贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9322号 原告：武孔会，女，汉族，1974年9月24日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：兰继超（特别授权代理）、樊俊，系贵州贵浩律师事务所律师。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告武孔会与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告武孔会的委托诉讼代理人兰继超，被告万丰置业公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记有关文书；2依法判令被告按日万分之二的约定向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书至实际交付之日止的违约金，（该违约金的计算方式为以156716元为基数，从2017年12月31日起暂计算至2020年3月12日，违约金为25137.25元）3、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年3月21日，原告与被告贵州毕节万丰置业有限公司(以下简称“万丰公司”)签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)购买由万丰公司开发的位于毕节万丰国际商贸城第43幢2层07号房屋。原告于合同签订后按照约定向万丰公司支付了房款156716元。合同履行过程中，被告万丰公司未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，给原告造成极大损失。 合同第二十二条约定：出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人：若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。且由出卖人办理房屋所有权属转移登记。 至今为止，被告万丰公司(即出卖人)仍未交付办理商品房转移登记的有关文书，应按约向原告支付违约金。暂计至2020年3月12日，被告万丰公司因其违约行为应当赔偿原告的违约金为：156716元×0.0002×802天=25137.25元。 因此，为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼。 被告万丰置业公司辩称，现涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，被告取得办证条件后分别于2019年3月29日通过登报方式及向原告发送短信通知原告提交办证资料办理房屋产权证书，被告已履行通知义务，故违约金计算应当截止至被告第一次通知原告之日。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告作为买受人购买被告（出卖人）以出让方式取得的位于毕节市七星关区房屋，该商品房建筑面积45.08平方米，商品房总价款156716元，2016年3月21日原告向被告实际交付了涉案商品房全部购房款154804元。合同第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生承担，合同还约定了其他事项。原告已向被告支付完毕购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。原告按合同约定支付完毕购房款，被告亦应按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定履行义务，其构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房屋毕节万丰国际商贸城第43幢已取得不动产权证书、具备办理商品房转移登记的条件，根据原、被告双方在中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，被告应当承担合同义务为原告办理商品房不动产权书，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书，因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权证书。 由于原、被告双方在合同中约定被告应在2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，鉴于原、被告双方在合同中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房不动产权证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告应向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。被告尽到了通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。 被告提交的《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》、《毕节日报》、手机短信截屏图片，本院审查认为：案涉《商品房买卖合同》系2016年3月21日签订，此时《不动产登记暂行条例》已经颁布（颁布时间为2014年11月24日），根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，被告万丰公司需取得“二证合一”的不动产权证初始登记，才具备交付办理商品房转移登记有关文书、向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。被告提交的《不动产权证书》载明的颁证时间为2019年6月6日，故应认定自2019年6月6日起，被告方才具备向原告交付办理商品房转移登记有关文书及向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。被告万丰公司主张其于2019年3月29日在《毕节日报》上公告通知和进行手机短信通知，被告通知时其尚未取得“二证合一”的不动产权证初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书、向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。被告登报通知和短信通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。在2020年6月3日庭审过程中，被告答辩时已通知原告涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件，原告对被告提交的涉案商品房毕节万丰国际商贸城第43幢的不动产权证书的真实性无异议，应视被告其已尽到通知义务。故其承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2020年6月3日。被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款154804元为基数，按日万分之二的标准从2017年12月31日起至2020年6月3日止计算为27431.27元（154804元×0.0002×886天）。 被告万丰公司已取得节万丰国际商贸城第43幢商品房不动产权证书，已具备为涉案商品房办理不动产权证书的条件。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务。但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告武孔会缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告武孔会办理毕节万丰国际商贸城第43幢2层07号商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告武孔会支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金27431.27元； 三、驳回原告武孔会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年六月七日 书记员  余茂霞