四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初3112号 原告：刘文攀，男，1981年10月6日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆珉宏，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被告：魏小林，女，1982年11月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：刘魁，四川平通律师事务所律师。 第三人：刘春富，男，1956年5月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告刘文攀与被告魏小林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告魏小林向本院申请追加刘春富为第三人参加诉讼。本案分别于2019年12月30日、2020年6月16日公开开庭进行审理。原告诉讼代理人张英、骆珉宏，被告魏小林委托诉讼代理人刘魁，第三人刘春富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告刘文攀向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告关于叙永镇西外环城北路459号（新龙花园）B3幢负1层1号房屋的租赁关系；2.判令被告腾退所租赁的房屋返还给原告；3.判令被告支付原告自2017年4月14日起至房屋腾空之日的租金（租金按15.7元/平方米*专有建筑面积753.72平方米*租赁月数；3．判决被告自2019年8月25日起，以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利息支付原告资金占用利息；4.诉讼费等实现债权费用由被告承担。 事实和理由：位于叙永镇××××号（新龙花园）Ｂ3幢负1层1号房屋（建筑面积863.18平方米、专有建筑面积753.72平方米）系原告所有的房产，原告父亲刘春富用于经营医院使用。2017年4月14日刘春富与被告魏小林签订《转让合同》，将医院的相关资产（房屋除外）转让给被告魏小林，并在合同中约定被告在五年内可以继续使用现有全部房屋，用于开设医院，房屋的现有租金每平方米元为准，在2年内不得递增，第三年在此基础上递增，以此类推。被告于2017年4月14日正式受让原告父亲经营的医院，开始占有使用原告所有的上述房屋，原告一直要求被告签订房屋租赁合同，但因双方针对租金问题一直未达成一致，租赁合同未签订，现被告已实际使用原告的房屋2年有余，原告多次要求被告按照叙永同地段房屋租金标准25元／平方米支付原告租金，但被告一直以各种理由拒绝支付，原告认为，原告与被告对涉案房屋已经形成事实上的房屋租赁合同关系，被告占有使用原告房屋，应当按照同地段房屋租赁标准支付原告房租，被告欠付房租的行为构成根本违约，原告有权解除与被告的房屋租赁关系并承担租金支付义务。综上，原告为维护自己的合法权益，特再次向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告魏小林辩称：一、案涉房屋虽然登记原告名下，但实际并非原告出资购买，房屋的实际购买人为其父亲刘春富，因原告系刘春富独生子女，登记于原告名下仅仅是为了避免刘春富百年之后原告因继承遗产承担相关税费，故刘春富才是房屋实际所有权人。二、案涉房屋一直由原告父亲刘春富作为“叙永大众医院”的经营场所，“叙永大众医院”组织形式为个体工商户，刘春富为经营者，房屋在客观上也一直由刘春富实际使用。三、刘春富将“叙永大众医院”转让与被告过程中，已将案涉房屋纳入转让范围,被告只和被告父亲刘春富之间存在合同关系，原告和被告之间并无任何合同关系。2017年4月14日，刘春富与被告签订《转让合同》，主要约定如下：刘春富自愿将位于叙永县（新龙花园）的叙永大众医院转让给被告，被告接受转让的叙永大众医院业务用地面积以现有使用面积为准，建筑面积以刘春富提供的房屋所有权证载明面积为准。刘春富保证叙永大众医院转让后在五年内可以继续租赁使用现有全部房屋，用于开设医院，否则视为违约。故刘春富在合同与被告明确约定：刘春富将案涉房屋出租与被告，刘春富与被告就叙永大众医院的经营场地成立房屋租赁合同关系，针对被告而言，案涉房屋的出租方应为刘春富。《转让合同》系由他人代书形成，该合同第九条后半部分提到了租金，但对于租金标准确未填写。事实上，刘春富在将医院转让与被告前一直处于亏损状态，刘春富在准备与被告签订《转让合同》的时候，是考虑要求被告支付房屋租金的，但在在双方就合同内容进行协商的过程中，考虑到医院连续处于亏损状态的特殊情况，经双方协商一致，刘春富承诺房屋租金暂时不用支付，如被告能顺利受让医院且能盈利的情况下，再行考虑支付租金，正因为有此约定，对于近1000平米的营业房的租金标准空白处未填写任何内容。被告在接手医院后，发现医院的组织形式为个体工商户，出现医院负责人名称无法变更的经营问题，被告为此拒付转让价款，双方为此产生争议，原告也多次前往大众医院打砸闹事，给被告的经营造成巨大障碍和损失。现被告与刘春富的纠纷已被人民法院判决解除。 综上所述，原告并非房屋实际所有权人，案涉房屋实际也是由刘春富用于经营叙永大众医院，刘春富将大众医院转让与被告过程中将案涉房屋纳入转让范围，虽然明确成立房屋租赁合同关系，但刘春富承诺暂时不支付租金。如认定房屋为原告所有，则系原告先将房屋出租与其父亲刘春富用于医院经营，之后刘春富又将经营场地在内“叙永大众医院”整体转让与被告经营，所以原告无权直接起诉被告，若其基于房屋所有权主张权利，只能起诉其父亲刘春富，请求人民法院在查清事实的基础上依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 第三人刘春富述称：房屋所有权人是原告刘文攀，转让的资产不包括房屋，医院的资产转让给被告后，我就催被告与原告签订租赁合同，但被告一直未与原告签订租赁合同，但被告实际使用了原告的房屋，应当支付租金。 本院经审理认定事实如下：位于叙永县（新龙花园）Ｂ3幢负1层1号房屋【不动产权证号：川（2019）叙永县不动产权第××号，建筑面积863.18平方米、专有建筑面积753.72平方米】的所有权人为刘文攀，该房屋由刘文攀的父亲刘春富用于经营叙永大众医院，叙永大众医院系刘春富于2002年4月18日登记设立，类型为个体工商户。 2017年4月14日，第三人刘春富为甲方、被告魏小林为乙方签订《转让合同》，约定甲乙双方就叙永大众医院转让的有关事项达成协议如下：一、甲方自愿将位于叙永县（新龙花园）的叙永大众医院（房屋除外）转让给乙方。乙方接受转让的叙永大众医院业务用地面积以现有使用面积为准，建筑面积以甲方提供的房屋所有权证载明面积为准。···九、甲方应保证叙永大众医院转让后，乙方在五年以内可以继续租赁使用现有全部房屋，用于开设医院，否则视为违约。房屋租金以现有每个平方米元为准，在2年以内不得增加，第三年在此基础上递增，以此类推。转让合同签订后，被告魏小林向第三人支付了部分转让款，第三人刘春富于2017年4月起将叙永大众医院交付给被告魏小林经营，在经营过程中，被告与第三人因办理工商营业执照变更登记发生纠纷，被告魏小林暂停支付转让款。2018年4月5日、14日，原告刘文攀前去被告魏小林经营的叙永大众医院采取涂油漆、烧钱纸等方式妨碍叙永大众医院的经营。2019年4月29日，魏小林将第三人刘春富诉讼到叙永县人民法院，本院经审理后于2019年7月10日作出（2019）川0524民初1086号民事判决书，判决解除魏小林与刘春富于2017年4月14日签订的《转让合同》，刘春富返还魏小林转让款。判决后，刘春富向泸州市中级人民法院提起上诉，因未按规定缴纳上诉费，泸州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）川05民终1325号民事裁定书，裁定按刘春富撤回上诉处理，一审判决书自本裁定送达之日起发生法律效力。魏小林于2019年10月18日领取了（2019）川05民终1325号民事裁定书，刘春富于2019年11月11日领取了（2019）川05民终1325号民事裁定书。被告魏小林收到终审民事裁定书后，通知第三人刘春富办理叙永大众医院的交接手续，刘春富以交接财产清单不符拖延至2019年11月才接收。 诉讼中，原告刘文攀向本院申请对该房屋2017年1月1日至2019年12月31日期间的年租赁价格进行评估，经本院依法委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司评估，该房屋2017年1月1日——12月31日的月租金为15.4元/平方米、2018年1月1日—12月31日的月租金为15.7元/平方米、2019年1月1日—12月31日的月租金为15.9元/平方米。原告支付鉴定费8000元。 本院认为，被告魏小林与第三人刘春富签订的《转让合同》明确约定了转让标的不包括房屋，且合同另行约定使用房屋应当支付租金，至于支付租金的标准，被告可以与房屋的权利人协商约定。第三人刘春富自2017年4月将叙永大众医院交付给被告魏小林后，魏小林实际占用原告刘文攀的房屋经营叙永大众医院至2019年10月份，占用期间为32个月，被告魏小林与原告刘文攀之间形成事实的租赁关系，被告魏小林应当支付此期间的房屋租金。该房屋建筑面积863.18平方米，原告主张按专有建筑面积753.72平方米计算租金，不违反法律规定，本院予以支持。因双方未约定租金的标准，经鉴定该房屋被占用期间的租金标准为2017年1月1日——12月31日的月租金为15.4元/平方米、2018年1月1日—12月31日的月租金为15.7元/平方米、2019年1月1日—12月31日的月租金为15.9元/平方米，因此，被告魏小林应支付原告刘文攀占用期间的租金为354700.6元[753.72*（2017年度为8*15.4+2018年度为15.7*12+2019年度为15.9*10）]。2019年11月，第三人刘春富已接收叙永大众医院，被告魏小林与原告刘文攀房屋租赁关系已自动终止，被告魏小林已不存在占用原告房屋需要腾退房屋的事实，故对原告的该两项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张欠付租金利息的问题，因双方合同对欠付租金是否支付利息未作约定，原告请求被告承担支付租金占用利息的请求，无事实依据，本院依法不予支持。原告为评估房屋租金标准，支付鉴定费8000元，该费用系原告应承担的举证责任，其鉴定费由原告承担。 综上所述，本院对原告刘文攀的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告魏小林在本判决生效之日起十日内支付原告刘文攀房屋租金354700.6元； 二、驳回原告刘文攀的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6270元，减半收取计3135元，由原告刘文攀负担1135元，被告魏小林负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 谢登虎 二〇二〇年六月二十日 法官助理 吴珊珊 书 记 员 李俣壕