浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初3702号 原告：邓双文，男，1989年5月21日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：陈红根、鲍冲冲，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：武义德信置业有限公司，住所地：浙江省金华市武义县环城南路166号。 法定代表人：陈旭东。 委托诉讼代理人：傅利彬、周寿增，上海市泾锐律师事务所律师。 原告邓双文与被告武义德信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2019年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告邓双文及其委托诉讼代理人陈红根、鲍冲冲，被告武义德信置业有限公司的委托诉讼代理人傅利彬、周寿增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓双文向本院提出诉讼请求：1、判令被告武义德信置业有限公司向原告邓双文赔偿损失28906.51元；2、本案诉讼费用由被告负担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：1、判令被告武义德信置业有限公司向原告邓双文返还购房款33256.41元。事实与理由：2018年3月20日，原被告双方订立《商品房买卖合同》，约定由被告向原告预售坐落于武义县原浮选厂地块28幢1单元16层1-1602号商品房1套，该商品房的建筑面积127.73平方米，单价为每平方米13690.59元，总价为1748699元，原告应在订立合同时支付总房价款的30.23%即528699元，在2018年6月21日前支付总房价款的69.77%即1220000元。同日，原被告双方又订立《商品房补充协议书》，其中第十二条约定“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1575404.5元，增值税为人民币173294.5元（税率为11%），故买受人应向出卖人支付的总房价款为人民币1748699元。”本案被告提供的发票记载的不含税金额为1602677.98元，税额为144241.02元，合计为1746919元，该发票价格与合同约定价格相比已经发生变化，其原因一是合同面积由127.73平方米变成了127.6平方米，二是单价变更为12560.172257元，税率由11%变更为9%，税款由173294.5元变更为144241.02元。从商品房补充协议看，约定的不含税总价为1575404.5元，面积为127.73平方米，因此不含税单价为12333.86元。现面积变更为127.6平方米后，原告可以接受减少的面积，但不含税总价应调整为1573800.54元。从本案实际情况看，发票中的税款应按调整后的不含税总价1573800.54元×税率9%进行计算，计算结果为141642.05元。据此，被告应当向原告开具不含税金额1573800.54元、税额141642.05元、合计为1715442.59元的增值税发票。前述价税合计金额比合同第五条约定的含税总价减少33256.41元，该款项应当由被告退还原告。综上，由于涉案房屋的实际面积，实际应缴税款与合同约定的面积及应缴税款发生了变化，致使原告超额支付购房款33256.41元，该款项应由被告返还原告。 被告武义德信置业有限公司答辩称，因现在原告未进行交付，针对面积部分应于交付后根据合同约定据实结算。针对税费部分，被告认为原告主张的事实基础、合同约定以及法律依据均是不存在的，应予驳回。具体理由如下：一、原、被告在2018年3月20日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，有法律约束力。该合同约定涉案房地产总价为1748699元，根据合同约定，原告应在合同签订时支付528699元，在2018年6月21日前通过银行按揭贷款支付1220000元，合计1746899元，实际上原告分别在合同签订当日支付了528699元，在2018年5月21日通过交通银行按揭贷款支付了1220000万，合计支付了1746899元。此后，被告向原告相继开具了等额的发票，自始至终除了面积差以外，被告没有上涨该合同的价款，也没有额外向原告收取所谓的上涨房价款；二、被告认为商品房补充协议第十二条第一款记载的买卖合同双方一致同意并知悉商品房不含税价格为1575404.5元，增值税为173294.5元，税率为11%，故买受人支付的总房价为人民币1748699元。这个内容只是双方对依据当时税率下该商品房不含税房价和税率构成总房价明细的一个列式，这个列式并没有约定增值税率调整后一方有权根据税率的调整对商品房总房价的内容进行调整，这个约定在合同里是没有的。被告在我国财政部税务总局调整房地产行业后调整了增值税，并没有上涨总房价，原告认为该调整后的税额的差异是被告造成了损失，其认为应该退还相应的房款，并据此起诉，我们认为这是被告单方的想法，并非合同约定也并非是事实，更没有法律依据；三、事实上无论在商品房买卖合同的正文内容还是补充协议的相应条款，一再明示了原被告双方之间的商品房买卖合同系单价与建筑面积之乘所得的总房价款，双方约定除商品房建筑面积因约定与实际面积差异之外，不因其他任何因素调整涉案商品房总的单价，也不调整涉案商品房的总房价款。综上三点，被告认为在本案的商品房买卖合同中并没有约定因政治税率变动而调整房价的内容，履行过程中，被告实际上按合同约定收取了相应的房款，并没有违约，也没有造成损失，原告所谓的上涨或者是多收税率调整的相应款项，这个房款应退还的事实是不存在的，所以说这个涉案商品房开具的增值税率存在调整与合同约定税率有差额并没有造成损失，被告收取原告这部分多出来的款项，有合同及法律依据，其诉请所依据的事实和理由均不成立，恳请法庭予以驳回。 经审理查明，2018年3月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于武义县原浮选厂地块江南大院第28幢1单元16层1-1602号房屋。买卖合同第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共127.73平方米。买卖合同第五条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米13690.59元，总金额1748699元。买卖合同第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。买卖合同第七条约定，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为1748699元整；买受人必须在签订买卖合同时付该商品房总价款的30.23%给出卖人，即528699元整；买受人必须在2018年6月21日前，付该商品房总房价款的69.77%给出卖人，即1220000元整。 同日，原、被告双方签订《商品房补充协议书》，补充协议第十二条第一款约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1575404.5元，增值税为人民币173294.5元（税率为11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币1748699元。补充协议第十四条第四款约定，合同第五条中载明的商品房总价款即为已享受完各种优惠后的商品房最终成交价，为买受人需实际支付给出卖人的购房款总额。合同签署前的各种优惠、折扣、抵用券、优惠券、团购优惠、其他优惠等，均自动失效，不再对买卖双方具有约束力。购房款总额不再因签订合同前出卖人的口头或者书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或者其他任何原因而增加或减少。但合同及本补充协议其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。补充协议第十四条第五款约定，除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金，税金按照合同约定的支付时点之有效税法计算，由买受人承担。 2018年3月18日，原告向被告支付购房定金50000元。2018年3月20日，原告向被告支付购房首付款478699元。2018年5月21日，原告通过银行按揭的方式向被告支付剩余购房款1220000元。2019年11月6日，被告出具增值税普通发票，载明：“货物或应税劳务、服务名称：不动产江南大院商品房；规格型号：28-1-1602；单位：平方米；单价：12560.1722570元；金额：1602677元；税率9%；税额：144241.02元；价税合计：1746919元”。 另查明，被告于2018年2月8日取得武义江南大院28号楼的商品房预售许可证，并于2019年11月5日完成竣工验收备案。 以上事实，有原、被告提交的商品房买卖合同、商品房补充协议书、付款凭证、浙江省增值税普通发票、商品房预售证、竣工验收备案表，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。本案的争议焦点为：一、因案涉商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为9%后，对房屋总价款是否产生影响。二、退还面积误差部分的购房款的条件是否成就。 对于争议焦点一，首先，根据合同约定，原、被告所购商品房是根据面积按照固定单价计算总房款，只有在面积存在差异时才进行调整，并无其他关于房价变动的约定，而补充协议确定的增值税也是以总房价结合当时的税率倒推确定。可以认为增值税率的增减并不会导致原告应付房屋总价款发生变动，而是被告向国家缴纳的增值税发生了改变。两原告亦是依照合同约定的计价方式向被告支付了房价，原告主张根据税率调整改变房屋总价也不符合我国现行商品房交易的惯例。其次，补充协议第十二条第（二）款约定的“买卖双方应按照国家的有关规定及合同和本补充协议的约定，向相应部门缴纳因该商品房买卖产生的税率。因合同约定面积与产权登记面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人承担”，所指税率并非本案诉争的增值税，而是买受人因买卖房屋产生的契税，该税款并不包含在房屋总价款内，税率的变化不会影响房屋总价，原告不能以此认定其需承担增值税上涨的风险。故无论是依照合同或日常交易习惯，商品房增值税率的变动不影响房屋总价款的确定。 对于争议焦点二，原告提出退还面积误差部分的购房款的主张，被告则提出应于房屋交付后据实结算的抗辩。根据庭审查明，原告在收到交房通知书后并未与被告办理交房手续，结合原、被告在商品房预售合同中第六条的约定，面积补差应于商品房交付后进行，故，原告退还面积误差部分购房款的诉讼请求，条件未成就，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告邓双文的诉讼请求。 案件受理费316元（减半收取），由原告邓双文负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 董青霞 二〇二〇年六月三十日 代书记员 李泽睿