上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3090号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海永业商业房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴金梁，董事长。委托诉讼代理人：汤玮，上海市金茂律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海合琛实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：季雪平，总经理。委托诉讼代理人：刘向坡，北京市中银(上海)律师事务所律师。上诉人上海永业商业房地产发展有限公司(以下简称“永业公司”)因与上诉人上海合琛实业有限公司(以下简称“合琛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永业公司上诉请求：撤销一审判决第四、五项，依法改判支持永业公司一审相应诉讼请求；一审本诉受理费、反诉受理费及二审受理费均由合琛公司承担。事实和理由：根据永业公司与合琛公司签订的《商铺租赁合同》约定，如在本合同解除后五个工作日内合琛公司未办理场地交还手续的视为场地已交还永业公司，若合琛公司或房屋实际使用人阻碍永业公司收回房屋的，则合琛公司应按日租金的2倍向永业公司支付房屋延期占有费用；合琛公司未按时向永业公司支付所有应付款项属于合琛公司违约，每逾期一天，合琛公司除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.3倍乘以逾期天数向永业公司支付违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合琛公司理应据此向永业公司支付房屋延期占有费用及逾期付款违约金。请求支持永业公司的上诉请求。针对永业公司的上诉请求，合琛公司辩称，永业公司逾期交付房屋，且交付房屋的建筑面积与合同约定的涉案房屋建筑面积不符，系永业公司违约。合琛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回永业公司全部诉讼请求，支持合琛公司一审反诉请求。一、二审全部诉讼费用由永业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定合琛公司未按合同约定向永业公司支付租金已构成违约和永业公司按约有权行使合同解除权，属于事实未查明、事实认定错误，从而得出一审错误判决。2016年11月24日合琛公司和永业公司签订的《商铺租赁合同》，是双务合同，双方均应遵循诚实信用原则按合同约定行使权利和履行合同义务。合同明确约定：“1、公共费用以及维护保养费用包含在租金中，永业公司负责其所有设施及设备的管理及维修，并应当自付费用承担物业在交付时已经存在的所有电梯、货梯的维修和保养;2、涉案房屋的消防事宜由永业公司负责，交付的房屋应取得当地消防部门的《建筑工程消防审核意见书》并完成一次消防工程的内容。”等内容。然而，合同签订后的一年多时间里，永业公司一直不能提供质量完好的房屋、不积极承担房屋维护和修缮义务、涉案房屋没有通过消防验收等以及其他大量不按照履行合同约定义务的违约事实，给合琛公司的企业经营造成了严重影响和重大损失。合琛公司为了督促永业公司及时弥补违约行为造成的影响，回应合琛公司的诉求，使合琛公司早日正常经营、避免损失进一步扩大，暂停了租金的支付，后于2018年6-7月期间与永业公司密集沟通，就永业公司一系列不履行合同的事实，希望永业公司能够予以解决。2018年6月21日双方以书面会议纪要的形式就此前未付和2018年7月份租金的支付达成了一致意见，双方约定在合琛公司收到永业公司纠正其违约行为的方案后再付。(见一审合琛公司提交的双方沟通函件和会议纪要)。其后，经合琛公司多次催促，永业公司仍未就其一系列违约行为提出双方可接受的妥善解决方案。根据合同法第六十六条有关双务合同同时履行抗辩权的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。因永业公司未能履行其合同义务，合琛公司依法有权拒绝永业公司要求支付租金的请求。一审法院未对上述事实及证据予以辨析，违背事实和法律，错误认定合琛公司不支付租金构成违约。二、一审判决认定涉案房屋交付时间有误，合琛公司在一审提交的证据足以证明永业公司逾期交付房屋。《商铺租赁合同》第五条明确约定“甲方应于2016年11月21日前将房屋按场地现状交付给乙方，交付时双方签署房屋交付确认书(见附件5)，具体日期以双方签字盖章的交付确认书为准。”永业公司在一审时提交的证据《交付确认书》，清晰载明了涉案房屋的实际交付时间为2016年12月26日。一审中，永业公司提交了《永业购物中心施工安全管理协议》，以证明永业公司于2016年8月已涉案房屋交付合琛公司(见一审判决第7页第1段)。事实上，该施工安全管理协议是合琛公司的法定代表人季雪平与上海福高物业管理有限公司签订，季雪平同时任职厦门百利达设计装饰工程有限公司上海分公司(以下简称“厦门百利达公司”)在永业购物中心装修工程项目的项目经理，是厦门百利达公司承揽了上海福高物业管理公司发包的拆除涉案房屋隔墙的工程施工。永业公司有向合琛公司交付适格房屋的义务，隔墙拆除施工是永业公司为了在向合琛公司提供符合交付条件的房屋的前期准备工作，施工期限是2016年8月10日-20日共10天，此时合琛公司仍在筹备中尚未成立，在同一时期，厦门百利达公司还承揽有永业公司购物中心其他区块的装修工程施工。季雪平为了盖章方便，虽以其持有的合琛公司筹备组的公章签订了施工安全管理协议，但这并非是永业公司向合琛公司交付涉案房屋的证明。交付房屋的时间应按其后的2016年11月24日合琛公司与永业公司签订的《商铺租赁合同》及其附件，也即合琛公司于2016年12月16日逾期交房。三、合琛公司在一审提交的证据足以证明永业公司交付房屋的建筑面积与合同约定的涉案房屋建筑面积不符，一审判决认定事实显著错误。一审判决书第8页庭审查明的事实部分，一审法院认为：“关于被告向原告主张退还超出实际租赁面积的房屋租金，合同明确约定了涉案房屋的建筑面积，对于公摊面积的分摊未作任何约定，被告接收涉案房屋装修后入住使用，发生租赁关系后被告一直按照合同约定标准向原告支付租金，从未对租赁面积提出异议，而原告提供的证据能够证明足额向被告交付涉案房屋，被告又未能提供相应证据证明其承租的房屋建筑面积与合同约定的房屋建筑面积不相符，故对于该项请求本院亦不予支持。”一审法院完全不顾合琛公司在一审提交的证据，做出错误认定，有两个证据可以直接证明永业公司交付的涉案房屋面积与合同约定严重不符，面积差距巨大，造成合琛公司多支付大量租金，第一个证据是房地产登记机关出具的《上海房地产登记信息》，登记信息清晰载明涉案房屋(1819号302室)的建筑面积是2,068.29平方米，第二个证据是《消防图纸》，图纸显示包含涉案房屋、电梯、楼梯、公共过道和卫生间等其他区域的“防火分区B”的总面积是3,377平方米，显然可以推出涉案房屋的建筑面积远远低于3,377平方米。房地产登记的信息是包含了单位房产的公摊面积，应当采信涉案房屋登记的建筑面积2,068.29平方米。永业公司隐瞒事实，不按照合同约定的涉案房屋3,504平方米的建筑面积出租给合琛公司，该行为是欺诈行为，已构成根本违约。四、合琛公司在一审提交了永业公司交付的涉案房屋没有通过消防验收的证据，足以证明永业公司已根本违约，致使合琛公司不能实现《商铺租赁合同》目的，一审法院未对合琛公司提交的证据进行辨析，认定事实显著错误。一审判决查明事实部分，见判决书第7页第2段：“2015年，原告对涉案房屋进行了改造，但未通过消防验收。为此被告提供了2015年3月18日沪青公消审字(2015)第0012号建设工程消防设计审核意见书，以证明上述事实。原告对该证据不予确认，认为其对涉案房屋未进行过改造”一审中，合琛公司提交的上述证据已非常清晰的证明了永业公司于2015年改造了涉案房屋，并未通过消防验收的事实，其后的2016年11月24日永业公司隐瞒该事实，将涉案房屋出租给合琛公司，导致合琛公司不能依法正常经营、不能实现合同目的，依据相关法律规定永业公司的行为已构成根本违约。一审法院却对该消防部门出具的证据不予采信，属于事实认定错误和适用法律错误。综上，永业公司的一系列行为已构成根本违约，导致合琛公司不能正常经营，对合琛公司造成了重大损失。合琛公司虽然依法有权解除合同，但因合琛公司承租涉案房屋后，将商铺分割转租给了众多小商户，考虑到不给小商户及自身造成更大的损失和维护社会稳定，所以希望法院能够判决永业公司承担违约责任，判决合同继续履行。寻求公正判决，维护合琛公司的合法权益，现特向贵院提起上诉，恳请贵院查明本案事实，依据相关法律，支持合琛公司的上诉请求。请求支持合琛公司上诉请求。针对合琛公司的上诉请求，永业公司辩称：不同意合琛公司的上诉请求。(一)关于合琛公司的上诉请求3：合同解除权。合琛公司在上诉状中所述非事实，对陈述内容均未举证证明。首先，出租人享有约定解除权。根据租赁合同第八条第(四)款，承租人未按时向出租人支付所有应付款项超过30天仍未支付的，出租人有权单方面解除合同。同时，出租人享有法定解除权。依据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一审已查明，因合琛公司长期不付租金，永业公司于2018年10月16日向合琛公司送达解除合同通知，合琛公司于2018年10月23日签收该解除合同通知。(见一审判决书第6页第二段)依据《合同法》第九十六条，当事人一方依法主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者诉讼机构确认解除合同的效力。依据最高院《合同法》司法解释(二)第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。一审法院判决永业公司与合琛公司签订的租赁合同于2018年10月23日解除，认定事实证据确凿，适用法律正确。(二)关于合琛的上诉请求4：涉案房屋交付时间。合琛公司在上诉状中所述非事实，对陈述内容均未举证证明。一审已查明，永业公司于2016年8月(租赁合同签订之前)已将房屋交付合琛公司使用(见一审判决书第7页第一段)，出租人未逾期交付房屋，当然不存在承担违约金。(三)关于合琛公司的上诉请求5：租赁面积争议。合琛公司在上诉状中所述非事实，对陈述内容均未举证证明。一审审理中，上海科东测绘科技有限公司对合琛公司租赁场所建筑面积进行了测绘，于2019年4月2日作出的永业购物中心房屋建筑面积测算之《房屋技术报告书》第5页，3层02教育测绘面积为3,662.26平方米，合琛公司在庭审中对此已予以确认。一审法院对该部分事实与证据均已查明。(见一审判决书第6页第五段)(四)关于合琛公司的上诉请求6：(消防验收)违约金。合琛公司在上诉状中所述非事实，对陈述内容均未举证证明。一审已查明，永业公司提供的《建筑工程消防验收意见书》已充分证明租赁场地于2008年6月已通过消防验收，合琛公司对该证据的真实性没有异议(见一审判决书第7页第二段)，合琛公司上诉主张违约金无任何依据。综上所述，合琛公司长期拖欠房屋租金的行为，已构成严重违约，其对自身明知并经一审审理查明的事实再提起上诉，其行为是试图通过法律程序拖延对租赁场地的侵占，以获得不正当利益。合琛公司的上诉请求无事实依据和法律依据，请法庭依法予以全部驳回。永业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除永业公司与合琛公司于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；2、判令合琛公司腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层部分房屋并返还永业公司；3、判令合琛公司办理工商变更登记，将其住所从上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层迁出；4、判令合琛公司向永业公司支付自2018年7月21日起至2018年10月28日期间所欠房屋租金人民币(以下币种均为人民币)591,212.40元；5、判令合琛公司向永业公司支付逾期支付租金的违约金763,066.08元(应分别自每次租金应缴付之次日起，按日租金的0.3倍乘以逾期天数计算至判决生效之日止，暂计至2018年12月20日)；6、判令合琛公司支付房屋占用费650,342.40元(应自2018年10月29日起，按日租金的2倍计算至合琛公司腾退之日止，暂计至2018年12月20日)；7、确认合琛公司缴纳的租赁保证金567,195元归永业公司所有，永业公司无须返还。合琛公司向一审法院提出反诉请求：1、判令合琛公司与永业公司于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》继续履行；2、判令永业公司支付逾期交付房屋的违约金246,418元；3、判令永业公司退还2016年11月20日至2018年7月20日超出实际租赁建筑面积的房屋租金1,006,476.50元；4、判令永业公司归还租赁保证金567,195元；5、判令永业公司支付违约金567,195元。在一审审理中，合琛公司撤回第4项、第5项反诉请求。一审法院认定事实：2016年11月24日，永业公司作为出租方(甲方)、代理方为上海永业房屋销售有限公司、合琛公司作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市沪青平公路XXX号XXX层部分房屋租赁给乙方，该房屋的建筑面积共3,504平方米，房产的详细建筑位置、使用范围以附件《总平图及租赁房产平面位置图》红线圈定部分为准；租赁期为5年，自2016年11月21日起至2021年11月20日止；租金及支付方式为第1年，2016年11月21日至2017年3月20日，月租金181,186元，2017年3月21日至2017年5月20日，月租金18,118.60元，2017年5月21日至2017年6月20日，月租金144,948.80元，2017年6月21日至2017年11月20日，月租金181,186元；第2年，2017年11月21日至2018年3月20日，月租金181,186元，2018年3月21日至2018年4月20日，月租金18,118.60元，2018年4月21日至2018年5月20日，月租金163,067.40元，2018年5月21日至2018年11月20日，月租金181,186元；第3年，2018年11月21日至2019年11月20日，月租金190,778元；第4年，2019年11月21日至2020年11月20日，月租金190,778元；第5年，2020年11月21日至2021年3月20日，月租金200,370元，2021年3月21日至2021年4月20日，月租金20,037元，2021年4月21日至2021年5月20日，月租金180,333元，2021年5月21日至2021年11月20日，月租金200,370元；先付后用，租金每1个月结算一次，乙方的首期租金(2016年11月21日至2016年12月20日)181,186元，在2016年11月20日之前支付给甲方，第二次租金交付日为2016年12月20日之前，此后，乙方应在每月的20日之前支付下期租金；租赁保证金按3个计租月月租金计算，计567,195元，乙方应在2016年11月20日支付给甲方；租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并转移或注销该房屋内的工商登记信息并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方；如在本合同租赁期限届满、终止或解除后五个工作日内乙方未办理场地交还手续的视为场地已交还甲方，甲方可以采取任何形式进入该场地；若乙方、次承租人或房屋实际使用人阻碍甲方收回房屋的，则乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋延期占有费用；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，乙方除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.3倍乘以逾期天数向甲方支付违约金，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并不返还已收取的租赁保证金；若因乙方违约致使甲方行使单方面解除本合同的权力时，乙方不得要求甲方赔偿装修等相关费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订之前，永业公司已将涉案房屋交付合琛公司，合琛公司进行装修并入住使用。由于合琛公司未向永业公司支付2018年7月21日起的租金，为此，永业公司委托上海市黄浦区淮海法律服务所于2018年10月16日向合琛公司发出关于解除商铺租赁合同的通知，通知合琛公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，合琛公司自收到本通知时起5天内房屋腾空退还给永业公司，并向永业公司支付所欠租金及违约金。合琛公司于2018年10月23日签收该通知。一审另查明：位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号房屋，永业公司于2008年9月17日取得上海市房地产权证。一审审理中，针对合琛公司提出永业公司交付房屋的建筑面积与实际不符，为此永业公司委托上海科东测绘科技有限公司对租赁场所建筑面积进行测绘，并提供了房屋技术报告书，以证明永业公司交付的涉案房屋建筑面积符合合同约定。合琛公司对该证据不予确认，但其未要求作重新测绘。针对合琛公司提出永业公司逾期交付涉案房屋，为此永业公司提供永业购物中心施工安全管理协议，以证明永业公司于2016年8月已将涉案房屋交付合琛公司。合琛公司对该证据未发表意见。合琛公司认为，永业公司交付的房屋没有通过消防验收，导致合琛公司在违法经营。2015年，永业公司对涉案房屋进行过改造，但未通过消防验收。为此合琛公司提供了2015年3月18日沪青公消审字(2015)第0012号建设工程消防设计审核意见书，以证明上述事实。永业公司对该证据不予确认，认为其对合琛公司承租的涉案房屋未进行过改造，合琛公司承租的房屋进行装修使用，需通过消防验收，与永业公司无关。为此永业公司提供(2008)沪公消(建验)字第0181号建筑工程消防验收的意见书，以证明租赁场地于2008年6月已通过消防验收。合琛公司对该证据的真实性没有异议。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。永业公司与合琛公司之间所签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于合琛公司未按合同约定向永业公司支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，永业公司按约有权行使合同解除权，合同解除日为合琛公司收到永业公司解除合同通知之日即2018年10月23日。永业公司按合同约定主张不予退还合琛公司缴纳的租赁保证金，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，合琛公司应腾退涉案房屋，合琛公司未腾退涉案房屋需支付房屋使用费，现永业公司要求合琛公司按照合同约定的租金标准2倍支付房屋使用费，缺乏依据，合琛公司应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至涉案房屋腾退为止。合琛公司应办理工商变更登记，将其登记住所从涉案房屋内迁出。关于合琛公司应支付逾期支付租金的违约金，现合琛公司提出违约金过高，要求调整，一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情调整合琛公司应承担按照未付租金的日万分之五的标准从应付之日次日起计算至判决生效之日止的逾期付款违约金。关于合琛公司向永业公司主张逾期交房违约金，永业公司提供的证据足以证明已经按约按时向合琛公司交付涉案房屋，故对于该项请求一审法院不予支持。关于合琛公司向永业公司主张退还超出实际租赁建筑面积的房屋租金，合同明确约定了涉案房屋的建筑面积，对于公摊面积的分摊未作任何约定，合琛公司接收涉案房屋装修后入住使用，发生租赁关系后合琛公司一直按照合同约定标准向永业公司支付租金，从未对租赁面积提出过异议，而永业公司提供的证据能够证明足额向合琛公司交付涉案房屋，合琛公司又未能提供相应证据证明其承租的房屋建筑面积与合同约定交付的房屋建筑面积不相符，故对于该项请求一审法院亦不予支持。判决：一、上海永业商业房地产发展有限公司与上海合琛实业有限公司于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；二、上海合琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号XXX层房屋腾退后返还上海永业商业房地产发展有限公司；三、上海合琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海永业商业房地产发展有限公司自2018年7月21日起至2018年10月28日止所欠的租金人民币591,212.40元；四、上海合琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海永业商业房地产发展有限公司房屋使用费(自2018年10月29日起至实际腾退房屋之日止，按合同约定的租金标准计算)；五、上海合琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海永业商业房地产发展有限公司逾期付款违约金(以合同约定的应付未付租金为本金，自应付之日次日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算)；六、上海合琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内办理工商变更登记，将其登记住所从上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层(302-12)迁出；七、上海合琛实业有限公司向上海永业商业房地产发展有限公司支付的租赁保证金人民币567,195元不予退还；八、驳回上海合琛实业有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，合琛公司未按合同约定向永业公司支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，永业公司按约有权行使合同解除权，并可按合同约定不返还已收取的租赁保证金，一审法院判决双方合同于合琛公司收到永业公司解除合同通知之日即2018年10月23日解除，并支持永业公司主张的不予退还合琛公司缴纳的租赁保证金的诉讼请求，并无不当。合同解除后，合琛公司应腾退涉案房屋，合琛公司未腾退涉案房屋需支付房屋使用费。合琛公司应办理工商变更登记，将其登记住所从涉案房屋内迁出。关于逾期付租违约金，一审法院根据合琛公司的调整违约金申请，依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情调整合琛公司应承担按照未付租金的日万分之五的标准从应付之日次日起计算至判决生效之日止的逾期付款违约金，并无不当。关于逾期交房违约金，一审中永业公司提供了《永业购物中心施工安全管理协议》，以证明涉案房屋于2016年8月交付合琛公司装修，合琛公司对该证据未发表意见。一审法院基于以上证据认定永业公司已按约按时向合琛公司交付涉案房屋，故对于合琛公司的该项请求不予支持，并无不当。关于合琛公司向永业公司主张退还超出实际租赁建筑面积的房屋租金，合同明确约定了涉案房屋的建筑面积，对于公摊面积的分摊未作任何约定，合琛公司接收涉案房屋装修后入住使用，发生租赁关系后合琛公司一直按照合同约定标准向永业公司支付租金，从未对租赁面积提出过异议，而永业公司提供的证据能够证明足额向合琛公司交付涉案房屋，合琛公司又未能提供相应证据证明其承租的房屋建筑面积与合同约定交付的房屋建筑面积不相符，故一审法院对于该项请求不予支持，并无不当。一审法院其余处理，亦无不当。永业公司与合琛公司的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,748.89元，由上诉人上海永业商业房地产发展有限公司负担人民币4,856.06元，上诉人上海合琛实业有限公司负担人民币12,892.83元。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月二十四日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……