北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4604号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院22号楼3层325。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：谢珂，女，北京康思敏捷商贸有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘锐，男，1980年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）因与被上诉人刘锐房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康思敏捷公司的委托诉讼代理人谢珂、被上诉人刘锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康思敏捷公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判康思敏捷公司按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金（以7332742元为基数，从2017年10月16日开始计算至2018年12月13日）。事实和理由：康思敏捷公司与刘锐签订的《补充协议》约定，逾期交房超过16日，违约金以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，因为房屋最终交付或退房等其他原因则不再计算。刘锐于2018年12月13日退房，所以违约金应当计算至2018年12月13日。刘锐辩称，同意一审判决，不同意康思敏捷公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。补充协议约定违约金是自逾期16日起计算到实际支付日止，并未约定如果退房了就不再支付。另外下一款明确约定，出卖人应当在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已付房款、装修款及违约金。截至今日，康思敏捷公司占用买房人数百万元的房款、装修款未退还，严重缺乏诚信，双方合同解除是康思敏捷公司的过错所致。刘锐向一审法院起诉请求：1.确认双方2016年7月27日签订的房屋认购协议书、2016年8月31日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、2018年5月26日签订的补充协议已于2018年12月13日解除；2.康思敏捷公司返还我购房款3125200元、装修款4207542元；3.判令康思敏捷公司支付违约金1675531元（以7332742元为基数，自2017年10月1日至2018年12月31日，按照日万分之五的标准计算）；4.判令康思敏捷公司支付利息579397元（以7332742元为基数，按照中国人民银行商业用房贷款利率的1.5倍（年化6.525%），从2017年10月16日计算至2018年12月31日）；5.请求判令康思敏捷公司支付自2019年1月1日至实际支付之日止的违约金及利息，均以7332742元为基数，违约金按照日万分之五的标准计算，利息按照中国人民银行商业用房贷款利率的1.5倍计算；6.诉讼费、保全费、保函费用14400元由康思敏捷公司承担。康思敏捷公司向一审法院反诉请求：确认双方于2018年9月7日签订的补充协议2已于2018年12月13日解除。一审法院认定事实：2016年7月27日，刘锐（乙方）与康思敏捷公司（甲方）签订房屋认购协议书，约定：刘锐购买康思敏捷公司开发建设的位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），实际总房价为7487116.34元，签约当日支付定金20万元等等。2016年8月31日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同补充合同，约定：刘锐购买涉案房屋，房屋规划设计用途为商业；房屋总价格为3125200元，代收室内装修价格4207542元；第六条约定：出卖人应当于2017年9月30日前将房屋交付买受人；第七条约定：逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；自买受人依据本合同约定付清房款和装修款之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后60个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息等等。2018年5月26日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议及附件，约定：原合同第七条第一款修改为：买受人有权在2017年3月31日前提出退房，在这期间提出退房的，出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数，按同期银行存款利率计算，自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止，向买受人支付利息；逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（i）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（ii）如逾期超过15日，出卖人向买受人支付第（i）条约定的违约金，并且以自逾期第16日起至实际支付之日止交付利息，利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算，为避免混淆，在触发本条的情况下，第（i）条约定的违约金需要与第一期利息一并支付；（iii）逾期超过15日起，买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房，挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书，出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款，以及上文（i）和（ii）列明的尚未交付的违约金及/或利息等。该协议附件中写明付款明细，其中包括房款及装修款等。2018年9月7日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议2，约定：双方同意出卖人向买受人支付违约金及利息的截止日期为2018年8月31日，自2018年9月1日起，买受人则不再向出卖人主张任何违约金及利息；前述约定仅适用于天井周边的买受人，如买受人取得不动产登记证后六个月内，天井未能打开，出卖人有义务在30日内将房屋按合同约定价格回购。刘锐购买的房屋并非天井周边房屋。合同签订后，刘锐依约向康思敏捷公司支付了房款3125200元、装修款4207542元，交纳最后一笔款项时间为2016年8月31日。诉讼期间，康思敏捷公司对于上述相关合同及收据中公章与该公司公章样本是否具有同一性提出鉴定申请，之后，在规定期限内该公司未缴纳鉴定费用，鉴定机关终止鉴定,退回鉴定材料。而后，康思敏捷公司认可刘锐提交的合同及收据的真实性。康思敏捷公司未向刘锐交付房屋及办理房屋产权过户手续。刘锐于2018年12月12日向康思敏捷公司发出合同解除通知书，以该公司未按照合同约定交付房屋，严重违反合同约定为由提出解除合同。康思敏捷公司同意双方已于2018年12月13日解除合同。康思敏捷公司同意退还房款及装修款本金。刘锐要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息、违约金。康思敏捷公司同意支付2017年10月1日至2017年10月15日的违约金，以7332342元为基数，按照日万分之五标准计算，该公司同意支付从2017年10月16日至2018年8月31日的利息，以7332742元为基数，按照中国人民银行商业用房贷款利率1.5倍标准计算，该公司同意支付2018年9月1日至实际付清之日止的逾期付款违约金，以7332742元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。诉讼期间，刘锐申请进行财产保全，并提供保函作为担保，法院依法作出民事裁定书对康思敏捷公司名下房屋进行查封。刘锐支出保险费用14400元。诉讼期间，刘锐曾起诉北京富诚嘉安建筑工程有限公司，后撤回对该公司的起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘锐与康思敏捷公司签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同补充合同、补充协议、补充协议2系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按照合同约定履行。因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，刘锐按照合同约定向康思敏捷公司发出合同解除通知书，康思敏捷公司亦同意解除合同，法院对此予以确认，认定双方之间签订的上述合同已于2018年12月13日解除。康思敏捷公司应当退还刘锐已交纳的购房款及装修款，康思敏捷公司亦表示同意，法院对此予以确认。刘锐要求康思敏捷公司支付违约金。法院认为，补充协议2中约定，该协议中关于违约金及利息的支付和房屋过户的相关约定仅适用于天井周边的买受人，而本案涉案房屋并不属于该类房屋，故补充协议2不适用于本案。双方签订的补充协议已对违约金作出明确约定，康思敏捷公司未于收到刘锐合同解除通知书的15日内全额支付刘锐已交付的购房款及装修款，根据合同约定，康思敏捷公司应向刘锐支付违约金，具体计算方法为以购房款及装修款为基数，逾期交房在15日之内的，按照每日万分之五标准支付违约金，自逾期第16日起至上述款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准支付违约金。刘锐要求康思敏捷公司支付的其他违约金及利息，依据不足，不予支持。刘锐要求康思敏捷公司支付保函费用，依据不足，亦不予支持。综上所述，判决：一、确认刘锐与北京康思敏捷商贸有限公司于2016年7月27日签订的房屋认购协议书、2016年8月31日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、2018年5月26日签订的补充协议、2018年9月7日签订的补充协议2已于2018年12月13日解除；二、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内退还刘锐购房款3125200元、装修款4207542元；三、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内向刘锐支付2017年10月1日至2017年10月15日期间的违约金54996元；四、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付刘锐违约金（以7332742元为基数，自2017年10月16日开始计算至款项实际付清之日止）；五、驳回刘锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，刘锐与康思敏捷公司于2016年7月27日签订的房屋认购协议书、2016年8月31日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、2018年5月26日签订的补充协议、2018年9月7日签订的补充协议2均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，构成违约，刘锐依据双方合同约定向康思敏捷公司发出解除合同的通知，康思敏捷公司亦同意双方合同于2018年12月13日解除，故一审法院判决双方上述协议于2018年12月13日解除，并依据刘锐的请求判决康思敏捷公司返还购房款3125200元及装修款4207542元是正确的，应予维持。关于刘锐主张的违约金，根据双方补充协议约定，康思敏捷公司逾期交房超过15日的，违约金分段计算：15日之内的违约金以买受人已交付的房款及装修款之和为基数，自约定的房屋交付期限届满之次日起每日按万分之五的标准计算；超过15日的违约金，以买受人已交付的房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，因为最终交付、退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算。双方合同约定的房屋交付时间为2017年9月30日，故一审法院判决康思敏捷公司支付2017年10月1日至2017年10月15日期间的违约金54996元及以7332742元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2017年10月16日至款项实际付清之日止的违约金是正确的，符合双方合同约定，应予维持。康思敏捷公司上诉主张违约金应当计算至双方合同解除之日，就此本院认为，从平等保护双方权利义务的角度考虑，补充协议约定的“因为最终交付、退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算”中的“退房”，应当指双方办理完毕包括购房款及装修款返还在内的所有退房手续，而不能认定为仅指双方解除合同买受人退房。康思敏捷公司至今未向刘锐返还购房款及装修款，一审法院判决其支付违约金至上述款项实际返还之日，并无不当。康思敏捷公司上诉要求违约金计算至2018年12月13日，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，康思敏捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9855元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月二十四日法官助理 王湘羽书 记 员 舒 妍