宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终451号 上诉人（原审原告）：吴某，男，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：孔祥瑞，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：宁夏铁道国际旅行社有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区街坊路二七巷5号。 法定代表人：周宏强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君，男，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘丽敏，宁夏辅德律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人吴某因与被上诉人宁夏铁道国际旅行社有限公司（以下简称铁道旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴某上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项；二、撤销一审判决第三项，改判；铁道旅行社向吴某退还房屋租金180000元，支付员工遣散费31000元、经营损失205475元，退还租赁保证金45000元，支付修缮改造费用26786元，支付违约金36000元，以上共计524261元；三、一、二审诉讼费用由铁道旅行社承担。 事实及理由：一、吴某对于原判决解除合同及支付餐费无异议。二、吴某无法办理营业执照完全是铁道旅行社的过错导致的。1.吴某租赁铁道旅行社的房屋用于餐饮经营，但在吴某承租前，涉案房屋出租给第三人田亮，田亮于2016年在涉案房屋登记注册了宁夏丰瑞餐饮管理有限公司，该公司营业执照至今未注销。根据“一址一照”的规定，吴某无法在该地址办理新的营业执照。2.铁道旅行社与吴某签订的房屋租赁合同明确涉案房屋用于餐饮经营，铁道旅行社有义务向吴某交付没有任何瑕疵的房屋，但铁道旅行社恶意隐瞒涉案餐厅曾经注册营业执照且一直未注销的事实，将房屋出租给吴某，导致房屋无法按照约定用途使用，过错方在铁道旅行社。3.铁道旅行社提供的房屋有瑕疵，导致吴某无法办理营业执照，营业执照的成功办理又是其他证照办理的先决条件（如办理税务登记证、食品经营许可证等需提供营业执照复印件），这直接导致吴某租赁了房屋却无法经营。三、一审法院对案件事实认定不清。1.一审法院认为“虽然铁道旅行社交付的餐厅存在该地址的食品经营许可证尚未注销他人占用，但不影响吴某正常经营”，属事实认定不清。涉案房屋并非食品经营许可证被占用，而是营业执照被占用，且无营业执照直接导致无法办理食品经营许可证。吴某在整个租赁期间无法正常经营：餐厅面临工商管理局、食品安全局等单位的多次检查；影响税务登记许可证的办理，由于无法开出发票，导致相关业务无法开展；旅行社每年3月开始签订沙坡头旅游合作协议，吴某无相应证照，无法承接旅行社业务。2.一审法院认为“吴某是以招标方式中标……应该对铁道旅行社招标文件内容及餐厅环境已充分了解……亦存在自身经营风险预估过失所致”，属事实认定不清。涉案餐厅处注册的营业执照至今未注销，致使吴某无法办理营业执照，这在餐厅投入运营前已经产生，并非所谓的经营风险；招标文件中对涉案餐厅曾经出租、营业执照被占用的情况只字未提，吴某无法对此进行预估。对于真正的发生在经营期间的经营风险，自始至终一直是吴某在承担。3.一审法院认为“吴某对租赁的房屋已经经营使用一年”，认定事实错误。2018年7月30日双方签订租赁合同，2019年4月8日被责令停业，不满一年，且因无法办理营业执照导致吴某一直无法正常营业，故吴某全部损失均应由铁道旅行社承担。4.一审法院未考虑双方约定的租赁期限及经营周期的问题。租赁合同中双方约定租赁期限为5年，吴某按照经营5年的预期进行规划投资合情合理，但吴某仅营业了8个多月就被责令停业，且自合同签订的8个月内，吴某也因无执照无法全面营业，并非是吴某主动停业。餐厅位置临近沙坡头景区，有明显的淡旺季区分，淡季餐厅缺乏客源，主要靠旅游旺季支撑经营，吴某2019年4月8日在旅游旺季来临被责令停业，仅经营了一个淡季，连一年的完整经营周期都没有经过，因此造成的损失并非商业风险。吴某于2019年4月8日被迫停业，停业前无法正常经营，停业后收取租金于法无据，对于全部的租金应当予以退还。四、一审法院适用法律错误。1.铁道旅行社应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。租赁合同中明确约定涉案房屋用作餐饮经营，餐饮经营必须办理营业执照等相关证照，铁道旅行社依约应保证涉案房屋可以正常办理相应手续，但涉案房屋因他人营业执照占用而无法办理，铁道旅行社未完全履行合同义务，应当支付违约金。2.铁道旅行社应当赔偿员工遣散费31000元、经营损失205475元。吴某无法经营的过错在铁道旅行社，对于吴某的损失，铁道旅行社应当进行赔偿。3.铁道旅行社应当赔偿修缮改造费用26786元。吴某为修缮改造餐厅购买五金材料花费23486元，支付维修费3300元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。铁道旅行社违约导致合同根本无法履行而解除，对于吴某全部的装饰装修费用，铁道旅行社应当赔偿。4.关于租赁保证金，由于双方就涉案房屋已经产生矛盾，且涉案房屋已经交还铁道旅行社，铁道旅行社正在使用。为节约司法资源，避免诉累，请求法院在本案中一次性予以处理。 被上诉人铁道旅行社答辩称：一、铁道旅行社不应当向吴某返还房屋租赁费18万元、退还租赁保证金4.5万元。《房屋租赁合同》签订后，铁道旅行社即将房屋交付吴某使用，自2018年8月1日租赁期开始之日，至一审起诉、审理期间，第一年的租赁期已完成，吴某已实际使用租赁房屋，且吴某至今未将租赁房屋交回给铁道旅行社，故18万元的租赁费吴某应支付给铁道旅行社，不存在铁道旅行社向吴某返还的问题。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》有效，根据该合同第三条第（二）项约定：“租赁期满后，吴某未发生任何违约情形且按期腾退承租房屋、结清所有费用后，铁道旅行社将租赁保证金退还吴某。”租赁房屋一直由吴某使用至今，在合同履行期间，吴某因自身经营不善，违反合同约定延迟支付租金，餐饮服务不达标，导致用餐人员投诉等情况发生，吴某要求铁道旅行社退还保证金未达到合同约定的条件。二、吴某要求铁道旅行社支付员工遣散费3.1万元、违约金3.6万元、经营损失205475元的上诉请求依法应予以驳回。1.2017年4月28日铁道旅行社已与宁夏丰瑞餐饮管理有限公司签订《合同终止协议》，宁夏丰瑞餐饮管理有限公司于2018年4月13日在中卫市市场监督管理局进行简易注销。吴某与铁道旅行社签订《房屋租赁合同》签订后，吴某即将房屋交付吴某使用，铁道旅行社提供的房屋没有权利瑕疵，吴某所诉请的各项损失均系其自身经营不善导致的，与铁道旅行社无关，不利后果应由其自行承担。2.双方签订《房屋租赁合同》后，从合同履行初期吴某即严重违约。2018年7月30日吴某与铁道旅行社签订《房屋租赁合同》，合同中约定第一年租金18万元，在合同签订后7日内即付清，但吴某并未按约支付租金，并在2018年8月16日就向铁道旅行社递交了《关于“中卫沙都驿站餐厅”经营中存在问题的情况说明》，提出了各项不合理的要求；2018年8月23日，吴某又以书面形式向铁道旅行社提出因餐厅亏损严重，自愿退出经营承包。2019年4月14日吴某再次向铁道旅行社提出《终止承包合同申请书》，要求终止涉案合同。吴某违约在先，且因其自身经营困难请求解除合同，吴某无权要求铁道旅行社支付违约金3.6万元。3.根据双方之间各种往来情况说明、回复、申请等，可以证明沙都驿站餐厅无法经营全部系吴某自身经营困难原因造成，吴某并未提及无法办理营业执照的问题。中卫市市场监督管理局向吴某发出《责令（限期）改正通知书》的时间为2019年4月8日，在此之前吴某一直正常经营，不存在铁道旅行社原因导致房屋无法按照约定用途使用的问题。因经营不善导致的所谓经营损失应由吴某自行承担。4.中卫沙都驿站餐厅系吴某通过公开的招投标方式中标的，其对经营风险应有预估，雇佣人员系吴某日常经营所需，后因自身原因无法经营，遣散员工的费用应当由吴某自行承担。三、铁道旅行社不应当向吴某支付修缮改造费26786元。根据中卫沙都驿站餐厅《招商文件》第九条中第1、3项规定，“招商区域已经由我公司投资进行简装修......”、“后厨设备及包间餐桌椅等我公司已投资安装到位，如中标商家另有需求，由中标商家自行投资，中标商家对餐厅设施设备具有使用权......”及双方签订的《房屋租赁合同》附件六、沙都驿站后厨设备清单可知：在沙都驿站餐厅租赁给吴某之前餐厅基础设施设备及装饰装修完好，铁道旅行社对餐厅的简装及购置的基础设施设备足以满足吴某对该餐厅的正常经营，如有重新购置设备及进行修缮的情况，也属吴某经营所需。该约定符合相关法律规定中关于对租赁物改造及修缮的规定。不存在铁道旅行社向吴某支付修缮改造费26786元的问题，且该费用系吴某单方计算，不能作为认定案件事实的依据。四、一审法院对案件事实认定清楚。吴某无法正常经营是因其经营不善，铁道旅行社不存在过错，且经营中的风险应当由吴某自行承担。《房屋租赁合同》签订后，铁道旅行社即将房屋交付给吴某。截止2020年2月3日一审判决作出之日，吴某已经实际占有并使用涉案房屋超过一年六个月，一审法院对案件事实认定清楚。五、一审法院适用法律正确。本案的事实是《房屋买卖合同》签订后，吴某不断提出自愿退出沙都驿站餐厅经营承包及各项违反合同约定的诉求，属于未完全履行合同义务的过错方。一审法院适用法律正确。综上，吴某的上诉请求及理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。 上诉人吴某一审诉讼请求：一、依法判决解除吴某与铁道旅行社于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、判令铁道旅行社向吴某返还自2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租金18万元，退还租赁保证金45000元，支付2019年3月职工培训餐费74000元，赔付员工遣散费31000元，设备购置及修缮费用54387元，支付违约金36000元，经营损失205475元，以上共计62.5862万元；三、本案案件诉讼费由铁道旅行社承担。 原审法院审理查明：2018年6月15日，铁道旅行社的上级管理单位兰铁公司发布招商公告，就中卫沙都驿站餐厅招商，吴某投标以第三轮报价年租金18万元中标招商项目后，吴某与铁道旅行社于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》及其附件，对房屋基本情况、租赁期限、用途、租金、保证金、支付方式、双方的权利、义务、违约责任、合同的变更、解除、终止以及吴某租赁期间对外经营服务标准等事项进行了约定。其中约定：一、乙方（吴某）承租甲方（铁道旅行社）位于中卫市××区餐厅，包括南北楼一层、西楼后厨房屋，房屋使用面积1042平方米；二、租赁期限为5年，自2018年8月1日至2023年7月31日；三、（一）年租赁费前三年年租金为18万元，第四年开始每年在前一年基础上递增10%；租金先付后用，一年一付，第一年租金在合同签订后7日内付清，后续租金在每年8月1日结清；（二）乙方需在首付房租同时向甲方一次性交付租赁保证金4.5万元，用于保证在合同有效期内乙方无条件接受甲方及甲方上级主管部门日常管理监督检查，保证租赁场地设施完好，不发生安全、服务质量、食品卫生质量等问题。如发生上述问题，甲方向乙方发放考核通知书并从租赁保证金中扣除相应金额，乙方未缴纳其他相关费用时，甲方也可直接从租赁保证金中扣除；（三）租赁期满，乙方未发生任何违约情形且按期退承租房屋、结清所有费用后，甲方将租赁保证金退还吴某，租赁保证金不计息；四、租赁期间相关费用，……（二）乙方交纳以下费用：1.乙方基于房屋承租行为应缴纳的税费；2.乙方基于房屋使用过程应承担的费用，包括但不限于水、电、物业租赁区域内的卫生保洁、餐厨垃圾清理等费用；4.租赁期间所有装修费用、垃圾清理费用及排污清理、修缮费用；……五、房屋及附属设施的修缮、使用于服务要求，（三）乙方合理使用所承租房屋及其附属设施、后厨设备及包间餐桌椅（详见附件四）；（五）乙方不得擅自对出租房屋装修、添附设施设备；…（十一）在确定租赁价格时乙方已进行了充分考虑且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期。乙方需要对房屋进行装修时必须征得甲方书面同意，费用由乙方承担，如合同到期后不再续租，承租方不得追索各种损失。如乙方违反约定擅自扩大装修范围，一切后果由乙方负，乙方须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失；（十二）合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，因拆除设施、设备造成房屋毁损的，乙方应在返还房屋前恢复原状；乙方改善或增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不予补偿；（十三）乙方改善或增添设备、设施及附属物时，不得损坏房屋主体结构，必须符合消防、安全、环保和治安管理等规定，需要地方政府及铁路相关部门审批的，由乙方自行负责办理并承担所有费用，经有关部门验收合格后方可使用。……七、合同的变更、解除与终止，（一）双方经协商可变更或终止本合同；（二）甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1.甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；2.甲方未尽到房屋修缮义务，严重影响使用的；……（五）有以下行为之一的，需提前终止解除合同的，甲方不承担责任：1.合同履行期间因国家政策、地方政府、甲方上级单位要求及铁路建设原因，需征用或收回租赁房屋及附属土地的；…3.不可抗力因素导致合同无法履行的。……九、违约责任，（一）甲方违约责任，1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方年租金额20%的违约金；2.由于甲方急于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修前应以书面形式通知甲方，且经甲方同意方可进行维修，并提供有效凭证，甲方支付乙方维修费用或折抵租金；……十五、其他约定，…（七）合同履行中乙方必须保证沙都驿站员工（包括值班员工）用餐、散客早餐和团队用餐。员工用餐标准，早餐至少四样小菜、按4元/人结算、午餐和晚餐至少一荤两素的饭份、主食不限量，按8元/人结算；团队用餐标准，早餐至少四样小菜、主食不限量，按7元/人结算、正餐（午餐和晚餐）全部为热菜、标准8菜1汤、主食不限量，按17元/人结算；培训班用餐标准，早餐品种与团队用餐一致、按9元/人标准、午餐和晚餐一致、按18元/人结算等事项。合同签订后，铁道旅行社向吴某交付了租赁的房屋及餐厅厨房的必备设施、设备；吴某交付第一年的租金18万元及租赁保证金4.5万元（其中以现金支付租赁费10万元、投标保证金转付租赁保证金1万元，剩余的租赁费及租赁保证金115000元，吴某申请铁道旅行社同意以铁道旅行社应付吴某的8、9月份职工培训餐费抵扣），开始着手办理营业执照及食品经营许可证，并按照经营5年的预期进行了规划和安排，购置了经营所需一些新的设备。吴某在经营过程中发现所经营的餐厅亏损并不能盈利，为此与铁道旅行社多次沟通尝试要求铁道旅行社提高负担的餐费价格，铁道旅行社未能同意。2019年4月8日，因吴某未办理营业执照、食品经营许可证从事餐饮服务活动，中卫市市场监督管理局向吴某下达《责令（限期）改正通知书》，要求吴某立即停止经营行为，在办理证照后方可从事餐饮服务活动，限期于2019年4月10日前改正。后吴某与铁道旅行社多次沟通协商无果，吴某办理了解除职工劳动合同后停止营业。现吴某认为是因铁道旅行社方的过错致使吴某无法继续经营，于2019年4月14日向铁道旅行社提交终止承包合同申请书要求终止合同，由铁道旅行社退回履约保证金、承包费及支付拖欠的职工培训餐费，铁道旅行社回复不同意吴某单方提出终止合同申请、不予退付履约保证金、承包费等。后双方仍协商无果。另查明，涉案中卫沙都驿站餐厅的住所××镇）自2016年7月15日起因铁道旅行社出租承包给田亮经营即登记注册了丰瑞公司，后铁道旅行社于2018年7月重新招商时办理简易注销手续，吴某于2018年8月16日领取登记材料并申办营业执照，未完成办理证照手续。期间，吴某继续经营半月，发现经营中存在的问题向铁道旅行社提出申请解决，铁道旅行社做出回复，后吴某于2018年8月23日向铁道旅行社提交退出沙都驿站餐饮经营申请，认为自承包经营“中卫沙都驿站餐厅”以来，经营过程中存在以下问题：1、指定的45元/天的就餐标准太低，并且就餐状况与实际不相符；2、培训团队批次少，人员少，造成实际就餐人员少，餐厅经营实际处于亏损状态；就以上两个主要原因，餐厅已处于严重的亏损，无法持续经营，吴某自愿退出此项经营承包。铁道旅行社于2018年8月23日向吴某作出《关于吴某退出沙都驿站餐饮经营申请的答复》认为:吴某应按合同约定履行以下义务：1.按照双方合同第九条第二款第3项约定，“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已支付的租金，甲方不予退还；同时乙方应该按合同年租金额20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”违约金共计18万×20%=3.6万元，于2018年8月31日前交铁道旅行社公司；2.吴某在沙都驿站经营一个月所产生的承包费1.5万元，于2018年8月31日之前交铁道旅行社公司；3.2018年8月经营中所产生的水电费双方确认后，于2018年8月31日之前交铁道旅行社；4.吴某于2018年8月31日将在沙都驿站的设备用品全部报出并恢复原状，双方办理交接手续，逾期没有撤出的铁道旅行社将按照遗弃物处理；5.在办理完以上手续后，铁道旅行社与吴某解除合同。2019年4月14日，吴某因中卫市市场监督管理局于2019年4月8日以吴某未办理营业执照、食品经营许可证等证件，责令吴某停止经营为由，不再办理营业执照，决定退出承包经营，向铁道旅行社提交《终止承包合同申请书》认为：吴某于2018年7月30日通过公开投标中标方式与铁道旅行社签订了《中卫沙都驿站餐厅承包合同书》，合同约定铁道旅行社将其位于中卫市××区美食广场餐厅发包给吴某，合同期限自2018年8月1日至2023年7月31日止，共5年，其中前三年每年承包费18万元，后两年每年承包费19.8万元，承包费先付后用，一年一付，为保证合同履行承包人要一次性交付履约保证金4.5万元。合同签订后，吴某如约交付了第一年承包费18万元及履约保证金4.5万元，吴某也诚心实意履行合同其他义务。但是，铁道旅行社在合同中约定：“合同履行中必须保证沙都驿站员工（包括值班员工）用餐、散客早餐、团队用餐和职工培训用餐”的义务，吴某实在无法履行，因为铁道旅行社未能保证指定该客户就餐，当然也导致了吴某的经营效益下滑，尤其是铁道旅行社将该沙都驿站美食广场餐厅之前发包给他人（田亮），并经中卫市市场监管局注册登记许可，颁发《食品经营许可证》，至今未注销登记许可，致使吴某多次向中卫市市场监管局沙坡头分局申请注册登记办理《食品经营许可证》，均被该局依据《企业法人登记管理条例》第十二条规定，以同一餐厅不能重复注册登记办理《食品经营许可证》为由，拒绝登记许可，且于今年4月8日书面以无证经营为由通知停业整顿，否则将重罚。吴某无奈只能申请终止合同，并且请求铁道旅行社退还吴某已交付的履约保证金4.5万元、2019年1月至7月承包费10.5万元及吴某自行配置的有关设备3万余元（详见购物票据)，返还拖欠今年至3月份职工培训餐费约17万元和预扣缴的取暖费3.2万余元，免除吴某经营期间的水电费1万余元等。2019年6月3日，铁道旅行社对吴某提出的终止承包合同申请以书面形式予以答复，向吴某发出关于《终止承包合同申请书》（房屋租赁合同）的回复认为不同意吴某单方提出终止合同申请、不予退付履约保证金、承包费及有关设备3万余元等意见。铁道旅行社尚未结算支付吴某的2019年3月份培训班餐饮费，实际欠付数额为63558元。 原审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人吴某与承租人铁道旅行社签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应当按照合同约定自觉履行合同义务。本案争议的焦点为：（一）双方是否存在过错，是否须解除租赁合同；（二）铁道旅行社是否向吴某退还租赁费、租赁保证金，支付培训餐费，赔付因不能租赁经营的员工遣散费、购置设备修缮费及经营损失。关于焦点（一），本案签订《房屋租赁合同》是经过双方招投标方式确定铁道旅行社将其管理的餐厅房屋及设施设备出租给吴某经营。双方在签订租赁合同后，铁道旅行社按照合同约定向吴某提供了租赁的房屋餐厅，虽然铁道旅行社交付的餐厅存在该地址的食品经营许可证尚未注销他人占用，但并不影响吴某正常经营，且从吴某提交的证据市场监督局对吴某发出的责令（限期）改正通知书内容来看是吴某经营中没有办理证照许可证，而非是原登记的企业丰瑞公司尚未实际注销、移除该登记注册地址的原因，市场监督局拒绝给予吴某办理营业及食品许可证，所以致使吴某不能办理营业执照相关登记手续的过错不能认定在于铁道旅行社；吴某是以投标方式中标租赁铁道旅行社的房屋经营餐厅，应该对铁道旅行社的招标文件内容及餐厅环境条件已充分了解，对其行市状况、经营风险应有预料，吴某在经营中主张其经营亏损，申请铁道旅行社提高职工培训餐费标准，属于变更合同，铁道旅行社未能同意，吴某主张因此不能实现其盈利目的，亦存在因其自身对经营风险的预估过失所致。对解除合同的问题，从双方签订的《房屋租赁合同》约定内容来看，虽然尚无吴某符合合同约定解除的条件，也没有因属于铁道旅行社的过错吴某须解除合同的法定条件，但是在双方履行合同过程中，吴某因经营中发现不能盈利与铁道旅行社提出协商无果，吴某因此向铁道旅行社发出《中止承包合同申请书》的书面申请，具有解除《房屋租赁合同》的意思表示，铁道旅行社自收到后对吴某提出的要求有争议，虽然未能同意解除租赁合同，但考虑现吴某对租赁的餐厅已经停止营业，吴某向铁道旅行社交回租赁的餐厅，明确表示终止合同履行，如果不予解除合同会对双方利益均有较大的损害，也给铁道旅行社不能实现餐厅效益租赁目的，并造成更大的经济损失的状况，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（二）项、第（五）项、第九十六条第一款的规定，依法对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，予以确认。故对吴某要求解除原铁道旅行社于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，经核：虽然铁道旅行社不同意解除合同，但尚符合法律规定的解除合同的其他情形，故该请求予以支持。对铁道旅行社主张应驳回吴某要求解除双方签订的《房屋租赁合同》诉讼请求的意见，经核其理由不充分，不予采纳。关于焦点（二），依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方的合同解除，铁道旅行社应当收回房屋、设施设备等租赁物，吴某对租赁的房屋因已经经营使用一年，向铁道旅行社支付的租赁费18万元属实，依法不予返还；吴某因按照合同约定向铁道旅行社提供职工培训班餐饮服务，对2019年3月份的餐费铁道旅行社没有向吴某结算支付，按照双方合同约定铁道旅行社经核实认可未付的餐费数额为63558元，符合合同约定予以确认，铁道旅行社对此依法应向吴某承担支付的民事责任。对吴某要求铁道旅行社向吴某返还自2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租金18万元，退还租赁保证金45000元；支付2019年3月职工培训餐费74000元，赔付员工遣散费31000元，设备购置及修缮费用54387元，支付违约金36000元，经营损失205475元，以上共计62.5862万元的诉讼请求，经核：铁道旅行社未付吴某提供餐饮服务的餐费合计63558元予以确认，对吴某的该部分请求有事实依据并符合相关法律规定，予以支持；对其余部分请求中，对房屋租金18万元因吴某租赁经营使用了铁道旅行社房屋，不存在铁道旅行社向吴某返还问题，对租赁保证金45000元因按照双方合同约定用于保证在合同有效期内吴某接受铁道旅行社及铁道旅行社上级主管部门日常管理监督检查，保证租赁场地设施完好，不发生安全、服务质量、食品卫生质量等问题，属于吴某在返还租赁物后才能确定的问题，双方可以另行解决，对设备购置及修缮费用54387元因属于吴某租赁使用后对租赁物改造及增加的设施设备费用，而依照双方合同约定附着物应归铁道旅行社，可拆卸的移动设备由吴某拆除，且符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，铁道旅行社不应支付该费用，对员工遣散费31000元、违约金36000元、经营损失205475元因吴某证据不能证明造成本案双方解除合同的过错责任在于铁道旅行社，铁道旅行社不承担向吴某赔付损失及违约责任，故以上吴某的该部分请求均依据不足，不予支持。关于铁道旅行社辩称吴某要求铁道旅行社退还自2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租金18万元、租赁保证金45000元、支付36000元违约金、赔付员工遣散费31000元、设备购置及修缮费用54387元、经营损失205475元的诉讼请求无事实和法律依据，均应予以驳回的意见，经核其理由成立，予以采纳；但对铁道旅行社辩称吴某要求的支付2019年3、4月的职工培训餐费74000元的诉讼请求，尚未待铁道旅行社核算，应予以驳回该请求的意见，经核：吴某按照合同向铁道旅行社履行了提供餐饮服务的义务，所欠餐费属于铁道旅行社在解除租赁合同后应按照合同约定给吴某支付的义务，可以即行核算，应承担相应的民事责任，故对该意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴某与宁夏铁道国际旅行社有限公司于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、宁夏铁道国际旅行社有限公司于判决生效后十日内向吴某支付2019年3月份餐饮服务的餐费合计63558元；三、驳回吴某的其他诉讼请求。案件受理费10158元，由吴某负担8669元，宁夏铁道国际旅行社有限公司负担1489元。 二审中，吴某向法庭提交如下证据： 证据一：私营企业基本注册信息查询单一份。证明：涉案餐厅所处的商贸东路48号已注册宁夏丰瑞餐饮管理有限公司，至2020年6月15日经查询该公司仍未注销； 证据二：《宁夏回族自治区放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的办法》、自治区人民政府办公厅《关于印发促进服务业发展若干政策措施的通知》各一份。证明：吴某经营期间，不符合政策规定的“一址多照”的注册条件，仍需遵循“一址一照”的规定，结合证据一可证实吴某因登记场所被占用无法登记注册营业执照。 铁道旅行社质证认为：对于证据一，宁夏丰瑞餐饮管理有限公司注销与否是该公司自身行为，铁道旅行社无权要求其注销，铁道旅行社仅与宁夏丰瑞餐饮管理有限公司签订过房屋租赁合同，该合同在2017年4月28日已终止。证据二系政策性文件，不属本案证据，其证明目的不能成立。 二审中，铁道旅行社未向法庭提交证据。 本院对吴某提交的证据认定如下：证据一、二不能证明宁夏丰瑞餐饮管理有限公司未进行注销系铁道旅行社的过错所致，其不能达到吴某的证明目的，对该证据的证明目的不予确认。 经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为：吴某与铁道旅行社在《房屋租赁合同》第九条乙方违约责任第3项约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已支付的租金，甲方不予退还；同时乙方应该按合同年租金额20%的额度向甲方支付违约金。”吴某与铁道旅行社于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》，吴某在此后不足一月之内（2018年8月23日）便以书面形式向铁道旅行社提出“餐厅已处于严重亏损，无法持续经营，吴某自愿退出此项经营承包”。故对于吴某的该退租行为，铁道旅行社可不予退还其已交纳的第一年租金。另外，宁夏丰瑞餐饮管理有限公司系由涉案房屋上一承租人田亮注册，该公司亦应由田亮注销。现公司未能注销，过错不在铁道旅行社。且在涉案餐厅于2019年4月停业后，双方对房屋未完成交接，吴某无法盈利，铁道旅行社也无法将房屋对外出租（房屋被占用时间已远超一年）。据此，吴某要求铁道旅行社向其返还第一年租金18万元，依据不足，本院不予支持。 按照双方合同约定，保证金用于保证在合同有效期内租赁场地设施完好等情形，现双方对于租赁的房屋及设施尚未进行核查，未完成租赁的返还、交接，待双方完成租赁物的返还手续后，铁道旅行社应向吴某返还保证金。现一审驳回吴某的该项诉讼请求，并无不当。 《房屋租赁合同》第五条第（十二）项约定：“合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，因拆除设施、设备造成房屋毁损的，乙方应在返还房屋前恢复原状；乙方改善或增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不予补偿。”故吴某对租赁物进行改善及增添的设施、设备，其应当按照合同上述约定处理。吴某为此产生的费用，铁道旅行社不应支付。吴某上述要求铁道旅行社支付修缮改造费用26786元，于法无据，本院不予支持。 吴某另上诉要求铁道旅行社支付员工遣散费31000元、违约金36000元、经营损失205475元，因吴某不能举证证明造成双方合同解除的过错在于铁道旅行社，故铁道旅行社不承担向吴某支付上述款项的责任。吴某在开办涉案餐厅时，经营不善，对于市场风险预判亦存在失误，对于经营损失其应当自行承担。一审对吴某的上述要求未予采纳，符合法律规定。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应依法予以维持。上诉人吴某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9043元，由上诉人吴某负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  杨 涛 审判员  孙 静 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 旭 本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。