甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终114号上诉人（原审被告，案外人）：许盛满，男，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告，申请执行人）：甘肃万隆建筑工程有限公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：王焱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。原审被告（被执行人）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：戴道森，该公司总经理。委托诉讼代理人：范海燕，该公司员工。上诉人许盛满因与被上诉人甘肃万隆建筑工程有限公司及原审被告甘肃伟业房地产开发有限公司执行异议一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，上诉人许盛满的委托诉讼代理人高飞，被上诉人甘肃万隆建筑工程有限公司（以下简称万隆公司）的委托诉讼代理人郭佳栋、芮敏，一审被告甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司)的委托诉讼代理人范海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许盛满上诉请求：将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审认定涉案《认购书》并非合法有效的书面房屋买卖合同系认定事实不清，适用法律错误。《认购书》明确约定了购买房屋的位置、房号、面积、购房价格、支付期限以及其他所购房屋的相关事宜，应认定为合法有效的书面买卖合同。2.本案中伟业公司法定代表人戴道森的收款行为构成表见代理，且伟业公司对其收款行为进行了事实上的追认，应认定上诉人已实际支付的购房款超过合同总价款的百分之五十。上诉人向伟业公司支付的购房款，由戴道森实际收款后，伟业公司就此抵销与戴道森的债务，这种做法符合逻辑和实际情况。综上，上诉人在人民法院查封涉案房产前签订了合法有效的书面合同，且已支付了超过合同总价款百分之五十的购房款，同时，上诉人已实际占有并使用涉案房屋多年，缴纳了物业费等相关费用，应认定上诉人对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的实体权利。被上诉人万隆公司答辩称，1.涉案房屋系不动产登记所有权人伟业公司申请变更保全标的物依法查封的，上诉人在一审中提交的证据既不能证明其与伟业公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，也不能证明上诉人就涉案房屋向伟业公司实际支付了购房款，故上诉人依法不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，依法应予维持。2.上诉人提交的《认购书》不具备商品房销售合同必备要件，且明显存在违背正常交易习惯有诸多无法进行合理解释的情形，原审法院适用法律正确。3.上诉人提供的《收据》等证据不能证明其向伟业公司实际支付了购房款，因此上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。4.涉案房屋系诉讼过程中伟业公司申请变更保全标的物予以查封的，故上诉人依法不享有阻却对本涉案案房屋强制执行的民事权益，本案不排除伟业公司为抗拒执行与他人恶意串通损害申请执行人的合法利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。一审被告伟业公司二审庭审口头辩称，1.伟业公司2010年与许盛满签订的认购书是销售房屋的真实意思表示，受法律保护。2.伟业公司对戴道森接受许盛满购房款的问题予以认可。3.当时由于其他房屋被查封，戴道森作为董事长请求许盛满同意将涉案房屋置换进行诉前保全，许盛满并不知道公司情况。万隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行伟业公司名下位于兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元6层615室房产；2.许盛满、伟业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：万隆公司与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，甘肃省兰州市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决后，伟业公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，甘肃省高级人民法院于2018年12月29日作出（2018）甘民终537号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，伟业公司未于判决书规定的期限内履行付款义务，万隆公司遂向甘肃省兰州市中级人民法院申请强制执行，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执339号执行裁定书，裁定：冻结、扣划伟业公司银行账户内存款4007707.25元以及产生的利息、迟延履行金；银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖伟业公司与执行标的等额的财产。2019年3月22日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执339号协助执行通知书，并对涉案房屋开始评估、拍卖。2019年7月23日，许盛满以许家豪名义对执行标的物兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元6层615室房产提出执行异议。2019年7月29日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异545号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层615室房产的执行。另查明，万隆公司诉伟业公司建设工程施工合同纠纷一案中，原查封的房屋为兰州市城关区雁宁路395号2415、2416号。伟业公司于2016年向甘肃省兰州市中级人民法院提出申请，以其所有的位于兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元615、616室房产作为等值担保财产，请求变更保全标的物。甘肃省兰州市中级人民法院经审查，于2016年4月25日裁定冻结伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元615、616室房产的过户手续，解除对伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号2415、2416号房产过户手续的冻结。现许盛满主张其已购买该615室房屋，提交了认购书、收据等证据。涉案房屋没有签订正式的售房合同，也没有进行网签，未取得房屋所有权证。庭审中，许盛满陈述，其与伟业公司法定代表人戴道森系朋友关系，伟业公司申请变更保全标的物时，许盛满同意保全标的物变更为涉案房屋。本案审理过程中，甘肃省兰州市中级人民法院从兰州市公安局城关分局高新技术产业开发区派出所调取的户籍注销证明显示，许盛满与许家豪系同一人，由于删除重复人口原因，许家豪户口注销。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，许盛满与伟业公司没有签订商品房买卖合同，其虽提交了与伟业公司签订的认购书，但该认购书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书欠缺商品房买卖合同的基本条款，不应认定认购书为商品房买卖合同。除签订买卖合同外，购房款是否支付是判断双方之间是否存在真实、合法、有效的买卖关系最关键的因素，也是认定真实的买受人能否享有足以排除强制执行标的物权期待权最核心的问题。许盛满提交的收据并未载明付款人名称、房屋坐落、房号，该收据系戴道森出具，虽具名为收据，从形式上不具有公司财务出具的收据的要素，也未加盖伟业公司的财务专用章，且许盛满并未提供取款记录、转账凭证等能够证明其现金款项来源的证据，仅凭收据无法证明许盛满为购买涉案房屋向伟业公司支付现金1032950元。许盛满也未提供其他相应证据予以佐证其确以现金方式向伟业公司支付1032950元购房款，伟业公司所举证据亦不能证明其收到了许盛满以现金方式支付的购房款，故对许盛满关于其已向伟业公司支付了购房款的主张，该院不予支持。同时，伟业公司于2016年申请变更保全标的物时，许盛满同意保全标的物变更为涉案房屋，在进入执行程序后，许盛满又提出执行异议，不应认定为善意第三人，故许盛满就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议不能阻却对涉案房屋的执行，应准许执行涉案房屋。综上所述，万隆公司要求对伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元6层615室房产准许执行有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：准许执行被告甘肃伟业房地产开发有限公司名下位于兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元6层615室的房屋。案件受理费100元，由被告许盛满、甘肃伟业房地产开发有限公司负担。二审庭审中，上诉人许盛满向法院提交一组新证据：户名为许家豪浦发银行交易流水。证明目的为印证上诉请求。经质证，被上诉人万隆公司认为该份证据系复印件，且伟业公司没有证据证明浦发银行放款真实发生，没有提交进账流水证明，对该证据的真实性、关联性均有异议。一审被告伟业公司对许盛满所举证据的真实性及证明目的均无异议。本院认为，该份证据未载明借款的具体抵押物等信息，无法证明系涉案房屋还款，且该份证据证明的事实与许盛满一审中主张其以现金方式向伟业公司支付1032950元购房款的事实不一致，自相矛盾。本院对该证据的证明目的不予采信。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为许盛满是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中万隆公司申请对涉案房屋强制执行，是基于其与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案的生效裁判。许盛满以不动产买受人的物权期待权应受保护为由提出案外人执行异议，应当对涉案房屋享有足以排除执行的实体权益提供充分证据予以证实。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。即不动产买受人需享有足以排除强制执行的民事权益，且必须建立在合法有效的基础法律关系之上。根据本案查明的事实，首先，许盛满应当提供已与伟业公司签订了合法有效的书面买卖合同。许盛满虽提交了其与伟业公司签订的认购书，但该认购书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该认购书缺乏商品房买卖合同应当约定的主要内容，且认购书明确约定在签订认购书7日内一次性付清首期购房款即签署《商品房买卖合同》，本案中许盛满未提供阻却《商品房买卖合同》签署的证据，故一审法院认为不应认定认购书为商品房买卖合同的理由，并无不当。其次，许盛满应当举证证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即执行异议案外人需证明购房应是直接用于满足其生活居住需要，其名下无其他用于居住的房屋。对此，许盛满并未举证证明。在二审庭审中，许盛满的委托诉讼代理人认可许盛满在森地国际有其他产权房屋，同样没有办理产权证书。最后，许盛满应当举证证明已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。经查，许盛满在一审中提交收据一份证明其已支付房款，该收据只载明“今收到售房款人民币现金1032950元”，仅凭该收据无法判断付款人姓名、房屋坐落、房号，且该收据从形式上不具有公司财务出具的收据的要素，也未加盖伟业公司的财务专用章。许盛满并未提供取款记录、转账凭证等能够证明其现金款项来源的证据，一审法院认为仅凭收据无法证明许盛满为购买涉案房屋向伟业公司支付了1032950元现金的理由，并无不当。故许盛满关于其已向伟业公司支付了购房款的主张，本院不予支持。关于许盛满主张伟业公司法定代表人戴道森的收款行为构成表见代理，且伟业公司对其收款行为进行了事实上的追认的上诉理由。本案中，购房款是否有证据证明实际支付是判断双方之间是否存在真实、合法、有效的买卖关系最关键的因素，也是认定真实的买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权的核心问题。鉴于许盛满与伟业公司法定代表人戴道森原系朋友关系，其仅凭戴道森出具的收据无法完成实际支付了1032950元购房款的证明责任，该出具收据的行为是否构成表见代理不属于本案执行异议之诉审查的要素。且认购书是许盛满与伟业公司所签，许盛满作为消费者应当知晓购房款应向认购书的相对方伟业公司交纳，并由伟业公司开具正式的收据或者发票。其举证不能的后果应自行承担，对其上诉理由本院不予支持。另伟业公司在2016年以包括本案所涉房屋的房产向法院提供反担保，申请置换了万隆公司保全的其他房产，在案件进入执行程序后，许盛满在明知涉案615号房屋已经被查封的情况下，又提出执行异议，有违诚实信用原则。故一审法院认为许盛满对涉案房屋享有物权期待权请求阻却对被执行人伟业公司名下涉案房产的执行没有事实和法律依据的理由，本院予以确认。综上，许盛满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人许盛满负担。本判决为终审判决。审判长 刘 晶审判员 张永梅审判员 满春梅二〇二〇年六月十八日书记员 赵小芳书记员 俞雨佳