江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初10629号 原告：印树平，男，1965年5月25日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：常建明，泰兴市三泰法律服务所法律工作者。 被告：秦永兰，女，1974年11月5日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：翟建国，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 原告印树平与被告秦永兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告印树平及其委托诉讼代理人常建明，被告秦永兰及其委托诉讼代理人翟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 印树平向本院提出诉讼请求:1、终止原被告于2018年11月26日签订的租房“协议书”；2、被告迁出租赁房屋，支付自2019年11月27日至迁出之日止的租金（以年租金17万元为基数）；3、被告承担违约金17000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由:2018年11月26日，原被告签订门面房租赁协议书一份，约定原告将位于泰兴商城一楼D141号面积29.927平方米的门面房出租给被告，租期为2018年11月26日至2023年11月26日止，年租金为17万元，协议签订时租金一次性缴清。协议约定了双方的责任，违约责任等事实。协议在乙方的责任中明确，被告必须按照协议约定的期限和数额向甲方缴纳租金，不得借故拖欠。如拖欠延期超过十天，甲方有权终止协议，乙方无条件搬出。协议签订后，被告仅支付了租金17万元，剩余租金一直未支付。原告多次向被告催要未果，双方为此产生矛盾，打了110。原告认为，原被告签订的租赁协议书合法有效，依法应受保护，被告严重违约行为是错误的，请求依法处理。 秦永兰辩称,1、原被告于2018年11月26日签订的租赁协议书已于2019年11月3日协商解除，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据；2、根据协议约定，被告在终止协议十天内撤出原告房屋，即最迟2019年12月6日。在第一期合同租赁期限届满当日，被告将所有的物品全部搬出，将隔墙砌好，多次通知原告拿钥匙，但原告一直不配合，故意拖延房屋交付时间。原告于2019年11月中旬张贴吉房出租广告。被告认为是原告违约或原告违约在先，原告要求被告支付2019年11月27日至2019年12月18日期间的租金无事实和法律依据。3、2018年11月26日的租赁协议书是在2015年11月合同签订的基础上续签的。2015年签订合同时，被告除了缴纳房租14.5万元，还缴纳押金1万元。协议书上原告备注“三年房租不变，押金壹万元整”的字样。既然双方已经协商解除2018年11月26日的租赁协议书，原告应将押金1万元返还给被告，同时处理3万元转让费的事情。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年11月26日,原、被告签订协议书一份,约定原告将位于泰兴商城一楼D141号房屋租给被告,租赁期限自2015年11月26日至2018年11月26日止，房屋年租金为14.5万元。协议签订时租金一次性缴清。租赁期间，被告必须按照协议约定的期限和数额向原告缴纳租金，不得借故拖欠。如拖延期限超过十天，原告有权终止协议，被告无条件搬出。原被告双方任何一方违约，违约方应按当年租金额的10%向对方支付违约金。因违约造成对方损失时，应按实际损失金额向对方支付赔偿金。租赁期满或被告违约造成协议不能执行时，被告必须在终止协议十天内自行撤出原告房屋，否则被告在租赁房屋内的一切物品均归原告所有，原告有权处置该房屋内的一切事务，并向被告追索租金、违约金、赔偿金。协议签订后，被告一次性向原告支付当年房屋租金14.5万元，后两年租金亦为每年支付一次。租赁期限届满，双方于2018年11月26日签订续租协议书一份，约定租赁期限自2018年11月26日至2023年11月26日止，房屋年租金为17万元。协议其他约定条款与双方2015年11月26日签订的协议书相同。协议签订后，被告向原告支付了第一年房屋租金17万元。后原被告双方就降低第二年起的房屋租金标准事宜协商未果，被告于2019年11月3日发送手机短信给原告,告知原告“……不管怎么样，我今天再和你说下到期不做…你另找下家！”，原告回复“知道了”,此后双方继续协商降低房租未果，原告经被告同意于2019年11月21日左右在租赁房屋玻璃门上张贴写有“旺铺短期出租151××××6567”的招租广告，被告亦于11月28日将租赁房屋腾空。后双方继续于2019年11月30日、12月1日、12月2日、12月14日多次协商房租未果，并在协商过程中就租赁违约、是否退还押金、装修损失等发生争议，被告一直未将租赁房屋交付给原告。现原告以被告违约,造成其损失为由,诉至本院。经本院主持，双方于2019年12月18日就租赁房屋进行了交接。 庭审中,双方确认涉案房屋第一年租金17万元已交,2015年11月26日协议签订后，被告已支付给原告房屋押金10000元,至今未退。原告以被告已交付房屋为由放弃要求终止履行原被告于2018年11月26日签订的租房“协议书”，被告迁出租赁房的诉讼请求，并放弃庭审中增加的要求被告支付承租期间至2019年12月18日止的水电费（具体数额按实际计算）的诉讼请求，要求被告支付自2019年11月27日至2019年12月18日的租金（以年租金17万元为基数），承担违约金17000元和本案诉讼费。 审理中，原告陈述要求被告承担违约责任的理由除了五年租金未一次性付清外，还提出在双方协商降房租未果的情况下，被告仍应当按照协议内容履行，其在租赁期未满要求解除合同，已构成违约。 上述事实,有房屋租赁合同、照片、手机短信、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证,本院予以认定。 本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,并未违反相关法律法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同何时解除，被告是否存在违约，应否承担约定的违约责任；2、被告是否应当支付自2019年11月27日至2019年12月18日的租金？ 对于焦点1，本院认为，合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从此规定看，合同协商解除的前提是双方达成一致或约定的解除条件成就。本案中，被告在与原告未能就降低房租达成一致的情况下，通知原告第一年到期后解除合同，对此原告仅表示知道，未作出同意解除合同的意思表示，且案涉合同约定的一方有权解除合同条件中并未包括因租金标准协商未果的情形，故不能视为双方的合同此时已协商解除，被告提出租赁协议已于2019年11月3日协商解除无事实和法律依据。此后原告在双方就租金继续协商未达成一致、被告明确表示不再履行合同的情况下经被告同意张贴了招租公告，被告也在第一年期限届满后将物品搬出，应当确认双方间的租赁合同已于2019年11月26日解除。关于违约责任问题，原告诉称被告未能按约一次性付清五年租金构成违约，本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，案涉合同约定年租金17万元。协议签订时租金一次性缴清。双方对于协议签订时租金一次性缴清的是当年租金还是五年租金产生了争议，从双方约定的条款看，在协议书第三条表述：“年租金17万元。协议签订时租金一次性缴清”，该表述中租金一次性缴清应当指的是年租金，而非五年租金，且从双方2015年签订的三年期租赁合同履行情况看，原告当庭确认被告每年支付一次当年租金，同时逐年支付当年租金也符合本地房屋租赁的通常交易习惯，故对原告该诉称理由，本院不予支持；对于其在庭审中一并提出的被告在租期未届满即提出解除合同亦已经构成违约问题，本院认为，在双方协商解除未果的情形下，由于案涉合同履行中被告不享有合同法第九十四条规定的解除权，故被告在租期未届满的情况下提出解除合同已经构成根本违约，其应当按照约定支付违约金17000元。 对于焦点2，本院认为，合同解除后，被告直至2019年12月18日才将租赁房屋交付原告，故该占用期间的租金，被告应当支付，但根据双方关于“在被告违约造成协议不能执行时，被告必须在终止协议十天内自行撤出原告房屋”的约定，占用期间的计算应减去该约定的腾房期限，因此，占用期间的租金为17万元÷365天×（22-10）=5589.04元。由于双方间的合同已解除，原告收取被告的押金10000元应一并返还。综上，扣减押金10000元后，被告应当支付的租金、违约金合计12589.04（17000+5589.04-10000）元。至于被告主张原告返还转让费3万元的请求，因与本案讼争的租赁合同无关，本案不予理涉。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定,判决如下: 一、被告秦永兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告印树平租金及违约金12589.04元。 二、驳回原告印树平的其他诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10770元，由原、被告各半负担（此款原告已垫付，被告应负担部分于履行上述义务时一并加付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  戴爱明 人民陪审员  刘 霞 人民陪审员  李星来 二〇二〇年六月四日 法官 助理  周 红 书 记 员  朱静云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。