宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初811号原告：景轶，男，1975年9月27日出生，汉族，宁夏博亚特交通规划设计院职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：沈琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁林，男，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。(以上被告身份信息由原告提供)。原告景轶诉被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告景轶，被告金佰利公司的委托诉讼代理人袁林到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。景轶向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁合同》并要求被告支付违约金135552元；2.被告龙马公司承担连带支付保证责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，被告龙马公司开发建设座落于宁夏银川兴庆区鼓楼XX商业中心。在被告龙马公司的买卖宣传单及现场买卖认筹宣传中，被告龙马公司承诺原告购买其开发的地下负一层商铺一户一独立产权，有10年返租保障，并由其公司统一规划，统一运营，具体运营的是自己公司家族企业的分公司宁夏金佰利商务公司。考虑到该地段的繁华程度及被告龙马公司宣传承诺及运营方式，原告于2014年1月12日和被告龙马公司签订一份房屋买卖合同及一份房屋租赁合同，购买其开发建设的地下负一层XX号面积为33.53平方米的商铺一套并交其运营。按照租赁合同约定，原告把该铺面承租给被告金佰利公司经营10年，租金的支付额以购买铺面总价款年收益的6%、7%、8%分别以4年、3年、3年3个时段即2014年4月1日至2018年3月31日，2018年4月1日至2021年3月31日，2021年4月1日至2024年3月31日各年限计算出的计算额计付。双方房屋租赁协议签订后，被告前三年还能及时履行自己支付租金的义务，2017年其履行租金义务就不积极了，总是找各种理由推脱迟延支付。此时许多负一层业主找二被告协商负一层租金支付问题，作为房屋买卖及租赁10年返租保障的承诺方和担保方，被告龙马公司作为担保方就负一层商铺租金问题又出具书面房屋租金支付担保承诺书一份，声明自己的担保责任并就2018年房屋租金支付明确了自身的法律担保责任。后经法院审判及强制执行二被告才履行了支付义务，2019年二被告经催告仍不履行支付义务，不得已原告第二次起诉被告要求支付租金并已申请强制执行仍未要回一分租金。综上事实，二被告连续两年不履行自身支付房屋租金的义务，原告按合同法的规定已享有法定合同解除权，按照原、被告双方合同约定，现原告要求被告金佰利公司支付违约金135552元，要求被告龙马公司对此承担连带支付保证责任，还要求二被告履行合同附属义务，具体指正原告铺面位置，故诉至本院。被告金佰利公司辩称，同意解除原、被告签订的租赁协议，涉案商铺位于龙马鼓楼广场负一层，现正常经营的赛格数码城内，数码城开业前夕，我公司与505户业主签订商铺返租协议，对外进行统一招商，统一运营，统一管理，目前经营商铺在230户左右，原告提出解除合同收回商铺，被告同意。解除合同后，与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。对于原告提出的2020年4月1日至2024年3月31日期间租金30%即135552元的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题解释二》的规定，原告主张的违约金为30%过高，请求予以适当减少，应以实际损失为基础，兼顾前几年合同履行情况以及当前市场经济、预期利益等综合因素予以衡量，作出裁决。就涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体返租，整体运营，面积达近10000平方米，涉及505户业主，如原告单一提出要求解除合同，就各自面积的分割，涉及其他业主利益，如返还的话需整体返还，返还商铺困难。被告龙马公司未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的位于兴庆区解放东街南侧XX广场地下一层XX号商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。2014年1月12日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市兴庆区XX广场地下一层XX号商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。买卖合同条件成就后，被告龙马公司并没有将涉案商铺实际交付原告，而是直接交由金佰利公司对外招租。2016年4月12日，原告与被告金佰利公司又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为33.52平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为71343元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为83234元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为95124元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。另查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司。涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体返租，整体运营，面积近达10000平方米，涉及业主505户，目前经营商铺在230户左右，涉案商铺的转租并非一一对应，就涉案商铺面积的分割，涉及其他业主及次承租人的利益。本院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求支付违约金，是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。原告要求被告龙马公司承担担保责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告景轶的诉讼请求。案件受理费3012元，由原告景轶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保 清 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 赵 慧书记员 王丹阳 附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。