贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5642号上诉人（原审被告）：梁华奇，男，1993年12月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星师事务所律师。委托诉讼代理人：封小现，贵州北斗星师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。上诉人梁华奇因与被上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称：西南商贸城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁华奇上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人西南商贸城公司的诉讼请求；案件受理费用由被上诉人负担。理由是，一、原审认定《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》有效属于认定事实和适用法律错误。导致合同无效除了“违反法律、行政法规效力性强制规定”外，“损害社会公共利益”、“以合法形式掩盖非法目的”也是认定标准，《承诺书》的内容已经明确了双方将精装房买卖合同拆分为《商品房买卖合同》和《委托装修合同》的目的，实际上是被上诉人为了避税、漏税而进行的有目的性、主导性、预先性的操作，如果存在漏税情况，即符合“损害社会公共利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的认定标准，原审未予查清被上诉人是否存在漏税的情形。如果存在，则《委托装修合同》无效，被上诉人无权依该合同主张权利。二、即使认定《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》有效，但原审对上诉人应当支付的装修款金额、期限认定错误，对尚未到期的事实进行审理适用法律错误，首先，第四、第五批次尚未到期，不能表示上诉人不愿意履行；其次，第二、第三、第四批次总金额为1107207元，而一审法院认定为1207207元错误。违约金计算至2019年1月25日为195.34元而非32467元。被上诉人西南商贸城公司答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》未违反法律的任何禁止性规定，为有效合同，根据《合同法》第四十四条的规定，上述合同已经生效且上诉人已按合同约定缴纳房款和部分装修款，即合同已经实际履行，应当继续履行。两个合同约定的交房时限、税种税率均一致，房屋实际交易价款由两个合同各自约定的合同价款之和构成，上诉人对此向被上诉人作出书面承诺且履行了付款义务，两者不可分割、相互关联、相互印证。《商品房买卖合同》和《委托装修合同》均合法有效且实际履行的基础上，上诉人以涉嫌偷税漏税”，“被上诉人无装修施工资质”为由提请确认合同无效，有违合同法事关交易安全的法律规定，同时也不属于确认合同无效会解除的法定理由。再者，被上诉人照章纳税，并无“偷税漏税之嫌”行为，庭审中，上诉人也确认税务主管部门至今未确认被上诉人涉嫌偷税漏税的事实。原审原告西南商贸城公司的诉讼请求为：1．判令被告继续履行《商品房买卖合同》，即判令被告按《商品房买卖合同》约定向原告支付尾款1090000元，并按逾期应付款的日万分之二支付延迟付尾款款违约金32264元（计算至2019年1月25日）；2．判令被告继续履行《委托装修合同》，按判令被告按《委托装修合同》约定向原告支付第二批次装修款项39069元，同时按日万分之二向原告支付延迟付装修款违约金203元（计算至2019年1月25日），并按约于2019年6月30日前向原告支付第三批次装修款项39069元，于2019年12月30日前向原告支付第四批次装修款项39069元，于2020年6月30日前向原告支付第五批次装修款项39071元；3．本案诉讼费等费用由被告承担。原审经审理查明：（一）关于原告对碧桂园?西南上城精装房、宾阳中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是原告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。原告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧。原告贵阳西南国际商贸城有限公司为推销项目精装房，分别于2017年09月06日、2017年09月13日起在碧桂园官网http：//www.ctoutiao.com/967145.html、碧桂园?西南上城微信公众号http：//www.ctoutiao.com/988259.html对天悦府、观山府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”、“观山湖区纯板式洋房”、“全屋豪华装修”、“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学……”、“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校……宾阳中小学：位于天悦府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年09月招生……”。2018年05月20日，原告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在http：//www.sohu.com/a/232277486_398067网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全”。碧桂园?西南上城“项目总经理李宁波”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”、“……这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”。原告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……宾阳中小学：位于42号地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学42号地块北侧……”。2018年6月4日，原告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学……”等等。（二）关于宾阳中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府或观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年05月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-11地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-11地块进行了调整，分为：07-04-11（A）地块，建设用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……07-04-11（B）地块，用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学（36班），更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）”。（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年7月24日，被告在参观原告展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款及支付方式拆分为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”金额及支付方式，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”金额及支付方式，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定由原告向被告出售位于贵阳市观山湖区上城天悦府第11、12号楼（12）2单元4层1号房，总价款1562787元，被告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的5.25%，在2018年7月30日前付总房款的25.00%，在2018年8月30日前以银行按揭方式付总房款的69.75%，逾期付款超过90日的，被告自逾期之日起按日万分之二向原告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2020年9月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定被告将其购买的房屋委托原告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修费用及支付方式为：装修总价款为195347元，被告应于2018年6月30日前支付39069元，于2018年12月30日前支付39069元，于2019年6月30日前支付39069元，于2019年12月30日前支付39069元，于2020年6月30日前支付39071元；被告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，被告已支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”、“二期购房款”，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”39069元，其余款项尚未支付。原审认为，案件的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；2.关于原告要求被告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。关于合同效力的问题。依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白，且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原、被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。被告在充分考察了原告的广告宣传和样板房后，与原告签订了《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知原告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。原告在销售房屋时向被告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，被告按照合同约定向原告支付房价款是其应当履行之义务。被告未按合同约定于2018年8月30日前以银行按揭方式支付房价款1090000元，于2018年12月30日前支付房价款39069元，已构成违约，因此，原告要求被告支付房价款1129069元以及按照合同约定支付后期的房价款的诉请均有事实及法律依据，应予以支持；因被告逾期支付1090000房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付违约金，自2018年8月30日计算至2019年1月25日为32264元;因被告逾期支付39069房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付违约金，自2018年12月30日计算至2019年1月25日为203元。以上违约金共计32467元。2019年6月30日前应支付的房价款39069元已到期，被告应予支付；2019年12月30日前应支付的房价款39069元即将到期，被告应予支付。被告未支付到期房价款，以自己的行为表明不履行合同义务，因此，原告可以在履行期限届满之前要求被告按期履行后期的付款义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告梁华奇于本判决生效之日起十日内向原告贵阳西南国际商贸城有限公司支付房价款1207207元及截止2019年1月25日的违约金32467元；二、被告梁华奇于2020年6月30日前向原告贵阳西南国际商贸城有限公司支付房价款39071元；三、驳回原告贵阳西南国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15252元，由被告梁华奇负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中,西南商贸城公司在房屋预售宣传广告中，已向购房者公告预售房屋系精装房的信息，并且提供样板房予以参考，上诉人也是在充分考察后，与被上诉人签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》，虽然双方分别签订了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但双方真实的意思表示仍然是买卖精装房，也就是毛坯房加装修的组合。至于为什么双方将一个精装房买卖合同进行拆分，《承诺书》中，双方已经对拆分的目的进行了明确说明。故本院认为，《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》均体现了当事人的真实意思，内容不违反法律效力强制性规定，合法有效。就上诉人所称《委托装修合同》的签订“损害社会公共利益”和“以合法形式掩盖非法目的”应为无效的问题，经查，贵阳市并没有有关商品房销售价格限制政策，结合我国目前的房地产交易市场情况，房开商销售的商品房可以是毛坯房，也可以是简装房或精装房，以什么方式销售房屋，系房开企业自主选择的经营模式，政府职能部门不予干涉。而就房屋价格问题，为了限制房屋销售价格上涨过速，各地均是以城市为单位，制定了相应的销售价格，但所限定的销售价格为毛坯房价格，政府职能部门对于装修价格并没有指导性意见，也没有禁止销售精装房的规定。就本案而言，在出卖人和买受人之间合意买卖精装房，并分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》符合等价有偿的原则，不存在扰乱房地产秩序的问题。对于拆分房价是否涉嫌避税、漏税损害国家和社会公共利益的问题，本院认为，企业在经营过程中，如涉嫌偷税漏税，每一个公民都可以向国家税务机关进行举报，就本案而言，西南商贸城公司将精装房合同进行拆分是否存在偷税漏税问题，买受人可以向税务机关反映，并由税务机关依职权进行处理，该事项非人民法院民事诉讼审查范围。根据在案证据，不能确定西南商贸城公司拆分合同的行为损害了国家利益及社会公共利益。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。就上诉人提出的逾期付款金额问题，《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2018年8月30日前支付总房款1562787元的69.75%即1090043元，逾期90日按日万分之二支付违约金，则至2019年1月15日违约金为36625元，原审对于《商品房买卖合同》中的违约金计算标准低于双方约定的标准，鉴于西南商贸城公司为提出上诉，本院予以维持。同时，《委托装修合同》约定的第二期装修款支付时间为2018年12月30日，按照日万分之二的标准为203元，原审计算正确。另外，由于梁华奇严重的违约行为，未支付剩余购房款以及二期之后的装修款，西南商贸城公司完全可以行使不安抗辩权，要求梁华奇提前支付所有之款项，鉴于一审判决后，西南商贸城公司没有提起上诉，本院亦予维持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人梁华奇的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15252元，由上诉人梁华奇负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月二十八日书记员 唐正艳