贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2883号上诉人（原审原告）：尹文学，男，1974年9月6日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：李艳霞，贵州朗维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙俊杰，男，2001年5月26日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人尹文学因与被上诉人龙俊杰房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尹文学上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与龙澄之间一直是房屋买卖法律关系，并未变更为房屋租赁关系。《租房协议书》、《租户承诺书》仅仅是为了帮助龙澄贷款，而非双方之间的真实意思表示。一审判决对此认定事实错误；2、案涉房屋被查封和抵押与判令被上诉人协助上诉人过户互不影响。根据担保法的有关规定，只要抵押权人同意是可以办理过户手续的，上诉人与抵押权人贵州修文县农村商业银行股份有限公司协商过，上诉人愿意以剩余的购房款归还银行贷款，该行也同意，只要上诉人归还贷款就同意解除查封，此时案涉房屋就满足了过户条件。但被上诉人明确表示即使解封也拒绝配合过户。上诉人的合法权益应当得到保护。被上诉人龙俊杰答辩称：答辩人对于其父龙澄与上诉人签订房屋买卖合同等事情并不知晓。租赁合同签订在房屋买卖合同之后，上诉人也曾同意将9万余元购房款以租金形式抵扣，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。尹文学向一审法院起诉请求：1、判令被告立即办理过户手续，将位于贵阳市住房过户到原告名下；2、本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。一审审理中，原告当庭将诉讼请求变更为：1、确认原告与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》及《说明》并协助原告办理房屋产权过户登记手续；3、本案的案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2015年11月27日，龙澄作为甲方、卖方与原告尹文学作为乙方、买方签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：一、甲方自愿将坐落在贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房屋（建筑面积72平方米）房地产出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币叁拾贰万贰仟捌佰元整。三、乙方在签订本合（同），支付定金人民币柒万贰仟捌佰元整，分两次付清即签订之日首付人民币叁万元整。待甲方将产权办理至甲方本人名下后，在进行将甲方产权转移给乙方的同时，乙方应将剩余肆万贰仟捌佰元整一次性交给甲方。……五、由于该房屋现属于甲方父母遗产，本合同签订后甲方应积极办理并争取在三个月内将房产手续过到甲方本人名下，办理此项手续所产生的有关遗产税费由甲方自行承担。待甲方办理房产证至甲方本人名下后应立即将产权过户给乙方。这一过程所产生的有关税费由乙方应按照国家对五年以上二手房过户的收费方式计算而承担一半费用。六、待房产过户到乙方名下之时，乙方应在六十天内，向甲方付清全部房款余额。（注：该合同中“应在六十天内，向甲方付清全部房款余额”被涂改为“支付9万元给甲方，余15万一年内付清。（龙澄2016.7.22日）”）。七、甲方应在乙方支付首付款（定金）后十五日内将该房产交付乙方，并保证该房产无人可担保、抵押、无人租住、使用……十、如因甲方无法办理产权证，乙方所支付的叁万元定金作为租用甲方5年房屋的租赁费……甲方龙澄签名捺印乙方尹文学签名捺印。合同签订当日，龙澄向原告出具《收条》一份，载明：“今收到尹文学购贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房定金叁万元整”及《借条》一份，载明：“今借尹文学现金人民币叁万元整。用贵Ａ×××××机动车为抵押（机动车登记证交由尹文学管理）。”。原告尹文学陈述签订合同之日，龙澄将房屋交付给其使用。2016年7月21日，龙澄取得上述房屋的不动产权证。次日，龙澄向原告出具《收条》，载明：“今收到尹文学购贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房定金贰万元整。”。2016年8月30日，龙澄向原告出具《借条》，载明：“今借尹文学现金人民币陆仟元整6000元。”。2016年10月10日，龙澄向原告出具《收条》，载明：“今收到尹文学现金人民币玖仟陆佰壹拾贰元整。9612元”。上述款项共计95612元。2016年12月7日，尹文学、龙澄签订《说明》一份，载明：“龙澄将贵阳市蛮坡世纪园小区38栋3单元302房住房买给尹文学，房总价人民币叁拾贰万贰仟捌佰元，面积72平米，在双方合同期间，由于此房是龙澄的母亲的，将过户到龙澄后，将此房产证过户给尹文学时，由于税费过高，经双方商定，现龙澄将此房抵押给银行代款（贷款），龙澄代款（贷款）出来后付给尹文学前期付给龙澄的所有房款，共计玖万伍仟陆佰贰拾壹元￥95621元。叁年后龙澄把此房的房产过户给尹文学后，尹文学才将此房交易的款付给龙澄，在此期间，此房是由尹文学所有，龙澄不得找借口干扰尹文学用房。尹文学签名捺印龙澄签名捺印证明人：陈虎签名”。同日，龙澄向原告出具《借条》，载明：“今借尹文学现金人民币玖万伍仟陆佰贰拾壹元整。注：龙澄之前写给尹文学的所有借（欠）条作废。借款人：龙澄签名捺印”。2017年5月23日，龙澄作为甲方，尹文学作为乙方就上述房屋签订《租房协议书》，该合同主要约定租期从2017年5月23日至2019年5月22日，月租金为2000元。交付租金的同时，乙方应另付保证金人民币伍仟元整。保证金退还必须退还给乙方尹文学本人。2017年8月21日，尹文学向修文县农村信用合作联社出具《租户承诺书》，主要载明：“本人已知晓龙澄在贵社借款250000，用本人已承租的房屋作为抵押物进行抵押，现本人作如下承诺：一、如龙澄不能按时归还借款本息，本人承诺不得以租赁权抗辩抵押权，在同等条件下，本人享有优先租赁权和购买权。二、本人承诺将本人租赁的房屋租金按照与抵押人签订租赁合同的要求（租金支付方式为：按月支付的方式，按期汇入借款人龙澄在贵社开立的个人结算账户）”。后龙澄死亡。因龙澄未归还借款，贵州修文农村商业银行股份有限公司将龙澄的继承人龙俊杰诉至贵州省修文县人民法院，该院于2019年9月12日作出（2019）黔0123民初1890号民事调解书。因龙俊杰未履行该调解书，贵州修文县农村商业银行股份有限公司已向贵州省修文县人民法院申请强制执行。另查明，涉案房屋抵押权人为修文县农村信用合作联社。涉案房屋已被贵阳市白云区人民法院及贵州省修文县人民法院查封。一审法院认为，原告尹文学与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。对于原告确认《房屋买卖合同》及《说明》有效的诉请，法院予以支持。对于被告辩称签订《房屋买卖合同》时龙澄不是房屋产权人，双方签订的合同无效，但龙澄其后取得了涉案房屋的产权，故对被告的该辩解意见，不予采纳。对于原告诉请要求被告继续履行《房屋买卖合同》及《说明》并协助原告办理房屋产权过户登记手续，因龙澄于尹文学在签订《房屋买卖合同》及《说明》后，双方又签订了《租房协议书》，且尹文学还向贵州修文县农村商业银行股份有限公司出具了《租户承诺书》，双方协商一致将双方的房屋买卖法律关系变更为房屋租赁法律关系，原告尹文学无权依据《房屋买卖合同》及《说明》主张要求过户，且涉案房屋因涉及其他案件被查封及抵押，不具备房屋过户的条件，故对原告尹文学的该项诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告尹文学与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》有效；二、驳回原告尹文学的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由原告尹文学负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：本案中，上诉人尹文学与龙澄于2015年11月27日签订的《房屋买卖合同》以及于2016年12月7日签订的《说明》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法、有效。从上述两份协议的内容来看，上诉人尹文学与龙澄于2016年12月7日通过签订《说明》的方式对双方2015年11月27日签订的《房屋买卖合同》中约定的付款期限、过户期限等履行事宜进行了变更，约定为：“叁年后龙澄把此房的房产过户给尹文学后，尹文学才将此房交易的款付给龙澄”。因此，虽然上诉人尹文学与龙澄又于2017年5月23日签订《租房协议书》，但是，因该协议约定的租赁期限为2017年5月23日至2019年5月22日即双方变更约定的买卖过户及付款期限前，因此，无论该协议是否为双方的真实意思表示，该《租房协议书》并不具有变更或者替代双方房屋买卖合同关系的效力，一审判决对此认定不当，本院依法予以纠正。但是，鉴于涉案房屋已经设立抵押并被法院查封，上诉人尹文学诉请要求被上诉人协助其办理产权过户手续存在法律上不能履行的障碍。虽然上诉人主张其已就解除抵押事宜与抵押权人协商一致，但其并未提交相应的证据予以证实。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人尹文学负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月十七日书记员 左文艳