湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终347号上诉人（原审被告）：曹元，男，1985年11月21日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：刘高洁，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆媛，女，1987年10月5日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：刘洋（系陆媛丈夫），男，1987年6月17日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：李品元（系陆媛舅舅、社区推荐），男，1966年1月18日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。原审被告：孝感市尚豪家房产经纪有限公司。住所地孝感市孝南区董永路御景水岸C2-0134。法定代表人：董洁，该公司总经理。上诉人曹元因与被上诉人陆媛、原审被告孝感市尚豪家房产经纪有限公司（以下简称尚豪家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹元上诉请求：一、依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4467号民事判决第二条、第三条，将本案发回重审或者改判上诉人不承担任何违约责任；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。1、本案导致合同解除的违约条件是被上诉人造成的。合同签订后，上诉人积极履行合同，可是被上诉人拒绝配合上诉人办理银行贷款，导致贷款未能成功，上诉人没有违约行为。2、一审法院认定上诉人“以银行贷款审批未成功为由拖延付款”错误。陆媛辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，责任确定合理，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二、本案导致合同解除的违约条件是被上诉人造成的与事实不符。其一、答辩人严格认真履行合同，没有任何违约行为；其二、合同并没有约定必须先将房屋抵押贷款，再进行给付剩余房款。其三、答辩人多次催要，在合同付款时间到期后又给了上诉人半年时间准备资金，可是上诉人一直违约，导致合同无法继续履行。陆媛向一审法院起诉请求：1、判令解除合同，曹元、尚豪家房产经纪公司支付违约金136000元；2、判令曹元、尚豪家房产经纪公司支付出售房屋中介费6600元；3、判令曹元、尚豪家房产经纪公司支付一年的房屋租金损失26000元；4、判令曹元、尚豪家房产经纪公司承担本案的诉讼费。一审法院认定：2018年9月13日，陆媛与曹元以及尚豪家房产经纪公司三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，陆媛将其购买的位于孝感市星河××街××单元××室的房屋出售给曹元，该房屋成交价格为680000元，首付房款330000元，余款350000元由曹元以贷款方式支付给陆媛；陆媛于2018年12月1日前搬出房屋让曹元入住；签订合同时，由曹元向尚豪家房产经纪公司支付中介信息服务费6800元；同时约定陆媛和曹元须在2019年2月1日前提供相应的合法证件与尾款，由尚豪家房产经纪公司协助陆媛和曹元办理产权过户手续，否则视为违约，违约方承担房屋成交价的20%的违约金。合同签订当日，由陆媛向尚豪家房产经纪公司支付了房屋中介费6600元。2018年10月28日，陆媛按照合同约定期限内将出售的房屋交付给了曹元，并由曹元的配偶胡芬接收了房屋，并出具《承诺书》。此后，在曹元支付了首付房款330000元后，购房余款350000元，曹元一直以银行贷款未审批为由拖延未付，经陆媛和尚豪家房产经纪公司多次催收未果后，陆媛具状诉至法院。一审法院认为，陆媛与曹元、尚豪家房产经纪公司三方签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在陆媛按照合同约定交付了出售房屋后，曹元迟延履行付款义务，在经陆媛多次催告后在合理期限内仍未履行，陆媛请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，依法应当予以支持，但在《房屋买卖合同》解除后，曹元由此取得的房屋和陆媛已收取的购房款330000元，应当各自予以返还。对于陆媛要求曹元支付违约金136000元的诉请，虽双方在合同中约定违约方承担房屋成交价20%的违约金，但根据合同法的立法目的在于违约金是以补偿为主，惩罚为辅，且其约定明显超出陆媛的实际损失，故可酌情以曹元未付的购房款350000元的20%支付违约金，即70000元。对于陆媛要求曹元、尚豪家房产经纪公司向其支付房屋中介费6600元的诉讼请求，因根据三方签订的《房屋买卖合同》中约定该中介费由曹元支付，亦约定尚豪家房产经纪公司收取的中介费由违约方支付，故陆媛的该项诉请予以支持。陆媛诉请的房屋租金损失26000元，因无相关证据予以证明，该项诉请依法不予支持。曹元的抗辩理由，于法无据，不予采纳。综上所述，陆媛的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、解除陆媛和曹元、孝感市尚豪家房产经纪有限公司于2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》。判决生效之日起十日内曹元返还陆媛位于孝感市星河××街××单元××室的房屋；陆媛退还曹元购房款330000元；二、曹元向陆媛支付违约金70000元；三、曹元向陆媛支付出售房屋中介费6600元；四、驳回陆媛的其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12280元，减半收取6140元，由陆媛负担1050元，曹元负担5090元。二审诉讼过程中，曹元向本院提交如下证据。证据一、身份证复印件，拟证明上诉人身份信息；证据二、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书、电话录音，拟证明上诉人个人住房贷款资格审批通过，可是被上诉人拒绝配合办理过户登记，导致贷款行为无法完成。陆媛质证认为，对曹元提交证据一无异议，对证据二真实性有异议，上诉人信用有问题被银行拒贷。陆媛在二审中向本院提交如下证据。证据一、陆媛提前还贷证明，拟证明其一直在积极履行合同；证据二、房屋交接证明，拟证明其提前一个月就移交出售房屋，表明履行合同的诚意；证据三、与房屋中介的聊天信息等、录音资料，拟证明曹元个人信用有问题，被银行拒贷。曹元质证认为，陆媛提交的证据一真实性无异议，但是对证明目的有异议；对证据三、四真实性不认可。本院认为，曹元提交证据一已在一审中提交，不属新证据。证据二没有银行盖章及经办人签名，不予采信。陆媛提交的证据已在一审中提交，不属新证据。各方当事人对一审判决认定的事实无异议，均认可曹元已向尚豪家房产经纪公司交纳6800元房屋中介费。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，曹元已向尚豪家房产经纪公司交纳6800元房屋中介费。本院认为，陆媛与曹元、尚豪家房产经纪公司签订的案涉《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同第五条第2款规定，曹元应当在2019年2月1日前履行交付剩余购房款的义务，可是经陆媛多次催要未付，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院根据合同约定并结合本案事实，适当确定曹元承担违约金70000元符合事实和法律依据。另，陆媛交纳的6600元房屋中介费系尚豪家房产经纪公司收取的，且曹元也向尚豪家房产经纪公司交纳了6800元房屋中介费，故曹元没有向陆媛支付6600元房屋中介费的法定义务。综上所述，曹元要求不承担违约金的上诉理由不能成立，应予驳回。曹元要求不支付6600元房屋中介费的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4467号民事判决第一项、第二项，即解除陆媛和曹元、孝感市尚豪家房产经纪有限公司于2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》。于本判决生效之日起十日内曹元返还陆媛位于孝感市星河天街C1栋2单元1821室的房屋；陆媛退还曹元购房款330000元；曹元向陆媛支付违约金70000元。二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4467号民事判决第三项、第四项；三、驳回陆媛的其他诉讼请求。各方当事人应当于本判决生效之日起十日内履行完本判决规定的义务。如果未按本判决指定的期限履行各自义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费1715元，由上诉人曹元负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王 政审判员 蒋家鹏二〇二〇年六月十日书记员 李 晨