福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初508号 原告：福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层，统一社会信用代码91350100154450127E。 法定代表人：罗长缨，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡祥莹，女，该公司员工。 被告：林良通，男，1959年8月29日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告林良通物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州市榕桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈燕平、蔡祥莹，被告林良通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市榕桥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的自2017年10月13日起至2019年6月30日止的物业服务费2,665.85元；2．判令被告向原告支付自2017年10月13日起至2019年6月30日止的公共水电费分摊459.26元；3．判令被告向原告支付以欠费总额为基数，按日千分之三计算的自2017年10月13日起至2019年6月30日止的违约金。事实和理由：原告系坐落福州市晋安区号的潭桥佳园小区的物业服务单位，被告系该小单元房屋的业主，该房屋建筑面积为107.84㎡。2016年11月20日，原告与潭桥佳园小区的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《潭桥佳园前期物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供前期物业服务，委托管理期限自2016年11月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年4月13日，原告入住该小区，并于次日与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告居住的潭桥佳园小区提供前期物业服务，高层住宅每月收费标准为每平方米1.2元，公共水电费用单独每月按实由业主分摊。被告应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务至今，被告拖欠原告自2017年10月13日起至2019年6月30日止的物业服务费2,665.85元、公摊水电费459.26元。原告多次催缴未果，诉至本院。 被告林良通辩称，原告在提供物业服务过程中存在不作为的情形，具体如下：1．小区的电梯里有动物粪便未及时清理；2．小区总共有21个路灯，有9个坏掉且未及时修理；3．小区的水电公摊费过高，且并未公示该笔费用，小区物业的水电费都是由业主来公摊的；4．小区物业费按照1.2元/平方米计算过高，应按照0.6元-0.65元/平方米的收费标准计算；5．物业未向小区业主开具正规的交纳物业费的发票，仅有收据而已；6．小区房屋及消防未验收；7．小区路面车辆过多，导致消防通道被堵塞；8．电动自行车在小区内停放时车辆的电池被盗；9．小区的垃圾未及时、彻底清理，剩余垃圾到了下雨天就散发着臭气；10．小区楼道的电灯不亮，物业也没及时修理；11．小区的灭火器已经过期；12．物业在清理小区的下水道时未清理路面，导致下水道的脏水流到路面。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区房屋的业主，该房屋建筑面积为107.84㎡。2017年4月14日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为潭桥佳园小区提供物业服务，物业服务费按照建筑面积收取，高层住宅为1.2元／月·平方米，被告须于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金；公共用水、公共用电费用由全体业主每月按实按户分摊。合同第六条“共有设施设备的运行、日常维修、养护和管理”约定：共有设施设备是指共用的电梯、消防设施……照明……污水井……。合同第七条约定：共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。合同第十六条“共有设施设备的运行、维护和管理”第2款约定：共有设施设备完好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约为潭桥佳园小区提供物业服务，被告未向原告支付自2017年10月13日起至2019年6月30日止的物业服务费、公摊水电费，原告经催讨无果诉至本院。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了若干张显示小区路灯不亮的照片，显示物业垃圾未及时清理的照片、显示公共过道内电线裸露的照片和显示小区加盖了非机动车车棚的照片等为证。原告对此辩称，其可以马上修理损坏的路灯，其是因疫情原因未能及时清理停放在小区内的装修垃圾，住宅公共过道内墙上的电线裸露位置本是安全指示灯的安装位置，而且其并未向他人出租车棚，该车棚是小区业主因无处停放电动自行车而申请加装的。根据双方的举证和质证，本院认定，原告在为被告提供物业服务过程中，确有存在未及时修理小区的路灯、未及时清运垃圾的现象。原告主张被告拖欠其自2017年10月13日起至2019年6月30日止的公共水电费分摊459.26元，仅提供电费清单表复印件和缴纳电费的网上银行电子回执表复印件为证，因该两份证据的真实性和关联性均无法认定，故本院对原告的该主张不予认定。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。根据双方的合同约定，原告负有维护小区环境卫生和维护设施设备完好的义务。本案中，原告在为案涉小区提供物业管理服务过程中，存在不及时清理垃圾和不及时维修共有设施的情形，对照双方之间的物业服务合同对服务内容与服务质量的约定，上述情形应属于原告在履行合同过程中存在部分违约。被告据此拒绝向原告支付相应的物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应。原告在为小区提供的物业服务除环境卫生的维护外，还有秩序的维护，设施设备和相关场地的维护等。此外，被告提供的照片也不足以证明小区的环境卫生在其所拖欠的物业服务费期间均持续保持照片显示的状况。此外，被告主张原告还存在其他违约情况，未提供相应的证据，且部分主张不属于原告的义务。综上，本院酌情扣减物业服务费500元。依据合同约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为129.41元（1.2元／平方米·月×107.84平方米），被告拖欠原告自2017年10月13日起至2019年6月30日止的物业服务费共计为2,665.85元（129.41元×20月＋129.41元/月÷30天/月×18天），扣减500元后被告仍应支付给原告物业服务费2,165.85元（2,665.85元-500元）。被告未按时向原告支付物业服务费，属于行使履行抗辩权，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。原告请求被告向其支付自2017年10月13日起至2019年6月30日止的公共水电费分摊459.26元，但未能证明该费用的具体金额，本院对该请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林良通应于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付自2017年10月13日起至2019年6月30日止的物业服务费2,166元； 二、驳回原告福州市榕桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担10元，由被告林良通负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年六月四日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。