呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终860号上诉人（原审原告）：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑建忠，男，个体，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与上诉人郑建忠物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实、理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。春川物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持春川物业公司的一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由郑建忠承担。事实和理由：一、春川物业公司要求郑建忠支付物业费、逾期付款违约金符合合同约定及法律规定。一审法院以双方形成事实上的物业合同关系认定郑建忠应支付物业服务费，但却以双方对物业费的交纳时间并无明确约定为由不予支持关于违约金的诉讼主张,该认定不符合事实情况。首先，郑建忠与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）签订的《房地产租赁合同》第六条约定物业管理费及其他费用，其中6.1条约定了物业管理费的标准为每月每平米租赁面积人民币15元，6.2条约定,物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。合同第4.2.2条约定,租金每两个月支付一次,按照先付后用的原则,承租方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期的固定租金。同时,呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》第七条第五款约定:物业服务费用按年交纳,业主或者物业服务使用人应在每年9月28日前履行义务(按照当地时间确定,租赁商户按照合同约定),上述合同约定一审法院在认定事实部分均有阐述。据此,春川物业公司与郑建忠之间关于物业服务费的缴纳时间在合同中进行了明确的约定,并非一审法院认定的约定不明。其次,一审法院认定《前期物业服务合同》及《房地产租赁合同》均为有效的合同,郑建忠应按照租赁合同的约定承担案涉421至426号房屋的物业费。即便是双方形成事实上的物业服务合同关系,在物业费的标准已经按照合同约定得到认定的情况下,一审法院却对物业费的交纳时间及违约责任不予支持,显然属于认定事实上的双重标准。第三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条约定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。本案中,郑建忠未按照合同约定支付物业服务费长达两年的时间,在此期间春川物业公司依照约定提供物业服务。根据法律规定,郑建忠应该向春川物业公司支付逾期付款违约金,违约金的标准按照《房地产租赁合同》第十二条12.2及12.2.9约定支付。二、春川物业公司已经将采暖费足额缴纳,郑建忠依据合同约定应向春川物业公司支付该项费用,一审法院认定事实不清。《房地产租赁合同》第6条6.4约定,在租赁期间内,郑建忠应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公共事业费用,该公共事业费用包含采暖费。重要的是该部分费用已由春川物业公司全额交纳至采暖公司。且郑建忠在租赁及使用房屋期间实际享受了采暖利益,为采暖利益的最终用户。《物业管理条例》第四十四条约定物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。据此,郑建忠依据合同及事实应为本案最终承担采暖费的主体,一审法院判决认定错误。郑建忠辩称，因其所承租房屋所在的大楼年年进行改造，导致郑建忠无法正常经营，不断停运，故春川物业公司未按约定履行合同，郑建忠不应支付逾期支付物业费的违约金。关于采暖费，因供暖不热，故不同意支付采暖费。郑建忠上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或发回重审;2、诉讼费用由春川物业公司承担。事实与理由:一、郑建忠与出租方的房屋租赁合同正在审理过程中，该案件的结果直接影响本案的结果，故一审程序违法,对于本应中止审理的案件,直接做出判决,增加当事人的诉累。二、郑建忠承租的商铺并不符合经营条件：商城、商铺不符合《消防法》关于餐饮业管理规定，消防机关下达整改文件要求整改。根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》强制性规定。双方所签合同违反强制性规定,应当认定为无效合同。该商场内部设施不完善，燃气管道不符合要求；商场地暖不符合标准,历经了两个月的整改。郑建忠租赁商铺期间,商场多次整改,占用大量承租时间,商场管理者沃华公司承诺整改期间将减免郑建忠相关期间的房租、物业费等。虽为口头承诺,但也应当认定。郑建忠在整改期间停业,长期未实际享受物业服务,春川物业公司应将停业期间的物业费用扣除。显然一审法院在认定中未查清事实。春川公司辩称，郑建忠在进入商场前，鹏达公司已取得消防验收手续，且本案中郑建忠与春川物业公司构成事实上的物业合同关系，应按一审法院认定的支持物业费。郑建忠认为的减免情形，均系其单独陈述。在另案租赁合同纠纷中，沃华公司提供了停业整顿的说明，春川公司只认可沃华公司说明中的停业整顿时间，其他均不认可。春川物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郑建忠向春川物业公司支付拖欠的2016年8月1日至2018年11月8日的物业费120142.02元，支付拖欠的2016年度、2018年度采暖费14700.07元；2．判令郑建忠向春川物业公司支付迟延支付违约金35648.82元；第1、2项合计170490.91元；3．判令郑建忠承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2014年4月23日，鹏达公司（甲方）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元／月／平方米、商业物业15元／月／平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2015年1月22日，沃华公司（甲方、出租方）与郑建忠（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S2S3-421至S2S3-426房屋出租给乙方，房屋建筑面积389.79平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为餐饮经营使用，业态限于中餐。租赁期限为五年，自2015年1月25日起至2020年1月24日止，甲方在2015年1月25日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中，6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2015年1月25日至2020年1月24日止，每月物业管理费用为人民币5928.06元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付二个月物业管理费人民币11856.12元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和养护费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。合同签订后，2015年1月22日沃华公司将上述租赁房屋交付郑建忠使用，庭审过程中，郑建忠自认房屋使用至2018年11月8日。鹏欣金游城S2S3-421至S2S3-426号房屋2016年8月1日至2018年11月8日期间的物业费为159424．11元（15元／月／平方米×389.79平方米×27个月8天），郑建忠于2015年3月10日向春川物业公司交纳首期物业费11856.12元，于2017年7月21日向春川物业公司交纳物业费23712．24元，后续又交纳2018年8月物业费2964.03元、2018年9月物业费2964.03元，已交物业费合计41496.42元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，春川物业公司依据其与鹏达公司签订的前期物业服务合同为鹏欣金游城提供物业服务，该合同对鹏欣金游城的业主具有约束力，郑建忠与沃华公司签订租赁合同后，应按照租赁合同的约定承担案涉421至426号房屋的物业费，现春川物业公司向郑建忠主张支付2016年8月1日至2018年11月8日期间的物业费，郑建忠作为上述期间案涉房屋的物业使用人与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，应参照前期物业服务合同中15元／月／平方米的标准支付上述期间的物业费共计159424.11元，核减郑建忠已付的41496.42元，郑建忠仍应向春川物业公司支付欠付的上述期间的物业费117927.69元，对春川物业公司的该项诉讼请求，一审法院按照117927.69元予以支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张郑建忠支付延期付款违约金的诉讼请求，因双方对物业费的交纳时间并无明确约定，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于春川物业公司主张郑建忠支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费的负担，郑建忠在质证过程中对春川物业公司代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代郑建忠交纳案涉421至426号房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因其未提供证据，一审法院不予支持。对于郑建忠提出的出租方已承诺减免租金、物业费及春川物业公司存在违约行为的抗辩意见，因其未提供相关证据予以佐证，故对其相关抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郑建忠于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费117927.69元；二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1855元，由郑建忠负担1330元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担525元。本院二审期间，郑建忠围绕上诉请求提交了春川物业公司于2017年5月27日向金游城各商户发送的“关于金游城全场闭店通知”一份，该通知载明：“内蒙古消防总队对我商场进行了安全检查，提出此次改造施工为了保障安全，故要求我商场进行停业改造，金游城项目从明日起全场停业”，拟证明商场全场因消防改造停业60余天，停业期间不应产生物业费。春川公司对该通知真实性、合法性、关联性均认可，并向本院提交了盖有鹏达公司印章的《情况说明》一份，该情况说明载明：“金游城于2015年元月开业后，商业进行过两次工程施工：1、2015年8月-2015年10月进行侧立面施工；2、2017年5月-2017年7月进行商业内街施工”。本院认为，本案的争议焦点为：一、郑建忠是否应向春川物业公司缴纳2016年8月1日至2018年11月8日的物业费及采暖费；二、春川物业公司诉请郑建忠支付物业费的迟延付款违约金的诉讼请求能否成立。针对第一个争议焦点。本院分析论证如下：关于物业费。郑建忠作为鹏欣金游城项目S2S3-421至S2S3-426房屋的物业使用人与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，应参照《前期物业服务合同》中约定的15元／月／平方米的标准支付2016年8月1日至2018年11月8日的物业费159424．11元。郑建忠已交纳的物业费41496.42元应予以核减。郑建忠主张金游城因各种原因停业整顿四次，应在物业费中核减相应的天数，但并未提交相关证据予以证明停业的具体时间。春川物业公司自认于2017年5月-7月进行商业内街施工，本院认为因商场施工，导致物业使用人郑建忠暂停经营，客观上未接受物业服务，故应予以核减3个月的物业费17540.55元（389.79平方米×15元×3个月），综上，郑建忠应向春川物业公司支付物业费的金额为100387.14元（159424.11元-41496.42元-17540.55元）。关于采暖费。沃华公司与郑建忠于2015年1月22日签订的《房地产租赁合同》6.4约定，在租赁期限内，乙方郑建忠自行承担因使用该房屋实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用，《房地产租赁合同》中对采暖费的承担约定不明。鹏达公司与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》对采暖费的承担未作约定。春川物业公司提供交纳的2016-2017年采暖费、2017-2018年采暖费的增值税专用发票中未载明平米数、单价及具体区域，无法核实春川物业公司缴纳采暖费是否包含本案诉争商铺。故对春川物业公司的该项上诉请求不予支持。针对第二个争议焦点。首先，郑建忠与沃华公司签订的《房地产租赁合同》约定了物业费交纳的时间，但合同相对方为沃华公司与郑建忠。春川物业公司并未与郑建忠形成书面物业服务合同法律关系，郑建忠在租赁期内先后四次向春川物业公司交纳物业费的行为，仅能说明双方存在事实上的物业服务合同关系，但双方对物业费缴纳的时间、方式等具体合同内容未进行约定。在接受物业服务一方的合同义务不明确，且更未对逾期缴纳的违约责任进行约定的情况下，不存在产生违约金的法律后果。退一步讲，即使郑建忠迟延支付物业费，造成了春川物业公司的损失，但春川物业公司在提供物业服务期间，金游城项目曾全场停业，郑建忠不予缴纳物业费亦为行使同时履行抗辩权的体现，春川物业公司对其损失的发生亦有过错，根据合同法的混合过错规则，应当减免郑建忠承担赔偿责任范围。综上，一审法院未支持迟延支付物业费的违约金并无不当。关于郑建忠提出的其与出租方的房屋租赁合同正在审理过程中，一审法院未中止本案诉讼，程序违法的上诉理由，本院认为，郑建忠与出租方的租赁合同法律关系与本案所审理的物业服务合同法律关系为两个不同且独立的法律关系，郑建忠的合同相对方并非同一主体，故本案的审理结果并不受另案租赁合同的影响。一审法院程序适当，并无中止本案审理的法定理由，故对郑建忠该上诉理由不予采纳。综上所述，郑建忠的上诉理由部分成立，对其合理部分予以支持。春川物业公司请求支持采暖费、违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。二审在春川公司自认本案诉争房屋因消防改造存在停业的事实的基础上，对物业费的数额进行相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7431号民事判决第二项，即：“驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7431号民事判决第一项为：郑建忠于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费100384.14元。一审案件受理费1855元，由郑建忠负担1095元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担760元。二审案件受理费3710元（郑建忠已预交），由郑建忠负担2188元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担1522元；二审案件受理费3710元（呼和浩特市春川物业服务有限责任公司已预交），由郑建忠负担2188元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担1522元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月十二日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱