吉林省通化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉0521执异16号 案外人：庄忠富，男，1977年3月19日生，汉族，住白山市浑江区。 申请执行人：龙德敏，男，1954年10月17日生，汉族，通化金汇药业股份有限公司总顾问，住通化市东昌区。 被执行人：通化市立厦房地产开发有限责任公司，住所地白山市浑江区铁北鑫城小区8号楼西侧门市2楼。 法定代表人：薛永坡，总经理。 在本院执行龙德敏与通化市立厦房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷诉讼财产保全一案中，案外人庄忠富于2020年6月1日对查封被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司所有的位于白山市铁北鑫城小区4号楼一层000103、000107、000109、000111四户门市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人庄忠富称，2018年11月13日，因申请执行人与被执行人之间民间借贷纠纷诉讼财产保全一案，申请执行人申请法院诉讼财产保全。2018年11月15日，通化县人民法院作出（2018）吉0521执保313号民事裁定书，查封了被执行人开发的白山市铁北鑫城小区4号楼一层000103、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋和铁北鑫城小区3号楼一层000107、000108、000109号房屋。可是铁北鑫城小区4号楼一层000103、000107、000109、000111号四户门市房屋早在法院查封之前就已经抵顶给了案外人，房屋已经不是被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司的了。因此，案外人特向贵院申请解除对上述房屋的查封，中止执行。 案外人庄忠富针对主张提供了商品房预售许可证复印件一份，吉林省建设工程施工合同复印件一份、工程质量保修书复印件一份，内部承包合同复议件一份，补充协议复印件一份，庄忠富持有的住房和城乡建设领域专业人员岗位培训考核合格证书复印件一份，铁北鑫城小区一期3号楼、4号楼（2018）年月施工图结算表复印件各一份，顶账协议复印件一份，商品房买卖合同复印件四份，收据复印件五份。 申请执行人龙德敏未发表意见，也未提供相关证据。 被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司未发表意见，也未提供相关证据。 为查明案件事实，本院依职权调取了白山市房屋产权管理中心档案材料。 本院查明，在本院执行龙德敏与通化市立厦房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷诉讼财产保全一案中，于2018年11月15日作出(2018)吉0521执保313号民事裁定书，查封被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司所有的位于白山市铁北鑫城小区4号楼（区号05，丘号0013，幅号0313，幢号0142）一层000103、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋和铁北鑫城小区3号楼（区号05，丘号0013，幅号0314，幢号0124）一层000107、000108、000109、000110号房屋。本案争议的房屋登记在被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司名下。 另查明，被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司于2017年12月11日取得商品房预售许可证。2013年12月2日，通化市立厦房地产开发有限责任公司与通化铁路建筑工程段签订协议书及工程质量保修书，约定通化市立厦房地产开发有限责任公司将其开发的鑫城小区一期3号楼及附属工程包括建筑、装饰、装修、安装工程发包给通化铁路建筑工程段进行施工，签约合同价为人民币7,187,182元，并约定合同工期为2013年12月10日至2015年7月30日。承包人承诺按照法律规定及合同约定组织完成工程施工，确保工程质量和安全，不进行转包及违法分包，并在缺陷责任期及保修期内承担相应的工程维修责任等条款。2014年4月3日，通化铁路建筑工程段（甲方）与庄忠富（乙方）签订内部承包合同，约定就乙方承包鑫城小区一期3号楼及附属工程有关事宜达成以下协议内容：“乙方作为甲方的项目经理，同时是甲方工程项目部的负责人。负责甲方承揽并负责施工的全部类工程的施工。按照固定比例上缴管理费，自主聘用工作人员，自筹资金，自主施工，自担风险。承包期限自2013年12月10日至2015年7月30日，工程承揽不论甲方承揽的工程，还是乙方自己承揽的工程，对外均为甲方承揽的工程，由甲方与建设单位签署《消防工程施工合同》。甲方为乙方独立设立财务账簿，独立结算，但是对外结算与支付，必须经过甲方财务统一办理。工程领付款、工程进度款和工程结算款均由甲方统一结算进入甲方为乙方设立的独立账户。结算方式通过银行票据的形式结算。未经甲方书面授权，乙方不得单独与建设单位结算工程款”等条款。2017年7月12日，通化市立厦房地产开发有限责任公司与通化铁路建筑工程段签订补充协议，约定通化市立厦房地产开发有限责任公司与通化铁路建筑工程段签订的施工合同继续生效，开工、竣工日期顺延至2017年7月15日至2018年8月30日。2018年11月15日，通化铁路建筑工程段与通化市立厦房地产开发有限责任公司对铁北鑫城小区一期3号楼、4号楼工程进行决算并签订工程决算书明细表。2018年9月13日，通化市立厦房地产开发有限责任公司与庄忠富签订顶账协议，约定通化市立厦房地产开发有限责任公司用铁北鑫城小区4号楼000111、000109、000107、000103号门市房，面积为663.73平方米，以每平方米7,500元的价格，共计4,977,975元抵顶庄忠富承包建设3号楼、4号楼施工的工程款。庄忠富为通化市立厦房地产开发有限责任公司出具了收据。2018年10月11日通化市立厦房地产开发有限责任公司与庄忠富对铁北鑫城小区4号楼000103、0000107、000109、000111号四户门市房屋分别签订了四份商品房买卖合同，并约定自合同生效之日起三十日内向白山市产权登记机关申请登记备案。 本院认为，针对案外人提出的异议主张，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”第二十九条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定审查判断。本案争议的房屋登记在被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司名下，据此，应当判断该争议房屋所有权人系被执行人通化市立厦房地产开发有限责任公司。虽然在本院查封之前，案外人与被执行人签订了抵顶协议及商品房买卖合同，但依据通化铁路建筑工程段与通化市立厦房地产开发有限责任公司签订的协议书以及通化铁路建筑工程段与庄忠富签订的内部承包合同。案外人庄忠富在没有通化铁路建筑工程段书面授权情况下，其没有权利签订顶账协议收取工程款。并且该争议的房屋系门市房屋而并非住宅，且在被执行人取得商品房预售许可证后，应及时到产权管理部门办理备案登记而未及时办理备案登记。故案外人庄忠富的异议理由不成立，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，第二十五条，第二十九条规定，裁定如下： 驳回庄忠富的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  宣金富 审判员  朱魁忠 审判员  关桂森 二〇二〇年六月五日 书记员  于海洋