贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2052号上诉人（原审原告）：**会，女，1950年10月3日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：周小静，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州中创房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市南明区神奇路环宇大厦18楼C座。法定代表人：韩智慧。被上诉人（原审被告）：吴黄钰，女，1991年8月1日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘国豪，贵州普众律师事务所律师。上诉人**会因与被上诉人贵州中创房地产开发有限责任公司（以下简称贵州中创房开）、吴黄钰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**会上诉请求：１、撤销原判第二项；２、依法改判支持“原告对该房屋享有所有权”；３、依法改判支持“确认两被告签订的关于市《商品房买卖合同》无效；两被告将市所有权证［黔（2016）南明不动产权第0006237号］变更登记至原告名下”；４、一、二审诉讼费、保全费、保全担保费由两被告承担。事实及理由：１、二被上诉人于2010年3月18日签订的《商品房买卖合同》交易价款为50万元，而双方于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》约定的价款为228万元。第一份合同非当事人真实意思表示，与房屋实际交易价格不符，应属无效。第二份合同系吴黄钰明知贵州中创房开已将案涉房屋售与上诉人情形下，故意将购房时间写在上诉人购房时间前。双方系恶意串通。亦属无效；２、上诉人已支付全部购房款，并且贵州中创房开已将案涉房屋交与上诉人，并由上诉人出租，未办理产权证的过错在于贵州中创房开。直至2018年上诉人才得知案涉房屋产权已办给吴黄钰。上诉人对案涉房屋享有所有权。吴黄钰辩称，其是通过贵州百易房地产置业顾问有限公司全款支付案涉房屋购房款，并在确定案涉房屋产权没问题后才完成交易的。贵州中创房开未发表答辩意见。**会向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告贵州中创房地产开发有限责任公司2011年5月８日签订的关于市《商品房买卖合同》有效，原告对该房屋享有所有权；2、确认两被告签订的关于市《商品房买卖合同》无效；3、判决两被告将市所有权证［黔（2016）南明不动产权第0006237号］变更登记至原告名下；4、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等相关费用由两被告承担。一审法院认定事实：2011年5月原告**会与被告贵州中创房开签订《商品房买卖合同》，约定原告以1710000元的价格购买被告贵州中创房开开发的位于贵阳市南明区（合同中未注明几栋几单元），面积为39.7平方米的房屋一套，合同签订后原告**会通过其次子徐建东与次子徐付国以银行转账的方式向被告贵州中创房开分别支付了71万元、131100元、20万元、8万元、50万元；2011年4月26日、2011年5月31日原告分别向被告贵州中创房开负责销售的工作人员刘瀚翀打款2万元、5万元，2012年4月向刘瀚翀付款2万元，案外人刘瀚翀出具《收条》载明“今收到**会房款贰万元正（整），注（备注有）：办产权证时，一并换正式发票”。购房合同签订后原告**会受领了涉案房屋并将涉案房屋进行出租。2015年8月25日被告吴黄钰与贵州中创房开签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，根据合同约定被告吴黄钰以228万元购买涉案房屋，签订该合同后涉案房屋的产权办理登记在被告吴黄钰名下，产权证号为：黔（2016）南明区不动产权第0006237号，房屋坐落：南明区市。原告在得知涉案房屋产权已办理在被告吴黄钰后，原告**会与两被告就房屋产权问题发生争议，遂诉至法院，提出如上诉请。案件审理过程中，原告**会向贵阳市不动产登记中心调取了被告吴黄钰办理涉案房屋产权登记的相关材料，其中被告吴黄钰取得涉案房屋的备案《商品房买卖合同》的签订时间为2010年3月18日，交易价款为50万元，调取的《贵阳市商品房现售合同备案登记表》中购房人签章一栏被告吴黄钰签字的时间为2015年11月25日，调取的《不动产登记申请审批表》中记载的申请时间为2016年3月15日，调取的契税完税证明发票的填发日期为2016年3月14日，缴纳费用金额为15000元。被告吴黄钰在本案审理过程中提出“原告商品房买卖合同已经和房开公司解除终止履行，并且原告收到房开公司的退款100万元”，经一审法院向原告**会本人核实其是否收到贵州中创房开或该公司委托的人员以及工作人员所支付100万元购房款，原告**会表示称其没有收到房开公司退款100万元，收到的100万元是刘瀚翀向原告购买涉案房屋所支付的购房款，但是原告**会表示无法提供刘瀚翀向其购买房屋的相关证据材料。另查，案外人刘瀚翀系贵州中创房开员工。2016年3月16日案外人刘瀚翀受被告吴黄钰的委托到不动产登记中心办理涉案房屋的产权手续。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律的平等保护。本案中，涉案房屋存在一房二卖的情况即被告贵州中创房开2011年5月与原告**会签订《商品房买卖合同》后，又于2015年8月25日与被告吴黄钰签订《商品房买卖合同》，而涉案房屋的产权证书现已办理在被告吴黄钰名下。对于上述两份《商品房买卖合同》而言因并未存在法定无效的情形，均属有效。对于本案中原告主张的两被告签订的涉案《商品房买卖合同》应属无效的问题。虽然，根据原告**会从贵阳市不动产登记中心调取的被告吴黄钰办理涉案房屋的产权证书所备案的《商品房买卖合同》签订时间2010年3月18日，交易价款为50万元，与被告吴黄钰于2015年8月25日实际签订的《商品房买卖合同》不符，但，即使该2010年3月18日的《商品房买卖合同》无效，也不能否定两被告之间真实的买卖合同即2015年8月25日两被告共同签订的《商品房买卖合同》的效力。且从原告**会提供的证据来看，并没有直接的证据证明两被告于2015年8月25日《商品房买卖合同》存在法定无效的情形，故，原告主张两被告签订于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》无效，没有相应事实依据和法律依据作为支撑，一审法院依法不予支持。对于原告**会诉请确认其对涉案房屋享有所有权的问题。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”也就是说涉案房屋的所有权的确定，应当以不动产登记的内容为准，但根据本案中当事人提供的证据来看，涉案房屋的产权已经登记在被告吴黄钰的名下，现原告**会直接诉请其享有涉案房屋的所有权没有法律依据，一审法院依法不予支持。对于原告**会提出的第三项诉讼请求即“判决两被告将市所有权证［黔（2016）南明不动产权第0006237号］变更登记至原告名下”，由于该项请求得以实现的前提是在原告主张的确认其享有涉案房屋的所有权的主张成立后方能实现，但根据上文可知，原告请求确认其享有涉案房屋的所有权的主张，因缺乏相应法律依据无法实现，故，在此情况下，原告的本项诉请一审法院依法不予支持。对于被告吴黄钰辩称的原告**会与被告贵州中创房开签订的《商品房买卖合同》已经解除的问题。由于被告吴黄钰并未能就其主张提供充分的证据予以证明，且在被告贵州中创房开亦未到庭确认的情况下，对于被告吴黄钰的该种辩称一审法院难以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告**会与被告贵州中创房地产开发有限责任公司2011年5月签订的关于市《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告**会其他诉讼请求。案件受理费人民币60元，由原告**会承担30元，被告贵州中创房地产开发有限责任公司、吴黄钰承担30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人吴黄钰提交如下新证据：１、收据及工商银行转帐流水。拟证明吴黄钰已实际支付购房款。上诉人**会对收据真实性不予认可，对银行转帐真实性认可，但关联性不认可。2、吴黄钰与贵州百易房地产置业顾问有限公司签订的《购房居间合同》、《关于吴黄钰房屋买卖情况说明》、《借记卡账户历史明细清单》、《关于购买中创房地产公司门面尾款说明》。拟证明吴黄钰合法购买案涉房屋，且购房前已确认案涉房屋没有备案。**会质证称，不认可《购房居间合同》及《关于吴黄钰房屋买卖情况说明》的真实性。认为吴黄钰看房时，没有和承租人沟通，自身存在过错。且在未确认第一购房人和贵州中创房开解除合同的情形下，购买并办理产权证，系恶意串通。对银行流水的真实性认可，但认为达不到证明目的,且该笔款项是支付给刘瀚翀的，并不是支付给贵州中创房开的。二审另查明，贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102刑初210号刑事判决书认定，刘翰翀在担任贵州中创房开副总经理期间因另案已构成职务侵占罪。再查明，**会与贵州中创公司签订的《商品房买卖合同》载明的房屋座落于市。吴黄钰产权证上载明的房屋坐落于市。双方均确认，合同与产权证上载明的房屋为同一房屋。再查明，**会与贵州中创房开签订合同的时间为2011年5月，并非2011年5月8日，一审判决存在笔误。再查明，一审判决中存在将当事人**会名字误写为朱徳会的情形。此外，二审审理期间，上诉人申请对吴黄钰与贵州中创房开于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》中公司签章的真实性进行鉴定。二审审理查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人以二被上诉人存在恶意串通为由主张合同无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。纵观本案，首先，不动产以登记作为物权的公示手段，吴黄钰在签订商品房买卖合同时，案涉房屋并未备案登记在**会名下，仍处于贵州中创房开掌控之中。而根据贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102刑初210号刑事判决书查明的事实，案外人刘瀚翀自2014年担任贵州中创房开的副总经理并负责管理公司相关门面，上述情形足以导致吴黄钰有理由相信刘瀚翀有代理权而与其签订合同，刘瀚翀的行为已构成表见代理；其次，二被上诉人签订合同前，刘瀚翀带吴黄钰及中介公司已实际看房，刘瀚翀告知房屋属于在租状态。签订商品房买卖合同后，吴黄钰随即支付了228万元的房款，刘瀚翀出具盖有公司印章的收据，并将案涉房屋过户登记至吴黄钰名下。吴黄钰签订合同之后亦收到刘瀚翀转交的租金，基于本案查明的上述事实，二被上诉人的交易行为符合常理，对上诉人以二被上诉人存在恶意串通合同无效的主张不予采纳。因吴黄钰已支付合理对价，且房屋已过户至吴黄钰名下，吴黄钰已取得案涉房屋的所有权。另外，上诉人主张对2015年8月25日二被上诉人签订的《商品房买卖合同》中公司印章的真实性进行鉴定，本院认为，如前所述，刘瀚翀行为构成表见代理,印章真实与否并不影响吴黄钰作为善意相对方相信刘瀚翀有代理权。因此，上诉人主张对印章的真实性进行鉴定已无必要，本院不予准许。另外，经二审查明，一审判决存在如下笔误：**会与贵州中创房开签订合同的时间应为2011年5月，并非2011年5月8日；一审判决中存在将当事人**会名字误写为朱徳会的情形，上述笔误本院在二审中一并纠正。综上所述，上诉人**会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判项存在笔误，本院予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初257号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初257号民事判决第一项为：确认**会与贵州中创房地产开发有限责任公司于2011年5月签订的关于市《商品房买卖合同》有效。二审案件受理费30元，由**会承担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年六月一日法官助理王强书记员蒲美君