北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3673号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市德明物业管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路18号。法定代表人：董凯，执行董事。委托诉讼代理人：李贵山，北京市翔龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新兴职业装备生产技术研究所，住所地北京市东城区禄米仓胡同71号。法定代表人：刘亦飞，所长。委托诉讼代理人：王娴，女，新兴职业装备生产技术研究所员工。委托诉讼代理人：李硕，北京首阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京净车小酷车辆清洗中心，经营场所北京市东城区仓南胡同14号。经营者：郝晓菲，女，1986年8月26日出，汉族，北京净车小酷车辆清洗中心经营者，住北京市东城区仓南胡同14号2号楼1单元002号。委托诉讼代理人：付凯强（郝晓菲之配偶），住北京市东城区仓南胡同14号2号楼1单元002号。上诉人北京市德明物业管理有限公司（以下简称德明物业公司）因与被上诉人新兴职业装备生产技术研究所（以下简称新兴研究所）、北京净车小酷车辆清洗中心（以下简称净车清洗中心）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人德明物业公司委托诉讼代理人李贵山，被上诉人新兴研究所委托诉讼代理人王娴、李硕，净车清洗中心委托诉讼代理人付凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德明物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判一审判决第二项核减重复计算数额7968.6元，判令新兴研究所按照现时评估价给付德明物业公司3号楼1单元001号房屋折价款，改判第四项判令新兴研究所给付德明物业公司物业管理费及因拖欠物业管理费而造成的利息损失。一、二审诉讼费用由新兴研究所、净车清洗中心承担。事实及理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决第二项中的租赁保证金共涉及五人，其中毕永良、厚福岭、王旭生三人的租赁保证金德明物业公司已经转给新兴研究所，德明物业公司给前述三人开具的收款收据应由新兴研究所负责收回并退还给德明物业公司。新兴研究所1998年12月28日致德明物业公司的函中列出了未能收回7张原始单据，其中包括了前述三人的单据，共计7968.6元。一审判决第二项中的租赁保证金中未减去这7968.6元。2.一审判决适用法律不当。一审判决第二项、第四项适用法律不统一。双方行使债权的诉讼时效应同时起算，双方在诉讼时效期限内均未主张权利，双方的债权均超过诉讼时效。第四项以超出诉讼时效为由不支持，第二项却忽略时效要求支持德明物业公司返还租赁保证金的请求，显失公平。3.一审判决不公。德明物业公司依据合法有效的《物业委托管理合同》占有、使用北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号，一审判决认为该房屋不能办理房屋所有权过户手续，要求德明物业公司腾退该房屋，没有法律依据。该房屋不能办理房屋所有权变更，不应影响德明物业公司继续依据合同占有使用该房屋的合法性。现一审判决以房屋不能过户为由驳回德明物业公司要求过户的请求，但对新兴研究所应承担的合同违约行为没有采用评估折价措施进行补救，显失公平。新兴研究所辩称，同意一审判决，不同意德明物业公司的上诉请求和理由。对于德明物业公司二审新增加的请求，不同意二审法院审理。净车清洗中心述称，同意一审判决，不同意德明物业公司的上诉请求和理由。对于德明物业公司二审新增加的请求，不同意二审法院审理。新兴研究所向一审法院起诉请求：1.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号、002号房屋；2.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧平房四间（分别为东数第二、三、五、六间）；3.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院东门门房（即五号房）靠南侧半间；4.判令德明物业公司支付新兴研究所自1996年11月起至2009年3月止欠付的供暖费3803729.76元；5.判令德明物业公司向新兴研究所支付供暖费滞纳金1000000元；6.判令德明物业公司向新兴研究所支付其委托德明物业公司出租的房屋租金199200元（包括：3号楼4门004号房屋2002年3月17日至2008年3月18日房屋租金43200元、3号楼2门004号房屋2002年11月13日至2008年11月14日房屋租金43200元、3号楼3门004号房屋2002年6月29日至2007年6月30日房屋租金36000元、3号楼3门001号房屋2002年3月30日至2008年3月31日房屋租金43200元、3号楼2门002号房屋2002年4月29日至2009年4月30日房屋租金33600元）；7.判令德明物业公司退还租赁保证金122738.69元；8.本案诉讼费由德明物业公司负担。德明物业公司向一审法院反诉请求：1.判令位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋归德明物业公司所有，新兴研究所协助德明物业公司办理房屋过户手续；2.判令新兴研究所支付德明物业公司拖欠的物业管理费共计3486784.92元；3.判令新兴研究所支付德明物业公司因拖欠物业管理费而造成的利息损失1606100.3元（以3486784.92元为基数，按5.5%利率自2011年7月17日计算至2019年11月30日）；4.判令新兴研究所协助德明物业公司继续办理北京市东城区仓南胡同14号院南侧七间平房（即物业管理用房）土地流转及产权登记手续；5.新兴研究所腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧平房三间（分别为东数第一、四、七间）；6.判令净车清洗中心向德明物业公司腾退违法占用的位于北京市东城区仓南胡同14号院东门门房（即五号房）靠北侧半间；7.诉讼费由新兴研究所负担。一审法院认定事实：北京市东城区仓南胡同14号院1号楼、2号楼、3号楼是住宅小区，系上世纪九十年代北京市东城区第二城市建设综合开发公司（后更名为北京市世源城市建设综合开发公司）与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（后更名为新兴职业装备生产技术研究所）合建的住宅小区，双方约定房屋按57%和43%比例分配。1996年6月18日，甲方中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（产权方）与乙方德明建筑公司签订《物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方为北京市东城区仓南胡同14号院2号楼、3号楼住宅小区提供物业管理；将北京市东城区仓南胡同14号院2号楼、3号楼房屋租金及租赁保证金作为委托物业管理费交由乙方收取，租赁保证金的利息和房租由乙方安排使用，房屋使用人终止租赁的，由乙方按原收取金额退还租赁保证金；甲方应付乙方的委托物业管理启动资金采取用该院内一套三居半地下室面积产权折抵补偿方式进行；甲方向乙方提供一套半地下三居用于现场办公用房；乙方按月收取住户的房租、水、电、煤气、供暖等费用，于每年十月三十日向甲方一次性交纳该院非甲方单位职工住房的年度供暖费用；甲方委托乙方管理年限为15年，即1996年6月18日起至2011年7月17日止。1997年，德明建筑公司作为控股人发起组建德明物业公司。随后，德明物业公司承接并继续履行德明建筑公司与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所签订的《物业委托管理合同》。2011年7月17日，《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理。为履行合同，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所将北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号、002号房屋交由德明建筑公司使用。1996年8月18日，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所向北京市房地产管理局发函，要求给德明建筑公司办理部分用房（社会管理用房）的产权过户登记。后因房屋属性未能办理产权过户登记。1996年8月25日，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所出具社会配套用房确认单，确认北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋为物业所有、002号房屋为物业管理用房。经查，北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋系央产房，归国务院机关事务管理局管理，经法院向该局央产房交易办了解，因该房屋属于地下室，不能办理产权过户手续。法院向德明物业公司释明该情况，德明物业公司坚持其提出的将该房屋过户的诉讼请求。关于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元002号房屋，经查系物业管理用房。庭审中，德明物业公司称由于新兴研究所一直未支付拖欠的物业费，故其未将该房屋归还。北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧原有平房7间、东门门房一间，上述房屋无相关产权证书。后在未经规划审批的情况下，上述房屋经翻建仍未取得产权证书。现北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧7间平房中，东数第二、三、五、六间由德明物业公司使用，第一、四、七间由新兴研究所使用；北市东城区仓南胡同14号院东门门房靠北侧半间由净车清洗中心使用，靠南侧半间由德明物业公司使用。经查，上述房屋均系违法建设，2019年10月15日，北京市东城区东四街道综合行政执法组张贴了《告知书》，要求对北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧搭建违法建设进行整改，逾期未整改的，东四街道办事处将组织有关执法部门依法进行综合执法查处，拆除违法建设。另，庭审中双方均认可收取租赁保证金751369.1元，德明物业公司分两次共计退还新兴研究所租赁保证金628657.41元。法院依据德明物业公司提交的退个人租赁金统计表、收据、租户签收的收条核算，德明物业公司向9名租户退还租赁保证金共计46504.8元。庭审中德明物业公司主张其以现金方式向王梦刚、毕永良、张永亮3人退还租赁保证金12135.15元，以支票转账方式向厚福岭、王旭生2人退还租赁保证金4443.75元，但其未能提交王梦刚、毕永良、张永亮3人签名的收条以及向厚福岭、王旭生2人支票转账的相关凭证，故法院对该主张不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（后更名为新兴研究所）与德明建筑公司签订《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。德明物业公司成立后，其承接并继续履行了德明建筑公司与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所签订的《物业委托管理合同》，新兴研究所对此未曾提出异议，该合同对新兴研究所、德明物业公司继续有效。关于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋，《物业委托管理合同》中约定，甲方应付乙方的委托物业管理启动资金采取用该院内一套三居半地下室面积产权折抵补偿方式进行。但由于该001号房屋系央产房，归国务院机关事务管理局管理，经法院向该局央产房交易办了解，该房屋属于地下室，不能办理产权过户手续。经法院释明后，德明物业公司坚持不变更诉讼请求。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号的诉讼请求，法院予以支持；德明物业公司提出的判令位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋归德明物业公司所有，新兴研究所协助德明物业公司办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。由此给德明物业公司造成的损失，德明物业公司可另案解决。关于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元002号房屋，该房屋系物业管理用房，2011年7月17日《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理。德明物业公司在2011年7月17日后继续使用该房屋无相关合法依据。庭审中，德明物业公司主张系因新兴研究所拖欠物业费因此一直未将该002号房屋退还给新兴研究所的抗辩理由亦缺乏法律依据。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元002号房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼南侧平房七间及东门门房，经查，上述房屋均系违法建设，且东四街道综合行政执法组已经张贴《告知书》，故行政机关对此事正在处理过程中，尚未作出明确的处理结果，应当首先由行政职能部门处理，目前不属人民法院受理民事诉讼的范围，故对双方当事人的该部分起诉法院予以驳回。另，对于德明物业公司提出的判令净车清洗中心向德明物业公司腾退违法占用的位于北京市东城区仓南胡同14号院东门门房（即五号房）靠北侧半间的诉讼请求，其涉及的法律关系与本案并非同一法律关系，故法院对此亦不予处理。关于供暖费、房屋租金、物业费，经查，上述费用均发生在2011年7月17日前，庭审中新兴研究所、德明物业公司均未提交充分证据证明在本案立案前的数年中存在诉讼时效中止、中断的情形，双方当事人的该部分诉讼请求均已超过诉讼时效；同时，双方当事人在合同履行及届满后的数年中均未对上述费用结算提出异议，亦说明双方对上述费用折抵均不存在争议，综上法院对双方当事人就上述费用的相关诉讼请求均不予支持。关于租赁保证金，双方均认可收取租赁保证金751369.1元，德明物业公司分两次共计退还新兴研究所租赁保证金628657.41元，对此法院予以确认。依据《物业委托管理合同》的约定，房屋使用人终止租赁的，由乙方按原收取金额退还租赁保证金。本案中，德明物业公司提供证据证明其依照约定向终止租赁的房屋使用人按原收取金额退还租赁保证金，故法院依据德明物业公司提交的退个人租赁金统计表、收据、租户签收的收条核算，确认德明物业公司向9名租户退还租赁保证金共计46504.8元。庭审中德明物业公司主张其以现金方式向王梦刚、毕永良、张永亮3人退还租赁保证金12135.15元，以支票转账方式向厚福岭、王旭生2人退还租赁保证金4443.75元，但其未能提交王梦刚、毕永良、张永亮3人签名的收条以及向厚福岭、王旭生2人支票转账的相关凭证，故法院对该部分不予采信。2011年7月17日《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理，因此德明物业公司继续持有租赁保证金已无合法依据。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司退还租赁保证金的诉讼请求法院予以支持，具体数额法院依法予以核算。综上所述，一审法院判决：一、北京市德明物业管理有限公司于判决生效后十五日内腾退位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号、002号房屋；二、北京市德明物业管理有限公司于判决生效后十五日内退还新兴职业装备生产技术研究所租赁保证金76206.89元；三、驳回新兴职业装备生产技术研究所的其他诉讼请求；四、驳回北京市德明物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，德明物业公司提交网页截图，欲证明北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号可以上市交易。对此，新兴研究所、净车清洗中心均不认可。德明物业公司还提交（2013）东刑初字第00737号刑事判决书，欲证明其对有关费用的主张存在诉讼时效中断情形。对此，新兴研究所、净车清洗中心均不认可德明物业公司主张的时效因德明物业公司法定代表人接受刑事制裁而中断。德明物业公司提交调查取证申请。新兴研究所、净车清洗中心均未提交新证据。德明物业公司称德明建筑公司不是德明物业公司的控股发起人。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。已查明，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（后更名为新兴研究所）与德明建筑公司签订《物业委托管理合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。德明物业公司成立后，其承继履行了德明建筑公司与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所签订的《物业委托管理合同》，新兴研究所对此未曾提出异议，该合同对新兴研究所、德明物业公司继续有效。关于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼1单元001号房屋，德明物业公司上诉要求新兴研究所承担合同违约责任，给付房屋折价款。对此请求，德明物业公司在一审中并未提出，新兴研究所、净车清洗中心均不同意二审法院直接审理，故本院不予处理，德明物业公司可另案解决。关于物业费及利息，经查，涉案物业费用均发生在2011年7月17日前，德明物业公司未提交充分证据证明在本案立案前的数年中存在诉讼时效中止、中断的情形，该部分诉讼请求已超过诉讼时效；新兴研究所提出时效抗辩后，一审法院对物业费的相关诉讼请求不予支持，是正确的。关于租赁保证金，德明物业公司一审中未对此提出时效抗辩；且其上诉主张该费用中毕永良、厚福岭、王旭生三人的租赁保证金共计7968.6元应予以扣减亦缺乏合法有效的证据证明，故德明物业公司相应上诉意见，缺乏依据，本院难以采纳。另，德明物业公司的调查取证申请，不符合相关法律规定，本院不予批准。综上，德明物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25231元，由北京市德明物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年六月二十四日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之