江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终217号上诉人（原审被告）：彭华，男，1975年9月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：李鸿，江西博衍律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘少雄，男，1971年7月16日出生，汉族，户籍住址海南省海口市美兰区，现住海南省海口市秀英区，委托诉讼代理人：肖淑芮，海南广哲律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈信雄，海南广哲律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原审被告：张绍华，男，1965年1月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，原审被告：海南南北通投资有限公司，住所地海南省海口市货运大道南北通停车场A区8号，统一社会信用代码91460000589271574T。法定代表人：胡德力，该公司董事长。原审被告：张亚华，男，1957年3月12日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，原审被告：冯茂林，男，1982年3月10日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县，上诉人彭华因与被上诉人刘少雄以及原审被告张绍华、海南南北通投资有限公司（以下简称南北通公司）、张亚华、冯茂林执行异议之诉一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭华的委托诉讼代理人李鸿，被上诉人刘少雄的委托诉讼代理人肖淑芮到庭参加诉讼。原审被告张绍华、南北通公司、张亚华、冯茂林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭华上诉请求：撤销原判，改判驳回刘少雄的诉讼请求；本案诉讼费用由刘少雄承担。事实和理由：一、原判认定刘少雄与张亚华已形成合法有效的房屋买卖合同关系，系主观臆断。该房屋买卖合同完全是为了妨碍上诉人行使正当合法权益而炮制的，所采用的手法是倒签房屋转让协议及收款收据的日期。如果刘少雄认为不是倒签日期，则上诉人申请司法鉴定，对房屋转让协议及收款收据落款的时间与签订合同形成的时间是否一致进行鉴定。二、原判认定刘少雄已经向张亚华付清了全部房款，系错误认定。1.刘少雄提交的《交通银行补发入账、出账证明》载明下列事实，2012年4月1日刘少雄向张亚华支付550,000元的结算原因系购买股份。该证据否定了收款收据所述“收到房屋转让款800,000元”的事实。2.刘少雄在执行异议申请书中称“刘少雄于2012年4月1日与张亚华达成协议，约定由张亚华出面购买苏南村镇银行股份，并于当日转账550,000元至张亚华账户，后因该银行并未按照预期上市，张亚华遂收购属于刘少雄的该价值550,000元的苏南村镇银行股份，双方遂达成协议……其中550,000元以张亚华收购刘少雄苏南村镇银行价值550,000元的股份款抵扣”，但是其并未提供相关证据证明其陈述属实，不能否定其向张亚华支付的550,000元系购买股份款而非房屋转让款的事实。3.2012年10月8日的银行卡取款凭条只能证明刘少雄确于当日向张亚华转账250,000元，但是不能证明该250,000元系用于向张亚华支付房屋转让款。刘少雄提交的证据不足以证明其已实际支付购房款800,000元。三、原判认定刘少雄已经实际占有涉案房屋，系武断认定。1.鉴于间接占有从外观上难以判断占有人，故这里的占有应狭义理解为买受人直接占有。法律赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标当是对于满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现，故此情形下占有的理解当是狭义的直接占有，并实际入住使用。刘少雄所谓的租赁给第三人使用不属于直接占有。2.刘少雄不能举示使用或者占有涉案房屋的证据，诸如水电费、有线电视、网络使用费、燃气收费凭据、单上所记载的具体户主，还有小区物业服务合同、业主原始登记表、物业费缴费单等。虽然刘少雄提交了《管道燃气供用气合同》，但该合同与其提交的委托书第2条约定“办理水、电、有线电视、物业缴纳、过户、开具票据等事宜”相矛盾，按照该约定，显然燃气在2017年12月7日还应在张亚华的户头上，并且其也没有提交缴纳燃气费的票据。刘少雄虽然提交了深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司锦地翰城物业服务中心出具的《证明》，但是物业费、水电费、停车费缴纳的原始证据系相关费用的缴费单据，而不是凭某公司的证明。而且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，该证明仅加盖了单位印章，不符合证据的形式要件，不能作为认定事实的依据。相反，该证明恰恰证明并非刘少雄缴纳物业费、水电费、停车费。3.租赁合同不能作为直接占有的凭据，而且合同约定了押金、收取租金必须出具收据，但是刘少雄并没有提交押金收据、收取租金的收据。特别需要注意的是，合同约定的租金与刘少雄提交的承租方缴纳的租金金额并不一致。4.刘少雄提交的委托书和公证书也证明了其在人民法院查封之前并没有合法占有涉案房屋的事实。四、原判认定刘少雄对涉案房屋未办理过户不存在过错，系不妥当的认定。1.刘少雄与张亚华签订《房屋转让协议》时，张亚华并未依法登记领取涉案房屋的权属证书，相关交易与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不符，对涉案房屋存在无法办理过户登记的风险，刘少雄应可预见。2.在委托书和公证书出具之前，张亚华已经就上诉人与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷执行一案提供了担保。因此，该委托书和公证书不仅不能证明“未办理过户登记非因刘少雄自身的原因”，恰恰相反，证明了刘少雄恶意满满。3.没有过户登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则应当判断为其有过错。因此，刘少雄倘若真的购买房屋，之后理应积极要求张亚华办理房屋过户手续，并提交要求张亚华办理过户手续的证据材料。2013年2月21日涉案房屋便取得了房屋产权证，但是刘少雄消极不行使要求过户登记的权利，不积极催促过户登记或者为避税而故意不办理登记，以致涉案房屋长时间甚至长达六年多未办理过户手续，法律便不再保护刘少雄的权利，其执行异议的申请也不能排除继续执行。4.刘少雄关于未办理过户的解释为“在张亚华取得房屋产权证后便催促张亚华办理过户手续，但张亚华一直以各种理由推脱”，张亚华则解释为“因房价上涨，他提出让刘少雄再加一点钱，因双方一直未谈妥故未办理过户”。这并不能成为刘少雄无过错的理由。（1）刘少雄与张亚华之间系亲戚，双方之间存在利害关系，他们两人的陈述并不可信。（2）刘少雄与张亚华在本案中并非对立的关系，他们之间一方对另一方陈述的认可，不符合民事诉讼法关于承认的规定。他们的陈述是否属实，仍需要提交证据证明。（3）即使刘少雄关于未办理过户的解释属实，其也存在过错，因为张亚华拒不协助办理过户并不是无法克服的客观障碍，其完全可以通过司法救济的途径解决办理过户问题。五、《执行异议复议规定》第二十八条规定的排除特定不动产执行的四个要件是有机统一的整体，必须全部满足，缺少其中任何一个要件均不能排除对特定不动产的执行。六、涉案房产在执行时的所有权仍为张亚华所有，刘少雄对涉案房产不享有物权。综上，刘少雄的执行异议不能成立。刘少雄辩称，一、原判认定被上诉人与张亚华已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，具有法律依据。在执行异议审查听证和一审庭审中，被上诉人举证了房屋转让协议、转账凭证、公证书等证据，彭华两次对房屋转让协议的签订时间提出质疑，被上诉人均表示同意鉴定，但是在被上诉人发问“是否要进行司法鉴定”时彭华却均表示不予司法鉴定。因此，系彭华自行放弃司法鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条规定，原判对被上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认定，符合法律规定。二、原判认定被上诉人已经付清全部购房款，具有事实和法律依据。被上诉人于2012年4月1日与张亚华达成协议，约定由张亚华出面购买苏南村镇银行股份，并于当日转账550,000元至张亚华账户，后因该银行股票未按照预期上市，张亚华愿意收购属于被上诉人的价值550,000元的银行股份，双方遂达成协议，被上诉人以市场价800,000元购买张亚华位于锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋，其中550,000元以张亚华收购股份的价款抵扣，被上诉人另外支付张亚华250,000元。2012年10月8日双方签订房屋转让协议，被上诉人于当日转账250,000元给张亚华，张亚华于当日将该房屋交付给被上诉人。2012年海口市区的房价为每平方米6,000元至8,000元，当时涉案房屋的地段较为偏僻，以面积124.64平方米折算，房价为每平方米6,418元。这些事实有《交通银行补发入账、出账证明》《房屋转让协议》及250,000元的银行流水等证据，足以证明购房款800,000元已经全部支付。虽然250,000元转账时没有载明“购房款”，但房屋转让协议与该笔转账记录相互印证，原判对该事实的认定依据充分。而且，转款时间在较早的2012年，远在2018年彭华申请查封涉案房屋之前，有较强的客观性。三、原判认定被上诉人已经实际占有涉案房产，具有事实依据。被上诉人提交了多份已经占有涉案房屋多年的证据。1.2014年5月31日被上诉人与海南民生管道燃气有限公司签订的《管道燃气供用气合同》，用气地址为锦地翰城一期1-12A01；2016年1月至2018年12月期间用户名为被上诉人的燃气交费明细。2.2015年11月15日被上诉人办理天翼宽带移机业务，移机地址为涉案房屋。3.三份房屋租赁合同及银行对账单、证明，证实被上诉人将涉案房屋出租给林宏波、林燕茹夫妇居住，租赁期限分别是2016年9月1日至2017年9月1日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日，其中2016年签订的房屋租赁合同的经纪方为海口房田房地产经纪有限公司秀英分店，租金明细与转账记录可以相互对应。4.2019年6月3日深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司锦地翰城物业服务中心出具的证明，证明涉案房屋由被上诉人将房屋出租给林宏波夫妻，2016年9月至今涉案房屋的物业费、水电费、停车费均由林宏波夫妻支付。上述证据能相互佐证，金额吻合。至于彭华提出涉案房屋并非由被上诉人自己居住，被上诉人只能无奈苦笑，其作为抚州当地的知名企业家，也许无法理解普通工薪阶层的生活不易。涉案房屋是被上诉人准备将来给孩子作婚房使用的。宁可将自己占有的大房子用来出租，全家却居住在一套较小的房屋内，只为能将该房租贴补家用。另外，被上诉人至今名下没有任何房产。四、原判认定被上诉人对涉案房产未办理过户不存在过错，具有事实和法律依据。被上诉人在购买房屋时，尚不具备过户条件，在具备过户条件后，海南房价大涨，张亚华便一直推脱，后来一直在协商价格。直到2017年12月，在被上诉人又一次找张亚华商议房屋过户事宜时，张亚华同意去办委托公证，委托被上诉人自行过户。被上诉人于2017年12月7日拿到公证书，有效时限是2年，即在2019年12月7日之前都可以自行过户。由于临近过年，被上诉人返回老家处理了一些事务，待过完年返回海口，办理过户时，被不动产交易中心的工作人员告知涉案房屋已被法院查封，无法过户。被上诉人从头到尾都在积极主张自己的权利，并非一定要通过诉讼方式解决房产过户，在公证书的有效期内行使过户权利，没有任何过错。完全是因为张亚华的原因拒不配合过户，才导致涉案房屋一直未过户，并非被上诉人的原因。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，彭华的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。刘少雄向一审法院起诉请求：1.判决不予许可拍卖执行刘少雄位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋[江西省抚州市临川区人民法院（2018）赣1002执恢4号之六执行裁定书第二项裁定内容]；2.本案诉讼费由彭华、张绍华、南北通公司、张亚华、冯茂林承担。一审法院认定事实：2012年4月1日，刘少雄与张亚华协商，以张亚华名义购买苏南村镇银行股份，刘少雄于当日将550,000元转入张亚华账户，后因苏南村镇银行未如期上市，刘少雄提出撤资，张亚华表示愿意购买该550,000元股份，但因当时没有资金还给刘少雄，经双方协商由张亚华将位于锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋以800,000元的价格出售给刘少雄，其中550,000元以刘少雄支付的股份款抵扣，另250,000元刘少雄于2012年10月8日双方签订《房屋转让协议》当日转账支付给张亚华，张亚华向刘少雄出具收到涉案房屋转让款800,000元的收款收据；张亚华于同日将房屋交付给刘少雄。2013年1月8日、2013年2月21日，张亚华分别取得涉案房屋的国有土地使用权分割转让证明书及房屋所有权证（海口市房权证海房字第××号）。刘少雄于2014年5月31日与海南民生管道燃气有限公司签订《管道燃气供用气合同》，用气地址为锦地翰城一期1-12A01；另附有自2016年1月至2018年12月期间用户名为刘少雄的燃气交费明细。涉案房屋办理有线电视网络的用户名为刘少雄，2015年11月15日刘少雄办理天翼宽带移机业务，移机地址为涉案房屋。刘少雄提供了三份房屋租赁合同及银行对账单、证明等证据，拟证实其将涉案房屋出租给林宏波、林燕茹夫妇居住，租赁期限分别自2016年9月1日至2017年9月1日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日，其中2016年签订的房屋租赁合同经纪方为“海口房田房地产经纪有限公司秀英分店”，租金分别为2,600元/月、2,900元/月、3,000元/月，付款方式为押一付十二；其中2016年9月至2017年8月为现金支付；2017年9月至2018年8月期间，房租为2,900元×12个月＋押金（上调至2,900元）补差300元＋燃气费387元＝35,487元，租户林宏波在2017年10月3日向刘少雄的妻子陈芳转账支付了35,487元；2018年9月至2019年8月期间，房租为3,000元×12个月＋押金（上调至3,000元）补差100元＋燃气费126元＝36,226元，租户林宏波因生意不好未一次性支付，先后于2018年10月13日、2018年12月9日、2019年6月1日向刘少雄的妻子转账支付共计36,226元。2019年6月3日，深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司锦地翰城物业服务中心出具一份证明，证实涉案房屋由房东刘少雄将房屋出租给林宏波夫妻，从2016年9月至今该房屋的物业费、水电费、停车费均由林宏波夫妻支付。刘少雄称，在张亚华取得涉案房屋房产证后便催促张亚华办理过户手续，但张亚华一直以各种理由推脱。张亚华称，因房价上涨，他提出让刘少雄再加一点钱，因双方一直未谈妥，故未办理过户。直至2017年12月7日，张亚华与妻子李月珍在海口市琼州公证处办理公证委托，称已将涉案房屋转让给刘少雄，委托刘少雄自行办理过户的相关手续。2018年1月12日，刘少雄欲对涉案房屋过理过户登记时发现，该套房屋已被一审法院查封，无法办理过户。彭华与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月18日作出（2016）赣1002民初1499号民事调解书，由张绍华、南北通公司于2016年10月31日前一次性偿还彭华借款本金5,000,000元。因履行期限届满，张绍华、南北通公司未履行该调解书确定的义务，彭华向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年4月18日立案执行。执行过程中，彭华与张绍华、南北通公司及张亚华、冯茂林于2017年9月30日达成和解协议，由张绍华、南北通公司于2017年10月31日前归还彭华借款本金5,000,000元，张亚华、冯茂林对上述借款承担连带保证责任。后因张绍华、南北通公司仍未按期还款，彭华向一审法院申请恢复执行，一审法院于2018年1月12日立案恢复执行，案号为（2018）赣1002执恢4号，并追加张亚华、冯茂林为被执行人。2018年6月22日，一审法院作出（2018）赣1002执恢4号之六执行裁定，内容为“1.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市美兰区人民大道56-1号皇冠世纪豪门-世纪（B栋）16层1601室房屋（不动产权证号：HK418203）；2.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋（不动产权证号：HK363493）；3.拍卖被执行人张亚华名下位于海口市海甸三西路安海综合楼601室房屋（不动产权证号：HJ003382）”。一审法院认为，彭华与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷执行一案，一审法院于2017年4月18日立案执行，执行过程中因张亚华、冯茂林自愿提供担保，2018年1月12日张亚华、冯茂林追加为被执行人后涉案房屋被查封。但刘少雄与张亚华就涉案房屋买卖于2012年10月8日达成了房屋转让协议，刘少雄于当日向张亚华付清了全部购房款，双方已形成房屋买卖合同关系。张亚华已向刘少雄交付涉案房屋，刘少雄实施了安装燃气、有线电视、宽带等行为并2016年9月起将涉案房屋对外出租，刘少雄对租金支付情况的陈述与承租人实际向其转账支付的租金数额能够吻合，证明刘少雄已合法占有并实际使用房屋；对涉案房屋的过户问题，虽经刘少雄催促，但一直未办理过户，张亚华称是因房价上涨希望刘少雄加价，双方未谈妥而未配合刘少雄办理过户，刘少雄对此无过错。刘少雄要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持；对彭华的辩解意见，一审法院不予采纳。对当事人诉讼地位问题，根据民事诉讼法解释规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对执行异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，刘少雄将申请执行人及被执行人均列为被告，被执行人并不反对案外人异议，故不应列为被告，对刘少雄向张绍华、南北通公司、张亚华、冯茂林提出的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：对执行标的物位于海口市秀英区白水塘路11号锦地翰城一期1号楼13层12A01号房屋（海口市房权证海房字第××号）停止执行。案件受理费11,800元，由彭华负担。一审法院（2019）赣1002执异15号执行裁定于判决生效时自动失效。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。按照本院要求，刘少雄提交了深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司出具的叶涛的工作证明、公司营业执照复印件、证明，予以补强其一审提交的锦地翰城物业服务中心出具的证明。彭华对该三份证据没有提出异议。故本院对该三份证据予以确认。彭华在二审中提出鉴定申请“对2012年10月8日《房屋转让协议》上签名字迹‘刘少雄’的实际书写时间与落款标注日期是否一致进行鉴定，打印文字实际形成时间与落款标注日期是否一致进行鉴定”，以查明该房屋转让协议是否存在倒签。经本院司法技术部门向江西神州司法鉴定中心征询意见，江西神州司法鉴定中心于2020年5月29日向本院出具了不予受理通知书，答复“经文审，该鉴定事项系文件检验领域技术难题，已超出检验能力，现根据《司法鉴定程序通则》第二十九条规定，决定不予受理”。之后，本院向彭华一方予以释明，如其知晓具有相应检验能力的机构，请在规定时间内书面答复本院，如未答复，本院将根据现有证据对本案进行裁判。最终，彭华在规定时间内未向本院提交书面意见。彭华对一审查明“张亚华表示愿意购买该550,000元股份，但因当时没有资金还给刘少雄”的事实有异议，其认为该款项是刘少雄购买银行股份的钱，并非购房款，刘少雄未向张亚华支付全部购房款。刘少雄对一审查明的事实没有提出异议。因此，本院对一审查明的其他事实予以确认。彭华提出的上述事实异议，涉及本案二审争议焦点的认定，本院在此不予赘述。本案未能达成调解协议。本案二审的争议焦点为：刘少雄是否享有排除人民法院对涉案房屋强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案的争点在于刘少雄的主张是否与上述法律规定情形一致。本院逐一分析如下。1.刘少雄与张亚华于2012年10月8日签订《房屋转让协议》，远早于张亚华为彭华与张绍华、南北通公司民间借贷纠纷执行一案提供担保的时间2017年9月30日，显然早于涉案房屋的查封时间，故符合上述法律规定的第一项情形。彭华主张《房屋转让协议》系倒签，缺乏证据证实，本院对该事实主张不予采信。2.根据本案现有证据可以证明刘少雄在涉案房屋被查封前已经将涉案房屋用于出租，符合上述法律规定的第二项情形。（1）房屋租赁合同三份显示刘少雄从2016年9月开始将涉案房屋出租给林宏波夫妻，且2016年的房屋租赁合同有经纪方的盖章，具有客观性。（2）深圳市科技园物业集团有限公司海南分公司锦地翰城物业服务中心于2019年6月3日出具的证明，证明涉案房屋从2016年9月开始由林宏波夫妻承租，涉案房屋的物业管理费（水电、停车、物业）由林宏波夫妻支付。（3）《管道燃气供用气合同》及燃气缴费明细，显示刘少雄于2014年以自己的名义办理了涉案房屋的管道燃气并缴纳相应的燃气费用。（4）刘少雄的妻子陈芳与林宏波出具的证明对2017年、2018年的租金给付情况进行了说明，其中租金附加燃气费用的金额与陈芳的海南银行个人账户对账单显示的交易记录可以基本对应。经查，燃气缴费明细显示2016年9月26日至2017年8月25日缴费374.85元、2017年10月25日至2018年8月27日缴费176.4元，共计551.25元；2017年、2018年房屋租赁合同显示2016年9月1日至2017年8月31日的燃气费用为387元，2017年9月1日至2018年8月31日为126元，共计513元。虽然二者在金额上相差38.25元，但是双方房屋租赁合同结算费用的时间与燃气公司实际收费的时间并不完全一致，产生小范围的误差应属合理，且二者对涉案房屋两年的燃气使用量的趋势反映一致，故可以证明房屋租赁合同中对燃气费用的附加计算接近客观事实。（5）有线电视业务受理单、天翼宽带移机受理协议显示刘少雄于涉案房屋查封前就涉案房屋办理了有线电视缴费业务、宽带移机业务。综上，上述证据已经可以形成优势证据链，证明刘少雄在涉案房屋被查封前已经将涉案房屋用于出租并收益的事实。彭华主张上述法律规定的占有系直接占有，而非间接占有，缺乏法律依据，不能成立。3.刘少雄提交的银行交易清单可以证明其于2012年4月1日以购买股份为由向张亚华支付了550,000元，于签订《房屋转让协议》的当日即2012年10月8日向张亚华支付了250,000元。根据刘少雄与张亚华的陈述，双方就550,000元达成了冲抵房款的合意，故刘少雄于当日支付尾款250,000元给张亚华，结合刘少雄实际将涉案房屋出租并收取租金以及双方于2017年12月7日办理公证委托的事实，本院根据证据盖然性规则认可刘少雄与张亚华的陈述，认定刘少雄已支付全部房款，故本案符合上述法律规定的第三项情形。4.涉案房屋在刘少雄与张亚华达成房屋转让协议时虽然不能办理过户登记手续，但是自2013年2月21日之后已经可以办理过户登记手续，故政策限制问题已经灭失。在涉案的查封行为前，涉案房屋没有抵押权等他项物权设定情形，故刘少雄不存在对他人权利障碍的忽略，对此履行了合理的注意义务。因当地房价上涨，张亚华要求加价，致使涉案房屋未及时办理过户登记，不可归责于刘少雄，且双方之后形成过户登记合意并于2017年12月7日办理公证委托，也早于涉案房屋的查封时间，故本案符合上述法律规定的第四项情形。彭华主张刘少雄存在消极不行使登记权利，缺乏证据证实，本院不予支持；彭华主张刘少雄本可通过司法救济途径解决办理过户问题，该事由不构成消极不行使登记权利的事由，故本院亦不予支持。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘少雄的诉讼请求应予支持。彭华的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,800元，由上诉人彭华负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  范 宣审判员  彭 珺二〇二〇年六月十七日法官助理周超书记员杨甜书记员刘晓欢