上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4636号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘强辉，男，1974年2月18日出生，汉族，户籍地湖南省，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：谢东东，上海申创律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海有昵商业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。上诉人刘强辉、上诉人上海有昵商业管理有限公司(下简称有昵公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘强辉上诉请求：撤销(2019)沪0106民初46199号民事判决，依法予以改判或者发回重审，一、二审诉讼费由有昵公司承担。事实和理由：刘强辉与有昵公司于2019年7月17日签订《上膳美厨经营管理服务合同》(以下简称服务合同)，约定刘强辉承租有昵公司的上膳美厨A3商铺，合同表明，商铺面积为13.46平方米，使用期限为2019年7月22日至2021年7月21日。刘强辉已于8月27日要求有昵公司即刻取消公用通道，恢复商铺独占面积，否则立即解除《服务合同》，但有昵公司当场拒绝取消公用通道。刘强辉于2019年9月1日至10月14日开始短时间的营业。2019年10月14日，刘强辉再次告知有昵公司2019年10月15日即不再经营，要求有昵公司退还费用，但有昵公司未能协助刘强辉办理退房交接手续，系由于有昵公司过错造成，故解除合同以及交付房屋的时间应当以2019年10月15日为准。有昵公司应当全额返还刘强辉已支付的租金人民币(以下币种均为人民币)17,000元并立即返还保证金。刘强辉作为守约方，不应支付房屋占有使用费。且占有使用费的计算标准大于约定的租金，更是对守约方显失公平，侵害了刘强辉的合法权益。有昵公司已然构成根本违约，理应承担违约责任，即承担赔偿刘强辉的直接实际损失。由于有昵公司的违约行为导致合同解除，故有昵公司也应赔偿中介费损失8,500元。有昵公司上诉请求：依法撤销(2019)沪0106民初46199号民事判决第一、二、四、七项并依法改判，一、二审诉讼费用由刘强辉承担。事实与理由：刘强辉承租商铺后,本身并无经营资质,由有昵公司统一领取《食口卫生经营许可证》,刘强辉与有昵公司在签订本案租赁合同时也明知当时《食品卫生经营许可证》尚在申领之中。有昵公司在交付商铺后是应上海市静安区市场监督管理局的要求,必须将每个商铺的粗加工区独立于销售区,为此有昵公司才出资在商铺中作了隔断,只有这样才符合相关行政法规的要求。本案所涉的《食品卫生许可证》颁发后，刘强辉在商铺中营业至2019年10月15日。由此可见，改变商铺相应的格局才符合食品卫生法规的要求，有昵公司这样的行为，被一审法院判定为根本违约行为，显属适用法律错误。刘强辉、有昵公司均不同意对方的上诉请求。刘强辉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2019年7月17日签订的《上膳美厨经营管理服务合同》；2.有昵公司退还刘强辉入场费30,000元、履约保证金17,000元、租金17,000元；3.判令有昵公司赔偿刘强辉设备损失费20,000元；4.判令有昵公司赔偿刘强辉中介费损失8,500元。诉讼过程中，刘强辉明确第一项诉请，要求合同解除日期为2019年8月27日解除；明确第三项诉请中的设备损失费包含四门冰箱3,203元、冷藏冰箱2,233元、单控炉灶2,699.03元、金属制品工作台446.6元、金属制品水槽466.02元、商用设备油烟灶873.79元、风机风扇776.7元、金属制品风管三米291.26元、金属制品油水分离器660.19元、安装费8,000元。增加两项诉请为：判令有昵公司赔偿刘强辉购买收银机费用2,699元、购买一次性餐具费用248元、购买印花餐具及其他餐饮用品费用5,306元；判令有昵公司赔偿刘强辉律师费7,000元。有昵公司向一审法院提出反诉请求：1、判令双方的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月19日解除；2、判令刘强辉返还系争商铺给有昵公司；3、判令刘强辉支付有昵公司2019年11月1日至2019年11月19日的租金5,383元；4、判令刘强辉支付有昵公司房屋使用费，按照每月17,000元的标准支付自2019年11月20日至实际返还之日止；5、判令刘强辉支付有昵公司水费60.5元，2019年9月1日至2019年11月19日的物业管理费5,000元；6、判令刘强辉赔偿有昵公司违约金17,000元。一审法院认定事实：2019年7月17日，有昵公司(甲方)与刘强辉(乙方)签订《上膳美厨经营管理服务合同》，约定乙方承租系争商铺，套内面积13.46平方米，经营范围：馄饨、煲仔饭，场地使用期限为2019年7月22日起至2021年7月21日止，费用起算日一般是场地调试期结束之次日，特殊如乙方在场地调试期间内开业的，以开业日为费用起算日。入场费30,000元、租金8,500元/月、物业管理费2,000元/月、履约保证金17,000元/月，租金支付方式按每2个月支付一次，先付后用，乙方应于前一期租金到期日前15日支付下一期租金。物业费支付方式按月支付，乙方应于每月20号缴纳当月物业费。入场费不予退还，履约保证金于合同期限届满后/合同终止后，在乙方支付全额应付款项并且搬离清退场手续后30个工作日内，甲方予以无息退还。水费、电费等相关物业费用由乙方依据国家规定的收费标准以实际使用而产生的额度按月缴纳。由甲方为乙方代缴，甲方有权向乙方主张因乙方实际使用而产生的水费、电费等费用。合同并约定，在合同期满而未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后5日内将经营场地及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁并且不影响甲方二次出租的状态交还于甲方。乙方逾期退场，每逾期一日，乙方应按照本合同约定的日租金(月租金/30日)的双倍金额支付占有使用费。合同终止后，乙方从经营场地撤离的设施设备等物品，须经过甲方的管理人员开具准许物品出场的证明，未出具此证明的，甲方有权利对该场地的物品进行保留。双方合同签订前，有昵公司已将系争商铺交付刘强辉。合同签订后，刘强辉按约向有昵公司支付入场费、首期租金及履约保证金。2019年7月底，有昵公司将包括系争商铺在内的一层部分商铺进行改造，在每一个商铺中用隔板隔离出一块粗加工区，多个商铺的粗加工区之间互相连通。2019年8月8日，有昵公司取得包括系争商铺在内的一层部分商铺的《食品经营许可证》。2019年8月27日，有昵公司张贴《开业公告》，载明：1、上膳美厨美食广场于2019年8月9日起部分商户已陆续开始营业，现上膳美食广场定于2019年9月1日正式开业。2、2019年9月1日至2019年10月31日为所有商户的免租期。3、美食广场正式开业后，所有商场管理按照合同约定履行，如有违反按照合同约定执行。同日，刘强辉向有昵公司提出协商解除合同。2019年9月1日，刘强辉在系争商铺开业。2019年9月底，有昵公司答复刘强辉不同意解除合同，并告知刘强辉，如有异议可起诉解决。2019年10月15日，刘强辉自行停止营业。现因双方协商未果，均起诉要求判如所请。一审法院另查，2019年7月15日，刘强辉接收系争商铺时，水表初始数字为2，现水表读数为13。本案诉状副本送达有昵公司的日期为2019年11月13日。一审法院再查，上膳美厨所在地址为上海市静安区恒丰北路XXX号一层(非整层)。系争商铺非居民用水(工商业)综合水价为4.73元/立方米。一审法院审理中，法院至系争商铺现场勘验，发现系争商铺内确有隔离板，将水池等粗加工区与销售区隔离，各商铺之间的粗加工区相互连通，系争商铺挡板隔离开的粗加工区占据整个商铺的1/4左右。一审法院认为，双方签订的《上膳美厨经营管理服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，有昵公司交付给刘强辉的系争商铺中并不存在隔断，但有昵公司在未征得刘强辉同意的前提下，擅自在系争商铺增加隔断，并将系争商铺的粗加工区与其他商铺连通，致使系争商铺独用部位面积减少1/4左右。有昵公司实际交付刘强辉使用的部位与合同约定面积不符，该行为构成根本性违约，刘强辉有权行使单方解除权，故刘强辉主张解除合同的诉请，于法有据，法院予以支持。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2019年8月27日，刘强辉仅就解除合同向有昵公司提出协商，并非其行使单方解除权。后，刘强辉于2019年10月15日向法院提起诉讼，诉请主张解除合同，则诉状副本送达之日即为该意思表示送达之日。现本案诉状副本送达日为2019年11月13日，故法院确认双方签订的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月13日解除。合同解除后，刘强辉理应交还系争商铺，然刘强辉至今未交还，故对有昵公司要求刘强辉返还系争商铺的诉请，法院一并予以支持。对于刘强辉主张有昵公司返还其已预付的租金17,000元、有昵公司主张刘强辉支付2019年11月1日至2019年11月19日的租金5,383元的诉请。虽双方合同约定起租日为2019年7月22日，且有昵公司已早于合同约定日期交付系争商铺，但根据本案查明的事实，有昵公司正式开业为2019年9月1日，开业日为费用起算日，则租金起算日应是2019年9月1日。现有昵公司承诺免除2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金，虽有昵公司辩称，因刘强辉违约擅自停业，故不再给予免租。但《开业公告》系有昵公司单方承诺，并未附条件，该承诺已送达刘强辉，对双方均具有约束力，故对有昵公司的辩称，法院不予采纳。刘强辉2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金已被免除，刘强辉的租金起算日应为2019年11月1日。现双方合同已确认于2019年11月13日解除，则2019年11月1日至2019年11月13日期间的租金，刘强辉理应支付。因双方合同约定日租金为月租金/30日，则刘强辉应支付的2019年11月1日至2019年11月13日期间租金为8,500元/30日*13日=3,683.33元。现刘强辉已预交两个月的租金17,000元，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即有昵公司在扣除应付租金后应退还刘强辉租金13,316.67元。对于刘强辉主张有昵公司退还入场费30,000元，根据相关法律规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽双方合同约定入场费不予退还，但有昵公司并未提供证据证明收取该入场费的费用依据。本案中，因有昵公司违约导致合同解除，故刘强辉的该项诉请，于法有据，法院予以支持。对于刘强辉主张有昵公司退还履约保证金17,000元的诉请，根据双方合同约定，履约保证金于合同期限届满后/合同终止后，在刘强辉支付全额应付款项并且搬离清退场手续后30个工作日内，有昵公司予以无息退还。现双方之间的合同已经解除，相应的保证金应在满足合同约定的条件后退还。对于刘强辉主张有昵公司赔偿设备损失费四门冰箱3,203元、冷藏冰箱2,233元、单控炉灶2,699.03元、金属制品工作台446.6元、金属制品水槽466.02元、商用设备油烟灶873.79元、风机风扇776.7元、金属制品风管三米291.26元、金属制品油水分离器660.19元、安装费8,000元、收银机2,699元、一次性餐具248元、印花餐具及其他餐饮用品5,306元的诉请。根据相关法律法规规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。现刘强辉主张的四门冰箱、冷藏冰箱、单控炉灶、金属制品工作台、金属制品水槽、商用设备油烟灶、金属制品油水分离器、收银机、一次性餐具、印花餐具及其他餐饮用品，经法院现场查勘，均为未形成附合的装饰装修物或消耗品，应由刘强辉自行拆除搬离。对于风机风扇、金属制品风管三米及安装费，刘强辉提供了收据一张，但该收据并非正式发票，上面记载的内容也未见与本案有关，法院对该证据难以采信。故刘强辉的该项诉请，无证据佐证，法院不予支持。对于刘强辉主张有昵公司赔偿中介费损失8,500元的诉请，在费用在租赁合同中未见约定，刘强辉并未提供发票等有效凭证予以证明，亦未提供其他证据予以佐证，故刘强辉的该项诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。对于刘强辉主张有昵公司赔偿律师费损失7,000元的诉请，双方合同中并未对此作出约定，亦未提供其他证据证明该项费用应由有昵公司承担，故刘强辉的该项诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。对于有昵公司主张刘强辉支付占有使用费的诉请，根据双方合同约定，刘强辉逾期退场，每逾期一日，刘强辉应按照合同约定的日租金(月租金/30日)的双倍金额支付占有使用费。本案中，刘强辉主张双方合同于2019年8月27日解除，但其仍开张营业至2019年10月15日，停止营业后，亦未曾向有昵公司提出要求将有关物品搬离系争商铺的申请，现双方合同已确认于2019年11月13日解除，合同解除后，刘强辉理应将其物品搬离并返还房屋。但刘强辉至今未返还系争商铺，故有昵公司的该项诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。对于占有使用费的标准，考虑到本案合同解除系有昵公司所致，法院酌定占有使用费标准为每日350元，即刘强辉应按每日350元的标准向有昵公司支付2019年11月14日至实际搬离之日的占有使用费。对于有昵公司主张刘强辉支付水费的诉请，根据双方合同约定，水费、电费等相关物业费用由刘强辉依据国家规定的收费标准以实际使用而产生的额度按月缴纳。由有昵公司为刘强辉代缴，有昵公司有权向刘强辉主张因刘强辉实际使用而产生的水费、电费等费用。故有昵公司该项诉请，有事实依据，法院予以支持。对于缴费金额，根据本案查明的事实，系争商铺原始读数为2，有昵公司提交的最终水表读数为13，按4.73元/立方米的标准计算，则刘强辉应支付有昵公司水费为52.03元。对于有昵公司主张刘强辉支付物业管理费的诉请，根据双方合同约定，物业管理费应由刘强辉承担，故有昵公司该项诉请，有事实依据，法院予以支持。对于刘强辉应承担的物业管理费金额及期间，根据双方合同约定，物业管理费为每月2,000元，现双方合同于2019年11月13日解除，而有昵公司在《开业公告》中单方承诺的免除仅指租金，并不包含物业管理费，且刘强辉亦实际占有使用系争商铺，故刘强辉理应支付2019年年9月1日至2019年11月13日期间的物业管理费4,866.67元。对于有昵公司主张刘强辉支付违约金17,000元的诉请，因本案合同解除系有昵公司所致，故有昵公司该项诉请无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、刘强辉与上海有昵商业管理有限公司签订的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月13日解除；二、上海有昵商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向刘强辉退还租金13,316.67元(2019年11月1日至2019年11月13日的租金3,683.33元已扣除)、入场费30,000元；三、刘强辉应于判决生效之日起十日内向上海有昵商业管理有限公司返还上海市静安区恒丰北路XXX号一层A3商铺；四、刘强辉应于判决生效之日起十日内按每日350元的标准向上海有昵商业管理有限公司支付2019年11月14日至实际返还上述A3商铺之日止的占有使用费；五、刘强辉应于判决生效之日起十日内向上海有昵商业管理有限公司支付水费52.03元；六、刘强辉应于判决生效之日起十日内向上海有昵商业管理有限公司支付物业管理费4,866.67元；七、上海有昵商业管理有限公司应于刘强辉付清上述款项并返还上海市静安区恒丰北路XXX号一层A3商铺之日起30个工作日内将保证金17,000元退还刘强辉；八、对刘强辉的其余诉讼请求，不予支持；九、对上海有昵商业管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。本院二审期间，刘强辉提交2020年4月11日微信截图三页，以证明其2019年10月15日提出过交还商铺，并于2020年4月11日交还。有昵公司表示刘强辉2020年4月11日交还了商铺，此前未提出过交还。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，有昵公司在系争商铺增加隔断，并将系争商铺的粗加工区与其他商铺连通，致使系争商铺独用部位面积减少1/4左右。有昵公司实际交付刘强辉使用的部位与合同约定面积不符，该行为构成违约，一审法院认定刘强辉有权行使单方解除权，以诉状送达日为合同解除日，并无不当，可以维持。有昵公司的上诉请求本院难以支持。2019年11月1日至2019年11月13日期间的租金，刘强辉理应支付。刘强辉要求全部返还租金的请求，一审法院不予支持，并无不当。合同解除后，刘强辉理应将其物品搬离并返还房屋。但刘强辉未返还系争商铺。刘强辉表示其2019年10月19日曾表示要交还商铺，但遭到对方否认，其并未对此提交确凿证据，该意见本院难以采纳。双方确认2020年4月11日交还商铺，使用费可计至该日。对于占有使用费的标准，一审法院考虑了合同解除的原因，酌定占有使用费标准，该数额尚属合理，可以维持。刘强辉主张的四门冰箱、冷藏冰箱等均为未形成附合的装饰装修物或消耗品，应由刘强辉自行拆除搬离。对于风机风扇、金属制品风管三米及安装费等刘强辉并未提供确凿证据，一审法院不予支持，亦无不当。至于中介费损失以及律师费损失，一审法院认为缺乏事实或法律依据，不予支持，本院予以认同。综上所述，刘强辉、上海有昵商业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,729.46元，由上诉人刘强辉负担人民币1,864.73元，上诉人上海有昵商业管理有限公司负担人民币1,864.73元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年六月二十四日书记员 姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……