福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1622号 上诉人（原审原告）：郑国平,男,1981年11月4日出生,汉族,住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：罗亿洋，福建重宇合众律师事务执业律师。 委托诉讼代理人：翁栅泳，福建重宇合众律师事务执业律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地招商局漳州开发区招商大道57号一楼，统一社会信用代码913506817796342096。 负责人:吴志峰，行长。 上诉人郑国平因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（下称“金石公司”）及原审第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（下称“建行漳州开发区支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑国平上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持郑国平一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由金石公司承担。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律错误。一审以《不动产权登记申请表》及案涉房屋的产权证推定，郑国平最迟于2019年9月26日就已经知道讼争房产的建筑面积为78.99平方米错误。1.《不动产权登记申请表》系正反两面的书面材料，郑国平仅在背面签名，而载有房屋建筑面积等内容的正面部分并未得到郑国平的认可。签署时没有展示正面内容，更没有示明案涉房屋的产权面积。且《不动产权登记申请表》只有郑国平的签名，日期由金石公司填写。2.一审法院无视双方合同约定，超出当事人对超出面积争议处理约定的意识自治。涉案《商品房预售合同》第五条约定面积差已超出3%，买受人可选择退房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。郑国平请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有事实和法律依据。二、一审判决遗漏认定事实。一审中，金石公司自认案涉房屋进行测绘时并未通知郑国平参与，而本案郑国平也从未收到过测绘报告，据此可以推定在委托金石公司办证时，郑国平并不知道案涉房屋的实际面积。且未考虑双方履行合同过程中的实际情况。金石公司作为提供格式合同的优势一方，理当将案涉房屋交易过程中发生的重要情况进行及时的披露。2019年10月14日，郑国平领取不动产登记证书因金石公司要退案涉房屋面积差款，才知道案涉房屋存在面积差。金石公司认为提交《不动产权登记申请表》时郑国平就应当提出解除合同依据不足。三、一审法院以郑国平已经接受了讼争房屋，并接受了金石公司支付的逾期交房违约金为由，驳回郑国平诉讼请求不当。逾期交房是金石公司的另一违约行为，该纠纷发生在2018年，当时郑国平并不知道案涉房屋的实际面积，一审以此为由作出判决驳回郑国平诉讼请求不当。 金石公司辩称，一、一审判决认定事实与适用法律正确。根据一审法院从不动产中心调取郑国平在2019年8月19日签署的《不动产登记申请表》，该申请表中注明了“本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任”，表明郑国平知晓讼争房屋面积情况下签署名字，且《不动产登记申请表》载明的面积和不动产权证的面积一致。测绘时未通知郑国平参与，并不能以此作为其不知道房屋面积的理由。讼争房屋的产权证书于2019年9月26日办理成功，一审法院推定郑国平最迟在2019年9月26日起得知讼争房屋的面积正确，其在30天的解除权行使期限时间非常充裕，郑国平未在合同约定的30日内提出退房，该权利消灭。二、郑国平的行为违反诚实信用原则，不利于交易稳定。郑国平已接受金石公司赔付的逾期交房违约金37238元，按照《商品房买卖合同》第九条第1款约定，即视为郑国平同意继续履行合同，对于同一份合同，其先前行为已经表示愿意继续履行，并且做出了实际接收房屋并申请办理产权的行为，现在又以面积差为由要求退房，违反诚实信用原则。且郑国平于2019年10月14日签收领取产权证，双方已就面积差价款及办证工本费进行了结算，并由郑国平签署了结算单及申请支付面积差价款的《付款审批单》，即表明其同意接收房屋，由金石公司补偿面积差价款。三、讼争房屋已经在建行漳州开发区支行办理抵押登记，根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，本案解除《商品房买卖合同》的条件未成就。郑国平是向建行漳州开发区支行申请按揭贷款支付购房款，已将讼争房屋作为抵押物登记给按揭银行；按揭银行属抵押权人，解除《商品房买卖合同》，损害建行漳州开发区支行的权利。并且根据《补充协议》对合同解除条款的补充约定：“买受人无论以何种原因单方面解除合同，若买受人已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则买受人行驶单方面解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权利限制的相关手续之证明文件，否则，买受人无权解除合同”；到目前为止，郑国平都未与贷款银行解除贷款关系，因此不具备解除《商品房买卖合同》前提条件。 郑国平向一审法院起诉请求：1.判令解除郑国平与金石公司于2016年4月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令解除郑国平与建行漳州开发区支行签订的《个人住房借款合同》；3.判令金石公司立即返还首付房款237616元及利息，利息按同期人民银行贷款利率从2016年4月9日计算至实际付清之日止，截至2019年11月15日，暂计79839元；4.判令金石公司返还郑国平已付公维金5021元；5.判令金石公司偿还郑国平已支付给建行漳州开发区支行的银行按揭贷款本金及利息合计166778.52元（暂计至2020年3月19日），应以实际清偿金额为准；6.判令金石公司向建行漳州开发区支行支付郑国平未清偿的银行按揭贷款本金、利息及其他费用计489254.52元；7.本案诉讼费用由金石公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月9日，郑国平与金石公司签订编号为35062108006402541的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定郑国平向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼932号（复式）商品房，建筑面积为83.68平方米，总价款791616元。合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行同期活期存款%利率付给利息”。补充协议约定：“双方同意对合同解除条款补充约定如下：……买受人要求解除合同的，则买受人应在解除事由发生之日起30天内向出卖人书面通知解除，若出卖人未在上述期限内收到解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权，双方继续履行合同”。补充协议第十四条约定：“除双方另行以书面形式达成补充协议外，本协议与主合同构成约束出卖人与买受人双方的全部的、唯一的合同文件……”。合同签订后，郑国平依约向金石公司支付了购房首付款237616元，并与建行漳州开发区支行签订了《个人住房借款合同》，向建行漳州开发区支行借款554000元。截止2020年3月19日，郑国平偿还借款本金及利息166778.52元。2016年4月19日，郑国平交纳公维金5021元。2018年4月16日，郑国平与金石公司办理了交房手续，后双方共同申请了讼争房产的产权转移登记，双方均在不动产登记申请表上签名盖章确认。2019年9月26日，龙海市自然资源局向郑国平颁发了闽（2019）龙海市不动产权第××号不动产权证书，不动产权证书载明讼争房产建筑面积78.99平方米。郑国平于2019年10月14日领取讼争房产的不动产权证书，并于2019年11月12日委托律师向金石公司发出律师函，通知解除其与金石公司签订的《商品房买卖合同》及退房相关事宜。另查明，2018年3月2日，郑国平向法院提起诉讼，就讼争房产的逾期交付要求金石公司支付逾期交房违约金，经调解，金石公司已支付郑国平逾期交房违约金37238元。 一审法院认为，郑国平与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据补充协议约定：买受人要求解除合同的，则买受人应在解除事由发生之日起30天内向出卖人书面通知解除，若出卖人未在上述期限内收到解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权，双方继续履行合同。从金石公司提供的不动产权登记申请表及案涉房屋产权证看，郑国平最迟于2019年9月26日就已经知道讼争房产的建筑面积为78.99平方米，但其向金石公司发出解除合同的书面通知，已超过补充协议约定的解除事由发生之日起的30天内。且郑国平已向金石公司接收了讼争房屋，并接受了金石公司支付的逾期交房违约金37238元。根据补充合同的约定及公平、诚实信用原则，对郑国平请求解除双方于2016年4月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求不予支持。郑国平的其他诉讼请求均以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除为前提，现法院已确认合同未解除，故郑国平的其他诉讼请求,均不予以支持。第三人中国建设银行股份有限公司建行漳州开发区支行经合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：驳回郑国平的全部诉讼请求。一审案件受理费11716.10元，减半收取计5858.05元，由郑国平负担。 二审期间，郑国平、金石公司围绕上诉请求提交新证据。郑国平提交《商品房产权登记证明书》，欲证明金石公司拟进行产权登记的面积为83.68平方米。金石公司质证认为，《商品房产权登记证明书》真实性予以确认。《商品房产权登记证明书》是预售合同备案登记材料，不是真正的产权面积，应以不动产登记表面积78.99平方米为最终确认面积。金石公司提交讼争房屋《不动产登记证明》，欲证明讼争房屋抵押登记给建行漳州开发区支行。郑国平质证认为，房产确实属于抵押状态，但不影响郑国平解除权行驶。在（2019）闽06民终2386号认定，案涉商品房预售合同是金石公司一方提供的格式合同。本院认为，金石公司对《商品房产权登记证明书》真实性无异议，郑国平对《不动产登记证明》真实性亦无异议，本院予以确认。 二审中，除郑国平对一审认定“2018年4月16日，郑国平与金石公司办理了交房手续，后双方共同申请了讼争房产的产权转移登记，双方均在不动产登记申请表上签名盖章确认”有异议，郑国平认为不动产登记申请表签名虽然是其签的，但是日期是金石公司工作人员签的，不能推定是2018年4月16日以后签名的。郑国平及金石公司对一审认定其他事实均无异议，本院予以确认。本院分析认为，金石公司认可《不动产登记申请表》签署时间系金石公司工作人员所签，本院予以确认。但一审认定双方均在《不动产登记申请表》上签名盖章确认并无不当。 本院认为，关于郑国平与金石公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否符合解除条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。根据郑国平自认，《不动产登记申请表》上的签名系其本人所签，郑国平作为完全民事行为能力人应当知晓其在《不动产登记申请表》的签名，意味着其对《不动产登记申请表》所记载的内容的认可，且该申请表中备注“本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任”，因此郑国平应对《不动产登记申请表》中记载的内容是明知的。郑国平以《不动产权登记申请表》系正反两面的书面材料，郑国平仅在背面签名，而载有房屋建筑面积等内容的正面部分并未得到郑国平的认可为由主张当时不知道涉案房屋存在面积差。经查《不动产登记申请表》正反两面内容完整，不存在单独可以成立的情况。郑国平在反面签字时,正面内容应已存在，郑国平主张不知道正面内容，依据不足，不予支持。《不动产登记申请表》系办理不动产权证的必须材料，而龙海市自然资源局于2019年9月26日颁发涉案房屋产权证，可以推定郑国平于2019年9月26日前就已知道涉案房屋面积为78.99平方米,其有权根据合同约定解除合同,郑国平于2019年11月12日向金石公司发出律师函，通知解除其与金石公司签订的《商品房买卖合同》及退房相关事宜，已超过双方约定的30日内退房期限。据此，郑国平上诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议及其相应的诉讼请求依据不足，不予支持。至于郑国平上诉主张案涉房屋测绘时未通知其参与，郑国平也从未收到测绘报告的问题。案涉房屋测绘应是在办理产权证之前,是否应通知郑国平参与，并不影响郑国平解除权行使的起算时间,故其以未参加测绘为由,主张不知道涉案房产的面积,无法行使解除权,不予采纳。 综上所述，郑国平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11716.10元，由郑国平负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月二十九日 法官助理黄倩茹 书记员邹晓倩