四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1072号 上诉人（原审原告）：丁润平，女，1966年7月10日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审原告）：周怀琼，女，1945年11月24日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审原告）：丁彦平，女，1964年11月4日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审原告）：丁彦胜，女，1970年5月13日出生，汉族，住四川省天全县。 上诉人（原审原告）：丁宇，女，1972年7月14日出生，汉族，住四川省叙永县。 法定代理人：周怀琼（丁宇母亲），女，1945年11月24日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审原告）：丁进，女，1974年9月20日出生，汉族，住四川省叙永县。 以上五上诉人的委托诉讼代理人：丁润平，女，1966年7月10日出生，汉族，住四川省叙永县。 被上诉人（原审被告）：丁孝友，男，1957年8月25日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李春，四川辞鉴律师事务所律师。 原审第三人：丁继平，男，1968年3月6日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人丁润平、周怀琼、丁彦平、丁彦胜、丁宇、丁进与被上诉人丁孝友、原审第三人丁继平返还原物纠纷一案，不服叙永县人民法院（2019）川0524民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开进行了听证。上诉人周怀琼（同时为丁宇的法定代表人）及上诉人周怀琼、丁彦平、丁彦胜、丁宇、丁进的委托诉讼代理人丁润平（同时为上诉人），被上诉人丁孝友及其委托诉讼代理人李春，原审第三人丁继平到庭参加了听证。本案现已审理终结。 周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进上诉请求：撤销叙永县人民法院（2019）川0524民初2667号民事判决，改判丁孝友将叙永县叙永镇××村一社《四川省叙永县房屋契证［契本契（93）字第xx号］》房屋第二层共六个自然间住房腾交给上诉人，一、二审案件受理费由丁孝友承担。事实与理由：一审认定事实错误，丁孝友是城镇户口，一审认定丁孝友与周怀琼、丁继平为同一集体经济组织成员错误，丁孝友在三社仍有承包地，不可能同时具有两个集体经济组织成员的身份。一审认定上诉人知晓丁孝友与丁继平之间的房屋买卖错误，乔迁赶人亲在农村很普遍，并不能代表丁孝友买了案涉房屋，且上诉人知晓丁孝友与丁继平之间对案涉房屋的买卖。一审适用法律错误，《买卖房屋协议》因案涉房屋涉及集体土地，丁孝友与丁继平不是同一集体经济组织成员，所签《买卖房屋协议》无效，一审认定有效属适用法律错误。且案涉房屋丁继平已经用于抵押贷款，未经抵押权人同意，买卖房屋也无效。 丁孝友辩称，丁孝友已在案涉房屋居住十余年，且周怀琼等与丁继平就住在楼下，周怀琼等称不知道丁孝友是给丁继平买的房屋，与常理不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 丁继平述称，同意上诉人的上诉请求。 周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进向一审法院起诉请求，判决丁孝友将叙永县叙永镇××村一社《四川省叙永县房屋契证［契本契（93）字第xx号］》房屋第二层共六个自然间住房腾交给周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进。 一审法院认定事实：丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进及丁继平系周怀琼与丈夫丁善明所生育的子女。周怀琼与丁善明婚后于1983年左右共同修建了位于叙永县。1993年7月31日，叙永县叙永镇财政所向丁善明颁发了《四川省叙永县房屋契证》〔契本契（93）字第xx号〕。房屋契证上载明房屋座落、结构、层数、四至、占地面积和建筑面积等内容。1997年1月3日，丁善明去世。 2007年12月17日，丁继平为甲方、丁孝友为乙方签订《买卖房屋协议》，约定“叙永镇银顶丁继平自愿将此房出卖给乙方，现就有关买卖房屋有关事项达成如下协议：一、甲方丁继平将位于叙永镇××村一社的自有住房（只有宅基地证，无房权证）二楼卖给乙方丁孝友，面积138平方米，砖木结构，定价拾万元整。二、付款方式：乙方将房款一次性付予甲方。三、如今后须办理手续时，办理费用如下，乙方使用面积由乙方承担（如办理途中有罚款由甲方承担）。四、院坝属甲乙双方共同使用，但所有权属甲方所有。五、甲乙双方共同遵守以上协议，如有违约按有关国家法律法规各自承担，且违约方应付守约方违约金两万元以上。六、本协议未尽事宜双方另行协商。七、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效。”协议签订后，丁继平将房屋交给丁孝友并搬至一楼居住生活，丁孝友接收房屋并经过装修后于2008年农历正月十三日举办乔迁宴搬入该房屋内居住生活至今。丁孝友举办乔迁宴当日，丁继平与丁润平均赠送了乔迁礼金。2009年1月14日，丁继平向丁孝友出具收条一份，内容为“今收到丁孝友全部购房款拾万元正。（100000元）。收款人：丁继平。”至今，丁孝友居住的二楼房屋未办理房屋过户登记事宜。 2018年4月8日，一审法院受理了周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进与丁孝友、丁继平返还原物纠纷一案；5月28日，周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进申请撤诉，一审法院同日裁定准许撤诉。2018年6月4日，周怀琼向一审法院申请认定丁宇为无民事行为能力人，一审法院经审理后于2018年8月14日作出判决，确认丁宇为无民事行为能力人，同时指定周怀琼为丁宇监护人。 2018年11月13日，丁孝友与案外人刘桂君登记结婚；12月21日，丁孝友户籍因夫妻投靠由叙永镇迁入叙永镇××村。2019年3月7日，丁孝友与案外人刘桂君登记离婚。2001年3月10日，丁孝友作为土地承包方，与叙永镇车家村三社签订《土地承包合同》承包土地，期限从2000年1月1日起至2029年12月31日止。丁孝友在周怀琼及丁继平所在的叙永镇××村一社无承包地。 上述事实，有当事人的陈述、周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进身份证、丁孝友和丁继平的户籍信息、一审法院（2018）川0524民特10民事判决书、（2018）川0524民初1129号《民事裁定书》《四川省叙永县房屋契证》《买卖房屋协议》、收条、电卡、气卡、电费发票、气费发票、礼簿、户口本、结婚证、户信息详情表、婚姻登记信息、土地承包合同备案登记表、叙永县叙永镇××村村民委员会于2017年11月20日及2019年5月21日、28日出具的证明、装修房屋证明、4张照片、证人郭某1、郭某2、周某、丁某证言等证据在案佐证。 一审法院认为：案涉房屋系周怀琼与丁善明共同修建，丁善明去世后，周怀琼等与丁继平未对房屋进行分割处理，应当认定该房屋在丁孝友搬入居住前系周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进与丁继平共同共有。丁继平作为房屋共有人之一，与丁孝友签订《买卖房屋协议》，并将房屋交付给丁孝友占有、使用，可以认定出卖案涉房屋系丁继平真实意思表示。丁继平系周怀琼之子，与丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进为姐弟、兄妹关系，对出卖房屋这类重大事宜通常应当与周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进沟通。丁孝友装修房屋并搬入居住，周怀琼等并未提出异议，且丁润平、丁继平在丁孝友举办乔迁宴时还前往祝贺，可以认定周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进应当知晓丁继平出卖房屋给丁孝友。周围邻居及村社干部也知晓案涉房屋系丁孝友向丁继平购买，周怀琼作为丁继平的母亲且与丁继平共同居住，却只知晓是丁孝友租赁房屋与常理不符。故一审法院对丁孝友认为其有理由相信丁继平有权出卖房屋的辩驳意见予以采纳。2018年12月21日，丁孝友户籍因夫妻投靠由叙永镇迁入叙永镇××村，与周怀琼、丁继平属同一集体经济组织，丁孝友与丁继平买卖房屋并未违反农村宅基地上房屋买卖规定，周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进以此为由认为《买卖房屋协议》无效不成立。房屋抵押并不影响房屋买卖的效力，周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进以丁孝友与丁继平签订《买卖房屋协议》前房屋已抵押而主张合同无效缺乏法律依据，一审法院同样不予支持。丁孝友系基于丁继平的意思表示及交付房屋行为迁入案涉房屋居住，其占有使用案涉房屋并不违反法律规定，故一审法院对周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进请求丁孝友返还房屋的主张不予支持。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：驳回周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进的诉讼请求。案件受理费100元，由周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进共同负担。 本院二审期间，上诉人周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进、被上诉人丁孝友、原审第三人丁继平均未向本院提交证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，案涉房屋部分为丁孝友出资进行装修。案涉房屋的水电最先与周怀琼、丁继平等共用一个户头，后进行分户，户头为丁孝友。天然气为丁孝友出资安装，户头为丁孝友。丁孝友于2017年搬离案涉房屋居住后将房屋出租他人居住有几个月时间。周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进主张房屋是出租给丁孝友住居10余年用于抵扣丁继平欠丁孝友的债务，未提供相应证据。 本院认为，丁孝友与丁继平之间的《买卖房屋协议》签订于2017年12月，2008年农历正月就已经搬入案涉房屋居住，且该房屋是上诉人与第三人主动腾交给丁孝友的，另周怀琼一直是与丁继平一起共同居住生活在案涉房屋的底楼，丁孝友在乔迁案涉房屋居住时上诉人之一的丁润平还前往祝贺、赠送礼金，均说明上诉人主张不知道丁孝友与丁继平之间的《买卖房屋协议》，与常理不符，有悖于日常经验法则。一审确认上诉人知晓丁孝友与丁继平之间的《买卖房屋协议》、丁孝友也有理由相信丁继平能够代表上诉人订立合同的认定并无不当。虽农村集体土地上的房屋买卖法律、法规有相应的限制，但丁孝友与丁继平签订《买卖房屋协议》后，丁孝友已经以夫妻投靠为由将户籍从叙永镇迁入叙永镇××村（先农街九号楼××号），迁入户别为农村居民家庭，且丁孝友已经在案涉房屋居住、生活十余年，购买房屋也是当时丁孝友的基本需求，故一审认定丁孝友与丁继平之间的《买卖房屋协议》有效并无不当。另根据丁孝友装修房屋、房屋水、电、气的分户、房屋对外租赁、房款支付等情况，能够印证丁孝友与丁继平已经实际履行《买卖房屋协议》。现有证据表明丁孝友占有案涉房屋是合法的，上诉人周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进要求丁孝友将叙永县叙永镇××村一社《四川省叙永县房屋契证［契本契（93）字第xx号］》房屋第二层共六个自然间住房腾交给上诉人的请求和理由不能成立，本院不予支持。周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进主张房屋是出租给丁孝友住居10余年用于抵扣丁继平欠丁孝友的债务，未提供相应证据证明租金标准、出租时间等，且与丁孝友与丁继平签订的《买卖房屋协议》相矛盾，本院不予采信。 综上所述，上诉人周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人周怀琼、丁彦平、丁润平、丁彦胜、丁宇、丁进负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员  卓 波 审判员  张晓余 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  李 霞 书记员  潘 伟