湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终398号上诉人（原审被告）：危薇，女，1981年11月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：梅梅，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙军军，男，1992年5月24日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。上诉人危薇因与被上诉人孙军军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。危薇上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孙军军一审时的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由孙军军承担。事实与理由：一、危薇与孙军军签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议书》系双方的真实意思表示，且不具备《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。二、本案不具备法定或约定的合同解除条件，孙军军签订合同时对涉案房屋暂时不能办理房产过户登记的事实是明知的，签订合同后，危薇严格按照《房屋买卖合同》、《合同补充协议书》内容履行了合同义务，没有任何违约行为，本案不符合《合同法》第九十四条规定的合同法定解除权的行使条件，也不具备合同约定解除权的行使条件。三、案外人湖北超源置业有限公司对涉案房屋作出断水断电的侵权行为，孙军军应当以案外人湖北超源置业有限公司作为被告主张权利。l.危薇于签订合同时已如实向孙军军告知了涉案房屋的相关情况，无任何隐瞒，并依据合同约定向孙军军交付了水电完好的房屋。2.危薇在涉案房屋买卖过程中无任何过错。首先，案外人湖北超源置业有限公司向危薇交付了涉案房屋，因其暂时不能办理房屋登记手续，导致银行无法发放按揭贷款，危薇并无逾期支付房款的违约行为。其次，孙军军与危薇签订《房屋买卖合同》时知晓房屋的所有现状。孙军军与案外人湖北超源置业有限公司产生纠纷时，危薇也积极参与协调处理，履行了与孙军军签订合同所涉及的所有合同义务。最后，危薇与案外人湖北超源置业有限公司签订的合同中并未约定危薇不能转卖涉案房屋。本案不具备法定或约定的合同解除条件，孙军军要求解除与危薇签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议书》无事实及法律依据。孙军军辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，危薇的上诉理由不能成立。开发商以危薇下欠其购房款为由断水断电，导致答辩人无法正常居住，且无法办理过户手续及无法出示商品房产权证明或房管局备案证明，否定了危薇承诺对该房屋享有完全处分权，合同目的不能实现，请求驳回上诉，维持原判。孙军军向一审法院起诉请求：1.判令危薇立即归还孙军军购房款39万元；2.判令危薇支付违约金；3.判令危薇承担诉讼费。庭审过程中，孙军军增加两项诉讼请求：4.解除双方之间的购房合同；5.判令危薇赔偿装修损失共计3万元。一审法院认定事实：2018年12月17日，孙军军与危薇通过房屋中介签订《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》各一份，主要内容综述如下：①危薇将其购置的九真明珠馨城B座十楼1002室转卖给孙军军；②房屋成交价为68万元，孙军军于合同签订当日支付定金20万元，并于其武汉房屋出售后七天内再支付19万元，尾款29万元于办理房屋产权证之后直接支付给开发商；③危薇承诺对该房屋享有完全的处分权，不存在被查封、被抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵。如因该房屋存在权利瑕疵或债务纠纷引发诉讼而给孙军军造成损失，危薇承担赔偿责任；④危薇于收到房款39万元后3天内将房屋交付给孙军军，交付孙军军前，应结清水费、电费和物业费等，水费、电费存折等随之过户给孙军军；⑤除不可抗力影响外，危薇未按本合同约定的期限交付房屋，每逾期一日，按孙军军已付房款的千分之五支付违约金。逾期超过15日的，孙军军有权退房，危薇应自退房通知送达之日起三个工作日退还孙军军全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向孙军军支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易费用。房屋买卖合同签订后，孙军军支付了购房款39万元，其中包含定金20万元，危薇亦依约交付了房屋。后开发商以危薇下欠其购房款29万元为由，对该房屋断水、断电，导致孙军军无法正常居住，孙军军、危薇两人多次与开发商协调未果，遂引起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孙军军与危薇签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。孙军军履行了合同义务，因被开发商断水、断电，导致无法正常居住，且无法办理房屋过户手续，合同的目的不能实现，因此请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》、请求判令危薇立即返还购房款39万元，合理合法，依法予以支持。解除合同的责任虽然在危薇，但危薇依约交付了房屋，孙军军请求判令其支付违约金，不符合合同约定，且未明确具体数额，故依法不予支持。孙军军请求判令危薇赔偿装修损失3万元，但未提交相关证据，不予支持。判决：一、解除孙军军与危薇签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》；二、危薇于本判决生效之日起三日内向孙军军返还购房款39万元；三、驳回孙军军的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由危薇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。危薇向本院提交视频和微信聊天记录各1份，视频是危薇手机拍摄的，微信是危薇男朋友向孙军军说水电已经通了可以继续入住，证明涉案房屋2020年1月12日已经通水通电。孙军军经质证称，视频是否通水通电不清楚，现在通水通电不代表以后不会断水断电，该水电仍为临时用电，国家得不到监管，该通水电行为是其自己主张还是物业同意了无法确认。微信聊天记录是真实的。本院认为，危薇提交的证据能证明案涉房屋水电的状态，予以采信。孙军军向本院提交证据一、广场街信访办的回执。证明开发商对涉案房屋所有权存在质疑，要求其支付尾款才允许买卖，也说明上诉人对该房屋现并未取得所有权，也无法保证该房屋以后能够正常居住。证据二、上诉人男朋友与开发商王总的微信聊天记录。证明其男朋友与开发商之前就存在矛盾，且已有过停水停电的事例。危薇经质证称，证据一达不到其证明目的，上诉人处置权的问题，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议书》上明确约定，不存在上诉人无处置权的问题，本身房屋不能办理过户手续的责任在开发商，且房屋现状上诉人与被上诉人都知情，也同意按现状签订房屋买卖合同。证据二达不到上诉人男朋友与开发商之前存在矛盾的证明目的。本院认为，孙军军提交的证据不能达到其证明目的，依法不予采信。二审中，危薇与孙军军一致陈述孙军军向危薇支付的20万元系首付款而非定金。另查明，危薇（甲方）与孙军军（乙方）签订的房屋买卖合同第一条内容为：成交房屋的基本情况（二）乙方确认对该房屋已做了充分的了解并实地查看过房屋，对该房屋现状无异议，为自愿购买该房屋。双方在《合同补充协议书》的付款方式条款中明确约定：“乙方预留尾款人民币（大写）贰拾玖万元整（￥290000元）在该房屋办理产权证之后直接付给开发商”。二、经甲乙双方协商一致，约定原合同内所交易房屋办理更名手续时所产生的费用由甲方承担；如若该房屋不能办理更名手续时，甲方承诺待该房屋能办理产权证时由甲方办理产权证然后过户到乙方名下……。经审理查明，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，孙军军与危薇之间签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，故而合法有效，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，合同解除分为约定解除和法定解除，符合约定解除和法定解除条件的解除合同通知到达对方时合同解除。案涉房屋断水、断电，系因案外人的违约行为所致，并非本案房屋买卖合同原因致使孙军军不能居住。对房屋产权证的办理双方在《房屋买卖合同》、《合同补充协议书》做了约定，孙军军对房屋产权、过户情况亦是知晓的。因此，孙军军请求解除合同之情形不符合上述法律规定，基于此，孙军军请求危薇归还购房款39万元、支付违约金、赔偿装修损失均无事实根据和法律依据，故危薇上诉提出案涉合同不具备法定解除及合同约定解除条件的请求符合事实及法律规定，本院予以支持。综上所述，危薇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3406号民事判决；二、驳回孙军军的诉讼请求。本案一审、二审案件受理费各7150元，均由孙军军负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年六月十八日书记员 胡羽青