河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4738号上诉人（原审被告）:郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：石国华，男，1985年11月27日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华融律师事务所实习律师。上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）因与被上诉人石国华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1.请求依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初15122号民事判决书中第一项、第二项，改判上诉人无需协助被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，无需承担逾期办证违约金。2.请求依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初15122号民事判决书中第三项，改判上诉人无需承担逾期交房违约金。3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。二、一审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。四、上诉人仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，没有限期配合办理不动产权证书的义务，合同也未约定取得不动产权证书的时间。五、一审法院认定被上诉人逾期交房的事实错误，被上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。六、被上诉人主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。石国华辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。二、消防设施改造系威利公司消防设施安装位置不合理，有业主要求移动系威利公司自身原因，该行为不应由业主为其买单。且案涉小区至今未成立业委会，何来的业主代表。威利公司主张不可抗力导致应当提供停止施工报告及主管部门备案等法定文件。三、案涉房屋2017年10月28日经五大主体验收合格，2017年12月19日取得竣工备案，石国华在一审中已经是从竣工备案计算60天，也就是2018年2月17日开始计算违约金，并无不妥。四、威利公司一直称权属登记流程变化影响其进度。但变更时间为2016年8月20日，而石国华已经将期限宽限到2018年2月，威利公司作为专业的房地产开发公司，近两年的时间还不能适应新的权属登记流程实在说不过去。五、虽然威利公司做了首次登记，但其一直隐瞒业主，诱骗业主签不合理协议，业主不答应就不提供办理不动产权登记证书所需的材料。石国华曾多次要求威利公司提供材料，自己办证，但是威利公司将除不履行自己义务外，还拒不返还石国华向威利公司缴纳的契税等票据，致使石国华无法自行办证。六、石国华违约交房问题：时至今日，案涉小区仍使用临时水电，不能视为达到合同约定的“使用条件”。七、合同约定系双方真实意思表示，且不违反强制性规定，双方均应按合同约定履行。石国华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计5117.91元（按银行同期活期存款利率暂计算至2019年8月12日，实际计算至原告拿到房屋权属登记证书为止）；3．判令被告支付未按合同约定交付房屋违约金46219元（按总房款的日万分之一暂计算至2017年12月19日，实际计算至达到合同约定交房标准为止）；4．判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求明确为：1．判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2．判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金（以房屋总价款即973038元为本金，自2018年2月17日起至土地使用权证和房屋权属登记证书下发之日止，按照银行同期活期存款利率的标准计付）；3．判令被告支付未按合同约定交付房屋违约金46219元；4．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月8日，威利公司（出卖人）与石国华（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积135.99平方米，总价款973038元。其中，现金支付195038元、商业贷款778000元。2.出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。3.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，石国华向威利公司支付房屋价款，威利公司向石国华交付涉案房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利公司于2019年1月22日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明：“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼2单元13层1301。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明：“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规划，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月30日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年1月22日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。原告主张被告自2018年2月17日起按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。但违约金应计算至房屋权属首次登记之日2019年1月22日，原告超出该范围部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年8月31日前将涉案房屋交付原告使用，被告称涉案房屋于2017年1月1日已实际交付原告，原告对交付时间不予认可，被告提交的《业主入住手续办理流转单》、《装修申请表》、《房屋验收记录表》中亦未有原告的签字确认，故一审法院对被告所称的交房时间不予采信。原告认可涉案房屋已交付的事实，但亦未陈述实际交房日期，由于双方约定的房屋交付条件不具体，双方又理解不同，因该房屋于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，故涉案房屋在2017年10月28日即符合交房条件，交付日期一审法院认定为2017年10月28日，被告应按合同约定的日万分之一的标准向原告支付2016年9月1日至2017年10月28日（422天）的逾期交房违约金41062元。原告超出该范围部分的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告石国华办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼2单元13层1301）；二、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告石国华逾期办证违约金（违约金以973038元为基数，自2018年2月17日起至2019年1月22日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告石国华逾期交房违约金41062元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，由被告郑州威利实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人威利公司提交专业房地产网站关于房屋标准的截图一份，证明涉案小区周边房租价格，原审判决标准明显高于石国华损失。被上诉人石国华质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案没有关系，约定的违约金并不存在过高的情形。违约金系双方签订的房屋买卖合同当中约定，系双方真实意思表示，且不违反强制性规定，双方均应按合同约定履行。本院经审查认为，威利公司提交的为网页截图打印件，无法确定真实性，与本案事实关联性不足，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，石国华与威利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。石国华已按约定支付了购房款，威利公司应当按照《商品房买卖合同》约定于2016年8月31日前将涉案房屋交付给石国华。威利公司未在约定的交房时间内交付房屋，威利公司已构成违约，应当按照合同约定向石国华支付违约金。威利公司提交的证据不足以证明石国华实际接收案涉房屋的时间，根据本案石国华认可涉案房屋已交付的事实，以及案涉房屋于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格的具体情况，一审法院认定案涉房屋于2017年10月28日符合交房条件并交付给石国华并无不当。威利公司应按合同约定的日万分之一的标准向石国华支付2016年9月1日至2017年10月28日（422天）的逾期交房违约金41062元。威利公司上诉认为不存在逾期交房的事实，不应当承担逾期交房的违约责任的理由，因证据不足，本院不予采纳。威利公司上诉认为石国华主张的逾期交房违约金过高的理由，依据不足，本院亦不予采纳。威利公司作为房屋出卖人，在收取石国华购房款后，应当继续履行配合石国华取得不动产权属证书的义务，故一审判决威利公司协助石国华办理案涉房屋不动产权证书正确。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故石国华主张威利公司自2016年4月29日起支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书违约金的诉讼请求没有依据，对石国华的该项请求本院不予支持。一审法院以提供资料到产权登记机关备案的时间计算逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书违约金依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，威利公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15122号民事判决第一项、第三项，即：“被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告石国华办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼2单元13层1301）；”“被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告石国华逾期交房违约金41062元。”二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15122号民事判决第二项。三、驳回石国华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1183元，由石国华负担50元，由郑州威利实业有限公司负担1133元；二审案件受理费1183元，由石国华负担50元，郑州威利实业有限公司负担1133元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年六月四日书记员  李唯丽