贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3250号上诉人（原审原告）：刘新益，男，1957年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：江丽霞，女，1960年4月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘新益，男，1957年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，与上诉人江丽霞系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：贵阳中航房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区杨惠村四组金惠社区服务中心二楼。法定代表人：吴忠友，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200010270183。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201211878984。上诉人刘新益、江丽霞因与被上诉人贵阳中航房地产开发有限公司（以下简称中航房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初12239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李雅斌上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人将一楼卧室外墙落地门更换为窗并支付违约金128099.13元（761天×168.33元）；2、判令一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人擅自改变房屋主体结构，在一楼卧室增设进户门，导致了一楼卧室变成了通道，室内与室外存在40厘米的高差，存在安全隐患；二、根据双方签订合同第十七条约定，出卖人改变设计，应当在设计审查单位批准变更之日起10以内，书面通知买受人，并且买受人有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。被上诉人擅自改变房屋设计未征得上诉人的同意，应承担违约责任；三、因被上诉人所交付的房屋与合同约定不符，应进行整改，但被上诉人拒不整改，上诉人有权拒绝受领房屋，被上诉人应承担迟延交房的责任；四、一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查清案件事实后依法改判。被上诉人中航房开答辩称：涉案房屋完全符合规划，已经竣工验收，完全达到合同约定的交付条件，不存在质量问题。落地窗的本质就是窗，其功能与普通的出入门不一致，不存在上诉人所谓的改变房屋布局和结构的情况。商品房买卖合同的补充协议并未违反效力性、强制性规定，合法有效。被上诉人不存在逾期交房的行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘新益、江丽霞向一审法院起诉请求:1、被告按约定将一楼卧室外墙落地门恢复为窗；2、被告支付违约金128099.13元（761天×168.33元）；3、被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月，被告向原告发放一份涉案房屋户型的《置业计划书》，其中载明“礼宾空间”一层卧室位置为“露台”，同时载明“免责声明：本户型图纸仅为户型结构功能布局示意，相同单位因分布不同，局部结构、面积可能有所不同，实际交付结构以双方签订商品房买卖合同的约定为准，此图为结构参考示意图，尺寸以商品房预测报告为准（内部结构改造费用需买方自行承担），本户型图纸赠送区域仅作功能布局示意，与交楼标准存在差异，贵阳中航房地产开发有限公司在法律允许范围内具有资料的最终解释权”。2016年4月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房销售合同》，主要约定：买受人购买出卖人位于“云岩区北京西路与金阳南路交叉口贵阳中航城城市综合体棚户区成片改造项目三期11,12组团第11组团3-61号楼2号房，房屋建筑面积为119.03平方米，第七条“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米14785.18元，总价款1683293元”；第八条“买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款：买受人应当在2016年4月21日前支付全部房价款1683293元。”第十一条“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（2）逾期超过90日，买受人有权退房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同所附《分层分户平面图》中载明：房屋卧室外墙无门。合同附件十二《补充协议》第七条第4款约定“最终交付房屋与图纸出现不涉及房屋面积、建筑主体结构、承重结构和用途的影响正常及安全使用范围内的些微偏差属于开发建设正常现象，不属于本合同约定的违约范畴。”第九条第2款约定“出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付”。2017年9月21日，贵阳中航城城市综合体棚户区成片改造项目三期11组团（40-64号楼）经贵阳市云岩区建设局验收同意备案。同日，被告向原告邮寄一份《入伙通知书》。同月25日，被告在《贵阳晚报》中刊登一则《交房公告》，载明：我公司开发建设的贵阳中航城三期11组团40-64栋住宅已顺利竣工，验收合格，具备交付条件。现定于2017年9月28-29日正式交房。后因原告验房过程中，认为被告交付的房屋一楼卧室外墙为落地窗，与《置业计划书》、《商品房买卖合同》中约定的卧室外墙不一致，故未收房，经协商未果，故诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原被告双方一致确认涉案房屋已办理不动产权证。案件审理过程中，原告述称被告通知交房时，原告已经向被告提出整改建议，但被告一直拒绝整改，故未收房，其主张违约金系因被告交付的房屋一楼卧室外墙是落地门，不符合双方约定的交付标准，若自行改造为窗户则无法满足日照要求，要求被告将窗户扩宽，对于日照有规定，如果被告设计的图纸不能满足日照要求，则图纸审核不通过，因此被告只有将窗户改为落地窗。计算时间自2017年10月1日至2019年10月1日，之后违约金不主张。被告表示不同意原告第一项诉请，原告可以自行改造，并非规划问题。对第二项诉请也不同意，被告没有逾期交房。一审法院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，各方当事人应按协议约定履行各自义务。针对原告主张被告交付房屋一楼卧室外墙为落地窗，与《置业计划书》、《商品房买卖合同》中分层分户平面图不一致的意见。经查，《置业计划书》中虽载明一楼卧室外墙为露台，但其中备注了实际交付结构以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。被告实际向原告交付房屋一层卧室外墙为落地窗，与《商品房买卖合同》中分层分户平面图中约定的一层卧室外墙不一致，但根据双方在《补充协议》第七条第4项约定“最终交付房屋与图纸出现不涉及房屋面积、建筑主体结构、承重结构和用途的影响正常及安全使用范围内的些微偏差属于开发建设正常现象，不属于本合同约定的违约范畴。”，原告主张涉案房屋一层卧室外墙为落地窗，不属于双方约定的违约范畴，原告据此主张被告将一楼卧室外墙落地门恢复为窗的诉请，于事实法律无据，本院不予支持。针对原告主张被告逾期交房的意见。经查，原告所主张的逾期交房违约责任系基于双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第（2）项约定提出，但该条系针对出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋所设置的违约条款，本案中，原告并未主张被告交付房屋不符合合同第十一条约定，且被告亦在2017年9月21日竣工备案，并在双方约定的交房日期2017年9月30日前向原告交付房屋，原告以交付房屋一层卧室外墙为落地门拒绝收房，不符合双方合同约定，根据《补充协议》第九条第2项，应视为出卖人已按时交付，故对原告该主张，于事实法律无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告刘新益、江丽霞的诉讼请求。案件受理费1431元（已减半收取），由原告负担。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人擅自改变房屋的主体结构，导致一楼卧室变成通道并有安全隐患，应承担违约责任的上诉主张。首先，通过上诉人提交的房屋照片可以看出，该一楼卧室外墙落地门窗的出口处，位于案涉房屋围着栅栏的花园内，其距离人行通道除隔着私家花园外还有公共绿化带的距离，该进户门窗前并不形成常识所认为的人来人往的通道。其次，关于房屋设计变更的范围及变更后的处理方式，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第（一）项第一款约定了商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更时，出卖人在批准变更之日起10日内书面通知买受人，买受人在接到通知15内享有选择是否退房的权利，不退房，则可向被上诉人主张赔偿损失。结合该约定，被上诉人承担违约责任的前提是其对商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向进行了变更，因房屋的结构形式变更是指改变了房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料。户型变更是指改变了房屋的结构和形状。现上诉人主张被上诉人将一楼卧室窗户改成了玻璃进户门，该类改动不属于对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更。因此，上诉人要求被上诉人将一楼卧室外墙落地门窗恢复为窗的请求及要求被上诉人承担违约责任的理由不充分，对其上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2862元，由上诉人刘新益、江丽霞负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月四日法官助理陈瑶书记员左文艳