浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1312号 上诉人（原审被告）：宁波新大利置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇人民南路200号。 法定代表人：郭金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡静静，浙江同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:钟雪琴，女，1970年8月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁琦琦，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波新大利置业有限公司（以下简称新大利公司）因与被上诉人钟雪琴商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年2月22日作出的（2019）浙0212民初14114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新大利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回钟雪琴的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定新大利公司采用格式条款订立补充协议，认为其中的“延期交房”条款为无效条款系认定事实错误。新大利公司就房屋交付期限的提前和延长的签约已告知钟雪琴，双方对延期交付违约金作了结算，钟雪琴签字确认，之后，长达两年多的时间钟雪琴未提出异议。新大利公司认为即使其要承担延期交付违约责任，一审计算的违约金金额亦属错误。根据一审认定的事实，延期交房违约金应支付至2017年4月2日，金额为20948元；二、一审认定新大利公司应支付逾期交付权属证书违约金系认定事实错误。新大利公司已按照合同约定于2017年5月12日取得权属证书初始登记，并交付给钟雪琴。根据双方约定由钟雪琴自行办理权属证书，因此对钟雪琴何时取得权属证书，是否晚于2017年5月20日与新大利公司无关。 钟雪琴辩称：案涉商品房买卖合同第八条、第十一条约定内容属格式条款，加重了买受人负担，且未尽合理说明义务，案涉条款应属无效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 钟雪琴向一审法院起诉请求：一、新大利公司支付钟雪琴延期交房违约金23480元；二、新大利公司支付中学七延期交付不动产权证违约金1151元；三、新大利公司修缮锦楠府业主共同共有部分漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题；四、新大利公司消除锦楠府建筑内消防安全隐患、完善消防通道及消防器材直至锦楠府建筑工程通过消防主管部门审核；五、新大利公司拆除机械车位，恢复机械车位占用的业主共有部分的小区道路及绿化；六、新大利公司在锦楠府业主共同共有绿化区域内按照已备案绿化图纸的植物种类、分布及数量标准种植小区绿化。 一审法院审理认定事实：钟雪琴、新大利公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定钟雪琴向新大利公司购买位于宁波市鄞州区房屋一套，房屋建筑面积100.50平方米，房屋单价11452.74元／平方米，总价款1151000元，钟雪琴一次性付款，钟雪琴于签约当日支付人民币1151000元。合同第九条约定，新大利公司于2016年12月31日之前，将符合下列条件的商品房交付给钟雪琴使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，如出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之＊（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十六条约定，新大利公司负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得该商品房所有权证。新大利公司承诺于2017年5月20日之前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给钟雪琴。如未按约定交付权属证书，未超过180日的，新大利公司按照已付房款的千分之一承担违约责任。双方之后签订的补充协议第八条约定，新大利公司发出的交付通知中载明的交付日期如提前或推迟于合同约定的交付期限三月内的，以交付通知中载明的交付时间为准，双方均不承担相应的违约责任。第十一条约定，无论何种原因，导致出卖人实际交房时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。权属办结时间以政府产权登记部门办理时间为准。2017年4月2日，新大利公司短信通知钟雪琴可于2017年4月8日至2017年4月12日（9:00-16:00）,办理交房手续，若有需要，也可自2017年4月2日起办理交房手续”。钟雪琴于2017年4月12日办理房屋交接手续，在新大利公司提供的交房流转单1-房款结算表格中载明，其他款项（逾期交房违约金）230元，钟雪琴在表格右下角签字，交房流转单2-代收税金表格中写明，权属证书一次性自己办理。钟雪琴于2017年7月11日取得房屋不动产权证书。2017年5月12日，新大利公司取得锦楠府小区项目所有住宅、商业、车位的初始不动产权证书。 一审法院认为：钟雪琴、新大利公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。关于钟雪琴主张的逾期交房违约金问题,根据合同第九条约定，新大利公司应于2016年12月31日之前交付房屋，但在随后签订的补充协议中，将交房时间变更为自2016年9月30日至2017年3月31日，实际是将交房期限延长了三个月（新大利公司所谓提前三个月本就是合同约定的“2016年12月31日前”应有之义）。新大利公司采用格式条款订立补充协议，变更之前合同内容，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系新大利公司提供，其内容加重了钟雪琴方义务，减轻了自身责任，且补充协议条款字体较合同条款小，新大利公司也未提供证据证明其已对该条款向钟雪琴尽到了解释、说明义务，应当为无效条款。新大利公司基于无效条款认为仅需向钟雪琴支付1天违约金，不予支持。钟雪琴认为应计算至2017年4月12日实际交房当天，一审法院认为，新大利公司方于2017年4月2日已向钟雪琴发出通知，要求其在2017年4月8日至12日期间来办理交房手续，即自2017年4月8日起便可办理交房，因钟雪琴方自身原因于2017年4月12日方去办理，因此对于2017年4月8日后的时间不宜再作逾期认定，综上，扣除新大利公司已支付的违约金230元，新大利公司应当向钟雪琴支付的逾期交房违约金为22329.60元。关于钟雪琴主张的逾期交付房屋权属证书的违约金问题，基于同样的原因，补充协议第十一条系无效条款。本案中，钟雪琴系自行办理房屋权属证书，新大利公司需按照合同约定于2017年5月20日之前将房屋权属证书的初始登记交付给钟雪琴，此为新大利公司合同义务，新大利公司虽于2017年5月12日取得该证书，但并未提供证据证明其于合同约定时间向钟雪琴交付该初始登记证书，应当承担举证不能的法律后果。钟雪琴请求新大利公司按照合同约定支付逾期交付权属证书违约金1151元，符合合同约定，予以支持。钟雪琴主张的第3-6项诉讼请求，已作出（2019）浙0212民初14114号之一民事裁定书，在本案中不再处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波新大利置业有限公司支付原告钟雪琴逾期交房违约金22329.60元，限在判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波新大利置业有限公司支付原告钟雪琴逾期交付权属证书违约金1151元，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费416元，由原告钟雪琴负担19元，被告宁波新大利置业有限公司负担397元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：关于延期交付问题。钟雪琴在一审中提供了《商品房买卖合同》（包含附件八），新大利公司对此并无异议。该合同系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。《商品房买卖合同》附件八第八条约定，“该商品房具备合同约定的交付条件，出卖人发出的交付通知中载明的交付日期如提前或推迟合同约定的交付期限三个月内的，以交付通知书中载明的交付日期为准，双方均不承担相应的违约责任。即买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日。具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任。”该约定系出卖人在具备商品房交付条件的前提下，提前或者推迟三个月内交付房屋，出卖人不需要承担违约责任。该约定虽为格式条款，但并没有明显加重买受人的责任、排除其主要权利，该约定合法有效。依据该约定，新大利公司不承担逾期交房违约责任，需要符合两个条件，一是具备交房条件，二是在提前或推迟合同约定的交付期限三个月内（2016年9月30日至2017年3月31日）交房。新大利公司虽然在该期限内具备交房条件，但其并没有交房，而是在2017年4月2日通知钟雪琴收房，故不能免除其逾期交房的违约责任。 《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应于2016年12月31日前交付案涉商品房。钟雪琴对新大利公司于2017年4月2日发出通知的事实予以认可。新大利公司虽然在短信通知中要求买受人于2017年4月8日至2017年4月12日收房，但同时也允许买受人于2017年4月2日办理交付手续。故本案逾期交房违约金应计算至2017年4月1日。一审判决认定逾期交房的截止日期为2017年4月8日，属事实认定错误，本院予以纠正。据此，新大利公司应向钟雪琴支付的逾期交房违约金应调整为20718.20元{（1151000元×91天×0.0002）-230元}。新大利公司辩称，其与钟雪琴已就逾期交房违约金进行了结算，钟雪琴并无异议。《交房流转单1-房款结算》显示新大利公司支付了部分逾期违约金。但新大利公司并没有证据证明其已对买受人就交付违约进行了明确说明，也没有证据显示钟雪琴愿意放弃向新大利公司主张违约责任。新大利公司主张违约责任已免除，于法无据。 二、关于逾期交付不动产权证违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017-05-20前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理”。从该约定文义分析，“前款规定的土地、房屋权属证书”应指初始登记证书，而非转移登记证书。“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”这里的“约定期限”应指2017年5月20日前办理初始登记证书。双方并没有对逾期转移登记的违约责任进行约定。钟雪琴要求新大利公司支付逾期交房不动产权属证书违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，新大利公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14114号民事判决第二项； 二、变更浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14114号民事判决第一项为宁波新大利置业有限公司支付钟雪琴逾期交房违约金20718.20元，限在本判决生效后七日内履行完毕； 如宁波新大利置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费416元，减半收取208元，由钟雪琴负担49元，由宁波新大利置业有限公司负担159元；二审案件受理费416元，由钟雪琴负担98元，由宁波新大利置业有限公司负担318元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年六月三十日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃