重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1417号上诉人（原审原告）：陈小容，女，汉族，1976年3月11日出生，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：倪天雄，男，汉族，1979年6月20日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：曹亚利，女，汉族，1978年5月28日出生，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审被告）：眭冬梅，女，汉族，1978年11月22日出生，住四川省岳池县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵吴昊，重庆五典律师事务所律师。上诉人陈小容、倪天雄因与被上诉人曹亚利、眭冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈小容、倪天雄，被上诉人曹亚利、眭冬梅的委托诉讼代理人赵吴昊、毛廷超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈小容、倪天雄上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。被上诉人单方违约后，上诉人为降低损失，在4月接管涉案房屋并采取降租、分租、缩短租赁期限等方式招租，将涉案门面分隔为两个门市，分别于2019年10月和11月出租，实际空置期达八个月，一审所主张的四个月租金低于守约方的实际损失，一审法院不应对约定违约金进行调整。双方当事人约定八年租期才享受近五个月免租期，但被上诉人并未实际履行八年租约，因此不应享有五个月免租期，一审判决不支持上诉人有关免租期的请求有违公平。关于逾期付款违约金，被上诉人多次迟延交付租金，上诉人曾通过微信提出异议，虽当时未追究违约责任并不表示放弃追究的权利，一审认定双方系对合同洽商更改与事实不符。曹亚利、眭冬梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。违约金已通过主张空置期租金损失来予以调整，而且空置期也有人为因素，不能将全部空置期损失强加于我方；双方合同中并未约定如我方提前退租就需要承担免租期租金，因此对方主张缺乏依据。而且我方是从2017年10月12日才从第三人韩方林手中接手该门面，所以实际并未享受五个月的免租期。我方所承担的违约责任并非只有四个月租金，还有我方所交的一万元保证金，因我方违约并未收回，实际也是我方给予上诉人的补偿。陈小容、倪天雄向一审法院起诉请求：（一）判令二被告支付原告延迟缴纳门面租金的违约金30000元；（二）判令二被告向原告支付单方解除合同违约金200000元；（三）判令二被告支付门面闲置的租金损失及修缮费用合计80000元；（四）判令二被告支付免租期内（2017年8月7日至2017年12月31日）租金费用合计75075元；（五）判令本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2017年8月7日，原告陈小容、倪天雄（甲方）作为出租方，与被告曹亚利、眭冬梅（乙方）作为承租方签订《门面租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：原告将位于重庆市九龙坡区XX路X号附XX号门面（以下简称案涉房屋）出租给被告经营；房屋租期为8年，自2017年8月7日起至2025年8月6日止，免租期为签订之日起至永辉超市开业的当日；房屋租金每月15750元，从第三年后每年递增6%；租金每3个月支付一次，提前半个月缴纳；乙方必须按约定缴纳租金，逾期不交视为违约，违约金30000元。若甲乙双方在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并有200000元的违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交纳保证金10000元。该合同尾部，陈小容、倪天雄及曹亚利分别在出租人及承租人处进行签字确认。合同签订后，原告方将清水状态的案涉房屋交由被告方承租使用，被告曹亚利则向原告方支付了首季度租金（2018年1月至3月）及押金10000元。2017年12月30日，案涉租赁合同所约定的永辉超市正式开始营业。此后，被告曹亚利及被告眭冬梅陆续分别向原告方支付了2018年4月-2019年3月的租金，其中2018年4月至2018年12月季度租金由被告眭冬梅支付，2019年1月至2019年3月的季度租金则由被告曹亚利支付。被告方支付上述租金过程中，均存在十天左右的逾期付款情况。2018年12月24日，因经营不善，被告曹亚利通过微信告知原告欲转让案涉门面。2019年3月30日，被告方微信告知原告不再续租门面并于次日腾空物品后搬离案涉房屋。2019年4月3日，原告得知被告搬离后，便于2019年4月5日向法院提起本案之诉，且于当月更换了案涉房屋门锁，并招贴广告对外招租。对于原告更换门锁的具体时间，原告自述为2019年4月20日，被告则辩称为2019年4月5日，双方均未就此提供证据予以佐证。截至2019年7月30日开庭之日，案涉门面仍处于空置状态。一审法院认为，原告陈小容、倪天雄与被告曹亚利、眭冬梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。眭冬梅作为承租人之一，虽未在合同文本上进行签字确认，但在合同履行过程中，其实际接收了陈小容、倪天雄交付的租赁物用于经营，同时亦支付了部分租赁费用，故一审法院认定案涉租赁合同对眭冬梅具有法律约束力，其应作为合同相对方与曹亚利共同承担因该合同引起的相应民事法律后果。关于合同的解除。合同履行过程中，曹亚利、眭冬梅因自身经营不善，于2019年3月30日表明不愿继续履行合同后即于次日搬离了案涉房屋，而陈小容、倪天雄自述称其亦于2019年4月20日更换房屋门锁并招贴广告另行招租，应视为对于被告方单方提前终止合同的行为，原告方予以接受，故一审法院认定案涉租赁合同已无继续履行的条件，应予解除。关于原告主张的解除合同违约金的问题。被告辩称案涉租赁合同系原、被告双方告协商一致于2019年4月解除，但其举示的证据只能说明被告单方提出了退租意向而不能据此确认双方已就解除合同达成合意。因案涉房屋并未办理正式的交接手续，被告也未向原告发出解除租赁合同的书面通知，故被告系自行搬离案涉房屋，使得原告无法实现其订立租赁合同的目的，其应对合同的解除承担违约责任。依照案涉租赁合同第八条第五项约定，若被告方单方提前终止合同，其应向原告方赔偿损失并支付违约金200000元。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，而违约金的确定须以守约方的实际损失为立足点。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案虽系被告单方提前退租导致合同解除，但原告作为出租人亦应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即应在合理期限内自行收回案涉商铺进行管理维护。本案中，原告于2019年4月更换门锁，并对外发出招租公告，可认定其自该日起已对案涉门面形成事实上管理及控制，结合本案租赁合同的租赁期限及实际履行时间、履行状况、以及原告需要对租赁物寻找新的承租人等因素，一审法院酌定二被告应向原告方支付提前解约违约金即四个月租金63000元（15750元/月×4个月），对陈小容、倪天雄多主张违约金部分，一审法院不予支持。至于原告主张的房屋闲置租金损失及修缮费用合计80000元。原告主张的房屋修缮费用，因其并未向一审法院举证证实存在该笔费用损失，一审法院对此不予采信。而房屋闲置造成的租金损失，一审法院已在被告单方解除合同的违约金部分酌情予以认定，故对原告该项费用主张，一审法院不予支持。关于原告主张的逾期缴纳租金的违约金。虽然由于双方在合同的履行过程中，被告并未严格依照合同约定按季度提前半个月缴纳租金，而是在原告催收之后均存在约十天短暂逾期的情况，但原告当时并未正式就此提出异议并追究被告延迟交纳租金的违约责任，因此，应视为双方通过洽商对被告租金给付方式进行了变更。故原告主张逾期付款违约金理据不足，一审法院不予支持。关于原告主张免租期2017年8月7日至2017年12月31日的租金损失。一审法院认为，免租期是双方当事人在签订案涉租赁合同时的约定，并已实际履行，原告再主张免租期的租金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告曹亚利、眭冬梅于本判决书生效之日起十五日内向原告陈小容、倪天雄支付违约金63000元；二、驳回原告陈小容、倪天雄其他的诉讼请求。一审案件受理费3538元，由被告曹亚利、眭冬梅承担。二审中，上诉人为证明其主张，提交了以下证据：1、倪天雄与眭冬梅的微信聊天记录，拟证明上诉方方与被上诉方协商过，被上诉方表示愿意回来继续租，将空置损失补起；2、倪天雄与韩方林的微信聊天记录，拟证明转让前的合同是韩方林拟的，属格式合同，眭冬梅是接的韩方林拟定的合同，应该承担其责任；3、门面租赁合同原件2份，以及倪天雄与谭甜甜的微信聊天记录、倪天雄与丁可的微信聊天记录，对方转账支付租金、物管费记录，拟证明其实际损失。A区租金情况：第一次2019年9月30日对方通过微信交定金2000元，10月8日签约交租金（11、12、1月）及保证金共计18000元,12月16日交11月物管费、水电费344.7元，2020年1月21日交1-3月租金15000元，物管费2019年12月至2020年1月300元，2020年2至4月物管费450元，4月23日交2020年5、6月份租金10000元，4月22日交4-6月物管费450元；B区租金转账情况，2019年11月18日签约，通过邮政储蓄银行账户交租金及物管费31200元，3月20日交4月租金7500元，4月16日交5月租金7500元。并解释与丁可的聊天记录中附有丁可的营业执照，与谭甜甜的聊天记录中有其身份证以及承租方棵棵木公司的信息。对于第一组证据，被上诉人对其真实性无异议，但不认可其合法性、关联性，提出在该微信聊天记录中我方并未明确同意对方所提出的协商方案，即使在协商中同意也不能成为在诉讼中承担责任的依据；对第二组证据，被上诉人认为，对形式真实性无异议，聊天对象是否是韩方林本人不清楚，对其关联性不予认可；对第三组证据，上诉人表示对两份合同三性均不认可，即使合同真实反而说明上诉人已将门面出租出去并获得收益，对微信聊天记录及转账记录真实性认可，但认为与本案无关。本案二审查明：上诉人从被上诉人处接管涉案门面后将其分隔为两个门市，其中B区建筑面积约为80平方米，从2019年11月18日开始出租给案外人丁可；A区建筑面积约为30平方米，从2019年10月8日开始出租给案外人重庆棵棵木服饰有限公司。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：对于上诉人举示的第一组证据，因被上诉人在微信聊天中并未明确认可要承担全部空置期损失以及继续履行合同，故本院对其证明目的不予采纳。至于上诉人提交的第二组证据，因其内容与本案无关，也不能证实本案合同是可以在不同主体之间反复普遍适用的格式条款，故本院不予采信。关于上诉人所主张的免租期赔偿问题，因合同中并无承租方提前退租需补偿免租期租金的约定，加之该免租期限也是当时双方针对招租条件的协商结果并已履行，故上诉人相关请求缺乏合同依据，本院不予支持。至于上诉人所主张的逾期付款违约金，因本案所涉房屋租赁合同是持续性合同，租金系多次连续支付，虽然被上诉人支付时有迟延，但上诉人并未正式提出异议或追究，而是予以受领，说明上诉人当时对被上诉人的逾期付款行为已予以宽容和接受，可视为上诉人对租金支付给予一定宽限期，故一审法院认定双方在实际履行中对付款方式予以变通处理符合实际情况，本院予以维持，对上诉人的相关上诉理由本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张的违约过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据前述法律规定，合同中约定的违约金是否明显过高，是否应当调整应以违约方的违约行为给对方造成的损失大小作为判定的依据。本案中，虽然被上诉人的违约行为致使上诉人依据合同约定的可预见租金收益无法实现，但该可预期租金收益并非上诉人的可预期利益损失，因为上诉人收回案涉房屋后仍然可以通过继续出租获取相应租金从而实现房屋的收益价值，且租金涨跌本身也与市场环境、经营风险等因素相关，且被上诉人因经营不善、无法继续合同并非主观恶意，故将损失认定为剩余租期的预期租金有违公平，故该损失应以上诉人为实现案涉房屋使用收益价值另寻新的承租人而需要的寻租期损失为宜。有关上诉人主张的违约金和寻租期损失问题，根据二审所查明的事实，因被上诉人单方违约，导致涉案门面空置。虽经上诉人采取分租、降租等举措进行招租，截止其最终再次出租，兼顾面积及时间因素综合而言仍有七个月的空置损失，合同所约定的200000元违约金与该损失相比较明显过高，故应当对此予以调整，本院酌定其金额为七个月租金即110250元。对于上诉人所主张的其他装修损失等，因未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，因二审中出现有关新证据，证实上诉人因被上诉人违约所导致的涉案房屋寻租空置期达七个月，超过一审法院所酌定时间，故应对违约金数额予以调整。上诉人的其他上诉理由缺乏事实依据，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10093号民事判决第二项；二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10093号民事判决第一项为：曹亚利、眭冬梅于本判决书生效之日起十五日内向陈小容、倪天雄支付违约金110250元；三、驳回陈小容、倪天雄的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3538元，由曹亚利、眭冬梅负担；二审案件审理费7076元，由曹亚利、眭冬梅负担（根据当事人所签署诉讼费用承诺书，该款项由陈小容、倪天雄垫付，由曹亚利、眭冬梅在支付上述赔偿款时一并支付陈小容、倪天雄一、二审案件审理费10614元）。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 芦明玉审 判 员 陈 华二〇二〇年六月二日法官助理 万前程书 记 员 陈 涛