北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4612号上诉人（原审被告）：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院22号楼3层325。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：谢珂，女，北京康思敏捷商贸有限公司职员。被上诉人（原审原告）：杨海萍，女，1952年12月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘培杰，北京市振邦律师事务所律师。上诉人北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）因与被上诉人杨海萍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康思敏捷公司的委托诉讼代理人谢珂、被上诉人杨海萍的委托诉讼代理人刘培杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康思敏捷公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判康思敏捷公司按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金（以1912092元为基数，从2017年10月1日开始计算至2018年9月7日）。事实和理由：康思敏捷公司与杨海萍于2017年1月4日签订的《补充协议》约定，逾期交房超过16日，违约金以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，因为房屋最终交付或退房等其他原因则不再计算。杨海萍于2018年9月7日起诉，应当视为杨海萍退房，所以违约金应当计算至2018年9月7日。杨海萍辩称，同意一审判决，不同意康思敏捷公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。补充协议约定违约金是自逾期16日起计算到实际支付日止，并未约定如果退房了就不再支付。另外下一款明确约定，出卖人应当在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已付房款、装修款及违约金。截至今日，康思敏捷公司占用买房人数百万元的房款、装修款4年未退还，严重缺乏诚信，双方合同解除是康思敏捷公司的过错所致。杨海萍向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年1月20日签订的房屋认购协议书、2016年2月29日签订的北京市存量房屋买卖合同、2016年4月18日签订的补充协议（1）、2016年8月24日签订的存量房屋买卖合同、2017年1月4日签订的补充协议；2.判令康思敏捷公司退还全部购房款930020元、装修款982072元并支付利息，以1912092元为基数，自2016年3月16日至2017年3月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.康思敏捷公司以1912092元为基数，自2017年10月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍为标准支付违约金；4.判令康思敏捷公司按照中国人民银行同期存款利率向我支付逾期未取得房产证的利息（以1912092元为基数，自2016年10月16日起至该款项实际付清之日止）；5.诉讼费、保全费由康思敏捷公司负担。一审法院认定事实：2016年1月20日，杨海萍（乙方）与康思敏捷公司（甲方）签订房屋认购协议书，约定：杨海萍购买康思敏捷公司开发建设的位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），实际总房价为1962417.32元，签约当日支付定金2万元等等。2016年2月29日，杨海萍（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），约定：杨海萍购买涉案房屋，房屋规划设计用途为商业；房屋成交价930020元，代收该房屋装修、装饰及配套设施设备等作价1012372元；第六条约定：出卖人应当于2017年3月31日前将房屋交付买受人；第七条约定：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后60个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息等等。2016年4月18日，杨海萍（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议（1），约定：房屋总价格为930020元，室内装修价格为1012372元，由出卖人代收装修款；在买受人付清房款及装修款的前提下，出卖人应当于2017年3月31日前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自买受人依据本合同约定付清房款及装修款之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后60个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息等等。2016年8月24日，杨海萍（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订存量房屋买卖合同（自行成交版），约定由杨海萍购买涉案房屋。2017年1月4日，杨海萍（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议及附件，约定：原合同第七条第一款修改为：买受人有权在2017年3月31日前提出退房，在这期间提出退房的，出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数，按同期银行存款利率计算，自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止，向买受人支付利息；逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（i）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（ii）如逾期超过15日，出卖人向买受人支付第（i）条约定的违约金，并且以自逾期第16日起至实际交付之日止交付利息，利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算，为避免混淆，在触发本条的情况下，第（i）条约定的违约金需要与第一期利息一并支付；（iii）逾期超过15日起，买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房，挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书，出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款，以及上文（i）和（ii）列明的尚未交付的违约金及/或利息等等。该协议附件中写明付款明细，其中包括房款、装修款等。合同签订后，杨海萍依约向康思敏捷公司支付了房款930020元、装修款1012372元，交纳最后一笔款项的时间为2016年3月15日。康思敏捷公司未向杨海萍交付房屋及办理房屋产权过户手续。杨海萍要求解除合同，原因在于康思敏捷公司将涉案房屋改造成公寓，存在未经规划部门依法审批改变房屋使用性质的行为，北京市住建委撤销了康思敏捷公司的建筑工程施工许可证，并提交答复意见及撤销决定佐证。康思敏捷公司主张无法交房系因政策原因，现已可以继续买卖和过户，要求认定杨海萍起诉状落款时间为解除时间。康思敏捷公司同意退还房款及装修款本金，且康思敏捷公司已退还装修款30300元。康思敏捷公司已向杨海萍支付2017年9月30日之前的违约金。杨海萍要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息、违约金以及逾期未取得房产证的利息，康思敏捷公司均不予认可。诉讼期间，康思敏捷公司提出管辖异议申请，法院依法裁定驳回其申请，该公司不服提出上诉，后撤回上诉。诉讼期间，杨海萍申请进行财产保全，并提供房屋作为担保，法院依法作出民事裁定书对康思敏捷公司名下房屋进行查封。诉讼期间，杨海萍曾起诉北京富诚嘉安建筑工程有限公司，后撤回对该公司的起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。杨海萍与康思敏捷公司签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、存量房屋买卖合同（自行成交版）、补充协议、补充协议（1）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按照合同约定履行。因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，杨海萍按照合同约定要求解除合同，康思敏捷公司亦同意解除合同，且按照合同约定支付了一段期间的逾期交房违约金，法院依法解除双方之间的合同关系。康思敏捷公司应当退还杨海萍已交纳的购房款及装修款，康思敏捷公司亦表示同意，法院对此予以确认，并扣除康思敏捷公司已退还款项。杨海萍要求康思敏捷公司支付违约金，康思敏捷公司抗辩称其不应支付合同解除后的违约金。法院认为，双方签订的补充协议已对违约金作出明确约定，康思敏捷公司亦未于收到杨海萍退房申请的15日内全额支付杨海萍已交付的购房款及装修款，故杨海萍要求康思敏捷公司以购房款及装修款为基数，按照合同约定的中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准，支付2017年10月1日至上述款项付清之日止的违约金，于法有据，法院予以支持。杨海萍要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息，依据不足，法院不予支持。杨海萍要求康思敏捷公司支付逾期未取得房产证的利息，因法院依法解除双方的合同关系，且法院判决康思敏捷公司支付上述违约金，已可弥补给杨海萍造成的损失，故杨海萍的该项请求依据不足，法院不予支持。综上所述，判决：一、解除杨海萍与北京康思敏捷商贸有限公司于2016年1月20日签订的房屋认购协议书、2016年2月29日签订的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、2016年4月18日签订的补充协议（1）、2016年8月24日签订的存量房屋买卖合同（自行成交版）、2017年1月4日签订的补充协议；二、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内退还杨海萍购房款930020元、装修款982072元；三、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付杨海萍违约金（以1912092元为基数，自2017年10月1日开始计算至款项实际付清之日止）；四、驳回杨海萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，康思敏捷公司与杨海萍于2016年1月20日签订的房屋认购协议书、2016年2月29日签订的北京市存量房屋买卖合同、2016年4月18日签订的补充协议（1）、2016年8月24日签订的存量房屋买卖合同、2017年1月4日签订的补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，构成违约，杨海萍有权解除合同并要求康思敏捷公司退还已付购房款及装修款、支付违约金，一审法院判决解除双方签订的上述合同并判决康思敏捷公司退还杨海萍购房款930020元和装修款982072元是正确的，应予维持。关于违约金的计算方式，双方2017年1月4日签订的补充协议约定，如康思敏捷公司逾期交房超过15日，康思敏捷公司除应支付逾期15日内的违约金外，还应当支付自逾期第16日起至实际交付之日止的利息，利息以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算。就违约金计算的截止时间，康思敏捷公司上诉主张应计算至杨海萍提出退房申请，即起诉要求解除合同之日。就此本院认为，从平等保护双方权利义务的角度考虑，补充协议约定的“因为最终交付、退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算”中的“退房”，应当指双方办理完毕包括购房款及装修款返还在内的所有退房手续，而不能认定为仅指买受人提出退房申请。因此，一审法院判决康思敏捷公司以1912092元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2017年10月1日至款项实际付清之日止的违约金，是正确的，应予维持。康思敏捷公司上诉要求违约金计算至2018年9月7日，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，康思敏捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月二十四日法官助理 王湘羽书 记 员 舒 妍