北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3618号上诉人（原审被告）：保护地（北京）文化传播发展有限责任公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：解焱，总经理。委托诉讼代理人：钱彦林，男，1964年6月14日出生，汉族，保护地（北京）文化传播发展有限责任公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：杨天祥，男，汉族，1980年1月18日出生，住址内蒙古乌兰察布市集宁区。上诉人保护地（北京）文化传播发展有限责任公司（以下简称保护地公司）因与被上诉人杨天祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44814号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。保护地公司上诉请求：1．撤销一审判决中的第一、三项；2．判令被上诉人承担一、二审全部费用。事实与理由：一、一审关于保护地公司已于2018年9月18日同意解除合同为事实认定错误，保护地公司从未同意杨天祥的解约要求；二、一审完全无视保护地公司合同中关于保证金处理的相关条款，错误要求保护地公司须向杨天祥退回保证金。三、一审编造或错误引用合同条款要求保护地公司须向杨天祥退回保证金。四、一审无视保护地公司受到的巨大利益损失及杨天祥的多种违约行为。五、一审虽然认定杨天祥无解约权，其擅自解约行为属于严重违约，但未对杨天祥的根本违约行为做出惩罚。六、错误适用法律，因一审前述事实认定错误，导致一审错误适用法律要求保护地公司须退回杨天祥的保证金及解除合约。杨天祥二审中出具书面说明，明确放弃参加庭审进行举证、质证和辩论的权利，表示同意一审判决，服从二审法院的判决。杨天祥向一审法院起诉请求：1．确认与保护地公司签署的《商业租赁合同》于2018年7月31日解除；2．保护地公司退还保证金135993.07元;3．保护地公司退还租金435177.83元；4．保护地公司开具已支付租金435177.83元的发票；5．保护地公司支付违约金62718.4元；6．保护地公司赔偿损失589786.86元(包括为开业准备阶段招聘员工的工资损失155997.86元、装修费用406313元、餐厅推广营销费用27476元)。一审法院认定事实：2017年9月11日，保护地公司作为甲方与乙方杨天祥签订《商业租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区北苑路28号院1号楼103内F1层F116号商铺租赁给乙方，租赁面积为188．65平方米；租赁期限自2017年10月30日至2020年12月29日；每月租金为45331.02元；乙方于合同签署1日内向甲方支付首期租金135993.07元，租赁期限内，乙方以3个月为一个缴费期，向甲方支付租金，乙方须于上一个缴费期末月的10日至15日期间，向甲方指定账户足额缴付下个缴费期内的租金；乙方应当于合同签署1日内向甲方支付保证金135993.07元；保证金系作为乙方履行本合同各项约定义务的担保，如发生乙方违约或侵权等情况，以该保证金作为乙方承担法律责任的担保，甲方可直接扣划或抵扣，最终发生的法律责任超出保证金范围的，乙方应另行补充，直接支付；本合同到期终止或提前解除，在乙方按照本合同约定的场地交还程序将场地交还给甲方，双方就租赁场地而产生的各项费用结算完毕，甲方把经结算确认后的保证金或其剩余部分在上述手续完毕且乙方无本合同约定的其他违约行为并完成有关政府主管机关撤销或地址变更手续后三个月内，无息退还给乙方；场地交付日为2017年10月30日；乙方承诺开业日最晚于2017年11月7日决定；乙方要提前开业的，需经甲方事先书面允许；乙方应于租赁场地开业日前满足如下条件：1．乙方已完成租赁场地的装修并取得投入使用所需的全部许可及通过竣工验收备案、消防安全检查；2．乙方已取得其在租赁场地内开展业务所需的一切必要证照及许可；甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及国家规定的申请报批手续给予必要的协助，但甲方的协助不能构成乙方于本合同约定下相关责任的免除。随后，双方签署《关于的补充协议》，约定：原则上自2018年1月1日起每两年向上调整一次租金，每次调整幅度为百分之十等。双方同时约定：在双方签署的租赁协议到期，甲乙双方正常解约的情况下，双方同意吊销营业执照内的餐饮项，原有的冷热饮项仍保留；在乙方无违约的情况下，甲方应当积极配合乙方办理相关餐饮证照，甲方不能无故拖延，并在合同期限内经甲方授权有权使用前述餐饮证照，甲方应在取得餐饮相关证照后当天予以授权。2017年10月，保护地公司将经营场地提供给杨天祥。杨天祥于合同签订当日向保护地公司交纳了135993．07元的保证金及135993.07元的首期租金。2018年2月27日，杨天祥向保护地公司支付租金149592.38元。2018年4月24日，杨天祥向保护地公司支付租金149592.38元。保护地公司称双方合同约定2017年10月8日进场，起租日同进场日，由于杨天祥的请求，保护地公司给了杨天祥一个多月的免租期，自2017年10月30日才正式开始计算租金，除了第一个月租金是签约时交纳的外，后面租金均逾期支付。保护地公司在2016年5月25日核准的营业执照上经营项目包含冷热饮服务，在2018年3月26日核准的营业执照上经营项目包含餐饮服务，该公司于2018年4月3日取得其名下的《食品经营许可证》，经营项目为“热食类食品销售；自制饮品制售，限普通饮品；预包装食品销售，含冷藏冷冻食品；散装食品销售，含冷藏冷冻食品、不含熟食”。杨天祥称其承租后未能办理其名下的营业执照，其一直在为开业做准备，但自始至终没有开业过一天。保护地公司认为杨天祥可使用保护地公司名下的营业执照经营，保护地公司授权杨天祥使用其营业执照经营。保护地公司提交微信截屏照片3张和食药监局照片1张，证明杨天祥以保护地公司的名义办理食药监手续，领取餐饮经营许可证通知书。杨天祥对上述证据的真实性不认可。保护地公司提交其与杨天祥微信聊天记录，显示保护地公司于2018年4月10日将食品经营许可证照片发送给杨天祥，杨天祥表示收到，欲证明其已于该日授权杨天祥可以使用保护地公司的营业执照。2018年6月26日，杨天祥向保护地公司发送解除合同通知书，以保护地公司未协助办理经营所需手续而要求解除合同，并要求保护地公司退还保证金、赔偿装修损失。2018年7月15日，杨天祥再次向保护地公司发送解除合同通知书，要求保护地公司退还租金并赔偿装修损失。2018年7月18日，保护地公司向杨天祥回函，指出杨天祥违法经营导致保护地公司受到政府有关部门处罚等违约行为，认为杨天祥违约解除合同，拒绝杨天祥提出的要求。2018年7月31日，杨天祥从租赁场地搬出。2018年10月15日庭审中，杨天祥表示其已将物品搬离租赁场地。保护地公司表示同意自行收回租赁场地。经查，保护地公司营业执照登记的住所地为涉案租赁场地，其经营范围含餐饮服务。杨天祥提交如下证据证明其损失：1、2017年10月20日签订的室内装修改造合同，载明工程项目为“哈曼河酒吧餐厅装修改造工程”，工程地址为北京市朝阳区北苑路潮驿X内X层X，工程价款为329049元（不含税），证明装修改造费用335000元；2、施工合同，证明餐厅钢结构、轻钢龙骨隔断粉刷工程费用26500元；3、【掌贝】智慧餐厅营销服务协议、【掌贝】聚引客商家合作协议及委托协议，证明杨天祥发生餐厅营销费用共计27476元；4、招商银行付款凭证及委托付款协议，证明杨天祥委托哈曼河餐饮管理有限公司向杨天祥经营的哈曼河酒吧餐厅员工共计支付工资155997.86元。保护地公司认为上述证据的真实性均无法核实。保护地公司提交工程概预算书复印件和装修平面图复印件一份，欲证明杨天祥重新装修导致其原装修损失。杨天祥对上述证据的真实性不认可。保护地公司提交其于2017年12月30日向杨天祥发送的《关于你方噪音问题及无照营业问题的处罚通知》复印件，指出杨天祥经营噪音严重影响保护地公司经营，要求及时解决，并暂定对杨天祥的一切授权和服务，另要求在取得法定批准文件以及保护地公司书面授权之前，立即暂停营业行为。杨天祥对该证据真实性不认可。一审法院认为：根据查明的事实，保护地公司在2016年5月25日核准的营业执照上经营项目包含冷热饮服务，在2018年3月26日核准的营业执照上经营项目包含餐饮服务。结合双方签订的《关于的补充协议》的约定，双方签署的租赁协议到期，甲乙双方正常解约的情况下，双方同意吊销营业执照内的餐饮项，原有的冷热饮项仍保留。可见保护地公司对其主张的由其在自己营业执照上增加餐饮项后授权杨天祥使用经营有事实依据。《关于的补充协议》另约定，在乙方无违约的情况下，甲方应当积极配合乙方办理相关餐饮证照，甲方不能无故拖延，并在合同期限内经甲方授权有权使用前述餐饮证照，甲方应在取得餐饮相关证照后当天予以授权。该条款约定授权使用证照，符合保护地公司的上述主张。杨天祥未就该条款约定的内容提供合理的解释。法院对杨天祥主张的由保护地公司配合其办理自己名下营业执照的意见不予采纳。保护地公司在其营业执照上增加了餐饮项目，办理了食品经营许可证，其提交的证据可以反映双方就如何办理食品经营许可证多次沟通，保护地公司在取得许可证后及时告知杨天祥相关情况，无任何证据显示保护地公司拒绝杨天祥使用保护地公司的相关证照用于经营。法院难以认定保护地公司在该环节存在违约行为。杨天祥另主张保护地公司收到租金后未及时开具发票，根据《关于的补充协议》的约定，从租金实际到账日起五个工作日内开具正式发票（如需），该约定表明发票是否开具应根据杨天祥的实际需要进行，现杨天祥未能举证证明其在合同履行过程中向保护地公司提出了上述请求,自双方纠纷产生后至案件发回重审前，杨天祥亦未向保护地公司提出该诉讼主张。故法院亦难以认定保护地公司在该环节存在违约行为。保护地公司在合同履行中并不存在杨天祥主张的违约行为，故杨天祥不具有合同解除权，其要求确认双方合同于2018年7月31日解除，法院不予支持，但因保护地公司于2018年9月18日庭审答辩时同意解除合同，视为双方于该日协商一致解除涉案合同，法院对此不持异议并予以确认。保护地公司主张杨天祥存在如下违约行为：1、逾期支付租金；2、在未办理营业执照之前经营；3、未经保护地公司审批进行装修；4、经营存在噪音。根据合同约定，租赁期限自2017年10月30日起，每月租金为45331.02元，乙方于合同签署1日内支付首期租金135993.07元，租赁期限内乙方以3个月为一个缴费期并于上一个缴费期末月的10日至15日期间支付租金。《关于的补充协议》约定自2018年1月1日起每两年向上调整一次租金，每次调整幅度为百分之十。据此，第二期租金149592.38元应于2017年1月10日至1月15日期间支付，第三期租金149592.38元应于2018年4月10日至4月15日期间支付。杨天祥实际支付上述第二期、第三期租金的时间分别为2018年2月27日和2018年4月24日，均存在不同程度的逾期，应认定存在违约行为。关于保护地公司主张杨天祥未办理营业执照之前经营及经营存在噪音一节，均未提供充分证据，不予认定。关于保护地公司主张杨天祥未经其审批进行装修，从合同履行来看，双方在履行期间多次沟通，保护地公司应对杨天祥所为包括装修在内的经营准备情况有所了解甚至明知，但从未提出异议，故对保护地公司主张的该违约事实不予认定。杨天祥要求保护地公司退还已付租金、支付违约金及赔偿损失，均无合同及法律依据，法院不予支持。本案审理中，杨天祥要求保护地公司就已收取的租金开具发票，符合合同约定，予以支持。根据双方约定，在乙方按照本合同约定的场地交还程序将场地交还给甲方，双方就租赁场地而产生的各项费用结算完毕，甲方把经结算确认后的保证金或其剩余部分在上述手续完毕且乙方无本合同约定的其他违约行为并完成有关政府主管机关撤销或地址变更手续后三个月内，无息退还给乙方合同解除后。该条款约定了退还保证金的条件，但根据文义无法看出该条件的充分性及必要性，也未明确在乙方存在其他违约行为的情况下，甲方是否无须退还保证金。另根据合同约定，保证金系作为乙方违约或侵权等情况发生时承担法律责任的担保，在双方租赁合同纠纷经过诉讼解决的情况下，保护地公司未能举证证明上述担保发生的必要性，故应向杨天祥退还该保证金。据此，一审法院判决：一、确认杨天祥与保护地公司之间的《商业租赁合同》及《关于的补充协议》于2018年9月18日解除；二、保护地公司于本判决生效之日起五日内为杨天祥开具已收取租金435177.83元的发票；三、保护地公司于本判决生效之日起五日内退还杨天祥保证金135993.07元；四、驳回杨天祥其他诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。另查，《商业租赁合同》第20条【合同终止】20．2．2约定：“在下列情况下，甲方（保护地公司）有权书面通知乙方（杨天祥），立即解除合同，乙方除赔偿给甲方造成的所有损失外，还须向甲方赔偿相当于保证金额度的违约金：（5）非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租，即构成严重违约，甲方有权要求乙方继续履行本合同或者解除本合同，且乙方已交纳之保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿由此造成的其他损失。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的案件事实，在合同履行中，保护地公司并无违约行为。杨天祥解除合同并无依据，其搬离租赁场地的行为构成擅自中途退租。根据《商业租赁合同》的约定，保护地公司有权对杨天祥交纳的保证金不予退还。一审判决对保证金处理有误，本院予以纠正。保护地公司上诉主张其从未同意杨天祥的解约要求，与保护地公司在一审诉讼中同意解除合同的表述不一致。因杨天祥无权单方解除合同，合同解除应以双各确认为准。一审法院确认合同解除及解除时间并无不妥。综上所述，保护地公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44814号民事判决第一、二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44814号民事判决第三、四项；三、驳回杨天祥的其他诉讼请求。一审案件受理费15813元，由杨天祥负担（已交纳）。二审案件受理费3099元，由杨天祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 沈 放审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 扬法官助理 黄 璐法官助理 何 平书 记 员 李 峥