江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初709号 原告：永新县禾川镇北门村村民委员会，住所地江西省吉安市永新县禾川镇北门村胡家村，统一社会信用代码5xxxxxxxxxU。 法定代表人：胡志坚，系负责人。 委托诉讼代理人：陈泯，系永新县禾川法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告：宋晓斌，男，1976年7月4日生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：曾东波，系江西明略律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告永新县禾川镇北门村村民委员会诉被告宋晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县禾川镇北门村村民委员会向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告与被告的房屋租赁合同；二、要求被告支付承租期间的租金1026412元，并依合同协议承担其违约金；三、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更第二项诉讼请求为：要求被告支付承租期间的租金1120691.18元，并承担拖欠租金占用费的年利率6%，即164610.24元。事实与理由：2013年9月30日，原告将坐落永新县的商住大楼一层和二层租赁给被告，双方书面签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告除第一次缴纳了前期两年租金40万元和5万元保证金后，就一直以各种理由和借口拒不缴纳房屋租金。从2016年至2019年共欠原告租金1026412元，根据合同约定，被告还需承担月租金50%的违约金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判决。诉讼中，原告向法院申请变更部分诉讼请求，根据租赁房屋的产权证登记的面积，按原、被告合同的约定，实际拖欠租金应为1120691.18元。原、被告关于违约金的计算显失公平，依法应按拖欠资金占用费的年利率6%主张违约金即164610.24元，同时要求被告的转租溢涨金归原告所有。 被告宋晓斌辩称，房屋租金应以房产部门认定的面积即实际使用面积为准，四个楼梯间面积应予以剔除；被告之所以没有支付租金是因为原告拖欠了被告所代理的工程峡江水边建筑公司的工程款，工程款达1280000元，并非无理由拒付租金，被告不存在违约，因为租金和工程款之间可以相互抵消，也就不存在违约金，即便说两个不同的法律关系，要计算违约金，也应按合同约定的月租金的50%计算；对于2016年之后的租金应按合同约定每年递增5%，所产生的租金也低于原告诉请的金额；对于解除合同，被告认为没有达到解除合同的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告永新县禾川镇北门村村民委员会为支持其诉请主张，向法庭提供了如下证据： 证据1，租赁合同；证明双方签订合同并依据合同约定已到解除合同条件，根据合同被告拖欠房租款1120691.18元，合同中关于违约金的约定不明确以及因为当时房产证未下发导致使用面积不明确。 证据2，房屋产权证；证明被告所租赁的面积为1803.44平方米。 证据3，永新县禾川镇北门村综合大楼2单元、4单元二楼楼梯间照片2张；证明被告租赁的一、二层中2单元、4单元的二楼楼梯间均已使用，属于被告的实际使用面积。 证据4，永新县喜洋洋幼儿园与黄美娟、郭春兰签订的《房屋租赁合同》；证明被告承租后，将一层一大部分面积的房屋擅自转租给他人，根据合同约定原告有权单方面解除合同。被告转租后，每平方米租金为30元，溢价部分要求被告归还于原告。被告将二层擅自转租给陈美英开喜洋洋幼儿园。 被告宋晓斌质证，证据1，对其真实性予以认可，对证明目的有异议，计算房租款的递增表签合同时并没有，应该按照合同约定计算；对于面积也是约定好了；合同对于违约责任已明确在第十三条。证据2，对其真实性无异议，但该证的建筑面积包含了三至七层住户所使用的四间公用楼梯间。证据3，有异议，照片不能证明被告使用了这两个楼梯间，这楼梯间属于三至七层住户的公用通道。证据4，对真实性无异议，但我们不是整体转租，只是将一楼的店面分租了部分出去。且陈美英与宋晓斌合作经营幼儿园，陈美英是幼儿园的负责人并非转租给陈美英。 被告宋晓斌向本院提供如下证据： 证据1，房屋租赁合同；证明合同约定租金的计算是每月10元/平方米以实际使用面积为准且没有租金递增表。 证据2，北门综合楼补充协议；证明被告所代理的峡江水边建筑公司所建筑的房屋就是北门综合楼工程，按该合同约定原告有工程款120余万元未支付给被告所代理的公司。被告主张与原告所主张的租金予以抵消。 证据3，永新县审计局出具的审计报告征求意见及审计报告初稿；证明被告所代理的峡江水边建筑工程有限公司所承建的北门村委综合楼建筑工程款审定价格为六百余万元因原告的原因导致审计报告久拖未审并直至2018年才提出重新审计。 原告永新县禾川镇北门村村民委员会质证，对证据1,原告认为不能达到被告的举证目的，合同没有约定以实际使用面积为准而是以房产部门认定的面积为准，没有递增表，但是合同已明确约定按年租金5%递增。对证据2、3，关联性有异议，与本案无关。 本院认为，对于原告提供的证据1与被告提供的证据1是双方签订的房屋租赁合同，经本院与原件核对一致，本院予以采信，但原告附件房租款递增表的计算租金递增方式与双方房屋租赁合同第五条第（二）条约定不一致，对该附件不予采信。对原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，经本院与原件核对一致，本院予以采信。对原告提供的证据3，被告认为不能达到原告证明目的，本院认为原告提供证据的照片上显示有作为出入该楼梯间的门，被告承租的一二层与他人使用的三至七层的楼梯间是分开的，不存在共用，且房屋租赁合同第一条第（二）款明确了被告租用范围，对该证据本院予以认可。对原告提供的证据4，被告对该证据真实性无异议，但认为自己和永新县喜洋洋幼儿园的负责人陈美英是合作关系，不属于转租，但并未向本院提供证据证明其与陈美英系合作关系，本院认为即使如被告所说其与陈美英系合作，但该证据中的合同显示是永新县喜洋洋幼儿园将部分案涉房屋出租给他人，也能证明被告存在转租行为，故对该证据本院予以采信。对被告提供的证据2、3，本院认为该证据属另外的法律关系，与本案不具关联性，本院不予采信。 经审理查明： 2013年9月30日，原告将坐落永新县的商住大楼一、二层租赁给被告，原、被告双方书面签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2014年2月1日至2024年1月30日，共计10年。合同第一条第（二）款约定：该房屋为商住大楼，乙方（即被告）租用大楼的第一层和第二层。使用面积约1800米。以房产部门认定的实际面积为准。合同第五条第（一）款约定租金标准为每平米10元，乙方一次性缴纳二年租金，该房屋租金二年不变，自第三年起，租金按年租金的5%递增。合同第五条第（二）款约定租金的支付时间为：第一次2013年10月1日缴纳二年租金，时间到2016年1月30日止，第二次2016年1月30日缴纳本年租金并按每年5%的递增收取。合同第十二条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。…3、擅自将该房屋转租给第三人的…。合同第十三条第（二）款约定：乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金。双方签订房屋租赁合同时因未拿到房产部门出具的产权证，故在合同第五条第（一）款中面积部分未填写。合同签订后，被告预支付了前期两年2014年和2015年的租金40万元，另外被告按合同第六条约定还支付了5万元保证金，从2016年起被告以原告拖欠其工程款为由再没有支付房屋租金。 另查明：案涉租赁房屋的承建人为峡江水边建筑工程有限公司，实际施工人为被告宋晓斌，被告承建该房屋后，被告尚有100多万元工程款未审计结算，以此为由，被告从2016年起一直没有缴纳房屋租赁金。 本案的争议焦点为：1、被告逾期支付租金的行为是否构成违约达到解除租赁合同条件，转租溢价能否归原告所有？2、被告拖欠租金以及违约金应如何计算？ 本院认为，原告永新县禾川镇北门村村民委员会与被告宋晓斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为承租人应当按合同约定期限足额支付租金，被告从2016年起未支付租金存在根本性违约，被告以原告拖欠其所代表的公司的工程款为由，不存在违约行为，对此辩解意见本院不予认可，被告所称拖欠工程款与本案拖欠租金系不同法律关系，原告可另行向法院起诉主张权利。原被告签订的《房屋租赁合同》第十二条第四款第1点明确了出租方单方解除契约的条文，按照我国合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务的，当事人可以解除合同。同时，原告提供的永新县喜洋洋幼儿园与黄美娟、郭春兰签订的《房屋租赁合同》，系永新县喜洋洋幼儿园将案涉房屋出租给黄美娟、郭春兰，被告不能提供其与永新县喜洋洋幼儿园的合作关系，被告将案涉房屋出租给了永新县喜洋洋幼儿园系擅自转租行为，我国合同法第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。基于被告宋晓斌存在拖欠租金、擅自转租的违约行为，原告提出解除合同的诉求，本院依法予以支持。我国合同法第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外，而在案涉房屋租赁合同中，双方并没有就转租产生的溢价收益进行约定，为此，原告在庭审在提出被告擅自转租房屋，将租金从每平方米10元提高到每平方米30元，溢价部分应归还原告的请求，没有法律依据，本院不予支持。 合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，为此原告要求被告支付拖欠租金的诉求合法有据。原被告签订的房屋租赁合同第一条第（二）款已明确约定承租方租用大楼的第一层和第二层，租用面积以房产部门认定的实际面积为准，原告向法庭提供的证据2表明第一层面积为836.72平米，第二层面积为966.72平米，两层面积合计为1803.44平米，被告辩称面积计算应扣除未使用楼梯间的面积没有依据，其辩解意见本院不予采纳。案涉房屋租赁合同第五条对租金的价格和缴付方式已有明确约定，被告应以案涉房屋产权证上注明建筑面积1803.44平方米为准，并按合同约定从2016每年递增5%计算租金，2014年、2015年的租金缴纳至2016年1月30日止，计算方式为1803.44×10×12=216412.8元，2016年租金为227233.44元(216412.8×1.05)，2017年租金为238595.11元(227233.44×1.05)，2018年租金为250524.87元(238595.11×1.05)，2019年租金为263051.11元(250524.87×1.05)，2020年1月31日至3月底两个月的租金为46033.94元（263051.11×1.05×2/12=46033.94元），共计1458264.07元，品除被告已预支付租金400000元和保证金50000元，被告还应支付原告房屋租金1008264.07元。我国合同法第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，双方在房屋租赁合同第十二条第（四）款第1点已明确约定承租方不支付或者不按照约定支付租金大30日的出租方有权单方解除合同，原告存在怠于行使权利的行为，因此，原告认为按月租金的50%承担违约金明显过低，被告应按年利率6%支付资金占用期间的利息的方式承担违约金，本院不予支持。原告主张按合同约定月租金的50%支付违约金过低，本院依法予以调整，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九的规定，酌定按月租金50%的1.3倍为违约金，鉴于双方约定的月租金是逐年上涨的，本院以平均月租金计算，即1458264.07÷74×50%×1.3=12809.08元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第（九）款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告永新县禾川镇北门村村民委员会与被告宋晓斌于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》，被告宋晓斌于本判决生效起十日内腾退归还原告永新县禾川镇北门村村民委员会所有的位于永新县综合楼。 二、被告宋晓斌于本判决生效之日起十日内支付原告永新县禾川镇北门村村民委员会租金1008264.07元、违约金12809.08元，共计1021073.15元。 如未按本判决书指定期限履行缴付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16710元，由被告宋晓斌承担12894元，原告永新县禾川镇北门村村民委员会承担3816元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审 判 长  周晓平 人民陪审员  龙 霖 人民陪审员  陈杨威 二〇二〇年六月八日 法官助理罗星 书记员汤珊