山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8580号 上诉人（原审被告）：青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会，住所地青岛市崂山区沙子口街道松山后社区。 法定代表人：曲善俊，主任。 委托诉讼代理人：蒋卫方，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：刘秀君，女，1940年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。 委托诉讼代理人：曲征（系刘秀君之女），住青岛市市北区。 上诉人青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会因与被上诉人刘秀君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理期间，上诉人主张案外人曲立胜已向青岛市崂山区人民法院起诉被上诉人涉案房屋买卖合同无效，且崂山区人民法院已经立案，案号是（2019）鲁0212民初119号，申请本案中止审理。经审查，本案审理必须以该房屋买卖合同纠纷一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案于2019年12月13日中止审理。中止审理期间不计入审限时间。于2020年6月24日恢复审理，本案现已审理终结。 上诉人青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决事实不清，证据不足。本案《搬迁补偿协议书》中被上诉人的合同义务是将其合法所有的房屋交付给上诉人，根据协议中约定被上诉人有两项义务：1、交付《集体土地建设用地使用证》，2、交付房屋。但该两项义务的前提是被上诉人对房屋享有无争议的产权。因签订协议后经过公示，案外人曲立胜提出异议，且曲立胜提出证据证明该房屋产权登记尚在其名下，与被上诉人提交的《集体土地建设用地使用证》记载相冲突。故上诉人根据村庄改造搬迁补偿方案第六条第一款通知被上诉人，其应依法依规与曲立胜协商或通过司法程序解决后，凭生效法律文书签订各自合法权益的搬迁补偿协议。上诉人认为，鉴于被上诉人与案外人曲立胜对涉案房屋存在产权争议，双方又各自提供了截然相反的相关产权证据，且按照法律规定，不动产所有权以登记为准，上诉人有理由相信被上诉人可能丧失履行合同义务能力，故该通知符合《合同法》规定，通知发出后，拆迁补偿协议已经中止履行。原审判决在被上诉人没有提交涉案房屋权属证明，原审法院也未查清涉案房屋的所有权归属的情况下，仅凭原告提交《集体土地建设用地使用证》的相关事实强行要求上诉人先行履行合同义务，严重违背搬迁补偿协议的自愿公平原则，让上诉人无辜承担无法实现协议目的的巨大风险。二、原判决程序错误。1、原审未审理案外人曲立胜以第三人身份参加诉讼的申请。涉案房屋的搬迁补偿收益只有一份，本案判决上诉人继续履行合同，等同于否决了案外人曲立胜的房屋所有权和收益权，本案的诉讼结果与案外人曲立胜有直接利害关系。原审庭审中，案外人在第一次开庭时当庭提出申请参加诉讼，并于庭后提交了书面申请，原审对该申请未同意也未否认，且判决只字未提。属于程序严重错误。2、原审应中止而未中止，程序错误。本案搬迁补偿协议是否继续厦行，应以足以确认涉案房屋产以人的法律文书为前提，案外人曲立胜在本案诉讼期间，已于2019年1月4日在原审法院起诉刘秀君涉案房屋买卖合同无效，案号为(2019)鲁0212民初119号，现正在审理中，本案应当以该案的生效判决为前提，原审法院应中止审理。现本案判决直接要求上诉人继续履行合同，可能导致上诉人为一处房屋做出两份补偿。 刘秀君辩称，1、本案事实清楚，证据确凿，被上诉人与案外人有真实的买卖意向，房屋属于自愿买卖，办理了过户手续，并取得所有权证。曲炽遵与曲立胜的房屋买卖成立。依法成立的合同是受法律保护的。2、根据崂山区松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿办法，只有持有集体土地建设使用证所载明的合法人刘秀君与上诉人签订的拆迁补偿协议有效。3、本次拆迁的唯一主体是曲炽遵。4、关于起诉方对房屋补偿协议的真实性提出的质疑，在（2020）鲁02民终2824号一案的上诉状中，针对上诉人的无理缠讼，我们提交的证据以及崂山法院调取的证据为证，法院认定采信。综上，答辩人通过自由买卖合法取得的涉案房屋，符合当时的法律规定，并办理了集体土地建设用地使用证。是松山后社区241号的合法房屋所有人，也是与崂山沙子口街道松山后社区签订村庄改造住宅房屋搬迁安置协议的唯一合法主体。我们的房屋从占有使用到拆迁，长达20多年时间。对方的本质是要确认房屋买卖协议无效，于法无据，应依法驳回其无理诉讼。本案应保护合同的契约精神，请求二审维持原判。 刘秀君向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告搬迁补偿款1359718元及利息（该利息以1359718元为基数，自2011年9月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日）；2、诉讼费及有关费用由被告承担。事实和理由：2011年9月16日，原、被告签订了《搬迁补偿协议书》。该协议书第七条约定“甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《方案》及本协议第四、五条应支付给乙方共计1359718元”。原告于签订协议当日就腾出房屋，但被告至今未按照协议付款。 被告辩称，1、原告不属于松山后社区居民委员会的成员，按法律和政策规定，不享有宅基地使用权；2、原告诉请没有事实和法律依据，要求驳回原告诉请。 一审法院认定的事实：曲炽遵、刘秀君系夫妻关系，曲炽遵已于2008年12月31日去世。庭审中，原告提交《卖房契约》一份。欲证明曲立胜与曲炽遵于1997年6月19日签订《卖房契约》载“立约人曲立胜因经济需要愿将坐落马路东正房四间（带东西平房）以现金叁万贰仟元人民币卖于本村曲炽遵永远使用并行使一切主权，恐后无凭，立字为证（房屋过户费由曲炽遵负责）并附房产证壹份。房屋四至……。卖房人曲立胜，买房人曲炽遵。中介人曲立增、立字人曲立明”，签订卖房契约后，曲立胜将坐落于松山后社区241号（地号：I3-26-238）的房屋交付给曲炽遵并从该房搬出，曲炽遵、刘秀君夫妇居住、控制、支配涉案房屋至拆迁。曲炽遵是松山后社区居民，刘秀君嫁给曲炽遵之前不是松山后社区的。被告质证称，真实性无法考察，签字、手印是否真实无法考察。曲立胜是松山后的居民，但曲炽遵不是松山后的居民。从契约字面看卖房人为曲立胜，但当时房屋的产权人应为曲立胜夫妻两个人，故该买卖行为无效。原告提交集体土地建设用地使用证复印件一份，主张原件已于拆迁时交给被告了，被告在拆迁协议上作了记录。青岛市崂山区土地管理局下发的《集体土地建设用地使用证》（崂集建（92）字第76238号）所载土地使用者为曲炽遵，此房屋买卖已经政府部门登记确认。1997年买卖涉案房屋时，政府部门还是按照1992年的时间办理了变更登记，实际上这个证是曲炽遵买了涉案房屋之后政府发的。被告质证称，原告应提交原件加以确认，从内容看该证是1992年发的，与原告所诉称的1997年的买卖是矛盾的，发证机关不可能发出这种证的，不具备法律效力。原告提交《拆迁补偿协议书》复印件一份。欲证明2011年9月16日刘秀君作为乙方与甲方青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会及搬迁承办单位青岛千禧拆迁安置服务有限公司就涉案房屋签订《拆迁补偿协议书》载“……二、乙方基本情况：房屋坐落松山后社区241号，地号：I3-26-238，占地面积144.22平方米。三、被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积等的确定：……（三）搬迁补偿面积144.22平方米，应补偿面积151.43平方米。……四、拆迁补偿费的结算：甲方按应补偿面积151.43平方米以8125元/平方米补偿给乙方，计1230369元。五、临时过渡费、搬家补助费、按时搬迁奖励费、违章建筑拆除补助费等……七、甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《方案》及本协议第四、五条应支付给乙方共计1359718元。九、乙方所持被搬迁房屋的《集体土地建设用地使用证》在本协议签订时收回注销”。原告方手中持有该《拆迁补偿协议书》的复印件，其上留有“有争议，原件留存”的手写字样。原告诉请共计1359718元，包括协议第四项搬迁补偿费1230369元；第五项一次性临时过渡费18749元、搬家补助费600元、按时搬迁奖励费110000元。按协议第七条的约定，被告应在原告腾房后10日内将上述款项支付给原告。被告质证称，证据系复印件，无法确认真实性，原告应提交原件作为证据使用，且被告主张就案涉房屋未签订拆迁协议。后法院依职权至青岛千禧拆迁安置服务有限公司调取上述搬迁补偿协议书，该公司提供的协议书复印件与原告提交的所载内容基本一致，被告对此质证称，协议在千禧公司也是复印件，由于原告本案所诉房产有争议，属于买卖宅基地房产，从法律上是无效的行为，被告和千禧公司发现后搬迁补偿合同就出于无法律依据的状态，经研究决定，该协议无效，应当按照松山后社区住宅搬迁补偿方案的相关规定处理，所以原件就销毁了。被告为证明其主张提交青岛千禧拆迁安置服务有限公司出具的情况说明一份以及松山后搬迁补偿方案，其中，情况说明中载明“2011年9月份期间，我公司受青岛润松建设有限公司委托，承办沙子口街道松山后社区村庄改造项目搬迁补偿协议的签订工作。签约期间刘秀君持《集体土地建设用地使用证》前来办理协议签订手续，经过公示，本社区居民曲立胜就该房产权属提出异议。鉴于该房屋存在产权争议，因此我单位与社区、相关部门进行研究后决定暂停该补偿协议继续履行，并将搬迁补偿协议原件留存，未发放给签约人刘秀君；同时依据松山后社区村庄改造搬迁补偿方案第六条第（一）款通知刘秀君，其应依法、依规与宅基地房产卖方曲立胜协商或通过司法程序解决后，凭生效的法律文书签订各自合法权益的搬迁补偿协议”，被告主张搬迁补偿方案经过松山后社区全体村民通过，报崂山区政府研究批准，是搬迁改造的规范性文件，拆迁工作必须按照方案中的规定执行。原告质证称，对拆迁安置补偿方案无异议，搬迁补偿协议书就是根据拆迁方案的规定三方签订的此协议，此协议是合法有效的，原告按照补偿方案的规定将手中的所有材料均提交给被告，被告才与原告签订补偿协议书；千禧公司的情况说明更加证明原告与被告及拆迁安置服务有限公司确实在2011年9月签订了搬迁补偿协议书，协议是否有效，拆迁安置公司没有权利作出单方认定，应该由法院依照有关法律规定作出判决。 另，涉案房屋至今尚未拆除，原告主张签订拆迁补偿协议当天将钥匙给了被告，房屋内已经没有原告的物品，随时可以拆除，被告至今没有拆除涉案房屋，但已经将涉案房屋断水断电，现在房屋处于空置状态；被告主张原告从未交付给被告过，不清楚涉案房屋现在的状态，原告主张将钥匙交给村里需要举证证明，交房都是有交房单的。 一审法院认为，依照调取自搬迁承办单位青岛千禧拆迁安置服务有限公司的搬迁补偿协议书，可以认定原、被告曾于2011年就位于崂山区松山后社区241号（地号I3-26-238）的房屋搬迁补偿事宜达成协议，协议内容包括被告应在原告搬迁腾房后10日内按照相关约定支付原告各项搬迁补偿费用共计1359718元；协议亦载明原告所持被搬迁房屋的《集体土地建设用地使用证》在本协议签订时收回注销，与青岛千禧拆迁安置服务有限公司出具的情况说明所载及原告有关《集体土地建设用地使用证》的主张基本相符。在原告现已将案涉房屋腾空的情况下，要求被告依照上述协议支付各项搬迁补偿费用1359718元，符合双方约定及法律规定，应予支持，被告所称搬迁补偿协议书无效等意见，缺少依据，不足以对抗原告要求被告履行上述协议的主张，故被告应于判决生效之日起10日内将上述款项支付原告。关于原告主张的利息，搬迁补偿协议约定被告应在原告搬迁腾房后10日内支付相关费用，虽然原告主张其在签订拆迁补偿协议当天已将钥匙交给被告，但并未提交证据予以证明，且被告亦不认可原告已将房屋交付被告，故对原告该主张不予认定。在本案中，原告主张房屋已腾空、可以拆除，故被告应自本案起诉之日即2018年6月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述各项搬迁补偿费用的利息至判决生效之日止。 一审判决如下：一、被告青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会于判决生效后十日内支付原告刘秀君各项搬迁补偿费用共计人民币1359718元，并自2018年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付该款项的利息至本判决生效之日止；二、驳回原告刘秀君的其他诉讼请求。 二审期间，案外人曲立胜诉本案被上诉人刘秀君农村房屋买卖合同纠纷一案，经本院二审审理，作出（2020）鲁02民终2824号民事裁定书，裁定驳回曲立胜的诉讼请求。 一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本案经本院主持调解无果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点问题是：案涉拆迁补偿协议是否应予履行。本院认为，拆迁安置补偿协议是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，其履行的前提是被拆迁人对案涉拆迁房屋享有产权。上诉人主张案涉拆迁协议在公示期间，案外人曲立胜提出异议，并提交证据证明其为案涉房屋产权登记人，故该协议不应履行。经查，被上诉人刘秀君一审提交的《搬迁补偿协议书》复印件留有“有争议，原件留存”字样。本案一审审理期间，案外人曲立胜向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，请求确认其与曲炽遵签订的案涉宅基地上房屋买卖《契约》无效并要求刘秀君、曲峰、曲韬、曲征返还案涉房屋。一审判决驳回其全部诉讼请求后，其向本院提起上诉，本院经审理作出（2020）鲁02民终2824号民事裁定书，该裁定书载明：“曲立胜一审到青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局沙子口国土资源所调取的涉案房屋土地1992年的登记资料，其中土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，土地使用者均为曲立胜。被上诉人一审提交的[崂集建（92）字第76238号]集体土地建设用地使用证复印件载明的发证时间为1992年6月，土地使用者为曲炽遵。同一处房屋存在使用者不同的集体土地建设用地使用证。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。依照上述法律规定，在双方涉案房屋土地使用权的纠纷未经当事人协商解决或由人民政府处理之前，上诉人本案的诉求，本院无法作出认定。本案上诉人与曲炽遵签订的房屋买卖契约效力的认定，必然涉及涉案房屋集体土地建设用地使用权的确认，而土地使用权的争议，并不属于人民法院受理民事诉讼的受案范围。上诉人本案的诉讼请求依法应予驳回。”据此，可以认定案涉拆迁房屋的产权尚未确认，本案被上诉人刘秀君无法证明其为案涉房屋的合法产权人，其与上诉人签订的《搬迁补偿协议书》的效力待定，故其继续履行案涉拆迁协议的诉求，本院不予支持。 综上，青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2191号民事判决； 二、驳回被上诉人刘秀君的起诉。 一审案件受理费17037元，由被上诉人刘秀君负担；二审案件受理费17037元，由被上诉人刘秀君负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 文 审判员 张立宁 审判员 毕 威 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 毕文娜 书记员肖梦琦