安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终711号 上诉人（原审原告）：胡龙宝，男，1963年6月11日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：王立新，男，1965年9月24日出生，汉族，住安徽省含山县，系含山县清溪镇清溪社区推荐。 被上诉人（原审被告）：许张超，男，1979年10月4日出生，汉族，住安徽省含山县。 上诉人胡龙宝因与被上诉人许张超房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院(2019)皖0522民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡龙宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由许张超承担。事实与理由：1.一审判决对《商品房买卖合同》及《补充协议》的性质认定有误，遗漏解除合同的重要条款，导致适用法律错误。案涉房屋属于自建房屋，无法办理房产证，根据《补充协议》中约定的无证退房退款，案涉房屋买卖合同应予以解除。2.一审判决对所欠房款的事实认定错误。案涉《商品房买卖合同》约定，许张超逾期付款超过15日后，其有权解除合同，许张超按累计已付款的全部向出卖人支付违约金。一审法院无视双方当事人的合意，直接适用我国合同法有关合同解除的条款，显然错误。即使依照我国合同法第167条规定，许张超未给付的余款是30000元，占房款总额的20.69%，超过了1/5，案涉房屋买卖合同应当依法解除。 许张超辩称，一审判决正确，应予以维持。1.与案涉房屋相邻的自建房屋，性质相同，位置相邻，已办理房产证，显然是胡龙宝怠于协助办理案涉房屋的房产证。2.按照合同约定，其欠付房款为20000元，剩余10000元办证以后再给付。3.其未给胡龙宝带来任何经济损失，反而是其因为无房产证，无法办理抵押贷款，损失很大。 胡龙宝向一审法院起诉请求：1.解除双方于2008年2月20日签订的房屋买卖合同；2.许张超返还位于安徽省含山县房屋；3.许张超将所居住的房屋恢复原状；4.案件诉讼费用由许张超承担。 一审法院认定事实，2008年2月20日，许张超（买受人）向胡龙宝（出卖人）购买了位于含山县的房屋，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》中约定，该房总金额壹拾肆万五千元整，首付款伍万伍千元整，交房付捌万元，交证付壹万元整，首付房款隔日后买受人要求退房或换房此款全部作为向出卖人支付违约金，逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的全部向出卖人支付违约金，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后出卖人书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。《补充协议》中约定，出卖人于2009年3月1日前向买受人提交《土地使用权证》《房屋所有权证》，并备注：如无证退房退款。2008年6月27日，胡龙宝向许张超出具了收款收据一张，载明收到许张超支付的房屋款115000元。 一审另查明，案涉房屋为胡龙宝将其原所有房屋翻建而成，翻建后并未办理房屋所有权证。许张超自该房屋交付后实际居住至今。 一审法院认为，胡龙宝与许张超签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，双方所买卖的房屋虽然属于未依法登记领取权属证书的房屋，但案涉合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方在合同中约定，首付款55000元，交房付80000元，交证付10000元，案涉房屋已经于2008年6月27日前交付给许张超，因胡龙宝尚未协助许张超办理房屋所有权证，许张超尚欠应付房款20000元未按约支付，已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定，第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。许张超已经支付大部分购房款，未支付的到期价款为20000元，不足全部价款的五分之一，故对胡龙宝关于许张超构成根本违约的主张，不予采纳。案涉房屋买卖合同中约定，逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的全部向出卖人支付违约金，即胡龙宝在许张超逾期付款超过15日后享有对合同的解除权，但解除权并非是一经发生，永久享有。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。胡龙宝与许张超在合同中对解除权行使的合理期间没有约定，但案涉房屋在2008年就已经交付给许张超，截至目前已历时近12年之久，早已超过了行使合同解除权的合理期间，胡龙宝在许张超居住期间一直没有提出解除合同，其解除权应已消灭，故对胡龙宝请求解除案涉房屋买卖合同并要求许张超返还房屋的主张，不予支持。至此，胡龙宝的全部诉请于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百六十七条、第一百七十四条规定，判决：驳回胡龙宝的全部诉讼请求。案件受理费1640元，由胡龙宝负担。 二审中，许张超提供了皖（2018）含山县不动产权第××号房产证复印件一份，该房产系含山县清溪镇老街王从寿幢301号房，与案涉房屋相邻，房屋产权人为豆念亮，证明案涉房屋可以办理房产证，是胡龙宝怠于协助办理。 许张超质证认为，该证据系复印件，对其真实性、合法性及本案的关联性都不予认可，本案是房屋买卖合同纠纷，能不能办证跟合同解除无关。 本院认证意见为，对该证据将结合其他事实综合予以认定。 二审查明的事实与一审相同。 综合各方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：胡龙宝请求解除合同、返还房屋并恢复原状，依据是否充分。 本院认为，胡龙宝与许张超签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。该《商品房买卖合同》约定，交房时许张超应支付房款135000元，逾期付款超过15日后，胡龙宝有权解除合同。案涉房屋于2008年6月27日交付，但许张超仅支付房款115000元，截至二审开庭时，剩余20000元仍未按约交付，构成违约。胡龙宝自2008年7月13日起，依照合同约定享有合同解除权。合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2019年10月8日胡龙宝提起一审诉讼时，其合同解除权早已消灭。另，许张超未支付到期购房款的金额为20000元，不到全部价款的五分之一，不符合法定合同解除的条件。双方签订的《补充协议》约定，无证退房退款。胡龙宝以该房屋无法办理房产证为由，要求解除合同，但未提供证据证明该房屋确实无法办理房产证，且亦不能排除胡龙宝有怠于协助许张超办理房产证的可能，如因胡龙宝的主观原因未办理房产证导致合同解除，许张超的正当权益无法得到保护，故对胡龙宝要求解除合同的上诉理由，不予采纳。胡龙宝请求解除合同、返还房屋并恢复原状，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，胡龙宝的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3280元，由胡龙宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  齐 萍 审判员  张瑞菊 二〇二〇年六月十日 法官助理唐斌 书记员易莉