中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5204号上诉人（原审原告、反诉被告）：缪慧，女，1971年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，上海伟创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：顾芬芬，女，1980年8月19日出生，澳大利亚国籍，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张娟娟，上海市德尚律师事务所律师。上诉人缪慧因与上诉人顾芬芬房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人缪慧上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、六项，改判支持缪慧的全部本诉请求，驳回顾芬芬的全部反诉请求。事实和理由：顾芬芬出租的房屋存在严重的质量问题，入住后疲于应付马桶渗水等隐蔽质量问题，耗费了大量精力，为减小损失不得已才搬离。缪慧在2019年1月30日已经搬离，租赁合同应当在该日解除，一审认定合同在2019年2月13日解除属于错误认定。一审计算2019年2月14日至2月28日合计15天的租金有误，应为人民币（下同）13,000/28X15=6,964.29元。上诉人顾芬芬辩称，缪慧擅自提前解约，双方的租赁合同实际在2019年5月7日解除，缪慧应当支付解约前的租金。一审对于合同解除事实认定不清，缪慧擅自搬离，顾芬芬明确表示不同意，一审认定顾芬芬取回钥匙及在中介挂牌即视为以行为表示同意解除合同是错误的。上诉人顾芬芬上诉请求：撤销一审判决第一、二、七项，改判支持顾芬芬一审全部反诉诉讼请求，驳回缪慧一审本诉诉讼请求。事实和理由：同辩称意见。上诉人缪慧答辩意见，顾芬芬交付房屋存在重大缺陷，导致缪慧入住后多达16次维修。缪慧解约有合法依据。缪慧向一审法院起诉要求：1、判令缪慧、顾芬芬签署的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年1月30日解除；2、判令顾芬芬向缪慧返还2019年2月份租金13,000元、房屋租赁押金13,000元；3、判令顾芬芬向缪慧支付延期交房违约金2,500元；4、判令顾芬芬向缪慧支付租赁房屋的维修费用272元、中央空调清洗费用370.50元；5、判令顾芬芬向缪慧支付搬家费4,500元。顾芬芬反诉要求判令：1、判令缪慧与顾芬芬签署的租赁合同于2019年5月7日解除；2、判令缪慧向顾芬芬支付2019年2月1日至2019年5月7日期间的租金42,033元；3、判令缪慧向顾芬芬支付解约违约金13,000元；4、判令缪慧向顾芬芬支付2019年1月30日前发生的水费24.20元、电费469.38元及燃气费150元。一审法院认定事实如下：2018年11月6日，由顾芬芬作为出租方（甲方）与缪慧作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，建筑面积为128.22平方米；租赁期限自2018年11月18日起至2019年8月31日止；双方同意，甲方于2018年11月15日前将房屋交付给乙方，由乙方进行验收；逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付500元违约金；甲、乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋月租金为13,000元；乙方支付租金的方式为押壹付叁，其后房屋租金应在前一期租金到期前柒天内支付；甲、乙方双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即13,000元；甲方收取保证金后，应向乙方开具收据凭证；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋发生的水、电、通信（若有）、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的叁日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施；因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态；甲方对该房屋进行检查、养护、应提前柒日通知乙方；检查养护时，乙方应予以配合；甲、乙双方同意在租赁期内，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失；（一）甲方未按合同约定按期交付该房屋，经乙方书面催告后仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付违约金；若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租；……。双方于签订房屋租赁合同当日就系争房屋设施设备进行清点，同时签署房屋设施设备清单作为房屋租赁合同附件。签约当日，缪慧向顾芬芬支付租赁押金13,000元。2018年11月14日，缪慧向顾芬芬支付房屋租金44,600元，租金付至2019年2月28日止。由此，顾芬芬向缪慧交付了系争房屋的钥匙。2018年11月15日，缪慧就进户门向上海XX有限公司（以下简称XX公司）提出报修申请。XX公司派员到场维修，更换电池，并出具《河滨城服务工作单》，备注为：门已锁上，电池没电，业主自己解决。缪慧在客户验收处签字。2018年11月18日，缪慧就进户门再行报修。2018年11月20日，顾芬芬购买了新的智能门锁，并于当日完成安装。2018年11月25日至2019年1月18日期间，缪慧对系争房屋多次向XX公司报修，报修项目为：卫生间台盆堵、马桶下水堵、浴缸下水堵、淋浴房地漏堵、更换灯泡、橱柜维修、厨房台盆下水堵、可视对讲故障。期间发生维修费272元，由XX公司开具上海市增值税电子普通发票。2019年1月30日上午8点39分，缪慧通过微信向顾芬芬发送《解除租赁合同通知书》，表示系争房屋与顾芬芬所述的自住第一次出租所应有的房况严重不符，存在欺诈行为，通知解除租赁合同，并表示其将于2019年1月30日搬出房屋，要求顾芬芬于1月31日前来收房，不来的钥匙将交给物业；另外通过微信要求退还剩余租金及押金，代为修理的各项费用及误工费用。顾芬芬通过微信回复“请走正规程序，不是所有事情你想怎么样就怎么样的”。同年1月30日下午15点23分，缪慧向顾芬芬发送微信表示“芬某，我已经搬好，你何时来收房？”，顾芬芬回复：“我按合同办事，如果违背合同约定的情况就是违约，请走法律程序”；随后缪慧发送多张钥匙及遥控器图片，并表示“芬某，钥匙已经放在一期迎宾楼，请尽快去取走”。2019年2月13日，顾芬芬作为委托方与受托方XX房产经纪有限公司签署《房屋出租一般委托协议》，委托受托方将系争房屋对外出租。顾芬芬表示其于2019年2月初在物业的要求下取回了系争房屋的钥匙，并将房屋重新挂牌出租，房屋直至2019年5月15日出租给新的租客进行交付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。缪慧、顾芬芬双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守，不得擅自变更或者解除合同。顾芬芬作为出租方，交付系争房屋，缪慧作为承租方，接收系争房屋并已实际入住，并缴纳了租赁保证金及租金，双方的租赁合同已经实际予以履行，在此情况下，缪慧仅因系争房屋中房屋状况不佳为由搬离房屋，单方解除双方的租赁合同，并无合同及法律依据。缪慧在签署租赁合同前已了解房屋中状况，双方办理交接时也应当对房屋状况进行确认完毕后再行办理入住，缪慧接收房屋并进入入住，说明已经接受房屋的实际状态，即使之后存在密码锁故障、下水道堵塞等问题，均可以通过维修等途径解决，从双方交涉过程来看，出租方也并不存在对承租方合理要求的拒绝，综上，不足以认定房屋不适租影响到合同目的的实现，在此情况下，承租方在合同已经履行下仅因房屋存在瑕疵随性予以解除，没有事实及法律依据。现双方对合同解除均不持有异议，缪慧不具有解除权却于2019年1月30日擅自搬离系争房屋，根据顾芬芬的表示最终于2019年2月初取回系争房屋钥匙并于2019年2月13日委托中介重新对外出租，可以认定出租方此时以实际行为表示同意解除双方的租赁合同，故法院确认双方租赁合同于2019年2月13日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出租方租金支付至2019年2月28日，双方的租赁合同于2019年2月13日予以解除，由此之后的租金计6,410.96元，缪慧要求予以返还，法院予以支持。顾芬芬要求缪慧支付2019年2月1日至2019年5月7日期间的房屋租金，对此一审认为，缪慧在2019年1月30日已经实际搬离，顾芬芬也于2019年2月初收回房屋钥匙并于2019年2月13日委托中介对外出租，可见顾芬芬至少已于2019年2月13日恢复对系争房屋的控制，之后再要求缪慧承担租金，于法无据，顾芬芬确认租金收取至2019年2月28日，故法院对顾芬芬该项诉讼请求不予支持。合同解除责任在缪慧，顾芬芬要求缪慧承担违约责任，于法有据。根据合同约定，承租方应承担一个月租金的违约金，对此法院予以认可。双方已于2018年11月15日完成系争房屋的交付手续，之后即使存在门锁维修及更换均不影响交房的效力，缪慧要求顾芬芬承担延期交房违约金于法无据，法院不予支持。至于中央空调清洗费、搬家费，并无合同及法律依据，是缪慧自行产生的费用，在未得到顾芬芬确认的情况下，法院难以支持。至于缪慧主张顾芬芬返还租赁保证金13,000元、支付维修费272元，顾芬芬主张缪慧支付使用期间的水费24.20元、电费469.38元、燃气费150元，双方对上述费用均不持异议，也愿意支付或返还，并无不可，法院予以准许。综上，一审法院于二○一九年十二月三日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出判决：一、确认缪慧与顾芬芬订立的《房屋租赁合同》于2019年2月13日予以解除；二、顾芬芬应于判决生效之日起十日内向缪慧返还2019年2月14日至2019年2月28日期间的租金6,410.96元及租赁押金13,000元；三、顾芬芬应于判决生效之日起十日内向缪慧支付房屋维修费272元；四、缪慧应于判决生效之日起十日内向顾芬芬支付违约金13,000元；五、缪慧应于判决生效之日起十日内向顾芬芬支付水费24.20元、电费469.38元及燃气费150元；六、驳回缪慧的其余本诉诉讼请求；七、驳回顾芬芬的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费641元，减半收取计320.50元，由缪慧负担173.50元，顾芬芬负担147元；反诉案件受理费587元，由顾芬芬负担517元，由缪慧负担70元。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，缪慧与顾芬芬签订的租赁合同合法有效，后缪慧提前搬离，顾芬芬也将系争房屋另行出租给他人，双方之间的合同已经解除。缪慧认为顾芬芬提供的房屋存在重大瑕疵，其有权搬离且不构成违约，对此，本院认为缪慧查勘房屋后入住，视为顾芬芬提供的房屋符合入住条件，即使入住后存在部分问题，也可通知顾芬芬维修或维修后由顾芬芬承担费用。现缪慧并无充分证据证明系争房屋已经不能正常居住，故一审认定缪慧的提前搬离系擅自解约，本院予以认同。本案的主要争议焦点在于合同解除的时间节点。前已述及，缪慧在2019年1月30日的搬离属于擅自搬离，并不能构成合同的解除，故缪慧要求以此时作为合同解除日，本院不予准许。合同的签订系双方意思表示一致的结果，合同的解除亦然。顾芬芬基于防止损失继续扩大的考虑于2019年2月13日收回系争房屋，并不代表其同意在此时解除合同。现其明确表示以在2019年5月7日开庭时同意解除合同的意思表示到达对方作为合同解除的时点，本院予以采纳。一审认为顾芬芬收回房屋即表示其同意解除合同，是对当事人意思表示的误解，本院予以更正。鉴于顾芬芬已经于2019年2月13日收回房屋，顾芬芬上诉要求自收回房屋日起至合同解除日止的租金没有依据，本院不予准许。对于缪慧及顾芬芬的其余上诉请求，一审已经详细阐述，本院不再赘述。至于缪慧陈述租金计算有误的问题，一审根据日租金标准计算出15天的租金，并无不当。对其该项主张不予采信。综上所述，上诉人缪慧的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人顾芬芬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72511号民事判决第二、三、四、五、六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72511号民事判决第一、七项；三、确认缪慧与顾芬芬订立的《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除；四、驳回缪慧其余本诉请求；五、驳回顾芬芬其余反诉请求。一审案件受理费（包括本诉、反诉）按一审判决执行。因缪慧上诉发生的二审案件受理费人民币219元，由缪慧承担。因顾芬芬上诉发生的二审案件受理费人民币710元，由顾芬芬承担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年六月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……