贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1826号上诉人（原审被告）：张艳，男，1971年4月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：张志贵，男，住毕节市七星关区，与张艳系父子关系。被上诉人（原审原告）：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代理人：赵春元，系该公司总经理。上诉人张艳因与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称“龙腾物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15007号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人张艳提出上诉请求：撤销原判依法改判被上诉人赔偿上诉人身心健康和精神损失。事实及理由：关于案件事实。该小区业主委员会成立至今未进行换届选举，三江花园小区业主也从未召开业主大会。2012年2月10日，上诉人购买三江花园小区商住楼并入住三江花园小区后，按照购房合同约定，与三江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，接受该公司的物业服务，合同履行期限为5年，物管费为每平米0.8元。该物业服务合同签订后，三江物业管理有限公司按照合同约定，为上诉人提供物业管理服务。由于上诉人对三江物业管理有限公司的物业管理服务基本满意，那时也没有违规修建厕所，上诉人也按照合同约定，如期向三江物业管理有限公司缴纳物管费。2016初，不知是何原因，在三江花园小区业主既没有召开业主大会决定更换物业管理公司，原“三江花园小区业主委员会”及原告也没有征求小区业主和上诉人意见的情况，由原告代替三江物业管理有限公司为三江花园小区业主提供物业管理服务。鉴于原告代替三江物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，既没有小区业主大会经法定程序决定，也没有征求小区业主的同意和认可，且原告将物管费擅自提高为每平方米1元。尤其是原告提供的物业管理服务很不到位，服务质量很差，加之上诉人与三江物业管理有限公司5年的履行期限未到期，也没有依法解除该合同。更严重的是原告来三江花园花园后违规修建厕所，影响三江环境和我们业主的身心健康，因此，上诉人从开始就向原告明确告知，拒绝向原告缴纳物管费。二．原告与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》的行为已经违反物业管理相关法律法规和合同法规定，该合同是无效合同。原“三江花园小区业主委员会”代表小区业主选聘原告作为小区的物业服务企业，违反物业管理的相关法律法规。因此，原“三江花园小区业主委员会”在没有召开小区业主大会作出选聘原告作为小区的物业服务企业，擅自与原告签订《物业管理服务合同》是违反物业管理的相关法律法规的。三．原告与“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》时，没有尽到相关审慎义务，其因此所产生的法律后果和责任，应由原告自己承担。四．上诉人之所以拒绝向原告缴纳物管费，是原告自身原因造成的。原告进驻三江花园以后，小区环境卫生下降，垃圾到处堆放，堆积，擅自违规修建厕所，并且就在我们居住的主卧室楼下，一到夏天臭气熏天，影响小区环境，更重要的是影响我们身心健康，降低我们生活质量，这个厕所也不在我们购房时的小区规划平面图范围内，业主多次向原告反应，一直推脱糖塞，让我们十分愤慨！还有小区的硬件设施差，电梯经常停运，影响业主正常生活，地下水泵污水事件，多次请电视台记者采访播报！以上这些都已经向审判庭提供了照片和视频！五．七星关区人民法院在本案中对原告所举证据予以确认部分，也没有进行实质的审查，很多证据都是虚假伪造。六．综上所述，上述人认为，三江花园业主委员会在选聘物业企业时程序不合法，不能代表广大业主的意愿，其擅自与被告签订的《物业管理服务合同》是无效合同，为业委会个别人的行为。龙腾物业管理有限公司用不正当竞争手段入驻三江花园，应为其违法违规行为承担法律责任，故请求二审支持其上诉请求。被上诉人龙腾物业公司二审未提交答辩意见。龙腾物业公司一审提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年4月1日起至2018年12月31日共计990天的物业管理服务费用5772.00元，并按人民银行同期利率加收日利率千分之三滞纳金8312.00元，水费1271.00元，垃圾处理费149.00元，合计人民币15504.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月于毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序吗，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月11日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准与内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。被告张艳系毕节市七星关区三江花园Ｃ幢6单元4楼3号房屋的业主，住房建筑面积为174.92平方米，被告至今未向原告交付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但根据被告提供的证据，原告提供的管理服务并不充分，原告管理的小区内存在污水处置不妥当不及时、杂物随意摆放、垃圾堆放不规范、小区局部区域有脏乱现象、未及时处理停用电梯等问题。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。另查明，2015年11月16日，毕节市七星关区市西办事处、毕节市七星关区和平社区分别出具证明，证明毕节市七星关区三江花园业主委员会已在该办事处、社区进行了备案。一审法院认为，毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告张艳作为居住在毕节市七星关区三江花园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告张艳具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告未交付2016年4月1日至2018年12月31日期间（共计33个月）的物业费，按照《物业服务合同》约定的交费标准，计算被告应缴纳的物业费为174.92平方米×1.0元×33个月＝5772.36元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减20%。故对原告要求被告支付2016年4月1日至2018年12月31日期间物业费的诉请请求，本院予以支持4617.89元（5772.36元×80%）。因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。关于原告诉请被告支付的水费及垃圾处理费，因《物业服务合同》并无相关约定，且原告提供的证据并不足以证明其已经实际为被告代缴的具体金额，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4617.89元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费94.00元（已减半收取），由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担66.00元，被告张艳负担28.00元。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人是否有权拒交小区物管费，其上诉请求是否成立。经查，2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，被上诉人参与竞聘成功后于2015年12月与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务，此合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。上诉人作为居住在涉案小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被上诉人已提供物业管理服务，上诉人应当按合同约定交纳物业管理费用。上诉人所提被上诉人物业管理不到位，未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在混乱且未充分整改，但这不是拒交物管费的理由。且原判已根据以上法律规定，结合被上诉人服务不到位的瑕疵和全案情况，由被上诉人承担了20%的责任，并无不当。上诉人所提上诉理由，明显不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张艳负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年六月八日书记员 宗航程