安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初549号 原告（反诉被告）：安徽省屯溪被单厂，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路49号。 法定代表人：徐思超，厂长。 委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄山一楼食业集团有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区老街247号，统一社会信用代码91341000731644571J。 法定代表人：吴持龙，董事长。 委托诉讼代理人：程旭，安徽昌法律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂（以下简称屯溪被单厂）与被告（反诉原告）黄山一楼食业集团有限公司（以下简称一楼食业公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屯溪被单厂法定代表人徐思超及其委托诉讼代理人汪晓华、陶涛，被告（反诉原告）一楼食业公司的委托诉讼代理人程旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屯溪被单厂向本院提出诉讼请求：1.确认屯溪被单厂与一楼食业公司于2004年4月23日签订的《屯溪被单厂房地产出让协议》（以下简称《房地产出让协议》）无效；2.一楼食业公司腾空位于安徽省黄山市屯溪区长干路49号（原牌楼前9号、10号，具体为原毛巾厂综合楼2133平方米，织造综合楼6524平方米，新配电房91.80平方米，车棚97.50平方米，共计8864.30平方米）的房屋，并将房屋返还给屯溪被单厂；3.一楼食业公司支付屯溪被单厂房屋占有使用费500万元（暂计算2004年5月1日至2018年12月30日，实际计算至房屋腾空返还之日止）；4.本案诉讼费由一楼食业公司承担。诉讼过程中，屯溪被单厂变更第1项诉讼请求为确认屯溪被单厂与一楼食业公司于2004年4月23日签订的《房地产出让协议》未生效，并解除《房地产出让协议》。事实与理由：2004年1月13日，屯溪被单厂与一楼食业公司的前身黄山市一楼实业有限公司及案外人黄山市屯溪区科技经济信息化局（以下简称屯溪区经信局）的前身黄山市屯溪区经济贸易委员会签订了《借款协议》，该协议主要目的是为盘活屯溪被单厂的资产，由一楼食业公司借款300万元给屯溪区人民政府（以下简称区政府），并约定若双方就屯溪被单厂房地产买卖达成协议，则该300万元款项转为一楼食业公司购买屯溪被单厂房地产的首期付款。双方及屯溪区经信局因考虑到屯溪被单厂所有的房地产的土地性质为划拨用地，转让须经有关部门批准，若有关部门不予批准，则该房地产出让合同无效，就不能履行，所以《借款协议》约定“如乙丙双方（即本案当事人）三个月达不成协议，或虽达成协议但屯溪被单厂在2004年6月30日前不能按协议履约，则屯溪区经信局负责将区政府300万元借款如数归还，并按银行同期利率支付利息”。2004年4月23日，双方签订了《房地产出让协议》，约定将房地产过户最后履行期限延迟到了2004年7月30日，但直至2004年7月30日，因房地产土地性质问题，该协议仍不能履行。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《房地产出让协议》应为无效。 2004年7月5日，黄山市国土资源局（以下简称市国土局）、黄山市城市规划局（以下简称市规划局）联合下发《关于收回屯溪区屯溪被单厂国有土地使用权的函》给区政府，该函确认了房地产转让根本无法实现，己完全符合了《借款协议》中所约定的“虽达成协议但屯溪被单厂在2004年6月30日（后延迟至2004年7月30日）前不能按协议履约”条件。随后双方仍就协议履行进行了努力，但黄山市人民政府（以下简称市政府）不予批准，导致合同无法继续履行，责任不在于屯溪被单厂。合同无效后一楼食业公司应当返还房产，一方有权要求另一方承担缔约过失责任，而一楼食业公司未据此提出诉请。屯溪被单厂及屯溪区经信局即刻告知一楼食业公司协议不能履行，终止房地产转让协议，退还借款和利息，但一楼食业公司始终拒绝终止房地产转让协议，并继续占有使用房屋至今，严重侵害了屯溪被单厂的职工利益。屯溪被单厂要求一楼食业公司承担500万元占用费是合理的，鉴于双方均有过错，可协调解决纠纷。若一楼食业公司不能接受，可通过鉴定确定占有费。屯溪被单厂为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 一楼食业公司辩称，为支持屯溪被单厂改制及其资产盘活，在区政府的主导下，一楼食业公司作为招商对象，被安排与相关政府部门洽谈案涉资产收购事宜。2004年1月13日，一楼食业公司以借款名义向区政府付款300万元，先行用于屯溪被单厂职工安置，并作为收购案涉资产的首期付款。2004年4月23日，双方签订协议，约定转让款600万元，办证过户事项由屯溪被单厂限期办妥。双方是在政府引导和支持下签署协议，符合合同有效的诸多法定要件，未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。案涉土地的性质虽系划拨土地，因政府规划变更导致产权未能过户，但转让不动产的合同自合同成立时生效，没有办理产权过户手续，不影响合同有效。至于划拨土地房产转让的合同效力，最高人民法院认为转让协议不违反法律、行政法规效力性强制性规定；划拨用地未经批准无法过户登记，仅影响物权变动；房屋所有权不发生转移，不影响买卖合同的效力；债权合同是独立的，是否登记或者交付，不影响债权合同有效。案涉合同是政府为执行企业改制政策而签订的，后因上级政府规划调整致使交易意外受阻，特别是标的房产目前又已被征收，应属于不可归责于双方当事人的重大客观情况变化，可以酌情对合同履行方式作出公平合理的调整。若过户义务不再继续履行，而代之以征收补偿利益的转移等，不能因情况变化而否定已订立合同本身的合法有效。《借款协议》第三条的约定旨在以政府信用保证一楼食业公司300万元收购预付款的安全，确保后续协议达成和履行，并非针对“转让合同无效”后果的预判。事实上，屯溪被单厂改制工作均按政策执行，并非违规胡干蛮干，政府也不可能操作一个明知可能“无效”的企业改制及资产处置。屯溪被单厂诉称的事实既有悖交易当事人真意，也是对政府依据政策诚信招商的无礼诽谤。屯溪被单厂以案涉房地产划拨土地性质为由诉请合同无效，明显于法无据。 屯溪被单厂是基于所有权主张无权占有人返还原物的物权请求权，而案涉房地产已于2017年11月7日被区政府依法征收，根据法律规定案涉房产原权利人的物权自此即告消灭，案涉房地产诉讼前已经依法属于国家，屯溪被单厂诉前既已不具有物权人身份，其对不属于自己的标的物行使物权请求权，其主张明显欠缺合法的权利基础。一楼食业公司当初基于有效合同接受屯溪被单厂交付的案涉房产，原本属于合法占有，根据法律规定，即便是权利人，对合法占有人也无权行使原物返还请求权，一楼食业公司基于有效合同占有案涉房地产，应受法律保护。依征迁相关规定在政府征收补偿协议或征收补偿决定确定的搬迁期限之前，其他任何人无权要求“返还”搬迁。根据法律规定赔偿损失须以物权受到非法侵害为前提，一楼食业公司基于有效合同合法占有使用案涉房地产，未曾有任何非法侵占的意图和行为，无须承担赔偿责任。即使合同无效，根据法律规定，应当由造成合同无效的过错方赔偿对方损失；均有过错的，各自承担相应损失。而按屯溪被单厂的说法，政府明知交易可能无效，还预收一楼食业公司价款并诱导交易达成，影射政府存在过错，其要求一楼食业公司为他方过错买单，实属无理，屯溪被单厂也无证据证明一楼食业公司存有缔约过错。屯溪被单厂的诉请，与事实相悖，于法不合，应予以驳回。 一楼食业公司向本院提出反诉请求：1.确认一楼食业公司对双方于2004年4月23日签订的《房地产出让协议》项下房屋的征收补偿费用享有63%份额；2.本案反诉诉讼费用由屯溪被单厂负担。事实和理由：《借款协议》签订后一楼食业公司实际支付合同价款共计380万元，屯溪被单厂实际交付房产共计8864.30平方米，之后一楼食业公司改造后自用于食品加工、办公用途至今。2004年7月5日，因城市规划的需要，市政府相关部门要求终止交易，致使办证过户事项未能如期办理，该原因超出区政府和订约双方的意料之外。但双方仍就协议履行进行了努力，一楼食业公司更是通过各种方式向上级机关反映过户诉求，区政府及其相关部门仍积极争取协调，推进合同全面履行，但因种种原因搁置至今。屯溪被单厂诉称因土地性质问题导致协议不能履行，纯属妄加揣测，严重歪曲当时区政府遵行改制政策。案涉交易虽因故搁置悬而未决，但双方从未解除合同，区政府也未明确表态终止交易。事实上，尽管交易意外受阻，但区政府并未放弃努力，对于一楼食业公司的过户办证诉求，区政府最终给出“暂时搁置，待市政府正式确定开发方案后，再行商议”的选项，自此事情暂告作罢；直至2017年底，案涉地块启动拆迁，方才旧事重提。可见，屯溪被单厂诉称一楼食业公司始终拒绝终止房地产转让协议有违事实，也有损政府负责担当的工作形象。 2017年11月，市政府决定对屯溪被单厂地块进行棚户区改造。之后区政府主动与一楼食业公司联系，就拆迁补偿事宜征求意见，而屯溪被单厂竟提出无理诉求，意图独占拆迁利益，政府部门多次协调无果。尽管由于外因致使交易搁置，但双方从未有意否认或推翻交易，直至案涉房产征迁工作启动之前，屯溪被单厂也未就转让合同提出异议。实质上，本案之争议焦点根本不是“合同效力”和“退还房产”，而是拆迁补偿的巨大现实利益，即案涉房产的征收补偿利益的归属和分配依法如何确定。案涉房地产虽未过户，但一楼食业公司仍享有受保护的期待物权。基于合法有效的不动产买卖合同，买受人支付了全部价款或者大部分价款，且长期实际占有使用不动产，过户手续没有完成，买受人的确没有取得绝对性的物权。但是，考量利益平衡，卖方交易目的此时已经实现或基本实现，而买方对不动产已经产生现实利益和期待的物权，法律对此应予承认。此类买受人的现实利益和期待物权，该利益的正当性及其效力足以对抗和排除强制执行。 案涉房地产被决定征收后，征收补偿款作为交易标的物对价，应由合同买受人享有。征收实际上消灭的是买受人对不动产合法的占有使用以及物权期待权，不影响出卖人既得利益。出卖人已经交付房产，且对其再未进行占有使用和管理维护，应认定“因出卖人已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款”。 一楼食业公司当年支持区政府和屯溪被单厂的改制工作，斥巨资合法取得案涉标的占有使用，并对其改造维护使用至今，长期无证致使资产沉淀难以融通盘活，机会利益损失无法估量；屯溪被单厂对此向来袖手旁观、安之若素，现遇有拆迁补偿利益，即顿然生事争利，实在有违诚信。对此出卖人“以划拨用地性质为由要求确认合同无效并支付房屋使用费”的做法，最高人民法院明确指出“其不诚信行为不应得到法律的支持”，否则对买受人“将造成极大的不公”。一楼食业公司依法享有案涉房产相应的征收补偿利益。依据合同履行情况，一楼食业公司实际付款380万元，占合同标的额63%；屯溪被单厂实际交付房产面积8864.30㎡，约占合同标的物总面积63%。合同双方均各自相互履行（亦即各自取得）了63%部分的合同对价，一楼食业公司应享有转让合同项下标的物征收补偿利益63%的份额。而屯溪被单厂罔顾改制历史和改制既得利益，违背契约诚信精神，意图攫取本属一楼食业公司的合法权益。 2003年，为响应屯溪区政府的招商引资、支持区属企业改制处置工作号召，在政府关心主导下，一楼食业公司决定对接屯溪区“屯溪被单厂房地产整体出让”招商项目，作为一楼食业公司食品加工配送中心项目的基地。该项目总投资3500万元，旨在利用黄山市及周边地区丰富的农产品资源，通过精、深加工，向餐饮企业和广大市民提供净菜、特色、传统、旅游、半成品等绿色系列食品。2004年4月签约进场后，一楼食业公司进行了一期工程建设，对原有厂房进行装修和设备安装。到2005年6月已投入项目资金850万元，半成品加工车间、仓储中心及设备、研发中心、办公室、员工宿舍等工程相继完工投入使用，新增就业人数120人。由于办证过户问题，一楼食业公司投资信心受挫、建设速度放缓，不敢继续深入推进，重新选址建设犹豫不决错失良机，收购的房产没有权证无法融资盘活，投入巨额资金长期沉淀，严重影响了一楼食业公司发展。相对于公司长期机会利益的损失，案中讼争的征收补偿利益其实无足可比。为求得纠纷的实质最终解决，一楼食业公司根据法律规定，特提出反诉。 屯溪被单厂辩称，本案因双方不能继续履行合同，协商无果而引发纠纷，而一楼食业公司提出的反诉请求涉及到第三方即土地征收方，不可能在本案中进行调整，屯溪被单厂不是本案适格的反诉被告。一楼食业公司主张的征收补偿费用系未实际产生的费用，具有不确定性，其对将来可能发生的事件列入诉讼请求，缺乏事实和法律依据。订立合同时不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但《借款协议》已经将未来买卖合同不能履行的可能性作出预判，即协议的第三条约定了不能履行的后果，表明双方对今后协议能否履行是存疑的。协议签订后双方也对协议履行进行了努力，不存在违背诚信原则。但2004年7月5日，市国土局、市规划局联合发的函确认了协议约定的房地产转让无法实现，从一楼食业公司提交的证据来看，一楼食业公司明知协议无法履行，仍不愿意终止履行，其应当对不能履行的后果承担相应的责任。征收决定自公告之日起产生效力，但不是完全的效力，即只有拘束力、确定力和公定力，而不具有执行力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，征收决定只有在补偿完成后具有执行力。征收决定所有效力完全产生时，被征收房屋的所有权才从被征收人转移给国家，而不是征收决定产生部分效力的情况下，被征收房屋所有权即发生转移。一楼食业公司认为其合法占有房屋，并认为权利人无权要求返还是用错误的逻辑对法律进行推理。故一楼食业公司反诉请求缺乏事实基础，不符合法律规定，请求驳回。 屯溪被单厂围绕诉讼请求和反诉抗辩依法提交下列证据： 1.屯溪被单厂营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明屯溪被单厂的诉讼主体资格。 2.一楼食业公司企业信用信息，证明一楼食业公司的主体资格。 3.《借款协议》，证明双方就借款及合作的相关约定。 4.《房地产出让协议》，证明双方就房地产出让的相关约定。 5.关于收回屯溪区针织厂国有土地使用权的函，证明屯溪被单厂国有土地使用权被收回的事实。 6.房屋所有权证、国有土地使用证、棚户区改造项目房屋情况认定总表（仙人洞片区B、C地块公产房），证明屯溪被单厂对案涉房产享有产权及房产的实测面积。 一楼食业公司围绕反诉请求和抗辩意见依法提交下列证据： 1.借款书、《借款协议》、汇款凭证，证明一楼食业公司按区政府指示预付300万元用于屯溪被单厂改制职工安置，之后政府主管部门及屯溪被单厂承诺限期完成案涉资产交易，2004年7月5日市国土局、市规划局发函后，直到2005年1月6日政府主管部门仍要求一楼食业公司代付屯溪被单厂所欠社保80万元，解决屯溪被单厂职工的社保问题。 2.《房地产出让协议》，证明双方约定属于屯溪被单厂所有的房地产以现状转让，转让价格600万元，包含契税、土地出让金、营业税、过户费用、各项搬迁安置补偿，办证过户手续约定由屯溪被单厂负责办理。 3.仙人洞片一期地块棚户改造项目国有土地上房屋征收决定的公告，证明区政府于2017年11月7日决定对案涉房地产实施征收。 4.屯证秘【2003】99号关于要求简化改制企业土地出让金返还程序的请示，证明区政府推进案涉资产相关的企业改制工作，系贯彻落实上级政府的政策和指示；根据上级有关文件精神，划拨土地性质不影响企业改制并可以作为资产处置，且政策明确规定土地出让金等全部用于企业改制；区政府强调以此作为“确保企业改制经费，妥善安置企业职工”的“重要政策依据”；企业职工安置费用及时到位，是当时企业改制、招商引资工作推进以及社会稳定经济发展面临的急迫问题。 5.关于屯溪被单厂改制后续有关问题的专题会议纪要，证明对兑现屯溪被单厂职工安置费用，区政府专题会议推进案涉资产处置工作，特别提出要求尽快促成案涉资产转让合同的签订落实。 6.黄国土资函字【2004】97号关于收回屯溪被单厂国有土地使用权的函，证明2004年6月10日，因市政府城市规划调整，市国土局、市规划局于2004年7月5日函请区政府终止案涉交易。 7.一楼食业公司关于请求解决原屯溪被单厂地块产权证过户问题的报告，证明一楼食业公司于2005年6月1日就案涉房地产的过户办证问题请求政府予以解决。 8.黄山市屯溪区中小企业发展局关于屯溪被单厂情况的汇报，证明2005年11月25日政府招商引资选定一楼食业公司整体收购屯溪被单厂房地产资产；该项交易符合当时黄山市城市规划及不改变地块用地性质的政策要求；双方转让协议的签订是经政府同意，转让价包括土地出让金等过户费用；转让协议已经开始履行，政府无法终止协议的执行，对于过户办证困难表示忧虑；区政府请求市政府协调市级各部门，顺利办理案涉房地产过户手续。 9.市政府督办室的督查专报，证明屯溪被单厂改制系按照黄山市相关文件予以实施；政府招商引资选定一楼食业公司整体收购屯溪被单厂资产；该项交易符合当时不改变土地用地性质和支持民营品牌企业发展的政策要求；案涉房地产转让协议签订时双方已办理交割；经市政府领导批办，区政府向一楼食业公司给出“暂时搁置，待市政府正式确定开发方案后，再行商议”的选项，故问题搁置至今。 本院为查明事实向屯溪区经信局咨询本案交易相关情况，屯溪区经信局向本院出具说明。 本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方提交的证据认证如下：一楼食业公司对屯溪被单厂提交的证据1、2、4、6三性均无异议，对证据3、5真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订协议的背景是一楼食业公司为支持屯溪被单厂盘活其资产，做好该厂职工安置工作才同意借款300万元给区政府，该项借款可作为购买屯溪被单厂资产的首期付款，且该款也用于屯溪被单厂；由于收购协议尚未签订，才借款给区政府，鉴于安全考虑约定达不成收购协议的后果；第三条约定的内容是区政府以其信用担保，而不是出于有关部门不批准划拨国有土地使用权而导致合同无效进行约定的；国有土地使用权直到被征收前仍然属于屯溪被单厂。本院认为，《房地产出让协议》是双方真实意思的表示，但屯溪被单厂在转让划拨国有土地使用权时未履行报批义务而不具有法律上的可履行性，该协议因嗣后履行不能而解除，屯溪被单厂应承担相应的责任，对证据1-6三性予以采信，对证明目的予以部分采信。 屯溪被单厂对一楼食业公司提交的证据1、3、5、6、9三性无异议，对证据9证明目的有异议，认为一楼食业公司对改制工作的支持不予否认，双方在职能部门发函，要求双方停止交易后仍然在争取继续履行，并不能说屯溪被单厂不诚信；屯溪被单厂、区政府、屯溪经信局都在积极地促进合同履行；双方对无法履行是明知的。一楼食业公司混淆了行政法和民法法律关系，只有政府把征收补偿款付清，征收的房屋才属于政府的，但案涉房屋目前仍然是屯溪被单厂而不是政府的，一楼食业公司反诉请求不适格，应当裁定驳回起诉。案涉房地产转让尚未交割，区政府已就案涉交易作了很大的努力，市政府和土地管理部门不同意转让，区政府才提出三个方案，但一楼食业公司始终没有答复，双方明知市国土局收回屯溪被单厂土地使用权的事实，合同无法履行，双方应当终止协议，也无须发函终止协议。对证据2真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为协议全部无效。对证据4证明目的有异议，认为案涉交易确实是双方真实意思的表示，但市政府的文件并没有说划拨国有土地使用权转让不需要批准，仍要尊重相关法律规定。对证据7、8证明目的无异议，认为屯溪经信局没有形成最后结论，都在积极努力推进履行。本院认为，屯溪被单厂在不改变国有土地使用权性质的前提下转让资产，解决改制经费不足符合当时改制政策，《房地产出让协议》不存在无效的情形，因国有土地使用权未批准属于未生效的合同；即使在市国土局发函要求终止本次交易后，双方仍积极推进交易的履行，进一步说明《房地产出让协议》是双方合意达成的，对证据1-9予以采信，对证明目的予以部分采信。 屯溪被单厂对本院调取的证据三性均无异议，认为2004年58号专题会议决定屯溪被单厂地块由市国土局负责收储，之后双方在区政府有关部门的推动下，希望继续履行合同，但2006年2月10日市国土局的函、2006年2月第49期领导批示能够说明不可能继续履行合同，屯溪被单厂一直在要求腾空返还房屋直至诉前，实在没有办法才提起诉讼。一楼食业公司对本院调取的证据真实性无异议，认为该说明叙述基本事实，证明屯溪被单厂未自行或委托政府部门向一楼食业公司提出过腾退返还的诉求，说明2006年49期领导批示办理件后，区政府领导仍然为一楼食业公司的过户诉求走访调研，并建议市政府帮助解决。本院认为，黄山市屯溪区科技经济贸易信息化局说明能够客观反映交易真实背景和过程，对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月12日，区政府出具借款书，载明“为尽快盘活屯溪被单厂的资产，做好该厂职工安置的最后工作，特向一楼食业公司借款300万元”。2004年1月13日，屯溪区经信局（甲方）与一楼食业公司（乙方）及屯溪被单厂（丙方）签订借款协议，约定乙方为支持甲方盘活屯溪被单厂的资产，做好该厂职工安置工作，同意借款300万元给区政府。如乙方与屯溪被单厂就房地产购买达成协议，该项借款可作为乙方购买甲方所属企业屯溪被单厂房地产的首期付款，由乙方与丙方的房地产转让协议由双方另行签订。在区政府收到乙方300万元借款后，甲方督促丙方三个月内将屯溪被单厂的房产腾空，并协助丙方办好房地产转让的一切手续。如乙丙双方三个月达不成协议或虽达成协议，但丙方在2004年6月30日前不能按协议履行的，则甲方负责将区政府300万元借款如数归还，并按银行同期利率支付利息。丙方法定代表人徐思超在该借款协议上签名并加盖印章。 一楼食业公司分别于2004年1月14日、2004年1月18日转入屯溪区经信局改制办账户300万元，于2005年1月6日转入屯溪区经信局账户80万元。 2004年4月23日，屯溪被单厂（甲方）与一楼食业公司（乙方）签订《房地产出让协议》，约定甲方将坐落在安徽省黄山市屯溪区长干路49号（原牌楼前9、10号）属甲方所有的房地产以现状转让给乙方。第一条转让范围为长干路49号（原牌楼前9、10号）内现属甲方所有房产（包括所有地上附着物）和国有土地使用权（工业用地），权属无争议。具体见屯房证字第0095号、屯房证字第1043号、黄房证字第1××5号房产证、屯国用90字第0166号、黄国用（1995）字第1378号国有土地使用权证和新楼房产证。四至东面以外墙根为界（针织厂）；南面厂大门、门市部前至长干东路，综合大楼前以外围墙根与邻为界；西面以与茶叶公司交界的外围墙根为界；北面以集体宿舍的外墙根为界。第二条转让价格共计600万元（包括契税、土地出让金、营业税、过户费用、各项搬迁安置补偿）。第三条……本协议签订后乙方应于10日内付给甲方转让款500万元（含2004年1月区政府向乙方所借300万元），甲方在一个月内取回房地产抵押有关证件，乙方于5月20日前再付转让款90万元，由甲方办理现有房地产证和土地使用权证过户手续，过户手续办结并将新大楼腾空交付后，乙方付清余款10万元。甲方负责在2004年4月30日前（除新大楼外）房产腾空全部交付给乙方，新大楼在6月30日前力争腾空交付，最迟不超过8月30日。甲方负责在2004年7月30日前办理好房地产证过户手续，乙方予以协助。 同日，屯溪被单厂将案涉房产中8864.30平方米（测绘面积）交付给一楼食业公司，具体为原牌楼前9号、10号综合楼2133平方米、织造综合楼6524平方米、新配电房91.80平方米、车棚97.50平方米。其余5327.14平方米（测绘面积）的房产仍由屯溪被单厂占有。 2004年7月5日，市国土局、市规划局向区政府发函，称因城市规划需要，屯溪针织厂（应是屯溪被单厂）地块已纳入旧城改造范围。根据市政府6月10日专题会议精神，需收回屯溪区针织厂国有土地使用权。请终止与一楼食业公司签订的土地转让协议，并将终止情况及企业改制情况向市政府专题汇报。 2017年5月，屯溪被单厂向一楼食业公司就《房地产出让协议》效力提出异议。2017年7月6日，屯溪被单厂成立完善改制（棚改）工作组，并经屯溪区经信局同意。工作组任务为全力做好对原厂职工的棚改、企业改制等政策解释宣传和思想稳定工作；配合棚改指挥部做好厂区棚改住房搬迁安置、一楼食业公司清退等工作。原厂留守处同步撤销。 2017年11月7日，区政府发布仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告。征收范围包括案涉房地产，征收时间自本决定公告之日起。征收范围内房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。 另查明：屯溪被单厂的房屋坐落于安徽省黄山市屯溪区长干路49号（原安徽省黄山市屯溪区牌楼前路9号、10号）。屯溪被单厂经济性质为集体企业，成立于1989年9月1日，2001年年底在职职工380人左右，受金融风暴影响导致经营亏损，无法继续生产经营，资不抵债。屯溪被单厂经主管部门屯溪区经信局同意于2001年2月启动改制工作，改制方案于2001年7月11日职工代表大会通过，需要改制经费640万元左右。之后黄山市屯溪区发展计划委员会与黄山市屯溪区招商局就屯溪被单厂整体出让发布对外招商通告，联系人为徐思超。 2003年12月9日，区政府就屯溪被单厂改制后续有关问题召开专题会议，徐思超参加会议。会议认为，尽快盘活屯溪被单厂的现有资产、兑现原企业职工的改制补偿费，不仅是维护企业职工利益的需要，同时也是促进屯溪经济发展的必然要求。会议研究，屯溪被单厂现有的资产转让资金必须按顺序优先保证改制方案既定的补偿、银行债务偿还、租赁户的搬迁补偿，以及原企业债务的偿还。会议要求，尽快促成与投资方签订资产转让合同，落实所有设备的拍卖事宜，变现资产，筹措资金，推进屯溪被单厂改制费用兑现工作的顺利完成。 2005年6月1日，一楼食业公司向区政府请求解决原屯溪被单厂地块产权过户问题。称公司决定拓展经营领域，实施新的产业项目。项目总投资3500万元，旨在利用我市及周边地区丰富的农副产品资源通过精、深加工，向餐饮企业和广大市民提供净菜、特色、传统、旅游、半成品等绿色系列食品。2003年1月，项目正式进入前期准备阶段，经多方考察，确认区政府发布的“屯溪被单厂房地产整体出让”招商引资项目，作为公司食品加工项目实施的首选。从2003年5月开始，经与区政府、屯溪被单厂等相关部门多次洽谈，期间区政府还多次召集各方召开专题会协商解决相关事宜的基础上签订出让协议，先后投入项目建设资金850万元（含屯溪被单厂380万元）。但从2004年4月23日起至今，原屯溪被单厂地块的产权证仍未过户到我公司，此问题制约了企业发展势头。为此，请求政府督促有关方面尽快履行和落实《房地产出让协议》约定条款，办理好产权证过户手续。 2006年2月10日，市国土局向区政府发函，称2004年6月7日市政府召开的中心城区重点建设项目供地有关问题协调会，会议确定原屯溪被单厂地块纳入商业步行街整体改造范围，并由市国土局进行收储，实施统一出让。现一楼食业公司吴持龙致信市政府要求办理一楼食业公司土地过户手续，请你区接函后，按照秘字第217号市政府领导同志批示转办单的要求，收回屯溪被单厂的土地使用权，终止与一楼食业公司的土地转让协议，并积极做好企业的思想工作，服从城市规划的需要。 根据市长批示精神和副市长的指示要求，2006年2月20日，市政府向区政府抄送领导批示落实单【第49期】，专报如下:屯溪被单厂在2001年按照黄政(2000)19号文件精神实施改制计划和职工安置方案后，为变现资产，多次通过与投资商洽谈、外出招商和网上招商等方式进行招商引资，在不改变土地使用性质和支持民营品牌企业发展的前提下，选中一楼食业公司的“配送中心”项目。经过协商、了解和测算，双方于2004年4月23日正式签订出协议并同时交割，屯溪被单厂新大楼竣工后也于2004年6月30日完成交割。2004年7月5日，市国土局与市规划局联合以黄国土资源函字(2004)97号文函告区政府，要求终止与一楼食业公司签订的土地出让协议。因函件中的主体表述失误，使区政府协调时难以让一楼食业公司信服，为此，区政府在2004年7月27日办理回复单时要求市国土局重新下函，但至今未果。2006年2月8日，区政府收到市政府领导批示转办单后，立即与一楼食业公司总经理吴持龙联系。因其参加市两会后就赴北京有事，无法面谈，只好将所有资料电传北京，请他尽快考虑一个方案，待其返回后立即协商。2月12日，吴持龙从北京返回，区政府立即与他取得联系，并提出三种方案供其参考：一是退回即终止转让合同；二是按市政府要求申报规划并参加摘牌；三是暂时搁置，待市政府正式确定开发方案后，现行商议。对此，吴持龙表示，待考虑成熟后回复。之后市国土局一直未对的土地进行收储，也未确定开发方案，区政府及屯溪区经信局、屯溪被单厂亦未向一楼食业公司提出终止《房地产出让协议》履行和腾空、返还房屋。 再查明：2000年10月19日，市政府出台了《关于加快和深化国有企业改革若干指导意见》【黄政（2000）19号】。其中第二部分规定对改制企业必须按国家规定清产核资。在企改办的统一安排下，由企业主管部门组织实施。鼓励企业内部职工或市内外社会法人，个人购买国有企业。出让方式可采取拍卖、协议转让和国家规定的其他方式。国有企业改革时，经县级以上人民政府批准，可根据行业、企业类型和改革的需要分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价抵押（入股）等形式对土地资产予以处置。国有企业改制中，原行政划拨土地不改变土地用途的，原则上可以出让或租赁方式处置土地资产，其土地出让金、变更费或租赁费全部用于企业改制。改制经费通过改制企业原产权转让收入、土地出让收入……渠道筹措；国有资产出售收入，上交政府，由财政设立专户，全部用于企业改制，不得挪作他用，首先用于职工安置，由财政列支。 2003年9月26日，区政府就简化改制企业土地出让金返还的问题向市政府请示。认为我区认真贯彻落实上级有关企业改制的各项政策，积极稳妥推进国有、集体企业改制。黄政［2000］19号文是确保企业改制经费、妥善安置企业职工，推动我区企业改制工作的整体进度的政策依据。但我区改制企业土地出让金返还存在很大的困难和不便，导致企业职工不能得到妥善安置，引起的项目不能尽快实施，改制工作也无法继续推进。既影响了中心城区的社会稳定，也严重挫伤了外地客商在黄山的投资信心。建议市政府尽快简化屯溪区改制企业的土地出让金返还程序。 2004年4月16日，市规划局就划拨土地使用权在不改变原土地使用权权属情况下进行转让问题向市国土局出具规划意见，不拆建、不新建、不改变土地用途的出让土地权转让我局不需出具意见。我市目前的划拨土地使用权转让多属于企业改制，其现有的土地用途多为工业和办公，规划控制的用地性质多为公建、商业或是住宅等经营性用地。为支持企业改制，我局的意见，已经按规划建成的按照现有的地块进行转让，土地性质和使用强度交纳土地出让金即可……，但受让方不得在地块内进行改扩建改变土地用途和使用强度，今后随着城市建设的进程，逐步纳入政府统一收储并按规划要求出让。 2004年6月7日，市政府就中心城区重点建设项目供地有关问题召开专题协调会，区政府区长参加会议。会议研定事项之一商业步行街项目，市国土局负责6月底前将该项目跃进路以西段对外公开挂牌出让；为了服从商业步行街整体规划的需要，原屯溪被单厂地块由市国土局负责收储，市规划局、市国土局应立即书面告知区政府，以便配合做好收储工作。 黄山市屯溪区经济贸易委员会先后变革为黄山市屯溪区中小发展企业局、黄山市屯溪区经济和信息化委员会、黄山市屯溪区科技经济贸易信息化局。与屯溪被单厂同性质的集体企业改制均由区政府牵头招商，资产协议签订后再报市直职能部门审批办理国有土地使用权过户。 还查明:一楼食业公司于2001年8月15日成立。屯溪被单厂经营期间曾向中国银行股份有限公司黄山分行借款487万元，并就案涉房地产办理了抵押登记。之后中国银行股份有限公司黄山分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司合肥办事处；2008年11月10日，屯溪区国有资产投资运营有限公司向中国信达资产管理公司合肥办事处支付了380万元，取回抵押权。 本院认为，本案缘起于屯溪被单厂因改制需要解决经费不足的问题，经过洽谈一楼食业公司作为招商对象，由区政府先向一楼食业公司借款300万元，用于屯溪被单厂与一楼食业公司签订《房地产出让协议》约定的转让款，履行中遇有市政府规划变更，致使《房地产出让协议》的履行受阻。本案争议焦点之一《房地产出让协议》的效力问题；本案争议焦点之二屯溪被单厂要求一楼食业公司返还房屋，并主张房屋占有使用费是否合法的问题；本案争议焦点之三一楼食业公司的反诉请求是否与本案有关联性，是否应当支持的问题。 关于《房地产出让协议》的效力问题。屯溪被单厂对无偿划拨取得的土地在不改变土地用途的前提下，以协议转让方式出让其资产，包括国有土地使用权，双方签订协议。一楼食业公司向屯溪被单厂支付了380万元转让款，屯溪被单厂向一楼食业公司交付8864.30平方米房产。屯溪被单厂此种处置资产的行为符合当时国家和地方政府有关改制的相关规定。协议履行中因市政府变更了案涉国有土地使用权性质，导致《房地产出让协议》无法履行，并非双方故意行为造成的。自《房地产出让协议》签订之日起长达十多年时间内屯溪被单厂未曾对《房地产出让协议》效力提出异议，也未向一楼食业公司表达返还房屋和支付占有使用费的诉求，直到案涉地块棚户区改造启动时才主张协议无效。从上述《房地产出让协议》签订的背景和过程，以及履行情况来看，《房地产出让协议》是当时双方真实意思的表示，若不是规划变更，该协议履行不可能受阻。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，《房地产出让协议》转让资产中的国有土地使用权系屯溪被单厂通过划拨方式取得，应当报市政府审批。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。《房地产出让协议》已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更，但因欠缺法律、行政法规规定的特别生效条件，在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，本院认定《房地产出让协议》系未生效。为此，本院特向双方就《房地产出让协议》的效力进行了释明，屯溪被单厂变更了原诉讼请求，要求确认《房地产出让协议》未生效，并解除该协议。鉴于屯溪被单厂地块规划性质已变更，且该地块被区政府征收，《房地产出让协议》已无法报请市政府批准，《房地产出让协议》不具有法律上的可履行性，故屯溪被单厂要求解除其与一楼食业公司于2004年4月23日签订的《房地产出让协议》应予以支持。 关于屯溪被单厂主张一楼食业公司返还房屋及支付房屋占有使用费是否合法的问题。人民法院在审理合同纠纷案件时，应当坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。《房地产出让协议》约定的转让款为600万元，而屯溪被单厂改制经费为640万元左右，说明屯溪被单厂签订《房地产出让协议》目的在于变卖案涉资产解除改制经费，一楼食业公司的目的在于通过投资获得发展并赢利；双方仅就资产转让的范围、转让价款、标的物的交付、转让款的支付进行了磋商，根本未考虑协议存有不履行或解除的可能，未在协议中约定违约责任。现无证据证明《房地产出让协议》存在欺诈、胁迫，以及恶意串通，损害国家、集体利益的情形，该协议是双方真实意思的表示，本院予以充分尊重。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条是合同解除后的处理原则，但仍需遵循诚实信用原则，合理确定当事人的责任，不能使不诚信的当事人获益。本案中，《房地产出让协议》系双务合同，双方均已部分履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定尚未履行的部分，终止履行。现双方争议焦点在于已经履行部分，屯溪被单厂要求通过返还财产及支付占有使用费方式恢复到缔约前的状态；而一楼食业公司认为其基于有效合同而占有案涉房地产，且无过错，无须返还房屋及支付占有使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定所称的履行情况，是指根据履行部分对债权的影响。而本案区政府已于2017年11月7日对案涉地块进行征收，屯溪被单厂早已停业且完成改制工作，《房地产出让协议》解除后恢复原状对屯溪被单厂根本无意义，其利益不是必须通过恢复原状才能得到保护，且恢复原状必然扩大损失；《房地产出让协议》是各方共同努力下达成的，因规划变更而意外受阻，导致无法履行，并非当事人故意所为，屯溪被单厂已在协议签订前收取转让款并用于职工安置等改制工作，各自再主张房屋占有使用费和返还转让款，与当事人当时交易真实意图相悖，也有失公平原则；一楼食业公司于2004年1月经区政府主导而收购屯溪被单厂的资产，《房地产出让协议》项下标的物为房地产，协议签订时间为2004年4月23日，当时国内房地产市场发展刚启动，屯溪地区房价尚处于起步阶段，经过十几年发展无论是全国还是屯溪地区房地产价格均呈大幅上涨趋势；在案证据证明双方履行《房地产出让协议》最后时间至屯溪被单厂提出异议期限间隔十多年，屯溪被单厂因区政府对该地块实施棚改才提出异议，进而引发本案；屯溪被单厂起诉时以《房地产出让协议》违反法律规定为由，请求确认《房地产出让协议》无效，其目的在于试图通过确认合同无效获益；《房地产出让协议》因不具有可履行性而被解除，屯溪被单厂作为报批义务人，本可在规划变更前取得批准，但因政策变化导致不能取得批准，屯溪被单厂应当承担责任，一楼食业公司在《房地产出让协议》签订及履行过程中不存在过错。综上，本院根据诚实信用原则和公平原则，结合本案实际情况，确定《房地产出让协议》解除仅向未履行部分发生效力，不具有溯及力，已经履行部分不宜再恢复到缔约前状态。《房地产出让协议》约定的转让款为600万元，一楼食业公司已支付了380万元，占总转让款的63.33%，已履行了大部分付款义务。屯溪被单厂在签订协议后即刻向一楼食业公司交付了8864.30平方米的房产，占《房地产出让协议》约定转让房产的62.46%。一楼食业公司虽未支付全部转让款，但一楼食业公司支付的转让款的比例大于屯溪被单厂交付案涉房地产面积，一楼食业公司无须支付其占有案涉房地产占有使用费。因此，屯溪被单厂主张腾空、返还房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点之三一楼食业公司的反诉请求是否与本案有关联性，是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。案涉房地产已被区政府于2017年11月7日征收且生效，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。而征收单位尚未就案涉房地产与被征收人签订征收补偿协议，也就不发生物权变动效力。《房地产出让协议》因屯溪被单厂未履行报批义务而解除，存在过错，一楼食业公司作为无过错方有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定要求屯溪被单厂承担赔偿责任。鉴于案涉房地产已被区政府征收，一楼食业公司造成的损失已实际产生及确定，其可基于《房地产出让协议》履行程度主张屯溪被单厂承担赔偿责任，屯溪被单厂系改制企业，目前无经济能力承担该部分赔偿责任，为公平合理地解决纠纷，避免造成当事人讼累，屯溪被单厂承担的赔偿责任可在案涉资产征收补偿款中予以解决。一楼食业公司已付款比例为63.33%，其虽按63%主张权益，但屯溪被单厂仅交付62.46%房产，本院酌情确定一楼食业公司损失以62.46%为宜。屯溪被单厂于2004年4月23日向一楼食业公司交付财产，一楼食业公司开始占有使用该部分财产至今，其余部分财产仍由屯溪被单厂自行保管、使用或出租，自双方《房地产出让协议》签订之日至今，若双方或第三方对《房地产出让协议》第一条约定转让范围及四至内的财产另行投资添附所形成的财产，不属于《房地产出让协议》转让范围。 综上所述，屯溪被单厂的诉讼请求，本院予以部分支持；一楼食业公司反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂与被告（反诉原告）黄山一楼食业集团有限公司于2004年4月23日签订的《屯溪被单厂房地产出让协议》； 二、确认《屯溪被单厂房地产出让协议》第一条约定的转让范围及四至内属于原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂所有的财产（财产形成时间为2004年4月23日之前）对应的征收补偿款中62.46%归被告（反诉原告）黄山一楼食业集团有限公司所有； 三、驳回原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄山一楼食业集团有限公司其他诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂负担46720元；被告（反诉原告）黄山一楼食业集团有限公司负担80元。反诉费40元，由原告（反诉被告）安徽省屯溪被单厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  程巧云 审 判 员  罗 昱 人民陪审员  胡传稳 二〇二〇年六月四日 书 记 员  刘 倩 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条…… 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。