新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终663号 上诉人（原审被告）：夏刚，男，1991年8月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区泽普县。委托诉讼代理人：王先平，新疆驼铃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张寒来，男，1987年12月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：刘柯，新疆正嘉律师事务所律师。上诉人夏刚因与被上诉人张寒来房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)夏刚及其委托诉讼代理人王先平，被上诉人(原审原告)张寒来及其委托诉讼代理人刘柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏刚上诉请求：1.依法撤销原审判决书主文的全部判项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原一审判决，法律关系错误，适用法律错误，处理不当，判决结论错误，二审应当予以纠正。一、原一审判决法律关系错误，认定本案为房屋买卖合同纠纷时错误的，本案应当为“债权债务概括转移合同纠纷”。本案纠纷从表象法律关系来看涉及到房屋买卖的表象，但是因不符合房屋买卖的实质要件，压根不存在房屋所有权的转移交付等实质性的问题，也未发生法律意义上的过户，从双方在一审庭审中提供的证据材料来看，仅仅是一个合同权利和义务的概括转移问题，一审法院违背签订合同的目的直接依据所谓的“报案材料”判决由上诉人给被上诉人支付100500元显然是错误的，二审应当予以纠正。二、一审判决适用法律关系错误，被上诉人对价出让合同权利必须对价履行合同义务是上诉人应当支付诉争款项的前提，在被上诉人未履行合法的合同义务的情况下，本案支持所谓的付款显然是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的具体规定，本案中，因为上诉人并未支持有法律意义上的不动产。双方出让的即将持有的房产与期货市场的持有权利还不一样。上诉人要完成合法占有法律意义上的房产必须是最终能够占用并且能够合法过户到其名下。本案中，被上诉人持有原始出售合同权利的母权利来源不明，被上诉人未向上诉人交付其向房产公司真正购房付款的原始凭证，从上诉人了解的情况来看，这合同权利的来源并非是被上诉人购买房屋形成，而涉嫌担保公司小额贷款抵账形成，这形成的合同权利不但低于抵押权，而且也不能直接对抗其他普通债权的执行。这在被上诉人未完成其义务的情况下，上诉人签订合同的目的显然就没有达到，其合同权利要实现就成在法律障碍，从权利义务对等原则来看，本案就不能支持被上诉人一审的诉讼请求。三、一审法院处理不当，虽然上诉人一审提供的微信聊天记录未能提供原始手机数据，但是结合全案其他证据，特别是被上诉人书写的“结算收据”应当认定双方当时的民事真实意思表示就是给第三人吕志明的8万元以后账就算清了，但是，一审判决用非真实民事意图的，表象形式为刑事报案形成的，双方仅有刑事表象特征并无民事结算特征的“报案材料”并且有争议理解的内容直接否定具有真实法律关系的“结算收据”缺乏法律基础，也显失公平，二审应当给予纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，结合办案来说，上诉人提供给法庭的2017年8月2日形成的书面结算收据其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于专门事务形成的刑事报案形成的双方仅有表象特征的“报案材料”其为合同权利义务装让表达的意思表示并不完全真实并且有争议，虽然一审中因为时间久远等原因，上诉人并不能提供警务站的摄像内容，但是从法律上来说，一审选择性采纳证据，不采纳双方在意思自愿状态下为专门的专项事务形成的没有争议的法律文件，而直接采纳专门的为刑事报案为目的但又没有保存在刑事侦查部门，又未经刑事部门甄别作出合法认定的专门形成的另作他用的并且有争议的“报案材料”。显然违背《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第二项的具体规定，应当给予纠正。张寒来辩称，一、关于本案的案由问题，由人民法院依据本案的实际情况依法查明；二、本案中上诉人夏刚应当向张寒来支付剩余购房款100500元，理由为：1.在被上诉人与上诉人共同签订的报案材料中，已经很清楚地写明涉案房屋，也就是喀什市东方润园3241号房屋是涉外人吕志明在2017年3月以抵债的方式抵给被上诉人张寒来，张寒来享有该房屋处分权利。2.本案中，因开发商原因涉案房屋还未交付，夏刚已经取得该房屋的所有手续，待涉案房屋可交付时，夏刚自然取得该房屋所有的权利，且在夏刚购买该房屋时，已经考虑到房屋未交付的现状，并在考虑清楚房屋的现状之后仍愿意购买并实际支付前期269500元购房款均是自身的真实意思表示。3.上诉人夏刚提出的2017年8月2日形成的“结算收据”问题，该事实并不能证实双方就购房款事宜达成一致意见，该材料形成在“结算收据”之后，且张寒来不同意吕志明拿这8万元才去阳光小区警务站报警，通过报警的方式来救济自己的权利。该报案材料是双方在警务站共同书写，都是真实的意思，更进一步说明夏刚尚欠张寒来100500元购房款的来源真实。4.张寒来未委托给吕志明来收取该款项，上诉人将8万元的购房款交付给案外人吕志明是其另外的法律关系，夏刚可另行向吕志明主张该款项。综上所述，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请依法驳回上诉请求，维持原判。张寒来向一审法院起诉请求：1.请求法院判令夏刚向张寒来支付剩余房款100500元；2.由夏刚承担本案的诉讼费等相关费用。事实与理由：2017年6月，张寒来将喀什市××路房屋卖给夏刚，双方商定房屋总价款是370000元，夏刚仅向张寒来支付了269500元购房款，至今仍拖欠房款100500元。张寒来多次索要无果，起诉至法院。一审法院认定事实：张寒来与夏刚约定，张寒来将其位于喀什市××路房屋以370000元的价格卖给夏刚，夏刚共计向张寒来支付了269500元。夏刚为办理房屋购买手续，于2017年8月1日向案外人吕志明支付80000元。2017年8月2日，张寒来向夏刚出具房屋买卖收款收据，上载明：“今收到乙方（买方）夏刚……共同作为本次买卖的房款，共计人民币269500元。本次买卖的房款现已全部结清，房子从此归乙方所有。”张寒来在收款人处签字捺印予以确认，夏刚在乙方处签字捺印予以确认。后张寒来认为购房款未付清与夏刚产生纠纷，于2017年8月3日，双方共同出具报案材料一份，上载明：“2017年3月吕志明将东方润园的1幢××元房以抵债方式落到张寒来名下，当时折抵价为470000元，伺候张寒来与吕志明再无债务关系。2017年6年6月张寒来将此房屋以370000元的价格卖给夏刚，同时共计支付给张寒来269500元，伺候吕志明以不给张寒来名下的房屋过户给夏刚为由找张寒来索要80000元，张寒来不同意，2017年7月底吕志明找到夏刚要求支付80000元，如夏刚同意，帮助夏刚办理相关手续。夏刚同意并支付80000元，同时夏刚拿到此房屋的相关手续。2017年8月2日，张寒来索要房屋剩余款未果，与夏刚协商决定由夏刚将房屋退还给张寒来，张寒来支付夏刚269500元。诉求：1.要求夏刚退还此房屋止张寒来名下；2.或夏刚支付剩余房款100000元。”张寒来与夏刚在该报案材料中签字捺印予以确认。2017年8月4日，夏刚向张寒来出具说明材料一份，上载明：“…8月1日我转账8万元给吕志明，他承托给我办好房屋手续，后我去售房中心办理好房屋手续。现张寒来向我要房屋余款10万，因其中8万元给吕志明，2万后期事情解决我会付给张寒来。张寒来现在要求我把余款或他把钱给我，我把房屋过给张寒来，只有张寒来退给我269500元，吕志明退给我80000元后，我同意将房屋退给张寒来”。张寒来认为夏刚尚欠房款100500元未予支付，故诉至法院。一审法院认为，张寒来与夏刚均认可张寒来将其位于喀什市××路房屋以370000元的价格卖给夏刚，夏刚已向张寒来支付269500元，故双方之间已形成了房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，不违背有关法律规定，为有效合同；依法成立的合同，自成立时生效；因夏刚自认已办理好房屋的相关购买手续，夏刚的合同目的已经实现，至于夏刚称其是按照张寒来的要求，将80000元支付给案外人吕志明的抗辩，因夏刚提供的证据不足以证明其主张，本院对夏刚的抗辩不予采信，夏刚可另行向案外人吕志明主张权利。故夏刚应当向张寒来支付剩余未支付的房款100500元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，夏刚与张寒来诉争喀什市××路的房屋，截至2020年6月3日仍未取得商品房预售许可证，未在喀什市住房和城乡建设局进行备案登记。本院认为，根据双方当事人提交的证据及陈述，本案的争议焦点为：1.双方之间的基础法律关系应当如何认定；2.张寒来要求夏刚支付100500元有何事实与法律依据。关于张寒来与夏刚之间是房屋买卖合同关系，还是债权债务概括转移的关系。根据夏刚的交款收据记载的内容、金额，与夏刚、张寒来之间签订的报案材料内容一致，夏刚、张寒来双方达成了购买涉案房屋的意思表示，一审认定双方之间系房屋买卖合同关系，认定正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，位于喀什市××路的涉案房屋，在二审时涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，也未进行备案登记。张寒来与夏刚之间的房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，原审法院认定夏刚与张寒来之间存在有效的房屋买卖合同，不符合法律规定，本院予以纠正。张寒来依据无效的房屋买卖合同获取的购房款269500元，应当予以返还。综上所述，夏刚的上诉请求成立，予以支持。一审适用法律错误，应于改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初432号民事判决；二、张寒来于本判决生效之日起五日内向夏刚返还购房款269500元。三、驳回张寒来的全部诉讼请求。四、驳回夏刚其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1155元（张寒来已预交），由张寒来自行负担；二审案件受理费2310元（夏刚已预交），由张寒来自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   木也色尔 ·阿不力孜审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日书  记  员   阿依姑丽·阿布都艾尼