贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9302号 原告：汪远亮，男，汉族，1978年7月9日出生，住贵州省毕节市。 原告：石明云，女，汉族，1979年10月12日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王秋菊（特别授权）、沈先迪（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告汪远亮、石明云与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告汪远亮、石明云的委托诉讼代理人沈先迪，被告万丰置业公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计35021元（以195868元为基数按日万分之二标准自2017年4月2日计算至2019年9月23日）；2、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年12月26日，原告汪远亮、石明云与被告万丰公司签订《商品房买卖合同》，编号为：ＷＦ-43-225,该《商品房买卖合同》约定原告购买由被告开发的位于毕节市的商业营业性用房，原告所购商业用房的房号为43-225,该房建筑面积54.74平方米，套内建筑面积4539平方米。原、被告双方约定房屋总房价为195868元。原告应于2013年12月26日前一次性支付全部房价款。被告应于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且在约定日期之后180日以后还不能交付的，原告有权退房，若原告不退房，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房在转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定时间将商铺购房款全部付清，并于合同签订当日交了产权证登记费1100元。至此，原告已经履行其全部合同义务，但被告却未能按照合同约定的时间提供办理转移登记的相关文书，亦未按合同约定的时间替原告办理不动产权证书，直至2019年9月23日，被告才为原告办理完不动产登记，单因被告逾期为原告办证的行为，已经违约，原告于被告协商违约金事宜，但被告拒绝协商，原告无奈，只能诉至法院。 原告认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，原被告双方约定被告应当于2014年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并约定了如不能按期交付该有关文书且原告不要求退房的，被告应当自约定日期之日起，以已付购房款为基数，按日万分之二的标准向原告支付违约金至实际交付办理转移登记有关文书之日。因此，原告诉请被告向其支付逾期办证违约金35021元的诉讼请求应当获得法律支持。 被告万丰置业公司辩称，原告的诉请违约金已经超过诉讼时效，《商品房买卖合同》约定办证时间为2014年5月30日，故原告主张部分已经超过诉讼时效，按日计算的违约金应当以单个独立债权计算诉讼时效，故原告违约金计算应当从起诉之日倒推三年起计算。现涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，被告取得办证条件后分别于2019年3月29日通过登报方式及向原告发送短信的方式通知原告提交办证资料办理房屋产权证书，被告已履行通知义务，故违约金计算应当截止至被告第一次通知原告之日。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告作为买受人购买被告（出卖人）以出让方式取得的位于毕节市七星关区房屋，该商品房建筑面积54.74平方米，商品房总价款195868元，原告已向被告实际交付了涉案商品房购房款195832.15元。合同第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生承担，合同还约定了其他事项。原告向被告支付完毕购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。原告按合同约定支付完毕购房款，被告亦应按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定履行义务，其构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房屋已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件，根据原、被告双方在合同中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，被告应当承担合同义务为原告办理商品房不动产权证书，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书，因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理涉案商品房不动产权证书。 由于原、被告双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，被告的违约责任属于单纯的债权性质请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年6月1日）回溯3年的违约金应予保护，即2017年6月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。鉴于原、被告双方在合同中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告应向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。被告尽到了通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。 根据原、被告双方合同约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定。故被告通知方式应参照此约定，被告万丰公司在未进行书面通知及无证据证实其无法通知原告的情形下于2019年3月27日登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的短信截图能证实被告于2019年3月29日向手机号码“189××××3546”的业主发送短信通知毕节万丰国际商贸城已取得备案证明书，需办理不动产权证的业主提交相关办证材料，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在《商品房买卖合同》中的手机号码，因此，被告万丰公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务。故其承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2019年3月29日。因此，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款195832.15元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月1日起至2019年3月29日止计算为26124.00元（195832.15元×0.0002×667天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告汪远亮、石明云支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金26124.00元； 二、驳回原告汪远亮、石明云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，原告汪远亮、石明云负担111元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担227元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年六月七日 书记员  余茂霞