北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3375号上诉人（原审原告）：董元武，男，1975年6月1日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京远豪置业有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里甲51号楼105室。法定代表人：庄江波，经理。委托诉讼代理人：李晓莉，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王府凤，北京乾成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京远洋嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号楼24层2401单元内2407-03。法定代表人：高洁，董事长。委托诉讼代理人：邓张恒一，女，北京远洋嘉业房地产经纪有限公司法务经理。被上诉人（原审被告）：庄冬冬，男，1977年12月22日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。上诉人董元武因与被上诉人北京远洋嘉业房地产经纪有限公司（以下简称远洋公司）、被上诉人北京远豪置业有限公司（以下简称远豪公司）、被上诉人庄冬冬商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董元武上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持董元武的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由远洋公司、远豪公司、庄冬冬承担。主要事实和理由：1.一审法院错误认定250万元是购房加价款。开发商及销售人员从未完整披露真实情况。销售王某说上市公司年底有回款业绩压力，2015年底公司找内部老业主购买回笼资金。因看其有诚意购买，由远洋公司的陈总特批走内部流程更名，由其支付250万给老业主后替换到其名下。其认为是垫付，不认可第三方老业主，且担心销售王某把钱拿跑，所以打款给销售总监庄冬冬。庄冬冬在一审中提交的证据显示，当初原购房人姜某支付了200万元给远豪公司，签订了预售房屋合同；之后远豪公司返还姜某200万元购房款。其支付的250万中有210万由庄冬冬转账给了姜某，其余40万，庄冬冬称作为“中介费”转给王某了。这与王某卖房时的说法不一致。远洋公司、远豪公司、庄冬冬的所有证据都无法证明原业主要求加价250万元而其同意，证明加价的那段录音不是完整录音，内容不全面，提交的录音文字稿也把问句修改为陈述句，曲解了其真实意思，一审法院通过两段录音认定其知道加价事实错误。远洋公司已将200万元房款退还给了姜某。王某称250万元是电商费，其中被姜某拿走210万，王某拿走40万。王某出庭作证时称“除了房款之外的所有费用，都叫电商费”，且作证说250万都给了老业主。老业主实际拿到410万元，王某拿到40万，且电商费本身无任何法律依据。王某在录音中说房屋要调价上涨，但庄冬冬提交的证据5退房申请表中显示，姜某认购时的房屋价格是19025854元，高于给董元武的报价。董元武从未认可过加价款，且已明确告知过王某不买二手房，不跟中介打交道。在20分钟的那段录音中，其明确表示如果不退250万，可以选择退房。董元武三次和王某、庄冬冬沟通，两次给远洋公司服务热线打电话，要求退款250万。董元武从未承诺过中介费，其认为直接找开发商买一手楼盘不存在中介费问题。2.电商费相当于中介费，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。本案中，董元武买的是一手房，因此不存在中介费和电商费，但王某在录音中反复提及电商费。即便是收取的是电商费，也未开具发票或收据。且1800万的商住两用房不可能有250万元的电商费。庄冬冬证据4《退房申请书》中显示姜某2014年12月31日签订《商品房预售合同》，2016年4月29日申请退房，以200万支付购房款，1年半内退房收到回报410万显然不正常。3.庄冬冬作为销售总监的收款是职务行为，购房全程在远洋公司的售楼处，庄冬冬是销售总监，王某是销售人员，董元武作为消费者，没有能力判断其劳动关系归属，已经尽到消费者的辨认义务，不存在过错。远洋公司的销售人员坚持说250万元不能走公司账户，其才会打款给销售总监庄冬冬。董元武2016年4月17日付第一笔款50万，王某4月29日代姜某申请退房，远洋公司说不知道250万的事情不符合常理。4.开发商对销售服务人员存在严重监管失责问题。5.法律禁止开发商加价售房以及在未退房前进行二次销售。远洋公司允许自己的销售人员在自己的售楼处加价卖房，且在未办理完退房手续就将房屋卖给董元武，违反了法律禁止性条款。6.董元武每笔钱的支付均是按照销售王某的要求，8笔付款中只有2笔是其本人操作，其他5笔是由李某代为办理，最后1笔是银行操作。远豪公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意董元武的上诉请求。合同中明确约定了购房总价款、支付方式、节点，根本不存在购房款以外的其他款项，董元武对此明知，其主张案涉款项为垫付款没有法律或合同依据。远豪公司未收取案涉款项，董元武自愿向庄冬冬个人账户支付250万元，应自负其责。远洋公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意董元武的上诉请求。远洋公司既不是案涉购房合同签订主体，亦不是购房款收取方，无承担案涉合同项下权利义务基础。庄冬冬答辩称，整个交易过程庄冬冬并无过错，不应承担任何责任。董元武向一审法院提出诉讼请求：1.判令远豪公司向董元武返还250万元购房款及利息。2.远洋公司及庄冬冬对上述购房款及利息的返还承担连带责任。一审法院认定事实：2016年5月17日，董元武（买受人）与远豪公司（出卖人）签订《商品房合同》，约定董元武购买涉案房屋，总价款为18164568元，付款方式为商业贷款付款方式，签订合同当日应支付5454568元（其中含定金100万元），2016年10月31日前，支付房款总额的20%即3630000元，签订《商品房合同》当日，买受人应该向银行提出贷款申请，具备放款条件之日起45日内，买受人需将按揭贷款908万元足额支付至出卖人指定账户。该商品房的预售资金监管银行为光大银行，专用账户名称为北京元昊置业有限公司远洋和苑，专用账户账号为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。合同签订后，董元武向远豪公司指定账户分多笔共支付购房款18164568元。2016年4月29日，董元武向庄冬冬账户付款250万元，就此董元武提交中国民生银行个人汇款业务凭证，其中附加信息及用途一栏载明“房款”。庄冬冬称真实性认可，确实收到了该笔250万元，直接转给案外人姜某了，就此，庄冬冬提交其名下银行流水明细，其中显示2016年4月29日收到董元武汇款250万元，2016年5月23日庄冬冬向姜某汇款210万元，2016年5月24日庄冬冬向王某汇款105万元，庄冬冬称转给王某的105万元中包括剩余的40万元，因为当时董元武来看房时，有一个中介叫曹某，这40万元由王某转给曹某了。就上述证据，远豪公司及远洋公司均称对此不知情，董元武称这250万元虽然付给了庄冬冬，但实际上庄冬冬代表的就是远豪公司，王某让交什么钱就交什么钱，一直被骗，开始确实是曹某带其看房的，但是本案这是一手房买卖，不可能存在中介费的问题。就案外人姜某曾内部认购涉案房屋一节，庄冬冬提交姜某的《远洋.万和公馆退房申请书》、远豪公司销售系统文件，远豪公司提交交通银行电子回单凭证。《远洋.万和公馆退房申请书》内容如下：“远洋地产有限公司：本人姜某于2014年12月31日与贵公司就购买远洋万和公馆×××号商品房签署了《北京市商品房预售合同》及其补充协议。现因个人原因申请退房，本人在此认可并不可撤销的承诺愿意承担违约金人民币/元的损失和其他违约责任，以及因本人退房所产生的全部法律后果。望贵公司同意本人的退房申请。退房申请人：姜某。2016年4月29日。”2016年5月23日，远豪公司向姜某汇款200万元。一审庭审中，一审法院向各方询问为何庄冬冬和远豪公司同时分别向姜某转账210万元和200万元，远豪公司称姜某向公司申请了退房，于是就把之前交的200万元认购款退给了姜某，并不清楚庄冬冬和姜某之间为何还有交易。庄冬冬称，其向姜某转账210万元确实没有经过远豪公司，这是姜某转让涉案房屋的既得利益款。董元武表示远豪公司和庄冬冬同时向姜某退钱不符合常理，既然远豪公司已经向姜某退了200万，又为何让庄冬冬收取其的250万元。就董元武是否知晓该250万元的用途，庄冬冬提交2016年4月17日、2018年12月3日董元武与涉案房屋经纪人王某的通话录音。董元武对该两组录音真实性认可，证明目的不认可，称录音中没有体现250万元是加价转给老客户的，又说电商费，远豪公司存在欺诈行为。就该组证据，2016年4月17日的录音中王某提到合同金额为18164568元，还有250万元电商费，所以房款总额系20664568元，董元武并未提出异议。在2018年12月3日的录音中，董元武也未提及多支付250万元差价的相关情况。一审法院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，董元武与远豪公司签订之《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案争议焦点在于董元武向庄冬冬支付的250万元是否属于董元武向远豪公司多付之购房款。一审法院结合各方表述及在案证据判断如下：首先，董元武签约购房，明确知晓合同约定购房款数额系18164568元，其依约向远豪公司全额支付购房款，期间又另行支付庄冬冬250万元明显有悖房款支付惯例，亦不符合合同约定付款方式。其次，涉案房屋价值千万以上，且历经前手退房再行购置，董元武对于房屋流转过程及房款对接支付应予清晰且审慎，但经询问为何付款总额超过合同约定金额时，其表述转账非本人操作，不知道怎么回事，该解释难合常理。第三，庄冬冬虽系远豪公司员工，但在无合同约定及书面授权情形下，销售人员个人账户收取房款明显有悖交易习惯。庄冬冬代远豪公司收取房款之表述难与常理相符。第四，董元武购房时，涉案房屋价值高于合同约定价款，据电话录音显示经纪人提到250万元系电商费用，董元武对此未持异议。综上，远豪公司及庄冬冬所述更符合在案证据指向，亦符合房屋交易惯例。董元武以250万元为购房款为由主张返还本金并支付利息依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决：驳回董元武的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，董元武与远豪公司签订的《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，董元武主张其与远豪公司签订《商品房合同》，其在该合同价款之外向远豪公司的销售总监庄冬冬支付了250万元购房款，故要求远豪公司返还购房款及利息，远洋公司、庄冬冬承担连带责任。本案争议的焦点在于，庄冬冬收取的250万元是否是代表远豪公司履行职务行为而收取。根据查明的事实，在收取款项时，庄冬冬时任远豪公司员工，董元武亦是在售楼处向庄冬冬支付250万元，判断庄冬冬收取款项的行为是否代表远豪公司，还需结合本案的其他事实综合判断。从合同约定看，《商品房合同》约定，涉案房屋总价款为18164568元，付款方式为商业贷款付款，买受人应当将购房款直接存入专用账户。董元武对于应付远豪公司的购房款数额、付款方式、付款账户均是明知；从合同履行看，合同签订后，董元武亦是将《商品房合同》项下全部价款18164568元均支付至专用账户，亦进一步佐证董元武对于其如何履行付款义务是明知的；从庄冬冬的身份看，庄冬冬并非《商品房合同》中远豪公司一方的代理人，《商品房合同》中亦并未有庄冬冬代远豪公司收取购房款的约定，董元武亦未有证据能够证明远豪公司有授权庄冬冬收取购房款的意思表示；从董元武支付250万元的方式看，董元武系将250万元直接支付至庄冬冬个人账户。综合以上情形，在董元武明知庄冬冬缺乏代理权限，且明知其向庄冬冬支付款项缺乏合同依据，并只将250万元支付给庄冬冬个人的情形下，董元武的支付行为既不符合合同约定，亦不符合交易习惯及常理，其主张庄冬冬收取款项是职务行为，其支付的250万元是向远豪公司多支付的购房款缺乏合理性，故无法认定庄冬冬收取250万元款项的行为是其代表远豪公司的职务行为。董元武据此要求远豪公司返还250万元购房款及利息，并要求远洋公司、庄冬冬承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在无法认定庄冬冬收取款项的行为属于其代表远豪公司的职务行为的情形下，董元武与庄冬冬之间的法律关系与本案并非同一法律关系，董元武可另行解决。综上，董元武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由董元武负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张 慧审 判 员  石 煜二〇二〇年六月九日法官助理  魏 举法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥-6--11-