江苏省宿迁市宿城区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏1302行审126号 申请人沃恒年，男，1960年10月25日生，汉族,户籍地沭阳县。现住沭阳县。 被申请人江苏业欣房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城镇南京东路86号1号楼。 法定代表人张欣，该公司董事长。 第三人沭阳县住房和城乡建设局，住所地沭阳县康平路1号。 法定代表人郝建华，该局局长。 委托代理人房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 申请人沃恒年以被申请人江苏业欣房地产开发有限公司（下称业欣公司）在法定期限内未履行沭阳县住房和城乡建设局（下称沭阳住建局）作出的沭住建拆裁字(2018)001号《裁决书》（下称“涉案裁决书”）为由，向本院提出强制执行申请。经江苏省宿迁市中级人民法院指定集中管辖，本院于2020年3月27日受理，后于2020年4月15日举行听证，申请人沃恒年，被申请人法定代表人张欣，沭阳住建局委托代理人房玉琛到庭参加听证。因申请人与被申请人申请庭外调解，本院扣除审限两个月。本案现已审查终结。 2014年12月29日，沃恒年向沭阳住建局提出裁决申请，要求对其被拆迁的386.92㎡营业用房安置问题进行裁决。2015年8月27日沭阳住建局作出沭住建拆裁字（2015）001号房屋拆迁裁决书。业欣公司对上述房屋拆迁裁决不服，向本院提起行政诉讼。2015年2月6日，本院作出（2015）宿城行初字第00186号行政判决（下称“00186号判决”），以裁决书认定的沭阳县沭城街道业欣·城中广场3号楼一层07号商铺（下称07号商铺）以及二层106号商铺（下称106号商铺）、二层107号商铺（下称107号商铺）超出沃恒年被拆迁面积部分的结算价格没有事实依据，裁决程序违法为由，撤销了沭阳住建局作出的沭住建拆裁字（2015）001号房屋拆迁裁决，并要求沭阳住建局重新作出房屋拆迁裁决。沭阳住建局不服本院作出的上述行政判决，提起上诉。2016年6月12日，宿迁市中级人民法院作出（2016）苏13行终41号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2018年5月24日，沭阳住建局重新作出涉案裁决书，裁决如下：一、被申请人业欣公司将07号商铺建筑面积171.23㎡、106号商铺建筑面积113.76㎡、107号商铺建筑面积116.57㎡安置给申请人沃恒年所有，并于裁决生效后十五日内交付申请人沃恒年。二、申请人沃恒年于裁决生效后十日内给付被申请人业欣公司产权调换差价款309558.07元。房地产市场价格评估费20000元，由被申请人业欣公司承担。同年5月25日，沭阳住建局分别向沃恒年和业欣公司送达涉案裁决书。业欣公司不服，于2018年11月21日向本院提起行政诉讼，要求撤销涉案裁决书。诉讼过程中，因业欣公司收到本院的开庭传票后，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院裁定按业欣公司撤回起诉处理。涉案裁决书生效后，沭阳住建局在申请执行的期限内未申请人民法院强制执行，沃恒年依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百五十八条的规定，向本院提出执行涉案裁决申请。 本院依法组成合议庭经审查认为，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”根据上述规定，行政机关在拆迁裁决时，如要确定产权调换房屋差价，应当根据房地产市场评估价格确定被拆迁房屋补偿金额和调换房屋的价格，并且在裁决过程中，还应当保障裁决当事人对评估价格结果提出异议的权利。 关于涉案裁决书所认定的07号及106、107号商铺超出沃恒年被拆迁面积部分的结算价格问题。本院认为，沭阳住建局在作出涉案裁决书前虽就07号及106、107号商铺超出沃恒年被拆迁面积部分结算价格行了评估，但评估报告所选取的价值时点无事实依据。2010年3月2日，业欣公司与沃恒年及拆迁实施单位沭阳正大房屋拆迁有限公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》约定了补偿安置方式为产权调换，但该安置协议并未就沃恒年营业用房具体的安置地点进行明确。后沃恒年因与业欣公司就安置地点未能达成一致向沭阳住建局申请裁决，要求将07号及106、107号商铺作为产权调换房对其进行安置。因此，沭阳住建局在对07号及106、107号商铺超出沃恒年被拆迁面积部分的结算价格进行评估时，应以沃恒年与业欣公司就所安置地点生争议的时间来确定上述商铺的价值时点，并以此确定超出沃恒年被拆迁面积部分的结算价格。本案中，涉案裁决书所依据的评估报告以2011年9月21日作为上述商铺的价值时点无事实依据，沭阳住建局依据该评估报告确定的07号及106、107号商铺超出沃恒年被拆迁面积部分的差价，明显不当。同时，根据本院作出的00186号判决所查明的事实可知，07号及106、107号商铺的测绘面积分别为171.23㎡、113.76㎡、116.57㎡，但评估报告中所列的07号及106、107号商铺的面积分别为171.07㎡、107.64㎡、110.30㎡，此面积与法院查明的面积明显不一致。影响房屋价格的因素除地段、房屋结构等因素之外，房屋面积亦是影响房屋价格的重要因素之一，评估报告所采用的房屋面积与实测面积不一致，可能也会影响到房屋的评估价格。 关于涉案裁决的程序问题，本院认为，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照前款规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。对所调换房屋应当进行房地产市场价评估，并应当遵守本条例第四章的规定。”第十九条第一款规定：“对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。”本案中，沭阳住建局于2018年1月25日向业欣公司邮寄送达了选取评估机构通知书，并于2018年1月31日上午10时30分采取摇号的方式选取了评估机构。经核对沭阳住建局的邮寄快递查询单可知，业欣公司于2018年2月3日收到沭阳住建局邮寄送达的上述选取评估机构通知书。由此可以认定，2018年1月31日上午10时30分沭阳住建局选取评估机构时，业欣公司尚未收到沭阳住建局送达的选取评估机构通知书，沭阳住建局以业欣公司未到场，无法对选取评估机构达成一致为由，以摇号的方式选取评估机构，明显违反法定程序。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（五）项规定：“经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定”。根据上述规定，房屋拆迁管理部门作出书面裁决前，必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。本案中，沭阳住建局为证明其作出涉案裁决前经过了领导班子集体讨论，向本院提交了2018年5月15日、16日个别工作人员各自所记的会议记录，但从上述会议记录中无法看出沭阳住建局在作出涉案裁决前经过了领导班子集体讨论。退一步讲，即使沭阳住建局在作出涉案裁决前经过了领导班子集体讨论，但从涉案商铺评估报告及评估报告的送达回执可以看出，评估报告系2018年5月16日作出，并于同年5月16日、17日分别向业欣公司和沃恒年进行送达。由此可以看出2018年5月15日、16日沭阳住建局领导班子就涉案裁决结果进行讨论时，业欣公司和沃恒年对评估报告的异议期尚未届满，沭阳住建局领导班子此时对裁决结果进行讨论，不符合程序要求。综上，依据《中华人民共和国行政强制法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百五十八条第二款、第一百六十一条之规定，裁定如下： 申请人沃恒年申请执行的沭住建拆裁字(2018)001号《裁决书》，本院不予强制执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，通过本院向江苏省宿迁市中级人民法院申请复议，也可以直接向江苏省宿迁市中级人民法院申请复议。 审判长  宁辉远 审判员  丁 立 审判员  徐二海 二〇二〇年六月二十二日 书记员  席 希