贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终2904号上诉人（原审原告）：颜更祥，男，1959年9月25日出生，汉族，住湖南省邵阳县。上诉人（原审原告）：颜文雄，男，1989年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：宁新昇，男，1953年8月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳千家屋房地产服务中心，住所地：本市云岩区龙泉巷商1号楼1-1A号。投资人：罗丽，该中心总经理。委托诉讼代理人：成林，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗安娃，女，1962年11月2日出生，苗族，住贵州省贵阳云岩区。上诉人颜更祥、颜文雄因与被上诉人贵阳千家屋房地产服务中心（以下简称千家屋中心）、罗安娃房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜更祥、颜文雄上诉请求：1、撤销原判，改判撤销《房屋买卖三方合同》；2、判令千家屋中心返还上诉人税费和佣金13万元，罗安娃返还上诉人购房款71万元；3、判令被上诉人按同期银行贷款利息向上诉人支付上述款项从收到之对实际付清之日止的资金占用费；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉三方合同应予撤销，该合同条款设置消费陷阱、提供不实信息，且违反法律法规。存量房合同上并非上诉人本人签字，结合存量房合同和三方合同可以看出被上诉人偷税漏税严重违法；2、吴某不是本案适格证人，原判采信其证言违规。合同签订过程中，正是吴某设置消费陷阱、指使他人伪造存量房合同签名，做出偷税漏税行为；3、签订存量房买卖合同颜文雄并不在场，原判推定颜文雄在场错误，也让其背上共同参与违法行为的黑锅。原判还推定上诉人对降低过户费行为是明知也是错误的，吴某当时仅笼统介绍大约要30万元的税费，故让上诉人先交13万元，并且三方合同上明确载明买卖双方各自承担各自税费；4、原判计算佣金方式错误，应按实际成交阶71万元计算佣金。同时税费也计算错误，应按买卖双方各自承担各自税费方式计算。千家屋中心答辩称：1、存量房合同虽然不是颜文雄本人签字，但办理过户登记的时候他们在现场，有监近控摄像佐证；2、买卖双方当时同意且授权本中心按照税务机关审核价格办理过户；3、根据法律规定，凡是知道案件事实的人都可以作为证人出庭作证，故吴某有证人资格；4、对方陈述威胁、乘人之危等都不是事实，本中心促使双方达成买卖协议，完成居间服务，原判按照合同约定支持居间服务费符合法律规定。罗安娃答辩称：双方约定案涉房屋按卖方净收71万元处理，真正想避税的是上诉人，实际受益人也是上诉人。颜更祥、颜文雄向一审法院起诉请求：1、依法判令撤销原告与二被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、依法判令被告一返还原告支付的税费和佣金13万元，判令被告二返还原告支付的购房款71万元；3、依法判令二被告按照人民银行同期贷款利息向原告支付上述返还款从收到之日至实际付清之日止期间的资金占用费；4、本案全部诉讼费、保全费等费用由二被告共同承担。一审法院认定事实，位于南明区房屋原房屋所有权人为罗安娃。2019年6月4日，原告颜文雄（乙方、买方），颜更祥作为颜文雄的代理人与被告罗安娃（甲方、卖方）及千家屋中心（丙方中介）就上述房屋签订《房屋买卖三方合同》，合同主要约定：“二、1、房屋坐落南明区，所有权证号Ｄ10315039，产权性质商业，建筑面积28.99平方米。三、甲、乙双方约定房屋成交价为人民币柒拾壹万元正净收（￥710000元整）。合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金人民币10万元整，甲方出具定金收据给乙方，定金届时冲抵房款。过户价根据交易实际需要由丙方确定。如甲方的土地证是划拨补交土地出让金由甲方承担，甲方过户产生的税费由甲方承担，乙方过户产生的税费由乙方承担。四、1、甲、乙双方约定于2019年8月5日前办理签字过户手续，签字过户当日，乙方将购房款人民币61万元整由丙方确定金额划入贵阳置业担保公司监管账户，过户后由置业担保公司划入甲方账户。七、居间服务费用收取标准：2、乙方应支付丙方居间服务费人民币15万元正（含税费及佣金）。其他约定：①甲方保证产权无抵押查封等情况。能正常过户。②以地税审税价过户。③过户当天甲方交接门面给乙方。④丙方审税通过后，乙方将税费交给丙方（先交人民币13万元，待门面交接清楚付清全款）。⑤甲方保证在过户当日，改签与现租客合同，并保证2019年11月23日终止租赁合同。产生租赁合同违约金由乙方负责。（并交接好租金及押金）。”。2019年6月26日，颜更祥、罗安娃向千家屋中心出具《委托书》，载明：“今有千家屋房产合同号0000254号合同，甲方罗安娃，乙方颜文雄，代理人颜更祥，现特委托千家屋房产吴某身份证号（522625198310013334）代乙方颜文雄办理交税，并以地税审税价过户，甲、乙方全权配合千家屋房产办理交税过户。委托人：颜更祥、罗安娃签名捺印。”。庭审中，原告认为原告已按合同约定履行义务。合同约定过户税费由被告罗安娃承担，原告产生的过户费由原告承担。合同第三条约定过户价根据交易实际需要由丙方确定的表示违反国家法律法规。二被告对合同真实性无异议，但认为合同第三条约定的是净收，所有税费由买受人承担。“甲方承担”是笔误。居间费是双方协商，没有隐瞒欺诈。对此，被告千家屋中心申请三名证人出庭作证，证人陈某证实其是贵州广盛源房地产经纪有限公司工作人员，与千家屋中心系信息共享关系。罗安娃的涉案房屋原是挂在该公司出售，涉案房屋签订三方《房屋买卖三方合同》时在场，关于税费承担当时提出两种方案，71万元卖方净收，中介提3个点，其余税费由买方承担。买方因为不知道到底要交多少税故不同意该方案。后协商买方交15万元中介费和税费，税费由千家屋中心处理，卖家净收71万元。原告代理人对证人证言有异议，认为其没有提供交易服务，也不是千家屋中心员工，与本案无关。从本案来看就是事先不向原告表明需要交的税费，而是把所有税费加到30多万吓唬原告。原告颜文雄陈述不认识该证人，对于证人提出的方案不懂，只承认买卖双方的中介费由原告支付共计房屋总价的3%，与中介吴某说由原告一家出中介费就出2万。支付中介费，要中介把房产证及交税的东西办好，吴某说土地收益金由其支付，其不同意。颜更祥陈述中介费是2万元，让原告先打13万元给中介交税。其给中介工作人员说交税那天必须到场，后来交税也没有通知原告，儿子颜更祥也不知道。二被告对证人证言无异议。证人杨某证实其是贵州广盛源房地产经纪有限公司工作人员，罗安娃的房子原是陈某负责处理。涉案房屋签订合同时见过颜更祥，当时说房东净收70万元，买方15万交给中介交税，中介费由买方负担，具体为成交价的3%，这个是买方提出的。对于之后签订存量房买卖合同没有参与。原告认为该证人只是作为旁观者。二被告对该证人证言无异议。证人吴某证实其是千家屋中心工作人员，是涉案房屋的经办人，签订合同是谈好71万元为房东净收。经估算税费为25万元左右，颜更祥出不起25万元，只拿15万元办理税费。当时协商是按照地税审税价过户。税费和中介费全部由乙方承担，但原告只支付了13万元。对于需缴纳的税费，告诉原告总的费用。存量房买卖合同是公司同事提交的，合同上面的字是公司员工蒙光发签的，是颜文雄委托我们去办理税费时签的。房屋实际成交价是71万元，颜文雄不愿意以实际出让价格来填存量房买卖合同，合同第十五条以地税审税价过户是三方协商的，15万元所含的税费及佣金是估算的，房屋佣金一般是按房屋成交价的3%收取。存量房买卖合同中的23.8万元是其叫蒙光发就最低的申报价来申报的。三方合同中甲方过户产生的税费由甲方承担是笔误。原告认为存量房买卖合同是在原告不知情的情形下填写的，对原告进行了隐瞒。将房屋成交价降低为23.8万元是为了避税。被告千家屋中心认为15万元税费和佣金的约定不是为了避税，仅是为了降低过户费用。被告罗安娃对证人证言无异议。2019年6月27日，颜文雄作为乙方、买受人与罗安娃作为甲方、出卖人就上述房屋签订《存量房买卖房屋》，该合同约定房屋成交价为23.8万元。原告认为该合同中颜文雄的签字与手印是被告罗安娃与千家屋中心伪造，并非颜文雄的真实手印。罗安娃表示该合同中“罗安娃”是否是其本人所签不清楚，但其认可签字。被告千家屋中心表示颜文雄的签字时中介工作人员代签，但颜文雄及罗安娃是在场的，通过缴税行为来看，颜文雄是知情并同意的。庭审中，二原告与千家屋中心均提交2019年6月27日税收完税证明，税收完税证明载明：纳税人名称：罗安娃税种：教育费附加42.78元。纳税人名称：罗安娃税种：个人所得税、增值税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加等共计11454.1元。纳税人名称：颜文雄税种：契税、印花税共计7199元。原告陈述还支付24元的工本费。上述费用共支付18719.88元。被告千家屋中心认为其是受买卖双方委托代为缴纳涉案房屋买卖的相关税费。原告认为被告瞒报成交价，以达到偷税漏税、损害国家利益，并利用市场优势地位，隐瞒真实情况，以合法形式掩盖非法目的，变相多收费，故将二被告诉至我院，诉请如前。另查明，2019年6月26日，颜更祥向千家屋中心支付税费及佣金13万元。2019年6月6日，被告罗安娃向原告出具收到10万元定金的收条。2019年7月1日，颜文雄向贵阳置业担保有限公司支付监管资金23.8万元。同日，原告颜更祥向被告罗安娃转款31.6万元房款，罗安娃向颜文雄出具收条。同日，罗安娃的儿子程小刚向原告出具收条，载明：“今收到颜文雄交来位于贵阳市南明区，房款4万元，扣除原门面押金3000元，实际转账37000元。”2019年7月9日，程小刚向原告出具收条，载明：“今收到老伯房款壹万元整（￥10000）。”。被告罗安娃对于2019年7月1日所收4万元有意见，认为实际收到3.7万元。后涉案房屋过户登记至颜文雄名下，不动产权证载明：取得价格：24.99万元，产权来源：存量房买卖。庭审中，各方均认可涉案房屋已交由原告使用。一审法院认为，本案的争议焦点为三方所签订的《房屋买卖三方合同》是否应予撤销？原告主张本案合同约定的71万元净收存在重大误解，千家屋中心没有告知原告各方应缴纳多少税费是显失公平，千家屋中心没有如实讲清楚应该缴纳的税费是欺诈，隐瞒房屋真实交易价格，不向原告通报交税价格，要求把2万元交了才能拿房产证是胁迫，故主张撤销三方签订的《房屋买卖三方合同》。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应对其主张承担举证证明责任。庭审中，原告所提交的证据能够证实涉案房屋的真实成交价为71万元，而非《存量房买卖合同》中的23.8万元，为避税，原告与二被告协商一致以地税审税价过户。《房屋买卖三方合同》第三条明确房屋成交价71万元净收，是经三方协商一致的意思表示，故不存在重大误解。关于显失公平，被告千家屋中心的工作人员吴某到庭证实对于税费进行了估算是25万元左右，结合《房屋买卖三方合同》其他约定“以地税审税价过户”，可推定，被告千家屋中心工作人员应估算过涉案房屋过户需要的费用，原告为降低过户费用，经协商后，同意支付千家屋中心15万元作为税费及佣金，原告对此亦是明知，故不存在显失公平及欺诈。关于胁迫手段，原告对此未举证证明。综上，本案三方所签订的《房屋买卖三方合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。对原告诉请撤销原告与二被告签订的《房屋买卖三方合同》，不予支持。对原告据此主张要求被告罗安娃返还购房款的诉请，一并不予支持。本案《房屋买卖三方合同》第三条中约定“过户价根据交易实际需要由丙方确定”、第七条中约定“乙方应支付丙方居间服务费人民币壹拾伍万元（含税费及佣金）”及其他约定“②以地税审税价过户”的约定实质为原告与二被告以避税费为目的，双方约定以较低的房价到房屋主管部门签订《存量房买卖合同》。因该约定的实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，故上述约定应属无效。但上述条款无效并不影响《房屋买卖三方合同》的效力，因为罗安娃出卖房屋、颜文雄购房房屋的意思表示是真实的，故三方所签署的《房屋买卖三方合同》系有效协议。鉴于已认定《房屋买卖三方合同》第三条中约定“过户价根据交易实际需要由丙方确定”、第七条中约定“乙方应支付丙方居间服务费人民币壹拾伍万元（含税费及佣金）”及其他约定“②以地税审税价过户”的约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因原告、二被告作为合同相对方，对导致上述约定无效均存在过错，鉴于本案房屋已过户至原告颜文雄名下且房屋已实际交付，千家屋中心已履行职责，原告应向千家屋中心支付佣金。被告千家屋中心收取原告支付的13万元佣金及税费应扣除原告需缴纳的税费及佣金后将剩余款项返还给原告。关于税费，结合本案合同第三条约定房屋成交价为71万元净收，及二手房交易一般惯例，二手房买卖中卖家缴纳的税费一般均约定由买方缴纳，故应认定原告颜文雄作为买方，应支付买卖双方过户产生的税费即18719.88元。关于佣金，庭审中千家屋中心工作人员吴某陈述中介公司一般收取佣金为房屋成交价的3%，庭审中，原告方对此收费方式亦予以认可，则本案应支付的佣金为71万元＊3%＝21300元。对上述费用扣除后，被告千家屋中心应向原告颜文雄返还的金额为130000元-18719.88元-21300元＝89980.12元，对原告主张超过上述金额的诉请，一审法院不予支持。对于原告主张的利息，因原告对导致上述条款无效亦存在过错，故对其主张的利息，不予支持。另，因《房屋买卖三方合同》中颜更祥系颜文雄的代理人，故颜更祥不具有原告主体资格，对其将款项返还给颜更祥的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵阳千家屋房地产服务中心自本判决生效之日起十日内返还原告颜文雄人民币89980.12元；驳回原告颜更祥、颜文雄的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元（已减半收取），由原告颜更祥、颜文雄负担5447元，由被告贵阳千家屋房地产服务中心负担653元（原告已预交）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、云岩区住建局对颜更祥关于贵阳千家屋中心投诉案的回复一份、贵州都市报曝光千家屋中心违法违规案例一份，拟证明相关行政部门认定千家屋中心未在住建部部门备案，且存在未告知交易税费、刻意隐瞒事实等多项违法违规行为；2、二上诉人向税务机关实名举报相关材料两份，税务机关给二上诉人口头答复是如果法院案件处理双方不再购买该房屋，那么不存在补充税款的问题，如果合同继续履行，税务机关就会向相关责任人追缴税款；3、千家屋中心总监给颜更祥发送的微信内容，拟证明该中心曾向上诉人提出不收取中介费并补偿3万元的意见。千家屋中心质证称：1、贵州都市报是新闻报道，被上诉人是否违法违规应该通过相应程序才能认定；住建部门的回复也没有对千家屋中心有任何处理结果，且载明移交云岩区综合执法局处置，在处置结果没有下来之前都不能予以定性；2、向税务机关的举报材料是上诉人单方行为，税务机关并没有明确书面回复；3、起诉前双方进行协商并不违反法律规定，现在本案已经进入诉讼程序，以法院判决为准。罗安娃质证称：对双方在起诉前的协商没有参与，不清楚情况，其余证据没有意见。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2020年5月21-22日案涉房屋按实际成交价格710000元补缴了税款及相应的滞纳金，其中颜文雄补缴14278元，罗安娃补缴307836.58元，同时罗安娃向本院表示虽然其按照税务部门的通知先行补缴了各种税费30余万元，但三方合同中明确出卖方净收71万元，故其将通过诉讼方式向颜更祥、颜文雄及千家屋中心追偿。颜文雄按710000元的交易价格办理了不动产权证书。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖三方合同》不应予以撤销，理由如下。首先上诉人没用证据证明签订合同时存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫和乘人之危的情形；其次虽然上诉人主张撤销合同，但其在二审中补缴税款以及重新办理案涉房屋不动产权登记证书的行为，表示其愿意继续履行合同，再结合案涉房屋早已交付上诉人，上诉人也认可房屋出租他人的事实，本院认为原判对上诉人要求撤销合同并返还购房款的主张不予支持正确，本院予以维持。关于千家屋中心应退还的费用问题，《房屋买卖三方合同》第三条约定：“甲、乙双方约定房屋成交价为人民币大写柒拾壹万元净收，……甲方过户产生的税费由甲方承担，乙方过户产生的税费由乙方承担”。上诉人认为根据上述约定，买卖双方的税费由各自承担，而罗安娃认为约定的是71万元净收，故税费是买方全部承担；千家屋中心认可罗安娃的说法，并称“甲方过户产生的税费由甲方承担”系笔误，应为“甲方过户产生的税费由乙方承担”。对此本院认为，结合一审庭审时三位证人的陈述，可以认定双方协商过程中对税费的承担曾有多种意见，但最终还是应以《房屋买卖三方合同》载明的意见为准，故本案中税费应按合同文本载明的“甲方过户产生的税费由甲方承担，乙方过户产生的税费由乙方承担”的方式承担。而千家屋中心所称的笔误是该中心签订合同过程中自身失误导致买卖双方对合同文本理解产生歧义，三方之间因此产生的纠纷可另行处理。本案房屋过户产生的税费由颜更祥承担的部分应为契税、印花税，金额7199.5元，故千家屋中心应退还的费用为130000元-7199.5元-21300元=101500.5元。至于上诉人主张的利息，原判已认定双方对部分合同条款无效均存在过错，且合同中未对130000元的费用约定利息，故原判对上诉人要求支付利息的主张不予支持正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11378号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11378号民事判决第一项为：贵阳千家屋房地产服务中心自本判决生效之日起十日内返还颜文雄101500.5元；三、驳回颜更祥、颜文雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，由上诉人颜更祥、颜文雄负担5363元，由被上诉人贵阳千家屋房地产服务中心负担737元；二审案件受理费12200元，由上诉人颜更祥、颜文雄负担10726元，由被上诉人贵阳千家屋房地产服务中心负担1474元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月二日书记员  曹 然