北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3436号上诉人（原审被告）：徐桂琴，女，1939年9月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：萧东（徐桂琴之子），住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：萧东，男，1965年8月21日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。上诉人徐桂琴、萧东因与被上诉人国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人徐桂琴的委托诉讼代理人萧东，被上诉人国贸物业公司的委托诉讼代理人高登丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐桂琴、萧东共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判国贸物业公司应向北京天劲房地产开发有限公司（以下简称天劲房地产公司）追缴案涉期间的物业费；2.本案一、二审诉讼费用由国贸物业公司承担。事实和理由：依据国务院2011年发布的《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《棕榈滩花园前期物业服务合同》和北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第11122号民事调解书,国贸物业公司选择错了征收物业费的对象和所依据的合同。因此,错误完全在于国贸物业公司一方。1.“法院认为本案系物业合同纠纷。”仅依据“萧东、徐桂琴于2009年6月15日签署案涉房屋业主入住登记表,办理了房屋入住手续”为由,简单裁定“房屋质量与本案并非同一法律关系,不属于本案物业合同纠纷审理的范围,萧东、徐桂琴可另行解决。”这个裁定完全忽视了事实并与2013年萧东、徐桂琴与天劲房地产公司调解书的精神相违背。办理入住手续的前提是房屋达到了交付使用的条件。由于天劲房地产公司对房屋质量问题进行了遮盖,所以案涉房屋的结构问题和漏水等隐患无法在房屋接收时被发现。案涉房屋在装修过程中发现结构柱施工有问题,天劲房地产公司承认问题并做了一次整改,但2011年7月的大雨把房屋中更大的隐患和结构柱整改的敷衍暴露了出来。虽然天劲房地产公司提供了《住宅工程质量分户验收表》,2013年法院仍然裁定天劲房地产公司对案涉房屋质量问题承担责任,并以调解书的形式责成天劲房地产公司进行整改。2013年法院的裁定明确了案涉房屋没有达到交付使用的条件,天劲房地产公司负有全责。国内目前没有在办理入住手续之后,发现房屋严重质量问题暂停入住的手续。当法院裁定天劲房地产公司对案涉房屋严重质量问题负责并责成其进行大面积的打开基础底板换土和结构柱加固等施工的时候,就是确认了案涉房屋未达到交付使用的条件,案涉房屋交还给天劲房地产公司进行整改。而整改之后由天劲房地产公司、国贸物业公司和萧东、徐桂琴共同参加的竣工验收就是第二次交房,将达到交付使用条件的房屋由给业主。所以,本案不是简单的物业纠纷,而是对关于谁应该对案涉房屋严重质量问题负责范围的再次裁定。2.根据国务院2011年发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里明确指出修复费用及修复期间造成的其他损失是由出卖人承担,即本案天劲房地产公司承担。物业费绝对是在其他损失之一,所以物业费应当由天劲房地产公司承担。4.（2012）顺民初字第1122号民事调解书也明确房屋质量问题的责任人是天劲房地产公司,并责成天劲房地产公司补偿案涉别墅装修的损失、对涉诉别墅地下室进行拆除和修复、增加后院排水设施。具体的整改方案是打开地下室底板进行换土和对结构柱进行加固。可以看出案涉别墅质量问题严重影响正常居住使用,天劲房地产公司是没有争议的责任人。虽然由于整改完工时间不能确定,所以期间的物业费问题未能一次性解决。但根据《城市房地产开发经营管理条例》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应该可以明确“修复期间造成的其他损失由出卖人承担”,即由天劲房地产公司承担。4.2011年4月15日,天劲房地产公司与国贸物业公司签订《棕榈滩花园前期物业服务合同》。国贸物业公司在天劲房地产公司与萧东、徐桂琴关于房屋质量纠纷中不是不相干的第三者。国贸物业公司在与萧东、徐桂琴有物业房屋合同的同时也与天劲房地产公司有物业服务合同。而且正是依据此合同国贸物业向案涉房屋业主萧东、徐桂琴征收物业费。但是根据此合同的第17.7条,天劲房地产公司有责任向国贸物业公司缴纳因其原因未能按时交付给业主的物业费。《棕榈滩花园前期物业服务合同》第17条甲方的权力和义务:7“按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的以及因甲方原因未能按时交付业主的物业(已发出入住通知书但业主尚未办理入住手续的除外)的服务费用。”虽然天劲房地产公司在此项内容给因甲方原因未能按时交付业主的物业的服务费用增加了限定（已发出入住通知书但业主尚未办理入住手续的除外）,但此项明确给与了国贸物业公司向天劲房地产公司征收物业费的法律依据。天劲房地产公司增加的限定只不过是为了规避其应当承担的责任。国家的上位法律和2013年的调解书都明确了天劲房地产公司对案涉房屋严重质量问题的责任，国贸物业公司应依据此条款直接向天劲房地产公司征收案涉期间的物业费。2013年的调解书已经明确了案涉别墅房屋质量问题的责任人,主审法官只是口头承诺但未文字明确案涉期间的物业费也应该由天劲房地产公司承担。一审法院的判决没有顺应原案涉调解书的精神,进一步明确天劲房地产公司对物业费的责任;反而简单的判定因为案涉别墅业主办理了房屋入住手续所以就有责任承担物业费,完全不顾先前调解书的内容和天劲房地产公司造成案涉别墅房屋质量问题的责任和对购买其案涉别墅的业主萧东、徐桂琴带来损失的事实,更没有意识到其判决与《城市房地产开发经营管理条例》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相违背。国贸物业公司辩称，服从一审法院判决，不同意徐桂琴、萧东的上诉请求和事实理由。徐桂琴、萧东与开发商的纠纷与本案属于不同的法律关系，房屋质量问题不属于物业管理问题。另案调解书明确了开发商的维修赔偿义务，但没有明确物业费由开发商主张承担，国贸物业公司没有依据向开发商主张，徐桂琴、萧东可在支付物业费后向开发商主张损失。国贸物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐桂琴、萧东支付物业费107081.21元（暂计算至2018年12月31日）及违约金41196.53元（暂计算至2018年12月31日），总计148277.74元（暂计算至2018年12月31日），并承担连带责任（诉讼中，国贸物业公司明确该项诉讼请求为：1.判令徐桂琴、萧东支付2011年4月16日至2014年6月30日的物业费107081.21元、2011年4月16日至2018年12月31日的滞纳金41241.83元）；2.徐桂琴、萧东承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：天劲房地产公司（出卖人）于2007年1月9日与萧东、徐桂琴（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买案涉房屋，萧东、徐桂琴系案涉房屋业主，该房屋总层数为2（-1），建筑面积为467.27平方米，地上建筑面积为316.06平方米。萧东、徐桂琴于2009年6月5日签收《住户手册》等文件，于2009年6月15日签署案涉房屋业主入住登记表。2011年4月15日，天劲房地产公司（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订《棕榈滩花园前期物业服务合同》，约定，“自2011年4月16日起由国贸物业公司为案涉房屋所在棕榈滩花园一区提供物业服务，期限至业主大会于新选聘的物业服务企业签署新的物业服务合同之日止。物业服务费标准为8.8元/平方米·月，收费面积按物业地上建筑面积计算，逾期每日按千分之三的标准承担滞纳金。”萧东、徐桂琴未交纳2011年4月16日至2014年6月30日的物业费，期间案涉小区未成立业主大会。萧东、徐桂琴主张因房屋质量问题导致其案涉期间未实际入住，依据《棕榈滩花园前期物业服务合同》第17条甲方的权利义务：7.“按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的以及因甲方原因未能按时交付业主的物业（已发出入住通知书但业主尚未办理入住手续的除外）的服务费用。”国贸物业公司主张的2011年4月16日至2014年6月30日的物业费的责任应由开发商即天劲房地产公司承担，并就其主张提交以下证据：1.2009年10月13日萧东给乔乐物业管理有限公司、天劲房地产公司的说明；2.2009年11月25日天劲房地产公司就房屋质量问题的回函；3.柱加固工程施工方案封面；4.2011年6月萧东给国贸物业公司发送的关于房屋存在漏水问题的邮件；5.2012年7月21日国贸物业公司对案涉房屋的检查记录；6.北京中平联合价格评估有限公司关于案涉房屋漏水损失市场修复价值评估报告；7.案涉房屋室内换土施工方案；8.柱加固施工方案；9.验收单；10.律师函，证明房屋存在质量问题；11.（2012）年顺民初字第11122号民事调解书，证明因房屋损害造成装修时间加长，责任人是天劲房地产公司；12.备忘录：关于案涉房屋物业费事宜，证明系双方就物业费的约定，并搁置案涉期间的物业费共同向天劲房地产公司追讨，国贸物业公司的签收，代表其对备忘录的同意，也说明了国贸物业公司认可案涉期间的物业费由天劲房地产公司承担且同意不会收取滞纳金。该备忘录显示“我户入住案涉房屋后，对国贸物业提供的物业服务整体满意，除了对有争议的2011年4月16日至2014年6月30日的空置期物业费107081.21元尚未支付，物业费已付至2017年12月31日。……我们希望能通过三方协议的方式由天劲公司向国贸物业支付这笔费用来作为我户的物业费。”末尾处“案涉房屋业主萧东，2017年5月18日”，另有手写部分“今收到42#送来文件两份转交开发，国贸物业，李晓静，2017.5.19”。国贸物业公司就上述证据发表如下质证意见：1-3真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。4-11真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。12真实性、合法性、关联性均认可，国贸物业公司确实签收了该备忘录并转交了天劲房地产公司，但备忘录最后一句话只是业主的单方意思表示。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据查明，萧东、徐桂琴于2009年6月15日签署案涉房屋业主入住登记表，办理了房屋入住手续。现萧东、徐桂琴以房屋质量问题为由认为未实际入住，主张应由天劲房地产公司承担该期间的物业费。房屋质量问题与本案并非同一法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理的范围，萧东、徐桂琴可另行解决。涉诉小区在2011年4月16日至2014年6月30日未成立业主大会，天劲房地产公司与国贸物业公司签订的《棕榈滩花园前期物业服务合同》系双方真实当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对萧东、徐桂琴具有约束力，因此国贸物业公司与萧东、徐桂琴形成物业服务关系，萧东、徐桂琴享受了物业服务，应按照合同约定的标准交纳相应的物业服务费。另，萧东在其提交的备忘录中认可2011年4月16日至2014年6月30日的物业费107081.21元未交纳，对于国贸物业公司要求支付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，萧东、徐桂琴系因房屋质量问题认为应由天劲房地产公司承担案涉期间的物业服务费，对诉争期间的物业费存在争议，且之后的物业费均不欠交。故其并非恶意拖欠、拒交物业费，对于国贸物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定判决：一、萧东、徐桂琴于判决生效之日起七日内支付国贸物业酒店管理有限公司2011年4月16日至2014年6月30日期间物业服务费107081.21元；二、驳回国贸物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，结合二审期间双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是2011年4月16日至2014年6月30日物业费承担主体的认定。徐桂琴、萧东上诉主张因房屋质量问题其并未实际入住，故该期间物业费的责任承担主体应为天劲房地产公司。对于徐桂琴、萧东的该上诉主张，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉诉小区在2011年4月16日至2014年6月30日未成立业主大会，故天劲房地产公司与国贸物业公司签订的《棕榈滩花园前期物业服务合同》对徐桂琴、萧东具有约束力，因此国贸物业公司与徐桂琴、萧东形成物业服务关系，徐桂琴、萧东享受了物业服务，应按照合同约定的标准交纳相应的物业服务费。其次，本案系物业服务合同纠纷，徐桂琴、萧东于2009年6月15日签署案涉房屋业主入住登记表，办理了房屋入住手续。萧东、徐桂琴以房屋质量问题为由认为未实际入住，主张应由天劲房地产公司承担该期间的物业费。但房屋质量问题与本案并非同一法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理的范围，徐桂琴、萧东如主张支付该物业费对其造成损失，可另行解决。最后，徐桂琴、萧东上诉指出（2012）顺民初字第11122号民事调解书的精神以及该案承办法官曾表示如涉及物业费会口头说明的事实来看亦可以得出案涉物业费应当由天劲房地产公司承担，对此本院认为，纵观（2012）顺民初字第11122号民事调解书的内容并无关于物业费承担的书面约定，萧东、徐桂琴亦未提交其他充分证据证明其与天劲房地产公司、国贸物业公司就物业费如何承担达成协议，故本院对于该主张亦不予采信。综上所述，萧东、徐桂琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2442元，由徐桂琴、萧东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年六月三十日法官助理  唐大利书 记 员  赵婷婷