北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6416号上诉人(原审原告)：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：陈佳琪，女，1970年12月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海东，北京市立方（上海）律师事务所律师。原审当事人(原审第三人)：高虹，女，1969年10月23日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人陈佳琪居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人麦田公司的委托诉讼代理人吴杰、郑月明，被上诉人的委托诉讼代理人邵术恒，原审当事人(原审第三人)高虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦田公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、第二项。2、请求依法改判支持麦田公司全部诉讼请求。3、一审、二审诉讼费由陈佳琪承担。事实和理由：陈佳琪与案外人徐春生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》依法成立并生效，且已履行完毕。陈佳琪购买涉案房屋的合同目的已实现，授权委托书效力问题不影响合同效力。原审法院仅依据陈佳琪及第三人高虹的陈述而无视涉案合同履行过程，从而认定合同无效属于认定事实不清。原审判决认定《居间服务合同》无效情形自始不存在，适用《民法总则》第170条、《合同法》第48条系适用法律错误。麦田公司依法履行完毕居间服务义务，合同目的已经实现，陈佳琪应依法支付居间服务费及逾期违约金。陈佳琪为逃避支付居间服务费的目的与第三人高虹恶意串通，有违诚实信用原则。陈佳琪辩称，同意一审判决，不同意麦田公司的上诉意见。在签订涉案居间服务合同以及北京市存量房屋买卖合同时，高虹并没有房屋所有权人的授权，且徐春生后续拒绝追认，因此涉案的居间服务合同自始无效。徐春生对高虹出具的授权已经明确载明了委托事项是就XX号房屋转让给**事宜授权高虹作为代理人，委托权限是从2019年6月4日至2020年6月3日，是对本案以外另一个交易行为的授权，与本案无关。**的购房行为与陈佳琪无关。麦田公司以案外人**购得房屋为由主张涉案合同已经实际履行，没有事实与法律依据。麦田公司无法取得居间报酬的最主要原因是其作为专业的房产经纪机构怠于履行审慎调查义务，并且诱骗陈佳琪签订居间服务合同，其向陈佳琪索要居间报酬实质是企图将自身过错产生的责任转嫁给陈佳琪。根据房地产经纪管理办法第二十二条等相关规定房地产经纪机构在从事房屋中介时，应当核实房屋所有权人及受托人的信用信息，取得房屋所有权的有效授权，并且应向客户如实披露信息。但是在本案签约前看房的过程中，麦田公司实质是一直向陈佳琪表示，涉案XX号房屋是由业主直接出售，从来没有向陈佳琪披露过高虹并非房屋所有权人。直到2019年3月16日晚签约后陈佳琪才知道高虹并非所有权人，也没有有效授权，因此要求麦田公司提供授权委托书。陈佳琪认为一审适用民法总则第170条应当是一个笔误，实际上适用民法总则第171条的内容，故不存在适用法律错误。高虹述称，同意一审判决，不同意麦田公司的上诉意见。高虹仅是帮忙让人看房，不是房屋产权人，自始没有取得房屋买卖的授权。麦田公司向一审法院起诉请求：判令陈佳琪支付居间服务费825000元，并以825000元为本金按日百分之一为标准支付自2019年3月16日至实际付款期间的违约金。一审法院认定事实：2019年3月16日，高虹代徐春生（出卖人）、陈佳琪（买受人）及麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖XX号房屋提供居间服务，居间服务范围：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人看房；4、协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；5、协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买卖合同生效时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费825000元。买卖双方利用居间方提供的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订买卖合同，居间方除有权要求本合同约定的支付主体支付全额居间服务费外，买卖双方还应承担违约责任。本合同约定的支付方迟延向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按未支付部分的每日百分之一支付违约金。同日，高虹代徐春生与陈佳琪签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈佳琪购买徐春生所有的XX号房屋，房屋成交总价为3750万元。同期，双方签署《房屋状况说明书》，载明XX号房屋所有权人系徐春生，无其他共有人；双方签署《购房资格协议》，载明陈佳琪签约时不具备购房资格，在名下1套房屋出售、赠与或更名至他人名下后即具有购房资格。经查1，各方均确认签署《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》等系列合同文本时，房屋所有权人徐春生在香港，高虹未取得亦未出示徐春生的授权委托书。经询，麦田公司表示签约后经微信向高虹发送授权委托书，高虹于两天内补交授权委托书，落款日期注明系签约当日。麦田公司向一审法院提交授权委托书为证。对此，陈佳琪、高虹均否认系由徐春生本人签署。经查2，2019年4月28日至4月29日，麦田公司工作人员陪同陈佳琪前往香港与徐春生本人面谈。经询，各方均确认徐春生未签署授权委托书，亦未办理公证授权委托手续。2019年7月11日，徐春生与**签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号CW452365），双方于当日申请办理XX号房屋所有权转移登记，XX号房屋转移登记至**名下。据北京市朝阳区不动产登记事务中心留存底档显示，**与陈佳琪原系夫妻关系，双方于2019年6月11日签署《离婚协议书》并取得离婚证；徐春生就XX号房屋转让给**事宜授权高虹作为代理人办理售房相关手续，委托期限自2019年6月4日至2020年6月3日。经询，陈佳琪表示其与**于2005年经法院调解离婚，后应**要求于2019年补办了离婚证，并就此提交（2005）海民初字第17092号民事调解书为证。庭审中，麦田公司表示于2019年3月14日带领陈佳琪及姐姐前往XX号房屋看房，当晚带领陈佳琪和**看房，两次都是高虹接待。签约时，高虹出示了房产证原件、契税票原件、高虹身份证原件及徐春生身份证复印件。签约后，业务经理陪同陈佳琪和**于2019年4月28日、4月29日前往香港面见徐春生，徐春生认可高虹签署合同的效力，但因饮酒未签署书面授权委托书。后2019年7月，**告知业务经理已经完成XX号房屋过户，请业务经理吃饭并意欲包红包感谢，被业务经理拒绝。就此，麦田公司提交业务经理与陈佳琪的微信记录、与**的通话录音、出入境查询记录等为证。对此，陈佳琪、高虹均认可两次实地看房，陈佳琪亦认可微信记录及通话录音的真实性，但表示徐春生并未认可高虹代理行为，拒绝签署授权委托书。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务。本案中，高虹没有取得房屋所有权人徐春生授权，与陈佳琪、麦田公司签署《居间服务合同》，上述代理签约行为未经徐春生追认，对徐春生不发生法律效力，合同效力应溯及行为人高虹及签约两方陈佳琪、麦田公司。麦田公司作为专业房产交易经纪公司提供居间服务旨在促成买卖双方达成房屋交易合意，而麦田公司并未促成陈佳琪与房屋所有权人徐春生签订具有法律效力的房屋买卖合同，其依约主张居间费82.5万元及逾期付款违约金依据不足。但经查明事实可知，麦田公司确为陈佳琪提供了市场行情咨询、XX号房屋出售信息并协助陈佳琪两次实地看房，后陈佳琪前夫**实际购买了XX号房屋。且先后两次房屋交易过程中，**先陪同并参与陈佳琪与徐春生之间的房屋交易，后陈佳琪亦为**购房协助办理相关身份手续，上述事实可以认定就XX号房屋买卖交易，麦田公司为陈佳琪提供了报告订立合同的机会，履行了部分居间义务，一审法院综合考虑上述情形酌情判处陈佳琪支付麦田公司居间费10万元。判决如下：一、陈佳琪于判决生效之日起七日内支付北京麦田房产经纪有限公司居间服务费十万元。二、驳回北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，麦田公司提供证据一、2015年陈佳琪购买其名下位于朝阳区紫玉东路XX层房屋提交的购房资格核验截图，用以证明陈佳琪2015年提交购房资格时婚姻状况为已婚，该房屋登记在陈佳琪名下，双方于2019年6月11日办理离婚手续约定该房屋归陈佳琪所有；证据二、买受人信息调查表、购房承诺书，用以证明买受人签约时，婚姻状况为已婚，承诺提交材料真实性；证据三、网签授权委托书，用以证明陈佳琪与徐春生签署买卖合同时，约定按照净房屋价格办理网签登记手续，即与**、徐春生的网签合同价格相符，该房屋过户到**名下，系履行陈佳琪与徐春生之间的买卖合同。陈佳琪提出麦田公司提供的证据均不属于二审新证据，对于证据一真实性不予认可，因信息是麦田公司填写，经查询，目前网上显示婚姻状态为已婚，与事实不符，故不予认可真实性，没有证明效力。对于证据二和证据三，认为均系高虹代徐春生签订，但高虹没有授权，因此该文件是无效的，另外，婚姻状况应以民事调解书为准。陈佳琪与**已于2005年调解离婚，但一直没有到民政局办理离婚登记手续。高虹提出麦田公司提供的证据均不属于二审新证据，对于证据一，认为与高虹无关，不发表质证意见，对于证据二和证据三真实性认可，但是当时是麦田公司工作人员让高虹代签字，高虹已明确告知麦田公司其不能代表徐春生。本院认为，麦田公司提供的证据均与待证事实不具有直接关联性，本院对上述证据不予认定。本院认为，本案争议焦点在于麦田公司是否提供居间服务并促成房屋买卖合同签订进而有权收取其所主张的居间费用。关于麦田公司提出陈佳琪与徐春生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》有效，并履行完毕，故有权收取居间费、违约金一节。本院认为，高虹与陈佳琪、麦田公司签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》时，并未取得房屋所有权人徐春生授权，亦未经徐春生追认，对徐春生不发生法律效力。目前现有证据无法证明麦田公司所提供的居间服务促成房屋所有权人徐春生与买受人陈佳琪达成房屋交易合意，并签订了有效的房屋买卖合同，故麦田公司主张陈佳琪依据合同约定的标准向其支付居间费及逾期付款违约金依据不足。一审法院根据各方陈述之事实认定麦田公司确为陈佳琪提供了市场行情咨询、实地看房服务，并为陈佳琪提供了报告、订立合同的机会，履行了部分居间义务，酌情判处陈佳琪支付麦田公司居间费10万元，陈佳琪就此予以认可并未上诉，本院对此予以确认。关于麦田公司提出高虹与陈佳琪恶意串通一节。本院认为，麦田公司提供的证据不能证明高虹与陈佳琪之间存在恶意串通之事实，故其该项上诉意见本院不予支持。综上所述，北京麦田房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二〇年六月三十日法官助理  史云梦书 记 员  王秋岩