山东省潍坊市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁07行终88号上诉人（原审原告）王美玲，女，1962年10月29日生，汉族，住潍坊高新区。委托代理人徐贵一，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人王建明，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人（原审第三人）山东英德隆置业有限公司。住所地：潍坊市潍城区和平路3555号和平广场1号楼1楼。法定代表人黄肖青，董事长。委托代理人赵龙，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。委托代理人赵健，山东齐善律师事务所律师。原审被告潍坊市住房和城乡建设局。住所地：潍坊市高新区东风东街6396号阳光大厦14楼。法定代表人王教法，局长。委托代理人郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。委托代理人张娜，该局工作人员。上诉人王美玲、上诉人山东英德隆置业有限公司（下称英德隆公司）与潍坊市住房和城乡建设局（下称市住建局）拆迁行政裁决一案，不服潍坊高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）鲁0791行初86号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。案经一审法院审理确认以下事实：涉案“白浪银帆”商务港工程由第三人英德隆公司投资开发建设。2008年2月14日，被告市住建局为第三人英德隆公司颁发潍建拆许字（2008）第1号房屋拆迁许可证，对“和平路以西、塘子过道以东、郭宅街以南、南宫前街以北”范围内房屋进行拆迁。原告王美玲在原潍坊市潍城区和平路126号拥有的营业用房位于拆迁范围之内，房产证号为潍房权证市属字第××号，证载建筑面积1692.03平方米，无证面积约954.80平方米，附属物一宗。原告主张，原告夫妻与第三人的法定代表人黄肖青经友好协商，黄肖青同意对上述房屋拆除后，在同位置同面积安置营业用房，故原告带头拆除上述房屋，带动整个片区的拆迁工作两个月内全部结束。原告的上述房屋及附属设施被拆除之前及拆除之后，原告与第三人未就房屋拆迁安置补偿达成书面协议。2015年，原告向潍坊市中级人民法院提起民事诉讼，请求判决第三人补偿营业用房2555.55平方米及支付房屋装饰和附属设施等各项费用，因不属于人民法院民事案件受理范围，被裁定驳回起诉。原告提起上诉，山东省高级人民法院驳回上诉，维持原裁定。原告王美玲于2016年10月24日向被告市住建局提出行政裁决申请，申请事项为：1、裁决第三人给予拆迁补偿安置，按照被拆除营业房的同位置同面积补偿营业房2646.83平方米；或按该宗房产目前评估价值25101752元给予货币补偿；2、裁决第三人支付搬迁补助费16920.30元，按证载建筑面积每平方米10元计算；临时安置补助费2416218.84元，计算期限为2008年5月至2016年9月，过渡期24个月按照8元/平方米/月计算；38个月按照12元/平方米/月计算，39个月按照20元/平方米/月计算，直到行政裁决执行完毕之日的临时安置补助费；3、裁决第三人向原告支付经营性补助费169203元，支付停产停业损失费15020600元，停业期限2008年5月至2016年10月，直到行政裁决执行完毕之日的停业损失费。2016年10月28日，被告向原告送达《补充申请裁决资料告知书》，告知其需要补充的相关资料；同日被告向第三人送达《关于拆迁人提供安置房源通知书》，要求第三人限期内提供原告的安置商业用房的具体地点、安置面积。2016年10月31日，第三人提供位于潍坊市潍城区和平路3555号内1号楼5单元6-8层的商务公寓作为安置房源。因第三人提供的安置房源不符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，被告于2016年11月1日向第三人送达《关于拆迁人提供安置房源通知书（二）》，要求第三人限期内提供符合法律要求的安置营业房房源。2016年11月15日，被告受理原告的行政裁决申请，并向第三人送达受理及答辩通知书。2016年11月24日、12月14日、12月16日，被告三次组织原告与第三人进行调解，但未达成调解协议。期间，第三人对原告单方委托评估机构进行评估的估价报告提出异议，申请专家委员会对原告涉案房屋及其他附属物市场价值和原告涉案房屋市场租赁价值进行鉴定。被告按照规定程序组织选取评估专家，对原告提供的鲁金他估字（2016）第045号房地产估价报告和鲁金他估字（2016）第061号房地产估价报告进行了专家鉴定。2016年12月2日，涉案评估报告技术鉴定工作专家组出具鉴定意见。山东金庆房地产土地评估测绘有限公司按照专家组鉴定意见，对其作出的两份房地产估价报告进行了修正完善和补充说明，于2016年12月5日重新作出鲁金他估字（2016）第045号房地产估价报告和鲁金他估字（2016）第061号房地产估价报告，原告涉案房屋及其他附着物在估价时点2016年7月20日的市场价值为24391191元，原告涉案房屋自2008年5月至2016年10月的市场租赁价值为14859700元。2016年12月6日，潍坊市房地产价格评估专家委员会出具潍房征鉴字〔2016〕第1号鉴定报告，载明“经专家组复核，确认修正后的两份估计报告符合《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》规定，报告出具的估价结果全面、客观、真实。”2017年1、2月份，被告通过约见方式进一步向原告与第三人了解案情，积极主持调解，但最终双方未能达成调解协议。经被告局长办公会集体研究讨论后，2017年3月18日，被告作出潍建裁字〔2017〕1号《关于对王美玲房屋拆迁行政裁决书》。原告不服被告的上述裁决意见，提起行政诉讼，一审判决驳回了原告的诉讼请求，二审判决撤销了一审判决及被告的潍建裁字〔2017〕1号行政裁决，并判决被告重新作出裁决。之后，经被告局长办公会集体研究讨论，被告于2018年9月17日作出潍建裁字〔2018〕1号行政裁决，裁决如下：1、第三人应支付原告被拆迁房屋及房屋装饰装修、房屋附属物、迁移费货币补偿8001788元，该片区房屋拆迁时应该享受的货币补偿政策奖励416089.40元，经营性补助费169203元，合计8587080.40元；2、第三人以补偿总额8587080.40元为基数，自原告房屋拆除之日起至第三人实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付利息；3、原告提出的被拆迁房屋至今没有得到补偿安置造成的其他经济损失，可通过诉讼方式另行主张。原告诉至本院，请求事项：1、撤销被告的《关于对王美玲房屋拆迁的行政裁决书》（潍建裁字〔2018〕1号）；2、判令第三人给原告补偿安置与被拆除营业房同位置同面积的房屋2646.83平方米，或按该宗房屋目前评估价值给予原告货币补偿24391191元；支付原告停产停业损失费14859700元（停业期限为2008年5月至2016年10月）及直到判决执行完毕之日的停业损失费，暂计39250891元。2007年11月25日，原告丈夫刘生栋代表第三人的原七名股东与第三人现法定代表人黄肖青签订《股权转让协议书》，该协议载明：第三人原七名股东将第三人的100%股权转让给黄肖青，第三人于2003年以挂牌竞价方式有偿取得了“白浪银帆”房地产开发项目的国有土地使用权和房地产开发经营权，项目位于潍坊市潍城区和平路以西、郭宅街以南、南宫北街以北，刘生栋负责拆迁事宜，对该项目动迁工期和成本对黄肖青承担监控责任，原告为第三人原七名股东之一。2010年7月12日，第三人原七名股东召开股东大会，形成决议一致同意并认可刘生栋代表全体股东与黄肖青所签“股权转让协议书”及之后所签的补充协议，并委托刘生栋代表全体股东收取股权转让款。2010年7月23日，刘生栋出具收条，载明共收到黄肖青支付的七名股东的股权转让款2500万元，股权转让款全部收讫。2008年3月16日，该“白浪银帆”商务港工程项目选定潍坊恒通房地产评估咨询有限公司负责该项目生产、办公、经营房屋的评估工作。2008年5月10日，潍坊恒通房地产评估咨询有限公司评估项目公示表中显示，原告涉案房屋评估价值、装修费、附属物、迁移费等合计8001788元。第三人与拆迁实施单位潍坊市潍城区城建房屋拆迁信息服务中心于2008年5月10日共同出具的《“白浪银帆”商务港工程房屋拆迁补偿政策宣传提纲》中载明非住宅房屋不做产权调换，只进行货币补偿。原告主张，涉案项目范围内的被拆迁人都是在领取补偿款后再拆除房屋，因原告夫妻与第三人法定代表人黄肖青的特殊关系，黄肖青同意对原告进行房屋产权调换，在同位置同面积安置营业用房，所以原告房屋拆除之前没有领取补偿款，后因原告移民国外等原因，2015年7月回国时黄肖青告知其不能安置营业用房，原告于2015年12月针对涉案纠纷提起诉讼。关于原告涉案房屋被拆后至今未予补偿安置的原因，第三人代理人陈述开庭后核实，但一直未将核实情况告知法庭。原告涉案房屋被拆除之前用于经营婚纱摄影，因涉案房屋被拆，原告一直租赁房屋经营。本案开庭后进行调解时，原告主张，原告与第三人的法定代表人黄肖青协商时没有确定回迁安置的具体时间，因涉案项目的楼房一直未建成，双方也没有确定具体的安置房屋，涉案项目的沿街营业房屋预计2019年底就能完工。第三人则认为，涉案“白浪银帆”项目整体招商整体经营，不能在同位置为原告安置营业房，涉案项目房屋主体已通过验收，二次结构尚未施工完毕。一审法院审理认为：一、被告市住建局具有对涉案房屋作出拆迁行政裁决的职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，……。”根据上述规定，本案原告王美玲的涉案房屋因位于第三人英德隆公司2008年取得的潍建拆许字（2008）第1号《房屋拆迁许可证》确定的拆除范围之内而被拆除，故原告王美玲与第三人英德隆公司之间的拆迁补偿法律关系应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定予以处理。《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”根据上述规定，在原告王美玲与第三人英德隆公司未达成拆迁补偿安置协议的情况下，被告市住建局具有根据原告王美玲的申请，作出拆迁行政裁决的职权。二、关于涉案被诉行政裁决是否合法的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第四条规定：“行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。”据此规定，房屋拆迁管理部门对于受理的裁决申请，应遵循公平合理、程序正当的原则，依法及时予以裁决，以维护拆迁当事人的合法权益。本案中，原告主张原告夫妻与第三人法定代表人黄肖青达成口头协议，由第三人为原告同位置同面积安置新建成的营业房，后第三人又不同意安置营业房，致双方形成纠纷，因第三人一直未将涉案房屋被拆后未予补偿安置的缘由告知法庭，视为对原告上述陈述内容没有异议。按照当时的拆迁补偿政策，涉案“白浪银帆”项目拆迁范围内的非住宅房屋不做产权调换，涉案房屋属于营业用房，应在拆除之前进行货币补偿。原告丈夫刘生栋具体负责第三人英德隆公司对涉案“白浪银帆”项目的拆迁工作，涉案房屋及其附着物的评估、拆除等具体情况，原告王美玲应当是知悉的。据此可以确定，涉案房屋于2008年被拆、迄今仍未获得补偿，原告与第三人均负有责任。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定，对被拆迁房屋进行货币补偿，应以市场评估价格为准，即补偿金额应确保获得补偿时能够购置与被拆迁房屋类似的房屋。自房屋被拆除至作出涉案行政裁决时隔十年之久，房地产交易价格发生重大变化，本案被诉行政裁决以房屋被拆时的2008年作出的评估结果及相应利息为补偿数额，现原告持此补偿价款显然不能购得与被拆房屋类似的房屋，裁决结果已造成拆迁人与被拆迁人之间实体权益明显失衡，显属不当，故被告的被诉行政裁决应予撤销。三、关于原告与第三人之间民事争议一并解决的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条规定：“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百四十条第二款规定：“人民法院审理行政机关对民事争议所作裁决的案件，一并审理民事争议的，不另行立案。”原告在起诉时要求撤销被诉行政裁决，一并审理原告与第三人之间的民事争议，符合上述法律及其司法解释的规定，本案中对双方因房屋拆迁补偿安置形成的民事争议一并作出处理。原告要求第三人补偿安置与被拆除房屋同位置同面积的房屋2646.83平方米，或按该宗房屋的评估价值给予货币补偿24391191元，并支付停产停业损失费14859700元（停业时间自2008年5月至2016年10月）及直至判决执行完毕之日的停业损失费，暂计39250891元。1、被拆房屋的安置补偿。因第三人方在本案调解时表示涉案“白浪银帆”项目整体招商、整体经营，不能在同位置为原告安置营业用房。按照涉案“白浪银帆”项目拆迁当时的“非住宅房屋不做产权调换”的补偿政策，原告涉案房屋拆迁补偿采用货币补偿方式。在行政裁决过程中，被告收到第三人对原告单方委托所作的估价报告提出的异议及委托专家委员会进行鉴定的申请。之后，被告按照规定组织选取评估专家，对原告提供的估价报告进行了专家技术鉴定。原评估机构山东金庆房地产土地评估测绘有限公司按照专家组的鉴定意见，对其作出的房地产估价报告进行了修正完善和补充说明，重新作出估价报告。潍坊市房地产价格评估专家委员会潍房征鉴字〔2016〕第1号鉴定报告认定，修正后的估价报告评估结果客观，可以作为补偿安置的依据。故第三人应支付原告被拆房屋及其他附着物的货币补偿金额应以2016年12月5日修正后的鲁金他估字（2016）第045号房地产估价报告估价结果24391191元为准。2、停产停业损失。原告提供的涉案被拆房屋自拆除之日至委托评估之日期间的市场租赁价值估价结果，与其主张的房屋被拆除后的停产停业损失，无关联。且涉案房屋被拆后，原告在他处租赁房屋继续经营“新新娘婚纱摄影”，并没有一直处于停产停业状态。即使因搬离原经营场所影响经营而产生了相应损失，亦与涉案房屋市场租赁估价结果无关。另外，原告主张其与第三人的法定代表人黄肖青协商时没有确定回迁安置的具体时间，可视为涉案项目营业房建成后再回迁安置，原告认可涉案项目的沿街营业房屋预计2019年底才能完工。原告未能证明其与第三人法定代表人协商时对自房屋拆除至回迁安置期间的原告租赁房屋经营的租赁费如何负担，故原告要求第三人支付自房屋被拆至新营业房建成安置期间产生的房屋租赁费，理由不足，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条、第七十条第（六）项之规定，判决：一、撤销被告潍坊市住房和城乡建设局于2018年9月17日作出的潍建裁字〔2018〕1号《关于对王美玲房屋拆迁的行政裁决书》；二、第三人山东英德隆置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告王美玲被拆迁房屋及其他附着物货币补偿24391191元；三、驳回原告王美玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告市住建局负担；财产保全费5000元，由第三人英德隆公司负担。上诉人王美玲不服一审判决上诉提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人主张的停产停业损失费14859700元(停产停业期限为2008年5月至2016年10月)及直到判决执行完毕之日的停业损失费。2.本案上诉费用由被上诉人承担。主要理由如下：一、上诉人主张停产停业损失，符合《城市房屋拆迁管理条例》以及《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》的有关规定，有法可依。二、上诉人主张停产停业损失具有合理性。首先，上诉人的房屋是被上诉人拆除的，在拆除过程中，拆迁人(即被上诉人)不仅存在诸多违法行为，且至今未给予任何安置补偿，时间长达十年之久，房屋被拆除后，上诉人在原有场所的生产经营活动必然停止，即使上诉人自行寻租并继续经营，依然不能替代因被上诉人的原因给上诉人造成在原有场所停产停业的事实，因此，被上诉人应当向上诉人支付停产停业损失费。其次，上诉人主张停产停业损失费的数额，是委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对被拆迁的房产、附属设施拆除后至2016年7月20日的租赁价值进行评估得出的，并经市住建局专家委员会通过现场查勘、调取原评估明细表、召开会议讨论等方式进行了修正，于2016年12月6日出具《2016第1号鉴定报告》，载明：“经专家组复核，确认修正后两份估价报告符合《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》规定，报告出具的估价结果全面、客观、真实。鲁金他估字(2016)第061号评估报告技术鉴定委员会认为，整个鉴定程序合法合规，专家组意见充分体现了独立、客观、公正的原则，估价机构严格按照专家组意见进行了完善和说明，估价对象、价值时点、评估结果客观、实事求是，可以作为补偿安置及行政裁决的依据”。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第4项和《山东省城市房屋拆迁管理条例》第50条规定：“房屋拆迁评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据”。因此，上诉人主张的数额合法合理有据。一审法院认为上述数额为市场租赁价值与停产停业损失无关是错误的。《山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》中规定“停产停业损失补偿金额可以由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定”。而纵观各地对于停产停业损失补偿的规定，在停产停业损失的构成中就包括“用于生产经营的非住宅房屋的租金”一项，如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中规定，非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限，用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。可见，停产停业损失不仅包括租金的损失部分，还包括其他方面，本案中，上诉人主张的停产停业损失数额参考涉案被拆房屋自拆除之日至委托评估之日期间的市场租赁价格是正当且合理的，因此，一审法院不予支持上诉人的该项诉求是错误的。上诉人英德隆公司不服一审判决提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由如下：一、一审法院认定“本案被诉行政裁决以房屋被拆时的2008年作出的评估结果及相应的利息为补偿数额，现原告持此补偿价款显然不能购得与被拆房屋类似的房屋，裁决结果已造成拆迁人与被拆迁人之间实体利益明显失衡，显属不当。故被告的被诉行政行为应予撤销”是错误的。(1)、关于拆迁房屋补偿的控制节点问题：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。根据房屋拆迁时发布的公告，潍坊恒通房地产评估咨询有限公司对房屋的评估价值为8001788元，在公告发布后，被上诉人王美玲的丈夫刘生栋自行将房屋拆除，这实际上是以实际行动表明其认可2008年的评估价值。据此，确定房屋拆迁补偿的标准应当以2008年公示的评估价值作为裁决的依据。一审判决第29页也认定了被上诉人王美玲对评估情况是知悉的。(2)、关于拆迁责任归属问题：根据上诉人与被上诉人2007年11月25日的《股权转让协议》约定：动迁成本维持在人民币捌仟万元左右。且在被上诉人丈夫刘生栋发给上诉人的律师函中，多次要求上诉人支付相应的款项，根据此约定及刘生栋的意思表示，可以认定，被上诉人王美玲及其丈夫刘生栋对拆迁公告确定的拆迁补偿价值是明知的，且根据“承诺书”的约定，该拆迁补偿款项属于公司原股东承担的债务清偿范围，因此，该拆迁责任主体虽为我公司，但实际承担主体应当为包含被上诉人王美玲刘生栋夫妇在内的公司原股东，因此，拆迁后的责任不应由上诉人承担。二、一审法院认定“潍坊市房地产价格评估专家委员会潍房征鉴(2016)第1号鉴定报告认定，修正后的估价报告评估结果客观，可以作为补偿安置的依据。故第三人应支付原告被拆房屋及其他附着物的货币补偿金额应以2016年12月5日修正后的鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告估价结果24391191元为准”是错误的。(1)、关于拆迁补偿面积问题：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；《山东省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定：被拆迁房屋和安置房屋的面积均按建筑面积计算。被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证书载明的建筑面积或者计租表载明的建筑面积为准。因此，根据潍房权证市属第××号房产证记载的面积1692.03平方米为合法面积，其他建筑因属于违章建筑，依法不予补偿。(2)、关于被上诉人王美玲委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》的效力问题：1、被上诉人王美玲提交的山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》的估价程序违法。①、《建设部城市房地产市场评估管理暂行办法》第十条规定：房地产市场估价应当依照下列程序进行：(一)申请估价。当事人应当依照本办法第六条的规定，向估价机构或估价事务所递交估价申请书。《鲁金他估字(2016)第045房地产估价报告》中并没有估价申请书。②、《建设部城市房地产市场评估管理暂行办法》第十条规定：房地产市场估价应当依照下列程序进行：(三)现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》中涉及的估价房产已经不存在，承办人员并未按照相关规定“到标的物进行实地勘丈测估”，因此，该估价报告的估价程序违法。2、被上诉人王美玲提交的山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》的估价依据不合法、不真实。①、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》第2页记载“本次估价对象已灭失，房地产状况以委托方提供的照片和相关材料为依据进行评估”。据此，该报告结论作出的依据是委托方(被上诉人王美玲)提供的照片资料，评估机构在未对该照片资料真实性进行核实的基础上出具的报告无法律效力。②、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》第3页记载“根据委托方介绍，估价对象于2007年进行了整体修缮改造和装饰装修，故本次估价对象的经济耐用年限自2007年始”。据此，可以认定，评估机构确定估价对象的经济耐用年限来源于委托人(被上诉人王美玲)的陈述，并未依法核实，因此，评估机构出具的该报告无法律效力。③、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》第5页记载“本次估价范围包括所分摊的土地使用权、装饰装修”。但评估机构并未依法审查本次估计对象的土地权属证明资料；因估价对象已经灭失，对于“装饰装修”的现场勘验更是无稽之谈，因此，评估机构出具的该报告无法律效力。④、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》第6-7页记载的“估价对象状况如下：4幢营业用房实物状况描述表、其他附着物实物状况描述表”。评估机构所谓的“实物状况”，因其未进行现场勘验，所出具的“实物状况”的真实性无法确认，因此，评估机构出具的该报告无法律效力。⑤、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》第8页记载“价值时点：2016年7月20日，此价值时点为委托方确定之日”，据此，根据委托方(被上诉人王美玲)确定的价值时点，该估价对象已经灭失，因此，评估机构出具的该报告无法律效力。⑥、《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》附件三记载“估价对象相关照片”，该照片系委托方(被拆迁人王美玲)提供其真实性无法核实，且“估价对象周边环境照片”系大润发超市目前的实景，不能证实估价对象灭失时实际的周边商业发展程度。因此，评估机构出具的该报告无法律效力。综上所述，被上诉人王美玲提交的山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》的估价程序违法；估价依据不合法、不真实。不应作为定案的依据。(3)、关于潍坊市房地产价格评估专家委员会潍房征鉴(2016)第1号的鉴定意见的效力问题：在上诉人对山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》提出异议后，专家鉴定委员会进行了鉴定，经鉴定，认为价格过高，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司直接对《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》进行了修正，并重新出具了报告，这样的修正结果，造成山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对外出具了两份内容不同的《鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告》。因此，鉴定委员会的意见是依据同一鉴定机构对于同一标的物出具的两份不同的鉴定结论作出的，相互矛盾的鉴定结论，不应作为定案的依据。三、关于被上诉人王美玲在2016年提起行政裁决申请的时效问题：上诉人认为，本次涉案的拆迁行为发生在2008年，公告在2008年发出后，被上诉人王美玲的丈夫刘生栋自行拆除了涉案房屋，在房屋拆除后至被上诉人王美玲在潍坊市中级人民法院提起民事诉讼时的7年时间里并未提出过补偿请求。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。据此规定，在房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证且发布拆迁公告后，被上诉人王美玲的丈夫刘生栋自行拆除了涉案房屋，此时，应当开始计算诉讼时效。因此，该案已经超过诉讼时效。另，在本案二审审理过程中，上诉人英德隆公司补充以下上诉意见：涉案房屋灭失，市住建局不应受理案涉行政裁决申请。2015潍民一初字第111号民事裁定书认定事实及适用法律错误，以双方未签订拆迁补偿协议为由裁定驳回王美玲起诉是错误的，英德隆公司与王美玲之间的纠纷不属于拆迁补偿纠纷。原审被告市住建局未提交书面答辩意见，在填写的二审行政案件诉讼要素表中，对一审判决认定事实、采信证据、审判程序以及适用法律均无异议。各方当事人在一审中提交的证据和依据均已随卷移送本院，上述证据在一审中均已交由各方当事人进行了质证。经审理，本院认为一审法院对当事人提交的证据的分析认定正确，二审予以确认。对于二审审理过程中上诉人英德隆公司提交的相关案例六个，因不属于行政诉讼法规定的证据种类，对其证明效力本院不予采信。综上，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中各方当事人争议的问题主要有以下三个：一是原审被告市住建局受理案涉裁决申请并作出被诉裁决是否合法；二是一审判决采纳鉴定并修正后的评估报告确定的估价结果作为确定补偿款数额的依据是否合法；三是上诉人王美玲主张停产停业损失是否应予支持。首先，关于原审被告市住建局受理涉案裁决申请并作出被诉裁决是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，……”的规定，本案中王美玲的房屋位于英德隆公司取得的房屋拆迁许可证确定的拆除范围之内被拆除，而非自然灭失，故王美玲作为被拆迁人与拆迁人英德隆公司之间的拆迁补偿法律关系应适用《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定予以处理，在王美玲与英德隆公司未达成拆迁补偿安置协议的情况下，原审被告市住建局根据王美玲的申请，作出被诉拆迁行政裁决符合《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。……”以及第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”的规定，这亦与本院以及山东省高级人民法院就王美玲诉英德隆公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷所作民事裁定书中指明的争议解决途径相符。上诉人英德隆公司所提原审被告市住建局不应受理涉案裁决申请并作出裁决的上诉主张不成立，本院不予支持；原审被告市住建局作出被诉拆迁行政裁决后，上诉人王美玲不服而提起诉讼，亦未超过法定起诉期限。其次，关于一审判决采纳鉴定并修正后的评估报告确定的估价结果作为确定补偿款数额的依据是否合法的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”以及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第四条“行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则”的规定，在被诉拆迁行政裁决因其以2008年房屋被拆时的评估结果及相应利息作为补偿数额而造成拆迁人与被拆迁人之间实体权益明显失衡而被撤销的情况下，一审法院对王美玲与英德隆公司之间的拆迁补偿民事争议一并作出处理符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百四十条第二款的规定。关于补偿款数额的确定，原审被告作出裁决过程中应上诉人英德隆公司的申请，组织专家委员会对王美玲委托所作的涉案房屋估价报告进行了鉴定，在评估机构依据鉴定意见对估价报告进行修正后专家委员会作出鉴定报告认定修正后的估价结果客观，可以作为补偿安置的依据，故一审法院据此确定补偿数额进而作出判决并无不当。上诉人英德隆公司所提一审法院认定其应支付王美玲被拆房屋及其他附着物的货币补偿金额应以2016年12月5日修正后的鲁金他估字(2016)第045号房地产估价报告估价结果24391191元为准错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。最后，关于上诉人王美玲主张停产停业损失是否应予支持的问题。对此，一审判决已进行了分析和说理，本院认为一审分析及说理恰当，本院同意其意见，二审不再赘述。对上诉人王美玲所提上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王美玲与上诉人山东英德隆置业有限公司均担。本判决为终审判决。审判长  李正良审判员  林少华审判员  李长明二〇二〇年六月十日书记员  徐 铭