江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初953号原告：张仙辉，男，1987年10月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。原告：谢清兰，女，1989年1月4日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托代理人：谭玲春，北京大成（深圳）律师事务所律师，特别授权。被告：赣州市嘉德置业有限公司（以下简称嘉德公司）。住所地于都县贡江镇广场西路怡和嘉园G栋02号写字楼。法定代理人：黄道云。委托代理人：段广东，江西律嘉律师事务所律师，特别授权。原告张仙辉、谢清兰与被告嘉德公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仙辉、谢清兰的委托代理人谭玲春，被告嘉德公司的委托代理人段广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仙辉、谢清兰向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付迟延交房违约金4717元（以总房价655243元为基数，每日按日万分之二标准计算，自2016年12月31日起至2017年2月5日止，共计36天）；2.被告立即向原告支付迟延办证违约金人民币29944元（以总房价655243元为基数，每日按万分之一标准计算，自2017年12月27日起至2019年3月27日止，共计457天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月19日，原告向被告购买其开发的嘉德山与城房产一套，并签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定了被告应交付房产的日期和办理涉案房产证的时间。但被告均迟延履行，导致利益受损，其行为构成违约，故提起本次诉讼。原告向法庭提交以下证据：商品房买卖合同，借款合同、购房款发票，契税发票，于都县房产局及建设规划局信访答复，不动产权证，维修基金发票，信访受理单、现场维权照片、于都新闻媒体报道。被告嘉德公司辩称，2017年有业主就被告迟延交房提起过违约之诉，法院作出了其怠于收房的事实认定。现原告提出迟延交房已超出诉讼时效期间。如因被告原因导致迟延办证，造成原告经济损失的，被告同意给予合理补偿或者赔偿。交房前是迟延交房责任，交房后才是迟延办证责任，两者计算期间不能重叠。依合同约定，本案迟延办证违约金期间起算点为2017年2月8日（收房次日）计算360日后，又因原告于2018年9月27日才交契税，起算点为2018年9月28日。被告向法庭提交以下证据，判决书、交房时间登记表、纳税申报表，房地产初始登记信息，贷款还清凭证，不动产登记审批表，不动产权证。为查明本案事实，法院依职权调取了涉诉房屋初始登记的时间。经审理查明：2016年10月19日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于于都县火车站旁东溪桥东侧山与城房屋一套，房屋总价655243元；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；该商品达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知原告办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告未收到交付通知书，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；逾期交房在90日内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理该商品的房屋所有权转移登记；因被告的责任，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；因原告的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，被告不承担责任等。合同签订后，原告交纳了房款，因被告延期交房，该小区28名业主于2017年4月起诉被告要求承担支付延期交房的违约责任。2017年10月，本院生效文书据此系列案查明以下事实，2016年4月，于都县城乡规划建设局对涉案工程进行验收，并颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年4月18日于都县房地产管理局对嘉德山与城业主代表作出信访答复，经核查，该项目一期未取得《竣工备案表》，我局已下达了限期整改通知等。2017年1月被告向业主发送交房短信通知，写明收楼时间为2017年1月初期。由此判决被告向业主支付2017年1月1日起至2017年1月8日止（判决支付最长的时间至2017年1月14日），按每日以购房总价万分之二计算的违约金。2018年9月26日原告缴纳了所涉房屋契税、印花税。2018年9月27日原告缴纳了维修基金费用。2018年9月26日才向税务机关进行土地交易地方税收纳税申报。2018年9月29日，于都县城乡规划建设局作出信访答复，涉诉房产无法办理产权登记证的原因是建设单位未组织竣工验收及未申请规划核实。2018年10月17日于都县房地产管理局信访答复，涉诉房产竣工验收手续正在规划建设部门办理中。2019年3月21日，该涉诉第7栋房产办理了初始登记。2017年2月6日，原告已实际收房。2019年3月28日，于都县不动产登记局颁发了所涉房产的不动产权证。本院认为，原、被告在平等自愿协商的基础上，签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规合同效力性禁止性规定，应为合法有效。双方应全面履行自己的合同义务。依合同约定该商品达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知原告办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。考虑原告提起逾期交房诉讼时间较长，且先前起诉的28房业主均接到收房通知的信息，以及合同又约定原告未收到交付通知书，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点等实际情况，可推定原告已知收房时间，故逾期交房违约金在被告未提供书面通知收房的情形下，适用公平原则从2016年12月31日起计算至2017年1月14日止，按每日以购房总价万分之二计算的违约金。被告主张逾期交房违约金应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间，但涉案房产的业主代表于2017年4月向房产部门信访反映交付房屋未达到交付条件属于诉讼时效中断情形，故被告抗辩逾期交房违约金已过诉讼时效不予支持。关于迟延办证的违约责任，因本院已酌定被告于2017年1月14日向原告交付了房屋，故从此日起经过360日内未办理房屋产权证，依法应承担违约责任。关于如何承担违约责任的问题，被告作为房产开发商办理了初始登记，才认定所开发的房产方已具备办理转移登记的条件，故从交付之日起360日的次日至初始登记日的违约责任，应依约按全部房价款日万分之一计算。初始登记日至办理不动产权证期间，因按合同约定是共同向房产机构申请办理产权证，且合同主义务已履行完毕，被告存在未及时告知或告知存在瑕疵、原告存在未及时配合等过错，以及同批次办理方便等实际情况，将此阶段违约责任调整为按全部房价款日万分之0.05计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告赣州市嘉德置业有限公司支付原告张仙辉、谢清兰自2016年12月31日起至2017年1月14日止逾期交房的违约金1966元（按房屋价款655243元日万分之二计算），限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告赣州市嘉德置业有限公司支付原告张仙辉、谢清兰自2018年1月9日起至2019年3月21日止逾期办理房屋产权证的违约金28634元（按房屋价款655243元日万分之一计算），限本判决生效后十日内履行完毕；三、被告赣州市嘉德置业有限公司支付原告张仙辉、谢清兰2019年3月22日起至2019年3月27日止逾期办理房屋产权证的违约金20元（按房屋价款655243元日万分之0.05计算），限本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告张仙辉、谢清兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取334元，由被告赣州市嘉德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，并将缴费凭证寄回于都县人民法院民事庭，逾期按自动撤回上诉处理。户名：江西省赣州市中级人民法院。开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88】审 判 员  汤学明二〇二〇年六月十五日代理书记员  刘观林