云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初948号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司住所地：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼,统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：吕飞翔,北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王相业，男，汉族，1991年11月27日出生，身份证住址山东省宁津县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告王相业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人吕飞翔到庭参加诉讼，被告王相业经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市五华区的公共租赁住房；3.判令被告向原告支付自2019年3月19日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月577.90元的标准计算，暂计算至2019年10月8日为3616.54元）；4.判令被告向原告支付2019年3月19日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即28.90元）的标准计算，暂计算至2019年10月8日为5865.685元】；以上费用暂合计为9482.225元；5.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金;6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年9月8日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金577.90元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年3月19日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商未果。原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成经济损失，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王相业未作答辩。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王相业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃对原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司所举证据抗辩的权利。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司提交的证据，内容上能够证明其主张的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘相业签订了编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告居住使用，该房屋建筑面积为45.27平方米；租赁期限为36个月，租赁期限自2017年9月20日起至2020年9月19日止；月租金为577.90元；租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3467.40元；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同；被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任;被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；被告如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。2017年9月8日，被告向原告支付了首期（2017年9月20日至2018年3月19日）公租房租金3467.40元、履约保证金3467.40元；2018年3月19日，被告向原告支付了第二期（2018年3月30日至2018年9月19日）公租房租金3467.40元;被告向原告支付了第三期（2018年9月20日至2019年3月19日）公租房租金3467.40元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告与被告应全面、善意地履行合同义务。合同约定租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，故被告应于2019年3月20日前30日内支付原告2019年3月20日至2019年9月19日的租金。合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同并要求被告腾还租赁房屋。迄今被告拖欠租金累计已超过6个月的违约行为致使原告解除合同的条件成就，故本院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。被告应支付原告自2019年3月20日起至合同解除之日的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费。合同约定被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金。被告自2019年3月20日逾期支付租金，已违反双方约定，应当承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，且合同中约定原告有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告应承担的违约金、租金等费用，鉴于原告已收取了被告所缴纳的履约保证金，并考虑到公共租赁住房的社会保障属性，本院确认由被告承担的违约金为3467.40元。原告主张以履约保证金冲抵被告应承担的违约金，本院予以支持，原告无需再向被告退还履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告王相业于2017年9月8日签订的编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告王相业于本判决生效后三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还昆明市五华区公共租赁住房；三、被告王相业于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2019年3月20日起至合同解除之日止的租金、自合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月577.90元计）；四、被告王相业支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金3467.40元抵扣本案的违约金，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再向被告王相业承担退还义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王相业负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张策群二〇二〇年六月十一日书记员  毕 润