广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1649号上诉人（原审被告）：梁丽芳，女，1962年3月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**镇弼教西岸坊五巷4号，公民身份号码440************323。委托诉讼代理人：梅志琴，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张展辉，系梁丽芳的配偶。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************，统一社会信用代码914***********103Q。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：范少杰，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子良，广东盈宇律师事务所实习律师。上诉人梁丽芳因与被上诉人佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司（以下简称花卉世界物业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回花卉世界物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由花卉世界物业公司承担。事实和理由：一、花卉世界物业公司不是本案适格主体，应驳回其诉讼请求。花卉世界物业公司就其受让顺德市陈村花卉世界有限公司（以下简称花卉世界公司）享有的案涉《顺德市陈村花卉世界有限公司第三期土地租用合同》（以下简称《租用合同》）项下权利义务并未通知梁丽芳，也并未取得梁丽芳同意，且花卉世界物业公司与佛山市顺德区******股份合作社（以下简称大都村股份社）签订的《土地承包合同》亦未按照法律规定经过三分之二村民同意，花卉世界物业公司的出租权来源不合法。（一）花卉世界物业公司不是案涉《租用合同》的出租人。2006年9月30日，花卉世界公司与花卉世界物业公司签订《委托协议》，约定花卉世界公司将花卉世界内的物业、租赁土地委托给花卉世界物业公司实行统一管理，花卉世界物业公司概括受让花卉世界公司在花卉世界内的全部权利、义务，但花卉世界公司、花卉世界物业公司从未向梁丽芳通知合同转让情况，更没有取得梁丽芳的同意。花卉世界公司作为《租用合同》的出租人，既是梁丽芳的债务人也是其债权人。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条之规定，花卉世界公司转让《租用合同》项下权利义务时应通知梁丽芳并经其同意，否则，花卉世界物业公司无权要求梁丽芳履行《租用合同》项下的权利及义务。一审法院仅以双方以现金缴纳租金的习惯、双方提交的租金收据和发票以及梁丽芳在2018年与花卉世界物业公司法定代表人胡某1沟通洽谈过地块续租事宜就认定花卉世界物业公司就受让合同一事履行了法定的通知义务，且得到了梁丽芳的同意，属于事实认定不清。（二）根据双方提交的2017年至2018年的租金收据和发票显示，2018年6月以前，花卉世界物业公司向梁丽芳出具的租金收据盖章为“佛山市顺德区**********”，而非花卉世界物业公司。2018年3月和6月的物业管理费以及2018年9月和12月的租金发票盖章为花卉世界物业公司，由此可见，至少在2018年6月之前租金的收款单位未变更为花卉世界物业公司，即使2018年9月和12月的租金发票上盖章主体是花卉世界物业公司，但是因花卉世界物业公司与佛山市顺德区**********在名称上高度相似，梁丽芳作为普通农民不可能从这个难以察觉的细节知晓出租方已变更的情况，更无法知晓花卉世界物业公司与花卉世界公司合同转让的情况。梁丽芳在长达19年的租赁期间，一直在同一个办公室同一个财务部门向同样的财务人员缴纳租金与物业管理费，花卉世界物业公司与花卉世界公司作为关联企业，同在一个办公室办公，工作人员亦几乎完全混同，从未有人告知梁丽芳两个公司的区别。梁丽芳与胡某1沟通续租事宜，也是在缴纳租金和管理费的办公室进行的，胡某1也没有明确告知梁丽芳其代表的是花卉世界物业公司，而不是花卉世界公司。（三）花卉世界物业公司未获得合法的承包权和出租权，花卉世界物业公司无权要求梁丽芳搬离并返还租赁土地，也无权要求梁丽芳支付场地使用费。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第五十二条之规定，花卉世界物业公司作为案涉土地所有权人集体经济组织以外单位，应获得案涉土地所有人，即大都村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报陈村镇人民政府批准后方可获得承包权和出租权。但在本案中，花卉世界物业公司并未提交案涉土地已经村民会议同意并经政府批准的证据，仅提供了一份真实性存疑的《证明》，该《证明》在花卉世界物业公司与何文彪另案中【案号：（2019)粵0606民初第14204号】已由大都村村民及曾任大都村股份合作社的理事予以出庭作证，否认了该《证明》记载内容的真实性，故该份《证明》不应被采纳。二、花卉世界物业公司未能举证证明梁丽芳已丧失《租用合同》约定的优先续租权，应承担举证不能的不利后果。根据《租用合同》第十五条的约定，梁丽芳在合同到期后享有优先续租案涉土地的权利。梁丽芳要求按照花卉世界里面类似地块类似的价格继续租用案涉土地，但是花卉世界物业公司未予同意。直至目前，根本无第三人愿意承租案涉地块。花卉世界物业公司也未将案涉土地放入公共平台可供竞价，也未向梁丽芳提供实现优先续租权的途径，梁丽芳并未丧失优先续租权，花卉世界物业公司要求梁丽芳搬离案涉土地的条件并未成就。花卉世界物业公司未能提供合适的续租条件供梁丽芳选择就直接要求梁丽芳搬离并返还案涉地块，其行为已明显违反了合同约定，侵犯了梁丽芳的合法权益。一审法院认为，本案中没有证据证实双方就续租条件已达成一致意见，原租赁合同因到期已终止，而花卉世界物业公司、梁丽芳双方也没有建立新的租赁合同关系的意思表示，据此判令梁丽芳搬离并返还案涉地块，一审法院对此错误分配举证责任，认定事实不清。事实上，梁丽芳多次与胡某1及陈村镇政府沟通续租事宜，明确表达了建立新的租赁合同的意思表示，但是花卉世界物业公司一直消极应对，拒绝与梁丽芳续签合同，而非双方没有建立新的租赁合同关系的意思表示。梁丽芳作为花卉世界首批招商入园的失地农民，曾花费大量人力、物力、财力开垦案涉地块，修建水利设施及地上配套建筑物，大面积种植桂花树、罗汉松等种植时间长、前期投入大、投资回报周期长的观赏树木。梁丽芳与花卉世界公司在合同中特别约定优先续租权，目的就在于防止出租方在合同到期后任意收回梁丽芳苦心经营多年的土地，致使承租方遭受重大经济损失。梁丽芳作为案涉土地的实际耕作人及承包经营权承租人，其享有的土地稳定地耕作的权利应优先得到保护，在梁丽芳不存在任何违约行为的前提下，梁丽芳有权在承包期剩余期限内继续使用案涉土地。因梁丽芳与花卉世界公司签订的《租用合同》实际上为土地承包经营权流转合同，而花卉世界物业公司的承包期截至2037年12月31日，因此，在花卉世界物业公司无正当理由拒绝与梁丽芳续签合同情形下，应视为双方租赁合同自动续期，梁丽芳对案涉土地的耕作权、使用权应截止至2037年12月31日。三、案涉土地性质为农业用地，案涉土地的所有权人为大都村股份社，花卉世界物业公司为大都村集体经济组织之外的土地承包人，梁丽芳为案涉土地承包经营权的承租人，本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。土地租赁合同纠纷针对的是建设用地使用权出租过程中的合同纠纷。一审法院违反《民事案件案由规定》，将本案定为土地租赁合同纠纷，错误地适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的一般规定，应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》等特别法予以审理。一审法院对本案定性错误、适用法律错误，应予以纠正。花卉世界物业公司辩称，一、花卉世界物业公司是本案适格主体，有权收回案涉土地及要求梁丽芳支付场地使用费及管理费。大都村股份社于2007年12月30日出具《证明》，确认在经全体村民、股东代表表决的基础上，与花卉世界物业公司签订《土地承包合同》，将花卉世界园区内属于大都村股份社的土地租赁给花卉世界物业公司使用，足以证明花卉世界物业公司有权将案涉土地出租，是本案适格主体。另，花卉世界物业公司在2008年1月1日分别与花卉世界公司、大都村股份社签订了《协议书》《土地承包合同》，通过受让合同权利义务、承包土地等方式，于2008年1月1日起取得对案涉地块使用、出租、收益的权益，同时承接了案涉《租用合同》中花卉世界公司所涉的一切权利义务。花卉世界物业公司也向梁丽芳告知了《租用合同》的权利义务转移至花卉世界物业公司的情况，梁丽芳已知悉并认可，并在2008年1月1日起按约定向花卉世界物业公司支付租金及管理费，花卉世界物业公司出具收据及发票，双方租赁合同关系得到确认。《租用合同》到期前，花卉世界物业公司前后向梁丽芳发出《通知》《关于地块到期预通知》《关于地块到期清场通知》，告知梁丽芳关于续租及合同即将到期要求梁丽芳做好土地清理工作等事宜，梁丽芳收到后没有提出异议。2018年12月2日，梁丽芳到花卉世界物业公司处与花卉世界物业公司的法定代表人就地块续租事宜进行谈判，足以证明梁丽芳知悉合同的主体资格已变更。综上，花卉世界物业公司受让了《租用合同》权利义务，也向梁丽芳履行了告知义务，花卉世界物业公司作为案涉土地的出租方，是本案适格主体。花卉世界物业公司于2008年1月1日起取得对案涉地块使用、出租、收益的权益，是案涉地块的使用权人，现《租用合同》约定的租期届满，花卉世界物业公司有权向梁丽芳主张相关权利。二、案涉《租用合同》约定租期届满，梁丽芳应向花卉世界物业公司返还案涉土地。《租用合同》约定的承租期至2019年2月20日止，现租期届满，梁丽芳应返还案涉土地。根据花卉世界物业公司在2016年7月4日向梁丽芳发出《通知》，已经明确了续租手续，即梁丽芳需要通过镇公共资源交易平台进行公开交易，通过公开竞投确定租金价格，如梁丽芳在出价相同的情况下，享有优先续租权，花卉世界物业公司并不存在向梁丽芳提出苛刻的续租条件的情况。梁丽芳在收到上述《通知》后一直拒绝办理续租手续，现租期届满却以所谓优先续租权为由要求继续占有案涉土地，严重侵犯花卉世界物业公司权益。花卉世界物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁丽芳立即清空位于顺德区陈村镇佛陈公路潭村路段花卉世界区域内花卉大道大都路段两旁第三期K16区二号地块上梁丽芳所有的种植物并搬离、返还租用土地予花卉世界物业公司；2.判令梁丽芳向花卉世界物业公司支付场地使用费23229.05元（从2019年2月21日起按照每年81188.9元的标准计至梁丽芳实际返还租用土地为止，暂计至2019年6月3日），管理费2231.67元（从2019年2月21日起按照每月每亩50元的标准计至梁丽芳实际返还租用土地为止，暂计至2019年6月3日）；3.本案诉讼费由梁丽芳承担。一审法院认定事实：2000年10月1日花卉世界公司（甲方），与梁丽芳（乙方）签订《租用合同》，合同约定，乙方租用甲方位于顺德市陈村镇佛陈公路潭村路段花卉世界区域内花卉大道大都路段两旁第三期K16区2号地块的土地，面积13亩。地块按原地貌交付使用。租用期限自2000年10月1日起至2019年2月20日止。租金以每年每亩计收，为3000元每年每亩，以三年为一期，每三年在上期基础上递增13%，2018年4月1日至2019年2月20日的租金为每年每亩6245.3元。租金每年分四期缴交，即每季度最后月份的月底前缴交全年租金的25%，实际租用时间不足三个月的，按实际时间计租。合同签订后，乙方需向甲方交纳19500元作为履行保证金，该履行保证金至2019年2月底作抵扣末期租金处理，不计算利息。乙方应按《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》的规定交纳管理费。合同期满后在同等条件下乙方可优先继续租用。合同附件《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》规定租户应承担公共服务管理费，主要用于公共照明、环境卫生、排灌设施、宣传、维修、道路和绿化的保养、管理人员、保安人员的报酬。根据该细则，2009年4月1日至2019年2月20日管理费每亩每月50元，缴交时间与租金缴交时间一致。2003年7月9日，花卉世界公司的企业名称变更为佛山市顺德区**花卉世界有限公司；2004年4月30日，佛山市顺德区**花卉世界有限公司的企业名称变更为广东陈村花卉世界有限公司。2006年9月26日，花卉世界物业公司成立，法定代表人为胡某1。2006年9月30日，广东陈村花卉世界有限公司作为甲方，花卉世界物业公司作为乙方，签订一份《委托协议》，协议约定甲方将花卉世界内的物业、租赁土地委托给乙方实行统一管理，乙方以承包经营、自负盈亏的方式，受托为甲方与土地及物业使用人办理一切相关的租赁使用事宜，行使或履行租赁、承包、使用等协议项下的权利义务，享有对土地、物业的租金、收益等权利。委托期限自2006年10月1日至2037年12月31日止。2007年12月30日大都村股份社出具《证明》，确认在经全体村民、股东代表表决通过的基础上，与花卉世界物业公司签订土地承包合同，将花卉世界园区内属于大都村股份社的土地租赁给花卉世界物业公司使用。2008年1月1日，大都村股份社作为甲方，花卉世界物业公司作为乙方，签订一份《土地承包合同》，约定乙方承包甲方位于佛陈路大都路段以北共1699.72亩土地用于农业及相关用途，承包期限自2008年1月1日至2037年12月31日止，承包期内，乙方有权自行以转包、出租等形式向第三方转让土地承包经营权，转让收益归乙方所有。梁丽芳租赁的案涉地块包含在上述1699.72亩土地中。2008年1月1日，广东陈村花卉世界有限公司作为甲方，花卉世界物业公司作为乙方，签订一份《协议书》，约定甲方作为原承租人与园区各租户签订的租赁合同尚有部分租约未到期，未到期部分租户的合同所涉及的权利义务由乙方承接，由乙方直接向该部分租户收取租金、物业管理费等相关费用，甲方与其租户所签订的租赁合同等相关材料也移交乙方管理。2016年7月4日花卉世界物业公司向梁丽芳发出一份《通知》，告知根据将于2016年7月15日实施的《陈村花卉世界物业管理有限公司土地租赁管理办法》的规定，到期地块须通过镇公共资源交易平台进行公开交易，并以“价高者得”的原则确定新的承租人，如梁丽芳有意向继续租赁案涉地块，须在2016年7月15日前按花卉世界物业公司公司相关规定办理续租手续，逾期不办理的视为自动放弃。梁丽芳于2016年7月6日签收了该份《通知》。2018年11月13日，花卉世界物业公司向梁丽芳发出一份《关于地块到期预通知》，告知梁丽芳其承租的案涉地块将于2019年2月20日到期，《陈村花卉世界土地租用合同书》于2019年2月20日终止，请梁丽芳做好清理租用土地上自有物品的各项准备工作。该通知由梁丽芳的儿子张裕彬予以签收。2019年1月15日，花卉世界物业公司再次向梁丽芳发出一份《关于地块到期清场通知》，告知梁丽芳其承租的案涉地块即将到期，《陈村花卉世界土地租用合同书》于2019年2月20日终止，请梁丽芳清理租用土地并返还给花卉世界物业公司，否则视为梁丽芳自动放弃租用土地上自有物品的所有权，同意由花卉世界物业公司自行处置，由此产生的费用由梁丽芳承担。该通知由梁丽芳的儿子张裕彬予以签收。另查，2018年12月2日，梁丽芳曾到花卉世界的办公室内与胡某1就地块续租事宜进行谈判，但双方未达成一致意见。截止庭审之日，案涉地块仍由梁丽芳占有使用，地块上现有梁丽芳种植的种植物及一处临时地上建筑物。双方确认案涉地块的租金、土地管理费梁丽芳已缴交至2019年2月20日（其中最后一期租金从梁丽芳缴交的履约保证金19500元予以扣除），2月21日之后梁丽芳未缴纳过任何费用。梁丽芳陈述租赁期限内其一直是到财务部的办公室缴纳租金。2017年9月19日、同年12月27日梁丽芳缴纳租金的《收据》显示，租金收取单位为佛山市顺德区**花卉世界物业管理服务中心；2018年3月27日、同年6月28日、9月13日、12月24日对梁丽芳缴纳租金开具的发票显示，发票开具主体为花卉世界物业公司。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。结合花卉世界物业公司陈述和梁丽芳答辩，本案的争议焦点为：一、花卉世界物业公司的诉讼主体是否适格；二、梁丽芳应否返还土地，应否支付场地使用费和管理费。一、花卉世界物业公司的诉讼主体是否适格虽然案涉《租用合同》系梁丽芳与花卉世界公司签订，但是根据全案证据可知，花卉世界物业公司与广东陈村花卉世界有限公司、大都村股份社分别签订《协议书》《土地承包合同》，通过受让合同权利义务、承包土地的方式，已经于2008年1月1日取得对案涉地块使用、出租、收益的权益，同时承接了案涉《租用合同》中花卉世界公司所涉的一切权利义务。梁丽芳辩称花卉世界物业公司承接上述权利义务后未告知梁丽芳。但根据双方提交的租金收据和发票显示，开具单位记载为“佛山市顺德区**花卉世界物业管理服务中心”，或“佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司发票专用章”，而非广东陈村花卉世界有限公司；且自2008年1月1日至合同期满长达十一年的时间内，梁丽芳一直都是以现金方式到财务部门的办公室现场缴纳租金，在此过程中梁丽芳称对收款公司发生变更毫不知情，显然不符合常理；另外在2018年梁丽芳也与花卉世界物业公司方的法定代表人胡某1沟通洽谈过地块续租事宜。可见，梁丽芳对于案涉地块的出租人由花卉世界公司变更为花卉世界物业公司是知情的。花卉世界物业公司有权提起本案诉讼，并基于案涉租用合同向梁丽芳主张相关权利。二、梁丽芳应否返还土地，应否支付场地使用费和管理费《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现《租用合同》约定的租赁期限已于2019年2月20日届满，梁丽芳辩称其对案涉地块可优先继续租用，但本案中没有证据证实双方就续租条件已达成一致意见。且自2019年2月21日起，梁丽芳虽然实际占有使用案涉地块，但未向花卉世界物业公司缴纳过任何租金、管理费，花卉世界物业公司也提出异议并要求梁丽芳搬离地块，可见，原租赁合同因到期已终止，而花卉世界物业公司、梁丽芳双方也没有建立新的租赁合同关系的意思表示。现花卉世界物业公司主张因租赁期限届满，要求梁丽芳返还案涉地块，合法有据，一审法院予以支持。对于地块上现有的种植物，花卉世界物业公司确认返还给梁丽芳；对于梁丽芳在案涉地块上搭建的临时建筑物，梁丽芳确认交由花卉世界物业公司处理，一审法院对此予以确认。考虑到梁丽芳清空地上种植物需要一定的时间，一审法院酌定给予梁丽芳三十日时间清空地块上种植物并搬离、返还案涉地块给花卉世界物业公司。租赁期限届满后，梁丽芳继续占有使用案涉地块，花卉世界物业公司对地块所处的整个园区进行了管理，故梁丽芳应向花卉世界物业公司支付场地使用费和相应的管理费。花卉世界物业公司主张场地使用费参照《租用合同》约定的租金标准，以每年81188.9元为标准自2019年2月21日起计算至梁丽芳实际返还案涉地块之日止；管理费参照《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》约定的标准，以每月650元（50元每亩×13亩）为标准自2019年2月21日起计算至梁丽芳实际返还案涉地块之日止，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于梁丽芳缴纳的19500元履约保证金，庭审中花卉世界物业公司确认在梁丽芳返还土地后对该19500元扣除最后一期租金后的剩余部分返还给梁丽芳，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁丽芳应于判决发生法律效力之日起三十日内清空位于佛山市顺德区**镇佛陈公路潭村路段花卉世界区域内花卉大道大都路段两旁第三期K16区二号地块上梁丽芳的种植物，搬离并向花卉世界物业公司返还上述地块；二、梁丽芳应于判决发生法律效力之日起三十日内向花卉世界物业公司支付场地使用费（计算方式：以每年81188.9元为标准，自2019年2月21日起计算至梁丽芳实际返还案涉地块之日止）；三、梁丽芳应于判决发生法律效力之日起三十日内向花卉世界物业公司支付管理费（计算方式：以每月650元为标准，自2019年2月21日起计算至梁丽芳实际返还案涉地块之日止）。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费218.26元（花卉世界物业公司已预交），由梁丽芳负担。二审期间，梁丽芳申请证人区海全、谢美香、梁少珍出庭作证，本院经审查后予以准许，主要证言如下：大都村股份社与花卉世界物业公司签订的《土地承包合同》未召开村民会议，未经村民合法表决通过。因上述证人证言不足以推翻租赁合同的效力，故本院对该证人证言不予确认。梁丽芳向本院提交如下证据：1.案涉土地的《不动产登记信息查询结果》，拟证明案涉土地所有权人为大都村股份社，土地性质为集体土地的农用地，本案案由应为农村土地承包经营权出租合同纠纷；2.大都村26位村民身份信息及证言，拟证明大都村股份社与花卉世界物业公司签订的《土地承包合同》未召开村民会议及股东大会表决通过，花卉世界物业公司未合法取得案涉土地的承租权及出租权；3.花卉世界物业公司的企业信息，拟证明花卉世界物业公司的实际控制人为陈村镇政府；4.花场续租费用表及现场协商照片，拟证明梁丽芳在合同到期前就续租事宜与花卉世界物业公司进行协商，但花卉世界物业公司给出的续租条件为①续签后租金为13458元/亩/年（超过现有合同标准的两倍），②梁丽芳须一次性交纳租金差额543762元，③梁丽芳须一次性支付续签手续费910000元，该条件并无合同依据，且过于苛刻，花卉世界物业公司拒绝与梁丽芳续签合同；5.银行转账明细及发票，拟证明梁丽芳已经付清合同到期后至2019年12月31日案涉土地的全部租金。花卉世界物业公司对此质证认为：1.对上述证据1的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，该证据证明其有权将案涉土地进行转租；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据不具有客观性，无法代表大都村村民的集体意志，不能确认上述26位人员当时是否是大都村成员身份；3.对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案无关；4.对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，花卉世界物业公司提出的续租条件是提交书面续租申请，并在公共资源交易平台进行公开交易、公开竞投确定租金价格，只有在梁丽房出价相同的情况下，才享有优先续租权，花卉世界物业公司不存在苛刻的续租条件；5.对证据5的真实性、合法性予以确认，但该费用为土地使用费而非租金，且梁丽芳已知悉合同相对方为花卉世界物业公司。经审核，本院对梁丽芳提交的上述证据1、证据3、证据5的真实性予以确认；因上述26位村民未出庭作证，对证据2不予采信；证据4与本案实体处理结果无直接关联性，故本院不予采信。2020年4月29日，梁丽芳向本院申请律师调查令，本院经审查后予以准许，向其出具（2020）粤06民调1、2号律师调查令，梁丽芳未能提供其要收集、调查的证据材料。2020年5月22日，佛山市顺德区**镇人民政府就（2020）粤06民调2号律师调查令向本院函复：“我镇下设陈村镇农业和社会工作局（原陈村镇人民政府农村工作办公室）负责农村土地承包经营及承包经营合同管理工作。经查，顺德区陈村镇大都村股份社与花卉世界物业公司签订的《土地承包合同》业经我镇农业和社会工作局（原陈村镇人民政府农村工作办公室）批准备案。”二审期间，花卉世界物业公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，梁丽芳于2019年11月1日向花卉世界物业公司支付了场地使用费22122.90元、管理费2105.35元。2020年3月17日，张展辉向花卉世界物业公司支付51262.40元。至此，梁丽芳已缴清2019年度全额的场地使用费及管理费。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、花卉世界物业公司是否为本案适格的诉讼主体；二、梁丽芳应否返还案涉土地、支付场地使用费、管理费。一、花卉世界物业公司是否为本案适格的诉讼主体其一，2000年10月1日，花卉世界公司（甲方）与梁丽芳（乙方）签订案涉《租用合同》，梁丽芳取得使用案涉土地的权利。2008年1月1日，作为出租方的花卉世界公司与花卉世界物业公司签订《协议书》，将案涉《租用合同》项下的权利、义务一并转让予花卉世界物业公司。花卉世界物业公司分别于2016年7月4日、2018年11月13日向梁丽芳邮寄的《通知》《关于地块到期预通知》告知《租用合同》到期后事宜，结合梁丽芳2018年以现金方式支付租金并由花卉世界物业公司出具发票，以及梁丽芳于2018年12月12日与花卉世界物业公司的法定代表人胡某1沟通洽谈过地块续租事宜时已知悉花卉世界物业公司与花卉世界公司是两个不同的法律主体，胡某1为花卉世界物业公司的主管负责人，其后梁丽芳仍向花卉世界物业公司支付案涉租金，并未对花卉世界物业公司收取租金的行为提出异议的事实，梁丽芳上诉主张花卉世界公司转移案涉《租用合同》项下权利义务未通知其本人并未经其同意，故该转让行为对其不发生效力与事实不符，本院不予采纳。其二，2007年12月30日，陈村镇大都村股份合作社出具《证明》一份，确认其社在全体村民、股东代表表决通过的基础上将案涉土地出租予花卉世界物业公司，及花卉世界物业公司于2008年1月1日与大都村股份社签订《土地承包合同》，且《土地承包合同》业经陈村镇农业和社会工作局批准备案，故花卉世界物业公司已合法取得承租权，本院对梁丽芳关于《土地承包合同》违反法律强制性规定未经三分之二村民同意而无效及花卉世界物业公司出租权来源不合法的主张不予支持。综上论述，花卉世界物业公司有权基于《租用合同》提起本案向梁丽芳主张权利。二、梁丽芳应否返还案涉土地、支付场地使用费、管理费花卉世界物业公司于2016年7月4日向梁丽芳发出《通知》一份，梁丽芳于2016年7月6日签收该《通知》，但梁丽芳未按照该《通知》的要求办理续租手续。因优先续租权必须在一定期限内行使，但梁丽芳未在上述《通知》要求的2016年7月15日前办理续租手续，故其丧失了《租用合同》约定的优先续租权。案涉《租用合同》期满后，因双方未就案涉土地续租事宜达成一致意见，缺乏能够继续承租的前提条件，故花卉世界物业公司有权要求梁丽芳返还案涉地块。租赁期限届满后，梁丽芳继续占有使用案涉地块，且花卉世界物业公司对案涉土地进行了管理，故其应向花卉世界物业公司支付场地使用费和相应的管理费。一审判令梁丽芳自2019年2月21日起至实际返还案涉地块之日止，参照《租用合同》约定的租金标准及《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》约定的标准，应向花卉世界物业公司支付场地使用费、管理费合法有据，本院予以维持。梁丽芳在一审判决后支付的款项可在执行本判决时予以抵扣。综上，梁丽芳上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436.52元，由上诉人梁丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十八日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力