贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2857号上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨媚，女，1990年9月26日出生，汉族，住陕西省府谷县，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱明刚，男，1984年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：廖承胶，男，1979年8月9日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：张永霞，女，1987年11月28日生，仡佬族，住贵州省贵阳市乌当区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄润丹，贵州省贵阳市云岩区中东法律服务所法律工作者。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉友房开公司”）因与被上诉人廖承胶、张永霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉友房开公司上诉请求：１、原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判发回重审或改判。２、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：１、被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案，一审法院认可其享有代理权属于事实认定错误及适用法律错误。２、涉案合同条款并不存在格式条款无效的情形，一审法院仅依据地方性法规认定其无效，属于认定事实错误，适用法律错误。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及相关规定，水电等配套设施建设安装费用本身就应由买受人承担。其次，商品房售价是由开发商依据市场定价，政府指导，计价方式由合同约定。双方协商一致签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，房价总额低于当时的市场价格。另外，一审根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件认定电、燃气等设施系商品房交付前必要的建设及安装费用错误，前述文件并没有规定三通费由谁承担;3、若被上诉人有权要求返还该费用，其作为债权请求权应当适用诉讼时效的规定。本案已过相应的诉讼时效，应驳回被上诉人的诉讼请求；４、本案诉讼费计算错误。本案系适用简易程序审理，按照相关法律规定，收取诉讼费应当为25元。廖承胶、张永霞辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求。按司法厅文件规定，被上诉人代理人享有代理权。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，双方签订的关于缴纳三通费的条款应为无效。基于合同条款无效，上诉人应当退还三通费。廖承胶、张永霞向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一款第一项无效；2.判决被告向原告退还已收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费合计3773元；3.判决被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2011年6月30日至实际退还之日止期间的资金占用损失，暂计500元，总计4273元；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2011年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的贵州省贵阳市乌当区房屋，其中第十二条约定2.供电交付时达到使用条件；4.燃气；6.有线电视交付时线路敷设到户。附件十二《补充协议》第一款第一项约定合同约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。后被告向原告收取了独立电表费、独立燃气费、有线电视费合计3773元。原告提交的被告出具的“三通费”收款收据未载明交款时间，但原告提交的物业服务费收款收据时间是2013年1月9日。最后查明，有9户购房人的《商品房买卖合同》是在2009年5月1日之前签订，但是该9户购房人支付独立电表费、独立燃气费、有线电视费的时间均是在2009年5月1日之后。上述事实，有原被告的当庭陈述，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件、燃气管道铺设完毕、有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有法律约束力，应当予以适用，可以作为认定《商品房买卖合同》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。《补充协议》关于独立电表费、独立煤气表开户等费用需要原告缴纳的约定，违反了前述的相关规定，且该约定系被告提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。但在此需要明确的是附件十二《补充协议》第一款第一项的内容，不仅包括独立电表费、独立煤气费等开户费用的承担，还包括房屋交付使用后所产生的使用费由购房人承担的内容，而该部分内容并不存在无效情形，故一审法院仅确认独立电表费、独立煤气费等开户费用由原告承担的条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告要求被告返还收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费于法有据，一审法院予以支持。关于原告诉请的资金占用费的问题，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然给原告造成损失。但原告未提交损失的证据，一审法院认定其损失为存款利息损失。对于资金占用费的起算时间，虽然原告提交的“三通费”收款收据未载明交款时间，但原告提交的物业服务费收款收据时间是2013年1月9日。从常理可知，物业服务费交纳时间通常不会早于“三通费”交纳时间，故资金占用费从原告提交的物业服务费交纳时间的次日起算，即从2013年1月10日起算。关于原告委托诉讼代理人代理权问题，因原告委托诉讼代理人系贵州省贵阳市云岩区中东法律服务所法律服务工作者，该所位于贵阳市云岩区，本案原被告均在贵阳市乌当区，属于同一“设区的市、州”，符合贵州省司法厅《关于明确基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》的规定，该《通知》是对《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十八条以及中华人民共和国司法部司复（2015）4号《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复》的具体规定，被告关于原告委托诉讼代理人无代理权的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。关于诉讼时效问题，因被告与业主订立的《补充协议》无效，故被告提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。关于被告辩称“法不溯及既往”问题，虽然有9户购房人的《商品房买卖合同》是在2009年5月1日之前签订，但是由于该9户购房人支付独立电表费、独立燃气费、有线电视费的时间均是在2009年5月1日之后，此时《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已经开始施行，被告在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行后不应当收取上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条之规定，判决：一、原告廖承胶、张永霞与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一款第一项中约定的“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。”条款无效；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖承胶、张永霞独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3773元，并支付资金占用费，资金占用费以3773元本金为基数,按照中国人民银行同期存款利率标准从2013年1月10日起计算至实际退还之日止；三、驳回原告廖承胶、张永霞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在履行给付义务时一并支付给原告）。二审期间，双方均无新证据提交。经二审审理查明，上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于代理权限的问题，根据贵州省司法厅《关于明确基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》之规定，我省基层法律服务工作者代理民事、行政诉讼业务的行政区划范围确定为：至少有一方当事人的住所（包括自然人户籍所在地、经常居所、法人、非法人组织主要办事机构所在地）位于其执业的基层法律服务所所在的设区市及州的行政区划范围内。本案被上诉人诉讼代理人执业的基层法律服务所位于贵阳市云岩区，而双方当事人住所均位于贵阳市乌当区，上述两辖区均隶属于贵阳市，被上诉人的诉讼代理人应享有代理权。关于补充协议第一款第一项“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。”是否无效及“三通费”是否应当退还的问题，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。虽然双方当事人签订的《补充协议》第一款第一项对三通费的收取变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》第一款第一项将本应包含在房屋价格中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。因此，该条款中“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。”的约定应属无效。上诉人主张已对《补充协议》进行提示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”规定，提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意，并无充分证据证明上诉人就该格式条款尽到特别提示义务，对上诉人的辩解不予采信。另外，根据贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。本案中《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已包括水电等建设安装费用，上诉人收取三通费于法无据、于约不符，应予退还。关于诉讼时效的问题，被上诉人系基于合同条款无效提出的返还三通费的主张，其诉讼时效应从相关内容被确认无效起算，一审关于三通费诉讼时效的认定并无不当。关于诉讼费的问题，被上诉人的诉讼请求为确认合同条款无效及请求退还三通费及利息，包括非财产类的诉讼请求及财产类的诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》之规定，结合本案的实际情况，一审收取50元诉讼费并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇二〇年六月九日法官助理王强书记员蒲美君