四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初11179号 原告：四川英华房地产有限公司，住所地：成都市青羊区长顺下街139号5层。 法定代表人：浦永源，总经理。 委托诉讼代理人：李平，女，1988年7月28日出生，汉族，住四川达州市通川区。系公司员工。 委托诉讼代理人：闻建华，上海市锦天成（成都）律师事务所律师。 被告：优融创合（成都）企业管理咨询有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元4楼15号。 法定代表人：刘进，总经理。 委托诉讼代理人：王子睿，男，1991年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。系优客工场（北京）创业投资有限公司公司员工。 委托诉讼代理人：吴楠，女，1996年8月16日出生，汉族，住北京市通州区。系优客工场（北京）创业投资有限公司员工。 被告：优客工场（北京）创业投资有限公司，住所地：北京市顺义区临空经济核心区融慧园15-3。 法定代表人：毛大庆，董事长。 委托诉讼代理人：王子睿，男，1991年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。系公司员工。 委托诉讼代理人：吴楠，女，1996年8月16日出生，汉族，住北京市通州区。系公司员工。 原告四川英华房地产有限公司（以下简称英华房产）与被告优融创合（成都）企业管理咨询有限公司（以下简称优融创合公司）、优客工场（北京）创业投资有限公司（以下简称优客工场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，优融创合公司、优客工场提出了反诉，后在审理过程中撤回了反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告英华房产的委托诉讼代理人闻建华、李平，被告优融创合公司、优客工场的共同委托诉讼代理人王子睿、吴楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告英华房产向本院提出诉讼请求：1.判令优融创合公司向英华房产支付租金314248.22元（自2018年7月25日暂计至2019年7月1日）；2.判令优融创合公司向英华房产支付违约金1705000元（自2018年7月25日起按5000元/日的标准，计算至实际履行之日止，暂计至2019年7月1日）；3.判令优客工场对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费由优融创合公司、优客工场承担。事实和理由：2017年12月21日，英华房产与成都优客工场企业管理咨询有限公司（以下简称成都优客）签订了《租赁协议》，约定由英华房产将其所有的位于成都市青羊区长顺下街139号“天越IMORE”第五层（面积2313.2平方米）物业租赁给优融创合公司使用，租期为10年。合同约定了第一租约年租金为25445.2元/月，第二个租约年的租金为26717.46元/月，租金采用每月预付的方式，于上一个月的25日前预付。同时合同还约定，承租人逾期支付租金的，每延迟一日，按照5000元/日承担违约金。2018年2月15日，英华房产与成都优客、优融创合公司签订了《合同主体变更协议》，约定从2018年2月15日起，前述《租赁协议》中的乙方即成都优客变更为优融创合公司，由优融创合公司承继成都优客在《租赁协议》中的各项权利和义务并继续履行《租赁协议》。2018年5月22日，优客工场出具了《担保函》，表示知悉英华房产与优融创合公司之间的租赁事宜，并保证对《租赁协议》、《合同主体变更协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权、滞纳金、违约金等，保证期间为2年。优融创合公司在承租期内，自2018年7月25日至今未支付过任何租金，经英华房产多次催收仍未支付，故请求法院判如所请。 英华房产为支持其主张，提交了以下证据：一、《租赁协议》、《合同主体变更协议》，证明双方的权利义务关系，合同约定了租金、租金支付方式、违约金等。二、《担保函》，证明2018年5月22日优客工场出具了《担保函》，保证对《租赁协议》、《合同主体变更协议》、《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证。 优融创合公司和优客工场辩称，承租的商业楼宇不具备使用条件，系英华房产违约，应当承担违约责任；英华房产与成都汇金泛亚商业管理有限公司（以下简称汇金泛亚公司）存在相应关系，租赁物业的租金、商业管理费等费用均由汇金泛亚公司收取，租赁合同在2017年签署，2018年1月进场装修，天越广场于2018年10月11日竣工验收备案，此时才满足竣工验收条件，足以证明在不具备交付条件情况下英华房产要求优融创合公司完成装修，造成了优融创合公司经营困难的局面；截至目前商业楼宇仍然属于未开业状态，补充协议明确了商户开业率不低于60%，英华房产自始至终在没有具备相应条件下而签订协议，造成了相应的损失，英华房产主张的违约金远远高于违约金费用，不合理，商业楼宇的经营状态直接影响了招商效果；英华房产违约事实及行为在先，根据担保函第5条第一项约定，优客工场不应承当连带保证责任，英华房产严重违约致使优融创合公司合同目的无法实现，不予认可其诉讼请求。 优融创合公司、优客工场为支持其主张，提交了以下证据：一、租赁协议、租赁协议之合同主体变更协议、租赁协议之补充协议；证明双方的租赁关系，协议已确定2018年6月28日作为商业整体开业日。二、商业管理协议、商业管理协议之合同主体变更协议，证明优融创合公司与汇金泛亚公司就租赁物业形成商业管理服务关系，协议中已确定2018年6月28日作为商业整体开业日。三、客户回单、账单、收据及付款明细，证明优融创合公司于协议签署后按照租赁合同约定支付履约保证金、商业管理保证金、首期租金、商业管理费、推广活动费、装修保证金、装修管理费、水电费情况。四、质量工程竣工验收单，证明优融创合公司于2018年5月8日已按照合同履行了义务，按时完成装修工程并进行验收。五、少城国际商业楼宇竣工验收备案表、房产证-川（2018）成都市不动产权第0444325号，证明英华房产于2018年底方才具备工程竣工验收条件并完成，已超出原定开业计划近半年，项目本身存在经营问题。六、股权变更情况及失信信息，证明原定开业计划前夕英华房产发生重大股权变更的事实，以至于影响其开业周期，英华房产在近两年内频繁发生诉讼且存在多起拒绝履行义务的失信情形，存在经营隐患。七、2018和2019年度租赁物业经营情况，证明英华房产的重大违约行为已对优融创合公司造成严重经济损失。八、备忘录、《租赁协议》之关于租费扶持的补充协议、邮件、视频，证明少城国际楼宇自租赁协议生效后至今仍未实现楼宇整体开业，不具备经营及使用条件。九、关于天越项目5楼交付事宜处理的回函、关于天越项目5楼交付事宜处理的回函、图片、会议纪要，证明2018年5月31日召开沟通会讨论电量、电梯及临时通道、外墙广告等问题，且英华房产承诺尽快解决问题，但问题未解决。十、图片、微信记录及照片、视频、邮件，证明少城国际楼宇连续三次墙皮脱落，且墙皮均掉落在优融创合公司的露天咖啡厅，威胁人身安全，英华房产怠于履行合同义务。十一、图片-微信身份认证，证明英华房产微信身份。十二、关于天越项目5楼交付问题的回函、关于天越项目交付事宜的回函、证明截止2018年8月2日，英华房产还未解决出入通道、电梯问题、竣工验收备案表未提供、商场还未开业。十三、函告、关于天越项目交付事宜的回函，证明截止2019年2月1日，英华房产针对货梯、外墙脱落问题都是用敷衍的解决方法，问题未得到根本性解决，十分影响客户的入驻体验，直接影响招商情况。十四、楼板穿孔照片、视频、情况说明，证明2019年4月9日5层楼板穿孔，对优融创合公司造成严重影响及损失。十五、担保函，证明在英华房产违约情形下，优客工场无须承担保证责任。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月21日，英华房产（甲方）与成都优客工场企业管理咨询有限公司（以下简称成都优客，乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方将成都市青羊区长顺下街139号“IMORE”第五层（面积2313.2平方米）提供给乙方经营，乙方经营范围为：开展的创业空间活动，由乙方升级改造为高效、经济的联合办公、中小微企业成长加速器、创新创业企业孵化器等空间及相应办公配套服务转租给入驻企业使用；租赁物业交付日为2017年12月28日，装修期自2017年12月28日起至2018年6月27日，装修期内乙方无须支付租金、市场推广费及商业管理费，但仍应支付其他依据本协议约定的相关费用，如水电费、装修保证金、商业管理保证金等；甲乙双方确认，租赁物业的出租状态为现状交付；乙方须应于2018年6月28日前具备入驻条件；租赁期自2017年12月28日至2027年12月27日止，从装修期满开始计算租金；乙方于协议签署后10个工作日内应缴付相当于3个月租金总额作为乙方履约的保证金，履约保证金可用于抵扣乙方在本协议项下应付的一切费用；第一个租约年内租金为25445.2元/月（2017年12月28日至2018年12月27日），第二个租约年内的租金为26717.46元/月（2018年12月28日至2019年12月27日），第三个租约年内的租金为28053.33元/月（2019年12月28日至2020年12月27日），租金采取押三付一的方式支付，第一个月的基本租金及履约保证金应于合同签署后10个工作日内支付，自计租起算的第二个月开始，基本租金应于上一个月的25日前预付；甲方未于2018年12月31日前取得租赁物业合法的产权证明文件构成重大违约，乙方有权单方解除协议，甲方须支付乙方相当于6个月的租金与6个月商业管理费及6个月市场推广费之和的款项作为违约金，如果违约金不足以弥补给乙方造成的损失的，乙方还有权追究甲方给乙方造成的一切损失；乙方逾期支付租金或其他应付款项但未超过一个月的，每发生一日，应按5000元每日向甲方支付违约金；乙方在2018年6月28日后三个月内未开业，逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的，构成重大违约，甲方有权解除本协议并退还履约保证金，同时乙方还须支付给甲方相当于6个月的租金与商业管理费及市场推广费之和的款项作为违约金，如果违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，甲方还有权追究乙方给甲方造成的一切损失。 2018年2月15日，英华房产与成都优客、优融创合公司签订了《合同主体变更协议》，约定从2018年2月15日起，2017年12月21日签订的《租赁协议》中的乙方变更为优融创合公司，优融创合公司承继成都优客在《租赁协议》中的各项权利和义务，对于合同未履行的部分，英华房产与优融创合公司仍按《租赁协议》的约定继续履行。 2018年5月22日，优客工场向英华房产出具一份《担保函》，内容为其知悉英华房产与优融创合公司之间的租赁事宜，对《租赁协议》、《合同主体变更协议》及《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权及滞纳金、违约金等，保证期间自《担保函》生效之日起至主债务履行期限届满之日起2年。 2018年6月30日，英华房产与优融创合公司签订《之补充协议》，约定甲方协助乙方申请相关扶持政策，就租赁物业申请政府补贴等。 上述协议签订后，优融创合公司支付了1个月租金及3个月的履约保证金共计101780.8元。 另查明：1.2017年12月21日，成都优客与成都汇金泛亚商业管理有限公司签订《商业管理协议》，约定成都汇金泛亚商业管理有限公司提供商业管理服务，整体推广活动费用计收时间从2018年6月28起计算。2.2018年10月11日，涉案楼宇满足工程竣工备案条件完成竣工验收。 审理中，优融创合公司陈述其于2019年6月搬离了案涉房屋，但无相应证据证明，英华公司主张优融创合公司从2020年4月30日至5月20日期间拆除案涉房屋内装修及设备，优融创合公司称硬件装修及运营物资尚未搬出。 本院认为，英华房产与成都优客签订的《租赁协议》、英华房产与成都优客、优融创合公司签订的《合同主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。成都优客在《租赁协议》中的权利和义务由优融创合公司承继。英华公司主张优融创合公司自2020年4月30日至5月20日期间已拆除案涉房屋内设备并开始搬离，虽然优融创合公司主张部分物资尚未搬出，但拆除及搬离行为表明优融创合公司不再继续履行《租赁协议》，其与英华公司的《租赁协议》于2020年5月20日已事实上解除。 关于应付租金。《租赁协议》中约定房屋交付条件为现状交付，并未就商业楼宇开业状态进行约定，2017年12月28日双方完成交付，且优融创合公司进行了装修，故应认定承租的商业楼宇具备使用条件，本院对于优融创合公司关于承租的商业楼宇不具备使用条件的抗辩理由不予支持。优融创合公司确认了房屋现状后进行装修，表明其对房屋现状的认可，即使其在签订协议时涉案物业不具备开业条件，但其签订协议表明其对物业现状的认可和接受，且补充协议并未约定英华房产保证商户开业率不低于60%，故优融创合公司现以英华房产不具备相应开业条件、商业楼宇的经营状态影响了招商效果为由不予支付租金无事实依据，本院对其该抗辩主张不予支持。英华房产履行了房屋交付义务，优融创合公司未按《租赁协议》中约定履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担相应的违约责任，即优融创合公司应向英华房产支付尚欠租金，租金根据《租赁协议》约定从2018年6月28日起算，应计算至2020年5月20日，租金共计607001.59元【2018年6月28日至2018年12月27日租金为152671.2元（25445.2元/月×6个月），2018年12月28日至2019年12月27日租金为320609.52元（26717.46元/月×12个月），2019年12月28日至2020年5月20日租金为133720.87元（28053.33元/月×4个月+28053.33元÷30天×23天）】，扣除已缴纳的1个月租金及3个月的履约保证金101780.8元，还应支付租金505220.79元。 关于违约金，《租赁协议》约定承租人逾期支付租金每延迟一日，按照5000元/日承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，优融创合公司逾期支付租金对英华房产造成的损失主要是资金利息损失，英华房产也未举证证明其尚有其他损失，本院综合考虑英华房产的实际损失、优融创合公司的违约情节，将违约金酌定为40000元。 关于优客工场的责任。2018年5月22日，优客工场向英华房产出具《担保函》，对《租赁协议》、《合同主体变更协议》及《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权及滞纳金、违约金等，保证期间自《担保函》生效之日起至主债务履行期限届满之日起2年。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款“保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。”的规定，优客工场应就优融创合公司的上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向优融创合公司追偿。 综上，本院对英华房地产的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、优融创合（成都）企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川英华房地产有限公司支付租金505220.79元； 二、优融创合（成都）企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川英华房地产有限公司支付违约金40000元； 三、优客工场（北京）创业投资有限公司就优融创合（成都）企业管理咨询有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回四川英华房地产有限公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27954元，减半收取11477元，由优融创合（成都）企业管理咨询有限公司、优客工场（北京）创业投资有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年六月十六日 书记员 李蓓菡