天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1101号上诉人（原审被告）：天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会，住所地天津市津南区咸水沽镇金华里5号楼旁。法定代表人：王前，主任。委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋金义，男，1969年1月16日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王子琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会（以下简称村委会）因与被上诉人蒋金义房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。村委会上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回蒋金义原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由蒋金义承担。事实与理由：判决书主文第一项判令村委会赔偿蒋金义损失730146.53元属于错误判决。一审法院判决村委会赔偿蒋金义的事实依据为金芳园19号楼从2018年1月1日至2018年12月11日的经济损失730146.53元(1395.54㎡×1.6元×327天)。双方合同开始时间是在2018年1月1日，一审法院以此日期为开始时间计算损失极其不合理，村委会在招租前，以当时房屋现状进行出租，并进行了招租公告，所有的承租投标人均对承租房屋进行了实地查看，并决定是否投标承租，因此蒋金义在作出决定之后出价并与村委会协商一致签订了租赁协议。蒋金义在庭审中主张损失开始计算的时间为2017年11月1日，即使当时房屋漏水情况属实，明显属于不诚信，况且当时根本就没有漏水问题，漏水是在使用过程中才发现的情况。蒋金义不管是自用还是转租均是其个人经营行为，一审法院认定转租之前的损失由村委会承担没有事实依据，实际上出租房屋自交付后一直是由蒋金义在使用，房屋在此期间对蒋金义已具有了的使用价值，况且村委会对其自用或是否由其转租情况并不知情，出租房屋分三层，即使漏水也只是影响第三层的使用，与一、二层无关，除非蒋金义能证明在这个期间整个房屋不具有使用价值。蒋金义直到2018年12月11日才转租出去，是由蒋金义个人经营行为和市场因素决定的，庭审中蒋金义也承认上万平米的出租房屋是逐步出租出去，第一次开庭前蒋金义当庭承认已经全部出租出去，之前不能出租是蒋金义个人经营行为，与村委会无关。在庭审中蒋金义一再声称金芳园19号楼还在漏水，要求维修。因此可以断定房屋屋顶漏水不是其不能出租的决定性因素。房屋屋顶漏水属于房屋在使用过程中的自然现象，任何一栋建筑都有可能出现这种情况，根据双方协议约定，屋顶漏水由村委会负责，在使用过程中是蒋金义发现问题后通知村委会，村委会及时派人对房屋进行维修，这都属于在合同履行过程中出现的正常情况，而一审法院把从协议开始到所转租前几乎全部时间段作为损失时间段非常不合理，不符合客观情况。判决书主文第二项判决在最后一次开庭前，已经维修完毕，况且法院现场勘查时村委会已经在履行合同责任，对屋顶进行维修，因此该项判决没有事实依据。蒋金义辩称，不同意村委会的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，蒋金义是在支付完2018年的押金及全年租金之后，才拿到钥匙进驻房屋的，在进驻案涉房屋之前并没有查验过房屋，并不知道案涉房屋存在质量问题，在进驻发现以上问题之后便第一时间与村委会反映，多次通过发函及当面沟通等途径要求村委会尽快维修，尽快解决，村委会陈述蒋金义在进驻之前己经知道案涉房屋存在质量问题，与事实不符，也不符合常理。第二，金芳园19号楼是所有商铺中漏水最严重，存在问题最多的，也是损失最大的，整整一年都没有租赁出去，一审中蒋金义提供了充足的证据，包括函件、照片、维修单、租赁合同、银行流水、证人等，一审法院也进行了现场实地勘查，足以证明金芳园19号楼自交付之时便存在漏水问题，直到2018年11月23日进行维修，维修好之后在2018年12月11日租赁出去的事实。案涉房屋是在交付之时便存在严重的质量问题，并非在使用过程中造成的，蒋金义也根本没有进行使用，虽然19号楼是三层，但仍然是一个整体，不能人为进行割裂，并且根据租赁合同约定，屋顶是由村委会进行维修的，村委会迟迟不予维修，导致无法租赁，损失产生。村委会违反了向蒋金义交付质量合格的租赁物以及及时维修的合同义务，给蒋金义造成了损失，依法应当赔偿。况且，一审判决村委会支付金芳园19号楼从2018年1月1日至2018年11月23日维修完毕期间的损失，并非像村委会在上诉状中陈述的支持了2017年11月1日至2018年12月11日租赁出去期间的损失。第三，蒋金义之所以不上诉不是因为蒋金义的损失就是730146.53元。在一审判决出来之后，村委会书记主动联系蒋金义，让蒋金义出方案解决这个事儿，基于对书记的信任，同时考虑案涉房屋的股东是村民，蒋金义不想和村民激化矛盾，就没有上诉，期待与村委会通过大家都能接受的方式弥补自己的损失，并非认可其损失就是730146.53元。第四，虽然在一审法院实地勘查时，村委会派人对金益园27号楼底商2的屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外延、金益园27号楼底商6屋顶和外延正在进行维修，但是并没有维修完毕，是否维修好也不能确定，所以一审法院依法判决村委会继续承担维修义务。蒋金义向一审法院起诉请求：1．判令村委会赔偿在履行合同过程中因违约给蒋金义造成的损失共计4875874.464元；2．判令村委会维修金益园27号楼底商2、金益园27号楼底商5、金益园27号楼底商6、金芳园19号楼底商；3．判令村委会协助蒋金义办理金芳园19号楼底商消防验收手续；4．本案诉讼费、鉴定费由村委会承担。一审法院认定事实：蒋金义作为承租方（乙方），村委会作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定村委会向蒋金义出租坐落于天津市津南区商房屋用于经营，具体楼号及面积为：金益园26号楼，底商8四层1714.46㎡，底商7二层376.63㎡，合计2091.08㎡；金益园27号楼，底商1二层541.95㎡，底商2四层1782.38㎡，合计2324.33㎡；金益园27号楼，底商3二层476.11㎡，底商4四层1464.95㎡，合计1941.06㎡；金益园27号楼底商5四层1550.08㎡；金益园27号楼底商6四层2211.32㎡；金芳园18-19号楼（诉讼过程中双方均认可金芳园18-19号楼即双方所述的金芳园19号楼）底商1395.54㎡；租赁面积11513.41㎡（实际面积以产权单位核定为准）。租赁期五年，自2018年1月1日起至2023年12月31日。租赁费每天每平方米1.5元，每年为6306592元，租赁费支付方式为上打租，一年一付，每年12月20日至12月31日付清下一年租赁费。合同还约定，乙方在收到交付的经营性用房后．．．．．．，除屋顶外，自行维修。乙方要按照经营业态范围的规定进行经营。合同记载签订日期为2018年1月1日。诉讼过程中，双方均认可蒋金义租赁上述租赁物的用途为对外转租。签署上述合同前，村委会已将租赁房屋交付蒋金义。双方均认可租金自2018年1月1日起算。蒋金义已支付村委会2018年租金6303592元、2019年租金6303592元，以及押金1260718元。蒋金义接收租赁房屋后，陆续将租赁房屋转租出去，现租赁房屋已全部转租，并投入使用。另查明，金芳园19号楼于2014年8月25日通过消防验收，金益园26号楼、金益园27号楼于2015年10月9日通过消防验收。此外，2017年12月29日，村委会在案涉租赁物处张贴通知，告知各商户应于开业前取得消防报批验收手续，合格后方可开业。因金芳园19号楼、金益园27号楼底商2用于经营酒店，金益园26号楼底商8-1、金益园27号楼底商5用于经营网吧，故分别于2019年5月17日、2018年7月13日、2018年9月19日、2018年6月7日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。再查明，诉讼过程中，蒋金义称租赁房屋存在以下共性问题：没有自来水、没有上下水、消防水、消防电、未提供消防竣工图纸，其中自来水和上下水问题于2018年1月得以解决，消防水、消防电（除金益园19号楼）于2018年5月得以解决，消防竣工图纸问题于2018年5月得以解决。租赁房屋存在以下个别问题：金益园27号楼2号底商屋顶漏水，蒋金义自行维修花费85000元；金益园27号楼底商5漏水；金益园27号楼底商6于2018年5月20日通电，屋顶漏水于2018年10月维修完毕，外檐仍漏水；金益园26号楼底商8屋顶轻微漏水，已自行维修完毕；金芳园19号楼屋顶漏水。还查明，因金芳园19号楼存在屋顶漏水、风机口接口问题，2018年11月23日由“宏舜集团公司”进行维修。2019年12月6日，经一审法院组织双方现场查勘，蒋金义、村委会确认金益园27号楼底商2的屋顶、底商5的屋顶及外檐、底商6的屋顶及外檐正由建设单位天津市万泉实益投资发展有限公司进行维修。诉讼过程中，村委会表示，若案涉租赁房屋确实存在漏水问题，则同意承担维修责任。还查明，案涉租赁房屋尚未取得不动产权登记证书。一审法院认为，村委会系案涉租赁房屋的管理人，蒋金义与村委会签订房屋租赁合同并无不妥，且合同内容亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。关于蒋金义要求村委会赔偿损失的问题。蒋金义要求村委会赔偿的损失，包括三部分，即租金和可得利益损失4703874.46元，维修金益园27号楼底商2屋顶费用85000元，2017年11月1日至2018年1月6日拉水产生的水费和租车费42000元。蒋金义提出上述主张，所依据的理由为：房屋没有自来水、上下水、消防水、消防电、未提供消防竣工图纸，房屋漏水。关于没有自来水及上下水一节，蒋金义提供的证据系证人证言及证人出具的收据，没有其他证据佐证，不足以证明其主张，不予采信。关于没有消防水、消防电、消防竣工图纸一节，通过查明的事实，能够确认案涉租赁房屋已分别于2014年、2015年通过消防验收，即房屋交付蒋金义时消防经验收为合格，至于后续的消防验收和安全检查，村委会已以书面形式告知各商户，须在开业前取得消防报批验收手续，待合格后方可开业，蒋金义提交的证据亦不足以证实自己的该项主张，故对蒋金义提出的此项主张，一审法院不予采信。关于部分租赁房屋漏水一节，蒋金义提交的“宏舜集团”维修单能够证实金芳园19号楼因屋顶漏水于2018年11月进行维修，同时经一审法院组织双方现场查勘，金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶正在维修，能够证明上述租赁房屋确实存在漏水问题。综合上述分析，对蒋金义要求村委会赔偿损失的诉讼请求，认定如下：关于租金和可得利益损失，金芳园19号楼确因屋顶漏水、风机口接口问题进行过维修，并于2018年11月23日方维修完毕，结合金芳园19号楼于2018年12月11日转租出去的事实，对2018年1月1日至2018年11月23日金芳园19号楼无法对外出租导致的租金损失，一审法院予以支持。同时，村委会明知蒋金义的租赁用途为转租赚取收益，故对蒋金义提出的可得利益损失亦予以支持。依据蒋金义与村委会签订的租赁合同中确认金芳园19号楼的面积为1395.54㎡，结合蒋金义与村委会确定的租金计算标准每平方米每天1.5元，蒋金义与金芳园19号楼承租人段树振确定的租金计算标准每平方米每天1.6元，一审法院确认损失为730146.53元（1395.54㎡＊1.6元＊327天）。关于蒋金义提出的其他租金和可得利益损失，虽然金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐正在维修中，但在此之前均已对外转租并已收取租金，不足以证实上述问题给蒋金义造成了实际损失，对此诉讼请求，一审法院不予支持。关于维修金益园27号楼底商2屋顶费用85000元，蒋金义提交的证据不足以证实其维修前要求村委会进行维修，即使存在问题所支出的费用亦应由其自行负担，对蒋金义的该项诉讼请求，一审法院不予支持。因一审法院对蒋金义提出的没有上下水的主张未予支持，故对蒋金义提出的要求村委会赔偿水费和租车费42000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于蒋金义要求村委会维修金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐、金芳园19号楼底商屋顶的诉讼请求，经一审法院确认，金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐正在维修中，尚未维修完毕，故村委会应对上述维修内容继续履行维修义务。关于金芳园19号楼屋顶，已经过维修，现蒋金义提交的证据不足以证实19号楼的屋顶仍存在漏水问题，经一审法院释明后，其亦不申请鉴定，故对蒋金义提出的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于蒋金义提出要求村委会协助蒋金义将金芳园19号楼的消防弱电报警系统与物业对接，并提供金芳园19号楼的消防喷淋水、消防电，不属于民事案件的受理范围，蒋金义可通过相关责任部门予以解决。综上所述，对蒋金义提出的要求村委会赔偿损失730146.53元，并维修金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐的诉讼请求，一审法院予以支持。蒋金义提出的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、村委会于本判决生效后五日内赔偿蒋金义损失730146.53元；二、村委会于本判决生效后10日内对位于天津市津南区底商6屋顶和外檐的漏水问题进行维修；三、驳回蒋金义的其他诉讼请求。案件受理费45447元，由蒋金义负担34346元，村委会负担11101元。二审审理中，村委会提供证据1.19号楼照片、证据2.照片，证据1.2共同证明蒋金义在一审法院做了虚假陈述，一审法院依据虚假陈述认定只有一户经营，实际上至少有六户在经营，19号楼一层至少有五间在使用，其中包括出租给段树振的房屋，屋顶漏水不影响一楼使用，且一楼租金高，一审法院依据19号楼整个租赁面积要求村委会承担损失与事实不符；证据3.盒子一号空间（天津）酒店管理有限公司工商登记户卡，证明诉争房屋早已被出租出去，蒋金义做了虚假陈述。经质证，蒋金义认为证据1的拍摄时间是2020年5月27日，蒋金义整体租给了段树振，这些商铺与蒋金义没有关系，一审实地查勘时没有这些商铺，应该以一审实地勘查为准；对证据2，认为照片只是案涉房屋的外观表象，不能反映其他商铺不存在漏水问题；对证据3，认为其在2018年6月曾与案外人林鑫就案涉底商签订《租赁合同》，案外人林鑫据此办理了营业执照，但因房屋漏水问题未得到解决，该《租赁合同》已口头解除，案涉底商并未实际租赁出去，后来案涉底商维修好后租给了段树振。结合当事人质证意见，本院对村委会证据认证如下：证据1拍摄时间无法确定，证据2系拍摄的房屋外观情况，房屋内部是否漏水无法显示，证据3不足以证明案涉底商已由盒子一号空间（天津）酒店管理有限公司或相关人员实际租赁，该三份证据均不足以证明待证目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，屋顶漏水问题确系承租人是否租赁房屋的重要考量因素，金芳园19号楼因屋顶漏水等问题进行了维修，并于2018年11月23日方维修完毕，该房屋随即于2018年12月11日转租出去，一审支持蒋金义自租赁村委会房屋之日起至其将房屋转租出去止的租金损失并无不当。关于可得利益损失，因村委会明知蒋金义租赁用途为转租赚取收益，一审法院支持蒋金义的可得利益损失，并确认蒋金义的可得利益损失为转租差价每平方米每天0.1元×金芳园19号楼的面积1395.54㎡×327天（自2018年1月1日起至2018年11月23日止）并无不当。案涉租赁合同第六条约定：“乙方（蒋金义）在收到交付的经营性住房后……除屋顶外，自行修理”，一审据此判令村委会对位于天津市津南区底商6屋顶和外檐的漏水问题进行维修并无不当，村委会上诉主张于法无据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11101.47元，由天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月二十八日法官助理刘睿书记员单珊