山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2528号 原告：孙桂荣，女，1960年10月17日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告孙桂荣与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告孙桂荣的委托诉讼代理人张娟，被告景和置业公司的委托诉讼代理人李友震、于昌仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙桂荣向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期交付房屋违约金81577.19元（自2017年12月16日计算至2019年12月10日，180.57平方米×0.48元/天×724天×1.3）；2.判令景和置业公司以180.57平方米为基数，按每天0.48元的1.3倍自2019年12月11日起至2020年3月27日止向孙桂荣支付逾期交付房屋违约金；3.本案诉讼费由景和置业公司承担。事实和理由：孙桂荣与景和置业公司于2016年4月1日签订《济南市商品房买卖合同》，孙桂荣购买景和山庄某号楼某单元某号房屋，已经按照约定交纳总房款1173705元，根据合同约定，景和置业公司应当于2017年12月15日前交付房屋，但截止至2020年3月27日才交付房屋。景和置业公司迟延交房屋的行为给孙桂荣造成了严重损失，故诉至法院。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城、全国文明城市、大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据出卖人可据实延期的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，孙桂荣在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定开发商按日支付已付房屋价款的万分之一点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。三、合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于孙桂荣的实际损失，应当结合实际损失予以调减。经业主申请委托山东方正土地房地产评估有限公司，对涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金进行鉴定。经鉴定涉案小区在前述期限内的平均租金为每日每平米0.48元。该同类案件开庭时鉴定人员亦出庭参加庭审，对鉴定报告进行详细说明及解释。该鉴定结论系参照同地段同类型房屋出租情况作出的，已经明显高于涉案小区的实际租金价格，故景和置业公司请求调减违约金。四、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定交付房屋条件为该商品房取得竣工验收备案证明，景和置业公司已于2020年1月22日就涉案建设工程项目取得竣工验收备案证明，达到交付标准，但因新冠肺炎疫情影响，山东省自2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，截至目前一直处于新冠疫情防控期间，故因疫情防控导致房屋迟延交付的天数应予扣除。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年4月1日，孙桂荣（买受人）与景和置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2016xxxx），约定：孙桂荣购买景和置业公司开发的景和山庄某号楼某单元某号房屋，该商品房建筑面积180.57平方米，总价款为1173705元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的；3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋维修不计入逾期交房时间…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。该合同附件五双方签订了补充协议，其中第五条关于房屋交付的约定，出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备下列第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。经查，孙桂荣已按照合同约定支付了购房款。 二、2020年1月22日，景和置业公司就涉案建设工程项目取得竣工验收备案证明。2020年3月21日，景和置业公司向孙桂荣寄送交付通知书，通知业主于2020年3月26日至2020年3月29日集中交付房屋。2020年3月27日，景和置业公司向孙桂荣交付了涉案房屋。另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 景和置业公司是否存在逾期交付房屋的事实？合同约定的交付期限是否应该顺延及顺延的天数？孙桂荣主张景和置业公司应按照合同约定时间交付房屋。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令复印件19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》复印件一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》复印件一份，证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份，拟证明2017-2018年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从孙桂荣主张的逾期交付天数中予以扣除。经质证，孙桂荣对上述证据的证明事项均不认可。经审查，本院认为，景和置业公司为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张，本院不予认可，景和置业公司应按照双方合同约定的交付时间交付房屋。 本院认为，孙桂荣与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。孙桂荣已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向孙桂荣交付房屋。景和置业公司逾期交付构成违约，应承担违约责任。 关于孙桂荣主张按照鉴定结论0.48元/平方米/日的标准的1.3倍计算逾期交房违约金的问题，景和置业公司辩称孙桂荣主张的逾期交房违约金应以实际损失为基础，以已付房款2%为限，且应扣除停工及疫情期间，要求予以调减。对此，本院分述如下：1.关于逾期交房期间是否应当扣除疫情期间的问题。本院认为，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了履行交付义务的法定及约定条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋交付条件，但无法办理涉案商品房交付事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期交付时间，本院部分予以支持，酌定扣除43天。2.关于孙桂荣主张的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金计算标准为按日支付已付房价款万分之一点五，且未约定违约金上限，该标准高于按照鉴定结论中的租金标准0.48元/平方米/日的1.3倍计算的损失数额，故景和置业公司应当向孙桂荣支付逾期交房违约金为88901.11元[0.48元/平方米/日×建筑面积180.57平方米×（832天-43天）×1.3]。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孙桂荣支付逾期交房违约金88901.11元； 二、驳回孙桂荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2144元，减半收取计1072元，由山东景和置业有限公司负担1011元，孙桂荣负担61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇二〇年六月九日 书记员  和树蓉