广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19252号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：寇明茹，是原告职工，联系地址同上。被告：周非。第三人：廖凤。第三人：陈笑涛。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告周非、第三人廖凤、陈笑涛返还原物纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告周非到庭参加了诉讼，两第三人下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称：1998年3月31日，原广州市海珠区房地产管理局与广州建恒房地产发展有限公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定，原广州市海珠区房地产管理局同意坐落在海珠区××××号房屋，共壹幢，建筑面积壹佰貳拾肆点陆捌平方米，交由广州建恒房地产发展有限公司拆除；广州建恒房地产发展有限公司同意将海珠区赤岗石榴岗路朝晖大厦，建筑面积壹佰伍拾叁点柒贰平方米的房屋，移交归原广州市海珠区房地产管理局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。1999年12月17日，原告依职接管原海珠区国土房管局下发的《接管通知书》（99年房字第××号），接管海珠区敦和路142号801、152号901A、140号xxxA，接管面积：129.3703平方米，使用性质：住宅。经查证，被告周非未经产权人同意擅自将涉案房屋租给第三人廖凤、陈笑涛迁入住涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第五十四条、第五十六条之规定，被告的行为已侵害了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，确保国有资产不流失，原告请求法院判令：1、被告周非、第三人廖凤、陈笑涛在判决生效之日起10日内将海珠区敦和路140号xxxA房屋腾空交付给原告；2、被告按照61.3元/月（参照1999年广州市住宅的公房租金标准来主张）缴纳从1999年8月1日起至2000年6月房屋使用期租金共674.3元；按照69.10元/月（参照2000年广州市住宅的公房租金标准来主张）缴纳从2000年7月1日起至2001年7月房屋使用期租金共898.30元；按照80.60元/月（参照2001年广州市住宅的公房租金标准来主张）缴纳从2001年8月1日起至交付房屋之日止房屋使用期租金；3、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、原告并非本案的适格诉讼主体，且原告主张的被拆迁房屋与被告原被拆迁房屋地址并不一致，原告无权向被告主张租金。广州市海珠区房屋安全和物业二所并非涉案房屋的所有人，并且根据原告提供的《直管房管理事项委托书》中也并无赋予原告向被告提起民事诉讼的权限。需要特别指出的是，提起民事诉讼的权限应与广州市海珠区住房和建设水务局授权原告处理直管房租金收缴和租赁管理有所区分，提起民事诉讼应属于特别授权类别。因此，原告并非本案的适格诉讼主体，原告无权就涉案房屋向被告主张民事权利要求被告支付租金。另外，原告主张的原拆迁的房屋“海珠区××××号房屋”与被告家公陈子程与广州恒建房地产发展有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的原拆除房屋“同庆路××2楼”的表述并不一致，无法确认其是否属于同一建筑物。因此，原告主张以广州市海珠区房地产管理局拆迁“海珠区××××号房屋”为由对本案涉案房屋具有所有权，属事实不清。同时，根据原告提交的《房屋移交接管表》中原地址“海珠区××××号房屋”与《房屋拆迁安置协议》中约定的原拆除房屋“同庆路63号二楼”并非同一地址。还有，在原告的起诉状中指出的“广州建恒房地产发展有限公司同意将海珠区赤岗石榴岗路朝晖大厦，移交归原广州市海珠区房地产管理局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿”一说，与本案并无任何关系。二、涉案房屋（海珠区敦和路客村苑140号xxxA）自移交使用之日（1996年12月13日）起至2019年3月3日被告均在涉案房屋居住。在居住期间，被告从未被主张要求支付租金。因此，原告向被告主张的租金债权已过诉讼时效，被告无须向原告支付相应的租金，1996年10月5日由广州市建恒房地产发展有限公司与陈子程（被告当时的家公）签订《房屋拆迁安置协议》，确定海珠区敦和路客村苑140号xxxA交由陈子程作永迁居住使用，被告自1996年12月13日起随家公陈子程一同迁去涉案房屋居住。因此，原告主张关于2016年10月1日前的租金请求已过诉讼时效，人民法院应以相关请求已过诉讼时效为由，驳回原告的相关诉讼请求。三、被告及其家人自1996年12月13日起在涉案房屋（海珠区敦和路客村苑140号xxxA）居住，被告具有合法居住权。被告依据《房屋拆迁安置协议》于1996年12月13日随家公一同迁往涉案房屋居住，合法、合情、合理，被告对涉案房屋具有合法居住权，因此依法应予保护。并且，由于本案涉案房屋实际上是广州市建恒房地产发展有限公司根据陈子程原居住房屋同庆路××2楼房屋的加建部分而另行补偿给陈子程居住使用的。因此，本案房屋虽然名为公共租赁房，但在被告的理解中，则视为其合法拥有的房屋。四、被告对涉案房屋进行添附，涉案房屋的价值得到提升。根据公平原则，原告应向被告给与相应经济补偿。被告家公接受涉案房屋时仅为毛坯房，被告为满足房屋的日常使用需要，对该房屋的水、电、地砖、防盗网、防盗门等住房必要设施进行添置，致使房屋满足日常的安全使用需求。被告对该涉案房屋投入了大量的人力、物力，极大提升了房屋的使用价值。因此，即使被告需要交回涉案房屋，原告应就该涉案房屋的添附价值向被告进行适当补偿。而根据被告的统计，其向涉案房屋的投入至少价值人民币叁万元。而原告即使要收回涉案房屋，根据公平原则理应向被告给予享有补偿。综上所述，请依法驳回原告诉讼请求。第三人没有提交答辩意见及举证。经审理查明：1999年12月17日，广州市国土局房管局向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，内容为房屋地址为海珠区敦和路140#xxxA、142#801、152#901A号，产业来源为征用补偿，产别为公，接管面积为129.3703平方米，接管通知事项为租金由入住之日起计收，来源见99年撤字1721号，接管日期为99年8月。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政街范围内；委托原告在授权地域管业范围内承担如下事项：1、协同开展直管房产权管理工作；2、直管房租金收缴和租赁管理；4、承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；在上述委托事项范围内，受托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动的，其法律后果由委托方承担；本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、《房屋移交接管表》【（99）产权处接字xxx号】，记载，原有房屋情况：房屋座落旧地址为同福中路长庚里2号，新地址为同福中路堑口东2号，产别为公产，接管部位为全间，接管建筑面积为住111.58平方米；移交补偿房屋情况：房屋座落海珠区敦和路142、152、140号，建筑结构为框架一座9层，移交接管部位为142801、140xxxA、152901A，移交接管建筑面积为129.3703平方米；原征用单位为广州建恒房地产发展有限公司，广州市国土局房管局于99年12月17日同意接管，备考：区局加建13.15平方米作公产处理（见99年房9939、9938号）异地增幅15%；2、《异地补偿房屋产交呈批表》复印件，记载征拆房屋坐落堑口东#2，产别为公产，部位为全间，建筑面积为124.68平方米；补偿房屋坐落石榴岗朝晖大厦自编西A204A=32.90平方米、402A=42.98、701=44.94、704A=32.9，移交时间为1998年6月，建筑面积为153.72平方米，其中增幅面积为29.04平方米，拆迁单位为广州建恒房地产发展有限公司，广州市国土局房管局于98年7月13日同意；3、房地产平面附图三张的复印件，其中#140xxxA的单元总建筑面积为23.7025平方米；4、广州市海珠区房地产管理局（甲方）与广州建恒房地产发展有限公司（乙方）于1998年8月25日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定甲方同意座落在海珠区××××号房屋，共壹幢，建筑面积共壹佰贰拾肆点陆捌平方米交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在（详见附表，海珠区赤岗石榴岗路朝晖大厦北向自编西座A梯204A、402A、704A和西向701，合计153.72平方米）建筑面积共壹佰伍拾叁点柒贰平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决；乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起自行管业等；5、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》三份，载明租户姓名为陈子程（未办手续），其中涉案房屋按1999年住宅房屋租金标准每月租金为64.54元，按2000年住宅房屋租金标准每月租金为72.69元，按2001年住宅房屋租金标准每月租金为84.8元；6、业主为周非，客户为陈笑涛（委托代理人廖凤）签订的《中介服务三方协议（租赁）》和广州市海珠区江海街道来穗人员和出租屋服务管理中心向原告出具的《关于核查出租屋居住情况的复函》，主要内容为，经查：敦和路140号xxxA实际居住人员廖凤、陈笑涛；7、原告于2019年6月19日向两第三人发出的《通知》及该《通知》张贴在房屋门口的照片，主要内容为您未经产权人同意强占使用上述房屋，责令您在2019年6月30日前自行搬出并清缴占用费和水电费等。被告质证表示：对证据1《移交接管表》上并无显示拆迁前我方居住房屋的地址；对证据2《产交呈批表》的真实性、合法性、关联性均有异议，上面载明的地址非我方居住的地址；对证据3中三份附图里面最后一份附图确认有一个房屋是我方使用的；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，被拆迁的房屋并非我方之前被拆迁的房屋；证据5我方无上网核对过，无法确认其真实性，如果与网上公示的标准一致，我方予以确认；对证据6真实性予以确认，我方一直不知道涉案房屋为公房，以为涉案房屋是我自己的房屋，两第三人的确之前向我方承租了涉案房屋进行居住，现在仍然在涉案房屋居住；证据7我方没有收到，对真实性无异议。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、广州建恒房地产发展有限公司（甲方）与陈子程（乙方）于1996年10月5日签订的《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除同庆路63二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积贰拾柒点贰肆平方米；甲方应于1996年12月31日前，在海珠区敦和路客村苑（自编xxxA、802A）第A座伍层、C座捌层，使用面积为壹拾玖点伍平方米、叁拾叁点叁伍平方（52.85平方米）；本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送市房地局备案等；2、广州市常住户口登记表复印件，记载住址为同庆路××2，姓名周非，婚姻状况为陈卫坚，与户主关系为媳；3、陈子程与南华中房管站于94年10月签订的《租赁契约》，约定：甲方同意将座落为海珠区同庆路63号二楼地下部位的房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单），房屋使用面积27.24平方米，家属名单中陈卫坚为陈子程的儿子；4、广州市建筑置业二分公司解放大桥扩道拆迁办公室向陈子程发出的《搬迁通知书》的复印件、主要内容为安置贵户敦和路客村苑A座501、C座802A号永迁安置房已正式交付使用，请你在接通知之日起三天内到上址房屋收验等；搬家费、电话迁移费的发票。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；证据2户口登记表只是复印件，而且上面只是显示被告的婚姻关系和户口情况，对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，从被告提交的合同中可见，原来在拆迁之前被告居住的也是公房，所以现在回迁的房屋应该按照公房的租金标准补齐这么多年的租金，现在被告转租涉案房屋给第三人，所以我方要求收回涉案房屋。诉讼中，原告表示：其在本案中主张侵权纠纷。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件㈠原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告已举证证明现负责公房管理的广州市海珠区住房和建设水务局委托原告代为管理公房及相关的诉讼事宜，故原告有权提起本案诉讼。被告抗辩原告不是适格主体的意见，依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交了被告与两第三人签订的《中介服务三方协议（租赁）》证明被告未经其同意将涉案的海珠区敦和路140号xxxA房出租给两第三人使用，被告在质证中对此也予以确认，故涉案房屋由被告及两第三人占有、使用的事实，本院予以确认。原告主张涉案房屋是因拆迁原位于海珠区××××号的公房，由拆迁公司广州建恒房地产发展有限公司补偿的回迁房屋，但原告提供的证据2、4显示：被拆除的原海珠区××××号的公房约定回迁的地址为海珠区石榴岗朝晖大厦的四套房屋共153.72平方米，且被告提供的其入住涉案房屋所依据的《广州市房屋拆迁安置协议》约定拆迁的是原海珠区同庆路63二楼的公房，故原告主张的上述事实，理据不足，本院不予支持。原告仅凭广州市国土局房管局向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，主张其是涉案房屋的合法管理人，要求被告及两第三人交付涉案房屋，被告并支付从1999年8月1日至交付房屋之日止的房屋使用期租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的全部诉讼请求。本案受理费50元由原告负担。如不服本判决，原、被告及第三人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年六月××日书记员  招佐文冯琬晴