浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初899号 原告：徐银发，女，1983年9月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：任彬彬，浙江援手律师事务所律师。 被告：杭州市滨江区江南豪园小区业主委员会，住所地杭州市滨江区江南豪园小区1幢208室。 代表人：戚成盛，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：徐娟娟，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告徐银发与被告杭州市滨江区江南豪园小区业主委员会（以下简称江南豪园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，原告徐银发于2020年4月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告徐银发及委托诉讼代理人任彬彬、被告江南豪园业委会的委托诉讼代理人徐娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐银发向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2020年1月28日起解除；2、请求判令被告向原告返还保证金人民币40000元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：Ｚ20-1），约定被告将坐落于月明路982-984号房屋出租给原告作为小儿推拿店使用，租赁期限自2020年2月10日起至2023年2月9日止。2020年1月28日，鉴于新冠××疫情形势，原告结合政府有关部门采取的疫情防控措施以及自身签订合同目的考虑及时向被告提出解除《房屋租赁合同》，然被告以需要走业委会程序为由拖延时间。2020年2月11日，原告依被告要求将《解除〈房屋租赁合同〉申请书》交予被告。2020年2月15日，原告收到被告发送的《关于徐银发申请解除〈房屋租赁合同〉的复函》，认定原告违约，解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并没收原告交纳的保证金40000元。原告认为新冠××疫情和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同目的根本不能实现，强行履行合同对于原告明显不公平，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告江南豪园业委会答辩称：第一，原、被告所签订《房屋租赁合同》的实际解除时间应为2020年2月13日，而非1月28日。根据微信聊天记录显示，原告于2020年1月28日向被告单方提出退租要求，2月2日至3日期间，原告就合同继续履行或变更问题与被告协商，双方未能达成一致。2月11日，原告向被告递交解除合同申请书，被告于2月13日出具回函同意解除合同并追究原告的部分违约责任，原告于2月15日收到此复函。因此，合同解除时间应为2020年2月13日。 第二，原告违约在先，根据合同约定，被告未退还40000元保证金合法合理。首先，新冠疫情虽属不可抗力，但并未导致原告根本不能实现合同目的，案涉合同期限是2020年2月10日至2023年2月9日，为持续3年的长期性合同，而疫情不可能无限期持续，虽然疫情期间无法经营或者营业收入减少，但疫情结束、政府解除停业禁令，市场秩序也会逐渐恢复。实际上从2020年4月起，一切已基本恢复正常，原告的小儿推拿早就可以营业，所以疫情仅导致案涉租赁合同暂时履行困难。其次，合同为原、被告双方自愿签订，具有法律效力，其承载着双方而非原告单方的合同目的。疫情对原、被告都有一定影响，不能仅归责于原告或被告一方，而应当双方都分担一些。被告已履行合同义务，按时交付案涉商铺给原告，并考虑疫情影响愿意合理分担原告损失，免除部分租金，但原告只从自身合同目的出发，想让被告承担所有风险与损失，要求解除合同并无条件退还押金，违反公平公正原则，被告于情于理于法都不能接受。 第三，原告违约解除合同，应承担违约责任。新冠疫情虽属于不可抗力，但就案涉合同而言并未导致原告的合同目的根本不能实现，所以合同并非必须解除。而原告在被告愿意合理分担其部分损失的情况下，仍然坚持要解除合同，已明显违约。根据《合同法》及相关法律规定，原告违约要求解除合同应承担相应的违约责任。根据案涉合同第十四条的第2款的约定，在租赁期限内，原告无故提前终止合同的，被告有权不退还原告的保证金，并要求原告再支付40000元违约金。现被告只没收保证金，而未再要求其支付40000元违约金，已就原告的违约行为、被告损失及疫情对双方的影响进行了综合考虑。所以被告认为未退还原告的保证金合法合约。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。 经审理查明：2020年1月20日，原告徐银发作为承租方、被告江南豪园业委会作为出租方，双方签订合同编号为Z20-1的《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于月明路982-984号房屋出租给原告作为小儿推拿店使用；租赁期限自2020年2月10日起至2023年2月9日止；租金按六个月一付，每年递增一次，三年租金总额共计561145元；原告须在合同签订三日内向被告交纳保证金40000元；租赁期限内，原告无故单方提前终止合同的，被告有权不退还原告已支付但未使用期间的房屋租金、保证金，并要求原告支付违约金40000元整。另双方还就租赁费用、支付方式、装修、房屋修缮、安全管理、转租、争议解决等其他事项进行了约定。 2020年1月22日，原告徐银发向被告支付40000元保证金，同时被告向原告交付房屋钥匙。2020年1月28日，原告以发生新冠××疫情为由，通过微信向被告工作人员提出退租，被告通过微信同意给原告减免一个月租金，原告仍坚持解除合同。2020年2月7日，原告徐银发向被告书面申请解除合同。2020年2月13日，被告出具《关于徐银发申请解除的复函》，表示即日起同意解除合同，40000元保证金不予退还。 另查明，2020年3月7日，被告与案外人就案涉房屋另行签订《房屋租赁合同》，并同意减免一个月租金。 以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录、《滨江区沿街商户复工复产防疫工作指南》《关于徐银发申请解除的复函》，被告提交的微信聊天记录、《申请书》等证据材料，原、被告双方的庭审陈述予以佐证。 本院认为：本案的主要争议焦点为新冠××疫情是否导致双方合同根本不能履行，原告提出解除合同是否需承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋作小儿推拿店使用，新冠××疫情及疫情防控措施必然对原告经营小儿推拿店产生不利影响，但双方合同期限为三年，随着疫情及防控措施的缓解，疫情对于被告经营的影响只是暂时的，并未导致原告合同目的不能实现，亦不会导致双方合同不能履行。被告表示同意减免原告的租金，但原告仍主张解除合同，故其在合同解除后应当向被告承担一定的违约责任。被告于2020年2月13日回复原告同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月13日解除。关于保证金退还问题，被告抗辩称，合同约定原告无故单方提前终止合同的，被告有权不退还保证金。然本案中，原告并非无故解除合同，而是确实受到新冠××疫情的不利影响，且在合同起租日之前便提出退租，故本院对于被告的上述答辩意见不予采信。本院结合新冠××疫情对合同的影响、合同履行期限、原告提出的时间、合同解除对被告产生的实际影响等因素，酌情认定被告应退还原告保证金28000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十七条、第一百一十八条，判决如下： 一、确认原告徐银发与被告江南豪园小区业主委员会签订的《房屋租赁合同》于2020年2月13日解除； 二、被告江南豪园小区业主委员会于本判决生效后十日内向原告徐银发退还保证金28000元； 三、驳回原告徐银发的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告徐银发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年六月十七日 书记员  温柔柔 -7-