山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3036号 上诉人（原审被告）:陈永嘉，男，1987年3月5日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：邓耀平，系陈永嘉之母。 委托诉讼代理人：魏云先，山东和安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：家利晓港物业管理（青岛）有限公司，住所地青岛市市北区邱县路13号1楼102室。 法定代表人：徐建东，董事长。 委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。 上诉人陈永嘉因与被上诉人家利晓港物业管理（青岛）有限公司（以下简称家利物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11436号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈永嘉上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的停水行为给上诉人造成了损害，所以上诉人不交物业费不属于违约行为。二、上诉人要求按照空置房收取物业费被拒绝，是被上诉人违反了山东省文件规定，故上诉人不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法纠正，维护上诉人的合法权益。 被上诉人家利物业答辩称：涉案小区物业费收费率为96%。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 家利物业向一审法院起诉请求：1、判令陈永嘉支付2015年11月1日起至2019年3月31日期间物业管理服务费23406.35元；2、判令陈永嘉支付物业费延期支付违约金合计9416.32元（暂计算至2019年月2日，主张至陈永嘉实际交费之日）；3、本案的诉讼费、律师费由陈永嘉负担。 一审法院认定事实：家利物业于2016年5月26日由青岛太平洋物业管理有限公司（以下简称太平洋物业）名称更名为家利晓港物业管理（青岛）有限公司。太平洋物业于2013年12月13日与和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔）签订《前期物业服务合同》，约定由太平洋物业对位于青岛市市北区小港二路的和黄·小港湾改造项目4号地（晓港名城四期）提供物业服务，服务期限至业主委员会成立；服务内容包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序；物业服务费和电梯运行费收费标准为每月/平方米4元（实际按照3.6元收取，2018年7月21日之后调整为3.02元），并约定如逾期交费按照日万分之七支付违约金。陈永嘉系青岛市市北区惠民路16号晓港名城四期1号楼1单元701户业主，于2015年7月15日入住，居住房屋建筑面积158.58平方米。陈永嘉自2015年11月开始，未交纳物业服务费。家利物业向陈永嘉进行过物业服务费的催交。晓港名城四期未成立业主委员会，家利物业目前仍在晓港名城四期进行物业服务。 陈永嘉提交的自青岛供电公司查询的青岛市市北区惠民路16号1号楼1单元701户陈永嘉房屋、用电号为0766985388的历月用电明细显示，只有2017年12月和2018年2月用电量合计32度，其余均为零；青岛市公用事业收费服务中心出具的用户抄表收费流水显示陈永嘉自2016年5月至2019年10月用气量为零，用水量6吨。 陈永嘉还提交其房屋入户门被划照片两张，认为系家利物业所为，但无有效证据予以证实。 一审法院认为，太平洋物业与和记黄埔签订的晓港名城四期《前期物业服务合同》合法有效，家利物业由太平洋物业名称变更而来，承继太平洋物业该合同权利义务。该合同效力及于晓港名城四期内每一户业主。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。陈永嘉的房屋坐落于居民小区内，小区内物业是不可分割的一个整体，家利物业所实行的是统一管理、综合服务，陈永嘉的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当按照合同规定标准交纳物业服务费。陈永嘉提交的水、电、气用量明细可以证实其确未在房屋内正常居住，但其房屋面积为158.58平方米，系非普通住宅，不享受青岛市有关空置房屋物业服务费减免政策；陈永嘉认为其入户门被划系物业所为，无证据证实，不能成为其拒绝交纳物业费理由。因此，陈永嘉未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定数额交纳费用并承担违约责任。家利物业主张违约金数额过高，予以适当调减。家利物业要求陈永嘉承担律师费于法无据，该院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、陈永嘉给付家利物业物业服务费、电梯费23406.35（2015年11月1日至2019年3月31日）。二、陈永嘉支付家利物业违约金7000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回家利物业的其他诉讼请求。案件受理费621元，减半收取311元，由陈永嘉负担。 二审中，上诉人陈永嘉提交2020年5月19日邓耀平与被上诉人处姓聂工作人员的通话录音一份，证明：2015年至2018年期间的空置房收费标准被上诉人是按90%收取。被上诉人家利物业质证认为：对证据真实性无异议，但该姓聂工作人员无权利对物业费进行打折。 本院经审理查明，上诉人陈永嘉提交的2020年5月19日邓耀平与被上诉人处姓聂工作人员的通话录音载明：“聂：空置房是按照90%收的。是我们物业统一公布的，根据国家的规定文件下发的，然后来决定，空置房都是按九折。”一审中，被上诉人家利物业主张的物业费为22637.9元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人家利物业（原太平洋物业）与和记黄埔签订的晓港名城四期《前期物业服务合同》，不违反法律法规的规定，合法有效，对上诉人陈永嘉在内的业主具有约束力。被上诉人家利物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的陈永嘉应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人家利物业诉请上诉人陈永嘉支付相应物业费，一审判决予以支持符合法律规定。 通过审理查明的事实，上诉人陈永嘉提交的通话录音能够证明陈永嘉向被上诉人家利物业提出空置房收费标准按90%收取的申请，被上诉人家利物业亦予以同意，故上诉人陈永嘉主张按90%缴纳物业服务费应予支持，其应当支付的物业费为20374.11元。上诉人陈永嘉未及时缴纳物业费构成违约，一审判决对上诉人陈永嘉应当支付的违约金进行了适当调减并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人二审提交新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11436号民事判决第二、三项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11436号民事判决第一项为：陈永嘉于本判决生效之日起十日内支付家利晓港物业管理（青岛）有限公司物业服务费、电梯费20374.11元（2015年11月1日至2019年3月31日）； 三、驳回家利晓港物业管理（青岛）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费621元，减半收取311元，由陈永嘉负担280元，由家利晓港物业管理（青岛）有限公司负担31元。二审案件受理费621元，由家利晓港物业管理（青岛）有限公司负担62元，陈永嘉负担559元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月八日 书记员  方高海