福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初2176号 原告：漳州市住房保障中心，住所地漳州市胜利东路九龙大厦七楼，统一社会信用代码12350600489953551E。 法定代表人：叶国裕，主任。 委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江枫，福建履德律师事务所实习律师。 被告：曾煌亮，男，1973年2月22日出生，汉族，住漳州市龙文区。 原告漳州市住房保障中心与被告曾煌亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州市住房保障中心的委托诉讼代理人黄必胜、陈江枫，被告曾煌亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州市住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《漳州市区直管公房营业性用房租赁合同》，曾煌亮立即将位于漳州市芗城区店面退还漳州市住房保障中心执掌；2、判令曾煌亮自2019年7月25日起至实际移交上述店面之日止按每月5800元向漳州市住房保障中心支付租金；3、判令曾煌亮对拖欠的租金总额按30%向漳州市住房保障中心支付违约金；4、判令没收曾煌亮的履约保证金17400元。诉讼中，因原、被告双方已于2020年5月12日就本案租赁房屋办理退房移交手续，故漳州市住房保障中心撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2018年6月24日，漳州市住房保障中心与曾煌亮签订一份《漳州市区直管公房营业性用房租赁合同》，约定：曾煌亮向漳州市住房保障中心承租漳州市芗城区店面（以下简称涉讼房屋），租赁期限5年，自2018年7月25日起至2023年7月24日止，店面租金每月5800元；曾煌亮须于合同签订之日支付第一个半年租金34800元，之后每半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金；曾煌亮未按约定的时间和金额交付租金的，按拖欠租金总金额的30%向漳州市住房保障中心支付违约金；漳州市住房保障中心向曾煌亮一次性收取17400元作为租赁履约保证金；曾煌亮擅自将租赁的房屋转租、转让、转借或与他人交换使用的，漳州市住房保障中心有权单方解除合同；逾期30日未缴清租金的，漳州市住房保障中心有权终止租赁合同，无偿收回店面，没收租赁履约保证金，同时要求曾煌亮赔偿漳州市住房保障中心所有损失；因曾煌亮的违约行为致使漳州市住房保障中心终止或解除合同的，曾煌亮除应承担合同约定的违约责任外，还须赔偿漳州市住房保障中心由此产生的一切费用。现因曾煌亮长期欠缴租金，漳州市住房保障中心多次催讨无果，故诉至法院。 曾煌亮辩称，1、漳州市住房保障中心不具有合格的诉讼主体，提起本案诉讼不符合法律规定，应当驳回起诉。首先，原、被告虽签订了租赁合同，但漳州市住房保障中心直至现在从未出示、提供涉案房屋权属证，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，未依法取得房产证的房屋，不得出租；其次，漳州市住房保障中心出租涉讼房屋未提供消防验收合格报告，导致曾煌亮承租后被原定合作方拒绝合作，无法正常经营，根据合同法理论及相关立法精神，出租的房屋必须经过公安消防机构验收，未经消防验收合格而订立的本案租赁合同因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定合同无效；再者，漳州市住房保障中心既不是涉讼房屋所有权人、也未经所有权人授权，且未依照法律、行政法规规定的条件和程序对外出租房屋，显然不具有诉讼主体资格。2、漳州市住房保障中心的诉请依法不能成立，且缺乏事实和法律依据，应予以驳回。首先，曾煌亮发现涉讼房屋不具备出租要件，也遭受客观因素影响，于2019年6月24日前已多次要求提前终止租赁合同，并于2019年6月24日以书面形式递交了提前解除租赁合同的申请书，且涉讼房屋也没有继续使用，而漳州市住房保障中心以无人能做主为由一拖再拖，导致本案租赁合同至今未终止，故即便漳州市住房保障中心出租涉讼房屋符合法律规定，其也只能主张2018年6月24日起至2019年6月24日止的租金，曾煌亮依法免于承担2019年6月24日至合同终止的租金及民事责任；其次，根据漳国财资（2020）5号文件《漳州市财政局关于新冠××疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》的规定，曾煌亮免于承担2020年2月份至合同终止的租金及民事责任；再次，曾煌亮于2018年5月11日中标获得涉讼店面的租用权，依照成交确认书的规定，承租人应于竞价成交之日起5个工作日内与出租方正式签订书面租赁合同，但漳州市住房保障中心未按约履行签订合同及交房义务，经曾煌亮多次催促直至2018年6月24日才签订合同，导致曾煌亮原先谈好的合作经营单位无法进行，造成巨大经济损失；最后，曾煌亮预缴的履约保证金17400元，在曾煌亮同意适当偿付实际使用期间的租金中，可以将该履约保证金直接抵扣实际使用期间的租金，然而直至2019年6月24日曾煌亮递交提前解除租赁合同申请书前，曾煌亮并无拖欠租金，故漳州市住房保障中心应返还履约保证金。综上，曾煌亮请求驳回漳州市住房保障中心对曾煌亮的起诉或诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 1、2018年5月11日，曾煌亮在漳州市国有资产产权（物权）交易中心举办的漳州市芗城区店面招租竞价会上取得该竞租标的的五年租赁权，成为该标的承租人。《成交确认书》第2条记载：承租人应根据《竞租须知》于竞价成交之日起5个工作日内与出租方签订《漳州市区直管公房营业性用房租赁合同》，如逾期未办理则按违约处理，有权取消其租赁权。 2、2018年6月24日，漳州市保障性住房管理中心（甲方）与曾煌亮（乙方）签订一份合同编号为漳房租赁合同【2018】F2018010008的《漳州市区直管公房营业性用房租赁合同》（房屋编号70013700），约定（摘要）：（1）乙方向甲方承租涉讼店面，租赁期限5年，自2018年7月25日起至2023年7月24日止；（2）月租金5800元，采取先缴交租金后使用房屋的方式，乙方须于本合同签订之日支付第一个半年度租金34800元，之后每半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金，即第二次缴租时间为2018年12月24日之前，以此类推；乙方未按上述约定时间和金额交付租金的，乙方同意按拖欠租金总金额的30%向甲方支付违约金；（3）甲方向乙方一次性收取履约保证金17400元；（4）逾期30日未缴清租金的，甲方有权终止本租赁合同，无偿收回店面，没收乙方缴交的租赁履约保证金，乙方已交店面租金也归甲方所有且不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿所有损失；因乙方违约行为致使甲方终止或解除合同的，乙方除应承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿甲方由此产生的一切损失。 3、1998年12月31日，福建省建设发展总公司漳州分公司与漳州市直管公房经营管理处签订一份《拆迁安置房合同》，约定将包括新华商城1-D幢在内的房产作为漳州市直管公房经营管理处的安置房。2019年3月29日，根据中共漳州市委机构编制委员会办公室漳编办【2019】14号文件的通知，漳州市保障性住房管理中心更名为漳州市住房保障中心，主要职责重新确定为：负责市本级保障性住房与直管公房资产管理等。 4、租赁合同签订后，曾煌亮缴交履约保证金17400元，并已缴交2018年7月25日至2019年7月24日一年的租金。2019年6月24日，曾煌亮向漳州市住房保障中心提交一份申请书，记载其因生意惨淡长期处于亏损无法继续经营，申请将涉讼房屋提前交回并终止租赁合同。2020年3月23日，漳州市住房保障中心提起本案诉讼。诉讼中，根据漳州市住房保障中心提出的申请，本院裁定查封、冻结曾煌亮价值相当于60320元的财产。2020年5月12日，曾煌亮结清涉讼房屋的水电费，漳州市住房保障中心收回涉讼房屋。 本院认为，双方当事人的争议焦点：1、漳州市住房保障中心作为原告主体是否适格；2、本案租赁合同是否有效；3、漳州市住房保障中心主张租金、违约金及没收履约保证金是否合法有据。1、关于主体问题，漳州市住房保障中心是负责市本级保障性住房与直管公房资产管理的法定职权部门，其依法有权行使职责将涉讼房屋对外出租，故其作为原告主体适格，曾煌亮关于原告主体不适格的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。2、关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。曾煌亮主张漳州市住房保障中心未依法取得涉讼房屋的产权证，违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，故合同无效，但《城市房屋租赁管理办法》已废止，因此，曾煌亮上述主张缺乏法律依据，本院不予采纳，本案租赁合同依法成立并生效，受法律保护。3、关于漳州市住房保障中心的诉求，（1）关于租金问题，曾煌亮主张其于2019年6月24日提交提前终止合同申请书故租金仅应支付至2019年6月24日，漳州市住房保障中心不予认可，认为租金应支付至涉讼房屋交接即2020年5月12日止，本院认为，曾煌亮以生意惨淡长期处于亏损状态为由申请提前终止租赁合同返还涉讼房屋，因双方签订的合同并未约定曾煌亮经营困难即有权解除合同，故曾煌亮该主张缺乏合同依据，也不符合法律规定的解除合同的条件，本院不予采纳，故租金应计算至双方办理涉讼房屋交接的时间即2020年5月12日。曾煌亮缴纳租金至2019年7月24日，即曾煌亮应支付2019年7月25日至2020年5月12日共计9.5个月的租金。依照2020年5月9日国家发改委等八部门联合出台的发改投资规（2020）734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条的规定，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，据此，曾煌亮还应向漳州市住房保障中心按每月5800元支付6.5个月的租金合计37700元。（2）关于违约金及履约保证金，曾煌亮未按约支付租金已构成违约，依照合同约定，如曾煌亮未按期如数交付租金的将按拖欠租金总金额的30%支付违约金；逾期30日未缴清租金的，漳州市住房保障中心有权没收曾煌亮缴交的租赁履约保证金，因此，在本案中，履约保证金的意义在某种程度上具有违约惩罚性，即因曾煌亮违约而致使双方约定无法继续履行，漳州市住房保障中心即可扣罚曾煌亮交纳的履约保证金，因此，漳州市住房保障中心既已经主张没收曾煌亮缴纳的履约保证金17400元，又主张对拖欠的租金计付逾期付款违约金，且漳州市住房保障中心也没有提供证据证实其损失超过履约保证金的额度，综上分析，本院认定漳州市住房保障中心有权不予退还曾煌亮缴纳的履约保证金17400元，但对其主张拖欠租金违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告曾煌亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告漳州市住房保障中心支付租金37700元； 二、原告漳州市住房保障中心不予退还曾煌亮缴纳的租赁履约保证金17400元； 三、驳回原告漳州市住房保障中心的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1743元，减半收取计871.5元，由原告漳州市住房保障中心负担282.5元，被告曾煌亮负担589元；财产保全费623.2元，由被告曾煌亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇二〇年六月三日 书记员  张敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。