山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终3542号上诉人（原审被告）：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地：山东省青州市邵庄镇岔河工业园。法定代表人：杨新升，总经理。委托诉讼代理人：杜娜娜，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓楦，山东康桥（潍坊）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李秀玲，女，汉族，1969年2月24日出生，住山东省青州市。委托诉讼代理人：王亚杰，山东万舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑姗，山东万舜律师事务所律师。原审被告：董国华，男，汉族，1963年3月6日出生，住山东省。原审被告：杨新升，男，汉族，1959年8月14日出生，住山东省青州市。原审被告：王传胜，男，汉族，1964年9月11日出生，住山东省青州市。上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人李秀玲、原审被告董国华、杨新升、王传胜商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青州市万达诚信房屋开发有限公司上诉请求：1.依法原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的购房款返还协议实质上是上诉人变相向被上诉人高息借款的行为。上诉人与被上诉人于2015年5月5日签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同签订后被上诉人支付购房款377996元，上诉人交付商品房，双方又于2015年5月25日签订《购房款返还协议》约定：上诉人在15年内将该房款全部返还给被上诉人，每年返还25200元，即每月返还2100元，从该约定来看，上诉人系通过这种方式进行借款，双方的约定及行为体现了借款及借款返还的全部过程，除了约定15年内返还全部借款本金外，利息用价值与购房款等值的住宅一次性预先抵顶支付，该行为实际上是上诉人为了缓解资金压力，通过卖房的方式向社会公众吸纳资金的无效行为。2.一审判决适用法律错误。双方于2015年5月25日签订购房款返还协议第三条的约定实际上属于《商品房销售管理办法》第45条规定的返本销售行为，本办法所称返本销售是指房地产开发企业以定期向买房人返还购房款的方式销售商品房的行为，本办法第11条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。另外，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的精神及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定，上述行为应属于违反法律、行政法规的强制性规定，《购房款返还协议》中关于返还购房款约定应属无效。综上，一审判决仅从双方签订的《购房款返还协议》有效，就支持了双方之间返本销售的约定，变相支持了开发商这种违法销售行为，必将造成不好的社会影响，也与国家金融管理法规相悖。李秀玲未提交书面答辩意见。董国华、杨新升、王传胜未提交书面陈述意见。李秀玲向一审法院起诉请求：1.依法判令青州市万达诚信房屋开发有限公司、董国华、杨新升、王传胜继续履行与李秀玲签订的《购房款返还协议》；2.判令青州市万达诚信房屋开发有限公司、董国华、杨新升、王传胜返还李秀玲购房款29400元及逾期利息损失（自2018年3月26日起，按照中国人民银行同期同贷人民币贷款基准利率的1.5倍计算至全部付清之日止）；3.判令青州市万达诚信房屋开发有限公司、董国华、杨新升、王传胜自2019年6月25日始，每月返还购房款2100元，直至购房款全部付清之日止；4.本案诉讼费、保全费由青州市万达诚信房屋开发有限公司、董国华、杨新升、王传胜承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，李秀玲（买受人）与万达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定李秀玲向万达公司购买盛世花都商务中心6号楼2单元1101号商品房，房屋面积105.35平方米，单价3588元，总价款377996元。买受人应当于2015年5月4日前支付首期房价款人民币117996元，余款260000元向山东农村商业银行昭德支行申请贷款支付。2015年3月30日前向买受人交付该商品房。2015年5月25日，万达公司（甲方）与李秀玲（乙方）签订《购房款返还协议》一份，重新确认上述房屋的位置、面积、单价及房款，并约定待乙方交纳全额房款后，甲方将在15年内全部返还房款给乙方，车位费不返，每年返还购房款的十五分之一，即每月返还2100元。返还时间以房款全额到达甲方账户的时间为准，第一次返还时间为全额缴款的下个月当天返还，以后以此类推。同时约定甲方将房屋卖给乙方后，不能再卖给其他人，如果违约甲方承担已付房款两倍的违约金。如甲方不能按时返还购房款，乙方可向青州市人民法院起诉。乙方如有未按时付清按揭等违约行为，承担应付部分两倍的违约金。在协议尾部，万达公司于甲方处加盖公章，公司股东董国华、杨新升、王传胜亦签字确认；李秀玲于乙方处签字并捺印。合同签订后，李秀玲于2015年6月3日付清购房款，万达公司于当日为其开具购房发票一份，票面金额377996元。自2015年6月23日起至2018年3月25日止，万达公司按照返还协议分批次向李秀玲返还购房款34笔，共计71400元。此后万达公司停止向李秀玲返款，截止2019年5月25日，已拖欠李秀玲14个月购房返还款，合计29400元。为此，李秀玲多次催要该款，万达公司未再继续支付。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时即产生法律效力，合同双方应秉持诚信原则依法履行，违反合同约定则须承担相应的违约责任。归纳双方诉辩意见，本案争议焦点有三个，一是购房款返还协议的责任主体问题；二是返还协议中返还房款条款的效力问题；三是关于逾期付款利息损失问题。一、关于购房款返还协议的责任主体问题。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，意思表示须明确、真实，否则无效。订立合同作为一种民事法律行为，合同双方需采取要约和承诺的方式达成一致，合同主体应具体明确。万达公司与李秀玲签订的《购房款返还协议》作为双方之前《商品房买卖合同》的附件，是购房合同的组成部分，万达公司具备开发房地产的资质，将其开发的涉案房产出售给李秀玲，并签订商品房买卖合同，符合法律规定，合法有效。杨新升、王传胜、董国华只是万达公司的股东，其个人并不具备商品房开发资质，无权对外以个人名义出售房屋，在购房合同及返款协议上也并未载明（打印）出卖方包括此三人，这既顺应法律政策要求，又符合案件客观事实，涉案唯一的合法合同主体应系万达公司，而非个人。因杨新升同时兼任万达公司的法定代表人，其在合同尾部签印，从常规意义上讲是一种按程序要求而为的职务行为，根据《民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担。杨新升三人既非独立的合同主体，由于其股东的特殊身份，通常情况下是代表公司履行职务的行为，如果诚如李秀玲所言不是履行职务行为，那就是以个人身份实施的民事法律行为，进而言之，其承担民事责任的法定事由无非两点，一是债务加入人身份，二是担保人身份，但据《民法通则》关于民事法律行为的意思表示必须明确、真实，以及《担保法》司法解释关于以保证人身份签字必须明确的规定，三人在返款协议上签字的法律后果不能仅靠推断，而必须其个人认可，或有充分的反证予以证明，而本案中二者并不具备，故李秀玲应承担举证不能的法律后果，对其要求杨新升等三人共同履行合同义务的主张，本院不予采信。由上，法院认定杨新升三人签字是履行职务行为，因此产生的法律后果由公司承担，三人无须为公司债务个人担责。二、关于返还协议中返还条款的效力问题。万达公司辩称返还协议的返还条款无效，其根据是《商品房销售管理办法》第11条、第45条中关于禁止返利返本销售的规定。万达公司之所以与购房者订立这样的返还条款，其目的是通过这种特殊的有吸引力的促销手段，达到迅速回笼资金以获取投资利润的目的，让资金压力逐年分解到分期返款的过程中，其部分履行协议的行为也表明对该营销方式的认可。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。为了决维护合同对双方当事人的约束力，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，在审判实践中，对于合同无效的条件应严格掌握，尽量维护合同关系的确定。对上述法条需做准确全面解读，其内涵包括两方面，一是违反法律法规的效力等级下限仅至行政法规，不包括部门规章；二是须违反法律法规的效力性强制规定，不包括管理性规定。《商品房销售管理办法》首先是部门规章，效力等级尚未达到行政法规的级别；其次该《办法》第11条、第45条内容的性质是管理性规定，其目的是为了维护健康有序的市场交易秩序，不能以该《办法》作为认定协议返还条款无效的法定事由，故万达公司的此项答辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。万达公司与李秀玲签订的房款返还协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合平等自愿有偿的法律原则，应为有效合同，双方当事人须严格全面履行各自的合同义务。万达公司在履行部分义务后拒绝继续返还购房款，背离了诚实守信的商业交易规则，其行为已构成违约，依法应予纠正。因此，万达公司应继续履行与李秀玲签订的《购房款返还协议》，足额偿还所欠李秀玲的购房款29400元，自2019年6月25日之后的购房款每月应按约定返还给李秀玲，直至全部付清。三、关于逾期付款利息损失问题。李秀玲主张的逾期付款利息损失，其性质属于逾期付款违约金的范畴。万达公司的逾期返款违约行为，致使李秀玲的购房款迟迟得不到兑付，客观上必然给其产生一定的经济损失，给予相应的利息损失补偿合法有据。鉴于双方对逾期利息未作出明确约定，因本案的性质属房地产买卖合同纠纷，故应参照最高院审理商品房买卖纠纷案件司法解释关于利息损失的赔偿标准，构成逾期付款的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利息起算时间应从2018年3月26日开始，直至本案判决生效之日止。李秀玲主张按照最高院审理买卖合同纠纷案件司法解释第24条第4款规定的标准计算利息损失，与依据事实不符，适用法律不当，法院不予采纳。综上所述，李秀玲主张万达公司继续履行《购房款返还协议》，并返还购房款29400元及逾期利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持，对超出请求部分，则依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、青州市万达诚信房屋开发有限公司继续履行与李秀玲签订的《购房款返还协议》；二、青州市万达诚信房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内向李秀玲偿付所欠房屋返还款29400元及利息损失（利息以29400元为基数，自2018年3月26日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止）；三、青州市万达诚信房屋开发有限公司须于判决生效之日起十日内向李秀玲返还自2019年6月25日至判决生效之日的购房款，之后则应按每月返还房款2100元的约定继续履行涉案协议，直至全部付清之日；四、驳回李秀玲的其他诉讼请求。案件受理费536元，减半收取268元，诉讼保全费314元，由青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人提交的上诉状明确载明“没有新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。万达公司上诉称依据《商品房销售管理办法》第11条、第45条中关于禁止返利返本销售的规定，返还协议的返还条款无效。一审法院认为万达公司订立该条款的目的是通过该促销手段，达到迅速回笼资金以获取投资利润的目的，让资金压力逐年分解到分期返款的过程中，其部分履行协议的行为也表明对该营销方式的认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。为提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，在审判实践中，对于合同无效的条件应严格掌握，应尽量维护合同关系的稳定。《商品房销售管理办法》系部门规章，效力等级尚未达到行政法规的级别；且该《办法》第11条、第45条内容的性质是管理性规定，并非强制性规定，不能作为认定协议返还条款无效的法定事由，故万达公司的该上诉理由不能成立。本案中，万达公司与李秀玲签订的房款返还协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。万达公司在履行部分义务后拒绝继续返还购房款已构成违约。故万达公司应继续履行与李秀玲签订的《购房款返还协议》，故一审法院认定并无不当，应当维持原审判决。综上所述，上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年六月四日法官助理郭晓莉书记员仲自然