内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终878号上诉人（原审被告）：王春芳，现住通辽市。委托诉讼代理人：郑丽君，内蒙古兴哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐忠程，男，个体经营者，现住通辽市。委托诉讼代理人：祁琦，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国耀，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人王春芳因与被上诉人徐忠程房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8775号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王春芳上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.房屋出租协议第六条约定租赁期间如使用电器设备发生意外火灾造成损失由被上诉人徐忠程自行负责等内容；2.2019年9月22日协议书中被上诉人徐忠程写明双方协议于2019年9月25日解除合同并作废，上诉人王春芳写明双方所有账目已经结清，不得任何一方主张权利。上诉人王春芳撤回对被上诉人徐忠程给付剩余房屋修复费用1万元的起诉，但被上诉人徐忠程却未撤回诉讼；3.上诉人王春芳认为被上诉人徐忠程使用租赁物期间造成的租赁物灭失并进行的赔偿符合《物权法》第36条、第224条的规定，被上诉人徐忠程要求予以返还没有事实及法律依据，一审法院判决上诉人返还5万元是错误的；4.在没有专门机构鉴定的情况下仅仅依据当事人和解的一份协议来确定租赁物存在瑕疵及确定火灾原因明显是不妥当的。依据我国法律的相关规定，当事人为了和解或调解作出妥协的认可，不得作为对其不利的证据；5.2019年9月22日协议是一式两份的，被上诉人徐忠程拒不提供该份证据明显是在规避一些客观事实，除此之外通过该份协议书中被上诉人书写的“双方协议于2019年9月25日解除合同并作废”也足以证明2018年8月1日的房屋出租协议书及2019年6月8日房屋修缮一次性解决协议已经解除并作废的事实，人民法院依据双方已经约定解除并作废的协议判决上诉人王春芳进行返还是错误的；6.一审法院将上诉人王春芳提供的2019年9月22日协议添写内容、证明问题不予确认，对被上诉人徐忠程提供的事实证明进行确认是错误的。被上诉人徐忠程辩称，1.租赁房屋起火原因为电线老化，上诉人主张涉案修缮款无任何依据；2.2019年9月22日双方签订的协议书中存在上诉人自行篡改内容，该部分内容不具有法律效力；3.上诉人作为出租方，具有租赁物的瑕疵担保义务，在涉案房屋意外损毁的情形下应承担修缮义务，保证承租人正常使用。上诉人与被上诉人在2019年6月8日签订的《房屋修缮一次性解决协议》中，双方约定若上诉人未能于2019年6月30日前完成修缮房屋义务，则需返还被上诉人给付的50,000元修缮款，但时至今日，上诉人仍未履行修缮义务，同时拒绝返还被上诉人支付的房屋修缮费。一审法院认定事实：2018年8月1日原告徐忠程与被告王春芳签订房屋出租协议书，房屋出租人王春芳（系甲方）将科尔沁区东喜村某场出租给徐忠程（乙方）使用，使用日期自2018年8月1日起至2023年8月1日止，乙方向甲方一次性支付一年租金，如乙方续租此房，以后交款方式和日期按此协议延续，租期5年，一年12,000.00元，在每年8月1日前付清，如不付，此合同作废。水费、电费等费用由乙方按实际发生额及时支付，不得出现欠费情况，不经甲方同意乙方不得改变该房屋原有基础设施或将该房屋转租他人，转租视为无效，甲方有权收回住房，承租期间乙方保证室内完好无损，如有损坏按价赔偿，乙方在租房期间如使用其他电器设备发生意外火灾造成损失由乙方自行负责。2019年5月26日原告徐忠程所承租的房屋发生火灾致院内房屋设施烧毁。2019年6月8日，原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋修缮一次性解决协议》，内容为：就2019年5月26日晚因电线老化原因导致毁损灭失的房屋，经甲、乙双方合意作出如下约定：1、由乙方给予甲方人民币60,000.00元补偿款，分两次给付。首次给付人民币50,000.00元，于协议签订后立即给付。剩余人民币10,000.00元于合同标的房屋建设修缮完成后给付。2、在修缮建设房屋过程中，建筑材料质量、数量、品牌等相关问题由甲方出资并由甲方负责，修缮建设过程中出现的建筑工程问题、拆迁问题及建设施工人员安全问题由甲方自行负责，乙方就一切房屋修缮建设过程中出现的任何事故皆可免责。4、甲乙双方约定修缮建设房屋工期为20天，自2019年6月10日起开工至2019年6月30日完成。甲方需在2019年7月1日前将房屋修缮建设完成并交付给乙方使用。如甲方未按时交付，则乙方有权向甲方主张违约责任并退还补偿款人民币50,000.00元。5、在甲方施工过程中，若因甲方原因使该修缮建设房屋产生权属争议，所有后果由甲方负责，乙方有权向甲方主张违约责任。6、该协议内容中所指修缮建设房屋皆为甲、乙双方原租赁合同标的房屋。原合同是指甲、乙双方于2018年8月1日签订的《房屋出租协议书》。2019年9月22日，原告徐忠程（乙方）与被告王春芳（甲方）签订《协议》，甲、乙双方约定乙方在2019年9月25日前将自己所有的财产搬走，院内水稻自己收割。双方协议于2019年9月25日解除合同并作废。乙方搬走后，房屋及院舍的一切与乙方无关。在此内容之后，被告王春芳添写“双方所有账目已经结清，不得任何一方主张权利”,原告徐忠程对该内容不予认可。另查明，原告徐忠程向被告王春芳交付了房屋修缮款50,000.00元。2019年6月8日，原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋修缮一次性解决协议》，内容为：就2019年5月26日晚因电线老化原因导致毁损灭失的房屋，经甲、乙双方合意作出如下约定：1、由乙方给予甲方人民币60,000.00元补偿款，分两次给付。首次给付人民币50,000.00元，于协议签订后立即给付。剩余人民币10,000.00元于合同标的房屋建设修缮完成后给付。2、在修缮建设房屋过程中，建筑材料质量、数量、品牌等相关问题由甲方出资并由甲方负责，修缮建设过程中出现的建筑工程问题、拆迁问题及建设施工人员安全问题由甲方自行负责，乙方就一切房屋修缮建设过程中出现的任何事故皆可免责。4、甲乙双方约定修缮建设房屋工期为20天，自2019年6月10日起开工至2019年6月30日完成。甲方需在2019年7月1日前将房屋修缮建设完成并交付给乙使用。如甲方未按时交付，则乙有权向甲主张违约责任并退还补偿款，即人民币50,000.00元。5、在甲施工过程中，若因甲的原因使该修缮建设房屋产生权属争议，所有结果由甲负责，乙有权向甲主张违约责任。6、该协议内容中所指修缮建设房屋皆为甲、乙双方原租赁合同标的房屋。原合同是指甲、乙双方于2018年8月1日签订的《房屋出租协议书》。2019年9月22日，原告徐忠程（乙方）与被告王春芳（甲方）签订《协议》，甲、乙双方协议乙方在2019年9月25日前将自己所有的财产搬走。甲、乙双方协议院内水稻自己收割。甲、乙双方协议于2019年9月25日解除合同并作废。乙方搬走后，房屋及院舍的一切与乙方无关。在此内容之后，被告王春芳添写“双方所有账目已经结清，不得任何一方主张权利”，原告徐忠程对该内容不予认可。另查明，原告徐忠程向被告王春芳交付了房屋修缮款50,000.00元。一审法院认为，本案的争议焦点问题为原告徐忠程主张由被告王春芳返还房屋修缮费用5万元是否有事实根据和法律依据，即本案中发生火灾的原因及涉案房屋的损失应由谁承担。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时应承担标的物损毁、灭失的风险。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。即出租人对交付标的物和物的瑕疵有担保义务。因为租赁关系是继续性的法律关系，因此在租赁合同存续期间发生租赁物的瑕疵，出租人有修缮的义务。本案中原、被告双方在租赁合同履行过程中，因房屋“电线老化”的原因发生火灾导致房屋损毁，系双方在《房屋修缮一次性解决协议》中确认的事实。该原因非承租人的过错造成租赁物损坏。因此，对房屋因火灾造成的财产损失应由被告王春芳承担。同时根据双方在《房屋修缮一次性解决协议》中约定“被告王春芳需在2019年7月1日前将房屋修缮建设完成并交付给原告徐忠程使用。如被告未按时交付，则原告有权向被告主张违约责任并退还补偿款，即人民币50,000.00元。”被告王春芳未按约定履行将房屋修缮并交付原告继续承租，应向原告承担违约责任。被告王春芳庭审中辩称原告徐忠程支付的50,000.0元为房屋损失的赔偿款且依据在派出所签订的协议中“双方所有账目已经结清，不得任何一方主张权利”的内容，系被告王春芳添写，原告徐忠程对该内容不予认可。因此，此内容不能作为双方协议的依据。同时，被告未在庭审中出示证据证实火灾的起因与原告使用涉案房屋不当或使用电器设备有关，同时亦未出示证据证实房屋损毁存在原告采取措施不当造成扩大损失的情形，故应承担向原告徐忠程返还50,000.00元的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王春芳向原告徐忠程返还50,000.00元，于判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由被告王春芳负担。本院二审期间，被上诉人徐忠程提交协议书拍摄时间截图复印件两份及光盘一张，证明上诉人恶意篡改增添“双方协议2019年9月25日解除合同并作废，双方所有账目已结清，不得任何一方主张权利”以达到不予退还该笔修缮费用的目的。该协议书为手写，基于常理不可能书写两份，故被上诉人拍照留存。其次，协议内容目的明显，即要求被上诉人搬离租赁场所。其中解除合同，意思指代不明，根据协议目的，至多解释为解除租赁合同，与双方签订的修缮解决协议无关。上诉人王春芳质证认为，该份协议签署于派出所，协议内容均为被上诉人徐忠程书写，时间上的手印为徐忠程所按，王春芳在甲方后签字捺印。该协议形成后，徐忠程称也需要该协议，故又书写了一份，在这两份协议上，王春芳均在后面加上了“所有账目已经结清，不得任何一方主张权利”，故被上诉人徐忠程手中实际上也有王春芳添加内容后的协议。“解除合同并作废”内容系徐忠程所写，则在2019年9月25日之前形成的合同，即2018年8月1日房屋出租协议书与2019年6月8日房屋修缮一次性解决协议，均属于已经解除并作废的协议，所以，被上诉人不得依据6月8日协议向上诉人主张权利。经审查，该协议书照片拍摄时间为2019年9月22日，与协议书签订时间一致，内容除“双方所有账目已结清，不得任何一方主张权利”外，其他内容与上诉人所提交的协议书内容一致，因“双方所有账目已结清，不得任何一方主张权利”条款系上诉人添加内容，被上诉人对此不予认可，且上诉人无证据证明被上诉人对该添加内容知悉并同意，故被上诉人所提交的协议书照片真实性应予确认。经二审审理查明的事实和采信的其他证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于租赁物起火原因，上诉人王春芳主张系被上诉人不当使用电器设备导致失火，上诉人不应返还房屋修缮款。对此，上诉人未提供证据证明起火原因是被上诉人不当使用电器设备所致，在此情况下，综合当事人陈述、《房屋修缮一次性解决协议》中当事人自认事实，可以认定起火原因为电线老化，据此，上诉人作为出租方，有义务负责修缮出租房屋以保证租赁合同目的实现。上诉人主张添加“双方所有账目已结清，不得任何一方主张权利”的协议为一式两份，被上诉人亦持有该份协议，对该添加内容，被上诉人不予认可，且上诉人未提供证据证明添加该内容系双方合意，故其该项主张不能成立。另，上诉人主张2019年9月22日协议中约定2018年8月1日房屋出租协议书及2019年6月8日房屋修缮一次性解决协议解除并作废，被上诉人不得再依据已经解除并作废的协议主张返还修缮款。对此，2019年9月22日协议中仅写明“解除合同并作废”，根据协议整体内容看，是双方终止租赁关系，解除租赁合同所达成的合意。而在《房屋修缮一次性解决协议》中，约定承租人补偿给出租人60,000元，由出租方修缮房屋的最终目的是将房屋交付给承租人继续使用。但根据2019年9月22日解除租赁合同协议，承租人已无法达成继续使用房屋之目的，结合前述起火原因，王春芳继续占有徐忠程给付的修缮补偿款已无事实及法律依据。一审法院因此要求上诉人王春芳向徐忠程返还房屋修缮补偿款，并无不当。综上，本案上诉人王春芳的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元由上诉人王春芳负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 董明华审判员 张 雷二〇二〇年六月二十三日（法官助理 刘亚男书记员 韩 旭