山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1131号上诉人（原审被告）：山东青纺联投资置业有限公司，住所地山东省枣庄市台儿庄区经济开发区，统一社会信用代码：91370400554372332U。法定代表人：孙书文，总经理。委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐磊，男，1982年6月2日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。上诉人山东青纺联投资置业有限公司（以下简称青纺联公司）因与被上诉人唐磊商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院(2019)鲁0405民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人青纺联公司的委托代理人及被上诉人唐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东青纺联投资置业有限公司上诉请求：1.二审法院依法撤销枣庄市台儿庄区人民法院作出的（2019）鲁0405民初1638号民事判决书或将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判令上诉人承担逾期办证的违约责任缺乏事实根据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是由于出卖人的原因导致买受人不能按期取得房屋权属证书。而原审判决未有依据可认定系上诉人的原因导致不能按期取得房屋权属证书，属于事实不清。目前，上诉人作为台儿庄地产企业，对于办理不动产证，应该是台儿庄较规范，时间周期最短的企业，对于办证问题一刻也没有怠慢。众所周知，2018年10月8日，山东省委十一届六次全会审议通过《关于山东省机构改革实施的实施意见》，标志着山东省机构改革进入全面实施阶段。2018年12月至2019年1月市、区两级机构改革开始，根据《关于枣庄市市级机构改革的实施意见》，规划局并入国土局，组建成自然资源和规划局，由于机构改革职能的划转，以及《枣庄市规划局建设工程规划批后监督管理暂行规定》[枣规字（2013）6号文件]停止执行等一系列问题，时至2019年1月29日，枣庄市自然资源和规划局启动审批，此后，又加之不动产中心初审时间较长，致使不能如期办理不动产证，此种情况产生的责任不在上诉人，是机构改革职能变化等原因所致，上诉人根本无力抗拒，据此，没有依据可认定系上诉人的原因导致不能按期取得房屋权属证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，上诉人不应对此承担责任。望二审法院查明该事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、即使应向被上诉人支付违约金，原审法院确定的标准，显然严重显失公平。对于逾期办证违约金问题，在当事人间没有约定计算标准的情况下，审判机关理应根据损失的大小，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及权利义务对等原则，结合逾期付款、逾期交房违约金标准等综合因素，根据公平和诚实信用原则依法裁判。上诉人查阅了近年来省、市法院类似案件的判决，未有一起如原审法院这样偏离《商品房买卖合同》条款的约定，显示公允的判决。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，首先，《商品房买卖司法解释》规定的是“可以”，按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次，假设对于被上诉人主张违约期间，若上诉人未向被上诉人交付涉案房屋，根据《商品房买卖合同》第十二条约定的标准，即使不扣除因机构改革耽搁的时间，支付逾期交房的违约金也充其量是6919.78元（544865元×0.0001×127天=6919.78元）。而如本案事实，上诉人向被上诉人交付涉案房屋后，在被上诉人占有使用房屋的情况下，原审法院的判决的违约金竟然是11545.61元，远高于同期的逾期交房违约金。故在本案中参照逾期贷款利息标准，计算上诉人应当承担的逾期办证违约责任，明显超过上诉人在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给被上诉人造成的损失。若上诉人能够预见，则可能拒绝向被上诉人交付房屋，从而承担更少的违约责任，且影响被上诉人本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利，更不利于交易的进行和社会的稳定；再次，《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证对业主无损失，或者造成的损失远远小于逾期交房给业主造成的损失，据双方签订的《商品房买卖合同》第八条逾期付款违约金的计算标准，第十二条逾期交房违约金的计算标准，均是日万分之一，根据公平原则和权利义务对等原则，在处理逾期办证违约金问题，充其量参考同等标准，并同时结合是否造成损失，依法公正裁判。而本案若按逾期贷款利率计算逾期办证违约金，将远远超过双方约定的逾期交房违约金，明显有悖常理，并违反《合同法》第一百一十三条的规定。另据，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。基于本案未有证据可证明因上诉人违约造成实际损失，本案的违约金充其量为：以实际交付购房款总额为基数，参照逾期付款及逾期交房违约金计算标准，扣除前期不可抗拒期间，所计算数额的30%为宜。即[544865元×0.0001×（127天-109天）×30%]=294.22元。综上认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法公正裁决。唐磊辩称，上诉人提交的证明，我们去自然资源和规划局核实过，该证明是让上诉人继续走手续，不耽误上诉人的正常工作，不耽误办证。唐磊向向一审法院起诉请求：1.判令青纺联公司支付唐磊违约金20000元；2.诉讼费用由青纺联公司承担。一审法院认定事实：2017年4月，唐磊与青纺联公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，购买青纺联公司开发的青纺联●水岸丽都二期9号楼3单元102室房屋。该合同约定，房屋总价款为544,865元，由唐磊在2017年12月11日前支付首期房价款114，865元，余下430,000元最迟在2018年1月4日前办理完毕贷款或付清余款；青纺联公司应当在2018年10月1日前向唐磊交付房屋；青纺联公司未按照约定时间交付房屋的，逾期超过60日后，唐磊有权解除合同，青纺联公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自唐磊付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；因青纺联公司的原因，唐磊未能在房屋交付之日起90日内取得房屋产权证的，双方友好协商，另行协商解决。合同签订后，唐磊按照合同约定支付了首期房价款114，865元并依约办理完毕贷款，青纺联公司亦按照约定于2018年10月1日向唐磊交付了房屋。青纺联公司因办理房屋产权证的前期工作未能及时完成，致使唐磊未能在房屋交付之日起90内取得房屋产权证。2019年5月7日，青纺联公司将房产证办理的各项前期工作准备完毕，在小区内和各个单元门上张贴喜讯和房产证办理须知，通知全体购房业主及时办理房屋产权证。截至2019年9月28日，青纺联●水岸丽都二期567户购房业主已有124户办理完毕房屋产权证。一审法院认为，唐磊、青纺联公司双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，青纺联公司应当在房屋交付之日起90日内，即在2018年12月31日前协助唐磊取得房屋产权证，但青纺联公司直至2019年5月7日才将办理房屋产权证的各项前期准备工作完成，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因双方在合同中并未明确约定该种违约情形违约金的计算方式，唐磊请求青纺联公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计付违约金，于法有据，要求合理，一审法院予以支持。根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案系商品房销售合同纠纷，原青纺联公司双方之间签订的是商品房买卖合同而非借款合同，故不会约定贷款利率。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据《合同法》第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的相关规定”的原则，一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上加收40%，计算青纺联公司应承担的违约金。因青纺联公司已于2019年5月7日完成房产证办理的各项前期准备工作，并通过张贴公告的形式向全体业主进行了公开告知，其合同约定的义务已经履行完毕，唐磊应当及时办理房屋产权证，故对青纺联公司违约金的计算期限应自2019年1月1日起计算至2019年5月7日止，共127天。根据中国人民银行官网公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表显示，一年以内（含一年）短期贷款的基准利率为4.35%，这与双方合同中“青纺联公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自唐磊付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”约定的利率亦相一致，因此，青纺联公司应向唐磊支付的违约金数额为11545.61元（544865元×4.35%×140%÷365天×127天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、被告山东青纺联投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付唐磊唐磊违约金11545.61元。二、驳回原告唐磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，原告唐磊负担65元，被告山东青纺联投资置业有限公司负担85元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。青纺联公司提交证据：1.2017年1月25日山东省住建厅发布的山东省建设工程竣工规划核实管理办法；2018年12月19日枣庄市规划局关于印发《枣庄市建设工程规划批后管理实施细则的通知》；枣庄市自然资源和规划局证明和规划数据一份，拟证明从2018年2月28日到2018年12月19日期间是法律规定的空白期。2.枣庄市自然资源和规划局于2019年1月29日出具的证明，拟证实因为机构改革原因上诉人于2019年1月29日取得涉案项目的建设工程竣工规划核实合格证的证明，用该证明才能代替建设工程竣工规划核实合格证来办理不动产权证；3.在台儿庄区房产管理所（不动产交易中心）取得的台儿庄房产交易市场服务指南、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请材料清单、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记一次性告知单，拟证明办理房产证必须具有建设工程竣工规划验收核实合格证或建设工程竣工规划验收合格证；4.在台儿庄区法院审理的另案中所形成的调查笔录，证实因为机构改革因素，致使无法正常办理建设工程竣工规划相关手续。唐磊质证称，对于证据一的真实性不认可，证明目的不认可；对于证据二的真实性认可，证明目的不认可；对于证据三的真实性没有异议，证明目的没有异议；对于证据四的真实性和证明目的均不认可，认为调查笔录与本案无关。唐磊未提交新的证据。对青纺联公司提交的证据，本院认定如下：1.对《山东省建设工程竣工规划核实管理办法》、《关于印发的通知》及规划核实（规划验收）数据表的真实性予以采信，但该组证据并不足以达到青纺联公司所主张的证明目的；2.对枣庄市自然资源和规划局于2019年1月29日出具的《证明》的真实性予以采信，证明青纺联公司于2019年1月29日取得涉案项目的建设工程竣工规划核实合格证条件；3.对不动产登记告知清单等真实性和证明目的予以采信；4.对枣庄市台儿庄区人民法院制作的《调查笔录》真实性和证明目的予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2018年10月8日，山东省委十一届六次全会审议通过《关于山东省省级机构改革的实施意见》。中共台儿庄区委、台儿庄区人民政府关于台儿庄区区级机构改革实施意见（台发[2019]1号）规定，2019年1月15日前完成新组建部门领导班子配备、挂牌工作。本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定的逾期办证违约金是否正确。关于青纺联公司应否承担违约责任。本院认为，青纺联公司与唐磊签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据涉案《枣庄市新建商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，买受人应当在商品房交付之日起90日内取得商品房屋产权证。现唐磊未能按照合同约定的期限取得房屋产权证，且并非唐磊自身原因导致，故青纺联公司构成违约，其应当对上述违约行为承担违约责任。对于逾期办证违约金的计算期限，本院认定如下：青纺联公司按照合同约定于2018年10月1日交房，至2019年5月7日完成备案义务，超出了合同约定的期限。但根据台儿庄区人民法院对自然资源和规划局所属市城乡规划事业发展中心规划科工作人员所作的调查笔录和山东省、台儿庄区机构改革文件，能够认定在该期间内，因政府机构改革，导致建设工程竣工规划核实合格证无法正常办理，而该合格证是办理房屋所有权首次登记的必要材料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是因其自身原因，而政府机构改革导致无法正常办理建设工程竣工规划核实合格证并进而无法正常办理房屋所有权首次登记，上述原因并非出卖人自身导致，不能将在该期限内产生的违约责任加诸出卖人，故应当在计算逾期办证违约金期限时将该段期间予以扣减。根据上述调查笔录和山东省、台儿庄区机构改革文件，本院将2018年10月8日至2019年1月15日（计100天）予以扣减，同时再扣除合同约定的交房后90日，合计扣除190天，最终的逾期办证违约金的计算天数为27天。一审法院认定的逾期办证违约金标准符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院不再予以调整。因此，青纺联公司应当向唐磊支付的逾期办证违约金为2454.6元（544865元*4.35%*140%÷365天*27天）。综上所述，上诉人山东青纺联投资置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因上诉人二审提交新证据，导致本案认定事实发生部分变化，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初1638号民事判决；二、上诉人山东青纺联投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人唐磊违约金2454.5元；三、驳回被上诉人唐磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由被上诉人唐磊负担125元，由上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担25元；二审案件受理费300元，由上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年六月十六日书记员  张晓宇