青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1460号原告：西宁市城东区丽馨臻品商务酒店（统一社会信用代码：92630102MA754BJKOT），住所地:西宁市城东区建国南路66号18号楼20号。经营者：朱莉萍（身份证号：×××），女，汉族，1979年9月30日出生，住西宁市城北区海西路59号38号楼1单元10918室。委托诉讼代理人：黄小伟、杨娇，青海树人律师事务所律师。被告：青海天诚融资担保有限责任公司（统一社会信用代码：916329007574320243），住所地：西宁经济技术开发区管委会大楼。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红海，青海普兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈良。原告西宁市城东区丽馨臻品商务酒店（以下简称丽馨臻品酒店）与被告青海天诚融资担保有限责任公司（以下简称天诚融资公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告丽馨臻品酒店经营者朱莉萍及委托诉讼代理人黄小伟、杨娇、被告天诚融资公司的委托诉讼代理人李红海、沈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽馨臻品酒店向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认被告向原告寄送的《限期搬离催告函》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，青海瑞吉煤业有限公司（以下简称“瑞吉公司”）与青海蓝恋商务酒店有限公司（以下简称“蓝恋公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定瑞吉公司将其位于××路建筑面积为5047平方米的商业用房出租给蓝恋公司，租期自2015年3月1日至2030年3月10日止。2016年7月28日，蓝恋公司与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定蓝恋公司将位于××路建筑面积为1208平方米的商业用房转租给原告，租期自2016年7月28日至2031年7月28日止。后因青海百生洗煤有限公司、瑞吉公司与被告发生借款纠纷，经法院审理，西宁市中级人民法院(2018)青01执72号之一民事裁定书将位于××路其中46套房屋抵债给被告，被告完成了房屋所有权变动登记。2019年2月27日，被告与蓝恋公司签订《房屋租赁合同》，合同约定将其位于××路、12101室-12122室面积2480.84平方米的房屋出租给蓝恋公司，租赁期限为2019年1月1日至2030年3月10日止。2019年5月28日，原告将2019年7月28日至2020年7月28日全年租金合计247500元的现金存入被告青海银行账户，同日，蓝恋公司出具《收条》，证实已收到原告房租247500元整。因蓝恋公司未向被告支付租金，被告于2019年5月6日向蓝恋公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》。2020年3月12日，被告向原告邮寄送达《限期搬离催告函》，要求原告在收到该函的的30日内搬离位××路建筑面积为1208平方米的商业用房。原告基于其与蓝恋公司之间的《房屋租赁合同》合法占有该商业用房，被告向原告邮寄送达的《限期搬离催告函》解除了原告和蓝恋公司之间的房屋租赁合同，损害了原告的合法权益。故，原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告天诚融资公司辩称，我公司向原告发出的《限期搬离催告函》于法可依，原告关于“买卖不破租赁”的主张不适用本案，我公司申请诉前保全在蓝恋公司与瑞吉公司签订《房屋租赁合同》之前。根据法律规定，被告向原告发出的《限期搬离催告函》，合法有效。原告丽馨臻品酒店为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组：2015年瑞吉公司与蓝恋公司签订的《房屋租赁合同》一份、2016年原告与蓝恋公司签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明双方签订合同，合同约定瑞吉公司将建国路新千广场18号楼20-23楼建筑面积为5047平方米商业用房出租给蓝恋公司，期限为2015年3月1日至2030年3月10日；蓝恋公司与原告签订合同，约定将建国路新千广场18号楼20楼建筑面积1028平方米的商业用房转租给原告，租金230000元，一年一付，期限为2016年7月28日至2031日7月28日；原告基于《房屋租赁合同》合法占有使用涉案房屋；第二组：《房屋租赁合同》一份、西宁市中级人民法院（2018）青01执72号之一《民事裁定书》，欲证明瑞吉公司将建国路新千广场18号1单元20-23共计46套房屋抵债给被告，并办理了变更登记；被告将建国路12001室-12024室，12101-12122室出租给蓝恋公司，租赁期限为2019年1月1日至2030年3月10日；第三组：中国建设银行个人活期账户交易明细一份、青海银行现金交款单一份、收条一份，欲证明原告将2019年7月28日至2020年7月28日的年租金247500元存入被告账户，同日，蓝恋公司出具收条证明收到租金；第四组：拍卖公告，欲证明该拍卖公告中明确了本案原告是合法承租人，享有优先购买权的事实；第五组：限期搬离催告函，欲证明该函中已明确写明被告取得涉案房屋所有权的经过，并被告知晓实际使用人的事实。经被告天诚融资公司质证，认为第一组证据中的二份《房屋租赁合同》的真实性其公司无法确定，从《房屋租赁合同》的内容来看，瑞吉公司与蓝恋公司签订的租金为16.5元每平方米，转租应该是为了获利，但蓝恋公司与原告签订的租金却是16元每平方米，不符合常理。对第二组证据的真实性无异议，可以证明合同双方对租金、给付方式等均作出明确约定，现因蓝恋公司未履行义务导致我公司与其解除了租赁合同。对第三组证据的真实性及证明方向均持有异议，与本案无关。对第四组证据真实性不持异议，但相关信息应以法律文书为准，不能以淘宝网的信息为准。对第五组证据的真实性予以认可。被告天诚融资公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组：《送达回证》、《协助执行通知书》，欲证明在瑞吉公司与蓝恋公司签订《房屋租赁合同》之前，涉案房屋已经被法院查封的事实；第二组：谈话笔录，欲证明执行法官对于承租时间晚于查封时间的事宜已经向原告进行了告知，自2019年开始转租的租赁费要交付给我公司保管。经原告质证，对于被告提交的《送达回证》、《协助执行通知书》、谈话笔录的真实性不予认可，均是复印件且没有档案查询章，关于瑞吉公司和蓝恋公司之间签订《房屋租赁合同》的效力不属于本案审查的范围，他们不是本案当事人，从我方提交的拍卖公告可看出，西宁中院对原告合法租赁的事实已经认可且赋予了优先购买权，被告的证据不能支持其证明目的。本院经审查认为，原告提交的证据能够相互印证，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据均为复印件，本院不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，瑞吉公司与蓝恋公司签订《房屋租赁合同》，约定瑞吉公司将位于××路建筑面积为5047平方米的商业用房按16.5元每平方米的价格出租给蓝恋公司使用，租期自2015年3月1日至2030年3月10日止。2016年，蓝恋公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定蓝恋公司将位于××路建筑面积为1208平方米的商业用房按16元每平方米的价格出租给原告使用，租期为2016年7月28日至2031年7月28日止，装修期自2016年7月28日起至2016年10月28日止，年租金为230000元。被告因与青海百生洗煤有限公司、瑞吉公司借款纠纷，在法院强制执行过程中，西宁市中级人民法院2018年12月27日以（2018）青01执72号民事裁定书将瑞吉公司所有的的位××路其中的46套房屋抵债给被告，包括本案涉案房屋。2019年2月27日，被告与蓝恋公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于××路、12101室-12122室共46套房屋，面积为2480.84平方米的房屋出租给蓝恋公司使用，租期自2019年1月1日至2030年3月10日止；房屋租赁费每平方米16.5元，年租赁费为491206.32元，蓝恋公司应在每年的1月30日前将租赁费支付给被告；蓝恋公司未按期交纳房屋租赁费，经被告催缴后超过30日仍未交纳的，被告有权解除与蓝恋公司之间的租赁合同。2020年3月16日，被告向原告邮寄《限期搬离催告函》，原告于2020年3月17日签收，原告对该函中被告解除其与蓝恋公司签订的《房屋租赁合同》，并通知原告在收到该《限期搬离催告函》后30日内搬离涉案房屋持有异议，故诉至本院，另，截止庭审之日即2020年5月19日，原告丽馨臻品酒店仍实际占有使用涉案租赁房屋。本院认为，被告天诚融资公司基于其与蓝恋公司签订的《房屋租赁合同》及蓝恋公司未按时支付租金的违约情况，根据合同约定向蓝恋公司发出解除通知，由于原告丽馨臻品酒店实际占有使用租赁房屋中的20楼，被告天诚融资公司向原告邮寄《限期搬离催告函》，现原告请求本院确认该《限期搬离催告函》无效，但该《限期搬离催告函》仅为单方通知，且截止庭审之日即2020年5月19日，原告丽馨臻品酒店仍实际占有使用涉案租赁房屋，并未对原告丽馨臻品酒店的使用权产生影响，并被告天诚融资公司基于其与蓝恋公司的房屋租赁关系，发出《限期搬离催告函》的行为，并不存在法定的无效情形，故本院对于原告要求确认《限期搬离催告函》无效的诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告西宁市城东区丽馨臻品商务酒店的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计50元（原告已预交），由原告西宁市城东区丽馨臻品商务酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇 二〇二〇年六月十日书记员 徐 倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。