河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7063号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州珠江置业有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼11层。法定代表人：王代明，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹佳，女，1988年8月8日出生，汉族，住河南省惠济区。委托诉讼代理人：闫正，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州珠江置业有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人曹佳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人珠江公司的委托诉讼代理人胡俊，被上诉人曹佳的委托诉讼代理人闫正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由曹佳承担。一、一审法院认定珠江公司提交的证据不足以证明将案涉房屋交付给曹佳是错误的，事实是珠江公司已将案涉房产交付给曹佳。1.案涉房产属于带租约现房销售。案涉房产于2017年3月23日由王伟林承租使用。2018年6月11日，珠江公司与曹佳签订《商房买卖合同》，合同签订当日，珠江公司将案涉房产交付给曹佳。2.珠江公司已完成交付行为。2018年6月11日，珠江公司将案涉房屋口头交付给曹佳，并转移房屋给曹佳占有。2018年7月24日，珠江公司在郑州市不动产登记中心为曹佳办理了不动产权转移预告登记，将案涉房产登记在曹佳名下。基于该事实及上述法律规定，珠江公司已完成案涉房产的交付行为(“登记+公示”)，曹佳对案涉房产享有物权。3.曹佳明知其购买的案涉房产属于现房，且可即时享有租金收益，却不要求珠江公司交房，也不向珠江公司主张租金收益，与常理不符。事实是:以王伟林的名义开设的酒店是曹佳与王伟林、王营俊合伙经营的(使用包括案涉房产在内的6间房屋)，其认为案涉房产已交付给自己，属于自己所有，无须再向珠江公司支付租金，也无须向珠江公司主张租金。基于此认识，曹佳未再向珠江公司提出交房。二、基于珠江公司已将案涉房屋交付给曹佳的事实，在双方解除《商品房买卖合同》后，曹佳占有使用房屋没有合同和法律依据，曹佳应当支付房屋使用费。三、一审法院适用法律错误。曹佳辩称，珠江公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。曹佳向一审法院起诉请求：1.请求依法判令珠江公司返还曹佳购房款人民币1148800元（大写：壹佰壹拾肆万捌仟捌佰元整），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从款项支付日（2018年6月11日）支付利息至购房款项实际金额返还之日止；2.请求依法判令诉讼费由珠江公司承担。珠江公司提出反诉请求：1.判令曹佳向珠江公司支付房屋使用费416325.11元（暂计至2019年11月17日，之后的房屋使用费参照租金标准88元/平方米/月计算至房屋实际返还之日止）；2.判令曹佳将郑州市惠济区天河路8号13幢1-2层商业102号房产恢复原状，并返还给珠江公司；3.诉讼费用全部由曹佳承担。一审法院认定事实：2018年1月18日，案外人王营俊与被告签订《珠江百乐汇商铺认购书》，认购该小区13号楼102号商铺，认购书显示：认购单价为15473元/平方米，总价为4443846元，首付三年分期，贷款1507800元，合同按10500元/平方米签。原告曹佳与王营俊系同村村民，经协商，原告购买了上述房屋。2018年6月11日，原被告签订编号为180××××0609的《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于郑州市惠济区天河路8号13幢1-2层商业102号房屋出卖给原告；房屋建筑面积287.2平方米，单价为10500元/平方米，房屋总价款为3015600元；付款方式：2018年6月11日原告支付被告现金1508600元，备注已付清；剩余房款1507000元于2018年7月4日现金支付，备注剩余房款合同签订之日起30日内付清……。合同签订后，原告向被告支付1148800元首期款，被告为原告垫付首付款359800元。后因剩余购房款的支付问题，原被告发生争议，被告提起诉讼，郑州市惠济区人民法院依法作出（2019）豫0108民初1781号民事判决书，被告提起上诉。二审过程中，原被告自愿达成协议：1、涉案房屋单价按10500元每平方米计算，扣除原告已经缴纳的1148800元，剩余1507000元以及被告为原告垫付的首付款359800元，共计1866800元，原告同意于2019年11月17日前以现金形式向被告支付完毕，被告为原告出具正式发票，双方继续履行180××××0609的《商品房买卖合同》办理房屋产权转移手续且双方就案涉房产无其他纠纷。2、如原告未按期足额支付上述款项，原被告同意解除双方所签订的编号为180××××0609的《商品房买卖合同》，原告应配合被告办理备案注销手续及注销预登记手续……。郑州市中级人民法院于2019年10月17日做出（2019）豫01民终20365号民事调解书，对上述予以确认。调解书生效后，原告未按照约定时间支付剩余款项。郑州市惠济区人民法院依法作出（2019）豫0108民初1869号民事判决书和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终22031号民事判决书查明：包括本案102号在内的六间房屋自2017年3月23日起由被告租赁给案外人王伟林，王伟林将六间房屋打通连成一体装修后开办了郑州市惠济区悦豪大酒店。2019年9月23日，王伟林向珠江公司返还涉案房屋六间，珠江公司以102、103、104号房屋已经出售为由拒绝接受，王伟林将钥匙交至法院提存。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订《商品房买卖合同》后，在履行过程中发生争议，双方经协商达成一致意见并经法院确认，应当遵照执行。现原告并未按照约定支付剩余购房款，所以按照协议第二项约定，原被告双方所签订的编号为180××××0609的《商品房买卖合同》于2019年11月18日予以解除。按照法律规定，合同解除后，被告应返还原告交纳的涉案房屋购房款1148800元，并自解除之日起向原告支付资金占用期间的利息。原告主张自2018年6月11日开始计算利息于法无据。被告反诉要求原告支付房屋使用费并返还房屋，但是生效法律文书确认，涉案房屋自2017年3月23日起由被告租赁给案外人王伟林，2019年9月23日王伟林将六间房屋一并返还。被告提交的证据不足以证明其已经将涉案房屋交付给原告以及原告实际占有使用涉案房屋的事实，应当承担举证不力的法律后果，对被告的反诉请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州珠江置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曹佳购房款1148800元及利息（以1148800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月18日计算至起至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告曹佳的其他诉讼请求；三、驳回被告郑州珠江置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15139元减半收取7570元，反诉费3773元，全部由被告负担。本院二审期间，珠江公司提交下列证据：第一组证据:录音(三份)。证据内容:珠江公司人员卢总、王永波、杨慧锋与弓建涛(曹佳丈夫)、王营俊就房屋买卖合同付款以及房屋租金、房屋漏水等问题进行磋商谈判。弓建涛、王营俊、王伟林三人合伙承租了包括本案所涉的房屋在内的6间房屋用于经营酒店，在这投了1000多万元。在租赁期限内，三人购买了6间房屋中的三间，其中弓建涛(曹佳)购买的是102号房屋，王营俊购买的是104号房屋，王伟林购买的是103号房屋.弓建涛说如果王伟林的贷款办不下来，140万元由其与王营俊承担，同时还谈到房屋漏水无人维修。证据指向:证明曹佳、王营俊、王伟林三人系合伙关系，三人以王伟林的名义与珠江公司于2017年3月23日签订《门面商铺租赁合同》合伙经营饭店。合同签订后，房屋即交付给其三人共同使用。也即证明本案所涉商品房买卖合同签订时，曹佳已实际占有使用房屋，依据法律规定，房屋视为已交付给曹佳。第二组证据，郑州市惠济区人民法院(2019)豫0108民初1779号、1780号民事判决书;郑州市中级人民法院(2019)豫01民终20363、20364号民事调解书；证据内容:惠济区人民法院两份裁判文书以及郑州中院的两份裁判文书与本案中提供的(2019)豫0108民初1781号民事判决书、(2019)豫01民终20365号民事调解书除被上诉人不同、房屋及其价格不同之外，其余内容均是相同的，这三个案件均是同步进行的包括起诉、法庭审理、法院裁判等。两份判决书、两份调解书，此三人均主张愿意继续履行合同，购买房屋。证据指向:证明曹佳、王营俊、王伟林三人就案涉房屋问题是共进退，一致行动，进一步印证三人的合伙关系。同时，基于三人在事实上的合伙关系，自珠江公司与王伟林签订租赁合同后，包括案涉房产在内的6间房屋即交付给他们三人共同占有使用。曹佳质证称：关于录音不予认可，首先该录音所涉及的人员并没有曹佳，其他人员身份不明，且该录音内容并没有任何依据能够表明房屋已经交给了曹佳。关于法院的判决书及调解书，对真实性没有异议，证明目的不认可。该判决书及调解书，案号均不相同，当事人也不相同，不能证明各当事人之间有一致行动，或者是有其他的利益关联。本院经审查认为，珠江公司提交的证据与本案关联性不强，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，珠江公司与曹佳就双方签订《商品房买卖合同》履行过程中发生的争议，经协商达成调解协议并经法院确认。按照调解协议第二项约定，双方所签订的编号为180××××0609的《商品房买卖合同》于2019年11月18日予以解除，珠江公司应返还曹佳交纳购房款及利息。交付房屋和办理所有权登记是出卖人珠江公司的主要合同义务，珠江公司作为合同履行一方负有举证责任。珠江公司不能提供其向曹佳交付房屋的证据，案涉房屋的预登记不能认定为交付房屋的依据；珠江公司陈述王伟林、曹佳、王营俊合伙经营酒店，签订合同时曹佳已经实际使用房屋，仅提供录音，证据不足，不能成立。故珠江公司认为案涉房屋已经交付给曹佳，曹佳应予返还的理由不能成立，其主张房屋使用费的理由亦无依据，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15139元，由上诉人郑州珠江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 洋