北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4329号上诉人（原审原告）：黄静，女，1978年11月26日出生，汉族，住天津市河北区。被上诉人（原审被告）：北京金冠达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街8号2层法定代表人：潘德滨，执行董事。委托诉讼代理人：刘葆，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：史森森，男，北京金冠达房地产开发有限公司员工。上诉人黄静因与被上诉人北京金冠达房地产开发有限公司（以下简称金冠达公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄静上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄静一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由金冠达公司承担。事实和理由：一审法院关于案件的事实认定不清。金冠达公司擅自对物业服务费用进行涨价，该行为并未通过法定程序。物业费涨价应当提前通知业主，并至少经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意才可执行。本案中，金冠达公司并未提前通知业主，已签署确认书的业主，有一部分没有签署日期，有一部分业主是在2016年7月之后才取得产权，实际符合要求的业主人数远远无法达到法定要求。二、业主于事后缴纳物业费的行为并不能被认为是对涨价行为的追认。金冠达公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，同意一审判决，不同意黄静的上诉请求，请求维持原判。黄静向一审法院提出诉讼请求：1.判令金冠达公司按照16元/月/平方米的标准继续履行物业服务合同；2.判令金冠达公司公开租赁公共区域（一层水吧、广告牌、会议室等）的收入及支出。一审法院认定事实：北京市朝阳区××总建筑面积为46556.18平方米，1-6层为商场，所有权人为金冠达公司，20-31层（实际为11个楼层，层号不含24层）为酒店，所有权人也为金冠达公司。7-19层（实际为11个楼层，层号不含13层和14层）共计231套房屋，总建筑面积23344.42平方米，其中44套房屋的所有权人为金冠达公司，该44套房屋的面积为4499.43平方米，另外187套房屋出售给171名业主。黄静为北京市朝阳区××号房屋的所有权人。该房屋性质为公寓式酒店。一审庭审中，双方均认可该房屋所在区域自2007年开始由国贸公司提供物业服务，自2010年之后，由金冠达公司提供物业服务。7-19层所在区域物业费标准为16元/建筑平米/月，房屋实际的用途为办公。双方均表示该大厦目前未成立业主委员会和业主大会。一审庭审中，黄静表示虽然金冠达公司提供了部分物业服务，但是由金冠达公司接替国贸公司进行物业并没有提前征询业主意见，且金冠达公司没有取得物业服务的相关资质，并表示金冠达公司对于7-19层和1-6层商场、20-31层的酒店收费标准相差很大，显示公平。金冠达公司对此不予认可，表示其是该大厦大部分区域的产权人，其提供服务属于业主自行管理。而不同区域价格不同系因为提供的服务不同。一审庭审中，黄静表示金冠达公司自2016年7月1日开始将物业费进行了涨价，由16元/建筑平米/月提高至24元/建筑平米/月，并表示按照法律规定，物业费涨价应当提前通知业主，并至少经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（即“双过半”）表决同意方可执行，但是金冠达公司并未提前通知业主并征询业主意见，而是采用威胁、诱骗等的方式让部分业主签署确认函，但签署确认函的业主也不符合法律规定和合同约定的人数和面积标准，程序存在严重问题，且实际提供的物业服务也达不到涨价后的标准。金冠达公司对此不予认可，表示鉴于当时的成本上涨等客观情况，需要涨价以维持正常的服务水平，在涨价之前履行了法律规定的程序，向业主发出了公告，进行了物业费的评估，向业主征询了意见，并由业主签署了确认函，且大部分业主也按照高于16.00元/建筑平米/月的标准交纳了物业费，根据上述结果计算，达到了法律规定的标准。一审庭审中，双方均认可计算“双过半”的面积和人数的范围为该大厦7-19层的范围，该区域的业主人数为172名，总面积为23344.42平方米。一审庭审中，金冠达公司表示因物价、成本等持续上涨，需要调整物业费，并表示通过在公共区域张贴海报、向业主邮寄材料等方式发出《关于物业服务费用评估公告》，向业主提出拟调整物业费的请求，根据其提供的证据显示：2016年1月26日，金冠达公司发出《关于物业服务费用评估公告》载明：嘉美风尚中心写字楼自2008年入住以来，16.00元/建筑平米/月的物业服务收费标准已经执行8年，由于人力成本的激增，能源费、材料费和各项维护性开支也不断上涨，嘉美风尚中心写字楼的物业服务收费标准已远低于周边同类项目，物业服务费早已入不敷出，物业服务质量难以为继，为了提升物业服务品质，我公司聘请北京高力国际物业服务有限公司提供物业管理咨询服务，同时委托北京安达智业物业服务评估监理有限公司对嘉美风尚中心写字楼的物业服务费用进行评估，并及时公示物业服务用评估结果。2016年4月11日，北京安达智业物业服务评估监理有限公司出具物业费用评估报告，该报告结果显示：……服务费用收费标准测算，办公区域的收费标准为24元/月/平方米。2016年4月11日，金冠达公司发出《关于物业服务费用评估公告》，载明“……我公司已聘请北京高力国际物业服务有限公司提供物业管理咨询服务，同时委托北京安达智业物业服务评估监理有限公司对嘉美风尚中心写字楼的物业服务费用进行评估，并及时公示物业服务费用评估结果，现阶段物业费评估结果为24元/月/平方米，我司定于2016年7月1日开始按新评估物业费收取24元/月/平方米。”一审庭审中，金冠达公司表示对于拟涨价的情况向该大厦7-19层的业主发送了《关于物业服务费用评估公告》，并提供挂号信交寄清单证明，黄静对此不予认可，表示根据该证据无法看出信件的内容，且并未收到该信件。一审庭审中，金冠达公司表示亦向7-19层的业主发送了《物业费确认函》，征询业主的意见，《物业费确认函》载明：“物业费确认函中所表述的费用自2016年下半年开始执行，物业服务费收费标准，20.4元/月/平方米（24元/月/平方米*0.85），为保障业主的利益，物业服务费收费标准将写入《业主公约》，之前所交费用以此作为标准，多则延续，少不补。为保证服务质量，相关的服务质量管理标准将写入《业主公约》。”在该《物业费确认函》中留有空白的地方由业主签字。庭审中，金冠达公司提交了业主签字的《物业费确认函》证明业主签字确认情况。金冠达公司表示经过统计，172名业主中共计有98名业主签署了该《物业费确认函》。上述98名业主所拥有的房屋面积合计15622.43平方米。根据上述结果，同意涨价的业主人数占总人数的比例为56.98%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为66.92%，人数和面积均超过了50%，故主张涨价程序符合法律规定的“双过半”的要求。黄静对此不予认可，其表示金冠达公司提交的98份《物业费确认函》存在诸多问题，业主虽然签字了但是没有显示日期，无法确认是否是在2016年7月之前签署的上述确认函；有部分签字的业主是在2016年7月之后取得的产权，据此推断上述业主的签字时间应当在2016年7月之后；有部分业主的并非本人签字，还有部分业主的签字与金冠达公司提供的商品房销售合同中预留的业主签字不符；将上述存在疑点的业主签字均予以扣除，实际签字的业主人数并没有98名，只有46名。按照这46名业主的人数和对应的面积计算，无法达到法律规定的“双过半”要求。经询，金冠达公司表示确实存在在2016年7月之后取得产权的业主签字的情况，但是前业主对涨价行为也是认可的，后业主签字应当视为追认。对于并非本人签字的，均有本人的授权。对于业主的签字与商品房买卖合同中预留的签字不一致的情况，可能是业主的书写习惯发生变化。经一审法院询问，黄静表示不对业主签字的真实性申请鉴定。一审庭审中，黄静表示金冠达公司既是该大厦部分房屋的业主，又是该大厦的物业服务企业，故对于物业费涨价一事，统计《物业费确认函》时金冠达公司的票数和面积均不应当计入统计之中。金冠达公司对此不予认可，表示法律未明确规定物业公司自持的产权面积不应当计入，故其所拥有的面积和人数应当计入。同时，金冠达公司亦表示，即使将金冠达公司的票数和面积均扣除，签署《物业费确认函》的业主人数和面积也达到了“双过半”的要求。另，黄静表示在入住该房屋时，国贸公司向业主下发了《业主临时公约》，其中约定：“物业费标准如需调整，须经业主大会讨论，并征得三分之二以上业主同意后方可执行。”现即使金冠达主张有98名业主签署了《物业费确认函》，人数也未到达三分之二，故涨价程序不符合法律规定。对此，金冠达公司表示国贸公司不仅向业主下发了《业主临时公约》，还下发了《业主公约》，而《业主公约》中明确约定：“本物业物业管理服务费标准如需调整，则须征得二分之一以上业主（业主专有部分占建筑物总面积的比例以及人数占业主总人数的比例均达到本物业内二分之一以上）同意后方可执行。”金冠达公司表示《业主临时公约》系临时适用，在现在全部房屋已经交付并正常使用的情况下，应当适用《业主公约》的规定。经询，黄静表示确实有部分业主收到了《业主公约》。一审庭审中，金冠达公司提交北京市朝阳区阜通东大街6号方恒国际中心的物业管理公司北京方恒第一太平物业管理有限公司的付款通知书，证明同一市场区域周边写字楼的物业费收费标准为21元每平方米每月或者23.9元每平方米每月，并以此主张其涨价后的物业费标准也并不高于同一市场区域的周边物业费收费价格，黄静对此不予认可，表示其他写字楼的收费标准高低与本案没有关联。一审庭审中，金冠达公司表示2016年7月1日之后大部分业主都按照涨价后的标准交纳了物业费，并表示业主同意按照提价后的标准交纳物业费的行为也应当视为对涨价行为的认可，而如果按照交费的业主统计，也达到了“双过半”的要求。庭审中，金冠达公司提交2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费交费发票证明业主交费情况，根据其提供的物业费发票显示，2016年7月1日至2017年12月31日，共计有156名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计16918.54平方米，即使按照黄静主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除（扣除后剩余房屋的面积为18844.99平方米，剩余业主人数为171名），已经交费的业主人数占总人数的比例为91.22%，上述业主专有部分的面积占总面积的比例为89.78%，也达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，只有一名业主所拥有的其中一套房屋未交纳物业费，其余的全部交纳。金冠达公司表示2017年1月1日至2017年12月31日期间，共计有153名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计16406.05平方米，即使按照黄静主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除，已经交费的业主人数占总人数的比例为89.47%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为87.06%，也达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，只有一名业主所拥有的其中一套房屋未交纳物业费，其余的全部交纳。金冠达公司表示2018年1月1日至2018年12月31日期间，共计有139名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计15106.2平方米，即使按照黄静主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除，已经交费的业主人数占总人数的比例为81.29%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为80.16%，亦达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，有91名业主按照高于16元的标准交纳了物业费。一审庭审中，黄静对于物业费发票的真实性无异议，但表示一部分发票抬头开具的案外人，无法确认是否为涉案房屋的物业费。另，黄静表示业主按照高于16元的标准交纳物业费是被迫交纳，但未提交证据证明。黄静表示业主交纳物业费的行为不能视为对涨价行为的认可，因为涨价应当在涨价之前征询业主的意见，并经过业主表决确定，而要求业主按照涨价后的物业费标准交费，是先涨价的行为，不符合物业费涨价的程序规则，而业主被迫交费不能视为对涨价的追认和认可。一审法院认为：按照法律规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据一审法院查明的事实可知，自2010年后由金冠达公司为涉诉大厦7-19层业主提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。关于物业费的收费价格，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格，随着社会经济发展和经营成本的变化，物业服务企业可以通过分别签署函件等方式在征得大多数业主真实意愿的情况下合理调整物业服务费用。本案中，综合在案证据可以看出，金冠达公司在价格上调之前对拟调价事宜进行了公告，在调价之前对价格进行了评估，并将评估结果和拟调整价格向业主进行了公示，也向业主发送了《物业费确认函》，该函件中亦明确载明了调整后的价格标准，说明业主已经知悉了物业费调价的要求，而部分业主也在《物业费确认函》上签了字，黄静虽然主张确认函上未载明日期，不能证明签署确认函的时间系在调价之前，并表示业主签字存在各种问题，但是未提供相反的证据予以证明。而实际履行中，大部分业主在知悉调价的要求后按照高于16元的价格交纳了物业费，黄静虽表示业主被迫交纳物业费，亦未提供证据证明。结合该小区在物业费调价之后的物业费的交纳情况可知，自2016年7月1至2018年12月31日，即使将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积中扣除，每年按照高于16元的价格交纳物业费的人数和其所对应的面积也仍然超过了“双过半”的比例，而交费人数亦超过了《业主临时公约》中约定的“三分之二”。综合上述因素，金冠达公司上调物业费价格的行为不违反法律规定。现黄静要求金冠达公司按照16元/月/平方米的标准继续履行物业服务合同，其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于黄静要求公开租赁公共区域（一层水吧、广告牌、会议室等）的收支的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，黄静可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决驳回黄静的全部诉讼请求。二审中，黄静向本院提交：证据一金冠达公司与黄某、李某的聊天记录；证据二租户解约通知函；证据三国贸物业一级资质资料；证据四嘉美物业费打折方案截图；证据五安达公司的相关资料、处罚通报，用以证明涉案评估公司已经被处罚，金冠达公司没有相关物业资质，金冠达公司的涉案涨价行为系自行违法涨价。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金冠达公司认为上述证据不属于二审新证据；具体的质证意见如下：对于证据一、二的真实性不认可，对证据三的关联性不认可，对证据四的证明目的不认可，对证据五的真实性、关联性及证明目的均不认可，并称评估公司被处罚是因为2019年没交会费被取消会籍，但对评估资质并无影响；且金冠达公司24小时空调、没有个人用水，，成本大，经评估后的物业价格亦为24元。对上述证据，本院将结合全案证据综合予以认定。二审中，金冠达公司未向本院提交新的证据。对于黄静在二审期间新提交的证据，本院将在本院认为部分结合其他证据及相关事实，予以综合认定。经本院询问，业主一方认为物业公司提供的部分确认函依据不足，难以确认真实性，业主一方无法举证证明对方的确认函属于明确造假或者伪造。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案中黄静与金冠达公司存在物业服务合同关系，本案中双方的分歧在于物业费的价格标准，因金冠达公司在履行物业服务合同期间曾上调物业费，因此本案的争议焦点可以为金冠达公司上调物业费是否符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉及的物业费价格上涨事项属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，故应当满足“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（以下简称双过半）的法定条件。本院认为：建筑物区分所有权的内容系由物权法所创设及规定，业主行使权利时应当符合上述法律规定，不宜自由约定。本案的争议焦点可以进一步明确为金冠达公司上调物业费是否满足双过半的法定条件。根据双方的诉辩意见，本院将从以下几个方面论述：一、金冠达公司能否以单独书面征求意见的方式获得业主共同同意。《物权法》第七十六条只规定了由业主共同决定的事项范围和比例，但并未限定业主决定的形式和程序。《物业管理条例》第十二条第一款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。从物业服务合同的特点上看，物业服务合同是持续性合同在服务对象上具有一对多的特点，而服务内容往往与业主的生活、办公环境等直接密切相关，具有一定的公共服务属性，因此物业服务企业一般不得随意解除物业服务合同。在物业服务合同的持续履行过程中，不可避免的会遇到需要业主共同决定的事项，在所在物业区域未成立业主大会的前提下，与业主进行集体协商具有明显的难度，因此应当认为，物业企业采用单独征求意见的方式获取对业主对共同决定事宜的同意具有正当性，并不违反法律及行政法规的规定，金冠达公司有权以单独征求意见的方式征求业主对物业费上涨的意见。二、金冠达公司在征求意见时能否以追认的方式确认在先期期间事项的效力。本案中，业主一方认为物业费确认函签署时间晚于物业费载明的调价期间，即业主在2016年7月1日后才签署，因此物业费调价程序违法。本院对此认为：《物权法》及《物业管理条例》仅规定了业主共同决定的事项范围和生效条件，未禁止业主对在先期间或者后续期间的事项进行追认或者预决，只要决议的事项具体明确、时间点清晰，业主既有权对在先期间事项进行追认也有权对未来时间点的事项作出预先安排。以征求意见方式决定物业费上涨事宜为例，决议事项是从满足双过半条件之日起生效，达到双过半的时间点往往在最初征求业主意见时是不确定的，而在决议事项上明确载明物业费上涨的时间点有助于业主对决议事项的了解，明确其预期，业主在决定时对决议事项中明确载明的物业费上涨的起始时间明知仍然表示同意，应当尊重其决定效力，物业费的上涨自决议事项载明的日期发生效力。具体到本案，金冠达公司向业主发送的《物业费确认函》载明：“物业费确认函中所表述的费用自2016年下半年开始执行，物业服务费收费标准，20.4元/月/平方米（24元/月/平方米*0.85），为保障业主的利益，物业服务费收费标准将写入《业主公约》，之前所交费用以此作为标准，多则延续，少不补。为保证服务质量，相关的服务质量管理标准将写入《业主公约》。”由此可见，业主在签字决定时系明知决议事项中物业费的上涨起始时间是2016年下半年，因此决议在达到“双过半”生效后，应当认定物业费上涨的起始时间从2016年下半年开始。本院对于业主一方的上诉理由不予支持。但本院同时亦认为，尽管法律未对业主事后追认的行为及时效作出明确的禁止性规定，但金冠达公司作为提供物业服务的单位，对于物业费用价格上涨这样涉及大量业主权益保护的事项应当尽到程序规范公正的充分注意义务，先行涨价，业主事后追认的行为可能引发因程序瑕疵带来的矛盾冲突激化，故对于金冠达公司在本案中所涉物业涨价过程中的事后征求意见的不规范行为，本院提出批评，望金冠达公司在以后的民事活动中，充分维护业主合法权益，规范其物业管理行为。三、应否认定本案中物业费的调价达到了双过半的标准。（一）在计算双过半时，金冠达公司是否应当计入总人数，其自持的物业面积是否应当计入在专有面积内。本院对此认为：业主对共同决定事项的决定权系业主基于对不动产的建筑物区分所有权所享有的特有权利，只要系建筑物内的业主，就应当对共同事项享有决定权。业主共同决定的事项都与业主自身的利益息息相关，《物权法》及《物业管理》条例均未约定业主对与己有关事项的需要回避或者从总面积和总人数中扣除，且《物权法》第七十六条所规定的“双过半”本身就已经对持有多套房屋的业主进行了限制，即虽然专有建筑面积可以按照持有的总面积计算，但计算业主的人数只能按照一人计算，故在计算双过半时，应当计入金冠达公司持有的面积及人数。（二）本案应否认定物业费调价满足了双过半的要求《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”法律和行政法规并未对以征求意见方式形成的业主共同事项进行形式或者材料上的具体要求，本案中，金冠达公司对物业费调价满足双过半条件业已提供了载有业主签字的《物业费确认函》、《商品房预售合同》、《委托书》等证据材料，结合金冠达公司提供的业主按照新的物业费标准缴费的情况，能够让本院相信物业费的调价满足双过半条件具备高度可能性，截止二审法庭调查结束，业主一方也未举出反证证明金冠达公司所列出的确认函中存在确认函上所载明的业主否认签名真实性的情形。业主一方虽指出了金冠达公司在举证上的瑕疵和不足，但不足以否定金冠达公司的证据证明力。故本院对业主一方的上诉理由不予支持。业主一方虽主张签名不是其真实意思表示，但未提交充分证据证明签名时存在胁迫或者欺诈等情形，本院对黄静的上诉理由难以采纳。黄静的其他上诉理由缺乏事实和理由支持，且不足以支持其上诉请求，本院亦不予采纳。本院依据上述分析意见，根据双方提供的证据，综合考虑金冠达公司在物业费调价过程中的所进行的评估等必要程序，结合近年来物价、成本等持续上涨的实际情况及本次调价的幅度，本院认为金冠达公司的此次物业费调价并不违反法律规定，黄静的该项上诉请求依据不足，本院难以支持。另，一审法院不予处理黄静关于公开租赁公告区域相关收支情况的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，黄静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由黄静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  郑吉喆审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松审 判 员  龚勇超二〇二〇年六月二十九日法官助理  黎 铧书 记 员  刘 波