浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1225号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡田军，男，1981年8月22日出生，汉族，住宁海县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波南都艺社文化艺术有限公司。住所地：宁波市鄞州区首南街道天童南路375号-1。 法定代表人：胡田军，该公司执行董事。 两上诉人委托诉讼代理人：陈娟，浙江共业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:魏良伟，女，1983年11月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：姚成钢，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司（以下简称南都公司）因与被上诉人魏良伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年2月26日作出的（2019）浙0212民初11186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南都公司、胡田军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：魏良伟隐瞒涉案房屋渗、漏水的事实，提供有瑕疵的房屋出租给上诉人，且因自身民事纠纷导致涉案房屋被上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)依法拍卖，对上诉人的经营造成损失，魏良伟应赔偿上诉人各项经济损失200000元，并退还押金10000元。 魏良伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 魏良伟向一审法院起诉请求：一、判令解除魏良伟与胡田军、南都公司之间的租房合同；二、判令南都公司、胡田军支付拖欠的租金230000元（暂计算至2019年6月30日），此后的房屋占用费按每月20000元标准支付至搬房日止，并支付违约金60000元；三、南都公司、胡田军承担拖欠的各项物业综合费46501.63元（2015年5月1日至2019年6月30日止）。审理中，魏良伟以涉案房屋于2019年10月8日过户给买受人为由，明确租金计算至2019年10月8日止，故将第二项诉讼请求变更为支付租金合计285064元，并支付违约金60000元；撤回第三项诉讼请求。 胡田军、南都公司向一审法院反诉请求：一、魏良伟退还租金500500元；二、魏良伟赔偿装修费720000元；三、魏良伟支付违约金60000元、并退还押金10000元。 一审法院审理认定事实：2015年3月15日，经宁波立得房地产股份有限公司居间，魏良伟作为甲方与胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司作为乙方签订租房合同。合同约定，魏良伟将自己名下位于宁波市鄞州区首南街道天童南路375号房屋出租给胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司使用，建筑面积288.83平方米，用途商业，租期5年即2015年5月1日至2020年4月30日止。租金每月20000元，六个月付一次，第一次支付租金120000元，在2015年3月30日前付清；从第二次开始提前15天支付。租房押金10000元，到期各项费用结算后多退少补。魏良伟提供完好的房屋及设施。在租赁期间，水电费、电话费、物业管理费等由胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司承担。胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司不按时交付租金、水电费等应付费用，魏良伟有权单方面解除合同、收回房屋。如一方违约，由违约方支付守约方三个月租金的违约金。合同一式三份，由魏良伟、胡田军、中介方各执一份。在魏良伟持有的租房合同复印件中，抬头处的承租方为胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司，乙方的落款处除胡田军签名外，还盖有宁波尚艺堂文化艺术有限公司的公章，魏良伟表示租房合同系从中介公司复印而来。在胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司持有的租房合同（原件）抬头处的承租方以及落款处的乙方均为胡田军，胡田军表示在中介公司处的租房合同盖有宁波尚艺堂文化艺术有限公司的公章，并表示承租人为胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司。合同签订后，魏良伟将房屋交付给胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司，胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司对房屋进行装修。2018年4月30日前的租金，胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司均已支付。2018年6月8日，胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司支付租金50000元，此后胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司未再支付租金。 租赁期间，因涉案房屋一楼到二楼的楼梯口处墙面有渗水，胡田军曾多次向魏良伟以及荣安物业进行反映。荣安物业将该情况报给涉案房屋的开发商，开发商派人进行维修，至2017年年底将渗漏问题维修完毕。 2018年6月20日，闵行法院以魏良伟和案外人张某某未履行付款义务为由，在涉案房屋门口张贴该院（2017）沪0112执9126号公告，责令魏良伟和案外人张某某在十日内自觉履行付款义务或搬离上述房屋，拒不履行的，将依法进行评估、拍卖或变卖。2019年5月27日，闵行法院在涉案房屋门口张贴拍卖公告，拟在2019年7月8日10时至2019年7月11日10时止在淘宝网上进行司法拍卖。同年7月29日，闵行法院在涉案房屋门口又张贴拍卖公告，拟在2019年9月2日10时至2019年9月5日10时止在淘宝网上进行司法拍卖。两次拍卖公告中均注明了按现状带租约拍卖。后拍卖成功。2019年9月23日，闵行法院出具（2017）沪0112执9126号执行裁定书，该裁定书裁明涉案房屋自本裁定送达买受人时起转移。经向闵行法院核实，该裁定书于2019年10月8日送达给买受人。同日，买受人申请办理涉案房屋过户手续。 2015年4月15日，宁波尚艺堂文化艺术有限公司更名为宁波南都艺社文化艺术有限公司。 一审法院认为：双方签订的租房合同合法有效，各方均应按约履行。因魏良伟与南都公司、胡田军均认可与魏良伟签订合同的相对方为南都公司、胡田军，故对此予以确认。本案主要争议焦点在于哪方构成违约，具体争议焦点为以下三点：一是南都公司、胡田军认为涉案房屋2015年6月开始渗漏导致65％以上的房屋不能使用，而主张魏良伟存在违约是否成立；二是南都公司、胡田军认为2018年6月涉案房屋被闵行法院张贴公告存在权利瑕疵导致经营无法开展，而主张魏良伟存在违约是否成立；三是南都公司、胡田军从2018年5月开始未按约支付租金是否构成违约。 对于第一个争议焦点，首先，涉案房屋虽存在渗漏现象，但在南都公司、胡田军向魏良伟或物业公司反映后，有关公司进行了维修并在2017年年底前将渗漏维修完毕。其次，南都公司、胡田军认为一楼到二楼的楼梯口处墙面有10平方米渗漏，但并没有提供当初渗漏时情形的证据，所以无法考量渗漏所导致的后果，且10平方米渗漏并不必然导致合同目的无法实现。另外，南都公司、胡田军认为渗漏造成65%的房屋不能使用，并没有提供证据予以证明。退一步讲，即使如南都公司、胡田军陈述渗漏导致65%以上房屋不能使用，从2015年6月开始到维修好为止的长达几年时间里，南都公司、胡田军应向魏良伟主张解除合同或减少租金等，但南都公司、胡田军没有提出，反而对2018年4月30日前的租金均按约支付，且在维修完毕后及魏良伟起诉要求支付租金情况下，才反诉主张退还部分租金并赔偿损失，与常理不符。故南都公司、胡田军以渗漏导致65%的房屋不能使用而主张魏良伟违约的诉请，缺乏事实依据，不予支持。对于第二个争议焦点，2018年6月涉案房屋虽被闵行法院张贴公告，但并没有将房门封死也没有将南都公司、胡田军腾退，南都公司、胡田军仍一直在涉案房屋内经营，且涉案房屋系带租拍卖，南都公司、胡田军也没有证据证明因法院张贴相关公告给南都公司、胡田军经营造成影响而致合同目的无法实现，故对南都公司、胡田军以2018年6月涉案房屋被闵行法院张贴公告存在权利瑕疵为由主张魏良伟违约的诉请，不予支持。因此，对于南都公司、胡田军反诉要求魏良伟退还租金500500元、赔偿装修费720000元以及违约金60000元的主张，一审法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。对于第三个争议焦点，根据租赁合同约定，南都公司、胡田军不按时交付租金、水电费等应付费用，魏良伟有权单方面解除合同、收回房屋等，故南都公司、胡田军自2018年5月开始未按约支付后续租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于魏良伟要求解除合同的主张，南都公司、胡田军于2019年10月10日庭审时也要求解除合同，双方对于解除合同已达成一致意见，故涉案合同已于2019年10月10日解除，魏良伟的该项诉讼请求已无必要，对此不再判决解除。对魏良伟要求南都公司、胡田军支付自2018年7月16日起至2019年10月8日止租金285064元的主张，经计算，该期间的租金应为295333元，现魏良伟诉请少于该金额，予以支持。对魏良伟要求南都公司、胡田军支付违约金60000元的诉请，一审法院认为根据合同约定，违约一方应承担三个月租金作为违约金，但综合考量本案实际情况，酌情将违约金调整为10000元。对于两被告要求魏良伟退还押金10000元的诉请，根据合同约定，各项费用结清后多退少补，现因南都公司、胡田军并没有提供证据证明各项费用已经结清，故对该项主张，在本案中不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：一、限被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司在判决生效后十日内支付原告魏良伟房屋租金285064元；二、限被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司在判决生效后十日内支付原告魏良伟违约金10000元；三、驳回原告魏良伟的其他诉讼请求；四、驳回被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费6348元，减半收取3174元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担2863元，由原告魏良伟负担311元；保全费2270元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担；反诉案件受理费8207.50元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担。 二审中，南都公司、胡田军向法院提交以下证据：一、照片10张、闵行法院张贴公告视频2份，拟证明涉案房屋由闵行法院法官张贴网拍公告，抬头有“胡田军、南都公司”字样，给上诉人造成恶劣影响，并影响上诉人的正常经营；二、水费缴费凭证，拟证明涉案房屋水电费已结清，要求退还押金；三、微信聊天记录1份，拟证明闵行法院法官张贴网拍公告后，上诉人与魏良伟协商拟对涉案房屋进行处置以填补损失，后魏良伟反悔，经双方协商一致同意诉至法院；四、2017年1月至2019年10月期间上诉人的经营收入开票信息，拟证明因魏良伟的原因导致涉案房屋被拍卖给上诉人造成了巨大的经济损失；五、短信聊天记录截图1份，拟证明2019年4月魏良伟称闵行法院处置的标的为小区另一处房屋，不会影响上诉人经营；六、现场看房视频6份，拟证明闵行法院张贴拍卖公告后，有多名意向参与拍卖的人前来看房，且随意走动、四处敲打，严重影响上诉人人的正常经营，导致上诉人经营困难。 魏良伟未向二审法院提交新证据。 魏良伟经质证认为，对于上诉人提供的证据二水费缴费凭证和证据三微信聊天记录三性均不予认可，认为水费缴费凭证没有日期，而微信聊天记录由房东和另一个案外人作出，因此均不能证明上诉人的待证事实；对于其他证据，魏良伟认为证据的形成时间均在一审举证期限届满前，不属于法律规定的二审新证据，应由上诉人承担举证不利的法律后果。从证据的内容看，闵行法院张贴拍卖公告的行为，并没有妨碍上诉人正常的经营活动，此次拍卖行为是对涉案房屋所有权的处分，对租赁权无影响，上诉人的经营收入减少系自身经营造成，与拍卖行为无关。 本院经审查认为：关于上诉人提交的证据一照片10张、闵行法院张贴公告视频2份、证据六现场看房视频6份魏良伟对真实性予以认可，且证据一和证据六能与一审其他证据相互映证，本院予以认可；关于证据二水费缴费凭证、证据三微信聊天记录、证据四开票信息、证据五短信聊天记录不能证明待证事实，且不属于二审新证据，本院不予认可。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、胡田军、南都公司欠付租金的行为是否构成违约；二、涉案房屋租赁期间是否应减少支付租金。魏良伟是否应赔偿胡田军、南都公司200000元。 关于争议焦点一，胡田军、南都公司欠付租金的行为是否构成违约。 本院认为，根据一审查明的事实，2018年6月20日闵行法院以魏良伟和案外人张某某未履行付款义务为由，在涉案房屋门口张贴该院（2017）沪0112执9126号公告，责令魏良伟和案外人张某某在十日内自觉履行付款义务或搬离上述房屋，拒不履行的，将依法进行评估、拍卖或变卖。于2019年5月27日，在涉案房屋门口张贴拍卖公告，拟在2019年7月8日10时至2019年7月11日10时止在淘宝网上进行司法拍卖。同年7月29日，在涉案房屋门口张贴拍卖公告，拟在2019年9月2日10时至2019年9月5日10时止在淘宝网进行司法拍卖。两次拍卖公告中均注明了按现状带租约拍卖。后拍卖成功。根据双方当事人的陈述，胡田军、南都公司此前从未拖欠租金，闵行法院张贴公告后，胡田军、南都公司与魏良伟就租金事宜积极协商，截止2019年最后一次协商，双方同意通过司法程序解决争议。本院认为，综合本案案情，胡田军、南都公司拖欠租金的行为尚不构成违约。据此，胡田军、南都公司上诉称其行为不构成违约，不应支付魏良伟违约金，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二，涉案房屋租赁期间是否应减少支付租金。魏良伟是否应赔偿胡田军、南都公司200000元。 本院认为，魏良伟与胡田军、南都公司签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。根据一审查明的事实，租赁期间，涉案房屋一楼到二楼的楼梯口处墙面有渗水，直至2017年年底渗漏问题才维修完毕。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本院认为，胡田军、南都公司的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。综合本案案情，本院酌定胡田军、南都公司可减少支付魏良伟三个月租金。经核算，胡田军、南都公司应支付租金235333元。关于押金，本院经审查认为，双方对于解除合同已达成一致意见，涉案《租房协议》已于2019年10月10日解除，本院同意本案就押金作一并处理。胡田军、南都公司上诉称魏良伟应赔偿200000元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，胡田军、南都公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初11186号民事判决第二项； 二、变更浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初11186号民事判决第一项为限胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司在本判决生效后十日内支付魏良伟租金235333元； 三、限魏良伟在本判决生效后十日内支付胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司押金10000元； 四、驳回魏良伟的其他诉讼请求； 五、驳回胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费6348元，减半收取3174元，由胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担2263元，由魏良伟负担911元；保全费2270元，由胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担；反诉案件受理费8207.50元，由胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担；二审案件受理费4450元，由胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担4300元，由魏良伟负担150元。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年六月二十三日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃