浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1444号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1994年11月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨侃洁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘婷婷，女，1990年1月21日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：唐家燕，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姝，浙江海泰律师事务所律师。 上诉人张涛因与被上诉人刘婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张涛上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.关于双方过错问题。张涛经营的修理厂无法通过消防验收，合同目的无法达到，刘婷婷作为出租人缺乏诚信，应承担至少50%的责任。2.自张涛于2019年4月22日在一审中提出腾房时始，之后的租金、占有使用费损失应由刘婷婷承担。3.装修损失277503元，应由刘婷婷承担至少50%。设备评估值为128400元，一审中，法院组织现场勘查时，双方一致同意，按照评估值的40%，由张涛对设备进行处理。故刘婷婷应承担设备损失38520元〔（128400元-128400元*40%）*50%〕。4.张涛已付的租金也应按照过错进行分担。 刘婷婷辩称，1.关于合同解除的过错，在签订《租赁合同》时，刘婷婷已经对房屋状况进行了明确。2.张涛经营的汽车修理厂无法通过消防验收，过错不在刘婷婷而在张涛。3.关于占有使用费，一审法院已经扣除了一个月的租金，直至一审起诉时甚至评估时，张涛仍在经营。 刘婷婷向一审法院起诉请求：1.确认解除刘婷婷、张涛于2018年7月1日签订的《租赁合同》；2.张涛腾空搬离承租的房屋；3.张涛支付原告拖欠的租金68333.33元（暂算2018年7月1日至2018年7月31日，2019年2月1日至2019年2月28日两个月），实际计算至被告搬空腾退承租房屋之日；4.张涛支付拖欠的水电费17755.40元、物业费19070.60元（水电费、物业费均计算至2019年10月22日）；5.张涛支付垃圾清运费及保洁费2000元；6.张涛支付违约金68333.33元。 张涛反诉至一审法院，请求：1.确认刘婷婷、张涛之间签订的《租赁合同》于2019年4月2日解除；2.刘婷婷赔偿张涛装修损失244200元、设施设备投入损失128400元、已付的房屋租金损失205000元（如果法院判令张涛仍应向刘婷婷支付之后的租金，也作为损失一并要求刘婷婷赔偿），并返还租房押金20000元。 一审法院认定事实：2018年7月1日，刘婷婷、张涛签订《租赁合同》一份，约定：刘婷婷将宁波市海曙区古林镇俞家村柏璟酒店一层东侧108-111出租给张涛，建筑面积800平方米，装修毛坯，用途汽修；租期5年，自2018年7月1日至2023年7月30日；免租期为2018年7月1日至同年7月30日；年租金410000元，房租按6个月支付一次即205000元，第一次付款在2018年7月10日前，以后每期租金在前一期租金到期前30天支付；张涛逾期支付租金，每逾期超过5天的，则张涛需按月租金的0.5%支付滞纳金，经催告后，逾期支付租金超过10天的，刘婷婷有权收回房屋，视为张涛违约处理，张涛应承担违约金及免租期损失；租期内的水、电、通讯费、物业管理费均由张涛承担，费用承担方按实际使用量结算，并按缴费单数额直接向有关管理部门交纳，刘婷婷提供相关协议；租赁押金20000元，张涛于2018年7月1日前支付给刘婷婷，租期满后双方结算完毕，刘婷婷将押金无利息退还张涛；租赁期满后，张涛将房屋交还于刘婷婷时，房屋情况与屋内设施设备保持良好使用状态，否则张涛应承担相应维修及赔偿责任，退房时须保洁交付，张涛遗留物品刘婷婷有权清理，并收取张涛2000元垃圾清理费；刘婷婷同意张涛在承租的房屋内进行装修；任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为两个月的房租租金，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需将不足部分支付给无错过方等。合同签订后，张涛支付了半年的租金205000元和押金20000元，刘婷婷交付了涉案房屋。张涛对涉案房屋进行装修后开始对外经营，经营内容包括汽车整车维修保养及二手车买卖等。2019年1月1日，刘婷婷发短信给张涛要求其支付第二期半年的租金205000元及电费5000元，张涛答复会于次日支付，后张涛未付。 另查明，刘婷婷在张涛承租的房屋的旁边及三楼、四楼区域开设酒店。2019年1月份因刘婷婷开设的酒店需要办理消防审批手续，刘婷婷向张涛提出要求其予以配合，张涛拆除了部分设备、砌墙及在2019年1月-2月份期间停业等方式。2019年1月19日，刘婷婷开设的酒店取得消防安全检查合格证。同年1月21日，刘婷婷与张涛的合伙人刘小林等沟通时，张涛方提出配合刘婷婷消防要求补偿损失，刘婷婷认为张涛未完全予以配合且张涛未按时交纳租金等费用，双方未达成一致。 又查明，张涛经营的汽修店包含了烤漆和喷漆设备，因为其承租的建筑物上面为人员密集的办公楼及酒店，故该部分汽修内容无法取得消防审批。在刘婷婷提出要求张涛配合办理消防安全检查后，张涛了解到其经营的该部分汽修内容无法取得消防审批，并于2019年9月份停止经营。 再查明，计算至2019年10月22日，张涛尚欠刘婷婷水电费17755.40元（已扣除张涛支付的5000元）。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于刘婷婷何时提出解除合同。刘婷婷提供《解除租赁合同收房通知书》及照片一组，拟证明其于2019年1月16日在张涛经营的店门外招贴解除合同收房通知书，故合同已于该日解除。经质证，张涛认为没有看到过该份通知书。经审查，法院对证据的真实性予以认定，但解除通知涉及当事人之间重大的权利义务变更，刘婷婷应当采取谨慎的方式送达并提供张涛签收的相关证据，单方张贴在张涛经营的店门外的照片，不足以证明张涛已经收到该份通知，对此法院不予认定。2.关于装修损失金额和设施设备损失金额。经张涛申请，法院委托宁波天之海资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告两份，其中设施设备评估重置成本为151888元，评估净值为128400元；装饰装修评估值为381200元。经质证，刘婷婷对两份报告均有异议。经现场核对后，该公司出具《关于107号装饰装修鉴定评估报告的修正说明》一份，认定装修重置价值调整为277503元，考虑88%的综合成新率为244200元。经质证，刘婷婷对该份说明有异议，认为价格并非合理的市场价格。张涛无异议。经审查，上述评估报告系法院委托宁波天之海资产评估有限公司依法现场多次查看后按照《资产评估准则》作出并进行修正，刘婷婷的异议无充分证据予以印证，故对该公司出具的《关于107号装饰装修鉴定评估报告的修正说明》及天之海评报字【2019】第113号资产评估报告予以认定。3.关于烤漆房的轻质砖费用由谁支付。刘婷婷、张涛均提供了微信转账记录，拟证明上述费用由自己支付，并对对方的证据不予认可。经审查，上述证据均无法看出与争议的轻质砖安装之间的直接关联性，安装的工人亦未出庭作证予以证明，故对上述证据法院均难以认定，轻质砖系安装在张涛承租的房屋内，刘婷婷无充分的证据证明该部分费用由其代为支付，法院认定该部分装修内容包含在张涛的装修费用中。4.关于房屋腾退。张涛提供了微信聊天记录一组，拟证明其在2019年10月22日向刘婷婷方提出要求腾退房屋，刘婷婷方未接收房屋，在2020年2月21日张涛和刘婷婷方提出已经搬离，并要求刘婷婷验收房屋，2月22日张涛和刘婷婷方提出要求交付钥匙，但刘婷婷以由法院处理为由，未验房亦未接收钥匙。经质证，刘婷婷对真实性无异议，但认为刘婷婷并未在2019年10月22日拒绝收房，而是要求张涛联系自己的律师并告知联系方式，后张涛并未联系刘婷婷律师，也没有腾退房屋交付钥匙，张涛是在2020年2月21日才腾房办理设备，联系刘婷婷交房交钥匙。经审查，对该组证据的真实性，予以认定，张涛在2019年10月22日提出退房，刘婷婷要求张涛和其律师联系，并未拒绝收房，且实际上张涛也并未采取腾退房屋的措施，并未完成交付房屋的义务，而在2020年2月21日张涛已经腾退完毕的情况下，要求和刘婷婷进行房屋验收，系在积极履行交付房屋的义务，张涛仍拒绝接受，应认定刘婷婷的交付义务已完成，张涛拒绝接受扩大的损失应由张涛自行承担，法院认定房屋腾退及交付日期为2020年2月21日。 一审法院认为，刘婷婷、张涛签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案的主要争议焦点是：1.双方是否存在违约行为；2.违约责任如何承担。 关于第一个争议焦点。根据合同约定，张涛应当提前30天支付下一期租金即在2019年1月1日前支付，张涛未按约定支付租金，构成违约。虽然合同约定经催告后，逾期支付租金超过10天，刘婷婷有权收回房屋，但在刘婷婷于2019年1月16日起诉要求解除合同时，张涛已经支付租金至2019年1月31日，且在1月份时刘婷婷向张涛提出要求配合过消防，拆除部分设备、停止营业等，一定程度上影响了张涛的正常经营，张涛有理由要求刘婷婷适当予以补偿，双方在未就补偿事项达成一致的情况下，张涛未支付之后的租金，一审法院认为张涛虽存在逾期支付租金的违约行为，但该违约行为显著轻微，不影响刘婷婷合同目的的实现，故刘婷婷不能以此为由行使合同解除权。刘婷婷是否存在违约行为？双方在合同中约定房屋的租赁用途为汽修，汽修即汽车修理，汽车修理包括了故障诊断、拆卸、清洗、修理、更换、装配、磨合、调试、涂装等基本作业，其中本案所涉及无法办理消防的喷漆和烤漆属于汽车修理的一部分。刘婷婷、张涛在签订租赁合同时均未考虑到涉案房屋上面为人群密集型用途会导致该部分汽车修理内容无法经营，刘婷婷作为出租方，将800平方米大面积的房屋出租给张涛用于汽车修理，应当预见到张涛将在涉案房屋经营车辆的全部修理业务，而并非受限制的部分修理业务，且在实际履行过程中，张涛在免租期内进行装修，安装了烤漆喷漆大型设备，并在外墙上表明整车维修业务，刘婷婷亦未对此提出异议。刘婷婷作为出租方，应当尽到谨慎审核房屋业态布局能否完全实现其租赁用途的注意义务，因房屋业态布局导致张涛不能完全实现其合同目的，一审法院认为刘婷婷存在一定的违约行为，但该行为仅导致汽车修理的烤漆、喷漆部分的功能无法实现，并不影响张涛经营其他汽车修理业务和汽车修理外的业务，刘婷婷的上述违约行为并未达到合同目的无法实现的程度，张涛亦不能以此为由行使合同解除权。但在审理中双方均同意解除合同，故法院认定合同于2019年3月26日张涛同意解除合同之日解除。 关于第二个争议焦点。张涛实际占有房屋至2020年2月21日，应当向刘婷婷支付租金及占有使用费至该日为止。刘婷婷、张涛均认可2019年1月-2月期间张涛因配合刘婷婷办理消防审批手续停业一段时间。一审法院认为，停业期间的租金不应由张涛承担，故酌定扣除一个月的租金。考虑到2019年2月份之后张涛发现烤漆和喷漆部分无法办理消防审批，继续使用属于违法使用，该部分修理设备的使用受限，刘婷婷交付的房屋在完全实现合同目的上存在瑕疵，故法院酌定租金及占有使用费按合同约定租金标准的70%支付。张涛主张其2019年9月份之后未正常经营，一审法院认为合同解除后，张涛应当及时向刘婷婷腾退房屋，未及时腾退仍占有房屋的费用应由张涛承担，其未合理使用房屋系对自己损失的扩大，不能免除上述付款义务。经计算，张涛应向刘婷婷支付租金及占有使用费280401.80元【（410000元÷12个月×11个月+410000元÷12个月÷29天×21天）×70%】。张涛使用期间产生的水电费17755.40元应当向刘婷婷支付。合同中虽然约定张涛承担物业费，但并未约定物业费的支付标准，且涉案房屋并无第三方提供物业服务，刘婷婷主张系由其提供物业服务，但未提供证据证明，故对该项诉请，不予支持。合同中约定，垃圾清运费2000元系在张涛未保洁交付房屋导致刘婷婷清理张涛遗留物品所产生的费用，因该部分费用尚未实际发生，故不予支持。刘婷婷另主张因张涛逾期支付租金导致合同解除，要求其按照约定支付2个月的租金作为违约金及免租期租金。关于该项争议在前文中已经进行论述，一审法院认为张涛逾期支付租金的行为并未达到合同解除的程度，故对该项诉请亦不予支持。 一审法院认为，如前文所述，刘婷婷虽然对交付的房屋不能完全实现合同约定的用途存在一定的违约责任，但张涛对损失的发生亦存在过错。张涛作为承租人，也是开设汽修店的专业从业人员，对自己经营的汽修店中的部分业务需要进行消防审批以及应当具备的条件应在租赁前进行了解，在租赁合同签订时，刘婷婷并未隐瞒涉案房屋所在的建筑物业态布局，张涛应当结合其承租的房屋业态布局综合判断是否会对其租赁用途造成限制，其作为特定行业从业人员较之作为缺乏专业从业知识的出租人具有更大的谨慎注意义务。考虑到刘婷婷、张涛的过错程度，一审法院酌定刘婷婷、张涛对合同解除的损失应按3：7的比例承担。张涛主张损失包括装修损失、设施设备损失及租金损失。一审法院认为，张涛实际占有使用房屋所付租金和占有使用费不属于损失，不予支持；设施设备可以拆除移动、二次使用，虽张涛主张另行处置会有贬值损失，但并无证据予以证明，根据评估报告显示其仍具有相应的市场价值，故对此亦不予支持。关于装修损失，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，按年限折算并扣除已实际使用期间（2018年8月1日至2020年2月21日，计18.7个月）所对应部分86488.44元（277503元÷60个月×18.7个月），剩余租赁期内的装饰装修残值损失为191014.56元（277503元-86488.44元），该部分损失根据过错比例，由刘婷婷承担57304.37元（191014.56元×30%），张涛自行承担剩余的损失。合同解除后，张涛已付的租房押金20000元，刘婷婷应当予以退还。张涛已经腾退房屋，故对该项诉请，刘婷婷已无主张之必要，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）刘婷婷与被告（反诉原告）张涛于2018年7月1日签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告（反诉原告）张涛向原告（反诉被告）刘婷婷支付租金及占有使用费280401.80元；三、被告（反诉原告）张涛向原告（反诉被告）刘婷婷支付水电费17755.40元；四、原告（反诉被告）刘婷婷退还被告（反诉原告）张涛租房押金20000元；五、原告（反诉被告）刘婷婷赔偿被告（反诉原告）张涛装修损失57304.37元；以上第二、第三、第四、第五项相互折抵后，被告（反诉原告）张涛还应向原告（反诉被告）刘婷婷支付220852.83元，该款于判决生效之日起十五日内支付；六、驳回原告（反诉被告）刘婷婷的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费9561元，减半收取4780.50元，由原告（反诉被告）刘婷婷负担2306.50元，由被告（反诉原告）张涛负担2474元；反诉案件受理费6290元，由原告（反诉被告）刘婷婷负担554元，由被告（反诉原告）张涛负担5736元；保全费1327元，由被告（反诉原告）张涛负担；装修评估费4000元，由原告（反诉被告）刘婷婷负担1200元，由被告（反诉原告）张涛负担2800元；设施设备评估费10000元，由被告（反诉原告）张涛负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘婷婷与张涛签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。履约过程中，因张涛经营的汽修厂部分业务无法开展，双方一致同意解除合同，一审法院判决解除《租赁合同》，并无不当。关于双方的过错比例问题，张涛作为专业的汽修人员，对涉案房屋烤漆、喷漆部分业务无法办理消防审批应负主要责任，一审法院考虑到双方当事人的过错，酌情确定刘婷婷、张涛对合同解除的损失按3：7的比例承担，应属合理。张涛称，应由双方各承担50%的责任，依据不足，本院不予采信。关于占有使用费支付时间，虽然张涛于一审审理中的2019年4月22日提出腾房，但双方的纠纷一直持续，直至2020年2月21日，张涛腾退完毕，要求刘婷婷验收，一审法院据此认定腾房日期为2020年2月21日，并由张涛支付相应占有使用费至此时，并无不当。 综上所述，张涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8307元，由上诉人张涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨丽丽