四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终245号 上诉人（原审原告）：向亮，男，1970年8月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告）：李君，女，1970年9月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：王晓均，四川弘维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川兆丰地产集团有限公司，住所地四川省遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何静，系该公司员工，女，1991年2月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人向亮、李君因与被上诉人四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人向亮、李君的委托诉讼代理人王晓均、被上诉人兆丰公司的委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向亮、李君上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持向亮、李君的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由兆丰公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，兆丰公司对向亮、李君与赵勇之间以实物抵债方式给付购房款知情并认可，向亮、李君给付购房款的义务已经履行完毕。第一，从李勇林将合伙股份转让给赵勇、向亮、李君与兆丰公司签订《商品房买卖合同》的角度来说，向亮、李君与赵勇之间以实物抵债方式给付购房款的事实完全成立，兆丰公司解除合同的理由不成立。赵勇与李勇林签订《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》，收购了李勇林合伙份额，李勇林已退出合伙，赵勇是以挂靠于兆丰公司名下，开发其自己所有的房产来抵付转让款项的方式支付上述合伙份额的收购款项。在李勇林的指定下，兆丰公司与向亮、李君签订“一次性付款”的《商品房买卖合同》，故向亮、李君与赵勇之间实物抵债的事实成立。《商品房买卖合同》涉及的房屋楼层编号、价格与《补充协议》完全一致，且办理了网签手续，兆丰公司事隔三年声称未收到房款与事实不符，也违背正常生活逻辑。兆丰公司将《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》作为证据提交，其并未否认协议的证据三性，加之人民法院的生效裁定亦认可上述两份合同，证明赵勇在大英半山华庭项目有自有可处置的房产，兆丰公司也认可协议中“乙方（赵勇）用自持有的大英半山华庭项目的等值房产以实物的方式支付给甲方（李勇林）”的真实性，故生效裁决已确认且兆丰公司已自认以物抵债给付购房款的事实。第二，从双方当事人订立合同及交易习惯的角度来说，兆丰公司作为专业从事房地产开发的公司，买房收钱是其存在的根本目的，但其在未收到房款的情况下与购房者签订合同且在合同签订后三年内从未催收过房款，显然不符合常理。按照交易习惯，“一次性付款”通常是指签订合同时已全部或绝大部分交纳房款，兆丰公司拒绝提供其它“一次性付款”购房户的款项支付情况，从侧面印证了向亮、李君已付清购房款的事实。第三，从向亮、李君与兆丰公司之间关系的角度来说，双方互不认识，没有任何特殊关系，按照正常生活逻辑，兆丰公司不可能在向亮、李君未交纳购房款的情况下与二人签订购房合同并办理网签且三年多时间不进行催款。第四，从赵勇系案涉房屋实际所有人的角度来说，根据《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》的约定，赵勇自持有大英半山华庭项目的房产，其有权自行处置房屋，兆丰公司只是名义上的所有人。第五，从赵勇与兆丰公司之间特定关系的角度来说，赵勇系公司法定代表人，公司股东仅有赵勇（占90%股权份额）及其妻子蒋雪梅（占10%股权份额）两人，赵勇作为兆丰公司的法定代表人和实际控制人，完全能够控制公司并安排公司事务，《商品房买卖合同》是赵勇履行职务行为、三方协商一致的结果。综上，向亮、李君与赵勇之间的合伙份额转让款通过以房抵债的方式进行支付，没有违反法律规定、损害国家、集体利益或其他个人的利益，兆丰公司受赵勇安排与向亮、李君签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，兆丰公司请求解除合同的理由不能成立。2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第46条的规定，《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》性质上属于诺成合同和以物抵债协议，该协议内容是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并合法有效；同时，兆丰公司明知上述协议且以《商品房买卖合同》的签订予以确认，其逾期交房的行为构成根本性违约，兆丰公司违背诚信原则，否认基本事实，为规避违约责任而向向亮、李君发出解除合同通知，其不享有解除权，解除合同通知亦不具有法律效力，不能产生合同解除的效果。3.《商品房买卖合同》约定兆丰公司应当在2016年6月30日前交付房屋并按规定办理房屋权属转移登记手续，其违反上述合同约定，已构成严重违约，应当立即交付房屋、办理权属转移登记并承担相应的违约责任。4.本案应当依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条等法律规定作出裁判，一审判决适用法律错误。 兆丰公司辩称，1.李勇林与赵勇、苏义福签订的《关于遂宁市大英县蓬莱镇环城路地块合作投资开发协议》系三名自然人签订的合作协议，兆丰公司非该合同当事人，与该三自然人及向亮、李君无债权债务关系。李勇林与赵勇之间基于《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》产生的债权债务系赵勇的个人债务，与兆丰公司无关，赵勇在《补充协议》的签字并非代表兆丰公司，该协议对兆丰公司不产生法律约束力。《商品房买卖合同》涉及的房屋不属于赵勇个人所有，该项目尚在建设中，系兆丰公司与第三方联合开发的项目，兆丰公司仅享有项目利润分红权，不对项目物业享有所有权，故不可能使用个别房屋抵偿赵勇欠付李勇林的欠款。向亮、李君无任何证据证明兆丰公司承诺替赵勇清偿其个人债务，兆丰公司也不知晓赵勇与李勇林之间的约定，双方签订《商品房买卖合同》仅系一般市场交易行为，向亮、李君不能以赵勇个人承诺对抗其支付购房款的合同义务，应当承担违约责任。兆丰公司与向亮、李君签订《商品房买卖合同》并进行网签，表明兆丰公司充分认可合同约定并保障合同效力；兆丰公司未收到购房款、未出具收款收据亦未进行备案登记；案涉房屋所属项目因投资不足于2016年初烂尾停工，兆丰公司考虑到向亮、李君存在不安抗辩的情形，在烂尾停工的三年期间未催收购房款，并在工程2019年复工建设后且行业主管部门的监管下，对所有应收购房款进行催收，上述行为均符合交易习惯。兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇仅为法定代表人和股东，其个人意志不能上升为公司意志。2.向亮、李君与兆丰公司签订《商品房买卖合同》，双方成立房屋买卖关系，其具有支付购房款的合同义务，兆丰公司因其未支付购房款的行为，经合理催告后依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同符合法律规定，解除有效。3.向亮、李君未支付购房款已构成根本性违约，其违约在先，兆丰公司有权行使不安抗辩权，暂不交付房屋或办理房产证，且《商品房买卖合同》已经解除，向亮、李君无权要求兆丰公司支付相关违约金。4.向亮、李君称将李勇林享有赵勇个人的债权抵交购房款，但并未通知兆丰公司，兆丰公司既不知情也未追认，从未承诺用自有资产或联合开发的半山华庭项目收益替赵勇个人偿还债务，该主张对兆丰公司不发生效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 向亮、李君向一审法院起诉请求：1.确认兆丰公司于2019年3月24日发出的解除与向亮、李君之间签订的《商品房买卖合同》的《解除合同通知书》无效；2.判令兆丰公司将大英半山华庭项目1幢第22层22-1号（暂定编号）（合同编号2016000310）、1幢第23层23-1号（合同编号2016000312）、1幢第2层2-3号（合同编号2016000313）按合同约定条件向向亮、李君予以交付；3.判令兆丰公司协助向亮、李君将上述房屋的不动产权属证书变更登记至向亮、李君名下；4.判令兆丰公司从2016年7月1日起至实际交房之日止，分别以向亮、李君交纳的347009元、346106元、359310元购房款为基数、按日万分之一的标准向向亮、李君支付逾期交房违约金；5.判令兆丰公司分别以向亮、李君交纳的347009元、346106元、359310元购房款的万分之一向向亮、李君支付逾期办证违约金（即34.7元、34.61元、35.93元）。合计963702.37元；6.本案诉讼费用由兆丰公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月25日，向亮、李君与兆丰公司签订了2016000310号、2016000312号、2016000313号《商品房买卖合同》约定，兆丰公司将其开发的大英县蓬莱镇江西路半山华庭楼盘中的1幢22层22-1号、1幢23层23-1号、1幢2层2-3号房屋预售给向亮、李君。其中，1幢22层22-1号房屋建筑面积96.01㎡，单价3614.3元，房屋价款为347009元；1幢23层23-1号建筑面积96.01㎡，单价3604.9元，房屋价款为346106元；1幢2层2-3号房屋面积98.39㎡，单价3651.9元，房屋价款359310元。合同约定交付房屋时间为2016年6月30日。付款方式为一次性付款。合同第十条约定了逾期付款的违约责任：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1[该比率应当不小于第（1）项中的比率]的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第十三条约定逾期交房责任“1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在60日之内[该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限],自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。向亮、李君与兆丰公司签订的该三份合同只在大英县房屋信息系统进行了网上签约，但未到大英县房管局进行备案登记。2019年1月22日，兆丰公司在遂宁日报刊登《催交购房款公示》，载明该公司半山华庭项目中，向亮、李君购买的1-X-2201、1-X-2301、1-X-203号房等在内的31套房屋按照合同应一次性付款，但均未付款，要求向亮、李君等在公示之日起15个工作日内向兆丰公司付款。逾期不交和办理相关手续，将视为买受人已构成根本违约，兆丰公司将依法解除买卖合同。2019年2月27日，向亮、李君向兆丰公司邮寄了《关于的回复函》，阐明向亮、李君所购房屋已经交付了房款，房款系按照《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》赵勇应当退还向亮、李君的投资款及其收益。因此，向亮、李君不需要再另行交款。2019年3月24日，兆丰公司向向亮、李君发出《解除合同通知书》，明确表示“自本通知发出之日，解除您与我公司签订的半山华庭项目房屋的《商品房买卖合同》”。另查明：2011年8月18日，李勇林与赵勇、苏义福三人签订了《关于遂宁市大英县蓬莱镇环城路地块合作投资开发协议》，约定由三方共同出资（李勇林占30%的股份、苏义福占30%的股份、赵勇占40%的股份）、挂靠于兆丰公司开发大英县蓬莱镇环城路地块房地产项目（现该项目被命名为大英御龙国际项目）。李勇林出资9000000元，赵勇于2011年9月30日出具《收条》，兆丰公司在担保人处加盖印章。2015年7月8日，李勇林作甲方，赵勇作乙方签订《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》，李勇林将自己在该项目所有的30%的股份作价5400000元转让给赵勇，赵勇“用自持有的大英半山华庭项目的等值房产以实物的方式支付给甲方”；2015年8月30日，李勇林与赵勇又签订《补充协议》，约定扣除前期已经支付的2000000元现金外，剩余的3400000元赵勇以自持有的大英半山华庭项目的下列房产作为实物支付给李勇林：按栋号-单元-楼层-房号为1-1-22-1；1-1-23-1；1-1-2-3；1-1-26-3；1-1-12-5；1-1-15-5；1-1-19-5；1-1-27-5；1-1-25-6；1-1-26-6共10套住房，并约定“以上房产甲方拥有所有权和处理权，乙方（赵勇）配合实施”。2016年1月25日，兆丰公司与向亮、李君网签了《商品房买卖合同》，将大英半山华庭项目1幢第22层22-1号（暂定编号）（合同编号2016000310）、1幢第23层23-1号（合同编号2016000312）、1幢第2层2-3号（合同编号2016000313）预售给向亮、李君。兆丰公司成立于2010年3月31日，曾用名遂宁市兆丰房地产开发有限公司、四川兆丰房地产开发有限公司。法定代表人为赵勇，股东为蒋雪梅和赵勇。 一审法院认为，向亮、李君与兆丰公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，应由双方共同遵守并履行。本案的争议焦点是：第一，向亮、李君是否实际履行付款义务；第二，兆丰公司是否应当交付房屋并承担违约责任。关于争议焦点一，通过庭审和双方当事人的陈述，可以明确的是向亮、李君在签订商品房买卖合同之后，没有单独支付购房款。根据双方的争议，兆丰公司认为，向亮、李君没有就签订的合同支付购房款，就是没有履行合同。向亮、李君的主要观点就是：李勇林与赵勇签订合伙投资协议并出资9000000元，后双方签订了《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》，李勇林将股份转让给赵勇，根据《补充协议》的约定，赵勇应当给付给李勇林的股权款，用赵勇在半山华庭拥有的等值房产进行抵付。根据抵付协议，兆丰公司与向亮、李君签订商品房买卖合同，视为兆丰公司认可李勇林与赵勇签订的《补充协议》，因此，向亮、李君已经完成给付房款的义务。本案中，向亮、李君没有在签订商品房买卖合同后就合同约定的购房款向兆丰公司履行给付义务，也没有证据证明兆丰公司已经认可赵勇与李勇林签订的《补充协议》中的以房抵付股权款，无法认定兆丰公司认可对购房款的给付方式和数量与向亮、李君达成了协议，因此不能认定向亮、李君已经支付购房款。虽然赵勇系兆丰公司的法定代表人，系股东，但李勇林与赵勇之间签订的协议，系对李勇林与赵勇个人债务的处理，只对李勇林和案外人赵勇产生约束力。兆丰公司没有签字盖章认可该《补充协议》，也没有承诺以李勇林享有对赵勇的债权来支付其应当支付的购房款，也无法认定李勇林对赵勇的债权可以用来抵付向亮、李君应当给付的购房款。因此对向亮、李君提出的兆丰公司已经认可用该三套房产为赵勇抵付股权款的诉讼主张，不予支持。关于争议焦点二，因向亮、李君没有按照合同约定一次性给付购房款，且在兆丰公司公告要求向亮、李君在合理期间内给付房款履行合同义务后，仅向兆丰公司进行了回复，仍未履行给付房款的合同义务，兆丰公司依据相关法律规定，向向亮、李君发出解除合同通知书，该解除合同书合法有效。解除合同书明确了合同解除，兆丰公司不再履行该合同。因合同已经解除，向亮、李君要求兆丰公司交付房屋及过户的主张，不应当得到支持。也因为向亮、李君未交付房款，其不能得到房屋，其主张的兆丰公司延期交付房屋、延期办证等违约责任也不能得到支持。综上，向亮、李君的诉讼请求，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条规定，判决：“驳回向亮、李君的诉讼请求。本案诉讼费14273元，由向亮、李君负担”。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》关于以房抵付股权转让价款的约定对兆丰公司是否有约束力；二、兆丰公司作出的《解除合同通知书》是否有效，向亮、李君要求兆丰公司交付房屋、协助办理权属登记以及支付逾期交房、逾期办证违约金的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一，根据已查明的案件事实，案外人李勇林因与赵勇、苏义福挂靠兆丰公司联合开发大英御龙国际项目出资9000000元，兆丰公司作为担保人在赵勇出具的9000000元收条上加盖印章。李勇林将该项目股份作价5400000元转让给赵勇，双方分别于2015年7月8日、8月30日签订《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》和《补充协议》，约定剩余3400000元股权转让款赵勇以其自持有的包括案涉三套房屋在内的大英半山华庭项目共十套住房作为实物予以支付，《补充协议》明确载明了十套房屋的楼号、价格，共计抵款金额为3420000元。2016年1月25日，兆丰公司按照《补充协议》记载的房屋楼号、价格与向亮、李君签订三份《商品房买卖合同》，并对合同进行了网签。本案中，兆丰公司对前述事实的真实性不持异议，但认为赵勇与李勇林之间因股权转让发生的债权债务系赵勇的个人债务，与兆丰公司无关，兆丰公司从未作出代偿承诺，且案涉房屋所在的大英半山华庭项目系由兆丰公司与第三方联合开发，兆丰公司对项目物业仅具有利润分红权并不享有所有权。从本案相关事实看，虽然兆丰公司在9000000元收条上加盖印章进行担保并就案涉房屋与向亮、李君签订了《商品房买卖合同》，但向亮、李君主张以房屋抵偿股权转让款的方式一次性支付案涉房屋购房款所涉及的股权转让款系赵勇与李勇林两名自然人之间因联合开发大英御龙国际项目而产生的股权转让结算款项，且《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》和《补充协议》也由赵勇、李勇林签订，兆丰公司并未签章确认。同时，兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇虽为法定代表人和股东，其在《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》和《补充协议》中亦承诺以其自持有的包括案涉三套房屋在内的大英半山华庭项目共十套住房作为实物来支付剩余3400000元股权转让款，但兆丰公司与赵勇之间系公司与股东的关系，且半山华庭项目由兆丰公司与第三方联合开发，向亮、李君未举证证明赵勇代表兆丰公司对案涉房屋行使处置权或者兆丰公司同意为赵勇清偿其个人债务，赵勇用半山华庭的项目资产抵偿其个人债务，损害了半山华庭项目合伙人及兆丰公司其他债权人的合法权益，因此赵勇与李勇林在《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》中关于以房抵付股权转让价款的约定对兆丰公司没有约束力，向亮、李君认为其以冲抵股权转让款的方式已一次性支付案涉房屋购房款的抗辩主张不能成立。承前所述，向亮、李君与兆丰公司签订《商品房买卖合同》系平等主体间的普通民事行为，双方建立了房屋买卖的法律关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。向亮、李君作为房屋买受人，负有支付购房款的主合同义务，经兆丰公司登报催收，向亮、李君至今未支付合同约定款项，已构成根本违约。 关于争议焦点二，2019年3月24日，兆丰公司向向亮、李君发出《解除合同通知书》，关于《解除合同通知书》效力的认定本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同”之规定，对兆丰公司解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形进行分析认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是合同的约定解除，本案《商品房买卖合同》第27条仅约定了“对本合同的解除，应当采用书面形式”，并未约定一方解除合同的条件，双方也未达成解除合同的合意，因此本案不存在约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是合同的法定解除，兆丰公司以向亮、李君逾期未交纳购房款构成根本违约且明示拒绝履行合同义务为由主张解除《商品房买卖合同》，提出解除合同的理由符合该条法律规定的情形，兆丰公司享有法定解除权，其向向亮、李君发出的解除通知发生解除合同的法律效力，合法有效。因《商品房买卖合同》已经解除，向亮、李君请求兆丰公司依约交付房屋、协助办理权属登记并支付逾期交房、逾期办证违约金的诉讼请求丧失了事实基础，依法不能得到支持。 综上所述，向亮、李君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14273元，由向亮、李君负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年六月五日 书记员  张 琪