江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异5号异议人（案外人）：陈雪，女，1984年12月19日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：裘辉、施江，江西江佑律师事务所律师。申请执行人：上海绿地建设（集团）有限公司。住所地：上海市虹口区西江湾路500号。法定代表人：张伟，执行董事。被执行人：南昌东方宏利房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道396号威达商住楼515室。法定代表人：薛玉贵，总经理。本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司（以下简称绿地建设公司）与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈雪因不服本院2020年1月15日作出的拟拍卖南昌市红谷滩新区房屋的公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈雪称，其与东方宏利公司于2013年6月签订了南昌市商品房买卖合同，购买了位于南昌市红谷滩新区的房屋，办理了备案登记，并支付了全部合同价款。房屋交付后，案外人一直与父母共同居住，且案外人名下并无其他可以居住的房屋。因此，案外人享有排除本案执行的实体权利，请求依法中止对该执行标的物的执行。本院查明，原告绿地建设公司与被告东方宏利公司建设施工合同纠纷一案，本院于2017年6月21日作出（2016）赣民初72号民事判决：1.南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款1455.5532万元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，南昌东方宏利房地产开发有限公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款73.85万元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2.南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3.驳回上海绿地建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。绿地建设公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决：1.撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2.变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款14555531.77元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；南昌东方宏利房地产开发有限公司于2019年1月9日前支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款738500.62元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3.变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4.驳回上海绿地建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，申请执行人绿地建设公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案执行。2018年10月29日，本院作出（2018）赣执22号执行裁定：1.冻结、扣划被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司在金融机构的存款1656.422万元；2.如上述冻结、扣划的款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司价值相等的其他财产。2018年10月30日，本院向南昌市不动产登记中心发出协助执行通知：查封被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司名下位于南昌市红谷滩新区；29栋1单元3101、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房产［权证号分别为：赣（20xx）南昌市不动产权第10xx7号、1096x号、10x9号、1x号、10x号、11x号、1x1x号、10xx号、10xx8号、10xx号、1x0x号、10x6号］；以及东方海德堡商业办公楼房产［权证号：赣（20x6）南昌市不动产权第1x2xx5号］。2020年1月15日，本院作出拍卖公告：1.本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，将依法公开拍卖被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司名下位于南昌市红谷滩新区；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室共七套房产。2.本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍。优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月10日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。3.对上述标的权属有异议者，请于2020年3月10日前与本院联系。另查明，陈雪提供其与东方宏利公司于2013年6月18日签订的南昌市商品房买卖合同（合同号：1000x9xx18），购买了该公司位于南昌市红谷滩新区的商品房，建筑面积为187.79平方米，单价为11909.95元，总价金额为2236569元，付款方式为2013年6月18日首付1396569元、余款84万元办理银行商业贷款，房屋交付期限为2013年12月28日前。2013年6月21日，办理了商品房合同备案。2013年7月22日，陈雪、东方宏利公司、交通银行股份有限公司江西省分行三方签订个人房产抵押贷款合同，贷款金额为84万元，贷款期限为360个月，每期还款额为5704.66元。根据陈雪提供的“交通银行个人客户交易清单”显示，2014年1月至2020年1月期间，均产生交易方式为“归还贷款”的交易记录，金额有“5704.66元”、“4760.67元”不等。2014年5月12日，东方宏利公司向陈雪开具金额为2250385元的购房款发票。陈雪还提供了其于2014年5月12日与他人签订的装修合同，以及购买装修材料的收款收据、清单、刷卡凭证；于2014年1月、2016年4月、2018年9月、2020年1月缴纳物业费的收据和发票；水、电、燃气的缴费记录；房屋内有人居住的照片，等等。此外，2020年6月5日，根据陈雪的查询申请，南昌市不动产档案信息中心出具南昌市不动产登记信息查询结果，载明：根据查询申请人陈雪提出的查询请求，截至2020年6月5日，按查询申请人名称及身份证号码在南昌市不动产统一登记系统平台内进行查询，未查询到不动产登记信息。还查明，根据本院于2019年12月25日作出的调查令，委托江西商海律师事务所苏鸿忠律师、黎雪明律师为本院代为调查被执行人东方宏利公司名下东方海德堡1栋101、102、103、104、105室；27栋1单元3101室、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房屋现状，包括但不限于是否有业主居住、使用、收益及缴纳物业费等相关情况。据此，第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司向持令律师出具情况说明，载明：27栋1单元3101室不欠物业费，物业费缴纳人为陈雪。本院认为，本案争议的焦点是案外人的异议请求能否排除本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，消费者物权期待权是在执行程序中，基于对消费者生存权的保护，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。本案为金钱债权执行案件，案外人陈雪对其购买的登记在被执行人东方宏利公司名下的商品房提出异议，属于消费者物权期待权的保护请求，应当适用上述法律规定进行审查处理。根据本案查明的事实，在2018年10月30日本院查封案涉房屋之前，异议人陈雪和被执行人东方宏利公司已于2013年6月18日签订了购买案涉房屋的南昌市商品房买卖合同，并办理了备案登记，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东方宏利公司已向陈雪出具了金额为2250385元的购房款发票，结合陈雪提交的个人房产贷款合同、银行还款记录等，证实其支付部分首付款后，余款已办理商业贷款并正在按期还款,此做法符合一般消费者购买商品房的交易习惯，可以认定陈雪已向东方宏利公司已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。陈雪提交的装修合同，购买装修材料的收款收据、清单、刷卡凭证，缴纳物业费的收据和发票，水、电、燃气的缴费记录，房屋内有人居住的照片等，已形成较为完整的证据链，结合本院委托律师调查的结果，即案涉房产不欠物业费且物业费缴纳人为陈雪，能够证明陈雪所购商品房系用于居住。且根据南昌市不动产档案信息中心出具的南昌市不动产登记信息查询结果，未发现陈雪名下有其他用于居住的房屋。综上所述，异议人陈雪所购买的房屋符合消费者物权期待权保护要件，能够排除本案执行，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条的规定，裁定如下：中止对南昌市红谷滩新区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年六月二十三日法官助理李哲书记员朱学斌