河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1862号上诉人（原审原告）：张泰赫，男，1991年9月16日出生，汉族，住址河南省方城县。委托诉讼代理人：张天锋，男，1963年5月6日出生，汉族，住址河南省方城县，系张泰赫之父。委托诉讼代理人：张源，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（申请执行人）：魏万中，男，1968年6月27日出生，汉族，住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。被上诉人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司。住所地：南阳市梅溪国际大酒店16楼法定代表人：汪文中，任该公司董事长。上诉人张泰赫因与被上诉人南阳市中盛房地产开发有限公司（中盛房地产公司）、魏万中案外人执行异议之诉一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张泰赫上诉请求：1、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9772号民事判决，依法予以改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：首先，一审认定事实不清，查封前涉案房产已交付上诉人，上诉人合法占有至今且已支付全部房款。其次，一审适用法律错误，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定进行审理。上诉人在一审开庭时要求一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定审理此案，一审法院既没有适用该条规定，也没有说明不能适用的原因。涉案房产系“一手房”，上诉人作为直接从开发商处购买房产的消费者，非消费者之外的一般买受人。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。综上，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，依法解除对涉案房产的查封，并确认该房产的所有权归上诉人所有。魏万中辩称，上诉人的诉求依法不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。中盛房地产公司未提交答辩意见。张泰赫向一审法院起诉请求：解除对原告张泰赫所有的位于方城县××与××交叉口东南角××天下××楼××单元××室的查封，并确认该房产的所有权归原告所有。一审法院认定事实：关于本案的由来。一审法院在审理魏万中诉中盛房地产公司等被告民间借贷纠纷一案中，于2015年11月14日作出（2015）宛龙民二初字第0597号民事保全裁定书。2016年1月15日，方城县房管局协助一审法院查封了中盛房地产公司开发的君临天下包含本案讼争的3号楼1单元1303室在内的相关房屋。2016年6月21日，一审法院作出（2015）宛龙民二初字第0597号民事判决书，判决被告中盛房地产公司承担还款责任。魏万中对判决数额不服提起上诉，南阳市中级人民法院二审后作出（2016）豫13民终3244号民事判决书，变更判决数额为“自本判决生效之日起十五日内，南阳市中盛房地产开发有限公司向魏万中偿还借款本金11966478.6元，其中4559539.62元借款本金自2015年5月7日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日止，另7406938.96元借款本金自2015年4月17日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日止。”判决生效进入执行后，2018年12月20日，一审法院作出（2017）豫1303执恢545号之四执行裁定书，续行查封了涉案房产。在对该房产的执行中，原告张泰赫向一审法院提起执行异议，一审法院审查后作出（2019）豫1303执异177号执行裁定书，驳回了原告张泰赫的异议请求。张泰赫对裁定不服，依法提起了案外人执行异议之诉。关于本案讼争房产。（一）中盛房地产公司是南阳市“南都领域”住宅工程的开发商，中盛房地产公司将该工程中的1#、2#、3#、4#楼交由许昌市万基城市建设有限公司承包建筑（已更名为中州万基城市建设有限公司）。2011年12月1日，许昌市万基城市建设有限公司就2#楼（不包含地下车库）与张方签订《工程内部承包合同》，承包方式为包公包料。张方将该楼的水电工程交由张泰赫（张骞）施工，但张方与张泰赫未签订书面合同。工程完工至今，许昌市万基城市建设有限公司与中盛房地产公司之间、许昌市万基城市建设有限公司与张方之间、张方与张泰赫之间均未决算。本案审理中，张方认可欠张泰赫的水电工程款至今未支付完毕。（二）就南都领域2#楼工程款的支付，2015年4月1日，中盛房地产公司向中州万基城市建设有限公司出具《工作联系函》，承诺“以君临天下的商品房冲抵安装工程款50.3918万元”，中盛房地产开发公司的成本经理曾会珍在该函下方于2015年4月6日签名，张方在该函下方签署“同意抵房，张方2015年4月2日，”张泰赫在该函下方亦签署了姓名。2015年4月9日，中盛房地产公司总工程师白炳剑在南都领域2号楼《工程进度款审批表》中批示“同意冲抵50.3918万元。”中盛房地产公司副总经理、成本经理均在该表的对应签名栏签署了姓名，2015年4月22日，中盛房地产公司总经理汪文中在该表对应栏签署了姓名。2015年4月28日，张泰赫与中盛房地产公司签署“君临天下”认购书，认购方城县××与××交叉口东南角“君临天下”3号楼1单元1301室，房屋价款50.3918万元，其中50万元为购房定金。但双方以应付工程款实际冲抵房款的数额是50万元，下余3918元房款张泰赫交纳于2016年10月8日，此由中盛房地产公司为张泰赫开具的两张房款收据及其2019年12月22日出具的《情况说明》佐证。认购该房后，张泰赫又以29100元购买君临天下储藏室一间、以78000元购买君临天下车位一个，此由交款收据、储藏室及车位确认单为证。张泰赫对涉案房屋装修后已入住，此由张泰赫提交的室内举证照片及物业交费单据、电费等相关交费凭证为证，其交费凭证显示，张泰赫最早的水电费交费日期为2017年6月17日。一审法院认为，本案的争议焦点是案外人张泰赫对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张泰赫请求对执行标的排除强制执行，故张泰赫应当举证证明其对涉案房产享有民事权利且权利合法真实，足以排除强制执行。张泰赫认购涉案房屋于2015年4月28日，认购房价50.3918万元，其房款的支付方式为工程款冲抵50万元房款，现金支付3918元。从张泰赫提交的认购书及君临天下收款通知书看，冲抵的50万元双方约定为购房定金，下余房款3918元的交纳时间是2016年10月8日。张泰赫称其于2015年4月认购房屋后即占有使用涉案房屋至今，但此陈述与其提交的2017年6月17日才开始交纳电费的凭证相矛盾，且其它居住使用费用均产生在该时间之后。经一审法院释明，张泰赫未能提供出认购后即占有了房屋的直接证据，比如房屋交付确认单，故此，一审法院依证据确认张泰赫占有房屋于2017年6月。一审法院依据魏万中的申请查封涉案房屋于2016年1月15日，查封时间早于张泰赫交纳下余房款3918元9个多月，早于张泰赫占有使用房屋一年半。法律规定，处分法院查封的财产，当事人的处分行为因违法而无效。虽然张泰赫、张方同意中盛房地产公司以购买君临天下房屋的应付房款冲抵工程款50.3918万元，并为此签订了认购书，但在双方的合同履行完毕及房屋交接前，双方仍然是金钱债务关系，张泰赫对房屋仅有物权期待权。如果交房不能，产生的法律后果是违约责任。一审法院查封涉案房屋时，涉案房屋尚未交付，房款也未支付完毕，一审法院查封后，张泰赫与中盛房地产公司已无继续买卖房屋交易的合法权利。综上，张泰赫虽然对涉案房屋已构成事实上的占有，但因其占有行为发生在一审法院查封之后，因而占有行为不合法。综上所述，原告（案外人）张泰赫对涉案房屋提起解除查封的诉讼，因其占有行为不合法，其对涉案房屋不具有足以排除执行的民事权利，张泰赫的诉讼请求不能成立，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，判决：驳回原告张泰赫的诉讼请求。案件受理费9300元由原告张泰赫承担。二审中，上诉人张泰赫提供了中盛房地产公司出具的情况说明一份，证明：1.中盛房地产公司将涉案房产冲抵张泰赫的工程款的事实；2.中盛房地产公司为什么分两次开收据的问题；3.房屋买卖协议签订当天，中盛房地产公司就向上诉人交付了房屋钥匙的事实。被上诉人魏万中质证称：1.该情况说明不属于证据，中盛房地产公司本来就是本案的当事人，按照证据规则，该情况说明没有签名，也不符合证据的形式；2.现在中盛房地产公司很混乱，情况说明可以随便开出，该情况说明的真实性存疑；3.涉案房屋涉及四方，要四方协商以后才算数，情况说明称是双方协商，说明该情况说明不真实；4.案涉房产钥匙的交付时间应以验房单签字时间为准，该情况说明并不能证明钥匙的交付时间。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案是执行案外人提起的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人张泰赫对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。针对张泰赫对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人中盛房地产公司的责任财产范围，异议人张泰赫、申请执行人魏万中及被执行人中盛房地产公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。1.案涉房屋不属于中盛房地产公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，魏万中申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人中盛房地产公司开发建设的君临天下3号楼1单元1303室。基于本案已查明的事实，2015年4月28日，张泰赫与中盛房地产公司签署“君临天下”认购书，认购方城县××与××交叉口东南角“君临天下”3号楼1单元1301室，房屋价款50.3918万元，其中50万元为购房定金。双方以应付工程款实际冲抵房款的数额是50万元，下余3918元房款张泰赫交纳于2016年10月8日。认购该房后，张泰赫又以29100元购买君临天下储藏室一间、以78000元购买君临天下车位一个，此由交款收据、储藏室及车位确认单为证。张泰赫对涉案房屋装修后已入住。没有证据证明张泰赫与中盛房地产公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，张泰赫与中盛房地产公司所签房屋买卖合同已经基本履行完毕。中盛房地产公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助张泰赫办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离中盛房地产公司责任财产范围，中盛房地产公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。魏万中作为中盛房地产公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿中盛房地产公司所欠债务，除非魏万中有证据证明张泰赫与中盛房地产公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对中盛房地产公司责任财产范围的认定。2.张泰赫对案涉房屋享有的物权期待权与魏万中的普通金钱债权相比，应予优先保护张泰赫基于房屋买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对中盛房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于本院（2016）豫13民终3244号民事判决书生效民事判决，魏万中对中盛房地产公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉房屋买卖合同的成立和生效意味着买受人张泰赫有权请求中盛房地产公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与魏万中同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但张泰赫在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。中盛房地产公司作为出卖人因买受人张泰赫依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，张泰赫对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，张泰赫可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于”基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，张泰赫至少在形式上已经符合上述司法解释对”业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为”业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但张泰赫对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。张泰赫所享有的权利在内容和效力上已经超过了魏万中享有的普通金钱债权，在没有证据证明张泰赫物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于魏万中的普通金钱债权予以保护。3.张泰赫对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义一审中，方城县房产管理局、产权产籍管理办公会于2019年10月16日出具《证明》一份，载明：张泰赫经房管系统查询暂无房产登记记录。二审庭审中，张泰赫之父称目前张泰赫及其家人均居住在案涉房屋内。尽管魏万中对此尚有异议，但并无证据证明张泰赫除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。在没有证据证明张泰赫尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被张泰赫实际用于自住的情况下，案涉房屋对张泰赫及其家人便具有了居住保障功能。故，相对于魏万中享有的普通金钱债权，张泰赫及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。关于张泰赫在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于”当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，张泰赫基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权。张泰赫不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，故此项请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张泰赫的上诉请求部分成立。本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9772号民事判决；二、不得执行张泰赫位于方城县康达路与解放路交叉口东南角的君临天下3号楼1单元1303室商品住房；三、驳回张泰赫其他诉讼请求。一审案件受理费9300元，二审案件受理费9300元，共计人民币18600元，由张泰赫负担9300元，由南阳市中盛房地产开发有限公司负担9300元。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年六月三十日书记员  陈玫夙