安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1062号 上诉人（原审原告）：焦丽，女，1965年1月5日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人（原审原告）：李忠，男，1960年11月27日出生，汉族，住安徽省界首市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟永熙，安徽颍胜律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：张超群，女，1988年1月16日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人（原审第三人）：张超男，女，1986年9月5日出生，汉族，住安徽省界首市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：苏朋才，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐伟，男，1991年8月13日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。 上诉人焦丽、李忠、张超群、张超男因与被上诉人徐伟确认合同无效纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 焦丽、李忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持焦丽、李忠诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐伟负担。事实和理由：1.焦丽、李忠与徐伟父母所签两张借据实为同一笔借款。2015年7月20日焦丽、李忠与徐伟母亲签订的90万元借款协议后，实际上徐伟父母仅通过银行转账方式支付了70万元及现金3万元。2016年2月26日焦丽结算后向徐伟父亲出具的70万元借条是对之前90万元借款协议的结算，非独立借款，且一审法院在其（2016）皖1282民初2587号民事判决已对该90万进行了认定，该90万元借款协议并不成立，依据该借款协议签订的房屋转让协议应属无效；2.焦丽、李忠签订的《房屋土地转让协议》实际上系流质条款，违反了相关法律规定，应属无效；3.涉案房屋已被依法确认为违法建筑，抵押无效；4.涉案房屋原系焦丽与其前夫所有，在其前夫去世后应系焦丽与张超群、张超男共同所有，涉案房屋的处分未经张超群、张超男同意，不得转让；5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定应为效力性强制性规定，一审认定为管理性强制性规定系属错误。 徐伟辩称：1.焦丽、李忠多次从徐伟父亲徐登付、母亲李荣处借款，该事实被一审法院（2016）皖1282民初2586号民事判决书、（2016）皖1282民初2587号民事判决书认定，本案诉争房地产是为2015年7月20日焦丽、李忠借款90万元所作担保，2015年12月20日该笔90万元借款到期，同日焦丽、李忠按借款协议约定，以转让形式将该房屋抵偿给徐伟并出具《收条》，该收条载明的90万元，已被一审法院生效的（2016）皖1282民初2586号民事判决书认定为“该笔购房款90万元即为李忠、焦丽向李荣的借款”，焦丽、李忠并未就此提出异议；2.本案系焦丽、李忠在不能履行还款义务的情况下，与徐伟签订《房屋土地转让协议》的自愿以物抵债行为，不是担保行为，亦未办理抵押登记，是因焦丽、李忠不能还款，将房屋抵偿给徐伟的具有买卖性质的转让合同，不适用担保法关于违章建筑物抵押无效的规定。焦丽、李忠已将房屋实际交付给徐登付对外出租使用；3.至于买卖协议签订后，李荣再次起诉要求焦丽、李忠还借款系因在涉案房屋拆迁登记时，焦丽、李忠隐瞒事实擅自将涉案房屋登记在自己名下。一审法院查明事实并确认房屋买卖协议的效力后，予以驳回，故焦丽、李忠在债务已届清偿期后的房屋买卖行为不违反相关法律规定；4.《中华人民共和国城市房地产管理法》属于行政管理性规定，并非针对合同效力的强制性规定，一审适用法律正确；5.张超群、张超男并非涉案房地产所有人，一审中社区出具的《情况说明》不能证明张超群、张超男为争议房屋所有人，其效力不足以推翻2015年6月30日出具的《证明》，该《证明》载明焦丽为涉案房屋所有人，徐伟是基于该《证明》的公信力与焦丽签订《房屋土地转让协议》；6.涉案土地已划拨为国有，涉案房屋为焦丽前夫张洪才2012年去世后所建，张超群、张超男已成年并结婚，对涉案房屋并无共同共有权，其二人称涉案房地产系继承自父亲张洪才，与焦丽无关的理由不能成立；7.张超男、张超群称涉案房屋系二人出资所建，与焦丽、李忠无关与事实不符。涉案房屋建设时该二人无甚经济基础，焦丽多年从事房地产开发经济能力雄厚，不可能让刚踏入生活的女儿借钱，张超群、张超男就建房资金来源的陈述亦前后矛盾；8.因涉案房屋被拆迁前确系违建，无房产证，故790平方米抵偿90万元符合当时市场价格。涉案房屋在《房屋土地转让协议》签订后已经交付，合同已经履行完毕，涉案房屋已经拆迁完毕，并非焦丽、李忠所称无法履行情形。 张超男、张超群共同述称：对焦丽、李忠的上诉请求及上诉理由无异议。 张超男、张超群上诉请求：1.以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。涉案房屋已被认定为违章建筑，焦丽、李忠与徐伟签订的《房屋土地转让协议》无效。且《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。一审驳回焦丽、李忠诉讼请求显属错误；2.张超群、张超男不是签订《房屋土地转让协议》的当事人，一审将该二人认定为当事人，并以当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持为由，驳回焦丽、李忠诉讼请求错误；3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条应为效力性强制性规定，一审认定为管理性强制性规定系属错误。涉案房屋没有权属证书，依法不能转让；4.张洪才去世后，涉案土地使用权应属张超男、张超群与焦丽共同享有，李忠无权作为甲方转让涉案土地使用权，焦丽未经张超男、张超群书面同意，也无权转让涉案土地使用权及房屋；5.张超群、张超男在涉案房屋翻建期间即已成年并具有经济能力，涉案房屋是二人建设，焦丽、李忠没有出资，一审认定焦丽对涉案房屋进行翻建与事实不符；6.焦丽、李忠不欠徐伟90万元债务，也未收到徐伟90万元购房款，焦丽、李忠于2105年12月20日出具的收到徐伟90万元的收条，实为徐伟从李荣处受让的90万元债权，后李荣起诉焦丽、李忠偿还该90万元欠款及利息，足以证明李荣并未将该90万元债权让与徐伟，且建筑面积为800平方米的房屋以90万元卖出与市场价值不符；7.界首市人民政府起诉张超男、张超群返还已领取的涉案房屋拆迁款的起诉，被界首市人民法院驳回。 徐伟辩称：同对焦丽、李忠答辩意见。 焦丽、李忠共同述称：对张超群、张超男的上诉请求及上诉理由无异议。 焦丽、李忠向一审法院起诉请求：1.依法确认焦丽、李忠于2015年12月20日所签订的《房屋土地转让协议》无效；2.诉讼费用由徐伟负担。 一审法院查明：焦丽与张洪才（已去世）二人系夫妻关系，1986年9月5日生育长女张超男，1988年1月16日生育次女张超群。1991年12月26日，张洪才取得案涉土地国有土地使用权证[界国用（91）字第2135号]，用地面积220.10平方米，其中建筑占地面积48.15平方米。1995年张洪才因意外死亡。1997年8月15日，李忠与焦丽登记结婚。2011年至2012年期间，焦丽对案涉土地上的房屋进行翻建。 焦丽、李忠与徐伟父母徐登付、李荣系朋友关系，之间存在经济往来。2016年11月，徐登付以焦丽、李忠为被告提起诉讼，要求二人偿还借款70万元；李荣以焦丽、李忠为被告提起诉讼，要求二人偿还借款90万元及利息。 2017年12月28日，一审法院作出（2016）皖1282民初2586号、2587号民事判决书，其中（2016）皖1282民初2587号民事判决书判决，焦丽、李忠偿还徐登付借款65万元。 （2016）皖1282民初2586号民事判决书查明：2015年7月20日李荣与李忠、焦丽签订《借款协议》，双方约定李忠、焦丽向李荣借款人民币90万元，月息3%，自借款之日起计算，借款期限为5个月，并备注：按期还款不计算利息。并约定如到期不偿还欠款，李忠、焦丽以坐落在界师路十二巷1户房屋等价抵偿给李荣。2015年12月20日，李忠、焦丽与徐伟签订《房屋转让协议》，该协议主要约定，徐伟以90万元的价格购买焦丽、李忠房屋，由于该房屋出租，部分房屋租期未到，六个月后交付房屋。同日，李忠、焦丽给徐伟出具了收到购房款现金90万元的收条。但该笔购房款90万元即为上述李忠、焦丽向李荣的借款。现该房屋由徐登付出租。一审法院认为：焦丽、李忠与李荣签订借款协议后，又与徐伟签订了房屋转让协议，但该笔购房款为李荣与焦丽、李忠签订的借款协议中90万元系同一笔款项，故李荣请求焦丽、李忠偿还欠款证据不足，判决驳回了李荣的诉讼请求。 2018年8月，案涉房屋因城市建设需要拆迁，焦丽、张超群、张超男与拆迁部门签订拆迁协议。 2018年8月，徐伟以焦丽、李忠为被告向一审法院提起诉讼，要求确认2015年12月20日双方签订的《房屋土地转让协议》有效，后在审理过程中撤回起诉。现焦丽、李忠提起诉讼，要求确认2015年12月20日双方签订的《房屋土地转让协》议无效。 一审法院另查明，案涉房屋已经拆迁完毕。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2015年12月20日，焦丽、李忠与徐伟签订房屋土地转让协议，焦丽、李忠将位于界首市户的案涉房屋转让给徐伟，价款为90万元。根据（2016）皖1282民初2586号民事判决书查明的事实，房屋价款系焦丽、李忠向徐伟母亲李荣借款90万元进行的抵付。故该房屋土地转让协议实为以房抵债协议。协议签订后双方已经履行了房屋土地转让协议确定的权利、义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，在诉讼中焦丽、李忠未能举证证明房屋土地转让协议存在无效情形，故对二人的诉讼请求本院不予支持。 本案第三人张超群、张超男与徐伟的争议焦点主要有两点：1.第三人张超群、张超男认为焦丽、李忠无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可知，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，第三人张超群、张超男认为涉案房屋系二人借款所建，但两人重审中的辩解与原审中的辩解相互矛盾。即使第三人对涉案房屋享有权益，但涉案房屋翻建的时间系焦丽与李忠结婚之后，第三人也无法排除李忠对涉案房屋不享有权益。因此，即使焦丽与李忠是无权处分，这并不影响其与徐伟签订的《房屋土地转让协议》的效力。2.第三人认为焦丽、李忠与徐伟签订的《房屋土地转让协议》违反《城市房地产管理法》的强制性规定，属无效合同。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。从条文内容看，《城市房地产管理法》第三十八条并未直接规定违反后的行为无效。且《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，亦不是效力性强制性规定。 综上，《房屋土地转让协议》是焦丽、李忠和徐伟的真实意思表示，焦丽、李忠要求确认《房屋土地转让协议》无效，显然违背了其在《房屋土地转让协议》中作出的保证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回焦丽、李忠的诉讼请求。案件受理费80元，由焦丽、李忠负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。本院认证意见与一审一致。 本院经安徽省高级人民法院审判管理与服务平台查明：1.安徽省界首市人民法院（2016）皖1282民初2586号、（2016）皖1282民初2587号民事案件均已由本院指令安徽省界首市人民法院再审，安徽省界首市人民法院已立案再审[（2020）皖1282民再8号、（2020）皖1282民再9号]；2.界首市人民政府西城街道办事处与张超群、张超男合同纠纷一案，亦被本院裁定发回重审，现该案正在审理中[（2020）皖1282民初371号]。3.前述各案件与本案不属于同一法律关系。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：《房屋土地转让协议》是否有效。 首先，本案中焦丽、李忠（甲方）与李荣（乙方）在《借款协议》中约定：“若甲方不能按约定偿还向乙方的借款，甲方自愿以该房屋等价抵偿给乙方。”该协议系借款协议，并非抵押协议，双方未就涉案房屋办理抵押登记，亦未约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，双方系在《借款协议》约定的债务到期后签订的涉案《房屋土地转让协议》，并不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定。故焦丽、李忠称该条款为流质条款，违反前述法律规定，涉案《房屋土地转让协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案《房屋土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”但并没有规定只有经过物权登记的，转让合同才生效，该条规定系房地产变动的结果条件，而非原因条件，不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但不影响转让合同的效力。焦丽、李忠、张超群、张超男亦未提交充分证据证明上述转让协议存在其他法律明确规定的无效情形，故一审法院依据上述法律规定，认定涉案《房屋土地转让协议》不因焦丽、李忠无权处分及未依法登记领取权属证书而无效正确。对张超群、张超男称焦丽、李忠系无权处分，涉案房屋没有办理房屋产权登记且已被认定为违章建筑，转让协议无效的上诉理由，本院不予采信。 最后，涉案房屋已交付徐登付对外出租使用多年，焦丽、李忠出具收条认可已收到购房款90万元，现焦丽、李忠及张超群、张超男主张房屋买卖协议无效的行为不仅违背了《中华人民共和国民法总则》规定的诚信原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。即使焦丽、李忠否认实际收到购房款，也属合同履行问题，而不影响合同效力的认定。如焦丽、李忠有证据证明徐伟未实际履行支付购房款的义务，可另行主张权利。 综上所述，焦丽、李忠及张超群、张超男的上诉请求不能成立，一审判决驳回焦丽、李忠的诉讼请求并无不当。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由焦丽、李忠负担80元，由张超群、张超男负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年六月十七日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。