四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初271号 原告：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街8号。 法定代表人：林天琼。 委托诉讼代理人：李敏，系该公司法律顾问。 被告：李兴林，男，汉族，1985年1月8日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告宜宾荣盛物业管理有限公司（以下简称：荣盛物业公司）与被告李兴林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛物业公司的委托诉讼代理人李敏、被告李兴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费4254.77元及滞纳金（按每日所拖欠的百分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了物业管理服务合同，合同约定由原告向被告位于南溪区提供物业服务。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告自2017年1月1日起，未按照物业管理服务合同缴纳物业管理服务费，原告多次催收未果，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。 被告李兴林辩称：1、我差欠原告2017年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费是事实，我们之前协商过，原告答应物业服务费打八折，但同时要求我把2020年的物业服务费交完，我认为原告提供的物业服务质量存在严重问题，相对应的物业服务费折扣就应该再低点，且2020的物业服务费还没有到收取的时候，所以就没有同意；2、小区环境卫生脏乱差、业主公共区域内移动奶茶店占道经营等问题，原告都没有进行管理，原告的物业服务不到位，我有权拒交物业服务费。不认可原告主张的滞纳金。 针对被告李兴林的答辩意见，原告补充陈述其从来没有答应过物业服务费按八折收取。 双方当事人有争议的事实为：原告提供的物业服务是否到位。物业服务费是否应减收。 原告荣盛物业公司围绕争议事实向本院提交了证据：物业服务登记记录、钻石成商铺管理公约、钻石城商铺门前五包责任书、商铺管理公约，拟证明其尽到了管理义务。 被告李兴林质证：原告的证据不能充分证明其提供的物业服务符合合同约定。 被告李兴林围绕争议事实向本院提交了证据：1、业主公共区域内移动奶茶店照片两张，拟证明物业公司不仅没有对这种占道经营的店面进行管理，还收取了费用；2、小区周围卫生照片、绿化照片。证明卫生环境差。 原告质证：照片中的奶茶店属于市政广场，不属原告物业管辖范围。更无证据证明原告收取了奶茶店的费用；同时，被告提供的照片不能证明原告没有履行打扫卫生的义务，照片中的垃圾也可能是打扫卫生后业主随手丢弃的。保洁人员不可能24小时都在搞卫生，因此，不能证明原告存在根本性违约。 本院经审理认定事实如下：被告李兴林系四川省宜宾市南溪区南溪街道鑫宇钻石城3幢1单元24楼3号房屋的业主，房屋建筑面积为98.44㎡。 2015年12月26日原告荣盛物业公司（合同甲方）与被告李兴林（合同乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同第三条物业管理服务内容约定：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、安全协防；5、小区交通秩序；6、房屋装饰装修管理。合同第四条物业管理服务质量约定：（一）、基本要求：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验、验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动、热情。6、小区设置物业服务中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约定服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。（二）房屋管理，1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋菜用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围，及时组织修复。属于大、中修范围，及时编制维修计划和住房专项维修金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和《临时管理规约》要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，书面告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外面、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻或报告有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各幢、单元、户和公共配套设施，场地有明显标志。（三）、协助维护公共秩序，1、秩序维护员24小时值勤；2、对重点区域、重部位每2小时巡查一次，安全监控实行24小时值班。3、对进出小区车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等服务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会或有关部门，并协助采取相应措施。（四）保洁服务，1、按楼栋单元设置垃圾桶、每日清运。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运。3、小区道路、停车场、绿地等每日清扫，电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次。底层共用大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗1次，共用部位每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查1次，原则上每一年清掏1次，异常情况及时清掏。5、无负压供水，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（五）绿化养护管理，1、专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木等根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。合同第五条物业管理服务费约定：首期管理服务费用从开发商通知交房之日起计算，预缴壹年物业管理服务费，在领取钥匙时缴纳，尔后每季度缴纳一次，每季度第一月10日前缴纳该季度物业管理服务费。物管费按建筑面积计算，每月每平米1.20元。合同第九条违约责任约定：1、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的费用，退还利息并支付违约金。2、乙方违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交内物业服务费，给甲方交纳公共能耗费及经营成本带来影响的，甲方有权停止该物业的水、电供应，同时从逾期之日起乙方向甲方按逾期交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主（或业委会）订立，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 本案原、被告签订物业服务合同后，双方均应当按照合同约定全面履行自已的义务。综合审查双方提交的证据，本院认为，荣盛物业公司按照合同约定履行了合同主要义务。只是原告在履行合同义务时，其提供的物业服务质量在某些环节、个别区域存在一定瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，为促使物业公司在今后的物业服务过程中规范管理，提高物业服务质量及服务意识，本院酌情认定被告差欠的物业服务费，原告减收20%。即被告应缴纳2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3402.08元(98.44㎡×1.2元/㎡×36月×80%)。 本案被告长达三年怠于交纳物业服务费，违反了合同约定，应当承担给付滞纳金的违约责任。因双方约定的滞纳金计收标准过高，结合被告的抗辩意见，本院酌情予以调减，按欠款总额的5%予以计算，即170.1元（3402.08元×5%）。 法庭寄语：业主对物业公司提供的物业服务不满意，可以积极及时的通过正当途径维护合法权益，而不应以拒不缴纳物业服务费的方式进行对抗。否则，长此以往，物业公司因经费问题出现运营困难，小区物业环境不仅无法得到改善，反而会陷入恶性循环。同时，业主与物业公司的矛盾也会升级恶化，不利营造小区和谐氛围。与此同时，还会无形中侵犯已正常缴费业主的合法权利，故不值提倡。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告李兴林于本判决生效之日起十日内向原告宜宾荣盛物业管理有限公司支付物业服务费3402.08元及滞纳金170.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李兴林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  徐珊 二〇二〇年六月十日 书记员  黄琪