湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6711号原告陈京，男，1970年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告湖南百视通眼镜有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区望麓园街道蔡锷北路016号一、二层。法定代表人杨华太，系该公司经理。委托代理人程院中，男，1984年10月14日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。系该公司经理。原告陈京诉被告湖南百视通眼镜有限公司（以下简称“百视通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告陈京，被告百视通公司的委托代理人程院中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈京向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即将《房屋租赁合同》涉及的长沙市岳麓区房屋腾空并返还给原告；2.判令被告向原告支付2020年5月1日至被告实际腾房之日的房屋占用费（按合同约定租金246.5元／天计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告双方于2017年5月1日就租赁长沙市岳麓区签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。现租期已经届满，但被告拒不支付房屋占有使用费并占用房屋继续经营。被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。为维护原告自身合法权益，根据相关法律规定起诉至法院，请求依法判决。被告百视通辩称:一、被告未强行霸占房屋，双方在合同到期前至原告锁门前一直就续签合同的价格进行协商，被告不存在违约行为。被告已按照合同约定向原告交纳了合同期间的租金、履约保证金5000元并支付了转让费100000元。在合同到期前至原告锁门期间，被告负责人宁斌一直与原告就续签合同的租金及保证金金额进行协商，被告也就疫情期间的租金减免与原告进行了沟通。期间，原告向被告方发送了一份租赁合同让被告签署，但之后原告又发送消息几次将保证金的金额上调，原告不断变更合同条件及保证金金额导致双方无法继续合作。同时，原告在与被告沟通续租事宜期间强行将门面上锁，其此行为严重违反了契约精神。二、在事实租赁合同关系存续期间，原告将涉案房屋上锁，导致被告无法正常使用涉案房屋，亦导致被告无法撤场，原告锁门之后产生的损失应当由原告承担赔偿责任。关于原告主张的房屋占有使用费，被告只认可正常营业期间即2020年5月1日至2020年5月12日的租金2902.06元。租赁合同到期后，双方一直在就续签合同的价款进行协商，虽然没有签订书面的合同，但是双方已经形成了事实租赁合同关系。原告锁门之后导致被告无法正常使用涉案房屋，对此之后的损失应当由原告承担。同时，原告还应退还被告5000元押金并赔偿锁门期间被告的员工工资损失。三、因新冠肺炎疫情的影响，新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，且疫情的爆发对被告的经营造成了极大的冲击，无法正常使用涉案房屋。根据国家八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对出现困难的服务业小微企业及个体户，免除上半年3个月租金，请原告方减免被告2020年2月、3月、4月份房屋租金，因被告方已支付租金，故原告应退还被告应当减免的租金22491元。同时，被告为配合政府疫情管控，致使被告在2020年2月5日至2020年3月10日期间一直停业，故应当顺延被告的合同租赁期至2020年6月5日。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区门房屋系原告陈京父亲陈建元所有。2017年4月，被告（承租人，乙方）百视通公司通过转让的方式从他人处租得上述房屋，并于2017年5月1日与原告（出租方，甲方）陈京重新签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于长沙市岳麓区丰港安置房2栋2单元2门，租赁区域位于一层，建筑面积45平方米。（二）房屋权属状况：乙方工作人员已经查看了此房为安置房，并有合法的安置手续，而且有合法出租权……（三）经乙方工作人员现场查看并核实确认该房屋的建筑结构和设备设施符合国家建筑标准，并达到了国家消防等方面的安全要求，无任何人身安全隐患，房屋权属情况已作充分了解。第二条房屋租赁用途……眼镜类业态经营（验光、配镜、隐形眼镜、眼镜护理产品、成镜等与眼镜有关的产品销售）。第三条租赁期限及转租（一）房屋租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日，其中免租装修期为0天。甲方应于2017年5月1日前将不影响经营的房屋交付给乙方。（二）《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。（三）甲方同意乙方根据经营需要对承租房屋进行装修，装修费用与装修安全保险费由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方可移动能够移动的设备，并不影响装修后的整体结构，实行来装去丢的原则，甲方按乙方装修后现状接收房屋。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（四）乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出书面要求，同等条件下，乙方有优先续租权，只能为乙方经营商铺。第四条租金及押金（一）租金标准2017年5月1日至2018年4月30日为81600元；2018年5月1日至2019年4月30日为85680元；2019年5月1日至2020年4月30日为89964元。（二）支付方式1.租金按年为一个支付周期，以银行汇款的方式支付租金。2.每期租金乙方按每年度的租赁周期开始日（即每年的5月1日）提前30日汇入甲方指定账户，甲方开具收据。甲方不提供租赁发票，乙方不承担租赁税。3.第一期租金为81600元，应于本合同签订后3日内支付。4.甲方收取租金的银行账户为：开户银行：建设银行，账户：6215……0221，账户名称：陈京。5.租金支付必须乙方本人支付或公司法人支付。（三）履约保证金1.履约保证金5000元，乙方应于本合同签订之日起以现金支付。甲方出具押金收据。2.租赁期满或合同解除后，在甲方验明出租房屋无损坏及账单均已付清时，此款将在三天内无息退还。3.如乙方不履行合同或提前退租上述房屋，此履约保证金不予退还，作为对甲方的合同违约的赔偿金……第六条房屋维护及维修1.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋（初始结构）发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。2.修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其房屋的附属设施应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、供电线路正常、户内上水、下水通畅，对于房屋（初始结构）因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修，乙方也可在征得甲方同意后可代为维修，费用由甲方承担。为了保障乙方安全正常使用，甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。第七条甲方责任1.经甲方工作人员现场查看并核实确认该房屋具备上下水、三相四线的用电容量不低于15ＫＷ、交付时场内无杂物。2.甲方保证对该出租商铺拥有合法出租权，提供相关证明材料给乙方审查备案，以及提供相关文件给乙方办理各种经营证照使用。3.甲方应按合同约定的日期向乙方交付该商铺……第八条乙方责任1.乙方有义务按照合同交纳房租及有关应由乙方交纳的相关费用。2.乙方装修时不得破坏该房屋主体结构……第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权提前终止合同，甲方承担违约责任：1.乙方有义务按照合同交纳房租及有关应由乙方交纳的相关费用……第十条违约责任（一）合同生效后，如乙方未能如期交付首期租金的，甲方有权单方面解除合同，已经交纳的履约保证金不予退还……（三）甲方原因导致合同终止或不能履行的，甲方退还乙方已支付但未使用的租金及履约保证金。乙方原因导致合同终止或不能履行的，租金及履约金不予退还……第十一条责任的免除（一）非甲方原因的情况下，乙方同意甲方无需就以下事宜向乙方承担任何赔偿责任：1.因该商铺或商场内发生任何自然灾害等不可抗力事件，使乙方遭受损失或损害；同样，甲方同意在此情况下，乙方亦无需向甲方承担任何赔偿责任……”上述租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，合同履行期间，被告亦依约按期向原告交纳了租金。涉案租赁合同届满前，被告工作人员与原告就涉案房屋续租事宜多次进行沟通，后因原告多次变更租金及押金标准致使续租未果。涉案租赁合同届满后，被告未再向原告缴纳租金。2020年5月13日，原告通过手机短信向被告工作人员宁斌发送函告一份，载明：“宁斌：你好，本人为麓谷街道南丰港安置房2栋2单元2门一楼房屋的房东委托的出租人陈京。我方与你公司于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》，合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日止。截止今日，该合同期限已满。因你方公司与我方到目前未签订《房屋租赁合同》，你方公司占用我方房屋属于非法占有，我方有权随时收回房屋。我方特此郑重催告：一、限你方公司在今晚19点前，与我方签订《房屋租赁合同》并参照租金标准向我支付房屋占用费。二、如果你方未能在上述期限内履行义务，我方将采取锁门、强制腾房措施，并依法向法院提起诉讼。届时，将申请受理法院采取冻结银行账户、查封资产等诉讼保全措施，依据法律规定，你方还应承担违约金、诉讼费、律师费等实现债权的所有合理费用。三、建议你方公司秉承诚实信用的精神，遵守合同约定，尽快履行义务，以避免讼累。敬请慎思！特此函告！”因双方未续签租赁合同，原告于当晚将涉案房屋上锁。2020年5月14日，原告微信通知宁斌其将会对涉案房屋后门亦上锁并告知其通知店员离开。同日，原告通过手机短信告知被告于2020年5月17日前参照租金标准支付房屋占有使用费并腾退房屋，后未果。另查明，2020年年初，因新冠肺炎疫情爆发，被告为配合疫情管控措施，自2020年2月5日至2020年3月10日期间停止营业。因受疫情影响，被告曾向原告要求原告减少疫情期间的租金或延长租赁期限，但未果。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《赠与协议》、原告与被告公司工作人员宁斌的微信聊天记录、短信记录、原告与被告代理人程院中的短信聊天记录，被告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、原告与被告公司工作人员宁斌的微信聊天记录、店铺被锁的照片、围挡照片、押金、租金收据及银行流水等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告陈京与被告百视通公司签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。上述合同到期后，双方未再续签租赁合同，被告亦未再向原告支付租金，故自涉案租赁合同到期之日起，原、被告双方之间的合同权利义务关系终止，被告作为承租人理应将涉案房屋腾空返还给原告，但因原告已将涉案房屋上锁，故原告亦应予以协助配合。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的问题，因被告在合同届满后既未与原告签订续租合同，亦未向原告返还涉案房屋，故对涉案租赁合同到期后被告实际占用涉案房屋期间产生的房屋占用费，理应予以支付，但原告在未给予被告合理期限的情形下即于2020年5月13日晚单方将涉案房屋上锁，亦存在过错，故对2020年5月13日之后产生的房屋占用费损失应由其自身承担。综上，对2020年5月1日至2020年5月13日期间被告应支付给原告的房屋占用费，本院参照原、被告在涉案租赁合同中约定的第三个租金支付周期（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金标准89964元/年计算为89964元/年÷365天×13天=3204.2元。但考虑到2020年年初因新冠肺炎疫情爆发，被告为配合当地疫情管控政策而停业一个月的行为在客观上对其经营造成了一定影响，同时，考虑到新冠肺炎疫情爆发这一事件对原、被告双方而言均属于不可抗力，故本院从公平原则的角度出发，对被告在疫情期间的租金应予酌情减免，因此，鉴于上述实际情况，本院认定对被告上述应付的房屋占用费予以免除。关于被告主张的原告应赔偿其因原告锁门导致被告遭受的员工工资损失的答辩意见，因本案原、被告双方在租赁合同到期后未就续签租赁合同达成一致意见，且被告在涉案租赁合同到期后亦未再向原告支付租金，故对其上述意见，本院不予支持。关于被告主张的原告应退还其押金5000元的答辩意见，因被告在本案中并未提起反诉，故在本案中不予处理，由其另行依法处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南百视通眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案位于长沙市岳麓区的房屋腾空后返还给原告陈京；二、驳回原告陈京的其他诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告陈京负担10元，由被告湖南百视通眼镜有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年六月三十日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。