文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1305号上诉人（原审被告）：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路68号。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：高莉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邝志良，男，1970年7月1日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：李睿，女，1982年7月26日出生，汉族，住所同上。上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛管理公司）因与被上诉人邝志良、李睿委托经营管理合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优盛管理公司上诉请求：1、撤销一审判决第一条：“镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内，付邝志良、李睿第五年度租金逾期付款违约金3391.25元”。2、撤销一审判决第二条：“镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付邝志良、李睿第六年度租金2344元及逾期付款违约金391.83元。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院根据近年优盛管理公司对外出租商铺的租金收取标准，结合涉案商铺所处地理位置及往年的出租I情况，判定涉案商铺第六年度的租金标准均为0.48元/平方米/天，违约金的计等标准按未付租金的年利率6%，属于事实认定错误：1、根据《商铺委托理合同》约定第六年度及以后的租金根据当时实际市场状况确定，即第六年度及以后年度租金应以该期间商铺实际出租所获得的收益为基础，涉案商铺承商户李军慧于2016年因其他项目破产且欠下巨额债务导致其在租赁免租期内撤场，因事发突然部分供应商的货款上诉人公司应收的水电垃圾清运费等至今拖欠。因其是外地人，且身背巨额债务已被法院纳入失信人名单，优盛管理公司诉求无望。2、自2016年8月至今涉案商铺一直处于空置状态未产生实际租金收益就是商铺的实际状况，因此上诉人不应承担第六年度实际并不存在的租金和违约金。3、涉案商铺所在楼层部分区域已经出租，即玛莎家具，实际租金为0.33元/平方米/天，且该区域的业主已经认同并按时拿到租金。涉案商铺和玛莎家具都是同一楼层的商铺，却判定高于实际租金的标准，有失偏颇。二、关于违约金的计算标准按未付租金的年利率6%，不合理：1、根据《商铺委托管睦合同》内容约定：乙方逾期支付甲方租金，应向甲方支付违约金。实际上，邝志良、李睿的商铺从未产生过实际租金，合同第四第五年度上诉人对合同价款7%的承诺，是对邝志良、李睿投资风险的保障，并非实际产生的租金收益，因此优盛管理公司不应承担租金延迟支付的违约责任。何况，优盛管理公司已经竭尽全力按时支付了近80%，只是迫于日益下行的市场大环境，暂时无力周转资金，并非恶意拖欠。2、与邝志良、李睿同样位置和性质的商铺，优盛管理公司的项目共计1884间，若所有的商铺业主都以此为由要求其承担违约责任，对于优盛管理公司这样一个接受委托管理的公司来说，那将是一个天文数字，根本无力承担，只能破产，但管理公司破产必然会导致整个项目破败不堪，成为烂尾楼，届时真正损失的还是广大业主。3、因市场经济持续下行，涉案商铺项目周边连年道路维修，主干道谷阳路及美林湾跨铁路桥的修建更是对项目的招商及已入驻商户的经营影响极大，新的商户无法引入、在经营商户难以支撑被迫撤场。上诉人作为项目的实际经营方，委托方（业主）不顾市场实际经营状况要求被委托方（上诉人）单方承担所有市场不利的后果；承租户认为优盛管理公司不顾市场经营实际困难只顾业主收益盲目要求收取租金，无力经营只能闭店放弃。其实优盛管理公司作为运营管理公司最大的作用就是如何在困难时期平衡业主和商户的利益，如何持续稳定的运营市场，并非单方为了承担包括被上诉人在内的投资人的投资风险。何况优盛管理公司本身也承担着越来越高的运营成本（整个市场约9万方的体量保安、保洁等人员工资；项目设施设备维修、维护和保养、贴付整个项目的物业和公共能耗等因此，希望被上诉人能够体谅优盛管理公司的无奈，也希望被上诉人作为投资人理应承担投资风险。4、案涉商铺是典型的虚拟产权式商铺，其硬件设施（比如层高太低、委托年限、无独立水电门面、业主太多且多次集中维权名声在外、无法小面积出租等与实际招商经营过程中承租商户的物业需求条件（层高、可租赁年限、临街、可小面积租赁、水电独立、业主单一容易沟通等）严重不符，难以出租，上诉人已竭尽全力通过广告宣传推广，第三方招商公司，自行组建招商团队等各种形式进行招租，虽然迫于现实条件效果不是很理想，但优盛管理公司仍然按合同约定竭尽所能。综上，一审法院判的第六年度的租金标准均为0.48元/平方米/天，违约金的计算标准按未付租金的年利率6%让优盛管理公司承担并不存在的租金和因延迟支付租金而要承担的违约责任是不合理的。优盛管理公司没有能力也不应该对不是实际租金收益的保障承担违约责任。邝志良、李睿未作答辩。邝志良、李睿向一审法院起诉请求：1.判令优盛管理公司给付第五年度下半期2015年11月30日至2016年5月29日租金12937.11元，并自2016年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；2、判令优盛管理公司给付第六年度上半期2016年5月30日至2016年11月29日租金12937.11元，并自2017年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；3、判令优盛管理公司给付第六年度下半期2016年11月30日至2017年5月29日租金12937.11元，并自2017年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；4、判令优盛管理公司给付第七年度上半期2017年5月30日至2017年11月29日租金11643.4元（12937.11元-633.6元-660.11元），并自2018年1月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；5、判令优盛管理公司给付第七年度下半期2017年11月30日至2018年5月29日租金12937.11元，并自2018年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；6、判令优盛管理公司给付第八年度上半期2018年5月30日至2018年11月29日租金12937.11元，并自2019年1月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；7、优盛管理公司承担诉讼费。事实和理由：两邝志良、李睿共同购买了镇江优盛置业有限公司开发的“镇江食品商城’的2139号商铺（面积17.4㎡、交易价188332.73元）及2150号尚铺（面积17.4㎡、交易价196214.41元），合同约定在2011年5月30日前将约定的商铺交给买受人使用。同时邝志良、李睿在镇江优盛置业有限公司的安排下与优盛管理公司签订《商铺委托管理合同》，约定优盛管理公司代为办理商铺的招商、出租、签订租赁合同、收取租金，委托期限为十年，自开发商交付商铺之日起算。商铺交付后第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按8/2的比例进行分配，商铺经营第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，每半年支付一次租金收益，即每年6月、12月中旬之前进行结箅，结算完毕后7个工作日内一次付清。同时约定，如优盛管理公司逾期支付租金的每逾期一日，向邝志良、李睿支付逾期金额千分之五的违约金。此后，优盛管理公司于2014年12月30日给付2139号租金3842.88元、2150号租金4003.73元，2015年6月26日给付2139号租金6335.98元、2150号租金6601.13元。2016年1月6日给付2139号租金6335.98元、2150号租金6601.13元，2018年2月13日给付2139号租金633.6元、2150号租金660.11元。其中，应当于2016年6月份给付的第五年度下半期及以后各期租金没有按时足额给付。一审法院经审理查明认定的事实：2010年9月29日，邝志良、李睿与镇江优胜置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定邝志良、李睿分别以187575元、195425元的价格购买镇江优胜置业有限公司在以出让方式取得的位于镇江新区丁卯谷阳路东、纬一路北编号为0181060054000的地块的土地使用权上建设的镇江食品商城12幢（食品大卖场）第012幢2层2139号、2150号营业用房。同日，邝志良、李睿与优盛管理公司签订《商铺委托管理合同》（该合同系优盛管理公司提供的格式文本），约定：邝志良、李睿将其购得的位于镇江食品商城（食品大卖场）2层2139号（建筑面积为17.33平方米）、2150号（建筑面积为17.33平方米）商铺交给优盛管理公司经营管理，委托管理期限为2011年5月30日至2021年5月29日，委托管理事项包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理与委托等；商铺前三年无偿交由优盛管理公司统一招商、经营、管理，第四年开始的租金收益在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配；优盛管理公司承诺，第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益的支付每半年结算一次，即每年6月中旬和12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；若优盛管理公司逾期支付租金，应向邝志良、李睿支付逾期金额每日千分之五的违约金，逾期三个月以上的，邝志良、李睿有权单方终止协议并收回商铺。合同签订后，优盛管理公司经营管理涉案商铺至今。期间，优盛管理公司支付两邝志良、李睿第四年度上半年租金7846.61元、下半年租金和第五年度上半年租金各12937.11元。2018年2月13日，优盛管理公司支付两邝志良、李睿1239.74元。此后租金未予支付。原优盛管理公司双方均认可第四、五年度邝志良、李睿的租金标准是12937.11元/半年。2013年11月，邝志良、李睿取得上述商铺的土地使用权证和房屋产权证。一审法院认为，邝志良、李睿将涉案商铺委托给优盛管理公司，由优盛管理公司对外招租，且双方于2010年9月29日签订《商铺委托管理合同》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。关于第五合同年度下半年租金标准的问题。邝志良、李睿主张第五年度下半年的租金为12937.11元，优盛管理公司于2018年2月13日支付的1293.71元应视为支付该期延期支付租金的违约金。优盛管理公司则认为其支付的1293.71元应视为支付的第五年度的部分租金。根据邝志良、李睿提交的银行交易流水明细清单显示，2018年2月13日优盛管理公司向邝志良、李睿分别转账660.11元、633.6元（合计1293.71元），转账交易名称明确载明为房租，邝志良、李睿接受该笔转账亦未提出异议，故在双方并未对该笔款项性质进行明确约定的前提下，法院综合认定优盛管理公司向邝志良、李睿支付的1293.71元系租金，而非违约金。扣减优盛管理公司已支付的1293.71元，优盛管理公司尚欠邝志良、李睿第五年度下半年的租金11643.4元。关于第六合同年度租金标准的问题。《商铺委托管理合同》第三条第4项约定商铺经营第四年、第五年的年租金标准不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年度及以后的租金根据当时实际市场状况确定。该条款对双方当事人具有法律约束力，第六年度及以后年度租金应以期间商铺实际出租所获得的收益为基础。优盛管理公司称涉案商铺承租户于2016年8月擅自撤场，并提供快递交寄数据以证明其于2017年4月已告知租赁状况。邝志良、李睿表示不清楚租赁情况，对优盛管理公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其未收到该快件，更不清楚快件内容。法院认为，优盛管理公司提供证据不足以证明涉案商铺租赁情况及解除的后续处理情况，一审法院根据近年优盛管理公司对外出租商铺的租金收取标准，结合涉案商铺所处地理位置及往年的出租情况，本院酌定涉案商铺第六年度的租金标准均为0.48元/平方米/天，扣除商铺因出租而产生的税费和约定的分配比例（8/2）后，优盛管理公司还应支付两邝志良、李睿第六合同年度租金2344元（0.48元/平方米/天×17.33平方米×365天×96.5%×80%）。关于第七合同年度和第八合同年度上半年租金标准的问题。双方签订的《商铺委托管理合同》第三条第4项约定“第六年度及以后的租金根据当时实际市场状况确定”，第六年度及以后年度租金应以期间商铺实际出租所获得的收益为基础，但邝志良、李睿未提供证据证明涉案商铺在第六合同年度后优盛管理公司已租赁给他人并实际产生租金。故对邝志良、李睿要求优盛管理公司支付第七合同年度和第八合同年度上半年租金的诉讼请求，不予支持。关于逾期付款违约金的问题。根据合同约定，优盛管理公司应于2016年6月29日前支付邝志良、李睿第五年度下半年租金，于2016年12月29日前支付邝志良、李睿第六年度上半年租金，于2017年6月29日前支付邝志良、李睿第六年度下半年租金。现优盛管理公司逾期给付，故违约金应分别自上述逾期之日起算至实际给付之日。因双方合同约定的违约金标准过高，法院结合案情酌定违约金的计算标准为逾期未付租金的年利率6%。至2019年12月28日，违约金应为3783.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付邝志良、李睿第五年度租金11643.4元及逾期付款违约金3391.25元（暂计算至2019年12月28日，2019年12月29日起至实际给付之日止的违约金按年利率8%计算）。二、镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付邝志良、李睿第六年度租金2344元及逾期付款违约金391.83元（暂计算至2019年12月28日，自2019年12月29日起至实际给付之日止的违约金按年利率8%计算）。三、驳回邝志良、李睿的其他诉讼请求。案件受理费1708元，由邝志良、李睿负担1319元，镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担389元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为一审法院确定的租金支付标准及违约金标准是否合理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。优盛管理公司未能按照合同约定按期支付第五年度下半年租金，构成违约，依法应当支付违约金。优盛管理公司虽称涉案商铺承租户于2016年8月擅自撤场，并于2017年4月告知邝志良、李睿租赁状况，但邝志良、李睿否认。优盛管理公司称涉案商铺承租户擅自撤场，自2016年8月至今涉案商铺处于空置状态未有收益状况，优盛管理公司不应承担第六年度实际并不存在的租金和违约金的观点依据不足，因此，一审法院认为优盛管理公司提供证据不足以证明涉案商铺租赁情况及解除的后续处理情况，并无不当。优盛管理公司不能因出现涉案商铺承租户撤场未收到租金情形免除其向本案业主支付租金的义务，优盛管理公司应当及时维护其合法权益，保障本案业主利益的实现。优盛管理公司事实上未按照合同约定支付第六年度的租金构成违约，依法应当支付违约金。涉案《商铺委托管理合同》约定的违约金为逾期金额每日千分之五，明显过高。一审法院综合考量酌定调整违约金的计算标准为逾期未付租金的年利率6%及第六年度的租金标准为0.48元/平方米/天，应属适当。据此，优盛管理公司主张其不应承担第六年度实际并不存在的租金和违约金以及租金应按0.33元/平方米/天标准计算的观点的上诉请求，本院不予支持。综上所述，优盛管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年六月二十九日书记员  何婧静