河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1596号 原告：郭连斌，男，汉族，1966年2月生，汉族，住青县。 委托诉讼代理人：李丛坤，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新蕾，河北信联律师事务所律师。 被告：沧州吉祥房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130922661096994H。 住所：河北省青县清州镇工业园区。 法定代表人：刘连清，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，男，沧州吉祥房地产开发有限公司员工。 原告郭连斌与被告沧州吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭连斌及其委托诉讼代理人王新蕾、被告沧州吉祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭连斌向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的符合法律规定及政策规定的有验收合格证件的房屋交付（包括但不限于主管部门登记备案、消防验收合格）；二、判令被告因逾期交房向原告支付违约金共计46553元（从2018年1月1日起，暂计至2020年5月31日止共计29个月，2020年6月1日至实际交付符合法定标准房屋之日的违约金按合同计算）。三、判令被告承担交房后第一年度的采暖费。四、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月14日与被告签订商品房买卖合同（基础是建立在2013年的借款合同，因被告借款无法偿还，在2015年11月15日改签为《吉祥大成三期选房协议》），购买被告所开发的位于青县东侧，名为青县吉祥大成住宅小区的8-1-2301号房屋。按照合同约定，被告应于2017年12月31日交付符合规定的房屋，否则按照所交房款的银行同期贷款利率支付利息。原告如约交付房款，但是被告却逾期交房。另外，根据沧州市发改委的规定，2016年6月21日之后签订首次住宅供热的热费，应由开发建设单位交纳，不得向用户重复收取，被告收取原告2582元取暖费应予以返还。故起诉。 被告沧州吉祥房地产开发有限公司辩称，一、关于交房问题，原、被告签订的房屋买卖合同约定交房条件为商品房验收合格，涉案房屋已于2019年7月30日验收合格，另外因为施工期间政府因治理环境污染下发的停工令多达443天，应予以扣除，所以被告并未延期交房，也不应支付违约金。二、对于原告请求的返还取暖费，因为原、被告的合同早于沧州市发改委的文件，故不适用该规定。所以，法院不应支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月，原、被告签订《吉祥大成三期选房协议》，约定原告选定吉祥大成三期8号楼1单元2301号房屋，协议第二条约定；甲方（即被告）承诺交房日期为2017年12月31日，逾期交房时，逾期部分按照买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息。 2016年8月8日，被告取得吉祥大成三期8号楼的商品房预售许可证。 2016年8月14日，原告郭连斌与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的吉祥大成三期8号楼1单元2301号房屋，房屋单价每平方米3465.3元，总金额为422808元，该合同第八条约定出卖人在2018年6月30日前交付房屋，交付的条件是该商品房经验收合格。第九条约定逾期交房自2018年7月1日起至实际通知交付日止，每日按照买方已交付房款的万分之0.2计算违约金，违约金最高不超过已交付购房价款的百分之0.1。在合同的最下方，双方又添加了一条，写明：“针对本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，按照出卖人与买受人于2015年11月份签订吉祥大成三期选房协议第二条执行，本合同中与该协议有冲突的条款按照协议执行，且该选房协议继续生效，与本合同具有同等法律效力。”并由被告在该条款上加盖了公章。在合同的附件四中，合同补充协议第一条第3款约定，“买受人应在办理收房手续前，交付第一年供暖当年的取暖费。买受人未按上述规定履行付款义务的，出卖方有权不交付房屋，由此造成的迟延交房责任由买受人承担。”后原告交齐房款。 2019年7月30日，吉祥大成三期8号楼验收合格。2019年9月19日，被告向原告交房，原告领取了钥匙。同时按照被告的要求交纳了2019年的取暖费2582元。 另查明，2016年11月至2019年6月底，沧州市政府及相关部门多次下发重污染天气预警应急响应的通知，天数共计443天，期间均规定“建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、搅拌、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）”等。 还查明，2016年10月24日，青县住房和城乡规划建设局出具《关于贵方居民供热收费有关问题的通知》的青发改字【2016】33号文件，规定在此之前已经签订购房合同的，按原渠道缴纳首次供暖费，在此之后，鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，并在购房合同中予以注明，统一由开放建设单位交纳，不得向居民用户单独收取，重复收取。2019年11月11日，被告向河北民悦力公司交纳了当年的冬季取暖费。 上述事实由商品房买卖合同、收费票据、商品房预售许可证、河北省建设工程竣工验收报告、青发改字【2016】33号文件、政府停工令及当事人当庭陈述等证实。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。该合同中对房屋交付的约定是“该商品房经验收合格”，涉案房屋于2019年7月30日验收合格，被告向原告交付房屋，符合合同约定，故对原告请求被告交付消防验收合格等标准的房屋的主张不予支持。原、被告合同中对逾期交房违约责任的约定明确为《吉祥大成三期选房协议》中的约定，因本案为系列案，且《吉祥大成三期选房协议》为格式条款合同，根据其他案件的审理情况以及本案其他证据可以推定双方约定的交房日期为2017年12月31日，被告至2019年9月19日向原告交付房屋，延期627天，但是期间政府部门采取相关行政行为的443天确对工期有影响，应予以扣除，故被告延期天数应认定为184天。双方对逾期交房的违约责任约定的是按照“买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息”，则被告应以总价款422808元为基数，以人民银行同期贷款利率计算184天，向原告支付违约金。原告主张将面积差额、储藏间费、车位费等均计入总房价以计算违约金，因该三项费用系后期补交，不在合同约定范围之内，故不予支持。 原告依照青县发改委的文件收取第一年的取暖费，不违反相关规定，也也符合双方合同的约定，故对原告提出退还取暖费的主张不予支持。原被告其他主张均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及其他民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告沧州吉祥房地产开发有限公司给付原告郭连斌延期交房违约金（违约金的计算方式：以422808元为基数，自2018年1月1日起以人民银行同期贷款利率计算184天），于判决书生效后五日内履行； 二、驳回原告郭连斌其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940元，由原告郭连斌承担470元，被告沧州吉祥房地产开发有限公司承担470元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  王建国 二〇二〇年六月三十日 书记员  倪世涛 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。