山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初2271号原告：赵福强，男，1982年3月11日出生，汉族，住威海市文登区。被告：威海白马义乌商业经营管理有限公司，住所地威海市环翠区张村镇火炬南路-509号二层。诉讼代表人：山东胶东律师事务所，系威海白马义务商业经营管理有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。原告赵福强与被告威海白马义乌商业经营管理有限公司（以下简称白马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵福强、被告白马公司委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵福强向本院提出诉讼请求：赵福强优先承租坐落威海市环翠区商铺。事实和理由：2018年4月26日，赵福强与白马公司签订了商铺租赁合同，约定赵福强承租威海市环翠区商铺，面积8.72平方米，租期为一年，自2018年4月26日起至2019年4月25日止，年租金为2万元。合同到期后，双方又续签合同，租期一年，即自2019年4月26日起至2020年4月25日止。合同签订后，赵福强按照合同约定支付租金。2020年3月，白马公司向赵福强说明合同到期后该商铺不再出租给赵福强，已租给他人。为此双方协商无果。白马公司的行为剥夺了赵福强优先承租的权利，特别是在发生疫情期间，赵福强更应当享有一定的法定权利。为了保护赵福强的合法权利，特诉至法院，请求支持赵福强的诉讼请求。被告白马公司辩称，2016年4月29日，环翠法院裁定威海荣昌房地产集团有限公司破产重整，并指定山东胶东律师事务所和威海铭信清算事务所有限公司担任管理人。2017年2月6日，白马公司因与威海荣昌房地产集团有限公司存在人格混同，严重丧失法人财产独立性和法人意志独立性，裁定其合并至威海荣昌房地产集团有限公司重整。赵福强与白马公司在商铺租赁合同中明确约定若赵福强续约，应在合同期满前两个月即在2020年2月25日前向白马公司提交书面续签申请，同等条件下赵福强享有优先承租权，在2020年3月26日前未协商达成一致，白马公司有权与新的租户签订租赁协议。优先承租权并非法定权利，虽然双方约定了赵福强享有优先承租的权利，但同时也约定了赵福强主张优先承租权的行使期限。因赵福强已经违约，经管理人核实，白马公司已经与案外人刘瑞江签订了新的租赁合同，并且约定了违约责任，赵福强与白马公司之间已经丧失签订合同的基础，请求驳回赵福强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2016年4月26日，威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌公司）作为出租人、邵某作为承租人签订商铺租赁合同，约定荣昌公司将其拥有使用权的位于威海市环翠区商铺（以下简称“案涉商铺”，建筑面积8.72平方米）出租给邵某，用于经营手机，租赁期限为两年，自2016年4月26日至2018年4月25日止。合同约定，合同期满，荣昌公司有权收回案涉商铺，若邵某希望继续签约，应在合同期满前2个月向荣昌公司递交书面续签租赁合同的申请报告，双方就租赁条件重新协商，在同等条件下，邵某享有优先承租权，若邵某未在合同期满之日2个月之前提出续约申请，则视为邵某放弃续约的权利；如合同期满前1个月，双方仍未就续约的相关内容和条款达成协议，则视为邵某放弃续约，荣昌公司有权与新的租赁者签订租赁合同。合同抬头及落款处的出租人处均加盖“吕波”印章。合同签订当日，邵某交纳了案涉商铺2016年4月26日至2017年4月25日期间租金2万元及保证金1000元，收款收据加盖“吕波”印章。上述合同签订后，邵某于2016年11月份将案涉商铺转租给赵福强用于经营手机维修。2017年4月18日，赵福强以邵某之名交纳2017年4月26日到2018年4月25日期间的租金2万元，收款收据加盖“吕波”印章。2018年4月26日，白马公司作为出租人、赵福强作为承租人签订案涉商铺租赁合同，约定由赵福强租赁案涉商铺用于经营手机维修，租赁期限为1年，自2018年4月26日起至2019年4月25日止，租金为2万元；如合同期满，赵福强愿意延长租赁期限，应在合同期满前2个月向白马公司递交书面续签租赁合同的申请报告，双方就租赁条件重新协商，在同等条件下，赵福强享有优先承租权，如赵福强未在合同期满之日2个月之前提出续约申请，则视为赵福强放弃续约的权利；如合同期满前1个月，双方仍未能就续约的相关内容和条款达成协议，则视为赵福强放弃续约，白马公司有权与新的租赁者签订租赁合同，等等。白马公司、赵福强、荣昌公司管理人在合同落款处签名或者盖章。2018年5月4日，赵福强之妻张金东向白马公司交纳了2018年4月26日至2019年4月25日租金2万元。上述合同到期后，双方协商合同延期至2020年4月25日。2019年4月29日，赵福强向白马公司交纳了2019年4月26日至2020年4月25日期间租金2万元。另查明，荣昌公司于2016年4月29日经本院裁定进入重整程序，并指定山东胶东律师事务所和威海铭信清算事务所有限公司担任管理人。2017年2月6日，本院裁定白马公司合并到荣昌公司重整程序，进行合并重整。再查明，白马公司以赵福强未在租赁合同期满前2个月即2020年2月25日前书面申请续签合同，且在期满前1个月即2020年3月25日前未能协商达成一致意见为由，通知赵福强搬离案涉商铺，并与案外人刘瑞江于2020年4月15日签订案涉商铺租赁合同用于经营奶茶，且约定租期为1年，租金为3万元。2020年4月15日，赵福强诉至本院，请求处理。因新冠xx疫情影响，案涉商铺所在的白马义乌商贸城于2020年3月13日恢复营业。至一审辩论终结，案涉商铺仍由赵福强管理，并继续经营手机维修业务。以上事实，有商铺租赁合同、收据等书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，关于赵福强主张行使优先承租权的诉讼请求，现行法律、法规并没有明确规定承租人在合同届满后是否享有优先承租权，而根据双方所签的租赁合同约定，赵福强于合同期满前2个月向白马公司递交书面续签申请，同等条件下赵福强享有优先承租权。通过庭审已经查明的事实可知，赵福强在案涉商铺经营四年之久，虽然前后两份实际履行的合同均约定合同期满的续约方式，但是双方在执行中并没有按照提前两个月书面申请续签的方式进行，而且根据历次交费时间，均是在2018年5月4日、2019年4月29日交纳的租金。上述两次租金均是在合同到期后交纳的，根据交易方式和交易习惯，双方续签合同并没有严格按照约定方式进行，赵福强作为承租人依据交易习惯继续租赁案涉房屋所期待的优先承租权具有合理性。新冠××疫情发生以来，政府对包括白马公司经营的案涉商铺所在的商场采取了具有行政强制力的疫情防控措施，对于因疫情防控措施不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情防控及疫情防控措施对合同履行虽有一定影响，但是应当鼓励交易，根据合同约定赋予承租方继续磋商的机会及同等条件下优先承租的权利。白马公司作为出租方，在履行合同时应当尽到善意的通知提示义务，尤其在新冠××疫情防控期间，应当按照约定征求赵福强是否有继续租赁案涉商铺的意向，如果其明确表示不再租赁或者怠于回复的，白马公司可另行处理，而不应当采取消极等待约定时间过后即与他人签订合同并通知赵福强搬离案涉商铺这一做法。综上所述，赵福强请求对于案涉商铺在同等条件下享有优先承租权，并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第二款、第一百一十七条的规定，判决如下：确认原告赵福强在同等条件下对坐落于威海市环翠区商铺享有优先承租权。案件受理费50元，由被告威海白马义乌商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇二〇年六月十二日书记员  苗茜霖