四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川10民终458号 上诉人（原审原告）：姚朝云，男，1975年3月10日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 上诉人（原审原告）：廖晓菊，女，1981年8月11日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：姚朝云（廖晓菊之夫），住四川省内江市东兴区。 被上诉人（原审被告）：四川民德房地产开发有限公司，住所地四川省内江市东兴区栖霞路南段396号绿岛银座2幢1楼附10号。 法定代表人：李培松，总经理。 委托诉讼代理人：张鸿文，四川建设律师事务所律师。 上诉人姚朝云、廖晓菊因与被上诉人四川民德房地产开发有限公司（以下简称民德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院(2019)川1011民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚朝云、廖晓菊上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判民德公司支付给姚朝云、廖晓菊逾期办理初始登记的楼栋权属证明违约金20,049.46元、转移登记的房屋所有权证书违约金25,095.02元等合计45,144.48元，逾期办证的资金占用利息2,926.35元（以交付的契税、维修资金及房屋所有权登记费15,824元为基数从2014年12月31日起至2018年2月止按年利率6%计算）；2.本案上诉费由民德公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不适当，判决错误。四川省内江市中级人民法院（以下简称内江中院）作出的（2019)川10民终208号民事裁定书中审理查明认定原判决认定基本事实不清，发回原审法院重新审理。2019年4月18日，一审法院立案受理姚朝云、廖晓菊的重审案件。同年5月27日，依法组成合议庭开庭审理。2020年3月18日，一审法院作出（2019)川1011民初1668号民事判决书，经重审查明的事实与原审查明的事实一致，一审法院予以确认的事实认定明显错误。2014年12月2日，姚朝云、廖晓菊接收案涉房屋时，向民德公司交房屋登记的相关契税、维修资金及登记费等合计15,824元。民德公司收到该款后占用至2017年1月24日向建设部门缴纳维修资金；2018年2月1日向税务机关缴纳契税，占用该专项资金综合时间为1125日。依据(2017)川1011民初2674号民事判决书及(2018)川1011执398号执行裁定书，民德公司未按规定逾期办理房屋权证是在姚朝云、廖晓菊向法院提起诉讼，并经强制执行后于2018年7月10日，办理完毕房屋产权证书及交付房屋产权证书。2.一审法院以实际损失“日万分零点一”标准调减判定违约金实际损失基数标准明显无事实依据和法律依据,且适法律明显错误。双方约定违约金标准及计算方式，根本不存在实际损失“过分髙于造成的损失”应予以调减的法定要件。依据(2017)川1011民初2674号生效民事判决书以认定违约金标准系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，违约金约定标准、计算方式均以明确，双方应严格遵守的判决。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四、四十一、六十、一百零七、一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十、九十一条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》等相关规定。本案中双方约定出卖人向受买人支付全部已付款日万分之一的违约金，比银行规定逾期贷款利息标准日万分之二点一标准还少，根本不存在违约金“过高”的事实，不符合予以适当减少的法定要件，且民德公司也未向法院提供违约金过高的证据。因此，一审法院根据中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款;最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8条规定，认定民德公司并非根本性违约及姚朝云、廖晓菊未提供逾期办证造成明显损失证据而调减的判决错误。本案双方约定按日万分之一支付违约金的数额明确，且未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，根本不存在实际损失超过造成损失的130%及“过分高于造成的损失”的事实和法律依据。认定姚朝云、廖晓菊未提供实际损失证据，并以实际损失“过分高于造成的损失”，应予以调减缺乏事实证据，且引用不完全的法律条文，明显对姚朝云、廖晓菊不公平，规避不利于民德公司的条文的行为明显错误、且有违规之嫌。3.一审法院认定民德公司并非根本性违约错误。本案中民德公司因单方违约，且违约情节严重，致使公平、诚实信用原则严重失衡。并涉嫌占用姚朝云、廖晓菊依法应缴纳的专项维修基金、税款15,824元，导致办证资金不到位，未在约定时间内办理房屋产权证书。姚朝云、廖晓菊依法向法院提起诉讼、申请强制执行等法律途径主张权利，无任何不适当及违约行为。依据内江市工商局《内资企业登记基本情况表》佐证，民德公司于2011年7月25日成立至2019年5月16日止，单位出现经营风险16件，司法风险207件、失信信息2件、工商警告6件至今未解除以及多次变更法人、投资人的行为，佐证其违约情节非常严重，公平原则和诚实信用原则严重失衡。占用姚朝云、廖晓菊向国家缴纳的专项维修基金、税款达两年多，导致办理房屋产权证资金不到位，未在约定时间内办理产权证书均系民德公司单方造成，应承担全部违约责任及按约定标准支付违约金。4.本案系发回重案件，民德公司因主张抗辨未违约，不承担违约责任未成立后，在重审案件审理中提出调减违约金不适当，且均认可关于处理退税、延迟办证违约金的方案(以正在出售的车位冲抵退税、廷迟办证违约金)的事实。2017年至2018年，姚朝云、廖晓菊多次向法院主张权利，且法院均作出生效判决，并认定民德公司违约事实成立，应承担违约责任。民德公司也未提出违约金过高要求调减。民德公司拒绝履行法院生效判决，迟延办理房屋权证书的违约天数已长达3年多，造成姚朝云、廖晓菊对该房产不能行使抵押、转让等所有权人依法享有的法定权利及房屋产生的必要的利益均受到损失事实存在，且诉讼期间民德公司也未积极履行办理房屋产权证书。本案中不是违约金约定本身“过高”所致，是因民德公司违约时间周期长产生的。2018年12月20日，民德公司发出公告告知关于处理迟税、廷迟办证违约金的方案，认可迟税、廷迟办证违约处理的事实。 民德公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 姚朝云、廖晓菊向一审法院起诉请求：1.判令民德公司返还购房款1,889.72元及支付违约金45,144.48元（其中初始登记违约金20,049.46元，转移登记违约金25,095.02元，及支付逾期资金占用利息按6%计算）；2.本案诉讼费由民德公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月23日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人姚朝云、廖晓菊向出卖人民德公司购买位于内江市东兴区住房一套，总价款442593元；出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：…买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。姚朝云、廖晓菊已按约定支付了全部购房款、房屋维修基金及办证费用。经结算民德公司应退姚朝云、廖晓菊代收税费1889.72元。民德公司于2014年12月31日前将该商品房交付姚朝云、廖晓菊。民德公司于2015年9月26日通过在小区张贴公告等形式通知姚朝云、廖晓菊等业主配合办理业主房屋产权登记。2017年3月28日，民德公司向不动产登记机构申请办理了前述住房所在楼栋的权属登记。并于2018年6月11日将上述住房转移登记到姚朝云、廖晓菊名下。 另查明，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施。内江市人民政府根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，按照四川省人民政府及四川省国土资源厅关于不动产登记工作的有关要求，决定自2016年9月26日起，市本级及市辖两区正式实施不动产统一登记。内江市不动产登记中心、市中区不动产登记中心、东兴区不动产登记中心具体承办各自服务区域内的不动产登记有关业务工作。原房屋产权登记全部改由不动产登记中心办理。截止2016年9月14日下午17:00起，市区两级国土资源局、市区两级房管局停止受理国有土地及房屋的登记申请。不动产登记中心程序在不断升级、更新。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当严格遵守。原告提出要求民德公司返还购房款1889.72元的诉求，民德公司予以认可，本院应当予以支持。本案存在的争点：民德公司民德公司应否承担违约责任以及对违约金的计算是否准确？经审理查明，民德公司民德公司递交的证据不足以证明系因不动产登记政策调整、主管部门未及时办理等原因致使其未在合同约定期限内取得案涉住房所在楼栋的权属证明，故民德公司民德公司在交付房屋后，逾期办理案涉住房所在楼栋的权属证明，已违反双方约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，且依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，本案民德公司民德公司虽然违约，但案涉房屋已交付使用，姚朝云、廖晓菊未能提出证据证明上述逾期办证行为对案涉房屋的正常居住、使用产生实质性影响和造成明显损失，且民德公司民德公司亦最终办理完毕案涉住房所在楼栋的权属证明和房屋产权证，并非根本性违约。诉讼中，民德公司民德公司提出的根本性抗辩即认为不存在违约行为，不应承担违约责任，并提出调减的主张。本院对民德公司民德公司的违约行为予以综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。违约金以案涉购房款为基数，按照日万分零点一计算至2018年7月10日共567天，违约金共计2,509.5元。 一审法院判决：一、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，退还原告姚朝云、廖晓菊购房款1,889.72元；二、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告姚朝云、廖晓菊支付违约金2,509.5元；三、驳回原告姚朝云、廖晓菊的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院补充查明：双方当事人于2014年9月14日签订的《“绿岛•银座”商品房买卖合同补充协议》第六条“对合同第二十条（产权登记）的补充约定”载明“2.办理房屋权属证书的税、费在交房时预收代缴，发放产权证时据实结算。”二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.一审法院对案涉违约金进行调减是否恰当；2.姚朝云、廖晓菊主张的逾期资金占用利息是否应予支持。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，姚朝云、廖晓菊主张案涉违约金前，其已于2014年12月31日前实际取得所购房屋并使用至今，民德公司于2017年3月28日取得案涉住房所在楼栋的权属证明并于2018年7月10日将案涉房屋产权证书交付给姚朝云、廖晓菊。即民德公司逾期办证行为对姚朝云、廖晓菊居住、使用案涉房屋并未造成实质影响及实际损失，且本院已生效的相关民事判决对案涉房屋所在“绿岛•银座”小区的违约金亦为按日万分之零点一计算。一审法院根据民德公司的调减违约金请求，根据本案的实际情况酌情对违约金调减并无不当，本院予以维持。按照前述违约金计算标准，一审法院对姚朝云、廖晓菊主张转移登记违约金计算正确，本院予以确认。但一审法院认定的违约期间567天仅为民德公司逾期办理转移登记的时间，对姚朝云、廖晓菊主张的初始登记违约金的诉讼请求未予审查不当。根据合同约定，民德公司应在2015年12月31日前取得案涉住房所在楼栋的权属证明，但其在2017年3月28日才办理完毕，已构成违约，应承担违约责任。案涉住房所在楼栋的权属证明的办理与转移登记直接相关联，且楼栋初始登记的迟延与姚朝云、廖晓菊自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价。鉴于民德公司已自2016年12月21日起承担未如约办理转移登记的违约金，本院对姚朝云、廖晓菊主张的初始登记违约金中2015年12月31日至2016年12月20日共计355天按照日万分之零点一的标准予以支持，金额为1,571.2元。 关于第二个争议焦点。双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《“绿岛•银座”商品房买卖合同补充协议》仅对民德公司代收税、费、专项维修基金进行了约定，未约定民德公司需对该笔款项支付资金占用利息的情形。姚朝云、廖晓菊主张民德公司占用该部分资金导致延期办证，但民德公司已就延期办证承担了违约责任，故本院对姚朝云、廖晓菊的该部分上诉请求不予支持。 综上所述，姚朝云、廖晓菊的上诉请求部分成立。本院依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省内江市东兴区人民法院(2019)川1011民初1668号民事判决第一项、第二项； 二、撤销四川省内江市东兴区人民法院(2019)川1011民初1668号民事判决第三项； 三、四川民德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向姚朝云、廖晓菊支付初始登记违约金1,571.2元； 四、驳回姚朝云、廖晓菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费506元，由上诉人姚朝云、廖晓菊负担282元，由被上诉人四川民德房地产开发有限公司负担224元；二审案件受理费506元，由上诉人姚朝云、廖晓菊负担456元，由被上诉人四川民德房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  夏 欣 书 记 员  何 敏