浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1445号 上诉人（原审被告）：曹德妹，女，1955年2月2日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人（原审被告）：曹德君，女，1964年12月8日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵海斌，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹廉平，男，1957年6月23日出生，汉族，住上海市普陀区。 委托诉讼代理人：曹洁琼，浙江新中大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笠晖，浙江新中大律师事务所实习律师。 原审第三人：励未龙，男，1955年4月7日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人曹德妹、曹德君因与被上诉人曹廉平、原审第三人励未龙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 曹德妹、曹德君上诉请求：1.撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13515号民事判决，依法改判并驳回曹廉平的诉讼请求；2.曹廉平承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、原审判决存在诸多认定事实错误。（一）原审判决认为曹廉平对涉案房屋的性质存在错误认识，系认定事实错误。曹廉平是涉案房屋的所有权人，理应对涉案房屋的基本情况有充分的了解。在原审中，曹廉平也未对其不了解涉案房屋性质的事实情况提交证据证明，因此一审法院认为其对涉案房屋土地性质存在错误认识无事实根据。（二）一审法院认为自涉案房屋性质确定至办理过户仅7天时间，系认定事实错误。从曹德妹、曹德君向二审法院提交的新证据即《不动产登记申请表》中可以看出，曹廉平应早于2019年6月11日已明确了涉案房屋的性质。2019年7月12日，双方签订了《国有土地使用权出让合同》，并办理了过户手续，此期间共计31天，因此一审法院对此事实认定错误。（三）一审法院认为房屋土地的性质对房屋价值起着决定性作用，涉案房屋具有国有土地性质，涉案房屋的交易价格明显偏低，系认定事实错误。曹廉平提供的《资产评估报告书》为其单方委托评估，且其提供的二手房中介挂牌信息、网页截图等均与客观事实有所不符。曹德妹、曹德君认为土地性质并不对房屋价值起决定性作用，土地性质仅仅关系到房屋的购买方系利民村村民还是面向市场，而房屋的新旧程度、地理位置、周边环境、配套设施等才是影响房屋价值的决定性因素。此外，同时期（2019年7月-8月中旬）内成交的相同性质的房屋就有三套，可以说明并不具有一审判决所称的稀缺性。且该三笔交易中有两笔销售单价分别为5807元/平方米、5934元/平方米，而涉案房屋的成交价格为7110元/平方米，显然不存在所谓的交易价格偏低的情形；二、一审判决认定事实不清，具体如下：（一）一审法院已确认曹德妹、曹德君与曹廉平签订的《买房协议》是双方真实意思表示，而《存量房屋买卖合同》并非双方真实的意思表示。对此该院并未向曹廉平释明其撤销的对象，而是直接判决撤销了仅用于备案所需的《存量房屋买卖合同》，也因此该判决内容并无实际意义，属认定事实不清。（二）一审法院超出了裁判范围，属于审理程序严重错误，曹廉平行使撤销权的理由为存在欺诈及显失公平，而该院却以存在重大误解为由撤销了《存量房屋买卖合同》；三、一审法院以重大误解为由撤销涉案《存量房屋买卖合同》并无事实与法律依据。该院认为曹廉平对涉案房屋的性质存在错误认识，但从其提交的《不动产登记申请表》中可以看出，在签订《存量房屋买卖合同》之前，曹廉平已经知晓涉案房屋的土地性质为国有建设用地，此外在签订《存量房屋买卖合同》时，曹廉平还签订了《国有土地使用权出让合同》，这也再次反映了涉案房屋的土地性质。因此曹德妹、曹德君认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，即便曹廉平在签订相关合同时存在错误认识，但其以自己的行为表明放弃了关于重大误解的撤销权，符合我国法律关于撤销权消灭的情形；四、一审法院以显失公平为由撤销《存量房屋买卖合同》没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，曹廉平是具备完全民事行为能力的成年人，有理由相信其对涉案房屋性质及价值进行了充分的了解和判断。本案也并无证据证明曹德妹、曹德君是利用了曹廉平处于危困状态而完成了交易，上述理由也已对涉案房屋不存在交易价格偏低的事实进行了说明，由此涉案房屋的买卖并不构成显失公平。 曹廉平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、关于涉案房屋的实际市场价值，涉案房屋在交易当时的市场价值在180万元以上，是曹德妹、曹德君支付的67万元的3倍，显然双方利益极不平衡，违反了民事交易的等价有偿原则。对此，（一）涉案房屋的市场价值在《资产评估报告书》中已经作出回应，该报告书是根据宁波安全三江资产评估公司的评估。（二）曹廉平提供了四份实际成交的同类东钱湖其他房屋的案例，其中的明细可供查实，此类房屋的每平方米交易单价一般不低于2万元，其中有一个司法拍卖的案例实际支出100万元左右，远远超过了2万元。这也体现了市场交易下同类型东钱湖房屋的真实价值。（三）曹廉平同时向法院提供了东钱湖当地中介刊登的同类房屋的价格情况来对涉案房屋的真实价值进行印证。（四）根据证据显示，曹德妹、曹德君对于涉案房屋的实际市场价格至少在每平方米2万元以上是明知且认可的。1.涉案房屋与隔壁集体性质的那套房屋通过中介挂出，两套房屋面积175平方米，挂牌价558万元。2.曹德妹、曹德君来看房时，相关人员已向她们介绍了当地这类房屋价格基本为4万元左右。（五）曹德君、曹德妹在二审期间提交的税收缴款书的真实性、合法性均存在问题，也无法证明正常市场交易下的交易情况和价格。其中缴款书存在父子之间交易的情况，对应的价格无法反映市场价格。曹廉平在收到缴款书材料后，通过隔壁房屋正在出售的情况，了解到实际出售价格为每平方米35000元。（六）土地性质和集体土地决定了房屋所面对的买方市场，决定了房屋能否在充分竞争的市场上进行正常的销售和过户，这对房屋价值起到了关键性的决定作用。励未龙也介绍了国有和集体的房屋价格是完全不同的；二、曹德妹、曹德君存在利用其自身优势和曹廉平的劣势使最终交易结果违反了公平、等价的有偿原则，且在该过程中存在故意隐瞒、恶意欺诈的行为。（一）涉案房屋本身比较特殊，位于农村，双方当事人在信息获取方面本就不对称，曹德妹、曹德君是当地人，在信息获取上本身具有优势，曹廉平久居上海且为老人，对于涉案房屋价值的了解缺乏渠道。根据客观的证据及事实可知，曹德妹、曹德君对涉案房屋的实际市场价值是明知的，此外，从其在取得涉案房屋后立即挂牌的行为也可以看出其对曹廉平存在对实际价值的刻意隐瞒和恶意引导，在价格上进行了欺骗。在相关看房视频中，曹廉平对于涉案房屋系国有性质的情况并不知晓。（二）曹德妹、曹德君故意利用曹廉平疾病缠身、身体虚弱的劣势来促使交易及合同的签订。（三）从客观证据及一审曹德妹、曹德君的答辩中可以看出，曹德妹、曹德君自认曹廉平不知晓房产证权证性质是国有的，按常理，双方进行房屋洽谈的前提是基于性质为集体所有。如若曹廉平知晓了该房屋系国有的性质，价格也大不同，其断然也不会基于集体所有性质的价格进行交易。在相关看房视频中，曹德妹、曹德君也陈述了“这套房屋国有的情况上海人是不知道的”，此外曹德妹、曹德君也未提供证据证明其在拿到权证后将房屋性质告知曹廉平，因此曹廉平陈述其根本不知道该房屋的性质为国有是真实可信的；三、在诉讼过程中，曹德妹、曹德君存在欺骗法院、虚假陈述的情形。（一）曹德妹、曹德君所说的曹廉平已于7月11日、12日向其要了11万元的事实根本不存在。如果该情况属实，在2019年8月3日的通话记录中，励未龙却说国有和集体一个价格，而并非否认。（二）曹德妹、曹德君对于曹廉平究竟何时知晓房屋为国有性质的陈述前后不一。 励未龙述称，曹廉平出售的房屋是快倒塌的房屋，属于一级危房。曹廉平也向村里要求提前拆迁，村里表示无法满足。后曹廉平委托案外人以8000元每平方米的价格出售，看的人很多，但是并未成交。后来，励未龙通过电话联系了曹廉平，于2019年5月17日与其签订《买卖协议》，双方之间属于公平交易。另外，当时小屋并不包括在内。出售价格是65万元，现场支付了15万元定金。后曹廉平联系励未龙表示其姐姐无法过来办理手续，且其有姐妹八个，而且都是其一个人上海来回，让励未龙再出1万元的跑腿费。之后在过户当天励未龙向曹廉平支付了1万元。后来曹廉平表示了解到该房屋所属土地性质属于国有土地，要求再补差价。励未龙表示当地房屋拆迁国有和集体土地都是一样的，考虑过后于2019年7月11日励未龙从银行取出现金5万元，加上亲戚的5万元，向曹廉平支付了10万元。 曹廉平一审诉请：1.撤销其与曹德妹、曹德君于2019年7月12日签署的《存量房屋买卖合同》；2.曹德妹、曹德君立即将涉案宁波市鄞州区房屋过户至其名下，过户产生的相关税费由曹德妹、曹德君承担。 一审法院认定事实如下：曹廉平父亲曹后道生前在位于宁波市鄞州区有房产一处。2019年5月17日，曹廉平、曹廉元（甲方）和曹福君、励未龙（乙方）签订《买房协议》一份：内容为：甲方愿意将坐落曹家山头五间头中间一间出售给乙方，作价65万元，乙方向甲方预付定金15万元，乙方付定金后，甲方同意乙方修理房子居住，甲方在公历5月底来办理手续，房子如果有别的纠纷，由甲方自行理直，与乙方无关。曹廉平出具《收条》一份，内容为“今收到曹福君买房款定金15万元”。当日，曹德君通过其银行账户向曹廉平支付购房定金15万元。因涉案房屋未办理房产证，为了方便房屋交易，其他继承人同意在办理房产证时将涉案房屋先登记在曹廉平名下。2019年6月11日，曹廉平以及其他继承人一同前往宁波市东钱湖不动产交易中心申请办理涉案房屋的房产证，当日曹廉平出具《不动产登记委托书》，委托励未龙领取不动产证。后涉案房屋登记在曹廉平名下，登记日期为2019年7月5日，产权证编号为浙（2019）宁波市东钱湖不动产权第0252309号，权利性质为国有建设用地使用权，用途为住宅用地。同日，励未龙领取了该不动产权证。同年7月12日，曹廉平与曹德妹、曹德君签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：曹廉平将上述房屋以55万元价格卖与曹德妹、曹德君。双方还签订了《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权转让呈报表》办理了土地使用权出让手续。同日，曹德妹、曹德君支付剩余购房款52万元。后该房屋产权变更登记至曹德妹、曹德君名下。 另查明，曹德妹与励未龙之间系夫妻关系。 一审法院认为，基于重大误解实施的民事法律行为以及一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋位于宁波市鄞州区，涉案房屋产证下来之前并不能确定涉案房屋系国有土地性质，且曹德妹、曹德君家人同时从曹廉平的亲属处购买了另一处集体土地性质的房屋，两处房屋单价相当，即曹廉平在签订《买房协议》时将涉案房屋作为集体土地性质来看待，直到产权证颁发才确定涉案房屋的属性，而该房产证一开始在励未龙手中，直到一个星期后，曹廉平到宁波办理房产过户手续，并基本按照原《买房协议》中的价格完成了该交易。该院认为，虽曹廉平、曹德妹、曹德君在签订《存量房屋买卖》、《国有土地使用权出让合同》时，理应了解到该房屋的国有土地性质，但是本案需考虑以下几点：1.曹廉平一开始进行交易时对涉案房屋性质具有错误认识；2.曹廉平长期居住外地，由励未龙促成并参与涉案房屋的买卖，从房产证下来即确定房屋性质到办理过户仅七天时间，且房产证由励未龙代领；3.涉案房屋坐落于农村却系国有土地性质，具有稀缺性；4.关于房屋价格，从曹廉平提供的资产评估报告以及同类型房源信息来看，涉案房屋的交易价格明显偏低。曹德妹、曹德君表示涉案房屋破旧且不能完全与周边同类性质房屋进行比较，该院认为，房屋土地性质对房屋价值起着决定性的作用，而庭审中，双方表示在利民村几乎找不到该性质房屋，进一步证实了涉案房屋的价值不可估量，且按照通常认知，国有建设用地性质的房屋不同于农村宅基地，其可以在市场中自由交易，价格必然高于集体土地性质的房屋。综上，本案中虽无证据证明曹德妹、曹德君存在欺诈的事实，但基于土地性质的错误认识以及短促的交易过程来看，曹廉平按照集体土地性质房屋相当的价格对涉案房屋进行了买卖，在认知上缺乏判断力，并且该交易损害了曹廉平的利益对曹廉平而言显示公平，故曹廉平要求撤销曹廉平、曹德妹、曹德君之间的房屋买卖合同，于法有据，该院予以支持。因涉案房屋已过户至曹德妹、曹德君名下，现曹廉平要求曹德妹、曹德君将涉案房屋过户至其名下，于法有据，该院予以支持。关于过户产生的相关税费，因曹廉平并无有效证据证明曹德妹、曹德君存在过错行为，故不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、撤销曹廉平与曹德妹、曹德君于2019年7月12日签署的《存量房屋买卖合同》；二、曹德妹、曹德君于判决生效之日起十五日内协助曹廉平将位于宁波市鄞州区的房屋（原不动产权证号：浙（2019）宁波市东钱湖不动产权第0252309号）产权登记变更至曹廉平名下；三、驳回曹廉平的其他诉讼请求。一审案件受理费9300元，减半收取4650元，由曹德妹、曹德君负担。 二审中，曹德妹、曹德君共同向本院提交了如下几组证据：1.《不动产登记申请表》一份，拟证明：在签订涉案《存量房屋买卖合同》之前，曹廉平早已于2019年6月11日办理不动产登记申请时明确知晓涉案房屋的土地性质为国有建设用地的事实；2.税收缴款书一组，拟证明：与涉案房屋同时期交易的该村国有土地房屋销售单价分别为5807元/m2、5934元/m2，因此涉案房屋不存在交易价格偏低的情形；3.鄞县公房产权转移审批表及附图、浙（2019）宁波市东钱湖不动产权0252309号不动产权证一组，拟证明：在办理不动产权证的测绘过程中，一间面积为8.49平方米小屋被错误地登记在涉案房屋的面积之中，涉案房屋的实际交易面积为85.74平方米；4.通知一份，拟证明：涉案房屋买卖期间，该房屋所在的六级地段的商品住宅平均价格为9229元/m2；5.录音光盘一份，拟证明：在涉案《存量房屋买卖合同》之前，曹廉平向励未龙一方索要额外钱款及辛苦费，并提出收到钱款后才肯办理过户手续，励未龙无奈之下表示同意，并于2019年7月11日乘高铁至上海交付曹廉平10万元现金，次日办理过户手续之前另支付1万元现金，双方达成合意。 曹廉平经质证认为，对曹德妹、曹德君提交的证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议。该表格上含有权利类型等第一项内容都不是曹廉平填写的。该材料签署时是相关人员拿了好多材料让曹廉平签字，并是很多人围着签的。这份材料仅仅是申请表，从登记表来看也是首次登记，最终的土地性质是否是国有土地性质是在拿到权证后才了解。且该组证据早已形成，不属于二审中的新证据，不应该被采纳；对证据2的真实性、合法性均不予认可，税收缴款书上纳税方均非曹德妹、曹德君，曹德妹、曹德君无权也无能力获取相应的税收缴款书，并且曹廉平拿到税收缴款书后也联系了相关人员，相关人员表示从未配合也未委托曹德妹、曹德君调取税收缴款书。该组证据如果是真实的，曹德妹、曹德君和相关政府部门已经严重侵害了相关人员的合法权益。另外，税收缴款书并非买卖合同，无法证明实际的交易价格和交易情况。其中第一份税收缴款书所涉当事人之间是父子关系，无法证明正常市场交易的价格情况。在房屋实际交易过程中为了避税，写低交易价格的情况非常普遍。因此不能证明交易的真实情况和价格。该组证据也不属于新证据，不应该被采纳；对证据3的真实性无异议，但是与本案无关。涉案房屋登记的面积就是94.23平方米，不存在错误登记的情况，并且这组证据也不构成新证据，不应当予以采纳；对证据4的真实性与关联性均不认可，其无法证明涉案房屋的市场价格；对证据5的真实性与合法性不予认可，通话内容与实际情况不一致，即使属实，也是偷录形成的，并不合法。对其关联性也不予认可，并不存在11万元款项之事。 励未龙经质证认为，对上述证据无异议。 本院经审查认为，因曹廉平对上述证据1、3的真实性无异议，且其与本案具有关联性，故对其予以认定；证据2、4与本案无关，本院不予认定；证据5的真实性难以确定，且难以证明本案之待证事实，故本院亦不予认定。 曹廉平向本院提交如下几组证据：1.《存量房屋买卖合同》、江东区申请入户（分户）登记表一组，拟证明：曹德妹、曹德君提交的纳税人为曹旗伟的税收缴款书对应的交易，曹旗伟系受让方，其父亲曹介眉系出让方，二者之间的交易无法证明正常的市场交易价格；2.视频一份，拟证明：曹旗伟购买的房屋的隔壁的售价为35000元/平方米，且该房屋极为破旧，需要完全重建；3.出院小结与门诊病历一组，拟证明：曹廉平身体健康状况堪忧，判断能力及精力远弱于他人；4.阿里拍卖司法信息一组，拟证明：同类国有划拨、建筑面积为42.11平方米的住宅房屋经法院拍卖后的成交价格为71.20万元。 曹德妹、曹德君、励未龙经质证均认为，对曹廉平提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，虽其中显示成交价格为35000元/平方米，但税收缴款书反映的价格应为真实的交易价格；对证据2的真实性、合法性与关联性均有异议，该视频制作于2020年5月10日，系单方制作，可信度较低，且无法反映是曹旗伟的房屋，也无法反映董女士的身份。即使属实，也无法说明实际价格；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，曹廉平的身体健康状况并不影响其判断力，且在交易过程中，其有多位亲戚陪同参与；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，其中所涉房屋的竞买日期是2020年2月3日至2月4日，与涉案房屋的交易时间相距甚远，且上述房屋位于不同的村落。另外，不排除个别房屋因各类因素影响拍卖成交价格远高于实际价值的情况。 本院经审查认为，曹廉平提交的上述证据1、3、4难以证明本案之待证事实，故均不予认定。证据2的真实性难以确定，且与本案缺乏关联性，本院对其不予认定。 励未龙向本院提交了证明与电话簿一组，拟证明：曹廉平在四年前已委托案外人忻万华以8000元每平方米出售涉案房屋。 曹德妹、曹德君经质证认为，对上述证据的真实性、合法性与关联性均无异议，该组证据可以证明曹廉平在四年前已经将涉案房屋以8000元/m2的价格对外出售。 曹廉平经质证认为，对上述证据的真实性与关联性均不予认可，其从未委托过旅社老板出售涉案房屋。 本院经审查认为，励未龙提交的上述证据中的证明系证人证言，而证人并未出庭作证，且电话簿的真实性无法核实，亦与本案缺乏关联性，故本院不予认定。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：2019年6月11日，曹廉平在申请不动产登记时填写《不动产登记申请表》一份，其中申请类型一栏载明权利类型为国有建设用地使用权。又查明：涉案房屋的证载面积为：土地使用权面积57.11平方米/房屋建筑面积94.23平方米。 本院认为，本案中，曹廉平以650000元的价格将涉案房屋出卖予曹德妹、曹德君，现其诉请撤销二者之间于2019年7月12日签订的《存量房屋买卖合同》，对于该项诉请，首先，曹廉平自幼生活在上海，其对涉案房屋的相关情况了解甚少，在双方当事人于2019年5月17日确定以650000元的价格出售该房屋时，其并不知晓该房屋所属土地的性质。其次，虽《不动产登记申请表》中显示的权利类型为国有建设用地使用权，但该权利类型直至2019年7月5日不动产权证作出才予以确定，而自该日起至涉案《存量房屋买卖合同》签订之日止，上述权证一直由励未龙所持有，曹德妹、曹德君并无充分的证据证明曹廉平在该合同签订之前即已知晓涉案房屋所属土地的权利类型业已明确的事实。再次，从曹廉平提交的涉案房屋的中介挂牌信息等证据可知，曹德妹、曹德君等人将涉案房屋予以挂牌出售时的价格远远高于实际入手价格。最后，即使曹廉平另外收取110000元的情况属实，即实际成交价格为760000元，所得成交单价也远低于市场价。基于此，一审法院以双方当事人之间的交易结果对曹廉平而言显失公平等为由判令撤销涉案《存量房屋买卖合同》及变更涉案房屋的产权登记至曹廉平名下，依据充分，并无不当。 综上所述，上诉人曹德妹、曹德君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人曹德妹、曹德君负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判员  郑辉 二〇二〇年六月三十日 书记员  陆琼