山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0812民初1001号原告：济宁市兖州区鼓楼街道办事处，住所地济宁市兖州区文化东路153号，统一社会信用代码11370812494384349Y。负责人：高斌，主任。委托诉讼代理人：张波，山东滋阳律师事务所律师。被告：付新菊，女，1967年1月7日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：葛艳艳，山东九州匡正律师事务所律师。第三人：冯菲，女，1986年7月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。济宁市兖州区鼓楼街道办事处（以下简称鼓楼街道办事处）与付新菊、第三人冯菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。鼓楼街道办事处的委托诉讼代理人张波、付新菊的委托诉讼代理人葛艳艳、第三人冯菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼓楼街道办事处向本院提出如下诉讼请求：1、解除与付新菊之间的租赁合同关系；2、判令付新菊立即腾空位于兖州区中御桥北路兖州中材建设有限公司北大门向北第1间房屋，并返还原告；3、判令付新菊给付自2019年12月31日以后占用涉案房屋的租赁费，按每年11300元计算至腾空并交还租赁房屋之日止；4、诉讼费用由付新菊承担。诉讼过程中，鼓楼街道办事处变更了诉讼请求，增加了诉讼请求要求付新菊支付违约金624元，并要求付新菊承担因不按合同履行义务，给鼓楼街道办事处造成的一切经济损失；撤销要求返还租赁房屋的诉讼请求，并对租赁费用要求计算至2020年6月3日。事实与理由：付新菊于2019年1月1日与鼓楼街道办事处签订《租赁合同》，付新菊承租鼓楼街道办事处所有的位于兖州区中御桥北路兖州中材建设有限公司北大门向北第1间门头房，现租赁期限已届满。自2020年1月1日起，鼓楼街道办事处对涉案的租赁房屋全部实行公开招标，统一招租。鼓楼街道办事处委托山东天恒星拍卖有限公司对上述房屋租赁权进行公开拍卖，2020年1月3日，涉案房屋租赁权被案外人以每年11300元的价格竞得。经原告要求付新菊腾空并返还涉案房屋，付新菊未履行返还房屋的义务，故诉至法院。付新菊辩称，答辩人同意解除与原告之间的租赁合同关系，但答辩人于2017年4月5日将案涉房屋转租给第三人冯菲从事水果零售，2019年年底合同到期后，答辩人多次找冯菲说合同到期了，要求其腾空房屋，冯菲多次推脱，并且冯菲说没答辩人的事，是卖二手车的把房价推的过高导致其没有中标。租赁房屋系冯菲占有，申请追加冯菲为第三人参加诉讼，并判令冯菲将房屋交还给鼓楼街道办事处。另答辩人不同意支付2019年12月31日后的占用案涉房屋的租赁费用，本着谁使用谁受益的原则，应由冯菲承担该实际占用期间的租赁费用。对于违约金答辩人认为过高，没有事实依据，不同意支付。第三人冯菲述称，涉案房屋是从付新菊手中转租，年后一直没有经营，也没人向其要钥匙，另疫情期间国家要求减免房租，第三人在此经营了好多年，也不能说让走就让走。经审理本院查明的事实如下：付新菊承租了鼓楼街道办事处所有的房屋一处，2019年1月1日，鼓楼街道办事处与付新菊再次签订了《租赁合同》一份，合同约定，鼓楼街道办事处将其所有的中御桥北路矿山三处门北一处房屋（本案涉案房屋）租赁给付新菊，租期一年，从2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费3120元。另合同第七条第4项约定，付新菊在承租期内，在未经鼓楼街道办事处同意的情况下，不得转租或转让他人使用或改变原承租用途。合同第十条对违约责任进行了约定，约定如不按合同履行，违约方应承担租金总额的20%的违约金。早在2017年4月5日，付新菊将承租的该涉案房屋转租给冯菲。2019年12月31日，根据合同的约定，付新菊承租的房屋到期，另根据双方签订的《租赁合同》中约定，鼓楼街道办事处根据兖州区国有资产管理的规定，自2020年1月1日起，该租赁房屋实行公开招标，统一招租。经委托，山东天恒星拍卖有限公司于2020年1月3日对涉案房屋的租赁权进行了公开拍卖招租，案外人郭源竞买成功并签订了成交确认书。另庭审后，冯菲于2020年6月3日将涉案房屋交还鼓楼街道办事处。本院认为，公民、法人之间合法的租赁关系受法律保护。鼓楼街道办事处与付新菊签订租赁合同后，付新菊应严格按照合同的约定履行合同，合同到期后，付新菊不再租赁该房屋，付新菊应将承租的房屋交付给鼓楼街道办事处，久拖不返还，侵犯了鼓楼街道办事处的合法的权益，诉讼过程中，第三人冯菲已将涉案房屋返还鼓楼街道办事处，鼓楼街道办事处也撤销了要求付新菊腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，对该诉讼请求已无处理的必要。对于鼓楼街道办事处要求解除双方之间的租赁合同关系，付新菊也同意解除租赁合同，对该租赁合同关系本院准许解除。对于鼓楼街道办事处要求付新菊支付租赁费的诉讼请求，因次承租人冯菲在2020年6月3日将鼓楼街道办事处出租的房屋返还，对于2020年1月1日至2020年6月3日之间的租赁费，应按原租赁合同约定的租赁费标准计算逾期后的租赁费，即租赁费每年3120元，每月260元，共5个月的租赁费，本案中付新菊和冯菲均要求减免租赁费，根据鼓楼街道办事处依国家政策及上级主管部门的相关规定，鼓楼街道办事处对存在正常租赁关系的承租人在疫情期间租赁费均按1月到3月份免收，4月份至6月份减半收取。因该租赁期间在新冠××疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本院认为，本案也应按鼓楼街道办事处对其他租户的1月到3月份免收，4月份至6月份减半收取的标准减免租赁费用，计算后租赁费为260元，本院支持租赁费260元，因鼓楼街道办事处与付新菊签订的租赁合同，租赁费依据的标准也是双方之间的约定，鼓楼街道办事处也要求付新菊承担，该租赁费由付新菊支付。对于鼓楼街道办事处要求付新菊支付违约金624元，因付新菊在承租期内未经鼓楼街道办事处的同意，将承租的房屋转租给第三人冯菲，因根据鼓楼街道办事处与付新菊之间签订的租赁合同，付新菊属于违约行为，根据双方签订的租赁合同第十条的约定，违约方付新菊应承担租金总额的20%的违约金，即3120元×20%=624元，付新菊应支付违约金624元。对于鼓楼街道办事处主张的要求付新菊承担因不按合同履行义务，给鼓楼街道办事处造成的一切经济损失，对于该主张，鼓楼街道办事处已按双方签订的租赁合同中的违约责任条款主张了624元的违约金，鼓楼街道办事处再次要求付新菊承担违约责任于法无据，另鼓楼街道办事处也没提交损失相应的证据，故对该主张本院不予支持。综是所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除济宁市兖州区鼓楼街道办事处与付新菊之间的租赁合同关系；二、付新菊于本判决生效后十日内支付济宁市兖州区鼓楼街道办事处2019年12月31日至2020年6月3日间占用租赁房屋的租赁费260元；三、付新菊于本判决生效后十日内给付济宁市兖州区鼓楼街道办事处违约金624元；四、驳回济宁市兖州区鼓楼街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费98元减半收到49元，由付新菊负担25元，济宁市兖州区鼓楼街道办事处负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  程军二〇二〇年六月二十二日书记员  王珍