河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1216号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王瑄，女，1972年8月12日出生，满族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿,男，该公司员工。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人王瑄、承德大地创见房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎，被上诉人王瑄的委托诉讼代理人贺丹飏、邓志聪，被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1.撤销原判第六项、第八项；2.依法改判被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金2756319.15元及利息，同时判令被上诉人王瑄将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人的判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖合同纠纷的解释）第二十五条第二款：只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是商品房买卖合同纠纷的解释的上位法，该司法解释的规定，不得与合同法的相关规定发生冲突。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同顼下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与(2019)冀08民初11号一案合并审理。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与(2019)冀08民初11号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初10号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与(2019)冀08民初11号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初10号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 王瑄辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，应当予以驳回。一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（“案涉借款合同”）解除后，被上诉人不负有向上诉人返还借款合同项下剩余贷款本息的义务。就上诉人要求被上诉人返还借款合同项下剩余贷款本息的主张，一审判决已作出处理及认定（见一审判决第19页）。被上诉人对此进一步阐述答辩意见如下：（一）本案应适用商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款约定，被上诉人无须再向上诉人偿还剩余贷款本金及利息。首先，就商品房买卖合同这一特别的合同类型，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“商品房买卖合同司法解释”）审查案涉争议。根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该款明确规定了出卖人向担保权人承担返还购房贷款的责任，买受人不负有偿还责任。其次，商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定的立法本意为，其一，鉴于按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了上诉人贷款银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，理应由商品房出卖人承担返还责任；其二，基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，该规定可以避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利；其三，贷款银行利益也并未受到损害，事实上贷款银行发放的贷款仍会被偿还，仅是偿还主体被明确为房屋出卖人（大地创见公司），而非买受人（王瑄）。需要特别回应的是，该规定并没有突破上位法《中华人民共和国合同法》（“合同法”）所规定的相对性原则，而是充分考虑了商品房买卖合同的特殊性，在商品房出卖人、贷款银行以及买受人之间作出了最符合诉讼效率以及实质公平的责任承担的安排，并未违背商品房出卖人与买受人，以及买受人与贷款银行之间的合同相对性。因此，在不违背上位法的情况下，就该具体问题，应根据特殊法优于一般法的基本原则，按照商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定予以处理。就本案而言，商品房买卖合同因大地创见公司的根本违约而导致解除，王瑄对此没有过错却遭受了巨额损失，如果由王瑄承担偿还责任，将增加当事人的诉累，未能依法保护没有过错的王瑄的合法权益，将直接违背商品房买卖合同司法解释的立法初衷。再次，在我国司法实践中，河北省（共有7件类案）、北京、上海、湖北、福建、江西、四川等地各级人民法院均已经作出了适用上述商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的判决，已形成了普遍的司法实践，即商品房买受人不再承担向贷款银行偿还本息的义务，该偿还义务应由商品房出卖人承担。（二）案涉《借款合同》第19条属于格式条款，排除了被上诉人的法定权利，且上诉人未对该条款尽到充分提示和说明的义务，该格式条款无效，不应予以适用。首先，《借款合同》第19条作为格式条款，加重了被上诉人的责任，且排除了被上诉人基于商品房买卖合同司法解释第25条所享有的法定权利。根据合同法第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。其次，上诉人未对该条款尽到充分提示的义务，《借款合同》第19条第2款及第4款关于业主应返还剩余购房贷款本息的条款并未标黑、加粗。根据合同法第三十九条，格式条款提供方对免责条款应当尽到提示和说明义务；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（“合同法司法解释二”）第十条进一步规定，提供格式条款的一方当事人违反该等提示和说明义务，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，法院应当认定该格式条款无效。最后，从体系解释的角度来看，商品房买卖合同司法解释第十一条、第十五条等条款均有“但当事人另有约定的除外”的规定，但第二十五第二款没有此规定，而是明确出卖人“应当”将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，由此可见，该条款并未赋予贷款人解除借款合同后要求借款人偿还借款及利息的权利，而且也排除了当事人另行约定的权利，故上诉人以案涉借款合同另有约定为由，要求被上诉人承担连带偿还责任，于法无据。（三）基于我国民法及合同法的基本原则，也不应当由被上诉人负担偿还贷款的义务，而应由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司承担还款义务。首先，根据合同法的“权利义务相对等原则”，上诉人在一审证据中提交了其向大地创见公司发放贷款的凭据，说明上诉人对于谁是真正的还款义务主体是明确知情的。该《借款合同》项下的贷款已由大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人。而目前房屋被拆除，被上诉人的购房目的落空，首付款和贷款都已实际支付给大地创见公司，但房屋却被大地创见公司拆除，被上诉人已经发生了巨额损失，而大地创见却收取了全部房款，显然也应由大地创见公司而非买受人被上诉人承担还款义务。其次，根据我国民法及合同法最基本的公平原则，被上诉人作为商品房买受人，在各方主体中最为弱势，个人风险承受能力最弱。本案中商品房买卖合同是因大地创见公司根本违约而导致解除，被上诉人对此没有过错却遭受了巨额损失，如果由被上诉人承担偿还责任，将增加当事人的诉累及负担，未能依法保护没有过错的买受人的合法权益，这已严重违反了公平原则。（四）上诉人已选择大地创见公司作为偿还贷款的义务人主体，不应再要求被上诉人承担连带偿还剩余贷款。上诉人已经针对大地创见公司在承德中院就保证合同提起诉讼(2019)冀08民初10号案，应当视为对偿还贷款的义务人的主体作出了选择，属于明确的自认行为，也应当适用“禁反言”原则，不应再向被上诉人主张偿还剩余贷款。而且上诉人在已经选择由大地创见公司承担偿还贷款的义务的情况下，在本案中又对被上诉人提出要求偿还贷款的上诉请求，构成重复受偿的情况，不应被支持。另外，如大地创见公司在庭审中所述，大地创见公司一直在向滦平建行偿还相关贷款，剩余贷款在不断减少，由此可见大地创见公司巳实际按照商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定向滦平建行偿还剩余贷款，滦平建行的利益并没有受到任何损害。（五）上诉人援引的两则案例对本案的处理并不具有参考性。上诉人在庭审中提到（2017）最高法民终683号案及(2017)最高法民申2661号案，被上诉人认为这两起案件对本案并不具有参考性：在(2017)最高法民终683号案中，二审法院最终仍然维持了一审法院的判决，依然判决应由售房人向银行返还《借款合同》项下的剩余借款本息，而并没有明确判决买受人应当承担返还义务；在(2017)最高法民申2661号案中，法院认为银行对于剩余贷款本息的偿还主体有选择的权利，银行可以依据借款合同向业主和开发商主张连带清偿责任，也可以依据商品房买卖合同司法解释要求开发商承担偿还责任。但该等认定对商品房买卖合同司法解释第二十五条的认识理解存在错误：首先，商品房买卖合同司法解释第二十五条明确规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，也即开发商应当承担分别返还的义务，并没有规定应由业主和开发商连带清偿剩余贷款本息；其次，如上文所述，该条款也并未赋予当事人就该问题进行另行约定的权利，更未赋予银行就偿还主体进行选择的权利；而且，该条款的立法本意并非是为了保障债权人的利益，而是在兼顾各方实质公平的情况下尽量减少当事人诉累；再次，如上文所述，案涉《借款合同》第19条作为格式条款，排除了买受人的权利，而且上诉人未对此尽到说明及提示义务，《借款合同》条款因此无效，上诉人也不能依据该等合同约定要求被上诉人与大地创见公司对剩余贷款本息承担连带责任。因此，上诉人所援引的上述两案中的裁判观点对本案并无参考意义。二、上诉人关于承德大地创见房地产开发有限公司应承担连带赔偿责任的主张与本案无关，应另案处理。针对上诉人提出的大地创见公司应当对返还剩余贷款本息负有连带保证责任这一主张，一审法院也已作出明确认定（见《一审判决》第19页），即滦平建行关于判令大地创见公司对业主偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的请求因已另行提起诉讼(2019)冀08民初10号案，因此应另案处理。上诉人关于被上诉人大地创见公司承担连带赔偿责任的主张与本案无关，贵院不应在本案中予以支持。三、上诉人关于合并审理的主张不应被支持。关于上诉人合并审理的主张，上诉人提出合并的法律依据是指商品房买卖合同纠纷和贷款合同纠纷合并审理，也即本案中目前的情形。但事实上上诉人提起的另诉是关于其与大地创见公司之间的保证合同纠纷，不应适用该法律依据。而且该争议与本案所审理的法律关系并无关联，不应合并审理。被上诉人需最后强调的是，中国建设银行是一家超大型国有股份制商业银行，亦是中央汇金公司控股的大型金融机构，实现“经营目标与社会责任目标的统一”，也是上诉人每年发布的《社会责任报告》明确提出的工作要求。本案中，明显可以看出各位自然人业主是开发商违约最大的受害者，付出一生的心血、背负了巨额债务，目前落到“房、钱两空”的境地，这样的情况下，上诉人更应当履行其企业社会责任，严格依法处置风险事项，而不能一味地追求所谓“内部免责、穷尽救济”的工作方法。此外，在一审开庭的最后，上诉人也明确表态同意由大地创见直接向其偿还本息，也即其已对由大地创见偿还剩余贷款本息的事实予以认可及接受（事实上大地创见公司也已自2019年初开始便向上诉人每月偿还业主的剩余贷款本息）。被上诉人希望上诉人能够立足当下实际情况，从大局出发，继续担负起其应承担的社会责任。 承德大地创见房地产开发有限公司辩称，同一审庭审意见一致。 王瑄向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2.令解除原告与第三人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）；3.令被告大地创见公司向原告退还购房首付款1960700.00元、并赔偿原告购房首付款的利息损失（自2016年11月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年12月为211288.00元）；4.判令被告大地创见公司偿还原告已向建行滦平支行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月，原告已偿还的贷款本金为117527.07元，贷款利息为166737.69元，总计284264.76元）；5.判令被告大地创见公司向建行滦平支行偿还按揭贷款合同项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月为2802472.93元）；6.判令被告大地创见公司向原告支付已付购房款的违约金488070.00元；7.判令被告大地创见公司向原告赔偿由于其根本违约给原告造成的实际损失（包括但不限于装修费用、物业费用等）合计291150.80元；8.判令被告大地创见公司赔偿原告因本案产生的律师费用8000.00元；上述各项费用共计为6045946.49元。9.判令被告大地创见承担本案全部诉讼费用、保全费用。 中国建设银行股份有限公司滦平支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款2802472.93元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2.判令被告大地创见公司对原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款2802472.93元及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3.由原告、被告大地创见公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2016年11月25日签订了合同编号为00020500《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的五组团190号房屋销售给原告王瑄，合同约定房屋价款为4880700.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2016年11月27日向被告支付了购房款1960700.00元，并于2017年5月3日与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行贷款2920000.00元用于购买案涉商品房。2017年11月24日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月27日原告购买的房屋被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出的《律师函》通知解除双方签订《商品房买卖合同》并要求退还全部购房款并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。另查明，截止2019年3月14日，原告王瑄已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计355330.95元，其中包括被告替原告偿还贷款本息71066.19元（2019年1-3月每月23688.73元），原告本人偿还284264.76元，尚欠贷款本金2756319.15元。一审法院认为，原、被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，原告要求解除原、被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。依法该合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年5月3日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款合同的借款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息计算期限应自首付款给付之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地创见公司赔偿的物业费等损失,系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，开庭审理过程中，被告提出已由物业公司退还原告部分物业费，原告予以认可，尚欠未付物业费系因物业合同所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位亦未拒绝返还，该项损失可另案处理，故原告的该项请求本院不予支持；原告主张装修费损失264000.00元，虽向法庭提供了相关的装修施工合同、银行转账凭证，但未提供证据证明该装修合同的实际履行情况，证据不足，本院不予认定。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。对于第三人请求原告王瑄偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王瑄为还款义务人，解除前的欠款本息应由王瑄负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将王瑄已支付的贷款本息返还王瑄，同理，王瑄未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王瑄偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告王瑄与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2016年11月25日签订的合同编号为00020500的《商品房买卖合同》(包括补充协议）于2018年12月9日解除；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王瑄购房首付款1960700.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王瑄支付的购房款1960700.00元的利息损失（利息损失自2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王瑄已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息284264.76元；五、解除原告王瑄与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月3日签订的合同号为130687508-2012-20171968386的《个人住房(商业用房)借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同号为130687508-2012-20171968386的《个人住房(商业用房)款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告王瑄的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担，且本院庭审时，承德大地创见房地产开发有限公司陈述其已经在偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28800.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年六月九日 法官助理杨晓梅 书记员李云骐