河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终570号上诉人（原审被告）：鹤壁市恒泰置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区九州路与嵩山路交叉口西南角（一米阳光宾馆四层）。法定代表人：张巧英，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学中，男，该公司员工。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：马鸿宾，男，1977年1月12日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：孙朝军，鹤壁市淇滨区金山街道法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审被告：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦10楼10-3号）。法定代表人：卢长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付红安，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：吴萍，河南世纪唐人律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。上诉人鹤壁市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人马鸿宾、原审被告鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回马鸿宾的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明金爵公司仅是名义上的售房人，与马鸿宾签订了《商品房买卖合同》，没有收取购房款，也不知道收取购房款的情况。金爵公司对涉案房屋没有实际控制权，一审判决金爵公司交付房屋，侵犯了恒泰公司的权利。二、一审判决对马鸿宾未交清房款及违约金的情形未予认定错误。三、一审判决依据恒泰公司发送的交房信息认定交房时间为2018年2月12日不当。该信息是恒泰公司发送给第三人的信息，与马鸿宾无关。四、涉案房屋系问题楼盘，正是由于马鸿宾应交纳房款而未交纳，导致涉案楼盘无法按时竣工，在政府工作组的帮扶下，其他业主纷纷在合同约定的基础上增加房款，才促成了涉案楼盘的竣工。五、一审对马鸿宾逾期交纳房款、未交纳违约金的事实未予认定错误，判决向马鸿宾交付房屋违反了合同法的基本原则及合同约定。马鸿宾辩称，一、金爵公司与马鸿宾签订了商品房买卖预售合同，恒泰公司收取了购房款，至于金爵公司、恒泰公司之间的内部交易与马鸿宾购买房屋无关。二、马鸿宾不存在违约行为。恒泰公司在不能使用公积金贷款的情况下，经多次调解后通知购房人于2018年2月14日前交齐购房款。恒泰公司发布的信息通知包括马鸿宾在内的所有购房人。马鸿宾已于2018年1月31日交齐了所有房款，恒泰公司应交付涉案房屋。恒泰公司上诉主张因马鸿宾逾期交纳购房款导致问题楼盘的情况不存在。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金爵公司辩称，一、恒泰公司自认与马鸿宾存在真实的商品房买卖合同关系，马鸿宾将房款交给了恒泰公司，恒泰公司开具了收据。二、金爵公司与马鸿宾不存在真实的商品房买卖合同关系。金爵公司与马鸿宾没有真实房屋买卖的合意，不知道房款具体收了多少，如何收取等情况。金爵公司与马洪斌之间不能基于合同的相对性判决交付房屋，一审判决认定事实错误。马鸿宾向一审法院起诉请求：判令金爵公司向马鸿宾交付位于鹤壁市淇××区××路与珠江路××韵××小区××楼东单元××层东2户的住房及办理相关手续，恒泰公司协助办理交房手续。一审法院认定事实：2015年7月2日，马鸿宾与金爵公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，马鸿宾购买金爵公司位于鹤壁市淇××区珠江路南侧、××路东侧××韵××小区××楼东单元××层东××住房××套，单价每平方米2790元，总价款为270797元，2015年6月20日前支付首付款121797元，余款149000元向公积金申请贷款。金爵公司（出卖人）应当在2016年10月1日前向马鸿宾（××）交付该商品房。另查明，马鸿宾已于2015年1月17日向恒泰公司支付涉案房屋首付款150915元，于2018年1月31日向恒泰公司支付房屋尾款149000元，共计支付房款299915元，支付天然气开口费2730元，支付数字电视费240元。恒泰公司通知业主第一批交房时间是2018年2月12日。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，虽然马鸿宾在恒泰公司通知2018年2月12日第一批交房的时间前，将299915元购房款支付给了恒泰公司，但是马鸿宾是和金爵公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，马鸿宾有理由相信将房款交给恒泰公司就是交给了金爵公司，至于双方之间有什么内部交易，与马鸿宾购买房屋无关。根据合同相对性，金爵公司应当按照合同约定履行房屋交付义务，恒泰公司收到了涉案房屋房款，应当协助马鸿宾办理房屋交付相关手续。故关于马鸿宾请求金爵公司立即给马鸿宾交付位于鹤壁市淇××区××路与珠江路××韵××小区××楼东单元××层东2户的住房及办理相关手续，恒泰公司协助金爵公司和马鸿宾一起办理交房手续的诉讼请求，予以支持。关于恒泰公司辩称涉案房屋是由于马鸿宾没有按照合同约定交齐房款和违约金，马鸿宾要求交房不符合合同约定的意见。首先马鸿宾和金爵公司签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第6款约定：“××逾期付款的，按××逾期时间相应顺延交房日期”。本案马鸿宾最后一次向恒泰公司支付尾款的时间是2018年1月31日，恒泰公司通知第一批交房时间是2018年2月12日，马鸿宾在恒泰公司通知第一批交房时间前已经交清了全部房款，不符合合同约定的顺延交房的情形；其次恒泰公司在马鸿宾支付房屋尾款时，就应当通知马鸿宾缴纳违约金，否则就不同意接受马鸿宾缴纳房屋尾款，但金爵公司、恒泰公司均没有提交证据证明已经通知马鸿宾缴纳违约金，而且不缴纳违约金就可以顺延交房的决定，综上，恒泰公司的辩解意见，不予采信。一审法院判决：一、金爵公司于判决生效后十五日内将位于鹤壁市淇××区××路与珠江路××韵××小区××楼东单元××层东2户的房屋交付马鸿宾并办理房屋过户手续；二、恒泰公司协助金爵公司和马鸿宾办理房屋过户手续。一审案件受理费5362元，减半收取2681元，由金爵公司、恒泰公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人马鸿宾提交：1.恒泰公司华韵帝景湾小区交款表一份。2.华韵帝景湾小区业主在人民日报给鹤壁市委的一封信及鹤壁市淇滨区政府的回复。3.鹤壁市人民政府网站网页一份。拟证明：恒泰公司已认可马鸿宾交齐房款；华韵帝景湾小区成为问题楼盘的原因是金爵公司管理不善、资金链断裂导致，与购房人没有关系；华韵帝景湾小区13号楼的房屋预售证在签订合同时已经过期。恒泰公司、金爵公司质证认为：对证据的来源及真实性有异议，不能证明马鸿宾的诉讼主张。本院认为，马鸿宾提交的证据1为复印件，该证据的来源及真实性未能核实，本院对该证据不予确认；证据2、3为第三方平台网站截屏及公示下载内容，该电子数据提取完整、可靠，恒泰公司、金爵公司并未提交足以反驳该证据的相反证据，本院对其证明力予以确认。本院认为：关于上诉人恒泰公司所提出的金爵公司仅为名义上的售房人，一审判决金爵公司交付房屋，侵犯了恒泰公司的权利的上诉理由。本案中，金爵公司、恒泰公司联合开发华韵帝景湾小区，金爵公司负责项目开始到竣工结束、办证等全部工作。2015年7月2日，金爵公司与马鸿宾签订《商品房买卖合同（预售）》并不违反相关法律规定，该合同应属有效。作为开发单位的恒泰公司与作为出售方的金爵公司均有义务向马鸿宾交付房屋，并协助马鸿宾将讼争房屋过户。一审判决金爵公司、恒泰公司向马鸿宾交付房屋、办理房屋过户手续并无不当。恒泰公司关于一审判决金爵公司交付涉案房屋，侵犯了恒泰公司权利的上诉理由没有事实及法律依据。恒泰公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人恒泰公司所提出的一审判决认定房屋交付时间错误，对马鸿宾逾期交纳房款、未交纳违约金的事实未予认定，而判决交付房屋，违反了合同法基本原则的上诉理由。本案中，金爵公司与马鸿宾所签订的商品房买卖预售合同对涉案房屋的坐落、面积、价款的交付方式与期限、房屋交付期限、房屋质量、办证期限、违约责任均进行了明确约定。涉案合同依法成立后，马鸿宾依据合同约定已经足额交纳了购房款。因此，马鸿宾依据合同约定请求交付房屋、办理产权过户应予支持。涉案合同第七条付款方式及期限约定：“××应当于2015年6月20日前支付首期房屋价款121797元，余款14900元向公积金（贷款机构）申请贷款支付。”该合同并未约定办理公积金贷款及余款支付的时间。因开发商原因导致华韵帝景湾小区成为问题楼盘，房屋迟迟不能交付，马鸿宾未能办理公积金贷款。马鸿宾不能使用公积金贷款，改为现金方式交纳，履行了交纳购房款的主合同义务。恒泰公司并未提交充分有效证据证明马鸿宾违反合同约定，存在违约行为，应承担违约责任的事实。恒泰公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人恒泰公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5362元，由鹤壁市恒泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年六月二十八日书记员  张亚楠