河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7475号上诉人（原审原告）：孟莞瑞，女，1990年8月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王玲玲，女，1967年6月3日出生，汉族，住郑州市，系上诉人孟莞瑞母亲。委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路18号院504室，统一社会信用代码：914101060778447542。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：章华，河南德晟律师事务所律师。上诉人孟莞瑞因与被上诉人郑州兴联置业有限公司（以下简称“兴联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人孟莞瑞的委托诉讼代理人周浩、王玲玲、被上诉人兴联公司的委托诉讼代理人章华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟莞瑞上诉请求：1、维持原审判决第一项内容；2、撤销原审判决第二项内容，依法改判第二项内容为：判令被上诉人向上诉人支付违约金131882.145元（违约金以已付房价412778.95元为基数，按照日万分之三，暂计算自2017年5月2日至2020年4月2日，2020年4月3日至被告实际交付日之间的违约金仍按照上述标准计算）或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定案涉房屋实际交付并使用与事实不符，从而错误认定案涉房屋未交付的责任在上诉人，进而驳回上诉人违约金的请求，属于错误判决。第一，期房并不等于现房，原审法院将签订的期房《商铺委托租赁协议书》认定为现房交付行为，属于事实认定错误。兴联公司之所以在签订《商品房买卖合同》的同时签订《商铺委托租赁协议书》并将3年的商铺租金折抵房款，完全是兴联公司为提早收回资金且不承担3年延期交付违约责任的营销行为。第二，原审法院将邮寄《交房通知书》的行为等同现房交付行为，属于事实认定错误。首先，兴联公司在2017年8月8日邮寄的所谓《交房通知书》，上诉人根本没有收到，在此期间上诉人也没有收到兴联公司通过其他途径告知交房的信息。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定，兴联公司不但要“书面通知”，还要进行“验收交接并签署房屋交接单”才视为完成全部交房的义务，不能仅仅根据《交房通知书》来认定兴联公司履行完毕交房义务。其次，上诉人向法庭提交的兴联公司对其真实性无异议的三段现场视频，能够充分证实：案涉的商铺，兴联公司不可能向上诉人交付。第三，原审法院认定“租赁期满后，双方没有另行签订合同，兴联公司应当向上诉人返还案涉房产”进而判决兴联公司在判决生效后交付案涉房屋，又认定“上诉人无证据证明案涉房屋未交付的责任在兴联公司”判决驳回上诉人要求支付违约金的诉讼请求。逻辑上前后矛盾，无法让上诉人信服。兴联公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。1、被上诉人已按期交房的事实清楚。2、被上诉人履行了适当的通知义务。双方签订的《商品房买卖合同》租赁期届满前，被上诉人联系上诉人就接收房屋事宜协商时，由于联系不到上诉人，在2017年4月28日《郑州晚报》刊登公告通知包括上诉人在内的业主接收房屋。2017年5月1日租赁期届满后，仍不见上诉人前来接收房屋，被上诉人在同年8月7日又以EMS方式向上诉人送达交房通知书，上诉人于同月8日11:45:30收到。但上诉人一直没有前来接收房屋，反而因交房提起两次诉讼。3、上诉人请求违约金没有依据。二、上诉人上诉理由并不存在，依法应不予采信。综上，导致房屋返还不能的责任不在被上诉人，《商铺委托租赁协议书》中没有约定不交房或不接房的违约责任条款。一审判决驳回上诉人主张违约金的诉讼请求，有理有据，应予维持。孟莞瑞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付位于郑州市××街区××东路××院××号商铺（房产证号：豫（2018）上街区不动产权第0016421号）；2.依法判令被告向原告支付违约金131882.145元（违约金以已付房价412778.95元为基数，按照日万分之三，暂计算自2017年5月2日至2020年4月2日，2020年4月3日至被告实际交付日之间的违约金仍按上述标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月11日，孟莞瑞与兴联公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孟莞瑞购买由兴联公司开发的位于郑州市××街区××东路××院××号商铺，建筑面积为37.49平方米，房屋总价款为314047元，付款方式为一次性付款。孟莞瑞与兴联公司就上述商铺又签订《商铺委托租赁协议书》一份，孟莞瑞委托兴联公司代为出租商铺，租赁期限为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日，孟莞瑞每年收取租金36160元，三年租金合计108479元，一次性冲抵孟莞瑞所购商铺的房款。2014年9月11日，孟莞瑞出具《声明书》一份，载明：声明人孟莞瑞自愿将于2013年11月10日在兴联公司开发的上街第一城·百硕金街项目购买的商铺（商铺位置1-3-a（1-244））租赁经营权无条件交由郑州胜洁物业管理有限公司管理使用，具体时间自2014年5月1日起至2017年4月30日止。合同签订后，孟莞瑞实际支付房款313712元及维修基金2434元。2015年11月20日，河南中联勘测技术有限公司为涉案房产所在的上街区新安东路10号院A-3-a幢楼进行勘测，并出具《房产勘测技术报告书》。2015年12月，上街区第一城百硕金街A-3区商业经过郑州市上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案。2017年4月28日，兴联置业在郑州晚报上发布《兴联上街第一城项目交房通知书》，交房时间为2014年4月28日至2017年5月1日。2018年12月10日，涉案房屋办理不动产权利证书[豫(2018)上街区不动产权第0016421号]，权利人为孟莞瑞。兴联公司提交2017年8月5日交房通知书及邮政特快专递单据一份，该通知书载明孟莞瑞应在收到该通知书之日起10天内到兴联公司办理交房手续，逾期未来办理视为自动接受了房屋交付；该邮政特快专递单据载明邮寄单号为1093108052023，邮寄地址为郑州市上街区新建东街10号院3号楼10号，收件人为孟莞瑞。兴联公司同时提交菜鸟裹裹邮政速递物流跟踪信息查询单，显示单号为1093108052023的邮政专递已于2017年8月8日11时45分投递并签收，签收人为家人收。孟莞瑞质证称没有收到上述通知书，兴联公司也没有向其交付房屋。庭审中，孟莞瑞提交3份视频拟证明涉案商铺实际不存在，并以主张解除合同，赔偿损失为由于2019年8月28日起诉至一审法院，并提交一审法院（2019）豫0106民初3339号民事判决书复印件一份，一审法院经审理判决驳回原告孟莞瑞的诉讼请求，孟莞瑞拟证明在该判决后，兴联公司仍继续违约，拒不向其交付商铺，兴联公司提交涉案房产分布图及竣工验收备案表拟证明涉案房产存在并符合交付条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告孟莞瑞与被告兴联公司双方签订的《商品房买卖合同》和《商铺委托租赁协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告孟莞瑞已向被告兴联公司支付了房款，同时原告孟莞瑞又委托被告兴联公司对外出租该房屋，表明原告孟莞瑞应当知道该房屋实际存在并交付使用。《商铺委托租赁协议书》约定的租赁期限期满后，原被告双方没有另行签订合同，故兴联公司应向孟莞瑞返还涉案房产，原告孟莞瑞主张被告兴联公司交付位于郑州市××街区××东路××院××号商铺（房产证号：豫（2018）上街区不动产权第0016421号）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的认定，原告陈述没有收到过被告送达的交房通知书，据此主张被告兴联公司应自涉案房产租赁期限到期后的2017年5月2日至实际交付之日期间的逾期交房违约金，依据被告兴联公司的举证能够证明被告于2017年8月5日向原告邮寄送达了交房通知书且由原告的家人于2017年8月8日11时45分予以签收，故原告述称没有收到交房通知书的质证意见，一审法院不予采信，对被告兴联公司的抗辩意见，一审法院予以采信。原告的举证不能证明涉案房屋至今未交付的责任在被告，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告孟莞瑞交付位于郑州市××街区××东路××院××号商铺（房产证号：豫（2018）上街区不动产权第0016421号）；二、驳回原告孟莞瑞的其他诉讼请求。案件受理费1469元，由原告孟莞瑞负担1419元，由被告郑州兴联置业有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人孟莞瑞提交书面证人证言四份，拟证明案涉商铺在2019年10月14日前根本不存在，更不存在交房的可能性。被上诉人兴联公司对该四份书面证人证言不认可。本院经审查认为，上诉人孟莞瑞提交的上述书面证人证言，出具人身份及证言内容均无法核实，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同附件四合同补充协议中约定，“双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。”本案中，兴联公司在孟莞瑞公告后未接收房屋的情况下，又以双方合同中约定的孟莞瑞地址及联系方式，向孟莞瑞以邮政特快专递的形式邮寄了交房通知书，且该专递由其家人签收，故兴联公司已经完成了交房通知书义务；本案中，孟莞瑞所举证据，不足以认定系兴联公司的原因造成其逾期收房，故一审法院判决驳回孟莞瑞关于逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，并无不当。综上所述，上诉人孟莞瑞的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2937元，由上诉人孟莞瑞负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年六月二十九日书记员  白雪岩