浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1043号 原告（反诉被告，以下简称原告）：余姚银亿四明广场新华联百货有限公司。住所地：余姚市四明广场1幢101-501，统一社会信用代码：91330281079213577T。 法定代表人：徐文纪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何静、陈乐,浙江甬信律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：童德英，女，1965年3月10日出生，汉族，住余姚市，送达地址：余姚市凤山街道城东新区高风园9幢404室。 委托诉讼代理人：孟国富，男，1964年3月13日出生，汉族，住余姚市，与原告系夫妻关系。 原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司为与被告童德英房屋租赁合同纠纷一案，于2020年2月17日向本院提起诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，本院依法进行引调，但调解无果，本院于2020年3月3日立案受理，被告在答辩期间，向本院提起反诉，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。庭后，双方申请庭和解，但在约定的期限内未能达成协议。本院将本案转为简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的委托诉讼代理人何静，被告童德英及其委托诉讼代理人孟国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司向本院提出诉讼请求，诉请：1.判令原、被告签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》解除；2.判令被告支付自2019年9月11日至2019年11月30日欠付的租金6430元、物业费505元、能耗费1312元、公共维修基金24元；3.判令被告按合同第二十七条第7款约定,向原告支付违约金8924元，已缴纳的7466元保证金不予退还；4.判令被告按合同第五条第5款约定,向原告支付已享受的租金折扣22076元；5.判令被告按合同第八条第5款约定,向原告支付已享受的装修期免租优惠756元；以上合计金额47493元。事实与理由：原、被告于2017年9月5日签订了《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》一份，合同约定：原告将位于余姚市商铺租赁给被告,租赁期限从2017年9月11日至2020年9月10日;合同第五条约定年租金为27594元,第一年租金折扣金额为11038元,第二年租金折扣金额为11038元,若因被告原因导致合同终止或解除的,除合同约定的违约责任外,被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额;合同第八条约定装修期计10天,装修期内无须支付租金,但装修期系在被告全面履行租赁合同的基础上适用,如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金。合同第二十七条第1款约定“被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的,逾期支付超过三十日,原告有权解除合同”,第7款约定“原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的…被告已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还,同时,被告还须向原告支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金”。原告按约向被告交付了房屋,被告也按约享受了租金优惠。被告现拖欠自2019年9月11日起的租金、物业费、公共能耗费、公共维修费等各项费用,经原告催讨,仍未支付,并已腾退房屋不再经营使用。原告认为,原被告签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》合法有效,现因被告欠费且不再经营使用房屋,原告有权解除同被告之间的租赁合同,被告应当支付拖欠费用并承担违约责任。故提起诉讼,请求法院查明事实,支持原告诉讼请求。 被告童德英答辩并反诉诉请：被告在四明广场新华联百货开业就进场二楼童装摊位经营，至2017年，华联商厦的管理人员撤场，因新进场的管理人员劝阻，其承诺对老商户摊位费用最便宜，故被告要求签一年合同，在原告的要求下签订了三年的租赁合同。但由于管理不善，剩余摊位越来越少，到了2018年，被告四周摊位出现了理发店、各类教育培训机构，大半年的时间里，因装修影响，经营环境恶化，并有更多的经营户退出。至2019年开年，仅剩被告一家有模样的童装经营铺，只能长期歇业。同年7月，被告向原告提交了申请报告，要求提前一年终止合同，被告于2019年9月1日退了商铺。被告认为，因原告管理混乱，导致二楼服装城由原先良好经营秩序变成杂货仓库，无法进行服饰经营，故要求终止第三年合同履行，不是违约，故要求法院驳回原告的诉讼请求，反诉要求原告退回被告保证金7466元。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》一份，用于证明原、被告存在的租赁合同关系及原告主张权利的合同依据。被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 证据2：房产证一份、委托授权书一份，用于证明案涉房屋属于余姚银亿房地产开发有限公司所有，所有权人认可原告签订的租赁合同，并认可原告以自己的名义向被告主张权利的事实。被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 被告为证明自己主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：申请报告一份，用于证明被告因客观原因导致无法经营，向原告申请要求提前一年终止合同的事实。原告对收到上述申请的事实无异议，但认为并未同意与被告解除合同。本院对原告的待证事实予以认定。 证据2：照片一组，用于证明被告案涉商场的现状事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能确定具体的形成时间。本院对该证据的真实性予以认定。 根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 原告原系银亿四明广场新华联商厦二楼童装经营户，因百货业态的经营问题，造成商场亏损，原告原股东华联商厦撤股退出，为转型，原告以降低租金等方式留住原商户。原、被告于2017年9月5日签订了《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》一份。约定原告将位于余姚市商铺租赁给被告,租赁期限从2017年9月11日至2020年9月10日;合同第五条约定年租金为27594元,第一年租金折扣金额为11038元,第二年租金折扣金额为11038元，第三年租金为28974元。双方对相关权利义务进行了约定（详见合同）。被告向原告交纳租赁保证金6899元、物业费保证金567元。该广场内的租赁户陆续撤出该商场，原告对案涉商场进行转型，相关的教育培训机构入驻该商场内，且商场内出现摊位空置现象。2019年7月20日，被告以商场经过调整后重新签订合同，客观上由于形势的变化，这两年商场二楼空摊位连年上升，周围从开始到现在还是空摊位，而且商场装修不断，上门客户几乎为零，无法继续支撑为由，向原告申请提前一年终止合同。2019年9月，被告撤出租赁商铺。2020年2月17日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2019年9月11日起至2019年11月30日的租金等。 庭审中，双方对被告实际撤回商场的时间存在争议，被告主张于2019年9月1日退出，原告主张于2019年9月22日发现被告退出商铺,经本院释明,仍未明确具体时间。 本案争议焦点： 一、被告实际腾退商铺的时间问题。原告认可于2019年9月22日发现被告已腾退商铺。被告主张，于2019年9月1日腾退商铺。本院认为，根据双方的时间节点来陈述看，原告作为商场管理方，对于被告主张的于已不利的事实既不承认也不否认，经本院说明后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。故本院认定被告腾退商铺的时间为2019年9月1日。 二、对于合同解除的原因及责任问题。 原告主张被告未经原告同意，提前解除合同，按合同应承担违约责任。被告认为，原告商场由于管理不善，剩余摊位越来越少，到了2018年，被告四周摊位出现了理发店、各类教育培训机构，大半年的时间里，因装修影响，经营环境恶化，并有更多的经营户退出。至2019年开年，仅剩被告一家有模样的童装经营铺，只能长期歇业，故提前解除合同也是原告的责任，不同意承担违约责任。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因受商业经营等大环境影响，原、被告均出现经营困难等影响，导致被告在原商铺经营困难，被告于2019年7月20日向原告提出提前一年终止租赁关系，并于2019年9月1月搬离原租赁商铺。被告租赁原告场地进行服装经营，被告租赁商铺的合同目的与原告的商业经营环境的优劣存在密切关系，因客观上商业环境变化，商场整体经营状态不佳，导致原、被告经营困难，并不能因此简单的归咎于原、被告双方，也不能机械的以合同约定的违约责任去框定违约责任问题，应根据本案的实际情况公平合理的来处理原、被告之间合同解除后的责任问题。 综上，本院认为： 一，原、被告间的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。鉴于被告已实际搬离案涉商铺，且双方均同意解除上述租赁合同，本院予以确认。 二，对于原告的第二项诉讼请求，因被告已于2019年9月1日已自行腾退房屋，故不存在租金、物业费、能耗费、公共维修基金的承担问题。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 三，被告在第三年租赁期限到来之前书面申请要求终止合同，并已腾退租赁场地。对于合同的履行，被告向原告提供了保证金，考虑到系被告要求解除原告，故对于租赁保证金和物业保证金，考虑到利益衡平，本院认为可不作返还。对于原告所主张的其他损失及违约金，从公平和合理的角度，按前所评析意见，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除余姚银亿四明广场新华联百货有限公司与被告童德英之间的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》； 二、现在原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司处的被告童德英租赁保证金及物业保证金合计7466元不再返还； 三、驳回原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告童德英的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费987元，减半收取493.50元，由原、被告各半负担，被告童德英应承担部分，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，并注明案号本案；反诉案件受理费25元，由被告童德英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 叶科技 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 徐超级