吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初418号原告:申某，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某，吉林平岗律师事务所律师。被告:延边天通食品有限公司。法定代表人:任某。委托诉讼代理人：韩某，吉林延大律师事务所律师。被告:延边万意餐饮服务有限公司，1001。法定代表人:李某。委托诉讼代理人：韩某，吉林延大律师事务所律师。被告:延边天润饮料有限公司。法定代表人:任某。委托诉讼代理人：韩某，吉林延大律师事务所律师。被告:任某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩某，吉林延大律师事务所律师。被告:李某，1972年4月13出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩某，吉林延大律师事务所律师。原告申某诉被告延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某、李某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申某及其委托诉讼代理人崔某，被告延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司的法定代表人任某，延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某、李某的共同委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申某向本院提出诉讼请求：1.判令五被告立即支付房款2025万元并按月息2％支付违约金（违约金按2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》的总房款2％计算）。2.诉讼费由五被告共同负担。事实与理由：2015年12月30日，原告与五被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：由五被告共同购买原告所有的48套房屋，购房款总价为29157270元；买受人于2016年5月30日之前支付总房款的40％，在2016年7月30日之前支付总房款的30％，在2016年9月30日之前支付剩余30％；买受人不能按时支付房款时，每月按拖欠房款10％标准承担违约责任；因买受人不履行本合同项下义务导致出售人提起诉讼时，因此发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）均由买受人承担。原、被告双方在合同实际履行过程中对出售房屋进行调整，实际出售43套房屋。后因被告没有按照合同约定支付相应房款，导致原告利益严重受损，经双方协商原告于2018年6月份收回了已出售的二套房屋。实际出售的43套房屋中有一套河北省的房屋，因该房屋在外地，原告将另案主张权利。截止起诉之日五被告尚欠原告房款2025万元，违约金分文未付。被告应按合同约定支付购房款，同时也应承担逾期付款的违约金，包括因被告违约原告收回的二套房屋的违约金。申某于2019年3月27日向本院提交变更诉讼请求申请：1.判令五被告立即支付房款18359260元以及利息13529222.80元（2016年1月1日至2019年3月31日止），合计31888482.80元；2.判令五被告继续承担支付完毕房款为止的2%月利息；3.判令五被告共同承担本案诉讼费以及律师费等合理费用。事实与理由：申请人依据实际履行情况，提出变更诉讼请求如下：1.变更原诉讼标的2545万元为18359260元（申某实际向五被告交付合同书约定序号3号、4号、5号、6号4套房屋及延吉河畔小区房屋35套房屋，总价款18359260元）；2.增加主张利息金额13529222.80元（其中4套房款565万元涉及利息为3616000元，月利2%，自2016年8月1日至2019年3月31日止，共32个月；31套房款12709260元利息为9913222.80元，月利2%，自2016年1月1日至2019年3月31日止，共39个月）；3.判令五被告继续承担支付全部房款为止的2%月利息；4.由五被告承担诉讼费及律师费等合理费用。申某于2020年4月26日再次提交变更诉讼请求申请：1.判令五被告支付房款8099500元以及违约金7999080元（自2016年1月1日至2020年4月30日止），合计16098580元；2.判令五被告继续承担支付全部房款为止的2%月利息；3.由五被告共同承担案件诉讼费及律师代理费等其他合理费用。事实与理由：支付房款8099500元，4套房屋价款为565万元-39万元还款=526万元，7套河畔小区房屋2839500元（4500元/平方米x631平方米）；2.承担违约金7999080元（4套房屋价值526万元及违约金5046000元，自2016年8月1日至2020年4月30日共45个月的违约金；河畔小区7套房款2839500元及违约金2953080元，按月2%计算，自2016年1月1日至2020年4月30日止，共52个月）；3.请求五被告继续承担支付全部房款为止，按月2%计算的违约金；4.五被告承担诉讼费及律师费等其他合理费用。另，申某在庭审时补充：由于多次核对，五被告应向原告支付的房款为7839500元（合同中约定的9套房屋中的序号3号、4号、5号；河畔小区39套房屋中的序号2号、3号、5号、6号、22号、25号、30号已实际交付，其他房屋未实际交付）。违约金7282710元（合同中约定的9套房屋中的序号3号、4号、5号房屋总价值为500万元，违约金为450万元（按月2%自2016年10月1日至2020年6月30日止共45个月）；河畔小区39套房屋中7套房屋631平方米房款为2839500元，违约金2782710元（按月2%计算自2016年6月1日至2020年6月30日为止共49个月），以上合计15212210元。由于违约金计算时间差异，诉讼请求减少近80万元左右。其他诉讼请求无变更。诉讼请求事实与理由部分与原变更诉讼请求部分一致。原、被告之间签订房屋买卖合同之后，由于五被告履行能力等原因，原告实际向被告实际履行交付十套房屋，其他房屋未予交付。延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某、李某辩称：原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：1.本案诉争的房屋房款已全部支付完毕；2.违约金的主张不能成立。合同签署后，原告并未按照合同的约定将全部房屋交付给被告。2018年2月，原告将河畔小区39套房屋中扣除已交付和未交付的部分已全部出售给第三人，原、被告之间已形成新的合同关系，退还房屋时并未就违约金进行约定，为此原告方要求被告方支付违约金的理由不能成立。另补充:经第一次庭审后被告核实，原告主张的河畔小区序号5号、30号的房屋并未交付，对这两个房屋的相关主张被告不予认可。申某为证明自己的主张提交的证据有：证据1：身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。五被告对此没有异议，本院依法采信。证据2：房屋买卖合同书1份、表格明细1份。证明：1.原告与五被告在平等自愿协商下签订《房屋买卖合同书》的事实；2.《房屋买卖合同书》约定原告向五被告方出售48套房屋，总价格为29157270元，并约定付款方式为签订合同之日起至2016年9月30日为止分三期支付房款（2016年5月30日之前支付40%即11662908元；2016年7月30日之前支付30%即8747181元；2016年9月30日之前支付30%即8747181元，合计29157270元），如未能按时支付，五被告应当按月承担总房款10%违约金的事实；3.根据合同约定被告1、2、3以其法人拥有的全部资产提供担保的事实以及被告4、5以个人全部家庭资产承担担保责任的事实，五被告之间对合同约定项下的给付义务承担连带责任的事实；4.约定违约责任即被告不能按时支付房款应当承担拖欠房款10%的违约责任以及因诉讼引起的诉讼费、律师费、差旅费等全部费用的事实；5.根据合同约定，申某根据五被告支付房款的实际情况，已经履行了部分房屋交付（共10套房屋，500万+2839500元=7839500元）义务，剩余部分由于被告的无履行能力尚未交付，由被告方予以退回。五被告质证称，对合同的真实性无异议，但对证明的内容有异议。根据合同约定，原告出售给被告的房屋是48套，但在庭审过程中原告自认只交付了十套房屋，由此可证明在合同履行的过程中原告方违约在先，并没有按合同的约定交付房屋，原告主张的违约金部分不能成立，而且本案诉争的十套房屋房款已经全部交付完毕。因双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据3：延吉市人民法院（2019）吉2401民初4935号、4936号、4937号、5193号、5340号、5341号、5404号、6330号、6331号、7371号、7372号《民事判决书》复印件共11份。证明：原告根据被告的实际有限履行能力，将部分尚未交付以及退回的房屋处分给第三人申优拉、申国华等人。该11个案件现在二审审理过程中，如果二审原告以及第三人败诉被告另行主张权利。被告持有近2年上述房屋之后予以退回。五被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但该11份判决书尚未发生法律效力，均在上诉阶段。原告所证明的内容与其主张相互矛盾，其在起诉状中主张该部分房屋没有履行。本院认为，因双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据4：其他往来结算相关依据一份。证明：原、被告之间还有其他经济往来账，至今被告尚欠原告其他欠款约380余万元。同时证明了被告所称本案及房款支付完毕的主张不成立，还有剩余近800余万元因涉及诈骗行为已向公安机关举报现在审查过程中。五被告质证称，对该组证据的真实性及证明内容均有异议。因原、被告之间的其他经济往来尚未结算，该份结算书是由原告方单方制作，被告不予认可。自2014年开始有6000多万元往来，其中包括案涉房屋的房款，涉案房款已经支付完毕。本院认为，双方是否存在其他往来账目与本案无直接关联性，本院对该证据不予采信。证据5：《委托代理合同书》、《吉林省律师收费标准》和计算方式说明各1份。证明：根据合同第六条3项的约定，原告聘请律师代理本案的费用37.5万元应当由被告承担。五被告质证称，对证据的真实性无异议，但是就其证明的内容有异议。律师代理费的承担应根据判决结果确定，原告诉争的房屋房款已经支付完毕，该笔律师费用应当由原告方自行承担。因双方对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信。延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某、李某提交以下证据：证据1:延吉河畔小区任某房屋买卖合同内的房屋明细2页及已经退还的房屋明细1页。证明：按照合同约定原告出售给被告的位于延吉河畔小区房屋共计39套，房屋面积3786.06平方米，价值17037270元，但原告只实际交付了七套房屋，应付房款2839500元。原告质证称，对上述证据的真实性没有异议，合同约定的39套延吉河畔小区房屋中，原告向被告交付七套，但房款至今未收到。原告根据合同约定向被告交付了合同约定的9套房屋中的3套房屋，也尚未收到房款。本院认为，因双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，因第二次庭审时，五被告否认原告向其交付河畔小区39套房屋中的序号为5号、30号房屋。且原告庭后向本院提交说明，认可未向被告交付上述两套房屋，本院对原告向被告交付延吉市河畔小区序号为2号、3号、6号、22号、25号共计五套房屋的事实予以确认。证据2：任某现金明细账一组共7页。证明：被告已经支付给原告款项66565400元，2018年10月18日双方进行对账，其中原告方认可的金额为56757214元，该笔往来中已经包括本案诉争房屋的款项。原告质证称，1.针对此份证据真实性有异议，该证据系单方制作的，没有银行流水账。2.对被告支付的金额提出异议。该款项的支付不包含本次诉讼主张的房款，是其他往来账的部分结算，实际原告收到被告的其他往来款约5500万元左右。本院认为，因被告对证据提出异议，且无法确认上述现金明细与本案有关，本院对该证据不予采信。证据3：延吉贵妇人皮草收据14张。证明：原告在被告处拿走的貂皮价值363900元。原告质证称，对证据真实性没有异议，证明目的有异议。收据没有原告签名，且双方针对由原告取走的皮草已有明确结算，原告取走的皮草价值为159000元，该款已包括在上次开庭确认5300余万元当中。本院认为，因被告否认，无法确认上述证据与本案具有关联性，本院对该证据不予采信。根据原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2015年12月30日，申某与延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某、李某签订《房屋买卖合同》。约定：甲（申某）、乙（延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司）丙（任某）三方经平等自愿协商，就乙方延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司和丙方任某共同购买甲方申某多套房屋事宜，达成如下协议：“一、出售房屋基本信息及出售价格：……3.位于延吉市××镇房屋（面积：103.68平方米，产权证号：延房权证字第XXXX号）以及延吉市依兰镇大成村2002号房屋（面积：100.74平方米，产权证号：延房权证字第XXXX号），均登记在申某名下。前述两套房屋出售总价格为人民币90万元整（有房权证）。4.位于延吉市××路房屋，建筑面积为168.66平方米，产权证为延房权证字第XXXX号，现登记在申优拉名下。该房屋出售总价格为人民币100万元整（有房产证）。5.位于××街房屋，面积为172.35平方米，产权证为延房权证字第XXXX号，现登记在申优拉名下。该房屋出售总价格为310万元整（有房产证）……以上9套房屋出售总价为人民币1212000元整。”除上述房屋外，双方还约定：“延吉河畔小区39套房屋具体为：……2.位于吉林省××楼房屋，面积为96.79平方米；3.位于吉林省××楼房屋，面积为97.06平方米……6.位于吉林省××楼房屋，面积为77.37平方米……22.位于吉林省××楼房屋，面积为94.36平方米……25.位于吉林省××楼房屋，面积为115.8平方米……前述39套房屋每平方米平均售价4500元整，共3786.06平方米，出售总价格为人民币17037270元整（大写：壹仟柒佰零叁万柒仟贰佰柒拾元整）。（注明：以上39套延吉河畔房屋自签订之日起，一个月内到开发商处办理过户手续，如果没有办理过户手续，乙丙方承担一切不利后果，与甲方无关。）综上，48套房屋买受人应付的总房款为人民币29157270元整（大写：贰仟玖佰壹拾伍万柒仟贰佰柒拾元整）。”甲、乙、丙三方对房款支付方式以及履约担保约定如下：“买受人应在2016年5月30日之前付总房款的40%即人民币11662908元，在2016年7月30日前付总房款的30%即人民币8747181元，在2016年9月30日前付总房款的30%即人民币8747181元，上述房款共计29157270元整（大写：贰仟玖佰壹拾伍万柒仟贰佰柒拾元整），以现金方式付清，买受人逾期支付房款时，每月按拖欠房款的10%承担违约金。乙方延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司、延边万意餐饮服务有限公司以其全部公司资产（前述两公司的股东会决议已经通过该担保事项）提供履约担保，丙方以其全部家庭财产作为履约担保。逾期不付时，买受人可直接以乙方公司的资产或者丙方家庭财产折抵本合同房款及违约金。”合同中对违约责任约定如下：“1）买受人不能按时支付房款时，每月按拖欠房款10%标准承担违约责任。乙方和丙方互负连带责任。2）买受人要求变更合同时，按总合同款的50%承担违约责任。3）因买受人不履行本合同项下义务导致出售人提起诉讼时，出售人因此发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）均由买受人承担。4）乙方提供的公司财产担保，还款方式以及丙方提供的登记在他人名下的房产担保与丙方承诺不一致时，甲方有权追纠乙丙方相应的刑事责任。”甲、乙、丙三方还约定，交易房屋发生的一切费用，包括但不限于物业、水电气、取暖、税金、卫生等费用均由由买受人承担。所有交易房屋的过户手续由丙方任某代表买受人负责办理，甲方予以协助。三方在合同第五项特别约定部分约定：本合同出售人为甲方申某、买受人为乙方延边天通食品有限公司和延边天润饮料有限公司、延边万意餐饮服务有限公司及丙方任某。买受人四方主体即延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、任某对本合同项下的合同义务互负连带责任。延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司、延边万意餐饮服务有限公司对任某代表公司签署本合同予以认可。如果上述公司财产不足以抵偿债务，公司股东李某及赵昌辉同意以个人财产抵偿债务。上述合同签订后，申某在甲方处签字。乙方处分别由延边天通食品有限公司盖章并由任某、李某在股东签字处签字；延边天润饮料有限公司盖章并由任某、李某在股东签字处签字；延边万意餐饮服务有限公司在乙方处盖章并由任某、李某在股东签字处签字。任某与李某在丙方处签字。2016年9月6日，延吉市人民法院受理朴燕诉延边天通食品有限公司、任某、礅煌公司民间借贷纠纷一案，即（2016）吉2401民初6289号案件，审理过程中依朴燕申请，延吉市人民法院作出（2016）吉2401财保325-1号民事裁定书，其中冻结延吉河畔小区合同约定的39套房屋中的29套房屋。延吉市人民法院于2016年11月9日作出（2016）吉2401民初6289号民事判决书，延边天通食品有限公司、任某不服，上诉至本院，本院作出（2017）吉24民终226号民事调解书。嗣后，该案进入执行程序。申某于2018年9月6日向本院提起本案诉讼后，因原、被告双方对河畔小区房屋交付情况争议较大，且本案在审理过程中，原、被告签订合同中约定出售的延吉河畔小区39套房屋中的29套房屋被延吉市人民法院于2017年6月30作出（2017）吉2401执1066-5号裁定进入评估、拍卖、变卖程序，原告申某及案外多个当事人向延吉市人民法院提交执行异议申请，亦有多个当事人提出案外人执行异议之诉。本院于2019年7月31日作出（2018）吉24民初418号民事裁定书，裁定对本案中止审理。申某最终变更诉讼请求，向本院请求对房屋买合同中约定出售的9套房屋中的序号为3号、4号、5号房屋，以及延吉河畔小区39套房屋中的序号为2号、3号、5号、6号、22号、25号、30号房屋，以上共计10套房屋向五被告主张房款及违约金。五被告否认申某向其交付延吉河畔小区39套房屋中的5号及30号房屋。对其余8套房屋交付的事实无异议，但主张房款已支付完毕。经计算，无争议的8套房屋房款为7166210元【9套房屋中的序号为3号、4号、5号房屋的房款为500万元；39套房屋中的2号、3号、6号、22号、25号房屋的房款为2166210元（481.38平方米X4500元/平方米）】。本案庭审后，申某提交情况说明，认可未向五被告交付延吉河畔小区39套房屋中的5号及30号房屋。本案在诉讼期间，申某申请诉讼保全，交纳诉讼保全费5000元。2019年3月27日，申某与吉林平岗律师事务所签订委托代理合同书，约定该所指派崔某律师为本案提供诉讼代理服务，代理服务期限为审理终止。约定“根据吉林省律师收费标准规定，以甲方变更诉讼请求后的本金额度收费标准的70%计算。”本案中根据变更后的诉讼标的及代理合同约定，原告支付的律师代理费为375000元。庭审后，再次提交说明，律师代理费主张347000元。本院认为：原告与五被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。申某主张已向被告交付合同中约定出售的9套房屋中的序号为3号、4号、5号房屋，以及延吉河畔小区39套房屋中的序号为2号、3号、6号、22号、25号房屋。五被告对上述房屋交付的事实未提出异议，但主张房款已支付完毕。本院认为，因被告未提交证据证明已支付房屋价款，其应向原告支付房款7166210元并支付相应的违约金。原告自认未向被告交付延吉河畔小区39套房屋中序号为5号及30号房屋，相关房款及违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于支付房款及违约金的主体问题。双方合同中明确约定，房屋买受人为延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某，并约定由上述四被告对合同项下的义务互负连带责任。李某虽在合同落款处的丙方处签字，但并非房屋买受人，合同中虽约定“如果前述三公司财产不足以抵偿债务，公司股东李某及赵昌辉同意以个人财产抵偿债务”，但不能据此要求李某以房屋买受人身份承担给付房款责任。本院对原告的该项主张，不予支持，应由延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某作为承担给付义务的责任主体。关于违约金数额及其他应支付款项问题。根据合同约定，买受人不能按时支付房款时，每月按拖欠房款10%标准承担违约责任，双方还约定应在2016年5月30日之前给付总房款的40%，在2016年7月30日前支付总房款的30%，在2016年9月30日支付总房款的30%。现原告主张按月2%计算违约金的主张符合法律规定，亦未超出双方约定，本院对申某主张合同中约定出售的9套房屋中的序号为3号、4号、5号房屋的违约金为450万元【（500万元X2%X45个月（2016年10月1日至2020年6月30日共45个月）】予以支持。延吉河畔小区39套房屋中的2号、3号、6号、22号、25号房屋的房款为2166210元（481.38平方米X4500元/平方米）】，其违约金为：2016年5月31日至2016年7月30日期间的违约金为34659.36元（2166210元X40%X2%X2个月）；2016年7月31日至2016年9月30日日期间的违约金为60653.88元（2166210元X70%X2%X2个月）；2016年10月1日至2020年6月30日的违约金为1949589元（2166210元X2%X45个月），该部分违约金合计2044902.24元。延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某应支付申某违约金的数额为6544902.24元（2044902.24元+450万元），并按月利率2%，自2020年7月1日起至全部房款支付止支付剩余期限的违约金。对于案件诉讼保全费用，本院参照支持原告的诉讼请求比例，由四被告负担诉讼保全费4550元。原告主张负担诉讼代理费347000元符合相关行业的收费标准，根据合同约定，应由延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某负担。综上所述，申某主张的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某于本判决生效之日立即给付申某房款7166210元及违约金6544902.24元，并按月利率2%，继续支付自2020年7月1日至实际支付之日的违约金；二、延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某于本判决生效之日立即给付申某律师代理费347000元；三、驳回申某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112533元（申某已预交143050元，30517元予以退回），由延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某负担101280元，由申某负担11253元。诉讼保全费5000元，由延边天通食品有限公司、延边万意餐饮服务有限公司、延边天润饮料有限公司、任某负担4550元，由申某负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年六月三十日书记员  韩 宇