.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1768号上诉人（原审被告）：陈新华，女，1958年8月15日出生。委托诉讼代理人：王薇，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓波，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：米荣芬，女，1940年1月18日出生。被上诉人（原审原告）：朱文龙，男，1937年5月26日出生。被上诉人（原审原告）：刘彤，女，1989年1月2日出生。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：袁杰，北京市金友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘一凡，男，1964年1月2日出生。上诉人陈新华因与被上诉人米荣芬、朱文龙、刘彤、被上诉人刘一凡确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈新华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回米荣芬、朱文龙、刘彤一审诉讼请求。事实与理由：米荣芬、朱文龙、刘彤未提供任何证据证明陈新华与刘一凡存在恶意串通情形，应承担举证不能的不利后果。陈新华就涉案房屋支付合理对价，陈新华提供的视频等证据显示之后才知被刘一凡欺骗的事实。本案中，陈新华构成善意取得。米荣芬、朱文龙、刘彤辩称，同意一审判决，本案已有充分证据证明陈新华和刘一凡存在恶意串通的事实，其不构成善意取得。刘一凡辩称，同意陈新华的上诉请求。米荣芬、朱文龙、刘彤向一审法院起诉请求：1.确认刘一凡和陈新华签订的关于北京市丰台区×××301号房屋（以下简称301号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2.刘一凡、陈新华将301号房屋变更至刘一凡名下；3、诉讼费用由刘一凡、陈新华承担。一审法院认定事实：朱燕平与刘一凡原系夫妻，婚后育有女儿刘彤。朱文龙、米荣芬系朱燕平之父母。1998年10月13日，朱燕平与刘一凡经法院调解离婚。2016年3月12日，朱燕平死亡。301号房屋原系朱燕平、刘一凡婚姻关系存续期间，刘一凡所在单位中国轻工业品进出口总公司分配的承租公房。1998年，刘一凡将朱燕平诉至法院，要求与朱燕平离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，刘一凡表示财产放弃全部归朱燕平。当年10月13日，法院出具（1998）丰民初字第4934号民事调解书，确认：一、刘一凡与朱燕平离婚；二、女孩刘彤由朱燕平自行抚养；三、共同财产及朱燕平的个人衣物归朱燕平所有；刘一凡的个人衣物归刘一凡所有；四、座落在丰台区方庄×××301号三居室住房一套由朱燕平继续居住。2002年，刘一凡原单位进行房改。2002年4月24日、2002年12月5日，米荣芬分别向中国轻工业品进出口总公司交纳购房款64505元、112943.72元。中国轻工业品进出口总公司出具收据两张，载明交款人为米荣芬。2002年12月5日，中国轻工业品进出口总公司就301号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖中国轻工业品总公司行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，刘一凡取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，中国轻工业品进出口总公司与米荣芬签订《住房保证书》。刘一凡曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。2018年4月17日，米荣芬、朱文龙、刘彤起诉刘一凡合同纠纷一案，要求判令刘一凡配合刘彤办理301号房屋的所有权变更登记手续。法院作出（2018）京0106民初13743号民事判决书，支持米荣芬、朱文龙、刘彤诉讼请求。刘一凡不服提起上诉，在上诉过程中，刘一凡将301号房屋出售给陈新华。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将上述案件发回法院重审。2018年7月23日，刘一凡（出售方、甲方）与陈新华（买受方、乙方，由苗霞代理）经过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售301号房屋，建筑面积共85.39平方米。成交总价为390万元，其中房屋主体价格为370万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为20万元。乙方应于本合同签订当日向甲方交付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付370万元，资金通过资金监管方式划转。第二次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付10万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在收到除物业保证金外的全部房款10日内将该房屋交付给乙方。同日，刘一凡（出卖方、甲方）与陈新华（受买方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商同意，约定于2018年8月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档完成当日内补齐。签订上述合同当日，陈新华向刘一凡分别支付定金2万元和8万元。2018年8月15日，陈新华向资金监管账户转账370万元，向资金托管账户转账10万元。2018年8月16日，刘一凡与陈新华签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），房屋成交价格约定为370万元，同日，刘一凡将301号房屋转移登记至陈新华名下。2018年8月17日，陈新华将301号房屋出售，中介带买方看房时，米荣芬一家方知房屋已被刘一凡出售给陈新华。关于看房，米荣芬、朱文龙、刘彤称，301号房屋由米荣芬、朱文龙方居住，陈新华买房未看房。陈新华称，没有看301号房屋，但是看了同户型房屋，原因是：中介说，卖方急售，房屋住着亲戚，房本确实是刘一凡本人的，中介称不存在权属纠纷，也查询了无抵押、查封信息。关于陈新华的身份，刘一凡曾陈述“我想出售房子，拿到一审判决是一个星期一的早上，我不服判决，所以决定卖房，一两天后我找到姓刘的，他说有一种方法可以将房屋快速出售，需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户，……中午两点陈新华的女儿苗霞代表她妈到101看了房，301只是在门口看了一下”。对此，陈新华称“苗霞是炒房的，她买了之后再转售”。在本案审理过程中，米荣芬、朱文龙、刘彤申请对301号房屋与2018年7月23日市场价值进行评估。法院委托北京东华天业房地产评估有限公司对本案评估项目进行评估。2019年3月28日，北京东华天业房地产评估有限公司作出京东华估（2019）字第3024号《房地产估价报告》，确定301号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，评估单价为64879元/平方米。为此，米荣芬支付了评估费16350元。在本案审理过程中，左红丽到庭陈述证人证言：我是我爱我家公司大慧寺店职员。2018年3月，苗霞在我这卖了一套30多平米的一居室，我知道她想换房。7月份左右，我同事梁廉洁给我发了一个信息，芳古园85平米的房子450万元，我觉得适合苗霞的需求，所以推荐给苗霞这个房子。当时苗霞在出差，就约第二天去看房。因为我第二天谈单去不了，我就让她跟梁廉洁联系。我谈到晚上11点，苗霞晚上看完房给我打电话说想买，因为有行规，我没有付出辛苦，翘单不合适，我让苗霞直接跟梁廉洁签单。我问了梁廉洁，业主不想让住户知道卖房，我在微信里告诉苗霞了。在本案审理过程中，梁廉洁到庭陈述证人证言：我是我爱我爱公司增光嘉园店职员。2018年7月份，有个叫何斌的跟我说丰台有套便宜的房子，帮忙找客户，说房主着急用钱。当时我没有合适的客户，我就找了左红丽，问他有没有客户，左红丽告诉我，他有个客户叫苗霞，就把客户的微信和电话都给了我，我就开始联系客户，把房子的面积、情况都跟客户说了，客户觉得还行，过了一两天，我们去看的房，担保公司的曾翔对房子比较了解，何斌就把曾翔的电话给我了，我跟曾翔约时间去看房子，因为是曾翔联系的房主，我、曾翔、苗霞、房主刘一凡，还有一个我不认识的人一起去看了房子，当时看不了本房，说是有亲戚还是家里人住不方便看，房主给找的一层同户型的房子，下午4点左右看的，在一层待了大概七八分钟。看完，苗霞说去三层看一下，我、曾翔、苗霞就上三层去看了一下房子位置，没有敲门，看完后客户说聊聊价格，我报的450万元，客户出的350万元，我觉得不靠谱，就让曾翔告诉房主，房主先走了。苗霞说再聊聊，我、苗霞、曾翔去了附近的肯德基聊了两三个小时，晚上八九点钟散的，当时客户给的370万，晚上十点钟，苗霞给我打电话，同意给390万，我给曾翔打电话让他问房主，过了十多分钟，他说房主同意了。我开始约时间，客户说今天晚上就想签，因为第二天有事，所以约双方去增光嘉园店签买卖合同，十一点多到的增光嘉园店，我们开始审核资料，没有问题了之后就签了合同。去了又聊了半个多小时的细节，12点左右签的合同。合同是在店里现打的，打出来12点多，到了店里之后没再砍价，就是390万成交的。当天给2万元定金，约定第二天查完档之后没问题再给8万元。2万是1万现金，还有1万手机转账，因为有限额，手机转1万元，我陪苗霞去了增光嘉园店西边的农业银行取了1万元现金，给了刘一凡。合同里约定了10万元定金，先给2万元，第二天去查档没问题再给8万。后面都是我陪着办的手续，中间需要房主去四次，资金存管、资金监管、网签、过户。签完合同20天左右去做了资金的存管和监管，存款后监管一般一天就做了。资金监管在光大银行370万元，我、刘一凡、苗霞和她婆婆陈新华都去了。当天又去了我爱我家的总部做了10万元的资金存管，当时苗霞有事走了，我、刘一凡和陈新华去的。签合同的时候说房子有人住，说我们只管交购房款，腾房由曾翔来处理，客户也同意了，因为感觉房子便宜。在本案审理过程中，曾翔到庭陈述证人证言：我是北京闪电客信息咨询有限公司业务员。有一个姓刘的同行给我发了房本，我问干啥，他说想做买卖。接下来我就问了房子的基本情况，他回答我说这个房子一开始想做抵押，后来想买卖。我问他房主的情况，他说不方便看房，当时有人住着，我问原因，反馈给我的是房主欠了钱，说家里有人占房，家里的亲戚想要一点钱。我以为是房主外面欠了钱，所以导致卖房。我找了我经理何斌，跟他讲了房子的情况，他介绍了我爱我家的梁廉洁。当时我和梁廉洁约了时间、地点，在方庄地铁站附近车上聊了一下房子的情况，他说房子只要干净的，没有上过抵押，都可以过户，然后接到梁廉洁的电话后，我就约刘经理，让刘经理带着刘一凡来方庄地铁站这边，刘经理是和梁廉洁同时上的我的车，我没有见到刘一凡，车上我跟梁廉洁讲了卖房人的情况，说这个房子看不了，家里有人住着，小舅子在房子里住着，我怀疑刘一凡在外面欠了钱，然后梁廉洁就问我有没有上过抵押，房本是不是干净的，我说是干净的，在车上刘经理什么都没说，说完后我有事就先走了。接着等梁廉洁的回复。等了三四天，梁廉洁给我打电话，说找了一个买房的要去看房，我说看不了，我跟刘经理讲，刘经理说家里没人的时候可以去看，或者拍照片，我把信息反馈给梁廉洁，我忘了梁廉洁是怎么说的了，然后就约着去看同户型的房子，说是刘一凡同事的房子。之后我就约了刘经理，刘经理约了刘一凡，梁廉洁带着买房的人去看房。我和刘经理、刘一凡是两点多到的，他们晚了半个小时还是一个小时到的。当天我才见到刘一凡，我问为什么看不了，他说小舅子在里面住着，我问什么原因，他说他们就是想要点钱，别的我就没多问。看房大概有半个来小时，我跟梁廉洁、苗霞上三层，我就在电梯口站着。看完房以后，刘经理和刘一凡有事先撤了。我报了410或420万，苗霞回价是350万元。我就告诉刘经理，刘经理告诉刘一凡，刘一凡接受不了，他们有事就走了。他们走后，我们就到小区旁边的肯德基聊了一两个小时，最后说的是我们降10万，他们涨10万，所以就没谈妥，六七点钟就散了。之后回家我继续和梁廉洁沟通房价，来来回回打了好多电话后，最后晚上11点多定的390万，我就跟刘经理打电话报了390万，告诉刘经理同意的话当天晚上就能签合同。刘经理反馈回来说同意了，让我在通州九棵树等刘一凡，然后我接到刘一凡到我爱我家增光路店，到那就快凌晨一点了，当时苗霞、梁廉洁、梁廉洁的店长在。去了之后，他们就核实刘一凡的房本、户口本等原件，后来刘经理到了，之后我就没管了。去了之后没再谈价钱，合同有文本，就在店里打印的。签完合同给了2万定金，苗霞用手机转1万，因为手机限额，梁廉洁又陪苗霞去取现金1万，10到20分钟回来的，交完定金就约第二天去核档，然后我和刘经理、刘一凡一起走的，凌晨4点多，我给刘一凡、刘经理放到通州的工商银行，刘经理给了我1000元钱。后来又给刘一凡8万首付还是定金，刘经理又给了我18000元还是19000元，我一共收了5万，最后一笔是我去找刘一凡拿的，当时已经过完户了，刘一凡一共给了我5万是我和刘经理的，我给了刘经理一半。本案中，米荣芬、朱文龙、刘彤要求确认刘一凡与陈新华于2018年8月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效，并基于此要求刘一凡与陈新华将301号房屋返还登记至刘一凡名下，理由是：陈新华买房未看房；房屋成交价格应以交易档案为准，成交价格370万元严重低于市场价；刘一凡与陈新华匆忙签订合同，快速过户不合理，与正常交易习惯不符；刘一凡与陈新华恶意串通，严重损害米荣芬、朱文龙、刘彤的利益；陈新华没有进行物业交接手续，刘一凡与陈新华未在房屋所在地办理手续，而是在海淀区办理，担心米荣芬、朱文龙、刘彤知晓转移房屋；陈新华支付高额中介费，过户后要求曾翔腾房，支付中介费后又支付了好处费，与正规公司不符；陈新华于过户次日在链家出售房屋卖高价赚取差价。在本案立案前，米荣芬、朱文龙、刘彤申请诉前财产保全，本院经审查后作出（2018）京0106财保438号民事裁定书，查封了陈新华名下的301号房屋。米荣芬为此交纳诉前财产保全费5000元。以上事实，有双方当事人陈述、法院（2018）京0106民初13743号民事判决书、上诉状、房产证复印件、身份证复印件、北京市存量房屋买卖合同（网签合同）、录音、房屋档案材料、微信聊天记录、证人证言、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、定金收据、履约服务合同、业务收据、发票、中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书、中国光大银行个人转付回单、中国光大银行信汇凭证、物业服务合同、公证书等证据在案佐证。一审法院认为，根据当事人的诉讼请求和答辩意见，本案的争议焦点在于刘一凡与陈新华于2018年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害了米荣芬、朱文龙、刘彤的利益而归于无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。恶意串通行为的构成要件包括主观要素和客观要素两个方面。主观要素为恶意串通，即当事人双方具有通过共同行为达到损害他人合法权益的目的。客观要素为恶意串通所实施的行为损害了他人的合法权益。其中，在主观要素方面，恶意并非道德上所谓恶的意思，而是与善意相对而称的概念，指明知某种情形存在。在证明标准上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条对恶意串通行为适用排除合理怀疑的证明标准。然而，恶意串通毕竟是行为人与相对人的主观心理状态，他人很难举证证明。因此，对于恶意串通中明知的判断，应当适用事实推定，即在主观认知状态不够明确的情况下，根据一定的基础事实来确认当事人知道或应当知道。相应地，对恶意串通行为的认定，应当根据合同双方当事人之间的关系、订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同履行情况，充分注意审查低价出售、买房不看房、短时间连环过户等不合常理的情形，在此基础上加以综合判断。本案纠纷的产生系源于刘一凡于其对法院（2018）京0106民初13743号民事判决书不服、提出上诉期间将房屋另行出售。因该民事判决书支持了米荣芬、朱文龙、刘彤要求刘一凡协助刘彤办理所有权转移登记的诉讼请求，刘一凡的另行出售行为，属明显恶意阻断文书生效，损害了米荣芬、朱文龙、刘彤的合法利益。故本案争议的核心在于陈新华在房屋交易过程中，是否存在与刘一凡恶意串通的主观态度，并造成了损害米荣芬、朱文龙、刘彤合法权益的客观后果。本案中，刘一凡与陈新华之间买卖301号房屋的交易过程，存在诸项不合常理之情形。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。具体而言，首先，就买方的身份来讲，刘一凡“需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户”，而陈新华称“苗霞是炒房的，她买了之后再转售”，结合本案买方是通过担保公司及跨区多家我爱我家公司门店沟通购买涉案房屋，可见，本案买方陈新华（苗霞）区别于房屋交易市场中的一般买房人，其具备购房经验，且所购买的房屋具有特殊指向性。其次，本案《房地产估价报告》确定301号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，即使按照双方交易价格为390万元计算，该交易价格几乎低至市场价70%。陈新华依据其购房经验，应当知道该房屋能够按照市场价70%进行出售所隐藏的风险。再次，关于看房，陈新华买房未看房。其明知301号房屋存在他人居住，但并未对房屋内居住的人员进行必要询问，却将腾房交给担保公司处理。可见，陈新华存在与刘一凡共同向房屋居住人员隐瞒房屋出售情况的恶意。又次，陈新华于2018年8月16日取得301号房屋不动产权证后，次日即将房屋进行出售，该行为明显违背常理，可见其急于转移风险，不符合一般交易习惯。最后，参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费，明显不同于一般中介居间习惯。综上，陈新华并非一般善意买受人，其与刘一凡恶意串通，损害了米荣芬、朱文龙、刘彤的合法权益，其与刘一凡签订的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈新华应当将301号房屋的所有权返还登记至刘一凡名下。综上所述，法院对米荣芬、朱文龙、刘彤的诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，一审法院于2019年11月判决：一、刘一凡与陈新华于二〇一八年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、刘一凡、陈新华于判决生效之日起七日内协助米荣芬、朱文龙、刘彤将北京市丰台区×××301号房屋的所有权返还登记至刘一凡名下。二审诉讼中，米荣芬、朱文龙、刘彤提交如下证据：1.2018年8月17日链家中介人员带人看房谈话记录，以证明陈新华刚刚取得房屋权属登记证书就转售房屋且知道房屋存在纠纷；2.2018年8月21日晚上曾翔受陈新华委托带人收房谈话记录，以证明收房行为有悖常理，陈新华、苗霞、曾翔知道知道涉案房屋涉及纠纷。陈新华质证称，上述两份证据真实性认可，证明目的不认可，不属于法律规定的新证据。刘一凡质证称，真实性认可，证明目的不认可，不属于新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点在于刘一凡与陈新华签订《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同无效。恶意串通行为的认定，应当根据合同签订前、后行为和履行等情况予以综合判定。刘一凡在一审法院作出（2018）京0106民初13743号民事判决后，于上诉期间与陈新华签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续之行为明显存在恶意，且损害米荣芬、朱文龙、刘彤的合法利益。而关于陈新华购买301号房屋是否恶意的问题，还需从以下几方面予以考虑。首先，就购买方的身份来讲，刘一凡“需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户”，而陈新华称“苗霞是炒房的，她买了之后再转售”，再结合本案买方是通过担保公司及跨区多家我爱我家公司门店沟通购买涉案房屋来看，陈新华（苗霞）区别于房屋交易市场中的一般买受人，其具备购房经验，且所购买的房屋具有特殊指向性。其次，经评估涉案301号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，而双方交易价格为390万元，明显低于当时的市场价格。再次，陈新华明知301号房屋存在他人居住，未实地看房，亦未对房屋内居住的人员进行必要询问，而将腾房事宜交给担保公司处理，故其对刘一凡向房屋居住人员隐瞒该房屋出售情况应当明晰。再次，陈新华于2018年8月16日取得301号房屋不动产权证后，次日即将房屋进行出售，该行为明显有悖常理。另，参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费用，不同于一般中介居间行为。综上，可以认定陈新华购买涉案房屋主观上存在恶意。据此，刘一凡和陈新华在买卖涉案房屋过程中均存在恶意，且双方对对方的恶意明知，二人即使没有事前的通谋也构成事中的串通，该串通行为损害了米荣芬、朱文龙、刘彤合法权益，一审法院认定刘一凡和陈新华签订的房屋买卖合同无效正确。综上所述，陈新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元，由陈新华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年六月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕