安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终990号上诉人（原审原告):徐昕上诉人（原审原告):韩可来。被上诉人（原审被告):芜湖市华强旅游城投资开发有限公司。法定代表人：李曙成，该公司总经理。委托诉讼代理人：古立平，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆金萍，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。上诉人徐昕、韩可来因与被上诉人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐昕、韩可来，被上诉人华强公司的委托诉讼代理人古立平、骆金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐昕、韩可来共同上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判，改判华强公司赔偿徐昕、韩可来各项损失共计148403元（具体包括：1、一审已判决赔偿的维修墙体开裂费用4000元、室内墙面维修费3900元；2、自2009年11月到2013年5月期间房屋租金损失126000元；3、居住在发霉墙体和墙纸环境中遭受的物质和精神损失，赔偿徐昕、韩可来和儿子韩文各1元，公开赔礼道歉；4、赔偿墙纸费用7000元或者华强公司安排维修；5、维修过程赔偿现在房客1000元损失用于腾出卧室装修；6、赔偿徐昕、韩可来多次找华强公司、质监站、政府部门反映投诉误工费5000元、交通费1500元）。事实与理由：徐昕、韩可来于2009年8月29日与华强公司签订《商品房买卖合同》,购买华强公司开发的德邑风尚23-2-1001室房屋。2009年10月房屋交付时,案涉房屋存在多处严重质量问题,主要包括:卫生间及客厅屋顶等下水管道多处严重渗水,顶棚渗水、外墙渗水、主卧飘窗、次卧飘窗、跃层窗户墙面渗水漏水;房间、卫生间、客厅墙体多处开裂空鼓,填埋后痕迹严重、不平整,补漆色差大;客厅移门右侧变形严重,拉不开;小书房窗户变形。徐昕、韩可来当即不愿收房,但华强公司表示会及时维修至合格,徐昕、韩可来在华强公司表态后收房。华强公司并未积极予以维修处理,经过徐昕、韩可来反复沟通和投诉后,华强公司才着手开展维修工作。由于房屋漏水等质量问题严重及华强公司入户维修致使徐昕、韩可来无法入住生活。经过反复多次维修,华强公司于2013年5月向徐昕、韩可来表示已维修完毕。基于对华强公司的信任,同时又涉及孩子上学问题,徐昕、韩可来于2013年5月在知会华强公司后开始进行装修,装修前徐昕、韩可来花费4000元对墙体裂缝进行了维修。装修结束后于2014年元旦入住。入住后不久,就发现原来的渗水问题没有最终处理好,导致家中墙面、墙纸损坏严重。多次反应,也经过华强多次维修,但是情况越来越严重。最后迫于无奈向质监站、消费者协会投诉,并多次拨打市长热线。基于事实和质监站压力下,华强公司于2017年8月最终彻底完成屋外顶棚渗水、外墙渗水、主卧飘窗、次卧飘窗、跃层窗户墙面渗水和空调机位渗水的外部维修。但是由于屋顶和外墙渗水造成的墙纸损坏及内部屋顶墙面腻子粉涂料损坏没有给予维修,徐昕、韩可来于2017年11月花费3900元对2个卧室、客厅、书房阳台室内部屋顶和墙面腻子粉涂料进行维修,稍微好看便于出租。由于徐昕、韩可来2013年装修的墙纸在渗水过程中损坏严重,2个卧室及客厅需要重新铺墙纸,所以徐昕、韩可来找2家公司对铺设人工和材料费用进行了方案和报价,费用为7000元左右。同时由于漏水导致的房屋霉变,给徐昕、韩可来及其家属造成了巨大的精神损失。关于各项赔偿费用的说明：1、自2009年11月到2013年5月中间的3年6个月,房子严重质量问题无法装修,无法入住和出租,共造成损失如下:42月*3000元/月=126,000。1)法律依据:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规》第十三条、《民法通则》第111条。2)正是因为涉案房屋从2009年11月初交房到2013年5月房屋存在严重开裂和渗水问题,同时华强公司物业和地产人员多次收取韩可来房屋钥匙进行维修,造成韩可来事实也的确无法装修和入住。即不能够入住或者出租,同时韩可来之前自住的老房子无法腾出来出租,造成出租损失是显然意见,就像韩可来2014年入住该涉案房屋后,立马出租原来王家巷龙昌花园房屋,也像韩可来一家到苏州工作后立马出租涉案房屋,这两种情况都会产生房屋出租收益。所以，韩可来从2009年交房时就主张华强尽快维修,否则产生不能够及时装修和入住房屋租赁损失由华强公司承担。这种主张是有事实依据并且合理合法的。3)证据1:从2009年11月至2013年5月,房子一直开裂渗水,华强公司一直收回涉案房屋钥匙维修,造成徐昕、韩可来无法及时装修入住。虽然在这期间徐昕、韩可来住在自己另外一套房中,但是如果不是漏水严重房屋质量问题,徐昕、韩可来可以提前将房子装修入住或者和现在一样出租,或者将自己老房子出租,都会产生房租收益,并且,这42个月房租按照3000元/月计算,而徐昕、韩可来现在房屋出租7500元/月(附件3,出租合同)和当时1800元/月(附件4,出租合同)的中间值,明显低于现在7500元/月,符合当时市场价格。4)证据2:附件3,德邑风尚房屋出租合同;5)证据3:附件4,龙昌花园房屋出租合同。2、两个卧室、书房及客厅需要重新铺墙纸人工和材料费用12,000元。1)事实依据:墙纸损坏是由于渗水引起,华强公司一直确认无误,也有多次华强物业地产相关人员确认,图片证明。2)法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规》第十三条。3)方案和报价证据1:附件5,维修墙纸方案和报价1;4)方案和报价证据2:附件6,维修墙纸方案和报价2;5)至于一审法院认为:在一审法院要求韩可来鉴定室内部墙纸维修方案(签订费,15000元)和维修报价时(估计15000元),而韩可来没有要求法院做,主要就是考虑减少诉讼成本,达到防止损失扩大化目的。另外这些墙纸损坏证据确定,维修方案简单,一点常识基础人根本上不用专业鉴定机构花费3万元给出方案、给出报价。3、多次找华强公司、质监站和政府部门反映投诉误工费,20*250=5000元,交通费1500元。1)附件7,德邑风尚23-2-1001房屋开裂渗水投诉损失工时交通费一览表,韩可来、徐昕工资单。华强公司答辩称：一、一审法院未支持徐昕、韩可来2009年11月至2013年5月的租金，符合本案的客观事实和法律规定。2009年8月29日，双方签订商品房买卖合同，约定徐昕、韩可来购买案涉商品房，在该商品房经政府部门合格验收并交付后，徐昕、韩可来因自身原因并未立即装修，而是不断向华强公司报修房屋渗水及其他房屋轻微质量瑕疵。华强公司每次接到报修均积极开展维修，并在最短的时间内将报修的问题解决。2013年，徐昕、韩可来开始装修入住。2014年8月起，徐昕、韩可来称房屋仍有部分渗水问题未得到彻底解决，华强公司在接到反馈后，多次安排维修人员与其进行对接，但因徐昕、韩可来提出种种不合理要求作为维修的条件，维修计划搁浅。2016年下半年起，在徐昕、韩可来的强烈要求下，华强公司按照其划定的维修范围、维修标准，与芜湖市多家知名渗水维修单位接洽。2016年11月14日，经多次协商，在市质监站等主管部门的介入下，双方达成一致并形成会议纪要，由徐昕、韩可来指定维修单位维修范围和维修后的标准，华强公司全额支付以上费用，以彻底一揽子解决徐昕、韩可来报修投诉的全部问题。综上，徐昕、韩可来在报修后，华强公司均及时安排人员上门维修，并未因维修而影响过其装修，其推迟装修的原因是家庭自身原因。这一点从徐昕、韩可来提交的一审起诉状中事实与理由部分第二段第三行（基于对华强公司的信任，同时又涉及孩子上学的问题，徐昕、韩可来于2013年6月开始装修）也可以得到证实，而非是华强公司维修过缓。另，徐昕、韩可来在2009年至2013年从未在外租过房，在一审庭审笔录第11页第12到17行，其自称2009年至2013年一直居住在王家巷自己另一处房产中，也可以得到证实，也从未产生过租金损失，故徐昕、韩可来要求支付的租金损失没有依据，一审判决符合本案的事实和法律规定。二、徐昕、韩可来要求华强公司赔偿精神损失、赔礼道歉没有法律依据。精神损失赔偿与赔礼道歉属于侵权责任纠纷项下侵权人承担责任的一种方式。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定，精神损害赔偿及赔礼道歉是权利主体因人身权益受到不法侵害而遭受精神痛苦要求的民事赔偿责任。而本案是普通的商品房买卖合同纠纷，双方当事人之间只有房屋质量纠纷，没有关于人格权和人格利益损害的情形，故不应以侵权责任法进行调整，所以徐昕、韩可来主张的精神损失和赔礼道歉没有法律依据。三、徐昕、韩可来主张重新铺设墙纸7000元缺乏依据，不应被支持。首先，华强公司支付徐昕、韩可来八万多的维修费用，就是为了一揽子彻底解决其长期向有关部门投诉问题的全部费用。这在徐昕、韩可来作为附件二提交的华强内部报告审批单中也得以证实，该审批单显示维修后责任由业主自行承担的表述，也充分证实华强公司支付的费用是一揽子包干费用，不存在二次赔偿的问题。其次，案涉房屋仅为轻微的房屋渗水，而且已经修复，一审法院在庭审结束后至现场查看，表示该房屋装修情况良好，仅一楼走廊最顶头，左侧一间书房房间有一面墙有开裂及屋顶发霉，这个在一审判决第六页第1-2段可以得到证实，法院查看的结果也证明案涉房屋并没有需要大面积重新铺设墙纸的必要。四、徐昕、韩可来主张赔偿现房客1000元的损失没有法律依据，徐昕、韩可来的房客仅与其自身产生合同关系，华强公司与该房客没有任何法律上的权利义务关系，也从未对该房客有侵权或者是造成过损失，故徐昕、韩可来的该项请求没有依据。五、徐昕、韩可来要求赔偿误工费及交通费没有法律依据。首先，徐昕、韩可来应获得的物质损失已在一审判决中予以确认。其次，根据建设部出台的《商品房销售管理办法》第35条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房主体结构质量不合格以及严重的房屋质量问题，且给买受人造成实际损失的情况下，华强公司作为开发商才需要进行赔偿。从本案徐昕、韩可来自己提供的资料就可以看出，报修的都是一些轻微质量瑕疵，尤其是属于顶楼住宅的建筑通病，这些问题在目前我国的建筑行业至今没有办法用技术得以完全杜绝，但这些问题并不影响正常居住，徐昕、韩可来确实也是在装修后不久因工作调离将房屋出租，故其报修的质量瑕疵根本达不到国家法律规定的赔偿损失条件，我国目前尚无法律规定在商品房买卖合同纠纷的处理中，出卖人需要承担买受人的误工费、交通费，故徐昕、韩可来该两项费用的请求都没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法驳回徐昕、韩可来的全部上诉请求。徐昕、韩可来共同向一审法院起诉请求：华强公司赔偿各项损失248500元（2013年下半年维修墙体开裂费用4000元、自2009年11月到2013年5月期间的租金损失42月×3000元/月=126000元、2013年6月到2019年2月期间的物质和精神损失费1000元/月×68月=68000元、2017年11月维修费用4000元、2个卧室、书房及客厅需要新铺墙纸人工和材料费用12000元、重新装潢后不能立即入住，在外租房4个月的损失7000×4=28000元）。一审法院认定事实：徐昕、韩可来系夫妻关系。韩可来于2009年8月29日与华强公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的德邑风尚23-2-1001室复式房屋，该房屋登记于徐昕、韩可来名下。2009年10月房屋交付后，徐昕、韩可来发现讼争房屋存在渗水、墙体开裂等质量问题，经华强公司及案涉小区物业公司多次维修，仍未完全修复。2013年6月，徐昕、韩可来对讼争房屋进行装修；7月15日，徐昕、韩可来在装修过程中发现多处渗水，经物业公司同意，其自行找人修复，共支付4000元。装修后，讼争房屋仍存在多处渗水。2016年3月，徐昕、韩可来向芜湖市建设工程质量监督站投诉房屋质量问题。同年4月15日，经芜湖市建设工程质量监督站组织，韩可来与华强公司达成以下处理意见：1、关于韩可来主张补偿问题由双方自行协商解决；2、关于渗水问题，原则由相关责任主体履行保修义务，但由于该户渗水时间较长且经多次维修仍然渗水，建议华强公司作为特例，充分考虑业主的实际困难，由业主自行委托维修。2017年8月10日，华强公司与韩可来选定的芜湖市隆升防腐防水工程有限公司（以下简称隆升公司）签订讼争房屋的维修工程合同，约定由隆升公司对讼争房屋墙体开裂和屋顶渗水问题进行维修，合同价款85850元由华强公司支付。其后，徐昕出具承诺书一份，该承诺书载明本次房屋维修后，如果再次出现以上房屋问题，其将追究隆升公司维保责任，与华强公司无关。维修完工后，韩可来自行找人修复因渗水造成的墙纸损坏、墙体损坏，共计支付3900元。2017年12月1日，韩可来将诉争房屋出租给北京铁研建设监理有限责任公司至今，每年租金9万元。庭审结束后，一审法院至讼争房屋现场勘验，该房屋装修情况良好，仅一楼走廊最顶头左侧一间房屋有一面墙有开裂及屋顶有霉变（约20平方厘米左右）。期间，一审法院委托鉴定机构对讼争房屋维修方案及维修造价进行评估，但徐昕、韩可来因鉴定费用过高，放弃评估，并自愿承担相应的举证不能后果。另查明，2013年6月装修前，韩可来、徐昕居住于其他自有住房处，二人陈述为子女教育购买讼争房屋。一审法院认为，韩可来与华强公司于2009年8月29日签订的商品买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。华强公司交付的房屋存在渗水、开裂等多种质量问题，韩可来、徐昕据此主张赔偿损失，有法律依据。韩可来、徐昕主张的2013年7月15日为修复渗水产生的4000元及2017年修复室内装潢产生的3900元，有事实依据，对此予以支持。华强公司辩称其已支付了维修款85850元，徐昕亦书面承诺其不得再就案涉房屋渗水维修事宜向其主张任何权利，一审法院认为2017年8月10日的维修工程合同虽未明确维修内容，但从双方往来函件可以得出维修范围为房屋墙体开裂和屋顶渗水问题，对室内装修装潢损坏并未包含在内，且华强公司的抗辩意见系对徐昕出具的承诺书的误解，故对该辩称不予采纳。韩可来、徐昕主张其2013年6月装修前的租金损失126000元，一审法院认为二人自述房屋系用于自住，且装修前亦未因无房居住而另租房屋，故该部分租金损失无事实依据，故不予支持。韩可来、徐昕主张2013年6月到2019年2月期间的物质和精神损失费68000元，无事实与法律依据，对此不予支持。二人另主张的重新铺墙纸人工和材料费用12000元、重新装潢后不能立即入住，在外租房4个月的损失7000×4=28000元，一审法院认为讼争房屋室内装修状况良好，且其自愿放弃评估，故该主张无事实依据，对此不予支持。华强公司提出诉讼时效抗辩，但韩可来直至2018年10月仍向华强公司主张赔偿事宜，韩可来的起诉并未超过诉讼时效，故对该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一审法院判决：一、华强公司于判决生效之日起十日内赔偿徐昕、韩可来各项损失7900元（4000+3900）；二、驳回徐昕、韩可来的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2514元，由徐昕、韩可来负担2434元，华强公司负担80元。二审中，徐昕、韩可来提交了第三方进行室外维修的工程款支付申请表及其他验收表格，用以证明其中没有包含室内墙纸及其他损失维修，仅仅是室外的维修。经庭审质证，本院审核后认为：对该组证据的证明目的应予确认，即隆升公司的维修范围仅限于室外，不包括室内。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：华强公司应否赔偿徐昕、韩可来上诉主张的五项损失费用（共计148403元）。华强公司辩称徐昕出具的《承诺书》表明双方此前已一揽子解决了全部质量问题，不应再承担任何赔偿责任。然而，经审查《承诺书》内容及隆升公司的维修清单等证据材料，应认定隆升公司的维修范围仅限于室外，徐昕仅承诺不再向华强公司主张室外维修责任，故华强公司不能以此为由主张免除其应承担的其他赔偿责任。一、关于徐昕、韩可来上诉主张的2009年11月至2013年5月期间无法装修入住和出租的损失126000元。涉案房屋虽存在渗水、墙体开裂等质量问题，一定程度上影响了徐昕、韩可来的正常居住使用，但该质量问题并未严重到完全无法居住使用，考虑到徐昕、韩可来的购房目的是自住，房屋系毛坯状态，并结合当时的市场租赁行情，本院酌情确定由华强公司赔偿徐昕、韩可来相应期间无法正常使用房屋的损失21000元。二、关于徐昕、韩可来上诉主张的居住在发霉墙体和墙纸环境中遭受的物质和精神损失（赔偿徐昕、韩可来和儿子韩文各1元，公开赔礼道歉）。因本案系商品房买卖合同纠纷，而非侵权责任纠纷，相应的法定违约责任承担方式并不包括支付精神损失费、公开赔礼道歉等形式，故徐昕、韩可来的该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于徐昕、韩可来上诉主张的赔偿墙纸费用7000元。涉案房屋装修后的墙纸因渗水等质量问题毁损严重，华强公司依法应承担相应的赔偿责任。考虑到徐昕、韩可来拒绝对相应损失进行评估，又未能举出其他有效证据证明损失的具体金额，本院酌情确定由华强公司赔付5000元墙纸铺贴费用。四、关于徐昕、韩可来上诉主张的赔偿房客1000元。因该项损失并非必然发生，徐昕、韩可来亦未能举证证明，故不予支持。五、关于徐昕、韩可来上诉主张的误工费5000元、交通费1500元损失。因徐昕、韩可来无法提供有效证据证明确切损失金额，本院综合涉案房屋质量问题的时间跨度，韩可来多次向华强公司、质监站以及政府部门投诉等案件事实，酌情确定由华强公司赔付1000元。综上所述，徐昕、韩可来的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10415号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10415号民事判决第二项；三、芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐昕、韩可来损失27000元；四、驳回徐昕、韩可来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2514元，由芜湖市华强旅游城投资开发有限公司负担366元，徐昕、韩可来负担2148元；二审案件受理费3110元，由芜湖市华强旅游城投资开发有限公司负担600元，徐昕、韩可来负担2510元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年六月四日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;