广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5532号原告：苏锡孟，男,1967年12月22日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓勇，广东广和（广州）律师事务所律师。被告：联合十五分社区健康服务连锁股份有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区松柏路1号C栋一层B区。法定代表人：梁军伦，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钟彩霞，系该公司工作人员。原告苏锡孟与被告联合十五分社区健康服务连锁股份有限公司（以下简称联合十五分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告苏锡孟的委托诉讼代理人邓勇、被告联合十五分公司的委托诉讼代理人钟彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏锡孟向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付迟延支付租金的违约金715.5元,2019年9月至2019年11月清洁费300元，2019年10月至2019年11月租金38000元，合共39015.5元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年7月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁广州市番禺区市桥街道环城东路71、73号商铺及二楼，租赁期限十年，从合同签订之日起至2027年6月30日止，租赁保证金38000元，前五年每月租金19000元，后五年每月租金21000元，租金支付方式为每月的10号前支付当月租金。合同签订后，双方开始履行，原告向被告交付物业，被告装修、开业、经营。被告经营1年多之后开始拖欠租金，至2019年9月已经拖欠水电费、清洁费，至2019年10月份开始拖欠租金，即2019年9月的租金已支付，但水电费、清洁费未支付，2019年10月的租金、水电费、清洁费均未支付。按照合同第十二条违约责任第4款规定，逾期交付租金超过30天的，原告有权解除合同收回商铺。合同第九条第3款规定，合同期限届满或提前解除合同之日起7日内承租方店内物品未搬走的，视为承租方放弃物品的所有权，由出租方全权处置，承租方保证对此不持任何异议。原告于2019年11月发函给被告，通知被告从2019年12月起解除租赁合同，被告总共欠原告两个月租金及三个月水电费、清洁费。因被告迟延支付租金产生违约金，原告本次诉讼仅主张715.5元。被告联合十五分公司辩称，被告与原告在2017年7月1日签订了租赁合同，合同约定提前协商一致可以终止合同。被告承租涉案商铺后因涉案商铺消防未通过而一直无法经营。被告在2019年8月13日的微信中已经明确告知原告要转租涉案商铺出去，也告知原告如果有人要承租，可以介绍给被告。原告当时是同意的，也通过文字确认了被告将涉案租赁物转租给广东省联合社区健康医疗服务有限公司。当时被告提出要求终止旧合同，签订新的合同，被告也终止旧合同的备案。原告提出被告尚有水电费未缴清，被告同意缴清，并约定签订新合同当天付清水电费。对于原告追讨2019年9月、10月租金，被告不同意支付。被告在2019年8月已经与原告解除合同，并且在2019年9月，新的承租人已经支付了租金，原告不应再向被告主张租金，请求驳回原告的所有诉请。经审理查明：涉案商铺位于广州市番禺区市桥镇环城东路71、73号，权属人登记为陈镜升。2017年3月1日，陈镜升将涉案商铺出租给苏锡孟，租赁期限自2017年3月1日至2027年2月28日。2017年7月1日，苏锡孟（甲方）将涉案商铺转租给联合十五分公司（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自合同签订之日起至2027年6月30日止；乙方向甲方缴纳租赁保证金38000元，本合同期限届满或合同终止时，乙方缴清租金退还商铺之日，甲方将租赁保证金无息一次性退还乙方；2017年8月1日至2022年6月30日的租金，每月19000元，乙方每月10日前向甲方支付租金；租赁期内，乙方有权对出租商铺进行装饰、装修及添置新物，如乙方不再使用商铺，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；乙方应于本合同期限届满之日或提前解除本合同之日起7日内，乙方办理完毕与商铺有关的全部手续，并自费搬离商铺；本合同租赁期限届满之日或提前解除本合同之日起7日内，乙方未将其他全部或部分财产和自置设备、物品搬出商铺，或搬迁后仍留有余物，则视为乙方放弃该部分财产所有权，由甲方自行处理，乙方保证对此不持任何异议；本合同租赁期限，乙方可将商铺转让、转租、分租商铺给乙方的关联公司或本公司之外的第三方使用；如乙方须解除合同，须提前2个月书面通知甲方，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；乙方连续拖欠租金超过30日，甲方有权单方解除本合同并收回商铺另行处理，乙方已缴纳之保证金不予退还；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由乙方按月租金额的0.1%向甲方支付违约金，若乙方超过15日，乙方除应向甲方补缴租金外，甲方有权单方解除合同，收回商铺另行出租；等等。联合十五分公司确认平时通过员工钟彩霞与苏锡孟沟通租赁事项。双方微信聊天记录显示：钟彩霞于2019年8月13日表达公司想转租二楼的意思。2019年8月23日，双方就终止合同及与广东联合社区健康医疗服务有限公司（以下简称联合社区公司）签订合同事项进行磋商，确认联合十五分公司负责2019年8月31日之前的租金及水电费，联合社区公司负责2019年9月1日之后的费用。但2019年9月的租金等费用，苏锡孟仍然与钟彩霞沟通追讨。钟彩霞在微信中自称联合社区公司为联合十五分公司的子公司，联合社区公司的装修业务，也均由钟彩霞与苏锡孟沟通。2019年9月1日，苏锡孟出具两枚收据，分别载明收到联合社区公司9月份租金19000元及清洁费100元。2019年10月21日，苏锡孟微信询问钟彩霞，能否找财务问一下何时支付租金，及询问为何装修连续几天未开工。2019年10月30日，钟彩霞明确表示因消防问题及自身营业问题，公司无力再装修发展，并表示无钱缴租，以押金抵扣。2019年11月4日，苏锡孟微信告知钟彩霞，要求联合十五分公司于本月十日前将10月份的租金水电费交清，超过10日将追讨11月份租金，及要求联合十五分公司在10日前将放置在商铺内的可移动物品移走，否则当自动放弃，等等。2019年11月11日，苏锡孟与杨伟雄签订《商铺租赁合同》，约定苏锡孟将涉案商铺中的71号铺出租给杨伟雄，面积94平方米，租赁期限自合同签订之日起至2027年7月1日止，免租期从合同签订之日起至2019年11月30日止，租金标准每月9000元，等等。而在该地址商铺上设立的广州市番禺区市桥杨仲杂货店，其工商登记档案中的租赁合同显示，出租人为陈镜升，承租人为杨石仲，合同签订日为2019年11月1日，租金标准每月1500元。庭审中，联合十五分公司认为商铺内还有其购买的空调、冷气设备等，应当予以返还。苏锡孟则认为已通知联合十五分公司十日内取回财产，联合十五分公司未在期限内取回，苏锡孟按照合同约定可以处置上述财产。联合十五分公司于庭审中对于为何没有搬离上述财产的原因陈述为，去到商铺现场发现已经出租给他人，商铺外已张贴招租的公示，联合十五分公司认为合同已终止，故放弃了商铺内的物品。本院认为，苏锡孟与联合十五分公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，当事人应当遵照执行。关于合同解除问题。苏锡孟与联合十五分公司虽然通过微信确定了新的承租人为联合社区公司，但苏锡孟与联合社区公司一直未能签订租赁合同，三方之间如何处理原租赁合同，并未最终达成一致协议，仅能算作磋商阶段。况且，联合十五分公司在微信中自称新承租人联合社区公司是其公司的子公司，联合社区公司的租金支付、装修业务等亦均是通过钟彩霞与苏锡孟沟通，在苏锡孟催收租金时，钟彩霞还表达了以押金抵扣租金的意思，现没有证据证明钟彩霞受联合社区公司委托与苏锡孟沟通租赁事项，钟彩霞与苏锡孟的沟通仍应视作为联合十五分公司的代理人。因此，在苏锡孟未与联合社区公司签订新的租赁合同之前，即便支付租金的主体变更为联合社区公司，也仅为代为履行，不能视作苏锡孟与联合社区公司已形成新的租赁关系，承租人仍为联合十五分公司。钟彩霞微信中于2019年10月30日明确表示公司无力装修发展并要求以押金抵扣租金，且在庭审中自认已于2019年10月25日左右离场，故苏锡孟与联合十五分公司签订的租赁合同于2019年10月30日已实际解除。关于合同解除后归责问题。联合十五分公司提前解除合同，违反合同约定构成违约。根据合同约定，苏锡孟可以没收保证金38000元。关于商铺内的物品，苏锡孟已发微信告知于2019年11月10日之前领取，逾期不领取的视作放弃所有权，联合十五分公司逾期未领回商铺内物品视为放弃物品所有权，且联合十五分公司在庭审中自认当时已放弃商铺内遗留物品所有权，故苏锡孟有权自行处置商铺内物品。关于合同解除前应支付的租金问题。双方签订的合同已于2019年10月30日解除，则合同解除前的租金18387元（19000元/31日×30日）应由联合十五分公司支付。合同解除后，联合十五分公司无需再向苏锡孟支付租金及清洁费。故苏锡孟要求联合十五分公司支付2019年11月的租金及清洁费，本院不予支持。联合十五分公司既放弃了商铺内遗留物品的所有权，苏锡孟可自行处置商铺内物品，苏锡孟应当及时收回商铺减少扩大损失。苏锡孟于2019年11月11日将部分商铺另行出租，证明其已在此之前实际收回了商铺，故也不存在联合十五分公司需在合同解除后继续支付占有使用费的问题。2019年9月的清洁费，联合十五分公司已通过联合社区公司缴纳，苏锡孟该月清洁费的请求，本院不予支持。2019年10月的清洁费，联合十五分公司未缴纳，苏锡孟该月清洁费请求合理有据，本院予以支持。关于迟延支付租金的违约金。本院既已支持苏锡孟没收保证金38000元，足以弥补苏锡孟损失，故对于迟延支付租金的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告联合十五分社区健康服务连锁股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏锡孟支付2019年10月1日至2019年10月30日的租金18387元；二、被告联合十五分社区健康服务连锁股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏锡孟支付2019年10月的清洁费100元；三、驳回原告苏锡孟其余诉讼请求。本案受理费388元，由原告苏锡孟承担204元，被告联合十五分社区健康服务连锁股份有限公司承担184元。本判决为终审判决。审判员  余珣二〇二〇年六月十五日书记员  陈冬