贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终3198号上诉人（原审原告）：贵阳新城亿睿房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路南国花锦凯都大厦2栋2单元2002。法定代表人:唐云龙，该公司经理。委托诉讼代理人:杨帆（公司员工），男，1986年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：肖志鹏，男，1994年3月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：刘运，女，1970年2月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:吴世宇，贵州邦桢律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄云蕾，贵州邦桢律师事务所实习律师。上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司因与被上诉人肖志鹏、刘运商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司上诉请求：1、请求人民法院改判（2019）黔0103民初11325号判决第二项为被上诉人向上诉人支付逾期未付款金额10%的解除合同违约金，共计54979.5元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决调整的解除合同违约金显失公平。被上诉方是违约方，一审法院依法调整违约金时，在合同有明确约定的情况下应当按照有利于守约方调整，而不是按有利于违约方调整。关于调整违约金的标准依据相关法律规定，应当根据合同履行状态，当事人过错程度，预期利益等等综合判断，不应简单按有利于买受人的标准统一调整，一审判决调整的违约金与上诉人的过错程度明显不符。其次，本案涉嫌的标的达百万元，但作为违约方的被上诉人却只承担4000余元的违约责任，一审判决存在明显的不公平。2、上诉人存在损失。因为买受人的违约行为，导致出卖人无法另行销售，上诉人无法享有开发该商品房的收益，极大影响上诉人的日常运营，其次，重复销售商品房会产生各种人力成本、资金成本、效率成本，因买受人的违约行为导致出卖人未能按计划获得开发商品房的预期收益也是一种损失，一审判决的违约金标准明显无法弥补上诉人的损失，一审判决显失公平。3、买受人享有合同权利就应当承担合同义务及法律后果。买卖合同签订商品房后的增值利益由买受人享有，买受人既然享受着权利，就应当承担买卖合同约定的违约风险。4、诉讼费负担不公平。一审判决将买受人未付款的行为认定为违约行为，就应当由违约方承担因违约行为而造成的上诉方为维护自身权益所产生的诉讼费。因此，应当由被上诉方承担一二审的诉讼费。肖志鹏、刘运答辩称：1、上诉人在上诉请求中变更违约金计算方法计算合同违约金，违反了变更诉讼请求的相关法律规定，该变更请求没有任何事实依据与法律依据。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的逾期付款责任与合同第十三条约定的逾期交房责任承担的违约金严重不等对，显失公平，一审法院适用公平原则是正确的，并非是按：“有利于买受人的标准来确定违约金。”其次，一审诉请金额为278041元，一审法院判决支持的为4202.05元，上诉人应承担90%的诉讼费才更加合理，但被上诉人尊重一审判决。贵阳新城亿睿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告签署的《商品房买卖合同》（合同编号：XYYJ-B0037）；2.判决被告向原告支付违约金278,041元；3.判决被告配合原告办理解除商品房买卖合同备案登记、预告登记；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月3日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号XYYJ-B0037），主要约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市云岩区三马片区“玺樾云璟”B01栋1单元11层1号房屋，建筑面积130.17平方米，房屋总价款1,390,205元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款420,205元，余款97万元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人；买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、（1）逾期付款30日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日，按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第八条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同还约定原、被告的其他权利及义务。同时查明，2019年6月22日，被告向原告支付房屋定金2万元，同月30日，被告向原告支付房屋首期款400,205元。同年8月5日，被告向原告支付维修资金13,537元。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》取得了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y19065285。另查明，由于被告肖志鹏在合同签订之后又发生征信不良记录，导致其未能获得银行贷款审批，故2019年9月原告向被告邮寄了《逾期付款催款律师函》，要求被告付清购房余款。一审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，各方均应严格按合同约定履行义务。现因被告的原因，导致被告无法获得银行贷款审批，进而无法向原告支付剩余房款，因原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的为获得房屋的全部对价，现因被告未能获得贷款导致原告丧失了部分房屋价款，从而导致了该商品房买卖合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告在合同解除后有义务协助原告办理该房屋备案登记的注销手续。对原告要求被告配合办理解除预告登记的诉请，因原告未提供相关证据，故对该诉请，一审法院不予支持。关于违约金。根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》的约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日，按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。被告对此提出抗辩，认为合同约定的逾期交房、逾期付款应承担的违约金严重不对等，显失公平。即使被告应承担违约金，也只能按照已付款1%向原告支付违约金。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方签署的《商品房买卖合同》中，对原告逾期交付房屋，被告解除合同的，约定的违约金为被告全部已付款的1%。对比该约定，合同中约定的被告逾期付款，原告要求解除合同时被告应承担的违约金明显过高，且原告在本案亦未提供证据证明因为被告逾期付款的行为致使其实际遭受的损失，故根据公平原则，对被告逾期付款，原告解除合同被告应承担的违约金计算标准，一审法院予以调整为被告全部已付款的1%。被告共计向原告支付购房款为420,205元，因此，被告应支付的逾期付款违约金为420,205×1%=4202.05元。对合同解除后被告已付款项的退还，被告可另行主张其权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告贵阳新城亿睿房地产开发有限公司与被告肖志鹏、刘运签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XYYJ-B0037）；二、被告肖志鹏、刘运于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳新城亿睿房地产开发有限公司违约金4202.05元；三、被告肖志鹏、刘运于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳新城亿睿房地产开发有限公司注销登记号为“Y19065285”的贵阳市商品房预售合同备案登记；四、驳回原告贵阳新城亿睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19,814元，减半收取9907元，由原告贵阳新城亿睿房地产开发有限公司负担1626元，由被告肖志鹏、刘运负担8281元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为合同约定的逾期付款违约金标准是否应予调整。在商品房买卖合同中，购房者的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付质量合格的房屋，本案合同中约定的逾期付款导致解除合同的违约金为房屋总价的20%，而逾期交房导致解除合同的违约金为已付款的1%，两者不仅在违约金计算基数上差距明显，前者为房屋总价，后者为已付款价格；在违约金标准上也差距明显，前者为20%，后者为1%。同时在商品房买卖合同中，由于购房者与出卖人所签订的购房合同系出卖人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使出卖人尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，出卖人因其身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大的经济损失，而出卖人会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。故在此情况下，不能简单机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民法总则》中关于公平原则的相关规定，才能更好的维护当事人的合法权益。故本院认为一审法院从上述角度出发对本案的违约金予以调整并无不当，本院予以维持。关于诉讼费问题，一审法院根据上诉人主张金额的胜败诉比例对诉讼费进行分担，符合法律规定，本院亦予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3252元，由贵阳新城亿睿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十日书记员  邹 尚