中华人民共和国 广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初98号 原告：周马克，男，1957年11月10日出生，荷兰国籍，住广西壮族自治区桂林市。 委托诉讼代理人：唐桂龙，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄楠，广西齐兴律师事务所律师。 被告：炊承洋，男，1983年10月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：赵林君，广西春良律师事务所律师。 原告周马克诉炊承洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员宿健慧担任审判长，审判员周霞、丁勇参加的合议庭，于2020年6月11日公开开庭审理了本案。书记员叶菁华担任法庭记录。原告周马克的委托诉讼代理人唐桂龙、黄楠，被告炊承洋及其委托诉讼代理人赵林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告炊承洋赔偿原告周马克6个月的租金损失264372元；2、判令原告周马克收取的被告炊承洋的80000元合同履行保证金不予退还；3、本案的全部诉讼费用由被告炊承洋负担。事实和理由：2018年4月14日，原告作为出租方与被告作为承租方签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于桂林市商铺出租给被告经营奶茶店生意，租赁期限为四年九个月，自2018年4月22日至2023年1月21日。2019年1月22日至2021年1月21日的租金为44062元。租金支付方式为每季度一付，须提前5日支付下一季度的租金。合同约定双方无正当理由均不得提前终止合同，若承租方单方违约，则出租方不退保证金，并赔偿出租方一切损失。合同签订后，双方履行了该协议。但被告从2019年10月开始未再支付租金，并搬走设备，清空房屋，不再使用租赁商铺。原告与被告多次交涉未果。原告认为被告未与原告协商，以实际行动单方违约解除了双方的租赁合同，依据合同约定，原告有权不退还保证金，并要求被告赔偿经济损失。2019年10月至今租赁商铺一直空置，不能出租收取租金。被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院判如所请。 被告炊承洋答辩称，首先原告的诉求没有事实和法律依据。被告提前一个月向原告提出解除合同，且已经交纳店铺租金至2019年10月21日，原告通知被告将店铺钥匙交给大厦物业总经理粟剑平，表明其已经认可与被告解除了租赁合同，被告将合同保证金80000元按违约金处理支付给原告并进行了店铺移交，原告主张的租金损失违约责任和不予退还保证金，属于重复主张。其次，被告与原告解除租赁合同时，距离过年还有三个月之久，租赁市场行情也不错，其店铺状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将店铺对外招租，而事实上被告与原告解除合同后，原告次日便张贴广告于店铺门上对外进行招租，期间有不少意向租户前来咨询，至今无法成功出租是因为原告不愿意适当减免租金反而是要求增加租金和转让费，其至今未能出租店铺与被告无关，其空置期间的租金损失不应当由被告承担。原被告双方已解除了租赁合同，被告也根据合同的约定支付了违约金80000元给原告，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告要求被告赔偿6个月租金损失的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了两份证据： 证据一、《商铺租赁合同》，证明原被告之间的租赁合同关系及合同约定了单方终止合同要赔偿全部损失； 证据二、《情况说明》，证明原告积极招租，但目前为止商铺仍空置，被告的行为已构成违约。 被告对原告证据一的真实性、合法性及关联性均无异议；对原告证据二的真实性、合法性无异议，但认为不能以此证明被告违约的事实。 被告提交了四份证据： 证据一、原被告之间微信聊天记录截图，证据双方已经解除合同，并已经交接了钥匙； 证据二、店铺照片，证明涉案商铺金马大厦107-2号已张贴了招租广告； 证据三、《情况说明》、证据四《移交接收单》，证明双方解除合同并交接商铺钥匙后，原告已安排物业公司在商铺上张贴出租广告，被告已经结清了承租期间的水电及物业费。 原告对被告证据一的真实性无法判定，表示由法院认定；对被告证据二、三、四的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的，双方不是协商解除合同，而是被告违约。 本院审查认为，被告对原告提交的两份证据的真实性、合法性均无异议，本院对该部分证据予以采信；被告证据一系双方当事人的微信聊天截图，原告虽未明确认可其真实性、合法性，但并未否认双方微信聊天的事实，故该证据内容可以认定；原告对被告证据二、三、四的真实性、合法性未提异议，该部分内容可以证明被告按照原告的要求将涉案商铺钥匙交付给了大厦物业公司经理且被告承租使用期间的水电费、物业费已结清，同时证明涉案商铺已张贴了招租广告，目前仍控制的事实。至于本案租赁合同中的违约责任，本院将结合全案证据作出认定。 本院经审理确认以下法律事实：2018年4月14日，原告作为甲方出租人与被告作为乙方承租人，双方签订了《商铺租赁合同》。该合同约定，原告将桂林市商铺出租给被告，租赁期限为四年九个月，自2018年4月22日至2023年1月21日止；2018年4月22日至2019年1月21日期间的租金为每月41964元（之后租金逐年递增），租金按每季度一付，须提前5日支付下一季度租金；合同签订时被告须向原告交纳80000元合同履行保证金。合同还约定了其他条款及违约责任，其中违约责任约定双方无正当理由均不得提前终止合同，若被告单方违约，则原告不退保证金，并赔偿原告一切损失。合同签订后，原被告双方依约履行了合同义务。2019年9月22日，被告通过微信向原告表示因为其经营亏损严重，从2019年10月就不再租用商铺了。原告表示单方违约造成的损失要由违约方承担。同年10月20日，被告再次通过微信与原告联系，表示商铺已经腾空，要求原告派人接收商铺。原告微信回复表示被告的行为是单方违约。在双方就被告如何承担违约责任问题协商未果的情况下，原告于当日通过微信方式告诉被告将商铺钥匙交给大厦物业公司经理粟剑平。次日，大厦物业管理公司按照原告的通知和委托，从被告处接收了涉案商铺钥匙，并在涉案商铺张贴门面出租广告。此后，原被告双方就被告如何承担违约责任进行了协商，但未能达成一致，原告遂诉至本院。 另查明，被告向原告交清了2019年10月21日前的全部租金。涉案商铺至今招租未果，仍处于空置状态。 综合诉辩双方当事人意见，本院确定本案争议焦点为：原告因被告提前终止合同造成的损失如何确定？ 本院认为：关于本案法律适用问题。本案为房屋租赁合同纠纷，原告周马克为荷兰籍公民，本案属于涉外民事案件，其法律适用问题应参照我国涉外案件的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案当事人未协议选择适用的法律，因本案合同签订地、合同履行地及标的物所在地均在中华人民共和国广西壮族自治区桂林市，故中国为与本案合同具有最密切联系，本案的实体处理应当适用中国法律。 上诉人与被上诉人于2018年4月14日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，被告在合同履行过程中，于2019年9月向原告表示将不再租用涉案商铺，并于2019年10月将商铺腾空交还了钥匙，此后亦不再支付租金。被告以自己的行为表明不履行双方合同约定之义务，已构成违约，原告可以依法要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方当事人在合同中约定被告单方违约则原告不退保证金，被告并赔偿原告一切损失。故原告主张其不退还被告80000元履行保证金的诉请，证据充分，理由成立，本院予以支持。被告违约行为给原告造成的主要是租金收益损失，鉴于被告在终止合同前一个月已告知原告其将不再租用涉案商铺，并积极移交了商铺、配合原告重新招租，本院在被告已承担了80000元违约责任的情况下，酌定被告还需赔偿原告一个月的租金损失即41964元。原告要求被告赔偿6个月租金损失264372元的主张，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告炊承洋赔偿原告周马克租金损失41964元； 二、原告周马克收取的被告炊承洋的合同履行保证金80000元不予退还； 三、驳回原告周马克的其他诉讼请求。 案件受理费6466元（原告周马克预交），由原告周马克负担1466元，被告炊承洋承担5000元并给付原告周马克5000元。 上述应付款项，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起30日内，被告可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定；收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年六月十五日 书记员  叶菁华