云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1265号原告：何松华，女，1983年7月29日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。原告暨原告何松华的委托诉讼代理人：李保俊（系何松华的丈夫），男，1978年7月16日出生，傣族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告何松华、李保俊与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告何松华的委托诉讼代理人李保俊，被告委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判决确认原、被告于2015年4月10日签订的《委托投资经营合同》合法有效；2．请求人民法院判令被告支付原告2019年4月1日起至2020年3月31日止第四个租赁年度的房租18070元和2020年4月1日起至2021年3月31日止第五个租赁年度的房租18070元，共计36140元；3．请求人民法院判令被告支付原告违约金3388.125元（2019年4月10日起至2020年4月15日期间：370天×18070×0.0005=3342.95元；2020年4月10日起至2020年4月15日期间：5天×18070×0.0005=45.175元）；4．请求人民法院判令被告按每天9.035元的标准支付违约金至全款支付原告之日止；5．请求人民法院判令被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》至2028年3月31日止；6．请求人民法院判令被告承担本案案件受理费。事实及理由：2015年4月5日，被告公司置业顾问向原告推销由被告开发销售的骊都国际大酒店（酒店公寓），原告在被告公司置业顾问购买公寓即签订12年返租合同，每年租金为购房款总金额的8%，税收等费用都不要原告（业主）承担，12年回收96%投资成本的诱惑下购买了被告开发并销售的骊都国际大酒店公寓房一套，并于2015年4月10日与被告签订了《委托投资经营合同》。2016年、2017年的租金，被告履行合同如期全额支付给原告（现金支付），2018年的租金已在法院执行中。2019年4月10日、2020年4月10日房租到期，被告未按合同约定支付房租。原告多次向被告催讨租金，被告以经营困难，没有现金为理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请依法判决如诉请求。诉讼中，经本院释明，原告表示第一项诉讼请求系重复诉讼，申请撤回；第五项诉讼请求具体为要求在2019年租赁年度和2020年租赁年度内各享有在被告经营的骊都国际大酒店内免费入住标准间7天的权利。被告承认原告在本案中主张的事实，但认为被告公司经营亏损，已于2020年1月24日起未再实际经营，不具备继续履行委托投资经营合同的条件，合同目的不能实现，要求解除合同，驳回原告要求每个租赁年度免费入住7天的诉讼请求；因受新冠肺炎疫情影响，要求免除2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金及违约金；《委托投资经营合同》约定的违约金标准过高，且原告并未造成实际损失，要求免除违约金。经审理，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。另查明，本案所涉房屋（1-××号）价款为225878元。本院（2019）云2504民初355号民事判决书中判决确认本案所涉《委托投资经营合同》合法有效，继续履行。该民事判决书已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院（2019）云2504民初355号民事判决书已对本案所涉《委托投资经营合同》的效力作出确认，原告申请撤回对合同效力确认的诉讼请求，予以准许；原、被告签订的委托经营合同之补充协议书，与《委托投资经营合同》有同等效力，双方应按补充协议书的约定履行；原告主张分别自2019年4月10日、2020年4月10日计算截至2020年4月15日的违约金，因《委托投资经营合同》约定支付租金的期限为“上年租金到期后的7个工作日内”，而2018年租赁年度租期届满的日期为2019年3月31日、2019年租赁年度租期届满的日期为2020年3月31日，分别后推7个工作日为2019年4月10日、2020年4月10日，故逾期付款违约金的计算起始日期应分别为2019年4月11日、2020年4月11日，即违约金为3397.18元（18070元×0.5‰×371天+18070元×0.5‰×5天）；原告主张在2019年租赁年度和2020年租赁年度内各享有在被告经营的骊都国际大酒店内免费入住标准间7天的权利，该主张符合双方签订的委托经营合同之补充协议书的约定，但2019年租赁年度已经完结，客观上不具备履行条件，故仅支持原告2020年租赁年度内享有在被告经营的骊都国际大酒店内免费入住标准间7天的权利；原告的其余诉讼请求符合双方合同约定，予以支持。针对被告辩解,本院认为，被告在本案中未就解除《委托投资经营合同》提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现以原告未造成实际损失为由，要求免除违约金的辩解意见，无事实和法律依据；被告辩解因受新冠肺炎疫情影响，要求免除2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金及违约金，因被告主张免除租金的期间系在2019年租赁年度内，而被告应于2019年4月1日至4月10日期间支付2019年租赁年度的房屋租金，其未按约定期限支付租金，已经违约，现以疫情为由主张免除租金和违约金无法律依据；综上，对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百一十二条，二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告何松华、李保俊2019年租赁年度房屋（1-××号）租金18070元及2020年租赁年度的房屋（1-××号）租金18070元，共计36140元。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告何松华、李保俊支付截至2020年4月15日因逾期支付2019年、2020年两个租赁年度房屋租金产生的违约金3397.18元；并以实际欠付的租金为基数，按每日0.5‰的标准计算支付自2020年4月16日起至付清租金之日止的违约金。三、原告何松华、李保俊与被告云南吉成投资有限责任公司签订的委托经营合同之补充协议书合法有效、继续履行；原告何松华、李保俊2020年租赁年度内享有在被告云南吉成投资有限责任公司经营的骊都国际大酒店内免费入住标准间7天的权利。四、驳回原告何松华、李保俊的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取计394元，由被告云南吉成投资有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨丽娟二〇二〇年六月一日书记员  严云蓉