辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初1344号原告：沈阳金泰隆房地产开发有限公司，住所地法库物流经济区。法定代表人：李建，系该公司负责人。委托诉讼代理人：吴东丽，女，1981年4月10日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省法库县。被告：陈启，男，1982年4月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥滨县，现住辽宁省调兵山市。被告：于寰颖，女，1981年5月30日，汉族，户籍地辽宁省沈阳市大东区，现住辽宁省调兵山市。原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司与被告陈启、于寰颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴东丽到庭参加诉讼，被告陈启、于寰颖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳金泰隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令二被告共同支付原告2019年-2020年度的租金伍万元（50,000元）；2.请求人民法院判令二被告共同支付2018年-2019年未支付租金壹仟元（1000元）；3.请求人民法院判令二被告共同支付2018年-2020年，两年物业费伍仟捌佰伍拾柒元玖角贰分（5857.92元）；4.请求人民法院判令二被告共同支付原告违约金玖万肆仟元（94,000元）；5.请求人民法院判令二被告从未给付租金之日起按二分利息共同支付给原告；6.判令被告解除租赁合同；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月31日原被告补签了《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将自有的法库县法库镇某某园区内北侧车库楼上（二楼）商业网点整体出租给被告（乙方），出租房屋面积约488.16平方米。租期十年，从2014年5月31日至2024年5月30日，2014年5月31日至2017年5月30日免收租金，从2017年5月31日至2020年5月30日，租金为每年5万元，2020年5月31日至2024年5月30日，租金为每年8万元，每年租金为上打租，交租日每年2月30日。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告未能按照约定支付2019年-2020年度的房屋租金5万元。被告2018年-2019年度租金尚欠1000元未给付，被告2018年-2020年物业费5857.92元并未缴纳，双方签订的《房屋租赁合同》第十条规定：乙方未能按照本合同约定按期足额支付租金，除应当承担赔偿甲方损失外，还应当承担本合同10年期总租金的20%的违约金，由于原告给被告免前三年租金，因此现原告主张二被告全额支付违约金94,000元。为了维护原告自身的合法权益，现具状陈情，恳请人民法院予以支持。陈启未作答辩。于寰颖未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告陈启与被告于寰颖系夫妻关系。2017年5月31日原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司与被告陈启签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方：沈阳金泰隆房地产开发有限公司（以下简称甲方），出租方：陈启（以下简称乙方）。一、甲方同意将法库县法库镇某某园区内北侧车库楼上（二楼）商业网点整体出租给乙方，房屋面积约488.16平米，租期为十年，时间为：2014年5月31日至2024年5月30日。租赁方式为前三年：2014年5月31日至2017年5月30日免收租金。二、双方商定前三年免收租金，面授租金期间乙方不允许将设备移出，第四年至第六年每年租金为5万元整，第七年至第十年每年租金为8万元整，每年租金为上打租，一次性交足当年租金，每年2月30日前交足当年租金。四、乙方承租期间，物业费（0.5元/平/月）、取暖费（按照供暖单位收费标准收取）、水费、电费（照明电、生产经营用电）、税费等一切项目均由乙方承担。八、在租赁合同到期后双方不再续租、乙方没有按期足额支付房屋租金或是出现上述第七条所列举情况，乙方应在三日内无条件腾出房屋，否则甲方有权单方解除合同并有权将乙方物品搬离此房屋，由此造成的损失及费用全部由乙方承担。十一、乙方未能按照本合同约定按期足额支付租金或者由乙方原因导致合同未到期解除或者终止，乙方除应当承担赔偿甲方损失外，还应当承担本合同10年期总租金的20%的违约金，由于甲方原因导致合同未到期解除或者终止承担上述一样比例的违约金数额。本院认为，原告与被告陈启签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。原告主张由被告陈启妻子于寰颖与被告陈启共同承担责任，本院认为因合同无被告于寰颖签字或事后追认，而租金数额较大，且原告亦无证据证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同的意思表示，故本院不予支持。原告主张被告陈启拖欠租金50,000元，期限是2019年5月31日至2020年5月31日，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告陈启支付2018年-2019年未支付租金1000元，因此租金已另案处理，不属于本案管辖范围，本院不予支持。关于第三项诉讼请求，原告要求被告陈启支付2018年-2020年物业费5857.92元，因合同中虽约定物业费缴费的标准，但未约定起始时间及交付方式，原告亦未提供其他证据，本院不予支持。关于第四项诉讼请求，原告要求被告陈启共同支付违约金94,000元，虽然合同中对此有约定，但是约定数额过高，属于约定的违约金过分高于所造成的损失的情形，应予调整，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、第二十九条之规定，酌定以被告所欠租金50,000元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，起算期间为2019年5月31日至租金实际给付之日止。关于第五项诉讼请求要求被告陈启从未给付租金之日起按二分利息共同支付原告，因原被告双方对此并无约定，本院不予支持。关于第六项诉讼请求要求解除租赁合同，因原告无证据证明已向被告陈启提出解除合同的意思表示，且被告的违约程度不足以影响合同目的的实现，本案亦无合同法第九十四条规定的情形，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈启于本判决发生法律效力后十日内支付原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司租金50,000元（2019年5月31日至2020年5月31日）；二、被告陈启于本判决发生法律效力后十日内支付原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司违约金（以租金50,000元为本金计息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付期间自2019年5月31日起至给付完毕之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318元，减半收取1659元，由原告沈阳金泰隆房地产开发有限公司负担1109元，由被告陈启负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  邸俊杰二〇二〇年六月二十三日法官助理娄颖书记员周佳鑫本判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致命不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后有合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其办理。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定搞得违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。