重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1351号上诉人（原审原告）：李学莉，女，1966年7月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆铁马工业集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街43号，统一社会信用代码91500000202804963C。法定代表人：陈树清，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪荫，女,该公司员工。上诉人李学莉因与被上诉人重庆铁马工业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初15187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人李学莉及其委托诉讼代理人聂静，被上诉人重庆铁马工业集团有限公司（以下简称铁马公司）的委托诉讼代理人汪荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学莉上诉请求：撤销原判，改判确认李学莉对案涉房屋享有优先承租权。主要事实和理由：上诉人李学莉与被上诉人铁马公司于2004年起即建立了租赁关系，租赁关系一直存续至今，且上诉人均按约履行了租赁合同，租赁期届满被上诉人突然拒绝与上诉人签订书面合同，并在租赁期限届满前将案涉房屋另行出租给他人，被上诉人的行为违反了双方合同约定。一、铁马公司（甲方）与李学莉（乙方）签订的租赁合同中约定“房屋租赁期限届满，既不续签《房屋租赁合同》，又不向甲方交纳租金等费用，时间超过贰个月的，视为乙方放弃续租权和经营财产，甲方有权另签《房屋租赁合同》，并处置乙方与超期租金等额的经营财产。”，根据该合同约定，李学莉只要向铁马公司交纳了租金等费用，即表明李学莉愿意且有权继续承租房屋。事实上，上诉人在租赁期届满后，仍然按月向被上诉人交纳租金至2019年11月，符合合同约定的继续承租条件，被上诉人应当与上诉人签订书面合同。二、上诉人从2019年1月起，每月均向被上诉人缴纳了租金，被上诉人已经接受，该事实表明双方的租赁关系仍继续有效。三、上诉人在租赁期届满除按约缴纳租金外，还向被上诉人发出了续租函，表达了愿意继续租赁该门面的意思。四、上诉人在二审中提交的证人证言足以证明涉案房屋是铁马公司为了增收，采取了谁出资谁修建谁使用谁受益的政策和上诉人的丈夫谢兴伍口头约定，由谢兴伍出资在上诉人享有产权的富安百货大楼外墙楼梯间修建门面，谢兴伍享有长期的排他使用收益权，谢兴伍定期向被上诉人缴纳管理费(租金)的形式。按照双方的约定，只要上诉人不放弃该门面，只要政府不拆迁，上诉人就享有使用权。五、至于铁马公司所说的转租问题，因转租的事实一直存续10多年，铁马公司应当知道；双方在合同中确实有不能转租的约定，但是按照该条款的约定，一旦发现转租，首先是通知纠正，拒不纠正的才可以解除；但是铁马公司从未要求过上诉人进行纠正。因此，铁马公司以转租为由解除租赁合同不符合法律规定。综上，上诉人缴纳租金、发函要求继续承租的事实，足以证明上诉人并未放弃继续承租的权利，上诉人要求优先于他人承租，应当得到支持。且我方主张的优先承租权本意是享有涉案房屋的使用权。一审判决错误，请求二审依法予以纠正。铁马公司辩称，1、本案涉案房屋属于被上诉人所有，被上诉人有权对该房屋进行租赁、买卖，上诉人无权干涉，且上诉人二审中当庭变更诉讼请求，违反法律规定。2、根据合同约定，上诉人因承租期间违反租赁合同约定，被上诉人有权终止合同，并收回房屋重新招租。一审中被上诉人提交的营业执照上的工商登记可以证明被上诉人2018年才知道上诉人转租的违约行为。3、被上诉人对门面的管理是按一年一签的租赁管理模式，被上诉人与租赁户签订租赁合同后，租赁户向被上诉人缴纳租金的方式是银行汇款至被上诉人公司的公共账户，被上诉人收到租金后向承租人开具收条，但被上诉人截至2018年12月31日后就未向上诉人收取租金也未向上诉人出具租金收条。同时，被上诉人对本案涉案门面重新招租。4、被上诉人自2019年就未再与上诉人签订租赁合同，而租赁合同具有双向约束性，被上诉人并未将房屋交给上诉人使用，上诉人在没有租赁合同的情况下还继续向被上诉人交付房租，毫无事实和法律依据，不能默认双方存在租赁关系的事实。5、对上诉人所称的优先承租权也无事实和法律依据，涉案门面2006年开始才正式出租给谢兴伍。6、上诉人自称的自建门面也没有事实和法律依据，证人徐洪彬从未担任过商贸公司法定代表人或负责人，其在未得到公司授权的情况下，并不能对外代表商贸公司对上诉人作出任何承诺。7、李学莉与谢兴伍2003年就已离婚，其承租期间恶意转租获取高额利润，威胁到国有资产的利益，且李学莉有数套房产，李学莉的上述状况与本案具有关联性，故申请二审法院查询李学莉的婚姻状况和财产状况。综上所述，被上诉人根据双方签订的租赁合同，与上诉人终止合同，合理合法，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李学莉向一审法院起诉请求：1、确认李学莉就重庆市九龙坡区杨家坪西郊路X号附3号商业用房享有优先承租权；2、本案诉讼费由铁马公司承担。一审法院经审理认定事实如下：案涉重庆市九龙坡区杨家坪西郊路X号附3号商业用房的地块使用权属于铁马公司享有。李学莉与铁马公司于2004年起开始建立租赁关系，自2006年至2018年，双方陆续签订书面的租赁合同。其间，铁马公司将案涉门面交由李学莉使用，李学莉依约向铁马公司支付租赁费用。2017年，双方最后一次签订书面合同（以下简称租赁合同），约定租赁期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止；乙方在租赁期届满时如需继续承租该房，应提前30日与甲方协商，达成协议时，双方另签订租赁合同。乙方未经甲方许可将承租房屋转租或转借给他人使用的，一经发现，应限期纠正或拆除，甲方有权向乙方收取违约金，不纠正或拆除的，甲方有权终止合同，不退还保证金；甲方将房屋出租后，甲方负责房屋、计量器具前端的维修。房屋内的设施设备实行建账交付使用，乙方使用过程中自行维修。承租房屋进行装修所发生的一切费用和水电表后端增容的管线材料与安装费，由乙方自行承担。退租时，需要拆除的，乙方拆除后必须恢复至承租前的状况，并不得破坏承租房屋的所有设施设备。房屋租赁期限届满，既不续签合同又不向甲方交纳租金等费用，时间超过两个月的，视为乙方放弃续租权和经营财产，甲方有权另签租赁合同。该合同期限届满后，双方未再需续签租赁合同，后铁马公司与案外人李志钢就案涉门面另行签订了租赁合同，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。一审另查明，李学莉曾在与铁马公司租赁期间内将案涉房屋进行转租。一审法院认为，李学莉、铁马公司签订的租赁合同亦系双方当事人的真实意思表达，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李学莉、铁马公司于2017年签订的租赁合同已因合同约定的租赁期限届满而终止，双方并未续签租赁合同，而铁马公司亦已实际将案涉商铺另行出租，故一审法院确认，李学莉、铁马公司之间的租赁关系已因合同期限届满而解除。李学莉虽诉称其享有对案涉门面的优先承租权，但其并未举示充分的证据证明其主张，该项请求缺乏充分的法律依据，理由如下：首先，优先承租权指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。本案中，李学莉援引的合同依据源自于案涉租赁合同第7条第12项，而该条款从文义解释的角度，仅能说明李学莉欲与铁马公司续签租赁合同的，应及时向铁马公司发出续签租赁合同的意思表示，但能否与李学莉续签租赁合同取决于铁马公司是否接受该项要约，而非明确约定李学莉在与铁马公司的租赁关系中享有优先承租权。同时，合同第四条第5项亦充分说明了双方合同届满后继续履行租赁关系的前提是李学莉提前30日与铁马公司协商，双方达成一致意见后另行签订租赁合同。其次，李学莉主张双方之间存在“谁修建谁受益”的原则，其并未向一审法院提交书面证据证明该约定的存在，一审法院难予采信。并且，即便案涉房屋最初为李学莉所修建，亦无法得出其即理应对房屋享有优先承租权的结论。最后，铁马公司辩称的李学莉存在违约转租的情形已得到李学莉自认，其与案外人于2018年12月14日另行签订的租期为2019年1月1日至2019年12月31日的租赁合同系铁马公司对自身权益处分的体现，亦未明显影响李学莉在与铁马公司的原租赁合同关系中就案涉门面的享有的相关租赁权益。综上所述，李学莉要求确认其就案涉门面享有优先承租权的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：“驳回原告李学莉的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李学莉负担。”二审中，上诉人李学莉围绕其上诉请求提交了以下证据：一、第一组，1.徐洪彬的情况说明及证人证言，拟证明涉案房屋修建之前，徐洪彬代表被上诉人与上诉人丈夫有口头约定，约定好涉案房屋是谁修建谁受益，上诉人享有排他使用权，尽管是口头协议，也应当受到保护；2.霍本财出具的情况说明及照片、身份证；3.照片8页；4、《重庆市房屋租赁合同》（复印件）（铁马公司与高文燕签订）。这组证据拟证明当时被上诉人的确有职工自筹资金自建房屋自己经营的政策。二、第二组证据：银行转账凭证（原件），拟证明从2019年1月至2020年4月李学莉每月向被上诉人缴纳涉案房屋租金的事实，且被上诉人是接受的，从来没有退回。三、第三组证据：1.录音光盘1个及录音文字整理资料（铁马公司的负责人胥林与我方交涉的过程），拟证明胥林清楚承认上诉人是2018年10月开始找他的，我方一直找他们续签合同。2.短信记录，胥林在租赁合同中也是委托代理人，3.快递签收回执，4.快递单及续租函。该组证据拟证明上诉人李学莉一直上门去找对方，续租函是直接邮寄给被上诉人，由胥林本人签收的，合同约定是提前30天提出续租，但是李学莉提前三个月就提出了续租请求。四、第四组证据（均系复印件）1.民事起诉状，拟证明案外人李志刚与被上诉人签订合同，且也将涉案房屋转租给其他人，2.收条（李志刚、聂小维），签订日期为2018年12月14日，此时李学莉和被上诉人的合同还没有到期，结合录音可以证明被上诉人说因为转租和我解除合同是站不住脚的，且胥林对此也是明知的，即被上诉人一直都没有执行转租的条款，3.《房屋租赁合同》（铁马公司与李志刚2018年12月14日签订），该组证据足以证明被上诉人所谓因转租解除合同的说法是不成立的。五、第五组证据（均系复印件），1.职工登记表，2.全民所有制单位招收退休职工子女审查表，3.招收职工推荐表、体检表，4.谢兴伍死亡证明，5.谢兴伍火化证明，6.户口增减记载。拟证明谢兴伍是2006年10月份死亡的，且之前是铁马公司的职工，租赁关系形成是2004年，这两年的合同是谢兴伍直接签订，且由他保管，后来李学莉也没有找到，只找到2006年，所以租赁关系并不是从2006年开始。六、第六组证据（均系原件），1.李洪霞残疾人证，2.李洪霞与胡国刚房屋租赁协议，3.张建群身份证及老人证。拟证明李学莉妹妹李洪霞系残疾人，母亲张建群72岁，均依赖李学莉扶养、赡养，李学莉还要抚养仍在上大学的女儿，经济收入全部依赖争议门面。经质证，被上诉人铁马公司对第一组证据的三性均不予认可，该组证据与本案无关，也达不到上诉人的证明目的，认为徐洪彬的证人证言证明了被上诉人对上诉人从始至终都没有承诺过其对涉案房屋享有优先承租权，更没有门面使用权这一说法；对第二组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据只能证明是上诉人的单方行为，被上诉人无法阻止上诉人向我公司账户汇款，因本案诉讼原因，我公司一直将收取李学莉房屋租金的财务未作处理，也未向其开具收据，她只需要向我公司书面申请办理退还手续即可退还她缴纳房屋的租金；对第三组证据的三性均不予认可，与本案无关，我公司与上诉人解约的真正原因是上诉人的转租违约行为，并无其他理由；对第四组证据三性不予认可，与本案无关，且据我公司了解，现在廖记棒棒鸡登记的门面的工商信息已经是李志刚的了；对第五、六组证据的三性不予认可，与本案无关，达不到上诉人的证明目的。被上诉人铁马公司二审中举示了其与李志刚2019年12月6日新签订的租赁合同一份，拟证明上诉人与被上诉人解除租赁合同后，被上诉人重新招租，与李志刚重新签订房屋租赁合同的事实；被上诉人从来没有和李志刚在2018年12月14日签订合同过，起草的时间和租赁期限是两个时间，因为我们都需要提前起草合同。二审庭审后，铁马公司提交了其2006年与谢兴伍签订的房屋租赁协议和重庆铁马商贸有限责任公司相关查询信息。经质证，上诉人对铁马公司举示的合同的真实性认可，但认为该份证据更加证明被上诉人知错不改，不尊重历史、事实和法律，严重违背和李学莉签订租赁合同的行为。上诉人李学莉提交的第一组证据不足以证明铁马公司曾经存在职工自筹资金自建房屋自己经营的政策，故本院不予采信；第二组银行转账凭证足以证明李学莉2019年1月至2020年4月期间每月向铁马公司支付了涉案房屋租金，本院对第二组证据予以采信；第三组证据中第1、2项的真实性无法认定，但第3、4项足以认定李学莉曾于2019年1月1日向铁马公司的工作人员胥林（系2019年12月铁马公司与案外人李志钢签订案涉房屋租赁合同时的委托代理人）邮寄了续租函且胥林本人予以了签收，本院对该组证据中的3、4项予以采信；第四组证据虽系复印件，但双方当事人在本案一审庭审中对铁马公司2018年12月14日与案外人李志钢签订了涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日的租赁合同的事实均无异议，故本院结合查明的其他事实对该组证据的真实性予以认定；上诉人举示的第五组证据系复印件，且即使第五、六组证据是真实的，也与本案的处理结果无关，故本院均不予采信。被上诉人铁马公司二审中举示的租赁合同虽真实性能够认定，但不能达到铁马公司的证明目的；且李学莉的婚姻状况与财产状况与本案的处理无关，铁马公司的调查申请明显缺乏依据，本院不予准许。本院对一审查明的其他事实亦予以认定。本院认为，上诉人李学莉与被上诉人铁马公司2017年签订的案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的租赁合同中约定“李学莉未经铁马公司许可将承租房屋转租或转借给他人使用的，一经发现，应限期纠正或拆除，铁马公司有权向李学莉收取违约金，不纠正或拆除的，铁马公司有权终止合同，不退还保证金”，根据上述约定，铁马公司有权终止合同的前提条件是李学莉存在未经许可转租涉案房屋的情况时，在铁马公司要求其限期纠正或拆除后仍不予纠正或拆除，但本案中，铁马公司并未提交证据证明其在合同履行期间针对转租问题向李学莉发出过限期纠正或拆除的通知，故铁马公司认为其基于李学莉存在转租情形而有权收回涉案房屋的答辩意见不能成立。同时，李学莉转租涉案房屋长达十几年，铁马公司应当知道其转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，铁马公司以李学莉未经同意转租为由请求解除合同的，人民法院亦不予支持。双方当事人签订的租赁合同中约定“房屋租赁期限届满，李学莉既不续签合同又不向铁马公司交纳租金等费用，时间超过两个月的，视为李学莉放弃续租权和经营财产，铁马公司有权另签租赁合同”。根据上述约定，铁马公司有权另签租赁合同的前提条件为李学莉在房屋租赁期限届满既不续签合同又不交纳租金等费用，且时间须超过两个月，但根据本案查明的事实，李学莉于2019年1月1日已向铁马公司邮寄了续租函，且李学莉从未逾期两个月向铁马公司支付租金，故依据上述约定，铁马公司另行与案外人签订租赁合同的条件并未成就，铁马公司无权另行签订租赁合同。同时，根据上述约定，在李学莉未放弃续租权的情况下，其对涉案房屋应享有续租权，即优先于其他人的承租权。综上所述，李学莉对涉案房屋享有优先承租权，即续租权，其上诉请求成立；一审判决认定事实不清，二审依据出现的新证据，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初15187号民事判决；二、确认李学莉对位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路X号附3号的商业用房享有优先承租权。一审案件受理费80元，由重庆铁马工业集团有限公司负担；二审案件受理费160元，由重庆铁马工业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年六月三日书记员  陈 丽