湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终634号上诉人（原审原告）：孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部。住所地孝昌县季店乡季店街中段。统一社会信用代码：914209215570447647。主要负责人：肖常春，该项目部负责人。委托诉讼代理人：祝小霞，女，该项目部员工。委托诉讼代理人：张斌，湖北仁伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季明磊，男，1990年11月14日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。委托诉讼代理人：张华堂，湖北正堂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张利利，女，1983年11月16日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：季伟峰，男，1982年1月30日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：舒三英，女，1972年7月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：雷建成，男，1955年4月3日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：高慧玲，女，1987年5月25日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：吕敦刚，男，1984年4月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：余平进（系吕敦刚之妻），女，1987年6月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。上诉人孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部（下称雄飞项目部）因与被上诉人季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进物权纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院（2019）鄂0921民初896号、897号、898号、899号、900号、901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄飞项目部上诉请求：撤销原判。事实与理由：1、孝昌县季店乡季店街兴建季店新村集贸市场建设项目是孝昌县季店乡人民政府招商引资项目，上诉人与季店乡人民政府签订了《招商引资合同》，并履行了合同约定的义务，设立了雄飞项目部，因此在招商引资合同范围内所开发建设的建筑物、构筑物及配套设施的所有权均归雄飞项目部所有，受法律保护，雄飞项目部的财产被季明磊及家人霸占，依法应归还。2、上诉人提供的证据证明本案是停止侵害、排除妨碍的案由，而非物权纠纷。3、一审认定的“在合作开发上述涉案工程项目过程中，祝小霞作为雄飞项目部的财务主管负责收取购房款，季春民和季明磊负责联系购房客户等事务”及“雄飞项目部与季明磊之间系雇主和雇员的关系，季明磊出售涉案房屋和收取购房款的行为，依法属职务行为。季明磊即使私自出售涉案房屋和收取购房款，其行为属雄飞项目部内部管理的问题，与本案物权纠纷不属同一个民事法律关系，不属本案审理的范围，本院依法不予处理”没有事实依据。季明磊辩称，诉争房屋是上诉人与季明磊的父亲季春民合作开发，上诉人的代理人祝小霞与季明磊均为项目部的职工，本案不存在侵权，应是另外的结算关系。请求依法维持原判，驳回上诉。雄飞项目部向一审法院起诉请求：1.判令季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离雄飞项目部建造所属的房屋；2.本案诉讼费用由季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进承担。一审法院认定事实：2010年，雄飞项目部经孝昌县季店乡人民政府招商引资，到孝昌县季店乡季店街兴建季店新村集贸市场建设项目。2010年7月19日和2011年1月28日，雄飞项目部先后向孝昌县季店乡人民政府交纳季店集贸市场和季店新村土地征收资金110万元和20万元，共计130万元。2010年7月16日，雄飞项目部在孝昌县工商局登记注册，类型为全民所有制分支机构（非法人），负责人：肖常春。当月22日，雄飞项目部委托祝小霞全权处理涉案项目的前期、后期的一切事务（含开发建设、商品房销售等），并出具一份《授权委托书》。同日，雄飞项目部（乙方）与孝昌县季店乡人民政府（甲方）签订一份《季店乡季店新村和集贸市场建设投资开发项目协议书》约定：“甲方现就季店街中段原季店工商所向东南延伸建成季店新村的投资开发权出让给乙方。双方本着平等互利，共同发展，共同遵守的原则，达成如下协议：一、建设地点：依托原季店工商所旧址向东、向南改扩面积共计约15亩，具体以土地勘测规划图提供乙方实际占用面积为准；二、乙方项目投资概算为2000万元，在一年内建成集贸市场和季店新村小区；三、付款办法：乙方在合同签订之后征地相关税费分批打入到甲方指定的账户：费税内容如下：1.集贸市场占地按4万/亩。（含农民补偿和省办证费）；2.季店新村占地按8.6万元/亩。（含农民补偿、土地出让金、耕地占用税、省办证费）等事宜”。2012年3月3日，肖常春与季春民签订一份《合作协议》约定：双方本着公平、公正、利益共享责任共担之精神，经友好协商，决定共同出资合作开发孝昌县季店乡新集贸市场工程及季店乡老食品改造工程，肖常春一方占股55%，季春民一方占股45%。肖常春先期已投入购地款壹佰叁拾万元，季春民先期投入购买相邻老食品土地伍拾万元。双方在合作过程中所有资金由肖常春派出纳管理，要专账、专款、专用，不得挪作他用，所有支出、费用必须由季春民签字生效，材料要有专人验收。要每个星期统计一次，报财务备案，在经营过程出现任何问题均由双方共同协商解决。在合作开发上述涉案工程项目过程中，祝小霞作为雄飞项目部的财务主管负责收取购房款，季春民和季明磊负责联系购房客户等事务。2013年，张利利在雄飞项目部找祝小霞购买涉案房屋，双方于2014年2月17日补签一份《购房合同》载明：“张利利(乙方)购买涉案的5栋一单元302号房屋，建筑面积126.5㎡，1200元/㎡，总价14万元；付款方式：一次付清；售房人为：雄飞项目部（甲方），甲方落款系祝小霞签字未盖雄飞项目部公章。”2013年10月24日，张利利交雄飞项目部购房款5万元，祝小霞出具一份盖有雄飞项目公章的《收据》为凭，上面记载付完优惠壹万元、祝小霞在财务主管下面签字等；2014年1月28日，张利利交季明磊购房款9万元，季明磊出具有一张《收条》载明：“今收到张丽丽房屋款玖万元整￥90000.00（优惠壹万元），已付清，收款人：季明磊。”从2016年起张利利居住该房屋至今。2019年1月，季伟峰在雄飞项目部处从季明磊手中购买涉案的3号楼二单元302号房屋，并交给季明磊购房款8万元，还下欠4万元购房款未付清；后季伟峰居住该房屋至今。2015年许，舒三英之夫姚富桥在雄飞项目部处从季春民手中购买2号楼二单元401号房屋，并向季春民交购房款3万元。后舒三英居住该房屋至今。2017年7月26日，雷建成在雄飞项目部找祝小霞购买5栋一单元201号房屋。当天，雷建成交雄飞项目部购房款0.2万元，祝小霞出具一份盖有雄飞项目公章的《收据》为凭；2017年7月31日；雷建成交祝小霞购房款1.6万元，祝小霞出具一份《收据》，祝小霞在财务主管下面签字；2014年1月29日，雷建成交季明磊购房款3.2万元，季明磊出具一份《收条》；2015年2月13日，雷建成先后向季春民交购房款2万和3万元，共计5万元，季春民出具二份《收条》；2017年1月2日，雷建成向季春民交购房款5000元，季春民出具一份《收条》。雷建成已交购房款共计10.5万元。雷建成买房后一直居住该房屋至今；2018年4月7日，高慧玲从季春民手中购买涉案的4号楼二单元401号房屋和2号楼东1号门面（后门面没有实际买卖），并向季明春交购房款2万元，季春民向高慧玲出具一张《收条》。后高慧玲居住该房屋至今；2018年7月3日，余平进在雄飞项目部处从季春民手中购买涉案3号楼二单元402号房屋，并交给季春民购房款5万元，还下欠7万元购房款未付清。后余平进、吕敦刚夫妻居住该房屋至今。另，1.上述涉案工程项目于2012年8月9日开工，2013年12月完工，该涉案工程至今未办理《建设用地使用许可证》、《建设工程规划许可证》等手续；2.在合作开发上述涉案工程项目过程中，祝小霞作为雄飞项目部的财务主管负责收取购房款，季春民和季明磊负责联系购房客户等事务。因雄飞项目部管理不规范，在销售涉案房屋过程中，祝小霞、季春民和季明磊均没有按照《合作协议》和雄飞项目部的管理规定进行运行。在销售房屋时，仅口头达成买卖协议，三人直接收取客户部分购房款后，让客户直接入住，而没有签订《房屋买卖合同》等行为；3.2015年1月21日，经祝小霞与季春民结算，季春民除收取的上述项目中购房款37.8万元购房款未入公司财务账外，还下欠雄飞项目部9014元，季春民在该流水账上签字认可的属实；4.2018年7月21日，季春民因车祸去世。一审法院认为，根据肖常春与季春民签订的《合作协议》和《现金流水账》，雄飞项目部与季春民之间系合资、合作开发房地产合同关系。涉案房屋系雄飞项目部与季春民共同开发，系共同所有的财产。根据本案证据可以认定：祝小霞系雄飞项目部的财务人员；季明磊系雄飞项目部雇请的员工并从事房屋销售等行为；季春民系雄飞项目部的股东。祝小霞、季明磊和季春民三人向张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进销售涉案房屋并收取购房款的行为，系职务行为或委托代理行为，其三人销售涉案房屋并收取购房款的民事法律行为后果，依法应由雄飞项目部承担。因此，雄飞项目部与张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进之间系房屋买卖合同关系。本案中，张利利已交清全部购房款；季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进均已按照双方口头房屋买卖合同的约定，分别支付了部分购房款，且张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进均居住在涉案房屋之中多年。本案双方当事人实际发生的民事法律关系房屋买卖合同，而雄飞项目部的诉讼请求属物权纠纷，二者不属同一个民事法律关系。综上，雄飞项目部请求判令张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离所购房屋的诉讼请求，于法无据，依法不予采纳。对张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、余平进辩称：雄飞项目部请求其搬出房屋没有法律依据的意见，予以采纳。张利利、高慧玲、余平进辩称：如果雄飞项目部要求其搬出房屋，我们要求雄飞项目部返还购房款，并按房屋的市场价值赔偿经济损失的意见。经审查，该辩称意见属向雄飞项目部提出的独立的诉讼请求，其目的在于抵销、吞并雄飞项目部提起的诉讼，使雄飞项目部的诉讼目的无法实现或者无法全部实现，其本质属于反诉的内容。因此，该辩称意见属反诉的请求，与本案审理的物权纠纷虽存在牵连关系，但不属同一个民事法律关系，不属本案审理的范围，依法不予处理。对季明磊辩称：涉案房屋中大多数购房户已经在房屋中居住5年之久，雄飞项目部的起诉超过诉讼时效的意见。经审查，雄飞项目部起诉系物权纠纷。根据法律规定，物上请求权不适用诉讼时效，本案诉争的房屋系物权，对季明磊的该点辩称意见，依法不予采纳。雄飞项目部与季明磊之间系雇主和雇员的关系，季明磊出售涉案房屋和收取购房款的行为，依法属职务行为。季明磊即使私自出售涉案房屋和收取购房款，其行为属雄飞项目部内部管理的问题，与本案物权纠纷不属同一个民事法律关系，不属本案审理的范围，依法不予处理，雄飞项目部可依法另行处理。同时，雄飞项目部没有提供相应的证据证明季明磊违法占有涉案四套房屋，涉案的四套房屋系张利利、季伟峰、舒三英、雷建成购买并居住。雄飞项目部请求判令季明磊立即停止侵权，搬离雄飞项目部建造所属房屋的诉讼请求，于法无据，依法不予采纳。对季明磊的相关辩称意见，依法予以采纳。综上所述，雄飞项目部请求判令季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离雄飞项目部建造所属的房屋的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部的诉讼请求。案件受理费100元（张利利）、100元（季伟峰）、100元（舒三英）、100元（雷建成）、100元（高慧玲）、100元（吕敦刚、余平进），共计600元，均由孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部负担。本案二审期间，当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，雄飞项目部的一审诉讼请求为判令季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离雄飞项目部建造所属的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，本案系物权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，雄飞项目部在本案中提交的证据不足以证明张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进居住的案涉房屋系其所有，且雄飞项目部没有证据证明张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进妨害其物权，故雄飞项目部的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二〇年六月十五日书记员 程贝琪