呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初2622号原告：呼和浩特市同人物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街内蒙古有色局原址改造工程中区1号楼1202室。法定代表人：张滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬洁，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：高荣，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：宇杰（与被告高荣系翁婿关系），住呼和浩特市。原告呼和浩特市同人物业服务有限责任公司（以下简称同人物业公司）与被告高荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告同人物业公司的委托诉讼代理人邬洁、被告高荣的委托诉讼代理人宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同人物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令高荣向同人物业公司支付2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费5784元；2.诉讼费由高荣承担。诉讼过程中，同人物业公司变更主张的物业服务费为6123元。事实和理由：2014年1月1日，同人物业公司与呼和浩特市广运房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，委托同人物业公司向位于呼和浩特市××区的三十五中教职工宿舍楼提供物业服务。后同人物业公司与高荣于2015年4月9日签订了《物业服务合同》，就物业基本情况、物业内容与质量、服务费用、权利义务以及违约责任等进行了进一步的约定。合同签订后，同人物业公司履行了对小区进行管理和服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也按合同约定支付了物业服务费。高荣系三十五中教职工宿舍楼21603室的业主，其已享受了同人物业公司所提供的物业服务，依约应按时交纳物业服务费。经同人物业公司工作人员及委托的律师多次催要，高荣仍未支付拖欠的物业服务费。在高荣欠费期间，同人物业公司并未停止物业服务，仍然对小区的物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。由于高荣长期拖欠物业服务费导致同人物业公司出现了经营困难，长此以往将无法继续为三十五中教职工宿舍楼提供进一步的物业服务。为了维护同人物业公司的合法权益及保证该小区居住的其他业主能够享受更好的物业服务，特依据《物业管理条例》及民事诉讼法等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。高荣辩称，不同意支付同人物业公司主张的物业费，不认可同人物业公司与高荣签订了合法且平等的物业服务合同，同人物业公司以交钥匙为借口，在高荣不知情的情况下签订了所谓的物业合同，从未给高荣手中留任何的合同文件，对于合同内容、收费标准以及权利义务并没有如实明确的告知。同人物业公司在未征得广大业主同意的情况下，制定的收费标准严重虚高且具有极强的随意性，存在严重的乱收费问题，在没有任何法律依据的情况下，对同一栋楼的住户存在不同的收费标准，对高荣经常停水断电，严重影响正常生活，无奈4年内被多收取物业费和二次垃圾费累计2372元。在高荣缴费期间，同人物业公司并没有履行应尽的物业职能，小区环境脏乱差，物业公司随意在小区住户窗户下焚烧垃圾、污染小区环境和城市环境，对小区消防设施从不维护，致使小区消防设施形同虚设，置小区业主生命安全于不顾。同人物业公司的失职给高荣造成了严重的财产损失，本应由同人物业公司维护的小区下水主管道，没有进行应有的日常维护，多次堵塞后不及时疏通，高荣在问题发生的第一时间明确告知同人物业公司作出相应的维修，但其仍不作为，一拖就是一周甚至一个月，严重影响了全楼的正常生活，导致高荣家里多次进水，家具及地板被反复浸泡，出现了严重的财产损失。在高荣欠费期间，同人物业公司未提供相应的物业管理与服务，由于其不作为，小区诸多公共设施问题频发，同人物业公司在接到高荣的反映后并未做相应维修，理由是没交物业费，只有交了物业费才能管。同人物业公司在2019年4月29日张贴的业主告知书上公布2018年3月1日起物业费改为1.5元每平方米，起诉高荣欠费5784元计费标准不清楚。请求驳回同人物业公司的诉讼请求，退还不合理收费2372元及赔偿给高荣造成的损失5300元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司（甲方）与同人物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对三十五中宿舍楼小区提供前期物业服务。物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1.95元/月.平方米。业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。合同期限为五年，至2019年12月31日止。该合同未载明签约日期，同人物业公司自认2014年1月1日起入驻该小区提供物业服务。2014年1月21日，高荣对位于三十五中教职工宿舍楼东单元2层东户的房屋进行了入住验收。同人物业提交的《物业服务合同》原件显示，双方于当日签订了《物业服务合同》，合同约定由同人物业公司为位于三十五中教职楼的房屋提供物业服务，房屋建筑面积为142.73平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。庭审过程中，同人物业公司自认，其收取的物业服务费标准自2015年2月28日起由1.95元/月.平方米降为1.65元/月.平方米，2018年2月28日起又降为1.5元/月.平方米，2019年12月31日从三十五中教职工宿舍楼撤场，不再提供物业服务。高荣提供的收据显示，同人物业公司曾于2015年4月20日、2015年11月6日、2017年1月13日、2018年9月4日向其出具收到物业费的收据，其已交纳2014年3月1日至2018年2月28日期间的物业费，收据中载明的房屋面积均为134.83平方米。高荣未交纳2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5784.21元（1.95元×134.83平方米×22月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，同人物业公司与呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与高荣签订的《物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《前期物业服务合同》对高荣亦具有约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。同人物业公司为三十五中教职工宿舍楼提供了物业服务，高荣作为业主应当交纳物业服务费。鉴于物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，高荣提交的证据及本院同期审理的同人物业公司起诉该小区其他业主案件中业主提交的证据，均可反映出同人物业公司在物业服务过程中存在公共设施、消防设施维修、养护不到位，环境卫生清理不及时等服务瑕疵，本院综合考虑物业服务合同约定、物业服务成本、服务水平等因素，对同人物业公司主张的物业服务费按照前期物业服务合同约定物业费标准的70%予以支持，即高荣向同人物业公司支付2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4048.95元（5784.21元×70%）。对于同人物业公司主张按照142.73平方米收取物业服务费的意见，高荣认为房屋面积为134.83平方米，其提供的收据显示双方从2014年起就按照134.83平方米计收物业费，故本院按照134.83平方米支持同人物业公司的该项主张，对按照142.73平方米计算的意见，不予采纳。对于高荣抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳。对于高荣提出退还多收取的物业费、二次垃圾清运费的意见，因其所称物业费不在同人物业公司主张的欠费期间内，且同人物业公司未主张二次垃圾清运费，故对其该项抗辩意见本案不做处理，权利人可另行主张权利。对于高荣提出同人物业公司赔偿其损失的抗辩意见，不属本案物业服务合同纠纷调整范围，其可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：高荣于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市同人物业服务有限责任公司支付物业服务费4048.95元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由高荣负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英 二〇二〇年六月五日书记员 张琪乐