陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1004号 上诉人（原审原告）：陕西裕丰源房地产开发有限责任公司。住所地：咸阳市渭城区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7082。 法定代表人：畅为兵，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吉清梅，陕西玖标律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:王国辉，男，汉族，1973年10月10日出生，住陕西省咸阳市渭城区房，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐波，陕西宇斌诚律师事务所律师。 上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司（以下简称裕丰源开发公司）因与上诉人王国辉房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，在与裕丰源开发公司委托诉讼代理人吉清梅、上诉人王国辉及其委托诉讼代理人徐波进行谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕丰源开发公司上诉请求：1、撤销咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4420号民事判决第一、二、四项，改判被上诉人承担购房款30%的违约金149725.5元；2、解除双方当事人签订的《普惠小区交房协议》，由王国辉返还咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋；3、由王国辉承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人解除合同的诉讼请求于法无据。一审采信上诉人提交的证据内容真实且足以证明需证明的目的，且已经查明因被上诉人违约未按期与上诉人签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款，已构成违约，但将模糊的所谓被上诉人的“不安定因素”置于有效的合同条款之上，对违约的被上诉人进行保护，剥夺守约方具有的解除合同的权利，于约与法无据。二、上诉人将房屋交于王国辉后，王国辉称其不符合按揭贷款的条件，长期拒不交纳剩余34万元，拒不与上诉人签订《商品房买卖合同》，其行为构成根本违约，致上诉人的交易目的无法实现。故应解除案涉购房协议，判令王国辉交还房屋的基础上按合同约定承担购房款30%的违约金149725.5元。 王国辉答辩认为，一审判决双方当事人继续履行购房协议事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。判由王国辉向裕丰源开发公司支付购房款34万元认定事实清楚，但判决一次性支付购房款于法无据。双方当事人于2014年1月23日签订的“普惠小区商品房购房协议”，该协议并未约定剩余购房款需一次性支付。而且裕丰源开发公司在购房之初就向王国辉口头承诺，协助王国辉办理房屋按揭贷款手续。 王国辉上诉请求：1、撤销原审判决第二项一次性支付的付款方式，改为原协议约定的按揭支付；2、撤销原审判决第三项王国辉向裕丰源开发公司支付违约金47725.5元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决超出诉讼请求，违反处分原则。裕丰源开发公司向一审法院起诉请求解除双方当事人之间的合同，支付违约金。并未请求支付下余购房款，一审该项判决内容超出当事人的诉讼请求。另外，双方约定的付款方式为按揭付款，一审法院未经双方当事人同意，擅自将付款方式改为一次性付款于法无据。二原审判决认定事实不清，应当依法予以改判或发回重审。首先，裕丰源开发公司一审出具的快递单签收人为赵静并非上诉人本人，亦非上诉人同住成年家属或委上诉人委托签收的人，不能证明王国辉存在违约行为，不应承担违约金。其次，上诉人就在小区居住，一直在被上诉人指定的物业公司购买水、电等物业费，却从未被告知签约事项。再次，裕丰源开发公司曾公开承诺于2014年5月办证及10月交房，但却未按约定兑现。上诉人属于政府照顾的低收入家庭，集某某之力加上借款才购买了涉案房屋，不存在故意不签约的情况。未能签约的原因在于裕丰源开发公司在房价上涨的情况下，不愿履行原约定价格，要求加价销售，导致未能签订合同。 裕丰源开发公司辩称，王国辉的行为构成根本违约，应解除与王国辉的合同。至于合同履行按揭付款问题必须在规定时间内交付剩余房款，按揭不等于分期付款，王国辉主张分期付款不能成立。 裕丰源开发公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的普惠小区购房协议；2、要求被告将咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房（下称该房）返还原告；3、要求被告支付违约金47725.5元；4、要求被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告双方2014年1月23日签订“普惠小区”商品房（限价房）购房协议，约定：1、被告自愿认购“普惠小区”的2号楼1单元23层1号，建筑面积136.92平方米（最终以房管部门的测量报告为准），单价3645.08元每平米，总价款499085元；2、被告交付认购款159085元，该款项在双方签订正式《商品房买卖合同》后转为房款；3、被告已签订的单价不受原告后续的价格调整的影响。同时甲方不能调整已签订的单价，违约责任为购房款30%的违约金。4、本协议签订后，被告应予原告在规定的时间内签订正式的《商品房买卖合同》，如被告不按期签订正式《商品房买卖合同》，原告不再为被告保留认购的商品房，并对房屋另行出售。协议签订后，原告将房屋交付了被告，被告预交了认购款159085元，剩余付款方式为按揭付款。另查明：2014年12月16日渭城区保障性住房管理中心“关于普惠小区限价商品房有关问题的答复”内容：因原告“普惠小区”限价房商品房项目用地手续迟迟未能办理，导致项目施工许可证、预售许可证等相关手续不按程序及时办理等，力争2015年5月拿土地证，随后即可为业主办理相关贷款手续，针对业主退款诉求，我区要求陕西裕丰源房地产开发有限公司及时给予退款诉求。如若仍不能满足业主诉求，可以进行法律程序。2015年3月20日原告向业主进行了答复：“1、承诺2015年9月“普惠小区”工程具备交房和领钥匙条件；2、承诺若有业主退房，于2015年11月30日前办理退款手续等相关内容”，2016年元月份被告领取了房屋钥匙，同年3月份入住该房屋。2016年2月4日被告曾向本院诉请与原告签订的“普惠小区”商品房（限价房）购房协议确认合同无效，后又自愿撤回诉讼。再查明：2017年元月6日原告取得了咸房预售字第2017005号《咸阳市商品房预售许可证》，2017年9月27日原告向被告发出《商品房买卖合同》签约通知书，通知被告办理按揭手续。被告在期限内未与原告签订《商品房买卖合同》2019年1月30日原告向被告发出解除“普惠小区”购房协议告知函一份，因被告违约未按期与原告签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款，已构成违约，要求解除与被告签订的《普惠小区购房协议》。 一审法院认为，原、被告于2014年1月23日签订“普惠小区商品房（限价房）购房协议”是双方在平等自愿协商一致下签订的，不违反法律法规的禁止性规定，具有法律效力，由于该协议是在原告未取得《咸阳市商品房预售许可证》的情况下签订，故该协议应属商品房预售合同。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2014年元月23日原告仅向被告交了房屋认购款159085元，因当时原告建房审批手续未完善也告知被告可以选择退房及给付退房款，而被告选择继续要房，被告于2016年元月份领取了房屋钥匙，同年3月份入住该房屋，原告已履行了主要义务将房屋交付给被告使用，且被告也接受了该房屋。现该房屋已交付给被告，而且被告也进行了装修使用实际进行了占有，双方签订的协议已实际履行，只是未按期办理按揭手续，考虑到社会的维稳，若解除合同导致后期不安定因素太多，故该原、被告签订的“普惠小区商品房（限价房）购房协议”继续履行。被告应在三十日交付咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋剩余购房款340000元。被告于2016年元月至今在该房屋居住长达三年之久，因被告的违约行为，未能按期与原告签订正式商品房买卖合同及办理后期按揭贷款手续，导致原告也造成相应的损失，参照双方签订“普惠小区商品房（限价房）购房协议”约定的违约责任标准，被告应承担总购房款30%违约金计47725.5元。根据本案的实际情况，被告应在上述期限内向原告支付剩余购房款及违约金，若逾期未按期支付，应由被告承担不利法律后果，故双方签订的“普惠小区商品房（限价房）购房协议”予以解除，被告在三十日内搬离该房屋并承担违约金47725.5元，原告向被告返还购房款159085元。故依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条，第六十条第九十三条、第九十四条（三）（四）项、第一百零七条，第一百一十四条《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、原、被告签订的“普惠小区商品房（限价房）购房协议”合法有效，继续履行。二、被告王国辉应在本判决生效后三十日内向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司交付咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋剩余购房款340000元。三、被告王国辉于本判决生效之日起十五日内，向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司支付总购房款30%的违约金47725.5元。四、驳回原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。上述款项若被告王国辉未按期履行，依法予以解除原、被告双方签订的“普惠小区商品房（限价房）购房协议”，被告王国辉应当在三十日内搬离该房屋，并向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司支付违约金47725.5元，原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司向被告王国辉返还购房款159085元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，由被告王国辉承担。 本院二审期间，王国辉提交了五组新证据：1、阡东村村委会出具的证明，证明王国辉没有收到签约通知函，所以不存在违约行为。签收人赵静并非王国辉亲属或其授权签收的人；2、王国辉申请签订正式购房合同的函及快递单。证明并非王国辉不愿签订正式购房合同，其多次要求与裕丰源开发公司签订购房合同；3、裕丰源开发公司与小区内其他业主签订的购房合同，证明裕丰源开发公司向所有业主承诺的交房日期，其自身存在违约行为；4、证据3中两份合同的摘要，证明裕丰源开发公司存在违约及违法行为；5、京基一品售房发票、房屋测量面积报告、房产证及围墙倒塌照片一张，证明裕丰源开发公司现无法提供正式发票及测量报告等各项手续，存在违约行为。裕丰源开发公司提供的房屋未经国家验收，存在质量风险。裕丰源开发公司对证据1阡东镇村委会出具的证明真实性无异议，对证明目的和关联性不认可，给王国辉邮寄的快递显示他拒约签收被退回；对证据2与本案无关联性，与事实不符；对证据3的证明目的和关联性均不予认可；证据4的证明目的不能成立；双方当事人均未提交新的证据。经合议庭评议对王国辉提交第一组证据的真实性和证明目的予以认定，对其他证据与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，王国辉与裕丰源开发公司于2014年1月23日签订《“普惠小区”商品房（限价房）购房协议》，约定：1、王国辉自愿认购“普惠小区”的2号楼1单元23层1号，建筑面积136.92平方米（最终以房管部门的测量报告为准），单价3645.08元每平米，总价款499085元；2、王国辉交付认购款159085元，该款项在双方签订正式《商品房买卖合同》后转为房款；3、王国辉已签订的单价不受裕丰源开发公司后续的价格调整的影响。同时甲方不能调整已签订的单价，违约责任为购房款30%的违约金。4、本协议签订后，王国辉应与裕丰源开发公司在规定的时间内签订正式的《商品房买卖合同》，如王国辉不按期签订正式《商品房买卖合同》，裕丰源开发公司不再为王国辉保留认购的商品房，并对房屋另行出售。协议签订当天，裕丰源开发公司将房屋交付了王国辉，王国辉预交了认购款159085元。双方约定剩余付款方式为按揭付款。上诉人裕丰源开发公司因该项目用地手续迟迟未能办理，导致项目施工许可证、预售许可证等相关手续未及时办理。普惠小区住户多次向相关部门反映情况。2014年12月16日渭城区保障性住房管理中心答复力争在2015年5月拿到土地证。2015年3月20日上诉人裕丰源开发公司向小区业主答复：“1、承诺2015年9月‘普惠小区’工程具备交房和领钥匙条件；2、承诺若有业主退房，于2015年11月30日前办理退款手续等相关内容”。2017年元月6日上诉人裕丰源开发公司取得了咸房预售字第2017005号《咸阳市商品房预售许可证》。2017年10月13日上诉人裕丰源开发公司向上诉人王国辉身份证上登记的地址邮寄发出《商品房买卖合同签约通知书》。2019年1月30日上诉人裕丰源开发公司按上诉人王国辉在普惠小区的住址发出《解除“普惠小区”购房协议告知函》。在上诉人裕丰源开发公司提交的2017年10月13日EMS回单上签收人为赵静，无上诉人王国辉或其家人的签名。上诉人裕丰源开发公司称当时是委托销售公司邮寄送达，而上诉人王国辉则辩称自己就在小区居住，并未收到通知，也未接到电话通知或在小区见到相应的公告。 本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案合同是否应予解除？2、王国辉是否应支付违约金？3、一审判决一次性支付下欠房款是否正确。本案中，上诉人王国辉在2014年1月23日与裕丰源开发公司签订《“普惠小区”商品房（限价房）购房协议》，该《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议。根据该《协议》约定，王国辉应与裕丰源开发公司在规定的时间内签订正式的《商品房买卖合同》，如王国辉不按期签订正式《商品房买卖合同》，裕丰源开发公司不再为王国辉保留认购的商品房，并对房屋另行出售。而对何时签订《商品房买卖合同》不能确定的原因在于上诉人裕丰源开发公司迟迟未能取得该项目用地手续。故上诉人裕丰源开发公司在因自身原因无法确定具体签订合同日期且明知王国辉已接收了普惠小区住房的情况下，对签订合同的具体事项其应负有更加谨慎合理的通知义务。本案中，上诉人裕丰源开发公司仅通过销售公司向王国辉身份证上的地址邮寄了相关材料，而上诉人裕丰源开发公司又不能明确接收材料人与王国辉之间的关系亦无证据证明王国辉本人认可身份证住址为有效送达地址，应当认定上诉人裕丰源开发公司在取得《商品房预售许可证》后未穷尽一切合理的方式向上诉人王国辉就签订《商品房买卖合同》事宜进行了告知。故上诉人裕丰源开发公司关于上诉人王国辉未在上诉人裕丰源开发公司通知的时间内与上诉人签订《商品房买卖合同》构成违约，请求解除《“普惠小区”商品房（限价房）购房协议》、由王国辉返还房屋并承担违约责任的诉讼请求不能成立。 对王国辉上诉主张一审判决一次性支付剩余房款，超出一审原告诉讼请求范围，违反双方当事人约定一节，因裕丰源开发公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。双方签订的《“普惠小区”商品房（限价房）购房协议》合法有效，应当继续履行。但在本案中，双方当事人均未就合同如何履行提出诉讼请求，故该问题不属本案审理范畴。 综上所述，上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的诉讼请求不能成立，应予驳回；上诉人王国辉上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4420号民事判决； 二、驳回上诉人（原审原告）陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司预交一审案件受理费994元、二审案件受理费3295元，上诉人王国辉预交二审案件受理费993元，均由上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 华 审判员 李春丽 审判员 樊国强                                                           二〇二〇年六月十九日                                                                  书记员郑洁