福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2803号 上诉人（原审被告）：福建利嘉投资有限公司，住所地福建省福州市仓山区齐安路769号3#楼三层。 法定代表人：王玉珍，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何嘉宁，女，1984年11月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：陈展宇，男，1983年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈学龙，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 上诉人福建利嘉投资有限公司因与被上诉人何嘉宁、陈展宇商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建利嘉投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审或改判驳回何嘉宁、陈展宇的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、何嘉宁、陈展宇与福建利嘉投资有限公司签订《预约协议》时，预约商铺图纸尚未经审批，最终面积无法确定，因此双方在《预约协议》中明确约定“预约商铺以最终审批为准”。该约定跟在编号及建筑面积后面，是针对编号和建筑面积的，即预约商铺的编号与建筑面积以政府最终审批为准。一审判决认定该约定内容仅针对编号而不针对建筑面积是错误的。二、何嘉宁、陈展宇在2014年9月30日申请将利嘉国际商业城6B号馆地上一层141（新）号店面[即利嘉海峡商业城（一、二区）6B馆1层141店面，以下简称“预约店面”]购房人由何嘉宁、陈展宇减名为陈展宇，同日陈展宇与第三人利嘉（福建）国际商贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，确认预约店面的建筑面积为39.02平方米。由此可知，面积变化不足以影响何嘉宁、陈展宇的合同目的。三、预约商铺具备预约条件时，第三人利嘉（福建）国际商贸有限公司多次通知陈展宇网签，但陈展宇对多次催告网签的函件置之不理，拒绝网签。因此《商品房买卖合同》未能网签的过错在陈展宇，与福建利嘉投资有限公司无关。四、一审判决福建利嘉投资有限公司双倍返还定金属适用法律错误。1.如前所述，一审判决认定“预约商铺以最终审批为准”仅针对编号而不针对建筑面积，从而认定福建利嘉投资有限公司违反《预约协议》并适用定金罚则要求福建利嘉投资有限公司承担双倍返还定金的责任，是错误的。2.《预约协议》属于预约，《商品房买卖合同》属于本约，预约商铺的《预约协议》因《商品房买卖合同》的签订而终止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条不适用于《商品房买卖合同》已经签订的情况。2.《预约协议》签订时何嘉宁、陈展宇已经知道预约商铺的建筑面积以政府最终审批为准，并在2014年9月30日前知道预约商铺的面积存在变化，但未提出异议，其主张双倍返还定金已过两年的诉讼时效。 何嘉宁、陈展宇辩称，一审认定事实及判决结论正确，请求驳回福建利嘉投资有限公司的上诉请求，维持原判。1.福建利嘉投资有限公司在设计规划讼争楼盘后，将明确的商品房标的以具体价款卖与何嘉宁、陈展宇，并签订《预约协议》，之后福建利嘉投资有限公司变更讼争楼盘的全部规划，变更讼争商品房的面积、设计（在店面141号、142号之间架设竖立排风管道）等作为店面使用的关键性因素，导致店面面积整体变小，店面门面被截断而不能够连贯使用，极大影响何嘉宁、陈展宇买受讼争店面的决定。2.福建利嘉投资有限公司在未与何嘉宁、陈展宇解除《预约协议》的情况下，将房产一房二卖，严重违反合同约定，也导致了《预约协议》无法继续履行，该行为属于福建利嘉投资有限公司的个人过错。3.福建利嘉投资有限公司在面积、设计等关键性因素发生巨大变化后未与何嘉宁、陈展宇确认，却主张何嘉宁、陈展宇应与福建利嘉投资有限公司签订《商品房买卖合同》，显然是漠视沟通交流、以强势地位欺人的体现。综上，福建利嘉投资有限公司多方面违约，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，承担定金罚则。 何嘉宁、陈展宇向一审法院起诉请求：1.判决福建利嘉投资有限公司立即双倍返还何嘉宁、陈展宇预约定金共计259910元；2.判决福建利嘉投资有限公司赔偿何嘉宁、陈展宇利息损失（以259910元为基数,按年利率6%计算支付何嘉宁、陈展宇自2012年8月28日起至福建利嘉投资有限公司实际支付之日止，暂计至2018年8月27日为93567.6元）；3、案件受理费、财产保全费、公告费由福建利嘉投资有限公司负担。 一审法院认定事实：2012年8月28日，福建利嘉投资有限公司（甲方）与陈展宇、何嘉宁（乙方）签订《预约协议》，约定何嘉宁、陈展宇向福建利嘉投资有限公司预约购买位于福州市仓山区北侧【利嘉·国际商贸城】6号馆地上一层编号为157#建筑面积约50.37平方米的商铺，用于经营休闲女装；协议签订当日何嘉宁、陈展宇向福建利嘉投资有限公司支付订立《商品房买卖合同》第一期立约定金129955元，至2013年8月30日支付第二期立约定金129955元。同日，何嘉宁、陈展宇向福建利嘉投资有限公司支付129955元，福建利嘉投资有限公司向何嘉宁、陈展宇开具收款收据。2015年3月13日，包含本案讼争房屋在内的利嘉海峡商业城（一、二区）获得福州市住房保障和房产管理局颁发的《商品房预售许可证》。另查，福州市仓山区北侧【利嘉·国际商贸城】6号馆地上一层编号为157#店面最终登记为6号楼B馆141#商铺，建筑面积38.87平方米。 一审法院认为，何嘉宁、陈展宇与福建利嘉投资有限公司签订的商品房《预约协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。《预约协议》明确约定，福建利嘉投资有限公司应当向何嘉宁、陈展宇出售6号馆地上一层157#店面面积为50.37平方米，但最终拟出售的6号楼B馆141#店面面积仅38.87平方米，面积减少11.5平方米，面积减少超过约定面积的22.83%，明显不属于因工程建设原因而导致的面积误差范围。鉴于双方已经确定讼争店面用于商业经营，本案店面面积之变化足以影响何嘉宁、陈展宇的合同目的，导致双方无法订立商品房买卖合同，故福建利嘉投资有限公司应当依法承担违约责任，双倍返还何嘉宁、陈展宇定金共计259910元。定金双倍返还后已经足以弥补何嘉宁、陈展宇之损失，故何嘉宁、陈展宇主张支付利息损失，一审法院不予支持。综上，判决：一、福建利嘉投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陈展宇、何嘉宁双倍返还定金259910元；二、驳回陈展宇、何嘉宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602元，由陈展宇、何嘉宁负担1748元、福建利嘉投资有限公司负担4854元。 二审中，福建利嘉投资有限公司向本院提交如下证据：证据一陈展宇、何嘉宁的申请书、结婚证、身份证，证明2014年9月30日，何嘉宁、陈展宇申请将讼争店面的购房人由何嘉宁、陈展宇减名为陈展宇；证据二商品房买卖合同，证明2014年9月30日，陈展宇与第三人利嘉（福建）国际商贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉店面的建筑面积为39.02平方米。何嘉宁、陈展宇经质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，但名称的变更并非店面关键性因素；对证据二的真实性无异议，但对该合同的内容和形式有异议：合同首页无编码；合同开发商并非福建利嘉投资有限公司，买家为手工填写；手印骑缝章不完整，合同内页可能被调换；2015年3月才取得预售许可证，没有必要在2014年9月签订合同；合同没有价款，也没有开发商的盖章。即使该合同是真实的，也证明福建利嘉投资有限公司未告知何嘉宁、陈展宇讼争店面的变化，双方并未就该事实达成一致的新的约定，何嘉宁、陈展宇从未放弃对福建利嘉投资有限公司主张权利。本院经审查认为，何嘉宁、陈展宇对证据一的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案关联性不足。证据二只有一方签字，是未生效的合同，不予确认。 根据在案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于福建利嘉投资有限公司是否应当承担双倍返还定金的违约责任的问题。根据本案已查明的事实，何嘉宁、陈展宇与福建利嘉投资有限公司签订的案涉《预约协议》约定的店面面积为50.37平方米，而最终拟出售的店面面积仅38.87平方米，面积减少超过约定面积的22.83%,虽然《预约协议》中约定“预约商铺以政府最终审批为准”，但案涉店面面积减少明显已不属于因工程建设原因而导致的面积误差范围，也不符合何嘉宁、陈展宇购买案涉店面用于商业经营的预期，案涉店面面积的减少足以影响何嘉宁、陈展宇的合同目的，导致双方未能订立商品房买卖合同，福建利嘉投资有限公司存在违约，故一审法院认定福建利嘉投资有限公司应当依法双倍返还定金的违约责任，并无不当，予以维持。福建利嘉投资有限公司主张陈展宇在与第三人利嘉（福建）国际商贸有限公司签订的《商品房买卖合同》中已确认案涉店面的面积为39.02平方米，案涉店面面积的减少不影响陈展宇合同目的的实现，于法无据，不予支持。福建利嘉投资有限公司与陈展宇、何嘉宁未就案涉《预约协议》签订《商品房买卖合同》，福建利嘉投资有限公司以双方已经签订《商品房买卖合同》为由主张本案不适用双倍返还定金的条款，不能成立，亦不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案系因福建利嘉投资有限公司的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，诉讼时效应从陈展宇、何嘉宁主张权利之日起计算，故本案未超过诉讼时效。 综上所述，福建利嘉投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6602元，由福建利嘉投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年六月十日 法官助理游佳 书记员林婷