贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3247号上诉人（原审原告）:彭海艳，女，1982年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：鄢芷淳，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚勇，贵州富迪律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李宣萱，女，1996年9月22日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邓勇，贵州民尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊凌飞，贵州民尚律师事务所律师。原审第三人:贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路与青云路交叉口城市方舟B幢1单元5层B-1-5号。法定代表人：薛怀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖静，女，1988年9月19日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵阳置业担保有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西部研发基地2号楼20层。法定代表人：曹建晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘爽英，女，1967年11月30日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨思睿，男，1982年9月9日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：范述喜，男，1961年10月1日粗生，苗族，住贵州省贵阳市。原审第三人：熊艳菊，女，1983年11月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人彭海艳因与上诉人李宣萱及原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称：幸福树公司）、贵阳置业担保有限公司（以下简称：置业公司）、范述喜、熊艳菊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭海艳上诉请求：一、撤销原判第五项，改判由李宣萱双倍返还定金4万元，赔偿中介费34200元，赔偿经济损失20万元；二、诉讼费、保全费由李宣萱负担。理由是，一、原审认定双方未就赔偿损失进行明确具体的约定错误，在《商品房买卖三方合同》第八条第五项明确约定，在合同签订后，李宣萱将房屋出卖给第三人的，按乙方已付款的２倍支付违约金，现李宣萱“一房二卖”，导致合同不能履行。现上诉人没有要求按照已付房价款的2倍即68万元赔偿，仅主张20万元的损失赔偿数额，应当得到支持。二、原审过度使用自由裁量权，仅支持10万元的损失赔偿，无事实依据与法律依据。被上诉人李宣萱答辩称，原审未对房屋价格进行鉴定，要求李宣萱赔偿10万元的损失不合理。范述喜在本案中应当承担责任。上诉人李宣萱上诉请求：一、撤销原判第五项中李宣萱赔偿损失10万元的部分；上诉费用由彭海艳负担。理由是，彭海艳尚未取得房屋所有权，不可能产生房屋价格上涨的损失，原审判令李宣萱承担10万元的损失没有依据。另外，范述喜应当承担连带责任。上诉人彭海艳答辩称，彭海艳对自己的损失已经举证，原审判决赔偿10万元的损失明显过低。范述喜与李宣萱之间的法律关系与本案不同，李宣萱应另案向范述喜主张权利。原审第三人幸福树公司答辩称，《房屋买卖三方合同》合法有效，李宣萱系“一房二卖”。原审第三人置业公司答辩称，置业公司仅是对购房资金履行监管职责，和双方纠纷没有关系。如果要求退还监管的交易资金，应当首先解除网签手续。原审第三人范述喜、熊艳菊未到庭答辩。原审原告彭海艳诉讼请求为：1、解除原告彭海艳与被告李宣萱签订的《房屋买卖三方合同》和《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》；2、判令被告李宣萱赔偿原告彭海艳因房屋价格上涨所遭受的差价损失20万元；3、判令被告李宣萱赔偿原告彭海艳因被告违约行为导致原告租房的损失13930元；4、判令被告李宣萱双倍返还原告彭海艳定金4万元；5、判令被告李宣萱及第三人幸福树公司赔偿原告彭海艳因购买涉案房屋支付的居间费损失34200元；6、本案诉讼费、保费全、保全担保费由被告李宣萱承担。原审第三人熊艳菊提出独立诉讼请求如下：1、依法确认熊艳菊与被告李宣萱之间于2017年8月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告李宣萱于三十日内将位于贵阳市云岩区房屋的产权过户给熊艳菊；3、本案诉讼费由原告彭海艳、被告李宣萱承担。原审经审理查明，被告李宣萱系贵阳市房屋（建筑面积170.67平方米）的所有权人。2017年8月29日李宣萱的母亲李昌琴作为李宣萱的委托代理人在贵州九紫星律师事务所律师范述喜的见证下，与熊艳菊签订了《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给熊艳菊，主要约定：成交价1098000元，采取分期付款方式，于合同签订之日支付40万元，于2018年8月30日支付10万元，于2019年8月30日支付10万元，于2020年8月30日支付10万元，于2021年8月30日支付10万元，于2022年8月30日支付298000元；合同签订之日向熊艳菊交付房屋，双方尽快办理房屋权属转移登记。合同签订当日，熊艳菊通过银行转账方式向李宣萱母亲李昌琴支付购房款40万元，李昌琴将房屋交付给熊艳菊，2018年8月29日，熊艳菊又通过银行转账方式向李昌琴支付购房款10万元。2017年9月18日，被告李宣萱针对其所有的贵阳市房屋向范述喜出具委托书（该委托书经贵阳市立诚公证处公证），委托书内容为“委托人李宣萱名下有：位于贵阳市云岩区，建筑面积为170.67平方米，房屋所有权证号：筑房权证云岩字第××号；土地使用权证号：筑国用（2010）第26687号。该房屋登记为委托人单独所有，现决定委托范述喜为代理人，按照国家规定办理以下事项：一、办理上述房屋出售过户的所有手续，包括签订房屋买卖合同，签署相关文件，并缴纳相关费用。二、由受委托人办理上述房屋出售后房屋产权、土地使用权变更登记的所有手续，签署相关文件，并缴纳相关费用。如买方需办理二手房贷款手续也由受托人协助买方办理。三、由受托人办理上述房屋水、电、煤气、物业管理等过户手续。四、受托人无权转让委托权。五、委托期限自委托公证之日起至2019年9月18日为止。受托人在其权限范围内签署的一切有关文件及由此产生的相关法律后果，委托人均予承认”。2017年12月26日，范述喜持该委托书代理李宣萱与彭海艳及幸福树公司签订《房屋买卖三方合同》，主要约定：通过幸福树公司中介服务，李宣萱将贵阳市房屋出卖给彭海艳，成交价为1139998元，彭海艳于签约当日向李宣萱支付定金2万元，首付款32万元由资金监管划转给李宣萱，余款79万元由彭海艳办理银行代款支付；彭海艳向幸福树公司支付中介服务费34200元；李宣萱于收齐全部购房款二日内将房屋交付给彭海艳，彭海艳从约定的购房款中预留9998元作为房屋交付保证金；合同第六条第（一）项约定“甲方（李宣萱）保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取提了产权所有共有人的同意。因甲方出售的该房屋有产权纠纷和债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方（彭海艳）有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含已支付给丙方的居间服务费”。合同第八条第（五）项约定“本合同签约后甲方将该房屋出卖给第三人的，不能实现合同目的，乙方有权解除本合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起七日内，退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的二倍支付违约金”。合同第八条第（六）项约定“甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方应向守约方承担违约责任，且已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方已支付的费用（包括支付给丙方的居间服务费）”。合同签订后，彭海艳即通过银行转账方式向李宣萱支付了定金2万元，向幸福树公司支付了中介服务费34200元。2018年1月25日，范述喜作为李宣萱的委托代理人与彭海艳签订了《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》，与彭海艳及置业公司签订了《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，同日彭海艳将首期购房款33万元存入置业公司监管账户。另查明，李宣萱对将房屋出卖给彭海艳反悔，由其母亲李昌琴于2018年1月6日通过手机银行向范述喜转账2万元，转账附言为退12月26日李宣萱预收房款。庭审中，原告举证了2019年3月29日一审法院对贵阳市金仓路1号宅吉大厦1单元12层1号房屋网络司法拍卖公告，该房屋评估价为1886600元，司法拍卖起拍价为151万元。证明，涉案同小区房屋每平方米上涨1166元，涉案房屋涨价约199000元。原审认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。被告李宣萱作为完全民事行为能力人对其所有的位于贵阳市房屋依法有处分的权利。李宣萱委托其母亲李昌琴于2017年8月29日与熊艳菊签订《房屋买卖合同》将该房屋出卖给熊艳菊，该房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定该合同合法有效，买卖双方应当按照合同约定，全面履行自己的义务。熊艳菊作为独立请求权第三人申请参加本案诉讼，其请求确认买卖双方签订的《房屋买卖合同》有效，依法予以支持，其请求判令被告李宣萱于三十日内办理房屋产权过户，虽然其已按合同约定分期支付了购房款50万元，李宣萱也已将房屋交付给熊艳菊，但双方对房屋产权过户约定为尽快办理，属约定不明，依法应按交易习惯确认，按照房屋买卖交易习惯，一般应在买方全额支付购房款后（或同日）办理房屋产权过户登记，故对熊艳菊的该项诉讼请求不予支持。2017年9月18日，李宣萱向范述喜出具委托书，并对委托书办理了公证书，范述喜根据李宣萱的委托事项，将李宣萱所有的位于贵阳市房屋出卖给原告彭海艳，并与彭海燕、幸福树公司签订了《房屋买卖三方合同》，范述喜实施的该民事法律行为对李宣萱发生效力，依法也应认定该《房屋买卖三方合同》为有效合同。显然李宣萱一房二卖，有违民事活动应当遵循的诚信原则，熊艳菊与李宣萱的房屋买卖在先，且买卖双方分别已履行了支付部分购房款和交付房屋的合同义务，在熊艳菊主张继续履行合同的前提下，范述喜代理李宣萱与彭海艳及幸福树签订的《房屋买卖三方合同》已事实上不能履行，彭海艳主张解除《房屋买卖三方合同》，于法有据，予以支持。本案涉及的《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》及《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》是基于《房屋买卖三方合同》而签订，也应当一并解除。导致合同解除的根本原因是李宣萱的一房二买行为，依法李宣萱应当承担违约责任，根据“定金罚则”，李宣萱应当向彭海艳双倍返还定金4万元，李宣萱母亲李昌琴向范述喜转账支付的2万元，不能视为向彭海艳退还定金。按照《房屋买卖三方合同》的约定，李宣萱对彭海艳已支付的居间服务费34200元应当予以赔偿。关于彭海艳要求李宣萱赔偿因房屋价格上涨所造成的差价经济损失20万元之诉讼请求，对于赔偿经济损失，双方在合同中虽有约定，但约定并不具体明确，2017年至2018年期间，贵阳市房屋价格增长明显，彭海艳也举证证明与涉案房屋同楼栋房屋司法拍卖起拍价格为151万元，该价格大幅高于李宣萱与彭海艳签订合同时约定的价格，李宣萱的违约行为给彭海艳造成的经济损失客观存在，综合考虑房价波动和房屋交易选择地段可变性等因素，酌情支持赔偿金额为10万元。关于彭海艳要求李宣萱赔偿房屋租金损失13930元的诉讼请求，因彭海艳是否租住房屋与房屋买卖关系无必然联系，故不予支持。关于彭海艳要求幸福树公司赔偿居间服务费34200元之诉讼请求，幸福树公司提供居间服务已促成合同成立，应当收取居间服务费，按合同约定，解除合同应由违约方赔偿，彭海艳既主张由李宣萱赔偿，又要求幸福树公司赔偿无理，不予支持。原告彭海艳要求诉讼费、保全费、保全担保费由被告李宣萱承担，其中保全担保费不属于诉讼费用范畴，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告彭海艳与被告李宣萱及第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方协议》；二、解除原告彭海艳与被告李宣萱签订的《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》；三、解除原告彭海艳与被告李宣萱及第三人贵阳置业担保有限公司签订的《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》；四、确认第三人熊艳菊与被告李宣萱签订的《房屋买卖合同》有效；五、被告李宣萱双倍返还原告彭海艳定金4万元，赔偿中介费34200元，赔偿经济损失10万元，合计人民币174200元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、驳回原告彭海艳的其余本诉请求；七、驳回第三人熊艳菊的其余诉讼请求。案件受理费5681.95元，诉前财产保全费5000元，合计10681.95元，由彭海艳负担1777.95元，李宣萱负担8904元（案件受理费及诉前财产保全费彭海艳已预交10621.95元，第三人熊艳菊已预交60元，李宣萱于本判决发生法律效力后十日内直接向彭海艳支付8844元，向熊艳菊支付60元）。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人彭海艳明确要求适用违约金条款。本院认为：诚实信用是民事主体履行合同的基本原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，李宣萱在通过自己委托代理人范述喜已经与原审第三人熊艳菊签订《房屋买卖合同》并收取熊艳菊购房款的情况下，又与彭海艳签订《房屋买卖三方协议》和《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，另行收取彭海艳的定金并由彭海艳将33万元首付款支付至监管账户，其存在主观恶意，并构成严重违约，应当承担违约责任。因范述喜的行为是代表李宣萱作出，其行为的后果应当由委托人李宣萱承担。至于范述喜作为李宣萱的受托人是否存在过错、应当如何对李宣萱承担责任的问题，系范述喜与李宣萱之间的委托代理合同关系，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，故本院不予审理，对李宣萱要求范述喜在本案中承担连带责任的主张，不予支持。本案二审争议的焦点问题为：一审判决李宣萱赔偿彭海艳10万元损失的高低问题。《房屋买卖三方协议》合同第六条第（一）项约定“甲方（李宣萱）保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取提了产权所有共有人的同意。因甲方出售的该房屋有产权纠纷和债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方（彭海艳）有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含已支付给丙方的居间服务费）”；第八条第（五）项约定“本合同签约后甲方将该房屋出卖给第三人的，不能实现合同目的，乙方有权解除本合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起七日内，退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的二倍支付违约金”；合同第八条第（六）项约定“甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方应向守约方承担违约责任，且已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方已支付的费用（包括支付给丙方的居间服务费）”。以上合同内容，约定了定金罚则、违约金以及损失赔偿（指中介费）。现彭海艳按照约定，对三种方式均提出了主张，虽然符合双方合同约定，但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金罚则和违约金可以选择适用而不能同时适用，故彭海艳仅能在二者之间选择其中的一种。二审中，彭海艳明确要求比照合同第八条第（五）项约定适用违约金条款，虽然该条款的适用前提是出卖人在签约后将房屋另行出卖他人，但与本案彭海艳不能取得房屋的后果是一致的，故该条可以作为确定本案损失的参考依据。但彭海艳不能同时要求适用定金罚则，则李宣萱仅退还定金２万元。参照合同第八条第（五）项的约定，若李宣萱另行将房屋出卖他人导致彭海艳合同目的不能实现，需支付66万元的违约金。而本案由于李宣萱已经先行将房屋出卖给熊艳菊，同样导致彭海艳合同目的不能实现，现彭海艳要求的赔偿数额仅为20万元，远低于李宣萱上述违约金数额，且，彭海艳在一审中已经提交了同一楼盘房屋的司法拍卖价款，证明了案涉房屋的升值部分在20万元左右，可以作为参考因素，原审仅支持10万元的损失赔偿，不足以体现对违约方的惩罚，也不能弥补守约方的损失。综上所述，本院认为上诉人彭海艳的上诉主张成立，本院予以支持。而上诉人李宣萱的上诉主张不成立，本院予以驳回。原判决认定事实清楚，但处理不当，对于处理不当部分，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9316号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9316号民事判决的第五项为：李宣萱在本判决发生法律效力之日起十日内返还彭海艳定金2万元、赔偿中介费34200元、赔偿经济损失20万元，共计254200元。一审案件受理费5681.95元，诉前财产保全费5000元，合计10681.95元，由李宣萱负担；二审案件受理费7713元，由李宣萱负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年六月二日书记员 唐正艳