广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4993号原告（反诉被告）李富民，男，1971年5月26出生，汉族，身份证住址湖北省通城县，委托诉讼代理人罗建林，广东纳德律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市沙井蚝四股份合作公司，住所地深圳市宝安区沙井蚝四村委会办公楼，统一社会信用代码91440300192479713C。法定代表人陈宝勤。委托诉讼代理人张子昱，广东深长城律师事务所律师。原告李富民诉被告深圳市沙井蚝四股份合作公司、被告深圳市沙井蚝四股份合作公司反诉原告李富民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告李富民委托诉讼代理人罗建林、被告深圳市沙井蚝四股份合作公司委托诉讼代理人张子昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还《厂房、宿舍租赁合同书》履约保证金127580元和变压器保证金50000元；2.被告承担全部诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原被告双方2010年3月23日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效；2.被告返还《厂房、宿舍租赁合同书》履约保证金127580元和变压器电费保证金50000元及利息（利息以177580元为基数，按照年利率6%自2016年7月11日起计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告与被告于2010年3月23日签订《厂房、宿舍租赁合同书》，约定原告承租被告位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房，租赁期限9年。原告于合同签订之日支付履约保证金127580元。2016年7月11日，原告支付变压器保证金50000元。原告履行合同期间没有违约行为。2019年3月31日合同到期后，被告单方明确不再续约。原告认为，上述租赁合同书无效，被告应将上述保证金退回并支付利息。请求法庭支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求，请求判令：1.原告向被告支付房屋恢复原状的工程费用人民币177110元；2.原告向被告支付2019年4月1日至2019年6月15日期间场地占用费204855元；3.原告支付被告2019年6月1日至2019年6月15日期间电费人民币6902.51元；4.原告向被告支付2019年5月11日至2019年6月8日期间水费人民币620.32元及垃圾处理费人民币42.10元；5.原告承担本案全部诉讼费用。答辩及反诉具体事实和理由：2010年3月23日，原、被告双方签订《厂房、宿舍租赁合同书》，约定被告将位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房一栋出租给原告自行经营使用，租赁期限为2010年5月1日至2019年3月31日，不含税租金每月63790元。同年9月8日，双方协商增加租赁面积70平方米，每月租金增加630元，增加后含税租金每月68285元。2018年11月26日，被告书面告知原告租期届满不再续约，要求原告按期退还房屋，并将租赁房屋恢复原状，原告予以确认。2019年3月31日，租期届满，原告未返还房屋。经被告走访调查，发现原告在承租期间擅自对房屋砌墙隔断分租。原告表示分租租户太多难以协调，希望被告给予时间清退，被告未同意。此后，被告分别与原告及分租租户沟通，发现原告与分租方签订的大部分租赁合同期限超过原、被告约定的租期。后经多次催促，原告在2019年6月15日交还房屋，同时表示被告自行寻找施工企业恢复原状，所产生的费用从租赁保证金当中抵扣，不足部分原告补足。被告考虑到尚未退返租赁保证金便同意了原告的要求。后被告委托案外人深圳市文鸿铖装饰设计有限公司进行施工，双方签订两份施工合同，主要为清理原告对租赁房屋擅自隔断搭建的墙体及修复更换破损的玻璃和窗户。2019年10月9日，验收合格，核算工程款总价为177110元。被告认为，原告在租赁期间擅自将房屋隔断分租，破坏了租赁房屋原有结构，依据合同第五条约定原告应承担涉案房屋恢复原状所需费用。被告在约定的租赁期限届满前书面通知原告返还房屋并恢复原状，原告也予确认，双方就保证金抵扣房屋恢复原状费用已达成一致，现原告起诉要求返还租赁保证金有违诚信。此外，原告因自己的原因未能按期返还房屋，按照租赁合同第九条约定原告应当按照租金标准双倍支付租期届满后的场地占用费。请求法庭支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）就反诉辩称，1.被告反诉要求原告支付房屋恢复原状费用没有事实和法律依据。按照《厂房、宿舍租赁合同书》约定租赁期限应为2010年5月1日至2019年4月30日，合同到期前经双方同意租赁期限截止到2019年5月31日。原告已在2019年5月31日前与租户终止合同，并办理涉案厂房，付清租金。按照合同第十二条约定原告退场时按现状交回，不得拆除原有的装修和固定设备，被告反诉的恢复原状工程费不符合合同约定。2.被告主张的场地占用费没有事实依据。原告实际使用租赁房屋至2019年5月31日，亦付清此前全部租金。从被告2019年6月13日找第三方报价，6月27日才签订合同的情况可知，被告决策缓慢的情况，一两周时间是正常的，可以印证原告实际使用厂房到2019年5月31日。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的租赁合同应为无效合同，因此，双倍租金的约定亦无效。3.水电费用等，原告退场时已结清，2019年6月原告实际未使用，无义务支付。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案位于位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房未办理权属登记，未取得建设工程规划许可证。2010年3月23日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订《厂房、宿舍租赁合同书》，约定甲方将位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房一栋出租给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为九年，自2010年5月1日至2019年3月31日止，自2010年8月1日起开始计算租金。合同第三条约定租金为不含税每月合计63790元，乙方应在每月十日前支付当月租金。合同第四条约定乙方签订合同之日交纳履约保证金127580元，保证金在合同届满双方没有续约、乙方结清全部费用后无息退回。合同第五条约定，乙方如需在租赁期间进行装修或增加用电等设施，须经甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方负责，但不得损坏厂房、宿舍的结构和设施，否则由乙方负责修复或支付恢复工程所需的费用。合同第九条约定租赁期限届满前，如乙方要求续租应当提前六个月书面提出；甲方如继续出租的，乙方在同等条件下由优先承租权，双方应另行签订书面合同。如双方没有达成续租书面合同的，租赁期满，协议自然终止，乙方须在10天内将厂房、宿舍退回甲方，租金支付至乙方退回厂房、宿舍之日止。乙方如未在约定期限内将厂房、宿舍退回，则应以租金的两倍计付场地占用费至退回之日止。合同第十二条约定，租赁期满，乙方应将租赁厂房、宿舍按现状交回给甲方，原有的装修和固定设备不得拆除或损坏，归甲方所有，照明设施保留给甲方，其他动产归乙方所有，并不得损坏厂房、宿舍，否则应予以赔偿。合同签订当日，原告向被告支付了履约保证金127580元，被告向原告出具了收据。2010年9月8日，原、被告协商增加租赁面积70平方米，每月租金增加630元，增加后含税租金每月68285元。2016年7月11日，原告向被告支付了变压器保证金50000元，被告向原告出具了收据。2018年11月26日，被告向原告发送《通知函》，载明“为贯彻执行政府《宝安区股份合作公司物业出租管理办法（2017年修订）》，我司须按政府物业出租平台竞标出租厂房。因此，我司将不再与贵方续租，请贵方在2019年3月31日前按合同要求退还厂房，结清工人工资、水电费等费用，恢复原状退出。”原告本人签名确认签收。2019年4月和5月，原告向被告支付两笔68285元，备注为“4月份房租”、“5月份房租”。原、被告双方均确认，涉案厂房交付时为不带装修的空房，原告在承租期间对涉案房屋进行装修，并修砌了隔墙，分租给多个主体使用；原告已将涉案厂房返还给被告，为现状返还，未恢复原状；原告已按照约定租金标准实际支付了截至2019年5月31日的占有使用费及已抄表的水、电、垃圾处理费等费用；被告尚未向原告返还已收取的履约保证金和变压器保证金。2019年6月27日，被告作为发包方与案外人深圳市鸿铖装饰设计有限公司（以下简称“鸿铖装饰”）签订一份关于蚝四村、沙埔围智富祥工业园厂房一、二、三楼铝窗修补工程《装饰工程施工合同》，约定由鸿铖装饰以包工包料方式，完成厂房一、二、三楼铝窗更换及拆除原有旧铝窗、修补更换5厘白玻璃等项目施工；2019年10月9日经被告验收合格，结算工程款36785元。同日，被告作为发包方与案外人鸿铖装饰签订一份关于蚝四村、沙埔围智富祥工业园厂房拆围墙工程《装饰工程施工合同》，约定由鸿铖装饰以包工包料方式，完成厂房一、二、三楼拆墙及清理三楼垃圾项目施工；2019年10月9日经被告验收合格，结算工程款140325元。以上两项施工结算工程款共计177110元。案外人鸿铖装饰于2019年11月22日向被告出具收款收据，确认收到被告支付的“松岗沙埔围智富祥工业区厂房清拆隔墙和门窗维修工程款，支票号3140953014840597，金额壹拾柒万柒仟壹佰壹拾元，￥177100元”。另查，1.原、被告对房屋返还时间有争议。原告主张，涉案房屋在2019年5月31日前已返还给被告，因此不应承担2019年6月1日至2019年6月15日期间涉案房屋的占有使用费、水电费等费用。被告主张，原告实际于2019年6月15日返还涉案房屋，因此返还厂房、宿舍前的占有使用费及水电费等均应由原告承担。双方当事人均未提交任何关于交付的用以证明材料。2.原、被告对房屋恢复原状产生的费用金额、是否应由原告承担有争议。被告主张，施工内容为拆除原告修砌的隔墙、维修损坏的门窗及玻璃；原告修砌的隔墙未经被告书面同意，因此应承担恢复原状的费用。原告主张，施工内容超出维修的范围；原告装修经过被告方同意，因此，原告退场时应按现状交付，原告无须承担恢复原状的费用。原告无法提供关于修砌墙隔墙经被告书面同意的证明材料，亦无法提供关于已拆除的隔墙面积、损坏门窗及玻璃面积的证明材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中原、被告双方均未提交任何产权资料，且均确认出租的房屋未办理建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效。关于返还履约保证金和变压器保证金的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应当返还涉案房屋；被告应当返还收取的履约保证金127580元和变压器电费保证金50000元。虽然原、被告签订的租赁合同无效，但上述保证金系原告基于与被告之间的真实经济往来自愿交付给被告的，并不存在借用资金获利等情形，故原告主张被告支付逾期返还保证金的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于占有使用费的认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告作为实际占有使用涉案房屋的一方，退场时有向被告返还涉案房屋的义务，原告主张已于2019年5月31日完成退场并向被告返还涉案房屋，原告对实际交付时间具有证明责任，但其无法提供任何可以证明其主张的证明材料，应承担举证不能的法律后果，本院采纳被告的主张，认定涉案房屋返还时间为2019年6月15日。结合2019年4月和5月原告按照含税价支付占有使用费的情况，原告应参照约定租金标准支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的占有使用费（含税）34142.5元（68285元×0.5）。因双方当事人签订的租赁合同无效，违约金条款亦无效，被告反诉要求原告按照双倍租金标准支付2019年4月1日至2019年6月15日期间占有使用费的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于水、电、垃圾处理费的认定。结合上述关于占有使用费的认定，原告应当承担返还涉案房屋前实际产生的水、电、垃圾处理费等费用。被告提交两张深圳市宝安松岗自来水有限公司机打发票载明涉案房屋2019年5月11日至2019年6月8日期间产生水费620.32元、垃圾处理费42.10元，上述费用产生于原告占有使用期间，原告未提交相反的证据证明其已交纳，被告要求原告支付水费620.32元、垃圾处理费42.10元的主张，本院予以支持。被告提交一张深圳市供电局有限公司深圳增值税电子普通发票用以证明涉案房屋2019年6月1日至2019年7月1日期间产生电费13805.02元，虽然并未具体说明2019年6月16日至2019年7月1日期间涉案房屋的使用情况，但结合被告与案外人鸿铖装饰于2019年6月13日报价、2019年6月27日签订施工合同的情形，被告要求原告支付电费6902.51元（13805.02元×0.5）合理可信，本院予以支持。关于恢复原状费用的认定。双方均确认涉案厂房交付时为不带装修的空房，原告主张必须装修否则无法使用合理可信。结合涉案房屋已实际交付原告使用近9年，虽然原告无法举证证明装修经被告书面同意，但结合涉案房屋为工业厂房，应认为其对装修知情。涉案租赁合同无效，双方当事人均负有责任。原告使用期间，被告未就擅自装修提出任何异议，在原告退出场地后主张其赔偿房屋恢复原状的损失，鉴于原告进行的装修部分已拆除，且原告并未在本案中主张装修损失，本院酌定双方损失互相抵扣。故，被告主张原告承担恢复原状费用177110元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李富民与被告深圳市沙井蚝四股份合作公司于2010年3月23日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效；二、被告深圳市沙井蚝四股份合作公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李富民返还履约保证金人民币127580元、变压器保证金人民币50000元；三、原告李富民于本判决发生法律效力之日起七日内向被告深圳市沙井蚝四股份合作公司支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的占有使用费（含税）人民币34142.5元；四、原告李富民于本判决生效之日起七日内向被告深圳市沙井蚝四股份合作公司支付电费人民币6902.51元；五、原告李富民于本判决生效之日起七日内向被告深圳市沙井蚝四股份合作公司支付水费人民币620.32元、垃圾处理费人民币42.10元；六、驳回原告李富民的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市沙井蚝四股份合作公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1926元，由被告负担；反诉受理费3572元，由原告负担382元、被告负担3190元。本诉受理费原告已预交1926元，反诉受理费被告已预付3572元，被告应在本判决生效之日起七日内将1544元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年六月一日书记员 黄蓉（兼）书记员 张 雪 娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。