山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1538号上诉人（原审原告）：曹庆福，男，1963年6月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛洁，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海友邦房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区翡翠城A区33号楼。法定代表人：肖鹏博，执行董事。委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。上诉人曹庆福因与被上诉人威海友邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹庆福上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.原审判决曹庆福支付友邦公司车库差价款28576元适用法律错误。产权面积与原来签订合同的面积有差异除单纯因正常建造形成的误差外，其余均是由友邦公司擅自变更规划导致造成的。根据《商品房销售管理办法》第二十条和双方合同约定，因变更规划造成的差异，出面人应予买受人签订补充协议，未签订的视为双方对面积误差的处理没有约定。曹庆福应当在误差比3%范围内按合同约定单价向友邦公司支付车库差价款。2.根据双方签订《威海市商品房预售合同》及补充协议约定：友邦公司协助曹庆福办理产权登记手续的截止日期为2016年12月1日。双方并没有对车库面积差价款的支付日期进行约定。友邦公司向曹庆福主张支付车库面积差异款的依据是测绘报告，而测绘报告实际出具日期为2017年5月10日，也就是说支付差价款的实际付款日期必然是在测绘报告出具之后。友邦公司协助曹庆福办理上述车库的产权登记手续日期在友邦公司主张面积差异款前面。友邦公司以要求曹庆福补足车库差价为由，拒不协助曹庆福办理车库过户手续，其应当支付案涉车库自2016年12月1日起至友邦公司实际出具产权登记手续之日的逾期办证的违约金。5.根据曹庆福与友邦公司签订的补充协议第9条约定的以银行按揭方式支付购房尾款的最迟付款日期为2010年2月22日。曹庆福逾期付款日期为32天。合同约定“买受人未按合同约定时间付款，每逾期一天买受人向出卖人支付总房款0.0001%违约金”内容，曹庆福逾期付款违约金的计算比例应为总房款0.0001%/日，而非原审法院认定的2010年银行贷款利率4.86%。友邦公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用准确，请求依法驳回曹庆福的上诉请求、维持原判。曹庆福向一审法院起诉请求：1.判令友邦公司向曹庆福支付截止2020年1月9日的逾期办证违约金33737.76元，并自2020年1月10日起至实际办理车库产权证期间的违约金；2.判令友邦公司协助曹庆福办理威海经区翡翠城A区-12-13号车库产权登记手续。友邦公司反诉请求：要求曹庆福支付车库差价款28576元。一审法院认定事实：2010年1月25日，曹庆福与友邦公司签订商品房预售合同，约定：曹庆福以房屋价款305045元购买友邦公司开发的翡翠城A区-13号-301室；曹庆福于签订合同时付定金20000元，2010年1月26日前支付购房款185045元，余款100000元于2010年2月2日前银行按揭付清；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助曹庆福办理房屋产权转移登记手续。曹庆福实际支付购房尾款100000元的时间是2010年3月24日。2011年11月17日，曹庆福与友邦公司签订商品房预售合同，约定：曹庆福以102272元购买经区翡翠城A区-12号-13车库，建筑面积21.76平方米；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助曹庆福办理车库产权转移登记手续；合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按照最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。案涉车库经测绘建筑面积为27.84平方米。2016年9月2日，友邦公司取得案涉小区的竣工验收备案证。2017年10月30日、2017年11月1日，友邦公司发布两份翡翠城A区不动产证办理公告，分别告知自2017年11月1日、2017年12月1日起分别为翡翠城A区业主办理房屋及车库的分户登记手续。另查，友邦公司提交《威海市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），主要内容为2016年9月26日起在威海市区范围内实施不动产统一登记，通告有关受理机关及受理事项；同时提交办证流程，拟证明办证资料有变化。再查，友邦公司于2016年7月22日委托威海市房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）进行测绘，测绘公司于2016年9月20日完成测绘。后因测绘标准发生变化，友邦公司于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2017年4月27日完成新的测绘。一审法院认为，曹庆福、友邦公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。案涉房屋及车库所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证，根据合同约定，友邦公司应于90日内即2016年12月1日前协助曹庆福办理产权变更登记手续。友邦公司主张未能按期履行协助办证义务系因政府部门职能转化过程中停止办理业务所致，但其提交的《通告》并无通知停止办理业务的内容，威海市不动产登记中心的营业执照亦不能证实在该中心注册登记之前政府相关部门停止办理业务，故一审法院对友邦公司该项答辩意见不予采信。友邦公司先后委托测绘公司进行了两次测绘，其中第二次测绘系政策调整所致，故第二次测绘的142天不应计入为友邦公司违约的期间。友邦公司实际通知曹庆福办理房屋产权证书的时间为2017年11月1日、办理车库产权证书的时间为2017年12月1日，分别迟于合同约定时间190天、220天（均已扣减第二次测绘的142天），构成违约，应当依照《最高人民法院》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向曹庆福支付逾期办证违约金，其中房屋部分的违约金为8979.61元（305045元×4.35%×190天÷365天×1.3倍），车库部分的违约金为3485.93元（102272元×4.35%×220天÷365天×1.3倍）。曹庆福逾期支付购房尾款，其行为亦构成违约，友邦公司要求以曹庆福应支付的逾期付款违约金665.75元[100000元×4.86%（系2010年银行贷款利率）×50天÷365天]抵销相应数额的逾期办证违约金，理由正当，一审法院予以支持。曹庆福称友邦公司主张抵销超过法定诉讼时效，但抵销权的行使系因相对方主张权利而提出，且债权真实存在，友邦公司并未丧失该债权的实体权利，对曹庆福的该抗辩依法不予采信。案涉车库已经具备办理产权登记的条件，曹庆福要求友邦公司协助其办理，理由正当，依法予以支持。双方合同明确约定的案涉车库以建筑面积计价，曹庆福称友邦公司承诺该车库基本无公摊面积，但未提供证据证明，对其该主张依法不予认定。双方合同对于面积差异如何处理有明确约定，即房款多退少补，该车库虽然存在面积误差较大的情况，但曹庆福不要求解除合同，双方合同应当依约履行，友邦公司要求曹庆福按照合同约定的单价补齐差价款28576元（102272元÷21.76平方米×6.08平方米），理由正当，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第十八条第二款规定，判决：一、威海友邦房地产开发有限公司支付曹庆福逾期办证违约金11799.79元（8979.61元+3485.93元-665.75元）；二、威海友邦房地产开发有限公司协助曹庆福办理威海经区翡翠城A区12号-13号车库的产权登记手续；三、曹庆福支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款28576元。上述一、三项相互兑除后，曹庆福应支付友邦公司16776.21元，于本判决于生效后十日内履行完毕；第二项友邦公司于曹庆福支付上述款项后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取321元，由曹庆福负担209元、友邦公司负担112元；反诉案件受理费减半收取258元，由曹庆福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。曹庆福提交如下证据：证据一，翡翠城A12#储藏层平面竣工图纸一份，拟证明友邦公司在售房时告知曹庆福案涉车库基本没有公摊面积的事实；证据二，建设工程规划许可证、房屋分层面积对照表各一份，拟证明友邦公司存在建设单位未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设，超过“建筑面积误差”、“建筑高度误差”或者“平面位置误差”，属于影响城乡规划实施的行为，从而证明友邦公司擅自变更规划设计的事实。经质证，友邦公司对上述证据的真实性无意义，主张双方之间关于车库面积及价款的约定应按照双方之间的《商品房预售合同》履行，不能依照曹庆福提供的证据进行推测，该两份证据不能作为证据使用。本院经审查认为，双方当事人均对该两份证据的真实性无异议，本院予以确认。但该两份证据无法证实曹庆福之主张，本院对该两份证据不予采信。本院二审审理查明，曹庆福与友邦公司于2010年1月25日签订的《威海市商品房（预售）合同》补充协议第九条约定。因任何原因买受人不能获得银行贷款的，买受人最迟于2010年2月2日后的20日内付清余款。友邦公司于2010年3月24日收到曹庆福剩余购房款10万元。二审中，友邦公司同意自2010年2月2日后的20日后，即2010年2月23日开始计算逾期支付尾款。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为曹庆福应否支付友邦公司案涉车库差价款；逾期办证违约金数额如何计算；逾期交房款违约金数额如何计算。关于曹庆福应否支付友邦公司案涉车库差价款的问题。曹庆福与友邦公司签订的《威海市商品房（预售）合同》第五条约定最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。曹庆福主张友邦公司改变规划，导致车库实际测绘面积远大于合同面积，但未提供有效证据予以证实，故对曹庆福之主张，本院不予采纳。曹庆福在同意继续履行合同的情况下，应按照合同约定向友邦公司支付28576元的差价款。关于案涉车库逾期办证违约金数额如何计算，案涉车库所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证，根据合同约定，友邦公司应于90日内即2016年12月1日前协助曹庆福办理产权变更登记手续。友邦公司于2017年12月1日通知曹庆福办理车库产权证书，迟于合同约定，友邦公司应承担违约责任。根据相关规定，房地产测绘是办理不动产权登记的必经程序，从本案查明的情况看，友邦公司在2016年7月22日即将出具测绘所需资料全部补齐交付测绘中心，测绘中心于2017年4月26日出具测绘报告。二次测绘142天系友邦公司不可控制的，并非友邦公司怠于履行义务导致，该142天非因友邦公司原因造成的延迟期间不应计入合同约定的协助办证期间。故一审认定案涉车库逾期办证天数为220天并无不当，本院予以维持。依据案涉合同约定及实际履行的情况,结合日常生活经验法则,在双方均依约履行案涉合同的情形下,曹庆福付清车库差价款的时间应先于友邦公司办理房产证的时间。曹庆福履行付清房款的义务在先,友邦公司履行办理房产证的义务在后,这既是合同双方真实意思表示,亦是双方实现合同对价利益的基础。现曹庆福在未付清车库差价款的情形下迳行要求友邦公司办理房产证,显有违合同约定的履行顺序,亦有悖公平原则,本院对此不予支持。友邦公司拒绝在曹庆福付清车位差价款的情况下为曹庆福办理房产证系行使其先履行抗辩权,并非违约行为，故曹庆福主张自2017年12月1日之后的逾期办证违约金，依据不足,本院对此亦不予支持。关于逾期交房款违约金数额如何计算。双方合同约定曹庆福应于2010年2月2日前付清全款，而曹庆福自2010年3月24日付清全款，友邦公司同意自2010年2月23日开始计算逾期支付尾款违约金，曹庆福逾期付款30天。因双方合同中约定按照总房款0.0001%/日支付逾期付款违约金，不足以弥补友邦公司之损失。友邦公司在一审答辩中要求按照银行同期贷款利率支付违约金，并无不当。故曹庆福应向友邦公司支付逾期付款违约金399.45元[100000元×4.86%（系2010年银行贷款利率）×30天÷365天]，本院予以变更。综上所述，上诉人曹庆福的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初530号第二项、第三项，即（二）威海友邦房地产开发有限公司协助曹庆福办理威海经区翡翠城A区12号-13号车库的产权登记手续；（三）曹庆福支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款28576元；二、变更威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初530号第二项为:威海友邦房地产开发有限公司支付曹庆福逾期办证违约金12066.09元（8979.61元+3485.93元-399.45）；上述一、二项相互兑除后，曹庆福应支付友邦公司16509.91元，于本判决生效后十日内履行完毕；友邦公司于曹庆福支付上述款项后十日内履行完毕协助曹庆福办理威海经区翡翠城A区12号-13号车库的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取321元，由曹庆福负担209元、友邦公司负担112元；反诉案件受理费减半收取258元，由曹庆福负担。二审案件受理费900元，由曹庆福负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月十七日法官助理李佳忆书记员安圆圆