广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初291号 原告：梧州市亿浩物业管理发展有限公司，住所广西梧州市 西堤三路2号丽港华府门楼首至三层。统一社会信用代码：91450400682108464E。 法定代表人：苏伟珊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀鑫，广西顺景律师事务所实习律师。 被告：胡海辉，男，1989年7月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司（以下简称亿浩物业公司）与被告胡海辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亿浩物业公司的委托诉讼代理人李树章、周耀鑫,被告胡海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告 支付自2018年7月至2019年12月期间的物业管理服务费3805.38元、水费772.28元、公摊水电费795.20元、垃圾费102元及违约金2791.46元，共计8266.32元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是梧州市西堤三路2号丽港华府小区1号楼2单元2105房的业主。2012年10月28日，被告在接收上述房屋的同时，与原告签订了《丽港华府前期物业服务协议》,约定从交付物业之日起按住宅每月每平方米1.5元的标准向原告交纳物业管理服务费；公摊水电费由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊；被告每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，如被告未按照协议约定的金额和期限交付费用，每逾期一日应支付所欠交金额2‰的违约金。被告因长期拖欠物业管理服务费、水费等相关费用，原告于2018年7月提起诉讼并获得法院判决支持后，被告按法院判决缴交了2018年6月以前的欠费，但2018年7月以后虽经原告多次催收，被告又继续恶意拖欠物业管理服务费、水费、垃圾费等费用，故原告再次向法院起诉。 被告胡海辉辩称，其在原告第一次起诉时已提出了原告服务质量差、小区存在违建、小区安保不到位的问题，但原告没有进行整改，反而变本加厉，现小区还存在盗窃率高的问题，另外，原告没有经过业主同意在小区改种一些便宜且不美观的植物，侵犯了业主的权利。原告诉请的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：被告胡海辉系梧州市长洲区西堤三路2号丽港华府1号楼2单元2105房的业主。2012年10月28日，原告亿浩物业公司（甲方）与被告胡海辉（乙方）签订了一份《丽港华府前期物业服务协议》，该前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并签定新的《物业服务合同》开始生效前，由业主和物业服务企业按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《丽港华府前期物业服务协议》主要约定：1.甲方对丽港华府共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理服务费等费用和其它代收代缴的相关费用；3.甲方定期公布物业服务费用、维修资金收支账目；4.甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；5.乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；6.物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.50元，复式住宅每月每平方米1.80元，商铺每月每平方米5.00元，公共水电费根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊；7.每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用,乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。 上述协议签订后，原告按照合同约定为丽港华府小区提供物业管理服务至今。被告所有的商品房建筑面积为140.94平方米，每月物业管理服务费是211.41元。 另查明，原告于2018年7月31日向本院起诉，要求被告支付拖欠的2017年8月至2018年6月期间的物业管理服务费等相关费用，本院于2018年10月25日作出（2018）桂0405民初1162号民事判决书，以原告在进行物业管理过程中，未能及时协调处理丽港华府小区违章建筑问题，管理上存在疏忽、滞后，小区违章建筑众多，直接影响业主的生活环境，构成违约为由，结合物业服务合同约定及原告实际提供的物业服务水平，对原告主张的物业管理服务费酌情予以调整，由被告按照合同约定的物业管理服务费的90%计付。判决生效后，被告履行判决内容，支付了截至2018年6月的物业管理服务费等各项费用，但从2018年7月起，被告继续拖欠物业管理服务费、水费、公摊水电费等费用。 庭审中，原告表示，丽港华府小区2018年确实存在违建问题，但经过整改，业主反映的违建物已经拆除。 上述事实，有原告提交的《收楼确认书》复印件、业主资料登记表复印件、《丽港华府前期物业服务协议》复印件、物业服务费欠费通知书及回执复印件、欠费情况表复印件及庭审笔录予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原告亿浩物业公司与被告胡海辉签订的《丽港华府前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告应按合同的约定为丽港华府小区进行管理，提供物业服务，被告作为梧州市西堤三路2号丽港华府小区1号楼2单元2105房的业主，应当履行交纳物业管理服务费用的义务。丽港华府小区在2017年至2018年期间存在众多违章建筑的问题，本院认为，原告在进行物业管理过程中，应对物业管理区域进行巡视、巡查，发现违规占用共用部位、共用设备设施影响小区秩序安全的，应及时监督制止，并限期整改、恢复原状，但原告未能及时协调处理，管理上存在疏忽、滞后，小区违章建筑众多，直接影响业主的生活环境。因此，原告提供的物业服务质量存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，原告应当承担相应的违约责任即应当减少价款，结合物业服务合同约定及原告实际提供的物业服务水平，本院酌情予以调整，2018年的每月物业管理服务费调整为被告按合同约定的物业管理服务费的90%即190.27元(211.41元/月×90%)进行支付，据此，被告应向原告支付2018年7月至2018年12月的物业管理服务费1141.62元(190.27元/月×6个月)及2019年1月至2019年12月的物业管理服务费2536.92元(211.41元×12个月)，合计3678.54元。另外，被告原告诉请的自用水费772.28元、公摊水电费795.20元、垃圾费102元，原告已为被告实际垫付了该部分费用，且被告对该部分费用没有异议，故本院予以支持。被告辩称，小区的违建、安保不到位等问题至今没有得到解决，原告未经业主同意私自改种小区绿化植物，侵犯业主权益，但被告未能提供证据予以佐证，故本院对被告该辩解不予采纳。 关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，被告未能履行交纳物业管理服务费等费用的义务，构成违约，但原告在进行物业管理过程中，自身存在管理不到位的问题，其提供的物业服务质量存在瑕疵，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告支付违约金2791.46元的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡海辉于本判决生效之日起十日内向原告梧州亿浩物业管理发展有限公司支付物业管理服务费3678.54元、水费772.28元、公摊水电费795.20元、垃圾费102元，共计5348元； 二、驳回原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梧州亿浩物业管理发展有限公司负担9元，被告胡海辉负担16元。 本判决为终审判决。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年六月一日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。