四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1112民初439号 原告：乐山奇丰物业服务有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区牛华镇。 法定代表人：樊志强，执行董事。 委托诉讼代理人：张学全，四川追求律师事务所律师。 被告：杨敏，男，1952年8月3日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告乐山奇丰物业服务有限公司与被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐山奇丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人张学全到庭参加诉讼，被告杨敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日（48个月）的物业管理费2454.48元；2.判令被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金2147.67元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：四川嘉州实业有限公司（以下简称嘉州实业公司）开发位于五通桥区，并指定原告作为该小区前期物业公司。“瑞丰花苑”小区之前未成立业主委员会，其物业服务一直由原告提供。被告承继了旧城改造的被拆迁方宋全德（宋文光）的安置房。被告于2012年2月8日签订《承诺书》，约定按《管理规约》确认前期物业为原告，明确该小区物业收费标准适用《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定，并结合公司的情况适当上浮。被告同意原告提供物业服务，按月交纳物业服务费。 2016年11月21日，原告依据五通桥区发改局价格（2016）9号文件精神结合公司的实际运营情况对物业服务费进行了上浮，自2017年1月1日起，电梯公寓（12栋、16栋）按1.00元/平方米/月收取，多层住宅的物业服务费按0.60元平方米/月收取。2018年1月5日，原告再次对电梯公寓（12栋、16栋）物业服务费进行调整，自2018年1月1日起上浮至1.20元/平方米/月收取，多层维持0.60元/平方米/月不变。被告居住在瑞丰花苑22栋1单元201号多层住宅，面积97.40平方米，因此，2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为0.45元/平方米/月；2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为0.60元/平方米/月。被告从2015年1月1日起至2018年12月31日期间，拒不交纳物业服务费，原告曾多次催缴，但被告仍未交纳。按《住宅小区物业办法（试行）》第十七条规定“物业管理服务费由业主（住户）按月向公司部门交纳。每月交费时间为当月1日至当月20日。逾期交费，每天按0.5%交纳滞纳金”，因此，被告因逾期交纳物业服务费，从2015年1月1日计算至2018年12月31日的滞纳金为2147.67元。原告作为开发商选定作为“瑞丰花苑”小区的前期物业公司，在“瑞丰花苑”小区未成立业主委员会之前，持续为小区业主提供物业服务，业主应当交纳物业服务费。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院请求支持其诉讼请求。 被告杨敏未作答辩。 本院依据原告提交的物业服务企业资质证书、旧城改造拆迁补偿安置协议、承诺书、物管费收据、住宅小区物业管理办法、五发改价格[2016]9号文件、前期物业服务合同，确认以下事实： “瑞丰花苑”小区系嘉州实业公司开发的房地产项目，位于乐山市五通桥区。 2010年11月18日，嘉州实业公司作为甲方与宋文光作为乙方签订《旧城改造拆迁补偿安置协议》，约定嘉州实业公司按宋文光房产证实际面积361.22㎡、土地证面积55.15㎡，合计416.37㎡，换给宋文光瑞丰花苑两室两厅两套住宅、三室两厅两套住宅（其中宋全德及宋碧和各自两套，三套二楼，一套三楼，合计换房面积不超出乙方原有面积双方互不补差价；若超出原有面积的部分甲方按成本价1000元/㎡收取）……。 2012年2月8日，宋全德与杨敏共同向原告出具承诺书，载明：“本人宋全德（男，身份证号：5111121950××××××××），因原有旧房拆迁，换房在贵公司开发修建的瑞丰花苑22栋1单元201号房，面积：97.4平方米。现由于个人原因自愿将房过户给杨敏（男，身份证号：5111121952××××××××）。因杨敏不是原拆迁户，享受不到拆迁政策，若以后杨敏在过户办房产证和土地证时有税收等手续费用，将由杨敏自行负担。特将此情况向贵公司说明。”。 “瑞丰花苑”小区业主（业主大会）一直未进行“物业服务企业选聘”，截止2018年12月底，该小区的业主与原告之间，一直处于“小区前期物业管理”的状态，双方就物业费价格标准没有进行过协商确认。2014年3月14日，被告预交了2014年1月至2014年12月的物业费526.00元，实际交费标准为0.45元/㎡（多层）。 2015年12月31日，嘉州实业公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：服务时间2016年1月1日至2018年12月31日，原告提供三级标准普通住宅区物业管理服务。物业费暂定按每户每平方0.45元（多层）、每平方1.15元（高层）。根据市场价格，经物价局审核，如变动，提前一个月报告业主委员会。物业费收取时间，每月1日至20日。 另查明，原告成立于2007年12月；2012年8月，该公司取得了物业管理企业“三级资质”。根据乐山市五通桥区政府相关规定，小区前期物业管理适用政府指导价方式，以政府指导价标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中具体约定。2008年6月至2016年3月，政府指导价标准为：多层住宅（7层以下），三级服务为0.30元/㎡-0.55元/㎡；高层住宅（电梯公寓）18层以上，三级服务为0.90元/㎡-1.15元/㎡。2016年3月以后，政府指导价标准为：多层住宅的三级服务为0.60元/㎡（上下浮动不超过20%）；高层住宅（电梯公寓）的三级服务为1.00元/㎡（上下浮动不超过20%）。2015年，乐山市住建局颁发了《乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，对物业服务企业的各服务等级提出了“内容与标准”。 对以下事实，本院评判如下： 一、原告主张催缴物业费的事实。 原告提交了2017年1月23日的《温馨提示》、2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日、2017年12月1日、2018年12月10日张贴《通告》的照片，拟证明：原告在每年均进行了物业费欠费催收。经本院审查认证，5份《通告》照片的内容均为“瑞丰花苑8、12、16栋业主：为了更好的管理好本小区，请未缴清物业管理费的业主，请于12月30日前来物业公司缴纳物管费。逾期不缴费的业主，由此造成的法律责任及后果自负”。由于张贴照片无时间记录，证据形成时间的真实性不能确定，且通告内容并未明确载明欠费业主姓名及欠费金额，也不能产生主张权利的法律效果。关于《温馨提示》，原告未提供证据证明其已向被告送达。该组证据不足以证明原告的事实主张。 原告提交了《催缴通知书》及快递包裹单、邮件投递情况查询打印件，拟证明：原告向被告进行催缴，并于2018年11月14日向被告邮寄催缴通知，该邮件已邮寄送达。经本院审查认证，《催缴通知书》内容为：“瑞丰花苑业主杨敏：你购买的位于牛华镇××号（瑞丰花苑）22栋1单元201号的住宅（建筑面积97.40㎡），从2015年1月1日到2018年10月31日欠缴物业服务费总计2337.60元（该物业费为0.6元／月.平方米），请自接此通知之日起10日内到我公司缴清欠款，逾期我公司将通过法律途径解决。特此通知。2018年11月15日。”，快递包裹单的“内件品名”栏未注明为《催缴通知书》；“邮件投递情况查询打印件”显示为：2018-11-19；已签收.物业，投递员胡浩文。《催缴通知书》为提前制作，且该邮件实际为物业公司签收，并不能证明原告已向被告送达到了催缴通知书。 综上，对原告向被告催缴物业费的事实主张，本院不予采信。 二、原告主张公示通知业主调整物业费的事实。 原告提交了2份《通知》，拟证明：原告公示通知所有业主上调2017年度、2018年度物管费价格的事实。 经本院审查认证，2016年11月21日的《通知》内容为：瑞丰花苑业主：根据五通桥区发改局价格（2016）9号文件精神，按照同等级物业服务标准，我公司决定从2017年1月1日起，瑞丰花苑12栋、16栋电梯公寓物业服务费按1.00元/平方米/月收取，多层住宅的物业服务费按每月0.60元/平方米/月收取。若业主不同意，可自行选择物业公司管理，并由业主代表通知我公司撤出。2018年1月5日的《通知》内容为：瑞丰花苑业主：因电梯维保费用及人工费、原材料等成本上涨，现通知12栋、16栋电梯公寓业主，从2018年1月1日起物业服务费调整为1.20元/平方米。业主在2018年2月10日之前一次性缴纳2018全年物业费，将享受九折优惠。其余多层住宅的业主，物业服务费保持不变，仍为0.60元/平方米。 由于原告未能提交有张贴公示通知的证据，仅凭两张书面通知，尚不足以证明其事实主张。因此，对其公示通知调价的事实主张，本院依法不予采信。 三、原告对“瑞丰花苑”小区的物业服务质量事实。 本院同类案件生效判决书所认定的事实中，查明乐山市电视台两个栏目报道，对“瑞丰花苑”小区进行现场采访，显示该小区严重“脏乱差”，业主反响强烈。经本院审查认证，视频及照片展示出：“瑞丰花苑”小区内外垃圾遍地，气味刺鼻；化粪池的粪水溢出地面，流淌在地下室；楼梯间杂物凌乱堆放，堵塞楼道；楼层外墙砖大面积脱落；绿化带栽种蔬菜，小区内草木丛生；地面硬化差，隔离设施、大门简陋；小区内车辆停放不规范。视频还反映出：有人答复记者称“相关部门已责成物业企业恢复工作，及时整改”；电话采访原告称“大多数业主拖欠物业费，难以维持物业服务”。根据大多数业主的采访陈述及画面显示，能够证明在原告撤离前，“瑞丰花苑”小区已经存在上述情形，在原告撤离后，物业工作脱管只是进一步加重了情形。 综上，原告在“瑞丰花苑”小区的物业服务中，存在诸多履约不当行为，即：对小区的建筑设施管护不力，未履行维修义务；楼道、安全通道管理不到位，造成堵塞、脏乱；对破坏绿化带的种菜行为未予制止，未履行绿化养护义务；清洁卫生工作不到位；小区安保工作不力，设施简陋，安保人员不合格。 四、原告撤离“瑞丰花苑”小区的事实。 本院同类案件生效判决书确认，2019年1月20日，原告撤离“瑞丰花苑”小区，同月25日，小区业主代表委托社区居委会代管部分物业事务。2019年3月15日，原告向小区业委会筹备组办理物业移交手续。同年4月30日，“瑞丰花苑”小区选举成立了业委会。2019年5月31日，乐山市五通桥区春伟物业服务有限公司进驻“瑞丰花苑”小区。 本院认为，嘉州实业公司作为“瑞丰花苑”小区的房地产开发商，选聘原告为该小区前期物业管理人，符合相关物业管理程序，该前期物业服务合同关系，依法成立有效。原告作为物业服务企业应当提供与其服务资质、收费标准相一致的物业服务，否则即应承担相应的违约责任。被告作为小区的实际业主，是物业管理服务的受益人，应当按照约定支付物业管理服务费。 本案争议焦点：一、原告是否存在违约行为；二、上调物业费是否有效；三、被告是否违约；四、滞纳金是否应当计算。 争议焦点一：原告是否存在违约行为。 本院根据所认定的案件事实，依据《乐山市住房和城乡规划建设局关于印发的通知》中三级物业的内容与标准的规定，认定原告物业服务质量存在瑕疵，应承担相应的违约责任。且在2019年1月到3月期间，原告单方撤离小区，造成小区部分物业工作脱管，环境恶化，也应承担相应的民事责任，本院予以确认。 争议焦点二：上调物业费是否有效。 本案中，原告虽提交了企业资质、政府指导价标准等证据，但“物业费价格标准”的调整，属于合同变更行为，仍应依照相关法律以及物业服务管理的规定处理。原告单方提价，且未与小区业主协商达成一致，依法不发生合同变更的效力，本院予以确认。 争议焦点三：被告是否违约。 根据物业服务合同的性质和特点，在物业费中涉及物业服务企业的报酬部分，应“工酬相当”，若物业服务质量存在瑕疵，业主可以及时提出减少报酬进行处理；对物业费中涉及物业管理固定成本的经费，业主应当按时交纳，并督促物业服务企业定期公布收支情况。但被告等部分业主，经年累月的连续拖欠物业费，造成物业管理经费短缺困难，也应承担一定的违约责任。 争议焦点四：滞纳金是否应当计算。 根据本案查明的事实，小区物管办法约定“逾期交费，每天按0.5%缴纳滞纳金”，该滞纳金应理解为违约金，该违约金标准过高。在原告未有证据证明其他违约损失的情况下，可以参照银行贷款利率标准确定违约金为欠费利息损失。但由于原告服务质量违约，导致业主拒交物业费，其又怠于履行催收义务，故本院酌情考量，对业主拖欠物业费的利息损失，应当由原告自行负担，对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。 综上所述，被告拖欠物业费，应当交纳，但由于原告的物业服务存在明显瑕疵及损害小区环境，本院综合考虑双方的违约责任大小，酌情扣减10%。关于物业费计算标准，在“瑞丰花苑”小区的前期物业管理期间，原告与业主并未协商确定物业费价格标准。被告于2014年期间按0.45元/㎡的标准实际缴纳了一年的物业费，且嘉州实业公司与原告在2015年12月31日签订的《前期物业服务合同》中亦约定物业费标准为0.45元/㎡，原告对变更合同内容、提高物业收费价格举证不力。本院认定本案中,被告应按0.45元/㎡的标准交纳物业费即2015年1月至2018年12月为：0.45元×97.40㎡×48个月=2103.84元，扣减10%为1893.46元。对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告杨敏于本判决生效之日起五日内向原告乐山奇丰物业服务有限公司支付1893.46元； 二、驳回原告乐山奇丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告杨敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王利群 二〇二〇年六月一日 书记员  辛 苗