辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初1399号 原告：凤城市家家物业服务有限公司，住所地：凤城市凤凰城管理区鑫康花园二期邓铁梅路49-13-1-202。 法定代表人：周鹏，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨波，女，1978年2月13日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 被告：王桂兰，女，1950年4月19日出生，满族，退休，住凤城市。 原告凤城市家家物业服务有限公司（以下简称家家公司）诉被告王桂兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家公司的委托代理人杨波、被告王桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2013年11月19日通过公开竞聘取得了凤城市鑫康花园小区的物业经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年1月1日至12月31日收取全年的物业费，但是被告从2015年至2019年之间，经原告多次催费，无正当理由拒不缴纳物业服务费用，被告房屋面积92.32㎡；收费标准：2015年至2017年每年0.5元／㎡（每年收费金额554元），2018年开始0.8元／㎡（每年收费金额886元）。为了保证鑫康花园小区的正常物业服务费收取及维护原告合法权益，现原告向法院提出诉讼，请求法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的物业费5年合计3434元；二、被告立即向原告支付欠费违约金1030元；三、诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告属于诬告。被告对《鑫康花园小区物业服务合同》真实性无异议，该合同说的挺好是按照国家规定来的，但实际都是脱节的，被告的房屋漏水、长毛、脱落，原告没有去被告的房屋看，直接来找被告要物业费。被告曾跟物业说了让他们来处理房屋漏水等相关问题，但始终没有来给处理。原告每年都催要物业费，被告就是觉得心情不平衡。被告确实自2015年至2019年没有缴纳物业费，但2015年之前都交过。原告提供的收费标准按照规定没有错，但原告并没有按照约定标准提供服务，原告应当在服务上面进行加强。另外车位停车费过高、广告费的宣传费也都让物业挣去了，被告对原告的物业服务不认可，不同意缴纳物业费。 经审理查明：2014年1月12日，原告家家公司（乙方）与凤城市凤凰城区翰墨社区鑫康花园小区业主委员会（甲方）签订鑫康花园小区物业服务合同，约定甲方委托乙方对鑫康花园小区实行物业管理服务。该合同第二十七条约定“收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅（电梯楼）每月每平方米收取1.2元；3、商业用房每平方米收取0.8元；4、车库(库房)每月每平方米收取0.5元”。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。 2018年1月23日，原告家家公司（乙方）与凤城市凤凰城区翰墨社区鑫康花园小区业主委员会（甲方）继续签订鑫康花园小区物业服务合同，亦约定甲方委托乙方对鑫康花园小区实行物业管理服务。该合同第二十七条约定“收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.8元；2、高层住宅（电梯楼）每月每平方米收取1.5元；3、商业用房每平方米收取1.1元；4、车库(库房)每月每平方米收取0.8元。物业费标准将随政策与行业标准，同时结合小区经营情况适时调整，如调整，合同附件具有同等法律效力，业主超过缴费时限未缴费的，将根据其每一年度应缴额收取30%违约金，违约金计算方法为每年度应缴费金额×逾期年限×30（缴费截止日期：1至9号楼是每年6月30日……。）”。上述合同签订后，原告家家公司按约为鑫康花园小区提供了物业服务。2016年1月28日，原告家家公司被凤城市住宅小区物业管理办公室评为甲级信用等级。 2016年4月15日，凤城市物价局、凤城市住房和城乡建设局联合下发凤价发[2016]3号关于印发《凤城市物业服务收费管理规定（试行）》的通知，该规定载明各等级收费标准为：一级为1.00元/月·平方米（建筑面积，下同）；二级0.80元/月·平方米；三级0.60元/月·平方米；四级0.40元/月·平方米；五级0.20元/月·平方米。 被告王桂兰为凤城市鑫康花园小区一期3号楼2单元202室业主，被告房屋的建筑面积为92.32平方米。2015年至2017年欠缴物业费1662元(92.32平方米×0.5元／㎡×36个月)；2018年至2019年欠缴物业费1772元(92.32平方米×0.8元／㎡×24个月)，共计欠费3434元。 本院所确认的上述事实，有当事人陈述、《鑫康花园小区物业服务合同》、凤价发（2016）3号文件、企业信用档案汇总表等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告家家公司与凤凰城区翰墨社区鑫康花园小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告家家公司与小区业主均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。 本案原告家家公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告王桂兰亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告共计欠费3434元，故原告请求被告给付欠缴的物业费3434元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称自己房屋漏水、墙面长毛、墙皮脱落，因此不同意给付物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。”依照该规定，如原告不履行或者不完全履行相应的物业服务，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但该规定不构成被告拒绝缴纳物业费的法律依据，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。 关于违约金1030元一节，家家公司与新康花园小区业主委员会于2018年1月23日签订的物业服务合同中，对业主未按时缴纳物业费将承担违约金有明确的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”之规定，被告王桂兰作为业主未按时交纳物业费构成违约，应当承担违约责任。本案中，2014年的物业服务合同未约定违约金，故本院对原告请求被告承担2015年至2017年的违约金不予支持。2018年的物业服务合同对违约金有明确约定，故本院依照该约定予以保护531.60元(886元／年×2年×30%)。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王桂兰于本判决生效后五日内给付原告凤城市家家物业服务有限公司物业服务费3434元及违约金531.60元； 二、驳回原告凤城市家家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王桂兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 金 丹 二〇二〇年六月十五日 书记员 郭寒松