河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初68号 原告：宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司，住所地：宽城满族自治县宽城镇北街，统一社会信用代码证91130827757509394X。 法定代表人：李桂芝，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王满，河北高立君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑国先，男，满族，1953年11月1日出生，住址：河北省宽城满族自治县，系本公司员工。 被告：宽城满族自治县人力资源和社会保障局，住所地：河北省宽城满族自治县行政中心二楼。 法定代表人：冯立文，职务：局长。 委托诉讼代理人：周杰，河北高立君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭文权，男，满族，1982年7月12日出生，住址：河北省宽城满族自治县大石柱子乡大石柱子村西街21号，现住址：宽城满族自治县富丽湾小区，系人力资源和社会保障局办公室主任。 原告宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司（以下简称佳利公司）与被告宽城满族自治县人力资源和社会保障局（以下简称人力资源局）合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告佳利公司的委托诉讼代理人王满、郑国先，被告人力资源局的委托诉讼代理人周杰、郭文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳利公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认名为建设社保大厅和就业服务大厅的《框架协议书》实为定做、购买社保大厅和就业服务大厅的《商品房买卖合同》。2、案件受理费等诉讼费用由人社局承担。事实和理由：2014年，我公司获得了［2014］43号地块的国有建设用地使用权和开发建设商住、办公楼的行政规划许可。“人社局”看中了此宗国有商业建设用地的地理位置，于2016年1月22日与我公司签订了建设社保大厅和就业服务人厅的《框架协议书》并交付了334万元“合作建设保证金”即确保双方都必须如约履行合同的定金。根据《框架协议书》从楼房的主体设计委托、图纸会审，到二次结构、室内外装修的设计、施工等有关重要的建设环节，双方都进行了不失时机地密切合作，满足了人社局在世纪一号B座1至4楼设立社保大厅和就业服务大厅的意愿和全部需求。2019年5月30日，世纪一号建设工程已经全部竣工验收合格，具备了我公司向人社局交付1至4楼楼房的条件，人社局也已经做出了同意接收1至4楼5427.95m楼房的明确表示。但是，由于双方未能根据《框架协议书》第十一条2项之约定，对楼房的交易价格做出明确具体的约定，使双方无法进行楼房和价款的互相交付。故依法向贵院起诉。 被告辩称：原告主张《框架协议书》为房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，该框架协议不符合买卖合同的要件。原、被告签订的《框架协议书》的性质为合作建设合同，该合同对建设依据、建设方式、建设的基本内容、合作的方式、付款方式等进行了全面的约定，双方应按照约定履行合同义务，法院判决应尊重双方的缔约本意。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据： 证据一：《框架协议书》。 证据二：不动产权证书（单元号：130827001007GB00054F00010000） 证据三：建设工程规划许可证（建字130827201600008号）。 证据四：建设工程施工许可证（编号130827201604080101）。 证据五：商品房预售许可证（宽号预售证第2019号016）。 证据六：河北省建设工程竣工验收报告（世纪一号商住小区）。 证据七：交房通知书。 证据八：关于“世纪一号”项目的设计说明。 证据九：关于人设局2018年5月4日开始安排工作人员布置安装办公家具及用品的证明。 证据十：人设局购房（合作保证金）收据。 证据十一：世纪一号商住小区商业用房销售合同。 1、宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司与中国人寿保险有限公司宽城满族自治县分公司签订的《商品房买卖合同》。 2、宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司与承德住房公积金管理中心签订的《商品房买卖合同》。 证据十二：宽城满族自治县财政局委托承德坤元资产评估有限责任公司对于“宽城满族自治县世纪一号商住小区B座1-4层的评估报告（承坤元评报字（2019）第27号）。” 证据十三：宽城满族自治县住建局文件，宽城满族自治县（2014）43号地块建设用地规划条件。 证据十四：宽城满族自治县国土资源局文件，宽国土资预字（2014）35号文件。 被告围绕诉讼请求提交了如下证据： 证据一：宽城满族自治县人民政府第五届二十三次（2010）5号常务会议纪要。 证据二：建设项目环境影响登记表。 证据三：可行性研究报告（代项目建议书）。 证据四：中华人民共和国建设项目选址意见（副本）。 证据五：宽城满族自治县财政局文件宽财建【2011】24号。 证据六：宽城满族自治县国土资源局宽国土资预字【2011】15号文件。 证据七：建设项目招标方案和不招标申请核准表。 证据八：河北省发展和改革委员会冀发改就业【2011】1281号文件。 证据九：宽城满族自治县发展改革局宽发改字【2012】81号文件。 证据十：承德市发展和改革委员会承发改就业【2012】415号文件。 证据十一：河北省发展和改革委员会冀发改就业【2012】638号文件。 证据十二：承德市发展和改革委员会承发改就业【2012】703号文件。 证据十三：河北省发展和改革委员会冀发改投资【2012】981号文件。 证据十四：中共承德市委办公室、承德市人民政府承办字【2014】2号通知。 证据十五：承德市发展和改革委员会承发改就业【2015】682号文件。 证据十六：河北省发展和改革委员会冀发改投资【2015】1004号文件。 证据十七：宽城满族自治县人民政府【2019】3号专题会议纪要。 证据十八：《框架协议书》。 经审理查明： 一、2014年原告佳利公司通过招拍挂方式，取得“世纪一号”项目国有建设用地使用权，并于2019年取得不动产权证书，于2016年4月1日取得建设工程规划许可证，2016年4月8日取得建设工程施工许可证、2018年9月30日工程竣工验收，并于2019年5月30日备案，2019年12月7日取得商品房预售许可证。 另查明，宽城县世纪一号项目的设计方为承德市建筑设计研究院有限公司，在方案设计阶段原、被告与设计方进行了对接，设计方将世纪一号项目B座1-4层办公部分按被告人力资源局的要求进行了方案设计，后续的施工图纸设计延续了原方案阶段的设计功能要求。在世纪一号项目主体工程完工后，应被告的要求，根据大厅的使用功能，对B区1层进行了二次设计。 原、被告对上述事实认可，并有原告出示的证据二、三、四、五、六、十三、十四证实，可以认定。上述事实证明原告作为房地产开发公司，依法独立取得世纪一号项目国有建设用地使用权，独立办理建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可。是世纪一号商住小区的合法产权人，不存在其他产权共有人。同时证明世纪一号项目B座1-4层是按被告要求及使用功能进行的方案设计。 二、2016年1月22日原、被告双方就建设社保大厅及就业服务大厅用房事宜签订《框架协议书》，被告于2017年1月11日向原告支付合作建设保证金334万元，协议书约定： “第一条：项目建设依据 甲方以竞得方式取得位于宽城镇世纪路东侧，县行政中心北侧编号为［2014］43号地块的国有建设用地使用权。该地块土地面积为14.55亩，规划用途为商用、办公。项目建设方案已经县规划委员会审批通过，已取得用地规划和工程建设规划许可。 第二条：建设方式 甲方负责施工建设，乙方负责监管。 第三条：概况 计划2016年4月开工建设，2017年底交付使用，项目共18层，地上一至五层为办公用房、商业用房，东侧为与乙方合作建设办公用房（以竣工测绘为准）。 人社服务中心为四层框剪结构，建筑面积约为5510㎡，具体位置见图纸中所标。建设标准详见施工图纸。 人社服务中心建设包括基础、楼房主体、层面工程、室内外简单装修，给排水安装、采暖安装、强弱电安装、空调安装（中央空调）、电梯安装、消防工程。 第四条：付款方式 1、协议签订后15个工作日内乙方应付给甲方500万元作为合作建设保证金，待工程竣工验收后转为项目工程款。 2、工程竣工后，经结算审定后，乙方付清全款。 第五条：…… 第六条：交接 甲方建设的人社服务中心用房经相关部门验收合格后，应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，签署人社服务中心用房交接单，甲方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。 第七条：…… 第八条：…… 第九条：…… 第十条：…… 第十一条：1、…… 2、本协议为框架协议，工程开工后应签定正式协议作为补充文本。 3、……” 原、被告对协议的真实性无异议，但对协议性质有争议。原告认为协议属于商品房买卖合同，被告认为协议属合作建设合同。 原、被告签订的《框架协议书》就合作方式、投资比例及利润分配比例等均未约定，而被告亦没有任何形式的投资。另外《民法总则》第97条规定“有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格可以从事履行职能所需要的民事活动。”根据本条规定被告属于行政机关，是非营利法人，其主要从事国家行政管理活动，它的民事权利能力和民事行为能力受到一定的特殊限制，不具有作为民事主体的权利能力，原则上不能在生产经营领域进行投资。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第三条第一款第二项规定：“党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会以及民主党派等，不能成为联营合同的主体。”根据上述规定被告不具有进行房地产合作开发的主体资格。被告既没有投资，也不具有主体资格，故《框架协议书》不属于合作建设合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”，在签订协议之前原告作为房地产开发企业，独立的取得“世纪一号”项目土地使用权。被告就建设社保大厅及就业服务大厅项目已经河北省发展和改革委员会审批（建筑面积6100平方米）。在此基础上，原、被告就建设社保大厅及就业服务大厅（约5510平方米）签订了《框架协议书》。该协议内容包括当事人名称、商品房基本状况、付款方式、交接、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容，应为订购商品房买卖合同。 三、2019年3月10日，宽城县财政局委托承德坤元资产评估有限公司对“世纪一号”商住小区B座1-4层商业用房的市场价值进行评估，市场价值为62,425,344.75元，详见下表： 序号 楼层 单位 数量 评估单价 评估值 B座商业1层 ㎡ 1182.04 13,000.00 15,366,520.00 B座商业2层 ㎡ 1415.30 12,600.00 17,832,817.80 B座商业3层 ㎡ 1415.30 10,800.00 15,285,272.40 B座商业4层 ㎡ 1415.30 9,850.00 13,940,734.55 合计 5427.95 62,425,344.75 2018年1月16日，原告（出卖人）与买受人承德市住房公积金管理中心签订购买世纪一号商住小区1单元3层A-301号商品房买卖合同（预售），双方约定该商品房价款按建筑面积计算、单价为每平方米9600元。 2019年11月28日原告（出卖人）与买受人中国人寿保险股份有限公司宽城满族自治县支公司签订购买世纪一号商住小区1单元1层A-104号商品房买卖合同（预售），双方约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米12500元。 上述事实有原告出示的证据十一和本院调取的承德坤元资产评估有限责任公司承坤元评报字（2019）第27号资产评估报告书予以证实，可以认定。原被告对上述事实的真实性无异议，原告主张按评估报告确定价款，被告不同意，但不能提供证据证明具体的价款或计算方式。 《合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款，对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”《合同法》第六十二条第二项规定：“（二）价款或者报酬不明确的按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述规定价款应按市场价格确定。依照有关行政法规规定，宽城满族自治县财政局作为国有资产管理部门，有权委托具有资产评估资质的评估机构对相关财产进行评估，承坤元评报字（2019）第27号评估报告应予采信。另外，原告就同一商住小区已出售给承德市住房公积金管理中心和中国人寿保险服务有限公司宽城满族自治县支公司的商品房单价分别为每平方米9600元（三层）和12500元（一层）与承坤元评报字（2019）第27号评估报告评估的市场价值基本一致，故涉案房屋世纪一号商住小区B座1-4层商业用房价款按承坤元评报字（2019）第27号资产评估报告的评估价值62,425,344.75元确定为宜。 四、2012年河北省发展和改革委员会关于冀发改就业[2012]638号文件批复，同意宽城满族自治县作为国家开展的基层就业和社会保障服务设施项目建设单位，建设1个县级服务中心和4个乡镇服务站，总建设规模6100平方米。 上述事实有被告出示的证据一、二、三、四、八、九、十、十一予以证实，可以认定。上述事实证明，被告建设就业和社会保障服务设施是经有关部门审批的。 本院认为：原、被告签订的《框架协议书》属订购商品房买卖合同，不违反有关法律规定，合法有效，当事人应按协议约定全面履行自己的义务。原告应按协议约定向被告交付房屋，被告应按市场价格向原告支付购房款。依照《中华人民共和国民法总则》第九十七条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第三条第一款第二项的规定判决如下： 原告宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司与被告宽城满族自治县人力资源和社会保障局签订的《框架协议书》是订购商品房买卖合同。 案件受理费80元，由被告宽城满族自治县人力资源和社会保障局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  付卫民 审 判 员  张春光 人民陪审员  布冬艳 二〇二〇年四月三日 书 记 员  孙兆迅 附页 一、本民事判决书所适用的相关法律规定： 1、《中华人民共和国民法总则》 第九十七条有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起具有机关法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： (一loz行为人具有相应的民事行为能力； (二loz意思表示真实； (三loz不违反法律、行政法规的强制性规定，不违被公 序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国民法通则》 第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。 3、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 4、《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件选用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五条商品房的认购，订购，预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 6、《最高人民法院关于审理联营合纠纷案件若干问题的解答》 第三条…… 第（二）项…… 党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会及民主党派等，不能成为联营合同的主体。 二、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本三份，同时交纳与诉讼费相等的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定期限内不提交上诉状及预交上诉费，此判决即发生法律效力。