浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终762号 上诉人（原审被告）：卢洪良，男，1969年11月16日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：郭富，浙江钱王律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈江龙，男，1988年12月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈水霞，浙江五前律师事务所律师。 上诉人卢洪良因与被上诉人陈江龙合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年11月，双方达成口头协议，约定陈江龙购买杭州市临安区天目山镇西游村村民沈亚锋的宅基地，宅基地转让款为300000元。2016年12月1日，陈江龙以浙江赛银消防工程有限公司为付款人，通过转账方式支付卢洪良宅基地转让款300000元，卢洪良于当日出具收条予以确认。嗣后，因沈亚锋审批的宅基地地块现为公益林，不具备建房条件，故陈江龙未能在该宅基地上建房。陈江龙认为卢洪良未按照约定办理宅基地使用权证、建房许可手续，导致陈江龙无法使用案涉宅基地，合同目的已无法实现，且双方口头达成的宅基地转让协议违反法律强制性规定系无效。 原审法院另查明，该案争议的宅基地系登记在沈亚锋名下，至今仍系空地，未办理土地出让手续，其性质属集体所有。陈江龙的户籍地系在杭州市西湖区。现陈江龙起诉至原审法院，请求：1、判令卢洪良向陈江龙返还300000元转让款。2、判令卢洪良支付资金占用利息暂计36812.50元（以300000元为本金按人民银行同期贷款利率，自2016年12月2日暂计算至2019年6月20日，之后计算至实际履行日止），以上两项合计336812.50元。3、判令卢洪良承担该案的诉讼费用。该案审理过程中，陈江龙变更第一项诉讼请求为要求判决确认双方之间口头约定的关于沈亚锋的宅基地转让合同无效，并要求卢洪良返还陈江龙300000元转让款。后陈江龙于2019年10月31日当庭要求撤回确认双方之间口头约定的关于沈亚锋的宅基地转让合同无效的诉讼请求，并明确第一项诉讼请求不作变更。 原审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。陈江龙主张双方在2016年11月达成的宅基地口头转让协议无效，要求卢洪良返还宅基地购置款300000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共公利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。该案卢洪良未提供证据证明其有效取得该案争议的沈亚锋名下宅基地，且双方系非同一集体经济组织成员，故双方口头达成的宅基地转让协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，双方对引起协议无效的行为均存在过错，故对陈江龙主张要求卢洪良支付300000元宅基地购置款的利息损失的请求，不予支持；对陈江龙主张的要求卢洪良因协议取得的300000元宅基地购置款予以返还的请求，予以支持。卢洪良经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2019年12月4日判决：一、卢洪良返还给陈江龙宅基地购置款300000元，该款限卢洪良于判决生效之日起十日内付清。二、驳回陈江龙的其他诉讼请求。如果卢洪良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6352元，由陈江龙负担3176元，由卢洪良负担3176元。 宣判后，卢洪良不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。(一）一审法院认定“原、被告口头达成的宅基地转让协议违法法律的强制性规定系无效”错误。双方之间达成的口头协议不是“宅基地转让协议”，而是居间协议。首先，卢洪良非涉案沈亚锋宅基地的权属所有人，也无法受让取得该宅基地，沈亚锋的宅基地己由卢洪良的堂兄卢金良购得。由于与卢金良的特殊关系，陈江龙才找到卢洪良，要求从中撮合。其次，卢洪良将从陈江龙处的涉案款项在收到后的次日即转到卢金良妻子马燕红〔马燕红系卢金良妻子，详见证据二《结婚》证）的账户中（详见证据一《个人客户明细》），卢洪良没有从中取得任何好处，而是贴补了一些费用。如果如一审法院认定的事实，双方间系宅基地转让合同，为何卢洪良没有获得任何的款项或者费用，这个与常理完全不符。陈江龙起诉对象错误。卢洪良系居间人，涉案款项亦交给了卢金良，因此，陈江龙起诉主体错误，卢洪良非合格的诉讼主体。二、一审法院法律适用错误。一审法院适用《合同法》第五十二条、五十八条的规定，认为卢洪良与陈江龙之间的合同无效，应当返还300000元宅基地转让款，完全错误。卢洪良与陈江龙系居间合同，而且是非有偿的居间合同。现要求卢洪良返还30万元，没有任何的事实和法律依据，且严重违反公平和公正原则。综上，请求：1、撤销一审判决或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由陈江龙承担。 针对卢洪良的上诉，陈江龙答辩称：陈江龙认为一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈江龙与卢洪良之间是属于土地转让合同关系，而非居间合同关系。2016年12月1日，陈江龙向卢洪良支付30万元款项时，明确备注购宅基地及房款，同日卢洪良向陈江龙出具收条一份，载明：收到陈江龙支付的转让款30万元整。卢洪良应将陈江龙支付的转让款返还给陈江龙。理由如下：因案涉土地属于集体土地。陈江龙并非案涉土地的成员，其与卢洪良之间的宅基地转让合同因违反中华人民共和国土地管理法的强制性规定，属于无效，因该合同取得的财产应当予以返还。 二审中，卢洪良向本院提交：个人客户明细、结婚证。拟证明：2016年12月2日，卢洪良将款项转给卢金良的妻子马燕红。陈江龙未向本院提交新的证据。 针对卢洪良提交的证据，陈江龙认为，对两组证据真实性无异议，但认为不属于二审新证据，转账30万只能证明卢洪良与卢金良、马燕红之间有其他合同关系，不能证明双方是居间关系。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系卢洪良是否需返还宅基地购置款300000元。陈江龙主张其与卢洪良之间成立的是宅基地转让关系，现该法律关系无效，故卢洪良应返还相应款项；而卢洪良则认为双方之间系达成居间合同关系，其无需返还相应款项。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，卢洪良虽主张双方之间成立居间合同关系，但卢洪良并未有证据证明其曾行使居间人的义务并促成陈江龙和案外人签订宅基地转让合同，现又查明陈江龙系直接将款项支付至卢洪良处，故卢洪良主张双方之间成立居间合同关系依据不足，原审法院认定双方之间系宅基地买卖合同关系有合理理由。因双方并非同一集体经济组织成员，故双方口头达成的宅基地转让合同无效，原审法院据此判令卢洪良返还300000元购置款并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由卢洪良负担。（卢洪良于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年六月八日 书记员 刘婧函