广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初3148号原告林良树（反诉被告），男，汉族，1977年10月20日出生，户籍地址广东省阳东县，委托代理人邱少龙，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托代理人张玉婷，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。被告谢李康（反诉原告），男，汉族，1952年1月25日出生，户籍地址广东省福田区，监护人谢某，女，汉族，1978年8月25日出生，身份证住址深圳市福田区，系谢李康女儿。委托代理人尧春华，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人钟家俊，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告深圳市白花洞实业发展有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道白花社区富民大道1号社区综合办公大楼三楼306室，统一社会信用代码914403007330590263。法定代表人周锦文。委托代理人张爱芹，广东华商律师事务所律师。上列原告林良树诉被告谢李康、深圳市白花洞实业发展有限公司以及被告谢李康反诉原告林良树建设工程施工合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人邱少龙和张玉婷、被告谢李康委托代理人尧春华、被告深圳市白花洞实业发展有限公司委托代理人张爱芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月27日，原告与被告谢李康签订《建筑安装工程施工承包合同》。双方约定，被告谢李康将光明新区白花社区“民鑫花园二期”的建筑工程施工项目发包给原告承包，承包方式为包工包料。涉案工程项目所在的地块属被告深圳市白花洞实业发展有限公司所有，被告谢李康与被告深圳市白花洞实业发展有限公司于2012年12月10日签订《合作协议书》，两被告合作开发涉案工程项目，故涉案工程项目的发包方应为被告谢李康和被告深圳市白花洞实业发展有限公司，两被告应共同承担发包责任。《建筑安装工程施工承包合同》签订后，原告积极准备人力物力，并安排人员进场施工，先后建起5栋建筑，编号分别为1#栋、2#（A）栋、2#（B）栋、3#栋、4#栋，其中1#栋为3层建筑，另外4栋均为10层建筑。其中1#栋建筑面积为1500平方米，2#（A）栋和2#（B）栋的总面积为11447.7平方米，3#栋和4#栋的总面积为18110.04平方米（包含地下室5496.61平方米），上述5栋建筑总面积为31057.74平方米（包含地下室5496.61平方米）。后因涉案工程涉嫌违建，工程进度停止。2017年5月26日，深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308行审1712号行政裁定书，裁定准许强制执行深规土监行罚[2013]113号《行政处罚决定书》，后涉案的5栋建筑被先后拆除，导致原告与被告谢李康签订的《建筑安装工程施工承包合同》无法继续履行。非原告原因导致合同无法继续履行，原告无需承担责任，而原告已经完成的工程量，被告应依法向原告支付相应的工程款。原告已完成工程量对应的工程款总计6321.48万元，而被告仅仅向原告支付工程款2500万元（被告谢李康收到白花社区拆迁清场费用13737240元，将其中的500万元支付给原告，故该2500万元包含上述500万元拆迁清场费用），截止起诉之日，两被告尚欠原告工程款3821.48万元。请求法院判令两被告向原告支付拖欠的工程款人民币3821.48万元及利息19.1万元（按照年利率6%，从2017年5月26日暂计至2017年6月25日，实计至两被告付清欠款之日止）；本案诉讼费用由两被告承担。被告谢李康答辩称，一、原告的诉求缺乏事实和法律依据，本案所涉的建筑项目没有办理各项审批手续，双方签订的施工承包合同应当为无效合同。而且，原告作为承包方并不具备法定的建筑资质，因此原告应当对此承担过错责任，无权要求支付全额工程款项；二、根据已经完工的建筑物的实际情况，谢李康委托专业的建筑工程公司对其建筑造价分项进行了分析说明，得出的结论是工程的建设单价在原告仅完成主体框架的情况下为人民币620元每平方米，则其工程总造价不超过2000万元。而谢李康已经实际支付了2500万元工程款，因此，原告多收取的500余万元的工程款应当予以退回，就该款项的退回事宜，谢李康已经提起反诉。被告深圳市白花洞实业发展有限公司答辩称，2012年12月，被告谢李康、深圳市白花洞实业发展有限公司签订合作协议，共同开发光明区光明街道白花社区的一处小产权房，双方在协议中约定被告深圳市白花洞实业发展有限公司负责提供土地，被告谢李康负责开发建设全部事宜，包括资金投入、施工队选择等。而原告与被告谢李康之间的纠纷是被告谢李康在施工发包过程中与原告发生的建设工程合同纠纷，属于他们之间的内部纠纷。根据被告谢李康、被告深圳市白花洞实业发展有限公司签订的合同约定被告深圳市白花洞实业发展有限公司没有开发建设的义务，实际中也没有参与到原告与被告谢李康签订的合同关系中，对原告与被告谢李康之间的合同约定完全不知情。根据合同相对性原则，合同一方当事人只能向合同相对方主张合同权益，被告深圳市白花洞实业发展有限公司并非合同的签订主体，因此，原告向被告深圳市白花洞实业发展有限公司主张合同权利属于主体不适格。同时，因所涉建筑已被政府依法拆除，被告谢李康作为投资建设人实际权利人已向白花社区工作站主张领取该补偿款。白花社区工作站也已委托第三方公司实际向被告谢李康的法定监护人支付了该补偿款项，因此，白花社区工作站也已经理清了和被告谢李康的拆迁经济补偿关系。因此，原告与被告谢李康之间的合同诉求只能向被告谢李康主张，与其他单位无关。被告（反诉原告）谢李康反诉称，一、谢李康与本诉被告深圳市白花洞实业发展有限公司合作开发的房地产项目、并实际由反诉被告林良树包干施工的10层高的建筑物已被全部拆除。根据谢李康委托深圳市典汉濠建筑工程有限公司出具的《关于“深圳市光明新区白花洞社区民鑫花园二期”建筑安装工程工程造价分析说明》，林良树在仅完成部分主体框架结构建设工作的情况下，可以据实结算的工程造价单价应为每平方米620元，按照全部建筑面积31057.74平方米计算，则工程总价款应为19255798.80元。谢李康实际向林良树支付工程款25000000元，故多支付5744201.20元，林良树应予返还。二、谢李康诉本诉被告深圳市白花洞实业发展有限公司合作开发房地产合同纠纷案件的二审程序中，深圳市光明区光明街道白花社区工作站于2019年3月25日作出书面说明文件，说明前述己支付的款项并非代白花洞实业公司支付。二审法官向谢李康释明，若深圳市光明区光明街道白花社区工作站陈述属实，则谢李康已收取的前述款项实际构成不当得利、应退回给深圳市光明区光明街道白花社区工作站（按照其指示与实际转账方深圳市白花洞投资发展股份公司办理交接、退款手续），二审法院并将在近期下发二审判决书，在判决书内明确其认定事实。谢李康收取的深圳市光明区光明街道白花社区工作站委托深圳市白花洞投资发展股份公司支付的13737240元，若被二审法院认定为不当得利、应全额退还。则反诉被告林良树收取的前述款项同样属于不当得利款项，应当予以退回。三、林良树曾出具书面的承诺书，承诺向谢李康补偿质量损失款200000元，因谢李康己超额支付工程款，故该补偿款应当由林良树另行支付。请求法院判令林良树向谢李康返还超额支付的工程款5744201.20元，支付质量损失补偿款200000元；并由林良树承担本案反诉全部诉讼费用。原告（反诉被告）答辩称，请求驳回被告的反诉请求，理由如下：一、反诉被告无须向反诉原告返还工程款5744201.2元，反诉原告主张的工程款造价，单价620元没有任何事实和法律依据，深圳市典汉濠建筑工程有限公司没有任何的鉴定资质和分析资质，且该公司是反诉原告单方寻找，其作出的工程造价分析说明没有任何的计算公式及计算标准，不能作为鉴定意见和证据使用，应以反诉被告提交的房地产咨询报告中的标准作为本案工程造价单价的裁判依据，详细如下：光明新区政府在违法建筑进行依法拆除前，均会在违法建筑进行评估，以便实际权利人通过诉讼的方式主张权利，反诉被告提交的房地产咨询报告也是有相关政府部门依职权委托具有合法资质的第三方作出的鉴定报告，鉴定结果是公平公正的，可以作为法院裁判的依据。结合双方共同确认的建筑面积，计算得出的工程款金额为6321.48万元，而反诉原告仅仅支付了2500万元，尚欠反诉被告工程款3821.4万元，所以反诉被告无须返还任何工程款。另，反诉原告提交的证据关于解除合作关系的协议书中明确的写明反诉原告与本诉被告深圳市白花洞实业发展有限公司就涉案建筑的价值达成了一致意见，即6740万元，该价值与反诉被告的主张相差无几，反诉原告与本诉被告深圳市白花洞实业发展有限公司签订协议及诉讼时主张建筑物的价值6000多万元，而反诉原告作为被告时又主张不足2000万元，本身存在矛盾之处，应该以反诉原告提交的该协议书中的金额作为裁判参考；二、反诉原告主张的20万元补偿金，因反诉原告尚欠反诉被告3821.48万元的工程款，所以反诉被告无须向反诉原告另行支付该20万元；三、反诉原告所主张的13737240元属于不当得利，没有任何事实及法律依据，且与本案没有关联，反诉原告向反诉被告支付工程款是基于双方之间的合同关系，至于工程款的来源则与反诉被告没有关联，反诉被告也没有返还的义务。综上，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2012年12月10日，被告谢李康（乙方）与被告深圳市白花洞实业发展有限公司（甲方）签订《合作协议书》，双方就合作开发位于深圳市光明新区××花洞社区××大道旁（民鑫花园）地块一事达成一致，约定：1、合作项目为民鑫花园二期商住用地，用地面积约15000平方米，建筑面积约56581平方米；2、双方清晰土地性质及建筑风险的情况下，由深圳市白花洞实业发展有限公司提供土地，谢李康提供开发资金，按双方认可的建筑设计方案施工；深圳市白花洞实业发展有限公司提供地块资料及申请书供谢李康申请开发报建手续，谢李康负责施工队的选择、监督施工、保证工程质量；3、待项目竣工后，深圳市白花洞实业发展有限公司、谢李康按2.8:7.2的比例分配销售收入或物业；在国家法律允许的情况下，将各自分得的物业的产权登记至各自名下，如项目无法按政府政策规定办理正式的报建手续进行开发，双方同意以现形式办法建房，销售方式则以深圳市白花洞实业发展有限公司名义对外签订合同，售楼收入款项每月按比例结算一次。签约主体谢李康和深圳市白花洞实业发展有限公司均不具备房地产开发经营资质，其后亦未合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。2012年12月27日，原告林良树为乙方，被告谢李康为甲方，签订《建筑安装工程施工承包合同》，约定甲方将光明白花社区民鑫花园二期建筑安装工程施工发包予原告。合同工程概况部分明确工程性质为“村统建楼”，由谢李康与深圳市白花洞实业发展有限公司合作开发。合同工程造价和结算方式部分约定：工程造价按每平方建筑面积1430元计，初步建筑面积60000平方米，工程总价暂定8580万元；工程结算方式为“建筑面积按实际计算，单位造价不变（大包干包死，不管材料市场变动，工价均不作增减调整）”。合同工程承包方式部分约定“按大包干方式承包，即包工、包料、包工期、包质量、包安全”。合同工程款支付办法部分约定：地下部分工程完成后支付500万元，主体工程每完成五层支付300万元，砌砖、内外装饰、水电工程进度款按进度支付不低于2000万元，工程完工验收合格移交后支付工程款90%，余下10%为保修款，半年后付5%，一年后付清。合同签订后，原告进场施工，先后起建5栋建筑。上述建筑未取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因涉嫌违建，工程被执法部门责令停止，其时上述5栋建筑已建成总面积31057.74平方米（包含地下室5496.61平方米）。2015年1月29日，谢李康（乙方）与深圳市白花洞实业发展有限公司（甲方）、民鑫投资公司（丙方）、白花居委会（见证方）共同签订《关于解除合作关系的协议书》，就解除合作事宜达成一致，约定：1、自协议签订之日起，双方正式解除于2012年12月10日签订的《合作协议书》及2012年12月20日签订的《建筑工程项目综合管理费合同》，双方互不承担违约及其他法律责任；2、双方依据《合作协议书》由谢李康投资兴建的建筑物现状移交深圳市白花洞实业发展有限公司，谢李康承诺厘清并承担该建筑物目前所有的债务（包括工程建筑款项、设计费、勘查费等相关建设费用）后，双方办理移交手续；3、深圳市白花洞实业发展有限公司于2015年6月30日前向谢李康支付已建成建筑物的补偿费6740万元（包括谢李康已付保证金、工程造价等相应费用），若逾期支付，则每月按2%的标准支付违约金；4、民鑫投资公司对深圳市白花洞实业发展有限公司上述付款义务承担连带担保责任。其后，涉案违章建筑物被依法拆除。上述建筑物拆除前，深圳市光明新区综合执法队光明执法队、深圳市光明新区光明办事处白花社区工作站委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对上述5栋建筑物中的两栋（民鑫花园一期C单元对面烂尾楼2栋和3栋）进行重置价值咨询。2018年8月20日，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司作出深世鹏评字第KHC201807010113号《房地产咨询报告》，结论为两栋建筑物18110.04平方米，其中地下一层面积5496.61平方米的重置单价为2200元/平方米，地上钢筋混凝土面积12613.43平方米的重置单价2000元/平方米，两栋建筑物重置总价为37319402元。报告中单价测算表显示，每平方米重置单价包含标定房屋建安成本、前期费用、管理费、投资利息、销售费用、销售税费、建筑物利润。另查明，涉案工程施工期间，林良树曾于2013年3月14日出具一份关于质量问题的处理意见及承诺书，确认某质量事故的责任，同意补偿投资方20万元。谢李康持此主张权利，林良树以工程款未结清为由作抗辩。上述拆除过程中，有关部门根据辖区的土地整备政策，对其中两栋符合条件的建筑按1200元/平方米的标准予以清场补偿，合计13737240元，该款由谢李康实际领取。庭审中，双方确认谢李康共计向原告支付工程款25000000元；谢李康主张已超额支付工程款，原告主张应参照深世鹏评字第KHC201807010113号《房地产咨询报告》按地上建筑2000元/平方米、地下室2200元/平方米结算涉案工程款，谢李康不予认可，申请重新鉴定。本院认为，林良树与谢李康签订的涉案《建筑安装工程施工承包合同》依法无效，理由为：涉案建筑物未取得建设工程规划许可证等合法报建手续，经行政途径确认违反强制性规定；且施工承包方林良树不具备相关施工资质。建设施工合同无效，发包方因违章建筑拆除而未实际使用，故建筑物的价值为合同双方的经济损失，按合同法规定，应按过错比例由合同双方共同分摊。建筑物拆除系因违反行政管理类强制性规定，谢李康作为发包方，办理、提供建设工程规划许可证等合法报建手续为其主要义务，其未履行该义务即启动施工，负有主要过错责任。林良树作为施工承包方，在谢李康未能提供建设工程规划许可证等合法报建手续的情况下，启动并持续施工至如此规模，其怠于核实施工的行政审批手续，负有次要过错责任。综合考虑本案情形，本院酌定发包方与承包方按7:3分摊经济损失。关于应共同分摊的经济损失的核定问题。本院认为，虽涉案施工合同无效，但双方对工程价款有包干单价的约定，充分体现双方当事人对其时工程投入的合理估测和共同确认，一定程度上反映市场的客观估价，具有更高的参考意义，故本院据包干单价推定建筑物价值为44412568.20元（1430元/平方米×31057.74平方米）。林良树与谢李康主张按其他方式核实建筑物价值，本院不予采纳：一、林良树主张应参照深世鹏评字第KHC201807010113号《房地产咨询报告》按地上建筑2000元/平方米、地下室2200元/平方米结算涉案工程款。该报告为行政管理部门委托具备相关资质的第三方进行评估的结论，其客观真实性本院予以采信，但该报告不能作为本案损失的确定依据，一是报告仅就涉案其中两栋建筑物进行评估，缺乏全面客观性；二是该报告的重置价包含销售费用、销售税费及利润，由于涉案建筑物已拆除，销售阶段的价值应属间接损失，而本案应由双方分摊的为建筑物拆除的直接经济损失（即建筑造价或工程投入）。况且，本案核定的是应由双方共同分摊的经济损失，双方已确认应按一定的包干价进行施工投入，施工方未按双方约定合理投入，导致超支部分，应由施工方自行承担，非双方共同分摊部分。二、谢李康主张应重新评估。涉案建筑物已拆除，重新评估的基础缺乏实物勘察程序，其证明力不及合同包干价的推定逻辑或深世鹏评字第KHC201807010113号《房地产咨询报告》，故本院未准许重新评估。综合上述分析，本院确认建筑物价值损失44412568.20元，扣减清场补偿费用13737240元，应由合同双方分摊的损失为30675328.20元，据上述确定的分摊比例，应由发包方承担损失21472729.74元，施工承包方承担9202598.46元，即核得发包人尚应支付承包方余款10209969.74元（44412568.20元-9202598.46元-25000000元）。至于原告主张的利息损失，本案被告的金钱给付义务系基于合同无效且发包方无法使用建筑物情形下的损失分摊，异于一般的工程施工款结算，原告主张的利息损失于法无据，本院不予支持。若经本案确定损失分摊后被告仍拒不履行给付义务的，原告可主张加倍支付迟延履行期间的债务利息。至于深圳市白花洞实业发展有限公司是否负有共同给付的义务。本院认为深圳市白花洞实业发展有限公司与谢李康为涉案违章建筑项目的共同开发主体，应共同对外承担责任。至于其内部如何分摊责任，不能对外对抗权利人。至于被告谢李康的反诉，诉求返还超支部分的工程款无事实依据，本院不予支持。至于质量补偿20万元的诉求，与林良树出具的承诺书相符，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告谢李康、深圳市白花洞实业发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付原告林良树款项10209969.74元。二、原告（反诉被告）林良树应于本判决生效之日起二十日内赔付被告（反诉原告）谢李康200000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告谢李康其他反诉请求。以上当事人互负金钱给付义务的，可径直抵减后执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费233829元，保全费用5000元，合计238829元，由原告承担158829元，由两被告共同承担80000元。反诉受理费26704元，由被告谢李康承担25704元，由原告承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 闫  卫  为人民陪审员 张  汉  源二〇二〇年六月十九日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。