贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4021号上诉人（原审原告）：杨萍，女，1980年3月14日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：刘某，男，2011年7月6日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗镐昌，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳泉湖上城房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区沙文镇四方坡村白洞组29号。统一社会信用代码：91520113MA6H4K200C0H。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆久愿，女，布依族，1992年11月24日生，住贵州省都匀市，该公司员工。委托诉讼代理人：陆攀峰，贵州存正律师事务所实习律师。上诉人杨萍、刘某因与被上诉人贵阳泉湖上城房地产开发有限公司（以下简称：泉湖上城公司）商品房销售纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨萍、刘某上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8823号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1．合同约定的房屋结构、建筑面积与上诉人期待的结构、建筑面积差距甚大，系上诉人对所购房屋状态产生的重大误解。根据《商品房买卖合同》第3条和备案登记表的记载，上诉人所购买房屋为泉湖公馆第6栋9号房地上第一层院墅。而根据房屋分层分户平面图，第一层79.44平方米加上第二层74.06平方米，才有合同约定的153.50平方米建筑面积，根据分户平面图和备案登记表，第一层分摊建筑面积为107.92平方米，第二层为100.04平方米，分摊面积207.96平方米比所购房屋套内建筑面积大。而且合同附件二中没有该房屋共用部分及设施具体情况说明，使得共用部分的名称、用途、所在位置、面积无法确定。上诉人将来收房、进行初始登记时，第二层、夹层、花园、车位等不动产物权不会得到全面记载，不动产所有权益完全不可期待，属于上诉人购买房屋时的重大误解，请求撤销合同。2．被上诉人隐瞒其擅自改变案涉地产土地使用权性质，使上诉人对房屋土地使用权年限产生重大误解，从而与被上诉人签订《房屋买卖合同》，从被上诉人提交的“黔2018白云区0015581不动产权证书”可以看出，其取得该宗土地的用途为“商务金融用地”，土地使用权年限为40年，而住宅的土地使用权年限为70年，上诉人购买的是住宅而非商业用房，被上诉人称“叠院”为商业用房不符合生活常理，被上诉人改变土地使用权性质导致上诉人产生的重大误解，合同应当撤销。3．上诉人对改扩建房屋的法律规定存在重大误解，被上诉人在宣传时称购买一层可以得到两层使用，但夹层需要由业主自行改造，但是被上诉人并没有提供可以进行夹层的许可手续，擅自施工可能被行政主管部门责令整改，上诉人期待利益无法实现。4．被上诉人未明确、细致告知上诉人商品住宅与商业房的区别，导致上诉人产生重大误解。上诉人购买房屋的目的是用于解决家庭居住条件，而不是用于商业活动，但房屋备案登记表载明房屋性质为商业，违背了上诉人购房的初衷和交易目的。5．私家花园是“叠院”的标配，但合同中并没有约定私家花园，使上诉人享受高档生活的愿望处于不可期待、不能实现的状态。6．被上诉人保留赠与上诉人的车位所有权违反法律规定，致使上诉人享有车位的用益物权无法实现。7．被上诉人开发的楼盘是否违反生态红线，其未告知上诉人，上诉人购买房屋存在法律风险。8．被上诉人宣称其为北京大学旗下公司，系虚假宣传，诱使上诉人与之签订合同，表意不实。9．被上诉人向上诉人预售房屋时无房屋预售许可证，违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。被上诉人泉湖上城公司答辩称，一、《轩三厅五室二院》在法律性质上属于要约邀请，双方后续基于真实合意签订了商品房买卖合同，上诉人主张以重大误解为由撤销合同无事实及法律依据。要约，作为一种缔约的意思表示，在内容上必须是明确而具体的，需具备合同的主要条款。《轩三厅五室二院》作为宣传资料，主要内容是几幅“装修改造意向图”，没有详细的文字说明；关于面积的说明有“约”字的字样；没有写明房屋的坐落位置、栋数、层号、房号等等房屋的具体情况，因此不符合“要约”的要件，且在该宣传资料中明显位置标注了“本户型图纸中建筑面积、实得面积、花园面积均为预估值，具体情况根据每一户位置不同，存在一定差异，以政府相关部门最终批复文件为准，本户型图纸均为装修、改造后的效果展示，仅供参考，具体以实物为准”、“此区域由客户改造”等字样；双方在正式合同的补充协议中亦约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视…或其他方式发布的广告、宣传资料…凡未列入买卖合同和附件的、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力……”。综上，足以驳斥宣传资料是要约的主张。二、重大误解，是一种“无意”不真实的意思表示，主张重大误解必须证明实际追求的法律效果与发生的法律效果存在差异。然而，本案上诉人出示的认购协议、销售通知书、《校对用商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》等证据完整而全面的证明了上诉人对所交易的房屋位置、面积、结构、价款、性质、规划用途、土地使用年限等相关信息是非常清楚的，能够证明上诉人实际追求的法律效果与合同约定产生的法律效果是一致的，因此上诉人对房屋的整个情况是完全知情的，不符合“无意”这一重大误解的构成要件。三、被上诉人在双方正式合同签订前就已取得商品房预售许可证，故本案的合同效力当属有效。四、案涉房屋确实修建有花园，但即使没有，也不应认定上诉人对此存在民法意义上的重大误解。经核实，案涉房屋确实修建有花园；《轩三厅五室二院》宣传手册不是要约；如果配置花园作为被上诉人的一项合同义务，那么就应该像赠送车位一样写入主合同中，而不是单凭一本宣传资料就给被上诉人强行设置义务；如果花园的存在与否对上诉人而言确实很重要，直接影响其购买的想法，那么在合同中对花园的约定不可能不体现；上诉人是出于对案涉房屋商业地理区位优越、未来升值潜力大等还是出于房屋内部空间大、赠送车位、赠送花园等动机购买案涉房屋并不重要，动机不是重大误解这一民事制度规制的对象。五、被上诉人对合同项下房屋的商业性质及40年土地使用年限明确告知了上诉人，在合同中也有明确约定，至于上诉人是将其作为商业用房还是具有居住功能的公寓，属于上诉人的合法权利，法律法规没有明确禁止，故不存在重大误解的情形。六、重大误解是指行为人对行为的性质、标的物的品种、质量、规格和数量等发生意思表示错误，对法律理解错误不构成重大误解。上诉人声称的“购买三层得六层”，这仅说明该房每层高度6米改造空间大，而且在房屋内部进行加层并不受《城乡规划法》的规制，无需办理相关手续。七、一审证据足以表明被上诉人已经全面履行了房屋用途（商业）的告知义务，上诉人将其作为商业用房还是用作其他，属于上诉人的自由选择，法律并没有明令禁止，合同亦是上诉人仔细审阅后签订的，备案登记表也是由此而产生的，故上诉人以“违背购房的初衷、违反交易目的”理由不能成立。八、被上诉人赠与上诉人车位的使用权符合法律规定，法律并没有限制赠与的财产权内容，且对法律的无知也不能构成民事行为的重大误解。九、案涉房屋是否违反住建部的文件规定，是相关部门的审批问题，被上诉人没有接到相关部门的通知当然不清楚其中的交易风险，故也不涉及告知义务的问题。十、被上诉人不存在虚假宣传，被上诉人确实属于北京大学的控股公司，更何况该问题与重大误解无关，且上诉人也无法证明该信息对于其购买房屋具有主观上或客观上的重要性，故该理由不能成立。原审原告杨萍、刘某的诉讼请求为：1．依法撤销原、被告双方于2019年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告泉湖上城公司于判决生效之日起五日内返还原告杨萍、刘某购房款2171042元，并支付利息（自2019年6月29日起按照银行同期贷款利率计算至清偿日止）；3．判令被告泉湖上城公司于判决生效之日起五日内赔偿原告杨萍、刘某住宅专项维修基金9977元；4．本案诉讼费用由被告泉湖上城公司承担。原审经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告杨萍签订《紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书》，认购位于贵阳市房屋；房屋性质为商业；建筑面积为133.5平方米，套内建筑面积为137.93平方米；总价4611810元。2019年6月29日，原告杨萍与被告泉湖上城公司签订《商品房买卖合同》，主要约定，原告杨萍购买被告泉湖上城公司开发的位于贵阳市白云区“泉湖公馆”第1－28栋（6）1层9号房屋，建筑层数地上2，地下1层，该商品房位于地上第1层；建筑面积153.5平方米，套内建筑面积137.93平方米；按套内建筑面积计算，单价每平方米31472.79平方米，总价款4341042元；付款方式为分期付款，2019年6月29日前支付首期房价款2171042元；2019年10月1日前支付1300000元，2019年12月1日前支付剩余房价款870000元；出卖人在2021年6月30日前交付该商品房。该商品房的规划用途为商业。2019年7月17日，原告杨萍交纳了住宅专项维修资金9977元。此后，被告泉湖上城公司为该房屋办理备案登记，预售合同登记号为Ｙ19052934。2019年11月14日，贵阳市住房和城乡建设局向被告颁发“泉湖公馆”《商品房屋预售许可证》。以上事实，有《紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书》《商品房买卖合同》、备案登记表，以及开庭笔录等在案证明。本综合分析原、被告双方诉辩主张，本案的争议焦点是原告杨萍、刘某与被告泉湖上城公司签订的《商品房买卖合同》是否属于因重大误解而签订的合同，该合同是否应予以撤销。原审认为，因重大误解而签订的合同是指当事人因对合同相对人、标的物的规格、质量、数量等发生错误认识，在有悖于自己真实意思的情况下与对方签订的合同。因重大误解而签订的合同属可撤销的合同。根据本案认定事实，原告杨萍于2019年6月5日签订《紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书》，认购案涉房屋。此后，原告杨萍于2019年6月29日与被告泉湖上城公司签订正式《商品房买卖合同》，约定购买以上房屋。合同约定了房屋的具体位置、建筑层数、面积、单价、房屋总价款。因此，从以上订立合同的过程及合同内容看，原告杨萍是在明确知晓合同具体内容的情况下与被告泉湖上城公司签订合同的，不存在原告杨萍对合同具体内容发生错误认识而签订的情况。在签订以上合同后，原告杨萍还支付了首期购房款2171042元，履行了合同约定的第一次付款义务。之后，原告杨萍还于2019年7月17日交纳了案涉房屋的专项维修资金9977元。因此，原告杨萍、刘某与被告泉湖上城公司签订的《商品房买卖合同》系在双方充分协商的基础下达成的协议。该合同系双方的真实意思表示，不存在对案涉房屋发生错误认识的情况。故该合同不属于因重大误解而签订的合同，依照法律规定，不属于可撤销的合同。故对原告杨萍、刘某主张的撤销以上合同及返还购房价款的诉请，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回原告杨萍、刘某的诉讼请求。案件受理费12124元，由原告杨萍、刘某负担。二审中，上诉人委托诉讼代理人向本院申请律师调查令，要求向贵阳市住房和城乡建设局调取案涉项目商品房预售许可证的正副本，本院向其发出了（2020）黔01民终3600号、3992号、3994号、4021号律师调查令，并指定其于2020年6月18日前调取，但上诉人代理人一直未向本院提交相应证据。其余事实与一审一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款及维修基金收据、宣传资料和被上诉人提交的认购协议、销售通知书、校对用商品房买卖合同、规划许可证、施工许可证、预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，上诉人杨萍、刘某主张撤销合同的理由，是其在签订合同时，对房屋机构、建筑面积、房屋土地使用权年限、改扩建房屋的法律规定、商业住房与商业用房的区别、房屋没有私家花园和车位、案涉楼盘存在违反生态红线的法律风险、被上诉人与北京大学的关系以及上诉人对房屋交易政策等方面存在重大误解。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下，虽然同行为人原来的真实意思不相符合，但这种情况的出现，并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同，使自己的利益受损，而是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。本案中，上诉人与被上诉人签订的紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书对被上诉人所售房屋的房号、房屋性质（商业）、面积、价格及付款方式等内容通过手写的方式进行了第一次确认，上诉人杨萍、刘某在合同落款处亲笔签名并捺印。之后，被上诉人向上诉人送达了《销售通知书》，销售通知书中双方对所售房屋房号、面积、房价、付款方式等通过手写的方式进行了确认。其后，双方又签订了一份《校对用商品房买卖合同》其对所交易房屋的位置、面积、房号、房款及付款方式、房屋规划用途、土地使用年限等双方的权利义务内容进行了全面具体的约定，并经上诉人校对无误后方才与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》并进行了预售备案登记，且正式的《商品房买卖合同》中亦对上述事项再次进行了确认。另外，被上诉人在房屋预售过程中亦对在建房屋的相关手续、证照、地块用地规划红线图纸以及双方的权利义务特别提示事项等可能影响买房人实体权利的内容通过公告栏的形式进行了充分说明和公示，上诉人作为完全民事行为能力人，其出资几百万元购买重要的家庭财产，对合同内容历经数次审查，应当对合同内容充分知晓并理解。现其却称对房屋机构、建筑面积、房屋土地使用权年限、改扩建房屋的法律规定、商业住房与商业用房的区别等存在重大误解，与生活常理不符，显非其大意、缺乏经验或者信息不通而造成的。因此，上诉人提出的对以上信息存在重大误解的主张，不能成立。其次，关于上诉人提及的附赠车位、私家花园的问题，虽然被上诉人提供的宣传册中呈现有相关图纸字样，但图纸中已明显标注为“装修改造意向图”，且每张图片下方均备注“本户型图纸……仅供参考，具体以实物为准。”的字样；并且，双方在买卖合同附件十二补充协议第一段内容中就明确约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视广播、户外路牌……凡未列入买卖合同和附件、本补充协议中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中的任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求；双方确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力……有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在买卖合同及附件、本补充协议中的约定为准”。因此，该宣传资料仅视为一种要约邀请，根据《合同法》第十五条规定可知，“要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，故上述内容对被上诉人无法律约束力。再者，双方签订的认购协议、《商品房买卖合同》等亦均未对赠送花园及车位进行约定，另外，案涉房屋目前尚未交付，房屋是否修建有车位、是否修建有花园上诉人亦不清楚；如果被上诉人修建了花园和车位，是否会拒绝交付亦不确定；而附赠的财产，是否必须为所有权，法律无明文规定，从双方合同约定看，上诉人享有附赠车位、花园的专有使用权的意思表示是明确的，符合法律规定，现上诉人以合同文本中附赠财产状态不明主张撤销合同，无事实依据，本院不予采信。关于生态红线问题，案涉楼盘取得了政府主管部门颁发的建设工程规划许可和建设许可，就目前而言，项目完全合法，上诉人所称存在触及法律红线的风险，无事实依据。上诉人提出的其已享有一套经济适用房，被上诉人未告知其购房受相关政策限制的情况，造成其对于国家保障性住房政策产生误解的问题。根据我国建设部、发展改革委、监察部等关于印发《经济适用住房管理办法的通知》第三十一条“已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难”的规定，上诉人于2015年7月1日签订的保障性住房买卖合同附件十二《申购保障性住房承诺书》第四条第一项中就明确约定“签订《商品房买卖合同》未满5年，申购人通过购买、继承或受赠等方式获得其他住房，应当向市住房保障部门书面申报……”。上诉人签署的承诺书说明其对经济适用房的相关购房政策和限制规定应当明悉，而且，被上诉人商业用房开发商，面对的是不特定购房主体，购买商品房是根据购房人的自主意愿决定，购房人已经享有几套住房、住房的性质如何表示出卖人审查的内容，出卖人没有告知其买受人购买房屋的政策规定的义务，现上诉人涉及的是退购其已经享受的经济适用房的问题，与其现在所购房屋及合同无关。关于被上诉人是否北京大学旗下公司的问题，不管泉湖上城公司的宣传是否真实，与双方签订《商品房买卖合同》的目的不存在任何影响，且上诉人亦未提举泉湖上城公司非北京大学旗下公司的证据，不构成撤销合同的合法理由。综上所述，上诉人杨萍、刘某与被上诉人泉湖上城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可撤销事由，上诉人杨萍、刘某上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24248元，由上诉人杨萍、刘某负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月二十八日书记员 唐正艳