北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6053号上诉人（原审被告）：刘东颖，女，1977年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：安莉，女，1965年9月4日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：张靖琳，北京市慧海天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京塞罕商务酒店有限公司，住所地北京市丰台区郑常庄324号。法定代表人：何桂真，经理。委托诉讼代理人：黄文焕，女，北京塞罕商务酒店有限公司会计。上诉人刘东颖、安莉因与被上诉人北京塞罕商务酒店有限公司（以下简称塞罕酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘东颖、安莉公司上诉请求：撤销一审判决，确认双方之间的《房屋使用合作协议》合法有效。事实与理由：《房屋使用合作协议》约定我方以塞罕酒店公司名义加盟汉庭连锁酒店，我方向塞罕酒店公司交纳固定利润。在合同的实际履行过程中，我方确以塞罕酒店公司的名义签订了汉庭连锁酒店加盟协议，我方经营汉庭连锁酒店的全部收入以塞罕酒店公司的名义进行收取。合同约定及实际履行情况足以说明合作协议的标的应当是北京塞罕商务酒店的经营权而非房产。虽合同名为《房屋使用合作协议》，但合同目的是通过我方对于北京塞罕商务酒店的经营管理获取利润，我方获利基础是承租或承包塞罕酒店公司作为企业本身具有的合法经营权，而不是以租赁房产为获利基础。本案应适用关于企业承包经营或企业租赁经营的相关规定，不应以房屋租赁合同纠纷立案，不应以房屋租赁合同的相关法律及司法解释作为定案依据。公司法对有限责任公司的所有权与经营权分离未作出禁止性规定。就合作协议的内容以及实际运转方式而言，是塞罕酒店公司对自身经营权的出租，我方依托塞罕酒店公司的系列证照，以其名义经营酒店，酒店的经营主体仍然系塞罕酒店公司，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。塞罕酒店公司营业执照合法取得，经营合法。至于塞罕酒店公司经营用房的合法性，是塞罕酒店公司与土地所有人或房产所有人、使用人之间的关系，不属于本案审查范围，故《房屋使用合作协议》应有效，一审判决认定事实、适用法律有误。赛罕酒店公司辩称，请求维持一审判决。塞罕酒店公司向一审法院起诉请求：1.刘东颖、安莉支付房屋租金15万元（2017年5月1日至2018年4月30日，按每半年100万元计算，其中2017年5月1日至2017年10月31日差10万元，2017年11月1日至2018年4月30日差5万元），并按约定支付违约金88.8万元（以200万元为基数，每日按年租金的千分之二计算，从2017年11月1日起计算至2019年10月31日，共296万，只主张违约金的30%）；2.解除双方于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》和2017年5月4日的《补充协议书》；3.判令刘东颖、安莉返还位于北京市丰台区郑常庄324号院北楼1到4层及西楼第3层房屋、中央空调、消防设备、配电室、锅炉房。一审法院认定事实：2007年8月28日，塞罕酒店公司作为承租方、中国人民解放军北京军区红山军马场作为出租方，双方签订《租赁合同》，约定租赁物业坐落于北京市丰台区郑常庄324号，建筑面积2369.36平方米含主楼三层、配楼二层，租赁期限为80年，自2007年8月28日至2087年8月27日。2015年9月21日，塞罕酒店公司作为甲方，安莉、刘东颖作为乙方，双方签订《房屋使用合作协议》，约定：一、租赁物概述。本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店，主楼地上4层，建筑面积2100平方米（第4层为女儿墙加高上铺彩钢板结构）客房及相应配套设施设备，西配楼第3层（工字钢上铺彩钢板结构），建筑面积约300平方米（附平面图，见附件一）。此租赁物产权归甲方所有，乙方依据本协议租赁的标的物在承租期内拥有使用权和经营管理权。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，乙方租赁该租赁物的用途为汉庭商务连锁酒店……三、合作使用期限及缴费方式：合作使用期20年，从2015年7月1日至2035年10月31日止（免租期为四个月）。乙方使用期间，固定缴甲方利润200万元，本协议订立之日，乙方一次性向甲方支付第一年利润，以后每半年为一个付款周期向甲方上缴利润，第二个五年交甲方利润205万元，第三个五年交甲方利润210万元。利润的递增：每五年一个递增周期，即从2021年11月1日开始，利润递增3%。合作使用期满10年后，在同等条件下乙方享有第一使用权。根据周边行情，双方协商确认缴付利润事宜。……乙方经营使用期间，甲方不参与乙方的任何管理。……如乙方未按时缴纳利润金，逾期三十日以内，每日应按年利润总额的千分之一交纳违约金；超过四十五日，每日应按年利润总额的千分之二交纳违约金；逾期两个月以上未交利润，视为乙方单方终止协议，甲方有权收回本协议的租赁物，乙方对合作使用物的任何投资甲方不予以赔偿；甲方有权继续追偿乙方拖欠的利润及违约金。……本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，订立补充协议。补充协议经双方共同盖章、法人代表人签字，与本协议具有同等法律效力。本协议经双方盖章、签字后生效。2017年5月4日，塞罕酒店公司作为甲方，安莉作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年9月22日签订了《房屋使用合作协议》，本着公平公正、互利共赢的原则，经甲乙双方友好协商，补充协议如下：1.本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店北楼地上4层，西配楼三层。2.缴费方式：现金或银行转账或支票。乙方在2015年7月1日至2020年10月31日所租房屋每半年租金为100万元，年租金为200万元；在2020年11月1日至2025年10月31日所租房屋每半年租金为102.5万元，年租金为205万元；在2025年11月1日至2030年10月31日所租房屋每半年租金为105万元，年租金为210万元；在2030年11月1日至2035年10月31日所租房屋每半年租金为107.5万元，年租金为215万元；上述租金以每满六个月为一个结算支付周期，以后每期费用，乙方于上一结算周期结束前的十个工作日内支付给甲方。如乙方未按时交纳房屋租金，逾期三十日（含第三十日）以内，每日应按年租金总额的千分之一交纳违约金；逾期超过三十日，每日应按年租金总额的千分之二交纳违约金；逾期两个月以上未交租金，视为乙方单方终止协议，甲方有权收回本协议的租赁物，乙方对租赁物的任何投资甲方不予赔偿，甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金及违约金。3、本补充协议与原协议不一致的，以本协议为准。塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均认可《补充协议》中，乙方为刘东颖、安莉。上述《房屋使用合作协议》《补充协议》签订后，双方即按约定履行。后双方产生矛盾，即成诉。审理中，塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均未提交涉诉房屋取得房屋所有权证、建设工程规划许可证的证据。审理中，经一审法院释明如双方签订的《房屋使用合作协议》《补充协议》无效，是否变更诉讼请求，塞罕商务酒店公司表示仍坚持诉讼请求。一审法院认为，塞罕酒店公司与刘东颖、安莉于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》及2017年5月4日签订的《补充协议》，实为房屋租赁协议，因塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均没有证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可证，因此双方签订的上述《房屋使用合作协议》及《补充协议》无效。故对塞罕酒店公司的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京塞罕商务酒店有限公司与刘东颖、安莉于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》及2017年5月4日签订的《补充协议》无效；二、驳回北京塞罕商务酒店有限公司全部诉讼请求。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，虽然刘东颖、安莉主张涉案《房屋使用合作协议》属于企业承包经营或者企业租赁经营，但是，从《房屋使用合作协议》约定看，协议将“租赁物”表述为“本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店，主楼地上4层，建筑面积2100平方米（第4层为女儿墙加高上铺彩钢板结构）客房及相应配套设施设备，西配楼第3层（工字钢上铺彩钢板结构），建筑面积约300平方米”，《补充协议书》约定“本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店北楼地上4层，西配楼三层”，《房屋使用合作协议》还使用“承租期”“租赁该租赁物的用途”“租赁房屋”等字样，《补充协议书》亦使用“所租房屋……租金”字样，且双方约定“乙方因正常生产经营活动需甲方的工商登记的营业执照、税务登记、卫生许可等相关行政许可的证件交付乙方无偿使用”，根据查明的事实，可以认定双方权利义务的主要内容是关于涉案房屋的租赁，此外，根据刘东颖、安莉所述情节和现有证据，亦不足以证明塞罕酒店公司是通过《房屋使用合作协议》《补充协议书》将其公司的经营权、资产或者从业人员交给刘东颖、安莉管理，故本院对于刘东颖、安莉就此提出的上诉意见不予采纳。本案中，现没有证据证明涉案房屋取得了规划许可或者批准建设的合法手续，一审判决认定双方协议无效，并无不当，刘东颖、安莉就此提出的上诉意见依据不足，本院不予支持。综上，刘东颖、安莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11470元，由刘东颖、安莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月二十八日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石