呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终851号上诉人（原审原告）：李百胜，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人:李茂林，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古紫辰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市金桥开发区内蒙古赤城房地产开发有限公司办公楼三层。法定代表人：李碧瑛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张铁军，内蒙古伊康东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈柯彤，女，住呼和浩特市。上诉人李百胜因与被上诉人内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰公司）、陈柯彤合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问各方当事人，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。李百胜上诉请求：一、撤销赛罕区人民法院（2019）内0105民初8873号判决;二、依法改判二被上诉人之间的《商品房买卖合同》无效。三、判决被上诉人内蒙古紫辰房地产开发有限公司停止出让上诉人李百胜认购的“保全庄现代农贸物流中心”3号商铺楼房产。四、本案诉讼费由内蒙古紫辰房地产开发有限公司承担。事实与理由：李百胜于2008年底与紫辰公司原法人代表陈茂勇(因犯罪被判刑正在服刑)达成承建紫辰公司开发的金桥开发区保全庄现代农贸物流中心2#、3#商铺的口头协议。随后,李百胜筹资为紫辰公司进行施工建设。在建设施工中因紫辰公司无法支付工程进度款,2009年3月,紫辰公司的控股股东内蒙古保全农产品科技发展有限公司承诺该2#、3#商铺由李百胜出资,产权属李百胜及案外人辛某所有,李百胜对建设的商铺有独立处置、质押等支配权。2011年10月10日,李百胜与紫辰公司达成《认购协议》,协议主要内容为:1、李百胜购买呼市赛罕区“保全庄现代农贸物流中心”3#商铺楼,预测建筑面积6334.74平米,平均单价5460元,合计约34587680.4元。2、由李百胜、案外人辛某完善2#、3#楼剩余工程,与紫辰公司核算工程款,签订正式网签合同,结算后多退少补。3、协议履行期间,紫辰公司不得将3#商铺售与他人,该协议签订后,李百胜积极组织人员对2#、3#楼收尾工程施工完毕并将预算明细交付紫辰公司。然而,紫辰公司收到预算明细后迟迟不予答复。在李百胜无数次催促中,接收并实际占有使用了该3#商铺楼,后紫辰公司法人代表陈茂勇及相关负责人因犯罪被羁押判刑,结算工作停滞。李百胜于2016年6月诉讼至赛罕区人民法院,请求判令被告履行《认购协议》,为李百胜办理房产登记手续。赛罕区法院经审理,判决认为《认购协议》合法有效,双方应继续履行。在李百胜与紫辰公司积极结算过程中,2018年9月,李百胜了解到紫辰公司将李百胜购买并使用的3#商铺楼第3、4层的29套房屋售与被上诉人陈柯彤,恶意违反《认购协议》约定和人民法院生效判决确定内容,侵犯了李百胜的优先购买权及建设工程价款优先受偿权,为此李百胜提起本案一审诉讼。上诉人李百胜认为,一审判决认定事实与适用法律错误,侵害了上诉人李百胜的合法权益。1、紫辰公司系争议房产的原所有权人,在一审法院诉讼保全裁定的查封清单中可以清楚显示该房产涉案请求的29套房产已转移至被上诉人陈柯彤,对于售卖与陈柯彤的事实,庭审中紫辰公司亦予以认可,一审法庭也没有将是否有售卖事实作为争议焦点,同时法庭也没有提示紫辰公司应该提供二被上诉人的《房屋买卖合同》。《中华人民共和国民事诉讼法》第64条:当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。《民诉法解释》第九十二条:一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。而一审判决以原告没有提供二被上诉人的《商品房买卖合同》不支持原告的诉讼请求,实属不顾事实与法律的错误判决。2、李百胜在一审庭审中提供紫辰公司企业信息查询登记,证实陈柯彤系被上诉人公司股东,被上诉人对此事实予以认可。紫辰公司转让29套房产给股东而不收取对价,且没有合理解释,足以构成《合同法》第52条及相应法律规定的恶意串通,损害上诉人合法权益的情形。3、依据李百胜与紫辰公司的《认购协议》及人民法院的生效判决确定的内容,紫辰公司不得将涉案3#商铺售与他人。李百胜请求的紫辰公司停止出让涉案3#商铺具有事实与法律依据。紫辰公司辩称，不认可李百胜的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。李百胜向一审法院起诉请求：1、确认紫辰公司与陈柯彤签订的保全庄3#商铺楼第4层及三层301室的《商品房买卖合同》无效;2、判令紫辰公司停止出让《认购协议》约定李百胜认购的3号楼全部房产;3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中,李百胜变更诉讼请求为:1、确认紫辰公司与陈柯彤签订的保全庄现代农贸物流中心3#商铺楼第4层402室至××室计29套房屋的《商品房买卖合同》无效;2、判令紫辰公司停止出让“保全庄现代农贸物流中心”3#商铺楼全部房产;3、判令紫辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月10日,紫辰公司(甲方)、李百胜(乙方)签订《认购协议书》,协议约定:一、乙方预定呼市赛罕区展东路“保全庄·现代农贸物流中心”3#商铺,该房屋预测建筑面积为6334.74平方米,平均单价5460元/平方米,合计约为34587680.4元;二、乙方会同辛某为甲方承建了2#和3#商铺,本协议签订后,乙方协同辛某于2011年12月31日前完善2#和3#商铺的剩余工程,并与甲方核算工程款,形成结算协议书。在此基础上,乙方与辛某对2#和3#商铺进行工程款结算,并形成书面结算协议书。该结算书应在2012年5月1日前结算完毕。乙方、辛某与甲方以及乙方与辛某结算完工程款后,甲方与乙方按本协议单价签订正式网签合同,同时明确乙方交付购房款的时间及其他相关权利义务;三、乙方会同辛某为甲方承建的2#和3#商铺工程款暂定为2000万元。该笔款项已作为辛某所属公司购买2#商铺的首付款。乙方与辛某对2#和3#商铺进行工程款结算后,由李百胜负责协同辛某将李百胜投入的工程款项返还甲方,作为乙方李百胜的购房款;四、在本协议履行期间,甲方不得将3#商铺售与他人。另查明,李百胜于2016年6月14日向赛罕区人民法院提起诉讼,请求紫辰公司履行上述《认购协议》,并办理房产登记手续。赛罕区人民法院于2016年8月16日作出(2016)内0105民初4530号《民事判决书》,认定涉案的3号商铺初始登记在紫辰公司名下,在三方明确表示可以进行结算,李百胜与紫辰公司未对合同可以继续履行提出异议的前提下,判决紫辰公司继续履行与李百胜签订的《认购协议书》。又查明,案涉赛罕区保全庄农产品批发市场3号商铺301至307、402至423房屋现网签至第三人陈柯彤名下。陈柯彤系紫辰公司股东。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“合同无效的法定情形为:一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;损害社会公共利益;以合法形式掩盖非法目的;违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中,李百胜请求确认紫辰公司与陈柯彤签订的保全庄现代农贸物流中心3#商铺楼第4层402室至××室计29套房屋的《商品房买卖合同》无效。但是,在庭审过程中,李百胜并未向本院提交该《商品房买卖合同》,仅提交本院出具的查封公告予以证明涉案房屋现登记于第三人陈柯彤名下,仅依据该份证据,本院无法确定第三人陈柯彤与紫辰公司之间就涉案房屋存在《商品房买卖合同》,以及基于陈柯彤系紫辰公司股东的身份,该合同有恶意串通的嫌疑,故对于该项诉讼请求,本案不予支持。关于李百胜主张紫辰公司停止出让《认购协议》约定的李百胜认购的3号楼房产的诉讼请求。根据该《认购协议》约定的内容,其性质属于预约合同。在本院生效判决(2016)内0105民初4530号《民事判决书》中确定双方继续履行该协议,经本院庭审查明,截止到开庭前,双方就《认购协议》所载工程结算并未完成,亦未就3号楼签订网签合同,李百胜非涉案3号楼的房屋产权所有人,其请求紫辰公司停止出让涉案房屋,无法律依据,故对于该项诉请请求,本案不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:驳回原告李百胜全部诉讼请求。案件受理费100元(原告已预交),由李百胜负担。本院二审期间，上诉人李百胜向本院提交了三份新证据，第一组证据：赛罕区人民法院协助执行通知书和财产保全裁定书的送达回证一份（给房管局的送达回证）。证明赛罕区人民法院做出财产保全裁定时认定被上诉人内蒙古紫辰房地产公司已将认购协议书约定的3号商铺共计29户售于被上诉人陈柯彤的事实。第二组证据：上诉人李百胜与紫辰公司签订的认购协议书以及赛罕区人民法院2016内0105民初4530号民事判决书。证明经赛罕区人民法院审理判决，认定李百胜与紫辰公司在本协议履行期间被上诉人不得将3号商铺售予他人。第三组证据：企业信用信息。证明陈柯彤是紫辰公司的股东，陈柯彤与紫辰公司签订商品房买卖合同，将涉案3号楼商铺29户进行销售的行为属于恶意串通，所签订的商品房买卖合同无效。紫辰公司经质证认为，对真实性认可，对证明问题不认可，本案采取保全措施时房管部门的送达回证不能证明其要证明的事实。双方当事人所举其他证据及质证意见同一审一致。对于李百胜提交的新证据真实性本院予以认可，但证明的问题不予认可，理由在本院认为部分予以分析阐述。对双方当事人提交的其他证据认证意见同一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、李百胜请求确认紫辰公司与陈柯彤签订的商品房买卖合同无效是否有事实及法律依据。二、李百胜请求紫辰公司停止出让其认购的保全庄现代农贸物流中心三号商铺楼房是否有事实及法律依据。紫辰公司与李百胜与2011年10月10日签订的《认购协议书》第二项约定即：乙方会同辛某为甲方承建了2#和3#商铺,本协议签订后,乙方协同辛某于2011年12月31日前完善2#和3#商铺的剩余工程,并与甲方核算工程款,形成结算协议书。在此基础上,乙方与辛某对2#和3#商铺进行工程款结算,并形成书面结算协议书。该结算书应在2012年5月1日前结算完毕。乙方、辛某与甲方以及乙方与辛某结算完工程款后,甲方与乙方按本协议单价签订正式网签合同,同时明确乙方交付购房款的时间及其他相关权利义务；第三项约定即：乙方会同辛某为甲方承建的2#和3#商铺工程款暂定为2000万元。该笔款项已作为辛某所属公司购买2#商铺的首付款。乙方与辛某对2#和3#商铺进行工程款结算后,由李百胜负责协同辛某将李百胜投入的工程款项返还甲方,作为乙方李百胜的购房款;第四条约定即：在本协议履行期间,甲方不得将3#商铺售与他人。根据上述约定，李百胜应当与辛某对2#和3#商铺剩余工程完善后与紫辰公司结算，在形成决算协议书的基础上，李百胜再与辛某对2#和3#商铺进行工程款结算，在上述两个结算协议书形成后，由李百胜负责协同辛某将李百胜投入的工程款项返还紫辰公司,该返还的款项作为李百胜3#商铺的购房款，现李百胜、辛某与紫辰公司之间没有决算，李百胜与辛某之间亦没有结算，李百胜投入的工程款尚无法确定，故李百胜没有取得3#商铺的所有权，无论陈柯彤是否为紫辰公司股东，是否支付相应的购房款，李百胜均无权要求确认紫辰公司与陈柯彤签订的商品房买卖合同无效，亦无权请求紫辰公司停止出让其认购的保全庄现代农贸物流中心三号商铺楼房，故李百胜的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。另李百胜上诉认为呼和浩特市赛罕区人民法院已经做出（2016)内0105民初4530号民事判决，判决紫辰公司继续履行与李百胜签订的《认购协议书》,双方应继续履行。本院认为，该（2016)内0105民初4530号民事判决审理阶段经法庭确认,李百胜、紫辰房地产公司及辛某均表示可以针对涉案工程进行结算,即该判决继续履行的基础是对该工程进行结算，但截止本案庭审结束，李百胜、辛某及紫辰公司仍没有对工程进行结算，李百胜的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李百胜的上诉请求不能成立，一审判决适用法律错误，但判决结果正确，应纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李百胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 鄂晓红审 判 员 戴玉英 二〇二〇年六月十八日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁