江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初1122号原告：于都县枫叶天天向上物业管理服务有限公司地址：于都县贡江镇水南大道一号法定代表人：李春红委托代理人：刘文明，江西红土地于都律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：陈仕发，男，汉族，1953年10月27日生，住于都县，现住，此地址确认为送达地址。原告于都县枫叶天天向上物业管理服务有限公司（以下简称：枫叶天天向上物业公司）与被告陈仕发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枫叶天天向上物业公司的委托代理人刘文明、被告陈仕发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫叶天天向上物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费22580元，滞纳金10160元（2017年5月1日至2019年10月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月26日与被告签订了《前期物业管理服务协议》。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告均应履行《前期物业管理服务协议》，但被告在枫叶花园E栋21至24商场即5号写字楼建筑面积计752.66平方米，从2017年5月1日起无故拖延物业管理费及相关费用构成违约，根据协议商铺物业管理费标准为按建筑面积每月1元／㎡，及逾期缴纳物业管理费的应按拖欠金额的每天千分之0.5缴纳滞纳金。被告向赣州枫叶房地产开发有限公司购买枫叶花园5号写字楼建筑面积752.66㎡。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告分别从2017年5月1日起拖欠至今。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，按《物业管理条例》第七条第5项规定，按时缴纳物业费用是业主的义务。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务；同时第八十三条也明确规定拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区业主之一，接收了原告的服务，理应按《物业管理法》和合同法规定向原告缴纳物业费，但经原告一再催收，却一直未交，故为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。原告为证明自己的主张向法院提交证据如下：1.枫叶天天向上物业公司营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告诉讼主体资格；2.被告陈仕发身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格；3.《前期物业管理服务协议书》复印件，拟证明逾期未交物业费22580元，且原告与被告在自愿、合法的基础上已经订立了《前期物业管理服务协议书》，并确认被告已经收楼，该协议约束原告与被告，原告按协议提供物业服务，被告也应当按协议缴纳物业管理服务费的义务。若被告未按照《前期物业管理服务协议书》缴纳相应的物业管理服务费22580元，原告可以要求其补交并从逾期之日起按每日0.5‰缴纳违约金；4.不动产登记信息查询单，拟证明被告系枫叶花园小区业主，购置不动产面积761.84㎡；5.住户家庭登记表、收据复印件，拟证明物业合同是由其儿媳曾长叙代签，并缴纳了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费11543元。被告质证认为，对证据1、2三性无异议；对其他证据关联性有异议，和我都没有关系，协议也不是我签的；收楼确认书和承诺书签字都不是我签的；不动产查询是我的，没有异议；家庭信息表真实性无异议；缴纳的物业费用和装修费用的发票不是我缴纳的，三性有异议。本院认定，当事人无异议的予以确认；对证据《前期物业管理服务协议书》、收据的真实性予以认定。被告陈仕发辩称，房子没有交付和使用，且被法院查封，我没有享受服务，所以我不交物业费。被告向法院举证证据如下：于都法院（2017）赣0731民初2711之一民事裁定书、赣州市中级人民法院（2016）赣07执保62号民事裁定书和（2017）赣07执224号执行裁定书复印件，拟证明被告房屋被法院查封。原告质证认为，只是证明被告的财产被法院查封，但不能证明被告没有享受原告的物业管理服务，查封并不影响被告享受物业管理服务。本院认定，被告财产被查封不影响其使用，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，被告陈仕发儿媳曾长叙在原告处填写了《住户家庭情况登记表》，该表业主姓名一栏填写为陈仕发，其他家庭成员一栏姓名为曾长叙，与业主关系一栏为儿媳。其他紧急联系一栏填写为陈先平。同日，被告儿媳曾长叙在《收楼确认书》业主签字一栏签署了被告陈仕发名字，该收楼确认书中确认2016年9月26日和枫叶花园物业管理处共同对枫叶花园E-22、23、43号店、05号写字楼房屋进行验收。同时，被告陈仕发儿媳曾长叙以被告陈仕发名义签署了《承诺书》、《前期物业管理服务协议》。同日，被告陈仕发儿媳缴纳了E-22、23、43号店、05号写字楼2016年5月1日至2017年4月30日物业费11543元及装修费押金2000元、许可证工本费30元。物业公司分别开具收据。前期物业管理服务协议载明，“甲方：于都县枫叶天天向上物业管理服务有限公司，乙方：陈仕发，…，乙方所购房屋基本情况：类型：店面、写字楼。坐落位置：枫叶花园E栋22、23、43号店、05号写字楼，建筑面积961.95㎡。第一条双方的权利和义务…，一、甲方的权利义务1.对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；…，第二条物业管理服务内容…，第三条物业服务质量…，第四条物业管理服务费用。一、乙方缴纳费用时间每月10日、15日，通过银行转账或到物业管理处交纳现金。…，五、商铺按建筑面积1元／月／㎡。六、因乙方原因空置房屋照常交费。…，第九条违约责任。…，四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金，或向人民法院提起诉讼。…，甲方：枫叶天天向上物业公司盖章，乙方签名：陈仕发2016年9月26日”另查明，被告陈仕发05号写字楼坐落于，登记时间为2016年5月20日，产权人：陈仕发、张才秀，分别登记为20、21、22、23、24商场。登记面积分别为141.43㎡、159.8㎡、134.86㎡、151.06㎡、165.51㎡，共计752.66㎡。不动产权证号分别为赣（2016）于都县不动产权第××号、赣（2016）于都县不动产权第××号、赣（2016）于都县不动产权第××号、赣（2016）于都县不动产权第××号、赣（2016）于都县不动产权第××号。该不动产在2017年11月15日，被于都县人民法院以（2017）赣0731执保143号民事裁定查封；2018年1月19日，被赣州市中级人民法院以（2017）赣07执224号民事裁定轮候查封；2018年11月26日被于都县人民法院以（2017）赣0731执保158号民事裁定轮候查封；2019年7月22日，被赣州市中级人民法院以（2017）赣07执224号民事裁定轮候查封。庭审中，被告陈仕发陈述，其所有的22号、23号店铺被法院查封并进行拍卖，后23号店退回、43号店铺因是上05号写字楼的通道，被查封进行拍卖，后被退回，05号写字楼尚未拍卖。本院庭审后，召集双方当事人现场勘察，该05号写字楼，分别登记为20-24号商场，未分别砌墙隔断，43号店铺在一楼，与上二楼的05号写字楼通道尚未链接，5号写字楼可从二楼位置通向外面，但尚未安装门页，通向外面通道有物业安装的门锁，进入5号写字楼时，需通知物业开锁。二楼5号写字楼未装修使用，法院查封该写字楼未张贴封条。5号写字楼至原告起诉时，仍在查封期间。原告向被告催收物业费，因协商未果，原告遂于2020年4月诉至本院，请求判令被告支付物业费22580、滞纳金10160元。本院认为，被告陈仕发儿媳曾长叙以被告陈仕发名义与原告枫叶天天向上物业公司签订了《前期物业管理服务协议书》。接收物业枫叶花园E-22、23、43号店、05号写字楼房屋并交纳了物业费。事后，被告陈仕发知晓其所有不动产被法院查封，店铺22号被法院查封并拍卖，23号店铺被退回，43号店铺系上5号写字楼的通道，也被法院查封并拍卖后退回，因此，被告陈仕发儿媳曾长叙代理被告签订的《前期物业管理服务协议》构成表见代理。《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告陈仕发应当按协议履行。被告以未享受相关物业服务以及物业闲置且被法院查封未使用为抗辩理由不能成立，本院不予采信。本案中，《前期物业管理服务协议》约定，因被告方原因空置房屋照常交费，因此，被告仍缴纳物业管理服务费。物业费按商铺建筑面积1元／月／㎡计算，5号写字楼共计752.66㎡，每月物业费为752.66元。被告交纳物业费至2017年4月30日止，应从2017年5月1日起开始计算，至2019年10月31日止，物业费共计30个月，共计22579.8元，原告请求被告支付物业费的请求合法，本院予以支持。按协议约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金，或向人民法院提起诉讼。”原告请求被告支付滞纳金请求，实际是请求被告支付违约金，本案中，被告未交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。因此，被告应承担的违约金应从2017年6月起，按每月752.66元物业费，逾期每日0.5‰计算，至2019年10月31日止，违约金为5249.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法法》第四十九条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、由被告陈仕发自本判决生效之日起十五日内支付原告于都县枫叶天天向上物业服务有限公司物业管理费22579.8元；二、由被告陈仕发自本判决生效之日起十五日内支付原告于都县枫叶天天向上物业服务有限公司违约金5249.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，减半收取309.5元，由被告陈仕发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇二〇年六月十五日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。