上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3678号上诉人(原审原告、反诉被告)：潘书红，女，1967年5月2日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：王峰旗，上海衡铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈锦苑，女，1988年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：叶润(系陈锦苑丈夫)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘红力。原审第三人：上海星辰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高向松，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，男。上诉人潘书红因与被上诉人陈锦苑、原审第三人上海星辰房地产经纪有限公司(以下简称星辰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初21065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘书红及其委托诉讼代理人王峰旗，被上诉人陈锦苑的委托诉讼代理人叶润、刘红力，原审第三人星辰公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘书红上诉请求：撤销杨浦区人民法院(2019)沪0110民初21065号民事判决第二、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求并驳回被上诉人的一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清，并未将被上诉人违约的真实情况查明。潘书红在签订《房地产买卖居间合同》时,已向陈锦苑和星辰公司讲明潘书红不符合上海购房条件，是替其母亲购房。签订后实际购买人因特殊原因无法按期履行合同，潘书红告知情况后，陈锦苑及星辰公司不顾实际情况，威胁若不按约定时间签约就是没收定金。潘书红只能要求陈锦苑按《居间合同》附件一360万元签订房地产买卖合同，因陈锦苑不同意而未能签订正式房屋买卖合同。“附件一”并非字据,而是《居间合同》的一部分,且其效力应大于《居间合同》的条款。依据《居间合同》第十三条的约定,可以认定附件中的约定优先于《居间合同》约定的房价款509.5万元。被上诉人拒绝签订360万元的房地产买卖合同，才是违约在先，且居间方存在过错。陈锦苑答辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求维持原判。星辰公司表示，对上诉人的上诉请求不发表意见。潘书红向一审法院起诉请求：1.解除潘书红、陈锦苑、星辰公司于2019年6月10日签订的房地产买卖居间合同；2.陈锦苑返还潘书红定金20万元；3.陈锦苑支付违约金50万元。陈锦苑向一审法院提出反诉请求：陈锦苑没收潘书红支付的定金20万元。一审法院认定事实：2019年6月10日，陈锦苑作为出售方(甲方)、潘书红作为买受方(乙方)、星辰公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋类型为住宅，座落：杨浦区183街道611号01室，建筑面积为60.34平方米，房价款为509.5万元，房价款的支付方式为：首期房价款509.5万元，甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款计10万元，无需用于偿还甲方贷款，乙方应于买卖合同签订后当日交付丙方，丙方收到该房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等转付甲方；或丙方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方。若实际乙方未将首期房价款交付丙方，则由乙方自行支付甲方。待甲、乙双方办理送件手续后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款计10万元。合同第五条约定，如甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本合同后10日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为首期房价款。若甲方将该房地产的产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款。合同第六条约定，甲、乙双方同意在签订本合同后35天内共同赴丙方签订买卖合同或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。合同第七条约定，在本合同约定的买卖交易条件不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本合同或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少或变更后的“买受人”已经部分履行。乙方与增加、减少或变更的“买受人”关系由其自行协商解决。合同第十四条其他约定：甲、乙双方约定此房屋价格为净到手价，乙方承担此次交易过程中的所有税费。甲方乙方承诺自2019年8月10日起该房屋的附属租约权利、义务、违约责任一道交由乙方。甲乙双方约定所有税费以补充协议为准。甲、乙双方约定，甲方、乙方不得违约，若违约则承担50万元违约金。当日，陈锦苑作为承诺人出具字据，内容为：“附件一本人承诺将合同价签为￥XXXXXXX，大写叁佰陆拾万元整，房东且配合此合同价。契税若最终评估价在450万以内，契税首套1%，个税1%，几百交易费。过户当天款清，网签过户同一天。附件二本人承诺产证真实有效产调真实可靠，仅有31万公积金贷款。无任何产权经济纠纷，如有一切责任自负。”2019年6月10日、2019年6月11日、2019年6月20日，潘书红先后向陈锦苑支付了购买系争房屋的定金2万元、8万元、10万元，合计定金20万元。2019年6月24日，陈锦苑还清了系争房屋的住房公积金贷款，办理了贷款结清手续。2019年7月2日，上海市公积金管理中心申请注销系争房屋的抵押权。2019年7月14日、2019年7月15日，潘书红、陈锦苑均至星辰公司，潘书红称按360万元签订正式版房地产买卖合同，且只同意支付360万元房款，陈锦苑表示同意按360万元签订正式版房地产买卖合同，但房价款为509.5万元。双方各执己见，未能签订正式版合同。一审法院认为，陈锦苑、潘书红、星辰公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行。该合同约定房价款为509.5万元，并明确此房屋价格为净到手价。后因潘书红认为房价款为360万元，陈锦苑则认为房价款为509.5万元，致上述房屋买卖居间合同未能继续履行。法院根据各方当事人的陈述及提供的证据，结合二手房屋买卖的交易惯例等，可以认定，潘书红坚持认为系争房屋房价款为360万元，属于违约，故该房地产买卖居间合同未能继续履行系潘书红违约所致。因陈锦苑、星辰公司在庭审时均表示同意解除该合同，故法院确认该合同于2019年12月26日解除。依据上述所述，合同解除系潘书红违约所致，故潘书红要求陈锦苑返还定金20万元并支付违约金50万元的请求，缺乏事实与法律的依据，法院难以支持。陈锦苑现选择适用定金罚则，要求没收潘书红支付的定金20万元的反诉请求，于法有据，法院予以支持。一审法院判决如下：一、陈锦苑、潘书红、上海星辰房地产经纪有限公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖居间合同》于2019年12月26日解除；二、驳回潘书红的其余诉讼请求；三、陈锦苑没收潘书红支付的定金20万元。本院二审期间，潘书红提交了案外人陈某某的病危通知书，以证明陈某某的手术事故致其不能签约。陈锦苑表示其并非新证据，且与本案并无关联。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陈锦苑、潘书红、星辰公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。该合同约定的房价款为509.5万元，并明确此房屋价格为净到手价。后潘书红认为房价款为360万元，陈锦苑则认为房价款为509.5万元，一审法院根据各方当事人的陈述及提供的证据，结合二手房屋买卖的交易惯例等，认定潘书红坚持认为系争房屋房价款为360万元属于违约，该房地产买卖居间合同未能继续履行系潘书红违约所致，并无不当，可以维持。潘书红主张依据居间合同第十三条的约定，应认定附件中的约定优先于居间合同约定，系争房屋房价款应为360万元。但附件中表示将合同价签为360万元，房东予以配合。综合本案证据及各方陈述，并不能得出双方将房价变更为360万元的意思表示，故本院对该主张不予支持。潘书红表示其不符合上海购房条件，是替案外人陈某某购房，签约后实际购买人因特殊原因无法按期履行合同，协商无果后要求按照360万元的价格签订房屋买卖合同遭拒，潘书红并非违约方。潘书红所述理由不构成其违约行为的免责事由，房屋买卖居间合同未能继续履行系潘书红违约所致，潘书红应当承担相应责任。陈锦苑选择适用定金罚则，要求没收潘书红支付的定金20万元，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人潘书红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,800元，由上诉人潘书红负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇二〇年六月二十九日书记员  姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……