河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初5号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司。住所地：郑州市西大街216号。负责人：孟玲虎，总经理。委托诉讼代理人：孟艳朋，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪大伟，河南尤扬律师事务所律师。被告（案外人）：郭二圆，男，汉族，1979年3月14日出生，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：刘寒玉，河南飞龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：侯海波，男，汉族，1968年7月29日出生，住河南省焦作市山阳区。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融河南分公司）与被告郭二圆、第三人侯海波申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融河南分公司的委托诉讼代理人孟艳朋，被告郭二圆的委托诉讼代理人刘寒玉到庭参加诉讼。第三人侯海波经本院合法传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理完毕。华融河南分公司向本院提出诉讼请求：1、请求准予对侯海波名下位于焦作市百大嘉苑住宅小区5#楼1单元16层31号房产的执行。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、（2019）豫08执异134号裁定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第一条。（一）侯海波与被告签订的购房合同并非房管局备案的正式合同，且合同中关于房产证号、面积、单价等皆为空白，合同的真实性严重存疑。首先，本案侯海波与被告郭二圆私下签订购房合同有恶意串通的可能，因其非正式备案的合同，所以合同签订时间有倒签的可能。更可疑的是，因本案当事人侯海波未出庭，在未有侯海波任何证言等证据情况下法院就径直凭借一份私下签订的合同认定房屋买卖时间及各方面的真实性实属错误。其次，购房合同中关于合同的条款的主要内容皆为空白，例如房产证号、房屋面积、单价等皆为空白，甚至连房屋坐落亦是在后来手写加上的。据此，原告有理由相信该份合同被篡改的可能性很大。被告的举证不能证明二人之间是否实际签订合同以及合同签订时间是否于查封之前，被告不能排除执行。二、不符合《执行异议复议规定》第四条。1、被告郭二圆对于房屋未过户主观具有过错，其明知涉案房屋上设立有抵押而购买系可归责事由。被告郭二圆的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四款的规定。首先，被告称是因侯海波银行按揭未还清而不能办理过户，不动产上设定有其他人的抵押权登记，而被告作为买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法登记，系典型的归责于买受人原因未办理过户。另，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”所以，涉案房产上尚有银行抵押权，侯海波出售行为无效，被告的购房合同亦无效，更不能取得涉案房屋所有权。正常的购房程序应当是现查明房屋有无抵押、查封，若有按揭抵押的话应当先解压或者让侯海波先还清银行贷款解压，房屋不能过户也更进一步说明被告存在过错。综上，被告系因对他人（侯海波）权利障碍的忽略导致其不能过户，其不能排除执行。2、被告郭二圆主观对权利懈怠，在明知没有房产证的情况向下仍贸然购买，并在本案相当长时间内对房屋过户漠不关心，具有严重的主观过错。首先，按照被告所述在2017年9月就已经购买涉案房屋，但在被告购买之时，房产证并未办理，换句话说，被告在明知没有房产证的情况下就贸然购买，以至于后来产生诸多权利纠纷，不能过户可归责于被告郭二圆。其次，从2017年9月购买至今已有两年多之久，对于自己房屋如此长时间不办理过户而消极懈怠处理，其主观上的消极亦是其未办理过户的原因。再者，如按被告所述，其早于2017年9月10日就已购买涉案房屋，但申请执行人在更早之前就已起诉卡兰弗公司以及包括侯海波在内的保证人，焦作市中级人民法院在2016年12月23日作出法律文书并上网公示。如此大额消费行为，异议人未尽到自己谨慎义务，其主观上具有过错。其主观上过错明显。三、不符合《执行异议复议规定》第二条。1、本案被告提供的证据不足以证明其在查封之前已实际占有涉案房屋。首先，按照被告所述，买卖行为发生在2017年距离现在已2年半之久，在如此长的时间内竟将面积156平方的房屋空置，不出租亦不自己使用，不符合常理。其次，被告郭二圆提交的仅有的物业费收据等上的缴费人名称皆为侯海波，证明侯海波才是实际占有人，被告并未实际占有人。四、不符合《执行异议复议规定》第三条。本案存在被告郭二圆与侯海波恶意串通的可能。首先，被告提供购房款收条仅有侯海波的签字而无摁手印。其次，在异议之诉中案外人与被执行人串通损害申请人利益的事件大量出现，所以，在此类案件中法院应当更加严格的审查其交易的真实性，本案被告郭二圆仅提交一份收据，法院就采纳定案，却未审查钱款来源、发生日期等等细节。更何况本案侯海波未到庭核实，法院认定被告缴纳房款是严重错误的。郭二圆辩称，（2019）豫08执异134号执行裁定书中止对百大嘉苑住宅小区5号楼1单元16层31号房产的执行并及时查封答辩人认为贵院的上述裁定事实清楚，合理合法。1、郭二圆与侯海波签订的房屋买卖合同时间为2017年9月10日签订合同时经到相关部门查询没有任何纠纷，远远早于该房屋查封时间，(查封时间为2019年5月22日)房屋购买时由百大嘉苑房地产开发公司工程部经理王大春作为介绍人和证明人。2、郭二圆于2017年9月24日之前通过建设银行分六次向侯海波转账支付房款共计88.4万元，2018年9月20日郭二圆通过现金形式支付侯海波剩余购房款5万元，购房款总计为93万元，4000元为支付侯海波先前缴纳的装修押金，垃圾清运费和物业管理费用。侯海波在王大春办公室将该房屋钥匙和相关手续交于郭二圆。在中级法院查封之前郭二圆与侯海波已经签订合法有效的买卖合同，并支付了全部房款。3、因侯海波之前至今还有银行按揭房款未还清导致不能办理过户手续，责任不在于郭二圆，郭二圆也属于无过错受害方。4、郭二圆于2018年10月19日在百大嘉苑物业公司办理了装修许可证，由焦作市锦尚设计工程有限公司开始对该房屋进行装修，负责人为李冬冬。窗户阳台，地砖墙砖，水电暖，吊顶等均已施工完毕，室内家具已购买，等待安装。两三年来，该房屋的水电费，物业管理费均是郭二圆缴纳，说明了郭二圆对该房屋形成了实际占有。5、郭二圆与侯海波是通过王大春介绍房屋买卖时认识，之前无任何瓜葛，并支付了近百万元房款，所以绝对不存在恶意串通，上诉人所声称郭二圆与侯海波的购房合同为非正式备案合同，但并不影响同的真实有效性，如果存在恶意的话也属于侯海波的个人行为，郭二圆并不知情，也属于无过错受害方，郭二圆从未间断过督促侯海波办理过户手续，并非上诉人所说的消极懈怠处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了三组证据。第一组证据：1、侯海波与郭二圆房屋买卖合同一份；2、郭二圆名下建行账户活期存款转账明细单一份；3、侯海波出具的购房款收条一份。证明指向：被告郭二圆的举证不能证明在查封之前二被告签订有效的书面购房合同，亦不能证明该房款已经全部付清。被告郭二圆的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议复议规定”）第二十八条第一、三项规定，不能排除执行。第二组证据：1、百大家和物业开具的物业费收据一份；2、百大家和物业开具的装修垃圾清运费收据一份；证明指向：首先，被告郭二圆提交的仅有的物业费收据等上的缴费人名称皆为侯海波，证明侯海波才是实际占有人，被告郭二圆并非实际占有人。其次，被告郭二圆提供的物业费收据等仅是2019年6月之后，而本案查封涉案房产系在2019年5月22日，且缴费人为侯海波，也即被告提供的居住证据在法院查封之后，不能排除执行。第三组证据：1、河南省焦作市中级人民法院民事裁定书（2016）豫08民初128号；2、听证庭审笔录一份。证明指向：被告郭二圆明知涉案房屋上设立有抵押而购买系可归责事由，并在本案相当长时间内对房屋过户漠不关心，具有严重的主观过错。被告郭二圆的执行异议不符合执行异议复议规定第二十八条第（四）项规定，不能排除执行。被告郭二圆质证认为：对于第一组证据真实性没有异议，但恰好证明郭二圆与侯海波交易的真实性已经实际支付了购房款93万元。第二组证据真实性无异议，在物业公司登记的业主名字是侯海波，因此缴费虽然是郭二圆，但缴费单据上的名字是侯海波，这也符合正常的生活实际，同时，这些收款收据掌握在郭二圆手中，也能够证明这些费用是郭二圆实际缴纳。对于第三组证据真实性没有异议，但证明不了郭二圆与侯海波恶意串通，在明知侯海波被起诉的情况下购买该房屋。被告郭二圆提交了五组证据：前两组证据同原告前两组证据，证明指向同质证意见。第三组证据装修许可证一份，焦作市锦尚装饰设计工程有限公司证明一份，证明被告对房屋进行装修实际使用，时间是2018年10月，早于涉案房屋被查封的时间。第四组、焦作市个人住房公积金借款合同及还款明细，不动产权利证书，证明涉案房屋有贷款并且涉案房屋的不动产登记证书是在2019年3月6日才颁发，在此之前被告无法办理房屋过户手续。第二组证据：山阳区人民法院（2019）豫0811刑初315号刑事判决书，焦作市看守所释放证明书，证明被告因涉及刑事案件于2019年1月31日被采取强制措施至2019年9月29日刑满释放，期间无法行使权利，无法办理房屋过户手续。原告质证认为：前两组证据不再质证，真实性无异议。对第三组证据真实性关联性合法性均有异议。该证明落款时间是2020年3月份所出具，而且本案作为证明人的装饰公司，焦作市锦尚装饰工程有限公司并未出庭予以作证，仅依靠一份直面的证明，不足以证明本案的真实情况。对装修许可证有异议，其不能证明本案实际居住为郭二圆。上述许可证中明确施工现场负责人为侯海波，所以该组证据不能证明实际居住占有使用权利人为郭二圆。对于第四组证据，被告所提交的证据已远远超过举证期限，请求法院对其证据不予质证，不予认可。退一步讲，被告所提出的证据恰恰证明了涉案房屋上存在权利障碍以及存在抵押，被告在购买时明知上述事实，因买受人故而原自身原因未办理过户，不能排除执行，过错明显。对于第五组证据，对其证明指向有异议，其早在2017年就与侯海波签订买卖合同，而侯海波被采取强制措施系发生在2019年，即使按照被告的说法，那么在长达两年之久的时间未请求侯海波办理过户，也是因为被告懈怠的原因。本院认为，原告提交的前两组证据是被告提供的证据，原告虽然购房合同的内容提出异议，但被告提交的购房合同、侯海波出具的收据、中国建设银行个人活期账户交易明细以及装修许可证、焦作市锦尚装饰设计工程有限公司的证明可以互相印证，证明被告郭二圆购买侯海波房屋并装修、占有的事实。对于被告提交的第四组和第五组证据，客观真实，本院予以采信。对于原告提交的本院做出的（2019）豫08执异134号裁定，及庭审笔录，本院对其真实性予以确认。依据有效证据，本院确认以下案件事实：华融河南分公司与河南卡弗兰塑化科技有限公司、侯海波借款合同纠纷一案中，焦作市中级人民法院于2018年12月18日作出的（2018）豫08民初110号民事判决，判决如下：一、河南卡兰弗塑化科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还华融河南分公司借款1690.4188万元及利息、罚息（按借款合同约定的利率计算利息、罚息直至借款还清之日止）；二、河南卡兰弗塑化科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还华融河南分公司借款1000万元及利息、罚息（按借款合同约定的利率计算利息、罚息直至借款还清之日止）；三、杨金坤、白向花、毋海利、沈晓霞对上述判决第一项内容承担连带清偿责任；四、马达、徐爱娟、侯海波、申林华、刘燕琼、毋海军对上述判决第二项内容承担连带清偿责任；五、驳回华融河南分公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，河南卡弗兰塑化科技有限公司、侯海波未能自觉履行，华融河南分公司向焦作市中级人民法院申请执行。2019年5月22日，焦作市中级人民法院做出（2019）豫08执207号执行裁定书，裁定对被执行人侯海波所有的位于河南省××××路的一处房产予以查封，证号为豫（2019）焦作市不动产权第0006076号（面积156平方米），即案涉房产。2017年9月10日，郭二圆和侯海波签订房屋买卖合同一份，约定侯海波将案涉房产以93万元的价格卖给郭二圆，郭二圆通过银行转账于2017年9月7日支付房款20万元，2017年9月14日支付30万元，2017年9月15日支付20万元，2017年9月19日支付15万元，2017年9月24支付3万元，2018年9月20日支付现金5万元。2018年10月19日向物业服务中心申请装修房屋，2018年10月29日支付电费200元，现房屋已部分装修。另查明，2013年9月10日，侯海波及共同借款人申林华和焦作市住房公积金管理中心、中信银行股份有限公司焦作分行签订了焦作市个人住房公积金借款合同。2019年3月6日，焦作市自然资源和规划局为侯海波办理了不动产登记证书。2019年1月31日，郭二圆涉嫌寻衅滋事罪被刑事拘留，2019年3月8日被逮捕。2019年9月27日被焦作市山阳区人民法院以寻衅滋事罪判处有期徒刑八个月，2019年9月29日被释放。本院认为：本案属于申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2017年9月10日郭二圆和侯海波签订房屋买卖合同一份，并依约支付了93万元的购房款，2018年10月19日郭二圆向物业服务中心申请装修房屋，现房屋已部分装修。因此，可以确认被告郭二圆的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三种情形。关于郭二圆是否存在因自身原因没有及时办理过户手续的问题。2017年9月10日，郭二圆在购买侯海波房屋时，国家行政机关尚没有给侯海波办理房屋登记证书，在2019年3月6日焦作市自然资源和规划局为侯海波办理了不动产登记证书后，此时郭二圆因寻衅滋事被羁押，不能办理相关过户手续，直到2019年9月29日才被释放。在此期间，我院于2019年5月22日对案涉房屋进行了查封。因此，案涉房屋的过户手续没有及时办理的原因不在郭二圆，郭二圆也不存在消极懈怠办理的情形。综上所述，郭二圆对执行标的享有排除执行的民事权益。原告的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费13160元，由中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年六月二十四日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2020）豫08民初5号（2020）豫08民初5号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。