内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终386号上诉人（原审被告、申请执行人）：薛偕松，男，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：董秀山（与薛偕松系亲属关系），男，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张某，女，1970年8月23日出生，汉族，个体，住河北省张家口市宣化区阁北街56号院184排102号。委托诉讼代理人：聂勃，河北纵腾律师事务律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张家口市明月房地产开发有限公司。法定代表人：吴海。上诉人薛偕松因与被上诉人张某、张家口市明月房地产开发有限公司（以下简称明月公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛偕松上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持薛偕松的上诉请求，准予执行位于张家口市××区市。2.一审、二审的诉讼费由张某、明月公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋为居住房屋错误，此房是商用房（门市），对涉案房屋的处置不影响张某的居住权。依据不予执行和解除查封的相关法律规定，张某并未取得合法的使用权，张某长期不办理备案登记和产权过户手续存在过错，应当承担责任及不利的后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，张某未经产权部门的登记，没有取得合法手续，不能阻却排除强制执行。排除执行异议之诉必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。排除执行异议必须同时具备上述三个要件，缺少任何一个要件都不能排除执行异议。张某起诉书中记载的住址与涉案房屋不是同一地址，说明张某已有两套商品房，张某不符合上述规定的情形，阻却不了强制执行的效力。张某在2015年9月份购买商品房（门市）并不是在明月公司处购买的，涉案房屋是李某某抵顶给马某某的，张某又从马某某手里购买的抵顶房。目前涉案房屋是闲置状态，至今未占有和使用。二、首先，一审法院不予确认张某与明月公司签订的《商品房买卖合同》有效是错误的，薛偕松认为不予认定《商品房买卖合同》有效，就不能排除执行异议。在一审法院审理期间，张某出具了所谓购买了李某某及马某某的买卖凭证，一审法院无法认定买卖合同有效。为了防止张某与明月公司恶意串通利用不法手段规避执行行为，阻碍薛偕松的强制执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理，（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。一审法院没有确认《商品房买卖合同》合法有效，就不能排除执行异议。其次，明月公司在2012年开发的××区综合楼，用涉案房屋抵顶给李某某，同时李某某又将涉案房屋抵顶给马某某，马某某又以168万元卖给张某。2015年9月明月公司与马某某签订了《商品房买卖合同》，2019年5月张某又与马某某签订了买卖合同，根据上述情况，现涉案房屋无法确认所有权人。薛偕松认为无法认定效力的买卖合同是不能阻却执行异议。一审法院认定事实和适用法律错误。张某辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。张某与马某某签订的《房屋买卖协议》合法有效，张某在查封之前已购买了涉案房屋并实际占有和管理。二、张家口市宣化区阁北x号院x号是张某身份证上的居住地，身份证登记的住址不代表张某对该房屋具有产权。薛偕松以张某身份证的住址以及涉案房屋，认为张某在居住地有两套住房，属于混淆事实。薛偕松认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，没有事实依据。一审法院虽然没有确认张某与明月公司签订的房屋买卖合同效力，但不影响一审法院根据基本事实作出解除查封的判决。张某向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的张家口市××区房屋强制执行，并解除查封；2.判决确认其与明月公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房屋归张某所有；3.判决明月公司为张某办理产权过户登记；4.诉讼费由薛偕松承担。诉讼中，张某撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实，位于河北省张家口市××区房屋系由第三人明月公司开发建设。李某某既是马某某的债务人，又是明月公司的债权人，为处理相关债权债务，经三方协商，明月公司以位于张家口市××区房屋抵顶所欠李全江债务，李某某以涉案房屋抵顶所欠马某某债务，2015年9月，明月公司与马某某签订了《商品房买卖合同》。薛偕松与其亲属共同出资以张某名义从马某某处购买了涉案房屋，于2019年5月10日，以张焕桃的名义与马某某签订了《房屋买卖协议》，价格为168万元。该购房款由张某亲属通过银行转账，向马某某支付156万元，其中张家口市诚义古建筑有限公司向马某某转账60万（股东为张某、张某1，张某1与张某系夫妻关系）、张某向马某某转账44万元、张某2转账20万元、张某3转账32万元，剩余房款以马某某所欠张某借款抵顶。明月公司与张某倒签《商品房买卖合同》并出具购房款收据，但该合同落款日期及收据日期均为2015年9月25日。张某于2019年6月6日向张家口市宣化区博德物业服务有限公司交纳涉案房屋2015年9月至2019年8月31日的物业费8000元。薛偕松与明月公司建设工程施工合同纠纷执行一案，一审法院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人明月公司在张家口市××区房屋予以查封。案外人张某提出执行异议，一审法院（2019）内0781执异21号裁定书驳回其异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人张某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。张某与其亲属共同出资以张某名义从马某某处购买了涉案房屋，交付了全部房屋价款，马某某亦将房屋交付给张某，张某与马某某签订《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且该协议系在法院查封涉案房屋之前，张某亦交纳了该房屋的物业费，履行了该房屋的管理义务。张某2019年5月10日购买该房屋，法院查封涉案房屋时间为2019年7月3日，不足两个月时间，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，应给予张某90日的合理办理不动产登记的时间。张某与明月公司签订的商品房买卖合同，该合同及明月公司出具的购房款收据，落款日期均为2015年9月25日，而张某与马某某签订的《房屋买卖协议》落款日期为2019年5月10日，违反了张某所陈述的房屋买卖流转顺序，且张某亦表示合同及收据存在倒签行为，无法确认该合同的真实性，故一审法院对张某与明月公司签订的《商品房买卖合同》不予确认。涉案房屋系张某与其亲属共同出资购买，仅以张某的名义与马某某签订《房屋买卖协议》，且本案的审查范围系案外人张某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益，张某可以另案提起确权诉讼。综上，经审判委员会讨论，判决：一、不予执行位于张家口市××区房屋，解除对该房屋的查封；二、不予确认张某与明月公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回张某其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年5月10日，明月公司与张某签订的《商品房买卖合同》最后一页背书，认可马爱琴将涉案房屋转让给张某。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的条件。本案中，各方当事人的主要争议焦点是如何选择适用第二十八条、第二十九条以及张某作为案外人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能够排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，首先，涉案房屋被一审法院查封前，张某与马某某已签订《房屋买卖协议》，全部购房款是以张某亲属通过银行转账向马某某支付了156万元，剩余12万元是以马某某欠付张某借款抵扣的方式支付的，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。另外，张某与明月公司签订的《商品房买卖合同》虽存在落款日期涂改以及倒签的问题，但结合明月公司在该合同最后一页的背书以及明月公司给张某出具的收到购房款168万元的收据，能够认定《商品房买卖合同》是在2019年5月10日签订的，且为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，一审法院对此未予认定不当，本院予以纠正。其次，在一审法院查封涉案房屋前，明月公司已将涉案房屋交付马某某，马某某又在查封前将涉案房屋交付给张某，张某已实际占有并交付了物业费，应认定其已合法占有房屋。最后，明月公司与张某签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的办理过户登记的规定期限还未到，张某对于涉案房屋没有办理过户登记亦无过错。故，本案张某要求排除执行并解除查封的诉请符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，能够排除执行。本院对薛偕松主张一审法院认定事实和适用法律错误的上诉理由不予支持。综上所述，薛偕松的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1709号民事判决第一项，即“不予执行位于张家口市××区房屋，解除对该房屋的查封”；二、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1709号民事判决第二项“不予确认张某与明月公司签订的《商品房买卖合同》有效”，第三项“驳回张某其他诉讼请求”；三、张某与张家口市明月房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；四、驳回张某的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由薛偕松负担。内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 傅玺发二〇二〇年六月一日书记员 韩清旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。