苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1420号原告：苏州市吴中区东苑物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路15号。法定代表人：金立新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：陆晓亮，男，1986年12月1日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，现住苏州市吴中区。原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司与被告陆晓亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶洁，被告陆晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2009年8月至2019年10月的物业管理费36855.72元；2、判令被告支付逾期付款利息损失（自起诉之日起以36855.72元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年2月17日，原告与水乡佳景花园开发商苏州市吴中区东X房地产开发公司（以下简称东X房地产公司）签订了前期物业管理委托合同，约定原告为水乡佳景花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，其中别墅为1.0元/月/平方米。被告系水乡佳景花园XX幢5室别墅的业主，该房产建筑面积为299.64平方米。被告自2009年8月至2019年10月共拖欠原告物业费36855.72元。为了维护自己的合法利益，故诉至法院。被告陆晓亮辩称，希望原告减少物业费金额，其愿意交纳近3年即2017至2019年的物业费，不承担逾期付款损失及诉讼费，理由如下：1、涉案房屋存在严重的质量问题。其在2009年底装修房屋时发现房屋车库框架梁断裂、存在裂缝及漏水，经与开发商交涉，开发商称于2020年1月5日进行修理，但一直未予维修。2、原告是开发商控股的企业，其最大股东系涉案房屋的开发商，其认为原告与开发商在涉案房屋质量问题上存在关联。3、原告未按照物业合同履行提供相关服务，表现为：小区内车辆乱停、占用消防车道，绿化带被用来种菜，公共区域被部分业主圈入自己区域使用，小区摄像头损坏严重常年失修。4、2019年底，原告以交清物业费为条件纵容小区内部分业主违章扩建阳台。5、原告主张2017年之前的物业费超过诉讼时效。经审理查明，2009年5月25日，被告、陆培荣、张春妹等人与东X房地产公司签订商品房买卖合同，购买东X房地产公司开发的水乡佳景花园第XX幢5室房屋，该商品房用途：别墅（联排别墅），建筑面积299.64平方米。上述合同未对涉案房屋物业费相关事项进行约定。对此，被告称东X房地产公司仅告知房屋物业费按照1元/月/平方米收取，但没有明确何时交物业费，原告从未向其催交过物业费。原告称根据其与东X房地产公司签订的合同，物业费应按约收取，当月物业费应在下个月初交纳，之前其工作人员曾通过电话向被告催收。2009年7月10日，东X房地产公司将上述房屋交付被告。后该房屋登记在被告、陆某某、张某某名下，三人为按份共有，分别占98%、1%、1%，房屋建筑面积为296.37平方米。对此，原告同意按照房屋所有权证载明的建筑面积296.37平方米计算物业费。被告称其于2009年对涉案房屋进行装修，后于2010年入住至今，被告自2009年7月开始为涉案小区提供物业服务。另查明，2009年2月17日，原告（乙方）与东X房地产公司（甲方）签订水乡佳景前期物业管理委托合同，约定甲方将水乡佳景委托乙方实行物业管理服务，物业类型：多层、别墅住宅；物业管理服务期限二年，自2009年2月17日起至2010年12月31日，实际起始日期以双方移交手续为准；前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层0.5元/月/平方米，商业：0.6元/月平方米，别墅：1元/月/平方米；上述收费标准由甲方售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中进行约定，由乙方向业主收取。被告称其之前没有见过上述合同，东X房地产公司亦未向其出示过上述合同。2019年10月25日，原告委托江苏坤象律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到函件后五日内缴纳拖欠的物业服务费，该函件于次日签收。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理委托合同、接房单、律师函，被告提供的房产证及当事人陈述等证据附卷佐证。庭审中，被告为证明原告与东X房地产公司存在关联，且法定代表人在2016年之前均为金某某，提供了载有2家公司工商登记信息的网页截图。经质证，原告称2家公司的工商登记信息由法院依法认定。被告为证明涉案房屋存在质量问题以及小区内车辆乱停的情况提供了照片。经质证，被告称上述房屋照片由法院依法认定，即便房屋存在质量问题亦与其无关；小区确实存在业主亲朋好友探访时临时停车的情况，从照片上看小区车辆停放比较有序，不能说明原告提供的物业服务存在重大缺陷。本院认为，原告与东X房地产公司签订的前期物业管理委托合同期限虽已届满，但原告仍向水乡佳景花园提供物业服务，有权收取物业费。被告作为水乡佳景花园业主，已接受原告提供的物业服务，理应支付物业服务费用。原告与东X房地产公司系不同企业法人，经营范围不存在混同，因此，被告无权要求原告修复房屋或以此拒绝履行物业服务合同对应的义务。此外，被告提供的照片亦不能证明原告提供的物业服务存在瑕疵。由此，被告的上述答辩意见，本院不予采纳。从不动产登记信息看，被告所有水乡佳景花园XX幢5室房屋建筑面积296.37平方米。原告同意按此计算物业费，予以认定。商品房买卖合同明确被告购买的商品房用途为住宅（别墅），不属于多层住宅或商业房屋。原告虽未与被告签订物业管理合同，但按被告所述，别墅物业费标准确为1元/月/平方米，故被告15幢5室房屋每月物业费即296.37元。因被告在收房后从未支付物业费，故原告主张2009年8月至2019年10月的物业费，合法有据，应予支持。经核算，该期间物业费为36453.51元。原告向被告提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，且该合同处于持续履行过程中。原告要求被告支付合同存续期间形成的物业费，并未超出诉讼时效。被告以此拒付部分物业费，缺乏依据。被告未能及时付款，原告主张按银行同业拆借中心公布的市场利率计算利息损失，符合法律规定，应予支持。就起算时间，原告于2019年10月25日向被告发送律师函，要求被告收函后5日内缴纳物业费。被告于10月26日收到函件，但未履行付款义务。原告于2019年11月12日提起诉讼，要求自该日起算利息，并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告陆晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司物业费人民币36453.51元，并支付以该款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月12日起计算至实际履行之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币361元，由原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司负担6元，被告陆晓亮负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年六月二日书记员 吴雅琴