安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1669号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：韦玥，女，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：鲁修斌，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：胡鹏，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。原审本诉被告：芜湖竹居房产经纪有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区儒林西苑。法定代表人：张强，该公司董事长。上诉人韦玥因与被上诉人鲁修斌、原审本诉被告芜湖竹居房产经纪有限公司（以下简称竹居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦玥上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，将本案发回原审法院重新审理或依法改判驳回鲁修斌的反诉请求并增加判决鲁修斌支付韦玥洗漱灯、镜、柜材料安装损失1520元。2.本案一审、二审诉讼费由鲁修斌承担。事实与理由：一、鲁修斌与倪道雯之间构成表见代理，倪道雯承诺补偿10000元给韦玥的行为对鲁修斌具有法律约束力，一审法院对该事实认定错误。1.倪道雯在房屋买卖合同过程中全程参与，证明其有代理权。2.倪道雯自称与鲁修斌系夫妻关系，称呼鲁修斌为“我家老头子”，鲁修斌亦称呼倪道雯为“我家属”。且在看房过程中，鲁修斌与倪道雯仍以夫妻名义居住在一起生活。3.倪道雯认可其书写的承诺书，承诺对案涉房屋在合同价格降低10000元。二、原审法院未依职权追加倪道雯为被告，遗漏了必须参加案件审理的当事人，属于程序违法，应当将本案发回重审。三、韦玥主张的洗漱灯、镜、柜材料、安装费1520元应该得到支持。鲁修斌辩称，1.案涉房屋系鲁修斌单独所有，尽管韦玥提供了与竹居公司员工、倪道雯之间的电话录音和倪道雯承诺书，但倪道雯和竹居公司员工并非合同当事人，亦无证据证明他们有权代理鲁修斌作出相关意思表示。且韦玥父亲与倪道雯系老同事，知道倪道雯与鲁修斌已离婚。倪道雯与鲁修斌之间不构成表见代理。2.韦玥主张的浴室柜等均不在案涉《房屋买卖合同》所附的交房清单内，亦不存在口头约定，故其主张洗漱灯、镜柜和安装费无事实和法律依据。韦玥向一审法院起诉请求：1.判令鲁修斌退还韦玥代付的税款36880.08元，支付20%违约金7376元及自2019年8月16日至交付时的银行贷款利息；2.判令鲁修斌赔偿拆移该房窗帘及卫生间洗漱灯具、梳妆柜及承诺已交至2020年6月(9个月)的有线电视网络费共计人民币5020元；3.判令鲁修斌承担本案的诉讼费、保全费、执行费等；4.判令竹居公司承担连带责任。鲁修斌向一审法院提出反诉请求：1.判令韦玥返还交房保证金10000元及逾期还款利息250元（按年利率6%，自2019年9月16日至2020年2月15日，应支付利息至实际清偿之日止）；2.判令韦玥支付房屋面积差价款5625元（11479元/平方米×0.49）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由韦玥承担。一审法院审理查明：2019年5月5日，甲方鲁修斌与乙方韦玥在居间方竹居公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》（附交房家具清单）一份，约定：甲方出售房屋坐落于芜湖市弋江区儒林西苑6栋1单802室房屋，建筑面积71平方米，乙方在合同载明情况下同意购买甲方出售方；甲乙双方同意，交易房屋总价款为815000元；乙方应于2019年5月5日将定金200000元支付给甲方；乙方首付款415000元（含定金）；甲方同意且积极配合乙方以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为400000元，乙方同意于2019年7月1日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入芜湖市不动产交易中心设立的存量房交易结算资金监管账户；甲方同意于产权转移登记之前留存10000元整于居间服务方作为交房保证金，待房屋交付完成后居间服务方须当即将退还给甲方;如甲方逾期不来交接房屋，甲方同意授权丙方将交房保证金直接支付以上费用；甲乙双方应于具备办理产权转移登记手续5个工作日内办理产权转移登记；甲方承担的税种为增值税及附加，乙方承担的税种为契税和个人所得税，本合同履行过程中因政策原因导致的税费增加或减少由甲乙双方共同承担或享受；甲方出现根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；补充条款：甲方于2019年5月6日办理该房屋产权证；该房屋总价值为810000元，另增加5000元为家具及家电补偿费用，总计815000元，详细清单见家具家电清单附页；如政策允许增值税与个税可以退还则增值税和个税由甲方承担，退税款归甲方所有，若不可退税，个税由乙方承担，增值税部分由双方协商解决；乙方所有房款到位后45天内甲方须向乙方交付该房屋的使用权。交房家具清单：空调数量2，电视机数量1，冰箱数量1，热水器数量1，洗衣机数量1，净水器数量1，麻将桌数量1。合同签订后，韦玥支付了购房款805000元，鲁修斌将涉案房屋交付给韦玥使用，并将该房屋产权过户至韦玥名下，不动产权证上记载涉案房屋面积为71.49平方米。过户过程中，韦玥支付契税5853.98元，韦玥代鲁修斌支付增值税、个人所得税及各项附加税合计36880.08元。2019年10月31日，鲁修斌收到政府退税款36880.08元。另鲁修斌在交付房屋时拆除了涉案房屋内的窗帘及部分软装，韦玥重新安装窗帘花费3500元。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。本案中，对于李玲代理韦玥购买涉案房屋的行为韦玥当庭表示追认，故鲁修斌与韦玥所签订的《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定鲁修斌承担增值税及附加税，韦玥承担契税和个人所得税（以下简称“个税”），因政策原因导致的税费增加或减少由双方共同承担或享受；合同补充条款又对增值税和个税的承担做了补充约定，即如政策允许增值税与个税可以退还则增值税和个税由甲方即鲁修斌承担，退税款归鲁修斌所有。根据本院查明事实，案涉房屋的增值税、个税及各项附加税合计36880.08元均由韦玥支付，而退税36880.08元由鲁修斌享有，显然与合同约定不符，在政策允许退税的情况下，增值税、个税及附加税依约均应由鲁修斌承担，因此鲁修斌应当将由韦玥代为支付的税款36880.08元返还给韦玥，故对韦玥要求鲁修斌退还税款36880.08元的诉请予以支持。鲁修斌辩称增值税、个税的退还是基于拆迁安置房的拆迁户配合政府建设而获得的相应补偿、奖励等优惠政策，与韦玥、鲁修斌之间约定增值税、个税由鲁修斌承担并不冲突，该约定不违反法律强制性规定，合法有效，鲁修斌作为合同当事人应当依约履行承担税费的义务，故对鲁修斌该辩解不予采信。合同约定当甲方即鲁修斌出现根本违约情形时,应当向韦玥支付总房价款20%的违约金，但鲁修斌现已履行了主要合同义务，不存在根本违约的情形，韦玥主张鲁修斌支付20%违约金的诉请缺乏依据，不予支持，其主张自2019年8月16日至交付时的银行贷款利息亦缺乏相关依据，难以支持。韦玥主张双方口头约定保留除床和餐桌以外的所有房屋装潢，该主张亦得到居间方竹居公司的确认，结合本地市场情况、房屋交易价格及各方当事人陈述等因素，因鲁修斌在交房时拆除了窗帘及部分软装，违反双方关于交房的口头约定，应当予以适当补偿。关于补偿金额，韦玥为安装窗帘花费3500元，有其提供的收据为凭，对此予以确认，但其主张的洗漱灯具、梳妆柜安装费、有限电视网络费均未能提供证据证明，对此难以支持。综上，鲁修斌应补偿韦玥装潢损失3500元，对此予以支持。韦玥要求竹居公司承担连带责任，而竹居公司系居间方，已完成了促成买卖双方订立合同的居间服务，其本身并非房屋买卖合同当事人，要求其承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。鲁修斌主张韦玥支付交房保证金10000元，合同约定房屋总价款815000元，韦玥已支付805000元，现案涉房屋已完成交付及过户手续，韦玥应当支付剩余房款10000元，故对鲁修斌该诉请予以支持，但其要求按年利率6%支付利息的诉请没有依据，不予支持。韦玥辩称案涉房屋实际售价为800000元，外加装修补偿款5000元，合计房款为805000元，与合同约定不符，合同中明确约定“房屋总价款为815000元”，补充条款中明确“该房屋总价值为810000元，另增加5000元为家具及家电补偿费用，总计815000元”，且案涉房屋原系鲁修斌单独所有，案涉房屋买卖关系发生在鲁修斌与韦玥之间，韦玥提供了与竹居公司员工、倪道雯的电话录音及倪道雯出具的承诺，而倪道雯和竹居公司员工并非合同当事人，亦无证据证明倪道雯或竹居公司员工有权代理鲁修斌做出相关意思表示，因此竹居公司员工与倪道雯作出的承诺对鲁修斌不产生约束力，韦玥仍应按照其与鲁修斌签订的合同约定的房屋价款支付，故对该辩解不予采信。合同记载涉案房屋面积为71平方米，涉案房屋产权证记载房屋面积为71.49平方米，鲁修斌主张韦玥应返还0.49平方米的面积差价款，但双方在合同中并没有关于房屋每平方米单价的约定，而是约定的房屋总价款，也无证据显示该总价款系根据房屋每平米单价计算得来，鲁修斌该主张缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鲁修斌于本判决生效之日起十日内返还韦玥税款36880.08元；二、鲁修斌于本判决生效之日起十日内补偿韦玥装潢损失3500元；三、韦玥于本判决生效之日起十日内支付鲁修斌房款10000元；四、以上第一至三项折抵，鲁修斌于本判决生效之日起十日内支付韦玥30380.08元；五、驳回韦玥、鲁修斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取516元，由韦玥负担93元，鲁修斌负担423元；反诉案件受理费减半收取98元，由鲁修斌负担36元，韦玥负担62元。二审期间，双方当事人围绕韦玥的上诉请求进行了举证、质证。韦玥提交的证据有：1.录音光盘1张，载明通话录音三段。第一段是2019年5月8日，韦玥购房代理人李玲与鲁修斌的通话（一审已提供，证明目的不同），证明鲁修斌认可倪道雯为其代理人，鲁修斌委托倪道雯商谈、办理售房事宜，构成表见代理。第二段是2019年7月6日李玲与倪道雯的通话，倪道雯要求韦玥提前支付部分房款，声称案涉房屋系她的房子，她能做主，证明倪道雯与鲁修斌是夫妻，共同拥有案涉房产，倪道雯代理鲁修斌办理售房事宜。第三段是2019年7月6日下午，倪道雯、李玲、竹居公司员工在竹居公司商谈书写承诺书的过程，证明倪道雯确认房屋总价为800000元。2.2019年10月6日弋江区欧诺橱柜经营部开具的收据，证明韦玥购买安装卫浴柜和灯镜花费1520元。鲁修斌质证意见为：对上述证据不同意，不予质证。鲁修斌提交的证据有：案涉房屋卫生间半截洗漱灯镜图片，证明上述物品等不在交房清单内，鲁修斌有权处理。韦玥质证意见为：不认可该图片的真实性，我在收房时看到洗漱灯具被拆除后留下的线头位置与该图片不一致。竹居公司对韦玥与鲁修斌二审提交的证据均无异议，认为作为居间方已经完成了相应的义务。综合各方当事人的举证、质证、当庭陈述，本院对相关证据认证如下：1.对三段录音的真实性、合法性和关联性予以采信，但通话中未明确提及降价10000元的事宜，无法证明鲁修斌认可倪道雯做出的降价10000元的承诺，故达不到证明目的。2.对收据的真实性予以采信，但达不到证明目的。本院二审查明，2019年7月6日，案外人倪道雯出具《承诺书》一份，载明“本人倪道雯（身份证：）承诺：韦玥购买的本人丈夫鲁修斌名下的儒林西苑6号楼1单元802室房产的合同价格降低￥10000元（大写：壹万元整），在韦玥的银行贷款下款后退还给韦玥。”倪道雯在承诺人处签字并在落款日期处按了手印。对一审查明的其他事实，本院予以确认。倪道雯与鲁修斌曾系夫妻，现已离婚。本院认为，一、关于合同是否真实有效。2019年5月5日，鲁修斌（甲方）与韦玥（乙方）、居间方（竹居公司）签订《房屋买卖合同》，其中乙方处由李玲签字并注明了李玲和韦玥的身份证号码。鲁修斌主张该份合同非韦玥本人签字无效，但韦玥在一审当庭表示对李玲的代理行为予以追认，且案涉房屋已完成实际交付及过户手续，韦玥也向鲁修斌支付了805000元，故合同系各方真实意思表示，合法有效。二、案外人倪道雯做出承诺的行为是否构成表见代理，是否对鲁修斌具有约束力。1.鲁修斌与案外人倪道雯已离婚的事实在案涉房屋买卖过程中得到了各方确认。2.韦玥主张倪道雯做出承诺的行为构成表见代理，应对鲁修斌具有约束力，但案涉房屋所有权人为鲁修斌一人，房屋买卖合同亦是鲁修斌本人所签，且从韦玥提供的证据中无法确认鲁修斌授权倪道雯对房屋价格做出相应的意思表示，鲁修斌并不认可倪道雯做出的降价10000元承诺。故韦玥在本案中并未尽到谨慎注意义务，其表见代理的主张缺乏证据支持，本院不予采信。倪道雯的承诺对鲁修斌不具有法律约束力，韦玥应按照合同约定支付房屋价款。故一审判决认定韦玥应向鲁修斌支付剩余房款10000元于法有据，应予维持。三、关于鲁修斌是否应向韦玥支付其购买安装卫浴柜、灯镜的费用。《房屋买卖合同》中约定，增加5000元为家具及家电补偿费用，并附有交房家具清单。鲁修斌主张拆除的窗帘、浴室柜、灯镜等部分物品不在家具清单内，其有权处置。但根据日常房屋交易习惯，上述物品应为房屋买卖交易中各方认可应有的附属物品，其价值理应包含在房屋总价款中。现鲁修斌交房时拆除，给韦玥在客观上造成了一定的损失，但一审判决依据相应收据支持韦玥购买安装窗帘费用的主张亦有不妥，应予调整。综合房屋总价款、房屋使用等情况，考虑物品折旧，本院酌定由鲁修斌就其拆除窗帘及部分软装向韦玥补偿3500元，对韦玥要求按收据支付浴室柜、灯镜1520元的主张不予支持。综上，韦玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韦玥负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年六月二十九日法官助理唐红莹书记员高佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。