安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初687号 原告:安徽汉能通信设备有限公司，住所地安徽省金寨现代产业园区梅山湖路与人民路交叉口东南角。统一社会信用代码91342524MA2N31KH71。 法定代表人:李忠华，公司总经理。 委托诉讼代理人：杜晓敏，安徽远宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人，李德全，男，1969年10月20日生，汉族，住安徽省金寨县。系该公司员工。 被告:金寨金纺纺织有限公司，住所地安徽省金寨现代产业园区梅山湖路与人民路交叉口东南角。统一社会信用代码91341524MA2RTKURXN。 法定代表人:汪炎，公司总经理。 委托诉讼代理人:蔡广明,安徽梅山律师事务所律师。 原告安徽汉能通信设备有限公司与被告金寨金纺纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽汉能通信设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年6月15日签订的《厂房租赁合同》；2.被告支付拖欠原告租金784592元；3.被告自2020年1月8日起按每平方米8元的价格支付厂房占用费至厂房交还给原告止。事实和理由：2018年6月15日，原被告签订《厂房租赁合同》，被告租赁原告厂房三栋，面积9268平方米，约定租金每天8元/平方米，月租金74144元。合同履行期间，被告支付租金55万元，其余租金未予支付。同时，被告还将所租赁的厂房在未告知原告的情况下转租他人，其行为构成违约。请求判如所请。 被告金寨金纺纺织有限公司辩称，1.原告主张解除合同，违反了诚实守信的公序良俗。原告兴建厂房，直到2018年尚未完工，除主体工程外，水、电、道路等附属设施均没有建设。在此情况下，被告通过招商引资与原告签订租赁合同，其基础设施均是被告投资100多万元建设，原告承诺被告前期投入费用抵付租金。现房屋具备了纺织生产的必备条件，提高了原告房屋价值，而原告提出解除合同，不应得到法律支持。2.被告没有违约行为。从2018年7月至2020年1月租金应为1334592元，被告已付租金622500元，另安装有变压器、自来水、管道、污水池等费用约140余万元，有待双方结算抵付租金，两项合计被告支付租金近200万元，故被告逾期支付租金与事实不符；即使拖欠租金事实存在，原告也应行使催告权利，也没有通知解除合同，不符合合同解除条件。原告诉称转租，实际双方是合作关系，对外由被告统一办理项目申报、房屋租赁等相关手续，对内独立核算；对于2018年8月转租事实，原告知情，但却一直未明确提出异议，现以转租未经承租人同意为由解除合同，不应得到法院支持。3.原告诉讼的真正原因是原告将房屋出售给他人。原告控股股东原是李德全，2019年11月李德全将股份转让给现任法定代表人李忠华。李忠华本就是从事纺织行业的老板，其受让的原因是想利用本案租赁物自己经营。4.原告诉请将引起一系列社会矛盾，不符合司法为民宗旨。本案租赁是用于开办企业，不是居住。根据被告与现代产业园区签订的《投资协议书》，被告总投资规模为5000万元，效益为年产值1.2亿，年税收约350万元。无论开办还是搬迁，都不是轻而易举的事，涉及立项、环评、消防、机器设备采购等。如果原告诉请得到支持，不利于维护社会公共秩序。请求驳回原告诉讼请求。 原告提供证据为：1.原被告营业执照，2.厂房租赁合同，3.私营企业信息查询单、录音，4.租金支付统计表。1-4用于证明被告拖延支付租金、违法转租等事实。 被告对原告证据质证认为，被告实际支付租金622500元，对下欠租金，原告原法定代表人同意被告前期投入抵付租金；被告不存在转租，而是联营，且原告知情。 被告提供证据为：1.汇款凭证及收条，2.被告法定代表人汪炎与原告原法定代表人李德全通话记录，3.金寨县发改委《情况说明》，4.投资协议、立项、环评文件，5.建厂清单。1-5证明被告实际支付租金622500元，被告前期投入约140余万元，下欠租金原告原法定代表人同意从前期投入中抵付租金，解除合同会对被告造成危害。 原告对被告证据质证认为，被告已支付租金586250元元认可，前期投入抵付租金被告表示原告应该先拿方案，投资协议等证明内容与解除合同无关。 本院经核实双方证据认为，原被告双方证据可以证明如下事实：1.被告租赁原告厂房属实；2.被告已支付租金586250元及下欠原告租金属实；3.原告厂房未有相应基础设施，被告投入建设，原告原法定代表人同意从被告前期投入中抵付租金属实；4.被告将其承租厂房的部分以合作方式转租他人属实。 本院经审理查明：2018年6月15日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告厂房9268平方米，从事纺织业，租金8元/平方米，月租金74144元，每三年递增一次，递增率15%，租金每三个月支付一次，首次支付日期为2018年7月7日，租赁期限从2018年7月7日至2027年7月7日止。因原告基础设施未齐备，合同签订后被告投入资金兴建了水、电、地坪、道路、污水池、变压器等设施。从2018年12月5日始至2019年9月12日，被告支付租金55万元，对于被告做地坪款72500元，双方认可其中一半36250元抵付租金，合计586250元。2018年7-8月，被告将其承租厂房的部分以每平方米14元价格通过合作方式转租他人经营纺织业。 本院认为，本案争议焦点是原告诉请解除合同是否符合法定条件。 一、原告诉请解除合同的理由有两点:1.被告拖延支付租金；2.被告未经原告同意转租。首先，被告拖欠租金属实，但由于原告厂房基础设施未齐备，导致不具备出租条件，故经原被告双方认可由被告出资进行建设，被告前期投入可以用于抵扣租金，此有原告原法定代表人李德全与被告法定代表人汪炎微信记录证明；由于双方对被告前期投入数额即抵扣多少费用作为租金未能达成一致，导致被告没有支付下欠租金，但不能因此认定被告拖延支付租金。原告以此作为解除合同的理由不能成立。第二，被告经营的是纺织业，被告通过合作方式与他人联营，也是经营纺织业，目的是为了使企业达到一定的规模，符合招商引资的初衷和市场经营的规则，不宜认定是转租，原告以此为由要求解除合同，不符合法律规定；且即使是转租，而转租行为发生于2018年7-8月左右，原告是在2020年1月向本院起诉时才提出异议，在长达一年多的时间内，原告与被告在同一厂区，对被告转租他人经营情况本院有理由相信其知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。 二、被告2018年6月承租原告厂房，前期办理立项、环评、消防等许可事项，又投入资金为原告厂房搞好了基础设施建设，使房屋价值和区位品质得到提高，而原告在2020年1月起诉，加上疫情停产，至此时被告实际经营时间不到二年，而被告为原告进行基础设施建设及为了自身生产，投入了大量资金和社会资源，如果仅以拖延支付租金和转租为依据解除合同，不利于维护市场交易主体的正常运行，也有违司法规则的导向和合同法关于规定解除合同的立法宗旨。 三、合同解除制度是一项重要的法律补救措施，是为了杜绝义务人任意拖延履行义务的行为。原告认可被告前期投入可用于抵扣租金，现因双方对前期投入数额未能达成一致，均同意通过中介机构进行审计确定，被告也同意另行主张权利，本院予以准许，因此对下欠租金被告应予及时支付，以保护权利人合法权益。 四、主审法官认为，原告若想提高经营规模，增强公司品位，将被告投入的基础设施收回以便统一管理，在情理之中，但并无必要采取解除合同的方式，而应平等协商，达成共识；被告也不能纠结于前期是自己投入，使原告厂房区位生产条件得到提高的观点，从而“得理”不让人，而应及时核算前期投入，交回原告统一管理。合作创造价值，互利成就未来。租赁的目的是为了共赢，而不是互损，双方应本着遵守法律及合同的原则，诚实守信，坦诚相待，从事市场交易行为；不要拘泥于自身利益，而应相互为对方考虑。希望双方在今后的合作中，拿出诚意，面对矛盾，理性协调，如此才能创造一个公平、合理、互利的市场经营秩序，否则只会一损俱损，得不偿失。 综上，本院认为，原告关于解除合同的请求应予驳回；根据原告诉请及合同约定，双方认可租金计算期限从2018年8月始，则被告应支付原告2018年8月7日-2020年5月7日共21个月之间的厂房租金1557024元（74144元/月×21月），比除被告已支付的租金586250元，还应支付970774元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告金寨金纺纺织有限公司于判决生效后10日内支付原告安徽汉能通信设备有限公司2018年8月7日-2020年5月7日期间的下欠租金970774元； 二、驳回原告安徽汉能通信设备有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11646元，减半收取5823元，原告安徽汉能通信设备有限公司负担823元，被告金寨金纺纺织有限公司负担5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  郝诗亮 二〇二〇年六月十一日 书记员  张盼盼 附一相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 附二本院案款账户： 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016。