辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2705号上诉人（原审被告）：李宁，女，1969年6月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王守志，系辽宁金正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳都帮物业有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街136号1B-1-1。法定代表人：马家旭，该公司经理。委托诉讼代理人：王凡，系辽宁沈鑫律师事务所律师。上诉人李宁因与被上诉人沈阳都帮物业有限公司（以下简称“都帮物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽01民初10995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李宁上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、被上诉人提供服务质量存在重大瑕疵，给上诉人造成重大经济损失。1、被上诉人服务质量比最初明显下降，且存在重大瑕疵。被上诉人最初提供物业服务较好，草地原为进口绿草，现为价格低廉的野草；原有高档会馆，现没有；原设有早餐服务，现取消；原有游泳馆，现取消；被上诉人将业主共有一楼出租营利；擅自更改消防通道，造成消防危险。安保服务明显降低，保安缺乏安全防范意识，不积极履行巡视、安全防范注意义务，上班期间常见睡觉现象。监控设施设备不足。树木被他人盗走，被上诉人却不知情。被上诉人提供服务质量下降导致广大业主极度不满，业主自发投票决定更换被上诉人，说明被上诉人物业服务存在重大问题。2、被上诉人服务质量不到位给上诉人造成经济损失。上诉人私家车在停车场曾两次被刮蹭，上诉人请求被上诉人协助查找肇事人员，提供监控录像，遭到拒绝，上诉人自费支付修车费两万元。2016年3月，上诉人家厨房下水主管道地下部分堵塞导致两次反水，造成地板被浸泡，上诉人找被上诉人讨要说法，被上诉人不予理睬。二、被上诉人起诉远超法律规定诉讼时效，被上诉人并未提供证据证明超过诉讼时效后一直向上诉人主张权利，应当驳回被上诉人诉请。都帮物业公司辩称，维持一审判决。上诉理由第一项一审主张并经审理，第二项从未提及，被上诉人一直向业主主张支付物业费，一审上诉人也自认，上诉人缴纳了地下停车费。都帮物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费27,042元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际给付之日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：被告李宁为沈阳市沈河区业主，该房屋建筑面积为217.72平方米。原告沈阳都帮物业有限公司系被告所在的“曼哈顿”小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务至今。该小区物业费为每平方米1.8元/月。2009年8月11日，被告李宁签署《钥匙移交接表》一份，内容载明：“沈阳曼哈顿国际庄园1座（楼）13单元2层1室住户已经收到贵公司移交的钥匙共3把，本人已经详细验收屋内的一切设备和设施，均处于良好运行状态。”2018年2月6日，沈阳市曼哈顿国际庄园业主委员会出具《证明》一份，内容载明：“沈阳市房产局档案室：沈阳市沈河区惠工街136号的曼哈顿小区自成立以来，一直由沈阳都帮物业有限公司进行服务。现由于地下管线维修，需到贵部门调档以便维修。特此证明！”在本案审理过程中，被告李宁向一审法院申请对《入住文件》中第一页、第三页、第十二页、第十四页、第二十二页、第三十三页上面的签字是否为李宁本人所签进行鉴定，此后被告李宁又将上述鉴定事项变更为“申请对入住文件第一页‘入住文件目录’下方业主签名处‘李宁’的签名进行鉴定”，且被告李宁明确表示自愿放弃对于入住文件中第三页、第十二页、第十四页、第二十二页、第三十三页上面的签字进行鉴定。一审法院委托辽宁大学法医司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该中心于2019年8月15日出具辽大司鉴[2019]文鉴字第213号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为入住文件第一页“入住文件目录”下方业主签名处“李宁”二字不是李宁本人所写。被告李宁为本次鉴定支付鉴定费2400元。另，2017年12月12日，被告李宁向原告沈阳都帮物业有限公司支付车位费3600元（截至2018年12月16日）。庭审中，原告主张被告未向原告交纳自2012年8月至2018年5月期间的物业费27042元（217.72平方米×1.8元/平方米/月×69个月），被告对于原告主张的拖欠物业费的时间、标准均予以认可，并陈述原告曾于2013年或2014年向其主张过权利。庭审中，被告提供由原告沈阳都帮物业有限公司出具的《致业主的一封信》，内容载明：“我们郑重承诺：在保证服务质量前提下，物业费到期后，下一年的物业费我们减半收取，以表达对您的感谢和支持且只要我们为大家服务一天都会考虑到之前的种种不足而进行整改。”虽该份《致业主的一封信》并未载明具体的形成时间，但经一审法院询问，被告陈述《致业主的一封信》系2018年张贴的，是减免下一年度的物业费。现原、被告因物业服务合同产生纠纷，原告起诉来院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告沈阳都帮物业有限公司为“曼哈顿国际庄园”小区的物业服务企业。被告李宁系该小区业主，虽庭审中，原告提供的前期物业服务协议中被告李宁并未签字，但根据原告提供由沈阳市曼哈顿国际庄园业主委员会出具的《证明》以及双方当事人的陈述，可以看出原告自园区成立以后为园区提供了物业服务，被告也实际接受了服务。因此，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，是对自己自己合法权益的维护。庭审中，双方对于原告收取物业费的标准为住宅1.8元/平方米/月，被告所有的沈阳市沈河区房屋建筑面积为217.72平方米，被告自2012年8月起至2018年5月止未交纳物业费等事实均予以认可，故，一审法院对于原告要求被告支付物业费27042元（217.72平方米×1.8元/平方米/月×69个月）的诉讼请求予以支持。关于原告主张的利息问题。被告抗辩没有按时交纳物业服务费是因为其与原告之间在物业服务上存在争议，原告作为提供物业服务的主体，没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定、相关行业规定以及合同约定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于物业费是否存在减免的问题。虽被告在庭审中提供由原告沈阳都帮物业有限公司出具的《致业主的一封信》中载明“物业费到期后，下一年的物业费我们减半收取”，但经一审法院询问，被告认可《致业主的一封信》系2018年张贴的，减免下一年度的物业费。现原告主张的被告拖欠物业服务费的期间为自2012年8月起至2018年5月止，不涉及2019年的部分，故，原告在本次诉讼中所主张的上述期间物业服务费不能依据《致业主的一封信》进行减免。关于被告主张车辆被撞、下水道返水以及园区管理混乱等问题的抗辩意见。被告提供的现有证据不足以证明原告服务管理存在严重瑕疵，亦不能成为被告拒交全部物业费的理由，故，对于被告的该项抗辩意见，一审法院不予支持。关于鉴定费的问题。在本案审理过程中，被告李宁向一审法院申请对《入住文件》中第一页“入住文件目录”下方业主签名处“李宁”的签名进行鉴定，经一审法院委托辽宁大学法医司法鉴定中心于2019年8月15日出具辽大司鉴[2019]文鉴字第213号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为入住文件第一页“入住文件目录”下方业主签名处“李宁”二字不是李宁本人所写，被告李宁为本次鉴定支付鉴定费2400元。原告作为《入住文件》的制作人和管理人应保证该文件由业主本人或业主授权的人员签字确认，原告显然未尽到履行注意义务。因此，该笔费用应由原告承担。一审法院判决：一、被告李宁于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳都帮物业有限公司自2012年8月起至2018年5月止物业服务费27,042元；二、驳回原告沈阳都帮物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，由被告李宁承担。鉴定费2400元，由原告沈阳都帮物业有限公司承担。二审中当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一、2020年5月18日园区现场拍摄照片，用以证明被上诉人提供物业服务质量存在瑕疵，服务标准严重降低。证据二、其他业主报警记录复印件、2016年法院刑事判决书打印件、网络文章打印件，用以证明被上诉人提供安保服务有重大瑕疵，未尽到安保义务，给园区财产安全造成威胁。被上诉人对园区绿化管理不负责任，多年大树被砍伐，被上诉人未尽到阻止义务，给园区绿化造成较坏影响。证据三、2018年业主委员会记录复印件，用以证明被上诉人物业服务质量存在九方面问题。证据四、业主大会投票公告复印件、开票验票确认书复印件，用以证明业主公开就选聘新的物业公司进行投票，业主赞成更换物业公司。证据五、举报信（附会议记录）复印件，用以证明被上诉人提供物业服务存在严重质量问题，业主想要更换新的物业公司，以及存在黑恶势力问题。证据六、条幅照片，用以证明一至三层住宅未经业主同意改为商业用房从事经营活动，影响园区居住环境。被上诉人质证称：大部分证据一审提交出示过，经过质证，证据一与本案无关，本案诉请2018年5月物业费，其他证据只是别有用心业主企图更换物业公司，但不是依法进行，没有任何效力，最后仍由被上诉人提供物业服务。对于上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人为涉案园区持续性的提供物业服务至今，上诉人作为园区业主，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，上诉人应当及时向被上诉人支付相应的物业费。上诉人提出被上诉人提供物业服务严重瑕疵，构成根本违约，不应支付物业费的主张。首先，上诉人提交的证据，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。上诉人二审提交照片不是诉请期间园区内的情况。被上诉人对园区负有安全保障义务，但并不是园区内发生案件，被上诉人就需要承担责任。刑事案件回执单、刑事判决书，仅能够证明园区内曾发生盗窃案件，并不能证明案件发生是因为被上诉人提供的物业服务不到位所导致。两份网络打印文章，无法证明其内容真实性，也没有其他证据相佐证。其次，涉案房屋为住宅，物业收费标准一直为1.80元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。上诉人二审提交证据三至证据六，并不能证明业主委员会经过决议已经依法解聘被上诉人。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。上诉人提出被上诉人诉请期间超过诉讼时效的问题。通过查阅原审卷宗，上诉人一审并未提出超过诉讼时效的抗辩主张，且自认被上诉人向其催缴物业费。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，在上诉人未对时效问题提出新证据情况下，对于其该项上诉主张，本院不予支持。上诉人提出被上诉人提供物业服务造成其重大财产损失的上诉主张。首先，上诉人并未提供证据证明其所述车辆被剐蹭，要求被上诉人协助查找肇事人提供监控录像被拒绝的情况，故无法认定被上诉人负有责任。如果上诉人将车辆停放在停车场内合法停车区域内，并依约支付费用，那么其停放车辆被剐蹭后，上诉人如果认为被上诉人未尽到物业服务义务，应及时通过诉讼等方式向被上诉人主张权利，不能以长期不支付物业费的方式解决纠纷。其次，被上诉人对园区公用区域承担维修养护义务，对业主的专有区域不承担此项义务。上诉人所述下水主管道堵塞返水，并没有提供证据证明具体位置和发生情况，故无法认定属于被上诉人物业服务的责任范围。同理，上诉人如果认为系被上诉人未尽到物业服务义务导致，有权向被上诉人主张相关权利，不能以此长期不支付物业费。因此，上诉人提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人李宁负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年六月四日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。