山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3249号 上诉人（原审被告）：周敏,女,1978年3月13日出生,汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张昱，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙超霞,女,1994年4月28日出生,汉族,住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙可福，青岛崂山田丰法律服务所法律工作者。 上诉人周敏因与被上诉人孙超霞房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周敏的委托诉讼代理人张昱、徐玉霜，被上诉人孙超霞的委托诉讼代理人孙可福到庭参加了诉讼，现已审理终结。 周敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项、第八项，并改判解除双方于2016年12月6日签订的《房产认购合同》，改判周敏返还孙超霞房款217660.4元，支付孙超霞房屋溢价损失106700元；2.一、二审诉讼费用及鉴定费用由孙超霞承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误。一、对于双方关于合同解除的时间认定错误，一审判决判项第一项自判决生效之日解除合同判决错误，双方合同解除时间应为2017年2月28日。2017年2月28日，周敏向孙超霞发出解除合同通知，后因孙超霞不同意解除合同，遂提起诉讼即(2017)鲁0211民初4073号案件，在该案件庭审审理过程中，孙超霞也明确收到了周敏的解合通知。孙超霞主张继续履行涉案合同的诉讼经过一审、二审，最终没有得到法院支持，既然两审法院没有支持孙超霞的主张，则是支持了周敏虽然作为违约方，但是已经通知孙超霞解除合同的主张，即双方合同解除的时间应当为2017年2月28日。虽然周敏的解合通知不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，但是符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“当事人无法继续履行合同”的情形，周敏的解合行为已经得到一审、二审法院的认可。综上，一审法院在双方合同解除的时间重大事实上，认定错误，该事实对于评估房屋溢价的时间节点具有重大影响。二、造成周敏违约解除合同是多方因素导致，孙超霞也存在过错，也应当承担一部分责任。2017年2月24日，孙超霞在周敏未收到60万元房屋款项的前提下，要求周敏出具收条，2017年2月26日，又要求周敏办理银行监管手续。双方签订的合同无任何关于上述事宜的约定。孙超霞不合理、不合约的要求使周敏丧失了对其的信任。三、一审法院采用孙超霞主张的以2017年11月17日(前诉一审判决作出时间)作为鉴定房屋溢价时间节点的估价报告，无任何法律依据，对涉案房屋孙超霞自行扩大的“人为”损失不应当由周敏承担。孙超霞于2017年3月2日提起继续履行之诉，该案诉讼过程中，在周敏合同履行不能的情况下，一审法院多次向孙超霞释明，可以变更诉讼请求主张周敏的违约责任，但是孙超霞并未予以变更。对于孙超霞而言，可以选择继续履行合同的诉讼主张，也可以选择要求周敏承担违约责任的主张。孙超霞有选择权，也应当为其选择承担法律风险。周敏虽然作为违约方，但其违约责任的承担也应当是合法、合理的，不应当跟随孙超霞主张进行法律上的调整。孙超霞已经明确能够预见主张继续履行合同的法律风险的情况下，让周敏为这种法律风险买单，没有法律依据。房价上涨是客观事实，当事人双方均无法避免，但是消极坐等房价涨幅升高再于本案中主张巨额赔偿的诉讼目的，不应得到支持。该损失是孙超霞原因扩大的“人为”损失，让周敏承担显失公平。周敏提出的以2017年2月28日为时间节点来确定孙超霞房屋溢价的损失，合乎公平合理原则。周敏在诉讼过程中表示愿意承担违约责任,2017年2月28日为周敏通知孙超霞解除合同的时间，在此时间，孙超霞清楚、明确其可以主张周敏的违约责任。因此，以该时间节点，作为确定房屋溢价、违约责任，具有事实依据，符合公平原则。四、一审法院查明的首付款不清，判决让周敏一人承担鉴定费6940元过高，同时支持孙超霞利息及房屋差价赔偿款，判令给周敏的违约责任过高。2017年2月7日，虽然周敏出具22万元收条，但是孙超霞实际支付的房款为217660.14元，因此,一审判决第二项判决返还22万元房款错误，应当为判决返还房款217660.14元。以2017年11月17日作为时间节点申请鉴定的费用系孙超霞自行扩大的损失，不应当由周敏承担。本案合同违约的过错并非全部归于周敏，孙超霞在本案中也具有过错。因此对于违约责任的后果，一审法院全部判令给周敏，明显过重。本案中，判定周敏承担房屋溢价的违约责任，不宜再判令周敏承担利息损失。综上，一审法院查明事实不清、认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法判决。 孙超霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙超霞在知道周敏要求解除合同之后一年内，通过诉讼行使合同解除权。本案中一审法院已考虑到周敏的实际状况，支持违约金而未支持双倍返还定金，且结合两份房地产评估报告书对增值价值使用平均处理法确定赔偿数额。因此，一审法院判决正确，应予维持。 孙超霞向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房产认购合同》;二、返还孙超霞购房款232831元，并承担自2017年2月7日至判决生效止的同期银行贷款利息:29个月×4.385％；三、返还孙超霞购房定金80000元；四、赔偿孙超霞因周敏违约造成的损失543900元；五、评估费、保全费、诉讼费均由周敏承担。 一审法院认定的事实：一、2017年3月2日，孙超霞诉至一审法院，请求判令周敏继续履行《房产认购合同》，向孙超霞交付涉案房屋，协助孙超霞办理贷款手续及过户手续。在该案审理过程中，一审法院向孙超霞释明，涉案房屋系周敏的唯一房产，周敏与其女儿在此房屋内居住，诉请继续履行合同，可能存在履行不能，孙超霞称其坚持要求周敏继续履行合同的诉讼请求，并自愿承担不变更诉讼请求的相关法律后果。一审法院作出的（2017）鲁0211民初4073号民事判决书驳回孙超霞的诉讼请求。孙超霞不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，该院作出的（2018）鲁02民终331号民事判决书认定：本案双方当事人签订的《房产认购合同》合法有效,双方均应严格依照合同约定行使权利,履行义务。周敏在合同约定的首付款支付期限届满前明确提出解除合同,违反了合同约定,系违约行为。因周敏拒绝继续履行合同,一审法院鉴于涉案房产系周敏唯一房产认定涉案房产不适于强制履行,并无不妥。一审法院向孙超霞释明可以向周敏主张违约责任,在孙超霞坚持不变更诉讼请求的情况下,一审法院判决驳回孙超霞的诉讼请求,二审法院予以维持。综上,孙超霞上诉请求不成立,二审法院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,二审法院予以维持。孙超霞不服该判决，申请再审，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民申163号民事裁定书驳回孙超霞的再审申请。 二、（2017）鲁0211民初4073号民事判决书查明事实如下：2016年12月6日孙超霞（乙方）、周敏（甲方）以及第三人盛世乐居公司针对涉案房屋签订《房产认购合同》（以下简称合同），约定的房屋价款为850000元，合同第四条约定：“……此合同签订当日乙方付10000元为购房定金。……余款支付方式：1、甲乙双方约定于2017年2月28日之前支付房屋首付款￥450000元大写肆拾伍万元整（含定金）。注：具体首付以银行贷款为准。2、剩余房款￥400000元整（大写肆拾万元整）以银行贷款方式支付备注：申请银行按揭，如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在银行通知7日内将差额一次性支付甲方。（以银行的批准结果为准）。”第七条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到各项违约的赔偿办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。本合同一经签订，中介服务费概不退还。若有违约，佣金费由违约方承担。如乙方单方违约，甲方同意支付定金的1/2给丙方，作为丙方收取的承办费用。……” 2016年12月6日，孙超霞向周敏支付定金10000元，周敏为孙超霞出具定金收条。 2017年1月17日，孙超霞向周敏支付定金30000元，周敏为孙超霞出具定金收条。同日周敏交付40000元，解除涉案房屋的个人贷款抵押。 2017年2月6日，孙超霞支付住宅专项维修资金10831.52元。 2017年2月7日，周敏为孙超霞出具收条，载明：“今日收到孙超霞房款首付22万元整（贰拾贰万整）”。同日双方协商一致，将房屋款由850000元协商为845000元。周敏交付217660.14元解除了涉案房屋的个人贷款抵押。 2017年2月24日，孙超霞称为办理公积金贷款，要求周敏在办理银行面签时在收到600000元首付款的证明上签字，孙超霞告知周敏可以再给周敏出具证明，证明周敏并未实际收到首付款600000元，只是为了配合孙超霞贷款，剩余的房款可在过户当天全部打给周敏，周敏拒绝。庭审中周敏称因其并没有收到600000元首付款，担心被骗，故拒绝在收到600000元首付款证明上签字。 2017年2月26日，孙超霞要求周敏与其将剩余首付款办理银行监管手续，周敏拒绝。 2017年2月28日，周敏给孙超霞电话告知要求解除合同。 另查明，涉案房屋系周敏唯一房产。 三、关于增值价值的认定。 （一）孙超霞主张按照2017年11月17日一审判决的时间作为鉴定时间点为宜。依据孙超霞申请，一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋进行鉴定，该机构作出青房估字××号房地产估价报告确定涉案房屋单价为17053.62元，总价为1388900元。孙超霞为本次诉讼支付鉴定费6940元。 （二）周敏认为应当按照2017年2月28日，周敏通知孙超霞解除合同的时间作为鉴定时间点。后周敏申请对涉案房屋自2016年12月6日至2017年3月2日的增值价值进行评估。后周敏变更申请，申请对涉案房屋在2017年2月28日的市场价值进行评估。依据周敏申请，一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋进行鉴定，该机构作出青房估字××号房地产估价报告确定涉案房屋单价为11685.40元，总价为951700元。周敏为本次诉讼支付鉴定费4760元。 对于两份房地产评估报告书，孙超霞质证，依据合同法和民法相关规定，孙超霞向周敏主张权益符合法律规定，评估报告是主张损失的依据，应当采信评估价值为1388900元的评估报告。周敏质证，一审、二审判决书明确判定了周敏的违约责任，应当按照《房产认购合同》第七条确定违约责任，在一审、二审法院明确向孙超霞释明变更诉讼请求，孙超霞仍坚持不变更，在2017年9月27日16时50分，法官与孙超霞的询问笔录中，指出不变更诉讼请求的损失，孙超霞仍坚持不变更诉讼请求，而且孙超霞明确指出不变更诉讼请求的损失一切孙超霞自愿承担，现在的损失是孙超霞自己造成的，不同意按照评估的标准进行赔偿。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、双方于2016年12月6日签订的《房产认购合同》是否应当解除？二、周敏是否应当向孙超霞返还已付房款；三、周敏是否应当向孙超霞双倍返还定金；四、孙超霞诉求的损失如何计算？综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定： 一、解除双方于2016年12月6日签订的《房产认购合同》。双方于2016年12月6日签订的《房产认购合同》是当事人在平等、自愿的基础上达成的民事法律关系，该合同不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于周敏主张的《房产认购合同》已在2016年12月6日周敏主张解除合同之日解除的抗辩事由，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据该项规定，本案周敏于2017年2月28日提出解除合同的主张时，不具有第九十三条第二款、第九十四条的规定的任何情形，故周敏该项抗辩事由，无事实与法律依据，一审法院不予支持。本案孙超霞主张解除《房产认购合同》，周敏同意解除合同，故一审法院确认双方于2016年12月6日的《房产认购合同》于判决生效之日解除。 二、周敏应向孙超霞返还已付房款220000元，并支付住房专项维修资金10831.52元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”周敏应向孙超霞返还已付房款220000元，并支付住房专项维修资金10831.52元。至于孙超霞主张的违约金2000元，因孙超霞未能举证其向周敏支付该款项，故孙超霞主张周敏返还违约金2000元的诉讼请求一审法院不予支持。关于孙超霞主张的房款、住房专项维修资金的利息，因周敏未能向孙超霞返还已付房款、住房专项维修资金，故周敏应向孙超霞支付资金占用期间的利息损失。孙超霞于2017年2月6日支付住宅专项维修资金10831.52元，于2017年2月7日支付220000元房款，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算房款220000元、住房专项维修资金10831.52元自2017年2月7日起至2019年8月19日已产生的利息为25419元，周敏还应当向孙超霞支付自2019年8月20日起至判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 三、周敏应当向孙超霞返还定金40000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依据该项规定，定金和违约金不能同时主张，因孙超霞主张了违约损失，故孙超霞主张周敏双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。 四、周敏应当赔偿孙超霞因房屋上涨的溢价损失325300元。关于周敏主张的询问笔录中孙超霞称自愿承担因不变更诉讼请求产生的一切损失的抗辩事由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据该规定，孙超霞有主张周敏承担继续履行合同的权利，亦有解除合同主张赔偿损失的权利，询问笔录中是法院对于孙超霞不变更诉讼请求，将面临可能的败诉风险的释明，故周敏的该项抗辩事由一审法院不予采信。关于周敏主张的按照《房产认购合同》第七条约定承担违约责任。依据本案中的两份鉴定报告，可见涉案房屋房价在2017年涨幅较大，仅依据该项违约责任认定孙超霞损失，不足以弥补孙超霞损失，故周敏该项抗辩事由一审法院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方都应当诚实守信的履行合同，不得擅自变更或者解除合同。（2018）鲁02民终331号民事判决书认定：“周敏在合同约定的首付款支付期限届满前明确提出解除合同，违反了合同约定，系违约行为”，故周敏应当向孙超霞赔偿房屋溢价的损失。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出的两份序号分别为2019-HZ09009、2019-HZ09010号鉴定报告，程序合法，依据充分，一审法院予以采信，依据该两份鉴定报告，结合本案案情，一审法院认定周敏应当向孙超霞赔偿房屋溢价损失325300元。孙超霞为鉴定支出的鉴定费，由周敏负担，周敏支出的鉴定费，由周敏负担。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孙超霞与周敏于2016年12月6日签订的《房产认购合同》于判决生效之日解除；二、周敏于判决生效之日起十日内向孙超霞返还房款220000元；三、周敏于判决生效之日起十日内向孙超霞支付住房专项维修资金10831.52元；四、周敏于判决生效之日起十日内支付孙超霞至2019年8月19日止的利息25419元；五、周敏于判决生效之日起十日内支付孙超霞自2019年8月20日起至判决生效之日止的利息（以230831.52元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率核算）；六、周敏于判决生效之日起十日内向孙超霞返还定金40000元；七、周敏于判决生效之日起十日内向孙超霞赔偿房屋溢价损失325300元；八、周敏于判决生效之日起十日内向孙超霞支付鉴定费6940元；九、驳回孙超霞的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12920元，减半收取6460元，由孙超霞负担2057元，周敏负担4403元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为周敏违约责任认定问题。 一审法院认定双方签订的《房产认购合同》于判决生效之日解除，事实与法律依据充分，本院予以确认。周敏主张应采信以周敏向孙超霞发出解合通知的时间，也即2017年2月28日作为鉴定时间点的房地产评估报告书，对此本院认为，2017年2月28日为周敏单方向孙超霞提出解合的时间，此时双方《房产认购合同》并未实际解除，故，周敏的该主张缺乏依据，本院不予支持。一审法院结合涉案两份鉴定报告及本案案情，折中处理酌定房屋溢价损失为325300元，该数额合理，本院予以确认。周敏另主张依孙超霞申请作出的房地产估价报告书的鉴定费用为孙超霞自行扩大的损失，应由孙超霞自行承担，本院认为，周敏作为违约方，涉案鉴定费用支出系因其违约行为导致合同解除而产生，周敏应承担因此产生的鉴定费用，故对该主张本院不予支持。 另,我国违约责任旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，其主要功能在于补偿损失，而非惩罚。孙超霞对涉案房屋升值利益的获取系以其支付相应的购房款为前提，本案中，孙超霞仅向周敏支付定金、部分首付款，在剩余购房款未支付的情况下，其同时主张房屋溢价损失及已付购房款利息，有失公平原则。在孙超霞已获得涉案房屋溢价损失补偿的情况下，对孙超霞关于要求周敏支付购房款利息的主张，本院不予支持。一审法院在对孙超霞房屋溢价损失予以支持的同时，再行支持孙超霞已付购房款利息，判决不当，本院予以纠正。 综上，上诉人周敏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12293号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项、第八项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12293号民事判决第四项、第五项、第九项； 三、驳回被上诉人孙超霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 一审案件受理费12920元，减半收取6460元，二审案件受理费5099元，共计11559元，由上诉人周敏负担8559元，由被上诉人孙超霞负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月八日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜