浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2316号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州孪生文化艺术有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道双流社区688号。 法定代表人：张勇。 委托诉讼代理人：陈金峰、邵慧燕，浙江金驰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州荣兴置业有限公司，住所地杭州市转塘街道凌家桥315号。 法定代表人：谢卿宝。 委托诉讼代理人：王军，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江新翔投资集团有限公司，住所地杭州市江干区汉嘉大厦3001室。 法定代表人：宋茂彬。 被上诉人（原审被告）：杭州西湖国际茶博城有限公司，住所地杭州市西湖区转塘新村126号。 法定代表人：谢卿宝。 上诉人杭州孪生文化艺术有限公司（以下简称孪生公司）因与上诉人杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）、被上诉人浙江新翔投资集团有限公司（以下简称新翔公司）、杭州西湖国际茶博城有限公司（以下简称茶博城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：一、合同签订及约定内容等。2017年孪生公司与杭州壹生文化艺术有限公司（以下简称壹生公司）协商由孪生公司出面与荣兴公司、新翔公司签订总的房屋预定合同，并按照预定合同要求再分别由壹生公司、孪生公司与荣兴公司签订正式购房合同。 2017年8月，荣兴公司（甲方）与孪生公司（乙方）、新翔公司（丙方）共同签订一份《购房预定协议》。协议约定，甲方系案涉商品房项目即西湖国际茶博城的开发商，乙方有意受让该目标项目第11幢部分房产，丙方为甲方的股东，通过股东分配及转让，拥有该目标项目以上房产商业及办公的处置权。11幢目标房产合计可售面积为4414.76平方米，签约单价为每平方米14700元，地下室车位20个，签约单价为50000元一个。合计交易总建筑面积4414.76平方米，总价为64896972元。双方协议按如下支付房款：协议签订后3个工作日，乙方向丙方支付定金500万元，收到定金后协议生效。按乙方要求分2批签订受让房产正式商品房预售合同，其中乙方在2017年8月15日前支付目标项目第11幢11-12层首付款13724243元，在2017年8月31日前支付第11幢9-10层首付款13724243元；如逾期支付，按每天万分之五计罚息。协议约定在2017年8月31日前，乙方共向甲方支付首付款为总房款的50%为32448486元。支付后签订正式商品房预售合同，乙方提供签约及办理购房按揭的材料。目标项目达到交房条件（完成规定验收、取得备案证书）。甲方同意在正式签订合同前，乙方可更名为指定第三方购房者。协议附件载明销售明细表为茶博城11幢第9-12层，每层17套房屋。协议签订后，孪生公司于2017年8月4日向新翔公司支付了500万元。后新翔公司于2017年8月16日、29日分别退还孪生公司250万元、250万元，即退还孪生公司上述购房定金500万元。后根据约定，由孪生公司和壹生公司分别就购买西湖国际茶博城项目第11幢11层至12层、9至10层批量签订《浙江省商品房买卖合同》。 本案所涉房屋签约情况如下：2017年8月16日，孪生公司（买受人）与荣兴公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2015）第005018号。买受人购买的商品房位于杭州市西湖区。商品房土地使用权年限自2012年3月16日至2052年3月15日。设计用途为办公。房屋建筑面积56.03平方米，总价823641元。合同第七条付款方式及期限。买受人在合同签订之日支付首付款413641元，剩余410000元采用银行按揭方式支付。买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。第八条买受人逾期付款的违约责任。逾期付款不超过90日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条交付期限及条件。出卖方应当在2017年12月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的条件等。该条还约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人购房款（包括按揭款未放款、分期未付清、面积补差款未付清等情况）、物业维修基金、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。第十条出卖人逾期交房的违约责任。逾期交付不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条交接。合同第九条约定的日期为最后交付日期。出卖人书面通知买受人交房。买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收交接手续的，则自通知书规定的交付日期次日起，买受人承担房屋风险，并在通知交付期满之日的次日承担相关费用。第十六条关于产权登记的约定。出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属初始登记证书。出卖人交付权属证书如逾期在150日内，按已付房价款的万分之零点伍承担违约责任。如逾期在150日后，买受人不退房，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十一条，出卖人已选聘杭州迪凯物业有限公司作为该商品房所在物业管理区域的前期物业管理。合同附件八补充协议内容双方约定：一、关于付款。若买受人没有付清全部房价款及违约金、物业专项维修基金等款项，出卖人有权不交付该商品房。如买受人采用银行贷款方式支付房款、并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间的贷款合同（含保证合同）为本合同附件。四、关于房屋交接。若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。如买受人在合同约定交房期限内未收到交房通知的，买受人应在付清房款、物业专项维修资金等约定应付款后主动联系出卖人，并在约定的交房期限内前项目销售现场与出卖人办理房屋交接。 合同签订后，案涉项目于2017年8月、12月、2018年1月，分别通过卫生、道路及车库、消防等部门验收合格。2018年3月26日，案涉项目工程通过各方主体竣工验收合格，2018年3月29日，案涉项目工程取得竣工验收备案。 二、关于房款支付情况。2017年8月15日、16日、17日孪生公司分别支付给荣兴公司首付款5000000元、4000000元、4724243元、2704243元，合计16428486元。2018年5月28日，孪生公司与杭州银行股份有限公司之江度假区支行签订一份《借款合同》，双方约定孪生公司就本案所涉房屋的购房尾款410000元向该支行借款。同日孪生公司与该支行还签订了一份《抵押合同》，约定孪生公司将其向荣兴公司所购买的上述房屋为借款提供抵押担保，担保债权为410000元。同日，荣兴公司与该支行签订《保证合同》，约定荣兴公司为孪生公司上述贷款提供阶段性的保证，保证期间为借款发放之日起至乙方取得抵押登记证明文件后止。2018年8月2日，之江度假区支行将该房屋剩余购房款410000元支付给荣兴公司。 另查明，孪生公司就包括其购买的34套房屋分别与该支行共签订了34份《借款合同》、《抵押合同》，荣兴公司与该支行分别签订了34份《保证合同》。合同内容与上述基本一致，仅借款金额、款项发放时间有差异。该支行分别于2018年8月2日至9月3日，将孪生公司所贷34套房屋贷款陆续支付给荣兴公司。 三、关于房屋交付、办证情况。2018年9月20日，荣兴公司与新翔公司共同向孪生公司发送《房屋交付通知书》。其中载明，案涉西湖国际茶博城于2018年3月29日完成竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，要求孪生公司于2018年9月26日至30日至项目展示中心办理房屋交付手续，并要求孪生公司在交房时预交物业专项维修资金、交纳物业服务费。孪生公司及壹生公司的法定代表人张勇及工作人员依约前往收房，但双方该次亦未能办理交房手续。为此，孪生公司提供了2018年9月27日、29日共四段录音。其中人员为张勇及工作人员、荣兴公司的销售人员汪霞、案涉项目物业公司工作人员。在该部分录音中，双方为先察看房屋还是先签字办交房手续，以及房屋是否具备交付条件等产生争议，荣兴公司工作人员要求孪生公司先签订一份补充协议。协议甲方为荣兴公司、乙方为壹生公司与孪生公司。其中载明：一、甲方已于2018年3月29日取得竣工验收备案证明，达到交付条件。乙方于2018年9月3日付清全部购房款。双方协商同意2018年9月30日作为房屋交付时间，双方互不追究违约责任。二、甲方承诺在2018年12月31日前办妥不动产权大证。在未办妥权证前，乙方不得进行增加或改动分割墙、给水、排水管道以及其他影响土地复核、不动产权证办理的一切行为，否则承担违约赔偿责任。三、乙方承诺，在办理交房手续当天，支付物业维修资金、预交物业管理费等。四、为提升项目品质，甲方对部分景观绿化、地下使用空间、设施及围挡等进行改造，乙方对此予以认可。孪生公司认为该协议中第一、二项剥夺了其合同权利，故不同意在该协议上签字，双方为此未能交房。 审理过程中，经原审法院组织，本案壹生公司、孪生公司与荣兴公司于2019年7月18日办理包括案涉房屋在内的共68套房屋的交房手续。荣兴公司还在2019年8月8日将68套房屋初始登记证明交给壹生公司及孪生公司用于办理产权登记。 另查明，新翔公司、茶博城公司均系荣兴公司的法人股东。 孪生公司诉至原审法院，请求判令：1.荣兴公司、新翔公司按照《浙江省商品房买卖合同》约定交付条件交房；2.荣兴公司、新翔公司支付孪生公司自逾期交房违约金97848.55元（以已付房款为基数、按日万分之三标准、从2018年1月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至实际交房日止）；3.荣兴公司、新翔公司支付逾期交证违约金17790.65元（以已付房款为基数、按日万分之一标准、从2018年7月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至案涉房屋、土地权属证书实际交付给孪生公司日止）；4.茶博城公司对荣兴公司、新翔公司的付款义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由荣兴公司、新翔公司、茶博城公司共同承担。后孪生公司撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求中逾期交房违约金计算至2019年7月18日，将第3项诉讼请求中逾期交证违约金计算至2019年10月15日。 荣兴公司提起反诉，请求：1.孪生公司向荣兴公司支付逾期付款违约金35893元（违约金以未付房价款41万元为计算基数、以每日万分之三标准、从2017年10月30日计算至2018年3月27日）；2.孪生公司支付荣兴公司律师费5000元；3.本案全部诉讼费由孪生公司承担。 原审法院认为：孪生公司与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，房屋在诉前一直未交付给孪生公司。双方争议在于逾期交房时间及违约金的认定、房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定、荣兴公司主张的逾期付款违约金是否合法有据。 关于逾期交房时间及违约金的认定。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给孪生公司使用，否则将承担相应违约责任。在买受人在未付清房款前，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款之日后7天内。顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。本案中，孪生公司于2018年8月2日支付完案涉房屋的购房款。故在此后7日内即2018年8月9日前，荣兴公司应将房屋交付给孪生公司。荣兴公司于2018年9月20日通知孪生公司2018年9月26日至30日办理交房手续，已构成逾期交房。孪生公司主张该次交房时，荣兴公司未出具过案涉项目房屋竣工备案证明、房屋水电、道路不符合交付条件等。但事实上，案涉项目在2018年3月26日已通过各方主体竣工验收合格，荣兴公司已于2018年3月29日即已取得房屋竣工验收备案证明。且孪生公司自述银行按揭审批意见中明确，贷款放款前须提供房屋竣工验收备案表。壹生公司向杭州银行所贷房款已于2018年3月27日放贷，孪生公司理应知道或应当知道案涉房屋已通过竣工验收备案。而根据工程竣工验收备案规定，在取得该备案证明前，工程项目所涉的道路、消防、水电等均应通过单项验收合格。且荣兴公司在本案中亦提供消防、道路交通等单项验收合格意见书予以佐证。孪生公司主张案涉房屋的用水、用电、道路等不具备交付条件，其未提供相应证据佐证，且与查明的事实不符，对此不予采信。故应认定在该次荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。但在该次交房过程中，根据孪生公司提供的录音内容，可以认定荣兴公司要求孪生公司签订一份补充协议书。而协议书的内容要求孪生公司放弃追究违约责任。后双方因补充协议等事宜未达成一致，未能办理交房手续。此后直到原审法院组织双方于2019年7月18日实际交房时止，双方均未就房屋交房问题进行协商或相应主张权利。因房屋交接需双方共同配合，在房屋已具备交付条件的情况下，双方均应诚信履约，积极履行房屋交付、接受义务，故对该期间的逾期交房，双方均有责任。庭审中，荣兴公司认为应以交房通知书所载时间为房屋交付时间。故对2018年8月10日至2018年9月30日期间的逾期交房违约责任应由荣兴公司依合同约定按日万分之三标准承担。对2018年10月1日至2019年7月18日的逾期交房责任，荣兴公司认为不应承担，该抗辩内含对违约金过高的抗辩。考虑到双方对该期间未交房均存在过错，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定该期间的违约金按日万分之二标准计算。根据上述计算标准，荣兴公司应支付孪生公司逾期交房违约金为60373元。 关于房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日将房屋交付给孪生公司，并于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付孪生公司。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。根据上述认定，荣兴公司于2019年7月18日将房屋交付给孪生公司，根据上述合同约定，办证时以逾期交房期限相应顺延。本案中，荣兴公司将案涉房屋权属初始登记证明交付给孪生公司的时间为2019年8月8日，并未逾期。孪生公司主张该项违约金，不予支持。 关于逾期付款违约金问题。根据合同约定，买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。孪生公司辩称该条款为格式条款，对其不具有法律约束力。经审理查明，该合同系浙江省建设厅、浙江省工商管理局编制的示范文本，该条款约定在合同第七条付款方式及期限项下，且上述约定内容均以下划线标明，并不存在系荣兴公司单方设置格式条款，加重孪生公司合同义务等情形。孪生公司据此主张该约定无效或对其不具有法律约束力，缺乏依据，不予采信。孪生公司还辩称银行对于购买商业用房贷款应为已竣工验收房屋，故合同约定的付款条件、期限等内容系荣兴公司恶意所为。对此，孪生公司作为商业经营主体，购买数十套房屋，其理应对银行贷款政策进行相应了解，对于上述合同约定的付款方式、期限的相应法律后果理应有明确的认知。本案中，孪生公司明知其购买的房屋为期房，双方合同亦明确约定为预售。故孪生公司对银行贷款可能不能及时放贷应当明知，对于逾期不放贷导致不能支付房款应承担违约责任亦应清楚。现孪生公司无证据证明荣兴公司在签订上述合同条款时存在恶意或隐瞒等事实，其以此为由要求免除责任，依据不足，不予采信。至于孪生公司辩称合同附件八中关于付款的约定，仅约定荣兴公司为孪生公司贷款提供担保，并未变更合同第七条关于付款方式、期限的约定。本案孪生公司于2018年8月2日付清房款，已构成逾期，依约应承担逾期付款违约金。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。故孪生公司应支付荣兴公司自2017年10月15日至2018年8月2日的逾期付款违约金为35893元。荣兴公司主张的律师费5000元，符合合同约定，亦未超出合理范围，亦予以支持。 关于新翔公司、茶博城公司的责任。孪生公司虽与荣兴公司、新翔公司共同签订了《购房预定协议》，但该协议并未对房屋的交付、办证等时间、违约责任等进行约定。孪生公司在本案中主张违约责任的依据均系其与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，新翔公司并非合同当事人，故孪生公司要其与荣兴公司共同支付上述违约金，缺乏依据，不予支持。孪生公司以茶博城公司作为荣兴公司的股东存在人格混同为由，要求茶博城公司对上述违约金承担连带责任。对此，孪生公司未提供证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。故对该项请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年12月30日判决：一、荣兴公司支付孪生公司逾期交房违约金60373元；二、孪生公司支付荣兴公司逾期付款违约金35893元；三、孪生公司支付荣兴公司律师费5000元；四、以上第一、二、三项相互抵扣，荣兴公司须支付孪生公司19480元，该款于判决生效之日起十日内付清；五、驳回孪生公司的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2613元，反诉案件受理费411元，合计3024元，由孪生公司负担1660元，由荣兴公司负担1364元。 宣判后，孪生公司、荣兴公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。 孪生公司上诉称：一、原审法院认定孪生公司存在逾期付款，系事实认定错误，法律适用错误。关于剩余房款支付的问题，双方已经通过案涉商品房买卖合同附件八补充协议内容中的第一条第3点就剩余房款支付问题达成合意且实际履行，故孪生公司未逾期付款。案涉《商品房买卖合同》第7条系加重买受人义务的格式条款，因违反合同法第39条、第40条应无效。1.关于剩余房款采用银行贷款支付的问题，虽然案涉商品房买卖合同第7条和附件八补充协议内容中的第一条第3点均进行了约定。但事实上，双方已经按照补充协议约定的方式履行，即孪生公司采用银行贷款并由荣兴公司提供担保的方式支付了房屋余款，故应当认为以补充协议约定为准，且相关贷款合同、担保合同均为案涉商品房买卖合同的附件，这也意味着房款的支付时间、程序等均按照与银行签订的贷款协议履行，故孪生公司不存在逾期付款的事实。2.案涉《商品房买卖合同》虽然是相关政府部门所提供的示范文本，但示范文本本身仅是提供框架性条款，具体权利义务条款仍是荣兴公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与孪生公司协商，仍符合格式合同的特征。根据案涉合同第7条的规定，无论何种原因，孪生公司如不能在合同签订之日起60日通过按揭贷款方式支付剩余房款的，需自筹资金付清房款。但孪生公司贷款之所以未按时办下来系因为根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）第四条的规定：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，而荣兴公司直到2018年3月才取得竣工验收备案表，距离签约时间7个多月，远不止60天。荣兴公司作为开发商，在明知孪生公司根本不可能在60日内顺利获得银行贷款情况下，还约定必须在60日内付清房款，并设置高额违约责任，明显加重了孪生公司的责任。并且，在签约过程中，荣兴公司并未采取合理方式提请孪生公司注意这些约定内容，该条款虽以下划线标明，但此处下划线本身并不是起到提请孪生公司注意的作用，而是表示荣兴公司可以在示范性合同的框架内就该条款自行拟定，故该条款因违反《合同法》第39条、第40条而应为无效条款。故，原审法院判定孪生公司向荣兴公司支付逾期付款违约金无事实和法律依据，荣兴公司未按照合同约定即2017年12月31日前交付房屋，是引起贷款无法及时发放的根本原因。所以，孪生公司不能在合同签订之日起60日内付清房款的责任不可归责于孪生公司，孪生公司不应据此承担逾期付款违约金。二、正如前所述，孪生公司房款延期付清系因荣兴公司延期交房、延期竣工验收等不可归责于孪生公司的原因而引起，故延期交房的起算点不应根据房款的延付而顺延。再者，原审法院错误地认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，进而认定逾期交房双方均有责任并就通知交房后的违约金计算标准由案涉合同约定的每日万分之三调整为每日万分之二。孪生公司认为荣兴公司通知交房时，案涉房屋尚不具备案涉合同第九条约定的交付条件，根据该合同第十二条的规定，逾期交房的责任均在于荣兴公司，原判将违约金调低无事实和法律依据。1.原判断章取义地解读合同条款，认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。孪生公司认为案涉合同第十二条明确规定了房屋交付的具体手续，即出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，包括：竣工验收合格并取得验收备案证明；取得有关消防环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；水电气路具备正常使用的条件等。但是原判提及案涉合同第十二条时并未提及上述相关条件，径自认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。而事实上，验房的时候经孪生公司多次要求，荣兴公司从未出具过上述相关文件，导致孪生公司无法查验相关文件。对于孪生公司来说，验房是一个十分重要的过程，其不具备专业知识，需要看到国家机关认可的相关文件才能进行房屋交接，故验房既应该包括实体房屋的验收，还应包括查看政府出具的相关文件。而荣兴公司作为开发商，理应具备专业知识，掌握上述相关文件，却迟迟不向孪生公司提供，因此导致房屋无法交付的责任根据案涉合同第十二条的规定应由荣兴公司承担。2，根据案涉合同第十条的规定，荣兴公司逾期交房超过90日的，应按每日万分之三的标准向孪生公司承担逾期交房违约责任。该条款系由荣兴公司拟定的条款，是对孪生公司逾期交房导致荣兴公司损失的赔偿，根据“谁主张、谁举证”的原则，荣兴公司负有证明违约金过高的举证责任。但庭审过程中，荣兴公司未提供任何相关证据，原判径自通过自由裁量的方式将合同约定的违约金随意进行降低，这对孪生公司是不公平的。虽然被降低了万分之一，但对于孪生公司也是非常大的损失。孪生公司购买案涉房产系用于招生办学，现因荣兴公司延迟交付，孪生公司不得不另行租赁场地，为此承担了高额的租金。孪生公司原本可以根据合同约定，通过主张逾期交房违约金填补部分损失，但因为原判滥用自由裁量权，导致孪生公司因此遭受巨大损失且无法填补。三、原判以案涉合同附件八补充协议第四条第2款为由，认为荣兴公司逾期交房的，交付房屋权属证书期限相应顺延，该项认定法律适用错误。孪生公司认为，该条款因违反《合同法》第39条、第40条的规定，应属无效条款。案涉合同第十六条明确约定出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属证书，但荣兴公司违反合同约定，至2019年8月8日才向孪生公司交付上述证书。附件八补充协议第四条第2款系由荣兴公司单方制作、提供，其内容显然置孪生公司的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了荣兴公司按时交付房地产权属证书的义务，而且签订合同时并没有采取合理的方式提请孪生公司注意。故根据《合同法》第39条、第40条的规定，上述条款无效，荣兴公司仍应按照案涉合同约定的时间交付相关权属证书。故，孪生公司认为，荣兴公司应于2018年6月30日前交付土地、房屋权属证书，并应从2018年7月1日起开始计算荣兴公司的逾期交证违约金。四、原判关于新翔公司并非合同当事人，孪生公司无权要求其支付违约金的认定，属于事实认定错误，法律适用错误。孪生公司认为结合整个交易过程，新翔公司实质为案涉房屋的共同出卖人，应当与荣兴公司共同承担逾期交房、逾期交证的违约责任。1.荣兴公司、新翔公司与买受人签订购房预定协议时，已经明确新翔公司对案涉房产拥有处置权，且新翔公司根据协议收取了购房定金。在后续购房过程中，孪生公司是与新翔公司法定代表人宋茂彬进行联系的，只是到正式订立购房合同时，新翔公司因为不是案涉房产项目的开发商，形式上无法以出卖人的身份体现在合同文本上，但不能因此否认其实质作为共同出卖人的身份。2.新翔公司系茶博城公司的股东之一，而茶博城公司又是荣兴置业的独任股东，故包括新翔公司在内的茶博城公司股东是荣兴置业的实际控制者。结合生效判决（2019）浙01民终5452号可知，荣兴公司在上述案件审理过程中自认案涉房产项目房源已经由茶博城公司的股东之间进行内部分配，房产销售由相应的股东负责。孪生公司有充分理由相信案涉房产系分配给了新翔公司并由其负责对外销售，这也是案涉房产整个交易过程包括洽谈预定、定金交付、房屋交付等核心环节新翔公司一直参与其中的根本原因，但原判对此却不予以重点审查，而径自根据买卖合同认为新翔公司非合同当事人。3.从孪生公司收到的交房通知书本身的外观及其内容来看，系新翔公司与荣兴公司共同作为出卖人向孪生公司进行交房，新翔公司在交付通知书上具名盖章系表明交房者的身份，退一步说即使案涉房屋的合同是由荣兴公司签订的，新翔公司也是作为债务加入方，故由其应与荣兴公司一起共同承担案涉房屋交付、权证交付责任的理据非常充分。五、原判认为新翔公司、茶博城公司均仅为荣兴公司股东，并不顾本案中该些股东已经从事实上对项目公司荣兴置业开发的房产进行分割销售回款，已经符合法律关于人格混同的举证要求。孪生公司认为，茶博城公司系荣兴公司的一人股东，其在经营过程中滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了孪生公司的利益，根据《公司法》第六十三条的规定，应由其证明荣兴公司财产独立于自己的财产。原判对该节事实的认定错误，法律适用错误。荣兴公司系一人公司，茶博城公司为荣兴公司的唯一股东，两公司法定代表人均为谢卿宝。荣兴公司在经营过程中，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，将财产转移至茶博城公司，导致自身实际已经成为空壳公司，其财产不足以清偿包括孪生公司在内的债权人的债务，严重损害了债权人的利益。同时，庭审过程中，茶博城公司也未提供任何证据证明自己的财务独立于荣兴公司，应当属于公司人格混同。综上，原判事实认定错误，法律适用错误，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判支持孪生公司在原审的全部诉讼请求，并驳回荣兴公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费由荣兴公司承担。 针对孪生公司的上诉，荣兴公司答辩称：一、孪生公司存在逾期付款的行为并已构成了违约，且案涉购房合同第七条等约定并不符合格式条款无效之约定。1.孪生公司存在逾期支付购房款的事实行为。2017年8月16日，孪生公司与荣兴公司就案涉房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》。根据该购房合同第七条的约定，孪生公司应当于在购房合同签订之日支付首付款，若其采取银行按揭付款的，按揭贷款未能在购房合同签订之日起60日内划付至出卖人账户的，孪生公司同意自筹资金付清房款，否则均视为孪生公司逾期付款并按购房合同第八条内容承担相应的违约责任。根据前这约定，双方已明确约定了按揭款项的具体付款期限2017年10月16日前，但根据一审查明的事实，孪生公司在2018年8月2日方才付清该款项，即孪生公司已晚于合同约定的付款期限方才支付购房款，系存在逾期付款之行为。2.孪生公司逾期付款的行为己构成了根本违约且其与按揭银行之间的法律关系与本案所涉法律关系不一致。孪生公司作为买受人，其在购房合同当中的主要合同义务即为按期支付购房款，但结合上边，其存在逾期支付购房款之行为，已构成了根本违约。另，对于购房款的支付，在房地产交易当中，主要存在两种付款形式，即买受人自行付款或者买受人委托第三方代为支付购房款。就本案而言，孪生公司选择贷款方式支付购房款项，本质上即委托第三方（按揭银行）代其向荣兴公司支付购房款，无论是买受人自行付款亦或为委托第三方代为付款，均应当严格遵守购房合同约定的付款期限。再者，孪生公司委托按揭银行代为支付购房款，实际上，系孪生公司与按揭银行之间形成了金融借款合同的法律关系，与本案并非为同一法律关系，两者并不能混为一谈。3.本案所涉购房合同第七条并不符合格式条款无效之规定。根据一审庭审查明的事实，本案所涉购房合同系由浙江省建设厅、浙江省工商管局编制的示范文本，并非由荣兴公司自行制作而完成。同时，本案所涉购房合同在案涉商品房公开销售前，即取得《预售许可证》之前，已在当地工商等行政部门进行备案并公示，孪生公司在签订购房合同之前，已可通过工商网站等阅览购房合同的内容。同时，购房合同第七条系对付款方式及期限进行了约定，而“付款方式”和“付款期限”系购房合同的重要构成要素之一，结合前述，孪生公司作为买受人其主要的合同义务即为支付购房款，则对于购房款的支付方式和付款期限的约定，并未加重孪生公司的义务亦未减轻荣兴公司的责任，并不符合格式合同无效之规定。二、案涉商品房已具备购房合同约定的交付条件且荣兴公司无须承担逾期交付的违约责任。根据一审庭审所查明的事实，案涉项目于2017年8月、12月、2018年1月，分别通过卫生、道路及车库、消防等部门验收合格，2018年3月26日案涉项目通过各方主体竣工验收合格并于2018年3月29日完成竣工验收的行政备案。众所周知，房地产项目的竣工验收系为综合验收，即在该房地产项目通过了规划局、住建局、卫生、消防等多个行政部门的验收后，方才可办理竣工验收的行政备案。即在取得综合验收备案表之日起，该项目己符合购房合同约定的交付条件。同时，根据一审法院所查明的事实，案涉项目的水电己分别于2017年12月11日和2017年7月26日验收合格并开始通水、通电，且荣兴公司亦公示了相关文件。即，本案所涉商品房已于2018年3月29日起具备了购房合同约定的交付条件。根据购房合同第九条的约定，孪生公司付清全部购房款、物业维修基金及违约金，系荣兴公司交付房屋的前置条件。而在本案中，孪生公司于2018年3月27日才付清全部购房款，在一审开庭时，仍未支付物业维修基金，至今，仍未向荣兴公司支付逾期付款违约金。据此，荣兴公司有权行使先履行抗辩权，即要求孪生公司先行付清前述款项后，再行向孪生公司交付房屋。本案中，荣兴公司已于2018年9月20日向孪生公司激发了房屋交付通知书，并告知其于2018年9月26日至9月30日期间办理房屋交付手续。涉案房屋在此时已具备了合同约定的交付条件，自2018年10月1日起已视同房屋完成了交付，且因房屋所产生的费用及风险均由孪生公司自行承担，荣兴公司无须承担逾期交房之违约责任。三、孪生公司要求荣兴公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1.荣兴公司享有先履行抗辩权。根据购房合同约定，孪生公司履行付款（含购房款、物业维修基金、面积补差款、违约全等款项）义务在前，荣兴公司履行房屋交付及产证交付的义务在后。本案中，孪生公司于2018年8月才付清购房款，一审开庭时，仍未支付物业维修基金等款项，至今仍未向荣兴公司支付逾期付款违约金，孪生公司因未先行履行其相应的合同义务，荣兴公司有权拒绝向孪生公司交付案涉房屋的权属初始登记证书且无须承担逾期办证的违约责任。2.若荣兴公司向孪生公司交付房屋权属初始登记证书，无法保障荣兴公司的合法权益，且有违“公平正义”原则及交易惯例。若在孪生公司未付清全部款项的前提下，即将房屋权属证书交付给孪生公司，则孪生公司可办理房屋权属转移登记，案涉房屋的权属即归孪生公司所有，孪生公司可自行对外再行出售等行为，届时，荣兴公司的应收款如何予以保障。据此，若在孪生公司未付清全部款项的情况下，即将案涉房屋及其权属证书交付给孪生公司，有损荣兴公司的合法权益且违背了“公平正义”原则及交易惯例。3.孪生公司要求支付逾期交房违约金与逾期交证违约金存在了竞合且并构成无效条款。根据购房合同约定，即使法院最终认定荣兴公司存在逾期交房之违约情形，则事实上，房屋权属初始登记证书交付期限系予以顺延，前述证书的支付期限系房屋交付期限届满之日起6个月内。本条款的约定，并未免除或减轻荣兴公司的义务，荣兴公司仍须向孪生公司交付房屋权属证书，据此不符合合同法规定的格式合同无效之规定。四、孪生公司将新翔公司列为共同被告并要求新翔公司承担违约责任无事实和法律依据。本案案由为商品房预售合同纠纷，即孪生公司认为其起诉所依据的基础法律关系为商品房买卖合同关系，并依据其签订的《浙江省商品房买卖合同》的相关约定提起了本案诉请即逾期交房违约金及逾期交证违约金。新翔公司并未参与上述购房合同的签订，即并非为本案的当事人，同时根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，合同具有相对性，合同条款约束且约定合同的签订立体，新翔公司并非为上述购房合同的签订主体，孪生公司诉请所依据的购房合同的相关条款，对新翔公司而言并不存在法律约束力。另，根据庭审所查明的事实，新翔公司并未就案涉购房合同向孪生公司收取任何的购房款，亦已向孪生公司全额返换了收取的“定金”，其并不具备本案当中的出卖人的身份，亦不享受相关权利及承担相应义务。综上，新翔公司的诉讼主体不适格，孪生公司将新翔公司列为共同被告无事实和法律依据，且孪生公司无权就购房合同的相关条款约定要求新翔公司承担相应的违约责任。五、孪生公司要求茶博城公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。荣兴公司认为，适用法律规定的公司人格否认制度的，必须具备三要件，即1.主体要件，即行为主体系为公司股东，诉讼主体为债权人；2.行为要件，即前述主体存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任等行为，逃避债务的；3.结果要件，因前述行为存在严重损害公司债权人利益的结果。但在本案当中，关于前述第1个要件，茶博城公司仅为荣兴公司之股东，并非新翔公司之股东，孪生公司要求茶博城公司就新翔公司的付款义务承担连带责任无法律依据。关于上述第2个要件，在本案当中，茶博城公司并不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任之行为或逃避债务的，茶博城公司作为荣兴公司之股东并不存在未经清算或公告等程序即注销公司，荣兴公司目前仍在正常经营过程当中，更不存在所谓“逃避债务”之行为。关于上述第3个要件，本案正在审理过程当中，孪生公司是否对荣兴公司享有债权尚存在争议，且茶博城公司与荣兴公司亦不存在上述第2要件所述之“行为”。同时，根据“谁主张，谁举证”之诉讼原则，孪生公司在一审当中并未举证证明其存在被严重损害利益之情况，且其在上诉状所陈述的荣兴公司转移财产至茶博城公司以及荣兴公司不具备偿债能力并未举证证明，应当承担举证不能的败诉后果。 针对孪生公司的上诉，新翔公司、茶博城公司未做答辩。 二审期间，荣兴公司向本院提交证据材料：审计报告6份、开户许可证2份、机构信用代码证2份，用以证明荣兴公司与茶博城公司均为独立法人且财务单独核算并分别运营，两者之间的财产不存在混同。 荣兴公司提供的证据，经孪生公司质证：均非二审新证据，审计报告的表面真实性认可，实质真实性不认可，不具备客观真实性，无法证明其待证事实，恰反映了大量的款项往来，存在控制关系。本院经审查后认为，上述证据结合在案有效证据及当事人陈述，本院综合予以认定。 二审期间，孪生公司、新翔公司、茶博城公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据当事人的上诉请求及答辩意见，就二审期间的争议焦点进行分析认定。荣兴公司、孪生公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《浙江省商品房买卖合同》及补充协议对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于孪生公司要求新翔公司、茶博城公司承担责任的主张。首先，关于孪生公司要求新翔公司承担责任的主张。本案中，新翔公司虽然与荣兴公司、孪生公司共同签订了《购房预定协议》，但该协议仅为购房意向协议，对房屋的交付、权属证书的办理以及相应的违约责任等权利义务均未约定。而涉案《浙江省商品房买卖合同》中则明确约定，荣兴公司为出卖人，孪生公司为买受人。也即，《浙江省商品房买卖合同》的合同相对方分别为出卖人荣兴公司、买受人孪生公司。显见，新翔公司并非涉案《浙江省商品房买卖合同》的当事人。因此，孪生公司基于商品房买卖合同而要求新翔公司承担责任的主张，缺乏事实与法律依据，无法予以采信。其次，关于孪生公司要求茶博城公司承担责任的主张。本案中，孪生公司以茶博城公司系荣兴公司的股东且两者存在人格混同为由而要求茶博城公司承担责任。对此，荣兴公司提供了荣兴公司及茶博城公司相应年度的审计报告、开户许可证以及机构信用代码证等证据，以证明荣兴公司、茶博城公司之间财务独立核算并分别运营，不存在财产混同。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孪生公司虽对荣兴公司提供的上述证据持有异议，但其并未提供足以推翻荣兴公司相关主张的有效证据，故应承担举证不能的法律后果。因此，孪生公司要求茶博城公司承担责任的主张，亦依据不足，无法予以采信。综上，原审法院驳回孪生公司要求新翔公司、茶博城公司承担责任的请求，并无不当。（二）关于孪生公司主张的逾期交房违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》关于房屋交付日期顺延至买受人付清全部应付款之日后7天的约定，结合孪生公司实际付清购房款的日期，原审法院所认定的本案中荣兴公司应交付房屋的日期并无不当。荣兴公司已于2018年9月20日通知孪生公司自2018年9月26日至30日办理房屋交付手续，已构成逾期交付房屋，应承担逾期交房违约责任。但因双方对房屋交付事宜存在分歧，未能及时办理交付手续。后在原审法院的组织下，双方于2019年7月18日实际办理房屋交付。综前所述，原审法院认定荣兴公司应按照合同约定的日万分之三标准对2018年8月10日至2018年9月30日期间的逾期交房承担违约责任，依据充分，应予以确认。关于自2018年10月1日至2019年7月18日的逾期交房责任。根据可以查明的案件事实，双方对房屋交付事宜未能协商一致，导致房屋未及时交付。据此，原审法院认定双方对该期间房屋未能及时交付均存在过错，应属合理。原审法院所酌情确定的该期间的逾期交房违约金的计算标准，已适度平衡了双方当事人的利益，在合理范围内，应予以确认。在此基础上，原审法院所判定的应由荣兴公司向孪生公司支付的逾期交房违约金，并无不当，应予以确认。（三）关于孪生公司主张的逾期交证违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》约定，若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。本案中，荣兴公司于2019年7月18日将房屋交付给孪生公司，后于2019年8月8日将房屋权属初始登记证明交付给孪生公司。根据前述合同关于逾期交付房屋后权属证书顺延交付的约定，本案荣兴公司将房屋权属初始登记证明交付给孪生公司时并未逾期。因此，原审法院驳回孪生公司要求荣兴公司支付逾期交证违约金的诉讼请求，并无不当。（四）关于荣兴公司要求孪生公司支付逾期付款违约金及律师费的请求。根据合同关于付款期限及方式的约定，结合孪生公司实际支付房款的期间，原审法院认定孪生公司构成逾期付款并应承担逾期付款责任，并无不当。根据合同约定的逾期付款违约金计算标准，原审法院所核算的应由孪生公司向荣兴公司支付的逾期付款违约金，亦无不当，应予以确认。关于荣兴公司要求孪生公司支付律师费的请求，于约有据，原审法院对此予以支持，也无不当。综上，孪生公司的上诉请求均依据不足，无法予以支持。关于荣兴公司的上诉，经审理查明，原审法院已按照送达地址确认书向荣兴公司邮寄交纳上诉费用通知书，告知其在法定期限内向本院交纳上诉案件受理费，但荣兴公司未在法律规定期限内交纳上诉费用。本院认为，荣兴公司未在法律规定期限内交纳上诉费用，不依法履行二审诉讼义务，应按上诉人荣兴公司自动撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2204元，由杭州孪生文化艺术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年六月三日 书记员  董 悦