江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1463号上诉人（原审被告）：江苏苏恒房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇凤凰路22号3幢。法定代表人：周春伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玮，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永顺，男，1952年10月15日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：周锡英，女，1958年2月10日出生，汉族，住溧阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：柳建强，江苏名扬律师事务所律师原审被告：潘秀凤，女，1961年12月24日出生，汉族，住溧阳市。原审被告：姚建平，男，1962年7月26日出生，汉族，住溧阳市。上诉人江苏苏恒房地产开发有限公司（以下简称苏恒公司）因与被上诉人李永顺、周锡英、原审被告潘秀凤、姚建平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏恒公司上诉请求：1.撤销溧阳市人民法院作出的（2019)苏0481民初4194号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.一审认定上诉人与被上诉人李永顺、周锡英签订的《拆迁安置补偿协议书》对于三楼房屋的过渡费未予涉及，不能认定李永顺、周锡英对此予以放弃，该事实认定严重错误。该《拆迁安置补偿协议》先后签订过两次，均对拆迁安置过渡费作出一致、明确的约定，过渡费为2217元，该过渡费含盖李永顺、周锡英享有的全部拆迁面积的应得过渡费（且并无其他关于过渡费的约定），无论此过渡费是按三楼上坡屋顶的面积计算，还是按照其他方式计算，均是协议双方真实的意思表示，李永顺、周锡英无权再要求增加过渡费。如果李永顺、周锡英认为此过渡费计算有误等等，应行使撤销权，然而其并未行使撤销权。2.一审认定上诉人与原审被告姚建平、潘秀凤签订的《拆迁安置补偿协议书》将李永顺已领取产权证书的101平方米建筑面积计入姚建平、潘秀风所得过渡费的拆迁面积中，该约定侵害李永顺、周锡英的合法权益，应属无效。该认定严重错误。将101平方米面积计入姚建平、潘秀凤所应得过渡费的面积中，李永顺周锡英夫妻、姚建平潘秀凤夫妻都知情，且系协商的结果，在按照协议的约定领取了多年的过渡费后，李永顺、周锡英提出要增加过渡费，有悖诚实信用原则，且上诉人与被上诉人及原审被告姚建平、潘秀凤之间的《拆迁安置补偿协议书》真实有效，不存在无效的情形，一审认定约定无效证据不足。3.一审认定上诉人在发放过渡费过程中存在过错，承担补充赔偿责任，严重错误。上诉人按《拆迁安置补偿协议书》的约定向两方支付过渡费，且对《拆迁安置补偿协议书》一审也认定有效，却认定上诉人按约履行的行为存在过错，显然自相矛盾，并且严重错误。二、一审适用的法律错误。一审判决上诉人承担补充赔偿责任，然而补充赔偿责任却是侵权法上的概念。上诉人严格按照《拆迁安置补偿协议书》履行，不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形，不应当承担赔偿损失的责任，更不应当承担补充赔偿责任。因此，一审依我国《合同法》一百二十二条判决上诉人承担补充赔偿责任，显然属适用法律错误。李永顺、周锡英辩称，一、原审判决认定的基本事实清楚,证据充分,原审判决根据原审证据认定以下事实和判决理由是正确的：1.按照李永顺,周锡英与上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议书,仅约定房屋拆迁面积144.185平方米其中的27.71平方米的过渡费,对房屋其余面积过渡费未涉及,不能认定李永顺,周锡英对其余面积过渡费予以放弃。事实上根据上诉人为李永顺出具的拆迁安置房结算清单(原审原告证据五),上诉人没有按照李永顺已经放弃其余面积过渡费处理。2.按照姚建平,潘秀凤与上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议书及相关支付凭证,双方将李永顺,周锡英被拆迁房屋面积中的101平方米计入姚建平,潘秀凤所得过渡费的计算面积,该行为侵害了李永顺,周锡英合法权益,应属无效。3.上诉人明知姚建平,潘秀凤房屋拆迁安置补偿面积是262.3平方米,明知其付给姚建平,潘秀凤的过渡费是按补偿面积363.3平方米计算,明知其中有101平方米面积为李永顺,周锡英所有,上诉人没有征得李永顺,周锡英同意将该面积过渡费支付给姚建平,潘秀凤合计71912元,上诉人存在明显过错。二、按照原审判决认定的事实本应当依法判决上诉人,姚建平,潘秀凤共同支付给李永顺,周锡英71912元。但是原审判决上诉人对姚建平,潘秀凤应付款项承担补充赔偿责任,判决结果实际上减轻了上诉人应承担的责任。答辩人对此并不认可。鉴于上诉人对原审判决适用法律问题已经上诉,答辩人要求二审法院依法改判上诉人与姚建平,潘秀凤共同承担付款责任。姚建平未作述称。潘秀凤述称，李永顺、周锡英买了三楼，这个顶也送给李永顺他们了，后来出了3万元把水泥板也拿走了，现在来问我要这个钱不合理。姚建平与对方谈的，我们拿了过渡费，三楼的坡顶是送给他们的，不应该再找我拿钱。过渡费我是拿了，但是我认为坡顶给他们了，就不应该再问我要过渡费了。李永顺、周锡英向一审法院起诉请求：1.判令姚建平、潘秀凤、苏恒公司返还被拆迁房屋安置过渡费71912元。2.诉讼费由姚建平、潘秀凤、苏恒公司承担。一审法院认定事实：1992年4月11日，李永顺与姚建平签订房屋买卖协议书，姚建平将其位于的房屋（建筑面积101.1㎡）转让给李永顺。同年，李永顺、周锡英领取了房屋所有权证（溧房权证溧交字第××号）。2010年该房屋纳入拆迁范围，2011年7月，姚建平向法院起诉李永顺、周锡英，要求确认房屋买卖协议无效并返还房屋。2012年9月25日，法院作出（2011）溧民初字第1664号民事调解书。该调解书的协议内容为：一、座落于溧城镇房屋的所有权为李永顺、周锡英所有，该房屋因拆迁产生的安置补偿权益全部归李永顺、周锡英享受。二、座落于溧城镇房屋内由姚建平添置的水泥预制板归李永顺、周锡英所有。三、李永顺、周锡英同意一次性补偿姚建平人民币35000元。2012年8月1日，姚建平、潘秀凤、姚骅骏与苏恒公司等签订安置补偿协议书一份，该协议中载明被拆迁房屋建筑面积为262.3㎡，拆迁补助款C：以至2011年11月2日过渡费18158元（半年付一次，该过渡费计算的被拆迁面积为262.3+101=363.3㎡），2012年8月2日，潘秀凤在苏恒公司出具一份“说明”，主要内容为：北大街247号拆迁安置过渡费有潘秀凤全部领取，因101㎡房产纠纷不在安置面积内，待法院决定后，再处理面积所有权，李永顺如有意见来找我。2017年6月14日，姚建平、潘秀凤、姚骅骏与苏恒公司等重新签订安置补偿协议书一份，该协议中载明被拆迁房屋建筑面积为262.3㎡，拆迁补助款C：以至2011年11月2日过渡费18158元，但对安置房屋及回购等情况作了变更。庭审中，潘秀凤陈述姚骅骏系其夫妻领养（现其17岁），案涉过渡费系其夫妇领取的，与姚骅骏无关。对此李永顺、周锡英表示认可，并陈述其只起诉潘秀凤夫妻两人。2014年11月7日，溧阳市天目房地产评估咨询有限公司向苏恒公司出具一份《致委托方函》，该函中载明对北大街247号李永顺的房产进行了评估，为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，本次估价对象房屋建筑面积144.185㎡【其中坡屋顶2.2米以上为（32.6×0.85）=27.71㎡，正房116.475㎡】。本案中，李永顺、周锡英提供2份其与苏恒公司等所签，落款时间均为2011年5月1日的拆迁安置补偿协议书（李永顺、周锡英称2份协议书签订时间均在上述《致委托方函》出具以后，且第2份在2017年，因第一次安置房屋被开发商出售后改签，苏恒公司表示具体签署时间均不清楚）。该2份拆迁安置补偿协议书中载明李永顺、周锡英被拆迁房屋的建筑面积均为144.185㎡，对过渡费的表述均为：以至2016年5月1日过渡费27.71×8×2×5=2217元。本案中，双方一致确认拆迁过渡费计算的起止时间为2011年5月1日至2019年4月30日，过渡费计算方法为：2011年5月1日至2015年1月1日期间，其中60㎡按每月每平方米10元，其余按每月每平方米8元计算；2015年1月1日至2019年4月30日期间统一按每月每平方米12元计算。为此，李永顺、周锡英的诉讼请求的计算方法为：1.2011年5月1日至2015年1月1日计44月，共计过渡费为56012元{【（144.185㎡-60㎡）×8元+600元】×44月}。2.2015年1月1日至2019年4月30日期间计52月，共计过渡费为89960元【（144.85㎡×12元/㎡=1730元）×52月】。以上合计过渡费为145972元，扣除苏恒公司已支付的2217元及苏恒公司在房屋结清单中同意支付的71843元。故应由姚建平、潘秀凤、苏恒公司共同支付71912元。苏恒公司对上述过渡费的计算方式无异议。但认为其与姚建平夫妇签订的拆迁安置补偿协议中仅约定支付27.71㎡坡屋屋顶面积的过渡费，李永顺、周锡英无权向其及姚建平夫妇主张其余过渡费。本案中，苏恒公司提供了姚建平夫妇的支款单等证据以证明其与姚建平夫妇签订的拆迁安置补偿协议中虽然姚建平夫妇被拆迁房屋面积为262.3㎡，但约定的过渡费均是按363.3㎡（262.3㎡+101㎡）计算，且姚建平夫妇也是实际按363.3㎡的领取了过渡费。姚建平夫妇也认可其确是按照363.3㎡的标准领取了过渡费，据统计，自2011年5月1日至2017年7月1日期间，姚建平夫妇领取在李永顺、周锡英名下拆迁面积101㎡的过渡费金额为71912元。本案中，苏恒公司还提供了一份南京锦图测绘有限公司于2019年9月21日制作的房产测绘报告，以此证明李永顺、周锡英被拆迁房屋的建筑面积为108.11㎡（坡屋顶高度未达2.2米不算面积），并称其考虑行使撤销权以撤销其与李永顺、周锡英签订的拆迁安置补偿协议，为此，法院告知其可在法庭辩论结束前通过反诉行使撤销权，逾期本案不作处理。但苏恒公司未在限定的时间内反诉或另行起诉。一审法院认为，苏恒公司作为拆迁人与李永顺、周锡英作为被拆迁人签订的《拆迁安置补偿协议书》不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。该协议中，载明被拆迁房屋建筑面积144.185㎡，过渡费约定为：以至2016年5月1日过渡费27.71×8×2×5=2217元。该约定仅涉及三楼上的坡屋顶27.71㎡的过渡费，从该协议书载明的签署时间（2011年5月1日）来看，当时李永顺、周锡英与姚建平就溧城镇北大街247号三楼房屋的买卖合同纠纷正在法院诉讼。故上述《拆迁安置补偿协议书》中对于三楼房屋的过渡费未予涉及，也不能由此认定李永顺、周锡英对此予以放弃。事实上，苏恒公司在嗣后的过渡费计算中也未按李永顺、周锡英放弃处理（据李永顺、周锡英提供的苏恒公司向其出具的结算清单中列明未付过渡费71843元）。姚建平、潘秀凤与苏恒公司签订的拆迁安置补偿协议书中，虽将李永顺已领取产权证书的101㎡建筑面积计入姚建平、潘秀凤所得过渡费的拆迁面积中，但该约定侵害了李永顺、周锡英的合法权益，应属无效。鉴于潘秀凤已于2012年8月2日出具书面“说明”，并在该“说明”中承诺：因101㎡房产不在安置面积内，待法院决定后，再处理面积所有权，李永顺如有意见来找我。据此，法院认定该101㎡的过渡费也仅是约定由姚建平、潘秀凤暂时领取，而不是其应得的。本案中，姚建平、潘秀凤对于已领取上述101㎡房屋过渡费计71912元无异议，李永顺、周锡英要求其返还该笔款项，法院予以支持，苏恒公司在发放安置过渡费过程中，明知李永顺、周锡英对案涉101㎡房屋享有产权，但未征得其的同意，将该过渡费用71912元发放给姚建平，潘秀凤存在过错，故应在姚建平、潘秀凤返还不能的情况承担补充赔偿责任。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条之规定，作出如下判决：一、姚建平、潘秀凤应于判决生效之日起十日内支付给李永顺、周锡英人民币71912元，苏恒房地产开发有限公司对该笔款项承担补充赔偿责任；二、驳回李永顺、周锡英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，由姚建平、潘秀凤承担。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人李永顺、周锡英签订的《拆迁安置补偿协议书》对于三楼房屋的过渡费未予涉及，仅对三楼坡顶的过渡费进行了约定。当时李永顺、周锡英与姚建平就溧城镇北大街247号三楼房屋的买卖合同纠纷正在法院诉讼，案涉三楼房屋的权属仍处于不确定状态，在此情况下，苏恒公司在潘秀凤出具承诺的情况下将三楼房屋的过渡费计算至姚建平、潘秀凤名下，是基于当时案涉房屋权属不确定情况下的安排，一审法院据此认定不能视为李永顺、周锡英放弃过渡费的主张并无不当。李永顺、周锡英主张的过渡费并非增加的过渡费用，在李永顺、周锡英与姚建平就案涉房屋的权属争议得到解决、房屋权属已经明确至李永顺、周锡英名下后，李永顺、周锡英就案涉房屋按照原拆迁安置补偿协议约定的过渡费主张权利并无不当，苏恒公司与姚建平、潘秀凤的拆迁安置补偿协议对不属于姚建平、潘秀凤的房屋的过渡费进行约定显属不当，根据相关法律规定，苏恒公司与姚建平、潘秀凤的行为系无权处分行为，虽不必然导致无效，但属实际履行不能，对李永顺、周锡英不具有拘束力。苏恒公司虽在潘秀凤出具承诺后将本应支付给李永顺、周锡英支付给姚建平、潘秀凤，在李永顺、周锡英与姚建平、潘秀凤就案涉房屋权属争议解决后仍不纠正其错误支付的行为，导致李永顺、周锡英权利受损，应当承担相应的法律责任。补充赔偿责任并非专属于侵权法上概念，一审法院根据本案情况判令苏恒公司承担补充赔偿责任并无不当。至于潘秀凤主张的姚建平与李永顺、周锡英之间存在姚建平、潘秀凤取得过渡费，案涉房屋三楼坡顶是送给李永顺、周锡英的约定，因未提供相关证据，本院不予采信，且案涉房屋三楼坡顶的权属双方并未提供证据。综上，上诉人苏恒公司上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由上诉人江苏苏恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年六月三十日书记员  张 斐