北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终918号上诉人（原审被告）：刘之华，男，1953年3月16日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴广松，北京裕仁律师事务所。被上诉人（原审原告）：张华丰，男，1960年2月10日出生，汉族，北京市顺义区。上诉人刘之华因与被上诉人张华丰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘之华上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回张华丰的诉讼请求；2.一、二案件受理费由张华丰承担。事实和理由：一、一审法院没有查明案件的关键事实。1、一审法院没有查明买房人具有的集体经济组织成员身份。2、一审法院没有依法认定政府机关对合同备案的效力。3、一审法院没有查明买受人翻建装修房屋的重要事实；二、一审判决适用法律明显错误。案件争议的焦点是购房人是否具有购房资质，即购买农村房屋的买受人是否系村集体组织成员。人民法院应当根据当时确认村民身份的法律法规和庭审证据来予以确认，但一审法院却错误根据当时还没颁布生效的《合同法》来否定合同效力，显然违反了法不溯及既往的法律适用原则。因此，一审的判决明显适用法律错误。一审判决在没有查明案件事实的情况下，适用法律不当，做出了错误的判决结果。张华丰答辩称不同意刘之华的上诉请求和理由，同意一审法院判决。张华丰向一审法院提出诉讼请求：1.判令张华丰、刘之华之间就位于北京市顺义区北石槽镇xx村宅院买卖合同无效;2.判令刘之华向张华丰返还涉诉房屋及宅院;3.案件受理费由刘之华负担。审理中，张华丰明确并变更诉讼请求为：1.确认张华丰、刘之华于1998年3月18日就位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院签订的房屋买卖协议无效；2.刘之华将位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街x号院腾退后返还给张华丰；3.刘之华将位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给张华丰；4.案件受理费由刘之华负担。一审法院经审理查明:张华丰曾用名张华锋，原系北京市顺义区北石槽镇xx村村民，后于2008年转为非农业户口。刘之华系本市西城区城镇居民。涉诉宅院位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街x号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为：顺-北石槽集建（98）字第xx号，土地使用者登记在周桂菊名下，张某系周某之夫。1995年11月20日，张华丰与张某签订《契约》，将涉诉宅院卖给张华丰。2019年8月经北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16037号民事调解书确认张华丰与张某于一九九五年十一月二十日签订的《契约》合法有效。1998年3月18日，张华丰与刘之华签订《协议书》一份，内容如下：“经双方协商，村委会同意张华丰将宅院一所售给刘之华为业（包括使用权、处分权及其他权利）面积以土地使用证为准，作价人民币计壹万伍仟元整，签字时由一次性付清房款。此协议一式二份。买方刘之华签字，卖方张华锋（丰）签字。协议有顺义县北石槽乡xx村民委员会盖章”。审理中，双方确认当时协议书中写15000元是为少交相关费用，实际成交价款为22000元。协议签订后，双方依约履行，张华丰收到刘之华购房款二万二千元，后刘之华缴纳了相关买卖契税和费用，并取得了《北京市房屋契证》。张华丰将北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付给刘之华。经该院释明，刘之华坚持认为其与张华丰所达成的房屋买卖协议有效，并表示不要求在案件中一并解决经济损失问题，另行解决。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16037号民事调解书、《集体土地建设用地使用证》、《北京市房屋契证》等证据材料在案佐证。一审法院认为:宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。案件中，张华丰与刘之华虽签订了协议书，但因刘之华并非北京市顺义区北石槽镇xx村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。关于刘之华称涉诉宅院房屋买卖已在有关部门缴纳了相应的税费，并取得了《北京市房屋契证》故该买卖关系合法有效的答辩意见，但因刘之华并未办理宅基地使用权人的变更手续且至今并未成为该村集体经济组织成员，故刘之华所提供的证据只能证明涉诉宅院交易的事实，不能证明该买卖关系合法有效，故对刘之华相关答辩意见，该院难以采纳。综上，关于张华丰主张与刘之华于1998年3月18日签订的房屋买卖《协议书》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故合同无效后的法律后果主要如下：一、返还财产；二、折价补偿；三、赔偿损失等。现双方就涉诉宅院所达成的房屋买卖协议属无效，基于合同无效之法律后果处理的原则，刘之华应腾退并返还涉诉宅院及宅院内的房屋，并将涉诉宅院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给张华丰，故张华丰的相关诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于刘之华的经济损失问题，经该院释明后，刘之华坚持认为该买卖协议合法有效，并表示不在案件中主张相关经济损失问题，故案件中对上述问题不作处理，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认张华丰与刘之华于一九九八年三月十八日就位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院签订的房屋买卖《协议书》无效；二、刘之华于本判决生效之日起九十日内将位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院腾退后返还给张华丰；三、刘之华于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区北石槽镇xx村xx街xx胡同x号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给张华丰。二审中，刘之华向本院提交了刘之华的荣誉证书，是xx村村委会于1998年颁发，证明刘之华系xx村委会成员。张华丰认为，荣誉证书不属于新证据，且该荣誉证书不能证明刘之华是村集体成员。张华丰未向本院提交新证据材料。本院经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的上诉争议焦点为，涉案房屋买卖协议的效力问题。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。张华丰与刘之华《协议书》中所涉及的宅院是建筑在宅基地之上，涉案宅院的转让涉及宅基地，现有证据不能证明刘之华是北石槽村村集体组织成员，因此协议书的内容违反法律的强制性规定，应属无效。本院对刘之华有关协议有效的上诉理由和请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经一审法院释明后，刘之华坚持认为涉案《协议书》合法有效，并表示不在案件中主张相关经济损失问题，故一审法院对此不作处理的意见并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由刘之华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年六月三十日法官助理 王红涛法官助理 高玉珠书 记 员 李月明