呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1725号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：蒋某，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人蒋某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2929号民事判决,依法改判驳回蒋某全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由蒋某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认定:“本案涉案标的物现在的占有使用人是本案原告”、“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付”的事实认定,存在严重的主观倾向性,并无任何事实依据和法律依据。一审法院对蒋某所提交的生活交费记录等证据认定蒋某实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据蒋某所提交的生活交费记录等证据,其并未体现具体的缴纳人,更无法证实蒋某占用使用的事实,一审法院采信该证据,并认定涉案房屋所产生的相关费用均由蒋某实际支付的认定显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误,致使本案错误判决。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产一般买受人能否对抗申请执行人优先受偿权的规定,而第二十九条限定的消费者物权期待权保护对象是从被执行的房地产开发企业处初次购买商品房的买受人,与第二十八条规定具有明显区别。本案蒋某恰恰系具有消费者物权期待权的房屋买受人且系从九洲金方公司处初次购买的买受人,因此,本案应适用第二十九条规定进行审理。蒋某虽与九洲金方公司签订了书面的《商品房预售合同》,且支付了相应的购房款,但根据该合同内容所显示的房屋用途以及蒋某所提交的相关水电交费记录,不难看出,其目的并非用于居住,而是用于经营生意或出租与其他人经营生意,即用于商用。因此,一审法院适用法律错误是本案错误判决的根本原因。三、退一步讲,即便是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,蒋某主张排除对涉案房屋的执行请求亦不能成立,应予以驳回。2001年11月8日,蒋某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》,该房屋产权初始登记时间为2008年,而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日,因而,从涉案房屋初始登记至设立抵押登记,再至一审法院查封涉案房屋直至执行,蒋某未曾向九洲金方公司主张任何关于变更涉案房屋所有权的权利,因此,涉案房屋未能办理产权变更登记系于蒋某怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关且蒋某未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实,故其应当承担举证不能的不利后果。蒋某辩称，一、土左旗信用社提出一审法院及蒋某适用法律错误的依据，蒋某认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。蒋某选择《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求人民法院中止对涉案房屋的执行而非第二十九条为蒋某的权利，蒋某有权利选择适用对其最有利的条款来排除执行，而二十八条与二十九条适用的标准并不以被执行人是否为房地产开发企业为准。同时，在司法实践中，最高人民法院的两份裁定则表明了其态度：第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。依据最高人民法院再审（2016)最高法民申254号民事裁定指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”而最高人民法院（2016)最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”综上可见，购房人及本案蒋某购买开发商及本案原审被告九洲金方公司名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。·····第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致，后者并未区分购买的是否为开发商名下房屋。一审法院以针对本案适用法律无误，土左旗信用社上诉请求不能成立。二、蒋某在举证中已经充分举证予以证明自身符合排除执行的情形。首先，一审庭审中蒋某已充分举证证明蒋某的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，蒋某与九洲金方公司订立的房屋买卖合同真实有效且一直合法占有，蒋某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了蒋某对上述房屋的实际占有并一直占有至今。同时在蒋某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，蒋某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明蒋某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，蒋某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是蒋某及本案涉案房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实蒋某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为蒋某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在蒋某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为蒋某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持，蒋某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，蒋某在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非蒋某原因，蒋某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护蒋某的合法民事权益。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面陈述意见。蒋某向一审法院请求：一、不得执行位于呼和浩特市××区房屋或停止对位于位于呼和浩特市××区房屋的强制执行。二、本案全部诉讼费用由土左旗信用社、九洲金方公司负担。一审法院认定事实：土左旗信用社申请执行刘鹏军、韩玉枣、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1059号民事调解书。在执行中一审法院以（2018）内0121执764号执行裁定查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区商业综合楼底店商业玉泉区建华西街九洲花园5号楼1层1016号房屋。一审法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异59号执行裁定裁定驳回案外人蒋某的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是蒋某。一审法院认为，本案争议的焦点为蒋某对位于呼和浩特市××区除强制执行的权利。关于法律适用问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一审法院认为，该司法解释的两个条款为普适条款和特别条款关系，对于房地产开发企业作为被执行人的案件，该两个条款均可以适用，只要具备两个条款之一即可认定享有足以排除强制执行的权利。本案中被执行人为九洲金方公司，属于房地产开发企业作为被执行人案件，故本案均适用该两个条款。关于蒋某是否享有足以排除强制执行的权利。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房买卖合同》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案庭审中，蒋某提供了其与九洲金方公司之间签订的《商品房预售合同》和房款收据。该《商品房预售合同》中约定了当事人名称和姓名、房屋座落位置、房屋状况、房屋交付、房屋质量及保修、房屋设施设备、房屋有线电视及电表、物业维修基金、房屋产权责任、房款交付、违约责任及争议解决等内容。同时，该《商品房预售合同》中约定首付款为5万元，交付房屋后支付2.20万元，九洲金方公司办理房产证后支付1.30万元，处理好漏水事宜后支付剩余5000元。蒋某在签订合同后支付了首付款5万元，并在交付房屋后支付了2.20万元，因此九洲金方公司按照约定收受了部分房款，蒋某提供的《商品房预售合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同是蒋某和九洲金方公司的真实意思表示，属于合法有效的商品房买卖合同。其次，根据土默特左旗人民法院（2018）内0121执764号执行裁定，该房屋的查封时间为2018年8月21日。庭审中，蒋某提供自2003年至2019年的水电及暖气费等票据，因此蒋某在人民法院查封之前已经合法占有了该房屋。第三，根据蒋某提供的九洲金方公司出具的收据，对于9万元房款，蒋某已经支付了7.20万元，且蒋某庭审中明确表明同意按照法院要求支付剩余房款，符合已按照合同约定支付部分房款并同意按法院要求将剩余房款交付执行。第四，根据蒋某与九洲金方公司之间的《商品房预售合同》，九洲金方公司负责就该房屋办理过户登记。且九洲金方公司在2008年9月8日就该房屋为自己办理了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证，并于2014年4月11日就该房屋办理了他项登记，因此该房屋没有办理过户登记系因九洲金方公司原因所致，非蒋某原因所致。根据以上分析，蒋某对该房屋具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条款规定的条件，享有足以排除强制执行的权利。关于蒋某的物权期待权是否足以对抗土默特左旗农村信用合作联社基于他项登记享有的优先受偿权问题。本问题涉及到《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。第二十八条和第二十九条应当属于第二十七条中法律、司法解释另有规定的情形。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其规定了一般原则和除外情形。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。且第二十八条和第二十九条是基于物权期待权而规定的，而担保物权的优先受偿权是基于债权债务关系而产生，因此物权期待权足以对抗担保物权的优先受偿权，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。本案中，蒋某对该房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的法律、司法解释另有规定范围，因此蒋某的物权期待权足以对抗土默特左旗农村信用合作联社基于抵押享有的优先受偿权。综上所述，蒋某对于本案涉及房屋享有的权利具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定条件，享有足以排除强制执行的权利，且蒋某的物权期待权足以对抗土默特左旗农村信用合作社的优先受偿权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止对位于呼和浩特市××区房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司承担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，蒋某作为登记在被执行人九洲金方公司名下房产的买受人据此主张权利，一审法院依法审查蒋某是否满足上述条件，适用法律正确，土左旗信用社主张一审法院适用上述法律规定错误的上诉理由不能成立。蒋某与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，蒋某向九洲金方公司支付了购房款，九洲金方公司向蒋某交付了房屋，蒋某作为购房人，其持有的水、电、暖、物业费等缴费凭证可以推定房屋所产生的相关费用均由蒋某实际支付，进而可以证明蒋某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。蒋某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于蒋某。故蒋某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月二十二日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥