山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终3828号 上诉人（原审原告）：青岛市崂山区颐和星苑小区业主委员会，住所地青岛市崂山区崂山路87号颐和星苑小区内。 负责人：李怀树，主任。 委托诉讼代理人：黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉磊，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛宇兴物业管理有限公司，住所地青岛市市南区红岛支路3号甲。 法定代表人：王若蔚，董事长。 委托诉讼代理人：宿璐，女，系被上诉人员工。 上诉人青岛市崂山区颐和星苑小区业主委员会（以下简称颐和星苑业委会）因与被上诉人青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称宇兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2019)鲁0202民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人颐和星苑业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院对于依法召开业主大会通过的决议内容故意不予认定。原告提交证据证明了自2018年1月29日至2月5日，原告依法召开业主大会，就通过招标形式公开选聘物业企业和业委会拟定的《物业管理合同》两项议题进行书面表决。表决结果为上述两项议题均经过本小区专有部分建筑面积占小区物业总建筑面积过半数和业主总人数过半数通过，大会召开后，上诉人根据业主代表签字的会议纪要，做出了《颐和星苑小区业主大会2018年首次会议公告》，公告了投票结果，宣布业主大会同意小区业主委员会通过招标形式公开选聘物业服务企业，同意业主委员会拟定的《物业服务合同》的主要内容。以上证据，充分证明了上诉人通过公开招标，选聘青岛均豪公用设施管理服务有限公司为本小区物业服务企业完全合法，原告与均豪公司于2018年3月28日签署的《青岛市崂山区颐和星苑小区物业服务合同》合法有效。二、一审法院未认定颐和星苑小区《前期物业管理服务协议》已经终止，严重违反法律规定和合同约定。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。颐和星苑小区《前期物业管理服务协议》第15条约定：本协议自签字之日起生效，至小区成立业主委员会并与新的物业管理公司签订小区《物业服务合同》为止。依据上述法律规定，《前期物业管理服务协议》自2018年3月28日起已经终止，法院依法应当对此作出认定，并据以对本案作出支持上诉人诉讼请求的判决。三、上诉人的一审诉讼请求具有事实和法律依据。由于《前期物业管理服务协议》已经终止，被告理应退出物业管理区域，同时依照《物业管理条例》第38条的规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。故上诉人要求被上诉人退出颐和星苑小区，并移交物业管理用房和相关资料，具有法律依据。对于应当移交的资料范围，上诉人在庭审中已经明确依照《物业管理条例》第29条规定的资料移交，诉讼请求具体明确。法院对于上诉人的一审诉讼请求，依法理应支持。四、一审法院以均豪公司与上诉人存在纠纷以及街道对选聘物业提出异议为由，不予支持上诉人一审诉讼请求，没有事实和法律依据。（一）均豪公司与上诉人之间的纠纷，并非不承认招标结果以及2018年3月28日签订的《青岛市崂山区颐和星苑小区物业服务合同》的效力，而是要求上诉人履行上述合同，正是由于被上诉人的违法行为，导致了上诉人无法履行新的服务合同。（二）本案中，山海社区居民委员会《公告》从形式和内容上均不合法。依照法律规定，只有上诉人才能召集召开选聘物业企业的业主大会，山海社区没有权利就业主大会决议事项以入户调查名义进行表决，山海社区的行为是对上诉人以及广大业主自治权利的侵犯。居委会的所谓调查，无法证实电话调查结果、入户调查结果的真实性。另外，2018年2月份已经召开了业主大会，就公开招标选聘物业企业进行了表决，依照议事规则，6个月内不应就同一事项进行表决。山海社区调查的内容和程序都不符合法律和小区议事规则。即使按照《公告》的内容，有效调查率为67.1%，在有效调查率中，不同意选聘物业企业且不同意青岛均豪公用设施管理服务有限公司入驻小区业主超过半数。这只说明不同意的比例超过业主人数33.5%，根本达不到法律规定的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的法定标准。2018年2月业主大会召开前，上诉人邀请山海社区派员参加业主大会；业主大会召开后，上诉人也配合山海社区和街道办对表决票的抽查，事实证明完全合规，《公告》内容完全无视上述事实。在《公告》发布后，上诉人曾多次要求居委会依法指出业主大会召开存在的违法之处，至今1年多过去，没有得到任何答复。这也说明《公告》内容根本不成立。（三）《关于责令改正颐和星苑招聘物业管理企业不当行为告知书》系山海社区做出，而非沙子口街道办事处做出。且该告知书不能作为认定业主大会召开违法的依据。告知书主体是山海社区居民委员会，依照法律规定，居民委员会是群众自治组织，不具有行政职权。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十九条第二款之规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。故该公告主体不合格，不具有法律效力。告知内容系称业主大会决议违反《业主大会议事规则》《山东省物业管理条例》而责令改正。依据《物业管理条例》第十九条第二款的规定，只有业主大会的决定违反法律、法规的，街道办才能责令改正或撤销，该告知书显然违反该规定。而且，被上诉人以及社区居民委员会也未举证证明业主大会有任何违反议事规则和山东省物业管理条例之处。故一审法院认为街道办对上诉人提出过异议，与本案事实不符。无论如何，在街道办未依法做出撤销或责令改正的决定的情况下，业主大会关于公开招标选聘物业企业的决议一直合法有效，不容否定。一审法院驳回上诉人的诉讼请求，完全无事实和法律依据。望依法改判支持上诉人的诉讼请求，保护广大业主的合法权益。 被上诉人宇兴物业公司答辩称：青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初5090号民事判决对颐和星苑业委会合法性不予支持，上诉人的上诉请求没有依据。 颐和星苑业委会向一审法院起诉请求：1、判令宇兴物业公司退出颐和星苑小区，与颐和星苑业委会办理退出手续，并履行法律规定和合同约定的交接义务，包括移交物业服务用房和物业管理相关材料；2、本案诉讼费用由宇兴物业公司承担。 一审法院认定事实：宇兴物业公司与颐和星苑业委会所在颐和星苑小区签订有《前期物业管理服务协议》，约定宇兴物业公司为颐和星苑小区提供物业服务，合同自签字之日起生效，至小区成立业主委员会并与新的物业管理公司签订小区的《物业服务合同》为止。 2017年8月，颐和星苑小区的业主代表成立业主委员会筹备组向崂山区物业办提出备案申请；2017年9月，颐和星苑首届业主委员会向崂山区沙子口街道提交业主委员会备案材料。颐和星苑业委会提交《关于颐和星苑小区召开2018年首届业主大会会议的公告》照片，欲证明颐和星苑业委会于2018年1月22日向颐和星苑小区全体业主张贴通知，告知将于2018年1月27日采取书面表决方式召开颐和星苑小区2018年首届业主大会会议，会议议题为是否同意通过招标形式公开选聘管理小区的物业企业、是否同意业委会拟定的《物业管理合同》。颐和星苑业委会向青岛市崂山区人民政府物业办、崂山区人民政府沙子口街道办事处、崂山区沙子口街道山海社区居民委员会送达《关于商请派员出席颐和星苑小区业主大会的函》，要求上述部门相关人员派员监督上述业主大会事项的计票和投票结果。 2018年3月28日，颐和星苑业委会与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订《青岛市崂山区颐和星苑小区物业服务合同》，约定青岛均豪公用设施管理服务有限公司为颐和星苑小区提供物业服务合同。 2018年8月8日，青岛市崂山区沙子口街道山海社区居民委员会向颐和星苑业委会出具《关于对的复函》，因小区业主就业主委员会个别委员当选的合法性问题向法院提起诉讼，且在入户调查时不同意选聘物业管理企业、青岛均豪公用设施管理服务有限公司入去小区的业主超过半数，要求颐和星苑业委会在政府的监督下依法依规开展相关工作。 经颐和星苑业委会申请，李怀树作为证人出庭，欲证明颐和星苑业委会代表曾向崂山区沙子口街道递交关于召开2018年业主大会的通知，相关工作人员表示无法派员参加，要求颐和星苑业委会在法律框架内自行召开业主大会；证人另陈述，选定新物业服务企业后曾向街道或居委会发送通知，街道或居委会人员回复先不让新的物业公司进入，街道或居委会对颐和星苑业委会形成的决议、选票、招标文件需要进行审核；在2018年1月23日召开的小区议事规则会议中，会议内容为街道或社区在进行换届不同意小区进行物业选聘，若选聘需要街道全程监督，颐和星苑业委会对此会议内容提出异议；2018年6月20日，青岛市崂山区沙子口街道办事处向颐和星苑业委会送达《关于责令改正颐和星苑招聘物业管理企业不当行为的告知书》，因颐和星苑业委会无视街道办事处和社区委员会的指导建议，在没有政府部门监督的情况下擅自启动物业管理企业的招聘工作，造成了小区矛盾升级，证人对此告知书内容当场予以反驳。 宇兴物业公司现仍在颐和星苑小区提供物业服务。 颐和星苑小区部分业主起诉颐和星苑业委会要求撤销青岛市崂山区颐和星苑小区业主大会作出的选举成立首届业主委员会的决定，该案尚在审理中。颐和星苑业委会与青岛均豪公用设施管理服务有限公司就双方的物业服务合同亦有纠纷正在审理中。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。颐和星苑业委会虽然与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的物业服务合同，但双方仍有纠纷正在处理中，颐和星苑小区所在街道办事处对于选聘物业服务企业的程序亦提出过异议；另颐和星苑业委会要求宇兴物业公司进行交接手续，但颐和星苑业委会未提交证据明确宇兴物业公司应移交的具体材料，故对颐和星苑业委会的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回颐和星苑业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由颐和星苑业委会负担。 二审中，上诉人颐和星苑业委会提交证据一、（2019）鲁0212民初4104号民事判决书，证明：一审法院认为青岛均豪公用设施管理服务有限公司与上诉人之间存在纠纷，但该纠纷是青岛均豪公用设施管理服务有限公司要求履行和上诉人的物业服务合同，而且该判决书也认定上诉人与青岛均豪公用设施管理服务有限公司所签署的物业管理合同是合法有效的。只是由于被上诉人拒不向上诉人移交小区和物业管理资料，导致物业合同履行不能。证据二、颐和星苑业主大会议事规则一份，证明：该议事规则第14条规定，就同一决议事项6个月内不应再进行表决。2018年2月份已经召开了业主大会，2018年6月山海社区居委会以入户电话调查的方式，就选聘的物业的事再进行调查，实际又召开了一次业主大会，不符合业主议事规则。被上诉人宇兴物业公司质证认为：证据一判决书真实性无异议，但与我公司无关。对证据二议事规则的真实性无异议，但根据上诉人提供议事规则中的第11条6小条，2018年2月召集的业主大会社区居委会人员未到场，说明这次业主大会的召开未遵循公平合法原则，因此不予认可合法性。 被上诉人宇兴物业公司提交山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初5090号民事判决书，证明：业主委员会的合法性在法律上未得到支持。上诉人颐和星苑业委会质证认为：真实性无异议，该判决尚未生效，所以证明事项不成立。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，通过审理查明，青岛市崂山区人民法院作出（2019）鲁0212民初5090号民事判决，“撤销青岛市崂山区颐和星苑小区业主大会会议2017年8月6日作出的选举成立首届业主委员会的决定”，故颐和星苑业委会在其主体地位尚未确定的情况下，提起本案诉讼，属于主体不适格，本院予以驳回。其可在主体地位确定后，再行主张权利。 综上，上诉人颐和星苑业委会的起诉，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项，第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2019)鲁0202民初3940号民事判决； 二、驳回青岛市崂山区颐和星苑小区业主委员会的起诉。 一审案件受理费100元，退还青岛市崂山区颐和星苑小区业主委员会。二审案件受理费100元，退还青岛市崂山区颐和星苑小区业主委员会。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月二日 书记员  方高海