北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1179号上诉人（原审原告）：林宝贵，男，1973年4月29日出生，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：宋桂梅，女，1968年11月22日出生，住北京市通州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏银，女，1963年9月25日出生，住北京市通州区。上诉人林宝贵、宋桂梅因与被上诉人苏银买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27944号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林宝贵、宋桂梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判确认林宝贵、宋桂梅与苏银签订的《拆迁安置面积转让协议》无效；3.本案诉讼费由苏银承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。林宝贵、宋桂梅基于自家宅基地拆迁，获得房屋安置补偿面积，基于本村村民的身份享受被安置权益，苏银不是本村村民不能享受该安置权利。涉案安置房是建设在村集体土地上的村民自住安置房，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第八条第二款及第六十三条的规定，以及《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条的规定，宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地使用权。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，即其性质不因宅基地转换成了安置房而改变。故安置房的指标仍然具有专属性质不能转让给非本村集体经济组织成员。一审法院不向国土规划等政府部门调取与本案密切相关的证据，仅仅依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定，既不考虑涉案土地的性质和安置房的性质，也不对《拆迁安置面积转让协议》（以下简称《转让协议》）所约定的内容合法性进行审查，径行判决，证据不足，适用法律不当，应依法予以撤销。二、一审法院认为《转让协议》有效，但又特别指出确认有效并不包含对合同履行的判断，自相矛盾。一审判决未能将双方矛盾彻底解决，未起到定纷止争的效果。合同有效的特征之一是双方能够履行，如果合同有效却不及于能否履行，有违当事人订立合同的真实意思和目的，合同效力无从谈起，将来会引发诸多矛盾。苏银辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。林宝贵、宋桂梅向一审法院起诉请求：1.请求确认宋桂梅、林宝贵与苏银签订的《拆迁安置面积转让协议》无效；2.本案诉讼费用由苏银承担。一审法院认定事实：宋桂梅系北京市通州区永顺镇岳庄村辖区居民，户口位于×××号。2013年12月31日，宋桂梅（被拆迁人、乙方）与顺开公司、岳庄合作社（拆迁人、甲方）签订《安置协议》（编号：×××），主要内容为：为保护甲乙双方的权益，保障旧村改造及新农村建设的顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和有关文件规定，双方经协商同意实行货币补偿及自住楼安置。甲方因旧村改造及新农村建设，需要拆迁乙方在拆迁方位内全部宅基地及其上的房屋、附属物。经双方认定，乙方宅基地及其上的房屋、附属物位于永顺镇岳庄村73号，系1982年前划定，已认定宅基地面积174.89平方米，房屋建筑面积306.55平方米，本宅基地上属于拆迁政策规定享受自住楼安置人员9人，符合拆迁政策规定村民补助条件的共9人。乙方可享受自住楼安置的人口为9人，乙方可享受的自住楼安置建筑面积共405平方米（考虑到自住楼尚未建成，最终面积以实际为准）。乙方需要支付安置面积3000元/平方米对应的自住楼购房款为1215000元。此外该协议还约定了其他内容。顺开公司、岳庄合作社在甲方处加盖公章，宋桂梅在乙方处签字、按手印并书写本人身份证号。2019年3月15日，宋桂梅、林宝贵（甲方、卖方）与苏银（乙方、买方）签订《转让协议》，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互利互惠的原则，经友好协商一致的基础上，就拆迁安置面积转让事宜达成以下协议：一、拆迁安置面积概况：甲方宋桂梅自愿将《安置协议》编号：×××，选房号：×××，被拆迁人宋桂梅的拆迁安置面积45平方米转让给乙方，并且经其家庭内部协商一致均同意转让给乙方。二、拆迁安置面积转让价格及付款方式：拆迁安置面积45平方米，以18000元/平方米价格转让，转让费共计81万元整，于2019年3月15日甲方收取转让款60万元整，剩余尾款21万元整于选房后安置房屋手续办理齐全后另行支付。三、权属：双方签订协议后，该拆迁安置面积45平方米权属归乙方所有，甲方保证该拆迁安置面积45平方米转让给乙方无任何家庭纠纷。四、双方协议签订后，该拆迁安置面积45平方米的所有权益自动转移给乙方，甲方应协助乙方办理相关变更手续，甲方对该房屋拆迁安置面积45平方米原有的权益包括使用权、处置权及收益权等在内的一切权利全部归属给乙方。甲方应无条件积极配合乙方办理选购房屋、办理过户手续等相关的一切事宜。五、甲乙双方同意上述协议，各无异议，今后不得反悔。任何一方不得违反上述条款，如甲方反悔，甲方原数退还乙方转让费并加付100%违约金，如果乙方反悔，甲方只退其50%的转让费。六、如将来选购的拆迁安置房屋变更为大产权，甲方应无条件配合乙方办理相关事宜。七、自本协议签订后，2019年7月1日起以后甲方的安置租房费全部归乙方所有。八、乙方所购买的房屋拆迁安置面积45平方米，在分房后所购房屋实际面积达不到此面积，所剩余差额的权属归乙方所有（包括处置权、使用权、收益权等一切权利）。九、乙方所购买的房屋拆迁安置面积45平方米，在分房选房时乙方享有优先选购的权利，甲方应积极配合。此外该协议还约定了其他权利。补充协议如下：从2019年6月1日周转房费归乙方所有。宋桂梅、林宝贵在甲方处签字、按手印，苏银在乙方处签字、按手印。《转让协议》签订后，2019年3月18日，蔡新颖向宋桂梅转账30万元。同日，宋桂梅向蔡新颖出具收条一张，载明：“今收到蔡新颖房款叁拾万元整（此款为苏银18号欠条款项）。”2019年3月27日，苏银向宋桂梅转账30万元。宋桂梅、林宝贵认可收到上述款项合计60万元，苏银尚欠尾款21万元未付。一审庭审中，宋桂梅称其自1984年开始系岳庄村村民，岳庄村73号系其享有的宅基地。涉案安置房安置人员9人（含宋桂梅及其林宝贵等），每人45平方米，后其与林宝贵将享有的其中45平方米安置房权益转让给苏银，因该房产系小产权房，故转让协议应属无效。安置房尚未建成，入住时间不确定，房屋的土地性质决定其无法办理产权证书、不能入市交易，故转让协议没有履行的可能性。对此，苏银认为，涉案房屋属于对宋桂梅、林宝贵的拆迁安置房，但被拆迁土地是国有土地，涉案房屋应属于大产权房。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。本案中，宋桂梅、林宝贵与苏银签订《转让协议》，将其享有的拆迁安置房权益转让给苏银，该协议系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。而且，宋桂梅、林宝贵已按照《转让协议》约定收到了苏银给付的转让款，现其请求确认《转让协议》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。但需特别指出的是，一审法院确认合同有效并不包含对合同履行的判断。因该协议涉及拆迁安置，其能否继续履行尚需尊重拆迁安置方和相关安置政策。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回宋桂梅、林宝贵的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。林宝贵、宋桂梅向本院提交调查取证申请，申请调取涉案房屋土地性质，本院认为，其该项申请与本案待证事实缺乏直接关联性，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。本案中，宋桂梅、林宝贵与苏银签订《转让协议》，各方约定对拆迁安置面积进行转让，根据协议内容及现有证据，对安置面积的转让系对拆迁相关权益的转让，并非针对特定房屋的买卖合同。该权益转让行为系各方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同效力与合同履行分属合同的不同要素和阶段，关于合同履行问题，不影响本案根据现有证据关于合同效力的认定。宋桂梅、林宝贵关于涉案《转让协议》无效的主张，缺乏充分的依据，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，林宝贵、宋桂梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由林宝贵、宋桂梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月二十八日法官助理 夏海曼法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴