浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初287号 原告：翁俊，男，1987年12月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告：罗薇，女，1988年2月14日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 原告翁俊、罗薇与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告翁俊、罗薇及被告新城公司的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁俊、罗薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金从2019年6月30日起按原告已付房款每日万分之三计算至实际符合交房条件之日止共计41400元；2.判令被告支付逾期交证违约金自2019年9月30日起按原告已付房款每日万分之一计算至权属证书交付之日止（暂算至起诉之日止计9200元）；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告翁俊、罗薇自愿放弃第1项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2018年6月11日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“君临城邦三期”商品房壹套。《商品房买卖合同》及补充协议规定，交付房屋期限为2019年6月30日前。交付产权证书时间为2019年9月30日前（具体见合同）。合同签订后，原告履行按约履行合同，按规定支付房屋款人民币921004元（其中首付421004元，银行按揭借款支付500000元），而被告因不符合合同第九条规定的交房条件，没有取得建设工程竣工验收备案证明；没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条规定，原告选择继续履行合同，被告应当承担违约责任，应当支付给原告违约金。（1）逾期交房违约金的计算方式为：原告己付房屋价款人民币921004元乘以日万分之三，从2019年6月30日计算至实际符合交房条件之日，逾期交房违约金至起诉之日为41400元；（2）逾期交付房屋权属证书违约金的计算方式为：原告己付房屋价款人民币921004元乘以每日万分之一计算至权属证书交付之日止，为9200元，两项违约金合计50600元。综上，原告特此向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告新城公司答辩称，原告的诉求缺乏事实法律依据，不成立，请求法院依法驳回。主要体现在：1、关于逾期交房违约金，被告没有逾期交房行为，故不应该承担违约责任和违约金，根据双方合同约定，被告应该交房时间为2019年6月30日，被告于2019年6月28日已经取得房屋竣工验收备案证书，及相关的合同要求具备的交房条件和资料，通知了君临城邦三期业主前来办理交房。由于君临城邦三期购房户众多，得到通知后，原告于2019年7月9日已经到被告处办理了房屋交接手续，故被告没有逾期交房的违约行为。2、关于逾期交证违约金的问题，亦不成立，主要在于被告向原告交接房屋后，即向三门县房屋产权登记部门申报了产权初始登记，房屋产权初始登记在产权登记部门受理后，由于产权登记部门人手少，一次性工作量大，产权初始登记的程序多，故无法在约定时间内完成初始登记并且出证。根据双方商品房买卖合同补充协议第6条的约定，被告在约定时间内向政府有关部门申请了产权登记，由于政府部门原因导致无法按时取证，交证时间顺延，不承担违约责任。故不能按时交证的原因不是被告拖延造成，是属于延期的范围。所以原告主张违约不成立。被告不应该承担违约责任。补充一点，在2020年1月份全国出现新冠疫情，系不可抗力，也是造成政府有关部门不能按时办证的原因之一。综上，原告的两个诉讼请求均不成立，请求法庭根据本案事实和法律规定、双方约定，依法驳回原告的诉讼请求。原告诉请的房屋产权证已经在2020年4月9日已经领取。被告对原告诉状中陈述的时间点均无异议。 原告翁俊、罗薇为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》(合同编号：2018331022YS0040493)复印件一份，根据合同第16条的内容约定（详见合同），拟证明被告逾期办证的事实。 被告新城公司质证称：对该证据的真实性和合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。 证据二、浙江增值税普通发票、《借款抵押合同》复印件各一份，拟证明原告支付房款921004元的事实。 被告新城公司质证无异议。 被告新城公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据三、《借款抵押合同》原件一份，拟证明原告抵押贷款，担保人是被告新城公司，产权证领取时间对原告不会造成任何经济损失和法律责任，因为责任由被告承担。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据四、2019年8月9日的关于代收专项维修基金的紧急通知、公众号截图各一份，拟证明被告新城公司收到执法局通知，后通过公众号通知购房户及时自行缴纳维修基金以便顺利完成房屋产权首始登记。 原告翁俊、罗薇质证称：公众号内容没有法律效力，原告也是上周才关注被告的公众号，而且接到被告通知后，原告已经立即交付维修基金款。 证据五、三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的证明复印件一份，拟证明被告新城公司在房屋产权登记申报后，服务中心已在审核过程中，房屋产权证因政府的原因无法按合同约定的时间领取，出现了补充协议第六条第三项约定的顺延情况。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据六、2019年11月1日的催收物业专项维修基金紧急通知及公众号截图各一份，拟证明尚有267户购房户未交物业维修基金影响房屋产权首始登记的事实。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据七、三门县房地产管理处于2019年11月22日的发函复印件一份，拟证明待维修基金全部交存完毕才可完成不动产权初始登记的事实。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据八、于2019年11月22日发送的再次催收维修基金通知及公众号截图各一份，拟证明被告新城公司多次向各购房户催收物业维修基金以便完成房屋产权登记的事实。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据九、催交维修基金特快专递回执单复印件两份，拟证明被告新城公司多次通过邮政特快通知催收维修基金的事实。 原告翁俊、罗薇质证无异议。 证据十、疫情公告一份，拟证明从2019年12月份己经发生疫情，处于不可抗力阶段的事实。以上证据可以证明1、在被告向原告交房后已经向有关部门申报登记；2、系政府部门原因导致被告无法及时发证，属于延期范围而不是违约行为；3、后续不可抗力造成原告于2020年4月9日才拿到产权证明。 原告翁俊、罗薇质证称：疫情期间停止办证时间是1个多月，但也已经逾期六个多月。 对于原、被告双方无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对于双方存在较大争议的证据，本院认证如下： 对于被告新城公司提交的证据五，即三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的《证明》一份，该份证明没有经办人员或负责人签字，证据形式上存在瑕疵，但毕竟是不动产登记部门出具的证明，具有一定的证明效力。分析该份证明内容：浙江省三门新城投资开发有限公司建设的“君临城邦三期”项目房屋产权首始登记申报后，现在正在权属调查审核过程中。证明上没有写明被告新城公司申报君临城邦三期项目房屋产权首次登记的具体时间，也没有写明被告新城公司是否提交了办理房屋首次登记的所有资料，而落款时间仅比原、被告在合同中约定的交付房屋权属证书时间早一天，不足以证明系政府原因导致被告无法在合同约定的2019年9月30日前向原告交付房屋权属证书。为了进一步核实该证据的相关内容，本院依职权调取了被告申报君临城邦三期首次房屋产权登记的受理时间，根据向三门县自然资源和规划局调取的出具给被告的《综合申请受理通知书》，产权登记部门最早于2020年1月19日受理被告提交的2幢产权首次登记申请，并附有收件材料清单，进一步削弱了三门县不动产登记服务中心所出具证明的证明力，故虽不排除原告在2019年9月29日前向三门县不动产登记服务中心提交过产权登记资料，也有理由怀疑被告新城公司存在提交时间不及时、提交资料不齐全的情况，故本院对三门县不动产登记服务中心出具的证明不予采信。对于被告新城公司提交的证据七，即三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件一份，由于政府机构及职能调整，三门县房地产管理处已不是办理不动产权属登记的主管部门，就如被告自己陈述物业专项维修资金发票不是办理房屋产权首次登记的必要条件，没有证据证明主管办证的行政机关要求被告交纳全部物业专项维修资金才可以办理产权登记。退一步讲，即使因为君临城邦三期小部分业主没有按被告通知要求交纳物业专项维修资金导致办证受阻，也不能成为被告抗辩的免责理由。根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条第二款规定：新建物业首次交存专项物业维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业专项维修资金由建设单位交存。新建物业专项维修资金直接交纳义务人是建设单位，就本案而言是被告新城公司，被告没有在交房时向购房业主收取物业专项维修资金是被告的过失，交房后可向业主催交物业专项维修资金，本案原告等大部分业主已向被告交纳了该资金，少数业主未交物业专项维修资金被告也有义务按政府部门的要求先交纳，再向未交纳的业主收取，而不能以此作为自己的免责理由或归责于不可抗力的政府原因。综上理由，本院对被告提交的三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件真实性予以确认，但与本案处理缺乏关联性而不予采信。被告提交的第十组证据，即浙江省卫生健康委员会于2020年1月20日发布的《浙江积极防控新型冠状病毒感染的××》打印件一份，虽然原告对证明内容提出异议，但结合证据内容应该是可信的，本院予以确认，但新冠××疫情发生在原、被告合同约定的交付房屋初始登记证之后，被告以此作为抗辩事实的理由依据不足，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月11日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：由原告翁俊、罗薇向被告新城公司购买位于三门县滨海新城君临城邦三期14幢0602号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为138.8平方米，房价款为921004元；房屋交付期限为2019年6月30日前。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理：(1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。(2)买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，两原告向被告付清了合同房价款921004元（其中首付421004元，银行按揭借款支付500000元）。2019年7月2日，被告向原告通知交房。2019年8月9日、11月1日、11月22日，被告在业主微信群里发布了要求业主向其缴纳物业专项维修资金的通知，也陆续向购房户邮寄过代收物业专业维修资金的通知，两原告于2019年8月19日向被告缴纳了君临城邦三期14幢0602号商品房的物业专项维修资金9022元。在诉讼过程中，原告于2020年4月9日取得涉案房屋首次登记的权属证书。 本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人理应按照合同约定，全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约付清了全部的购房款，被告有义务按合同约定向原告履行交房及交证的义务。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告在诉讼过程中即2020年4月9日才办理好原告所购商品房的首次登记权属证书，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，本院认为，不管是根据法律规定还是合同约定，被告就其主张的抗辩事由均负有举证义务，根据本院在认证中的理由，被告所提交的证据不足以证明是政府主管部门的原因造成逾期领证；相反，根据本院核实的情况，产权登记部门首批正式受理原告产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告的逾期交证行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该“约定日期”应该是指约定的最后交证之日，即2019年9月30日。现原告要求被告支付自2019年9月30日起以已付房价款921004元为基数按每日万分之一计算至实际交证之日（2020年4月9日）止的违约金，但考虑到被告在诉讼过程中的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，本院酌情调整由被告按原告已付房价款的1%向原告支付逾期交证违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决后效后十日内支付给原告翁俊、罗薇逾期交证违约金9210.04元。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，减半收取535元，由原告翁俊、罗薇共同负担510元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 叶春娟 二〇二〇年六月三十日 法官助理郑舒静 代书记员 奚聪聪