陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申1290号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王浩，男，1981年XX月XX日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：惠小龙，男，1952年XX月XX日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，系王浩之父。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西晨光置业有限公司。住所地：陕西省商洛市商州区。 法定代表人：郭峰志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：寇鸿雁，陕西华秦律师事务所律师。再审申请人王浩因与被申请人陕西晨光置业有限公司（以下简称晨光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服商洛市中级人民法院（2019）陕10民终282号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王浩再审请求:1.撤销（2019）陕10民终282号民事判决书；2.判决解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》；3.判决被申请人退回申请人购房款409718元及利息；4.一、二审及再审诉讼费由被申请人承担。事实和理由:（一）原审判决罔顾事实致使判决错误。本案是商品房买卖合同纠纷，必须依双方签订的合同及其附件约定的具体条款和履约情况明辨是非，凡在合同及其附件中未约定或被废除的所有证据均不能作为本案的定案依据。首先，交付房屋不符合合同第2条约定，申请人购买新房的目的无法实现，构成根本违约。其次，申请人现场察看接房时，看到申请人购买的原本是毛墙毛地的预售商品房，变成了经装修对外经营的商铺，被申请人违约应承担违约责任。因整改已不可能，坚决要求解除合同，退回房款，赔偿损失。被申请人在合同履行期间，未经申请人同意擅自改变房屋结构，将预售商品房擅自装修对外出租经营牟利4年，新房变成旧房，致申请人购买新房的目的无法实现，构成根本违约。国家对商铺使用期限限定40年，被申请人擅自装修使用4年，失去的时间和损失无法挽回。且房租分文不给，给申请人造成经济损失巨大，自用或租、售都难以成行。原审判决认为房屋租赁他人使用三年，申请人是明知的，也是认可的，完全是强加给申请人的不实之辞。（二）原审判决采信证据违反法律规定。被申请人在一审时向法庭提交的13份证据，除合同及其附件真实，其余均与案件事实无关。尽管原审判决未全部采信，只采信宣传彩页及《保留房号协议》，但以上两份证据已被合同及其附件约定废除，是无效的，采信的证据无根据、与案件无关联性、不合法。原审判决采信的以上两份证据不仅违法，还有五点错误，一是承认被申请人返本销售和售后包租合法是错误的。《商品房销售管理办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售商品房”。该条第二款规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。二是对双方约定废除的证据、材料加以认定是错误的。三是认为申请人即买即得租金是错误的。审理中被申请人辩称其按3年24％让利给申请人。申请人认为返本让利不仅未写入合同，而且是违法违规的，法有禁止不可为，且本案不涉及价格争议。四是认为被申请人的销售行为等同于合同约定，强求申请人承担责任是错误的。原审判决认为被申请人对外出租使用3年是公开的，申请人是明知的，申请人应承担责任是错误的。五是认为被申请人虽然将房屋租赁给他人使用3年，但未降低房屋使用价值是错误的。（三）原审判决适用法律错误。被申请人的违约行为完全符合《合同法》第九十四条规定的第四、第五种情形，具备法定解除合同条件。同时，本案是房屋买卖合同纠纷，不仅要适用《合同法》，更要适用审理商品房买卖合同纠纷案件的专属法律法规。《合同法》第一百四十八条规定: “因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物损毁、灭失的风险由出卖人承担”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。晨光公司提交意见称，（一）原一、二审判决书认定事实清楚。合同签订后，双方按照合同约定履行，被申请人已将房屋交付给申请人。申请人以交付房屋不符合合同约定、合同约定面积与实际面积不符为由要求解除合同，理由不成立。二审判决后，申请人在2019年12月签字同意将购买的XX街XX座XX层XX号、XX座XX层XX号房屋租赁给他人使用，详见被申请人提交的情况说明及“四楼业主商铺明细表”，这份明细表说明申请人已行使了房屋所有权，显然与其申请再审要求解除商品房买卖合同的请求自相矛盾。申请人认为交房标准不符合合同约定与事实不符。被申请人开发的位于商洛市XX路XX段XX街项目属于商业用房，在申请人购买商铺之前的2014年1月，被申请人已经将XX街项目业态定位为大明宫建材馆进行公开商业运营招商，2014年5月大明宫建材馆开始装修营业。而且，申请人在2014年7月8日与被申请人签订《商品房买卖合同》购房前，前往XX街项目现场考察时，大明宫建材馆一直在营业，因此，申请人是在明知XX街项目的商铺已被商户租用，且已装修经营使用的情况下，决定购买该商铺的。另外，被申请人向申请人交付的房屋不但符合合同约定的交房标准，而且超越了《商品房买卖合同》约定的交房标准，同时，申请人购买商铺时，也明知交房时的房屋现状，故申请人认为交房标准不符合合同约定与事实不符。（二）二审判决采信证据恰当、合法。二审判决采信的证据均是经过庭审质证，客观、真实、合法有效的书面证据，证明了双方房屋买卖的全部过程，因此不存在采信证据不合法的情形。（三）二审判决适用法律正确。二审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条第一款与本案事实相适应，适用法律正确。而申请人认为依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项，第一百四十八条规定要求解除合同的认识是错误的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方延迟履行债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，本案并不存在延迟履行的情形。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定:因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。但申请人并没有证据证明购买的房屋存在质量问题。因此，申请人要求解除合同没有法律依据。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王浩与晨光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，且对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在《商品房买卖合同》中约定交房的标准是“所有内墙为水泥压光墙，地面为砼找平，顶面为砼天棚”。王浩基于交付房屋已装修不符合合同约定为由要求解除合同。但根据一、二审查明事实，2014年4月 23日、5月16日，晨光公司先后与案外人党某某签订《运营管理服务合同》和装修协议，将商州区XX街建材馆的 B-4-1、B-4-2 号商铺交由党某某经营使用，经营期限为2014年5月1日至 2017年12月31日。2014年7月8日，王浩与晨光公司签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2018年7月31日。从上述合同签订时间及约定交房时间上看，王浩对房屋宣传页中所载房屋带租约销售的事实应是明知的，而带租约销售必然会涉及房屋装修事项。虽然晨光公司最终向王浩交付的是已经装修使用过的房屋，与合同约定不符，但该装修事实并未构成对合同目的实现的实质影响。且根据查明的事实，晨光公司于2018年7月3日书面通知王浩所购商铺已达交房条件，定于2018年7月15日开始提前交房，晨光公司已履行了合同约定的交房义务，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故一、二审法院对王浩解除合同的诉请未予支持，并无不当。 综上，王浩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下: 驳回王浩的再审申请。  审 判 长   朱玉红审 判 员   张润民 审 判 员   赵艳华  二○二○年六月二十八日  法官助理   吕  剑书 记 员   刘  敏   1