安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初1624号 原告：马鞍山市同成物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区国际华城集贸市场三楼。 法定代表人：王茂才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘其来，该公司项目部经理。 委托诉讼代理人：邢春蕾，该公司员工。 被告：陶晓明，男，汉族，1990年10月8日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告马鞍山市同成物业管理有限公司（以下简称同成物业公司）与被告陶晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告同成物业公司的委托诉讼代理人刘其来、邢春蕾，被告陶晓明到庭参加诉讼，现已审理终结。 同成物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令陶晓明给付2016年12月1日至2016年12月31日物业费117元，2017年1月1日至2017年12月31日物业费1407元，2018年1月1日至2018年12月31日物业费1407元，以及2019年1月1日至2019年12月31日物业费1407元，合计金额4338元。2、请求判令被告按照每天千分之三比例缴纳违约金，即2016年12月1日至2017年12月31日违约金127元，2017年1月1日至2017年12月31日违约金1519元，2018年1月1日至2018年12月31日违约金1519元，2019年1月1日至2019年12月31日1519元，合计总金额4684元，以上总合计9022元。为建设和谐小区，同成物业公司愿意放弃违约金。3、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：陶晓明系同成物业公司所管理的朝晖豪庭7栋904室（建筑面积97.7平方米）的业主，陶晓明在接受物业时（2016年12月）按《物业管理条例》的相关规定与同成物业公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.32元每平方米收取物业费（首次优惠按每平方米1.2元收取）。同成物业公司对物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但陶晓明却拖欠2016年12月至2019年12月间物业管理费，经同成物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。 陶晓明在庭审中口头辩称：1、陶晓明是2018年10月1日搬家的，之前房屋一直闲置，没有享受到服务。同成物业公司第一任经理口头允诺陶晓明正式入住前物业费予以减免。2、同成物业公司服务不到位，在疫情期间向社区反映开会时，陶晓明提出70条意见，同成物业公司原任经理答应一周内整改，并答应电话与其联系，但至今陶晓明没有接到物业公司任何电话。提出的70条意见概括如下：同成物业公司资质等级为二级却按一级服务标准收费，收费标准过高。安保不着保安服，基本是老弱人员担任，任何人都能随意进出小区，小区监控设施很多是坏的无人管。消防栓坏了物业也不管。负一楼没有安放大型垃圾桶，灯光灰暗，没有通讯信号，安全得不到保障。陶晓明家空调主机渗水，找物业公司，物业公司说与物业无关，推诿要陶晓明自己联系开发商。物业财政收支从未公示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的同成物业公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、不动产登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的资质证书、与佳山乡格林社区居民委员会签订的《前期物业管理合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》、物价局收费登记表、催费单的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法作为定案依据。对涉及同成物业公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，同成物业公司与陶晓明签订《朝辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，约定由同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务，物业管理服务质量包括：一、房屋外观：维护小区建筑设计上统一美观的风格；无破损，无乱涂乱画现象，保持外立面整齐。二、共用部位、公用设施设备的维护和管理：共用部位无破损，共用设施设备运行正常；定期维护保养；专人维护保养。三、环境卫生：环境整洁，无裸露垃圾，无垃圾死角，无污染；生活垃圾日产日清。四、公共绿化：养护得当，定期修剪；美观协调。五、交通秩序与车辆管理：道路通畅有序；车辆停放整齐。六、公共秩序管理：24小时闭路监控；门岗文明执勤，定时巡逻，协助公安机关做好公共秩序管理工作。七、房屋公共部位、公用设施设备小修和急修：小修及时率达98%以上，质量合格率达100%，建立回访制度和回访记录；急修按与使用人约定的时间内及时率达100%以上，质量合格率达到98%，建立回访制度和回访记录。物业管理综合服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.7元，高层住宅每月每平方米1.32元，商业物业每月每平方米1.5元；以上收费标准暂时依据马价服（2012）6号文件执行，如遇物价局对物业综合服务收费指导价调整时，则按照物价局最新颁发的物业服务一级收费指导价上限（基准价+上浮20%）同步调整；物业管理综合服务费中不包含电梯、增压水泵运行费，其电梯运行费按照建筑面积每月进行均摊，水泵运行费按照用水量每月进行均摊。并约定违反本协议，不按协议约定的时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交所欠费用并从逾期之日起按每天3‰加收违约金等。合同签订后，同成物业公司依约为该小区提供物业管理服务。 2018年4月8日，马鞍山市雨山区佳山乡格林社区居民委员会与同成物业公司签订《朝辉豪庭物业服务合同》一份，约定由同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务，物业服务等级标准为二级，期限自2018年4月8日起至2021年4月7日止，物业服务内容包括：负责制定本物业服务工作计划并组织实施，保管与本物业相关的工程建设等档案资料，根据法律、法规和临时管理规约的授权制定本物业有关管理服务制度，年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内公示；负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等，属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理；负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，前款规定的事项不含业主财产保险和财产保管责任；对物业使用中禁止行为进行监督管理；协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。并约定物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为：高层住宅每月每平方米1.32元，多层住宅每月每平方米0.7元，商业物业每月每平方米0.8元。物业服务费按一年交纳，业主应在每年元月的第10日前履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日2‰收取滞纳金。同成物业公司应于每年1月15日向全体业主公布物业服务费用收支明细情况等。合同签订后，同成物业公司依约继续为该小区提供物业管理服务至今。 陶晓明系该小区业主，房屋面积为97.7平方米，其拖欠自2016年12月1日至2016年12月31日的物业费117元（97.7平方米×1.2元/每月/平方米×1个月）；欠自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费4221元（97.7平方米×1.2元/每月/平方米×36个月，取整数）；经同成物业公司多次催要未付，以致成讼。 庭审中，同成物业公司自愿放弃对违约金的诉讼请求。 本院认为：同成物业公司与陶晓明、马鞍山市雨山区佳山乡格林社区居民委员会分别签订的《朝辉豪庭前期物业管理服务协议》、《朝辉豪庭物业服务合同》均合法有效，应受法律保护。同成物业公司履行了合同约定的物业服务义务。陶晓明作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约定的物业费收费标准交纳物业费。鉴于同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，陶晓明按拖欠物业费4338元的85%比例即3687元向同成物业公司交纳为宜。陶晓明以同成物业公司按一级标准收费为由拒交物业费不当，本院不予以采信；提出如上其他辩解意见因缺乏证据证明，本院也不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陶晓明于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市同成物业管理有限公司支付拖欠的物业费3687元。 二、驳回原告马鞍山市同成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由马鞍山市同成物业管理有限公司负担4元，被告陶晓明负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  许华珍 二〇二〇年六月十八日 书记员  唐 薇 附本案法律条文相关内容 《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。