山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1746号上诉人（原审被告）：山东省文登市天福实业总公司，住所地威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振波，男，1985年3月4日出生，汉族，住青岛市市南区。上诉人山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福公司）因与被上诉人张振波商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天福公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：天福公司与亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫地产）签订的《合作合同》约定亿鑫地产承包开发案涉房屋所在地块，独立经营，自负盈亏，案涉房屋的开发建设及销售均以天福公司的名义进行，据此案涉房屋系由亿鑫地产独立开发建设，天福公司与亿鑫地产之间非合作开发关系，不应承担相应的风险，上述事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决中已予以认定。案涉《商品房买卖合同》虽是以天福公司的名义签署，但房屋的实际出售人系亿鑫地产而非天福公司，且案涉房屋房款亦是支付给亿鑫地产的工作人员，案涉房屋所在的中央龙湾项目也作为亿鑫地产的项目列为破产财产进行清算，故本案直接判决天福公司承担责任明显不当。张振波未予答辩。张振波向一审法院起诉请求：1、判令天福公司支付起诉前三年（2016年12月18日至2019年12月18日）的逾期办证违约金127845.9元（669000元×4.9%×1.3倍×3）；2、判令天福公司以127845.9元为基数，按照银行同期贷款利率支付2016年12月19日至2019年12月18日的利息；3、判令天福公司以127845.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年12月19日至办理案涉房产权属登记手续之日的利息；4、判令本案的案件受理费等诉讼费用由天福公司负担。一审法院认定事实：2011年8月18日，张振波与天福公司签订《商品房买卖合同》，约定张振波以480000元的价格购买天福公司开发建设的位于中央龙湾居民小区10号1单元801室房屋。合同约定，天福公司应于2012年7月31日向张振波交付上述房屋；天福公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天福公司的责任，张振波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张振波不退房，天福公司按已付房价款的0.4%向张振波支付违约金。上述合同签订后，张振波分两次支付现金房款210000元，天福公司出具了收款收据；张振波另于2011年9月9日向中信银行股份有限公司威海分行贷款270000元。双方于2011年8月22日办理了不动产预告登记，预告登记权利人为张振波，预告登记义务人为天福公司。天福公司于2013年1月10日向张振波交付房屋。张振波称，虽然商品房买卖合同约定的房屋价款为480000元，但其实际支付的购房款为669000元，其中270000元为贷款，其余399000元为现金支付。为证实自己的主张，张振波申请证人侯某出庭。证人侯某称，其在2010年至2012年期间受雇于亿鑫地产任中央龙湾小区售楼处置业顾问，张振波系其任职期间的客户；张振波共支付购房款669000元（有现金，有贷款），但不清楚具体交给谁，也不清楚是如何办理的手续。张振波称，虽然双方签订的商品房买卖合同约定了逾期办证违约金的计算方式，但合同约定的计算标准明显低于张振波遭受的损失，故要求按照同期银行贷款利率即年利率4.9%的标准计算违约金；天福公司应于2012年7月31日交付案涉房产，因其一直未协助办理案涉房屋权属证书，其处于持续违约状态，考虑到诉讼时效的问题，仅要求天福公司支付2016年12月18日至2019年12月18日的逾期办证违约金。天福公司称应按照合同约定计算违约金，且年利率4.9%的标准并非张振波诉称的银行同期贷款利率。天福公司称，其曾与亿鑫地产签订合作合同，约定亿鑫地产对案涉房屋所在楼盘的部分用地承包开发，独立经营，但以天福公司名义进行建设并对外签署房地产销售合同。另查，中国人民银行公布的2015年10月24日起执行的一至五年贷款基准利率为4.75%；自2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率的标准，自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认为，合同具有相对性，案涉《商品房买卖合同》载明的出卖人为天福公司、买受人为张振波，即合同约束的权利义务主体为张振波及天福公司。亿鑫地产与天福公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为天福公司对外承担合同责任的抗辩事由。天福公司以其与亿鑫地产之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务、要求追加亿鑫地产参与诉讼，与法无据，一审法院不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张振波已按合同约定支付房款，而天福公司未按照约定为张振波办理房地产权属证书，故张振波主张要求天福公司支付逾期办证违约金，理由正当，一审法院应予支持。虽然张振波主张其实际支付的房款数额与合同约定的并不一致，但其既未能提供天福公司出具的收据，也未能提供银行转账记录，且证人也不能准确的陈述款项的具体收付情况，因此对于张振波主张的房款数额，一审法院不予采信，房款数额应以合同约定为准。根据合同约定，天福公司应支付的违约金数额为已付房款的0.4%，即1920元，该数额明显低于给张振波造成的损失，因此张振波主张要求按照同期银行贷款利率计算违约金，理由正当，予以支持。至于具体的计算方式，2016年12月18日至2019年8月19日，应支付违约金60904.11元（480000元×4.75%÷365天×975天）；2019年8月20日至2019年12月18日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同约定，天福公司支付逾期办证违约金的起始时间应为2014年1月9日，故张振波主张要求天福公司支付2016年12月18日至2019年12月18日的违约金，一审法院亦予支持。因上述违约金的计算方式足以弥补张振波的损失，故其主张的违约金的利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东省文登市天福实业总公司支付张振波2016年12月18日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金60904.11元；并以480000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月18日的违约金。上述款项于判决生效后十日内支付至中国银行股份有限公司青岛五四广场支行张振波名下账号为60×××01的账户。二、驳回张振波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，由张振波及山东省文登市天福实业总公司各负担714元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张振波与天福公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。天福公司主张合同销售实际履行主体系亿鑫地产，但案涉《商品房买卖合同》系张振波与天福公司订立，房屋收款收据系由天福公司出具，预告登记义务人亦为天福公司，天福公司向张振波交付房屋。天福公司、张振波为案涉《商品房买卖合同》相对人。天福公司与亿鑫地产之间的关系不影响天福公司在商品房买卖合同中的主体地位，张振波有权向天福公司主张权利。张振波已按照合同约定支付全部房款，天福公司未按约为张振波办理房屋权属证书，构成违约，张振波诉请天福公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金理由正当，本院予以支持。综上所述，天福公司之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2856元，由山东省文登市天福实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月十二日法官助理李佳忆书记员安圆圆