湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1094号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹腊枚，女，1969年12月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审原告）：徐建云，男，1966年11月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人曹腊枚、徐建云商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人郭剑、齐鑫、被上诉人曹腊枚、徐建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹腊枚、徐建云的诉讼请求，由曹腊枚、徐建云承担案件诉讼费用。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司，雄森公司不应承担违约责任；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。雄森公司按期交付房屋后，逾期办证未造成曹腊枚、徐建云实际损失。一审判决认定违约金为“日万分之一”明显过高，应酌情调整为“日万分之零点五”。曹腊枚、徐建云辩称，1.一审判决认定事实清楚，案涉《商品房买卖合同》具有合同相对性，雄森公司逾期办证造成违约，应承担违约责任。政府是否对雄森公司违约与本案是不同的法律关系，非本案审理范围。2.案涉《商品房买卖合同》合法有效，雄森公司应依合同约定承担总购房款日万分之一的违约责任。该合同没有约定违约金应以实际损失为计算依据，且合同约定的违约金标准未超过30%的法定情形、未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，雄森公司请求减少违约金无法律依据。曹腊枚、徐建云向一审法院起诉请求：判令雄森公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金51619元（已计算至2019年10月21日，后续违约金计算至房屋权证实际办妥之日），并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月18日，曹腊枚、徐建云与雄森公司签订《商品房买卖合同》，约定：曹腊枚、徐建云购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的7幢12层1203号商品房，价款为547394元，曹腊枚、徐建云应于合同签订之日一次性支付首付款247394元，剩余房款采用公积金贷款方式支付，雄森公司应当在2014年11月28日前交付房屋给曹腊枚、徐建云。该合同第十九条约定：雄森公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因雄森公司的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，曹腊枚、徐建云不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司按日向曹腊枚、徐建云支付已付房款的万分之一的违约金。上述合同签订后，曹腊枚、徐建云按合同约定向雄森公司支付了全部购房款，但雄森公司至今未为曹腊枚、徐建云办妥房屋所有权证。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间19天。一审法院认为：曹腊枚、徐建云与雄森公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定全面履行各自义务。根据合同约定，雄森公司应于2014年11月28日向曹腊枚、徐建云交付房屋，根据曹腊枚、徐建云、雄森公司约定的办证期限，扣除办理初始登记90天、扣除540个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间），即雄森公司应于2017年5月15日办妥权证。雄森公司办证违约日期应以第二天即同年5月16日开始计算（计算至2019年10月21日，延误889天）。合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，未明显过高，曹腊枚、徐建云要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，予以支持。对雄森公司提出的“涉案房屋不动产权证暂未办妥系政府原因，被告无需承担违约责任及违约金过高”的抗辩理由不予支持。经核算，雄森公司应向曹腊枚、徐建云支付逾期办证违约金为48659元（暂计算至2019年10月21日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决：雄森公司在判决生效之日起十日内向曹腊枚、徐建云支付违约金48659元，后续违约金以547394元为基数按照日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至实际办妥不动产权证之日止。如果雄森公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。雄森公司提交了益阳市人民政府办公室会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区办证迟延的原因不在其公司，6、7、9栋的办证截止日期应该算到土地跨宗问题解决后，其他栋的办证截止日期应算到2019年9月20日。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。曹腊枚、徐建云经质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但不能达到雄森公司的证明目的，反而能证明雄森公司的违约事实。曹腊枚、徐建云未向本院提交证据。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担违约责任的目的，对该证据不予采信。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，曹腊枚、徐建云与雄森公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。曹腊枚、徐建云履行了支付购房款的义务，雄森公司应当履行交付房屋、办妥房屋权证的义务。雄森公司交付房屋后，未按合同约定期限办妥案涉房屋权证，构成违约，应承担违约责任。雄森公司上诉主张逾期办证是拆迁交地未完成、土地跨宗等原因导致，未提供充分证据予以证实，本院不予支持。关于雄森公司上诉提出合同约定的违约金过高，应予以调整的请求。双方当事人约定以已付购房款的日万分之一计算逾期办证违约金，该计算标准在合理范围之内，不符合因违约金过高可申请法院予以调整的情形，一审依据双方当事人合同约定计算违约金并无不当。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艳红审 判 员 周佑明审 判 员 彭 青二〇二〇年六月三十日法官助理 姚 黄书 记 员 李凤姣