吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终444号 上诉人（原审被告）：范蕴涛，男，1966年8月5日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：唐宇，吉林捷盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区，统一社会信用代码91**36T。 法定代表人：沈中臣，董事长。 委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑红丽，女，1981年10月12日生，汉族，公司职员，现住吉林省松原市宁江区。 上诉人范蕴涛因与被上诉人松原市嘉德汇地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范蕴涛及其委托诉讼代理人唐宇、被上诉人嘉德汇开发公司委托诉讼代理人高志富、郑红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范蕴涛上诉请求：请求依法撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6831号民事判决第一项，改判驳回被上诉人解除合同的请求。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中约定的50%首付款按约定已经履行。《商品房买卖合同》中约定房款2014年3月14日签订合同当日交付1058000元。但在房屋买卖合同签订当日，双方又签订了《租赁协议》一份，约定被上诉人租赁上诉人的案涉房屋10年，租金抵顶上诉人欠被上诉人的房屋首付款。二、剩余50%房款未办理按揭贷款责任在被上诉人。剩余一半房款是由开发商办理按揭贷款的形式履行,合同约定时被告征信没有问题，可以办理贷款，是由于被上诉人怠于履行合同义务致使该合同约定没有及时履行。综上,上诉人认为原审判决在事实认定和法律适用上均存在错误，损害了上诉人的合法权益，故上诉人依法提起上诉。 嘉德汇开发公司辩称：一是上诉人辩称的50%首付款已经按约履行完毕，没有事实法律依据。根据双方商品房买卖合同以及租赁协议，事实上上诉人是以租赁房屋，支付租金的方式来履行首付款的支付义务，但上诉人一方仅支付2万元首年房屋租金后，剩余期间一直未履行租金支付义务，故对于首付款上诉人一方未完成其合同约定义务。二是关于剩余50%房款未办理按揭贷款责任，与被上诉人无关。办理按揭贷款作为房地产开发公司被上诉人一方，只是协助履行办理按揭贷款义务，能否办理按揭贷款与上诉人的征信以及各方的资质条件密切相关，对于购房时没能办理按揭贷款，上诉人称责任在被上诉人一方没有证据予以支持。故原审判决解除商品房买卖合同认定事实及适用法律准确，应当依法予以维持。 嘉德汇开发公司一审诉讼请求：2014年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的嘉德时代花城**幢***室房屋，被告应于2014年4月13日交付首付款1058000元，剩余房款1058355元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告既没有交付首付款，也没有办理贷款支付给原告，后经原告多次催要，被告至今仍未交付购房款。故依据双方合同约定，诉至法院要求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告从嘉德时代花城**幢***室腾迁出去，将房屋交付给原告；被告给付房屋占用期间的租金20万元。 范蕴涛既未出庭、亦未提交答辩意见。 一审法院经审理认定：2014年4月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告以2116355元的价格购买原告开发的位于嘉德时代花城**幢***室商企楼房一处，建筑面积201.29平方米。约定房款于2014年4月13日交付1058000元，余贷款1058355元。该合同第七条第一款第（2）项约定“逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”。房屋买卖协议签订当日，原、被告又签订了《租赁协议》一份，约定原告租赁被告的涉案房屋10年，租金抵顶被告欠原告的50%的房屋首付款。2014年4月15日，原告又将该房屋以每年2万元租金租赁给被告。被告占有使用涉案房屋至今，被告交纳了2014年4月15日至2015年4月14日租金20000元，余款至今未交付。经原告多次催要，被告未能交付房款，因而成讼。 一审法院认为：被告范蕴涛经本院合法传唤，在规定的时间内未到庭，应视为其放弃答辩和质证的权利。原告所提交的证据符合合法证据的要件，本院予以采信。原、被告于2014年4月13日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方约定了买受人逾期付款超过7日后，出卖人有权解除合同。被告至今没有交付全部购房款，符合双方约定的合同解除条件。被告亦未提供证据证实已经交付了购房款。原告据此主张解除合同的请求既符合合同约定又符合法律规定，本院予以支持。原告主张判令被告从涉案房屋中腾迁出去并将房屋交付给原告以及被告占用涉案房屋期间的租金，因被告交纳了20000元租金而取得涉案房屋使用权，是基于双方之间的租赁合同原因占有使用涉案房屋的。原告依据房屋买卖合同要求被告腾迁出去及要求支付此间的租金，不属于房屋买卖合同法律关系解决的问题，本案中不予审理。原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告松原市嘉德汇地房地产开发有限公司与被告范蕴涛之间于2014年4月13日签订的《商品房买卖合同》。二、驳回原告松原市嘉德汇地房地产开发有限公司在本案中的其他诉讼请求。案件受理费按照简易程序收取2150元由被告范蕴涛负担。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致。另核查，范蕴涛2014年3月15日为办理贷款向嘉德汇开发公司交纳评估费、登记费、手续费、查档费、预告登记费、办理抵押手续费计12555元。 本院认为，嘉德汇开发公司与范蕴涛于2014年4月13日签订的《商品房买卖合同》及《租赁协议》是双方真实意思表示，并不违反法律规定，系有效合同。嘉德汇开发公司请求解除双方签订《商品房买卖合同》并从嘉德时代花城**幢***室腾出给付房屋占用期间的租金20万元。合同解除有两种方式，一是当事人约定解除，二是法定解除。从嘉德汇开发公司请求理由范蕴涛既没有交付首付款、也没有办理贷款支付给嘉德汇开发公司看系法定解除。经查，范蕴涛购买涉案房屋又将该房屋租给嘉德汇开发公司使用，双方签订《租赁协议》第二条约定租期10年租金抵顶总房款50%首付款。所以，嘉德汇开发公司称范蕴涛没有交付首付款没有事实依据，本院不予采信。至于嘉德汇开发公司对所租赁的房屋怎么处置及所发生的争议与本案解除合同无关。 二审庭审时，嘉德汇开发公司明确表示依据《商品房买卖合同》第六条没有办理贷款支付给嘉德汇开发公司作为解除合同的理由。双方签订《商品房买卖合同》第六条约定：付款方式及期限。3.其他方式，2014年4月13日交付人民币1058000元，余贷款1058355元。从上述双方约定并没有确定由谁办理贷款，嘉德汇开发公司按照此条款主张解除合同没有事实依据。另，范蕴涛为办理贷款于2014年3月15日向嘉德汇开发公司交纳评估费等各项费用12555元，该事实能够认定应由嘉德汇开发公司办理贷款事宜，不然嘉德汇开发公司无理由收取贷款费用，上述民事行为符合客观实际。 综上，嘉德汇开发公司请求解除合同不符合《合同法》第九十四条之规定，本院不予支持。请求范蕴涛从嘉德时代花城**幢***室腾迁出并给付房屋占用期间的租金20万元因没有事实依据，本院亦不支持。原审认定范蕴涛没有交付购房款属于认定事实错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6831号民事判决； 二、驳回松原市嘉德汇地房地产开发有限公司诉讼请求。 一审案件受理费2150、二审案件受理费4300元，计6450元由松原市嘉德汇地房地产开发有限公司诉讼请求负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  张 蕊 二〇二〇年六月二十九日 书记员  宁宏权