湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终886号 上诉人（原审被告）：熊武群。 上诉人（原审被告）：庾小莲（熊武群之妻）。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：唐海华，北京天平（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵阳市某甲物业管理有限公司。 法定代表人：肖素娥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗永利，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。 上诉人熊武群、庾小莲因与被上诉人邵阳市某甲物业管理有限公司（以下简称某甲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○二○年一月十六日作出的（2019）湘0503民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊武群、庾小莲上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1890号民事判决，改判驳回某甲物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由某甲物业公司承担。事实和理由：一审判决认定熊武群、庾小莲应向某甲物业公司支付物业服务费7947元，属于认定事实错误。1、2018年6月26日之前的物业服务费应由湖南某乙物业管理有限公司（以下简称某乙物业公司）收取。根据某甲物业公司提交的《物业管理服务合同》，某乙物业公司的服务期限是截止到2018年6月26日，本案无证据证明某乙物业公司在2018年6月26日之后继续提供了物业服务，所以某乙物业公司只能收取在此之前的物业服务费；2、某甲物业公司是在2018年9月11日才与业委会签订服务合同，理论上可以收取2018年9月11日之后的物业服务费，但无权对此前的物业服务费进行收取；3、2018年6月26日至9月11日共计77天，某甲物业公司没有提供物业服务，无权收取该期间的物业服务费。二、一审判决熊武群、庾小莲向某甲物业公司支付本应缴纳给某乙物业公司的物业服务费，适用法律错误。1、熊武群、庾小莲欠缴某乙物业公司的物业服务费不假，但是有正当理由的拖欠，与某甲物业公司无关；2、如果某乙物业公司想转让债权给某甲物业公司，也应当依据合同法的规定按程序转让，并及时通知熊武群、庾小莲，否则转让不发生法律效力；3、正因为某甲物业公司没有合法取得某乙物业公司的债权转让，所以熊武群、庾小莲无需向其缴纳2018年6月26日之前的物业服务费。三、熊武群、庾小莲有充分证据证明无需向某乙物业公司缴纳2018年6月26日之前的物业服务费，亦有证据证明因某甲物业公司违约而导致其无需缴纳2018年9月11日以后的物业服务费。 某甲物业公司辩称，一、某甲物业公司有权向熊武群、庾小莲收取2015年1月1日至2019年6月30日的物业管理费；二、某甲物业公司有权要求熊武群、庾小莲支付因拖欠物业管理费所产生的违约金。 某甲物业公司向一审法院起诉请求：1、判令熊武群、庾小莲给付2015年1月1日至2019年6月30日的物业管理费7949元及违约金2000元（违约金的计算：2018年6月27日之前欠缴的部分按3‰的标准计算，2018年6月27日以后的欠缴部分按月利率2%的标准计算，暂计算至2019年6月30日），逾期顺延；2、本案诉讼费用由熊武群、庾小莲承担。 一审法院认定事实：熊武群、庾小莲系邵阳市某某小区5栋2单元1202号的业主，该住房面积为122.67平方米。2018年6月，湖南某乙物业公司退出某某小区物业服务。2018年9月11日，某甲物业公司与某某业主委员会签订了新的《物业管理合同》，合同中约定由某甲物业公司对某某小区全体业主提供物业服务，小区内住宅按每月1.20元/平方米的标准收取物业服务费，缴费方式为按月收取，同时约定某甲物业公司可继续向业主追缴拖欠原湖南某乙物业公司的物业服务费，并约定如不支付物业服务费，业主应按每日2%的标准承担违约责任，湖南某乙物业公司于2019年7月22日出具《授权委托书》将某某小区业主欠缴的物业服务费授权转让给某甲物业公司收取。自2015年1月至2019年6月30日期间，熊武群、庾小莲共拖欠物业服务费7949元。某甲物业公司经多次催收未果，故此成讼。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉辩，本案争议的焦点有二：一、某甲物业公司与某某业委会签订的物业服务合同是否有效，对熊武群、庾小莲是否具有约束力；二、无论合同是否有效，在某甲物业公司实际提供了物业服务的前提下，熊武群、庾小莲关于物业服务质量的抗辩是否成立，是否应交纳物业服务费。 关于焦点一，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业：……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条亦规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”从以上法律、行政法规的规定来看，我国确认了业主大会及业主委员会两种业主团体组织，两者的关系是：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治机构，是业主团体的权力机构；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会进行相关活动。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时是受业主大会即全体业主的委托，业主委员会与业主大会是委托代理关系。本案中，某某业委会系通过业主大会经合法程序选举，并在行政主管部门登记备案，系合法的团体组织，具有民事权利能力与行为能力。 《物业管理条例》第十二条对业主大会选聘物业服务企业时的程序性规定与物权法内容一致，但均未明确规定业主委员会违反该程序性规定所实施的法律行为无效。对于该条款，应结合上文分析的业主大会与业主委员会的关系来理解：业主大会是小区业主成立的自治团体，是权力机构。业主大会的决定仅对该业主大会及大会内部机构如业主委员会和成员业主方产生约束力，并不能直接约束物业服务企业。业主大会的决议仅具内部效力，是业主委员会行使权力的依据，对外没有约束力。同理，业主委员会未经业主大会授权作出的决定，对于相对人来说，其无从考证该决定是否经过召开业主大会的程序，是否代表全体业主的意志，因此亦不能据此认定为无效。 《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条对无权代理的效力规定并非认定为无效行为，而是效力待定。据此，即使业主委员会未按《物业管理条例》规定，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业时，与物业服务企业签订的合同系效力待定合同。某甲物业公司进驻某某小区进行管理服务，全体业主已实际享用了物业管理服务，大部分业主向某甲物业公司交纳物业服务费，这说明大部分的业主已认可某某业委会与某甲物业公司签订的物业服务合同。熊武群、庾小莲在其享受某甲物业公司的服务时未提出异议，而在某甲物业公司追缴物业服务费时，才对此合同效力提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值，不予认可。因此，某甲物业公司与某某业委会签订的合同对包括熊武群、庾小莲在内的全体业主产生法律效力。 综上所述，尽管某某业委会与某甲物业公司签订物业服务合同的程序存在瑕疵，但并不导致该合同无效，对熊武群、庾小莲抗辩合同无效的理由不予采纳，某甲物业公司与某某业委会签订的合同对全体业主均发生效力，某甲物业公司和熊武群、庾小莲均应遵守履行。 关于焦点二，该焦点的关键是熊武群、庾小莲以某甲物业公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量没有满足自己的个人标准为由拒付物业费，会影响物业服务企业正常运营。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡，且这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。 熊武群、庾小莲辩称房屋漏水导致其衣柜等物品的损失赔偿问题与本案审理的案件事实不是同一法律关系，其可依法向侵权人主张权利。其主张物业服务质量差、履责不到位、小区内存在安全隐患，严重侵害业主权益，但其未能提供充分证据加以证明，故不能主观化的认定某甲物业公司存在违约。物业服务费是某甲物业公司用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，熊武群、庾小莲根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，制约和妨碍了物业服务企业改善服务质量，实际上是对其他正常交费业主的不公平，客观上也损害了其他依合同约定履行了交费义务的业主的利益。 综上所述，熊武群、庾小莲没有证据证明某甲物业公司的物业服务违反合同约定和存在重大瑕疵，故对熊武群、庾小莲的抗辩，不予采纳。湖南某乙物业公司将某某小区业主所拖欠的物业服务费授权转让给某甲物业公司收取，是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，故熊武群、庾小莲应按物业服务合同约定的标准向某甲物业公司支付尚欠的物业服务费。 关于违约金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，熊武群、庾小莲逾期支付物业费已构成违约，某甲物业公司有权要求支付。鉴于合同约定的滞纳金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，酌情确定熊武群、庾小莲应向某甲物业公司支付逾期付款违约金为500元。对某甲物业公司诉讼请求的过高部分，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、熊武群、庾小莲在判决生效后三日内向邵阳市某甲物业管理有限公司支付2015年1月至2019年6月30日的物业服务费7949元；二、熊武群、庾小莲在判决生效后三日内向邵阳市某甲物业管理有限公司支付逾期付款违约金500元；三、驳回邵阳市某甲物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费计25元，由熊武群、庾小莲承担。 本院二审期间，熊武群、庾小莲围绕上诉请求向本院提交了以下证据：1、《某甲物业公司关于拟暂停物业服务的告示》1份；2、三次会议记录；3、某某小区业主微信群聊天记录；4、小区公共场所照片3张，拟共同证明某甲物业公司违约，没有提供合同约定的物业服务，管理严重失职，小区消防设施存在重大安全隐患。某甲物业公司的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但是出告示是由于当时业主闹事，出于无奈才拟暂停物业服务，但有关领导要求继续服务，实际上并没有暂停物业服务；证据2未涉及熊武群、庾小莲的房屋，而且房屋如有质量问题也与物业公司无关；对证据3的合法性有异议，该证据只能证明业主非法组织聚众闹事，不能证明某甲物业公司违约；证据4的真实性无法核实，该证据不能成为业主拒绝支付物业服务费的依据。本院经审查认为，熊武群、庾小莲提供的上述证据不能达到其欲证明的目的，不能作为认定案件事实的依据予以采信。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：熊武群、庾小莲是否应向某甲物业公司支付物业服务费和滞纳金。对此，本院综合评判如下： 2018年9月11日，某甲物业公司与某某业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由某甲物业公司对某某小区提供物业服务，合同期限为2018年6月27日至2021年6月27日止，同时约定由某甲物业公司向业主收取拖欠原物业管理公司即湖南某乙物业公司的物业服务费。本案中，熊武群、庾小莲不能举证证明某甲物业公司与某某业主委员会签订的《物业管理服务合同》违反法律规定，因此该《物业管理服务合同》合法有效，对熊武群、庾小莲等业主具有法律约束力。某甲物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，熊武群、庾小莲亦已实际享受了物业服务，其要求熊武群、庾小莲按照约定支付物业服务费的诉讼请求合法，应予支持。即使某甲物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，熊武群、庾小莲等业主也可以根据《物业管理服务合同》的约定或《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，维护自己的合法权益，现以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，某甲物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对熊武群、庾小莲提出的由于某甲物业公司服务不到位因此无需支付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。同时，某乙物业公司于2019年7月22日向某甲物业公司出具了《授权委托书》，将某某小区业主欠缴的物业服务费授权转让给某甲物业公司收取，因此熊武群、庾小莲提出某甲物业公司无权收取其所欠原湖南某乙物业公司物业服务费的上诉主张亦不能成立，本院亦不予支持。关于熊武群、庾小莲是否应当支付滞纳金的问题，由于某甲物业公司在小区管理服务等方面存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使某甲物业公司与部分业主之间的关系不够融洽，导致熊武群、庾小莲未按时支付物业服务费，双方对此均负有一定责任，故对某甲物业公司要求熊武群、庾小莲支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，熊武群、庾小莲的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1890号民事判决第一项，即：熊武群、庾小莲自判决生效后三日内向邵阳市某甲物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费7949元； 二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1890号民事判决第二、三项； 三、驳回邵阳市某甲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由熊武群、庾小莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 松 审 判 员  申 杰 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  蒋秋韵 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……