河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6957号上诉人（原审原告）：陈璐淼，男，汉族，1987年11月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：桑旭东，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南长基置业有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号2层北厅。法定代表人：隋学儒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝永鹏，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈应喜，河南陆达律师事务所律师。上诉人陈璐淼因与被上诉人河南长基置业有限公司（以下简称长基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈璐淼上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由长基公司承担。事实和理由：一、一审法院以陈璐淼已过诉讼时效为由驳回陈璐淼诉请明显与事实不符。一审法院在没有查清事实的基础上作出的判决存在错误。本案原二审程序中，陈璐淼为证明存在诉讼时效中断的情形已申请证人王某出庭作证。证人在原二审庭审中亦如实作出了陈述，还原了其同陈璐淼一起多次至长基公司处主张相关权利的客观事实并接受了长基公司询问。且在原二审庭审中，长基公司对陈璐淼曾至其东区办公地点即长基大厦主张权利的事实也持认可态度，一审庭审中陈璐淼亦将前述开庭笔录向法院提交，另陈璐淼在本案一审中亦提交了多组录音证据予以佐证，前述证据均能直接或侧面印证陈璐淼确实向长基公司主张过相关权利。且本案商品房买卖合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。只有当债务人明确表示不履行违约金支付义务时才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。综上，一审法院以诉讼时效已过为由驳回陈璐淼诉请，无任何事实及法律依据。二、基于长基公司收取陈璐淼产权登记费400元及工本费10元的事实行为可以认定买卖双方对涉案房产办理产权登记的真实合意应为：买受人委托出卖人办理商品房转移登记。涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条虽约定：产权转移登记由买受人自行申请办理。但该约定内容不是河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的合同广西内容，前述内容系长基公司拟定，根据买方在商品房买卖中处于劣势地位的实际情况，该项内容为开发商自行拟定的优势条款。实务中，《商品房买卖合同》作为开发商提供的格式文本，买受人即使对条款有异议也无法修改。本案涉及产权转移登记的约定为合同主要内容，但长基公司却并未尽到显著提醒义务，该项条款应为无效条款。综合长基公司在签订合同前便向陈璐淼收取了产权登记费400元及工本费10元的事实，恰能证明买卖双方对产权证书办理的实际约定为：开发商主动办理。另陈璐淼已提交证据证明长基公司已在具备办证条件时为其自持的房产办理了产权证书，但其却在收取陈璐淼代办费用，且办证条件具备的情况下怠于为陈璐淼办理产权证书，其应承担违约责任。长基公司辩称：一、一审判决认定陈璐淼主张逾期办理初始登记违约金诉请已超过诉讼时效，事实认定、适用法律正确，应予以维持，陈璐淼上诉请求及理由不能成立，应依法驳回。诉争双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”依据《中华人民共和国民法通则》第135条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、以及第137条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。鉴于上述，约定的期限届满长基公司未履行合同义务，陈璐淼就应当知道其权利受到了侵害，据此诉讼时效应从合同约定的履行义务期限届满之日起算。涉案房屋于2013年12月30日已交付，即2014年3月1日应为逾期办理初始登记违约金诉讼时效起算点。本案中，虽逾期办理初始登记曾处于继续状态，但至长基公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日，办理初始登记义务，长基公司已履行完毕。即便按照产权初始登记办理时间2015年10月13日，截止该日逾期办理初始登记违约事实已终止。按照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，陈璐淼2015年9月30日之前关于逾期办理初始登记违约金的诉请，应适用2年的诉讼时效，自2014年3月1日诉讼时效起算点至2015年9月30日期间，陈璐淼逾期办理初始登记违约金诉请的诉讼时效分别自2016年3月1日至2017年9月30日相继过期；2015年10月1日至2015年10月13日期间，逾期办理初始登记违约金诉讼时效，虽适用《中华人民共和国民法总则》3年的诉讼时效规定，陈璐淼最迟应在2018年10月12日前提起诉讼，陈璐淼在2019年6月5日才提起本案诉讼，显然已超过法定诉讼时效的规定。陈璐淼原审中提交的录音证据、原二审中证人王某的证言均不属于有效证据，不能证明诉讼时效中断事实。理由如下：一方面，原审中长基公司对陈璐淼提交的录音证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，该录音证据不显示录音双方参与人是谁、不显示录音时间，录音参与人非长基公司法定代表人或授权代表，不能代表长基公司，因此真实性、合法性不能成立，另外该录音显然是在参与人不知情的情况下，陈璐淼私自录制的，不具有合法性；关联性方面，该证据属于孤证没有其他证据相互印证，仅凭该证据不能证明陈璐淼曾向长基公司索要过逾期办理初始登记违约金；另一方面，证人王某的证言属于孤证，没有任何证据佐证，且内容与客观事实不符，其证言中也没有提及其知情陈璐淼向长基公司曾主张过违约金的事实；合法性方面，本案一审属于新的诉讼程序，陈璐淼如有意出示该证人证言作为证据，应通知证人到一审法庭，接受法庭的质询，否则其证言不能作为认定本案的证据。综上，陈璐淼提交的证据不能证明曾向长基公司主张过逾期办理初始登记违约金的事实，不能印证该项诉讼请求的诉讼时效曾发生过中断的事实。二、一审判决驳回陈璐淼请求长基公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，认定事实清楚，合法有据，应予以维持。陈璐淼上诉请求不能成立，应依法驳回。无事实及法律依据，应依法判决驳回。其一，长基公司没有为陈璐淼办理房屋权属证书的义务。诉争双方签订《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条之约定，涉案房屋的权属证书，由陈璐淼自行申请办理，长基公司没有为其办理房屋权属证书的义务。涉案房屋产权初始登记办理时间为2015年10月13日，初始登记办理完毕次日起，陈璐淼即可自行向郑州市房地产管理申请办理房屋产权证书，陈璐淼因自身原因延误了房屋产权证书的办理，责任应由陈璐淼自行承担。通过陈璐淼提交的证据可以印证，涉案房屋相邻的房屋已取得权属证书，该事实恰恰印证陈璐淼未能取得权属证书，责任不在长基公司。如果是长基公司原因导致涉案房屋无法办理权属证书的，与涉案房屋相邻的房屋也不可能办理权属证书。其二、陈璐淼自称400登记费、工本费10元的收据，可以印证长基公司有办证义务，该上诉理由不能成立。一方面，原审中长基公司对《收据》合法性、关联性、证明目的均提出异议，该收据未注明系长基公司收取的陈璐淼代办产权证的费用；另一方面，该收据形成时间早于双方之间签订的《商品房买卖合同》，双方关于产权证办理的问题，应以《商品房买卖合同》约定的内容为准。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持，陈璐淼上诉请求及事实理由不能成立，应判决驳回。陈璐淼向一审法院起诉请求：1.被告向房屋产权登记部门补缴应由其缴纳的土地出让金1万元（具体数额以房产登记部门标准计算结果为准）；2.被告向原告支付逾期办理产权初始登记及房屋权属证书的违约金50万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2012年11月7日，原告陈璐淼与被告河南长基置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市××、××、××南、××北××房产，建筑面积共239.68平方米，每平方米23670.73元，总价款5673400元；2012-11-05付首付款2843400元；剩余房款2830000元向银行申请按揭贷款；被告应当在2013年12月30日前交付原告；被告应当在商品房交付使用后60日内，2014年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内报送上述材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总价款的0.01％违约金；被告取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记由原告自行申请办理，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料；如因被告责任，导致原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，被告亦应按日向买受人支付总价款的0.01％违约金。双方还对其他事项进行了约定。2.原告于2012年11月14日交付首付款2843400元；2014年3月13日，交付尾款2830000元。3.涉案房屋于2015年10月13日办理产权初始登记，于2018年9月10日设立了预告登记，权利人为原告。4.2015年10月15日，位于金水区博颂路38号8号楼1-2层116号房产已办理房产证至被告名下。5.庭审中，原告称涉案房屋已于2013年12月30日交付。原告主张违约金自合同约定办证时间即2014年3月1日计算至2015年10月13日，共计591天，按照总房款的日万分之一计算。一审法院认为，2012年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已按约定向被告支付房款，被告应按约定向原告交付房屋。被告未按合同约定在2014年3月1日前为原告办理涉案房屋产权初始登记，直至2015年10月13日才予以办理，该行为已构成违约，应承担违约责任。但原告于2019年6月5日向该院提起诉讼，要求被告向其支付逾期办理产权初始登记及房屋权属证书的违约金，已超过法定诉讼时效。原告没有有效证据证明存在诉讼时效中断的情形，故原告的该项诉讼请求，该院不予支持。被告辩称理由成立，该院予以采纳。按照合同约定被告取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记由原告自行申请办理，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料。由于原告没有有效证据证明其已按合同约定向房屋管理部门提交该商品房办理转移登记办证申请，故原告要求被告支付逾期办理产权登记证书的违约金，该院不予支持。至于原告主张的被告向房屋产权登记部门补缴应由其缴纳的土地出让金，因补缴土地出让金不属于民事案件受案范围，该院对此不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈璐淼的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告陈璐淼负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，陈璐淼缴纳了购房款，长基公司亦将房屋交付陈璐淼，长基公司未按合同约定于2014年3月1日前为案涉房屋办理初始登记，应承担相应的违约责任。但陈璐淼对逾期办理初始登记违约金的请求已超过诉讼时效，陈璐淼提交的证据不足以认定诉讼时效存在中止或中断的情形，故一审法院未支持陈璐淼要求长基公司支付逾期办理初始登记违约金的请求并无不当。陈璐淼关于该项违约金的上诉理由不足，本院不予支持。关于逾期办理产权转移登记违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“产权登记的约定”部分约定：“出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金”。本案中，陈璐淼未提交有效证据证明其已按合同约定向房屋管理部门提交产权转移登记的申请，故一审法院未支持陈璐淼的该项请求并无不当。综上所述，陈璐淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人陈璐淼负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年六月二十八日书记员 柴涵博