新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2826民初256号 原告：巴州骏腾物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县。 法定代表人：李军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付小红，女，该公司办公室主任。 被告：新疆天山宏基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。 法定代表人：赵鸿亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任育民，新疆梨城律师事务所律师。 被告：新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县。 负责人：陈国成，该分公司经理。 原告巴州骏腾物业服务有限公司（以下简称骏腾物业公司）与被告新疆天山宏基房地产开发有限公司（以下简称天山宏基公司）、新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司（以下简称天山宏基分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏腾物业公司法定代表人李军及其委托诉讼代理人付小红，被告天山宏基公司法定代表人赵鸿亮及其委托诉讼代理人任育民、被告天山宏基分公司负责人陈国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业综合服务费375643.87元，违约金46392元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月至2019年3月，被告拖欠焉耆县新华路三号桥商厦8403.50平方米空置房、19707平方米商铺物业综合服务费共375643.87元未支付，该款经多次催要未果，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告天山宏基公司辩称，1、本案涉及的纠纷经（2019）新2826民初429号判决已经解决，原告以同样的事实提起诉讼属重复起诉；2、原告与第二被告签订承包合同，与我公司不存在物业服务合同关系。我公司名下目前没有空置房，未办理手续的空置房已抵押给其他单位，该部分房屋虽未办理产权变更手续，但产权实际已经转移，物业管理费应由实际所有人缴纳。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告天山宏基分公司辩称，我公司与原告签订了物业服务管理承包合同，该合同合法有效，原告应向我公司缴纳物业费。按照合同约定，空置房不收物业费，售出的房子由买受人承担物业费，而原告计算的面积有误，应以测绘面积为准，原告属重复诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：焉耆县三号桥商厦由被告天山宏基公司开发建设。2016年1月1日被告天山宏基分公司与原告骏腾物业公司签订物业服务管理合同，将三号桥商厦的物业管理事宜承包给骏腾物业公司，承包期自2016年1月1日至2017年12月31日。该合同履行期间，2017年8月4日三号桥商厦小区召开业主大会，成立了业主委员会。同年8月6日，三号桥商厦业主委员会作为甲方、骏腾物业公司作为乙方，双方签订《三号桥商厦物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对三号桥商厦提供物业服务；物业服务合同期限为十年，自2017年8月6日起至2026年8月5日止；乙方提供的物业服务包括：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅每月每平方米0.8元，商业每月每平方米1.6元；业主长期空置物业时，应当告知乙方，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商。业主未告知乙方并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业管理费；物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业，因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，其物业服务费由开发建设单位承担；甲方、业主（物业使用人）违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按日3%的标准向乙方支付违约金；乙方擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，并按5%的标准向甲方支付违约金；合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商调解不成的，向物业所在地人民法院提起诉讼；本合同一式六份，甲、乙双方各执两份，所在地价格主管部门和房地产行政主管部门各一份。但该合同对物业费缴纳方式和期限未作约定。该合同签订后，骏腾物业公司即开始履行物业服务义务。至2018年4月10日天山宏基分公司向本院提起诉讼，要求骏腾物业公司支付两年的承包费220000元及违约金22000元。经本院审理，双方达成由骏腾物业公司于2018年8月30日前向天山宏基分公司支付承包费140000元的协议，本院于2018年6月15日出具（2018）新2826民初463号民事调解书对此予以确认。 经查，被告天山宏基公司开发建设的三号桥商厦于2013年7月4日竣工,房产测绘报告书载明该商厦总户数672户，层数为22层，用途为：库房、商业、住宅。其中负一层为库房，建筑面积3662.31平方米；1层商业31户，2至3层商业222户，建筑面积10325.81平方米；4至22层为住宅，共八个单元418户，建筑面积为45184.85平方米。其中一单元编为01号房一侧面积为135.64平方米，编为02号房一侧面积为141.12平方米；二单元编为01号房一侧面积为84.64平方米，编为02号房一侧面积为115.73平方米，编为03号房一侧面积为85.81平方米，编为04号房一侧面积为113.52平方米；三单元编为01号房一侧面积为113.52平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为107.22平方米；四单元编为01号房一侧面积为107.22平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为113.52平方米；五单元编为01号房一侧面积为113.52平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为107.22平方米；六单元编为01号房一侧面积为107.22平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为106.76平方米；七单元编为01号房一侧面积为116.94平方米，编为02号房一侧面积为86.38平方米；八单元编为01号房一侧面积为148.15平方米，编为02号房一侧面积为137.74平方米。现原告认为其已提供物业服务，但被告至今拖欠2018年6月至2019年3月期间8403.50平方米空置住宅、19707平方米空置商业房物业综合服务费未付，其中空置住宅包括房号：xx室等共78套，商业房包括负一层4949.70平方米、二层6397.50平方米和三层8359.80平方米共19707平方米空置面积，上述空置住宅及商业房物业综合服务费经催收未果，为此提起诉讼。而被告认为，负一层属库房，不应收取物业费，该公司现只有六套425.16平方米商业房和4-x室（84.07平方米）、8-x室（148.15平方米）两套住宅空置，其余商业房原告已经向承租人收取物业费，住宅大部分已出售，物业费应由业主承担，另有27套住宅以以物抵债的方式抵账给他人，20套住宅被税务机关扣押，此部分不应由被告承担物业费。经查，2018年1月11日，本院在办理新疆中京建设集团有限公司申请强制执行被执行人天山宏基公司、赵金星、陈国成建设施工合同一案时，出具（2017）新2826执410-2号执行裁定书，裁定将被告天山宏基公司所有的位于三号桥商厦房号为xx总建筑面积1052.07平方米十套住宅以每平方米2300元的价格折抵该公司所欠新疆中京建设集团有限公司案款2419761元，该十套住宅涉及本案原告诉讼范围的有xx共五套。该案在执行过程中，2018年8月17日申请执行人与被执行人另达成《以物抵债协议》，该协议约定：被执行人天山宏基公司将其位于三号桥商厦房号为xx-xx室等总建筑面积2754.09平方米共27套待售住宅以每平方米2300元的价格折抵该公司所欠新疆中京建设集团有限公司案款6334407元。由于该协议未实际履行，2019年2月14日新疆中京建设集团有限公司申请该案恢复执行，该公司《恢复执行申请书》认可三号桥商厦房号为xx-xx十套住宅已执行交付。该案恢复执行期间，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2019年5月29日出具（2019）新28执监60号执行裁定书，裁定该案由该院立案执行。该院执行过程中，申请执行人与被执行人于2019年9月27日重新达成《执行和解协议》，协议约定：被执行人天山宏基公司将其三号桥商厦房号为x-xx室总建筑面积1174.92平方米共十套住宅以每平方米2400元的价格以物抵债抵偿所欠申请执行人债务2819808元,上述房屋已执行交付。此外，2019年5月16日，焉耆县税务局对被告位于三号桥商厦房号为x-xx等共二十套住宅予以扣押，其中除2-xx等三套住宅外，其余均在原告诉讼空置房范围内。被告认为上述抵账房和扣押房其均不应缴纳物业费，但原告认为上述房抵账和扣押时间为2019年5月之后，其主张的为2018年6月至2019年3月拖欠的物业费，被告应承担此部分住宅的物业费。 另经查，被告提供收款收据、买卖合同、安置合同等证据，证实涉案2-xx室2018年12月12日抵账给xx公司、8-xx室2011年11月17日出售给董xx、7-xx室2011年4月19日出售给吴xx、7-xx室2011年9月19日出售给王x、6-xx室2010年12月3日出售给杨xx、4-xx室2013年12月2日出售给项xx、4-xx室2011年6月6日出售给顾xx、4-xx室2010年11月3日出售给依xx,3-xx室2011年10月28日出售给王xx、3-xx室2013年4月12日出售给韩x、1-xx室2013年4月3日出售给张xx、3-xx室2014年10月14日出售给库xx、1-xx室2011年10月25日出售给肉xx、1-xx室2018年5月15日出售给石xx、3-xx室2018年9月27日出售给热xx、4-xx室2012年10月3日出售给花xx、1-xx室2012年7月4日出售给谢x、1-xx室2013年12月30日出售给阿xx、8-xx室2011年1月18日安置补偿给马xx、3-xx室、5-xx室于2018年12月10日顶账给陈xx、8-xx室于2018年12月15日顶账给陈xx、8-xx室于2018年12月25日顶账给陈xx。庭审中被告认为原告计算物业费的房屋面积均有误，应以测绘面积为准，对此原告无异议，依据测绘报告，涉案负一层面积为3662.31平方米，涉案住宅面积分别为：1-502（141.12平方米）、1-1302（135.64平方米）、1-1202（141.12平方米）、1-1302（141.12平方米）、1-1402（141.12平方米）、1-1902（141.12平方米）、1-2002（141.12平方米）、1-2102（141.12平方米）、1-2201（135.64平方米）、1-2202（141.12平方米）、2-401（84.64平方米）、2-501（84.64平方米）、2-701（84.64平方米）、2-801（84.64平方米）、2-802（115.73平方米）、2-902（115.73平方米）、2-1102（115.73平方米）、2-1103（85.81平方米）、2-1202（115.73平方米）、2-1302（115.73平方米）、2-1303（85.81平方米）、2-1403（85.81平方米）、2-1404（113.52平方米）、2-1502（115.73平方米）、2-1602（115.73平方米）、2-1703（85.81平方米）、2-1801（84.64平方米）、2-1802（115.73平方米）、2-1902（115.73平方米）、2-1903（85.81平方米）、2-2002（115.73平方米）、2-2003（85.81平方米）、2-2103（85.81平方米）、2-2104（113.52平方米）、3-802（84.07平方米）、3-1603（107.22平方米）、3-1802（84.07平方米）、3-1803（107.22平方米）、3-1901（113.52平方米）、3-1902（84.07平方米）、3-2102（84.07平方米）、3-2201（113.52平方米）、3-2203（107.22平方米）、4-401（107.22平方米）、4-402（84.07平方米）、4-603（113.52平方米）、4-1002（84.07平方米）、4-2002（84.07平方米）、4-2103（113.52平方米）、4-2201（107.22平方米）、4-2202（84.07平方米）、5-1802（84.07平方米）、5-1901（113.52平方米）、5-2001（113.52平方米）、5-2101（113.52平方米）、5-2102（84.07平方米）、5-2201（113.52平方米）、5-2202（84.07平方米）、5-2203（107.22平方米）、6-1501（107.22平方米）、6-1601（107.22平方米）、6-1702（84.07平方米）、6-1802（84.07平方米）、6-2002（84.07平方米）、6-2102（84.07平方米）、6-2103（106.76平方米）、6-2201（107.22平方米）、6-2202（84.07平方米）、6-2203（106.76平方米）、7-401（116.94平方米）、7-402（86.38平方米）、7-802（86.38平方米）、7-2201（116.94平方米）、8-702（137.74平方米）、8-1601（148.15平方米）、8-1801（148.15平方米）、8-2201（148.15平方米）、8-2202（137.74平方米）；另原告对被告依据三号桥商厦测绘报告计算出二层、三层商业房面积均为3566.48平方米的结论无异议。庭审中被告提交房屋租赁合同证实2017年11月25日三号桥商厦二楼1250平方米房屋出租给道xx，租期自2018年2月1日至2023年2月1日；2016年4月1日三号桥商厦三楼1707.60平方米房屋出租给马xx、王xx，租期自2016年4月1日至2021年3月30日；2016年8月5日三号桥商厦三楼590平方米房屋出租给王x，租期自2016年9月1日至2022年8月30日；2019年1月1日陈国成将三号桥商厦三楼856.37平方米房屋出租给王xx，租期自2019年1月1日至2024年1月1日。被告认为上述已出租房原告已收取物业费不应再另行收取，而原告认为二层、三层已出租面积并未包含在本案起诉范围内，原告为此提交欠费清单确认二层除1360平方米金焉火锅、1250平方米健身房外，其余面积未交物业费，三层除1700平方米宾馆、590平方米培训中心（一）、780平方米培训中心（二）外，其余面积未交物业费，被告对于原告陈述的二层、三层现已出租的面积无异议。而原告认为三号桥商厦负一层由被告出租给他人用作商业经营，但被告予以否认，原告对此未提供确凿证据证实。 再查，2019年7月3日，本院受理原告骏腾物业公司诉被告天山宏基分公司物业服务合同纠纷一案，原告要求天山宏基分公司支付2018年6月至2019年3月8403.50平方米空置住宅、19707平方米空置商铺物业费375643.87元及违约金155187.03元。该案经本院审理，于2019年9月3日出具（2019）新2826民初429号民事判决，判令被告天山宏基分公司向原告骏腾物业公司支付物业费375643.87元及违约金23196元，驳回原告骏腾物业公司其他诉讼请求。被告天山宏基分公司不服该判决向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院提起上诉，该院于2019年11月15日出具（2019）新28民终1734号民事判决，以原告所诉被告主体不适格为由，撤销本院（2019）新2826民初429号民事判决，并驳回骏腾物业公司的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否应当向原告骏腾物业公司缴纳物业服务费？2、涉案房屋欠交物业服务费范围和收费面积如何确定？3、原告主张的违约金是否符合法律规定？4、本案是否属于重复诉讼？对此，逐一评析如下： 一、被告是否应当向原告骏腾物业公司缴纳物业服务费？2016年1月1日被告天山宏基分公司将三号桥商厦的物业管理事宜承包给骏腾物业公司，双方为此签订《物业服务管理合同》，该合同履行期满后，因该合同产生的纠纷经本院审理已调解解决，该合同涉及的权利义务关系已终结。而三号桥商厦业主委员会成立后，该业主委员会与骏腾物业公司签订《三号桥商厦物业服务合同》，该合同不违反法律规定，应为有效。业主委员会代表业主选聘骏腾物业公司为三号桥商厦提供物业服务，此行为对全体业主具有约束力，骏腾物业公司提供物业服务后，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。根据物业服务合同的约定及《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据庭审查明的事实，三号桥商厦由被告天山宏基公司开发建设，其应当承担2018年6月至2019年3月期间尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用的交纳义务，被告天山宏基公司提出其不应承担物业费的抗辩意见本院不予采纳；被告天山宏基分公司不具备独立法人资格，其亦并非涉案物业的建设方，为此原告要求该公司承担物业费交纳责任的诉讼请求不符合法律规定。 二、涉案房屋物业服务费欠交范围和收费面积如何确定？关于住宅部分，原告起诉被告拖欠三号桥商厦空置住宅2018年6月至2019年3月期间物业费未交共78套，该78套住宅中2-2003、2-2103、2-1403、2-2104、2-1404五套住宅于2018年1月11日已执行交付给新疆中京建设集团有限公司，该五套住宅不应由被告交纳物业费用；涉案8-1601室、7-802室、7-402室、6-1601室、4-2002室、4-1002室、4-401室、3-1902室、3-1803室、1-1902室、3-1802室、1-1202室、1-1402室、3-2201室、8-702室、3-802室、5-1802室、8-1801室、8-2202室、1-1101室于2018年6月之前已出售、抵账或安置给他人，此部分住宅不应由被告交纳物业费用；而2-1303室被告2018年12月12日抵账给住邦公司，该套住宅被告只应承担2018年6月至2018年12月11日期间的物业费用，除上述住宅外，其余尚未出售或者尚未交给物业买受人的住宅所欠2018年6月至2019年3月期间的物业服务费用应当由被告天山宏基公司承担支付责任，至于被税务机关扣押的20套住宅以及在巴州中级人民法院执行案件中抵账的10套住宅时间均在2019年3月之后，该部分住宅自2018年6月至2019年3月期间的物业费亦应由被告天山宏基公司承担支付责任。依据庭审中原、被告陈述及测绘报告，被告天山宏基公司尚未出售或者尚未交给物业买受人的住宅房号和面积分别为：1-502（141.12平方米）、1-1302（141.12平方米）、1-2002（141.12平方米）、1-2102（141.12平方米）、1-2201（135.64平方米）、1-2202（141.12平方米），一单元合计841.24平方米；2-401（84.64平方米）、2-501（84.64平方米）、2-701（84.64平方米）、2-801（84.64平方米）、2-802（115.73平方米）、2-902（115.73平方米）、2-1102（115.73平方米）、2-1103（85.81平方米）、2-1202（115.73平方米）、2-1302（115.73平方米）、2-1502（115.73平方米）、2-1602（115.73平方米）、2-1703（85.81平方米）、2-1801（84.64平方米）、2-1802（115.73平方米）、2-1902（115.73平方米）、2-1903（85.81平方米）、2-2002（115.73平方米），二单元合计1752.12平方米；3-1603（107.22平方米）、3-1901（113.52平方米）、3-2102（84.07平方米）、3-2203（107.22平方米），三单元合计412.03平方米；4-402（84.07平方米）、4-603（113.52平方米）、4-2103（113.52平方米）、4-2201（107.22平方米）、4-2202（84.07平方米），四单元合计502.4平方米；5-1901（113.52平方米）、5-2001（113.52平方米）、5-2101（113.52平方米）、5-2102（84.07平方米）、5-2201（113.52平方米）、5-2202（84.07平方米）、5-2203（107.22平方米），五单元合计729.44平方米；6-1501（107.22平方米）、6-1702（84.07平方米）、6-1802（84.07平方米）、6-2002（84.07平方米）、6-2102（84.07平方米）、6-2103（106.76平方米）、6-2201（107.22平方米）、6-2202（84.07平方米）、6-2203（106.76平方米），六单元合计848.31平方米；7-401（116.94平方米）、7-2201（116.94平方米），七单元合计233.88平方米；8-2201（148.15平方米），以上住宅面积共计5467.57平方米，该部分住宅应缴纳物业服务费为43740.56元（5467.57平方米×0.8元×10个月），另2-1303室应交物业费为（85.81平方米×0.8元×6个月）+（85.81平方米×0.8元÷30×11天）=437.06元；关于商业部分，二层、三层商业房面积均为3566.48平方米，按照原告的主张，扣除二层1700平方米宾馆、590平方米培训中心（一）和780平方米培训中心（二），三层1360平方米金焉火锅和1250平方米健身房面积，其余空置面积1452.96平方米（3566.48×2-1700-590-780-1360-1250=1452.96平方米）应由被告天山宏基公司支付物业费计23247.36元（1452.96平方米×1.6×10个月）；至于负一层，该部分使用性质为库房，物业服务合同对该层是否收取物业费未进行约定，原告虽陈述负一层由被告对外出租用作商业，但其并未提供确凿证据证实，原告现要求被告缴纳负一层物业费的诉讼请求证据不足。 三、原告主张的违约金是否符合法律规定？三号桥业主委员会与原告骏腾物业公司签订的《物业服务合同》对物业费缴纳方式和期限未作约定，本案承担偿付所欠物业费的主体为被告天山宏基公司，原告未提供向天山宏基公司催收物业费的书面证据，为此现原告依据该合同第三十条的约定要求被告按日3%的标准支付违约金的诉讼请求于法无据。 四、本案是否属于重复诉讼？2019年7月3日，原告骏腾物业公司虽以与本案相同事实和理由提起诉讼，且本院对该案依法作出判决，但该案经巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审，以原告所诉被告主体不适格为由，撤销本院（2019）新2826民初429号民事判决，并驳回骏腾物业公司的诉讼请求，现原告将天山宏基公司、天山宏基分公司列为共同被告提起诉讼不属于重复诉讼。 综上所述，原告骏腾物业公司要求被告天山宏基公司支付自2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费用67424.98元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告骏腾物业公司的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、由被告新疆天山宏基房地产开发有限公司向原告巴州骏腾物业服务有限公司支付所欠2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费67424.98元，并于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告巴州骏腾物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7630.54元，减半收取3815.27元（原告已预交），由原告负担3072.46元，被告新疆天山宏基房地产开发有限公司负担742.81元，并与案款同时缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。 审判员  马增华 二〇二〇年六月十五日 书记员  马 辉