山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4383号 上诉人（原审被告）：韩洁，女，汉族，1989年2月14日出生，户籍所在地山东省青岛市市北区，现住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）:青岛中房物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区西陵峡路1号甲。 法定代表人：戴民，董事长。 委托诉讼代理人：刘军荣，山东博彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛丽红，系该公司职员。 上诉人韩洁因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019)鲁0214民初8018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人韩洁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人按照6折优惠缴纳物业费；2、本案一二审诉讼费用由中房物业公司承担。事实和理由：一、一审对案件事实认定不清。中房物业公司没有履行物业服务合同规定的义务，只是一味催缴费用。电梯里放着广告牌，未经过业主同意私自安放广告收广告费，还跟业主收电梯费，是不合法的。家里进了小偷让物业提供监控，物业拒绝提供。地砖从交房就碎了，找物业协商一直没有给换。地下车位收车位管理费，也不管理打扫，车位脏乱差，都是土灰。经了解物业给其他业主申请空置房屋打6折优惠，可与物业协商时，态度极差，区别对待业主。上述事实有证据证明，被上诉人提供的物业服务不能达到合同约定的服务标准。二、一审判决对中房物业公司的违约责任没有查清，被上诉人违反合同约定，无权要求上诉人全额缴纳物业费。空置房屋申请物业都给予打6折优惠，因此一审判决按照8折缴纳物业费和电梯费不应支持。综上，被上诉人管理失职、没有提供相应物业服务，无权要求上诉人全额缴纳物业费，上诉人要求按照6折优惠缴纳物业费。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以撤销、改判。 被上诉人中房物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 中房物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求韩洁向中房物业公司支付2017年6月至2019年6月共计25个月的物业费4160.2元（1.22元/平方米×136.4平方米×25月）、电梯运行费1364元（0.4元/平方米×136.4平方米×25月）、滞纳金1000元，合计6524.4元。2.诉讼费由韩洁承担。事实和理由：中房物业公司与韩洁所在小区的中铁祥丰置业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由中房物业公司对该小区进行物业管理，中房物业公司依约提供各项物业服务。韩洁自2017年6月起至2019年6月累计拖欠中房物业公司物业费及电梯运行费共计5524.2元，中房物业公司多次催讨，韩洁以各种理由拒付。 韩洁在一审中辩称：请求驳回中房物业公司不合理不合法的请求。中房物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。中房物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：2017年6月交房韩洁一直没有住，压了1000元装修押金说到时候装修完了可以抵物业费。当时告知物业房子现在先不住，物业费是不是打个折扣，物业当时也说到时候再说，之后一直没有找韩洁沟通直接在门上贴了催缴物业费用的单子。门口的瓷砖从交房就碎了，找物业说给换，到现在2019年了也没有换。有一天去，房子门打不开了，想了好多办法从窗户翻进去，门被反锁了，屋里被拉了屎，窗户都给开着，东西被翻了，进了小偷，然后报了警，去找物业，物业竟然就派了个保安来。韩洁说要看监控，保安说小区里的监控都不齐，就这样不管不顾，不了了之。电梯里连监控都没有吗，有监控为什么不开，开了为什么不让看？物业收费是干什么用的？物业是保家护院的，物业门禁没有看好不说，最起码进了小偷提供监控是本职吧？电梯里还放着广告牌，电梯都是公摊面积，都是业主的，为什么物业不经过业主同意私自安放广告收广告费？用业主的钱收着打广告的费用，还跟业主收电梯费？什么道理？小区是乌烟瘴气的，因为物业不作为，和所有的业主闹得非常不愉快，还因此上了生活在线。小区内环境非常差，到处可见树上、健身器材上晾晒的被褥，严重污染了小区的空气，影响了小区的形象！物业不管理，不经过业主同意，设置了晾晒被褥的绳子，找物业发表自己的见解也不予理会。就知道要收钱，地下车位收车位管理费，也不打扫，厚厚的一层土灰，去趟地下车库，回家地上都是土灰！真的非常生气，非常上火，谁没事愿意找气生，物业好好的大家谁不交钱呢，就是因为小区环境不好所以不过去住，加之进了小偷物业不管不顾，买了房子都不敢过去住！物业就知道收费，一点实事都不干，要物业干什么用！物业是属于服务型公司，要为业主提供创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理安全、物业设备维修管理、物业环境管理，为维护业主合法权益，特说明真实情况，望依法给与保护。 一审法院认定事实如下：涉案房产的开发商青岛中铁祥丰置业有限公司与中房物业公司签订《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，选聘中房物业公司为中铁丹山住宅项目物业提供前期物业管理服务。合同第三章第5条约定，物业服务费用的收费标准是高层住宅1.22元/月/平方米、商业物业2.2元/月/平方米、地下车位管理服务费50元/月/个、地上车位不收取车位管理费；电梯运行费高层住宅每月每建筑平方米按照0.40元/月/平方米标准收取，多层住宅及高层住宅一层不收取电梯运行费，电梯运行费随着青岛市物价局价格调整而变动，本费用包含电梯维保、年检费用。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每年3月6月9月12月的1-10日内履行交纳义务。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成新的书面协议的，本合同到期后自然终止，甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 另查明，中房物业公司、韩洁之间签订《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》，约定韩洁使用的华胥美邦小区14号楼3单元1601户房屋，由中房物业公司提供物业服务，韩洁应当按约定缴费。物业服务费用的收费标准应该是每平方米1.22元。房屋建筑面积136.4平方米，韩洁与中房物业公司长期存在物业服务合同关系。韩洁未交纳2017年6月至2019年6月共计25个月期间的物业服务费，中房物业公司多次向韩洁发出交纳物业服务费的书面通知。 还查明，至庭审之日，涉案小区未成立业主委员会。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中青岛中铁祥丰置业有限公司作为建设单位，与中房物业公司签订的《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，对韩洁具有约束力。韩洁作为该小区业主，应受上述合同、协议的约束。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。中房物业公司作为物业服务企业，为韩洁提供物业管理服务，韩洁应按约定的期限及时支付物业服务费用。 本案中，中房物业公司作为提供物业服务的公司，履行了提供物业服务的义务。韩洁亦缴纳了2017年5月31日之前的物业费，双方之间形成合同关系，尽管韩洁未在《前期物业服务合同》上签字确认，但考虑到其在此之前缴纳物业费的行为，且韩洁在《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》落款处签字确认，可以认定韩洁已接受中房物业公司为其提供物业服务，现中房物业公司主张韩洁应支付欠缴的华胥美邦小区x号楼x单元x户自2017年6月至2019年6月共计25个月期间的物业服务费、电梯运行费，证据充分，理由正当，韩洁应予支付。 青岛市物价局青价格〔2013〕60号《青岛市国土资源和房屋管理局关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》规定：“一、业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳。”韩洁抗辩“2017年6月交房后其一直没有住”，根据本案法律文书送达情况及一审法院2019年10月25日勘验时查明涉案华胥美邦小区14号楼3单元1601户房屋确无人居住的事实，韩洁情况符合青价格〔2013〕60号减免政策规定，该院支持韩洁按照前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳以上费用。 经一审法院询问中房物业公司，其确认韩洁主张的“压了1000元装修押金说到时候装修完了可以抵物业费”情况属实，其书面答复称“此业主并未办理退还装修押金手续”。为减少双方之间的诉累，该院支持该1000元在本案中予以折抵。综上，经打折和折抵后，韩洁应当支付中房物业公司2017年6月至2019年6月共计25个月期间的物业服务费及电梯运行费共计3419.36元（1.22元/平方米×136.4平方米×25月×80%+0.4元/平方米×136.4平方米×25月×80%-1000元）。 韩洁抗辩涉案房屋门口的瓷砖破碎、涉案房屋被盗物业未能提供监控、电梯里播放广告牌、小区内树上健身器材上晾晒被褥、中房物业公司设置晾晒被褥的绳子、地下车位不打扫等问题，请求依法给与保护。但其未提交充分的证据以证明上述情况长期广泛存在;且根据一审法院勘验查明的情况，涉案小区整体环境整洁、绿化尚可、人车秩序井然。而且，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。即使韩洁主张的上述问题存在，亦不足以构成韩洁拒交物业服务费的合法抗辩理由。韩洁也未提交其他证据证明中房物业公司存在不履行合同义务或者履行合同义务存在严重违约的情形，一审法院对其抗辩理由不予采纳。韩洁以此抗辩拒交物业服务费，理由不能成立。 关于韩洁是否应支付违约金的问题。该院认为，物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。现中房物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，韩洁对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际由中房物业公司提供物业服务的情况下，中房物业公司作为一家物业服务单位，负有为业主提供良好物业服务的义务。但中房物业公司在服务小区的过程中，没有与业主很好地沟通交流，争议未解决之前，韩洁未交纳物业费也确属事出有因，因此，对于中房物业公司主张的违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、经折抵中房物业公司预收韩洁的装修押金1000元后，韩洁应当支付中房物业公司2017年6月至2019年6月共计25个月期间的物业服务费及电梯运行费共计3419.36元（1.22元/平方米×136.4平方米×25月×80%+0.4元/平方米×136.4平方米×25月×80%-1000元），于判决生效后10日内付清。二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（中房物业公司已预交），由韩洁承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人韩洁应否按照6折优惠缴纳物业费的问题。对此本院认为，根据《最高人民法院》第一条的规定，被上诉人中房物业公司与青岛中铁祥丰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括上诉人韩洁在内的全体业主均具有约束力。被上诉人中房物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的韩洁应当依约缴纳物业服务费。上诉人韩洁主张按照6折优惠缴纳物业费，但未能提交证据证明其向被上诉人中房物业公司提出了该项申请，故上诉人韩洁的该项上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳。 另外，关于上诉人主张中房物业公司使用小区的设施等违规收取相关的费用，侵犯业主合法权益的问题，本院认为，上诉人的该主张与本案的物业费欠款纠纷系两个法律关系，在本案中不予审理，当事人可另行主张权利。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韩洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  方高海