广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终798号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：河池市新鲜市场经营管理有限公司，住所地：广西壮族自治区河池市金城江区百旺路10号澳门国际城一期A区7幢1802号，统一社会信用代码：91451200MA5KG1M989。 法定代表人：唐湖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕桂冬，广西中司律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：覃玲玲，女，1984年9月13日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市金城江区。 委托诉讼代理人：韦闹，河池市金城法律服务所法律工作者。 原审被告：郭伟，男，1986年11月24日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原审被告：谢宇钧，男，1978年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁青秀区。 上诉人河池市新鲜市场经营管理有限公司（以下简称：新鲜公司）因与被上诉人覃玲玲及原审被告郭伟、谢宇钧租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案案件事实清楚，法律关系明确，本院对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。 1、新鲜公司上诉请求:一、撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；二、本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称租赁合同）合法有效，合同双方均应按照合同的约定履行。租赁合同签订后，上诉人已经按照合同的约定将商铺（摊位）交付给被上诉人使用，履行了自己的合同义务。上诉人不存在任何违约行为，也不存在任何因为上诉人的原因导致被上诉人无法经营的情形。被上诉人要求解除合同，退回租金和保证金并支付利息，既没有合同依据也没有法律依据，被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。 二、一审判决以上诉人未取得相关部门准许其开办河池市城东新区城东上任二路西侧志丰财富公馆首层城东市场的批文，亦未取得开办该市场营业执照，导致被上诉人无法办理个体营业执照，无法在该市场从事经营活动为由认定上诉人构成违约，判决解除租赁合同，并判决上诉人退回被上诉人租金、保证金并支付利息，明显错误。1.关于一审判决认定上诉人未取得相关部门准许开办城东市场的批文的问题。一审判决是依据什么法律规定认为上诉人应取得“相关部门”准许开办城东市场的批文？所指的“相关部门”是什么部门？统观一审判决全文，皆没有对上述问题予以明确。根据《中华人民共和国行政许可法》以及《广西壮族自治区人民政府关于印发行政许可事项目录的通知》（桂政发〔2016〕76号）的相关规定，上诉人经营城东市场不属于行政许可项目，并不需要经过政府部门的审批。再者，上诉人是承租广西志丰房地产开发有限公司(以下简称志丰公司）开发的志丰财富公馆项目一层商铺经营城东市场。志丰公司作为农贸市场的建设方，已经向河池市商务局递交了《关于河池市城东新区财富公馆建设新型标准化农贸市场的方案》，根据河池市商务局的批复，本案农贸市场建设符合河池城区商业网点规划要求，在取得住建、消防等相关部门意见后，可以开展经营活动。志丰公司也已经取得了河池市住房和城乡建设局的批复，同意财富公馆项目一、二层作为综合农贸市场使用。财富公馆项目已经进行竣工验收备案和消防验收合格。综上，上诉人经营城东市场不属于行政许可项目，不需要政府部门审批。退一步来说，城东市场所在的财富公馆一层也已经取得了政府部门同意开办农贸市场的批复，一审判决的上述认定缺乏事实与法律依据，明显错误。2.一审判决认定上诉人未取得开办市场的营业执照与事实完全不符。上诉人在一审中已经向法院提供了营业执照，营业执照的经营范围包括市场开发、市场建设、市场管理等。根据《广西壮族自治区商品交易市场管理条例》第八条的规定，开办市场应当申请办理登记注册，领取营业执照。市场开办者领取营业执照后方可出租市场摊位、店铺。上诉人已经领取了营业执照，并且是在领取营业执照后才出租摊位、店铺，上诉人并没有违反上述规定。还有，工商行政部门不存在特殊的专用于开办市场的营业执照办理，市场经营管理也不属于行政许可项目，不属于需要依法须批准的项目，上诉人办理了营业执照后即可开展经营活动。3.一审判决认定上诉人未取得政府部门批文，未取得营业执照，导致被上诉人无法办理个体户营业执照，无法从事经营活动更是完全背离事实。被上诉人已经办理了个体户营业执照。被上诉人办理营业执照过程中，上诉人提供了相关的材料予以协助，根本就不存在被上诉人无法办理营业执照，无法从事经营活动的情形。 三、一审判决以上诉人不具有合法经营权，是上诉人导致被上诉人无法经营为由驳回上诉人的反诉请求，明显错误。如上所述，一审判决的上述理由缺乏事实与法律依据，完全不能成立。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同合法有效，双方都应按合同约定履行各自的合同义务。上诉人根据租赁合同的约定提出本案的反诉请求，具有明确的事实和法律依据，应当予以支持。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。为此，上诉人特提起上诉，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。 覃玲玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人尚不具备经营市场对外招租的条件。河池市商务局于2019年7月8日对涉案市场租赁户的答复明确，涉案市场的建设租赁使用未获得有关部门的验收和认可，尤其是市场的消防通道不完善，需市场方整改合格后方能投入运行。但直至现在，上诉人仍没有整改，没有得到有关部门的验收和认可。农贸市场是一个人员流量大、人员聚集的地方，消防通道不完善，将会威胁众多生命和财产安全。一审中上诉人提供的建设工程现房验收意见书，只是涉案市场所在房地产楼盘项目的消防验收意见书，而并非涉案市场本身的消防验收意见书。二、上诉人与被上诉人于2017年11月签订合同，上诉人于2018年6月27日下发确认合同生效通知书表明，合同生效时间为城东临时市场正式关闭之时，而城东临时市场正式关闭时间为2019年11月5日。显然，上诉人单方面把城东临时市场正式关闭作为合同生效调条件对被上诉人是不公平的，同时也说明上诉人明知涉案市场内的经营户还无法在短期内开展经营。被上诉人于2019年7月起诉，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍无法履行的，当事人可以解除合同”的规定。 原审被告郭伟、谢宇钧均未作答辩。 覃玲玲向一审法院起诉请求：1.解除覃玲玲与新鲜公司签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》；2.新鲜公司、郭伟、谢宇钧退回覃玲玲已付租金及保证金共计72000元，并自付款之日起至实际给付之日止、按年利率6%支付资金占用期间的利息7200元（暂计至2019年7月1日，此后另计），本息共计79200元；3.新鲜公司、郭伟、谢宇钧承担本案全部诉讼费用。 新鲜公司向一审法院反诉请求：1.判令覃玲玲付给新鲜公司管理费3600（管理费的计算：自2017年12月26日起至2018年12月25日止，按每月100元计算；自2018年12月26日起至2019年12月25日止，按每月200月计算）；2.本案诉讼费用由覃玲玲负担。 一审法院认定事实：新鲜公司成立于2016年12月16日，经营范围为市场开发、市场建设、市场管理，房地产销售、租赁、中介服务，农产品销售、批发，房地产物业及车辆停放管理；公司原法定代表人为郭伟，股东为郭伟和谢宇钧；2018年3月6日变更法定代表人为唐湖，股东为唐湖。 2017年11月13日，以出租方新鲜公司为甲方与承租方覃玲玲为乙方签订一份《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》，合同主要约定：乙方向甲方承租位于河池市城东新区铺（摊），用于经营肉类，租赁期限自2017年11月1日至2022年12月31日止；租金每年24000元，赠送免租期限8个月；每月支付200元管理费；乙方向甲方缴纳合同保证金10000元，水电和施设保证金各5000元。2017年12月26日，覃玲玲向新鲜市场交纳了B71号铺租金和保证金72000元。因新鲜公司开办的财富公馆首层城东市场未经相关部门审批导致覃玲玲无法正常经营，2019年6月17日以谭非、周云、蓝海微等为代表的经营户曾于向河池市信访局反映，河池市商务局于2019年7月8日作出答复：“一、河池市城东财富公馆新型农贸市场的建设租赁使用，未获得有关部门的验收和认可，尤其是市场的消防通道不完善，需市场方整改合格后方能投入运行。二、你们与河池市新鲜市场经营管理有限公司签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》属于民事纠纷，建议通过法律途径解决。在此期间不应重复来访和越级上访。”2019年9月2日，覃玲玲提起了本案诉讼，提出前述诉讼请求。 同时查明，2017年2月16日，以广西志丰房地产开发有限公司、上任整合小组为甲方（出租方），以河池市新鲜市场经营管理有限公司为乙方（承租方），双方签订了一份《金城江“城东综合（超市）市场”商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于河池市城东新区交界西侧的志丰.财富公馆项目的整体一层商铺出租给乙方；甲方同意乙方将该场地用于开设经营超市型农贸综合市场，该合同还对租赁期限、交付、租金等进行了约定。之后，广西志丰房地产开发有限公司向河池市商务局递交《关于河池市城东新区财富公馆建设新型标准化农贸市场的方案》，该局于2017年5月16日作出了答复，其内容为：“你公司递交我局的《关于河池市城东新区财富公馆建设新型标准化农贸市场的方案》收悉。根据《河池城市商业网点规划（2006-2020）》，在城东新区片区配套建设农贸市场符合河池城区商业网点规划要求，请你在取得住建、消防等相关部门意见后，依法依规开展经营活动。” 截止本案判决前，新鲜公司未向该院提供相关部门出具的其开办市场所需的相关批文和营业执照等材料。 上述事实，有原告提供的电脑咨询单、企业变更咨询单、河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同、收据、河池市商务局关于谭非等人的上访答复意见书，被告新鲜公司提供的金城江“城东综合（超市）市场”商铺租赁合同以及庭审笔录等在卷为凭。 一审法院认为，覃玲玲与新鲜公司签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《广西壮族自治商品交易市场管理条例》第八条关于“开办市场应当按照有关法律、法规的规定申请办理登记注册，领取营业执照。市场开办者领取营业执照后方可出租市场摊位、店铺。”的规定，被告新鲜公司作为出租方、市场开办者，应当按照上述法律规定申请办理登记注册，领取营业执照，从本案查明的事实看，被告新鲜公司至本案作出判决前并未取得相关部门准许其开办河池市城东新区城东上任二路西侧志丰.财富公馆首层城东市场的批文，亦未取得开办该市场营业执照。导致原告无法办理个体营业执照，无法在该市场从事经营活动，被告新鲜公司未履行合同的附随义务，其行为构成违约。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因此，覃玲玲请求解除合同，符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未能经营，其直接损失为支付的租金及利息，因此，原告请求退回租金及保证金共计72000元，并从2017年12月26日起至实际给付之日止、按年利率6%支付资金占用期间的利息的请求，该院予以支持。 关于原告请求郭伟、谢宇钧承担责任应否支持问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”现覃玲玲未能提交充分有效证据证明郭伟、谢宇钧的出资存疑，亦无证据进一步证明郭伟、谢宇钧滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，且郭伟、谢宇钧已将其持有新鲜公司的股份转让至他人，因此，对原告主张由郭伟、谢宇钧共同承担本案民事责任的诉讼请求，该院不予支持。 争对本案反诉问题。新鲜公司未具有河池市城东新区城东上任二路西侧志丰.财富公馆首层城东市场的合法经营权，覃玲玲未能经营是新鲜公司未履行合同附随义务导致，其请求覃玲玲支付商铺管理费没有法律依据，故对其反诉请求，该院予以驳回。 被告谢宇钧经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，由此产生的法律后果应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告覃玲玲与被告河池市新鲜市场经营管理有限公司于2017年11月13日签订的《河池城东市场商铺（摊位）租赁合同》；二、由被告河池市新鲜市场经营管理有限公司退回给原告覃玲玲租金及保证金共计72000元；三、由被告河池市新鲜市场经营管理有限公司支付给原告覃玲玲资金占用期间的利息（利息的计算：以欠款本金72000元为基数，自2017年12月27日起计算至款项付清之日止，按年利率6%计算）；四、驳回原告覃玲玲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告河池市新鲜市场经营管理有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费1780元，保全费812元，反诉案件受理费25元，合计2617元，由被告河池市新鲜市场经营管理有限公司负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。新鲜公司向本院提交如下证据：1.营业执照，用以证明上诉人已经办理营业执照的事实。2.企业信用信息公示报告，用以证明被上诉人已经办理了营业执照，不存在被上诉人无法办理营业执照和无法从事经营活动的事实。覃玲玲对上述两份证据的真实性、合法性和关联新性均没有异议，但是认为企业信用信息公示报告不能证明被上诉人能够经营使用涉案商铺摊位。本院认为，上述证据能够证明上诉人和被上诉人已经办理营业执照的事实，但是不能证明被上诉人已经能够正常使用经营涉案商铺摊位。 经查，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人和被上诉人对双方签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》的真实性和合法性均没有异议，且经审查该合同确没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：一、上诉人和被上诉人是谁违反双方签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》的约定；二、上诉人与被上诉人签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》是否可以解除。 一、关于上诉人和被上诉人是谁违反双方签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》的约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，从双方签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》来看，双方约定上诉人将涉案商铺摊位出租给被上诉人用于经营肉类等经营活动。那么上诉人应当将能正常经营使用的商铺摊位交付给被上诉人，并保持该商铺摊位在合同期间符合合同约定的正常经营使用的用途。但是，涉案农贸市场未获得有关行政部门的行政审批和验收，至今未能正常投入使用，导致被上诉人租赁的商铺摊位未能经营使用。即上诉人未能将符合合同约定的商铺摊位交付给被上诉人使用。因此上诉人构成了违约行为。 被上诉人按照合同约定交纳了租金，履行了合同义务，但是上诉人未将能正常经营使用的商铺摊位交付给上诉人并保持被上诉人能够正常经营使用。在此情况下，被上诉人不予交纳摊位管理费系行使不安抗辩权的合法民事行为，不构成违约行为。亦据此，上诉人请求被上诉人支付摊位管理费没有事实和法律依据，不应予支持。 二、关于上诉人与被上诉人签订的《河池市城东市场商铺（摊位）租赁合同》是否可以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，本案合同标的是涉案商铺摊位的经营使用权，上诉人的合同标的权益是获得租金，被上诉人的合同标的权益是获得能够正常经营使用并保证在合同期限内持续能够正经经营使用的商铺摊位，用以进行合同约定的商业经营活动。但是上诉人没有把能够正常经营使用的商铺摊位交付给上诉人经营使用，即上诉人没有按照合同约定将符合合同约定和符合实现合同目的标的物交付给被上诉人，并且直至现在尚未履行该基本合同义务，构成根本违约，致使不能实现合同目的。因此，被上诉人可以请求解除合同。 对上诉人上诉提出：上诉人和被上诉人均已经取得营业执照，且经营农贸市场没有法律规定应当经过有关行政审批和验收，上诉人已经把涉案商铺摊位交付给被上诉人经营使用，上诉人不构成违约的主张。本院认为，上诉人的该上诉主张不成立，不应予支持。首先，上诉人虽然取得营业执照，但是该营业执照只是上诉人取得法人资格，以及可以从事市场开发、市场建设管、市场管理等营业执照准许的经营范围的民事经营活动的资格，并非取得营业执照后即可随时随地无限制经营，而是仍须根据具体经营项目要求遵守相关法律规定，履行相关行政规划、审批和验收等手续。就本案而言，上诉人开发、建设和管理本案涉案农贸市场，就应当遵守市场开发、建设和管理的有关法律规定和履行相应的行政审批和验收等手续。选址应当符合本市商务部门关于本市城区农贸市场规划布局的要求，获得商务部门的审批和验收；消防设施应当符合农贸市场消防条件的要求，通过消防部门的消防合格验收；排污等环保设施应当符合农贸市场的环保条件要求，通过环保部门的环保合格验收等。只有履行完毕上述相关行政审批手续，通过上述相关合格验收后方能投入经营使用。上诉人在涉案农贸市场没有获得上述相关部门审批和通过相关验收，未获准投入使用的情况下，将涉案商铺摊位交付给被上诉人，被上诉人未能按照合同约定和合同目的进行经营使用。据此，不能认定上诉人已经按照合同约定交付了涉案商铺摊位给被上诉人，履行了合同义务。据上同理，虽然被上诉人已经办理营业执照，但是不能据此认定被上诉人已经能够依法正常经营使用涉案商铺摊位和进行了经营活动。其次，河池市商务局对涉案农贸市场商铺摊位租户覃玲玲等人的信访答复确认：涉案农贸市场的建设租赁使用，未获得有关部门的验收和认可，尤其是市场的消防通道不完善，需市场方整改合格后方能投入使用。且直至现在，上诉人仍未进行整改并通过合格验收，涉案农贸市场未获准投入使用。这确认了上诉人违反合同约定，未能将涉案商铺摊位依法交付被上诉人经营使用，构成违约行为的事实。第三，即使上诉人建设本案涉案农贸市场无须任何行政审批和验收，涉案农贸市场未能投入使用属于政府干预行为，但也不能据此认定上诉人未构成违约行为。因根据合同相对性原则，上诉人未能按照合同约定交付商铺摊位即构成违约，应向被上诉人承担相应的违约责任。 对上诉人上诉提出：案涉农贸市场已经通过消防部门验收合格，可以使用的主张。经查，上诉人提交的《建设工程消防验收意见书》是对涉案农贸市场所在建筑小区“志丰.财富公馆”建设工程的消防验收意见，并非涉案农贸市场建设完成后消防部门对其消防安全设施情况进行验收后作出的验收意见。该消防验收意见不能说明涉案农贸市场已经通过消防合格验收，具备投入使用的条件。上诉人的该上诉主张不成立，不应予支持。 综上所述，河池市新鲜市场经营管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1805元，由上诉人河池市新鲜市场经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年六月一日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。