浙江省慈溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0282执异78号 异议人（被执行人）：宁波海冠电器有限公司。住所地：慈溪市附海镇工业区，组织机构代码:144820091。 法定代表人：余孟军,该公司执行董事。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司慈溪市支行。住所地：慈溪市古塘街道三北大街108号，组织机构代码:674705234。 主要负责人：李建伟。 利害关系人：慈溪市百畅电器有限公司。住所地：慈溪市观海卫镇鸣兴村罗鸣公路西首。统一社会信用代码：91330282MA2GTA5C0A。 法定代表人：陈跃凯，该公司经理。 被执行人：余孟军，男，1964年9月6日出生，住慈溪市。 被执行人：孙彩娟，女，1964年12月30日出生，住慈溪市。 被执行人：余宽，男，1988年7月29日出生，住慈溪市。 被执行人：胡珊，女，1989年4月17日出生，住慈溪市。 本院在执行（××）××申请执行人××邮政储蓄银行股份有限公司慈溪市支行（以下简称邮储银行）与被执行人宁波海冠电器有限公司（以下简称海冠公司）、余孟军、孙彩娟、余宽、胡珊金融借款合同纠纷一案中，被执行人宁波海冠电器有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人海冠公司称：1.被执行人海冠公司收到的评估报告中评估内容只有土地使用权、房屋建筑物及有证内装修、棚，并未包含变压器、发电机、电梯、中央空调等动产，法院拍卖公告中也未明确包含上述设施。2019年10月11日拍卖成交。2020年1月3日，被执行人海冠公司与买受人慈溪市百畅电器有限公司交接时，买受人出示了浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司（以下简称海德评估公司）出具评估报告的“补充说明”一份，该“补充说明”将变压器、发电机、电梯、中央空调等物品包含在评估范围内，被执行人海冠公司请求撤销该“补充说明”，确认变压器、发电机、电梯、中央空调等仍归被执行人所有；2.评估报告中的厂房面积存在严重错误，测绘报告中的有证建筑面积是9733.83平方米，在评估报告中确认为10207.52平方米，存在多评估的情况；测绘报告有证土地内总建筑面积为10953.14平方米，而在评估报告中确认为10860.62平方米，存在少评估92.52平方米；3.被执行人海冠公司仅将房地产抵押给申请执行人邮储银行，并未将其他物品抵押给银行，故其他物品不应一并评估拍卖。 本院查明：原告邮储银行与被告海冠公司、余孟军、孙彩娟、余宽、胡珊金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月30日作出（2018）浙0282民初5088号民事调解书，确认：一、被告海冠公司2018年9月22日前给付原告邮储银行借款本金17500000元、利息49515.07元及自2018年4月10日起至实际履行日止以借款本金17500000元为基数、按年利率8.4825%计算的逾期利息以及原告为实现债权支出的律师代理费170000元；二、若被告海冠公司未按期如数履行，则自愿向原告邮储银行支付230000元的违约金；三、若被告海冠公司未及时偿还上述款项，则原告对被告海冠公司提供抵押的浙（2017）慈溪市不动产证明0004090号不动产登记证明项下房地产享有优先受偿权；四、被告余孟军、孙彩娟、余宽、胡珊对上述第一项调解协议确定的款项承担连带清偿责任等。2018年10月22日，因被执行人未履行偿还义务，申请执行人邮储银行向本院申请执行，案号（2018）浙0282执6114号。2018年11月15日，慈溪市鑫鑫测量有限公司出具海冠公司的土地、房产测绘报告一份，载明国有土地发证面积6784平方米、实际测量面积6784平方米，房屋建筑面积：原产证建筑面积9733.83平方米、总建筑面积10953.14平方米。2018年11月20日，本院作出司法评估决定书，对被执行人海冠公司位于慈溪市××海镇南圆村的工业房地产［房权证号：20××63、20××83，土地证号：慈国用（2008）第111002号］及证载土地范围内的地上无证建筑进行评估。海德评估公司于2018年12月12日出具的评估报告一份，载明估价对象为土地使用权面积6784平方米，房屋建筑物总建筑面积10386.93平方米，其中已办理产权证9733.83平方米，房屋建筑物建筑面积653.1平方米，另有棚（面积570.74平方米）等附属设施；在房地产价值评估结果汇总表内载明：1.土地使用权有权证面积6784平方米、评估价值856.80万元;2.房屋建筑有权证面积10207.52平方米、评估价值1029.40万元，房屋建筑无权证面积653.10平方米、评估价值48.10万元，房屋建筑面积总计10860.62平方米，3.附属设施中有权证内装修255.30万元，棚面积570.74平方米、评估价值3.2万元，总计评估价值2192.80万元。2019年1月8日，本院向被执行人海冠公司送达评估报告。后海冠公司补充提供一份《慈溪市工业用地临时改变用途核准书》，海德评估公司于2019年3月6日出具评估报告的价格补充说明一份，增加价值时点至2019年6月25日作为商业增加的收益价值12.80万元，上述房地产及附属设施评估价值调整为2205.60万元。2019年3月11日，本院向海冠公司进行了送达。后本院将上述房地产及附属设施移送拍卖，2019年9月10日，竞买人慈溪市百畅电器有限公司在淘宝网司法拍卖平台以最高价27189200元竞得上述房地产及附属设施。2019年10月11日，本院作出（2018）浙0282执6114号之三执行裁定书，将上述房地产确权给慈溪市百畅电器有限公司。在交付过程中，买受人慈溪市百畅电器有限公司与被执行人海冠公司关于附属设施范围产生争议，2019年12月9日，海德公司又出具评估报告的补充说明一份，明确评估报告中涉及的价值内涵作出如下说明：“估价结果包含估价对象占用范围内的土地使用权、地上房屋建筑物、地上其他附属设施等的市场价值之和，即除估价范围内的房屋及装修设施、土地外，还包括保证房屋（厂房）正常使用的各项配套设施，例如给排水设施、供电设施（含变压器）、电梯、中央空调等。另，结果报告中的“致估价委托人函”中明确（1）已办理产权证，房屋建筑物建筑面积共9733.83平方米；（2）未办理权证，房屋建筑物建筑面积653.10平方米，另有棚面积570.74平方米。汇总表中误将房屋测绘面积汇总计为有证房屋的证栽面积。按估价报告第3页中的说明“若测绘面积大于原证载面积，大于部分按无正面积纳入估价。”建筑面积10207.52平方米中包含测绘编号5建筑物测绘面积大于证载面积，该部分已计入无证建筑面积内。海冠公司对该评估报告的补充说明提出本案执行异议。本院于2020年4月27日向海德评估公司发函，要求其明确第三部分附属设施258.50万元的评估资产范围。2020年4月29日，海德评估公司复函，明确“第三部分附属设施包括：（1）无证棚；（2）保证房屋（厂房）正常使用的各项装修设施：给排水设施、供电设施（含）变压器、电梯、中央空调等固定装修”。另被执行人海冠公司在本院尚有多起执行案件未执行完毕。 本院认为：本院在处置被执行人海冠公司名下的位于慈溪市××海镇南圆村的工业房地产过程中，依法委托海德公司对上述工业房地产进行评估，海德评估公司出具的评估报告载明估价对象范围为其房屋所有权及国有土地建设用地使用权，包含国有建设用地使用权范围内的无证房屋建筑物、附属设施，其中附属设施估价为258.50万元。本院将评估报告送达被执行人海冠公司，被执行人海冠公司未在规定期限内针对该部分附属设施评估价格提出异议。之后，本院发布的关于慈溪市××海镇南圆村工业房地产的拍卖公告中载明包含附属设施。上述房地产拍卖成交后，针对被执行人海冠公司的异议，海德评估公司复函明确了评估价格为258.50万元的附属设施范围，本院认为变压器、发电机、电梯、中央空调等均在本院处置的工业房地产内，系保证工业房地产正常使用的附属设施，也有相应的评估价格，故异议人海冠公司的该异议请求，本院不予支持。针对被执行人海冠公司关于评估房产面积与测绘报告面积的数据差异问题，经本院审查，海德评估公司在评估有权证房产面积时确实重复计算了部分面积，在合计房产总面积少计算了部分面积，存在误差，但对总的评估价格影响甚微，且评估价格系本院处置拍卖标的的参考价，标的物的价值最终由公开拍卖的市场竞价程序予以检验，故本院对被执行人海冠公司的异议不予支持；针对异议人海冠公司关于附属设施等动产并非抵押物、不应处置的异议，本院认为首先上述动产系保证工业房地产正常使用的附属设施，应当整体处置，其次被执行人海冠公司在本院尚有多个未执结的案件，上述附属设施即使未抵押，本院仍有权处置。综上，异议人海冠公司的异议请求，本院不予支持。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，裁定如下： 驳回异议人宁波海冠电器有限公司的异议。 如果不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向浙江省宁波市中级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审 判 长 寿森坤 审 判 员 莫建江 审 判 员 叶海慧 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 罗少丹