河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1210号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：满昆仑，男，1984年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢锋，北京市中唐律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：袁丽晖，女，1983年10月31日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢锋，北京市中唐律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，董事长。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人满昆仑、袁丽晖、承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人寇丽莎、被上诉人满昆仑的委托诉讼代理人冯苏言、被上诉人袁丽晖委托诉讼代理人冯苏言、被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿、被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1．撤销原判第六项、第八项；2．依法改判被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金1482882.10元及利息，同时判令被上诉人满昆仑、袁丽晖将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人的判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖合同纠纷的解释）第二十五条第二款：只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是商品房买卖合同纠纷的解释的上位法，该司法解释的规定，不得与合同法的相关规定发生冲突。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。《最高法院关于适用若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉最高额保证合同的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同顼下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与（2019）冀08民初11号一案合并审理。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初11号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德大地创见房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初11号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 满昆仑、袁丽晖辩称，一审法院依据商品房买卖合同司法解释二十四条、二十五条的规定，解除被上诉人与上诉人之间的借款担保关系，认定事实清楚，适用法律正确；由于商品房担合同的特殊性，本案是由建行滦平支行直接支付大地公司的账户，因此，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定，由大地公司将剩余借款本金返款滦平支行符合法律规定；司法解释第二十五条第二款立法本意出卖人即大地公司较房屋购买人有更强的清偿能力，增加受偿机会，能更好的保护权利，一审法院从有利于购房人利益的角度判决由大地公司返还滦平支行的本金及利息，既符合法律规定，也充分保护购房人满昆仑、袁丽晖及建行滦平支行的利益，避免当事人诉累，也没有损害建行滦平支行的利益；上诉人建行滦平支行的诉讼请求与一审时诉讼请求是不一致的，一审的诉讼请求是判令满昆仑、袁丽晖偿还剩余贷款及利息，判令大地公司，华耀公司承担连带担保责任，二审的诉讼请求，判令包括满昆仑、袁丽晖以及大地公司在内的被上诉人偿还剩余本金及利息，承担偿还责任。 承德大地营造房地产开发有限公司辩称，同一审意见一致。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，根据合同相对性，华耀非本案的合同主体，不应承担任何责任，其他意见同一审意见一致。 满昆仑、袁丽晖向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告与大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2．请求依法判令大地营造公司返还原告已支付的首付款1021626.00元并赔偿原告自2016年10月10日起至大地营造公司实际返还款项之日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算）；3．请求依法判令大地营造公司赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息（以判决生效当日第三人核算清单为准）；4．请求依法判令大地营造公司支付原告违约金255162.60元；5．请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；6．请求依法判令大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；7．请求依法判令承德华耀公司对大地营造公司的债务承担连带赔偿责任；8．本案全部诉讼费用由二被告承担。 中国建设银行股份有限公司滦平支行向一审提出诉讼请求：1．判令本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1486986.98元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2．判令本诉被告承担连带保证责任，代本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉）；3．由本诉原告、本诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告满昆仑、袁丽晖与被告大地营造公司于2017年1月3日签订了合同编号为00019734的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的六组团342号商品房销售给原告满昆仑、袁丽晖，房屋总价款为2554626.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告于2016年10月10日向被告支付购房款1021626.00元。合同签订后，原告满昆仑、袁丽晖于2017年5月5日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1530000.00元用于购买案涉房屋。2018年1月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司账户。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。另查明，截止2019年11月18日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息合计178642.64元，其中包括被告大地营造公司替原告偿还贷款本息89321.32元，原告本人偿还89321.32元，尚欠贷款本金1486986.98元及利息。一审法院认为，原告满昆仑、袁丽晖与被告大地营造公司于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持，对被告辩解合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采信。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地营造公司关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司及第三人提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩理由不予支持。因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照自2016年10月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地营造公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。对于第三人请求原告满昆仑、袁丽晖偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告满昆仑、袁丽晖为还款义务人，解除前的贷款本息应由满昆仑、袁丽晖负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地营造公司应将满昆仑、袁丽晖已偿还的贷款本息返还满昆仑、袁丽晖，同理，满昆仑、袁丽晖未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告满昆仑、袁丽晖偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地营造公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地营造公司的认缴出资已出资完毕，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告满昆仑、袁丽晖与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00019734的《商品房买卖合同》（包括补充协议），并由被告大地营造房地产开发有限公司协助二原告办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告满昆仑、袁丽晖支付的购房首付款1021626.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告满昆仑、袁丽晖支付的购房首付款1021626.00元的利息损失（利息损失自2016年10月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告满昆仑、袁丽晖已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息89321.32元；五、解除原告满昆仑、袁丽晖与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月5日签订的合同编号为130687508-2012-20171961422的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171961422的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告满昆仑、袁丽晖的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地营造房地产开发有限公司承担，且本院庭审时，承德大地营造房地产开发有限公司陈述其已经在偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初11号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18150.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年六月九日 法官助理杨晓梅 书记员刘炯 -14- -13-