西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终96号上诉人（原审被告）：西藏玉尊美容有限公司，住所地拉萨市太阳岛中和国际城狮泉路圣威商贸有限公司综合楼五层，统一社会信用代码91540000321334204M。法定代表人：郑阳春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏圣威商贸有限公司，住所地拉萨市中和国际城狮泉路，统一社会信用代码915400005857613737。法定代表人：尹磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：平措旺杰，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建，西藏雪域律师事务所律师。上诉人西藏玉尊美容有限公司（以下简称西藏玉尊公司）因与被上诉人西藏圣威商贸有限公司（以下简称西藏圣威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西藏玉尊公司的委托诉讼代理人陈岗、杨超、被上诉人西藏圣威公司的委托诉讼代理人平措旺杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏玉尊公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项、第五项判决，改判驳回被上诉人的诉请。2、本案二审诉讼费及一审对应上述诉请的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：第一，一审法院未查明被上诉人违约在先，上诉人行使履行抗辩权的事实。首先，被上诉人违反《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》（以下简称《意向协议》）的约定，引进与上诉人经营同类型的其他项目，导致上诉人生意受到严重影响，自开始营业，持续亏损，血本无归。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人在被上诉人先违约的情形下，拒付租金是行使履行抗辩权，且被上诉人向上诉人出租的租赁物无产权证，《租赁合同》无效。其次，被上诉人起诉前，从未向上诉人发出解除合同的通知。2017年底，上诉人因经营持续亏损，积极与被上诉人协商迟延交付租金事宜，并得到了被上诉人的同意。上诉人提交的视听资料及证人证言可以证明。上诉人因被上诉人承诺迟延交付租金，正在多方筹措资金的时候，被上诉人却将上诉人诉至法院，要求判令解除合同，且上诉人曾多次要求补交租金，被上诉人拒不接受租金，违背诚实信用原则。第二，被上诉人恶意扩大损失，不得就扩大的损失要求赔偿。在诉讼过程中，上诉人一直积极主动与被上诉人协商，多次明确表达为了弥补经营亏损，希望能继续承租案涉租赁物，并同意将之前欠付租金尽快补交上。但被上诉人一直采取十分消极的态度，既无人出面与上诉人对接还款事宜，又不向上诉人提供还款银行账户，导致上诉人还款无门。 2018年4月，被上诉人在上诉人还留有物品的情况下，擅自锁门。从本案诉讼开始，历经一、二审、再审程序，上诉人从未收到过被上诉人要求腾退的书面通知，而上诉人自2018年3月开始，即无法使用案涉租赁物。2018年12月，上诉人为了避免再产生纠纷，曾试图进入案涉租赁物搬走其中财产，但被上诉人派出保安人员进行暴力阻拦。上诉人提交的证据材料可印证。一审法院认为“西藏圣威公司工作人员虽自认换锁的事实，但并不能以此认定西藏圣威公司已收回租赁物。作为承租方的西藏玉尊公司，怠于履行自己返还房屋的义务，导致租赁物长期空置，其责任应由西藏玉尊公司自行承担”。一审认定明显与事实不符，逻辑矛盾。根据合同法第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人是整个大楼的业主，大楼的安保人员均由被上诉人聘请，其对于案涉租赁物享有绝对的控制力。被上诉人在长达两年的诉讼时间内，有能力将闲置的案涉租赁物腾空，但其并未主动腾退，也未向上诉人发出过腾退通知，存在故意扩大损失的恶意，应当对其扩大的损失自行承担责任。第三，一审法院关于被上诉人锁门时间节点认定错误。首先，关于证人证言的证明力问题。上诉人为证明被上诉人于2018年4月锁门，申请王猛、刘小虎、刘成元三名证人出庭作证，并同时提供了视频录音证据印证证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。”但上诉人已经提供了视频录音证据印证证人证言。而一审法院仍以证人与上诉人存在利害关系无相应证据佐证为由，对被上诉人于2018年4月锁门的事实不予认定，违反民事诉讼证据的相关规定。第四，一审法院认定的违约金错误。首先，上诉人已按照《租赁合同》约定交纳550 000元押金。其次，《租赁合同》中并未约定押金不能抵扣租金。上诉人主张用交纳押金对欠付租金进行抵扣即 776 336.8元－550 000元=226 336.8元。故基于实际欠付租金226 336.8元认定违约金为232 901.64 元明显过高。第五，关于占有使用费举证责任的问题。首先，从已知事实来看，一审法院认可被上诉人确系对租赁物自行上锁,则具体的锁门时间即是本案的争议焦点。上诉人提供了证人证言及视频音频来佐证锁门时间，按照举证责任分配原则，上诉人的举证已达到初步证明标准。被上诉人作为主张房屋占有使用费的一方，应当针对上诉人的举证，提出相反证据，但被上诉人并未提出相反证据。其次，上诉人一直主张积极履行偿还欠付租赁费及腾退房屋的工作，由于被上诉人恶意锁门而无法履行。一审法院明知事实不清，而错误判决。第六，一审法院适用法律错误。首先，关于逾期腾房占有使用费的认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”仅有“次承租人”才符合支付“逾期腾房占有使用费”的义务主体。上诉人作为承租人，不符合前述“逾期腾房占有使用费”的条件。其次，所谓“逾期腾房占有使用费”针对的是社会上频频出现的租赁期间届满后，承租人不愿支付上涨租金，而恶意占有使用承租物的情形。因此，本法条的适用前提是“占有”且“使用”，而一审法院明知被上诉人对房屋上锁，上诉人根本没有“占有”且“使用”案涉租赁物，仍然判决上诉人应当承担逾期腾房占有使用费，属适用法律错误。第七，关于被上诉人一审以新的“起诉状”提出增加诉讼请求的问题。首先，按照民事诉讼法司法解释第二百五十二条规定“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。”上诉人在一审时认为被上诉人对于提出新增“占有使用费的诉请”应当以增加诉讼请求“申请”的形式提出，而不是以新的“起诉状”形式提出，其提出形式不符合法律规定，法院未作任何评价即通过判决方式支持其请求存在错误。西藏圣威公司辩称，1、一审判决公正、合法，二审应当支持。2、上诉人的上诉请求及事实理由依法不能成立。第一，本案经再审发回重审后，被上诉人变更诉讼请求符合法律规定，一审审理程序合法；第二，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，未违反法律强制性、禁止性规定，亦未损害他人的合法权益，不属于无效合同，且租赁物房屋的建设取得了建设工程规划许可证等相关手续，出租合法；第三，一审中上诉人对拖欠被上诉人租金等事实均认可，虽其提出有特殊原因，但并未提供证据证明。一审法院认定上诉人违约，解除《租赁合同》的条件成就，而判决合同解除，符合法律规定；第四，双方的合同解除后，上诉人应当承担返还租赁物的责任；第五，上诉人一审庭审中认可，拖欠被上诉人房屋租金数额及违约金计算方式和数额，故一审判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金公正、合法；第六，根据《租赁合同》第十九条第四项的约定，合同解除后，上诉人逾期返还商品房时，应当按照合同约定房租费用计算逾期腾房的占有使用费。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期腾房的占有使用费，符合合同约定和客观实际。一审法院认定事实：2014年10月24日，原告向杨丽君出具收据，载明收到押金550 000元。2013年4月2日，拉萨市国土资源规划局为原告办理了位于拉萨市中和国际城狮泉路的土地使用权证。2013年6月21日，拉萨市国土资源规划局为原告办理了编号为建字第540100201300077号建设工程规划许可证。2014年1月15日，城关区住房和城乡建设局为原告办理了编号为540102201401150101的建筑工程施工许可证。2015年7月16日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订了一份《租赁合同》载明：“甲方将位于拉萨市××路的西藏圣威商贸有限公司综合楼商品房五楼的1号及顶层一间杂物间出租给乙方使用；甲方出租给乙方的本合同项下的商品房，建筑面积共计2 222.14㎡（该面积中包括公摊面积293.28㎡），顶层杂物间建筑面积共计51.36㎡（该面积中包括公摊面积6.78㎡）；乙方已对本合同项下商品房做了充分了解，自愿接受甲方就本合同项下商品房公摊面积等的相关规定；本合同项下商品房租赁期限共15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日；乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下商品房用途为经营休闲会所（不能是咖啡、茶楼），未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；本合同约定的租赁期满或甲乙双方中的任何一方依据本合同的约定解除本合同时，甲方有权收回本合同项下商品房及其设备设施等，乙方应按照本合同约定如期交还甲方本合同项下商品房及其设备设施等；本合同约定租赁期间内的一次性缴纳费用包括：押金；乙方已将押金550 000元支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下商品房及其设备设施造成损毁、破坏及未拖欠甲方定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方；在本合同约定租赁期间内，乙方不得将支付给甲方的押金作为因乙方拖欠甲方定期性缴纳费用和临时性缴纳费用等费用，以及因乙方责任造成甲方或第三人损失的赔偿金费用，否则乙方应承担违约责任；本合同约定租赁期间内的定期性缴纳费用包括：租金、水电费、物业费、冬季采暖费、夏季制冷费；五楼1号商品房：租金价格从2015年5月1日至2018年4月30日为45元/平方米/月，即每月租金99 996.3元；从2018年5月1日开始，每三年租金在前一年租金基础上递增10%，即2018年5月1日至2021年4月30日租金价格为49.5元/平方米/月，即每月租金为109 995.9元；顶层杂物间：现定租金价格从2015年5月1日至2018年4月30日为45元/平方米/月，即每月租金为2 311.2元；从2018年5月1日开始，每三年租金在前一年租金基础上递增10%，即2018年5月1日起至2021年4月30日租金价格为49.5元/平方米/月，即每月的租金为2 542.32元；甲方正式收取乙方租金时间为：贰零壹伍年伍月壹日；租金每三个月交付一次，乙方在每季度最后一个月的20日前一次性缴纳下一季度的租金。具体交纳方法按照本协议附件为准执行；乙方应按照本合同第三条、第四条约定的时间、金额，按时足额向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用和临时性缴纳费用，否则乙方应承担违约责任，且甲方有权解除本合同，并截断本合同项下商品房的水电供应以及限制中央空调系统，停止相关物业服务等，由此产生的所有费用包括重新接驳的费用（以甲方预算为准）均由乙方承担；乙方应于本合同约定租赁期满后五日内，将本合同项下商品房及其设备设施等返还甲方。甲方或乙方解除本合同时，乙方应在收到甲方或甲方收到乙方解除本合同书面通知之日起五日内，将本合同项下商品房及其设备设施等返还甲方。乙方逾期返还本合同项下商品房时，乙方应承担违约责任，即应承担逾期返还本合同项下商品房期间的占有使用费；在本合同约定租赁期间内，乙方有下列行为之一时，甲方有权解除本合同：乙方未按照本合同及本合同约定的时间、金额按时足额向甲方支付定期性缴纳费用或临时性缴纳费用达十日的；乙方逾期未向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用和临时性缴纳费用等费用时，甲方除有权解除本合同外，且无论甲方是否解除本合同，乙方均应按每逾期一日向甲方支付未支付费用总金额5‰的违约金，直至乙方付清为止；本合同约定租赁期满或本合同解除后，乙方逾期返还本合同项下商品房时，甲方将根据乙方承租场地最后壹年的房租计算出每天的房租费用，乙方应按每逾期一日向甲方支付每天房租费用的双倍即五楼1号：9 600元；顶层杂物间：200元；本合同自甲乙双方签字、盖章（自然人按手印）后生效。同时，西藏圣威商贸有限公司与杨丽君于2014年10月23日签订的《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》及《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议补充协议》自动作废、失效。”同日，原、被告签订《补充协议》。2015年9月28日，拉萨市公安消防支队向原告出具编号为藏拉公消验字【2015】第0059号建设工程消防验收意见书，结论为“该建设工程及自动消防设施工程消防验收合格”。被告自2016年4月20日起存在拖延支付租金或不付租金的情况。2018年1月29日，原告起诉被告要求解除合同并支付租金和违约金。经审理，一审法院于2018年3月23日作出（2018）藏0102民初269号民事判决，解除《租赁合同》和《补充协议》，并判令被告于判决生效之日起十日内向原告返还租赁物。被告不服，上诉至拉萨市中级人民法院。拉萨市中级人民法院经审理，于2018年8月30日作出（2018）藏01民终408号民事判决，维持一审判决。原告于2018年9月25日向一审法院申请执行立案。一审法院于2018年9月25日向被告作出执行通知书，责令被告于即日前依照（2018）藏01民终408号民事判决所确定的内容履行义务。一审法院于2018年9月25日向被告作出报告财产令，责令被告在收到此令三日内如实报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。2018年12月27日，一审法院向被告送达强迁公告，限令被告在2019年1月3日前主动向原告返还租赁物。被告向西藏自治区高级人民法院申请再审。西藏自治区高级人民法院于2019年1月25日作出（2018）藏民申185号民事裁定，指令拉萨市中级人民法院再审本案。拉萨市中级人民法院于2019年8月22日作出（2019）藏01民再8号民事裁定，发回重审。2019年11月19日，被告工作人员来到原告处要求原告工作人员开门让其搬东西，原告工作人员以找尹总、不清楚为由予以拒绝。原告唐姓人员在协商过程中承认因屋内物品被盗原因而换锁。现租赁房屋处于锁门状态，被告的物品尚未搬离。另查明，案涉租赁房屋尚无权属登记证书。一审法院认为，案涉租赁房屋由原告修建，并办理了相应的审批手续，且经消防验收合格，案涉房屋为合法建筑。虽案涉房屋无权属登记证书，但并无证据证实原告无出租权，故一审确认原告有权对外租赁案涉房屋。原告与被告签订的《租赁合同》《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告辩解合同无效和合同条款无效的意见，无相应的事实和法律依据，不予采纳。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告也支付了部分租金，合同实际进行了履行。在合同履行过程中，被告未按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约，应向原告承担继续履行的违约责任。被告辩解其与原告达成了延期交纳租金的口头协议，但未提交证据加以证实，原告在庭审中不予认可，故不予采纳。被告辩解押金可以抵扣租金，但依据双方合同第三条的约定，押金不得作为被告拖欠的定期性缴纳费用，原告在庭审中也不承认已抵扣的事实，故对该辩解意见不予采纳。根据双方合同约定，被告逾期交纳租金达10日的，原告有权解除本合同。原告依据《租赁合同》约定于2018年1月29日起诉被告要求解除合同，并在2018年3月12日开庭时明确解除《租赁合同》和《补充协议》，原告要求解除合同的意思表示已经到达被告处，应确认《租赁合同》《补充协议》已于2018年3月12日解除。原告要求法院判决解除其与被告之间的《租赁合同》《补充协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。经核算，被告截至2018年3月12日尚欠的租金为776 336.8元，被告在庭审中也未针对该租金数额提出异议，应予以确认。庭审中，被告同意抵扣原告交纳的押金550 000元，故从拖欠的租金中抵扣已交纳的押金550 000元，被告拖欠租金金额226 336.8元（776 336.8元-550 000元）。原告要求被告支付租金776 336.8元的诉讼请求，应支持226 336.8元。被告违约，应向原告支付违约金。合同约定被告按每逾期一日向原告支付欠付费用总金额5‰的违约金，被告在庭审中对违约金支付标准无异议，应予以确认。经核算，原告主张被告支付违约金232 901.64元的诉讼请求，未超过合同约定金额，应予以支持。《租赁合同》解除后，被告应按照合同约定返还租赁物。原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。被告辩解原告已于2018年4月将租赁物的门锁了，但未提交证据加以证实，原告在庭审中不予认可，故不予采纳。被告作为承租方，应对其已经向原告返还租赁物承担举证责任。从本案现有证据上看，被告并未与原告履行退房交接手续，被告的物品仍存放在案涉租赁房屋内。原告工作人员在协商中虽自认换锁的事实，但并不能以此认定原告已收回租赁物。作为承租方的被告怠于履行自己返还房屋的义务，导致租赁物长期空置，其责任应由被告自行承担。被告于2019年11月19日要求原告开门让其搬东西，原告予以拒绝，导致被告无法使用租赁房屋，也无法返还房屋，被告不应支付2019年11月19日之后的逾期腾房占有使用费。原告主张被告支付2018年3月13日至2019年11月6日期间的逾期腾房占有使用费的意见，有相应的事实依据，故予以采纳。双方《租赁合同》中约定被告应按每逾期一日向原告支付每天房租费用双倍的逾期腾房占有使用费。被告对逾期腾房占有使用费不予认可，原告未针对其因逾期腾房产生的实际损失进行举证，酌情调整按合同约定房租费用核算逾期腾房占有使用费。2018年4月30日前的合同租金标准为102 307.5元（99 996.3元/月+2311.2元/月），合同约定2018年5月1日之后的租金标准为112 538.22元（109 995.9元+2542.32元）。经核算，2018年3月13日至2019年11月6日期间的逾期腾房占有使用费为2 211 887.6元（102 307.5元/月÷30天×48天+112 538.22元/月×18个月+112 538.22元/月÷30天×6天）。原告要求被告支付逾期腾房占有使用费2 879 887.92元的诉讼请求，部分有事实和法律依据，应支持2 211 887.6元。综上所述，对原告要求解除原、被告于2015年7月16日签订的《租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求予以支持。对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付租金776 336.8元的诉讼请求仅支持226 336.8元。对原告要求被告支付违约金232 901.64元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付逾期腾房占有使用费2 879 887.92元的诉讼请求仅支持2 211 887.6元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告西藏圣威商贸有限公司与被告西藏玉尊美容有限公司于2015年7月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年3月12日解除；二、被告西藏玉尊美容有限公司于本判决生效之日起15日内向原告西藏圣威商贸有限公司返还位于拉萨市××路西藏圣威商贸有限公司综合楼商品房五楼1号租赁房屋及顶层一间杂物间；三、被告西藏玉尊美容有限公司于本判决生效之日起15日内向原告西藏圣威商贸有限公司支付租金226 336.8元；四、被告西藏玉尊美容有限公司于本判决生效之日起15日内向原告西藏圣威商贸有限公司支付违约金232 901.64元；五、被告西藏玉尊美容有限公司于本判决生效之日起15日内向原告西藏圣威商贸有限公司支付逾期腾房占有使用费2 211 887.6元；六、驳回原告西藏圣威商贸有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实及依据证据与一审法院一致。经庭审举证、质证，本案争议焦点归纳为：1、一审认定上诉人应承担违约金232 901.64元是否过高的问题。2、一审认定逾期腾房的占有使用费应由谁承担的问题。本院认为，上诉人与被上诉人于2015年7月16日签订《租赁合同》及《补充协议》。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，依法成立，受法律保护，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应依照合同约定，全面、正当的履行合同。依照《租赁合同》第二十八条的明确约定“本合同自甲乙双方签字、盖章（自然人按手印）后生效。同时，西藏圣威商贸有限公司与杨丽君于2014年10月23日签订的《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》及《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议补充协议》自动作废、失效。”可知，双方经协商一致，通过《租赁合同》变更、补充了双方于2014年10月23日签订的《意向协议》，并约定《意向协议》作废、失效。根据合同法第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，作为平等民事主体的双方当事人在从事民商事法律活动时，遵循意思自治、合同自由原则依法签订的合同，受法律保护。上诉人提出被上诉人向上诉人出租的租赁物无产权证，《租赁合同》无效的上诉理由，违反当事人意思自治，合同自由原则以及民事诉讼诚实信用原则，本院不予支持。被上诉人所有的租赁物有相应的建设规划许可证等手续，出租行为合法有效。原审判决尊重当事人意思自治，保护合同自由原则，认定《租赁合同》合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照双方当事人《租赁合同》第四条第一项“本合同约定租赁期间内的定期性缴纳费用（一）本合同约定租赁期间内的定期性缴纳费用包括：租金、水电费、物业费、冬季采暖费、夏季制冷费。”第十八条第三项第1点、第4点“本合同的变更与解除……（三）在本合同约定租赁期间内，乙方有下列行为之一时，甲方有权解除本合同：1、在本合同约定租赁期间内，乙方将支付给甲方的押金作为因乙方拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用，以及因乙方责任造成甲方或第三人损失而赔偿损失方赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用的。”……4、乙方未按照本合同及本合同约定的时间、金额按时足额向甲方支付定期性缴纳费用或临时性缴纳费用达十日的。”之约定，合同禁止上诉人在租赁期内以押金抵扣租金，否则将产生被上诉人行使解除权解除合同的法律后果。根据合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，被上诉人依据《租赁合同》约定的解除条款，于2018年1月29日起诉上诉人要求解除合同，并在2018年3月12日法院开庭时明确提出解除《租赁合同》和《补充协议》。被上诉人行使解除权的意思表示已经到达上诉人，故《租赁合同》《补充协议》于2018年3月12日解除。上诉人提出被上诉人违反《意向协议》约定，引进与上诉人经营同类型的其他项目，导致上诉人生意受到严重影响，被上诉人违约在先，上诉人拒付租金是行使履行抗辩权的上诉理由。因上诉人提出该诉讼主张的依据《意向协议》，已经双方协商一致失效，而其经营困难与被上诉人出租房屋、收取租金的合同行为之间，并无因果关系。上诉人作为民商事主体，经营困难是其本应承担的经营风险，故其提出的欠付房租不是违约，而是行使履行抗辩权的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决双方签订的《租赁合同》《补充协议》于2018年3月12日解除，与客观事实相符，于法有据，应予以维持。关于争议焦点一，根据《租赁合同》第十九条第三项“违约责任……（三）乙方逾期未向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用和临时性缴纳费用等费用时，甲方除有权解除本合同外，且无论甲方是否解除本合同，乙方均应按每逾期一日向甲方支付未支付费用总金额5‰的违约金，直至乙方付清为止。”的约定，被上诉人主张上诉人自2016年4月20日起至2018年3月12日止，欠付的租金为776 336.8元，上诉人在一、二审庭审中未对该租金数额提出异议，本院予以确认。被上诉人要求上诉人向其支付租金776 336.8元的诉讼请求，因被上诉人一、二审中同意可用押金抵扣租金，故欠付租金为776 336.8元－550 000元﹦226 336.8元，本院对被上诉人的该项诉讼请求部分予以支持即226 336.8元。双方在诉讼中对未支付租金总额抵扣押金的一致意思表示，属于对债务履行、债权实现方式的新约定。违约金的计算方式仍应以原《租赁合同》为依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被上诉人提出上诉人应向其支付的违约金为232 901.64元的诉讼请求，未超过《租赁合同》对违约金按照上诉人未支付费用总金额即776 336.8元计算的30﹪，本院予以支持。上诉人提出违约金过高，应按照欠付租金总额776 336.8元减去抵扣押金550 000元后，被上诉人实际损失226 336.8元计算违约金的上诉理由，违反合同约定，本院不予支持。原审判决上诉人应承担违约金226 336.8元，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。关于争议焦点二，上诉人提出被上诉人于2018年4月起对租赁物房屋加锁至今，导致上诉人无法占有使用租赁物，故不应承担占有使用费。但上诉人向法院提供的王猛、刘小虎、刘成元三人的证人证言与2019年11月19日形成的五段录音资料，并不能相互印证，被上诉人对租赁物房屋加锁的时间即2018年4月。因本案被上诉人提起诉讼的时间是2018年1月29日，而一审法院向上诉人作出《报告财产令》和送达《强迁公告》的时间分别是2018年9月25日和 2018年12月27日。由此可见，自2018年1月29日起至2018年12月27日止，上诉人并未积极履行合同义务，防止损失扩大。故上诉人提出的其一直主张积极履行偿还欠付租赁费及腾退房屋的工作，由于被上诉人恶意锁门而无法履行，被上诉人恶意扩大损失的上诉理由，缺乏事实根据，本院不予采纳。二审庭审中，被上诉人认可2019年11月19日已经实际控制租赁物房屋，则被上诉人无权再主张2019年11月19日之后的逾期腾房占有使用费。被上诉人主张上诉人应支付2018年3月13日至2019年11月6日期间的逾期腾房占有使用费，因计算期间并未超过2019年11月19日，本院予以支持。依照《租赁合同》第十九条第四项“违约责任……（四）本合同约定租赁期满或本合同解除后，乙方逾期返还本合同项下商品房时，或乙方有本合同第十六条第（三）项、第（四）项的违约行为之一时，甲方将根据乙方承租场地最后壹年的房租计算出每天的房租费用，乙方应按每逾期一日向甲方支付每天房租费用的双倍即五楼1号：人民币9 600.00元（大写：人民币玖仟陆佰元）；顶层杂物间：人民币200元（大写：人民币贰佰元）的逾期腾房占有使用费，直至乙方返还符合本合同约定的本合同项下商品房之日止。”的约定，原审酌情按照合同约定的房租费用核算逾期腾房占有使用费即2018年4月30日前的合同租金标准为99 996.3元/月+2311.2元/月﹦102 307.5元；合同约定2018年5月1日之后的租金标准为109 995.9元+2542.32元﹦112 538.22元。经核算，2018年3月13日至2019年11月6日期间的逾期腾房占有使用费为（102 307.5元/月÷30天×48天+112 538.22元/月×18个月+112 538.22元/月÷30天×6天）﹦2 211 887.6元。原审判决部分支持被上诉人请求上诉人向其支付逾期腾房占有使用费即2 211 887.6元，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。另，被上诉人基于同一事实同一法律关系在一审审理过程中变更、增加诉讼请求，是其对民事权利和诉讼权利的处分行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利。综上所述，西藏玉尊美容有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26 358.31元，由西藏玉尊美容有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   高 小 红审  判  员   次  央审  判  员   扎西多吉二○二○年六月二十四日法 官 助 理   尼 玛 仓书  记  员   达瓦罗布