广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初471号原告：丁卫平，女，1952年11月10日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：蔡文铭，男，1985年8月28日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：林瑜才，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，系被告职员。第三人：平安银行股份有限公司广州中山一路支行,住所地广州市越秀区中山一路101号自编之一、之二。负责人：麦家兴。原告丁卫平、蔡文铭诉被告广州上嘉贸易发展有限公司、第三人平安银行股份有限公司广州中山一路支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁卫平及两原告的共同委托诉讼代理人龚杨立，被告的委托诉讼代理人徐雨梅到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。两原告诉称：根据两原告与被告于2009年5月28日签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定被告将海珠区宝岗大道龙苑街19号1401房出售给两原告，总价款1137530元。认购书签署后，两原告如约按照被告指定方式付清了全部购房款项，被告亦在2010年2月10日将涉案房产交付两原告，后两原告一致在涉案房产内生活居住至今。此后，两原告发现，被告在未经两原告同意的情况下，擅自将案涉房产抵押给第三人，为两原告关联公司广州海宜贸易发展有限公司（以下简称“海宜公司”）向第三人贷款提供担保。现经广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院审理，先后作出(2019)粤0104民再2号及（2019)粤01民终10024号《民事判决书》认定，第三人向海宜公司发放的贷款已经全部收回，即第三人对案涉房产所享有的抵押权已经消灭。综上所述，涉案房产涂销抵押的条件己成就，被告为两原告办理不动产权证书的法律障碍已经消失，故起诉要求判令：1、被告及第三人为两原告办理海珠区宝岗大道龙苑街19号1401房的涂销抵押手续；2、被告在为两原告办理上述房屋的涂销抵押手续的同时，为两原告办理该房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：同意两原告全部的诉讼请求，涂销手续需要第三人办理。第三人向本院提交书面答辩状，主要内容：2013年10月25日，第三人与借款人海宜公司、委托人广州市浚丰贸易有限公司（以下简称“浚丰公司”）签订《委托贷款合同》，贷款金额1500万元，贷款期限一年，年利率6%。同日，与被告签定《抵押担保合同》，被告以其名下宝龙苑（19#）22层2201房、14层1401房，15层1502房等九套在建工程为委托贷款的履行提供抵押担保，并办妥抵押登记。根据《委托贷款合同》的1.8条、6.1条约定，第三人承担的义务仅限于按照本合同约定事项“代为发放”和“协助回收”，不承担任何原因（包括但不限于因抵质押物、担保手续而形成的任何风险及损失）形成的任何形式的经济责任或法律风险；即使担保登记将第三人作为担保权益人，第三人仅作为代理人，义务仅限于根据委托人浚丰公司的要求提供办理担保事宜所必需的签字盖章手续，担保权益及其相关责任、风险均归属委托人。(2019)粤01民终10024号民事判决书生效后，委托人浚丰公司一直未提出涂销抵押的申请，因此第三人尚未办理上述抵押物的涂销登记。经审理查明：2009年5月25日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购书》，约定：认购物业：中国广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座14层01单元，该物业的建筑面积为119.74平方米，套内面积为97.17平方米（以国土局测绘面积为准）；交楼标准：毛坯；定价：人民币1137530元整；付款方式：一次性付款；定金：人民币10000元须于签署本认购书时付清；首期楼款1127530元须于2009年6月1日前付清（已扣除定金）；乙方必须于签订本认购书后（即/年/月/日）到售楼部[地址：广州市海珠区宝岗大道莲花南街2号宝龙苑售楼部]签署《商品房买卖合同》及有关文件；本认购书壹式肆份，自双方签字盖章及收到乙方的定金贰万元之日起生效；等。据生效的（2018）粤0105民初11017号民事判决书查明如下事实：2018年10月24日，房管部门向本院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》及穗国土规划协查〔2018〕624号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（76宗房产）》，其中记载：宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司,以2006国用字1100132号案申请办理了国土证；宝龙苑15栋、19栋领取了20080057号预售证，已领取穗国土规划验证(2017)596号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记；房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协执回执等资料办理不动产权证书。据查册时间为2020年5月29日的海珠区宝岗大道龙苑街#191401房的《房屋信息》记载，总面积为119.74平方米，是否预售为是，合同状态为未签定合同，确权状态为未确权，抵押状态为在建工程抵押，查封状态为正常；他项权人为第三人，权利部位为全部，权利面积为119.74平方米，权利价值为人民币2754000元，债权数额为人民币1380000元；等。另查，（2019）粤01民终10024号民事判决书查明如下事实：2015年11月16日，浚丰公司起诉至广州市越秀区人民法院，请求：1、海宜公司偿还借款本金1500万元及该款从2013年10月25日起至偿还之日止的利息；2、上嘉公司、吴锦培对海宜公司上述债务承担连带责任；3、浚丰公司对以下财产享有优先受偿权：权属人为上嘉公司的位于海珠区××大道龙××街××“××”××房产，房号分别为：11栋101房、13栋101房、15栋2301房、19栋1401房、19栋1502房、19栋2201房、21栋101房、23栋101房、25栋101房；4、海宜公司、上嘉公司、吴锦培共同承担浚丰公司已支付的律师代理费50000元（其他律师代理费根据判决结果另案主张）和诉讼费用。该院立案受理后，于2016年5月13日作出（2015）穗越法金民初字第5026号原审判决，认定如下事实：……2013年10月25日，平安银行（甲方、受托贷款人）、海宜公司（乙方，借款人）和浚丰公司（丙方，委托贷款人）共同签订《委托贷款合同》，约定：浚丰公司委托平安银行向海宜公司发放该合同项下的委托贷款，贷款金额1500万元，贷款用途采购建筑装饰材料，期限1年，实际贷款金额和起止日期以借款借据为准，该合同项下贷款利率执行年利率6%；贷款期内该合同执行固定利率，每月20日为结息日；海宜公司未按时足额偿还贷款本金，浚丰公司从逾期之日起对逾期金额按照该合同约定的利率加50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；海宜公司到期一次性归还本金，应按时足额地归还该合同项下的贷款本金及利息；无论平安银行是否行使该合同及其项下的担保合同约定的相关权利，浚丰公司均可基于自身的判断直接依据该合同及其项下的担保合同的约定向海宜公司及其担保人提起诉讼或采取其他法律措施；浚丰公司承诺在该贷款合同项下，贷款发放后的一切风险（包括但不限于贷款本息不能收回的风险）均由浚丰公司自行承担，与平安银行无关；独立确定委托贷款的借款人、用途、金额、期限、利率和担保方式；贷款发放后，对海宜公司使用贷款的情况独立进行监督，自行关注海宜公司和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；委托贷款到期后或海宜公司出现可能影响债权实现的情形时，自行采取救济措施；浚丰公司声明并承诺：浚丰公司对银行与借款人、担保人签订的相关贷款合同、担保合同的内容已明知，同意合同约定的所有条款，并承担由此产生的一切法律后果；海宜公司承担浚丰公司和平安公司为实现债权而发生的费用，包括律师费等。同日，平安银行（抵押权人）与上嘉公司（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定上嘉公司提供广州市海珠区宝岗大道龙苑街#11101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#13101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#152301房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191401房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191502房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#192201房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#21101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#23101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#25101房作为抵押物；抵押担保范围为债务人应承担的全部债务、本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用；债务本金最高额（余额）为15000000元；海宜公司未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用的，平安银行有权行使抵押权。广州市越秀区人民法院原审判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清还借款本金15000000元及该款利息（2013年11月28日起至2014年8月22日止按年利率6%计算；从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止）；二、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清偿律师费50000元；三、吴锦培对海宜公司的上述债务承担连带清偿责任，吴锦培承担保证责任后，有权向海宜公司追偿；四、上嘉公司对判决主文第一项确定的从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止的利息部分承担连带清偿责任；五、海宜公司不履行上述判决时，浚丰公司有权从依法处分上嘉公司提供抵押的广州市海珠区宝岗大道龙苑街#11101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#13101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#152301房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191401房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191502房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#192201房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#21101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#23101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#25101房屋产权所得价款中优先受偿；六、驳回浚丰公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，原审各方当事人均没提出上诉。案外人梁智明、陈强、郑文芳、丁卫平、蔡文铭向广州市越秀区人民法院申请再审称：其对上嘉公司提供抵押的涉案房屋享有物权期待权，且原审案件是浚丰公司与上嘉公司、海宜公司、吴锦培等人恶意串通制造的虚假诉讼，因此认为（2015）穗越法金民初字第5026中第五项判项判决浚丰公司对上嘉公司提供抵押的广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1401房、19号1502房、19号2201房等房屋享有优先受偿权错误，请求撤销该判项。广州市越秀区人民法院于2017年12月20日作出（2017）粤0104民申7、8、9号民事裁定书，该院审查认为，梁智明、陈强、郑文芳、丁卫平、蔡文铭已提供了证据证明其在上嘉公司将涉案房屋抵押给平安银行前，已全额支付了涉案相应房屋的购房款。广州市越秀区人民法院于2018年12月21日作出（2018）粤0104民再2号民事判决书，认定浚丰公司在2013年11月28日依据上述《委托贷款合同》向海宜公司出借的1500万元，已于当日收回。因浚丰公司依上述合同转出的款项已在当天收回，故不存在海宜公司未向浚丰公司偿还涉案借款问题，也不存在需处分上述抵押合同中约定的抵押物清偿债务及担保人承担连带清偿责任问题，故原审判决海宜公司需向浚丰公司清偿涉案债务，并在此基础上判决吴锦培和上嘉公司对涉案债务承担连带清偿责任，判决浚丰公司对涉案抵押物（龙苑街11号101房等涉案九间房产）享有优先受偿权，判决海宜公司需支付浚丰公司律师费损失均没有事实基础，因此，应撤销原审判决，驳回浚丰公司的全部诉讼请求。判决：一、撤销（2015）穗越法金民初字第5026号判决；二、驳回广州市浚丰贸易有限公司的诉讼请求。本案原审诉讼费163318元（其中受理费158318元、诉讼保全费5000元），由广州市浚丰贸易有限公司负担。之后浚丰公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月26日作出判决：驳回上诉，维持原判。再查，据房管部门出具的《购房资格证明》反映：经核查，截至2020年3月13日止，两原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原、被告确认：两原告于2009年5月25日向被告现金支付了10000元，分别于2009年6月8日、2009年6月22日、2009年7月7日通过银行转账方式支付了购房款300000元、600000元、227530元；被告在2010年2月10日将涉案房屋交付给两原告使用；涉案房屋的现址为海珠区宝岗大道龙苑街#191401房；双方没有签订《商品房买卖合同》。两原告为证明其主张，还提交了如下证据：工商银行日期为2009年6月8日、6月22日的《银行进账单》（转款人原告丁卫平，收款人吴锦培，共转款90万元）及农业银行日期为2009年7月7日的《无折存款回单》（户名吴锦培，227530元）；盖有被告印章的2009年5月25日、6月8日、6月22日、7月7日《收款收据》（注明收到两原告1137530元购房款）；被告于2017年5月26日作出的《证明》（证明在2009年6月是其要求两原告将购房款汇至吴锦培账户），2010年2月起至2017年的交纳物业管理费、燃气费、电费等费用的收据及发票（用以证明其2010年2月起已入住龙苑街#191401房及居住至今）。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原、被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。被告将涉案房屋抵押给第三人，为海宜公司向第三人贷款提供担保。但（2019）粤01民终10024号民事判决书认定浚丰公司在2013年11月28日依据上述《委托贷款合同》向海宜公司出借的1500万元，已于当日收回。因浚丰公司依上述合同转出的款项已在当天收回，故不存在海宜公司未向浚丰公司偿还涉案借款问题，也不存在需处分上述抵押合同中约定的抵押物清偿债务及担保人承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。因此，两原告要求第三人与被告共同办理涉案房屋的涂销抵押手续于法有据，本院予以支持。现双方确认两原告已交齐合同约定的全部房款，被告已将房屋交付给两原告使用至今多年，但仍未为两原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，现两原告要求被告在涉案房屋涂销抵押后协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的请求合法有理，被告也表示同意，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告广州上嘉贸易发展有限公司和第三人平安银行股份有限公司广州中山一路支行在本判决生效之日起三日内共同协同原告丁卫平、蔡文铭办理广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191401房的涂销抵押手续；二、被告在上述房屋涂销抵押之日起三日内协助两原告办理上述房屋的产权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月八日书记员  于悦姗何国卫