山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1502号上诉人（原审被告）：杨红艳，女，1972年7月1日出生，汉族，系武元玉的母亲，住太原市。委托诉讼代理人：鲁飞娜，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓岗，男，1975年5月3日出生，汉族，住太原市。原审被告：武元玉，女，1995年1月25日出生，汉族，太原市人，住太原市。原审被告：杨乃勤，女，1970年5月3日出生，汉族，山西省芮城县人。上诉人杨红艳因与被上诉人邓岗房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨红艳的委托诉讼代理人鲁飞娜、被上诉人邓岗到庭参加诉讼。武元玉、杨乃勤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红艳上诉请求：1.请求二审法院裁定撤销原判决第二项，依法改判为：上诉人不承担赔偿责任；与一审争议金额为40429元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决被上诉人与案外人武青峰于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》无效所造成的损失,由被上诉人通过起诉与武元玉于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效来主张上诉人承担赔偿责任,明显属于法律关系适用错误。或者说被上诉人的起诉明显错误,应当承担被驳回诉讼请求的法律后果。山西省高级人民法院作出的(2018)晋民再190号民事判决书,认定被上诉人与案外人武青峰签订的《房屋租赁合同》无效,从而判决被上诉人返还武青峰合同金额180000元。上诉人对这一事实没有争议。但是在上诉人代替武元玉与被上诉人签订《房屋租赁合同》时,约定房屋的租赁期限为三年,在这三年期间,上诉人并没有去查看过该房屋,也并不知道被上诉人将房屋转租给武青峰这一事实,更不知道武青峰已经因为该房屋租赁与被上诉人产生纠纷,并且起诉到法院。具体是在2019年杨乃勤起诉被上诉人要求其支付租金时,被上诉人向法庭提交了山西省高级人民法院作出的(2018)晋民再190号民事判决书时,上诉人才得知的。之后,上诉人才反应过来被上诉人在2015年6月要求其出具同意转租的书面材料的原因。是因为在武青峰起诉被上诉人的一审判决作出后,被上诉人得知因为违法转租导致其与武青峰签订的《房屋租赁合同》无效,才通过向上诉人诉说其因生意经营困难的方式,骗取上诉人同意其转租,上诉人依法可以对其同意转租的行为作出撤销,但是已经过了申请撤销的时间。即使法庭不认可上诉人同意被上诉转租系被被上诉人欺骗所作出的,不是上诉人的真实意思表示,以此认定上诉人对被上诉人与案外人武青峰签订的《房屋租赁合同》无效存在过错,需要承担赔偿责任，那么被上诉人应当在武青峰起诉与其签订的《房屋租赁合同》无效时,就应当通过追加第三人或被告的方式,追加起诉上诉人,或者在山西省高级人民法院作出(2018)晋民再190号民事终审判决书后,以追偿的方式要求上诉人对其因与武青峰签订的《房屋租赁合同》无效产生的损失承担赔偿责任,而不是通过起诉其与武元玉签订的《房屋租赁合同》无效,要求上诉人承担赔偿责任。因为,无论其与武元玉签订的《房屋租赁合同》是否有效,都不能影响其因为与武青峰签订的《房屋租赁合同》无效所造成的损失。一审法院也明确认定《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的内容,该条明确规定,是因为该合同无效所造成的损失,有过错的一方才应当赔偿对方因此所受到的损失,很明显,被上诉人与武元玉签订的《房屋租赁合同》无效,没有给其造成任何损失,其损失金额的来源,一审法院也查明得很清楚,是因为其与案外人武青峰签订的《房屋租赁合同》无效所造成的,因此,一审法院在适用法律关系时明显错误。或者说被上诉人的起诉明显错误,应当承担被驳回诉讼请求的法律后果。二、一审查明被上诉人的损失为180000万元这一事实也明显错误,应当为126000元。因为山西省高级人民法院作出的(2018)晋民再190号民事判决书,虽然判决被上诉人返还武青峰180000元,但同时判决武青峰赔偿被上诉人租金损失99150元,其中包括在合同的金额为54000元。因此,要说损失,被上诉人的损失应当为126000元。三、既然被上诉人的损失不是因为其与武元玉签订的《房屋租赁合同》无效所造成的,那么,其损失就不应当依据该合同金额为过错责任承担标准。即使要承担也应当以其与武青峰签订的《房屋租赁合同》无效造成的损失金额126000元的20%即25200元为标准承担责任。综上,一审判决适用法律错误、查明的事实错误，因此，恳请二审法院裁定撤销原判决第二项,在查明事实后依法改判,作出对上诉人公平公正的判决。邓岗辩称，上诉人应该承担赔偿责任，最少也是损失的50%的责任，上诉人租给我的时候是毛墙毛地，后我租给武青峰的时候是装修过的，损失不能按毛墙毛地的损失计算的。武元玉、杨乃勤未提交书面意见，也未提供证据。邓岗向一审法院起诉请求：1.确认邓岗与武元玉签订的《房屋租赁合同》无效；2.武元玉返还邓岗房租410000元，赔偿邓岗装修损失426000元，物业费24325元，暖气费36257元，共计896582元；3.杨乃勤、杨红艳对上述请求承担连带返还和赔偿责任；4.本案诉讼费用由武元玉、杨乃勤、杨红艳承担。一审法院认定事实：2012年11月20日，武元玉（出租方、甲方）与邓岗（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有的坐落在太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积311．8平方米。租赁用途为合法商业公司使用。租赁期限36个月，自2013年2月15日至2016年2月14日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋前两年每年租金110000元，第三年150000元（作为优惠，甲方从2012年11月20日起提前将房屋交由乙方使用，从2012年11月20日至2013年2月14日不收取房租）。每年1月15日前交清下一年房租。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按年租金的0．3％支付滞纳金。乙方从2012年11月20日起，实际使用的水、电、煤气、电话、暖气及其他物业相关费用，应自行负担，按规定向甲方或有关部门交纳。乙方未经甲方同意不得将房屋转租他人使用。合同还约定了其他事项。上述合同由杨红艳代武元玉与邓岗签订，签合同后邓岗支付杨红艳2013年2月15日至2014年2月14日的房租110000元，此后收取租金以及与房屋有关的事宜均由杨红艳负责。后邓岗对案涉房屋装修后用于商业经营。2012年12月7日，邓岗以案涉房屋为住所地成立山西鼎诚时尚文化传媒有限公司。2014年6月12日，邓岗与案外人武青峰签订《房屋租赁合同》，约定邓岗将位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号部分商铺出租给武青峰，建筑面积120平方米，租赁期限自2014年6月12日至2016年1月31日止，自租赁合同签订之日起10日内交由武青峰使用，房屋租金180000元。合同签订后武青峰支付邓岗租金180000元，邓岗将商铺一楼的一部分移交于武青峰。杨红艳于2015年6月10日向原告出具一份书面材料，载明同意邓岗在商铺承租期间将部分位置转租给他人合法经营，时间以邓岗与其签订的租赁合同为准。邓岗与武元玉签订的合同期内，邓岗向杨红艳足额交纳了房租共计370000元，邓岗认可欠付杨红艳2015年垃圾清理费3368元。庭审中，邓岗更正诉讼请求：要求武元玉返还房租370000元。2015年4月10日，武青峰将邓岗诉至一审法院，要求解除其与邓岗签订的《房屋租赁合同》；判令邓岗返还租金180000元、利息8413元（暂计至2015年3月25日）、装修费29800元。一审法院经审理作出（2015）小民初字第01347号民事判决书，判决：1.武青峰于本判决生效后七日内返还邓岗租赁商铺；2.邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰126000元；3.武青峰于本判决生效后七日内支付邓岗从2014年6月12日起至实际移交房屋时止的占有使用费，按每月9473.6元的标准计算；4.驳回武青峰的其他诉讼请求。武青峰不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院作出（2015）并民终字第1987号民事判决书，判决：1.维持太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01347号民事判决；2.邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰装修费20860元；3.驳回武青峰的其他上诉请求。武青峰不服向山西省高级人民法院申请再审。2018年12月26日，山西省高级人民法院作出（2018）晋民再190号民事判决书，判决：1.撤销太原市中级人民法院（2015）并民终字第1987号民事判决及太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01347号民事判决；2.邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰180000元；3.武青峰于本判决生效后七日内赔偿邓岗租金损失99150元；4.邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰装修费20860元；5.驳回武青峰的其他诉讼请求。另查明，杨红艳称，其于2015年底将商铺卖于杨乃勤，并在开发商处办理了更名手续，案涉商铺卖于杨乃勤后，仍由其代为出租管理。2016年2月14日，杨红艳代表杨乃勤与邓岗签订《房屋租赁合同》，约定杨乃勤将案涉商铺出租给邓岗，租赁期自2016年2月15日至2019年2月14日，租金第一年130000元，第二年140000元，第三年150000元，每年提前一个月交清下一年房租。后因邓岗拖欠租金、物业费，杨乃勤向一审法院提起诉讼，请求确认双方签订的租赁合同无效，邓岗参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费71000元；邓岗支付物业费14969元。在该案审理中，邓岗提出其装修案涉商铺花费284000元。2019年8月6日，本院就该案作出（2019）晋0105民初6563号民事判决书，判决：1.确认杨乃勤与邓岗于2016年2月14日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.邓岗于本判决生效之日起三十日内支付杨乃勤房屋占有使用费68630元、物业费11601元；3.杨乃勤于本判决生效之日起三十日内赔偿邓岗装修费用20000元；4.驳回杨乃勤的其他诉讼请求。邓岗、杨乃勤均不该判决，向太原市中级人民法院提起上诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终6146号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明，案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证。邓岗为证明其装修商铺的费用，提供其与山西雅图装饰设计工程有限公司于2012年11月24日签订的《商铺装修协议书》及该公司出具的收据，证明装修费用为426000元。武元玉、杨红艳对证据的真实性不予认可。一审法院认为，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证，因此邓岗与武元玉签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。故对邓岗要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是邓岗要求武元玉返还租金370000元并赔偿装修损失、物业费、暖气费的主张应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，邓岗与武元玉签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月14日到期后履行完毕，邓岗也按照合同约定实际占有使用了商铺，在此情形下邓岗仍主张要求武元玉返还全部租金明显不当，故对邓岗要求武元玉返还房租370000元的请求不予支持。因邓岗、武元玉针对合同无效均存在过错，故武元玉应当在过错范围内对邓岗的损失承担赔偿责任。关于邓岗的损失，即武青峰诉邓岗一案，山西省高级人民法院作出再审生效判决，邓岗需返还武青峰租金180000元。针对该损失的产生，邓岗明知案涉商铺无建设工程规划许可证，仍将部分商铺转租他人，其过错较大，杨红艳作为商铺实际管理人同意邓岗将商铺转租他人，亦存在一定的过错。对于邓岗的损失，武元玉、杨红艳应当承担共同赔偿责任。关于损失金额，邓岗的损失即返还武青峰2014年6月12日至2016年1月31日的租金180000元，在此期间内武元玉、杨红艳收取邓岗的租金为：2014年6月12日至2015年2月14日共计248天按照年租金110000元计算110000元÷365天×248天=74740元；2015年2月15日至2016年1月31日共计351天按照年租金150000元计算150000元÷365天×351天=144247元，合计218987元。鉴于邓岗系部分出租，再根据武元玉、杨红艳的过错程度，一审法院酌定武元玉、杨红艳赔偿邓岗的损失按照其收取租金的20％计算，即43797元。邓岗认可在租赁期间内尚欠垃圾清理费3368元，该费用已由杨红艳代缴，故武元玉、杨红艳赔偿邓岗的款项核减该费用后，尚需赔偿邓岗40429元。关于邓岗主张的装修损失，其提供的证据不足以证明装修商铺实际产生的费用为426000元，且双方履行合同至租期届满，故邓岗主张装修损失426000元，理据不足，一审法院不予支持。关于邓岗主张的物业费24325元、暖气费36257元，邓岗在租赁合同期内，享受了物业及供暖服务，其要求被告返还该费用，缺乏依据，一审法院亦不予保护。本案中，邓岗的损失产生于其与武元玉签订的租赁合同期间内，邓岗与杨乃勤不存在合同关系，且损失的发生与杨乃勤无关，故邓岗要求杨乃勤承担连带责任的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓岗与武元玉于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同;二、武元玉、杨红艳于本判决生效之日起十五日内赔偿邓岗40429元;三、驳回邓岗的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6433元，由邓岗负担6143元，由武元玉、杨红艳共同负担290元。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为杨红艳是否应承担赔偿责任。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓岗明知案涉商铺无建设工程规划许可证，仍将部分商铺转租他人，其过错较大，杨红艳作为商铺实际管理人同意邓岗将商铺转租他人，亦存在一定的过错。故对于邓岗的损失，杨红艳应当承担相应的赔偿责任。2014年6月12日至2016年1月31日武元玉、杨红艳收取邓岗的租金为218987元，一审法院鉴于邓岗系部分出租，再根据武元玉、杨红艳的过错程度，酌定武元玉、杨红艳赔偿邓岗的损失按照其收取租金的20％计算，即43797元并无不当。综上所述，杨红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人杨红艳负担。本判决为终审判决。审判长 段晋文审判员 范红琴审判员 郭 强 二〇二〇年六月一日书记员 孟瑞芳