四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1177号 原告（反诉被告）：刘海平，男，1970年2月22日生，汉族，自由职业者，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：万洪，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师（特别授权），执业证号：15104199911318249。 被告（反诉原告）：魏强，男，1976年6月15日生，汉族，自由职业者，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：范国勋，四川三才律师事务所律师（特别授权），执业证号：15104201310522688。 委托诉讼代理人：李富平，四川信恒律师事务所律师（特别授权），执业证号：15104201410237860。 第三人：攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组，住所：四川省攀枝花市东区隆庆路306号4栋。 负责人：夜加友（村民小组长），住四川省攀枝花市东区 原告刘海平与被告魏强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。应被告魏强申请，本院依法追加攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组为本案第三人参加诉讼。由审判员刘一若依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告刘海平委托诉讼代理人万洪；被告魏强及其委托诉讼代理人范国勋；第三人攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组负责人夜加友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海平向本院提出诉讼请求：（1）判令被告立即归还原告租赁房屋；（2）判令被告从2019年6月1日起按每日433.33元标准支付原告房屋占有使用费至实际退房之日止（暂计至2020年3月24日为128699元）；（3）判令被告支付原告垫付的水费（按每吨水3.5元计算至被告退房之日止，扣除已支付的3142.6元，暂计至2020年1月为4800元），庭审时明确具体金额为5000元；（4）判令被告支付原告违约金30000元；（5）案件受理费用由被告承担。事实和理由：2013年11月30日，原告刘海平将从攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组（以下简称攀枝花村六社）处承租的三号安置楼（共三层）的第二层出租给被告魏强，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“一、三号安置楼位于攀枝花东区，面积500平方米，先交房租后使用。二、被告魏强必须按时交纳水、电及其他费用。六、租赁期满后本合同自然终止。七、原告收取租金的时间：从合同签订之日起至2014年5月底被告不交租金，从2014年6月1日起被告开始按季度支付租金，第五年度月租金13000元即每日433.33元。租赁期限至2019年5月31日届满。租期届满后，被告应如期交还房屋，否则每逾期一天应向原告支付原日租金三倍的房租。”2019年5月31日租赁期限届满后，被告拒不退房，至今仍强行占有租赁房屋。原告每月缴纳三号安置楼所有水费，被告至今仍在用水，原告不知具体吨数。被告行为已构成违约，应承担违约责任，原告为维护合法权益，特诉至法院。 被告魏强答辩并提出反诉：（1）认可双方租赁关系，但被告承租期满房屋已经按照原告要求退还攀枝花村村委会，被告在退还后重新和攀枝花村委会达成协议，不应再承担占有费用，被告已没有占有房屋；（2）水电费双方核实后，如果确实多算了，可以退还；（3）被告并未违约不应承担违约责任；（4）承租房屋到期后被告交给了攀枝花村村委会，重新和村委会达成协议，而且原告和被告对于租赁费是重新达成协议的，不应按照原告的主张标准计算。反诉请求：（1）判令被反诉人返还超收电费10,153.1元；（2）本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：被反诉人在租赁期限内，超单价收取反诉人的电费，并且重复计算用电量，导致多收取反诉人10,153.1元，为维护自己合法权益，反诉人特向法院提起反诉。 第三人攀枝花村六社无诉讼请求和答辩意见。 原告刘海平为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了： 第一组证据是原告和被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明：2013年11月30日原告和被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、原告将位于攀枝花市东区安置楼第二层出租给被告，先交房租后使用。二、被告必须按时交纳水、电及其他费用。七、原告收取租金的时间：以攀枝花村六社收取原告租金时间为准，按季度支付租金，第五年度月租金13000元即每日433.33元。租赁期限为五年，至2019年5月31日届满。租期届满后，被告应如期交还房屋，否则每逾期一天应向原告支付原日租金三倍的房租。第二组证据是原告攀枝花村第六社签订的《房屋租赁合同》和照片，拟证明：涉案房屋是原告从攀枝花村六社处承租的，3号安置楼共有三层，原告和攀枝花村六社的租赁期限是2014年6月1日-2020年6月1日，合同约定原告从2014年6月1日支付租金，先付租金后使用，被告也应从2014年6月1日支付租金。3号安置楼与攀枝花村六社的距离不超百米，攀枝花村六社对原告的转租行为无异议。第三组证据是两张收据，拟证明：原告向攀枝花村六社交清了2020年4月9日前的水费，被告最后一次缴纳水费的吨数是827吨，之后未向原告交水费。第四组证据是（2019）川0402民初2339号民事判决书和（2019）川04民终1311号民事判决书，拟证明攀枝花村六社于2019年6月起诉了原告要求解除《房屋租赁合同》，法院判决解除合同，原告应在判决生效后十五日内将3号安置楼交还攀枝花村六社，并自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付租金至实际退房之日止，攀枝花村六社起诉时原被告租赁期限已届满。 经庭审质证，被告魏强对于原告出示的第一组证据，双方的租赁合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为合同约定租赁期限在2019年5月31日届满，自然终止，原告方是按照管理人员李江山的指示和村委会重新达成了协议；对于第二组证据，真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，理由与第一组一样，并且原告和第三人的房屋租赁合同中约定原告是没有转租权的；第三组证据收据二张，真实性、关联性认可，合法性、证明目的不认可，理由是电费被告是缴纳至2015年11月的；第四组证据两份判决书的真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案没有关联，该判决书载明截止2016年8月1日至2019年5月31日的租金是150万元（原告应给付的）。 第三人对原告提交的证据无异议。 本院对存在争议的证据评判如下：第一组证据可证明原被告间存在租赁合同关系，合同约定租赁期限至2019年5月31日届满；第二组证据可证明原告和第三人间存在租赁合同关系，合同约定租赁期限至2020年6月1日届满；第三组证据可证明原告2020年4月9日向攀枝花村第六村民小组交清了水费，被告2016年2月26日向原告交纳731.5元水费，吨数为827吨；第四组证据可证明第三人向法院起诉解除与原告签订的《房屋租赁合同》，法院判决解除合同，原告刘海平向第三人支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1,544,946元，自合同解除之日起至房屋腾退时止的租金以每日887.92元计算。 被告魏强为证明其提出辩驳和反诉理由所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了以下证据： 第一组证据是原告和被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明原被告双方签订房屋租赁合同租赁期限是2014年6月1日-2019年5月31日，2014年6月1日至2019年5月31日期间，被告向原告交纳房租558,000元，2017年8月变更为租金9,000元/月。第二组证据是（2019）川0402民初2339号民事判决书和（2019）川04民终1311号民事判决书，拟证明2016年8月1日-2019年5月31日期间，原告刘海平向攀枝花村六社支付承租的三层楼租金是1,544,946元；第三组证据是李江山与银江镇陈副书记的微信记录、攀枝花村村委会出具的《证明》、攀枝花村村委会出具的《收据》、《现金缴款单》，拟证明涉案房屋租期届满后，被告按原告工作人员李江山及攀枝花村六社的要求交付给攀枝花村六社，并重新达成协议，被告不应再承担房屋占有使用费；第四组证据（反诉部分）是攀枝花市东区隆庆路社区卫生服务部出具的电费《收据》，拟证明攀枝花村六社收取刘海平的电价是1.1元/度，刘海平收取魏强的电价是1.5元/度，刘海平在2015年11月1日收取魏强电费的电量底度重复计算，多收2209度电费，刘海平共计多收取魏强电费10,153元。 经庭审质证，原告刘海平对第一组证据的三性均无异议，但不认可双方变更了租金费用的标准；对第二组证据的三性均无异议，刘海平应将三号安置楼整栋交还给攀枝花村六社，而不是只交还实际使用的两层，同时刘海平还应自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付攀枝花村六社至实际退房之日止，因此攀枝花村六社只能要求刘海平支付租金，而不能要求魏强支付租金。对第三组证据的微信记录真实性无异议，合法性不认可，微信记录不能证明李江山是刘海平的管理人员，也不能证明陈副书记是受攀枝花村六社委托与刘海平进行协商，所以李江山和陈副书记的行为应由各自承担相应责任，关联性不认可，微信记录仅证明李江山与陈副书记就租金和退房进行过数次协商，但未达成共识。对攀枝花村村委会出具的《证明》、攀枝花村村委会出具的《收据》三性均不认可，攀枝花村六社无权要求魏强支付租金，无论是李江山还是刘海平均没有要求过魏强将租金支付给攀枝花村六社，因此魏强支付租金的行为与刘海平无关，至于魏强是否与攀枝花村六社达成新的协议也与刘海平无关。对第四组证据票据的真实性认可，原告是按照1.5元收取被告电费，合同上没有约定电费的单价，所以被告不能认为原告多收电费；被告最后一次向我方缴纳电费2015年11月1日，被告主张权利已经超过诉讼时效。 第三人对被告提交的证据无异议。 本院对存在争议的证据评判如下：第一组证据可证明原被告双方签订房屋租赁合同租赁期限是2014年6月1日-2019年5月31日；第二组证据证明法院判决原告应向第三人支付2019年5月31日前的租金并解除原告与第三人间的房屋租赁合同；第三组证据证明原被告间的房屋租赁合同到期后，第三人的管理单位攀枝花市东区银江镇相关领导曾与原告协商涉案房屋的租金事宜，被告向第三人交纳了2019年6月至9月的租金；第四组证据可证明魏强合计交纳电费39,465元，2014年4月27-2015年1月25日，按1.5元/度收取，2015年1月25日-2015年11月1日，按1.2元/度收取；2015年1月25日和2015年11月1日票据显示，电量的底数均为13113度。 第三人攀枝花村六社无证据和质证意见。 应被告魏强申请，本院调取了（2019）川04民终1311号民事判决执行一案的执行和解笔录，被告认为原告只支付给第三人982994元（含诉讼费8600元，保全费5000元，执行费19394元），实际仅支付租金95万元，连法院判决的2019年5月31日前的租金都没有支付完，证明原告并没有产生实际损失，不能向被告主张损失赔偿。原告认为，执行和解是原告与第三人协商的结果，与被告无关。 本院经审理查明，2013年11月30日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于攀枝花市东区房屋租给被告使用，《房屋租赁合同》第七条第四款约定：租赁期满，乙方应如期交还房屋。逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金3倍的房租。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。庭审过程中，双方确认合同租赁期限从2014年6月1日至2019年5月31日。2014年6月1日，原告和第三人签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将位于四川省攀枝花市东区门面一、二、三层租给原告使用，租赁期限从2014年6月1日至2020年6月1日。2019年6月第三人向法院起诉要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，法院判决双方签订的租赁合同解除；刘海平将银江镇攀枝花村六社三号安置楼交还给第三人；原告刘海平向第三人支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1544946元，并自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付租金至实际退房之日止；刘海平向第三人支付违约金154494.60元。该案进入执行程序后，原告与第三人达成执行和解协议，约定原告支付给第三人租金等费用合计982994元（含诉讼费8600元，保全费5000元，执行费19394元），该案执行完毕。同时查明，原被告签订的合同到期后，原告曾与银江镇有关领导协商涉案房屋的租金事宜。被告向第三人交纳了2019年6月至9月的租金。另查明，被告魏强合计交纳电费39465元，2014年4月27日至2015年1月25日，按1.5元／度收取，2015年1月25日至2015年11月1日，按1.2元／度收取；2015年1月25日和2015年11月1日票据均显示，电量的底数均为13113度。经原被告双方确认，被告欠原告水费5000元； 上述事实有当事人当庭出示的原被告签订的《房屋租赁合同》、原告和第三人签订的《房屋租赁合同》、（2019）川0402民初2339号判决书、（2019）川04民终1311号民事判决书、电费收据、证明、微信聊天记录、执行和解笔录及当庭陈述等在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1．原告和被告签订的《房屋租赁合同》期满后，被告是否应向原告归还租赁房屋？2.被告是否产生了实际损失，如有是谁的过错？3．反诉人提出的诉讼请求是否超过诉讼时效？关于争议1，原被告在租赁合同中未就合同期满后房屋交还的具体方式予以约定，现原告也无证据证明曾向被告要求交还房屋，原被告《房屋租赁合同》期满前，原告已因长期欠付租金被第三人起诉要求解除合同，原告在合同到期后曾与房屋所有人的管理单位的相关领导协商过房屋交接事宜，而被告与第三人达成新的协议，继续租赁房屋，并已向第三人交付了部分租金，故被告无需向原告交付涉案房屋。而根据（2019）川0402民初2339号判决书和（2019）川04民终1311号民事判决书载明事实和判决内容，本院认为第三人于2019年5月29日向法院起诉要求解除与原告刘海平的《房屋租赁合同》，根据判决结果，原告和第三人的合同解除。合同解除后，双方当事人基于合同的权利义务自合同解除时消亡，原告基于与第三人《房屋租赁合同》的占有权、使用权消失，转租权也就不复存在，在合同解除后，原告自然无权要求被告将房屋交还给原告。被告的行为不能认定为违约，原告要求被告归还房屋及支付违约金的诉讼请求不予支持。关于争议2，在2019年5月31日后，原、被告间已不存在《房屋租赁合同》关系，原告在本案中所主张的房屋占用费为原告因房屋被占用而产生的实际损失。根据（2019）川0402民初2339号民事判决书的判决结果，原告应向第三人支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1,544,946元，自合同解除之日起至房屋腾退时止的租金以每日887.92元计算；刘海平向第三人支付违约金154494.60元。故原告所能主张的实际损失应为其向第三人支付的占用费用中应由被告承担的部分。但该案进入执行程序后，原告与第三人达成执行和解协议，约定原告支付给第三人租金等费用合计982994元（含诉讼费8600元，保全费5000元，执行费19394元），第三人自愿放弃其他款项，该案执行完毕。尽管执行和解系原告和第三人友好协商的结果，执行和解协议也未明确第三人放弃款项中是否包含被告的房屋占用费，但结合第三人向被告收取房租并大额减少原告应支付款项的情况，可以认定，被告占用涉案房屋的情况并未给原告造成实际损失。因此，本院对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。关于争议3，反诉人提出超收电费和重复计算电费10,153.1元。本院认为，该10,153.1元当属不当得利，根据《中华人民共和国民法总则》，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人一方知道或者应当知道及对方当事人之日起计算。本案中，反诉人提出重复计算的收据开票时间为2015年11月1日，该票据上有明确的计算方法，反诉人在开票当日应当知道不当得利事实，对于反诉人辩称是因为涉诉后才知道重复收取的理由不予采信。对于反诉人提出的超收电费，最后一次收取电费的开票时间为2015年11月1日，国家电费有公开的收费标准，反诉人在开票当日应当知道不当得利事实，对于反诉人辩称于2019年6月1日，向攀枝花村村委会交纳电费后才知道差距的理由不予采信。反诉人提出超收电费和重复计算电费10,153.1元的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。另庭审中经原被告双方确认，被告尚欠原告水费5,000元，应当及时支付。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（一）、（二），第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告魏强于本判决生效之日起十日内支付原告刘海平水费5,000元； 二、驳回原告刘海平其他诉讼请求； 三、驳回反诉人魏强全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1785元，由刘海平负担1758元，魏强负担27元。 反诉案件受理费减半收取27元，由魏强负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 刘一若 二〇二〇年六月十六日 法官助理 王文星 书 记 员 倪为民