浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1329号原告：黄安村，男，1967年4月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：蔡为弟，女，1974年6月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。共同委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽、顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告黄安村、蔡为弟与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告黄安村、蔡为弟的共同委托诉讼代理人陈书兴和被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄安村、蔡为弟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金94314.89元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1746572元为基数，按每日万分之二计算）；2.依法判令由被告承担本案受理费。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订合同编号为201490008250094《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由被告开发建设的坐落于苍南县灵溪镇县城新区体育场路与仁英路交汇处晨光尚品园2幢402号房，建筑面积139.86平方米，单价为12488元每平方米，总价款为1746572元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行支付全额购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，直至2017年9月27日才通知原告交房，逾期时间长达270天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司辩称，一、被告于2017年9月27日交房系基于周边建设垃圾中转站、涉案小区工程设计变更等诸多客观原因造成的，对此，被告已经和苍南县人民政府达成延期开竣工并免收项目建设延期违约金的协议。故被告基于《商品房买卖合同》第九条第二款的第2点，被告虽客观上逾期交房，但不应归责于被告。二、被告已经与业主针对逾期交房及垃圾中转站引发的其他问题达成了协议，有《会议纪要》、《补充协议书》为证，被告已经给予业主现金红包及车位优惠，说明原告已经通过接受优惠的形式免除被告的逾期交房违约责任。被告不可能在逾期交房问题未与业主达成协议的情况下，单纯给予业主优惠，不符合常理。即双方已经通过补充协议变更原合同的交房时间。综上，基于被告逾期交房系客观原因造成，且原、被告已经以优惠方式达成逾期交房免责的补充协议，请驳回原告的诉讼请求。若原告坚持主张被告支付逾期交房违约金，则应视为其解除有关优惠的补充协议，应将有关优惠退还被告或在其诉讼请求中予以折抵。黄安村、蔡为弟向本院提交了如下证据材料，1.原告身份证，证明原告主体资格；2.被告工商信息，证明被告主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；4.购房发票，证明原告已向被告全额支付购房款的事实；5.房产证，证明案涉房屋已办理权属证书的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料，1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》、《国有土地使用权出让合同》，证明工期滞后由于诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月31之前竣工的协议；2.凭证、《补充协议书》、《会议纪要》，证明原合同约定的交房时间已经双方协商进行变更并由被告给予优惠的事实；3.转账凭证、优惠券，证明原告已领取了6万元优惠的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1、2三性无异议；对原告的证据3真实性无异议，但认为被告符合合同约定的逾期交房免责事由及事后双方达成了补充协议，不再承担逾期交房违约责任；对原告的证据4、5三性无异议。原告对被告的证据1真实性由法庭核实，对关联性有异议，该证据所载内容反映的是被告与土地出让方达成的协议，与本案无关；对被告的证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据所载内容系双方就垃圾中转站问题达成的，且形成时间是在房产项目刚开始建设的时候，若是对逾期交房作出约定与常理不符；对被告的证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，对于原、被告对对方提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-5和被告的证据2、3，本院予以确认并在卷佐证。对被告的证据1，经本庭核实，本院认为该证据符合有效民事诉讼证据基本特征，其能够证明本案相关事实。至于原、被告提供的证据能否证明被告是否需要承担逾期交房的违约责任，本院将于说理部分再行阐述。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2014年3月26日，原告黄安村、蔡为弟与被告签订了合同编号为201490008250094的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第2幢402室房屋，建筑面积139.86平方米，房屋总价1746572元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。2015年7月16日，原告黄安村与被告签订《会议纪要》，约定“……就《晨光尚品园》商住楼业主办理购房款按揭或一次性付清购房款余额事宜协商会议，现将会议商定事项纪要如下：……（1）永安公司给予第1至4幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币3万元；（2）永安公司给予第5幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币4.5万元……6.业主与银行签订购房款按揭贷款合同（包括公积金贷款、组合贷款）后，方可领取本纪要约定的车位优惠券……”。2015年8月14日，原告黄安村与被告签订《补充协议书》，约定“……一、自本协议签订之日起，若乙方（业主）成功办理购房款按揭或一次性付清购房余款的，甲方（永安公司）应于双方签订协议当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币叁万元，本现金礼包甲方需在2015年9月30日兑现。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有……”。另查明，原告在收到被告办理涉案房屋银行按揭贷款手续通知后即办理了相关按揭贷款手续，并于2014年12月15日开始偿还第一期按揭贷款。另被告于2017年9月27日交房，涉案房屋现已转移登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点有二。一、被告逾期交房是否存在免责事由。根据被告提供的政府会议纪要及土地使用权补充协议内容，其处理的系被告与土地出让方之间在管理与被管理方面引发的建设违约金及开竣工时间问题，且其中并未确定允许被告延期开竣工的明确原因。另被告于庭审中陈述，因小区周边建造了垃圾中转站，致使部分业主不按约办理按揭手续进而造成被告资金短缺延误了工期，但资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由。故在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩不予采纳。二、原、被告事后签订的《补充协议书》及《会议纪要》是否已对延期交房进行了免责约定。结合《会议纪要》中“……就《晨光尚品园》商住楼业主办理购房款按揭或一次性付清购房款余额事宜协商会议……6.业主与银行签订购房款按揭贷款合同（包括公积金贷款、组合贷款）后，方可领取本纪要约定的车位优惠券……”，以及《补充协议书》中“……一、自本协议签订之日起，若乙方（业主）成功办理购房款按揭或一次性付清购房余款的，甲方（永安公司）应于双方签订协议当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》……二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有……”等相关约定，可综合反映被告与业主达成的车位优惠券、现金礼包等优惠协议，系小区周边建造了垃圾中转站，为促成业主付清购房余款，给予协议签订时已付清购房款业主和在规定期限内付清购房余款业主的补偿，与延期交房并无关联。被告以已给予业主诸多优惠为由，抗辩双方已对延期交房达成免责协议，在其未提供其他证据进一步证实的情形下，本院对被告的此抗辩意见不予采纳。综上，本院对被告逾期交付房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，以实际房屋总价1746572元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1746572元×0.0002=94314.89元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄安村、蔡为弟逾期交房违约金94314.89元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2158元，减半收取计1079元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 苏上浩二〇二〇年六月十二日代书记员 罗 青相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。