北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3310号上诉人（原审原告）：北人集团公司，住所地北京市朝阳区广渠路南侧44号。法定代表人：陈长革，总经理。委托诉讼代理人：张晓君，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京淀水渔香宾馆，住所地北京市朝阳区东三环南路42号。法定代表人：谭国滔，经理。委托诉讼代理人：米桂金，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人北人集团公司（下称北人集团）与上诉人北京淀水渔香宾馆（下称淀水渔香宾馆）返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初73097号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北人集团上诉请求：撤销一审判决；依法改判支持北人集团的诉讼请求。事实和理由：第一、本案是侵权纠纷，北人集团与北京天厦科贸有限公司（以下简称天厦公司）租赁合同到期后，淀水渔香宾馆占有北人集团位于北京市朝阳区东三环南路42号的房屋场所（以下简称涉案租赁房屋），没有法律依据，属于侵害北人集团物权的行为。第二、一审法院应追加吴彬作为共同被告参加诉讼，侵权责任不能转让。吴彬与天厦公司签订转租合同后，在此房屋成立淀水渔乡宾馆，经营至2018年9月,将权利义务全部转让给谭国滔。淀水渔乡宾馆是个人独资企业,投资人应对企业债务承担无限连带责任且不能转让。吴彬不能通过合同将应承担的侵权责任转让。第三、应按测绘报告确定的淀水渔香宾馆占用房屋面积816.93米（含加建面积）来缴纳占用费。淀水渔香宾馆主张夹层面积是天厦公司所建，但天厦公司并未主张加建部分的补偿，淀水渔乡宾馆没有无偿使用的权利。按物权法的规定,房屋以及附属物及其上获取收益的权利当然归北人集团所有，占用面积应以816.93平米计算。第四、租金的计算标准应参考北人集团和北京石器时代烧烤店的合同。北人集团要求按照其与北京石器时代烧烤店签订三份合同约定的租金标准，从2014年9月1日至2015年10月15日按3元/平米/日计算，从2015年10月15日至交还房屋日止，按6.83元/平米/日计算。淀水渔香宾馆也表示过此处商业房屋价格为6元/平米/日，一审没有参考实际周边的租金情况。淀水渔香宾馆辩称，不同意一审判决。不同意北人集团的上诉意见，坚持我方的上诉意见。北人集团申请追加吴彬为共同被告没有依据，淀水渔香宾馆具有独立的经营主体资格和诉讼主体资格，应对其债权债务承担独立责任。吴彬设立淀水渔香宾馆是为了公司的利益，公司成立后权利义务应由公司承担。淀水渔香宾馆上诉请求：撤销一审判决；依法改判或驳回北人集团的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第二项和第三项的房屋使用费数额没有事实和法律依据。1．北人集团将涉案租赁房屋出租给天厦公司,天厦公司又将该涉案租赁房屋转租给淀水渔香宾馆,并且北人集团同意该转租行为。从涉案租赁房屋转租至今，淀水渔香宾馆一直使用涉案租赁房屋，转租合同到期后，淀水渔香宾馆与北人集团之间形成了事实上的租赁关系和无固定期限的租赁合同关系，北人集团无权将涉案租赁房屋出租给任何第三人。因此，一审法院认定的淀水渔香宾馆与北人集团之间不存在租赁合同关系不符合基本事实。2．淀水渔香宾馆与北人集团之间形成了事实上的租赁关系，且在2014年12月8日之前，淀水渔香宾馆履行的是3元/平米/日的租金标准，2014年12月8日北人集团居中调解确定了淀水渔香宾馆的租金为2.15元/平米/日。淀水渔香宾馆支付租金的标准应为：2014年5月至2014年12月7日期间为3元/平米/日，2014年12月8日至今应为2.15元/平米/日。北人集团在庭审中提供的北人集团与北京石器时代烧烤店签署的多份协议中租金在不停的进行变更，且无举证证明多份协议已经实际履行包括北人集团与石器时代烧烤店签订的五年期租赁合同。此仅约束北人集团与北京石器时代烧烤店，不能作为计算淀水渔香宾馆租金的依据。二、一审法院认定淀水渔香宾馆使用了涉案租赁房屋816.93平方米，系认定事实错误。淀水渔香宾馆实际使用的涉案租赁房屋面积应在816.93平方米基础上扣减该30.1125平方米，因涉案租赁房屋一层南面一间30.1125平方米钢结构房屋，是天厦公司自建自用房屋，不属于涉案租赁房屋一部分，不应计算在淀水渔香宾馆所使用的涉案租赁房屋面积中，但淀水渔香宾馆已经另行支付此租金给天厦公司。北人集团辩称，不同意一审判决。不同意淀水渔香宾馆的上诉意见，坚持我方的上诉意见。北人集团向一审法院起诉请求：1、淀水渔香宾馆返还占用的位于东三环南路42号816.93平方米；2、淀水渔香宾馆支付2014年9月1日至2019年5月15日的房屋使用费8254260.72元；3、要求淀水渔香宾馆支付2019年5月15日至交还房屋之日止的房屋占用费（按每平方米每天6．8元计算）。一审法院认定事实：2006年4月21日，北人集团与案外人天厦公司签订《房屋租赁合同》，约定北人集团将涉案租赁房屋场地出租给天厦公司，租赁物建筑面积939.33平方米，租期自2006年5月16日至2014年5月15日，年租金70万元。2006年6月15日，淀水渔香宾馆之投资人吴彬作为乙方（承租方）、天厦公司第四分公司作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将涉案租赁房屋场地（一层大厅及二至三层房屋现状）出租给乙方，租赁房屋用途商业，租期自2006年9月1日至2014年8月30日，合同到期同等条件乙方有优先租赁权，年租金79万元。2007年5月16日，淀水渔香宾馆设立，淀水渔香宾馆系个人独资企业。淀水渔香宾馆在办理设立登记过程中，北人集团于2007年2月26日为淀水渔香宾馆出具企业住所（经营场所）证明，其中载明北人集团同意将涉案租赁房屋的954.60平方米（建筑面积）的房屋提供给淀水渔香宾馆使用。淀水渔香宾馆设立后，在上述租赁房屋内从事商业经营。租赁合同到期后，淀水渔香宾馆未腾退租赁房屋，现仍继续在租赁房屋内经营。北人集团主张天厦公司未经其同意，私自将租赁房屋转租给淀水渔香宾馆，北人集团多次要求淀水渔香宾馆腾退，但其未腾退。北人集团就其主张向一审法院提供天厦公司做出的承诺书，内容为：“北人集团公司：因贵公司与我公司原承租的经营配套楼于2014年5月15日合同到期，不再续租给我公司，所以我公司就原承租贵公司产权房经营配套楼作出如下承诺：1、2014年8月30日前，负责清理现使用该房产单位一淀水渔香宾馆。2、我公司承担与北人集团公司原租赁合同到期后至清退淀水渔香宾馆期间的房租费用。即2014年5月15日至2014年8月30日（按租赁单价：3元/天/平米计算，共计295888.95元）。3、由于淀水渔香宾馆所使用的房屋是我公司单方面租赁给该宾馆的，与北人集团公司无关，所以我公司承担在清理淀水渔香宾馆过程中的一切法律责任和产生的一切费用。4、保证北人集团公司在2014年9月1日前顺利接收我公司原承租的经营配套楼。5、保证北人集团公司在清理淀水渔香宾馆过程中不与该宾馆发生任何关系。6、我公司负责协调新租赁单位（石器时代烧烤店）同意淀水渔香宾馆经营到2014年8月30日并在此承诺书上签字盖章”。一审庭审中，北人集团申请对于涉案租赁房屋的面积进行测绘，并预交了费用。沐城测绘（北京）有限公司于2019年4月19日作出《房屋测绘技术报告书》，载明：涉案租赁房屋建筑总面积（不含人防）1236.70平方米，其中地上主体面积1236.7平方米，地下面积0．地上层数3层，1层建筑面积268.60平方米，夹层建筑面积274.84平方米，2层344.14平方米，3层349.12平方米；其中101号建筑面积816.93平方米，为淀水渔香宾馆，102号建筑面积为419.77平方米，为石器时代串吧；在房屋分层平民示意图中显示一层淀水渔香宾馆使用43.68平方米，夹层淀水渔香宾馆使用79.99平方米，二层淀水渔香宾馆面积338.29平方米（不包括室外楼梯11.69/2平方米），三层淀水渔香宾馆面积343.27平方米（不包括室外楼梯11.69/2平方米）。针对测绘报告，淀水渔香宾馆表示，夹层并非北人集团出租是有的，而是有淀水渔香宾馆承租后自行出资建造。双方均未出具修建夹层的相关证据，依据该房屋的建设工程规划许可证资料显示，层数为3层。另查，2014年5月15日，北人集团与案外人北京石器时代烧烤店签订《北人集团公司房屋租赁合同》，约定北人集团将北京市朝阳区东三环南路42号建筑面积939.33平方米出租给北京石器时代烧烤店作为经营用途，租期自2014年5月15日至2019年5月14日，第一年、第二年每年的租金为1028566.35元。北人集团主张其于2015年10月15日进行挂牌竞价招租，北京石器时代烧烤店以每平方米8.5元价格中标。淀水渔香宾馆以房屋租赁合同纠纷为由将北人集团起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认其对涉案租赁房屋享有优先承租权，并要求继续与北人集团履行3年期限的房屋租赁合同。2017年11月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初51711号民事判决书，驳回淀水渔香宾馆的诉讼请求。一审法院认为：北人集团与天厦公司形成租赁合同关系，后天厦公司将租赁房屋转租给淀水渔香宾馆，北人集团与淀水渔香宾馆之间并未形成租赁合同关系。2014年8月30日天厦公司与吴彬签订的《房屋租赁合同》租期届满，淀水渔香宾馆再占用租赁房屋已无合法依据，亦侵犯了北人集团的合法权益。北人集团作为涉案租赁房屋的权利人，有权要求淀水渔香宾馆将占用的房屋腾退，并支付占用期间的房屋使用费。关于淀水渔香宾馆的需要支付租金的面积问题，一审法院认为通过测绘报告显示的测测绘结果，可以看出淀水渔香宾馆的在一层、夹层、二层、三层的使用情况，但双方对于夹层以及楼梯是否应计入收取租金产生了争议，一审法院认为，通过北人集团提交的涉案租赁房屋的规划资料可以显示，该房屋在建设是并无夹层及外挂楼梯的设计，北人集团亦没有提交相应证据证实夹层和外挂楼梯系尤其出资建设并交付天厦公司使用，故其收取租金的面积不应将夹层和外挂楼梯计算在内。关于租金计算的标准，由于双方未能签署书面合同，一审法院酌情根据房屋的地理位置、周边的租金标准以及双方的历史租金的价格等因素确定租金标准。据此，一审法院判决：一、淀水渔香宾馆于判决生效后十日内腾退涉案租赁房屋并归还北人集团；二、淀水渔香宾馆于判决生效后七日内向北人集团支付二〇一四年九月一日至二〇一五年十月十五日的房屋使用费八十九万二千零四十五元二角；三、淀水渔香宾馆于判决生效后十日日内向北人集团支付自二〇一五年十月十六日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每天三千二百六十三元五角八分的标准计算）；四、驳回北人集团之其他诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，北人集团与天厦公司形成租赁合同关系后，天厦公司将租赁房屋转租给淀水渔香宾馆，北人集团与淀水渔香宾馆之间并未形成租赁合同关系。2014年8月30日天厦公司与淀水渔香宾馆投资人吴彬签订的《房屋租赁合同》租期届满，淀水渔香宾馆再占用租赁房屋已无合法依据，应当返还原物，北人集团可以主张淀水渔香宾馆将涉案租赁房屋腾退。因此，淀水渔香宾馆主张其与北人集团之间形成事实上无固定期限租赁合同关系，并无依据，本院对此不予支持。淀水渔香宾馆在失去合法租赁的基础后仍不搬离租赁房屋，构成侵权应支付占用期间相当于租金的房屋使用费。关于淀水渔香宾馆应支付房屋使用费的面积问题，北人集团主张应包含夹层及外挂楼梯面积，淀水渔香宾馆主张应不包含自建钢结构房面积。一审法院结合涉案租赁房屋测绘技术报告的过程及其结论、北人集团提交的涉案房屋规划资料，以及相关举证情况等，综合认定的淀水渔香宾馆应支付房屋使用费的面积并无不当，本院对此予以维持。关于租金计算的标准，一审法院参照涉案租赁房屋的地理位置、不同时期周边的租金标准以及涉案租赁房屋历史租金的价格等因素综合予以酌定，处理并无不当，本院予以维持。关于北人集团主张的吴彬应作为共同被告参加诉讼一节。根据公司法相关规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前述合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，吴彬作为淀水渔香宾馆的发起人为设立该公司签订房屋租赁合同后，淀水渔香宾馆已实际享有合同权利和履行合同义务，应为其权利义务承担合同责任。故北人集团该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，北人集团、淀水渔香宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48150元，由北人集团公司负担24075元（已交纳）；由北京淀水渔香宾馆负担24075元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 沈 放审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 扬法官助理 黄 璐法官助理 何 平书 记 员 李 峥-10--1-