浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终594号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孟虹，女，1973年1月6日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许熙艳，浙江常益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖州银信置业有限公司，住所地浙江省德清县新市镇仙潭路1号。 法定代表人：吴颖婕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪卫星，浙江苕溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹，浙江苕溪律师事务所律师。 上诉人孟虹因与被上诉人湖州银信置业有限公司（以下简称银信公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，并于2020年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人孟虹及其委托诉讼代理人瞿丹鸣、许熙艳，被上诉人银信公司的委托诉讼代理人倪卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟虹上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项，并依法改判银信公司返还孟虹12108元租金、支持孟虹一审反诉请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由银信公司承担。事实和理由:一、原审判决以孟虹未按时缴纳租金为由判定孟虹单方承担违约责任，却未考虑银信公司的违约行为，显失公平。银信公司在整个招商活动以及管理工作中均存在明显的违约行为，是导致商户提出解除合同的原因。1.银信公司在招商之初通过虚假广告宣传欺骗广大消费者及众多的商户，违约在先。银信公司自2017年开始通过微信公众号进行开业宣传，宣传内容主要涉及两个方面：一是虚假宣传有国际大品牌入驻银河广场，但最终并没有入驻；二是虚假宣传开业时间，多次延期开业造成许多商户提前订购货品而造成损失。一审法院认为银信公司没有违约行为，违反了广告法关于虚假宣传的规定。2.银信公司在孟虹经营期间强行断电、拒绝充电，系根本违约，是致使合同目的不能实现的又一理由，孟虹被迫只能选择离开，以阻止损失的继续扩大，应当受到法律的保护。3.银信公司在经营管理银河广场时允许其他二家商户销售假冒伪劣化妆品，而被市场监督管理局进行处罚，给销售正品化妆品的孟虹造成了恶劣的影响，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。二、从合同内容可以明显看出，本案不是简单的租赁合同，而是招商合同。合同约定的银信公司有多种管理、收费的权利，并有很多排除孟虹权利的条款，均能证明本案的真实关系是招商合同关系。但一审仍将本案以租赁合同关系来处理，属于认定事实不清。三、本案租赁合同系格式合同，但一审以“未见明显免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款”为由不认可本案系格式合同，是明显偏袒银信公司。案涉租赁合同七、八十个条款中只有二个条款约定了孟虹的权利，其他条款均约定了孟虹的义务。仅仅从条款的数量来看就能证明合同中“加重对方责任，排除对方主要权利的条款”很多。四、银信公司无权向孟虹收取物业管理费、电费。一审认定事实不清。1.根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。银信公司只是房地产开发企业，无物业管理的经营资质，不能从事物业管理，无权向孟虹收取物业管理费。因此，原审判决要求孟虹缴纳物业费于法无据。2.关于电费，孟虹在银信公司强行断电之后就离开了商场，至今未进入商场。电费是用完了拿现金去充值的，不充值不能用电，在银信公司拒绝充电之后是不可能产生电费的。且在孟虹离开商场后，银信公司并未及时查看电表，并将电表数据保存，故在孟虹离开商场长达一年之久，该电表中运转的电费不能证明系孟虹在经营过程中产生并拖欠至今。五、孟虹要求银信公司承担商铺装修有事实和法律依据。1.一审判决认为孟虹没有及时交纳租金存在违约进而驳回孟虹的反诉请求是明显错误的。所有商户在签订合同时候均被告知不需要按协议支付全部租金，只需要先交装修保证金和履约保证金即可。且装修保证金在装修合格之后就应该退回或直接抵租金。银信公司与孟虹口头变更了协议内容，应当是有效的。2.即便孟虹没有按协议约定交纳租金，银信公司也没有权利拒绝给孟虹充电。孟虹在装修保证金和履约保证金还足够支付租金的情况下，有权行使后履行抗辩权，要求银信公司先充电、再支付不够的租金。3.孟虹因银信公司将未经过消防验收合格的商铺交付给孟虹进行装修的行为导致损失巨大，银信公司应当承担孟虹的所有损失。孟虹在2018年7月8日前安排了装修团队，支付了大量的人工成本。后期因消防检查而经常断电、断水，造成装修工程不能按期完成，增加了孟虹的成本与损失，应当由银信公司承担。4.孟虹所经营商铺的装饰装修及设施设备具有使用价值，由于银信公司的违约行为导致双方租赁关系提前终止，银信公司应就该部分价值对孟虹作出相应的赔偿。 银信公司辩称，一、银信公司不存在违约。（一）关于孟虹主张国际大品牌入驻银河广场的问题，银河广场确实有肯德基、DQ等国际大品牌入驻，孟虹的该项上诉理由与事实不符。关于开业时间的问题，双方在合同中明确约定以开业通知确认书为准。开业通知确认书确定的开业时间是2018年的9月28号。事实上银河广场也是在这个时候开业的，银信公司不存在虚假宣传的问题。同时，根据合同法第十五条，商业广告是一种要约邀请而非要约，广告并未作为合同的内容，因此银信公司不构成违约。（二）孟虹主张案涉房屋未通过消防验收就交付商户装修，经常被断水断电，导致装修时间延长、装修费用增加。该理由不能成立。银信公司在开业之前把商场提早交付给商户装修并给予了免租期，是对商家有利的，暂时未通过消防验收也不影响装修。所谓由于消防检查无故停水停电完全是无稽之谈。（三）孟虹主张其未欠租金不符合事实。一审已经查明孟虹没有交过租金，其关于未欠交租金的上诉意见与事实不符。另外，银信公司也未允许其他两家商户销售假冒伪劣化妆品。二、案涉合同究竟是租赁合同或者招商合同并没有特别大的区别，关键还是要看合同约定的条款。以约定内容来看，本案就是租赁合同。租赁合同中也可以有管理方面的内容。孟虹既然签订了合同就表示同意银信公司进行管理，这是合理合法的。三、孟虹主张案涉租赁合同是格式合同是不能成立的。案涉租赁合同是双方协商一致的结果，孟虹在这个合同当中也签字表示认可。孟虹诉称合同只有两个条款约定了其的权利，其他条款内容均是义务，该理由不能成立。合同的第一、二、四、五、六条等等均不是孟虹的义务而是权利。四、孟虹引用《物业管理条例》的相关规定，认为银信公司无权收取管理费，完全是适用法律错误。《物业管理条例》规制的是购买商品房的业主，而孟虹并非业主，仅仅是租赁的商户，不能适用《物业管理条例》。另外，根据合同的约定，双方也存在物业管理服务合同关系，银信公司有权收取物业管理费。根据法律规定，即使银信公司超越了经营范围也不能够以此认定合同无效，孟虹主张银信公司无权收取管理费缺乏依据。五、由于孟虹拖欠租金、违约在先，根据合同法第六十七条，银信公司可以行使先履行抗辩权。至于孟虹诉称的消防未验收即交付装修导致损失巨大，也没有提供相应的证据。孟虹要求银信公司赔偿装修损失缺乏依据。 银信公司向一审法院起诉请求：1.孟虹立即支付经营期间（2018年10月1日至2019年1月12日共计104天）商铺租金15386元、物业费1092元、电信宽带费828元、营运期间电费400元、公共能耗费365元、装修期间电费300元、装修期间消防图审及开业检500元、装修期间罚款1500元、营运期间罚款500元，共计20871元；2.银信公司没收孟虹交纳的履约保证金13500元，并由孟虹另行支付违约金13500元；3.孟虹承担本案诉讼费用。诉讼过程中，银信公司申请增加诉讼请求：孟虹支付装修期间的租金17162元。 孟虹向一审法院反诉请求：1.确认孟虹与银信公司之间的合同解除；2.银信公司退还履约保证金13500元、装修保证金10000元；3.银信公司赔偿各项损失共计38000元；4.银信公司承担本诉、反诉费用。诉讼过程中，孟虹申请增加诉讼请求：银信公司支付违约金13500元。 一审法院认定事实：2018年4月28日，银信公司（以下简称甲方）与孟虹（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于德清县铺位用于品牌化妆品经营，租赁面积21㎡。租赁期限一年，年租金54000元，一年为一个缴租期，首期固定租金应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付。进场日指《进场交付确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日，开始装修；计租日即开业日，开业日以甲方《开业通知确认书》为准；装修免租期为进场日至整个商场开业前一日，期间不计租金，但需支付装修实际使用及损耗的能源费（如水、电费），并自行清理装修产生的垃圾等，如果在装修免租期内进行营业的，视为装修免租期提前结束，以实际开业日期为计租日。合同约定，1.履约保证金：乙方应于本合同签订3个工作日内向甲方交纳履约保证金（即押金）13500元，用于对履行本合同各条款之保证，本租赁合同期满或提前终止，乙方结清所有应付费用后，甲方应在90天内将履约保证金无息一次性全部退还，如乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天，则履约保证金抵作相应的租金或其他任何应付款项，甲方可自行扣除；2.其他费用：乙方应按0.5元／平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，由甲方或甲方委托的物业公司收取，按半年付，先付后租，即在每半年度结束10日前支付下一个半年度物业管理费，首期半年度物业管理费1916元，应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付；乙方需承担公共能耗的费用（按实际产生的量按租赁面积分摊）；乙方经营所需的水、电、煤气、自用空调、自用通讯、能源损耗等一切费用由其自行承担，应向甲方或相关公用事业部门要求及时缴纳相关费用；媒体、有线电视、电话、宽带等开通费由乙方承担，因乙方经营布局需调整已有消防设施时，有关报审报验及施工的责任和费用由乙方承担，乙方应自行向有关部门申报办理相关施工许可手续，其责任和费用由乙方承担；装修保证金10000元作为对甲方主体结构的保证金，在签署《进场交付确认书》时一次性支付完毕，装修完毕，经甲方验收无破坏、损伤主体结构的，无须扣款，在乙方正式经营后一周内，退还装修保证金或抵充下一期的部分租金；3.解除和终止：若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；合同期内，乙方可以提前三个月书面通知提前终止合同，并不得要求退还保证金，在合同终止当日，应付清实际发生的租金及其他费用；4.违约责任：乙方存在迟延交付租金或合同约定的费用超过15日等7种情况的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，甲方按此约定解除合同的，有权没收履约保证金，且乙方应按合同约定承担违约责任，乙方提出合同解除时，除承担上述责任外，还应向甲方赔付一定数额的违约金，以总租赁年度数与乙方实际租赁年度数相减所得数据为依据，原则上按照一年赔付一个月租金为违约金，但最少不得低于3个月租金标准支付违约金；甲方存在未按约定进场日向乙方交付租赁场地等2种情况的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同，乙方按此约定解除合同的或甲方擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，退还多收款项，甲方擅自解除合同的应向乙方赔付一定数额的违约金，以总租赁年度数与乙方实际租赁年度数相减所得数据为依据，原则上按照一年赔付一个月租金为违约金，但最少不得低于3个月租金标准支付违约金；乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修免租期及其他优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。2018年9月27日，孟虹委托刘诚（以下简称乙方）与银信公司（以下简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将德清新市银河城市广场2Ｆ-28Ｂ出租给乙方使用，租赁期限2018年9月1日至2019年8月31日，面积21㎡，第一年年租金50000元，以半年一个交租期；租赁期间，水电费等因占有使用房屋产生的费用由乙方负担。同日，双方签订了《房屋租赁合同》补充协议，约定《房屋租赁合同》仅供工商行政部门办理营业执照及银行开户时使用，若与2018年4月28日签订的《租赁合同》相应条款不一致时，以《租赁合同》约定为准。2018年6月6日，银信公司向孟虹移交案涉铺位；2018年9月21日银信公司向孟虹出具《开业通知确认书》，确定银河城市广场于2018年9月28日开业，2018年10月1日孟虹正式营业。孟虹已交纳装修保证金10000元、履约保证金13500元。另查明，2018年9月6日由建设单位组织设计、勘查、施工、监理等单位人员成立竣工验收组对德清新市银河城市广场工程进行竣工验收，审查结论为合格。 一审法院认为，本案争议焦点：合同解除后，违约责任认定及责任承担问题。银信公司与孟虹之间的租赁关系，有当事人陈述及在案证据予以证实，合法有效，应受法律保护。关于孟虹提出《租赁合同》因2018年9月27日重新签订《房屋租赁合同》而自动解除，应按《房屋租赁合同》明确双方权利义务以及《租赁合同》中加重商户义务、限制商户权利的格式条款无效的抗辩意见。经查，刘诚受孟虹委托于2018年9月27日与银信公司签订的《房屋租赁合同》对租期、租金等约定与《租赁合同》不一致，但同日刘诚与银信公司签订的《房屋租赁合同》补充协议载明《房屋租赁合同》仅供办理营业执照及银行开户时使用，与《租赁合同》条款不一致时，以《租赁合同》约定为准。另，孟虹发出解除通知的合同亦为《租赁合同》，表明双方对实际履行的合同具有一致认识，故双方虽先后签订两份合同，但对于不一致的条款，则应以《租赁合同》条款内容为依据。《租赁合同》系银信公司提供的合同版本，根据租赁物的位置、面积等约定相应的租金、保证金等，亦对双方权利义务作出明确约定，未见明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。故孟虹的该项抗辩意见，不予采信，孟虹及银信公司应按《租赁合同》履行双方权利义务。现孟虹以无法实现合同目的为由于2019年1月10日向银信公司发出书面通知要求解除《租赁合同》以及诉讼过程中提出解除与银信公司签订的相关合同，银信公司认可2019年1月12日收到通知，对解除合同不持异议，并据此主张实际租赁期为2018年10月1日至2019年1月12日，并无不当，故该院确认双方签订的《租赁合同》《房屋租赁合同》及补充协议予以解除，实际租赁期为2018年10月1日至2019年1月12日。根据《租赁合同》约定，首期固定租金54000元应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付，孟虹未及时交纳，其已交纳的装修保证金10000元、履约保证金13500元，亦不足以抵充首期固定租金，故孟虹存在违约行为。银信公司已交付租赁物，孟虹未按约支付租金，应承担相应民事责任。合同解除后，实际产生的租金、物业费、电费、公共能耗费根据合同约定的标准应予支付，双方明确孟虹就合同已支付的款项为装修保证金10000元、履约保证金13500元，孟虹未提供证据证明已交纳其他费用，故应予支付的费用为租金15386元、物业费1092元、电费387元、公共能耗费365元，合计17230元。另电信宽带费、装修期间电费、装修期罚款、营运期罚款、装修期间消防图审及开业检，无证据证实，不予支持。关于银信公司主张免租期租金的诉讼请求。《租赁合同》约定，如租赁方原因导致合同提前终止，则按第一个租约年的租金标准补交装修免租期见面的全部租金以及优惠部分的租金。银信公司于2018年6月6日将商铺移交孟虹进行装饰装修，2018年10月1日正式营业，但2018年9月6日前商场尚未通过验收，该院认为，银信公司应交付符合使用条件的租赁物，故对交付后但尚未通过验收前的租赁物收取租金，于法无据，2018年9月6日至2018年9月30日装修免租期应按合同约定支付租金，经核算为3699元。关于银信公司主张没收履约保证金的诉讼请求以及孟虹主张返还装修保证金、履约保证金的反诉请求。银信公司未提供证据证实孟虹在装修过程中存在破坏主体结构的情况，根据合同约定，装修保证金10000元应于正式营业后一周内予以退还或抵充租金。另合同约定孟虹需交纳履约保证金13500元以保证合同顺利履行，系一方按照约定事先交付金钱作为履约担保，属于约定的担保方式，而非对合同双方当事人违约行为的规制，《租赁合同》在约定履约保证金的同时亦约定违约责任条款，当交纳履约保证金一方出现违约时，不宜一并适用履约保证金和违约责任条款，应按合同约定，以履约保证金抵充交付一方应向对方支付的合同款项为宜。综上，孟虹需交纳的合同价款为17230元、免租期租金3699元，合计20929元，由已交纳的保证金23500元予以抵充，余款2571元应由银信公司返还。关于银信公司主张13500元违约金的诉讼请求。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方式等违约责任条款的约定，请求对方承担违约责任的，予以支持。孟虹存在违约行为，应当承担违约责任，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，银信公司主张3个月租金标准的违约责任尚属合理，予以支持。关于孟虹提出银信公司存在虚假广告等违约行为及主张13500元违约金的反诉请求。经查，公众号“银河城市广场”发布的内容未作为合同内容或合同附件予以明确，不属于银信公司作出的承诺，案涉《租赁合同》亦未以品牌入驻等作为生效要件或违约责任，不必然导致合同目的不能实现；因人流量不足等原因致经营困难，系商业风险范畴，由经营者预判把握，不构成合同履行的阻碍并阻却违约责任的产生；现有证据不能证明银信公司存在违约行为，故孟虹的该项抗辩意见，不予采信，主张违约金于法无据，不予支持。关于孟虹主张赔偿38000元损失的反诉请求。孟虹经银信公司同意后对租赁物进行装修，系其自身经营需要，双方对形成附合的装饰装修无的处理没有特别约定，且如前所述，孟虹因未按约履行交纳租金义务的违约行为导致租赁合同提前终止，故银信公司不承担赔偿装修等损失的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认湖州银信置业有限公司与孟虹于2018年4月28日签订的《租赁合同》、2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除；二、孟虹支付湖州银信置业有限公司租赁费用17230元、装修期租金3699元，与孟虹已交纳的装修保证金10000元、履约保证金13500元相抵扣，即湖州银信置业有限公司于判决生效之日起十日内返还孟虹2571元；三、孟虹于判决生效之日起十日内支付湖州银信置业有限公司违约金13500元；四、驳回湖州银信置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回孟虹的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1426元，由湖州银信置业有限公司负担671元，孟虹负担755元；反诉受理费1675元，由孟虹负担1452元，湖州银信置业有限公司负担223元，限判决生效之日起七日内履行。 二审中，孟虹向本院提交公证书一份，证明银信公司两次通过微信公众号公布其的开业时间为2018年春天以及2018年的暑假，但最终未能按期开业，同时银信公司承诺有大量国际大品牌入驻，但最终也未实际入驻。银信公司经质证认为，该证据不能达到证明目的，微信公众号上发布的内容仅仅是要约邀请而非要约，不能以此认定银信公司构成违约，同时银信公司承诺入驻的国际品牌大部分都已实际入驻，仅有屈臣氏等少数品牌未入驻。 银信公司未向本院提交新证据。 本院经审查认为，对孟虹提供证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但该证据不能证明银信公司存在违约，无法达到孟虹的证明目的，因此本院对该证据的效力不予认定。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力如何认定，一审按照租赁关系审理本案是否正确。二、双方在履约过程中是否存在违约行为。三、孟虹应否支付银信公司物业管理费以及电费。四、银信公司应否承担孟虹的商铺装修损失。 关于争议焦点一，案涉《租赁合同》是银信公司与孟虹真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的主要内容是银信公司将银河城市广场相应铺位交付孟虹使用、收益，孟虹支付租金，相关内容符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的定义。孟虹主张案涉合同系招商合同而非租赁合同，但其并未明确招商合同所应适用的具体法律规定，也未明确一审依据租赁合同关系及相关法律审理本案存在的错误之处，故本院对孟虹的该项上诉意见不予支持。孟虹又主张，该合同约定了大量孟虹的义务和银信公司的权利、属于格式合同，应当认定加重相对方责任、限制相对方权利、免除己方责任的条款为无效条款，对此，本院认为，首先，孟虹并未能明确《租赁合同》中应认定为无效的具体条款；其次，从合同全部内容来看，双方约定了租赁场地及租赁用途，租赁期限及装修免租期，租金、费用的支付，双方的其他权利义务、违约责任等，上述内容未有明显不合理之处，也不存在银信公司免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，孟虹的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于争议焦点二，首先，关于孟虹是否存在违约的问题，根据双方合同约定的内容，商铺年租金为54000元，一年一缴，首期固定租金应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付。因开业通知确认书明确开业时间为2018年9月28日，而孟虹未在开业后的5个工作日内交付租金，即使扣除其已经支付的装修保证金10000元及履约保证金13500元，亦不足以冲抵首期租金，因此孟虹的行为违反了合同的约定。孟虹辩称，之所以未交付租金系因银信公司告知其不需要按协议支付全部租金，但银信公司对此不予认可，孟虹也未能提供充分的证据证明其的主张，因此本院对该项意见不予采信。一审认定孟虹未及时缴纳首期租金存在违约并无不当。其次，关于银信公司是否存在违约的问题，孟虹主张银信公司在微信公众号发布虚假广告，但最终未能按照广告内容开业及引进国际品牌入驻，构成违约。本院认为，双方当事人已经签订《租赁合同》，则应当依据合同约定内容履行各自的合同义务。至于双方有无违约行为，也应依据合同以及合同法相关规定进行审查判断。根据《租赁合同》第二条1.2，开业日应以《开业通知确认书》为准，而该确认书载明的开业时间为2018年9月28日，双方均在该确认书上盖章签字，并于当天试营业，因此，银信公司在开业时间方面不构成违约。同时，《租赁合同》中也未约定银信公司应当确保具体商业品牌入驻的内容，故本院亦难以认定银信公司在品牌入驻方面构成违约。虽然银信公司在微信公众号进行宣传时有关于开业时间及品牌入驻的表述，但根据合同法相关规定，不符合要约规定的商业广告只能作为要约邀请，故不能以商业广告判断银信公司是否构成违约，亦不能以此要求银信公司承担违约责任。至于孟虹主张银信公司的宣传行为构成虚假宣传、违反广告法之规定，则可以向相关部门予以举报、由银信公司承担相应的行政责任。另外，孟虹主张银信公司强行断电构成根本违约。本院认为，孟虹未提供充分证据证明银信公司实施了断电的行为，且在孟虹未按约支付租金的情况下银信公司拒绝为其充电费亦属于行使先履行抗辩权，一审未认定银信公司构成违约并无不当。另外，孟虹主张银信公司允许其他商户销售假冒伪劣化妆品构成违约，但未能明确银信公司具体违反的合同约定内容，故本院对孟虹的上诉理由不予支持。综上，孟虹应当向银信公司支付违约金13500元。 关于争议焦点三，孟虹主张银信公司不具有物业服务经营资质，因此无权收取物业费。对此，本院认为，孟虹和银信公司在《租赁合同》中明确约定孟虹应按人民币0.5元/平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，孟虹在承租商铺期间也享受了保洁、安保、电梯等公共区域设备维护的物业服务，理应按照合同约定支付物业管理费。另外，孟虹主张其因欠付电费被停电进而搬离商铺，不可能再产生电费。本院认为，一审中银信公司主张的电费共计700元，一审经过实地查看电表用电量，确定孟虹商铺使用的电费为387元，该费用系法院依职权调查后得出，数额较小也未有明显不合理之处，孟虹也未证明其交纳了相关费用，一审判决其支付电费并无不当。 关于争议焦点四，孟虹诉称，因银信公司交付的商铺未经过消防验收合格，导致装修工程常被停水停电、不能如期完工，增加的成本及损失应由银信公司承担。本院认为，虽然银信公司交付商铺时尚未通过消防验收，但一审已经考虑该节事实，故未要求孟虹支付商场通过验收之前的租金。至于孟虹装修商铺是否因商场未通过验收而增加成本及损失，应当由孟虹对此承担举证责任。孟虹在一、二审中均未能提供充分的证据对此加以证明，应当自行承担相应不利后果，因此本院对孟虹的该项上诉理由不予支持。孟虹又主张，因银信公司违约导致合同解除，给其造成了装饰装修及设施设备的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应予以支持。案涉合同解除的原因在于孟虹未能及时按约支付租金，而银信公司并未构成违约，因此不应由公司承担装修及设备损失的赔偿责任。因此，本院对孟虹的该项上诉理由亦不予支持。 综上所述，孟虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人孟虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  沈筱婕 二〇二〇年六月二十九日 书记员  谢敏飞