中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3150号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世家御香苑饮食有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇土桥村（营业区）。法定代表人：王建华，总经理。委托诉讼代理人：王蓓菁，北京市坤杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛启超，北京市坤杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李春平（LIRICHARD），男，1950年2月26日出生，美国国籍，北京工力物业管理有限公司董事长，住北京市朝阳区。法定代理人：余启存（李春平之妻、监护人），女，1978年2月2日出生，汉族，北京工力物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈春红，女，1974年2月24日出生，汉族，北京工力物业管理有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：滑锡林，北京中为律师事务所律师。上诉人北京世家御香苑饮食有限公司（以下简称御香苑公司）因与被上诉人李春平（LIRICHARD）（以下简称李春平）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79792号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。御香苑公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，判令李春平承担本案一二审诉讼费。事实和理由：1．一审关于李春平有权解除《租赁契约》系因御香苑公司逾期支付租金的认定错误。御香苑公司承租涉案房屋并经营餐饮十余年，后又续约至2022年，经营情况良好。御香苑公司与李春平多年来就《租赁契约》的履行已事实上变更了租金支付时间及方式的约定。2．本案争议系因李春平恶意违约造成。御香苑公司未能及时交纳租金系因李春平单方要求上涨房租，双方沟通无效后，李春平恶意拒收御香苑公司的租金支付，有相应证据在质证时已经李春平一方确认。李春平未按照租赁契约的约定履行向御香苑公司发出违约通知及给予纠正时间的程序，亦未送达解约通知。3．李春平的恶意行为造成御香苑公司巨额经济损失，一审法院未予认定。三、李春平的恶意行为造成御香苑公司巨额经济损失，一审法院未予认定。李春平一方夜间撬门闯入御香苑公司正常租赁经营的房屋内，强行赶走所有员工，并将店门换锁，导致御香苑公司无法搬离租赁房屋内的家具和设备等，亦无法继续经营而承受巨额损失。李春平将御香苑公司的家具装修设备非法占有并转租给下一个承租方使用，可视作对御香苑公司上述资产同意利用，应给予补偿。李春平辩称，同意一审判决，不同意御香苑的上诉请求。本案系御香苑公司违约在先，李春平一方无任何过错。根据《租赁契约》约定，御香苑公司拖欠租金逾期超过30日，李春平即可要求御香苑公司立即停止营业、迁出并交还物业。直至2016年3月15日，御香苑公司已逾期交租超过两个月，李春平一方不得已，将御香苑公司停止经营并迁出租赁物业。故御香苑公司要求赔偿的损失无事实和法律依据，应自行承担。御香苑公司向一审法院起诉请求：1．要求李春平继续履行2010年7月21日双方签订的《租赁契约》。2．判决李春平向御香苑公司支付家具、设备和装修损失4076499元。3．判决李春平向御香苑公司支付提前解除《租赁契约》期间的经营损失4909220．75元（暂计算自2016年3月至2019年9月）。李春平反诉请求：1．判令双方之间的《租赁契约》已于2016年3月16日解除。2．判令御香苑公司支付违约金70万元。3．判令御香苑公司支付2016年2月15日至2016年3月15日租金58333元。一审法院认定事实：2010年7月21日李春平作为出租人与御香苑公司作为承租人签订《租赁契约》，约定将面积为689．97平方米的涉案房屋出租给御香苑公司，租赁期限自2012年2月15日至2022年2月14日，年租金70万元，承租人应于上一租赁年度期满前1个月支付下一租赁年度的租金，即于2012年1月15日之前支付下一年度租金，依次类推。第十二条：承租人正式承诺于本租赁契约解除或终止或失效后三十日内将所租物业内的一切设施、设备等腾清。承租人不可撤销的同意承租人欠交租金及其他费用经办出租人二次催告后仍未缴清时，其置于物业内的一切设备、设施等财产均留置于出租人依法处置……第十四条1、承租人逾期支付租金，每逾期一天，按逾期付款金额的千分之二支付逾期付款滞纳金，逾期超过30天的，视为承租人单方违约，出租人有权立即停止承租人的经营，迁出并交还物业。承租人除应支付租金外，还应向出租人支付违约金，违约金为70万元。庭审中，双方均确认2016年2月16日之前租金已经全部支付完毕，2016年2月16日之后的租金没有支付过。就未支付2016年2月16日之后租金的原因，御香苑公司称其法定代表人曾向李春平支付600万元办事情，事情没有办下来，李春平答应用办事情的费用抵扣应缴纳的房租，在李春平强行腾退前，没有催告过我们，我们误以为履行了抵扣的事实。李春平称我方与御香苑法定代表人之间是有相应款项往来的，但是双方之间没有达成抵扣房租的事实，合同约定在2016年1月15日之前交纳下一年度租金，我们给了御香苑公司60天时间，也多次口头通知其交付租金。就李春平所述要求解除合同，李春平称其多次口头通知过。御香苑公司称在去交房租的时候同时告知了要我们搬离房屋。御香苑公司提交的一份2016年3月15日发给李春平的短信记录，里面显示御香苑公司在当日去给李春平交房租70万元，但被拒绝，并告知其明天封门，其已将70万元存入一张银行卡并告知李春平随时支取。御香苑公司提交装修设备投入表及相关凭证，证明其装修及设备损失；提交2014年、2015年资产负债表和损益表，证明其经营利润。李春平对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。在庭审之后，御香苑公司向一审法院提交2014年度、2015年度北京世家御香苑饮食有限公司建国门分店的审计报告。李春平称对此不予认可。庭审中，李春平称已于2016年3月16日收回房屋，现涉案房屋已出租给案外人。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《租赁契约》中明确约定承租人逾期支付租金30日，视为承租人单方违约，出租人有权立即停止承租人的经营，迁出并交还物业。现御香苑公司未按照合同约定支付2016年2月15日之后的租金已超过30日，构成违约，李春平有权行使单方解除权。御香苑公司称与李春平之间有租金抵扣的口头协议，李春平对此不予认可，御香苑公司未向一审法院举证证明其主张，一审法院对此抗辩不予采纳。当事人陈述及御香苑公司提交的证据可以证明李春平已向御香苑公司发出合同解除的通知。故对李春平要求确认双方之间的《租赁契约》已于2016年3月16日解除的反诉请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。御香苑公司作为违约方，其要求继续履行合同并赔偿装修及经营损失的诉讼请求没有合同及法律依据，一审法院不予支持。就李春平主张要求李春平支付租金及违约金的反诉请求，御香苑公司辩称李春平的起诉超过了诉讼时效，不同意支付。对此一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，李春平称在已在2016年3月15日之前多次通知要求御香苑公司支付房租，并在2016年3月16日已收回房屋，故李春平反诉要求御香苑公司支付欠付租金及违约金的诉讼时效应自此时开始计算，至李春平在本案中要求御香苑公司支付欠付租金及违约金的反诉请求时止，已超过3年，故对于御香苑公司的时效抗辩一审法院予以采纳。据此，一审法院判决：一、御香苑公司与李春平签订的《租赁契约》已于二○一六年三月十六日解除。二、驳回御香苑公司的全部诉讼请求。三、驳回李春平其他反诉请求。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。御香苑公司称与李春平之间有租金抵扣的口头协议，在李春平否认的情况下，御香苑公司不能就双方续约达成一致意见举证证明。御香苑公司上诉称与李春平多年来就《租赁契约》的履行已事实上变更了租金支付时间及方式，并无依据，本院不予采信。御香苑公司上诉主张李春平恶意违约、御香苑公司未能及时交纳租金系李春平单方要求上涨房租、李春平恶意拒收御香苑公司的租金等，均无证据支持。本院对相关上诉主张不予支持。御香苑公司上诉提出李春平未按约定履行向御香苑公司发出违约通知及给予纠正时间的程序，亦未送达解约通知。在案证据显示：御香苑公司称其法定代表人曾向李春平支付600万元办事情，事情没有办下来，李春平答应用办事情的费用抵扣应缴纳的房租，在李春平强行腾退前，没有催告，致御香苑公司误以为履行了抵扣的事实。同时，御香苑公司又提交2016年3月15日发给李春平的短信记录，显示御香苑公司在当日去给李春平交房租70万元，但被拒绝。御香苑公司的陈述与其提交的证据相互矛盾：御香苑公司既坚持主张双方已达成抵扣合意，其不应继续支付租金，也从未接到解约通知，但又举证证明其在李春平解约前主动表示愿意向李春平交房租。御香苑公司的辩解不合常理，本院对御香苑公司的该项上诉请求不予支持。根据已查明的案件事实，李春平并无违约行为。御香苑公司上诉主张李春平的恶意行为造成其巨额经济损失,李春平将其家具装修设备非法占有并转租给下一个承租方使用，可视作对其资产同意利用，应给予补偿。该上诉主张既无合同依据，也无事实依据，应予驳回。综上所述，御香苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74666元，由北京世家御香苑饮食有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 沈 放审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 扬法官助理 黄 璐法官助理 何 平书 记 员 李 峥