浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初10745号 原告：韩江熔，男，1994年10月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金明飞、李涵婷,浙江近远律师事务所律师。 被告：陈晔枫，男，1986年6月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（系原告配偶）：毕倩倩，女，1986年11月13日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区桃源镇青云文民村（19）毕家荡7号，公民身份号码3205251986××××××××。 原告韩江熔与被告陈晔枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，本院根据原告韩江熔的申请，对被告采取财产保全措施。原告韩江熔及其委托诉讼代理人金明飞、李涵婷，被告陈晔枫的委托诉讼代理人毕倩倩到庭参加诉讼。案件审理期间，因本案必须以他案的审理结果为依据，本院于2019年11月14日裁定中止审理，后于2020年5月8日恢复审理。本案现已审理终结。 原告韩江熔向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾空位于绍兴市柯桥区的房屋并恢复原状；2.判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金705000元（暂算至2019年9月29日，之后租金至实际腾退之日止按合同约定计算），并支付利息损失55640.55元（暂算至2019年9月29日，之后至款清之日止的利息损失按年利率6%计算）；3.判令被告向原告支付水电费958元（暂算至2019年9月7日，之后至实际腾退之日止按电力部门收费标准计）、物业费35287元（暂算至2019年9月30日止，之后至实际腾退之日止按物业收费标准计）；4.判令被告赔偿原告违约金100000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月11日，被告陈晔枫与原告韩江熔签订《房屋租赁合同》，承租位于绍兴市柯桥区的房屋，合同约定：建筑面积1293.53平方米，租赁期限为2017年9月30日至2022年9月29日，被告需承担包括水、电、物业等费用，租金第一、二年均为470000元，第三年为495000元，第四、五年均为520000元，租金每年支付一次，支付时间为每年8月30日前，第一年支付时间为合同之日付335000元，余款在2018年2月28日前付清。合同还约定了合同期满，被告退还房屋时需恢复原样，被告违约导致合同终止的应赔偿原告100000元等。合同签订后，原告依约交付标的物，被告仅支付了235000元租金，拖延支付其余租金达705000元（暂算至2019年9月29日）及水电费958元（暂算至2019年9月7日）、物业费35287元（暂算至2019年9月30日），违反了合同第二条、第三条的约定，对此，原告有权解除该房屋租赁合同。对拖欠租金等费用，原告虽多次催讨，被告均未支付，故导致纠纷的发生。综上所述，原、被告之间的租赁关系合法有效，被告拖欠租金证据充分，拖延支付租金等费用明显违反合同约定，原告有权解除该合同。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望依法裁判。 被告陈晔枫辩称，2018年4月17日，被告已将房屋全部转让给丁少飞，转让的事情原告是知情并且认可的，原告也已收到丁少飞支付的租金，因此原告已经实际与丁少飞成立了房屋租赁关系，原告与被告之间的房屋租赁关系早已解除。原告已无权再向被告要求支付租金、物业费、水电费、违约金等。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 韩江熔系绍兴市柯桥区的所有人。2017年9月11日，韩江熔（甲方）与陈晔枫（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于柯桥区；租赁期限自2017年9月30日起至2022年9月29日止；租金为第一年470000元，第二年470000元，第三年495000元，第四年520000元，第五年起不再递增，价格520000元；租金支付方式为每年支付一次，每年支付时间为每年8月30日前，第一年支付签订合同之日付335000元，余款在2018年2月28日前付清；乙方需向甲方交付押金100000元；租赁结束，乙方退房时应保持乙方装修时原样，不得故意损坏；租赁期内的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费、电梯运营费等均由乙方承担。同时约定，房屋的出租方和承租方始终是甲、乙双方的关系，即使乙对外转租，转租的对象、时间或租金等与甲方无关。若乙方违约，导致合同提前终止，甲方有权让乙方在支付清所有水、电、煤、物业费、租金费用后，赔偿违约金十万元，并没收押金，若甲方违约，赔偿违约金十万元。双方另对其他事项作了约定。合同签订当天，陈晔枫支付第一年租金235000元及押金100000元。嗣后，陈晔枫夫妇在案涉房屋投资开办了绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅。 2018年4月17日，绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅（甲方）与案外人丁少飞（乙方）签订一份《买卖协议》，约定甲方将坐落柯桥区（铜雀台娱乐厅）经营权、装修及租赁合同卖于乙方，转让金额为2400000元。后因双方在履行该《买卖协议》过程中产生纠纷，丁少飞向本院起诉要求解除《买卖协议》并返还转让款。本院经审理后，作出（2019）浙0603民初6145号民事判决书，判决解除了丁少飞与绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅之间于2018年4月17日签订的《买卖协议》。后陈晔枫夫妇不服该判决，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）浙06民终4261号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月11日，韩江熔向陈晔枫发函催告支付拖欠租金及相应水电费、物业服务费，未果，遂成讼。 同时查明，2018年5月21日，丁少飞通过银行转账方式向韩江熔母亲徐茶英支付案涉房屋租金235,000元。 本院认为，原、被告间就案涉租赁物签订的《房屋租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告提出的解除合同的诉求，本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在《房屋租赁合同》条款中就合同解除的条件进行约定。原告基于法定事由要求法院判决解除。根据我国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订《房屋租赁合同》后，原告已按约将案涉房屋交付被告使用，被告理应按约履行支付租金的义务。然被告未按约支付租金，且经原告催告后在合理期限内仍未支付，现原告据此要求解除合同，符合上述第（三）项规定的合同解除情形，本院对原告的该项诉求予以支持。双方之间的《房屋租赁合同》应自本案诉状副本送达被告之日即2019年10月23日起解除。被告辩称原、被告之间的租赁合同关系早已在2018年被告将绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅转让给丁少飞后，经原、被告双方协商一致解除。然其既未提供合同已协商解除的证据，亦未提供原告已与案外人丁少飞就案涉房屋另行签订租赁合同的证据，被告提交的毕倩倩与徐茶英之间的电话录音，经查，徐茶英在通话中明确表示未与丁少飞签订租赁合同，也未有与被告解除租赁关系的意思表示，故该电话录音并不足以达到双方租赁合同已协商一致解除的证明目的，且《房屋租赁合同》中双方就对外转租情形下双方合同关系仍不变已作出特别约定，故对被告的上述辩称，本院不予采纳。 针对原告要求腾空案涉房屋并恢复原状的诉求，本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，在原、被告间的租赁合同关系解除以后，原告要求被告腾退租赁物即绍兴市柯桥区的房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。至于恢复原状，因原告未提交案涉租赁物原状相关依据，本院无法确定案涉租赁物出租前的原状，故原告该项请求，依据不足，本院不予支持。 针对原告要求被告支付截至2019年9月29日拖欠的租金及利息并支付自2019年9月30日至实际腾退之日止按合同约定计算的租金的诉求，本院认为，承租人支付租金，系其向出租人所负的主要合同义务。被告未付清合同存续期间的租金的事实清楚，本院对原告的该项诉求主张予以支持。具体欠付租金金额，本院认为，根据被告提交的转账记录及当事人陈述一致的事实，原告已收取2017年9月30日至2018年9月29日租金470,000元及押金100,000元，其中被告配偶毕倩倩支付租金235,000元及押金100,000元，剩余235,000元通过丁少飞支付。关于丁少飞支付部分，鉴于丁少飞与被告之间曾签订过买卖合同，原告既主张其与丁少飞之间不存在房屋租赁合同关系，又认可该笔款项与案涉房屋租金有关，故丁少飞支付的款项应视为其代被告支付的租金。原告现主张被告第一年租金尚有半年未支付，与事实不符，本院不予支持，被告拖欠的租金应系第二年租金。如上所述，被告此前已支付押金100,000元，押金系合同双方当事人为保障债权实现、降低交易风险而自行设置的一种债的担保，其并非定金性质，不具有惩罚性，故押金应当在交易出现风险后优先作为债务抵扣。本案中，原告已收取的押金100,000元应优先抵作租金予以扣除。故截至2019年9月29日，被告拖欠租金应为370,000元。因被告未按期支付租金，原告要求支付逾期利息，于法有据，本院予以支持。因被告与案外人之间的合同纠纷，导致案涉房屋至今未能腾退，原告据此主张2019年9月30日起至实际腾退之日止按照合同约定租金标准计算的租金，本院予以支持。因案涉《房屋租赁合同》系在第三年租赁期间解除，根据《房屋租赁合同》约定，第三年年租金为495,000元，故被告应按照1356元/日向原告支付第三年租赁期间及合同解除后占用期间的租金。 针对原告主张被告赔偿违约金100,000元的诉求，本院认为，被告逾期支付租金，构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据《房屋租赁合同》的相关约定，若被告违约导致合同提前终止，原告有权要求被告在付清所有费用后赔偿违约金100,000元。同时，本院认为上述约定的违约金标准过高，不利于当事人间的利益平衡，而应以实际损失为基数对违约金作相应的调整。据此，尽管被告构成逾期付款违约情形，应承担违约责任，原告主张约定的违约金过高而应以实际损失为基础作适当调减处理，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告支付违约金50,000元。 针对原告要求被告支付租赁期间至实际腾空之日止的物业费及水电费的诉求。本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，物业费及水电费应由被告支付。据此，原告的该项诉求符合合同约定，本院予以支持。至于物业费，根据物业公司的物业服务费催缴通知书，案涉房屋物业费单价为2.2元/平方米，2018年9月18日至2019年9月30日，案涉房屋共欠物业费35,287元，故被告应当支付原告上述期间欠缴的物业费，并支付自2019年10月1日起至实际腾空之日止按照2.2元/平方米的收费标准计算的物业费。至于水电费，根据物业公司的物业服务费催缴通知书，截至2019年9月7日案涉房屋共欠缴水电费958元，被告应当予以支付，但原告要求其支付之后至实际腾退之日止按照有关部门收费标准计算的水电费的诉请，现因原告既未提供2019年9月7日以后相关水电使用情况的依据，亦未提供计费标准依据，上述费用无法查明，本院难以支持，原告可于费用缴清后再另循合法途径向被告主张。 综上所述，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，对其不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告韩江熔与被告陈晔枫间的租赁合同关系自2019年10月23日起解除； 二、被告陈晔枫应于本判决生效后二十日内将坐落于绍兴市柯桥区房屋腾退给原告韩江熔； 三、被告陈晔枫应支付给原告韩江熔2018年9月30日至2019年9月29日期间的欠付租金370,000元，并支付该款自2018年8月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至本判决确定履行日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，上述款项，均限于本判决生效后十日内付清； 四、被告陈晔枫应支付给原告韩江熔自2019年9月30日起至本院确定的腾退履行日止按每日1356元标准计算的租金，限于本判决生效后十日内付清； 五、被告陈晔枫应支付给原告韩江熔违约金50,000元，限于本判决生效后十日内付清； 六、被告陈晔枫应支付给原告韩江熔2018年9月18日至2019年9月30日期间欠缴的物业费35,287元，并支付自2019年10月1日起至本院确定的腾退履行日止按每平方2.2元标准计算的物业服务费，限于本判决生效后十日内付清； 七、被告陈晔枫应支付给原告韩江熔截至2019年9月7日的水电费958元，限于本判决生效后十日内付清； 八、驳回原告韩江熔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,770元，减半收取计6385元，财产保全申请费5000元，合计11,385元，由原告韩江熔负担5030元，被告陈晔枫负担6355元，限被告陈晔枫于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张丽燕 二〇二〇年六月二十八日 书记员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。