福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初82号 原告：福建亿力物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路264号，统一社会信用代码91350000768570254R。 法定代表人：黄宗斌，总经理。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被告：陈允明，男，1965年2月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告福建亿力物业管理有限公司与被告陈允明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建亿力物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨清和被告陈允明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建亿力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的自2009年1月起至2018年12月止的物业费7,920元及以欠费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的从起诉之日止至款项还清之日止的违约金；2．判令被告向原告支付拖欠的自2010年1月至2018年12月止的水电公摊费681元以及自2009年1月起至2011年10月止的水费848元。事实和理由：被告系位福建省福州市晋安区5的业主，在原告为其提供物业服务过程中，被告未支付自2009年1月起至2018年12月止的物业费7,920元。同时，被告还拖欠自2010年1月起至2018年12月止的水电公摊681元以及自2009年1月起至2011年10月止的水费848元。经原告催告，被告仍予以拒付，原告因此起诉。 被告陈允明辩称，一、其拥有的位于福建省福州市晋安区香槟路18号香泽园1#605室是房改房（原为省电力公司宿舍，仅有完整两栋加一个单元房屋），自2000年入住后，一直由省电力公司派人负责门卫工作。二、其作为业主并不知小区何时选出业主委员会，亦没有见到业主委员会名单。其也没有参加业主委员会选举，没有看到业主委员会委托的物业管理服务合同。三、其没有与原告签订物业管理服务合同。四、原告的诉讼请求超过诉讼时效。五、若有物业管理，也没有见到政府有权部门审批的物业收费公示。六、小区管理存在问题，服务不到位。1．小区既没有物业管理办公室，也没有物业管理人员，只有门卫人员。2．其楼房底层杂物间的门经常被汽车堵塞，造成摩托车、自行车难以取出，影响上班和出行。3．收费服务差。仅在传达室贴个通知，要求住户在特定时间缴费；若住户未缴费，也不上门收费。其在2011年起将该房子陆陆续续地出租，根据房屋租赁合同，租赁期间由租户缴交水、电、物业等费用。租户反映有交物业费，但是物业管理不到位，有时交由门卫代缴，有时没有收据。4．水电公摊费用计算存在问题，差异太大。2019年，物业换为福州市统建办公室物业管理处后，租户缴交的物业管理费和水电公摊明显较低。七、其没有收到催款函和律师函。八、加装电梯补贴的承诺没有履行到位。加装电梯资金方案是住户出三分之一、单位（福建亿力物业管理有限公司代表）出三分之一、住房维修基金出三分之一。先由租户出全部资金，完成投运后，单位应返还住户三分之一资金和申请住房维修基金返还住户三分之一资金。加装电梯总投资是52万元，本来投运后单位应返还住户17.33万元，最后却讲没有协议所以仅仅返还11万元左右。但其他楼梯加装电梯又有返还到三分之一的，业主们觉得很不公平，但是又很无奈。综上，其认为原告的物业管理服务不到位，应承担相应责任，其原意承担诉讼有效期内的物业费的一半。同时，其要求原告应履行加装电梯补贴的承诺，将补贴的资金返还到位。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福建省福州市晋安区房屋的业主，该房屋建筑面积为109.42平方米。香泽园小区的性质为房改房，原属于国网福建省电力有限公司的职工福利房。自2004年起至2018年期间，国网福建电力有限公司委托原告为香泽园小区提供物业服务并收取物业服务费，收缴方式为每半年逐户上门催收。原告需为该小区提供的日常服务项目主要包含保洁服务、安保服务、工程维修服务等。原告依照委托为该小区提供物业管理服务，但未与被告签订物业服务合同。被告未向原告支付自2009年1月起的物业服务费及水电公摊费等。 原告主张曾分别于2018年1月8日和2018年10月31日通过直接向被告送达《催款函》和委托律师向被告送达《律师函》的方式，催促被告支付物业服务费及水电公摊费，但仅提供两份邮政特快专递的寄件人存联单的复印件为证，真实性与关联性均无法认定，故本院对原告该主张不予采信。被告主张原告在提供物业服务过程中，存在服务质量差的情形，未提供证据证明，本院不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告辩称其未与原告签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系。对此，原告提供了一份由国网福建省电力有限公司出具的《情况说明》证明其受该公司委托管理香泽园小区。本案中，原告为被告提供了物业管理服务，被告亦接受了原告提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向物业管理人支付相应的服务费用。原告主张按建筑面积0.6元／月·平方米收取物业服务费，该标准与同一区域内同类物业服务的收费标准相当，属合理范畴，本院予以采纳。 《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。其中第（一）项规定的“履行请求”的意思表示应到达或者应当到达义务人。本案中，原告于2020年1月3日向本院提起诉讼，符合前述第（三）项规定，构成时效中断。原告主张还存在其他诉讼时效中断情形，但未能证明，本院不予采信。因物业服务合同属分期履行合同，对物业服务费发生争议的，诉讼时效期间自该期物业服务费履行期届满之日起算。《民法总则》与《中华人民共和国民法通则》（以下简称“《民法通则》”）分别规定了3年与2年的普通诉讼时效，《民法总则》系于2017年10月1日起施行，在此之前按《民法通则》的规定诉讼时效期间已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。原告每半年收取一次物业服务费，可视为被告支付物业服务费期限为每个交纳周期的最后一个月的最后一天。综上，被告拖欠原告的2009年1月至2018年12月的物业服务费的诉讼时效期间中，截至2015年6月30日前的费用已于2017年6月30日届满，其余分别于2018年12月31日、2019年6月30日和12月31日、2020年6月30日等依序届满。如前所述，原告于2020年1月3日向本院提起本案诉讼构成时效中断，因此2017年1月至2018年12月的物业服务费的请求未超过诉讼时效。因此，被告应按照0.6元/平方米·月的标准向原告交纳自2017年1月起至2018年12月止的物业费1,575.65元（0.6元/平方米·月×109.42平方米×24月）。原告主张被告向其支付自2010年1月起至2018年12月止的水电公摊费和自2009年1月起至2011年10月止的水费，虽提供了案涉小区在上述期间内的水、电公摊费用明细表，但该证据系原告自己制作，原告也未提供证据证明上述水电费用的具体金额以及具体的分摊办法和计算依据，亦未提供证据证明其向被告公布过，其请求被告支付该费用，缺乏依据，本院不予支持。双方未就迟延履行约定违约金，原告主张被告向其支付以欠费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的从起诉之日起至实际还款之日止的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告陈允明应于本判决生效之日起十日内向原告福建亿力物业管理有限公司支付自2017年1月起至2018年12月止的物业服务费1,576元； 二、驳回原告福建亿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由原告福建亿力物业管理有限公司负担20元，被告陈允明负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年六月九日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。