山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2011号 上诉人（原审被告）：淄博世龙房地产开发有限公司，住所地淄博开发区中润大道与西五路交汇处。统一社会信用代码：913703032651200242。 法定代表人：聂子涵，董事长。 委托诉讼代理人：张育杰，山东博骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振，山东博骏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许保珑，男，1996年5月8日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：彭延强，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：卢德，男，1973年7月9日生，汉族，现住淄博高新区。 上诉人淄博世龙房地产开发有限公司（以下简称世龙公司）因与被上诉人许保珑、卢德房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人世龙公司的委托诉讼代理人张育杰、李振，被上诉人许保珑的委托诉讼代理人彭延强到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 世龙公司上诉请求：1.撤销淄博高新区人民法院(2019)鲁0391民初838号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人协助被上诉人许保珑办理位于淄博高新区房屋的产权登记手续，存在违反法定程序，未查明案情即作出判决，认定事实不清、缺乏证据证明、判决依据错误等情形。另外，本案与已审结的(2019)鲁03民终2682号案件所涉案情一致，但未就案件所涉相关审判程序、案件基本事实等问题予以查明和认定，上诉人已就(2019)鲁03民终2682号案件向山东省高级人民法院申请再审。一、本案审判程序存在违反法律规定的情形。1.上诉人在收到本案一审诉讼材料后即向一审法院立案庭提交了民事反诉状，要求法院确认房屋归上诉人所有、被上诉人许保珑立即搬离房屋并将房屋交付给上诉人。在(2019)鲁03民终2682号案件中，被上诉人对上诉人提起反诉的事实也予以认可，但法院仍未对此进行处理和说明，反而要求上诉人与被上诉人卢德之间因楼座买卖产生的债务纠纷可另行主张权利，该认定与本案无关且与上诉人的反诉无关。2.一审法院对被上诉人庭后提交的足以影响本案事实认定的关键证据银行往来明细和收款收据未予质证且未附卷，严重侵害了上诉人的合法权益。在(2019)鲁03民终2682号案件中法院虽再次要求被上诉人提供该证据，但被上诉人提交的支付房款的证据与一审提交的支付房款的证据不一致，对上述上诉人提出的判决程序违法的主张法院也未作任何说明和处理。二、一审判决认定的基本事实不清、缺乏证据证明、判决依据错误。1.根据被上诉人许保珑提供的上诉人与被上诉人卢德的楼座买卖协议，被上诉人卢德无权单独对外销售房产和收取房款。根据上诉人与被上诉人卢德的楼座买卖协议第四条第一款，上诉人责任第9项“负责该项目的整体推广销售工作，所属乙方销售的房产的回款，由甲方在五日内汇入乙方指定账户”；第二款被上诉人卢德方责任第7项“为服从小区整体推广需要，项目的推广要在同一销售中心的同一个销售队伍中进行，销售过程中的推广费用，乙方按照销售额的1.5%支付代理费给甲方(此费用含广告费)。乙方自己一次性销售的房产，不再向甲方交纳代理费用”，第五条约定“甲方负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续，所需费用属个人承担的部分在签订商品房买卖合同时由甲方代扣。开口费用个人承担的部分在签订商品房买卖合同时由甲方代扣”，因此房屋的销售均是必须以上诉人名义销售、收款、办理手续及费用代扣，根本不存在被上诉人卢德直接卖房、收款的可能性。基于被上诉人提供该协议，说明被上诉人对该协议是完全知悉和认可的。按照楼座买卖的行业惯例，楼座出卖方出于项目整体开发销售的考虑，不会允许楼座买受人自行定价对外销售房屋，必须以楼座出卖方的名义以统一价格对外销售。2.退一步讲，如果按照一审法院的认定上诉人与被上诉人许保珑之间的房屋买卖合同有效，那么以下事实未予查清：2.1、购房款应向谁来支付。一审判决认定上诉人与被上诉人许保珑签订的房屋买卖合同有效，根据该房屋买卖合同第六条约定，被上诉人许保珑应将购房款在签订本合同之日一次性支付给上诉人并交纳相关的办证费用后，上诉人方能为被上诉人许保珑办理房屋的权属登记。上诉人无论在合同签订前还是签订后均未收到被上诉人许保珑交纳的购房款。2.2、购房款是否足额支付。房屋买卖合同系双务合同，被上诉人许保珑负有应先行支付购房款及办理相关权属证书等费用的义务。无论被上诉人许保珑应向谁支付购房款，均应先行履行足额付款义务，案涉六套房屋根据被上诉人的主张按合同约定总价近540万元(该房屋的销售单价4300元/平，与上诉人自行销售的房屋单价差距一倍以上)，但是根据被上诉人提交的所谓的银行付款流水，即便全部属实的情况下，最高数额也仅有377.9334万元，能显示直接支付给被上诉人卢德的款项数额仅为61万元，何况上述作为支付款的流水中还包括了被上诉人卢德向其往回转款的记录。被上诉人未履行应当先行付款义务的事实，一审未予查明，法院在(2019)鲁03民终2682号案件审理过程中也未予以查明。2.3、在本案中，上诉人与两被上诉人之间存在重大利害关系，两被上诉人之间也存在重大利害关系，仅凭被上诉人之间相互认可已将购房款支付，而未查明是否真实付款的事实即认定被上诉人已履行了付款义务，属未查明案件事实。根据被上诉人提交的银行流水，两被上诉人之间存在资金往来的情况，但所谓的付款和收据金额均不一致，付款方式包括转账给身份不明确的人、付款人及收款人均不明确、现金支取等多种方式的银行流水记录，金额有零有整，被上诉人支付购房款的形式和金额，明显与正常支付购房款的交易习惯不同，且数额也远低于合同价格。2.4、根据被上诉人提供的往来明细，可以反应上诉人一直主张的被上诉人之间存在民间借贷的情况。通过上诉人对被上诉人方提交的银行流水的统计，被上诉人方作为支付房款的银行流水存在诸多王继霞、陈传秀、毕妍妍回转款项的情况，上述人员均为卢德的利害关系人，山东长茂物资有限公司为被申请人许保瑞方出具了购房款收据，王继霞系该公司的股东和法定代表人，陈传秀系该公司高管，说明双方存在大量资金往来的情况，而非被上诉人所主张的单纯向卢德支付房款的情况，印证了上诉人一直主张的双方可能存在借贷关系的说法。鉴于上述情况，法院仅凭被上诉人之间相互认可已将购房款支付，属未查明案件事实。三、能够证实被上诉人之间存在真实房屋买卖事实的关键证据是伪造的（一审被上诉人庭后提供的银行往来明细和收款收据及在（2019）鲁03民终2682号案件中再次提交的银行往来明细和收款收据），具体理由如下：1.支付购房款的银行往来明细系支付购房款的唯一证据，是足以影响本案事实认定的关键证据。在本案中，被上诉人在一审庭后和在（2019）鲁03民终2682号案件审理过程中提交的所谓购房款银行往来明细不一致。原一审中提交的银行往来明细为13张，付款46笔，金额3500322.71元，(2019)鲁03民终2682号案件提交的银行往来明细为16张，付款47笔，金额3779334元。2.被上诉人提交的银行往来明细系伪造。提交的银行往来明细除2张信用卡交易明细为银行提供且加盖公章外，其余14张均系被上诉人自制变造、伪造，在上述自制变造的表格中，都无法明确持卡人，甚至连任何交易卡号信息都没有，完全不是正常银行明细的样式，存在大量信息删减，有些已经发生交易了甚至连余额都没有变化，有的明明是进账，被上诉人当成是转出的款项，恶意增加不存在交易，利用银行卡号和存折号不一致实为同一账户交易重复统计来增加付款数额。因此，结合以上情况，被上诉人系向法院提交虚假证据，应承担举证不利的法律后果并对其进行司法惩戒。上诉人在（2019）鲁03民终2682号案件上诉过程中已经充分阐明，但法院对此未作出认定和说明，判决对此视而不见，对上诉人主张的被上诉人之间恶意串通、虚构事实、虚假诉讼的主张不予采信。 许保珑辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，依法予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 许保珑向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理淄博高新区房屋产权登记手续；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年4月6日，被告与第三人签订楼座买卖协议书一份，约定被告将位于淄博高新区以土地出让方式转让给第三人，由被告负责办理项目建设等手续，第三人负责项目的工程施工；该合同第四条双方责任中第二项乙方责任第7小条约定：为服从小区整体推广需要，项目的推广要在同一销售中心的同一个销售队伍中进行，销售过程中的推广费用，第三人按照销售额的1.5%支付代理费给被告，第三人自己一次性销售的房产，不再向被告交纳代理费用；还约定由被告负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续等。2010年，第三人将本案所涉房屋（原世腾园第19-20幢1、2层南6号房，现淄博高新区房屋）销售给原告，原告也已将购房款支付给第三人。2011年6月28日，被告与原告签订商品房买卖合同两份，对上述购房事宜予以确认，并约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2011年7月，涉案房屋交付给原告，并由原告控制、管理至今。后原告多次要求被告协助办理涉案房屋的产权登记，但被告未予办理。为此，原告诉来法院，提出了上述诉讼请求。被告主张，其与第三人之间的楼座买卖协议并未全部履行，第三人仅向被告支付部分楼座款，双方之间存在纠纷，且第三人也未将购房款交付给被告。 一审法院认为，根据被告与第三人所签楼座买卖协议第四条双方责任中第二项乙方责任第7小条的约定，第三人有权单独对外销售本案所涉楼座的房屋，因此其将本案所涉房屋销售给原告并收取房款的行为并无不当，且被告又与原告签订了商品房买卖合同对此予以确认。涉案房屋于2011年7月交付给原告，由原告控制、管理，至今已有8年时间，期间被告并未向原告提出过异议，因此，对被告现在主张涉案房屋所有权归被告的辩称，一审法院不予支持。被告与第三人所签协议约定，由被告负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续，被告与原告所签合同中也约定，由被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，不管是根据被告和第三人的约定，还是根据被告与原告的约定，被告都负有协助原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。关于被告与第三人之间因履行双方楼座买卖协议中产生的纠纷，被告可另行向第三人主张权利，但这不能成为其拒绝履行协助原告办理涉案房屋产权登记手续的合法理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告淄博世龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告许保珑办理位于淄博高新区房屋的产权登记手续。案件受理费50元，由被告淄博世龙房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人世龙公司提交证据一：山东法院电子诉讼服务平台网页截图，称该证据来源于山东法院电子诉讼服务平台截图取得；证据二：世龙公司申请再审的民事再审申请书。拟证实世龙公司已就（2019）鲁03民终2682号案件向山东省高级人民法院申请再审，该案目前已审查通过。被上诉人许保珑质证认为，民事再审申请书是上诉人单方形成，与本案无关；山东法院电子诉讼服务平台截屏不能证实相关案件已经受理，该证据不能否认已经生效的法律文书的效力，上诉人应当提交人民法院出具的加盖人民法院印章的正式立案再审的证据，以上证据不能支持上诉人的主张。被上诉人许保珑提交（2019）鲁03民终2682号民事判决书一份，证实与本案相同的许保瑞与上诉人房屋买卖合同一案，已经判决完毕，并且驳回了上诉人的上诉请求。本案被上诉人许保珑代理人是该案许保瑞的诉讼代理人，该文书系代理人持有。世龙公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。上诉人在申诉状中已经阐明了对该判决书的异议，据该判决书记载，二审被上诉人提交了银行交易明细16份、收款收据8份等，但是上诉人在上诉状和申诉状中均已说明了该银行交易明细系被上诉人伪造，上诉人在该（2019）鲁03民终2682号案件审理中提出合理质疑，该判决未作正面回应而直接判决。买卖房屋是双务合同，付款是关系到买卖是否成立的关键证据；该案对上述问题未作审查，对上诉人提出的银行交易明细明显造假的情况也未做正面回应，对上诉人要求对被上诉人提供伪造证据进行司法惩戒的要求也未作回应，这也是上诉人提出申诉的原因所在。本院经审查，上诉人提交的山东法院电子诉讼服务平台截屏及民事再审申请书证实上诉人就与本案案情类同的（2019）鲁03民终2682号案件生效判决申请再审，在诉讼服务平台显示审查通过，即上诉人提交的相关材料通过法院审核，但无法证实山东省高级人民法院对该生效判决进行再审的实体审理，故，上述证据无法证实上诉人在本案中的证明目的，对上述证据的证明效力，本院不予采信。被上诉人许保珑提交的生效文书相应案件案情虽与本案类同，但二审系根据本案查明事实对于本案作出处理，该案处理结果并不必然作为本案处理依据，对被上诉人许保珑提交该证据在本案中的证明效力，本院亦不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人应否承担协助被上诉人许保珑办理案涉房屋产权登记的义务。根据上诉人（甲方）与被上诉人卢德（乙方）签订的《楼座买卖协议书》第四条第二款第7项约定，对于协议书所涉楼座，为服从小区整体推广需要，项目的推广要在同一销售中心的同一个销售队伍中进行，销售过程中的推广费用，乙方按照销售额的1.5%支付代理费给甲方。乙方自己一次性销售的房产，不再向甲方交纳代理费用。当事人认可本案所涉房产系该协议书中约定楼座所在位置，即对于案涉房屋，卢德有权自行销售并不向上诉人交纳代理费用。上述协议书第五条房屋产权、土地使用证办理及配套费用约定，甲方负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续，即关于世龙公司为购房户办理产权证义务的约定并未区分房屋受让人受让的房屋系销售团队销售抑或卢德自行销售处理。根据本案查证事实，卢德认可其与被上诉人许保珑之间就案涉房屋的交易关系，世龙公司就房屋与被上诉人许保珑签订了《商品房买卖合同》对于权属登记事项进行了约定。因此，上诉人应当根据协议约定为购房户被上诉人许保珑办理案涉房产的产权登记。 世龙公司主张卢德无权单独对外销售房屋和收取房款，因被上诉人许保珑并未向其支付购房款，故其不负有协助被上诉人许保珑办理案涉房屋权属登记的义务。对此，世龙公司与卢德在楼座买卖协议第四条第一款第9项约定，世龙公司责任包括项目的整体推广销售，所属卢德销售房产的回款划入卢德账户，该协议同时约定了世龙公司未按约定汇入房款的违约责任。即如若世龙公司收取房款亦应向卢德交付所属卢德销售的房款。该约定与前述的卢德有权自行销售案涉楼座的房屋的约定相符。即卢德自行销售并收取房款的房屋世龙公司仍负有协助受让人办理权属登记的义务。因此，世龙公司主张购房款应当向其支付的上诉理由不成立。上诉人还主张被上诉人许保珑并未足额支付购房款、购房款是否真实支付存疑、两被上诉人之间存在民间借贷关系等。对此，因案涉房产系卢德自行对外交易的房产，根据世龙公司与卢德的《楼座买卖协议书》约定，卢德自行销售房产购房款由卢德获得且无需向上诉人交纳代理费，而卢德对于其与被上诉人许保珑就案涉房屋的交易关系及被上诉人许保珑为案涉房屋受让人的事实并未提出异议，至于卢德与被上诉人许保珑之间关于案涉房屋房款交付及是否存在其他债权债务关系等事实，均不影响世龙公司履行其办理产权登记的义务。 关于一审审理程序是否违反法律规定的问题。世龙公司主张其一审提出反诉，要求确认案涉房屋归上诉人所有、被上诉人许保珑搬离案涉房屋并将房屋交付给上诉人，但一审法院未予处理，属于程序违法。本案系许保珑基于各方当事人之间形成的相关合同、协议对于权利义务的约定要求世龙公司履行协助办理房屋权属登记合同义务产生的纠纷，本案与世龙公司主张其提交反诉状中载明的事实和理由并不属于同一法律关系，一审未进行合并审理不违反法律规定。上诉人还主张一审对于被上诉人许保珑庭后提交的银行明细等证据未予质证违反法定程序。承前所述，两被上诉人之间的房款交付事实并不影响世龙公司根据其签订合同、协议约定履行办理权属登记的义务。且一审并未将世龙公司所述上述证据作为审理本案的依据，一审对于被上诉人许保珑提交的证据未予采信不侵犯世龙公司的诉讼权利。世龙公司的该项上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人世龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博世龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 侯 康 审 判 员 李灵福 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王 卉 书 记 员 徐 钊