江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终147号上诉人（原审被告）：深圳耀管家物业管理有限公司，统一社会信用代码:91440300360039072J，住所地深圳市南山区南山街道登良社区南园枫叶公寓A2703。法定代表人：何龙，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：王琴，女，1972年11月25日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。原审被告：何龙，男，1986年12月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原审被告：王军炜，男，1982年1月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审被告：常州薇葭物业管理有限公司，统一社会信用代码:91320412MA1WGMUF9T，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇武进万达广场4幢2422号。法定代表人：陈成。上诉人深圳耀管家物业管理有限公司（以下简称耀管物业）因与被上诉人王琴、原审被告何龙、王军炜、常州薇葭物业管理有限公司（以下简称薇葭物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。耀管物业上诉请求：1.撤销原审判决第二项、三项，判决上诉人无需支付被上诉人租金和被上诉人垫付的物业费等费用；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院将本应由王军炜一人承担的支付租金和物业费等费用的义务错误地认定为由上诉人和王军炜共同承担，属典型的事实认定和法律适用错误。一、上诉人与王军炜于2018年4月10日签署授权委托书，将案涉房屋委托王军炜负责经营管理，且实际上案涉房屋亦由王军炜个人经营。对此事实，被上诉人是明知的。二、王军炜向被上诉人出具承诺书、欠条且被上诉人予以接受的行为，证明了被上诉人已经认可了租金和物业费等费用已经变更为由王军炜一人支付的事实。尤其是王军炜2019年2月2日向被上诉人出具的承诺书明确载明了“本人王军炜……拖欠王琴女士……房租，若到期依然未能支付，将一次赔偿人民币贰拾万元整作为违约补偿金，房租仍按数支付，并承担一切法律后果”，说明王军炜已经明确向被上诉人表示租金由其个人承担，被上诉人对此承诺以及对王军炜依据此承诺支付租金的事实予以接受，并无异议。三、被上诉人要求王军炜支付逾期付款违约金的行为也表明被上诉人已经将王军炜视为案涉租赁合同的承租人，并要求王军炜承担承租人的法律责任。原审法院对此事实视而不见，却认为被上诉人的“该项诉讼请求与房屋租赁合同约定不符”，实属曲解了合同内容变更后当事人的真实意思，导致错判。王琴辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。何龙述称，认可上诉状的意见。王军炜述称，认可上诉状的意见。薇葭物业未陈述意见。王琴向一审法院起诉请求：1.请求判令确认王琴与耀管物业签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除；2.请求判令耀管物业、王军炜、薇葭物业支付拖欠的房屋租金788326元及房屋使用费（按年租金860000元为标准计算，自2019年8月8日起至房屋返还之日止）；3.请求判令耀管物业立即返还出租房屋，并支付拖欠的物业费等费用49207.44元（暂计算至2019年8月7日，实际支付至房屋返还之日止）；4.请求判令何龙对上述房屋租金及使用费的支付承担连带责任；5.请求判令王军炜承担逾期付款违约金200000元；6.本案诉讼费用由耀管物业、何龙、王军炜、薇葭物业承担。一审法院认定事实：耀管物业系何龙于2016年2月3日设立的一人有限责任公司。薇葭物业系陈成于2018年5月7日设立的一人有限责任公司。王琴与耀管物业于2018年3月30日签署房屋租赁合同，该合同载明：甲方（出租方）王琴，乙方（承租方）耀管物业。1、甲方就常州武进万达广场4幢24楼整层、25楼整层，面积2545.04㎡，具体房号为2401-2424、2501-2524，共计48间房与乙方签署租赁合同。该合同签署5天内，乙方须支付甲方租房押金100000元，且于2018年6月28日之前将第一次房租支付给甲方。2、租期：2018年4月8日至2028年7月7日。年租金860000元（该租金为不含税费价，如需开票税费由乙方独自承担。具体房租金见合同附表），每3个月付一次，每次付租提前10天，租房押金100000元，租房结束，设施齐全、完好、各项费用结清，则保证金退还。3、租赁房屋用途：酒店式服务公寓。合同期内，甲方不允许乙方转租该房屋。租赁房屋所产生的全部水费、电费、网络费、电话费、数字电视费、物业费、电梯费、房屋维修费等杂费均由乙方承担，双方自行交接。甲方不得干涉乙方正常经营。4、免租期3个月，为2018年4月8日至2018年7月7日，该期间甲方不收租金，2018年7月8日开始算租金，免租期内该房屋产生的水费、电费、网络费、电话费、数字电视费、物业费、电梯费、房屋维修费等杂费均由乙方承担。5、乙方承担所有装修费用，新增装修项目、变更装修内容等产生费用均由乙方自行承担。乙方必须在不破坏主体结构的情况下对本房屋进行装修。乙方应保证安全文明施工，产生的人身、财产损失均由乙方自行承担。6、于租期内第二年开始乙方每一年支付11个月的租金给甲方。乙方不按本合同条款约定时间交房租的并超过10天的，甲方有权终止合同且押金作为违约金不退，若房门上锁，甲方有权开锁收回房屋，房内一切物品由甲方处理，对此造成的所有后果由乙方自负，甲方不承担任何责任。7、违约责任：租赁期内，乙方要求提前解约，需提前60日书面通知甲方，100000元租房押金不予退还；如甲方要求提前解约须退还租房押金100000元，以及退还该房屋已交但未发生天数的房租于乙方。若因乙方发生装修事故、房屋使用事故、拖欠装修工程款、材料款等费用导致第三方向甲方进行追偿，甲方因此产生的赔偿、诉讼费、律师费、差旅费等所有费用均由乙方承担。租赁期内，乙方若合同履行时间进度不达到该合同期限60%，且需提前退租的，则乙方亦还需退还甲方从该合同第二年开始至退租当年，每年给予乙方的一个月免租期的房租；合同期内，若甲方合同履行时间进度不达该合同期限60%，且需提前收回该房屋的，则需赔偿乙方甲方从该合同第二年开始至收回房屋当年，每年给予乙方的一个月免租期的房租金额。双方还对其他事项作了约定。合同签署后，王琴即将房屋交付耀管物业经营。耀管物业与王军炜于2018年4月10日签署授权委托书，耀管物业将租赁王琴的上述房屋委托王军炜负责经营管理。王军炜（即甲方）与薇葭物业（即乙方）于2018年5月9日签署代运营合作协议，该合作协议载明：甲、乙双方基于各自拥有的独特优势和能力，本着平等合作，互惠互利的原则，就甲方全权授权委托乙方运营常州武进万达4幢24、25楼整层酒店服务公寓。乙方负责酒店公寓运营人员招聘及培训，网络平台上线、线下销售拓展，合作期内不得转手经营，不得非法经营。代运营合作期限为2年，合作期满后乙方有优先续约权。双方还对服务费用和支付方式进行了约定。耀管物业与王琴签署房屋租赁合同后向王琴交纳了100000元押金即开始将租赁房屋进行装修并经营，耀管物业委托王军炜负责经营期间，未能按约支付租金。王军炜于2018年12月9日向王琴出具承诺书，该承诺书内容为“本人王军炜（证件号）代表常州薇葭酒店公寓向房东蒋总承诺：2018年7月8日至2019年1月8日半年房租共计人民币肆拾壹万元整（￥410000）将于2018年12月30日之前付清，违者一切后果由承租方承担。承诺人：王军炜。手机：139××××1651。2018.12.9”。王军炜承诺后又未能付款，并再次向王琴出具欠条，该欠条内容“本文王军炜常州薇葭物业管理有限公司股东，负责常州湖塘万达酒店筹建房租支付等事宜，现因个人原因无法支付万达24-25层房租（半年共计肆拾贰万元整）特此立下此欠条给房东王琴女士，并承诺将于2019年3月30日之前支付未付清房租，同时本人承担数月租金利息叁万元整共计肆拾伍万元整。同时2019年房租次月30日支付上月租金即2019年1月房租在2月底每月推付。欠款人：王军炜”，且王军炜还私自刻制了一枚“常州薇葭物业管理有限公司”印章加盖在该欠条上。王军炜于2019年2月2日再次向原告出具承诺书，该承诺书内容为“本人王军炜证件号：拖欠王琴女士常州湖塘万达B1座24F-25F半年房租共计人民币肆拾壹万元整，将于2019年3月30日之前归还拖欠租金，若到期依然未能支付，将一次赔偿人民币贰拾万元整作为违约补偿金，房租仍按数支付，并承担一切法律后果。2019年1月房租在次月即2月28日每月支付。承诺人：王军炜，2019年2.2”。王军炜出具承诺后仅于2019年3月1日支付王琴租金71666元，于2019年5月7日支付王琴房租71666元。王琴即于2019年8月7日向耀管物业邮寄送达解除房屋租赁合同通知书，该通知书内容为“耀管物业暨何龙执行董事：贵司与我在2018年3月30日签订房屋租赁合同，约定我名下所有的常州武进万达广场4幢24楼、25楼整层，面积计2545.04平方，共48套房屋出租给贵司作酒店式服务公寓之用，租赁期限10年自2018年4月8日至2028年7月7日，免租期为三个月，房屋租金第一年为86万元，每3个月付一次，每次付租提前10天。合同签订后，我依约交付房屋，贵司支付了10万元的押金及一个月租金7.1666万元后，其余租金未予支付，虽经我方多次催要，贵司第一年的租金尚欠78.83万元至今未付，贵司逾期未支付租金的行为，已经严重违反合同约定，故特致函贵公司：1、双方于2018年3月30日签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除。2、请贵司在2019年8月12日前向我支付拖欠的租金86万元。3、请贵司在2019年8月12日前向我交付租赁房屋，逾期未能交付，视为贵司放弃屋内物品，我将按照合同约定自行开锁收回，房内一切物品均由我处理，且没收贵司支付的押金，并通过法律途径追究贵司的违约责任经维护本人的合法权益。请慎重待之！顺颂商祺！通知人：王琴。2019年8月7日”。王琴还将通知书张贴于王军炜办公室门上并用短信方式通知了何龙。耀管物业收到解除合同通知书后与王琴协商未果，王琴起诉来院。另，各方当事人在庭审中一致确认，王军炜已于2019年8月10日将租赁房屋的总门卡交付给王琴。同时，深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司于2019年10月28日出具情况说明，该说明内容为“武进区万达广场4幢24楼、25楼整层共计48套公寓，承租人截至2019年8月7日，物业费欠费40720.64元，水费欠费4986.6元，电梯维修费3500元，合计欠费49207.24元。之前支付的物业费等费用均开具发票，特此说明！”。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况或合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王琴与耀管物业签订的房屋租赁合同有效，对合同当事人有约束力。在合同履行过程中，耀管物业未能按合同的期限支付租金，且在王琴的催要下，耀管物业的委托经营人王军炜仍未能在其承诺的期限支付租金，王琴据此于2019年8月7日向耀管物业发出解除合同通知书，且耀管物业于2019年8月8日已收到王琴发出的解除合同通知书，王琴通知于2019年8月8日解除与耀管物业签订的房屋租赁合同的行为符合法律规定和合同约定，因此，该院对王琴要求确认王琴与耀管物业签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除的诉讼请求予以支持；王琴要求耀管物业支付自2018年7月8日至2019年8月8日止欠付的租金788334元的诉讼请求，该诉讼请求符合合同约定和法律规定，该院予以支持；王琴要求王军炜对耀管物业应支付王琴租金788334元承担共同付款责任的诉讼请求，本院认为，王军炜承诺自愿对耀管物业所欠王琴的租金承担付款义务，因此，王琴的该项诉讼请求符合当事人约定，该院对王琴的该项诉讼请求予以支持；对于王琴要求薇葭物业对耀管物业应支付王琴租金788334元承担共同付款责任的诉讼请求，该院认为，王琴与薇葭物业不存在租赁合同关系，王琴虽提交了王军炜出具的盖有薇葭物业印章的欠条复印件，但薇葭物业认为该欠条上薇葭物业的印章是假的，不是薇葭物业加盖的印章，且王军炜亦承认该欠条上薇葭物业的印章是王军炜私刻后加盖的，对此王琴又未能提交该欠条上薇葭物业印章系薇葭物业加盖的证据及欠条原件，因此，该院对王琴的该项诉讼请求不予支持；对于王琴要求耀管物业、王军炜、薇葭物业支付自2019年8月8日至租赁房屋返还之日止的房屋使用费的诉讼请求，该院认为，本案中，各方当事人一致确认租赁房屋的总门卡已由王军炜于2019年8月10日交付给王琴，且该门卡可以打开所有48套房屋的门，据此，可以认定自2019年8月8日收到王琴的解除合同的通知书后，已按该通知书约定于2019年8月12日前将租赁房屋返还给了王琴，因此，王琴的该项诉讼请求无事实依据，该院对该项诉讼请求不予支持。基于耀管物业系何龙设立的一人有限责任公司，且何龙又未能举证证明其个人财产独立于耀管物业的财产，因此，王琴要求何龙对耀管物业应支付王琴租金788334元承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于王琴要求王军炜支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院认为，王琴的该项诉讼请求与王琴与耀管物业签订的房屋租赁合同约定不符，且王军炜在庭审中明确因房屋租赁合同不是王军炜所签，所以王军炜不认可该逾期付款的违约金，因此，该院对王琴的该项诉讼请求不予支持；对于王琴要求耀管物业支付拖欠的物业费等49207.44元的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、深圳耀管家物业管理有限公司与王琴于2018年3月30日签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除；二、深圳耀管家物业管理有限公司、王军炜于该判决生效之日起十日支付王琴租金788334元；三、深圳耀管家物业管理有限公司于该判决生效之日十日内支付王琴垫付的物业费等费用49207.44元。四、何龙对深圳耀管家物业管理有限公司应支付王琴的款项承担连带清偿责任；五、驳回王琴的其余的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7069元，由深圳耀管家物业管理有限公司、何龙共同负担。二审中，上诉人耀管物业提交以下三份证据：1.2019年8月11日王军炜写的一张欠条的复印件；2.一份承诺书的复印件;3.债权债务情况说明的复印件。以上三份证据共同证明上诉人对王军炜拖欠房租这个事情不知情，造成这么大的损失，最后要上诉人共同承担，上诉人不认可。经质证，被上诉人王琴对该三份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。第一，根据证据规则，证据应当提交原件；第二，该证据已经过了举证期限；第三，证据的内容只是他们内部的一个约定，不能对抗被上诉人。何龙对该三份证据予以认可。王军炜对三份证据的真实性予以认可。薇葭物业对该三份证据未发表意见。二审中，耀管物业、王琴、何龙、王军炜和薇葭物业对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，2018年3月30日，王琴与耀管物业签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。虽然何龙与王军炜于2018年4月10日签署了授权委托书，由王军炜作为何龙的代理人来处理相关事项，但2018年3月30日签订的房屋租赁合同中的承租方仍为耀管物业，而非王军炜。因在合同履行过程中，耀管物业未能按合同约定的期限支付租金，且在王琴的催要下，仍未能支付，故王琴有权要求耀管物业支付拖欠的租金。虽然根据房屋租赁合同的约定，2018年7月8日起至2019年8月8日止欠付的租金为788334元，但王琴的诉讼请求第二项为要求耀管物业、王军炜、薇葭物业支付拖欠的房屋租金788326元及房屋使用费（按年租金860000元为标准计算，自2019年8月8日起至房屋返还之日止），故王琴有权要求耀管物业、王军炜支付的租金应为788326元。一审判决耀管物业、王军炜支付王琴租金788334元不当，二审予以纠正。二审中，王琴放弃要求耀管物业支付拖欠的物业费等费用49207.44元，因该请求系王琴处分自己民事权利的行为，且该请求不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6712号民事判决第一项；二、撤销常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6712号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、深圳耀管家物业管理有限公司、王军炜于本判决生效之日起十日内支付王琴租金788326元；四、何龙对深圳耀管家物业管理有限公司应支付王琴的款项788326元承担连带清偿责任；五、驳回王琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14138元，按规定减半收取7069元，由深圳耀管家物业管理有限公司、何龙、王军炜负担5371元，由王琴负担1698元。二审案件受理费12175元，由深圳耀管家物业管理有限公司负担11460元，由王琴负担715元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  袁海燕二〇二〇年六月二十九日法官助理  潘 军书 记 员  陆岷孜