四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民再2号 原审原告：**（曾用名彭代伦），男，1964年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 原审原告：高均华，女，1966年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 二原告共同委托诉讼代理人：罗君，四川良众律师事务所律师。 原审被告：彭海，男，1971年9月28日出生，汉族，住四川省武胜县。 原审原告**、高均华与原审被告彭海确认合同无效纠纷一案，本院（2020）川1622民初36号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年5月19日作出（2020）川1622民监1号民事裁定书再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告**、高均华及其与委托诉讼代理人罗君与原审被告彭海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审原告**、高均华称：1、请求依法确认原审原告与原审被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.请求依法判令原审被告将位于武胜县房屋返还给原审原告，并将该房屋集体土地使用权证返还给原审原告。事实及理由：1、原审二原告是武胜县沿口镇古井沟村3组村民，原审原告**因继承取得武胜县号房屋。2011年10月29日，原审原告**、高均华与原审被告彭海签订了《房屋买卖协议书》，约定原审原告将座落于武胜县号建筑面积为112平方米的自建房屋出售给原审被告，房屋价款6万元。协议签订后，原审原告将房屋土地使用权证交付给了原审被告，但房屋没有交给原审被告，原审被告将6万元购房款交给了原审原告。因房屋漏水，原审被告对房屋进行了粉刷，钥匙通过左主任交给了原审被告。原审二原告以前是沿口镇古井沟村3组集体经济组织成员，原审被告一直不具有武胜县沿口镇古井沟村3组集体经济组织成员，案涉房屋的土地性质属于农村集体土地，原审原被告签订的房屋买卖协议违反了土地管理法效力性强制性规定，应当确认无效；2、关于本案是否超过诉讼时效问题，合同无效是自始无效，时间的经过不能导致合同的违法性转为合法性，无效合同名为请求权实为形成权，诉讼时效的客体仅限于请求权。确认合同无效不受诉讼时效的限制；3、原审被告系法律工作者，具有法律专业知识，是明知本案房屋不能交易，对导致合同无效的过错责任应由原审被告承担，现房屋现状尚未拆除，原审被告仅仅在其占有期间进行了修缮，房屋保持完整，具有可返还性，原审被告应当将案涉房屋返还给原审原告。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 原审被告彭海辩称，1、《房屋买卖合同》应当有效。原审原告**、高均华将其所有的位于沿口镇古井沟村3组房屋卖给原审被告属实，原审原告是基于涉案房屋拆迁利益而提起诉讼，违反了诚实信用原则。原审二原告将房屋出售给原审被告之前，已将身份转为城镇户口，双方是出于真实意思表示而订立合同，对双方当事人具有法律约束力，且双方当事人已按照合同约定履行了各自的义务，原审原告向原审被告交付了房屋及产权证，原审被告也向原审原告支付了购房款60000元，案涉房屋现已经改变了原来的建筑情况，原审被告重新予以了修建，楼顶加了彩钢瓦，房屋内进行了粉刷，扩建了两平方米。签订合同时原审原被告均不是武胜县沿口镇古井沟村3组集体经济组织成员，虽然房屋现仍没有办理过户登记，但不应影响房屋买卖合同的效力。拆迁房屋在测量房屋的时候都是以原审被告的名义进行的，公示也是原审被告的名义，合同是有效的。涉案房屋土地已由集体土地变性为国有土地，涉案房屋可以办理房产证。请求人民法院结合本案事实审查；2、在二审期间，本案在程序上和实体上都作了处理，原审原告已经放弃再次同原审被告争夺争议房屋，原审被告向原审原告再次支付了11.5万元，双方达成一致意见后原告二审撤诉，中院对调解意见进行了审查，符合法律规定，作出撤诉裁定，且房屋已改建不具备返还的可行性，因此，原审被告不会返还房屋给原告；3、本案系请求权，受诉讼时效的限制，本案已经超过了诉讼时效，比较认可一审认定的相关事实，被告尊重法院的判决。 原审原告**、高均华向本院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.请求依法判令被告将位于武胜县房屋返还给原告，并将该房屋集体土地使用权证返还原告；3.诉讼费用由被告承担。本院原审认定的事实：1986年3月8日，原告**与原告高均华结婚；1999年1月21日，原告**因继承并改建取得武胜县号房屋，建筑占地使用面积112平方米，后二原告户籍迁移至广东省深圳市；2011年10月29日，二原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：“一、甲方（二原告）愿将坐落于武胜县，建筑面积为112平方米的自建楼房，出售给乙方（被告）；二、上列房屋包括附属设备，双方协议房屋价款为人民币陆万元；三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款，甲方同时将房屋钥匙交付给乙方，双方应该同时视为对方出具相应的收到凭证；……六、甲方所出售房屋为集体土地性质，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺，甲方在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续，所产生的交通费等由乙方承担；……九、本协议签订后，双方应该共同遵守。今后如因政府征地、拆迁或乙方出售等，甲方不得以合同无效或其他借口为由向乙方主张权利等，你们产生的纠纷甲方也不负一切责任。如违约，违约方除赔偿对方相应的经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。……”。合同签订后，二原告向被告交付了房屋及土地使用权证，被告亦向二原告支付了房屋价款60000元。 2018年5月17日，四川省人民政府作出川府土[2018]634号《四川省人民政府关于武胜县2017年第2批城市建设用地的批复》，同意将武胜县沿口镇古井沟村1、3社等村合计34.0190公顷土地征收为国家所有，作为武胜县2017年第2批城市建设用地，本案涉案房屋所占的武胜县沿口镇古井沟村3社集体土地属于本次国家征收土地范围，现该土地性质已由集体土地性质转变为国有土地使用权性质。本院原审认为，2011年10月29日原告与被告签订的《房屋买卖协议书》，双方虽然均非武胜县沿口镇古井沟村3社集体经济组织成员，但根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正的《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和国务院办公厅1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，以及国务院2004年10月21日下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地等政策、法规，确定了禁止城镇居民购买农村宅基地，因此，原、被告在房屋土地性质未发生改变前签订的《房屋买卖协议书》应属于无效。但本案的合同无效时原告并未提出合同无效的主张，涉案房屋的土地性质已于2018年5月17日经征收后改变了土地性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条所明确的“房地一体”原则，涉案房屋的土地性质的改变，导致了原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效的根据丧失，原告在2020年1月2日才主张合同无效，显然未根据客观事实的变化，不能以合同签订的时间在前来否定涉案房屋土地性质已经发生改变的现状和事实，同时，原告在涉案房屋即将被拆迁安置补偿时来主张合同无效，既违背了协议书中双方确认的“今后如因政府征地、拆迁或乙方出售等，甲方不得以合同无效或其他借口为由向乙方主张权利等，”的约定，又与诚实信用的民事诉讼基本原则不符，故原告的诉讼请求，因合同无效的条件丧失，本院不予支持。被告抗辩适用情势变更原则，因本案实际变化与情势变更原则适用条件不符，本院不予支持。被告提出原告主张合同无效已超过诉讼时效，原告辩称本案虽然是合同无效之争，实际是物权之诉，因此，未超过诉讼时效。本院认为，原、被告双方就房屋买卖并已经交付和支付价款无异议，本案争议的焦点是合同是否有效，并非对房屋所有权诉讼，应适用《中华人民共和国民法通则》关于二年普通诉讼时效的规定，原告与被告在合同第六条中明确约定涉案房屋土地性质为集体土地性质，即原告从2011年10月29日签订合同时应当知道双方签订的合同是无效合同，以此时间推算，原告主张合同无效权利的诉讼时效最后期限是2013年11月28日，但原告并未提供在该期间提出合同无效的相关证据予以证明，本案中，原告提起诉讼的时间是2020年1月2日，已超过了诉讼时效期限，被告的抗辩理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告**、高均华的诉讼请求。 原审原告向本院提交了以下证据：1、原审原、被告的身份信息，原审二原告结婚证，拟证明原审原被告的诉讼主体资格；2、常住人口登记表，拟证明原审二原告原为武胜县沿口镇古井沟村3组集体经济组织成员；3、集体土地使用权证，拟证明涉案房屋登记在原审原告**名下；4、《房屋买卖协议书》，拟证明原审原告与原审被告签订房屋买卖合同，原审原告将涉案房屋以6万元价款出卖给原审被告的事实；5、房屋现状图片三张，拟证明案涉房屋在原审被告占有期间没有变动，具有可返还性。经本院审查，原审原告向本院提交的以上5组证据能够相互印证，且与当事人的陈述基本一致，真实、合法，与本案有关联性，第1-4组证据拟证明的事实客观、真实，本院予以采纳。第5组证据拟证明的房屋现状，具有可返还性客观、真实，本院予以采纳，拟证明案涉房屋在原审被告占有期间没有变动的事实，没有其他证据印证，且与原审原告诉称的事实不一致，本院不予采纳。 原审被告向本院提供了以下证据：1、指界通知书、不动产登记申请表，拟证明涉案房屋因拆迁原因，相关村委会对涉案房屋的拆迁界限向原审被告发出通知书；2、《太平铺一期古井沟村3社房屋丈量公示表》，拟证明经政府相关部门丈量，案涉房屋扩建了78.08平方米；3、照片6张，拟证明涉案房屋在拆迁中，房屋也进行了修缮；4、收条一份，拟证明原审原告收到原审被告交付的购房款60000元；5、询问笔录、收条、和解协议、广安市中级人民法院民事裁定书，拟证明该案原审原被告在广安市中级人民法院已经达成了和解协议，原审被告再向原审原告支付了11.5万元，原审被告已经履行完毕，原审原告撤回了上诉。经本院审查，原审被告向本院提交的以上5组证据真实、合法，与本案有关联性，第1、4、5组证据拟证明的事实与当事人陈述基本一致，本院予以采纳。第2组证据能够证明案涉房屋的面积情况，没有其他证据佐证案涉房屋在原审被告占有期间扩建了78.08平方米，本院不予采纳。第三组证据拟证明的事实与原审原告的陈述相吻合，本院予以采纳。 本院依职权收集的证据：四川省人民政府作出川府土[2018]634号《四川省人民政府关于武胜县2017年第2批城市建设用地的批复》，拟证明：政府同意将武胜县沿口镇古井沟村1、3社等村合计34.0190公顷土地征收为国家所有，作为武胜县2017年第2批城市建设用地。 根据原审原被告的陈述和经审查确认的证据，本院再审认定事实如下：原审二原告系夫妻关系，为四川省武胜县沿口镇古井沟村3组村民，1999年1月，原审原告**因继承取得武胜县号房屋，房屋建筑占地使用面积为112平方米。原审二原告于2011年前将户籍从武胜县沿口镇古井沟村3社迁移至广东省深圳市。2011年10月29日，原审二原告将案涉的武胜县号房屋卖给原审被告，双方于同日签订了《房屋买卖协议书》，原审二原告为协议的甲方，原审被告为协议的乙方，协议约定：“一、甲方愿将坐落于武胜县，建筑面积为112平方米的自建楼房，出售给乙方；二、上列房屋包括附属设备，双方协议房屋价款为人民币陆万元；三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款，甲方同时将房屋钥匙交付给乙方，双方应该同时视为对方出具相应的收到凭证；……六、甲方所出售房屋为集体土地性质，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺，甲方在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续，所产生的交通费等由乙方承担；……九、本协议签订后，双方应该共同遵守。今后如因政府征地、拆迁或乙方出售等，甲方不得以合同无效或其他借口为由向乙方主张权利等，你们产生的纠纷甲方也不负一切责任。如违约，违约方除赔偿对方相应的经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。……”。合同签订后，原审二原告向被告交付了案涉房屋及土地使用权证，原审被告向原审二原告支付了房屋价款60000元，案涉房屋无房屋所有权证，土地使用权证至今登记在原审原告**名下。原审被告购买房屋后对案涉房屋进行了修缮、添附。2018年5月17日，四川省人民政府作出川府土［2018］634号《四川省人民政府关于武胜县2017年第2批城市建设用地的批复》，批复载明：同意将武胜县沿口镇古井沟村1、3社等村合计34.0190公顷土地征收为国家所有，作为武胜县2017年第2批城市建设用地。 2020年1月2日，原审原告以原审原被告签订的《房屋买卖协议书》违反了法律强制性规定为由向本院提起诉讼，要求确认该协议无效，并要求原审被告返还案涉房屋及土地使用权证。本院于2020年3月16日以（2020）川1622民初36号民事判决书判决驳回原审二原告的诉讼请求。原审二原告不服该判决遂向四川省广安市中级人民法院提起上诉，该案在二审期间，经二审法院组织双方调解，双方达成了由原审被告再一次性支付原审原告人民币11.5万元的协议，该协议已经履行完毕，原审原告于2020年5月9日向四川省广安市中级人民法院撤回上诉，四川省广安市中级人民法院于2020年5月9日裁定准许原审二原告撤回上诉。 本院对原审认定的相关事实进行评判：1、原审认定的案件事实与再审查明的事实一致，应予采纳。2、原审认为原、被告在房屋土地性质未发生改变前签订的《房屋买卖协议书》应属于无效，符合相关的法律规定，本院应予采纳。其理由是：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及国务院办公厅1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条等相关法律、行政法规的规定，被告购买原告的案涉房屋违反了相关法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项的规定，原审原、被告签订的《房屋买卖协议书》应当确认无效。3、原审认为本案的合同无效时原告并未提出合同无效的主张，涉案房屋的土地性质已于2018年5月17日经征收后改变，双方签订的《房屋买卖协议书》无效的根据丧失，同时违背了协议书约定与诚实信用原则，不符合相关法律规定，本院不予采纳。其理由是：依据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第56条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原审原、被告签订的《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，欠缺合同的生效要件，自始无效。4、原审认为本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于二年普通诉讼时效的规定，原告提起诉讼已超过了诉讼时效期限，不符合相关法律规定，本院不予采纳。原审以原审原告的诉讼请求已超过了诉讼时效为由判决驳回不符合相关法律规定，本院不予支持。其理由是：只有债权请求权才受诉讼时效的限制，当事人请求确认房屋买卖合同无效的权利不属于债权请求权，不受诉讼时效的限制。 本院再审认为：本案争议焦点是：1、原审原、被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效，2、原审原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 关于原审原、被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效问题，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，……..”及国务院办公厅1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。…….”以及国务院2004年10月21日下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条：“……..加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地等政策………”等相关法律、行政法规的规定，被告购买原告的案涉房屋违反了相关法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原审原、被告签订的《房屋买卖协议书》应当确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉《房屋买卖协议书》确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因案涉房屋现未撤除，保留完整，能够返还。因此，原审被告应当将案涉房屋及房屋的土地使用权证返还给原审原告，原审原告应退还原审被告支付的购房款6万元。原审原告诉请的理由成立，本院予以支持。关于原审被告在占有案涉房屋期间对房屋进行了修缮、添附，所投入的资金和在二审期间向原审原告支付的11.5万元款项及其他损失，当事人未在本案中提出主张，本案中不予处理，当事人可以另案主张。 关于原审原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指权利人持续不行使请求权达到法定期间即丧失请求司法机关以强制力保护其债权请求权的法律制度，仅适用于债权请求权。其他权利不适用诉讼时效规定。本案系确认合同效力纠纷，不属于债权请求权，不适用诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项、第56条、第58条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及其他相关法律、行政法规的规定之规，判决如下： 一、撤销四川省武胜县人民法院作出的（2020）川1622民初36号民事判决书。 二、确认原审原告**、高均华与原审被告彭海于2011年10月29日签订的《房屋买卖协议书》无效； 三、原审被告彭海将位于武胜县房屋及房屋集体土地使用权证返还给原审原告**、高均华，原审原告**、高均华返还给原审被告彭海购房款6万元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原审原告**、高均华共同负担325元，由原审被告彭海负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  陈道金 人民陪审员  秦 萍 人民陪审员  谢 燕 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  苟激光