湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终183号上诉人（原审被告）：湖北民邦房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市董永路民邦槐荫东岸。法定代表人：**念，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗毅、马佳伟，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司孝感分行，住所地：湖北省孝感市城站路38号。负责人：刘斌，该分行行长。委托诉讼代理人：叶爱民、郑金姑，湖北山川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洪超，男1994年8月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审被告）：袁红英，女，1976年1月17日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人湖北民邦房地产开发有限公司（以下简称民邦公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司孝感分行（以下简称建行孝感分行）、陈洪超、袁红英金融借款合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民邦公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0902民初3127号民事判决书或将本案发回重审；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院程序违法，遗漏必要诉讼当事人，导致案件事实未能查清。陈洪超于2015年1月7日在上诉人处购买了上诉人开发的民邦槐荫东岸二期8号楼1201号商品房，并支付了首付款152083元。同年1月15日，上诉人与建行孝感分行签订了《商品房销售贷款合作协议》及《个人住房借款最高额保证合同》，为因购置民邦槐荫东岸二期项目全部房产而与上述银行发生借贷关系的债务人提供担保。据上诉人多方查证陈洪超通过房屋中介孝感市尚豪家房产经纪有限公司将房屋卖给案外人季新华，三方签订了房屋买卖合同，季新华支付了部分购房首付款，仍有部分尾款未结清。因未能按约办证，案外人季新华于2018年11月6日将陈洪超诉至孝南区人民法院，该案经孝南区人民法院调解结案，确认案涉的民邦槐荫东岸二期8号楼1201号商品房已归季新华所有，且该房屋已由季新华居住使用。一审法院有义务审查案涉房屋的权属问题。但一审法院并没有准许案外人季新华参诉。因此，上诉人认为一审法院遗漏必要诉讼当事人，程序违法。二、案涉房屋经孝南法院判决归案外人季新华所有，上诉人承担担保责任后已无法以案涉房屋主张权利，上诉人权利救济途径灭失。上诉人作为违约责任承担主体（已被扣除保证金及利息合计18133.61元）在承担违约责任后却无法以案涉房屋进行救济。建行孝感分行辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，应当予以维持一审判决。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。陈洪超、袁红英未向本院提交答辩意见。建行孝感分行向一审法院起诉请求：1.确认建行孝感分行与陈洪超签订的贷款合同立即到期。判令陈洪超立即归还贷款本金290418.38元、利息4479.20元（暂计至2019年1月6日）按合同约定的利率计算至本息结清日止的利息、罚息、复利。2.请求判令民邦公司、袁红英对陈洪超未偿还的贷款本息承担连带清偿责任。3.判令陈洪超承担抵押担保责任，建行孝感分行对陈洪超名下位于孝感市××路××东岸××号抵押房屋的拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。4.判令本案全部诉讼费用、保全费、律师费等其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月5日，建行孝感分行与陈洪超、袁红英、民邦公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，陈洪超向建行孝感分行申请借款32万元用于购买民邦公司出售的房屋。借款期限240个月，自2016年1月6日至2036年1月6日。贷款利率为浮动利率。本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款。民邦公司为陈洪超的借款提供连带责任担保。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同时，陈洪超以其所购买的位于孝感市××路××东岸××号房屋提供抵押。另，陈洪超、袁红英分别向建行孝感分行出具《还款人还款保证书》和《参与还款人还款保证书》，承诺愿意为该贷款承担还款义务，保证还款范围为贷款本金及利息。保证还款期限为自贷款发放之日起至贷款本息全部还清之日止，保证方式为连带责任保证。上述合同签订之后，2016年1月6日，建行孝感分行依据合同约定履行了发放贷款32万元的义务。合同履行过程中，陈洪超未按合同约定按期足额偿还借款本息，建行孝感分行遂于2019年3月25日、6月24日、9月23日分三次从民邦公司保证金账户扣划款项共计18133.61元用于偿还陈洪超逾期款项。经建行孝感分行多次找陈洪超催要未果后，以致成讼。另查明，截至2019年9月27日，建行孝感分行根据中国人民银行贷款基准利率标准，已将陈洪超的贷款利率调整为年利率4.9%计收利息。依据双方借款合同约定逾期还款的加收50%罚息，其按照年利率7.35%计算逾期利息。陈洪超尚下欠建行孝感分行借款本金282124.03元未予偿还。截至本案辩论终结前，陈洪超所提供的抵押房屋未在不动产登记管理机关办理抵押房屋他项权利抵押登记。一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。建行孝感分行与陈洪超、袁红英、民邦公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及陈洪超、袁红英向建行孝感分行出具的《还款人还款保证书》、《参与人还款人还款保证书》均是合同当事人之间真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务。建行孝感分行已按合同约定向被告发放了贷款32万元，被告未按合同约定按期足额偿还借款本息，已构成违约，建行孝感分行有权根据合同约定宣布该贷款提前到期，故对建行孝感分行要求陈洪超偿还借款本金、利息、复利的诉讼请求，依法予以支持。根据合同约定，民邦公司提供阶段性连带责任保证，至本案辩论终结前，本案所涉抵押房屋并未在不动产登记管理机关办理他项权利抵押登记，取得抵押财产他项权利证书。现因上述免责条件未成就，民邦公司的担保责任并未免除，民邦公司作为连带责任保证人理应承担连带清偿责任。袁红英向建行孝感分行出具《参与人还款人还款保证书》，承诺为陈洪超的借款承担连带责任保证，应承担连带清偿责任。故对建行孝感分行要求民邦公司、袁红英对上述债务承担连带责任的诉请，依法予以支持。关于建行孝感分行要求对陈洪超的抵押财产享有优先受偿权的请求，因抵押权的设立以登记为准，陈洪超所提供的抵押房屋在本案辩论终结前，未到不动产登记管理机关设立抵押登记，并未取得抵押权，不享有对抵押物的优先受偿权，故对建行孝感分行要求享有对抵押财产优先受偿的诉请，依法不予支持。关于建行孝感分行要求被告承担律师费的诉请，因双方在合同中并未约定具体数额，且律师费并非本案必须的费用，故对建行孝感分行的该项诉请，依法不予支持。判决：一、陈洪超偿还建行孝感分行借款本金282124.03元（截至2019年9月27日）及利息（以本金282124.03元为基数，利率按照年利率7.35%的标准，自2019年9月28日计算至借款清偿完毕之日止）；二、民邦公司、袁红英对陈洪超的上述借款承担连带清偿责任；三、驳回建行孝感分行其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5723元，由陈洪超、袁红英、民邦公司负担5532元（该款项于本判决生效之日起十日内由三被告支付给建行孝感分行或在执行过程中由陈洪超、袁红英、民邦公司直接给付建行孝感分行），建行孝感分行负担191元。本院二审期间，民邦公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据一、商品房买卖合同。证明上诉人与陈洪超之间存在商品房买卖合同关系，陈洪超已付清合同约定的购房款，双方之间房屋买卖合同关系已经履行完毕。证据二、中国建设银行个人贷款扣划保证通知书。证明上诉人于起诉前分三次2019年3月25日、2019年6月24日、2019年9月23日扣划了上诉人保证金合计18133.61元，该部分款项被上诉人未在起诉之时纳入起诉金额，一审判决也未将该笔款项纳入上诉人应承担的责任范围。证据三、鄂（2018）孝南区不动产权0003173号登记证书。证明：2018年上诉人已对承建的涉案楼栋办理了不动产权证书，该房屋已经具备购房者办理商品房登记证书的条件，上诉人不存在因不动产权登记逾期办理而导致被上诉人不能实现抵押办理的违约情形。建行孝感分行质证称，证据一真实性由法院核定，该买卖合同已经明确了上诉人追索权利，上诉状中的上诉人无追索权不能保障其权益的理由是不成立的。证据二、三真实性无异议。本院认为，证据一、三与本案无关联性，本院不予采信。证据二与建行孝感分行主张金额一致，本院予以采信。一审法院对建行孝感分行扣划上诉人保证金合计18133.61元的事实已作出认定。民邦公司承担责任后可向有关人员追偿。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审法院是否遗漏必要诉讼当事人的问题。本案中，建行孝感分行与陈洪超、袁红英、民邦公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同对各方当事人具有法律约束力。陈洪超未按合同约定足额偿还借款本息，建行孝感分行向法院提起诉讼请求确认案涉合同到期，要求合同各方承当相应的责任，根据合同相对性原则，本案原、被告诉讼主体均适格。民邦公司上诉称陈洪超通过房屋中介将案涉房屋卖给案外人季新华，一审法院遗漏必要诉讼当事人。本院认为，陈洪超出售其名下位于孝感市××路××东岸××号房屋给季新华，属于另一法律关系，季新华并非本案金融借款合同纠纷必须参加诉讼的当事人，民邦公司关于一审遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，民邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5732元，由湖北民邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年六月二十四日书记员 胡羽青