四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初797号 原告：周和平，男，汉族，生于1970年4月26日，住四川省西充县。 原告：王君，男，汉族，生于1954年2月22日，住四川省西充县。 原告：何安军，男，汉族，生于1972年6月15日，住四川省西充县。 原告：王小平，男，汉族，生于1966年6月6日，住四川省西充县。 四原告共同委托诉讼代理人：何光富，西充县晋城法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：何林，男，汉族，生于1984年11月1日，住四川省西充县。 被告：庞浩，男，汉族，生于1975年2月11日，住四川省西充县。 原告周和平、王君、何安军、王小平与被告何林、庞浩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员李开志适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周和平、王君、何安军、王小平及四原告共同委托诉讼代理人何光富、被告庞浩到庭参加了诉讼，被告何林经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告周和平、王君、何安军、王小平向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定立即偿付原告购房欠款90万元，并按月息20%支付利息；2、要求被告按照合同约定承担办理房屋产权费用4万元；3、要求被告按照合同约定承担违约责任按照购房总额5%计算违约金335580元；4、要求被告将违法搭建的钢架结构拆除，恢复原状；5、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原、被告于2015年5月14日签订了西充县安汉大道北一段东风西路营业房二楼2-1、2-2号房屋定购协议。该营业房建筑面积1230平方米，以每平方米5600元的价格出售给二被告所有，购房总金额为690万元，上述面积正负不超过10平方米，如有误差按办理房产证上的面积为准，多退少补。在签订本协议时被告支付购房定金100万元，若被告违约定金不予退还。在2015年6月14日前支付房款50万元，2015年7月14日前支付购房款50万元，余款490万元在收到房屋产权证时一个月付清。办理房屋产权证的费用4万元由被告承担。如一方违约按房屋总价款的5%承担违约责任支付违约金和承担相应损失。原告按照合同约定在该房屋买卖协议签订后，便将该房屋交付给被告装修使用至今。原告于2018年5月19日将该房屋产权证书交付给被告所有，被告给原告出具了收到晋城镇东风路410号1幢2楼1号、2幢2楼1号川（2018）西充县不动产权第××号、第××号产权证书各一本，时间2018年5月19日。原告已按购房合同的约定全面履行了自己的义务，然而被告至今只给原告支付了购房款和定金在内5811600元，按照房产证上的面积计算被告还下欠原告购房款90万元至今未向原告支付，此欠款原告经过多次催收被告却采取一拖再拖的办法，始终不按购房合同的约定给原告支付下欠的购房款90万元。为此原告为维护自己的合法权益，特诉请人民法院依法判决。 被告何林书面辩称，购买此商铺时王小平告知商铺门口规划道路最迟不超过两年将要修建、二楼门卫室顶面到二楼顶面空间可以搭建房屋使用导致商铺价格虚高，但至今道路未修通、搭建不允许，何安军和王小平写了一份承诺给本人，因门口规划道路问题一次性补偿本人18万元整；本人和庞浩各自付了100万元，应该得到合同面积1250平方米中的625平方米面积，实际得到400多平方米面积；合同中明确说明以股东形式办理房产证，直到现在我也没有享受到股东分红及查账权利；本人只收到了房产证，没有收到税票等相应票据；我拒绝支付尾款，待搭建和股东分红、相关税票等完善后再作多退少补。 被告庞浩辩称，我的房款是付完了的，何林肯定是欠他们的钱。 经审理查明：位于西充县“美地明珠”系周和平、王君、何小明、何安军、王小平合伙共同集资修建，2015年5月14日“美地明珠”（卖方、甲方）与庞浩、何林（买方、乙方）签订《住房定购协议》，协议内容包括：“乙方自愿定购甲方建设的房屋，甲、乙双方经过充分协商，达成以下协议：一、乙方所定购的房屋土地使用性质为出让，营业房二楼2-1、2-2号，建筑面积约1230平方米；二、该房的价格按建筑面积计算，单价5600元／平方米，购房款总金额约为6900000元……；三、……2、分期付款。（1）签定本协议书时支付购房定金1000000元，若乙方违约，定金不退；（2）2015年6月14日前支付房款500000元；（3）在2015年7月14日前支付500000元；（4）余款4900000元在收到房屋两证时一个月内交清；……五、……在办理两证时，以纳入投资股东的形式办理两证，并承担4万元的税费，其他费用由甲方负责；六、违约责任：凡有下列行为之一的视为违约，违约方按房屋总额的5%给对方支付违约金及相应损失……2、乙方未按约定期限缴纳购房款和其它款项，视乙方违约……”。合同尾部甲方处有王小平、周和平、何安军、王君的签名捺印，乙方处有何林、庞浩的签名捺印。协议签订后何林、庞浩各出资1000000元共同向王小平支付了2000000元购房款，2018年9月9日何林向王小平支付了500000元，2018年9月22日何林向王小平支付了200000元，2018年9月11日庞浩向王小平支付了3111600元，王小平在向庞浩出具的3111600元的收据上备注“房款已付清”。2018年5月19日何林收到了西充县晋城镇东风西路410号1幢2楼1号川（2018）西充县不动产权第××号不动产权证书，房屋建筑面积482.70平方米，2018年5月19日庞浩收到了西充县晋城镇东风西路410号2幢2楼1号川（2018）西充县不动产权第××号不动产权证书，房屋建筑面积715.80平方米。2018年5月23日庞浩与何林签订了一份《房屋买卖付款协议》，协议内容包括：“甲方庞浩、乙方何林甲乙双方于2015年5月14日与美地明珠开发商王小平、王均、周和平、何安军签定了一份购房协议，总房价约690万元整，面积约1230平方米，庞浩、何林各支付该房屋定金100万元整，后经甲乙双方2015年5月14号之前口头协商同意产权独立。产权债务进行划分，根据办证实际测定面积和之前协商好的单价约定如下：何林要晋城镇东风西路410号1幢2楼1号房屋，面积为482.70平方米，总房价为250万元，庞浩要晋城镇东风西路410号2幢2楼1号房屋，面积为715.80平方米，总房价为421.16万元，该房屋产权于2018年5月已办理在庞浩、何林各自名下，经甲乙双方协商同意，甲乙双方按以上房屋所对应的面积与房款总价各自支付开发商房屋尾款，何林余款150万元、庞浩余款321.16万元，双方产权独立后，双方独立各自享有相应权利和责任义务，若因一方未及时支付尾款而造成的法律责任由各自承担与另一方无关”，何林、庞浩在该协议上签名捺印。2018年9月9日王小平（甲方）与何林（乙方）、庞浩（丙方）签订了一份付款协议，协议内容包括：“……二、1、因为美地明珠前面规划道路政府至今未修建，所以甲乙双方达成一次性解决协议，甲方在乙方的房款中扣除人民币18万元作为补偿……四、在签订该协议当日，在收到乙、丙方的房款后，甲方自动撤诉，乙、丙方退还甲方以前购房合同，以该协议为准，王小平代表“美地明珠”股东签字，由王小平负责”，王小平、何林、庞浩在该协议上签名捺印。 同时查明:因“美地明珠”系何小明与周和平、王君、何安军、王小平合伙共同集资修建，本院依法通知何小明参加诉讼，何小明明确表示其本人未在本案《住房定购协议》上签字，自意放弃本案实体权利，不愿意参加本案诉讼。庭审后四原告撤回了第四项诉讼请求即“要求被告将违法搭建的钢架结构拆除，恢复原状”，本院予以准许。 本院认为，一、关于房屋总价款的金额问题，依照原、被告双方签订的《住房定购协议》约定，该房的价格按建筑面积计算，单价5600元/平方米，不动产权证书建筑面积为715.8＋482.7共计1198.50平方米，房屋总价款应为6711600元，虽然王小平、何林、庞浩签订的《付款协议》约定王小平在何林的总房款2500000元中扣减180000元即何林总房款为2320000元，王小平在出具给庞浩的3111600元的收据上备注“房款已付清”，相当于在庞浩总房款中扣减100000元，但《住房定购协议》合同的相对方是周和平、王君、何安军、王小平与何林、庞浩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”、《中华人民共和国民法通则》第三十四条：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利”之规定，王小平作为合伙人之一，其扣减何林房款180000元、庞浩房款100000元的行为没有得到周和平、王君、何安军的授权，系其个人行为，对周和平、王君、何安军不发生效力，该扣减行为无效，故房屋总价款应为6711600元。被告何林抗辩房屋前道路未修通、无法搭建等问题在《住房定购协议》中并未书面约定，且何林未提交充分证据证明其抗辩主张成立，对该抗辩主张本院不予支持；二、关于何林、庞浩应付房屋价款的金额问题，从何林、庞浩签订的《房屋买卖付款协议》中看出何林、庞浩之前已经口头协商同意产权独立，且四原告已经为何林、庞浩办理了独立的不动产权证书，充分说明原、被告双方已经一致同意何林、庞浩产权独立，《房屋买卖付款协议》是结合二被告房屋位置，在二被告自愿、合法的基础上达成的协议，系二被告真实意思表示，故《房屋买卖付款协议》合法有效，按照该协议约定，何林应付总房款2500000元，庞浩应付总房款4211600元，扣减何林已经支付的1700000元，何林还应支付800000元，扣减庞浩已经支付的3111600元，庞浩还应支付100000元；三、关于二被告应承担的利息及违约金的问题，依照原、被告双方签订的《住房定购协议》约定，违约方按房屋总额的5%给对方支付违约金及相应损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中四原告未提供二被告迟延付款产生损失的证据，本院酌定利息及违约金由二被告分别以未付款为基数自领取不动产权证书之日起一个月后至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、关于办理房屋产权费用的问题，依照原、被告双方签订的《住房定购协议》约定，二被告应承担40000元税费，但原告提供的税票上载明何林应纳税金额为10443.93元、庞浩应纳税金额为13925.20元，故何林应向四原告支付税费10443.93元，庞浩应向四原告支付税费13925.20元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告何林于本判决生效之日起十日内向原告周和平、王君、何安军、王小平支付购房款800000元及利息（利息以800000元为基数，自2018年6月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限被告庞浩于本判决生效之日起十日内向原告周和平、王君、何安军、王小平支付购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，自2018年6月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告何林于本判决生效之日起十日内向原告周和平、王君、何安军、王小平支付税费10443.93元、被告庞浩于本判决生效之日起十日内向原告周和平、王君、何安军、王小平支付税费13925.20元； 三、驳回原告周和平、王君、何安军、王小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8140元（原告已预交），由原告周和平、王君、何安军、王小平负担1090元、被告何林负担5900元、被告庞浩负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李开志 二〇二〇年六月十七日 书记员  郑 敏