呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1755号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李某，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。原审第三人：田志峰，男，现住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人李某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）、原审第三人田志峰执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2682号民事判决,依法改判驳回李某全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由李某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认为：“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业等相关费用均由原告实际支付”的事实认定,存在严重的主观倾向性,并无任何事实依据和法律依据。一审法院对李某所提交的生活交费记录等证据认定李某实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据李某所提交的生活交费记录等证据,其并无法证实李某占用使用涉案房屋早于人民法院查封,一审法院采信该证据,显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误，致使本案错误判决。（一）本案中,无论是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条,李某与九洲金方公司之间并不存在合法而有效买卖合同关系,而是与田志峰之间存在因房屋买卖合同而产生的一般债权,一审法院对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行扩大解释,不仅违背了立法精神且还损害土左旗信用社合法利益。（二）形式上，允许不动产买受人以合意抵销的方式支付购房款不符合司法解释的规定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的付款条件是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并未规定不动产买受人，即田志峰可以以合意抵销的方式支付购房款。法律在保护不动产买受人合法权利的同时，也保护申请执行人的合法权利。因此，法律对不动产买受人排除执行规定了严格条件，对上述支付全部购房款的付款条件，不宜任意扩大解释，否则可能给九洲金方公司与李某串通损害：土左旗信用社利益大开方便之门。故以材料款抵顶购房款不能认定支付了全部购房款。李某辩称，一、土左旗信用社在上诉状中提出的一审适用法律错误的上诉理由无事实和法律依据。涉案房屋系李某于2007年4月13日与田志峰签订《房屋转让协议》，支付房屋转让价款165000元所得。而田志峰是在2004年8月25日通过与九州金方公司签订《商品房预售合同》，支付全部购房款总计153078元取得房屋，该合同系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同各方均应遵守，且对外具有对抗他方效力。而田志峰根据合同第六条，第十三条约定：两套房屋总价以房地产公司应结算给田志峰的材料款相互抵顶，田志峰无需支付房屋价款。土左旗信用社认为田志峰不应以抵顶房屋获得房屋权利，该主张不能成立，土左旗信用社忽视了田志峰所获得的房屋权利来源是九洲金方公司所欠田志峰材料款，该材料款属于确定的金钱债务，九洲金方公司予以确认也应当予以偿还。后九洲金方公司以房抵债并向田志峰出具购房收据，均可以证明双方以房抵债事实清楚且符合民法中抵销的概念，田志峰相当于购买了九洲金方公司的房屋，且该购买早于土左旗信用社抵押前，所抵顶对价符合当时市价，不损害任何第三方权利，合法有效。至此，田志峰与九洲金方公司债权债务关系终止，双方建立买卖合同关系。双方签订的买卖合同系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同各方均应遵守且对外具有对抗他方效力。李某通过购买方式与田志峰签订买卖合同，就已经依法取得了田志峰依法与呼和九洲金方公司的全部权利义务。李某有权依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求停止执行，土左旗信用社主张不能成立。二、李某在举证中已经充分举证予以证明自身符合法院排除执行的情形。首先，一审庭审中李某已充分举证证明李某的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，李某与田志峰订立房屋买卖合同即享有与九洲金方公司订立的房屋买卖合同同等权利，上述合同真实有效且李某一直合法占有，李某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了李某对上述房屋的实际占有并一直占有至今。同时在李某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，李某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明李某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，李某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是李某及本案诉争房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实李某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为李某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在李某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为李某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持，李某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，李某在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非李某原因，李某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护李某的合法民事权益。九洲金方公司未发表陈述意见。田志峰未发表陈述意见。李某向一审法院请求：1.依法撤销土左旗人民法院（2018)内0121执764号裁定对李某所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为2019“号重庆切面”）；2.依法中止对李某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行(查封公告显示为2019“号重庆切面”）；3.土左旗信用社、九洲金方公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：土左旗信用社申请执行刘鹏军、韩玉枣、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1060号民事调解书。在执行中一审法院以（2018）内0121执764号执行裁定查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区商业综合楼底店商业玉泉区建华西街九洲花园5号楼1层2012号房屋。一审法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异58号执行裁定裁定驳回案外人李某的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是李某。一审法院认为，本案是案外人提起执行异议之诉，其争议焦点是作为案外人的李某请求人民法院判决停止对涉案标的物的执行，该诉讼请求是否成立。本案中，田志峰与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了全部购房款，九洲金方公司向田志峰交付了房屋，该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田志峰在一审法院查封房屋前已经支付全部购房款取得房屋并将房屋出卖与李某，与李某签订《房屋转让协议》，李某实际占有使用涉案房屋。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由李某实际支付。李某曾及田志峰至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，李某属于无过错的房屋买受人。李某举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律应选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，李某的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于呼和浩特市××区“重庆切面”）。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，田志峰与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，田志峰以抵顶材料款等的方式向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向田志峰交付了房屋。田志峰又通过与李某签订《房屋转让协议》将《商品房预售合同》中的权利义务向李某概括转让。李某可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张权利。李某提供的《房屋转让协议》以及房屋相关费用的缴费凭证可以证明李某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。李某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于李某。故李某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月二十二日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥