四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1523民初126号 原告（反诉被告）:罗正贤，男，1980年9月27日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市翠屏区。 原告（反诉被告）:李治铃，女，1985年9月11日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市翠屏区。 罗正贤、李治铃共同委托诉讼代理人：林志平，四川丰宜律师事务所律师，执业证号：15115201810044445。 罗正贤、李治铃共同委托诉讼代理人：曾小米，四川丰宜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:魏永兰,女,1993年12月16日出生,汉族,居民,住四川省江安县。 委托诉讼代理人:王永江，四川蜀南律师事务所律师，执业证号：15115198610328259。 委托诉讼代理人:吴桃，四川蜀南律师事务所律师，执业证号：15115201710010081。 第三人：杜彬浩，男，1989年7月12日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 第三人：四川汇家物业服务有限公司。住所地：四川省宜宾市江安县江安镇魅力欧镇8号楼2单元902号。统一社会信用代码：91511523MA6329N61G。 法定代表人：欧阳明，经理。 委托诉讼代理人：黄秋阳，公司员工。 原告罗正贤、李治铃与被告魏永兰房屋买卖合同纠纷一案本院于2019年5月9日立案，于2019年7月26日作出（2019）川1523民初926号民事裁定书，裁定对魏永兰名下的位于江安县的住房【不动产权证号：川（2018）江安县不动产权第××号，建筑面积：71.53㎡】一套予以查封（期限为3年），对罗正贤名下的东风日产牌小型轿车（车牌号：川Ｑ×××××，发动机号：615026Ｊ）一辆予以查封（期限为2年）。本院于2019年7月26日作出（2019）川1523民初926号民事判决，原告罗正贤、李治铃不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）川15民终2063号裁定，发回重审。本院于2020年1月9日立案后，原告罗正贤、李治铃于2020年4月22日向本院书面申请追加杜彬浩、四川汇家物业服务有限公司（以下简称汇家物业）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。审理中，被告魏永兰于2020年5月25日向本院提起反诉，本院依法受理并将本诉、反诉合并审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。罗正贤、李治铃及其委托诉讼代理人林志平、曾小米，魏永兰及其委托诉讼代理人吴桃，第三人汇家物业的法定代表人欧阳明及其委托诉讼代理人黄秋阳到庭参加了诉讼。第三人杜彬浩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗正贤、李治铃向本院提出诉讼请求：1、魏永兰向罗正贤、李治铃支付购房款266000元；2、魏永兰向罗正贤、李治铃支付违约金10000元；3、魏永兰向罗正贤、李治铃支付从2018年10月2日起至2019年5月6日按年利率6%计算的资金占用利息9487.30元；4、本案诉讼费、保全费由魏永兰承担。事实与理由：2018年7月13日，双方签订了《房地产买卖合同》约定：罗正贤、李治铃将江安县江安镇××小区××单元××号建筑面积74.53平方米的房屋以346000元的价格出售给魏永兰。合同签订后，罗正贤、李治铃配合魏永兰办理了房屋过户手续，但魏永兰仅支付了购房款80000元，经罗正贤、李治铃多次催收，魏永兰至今未付剩余房款266000元。罗正贤、李治铃特诉至法院提出上述诉讼请求。 反诉原告魏永兰向本院提出反诉请求：1、解除双方于2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》；2、判令罗正贤、李治玲退还魏永兰购房款8万元，利息自2018年8月2日起至2020年5月22日按照1%计算，共计17333元；3、判令罗正贤、李治玲支付魏永兰产权过户费4000元、中介费3460元、违约金10000元，合计17460元；4、反诉诉讼费及其它费用由罗正贤、李治玲负担。事实与理由：双方于2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》约定房价346000元，付款方式为按揭方式贷款，首付款80000元，余款以银行放款时间为准。因罗正贤、李治铃未按规定流程操作，提前将案涉房屋过户至魏永兰名下，导致无法办理房屋按揭贷款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定应解除合同，并退还魏永兰购房款本金及利息。 第三人杜彬浩口头述称，杜彬浩付了87000元给魏永兰，但房子未在杜彬浩名下，为此也伤够了。 第三人汇家物业述称，杜彬浩是汇家物业员工，对案涉房屋进行中介是事实。案涉房屋已过户给了魏永兰，后来因贷款办理出现纠纷，杜彬浩便提出由其买下案涉房屋。杜彬浩向魏永兰支付了首付款，并将中介费和过户费一并给了魏永兰。汇家物业履行了相应的责任，不应承担任何责任。杜彬浩向魏永兰购买房屋是其个人行为，与汇家物业无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：罗正贤、李治铃系夫妻，二人于2011年7月14日以265045元的总价购买了位于江安县房屋（以下简称案涉房屋），于2014年12月3日取得房权证（其字号为江安字第201409482号）。2018年罗正贤、李治铃拟出售案涉房屋，在汇家物业登记了售房信息。杜彬浩是汇家物业的工作人员，由其负责办理案涉房屋的交易事宜。2018年6月30日，罗正贤、李治铃向汇家物业出具了《卖房承诺书》一份，罗正贤、李治铃同意以34.6万元出售案涉房屋，定金及首付款共计8万元，余款26.6万元于产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时收取，税费均由买方承担。杜彬浩在《卖房承诺书》的居间方处签名并加盖汇家物业财务专用章。 2018年7月13日，罗正贤、李治铃（卖方）与魏永兰（买方）签订《房地产买卖合同》,该合同约定：案涉房屋总售价为34.6万元，买方于2018年7月2日付定金2万元，买方于2018年7月18日前或房产过户时支付首付款8万元（含购房定金），余款26.6万元以银行放款时间为准（一般需要2个月左右）；交房时间为2018年7月20日或者房产证过户时交付；过户税费由买方承担；买卖双方各付中介费3460元，中介协助办理产权过户、贷款等相关手续服务；出卖方违约除退还定金外另支付购买方违约金1万元，购买方违约则定金不予退还，并自银行放款之日起按银行放贷金额的5‰向卖方支付违约金。同日，魏永兰向李治铃银行账户转款2万元；此后又魏永兰又支付房款6万元。 2018年8月2日，原、被告在江安县不动产登记中心签订《存量房买卖合同》，载明房款为20万元，办理房屋过户手续；同日，魏永兰缴纳个人所得税2000元、契税2000元。2018年8月7日，案涉房屋变更至魏永兰名下，其不动产权证号为川（2018）江安县不动产权第××号。2018年8月9日，魏永兰支付不动产权证工本费80元。 魏永兰与罗正贤的微信聊天记录显示：2018年9月7日，魏永兰说杜彬浩要买案涉房屋，已收到杜彬浩转账支付的37000元，还要收杜彬浩50000元；2018年11月7日，魏永兰说明天要与杜彬浩一起去银行办按揭贷款，将案涉房屋过户至杜彬浩名下，贷款下来后便后将剩余房款付给罗正贤。2019年3月2日，罗正贤向魏永兰转发了转购协议（将案涉房屋转购于杜彬浩），魏永兰称该协议需要三方共同协商才行。审理中，魏永兰、罗正贤均陈述因三方存在分歧未能达成协议。 魏永兰与杜彬浩的微信聊天记录显示：2019年2月16日至2019年3月10日，双方微信聊天中提及三方按揭协议（案涉房屋转购于杜彬浩），但未达成协议。 本院根据罗正贤、李治铃的申请调取贷款材料显示：2018年11月8日，魏永兰与第三人杜彬浩签订《房地产买卖合同》一份，合同约定魏永兰将案涉房屋以34.6万元的价款出售给杜彬浩，约定18.6万元在2018年11月8日前付清，余款18万元以银行抵押贷款支付。同日，魏永兰、杜彬浩共同到中国邮政储蓄银行股份有限公司江安县支行办理银行贷款手续，杜彬浩出具了个人信息查询及报送授权书、个人婚姻状况承诺书、贷款申请表、职业及收入证明；魏永兰出具了房屋出售人声明、身份信息、不动产权证书等。银行对案涉房屋进行了内部评估，评估报告日期为2018年11月19日，有效期自2018年11月19日至2019年11月19日。 审理中，罗正贤陈述在房屋按揭贷款的过程中杜彬浩曾提出过赔偿3000元解决，但罗正贤、李治铃不同意；房屋钥匙交给了中介杜彬浩，电卡至今仍未交付；魏永兰陈述过户后取得了不动产权证书，但并未实际占有案涉房屋。 关于案涉房屋售价的问题。是以《存量房买卖合同》为准，还是以2018年7月13日的《房地产买卖合同》为准。魏永兰支付房屋价款的时间、金额与34.6万元的合同约定相符；魏永兰、杜彬浩向银行贷款提交的合同售价也为34.6万元；罗正贤、李治铃向汇家物业出具的《卖房承诺书》载明售价为34.6万元；罗正贤、李治铃最初取得案涉房屋的价款为265045元。上述证据已形成完整的证据链条，能够证明案涉房屋价款为34.6万元，故应以2018年7月13日的《房地产买卖合同》为准。《存量房买卖合同》因与查明事实不符，本院对该合同不予采信。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋出卖人系自然人，所出售的房屋系已取得房权证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案不是商品房买卖合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。双方签订了书面的房屋买卖合同，罗正贤、李治铃将房屋交付给了魏永兰，案涉房屋已变更登记在魏永兰名下，双方于2018年7月13日签订的房屋买卖合同已成立并生效。 关于合同是否应当解除的问题。因罗正贤、李治铃已协助办理房屋过户手续，已履行主要义务，魏永兰已取得案涉房屋物权。因本案并非商品房买卖合同纠纷，故不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。由于罗正贤、李治铃与魏永兰并未就合同解除进行明确约定，纠纷产生后也未对合同解除达成协议，因此魏永兰只能依照法律规定行使解除权。魏永兰未提供证据证明符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，故本院对魏永兰解除合同的反诉请求不予支持。 根据合同约定，案涉房屋价款为34.6万元，魏永兰已支付房款8万元，还应向罗正贤、李治铃支付房款26.6万元。合同约定魏永兰只有在取得银行贷款后拒不支付房款时才承担违约责任，因本案未能办理房屋按揭贷款，故不满足合同约定的违约金支付条件。罗正贤、李治铃未将房屋钥匙亲自交付给魏永兰，也未将案涉房屋电卡交付魏永兰，致房屋闲置，存在一定的过错。魏永兰在取得案涉房屋物权后，未按合同约定支付剩余房屋余款，构成违约。基于双方均存在过错，给对方造成一定的损失，本院对罗正贤、李治铃主张的违约金及利息均不予支持。 因合同继续履行，本院对魏永兰其余反诉请求均不予支持。 第三人杜彬浩经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上，2018年7月13日罗正贤、李治铃与魏永兰签订的《房地产买卖合同》应继续履行，魏永兰应按合同约定支付剩余房款266000元，其违约金及利息的主张不予支持；魏永兰的反诉请求均不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告魏永兰于本判决生效后十日内一次性支付原告罗正贤、李治铃购房款266000元； 二、驳回本诉原告罗正贤、李治铃本案其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告魏永兰全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2791元，保全费1850元，反诉案件受理费1298元，合计5939元由魏永兰负担；此款罗正贤、李治铃已预交4641元，魏永兰预交1298元，由魏永兰于本判决生效后十日内支付罗正贤、李治铃4641元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 赵生武 审 判 员 刘作强 审 判 员 熊彩霞 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 罗登虎 书 记 员 周五一