北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3685号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春兰，女，1974年11月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京望京搜候房地产有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA座11层。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，北京望京搜候房地产有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，北京望京搜候房地产有限公司职员。上诉人杨春兰因与被上诉人北京望京搜候房地产有限公司（以下简称搜候公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨春兰上诉请求：1．撤销一审判决第四、五项，改判搜候公司支付杨春兰违约金1325822．3元。2．一二审诉讼费由搜候公司承担。事实和理由：1．银行审批按揭额度与公司的信用、楼盘位置等具体条件相关。杨春兰具备按揭贷款的资质和条件，且向搜候公司提交申请贷款所需的全部材料。未与银行签订抵押贷款合同的原因是搜候公司银行授信额度不够，导致双方合同无法继续履行予以解除，应由搜候公司承担违约责任。2．搜候公司未通知杨春兰补齐购房款，从未收到过《关于支付银行拒贷部分房款之告知函》。3．在商品房买卖过程中，既要尊重合同的约定，也要遵照商品房交易的一般习惯。合同中约定了“与出卖人有合作关系的银行”，搜候公司行使了指定杨春兰贷款银行的权利，根据权利义务对等原则，搜候公司应当承担为杨春兰办理贷款的责任。杨春兰对于按揭贷款的条件、程序、费用等事项有所了解，但是基于对搜候公司的信任和依赖所形成的，并且搜候公司的营销人员也承诺能够为杨春兰办理贷款。搜候公司有义务协助杨春兰成功办理贷款。4．杨春兰依合同约定，已按期足额交付首付款，向搜候公司提交申请贷款所需全部材料，经搜候公司审定符合按揭贷款条件。杨春兰已完成约定义务，不存在违约情形，也不存在因个人原因未签订按揭贷款合同的情形。5．合同签订后，杨春兰未收到贷款审批通知，未收到按揭贷款结算通知。搜候公司也未向杨春兰交付房屋。搜候公司构成根本违约。6．涉案房屋大幅升值，双方解除合同后，搜候公司从中受益，杨春兰损失惨重，不排除搜候公司故意不积极履行签订贷款合同义务的可能。7．补充协议第11条第3项约定，合同约定行使任何解除权，应于解除权条件成就之日15日内将通知送达出卖人，逾期送达的，解除权消灭。根据合同具有对应性，该条款同样适用于合同双方当事人。搜候公司合同解除权行使期限早已超过一年，其合同解除权已消灭。现距离杨春兰支付首付款已七年有余，足以说明双方签订的合同已经不可能继续履行，也足以说明双方未协商达成一致。搜候公司在明知杨春兰办不出按揭贷款的情形下，迟迟不解除合同，恶意占有首付款，显然有失公平。搜候公司辩称，1．公证书可以证明贷款是因为杨春兰个人原因导致未成功。有关拒贷情况发生后，搜候公司及时通知杨春兰补齐房款，但杨春兰没有补齐房款，双方一直在协商阶段。2．商品房合同第7．1款明确了按揭手续办理义务人是杨春兰，其自行向银行办理，搜候公司没有义务为其申办贷款。3．既有情况都证明杨春兰没有按约定支付购房款，构成违约，一审认定事实准确。4．杨春兰要求支付资金占用费等没有合同和法律依据。补充协议第11条第3项的规定杨春兰引述不完整。本案预售购买的房屋已经被多个法院查封，杨春兰没有继续履行合同的可能。搜候公司向一审法院起诉请求：1．判令搜候公司与杨春兰于2012年11月26日签署的编号为Y1405972的《北京市商品房预售合同》于判决生效之日解除；2．杨春兰配合搜候公司办理坐落于北京市朝阳区某号房屋网签注销登记手续；3．杨春兰向搜候公司支付解除合同违约金2677715．1元；4．杨春兰向搜候公司赔偿违约金不能弥补的房屋空置期间的损失，按每日租金6．3元/建筑平方米的标准，从2014年1月1日计算至网签合同注销之日止。杨春兰在一审中提出反诉请求：1．搜候公司返还已付购房款13258223元；2．搜候公司支付违约金1325822．3元；3．搜候公司支付资金占用期间的利息损失。一审法院认定事实如下：2012年11月26日，搜候公司（出卖人）与杨春兰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》约定杨春兰向搜候公司购买位于北京市朝阳区某处806号房屋（以下简称806房屋）。上述合同约定，付款方式为商业贷款，杨春兰可以首期支付购房总价款的50％，其余价款可以向与出卖人有合作关系的银行借款支付；杨春兰逾期付款超过30日后，搜候公司有权解除合同；搜候公司解除合同的，杨春兰应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房款的10％向搜候公司支付违约金，并由搜候公司退还杨春林全部已付款。合同附件五进一步约定，房屋总价款为26777151元，杨春兰于2012年11月26日前支付2677715元，于2012年12月26日前支付1338858元，于2013年1月26日前支付1338858元，于2013年2月26日前支付1338858元，于2013年3月26日前支付1338858元，于2013年4月26日前支付1338858元，于2013年5月26日前支付1338858元，于2013年6月26日前支付1338858元，于2013年7月26日前支付1347430元，余款由杨春兰申请银行按揭贷款，杨春兰应于2012年12月26日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，并提出按揭申请和按银行要求期限履行相关银行按揭手续。附件八补充协议第七条第1款约定，杨春兰应按照附件五约定的期限向银行及其指定的律师事务所提交符合要求的按揭材料，并签署有关按揭贷款合同及全部文件；第3款约定无论因何原因，银行拒贷或最终贷款数额不足的，杨春兰须在搜候公司送达通知后十日内，按搜候公司确定的付款方式支付该商品房的全部房款，逾期支付的，搜候公司有权解除合同并按合同约定的违约金标准追究杨春兰违约责任。根据买卖合同第十二条约定，搜候公司应当在2013年12月31日前向杨春兰交付806房屋，买卖合同第十四条第1款第（2）项约定，逾期交房超过90日后，杨春兰有权退房；杨春兰退房的，搜候公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3％向杨春兰支付违约金。附件八补充协议第二条第3款约定：“出卖人向买受人交付房屋时，买受人应当同时符合下述条件：因买受人不能满足下述条件的，出卖人有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且买受人应承担合同约定交付日后的房屋风险和物业管理费用：1）付清全款……2）签署物业管理文件……3）交齐办理产权所需税费及资料……”2012年11月26日，双方就806房屋的买卖办理了网上联机备案手续。关于已支付购房款，双方均认可针对806房屋杨春兰已经向搜候公司支付13258223元。北京市朝阳区不动产登记事务中心于2019年5月13日出具的不动产登记簿显示，806房屋于2015年2月10日登记在搜候公司名下，房屋登记地址为朝阳区某号，不动产权证书号为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积493．9平方米。2017年6月5日，806房屋被山东省烟台市中级人民法院查封，查封期限截至2019年6月4日；2017年12月18日，806房屋被山东省高级人民法院查封，查封期限截至2020年12月17日。2014年2月13日，中国光大银行北京望京西支行出具《个人贷款项目审批通知书》，内容为因杨春兰收入来源于工程机械经营收入，该行业目前经营风险较大，故否决杨春兰的贷款申请。2014年2月25日，搜候公司向杨春兰出具《关于支付银行拒贷部分房款之告知函》，内容为因杨春兰个人原因，贷款申请已经被银行退回并拒贷，要求杨春兰在收到通知后十日内补足剩余房款。2014年3月4日，搜候公司通过中国邮政EMS向杨春兰邮寄送达上述通知书及告知函，并由北京市方正公证处进行公证，公证处于2014年3月7日作出（2014）京方正内经证字第02800号《公证书》。杨春兰对公证书的真实性予以认可，但称从未收到过通知，并认为恰恰能证明搜候公司在按揭贷款的过程中起到至关重要的作用，搜候公司是按揭手续办理的主体和协调主体，杨春兰仅需根据搜候公司的要求提交相应的资料和签署相应文件即可，发生银行拒贷的责任，不应当由杨春兰承担，拒贷的后果应当由搜候公司承担。杨春兰提交与搜候公司原工作人员妙某的短信记录，其中，2013年10月24日，妙某称：“杨姐，现在银行钱比较紧，又赶上年底！额度有限，不能满足所有客户。这样就会有小部分客户拒贷。所以杨姐咱这边比较紧，您安排一下，看咱们是快递还是本人过来？”2013年11月27日，妙某称：“杨姐，我们还在沟通。华夏流程还在走，基本批了，可现在银行额度比较紧。没钱放款！我们还在沟通想办法…”2013年11月29日，妙某称：“杨姐，银行没有额度，银行肯定会找理由拒贷。银行面对咱们两头，说法肯定不一样！周一换银行，咱们看看再说…”2014年3月5日，妙某称：“杨姐，昨天我把您的想法传递给公司和银行了，银行没同意。该沟通的都沟通了不行！因为咱发票是5成的钱，现在银行一共才有2000万额度！咱必须再付一成，才够他们去审批的条件。银行也才有额度给您放款…昨天公司提到违约金的事情！我想拖一段时间再说！可没想到单子都出了！我看了里面还有您房款违约金（4万多）！违约金肯定是要出了…躲不掉！”杨春兰主张可以证明未能办理按揭贷款系因银行批贷额度不够，非杨春兰原因造成。搜候公司不认可杨春兰的证明目的，称妙某作为销售人员，只是在客户资质出现问题无法满足银行要求时与客户沟通，银行额度比较紧是针对银行同期放款额度而言，银行是否放贷是基于客户个人资质，与搜候公司无关。搜候公司亦提交其工作人员与妙某的通话录音，其中关于杨春兰的批贷情况，妙某称：“当时好像是赶上年底，说其他银行有的是没有额度的，有额度的公司让她提供一个财务报表，但是她不提供财务报表，银行说可以提供一个对外的财务报表，但她也没提供，所以当时银行这边就拒贷了，好像不止一个银行拒贷，拒贷后咱们公司（指搜候公司）还给她发拒贷函了……当时这个事情我还挺生气的，因为涉及到我们的个人佣金，涉及我们总监的佣金，当时我们还很重视，跟她沟通了好多次但她确实没有提供……换银行也是想了好多办法，银行再次要求提供财务报表证明公司情况。财务报表不是分两版，一版对内，一版对外，把对外的给我们也行，只要我们有这份报表能证明你公司是正常运营的就可以，但她还是没有提供。后来银行嫌时间太长以及其他人需要贷款等事由就给她拒贷了。”杨春兰称录音主体真实性无法确认，且录音内容是被录音者受到引诱的情况下做出的，对搜候公司有利的部分不具有客观性，仅仅是个人的意见或看法，无其他证据予以佐证。搜候公司还提交了其向外出租房屋的租赁合同以及806房屋所在大厦其他业主出租房屋的租赁合同，搜候公司主张依据上述合同加权算出房屋空置损失应按照6．3元每平方米每天计算。杨春兰对真实性、关联性及证明目的均不认可。杨春兰提交银行流水、对账单、公司营业执照等，证明其有贷款资质。搜候公司均不予认可，认为与本案无关。庭审中，杨春兰同意已支付的款项在本案中直接进行抵扣。一审法院认为，本案中，搜候公司与杨春兰签订的《北京市商品房预售合同》依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现搜候公司要求解除上述合同，杨春兰同意解除合同，一审法院不持异议。合同解除后，杨春兰应配合搜候公司办理806房屋的网签注销手续。双方合同约定，如银行拒贷或最终贷款数额不足的，杨春兰须在搜候公司送达通知后十日内，按搜候公司确定的付款方式支付该商品房的全部房款。根据本案现有证据及查明的事实，银行因杨春兰个人原因拒绝贷款后，搜候公司已要求杨春兰补齐购房款，但杨春兰至今未按合同约定支付剩余购房款。杨春兰抗辩称银行未批贷原因在于搜候公司，不应由其承担相应责任，但就此未进行充分举证，现亦无证据证明，搜候公司曾向杨春兰承诺保证其贷款办理成功，故对于杨春兰的抗辩主张，一审法院不予采信。杨春兰未按约定支付购房款，构成违约。搜候公司要求杨春兰支付违约金，有事实依据与合同依据，一审法院予以支持。杨春兰主张合同约定的违约金标准过高，申请酌减。综合合同的履行情况、双方过错程度、搜候公司的损失情况酌情确定为200万元。综合考虑杨春兰已经支付款项的情况以及搜候公司的损失情况，考虑到违约金足以弥补搜候公司的损失，关于搜候公司要求杨春兰支付房屋空置损失的诉讼请求，一审法院不予支持。杨春兰提出反诉，认为搜候公司未告知合作银行是哪一家、未协助杨春兰成功办理按揭贷款、未按约定交房，构成违约，应支付违约金。但杨春兰所述告知合作银行名称、协助杨春兰成功办理贷款并非搜候公司的合同义务，且在杨春兰未满足交房条件的前提下，搜候公司未向杨春兰交房，并不违反双方约定。故杨春兰要求搜候公司支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。杨春兰同意已支付的款项在本案中直接进行抵扣，搜候公司同意在扣除违约金等款项后退还杨春兰已支付款项，一审法院不持异议。杨春兰要求搜候公司支付资金占用损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、搜候公司与杨春兰于二〇一二年十一月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405972）于判决生效之日解除；二、杨春兰于判决生效后七日内协助搜候公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405972）的网签注销手续；三、搜候公司于判决生效后七日内在扣除违约金后退还杨春兰购房款一千一百二十五万八千二百二十三元；四、驳回搜候公司其他诉讼请求；五、驳回杨春兰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，根据搜候公司与杨春兰签订的《北京市商品房预售合同》约定及现有证据，银行因杨春兰个人原因拒绝贷款后，搜候公司已要求杨春兰补齐购房款，但杨春兰至今未按合同约定支付剩余购房款。杨春兰上诉主张银行未批贷原因在于搜候公司，且搜候公司曾向杨春兰承诺保证其贷款办理成功，故应由搜候公司承担相应责任，但就此未提交充分证据证明，故对于杨春兰的该项主张，本院不予支持。杨春兰未按约定支付购房款，构成违约。搜候公司要求杨春兰支付违约金，有事实依据与合同依据，一审法院予以支持并无不当。一审法院综合合同的履行情况、双方过错程度、搜候公司的损失情况酌情确定的违约金并无不当。关于杨春兰要求搜候公司支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于杨春兰主张搜候公司解除合同超过时效一节，本院认为，一审审理过程中，杨春兰同意解除合同，且未就合同解除的判项提出上诉，杨春兰的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，杨春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16732元，由杨春兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年六月二十九日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月