上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4735号上诉人(原审原告、反诉被告)：常雅璧，男，1993年10月23日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪松，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海达深投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴亚汉，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。上诉人常雅璧因与被上诉人上海达深投资有限公司(下简称达深公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。常雅璧上诉请求：撤销(2019)沪0114民初16886号判决书，发回重审。事实与理由：被上诉人同意上诉人铺设沥青的工程款抵作租金先付后用，是合情合理并符合实际的。一审法院认为该工程款没有银行流水和发票，故没有认定上诉人第一年的租金，这是错误的。上诉人使用停车场一年多，被上诉人从未向上诉人发过催款函通知，显然不符合常理。承租期间被上诉人多次设置障碍，张贴公告，导致无法正常经营，造成上诉人实际经济损失。被上诉人的行为已构成违约，应自行承担相应的法律后果。达深公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。常雅璧向一审法院起诉请求：判令达深公司继续履行《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》。达深公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》；2.判令常雅璧返还系争场地；3.判令常雅璧支付2019年1月1日至2019年4月16日的租金人民币23,555.56元(以下币种均为人民币)；4.判令常雅璧支付自2019年4月17日起至实际返还系争场地之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：位于上海市曹安公路XXX号一至三层房屋的产权人为上海瑞孚物业发展有限公司，2012年6月达深公司向上海瑞孚物业发展有限公司承租了上述房屋。2017年11月30日，常雅璧(乙方，承租方)与达深公司(甲方，出租方)签订《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》一份，约定乙方承租甲方系争场地进行停车收费经营管理工作。租赁期自2018年1月1日起至2023年1月1日暂定五年。年租金8万元，每年一付，在到期前5个工作日以转账形式一次性支付给甲方。甲方有权向乙方按照合同的方式收取租金，并有权在乙方欠租违约、严重违规及违法时解除合同，并依法追缴租金和索赔损失。乙方有按期向甲方缴纳租金费用的责任。由于任何一方原因导致本协议不能继续履行时，必须以书面形式提前两个月通知对方，经双方协商取得一致，方可终止协议。合同签订后，达深公司向常雅璧交付了系争场地。2018年12月28日，常雅璧向吴亚彪转账支付80,000元，达深公司确认收到该租金。2019年4月22日，达深公司向常雅璧发函，函告因常雅璧截止2019年3月底未支付租金80,000元，根据租赁合同第四条约定达深公司有权单方面解除合同并追究违约责任，达深公司通知常雅璧在三日内支付费用并进行清场搬迁，若到期未清场的，达深公司对停车场将采取停电停水并单方面予以清场。嗣后，常雅璧回函，常雅璧未拖欠租金，不同意解除租赁合同。2019年5月8日，达深公司在系争场地处张贴通知，禁止所有货运及大巴车辆自2019年5月12日起入场停放。系争场地目前仍由常雅璧使用，用于停放旅游大巴车辆及小型客车。一审法院另查，系争场地以外的北侧通道为沥青道路。案外人常某(常雅璧之父)分别于2017年6月30日、8月27日、9月1日向吴亚汉支付5,000元、10,000元、8,000元，常雅璧分别于2017年10月23日、10月28日通过微信转账向吴亚汉支付5,000元、3,000元，常某及常雅璧共计向吴亚汉支付31,000元。自2018年起，吴亚汉多次向常某转款。一审法院再查，2017年9月6日，常某与案外人吴某某(吴亚汉之子)签订《合伙协议》一份，协议载明：常某与吴某某合伙经营位于上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋，面积1,460平方米，租期自2017年9月6日至2028年9月15日，合伙二人在租赁合同期内共同承担责任，合同对合伙双方的出资额、盈余分配等均做了约定。2017年9月15日，常某与达深公司签订租赁合同，约定达深公司将上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋出租给常某。一审法院审理中，常雅璧提交2017年6月20日常某与上海特庆建设工程有限公司(以下简称特庆公司)签订的《工程沥青施工、供料合同》，合同载明：常某(甲方)委托特庆公司(乙方)对曹安公路XXX号停车场道路进行沥青，工程数量暂定1,060平方米，每平方米按85元结算，工程造价为85,000元。常雅璧另提交特庆公司出具的收条一份，载明：特庆公司收到常某代发包方达深公司支付的曹安公路XXX号停车场道路工程款现金85,000元。证明常雅璧为达深公司垫付工程款85,000元，该工程款应折抵租金。达深公司认为常雅璧未能提供支付工程款的转账凭证，对施工合同及收据的真实性均不予认可，且即使常某铺设了道路，该道路属于公共通道，该工程款与本案无关联，不同意与停车场的租金相抵扣。常雅璧陈述其与常某支付给吴亚汉的31,000元属于租金。达深公司认为吴亚汉并非达深公司的实际控制人，不认可吴亚汉个人代达深公司收取租金的行为，且常某与吴某某存在合作关系，吴亚汉亦向常某支付钱款，双方间的款项往来均是基于合作关系发生。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、常雅璧及常某向吴亚汉支付的31,000元是否属于租金。常某与吴某某间存在合作关系，常某与吴亚汉间又发生频繁款项往来，且常某与常雅璧陆续付款的时间均早于涉案租赁合同签订时间，与合同约定的租金支付方式不符。故常雅璧及常某向吴亚汉支付的31,000元不属于租金。二、常雅璧是否为达深公司垫付工程款85,000元，该工程款能否折抵租金。常雅璧虽提供了施工合同及收条，但未能提供工程款发票，且常雅璧施工的道路并非本案系争场地，常雅璧亦未能提供证据达深公司同意常雅璧以代付工程款的形式支付租金。故不予认定常雅璧为达深公司垫付工程款85,000元。综上，常雅璧与达深公司签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。租赁合同签订后，常雅璧仅支付租金80,000元，自2019年1月1日起拖欠租金未付，常雅璧的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。故达深公司主张解除双方间租赁协议的诉请，于法有据，法院予以支持。达深公司于2019年4月22日向常雅璧发函要求解除租赁协议，故法院确认双方的租赁协议于2019年4月22日解除。对常雅璧要求继续履行合同的诉请，法院不予支持。合同解除后，常雅璧应将系争场地返还达深公司，并支付2019年1月1日至2019年4月22日的租金24,548元及自2019年4月23日起至实际返还系争场地之日的占有使用费，占有使用费可参照合同约定的租金标准予以确定。一审法院判决如下：一、确认常雅璧与上海达深投资有限公司签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》于2019年4月22日解除；二、常雅璧应于判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区曹安公路XXX号好乐广场四期的场地，并将上述场地返还上海达深投资有限公司；三、常雅璧应于判决生效之日起十日内支付上海达深投资有限公司2019年1月1日至2019年4月22日期间的租金24,548元；四、常雅璧应于判决生效之日起十日内支付上海达深投资有限公司自2019年4月23日至实际履行第二项判决义务之日止的房屋占有使用费(使用费标准为每日219.18元)；五、驳回常雅璧要求继续履行《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》的诉讼请求。本院二审期间，上诉人表示，以工程款抵租金系由常某、吴亚汉、钟某某和钟阳寿2017年底在停车场达成的。申请证人钟某某出庭作证，钟某某称其与常某以及案外人三某在2017年3、4月间达成的该意向。上诉人提交协议书一份，以证明钟某某的身份系与达深公司合作经营瑞孚四期商场。被上诉人对证人证言所证明的内容不认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，常雅璧与达深公司签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。达深公司作为出租人的主要义务在于交付出租物，常雅璧作为承租人的主要义务是支付租金。租赁合同签订后，常雅璧仅支付租金80,000元。上诉人常雅璧主张其垫付工程款85,000元折抵租金。债务的抵销应当是双方互负债务，有明确的抵销合意。上诉人所提交的证据中并无证明债务抵销的书证，二审中的证人证言与上诉人自行陈述不一，即使证言为真，证言中达成合意的并不包括达深公司。故该笔工程款项即使确实已经支付，该工程款作为达深公司的债务与租金相抵销也缺乏依据。故一审法院认定常雅璧自2019年1月1日起拖欠租金未付，常雅璧的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，一审法院支持达深公司主张解除双方间租赁协议的诉请，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人常雅璧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人常雅璧负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二〇年六月二十九日书记员  朱贝晰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……