山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4385号 上诉人(原审被告)：纪东玲，女，汉族，1975年4月26日出生，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：青岛中房物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区西陵峡路1号甲内1户。 法定代表人：戴民，董事长。 委托诉讼代理人：刘军荣，山东博彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛丽红，系该公司职员。 上诉人纪东玲因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初6818号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人纪东玲上诉请求：1.依法撤销一审判决书第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据中房物业公司、纪东玲之间签订《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》第十项第一条甲方权利与义务，甲方负责公共场所的清扫保洁，垃圾收集，公共设施的日常维护，楼道单元门的维护养护；公共设施、设备的房屋及公共管理区域的服务与管理。甲方实际并未改造相应义务：1、2015年10月26日至11月2日池井204阀门漏水，导致上诉人纪东玲家地板被泡，因池井钥匙在被上诉人手里，上诉人屡次找被上诉人，被上诉人对此置之不理，没有关闭阀门，流水七天给上诉人造成损失。有录像、照片及物业张师傅的录音为证。2、被上诉人中房物业公司于2016年末，私自在物业房开门，破坏房屋结构，制造噪音扰民。3、被上诉人中房物业公司私自变更房屋使用性质，对外出租经营，2016年-2017年用于经营超市，营业时间至晚上11点，上诉人不堪其扰；2018年-2019年用于优知教育，产生的噪音扰民；2019年至今，出租给电梯公司，屋内有十几人，深夜出入，经常使上诉人受到惊吓失眠。上诉人多次致电被上诉人，被上诉人对此无动于衷。4、3号楼一单元门禁至今未修复，存在安全隐患，有失窃现象；小区内垃圾成堆，车辆乱进乱停严重影响上诉人的生活。5、居民楼3-1-102物业用房设有餐厅，产生烟雾，怪味，进出餐厅人员众多，影响环境和安全。6、被上诉人未公布属于业主共有的饮用水站、广告、车位等收益，侵害全体业主的权利。中房物业公司应公布自2012年至今的全部收入情况。7、小区为封闭小区，市场门一直对外开放，有安全隐患，有照片为证。2018年7月7日上诉人向被上诉人提出的书面整改意见，被上诉人至今未予以答复也未整改，影响了上诉人的正常生活。综上，一审未考虑被上诉人存在违约行为，服务合同的权利和义务的对等原则，一审判决显失公平，应予纠正。 被上诉人中房物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。 中房物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求纪东玲向中房物业公司支付2017年1月至2019年6月共计30个月的物业费3652.3元（1.22元/平方米×99.79平方米×30月）、电梯运行费1197.4元（0.4元/平方米×99.79平方米×30月）、滞纳金1000元，合计5849.7元。2.诉讼费由纪东玲承担。事实和理由：中房物业公司与纪东玲所在小区的开发商中铁祥丰置业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由中房物业公司对该小区进行物业管理服务，中房物业公司依约提供各项物业服务。纪东玲自2016年7月起至2019年6月累计拖欠中房物业公司物业费及电梯运行费共计4849.7元，中房物业公司多次向纪东玲催讨，纪东玲以各种理由拒付，为维护中房物业公司合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 纪东玲在一审中答辩称：一、中房物业公司不作为，导致2015年纪东玲家地板被泡，物业理应负责赔偿损失。二、中房物业公司于2016年私自变动建筑主体和承重结构，私自砸外墙砸了一个2.4m×1.7m的北门，地基下沉、墙体开裂，门口污水横流，敲拖布声震耳欲聋。三、中房物业公司私自改变房屋使用性质，并存在出租行为，出租房屋经营超市和教育，严重扰民。四、x号楼x单元门禁自2016年至今一直未修复。五、中房物业公司私自将本该属于所有业主共有的饮用水站、电梯内等其他位置商业广告牌的收入费用，并没有向业主公布其流入的流向，其广告和车位的收益应该为全体业主共有，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收入情况。六、2013年至今3-1-102（物业用房）一直没有餐厅，楼道内时常乌烟瘴气、怪味刺鼻，夏天尤为严重。综上述理由，中房物业公司没有尽到自己法定责任，只收费不给业主办事，业主也没有得到应有的服务；因此根据权利义务对等原则，纪东玲请求法院驳回中房物业公司的诉讼请求。 为证明其主张，中房物业公司向法庭提交如下证据： 证据1.中铁丹山住宅项目前期物业服务合同复印件一份，证明涉案房产的开发商青岛中铁祥丰置业有限公司与本案中房物业公司签订前期物业服务合同，委托本案中房物业公司为涉案物业提供物业服务，按照合同第三章第5条的约定，物业服务费用的收费标准应该是每平方米1.22元，电梯运行费每平方米0.4元，按此计算方法综合服务费为每平方1.62元。逾期按每日万分之一收取滞纳金。中房物业公司依约提供了物业服务，纪东玲应当按月缴费。 纪东玲质证认为其没有依照该合同得到相应服务，中房物业公司也没有尽到自己的法定职责，权利义务应当对等，因此，没有缴纳相应物业费。 证据2.提交中铁-华胥美邦前期物业管理服务协议一份（原件核对无误后取回），证明该份协议系本案纪东玲与本案中房物业公司签订的，涉案房屋华胥美邦小区3-1-201户，建筑面积是99.79平方米，收费的标准在合同的第三条有规定，物业服务费用的收费标准应该是每平方米1.22元，电梯运行费每平方米0.4元，按此计算方法综合服务费为每平方1.62元。中房物业公司依约提供了物业服务，纪东玲应当按月缴费。缴费时间约定为每年的3月和9月，按照合同违约责任的约定，纪东玲违反协议，不按约定的标准和时间缴纳费用的，中房物业公司方有权要求其缴纳，并按每天0.01%的标准缴纳滞纳金。 纪东玲质证认为要求中房物业公司先赔偿纪东玲的损失，中房物业公司需要按照纪东玲的答辩状主张的七项要求改正工作。 证据3.青岛中房物业华胥美邦小区大厦业主欠费明细表复印件一份（原件核对无误后取回），证明纪东玲欠费的具体时间及金额。 纪东玲质证认为对该证据真实性无异议。 证据4.提交催费通知单照片打印件一份，证明中房物业公司方2019年4月19日均向纪东玲进行了催费，纪东玲对催费单列出的金额及时间均未提出书面异议，所以纪东玲欠缴物业费的金额应当按照催费单的数额缴纳。 纪东玲质证认为其只见到过法院今年10月份贴在门上的传票和诉状。没见到过这些催费单，但楼管去催要过费用。 纪东玲向法庭提交如下证据： 证据1.2015年11月1日，管道井阀门漏水，导致其家地板被水浸泡，证明物业不作为。 中房物业公司质证认为此事是热电公司进行供暖试压时发生，应当由热电公司负责，更何况物业公司已经联系热电公司，此事已经处理完毕，现在中房物业公司有处理现场的照片打印件为证。 纪东玲反驳中房物业公司认为当时物业公司知情漏水，但没给关阀门，导致水一直流了7天。其2016年曾打过12345咨询过，当时，热电公司并未收到物业公司电话。 证据2.纪东玲跟物业公司张师傅的对话录音，证明当时物业对漏水事件知情。 中房物业公司质证认为对证据真实性不予认可，对证明事项有异议，此事和物业公司无关。 证据3.视频一份，证明中房物业公司于2016年变动建筑主体和承重结构，私砸了一个2米4乘以1米7的北门，还有私开一个东门，导致其家墙缝裂体。 中房物业公司质证认为真实性有异议，证明事项也有异议，此两门的建筑结构系按照建筑施工图施工而成，并非私自开门，中房物业公司有施工平面图一份，当庭提交并出示。 纪东玲反驳中房物业公司认为对该施工图不认可。 证据4.中房物业公司在楼下不分时间段的用木头敲拖布，声音震耳欲聋，影响其的正常生活。 中房物业公司质证认为这是打扫卫生的正常事情。 证据5.照片四张、录像一份，证明中房物业公司2016年至2017年物业经营超市的照片，2018年至2019年经营托管班的录像，影响了纪东玲的生活。纪东玲楼下有垃圾，影响了纪东玲生活。 中房物业公司质证认为真实性和证明事项都有异议，此事与本案物业合同纠纷无关，是相邻权问题，其次，物业公司的房屋使用管理都有依据，以及收费支出都有公示。要求纪东玲将照片发给中房物业公司，由中房物业公司自行落实。 纪东玲反驳称纪东玲没看到收费支出公示。 经审理查明，涉案房产的开发商青岛中铁祥丰置业有限公司与本案中房物业公司签订《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，选聘本案中房物业公司为中铁丹山住宅项目物业提供前期物业管理服务。合同第三章第5条约定，物业服务费用的收费标准是高层住宅1.22元/月/平方米、商业物业2.2元/月/平方米、地下车位管理服务费50元/月/个、地上车位不收取车位管理费；电梯运行费高层住宅每月每建筑平方米按照0.40元/月/平方米标准收取，多层住宅及高层住宅一层不收取电梯运行费，电梯运行费随着青岛市物价局价格调整而变动，本费用包含电梯维保、年检费用。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每年3月6月9月12月的1-10日内履行交纳义务。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成新的书面协议的，本合同到期后自然终止，甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 另查明，中房物业公司、纪东玲之间签订《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》，约定本案纪东玲使用的华胥美邦小区3号楼1单元201户房屋，由本案中房物业公司提供物业服务，纪东玲应当按约定缴费。物业服务费用的收费标准应该是每平方米1.22元。2011年12月30日，纪东玲签署《承诺书》，声明：已签署并严格遵守《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》。房屋建筑面积99.79平方米，纪东玲与中房物业公司长期存在物业服务合同关系。纪东玲未交纳2017年1月至2019年6月共计30个月期间的物业服务费，中房物业公司多次向纪东玲发出交纳物业服务费的书面通知。 还查明，至庭审之日，涉案小区未成立业主委员会。 上述事实，有庭审笔录、当事人提交的证据以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，青岛中铁祥丰置业有限公司作为建设单位，与中房物业公司签订的《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，对纪东玲具有约束力。纪东玲作为该小区业主，应受上述合同、协议的约束。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。中房物业公司作为物业服务企业，为纪东玲提供物业管理服务，纪东玲应按约定的期限及时支付物业服务费用。 本案中，中房物业公司作为提供物业服务的公司，履行了提供物业服务的义务。纪东玲亦缴纳了2016年12月31日之前的物业费，中房物业公司、纪东玲之间形成合同关系，尽管纪东玲未在《前期物业服务合同》上签字确认，但考虑到其在此之前缴纳物业费的行为，且纪东玲在2011年12月30日的《承诺书》落款处签字确认，可以认定纪东玲已接受中房物业公司为其提供物业服务，现中房物业公司主张纪东玲应支付欠缴的华胥美邦小区3号楼1单元201户自2017年1月至2019年6月共计30个月期间的物业服务费3652.3元（1.22元/平方米×99.79平方米×30月）、电梯运行费1197.4元（0.4元/平方米×99.79平方米×30月），证据充分，理由正当，一审法院予以支持。 纪东玲主张涉案房屋地板因漏水受损，要求中房物业公司负责赔偿损失；主张中房物业公司私砸外墙，导致地基下沉、墙体开裂，门口污水横流、噪音扰民，侵犯其权益；主张中房物业公司出租房屋经营超市和教育，严重扰民；主张物业用房没有餐厅，向公共楼道内排放异味，纪东玲的上述主张与本案不属于同一法律关系，纪东玲应另行主张权利。 纪东玲抗辩该小区存在3号楼1单元门禁损坏未修复、未公布公共部位出租的收益的收支账目等问题，但其提交的证据不足以证明上述情况长期广泛存在;且根据一审法院勘验查明的情况，涉案小区整体环境整洁、绿化尚可、人车秩序井然。而且，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。即使纪东玲主张的上述问题存在，亦不足以构成纪东玲拒交物业服务费的合法抗辩理由。纪东玲也未提交其他证据证明中房物业公司存在不履行合同义务或者履行合同义务存在严重违约的情形，一审法院对其抗辩理由不予采纳。纪东玲以此抗辩拒交物业服务费，理由不能成立。 关于纪东玲是否应支付违约金的问题。一审法院认为，物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。现中房物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，纪东玲对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际由中房物业公司提供物业服务的情况下，中房物业公司作为一家物业服务单位，负有为业主提供良好物业服务的义务。但中房物业公司在服务小区的过程中，没有与业主很好地沟通交流，争议未解决之前，纪东玲未交纳物业费也确属事出有因，因此，对于中房物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、纪东玲支付中房物业公司物业服务费3652.3元、电梯运行费1197.4元，共计4849.7元。于判决生效后10日内付清。二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（中房物业公司已预交），由纪东玲承担。 二审中，上诉人纪东玲提交照片及录像视频（电子文档）一宗。证明上诉人主张的中房物业公司物业服务中存在的问题。被上诉人质证意见：1、关于漏水问题，被上诉人协助联系供热公司协定赔偿，原因是供热公司开错阀，没交供热费的，供热公司给打开了阀门。钥匙在供热公司手里。2、关于开门问题，一审中已提交开发商的规划图纸，也已通过审批。是按照图纸建设，不是违法建筑，该房间是物业办公室不存在扰民。关于经营超市等收益已经在宣传栏进行公示。3、关于广告及车位收益问题，每一季度进行公示，至少公示一个月。可以随时到物业办公室去查询，单个人业主无法查帐，因为由居委会代管。4、关于垃圾清理等问题，根据物业服务公示标准，一日清扫两次。存在这些垃圾的原因是因为有业主装修，并且其承诺两日内清扫，由业主清扫，与被上诉人无关。5、关于将一审判决张贴的原因是因为在业主群中捏造一些事实，且现已撤掉。 本院查明的其他事实与原审一致。 本院认为，被上诉人中房物业公司与房地产开发商青岛中铁祥丰置业有限公司、纪东玲分别签订的《前期物业管理服务合同》、《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。双方应当按合同的约定履行各自的义务。被上诉人中房物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的纪东玲应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人纪东玲主张被上诉人服务中存在的问题，本院认为，一审结合案情，对违约金不予支持并无不当。上诉人纪东玲以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于纪东玲主张的其家中漏水受损的问题、中房物业公司私砸外墙开门的问题、中房物业公司出租房屋收益、车位及广告经营收益等问题与本案物业费纠纷不属于同一法律关系，本案中不予处理。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，也可以向相关主管部门反映，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，中房物业公司也应反思其在物业服务过程中存在不完善之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人纪东玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月二十八日 书记员  方高海 韩平