福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1048号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：官桂山，男，1987年11月24日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：杨庆，女，1990年8月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人:王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人官桂山、杨庆房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回官桂山、杨庆全部诉讼请求，一、二审案件受理费由官桂山、杨庆承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园房地产公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园房地产公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园房地产公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园房地产公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》的约定，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 官桂山、杨庆辩称，1.碧桂园房地产公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园房地产公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 官桂山、杨庆向一审法院起诉请求:判令碧桂园房地产公司向官桂山、杨庆支付逾期办理房屋权属登记违约金22,940元（2017年1月1日至2018年2月4日，扣除90天，共计逾期310天）。 一审法院认定事实：2014年11月10日，官桂山、杨庆与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：官桂山、杨庆向碧桂园房地产公司购买碧桂园房地产公司1号5幢2803室房屋，并对购房款、建筑面积、单价、付款时间均有约定。合同还约定，碧桂园房地产公司应在2016年12月30日前向官桂山、杨庆交付商品房，应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园房地产公司提交的资料交付官桂山、杨庆，如因碧桂园房地产公司的原因，官桂山、杨庆不能在商品房交房之日起90日内取得商品房权属证书的，官桂山、杨庆不退房，碧桂园房地产公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向官桂山、杨庆支付违约金。合同签订后，官桂山、杨庆依约支付了全部购房款，碧桂园房地产公司依约于2016年12月31日向官桂山、杨庆交付了房屋，2018年2月4日碧桂园房地产公司通知官桂山、杨庆办理房屋权属证书。 关于本案争议的焦点问题： 一、碧桂园房地产公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园房地产公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园房地产公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园房地产公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。综上，碧桂园房地产公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。因碧桂园房地产公司的原因导致官桂山、杨庆未在交房90日内取得不动产权属证书，碧桂园房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金如何计算的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向官桂山、杨庆支付违约金。案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园房地产公司负有及时通知并配合官桂山、杨庆办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园房地产公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致官桂山、杨庆不能在案涉商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，构成违约。故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园房地产公司交付商品房的次日（即2017年1月1日）起计算至碧桂园房地产公司通知官桂山、杨庆办理产权登记手续的前一日（2018年2月4日），扣除90天，共计逾期309天。故碧桂园房地产公司应支付的违约金为：22,866元（740,000元/天×0.01%×309天）。官桂山、杨庆诉讼请求超出部分，不予支持。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系官桂山、杨庆与碧桂园房地产公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园房地产公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任，据此，碧桂园房地产公司应向官桂山、杨庆支付违约金22,866元。因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园房地产公司的负担，对碧桂园房地产公司要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给官桂山、杨庆违约金22,866元；二、驳回官桂山、杨庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，因适用简易程序审理，减半收取187元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园房地产公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，从本案合同约定的交房时间前，到碧桂园房地产公司办理初始登记时的时间上看，在该涉诉房屋产权登记制度改变后（在房屋产权登记制度改变前），碧桂园房地产公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园房地产公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园房地产公司，碧桂园房地产公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据《商品房买卖合同》约定，碧桂园房地产公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园房地产公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园房地产公司，故碧桂园房地产公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给官桂山、杨庆时止。碧桂园房地产公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律依据。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费374元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  吴** 二〇二〇年六月五日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。