江苏省连云港市海州区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0706民初10511号原告:庄红宝，男，汉族，住连云港市海州区。原告：陆琴，女，汉族，住连云港市海州区。以上两原告共同委托诉讼代理人：田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。被告：连云港市海州区中茵名都物业管理委员会，住所地连云港市海州区海宁西路9号。负责人：高乔裕，主任。第三人：连云港钰鑫物业服务有限公司，住所地连云港市海州区朝阳中路168号祥源国际大厦1801室。法定代表人：周永杰，董事长。委托诉讼代理人：崔家新，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓凤，公司员工。原告庄红宝、陆琴与被告连云港市海州区中茵名都物业管理委员会（以下简称中茵名都物管会）、第三人连云港钰鑫物业服务有限公司（以下简称钰鑫物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告庄红宝及二原告的委托诉讼代理人田浩轩，第三人钰鑫物业的委托诉讼代理人崔家新到庭参加诉讼。第二次开庭，二原告的委托诉讼代理人田浩轩、第三人钰鑫物业的委托诉讼代理人沈晓凤到庭参加诉讼。中茵名都物管会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄红宝、陆琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销中茵名都物管会与钰鑫物业签订的《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》中第十一条关于商业物业服务费收费标准的约定；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告与连云港市中茵房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买其开发的《中茵.名都小区》第12-3、12-5号商铺，该两处门面商铺位于小区外围东侧，商铺不经过小区内部行走或活动。因《中茵.名都小区》第一届业主委员会于2014年自行解散，中茵名都物管会于此后成立并于2015年12月11日在连云港市海州区住房和城乡建设局备案，代行小区业主大会和业主委员会职责。2019年11月，钰鑫物业通过诉讼向原告主张商铺物业费，此时原告方才知悉2016年11月1日，被告在既未通知原告参与物业服务公司投票选聘、亦未对选聘物业服务公司及签订物业服务合同相关程序和结果进行张贴公示的情况下，径行与第三人签订了《中茵.名都小区一、二期物业服务合》，合同第十一条中约定：商业物业按2元/月/平方标准收取物业服务费。原告认为，非住宅的商业物业服务费实行市场调节价，其具体收费标准应由业主与物业服务企业根据服务内容、质量等情况协商确定。而被告作为代行小区业主大会及业主委员职责的组织机构，应当按照相关程序规定通知原告，征求对于商业物业服务费标准的明确意见。原告所购商铺位于小区外围，自使用以来，物业服务公司几乎没有提供任何服务内容，现却以2元/月/平方标准主张物业费，收费明显过高且无双方合意，被告代行签约的行为损害了原告业主的合法权益，现依据相关法律法规之规定诉至贵院，请求依法判所如请。被告中茵名都物管会未作答辩。第三人钰鑫物业辩称，一、原告非物业服务合同的签约方，无权要求撤销物业服务合同，只有权利撤销中茵名都物管会的决定而非具体的合同条款；二、原告作为同一物业管理区域业主，有义务按照被告与第三人所签订的物业服务合同缴纳物业费，且第三人在提供物业服务过程中已尽到服务义务。综上请求驳回原告诉求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审理认定事实如下：原告庄红宝、陆琴系夫妻，二人系海州区海宁西路9号中茵名都12号楼12-3、12-5号商铺所有权人，产权登记时间为2015年，后该商铺由其经营使用。因中茵名都小区未能成立业主大会，在的指导下成立中茵名都物管会，代行业主大会和业主委员会职责。2016年11月1日，中茵名都物管会与钰鑫物业签订《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》，合同期限自2016年11月1日起至2023年10月31日止。合同第十一条中约定了物业服务费标准，其中普通住宅无电梯物业服务费为0.80元/月/平方米、普通住宅有电梯物业服务费为1.10元/月/平方米、商业物业服务费标准为2.00元/月/平方米。庄红宝、陆琴同时还为中茵名都小区27号楼一单元201室业主，自钰鑫物业提供物业服务始，庄红宝、陆琴按时缴纳住宅物业费、未缴纳12-3、12-5号商铺的物业服务费。另查明，2019年1月11日，钰鑫物业在12-3、12-5号商铺张贴《物业费催缴通知书》，催缴12-3、12-5号商铺拖欠的物业服务费、公共能耗费。2019年11月15日，钰鑫物业向本院起诉庄红宝、陆琴，要求支付2016年11月1日至2019年12月31日期间12-3商铺物业服务费25422.0元，公共水电费570.0元；12-5商铺物业服务费10812.9元，公共水电费合435.0元；总计37239.9元。因庄红宝、陆琴随后就本案起诉，钰鑫物业撤回起诉。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故业主撤销权的对象是业主大会或者业主委员会的决定。根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》相关规定，业主大会应当依照法定程序选聘物业服务企业，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对于非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由当事人在物业服务合同中约定。本案中因中茵名都小区未能成立业主大会，中茵名都物管会代行业主大会和业主委员会职责，其有权选聘物业服务企业并签订物业服务合同，该项决定对小区业主具有约束力。中茵名都物管会作出的选聘物业服务企业的决定如侵害了业主的合法权益或者违反了法定程序，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。本案中，庄红宝、陆琴作为业主行使撤销权，但其诉请撤销的对象不是中茵名都物管会选聘钰鑫物业的决定，而仅是《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》中第十一条关于商业物业服务费收费标准的约定，因此本案不属于业主撤销权的适用范围。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《物业管理条例》第三十五条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，裁定如下：驳回原告庄红宝、陆琴的起诉。案件受理费100元，不予收取。如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  史夏夏人民陪审员  黄苏生人民陪审员  杨 靖二〇二〇年六月十日书 记 员  王淑静附：法律条文及上诉须知附录法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。（三）《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。（四）《江苏省物业管理条例》第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，可以由街道办事处等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。