河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书(2020豫1082民初1907号原告：中国工商银行股份有限公司长葛支行。住所地：长葛市建设路84号。负责人：何小广。委托代理人：李军，男，1962年2月15日生，汉族，住长葛市。系该行员工。被告：张献忠，男，1963年7月21日生，汉族，住长葛市。被告：胡喜芝，女，1963年7月10日生，汉族，住长葛市。被告：长葛市宏基伟业房地产开发有限公司，地址:长葛市葛天大道18号，统一社会信用代码:91411082699967193N。法人代表:赵亚猛。委托代理人：马军利，河南建创律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司长葛支行(以下简称工行长葛支行)与被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行长葛支行的委托代理人李军，被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司的委托代理人马军利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行长葛支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张献忠、胡喜芝立即归还所欠原告贷款本金224140.30元及利息1099.29元(利息算止2020年4月6日,以后产生利息计算至被告还清贷款本息止;2、依法确认原告对抵押的房屋优先受偿权，拍卖变卖优先受偿;3、依法判令被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司对上述诉请1的标的(即借款本金及利息、逾期罚息和实现债权的费用）承担连带偿付责任;4、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由:2014年7月3日原告依据与被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司签订的编号为6-2014-377号个人购房借款/担保合同（以下简称借款担保合同）等，向被告张献忠发放贷款33.9万元贷款，用于购买长葛市宏基伟业房地产开发有限公司开发的位于长葛市××道宏基钻石城C15号楼1单元10层东户0110001号房屋，借款期限156个月，到期日2027年7月3日。约定利率按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率6.55%上浮20%执行，即当期执行利率7.86%。约定按月等额本息还款法。该笔贷款担保方式为抵押加担保，即被告张献忠以上述所购房屋为该笔贷款提供抵押担保,房屋他项权利（期房)登记号为:长房预长葛市字第30013664号;被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证。贷款发放后,被告人张献忠累计7个月、连续5个月未按照合同约定履行还款义务，根据借款担保合同第十四条14.1项、14.2项相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布借款担保合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿借款担保合同项下未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，保证人承担连带偿还责任。截止2020年4月6日，被告张献忠欠原告贷款本金224140.3元、利息1099.29元。被告张献忠辩称，对原告所述事实无异议，但是经济困难，无力偿还。被告胡喜芝辩称，对原告所述事实无异议，但是经济困难，无力偿还。被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司辩称，对原告所述事实无异议，但被告已经在原告起诉前承担了相应的责任，具体以银行流水为准。另外根据物权法第176条规定，该债权已有债务人提供物的担保，原告应该行使物的抵押担保后，我公司承担补偿责任。经审理查明，2014年5月13日，被告张献忠、胡喜芝作为申请人，被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司作为保证人，向原告工行长葛支行申请个人住房贷款。2014年5月22日，原告工行长葛支行作为贷款人与被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司签订编号为长葛支行2014-377号《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款担保合同）等，向被告张献忠发放贷款33.9万元贷款，用于购买长葛市宏基伟业房地产开发有限公司开发的位于长葛市××道宏基钻石城C15号楼1单元10层东户0110001号房屋，借款期限156个月，到期日2027年7月3日。约定利率按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率6.55%上浮20%执行，即当期执行利率7.86%。约定按月等额本息还款法。该笔贷款担保方式为抵押加担保，即被告张献忠以上述所购房屋为该笔贷款提供抵押担保,房屋他项权利（期房)登记号为:长房预长葛市字第30013664号;被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证。保证人承担阶段性连带责任，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息等为实现债权的所有费用承担连带保证责任。被告张献忠、胡喜芝作为借款人、被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司作为保证人在该合同书签字。同日，被告张献忠、胡喜芝作为抵押人，原告工行长葛支行作为抵押权人，被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司作为担保人，三方共同签订了《长葛市房地产抵押(按揭)合同》，合同约定，被告张献忠、胡喜芝分别将其购买的坐落于长葛市××道宏基钻石城C15号楼1单元10层东户0110001号房屋及相关权益抵押于抵押人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，合同期限自2014年5月22日至2027年5月22日贷款本息清偿之日止。借款担保合同第十四条14.1项、14.2项相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布借款担保合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿借款担保合同项下未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。三方在签订合同的同时，向房屋登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记，自办理预购商品房抵押权预告登记之日起至设立房屋抵押权登记之日止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。2014年5月29日，原、被告在长葛市房产管理局办理了房屋抵押权预告登记。2014年7月3日，原告依约将贷款33.9万元一次性划入被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司的账户内。贷款发放后,被告张献忠、胡喜芝累从2019年12月3日始计7个月、连续5个月未按照合同约定履行还款义务。截止2020年4月6日，被告张献忠欠原告贷款本金224140.3元、利息1099.29元及之后的利息、罚息未还。原告方经催要未果，遂诉至本院。本院认为：原告中国工商银行股份有限公司长葛支行与被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告张献忠、胡喜芝发放了贷款，已履行其合同义务。被告张献忠、胡喜芝作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。故原告要求被告张献忠、胡喜芝依照合同约定偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利符合双方约定，本院予以支持。被告张献忠、胡喜芝自愿将其购买被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司开发的坐落于长葛市××道宏基钻石城C15号楼1单元10层东户0110001号房屋抵押给原告工行长葛支行，并在长葛市房产管理局对上述房屋办理了商品房抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，据此规定，原告工行长葛支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在房屋抵押登记设立之前，其享有的是抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人对房屋的处分。但在该房屋未在法律规定的期限内进行不动产登记的情形下，原告工行长葛支行主张的对该抵押房产的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带担保责任，该约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。原告请求被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司在担保期间内承担连带还款责任，符合法律规定，本院予以支持，其承担担保责任后，有权向被告张献忠、胡喜芝追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告张献忠、胡喜芝于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司长葛支行借款本金224140.3元，积欠利息1099.29元（截止到2020年4月6日，以后产生利息、罚息自2020年4月7日起按合同约定利率另算至付清止）；二、被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；其承担责任后有权向被告张献忠、胡喜芝追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司长葛支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2340元由被告张献忠、胡喜芝、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 杨 红二〇二〇年六月二十九日书记员 朱艳艳