河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6360号上诉人（原审原告）：赵宁，男，1981年10月7日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：吕存辉，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新科，河南铭树律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州大有永固置业有限公司，住所地郑州市惠济区文化路399号，统一社会信用代码：914101000904253864。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王攀，男，该公司员工。上诉人赵宁与上诉人郑州大有永固置业有限公司（以下简称“大有永固公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宁上诉请求：1、撤销郑州市惠济区人民法院(2019)豫0108民初6942号民事判决第二项内容；2、判令大有永固公司以合同总价款为基数，按日万分之二的标准支付自2019年5月16日至实际交房之日期间的逾期交房违约金；3、判令大有永固公司将从赵宁处多收的增值税28023.41元退还给赵宁；4、由大有永固公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以大有永固公司通知购房者办理入住手续的时间作为支付逾期交房违约金的截止时间属于事实认定错误。1、大有永固公司在通知购房者办理入住手续时未主动出示合同第八条约定的相关证明文件，买房人有权拒绝收房。2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付既是行政规章规定的房产开发企业应当履行的义务，也是合同中约定的出卖人应当履行的义务，大有永固公司必须严格遵守，但截至一审庭审结束，大有永固公司都未提交其向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的相关证据，根据合同约定，买房人有权拒绝交接房屋，且应当由出卖人即大有永固公司承担延期交房的责任。3、经专业验房公司对小区其他房屋进行勘验，涉案小区内房屋发现有墙壁垂直度、平整度不符合国家规范标准，墙体出现多处空鼓、裂缝，室内粉刷层为石膏抹灰与合同水泥砂浆不符等多出问题（详见《房屋查验咨询报告书》）；小区因为楼顶质量不合格，下雨漏水，被业主投诉，河南电视台都市频道采访报道视频显示房顶漏水造成房屋内部漏水、电梯间漏水，严重影响业主使用；郑州华润燃气集团有限公司出具的涉案小区相关资料显示小区热力工程没有按照合同及时竣工验收，房屋燃气设计存在问题，严重违反合同约定；郑州市热力总公司出具的证明大有永固公司至今对供暖工程没有完成施工，也没有向郑州热力集团有限公司申请验收及并网申请，没有施工竣工验收合格，严重违反《商品房买卖合同》的约定；涉案小区还有很多与宣传不符，与规划设计不符的地方。以上事实赵宁在一审均提交相关证据加以证明，大有永固公司交付的房屋与合同严重不符，且至今仍未对上述不符部分进行整改，严重影响赵宁进一步对房屋进行装修、使用，赵宁有权拒绝收房。但一审法院并未查明以上事实，仅根据《附件五：补充协议（二）》第六条第2款的约定，认定赵宁仅应当要求大有永固公司积极补救整改，而非主张延期交房违约金，从而仅支持延期交房违约金至2019年5月15日属于认定错误。该《附件五：补充协议（二）》第六条第2款是大有永固公司单方制作的格式条款，该条款限制和减损了购房者的权利，增加了开发商的权利，应当属于无效条款。二、一审法院认为涉案房屋买卖合同已经固定房屋总价款，因增值税率降低而产生的差额税费不应退还属于事实认定错误。1、商品房买卖合同《附件五：补充协议（二）》第五条第1款明确约定合同总价款包含不含税价款和增值税金额，增值税率11%，该定价方式为“价税分离”。大有永固公司在收取赵宁足额购房款后，应当按照当时施行的税率标准向国家缴纳增值税，并向赵宁开具增值税发票，但大有永固公司于2017年向赵宁开具的增值税发票税率一栏显示为“不征税”，至2019年5月大有永固公司通知办理收房手续时，又通知买房人重新开具增值税发票，小区部分业主前往更换新的发票显示税率为9%，该少缴纳的2个百分点增值税额则是大有永固公司在销售额(或利润）不变的情况下额外多获得的利润，根据权利义务对等原则，增值税下调后大有永固公司多收取的部分亦应当予以返还。2、遇到国家下调增值税率的情形是大有永固公司为了达到晚交增值税或其他逃避监管的目的而导致的，与赵宁无关，该减少部分的税额不应由赵宁承担，故该部分费用大有永固公司应当予以退还。大有永固公司辩称：一、一审法院以大有永固公司通知购房者办理入住手续的时间作为房屋交付时间，事实认定正确。1、依据合同约定，涉案房屋的交付标准为取得行政主管部门竣工备案表。大有永固公司于2019年5月7日取得竣工验收备案表，于2019年5月10日通过邮寄、电话、短信、报纸公告等方式通知赵宁收房，赵宁在接到通知后迟迟未收房，根据双方之间的合同约定，大有永固公司已完成了房屋交付义务。2、《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定的内容符合“公平原则”，且大有永固公司也采用了加粗、加下划线等方式尽到充分提示说明的义务，不存在违反《合同法》第三十九条的情形，不属于格式条款。二、一审法院关于涉案房屋买卖合同已经固定房屋总价款，因增值税税率降低而产生的差额税费不应退还，事实认定清楚，适用法律正确。1、《商品房买卖合同》第四条、第五条明确表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形。合同补充条款约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%，这是基于当时营改增政策，在含税总价固定的前提下，根据增值税税率推算出不含税价格，并分别列明了不含税总价及增值税税额，目的仅是便于日后缴纳印花税的计征，该约定既没有改变增值税纳税义务主体，也没有改变房屋总价款的计价方法，更无降税即降价意思表示。赵宁以不含税总价乘以现行税率机械相加的结果，是擅自变更合同价款的行为，没有合同和法律依据，不应得到支持。2、赵宁之前已经按照合同约定的总价支付了房款，大有永固公司也将房屋交付给了赵宁，双方主要合同义务已经基本履行完毕，“税率”作为国家税务行政行为随时可能调整、变化。税率变动不应影响房屋的交易总价。3、本案大有永固公司作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为大有永固公司，并非赵宁。根据权利与义务相对等的原则，税率上调或下调的后果也均应由大有永固公司承担，与购房者无关。4、根据国务院常务会议关于确定深化增值税改革措施的会议精神及国家税务总局的相关政策，此次增值税下调的目的是减轻企业税负、增强企业的活力。综上，赵宁的上诉请求无事实及法律依据，请法院依法驳回赵宁的上诉请求。大有永固公司上诉请求：1、依法撤销郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6942号民事判决书，依法改判驳回赵宁的一审全部诉讼请求；2、由赵宁承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为“大有永固公司出具的《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，承诺支付延期交房违约金与大有永固公司主张的环保管控属于不可抗力，应予免除支付逾期交房违约金的辩解存在矛盾，不予采信”属于事实认定错误。大有永固公司出具的《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》承诺大有永固公司严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》第九条又援引了《商品房买卖合同》第八条关于特殊情况的约定，而本案环保管控属于不可抗力，恰恰符合了《商品房买卖合同》第八条交房日期相应顺延的约定，两者并不矛盾。二、一审法院认为“涉案小区大部分业主已办理入住手续且向其支付了逾期交房违约金与大有永固公司主张的环保管控属于不可抗力，应予免除支付逾期交房违约金的辩解存在矛盾，不予采信”属于事实认定错误。大有永固公司与已收房业主签订的协议书中明确约定了：“鉴于《商品房买卖合同》中约定甲方应于2018年12月31日将商品房支付给乙方，但因扬尘管控停工等原因造成甲方延期交付商品房，双方知悉上述事实及原因，双方自愿签订本协议书。……4、本协议的生效并不视为甲方放弃向除乙方外的其他业主主张扬尘管控等因素导致逾期交房应免除或者减轻逾期交房责任的权利。”一审法院以大有永固公司与案外人业主之间的协议书作为依据来排除大有永固公司主张因扬尘管控等因素导致逾期交房应免除或者减轻逾期交房责任的权利，无事实及法律依据。三、合同履行期间，自2017至2019年5月，因大气污染防治、扬尘治理等环保问题，省、市等多部门多次发文，实施管控要求各建筑工地停止施工，前后多达343天。政府相关部门多次下发“停工令”，涉案项目因此多次停工，严重影响施工进度。因此，交房日期可根据合同约定相应顺延343天。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及其附件四合同补充协议第四条、附件五合同补充协议（二）第三条、第六条之约定，以及大有永固公司一审提交的停工证明材料，大有永固公司于2019年5月15日起交付涉案房屋，并不存在违约迟延交房的情形。赵宁辩称：一、本案所涉商品房买卖合同签订于2017年8月份，涉案项目工程已经经过郑州市2016年大气污染、限土方作业行动，出卖人作为一家全国性的、专业的房地产建设与开发单位，在国家自2013年已经开始对大气污染进行管控的情况下，应当预见到大气污染防治、封土行动等环保管控措施的再次出现，其与购房人签订合同约定交房时间应当充分考虑前述情形给工期造成的影响，避免出现逾期交房的情形，即本案逾期交房情形并非是不能克服的，故就本案而言，政府的环保管控行为并不属于不可抗力事件。二、开发商在明知其无法按照合同约定时间（2018年12月31日）交付房屋时，于2018年12月24日向全体业主发送《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，承诺按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约责任，并向按通知要求办理入住手续的购房人支付2019年1月1日至2019年5月15日期间的延期交房违约金，该行为亦证明其认可自己的违约行为。三、涉案项目曾因自身环保防尘措施不合格，被政府部门要求停工整改，同时期，环保防尘措施合格的工地可以继续施工建设，即逾期交房系开发商自身环保措施不到位导致的，并不是政府环保管控行为导致的，其应当承担相应的逾期交房违约责任。赵宁向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金，直到被告交房之日止，暂计算至2019年6月3日共计47592.15元（以购房款1555299元为基数，自2019年1月1日起按日万分之二的标准计付，诉讼期间不停止计算违约金，直到被告完全履行交房义务为止）；2、被告将从原告处多收的增值税部分28023.41元退还给原告，共计75615.56元；3、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：在2017年6月30日，原告赵宁（乙方）与被告（甲方）签订了买卖合同、《附件一：房屋平面图》、《附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《附件三：装饰、设备标准》、《附件四：合同补充协议》、《附件五：补充协议（二）》。买卖合同主要内容约定如下：原告赵宁购买被告开发的融创城开珑城1号院预售商品房房屋一套；房屋价款为1555299元，原告当日交付475299元房款作为首付款，剩余房款均以贷款方式支付。买卖合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在买受人未按合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或者不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。买卖合同第九条约定：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定：除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。乙方基于所购房屋需要维修或公共设施需要整改而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。甲方维修完毕上述报修事项后，乙方应在5日内配合验收，乙方无正当理由不验收的，视为甲方维修达标。第五款约定：乙方在甲方通知的期限内办理房屋交接的，以实际完成房屋交接之日为商品房交付日；乙方未在甲方通知的期限内办理房屋交接的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为甲方已将商品房交付给乙方之日。自商品房交付之日起，视为乙方接受商品房《房产测绘成果报告书》内载明的面积数据，且与所购房屋有关的一切风险、责任及费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、采暖费、卫生费、物业服务费）由乙方承担。另外，该附件第五条对房款总价进行了说明，房款总价包括不含税价款和增值税金额，税率为11%。一审法院另查明，被告于2018年12月24日向业主送达《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，承诺严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任。2019年5月10日发出《入住通知书》，告知业主将于2019年5月15日开始为购房人集中办理入住手续，被告对办理入住业主支付了2019年1月1日至2019年5月15日逾期交房违约金。一审法院再查明，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。河南省从2019年4月1日起，将建筑业增值税税率下调至9%。一审法院认为，涉案当事人与被告签订了《商品房买卖合同》及相应附件，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。合同约定案涉房屋于2018年12月31日交付，因工程到期未完工，被告向业主发出《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，告知延期交付，并于2019年5月15日开始办理交付手续，故原告赵宁主张的逾期违约金一审法院支持自2019年1月1日至2019年5月15日按总房价款万分之二支付。被告辩称因环保管控造成交房延期，属于不可抗力，不应当支付逾期交房违约金，在庭审中，被告又称涉案小区大部分业主已办理入住手续且被告向其支付了逾期交房违约金，另外被告出具的《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》承诺支付延期交房违约金，故被告对环保管控属于不可抗力，应免除支付逾期交房违约金的辩解存在矛盾，一审法院不予采信。涉案当事人以案涉房屋存在质量瑕疵拒绝收房，并要求逾期交房违约金支付至房屋质量维修合格、符合交付程序之日止，《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定“除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。……”，根据该约定，如果交付的房屋存在质量瑕疵等，涉案当事人应要求被告积极补救整改，要求损失赔偿，而不是主张逾期交房违约金，故涉案当事人的该主张，理由不当，一审法院不予支持。关于被告收取的增值税是否退还问题。本案中，合同约定了案涉商品房价款按照建筑面积计算，同时约定了每平方单价及总价款，即合同已明确了房屋价款的计取依据，双方已经固定了房屋总价款。双方签订的附件五第五条对房款总价包括不含税价款和增值税金额，税率为11%的约定，系根据双方主合同约定的固定购房总价的基础上，适用当时的11%的税率通过一定的公式推算得出，而根据不含税总价结合增值税率并不能倒算出双方主合同所约定的房屋交易总价。在房屋买卖合同中，房屋交易价格是房屋买卖合同中的重要内容之一，通过合同明确约定房屋固定总价款，既有利于明确双方的权利义务内容，又有利于维护商品房交易秩序的稳定，增加双方对交易行为的可预期，毕竟在购买期房的情况下，买方交付购房款与卖方交付房屋之间存在时间差，在此时间差内，会有多种可能的情况产生，正如本案中，在此期间遇到国家下调增值税，也有可能出现国家上调增值税的情形，但这两种具体情形的产生，都不应影响合同中买卖双方已对成交价格的约定，本案所涉商品房类型的交易价格根据面积与单价的乘积予以确定的做法系该类商品房买卖的交易习惯，本案双方当事人亦是按照双方主合同所约定的计价方式实际进行了履行，而根据税率的变动调整商品房交易价格的观点，显然不符合现行此类商品房交易的惯例。综上，被告系基于国家增值税税率的调整而减税，该减税获益具有国家税收政策的调整依据，且国家降低增值税税率的直接目的在于减轻企业税负，但降税后必将产生一系列的积极效应与连锁反应，从长远来看也将惠及广大消费者。现原告主张本案中因税收政策带来的红利应由其享有，并要求被告返还因税率变动所产生的增值税差额，证据不足，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告郑州大有永固置业有限公司于判决生效后三日内支付原告赵宁逾期交房违约金共计41682.01元（以总购房款为基数，自2019年1月1日至2019年5月15日，按日万分之二计算）；二、驳回原告赵宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由原告负担758元，被告郑州大有永固置业有限公司负担932元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，上诉人赵宁与上诉人大有永固公司之间签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应全面履行。赵宁已按照合同约定履行了付款义务，大有永固公司应按照合同约定于2018年12月31日交付案涉房屋，因工程到期未完工，大有永固公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。关于赵宁拒绝收房的理由是否成立，大有永固公司是否应当承担2019年5月15日之后逾期交房违约责任问题。一、关于赵宁以大有永固公司未出示一表两书为由拒绝收房的理由。按照合同第八条约定，房屋交付条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。”合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。案涉房屋于2019年5月7日经郑州市城乡建设委员会竣工验收备案，竣工验收备案文件中包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。涉案房屋已达到合同约定的交付条件，在交付房屋时大有永固公司应当出示上述竣工备案表及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。大有永固公司陈述在现场对竣工验收备案表进行了公示，未提交相关证据；一表两书在通知交房时确已取得，赵宁也未提交证据证明其要求大有永固公司出示而大有永固公司拒不出示，因此，赵宁仅以该理由拒绝收房，理由并不充分。二、关于赵宁以案涉房屋存在质量瑕疵拒绝收房的理由。根据双方签订的合同《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定“除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。……”，根据该约定，交付的房屋如果存在质量瑕疵，不属于拒绝收房的情形，大有永固公司应积极补救整改。因此，赵宁以案涉房屋存在质量瑕疵拒绝收房的理由不能成立。综上，赵宁主张拒绝收房的理由不能成立，大有永固公司已于2019年5月15日通知办理交付房屋手续，赵宁拒绝收房，所以，案涉房屋应当视为已经于通知时交付，一审法院判决大有永固公司应当自2019年1月1日至2019年5月15日按总房价款日万分之二支付逾期交房违约金适当。大有永固公司认为，因大气污染防治、扬尘治理等环保问题，涉案项目多次停工，交房日期可根据合同约定相应顺延343天，大有永固公司不存在违约迟延交房的情形。因大气污染防治、扬尘治理等环保问题造成的停工，并未明确约定于合同第八条可以延期的事由内，且大有永固公司出具的《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，向业主说明大气污染防治、封土行动影响项目工期后，明确承诺承担逾期交房违约责任，因此，大有永固公司的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于赵宁主张大有永固公司退还增值税差额问题。合同明确约定了房屋单价和面积，房屋总价款是确定的，按照合同约定，在合同约定面积与产权登记面积有差异时，存在商品房价款多退少补的情形。《附件五：补充协议（二）》第五条约定了房款总价中不含税价款和按税率为11％确定的增值税金额，能够说明房屋总价包含增值税税款，不含税价款不是双方约定而是推算得出，即双方当事人并非约定不含税房屋价款与增值税之和作为赵宁应当支付的房屋总价。大有永固公司应依法依规纳税，国家对于增值税的调整，不应影响合同约定的房屋价款，赵宁认为大有永固公司应当返还因税率变动所产生的增值税差额的上诉理由，法律依据和合同依据不足，本院不予采纳。综上所述，赵宁、郑州大有永固置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1343元，由赵宁负担501元，郑州大有永固置业有限公司负担842元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年六月三十日书记员  张 好