西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终358号上诉人（原审被告）：阿登，男，1969年3月14日出生，藏族，经商，现住西藏江达县。委托诉讼代理人：次仁旺姆，西藏拉姆律师事务所律师。委托诉讼代理人：顿珠仁增，西藏拉姆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泽拉姆，女，1989年5月3日出生，藏族，经商，现住四川省德格县。委托诉讼代理人：康昆成，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎敏华，西藏蜀藏铭律师事务所律师。上诉人阿登因与被上诉人泽拉姆房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阿登的委托诉讼代理人次仁旺姆、顿珠仁增，被上诉人泽拉姆的委托诉讼代理人康昆成、黎敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿登上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院(2019)藏0102民初3536号民事判决书，依法将本案改判或者发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由泽拉姆承担。事实和理由：1.一审法院仅凭视听资料内容认定泽拉姆向阿登支付了385,000元转让费，判决阿登向泽拉姆退还转让费385,000元没有法律和事实依据。2.本案中阿登与泽拉姆签订房屋租赁合同，按照合同约定履行了相关义务。由于因泽拉姆未按约支付租金、且在设置消防通道时泽拉姆要求每年减1万元租金，否则不让设置消防通道的情况下案外人李春动才收回房屋钥匙，该事实与阿登无关。3.泽拉姆提起诉讼的原因系其饭店生意不景气，想要收回转让费来减少自己的损失。4.阿登在向案外人李春动、何亮支付转让费的30%后已经取得了案涉租赁物的转让权。5.一审法院判令阿登向泽拉姆退还押金50,000元没有法律依据。6.一审法院若认定阿登无转让权，则应当判令合同无效，而非解除合同。7、一审法院遗漏必要共同诉讼人李春动、何亮，程序违法。泽拉姆辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。泽拉姆向一审法院起诉请求：一、解除泽拉姆、阿登于2019年8月14日签订的《房屋租赁合同》；二、阿登向泽拉姆返还押金50,000元、转让费385,000元，共计435,000元；三、本案诉讼费由阿登承担。一审法院认定事实：泽拉姆、阿登于2019年8月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、阿登将其从案外人李春动处承租的位于拉萨市××路的房屋出租给泽拉姆使用；2、租金为每年150,000元；3、租赁期限为9年；4、合同签订后泽拉姆向阿登交付押金50,000元。双方在合同项下还对其他事项进行了约定。合同签订后，泽拉姆向阿登交纳了50,000元的押金和385,000元的转让费。另查明，本案所涉房屋已由案外人李春动收回。一审法院认为，泽拉姆、阿登签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商的基础上达成的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，一审法院对该合同的效力依法予以确认。对于泽拉姆主张要求解除泽拉姆、阿登于2019年8月14日签订的《房屋租赁合同》的诉讼主张，因依据泽拉姆向法院提交的收条可以确认本案所涉房屋的钥匙已由案外人李春动收回，泽拉姆已无法使用本案所涉房屋，双方的合同目的已无法实现。结合阿登在一审法院组织的庭后证据质证的过程中亦同意解除双方之间于2019年8月14日签订的《房屋租赁合同》。故一审法院对泽拉姆的该诉讼主张依法予以支持。对于泽拉姆主张要求阿登向其退还押金50,000元的诉讼主张，因依据泽拉姆向法院提交的合同、视听资料以及当事人在庭审中的陈述可以确认泽拉姆向阿登交纳了50,000元的押金，鉴于泽拉姆、阿登双方对解除合同已达成合意，故一审法院对泽拉姆的该诉讼主张依法予以支持。对于泽拉姆主张要求阿登退还转让费385,000元的诉讼主张，因通过泽拉姆向法院提交的视听资料中阿登明确表示收到了转让费380,000元，而对剩余的5,000元未给予明确答复亦未给予否定，一审法院结合双方当事人的对话内容推定阿登从泽拉姆处共计收到转让费385,000元，结合泽拉姆从阿登处承租本案所涉房屋三个月后双方就产生了争议，影响了泽拉姆对本案所涉房屋实际使用情况。一审法院对泽拉姆的该诉讼主张依法予以支持。综上所述，依据当事人提交的证据以及当事人在庭审中的陈述，一审法院对泽拉姆的诉讼主张依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除泽拉姆与阿登于2019年8月14日签订的《房屋租赁合同》；二、阿登自一审判决发生法律效力之日起十日内向泽拉姆退还押金50,000元；三、阿登自一审判决发生法律效力之日起十日内向泽拉姆退还转让费385,000元。二审中，泽拉姆向本院提交（2019）藏0102民初3764号之一民事裁定书1份，证明阿登已依法取得案涉房屋的转租权的事实。泽拉姆对该民事裁定书的真实性、合法性认可，但对其证明目的不予认可。本院对该民事裁定书的质证意见为，该民事裁定书载明的内容及形式均无法证实泽拉姆欲证的事实，故本院不予采纳。阿登在二审中未提交新的证据。本院补充查明：2019年10月23日，泰和泰（拉萨）律师事务所何波律师代表案外人李春动向阿登发出泰律函字（2019）第191013号律师函，该函载明“你与委托人李春动于2017年10月5日签订《房屋租赁合同》，委托人将其位于拉萨市××路的房屋出租给你使用，租赁期限自2017年10月5日至2026年10月4日止，……根据目前委托人掌握的资料，你未经委托人同意于2019年8月14日擅自将该房屋转租第三人，违反了合同约定。因此，你的上述行为已经构成违约，严重侵害了委托人的合法权益，按照双方合同约定，委托人有权要求你返还房屋，解除双方租赁合同，并付清至今尚拖欠的应付房租。”2019年11月16日，李春动与阿登签订《协议书》，该协议载明“甲方（李春动）的委托代理人何亮为甲方员工，代理甲方全权处理包含本合同所涉租赁在内的所有13号楼房屋的所有出租、收租事宜。乙方（阿登）因生意不景气，决定将本合同所涉租赁物转让给第三人。乙方按照原《租赁合同》约定：征得甲方（李春动）同意、并向甲方支付现金三万元转让费后，乙方取得本合同所涉租赁物的转让权。”2019年11月17日，何亮向阿登出具收款收据，该收据载明“今收到膳食福气家阿登转让费30,000元。”本案立案时间为2019年11月18日。2020年4月16日，泰和泰（拉萨）律师事务所何波律师代表案外人李春动向泽拉姆出具收条，该收条载明“今收到泽拉姆（513330198905030321）交来纳金路嘎玛贡桑居委会13组13号楼三层房屋钥匙两把（红色、黑色各一把），该物由何波律师代李春动收取。”同日，该钥匙由何波律师交至何亮处。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法、有效正确，本院予以维持。一审法院依据案涉租赁房屋已被案外人李春动收回，双方的合同目的无法实现，解除案涉《房屋租赁合同》并无不妥，本院予以维持。依据双方的诉辩要点，本案的争议焦点为泽拉姆向阿登主张退还押金、转让费是否成立。对此，本院认为，泽拉姆主张其向阿登缴纳了50,000元押金及385,000元的转让费。阿登认为泽拉姆主张转让费的证据不足以支持其诉求。案外人李春动收回案涉租赁房屋的原因是泽拉姆不缴租金，阻碍房东设置消防通道，因此，阿登无需退还押金。但阿登并未否认其收取泽拉姆押金、转让费的事实，且其对泽拉姆主张退还的押金、转让费的数额也未举证予以反驳。本案中泽拉姆为主张押金、转让费提供了其与阿登签订的《房屋租赁合同》、视听资料以及当事人在庭审中的陈述，一审法院依据泽拉姆提供的上述相互印证的证据确认泽拉姆向阿登交纳了50,000元的押金，转让费385,000元并无不妥，本院予以维持。综合考虑案涉《房屋租赁合同》签订至本案起诉，该合同履行期限未满三个月，且因阿登未取得案涉房屋转让权的原因，影响了泽拉姆对案涉房屋使用的实际情况，一审法院支持泽拉姆要求阿登向其退还押金50,000元，转让费385,000元的诉求并无不妥，本院予以维持。关于阿登上诉主张一审法院仅凭视听资料认定泽拉姆主张的押金、转让费与事实不符，本院不予采纳。关于阿登上诉主张一审法院未追加李春动、何亮属遗漏必要共同诉讼人的问题。本院认为，本案系泽拉姆与阿登就案涉房屋的租赁合同纠纷，案外人李春动、何亮虽与案涉租赁房屋有关但并非本案的必要共同诉讼人，一审法院在能够查清案件事实的情况下，未追加案外人李春动、何亮并未违反法定程序，阿登的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，阿登的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,825.00元（阿登已交纳），由阿登承担。本判决为终审判决。审  判  长   格 珠审  判  员   胡晓雯审  判  员   白 玛二〇二〇年六月二十三日书  记  员   谢生菊