河南省邓州市人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1381民初7986号原告：孙中玉，男，汉族，1956年2月15日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：汤海疆，河南雷鸣律师事务所律师。被告：邓州市仁和置业有限公司。法定代表人：汤林波，任公司经理。第三人：杨明良，男，汉族，1964年9月10日出生，住邓州市东城区。委托诉讼代理人：马涛，河南花洲律师事务所律师。原告孙中玉与被告邓州市仁和置业有限公司、第三人杨明良为商品房销售合同纠纷一案，被中级法院发回重审后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙中玉及代理人与被告邓州市仁和置业有限公司、第三人杨明良及代理人到庭。本案现已审理终结。原告孙中玉诉称，2013年9月，原告孙中玉与被告邓州市仁和置业有限公司签订了商品房购买合同，以2264220元够没被告开发建设的开元盛世小区第三幢105、205号房屋（第三人称为104还房屋）。双方签订2014年2月28日前交付房屋，但直到2017年12月31日被告才交付。逾期三年零十个月。且被告在105房内私自修建了长2.1米、宽1.5米的通风口影响了原告的生产生活和正常使用。该房交付后，原告进行了装修使用并对外出租至今。2018年12月，该房屋被告被邓州市人民法院执行局违法查封。2013年11月26日，因被告仁和置业公司欠第三人杨明良款项，在第三人要求下，他们之间签订了另一份“商品房买卖合同”并虚构称为103、104房，且经关系人李光辉、李光群私自办理预告登记。后因被告拖欠第三人部分款项被起诉执行，导致错误地被查封。被告预留的风口修复经河南昌智价格评估有限公司评估为20274元。按照原被告商品房买卖合同约定，卖方迟交房屋的，按房款日百分之五支付违约金，故请求被告支付80000元。故提出如下诉讼请求：1、确认争议房屋归原告所有判令被告对原告房屋进行备案登记并房屋产权证书；2、被告赔偿迟交房屋违约金损失8万元；3、判令被告拆除修建在原商品房内的进风口并赔偿经济损失20274元。原告孙中玉针对其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、原告身份证。P1证明原告的主体资格和身份。二、商品房买卖合同一份。P2－P17。证明内容如下：1、2013年9月8日原被告双方签订了关于“开元盛世”第3幢一、二层105、205号房的书面买卖合同。（包括层高、面积、价款、交房时间等）层高为4.2米，符合商业和实际房屋高度。建筑面积为215.64平方米，与房屋实际面积完全一致。单价为7883.51元每平方米，合计170万元，与被告记帐凭证和其向原告出具的收款收据完全一致，客观真实。合同约定交房时间为2014年2月28日，即，双方签订的合同符合法定要件，真实、合法、有效。三、收款收据8张。P18－P22证明原告不但履行了合同约定的170万元的价款外，又在被告增加房价的情况下，付清了全部2264220元房款。1、2013.8.7日，100万元；2、2013.11.29日，20万元；3、2014.1.28日，30万元；4、2014.1.30日，30万元；5、2014.10.27日，20万元；6、2015.3.21日，20.6万元；7、2016年12月1日和2017年6月3日，分别开具两张汇总票据，金额分别为170万元和56.422万元。共计2264220元。即原告履行了全部的付款义务。四、房屋出售合同、税票、银行转帐凭证等。P23－P32证明原告购房的资金来源真实、合法、有效、可信。与第三人分文未付房款的情形，形成极为鲜明的反差！五、房屋位置图及两说明。P33－P36证明原告所购房屋系自东向西第七间房屋。签订合同系售房部统一编号；而第三人所谓的合同系自己单方编写，不真实、不客观，也与其他购房户统一编号不一致。六、房屋租赁合同和租户李冬身份证，以及物业费收款收据。P37－P401、证明被告已经于2017年年底向原告实际交付了房屋，而非向第三人交付房屋。被告已经履行了交房的责任和义务；相应地，原告也已经实际占有、使用该房屋，合法取得了该房的所有权。2、证明被告延迟交房至2017年12月31日，原告收到房屋后已实际使用，并于2018年3月26日，将原告所属的房屋租赁给李冬从事餐饮业至今3、综合一、二、三项证据，证明原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，且原告已付清全部房款，被告亦向原告交付了约定的房屋，但被告延迟交房，造成原告的损失应当承担违约金和赔偿损失。七、风口损失鉴定。P41－P49。证明原告风口损失的依据。八、2017年豫1381民初439号《民事调解书》。P50－P52证明内容：第三人和被告自认，并由生效的调解书认定的基本事实是：1、被告与第三人签订的买卖合同的性质系以物抵债的性质。2、第三人明确表明，“若”被告不能偿还240万元借款，“则”240万元借款作为购房款。然而，调解书中明白无误地写明，在签订了所谓的虚构的《商品房买卖合同》之后，被告向第三人偿还了100万元本息，剩下140万元未还。同时，调解书确认被告于2017年年底前一次性偿还第三人借款140万元借款。3、也就是说，首先，双方约定的“若不能偿还240万元”，240万元作为购房款的前提条件并不成立；其次，既然第三人接受了归还的100万元借款，并起诉140万元借款，也就否定了所谓的“240万元作为购房款”的可能性。再次，调解书确定了140万元为借款，而非购房款。最后，单单一笔240万元，第三人不能一边主张借款，一边又主张为购房款，这是连小学生都应当明白的事实。换言之，如果主张为购房款，那么债权消灭；如果主张债权，所谓的购房款就不存在。否则，就是滑天下之大稽。总之，该调解书足以证实第三人所谓的商品房买卖合同是虚假的。并非被告与第三人的真实合意；以物抵债不合法。且该240万（100万已经消灭，剩余140万由生效的调解书确认为确凿无疑的事实）一直是债权，而非合同价款；九、2018年、2019年执行裁定书各一份、查封公告一份。证明原告房屋被查封和查封时间在原告实际占有、使用房屋之后。十、第三人的两份所谓的《商品房买卖合同》。P57－P70两份合同自相矛盾，是虚假的，不客观、不真实，不合法。1、两份合同内容明显不一致，特别是关于房屋的房号。2、价格极大地偏离市场价值，不合常理，有违情理。原告的一套房子的价值就达226万之巨，第三人两套房子才240万元，3、该虚假的合同，已被生效的调解书所确认的事实全盘否定。4、其他意见同调解书意见。十一、行政立案通知书。P71－P74证明原告诉邓州市房管局及第三人杨明良虚假预告登记一案业已由邓州市人民法院受理。本案的审理应当以该案审判的结果为依据——即预告登记是否真实、合法、有效。因此，本案应当中止审理为宜。十二、南阳中院两份相同案例的判决书。证明内容：《2018豫13民终字5834号民事判决书》：签订的商品房回购协议实为双方为借款而设定的抵押担保行为，并无买卖房屋的合意，根据《物权法》186条的强制性规定应认定签订的备案号的房屋买卖合同为无效合同。开发商应为真实交易人办理房屋登记手续。《2019豫13民再字113号民事判决书》：当事人双方签订了书面购房合同，交付了全部房款，开发商也实际交付了房屋，当事人之间已形成房屋买卖关系，作为出卖人，在收到房款后除了交付房屋，还应当履行协助办理物权变更登记的义务。同时，该判决直接判决：争议房屋产权归实际购房人所有。被告邓州市仁和置业有限公司辩称：2011年我公司因借杨明良240万元，提前扣息3个月25.92万元（月息3分）后我公司还款280万，下欠80万元。2013年11月26日，杨明良为了保证上述债权实现，要求我公司与之签订虚构商品房买卖合同，迫于无奈与之签订了并不真实的合同，杨明良并未支付分文房款，合同也未实际履行。所谓的房号103、104系杨明良自己私自填写实际与房屋结构不符（一、二层为不可分割的连体房）由关系人李光辉、李光群私自办理登记后法院查封了孙中玉房屋，实际上103与105为一处房屋。由于杨明良填写错误导致混乱。被告邓州市仁和置业有限公司没有向法庭提交任何证据。第三人杨明良辩称：原告要求确认属重复起诉，与2019年原告提出的执行异议要求确权重复，应当驳回，没有事实依据。第二，原告要求确认权的请求已在执行异议的一二审判决中被驳回，没有法律依据。第三人杨明良向法庭提交证据：终审判决（2019）豫13民终7627号判决。根据上列有效证据，结合当事人陈述，本院可确认如下案件事实：原告于2013年8月7日、2013年11月29日分别给被告仁和公司交购房款100万元、20万元，被告仁和公司分别给孙中玉出具了收款收据。2014年1月28日、2014年1月30日，孙中玉又分别向原告交购房款30万元。被告仁和公司的法定代表人汤林波于2014年10月27日、2015年3月21日分别出具收条，载明分别收到孙中玉购房款200000元、206000元。2016年12月1日，被告向原告出具170万元收据；2017年6月3日，被告向原告出具564220元收据。被告共计收原告购房款2264220元。原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告仁和公司位于邓州市××路与××交叉口东南角开元盛世第3幢105、205号房（建筑面积213.64平方米），该商品房单价为每平方米7883.51，总金额为170万元，被告应在2014年2月28日前依照规定交付房屋，如未能按合同约定期限交付，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款之伍的违约金。该合同签订时未写日期。2017年11月31日，被告任何公司将预留有2.1米×1.5米通风口的房屋及钥匙交付给原告孙中玉。原审诉讼中第三人杨明良提交其与被告仁和公司2013年11月26日签订的商品房买卖合同一份，约定仁和公司将位于邓州市××路与××交叉口东南角开元盛世第3幢1层以东向西第六、七号房（间103铺、104铺）卖给杨明良，并进行了备案预登记。该商品房单价为每平方米11437.29元，总价款为240万整。2018年12月24日，本院依据（2018）豫1381执恢351-1号执行裁定书，依法查封了预告登记在杨明良名下、位于邓州市××路与××路交叉口东南角开元盛世三号楼103、104商铺。后原告孙中玉提出异议，称104商铺实际为孙中玉2013年8月从仁和公司购买的105商铺，并且孙中玉已经占有、使用，故法院查封有误，要求解除查封。2019年2月26日，本院作出（2019）豫1381民初执异7号执行裁定书，在本院执行杨明良与汤林波为民间借贷纠纷一案中，异议人孙中玉提出的执行异议不符合执行案件的受理条件，裁定驳回孙中玉的异议请求。原告孙中玉提起执行异议之诉要求排除执行并确认该房屋归自己所有，本院以（2019）1381民初2346号判决予以驳回。原告孙中玉提起上诉，被南阳中院于2020年3月判决驳回上诉，其排除执行的请求仍未被支持。2018年11月21日，原告向本院提出申请，请求对房屋预留风口进行修补、加固及其他经济损失进行评估。本院司法技术科委托河南昌智价格评估有限公司于2019年1月3日作出2019年第006号价格评估报告书，结论为：位于邓州市开元盛世小区孙中玉所购的105号门面房内进风口及墙壁风口的修复价格为2300元，损失价格为17974元。2108年10月23日，原告孙中玉诉至本院，请求被告支付违约金119万元，赔偿拆除在原告商品房的进风口并修复经济损失为20274元。本院判决后被南阳中级法院以该判决认定事实因同本院另一执行异议之诉（2019）豫1381民初2346号民事判决书所认定事实存在冲突和矛盾为由，发回重审，重审期间，原告孙中玉仍要求确认争议房屋归自己所有。经调解不获成立。本院认为，原告孙中玉与被告邓州市仁和置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反规定，属有效合同，双方均应自觉遵守。但原告孙中玉要求确认该房屋归自己所有并由被告办理房屋登记等请求和其此前执行异议之诉时的请求相同且该请求被生效判决驳回，依据一事不理原则，本次诉讼不予审理。原告认为必要，可申诉解决或申诉撤销生效判决后另行主张权利。关于被告出卖的房屋一楼的通风口修复费用赔偿及要求违约金80000元，亦应一并另行处理较妥。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，并参照民诉法司法解释第二百零八条之规定裁定如下：驳回原告孙中玉起诉。案件受理费16410元，退回原告孙中玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 嗅人民陪审员  汤晓龙人民陪审员  唐玉锁二〇二〇年六月二十二日书 记 员  鲁淑芳