河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5303号上诉人（原审原告）：陈振福，男，汉族，1972年8月15日出生，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：周虎，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州焱阳房地产营销策划有限公司，住所地郑州金水区郑汴路127号院1号楼12层1206号，统一社会信用代码：91410100MA45BRMU86。法定代表人：段高平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王富宽，男，该公司员工。上诉人陈振福因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、郑州焱阳房地产营销策划有限公司（以下简称焱阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈振福上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一、二项，改判为：（1）确认上诉人与被上诉人德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6382）于2019年9月5日解除；（2）判令德润公司赔偿上诉人已付购房款374820元，并赔偿上诉人已付款项的利息损失（本金为374820元，利息期间从2018年7月12日起至判决生效之日止，按银行同期贷款年利率4.9%计算）；（3）判令被上诉人德润公司向上诉人支付2019年9月5日以前的租金补贴19800元，延期交房违约金3763.79元、维修基金损失1559元；2、一、二审诉讼费、律师费用由被上诉人承担。事实与理由：一、德润公司未按约如期交房，致使双方合同约定的解除权条件成就，上诉人于2019年9月5日书面通知德润公司解除合同，自此时起双方合同解除。一审判决认定事实错误，应依法予以纠正。二、德润公司应当退还已付购房款、平台服务费，并赔偿上诉人已付款项的利息损失。三、德润公司向上诉人支付租金补贴、延期交房违约金、维修基金损失。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，上诉人主张均有事实和法律依据，应依法支持。上诉人补充上诉内容：一审法院认定上诉人购买涉案房屋的目的是为了收取租金错误，上诉人签订涉案商品房买卖合同的目的是为了取得房屋的所有权，即使按照一审法院认定的合同目的，为了收取租金补贴、租金收益，但上诉人陈振福至今未收取分文的租金收益，故一审法院认定合同目的也没有实现，所以本案合同依法应当解除，一审法院认定上诉人存在违约情况与事实不符。上诉人于2018年7月12日与德润公司签订涉案商品房买卖合同，约定25万为办理商业贷款。合同签订后，上诉人已按照德润公司的要求将办理商业贷款的材料交于德润公司，因为德润公司的原因，贷款没有在约定的时间发放下来，之后因德润公司逾期交房，上诉人享有履行抗辩权，所以上诉人不存在违约情况。德润公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋，以及支付租金的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，被上诉人完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向上诉人计算租金收益，被上诉人并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金，支付利息、违约金等损失，平台服务费并非德润公司收取，德润公司与焱阳公司并不是委托代理关系，焱阳公司以其名义收取的平台服务费，用自己的名义向上诉人出具了收据等凭证，上诉人应当依据相关凭证向权利义务人进行主张。双方签订的商品房买卖合同中明确约定，贷款由上诉人自行向银行申请，提交签署申请贷款所需的资料，履行义务的一方应当承担其按约履行的举证责任，德润公司不需要证明自身在办理贷款上是否存在错误，上诉人未按约定办理贷款，未能按约履行付款义务，德润公司享有先履行抗辩权，上诉人无权要求解除合同，其主张违约金也不能够得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。焱阳公司辩称：我公司与客户签订了房屋购买服务协议，协议第六款中第五条约定，在甲方（焱阳公司）协助乙方取得相应权益，并辅助乙方办理德润公司约定的签约手续后，即视为甲方已完成。请求维持一审判决结果。陈振福向一审法院起诉请求：1.原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6382）解除，被告德润公司退还原告购房款374820元及维修基金1559元；2.判令被告德润公司支付原告已付购房款利息损失（以本金374820元为基数，自2018年7月12日起，按银行同期贷款年利率4.9%计算，计算至判决生效之日止）；3.判令被告德润公司支付原告租金补贴25200元（暂计算至2019年9月12日）；4.判令被告德润公司支付原告违约金3748.20元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月12日，德润公司为出卖人与买受人陈振福在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6382），合同约定：陈振福购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为20999元/㎡，建筑面积23.98㎡，总金额为503556元；付款方式和期限：约定253556元以现金方式于2018年7月12日支付，约定250000元以商业贷款方式于2018年8月12日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年7月31日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2018年7月12日，原告陈振福（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商铺由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年7月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益：自乙方交款之日起，给予乙方合同价已付款9.9%的年化收益，满两个合同年止。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，第一年至第二年保底收益，按照本协议中“第十条”之约定进行收益分配。即：自乙方交款之日起给予乙方合同价已付款9.9%的年化收益，满两个合同年止。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中“第十条”之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接折返总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2018年7月4日，原告缴纳的121264元由焱阳公司出具平台服务费收据。2018年7月12日，原告向被告德润公司支付房款253556元及维修基金1559元。剩余250000元的购房款未办理商业贷款，原告至今也未向被告德润公司缴纳。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年9月5日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，向被告德润公司发出《合同解除通知函》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年7月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年7月31日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2018年7月12日，被告德润公司在签订合同时应当知道同年7月31日不能交房，其仍与原告约定2018年7月31日交房，存在过错，应当承担违约责任。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2018年7月12日）起至2019年9月12日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算。被告德润公司于2019年3月29日取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司支付2018年7月12日至2019年3月31日租金补贴16200元，予以支持。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈振福2018年7月12日至2019年3月31日的租金补贴16200元；二、驳回原告陈振福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7380元，原告陈振福负担3690元，被告河南德润置业有限公司负担3690元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，陈振福在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，陈振福不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，陈振福同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时陈振福予以协助，星润公司的签收行为对陈振福具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为陈振福履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，陈振福与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，陈振福与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在陈振福与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；陈振福的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，陈振福以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合陈振福与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对陈振福提出的解除与德润公司所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。陈振福请求德润公司返还其购房款、利息、违约金、维修基金的诉请，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院不予支持。陈振福请求2019年9月5日之前的租金补贴19800元，因涉案房屋于2019年4月1日之后已经符合交房条件，陈振福上诉主张2019年4月1日之后至2019年9月5日之间的租金补贴没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈振福的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380元，由上诉人陈振福负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇二〇年六月十日书记员  刘佳辉