福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3795号 原告：四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村铁山镇政府办公楼7楼，统一社会信用代码913508020913742859。 负责人姜开国，董事长。 委托诉讼代理人廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人张雪楚，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告：杨广，男，1969年5月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称“兴顺物业公司”）与被告杨广物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告兴顺物业公司的委托诉讼代理人廖永红到庭参加诉讼。被告杨广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 兴顺物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告杨广支付兴顺物业公司物业费2659元及自起诉之日起至款清之日止、以2659元为基数按年利率6%计算的利息。事实与理由：2017年9月25日，原告（乙方）与龙岩兴想房地产开发有限公司（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》，约定“委托物业的基本情况、前期物业服务合同期限、物业服务的主要内容、物业服务标准、甲乙双方的权利义务、物业服务费的标准和收取办法：…物业管理费为高层住宅每月1.8元/平方米（实际按每月1.5元/平方米计算）；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前缴纳物业服务费……车位使用费及停放服务费、代办服务费和特约服务费、违约责任等主要内容”。合同签订后，原告为小区业主提供相应的物业服务。另查，杨广系兴想江山名筑二期5号楼2608室业主，该套房屋面积为99.72平方米。截止至2020年3月31日，杨广尚欠物业费2659元，经多次催交未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 杨广书面答辩的主要意见：1.兴顺物业公司诉请的物业费金额存在错误。龙岩市新罗区住建局于2018年3月28日发文《新罗区住房和城乡建设局关于兴想二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）项目桩基检测报告弄虚作假的处理意见》，要求所有业主停止装修并撤离，答辩人被迫无法进行装修工作；至2018年6月19日住建局重新发文《新罗区住房和城乡建设局关于兴想世家二区一期工程重新竣工验收的会议纪要》，恢复相关竣工验收文件，答辩人才可重新开始装修，期间延误至少83天时间，该时间段内业主并未享受物业服务，且实际遭受无法装修的损失，因此，兴顺物业公司无权向答辩人主张该83天共计413.8元的物业费。此外，答辩人在交房时已经预交了一年物业费，其中包括了上述的413.8元，应当相应扣减。2.兴顺物业公司存在严重违约行为，答辩人有理由、有权利依据不安抗辩权拒绝缴纳物业费。2017年7月31日，答辩人购买兴想江山名筑二区一期5号楼2608室，兴顺物业公司迟迟未能完成大套商品房的倒板工作，严重侵害业主的合法权益，故在铁山镇政府协调下，兴顺物业公司与业主代表于2017年12月30日签订《协议书》，约定兴顺物业公司保证在2018年5月30日前完成各业主房屋的倒板工作，若未完成，则自2018年5月30日的第二日起按100元/天计算赔付该户业主，并在实际完成倒板后的3个工作日内支付。但截止至起诉之日起，兴顺物业公司仍未支付违约金。根据《合同法》不安抗辩权的约定，待兴顺物业公司支付违约金时，答辩人将于同日支付物业费。综上，兴顺物业公司的诉讼请求不存在事实和法律依据，请求依法驳回。 兴顺物业公司围绕诉讼请求依法提交了福建省前期物业服务合同、公示、物业费和水电公摊费明细、律师函、邮政快递回单和龙岩市城市管理局行政处罚决定书（龙城执处字[2019]497号）等证据。杨广对兴顺物业公司提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对兴顺物业公司提交的上述证据，本院予以确认并在案佐证。 经审理查明，2017年9月25日，兴顺公司（乙方）与龙岩兴想房地产开发有限公司（甲方）签订福建省前期物业服务合同，合同主要约定：一、物业名称兴想江山名筑（兴想世家二区），分三期开发建设。二、期限为三年，自2017年10月31日起至2020年10月30日止。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。三、乙方提供物业服务的主要内容：1、制订物业服务有关制度、物业服务方案，保管相关的工程技术资料、承接查验资料；2、负责物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责共用设施设备的日常维修、养护和管理；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。四、物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）：1、多层住宅每月1.38元/平方米；2、高层住宅每月1.8元/平方米。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。合同还约定了车位使用费及停放服务费、代办服务费、特约服务费及违约责任，等等。合同签订后，兴顺物业公司实际上以每月1.5元/平方米的价格向小区业主收取物业费。 另查明，杨广系兴想江山名筑二期5号楼2608室业主，该套房屋面积为99.72平方米。兴顺物业公司主张的杨广尚欠的物业费2659元，为2018年10月7日起至2020年3月31日止的物业费。此外，龙岩市城市管理局于2019年12月5日作出龙城执处字[2019]497号行政处罚决定书，对龙岩兴想房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证擅自将新罗区铁山镇外洋村兴想名筑小区二区1-3#、5-9#楼的01、04、05、08户型镂空部位进行倒板封闭的建设行为作出没收违法建筑物和按违法建设建筑工程造价10%的罚款（合计199204元）的行政处罚。 本院认为，兴顺物业公司与龙岩兴想房地产开发有限公司签订的兴想江山名筑（兴想世家二区）《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对物业全体小区业主均具有约束力。杨广作为兴想江山名筑二期5号楼2608室业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现兴顺物业公司主张杨广尚欠2018年10月7日起至2020年3月31日止、按每月1.5元/平方米计算的物业服务费合计2659元，事实清楚，杨广应限期给付。由于杨广未按时履行缴交物业服务费的义务，在兴顺物业公司催缴后仍未及时缴纳，已构成违约，故应承担逾期付款的违约责任。现兴顺物业公司主张杨广应支付自起诉之日起即2020年5月11日起、按年利率6%支付利息，具有法律依据，本院予以支持。对于杨广主张的桩基检测报告弄虚作假致其停止装修并撤离至少83天时间，该时间段内业主并未享受物业服务，兴顺物业公司无权主张该83天共计413.8元的物业费的问题。由于开发商龙岩兴想房地产开发有限公司与兴顺物业公司系各自独立的法人，即属不同的民事主体，虽然进行重新检测期间导致正在装修的业主停止装修并撤离，但兴顺物业公司仍需做好小区的公共秩序和安全防范工作，对各业主的财产进行看管、保护，故杨广提出的重新检测期间83天的物业费应扣除的主张，本院不予支持。对于杨广提出的已预交一年物业费的问题，杨广于2017年7月31日购买该2608室并预交一年的物业费，现兴顺物业公司主张的杨广尚欠的是2018年10月7日起至2020年3月31日止的物业费，故杨广的主张，与其欠缴物业服务费的事实不符，本院不予支持。对于小区部分户型镂空部位进行倒板封闭的问题，龙岩市城市管理局已认定该行为属违章建设行为，并作出了行政处罚，杨广以镂空倒板逾期完工、兴顺物业公司未支付违约金为由，拒缴物业费无理。杨广经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 杨广应于本判决生效之日起五日内给付四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司截止至2020年3月31日止的物业费2659元，并支付自2020年5月11日起至款清之日止、以本金2659元为基数按年利率6%计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由杨广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张  伟  健 二〇二〇年六月二十三日 书记员 童欢欢（代） 附注：引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。