广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初438号 原告：广西银湾物业服务有限公司龙州分公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙夏路10号滨江世纪城物业办公室，统一信用代码914514230706369870。 法定代表人：周万明，广西银湾物业服务有限公司龙州分公司总经理。 委托诉讼代理人：詹丹丹，广西银湾物业服务有限公司龙州分公司员工。 委托诉讼代理人：梁海琼，广西银湾物业服务有限公司龙州分公司员工。 被告：谢乃积，男，1987年12月20日出生，壮族，广西南宁市人，居民，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 原告广西银湾物业服务有限公司龙州分公司（以下简称银湾物业龙州分公司）与被告谢乃积物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。银湾物业龙州分公司的委托诉讼代理人詹丹丹、梁海琼及谢乃积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银湾物业龙州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告谢乃积交纳物业费5247元及滞纳金2634.97元，以上二项合计7881.97元，并负担本案诉讼费。事实和理由：谢乃积与银湾物业龙州分公司签署物业服务合同后，从2017年5月1日至2020年1月31日拖欠物业费共计5247元，经多次催收，谢乃积未履行交纳物业费的义务。根据此前双方签订的《前期物业管理服务合同》所约定的“按拖欠金额加收每天5‰违约金”条款，谢乃积还应交纳从2017年5月1日起计算至2020年1月31日止的滞纳金2634.97元。 谢乃积辩称，其并非不愿交物业费，而是经与物业部门交谈后，物业部门拒绝收物业费，故滞纳金产生的原因在于物业方面拒收而非谢乃积迟延交纳。且在2018年至2019年间谢乃积的车停在停车位时被刮了三次，在其找物业反应情况时，物业仅让谢乃积自行查看监控，并未作出任何处理行为。若物业愿意理赔谢乃积车辆被刮的钱，谢乃积就交纳全部未交的物业费。 银湾物业龙州分公司就其主张提交的证据有：（1）《业主档案》、《防火责任书》、《入伙手续书》、《房屋交接书》、《开发商转物业通知单》、《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》；（2）日常工作图片、电梯维修图片；（3）《欠费明细单》；（4）《缴费回执单》。谢乃积未就其辩解提交证据。经开庭质证，对于银湾物业龙州分公司所提交的四组证据，被告谢乃积均予以认可。本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述，以及经开庭质证后双方当事人均予以认可的证据，本院认定事实如下：谢乃积系龙州县城龙夏路滨江世纪城17号楼2单元1601号房业主，其于2015年5月3日同银湾物业龙州分公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由银湾物业龙州分公司提供物业服务，谢乃积按季度预交相关物业管理服务费用，交费期限为每个交费阶段第一个月的7日前全额交纳。不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，银湾物业龙州分公司有权要求补交并从逾期之日按每日欠费5‰交纳违约金。后谢乃积未能按照约定支付相关费用。银湾物业龙州分公司在提供物业服务期间经催收缴费无果，于2020年4月24日起诉至法院，要求谢乃积交纳从2017年5月1日起至2020年1月31日期间所欠的相关物业费用及滞纳金。 本院认为，银湾物业龙州分公司与谢乃积签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同期间，银湾物业龙州分公司为小区提供了物业服务，谢乃积作为小区业主，接受了相关的物业管理服务，但没有按期交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然谢乃积提出银湾物业龙州分公司在物业管理中存在瑕疵，其本人也从2017年5月1日起至今未交纳相关物业费用。但其在入住小区期间一直享受银湾物业龙州分公司所提供的服务。本院认为，小区业主按时交纳物业费用是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主享受了相关物业服务，又以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。这一行为不仅摊薄了物业服务的水平，还挤占了其他履约交费业主享受正常物业服务的空间，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。业主就物业公司存在服务不到位或管理瑕疵，可与物业公司直接沟通或通过业主委员会与物业公司进行交涉。故银湾物业龙州分公司请求谢乃积交纳尚欠物业费5247元的诉求理由成立，本院予以支持。对于银湾物业龙州分公司主张按照年利率24%的标准计收滞纳金的诉讼请求。本院认为，本案中的《前期物业管理服务合同》系原、被告双方自愿签订，对双方当事人产生约束力，合同双方当事人应当本着诚实信用的原则遵守合同约定。银湾物业龙州分公司所主张的按照年利率24%的标准计算滞纳金，并没有超出此前合同中所约定的“按每日欠费5‰交纳违约金”的计算范围，为此本院予以支持。但此前的《前期物业管理服务合同》约定了业主或物业使用人按季度预交物业管理服务费用，交费日期为每个交费阶段第一个月的7日前全额交纳。在这7天的费用交纳期限内不应计算滞纳金。为此，从2017年5月1日起至2020年1月31日期间的滞纳金，应以当期欠费数额为本金，按每期的实际欠费天数的基础上分别减去7天（该7天为合同约定的费用交纳期限），分段计算为宜。至于谢乃积所提出的抗辩理由，因其未提供相应证据予以证实，本院不予采信。对于谢乃积所提到的车辆被刮蹭所产生的维修费用问题，其可收集相关证据后另行起诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、谢乃积向广西银湾物业服务有限公司龙州分公司交纳物业费人民币5247元； 二、谢乃积向广西银湾物业服务有限公司龙州分公司交纳滞纳金（滞纳金的计算：从2017年5月1日起至2020年1月31日期间，以每期实际尚欠的相关物业费用为本金，在每期的实际欠费天数的基础上分别减去费用交纳期限的7天后以剩余的天数，按年利率24%分段计算）； 三、驳回广西银湾物业服务有限公司龙州分公司的其他诉讼请求。 上述义务，当事人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由谢乃积全部负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  覃 斌 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  赵彩云 书 记 员  沈 静 附法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。