福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1181号 上诉人（原审被告）：福建省广天地产有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区市政中心广场东侧1#111，统一社会信用代码913503050584197601。 法定代表人：王乐宾，总经理。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴潇博，福建壶兰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈丁伙，男，1975年2月17日出生，汉族，住福建省闽清县。 被上诉人（原审原告）：潘素裙，女，1972年10月16日出生，汉族，住福建省闽清县。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：方俊飞，福建品义律师事务所执业律师。 上诉人福建省广天地产有限公司(以下简称广天地产公司)因与被上诉人陈丁伙、潘素裙商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广天地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审诉讼费、保全费由陈丁伙、潘素裙承担。事实与理由：1.一审法院认定本案具体交房时间为2017年1月20日,该认定不符合事实与法律规定。首先,根据《民事诉讼法》第六十四条之规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”本案中陈丁伙、潘素裙主张广天地产公司存在逾期交付房屋的情形,应当由陈丁伙、潘素裙向法院提供相应的证据来证明其主张。一审法院在判决书第11页认定“广天地产公司又未能提供相关证据予以证实,广天地产公司应自行承担举证不能的不利后果”,该认定明显违反了上述法律规定,一方面免除了本案陈丁伙、潘素裙的举证责任,一方面加重了广天地产公司的举证责任。其次,广天地产公司已经按合同约定向陈丁伙、潘素裙交付涉案商品房,不存在逾期交房的情况。广天地产公司已经向一审法院提供了《通知业主交房领取礼品签名单》,该证据并非广天地产公司自行制作,部分业主对于交房且领取礼品的事实签名确认,且该证据上有记载“9.30前交房户数,9.30后交房户数”。在陈丁伙、潘素裙无法举证证明存在逾期交房的情况下,该证据足以认定广天地产公司并未逾期交房。2.一审法院认定因广天地产公司原因导致陈丁伙、潘素裙无法取得房屋权属证书,该认定明显不符合事实。一审法院在判决书中(第12页)已经确认“部分群众在阳台上方增设阳台等13个问题未整改到位,才导致无法办理《建设项目竣工规划条件核实意见书》通过综合验收并办理产权证书。”且一审法院对于广天地产公司所提供的证据《关于荣府一品小区现状验收的情况说明》、《责令改正通知书》均予以认可,确认存在因部分业主增设阳台的情况。广天地产公司自莆田市城乡规划局秀屿分局所提出的“绿地面积不足,停车位不足，外墙审批为面砖石材等问题”后,广天地产公司已经妥善解决了问题,且已经与规划局进行了沟通。但正是因为部分业主存在增设阳台,且拒绝拆除,才导致本案涉案房屋一直无法办理房屋权属证书。综上,根据广天地产公司与陈丁伙、潘素裙签订的合同第十四条之约定:“因出卖人原因，出卖人才承担逾期办证的违约责任”。本案中,明显存在非因广天地产公司所造成的逾期办证原因，一审法院直接认定广天地产公司承担责任明显违反合同约定。3.即使存在广天地产公司逾期办证的违约情况,一审法院认定的违约金过高,不符合实际情况,请求予以适当减少。根据《合同法》司法解释(二)第二十九条释义“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”即使广天地产公司存在逾期交房的情况,但并未给陈丁伙、潘素裙造成较大的损失,一审时,广天地产公司已经向法院提出违约金过高请求予以适当减少。且考虑到本案部分业主增设阳台、部分业主封闭阳台的情况,可以认定并非全是广天地产公司的过错。一审法院要求广天地产公司按照购房款的日万分之一支付逾期办证违约金明显高于陈丁伙、潘素裙的实际损失,如果继续按照《商品房买卖合同》的约定要求广天地产公司承担违约责任,明显违背合同法公平原则。综上所述,本案中导致逾期交房以及无法办理房屋所有权登记的主要原因不在广天地产公司,考虑到广天地产公司的合同履行情况以及陈丁伙、潘素裙实际受到损失甚微,恳请二审法院判令撤销一审法院作出的判决或酌情减轻广天地产公司承担的违约金数额。 陈丁伙、潘素裙答辩称：1.一审判决认定交房时间正确，广天地产公司认为交房时间错误没有事实和法律依据。2.广天地产公司至今没有办理产权证，原因在于广天地产公司绿地面积不足，停车位不足、外墙审批为面砖石材等问题至今无法通过验收。一审法官到陈丁伙、潘素裙家中现场勘查，并未发现因为陈丁伙、潘素裙的原因而导致无法验收。3.一审判决认定违约金按照万分之一计算过低，根据常理一万元一天利息是一块钱，一个月三十块，一万元一个月三十元还不到两分利，利率较低，请求法官根据实际情况调高。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈丁伙、潘素裙向一审法院起诉请求：1.判令广天地产公司向陈丁伙、潘素裙支付违约金1000元；2.判令广天地产公司向陈丁伙、潘素裙支付逾期交房违约金562299元×0.2‰×112天＝12595.5元；3.判令广天地产公司立即为陈丁伙、潘素裙办理位莆田市秀屿区号“荣府一品”第2幢7层704号商品房的不动产权证书，并交付给陈丁伙、潘素裙；4.判令广天地产公司立即支付给陈丁伙、潘素裙自2017年4月21日起至取得不动产权证书之日止每日按购房款562299元的0.01%计算的逾期办证违约金；5.判令本案诉讼费用由广天地产公司负担。 一审法院认定事实：2014年6月14日，陈丁伙、潘素裙与广天地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X201400595）一份，约定陈丁伙、潘素裙购买广天地产公司开发的坐落莆田市秀屿区号“荣府一品”第2幢7层704号的商品房，建筑面积114.62㎡、单价4905.77元/㎡，总价款562299元。双方在合同第八条对交付条件与期限进行了约定“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成…如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”。双方在合同第九条还约定出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。同时，合同第十四条载明出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同签订当日，双方另签署了附件对合同相关内容进行明确规制，其中附件六第五条约定，出卖人可根据实际情况予以延期：（一）因政府或政策原因造成无法正常施工等非出卖人能控制的延误，按实际延误时间顺延；（二）遭遇24小时内降雨量超过60MM或六级以上大风恶劣天气，按实际延误时间顺延…根据莆田市新气象科技服务有限公司出具的《风力论证报告》及《降水论证报告》，2015年10月、12月秀屿站点日极大风达6级及以上的天数为25天，2016年9月秀屿站点日降水达60mm及以上的天数为3天。同时，根据莆田市住房和城乡建设局发布的关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的通知，2016年6月2日至6月8日高考期间，各施工单位及施工项目要提前科学安排施工，合理调整工期，在市区居民集中区域易产生环境噪声污染的建筑施工工地，夜间（22：00至次日6：00）禁止进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，…在高考两天里（6月7日至8日）距考场场界150米范围内的施工现场，全天严禁进行产生环境噪声污染的施工作业。 合同签订后，陈丁伙、潘素裙依约向广天地产公司交纳全部购房款562299元，广天地产公司于2017年1月20日将房屋交付陈丁伙、潘素裙使用，但广天地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋权属证书。2018年2月14日，莆田市城乡规划局秀屿分局作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，要求广天地产公司对荣府一品1#-7#楼及地下室项目中存在的绿地面积不足、停车位不足、部分群众（开发商）在阳台上方增设阳台、雨污水管线与审批的综合管线图不符等13个问题进行整改。另查明，房屋权属证书由广天地产公司代陈丁伙、潘素裙办理，陈丁伙、潘素裙入住后对套内阳台进行了封闭。因广天地产公司逾期交房、逾期办理及交付房屋产权证书，陈丁伙、潘素裙遂诉至本院，要求广天地产公司支付逾期交房及办证的违约金等。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，陈丁伙、潘素裙与广天地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审时双方均对由广天地产公司统一代办房屋产权证的事实无异议，本院予以确认。对于交房时间，广天地产公司辩称在2016年10月30日就已完成交付，因陈丁伙、潘素裙予以否认，广天地产公司又未能提供相关证据予以证实，广天地产公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋的交房时间应按陈丁伙、潘素裙自认的2017年1月20日认定。广天地产公司于2017年1月20日向陈丁伙、潘素裙交付了房屋，但根据莆田市城乡规划局秀屿分局于2018年2月14日作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，截至2018年广天地产公司的荣府一品项目还存在绿地面积不足等13个问题未整改到位，据此可以认定广天地产公司在2017年交房时，涉案房屋的状态尚未达到双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的需同时满足的三项条件，故陈丁伙、潘素裙请求广天地产公司支付违约金1000元，合理有据，应予支持。 按照合同约定，广天地产公司原应在2016年9月30日前向买受人交付商品房，但根据合同附件六第五条约定，莆田市新气象科技服务有限公司出具的《风力论证报告》、《降水论证报告》以及莆田市住房和城乡建设局发布的关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的通知，工程存在顺延工期的情形，顺延的天数应为3天＋25天＋7天＝35天，即涉案房屋至迟应在2016年11月4日交房。本案中涉案房屋在2017年1月20日交付，故按照合同第九条约定，广天地产公司应向陈丁伙、潘素裙支付逾期交房违约金562299元×0.01%×76天＝4273.47元。陈丁伙、潘素裙主张逾期交房违约金应为12595.5元，与查明的事实不符，一审法院依法予以调整。 根据双方签订的合同约定，广天地产公司应当在交房后的60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并应在房屋交付使用后90日内，即至迟应在2017年4月20日取得房屋权属证书，但广天地产公司逾期并未履行该合同约定的义务，应承担相应的违约责任。陈丁伙、潘素裙请求广天地产公司为其办理坐落于莆田市秀屿区“荣府一品”第2幢7层704号商品房的不动产权证书并交付，符合法律规定，予以支持。至于逾期办证的违约金，广天地产公司辩解涉案工程系因包括陈丁伙、潘素裙在内的部分业主封闭阳台、在阳台违章搭建致使无法办理产权证书。对此一审法院认为，根据莆田市城乡规划局秀屿分局作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，结合一审法院向莆田市城乡规划局秀屿分局的调查核实，本案实际上是因广天地产公司“荣府一品”项目存在绿地面积不足、停车位不足、外墙审批为面砖石材，现状为涂料、部分群众（开发商）在阳台上方增设阳台等13个问题未整改到位，才导致无法办理《建设项目竣工规划条件核实意见书》、通过综合验收并办理产权证书，而非因广天地产公司辩称的包括陈丁伙、潘素裙在内的部分业主封闭阳台所致，故广天地产公司的该辩解意见，依据不足，不予采信。按照合同第十四条约定，广天地产公司至迟应在2017年4月20日取得房屋权属证书，故广天地产公司应自2017年4月21日起向陈丁伙、潘素裙支付逾期办证的违约金。至于逾期办证违约金计算的截止日期，因本案的违约事由自房屋权属证书办理出来并登记在陈丁伙、潘素裙时而消除，故本案违约金应当自2017年4月21日起至房屋权属证书登记在陈丁伙、潘素裙名下之日止按照合同约定的已付购房款的日万分之一计算，但综合考虑迟延办证客观上往往并未给购房者造成实际直接经济损失，其他的损失又难以确定，因此本案的违约金应以购房款总额的30%为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省广天地产有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈丁伙、潘素裙违约金1000元；二、福建省广天地产有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈丁伙、潘素裙逾期交房违约金4273.47元；三、福建省广天地产有限公司在符合办理不动产权属证书的条件下应为陈丁伙、潘素裙办理坐落于莆田市秀屿区“荣府一品”第2幢7层704号商品房的不动产权属证书，并交付给陈丁伙、潘素裙；四、福建省广天地产有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈丁伙、潘素裙每日按照购房款562299元的万分之一计算的逾期办证违约金（自2017年4月21日起至房屋权属证书登记在陈丁伙、潘素裙名下之日止，并以购房款总额的30%为限）。案件受理费1326.3元，减半收取计663.15元，由陈丁伙、潘素裙负担101.39元，由福建省广天地产有限公司负担561.76元。 本院二审期间，广天地产公司与陈丁伙、潘素裙均未提交新的证据。 经审理查明，陈丁伙、潘素裙对一审法院认定的事实没有异议。广天地产公司对一审法院认定的异议意见：认为广天地产公司已经按照合同约定于2016年9月30日前交付房屋，且未能交付房屋权属证书的原因并非全部在于广天地产公司。广天地产公司对一审法院认定的其他事实没有异议。双方当事人对一审法院认定事实均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，陈丁伙、潘素裙与广天地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，广天地产公司应在2016年9月30日前向陈丁伙、潘素裙交付符合约定条件的商品房。广天地产公司主张其于2016年9月30日就已完成房屋交付，应由广天地产公司承担举证责任，但其提供证据并不足以证实其主张，一审法院按陈丁伙、潘素裙自认的2017年1月20日认定涉案房屋的交房时间并无不当。根据《商品房买卖合同》第九条约定，广天地产公司应向陈丁伙、潘素裙支付逾期交房违约金562299元×0.01%×76天＝4273.47元，一审对违约金的分析认定是正确的。根据莆田市城乡规划局秀屿分局于2018年2月14日作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，截至2018年广天地产公司的荣府一品项目还存在绿地面积不足等13个问题未整改到位，可以认定广天地产公司在2016年交房时未达到约定交房条件，故陈丁伙、潘素裙请求广天地产公司支付因涉案房屋未达约定交付条件的违约金1000元，有事实和合同依据，一审法院予以支持亦是正确的。双方对由广天地产公司统一代办房屋产权证的事实均无异议，应当予以确认，陈丁伙、潘素裙请求广天地产公司为其办理案涉房屋的不动产权证书并交付，符合合同及法律规定，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，广天地产公司应在房屋交付使用后90日内，即至迟应在2017年4月20日为业主办理房屋权属证书，逾期应承担违约责任。关于逾期办证责任问题，根据莆田市城乡规划局秀屿分局作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函的内容，可以认定逾期办证主要是因为广天地产公司自己的原因及有部分业主存在的增设阳台导致，而非因广天地产公司主张的包括陈丁伙、潘素裙在内的部分业主封闭阳台原因造成，故陈丁伙、潘素裙对逾期办证并没有责任。广天地产公司逾期未履行该合同约定的办证义务，应承担相应的违约责任。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，一审判决广天地产公司支付给陈丁伙、潘素裙每日按照购房款562299元的万分之一计算的逾期办证违约金（自2017年4月20日起至房屋权属证书登记在陈丁伙、潘素裙名下之日止，并以购房款总额的30%为限）是合理合法的，应予维持。 综上所述，广天地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1123.52元，由福建省广天地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  陈利强 审判员  李 忠 二〇二〇年六月三十日 书记员  黄慧萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。