广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初878号原告：深圳市业勤投资发展有限公司，住所地：深圳市光明新区马田街道新庄社区*环大道大东明城市广场6栋308。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：曾溢太，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：开平市龙腾物业管理有限公司，住所地：开平市水口镇新市北路118-128号B区。法定代表人：赖某1。被告：赖某1，男，1976年11月23日出生，汉族，住化州市************，公民身份证号码：440************399。以上两被告共同委托诉讼代理人：胡常青，广东潭江律师事务所律师。第三人：开平市水口镇盈嘉酒店，住所地：开平市水口镇新市**********B区B1-B21号。经营者：吴正春，公民身份证号码：440************371。原告深圳市业勤投资发展有限公司与被告开平市龙腾物业管理有限公司、赖某1，第三人开平市水口镇盈嘉酒店租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月8日、2020年4月30日公开开庭审理了本案。原告深圳市业勤投资发展有限公司的委托诉讼代理人曾溢太，被告开平市龙腾物业管理有限公司、赖某1的委托诉讼代理人胡常青，第三人开平市水口镇盈嘉酒店的经营者吴正春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市业勤投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一退还原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的房屋租金183226元；2、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的租金损失170465元（原告分租给第三方）；3、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止酒店装修折旧损失费325253元（酒店总装修费为11,502,967.35元，从2016年12月30日起总的折旧期共162个月，每月的折旧费为71006元）；4、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的经营营业损失656574.66元；5、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的工人工资损失122842元；6、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的工人伙食费损失25500元；7、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的水电费损失67759元；8、判令被告一赔偿原告自2019年8月13日起至2019年12月31日止的网络电视费损失10334元；9、判令被告一赔偿原告墙壁修复费用13720元；10、判令被告一退还从2018年4月1日起多收原告的电费158884.62元；11、判令被告一支付原告恢复商誉及客流费用100000元；12、判令被告一赔偿原告在本案支付的律师费130266元；13、判令被告一支付原告利息（以1-12项合计金额1968033元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止的利息）以上1-13项暂合计：1968033元；14、判令被告二对被告一上述债务承担连带责任；15、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告一签订了《商铺租赁合同书》，合同约定由原告承租被告一位于开平市水口镇新市**********中国卫浴城西侧商铺，面积约5000平方米，作商业使用，租赁期自2016年5月1日起至2030年4月30日止。其中2016年5月1日起至12月30日止为乙方装修期，装修期内免租金，自2017年1月1日起至2019年12月30日止，租赁物整体月租金为人民币40000元。同时，约定了原告有权将部分租赁物分租给第三方及被告负责经营场地的正常经营环境、负责提供公共物业清洁等。合同签订后，原告依照约定履行了合同义务，但是被告却突然于2019年8月13日起围蔽了整个中国卫浴城进行施工，甚至直接封闭原告的大堂门口，这直接导致了原告酒店无法正常经营，客户严重流失，等同于被迫停业。被告的行为严重违反了《商铺租赁合同书》的约定，也给原告造成了巨大的损失。另外，国家2018年4月1日以来多次对电费进行减价并严令转供电体应按国家公布的目录销售电价向转供区域内的企业及租户等收取电费，但是被告为了自身的利益，违反合同义务，违反国家政策，按照1.18元千瓦的高价收取原告的电费，从中挣取不合规差价，被告应当无条件退还原告从2018年4月1日起多收取原告的电费。被告二作为持有被告一95.5%股权的股东，在中国卫浴城的项目中，设立私人账户进行交易，其行为违反了公司法的规定，造成了财产混同的结果，严重损害了债权人利益。因此，为维护自身合法权益，原告向法院起诉。被告开平市龙腾物业管理有限公司、赖某1辩称，原告以被告一严重违反《商铺租赁合同书》的约定为由要求被告一承担违约赔偿责任没有任何事实根据和法律依据。1、《商铺租赁合同书》签订后，被告一全面履行合同约定的出租人义务，被告一不存在违约行为。2、当地政府因城镇文明建设、改善营商环境的需要，在租赁物前面广场空地上建造公共文化用房，并要求对广场地面、灯光、绿化及租赁物面对广场外墙进行升级改造。建设施工单位在公共文化用房建筑工程、广场地面、灯光、绿化及租赁物面对广场外墙升级改造工程施工过程中，按照安全文明施工的要求，在工程施工范围内进行部分围蔽。前述事实证明，被告一不是公共文化用房建筑工程、广场地面、灯光、绿化及租赁物面对广场外墙升级改造工程的建设方，也不是施工方。在工程建设过程中因围蔽导致承租人遭受损失的责任不应由被告一承担。3、《商铺租赁合同书》第十六条就互免责任界定约定了因政府行为、法令、法规、城市规划改变等导致合同无法正常履行，为不可抗力，合同双方互相免责。上述升级改造属于政府行为，假如原告因工程施工受到损失，依据上述约定，被告一也应当免责。4、原告提出的诉讼请求也没有事实根据和法律依据，应予以驳回。（1）、没有证据证明第三人于2019年8月13日起至2019年12月31日期间停止营业。原告提供的有关支付工人工资、工人伙食费、电费等证据证明在2019年8月13日至2019年12月31日期间第三人仍然营业，否则，不应发生前述费用。（2）、被告一提供的证据显示，第三人的类型为个体工商户，经营者是吴正春，没有证据证明原告诉称“合同签订后，原告……出资开设了开平市水口镇盈嘉酒店”的事实。第三人没有向被告一主张赔偿。原告不存在损失。（3）、原告负有向被告一支付租金的义务。原告请求退回租金183226元无理。（4）、原告提出的第2-7项诉讼请求没有事实根据和法律依据。（5）、鉴于建设施工单位已经对酒店大堂、通道天花、墙壁损坏部分进行修复，原告提出的第9项诉讼请求无理。（6）、原告请求判令被告一退回从2018年4月1日起多收原告的电费没有事实依据。由于供电企业无法直接供电到水口卫浴城终端用户，由被告一转供电给终端用户。被告一向水口卫浴城终端用户转供电，电价包括转供电区域被告一投资设备设施（如变压器）的投资折旧分摊、共用设施用地及损耗分摊、终端用户电量。原告与被告一在签订《商铺租赁合同书》时约定的电价为1.18元/度，该电费包含前述分摊电费。原告在签订合同时已接受该电费，现请求被告一退回多收电费显属无理。(7)、当地政府要求对租赁物前面广场地面、灯光、绿化及租赁物面对广场外墙进行升级改造，目的是为了改善营商环境，是政府的一项惠商措施。目前，前述升级改造工程已经完成，广场及租赁物面貌焕然一新，租赁物的营商环境进一步得到改善，将有助于商户的经营，不可能对酒店商誉造成损害，原告请求支付恢复商誉及客流费用100000元显属无理。（8）、原告与被告一之间不存在争议时，原告聘请律师费用由被告一承担的约定，原告请求判令被告一赔偿原告在本案中支付的律师费130266元显属无理。此外，被告一经营收入及支出较为单一，收入只要是向承租人收取租金、电费，支出只要是向出租人交付租金、向供电部门交纳电费及支付财务费用，原告汇给被告二的款项是电费，被告已将该款项全部用于被告一的支出，不存在混同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人开平市水口镇盈嘉酒店述称，第三人对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院将结合案件事实和证据规则予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告与被告开平市龙腾物业管理有限公司签订《商铺租赁合同书》，约定原告将位于开平市水口镇新市*********中国卫浴城西侧商铺出租给原告，租赁面积约5000平方米，租赁期限从2016年5月1日起至2030年4月30日止，2016年5月1日至2016年12月30日为装修期（免收租金，但需缴纳用水用电费用），2017年1月1日至2019年12月30日的租金为40000元/月，2020年1月1日至2023年12月30日的租金为50000元/月……，电费为1.18元/度，水费为5元/立方，原告应于每月5日前向被告开平市龙腾物业管理有限公司支付当月租金、卫生费及上月的水电费；又约定被告开平市龙腾物业管理有限公司负责经营场地的正常经营环境，负责提供公共物业清洁、维护与安全管理，保障各类公用设备的安全使用和正常运转，并负责正常供水、供电，若被告开平市龙腾物业管理有限公司的原因提前终止本合同，需向原告赔偿装修成本、经营损失等一切损失；还约定任何一方不履行本合同各项条款，由此给对方造成了经济损失应当给予赔偿；还约定因政府行为、法令、法规、城市规划改变等导致合同无法正常履行，为不可抗力的发生，合同双方互相免责。2019年8月，水口卫浴城出现全封闭式施工。原告认为被告开平市龙腾物业管理有限公司实施全封闭式施工、未能提供正常营业环境应赔偿损失并返还租金，被告开平市龙腾物业管理有限公司认为水口卫浴城出现全封闭式施工属于政府行为应双方相互免责，双方发生纠纷。经协商无果，原告向法院起诉，遂成诉讼。另查明，2010年9月，被告开平市龙腾物业管理有限公司与开平市水口经济发展公司签订《租赁合同》，约定开平市水口经济发展公司将建筑面积21700平方的开平市水口镇中国水口卫浴设备展贸中心出租给被告开平市龙腾物业管理有限公司用于商业使用，租赁期限从2011年1月1日起至2030年12月31日止。2020年3月，开平市水口镇城镇建设管理与环保局出具《证明》，证实开平市水口镇人民政府因文明城镇建设及改善营商环境的需要，从2019年8月起水口镇人民政府对水口卫浴城及广场整体升级改造，为保障市民的人身和财产安全，依据安全文明施工的要求，该局要求建筑施工单位在工程建设施工期间进行全封闭式施工。2020年4月，第三人出具《声明》，确认原告与被告开平市龙腾物业管理有限公司签订《商铺租赁合同书》后，原告在租赁物所在地全资设立了开平市水口镇盈嘉酒店（本案第三人）运作该酒店项目，第三人的所有权益由原告享有，第三人的登记经营者吴正春是原告的一名员工。2020年5月，开平市水口经济发展公司出具《复函》，证实：1、开平市水口新市*********的建筑物属开平市水口镇人民政府所有，并托管给开平市水口经济发展公司，由该公司负责一切经济运作，故该公司有合法出租权；2、该公司与被告开平市龙腾物业管理有限公司签订的租赁合同属实。同月，开平市水口镇城镇建设管理与环保局出具《复函》，证实：1、水口卫浴广场建设从2019年8月起升级改造，建设时间计划从2019年8月至2020年1月；2、广场建设施工方为广东唯霸建设工程有限公司；3、施工期间保持人行通道给第三人出入。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告开平市龙腾物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据第三人的登记地址、开平市水口经济发展公司的《复函》等证据，涉案《商铺租赁合同书》约定的出租物位于开平市水口镇新市**********B区，开平市水口经济发展公司享有该出租物的出租权，故原告主张开平市水口经济发展公司不享有涉案出租物的出租权，因理据不足，本院不予采纳。关于损失的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”的规定，开平市水口镇城镇建设管理与环保局依职权出具的《证明》和《复函》，因当事人均无证据加以推翻，本院予以确认。原告与被告开平市龙腾物业管理有限公司约定因政府行为、法令、法规、城市规划改变等导致合同无法正常履行，为不可抗力的发生，合同双方互相免责，该约定也是合法有效的。综上，被告开平市龙腾物业管理有限公司主张《证明》所载明的全封闭式施工属于政府行为故合同双方互相免责具有高度盖然性，本院予以确认。原告以被告实施上述全封闭式施工为由请求被告开平市龙腾物业管理有限公司赔偿其2-9、11项诉讼请求中的损失，因理据不足，本院不予支持。关于租金的退还问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告以被告开平市龙腾物业管理有限公司实施上述全封闭式施工、未能提供正常营业环境为由要求被告开平市龙腾物业管理有限公司返还租金，应承担相应的举证证明责任。经审查，开平市水口镇城镇建设管理与环保局出具的《复函》证实原告陈述的全封闭式施工实际上在施工期间保持人行通道给第三人出入，可见原告在施工期间仍能继续使用涉案租赁物；此外，原告未提供证据证实其在施工期间履行了抗辩权，反而自愿继续缴纳租金给被告开平市龙腾物业管理有限公司，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，是合法有效的，故原告请求被告开平市龙腾物业管理有限公司返还2019年8月13日至2019年12月31日的租金，本院不予支持。关于电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告对水电费的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，故原告请求被告开平市龙腾物业管理有限公司返还多收的电费，本院不予支持。对于原告陈述被告多收电费违反《国家发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知》、《国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》及《广东省发展和改革委员会文件》规定的问题，应由相关的行政部门处理，原告可向相关行政机关申请解决。关于律师费、利息和连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原、被告对律师费的承担没有约定，而且原告对是否聘请律师进行诉讼具有选择权，律师费不是租赁合同必然产生的损失，故此，原告请求被告赔偿律师费，本院不予支持。因原告提供的证据不足以证明被告开平市龙腾物业管理有限公司应承担相关赔偿和返还责任，故此，原告请求被告开平市龙腾物业管理有限公司支付利息，并由被告赖某1对被告开平市龙腾物业管理有限公司的上述债务承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳市业勤投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费11256.15元（已由原告深圳市业勤投资发展有限公司预交），由原告深圳市业勤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年六月十六日书记员  李瑞云黄超嫦