青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终718号上诉人（原审原告、反诉被告）：青海新千房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916301007104859540，住所地西宁市城东区建国大街66号。法定代表人：周明辉，董事长。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：买丽娟，公民身份号码×××，女，回族，1981年3月17日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：杨乔、蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。上诉人青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称新千公司）因与上诉人买丽娟租赁合同纠纷一案，于2019年10月8日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认与买丽娟签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年4月31日已经依法解除；2.买丽娟支付自2016年5月28日至2019年4月30日的租金1001157元；3.买丽娟以1001157元为基数，按7.125%的年利率承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款利息29901元及至款项付清之日止的利息。买丽娟亦提起反诉，请求判决确认与新千公司签订的租赁合同无效，新千公司退还保证金和装修押金32326元，赔偿装修费用350000元。西宁市城东区人民法院于2019年11月20日作出（2019）青0102民初4670号民事判决，新千公司、买丽娟均不服提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新千公司上诉请求：改判支持其诉讼请求，驳回买丽娟的反诉请求。事实和理由：租赁合同签订后，新千公司向买丽娟交付了房屋，买丽娟也与物业公司签订了物业服务合同入驻商圈，本案不采纳合同约定的租期起算时间，也应当自入驻商铺时间起算房屋租期。在双方租赁合同并无特别约定的情况下，装修期间应该计算在房屋租赁期限内，一审法院采纳房屋装修完毕之日实难理解。根据租赁合同第八条第四项的约定，买丽娟存在连续停业超过三天以上情形时，出租方有权单方面解除合同。买丽娟无故停业，造成该商圈整体形象受到严重影响。新千公司委托律师发送律师函，明确告知合同自收函后第六日起解除。该函件所载解除合同的内容不违反法律规定，双方之间的租赁关系自2019年4月31日起正式解除。一审法院对租赁关系截止时间确定在2018年5月15日，即买丽娟所谓的歇业时间实难理解。首先歇业时间是否属实无法确定，纯属买丽娟单方之词。其次，即使歇业，双方之间租赁关系仍然存续，房屋仍然由买丽娟占有，直至2019年4月31日，律师函明确通知其合同解除，双方租赁关系自此时截止，租金计算截止时间应当是2019年4月31日。租赁合同关于保证金约定，因买丽娟违约，新千公司解除合同的，包括连续停业超过三日等情形，不退还保证金。该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。该保证金性质等同于违约金，在出现约定的违约情形的情况下，保证金作为违约金全额扣除。买丽娟停止营业，又不交还房屋，连续停业长达数月，其行为明显违约。一审法院对此视而不见，不予论述，不予理睬，判决新千公司返还，违反双方意思自治原则。装修押金系买丽娟办理物业手续时，交纳至物业的费用，与新千公司无关，一审判决新千公司退还装修押金没有依据。买丽娟提交了一系列图片及视频证据欲证明其支出，新千公司明确表示对其真实性不认可。一审法院不知如何验证了其真实性，对买丽娟提交的证据真实性全盘采纳，有失偏颇，并据此认定“由于原告基础设施不完善，相关配套未跟进，致使合同目的无法实现”的错误论断实难理解。若真的存在基础设施不完善、配套设施未跟进的情况，买丽娟是如何在此经营一年之久，其他商户是如何正常经营至今？在签订租赁合同前，买丽娟对该铺面位置、优惠条件、违约责任、相关设施等有清楚了解，其作为成年人自愿签订租赁合同。现因自身经营不善，为减免损失，恶意编造，蓄意诋毁新千公司名誉，企图达到拒不支付租金的非法目的。若如买丽娟所述，新千公司存在违约或欺诈行为，买丽娟应当采取撤销或解除合同等措施维护其自身权益，但其闭门不顾，既不支付租金也不退还铺面，违约恶意明显。买丽娟上诉请求：改判其不承担租金，并由新千公司赔偿装修损失68455元。事实和理由：签订租赁合同时，该涉诉租赁物并不具备出租条件，新千公司隐瞒事实构成欺诈，存在严重违约情形。合同履行期间新千公司因装修工程，在未与买丽娟协商的情况下，擅自封堵商业街入口，致使买丽娟无法经营。双方合同明确约定，买丽娟承租的商铺依照政府的优惠扶持政策，享有两年的免租期和由财政补贴免租期内所有商户的水电费、物业费。买丽娟不存在提前撤场的行为，应当享受政策福利待遇以及租赁合同中明确约定的两年免租期以及物业费、水电费由政府补贴。签订租赁合同后，新千公司单方面进行装修施工，封堵路面，导致买丽娟无法正常营业，并且在未沟通的情况下，私自将租赁物租赁给第三方，造成合同无法继续履行。新千公司提交的律师函买丽娟并未收到，解除合同的书面通知也不是买丽娟签字确认，没有任何证据表明新千公司就合同问题进行沟通解决。双方签订的合同无法继续履行，也无继续履行的可能性，均是由新千公司违约在先造成，其应当向买丽娟承担违约责任，赔偿因此造成的装修损失。一审法院认定事实：2016年9月19日，新千公司、买丽娟签订《新千国际广场场地租赁合同》，合同约定：新千公司将位于××路的商铺租赁给买丽娟用于经营品牌（字号）为“哈迪良品”的马来西亚特产项目使用，租赁面积为285.23㎡，租金单价每月100元/㎡，租赁期限自2016年5月28日至2021年5月27日止。租金采取先付后用的原则。另合同约定在租赁期限内新千公司给予买丽娟24个月的免租期，如买丽娟在合同租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准补交免租期间的租金。双方对商铺的交付、物业管理及费用、各方的权利义务和违约责任进行了约定。合同签订后，买丽娟向新千公司交纳保证金30000元，新千公司向买丽娟交付了房屋。2017年4月15日买丽娟装修完毕营业。2018年5月15日，买丽娟歇业。2019年5月11日，双方解除租赁合同，新千公司将租赁房屋另租他人。一审法院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。新千公司、买丽娟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方按合同约定应各自履行合同项下义务。由于新千公司基础设施不完善，相关配套未跟进，致使合同的目的无法实现，双方实际已不能履行合同。新千公司诉求解除合同，买丽娟亦表示同意，依法确认。新千公司主张买丽娟给付房屋租赁费之诉讼请求，买丽娟应按实际使用房屋13个月时间给付租金为宜，即年租金342276元/12个月=28523元/月；买丽娟实际用房时间为2017年4月15日起-2018年5月15日止，共13个月×28523元=370799元。新千公司主张以1001157元款项为基数，按7.125%的年利率主张欠款利息的诉讼请求，因双方无合同约定，不予支持。新千公司主张买丽娟返还保证金30000元及装修押金2326元，有事实和法律依据，予以支持。买丽娟主张赔偿装修款350,000元，因其未提交证据，不予支持，遂判决新千公司与买丽娟于2016年9月19日签订的关于《新千国际广场场地租赁合同》，双方同意解除，予以确认；买丽娟于判决生效后十日内支付新千公司房屋租金370,799元；新千公司于判决生效后十日内退还买丽娟房屋保证金30,000元、装修押金2,326元；驳回新千公司、买丽娟的其他诉讼请求。本案二审期间，除新千公司对买丽娟开始营业及歇业时间不予认可外，对一审判决查明的其他基本事实经过无异议，双方的主要争议实际就是买丽娟停止经营是否违约。本院对双方均无异议的事实予以确认。二审中，新千公司对买丽娟提交的2017年10月21日宁公消验字（2017）第0105号建设工程消防验收意见书不予认可，认为该验收意见书并非涉案商铺所在工程的验收意见，与本案无关，并提交了2016年3月29日宁公消验字（2016）第0026号建设工程消防验收意见书，用以证明涉案工程2016年时就已通过了消防验收。但因新千公司提交的该消防验收意见书中载明的工程为五层的建筑物，与双方当事人认可的商铺所在工程为地下一层，地上三层的事实不符。而且新千公司为工程的建设方，各种资料齐全，证明通过消防验收时间的事实也是新千公司的证明责任，其提交的消防验收意见书与实际建筑物不符，不能证明其所称的消防验收时间。而买丽娟提交的消防验收意见书中载明的建筑物与双方认可的建筑物相符，证明效力明显大于新千公司的证据，所以应认定买丽娟租赁商铺所在工程通过消防验收的时间为2017年10月21日。另，新千公司和买丽娟认可租赁合同签订后，商铺实际交付给买丽娟的时间为2016年12月7日。而此时正值冬季，买丽娟租赁的商铺也需要装修，实际也进行了装修。在买丽娟未提交开始营业时间的直接证据，新千公司又不认可买丽娟所说时间的情况下，根据买丽娟提交的店铺照片反映的装修规模及季节判断，买丽娟所述开始营业时间与实际情况应该比较相符，所以买丽娟开始营业时间仍应认定为2017年4月15日。买丽娟、新千公司均认可买丽娟未在2019年5月11日交还商铺的房屋交接单中签字，但新千公司提交了2019年5月11日买丽娟与新千公司工作人员的聊天记录截屏，用于证明买丽娟授权该工作人员代其签字。买丽娟认可该聊天记录截屏，故因认定2019年5月11日买丽娟交还了商铺。买丽娟所称及一审判决认定的歇业时间，仅仅是买丽娟个人陈述，缺乏能够印证的证据，对此时间无法认定。本院认为，根据我国消防法的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。而且新千公司出租的铺面是新千国际广场的一部分，属于公众聚集场所。按照2016年时的规定，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位还应当申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。买丽娟租赁的商铺所在工程2017年10月21日通过消防验收，在此之前，即使买丽娟开始经营，也必然会受到消防验收和检查的影响，租赁合同不可能正常履行。但是，买丽娟认可签订合同前其曾实地查看了商铺及环境，认可工地尚在施工状态，表明其对工程未通过消防验收应该是明知的，所以对合同无法正常履行新千公司与买丽娟均应承担相应责任，但主要责任在于出租方新千公司，不宜认定买丽娟停止经营构成违约。新千公司承诺给予24个月的免租期确实附有条件，买丽娟以此为由拒付租金也不妥当。新千公司的工程2017年10月通过消防验收，在不能正常履行租赁合同的情况下，承诺之前的免租期限也毫无意义。买丽娟未能按照租赁期限经营属实，但新千公司主张从2016年5月28日起的租金与交付房屋时间不符，也与通过消防验收的时间不符，对其从2016年5月28日起算租金不予支持。买丽娟提交的数张地下一层进行装修的照片和视频，二审中新千公司也认可了照片及视频的真实性，可以证明在某个时间段装修的事实。地下一层的入口在买丽娟租赁商铺的附近，可能会对买丽娟经营产生影响，但并不足以证明买丽娟所说的封堵商业街入口无法经营的事实，也不构成其可以拒付全部租金的理由。虽然买丽娟自称2018年歇业，但也认可未将商铺交还新千公司，直至2019年5月11日交接铺面，双方解除了租赁合同，所以买丽娟的租赁截止期限应认定为2019年5月11日。综合考虑新千公司和买丽娟租赁未通过消防验收工程的过错程度，有免租期限的优惠但买丽娟又未按照约定租赁期限履行合同，以及并无证据认定买丽娟所说的新千公司私自转租商铺，合同无法履行等因素，根据公平原则，买丽娟应支付自2017年10月22日至2019年5月11日的租金，同时对买丽娟主张赔偿装修损失也不予支持。新千公司诉求租金计算至2019年4月30日应予尊重，买丽娟应付租金数额为（342276元÷12）×18个月＋（342276元÷12÷30）×10天=522921元。买丽娟交纳的保证金30000元应予返还，可以抵顶部分租金，所以买丽娟还应支付租金492921元。买丽娟交纳的装修押金的确支付给了物业公司，虽然该物业公司与新千公司存在关联，但毕竟是两家独立的公司，买丽娟应向物业公司主张返还，对其要求新千公司返还装修押金的请求不予支持。新千公司部分上诉理由及买丽娟要求返还保证金的请求合理，应予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4670号民事判决；二、确认青海新千房地产开发有限责任公司与买丽娟签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年5月11日解除；三、买丽娟于判决生效后十日内支付青海新千房地产开发有限责任公司租金492921元；四、驳回青海新千房地产开发有限责任公司和买丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7040元，反诉案件受理费3517元，合计10557元，由买丽娟负担6228元，青海新千房地产开发有限责任公司负担4329元；二审案件受理费17597元，由买丽娟负担10381元，青海新千房地产开发有限责任公司负担7216元；青海新千房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费退还6864元，买丽娟预交的二审案件受理费退还7216元。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 张 薇审判员 左志萍 二○二○年六月十五日（法官助理 岳文伟书记员 雷 蕾 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。