江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1224号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：昆山苏杭时代超市有限公司，住所：昆山市锦溪镇文昌南路东侧1号。法定代表人：朱建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜梨萍，江苏品喆律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：无锡百润发超市有限公司，住所：无锡市锡山区羊尖镇神羊路。法定代表人：林登忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗一慧，江苏常金律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梨萍，江苏品喆律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈红，男，汉族，1963年9月18日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：宗龙喜，江苏龙城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽丰，江苏龙城律师事务所律师。上诉人昆山苏杭时代超市有限公司（以下简称苏杭超市）、无锡百润发超市有限公司（以下简称百润发超市）与被上诉人陈红房屋租赁合同纠纷一案，上诉人苏杭超市、百润发超市不服江苏省常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏杭超市、百润发超市上诉请求：1.请求撤销武进区人民法院（2018)苏0412民初3340号民事判决书第一项、第二项、第三项、第六项判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审案件诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人解除合同存在违约认定错误，认定上诉人损失为经营损失，与被上诉人的违法搭建没有因果关系存在错误。一、上诉人就所涉租赁合同解除过程中不存在违约。1.原生效判决查明，出租房屋存在违法平台搭建，无法办理产证，进而导致消防部门向上诉人作出责令停业的处罚，上诉人客观不能而停业并解除合同。无法继续履行租赁合同的原因是出租方提供的租赁物存在瑕疵所致，上诉人解除合同过程中不存在违约。2.原生效民事判决支持了上诉人解除租赁合同的请求，也就意味着上诉人解除合同具有合法性、合理性。生效判决认定明确，判决解除的原因为中间违法搭建的平台为经营超市不可或缺一部分，出租方无法将其合法化，直接导致承租方无法经营超市，导致合同目的无法实现，进而法院基于无法履行之现状而判令解除，支持上诉人的上诉请求。而本判决中，直接将上诉人的解除行为认定为违约，与同一法院的在前判决认定存在冲突和矛盾。上诉人解除合同不存在违约，故而法院判定上诉人承担违约责任错误。二、一审法院未判令上诉人主动履行恢复原状的义务，而是判令上诉人直接将恢复原状费用支付给被上诉人，不符合法律要求。1.恢复原状的义务人为上诉人，只有上诉人不履行恢复原状的义务，才可判定义务人直接支付。一审法院未先行判令上诉人限期内恢复原状，而直接判令上诉人支付恢复原状的费用，没有法律依据。2.鉴定恢复楼梯原状的费用为71万余元，明显高于实际所需费用，上诉人委托施工单位施工30万费用足以。被上诉人方坚持要求上诉人恢复，上诉人完全可以自行委托施工单位施工，从而减免损失。三、上诉人的反诉请求应该获得支持。1.二楼违法搭建平台是造成合同无法履行的原因。上诉人与前一房屋所有人签订租赁合同时（2013年），房屋尚未开始建设，房屋所有人即承诺中间搭建，吸引上诉人幵超市的意愿签订合同。2015年10月，违法搭建平台后交付上诉人，提供瑕疵出租物的人是出租方陈红。2.被上诉人承继了前一出租方陈红的瑕疵出租物，属于出租物瑕疵义务的转移，因出租物瑕疵导致合同无法履行，被上诉人应该向上诉人承担赔偿义务。3.上诉人承租期为15年，装修产生直接费用即300余万，因出租物存在瑕疵，导致承租方无法履行合同而解除，被上诉人应该按年限的标准对上诉人的损失进行补偿。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，二审法院应依法改判。二审中补充上诉意见称，合同解除是由出租方的违约行为造成的，理由如下：一，出租方未能按照合同的约定向承租方交付通过消防验收的房屋。二、承租人因出租方搭建了没有产权的天井平台，该天井平台在交付时已经搭建。按照合同约定，承租方无权改动，整改义务系出租方,该天井没有产权，导致消防不能通过验收，承租方的超市被消防机构依法查封导致租赁房屋无法使用。而租赁房屋被查封的根本原因是出租方未能按照合同约定向承租人交付通过消防验收的房屋，一审法院根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释第八条第一项规定，解除了租赁合同。三、关于恢复原状的费用问题，因合同解除是出租方违约造成，承租人是无需承担恢复原状的费用，出租方该项请求既没有合同依据，也没有法律依据，在合同中也没有关于恢复原状的约定。其次，按照该司法解释第十条的规定，本案租赁房屋装修是经过出租方同意的，在没有造成房屋损毁的情况下，承租人无需承担恢复原状的责任。该项费用未实际发生，也未必然发生，原审法院将未实际发生亦未必然发生的费用认定为出租方的损失于法无据。四、关于租金和占有使用费的问题。1.承租人在2017年已经向出租人归还了租赁房屋；2.承租人的物品未能清理是因为出租人及其相关方多处多次阻挠造成的，系出租人自身的原因造成的扩大损失，该损失应当由出租人自己承担。五、关于违约金的问题。合同解除是因为出租方违约造成的，承租方无需承担违约金。六、关于反诉部分的问题。合同解除是因为出租方违约造成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项的规定，承租人的诉请应当予以支持。陈红辩称，一、一审法院关于违约责任的认定，符合事实。纵观全案，上诉人作为承租方，屡次骗取出租方的信任，双方在签订租赁合同以后，在2015年10月20日又签订了补充协议,出租人同意前三年的租金降为258万一年，承租人在补充协议上明确约定租金标准不再因任何原因而降低，但是仅仅过了一年时间，又申请要求降低租金，在遭到出租人拒绝以后才以恶意方式自己举报自己说消防没有验收。在武进法院前一案件中更是明确表明宁愿承担违约责任，也要解除合同。而且在合同履行过程中间，恶意拖欠租金，拖欠物业费，故整个租赁过程中都是上诉人自己违约。二、上诉人主张出租人违约根本不符合事实。出租人从未违反合同约定，而是积极地履行租赁合同。上诉人所谓天井搭建在2015年9月13日双方的会议纪要中已经予以明确，是上诉人要求搭建，出租方是为了满足上诉人的要求而负责实施。特别在2015年10月20日，签订的补充协议第二条已约定明确，原合同约定的天井利用部分已完成，但双方约定不再作为租赁交付条件，也不计算租金。由乙方也就是上诉人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理，一审关于违约的认定符合事实。三、关于恢复原状的问题，这同样也说明了上诉人在诉讼过程中严重失信。因为上诉人不履行恢复原状，出租方依法向武进法院提起诉讼。上诉人于2018年5月10日明确发函，明确说贵方可及时自行恢复原样，然后通过诉讼途径要求我方承担恢复原状的费用，由法院来认定恢复原状的范围及费用的分担。上诉人以书面信函明确了其主动履行恢复原状义务。而要求由法院认定恢复原状的范围及费用的分担。在此情况下，一审法院在双方都同意的情况下，委托鉴定部门鉴定恢复原状的费用，并且判决由上诉人承担恢复原状的费用，由出租方自行恢复原状符合法律规定也符合案件事实。四、关于上诉人在一审中的反诉请求，我方认为一审法院的判决是完全正确的。本案双方签订的租赁期是15年，也正因为是租赁期15年，所以出租方才给了上诉人很多的优惠，承租人属恶意违约，给出租人造成了巨大的损失，所以一审判决以后，上诉的应该是出租人，而不是承租人，被上诉人想尽快收回房屋，所以没提出上诉。需要特别强调的一点，本案涉及的珍珠名苑超市的一楼租赁合同。一楼的租赁合同中间，出租人没有任何瑕疵，是上诉人恶意毁约。因为二楼从2016年1月19日已经卖给了常州市常路基础设施建设有限公司，而且武进区洛阳苏杭时代百货超市作为承租人，常州市常路基础设施建设有限公司另行签订租赁合同。这是两个独立的租赁关系。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈红向一审法院起诉请求：1.判令苏杭超市、百润发超市对租用房屋恢复原状并返还本人，否则赔偿恢复原状所需费用711387.36元；2.判令苏杭超市、百润发超市支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金83508元以及自2018年5月10日起至实际返还之日止按年租金1219222元为标准计算的实际占有使用费；3.判令苏杭超市、百润发超市补偿本人免租期租金损失609611元；4.判令苏杭超市、百润发超市赔偿提前解除合同给本人造成的经济损失（按12个月租金标准计算）1219222元；5.案件诉讼费用由苏杭超市、百润发超市承担。苏杭超市、百润发超市向一审法院反诉请求：1.请求判令陈红返还履约保证金100000元；2.判令陈红赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失3000000元；3.判令陈红赔偿苏杭超市、百润发超市停业、搬迁、设施、设备折价损失1000000元。陈红为支持其诉讼请求提交了如下证据：1.其与百润发超市于2013年7月5日签订的租赁合同及其与百润发超市、苏杭超市于2015年10月20日签订的补充协议，证明双方间存在房屋租赁合同关系的事实及对合同履行中的违约责任进行了约定的事实；2.2015年9月13日的会议纪要，证明天井不作为租赁物交付，不计算租金，由苏杭超市、百润发超市利用并实施安全管理、维修责任的事实。苏杭超市和百润发超市为支持其反诉请求提交了如下证据：1.江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书，证明两超市向陈红邮寄解除租赁合同通知书后就以公证的形式向陈红交付了租赁物的钥匙的事实；2.2018年5月6日两超市向陈红发出的移交房屋通知书，证明在江苏省常州市武进区人民法院的（2017）苏0412民初2695号案件判决后，两超市又以通知书的形式要求了陈红现场交付租赁物并且提示陈红固执不接收房屋的话扩大的损失由其承担的事实；3.陈红于2018年5月8日对两超市的移交房屋通知书的回复函，证明其已收到两超市的移交房屋通知书的事实；4.两超市于2018年5月10日对陈红的回复函进行回复，证明两超市提示陈红逾期接收房屋的风险以及扩大损失的负担的事实；5.两超市于2018年6月6日再向陈红邮寄钥匙及摇控器的的邮寄回执；6.两超市代理人于2019年3月7日邮寄给陈红的解释函，证明两超市再次告知陈红解除合同的后果及风险承担的事实。经质证，苏杭超市、百润发超市对陈红提交的证据的真实性无异议，但认为其提交的证据不能达到其要证明的目的；陈红对苏杭超市、百润发超市提交的江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书、移交房屋通知书、移交房屋通知书的回复函、移交房屋通知书的回复函的回复、解释函的真实性无异议，但陈红认为苏杭超市、百润发超市提交的证据不能证明其证明目的，相反地证明是由于两超市没有按照合同履行所造成陈红的损失。一方面武进法院的（2017）苏0412民初2659号判决书已确认苏杭超市、百润发超市虽然声称交付房屋，但实际并没有把房屋腾空，而且也没有把钥匙交付给陈红。在武进法院的（2017）苏0412民初2659号案件的判决以后，苏杭超市、百润发超市还凭持有的钥匙到承租的房屋拆除空调等物品，说明租赁的房屋一直在两超市控制之下。而且陈红一直督促两超市要求恢复原状交还房屋，但两超市到今天为止都没有恢复原状交还房屋。而且对鉴定单位作出的恢复原状的费用还持有异议，所以在本案没有作出判决生效之前，苏杭超市、百润发超市都不具备将承租的房屋交还给陈红的条件，两超市当然应当按照租金标准支付占用期间的占用费。法院对陈红提交的租赁合同、补充协议、会议纪要和苏杭超市、百润发超市提交的江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书、移交房屋通知书、移交房屋通知书的回复函、移交房屋通知书的回复函的回复、解释函的真实性予以确认。一审法院认定事实：2013年7月5日，陈红作为出租方（即甲方），百润发超市作为承租方（即乙方），双方签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条、租赁房屋的坐落与面积：1.1甲方出租给乙方的房屋位于：常州市武进区洛阳镇珍珠名苑1-2层（其中甲方自房屋出租5869.19平方米，甲方转租1610.4平方米）。1.2出租房屋面积共7479.59平方米[一楼：1610.4平方米；二楼：5869.19平方米(含内街天井局部利用面积约250平方米)]，性质为商业用房。（具体面积以常州市武进区房管局实测面积为准，内街天井局部利用部分以甲方最终实测面积为准）。第二条、租赁期限及用途：2.1本合同项下房屋租赁期限为15年，以房屋具备交付条件之日甲方书面通知乙方交付计算免租期。免租期为6个月，免租期满后计算租赁期限。2.2乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为经营“百润发”超市，在合同有效期内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门批准的，乙方不得擅自改变租赁房产的用途。2.3合同期满前6个月，乙方应书面通知甲方期满退租或续租。乙方如要求续租，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租合同条款另行商定。2.4若到期双方不续签合同，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，并将可拆除设施搬出房屋，甲方不承担乙方装修及拆除的任何损失。但该拆除行为不得损坏房屋的地面、墙面、墙体等。逾期未拆除的视为抛弃物，无偿归甲方所有。第三条、租金、定金及支付方式：3.1年租金按以下公式计算：年租金=租金单价×承租天数×建筑面积。租金单价按建筑面积计算，其中：二楼租金单价为0.9元/平方米/日、一楼5号商铺租金单价为1.33元/平方米/日、一楼其他商铺租金单价为2元/平方米/日。承租天数按每年365天计算。建筑面积暂按7479.59平方米（其中含内街天井局部利用面积约250㎡）计算，（二楼暂估面积约5869.19平方米；一楼的5号商铺暂估面积约979.61平方米；一楼的1#、19#、18#-1、18#-2、15#-1、15#-2、12#-1、12#-2、13#-1、13#-2商铺暂估面积共约630.79平方米），最终以以常州市武进区房管局实测面积为准。（上述租金价为不开票价，如需开票，税金由乙方承担）。3.2租金从实际交付使用之日起三年内保持不变，自租赁第四年起每三年环比递增5%。3.3定金，乙方在合同签订之日后1个工作日内向甲方支付定金100万元。在甲方按时交付合格的租赁房产时（时间以甲方书面通知交付之日即为交付日），此定金自动转为第一年租金，不足部分乙方必须在2个工作日内补足。此第一年的租金金额付清后方可办理装修手续。3.4租金按年支付，先付后用。乙方须于甲方通知交付2个工作日内支付第一年的租金，其他年度租金乙方须于前一年租期到期前一个月内支付下年度租金。3.5乙方将各项款项按本合同约定时间汇往甲方帐户或甲方指定帐户。第四条、履约保证4.1正式交付租赁房屋时，乙方另付履约保证金10万元。合同履约保证金在乙方完全履行合同完毕后一个月内无息退还。如乙方有违约情况，甲方有权酌情扣除部分或全部该保证金，且乙方须在10天内补足，否则视为违约，甲方有权单方解除合同，双方损失均由乙方承担。第五条、租赁房产交付：5.1甲方最迟于2015年10月31日前向乙方交付并满足如下条件房产：（1）、房屋空置；（2）租赁房屋通过竣工与消防验收；（3）空调外机位：屋顶；（4）消防：强排风；（5）水电：提供550千瓦单独给乙方用（若乙方需要在承租的房屋内办理水、电增容的，应事先征得甲方同意，并由甲方协助乙方到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担），并接通至乙方指定位置（乙方须于本合同签订后一周内出具书面的水、电的具体配电箱/柜位置图）。（6）内街天井局部利用:甲方负责实施，利用部分的面积按合同标准收取租金，该部分约250平方米。（7）电梯：甲方提供平跑，一上一下，货梯2吨壹台。（8）按交付标准房屋顶部和墙面批白。……。第七条、房屋装修：7.1甲方在房屋具备交付条件后，以书面形式通知乙方，甲方通知交付之日起，开始计算免租期，免租期为六个月，免租期内免收乙方租金，但乙方必须支付因乙方装修而发生的水电费及其他相关费用。该六个月装修免租金期不因乙方提前竣工或逾期竣工而改变。在甲方通知交付之日后六个月，不管乙方装修是否竣工、商场是否试营业，租赁日即开始。7.2乙方在保证不破坏房屋主体结构、房屋安全、消防安全、公共设施设备的前提下设计装修施工图纸，并报政府有关部门批准、经甲方认可后施工（装修施工图纸由甲乙双方签字为准）。乙方须在12#、13#、15#商铺其中设置出入口。7.3涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期限内对乙方的装修及经营内容等提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用。乙方不得以未取得政府相关部门的各类审批手续或证照或被政府职能部门查处、停止营业等为由拒付租金、物业管理费以及其他应付费用。7.4乙方对房屋进行装修时，应遵守物业管理规定以及甲方的装修规定和安排，不得影响外立面和其他业主的利益，如因此造成影响和损失的，由乙方及时处理和赔偿。7.5租赁房屋内的消防设施设备，乙方如需对其移位或改动的，必须报方案交甲方同意，并经消防部门审核后实施，消防部门审核同意的意见书须提交甲方及物业存档，以便备查。…。第九条、乙方的权利和义务：…，9.4乙方按规定安装应由乙方完成之工程项目。安装过程中如对甲方的房屋主体结构或设施造成损坏的，乙方应向甲方赔偿由此而造成的一切损失。…。9.9乙方必须合理使用所租赁房产及公共的设施设备，如因乙方使用不当造成房产及公共设施设备损坏的，乙方必须负责修复。合同终止时，乙方必须保证所承租的房屋及附属设备设施处于正常运行状态，否则应负责修复，如对甲方的设施设备造成严重损害无法修复时，一切赔偿均由乙方承担。……。第十二条、合同的变更、解除与终止：12.1本合同的修改和变更，双方需另行签订书面合同。12.2因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。12.3房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租房屋，已支付的房租金、合同履约保证金都不退还，由此造成的双方损失均由乙方承担：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的：（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途：（5）利用承租房屋进行违法活动，被公安部门查封不准继续经营，及其他被政府部门查封不准继续经营的；或严重影响本项目整体形象及声誉的；或对甲方造成严重影响的：（6）拖欠房租或其他费用（包括但不限于水电费、物业费等）一个月以上。12.4租赁期内，乙方不得提前终止合同，如乙方单方终止合同的，已支付的租金不退，履约保证金不退，并须赔偿因提前解约给甲方造成的全部经济损失。12.5本合同租赁期满乙方未继续承租的，本合同自行终止。第十三条、双方违约责任：31.1在乙方超市未开业前，如因乙方的原因单方终止本合同，不承租本建筑物做超市经营的，甲方不退还乙方定金，乙方还应赔偿甲方人民币100万元的经济损失；若因甲方的原因单方终止本合同，不将本建筑物出租给乙方经营的，甲方除向乙方返还保证金外，同时还需赔偿乙方一切经济损失。13.2乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费等费用）且甲方未行使本合同单方解除权的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额的5%支付违约金。若逾期支付应付费用超过10日的，甲方有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业供应及强行要求停止等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担。13.3乙方逾期支付应付费用（包括租金、保证金、物业管理费等费用）超过30天的，或因乙方违法经营被查处后仍未整改合格的，甲方除追究乙方违约责任外并有权单方行使解除合同的权利。13.4租赁期满，如乙方既未与甲方办理续租手续而又不如期归还房屋，则每逾期1天，除正常支付租金外，尚需支付加价2倍的日租金；超过1个月，按加价3倍支付日租金；若超过2个月仍未归还的，甲方除按加价3倍收取日租金外，同时有权强行清场收回，届时乙方的一切物品、设施均视为乙方自动放弃。13.5违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期租金的条款处理。合同还就其他事项作了约定。2015年9月13日，陈红与百润发超市达成会议纪要，其中第二条约定：内街天井局部利用工程由陈红负责实施，按百润发要求天井内从西向东四间。2015年10月15日，出租人与承租人对租赁房屋进行了交接。2015年10月20日，陈红、百润发超市、苏杭超市三方签订《补充协议》，协议约定，三方就陈红、百润发超市于2013年7月5日签订的《租赁合同》的履行事宜，形成如下补充协议：1.由百润发超市、苏杭超市共同承担租房协议与补充协议的承租人义务；2.原合同约定的内街天井利用部分已完成，但双方约定不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由乙方利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理；3.第一年租金调整为258万元，前三年内该租金标准保持不变，第四年起每三年环比递增5%，此租金标准不再因任何原因而降低。2016年1月19日，苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市作为承租人与上述租赁标的物中的二楼的所有权人常州市常洛基础设施建设有限公司签订租赁合同，租期为15年，从2015年10月15日至2031年4月14日(2015年10月15日至2016年4月14日为免租期)，年租金为1360778元。对该租赁协议，陈红、百润发超市均予以认可，并视为对双方租赁合同租赁标的物进行调整，同时双方之间的租金也一并调整为1219222元(2580000元-1360778元)。本案租赁的标的物于2015年8月31日通过消防验收，2015年9月6日通过竣工验收并于2015年9月10日进行竣工验收备案。2015年11月24日，洛阳镇珍珠名苑的开发商常州福地旺座房地产开发有限公司取得了洛阳镇珍珠名苑包含本案租赁标的物在内的房屋所有权证。案涉租赁标的房屋的所有权人均与陈红签订协议，将案涉房屋出租给陈红，再由陈红出租给百润发超市。武进区洛阳苏杭时代百货超市系百润发超市、苏杭超市认可指定的实际使用租赁房屋的个体工商户。武进区洛阳苏杭时代百货超市曾于2016年12月26日以经营困难为由向出租人申请降低租金，并提出如不能降低租金，只能采取闭店措施。陈红于2017年1月22日回复不同意降低租金。2016年3月30日，常州市公安消防支队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，认为该超市中间部分区域(即所谓的内街天井利用部分)没有产权，要求该超市进行整改，整改后向消防支队申请行政审批，未经检查合格，工程不得投入使用，已使用的，应当立即停止使用。2017年3月17日，百润发超市、苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同委托律师向陈红发律师函，以天井搭建部门无产权导致消防验收无法通过，如拆除搭建部分，将导致承租人无法正常经营，希望陈红能消除该障碍，否则将行使不安权，停止支付后期租金并保留解除合同的权利。2017年6月18日，百润发超市、苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同向常州市常洛基础设施建设有限公司、陈红寄送《解除合同通知书》，以内街天井搭建部分无产权致消防验收无法通过，被责令停业为由解除租赁合同，并要求出租人尽快与承租人办理交接手续。该通知于次日到达对方。2017年6月21日，陈红向承租人回函称，租赁合同的标的物不包括内街天井利用部分，出租的房屋于2015年8月31日通过了消防验收，装修后的消防验收与我方无关，因此不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。2017年7月12日，常州市公安消防支队武进大队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出行政强制执行决定书，以该超市被责令停止营业未履行，而决定于2017年7月12日强制执行，强制执行的方式为张贴封条。该大队于同日张贴封条，禁止营业。双方一致确认，至2017年4月14日的租金已付清，从2017年4月15日起的租金未支付。除上述租金外，陈红还收取了履约保证金100000元。陈红曾于2017年5月23日向法院提起诉讼，请求判令百润发超市、苏杭超市支付拖欠的房屋租金1219222元；判令百润发超市、苏杭超市支付迟延支付租金的违约金3657666元（按每日所欠租金的5%自2017年3月14日起暂计算至同年5月14日。苏杭超市、百润发超市共同辩称，出租房屋没有按照合同约定可以通过消防验收租赁房产构成违约，苏杭公司、百润发超市终止支付租金是行使先履行抗辩权的表现；合同约定的迟延支付租金的违约金过高，要求调整；根据现场所涉的店铺已经于2017年7月12日被消防部门查封，合同已经无法履行；2017年6月18日苏杭超市、百润发超市已经以书面形式通知陈红解除合同，陈红收到日期为6月19日，租赁合同自通知到达日已解除。百润发超市、苏杭超市还提出反诉请求：请求法院确认双方之间的租赁合同已于2017年6月19日解除或解除双方之间的租赁合同。该案在审理中，2017年8月28日，承租人武进区洛阳苏杭时代百货超市将承租房屋清场后，将房屋钥匙寄交出租人陈红、常州市常洛基础设施建设有限公司，但承租房屋中的中央空调并未拆除，且承租人并不同意放弃该部分资产，致出租人仍不能使用承租房屋。承租人要求出租人折价使用该部分资产，但出租人予以拒绝，且出租人均不同意合同终止履行，并变更诉讼请求，要求合同继续履行。该案法院经审理认为，陈红与百润发超市、苏杭超市之间所签订的《租赁合同》、《补充协议》等均合法有效，百润发超市、苏杭超市应当作为共同承租人向出租人陈红承担相应合同责任。陈红要求百润发超市、苏杭超市支付2017年4月15日至2018年4月14日的租金，符合合同约定，法院予以支持。百润发超市、苏杭超市虽辩称租赁房屋已于2017年8月28日返还陈红，但租赁房屋并未完全腾空，其内遗留设施承租人并未声明放弃，导致出租人无法利用出租房屋，故不能认定百润发超市、苏杭超市已返还租赁房屋，仍应计算相应的租金。对于陈红主张的迟延支付租金的违约金，合同约定的每日5%的违约金标准明显过高，法院予以调整，可按每月1%的标准确定违约金，从最迟应付款之日2017年4月15日起算。对于百润发超市、苏杭超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于双方的《补充协议》中明确约定“内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理”，因此，无产权的内街天井部分并不是租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但根据《补充协议》约定，不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权，故百润发超市、苏杭超市以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向陈红寄送《解除合同通知书》以解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故法院支持苏杭超市、百润发超市要求解除合同的诉讼请求。据此，法院于2018年4月23日作出了（2017）苏0412民初2695号民事判决，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除苏杭超市、百润发超市与陈红签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、苏杭超市、百润发超市于判决生效之日起十日内共同向陈红支付租金1219222元及逾期付款违约金(从2017年4月15日起至付清之日止，按每月1%的标准计算)。三、驳回陈红的其余诉讼请求。该判决生效后，两超市向陈红支付了至2018年4月14日止的租金。苏杭超市、百润发超市及武进区洛阳苏杭时代百货超市于2018年5月6日向陈红发送了移交房屋通知书，该通知书内容为“常州市常洛基础设施建设有限公司尊敬的蒋一峰经理：陈红先生：武进区人民法院2695号、3104号、5421号民事判决书判决解除租赁合同关系，同时认为承租方中央空调未拆除，故认定未移交。截止发本通知日，判决书虽未生效，但判决书的指向还是比较明确，为避免双方损失扩大，我方已经于2018年5月4日至5月6日期间将所有的设施设备拆除，现场已经符合移交条件。虽然贵方通知派出所要求派出所出警阻扰我方运输，但承租房屋已经符合移交条件没有争议。据此，我方特通知如下：一、恳请贵方接到本函后3日内自行至承租房屋现场接手房屋，如贵司认为承租方损害房屋结构的，还请贵方5日内以书面形式向承租方提出。二、因房屋钥匙已经以公证书的形式向贵方送达，故贵方可以直接控制所涉房屋，无需承租方现场与贵司交接，还请贵方自量。贵司接到本通知而逾期接手的，所涉房屋安全及管理义务与承租人无关。三、本通知为减少双方损失目的而为，本通知的意思表示，不构成对原判决书任何内容的认可或妥协。四、贵方固执不接手所涉房屋，导致的扩大损失一概与本公司无关。特此通知！”。陈红收到该移交房屋通知书后于同年5月8日向复函，该复函内容为“苏杭超市、百润发超市：你方通过代理人徐华邮寄的移交房屋通知书收悉，现书面回复如下：1.你方承租房屋用于开办武进洛阳苏杭时代百货超市，已经对交付时房屋的结构、装饰和设备等进行了改造和装饰，现你方恶意违约提前解除租赁合同，必须对承租房屋恢复原状后方能交还出租人。所以，我方要求你方恢复原样并按租金标准赔偿该期间的占用费损失；2.根据移交房屋通知书所述，你方能在未告知出租人的情况下于5月4日至6日进入承租房屋拆除设施设备，说明你方持有承租房屋的钥匙，该期间房屋的安全及管理义务当然应由你方承担，直至我方接受退租房屋之日为止；3.为避免损失扩大，希望你方尽快自觉履行合同义务，切勿一再失信，否则，一切后果均由你方承担。特此函复！”。苏杭超市、百润发超市收到陈红的复函后于同年5月10日向其回复，该回复的内容为“尊敬的陈红先生：2018年5月8日，贵方的回复函已经收悉。根据贵方在回复函中的意思表示，本公司表达如下：一、针对贵方第1条提出的要求恢复原样要求，回复：1.承租方的装修方案都是经过贵方认可的，根据合同第九条9.9项的规定，合同终止时，承租方保证房屋及附属设备、设施处于正常运行状态。贵方交付房屋时为毛坯房，2017年8月19日即已清空，贵方房屋属于正常可出租状态。装修为承租方施工，不存在贵方设施、设备运行，贵方要求恢复原样没有依据。2.贵司出租时为毛坯，承租方进行了装饰、装修、增添了房屋价值。承租方在装修过程中并未改变房屋主体结构或设施，根据合同第九条9.4项的约定、法律效果和社会效果来看，租赁房屋的恢复原样应该指房屋主体结构和可拆除设施的恢复原状，我方不存在破坏贵司主体结构情形，可拆除设施也仅有三条主机在贵方楼顶，因物业阻拦才未将其拆除，贵方要求恢复原状没有依据。3.如贵方坚持理解将法律术语的恢复原状理解为将全部装饰、装修物的恢复原状，我方也向贵方明确，贵方可及时自行恢复原样，然后通过诉讼途径要求我方承担恢复原样的费用，由法院来认定恢复原样的范围及费用分担。二、针对贵方回复2提出的移交问题，回复：2017年8月18日，因贵方拒绝接收房屋，我方通过公证的方式移交房屋钥匙，因贵方拒绝接收被退回。法律文书判决后，为减少各方损失，我方再次发函要求移交，但贵方拒绝接收。对于贵方拒绝办理移交手续行为导致的扩大损失，应该由贵方自行承担责任。三、从贵方的回复内容来看，贵方已经接受一审法院解除合同的判决，不再对一审法院判决上诉。因为本代理人评估贵方可能对一审不服而上诉，故我方在上诉期内通过邮寄的方式向法院邮寄了上诉状。基于贵方不上诉的现状，本代理人也将积极与当事人沟通，引导当事人正确选择上诉权，努力化解双方的矛盾，从而避免双方的损失进一步扩大。代理人寄语：利益面前矛盾难免，但矛盾既然已经产生，本律师认为减少矛盾是关键，同时也需要控制损失，避免损失扩大。贵方要求恢复原状、及拒绝接收房产的行为，都是导致损失扩大的不理性行为。恢复原状、拒绝接收房产对贵方没有任何利益可言。还请贵方理性看待现状，争取早日根本性的解决双方争议。另：贵方以拒绝接收我方邮件的方式，拒收我方联系函、沟通函也非善意之举，直接会导致矛盾再升级。如有协商意愿，还请与本代理人联系，本代理人将亲往贵处协商后续事宜，但，仅限于根本解决双方争议为出发点。回复如上内容为快速解决双方纠葛为目的，不构成我方基于租赁关系终止后要求出租方承担赔偿责任的权利。”陈红收到该回复后，即提起本案诉讼。一审审理中，陈红申请对案涉租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定，法院委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定，该鉴定机构于2018年8月15日现场勘查工程量后于2019年1月3日出具了金诚201804司法鉴定意见书及回复，确定案涉租赁房屋恢复原状所需费用为711387.36元。陈红为此支出鉴定费41000元。苏杭超市、百润发超市申请对租赁房屋（一、二楼）总装修造价并对一楼、二楼装修部分各占总装修价值中的比例进行鉴定。法院委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉房屋装修的价值进行鉴定，该鉴定机构于2019年6月8日出具了金诚201905司法意见鉴定书，确定案涉租赁房屋装修总价为3118140.36元，其中一楼装修价为673635.62元（占21.6%）、二楼装修价为2444504.74元。苏杭超市、百润发超市为此支出鉴定费45000元。双方对上述二份鉴定报告的真实性无异议，但陈红对苏杭超市、百润发超市装修后已使用至今，所以只存在装修残值，所以不存在装修工程的造价，对已完装修工程的造价鉴定不能证明苏杭超市、百润发超市的证明目的；且装修造价鉴定中包括企业管理费、规费、税金，但根据苏杭超市、百润发超市提供装修材料证据中显示，两超市装修是委托个人进行装修的，明显没有发生企业管理费、规费、税金。合同是两超市恶意违约解除的，对于装修残值的损失当然应当由其自己承担。一审法院认为，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方签订的租赁合同经法院于2018年4月23日作出的（2017）苏0412民初2695号民事判决解除，依照法律规定，苏杭超市、百润发超市应当自合同解除时返还陈红租赁房屋，返还租赁房屋应当符合合同约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。本案中，鉴于苏杭超市、百润发超市经陈红同意对租赁房屋进行了装饰装修，合同解除时，除当时另有约定外，未形成附合物的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用的价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法院的（2017）苏0412民初2695号民事判决中明确，“对于百润发超市、苏杭超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于双方的补充协议中明确约定内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任、服从政府管理，因此，无产权的内街天井部分并不租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但根据补充协议约定，不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权。故百润发超市、苏杭超市以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向陈红寄送解除合同通知书发解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故法院支持百润发超市、苏杭超市要求解除合同的诉讼请求。”因此，法院（2017）苏0412民初2695号民事判决中明确是承租人未能按照租赁合同和补充协议约定履行对内街天井利用部分进行整改的义务，且承租人履行对内街天井利用部分整改义务后继续履行合同经营超市损失较大，为减少承租人损失且在承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示后才支持被告要求解除合同的诉请的，对此，苏杭超市、百润发超市应当承担解除合同的违约责任。陈红要求两超市对租用房屋恢复原状并返还其，否则赔偿相应恢复原状所需费用的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；鉴于法院作出（2017）苏0412民初2695号民事判决后，苏杭超市、百润发超市虽于2018年5月6日函告陈红要求返还租赁房屋，但陈红明确要求两超市将租赁房屋恢复原状后返还给其，两超市未能将租赁房屋恢复原状，且租赁房屋恢复原状的费用经常州金诚造价师事务所有限公司于2018年8月15日现场勘查工程量后确定为711387.36元。因此，陈红可自2018年8月16日起即对案涉租赁房屋重新进行装修利用，即应当认定两超市已于2018年8月15日将租赁的房屋返还陈红，同时两超市应当赔偿陈红恢复租赁房屋原状的费用711387.36元；对于陈红未能在2018年8月16日起对案涉租赁房屋及时整理利用造成其后续损失，属扩大的损失，应由其自行承担。对于两超市要求陈红赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失300万元的反诉请求，因该项反诉请求与法律规定不符，法院对苏杭超市、百润发超市该项反诉请求不予支持。对于陈红要求两超市支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金83508元以及自2018年5月10日起至实际返还租赁房屋之日（即2018年8月15日）止按年租金1219222元为标准计算的实际占有使用费的诉讼请求，陈红的该项诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；对于要求两超市补偿免租期租金损失609611元的诉讼请求，法院认为，陈红的该项诉讼请求与合同约定不符，且两超市已承担解除合同的违约责任，因此，法院对陈红的该项诉讼请求不予支持；对于陈红要求两超市赔偿提前解除合同给其造成的损失（按12个月租金标准计算）1219222元的诉讼请求，法院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租还可以要求出租人赔偿其合理期限内的经营损失，但一般不超过六个月。因此，法院对陈红的该项诉讼请求予以部分支持，确定两超市应赔偿陈红的损失为当于六个月的租金损失，即赔偿陈红损失609611元。对于两超市要求陈红赔偿其停业、搬迁、设施设备折价损失100万元的反诉请求，法院认为，两超市停业是因内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收造成被告无法经营，而不是陈红履行租赁合同义务时违约造成的，且本案所步租赁合同的解除是因其愿意承担违约责任而解除，因此，两超市的该项反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持；对于两超市要求陈红返还履行保证金100000元的反诉请求，法院认为，两超市因违约解除租赁合同而赔偿了陈红因此所受的损失，两超市赔偿损失后要求陈红返还合同履约保证金100000元的反诉请求符合法律规定。法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条的规定，作出如下判决：一、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈红恢复租赁房屋原状的费用711387.36元，由陈红对租赁房屋自行原状并使用；二、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于判决生效之日起十日内支付陈红自2018年4月15日至2018年5月9日的房屋租金83508元，并支付自2018年5月10日起至2018年8月15日止按每年1219222元标准计算的房屋占有使用费；三、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈红解除租赁合同的损失609611元；四、陈红于判决生效之日起十日内退还昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司履约保证金100000元；五、驳回陈红的其余诉讼请求；六、驳回昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22012元（陈红已预交），保全费5000元（陈红已预交），恢复原状费用鉴定费41000元（陈红已预交），反诉案件受理费39600元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），租赁房屋（一楼）装饰装修造价鉴定费45000×21.6%=9720元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），合计117332元，由陈红负担4081元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司共同负担113251元。二审中，上诉人苏杭超市、百润发超市向本院提交如下证据：证据一，2015年8月31日建设工程消防验收意见书一份，证明被上诉人于2015年10月15日交付的租赁房屋在改建、扩建后未再次进行消防验收，交付的租赁房屋不符合约定的交付条件，本案所涉的天井平台是在2015年8月31日以后搭建的，根据该消防验收意见书第四条的规定，出租人应依法在改建、扩建之后应及时向消防部分进行验收。证据二，珍珠名苑房屋交付清单，证明租赁房屋在2015年10月15日交付时天井已由被上诉人搭建完成，且搭建是在2015年8月31日以后实施的，并未通过消防验收。证据三，建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，证明消防不能通过验收系被上诉人搭建的天井无产权证导致的。证据四，企业登记资料查询表，证明陈红系租赁房屋的开发公司和物业公司实控人，其多次的阻扰行为导致了上诉人未能及时撤场。证据五，接处警工作登记表和讯问笔录，证明租赁房屋并未及时清偿，是因为被上诉人与物业公司的多次阻挠行为导致。一审判决第二项是没有事实依据的。陈红经质证认为，证据一不是新证据，对于证据的三性不予认可，对上诉人的证明对象不予认可，而且这也不符合事实。案涉的珍珠名苑的开发项目是2015年8月31日通过消防验收后，2015年9月6日通过竣工验收，2015年9月10日办妥了竣工验收备案。在竣工验收以后，再也没有发生过改建、扩建，所以上诉人说的10月15日交付的房屋在改建、扩建后没有进行消防验收不符合法律事实也不符合合同约定。2015年10月20日签订的补充协议第二条，明确写明天井利用部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由乙方利用，服从政府管理；对证据二交付清单的真实性没有异议，但同样对证明对象不予认可。天井搭建从本质上是上诉人要求搭建，仅是出租人负责实施，因为是上诉人要求搭建，本质上属于上诉人承租以后的装修装饰工程，消防验收的义务是上诉人而不是出租人。对证据三的真实性无异议，对上诉人的证明目的不予认可。常州市公安消防支队是发给武进区洛阳苏杭时代百货超市采取行政行为的相对人，消防备案检查不合格的责任主体是承租人而不是出租人，而且上诉人也并没有按照该通知书来履行。按照通知书是未经检查合格不能使用，已经使用的应当立即停止使用，但是上诉人2016年3月30日没有停止使用，其于2016年10月26日发给出租人的信函还表明因经营困难要求出租人申请降低租金，如不能降低租金只能采取闭店措施，说明上诉人是一直在持续经营。从2016年1月19日开始，天井与本案的租赁已经没有任何关系，是两个不同的租赁关系。对证据四、证据五真实性没有异议，对上诉人证明目的证明对象不予认可。上诉人所谓毁约撤场与出租人没有任何关系，出租人从未阻挠上诉人撤场，虽然物业公司和出租人是关连体，但其是独立的法人单位，其对上诉人恶意拖欠物业费不付进行催收，符合合同和法律规定，这些都是上诉人自己恶意违约所造成的后果，且法院生效判决已经予以认定，上诉人直到2018年5月份都没将房屋里的中央空调进行撤除，这和其所谓的撤场是自相矛盾。总的来说，出租人出租的房屋符合合同约定，上诉人也已经接受了租赁的房屋，并且进行装修改造，从事商业经营。被上诉人陈红二审中未提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为。一、关于合同解除。一审法院（2017）苏0412民初5421号民事判决已就本案双方当事人2016年1月19日签订的《租赁合同》的解除作出了相应认定，且该判决已生效，案涉房屋租赁合同已经解除。二、关于恢复原状。1.双方在租赁合同第七条对“房屋装修”进行了约定，明确“承租方在保证不破坏房屋主体结构、房屋安全、消防安全、公共设施设备的前提下设计装修施工图纸，并报政府有关部门批准、经出租方认可后施工（装修施工图由双方签字为准）。装修工程全部完毕及主管部门验收合格后，承租方须报请出租方验收合格后投入使用（并将竣工资料及行政主管部门验收文件报出租方备案）。结合本案承租人承租涉案房屋作经营超市使用及前述房屋装修约定来看，可认定出租人同意承租人对涉案房屋进行装饰装修。2.本案中，双方租赁合同已解除。而双方在租赁合同中对于合同解除情况下的已形成附合的装饰装修物的处理未作出明确约定。在此情况下，即使租赁合同解除是因承租人违约所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，也只是承租人要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，不予支持，如果出租人同意利用的，还应在利用价值范围内适当补偿承租人，出租人无权要求承租人恢复原状。故本案中，在无证据证明承租人的装饰装修损坏房屋主体结构的情况下，陈红作为出租人要求承租人将涉案房屋恢复至毛坯状态，没有法律或合同依据，应不予支持。三、关于租金及占有使用费的支付、赔偿解除租赁合同的损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。另外，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案中，虽然补充协议中明确涉案租赁房屋内街天井部分不作为租赁物，不收取租金，但该部分的存在与其他租赁部分效用的发挥密切相关，若拆除该部分，将严重影响其他租赁部分的效用，在此情况下，即使苏杭超市、百润发超市在签订《租赁合同》时明知天井部分的瑕疵并签署了补充协议，亦不能免除出租人对租赁物的瑕疵担保责任。据上，因苏杭超市、百润发超市无法使用涉案租赁房屋正常经营，故苏杭超市、百润发超市无需支付2018年4月15日以后的租金或房屋占有使用费。另外，现因天井部分的问题致使租赁合同客观上无法履行，故对于陈红要求苏杭超市、百润发超市赔偿解除租赁合同损失，本院不予支持。四、关于赔偿装饰装修物的残值。本案中，苏杭超市、百润发超市作为承租人，对租赁物的瑕疵影响租赁合同履行的程度预估不足，即装修租赁物进行经营，后因租赁合同无法履行，导致装修损失，其自身对该部分损失的产生负有很大责任，综合考虑到本案的具体情况，本院对于苏杭超市、百润发超市要求陈红赔偿装饰装修残值的诉讼请求亦不予支持。综上所述，上诉人昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司的部分上诉请求成立，本院予以采纳。一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初3340号民事判决；二、驳回陈红的诉讼请求；三、驳回昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司的反诉请求。一审案件受理费22012元，保全费5000元，恢复原状费用鉴定费41000元，合计68012元，由陈红负担；一审反诉案件受理费39600元，租赁房屋（一楼）装饰装修造价鉴定费45000×78.4%=35280元，合计74880元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司负担。二审案件受理费61612元，由陈红负担40600元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司负担21012元。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年六月二十八日书记员  张 斐