云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初399号原告永善县住房和城乡建设局，统一社会信用代码11532126015142298U。法定代表人肖逢勇，该局局长。地址：永善县。委托代理人郭鉴霄（特别授权），永善县宏宇法律服务所法律工作者。被告李忠莲，女，1985年9月7日出生，汉族，云南省彝良县人，居民，住永善县，现住昭通市昭阳区。委托代理人周志波（特别授权），云南天外天律师事务所执业律师。委托代理人刘远付，云南天外天律师事务所实习律师。原告永善县住房和城乡建设局（以下简称永善住建局）与被告李忠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告永善住建局委托代理人郭鉴霄，被告李忠莲及其委托代理人周志波、刘远付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永善住建局向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告李忠莲向原告支付2017年3月15日至2019年1月11日的商铺租金33255元，并按合同约定向原告支付违约金33255×0.2＝6651元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据永善县机构编制委员会文件《关于成立永善县住房管理中心的通知》（永编发［2013］22号）的要求对永善县民欣苑小区商铺实行管理。2016年3月14日，原、被告在自愿平等、协商一致的基础上签订了《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》，合同约定由原告将坐落于永善县民欣苑小区的商铺（门牌：××租赁给被告使用，房屋年租金为22743元，租赁期限为一年，即2016年3月15日至2017年3月14日。2016年11月12日民欣苑小区一楼商铺租户李忠莲、刘福才等人联名向原告提出请示，要求减少其商铺租金（被告于2016年11月23日单独向原告书面请求减少商铺租金），后经原告向永善县人民政府请示，县人民政府批示同意将被告商铺租金减少为每平米12元（即年租金18194元）。原、被告双方于2016年3月14日签订的租赁合同到期后，被告在继续占用租赁商铺的前提下，经原告多次向被告催告后，被告于2019年1月11日到原告处办理了退房手续，但未结清所欠租金。被告未缴纳所欠租金的行为已构成违约，原告有权要求解除租赁合同，并要求被告缴纳所欠租金及承担违约责任。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定提起诉讼，要求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李忠莲辩称，她于2016年3月14日与原告永善住建局签订了永善县租赁合同。合同约定房屋租赁期自2016年3月15日至2017年3月14日，租金为22743元。2016年11月12日，她书面向原告提出请示，要求将租金减免为每月8-9元／平方米其才继续承租，否则，她便不再续租该商铺。2017年6月她便搬离了承租的商铺，并搬离了租赁房屋内自行购置的所有设施，且将商铺钥匙交给了原告聘用的保安。她已用行为表明了不再续租该商铺的意思表示。且她于2016年11月12日向原告提出的请示系其向原告发出的要约。原告收到请求后又向永善县人民政府请示，永善县人民政府在2019年9月29日才作出批复，且批复的内容为将她承租的7号商铺租金确定为每月每平米12元。该批复已将她发出的请示（要约）作了实质性变更，应视为原告发出的新的要约，但她没有作出承诺。因此，她与原告之间原有的租赁合同关系也因租期届满而解除。她与原告之间已不存在任何租赁合同关系。原告以2016年3月14日签订的为期一年的租赁合同向她主张租赁合同期满后的租金和违约金，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.原告与被告的租赁合同关系是否存在延长？2.被告是否应当支付2017年3月15日至2019年1月11日期间的租赁费用？原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证明、关于加强城镇保障房管理工作通知、永善县机构编制委员会文件《关于成立永善县住房管理中心的通知》，证明原告永善县住房和城乡建设局的诉讼主体资格及身份信息。2.土地使用权，建筑工程竣工验收备案表，昭通市永善2012年城镇保障性住房工程合作协议，证明永善县民欣苑小区土地使用权现登记在云南省城镇建设投资有限公司名下。永善县民欣苑小区于2015年6月30日经永善县住建局等部门竣工验收合格。云南省城乡建设投资有限公司与永善县人民政府于2012年6月11日签订《合作建设协议》，协议第三条一款约定“甲方全权委托乙方作为本项目的实施主体，乙方对项目融资和建设全过程进行运营和管理，直到还清项目全部款项后，根据协议把资产移交给甲方后有序退出”，现云南省城乡建设投资有限公司按协议约定将资产全部移交。3.永善县民欣元小区商铺租赁合同1份，证明原、被告双方于2015年12月1日签订了《永善善民欣苑小区商铺租赁合同》，约定由原告将坐落于永善县民欣元小区商铺租赁给被告使用，房屋租金为22743元，租赁期限为一年（即2016年3月15日至2017年3月14日）。4.关于减免民欣苑小区商铺租金的请示，情况反映、商铺租金调查情况统计表，永善县住房和城乡规划局关于民欣苑保障房小区商业门面2018年确定租金的请示、永善县人民政府关于调整民欣苑保障房小区商业配套设施租金的批复。5.永善县住房和城乡规划建设局关于催缴民欣苑保障房小区商铺租金的通知，关于再次催缴民欣苑保障房小区商铺租金的通知2份、送达回证1份，证明原告于2017年8月23日、2018年2月1日，2019年7月5日多次催告被告，要求其与原告重新签订租赁合同，并缴纳租金。6.退房清单、云南省行政事业单位资金来往计算票据、银行卡复印件1份，证明被告于2019年5月11日办理了退房手续，并向原告提交了银行卡号要求办理押金退还手续。7.永善县住房和城乡建设局关于补缴民欣苑保障房商铺租金的通知，短信送达截图。证明原告于2019年10月18日再次向被告催告，要求其缴纳2017年3月15日至2019年1月11日的商铺租金。经质证，被告代理人认为，原告提交的七组证据原件与复印件核对一致。对第1、2组证据三性均无异议。对第3组证据三性无异议，但能证明原、被告的租赁合同已于2017年3月14日到期，重新签订租赁合同应当以书面的形式。对第4组证据三性均无异议，但减免租金的请示为2016年11月12日，与永善县人民政府文件关于减免租金的批复作出的时间是2017年9月29日，请示与批复的时间相差十个月之久。并且被告已于2017年6月份办理该租赁房屋交接，并表示不再进行承租。对第5组证据无异议，但说明了被告李忠莲租赁合同到期的时间为2017年3月14日和租赁合同已经解除。对第6、7组证据，真实性、合法性无异议，但与本案不存在关联，被告李忠莲的租赁合同已于2017年的3月14日到期，其不应当在继续承担2017年3月15日至2019年1月11日的房屋租金。被告李忠莲针对其辩解意见，向本院提交了以下证据：1.谈话录音1份（2020年3月23日，李忠莲的丈夫王云辉与住建局余坤的面对面谈话）。证明被告多次向原告退还租房钥匙，且被告已于2017年6月份办理了退房的事实。经质证，原告代理人认为，对该份证据的三性均不予认可。理由是：1.录音的内容不清晰。录音中所有发言的人均无标明各自的身份及姓名，无法核实真实性。2.该录音证据不是原始载体，无法核实该录音证据是否有编辑、剪辑的情况。3.该份录音中前十分钟的录音部分涉及其他人的隐私，不能作为证据使用。4.该录音系偷录，来源不合法。根据被告李忠莲的申请，本院传唤了证人王某、周某、陈某到庭作证。1.证人王某证实：我是民欣苑小区物业的保安。李忠莲承租的门面是2017年6月底关门的，直到现在。李忠莲的丈夫王云辉曾经向我摆谈过租的门面租不起了，从六月底到七月初就关门了，李忠莲租的门面是我们在代管，负责为租户修理水电，确保安全。门面的钥匙李忠莲交给了周明坤，周明坤就放在他家小馆子的门面上了。后面交给罗东梅，就是物管的领导。李忠莲交钥匙给周明坤他不在场，是周明坤跟他说的，时间我记不到了。其他的我不太清楚了。2.证人周某证实，我和李忠莲是邻居，我是民欣苑商铺的住户，我家租的商铺是15号-16号。大概是在2017年的6月份他们（李忠莲）就搬走了，大概过了半个月左右李忠莲的丈夫把钥匙交给我，如果住建局的来拿钥匙，叫我们转交。当时是把钥匙寄放我家。当时是几家人申请减房租，李忠莲跟住建局是怎么衔接的我不知道，我只知道他们是在哪个时候搬离的。不清楚他们有没有向住建局办理退房手续。3.证人陈某证实，我是被告李忠莲的客户。因李忠莲经营游乐场，我经常带孩子去玩。2017年夏天，大概是6月中旬左右，李忠莲的游乐场就关门停业了。李忠莲早就给我讲过不再继续承租该门面了，后面李忠莲就带娃儿去昭通了，此后李忠莲未返回其承租的门面，该门面空闲至今。原告委托代理人质证认为，三证人的证言系格式性证词，且只有证人单某的陈述，没有其他证据对其真实性加以佐证，不予认可。被告及其代理人对三位证人的证言无异议。本院认为，原告提交第1-5组证据，被告质证对其真实性无异议，予以采信；原告提交的第6、7组证据，被告质证对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联。本院认为，原告提交的第6、7组证据能反映双方发生纠纷的过程情况，予以采信。对被告提交的谈话录音能完整反映被告李忠莲之夫王云辉与原告的部门领导协调解决争议的过程情况，内容真实，与本案有关联，予以采信。三位证人所作的证言能相互印证，且均到庭接受了原、被告双方质询。原告认为三位证人的证言不真实，但未提供相反证据予以证明，故对原告的质证意见不予采纳。本院对三位证人的证言予以采信。根据庭审举证、质证和双方当事人陈述，本院确认如下法律事实：2016年3月14日，原告永善住建局与被告李忠莲签订了《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》，约定原告将坐落于永善县民欣苑小区商铺（7：〈13-14〉号，建筑面积126.35平方米）租赁给被告李忠莲使用；租赁期限为一年，即从2016年3月15日至2017年3月14日，租金为22743元/年；租赁期内的水电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费及房屋租赁税费由被告承担；合同还对房屋维修和违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用。合同履行过程中，因该商铺位于城郊结合部的新建小区，人流量小，市场较萧条，被告经营儿童乐园不景气，经营亏损。为此，被告李忠莲于2016年11月12日与刘福才、周明坤等租房户联名向原告请示要求降低租金。同年11月23日，被告李忠莲又单独向原告书面提出请示，内容为：1.根据地段及市场气候原因，恳请租金减半支付，即按每月每平方米7.5元支付；2.若第一款不同意，要求补偿装修费8万元后退房；3.若第一、二款都不同意，其不再租用。若有人向贵局承租，由新承租人或者贵局补偿其装修费8万元。原告收到被告提交的请示后，未及时作出答复。2017年6月，被告李忠莲搬离承租商铺，并将商铺钥匙交还民欣苑小区保安周明坤转交物业管理领导罗东梅。2017年8月27日，原告的工作人员曾国林、缪通林采取电话通知方式，向被告李忠莲送达《永善县住房和城乡建设局关于催缴民欣苑小区商铺租金的通知》，要求李忠莲于2017年8月31日前按原年租金标准缴纳2017年度租金，并续签合同。如不续签合同，办理相关退房手续。该《通知》存根记载李忠莲已搬走，拒签。2017年9月27日，永善县人民政府作出《关于调整民欣苑保障房小区商业配套设施租金的批复》（永政复【2017】47号），同意将李忠莲承租的商铺租金调整为每月每平方米12元。该批复未送达告知被告李忠莲。2018年2月1日，9月12日原告工作人员曾国林、缪通林再次采取电话方式通知被告李忠莲缴清2018年度及其以前的租金。在此期间，被告李忠莲之夫王云辉曾多次原告主管此事的部门领导协调办理退房手续和协商解决租金缴纳事宜，因原告内部管理不通畅而未果。直至2019年1月11日双方才办理了退房手续。但对租金的缴纳事宜仍存在争议。为此原告向本院提起诉讼。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：一是原、被告双方是否存在继续租赁合同关系？2.被告是否应当支付2017年3月15日至2019年1月11日期间的租赁费用？关于第一个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告永善住建局与被告李忠莲于2016年3月14日签订的房屋租赁合同，是双方协商一致的结果，合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，即2016年11月23日，被告李忠莲向原告书面请示要求降低租金，否则不再继续承租该商铺。被告李忠莲虽然对其承租的商铺是否续租提出了新的条件，但在原告永善住建局未给予明确答复的情况下，被告李忠莲仍在继续使用其承租的商铺，且原告也未提出异议。所以，根据上述法律规定，原、被告于2016年3月14日签订的租赁合同继续有效，双方仍存在租赁合同关系，租赁期限为不定期。被告李忠莲应当按照合同的约定支付继续使用承租房期间的租赁费。关于第二个争议焦点。本院认为，原合同约定的租期届满后，被告李忠莲虽然于2017年6月搬离租赁房屋，将房屋钥匙交给小区保安，但其未将此情况告知原告，又未办理房屋交接手续，双方的租赁合同关系尚未解除。2017年8月27日，原告的工作人员通知被告缴纳2017年度租金时，被告才将其已搬离承租房的情况告知原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方的租赁合同关系到此时即行解除。虽然原、被告双方在2019年1月11日才办理退房手续，但延迟办理退房手续是因原告未及时对被告提出的请示作出答复，导致双方为补缴租金产生争议所致，责任在于原告。所以，被告李忠莲继续租赁房屋的期限应计算至2017年8月。计算租金的期限为2017年3月至2017年8月，共计5个月。因永善县人民政府于2017年9月29日批复对原、被告之间约定的租金标准进行了调整，所以，被告应支付的租金应按调整后的租金标准计算支付，即126.35平方米×12元/平方米·月×5个月=7581元。原告要求被告支付2017年3月15日至2019年1月11日的房屋租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，由于导致被告未缴纳租金及办理退房手续系由原告的行为引起，且双方对此发生了争议，故被告不存在违约。因此，对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、由被告李忠莲支付原告永善县住房和城乡建设局商铺租金7581元，限本判决生效后十日内履行。二、驳回原告永善县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取399元，由原告承担200元，被告承担199元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若义务人不自动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  廖刚二〇二〇年六月三日书记员  黄溶