上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4552号上诉人(原审原告、反诉被告)：叶芝萍，女，1966年3月18日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：余先兰，女，1974年12月1日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。上诉人叶芝萍因与被上诉人余先兰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶芝萍上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0114民初4433号民事判决书第四、五、六、七项，改判支持叶芝萍原审全部诉讼请求，并驳回余先兰的全部反诉请求。事实与理由：涉案房屋在案件审理过程中，已经被余先兰出租给他人使用。原审法院忽略该节事实，不考虑出租状态，判令叶芝萍承担两个月的空置费，该金额明显不合理。关于垃圾清运费，物业公司明确陈述为人民币(以下币种均为人民币)4,000多元，余先兰主张的垃圾清运费实际是包含了自己在拆除房屋时所产生的垃圾，原审法院未作区分，有失公平。鉴定单位认定系争房屋框架梁、次梁存在钻芯开洞、开槽以及局部断面截断情况，但没有证据证明系叶芝萍造成，原审法院将修复费用判由叶芝萍全部承担，认定有误。双方在租赁协议中应当，叶芝萍可以自由装修。而叶芝萍的装修并未导致涉案房屋成为危房，恢复原状的费用也仅为六千余元，说明叶芝萍的行为并未超出正常装修的范围。原审法院判令叶芝萍承担全部鉴定费用，没有依据。引发本案诉讼的根本原因是余先兰违约在先，原审法院对违约金数额调整为4万元，不能弥补叶芝萍的损失。另外，双方在合同中约定，如果余先兰提前收回房屋，因为系违约行为，所有损失均由余先兰承担，而不是由叶芝萍承担。原审判决有误，请求二审法院予以纠正。被上诉人余先兰辩称：原审法院给予的13,000元房屋空置费用是由于该房屋的修复会导致房屋空置而产生的必要费用。关于垃圾清运费，叶芝萍曾当庭陈述认可，事后又一再反悔，强调所谓的清运费用为4,000多元。物业公司人员已经出庭作证，由于叶芝萍未按时支付相应的垃圾清运费用，故物业公司找到了房屋业主，由业主方承担了该笔的清运费用之后才清运垃圾。关于鉴定修复的意见，叶芝萍签约后并未提出所承租房屋内有开动横截面断裂等相关情况，接收了房屋，可以认定所交付的房屋是符合质量要求的，但叶芝萍返还房屋的时候却出现了开洞以及横截面断裂的情况，所以举证责任是在叶芝萍。关于自由装修，也应该符合房屋的质量安全要求，不能以价格来界定。关于违约金的认定，余先兰提前收回房屋是在物业公司的陪同下，给叶芝萍打过电话，叶芝萍明确表示不再租赁相应房屋，而且不会支付后续房租，为了配合物业公司检查相应的物业包括整改的情况，余先兰才撬锁进去。原审法院认为系提前收回房屋构成了违约赔偿40,000元，余先兰虽觉得过高，但也默认了，请求二审法院予以维持。叶芝萍向原审法院起诉请求：1、判令解除叶芝萍、余先兰签订的租赁协议；2、判令余先兰返还押金5,000元；3、判令余先兰支付合同违约赔偿金206,667元(相当于自2018年6月1日至合同约定的租赁期满的租金)；4、判令余先兰向叶芝萍返还自2018年6月2日至2018年6月30日的租金5,832元；5、判令余先兰赔偿叶芝萍预期利益损失372,000元(按12,000元/月，计算31个月)。余先兰则提起反诉要求：1、判令解除叶芝萍、余先兰签订的租赁协议；2、判令叶芝萍向余先兰支付欠付的租金16,000元(2018年7月1日起至2018年9月13日止，按6,666.67元/月计算)；3、判令叶芝萍向余先兰支付占有使用费和空置费用(自2018年9月14日起至实际修复之日止，按6,667元/月计算)；4、判令叶芝萍向余先兰支付代缴纳的水费824元、物业费8,502元、垃圾清运费10,300元；5、判令叶芝萍支付违约金5,000元；6、判令叶芝萍对其所承租的房屋进行恢复原状。原审法院认定事实：系争房屋权利人为张正华、余先兰。2015年10月27日，余先兰(出租方、甲方)与叶芝萍(承租方、乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积177.13平方米，租期从2016年1月1日至2020年12月31日，年租金为8万元整，每六个月结算一次，每次共计4万元，提前7天支付下期房租；乙方应承担租期内水、电、煤气、电话、有线电视、社区清洁、治安等一切实际使用而产生的费用，按单如期缴纳并保留单据；乙方应向甲方支付租房押金(违约保证金)5,000元，至租赁期满时由甲方或中介对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息返还给乙方；屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修，如属乙方人为原因损坏则由乙方负责维修和赔偿；甲方须按时将房屋及附属设施交付给乙方使用，甲方不得无故收回房屋；乙方有权将此房装修，并添置家具和附属设施，乙方不得人为破坏屋内设施，不得损害公共利益，乙方有权将房屋转租或分租，甲方不得干涉乙方；乙方应按时交纳房租，先付后住，不得拖欠，否则视为违约；乙方如因特殊原因，确需提前终止协议，须提前一个月通知中介方和甲方，待甲方同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由乙方承担；甲方如要提前收回房屋，须提前一个月通知乙方和中介方，乙方同意后损失由甲方承担；租赁期间，双方应认真遵守本协议，不得无故违约，甲方违约将返还乙方双倍保证金，乙方违约保证金不退。合同补充条款约定：1、甲方同意乙方装修，物业费由乙方支付；2、甲乙双方协商，在租赁期内如甲方违约，赔偿乙方违约金每年8万元。合同签订后，余先兰将房屋交付叶芝萍使用，叶芝萍对房屋进行了装修分租。叶芝萍在装修系争房屋时，在房屋的主梁上多处打洞用于穿行管线。叶芝萍向余先兰支付了押金5,000元，并支付租金至2018年6月30日，其中2018年上半年的租金4万元于2017年12月8日支付。2018年1月23日，嘉定区江桥镇安全生产委员会发布《公告》，载明：系争房屋所在江桥新世界生活广场内存在违法经营住宿和“三合一”现象等重大消防隐患，并存在一定的违法搭建现象，要求各租户于2月5日前搬离该住处。嗣后，叶芝萍拆除系争房屋内的违法搭建。2018年6月1日，余先兰向叶芝萍发送短信称“你租赁我名下的曹安路XXX弄XXX号门面房，房租费已于2018年6月1日到期，合同上约定提前7天将半年房租费40,000元付给我，请你收到信息后，明天打给我，否则，你行为视作合同违约，我方有权解除合同，收回房屋。贵方所交保证金予以没收。同时，我方保留法律途径追究你方责任的权利。”叶芝萍承租期间，在一楼隔出一部分(约16平方米)转租给案外人用于经营物流公司，并在房屋南侧另外开设了一扇门(下称南门)，该门仅用于该物流公司进出。原有的进户门在房屋北侧，可以通往2楼。2018年6月2日，余先兰将北门(即原进户门)上的锁撬开，进入系争房屋，并更换了该门锁。2018年6月28日，双方办理了房屋交接手续，余先兰收回全部房屋。原审另查，2018年6月2日，余先兰代叶芝萍支付了2017年12月至2018年2月水费824元及2018年1月至6月物业费8,502元。因叶芝萍未将系争房屋内装修全部拆除，余先兰分别于2018年7月12日、2018年7月15日支付垃圾清运费5,200元(拆除及清运至物业公司指定垃圾堆场)、5,100元(垃圾堆场清运费用)，合计10,300元。原审审理中，叶芝萍不同意对系争房屋二楼主梁打洞恢复原状，原审法院根据余先兰申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的二层承重主梁打洞部分出具修复方案，该司于2019年5月27日出具司法鉴定意见书，载明，系争房屋2根框架梁存在钻芯开洞情况；1根框架梁存在开槽情况；3根次梁存在钻芯开洞情况，其中1根次梁还存在局部断面截断情况，部分梁受力钢筋被截断，不符合规范要求。房屋梁开洞、开槽、断面截断削弱了构件混凝土有效截面，部分梁底部受力钢筋被截断，影响梁正截面抗拉强度，对房屋结构的安全性存在不利影响，应及时进行加固修复处理。余先兰为此支付鉴定费20,000元。对此鉴定意见余先兰无异议，叶芝萍认为2根框架梁【KL35(1)、KL66(6A)】上的洞及1根次梁(L43)局部截面截断非叶芝萍造成的，叶芝萍承租房屋时已存在。原审法院另根据余先兰申请，委托上海第一测量师事务所有限公司根据上海源正科技有限责任公司出具的修复方案对修复费用进行工程造价鉴定，该司于2019年8月19日出具工程造价鉴定意见书，载明，系争房屋二层承重主梁打洞部分修复工程项目所涉工程造价为6,159.71元，其中KL35(1)修复工程项目所涉工程造价为2,433.21元，L43(7A)修复工程项目所涉工程造价为2,252.75元，L43局部断裂修复工程项目所涉工程造价为1,467.64元，KL66(6A)开槽修补工程项目所涉工程造价为6.11元。余先兰为此支付鉴定费3,000元。对此鉴定结论余先兰无异议，叶芝萍认为不应承担KL35(1)修复工程、L43局部断裂修复工程及KL66(6A)开槽修补工程的修复费用。原审庭审中，余先兰据此将第五项要求叶芝萍对系争房屋恢复原状的诉请变更为要求叶芝萍支付房屋修复费用6,159.71元并要求叶芝萍承担鉴定费。叶芝萍则撤回要求余先兰赔偿预期利益损失的诉请。关于系争房屋的修复工期，上海源正科技有限责任公司于2019年10月12日出具了一份《修复方案补充说明》，载明：综合考虑修复方案中相关施工工序及工艺要求，修复工期估算为3个月。叶芝萍对此不予认可，认为修复工程工程量较小，修复方案所需工期不应超过十日。鉴定人员出庭接受双方当事人质询，对所需工期解释如下：进出场1个月(含方案制作、备料等，备料可在场外进行)，混凝土加固所需工期为28天，所有梁修复同步进行，所需最长工期为1个多月(含混凝土加固期)，故估算工期为2个半月至3个月。上海第一测量师事务所有限公司于2019年10月21日出具了一份《工程造价鉴定补充说明》，载明：上海源正科技有限责任公司出具的“修复方案补充说明”，不影响其出具的审价鉴定意见书中的鉴定意见。双方对此均无异议。原审法院认为，叶芝萍、余先兰间签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方均主张解除合同，且叶芝萍已将全部房屋返还余先兰，故对于解除合同的诉请法院予以支持。叶芝萍已于2017年12月8日按约支付租金至2018年6月30日，余先兰于2018年6月2日撬锁并更换门锁，控制了除约16平方米以外的系争房屋，在余先兰强行收回大部分房屋之前叶芝萍并未拖欠租金，余先兰辩称合同因叶芝萍拖欠租金致使其合同目的不能实现而主张解除合同的意见，法院不予采信。合同系因余先兰违约而解除，其要求叶芝萍支付违约金缺乏依据，法院不予支持。相反，余先兰应承担违约责任，合同约定的违约赔偿金过高，余先兰亦申请予以调整，法院酌情调整为4万元。因余先兰已于2018年6月2日撬锁并将大部分房屋置于其控制之下，并于2018年6月28日收回全部房屋，故其要求叶芝萍支付自2018年7月1日起的租金及使用费缺乏依据，法院不予支持。关于叶芝萍返还租金的诉请，因余先兰于2018年6月2日已收回大部分房屋，其应返还叶芝萍该部分房屋自2018年6月3日至2018年6月30日的租金，剩余的叶芝萍转租给物流公司的约16平方米房屋，余先兰于2018年6月28日收回，其应返还叶芝萍该部分房屋自2018年6月29日至2018年6月30日的租金，法院参照合同约定的租金标准结合面积比例，经计算，余先兰应返还叶芝萍租金5,700元。叶芝萍对余先兰主张的水费824元没有异议，予以照准。关于余先兰主张的物业费8,502元、垃圾清运费10,300元，叶芝萍在原审中表示对物业费、垃圾清运费无异议，并表示未支付垃圾清运费系因物业公司的价格太高，却在本次庭审中称物业费计算了7个月，其仅愿意承担至2018年6月底的物业费，对垃圾清运费则认为二审期间物业公司员工陈述为4,300元，故对余先兰主张的10,300元不予认可，对此法院认为，根据物业费收据显示余先兰代叶芝萍支付的系2018年1月至6月的物业费，并非叶芝萍所称的7个月的物业费，且叶芝萍前后陈述不一，有违诚实信用原则，而余先兰关于二审期间物业公司员工作证时所述的垃圾清运费4,300元与本案中其主张的10,300元所作的解释符合常理，故叶芝萍的该节抗辩意见，法院不予采信。关于余先兰主张的房屋修复费用，虽然余先兰同意叶芝萍自由装修，但叶芝萍在承重主梁上打洞穿管的行为已经超出了正常装修的范畴，且叶芝萍未提交证据证明余先兰对此表示同意，叶芝萍亦未提交证据证明系争房屋二层主梁打洞并非全部系其造成的，故余先兰要求叶芝萍承担修复费用、鉴定费的诉请，法院予以支持。由于系争房屋的修复确实会导致房屋空置，法院根据鉴定人员当庭对工期所作的说明，考虑到鉴定单位已提供了修复方案、备料可在场外进行等因素，故余先兰因修复导致的房屋空置期可适当短于鉴定意见，法院酌情确定叶芝萍向余先兰支付房屋空置费13,000元。合同解除后，叶芝萍支付的押金5,000元，余先兰应在叶芝萍结清相关费用后予以返还。审理中，叶芝萍撤回要求余先兰赔偿预期利益损失的诉请系其处分自己的权利，于法不悖，法院予以准许。原审法院据此判决：一、解除叶芝萍与余先兰于2015年10月27日签订的《租赁协议》；二、余先兰应于判决生效之日起十日内返还叶芝萍租金5,700元；三、余先兰应于判决生效之日起十日内给付叶芝萍违约赔偿金40,000元；四、叶芝萍应于判决生效之日起十日内给付余先兰水费824元、物业费8,502元、垃圾清运费10,300元；五、叶芝萍应于判决生效之日起十日内给付余先兰房屋空置费用13,000元；六、叶芝萍应于判决生效之日起十日内给付余先兰房屋修复费用6,159.71元；七、叶芝萍应于判决生效之日起十日内给付余先兰鉴定费23,000元；八、余先兰应于叶芝萍履行上述第四、五、六、七项的义务之日起十日内返还叶芝萍押金5,000元；九、驳回余先兰的其他反诉请求。案件受理费4,562元，由叶芝萍负担3,499元，由余先兰负担1,063元。反诉受理费428.50元，由叶芝萍负担344元，由余先兰负担84.50元。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案租赁协议因余先兰提前收回房屋而解除，原审法院据此认定余先兰承担违约责任，并根据余先兰的申请，酌定违约金金额。原审判决的裁决，符合法律规定，本院予以认同。在确定余先兰责任的同时，原审法院确定叶芝萍对涉案房屋承担恢复原状的责任。虽然涉案合同解除的责任在于余先兰，但无论是何种方式解除合同，承租人叶芝萍都负有将涉案房屋原样返还余先兰的义务。所谓违约方承担全部损失仅指其因自身违约行为而给相对方造成的损失，并不包含承租人因毁损租赁物而应当承担的责任。由于叶芝萍在租赁期间对建筑物造成毁损，在叶芝萍不同意进行修复的情况下，原审法院委托鉴定，确定相应的修复方案以及相应造价，以叶芝萍支付费用的方式承担责任。关于修复费用以及修复期间的空置损失，鉴定单位已经做出明确结论，原审法院据此予以裁决，并无不当。叶芝萍的异议并无相应依据，本院不予采信。关于垃圾清运费的争议，原审法院根据当事人的前后陈述，认定余先兰的解释更为合理，相应认定应予肯定。基于以上理由，本院认为叶芝萍的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,562元，由上诉人叶芝萍负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长  汪毅审判员  郑璐审判员  黄亮二〇二〇年六月二十九日书记员  孙洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……