四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终400号 上诉人（一审原告）：耿广全，男，1957年2月28日出生，汉族，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：张民，四川盛树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白燕，四川盛树律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，执行案外人）：刘庭晗，女，1990年10月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李国强，四川永炽律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，被执行人）：陈冬梅，女，1989年7月11日出生，汉族，住四川省隆昌市。 被上诉人（一审被告，被执行人）：廖方磊，男，1988年11月2日出生，汉族，住四川省隆昌市。 被上诉人（一审第三人，执行案外人）：尹小玉，女，1986年12月13日出生，汉族，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：曾从刚，四川永炽律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人，执行案外人）：刘坤彬，男，1965年9月22日出生，汉族，住四川省隆昌市。 上诉人耿广全因与被上诉人刘庭晗、陈冬梅、廖方磊、尹小玉、刘坤彬执行异议之诉一案，不服四川省隆昌市人民法院(2019)川1028民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人耿广全的委托诉讼代理人白燕，被上诉人刘庭晗的委托诉讼代理人李国强，被上诉人陈冬梅，被上诉人尹小玉的委托诉讼代理人曾从刚，被上诉人刘坤彬到庭参加诉讼。被上诉人廖方磊经本院合法传唤拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 耿广全的上诉请求：1.撤销四川省隆昌市人民法院做出的（2019）川1028民初2476号民事判决，并依法改判准许执行被执行人陈冬梅、廖方磊坐落于四川省隆昌市的房屋；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定刘坤彬在法院查封之前占有了诉争房屋，明显认定事实错误。2.刘坤彬、刘庭晗不是善意购房人，并且有明显过错。3.一审法院认定事实错误且遗漏了本案关键性的事实，被上诉人尹小玉与陈冬梅、廖方磊及庭晗之间均未发生真实、合法、有效的买卖关系。 刘庭晗辩称：1.刘庭晗签订买卖合同明确约定了支付尾款的当天交付房屋，而支付尾款的时间是6月21日，所以在6月21日当天交付房屋给刘庭晗，刘庭晗已实际入住，房屋的交付应以交付钥匙为准，刘庭晗已实际占有取得争议房屋。2.邓伯林持有陈冬梅等人的公证委托，委托权限有签订合同及收取房款。刘庭晗与持有委托的邓伯林签订合同是善意的。导致房屋没有过户的原因是6月25日隆昌法院的查封，刘庭晗并不存在过错。3.邓伯林代陈冬梅、廖方磊与刘庭晗签订的房屋买卖合同，并且到房屋登记机关办理了申请过户手续，并且到税务机关缴纳了税费。刘庭晗父亲代刘庭晗支付完毕全部房款，转账凭证、办理税费手续以及办理过户手续均能证明交易的合法性。存量合同表明李川彪的授权得到买卖双方的认可。请求二审法院依法驳回耿广全的上诉请求。 陈冬梅辩称：卖房的时候签订了合同，我也收了房款，尹小玉取得房屋后如何处理与我无关。请求二审法院依法驳回耿广全的上诉请求。 尹小玉辩称：1.本次房屋买卖，陈冬梅、廖方磊出售给尹小玉，尹小玉再卖给刘庭晗。两次房屋交易的协议是真实合法有效的。上诉人提到买卖双方规避税收问题，委托过程不规范问题，均不能导致交易不成立。2.上诉人认为一定是卖方廖方磊和陈冬梅直接在刘庭晗处收款才是真实的，本案是尹小玉转卖房屋。陈冬梅收到了房款，刘庭晗通过其父支付了买房屋价款。合同效力资金走向都是合法、真实的。3.本案是二手房的买卖，交付房屋体现在交付钥匙，当陈冬梅、廖方磊交付钥匙给尹小玉时，第一次交易的房屋占有已经转移。当尹小玉交付钥匙给刘坤彬时第二次房屋占有已转移。综上认为，无论从合同效力及款项支付以及占有，都是合法有效的交易。没有拿到房产证的责任不在刘庭晗。请求二审法院依法驳回耿广全的上诉请求。 刘坤彬辩称：1.刘庭晗是我女儿，她出钱给我买房，房子登记在她名下，合理合法。2.我到小区物业交摩托车停车费，小区电脑有登记可查。3.房屋过户手续已经完成，只是在不动产中心给我打印不动产证时，该房屋被冻结。请求二审法院依法驳回耿广全的上诉请求。 廖方磊未作答辩。 耿广全向一审法院起诉请求：准许执行被执行人陈冬梅、廖方磊坐落于四川省隆昌市的房屋。 一审法院认定事实：被告陈冬梅、廖方磊经隆昌县锦诚房产中介有限公司介绍，与第三人尹小玉于2018年5月20日就诉争房屋签订《房地产买卖契约》，约定：陈冬梅、廖方磊将隆昌市恒隆路一段39号房屋以622000元的价格出售给尹小玉；尹小玉在2018年7月31日前分三次付清房款【在2018年5月20日付购房定金120000元；在陈冬梅、廖方磊确定归还银行剩余贷款的同时付购房款240000元（于2018年5月20日先付房款20000元，陈冬梅、廖方磊将房屋交付尹小玉）；在双方办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》公证授权委托书的同时，付购房款262000元】；经锦诚房产（邓世洪）介绍，双方任一方违约，中介费不予退还，并由违约方支付双方的劳务费；陈冬梅、廖方磊必须配合尹小玉到公证处指定办理公证授权委托书，公证期限自公证之日起两年，受托人由尹小玉指定，陈冬梅、廖方磊不得干涉；在公证期限内，陈冬梅、廖方磊不得以任何理由取消公证，公证书模板以公证处指定模板为准。 隆昌县锦诚房产中介有限公司于5月20日向尹小玉出具《托管收条》，载明收到尹小玉所交的购房定金120000元和房款20000元，该款由锦诚公司托管。尹小玉先后通过自己以及刘祚国、龙玉梅的银行账户分三次向陈冬梅转账付清了全部房款，陈冬梅遂向尹小玉出具收条四张。 2018年6月7日，陈冬梅、廖方磊前往内江市大千公证处办理诉争房屋的委托公证手续，内江市大千公证处确认陈冬梅、廖方磊在公证员面前在《委托书》上签字、按指印，并表明知晓委托的法律意义和法律后果后，出具（2018）川内大证字第15666号、15667号《公证书》。15666号《委托书》载明：位于四川省隆昌县房屋【建筑面积为78.96平方米，房屋所有权证号：内房权证隆昌县字第ＬＣ××号和内房权证隆昌县字第ＬＣ××号，国有土地使用证号：隆国用（2016）第××号】属陈冬梅、廖方磊所有，现拟出售，因事务繁忙，特委托邓伯林为我们的代理人，办理如下委托事项：一、代为出售上述房屋并签订上述房屋的买卖合同及补充协议；二、代为办理上述房屋过户及缴纳税费的相关手续；三、代为办理水、电、气、光纤、物业等过户手续及领取相关证件；四、代为到房地产管理部门办理房屋权利记载信息查询的相关事宜；五、签署因办理上述各项事项需要的全部文件；委托权限为全权委托，受托人有转委托权。15667号公证书载明：位于四川省隆昌县房屋【建筑面积为78.96平方米，房屋所有权证号：内房权证隆昌县字第ＬＣ201604884-1号和内房权证隆昌县字第ＬＣ201604884-2号，国有土地使用证号：隆国用（2016）第××号】属陈冬梅、廖方磊所有，现拟出售，因事务繁忙，特委托邓伯林为我们的代理人，办理如下委托事项：一、如果购房方需办理银行按揭贷款或住房公积金，受托人全权代理我们到银行或住房公积金中心办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的相关事宜，签署相关的法律文件，并向银行及公积金中心提供我们的材料。二、将售房款转入委托人指定的四川省农村信用社（农商银行）的账户内，银行卡号：62×××91。三、如贷款银行冻结首付款，由受托人代为办理解冻并领取款项的相关事宜。四、签署因办理上述各项事项需要的全部文件。委托权限为全权委托，受托人有转委托权。 2018年6月16日，案外人李川彪代案外人邓伯林以陈冬梅、廖方磊的名义，与被告刘庭晗的父亲即第三人刘坤彬就诉争房屋签订《房屋买卖协议》，约定：房屋交易价格为721600元；陈冬梅、廖方磊于签订合同之日起7日内和刘坤彬办理房屋过户手续，并应在房屋产权过户手续办完当日将水、电、气、物业等费用结清；陈冬梅、廖方磊收到尾款当天交房给刘坤彬；由于陈冬梅、廖方磊的受托人邓伯林在外，由李川彪代签，均产生同等法律效力，买卖双方都予以认可；家具家电清单以手机照片为准。签订合同当日，刘坤彬向李川彪交付购房定金50000元，李川彪随即向刘坤彬出具收条一张。 2018年6月21日，刘坤彬分三次通过自己的银行账户向邓伯林转账剩余房款共计671600元，邓伯林向刘坤彬出具收条两张。随后，刘庭晗、刘坤彬、邓伯林一同前往隆昌市不动产登记中心办理房屋过户手续。为将房屋过户给刘庭晗，邓伯林又以陈冬梅、廖方磊的名义与刘庭晗就诉争房屋签订《存量房买卖合同》，约定房屋成交价为460000元。双方向隆昌市不动产登记中心递交了办理房屋过户的相关材料，并按460000元的交易价格办理了完税手续。当日，刘坤彬与邓伯林按《房屋买卖协议》的约定将讼争房屋的水、电、气、物业等费用结清，当天交房给刘坤彬。刘坤彬在本院查封之前已实际占有诉争房屋。 原告耿广全因与陈冬梅、廖方磊民间借贷纠纷向本院提起诉讼，随即申请财产保全，本院于2018年6月14日作出（2018）川1028财保205号民事裁定，并于2018年6月25日向隆昌市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了陈冬梅、廖方磊所有的位于四川省隆昌市房屋一套。 刘庭晗于2018年9月11日向本院提出执行异议，主张一审法院查封房屋属刘庭晗所有，请求一审法院停止对该房屋的执行并解除查封。一审法院于2018年10月24日作出（2018）川1083执异40号执行裁定：中止本院（2018）川1028财保205号民事裁定书的执行。耿广全不服该执行异议裁定，遂向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，执行异议之诉案件的审查重点在于执行案外人对执行标的物是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。为此，结合当事人的诉辩主张和有效证据，现就本案事实和裁判理由作如下评析： 一、关于刘庭晗是否具有申请异议主体资格即是否系诉争房屋真实权利人的问题。 原告耿广全诉称刘庭晗、刘坤彬、尹小玉均不是善意购房人，房屋买卖系为逃避法院查封扣押而合谋伪造的。本院认为，无论是陈冬梅、廖方磊出售房屋给尹小玉，还是邓伯林受托出售房屋给刘坤彬、刘庭晗，其签订买卖合同、支付房屋价款、办理过户登记、实际接收入住的行为均发生在本院查封之前，不存在逃避法院查封的情形。刘坤彬、刘庭晗根据内江市大千公证处出具的公证书及陈冬梅、廖方磊亲笔签署的委托书判断，有理由相信邓伯林有权出售诉争房屋，随后与之签订房屋买卖合同，支付房屋价款，办理过户登记，完全处于善意。刘坤彬在购买诉争房屋后，自愿将诉争房屋登记在其女刘庭晗名下，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故刘庭晗具有申请异议主体资格，即系诉争房屋的真实权利人。 二、关于刘庭晗主张就本案诉争房屋享有的实体权利是否足以排除人民法院强制执行的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求要得到人民法院的支持，应当提交充分的证据证明同时符合以下四个条件： 首先，必须在人民法院查封之前就诉争房屋签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，陈冬梅、廖方磊与尹小玉于2018年5月20日就诉争房屋签订《房地产买卖契约》，于2018年6月7日前已付清全部房款，并前往内江市大千公证处办理委托公证手续。内江市大千公证处出具的公证书及陈冬梅、廖方磊亲笔签署的委托书确认，邓伯林有权出售诉争房屋并签订买卖合同，且有转委托权。随后，邓伯林委托李川彪与刘坤彬于2018年6月16日就诉争房屋签订了《房屋买卖协议》。为将房屋过户给刘庭晗，邓伯林于2018年6月21日又与刘庭晗就诉争房屋再次签订《存量房买卖合同》。作为诉争房屋的出售人陈冬梅和廖方磊、委托公证的受托人邓伯林以及诉争房屋的买受人刘坤彬对上述签订合同以及出售房屋的行为均不持异议。因此，上述两份合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且在一审法院查封之前签订，应属合法有效。 其次，必须在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋。本案中，被告刘庭晗提交的入住证明以及已办理摩托车停放手续的电脑照片，均系由与本案无利害关系的、负责诉争房屋物业服务的单位出具，具有客观性，能够认定在人民法院查封之前已实际合法占有了诉争房屋。 再次，必须已支付了全部房屋价款。本案中，从被告刘庭晗提交的收条以及银行转账凭证来看，其父刘坤彬于2018年6月16日向李川彪支付购房定金50000元，又于2018年6月21日分三次向邓伯林支付购房款450000元、151600元、70000元，付款金额与合同金额一致，且每次付款均由李川彪、邓伯林出具收条，而陈冬梅、廖方磊、尹小玉均对邓伯林收取房款不持异议，故应认定已按支付了诉争房屋的全部房款。 最后，未办理过户登记非因自身原因所致。本案中，刘坤彬与李川彪签订的《房屋买卖协议》明确约定，购房合同签订之日起7日内办理产权过户手续。从2018年6月16日刘坤彬签订购房合同到2018年6月21日刘庭晗办理过户登记仅5天时间，买卖双方已按上述合同约定到隆昌市不动产登记中心递交了申请过户登记材料，并办理了房屋交易完税手续，证明刘庭晗积极履行办理过户登记，不存在拖延懈怠的情形。一审法院于2018年6月25日根据原告耿广全的财产保全申请查封了诉争房屋，致使未能办理过户登记，并非被告刘庭晗自身原因所致。 综上所述，被告刘庭晗就诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的实体权利提供了充分的证据予以证实，故对原告要求准予执行诉争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告耿广全的诉讼请求。 本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审判决认定事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是耿广全准予执行诉争房屋的诉讼请求是否成立的问题，即刘庭晗就诉争房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利的问题。经审理认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘庭晗就诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的实体权利，须同时符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付了全部房屋价款，或者已按照合同约定支付价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案已查明的事实是：作为争议房屋的最终真实权利人刘庭晗在2018年6月21日根据房屋买卖协议支付完全部房款后，实际完成了房屋的交接，实际占有了该房屋，并于同日申请过户登记，2018年6月25日，争议房产根据耿广全的财产保全申请被查封，致使未能办理过户登记；刘坤彬为其女刘庭晗支付了全部购房款；并无证据表明刘庭晗属非善意购买人。根据以上事实表明，刘庭晗就诉争房屋享有上述司法解释规定的足以排除人民法院强制执行的实体权利的必要条件，即耿广全准予执行诉争房屋的诉讼请求不能成立。至于耿广全上诉中提出本案中存在的委托与转委托不规范、争议房屋可能涉漏税等问题，其并不足以影响合同效力；至于耿广全上诉中提出刘坤彬、刘庭晗不是善意购房人问题，因无证据证实而不能成立。综上，耿广全的上诉请求不能成立，本院不予支持。 另，刘坤彬在支付购买诉争房屋价款后，自愿将诉争房屋登记在其女刘庭晗名下，不违反法律、行政法规的强制性规定，故刘庭晗作为诉争房屋的真实权利人，具有申请异议的主体资格。 综上所述，耿广全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费6700元，由上诉人耿广全承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  苏 月 书 记 员  钟 凯