浙江省云和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1125民初33号 原告:温州同策房产营销有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区杨府山新田园住宅区3组团4幢206室-1，统一社会信用代码：91330302MA29463Y4X。 法定代表人：毛汉阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘雄伟、周春草，浙江建桥律师事务所律师。 被告：云和恒盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省云和县元和街道仙宫大道399号，统一社会信用代码：91331125576506493T。 法定代表人：虞阳春，董事长。 委托诉讼代理人：邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。 原告温州同策房产营销有限公司与被告云和恒盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，原、被告双方共同向本院申请庭外和解，和解期限自2020年1月20日起至2020年3月20日止。因本案案情复杂转为普通程序，由杨剑琼当任审判长，与人民陪审员邱森荣、邱伟娟组成合议庭，于2020年4月28日、2020年6月19日依法公开开庭审理。原告温州同策房产营销有限公司委托诉讼代理人潘雄伟、周春草，被告云和恒盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州同策房产营销有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告销售代理佣金2057129.85元；二、判令被告支付原告团队服务费12万元；三、判令被告支付原告违约金100万元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为和润园房地产项目的开发商，被告为了委托原告代理销售上述项目，与原告于2019年4月25日签订《项目住宅部分代理合同》，合同约定：1.被告委托原告独家代理销售《云和新城》项目住宅部分；2.代理期限自本合同生效日期2019年4月24日至2020年4月23日；3.被告在2019年5月1日至2019年12月31日期间须支付原告每月6万元的团队服务费；4.被告还要根据原告的销售业绩支付原告销售代理佣金，佣金比例按销售率确定；5.双方在委托代理期内擅自不履行此合同，除应付清其他应付佣金等各项应付费用外，并向对方偿付违约金人民币壹佰万元整。合同签订后，原告尽职尽责，积极开展销售代理业务，累计已促成客户确定认购上述项目的237套商品房并支付认购金，促成被告已收到认购金5645万元。上述237套商品房的暂定销售总价为2.285亿元，根据销售率，原告的佣金按0.9%计算。但被告却恶意拖欠原告团队服务费及销售代理佣金。2019年12月4日，被告为了逃避付款义务，暴力驱逐原告派驻现场的工作人员，并发函原告解除双方代理合同，被告擅自不履行合同义务，导致原告无法继续履行合同。被告上述行为构成严重违约，造成原告无法收到销售代理佣金及团队服务费，原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼。 被告云和恒盛房地产开发有限公司答辩称：一、本案被告不存在暴力驱赶原告，是由于原告违规违法销售，在未取得房屋预售许可时就售卖商品房，应当认定无效。基于原告方违规违法销售大肆向云和消费者销售房屋，所以被告提出解除合同。合同解除完全是因为本案原告违规违法销售造成；二、原告提起的起诉要求支付佣金没有事实法律依据。所谓销售都是违规违法销售，预售成功的房屋都是在案涉房屋预售许可证颁布之前销售的。假设原告方违法销售行为得到支持，那么佣金金额也是不正确。双方合同中第四页第三条中，要在甲方被告与买方签订正式买卖合同，并在买方支付首付款后才视为销售成功。案涉房屋根据原告调取证据，销售成功房屋也只有六十多套，所以按照原告所起诉销售两百多套房屋的计算标准支付佣金是不符合事实根据的；三、根据合同，本案原告派驻销售人员应该是不少于九人。本案原告和浙江恒盛商贸城签订的另外一个合同也是要求九人，事实上，由于原告派驻少于九人，要求被告支付团队服务费也是没有事实法律依据的。综上，原告诉请没有法律依据，恳请法院依法判决驳回原告诉请。 原告为证明其主张的事实，向本院提供的证据有： 1.企业工商查询信息两份，待证原被告诉讼主体资格；2.《项目住宅部分代理合同》一份，待证被告将云和新城项目住宅部分独家委托原告销售代理，双方签订代理合同，并对团队服务费、销售代理佣金及违约责任进行明确约定；3.云和新城三期住宅认购清单、确认书，待证原告累计已促成客户确定认购涉案项目的237套商品房并支付认购金，促成被告已收到认购金5645万元；4.解除合同通知书、回复函、视频(光盘)，待证2019年12月4日，被告暴力驱逐原告派驻现场的工作人员，并发函原告解除双方代理合同；5.向法院申请调取在住建局的网签合同，待证原告代理期间的销售代理行为促成签订的正式合同数量是62套。 被告对原告提交的证据质证后认为，对于证据1的三性均无异议；对于证据2的真实性合法性无异议，对待证目的有异议，这份合同代理佣金计算销售率百分之七十内是0.7，按照实际备案销售数额62套，销售率百分之四都不到，按照1.0收取佣金与实际销售情况不符。合同第三条的第三小条，销售成功是需要签订正式商品房合同，也就是到不动产中心签订网签合同才是真实销售成功；对于证据3，对其本身真实性无异议，但这个恰恰可以证实原告都是在案涉楼盘未取得预售许可证情况下进行销售，与法律违背，原告无权获得代理佣金；对于证据4，对其本身真实性无异议，对待证目的不认可，被告方不存在暴力驱逐的问题；对于证据5，截止到4月23日原告在代理期间代理销售行为促成签订正式合同是62份。因之前原告预售行为违法违规，应该也不能获得62套房屋销售佣金，如果法院认可，应该只能获得销售率0.7的佣金，因为只支付了首付款，原告也只能暂时获得50%的佣金。 被告云和恒盛房地产开发有限公司为证明其主张，提交的证据有： 1.预售许可证，待证案涉房屋预售许可证时间是2019年12月13日，之前原告销售行为都是违规的；2.和润园三期已退款明细（1）、银行业务回单、收款收据，待证由于原告在未取得预售许可证情况下，违法违规提前预售，导致原先收取的预付款全部退回给购房户；3.2020年1月三期退诚意金及利息清单(2)、银行业务回单、收款收据，待证由于原告在未取得预售许可证情况下，违法违规提前预售，导致原先缴纳的预付款需要全部退回给购房户，并赔偿给客户利息。上述退房客户15户，退回诚意金340万元，支付利息50746元。 原告对被告提交的证据质证后认为：对于证据1，预售许可证的真实性无异议，但对待证事实有异议，并不能说许可证领取之前原被告之间的合同是违法，不能获得佣金的。对于证据2、3，银行业务回单收款收据真实性合法性无异议，待证事实有异议，退款明细表三性都有异议。业务回单、收款收据真实性合法性无异议，待证事实有异议，诚意金和利息清单都有异议，后续是否有重新签订正式合同需要看房管部门调取的网签数据。根据合同约定只要在代理期限签订正式合同的都是原告方业绩。应以62户网签合同为准，合同签订后后续款项支付问题，不论是首付款还是尾款都是打入被告账户，所有流水账册应该在被告处，后续尾款银行是否办理按揭手续，是否到位，在银行流水中会清楚反映，被告没有提供，至少在网签的62户中尾款肯定都支付了。 经过原被告双方的举证、质证，结合庭审双方的陈述，本院查明事实如下：1.原告与被告于2019年4月25日签订《项目住宅部分代理合同》，代理期限为2019年4月24日至2020年4月23日。2.《云和新城》项目住宅部分和润园二期（2）于2019年12月13日取得预售许可证。3.被告已向原告支付了2019年5月至9月的团队服务费，10月、11月的团队服务费120000元未支付。4.双方签订合同以后，原告累计促成客户确定认购代理项目的237套商品房并支付认购金，后有部分退还。5.《云和新城》项目住宅部分和润园二期（2）取得预售证的房产为3#、4#楼，共计122户，截止至2020年4月23日，因原告代理销售期间促成《云和新城》项目住宅部分和润园二期（2）签订正式合同的为62户，销售金额为55680183.77元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告双方签订的《＜云和新城＞项目住宅部分代理合同》，是双方真实意思表示，合同签订以后，应当按照约定积极履行合同义务。对于原告主张被告支付原告销售代理佣金的诉请，在合同中已明确约定了佣金收取需以签订正式销售合同为前提，结合庭审及查明事实，已签订的正式合同为62户，销售金额55680183.77元，对于代理佣金的金额，双方约定销售率70%以内按0.7%计算，原告按照实际签订正式销售合同的量为62户，应当按照0.7%的标准计算，佣金金额为55680183.77元×0.7%≈389761.3元，故原告要求被告支付佣金合理部分，本院予以支持。对于被告抗辩原告在被告未取得预售许可证前就开展了预售的违规违法行为，是不能获得佣金，即使要支付佣金也要按照合同佣金结算时间及方式为客户签署《商品房买卖合同》完成备案并支付首付款后，按合同金额的50%先结算代理佣金，剩余50%佣金在剩余尾款到账后给予结算支付的辩解，本院认为，原告所有的宣传、储备客户的行为以被告的名义对外进行宣传、认购金账户是被告提供的、储备客户的确认书是向被告方出具，同时购房户的缴款、商品房销售合同签订、尾款缴纳情况的书证材料都在被告处，应该认定原告的行为是按照合同约定经被告许可的，原告的行为并未损害被告的利益，故对被告的辩解，本院不予采信。对于原告主张被告支付团队服务费的诉请，双方已在合同中明确约定团队服务费的费用及结算方式，被告同意给予原告团队服务费用金额为60000元/月，按月结算一次，收取日期为2019年5月1日至2019年12月31日，前提为住宅须于10月底前开盘，若未开盘，服务费相应顺延收取。原告按照合同履约，时间起算点为2019年5月1日至2019年12月4日止，被告支付了5-9月的团队服务费，10-11月的团队服务费未支付，故请求支付团队服务费120000元的主张，本院予以支持。对被告抗辩不支付团队服务费的理由系原告未按照合同约定派驻足额销售人员的辩解，本院不予采信。对于原告主张被告支付违约金100万元的诉请，本院认为，双方在合同中约定了在委托代理期内擅自不履行此合同，除应付清其他应付佣金等各项应付费用外，并向对方偿付违约金人民币壹佰万元整的条款。根据解除合同通知书、回复函的内容，被告解除合同是以原告代理的商业部分房产存在虚假宣传等原因导致被告公司被相关行政部门处罚为理由，但是商业部分开发商与本案被告是不同的两个开发主体，原告在收到通知书以后也进行了积极回复，明确表示对通知书的内容不予认可，视频能证明2019年12月4日被告驱赶原告驻项目工作人员的事实。被告之后再未向原告提供代理销售场所，导致原告无法继续履行合同，被告的上述行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任，故原告向被告主张违约金的诉请，本院予以支持。但原告主张的违约金是以合同约定的263户的销售利益为基础约定的违约金100万元，实际合同履行期间，被告只开盘了122户房产，还以原先的约定主张违约金100万元明显过高，有失公平。本院依法向被告释明了合同如果被认定违约，是否主张调整违约金的事宜，被告认为如法院认定被告存在违约，100万元的违约金明显过高，希望法院能考虑实际情况，酌情调整违约金金额。本院认为，《合同法》第一百一十四条和《合同法解释（二）》第二十九条均规定违约金应以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。在本案中，原告方未提供具体的损失金额，根据案涉房产项目在代理销售合同约定期内，已签订房屋买卖合同占开盘户数的比例为50%左右，原告可获得的的佣金为389761.3元，因被告方的违约行为，致使在合同约定的履行期内，原告方可期待利益不能实现，造成原告一定损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为50万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告温州同策房产营销有限公司销售代理佣金人民币389761.3元； 二、被告云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告温州同策房产营销有限公司团队服务费人民币120000元； 三、被告云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告温州同策房产营销有限公司违约金人民币500000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费32217元，由原告负担21978元，被告负担10239元，财产保全费5000元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨剑琼 人民陪审员  邱森荣 人民陪审员  邱伟娟 二〇二〇年六月十九日 法官助理周劲涛 书记员刘希 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 原告执行风险 申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 被告执行告知 如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行，视情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。