杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初1286号 原告：范音，男，1957年6月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：陈红，男，1960年5月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：孔培红，女，1989年7月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告范音、陈红（以下简称原告）为与被告孔培红（以下简称被告）返还原物纠纷一案，于2020年1月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告系杭州市余杭区仓前街道的创客空间大厦2幢325室住房物业所有人。2019年6月3日，原告把前述住房出租给南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）后，乐伽公司未按照合同约定于2019年7月18日向原告支付租金3400元。原告于2019年7月29日在乐伽公司官方微博指定的公司客服微信上留言要求乐伽公司支付欠款并解除合同，但未收到乐伽公司回应。2019年7月31日，原告又书面致函乐伽公司要求支付欠款并解除合同，该信函通过邮政局挂号信投递，因乐伽公司拒收后被退回。2019年8月6日，原告再次在乐伽公司官微上主张要求解除合同，乐伽公司仍未回应。2019年8月7日，乐伽公司发布公告称“公司无力履行合同，停止经营，关闭所有业务……，自本公告发布之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知。”原告于2019年8月2日通知被告腾退房屋，但被告拒绝腾退。原告认为，乐伽公司无故拖欠租金并拒绝回应原告的多次催款要求，其行为已经表明不愿意继续履行债务；乐伽公司8月7日发布的公告进一步表明其不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七之规定，原告与乐伽公司的租赁合同已经于2019年7月29日解除。据此，原告于8月2日通过微信告知被告原告与乐伽公司的租赁合同已经解除，并要求被告腾退房屋，被告予以拒绝。原告又于8月6日再次书面通知被告腾房，被告仍拒绝腾房。综上，为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告赔偿原告从2019年8月2日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照月租金3200元计算）；2、判令被告支付原告从2019年8月2日起至实际腾退之日期间按每月212元计算的物业管理费和能耗费（原告于2019年1月2日开发商交房时已预先缴纳本年度的物业管理费和能耗费共计2550.02元）；3、本案诉讼费用由被告负担。 为证明其诉讼主张，原告向本院提交以下证据材料： 1、房屋买卖合同一份，证明原告是案涉房屋的所有权人的事实。 2、微信聊天记录一份，证明原告与乐伽公司工作人员的房屋租赁合同订立过程的事实。 3、乐伽公司押金付款记录一份，证明原告与乐伽公司存在租赁合同关系的事实。 4、邮政面单、解除函、微信留言各一份，证明原告向乐伽公司催讨欠款并要求解除合同的事实。 5、乐伽公司官方群公告一份，证明乐伽公司于2019年8月7日同意解除合同的事实。 6、微信聊天记录一份，证明原告通知被告腾退房屋的事实。 7、书面腾房通知一份，证明原告书面通知被告腾房的事实。 8、物业费和能耗费收据一份，证明原告已缴纳物业费和能耗费的事实。 9、电信局通话记录一份，证明原告致电乐伽公司向其催讨租金等欠款的事实。 被告答辩称：一、因小区物业公司和原告的不断骚扰，被告已于2019年12月9日搬出案涉房屋。被告居住期间内，原告多次威胁，并更改门禁，导致被告无法进入房间。原告多次威胁，物业上门威胁停电停水，影响到了被告的人身、财产安全。二、根据被告与乐伽公司签订的租赁合同，被告已实际支付了乐伽公司2019年6月10日至12月9日期间的租金及一个月的押金。原告未提供其与乐伽公司之间存在书面的租赁合同，据了解原告与乐伽公司是委托合同关系，乐伽公司作为受托方，在受托期间内可以合法出租房屋。被告与乐伽公司签订的租赁合同合法有效，在被告已付租金的租赁期间内，被告对租赁房屋有合法的占有、使用权。原告无权在此期间内强行要求被告腾退。三、依据原告提供的其与乐伽公司的聊天记录以及被告与乐伽公司之间的合同约定，物业费、能耗费等应由原告承担，原告主张的物业费、能耗费由被告支付，依据不足。四、从乐伽公司发布的公告看，合同解除后，乐伽公司愿意承担违约责任。综上，原告提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 为证明其诉讼主张，被告向本院提交以下证据材料： 1、房屋租赁合同一份，证明被告对案涉房屋享有合法使用权的事实。 2、打款凭证二份，证明被告按约向乐伽公司支付案涉房屋租金及押金共计17500元的事实。 3、房屋出租以及委托代理合同二份，证明原告与乐伽公司存在委托代理关系的事实。 4、乐伽公司公告一份，证明因乐伽公司违约给对房东造成的损失应由乐伽公司承担的事实。 5、微信聊天记录一份，证明房东擅自更改门禁，导致原告无法进入该房屋的事实。 6、视频录像二份，证明：房屋租赁期间内，原告严重危害被告人身和财产安全的事实。 经庭审质证，原告提交的证据，被告经质证后发表质证意见如下：证据1、7、8的三性无异议，证据2真实性无法确认。证据3-6，9关联性有异议及待证事实有异议。被告提交的证据材料，原告经质证后，发表质证意见如下：证据1、2、4、5，没有异议。证据3，真实性有异议。证据6真实性无异议，但与本案合同解除是没有关系。 本院经审查后认为，原、被告提交的证据材料均符合有效证据的形式要件，本院依法予以确认。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下： 2017年4月28日，原告与杭州绿凯房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定原告向出卖人购买坐落于杭州市余杭区的预售商品房，出卖人已经选聘杭州佰全物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。2019年1月2日，杭州绿凯房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告。 2019年6月2日，原告通过微信与案外人乐伽公司协商确立了租赁关系，同时约定租赁期限自2019年6月4日起至2022年7月17日止，租金3400元,乐伽公司另需向原告交付押金3400元，首期租金于2019年7月19日前支付。2019年6月3日，乐伽公司通过案外人毕丽娜的个人银行账户向原告支付押金3400元。此后，乐伽公司未再依约向原告支付租金。 2019年6月7日，乐伽公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房屋出给乙方，租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月9日止，每月租金2500元，每半年支付一次，签约时乙方应支付甲方押金2500元。甲方已获得房屋出租人的授权，代为收取房屋管理收益包括但不限于房屋租金、押金等。租赁合同签订后，被告依约向乐伽公司支付了2019年6月10日至2019年12月9日的租金及押金总共计17500元。被告于2019年12月9日腾退了案涉房屋。2019年1月2日，原告向杭州佰全物业管理公司支付了2019年度的物业费、能耗费总计2550.02元。 2019年7月29日，原告在乐伽公司客服微信上留言要求乐伽公司支付欠付租金并解除合同，但未收到乐伽公司回应。2019年7月31日，原告又书面致函乐伽公司要求支付欠付租金并解除合同，该信函后因乐伽公司拒收后被退回。2019年8月2日，原告微信联系被告，要求其腾退房屋，并要求被告支付房屋占有使用费，被告拒绝腾退、支付原告任何费用。2019年8月6日，原告再次在乐伽公司客服微信上主张要求解除合同，乐伽公司仍未回应。2019年8月7日，乐伽公司发布公告载明：“鉴于我司无力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意……，自本公告发布之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知……”。此后原、被告双方就房屋腾退事宜协商未果，原告故于2019年8月11日向公安机关报案要求解决其与被告之间的纠纷，公安机关表示原、被告之间属民事纠纷，可通过司法途径解决。2019年8月12日，原告更换了案涉房屋的门锁，并试图阻止被告继续使用案涉房屋。 本院认为，原告与案外人乐伽公司以及乐伽公司与被告之间签订的租赁合同，均系缔约各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。乐伽公司未按约向原告支付租金已构成根本违约，虽原告发出的解除合同通知因乐伽公司拒绝签收被退回，但乐伽公司此后于2019年8月7日发布公告表示无条件同意房东、房客解除合同的要求，据此，本院确认原告与乐伽公司签订的房屋租赁合同于2019年8月7日解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此规定，原告诉请要求被告支付合理房屋占有使用费，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费的具体计算。其一，早在原告与乐伽公司的租赁合同解除之前，原告即已要求被告腾退房屋，据此，本院确认被告应支付原告自2019年8月7日起实际腾退之日的占有使用费。其二、根据合同相对性原则，原告与乐伽公司之间的租赁合同约定的租赁标准对被告并无约束力，本院酌情确定占有使用费按照乐伽公司与被告之间签订的月租金2500元/月的标准计算。被告虽辩称原告与乐伽公司之间是委托关系，但未提供充分证据加以佐证，本院不予采信。原告另诉请要求被告支付物业管理费、能耗费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告孔培红支付原告范音、陈红2019年8月7日至12月9日期间的房屋占有使用费10250元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告范音、陈红的其他请求。 本案案件受理费58元，减半收取29元，由被告孔培红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  谈国永 二〇二〇年六月九日 法官助理张浩 书记员杜洁