山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终1759号上诉人（原审被告）：德州市德城区新湖街道办事处，住所地山东省德州市德城区天衢中路1887号。法定代表人：邢建红，主任。委托诉讼代理人：周盟，男，该办事处工作人员。委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张连亭，男，1964年3月18日出生，汉族，住山东省德州市。委托诉讼代理人：马爱贞，女，1963年2月18日出生，汉族，住山东省德州市。系张连亭之妻。委托诉讼代理人：张风月，山东慨尔慷律师事务所律师，系德城区法律援助中心指派。上诉人德州市德城区新湖街道办事处（以下简称新湖办事处）因与被上诉人张连亭房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新湖办事处上诉请求：1．撤销德城区人民法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、德城区人民法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书判决上诉人赔偿被上诉人延期交房损失22038.2元属于适用法律错误。首先，一审法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书认定“内部购房协议”为有效协议与事实不符，与本案其他已经生效的民事判决书判决结果不一致。如果一审法院认定上诉人与被上诉人签订的“内部购房协议”有效，依据“内部购房协议”的规定，应由房产开发公司向被上诉人承担交付房屋和延期交房的责任，人民法院应当判决驳回被上诉人对上诉人提起的主张支付延期交房造成损失的诉讼。同时，上诉人并非涉案地段的拆迁人，没有拆除被上诉人的房屋，没有义务向被上诉人提供回迁安置房屋。且上诉人为政府基层组织，也无法履行向被上诉人等被拆迁户交付回迁安置房屋的能力，上述内部购房协议不具有履行的可能。其次，一审法院认定上诉人为拆迁安置主体没有事实根据。之前生效的民事判决，也没有将上诉人认定为原链条厂宿舍地段的拆迁安置主体。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，被上诉人起诉的事实与理由也是因其位于德城区迎宾路105号原链条厂宿舍的房屋被拆迁，至2016年12月27日尚未获得拆迁安置。被上诉人选择的拆迁安置方式为产权调换回迁安置，应由拆迁人向被上诉人提供回迁安置房屋。第三，一审法院认定被上诉人延期交房损失为22038.2元没有事实根据。本案为发回重审案件，被上诉人在（2018）鲁1402民初4172号案件中，主张要求上诉人支付逾期交房违约金22038.2元，按照已交房款的日万分之二计算。发回重审期间，被上诉人变更了诉讼请求，变更为要求被上诉人支付逾期交房造成的损失22038.2元。虽然将请求的逾期交房违约金变更为逾期交房造成的损失，但是，被上诉人没有提交逾期交房造成损失的计算依据，22038.2元仍然是逾期交房违约金的金额。被上诉人没有提交任何证据证实其逾期交房造成损失的金额为22038.2元。二、上诉人经管的均为国有资产，不能以上诉人经管的国有资产为商业房地产开发项目承担责任。根据被上诉人起诉依据的事实及一审法院查明的案件事实，本案涉及的为德城区迎宾路尚城国际小区开发建设过程中发生的因拆迁安置补偿引发的诉讼。上述小区由德州嘉泰置业有限公司开发建设，上诉人作为政府基层组织依据国务院、山东省人民政府以及德州市人民政府的行政法规、文件规定介入拆迁工作，仅起沟通、协调等作用，不应当实际承担依据法律、行政法规规定的应由拆迁人承担的回迁安置责任。同时，上诉人经管的均为国有资产，不应以上诉人经管的国有资产为商业房地产开发项目承担安置责任。三、一审法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书适用法律有误。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决上诉人赔偿被上诉人延期交房损失22038.2元。上述判决适用法律有误。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案中，上诉人并未侵害被上诉人的财产，也没有给被上诉人的财产造成损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”显然，一审法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书没有依据最高人民法院上述司法解释中关于逾期交房损失的规定进行判决。综上所述，一审法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房损失22038.2元没有事实及法律依据。上诉人依法提起上诉，请撤销德城区人民法院（2019）鲁1402民初2956号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求张连亭辩称，上诉人新湖办事处在被其他相关案件生效判决确定为拆迁安置主体，应当对其未按期向被上诉人方交付房屋承担赔偿损失。现被上诉人依照内部购房协议的约定，主张自2015年10月1日至2016年12月27日产生的逾期交房产生的损失符合双方的约定应予以保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张连亭向一审法院起诉请求：1.请求新湖办事处支付张连亭因其逾期交房所产生违约金22038.2元。2.诉讼费由张连亭承担。一审法院认定事实：1．张连亭系原德州市链条厂宿舍居民，2009年11月，原德州市链条厂宿舍进行拆迁，张连亭居住房屋在拆迁范围内。2010年11月17日，新湖办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与张连亭（乙方）签订《内部购房协议》一份，约定：一、乙方自愿购买嘉泰公司建设的尚城国际小区2号楼3单元10B1住宅房。1．该房面积103.2平方米，储藏间面积为5平方米，房款合计283440.1元。房屋补偿款244869.2元，应补交38570.9元。开发公司应当自签订协议之日起两年，将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用。如遇特殊原因或不可抗力的因素，开发公司可据实予以延期交付。开发公司应按期间房屋交付乙方使用，每逾期一天，向乙方支付总房款万分之二的违约金。新湖办事处曾向张连亭出具安置核算明细表，其中违约金项目按每逾期交房一天支付已付房款244869.2元的万分之二计算，至2015年9月30日51275.61元，计入张连亭折抵购房款中。2016年12月27日，嘉泰公司以尚城国际14号楼1单元18层1804室房屋向张连亭实际交付。2．一审法院在（2016）鲁1402民初335号张连亭诉新湖街道办、德州嘉泰置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事判决中，驳回了张连亭要求新湖办事处和德州嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰公司）支付延期交房违约金的诉讼请求，在二审（2016）鲁14民终1306号案件审理过程中，张连亭撤回了上诉请求。2016年7月25日，山东省德州市中级人民法院作出（2016）鲁14民终1306号民事判决书，认定：“由于新湖办事处没有按照约定足额向嘉泰公司支付购房款，导致嘉泰公司未能向张连亭交付房屋，新湖办事处应当及时履行付款义务，补足剩余的购房款。”一审法院认为，张连亭与新湖办事处所成立的新湖办事处城中村（居）改造指挥部于2010年11月17日签订的《内部购房协议》为有效协议，协议约定的条款对于双方具有约束力，对第三方开发公司无约束力。虽然《内部购房协议》约定延期交房违约金为已付购房款的日万分之二，但约定的违约金承担主体为“开发公司”而非新湖办事处，该违约金条款对开发公司承担违约责任的约定属无效约定，新湖办事处主张该违约责任应由第三人开发公司承担，抗辩证据不足，不予支持。《张连亭安置核算明细表》上记载2015年10月1日之前违约金51275.61元，新湖办事处已向张连亭支付，张连亭在诉讼过程中所变更的诉讼请求：判令新湖办事处赔偿张连亭逾期交房经济损失22038.2元，是对自己诉讼权利的处分，符合相关法律规定，新湖办事处已被其他相关案件的生效判决确定为拆迁安置主体，应对其未按期交付安置房屋承担张连亭的损失，新湖办事处逾期至2016年12月27日向张连亭交付房屋，张连亭主张新湖办事处支付自2015年10月1日至2016年12月27日期间因逾期交房产生的损失，参照《内部购房协议》向张连亭支付总房款的日万分之二的经济损失与新湖办事处已实际履行的《张连亭安置核算明细表》记载的51275.61元形成了完整的证据链条，张连亭主张参照《内部购房协议》的约定违约金数额为依据赔偿经济损失，应予支持。判决：新湖办事处赔偿张连亭延期交房损失22038.2元，限判决生效之日起十日内执行。案件受理费351元，由新湖办事处负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张连亭与新湖办事处所成立的新湖办事处城中村（居）改造指挥部于2010年11月17日签订的《内部购房协议》并无法律规定的违反强制性效力性规定的情形，为有效合同。虽然《内部购房协议》约定由开发公司承担延期交房违约金为已付购房款的日万分之二，但开发公司未在该协议上签字确认，新湖办事处抗辩应由开发公司承担延期交房违约金的主张不足，本院不予支持。在张连亭与新湖办事处履行《内部购房协议》过程中，新湖办事处曾经按照协议载明的内容向张连亭支付延期交房违约金，表明新湖办事处曾经愿意参照合同约定的违约金对张连亭逾期交房损失承担责任，且新湖办事处曾就此起诉开发公司，要求开发公司承担该项损失，经一审、二审，法院并未支持新湖办事处的诉讼请求。在逾期交房持续存在时，一方面，张连亭的损失的确存在，另一方面，张连亭基于对与政府派出机构的信任订立的合同，以此作为索求损失的依据并未超过当事人预期并符合客观实际。综上所述，新湖办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由德州市德城区新湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二〇年六月九日法官助理苑占伟书记员刘晓明