福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3181号 上诉人（原审被告）：郭国平，男，1974年8月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审被告）：陈青，女，1975年11月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：俞建明、魏垂健，福建青翰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛爱钦，女，1967年12月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：欧存华、杨艳杰（实习），福建中亚海天律师事务所律师。 上诉人郭国平、陈青因与被上诉人毛爱钦合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 郭国平、陈青上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中《立卖断房地契约》并不违反法律法规的关于效力性的强制性规定，违反的只是“管理性的强制性规定”，本案的《立卖断房地契约》属已成立且有效的合同，被上诉人毛爱钦主张本案的《立卖断房地契约》无效且请求返还款项的诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回。1、我国现有的法律法规并未明令禁止宅基地转让，而是规定出卖房屋（在农村宅基地上起盖的房屋）后不得再申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》“七、关于涉农案件的审理问题”第二、社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。以上法律法规的规定，禁止、限制的只是“农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的”行为，而不是“转让宅基地”的行为。2、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）的法律解读精神，本案的《立卖断房地契约》并不属于违反金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗、特许经营等的效力性强制性规定，而是违反了管理性的强制性规定，该《立卖断房地契约》仍然成立并有效。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。二、本案上诉人陈青所转让的实际上是在该宅基地上起盖房屋居住的用役权益，该民事转让行为并不违反法律法规的规定。上诉人陈青提交的证据已证明其为平潭县岚城乡中湖村村民，且该宅基地的位置明确、属村里的废地，并不违反平潭县的土地利用规划、也并未改变影响当地集体土地的用地性质，故不违反《土地管理法》等法律法规之规定。同时，《立卖断房地契约》（该协议是毛爱钦事先打印后的格式协议）第一条明确约定：“甲方夫妇共同愿意将此房地转让给乙方建房使用”，第五条：“乙方办理本房地手续时，甲方应积极配合”。因此，在签订《立卖断房地契约》时，已经开宗明义地表明，毛爱钦购买宅基地的目的就是“建房使用”，且明确在后期，上诉人仅有配合相关手续的义务；而对此中的法律风险毛爱钦是明知的，并在该协议的第六条明确备注“本契约经双方协商签订后具有法律效力，双方互不后悔”，也再次表明毛爱钦愿意承受可能的法律风险。 毛爱钦辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律准确，依法应当驳回上诉人陈青、郭国平的上诉，并维持原判。被上诉人与上诉人签订的《立卖断房地契约》违反了法律强制性规定，属无效合同。1、《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第七条“关于涉农案件的审理问题”中的第二点规定：“对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效”和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。对农村宅基地及房屋转让行为的效力作出了明确的规定。2、在本案中，被上诉人与上诉人虽然约定是购买土地，但土地与房屋是不可分割的。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，作出了明确的规定。因此在本案中虽然被上诉人与上诉人约定的是购买土地，但基于土地与房屋是不可分割的，该转让行为违反了上述法律的强制性规定，属于无效行为。3、本案买卖土地的双方均非土地所在的岚城乡土地后集体经济组织成员，即：买方（即被上诉人）的户籍所在岚城乡中湖村银华新庄，上诉人郭国平、陈青的户籍所在地，双方均非同一集体经济组织成员。双方的买卖行为明显违反了上述法律强制性的规定，属无效行为。4、即使上诉人是案涉土地的承包经营权人，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。因此，从这个意义上说，上诉人将承包地转让给被上诉人的行为本身就是违反法律强制性规定的行为，也属无效行为。5、上诉人称其在本案中仅仅是转让宅基地，而非转让宅基地上的房屋从而认为该转让行为没有违反法律强制性规定。该理由完全是断章取义，故意曲解法律的无理表现。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用的法律准确，依法应予支持，并驳回被上诉人的上诉。 毛爱钦向一审法院起诉请求：1.被告返还原告支付的购地款35万元和自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的额利息；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月14日，原告以自己的名义与两被告签订一份《立卖断房地契约》，两被告将位于岚城乡土地后村魏由强厝前的一块房地转让给原告建房使用，该房面积为长（14米、10.2米），宽13.75米，四至为东至溪边5米路，西至，南至陈秀华厝后，北至魏由强空地，建筑面积为166平方米，卖断价为35万元，一次性付清。上述协议签订后，原告依约支付了35万元的买地款，嗣后，原告被告知该土地上不能进行建房，且无法进行产权登记，导致原告至今仍未建房，向被告催讨购地款未果，遂成讼。 另，2019年8月20日，平天下岚城乡中湖村委会及生产大队出具证明，证实该案涉地块属于宅基地，属于其村民陈为齐赠予其女即本案被告陈青的宅基地。 再查，魏强于2019年底向一审法院提起案涉合同纠纷的诉讼，两被告辩称不认识魏强，所有的签约手续均是本案原告毛爱钦所为，魏强不是适格的原告，应驳回其起诉，嗣后，一审法院作出（2019）闽0128民初4091号民事裁定书，驳回魏强的起诉，双方均未上诉。魏强与毛爱钦系母子关系。庭后，魏强出具声明，不追认毛爱钦的代签行为。 一审法院认为，关于原告的主体问题。双方均确认案涉契约系毛爱钦代魏强所签，且在魏强起诉被驳回后，现已经明确表示不再追认毛爱钦的代理行为，毛爱钦作为本案的原告主体适格，被告申请追加魏强参加诉讼，不予支持。关于案涉契约的效力问题。本案属于本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售宅基地的情形。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定案涉立卖断契约无效，故两被告应返还案涉的购地款项。因原告明知案涉地块的情况仍执意购买，亦存在过错，故再主张利息损失不予支持。判决：一、郭国平、陈青应于本判决生效后十日内向毛爱钦退还购地款35万元；二、驳回毛爱钦的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与其特定的身份相联系。本案被上诉人在签订涉案《立卖断房地契约》时并非诉争宅基地所在村集体经济组织成员，在交易行为完成后亦未取得该集体经济组织成员资格，其不具备取得该村宅基地的条件，故上诉人与其签订的《立卖断房地契约》应为无效合同。因此，一审法院据此判决上诉人返还涉案购地款项，该认定事实清楚，适用法律正确。现上诉人主张涉案《立卖断房地契约》属已成立且有效的合同，其理由不成立，本院不予采信。综上所述，郭国平、陈青的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人郭国平、陈青负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑乐影 审判员  吕德快 审判员  刘 瑜 二〇二〇年六月十七日 书记员  叶 翔 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。