北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4608号上诉人（原审被告）：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院22号楼3层325。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：谢珂，女，该单位员工。被上诉人（原审原告）：马超（孙依祎之夫，兼孙依祎的委托诉讼代理人），男，1978年2月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：孙依祎，女，1978年1月24日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）因与被上诉人马超、孙依祎房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人康思敏捷公司的委托诉讼代理人谢珂，被上诉人马超（兼孙依祎的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康思敏捷公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判为康思敏捷公司按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付马超、孙依祎违约金（以4547004元为基数，自2017年4月16日起计算至2017年10月31日，并扣减已支付的违约金135983.82元）。事实与理由：康思敏捷公司与马超、孙依祎于2017年1月10日签订的补充协议约定逾期交房超过16日，违约金以已交付的房款和装修款为基数，按照同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%计算，因为房屋最终交付或退房等其他原因则不再计算。一审法院已经认定康思敏捷公司违约，并按照补充协议的支付标准已经支付违约金135983.82元，且认定马超、孙依祎于2017年10月31日退房。因此一审判决第三项缺乏合同依据，与事实不符。马超、孙依祎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意康思敏捷公司的上诉请求和理由。马超、孙依祎提交的是退房申请，并非是退房通知书等正规流程。补充协议中有约定，如果要退房应当以挂号信的方式。另外，在合同履行过程中因康思敏捷公司严重违约导致合同目的无法实现。康思敏捷公司在收到马超、孙依祎的退房申请后未予理会，也未及时退还马超、孙依祎已经交付的购房款、装修款及违约金。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。康思敏捷公司主张的合同解除后关于违约金的支付失去合同依据的理由不能成立。马超、孙依祎向一审法院起诉请求：1.解除双方2016年6月15日签订的存量房屋买卖合同（自行成交版）（合同编号XXXX，是网签合同）、2016年5月27日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同（合同编号XXXX）、2017年1月10日签订的补充协议及附件；2.康思敏捷公司返还马超、孙依祎购房款1738880元、装修款2894924元，康思敏捷公司已经退款86800元，所以马超、孙依祎要求该公司返还4547004元；3.判令康思敏捷公司支付利息159884.03元（以4547004元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%为标准，从2016年6月13日计算至2017年3月31日）；4.康思敏捷公司赔偿马超、孙依祎至实际还款之日止的逾期违约金（2017年4月1日至2017年4月15日，以4547004元为基数，以日万分之五为标准计算共计34102.53元、2017年4月16日至实际支付之日止，以4547004元为基数，以中国人民银行同期商业用房贷款利率的1.5倍为标准，两段时间计算得到的金额减去康思敏捷公司已经支付的6期违约补偿金共计170086.35元即马超、孙依祎主张金额）；5.康思敏捷公司支付马超、孙依祎电商费用8万元；6.诉讼费、保全费、保函费用、律师费5.3万元由康思敏捷公司承担。一审法院认定事实：2016年5月27日，马超、孙依祎（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同补充合同，约定：马超、孙依祎购买海淀区318号房屋，房屋规划设计用途为商业；房屋总价格为1738880元，代收室内装修价格2894924元；第六条约定：出卖人应当于2017年3月31日前将房屋交付买受人；第七条约定：逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；自买受人依据本合同约定付清房款和装修款之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后60个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息等等。2016年6月15日，马超、孙依祎（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订存量房屋买卖合同（自行成交版），约定由马超、孙依祎购买海淀区318房屋。2017年1月10日，马超、孙依祎（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议及附件，约定：原合同第七条第一款修改为：买受人有权在2017年3月31日前提出退房，在这期间提出退房的，出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数，按同期银行存款利率计算，自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止，向买受人支付利息；逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（i）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（ii）如逾期超过15日，出卖人向买受人支付第（i）条约定的违约金，并且以自逾期第16日起至实际支付之日止交付利息，利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算，为避免混淆，在触发本条的情况下，第（i）条约定的违约金需要与第一期利息一并支付；（iii）逾期超过15日起，买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房，挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书，出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款，以及上文（i）和（ii）列明的尚未交付的违约金及/或利息。该协议附件中写明付款明细，其中包括房款、装修款及电商费用8万元。合同签订后，马超、孙依祎依约向康思敏捷公司支付了房款1738880元、装修款2894924元，交纳最后一笔款项时间为2016年6月12日。马超、孙依祎另支付电商服务费8万元，北京怡然居客科技发展有限公司为其开具收据。马超、孙依祎称该笔电商费用8万元系应康思敏捷公司的要求而交给该公司，康思敏捷公司称未收取该笔费用，不负退还义务。诉讼期间，康思敏捷公司对于上述相关合同及收据中公章与该公司公章样本是否具有同一性提出鉴定申请，之后，在规定期限内该公司未缴纳鉴定费用，鉴定机关终止鉴定退回鉴定材料。而后，康思敏捷公司认可马超、孙依祎提交的合同及收据的真实性。康思敏捷公司未向马超、孙依祎交付房屋及办理房屋产权过户手续。马超、孙依祎于2017年10月31日向康思敏捷公司发出退房申请，写明：马超、孙依祎现申请退房，请甲方批复。马超、孙依祎主张解除原因在于康思敏捷公司未按期交房，已构成根本违约。康思敏捷公司认为双方已于2017年10月31日解除合同。马超、孙依祎不认可上述时间为解除合同时间，要求法院解除合同。康思敏捷公司同意退还房款及装修款本金，且康思敏捷公司已退还款项86800元。2017年5月11日至2018年1月23日期间，康思敏捷公司已向马超、孙依祎支付六期违约金共计170086.35元，并同意支付2017年10月1日至2017年10月31日的违约金，以4547004元为基数，以中国人民银行同期商业用房贷款利率的1.5倍（年化6.525%）为标准计算，并同意支付逾期付款违约金，从2017年11月1日至实际付清之日止，以4547004元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。马超、孙依祎要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息、违约金，康思敏捷公司不认可马超、孙依祎的主张。另，马超、孙依祎提交律师费票据，要求康思敏捷公司负担，康思敏捷公司对此不予认可。诉讼期间，马超、孙依祎申请进行财产保全，并提供保函作为担保，法院依法作出民事裁定书，对康思敏捷公司名下位于北京市346号房屋进行查封，并支出保险费用8323元。诉讼期间，马超、孙依祎曾起诉北京富诚嘉安建筑工程有限公司，后撤回对该公司的起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。马超、孙依祎与康思敏捷公司签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、存量房屋买卖合同（自行成交版）、补充协议及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按照合同约定履行。因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，马超、孙依祎向康思敏捷公司发出退房申请，康思敏捷公司未提出异议，且按照合同约定支付了一段期间的逾期交房违约金，故双方实际上已达成解除合同的合意，故法院认定双方之间签订的上述合同已于2017年10月31日解除。康思敏捷公司应当退还马超、孙依祎已交纳的购房款及装修款，康思敏捷公司亦表示同意，法院对此予以确认，并扣除康思敏捷公司已退还款项。马超、孙依祎要求康思敏捷公司支付违约金。法院认为，双方签订的补充协议已对违约金作出明确约定，康思敏捷公司未于收到马超、孙依祎退房申请的15日内全额支付马超、孙依祎已交付的购房款及装修款，故马超、孙依祎要求康思敏捷公司按照合同约定，以购房款及装修款为基数，逾期交房在15日之内的，按照每日万分之五标准支付违约金，自逾期第16日起至上述款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准支付违约金，于法有据，法院予以支持。经核算，根据康思敏捷公司已支付的违约金数额，康思敏捷公司无需再支付2017年4月1日至2017年4月15日期间的违约金，剩余的已支付违约金在后续违约金中予以扣减。马超、孙依祎要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息，依据不足，法院不予支持。根据证据显示，马超、孙依祎并未将电商费交付给康思敏捷公司，故其要求康思敏捷公司返还该笔费用，依据不足，法院对此不予支持。马超、孙依祎主张的保函费用及律师费用，依据不足，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认马超、孙依祎与北京康思敏捷商贸有限公司于2016年5月27日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、2016年6月15日签订的存量房屋买卖合同（自行成交版）、2017年1月10日签订的补充协议及附件已于2017年10月31日解除；二、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内退还马超、孙依祎购房款及装修款共计4547004元；三、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付马超、孙依祎违约金（以4547004元为基数，自2017年4月16日开始计算至款项实际付清之日止，并扣减已支付的违约金135983.82元）；四、驳回马超、孙依祎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，马超、孙依祎与康思敏捷公司签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、存量房屋买卖合同（自行成交版）、补充协议及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，构成违约，马超、孙依祎有权解除合同并要求康思敏捷公司退还已付购房款及装修款、支付违约金，一审法院判决解除双方签订的上述合同并判决康思敏捷公司退还马超、孙依祎购房款和装修款是正确的，应予维持。关于违约金的计算方式，双方2017年1月10日签订的补充协议约定，如康思敏捷公司逾期交房超过15日，康思敏捷公司除应支付逾期15日内的违约金外，还应当支付自逾期第16日起至实际交付之日止的利息，利息以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算。就违约金计算的截止时间，康思敏捷公司上诉主张应计算至马超、孙依祎发出退房申请之日。就此本院认为，从平等保护双方权利义务的角度考虑，补充协议约定“因为最终交付、退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算”中的“退房”应当指双方办理完毕包括购房款及装修款返还在内的所有退房手续，而不能认定为仅指买受人提出退房申请。因此，一审法院判决康思敏捷公司以4547004元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付马超、孙依祎自2017年4月16日至款项实际付清之日止的违约金，并扣减已支付的违约金135983.82元是正确的，应予维持。康思敏捷公司上诉要求违约金计算至2017年10月31日，事实和法律依据不足，法院不予支持。综上所述，康思敏捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3815元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月二十三日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪书 记 员 舒 妍