安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1839号 上诉人（原审被告）：郭丹，女，1982年6月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审被告）：李国庆，男，1981年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：安徽省首佳物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区三八乡何家村淮河西路北侧博文大厦第4层，统一社会信用代码91341302068080983H。 法定代表人：陆二北,该公司经理。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人郭丹、李国庆因与被上诉人安徽省首佳物业管理有限公司合同纠纷一案,不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初3673号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月3日受理后，依法组成合议庭,经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭丹、李国庆上诉请求：1、依法撤销宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初3673号民事判决，解除郭丹、李国庆与安徽省首佳物业管理有限公司签订的合同；2、改判驳回安徽省首佳物业管理有限公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由安徽省首佳物业管理有限公司负担。事实与理由：一、郭丹、李国庆未与安徽省首佳物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。郭丹、李国庆购买安徽省首钢首御房地产开发有限公司首钢首御小区1#1204室商品房后，从来也没与安徽省首佳物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，即使签订了该合同有效期限应为一年，至2015年10月1日到期。为此，郭丹、李国庆不再拖欠安徽省首佳物业管理有限公司自2015年10月1日至2018年12月1日的物业服务费。二、安徽省首佳物业管理有限公司应承担郭丹、李国庆房子出现的质量问题。郭丹、李国庆购买商品房入住后，墙体多处出现开裂，渗水发霉。房屋存在严重的质量问题，居住在里面都提心吊胆，担心受怕，郭丹、李国庆四处借钱购得该处房屋，存在严重质量问题，精神上都受到极大的伤害。安徽省首佳物业管理有限公司既然接受了开发商的前期物业管理，就有责任向开发商反映郭丹、李国庆房屋质量问题。郭丹、李国庆多次向安徽省首佳物业管理有限公司反映房屋出现的质量问题，郭丹、李国庆每一次反映，安徽省首佳物业管理有限公司都答应向开发商反映解决，郭丹、李国庆也多次表示只要解决了郭丹、李国庆房屋质量问题，物业管理费分文不欠。可时至今日，安徽省首佳物业管理有限公司也没向开发商反映房屋出现了质量问题，属于严重失职，没有尽到应尽的责任，郭丹、李国庆不给物业管理费是合情合法的。三、小区内乱搭乱建，安徽省首佳物业管理有限公司对违法建筑不闻不问。郭丹、李国庆入住小区后，小区内到处乱搭乱建，把整个小区搞的乱七八糟，完全改变了原小区的设计，居住环境特别差。四、服务质量特别差。安徽省首佳物业管理有限公司作为物业服务公司，理应向业主提供优质的服务，而安徽省首佳物业管理有限公司的保安形同虚设，外来人员、车辆随便可以出出进进。小区内的车辆随便停放，直接影响业主的安全及正常生活通行，业主为了居住安全数次向安徽省首佳物业管理有限公司反映，安徽省首佳物业管理有限公司始终都没有任何改进。养狗户可在小区内随便遛狗，狗屎狗尿随处可见，安徽省首佳物业管理有限公司从来不过问，业主电动车无处充电，只有到自己屋内充电，别的小区物业都主动设有电动车停放棚，安装上投币充电装置，方便业主电动车充电，可安徽省首佳物业管理有限公司从来不过问此事。五、维修服务不及时。各业主在正常生活期间，下水道、门窗、门锁、电路、电梯损坏是正常的事，业主如遇到问题，打电话向物业公司反映，根本就无人过问，即使问过一次，也是反映问题几天后的事。六、安徽省首佳物业管理有限公司阻挠成立业主委员会。郭丹、李国庆每反映一次问题，安徽省首佳物业管理有限公司就推脱说去找业主委员会，而安徽省首佳物业管理有限公司又想法设法从中阻挠成立委员会，这样就使郭丹、李国庆无法保护自己的权利。 安徽省首佳物业管理有限公司辩称：一、郭丹、李国庆称非物业服务合同当事人，没有法律依据。郭丹、李国庆认为自己并未与安徽省首佳物业管理有限公司签订物业服务合同，自己不知晓且不认可该合同的内容，因此拒绝交纳物业费。对此司法解释有明确规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能得到法院支持。二、郭丹、李国庆主张物业服务合同约定的合同期限已届满。根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由不应得到支持。三、郭丹、李国庆主张房屋质量不达标。郭丹、李国庆以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒绝交物业费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，郭丹、李国庆的该项抗辩理由不能得到法院的支持。四、郭丹、李国庆以物业服务企业不履行维修义务为由拒绝交纳物业费，不应支持。郭丹、李国庆向物业服务企业反映小区单元门、通道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修。对于维修义务的承担主体，房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务，在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金，但是应当经过业主委员会的同意。五、郭丹、李国庆以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理等为由拒绝交纳物业费。首先，郭丹、李国庆应当区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区内规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒绝交物管费。其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。郭丹、李国庆未能提供相关证据，抗辩理由不能成立。综上，郭丹、李国庆拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交纳费用业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来抗拒物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。 安徽省首佳物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1、判令郭丹、李国庆支付拖欠的物业费4972元（计算至2018年12月1日）；2、诉讼费由郭丹、李国庆承担。 原审法院认定事实：2014年9月25日，安徽省首佳物业管理有限公司与郭丹、李国庆签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理费为每月1.2元/平方米。案涉签订协议后，郭丹、李国庆自2015年10月1日始至2018年12月1日的物业服务费用未予交纳，为此，安徽省首佳物业管理有限公司诉至原审法院。另查明：案涉房屋建筑面积为109.04㎡。 原审法院认为，安徽省首佳物业管理有限公司与郭丹、李国庆签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效。合同中约定的物业服务费收费标准为1.2元/月㎡，郭丹、李国庆作为居住在该小区的业主，在安徽省首佳物业管理有限公司按照合同的约定提供了相应物业服务的情形下，亦应当按照合同约定向安徽省首佳物业管理有限公司支付物业服务费。根据安徽省首佳物业管理有限公司与郭丹、李国庆签订的《前期物业管理服务合同》，能够证明截至2018年12月1日，郭丹、李国庆未交纳物业服务费共计4972元。对安徽省首佳物业管理有限公司要求郭丹、李国庆支付该未交物业服务费的请求，原审法院予以支持。郭丹、李国庆提出的关于房屋质量问题的抗辩理由不构成拒交物业费的理由。关于郭丹、李国庆辩称安徽省首佳物业管理有限公司物业服务不达标的意见，郭丹、李国庆未提交充分证据予以证明，且物业费的交纳涉及全体业主的集体利益，不交纳物业费或者晚交物业费的业主的行为势必会对其他按时交纳物业费业主权利的造成消极影响。若安徽省首佳物业管理有限公司的物业服务行为不能达到业主的满意，郭丹、李国庆可通过业主委员会予以维护自己的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限郭丹、李国庆于本判决生效之日起十日内给付安徽省首佳物业管理有限公司截至2018年12月1日的物业服务费4972元。案件受理费减半收取为25元，由郭丹、李国庆负担。 二审中，郭丹、李国庆提供通话录音及照片一组，证明物业服务不到位，很多一楼业主扩建院子、侵占其他业主的活动场地。 安徽省首佳物业管理有限公司质证意见为：1、对照片的真实性不认可，该照片不能反映拍摄的时间、地点，不能达到郭丹、李国庆的证明目的。2、物业服务具有时间持续性和无法计量特点，郭丹、李国庆仅提供单一的照片和录音，不能证明安徽省首佳物业管理有限公司的物业服务存在质量问题，不能达到证明目的。本院认证意见为：对郭丹、李国庆提交的通话录音及照片的真实性予以认定，但不能反映出是否为2015年10月1日始至2018年12月1日该小区状况，故不能达到证明目的。安徽省首佳物业管理有限公司提供照片一组，证明安徽省首佳物业管理有限公司已经对小区设施、器材、环境清理等日常物业服务管理，已经按照物业服务合同尽到了自己的物业服务义务。郭丹、李国庆质证意见为：照片虽然是小区内拍摄的，但不是现在拍的，不能达到证明目的。本院认证意见为：对安徽省首佳物业管理有限公司提交的照片的真实性予以认定，但不能反映出是否为2015年10月1日始至2018年12月1日该小区状况，故不能达到证明目的。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、郭丹、李国庆提出解除与安徽省首佳物业管理有限公司签订的合同的上诉请求应否支持；2、郭丹、李国庆是否与安徽省首佳物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同及是否拖欠安徽省首佳物业管理有限公司自2015年10月1日至2018年12月1日的物业服务费；3、安徽省首佳物业管理有限公司应否承担郭丹、李国庆房屋出现的质量问题；4、郭丹、李国庆以安徽省首佳物业管理有限公司提供的服务质量差、维修服务不及时、阻挠成立业主委员会、对小区内存在乱搭乱建行为不闻不问为由拒绝支付物业费的理由能否成立。 一、关于郭丹、李国庆提出解除与安徽省首佳物业管理有限公司签订的合同的上诉请求应否支持问题 本案系安徽省首佳物业管理有限公司以郭丹、李国庆拖欠物业费为由向原审法院提起的诉讼，安徽省首佳物业管理有限公司诉讼请求为：“1、判令郭丹、李国庆支付拖欠的物业费4972元（计算至2018年12月1日）；2、诉讼费由郭丹、李国庆承担。”原审法院审理期间，郭丹、李国庆针对安徽省首佳物业管理有限公司提出的诉讼请求，仅提出其购买的房屋存在质量问题，找到物业一直推脱；物业服务不到位，安保系统形同虚设；小区内存在违法建筑，物业未予跟进；物业修缮不及时的抗辩理由，并未就解除合同的请求提出反诉，也未提出解除合同的抗辩理由。鉴于郭丹、李国庆在一审法院作出判决后，在提起本案上诉时，提出解除与安徽省首佳物业管理有限公司之间签订的物业管理服务协议，且安徽省首佳物业管理有限公司在二审期间明确表示就郭丹、李国庆提出解除合同的上诉请求不同意调解，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”规定，本案针对郭丹、李国庆提出解除合同的上诉请求，本院不作处理，郭丹、李国庆可另行起诉。 二、关于郭丹、李国庆是否与安徽省首佳物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同及是否拖欠安徽省首佳物业管理有限公司自2015年10月1日至2018年12月1日的物业服务费的问题 安徽省首佳物业管理有限公司以郭丹、李国庆拖欠其公司物业费4972元（自2015年10月1日至2018年12月1日）为由向原审法院提起诉讼，安徽省首佳物业管理有限公司针对其主张提供了其公司2014年9月25日与郭丹、李国庆签订的前期物业管理服务协议予以佐证，从协议内容看郭丹、李国庆在前期物业管理服务协议上进行了签名，双方在协议中对合同的期限并没有进行约定，另外从原审法院庭审笔录载明的内容看，郭丹、李国庆对安徽省首佳物业管理有限公司举证的前期物业管理服务协议的真实性及安徽省首佳物业管理有限公司主张拖欠的物业费数额均未提出异议，该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，故原审法院依据双方签订的前期物业管理服务协议及郭丹、李国庆自认的事实，认定郭丹、李国庆拖欠安徽省首佳物业管理有限公司4972元并无不当。故郭丹、李国庆提出未与安徽省首佳物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同及不再拖欠安徽省首佳物业管理有限公司自2015年10月1日至2018年12月1日的物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 三、安徽省首佳物业管理有限公司应否承担郭丹、李国庆房屋出现的质量问题 本案从2014年9月25日郭丹、李国庆与安徽省首佳物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议内容看，双方对郭丹、李国庆购买的房屋出现质量问题由安徽省首佳物业管理有限公司进行维修并未进行约定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，若郭丹、李国庆购买的房屋出现质量问题，维修的义务系出卖人承担，并非本案安徽省首佳物业管理有限公司。故郭丹、李国庆提出安徽省首佳物业管理有限公司应承担其房屋质量问题的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 四、关于郭丹、李国庆以安徽省首佳物业管理有限公司提供的服务质量差、维修服务不及时、阻挠成立业主委员会、对小区内存在乱搭乱建行为不闻不问为由拒绝支付物业费的理由能否成立问题 本案中，郭丹、李国庆虽然以安徽省首佳物业管理有限公司提供的服务质量差、维修服务不及时、阻挠成立业主委员会、对小区内存在乱搭乱建行为不闻不问为由拒绝支付物业费，但从其提供的证据来看，安徽省首佳物业管理有限公司在物业管理服务方面存在一定瑕疵，并不能足以证明该公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约的情况，故郭丹、李国庆不能以此作为其拒交物业费的理由，毕竟安徽省首佳物业管理有限公司一直在为该小区提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，且物业费的交纳涉及全体业主的集体利益，不交纳物业费或者迟延交纳交物业费的业主的行为势必会对其他按时交纳物业费业主权利的造成消极影响。基于上述事实，原审法院认定郭丹、李国庆拖欠安徽省首佳物业管理有限公司物业费，并判决郭丹、李国庆支付安徽省首佳物业管理有限公司物业费并无不当。故郭丹、李国庆提出拒绝支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，郭丹、李国庆的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭丹、李国庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志敏 审判员  戴宝琴 审判员  张虹良 二〇二〇年六月二十九日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。