重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初7529号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号（汇景苑），统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，该公司董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，该公司员工。被告：周宁，女，1975年11月19日生，住重庆市江津区。原告重庆市仁德物业管理有限公司与被告周宁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆市仁德物业管理有限公司的委托诉讼代理人季泽林，被告周宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市仁德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费2715元（自2016年2月1日至2020年3月31日共50个月×0.7元/月×77.62/㎡=2715元）；2.判令被告向原告支付公摊电费345.2元（自2016年2月1日至2020年3月31日）；3.判令被告支付逾期缴费违约金1560.7元（以欠费标的为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的24%给付违约金至交清之日止），上列合计金额4620.9元；4.本案诉讼费、登报公告费、执行费由被告承担。事实及理由：原告与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并按合同约定提供了相应的物业服务。因被告无故拖欠物业管理费，原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告周宁辩称，如果原告把被告的生活管道修理通畅，被告就愿意交费。原、被告双方围绕诉讼请求提交了物业服务合同、重庆市电梯日常维护保养合同、化粪池清掏合同、安防监控工程合同、“盾安˙九龙城”消防隐患整治会议纪要、仁德物业盾安˙九龙城管理处保安巡逻签到表，重庆市九龙坡不动产登记中心房屋登记信息查询证明，律所函、中国邮政信函收据，重庆增值税电子普通发票、国网重庆市电力公司电费清单，重庆市九龙坡区中梁山街道办事处出具的证明，微信照片、视频光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人、证人陈述，本院确认本案事实如下：被告周宁系位于重庆市九龙坡区XXX房屋的业主，该房屋建筑面积为77.62平方米。2013年1月5日，原告重庆市仁德物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的案涉小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为重庆市盾安九龙城小区提供物业服务，服务期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月30日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），高层住宅物业费1.00元/月˙平方米（含电梯使用费）（其中第一层、第二层0.70元/月˙平方米，无电梯使用费）；多层住宅物业费0.70元/月˙平方米；商业物业费2.00元/月˙平方米，车位物业费60.00元/月˙个车位；楼道灯用电、庭院灯用电、公共厕所用电用水、水景观用电用水等公共能耗据实分摊；物业服务费用及水电公摊费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月30日前交清当月的物业费和公共能耗费，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金。2015年10月29日，重庆市盾安九龙城业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签了《物业服务合同》（2015），合同约定由原告为重庆市盾安九龙城小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年11月1日起至2018年10月30日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），高层住宅物业费1.00元/月˙平方米（含电梯管理、维护、电梯使用费）；第一层、第二层0.70元/月˙平方米，无电梯使用费；商业物业费2.00元/月˙平方米，车位物业费60.00元/月˙个车位；公共能耗费按户分摊；楼道灯用电、庭院灯用电、公共厕所用电用水、水景观用电用水等公共能耗据实分摊；业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。重庆市九龙坡区中梁山街道办事处于2019年5月9日出具的证明载明，九龙坡区华岩镇盾安九龙城小区与重庆市仁德物业管理有限公司签订的物业服务合同于2018年10月31日到期，因九龙坡区华岩镇盾安九龙城小区业委会换届改选还未续签，目前在继续提供物业服务。2019年7月5日，重庆市盾安九龙城业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签了《物业服务合同》（2019），合同约定由原告为重庆市盾安九龙城小区提供物业服务，服务期限为五年，自2019年7月5日起至2024年7月5日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），高层住宅物业费1.00元/月˙平方米（含电梯管理、维护、电梯使用费）；第一层、第二层0.70元/月˙平方米（无电梯使用费）；商业物业费2.00元/月˙平方米，车位物业费60.00元/个车位˙月；公共能耗费（楼道照明、庭院照明、绿化用水电、冲洗地面用水、消防用水等）高层房屋6.5元/户/月，低层（无电梯房）1.5元/户/月；物业服务费用及水电公摊费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月20日前交清当月的物业费和公共能耗费.逾期不交，以逾期费用为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的4倍计收违约金。合同签订后，原告对重庆市盾安˙九龙城小区提供了物业服务。另查明，原告垫付了案涉小区的公摊电费，在提起本案诉讼前就物业费用，通过律所发函形式对被告进行了催收。被告陈述，案涉小区成立了业主委员会，2013年被告房屋下水道开始堵，后来被告就没交物管费了，但时间太久，记不得没交的具体时间，但从来没收到过原告的催收通知。同时，被告主张原告的违约金金额过高，请求法院依法调整。庭审中，被告举示了照片、视频等证据，拟证明被告房屋下水道堵塞、反水，导致房屋里面被淹，原告未处理，物业服务不到位。针对被告举示的证据，原告陈述，视频客观上反映出被告家里被堵，物业在被告家进行了疏通，做了工作。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告重庆市仁德物业管理有限公司与被告小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业费。对于被告提出的原告在下水道整改等方面物业服务不到位等问题，现被告举示的证据不足以证明原告提供的整体物业服务质量不达标，故不能成为被告拒交物业费的抗辩事由。被告自2016年2月1日至2020年3月31日应交物业费共计50个月×0.7元/月×77.62/㎡=2716.70元，原告自愿主张2715元，本院予以尊重并支持。关于345.2元的公摊费问题，原告举示了电费发票，并且原告主张的每月公摊费的金额较为符合客观实际，故本院予以支持。关于违约金的问题，被告确因家中下水道被堵导致家中进水，且原告疏通后未予恢复故被告未交物业费，因此对物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周宁于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司物业费2715元、水电公摊费345.20元，合计3060.20元；二、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告周宁负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年六月四日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑