吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终317号上诉人（原审被告）：王立权，男，1964年11月16日出生，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：孙竹全，吉林恒太律师事务所律师。委托诉讼代理人：于子淇，女，1970年12月20日出生，住址同上。系王立权妻子。被上诉人（原审原告）：杜君，男，1969年12月14日出生，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：杜岩，女，1993年10月22日出生，住吉林省东丰县。系杜君女儿。原审第三人：吉林省中志房地产开发有限公司，住所地吉林省东丰县东丰镇药业大街378号。法定代表人：刘忠志，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓宪东，该公司员工。原审第三人：时殿平，男，1967年10月9日出生，住吉林省东丰县。上诉人王立权因与被上诉人杜君、吉林省中志房地产开发有限公司（以下简称中志公司）、时殿平财产损害赔偿纠纷一案，不服东丰县人民法院（2018）吉0421民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，王立权及其委托诉讼代理人孙竹全、于子淇，杜君及其委托诉讼代理人杜岩，中志公司的委托诉讼代理人邓宪东，时殿平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王立权上诉请求：1.撤销东丰县人民法院（2019）吉0421民初1113号民事判决，依法改判驳回杜君的诉讼请求或发回重审;2.―、二审诉讼费由杜君承担。事实和理由：-、一审判决认定事实错误，断章取义，事实认定部分没有将时殿平以房抵债给王立权的事实经过在判决书中予以认定。中志公司是涉案房屋所在的东丰明珠小区的发包方,时殿平是该小区6号楼的承包方。时殿平承包工程期间，向王立权购买建筑材料河沙，双方约定，时殿平用承建的小区两套住宅楼，抵顶王立权的河沙款，中志公司与时殿平约定，用承建的住宅楼抵顶工程款,经三方商定，中志公司于2008年11月5日给王立权出具一份《买住宅（门企）楼协议书》，将6号楼西数1单元2楼东和背靠背西数2单元2楼西住宅楼卖给王立权，用所欠河沙款抵顶购楼款。同时，王立权与时殿平约定，两套住宅必须背靠背，中间不设间壁墙，以方便居住。所以，时殿平施工时，将两套楼房中间承重墙改为横梁、设立柱，为此，王立权还交付了单独设计施工费用。工程竣工后，2013年1月末，王立权进行了装修，并于当年年底入住。由此可见，王立权从购房、装修到入住整个过程并无过错。而杜君提交的协议是基于时殿平欠杜君10万元的欠款，为保证还款,时殿平将宏达三期门市抵押给杜君，后时殿平为要回门市,于2013年2月2日，让中志公司给杜君出具一份《住宅楼买卖协议》，替换原抵押的门市，但由于当时中志公司管理混乱，给杜君出具了错误的协议，由此说明，杜君与时殿平之间系名为买卖实为借贷关系，故杜君应当向时殿平主张权利。一审中，时殿平述称，涉案房屋是给王立权盖的，用房屋抵顶工程款，盖的时候还改了图纸，就是中志公司开票时是有错误的。由此说明，涉案房屋系时殿平专为王立权定制的，与杜君无关，一审判决是错误的。一审认定王立权的房屋与杜君诉请的房屋存在重叠是错误的。杜君的买房协议上的房屋面积是67.09平方米，位置是6栋1单元202室,而王立权的买房协议上的房屋面积是68.58平方米×2，位置是6单元201室和5单元202室。王立权买的是两个单元背靠背的住宅楼，是本小区唯一的，是建楼时即已确定的专为王立权设计改建的合二为一的房屋，不是交付后王立权自己改造的，与杜君诉请的房屋，无论在时间上还是在空间上均不存在重叠问题。二、一审判决适用法律错误。假设涉案房屋与杜君房屋重叠，杜君也无权向王立权主张权利。因为，在王立权买房协议效力没有被确认无效前该协议仍为有效协议，而王立权以房抵债先于杜君，在杜君抵债合同目的无法实现的情况下，只能向第三人主张权利，而不应向王立权主张。因此，一审判决适用法律错误。三、时殿平和中志公司改建定制涉案房屋的行为是对王立权所购房屋位置的最终确认，涉案房屋形成有权占有。四、本案案由应属于民间借贷，一审法院以财产损害赔偿纠纷审理本案适用法律错误。五、王立权没有过错，不应承担赔偿责任。六、王立权与杜君不存在任何法律关系。综上所述，请求二审法院依据事实和法律规定，作出公正判决，以维护司法权威，维护上诉人合法权益。杜君辩称，王立权之前在法庭上陈述的证据显示的他的楼号是六栋5单元202和六单元201，后来他又说可能是因为中志公司把楼牌号安反了，开始是从东向西排的七个单元，他所对应的是六栋5单元202和六单元201，如果门牌号安反了，也是现在从西往东数，他所对应的是2单元202和3单元201，而不是杜君所占有六栋1单元202，一审的法官已经上楼房调查了两三次才下的判决。杜君协议上的面积是67.09平方米，王立权协议面积是68.58平方米，在一审时评估的房屋面积即是现在的6栋1单元202，面积与杜君面积67.09平方米相同，从以上两点，位置和面积都与王立权主张的房屋面积、位置不一致。杜君将购房款及入住费用交付完毕，中志公司为杜君出具了收据两份，并将房屋及钥匙交付杜君，王立权的妻子曾经承认自行换锁进入涉案房屋。王立权、时殿平当时的约定等部分证词均为口头陈述，无书面证据，且大部分内容与返还原物纠纷、非法占有他人财产无关，王立权侵占他人财产应返还原物，拉沙子、私人定制等对本案毫无意义。中志公司述称，当时公司二位老总进拘留所，县里成立清欠小组，杜君手里有一套门企要10万元一套收回，李阳要开票的时候就说得去看看有没有人，指派邓宪东去看一下，李阳开票，邓宪东写的协议，出纳员开的发票，该交的费用杜君都交了，杜君交完所有的费用，到管理员那里取钥匙，就是这个过程。时殿平述称，当时借款通过付责胜借了10万元用于宏达三期6号楼一单元101，用门企房抵押的，后期款没还上就把门企房收回，给杜君开了一套住宅。中志公司也没查这个房子重不重没票子开出去之后到房屋一瞅开错了，但是这房子从基础开始，确实给王立权定制的，当时我和中志公司约定用房屋顶工程款，我就有权利支配所有的房屋，给王立权定制的大房子，当时票据开错了，后期等着去找中志公司想要把这个票重新开一下，但中志公司刘忠志和刘剑波已经因诈骗在看守所，票据没换上，这个事情中志公司也是有责任的，出现这个问题是房子开重了。杜君向一审法院起诉请求：1.请求王立权立即将杜君购买的位于东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室返还给杜君；2.请求王立权支付占有杜君房屋期间使用费用2万元。一审法院认定事实：修建宏达三期时，杜君借给时林7万元，时林将宏达三期6号楼8单元的门市抵押给杜君。2013年，因中志公司涉嫌犯罪，县里成立了工作组。工作组将杜君原来的门市房收回，中志公司出具了案涉房屋的协议书和收据。杜君向中志公司交纳了入住费，并收到了该房屋的钥匙，但杜君一直没有入住。2008年，王立权给宏达三期小区拉沙子，时林用两套房产抵顶拉沙子的费用。2008年11月5日，吉林中志金野农牧机械制造有限公司与王立权签订了协议书，抵顶了两套房屋。其中一套房屋为案涉房屋，并且王立权已经实际装修入住。案涉房屋的协议书原件，中志公司和王立权手中各持一份，两份内容不一致，王立权协议有更改，但中志公司的原件写有作废字样，王立权手中没有作废字样。根据中志公司委托诉讼代理人陈述，案涉房屋最初是要给时林的用来抵顶工程款，但是时林让写成王立权的名字，原始房票为6号楼5单元202，6单元201，后来单元号虽经过改动，但是已经都更换了协议书。另查明，案涉房屋现无法办理房屋产权手续。一审法院认为，本案案由为返还原物纠纷，基础法律关系为物权，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，因不动产物权是以权属证书上登记的所有权人为权利人,该案涉房屋暂时无法办理房屋产权手续，但是存在两份买卖协议书，且两份协议书的来源均不是直接购买，都是通过抵顶债务的方式获得的。虽然，王立权持有的协议书有更改，根据中志公司的说法合同已经作废，但王立权手中的协议书原件没有收回，王立权根据手中的协议书装修入住至今，杜君没有证据证明该协议书无效，王立权无权占有该房屋,故对杜君的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：驳回杜君的诉讼请求。杜君上诉请求：1.撤销原判，改判王立权立即将杜君购买的位于东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室返还；2.改判王立权支付占有房屋期间的使用费用20，000.00元。本院原二审认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该法第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案中，案涉房屋尚未办理相关产权登记手续，故杜君尚未取得案涉房屋所有权也尚未实际入住装修，故杜君请求返还房屋及赔偿损失缺乏法律依据。综上所述，杜君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由杜君负担。杜君不服本院二审判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2019年4月18日作出（2019）吉民申588号民事裁定，指令本院再审本案。本院经再审认为，原审对本案基本事实未予查清，即杜君主张其购买案涉房屋是位于东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室，并提供了购房协议、购房款收据、入住费收据等证据予以佐证；王立权辩解案涉房屋归其所有，提供了购房协议等证据，但其购房协议文本中记载的房屋为宏达三期6栋5单元202室和6单元201室，后经涂改将“5单元202”改为“1单元2楼东”。杜君持有的购房案涉房屋的协议书中记载案涉房屋的面积为67.09平方米；王立权持有协议书记载案涉房屋面积为68.58平方米，从上述两份合同文本的内容看，杜君与王立权争议的房屋无论是具体位置，还是建筑面积均不同。杜君、王立权及中志公司对“宏达三期住宅小区6号楼的单元号排序是否发生过变化”这一重要事实表述不一。杜君与王立权发生争议的标的物，即本案案涉房屋是否明确指向同一房屋，是本案的基本事实，但原审对这一案件基本事实并未查清，故将本案发回一审法院重审。发回重审后，在查清事实的基础上，依法作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）吉04民终638号民事判决和吉林省东丰县人民法院（2018）吉0421民初850号民事判决；二、本案发回吉林省东丰县人民法院重审。在一审法院重审期间，杜君申请追加时殿平为本案第三人，并变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法判令王立权赔偿杜君损失193,487.56元（其中包括房屋评估价值为193,487.56元，鉴定费3，000.00元）；2.案件受理费及其他诉讼费用由王立权承担。一审法院重审认定事实：2013年2月2日，杜君与中志公司签订一份购买住宅楼协议书，购买位于东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室住宅楼一套，实际上是杜君原先占有宏达三期一套门市房，东丰县公安局当时工作组人员找中志公司的领导，刘忠志、刘剑波同意，由中志公司工作人员邓宪东到现场查看即杜君主张的宏达三期住宅6栋楼最西侧楼口二楼东面积67.09平方米与占的门市房置换，当时该住宅是空的，交付杜君占有，杜君将购房款及入住费用交付完毕，中志公司为杜君出具了收据二份，并将房屋及钥匙交付杜君，杜君因外出打工未对房屋进行装修。2014年杜君打工返回准备对房屋进行装修时，发现王立权将门锁更换后占有该房屋。王立权提出涉案房屋是其与中志公司的实际施工人即本案的第三人时殿平用砂石抵顶得来的房屋，但是根据2019年3月14日吉林省高级人民法院的询问笔录中询问王立权的妻子于子淇时承认是自行换锁进入涉案房屋。2019年11月13日，从对涉案房屋的现场勘验情况来看，系宏达三期6栋西侧第一楼梯口二楼东侧，而王立权提供书证是该栋楼5单元和6单元的（二楼）背靠背，应是6栋西二楼口二楼东和西三楼口二楼西侧的背对背，而王立权现占房屋是6栋西一楼口二楼东和西二楼口二楼西的背对背打通的房屋西侧部分，和杜君主张房屋重叠，同时王立权认为杜君鉴定的房屋价值评估价193487.56元过高，不予认可。中志公司刘剑波在2018年8月6日庭审中自称房屋（指王立权现占房屋）最原始手续是开给时林（时殿平），顶时林的工程款，但时林写的是王立权的名字，王立权和时林什么关系其不知道，原始票子6号楼5单元202、6单元201。时殿平称开发商是中志公司，其只是实际施工方，挂靠在东丰县建筑公司。一审法院认为，2013年2月2日，杜君与第三人中志公司签订一份购买住宅楼协议书，购买位于东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室住宅楼一套，面积为67.09平方米，杜君经东丰县公安局工作组工作人员征得中志公司的领导同意，通过门市房置换，取得该房屋。杜君将购房款及入住费用交付完毕后，第三人中志公司为杜君出具了收据二份，并将房屋及钥匙交付杜君，系合法占有该房屋。杜君因外出打工未对房屋进行装修。2014年杜君打工返回准备对房屋进行装修时，发现王立权将门锁更换后将房屋占有，根据吉林省高级人民法院的询问笔录，也可以证明王立权自行换锁，进行装修。东丰县人民法院(2018)吉0421民初850号案件在2018年8月6日庭审笔录中，王立权称其抵顶的房屋为宏达三期6栋1单元201室（这两套房屋是背靠背），但是根据勘验笔录，王立权夫妇现居住的房屋背靠背已打通的二楼，应为自东往西数5单元和6单元背靠背的两套楼房，而非现在最西楼口二楼东侧的房屋，现居住的打通的两套房屋住宅中西侧部分和杜君诉请房屋重叠，王立权对杜君侵权行为，事实成立。考虑王立权已装修并实际居住，为便于案件的执行，本案诉讼期间释明杜君同意变更诉讼请求，要求王立权对占有房屋（裸房）现评估价值193,487.56元予以赔偿的诉讼请求予以支持。王立权认为其入住是经县检察院工作组人员同意，且认为现房屋评估价值过高，予以抗辩的理由未提供证据佐证，不予采纳。王立权承担赔偿责任后，认为不应由自己赔偿损失，应提供证据另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：王立权于判决生效之日起十日内赔偿给杜君房屋损失193,487.56元（裸房评估价值）。案件受理费4,170.00元，鉴定费3,000.00元，共计7,170.00元，由王立权负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王立权向本院提交了如下证据：1.中志公司出具的《证明》一份。证明房子是杜君借给时殿平的钱，时殿平用一楼抵押的，在2013年初，从一楼换到二楼，这个房子是时殿平向杜君借款抵押房，不是用现金买的房子，王立权的房子是2008年刚建楼时，时殿平施工改建的。杜君质证认为该证据与借钱没有关系，证明虽合法，但对真实性有异议。中志公司质证认为不清楚。时殿平质证认为该证据所述属实。2.中志公司原来的员工柴洪涛书面证言一份，证明其原为建设单位工程师，在施工到宏达三期六楼二层是项目经理，王立权找到他在6号楼西侧单元墙处增加一根通梁和两根柱子。杜君质证认为证据合法，但真实性有异议。中志公司和时殿平质证无异议。3.证人王岩证言。证明王岩当时买房子的时候，王立权的房子是通透的一体房，没有承重墙，以及房号混乱，是从东往西颠倒。杜君质证认为该证言所述不是事实，2013年杜君才取回钥匙，交完入户费才给的钥匙，证言所述2010或2011年就进去了不是事实。中志公司和时殿平对此不发表意见。4.证人冯影证言。证明房屋单元号排序颠倒。杜君和时殿平无质证意见。中志公司质证认为宏达三期就是从西往东数的，其证言无意义。5.照片一张。证明王立权购买的房屋中间有横梁和立柱，是第三人为王立权定制的房屋。杜君质证认为打不打梁与杜君无关，应按房子说话。中志公司和时殿平对此不发表质证意见。中志公司提交《证明》一份，其证明内容与王立权提交的第一份证据《证明》内容一致。王立权质证认为，真实性、合法性没有异议，能够证明杜君的买房协议是抵押担保借款的事实，同时也能证明第三人为王立权改建、定制房屋的事实。杜君和时殿平对该证据无质证意见。本院对上述证据认证意见：对中志公司出具的《证明》，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”首先，该证据不符合单位出具证明材料的形式要件，其次，在内容上不能否认中志公司与杜君签订协议的真实性。同时王立权的妻子于子淇在吉林省高级人民法院询问时明确说明两套房子中间是他们自己通开的，与该《证明》所述王立权的房子是2008年刚建楼时，时殿平施工改建的内容相互矛盾，本院对该证据不予采信。对柴洪涛书面证言，本院认为，证人应出庭作证，在未出庭的情况下，证言真实性无法确定，本院不予采信。证人王岩和证人冯颖证言，本院认为，证人王岩所述十年前买房遇到王立权，去过王立权家，他家有两个房子中间有一个梁一个柱，该证言内容与王立权的妻子于子淇在吉林省高级人民法院询问时所述2013年开始装修，装修时没有钥匙，通过当时工作组及检察院工作人员同意进行装修，自行换锁，开始装修的内容相互矛盾，对王岩证言真实性不予认可，故不予采信。证人冯颖证言，证明楼号存在颠倒，但中志公司作为涉案房屋的开发单位在一审时明确说明该公司账面记载单元排序号与杜君所述一致，亦不能证明王立权占有案涉6栋1单元202室房屋存在合法性，本院不予采信。对于照片，本院认为该照片只能反映该房屋现在的状态，无法证明待证事实，不予采信。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院重审查明的案件事实一致，予以确认。本院认为，杜君与中志公司于2013年2月2日签订了购买住宅楼协议书，系双方的真实意思表示，应视为时殿平将对杜君所负的债务转让给中志公司，中志公司将案涉房屋即东丰县东丰镇宏达三期住宅楼6栋1单元202室，面积为67.09平方米的房屋以以物抵债的方式转让给杜君达成了合意，上述约定不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。杜君交纳了进户费并取得了房屋的钥匙，对房屋已经形成实际的控制，构成对房屋的合法占有。而王立权提交的协议无相关人员签字，盖章单位为吉林中志金野农牧机械制造有限公司，并非案涉房屋的开发单位吉林省中志房地产开发有限公司，载明的房屋为宏达三期6栋5单元202室和6单元201室，后经涂改将“5单元202”改为“1单元2楼东”，房屋面积为68.58平方米，从上述两份合同的内容看，杜君与王立权争议的房屋无论是具体位置，还是建筑面积均不指向同一房屋。经一审法院实地现场勘查，王立权享有权利的房屋应为自东往西数5单元和6单元背靠背的两套楼房，而非现在最西楼口二楼东侧的房屋，现居住打通的两套房屋住宅中西侧部分和杜君诉请房屋重叠，王立权主张楼号改动过，但中志公司在一审时明确说明该公司账面记载单元排序号与杜君所述一致，亦无原始档案等证据证实，本院不予采信。王立权在杜君外出打工之时私自换锁进入涉案房屋进行装修并入住，已构成侵权，杜君有权要求王立权返还财产或赔偿损失。考虑到王立权对房屋进行了装修并实际入住多年，恢复原状并返还必然伴随资源的浪费，经一审法院释明，杜君诉讼请求由返还房屋变更为赔偿损失较为合理，经评估，涉案房屋（裸房）的价值为193,487.56元，王立权应向杜君赔偿上述损失。王立权在赔偿杜君损失后，如认为不应由其本人承担赔偿责任，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对王立权的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,170.00元，由上诉人王立权负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 肖翠芳审判员 李志华二〇二〇年六月三十日书记员 隋煊平