湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终487号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉蓝湖医院（普通合伙），主要经营场所湖北省武汉市武昌区南湖花园（博雅苑F栋）。执行事务合伙人：刘启壮。委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛洪畅，男，1982年8月23日出生，汉族，居民身份证住址湖北省黄冈市黄梅县，上诉人武汉蓝湖医院（普通合伙）（以下简称武汉蓝湖医院）因与被上诉人毛洪畅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。武汉蓝湖医院的上诉请求：1、判决撤销武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12096号民事判决书，改判驳回毛洪畅的原审诉讼请求，毛洪畅向武汉蓝湖医院退还2019年2月份房屋租金3700元及房屋押金1000元，合计：4700元；2、本案一、二审诉讼费用由毛洪畅承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、原判决没有查清案涉商铺消防验收情况，导致本案关键事实不清。案涉商铺是否通过一次消防验收是租赁物是否合格的关键要素。武汉蓝湖医院为此提交了《博雅苑小区关于消防整改情况汇报》、《工作联系函》、《关于博雅苑验收合格证情况说明》等证据用以证实包括案涉商铺在内的整个小区从未通过一次消防验收的事实。但是，原判决并未对该事实予以查证，导致之后的法律分析出现错误。二、原判决认定武汉蓝湖医院解除房屋租赁合同没有事实和法律依据属于适用法律错误。毛洪畅用于出租的案涉商铺性质属于商业用途，且武汉蓝湖医院承租该商铺也是用于医院经营。根据《消防法》第十三条第三款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构，申请消防安全检查。”之规定，案涉商铺系用于医院经营，而医院属于公众聚集场所，应当取得消防验收合格证明方能投入使用。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》（法释[2009]11号）第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”由于毛洪畅提供的案涉商铺未取得一次消防验收合格证明，那么武汉蓝湖医院有权依照该条规定解除房屋租赁合同。但是，原判决认定武汉蓝湖医院解除合同没有事实和法律依据显然没有适用前述法律规定，导致判决错误。三、武汉蓝湖医院无需承担2019年3月1日之后的房屋租金、逾期付租损失以及占有使用费的给付责任。由于武汉蓝湖医院的经营场所无法通过一次消防验收，在相关部门对消防越来越重视的情况下，武汉蓝湖医院被迫关门停业。武汉蓝湖医院为此于2019年1月底开始，多次与毛洪畅联系，要么尽快通过一次消防验收，要么退租，但毛洪畅以消防问题并非其能够解决，要求武汉蓝湖医院继续缴纳租金为由，拒不回应退租事宜。（毛洪畅自认在此期间，武汉蓝湖医院的负责人多次与其联系，但否认联系内容。）在武汉蓝湖医院停业后，武汉蓝湖医院相继搬离医院设施设备，将案涉商铺在内的原医院二楼房间腾空，准备交还给出租人。由于毛洪畅拒不理会，导致案涉商铺一直无法交还。因此，武汉蓝湖医院非但不必对毛洪畅主张的房屋占用费承担责任，毛洪畅反而应当退还武汉蓝湖医院多付的2019年2月份租金3700元及押金1000元,退一步来讲，即使没有证据可以证实武汉蓝湖医院于2019年1月底向毛洪畅表达了解除合同的意思表示，但是本案毛洪畅最初起诉时，武汉蓝湖医院于2019年6月28日（即缴纳反诉费时间）依据解除合同的事实提出反诉请求，就确定了案涉商铺交还的时间点。当时，案涉商铺己经空置，武汉蓝湖医院一再表示可以随时办理腾退交还手续。所以，即使要支持毛洪畅的所谓房屋占有使用费，也应当计算至2019年6月28日，之后不应当再计算任何费用。综上所述，原判决没有查明案件关键事实，适用法律错误，导致判决结果错误，应予纠正。为了维护武汉蓝湖医院的合法权益，武汉蓝湖医院特向我院提出上诉，具体请求如上。毛洪畅辩称：一审判决正确，其没有对涉案商铺进行消防验收的义务，反诉的时间只是行使了解除权的意思表示，实际腾退时间是2019年10月15日，一审查明了该事实。其他意见和一审答辩意见一致。毛洪畅向一审法院提出诉讼请求：一、判决双方订立的《房屋租赁合同》自解除合同通知到达（民事诉状副本送达）对方时解除；二、武汉蓝湖医院恢复原状（腾退房屋、搬离物品、拆除装修、交还钥匙）；三、武汉蓝湖医院支付合同解除前的未付租金（暂计2019年3月1日至2019年5月31日共计11,100元，此后按每月3,700元实际支付至判决生效日止）；四、武汉蓝湖医院承担逾期付租损失（2019年3月1日至2019年5月31日以11,100元为基数，此后至合同解除前按每月3,700元参照实际天数计算至合同解除时，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准，参照逾期罚息标准上浮50%计算至实际付清之日止）；五、武汉蓝湖医院承担合同解除后对房屋继续实际占有使用费（参照双方约定的月租金按实际天数计算至实际腾退办理之日止）；六、武汉蓝湖医院承担本案诉讼费用。庭审中毛洪畅主张其第四项诉讼请求表述有问题，明确该诉讼请求应为要求武汉蓝湖医院自2019年3月1日起按照每月3,700元至付清之日止累计的欠付租金金额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准，参照逾期罚息标准上浮50%计付逾期付租损失至实际付清之日止。案件审理过程中，双方确认武汉蓝湖医院已于2019年10月15日腾退诉争商铺，毛洪畅明确表示放弃第二项诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认定事实如下：位于武汉市武昌区南湖街新大地家园博雅苑A栋、B栋2层2-7号房屋登记权利人为毛洪畅，建筑面积71.31平方米，用途为“城镇混合住宅用地/商业服务”。2017年12月1日，毛洪畅（甲方）与武汉蓝湖医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方同意将博雅苑B栋2楼7号商铺出租给乙方使用，在不影响房屋安全的情况下，可以改变房屋的结构。1、租期从2017年12月1日至2019年11月30日。2、租金每月3,700元，每季度支付一次，每次需提前10天。首季度租金，乙方在2018年1月30日前支付给甲方，2017年11月的租金3,700元，自2017年11月1日起算半年内由乙方支付给甲方。3、租期内，乙方需向甲方缴纳1,000元房屋押金，解除合同时，甲方将此款全额无息退还乙方。4、租期内，乙方如转租或终止合同，需甲方同意，否则需交甲方违约金1,000元整。甲方如转让房屋，会通知乙方。5、合同期满前，如乙方不续租需提前1个月告知甲方，并不能随意拆走墙壁上的附属物（甲方的空调电器等）；如乙方续租，在同等条件下有优先权。6、租期期间的水、电、物业费由乙方交纳，不得从事违法活动。7、甲方委托乙方处理与物业相关事务，并行使业主应有的权利……”庭审中，双方均自述，上述房屋租赁合同并非双方首次签订租赁合同，最初签订房屋租赁合同的时间及具体签订次数记不清楚；2019年3月1日以前的合同义务均已履行完毕；武汉蓝湖医院已支付毛洪畅房屋押金1,000元。武汉蓝湖医院自述，武汉蓝湖医院于2004年成立，已在该址经营十余年，小区当时尚在建设过程中，管理混乱，至今未办理过消防验收；相关部门多次向物业下达整改通知，但整改通知前任执行合伙人处有，武汉蓝湖医院无法提交；武汉蓝湖医院已于2019年1月27日口头通知出租人解除租赁合同，并要求向其退房，但未向一审法院提交相关证据。毛洪畅自述双方仅协商过续租和租金给付事宜，未曾协商合同解除，亦未达成一致意见；毛洪畅没有义务提供消防合格证。2019年1月26日，武汉蓝湖医院张贴放假通知，通知载明：“因内部调整，从元月26日放假，过春节后开门应诊时间，另行公告。”武汉蓝湖医院自述停业原因实际是因为消防验收一直未通过，不得不停业调整，至今未再实际经营。2019年8月15日，一审法院与武汉蓝湖医院、毛洪畅共同前往诉争商铺进行现场勘察，毛洪畅明确其第二项诉讼请求中恢复原状具体是指拆除进门右手边两个木门并封闭；左手边三个门保持原状；保留左手边三个房间内的挂式空调；拆除理疗咨询室内部木门并封闭；诉争商铺内其他财物均搬离。武汉蓝湖医院最初认可进门左手边三个门为其加装但表示不要了，后陈述是否为其加装需要核实后书面答复法庭，同意毛洪畅的其他腾退要求。武汉蓝湖医院至今未向一审法院提交其书面核实意见。2019年11月20日，武汉蓝湖医院执行事务合伙人刘启壮到庭陈述其已于2019年10月15日将诉争商铺腾退完毕。毛洪畅表示认可该腾退时间。另查，武汉蓝湖医院提交《博雅苑关于消防整改情况汇报》、《工作联系函》、《关于博雅苑验收合格证情况说明》，拟证明诉争商铺小区整体消防设施设备瘫痪，致使诉争商铺无法取得一次消防验收合格证明，武汉蓝湖医院无法正常经营。毛洪畅对上述证据的真实性均有异议。毛洪畅提交2019年4月8日起诉状及武汉蓝湖医院反诉状，起诉状载明：要求判令武汉蓝湖医院支付2019年3月1日至2019年5月31日租金11,100元；刘启壮、曹超、王超承担连带清偿责任。武汉蓝湖医院对该证据的真实性无异议，但认为该案材料与本案文书基本相同，与本案无关联。一审法院认为，毛洪畅、武汉蓝湖医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，目前无证据显示存在无效或可撤销情形，合法有效，对双方均有约束力。对于租赁合同而言，出租方的主要义务在于提供符合约定的房屋，承租方的主要义务在于按约支付租金。本案中诉争房屋租赁合同虽系2017年签订，但双方均认可已建立多年的房屋租赁合同关系，武汉蓝湖医院亦在该址经营多年，现其主张诉争商铺未取得一次消防验收合格致使其停业，但未向一审法院提交充足证据，一审法院不予采信。武汉蓝湖医院自述已于2019年1月26日向毛洪畅提出解除租赁关系并要求毛洪畅收回房屋，未向一审法院提交相关证据，一审法院不予采信。且即使武汉蓝湖医院诉前要求解除合同，因其并无证据证实毛洪畅存在违约行为或双方就合同解除达成一致意见，其单方要求解除合同，亦缺乏法律依据和事实依据。综上，武汉蓝湖医院关于双方租赁合同关系已经解除的主张，一审法院依法不予采信，其要求毛洪畅退还2019年2月房屋租金，一审法院不予支持。武汉蓝湖医院自2019年3月1日起未依约支付租金，毛洪畅在本案中诉请要求解除合同，双方之间的房屋租赁合同自毛洪畅的起诉状副本送达武汉蓝湖医院之日起解除（即2019年6月26日）。武汉蓝湖医院要求毛洪畅退还已缴纳的押金1,000元，因合同约定该押金应于合同解除之日退还，武汉蓝湖医院的此项诉请，一审法院依法予以支持。此款将在武汉蓝湖医院欠付租金中予以抵扣。2019年1月26日至2019年10月15日武汉蓝湖医院虽未实际经营，但未与毛洪畅办理房屋交接手续，毛洪畅要求其给付欠付租金，并按租金标准支付房屋占有使用费，一审法院依法予以支持。武汉蓝湖医院未依约按时足额支付诉争商铺租金，给毛洪畅造成了损失，其要求自2019年3月1日计收逾期付租损失至合同解除时，一审法院依法予以照准，武汉蓝湖医院应按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率支付毛洪畅2019年3月1日至2019年6月26日应付租金的逾期付租损失至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认毛洪畅与武汉蓝湖医院2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月26日解除；二、武汉蓝湖医院应于本判决书生效之日起十日内支付毛洪畅2019年3月1日至2019年6月26日房屋租金13,306.67元（3,700元×3个月+3,700元×26/30-1,000元）；三、武汉蓝湖医院应于本判决书生效之日起十日内支付毛洪畅逾期付租损失（损失自2019年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中2019年3月1日至2019年5月31日以11,100元为基数，2019年6月1日以后以13,306.67元为基数）；四、武汉蓝湖医院应于本判决书生效之日起十日内支付毛洪畅2019年6月27日至2019年10月15日房屋占有使用费13,383.66元（3,700元×3个月+3,700元×4/30+3,700元×15/31）；五、驳回毛洪畅的其他诉讼请求；六、驳回武汉蓝湖医院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费500元，反诉案件受理费25元，共计525元，由武汉蓝湖医院负担。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，毛洪畅、武汉蓝湖医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按合同履行各自义务。武汉蓝湖医院认为一审判决没有查清案涉商铺消防验收情况，案涉商铺是否通过一次消防验收是租赁物是否合格的关键要素，对此，双方合同中未约定其承租商铺应符合消防合格的条款，且武汉蓝湖医院在案涉商铺经营多年，在此期间，亦未以此向毛洪畅提出因消防问题解除合同的诉求，且其认为诉争商铺未取得一次消防验收合格致使其停业，导致租赁房屋无法使用，武汉蓝湖医院有权请求解除合同的上诉主张，因武汉蓝湖医院未向法院提交充足证据予以证实，故武汉蓝湖医院该上诉理由不能成立。关于武汉蓝湖医院请求判令毛洪畅向武汉蓝湖医院退还2019年2月份房屋租金3700元及房屋押金1000元的问题，本院认为，因其并无证据证实毛洪畅存在违约行为，故武汉蓝湖医院的该项请求缺乏事实及法律依据，对此上诉请求，本院不予支持。综上所述，武汉蓝湖医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由武汉蓝湖医院（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月三十日书记员  张 欣