湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终489号上诉人（原审原告）：武汉朋友圈餐饮管理有限公司，住所地：武汉市江岸区青岛路3号。法定代表人：罗毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓红，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：程骥，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鸿瑞集团有限公司，住所地：武汉市江岸区上海街青岛路7号（国际青年大厦）20层J室。法定代表人：曾庆喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程雪英，湖北正信律师事务所律师。原审第三人：武汉火火山餐饮管理有限公司，住所地：武汉市江岸区滨江苑小区二期4栋1单元12-13层1101室。法定代表人：李涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓红，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：程骥，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：程骥（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。上诉人武汉朋友圈餐饮管理有限公司（以下简称朋友圈公司）因与被上诉人武汉鸿瑞集团有限公司（以下简称鸿瑞公司）、原审第三人武汉火火山餐饮管理有限公司（以下简称火火山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朋友圈公司的上诉请求：1、判决撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9446号民事判决；2、判决确认朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令鸿瑞公司返还朋友圈公司支付的租金1,489,000元和合同保证金50,000元合计1,539,000元；4、判令鸿瑞公司赔偿朋友圈公司房屋装修损失2,623,400.66元，5、判令鸿瑞公司支付朋友圈公司被迫停业期业的员工工资以及与员工解除劳动关系的赔偿等费用182,213.7元；6、判决鸿瑞公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决事实查明有误。1、涉案房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。鸿瑞公司位于武汉市江岸青岛路国际青年大厦附属楼1楼物业是经武汉市规划行政主管部门审核批准用地性质为社会停车场库用地，其使用用途只能为停车使用（土地证、规划证予以证明）。朋友圈公司在明知地类（用途）为停车场用地情况下隐瞒真相擅自将该物业分割改造出租给朋友圈公司等多家公司用于娱乐经营、餐饮经营等活动。2019年4月，武汉市纪委监委对武汉市江岸区青岛路国际青年大厦附属楼1楼社会公共停车楼违规变更规划用途、改为娱乐场所违规经营的问题予以通报并严肃追究了相关责任人的责任。上述事实证明鸿瑞公司未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，其与朋友圈公司订立的租赁合同无效。2、涉案房屋面积未确定，存在多支付房租情况朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁面积暂按350平方米计算，具体以房产证面积为准。为此朋友圈公司在合同签订后多次要求进行双方确认房屋面积及租金，但鸿瑞公司未予理会，其所收的房租一直都存在多支付情况。二、原判决法律适用有误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定朋友圈公司未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与朋友圈公司订立的租赁合同无效。其次，鸿瑞公司在签订《房屋租赁合同》时隐瞒该物业仅只能用于停车使用事实，出租给朋友圈公司用于餐饮经营，应对于合同无效的后果负有全部的责任，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。房屋租赁合同无效，朋友圈公司要求鸿瑞公司返还租金及押金的反诉请求，于法有据。涉案房屋装修损失以及无法经营遣散员工的费用损失均由鸿瑞公司承担。综上所述，恳请法院在查清事实的基础上依法作出裁判，以体现法律的公平和正义。鸿瑞公司辩称：一、案涉房屋为合法建筑物，本案租赁合同合法有效。二、鸿瑞公司与朋友圈公司在租赁合同履行过程中已协商确定“5万元/每月”的租金标准，且承租人以书面来函的形式对该租金予以确认，因承租人持续拖欠租金的违约行为，鸿瑞集团依照合同约定向承租人发函解除租赁合同，案涉租赁合同已解除。三、因承租人违约行为导致合同解除，其无权请求返还保证金、赔偿装修损失、被迫停业期间的员工工资及与员工解除劳动关系的赔偿费用。火火山公司述称：同意朋友圈公司的意见。朋友圈公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令鸿瑞公司返还朋友圈公司支付的租金1,489,000元和合同保证金50,000元，合计1,539,000元；3、判令鸿瑞公司赔偿朋友圈公司房屋装修损失2,623,400.66元；4、判令鸿瑞公司支付朋友圈公司被迫停业期间的员工工资以及与员工解除劳动关系的赔偿等费用182,213.70元；5、判令鸿瑞公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年11月27日，鸿瑞公司（甲方）与火火山公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市青岛路国际青年大厦附属楼一楼部分物业出租给乙方，用于餐饮经营活动；租赁面积约350平方米，以房产证面积为准；租赁期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日；免租装修期限为3个月，自2014年12月1日至2015年2月28日，免租试营业期为2个月，自2015年3月1日至2015年4月30日；乙方从2015年5月1日起正式向甲方缴纳租金，第一、二年租金一楼130元/平方米/月，二楼租金30元/平方米/月，第三年起每年按3%逐年递增，依次类推计算；每年年租金分四次支付，每季度支付一次租金，即当年4月15日前一次性支付第一季度租金，当年7月15日前一次性支付第二季度租金，当年10月15日前一次性支付第三季度租金，次年1月15日前一次性支付第四季度租金（除法定或约定的理由外）。乙方不得以任何理由延迟或拒付租金，否则视为乙方违约，出租人可要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，甲方有权单方终止合同；为保证合同履行，乙方于签约当日向甲方支付人民币5万元作为房屋租赁保证金，该房屋租赁保证金不得抵扣租金，待合同期届满，乙方结清相关费用后，甲方五日内无息返还乙方保证金人民币5万元；若乙方违约中途退场，则房屋租赁保证金甲方不予退还；甲方违约行为：因甲方原因单方面提前终止合同的（除不可抗力因素外），视同甲方违约；乙方违约行为：拖欠租金和物业管理费、水电费等超过一个月；乙方有上述违约情形的，经双方协商无法继续履行合同，甲方有权书面通知乙方单方解除租赁合同，乙方须结清相关费用（固定装修不作价），且保证出租房屋完好，乙方支付的合同保证金人民币5万元不予退还；该合同还约定了其他条款。2014年12月1日，火火山公司向鸿瑞公司支付押金50,000元。2014年11月28日，火火山公司向鸿瑞公司支付租金160,000元。2014年12月，鸿瑞公司（甲方）与朋友圈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市青岛路国际青年大厦附属楼一楼部分物业出租给乙方，用于餐饮经营活动，该合同内容与鸿瑞公司与火火山公司签订的《房屋租赁合同》一致。朋友圈公司实际承租了诉争房屋，承租的系国际青年大厦附属楼一楼的一部分，鸿瑞公司同意朋友圈公司把一层改造成两层使用，所以合同约定了二楼租金。朋友圈公司承租后，对诉争房屋进行了装修，二层搭建了一部分，具体面积没有测量，目前已经被拆除。2015年8月18日至2018年1月18日，朋友圈公司向鸿瑞公司支付租金合计1,329,000元，上述款项均系从罗毅个人账户转款给鸿瑞公司的。鸿瑞公司向朋友圈公司开具了发票。2015年5月19日，鸿瑞公司出具证明，证明位于武汉市江岸区青岛路3号附3号约350平方米的房屋产权证正在办理中，朋友圈公司办理餐饮服务许可证时无法出示房屋产权证。朋友圈公司取得武汉市食品药品监督管理局2015年6月5日核发的餐饮服务许可证，有效期限为2015年6月5日至2018年6月4日。2016年11月15日，朋友圈公司向鸿瑞公司出具联系函，陈述因租金压力大，要求按月支付租金，每月租金为50,000元。鸿瑞公司认可每月租金为50,000元。2018年1月22日，朋友圈公司向鸿瑞公司出具工作联系函，说明因经营困难，申请2018年2月1日至2018年4月20日，朋友圈公司停止营业三个月，等待文创谷开业，申请每月交20,000元的占用费，并承诺一次性补齐房租和占用费。2018年2月1日，鸿瑞公司向火火山公司出具《关于解除“房屋租赁合同”的函》，该函载明因火火山公司从2017年9月起未按合同支付租金，鸿瑞公司决定即日起解除房屋租赁合同。朋友圈公司知晓鸿瑞公司于2018年2月1日主张解除房屋租赁合同。2018年2月5日，火火山公司向鸿瑞公司出具《工作联系函》，火火山公司认为在房屋面积及租金还没有确认的情况下，其没有违反房屋租赁合同的约定。2018年4月11日，鸿瑞公司向火火山公司出具《关于解除“房屋租赁合同”的函（二）》，再次主张解除合同并要求其立即腾退房屋。火火山公司签收了该函。2019年3月25日下午，鸿瑞公司在没有通知朋友圈公司的情况下，打开朋友圈公司承租场地的大门，拆卸并搬走朋友圈公司室内设施设备。朋友圈公司于当日晚上赶到诉争房屋现场，制止了鸿瑞公司继续搬运物品。2019年4月23日，朋友圈公司向鸿瑞公司发出《工作联系函》，要求鸿瑞公司退还其缴纳的1,539,000元租金及装修费2,623,400元。2019年4月23日，鸿瑞公司签收了告知函及工作联系函。2019年5月18日，在社区工作人员的见证下，鸿瑞公司将诉争房屋的物品腾退完毕并拆除了装饰装修。另查明，2017年11月8日，鸿瑞公司取得坐落于武汉市江岸区青岛路3号国际青年大厦附属停车楼栋/单元1层房屋的不动产权证，证号为：鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0068593号，该不动产权证书载明，房屋用途为商业服务，房屋建筑面积为664.91平方米。还查明，火火山公司成立于2014年11月11日，股东为罗磐、罗毅，原法定代表人为罗毅，2017年8月24日，法定代表人由罗毅变更为李涛。朋友圈公司于2014年11月25日成立，法定代表人为罗毅。上述事实，有朋友圈公司提交的《房屋租赁合同》、证明、餐饮服务许可证、收据、发票、罗毅的兴业银行转账记录、告知函、工作联系函、签收单，鸿瑞公司提交的不动产权证、房屋租赁合同两份、收据、湖北省地方税务局通用网络发票两张、联系函、工作联系函、关于解除“房屋租赁合同”的函、工作联系函、关于解除“房屋租赁合同”的函（二）、关于“腾退房屋的通知”函（四）、关于“腾退房屋的通知”函（五）等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。一审法院认为，关于朋友圈公司要求确认其与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。鸿瑞公司已取得诉争场地的不动产权证，该诉争场地的用途为商业服务，且朋友圈公司已于2015年6月5日取得餐饮服务许可证，虽然该餐饮服务许可证已过有效期，但朋友圈公司没有提交证据证明其未继续办理餐饮服务许可证是因为诉争场地不得用于餐饮经营，故双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。故对朋友圈公司要求确认其与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》是否已解除问题，因按双方确认的月租金50,000元计算，朋友圈公司支付租金至2017年10月，此后的租金未按合同支付，朋友圈公司拖欠鸿瑞公司的租金已超过一个月，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，鸿瑞公司有权解除合同。鉴于鸿瑞公司向朋友圈公司开具发票、朋友圈公司注册地即为承租房屋，朋友圈公司也认为其系本案租赁合同的实际承租人，一审法院确认实际承租人系朋友圈公司。因朋友圈公司的法定代表人罗毅也系火火山公司的股东及原法定代表人，朋友圈公司与火火山公司系关联公司，且朋友圈公司一直通过法定代表人罗毅个人账户向鸿瑞公司支付租金，鸿瑞公司不能确定实际履行租赁合同的系朋友圈公司还是火火山公司，朋友圈公司在知晓鸿瑞公司于2018年2月1日向火火山公司主张解除房屋租赁合同后，未向鸿瑞公司说明实际承租人系朋友圈公司，也未对合同解除提出异议，说明其公司知晓鸿瑞公司要求解除与其公司签订的由其公司实际履行的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，鸿瑞公司有权解除合同，鸿瑞公司与朋友圈公司双方签订的租赁合同已于2018年2月解除。关于朋友圈公司要求鸿瑞公司返还朋友圈公司支付的租金1,489,000元和合同保证金50,000元的诉讼请求，因朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，朋友圈公司实际承租使用了诉争房屋，其要求退还租金无事实和法律依据。关于合同保证金，因该款项系火火山公司支付给鸿瑞公司的，朋友圈公司无权主张。故朋友圈公司的上述诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于朋友圈公司要求鸿瑞公司赔偿房屋装修损失2,623,400.66元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》对因朋友圈公司违约导致合同解除时装饰装修如何处理没有约定，且鸿瑞公司已拆除诉争房屋的装饰装修，说明鸿瑞公司不同意继续利用装饰装修物，故对朋友圈公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于朋友圈公司要求鸿瑞公司支付其被迫停业期间的员工工资以及与员工解除劳动关系的赔偿等费用182,213.7元的诉讼请求，朋友圈公司因其欠付租金被鸿瑞公司解除了租赁合同，租赁合同解除后，朋友圈公司应腾退出诉争房屋，其未及时腾退，鸿瑞公司在社区工作人员的见证下将其物品腾退出诉争房屋，系行使对其所有的房屋享有的占有使用权。朋友圈公司主张的上述损失系其违约自行导致的，支付该笔费用也系其自身经营问题，与鸿瑞公司无关，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉朋友圈餐饮管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费41,557元，保全费5,000元，由武汉朋友圈餐饮管理有限公司负担。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效。合同订立后，双方均应按约定履行自己的义务。朋友圈公司虽按约定支付租金至2017年10月，但此后的租金未按合同支付，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，鸿瑞公司有权解除合同。关于案涉房屋用途的问题，因2017年11月8日，鸿瑞公司取得该不动产权证书，房屋用途为商业服务，房屋建筑面积为664.91平方米。故朋友圈公司认为案涉房屋仅只能用于停车使用的上诉理由不能成立。关于朋友圈公司上诉请求判令确认朋友圈公司与鸿瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效、鸿瑞公司返还朋友圈公司支付的租金1,489,000元和合同保证金50,000元合计1,539,000元、鸿瑞公司赔偿朋友圈公司房屋装修损失2,623,400.66元、鸿瑞公司支付朋友圈公司被迫停业期业的员工工资以及与员工解除劳动关系的赔偿等费用182,213.7元的上述损失系其违约所致，亦系其自身经营问题，故其主张，本院不予支持。综上所述，朋友圈公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41,557元，由武汉朋友圈餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月三十日书记员  张 欣