河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5302号原告张慧玲，女，1964年10月15日出生，汉族，住所地郑州市。委托代理人宋鹏义，河南国基律师事务所律师。被告郑州仟禧置业有限公司，住所地郑州市高新区科学大道53号，统一社会信用代码：91410100721803516U。法定代表人姜鹏程。委托代理人花伟，河南英伦律师事务所律师。被告郑州金田物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号中原广告产业园2号楼4层物业用房1号，统一社会信用代码：9141010074073806XJ。法定代表人石强华。被告聂伟光，男，1973年10月22日出生，汉族，住江苏省沛县。委托代理人张广军，河南良仁律师事务所律师。委托代理人薛磊，河南良仁律师事务所实习律师。被告马霖，男，1999年2月6日出生，回族，住郑州市惠济区。原告张慧玲诉被告郑州仟禧置业有限公司（以下简称“仟禧置业”）、郑州金田物业管理有限公司（以下简称“金田物业”）、聂伟光、马霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人宋鹏义、被告仟禧公司委托代理人花伟、被告聂伟光委托代理人张广军、韩磊到庭参加诉讼，被告金田物业、马霖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年5月与被告仟禧置业签订《房屋买卖协议》，购买被告位于郑东新区商务外环河南国际商会大厦4层3号房屋一套。原告于2017年3月21日、2017年5月24日、2017年7月28日在被告仟禧公司售楼部共向被告仟禧置业支付房款557660元，其中447660元通过刷卡方式支付给金田物业，另外10万元支付给郑州盛联行房地产营销策划有限公司。根据原被告签订的协议约定，被告仟禧置业应在原告交付全部房款的365个工作日内为原告办理房屋过户手续，至今未果。原告为维护自己的合法权益，故请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、被告仟禧置业、金田物业返还原告购房款457660元；3、被告仟禧置业、聂伟光、马霖返还原告购房款10万元；4、被告仟禧置业支付违约金55766元；4、本案全部诉讼费由四被告承担。被告仟禧置业辩称，1、仟禧置业同意解除与原告解除双方签订的《房屋买卖合同》，并同意退还原告支付的购房款457660元，但原告应当返还房屋；2、原告张慧玲主张的购房款10万元，不应当由仟禧置业承担退还义务；3、张慧玲在《房屋买卖协议》履行期间已经通过仟禧置业代租获取114454.5元的房租收益，仟禧置业因房管局政策问题无法将涉案房屋过户给原告，并非恶意为之，原告也未因涉案房屋无法过户造成严重经济损失，因此不应当承担违约金。被告聂伟光辩称，原告起诉被告聂伟光、马霖属于主体错误，应予以驳回。被告聂伟光、马霖是郑州盛联房地产营销策划公司股东，该公司已注销，按公司法规定，原告将股东列为被告属于诉讼主体错误。原告与被告千禧置业存在房屋买卖合同关系，且原告所列第二项诉讼请求明确为购房款，根据合同相对性原则，原告起诉被告聂伟光无法律依据。已经注销的郑州盛联房地产营销策划公司所收取的费用是合法收入，应于保护。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况，查明事实如下：2017年5月24日，原告与被告仟禧置业签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告仟禧置业位于郑州市郑东新区商务外环路××商会大厦××号房屋，建筑面积为42.71元，该房屋土地用途为商业用途，成交价为457660元。被告仟禧置业应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，如因被告仟禧置业原因，未能在双方约定时间内将该房屋过户至原告名下，原告可在约定办证时间后30个工作日向被告仟禧置业申请退款，被告仟禧置业在接到原告退款申请后30日内，将原告已缴房款退还，并向原告支付已缴房款的10%作为补偿。收据显示：2017年6月12日，原告向被告仟禧置业交纳涉案房屋定金1万元；2017年5月24日，原告向被告仟禧置业交纳涉案房屋费用307660元；原告向被告郑州盛联行房地产营销策划有限公司交纳涉案房屋购房优惠服务金10万元。2017年7月28日，原告向被告金田物业公司支付14万房款。原告称，457660元房款都转账到了金田物业账户，庭审时被告仟禧置业认可收到房款共计457660元。庭审时，被告仟禧置业同意解除房屋买卖协议，同时主张原告返还涉案房屋。经查，被告聂伟光、马霖系原郑州盛联行房地产营销策划有限公司的股东，郑州盛联行房地产营销策划有限公司已于2019年6月18日注销登记。经法庭询问，被告仟禧置业称，当时其委托郑州盛联行房地产营销策划有限公司代售房屋，郑州盛联行房地产营销策划有限公司收取的10万元属于其营销手段。关于金田物业，我公司在收取原告购房款时借用了金田物业的POS机刷卡。被告聂伟光称，州盛联行房地产营销策划有限公司收取的10万元是基于与仟禧置业存在包销法律关系，本应由仟禧置业支付给州盛联行房地产营销策划有限公司宣传、工人工资等费用，但为了走账方便，经几方同意，由原告直接转给州盛联行房地产营销策划有限公司。本院受理该案后，经调解未果。以上事实由原告提交的《房屋买卖协议书》、收据三份、转账凭证两份及庭审笔录予以佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告请求确认解除原、被告签订的《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告仟禧置业于2017年5月24日签订《房屋买卖协议》，双方在庭审中均同意解除商品房买卖合同且不违反法律规定，故本院予以确认。关于原告要求被告仟禧置业退还已交房款457660元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，被告仟禧置业应当返还收取的购房款，同时，原告应返还房屋。关于原告要求被告金田物业返还购房款，原告虽将457660元购房款转到金田物业账户，但收据是由被告仟禧置业公司出具，且仟禧置业公司对该笔购房款也予以认可，金田物业仅是代收，故原告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于购房优惠服务金10万元，该款项虽由原告直接支付到案外人郑州盛联行房地产营销策划有限公司账户，并由郑州盛联行房地产营销策划有限公司出具收据，但经庭审陈述，郑州盛联行房地产营销策划有限公司作为包销方提供了服务，其收款并无不当，本案中因仟禧置业违约导致合同解除，原告支付的该10万元系仟禧置业违约给原告造成的损失，也应由仟禧置业承担。原告主张聂伟光、马霖承担责任依据不足，本院不予支持。关于违约金，被告仟禧置业未按时将案涉房屋过户至原告名下，根据双方签订的《房屋买卖协议》已构成违约，应当承担违约责任，鉴于被告仟禧置业已经累计向原告支付案涉房屋租金108070元，原告并未受到损失，故对原告主张的55766元违约金，本院不予支持。被告金田物业和被告马霖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对民事权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张慧玲与被告郑州仟禧置业有限公司于2017年5月24日签订的《房屋买卖协议》；二、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张慧玲购房款557660元，同时原告张慧玲将郑州市郑东新区商务外环路5号河南国际商会大厦4层003号房屋返还被告郑州仟禧置业有限公司；三、驳回原告张慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9934元，减半收取4967元，由原告张慧玲负担452元，被告郑州仟禧置业有限公司4515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月二十三日书记员  樊丽霞