山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终4073号上诉人（原审原告）：张威，男，1986年10月28日出生，汉族，居民，住山东省高密市。委托诉讼代理人：李东，高密天地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张锡海，男，1977年3月10日出生，汉族，居民，住山东省青岛市市南区。被上诉人（原审被告）：杜晓云，女，1977年11月5日出生，汉族，居民，住山东省青岛市市南区。被上诉人（原审被告）：高密市嘉兴二手房中介服务中心，住所地：山东省高密市碾头鞋城A区6号楼营业房东起7号。负责人：张晓芳，经理。被上诉人（原审被告）：张晓芳，女，1986年2月7日出生，汉族，居民，住山东省高密市。被上诉人（原审被告）：王军，男，1982年8月30日出生，汉族，居民，住山东省高密市。上诉人张威因与被上诉人张锡海、杜晓云、高密市嘉兴二手房中介服务中心（以下简称嘉兴二手房中心）、张晓芳、王军商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张威上诉请求：1.请二审法院依法查清案件事实，撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在涉案的房屋买卖过程中，张威并不存在违约情形。本案涉案的30000元款项交付时，嘉兴二手房中心称是先行缴纳的预付款，如果与房东签订房屋买卖合同，该部分款项折抵购房款，如果最终协商不成，该30000元予以退回。涉案的30000元款项交付后，张威与嘉兴二手房中心进行了多次协商，并且提出要求与房东见面，但是中介一直未让房东出面，同时在房屋价格方面一直未达成一致意见，故双方的房屋买卖合同未能签订。在该种情形下，无论是涉案的30000元款项被认定为预付款还是定金，被上诉人均应当予以返还。二、张威未能订立涉案的房屋买卖合同有合理的事由。在涉案房屋买卖协商过程中，一直是由嘉兴二手房中心进行协商，而在张威提出与房东见面的要求后，嘉兴二手房中心却一直不让房东出面。张威作为购房者，其在一直见不到房东的情况下，有理由相信签订相应的购房合同对自己存在一定的风险。并且从开庭过程中被上诉人提交的证据形式上来看，被上诉人提交的合同显示张锡海、杜晓云将房屋出售给了张晓芳，而张晓芳又将房屋出售给了王军，但是在房屋的多次销售过程中却一直没有办理过户。也就是说，即便张锡海、杜晓云、嘉兴二手房中心、张晓芳、王军提交的房屋买卖合同属实，那么涉案房屋的所有权也一直登记在张锡海名下，而张晓芳、王军仅仅是基于房屋买卖合同而享有债权。基于物权登记的公示公信效力，在嘉兴二手房中心未向张威说明涉案房屋存在多次买卖的情况，同时登记所有权人张锡海又一直不出面的情况下，张威作为购房者有理由相信在该种情形下签订房屋买卖合同会给自己带来风险。故本案中房屋买卖合同未签订并不能归责于张威。三、涉案的30000元款项的性质应当是购房预付款，而非定金。从涉案的收到条形式上来看，嘉兴二手房中心是非常明白“订金”与“定金”的区别的。其作为专业的房产中介，在该收到条中不可能出现将“定金”误写成“订金”的笔误。因为张威在交纳30000元款项时，嘉兴二手房中心工作人员明确表示其交纳的就是购房预付款，这与收到条中记载的“订金”所表达的意思是一致的。同时，该收到条是张晓芳所书写，而张威并非专业人员，其对“订金”与“定金”并不能正确的理解与区分。因为涉案的30000元款项是通过微信转账方式支付，张威认为自己有相应的转账记录，故其对收到条的内容并未深究。上诉人认为，张晓芳作为专业的房产中介工作人员，其自己书写的收到条内容的解释与张威的解释存在差别的情况下，法院应当采信不利于张晓芳的一种解释。四、即便将涉案的30000元款项的性质认定成“定金”，该款项也应当返还。虽然定金罚则是法定的，但是定金是否可以返还需根据不同的情况区别对待。就本案而言，张威交纳了30000元款项，但是作为购房者，其交纳款项后通过嘉兴二手房中心对签订房屋买卖合同的事宜进行了积极的协商，反而是嘉兴二手房中心一直隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实，并且一直不让房东出面进行协商，这很难让张威在购房过程中感受到安全保障，况且双方就房屋价格也未能达成一致。本案中，房屋买卖合同未能订立并不能归责于张威。在该种情形下，即便涉案的30000元款项认定为定金，因不能归责于给张威的原因而未能订立合同的，也应当予以返还。五、在房屋买卖协商过程中，嘉兴二手房中心从未向张威提及过涉案房屋存在多次买卖的情形。基于物权登记的公示公信效力，张威一直认为房屋的所有权人是张锡海，在该问题上张威是不存在任何过错的。基于张威的信赖利益，张威认为即便是交纳定金也应当是交给房产证登记的所有权人张锡海，而不是其他人。从本案各被上诉人原审当庭提交的证据来看，被上诉人在涉案的房屋买卖过程中明显存在着恶意串通以及欺诈行为，严重违背诚实信用原则，其行为严重损害交易安全。被上诉人的行为并不符合民法的立法宗旨，更不符合当前法治社会的价值取向。综上所述，上诉人认为本案涉案的30000元款项应当予以返还。张锡海、杜晓云、嘉兴二手房中心、张晓芳、王军未提交书面答辩意见。张威向一审法院起诉请求：1、判令张锡海、杜晓云、嘉兴二手房中心、张晓芳、王军返还购房预付款30000元及利息；2、本案诉讼费用由张锡海、杜晓云、嘉兴二手房中心、张晓芳、王军承担。一审法院认定事实：2018年4月9日，张锡海、杜晓云将其所有的位于高密市朝阳街道祥云路（南）299号东方美郡小区6幢1单元201室楼房（鲁2017高密市不动产权第0008703号）一套，以92万元的价格出售给张晓芳。双方于2018年4月23日到高密市公证处办理了有关该房屋需要办理产权等相关手续的委托书。张晓芳后于2018年4月20日将该房以99万元的价格出卖给王军，王军后又委托嘉兴二手房公司对外出售该房。2018年11月11日张威表示购买此房，并于当日交纳3万元定金，张晓芳为张威出具收到条一份，内容为“收到条今代收订金叁万元整，如违约定金不退，房主违约双倍返还定金”。同日，张晓芳将3万元交付王军，王军为其出具收到条一份。后双方到邮政银行办理了贷款手续，之后张威不再购买此套房。一审法院认为，关于张威交纳的3万元是订金还是定金的问题：从张晓芳出具的收到条的内容来看，前面的订金显然是笔误，应为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张威交付定金后不再购买涉案楼房，构成违约，故其无权要求张锡海、杜晓云、嘉兴二手房中心、张晓芳、王军返还定金。对其诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张威的诉讼请求。案件受理费550元，由张威负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本案中，关于张威交纳的3万元是订金还是定金的问题，一审法院综合案件具体情况及张晓芳所写收条的具体内容，认定从张晓芳出具的收到条所载内容来看，“订金”为笔误，应为定金，并无不当。因张威交付定金后不再购买涉案楼房，构成违约，故其无权要求返还定金。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。二审上诉人张威并未提出其他事实理由，应当维持原审判决。综上所述，上诉人张威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张威负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年六月二十九日法官助理郭晓莉书记员仲自然