北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2604号上诉人（原审原告）：周学丽，女，1973年7月14日出生。委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢香亭，女，1945年12月28日出生。委托诉讼代理人：方义金（谢香亭之夫），1939年5月25日出生。上诉人周学丽因与上诉人谢香亭房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周学丽上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59708号民事判决,支持周学丽的一审全部诉讼请求；2.请求判令谢香亭承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月4日,周学丽与谢香亭签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》),约定周学丽购买谢香亭名下坐落于朝阳区XXXX号楼XX门101号的房屋一套,房屋成交总价为人民币8180000元。《房屋买卖合同》第十条第(五)项约定,任何一方不履行合同约定义务的,应按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。《房屋买卖合同》第十四条约定,本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。2017年1月8日,周学丽与谢香亭签订《补充协议》,约定:谢香亭承诺将所出售房屋地下室使用权移交给买方周学丽。同时约定了该补充协议为《房屋买卖合同》不可分割的组成部分。此后,周学丽按约履行协议,但谢香亭拒不履行交付地下室使用权的合同义务,对周学丽的生活居住造成重大不利影响。周学丽认为,一审判决酌定的违约金金额过低,且缺乏法律依据,理由如下:最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。本案中,一方面,谢香亭在签订关于交付地下室使用权的《补充协议》时,完全理解和同意该项合同义务对应的违约责任条款,对于不能交付地下室使用权须承担的违约责任亦承诺认可。在一审审理过程中,谢香亭虽主张违约金过高,但不能举证证明。另一方面,本案查明的违约事实是:谢香亭作为房屋出售方,未向周学丽交付所承诺的地下室使用权。谢香亭违约行为给周学丽造成的直接损失是无法获得地下室使用权,从而造成生活居住上持续且无法改善的不便利。该损失事实是根据本案已经查明的事实和日常生活经验法则能够推定出的事实。综合根据原审双方当事人事实主张和举证情况，应认定谢香亭无法就其主张的违约金过高进行举证证明,而周学丽因谢香亭的违约受到的损失客观存在且无相反证据证明实际损失与约定违约金之间存在明显差距。因此,双方约定的违约金金额不应予以调整。一审判决将81.8万元违约金酌减至20万元,缺乏事实和法律依据。为维护周学丽的合法权益,上诉至贵院,请求贵院依法撤销一审判决,支持周学丽在一审中提出的全部诉讼请求。谢香亭辩称，不同意一审判决，不同意周学丽的上诉请求。谢香亭上诉请求：1.撤销向周学丽支付违约金20万元的判决,依法改判驳回周学丽的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用全部由周学丽承担。事实和理由：谢香亭在2017年1月8日签定的《补充协议》第三条“甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方”所指的此房屋地下室是向开发商借用的地下室,产权人是开发商。甲方对该地下室只是暂时使用,本人不具有任何形式的处分权,是无处分权人。《补充协议》中第三条明确告知该地下室甲方无产权,证明乙方已明知此情况。甲方与乙方在《补充协议》中交付地下室给乙方使用的约定属于转借房屋的约定，签订的《补充协议》是无偿合同,不是买卖合同。2017年1月8日签定的《补充协议》事情经过:2016年12月4号双方签完XXXX号楼X单元101号《房屋买卖合同》后的第二天,也就是2016年12月5号,中介刘贵春拿着他先写好、周学丽已经签好的第一份《补充协议》让谢香亭签,谢香亭看了说签这个没有任何意义,因为地下室不是谢香亭的，中介说周姐(周学丽)非要,您就签一个吧,您搬走了她上哪找您去…《补充协议》一共签了三份,时间分别是2016年12月5号、2016年12月26号、2017年1月8号,改了三次，2017年1月8号签的是最终定稿。2016年12月5号签的《补充协议》第四条:经甲乙双方友好协商同意,甲方承诺该房屋地下室使用权移交于乙方。谢香亭对应《房屋买卖合同》第4页第一条第(一)款:甲方所售房屋(以下简称该房屋),发现“甲方承诺该房屋地下室使用权移交于乙方”写的不对,该房屋没有地下室,谢香亭就找中介刘贵春要求重新修改《补充协议》,他把该房屋地下室改成了此房屋地下室。谢香亭又要求加上无产权,只承诺以后由乙方继续使用。双方于2016年12月26号签了第二份《补充协议》,改为第三条约定:经甲乙双方友好协商同意,甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方。此地下室甲方自买房之日起一直使用,无产权,以后由乙方继续使用。后周学丽又要求《补充协议》加上丙方,也就是中介公司,那么在2017年1月8号签了第三份《补充协议》,第三条改为:经甲乙丙三方友好协商同意,甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方。此地下室甲方自买房之日起一直使用,无产权,以后由乙方继续使用。在周学丽向谢香亭要借用地下室的时候,因为地下室产权是开发商的,谢香亭提了两个条件:1.不能装修,保持现状；2.开发商要就要无条件交回。周学丽都答应了,所以谢香亭才同意让周学丽继续使用借用地下室。但是在签完第三份《补充协议》后,交完101房屋周学丽就变脸了,催要地下室,态度特别不好,明着告诉谢香亭说要装修101房屋把地下室一起装了,谢香亭跟周学丽说不能装修，强调如果开发商要一定要交回,结果不作答了…答应谢香亭的全变了,谢香亭感觉不好,如果开发商索要地下室周学丽就是不交,谢香亭怎么办?因为是谢香亭签了《补充协议》答应转借的,开发商就会追索谢香亭的责任,要求赔偿。谢香亭是答应周学丽无偿继续使用的,没租也没卖给周学丽,周学丽要不交谢香亭就要赔开发商损失,后来再看2017年9月6日庭审记录第5页,周学丽律师把“如果开发商向被告追索地下室的权利,我方愿意承担全部责任”划掉了,改成“我可以做您的代理人”,更加说明周学丽不会交出地下室,那谢香亭的权益怎么保障?谢香亭就咨询了做法律工作的朋友,通过学习谢香亭才知道,地下室产权不是谢香亭的,谢香亭没有处置权。中介从未提醒告知过谢香亭,丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人是专业从事房地产经纪服务的公司,应当比甲乙双方更熟知相关的房地产法规政策,此(向开发商借用的)房屋地下室甲方不是产权人，丙方是不能提供房地产经纪服务的,在乙方多次向甲方索要地下室时,丙方不但没有告知乙方此(向开发商借用的)房屋地下室甲方不是产权人乙方不能索要,还以见证方的名义促成三方签订《补充协议》,丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司进行违规操作,收取了中介费,却未尽到提醒、告知风险责任的义务,应当承担全部责任。造成这样的后果亲友告诉谢香亭只能找到开发商追认权利来弥补。在未得到权利人认定该地下室可以转借给乙方的情况下,为避免今后由此给甲乙双方造成麻烦、损失,谢香亭决定先找开发商协调此事,甲方只是暂时不能交付乙方使用。没想到在此期间周学丽和中介多次催要地下室,态度特别不好,并威胁如果不给就到法院起诉谢香亭要地下室,要违约金。后来谢香亭就在2017年8月收到周学丽的起诉书,内容是让法院判把地下室交付给周学丽使用。在庭审中周学丽委托律师说“购买房屋有个配套的地下室”(见2017年9月6日庭审记录第2页),谢香亭提交了开发商的《商品房购销合同书》及《房屋分配通知单》,可以证明出售房屋没有配套的地下室,如果有那么在《商品房购销合同书》中会写明配套地下室的购买价格、房号、建筑面积。《房屋分配通知单》也会写明物业要交给谢香亭地下室的房号。周学丽律师在庭审中又说周学丽购买了配套地下室,并让中介为她作证(见2017年9月6日庭审记录第3页)。甲乙双方在《房屋买卖合同》中约定的买卖标的物不包括地下室。《补充协议》也未说明乙方出资购买了地下室,没有对价,且《补充协议》第一条明确说明了谢香亭同意出售的是XXXX号楼XX单元101号住房,《补充协议》第二条明确约定任何一方如对另一方或两方做出承诺,都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现,不存在也不认可口头约定或承诺。证人北京我爱我家房地产经纪有限公司经纪人刘贵春作证说“没有具体说过房屋本身价值是800万,地下室20万”,证明甲方没有把地下室出售给乙方。证人又说“但是双方谈的时候前提是包含地下室”(见2017年9月6日庭审记录第4页),甲乙双方签订《房屋买卖合同》是2016年12月4号,第一份《补充协议》是2016年12月5号签订的,签完《房屋买卖合同》之后才签的《补充协议》,如果说包含地下室是购买地上房屋的前提条件应该是《房屋买卖合同》和《补充协议》同时签订,证人证言与事实不符。周学丽律师进行了虚假陈述。在2018年9月11日再次开庭庭审中周学丽律师说“《补充协议》中所指地下室即该房屋地下室”(见2018年9月11日庭审记录第4页),“在被告提交的购销合同中(《商品房购销合同书》),是有地下室的,只是当时面积没有确定”(见2018年9月11日庭审记录第6页),“在被告获得房屋所有权时,也拥有地下室的使用权”(见2018年9月11日庭审记录第7页)。谢香亭在庭审中多次让周学丽律师对以上说法进行举证，周学丽律师均没有回答。周学丽律师又在虚假陈述。后经朝阳法院核查“现有证据无法认定XXXX号楼X单元101号住房配有一个有使用权的地下室”(见(2018)京0105民初36363号民事判决书》第五页),驳回了周学丽的把地下室交付给周学丽使用的讼诉请求。周学丽败诉后又于2019年5月20日再次起诉谢香亭,周学丽在2019年5月20日的起诉书第2页称，2017年1月8日,周学丽与谢香亭签定《补充协议》,约定:谢香亭承诺将所出售房屋地下室使用权移交给买方周学丽。周学丽将甲方承诺“此”房屋地下室使用权改为“出售”房屋地下室使用权移交于乙方。2017年1月8日的《补充协议》第三条没有“出售”二字,原文是甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方。周学丽以谢香亭拒不履行的是交付所出售房屋地下室使用权的合同义务为由,让法院判谢香亭支付周学丽违约金818000元。在2019年11月18日庭审中法官问周学丽律师:该第三条约定的地下室是否是被告所述的出借给你方的地下室?周学丽律师回答:该地下室没有产权,所以无法办理不动产的变更登记,所以双方约定了移交使用权而不是借用(见2019年11月18日庭审笔录第3页倒数第9行)。周学丽律师说的该地下室是出售房屋的地下室,出售房屋如果有配套地下室,就说明谢香亭购买了该地下室,一定有产权,不存在无法办理不动产的变更登记一说。XX的房屋地下室只有3种属性:1.产权:购买的配套地下室,有产权证。2.使用权:一小部分单位购房卖给职工,职工拿到的是使用权证。3.未售出的空房:产权人是开发商。谢香亭是个人购买的商品房,出售房屋如果有配套地下室一定有产权,而不是有使用权。请法院核查。周学丽再次虚假陈述。法官又问:原告坚持认为《补充协议》中约定的地下室是101配套的地下室吗?周学丽律师回答:该地下室是否与涉案房屋有对应关系我不知道(见2019年11月18日庭审笔录第4页倒数第10行)。周学丽回答自相矛盾。周学丽两次开庭都不认可我在2017年1月8日签定的《补充协议》承诺让她继续使用的是开发商的地下室,我就都明白了,周学丽多次虚假陈述一定要把我答应转借她的开发商的地下室说成是XXXX号楼XX单元101号配套地下室,还说是花钱购买了配套地下室。其目的就是想让法院认可她说的“把我答应转借她的开发商的地下室说成是XXXX号楼XX单元101号配套地下室”,也就是把“此”房屋地下室说成是“该”房屋地下室,想合理合法地白占有开发商的地下室,开发商若追索地下室权利责任让我来承担。朝阳法院驳回后她不能占有开发商的地下室,又在起诉书中更改协议内容,想通过法律途径认可她说的“没有交付她使用的是出售房屋地下室使用权”,以达到骗取高额违约金的目的。对判决书的异议:一、谢香亭不认可一审法院判决书中第5页至第6页本院认为部分:谢香亭认可在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后未向周学丽交付过地下室的使用权,违反了双方合同约定,应当承担相应的违约责任。谢香亭从未认可过在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后未向周学丽交付过地下室的使用权；二、谢香亭不认可一审法院判决书中第5页至第6页本院认为部分:谢香亭虽主张其购买涉案房屋时就没有配备相应的地下室所以无法向周学丽交付,但签订《补充协议》时谢香亭仍作出将“此房屋地下室”使用权移交周学丽的承诺,在(2018)京0105民初36363号案件及本次诉讼中,谢香亭均又以“此房屋地下室”的字面表述与涉案房屋没有配备地下室的事实不符为由拒绝履行该合同义务,明显违背诚实信用原则。谢香亭在《补充协议》中承诺此房屋地下室是指向开发商借用的地下室,而不是该(出售)房屋地下室,没有违背诚实信用原则；三、谢香亭不认可一审法院判决书第6页:周学丽曾以起诉的方式要求谢香亭交付地下室,但谢香亭在(2018)京0105民初36363号案件发表答辩意见时明确表示拒绝,故应当视为周学丽已经向谢香亭进行了催告；四、谢香亭不认可一审法院判决书第4页中“拒绝回答”“不配合”一说；五、一审法院判决书中第6页本院认为,周学丽虽未对其存在实际损失进行举证,但违约金除了填补守约方的损失外,还应具有一定的惩罚性质。20万元的惩罚性质的违约金计算标准是什么?法律依据是什么?六、《补充协议》里没有约定不履行地下室合同义务要付违约金。《房屋买卖合同》第十条第(五)款约定不履行合同义务,要付总房价的10%作为违约金,《补充协议》约定若有争议产生,应由甲乙丙三方另行协商解决。《补充协议》相关条款和《房屋买卖合同》相关条款相抵触,《补充协议》第四条第3款约定,“如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触,以本协议为准。”《房屋买卖合同》第7页第十四条约定:“补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准”。《补充协议》第四条第1款,“若有争议产生,应有甲乙丙三方另行协商解决。”没有约定要违约金解决。谢香亭与周学丽对《补充协议》里地下室的属性有争议,周学丽没有与谢香亭协商,而是直接向法院起诉,违反了《补充协议》的约定。谢香亭不应承担违约责任。此案的焦点在于《补充协议》是一个不严谨的模糊合同,没有明确约定地下室的属性。谢香亭与周学丽对《补充协议》里地下室的属性认知不同。谢香亭认为《补充协议》中此房屋地下室是指向开发商借用的地下室,周学丽认为是出售房屋地下室,在这种情况下,谢香亭在庭审中已要求周学丽写《书面确认书》,确认《补充协议》中地下室的属性是向开发商借用地下室而不是出售房屋地下室,周学丽不作答。周学丽还是坚持《补充协议》中此房屋地下室是指出售房屋地下室,那就请周学丽提供事实和法律依据来证明。综上所述:XXXX号楼X单元101号住房没有有使用权的地下室,《商品房购销合同书》及《房屋分配通知单》可以证明甲方名下XXXX号楼XX单元101号住房没有配套地下室,也没有有使用权的地下室,XX有产权的地下室和有使用权的地下室住建委都有发证,一查便知。朝阳法院也查实“现有证据无法认定XX号楼XX单元101号住房配有一个有使用权的地下室”(见(2018)京0105民初36363号民事判决书第五页)。如果周学丽还认定XXXX号楼XX单元101号住房配有一个有使用权的地下室,请举证。因此,周学丽索要违约金的标的物不存在,诉讼内容不成立。恳请法院驳回周学丽的诉讼请求并承担诉讼费用。周学丽辩称，不同意一审判决，不同意谢香亭的上诉请求。周学丽向一审法院起诉请求：判令谢香亭向周学丽支付违约金818000元。一审法院认定事实：2016年12月4日，周学丽（买受方、乙方）与谢香亭（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定谢香亭将涉案房屋出售给周学丽，房屋建筑面积97.39平方米，成交价格为818万元，其中房屋主体价格为465万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为353万元。合同约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任。2016年12月5日，周学丽（买受方、乙方）与谢香亭（出售方、甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方友好协商同意，甲方承诺该房屋地下室使用权移交于乙方。2016年12月26日，周学丽（买受方、乙方）与谢香亭（出售方、甲方）签订《补充协议》，约定甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方，此地下室甲方自买房之日起一直使用，无产权，以后由乙方继续使用。2017年1月8日，周学丽（买受方、乙方）与谢香亭（出售方、甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定主要内容同周学丽、谢香亭于2016年12月26日签订的《补充协议》一致。2017年2月16日，周学丽取得了涉案房屋的所有权证书。2018年4月28日，周学丽以房屋买卖合同纠纷为案由将谢香亭诉至一审法院，要求谢香亭将涉案房屋的地下室交付给周学丽使用并支付逾期迁出户口违约金。该案审理过程中，一审法院曾对周学丽所述涉案房屋地下室进行现场勘验。经勘验，周学丽所指认地下室未显示门牌号，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿物业公司）称根据物业台账登记，涉案房屋并没有交纳地下室物业费的记录，物业不知道涉案房屋配有地下室。勘验笔录中载明的地下室具体位置为XXXX号楼XX单元下楼梯后左手边西起第3间（两侧相邻地下室门牌号分别为006号和008号）。2018年12月17日，一审法院作出（2018）京0105民初36363号民事判决书，判决谢香亭向周学丽支付逾期迁户口违约金十万元。该判决中以“关于地下室使用权交付，因周学丽、谢香亭双方在《补充协议》中未明确约定应交付的地下室的具体位置，且结合一审法院现场勘验及天鸿物业公司所述，现有证据无法认定101号房屋配有一个有使用权的地下室，故周学丽关于交付地下室的诉请，缺乏事实依据”为由判决驳回了周学丽要求将涉案房屋地下室交付其使用的诉讼请求。上述判决作出后，谢香亭不服该判决书中关于户口迁出违约金的内容，提起上诉。2019年3月29日，本院作出（2019）京03民终3975号民事判决书，判决撤销一审法院（2018）京0105民初36363号民事判决书，驳回周学丽之诉讼请求。本案中，一审法院询问谢香亭是否认可（2018）京0105民初36363号案件勘验笔录中所描述的地下室位置即为双方补充协议中约定的地下室时，谢香亭当庭表示拒绝回答，称补充协议约定的是把开发商借给其使用的地下室出借给周学丽。但一审法院询问谢香亭主张的借用给谢香亭地下室的具体位置时，谢香亭当庭表示拒绝回答，并主张其借给周学丽的地下室与周学丽主张的地下室不是一个地下室，因为涉案房屋没有配备地下室，而周学丽按照补充协议中约定主张的是“此房屋地下室”。后，法院再次询问谢香亭双方约定的地下室是指哪个地下室时，其表示就是其借用的这个地下室。谢香亭提交《商品房购销合同书》、《房屋分配通知单》各一份，欲证明涉案房屋没有配备地下室。就地下室面积，周学丽表示不清楚，谢香亭表示拒绝回答。经询，谢香亭称在双方签订补充协议时谢香亭带周学丽现场看过协议中所约定的地下室，但一审法院询问其带看的地下室位置是否是（2018）京0105民初36363号案件勘验笔录中所描述的地下室位置时，其表示拒绝回答，并表示如果法院再次组织勘验补充协议中约定的地下室位置，其也不配合。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，周学丽与谢香亭签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方应据此履行。谢香亭认可在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后未向周学丽交付过地下室的使用权，违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。谢香亭虽主张其购买涉案房屋时就没有配备相应的地下室所以无法向周学丽交付，但签订《补充协议》时谢香亭仍作出将“此房屋地下室”使用权移交周学丽的承诺，在（2018）京0105民初36363号案件及本次诉讼中，谢香亭均又以“此房屋地下室”的字面表述与涉案房屋没有配备地下室的事实不符为由拒绝履行该合同义务，明显违背诚实信用原则。故，谢香亭以涉案房屋不存在配套的地下室为由拒绝向周学丽支付违约金的主张理由牵强、自相矛盾，一审法院不予采信。周学丽曾以起诉的方式要求谢香亭交付地下室，但谢香亭在（2018）京0105民初36363号案件发表答辩意见时明确表示拒绝，故应当视为周学丽已经向谢香亭进行了催告。经催告后，谢香亭仍拒绝履行合同义务，故周学丽要求谢香亭按照《房屋买卖合同》第十条第五款的要求支付违约金具有事实和法律依据，一审法院予以支持。当事人双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就违约金的计算标准，谢香亭主张违约金标准过高，要求法院酌减。一审法院认为，周学丽虽未对其存在实际损失进行举证，但违约金除了填补守约方的损失外，还应具有一定的惩罚性质。故，谢香亭应当向周学丽支付违约金的数额一审法院结合双方合同履行情况、谢香亭的违约行为、本案审理情形等情况综合考虑予以酌定。据此，一审法院于2019年12月判决：一、谢香亭于判决生效之日起七日内向周学丽支付违约金二十万元；二、驳回周学丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点主要有两点：一、谢香亭是否存在违约行为；二、谢香亭是否应当支付违约金。关于争议焦点一。周学丽与谢香亭签订的《房屋买卖合同》及三份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方在履行《房屋买卖合同》过程中共签订三份《补充协议》，且《补充协议》系对《房屋买卖合同》未约定事项的补充说明。从签订的《补充协议》约定的内容看，谢香亭确已承诺此房屋地下室使用权移交于周学丽，且各方对此地下室无产权，以后由周学丽继续使用达成一致意见。虽然生效判决已认定“现有证据无法认定101号房屋配有一个有使用权的地下室”，谢香亭亦抗辩主张双方约定的地下室系从开发商处借用的。对此本院认为，在合同不存在无效事由或者被依法撤销的情况下，无论地下室的性质如何，谢香亭既已书面承诺将地下室交付周学丽使用，谢香亭一直未履行约定的交付地下室的义务，应属于违反双方约定，构成违约，故一审法院关于谢香亭存在违约行为的认定正确，本院予以确认。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条第一款明确规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”该法第一百零七条还规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，生效判决已驳回周学丽要求谢香亭履行继续交付地下室的请求，现周学丽以谢香亭违约为由要求谢香亭以支付违约金的方式承担违约责任有事实和法律依据，本院予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”故对于违约金的具体数额，一审法院结合谢香亭的违约情节，结合本案的具体情况酌定谢香亭应向周学丽支付的违约金数额为20万元并无不当,本院予以维持。综上所述，周学丽、谢香亭的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14280元，由周学丽负担9980元（已交纳）；由谢香亭负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 羽法官助理 单海涛法官助理 马文远书 记 员 杨艳娇