四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初384号 原告：刘兴强，男，1977年5月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：杨建华，女，1977年2月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告共同委托诉讼代理人：周竟博，重庆升正律师事务所律师。 被告：广安市金运泽置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区大佛路98号201。 法定代表人：白云，该公司经理。 委托诉讼代理人：阳世平，男，1966年12月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区，该公司股东。 原告刘兴强、杨建华与被告广安市金运泽置业有限公司（以下简称金运泽公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行审理，原告刘兴强、杨建华及其委托诉讼代理人周竟博，被告金运泽公司委托诉讼代理人阳世平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴强、杨建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告金运泽公司按照《四川省商品房买卖合同》第十条和第十八条向二原告支付违约金暂计111,549.25元（以房屋价款446,197元为基数，自2018年6月30日起按每日万之五计算违约金至人民法院判决日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：前锋国际商业中心是被告金运泽公司开发的商品房项目，被告为了达到将该项目房产高价售出的目的，采取广告及宣传海报、招商手册等方式一致对外宣传“前锋国际商业中心是川东首座时尚休闲体验MALL，落户前锋，开启广安商业新篇章”，声称“前锋国际时尚休闲体验MALL地处前锋最核心的CBD（中央商务区），周边丰富资源配套，如行政机构、金融保险单位、学校、医院、市民广场、体育休闲文化广场等；每年超过60万消费群，未来涌向前锋国际商业中心”。同时，被告还声称有专业从事商业地产运营管理的公司来对业主所购买的商铺进行委托租赁事项等。原告基于对被告所发放的《招商手册》上载明的内容，与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称购房合同），购买位于前锋区永前大道中段前锋购物中心2幢1-10号商铺，支付购房款396,197元。直至2018年1月30日，广安市广安区工商行政管理局因被告违反《中华人民共和国广告法》第四条作出行政处罚决定（川工商安广处字〔2018〕0019号），对被告虚假宣传一事予以行政处罚。且购房合同约定的交房时间为2018年6月30日前，时至今日，被告都没有按照约定将符合被告宣传的房屋交付给原告。原告认为，被告的行为已构成严重违约，遂依法诉讼来院，要求判如所请。 被告金运泽公司辩称，1.基于原告与被告签订的购房合同的基础法律事实，原告的主张缺乏法律及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求；2.被告已于2018年6月29日通过邮政快递，向原告送达了书面接房通知；3.广安区工商行政管理局的处罚与本案无关。 二原告为证明其主张，向本院举示了如下证据： 1.购房合同，拟证明原、被告建立商品房买卖合同关系及对相关事项约定； 2.行政处罚决定书，拟证明被告因发布7幅“前锋国际商业中心，买一铺得两铺，三代摇钱树”的广告被广安区工商行政管理局处罚的事实； 3.前锋国际商业中心招商手册，拟证明由被告制作的招商手册属于虚假宣传，且第06Part“项目业态规划篇”明确构成购房合同要约； 4.前锋国际商业中心投资手册，拟证明被告虚假宣传，违反了购房合同第三十三条的销售承诺，明确构成购房合同要约； 5.产权商铺委托租赁合同书、6.商业经营管理合同，证据5-6拟证明2017年7月1日刘兴强与广安满润商业管理有限公司签订合同，将案涉房屋委托租赁和管理的事实； 7.照片一组共8张，拟证明案涉房屋与广告宣传资料不符。 被告金运泽公司质证认为：证据1无异议；证据2真实，但与本案无关；证据3-4不是合同要件，非合同内容，与本案无关；证据5-6系原告与广安满润商业管理有限公司签订的合同，与本案买卖合同无关；证据7不能达到其证明目的，与本案无关。 被告金运泽公司向本院举示如下证据： 1.邮政快递单，拟证明被告于2018年6月29日向原告发出的交房通知书，上面有原告的住址和电话； 2.邮局收件单。拟证明邮局于2018年6月29日收件，被告已向原告送达交房通知； 3.交房通知书，拟证明被告向业主发出交房相关事宜通知的事实； 4.商品房预售许可证，拟证明被告销售案涉房屋取得了预售许可的事实； 5.房地产开发资质证书，拟证明被告具备从事房地产开发的资质； 6.商品房买卖合同复印件，拟证明原、被告建立买卖合同关系的事实； 7.营业执照，拟证明被告的主体资格； 8.四份收据复印件，拟证明二原告已向被告交纳购房款396,197元。 二原告质证意见为：证据1-2无原件，不予认可，且没有收件人签名，印证了原告方未收到快递的事实；证据3不认可，原告方未收到；证据4真实性由法院核实；证据5-8无异议。 对原、被告双方举示的以上证据，本院认证如下：1.对原告方举示的证据，真实性、合法性予以认定，与本案的关联性根据案件决定是否采信；2.对被告举示的3-8真实性、合法性予以认定，对证据1-2，经本院庭后调查核实，予以认定。 综合以上举证质证意见，本院认定事实如下： 2016年2月3日，经广安市前锋区住房和城乡规划建设局批准，金运泽公司获得前锋购物中心商业2#楼预售许可，预售许可证号为：（2016）房预售证第4号。 2017年9月8日，金运泽公司作为出卖人，与刘兴强、杨建华作为买受人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。主要约定：刘兴强、杨建华购买金运泽公司开发的位于广安市前锋区房屋（2-1-1036），规划用途为商业，建筑面积38.73平方米，单价每平方米11520.71元，总价446197元，付款方式为分期付款，交付时间为2018年6月30日前。在第十章其他事项中，第三十一条要约邀请与要约，出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。 购房合同签订之前，刘兴强、杨建华于2016年12月3日向被告交纳诚意金10,000元（被告认可该款已转为购房款），后来于2017年1月25日、2017年7月1日、2018年1月4日先后分别交纳购房款80,000元、256,197元、50,000元，以上共计交纳购房款396,197元。 2017年7月1日，刘兴强与广安满润商业管理有限公司签订《产权商铺委托租赁合同书》和《商业经营管理合同》各一份，就所购商铺委托租赁和管理的相关事项进行了约定。 另查明，2018年2月26日，广安市广安区工商行政管理局作出川工商安广处字（2018）0019号《行政处罚决定书》，对金运泽公司发布虚假广告的行为，责令立即改正违法行为，并决定处罚款10,000元。该决定书认定的事实：金运泽公司于2015年年底开始经营“前锋国际商业中心”地产项目，至2017年元旦开盘。并于同时在白马乡等乡镇的场口附近发布内容为“前锋国际商业中心，买一铺得两铺，三代摇钱树”以及联系方式等内容的户外墙体广告进行宣传。金运泽公司法定代表人白云称：前锋国际商业中心的部分门市的层高在5-6米，消费者在购买之后如将其从中隔开就相当于获得了两层门市，故广告中使用“买一铺得两铺”的说法。该广告由金运泽公司自行设计内容和排版，共发布广告7幅，广告费用主要由打印费和墙体使用费构成，费为为400元/幅，金运泽公司发布上述广告费用总计2800元。广安市广安区工商行政管理局认为，经营者在从事经营活动的过程中，应对其所售商品或者提供服务作真实的广告宣传，不得虚构广告内容误导消费者。金运泽公司因其所售的部分商铺层高为5-6米，即在对外发布的广告中宣传“买一铺得两铺”，但购房者实际购得的仍为一个商铺，且以后产权证上的面积也只有一层的面积。故金运泽公司的行为属于对外发布虚假广告的行为，应当依法承担相应责任。该局遂依据《中华人民共和国广告法》第四条、第二十八条和五十五条的规定，作出上述行政处罚。金运泽公司收到处罚决定后，未在规定的时间内申请复议，也未向人民法院提起诉讼。 2018年6月29日，金运泽公司通过邮政公司向刘兴强发出一份快递，单号为1043390637126。经本院向邮政局核实，该快递于2018年7月1日14：56：11由石笋邮政支局妥投。在调查上述邮件同时，本院还查明，2018年10月20日，金运泽公司再次通过邮政公司向刘兴强发出一份快递，单号1043390974426。经本院向邮政局核实，该快递于2018年10月22日14：15：16由石笋邮政支局妥投。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告订立的商品房买卖合同系双方自愿订立，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告主张被告违约，故本案主要争议焦点为：被告在履行合同中是否存在违约行为及是否承担违约责任？ 原告方认为被告违约主要有：1.被告制作的广告和宣传资料系合同要约内容，其违反了该约定；2.被告逾期交房违反合同约定。对此，评判如下： 首先，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。要认定广告或宣资料传构成合同要约，应当同时满足三个条件：一是广告和宣传资料的内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，金运泽公司的广告“前锋国际商业中心，买一铺得两铺，三代摇钱树”及宣传资料对周边配套资源的描述，并不具体确定，且对房屋价格并无重大影响，案涉商铺的价格并未明显高于前锋城区的市场价格。故本院认定，被告金运泽公司的广告和宣传资料属于要约邀请。 其次,被告于2018年6月29日向原告邮寄了快递，虽未注明邮寄资料内容，但根据双方约定的交房时间来看，被告陈述系邮寄送达交房通知较符合常理。同时，购房合同中明确了原告通讯地址及联系电话，被告按照该地址邮寄相关资料，符合双方约定,故本院认定被告在交房时间上不存在逾期违约的情形。 第三，原告刘兴强、杨建华作为商铺投资者，在现场考察购买商铺时应是理性的，对“买一铺得两铺”的广告语也应当知晓其涵义，且购房合同第四条第（四）项中对案涉商铺层高未约定，并不能确定现实层高与实际层高存在差距。至于“项目业态规划”的内容，也系宣传之用，属于向不特定人群发出的要约邀请。故本院认为，被告的广告和宣传资料不能视为合同要约。 综上，被告金运泽公司在履行合同中不存在违约行为，故二原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告刘兴强、杨建华的诉讼请求。 本案受理费1265元（二原告已预交），由原告刘兴强、杨建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭大金 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈书琴 附本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。