河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初999号原告：赵见中，男，1984年10月9日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：梁鹏举，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。被告：李进军，男，1979年10月10日出生，汉族，住登封市。被告：郑州鸿兴万家房地产营销策划有限责任公司，住所地：河南省郑州市登封市市区嵩山路1958号，统一社会信用代码：91410185MA46B3XE2B。法定代表人：鲁丹丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽平、李婷婷，河南嵩峰律师事务所律师。被告：郜鸿飞，男，1976年5月6日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：郜鹏飞（系被告郜鸿飞之弟），男，1977年12月14日出生，汉族，住登封市。原告赵见中与被告李进军、郑州鸿兴万家房地产营销策划有限公司（以下简称鸿兴万家房地产公司）、郜鸿飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵见中及其委托诉讼代理人梁鹏举，被告李进军、鸿兴万家房地产公司的委托诉讼代理人王丽平、李婷婷及郜鸿飞的委托诉讼代理人郜鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵见中向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与李建军于2019年5月23日签订的房屋买卖（居间）合同无效；2、请求判令被告李进军退还购房款256000元、装修费71427元及损失3万元，共计357427元；3、请求判令被告鸿兴万家房地产公司返还中介费5000元；4、被告鸿兴万家房地产公司、郜鸿飞对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月23日，原告和被告李进军、鸿兴万家房地产公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，当日，原告向被告鸿兴万家房地产公司支付中介服务费5000元。2019年5月26日，又向被告李进军支付购房款256000元。后原告对案涉房屋进行装修，花费装修费71427元。2019年8月16日，登封市嵩阳街道办事处城市管理办公室向原告送达了通知，告知原告涉案房屋系违法建筑，将依法强制拆除。原告认为，被告李进军、鸿兴万家房地产公司故意隐瞒案涉房屋系违法建筑的事实，故《房屋买卖（居间）合同》应当认定为无效，应返还购房款并赔偿损失。被告郜鸿飞为案涉房产登记使用权人应当承担责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告李进军辩称，案涉房屋建造时其有土地使用权证，故有权建设案涉房屋，原告所称案涉房屋系违法建筑与事实不符，且其在卖房时已告知原告案涉房屋系小产权房，原告对此亦知情，故应驳回原告诉讼请求。被告鸿兴万家房地产公司辩称：一、根据原告与李进军之间签订的《房屋买卖合同》中第八项约定：“在签订合同之时，丙方有权利全额收取佣金，本合同签订之后，甲乙双方在任何一方单方面解除合同，双方均同意解除合同，以及法定的、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取”，被告公司向原告收取居间费，既符合法律规定，也符合合同约定；二、原告与被告公司之间的居间服务合同已实现，根据合同法相关规定，被告公司所提供的是一种促成合同成立的中介服务，所负法定义务是向委托人报告订立合同的机会，而促成的合同是否有效并非被告公司所要保证的义务，且原告对案涉房屋系小产权房也是明知的,被告公司在居间过程中不存在过错，故不应承担任何法律责任；三、被告公司并非房屋买卖合同的当事人，原告要求被告公司对因买卖合同无效产生的法律后果承担连带责任，并无法律依据。综上，应驳回原告对被告公司的诉讼请求。被告郜鸿飞辩称,其仅是与李进军合作建房,李进军卖房是个人行为,其并未参与其中,也没有任何过错,故不应当承担民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：对于原告提供的第四组证据嵩阳街道办事处城管办发出的《通知》，因该证据系原件并加盖嵩阳街道办事处城管办公章，客观真实，被告鸿兴万家房地产公司对此不认可，但并未提供足以反驳的相反证据，故对该证据，本院予以采信；对原告提供的第七组证据装修费用票据，其中由案外人陈振宾与丁跃锋分别出具的两份《证明》，因二人无正当理由均未出庭作证并接受当事人的质询，另2019年7月24日支付的家具款8000元，因不属于装修费用，故对上述证据，本院均不予采信。对于其余共计48527元的装修费用票据（其中窗帘款3200元、灯具及开关4871元、室内门及窗套6553元、订做壁柜1万元、背影墙壁画1100元、厨卫装修费13383元、其他装修材料费等计9420元），虽然原告并未提供相应的装修费用的发票，但从所提供票据所显示的内容来看，均系购买装修材料，且与市场价格相符，结合原告与被告李进军的当庭陈述，原告所购房屋为毛坯房，原告装修后入住至今，上述费用应为原告装修房屋的实际支付，故对上述证据，本院均予以采信。鉴于原告对房屋进行了装修并加装了防盗网，该两项费用本院酌定为9000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月23日，原告（乙方）经被告鸿兴万家房地产公司（丙方）居间介绍向被告李进军（甲方）购买房屋，经协商，三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：乙方自愿购买甲方拥有的位于嵩阳××××楼南户的房产；该房产为小产权房；该房产及其配套设施的总价款为256000元；甲乙双方通过鸿兴万家房地产公司介绍成交，乙方在合同签订时支付261000元，其中佣金为5000元，定金2万元；付款方式为一次性付款，乙方应在过户当日，一次性付清全额房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金；在签订本合同时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方面解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取；其他约定事项：1、甲方保证此房没有任何纠纷，如有纠纷甲方负全责；2、丙方已告知此房为小产权房；3、若本地段拆迁补偿该房屋房款归乙方所有，如房屋增值或贬值，双方均不得再次追加或讨要房款。当日，原告向鸿兴万家房地产公司支付了5000元的中介服务费，鸿兴万家房地产公司向原告出具了收据。2019年5月26日，原告通过其妻子赵顔霞银行账户向李进军转账236000元房款，加之在签订《房屋买卖（居间）合同》前原告已向鸿兴万家房地产公司交纳的2万元定金，共计支付256000元。当日，李进军向原告出具了购房全款256000元的收据。嗣后，李进军将案涉房屋交付给原告，原告开始对房屋进行装修并支付装修费用57527元，装修结束后原告及家人入住至今。2019年8月16日，登封市嵩阳街道办事处城市管理办公室向原告发出《通知》一份，内容为：“因该房屋经上级有关部门认定为违法建筑，望你们接到通知后，在二日内办理并腾空房屋，逾期不腾空房屋搬离者造成的一切损失和后果由本人承担。我处将联合登封市城管局依法依规对该房屋予以强制拆除”。后登封市嵩阳办事处有关人员对案涉房屋楼顶的隔热层进行了强制拆除，李进军事后又进行了修复。2019年8月24日，李进军（甲方）与原告（乙方）经协商签订了《协议书》，内容为：“…2、由于甲方原因出现纠纷，屋顶石棉瓦被拆除，如下雨房屋出现漏水，造成乙方的经济损失，由甲方负责赔偿乙方损失，以及石棉瓦修复由甲方负责”；3、如此次纠纷造成乙方房屋屋顶破坏、拆房，甲方负全责，无条件退房以及赔偿乙方在装修上的损失；4、补充条款：如遇政府规划拆迁与甲方无关，防晒方面甲方自房屋纠纷解决后在半年内修复；5、如果甲方兑现第2、3条款，此协议书履行完毕，此协议书作废”。嗣后，原告以三方签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，被告李进军应退还购房款、装修费并赔偿相应损失、被告鸿兴万家房地产公司、郜鸿飞对上述债务应承担连带清偿责任并退还原告中介服务费5000元为由，向本院提起诉讼。另查明：案涉房屋土地性质为集体土地，土地使用权人为被告郜鸿飞，集体土地建设用地使用证号为：城关集建菜园第814号；地址为：登封市区嵩阳路南段，登封市城关菜园村；建筑占地为77㎡；共有使用权面积为200㎡；用途为民宅。被告李进军、郜鸿飞口头约定由李进军负责在该集体土地上建设房屋，建设六层，每层三套房屋，但未办理规划审批等建设手续。工程完工后，因郜鸿飞无能力向李进军支付工程款，双方协商用包括案涉房屋在内的8套房屋抵付工程款。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利，具有社会福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，集体土地不得用于商品房开发。本案中，原告与被告李进军均不是案涉房屋所在地的集体经济组织成员，因此，三方所签订的《房屋买卖（居间）合同》虽系真实意思表示，但在“房地一体”的格局下，案涉房屋的转让已涉及农村集体土地使用权的转让，故该合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。鉴于合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。故对原告要求被告李进军退还购房款256000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告李进军退还装修款71427元的诉讼请求，本院认为，根据合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告购买案涉房屋后，为满足生活居住需要而进行了装修，因大部分装饰装修物与案涉房屋已形成附合，不可分割，部分装饰装修物虽未形成附和，但系根据案涉房屋而专门加工制作，若予以拆除并返还，势必将失去原有的经济用途或降低其使用价值。同时，原告与被告李进军在签订案涉合同时均对案涉房屋系小产权房的性质知情，双方作为完全民事行为能力人，在从事该民事法律行为时也应知悉相应的法律后果，故双方对导致案涉合同无效均具有过错，结合原告在该房屋居住期间的自然消耗，本院酌定，原告对案涉房屋的装饰装修物归被告李进军所有，被告李进军赔偿原告装修费3万元。对于原告购买家具款8000元，因家具系可移动财产，原告可自由处分，故对原告所主张的该部分费用，本院不予支持。对原告诉讼请求中的超过部分，本院不予支持。原告在返还案涉房屋时，应遵循诚实信用的原则，仅能对可移动的家具等财产进行合理处分，不得对房屋及装饰装修物损坏或拆除，否则，应承担相应的民事责任。因原告并未提供被告李进军造成其他实际损失的相关证据，故其要求被告李进军赔偿损失3万元，本院亦不予支持。根据《房地产经纪管理办法》的有关规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书；房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。因此，房地产经纪公司作为提供房地产买卖中介服务的专业机构，在以收取佣金为目的所提供的居间服务过程中，应当严格遵守法律规范，积极履行审慎检查及告知义务，对所委托房源的合法性和真实性进行查验，秉承诚实信用原则对被居间方尽到勤勉谨慎之义务。本案中，被告鸿兴万家房地产公司在明知案涉房屋系小产权房禁止交易的前提下，仍提供居间服务并收取原告服务费5000元，因该公司为违法建设禁止交易的房屋提供居间服务不合法，故对原告要求被告鸿兴万家房地产公司退还5000元中介服务费的诉讼请求，本院予以支持。合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。本案中，因被告鸿兴万家房地产公司在向原告提供居间服务时，已明确告知原告案涉交易房屋为小产权房，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，依法不应承担损害赔偿责任。被告郜鸿飞与原告之间不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，其不应承担民事责任。故原告要求被告鸿兴万家房地产公司、郜鸿飞对购房款及装修费承担连带清偿责任的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十五条规定，判决如下：一、原告赵见中与被告李进军、郑州鸿兴万家房地产营销策划有限责任公司之间于2019年5月23日签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；二、被告李进军于本判决生效之日起十日内向原告赵见中返还购房款256000元及装修款3万元，共计286000元；三、原告赵见中于本判决生效之日起十日内将案涉房屋腾退给被告李进军；四、被告郑州鸿兴万家房地产营销策划有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵见中返还中介服务费5000元；五、驳回原告赵见中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6736元，减半收取计3368元，由原告赵见中负担1945元，被告李进军负担1398元，被告郑州鸿兴万家房地产营销策划有限责任公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王天朝二〇二〇年六月十八日书记员  金 楠