北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5530号上诉人（原审被告）：张振全，男，1968年1月4日出生。上诉人（原审被告）：王晓丽，女，1965年3月14日出生。上诉人（原审第三人）：张兴，男，1995年5月1日出生。上诉人（原审第三人）：张天依，女，2000年1月10日出生。四上诉人之委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。四上诉人之委托诉讼代理人：初育竹，北京市京兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王志君，男，1972年11月14日出生。被上诉人（原审原告）：周建国，男，1957年12月14日出生。上述二被上诉人之委托诉讼代理人：郭建业，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李亮，男，1969年12月2日出生。上诉人张振全、王晓丽、张兴、张天依（以下简称张振全等四人）因与被上诉人王志君、周建国、李亮（以下简称王志君等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张振全等四人上诉请求：1．撤销一审判决，改判或发回重审；2．诉讼费由王志君等三人承担。事实和理由：1．《房屋拆迁代交平房及回迁房代户管理协议》（以下简称《分配协议》）是基于无效的农村房屋买卖合同产生，基础合同无效，分配协议亦属无效；2．《分配协议》未经全体共有人同意，王晓丽对此不知情，系无权处分行为；3．王志君等三人不具有集体组织成员身份，不应得到安置利益。王志君等二人辩称，同意一审判决，不同意张振全等四人的上诉请求。事实和理由：1．《宅院转让协议书》无效但分配协议有效，涉讼宅院已被拆除无法返还，只能对拆迁利益进行分割；2．王晓丽对签署协议是明知的，张振全系代表全家签署协议。一审法院根据王晓丽弟弟王福民作为见证人签字、家里外债得到偿还等理由推定王晓丽知情正确。按照法律规定，协议无效后果包括互相返还和赔偿损失，并非简单的互相返还。3．涉讼房屋为定向安置房，特点是只能出售给被拆迁人，被拆迁人在五年后可以自由上市交易，因此双方签署的《分配协议》不违反法律规定。《北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目住宅房屋搬迁腾退补偿方案》第十五条规定，该房屋在取得产权证或者契税完税凭证五年后可以按照市场价格上市交易，不补交土地收益（见《实施方案》解读十一）。因此双方约定房屋暂登记在张振全名下、待符合过户条件时再办理过户合法有效，也具有可实施性。李亮未答辩。2019年7月，王志君等三人向一审法院起诉请求：1．位于机场安置房×××地块×××号安置房屋、×××地块×××号安置房屋（暂命名，均以房产证登记名称为准）归其所有；2．在上述房屋具备房屋产权转移登记条件时，张振全等四人协助其将上述房屋转移登记到其或其指定的第三人名下；3．要求张振全等四人给付腾退补偿款700260.63元；4．案件诉讼费由张振全等四人承担。一审法院认定的事实：张振全与王晓丽系夫妻，张兴、张天依系二人之子女。王志君、周建国、李亮均系北京市大兴区采育镇南营三村村民。张振全家在北京市大兴区榆垡镇××村有宅院一处即××街××条14号（以下简称14号院），14号院宅基地系张振全于1985年向村委会申请取得，但此后因经济原因张振全一直未能建房，直到2010年，张振全、王晓丽在此建造房屋两排，每排各5间，并形成事实上的两处小院落，各自拥有一处大门。张振全、王晓丽因建造上述房屋产生了大量外债。2011年5月，经中间人潘兴发介绍，张振全与王志君、周建国、李亮就买卖14号院北侧院落一事达成一致，双方于5月25日签订《宅院转让协议书》：甲方张振全，乙方王志君、周建国、李亮，双方经友好协商，就甲方将位于××村的宅院转让于乙方之事宜达成协议，1、该宅院有正房五间，围墙12米，大门一个，宅院长10米，宽24米，东至大道，西至张振勇，南至张振全，北至王顺永，计240平米；2、转让款叁拾贰万元于协议签定后即日内付清。该款付清后，甲方将该宅院交付乙方占有使用并将该宅院的所有权利（包括但不限于拆迁补偿款，院内扩建权等）全部让渡给乙方。双方约定，如遇国家征收、占用、拆迁等情形出现，乙方享有该宅院的所有补偿权，与甲方无关。甲方如违背该约定，除退还转让款外，自愿支付乙方低于院落应得所有补偿款（按拆迁时的政策计算）的违约金；3、甲乙双方保证全部家庭成员均同意上述转让行为并永不反悔。如因甲方任何成员反悔导致本协议无效或被撤销，除退还转让款外，支付乙方违约金150万元。如因乙方任何成员反悔导致本协议无效或被撤销，无权索回转让款并支付甲方违约金150万元；4、甲方保证该宅院权利完整，不是违章建筑，不在强拆之列。因甲方与村委会及相关部门关系密切，因此如村里及相关部门就转让房屋提出异议、发生纠纷、作出处理、或依法拆迁，甲方应协调相关关系，使乙方利益不受损害；5、甲方保证交付院落的房屋、院子能正常使用，就新房而言应水、电齐全，门窗齐全，有吊顶，墙面粉刷，铺地砖，院子硬化等；6、该协议一式两份，经甲乙双方及确认方（如有）签字后生效。双方各自在落款处签字，确认方由潘兴发、王福民签字。其中，王福民系张振全小舅子，即王晓丽之弟。同日，张振全签订《保证书》：我家在××村东的前后两处独院房，产权实属自己所有，由于资金紧缺，用王福民、潘兴发做中介人和担保人，自愿把后排卖给采育的周建国、李亮、王志君三人。买卖手续已全部办完。如遇上级拆迁，需要我顶名交房，补偿款打到我家户上，我保证去顶名，本房补偿款全额转给周建国、李亮、王志君三人。如遇我家长辈、兄弟等家庭成员与本房拆迁补偿款发生纠纷，处理不开时，我用自家的补偿款去调解，不与周建国、李亮、王志君发生任何关系。以上保证我负法律责任，保证人签字生效，本书一式三份，买、售、中介方各执一份。当日，张振全收到王志君、周建国、李亮三人的买房款32万元，并出具收据一份。2018年7月19日，张振全作为“代办方”与作为“原房产权方”的王志君、周建国、李亮签订《分配协议》：2011年5月25日，李亮、周建国、王志君在大兴榆垡××村村民张振全家买下平房一所，五间房240平米。当下此房在上级拆迁之内，经双方友好协商，由张振全代交房屋及办理一切拆迁手续，拆迁权益双方分配如下，在本所平房产生的权益和楼房中，张振全得到80平米左右的两居一套，余下的100余平米归李亮、周建国、王志君三人所有，除去买房钱余下的钱款，扣除李亮、周建国、王志君原购平房钱叁拾贰万元，余下钱款双方各分一半，作完后，从李、周、王三人份中再补给张振全两万元。由李亮、周建国、王志君所得的100余平米楼房，暂时房户放在张振全名下，楼房交付到期时，张振全把钥匙及房交付给李亮、周建国、王志君。适当时机，把张振全给三人代户管理的楼房过户给李亮、周建国、王志君三人，张振全代户期间，三人可随时将楼房转让、转出，张振全须全力支持，没有其他条件。张振全代户楼房期间本房产生一切权益及费用全归李亮、周建国、王志君所有和承担。担保人处由潘兴发签字确认。2018年7月，评估公司对14号院进行评估。根据拆迁政策，14号院被分为三个院落进行拆迁，被拆迁人分别为张振全、张兴、张天依，该公司亦针对三个院落分别进行了评估，并于2018年9月18日分别出具了三份《房屋搬迁腾退补偿价格评估报告》及《估价结果通知单》，张振全户下的确权宅基地面积为261.86平方米，房屋建筑面积为86.89平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为799982元，房屋补偿共计186450元（房屋重置成新价103904元、房屋装修附属物定额补偿82546元），拆迁补助和奖励共计562171元（宅基地内未建房奖励171471元、资源节约和垃圾减量奖励69988元、创业补助10000元、工程配合奖100000元、房屋周转费196526元、搬家补助费7856元、设备迁移补助2580元、弃楼补贴3750元）；张兴户下的确权宅基地面积为261.86平方米，房屋建筑面积为86.89平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为799982元，房屋补偿共计186450元（房屋重置成新价103904元、房屋装修附属物定额补偿82546元），拆迁补助和奖励共计392160元（宅基地内未建房奖励171471元、资源节约和垃圾减量奖励69988元、工程配合奖100000元、房屋周转费42845元、搬家补助费7856元）；张天依户下的确权宅基地面积为261.87平方米，房屋建筑面积为86.88平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为800013元，房屋补偿共计186432元（房屋重置成新价103896元、房屋装修附属物定额补偿82536元），拆迁补助和奖励共计392187元（宅基地内未建房奖励171490元、资源节约和垃圾减量奖励69996元、工程配合奖100000元、房屋周转费42845元、搬家补助费7856元）。经核算，14号院总确权宅基地面积为785.59平方米，其中涉案北侧院落确权宅基地面积为249.44平方米，所对应的宅基地区位补偿价为762039元；14号院房屋总建筑面积为260.66元，其中涉案北侧院落内房屋建筑面积为135.63平方米，该房屋所对应的房屋补偿共计288858元（包含房屋重置成新价160009元及房屋装修附属物定额补偿128849元）；14号院涉案北侧院落所对应的宅基地内未建房奖励为111534元、资源节约和垃圾减量奖励为45524元。拆迁时，三被拆迁人安置房指标进行了转移并进行了统一结算。此后，上述三被拆迁人分别与北京新航城控股有限公司签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议〈补充协议〉》，以张振全名义选购了五套回迁安置房，房号分别为榆垡组团223地块2-2-1801（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块2-2-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块3-2-702（面积为54.53平方米，购房款为243204元）、榆垡组团201地块3-2-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块6-1-1503（面积为87.12平方米，购房款为392040元）；以张兴名义选购了一套回迁安置房，房号为榆垡组团201地块3-1-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）；以张天依名义选购了一套回迁安置房，房号为榆垡组团201地块3-3-1801（面积为89.26平方米，购房款为401670元）。上述购房款全部由北京新航城控股有限公司在拆迁补偿款中直接扣除，剩余的拆迁补偿款共计1672233元。一审法院认为：根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益，鉴于案中王志君等三人的身份，其与张振全签订的《宅院转让协议书》应属无效。在此，法院对王晓丽辩称的对《宅院转让协议书》和《保证书》不知情的意见予以评析，张振全、王晓丽夫妇因2010年建造14号院房屋背负了大量外债，而2011年此次出卖涉案北侧院落的卖房款32万元即用于偿还上述债务，加上协议书签订时作为中间人的王福民系王晓丽之弟，在上述客观情形之下，作为家庭核心成员之一的王晓丽自称对卖房事宜不知情，显与常理不符，法院对此意见难以采纳，故而《宅院转让协议书》及《保证书》系张振全、王晓丽共同的意思表示。在《宅院转让协议书》归于无效的基础上，案件的争议焦点为张振全与王志君、周建国、李亮于2018年7月19日签订的《分配协议》的效力问题，法院对此论述如下：首先，该《分配协议》的核心内容为14号院涉案北侧院落所对应拆迁利益的分割，对此类拆迁利益的分割进行约定，与上述《宅院转让协议书》的性质不同，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定。王晓丽对此同样辩称不知情，但基于上文确认的事实，即王晓丽明知14号院涉案北侧院落已出卖并实际享有卖房款，而实际拆迁时此院落仍在其家庭成员名下拆迁，结合2018年7月19日签订《分配协议》即拆迁障碍消除之后随即进行了入户清登等拆迁手续的事实，亦可确认王晓丽对《分配协议》应当知晓，该《分配协议》系王晓丽、张振全的共同意思表示。其次，退一步讲，假设王晓丽对《分配协议》不知情，根据法律规定，关于14号院涉案北侧院落买卖的《宅院转让协议书》无效之后，对于该院落所对应拆迁利益的分割亦应结合买卖双方各自的过错等因素予以公平处理。关于宅基地区位补偿价，涉案北侧院落所对应的部分为762039元，作为买方的王志君、周建国、李亮理应享有其中的70%即533427.3元；关于房屋补偿，王志君等三人支付的购房款实际高于此部分拆迁利益，张振全应将购房款320000元予以返还；关于拆迁补助和奖励，涉案北侧院落所对应的宅基地内未建房奖励及资源节约和垃圾减量奖励应由王志君等三人享有，共157058元。综合上述三部分，王志君等三人应得的拆迁补偿款为1010485.3元。而根据《分配协议》约定的分配方案，涉案北侧院落所对应的拆迁利益包括安置房指标187.1平方米及补偿款1297763元（包含房屋周转费），上述补偿款扣除安置房购房款841950元之后剩余455813元，该部分中的320000元归于王志君等三人，剩余部分135813元双方各分一半，即王志君等三人分得67906.5元，尔后该三人再返还给张振全20000元，即王志君等三人共分得补偿款367906.5元，就安置房部分，双方约定“张振全得到80平米左右的两居一套”，实际选定的房屋中与此最接近的房屋为榆垡组团223地块6-1-1503（面积为87.12平方米），则剩余的房屋面积为99.98平方米，与此面积接近的房屋为榆垡组团201地块3-2-1803（面积为89.26平方米），则剩余的房屋面积为10.72平方米，相对应的价值为48240元（购房价款），其中榆垡组团201地块3-2-1803房屋所对应的购房价款为401670元，即根据《分配协议》约定的分配方案王志君、周建国、李亮三人分得的拆迁利益价值817816.5元，并未超出王志君等三人根据法律规定理应获得的拆迁利益价值，故而即便王晓丽对《分配协议》不知情，该协议约定的分配方案并未侵犯到其法定权益，法院对王晓丽主张的《分配协议》无效的意见，不予采纳。最后，张兴、张天依亦同样主张《分配协议》未征得其同意，但通过庭审可知，2010年张振全、王晓丽建造房屋之时该二人尚在就学，对房屋不具有贡献，与上述论述同理，《分配协议》并未侵犯其利益，对此主张法院亦不予采纳。综上，王志君等三人基于上述有效协议主张机场安置房榆垡组团201块地3-2-1803房屋，法院应予支持，但该房屋尚未取得完全产权，法院依法对相关合同项下的权利义务予以处理。另，法院对王志君等三人就剩余补偿款应得的部分即416146.5元，依法予以支持。另，14号院所对应的拆迁利益现由张振全等四人共同持有，该四人作为整体并未析出各自所有的份额，王志君等三人享有的利益由该四人共同支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、第六十条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、张振全与北京新航城控股有限公司签订的合同编号为榆201-3-2-1803的《定向安置房买卖合同》中记载的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团201地块3号楼2单元1803房屋权利由王志君、周建国、李亮享有，张振全、王晓丽负有在具备办理房屋所有权证书条件时协助将该房屋登记在王志君、周建国、李亮名下的义务；二、张振全、王晓丽、张兴、张天依于判决生效之日起十日支付王志君、周建国、李亮搬迁腾退补偿款416146.5元；三、驳回王志君、周建国、李亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王志君、周建国提交《北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案》《北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目住宅房屋搬迁腾退补偿方案解读》（以下简称《实施方案》《实施方案解读》），并称：根据相关政策，讼争房屋在符合条件时可以过户。张振全等四人认可证据真实性，但不认可关联性。经核实前述政策，该项目房屋的政策来源，为北京市住房和城乡建设委员会及北京市国土资源局于2014年9月1日联合下发《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》；安置房屋性质为定向安置房，在取得产权证或者契税完税凭证五年后可以按照市场价格上市交易，不补交土地收益。《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，载明：一、本通知所称“三定三限”定向房是指按照“三定三限三结合”原则，经市政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。四、“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案的法律争议焦点可以归纳为：能否认定王晓丽、张兴、张天依《分配协议》知情且同意；《分配协议》效力如何；讼争房屋能否办理转移登记手续。对于焦点一，可以认定王晓丽、张兴、张天依对《分配协议》知情且同意。对农村家庭而言，宅基地系按户分配，供全体家庭成员使用。2010年建房后，张振全、王晓丽夫妇及尚未成年的张兴、张天依均居住于14号南侧院内。后张振全、王晓丽将北院出售并交付王志君等三人，王晓丽、张兴、张天依在长达八年时间内并未提出异议。拆迁腾退开始后，张振全与王志君等三人签订《分配协议》，14号院南北院落得以顺利拆迁并得到最优利益。由此，根据家庭外债得到偿还、王晓丽之弟王福民在《宅院转让协议书》上作为中间人签字、家庭居住房屋状况、拆迁手续未受王志君等三人阻碍等事实，结合农村家庭对外交往的生活习惯，可以认定王晓丽、张兴、张天依对《分配协议》知情且同意。对于焦点二，《分配协议》合法有效。根据目前司法实践，农民将宅基地上房屋出售给本集体经济组织之外人员的房屋买卖合同无效，因此，《宅院转让协议书》应属无效。而《分配协议》虽因《宅院转让协议书》产生，但《分配协议》系买卖双方就无效合同后果处置达成的新约定，二者有所联系但相互独立，并非主从关系，相互间并不能产生效力影响。因此，虽《宅院转让协议书》无效，但《分配协议》仍应认定为有效。对于焦点三，讼争房屋在一定条件下可办理转移登记手续。《分配协议》有效，但讼争房屋转移登记手续能否履行，还需审核房屋性质。根据《实施方案》《方案解读》规定，讼争房屋系“三定三限三结合”定向安置房。该类房屋的转移登记，需根据政策规定完成。根据《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，符合一定条件时，讼争房屋可以市场价上市交易且无需交纳土地收益。由此，根据目前政策，该类房屋在一定条件下可以转移登记。因此，一审法院判决在具备办理房屋所有权证书条件时，张振全、王晓丽协助将房屋转移登记至王志君、周建国、李亮名下，并无不当。但需指出，一是本判决不能作为物权变动结果，转移登记时亦应遵守相关部门的行政规定；二是因讼争房屋尚未登记至张振全名下，此间尚有一定不确定性，但为保护王志君等三人利益及督促张振全履行义务，一审法院所做判决可以维持。综上所述，张振全等四人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16906元，由张振全、王晓丽负担8453元（已交纳），由张兴、张天依负担8453元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 姚 颖二〇二〇年六月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 李 丽