天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3287号原告：天津市恒华物业管理有限公司，住所地河西区闽侯路恒华公寓底商2-506，主要经营地河西区大沽南路恒华大厦2-506号，统一社会信用代码：91120103238941476F。法定代表人：姚佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：王娟,天津坤鹏律师事务所律师。被告：苏梅，女，1968年4月23日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈思周，男，1967年9月6日出生，汉族，住址同上。原告天津市恒华物业管理有限公司（以下简称“恒华物业”）与被告苏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒华物业的委托诉讼代理人王娟、苏梅及其委托代理人陈思周到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒华物业提出诉讼请求：1、判令苏梅支付天嘉湖花园屿澜苑89-1号房屋自2015年7月1日至2019年6月18日的物业费40174元。2、本案诉讼费由苏梅承担。事实及理由：恒华物业与天嘉湖花园小区业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，并为该小区提供物业服务，物业费单价3.5元/平方米/月。苏梅系屿澜苑89-1号房屋的业主，房屋面积为241.02平方米，恒华物业为该小区提供物业管理服务，但苏梅没有按照约定交纳2015年7月1日至2019年6月18日的物业费，经催要未果，故呈讼，提出如上诉请。苏梅辩称，屿澜苑89-1号房屋产权人系我，房屋面积为240多平方米。恒华物业主张的欠费期间属实，未交纳物业费的理由如下：原告未尽到物业服务的责任，小区形式上封闭，但物业低价雇佣的门卫形同虚设，未做到对本小区机动车验证、对外来车辆登记，车辆可随意出入小区。楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统等设施均没有作用，未见对消防设施进行维修，照明路灯经常损坏，未见保安巡逻，小区曾发生多起失窃事件。绿化维修不到位、树木不及时修剪、水系荒废、脏水积存、杂草丛生、蚊虫大量滋生未见杀虫措施、雨季多次发生低洼区域和地下室淹没事件。未见体育活动场所和设施、未见业主固定活动场所、小区业主私搭乱建严重、侵害小区环境、造成道路狭窄、占道乱停放车辆、存在消防安全隐患。部分私搭乱建直接影响邻居采光、装修垃圾乱堆。保洁服务未做到每天清扫，垃圾箱设置混乱且不及时清理，垃圾外溢恶臭、蚊虫滋生，仅雇佣一名临时工进行垃圾清运，直接将垃圾倾倒到南侧小区外道路旁，污染外围环境。未执行“饲养宠物有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理”，附近人家养犬数量超过10只，不定时狂叫，严重影响周围住户的正常休息，门口也经常出现狗屎无人清理。开发商配套的地源热泵系统和太阳能热水器等，入住时强行收取高价二次安装费，后因设备厂家和开发商间的纠纷，导致无人维护，经常发生故障。物业只负责推荐维修人员让业主自己联系，维修人员素质低，每次收费高却始终不能解决。物业费主张3.5元/平方米没有依据，国家规定按照提供相应的服务级别最多上浮20%，且需要提供发改委及物价审批部门的批准问题。基本物业费之外的梯泵费（别墅区无电梯、无水泵）等设施运行成本需要物业公司提供实际发生的票据据实收取，但物业未公开过任何信息。依据规定，物业提供的基础服务、公共秩序维修、保洁服务必须达标外，对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合服务也列出了相应规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应费用。原告完全没有履行其义务，提供的服务项目和服务质量与收费标准差距巨大。2014年原告入驻小区时，我就物业费标准问题曾致信该公司，结果未得到任何反馈，因原告服务质量差，导致其最后退场。物业缺失造成房产贬值给业主带来巨大损失，房屋因设备故障以及物业服务和环境混乱导致根本不具备常住条件，冬天没暖气、夏天没空调、热水常年坏、窗外鸡犬狂闹、门口垃圾狗屎恶臭、小院蚊虫肆虐，甚至连基本的安全保障也没有。这固然有大环境的原因，但物业服务严重缩水也是主要原因。小区的环境恶化造成房产贬值，这么多年小区的房产升值幅度明显停滞不前。综上，我认为原告提供的物业服务与收费标准严重不对等，且超过了诉讼时效的追缴期，请法院依法公正判决。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原、被告之间存在物业服务关系。2、天嘉湖花园小区物业联席会议纪要1份，以此证明物业合同到期后，在镇政府的协调下由原告继续提供物业服务。3、天嘉湖小区移交补充协议1份，以此证明原告提供物业服务至2019年6月18日，后原告撤出小区。4、催费通知EMS邮寄单和查询单各1份、天津市津南区人民法院（2019）津0112民初981号民事裁定书1份，以此证明原告向被告催缴过物业费。5、八里台镇社区管理办公室出具的《情况说明》1份和天嘉湖花园小区业主大会出具的《证明》1份，以此证明原告提供的物业服务良好，得到了社区管理办公室和广大业主的认可。6、2017年度《天津市普通住宅小区一级物业管理服务和考核标准》和2018年度《天津市普通住宅小区一级物业管理服务和考核标准》各1份，以此证明原告提供的物业服务考核结果是合格的。7、现场照片41张，以此证明原告按约定提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，以前没有看到过该合同，不清楚谁签订的，没有物业管理部门的批复；对证据2不认可，仅是会议纪要，不具有合同的效力，业主也不清楚此事；对证据3不认可，交接协议的真实性无法核实；对证据4不认可，因为没有签字，对裁定书不清楚；对证据5、6不认可；对证据7不认可，反映的只是一个时间点，不能说明服务问题。原告提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据4-7的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、小区原始设计图1份，以此证明小区存在严重的私搭乱建行为。2、给原告出具的关于物业费的建议书1份，以此证明被告曾向原告提出过物业服务和收费意见。3、2019年3月份原告张贴的退出小区公告1份，以此证明原告张贴公告告知业主要退出小区。4、照片2张，以此证明被告家的热水器损坏的事实。5、照片2张，以此证明小区私搭乱建的情况。6、三位证人共同出具的证人证言1份，以此证明原告提供的物业服务不合格，且其收费和提供的服务不符。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无法判断，不认可证明目的；对证据2、4认为与本案无关；对证据3无异议；对证据5的真实性不认可，物业管不了违建问题，且物业已向相关部门反映了此情况。对证据6不认可。本院对被告提交的原告无异议的证据3的证明效力予以确认。本院对被告提交的证据1、2、4、5的真实性予以确认。被告提交的证据6证明力不足，本院对其证明效力不予确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2015年6月10日，恒华物业和八里台镇天嘉湖花园小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“恒华物业为该小区提供物业服务，本案涉及的房屋（别墅）物业费标准为每月每平方米3.5元（配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理等费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳），业主每月开始前十天交纳，合同期限自2015年6月23日至2017年6月22日”。合同到期后，因业委会届满到期，未能选举出新的业委会成员进行换届，故未续签合同，但在镇政府的协调下，原业委会成员与物业公司人员、镇政府人员等人召开联席会议，由恒华物业继续提供服务，服务内容、服务标准、收费标准不变。后恒华物业在该小区继续提供服务，直至2019年6月19日零点正式撤出天嘉湖花园小区。庭审中，恒华物业就苏梅提出的部分问题进行了答复：热水器和地源热泵问题系业主和开发商之间的纠纷，与本案无关；对绿化养护、保洁、路灯等问题，原告做了大量的工作，有照片为证；关于业主养狗问题，需要回去核实；关于私搭乱建问题，物业公司不具有强制执法权，已采取了向管理部门反馈的措施；物业费收费标准是按与业主大会签订的合同收取。另查明，苏梅系天津市津南区八里台镇天嘉湖花园屿澜苑89-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为241.02平方米。恒华物业为该小区提供了物业服务，但苏梅未交纳2015年7月1日至2019年6月18日的物业费。原告曾于2019年1月15日向本院提起诉讼，要求被告给付2015年7月1日至2018年10月31日的物业费，该案最后以“按自动撤回起诉”处理。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，1、双方签订的《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“按建筑面积每月每平方米3.5元由业主交纳，业主于每月开始前十天交纳”，故本案恒华物业以每月每平方米3.5元向苏梅主张物业费，符合合同约定，本院予以支持。2、被告提出合同到期后，业委会与原告没有签订合同，被告对合同期满后的物业服务不予认可一节，本院认为，在业委会没有换届，导致合同无法续签的情况下，由镇政府组织召开联席会议确定由原告继续对该小区提供服务，且原告已经实际履行了服务行为，应对其未签订合同期间的服务，参照原物业服务合同予以认定，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、对于被告抗辩诉讼时效的问题，因物业服务合同属于债务分期履行的合同，其诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算，根据原告和该小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，物业服务合同终止日期为2017年6月22日，故该合同履行交纳物业费的诉讼时效应自2017年6月11日开始计算。由于原告曾于2019年1月15日向本院提起诉讼要求被告支付物业费，该行为产生诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。至原告2020年5月18日提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，故本院对被告的该抗辩不予采信。4、恒华物业的服务基本能够达到合同约定的服务标准，其有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，依据苏梅反映的环境、安全问题及其他业主反映的情况，原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，综合考虑后，对恒华物业所主张的2015年7月1日至2019年6月18日的物业费，本院酌情予以支持85%，经核算，69-1号房屋的物业费应为34130.84元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、苏梅于本判决生效之日起十日内给付恒华物业天嘉湖花园屿澜苑69-1号房屋2015年7月1日至2019年6月18日的物业费34130.84元。二、驳回恒华物业的其他诉讼请求。如苏梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费402元，由恒华物业负担60.3元，由苏梅负担341.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年六月十七日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。