湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1105号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北丽橙连锁酒店有限公司，统一社会信用代码91420500565471969H，住所地宜昌市西陵区陶珠路31号。法定代表人：郑则暖，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍明文，男，该公司财务经理。一般授权代理。委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：方舟，男，汉族，1989年11月2日出生，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。原审第三人：宜昌市西陵区住房保障服务中心，统一社会信用代码12420502588247070B，住所地宜昌市西陵区西陵二路18号。法定代表人：黄圣民，该中心主任。委托诉讼代理人：杨利红，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北丽橙连锁酒店有限公司（以下简称丽橙酒店）、上诉人方舟因与原审第三人宜昌市西陵区住房保障服务中心（以下简称西陵区住房保障中心）合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丽橙酒店的委托诉讼代理人鲍明文、温建波，上诉人方舟及其委托诉讼代理人黎明，原审第三人西陵区住房保障中心的委托诉讼代理人杨利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽橙酒店上诉请求：1、依法撤销原审判决第二判项，改判支持丽橙酒店的诉讼请求。即“判令方舟赔偿因违约给丽橙酒店造成的流动资金损失56076.26元（低易耗品）、房屋装饰装修损失770829.15元、设施设备损失131445.5元、后期经营损失2750502元、留守员工的工资社保及经济补偿金443068.96元、安保劳务费110999元、诉讼保全担保费8640元、退还履约保证金3万元，以上合计4301560.87元；2、诉讼费用由方舟承担。事实和理由：方舟应当赔偿丽橙酒店未获得的经营损失。首先，丽橙酒店与方舟双方签订的《房屋租赁合同》第七条第3款B项的约定“租赁期间如遇房屋拆迁，甲方（出租人）同意乙方（承租人）参与与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿”。其次，方舟与西陵区住房保障中心于2018年11月22日签订的《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》第一条第（二）款中将方舟的“房屋实际用途”约定为“办公”，明显与事实严重不符。最后，根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条的规定，丽橙酒店在拆迁中明显符合补偿经营损失的条件，且丽橙酒店在一审中也提交了相应的证据。但是却由于方舟故意违背事实和诚实信用原则，不仅未真正保障丽橙酒店参与拆迁补偿谈判的权利，反而故意绕开丽橙酒店，单方与第三人签订有损于丽橙酒店的征收补偿协议，导致丽橙酒店无法获得经营损失的补偿，严重侵害了丽橙酒店的合法权益，方舟应当赔偿丽橙酒店的损失。方舟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、关于丽橙酒店装修损失，依照评估报告只有71万元，而一审法院判决认定丽橙酒店装修损失75万元是依据拆迁补偿协议而来，这在原审判决书的第8页已阐述清楚。因此，丽橙酒店上诉请求77万元没有法律依据。2、其他上诉事项我们认可一审法院的认定。西陵区住房保障中心述称，同意一审法院的判决。方舟上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判确认方舟与丽橙酒店关于宜昌市西陵区环城东路7号意达大厦6楼（产权证号宜市房权证西陵区字第××号，规划用途办公，建筑面积1365.24㎡）的房屋租赁合同于2018年11月22日解除；2、依法撤销原审判决第四项，改判丽橙酒店向方舟支付拖欠的2017年9月1日至2018年11月22日期间的房屋租金289616.5元及违约金243547元，合计533163.5元。3、依法判令丽橙酒店承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、租赁合同解除时间节点应当以征收补偿协议签订之日为准。根据房屋租赁合同约定，租赁期限内遇房屋拆迁，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任。合同没有明确约定具体的合同解除时间节点，但根据国有土地上房屋征收规定，政府发布征收决定只是征收工作的开始，并不等于此时房屋已被实际征收。征收补偿协议签订之前，房屋产权仍然属于方舟，方舟依法对房屋享有收益处分的权利，征收期间丽橙酒店正常使用房屋，从事酒店经营，且经营收益并未因征收影响而减少，租赁合同一直在履行，丽橙酒店理应按照租赁合同承担租金支付义务。征收补偿协议签订后，房屋产权不再属于方舟，方舟对房屋不再享有任何权利，租赁合同至此应当解除。二、丽橙酒店拒付租金，已经构成违约，应当清偿所欠租金并承担违约金。丽橙酒店租金仅支付到2017年8月31日，其后租金未支付。而租赁合同应当于2018年11月22日解除，2017年9月1日至2018年11月22日期限的租金，丽橙酒店应当予以支付，并依约承担违约金。丽橙酒店辩称，一、双方签订《房屋租赁合同》后，丽橙酒店向方舟已经按约支付到截至2017年8月31日的租金。对于该事实，丽橙酒店向法院提供了付款凭证及相应发票，一审已经查明，且方舟也在其提交的上诉状中自认，不再赘述。二、2017年7月1日，第三人西陵区住房保障中心对包含本案房屋在内的涉拆迁区域办理完成了占道（挖掘）许可，并在2017年8月初进行了围挡，此时租赁房屋实际已不能实现合同订立时的目的，丽橙酒店在围挡后未退出租赁房屋的主要原因是为了保护涉案房产中的财产以及等待针对承租人丽橙酒店投入资产经营的拆迁补偿方案的确定。方舟要求支付2017年9月至签订拆迁补偿协议前的租金不仅缺乏法律依据，更不符合公平原则。三、一审法院判决确认本案房屋租赁合同于2015年10月17日解除并无不当。拆迁公告属于拆迁程序的一部分。双方签订的《房屋租赁合同》第七条第3款B项的内容属于附解除条件的合同内容，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，在遇拆迁的行为发生后，本案租赁合同依法解除。因此，一审法院关于本案租赁合同解除时间的判决认定并无不当。西陵区住房保障中心述称，同意一审法院的判决。丽橙酒店向一审法院起诉请求：1、依法解除丽橙酒店、方舟之间关于宜昌市意达大厦自有房屋租赁合同；2、方舟赔偿因违约给丽橙酒店造成的流动资产损失56076.26元（低易耗品）、房屋装饰装修770829.15元、设施设备损失131445.5元、后期经营损失2750502元、留守员工的工资社保及经济补偿金443068.96元、安保劳务费110999元、诉讼保全担保费8640元、退还履约保证金3万元，以上合计4301560.87元；3、本案诉讼费及保全费由方舟承担。方舟向一审法院反诉请求：1、依法解除方舟与丽橙酒店间的房屋租赁合同；2、依法判令丽橙酒店向方舟支付拖欠的2017年3月1日至2018年11月22日期间的房屋租金403902.5元及违约金243547元，合计647449.5元；3、依法判令丽橙酒店承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月15日前，林飞（出租方，甲方）与丽橙酒店（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份（无日期），合同约定：1、甲方将位于宜昌市××大厦自××房屋××楼（××宜昌市××区环城东路××号，一层，建筑面积约1200㎡）出租给乙方使用，租赁期限自2013年6月1日（起租日）起至2023年5月31日止（装修期截止后共计10年），合同期满，同等条件下，乙方有优先承租权；2、甲方于2013年1月15日向乙方交付房屋，2013年1月15日至2013年6月1日甲方给予乙方免租装修期，2013年6月1日至2016年5月31日年度租金225000元，2016年6月1日至2017年5月31日年租金229500元，2017年6月1日至2018年5月31日年租金234090元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金238772元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金243547元，2020年6月1日至2021年5月31日年租金248418元，2021年6月1日至2022年5月31日年租金253387元，2022年6月1日至2023年5月31日年租金258454元；租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每季度支付一次；本合同签订之日起10日内支付甲方首期租金56252元，之后在当期租金到期前十日内支付下期租金。乙方须于本合同签订之日支付甲方履约保证金3万元，合同期满，若乙方在合同期内无违约行为，甲方于合同期满后15日内，将履约保证金不计息退还乙方；3、租赁期间经营区域的物业费由乙方自行缴纳；4、租赁期内如遇房屋拆迁，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方同意乙方参与与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的装修残值（含二次装潢）和经营损失；5、乙方拖欠租金达30天以上，甲方催款后拒不缴纳的，甲方可单方面解除合同，乙方所缴租赁费、保证金等款项不予退还，并要求乙方按照解除合同当年租金及物业管理费标准的双倍赔偿甲方损失，且不支付乙方任何装修补偿款。合同还对纠纷的解决方式等进行了约定。2015年7月17日，方舟取得上述租赁房屋的产权证（单独所有），证号宜市房权证西陵区字第××号，规划用途办公，建筑面积1365.24㎡，套内建筑面积1180.53㎡。同年8月20日，方舟（出租方，甲方）与丽橙酒店（承租方，乙方）签订《协议书》1份，约定：1、林飞与丽橙酒店签订的上述《房屋租赁合同》，合同约定：乙方支付林飞履约保证金3万元，支付林飞租金至2015年8月31日；林飞的相关权利和义务，由甲方全部承担，乙方的权利和义务不变。甲方的收款人为方舟，收款账户三峡建行伍家支行，账号62×××33。2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府发出关于宜昌市西陵区环城南路片区三期棚户改造项目建设的西房征决字（2015）6号《房屋征收决定书》，该公告包括了房屋征收补偿方案。次日，宜昌市西陵区人民政府发布《房屋征收决定公告》，涉案房屋在拆迁红线之内。2017年7月1日，西陵区房屋征收与补偿办公室（现更名为宜昌市西陵区住房保障服务中心）就上述拆迁事项办理宜西占办字（2017）第065号《占道（挖掘）许可证》。2018年5月8日，丽橙酒店向西陵区房屋征收与补偿办公室提交《关于丽橙酒店东门店拆迁补偿事宜的报告》，载明：我公司在东门店承租期10年，截止日期为2023年5月31日，公司投入装修及配套设施281万元，现在被迫停止经营。在收到征收办的通知后，我公司积极配合，支持拆迁工作，但拆迁办的装修补偿政策对我们企业相当不合理，因征收行为导致企业停产停业应当给予合理的补偿，我公司还要承担8名员工的重新就业工作，故请求征收办协商解决装修总投入281万元、还有5年的经营预期利润292万元、东门店8名员工的经济补偿金10.4万元。2018年11月22日，方舟（乙方）与西陵区房屋征收与补偿办室（甲方）就涉案房屋签订《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》1份，协议约定：1、甲方补偿乙方办公房补偿费1365.24㎡×7702元/㎡=10515078.48元、室内装饰装修费752076元、空调移机费1万元、电话宽带迁移费380元、有限电视迁移费17280元、搬家费20478.6元、办证费240元、临时过渡费（3个月）189271.41元，合计11504804.49元，乙方于2018年12月7日前将房屋交付甲方拆除，协议同时约定：经营用房停产停业损失费为--，本协议未尽事宜双方可另行协商签订补充协议。2018年12月22日，西陵区房屋征收与补偿办公室支付方舟拆迁款10725068.49元，余款779736元，方舟仍未领取，仍留存在宜昌市西陵区住房保障服务中心。现丽橙酒店提起本案诉讼。一审诉讼中，丽橙酒店申请对其东门店装饰装修、附属物、相关安防设施（按承租年份分摊后的现值）以及后期经营损失进行鉴定。经一审法院委托，2019年12月9日，宜昌华海资产评估合伙事务所出具评估报告，载明：评估基准为2017年7月1日，丽橙酒店之东门店流动资产价值（低值易耗品）56076.26元、长期资产847288元（其中房屋装饰装修715842.5元、设备设施131445.5元）、后期经营损失2750502元。丽橙酒店支付宜昌华海资产评估合伙事务所评估费3万元。丽橙酒店提供2018年6月11日丽橙酒店（甲方）与宜昌市金盾保安服务有限责任公司（乙方）签订的《保安劳务派遣合同书》1份，合同约定:1、乙方指派3名保安人员与甲方经营时间同步（24小时确保有人员在岗）。2、安全防范责任区域宜昌市西陵区环城东路7号意达大厦6楼及1楼大厅（酒店经营场所）。3、工作职责及任务：人员必须穿戴特勤服装、配备必要的防护装置；保障维护甲方的正常经营秩序；遇到突发事件，协助甲方予以处置，并第一时间报警，协助公安应对；保障甲方人员及酒店客人在经营期间的人身、财物安全及处置预防寻衅滋事事件；服从甲方管理；保障甲方的财产安全。4、期限从2018年6月11日起至甲方经营场所拆迁结束后，提前一周通知乙方时间为准。5、劳务费采取包干方式，每人每月2500元，如果国家及政府主管部门政策性调整最低保障工资和社保等，甲方应及时按规定时间调整。合同还对双方的职责、违约责任等事项进行了约定。丽橙酒店提供2018年7月至2019年2月增值税发票8份，每张金额7500元，证明丽橙酒店诉请的安保劳务费损失110999元。丽橙酒店提供《丽橙东门店支付员工经济补偿协议》、《2017年8月至2018年12月东门店工资及社保费用》，证明诉请留守员工的工资社保及经济补偿金443068.96元。但丽橙酒店一审当庭确认尚未发生。丽橙酒店提供宜昌江鑫劳务有限公司于2019年9月5日出具的证明1份，证明丽橙酒店床箱、床、枕芯、浴巾等在涉案房屋爆破、拆迁时未搬出。丽橙酒店提供中国平安财产保险股份有限公司2019年8月6日出具的增值税发票1份，金额8640元，证明财产保全损失。丽橙酒店支付方舟房屋租金明细如下：2015年8月28日支付56250元、2015年12月4日支付56250元、2016年3月8日支付56250元、2016年6月2日支付57375元、2016年10月19日支付57375元、2017年2月14日支付57375元、2017年5月9日支付57375元、2017年7月26日支付58522.5元，计8笔，此后未再支付方舟房租。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议。一审法院认为，2015年8月20日，丽橙酒店、方舟签订的关于涉案房屋租赁的《协议书》，当事人意思表示真实，符合法律规定，协议有效，应该全面履行。按照双方约定，在租赁期间，如遇房屋拆迁，合同自动终止，双方互不承担违约责任，出租方同意承租方参与与拆迁人的拆迁补偿谈判，承租方有权获得拆迁人给予二项权利，即装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿。2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府发布关于宜昌市西陵区环城南路片区三期棚户改造项目建设的西房征决字（2015）6号《房屋征收决定书》，次日，宜昌市西陵区人民政府发布《房屋征收决定公告》，涉案房屋在拆迁红线之内。丽橙酒店、方舟间的租赁合同虽然未约定解除合同的时间节点，但国家关于包括涉案房屋拆迁的事实已经发生，被拆迁人应积极配合拆迁人的拆迁工作，从服务国家城市建设的大局需要，早日完成拆迁工作，租赁双方应从2015年10月17日起解除租赁合同，双方互不负违约责任。丽橙酒店支付了方舟后期房屋租金至2017年8月31日，因丽橙酒店客观上在继续经营之中，故视为丽橙酒店、方舟间的意思自治行为，予以支持。方舟请求丽橙酒店支付其2017年3月1日至2018年11月22日期间的房屋租金403902.5元及违约金243547元，合计647449.5元，与查明的事实不符，也没有合同依据和法律依据，依法不予支持。从2018年5月8日丽橙酒店向西陵区房屋征收与补偿办公室提交的《关于丽橙酒店东门店拆迁补偿事宜的报告》看，丽橙酒店明确知晓涉案房屋涉及拆迁事宜，方舟并未违约阻止丽橙酒店提出诉求，方舟无违约行为存在。但拆迁人是否把丽橙酒店作为拆迁谈判对象，是否达成对丽橙酒店的补偿协议，都是拆迁人的权利，不以丽橙酒店、方舟的意志为转移，丽橙酒店、方舟约定丽橙酒店有权参与拆迁谈判，对拆迁人而言，不具有约束力。同时，《关于丽橙酒店东门店拆迁补偿事宜的报告》显示：丽橙酒店与第三人未达成拆迁补偿协议，与丽橙酒店提出过高的请求不无关系。丽橙酒店请求的装饰装修损失770829.15元，但丽橙酒店申请评估的装饰装修损失为715842.5元，考虑到方舟按照拆迁政策处分装饰装修补偿为752076元，该处分行为有利于丽橙酒店，且方舟未从拆迁人处领取该部分拆迁款，故应支持丽橙酒店装饰装修损失752076元。从方舟与第三人签订的拆迁补偿协议看，方舟并未处分丽橙酒店的后期经营损失，也没有获取丽橙酒店的后期经营损失，丽橙酒店是否应该获得后期经营损失，是一个拆迁法律关系中的问题，在拆迁法律关系中，本身带有很强的政策性，故丽橙酒店请求方舟赔偿其因拆迁造成的后期经营损失2750502元，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府发出包括了涉案房屋在内的关于宜昌市西陵区的环城南路片区三期棚户改造项目建设的西房征决字（2015）6号《房屋征收决定书》；次日，宜昌市西陵区人民政府发出《房屋征收决定公告》，从即日起，丽橙酒店就应该积极准备，转移、拆除未附属于房屋的可移动财产，配合政府在本地区实施的拆迁工作，但丽橙酒店继续经营，至2019年9月5日涉案房屋实施爆破，应该视为丽橙酒店自行扩大损失，即丽橙酒店请求的涉案房屋的流动资产损失56076.26元（低易耗品）、留守员工的工资社保及经济补偿金443068.96元、安保劳务费110999元、诉讼保全担保费8640元，应不予支持。按照丽橙酒店、方舟间租赁合同约定：丽橙酒店应从2015年9月1日起支付方舟租金，截至2015年10月17日，丽橙酒店按约定支付了方舟租金，并无违约行为，故方舟应返还丽橙酒店履约保证金3万元。综上，丽橙酒店诉讼请求，应予以部分支持。方舟反诉请求，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认丽橙酒店与方舟关于宜昌市西陵区环城东路7号意达大厦6楼（产权证号宜市房权证西陵区字第××号，规划用途办公，建筑面积1365.24㎡）的房屋租赁合同于2015年10月17日解除；二、方舟支付丽橙酒店房屋装饰装修拆迁补偿款752076元，并返还丽橙酒店履约保证金3万元，合计782076元，于判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回丽橙酒店本案其他诉讼请求；四、驳回方舟本案全部反诉请求。一审案件本诉受理费20630元、财产保全申请费5000元、评估费3万元，合计55630元，由丽橙酒店承担45690元，方舟承担9940元，方舟承担的诉讼费，在履行上述判决时一并清结。一审案件反诉受理费5137元，由方舟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，西陵区住房保障中心在2017年8月初对包含案涉房屋在内的涉拆迁区域进行了围挡。本院认为，一、关于合同的解除时间。在林飞与丽橙酒店签订的《房屋租赁合同》及丽橙酒店与方舟2015年8月20日签订的《协议书》中，虽然对因政策性拆迁可导致案涉房屋租赁合同解除有所约定，但并未约定明确具体的合同解除节点，更未约定房屋所有权转移时间即房屋租赁合同解除时间。而自2015年10月16日宜昌市西陵区人民政府发布关于宜昌市西陵区环城南路片区三期棚户改造项目建设的《房屋征收决定书》之日起，实际上双方当事人的案涉房屋租赁合同已因客观情况履行不能。一审中方舟起诉请求法院判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，一审法院依据查明的事实认定案涉房屋租赁合同于2015年10月16日解除，并无不当。二、关于房屋租金（占用费）。方舟上诉要求丽橙酒店支付2017年9月1日至2018年11月22日期间的房屋租金及违约金，但案涉房屋租赁合同已于2015年10月16日解除，且自2017年8月起丽橙酒店周围已被围挡，应对其日常经营造成影响，因此方舟请求丽橙酒店支付此期间的房屋租金（占用费）等无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。三、关于装饰装修损失的标准。丽橙酒店上诉请求的装饰装修损失为770829.15元，但丽橙酒店在一审中鉴定的装饰装修损失仅为715842.5元，一审法院依照方舟在《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》中取得的装饰装修补偿752076元确定了丽橙酒店的装饰装修损失数额，已经充分考虑了丽橙酒店的利益，故此本院对丽橙酒店的此项上诉理由不予采纳。四、关于流动资金损失（低易耗品）、设施设备损失、后期经营损失、留守员工的工资社保及经济补偿金、安保劳务费。丽橙酒店称其请求此项赔偿的依据是案涉房屋租赁合同“七、转租、转让及合同解除”中约定：“3、B、政策性拆迁：租赁期间如遇房租拆迁，甲方同意乙方参与与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿。”并称丽橙酒店在拆迁中明显符合补偿经营损失的条件，却由于方舟未真正保障丽橙酒店参与拆迁补偿谈判的权利，故意绕开丽橙酒店，单方与第三人签订有损于丽橙酒店的征收补偿协议，导致丽橙酒店无法获得经营损失的补偿，因此上述损失都应由方舟向丽橙酒店进行赔偿。对于丽橙酒店的此项诉请，本院认为，依法成立的合同,仅对合同当事人具有法律约束力，因此丽橙酒店不能以案涉房屋租赁合同中的约定为由，要求第三人西陵区住房保障中心必须与其谈判并赔偿其经营损失；并且在案涉房屋租赁合同中也并无方舟应赔偿其流动资金损失（低易耗品）、设施设备损失、后期经营损失、留守员工的工资社保及经济补偿金、安保劳务费等损失的有关约定，因此丽橙酒店的此项上诉理由亦不能成立。五、关于履约保证金和诉讼保全担保费。一审法院已判定由方舟返还丽橙酒店履约保证金3万元，而诉讼保全担保费的发生系丽橙酒店对自身民事诉讼权利的处置所导致，理应由其承担。综上所述，丽橙酒店和方舟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44088元，由湖北丽橙连锁酒店有限公司负担34956元，由方舟负担9132元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年六月二十四日书记员  余 丹