北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6004号上诉人（原审被告）：张红，女，1974年11月29日出生，汉族，北京六合宜达商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。上诉人张红因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。涉案合同履行条件系上诉人经申请办理并经银行贷款机构批准取得贷款，现合同履行条件无法成就，合同已履行不能。根据上诉人与被上诉人签订合同的内容，上诉人具有向被上诉人支付合同项下购房款的义务，但部分购房款是需通过银行贷款取得的，双方在合同签订之时都能明确该笔款项是不确定款项，此时作为合同履行内容的条件无法达成，合同项下义务亦客观无法履行。根据上诉人与被上诉人签订合同的目的，被上诉人旨在取得相应价款，现上诉人根本不能履行除贷款以外的给付义务，若继续履行，该合同的目的亦不能实现。基于一审判决，被上诉人可后期经过司法拍卖涉案房屋取得价款，上诉人签订合同的目的亦不能实现。现合同继续履行，可能导致显失公平，且被上诉人要求继续履行，违反诚实信用原则。上诉人在合同签订时已全面告知个人资产状况，并在无法取得贷款后与被上诉人多次积极协商，并无主观恶意。现被上诉人作为开发商，其在明知上诉人可能不能办理贷款的情况下，在合同中所作“购房人均需要补足剩余首付款”的约定是利用自己的优势和对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平原则。现被上诉人在明知上诉人已客观无法履行合同款项的给付义务，要求上诉人继续履行，据此无法实现合同目的，该主张违反诚实信用原则。顺义新城公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。顺义新城公司向一审法院起诉请求：1.要求判令张红向顺义新城公司支付剩余购房款本金1730000元；2.要求判令张红支付逾期交纳购房款之违约金，自2018年1月7日起至实际足额交纳购房款之日止，按剩余购房款的日万分之一计算（暂计算至2019年10月24日为113315元）。一审法院认定事实：2016年7月6日，顺义新城公司（出卖人）与张红（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1912474），约定张红购买顺义新城公司开发的位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17地块S-17地块商业、办公楼17层1701号房屋，用途为办公，预测建筑面积48.36平方米，总价款3472001元。该合同第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的4%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同附件五为付款方式及期限的约定，部分约定如下：买受人应于2016年7月6日之前支付首付款352001元，2016年9月15日之前支付首付款695000元，2016年10月31日前支付首付款695000元；余款申请银行按揭贷款缴纳；买受人应在本合同签订之日起7日内向出卖人指定的银行贷款机构提交申请按揭贷款所需的全部材料，提出按揭贷款申请并按银行贷款机构要求期限履行相关银行按揭贷款手续……买受人承诺应随时根据银行贷款机构要求补充完善贷款手续并确保在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，贷款银行将买受人申请的贷款足额支付至出卖人指定收款账户。该合同附件八补充协议约定，买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品房的全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第十六条代收税费、违约金（如有）等一切费用；否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银行贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并延迟向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任；买受人办理按揭支付购房款的，如因买受人原因（包括但不限于资信不足、需提高首付款等原因）、政策原因（包括但不限于银行调整贷款政策等）或其他出卖人以外原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款，逾期支付的，按预售合同第十一条规定办理。上述合同签订后，双方办理了网签备案登记手续。张红向顺义新城公司支付首付款1742001元后，未再支付剩余购房款。顺义新城公司亦未向张红交付涉案房屋。2017年12月8日，顺义新城公司取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表。庭审中，张红主张其向顺义新城公司指定的银行贷款机构提交贷款申请，但银行均以其名下已有其他贷款、要求先予偿清为由，未批准其贷款申请，顺义新城公司既指定了贷款机构，对其申请贷款应负协助义务，在顺义新城公司协助其办理贷款后双方继续履行合同。顺义新城公司表示无法协助办理贷款，要求张红依照补充协议约定一次性支付剩余购房款。审理中，张红认为顺义新城公司主张的违约金计算标准过高。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺义新城公司与张红就涉案房屋所签商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属合法有效，双方均应依约履行。张红应按照预售合同和补充协议的约定按时支付剩余购房款。因张红个人原因，剩余购房款的贷款申请无法获得银行贷款机构的批准，根据双方补充协议约定，张红须在涉案房屋所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，向顺义新城公司一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款，逾期支付的，按预售合同第十一条规定承担违约责任。顺义新城公司于2017年12月8日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，故张红的最迟付款期限为2018年1月7日。张红至今未获得贷款批准，顺义新城公司要求其一次性支付剩余购房款的请求，理由正当，一审法院予以支持。张红可在履行上述付款义务后，向顺义新城公司主张交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续。张红逾期支付购房款，依法应承担相应的违约责任。顺义新城公司要求其支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院亦予以支持。关于违约金的计算标准，一审法院认为双方合同约定的违约金计算标准并未过高，顺义新城公司据此主张违约金亦属合理，故对违约金的计算标准不作调整。张红辩称顺义新城公司指定了银行贷款机构，对其申请贷款负协助义务，但双方预售合同和补充协议均未约定顺义新城公司负有该项义务，故张红上述辩称，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张红于判决生效之日起十五日内向北京顺义新城建设开发有限公司支付剩余购房款1730000元。二、张红于判决生效之日起十五日内向北京顺义新城建设开发有限公司支付自2018年1月8日起至实际付清之日止的违约金，以1730000元为基数，按每日万分之一标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”张红与顺义新城公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。该合同对张红应当支付的购房款金额以及支付时间进行了约定，且该合同第十一条约定了买受人的逾期付款责任，该合同附件八补充协议明确载明如因买受人原因、政策原因或其他出卖人以外原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款，逾期支付的，按预售合同第十一条规定办理。鉴于顺义新城公司于2017年12月8日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，一审法院判令张红依照合同约定向顺义新城公司支付剩余购房款，并支付自2018年1月8日起至实际付清之日止的违约金，处理正确。张红以其未能经银行贷款机构批准取得贷款为由提起上诉，请求法院撤销一审判决，其上诉理由缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，张红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20370元，由张红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年六月二十九日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮书 记 员  王 彪