湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初989号原告：刘俊英。委托诉讼代理人：刘湘仁，住湖南省长沙市望城区，与原告刘俊英系父女关系，代理权限为特别授权。原告：曾佩冰。委托诉讼代理人：张关保，住长沙市岳麓区，与原告曾佩冰系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘俊英、曾佩冰诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘俊英的委托诉讼代理人刘湘仁、原告曾佩冰的委托诉讼代理人张关保到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊英、曾佩冰向本院提出诉讼请求：1、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付两原告刘俊英、曾佩冰2016年9月-2020年4月装修折旧款、租金、违约金共计￥235600元；2、被告张家界山水天下置业有限公司承担保证责任；3、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。审理过程中，原告刘俊英、曾佩冰将诉讼请求被告欠付租金及委托装修款、违约金的时间由2016年9月至2020年4月变更为2016年4月21日至2020年4月30日。原告刘俊英、曾佩冰放弃被告山水置业公司承担连带担保责任的诉讼请求。事实和理由：原告刘俊英、原告曾佩冰共同与被告张家界山水天下置业有限公司于2014年4月21日签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（810房，刘俊英与共有人曾佩冰各占50％）一份、《商品房现房买卖补充合同》一份、《房屋租赁合同》一份、《房屋委托装修合同》一份。原告刘俊英、原告曾佩冰共同出资共计￥676560元，其中房款281900元，装修款394660元。《房屋委托装修合同》约定：委托装修改造折旧款第一年、第二年被告每年向两原告支付折旧返还金额59199元，第三年至第五年被告每年向两原告支付折旧返还金额39466元，违约期内按应支付的委托装修折旧款1％作为违约金。《房屋租赁合同》约定：租赁期第一年、第二年被告每年向两原告支付租金￥42285元，第三年至第五年被告每年向两原告支付租金￥28190元，共计169140元；违约期内按应付租金3％计算。根据《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，被告应向两原告支付装修折旧款、租金、违约金计算明细如下：1、起止时间：2016年9月至2020年4月；2、计算方式：装修折旧款：2016年9月-2017年4月，装修折旧款59199×（12-6）÷12=29599元；2017年4月-2020年4月，装修折旧款394663×3=118398元。租金：2016年9月-2017年4月，租金42285×（12-6）÷12=21142元；2017年4月-2020年4月，租金28190×3=84570元。违约金：装修折旧款违约金（29599+118398）×1％=1479元；租金违约金（21142+84570）×3％=3171元。期间，2017年6月至2019年9月，被告向原告刘俊英通过分期转账支付了9006元，被告向原告曾佩冰分期通过转账支付了13753元。被告应向两原告支付款项合计：29599+118398+21142+84570+1479+3171-9006-13753=235600元；合同履行期间，被告未按时足额支付两原告上述款项。合同到期后，被告未按照《房屋租赁合同》第六条“合同的存续”的要求办理接受转让手续。被告未按时足额支付租金，未按时返还装修折旧款，未兑现承担返还装修本金的义务。由于被告单方面毁约并避而不见，原告向被告多次催讨无果，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况：2014年4月21日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付128730元；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展；三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任；1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务；（1）被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年4月21日，原告曾佩冰、刘俊英共同与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告曾佩冰、刘俊英共同购买位于张家界市永定区坪的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第8层810号房，建筑面积56.38平方米，房款281900元。共有情况：原告曾佩冰、刘俊英各占50%。2、2014年4月21日，原告曾佩冰、刘俊英（甲方）共同与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告刘俊英、曾佩冰将购买的坐落于张家界市永定区房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为：人民币￥42285元整。其中曾佩冰第一年、第二年每年年租赁收益为：￥21142.5元；刘俊英第一年、第二年每年年租赁收益为：￥21142.5元；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为：￥28190元整。其中，曾佩冰第三年至第五年每年年租赁收益为：￥14095元；刘俊英第三年至第五年每年年租赁收益为：￥14095元。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、2014年4月21日，原告曾佩冰、刘俊英（甲方）共同与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区房，建筑面积56.38平方米。甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造该房屋的装修改造款394660元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年。甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥59199元，其中曾佩冰第一年、第二年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥29599.5元；刘俊英第一年、第二年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥29599.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥39466元，其中曾佩冰第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥19733元；刘俊英第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥19733元。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4、2014年4月21日，原告刘俊英按合同约定支付了房款140950元及房屋装修款197330元；原告曾佩冰按合同约定支付了房款140950元及房屋装修款197330元。5、被告大成酒店公司自2016年4月21日至2020年4月30日期间向原告刘俊英支付租金11602.5元（7047.5元+1970元+1880元+705元），下欠原告刘俊英2016年4月21日至2020年4月30日期间的租金45163.6元（14095元×4年+14095元÷365天×10天-已付11602.5元）；支付委托装修改造折旧款15643.5元（9866.5元+2158元+2632元+987元），下欠委托装修改造折旧款63829.1元（19733元×4年+19733÷365天×10天-已付15643.5元），下欠租金及委托装修改造折旧款共计108993元。6、被告大成酒店公司自2016年4月21日至2020年4月30日期间向原告曾佩冰支付租金11602.5元（7047.5元+1970元+1880元+705元），下欠原告曾佩冰2016年4月21日至2020年4月30日期间的租金45163.6元（14095元×4年+14095元÷365天×10天-已付11602.5元）；支付委托装修改造折旧款15643.5元（9866.5元+2158元+2632元+987元），下欠委托装修改造折旧款63829.1元（19733元×4年+19733元÷365天×10天-已付15643.5元），下欠租金及委托装修改造折旧款共计108993元。7、根据合同约定，被告大成酒店公司应当支付原告刘俊英2016年4月21日至2020年4月30日租金违约金1355元（45163.6元×3%），委托装修改造折旧款违约金638元（63829.1元×1%）。被告大成酒店公司应当支付原告曾佩冰2016年4月21日至2020年4月30日租金违约金1355元（45163.6元×3%），委托装修改造折旧款违约金638元（63829.5元×1%）。8、本案在诉讼过程中，原告刘俊英、曾佩冰自愿放弃要求被告山水置业公司承担连带担保责任的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告曾佩冰、刘俊英与被告山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》以及原告曾佩冰、刘俊英与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定享有权利和履行义务。合同期限届满后，原告刘俊英、曾佩冰与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用原告房屋，原告刘俊英、曾佩冰没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。根据《房屋委托装修合同》的约定，被告大成酒店公司对收取的委托装修改造折旧款有返还本金的义务，且合同到期后，被告大成酒店公司仍在支付部分委托装修改造折旧款，故原告刘俊英、曾佩冰要求被告大成酒店公司支付2016年4月21日至2020年4月30日期间下欠的租金和委托装修改造折旧款，理由正当，该诉讼请求本院予以支持。被告大成酒店公司未按期支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。两被告辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的观点本院予以采纳，本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应向原告刘俊英、曾佩冰各支付2016年4月21日至2020年4月30日期间的下欠的租金为43988.6元（45163.6元-1175元／月），违约金为1320元（43988.6元×3%）。被告大成酒店公司支付原告刘俊英2016年4月21日至2020年4月30日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款共计107818元（43988.6元＋63829.1元），支付租金及委托装修改造折旧款违约金共计1958元（1320元＋638元）。被告大成酒店公司支付原告曾佩冰2016年4月21日至2020年4月30日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款共计107818元（43988.6元＋63829.1元），支付租金及委托装修改造折旧款违约金共计1958元（1320元＋638元）。被告辩称应降低违约金的观点，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的观点，本院不予支持。另，原告刘俊英、曾佩冰要求被告承担其他费用，未明确数额也未提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘俊英支付2016年4月21日至2020年4月30日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款共计107818元，支付租金和委托装修改造折旧款的违约金为1958元。限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告曾佩冰支付2016年4月21日至2020年4月30日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款共计107818元，支付租金和委托装修改造折旧款的违约金为1958元。限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告刘俊英、曾佩冰的其他诉讼请求。案件受理费4834元，适用简易程序减半收取2417元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年六月十日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。