山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终3872号上诉人（原审原告）：张海波，男，1980年2月20日出生，汉族，住寿光市。被上诉人（原审被告）：寿光富邦房地产开发有限公司，住所地：寿光市开发区文庙街东街与东环路交叉路口西。法定代表人:刘庆春，董事长。委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。上诉人张海波因与被上诉人寿光富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海波上诉请求：1、请求二审法院依法撤销寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5507号民事判决书，依法改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人主张的违约金自2015年2月21日至2016年7月31日超过诉讼时效是错误的。2012年8月14日，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，合同第十条第一款约定被上诉人应当在2013年12月31日前向上诉人交付涉案商品房，第十九条第四款第三项约定涉案商品房的办证时间是在房屋交付后360个工作日内，即2015年2月21日前。被上诉人未能在约定的时间为上诉人办理房屋所有权证，是因为被上诉人原因，其违约行为系持续行为，且上诉人一直向被上诉人主张要求办证事宜，因此，上诉人主张的违约金不存在超过诉讼时效之说，应当自2015年2月21日起计算至2019年7月24日止。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，明确约定违约金为已付款每日万分之一。己付房款为499534元，自2015年2月21日起计算至2019年7月24日止，按己付房款每日万分之一计算，违约金为80624元，该违约金数额不属于明显过高，不应当减少，被上诉人应当按照双方签订的《商品房预售合同》约定支付违约金。综上所述，一审人民法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法撤销寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5507号民事判决书，依法改判或者发回重审。富邦公司未提交书面答辩意见。张海波向一审法院起诉请求：1、请求依法判令富邦公司赔偿张海波自2014年12月26日起至起诉之日2019年7月24日的逾期办理房产证违约损失92819.8元；2、本案诉讼费用由富邦公司承担。一审法院认定事实：2012年8月14日，张海波作为买受人、富邦公司作为出卖人，双方签订了《商品房预售合同》，约定张海波购买富邦公司富邦?水木清华小区19号楼1单元1401号商品房一套，预测建筑面积148.83平方米，其中套内面积125.02平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23.81平方米。双方约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价3375元，总价款为502301元。双方约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。对于房屋的转移登记，双方约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方还对商品房质量、保修责任等其他内容作出约定。后张海波按房屋实际面积支付了房屋总价款499534元，2013年11月4日富邦公司为张海波出具了金额为499534元的购房发票。2014年2月25日富邦公司将案涉商品房交付张海波。张海波至今未取得案涉商品房的房屋所有权登记。一审法院认为，张海波、富邦公司之间的商品房预售合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同享有权利、履行义务。本案双方争议的焦点有三个，一是富邦公司辩称逾期办证的原因是否成立；二是张海波的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是张海波、富邦公司约定的违约金是否过高。对于第一个争议焦点，富邦公司辩称的逾期办证的原因，一是建设部门质检站对施工工程迟延验收，二是政策的变化。其中政策的变化发生在2015年，本案富邦公司按合同约定应在2013年12月31日向张海波交付房屋，富邦公司实际在2014年2月25日将商品房交付，故张海波应在2015年2月20日前取得案涉商品房所有权登记，富邦公司主张的政策变动发生在2015年，故在政策变动之前富邦公司有时间为张海波取得所有权登记，富邦公司没有完成合同约定的办证义务完全是其自身的原因；至于有关部门对案涉工程的验收因素应考虑在按期办证应考虑到的因素之内，有关部门对工程的迟延验收，并不能作为富邦公司不履行合同义务的理由，而且根据张海波提供的富邦公司出具的致各位业主的一封信，不能办证的原因系富邦公司开发贷款未还完。故富邦公司辩称理由不成立，其未为张海波办证违反合同约定，应承担违约责任。对于第二个争议焦点，张海波的诉讼请求是否超过诉讼时效。张海波主张的逾期办理产权登记违约金是自2014年12月26日起计算至起诉之日2019年7月24日的违约金，共83472元。富邦公司认为，合同约定的办证时间是在房屋交付后360日，即自2014年7月1日起，张海波可以主张逾期办证的违约金损失，但张海波实际主张之日为2019年7月24日，已经超过诉讼时效。张海波认为，虽然诉状上的时间是2019年7月24日，但是2017年12月21日的时候已向法院提起诉讼，从那时起诉讼时效中断，且2016年张海波所在小区的业主因为办证曾去信访局信访过，故张海波的请求并未超过诉讼时效。法院认为，本案富邦公司是在2014年2月25日将案涉商品房交付张海波，根据合同约定，富邦公司应在2015年2月20日前为张海波取得房屋所有权登记，因富邦公司未能履行，故张海波有权自2015年2月21日起主张违约金。因张海波、富邦公司合同约定的逾期办证违约金系按日计算，因此每日的违约金都独立起算诉讼时效。从张海波向法院起诉之日即2019年7月31日起，向前倒推三年至2016年7月31日，三年之前的逾期办证违约金因超过诉讼时效，法院不予支持，2016年7月31日之后的违约金未超过三年，故诉讼时效期间没有届满，且张海波主张曾在2016年去市委市政府信访局信访，其提供了市委市政府信访部门出具的人民来访登记表，根据该人民来访登记表，张海波所在小区业主曾于2016年10月21日去政府有关部门反映问题，提出了保护民事权利的请求，故本案张海波的诉讼请求自2016年7月31日起未超过诉讼时效。对于第三个问题，张海波、富邦公司约定的违约金是否过高。张海波主张要求富邦公司支付2014年12月26日起计算至起诉之日2019年7月24日的逾期办证违约金83472元。富邦公司认为，张海波所诉违约金数额过高，其应当就富邦公司逾期办证造成的损失进行举证，请求法院依法予以降低，该逾期办证的违约损失应当按每日万分之零点一计算为宜。张海波认为，根据双方合同规定，富邦公司应支付已付款每日万分之一的违约金。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少”，本案中，因张海波主张的自2014年12月26日起至2016年7月30日的违约金，因超过诉讼时效法院不予支持，主张的其余违约金，富邦公司虽逾期办理房屋所有权登记，但张海波对其实际造成的损失未提供证据证实，故富邦公司关于减少违约金的抗辩意见法院予以采信。富邦公司虽逾期办理房屋所有权登记，张海波对其实际造成的损失未提供证据证实，故富邦公司关于减少违约金的抗辩意见法院予以采信。关于违约金的数额，结合富邦公司履行情况、违约期限、过错程度及张海波的实际损失等情况，对违约金的计算标准法院酌情按已实际交纳房款的5%计算，即24976.7元，过高部分，法院不予支持。综上，张海波要求富邦公司支付2014年12月26日起计算至起诉之日2019年7月24日的逾期办证违约金83472元，其中2014年12月26日起至2016年7月30日的违约金，因超过诉讼时效，法院不予支持，其余违约金，因过分高于造成的损失，该请求过高，法院酌情按已实际交纳房款的5%予以调整为24976.7元，超过部分，法院不予支持。富邦公司辩称张海波诉讼请求已超过诉讼时效，因张海波主张的2016年7月31日之后的违约金没有超出诉讼时效，故对富邦公司的该部分抗辩，法院不予采信，之前部分的违约金已超过诉讼时效，对富邦公司的该部分抗辩，法院予以采信。富邦公司辩称该违约金过高，理由充分，法院亦予以采信。富邦公司辩称不能为张海波办证的原因不在富邦公司，与事实不符，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、寿光富邦房地产开发有限公司判决生效之日起十日内支付张海波逾期办理产权登记违约金24976.7元（499534元×5%）；二、驳回张海波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2121元，由张海波、寿光富邦房地产开发有限公司均担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。二审查明，（2020）鲁07民终107号、499号民事判决已生效，本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为，上诉人张海波提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本案属于类案，其他案件已作出生效判决。一审法院根据本案合同履行情况、违约期限、过错程度等实际情况，酌情按照已实际交纳房款的5%计算违约金，并无不当。综上所述，上诉人张海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2121元，由上诉人张海波负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年六月十八日书记员  郑 伟