江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初343号原告:镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路518号。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：陈裕，女，汉族，1983年10月28日生，住镇江市。委托诉讼代理人：王子珺，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告陈裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告陈裕的委托诉讼代理人王子珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠的2018年7月至2019年6月期间的租金74000元；2.判令被告支付逾期付款违约金（以74000元为基数自2018年6月6日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月30日的违约金为27832元）；3.判令原告有权从保证金中以同等数额抵销被告应承担的违约金以及所拖欠的租金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月9日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将镇江市润州区朱方路518号美的城一区2号楼106商铺出租给被告，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，年租金74000元，合同保证金37000元，合同第十三条第3项约定，如承租方逾期支付租金，每天应按逾期支付租金的3%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了商铺租赁合同，虽经多次催告，被告承租后拖欠租金74000元至今未付。美的城一区2号楼106商铺业主与原告签订有《商铺委托经营管理合同》，将案涉商铺委托原告统一出租和经营管理，并自愿放弃该商铺前3年的使用、租赁、收益、经营权，原告有权按照业主的委托出租该商铺并取得租金。被告陈裕辩称，被告所欠原告的租金已经全部结清，2018年7月至2019年6月期间租金被告于2020年2月17日通过银行转账方式向原告支付37000元，另外如原告诉请第四项保证金37000元抵扣上述期间租金。被告延迟支付租金有合理原因，源于原告在先过错，被告因原告要求提前两日收回房屋，被告于2019年6月28日向原告交还房屋钥匙，双方约定后续抽时间再取走原告留在房屋内的物品，但是原告在未通知被告的情况下，擅自处理了原告遗留物品，造成原告物品损失约2000元。2019年7月4日，原告通知同期租房人交房租，当日原被告就上述事项进行沟通，原告承诺帮被告找回遗留物品或者谈一个最终结算方案，后被告一直等待原告对此事处理结果，直至收到原告向法院起诉的通知。后因为受疫情影响，被告经营困难，直至2020年2月17日才向原告支付尾款37000元。被告延迟交付房租是事出有因，由于原告在先过错，双方也对此事进行过协商，被告认为其损失的2000元也应当在房租中冲抵。原告主张的违约金过高，原告从2018年6月6日开始计算违约金没有依据。租赁合同中对租金交纳日期并未明确约定，在3年的租赁期间，双方实际上没有达成固定的交纳时间，一般是原告财务人员在年度租期即将结束时通知承租人交纳租金，本案被告是2019年7月4日收到交纳第三年度租金的通知的，即使被告其逾期交纳租金的行为构成违约，也应当从2019年7月5日起计算至2020年2月17日。其次，原告主张按照年利率24%计算，没有法律依据，根据合同法司法解释，违约金超过造成实际损失的30%一般可以认定为过分高于实际损失，被告认为原告的实际损失应当按照银行同期存款利率计算。再次，违约金以74000元为基数计算不合理，原告一直占有被告交纳的37000元保证金，而且在2019年7月4日也通知同期租房人将保证金转化为租金，故被告逾期交纳的租金应为37000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2015年6月3日，被告向原告交纳了美的城2号楼106商铺押金及租金74000元。2015年6月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于镇江市润州区朱方路518号美的城2号楼106商铺（建筑面积154.42平方米，套内面积151.2平方米，土地证编号：镇国用（2013）第13420号）出租给被告，原告应于2015年6月25日前向被告交付商铺，租赁期限自2015年7月1日至2019年6月30日。2016年7月至2017年6月每月租金6167元，2017年7月至2018年6月每月租金6167元，2018年7月至2019年6月每月租金6167元，合同保证金37000元。租金支付方式为按年支付，每年12月5日前（遇法定节假日顺延）支付下一年租金。原告在收到租金后5日内向被告开具税务机关认可的全额发票。租赁期间产生的水、电、气等费用由被告方承担，涉及到物业公司代收代缴的费用由被告于每月5日前向物业公司支付上个月发生的费用，物业公司必须提供税务机关认可的全额发票或收据。承租人逾期支付租金的，每天按逾期应付租金3%支付违约金，逾期1个月不支付租金的，原告有权单方解除合同，不予退还保证金并要求承租方赔偿经济损失。2016年1月8日，原告与卞鹏、卞开军、孔艳丽签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发的美的城一区2幢1-2层106号房（建筑面积154.42平方米，其中套内建筑面积151.2平方米，分摊建筑面积3.22平方米）出售给卞鹏、卞开军、孔艳丽。2017年2月13日，卞鹏、卞开军、孔艳丽与原告签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定卞鹏、卞开军、孔艳丽委托原告经营管理美的城一期2号楼106商铺（建筑面积154.42平方米），委托管理期限自2016年1月18日至2019年6月30日。委托经营期间，卞鹏、卞开军、孔艳丽自愿放弃该商铺前3年（2016年1月18日至2019年6月30日）的使用权、租赁权、收益权、经营权、放弃向原告收取任何形式的经营收益。2020年2月17日，被告陈裕通过掌上银行向原告转账37000元，并注明“房租清算”字样。上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、收据、银行交易记录截图、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，关于本案租金支付的时间问题，从原告于2015年6月3日向被告出具的收据以及原、被告于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》的约定和原告诉讼主张的被告拖欠租金期间来看，合同约定的租金计算期间、支付金额、支付方式、支付时间并不一致，甚至相互矛盾，与实际的租金支付金额和支付时间也不一致。首先，从《商铺租赁合同》的约定来看，2015年7月至2016年6月为免交租金期间，2016年7月至2017年6月为一个租金交纳年度，每月租金6167元；2017年7月至2018年6月为一个租金交纳年度，每月租金6167元；2018年7月至2019年6月为一个租金交纳年度，每月租金6167元，这与合同约定的每年12月5日前（遇法定节假日顺延）支付下一年的租金以及原告主张的被告未交纳2018年7月至2019年6月的租金，在应支付租金的时间上约定并不一致，甚至相互矛盾。其次，从原告于2015年6月3日向被告出具的收据以及原告诉讼主张的被告拖欠租金期间来看，除了被告于2015年6月3日交纳的37000元租金外，被告又交纳了2017年1月至2018年6月的租金，租金并非是按照合同约定的自然年度交纳的，也并非是按照原告主张的被告未交纳租金的期限交纳的，这与被告辩称的原、被告之间并未形成固定的租金支付时间相吻合，此应视为原被告对租金支付时间的合意变更，原被告双方实际上并未形成固定的租金支付时间。原告主张被告自2018年6月6日起支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。被告自认于2019年7月4日收到原告的催交租金通知，故可从2019年7月4日起计算被告应承担的逾期交纳租金的违约金。从防止损失扩大的角度来讲，原告在不愿与被告解除租赁合同的情况下，应从知道或应当知道被告应交而未交租金的次日起将被告存放于原告处的37000元合同保证金（押金）冲抵租金，以进一步减少损失，防止损失的扩大，而不是一边无偿（无息）占用被告交纳的37000元合同保证金（押金），另一边向被告主张高额的逾期交纳租金的违约金，这也有违法律规定的公平原则。被告于2020年2月17日向原告转账37000元，加上被告交纳的可以冲抵租金的37000元合同保证金（押金），被告欠交的2018年7月至2019年6月的租金已交清，故对于原告主张的逾期交纳租金的违约金应以37000元为基数，从2019年7月4日起计算至2020年2月16日。关于违约金的计算标准问题，合同约定的按照未付租金的日3%计算违约金明显过高，原告未能在一定时间内收取被告的租金，实践当中最多损失的是按照贷款利率计算的利息损失，因本案逾期交纳租金日期在2019年8月20日之前，本院参考原告最可能受到的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合情况，酌情以中国人民银行最后一次公布的同期同类贷款基准利率计算被告逾期交纳房屋租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈裕于本判决生效之日起十日内给付原告镇江美的房地产发展有限公司自2019年7月4日起至2020年2月16日止的逾期付款违约金（以37000元为基数，按照中国人民银行最后一次公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1168元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担768元，由被告陈裕负担400元（上述费用原告已预交，被告应负担的费用，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年六月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》法释〔2009〕5号第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初343号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年六月十九日