四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终549号 上诉人（原审原告）：黄建，男，1982年5月4日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：王莹，女，1985年1月12日出生，汉族，住四川省西昌市。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川万景商业管理有限公司追梦城分公司，住所地：四川省眉山市东坡区下西街追梦城2号楼4楼99号。 负责人:胡仁金，总经理。 委托诉讼代理人:李燕霞，女，系该公司员工。 上诉人黄建、王莹因与被上诉人四川万景商业管理有限公司追梦城分公司（以下简称万景追梦城分公司）租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄建、王莹共同上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担二审全部诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。被上诉人认可未实际向上诉人支付租金，而是案外人通过降低商铺的成交价抵扣被上诉人应付的租金，但商铺销售方与商铺租赁方不是同一主体，法律关系不同，三方没有以降低商铺的成交价抵扣被上诉人应付租金的意思表示，被上诉人构成根本违约。（二）上诉人未收到租金，也不存在万景地产降低商铺的成交价抵扣被上诉人应付的租金的事实，被上诉人逾期支付租金的行为构成根本违约。按照《租赁合同》约定，上诉人有权解除合同，上诉人已向被上诉人送达《解除函》，故《租赁合同》已解除。一审法院错误认定被上诉人不存在违约行为，进而认定上诉人发出《解除函》不能达到解除《租赁合同》的法律效果，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实错误，请求改判。 万景追梦城分公司辩称，其已按合同约定支付了租金，租金支付是以抵扣房款的形式支付，不存在违约行为。综上，一审判决认定事实正确，应予维持。 黄建、王莹共同向一审法院起诉请求：1.判令万景追梦城分公司立即将商铺腾退，并在结清水、电、气、物业等费用后将商铺移交给黄建、王莹；2.判令万景追梦城分公司立即向黄建、王莹支付使用商铺期间的租金，直至退还商铺之日止（按照日平均租金的标准计算，暂计至2019年7月5日，为5154.31元）；3.判令万景追梦城分公司自2018年7月24日起向黄建、王莹支付迟延履行违约金，直至租金付清之日止（按照应付未付租金每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月5日为869.95元）；4.判令万景追梦城分公司立即向黄建、王莹支付违约导致合同解除的违约金2514.3元；5.万景追梦城分公司承担案件全部诉讼费用。一审中，黄建、王莹增加一项诉讼请求：判令确认双方签订的商铺《租赁合同》于2019年6月20日已解除。 一审法院认定的事实：2018年6月24日，黄建、王莹与万景公司签订了商铺《租赁合同》，该合同载明：“甲方：黄建...乙方：四川万景商业管理有限公司追梦城分公司...一、物业概况：甲方租赁给乙方经营管理的物业位于“万景.追梦城”1幢1层619号，建筑面积11.85平方米...四、（一）租赁期限2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金总额共计：¥25143元（大写：人民币贰万伍仟壹佰肆拾叁元整）。（二）支付办法：双方签订本《租赁合同》后，乙方一次性向甲方支付租期所有租金。...六、租赁期满后的处理...（五）特别约定：为提升市场整体氛围，在甲方购买本商铺前，四川万景房地产开发有限公司已将本商铺出租给乙方，由乙方统一经营、管理。甲方同意不可撤销地委托乙方与四川万景房地产开发有限公司办理本商铺的交房手续，乙方代为办理交房手续即视为甲方本人办理完交房手续，并对“万景.追梦城”项目所交付商铺予以认可，不持异议，乙方支付租金时间及金额按上表保持不变...七、违约责任...(二)乙方未按约定向甲方支付租金的，甲方同意乙方顺延30日，超过30日的，每逾期一日，按应付租金的万分之一向甲方支付延迟履行违约金，如乙方连续六个月未向甲方支付租金，甲方有权单方面终止解除本合同，乙方需向甲方支付违约金，违约金为本合同第四条中约定的租金金额10%...”。同日，黄建、王莹向万景追梦城分公司出具了收条一张，载明：“今收到四川万景商业投资管理有限公司支付[万景.追梦城]第1-1-619号商铺，2018年7月1日至2023年6月30日租金¥：25143元。收款人：黄建、王莹，2018年6月24日”。万景追梦城分公司当庭陈述：并未向黄建、王莹支付25143元的现金，而是双方协商一致，通过降低该商铺的出售价格来抵扣万景追梦城分公司应支付的租金，黄建、王莹予以认可并出具了收条。 一审法院认为，黄建、王莹与万景追梦城分公司签订的商铺《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。万景追梦城分公司主张已按约一次性向支付了黄建、王莹五年的商铺租金25143元，并出示了黄建、王莹出具的收条为证，黄建、王莹虽否认收条的真实性，但未能提供反驳证据，亦不申请司法鉴定，一审法院依法对收条予以采信。另，万景追梦城分公司虽非以现金方式支付租金，但无论系以何种方式支付，黄建、王莹出具收条的行为代表了对租金已支付的认可。黄建、王莹主张万景追梦城分公司未按约支付租金，无事实依据，一审法院不予采信。在万景追梦城分公司并无违约行为时，黄建、王莹向万景追梦城分公司发出的解除函无效，不能达到解除《租赁合同》的法律效果，黄建、王莹要求确认《租赁合同》已解除的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。黄建、王莹基于《租赁合同》已解除而提出的其他诉讼请求，亦无事实及法律基础，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回黄建、王莹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由黄建、王莹负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.在履行《商铺》过程中，万景追梦城分公司是否存在未按约定支付租金的违约行为。2.万景追梦城分公司是否应向黄建、王莹承担支付租金、违约金的违约责任。3.黄建、王莹对案涉《商铺》是否享有解除权，其与万景追梦城分公司签订的《商铺》是否已解除。 关于第一个焦点。 关于万景追梦城分公司是否存在未按约定支付租金的违约行为。黄建、王莹上诉称，万景追梦城分公司未按合同约定支付租金。万景追梦城分公司辩称，租金是以在房款中直接抵扣的形式支付的，该租金支付方式上诉人是认可的，故被上诉人不存在未按约定支付租金的违约行为。对此，本院认为，首先，双方于2018年6月24日签订的《商铺》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。其次，关于是否已经支付租金的问题。万景追梦城分公司一审提交的案外人四川万景房地产开发有限公司出具给黄建的2张《收款收据》分别载明：万景追梦城1-1-SP-01619房款150000元、万景追梦城1-1-SP-01619商铺款209179元，上述证据可以印证双方存在商品房或商铺买卖合同的事实。再次，结合万景追梦城分公司一审提交的《收条》明确表明：黄建、王莹于2018年6月24日收到了万景.追梦城第1-1-619号商铺即案涉讼争商铺2018年7月1日至2023年6月30日租金25143元。由于黄建、王莹并未提供相反证据予以反驳，也未就《收条》上的签名申请鉴定，故对该《收条》依法予以采信。因此，万景追梦城分公司有关讼争租金是在黄建、王莹与案外人四川万景房地产开发有限公司的房款中直接抵扣的形式支付的抗辩主张，有事实依据，应予支持。同时，黄建、王莹出具《收条》是其对该租金支付方式以及已收到该租金的认可，该租金支付方式并不违反法律法规的禁止性规定，该行为合法有效，故万景追梦城分公司已按约支付了讼争商铺租金，不存在未按约定支付租金的违约行为。 关于第二个焦点。 根据上述第一个焦点的分析，万景追梦城分公司在履行《商铺》过程中不存在未按约定支付租金的违约行为，因此，黄建、王莹要求万景追梦城分公司承担支付租金、违约金的违约责任的主张，没有事实依据，也不符合双方合同约定，应予驳回。 关于第三个焦点。 首先，关于黄建、王莹是否享有解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，案涉《商铺》合法有效，其租赁期限于2023年6月30日届满，该租赁合同尚在履行过程中，且万景追梦城分公司不存在未按约定支付租金的违约行为，故黄建、王莹要求行使合同解除权既不符合双方合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方可以解除合同的情形。因此，黄建、王莹依法不具有对案涉《商铺》的解除权。其次，关于案涉《商铺》是否已经解除的问题。由于黄建、王莹依法不具有对案涉《商铺》的解除权，因此，黄建、王莹向万景追梦城分公司发出《解除函》以期解除双方租赁合同的行为，依法不能达到解除《商铺》的法律效果，故一审法院对此认定，并无不当。 综上，黄建、王莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄建、王莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  蹇峰 审判员  魏东 审判员  覃棱 二〇二〇年六月十五日 书记员  喻静