沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初1877号原告：彭雪冬，女，1967年11月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告：李一平，男，1967年5月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。二原告委托诉讼代理人：刘奇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳正达红阳房地产有限公司，住所地沈阳市浑南新区南堤东路1-4号1-6门，统一社会信用代码912101127800818750。法定代表人田旭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩萍，女，1970年12月20日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该公司员工。委托诉讼代理人：姜慧，女，1984年8月15日出生，汉族，住沈阳市大东区，系该公司员工。原告彭雪冬、李一平诉被告沈阳正达红阳房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理。依法由审判员吴丽适用简易程序，于2009年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭雪冬、李一平诉称：1、请求判令被告给付原告逾期入住违约金615563.35元(从2018年5月2日起至2019年12月16日，标准为日万分之五)；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区，建筑面积为179.57平方米，每平方米单价为11561.5元，总房款为2076099元。原告付款方式为分期付款，其中首付款836099元，于2018年3月27日前付清，剩余房款124万元，以贷款方式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。关于交房标准，在合同附件中对公用部分、住宅部分及配套部分作以列项说明。在《合同补充协议》第十条、第十一条、第十五条亦作出了补充说明。合同签订后，原告依约付款并办理贷款，完成了全部付款义务。2019年10月28日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2019年10月31日办理入住。2019年11月1日，原告前往被告处交接房屋，但被告未按合同约定的交房标准与交接约定交付房屋。出现的问题有：1、对于交房标准问题，因被告未向原告出示已符合合同约定标准的证明文件，故原告无法确定是否符合合同所列明的交房标准；2、对于前期物业服务问题，补充协议中约定，被告应聘请如华润或龙湖等有一级资质的品牌物业进行管理，但在交房当日，被告既无法说明由哪家物业进行管理，也无法说清何时由一级资质的物业公司进行管理；3、对于逾期交付房屋违约金问题，被告也无法给予回应。故原告在当日并未接收房屋。2019年11月3日，原告向被告书面发函，要求被告对相关问题予以解释及答复，但被告未予回复。故原告认为被告所出售房屋并未具备交房标准。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条的规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沈阳正达红阳房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、根据《商品房买卖合同》第八条及补充协议第六条的约定，案涉房屋交付条件应依照国家和地方人民政府的有关规定并符合合同约定。根据法律规定和合同约定，房屋竣工后由建设单位组织竣工验收合格即可交付使用。案涉房屋所在项目早于2017年12月5日即已竣工验收，因此案涉房屋具备法律规定和合同约定的交付条件。2、原告以被告未提供“华润或龙湖等有一级资质的品牌物业公司实施统一的物业管理”为由，认定案涉房屋不具备交付条件而拒不收房的，无任何合同或法律依据。案涉房屋所在项目自交付之日起即由“出卖人”提供物业服务，完全符合合同及法律规定。3、合同签订时案涉房屋即为现房且合同明确约定“现房交付”，原告应于2018年5月1日自行至合同约定地点办理房屋交付事宜，但因原告不在国内无法及时接收房屋的自身原因导致房屋迟延交付的，其无权要求被告承担逾期交房的违约责任。即便《合同补充协议》第八条第1款约定被告无需另行书面通知原告，但被告仍在案涉房屋具备交付条件后多次通过电话、短信、书面通知等方式催促原告办理交房手续（有微信截图），而原告因出国等自身原因未能按约定自行办理房屋交接手续的，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区，建筑面积为179.57平方米，每平方米单价为11561.5元，总房款为2076099元。原告付款方式为分期付款，其中首付款836099元，于2018年3月27日前付清，剩余房款124万元，以贷款方式支付。合同第2条约定“买受人购买的商品房为现房……”、第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《合同补充协议》第六条一款约定：…买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。第八条第1款约定：买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知,钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由并证明，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担。第十五条约定：在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选择的物业服务企业即“华润或龙湖”等有一级资质的品牌物业实施统一的物业管理…。第二十二条2款约定：本协议作为《合同》不可分割的组成部分，与《合同》有相抵触部分，以本协议为准。关于交房标准，在合同附件中对公用部分、住宅部分及配套部分作以列项说明。合同签订后，原告支付了首付款836099元，余款于2018年5月29日办理了银行按揭贷款。2018年12月19日原告与被告员工微信图片记载被告通知原告2018年12月31日办理入住手续，填写“延期入住申请单”可以减免物业费、能源费自2018年5月1日至2019年10月31日，原告回复“不在国内，等我回去吧，不着急”。2019年10月28日被告以书面形式发入住通知单通知原告于2019年10月31日办理入住，原告于2019年11月3日书面回复：1、前期物业没有提供合同附件第十五条中明示的华润或龙湖，也没有物业服务，取而代之的是收取治安卫生管理费，我在园区、入户大堂、楼道均未见物业服务人员，感觉很不安全，达不到收房条件，因此不敢贸然收房，2、…应支付逾期交房违约金568851.11元（2018年5月2日至2019年10月31日），3、尽快安排物业，满足入住条件，以利业主办理入住。现原告至今未办理入住，起诉来院，要求被告给付逾期入住违约金615563.35元(从2018年5月2日起至2019年12月16日，标准为购房款日万分之五)。另查明，被告位于沈阳市浑南区的红阳上河城二期即争议房屋的建设工程竣工验收报告，注明于2017年11月该工程经相关各部门验收合格，于2017年12月11日经沈阳市消防局出具建设工程消防验收意见书，注明消防验收合格。于2019年3月28日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，注明竣工验收合格时间为2017年12月5日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充合同不违反法律的强制性规定，应认定有效。双方均应按照合同约定的条款履行。商品房买卖合同第二条注明争议房产为现房，且争议房屋于2017年12月5日已经相关部门对工程竣工验收合格，应视为达到交付标准，原告应于《合同》约定日期办理入住。虽然《合同》约定应书面通知办理入住，但因补充合同第八条规定，“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知”，第二十二条2款规定：“本协议作为《合同》不可分割的组成部分，与《合同》有相抵触部分，以本协议为准”。所以双方交接手续应以补充合同为准。争议房屋由被告临时承担物业管理也符合双方补充协议的约定。原告至今未入住，认为被告房屋物业不符合合同约定、被告未向原告出示已符合合同约定的交房标准的证明文件等理由，无有效证据证明。所以原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费9956元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 吴 丽二〇二〇年六月十二日书记员 吴余新