贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初961号 原告：钟学胜，男，汉族，1963年2月11日出生，住贵州省毕节市。 原告：孙成会，女，汉族，1964年2月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：徐兵，男，汉族，1988年10月30日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15201201511937750。 原告钟学胜、孙成会与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告钟学胜、孙成会之委托诉讼代理人徐兵，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟学胜、孙成会向本院提出诉讼请求：1、请求被告为原告办理涉案房屋不动产权证书;2、请求判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计36000元（该违约金以原告已支付总房款276500元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至2020年3月30日止）;3、判决被告退还面积差价款（3761.39元＊1.77）4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节七星关区“盛世华都”第1幢12层6号房，房屋总价款为276500元。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款，但被告未按合同约定履行，其行为已构成违约，应向原告承担相应的责任。在诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。 被告兴业公司答辩称：一、被告兴业房地产开发有限公司于2019年12月10日取得初始登记，即具备办理转移登记的前提条件，并于2019年12月10日通过小区公告、2019年12月12日登报通知等的方式告知原告履行协助办理转移登记的义务。然王健、朱举、余帮全和刘发秀、赵梅、吴媛媛、王晓梅和石雄经通知后未履行提交契税资料、户口本原件、身份证等协助办理转移的相关义务，故涉案商品房未能办理转移登记由上述原告造成，本案违约金应计付至涉案商品房取得初始登记后，被告兴业房地产开发有限公司登报告知业主之时;二、根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”可知，不动产登记机构应在收到受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。本案中，涉案商品房买卖合同约定被告取得初始登记以及向原告交付办理转移登记相关文书的目的，在于办理涉案商品房不动产权证。转移登记办理过程中，因毕节市七星关区不动产登记部门近年来办理转移登记的数量巨大，其在受理登记申请时并未向被告出具相关受理凭证，故根据《不动产登记暂行条例》第三十条的规定，至少应认定被告在涉案商品房不动产权证取得前30个工作日，就已完成了涉案商品房转移登记相关文书的办理和交付。因此，本案违约金的计付应截止至涉案商品房不动产权证取前30个工作日。违约金超过诉讼时效的依法扣除。至于面积差异，被告认为涉案商品房明确约定为按套计价，故不存在面积差异的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证、受理通知书、不动产权证及发票，被告提交的初始登记证书、登报通知及公告、不动产权证及领证表，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月16日，原告钟学胜、孙成会作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”第1幢12层6号房，建筑面积94.06平方米，套内建筑面积74.38平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为276500元。转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，误差比绝对值在百分之三以内部分房价款由被告退还原告。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋已于2019年12月10日取得初始登记。原告对被告在2019年12月12日登报通知业主提交相应资料予以办证的事实无异议。2020年4月，被告办理了涉案房屋的不动产权证，且原告已领取该证，该证载明专有建筑面积73.51平方米，分摊建筑面积18.78平方米。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间如何认定；三、被告是否退还原告房屋面积差价款。 关于第一个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月8日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第二个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款276500元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月8日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告在具备办理转移登记的条件后，被告于2019年12月12日登报通知业主提交相应资料予以办证，原告对该事实无异议，故2019年12月12日视为被告履行了披露义务。因此，逾期办证违约金的计算方式为：以已付购房款276500元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月8日起计算至2019年12月12日止。 关于第三个焦点的问题。合同约定涉案房屋建筑面积94.06平方米，套内建筑面积74.38平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为276500元。而涉案房屋的不动产权证载明专有建筑面积73.51平方米，分摊建筑面积18.78平方米。因此，应以涉案房屋的建筑面积差异来计算面积误差的差价款，即（94.06-73.51-18.78）×276500÷94.06=5203.12元，该款被告应予以退还。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告钟学胜、孙成会支付违约金，违约金的计算方式为：以276500元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月8日起计算至2019年12月12日止。 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告钟学胜、孙成会退还房屋面积差价款5203.12元。 三、驳回原告钟学胜、孙成会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，由原告钟学胜、孙成会负担50元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月十二日 书记员  彭 双