山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终952号 上诉人（原审原告）：李秀泉 委托诉讼代理人：王新忠，山东津城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕焕敏，山东津城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：利津凤凰房地产开发有限公司 法定代表人：李善岭，董事长。 委托诉讼代理人：马忠江，该公司职工。 委托诉讼代理人：宋凯，山东诚正勤律师事务所律师。 上诉人李秀泉因与被上诉人利津凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2019）鲁0522民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李秀泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由凤凰房地产公司承担。事实与理由：一审判决认定补充协议第十三条的免责条款有效，免除凤凰房地产公司的违约责任，认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《商品房买卖合同》于2015年9月24日签订，该合同第十五条对违约责任作了明确约定，而规划调整时间为2015年8月11日，凤凰房地产公司在明知规划调整后，与李秀泉签订《商品房买卖合同》时仍承诺90日内办理产权登记，凤凰房地产公司未按约履行应承担违约责任。二、关于补充协议第十三条的约定，从该条文意看，第一步是凤凰房地产公司代理李秀泉提交有效资料，第二步才是产权部门办理产权登记。凤凰房地产公司因未取得土地权属无法提交有效资料，是其自身原因所致，不存在第二步所谓的“相关部门的原因”。“相关部门”按通常理解应为房屋产权登记部门，不能无限扩大到任何部门，且前提是在办理产权登记的过程中。涉案小区因超出建设用地红线，无法完成验收，无法办理产权登记，该条款不能适用。三、补充协议第十三条是凤凰房地产公司为了重复使用而预先拟定且未与李秀泉协商的条款，应认定为格式条款。该条款排除了李秀泉要求凤凰房地产公司办理产权登记的主要权利，导致李秀泉与凤凰房地产公司之间权利、义务严重不对等，且凤凰房地产公司没有证据证明已按照《中国人民共和国合同法》第三十九第一款的规定履行了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务，根据相关法律规定，该条款属无效条款。四、涉案房屋交房已四年之久，能否通过验收，能否办理产权登记以及何时能够办理均不能确定，凤凰房地产公司的行为严重损害了李秀泉的合法权益。涉案《商品房买卖合同》合法有效，即使存在政府规划调整问题，也不能免除凤凰房地产公司的违约责任。 凤凰房地产公司辩称，一、房地产开发企业协助办理商品房产权登记是一个整体的、连续的过程，既包括办证资料的取得、收集也包括办证资料的提报、审批，在整个过程中都可能出现政府部门原因导致不能按期办理的情况，并非房地产开发企业所能控制左右。涉案小区是利津县农行和电业局片区旧城改造项目，在建设过程中因政府未能与电业局小区业主达成拆迁协议，导致工程规划做出调整，调整后的规划超出了用地红线，不能通过竣工规划验收，导致凤凰房地产公司在履行协助办理产权登记报备相关资料过程中，无法取得规划验收证明，最终导致办证过程停滞，这明显不是凤凰房地产公司的原因所致。二、涉案补充协议第十三条约定与《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书而由出卖人承担违约责任”的约定意思一致，相互连贯。补充协议第十三条是对《商品房买卖合同》第十五条的进一步约定，从内容上看，并未超出主合同约定范围。对延期办理产权登记承担违约责任的情形，主合同约定的是“非出卖人的原因”，补充协议进而约定为“政府部门的原因”，补充协议不但没有扩大主合同的约定范围，反而将主合同的约定范围作了更有利于业主的限定性约定。该约定是双方真实意思表示，完全符合主合同约定，合法有效。涉案补充协议是采用的行业内商品房买卖合同所常用的、一般性的内容，并非凤凰房地产公司单独提出的特别条款，李秀泉主张补充协议属格式条款、无效条款的理由不能成立。三、涉案工程建设过程中，凤凰房地产公司知道规划做出调整，但不知道调整后的规划超出用地红线，一直到办证过程中未能通过规划验收，才知道该情况。李秀泉主张凤凰房地产公司明知规划调整后仍与其签订合同应承担违约责任的理由不能成立。四、涉案工程超出用地红线的土地，政府现已征收，待完成规定手续后即可办理规划验收。凤凰房地产公司将积极履行协助业主办理权属证书的附随义务，保证不因公司原因延误办证时间，争取业主早日取得房屋产权证书。 李秀泉向一审法院起诉请求：1.判令凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料，以办理房屋产权登记手续；2.判令凤凰房地产公司支付其违约金29700元（自2016年8月1日计算至2019年5月1日，按每天30元计算）；3.2019年5月1日之后的违约金按每天30元计算至房屋产权证书取得之日；4.诉讼费由凤凰房地产公司承担。 一审法院认定事实：本案涉及的丽景佳苑小区系利津县委、县政府实施的农行和电业局片区改造工程，由凤凰房地产公司开发建设。凤凰房地产公司与购房户签订的《商品房买卖合同》中载明：凤凰房地产公司以出让方式取得位于利津县，编号为利国用（2014）第****号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为04-1-08-2013-***。凤凰房地产公司经批准在上述地块上建设利津县丽景佳苑商品房，建设工程规划许可证号为建字第3705222014-06号，施工许可证号为3705222014123300101，商品房预售许可证号为利房预售证20140023号。2015年9月24日，李秀泉与凤凰房地产公司签订商品房买卖合同，约定李秀泉购买凤凰房地产公司开发建设的利津县商品房，商品房总价款702081元。李秀泉依约缴纳了商品房购房款，该商品房于2016年5月1日交付使用。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付30元的违约金。该合同附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记。在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。商品房交付使用后凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。造成目前不能办理产权登记的主要原因是现状小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，无法完成竣工规划核实，暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。 一审法院认为，李秀泉与凤凰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于李秀泉主张凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料以办理房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院认为办理房屋权属证书是商品房买卖合同的附随义务，凤凰房地产公司负有将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，协助业主办理房地产权属证书的义务。凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担继续履行的责任。李秀泉主张凤凰房地产公司向房产登记管理机关提交有效资料，符合法律规定，予以支持，但鉴于目前暂不能办理产权登记手续的实际情况，酌情给予凤凰房地产公司三个月的办理时间。关于李秀泉主张违约金的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记；在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。凤凰房地产公司提交的证据可以证明，凤凰房地产公司之所以不能完成相应资料报产权登记机关备案的责任，在于建设过程中因政府建设规划调整，导致建成的项目超出用地红线，目前无法完成规划验收，暂不能办理产权登记手续。本案符合因相关部门原因造成延迟的情形，故对李秀泉要求凤凰房地产公司支付违约金的主张，不予支持。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、凤凰房地产公司于判决生效之日起三个月内履行向产权登记机关提交有效资料，协助李秀泉办理房屋产权登记手续的义务。二、驳回李秀泉的其他诉讼请求。案件受理费542.5元，由凤凰房地产公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，利津县自然资源局于2019年5月13日出具说明一份，载明：我单位在组织对利津县城丽景佳苑住宅小区现场竣工规划核实中发现，原规划开发建设11栋高层住宅，现建设完成7栋高层住宅。现状小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，因此无法完成竣工规划核实，暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。 利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部于2019年5月17日出具说明一份，载明：利津县城丽景佳苑小区系农行和电业局片区改造工程拆迁整合的土地上规划建设的，由凤凰房地产公司承建。该项目原规划建设住宅楼11栋，项目建设过程中，因电业局小区住户就拆迁安置未与项目指挥部达成一致而导致规划调整。丽景佳苑小区建成后申请产权登记过程中，因小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，现无法完成规划验收，暂不能办理住宅楼产权登记手续。上述情况系因相关部门规划调整原因，与承建单位凤凰房地产公司无关。目前指挥部正在协调有关部门办理土地征收等手续，尽快完善产权登记条件。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：李秀泉未能在约定期限取得房产权属证书是否系凤凰房地产公司原因所致，凤凰房地产公司应否承担违约责任。 本院认为，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承担相应违约责任；该合同附件四补充协议第十三条约定，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。依据上述约定，非因凤凰房地产公司原因导致的办证迟延，凤凰房地产公司不承担违约责任。凤凰房地产公司在本案提交的利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的证明能够证实，涉案小区之所以至今未能办理房产权属证书，是因为电业局小区住户就拆迁安置未与该指挥部达成一致导致原规划调整，小区建设超出用地红线，而规划的调整系相关部门决定，凤凰房地产公司作为片区改造工程的承建方，并无权决定调整规划。凤凰房地产公司主张非因其自身原因导致办证延迟理由成立，一审认定凤凰房地产公司不承担违约责任并无不当，本院予以维持。 关于李秀泉主张凤凰房地产公司在与其签订合同时明知规划调整仍承诺办证期限应承担违约责任的问题。本院认为，凤凰房地产公司在与李秀泉签订涉案《商品房买卖合同》时虽知悉规划进行了调整，但并无证据证明其在签订合同时即知悉小区建设超出用地红线，利津县自然资源局、利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的证明也能够证实，凤凰房地产公司系在小区建成后申请产权登记过程中发现超出用地红线。故李秀泉该项主张不能成立，本院不予支持。 关于补充协议第十三条的效力问题。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，订入合同的格式条款并不当然无效，只有格式条款具备《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款才无效。故即使补充协议第十三条系格式条款也并不当然无效。李秀泉在涉案《商品房买卖合同》及补充协议上签字按手印，该条款即订入涉案《商品房买卖合同》中，成为合同组成部分；该条款并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形及该法第五十三条规定两种免责条款无效的情形；因涉案项目系政府主导的城市片区改造工程，建设施工过程中存在凤凰房地产公司不能预料、不能控制的因素，该条仅约定因相关部门原因导致办证延迟凤凰房地产公司不承担责任，并未免除因其自身原因导致办证延迟的违约责任，故该条款也不符合提供格式条款一方免除其责任的情形。李秀泉主张该条款为无效条款，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，李秀泉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费543元，由李秀泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年六月二十四日 法官助理张志倩 书记员周欣欣