广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1919号上诉人（原审被告）：郭巧莲，女，1965年8月23日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区*********，公民身份号码432************542。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆晓仟，女，1985年4月21日出生，汉族，住四川省内江市东兴区**********，公民身份号码511************746。委托诉讼代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人郭巧莲因与被上诉人陆晓仟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭巧莲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陆晓仟的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陆晓仟承担。事实与理由：郭巧莲没有违约，不应承担违约责任。1.从双方的交易过程可以看出，郭巧莲主观上无拖延交易的意图，客观上亦无拖延交易的行为。只因涉讼房屋的抵押权人交通银行佛山分行的内部审批手续才导致涉讼房屋一直无法转移登记至郭巧莲名下，从而导致提前还贷手续延误。另外，在房屋买卖交易可以继续的情况下，因陆晓仟拒绝配合办理按揭贷款手续无法取得同贷书，导致郭巧莲无法向垫资公司借款，无法提前还贷。2.考虑到办理转移登记手续、转抵押手续的复杂程度，郭巧莲与陆晓仟在签订《房屋买卖合约》时已特别约定郭巧莲未能在60天内提前还贷的相应责任，即郭巧莲应提前将涉讼房屋交付给陆晓仟，且实际上郭巧莲亦已按照约定将涉讼房屋提前交付陆晓仟。3.郭巧莲并未收到广东金桥百信律师事务所于2019年5月24日发出的《律师函》。陆晓仟提供的邮寄物流记录反映该邮件有两次未妥投，原因是收件人不在指定地址，后虽被签收，但签收人是“他人收老吴”，郭巧莲自始至终都不知道《律师函》的存在，故不能以此证明陆晓仟已向郭巧莲作出有效催告。另该《律师函》的内容也证明至少截至2019年5月31日，陆晓仟仍同意继续履行合同，而在2019年5月底，涉讼房屋的产权证书已办理完毕，郭巧莲多次催促陆晓仟配合办理按揭贷款手续，提供同贷书，以便郭巧莲借款提前还贷，但陆晓仟拒不配合，因此存在违约行为的是陆晓仟，而非郭巧莲。陆晓仟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、郭巧莲违反《房屋买卖合约》约定，未按期办理相关手续，导致解除合同。2018年12月26日前陆晓仟依约向郭巧莲支付了定金和首期款，但郭巧莲未在合同约定的时间内向银行申请办理提前还款后续，也未在合同约定的时间内还清涉讼房屋的贷款，中介方、陆晓仟分别在2019年4月2日、5月24日向郭巧莲发出要求限期办理提前还贷手续的通知，郭巧莲逾期仍未办理。郭巧莲直到2019年5月27日才将涉讼房屋登记至其名下，至陆晓仟起诉日（2019年6月11日）涉讼房屋的提前还贷手续仍未办理，抵押权尚未涂销，郭巧莲严重怠于履行合同。根据《房屋买卖合约》第六条第1点约定，陆晓仟有权解除合同。二、郭巧莲有违约的恶意。一审法院已认定郭巧莲还清贷款、注销抵押登记为其义务，郭巧莲未依约办理提前还贷手续并非不可抗力原因造成，郭巧莲与垫资机构之间的纠纷为其内部关系，不能作为抗辩免责的事由。双方签订《房屋买卖合约》时，涉讼房屋只剩500000元左右的贷款未还清，但郭巧莲收到的定金和首期款有600000元，郭巧莲将该款项用作他用，导致其未能还清贷款，致使房屋无法办理过户，最终导致解除合同，且陆晓仟亦未同意郭巧莲将收到的款项用作他用。三、郭巧莲在签订合同60天内未还清贷款，不仅负有将涉讼房屋交付陆晓仟的义务，且应承担违约责任。《房屋买卖合约》附件中约定“如还贷时间超过60天，卖方应在60天内将涉讼物业交付给买方”，该条款是双方对卖方违约责任的承当方式的一个补充，与其他的违约责任承担方式是并行的，因此郭巧莲在签订合同60天内未还清房屋贷款，收取定金后又不履行约定义务，导致解除合同，其应将涉讼房屋交付陆晓仟并按合同约定赔偿定金200000元。四、陆晓仟向郭巧莲支付了600000元，郭巧莲用该笔款项投资房产获得收益，而陆晓仟却因此损失这笔款项本可产生的收益，因此郭巧莲应赔偿陆晓仟的损失。陆晓仟向一审法院提出诉讼请求：1.确认佛山市南海区*************************的《房屋买卖合约》于2019年6月11日解除;2.郭巧莲返还陆晓仟已支付的200000元定金及400000元首期房款，并支付从陆晓仟支付之日起至还清之日止的利息(20000元定金从2018年12月23日起计算，30000元定金从2018年12月24日起计算，150000元定金从2018年12月26日起计算，400000元首期款从2018年12月26日期计算，上述款项按照年利率4.35%计算，暂计至2019年6月11日，利息为12194.5元);3.郭巧莲赔偿陆晓仟200000元定金及支付给经纪方的中介费用20000元;4.本案诉讼费、财产保全费由郭巧莲承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*************************[证号：粤（2019）佛南不动产权第0093333号]，2019年6月11日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的登记权利人为郭巧莲，登记日期为2019年5月27日，取得方式为继承，涉讼房屋的抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行，登记日期为2019年5月27日。2018年12月24日的房屋买卖合约的抬头写明卖方为吴敏华、委托代理人为郭巧莲，买方为陆晓仟，经纪方为佛山市合富置业房地产顾问有限公司，涉讼合同约定：买卖双方交易涉讼房屋，成交价2190000元，部分定金50000元，买方应在签署协议同时自行交付卖方，买卖双方需于签订合约后40个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，定金余款150000元，买方须在2018年12月24日前自行交付卖方；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后30日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；卖方应在收到定金后17日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合约后17日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后___日提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请一年1500000元的银行按揭贷款；首期楼款400000元，买方须在2018年12月24日直接支付卖方或存入卖方账户；首期楼款余额90000元，买方应在过户之前支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1500000元整，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应过户之前支付给卖方；涉讼房屋交易过程中产生的税费由买卖双方按规定各自承担；卖方交付涉讼房屋予买方使用之日为卖方收齐全部楼款当天；基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合约签订当日买方按《服务收费成交确认书》及卖方按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费；买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉讼房屋交易手续的，不影响中介代理费的支付，买卖双方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。涉讼合同第六条【违约责任】约定：1.合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的；（3）任何一方隐瞒或提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致合约目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，损失赔偿的方位包括经纪方所应收而未收的中介代理费外。守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。涉讼合同手写载明：卖方须在签订合同60天内还清涉讼房屋贷款，产生的费用由卖方承担；如还贷时间超过60天，卖方应在60天内将涉讼房屋交付给买方；若买方贷款金额多于1500000元，则从首期楼款中减出来。涉讼合同卖方/卖方委托人处由郭巧莲签署“吴敏华（郭巧莲）代”，买方/买方委托人处由陆晓仟签名；经纪方处由佛山市合富置业房地产顾问有限公司盖章。2018年12月23日，陆晓仟分别向郭巧莲转账10000元、10000元；2018年12月24日，陆晓仟向郭巧莲转账30000元；2018年12月26日，陆晓仟向郭巧莲转账550000元。郭巧莲出具三份收款收据，该三份收款收据分别写明吴敏华是涉讼房屋之所有权人/代理人，现收到买家陆晓仟交来承购涉讼房屋之定金50000元、定金150000元、400000元。郭巧莲在该三份收款收据签名处均签署“吴敏华（郭巧莲）代”。2018年12月23日，陆晓仟向佛山市合富置业房地产顾问有限公司刷卡支付20000元；同日，佛山市合富置业房地产顾问有限公司出具发票，该发票载明收到陆晓仟*经纪代理服务*中介代理费20000元。2019年5月24日，陆晓仟向郭巧莲邮寄发出《律师函》，该律师函写明由于郭巧莲未按照涉讼合同的约定在收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，也未在签订合同60天内即2019年2月21日前完成还清4004房贷款手续，导致双方交易至今无法推进，并致使陆晓仟受到重大的损失，为免事情恶化，请郭巧莲在收到律师函之日起三日完成还清涉讼房屋的贷款手续，并向陆晓仟出具还清贷款手续的凭证，否则陆晓仟将与郭巧莲解除合同。该邮件于2019年5月28日投递并签收。2019年6月3日，陆晓仟向郭巧莲邮寄发出《律师函》，该律师函写明由于郭巧莲未按照涉讼合同约定在签订合同60天内即2019年2月21日前完成还清涉讼房屋贷款手续，经陆晓仟函告后仍未按照合同约定履行义务，在郭巧莲已严重违约的情况下，陆晓仟通知郭巧莲解除涉讼合同。该邮件被退件。另查明，2018年4月27日，广东省佛山市南海公证处出具（2018）粤佛南海第6968号《公证书》，该公证书写明被继承人吴敏华于二○一六年十一月二十九日死亡；吴敏华生前向佛山市南海万达广场有限公司购买了涉讼房屋，并签署了《广东省商品房买卖合同》，吴敏华基于上述合同项下的权利义务属于吴敏华与郭巧莲的夫妻共有财产，故上述夫妻共有财产的一半属于吴敏华的遗产；被继承人吴敏华的配偶是郭巧莲，吴敏华的子女是吴莎，吴敏华的父亲是吴炳生；吴敏华的母亲是汪新彩；郭巧莲表示要求继承被继承人吴敏华的上述遗产，吴莎、汪新彩均表示放弃继承被继承人吴敏华名下的所有遗产。兹证明吴敏华的上述遗产由郭巧莲一人继承。2019年6月11日，陆晓仟提起诉讼，后一审法院向郭巧莲户籍地及涉讼房屋所在地寄送应诉材料被退件，向涉讼房屋所在地送达应诉材料亦无人收取，后一审法院于2019年8月23日公告送达应诉材料，于2019年10月22日公告期满，于2019年12月2日公开开庭进行审理。诉讼中，陆晓仟陈述其在2019年3月接收涉讼房屋钥匙，2019年5月将钥匙交给物业管理处。郭巧莲陈述其在2019年2月23日将涉讼房屋钥匙交付给陆晓仟，2019年12月3日，郭巧莲确认从物业管理处取回涉讼房屋钥匙；涉讼房屋办理房产证后，郭巧莲在2019年6月下旬向银行申请提前还贷，银行已予以同意，郭巧莲需拿到陆晓仟的同贷书找到垫资公司垫资帮郭巧莲还贷，但郭巧莲2019年6月份未找陆晓仟，后来陆晓仟已不想购买涉讼房屋。一审法院认为，涉讼合同的卖方抬头虽写明为吴敏华，郭巧莲为吴敏华的委托代理人，但在涉讼合同签订时吴敏华已去世，且涉讼房屋的二分之一份额属于郭巧莲所有，另属于吴敏华的遗产份额的二分之一份额亦由郭巧莲全部继承，故涉讼合同的卖方实际为郭巧莲。陆晓仟、郭巧莲签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了陆晓仟、郭巧莲之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市合富置业房地产顾问有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现陆晓仟、郭巧莲就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对陆晓仟、郭巧莲之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同约定涉讼房屋由郭巧莲自行赎契，郭巧莲须在签订涉讼合同60天内还清涉讼房屋贷款，产生的费用由郭巧莲承担。现涉讼合同于2018年12月24日签订，郭巧莲于2019年5月27日才通过继承方式将涉讼房屋登记至其名下，至陆晓仟起诉日（2019年6月11日），涉讼房屋项下的抵押权尚未涂销，该期限已远远超出涉讼合同该约定的还清贷款的期限，郭巧莲已构成违约，陆晓仟有权解除涉讼合同中关于涉讼房屋的买卖合同关系。陆晓仟于2019年6月11日起诉要求解除涉讼合同，一审法院于2019年8月23日公告送达应诉材料，于2019年10月22日公告期满视为送达，故一审法院认定涉讼合同于2019年10月22日解除。陆晓仟主张涉讼合同于2019年6月11日（陆晓仟起诉日）解除无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。涉讼合同关于如郭巧莲还贷时间超过60天，郭巧莲应在60天内将涉讼房屋交付给陆晓仟的约定仅表明郭巧莲在还贷时间超出60天且陆晓仟愿意继续履行涉讼合同的情况下，郭巧莲负有交付涉讼房屋钥匙的义务，其并未排除陆晓仟在郭巧莲未依约履行义务，且经催告后仍未履行相应义务时的合同解除权，郭巧莲以其在规定时间内交付涉讼房屋钥匙即认为未构成违约的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。还清贷款、注销抵押登记为郭巧莲的义务，郭巧莲未依约办理提前还贷手续并非不可抗力原因造成，郭巧莲与帮其垫资的机构之间的纠纷为其内部关系，并不能作为抗辩免责的事由，故一审法院对郭巧莲提供的证据1中短信截图的证明力不予确认。涉讼合同中的房屋买卖合同关系因郭巧莲违约解除，郭巧莲应向陆晓仟返还已收取的款项，故一审法院对陆晓仟要求郭巧莲返还定金200000元及购房款400000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定违约方应按定金的双倍向守约方作出赔偿，陆晓仟要求郭巧莲赔偿定金200000元的诉请符合双方约定，一审法院依法予以支持。涉讼合同约定守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。现涉讼合同因郭巧莲违约而解除，陆晓仟要求郭巧莲赔偿中介代理费20000元符合双方约定，一审法院依法予以支持。违约金具有一定赔偿补偿性质，陆晓仟已支付的购房款（含定金）所产生的利息损失已纳入上述违约金的考量范围，陆晓仟亦未能举证证实其损失高于上述违约责任的承担，故对陆晓仟再行请求郭巧莲对购房款（含定金）计付利息的诉请，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认陆晓仟与郭巧莲于2018年12月24日签订的《房屋买卖合约》中关广东省佛山市南海区*************************[证号：粤（2019）佛南不动产权第0093333号]的房屋买卖合同关系于2019年10月22日解除；二、郭巧莲于判决发生法律效力之日起十日内退还定金200000元及购房款400000元予陆晓仟；三、郭巧莲于判决发生法律效力之日起十日内赔偿200000元予陆晓仟；四、郭巧莲于判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费20000元予陆晓仟；五、驳回陆晓仟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费26177.56元，财产保全费4680.97元，合共30858.53元，由郭巧莲负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陆晓仟，一审法院不另收退。二审期间，郭巧莲向本院提交：1.交通银行个人授信业务变更申请表及贷款人变更登记截图，拟证明在签订涉讼《房屋买卖合约》后，郭巧莲向交通银行佛山分行申请借款人变更手续，因只有借款人变更后才能办理转移登记手续和转抵押手续。从截图可以看出，该手续直到2019年4月22日才通过银行审批；2.短信聊天记录，拟证明郭巧莲的侄子吴昊一直与交通银行佛山分行的叶经理沟通，跟进催促借款人变更和转抵押手续的办理进度，直到2019年4月28日银行的工作人员才通知可以协助办理，5月28日相应手续办理完毕，涉讼房产转移登记至郭巧莲名下；3.微信聊天记录，拟证明中介公司曾多次询问陆晓仟，请求其对涉讼房屋买卖合同的履行问题尽快给予答复，但陆晓仟一直没有正面回应，且从聊天记录也可以看到，郭巧莲的侄子吴昊也一直想办法要求陆晓仟协助办理按揭，且多次请求陆晓仟给予答复。陆晓仟认为，1.对变更申请表及截图真实性、合法性、关联性不予确认，变更申请表上只有郭巧莲的签名，不能证明其所主张的证明内容；2.对短信聊天记录的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确定短信聊天记录中是在沟通办理本案交易所需的业务；3.对微信聊天记录真实性予以确认，但无法证明其所主张的证明内容。经审查，郭巧莲提交的上述证据不能证明其所主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉讼《房屋买卖合约》应否解除;二、郭巧莲应否返还陆晓仟已支付的200000元定金及400000元首期房款；三、郭巧莲应否赔偿陆晓仟200000元定金及中介费用20000元。对此本院分析如下：其一，陆晓仟、郭巧莲签订的《房屋买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。一方面，《房屋买卖合约》约定了郭巧莲须在签订涉讼合同60天内还清涉讼房屋贷款，但涉讼合同在2018年12月24日签订后，郭巧莲于2019年5月27日才将涉讼房屋登记至其名下，至陆晓仟起诉日，涉讼房屋项下的抵押权仍未涂销，该期限已远远超出涉讼合同该约定的还清贷款的期限，郭巧莲已构成违约。郭巧莲认为是由于交通银行佛山分行审批手续问题导致涉讼房屋一直未能登记至其名下，且陆晓仟亦一直未配合办理按揭贷款手续，从而导致郭巧莲无法向垫资公司借款提前还贷。经审查，根据合同约定，还清贷款、注销抵押登记为郭巧莲的合同义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”之规定，在郭巧莲所提交的证据不足以证明其所主张内容的情况下，本院对其该理由不予采纳。另一方面，《房屋买卖合约》第六条约定合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时。本案中，陆晓仟于2019年5月24日曾向郭巧莲发出《律师函》，催促郭巧莲尽快还清涉讼房屋的贷款手续，否则陆晓仟将与郭巧莲解除合同。该函件于2019年5月28日投递并签收。但经陆晓仟函告后郭巧莲仍未按合同约定履行义务，郭巧莲的行为已构成违约。郭巧莲主张快递单上签收人签名不是其本人，但郭巧莲未提交有效证据予以证明，郭巧莲应承担举证不能的责任。综上，郭巧莲未按合同约定办理相关后续，构成违约，陆晓仟有权提出解除合同，一审法院对陆晓仟提出要求解除涉案《房屋买卖合约》的主张予以支持，处理正确，本院予以维持。其二，如前所述，涉讼《房屋买卖合约》因郭巧莲违约而解除，故郭巧莲应向陆晓仟返还已收取的定金200000元及购房款400000元。另外，涉讼《房屋买卖合约》已约定违约方应按定金的双倍向守约方作出赔偿及守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。故郭巧莲亦应向陆晓仟赔偿定金200000元及中介代理费20000元，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，郭巧莲的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24320元，由上诉人郭巧莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月十日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力