青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1146号 原告：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916300002265909980，住所地西宁市城西区黄河路23号。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 被告：李影，公民身份号码×××，男，1984年3月12日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 原告汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通公司”）与被告李影租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人赵辉，被告李影均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年9月26日至2019年7月30日的房屋占有使用费236236元，计算方式：年租金280000元÷365天×308天；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人高×于2016年6月2日签订了房屋租赁合同，合同中明确约定将位于西宁市××区的商铺租赁给高×，房屋面积共计6806.28㎡。2016年7月18日，高×将上述商铺中的面积为180㎡的部分转租给被告，并约定年租金为280000元。由于第三人高×的违约，西宁市城西区人民法院于2018年9月11日作出的（2018）青0104民初1442号判决解除了原告与高×的商铺租赁合同。按照法律规定，出租人与承租人之间的租赁合同解除，与此同时，为维护房屋所有权人的合法权益，承租人与次承租人的租赁合同因履行不能也应相应的解除。因此，自人民法院作出的判决生效之日，被告就应向原告腾退房屋，并支付占有期间的房屋使用费。综上，被告的侵权行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 李影辩称，对原告的诉讼请求不予认可。该商铺原本是袁×自高×处租赁了经营土火锅，后袁×在2018年6月将商铺转让给了我，告诉我房租已经交清到2018年9月30日，但是袁×未给我提供相关资料，我在2018年8月办理营业执照时也找不到高×，当时汇通与高×的诉讼已经开始了，我用从其他商户手中搜集的资料办理了营业执照，但是由于汇通不给我提供法人签字，无法办理卫生许可证，卫生监督部门于2018年9月通知我关门，我就没有再继续经营过了。2018年11月我接到城西区人民法院执行局工作人员的联系，经其与汇通公司张经理我们三方共同协商，如果有欠付的房租用我店内的物品抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、汇通公司提交西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初1442号民事判决书，拟证明原告与高×已经解除了位于盐湖巷6号的商铺租赁合同。李影对该证据真实性无异议，但称汇通公司为向其告知过该判决书内容。本院对该组证据予以确认。 2、汇通公司提交《通知》、《告小商户通知书》及相关照片，拟证明原告已经通知被告交纳房屋租金，以及告知被告如不按期交纳的法律后果。李影对该组证据不予认可，称其于2018年7月18日开业，未见到过张贴的通知，只是从其他商户口中听过汇通公司的其他纠纷。本院认为，汇通公司所提交的照片不足以证明通知的张贴时间，亦无法证明李影已收到通知或获悉其内容，故对该组证据不予采信。 3、汇通公司提交笔录、（2018）青0104执896号执行裁定书，拟证明2019年7月22日经执行将涉案房屋返还给原告。李影对执行裁定书无异议，对于笔录内容，称其已和汇通公司张经理协商好以店内物品冲抵房租，并向执行局工作人员发送了短信。本院对该组证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，汇通公司将位于西宁市××区（面积3972.71平方米）、地下两层（地下一层面积1374.06平方米、地下二层面积1459.51平方米）租赁给了案外人高×，双方签订《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》（以下简称“《租赁合同书》”），约定租赁期限10年，其中第1-5年地上三层租金标准为70元/月/平方米，征得产权人同意后可进行部分转租。合同签订后，汇通公司将前述商铺交付给了高×，高×进行装修后将除地下二层之外的商铺全部进行了分租。高×将其中面积为180平方米的商铺转租给了案外人袁×，后袁×于2018年6月将该商铺又转让给了李影，李影自认袁×与高×约定的该商铺年租金为280000元。原被告双方认可租金已交纳至2018年9月30日。2018年6月21日，汇通公司以高×欠付房屋租金为由将高×诉至本院，本院于2018年9月11日作出（2018）青0104民初1442号民事判决书，判决：汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，高×向汇通公司返还位于××巷、地下两层商铺，并向汇通公司支付欠付租金2753941.6元、违约金151832元。汇通公司与高×均未上诉，该判决书依法生效，高×未履行该判决所确定的义务，汇通公司向本院申请了强制执行。在执行过程中，本院执行局于2019年7月22日将包括李影所承租的商铺强制腾退并交付汇通公司。 本院认为，汇通公司将盐湖巷6号商铺整体出租给案外人高×，并约定征得产权人同意后可进行转租。后高×将其中面积为180平方米的商铺转租给案外人袁×，虽无证据证明该转租行为已征得汇通公司同意，但汇通公司应当知道高×的转租行为，在六个月内未提出异议，视为汇通公司同意该转租行为。后袁×又将商铺转让给李影，该行为实为转租，现原被告双方均未提交高×与袁×的书面租赁合同，关于高×是否允许袁×转租不得而知，但汇通公司及高×均应知道该次转租行为，在六个月内亦未提出异议，视为汇通公司及高×均同意该转租行为。故案外人袁×与李影之间的租赁合同合法有效，李影在租赁期限内依法取得所租商铺的占有使用权。由于高×欠付租金，经人民法院判决，汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，汇通公司有权要求高×向其交还全部商铺，并有权向高×主张合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。 关于李影应否承担《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。根据合同相对性原则，汇通公司作为产权人单方要求李影腾退其所租商铺并不能产生解除高×与案外人袁×或袁×与李影之间租赁合同的效力，亦不足以影响李影对所租商铺享有的占有使用权。在高×一案的强制执行过程中，经人民法院强制腾退将李影所租房屋交付给了汇通公司，但李影并非该案被执行人，汇通公司未提交证据证明袁×已向李影发出要求其向汇通公司腾退房屋的通知。汇通公司本有权通过诉讼的方式确定李影对该公司的腾房义务，进而主张逾期腾房的房屋占有使用费，但该商铺已经法院强制腾退交还汇通公司，汇通公司现已无法再行主张该权利。综上，李影并非《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》的相对方，亦非汇通公司与高×租赁合同纠纷一案的当事人、未参与该案诉讼，法院亦未就高×与袁×、袁×与李影之间的租赁合同作出任何裁判。在李影未收到出租人袁×要求其向汇通公司腾退商铺的通知、或经人民法院判决确认李影向汇通公司承担腾房义务之前，李影有权使用案涉商铺，袁×有权作为出租人向李影主张相关权利，而高×有权作为出租人向袁×主张相关权利；李影并非对汇通公司负有腾房义务的次承租人，产权人汇通公司现超越合同相对性直接要求次承租人李影支付房屋占有使用费的主张不能成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回汇通国基房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费2422元，已减半收取，由汇通国基房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年六月十六日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。