河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7173号上诉人（原审原告）：花凤君，男，汉族，1975年12月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李颖杰，河南未来律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张大伟，男，汉族，1981年11月13日出生，住河南省驻马店市泌阳县。上诉人（原审被告）：河南中经正玮房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区索凌路8号B5号楼东2单元1层010009号，统一社会信用代码：914101050768262478。法定代表人：王剑东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于子茜，河南京港律师事务所律师。上诉人花凤君与上诉人张大伟、上诉人河南中经正玮房地产营销策划有限公司（以下简称“中经公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花凤君上诉请求：1、依法撤销(2020)豫0105民初3747号民事判决书第三项、第四项及第五项判决；2、依法改判原判第三项为：张大伟支付花凤君违约金360000元；3、依法改判原判第四项为：中经公司对全部赔偿承担连带赔偿责任；4、本案一、二审诉讼费用由张大伟、中经公司负担。事实与理由：一、一审认定的违约金过低。本案中，合同金额为180万元，根据合同约定，如果张大伟违约，则应当按照日千分之一向花凤君支付违约金，结合合同金额计算，日千分之一的计价为1800元。根据中经公司当庭提交的由郑州大道金融服务有限公司出具的情况说明可以看出，本案当事人第一次申请贷款的时间是2017年5月份，并且于2018年7月份再次申请贷款。并且第二次申请贷款的理由是张大伟称问题已经解决，但实际上仍未解决，导致无法继续贷款流程。因此，自合同签订之日起至第二次办理贷款手续被拒时间长达一年之久，而该时间过长系张大伟恶意拖延造成的，并非是花凤君未及时止损，相关责任应当由张大伟承担。根据合同的约定截止到第二次贷款手续被拒为止，按日千分之一计算违约金高达八十余万元。花凤君按照合同金额的20%所主张的违约金为360000元，不超过法律规定及合同约定，故依法应予以全部支持。二、一审法院认为花凤君在发现张大伟违约的第一时间未能及时止损，导致损失进一步扩大是错误的。合同签订后，花凤君积极履行合同约定，并且在第一次办理贷款手续时发现房屋被法院查封后便积极与张大伟进行沟通，张大伟一直声称其可以解决查封问题，并且中经公司也居中协调。故此才有了一年之后再次办理贷款手续这一事实。因此，并非花凤君未能积极止损，而是出于对张大伟的信任，相信其能够解决查封问题。三、中经公司应当对全部的赔偿金额及违约金承担连带责任。中经公司系专业的房地产中介机构，其在接受张大伟委托其售房之前没有尽到对挂牌房屋的权属性质及有无涉诉或其他查封抵押、有无纠纷存在等情形进行详细了解的义务；在接受花凤君委托其寻找房屋后没有尽到为花凤君提供符合花凤君要求的合适的房源的义务；在三方合同签订之后，在发现了房屋存在问题无法过户后，没有尽到及时把控履行风险，提醒花凤君解除合同，第一时间止损的义务，而是继续任由张大伟对花凤君进行欺骗，导致损失的进一步扩大。花凤君与张大伟素不相识，是出于对中经公司的信任才购买该房屋，也是出于对其的信任才导致了继续被张大伟欺骗，进而到了无法挽回的地步。以上种种，花凤君的损失与中经公司的不作为存在千丝万缕的关系，甚至可以说，如果没有该公司从中诱导，花凤君也不可能一次次的相信张大伟的谎言，不可能在一年之后还第二次去办理贷款手续。因此，中经公司应当对花凤君的全部损失及违约金承担连带赔偿责任。张大伟辩称：一、原合同第三条写明签合同时，花凤君要向中经公司交10万元的费用，而花凤君并没有提供合法有效的证据证明其履行了付款义务，花凤君违约在先，因此产生的违约责任及损失应该由自己承担。二、合同解除之后的赔偿问题，计算基数应以依法返还的数额为基础，花凤君所述日千分之一明显过高，应按中国人民银行同期贷款利率作为标准为宜。三、房本签合同时候就拿给他们看了，房本至今仍在中经公司保管，房本上有没有银行贷款一清二楚，垫资公司还是中经公司介绍的，张大伟和花凤君一起去谈的垫资解押，称张大伟刻意隐瞒银行贷款根本不成立。四、购房时间上拖了这么久，不是张大伟单方面的原因，期间双方谈判了很多次，中介公司的员工宋某也劝过花凤君放弃购买张大伟的房子，但是花凤君依然坚持要买，说可以等张大伟处理完，如果当时不是花凤君坚持要买张大伟的房子，也不会等到今天。中经公司辩称：一、中经公司不应对卖方张大伟的违约行为导致的违约金和损失承担连带责任，不应承担任何法律责任。1、中经公司在签订合同时尽到了审查房屋产权的义务，履行了房产中介应尽的审查义务，完全符合法律及房地产经纪管理办法的规定。上诉人花凤君和原审法院要求中介公司进行调查房屋的查封抵押情况，无法律和行业依据，无端加重了房产中介的义务，不利于房产经纪市场的发展。房地产经纪管理办法第22条仅规定“查看”的义务，而非“调查”的义务。2、原审法院认定上诉人花凤君在发现张大伟第一次违约时未及时止损，是正确的。上诉人花凤君为完全民事行为能力人，完全有能力和判断力在发现张大伟根本违约的情形下果断决定解除合同，进行止损。而上诉人花凤君不但未要求解除合同，反而在知道涉案房屋存在查封的情况下选择和张大伟重新签订和履行房屋买卖合同，张大伟降价10万元，承诺解除查封，协助办理过户，由于上诉人花凤君一时贪图便宜，决断错误和张大伟的再次违约行为导致的损失，应由花凤君和张大伟承担。3、从房地产经纪管理办法第25条规定，查封的房产不属于禁止交易的范围，属于限制交易的范围，在解除查封后是可以正常办理过户的。由于张大伟未解除查封，导致无法办理银行贷款和过户。综上，张大伟的违约行为是导致涉案合同无法履行的根本原因，其行为导致的法律后果及花凤君自身决断错误导致的损失，均不应由中经公司承担任何连带责任。张大伟上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3747号民事判决，发回原审人民法院重审或改判；2、本案一二审全部诉讼费用由花凤君承担。事实与理由：一、一审法院未依法送达，违反法定程序。一审卷宗中EMS【单号1077053930993】，联系人移动电话部分被涂改，送达回执显示无法联系，同时又显示拒收，不能显示系合法有效送达。事实上导致张大伟未能参加诉讼，侵害了张大伟的诉讼权利。二、一审法院认定事实不清，导致判决承担赔偿及违约责任的主体错误。(一）一审判决张大伟赔偿花凤君因购房所支出的费用50400元属责任主体错误。花凤君主张赔偿所支出的中介费、代办费及其他费用合计为50400元，但并未能证明张大伟系收取方，其所主张费用的收取方系中经公司。既然一审法院判决涉案合同解除，且认定中经公司未尽到产权调查义务，则其不应收取花凤君所主张之费用而应由其承担返还责任。(二)一审判决张大伟向花凤君支付违约金50000元属于责任主体错误，且过高。花凤君认为中经公司未履行中介义务，一审法院亦认定中经公司作为专业的房产中介机构，在提供房屋中介服务过程中，未尽到产权调查义务，致使涉案合同无法实现。故张大伟认为违约责任承担的主体应为中经公司而非张大伟。另，违约金若与以50400元基数计算利息损失对比，明显过高。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清。故请求查明事实，支持张大伟的上诉请求。花凤君辩称：一、一审法院送达程序合法，由送达人员的工作追记，也有相关的邮寄单据。张大伟未收到开庭传票系其个人原因。二、一审判决中关于50400元的责任，赔偿责任应当由张大伟承担，其上诉主张没有任何事实和法律依据。三、违约金并非过高而是过低。花凤君主张的违约金有事实和法律依据，但一审没有支持，酌定了5万元，该酌定过低。综上所述请求驳回张大伟的上诉请求。中经公司辩称：1、原审程序合法，法院已合法送达而张大伟拒收，庭审时法官已电话联系张大伟核实送达情况，符合开庭条件。2、原审法院认定张大伟存在违约行为的事实正确。张大伟在签订合同时故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，而中经公司又无“调查”义务，仅有“查看”义务，故违约主体是张大伟而非中经公司，应该由张大伟承担违约责任。3、涉案合同第八条约定，居间服务费由违约方承担，应该由张大伟承担。4、中经公司也认为花凤君因张大伟违约造成的损失50400元的依据不足，花凤君不能有效证明其实际损失数额。合同约定的第三条和第八条约定的居间费18000元，第九条约定的代办费2000元，依据合同第八条的约定，均应由违约方张大伟承担。综上，本案系因张大伟故意隐瞒房屋被查封的事实，又在合同履行过程中违约，未及时排除合同履行的障碍，导致合同无法履行。花凤君也存在过错，未及时止损，在得知购买的房屋被查封的事实，仍继续再次申请贷款，属于错误决断。中经公司依法依约履行居间义务，不存在过错或违约行为，不应承担任何法律责任。中经公司上诉请求：1、改判中经公司对花凤君50400元范围内不承担任何连带赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由花凤君、张大伟承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定中经公司未严格审查房屋产权状况、未尽到产权调查义务，是认定事实错误。中经公司已按《房地产经纪管理办法》第二十二条的相关规定，查看了买卖双方的身份信息，查看了卖方的房屋产权证，该办法规定的是“查看”义务而不是“调查义务”。对于卖方房屋的产权法律状态，只有卖方即房屋的产权人本人持有效身份证原件和房产证原件才可在不动产登记中心查询，中介公司无权、无义务查询房屋是否被查封的事实，相关法律法规没有规定房产中介负有此调查义务，原审法院错误认定上诉人中经公司负有产权调查的义务。2、认定花凤君购房损失数额50400元存在错误。涉案合同约定的居间服务费18000元，代办费2000元，而花凤君在原审庭审时也未提交合法有效的购房损失证据，原审法院认定花凤君购房损失数额无事实依据，认定数额不清、错误。二、原审判决中经公司在50400元范围内承担连带赔偿责任是错误。合同履行过程中，是因为张大伟严重违反诚信原则，故意隐瞒房屋被查封的事实，导致的合同目的无法实现，中经公司依约依法提供居间服务，不存任何违约违法行为，花凤君因购房所造成的支出损失与张大伟的违约行为有直接联系，花凤君的损失应由张大伟全部承担。三、原审法院适用法律错误。原审法院错误地认定中经公司负有“调查义务”，故错误适用法律，致使上诉人承担连带责任，是认定事实错误导致的适用法律错误。中经公司作为中介服务机构，在接受委托时，仅有查看房产信息的义务，只有房屋产权人本人带着有效身份证原件和房产证原件，才可在不动产登记中心调查房屋是否被查封或抵押等房屋法律状态的信息。上诉人无调查房屋产权法律状态的主体资格，也无调查义务。故原审法院认定上诉人对买卖房产产权的查看义务为调查义务，是没有法律依据的，也不符合合同约定及房地产经纪行业管理规定第22条的规定。综上，请求查明事实，依法改判，支持中经公司的上诉请求。花凤君辩称：中经公司的上诉请求没有任何事实和法律依据。50400元系花凤君缴纳给了中经公司。而其在中介服务过程中，未严格审查房屋产权状况，没有尽到产权调查义务，致使本案的发生，故其对该损失。依法应当承担连带赔偿责任。故请求依法驳回中经公司的上诉。张大伟辩称：一、中经公司作为一个专业的房产中介公司，没有起到查询房屋状态的责任，甚至从来没有提醒过张大伟需要去配合调查房产状态，张大伟事先根本就不知道房子被查封。二、张大伟还为了解押，一起和花凤君去大道金融公司谈贷款解押的事情，还给大道金服公司的员工崔振永交了32400元的垫资费用（这笔费用至今没有追回）。张大伟如果事先知道房子被查封，根本不会配合做这些事情，所以称张大伟刻意隐瞒房子被查封，根本不合情理。三、一审法院认定中经公司在房屋挂售时没有起到调查房屋产权问题，客观公正。花凤君向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年3月31日签订的《房屋买卖合同》；2、被告张大伟赔偿原告为购买房屋所支出的费用合计50400元；3、被告张大伟支付原告违约金360000元；4、被告中经公司对上述费用承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：2017年3月31日，原告花凤君与被告张大伟通过被告中经公司就原告花凤君购买被告张大伟名下的位于郑州市××区××路××院××楼××单元××号房屋相关事宜达成一致并签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：房屋总价款为人民币180万元，立契过户时间为本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；被告张大伟必须保证该房屋权属真实无争议，若发生与被告张大伟有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告张大伟负责解决并承担一切后果及违约责任；如原告与被告张大伟任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，原告花凤君为购买该房屋共支出中介费、代办费及其他费用合计为50400元。一审法院另查明，该房产于2013年11月19日由被告张大伟抵押给招商银行股份有限公司郑州分行，于2016年12月20日14时39分47秒被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，于2019年3月27日10时21分17秒被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，抵押及第一次查封时间均在三方《房屋买卖合同》签订之前。一审法院认为，被告张大伟经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响一审法院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。本案中，原告与被告张大伟、中经公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，各方均应当按照约定及相关法律规定履行各自的义务。因被告张大伟隐瞒交易房产被人民法院查封的事实，致使双方合同目的无法实现，依法应当赔偿原告的损失并承担相应的违约责任，原告主张解除三方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，一审法院依法予以支持。原告主张的为实现合同目的所支出的费用50400元，一审法院依法予以支持。被告中经公司作为专业的房产中介机构，在提供房屋中介服务过程中，未严格审查房屋产权状况，未尽到产权调查义务，致使合同目的无法实现，应当对原告主张的损失承担连带赔偿责任。对于原告主张的违约金，一审法院认为，原告与二被告签订《房屋买卖合同》的时间为2017年3月31日，被告张大伟违约，原告应在发现其违约的第一时间及时止损，防止损失的进一步扩大；另原告计算违约金数额是以合同标的的20%计算，没有合同依据。根据案件综合情况，一审法院酌定违约金5万元。原告的其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告花凤君与被告张大伟、河南中经正玮房地产营销策划有限公司于2017年3月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张大伟于本判决生效后十日内赔偿原告花凤君因购房所支出的费用50400元；三、被告张大伟于本判决生效后十日内向原告花凤君支付违约金50000元；四、被告河南中经正玮房地产营销策划有限公司在50400元范围内对原告花凤君承担连带赔偿责任；五、驳回原告花凤君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费3728元，由原告负担2815元，被告张大伟、河南中经正玮房地产营销策划有限公司负担913元。本院二审期间，中经公司申请证人宋某到庭作证，证明宋某作为当时的中经公司员工，曾询问过张大伟房屋是否存在查封。本院经审查认为，宋某原系中经公司员工，与中经公司存在利害关系，且其陈述无其他相应证据予以佐证，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为：本案一审诉讼过程中，一审法院向张大伟邮寄送达应诉材料、开庭传票的地址，与后来张大伟自己书写的地址一致。一审法院向张大伟邮寄应诉材料、开传票的回执上注明：“拒收”。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。”本案中张大伟在未进行核实，且已经知道邮件详情单上记载的诉讼文书的名称和数量、知道自己涉及诉讼的情况下，仍拒绝签收诉讼文书及开庭传票，故应由其本人承担相应的法律后果。邮件上标明的张大伟拒收日期，应视为送达日期。张大伟因自身原因未到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。一审依法缺席审理，并无不当。本案中，张大伟在案涉房屋已经被人民法院依法查封的情况下进行交易，且在交易过程中，未能及时向房屋买受人说明房屋被人民法院查封的事实，因此而导致的房屋买受人为购买该房屋实际支出的费用，张大伟应予赔偿，并承担相应的违约责任。一审法院所认定的花凤君为履行案涉合同所实际支出的费用，有花凤君相应的转款记录予以证明，并无不当。关于花凤君诉讼请求的违约金，根据本案合同履行情况、双方对合同履行不能的过错程度，一审法院酌定为50000元，亦并无不当。本案中，中经公司作为专业的房屋中介代理机构，其应明知所推介的房源应无权利瑕疵；本案所涉房屋因存在人民法院查封而履行不能，与中经公司未能及时要求委托出卖方提供相应的材料直接有关；一审法院认定中经公司在张大伟应承担的赔偿花凤君因购买案涉房屋所实际支出费用范围内，对花凤君负连带责任，与其过错程度相当，并无不当。综上所述，上诉人花凤君、上诉人张大伟、上诉人中经公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7456元，由上诉人花凤君负担2815元，由张大伟负担3728元，由河南中经正玮房地产营销策划有限公司负担913元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年六月二十四日书记员  张 好