云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初656号原告：杨某某，男，1998年3月10日出生，汉族，云南省会泽县人，现住云南省昆明市官渡区。被告：郭某某，男，1950年11月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：郭丽娟，女，1975年12月17日，汉族，黑龙江省齐齐哈尔市人，现住上海市普陀区，与被告系父女关系，代理权限为特别授权代理。原告杨某某与被告郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年6月18日在本院公开开庭进行了审理，原告杨某某、被告郭某某及委托诉讼代理人郭丽娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求贵院依法判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》并要求被告支付原告违约金85000元。2.请求贵院依法判决被告退还原告已交付的定金20000元。3.请求贵院依法判决由被告承担本案的相关诉讼费用。事实和理由：2019年9月8日，原、被告在安宁某房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定交易位于安宁市房屋。合同约定的房屋总款为425000元（包含定金20000元），合同约定的支付方式为：自本合同签订之日原告支付被告定金20000元整，自产权部门出具产权转移至原告名下的收件收据时，原告支付首付款65000元给被告，剩下的340000元由原告申请个人住房贷款给被告。同时，合同还约定违约方需支付房屋成交价格的20%作为违约金给无过错方。原告于当天支付给被告定金20000元，原告在产权过户之前的相关义务已经履行完毕。随后，被告对中介表示要求原告一次性支付余下全部购房款，否则不再出售该房屋。经过原告和中介的多次沟通均无果。无奈，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判决，判如所请。被告郭某某辩称，我的朋友帮我将房子挂在中介出售，2019年8月14日我住院期间，中介电话通知我房子可以出售了，我就从黑龙江坐飞机过来，第二天早上中介把我接去太平的店里，把我的所有材料复印了，因我的糖尿病综合征，眼睛看不清，当时约定的房价是425000元，由原告先支付定金20000元，实际我只收了15000元并出具了20000元的收条，当时没仔细看协议就签上，原告说贷款10-15天左右可以办好，但是我等了三四个月也没消息，还因为这个事情的纠纷报过警，期间我就发病了，又买了机票飞回东北。同时这套房子售价过分低于市场行情，中介低价收购存在欺诈的行为，并且该房屋是夫妻共同财产，没有被告配偶的签字，合同无效。原告杨某某当庭提交如下证据：1.《房屋买卖合同》原件一份、定金收条原件一份，欲证实双方约定了房屋的买卖以及双方权利义务，被告收到了原告支付的20000元。2.通话记录、微信聊天记录整理材料一组，欲证实是被告不愿意来办理过户手续，是被告方违约；3.证人陈某出庭作证证言，欲证实系被告违约，导致房屋不能按合同约定办理过户手续。被告郭某某质证认为，对证据1、2、3真实性无异议，签订合同时被告刚从医院赶来，脑子和眼睛都不太清楚。被告只收到15000元的定金，居间合同在双方没有成交的时候，中介不应该收取佣金。原告的贷款长时间未办理下来，原告的欺诈行为导致房价过低，事后被告就发现被欺骗的情况下，已经提出要退还，双方发生纠纷还报了警。被告郭某某当庭提交如下证据：1、收据一份，欲证实中介公司收取了原告交付20000元中的5000元。2、机票、2019年11月15日哈尔滨到齐齐哈尔的车票、住宿费票据两张，欲证实期间被告都在云南等着原告办理手续。3、房产证复印件一份，欲证实原告对涉案房屋享有产权。原告杨某某质证认为，对被告提交的证据真实性无异议。本院认为，原、被告双方提交的证据经当庭质证，双方对其真实性无异议，本院收录在卷，予以佐证。经庭审，本院确认如下法律事实：2019年9月8日，原告杨某某与被告郭某某签订《房屋买卖合同》，约定由被告将位于安宁市房屋出售给原告，房价为425000元，合同签订之日，作为买方的原告支付20000元定金，其中5000元作为交付保证金暂时由居间方（安宁浩房源房地产经纪有限公司保管，居间方只是保证金的代收者、转交者、并非收受主体），在房屋权属转移登记手续办理完毕后，且作为卖方的被告交接好物业费后冲抵房款，由居间方支付给被告。在产权部门出具产权转移为乙方名下的收件收据时，原告支付除定金外的首付款65000元给被告，其余房款340000元由原告申请个人住房贷款支付给被告。双方约定办理房屋权属转移登记手续的时间为土地权籍调查出来（2019年10月20日之前）。居间服务费5000元，由原告在签合同时支付。合同同时约定了违约责任为不按合同约定履行义务的义务，应向无过错方支付上诉房屋成交价20%的违约金。合同签订后，原告向被告支付20000元，并由被告出具收条，其中5000元由居间方安宁浩房源房地产经纪有限公司收取，并开具收据给被告，载明“兹收到郭某某交来的中介费”。现原告以被告未按照合同约定办理相关房屋过户手续，应承担违约责任为由，诉至本院。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告杨某某与被告郭某某双方在自愿平等的基础上签订了房屋买卖合同，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方就应按照约定履行各自的权利义务。关于被告郭某某认为其出卖的涉案房屋系夫妻共同财产，涉案合同没有其妻子的签名，且系中介低价收购存在欺诈行为，故应认定为无效合同的辩称，本院认为，夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做出重大处理决定，应协商一致，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，双方在签订合同时，原告出具的不动产权证上并未记载共有人情况，且原告按照合同约定按时向被告交付了定金，因此可以认定本案原告系善意购买人。同时，房屋买卖价格的高低不是断定合同存在欺诈行为的判定标准，被告未能提交证据证实被告存在欺诈行为，综上，对被告认为涉案合同无效的辩称，本院不予采信。经庭审查明，本案被告郭某某未能按照双方合同约定履行其义务，协助办理房屋权属转移登记手续以致未能取得产权转移登记的收件收据，涉案合同不能继续履行，致使合同目的不能实现，因此被告应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告要求解除双方签订的合同的诉请，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告负有退还原告已支付的定金20000元的义务。关于被告认为其中5000元由居间方安宁某房地产经纪有限公司收取的辩称，本院认为，定金系原被告之间合同权利义务的约定，且由被告出具收取20000元定金收条，因此退还原告定金的义务主体系被告，另5000元系被告与居间方安宁某房地产经纪有限公司之间的另一法律关系，应另行处理。关于原告诉请的支付违约金85000元，本院认为，违约金的主要功能在于弥补因违约行为给守约方造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期理由等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定，本案中原告未能提交证据证实因被告违约行为造成的实际损失，综合本案案情及被告的过错程度、违约性质等因素，被告的违约行为给原告造成资金占用的损失，通过利息损失可以弥补，因此对原告的诉请的违约金计算，本院予以调整，以20000元为本金，自2019年9月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，判决如下：一、由被告郭某某于本判决生效后立即退还原告杨某某定金20000元，并支付违约金（以20000元为本金，自2019年9月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告杨某某承担960元，被告郭某某承担240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年六月二十二日书记员  奎婉媛