云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初1829号原告（反诉被告）：楚雄亿丰市场开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇河前社区永安路888号，统一社会信用代码：91532301316238883N。法定代表人：林行盛，该公司经理。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李达，男，1971年3月12日生，汉族，云南省大姚县人，大学文化，教师，住云南省大姚县。委托诉讼代理人：张志华，云南金碧律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）楚雄亿丰市场开发有限公司（以下简称：亿丰公司）与被告（反诉原告）李达商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿丰公司的委托诉讼代理人字连芹，被告（反诉原告）李达及其委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亿丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告李达向原告支付购房款30000元；2.判决被告李达支付原告违约金44047元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月31日签订编号为NCX0040490008号《商品房购销合同》，由被告向原告购买楚雄市西南义乌商品博览城2幢3层D1-3029号房屋，房屋建筑面积为40.88平方米，总价款为220235元，合同约定被告于2015年10月31日前支付首期房款110235元，余款110000元向中国邮政储蓄银行贷款支付。合同补充协议还约定被告在购房合同签订之日起45日内将按揭贷款到达原告指定的账户，如被告未按期支付房价款的，应承担房屋总价款20%的违约金。合同签订当日，被告与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订《专业市场委托经营管理协议》，由被告将其向原告所购房屋委托楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司经营管理。《商品房购销合同》签订后，被告向原告支付了首期房款190235元。2016年10月20日，原告和楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司对被告所购房屋进行了合格验收交接，该公司对该房屋进行经营管理。但被告迟迟未支付剩余房款30000元，经原告多方催促，被告仍分文未付。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求支持原告诉请。被告（反诉原告）李达辩称，1.双方于2015年10月31日签订《商品房购销合同》，购买楚雄市西南义乌商品博览城2幢3层D1-3029号房屋，房屋建筑面积40.88平方米，总价款为220235元。合同约定李达于2015年10月31日前支付首期房款110235元，余款110000元向中国邮政储蓄银行贷款支付。同时双方签订《专业市场委托经营管理协议》，虽然合同主体不同，但就是亿丰公司的工作人员与被告签订的管理协议，该协议约定被告自2016年10月31日起至2019年10月31止的三年内，不向亿丰公司收取任何形式的经营收益，相应李达已于签订的商铺认购协议的约定获得房屋总价款24%的优惠作为补偿。双方签订《商品房购销合同》、《专业市场委托经营管理协议》后，李达向亿丰公司支付了购房款190235元，按照合同及协议约定，只应支付房屋总价款220235元优惠24%后的房款167378.6元，李达已多支付房款22856.4元，亿丰公司应当返还。如按照房屋总价款220235元要求李达支付房款，那么李达就没有享受到购房优惠，也不能收取《专业市场委托经营管理协议》中2016年10月31日起至2019年10月31日止三年的收益，由此可看出亿丰公司借用管理协议侵害李达的合法权益。因亿丰公司未按合同约定的优惠对李达扣减房款，双方发生纠纷，经多次协商，亿丰公司销售部负责人同意扣减30000元房款，剩余优惠房款要求李达放弃，2016年10月29日，李达交付80000元房款后，实际付款190235元，已完成付款义务，后也无任何人要求李达支付房款，李达交付房款与亿丰公司缴纳税款的应税金额是一致的；2合同签订至今，亿丰公司未按合同约定通知李达接房，也未按合同约定将验收合格的房屋交付给李达，也未办理房屋产权证，李达多次到亿丰公司处询问，没有得到任何答复。李达至今不知自己购买的房屋在什么地方，亿丰公司诉称的2016年10月20日由亿丰公司和楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司对李达所购房屋进行合格验收交接，并对该房屋进行经营管理不是事实，2016年10月20日该范围尚未建盖。亿丰公司出售李达的系商品房，验收应由建设部门、质量检验部门共同验收，在房屋没有建盖的情况下，亿丰公司所谓的验收明显违反法律规定。亿丰公司应当提供建设部门、质量检验部门共同验收的相关证据，如不能提供，应承担举证不能的责任；3.双方约定付款时间为2015年10月31日，亿丰公司起诉法院受理时间为2020年5月12日，已超诉讼时效期间，请法院驳回亿丰公司诉讼请求。综上，亿丰公司未按合同约定履行已构成违约，损害李达合法权益，请法院支持李达的答辩意见，驳回亿丰公司的诉讼请求。被告（反诉原告）李达向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）亿丰公司返还反诉原告多支付的购房款22856.4元；2.由原告（反诉被告）亿丰公司支付反诉原告逾期交房违约金26516.09元；3.由原告（反诉被告）亿丰公司为反诉原告办理楚雄市西南义乌商铺博览城2幢3层Ｄ1-3029号商铺的不动产权证；4.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与亿丰公司于2015年10月31日签订编号为000171号《商品房购销合同》，反诉原告向亿丰公司购买楚雄市，房屋建筑面积为40.88平方米，总价款为220235元，合同约定被告于2015年10月31日前支付首期房款110235元，余款110000元向邮政储蓄银行贷款支付。同时，双方签订《专业市场委托经营管理协议》，约定反诉原告2016年10月31日起至2019年10月31日止的三年内，不向公司收取任何形式的经营收益，相应公司已于签订的商铺认购协议的约定获得房屋总价款24%的优惠作为补偿。双方签订《商品房购销合同》、《专业市场委托经营管理协议》后，反诉原告向亿丰公司支付了购房款190235元，按合同和协议约定，反诉原告只应支付房款220235元优惠24%后的房款167378.6元，多支付的房款22856.4元应由反诉被告返还。由于反诉被告出尔反尔，不但不对合同约定的优惠对反诉原告扣减房款，反而要求反诉原告按合同约定的房款总价进行支付，双方为此发生纠纷，反诉原告多次找反诉被告销售部负责人，要求按合同扣减房款，经多次协商，反诉被告同意减扣反诉原告房款30000元，2016年10月29日，反诉原告交付80000元房款后，已完成付款义务，也无任何人要求反诉原告支付房款。合同签订至今，反诉被告未按合同约定将验收合格的房屋交付反诉原告，反诉被告也未按合同约定为反诉原告办理房屋产权证，反诉原告多次到反诉被告处询问，没有任何答复，截止现在，反诉原告不知自己购买的房屋在什么地方。被告不按合同约定履行的行为已构成违约，损害了反诉原告的合法权益，为维护原告合法权益，特依法起诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）亿丰公司对被告（反诉原告）李达的反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立。1.反诉被告多收取购房款不属实，双方签订的《专业市场委托经营管理协议》中约定甲方已于签订的商铺认购协议书的约定获得房屋总价款24%的优惠作为补偿。反诉原告的房价款优惠在签订此份商品房购销合同的时候已经进行了优惠。反诉原告所购买的房屋原价是322054元，优惠24%以后的房价款是现在的房价款220235元。因此反诉被告给反诉原告的优惠已经进行了扣减，不存在反诉原告所说的多支付房价款的行为，相反是反诉原告未向反诉被告付清购房款30000元。2.反诉原告在签订商品房购销合同的时候，同时与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订专业市场委托经营管理协议。该协议的第三条委托期限即房屋交付中已经明确约定合同生效后反诉原告所购买房屋在达到交付条件时由楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司直接向开发商也就是反诉被告收房。在签订商品房购销合同当天同时签订的专业市场委托经营管理协议，在2016年10月20日楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司已经代表反诉原告向反诉被告接收了房屋，反诉被告已经将反诉原告所购买房屋交付给了反诉原告。不存在反诉原告所说的房屋未交付。3.反诉原告认为反诉被告未为其办理房产证，因为反诉原告没有付清购房款，如果要办理房产证，必须要将购房款付清，开具全款的发票以后才能办理相应的房产证手续，是反诉原告的过错。因此，反诉原告所有的反诉诉讼请求均没有事实依据和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）亿丰公司为证明自己的本诉诉讼主张及反诉辩解，向本院提交以下证据：1.被告身份证复印件；2.商品房购销合同、增值税发票；3.商品房买卖合同登记备案表；4.专业市场委托经营管理协议；5.房屋交接确认书、提前收房承诺书、商铺质量保证书、商铺使用说明书；6.催告函；7.律师函。本诉被告（反诉原告）李达为证明自己的本诉辩解及反诉诉讼主张，向本院提交以下证据：1.李达身份证复印件；2.商品房购销合同；3.专业市场委托经营管理协议；4.云南省增值税第0020011号发票、收据。本院认为：原告（反诉被告）亿丰公司针对本诉、反诉提交的证据1能够证实被告李达主体资格，本院予以采信；证据2能够证实亿丰公司、李达签订《商品房购销合同》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据3能够证实李达购买的西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期2幢D1-3029号商铺已办理备案登记，本院予以采信；证据4能够证实李达与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订《专业市场委托经营管理协议》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据5能够证实亿丰公司与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司于2016年10月20日办理交付手续，本院予以采信；证据6、7能够证实亿丰公司向李达催收房款的事实，本院予以采信。被告（反诉原告）李达提交的证据1能够证实其适格主体，本院予以采信；证据2能够证实亿丰公司、李达签订《商品房购销合同》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据3能够证实李达与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订《专业市场委托经营管理协议》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据4能够证实李达支付购房款190235元的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，亿丰公司（甲方）与李达（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方所购商品房位于楚雄市南侧西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期2幢Ｄ1-3029号房，房屋总价款为220235元，建筑面积40.88平方米。付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.05%金额110235元，付款日期为2015年10月31日，其余价款110000元向中国邮政储蓄银行贷款支付。第七条、甲方应于2016年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条、乙方如未按合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的5%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条、甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180日内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期180天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条、该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。第十二条、由乙方交齐办理房屋所有权证的所有相关税费，甲方代办理，最后以单据按实结算办理费用。乙方应积极协助甲方办理，积极提供相关资料和交清相关费用。如因乙方原因逾期，责任由乙方承担，甲方收到乙方备齐的办理产权登记的相关资料和缴费清单后，60天内交到相关部门代乙方办理相关证件，待产权登记机关发证后30日内交给乙方，乙方按揭购房的，其产权证交由贷款银行收执。双方逾期等同第八条、第九条的违约责任。”同日，双方签订《合同补充协议》，约定：“一、2.买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或补足房款的，出卖人有权解除购房合同及本协议。6.出现上述情形之一且出卖人解除购房合同及本协议的，出卖人有权将购房合同约定的该商品房另行销售并无需通知买受人，并且买受人应向出卖人支付该商品房总房款20%的违约金，出卖人可从应退还给买受人的已付购房款中直接扣除，不足部分买受人另行支付......”同日，李达（甲方）与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（乙方）签订《专业市场委托经营管理协议》，约定：“第一条、本合同标的物为甲方所购买的位于西南（楚雄）义乌商品交易博览城市场三层Ｄ1区3029号商铺，《商品房预售合同》中约定的建筑面积为40.88平方米，用途为甲方委托租赁经营的商业用房。第二条、2.甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金。第三条、1.甲乙双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起10年内，即从2016年10月31日起至2026年10月31日止。2.本合同生效后，经该项目开发商和甲乙双方协商一致，达到交付条件时，甲方同意委托乙方直接向开发商收房，以确保商铺整体装修及开业的顺利进行。第四条、1.自2016年10月31日起至2019年10月31日止的三年内，为保障前期市场的培育和发展、市场运营管理、广告投放等招商运营服务费用，甲方不再向乙方收取任何形式的经营收益，相应的甲方已于签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》的约定中获得房屋总价款24%优惠作为补偿。2.自2019年11月1日起至2021年10月31日止的两年内，甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在同一业态规划的前提下出租商铺，乙方于每年9月31日前按甲方签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》统一经营优惠总价款24%前的房屋价格的8%支付甲方商铺前期装修补贴，甲方同时自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等其他任何收益，该租金产生的相关税费由甲方承担......”李达于2015年10月24日向亿丰公司支付购房定金80000元，于2015年10月31日支付房款30235元。后因贷款未能成功办理，李达于2016年10月29日支付房款80000元。亿丰公司与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司出具房屋交接确认书，确认双方于2016年10月20日对本案所涉商铺办理房屋交接，庭审中查明，该交接并未通知李达。亿丰公司所建设的西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期于2015年9月23日取得建设工程规划许可证，于2015年10月21日取得建筑工程施工许可证，于2015年10月21日取得商品房预售许可证，于2017年10月23日竣工验收。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李达与亿丰公司自愿签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方均应按照合同及协议约定履行自己的义务。李达应按约定按期足额向亿丰公司支付购房款，亿丰公司应按约定按期将具备交付条件的商铺交付李达，并办理相应产权证。根据李达与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订的《专业市场委托经营管理协议》中第四条“自2016年10月31日起至2019年10月31日止的三年内，为保障前期市场的培育和发展、市场运营管理、广告投放等招商运营服务费用，甲方不再向乙方收取任何形式的经营收益，甲方李达已于签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》的约定中获得房屋总价款24%的优惠作为补偿。”之约定，结合庭审查明情况、各方证据、交易习惯及常理，能够认定双方争议的《商品房购销合同》中约定的房款220235元系在认购协议基础上优惠24%后的价款，李达已支付购房款190235元，剩余30000元应按合同约定足额支付亿丰公司。李达关于其只应支付220235元购房款优惠24%后的房款167378元的辩解及要求亿丰公司返还多支付的购房款22856.4元的反诉诉讼主张，本院不予支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。李达在贷款未能获批后，未及时足额支付房款，已构成违约，应承担相应的逾期付款责任。双方合同中虽约定按总房款的20%承担违约金，但该约定过高，本院调整按未支付购房款30000元的20%予以确定计6000元。亿丰公司与李达合同约定亿丰公司于2016年10月31日将经建设单位组织验收合格符合合同约定的房屋交付李达，但该商铺于2017年10月23日才竣工验收合格，且根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”亿丰公司虽与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司于2016年10月20日办理涉案房屋交接手续，但该房屋尚未竣工验收合格，实际交付房屋时间应以竣工验收合格时间2017年10月23日为准。亿丰公司未按合同约定按时交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定逾期180天内按每天30元支付违约金，逾期180天后按已付房款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，本院调整自2016年11月1日起至2017年10月23日止按已付房款190235元的日万分之一予以计算逾期交房违约金6791元（190235元×0.01%×357天）。亿丰公司关于楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司于2016年10月20日代李达办理房屋交接手续，不存在逾期交付的情形的辩解，本院不予采纳。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。反诉原告李达未按合同约定足额支付全部购房款，反诉被告亿丰公司有权在李达未足额支付购房款前拒绝为其办理不动产权证。反诉原告李达关于要求亿丰公司为其办理楚雄市商铺不动产权证的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）李达支付原告（反诉被告）楚雄亿丰市场开发有限公司剩余购房款30000元；二、由被告（反诉原告）李达支付原告（反诉被告）楚雄亿丰市场开发有限公司逾期付款违约金6000元；三、由原告（反诉被告）楚雄亿丰市场开发有限公司支付被告（反诉原告）逾期交房违约金6791元；四、驳回被告（反诉原告）李达的其他诉讼请求。案件受理费826元，由原告（反诉被告）楚雄亿丰市场开发有限公司负担424元（已交），由被告（反诉原告）李达负担402元（未交）；反诉案件受理费517元，由反诉原告（本诉被告）李达负担446元（已交），由反诉被告（本诉原告）楚雄亿丰市场开发有限公司负担71元（未交）。以上款项相互折抵后，应由被告（反诉原告）李达履行的执行款项合计29540元，限于本判决生效后十五日内一次性付清，款交本院。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年六月二十九日书记员  孙加有