广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38422号原告（反诉被告）深圳市官田股份合作公司，住所地深圳市宝安区石岩街道办事处官田办公室，统一社会信用代码91440300769171298F。法定代表人叶代春。委托诉讼代理人黄火金，广东巨通律师事务所律师。被告（反诉原告）温志良，男，汉族，1970年12月3日出生，身份证住址广东省汕尾市，委托诉讼代理人丁振赣，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人张艾婷，广东广和律师事务所实习律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄火金、被告委托诉讼代理人丁振赣和张艾婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年5月16日签订的《深圳市官田股份合作公司综合大楼租赁合同》，限期被告将租赁房屋返还给原告；二、被告向原告支付拖欠租金464730元（按照月租金77455元标准，自2019年5月起暂计至2019年10月，实算至被告实际搬离之日止）；三、被告赔偿原告经济损失暂计100000元；四、本案诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：原被告双方签订了《深圳市官田股份合作公司综合大楼租赁合同》，约定原告将其所有的位于深圳市宝安区××街道宝石东路××号物业出租给被告使用，双方约定租期为24个月（自2018年05月1日起至2020年4月30日止），月租金为77455元，租金支付时间为每月5日前支付当月租金，而租赁期间被告未按时缴付租金，至今共计拖欠原告6个月租金，合计人民币464730元，且经原告多次催告均不予以回应，也未安排付款。鉴于被告之拖欠行为已构成违约，现为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告之诉求。被告答辩称，一、租赁房屋无产权证明，租赁合同无效，且原告作为过错方无法证明租赁房屋产权登记面积，涉案房屋租金金额存在争议。二、原告非法出租房屋，无法举证实际损失，原告所请求的100000元经济损失没有事实及法律依据支持，应被驳回。三、被告所缴纳的租赁保证金应抵扣应缴纳租金。四、原告设置的租金不合理，显著过高。被告向本院提出反诉请求：一、原告深圳市官田股份合作公司返还被告温志良不当得利128100元；二、原告深圳市官田股份合作公司支付被告温志良因合同无效而产生的经济损失及装修费用暂计1万元（具体金额申请法院对涉案房屋的装修装饰费用进行司法鉴定）。具体事实与理由：原、被告于2018年5月16日签订了《深圳市官田股份合作公司综合大楼租赁合同》，合同记载的房屋面积为2213平方米，约定该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。原告作为出租方，没有向被告承租方出示租赁房屋的产权证明，也未提供任何其他材料证明租赁房屋的产权登记面积为《租赁合同》记载的2213平方米。被告已缴纳了2018年5月至2019年4月共12个月的租金。经过对争议房屋进行测绘，初步测绘出的面积约为1908平方米，与合同中所称面积相差约305平方米，由此计算出被告多向原告缴纳了约128100元的租金（10675元／月×12个月）。上述多缴纳的租金属于没有法律根据而获取的不当利益，被告作为受损失的人，有权请求其返还不当利益。被告于2016年6月1日从深圳市宝安区石岩川湘人家菜馆签订了《转让协议》，从深圳市宝安区石岩川湘人家菜馆处转租了涉案房屋，租期为2010年5月10日至2018年4月30日。2016年中旬，被告对涉案租赁房屋进行了内外部装修、天台防水、加装电梯等维护及装修装饰活动，支出大量花费，暂计50000元。在涉案合同无效下，双方因履行合同导致经济损失，应根据过错原则承担民事责任。被告作为过错方应承担给被告造成的装饰装修经济损失，为明确被告实际装修装饰费用，保护被告合法权益，现请求法院支持被告所支出的涉案房屋装修装饰费用，并对涉案房屋装修装饰费用进行司法鉴定。原告答辩称，一、被告所谓的装修损失不予认可，被告提交的所有证据中主张装修费用产生的时间都是2016年，与涉案的租赁合同完全无关，而且并没有实际转账付款明细，不清楚具体的装修费用实际产生以及是否是用于涉案租赁物业，我方认为被告提交的证据与本案无关。二、被告主张的不当得利也没有任何事实依据，因为我方出租的租赁物业是整栋出租，是双方认可的特定租赁房屋，并不需要依据合同约定的面积来确定具体范围，而且原告表示涉案租赁物业是由第三方石岩街道办进行测量，因为原告作为股份公司所有的资产都要由街道办进行清算，每年申报才进行统计。而且双方在租赁合同中明确确定了月租金的总额，被告也一直按照该月租金进行交付，月租金是双方协商一致的结果，之前从未对租金数额提出过任何异议。所以我方认为被告的反诉没有任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2010年4月30日，原告深圳市官田股份合作公司为出租方，深圳市宝安区石岩川湘人家菜馆为承租方，签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案租赁物业石岩街道官田社区宝石东路官田综合楼整栋楼出租予承租方，租期自2010年5月1日至2018年4月30日，月租起租16000元，定期递增，其中2016年5月1日至2018年4月30日月租为19360元。2016年6月1日，川湘人家酒楼与温志良、张某超签订《转让协议》，约定川湘人家酒楼将上述租赁物业于原合同期内的使用权转让予温志良、张某超，使用期限自2016年6月1日至2018年4月30日，月租为19360元，川湘人家酒楼和原出租方同意楼层及外观进行装修、整改。合同签订后，温志良于2016年对涉案租赁物业进行了装修。2018年5月16日，深圳市官田股份合作公司为甲方（出租方），温志良为乙方（承租方），签订《深圳市官田股份合作公司综合大楼租赁合同》，约定甲方将涉案物业宝石东路366号综合大楼出租予乙方，建筑面积2213平方米（该面积为计租面积，若面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准），租金单价35元/月/平方米，即月租合计77455元；租期自2018年5月1日志2020年4月30日止；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得有关部门许可后方可进行，费用由乙方承担。上述合同签订后，双方如约履行，温志良于续约当日向深圳市官田股份合作公司缴纳押金154910元，深圳市官田股份合作公司出具相应的收款收据。被告自2019年5月份起拒付租金，但占用涉案租赁物业至今。庭审中，经审查，涉案租赁物业未作产权登记，当事人确认无相关合法报建报批手续，本院依法释明本案为合同无效的情形。释明后，原告要求被告在十日内返还租赁物业，并将租金变更为占有使用费，计算标准及期间按原诉求；被告的反诉请求未变更。本院认为，涉案租赁物业未作产权登记，无相关合法报建报批手续，当事人就该类建筑物确立的租赁合同关系依法无效。本诉部分。租赁合同无效，被告据合同所占有使用的标的物应当返还原告，原告该诉求于法有据，本院予以支持。同时，承租方已实际占有使用涉案租赁物业，应当支付占有、使用费用，具体标准本院酌定参照合同约定。另，被告答辩主张其缴纳的租赁押金应当抵扣占有使用费用。由于合同无效，原告据合同所收取被告的押金，应当返还被告，被告主张抵减相应的金钱给付义务于法有据，为减少诉累，本院准许抵减，经核可抵减2个月的占有使用费用（即2019年5、6月份的占有使用费用）。原告关于经济损失的诉求，未提供证据证明其因合同无效遭受的经济损失，本院对该项诉求不予支持。反诉部分。被告主张面积差异产生不当得利，本院不予采纳：涉案租赁物业是整栋交付，被告按合同约定标准付租多年未提异议，续租签约时亦重新明确计租面积和月租金额，视为双方同意按此标准履行，被告在实际履行多年后主张重新核实租金标准，有失诚信，本院不予采纳。至于被告反诉请求的装修损失，据被告的举证及陈述，装修发生于2016年，为当事人履行续租前的一份合同期间产生的费用，该费用已作为上一份合同履约期间的投入，摊分于原合同约定的履行期间，损耗殆尽，并非系履行2018年5月16日签订的《深圳市官田股份合作公司综合大楼租赁合同》所产生的费用支出，被告该项请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：一、被告温志良应于本判决生效之日起十五日内将涉案租赁物业深圳市宝安区石岩街道官田社区宝石东路366号官田综合大楼返还予原告深圳市官田股份合作公司。二、被告温志良应自2019年7月1日起按77455元/月的标准向原告深圳市官田股份合作公司支付涉案物业的占有使用费用，计至返还物业之日止。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4724元，由原告承担1724元，由被告承担3000元；被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费1531元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年六月八日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。