呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终85号上诉人（原审被告）：郑建忠，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：田帅，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市沃华商业管理有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：彭毅敏，该公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人郑建忠与被上诉人呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑建忠及其委托诉讼代理人田帅，被上诉人沃华管理公司的委托诉讼代理人赵明程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建忠上诉请求：1、撤销赛罕区人民法院（2019）内0105民初7062号判决书，依法改判或发回重审。2、诉讼费用由沃华管理公司承担。事实和理由：第一、该商场及商铺由消防机关下达整改文件要求整改，该商铺、商场不符合《消防法》关于餐饮管理过顶，根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定，饭店、商场、市场等人员密集场所必须经过公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，该条款是强制性规定。双方所签合同违反强制性规定，应当认定为无效合同。第二、该商场内部设施不完善，燃气管道不符合要求。另商场内部地暖不符合标准，历经两个月的整改。郑建忠在租赁商铺期间，商场多次整改，占用大量承租时间，商场管理者承诺整改期间将减免郑建忠相关的房租、物业费等。虽然口头承诺，但也应当认定。不能将整改期间的所有房屋租金、物业费等费用由郑建忠承担。在整改期间停业，沃华管理公司应将停业期间的租赁费用扣除，并补偿因沃华管理公司原因造成的营业损失。沃华管理公司未履行承诺，而采取恶意诉讼方式，获取不法利益，一审法院在认定中未查清事实。第三、郑建忠引进知名餐饮品牌德顺源进入商城，沃华管理公司在与德顺源餐饮公司协商中承诺减免5个月租金费用，德顺源餐饮公司可以证实。一审法院以利害关系人的证人证言不予认定，实际存在的事实应客观全面审核证据予以认定。沃华管理公司辩称，第一，沃华管理公司已于2015年1月23日完成了消防验收，并且消防部门也出具了验收合格意见书，并非郑建忠陈述的未进行验收或验收不合格的情况。第二，对于郑建忠在一审中提出的各种减免项目，沃华管理公司均不予认可。双方在履行合同中未对该项事项进行过书面的确认，无法认定是沃华管理公司的承诺行为。不能依据郑建忠的单方陈述，作为认定事实的依据，一审法院认定事实正确，应予以维持。沃华管理公司向一审法院起诉请求：1.解除沃华管理公司与郑建忠签订的房地产租赁合同;2.郑建忠向沃华管理公司支付拖欠的租金438690.93元;3.郑建忠向沃华管理公司支付迟延支付违约金35684.82元；4.案件诉讼费、律师费由郑建忠承担。一审法院认定事实：2015年1月22日,沃华管理有限公司（出租方、甲方)与郑建忠(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》,约定甲方将位于呼和浩特市××区房屋出租给乙方,面积389.79平方米;该房屋仅作为餐饮经营使用,业态限于中餐;租赁期限为5年,即自2015年1月25日至2020年1月24日;租金采用月固定租金的计算方式,即2015年1月25日至2016年1月24日每月的固定租金为15412.95元;2016年1月25日至2017年1月24日每月的固定租金为16183.59元;2017年1月25日至2018年1月24日每月的固定租金为16992.77元;2018年1月25日至2019年1月24日每月的固定租金为17842.41元;2019年1月25日至2020年1月24日每月的固定租金为18734.53元。乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金15412.95元,首期租金是指在2015年1月25日至2015年3月31日期间所交纳的租金。租金每2个月支付1次,按照先付后用的原则,乙方应在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期2个月的固定租金;甲乙双方有下列情形之一的,解除合同:乙方拖欠保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的费用累计到相当于2个月的租金;甲乙双方有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同,违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金。2015年1月25日,沃华管理公司向郑建忠交付了该租赁房屋。2018年7月17日,沃华管理公司通过顺丰速运向郑建忠邮寄了催款函。另查明,2016年10月25日沃华管理公司诉郑建忠房屋租赁合同纠纷一案,向一审法院提起诉讼,一审法院于2017年4月23日作出(2016)内0105民初8646号民事判决书,判决郑建忠给付沃华管理公司截止2016年7月31日的房屋租金及违约金,现该判决已发生法律效力。一审法院认为，沃华管理公司与郑建忠签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效。首先对于沃华管理公司主张解除合同的诉讼请求,《房地产租赁合同》有明确约定,郑建忠拖欠房屋租金已超过一个月的租金,已经符合合同解除的条件,且因延迟履行债务致使无法实现合同目的,故一审法院对此诉讼请求予以确认;对于沃华管理公司主张租金的诉讼请求,郑建忠租用沃华管理公司房屋,该房屋已经由郑建忠从事经营,已经实际使用了该房屋,应当按照合同约定支付相应的租金。虽然郑建忠称截止2018年11月沃华管理公司有各项免除租金的承诺,但庭审中所举证据及证人证言,并不能证明其主张,且证人证言与郑建忠存在利害关系,故一审法院对于郑建忠的抗辩理由不予采信,对于沃华管理公司主张租金的诉讼请求予以支持;对于沃华管理公司主张违约金的诉讼请求,郑建忠未按期足额缴纳租金存在违约的情形,沃华管理公司主张的违约金以2018年1月25日至2019年1月24日的月租金17842.41元的双倍计算违约金为35684.82元并未过分超过其损失,一审法院予以支持;对于沃华管理公司主张律师费的诉讼请求,由于沃华管理公司并未提供相关代理合同和相关费用的发票,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条规定,判决:一、解除呼和浩特市沃华商业管理有限公司与郑建忠签订的《房地产租赁合同》;二、郑建忠于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付2016年8月1日至2018年11月8日房屋租金438690.93元;三、郑建忠于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付违约金35684.82元;四、驳回呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方围绕争议焦点向本院提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。郑建忠提交的第一份新证据为今日头条网页上关于呼和浩特市鹏欣金游城的新闻稿，拟证明在郑建忠承租期间该商铺存在跑水、漏水，暖气、消防、燃气进行整改致使商场停业的情况，给承租人造成暖气费、租金、物业费，燃气费等各项损失。对于该份证据沃华管理公司质证认为对于真实性合法性均不予认可，不能以媒体的报道作为认定沃华管理公司具有过错的依据，如果沃华管理公司存在媒体报道的情况，郑建忠应当以合法方式保护其权益。对于该份证据本院认为新闻媒体的报道并不能直接证明与本案具有关联性，对于该证据拟证明的问题本院不予确认。郑建忠的第二份新证据为呼和浩特市春川物业服务有限责任公司在2017年5月27日向商铺的承租人发出的《关于金游城全场闭店通知》，拟证明金游城进行消防整改，金游城不符合消防安全标准。沃华管理公司质证认为金游城具有消防验收合格证，不存在消防验收不合格的情况。沃华管理公司提交的第一份新证据为《建设工程消防验收意见书》，拟证明金游城工程消防验收合格。郑建华质证认为该份意见书真实合法，但与本案不具有关联性，该份意见书是对金游城商业裙房工程整体验收，2017年消防机关再次下达通知要求整改，所以不能说明金游城消防不存在问题。沃华管理公司的第二份新证据为《情况说明》一份，拟证明金游城2015年元月开业后进行过两次施工，分别为2015年8月-2015年10月进行侧立面施工和2017年5月-7月进行商业内街施工。郑建忠质证认为该份证据为自证证据，不具有证明力。对于上述三份证据，本院认为，《关于金游城全场闭店通知》、《建设工程消防验收意见书》和《情况说明》的真实性本院予以确认。综合三份证据以及郑建忠一审提供的招商运营部发出的《关于商场改造施工相关事宜的通知》，金游城项目在2017年5月-7月进行了消防改造施工以及外广场、外立面、内街装饰改造等项目的改造施工，且根据5月27日通知要求“金游城项目从明日起全场停业”，沃华管理公司也认可该期间进行施工，故根据双方当事人二审提交的新证据本院对于2017年5月-7月期间的停业事实予以确认，停业期间的租金应当予以扣减。同时，根据郑建忠一审提交证据显示，2018年6月、7月、9月郑建忠分别向沃华管理公司缴纳了9046.03元租金。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为沃华管理公司主张解除其与郑建忠签订的房地产租赁合同，并要求郑建忠支付拖欠的2016年8月1日至2018年11月8日的租金及违约金有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”之规定，本案中沃华管理公司与郑建忠签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。郑建忠在上诉状中对于合同效力提出异议，在二审庭审中又表示，对合同的效力不再持有异议；同时，二审庭审中，郑建忠对于涉案租赁合同已于2018年11月8日解除，予以认可，故对于郑建忠要求撤销一审判决中解除合同判项的上诉主张本院不予支持。其次，本案中按照合同约定，沃华管理公司已交付了租赁房屋，郑建忠亦应按照约定支付房屋租金。郑建忠主张租赁期内，由于多次改造施工，造成商场停业，沃华管理公司给予其口头承诺减免租金，但根据双方当事人提供的证据，能够确认2017年5月至7月间确实存在改造施工造成停业的情况，该期间的租金应当予以减免，对于郑建忠主张的其他减免租金的情况则无充分的证据予以证明，故郑建忠应当向沃华管理公司支付2016年8月1日至2018年11月8日期间的，扣除郑建忠已经交纳的租金以及停业期间租金后的租金，共计388264.57元（计算方法：2016年8月1日至2018年11月8日的房屋租金467280.97元－2017年5月-7月停业期间租金16992.77元/月×3月－郑建忠交纳的2018年6月、7月、9月的租金9346.03元×3月）。第三，根据双方租赁合同约定，郑建忠迟延支付租金，应当承担违约金，一审法院依据合同约定确定违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，郑建忠的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持，不成立部分，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初7062号民事判决书第一项、第三项；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初7062号民事判决书第二项；三、郑建忠于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付2016年8月1日至2018年11月8日的租金共计388264.57元；;四、驳回呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费8416元，由郑建忠负担7490元，由呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担926元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 张 宇审 判 员 李 艳 二〇二〇年六月二十二日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛