贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4863号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡满，女，汉族，1986年9月27日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：杨俊，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。上诉人胡满因与被上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人胡满上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是，原审判决第4页至第5页中认定的被上诉人通过线上线下宣传教育资源意在将该项目宣传为学区房，原审判决基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条上诉人提交的证据不足以证明被上诉人对宾阳中小学进行宣传，进而认定被上诉人对宾阳中小学的宣传不是要约，而是要约邀请，也不能作为合同内容，对双方没有约束力。原审援用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条认为被上诉人未在要约中告知虚假情况或隐瞒真实情况，故不构成欺诈。原审判决第6页中：“2017年8月12日...．．．用地性质加油加气站。”可知被上诉人是在政府已经调规并公示宾阳中小学不可能在项目周边建设情况下，仍对宾阳中小学进行宣传，其行为构成欺诈。被上诉人工作人员明确表示宾阳中小学是由其开发的项目代建，广告宣传中也对宾阳中小学的位置、性质、规模等作了明确的说明，对此，上诉人作为普通的购房者，有理由相信宾阳中小学就在被上诉人开发的项目范围内。根据《广告法》第二十六条、第二十八条的规定，被上诉人的宣传行为构成了虚假广告。《委托装修合同》条件之一是附件一、二双方必须签字，但实际双方并未签字，该合同没有生效。双方签订的《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是为了规避政府限价政策、避税、漏税，损害国家利益，合同应均属无效，人民法院有职责对该行为进行审查和认定。被上诉人答辩称：上诉人作为有独立民事行为能力人，对购房、签约、履约、付款等民事法律行为具备完全识别和判断的能力，其间也未受任何错误诱导和欺诈、胁迫，且上诉人明知交付的房屋为精装房，仍购买被上诉人开发的房屋，其所有行为均为真实意思表示，应当对其民事行为承担责任。双方签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》未违反法律的任何禁止性规定，为有效合同，根据《合同法》第四十四条的规定，上述合同已经生效且上诉人已按合同约定缴纳房款和部分装修款，即合同已经实际履行，应当继续履行。两个合同约定的交房时限、税种税率均一致，房屋实际交易价款由两个合同各自约定的合同价款之和构成，上诉人对此向被上诉人作出书面承诺且履行了付款义务，两者不可分割、相互关联、相互印证。《商品房买卖合同》和《委托装修合同》均合法有效且实际履行的基础上，上诉人以涉嫌偷税漏税”，“被上诉人无装修施工资质”为由提请确认合同无效，有违合同法事关交易安全的法律规定，同时也不属于确认合同无效会解除的法定理由。再者，被上诉人照章纳税，并无“偷税漏税之嫌”行为，庭审中，上诉人也确认税务主管部门至今未确认被上诉人涉嫌偷税漏税的事实。被上诉人是否具备装修施工资质不是装修合同成立与否的前置条件，被上诉人具备二级房地产开发资质，有权利将包括商品房土建，水电安装，园林绿化，装修施工等工程项目发包与有对应施工资质的单位施工，以完成工程建设。被上诉人将装修工程发包给有装修施工资质的单位施工，合法有效并无不妥。根据双方的合意，签订装修合同的主要目的在于明确构成实际交易价的各组成部分的合同价款，同时明确装修标准，交房时限和装修质保等事项。对于教育等配套设施，其规划区位均处于小区规划红线之外，其性质均属项目周边配套，且实施主体为政府或政府平台公司，因此其配套建设进程，完工交付时间及投入使用规模等均合同约定范围。被上诉人通过销售现场公示等方式，将教育配套存在不确定因素向包括业主、意向购房人及社会公众进行告知。签订合同时，上诉人签署了教育配套不确定因素书面文件，认可教育配套设施是不确定的。对于宾阳中小学、金源学校规划调整方案，规划部门已通过公示向业主及社会公众告知，该公示是解决教育配套的规划调整方案，该方案已生效。由于宾阳中小学发生规划调整另行选址新建，故规划部门不能提供宾阳中小学有关项目资料。被上诉人曾对周边教育配套做的宣介是以作为实施主体的有关工作进展为依据，而有关工作不由被上诉人掌控，存在不确定性。为解决就学问题，政府积极推动项目周边教育配套建设，包括京师学校、外国语学校等教育配套项目正在建设中。被上诉人明确广告宣介为要约邀请，不构成合同约定条件。根据《合同法》第十四条规定，被上诉人发布的广告是希望不特定的主体向其发出要约的意思表示，该广告属于要约邀请。上诉人有义务全面履行《商品房买卖合同》和《委托装修合同》的约定义务。原审原告胡满诉讼请求：1.请求依法判决撤销原告与被告于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》；2.本案诉讼费由被告承担。反诉原告西南商贸城公司的反诉请求为：1.判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，即按《商品房买卖合同》的约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务；2.反诉被告继续履行《委托装修合同》，即按《委托装修合同》的约定向反诉原告支付第二批次装修款49264元，同时按日万分之二向反诉原告支付迟延付款违约金1222元（计算至2019年4月28日），并按约于2019年6月25日前向反诉原告支付第三批次装修款49264元，于2019年12月25日前支付49264元,于2020年6月25日前向反诉原告支付第五批次的装修款49265元；3.诉讼费由反诉被告承担。原审经审理查明：（一）关于被告对碧桂园?西南上城精装房、宾阳中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。被告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧。被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网ｈｔｔｐ:／／ｗｗｗ.ｃｔｏｕｔｉａｏ.ｃｏｍ／967145.ｈｔｍｌ、碧桂园?西南上城微信公众号ｈｔｔｐ:／／ｗｗｗ.ｃｔｏｕｔｉａｏ.ｃｏｍ／988259.ｈｔｍｌ对天悦府、观山府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学……”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校……宾阳中小学：位于天悦府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”。2018年5月20日，被告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在ｈｔｔｐ:／／ｗｗｗ.ｓｏｈｕ.ｃｏｍ／ａ／232277486_398067网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全。”。碧桂园?西南上城“项目总经理李宁波”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”“……这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”。被告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……宾阳中小学：位于42号地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学42号地块北侧……”。2018年6月4日，被告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学……”等等。（二）关于宾阳中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府或观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-11地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-11地块进行了调整，分为：07-04-11（A）地块，建设用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……07-04-11（B）地块，用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一、是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二、是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）。”（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年6月24日，原告在参观被告展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定：由被告预先向原告出售位于贵阳市观山湖区上城天悦府第13,14号楼（14）1单元9层2号房，总价款1316206.00元元；原告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.10%,在2018年7月25日前以银行按揭方式付总房款的69.90%。逾期付款超过90日的，原告自逾期之日起按日万分之二向被告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2021年3月30日；关于装饰装修及相关设备标准的约定为：内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定：原告将其购买的毛坯房委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款为246321.00元，原告应于2018年6月25日前支付49264.00元，于2018年12月25日前支付49264.00元，于2019年6月25日前支付49264.00元，于2019年12月25日前支付49264.00元，于2020年6月25日前支付49265.00元；原告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，原告已按约支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”、“按揭购房尾款”，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”，其余款项尚未支付。（五）其他事实。诉讼过程中，原告主张合同系受被告胁迫所签，但未提交证据证实。原审认为，本案的争议焦点为：1.被告对宾阳中小学的宣传内容是否构成要约，被告是否因宾阳中小学尚未建设构成欺诈，合同是否可撤销；2.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；3.原告要求被告返还已付款项，被告要求原告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持。关于被告对宾阳中小学的宣传是否构成要约，被告是否因宾阳中小学尚未建设构成欺诈的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、宾阳中小学实际位于贵阳西南国际商贸城有限公司商品房开发规划范围外，贵阳西南国际商贸城有限公司在宣传教育资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学”等广告词语，但上述广告内容并未明确宾阳中小学即在其商品房开发规划范围内，且贵阳西南国际商贸城有限公司的其他宣传广告中均宣传宾阳中小学与天悦府“一街之隔”，宾阳中小学位于天悦府组团“对面”。综上，原审法院认为，原告提交的证据不足以证实被告在对宾阳中小学进行宣传时即明确宾阳中小学系在其开发规划范围内。因此，被告在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的宾阳中小学进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原、被告无约束力。第二、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定,判定合同一方构成欺诈，应同时满足两个条件：一是要约人在要约中故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况；二是承诺人基于要约人的要约陷入错误认知而做出意思表示。本案中，被告对于宾阳中小学的宣传并未构成要约，因此即使宾阳中小学未建设，被告的行为亦不构成欺诈。原告诉称合同系被迫与被告签订，但未提交证据证实，不予采信。因此原告以被告构成欺诈、胁迫为由要求撤销合同无事实及法律依据。关于合同效力的问题。原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了上述《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。被告在销售房屋时向原告展示了样板房，双方成立样品买卖，双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，可依照样板房确定。因此《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于原告要求被告返还已付款项，被告要求原告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。原审法院认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方尚未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，原告按照《商品房买卖合同》及《委托装修合同》约定向被告支付房价款是其应当履行之义务，因此，原告要求被告返还其已按合同约定时间及金额支付的房价款无事实及法律依据，本院不予支持；原告未按合同约定于2018年12月25日前向被告支付房价款49264.00元已构成违约，因此被告要求原告支付已到期的房价款49264.00元的诉请应予以支持；因原告逾期支付上述房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付违约金，计算至2019年4月28日为1222.00元；原告2019年6月25日前应支付的49264.00元亦已到期，应于支持；原告2019年12月25日前应支付的49264.00元即将到期，应予支付；原告未支付到期房价款，以自己的行为表明不履行合同义务，因此，被告可以在履行期限届满之前要求原告按期履行后期的付款义务。被告按合同约定向原告履行交房义务是原告按约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的先合同义务，被告的先合同义务尚未履行，原告有权拒绝履行后合同义务，因此，被告要求原告履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的诉请尚无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）胡满的诉讼请求；二、原告（反诉被告）胡满分期向被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付剩余房价款共计197057元，其中于本判决生效之日起十日内支付147792元，于2020年6月25日前支付49265元；三、原告（反诉被告）胡满于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付截止2019年4月28日的违约金1222元；四、驳回被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200.00元，反诉案件受理费2132.00元，共计2332.00元，由原告（反诉被告）胡满负担。二审中，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在上诉人胡满与被上诉人西南商贸城公司签订《房屋认购书》之前，西南商贸城公司就已向胡满出示了《教育配套设施不确定因素告知书》，该告知书中明确说明了该案涉房屋所在社区与教育设施的对相应关系、教育设施办学主体与办学性质、招生规模与容量、教学质量与收费标准、教育设施的规划、建设与开学时间等等重要信息在合约签订后可能会因当地政府教育主管部门的调整或因各种外部原因而发生变更，开发商对此无法控制。该告知书最后一栏内容还强调“开发商在交易工程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构信息或商业合约，相关信息更新截止于本《告知书》签订时点，后续各类相关信息可能发生变化；教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构最新信息为准”。本案事实，有《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行义务，而不得随意解除合同。本案中，西南商贸城公司在房屋预售宣传广告中，已向购房者公告预售房屋系精装房的信息，并且提供样板房予以参考，上诉人胡满也是在充分考察后，与被上诉人签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》，虽然双方分别签订了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但双方真实的意思表示仍然是买卖精装房，也就是毛坯房加装修的组合。至于为什么双方将一个精装房买卖合同进行拆分，《承诺书》中，双方已经对拆分的目的进行了明确说明。故本院认为，《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》均体现了当事人的真实意思，内容不违反法律效力强制性规定，合法有效。就西南商贸城公司就案涉项目的教育资源是否构成虚假宣传的问题，经审查，西南商贸城公司就项目教育资源进行了多种方式的宣传，宣传的内容包括宾阳中小学、京师学校、外国语学校和幼儿园。就宾阳中小学的设立问题，2016年5月17日贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口。但由于2017年8月12日贵阳市观山湖区人民政府对宾阳中小学所在位置进行了用地规划调整，并决定宾阳中小学建设项目暂缓实施，确定宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班。在西南商贸城公司的各种宣传方式中，分别使用了“宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧”、“宾阳中小学：位于42号地块对面…”、“宾阳中小学42号地块北侧”、“内部有宾阳中小学”，以上对宾阳中小学的宣传是明确、具体的，同时也是基于政府的规划而为，并非虚构事实进行的虚假宣传，宣传内容与之前贵阳市观山湖区人民政府、观山湖区发展和改革局的文件一致。就京师学校的设立问题，2016年10月24日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳观山湖投资（集团）有限公司报批的《关于京师贵阳实验学校工程可行性研究报告审批的请示》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区体育路南侧，该校主体结构正在建设当中，建设地点与西南商贸城公司宣传的地点一致。就外国语学校的设立问题，该校位于碧桂园?西南上城博士府规划范围内，该校亦在建设当中。就幼儿园的设立问题，在宣传资料中，幼儿园位于天悦府及观山府规划范围内，西南商贸城公司承诺在小区整体交房时一并移交。因西南商贸城公司对宾阳中小学、京师学校、外国语学校的宣传均由观山湖区政府相关部门的文件佐证，即使宾阳中小学存在规划变更重新选址的问题也非以西南商贸城公司的意愿所决定，其责任后果不能由西南商贸城公司负担。而京师学校、外国语学校和幼儿园均在宣传的范围内处于建设之中，此外，在上诉人胡满与被上诉人西南商贸城公司签订《房屋认购书》之前，西南商贸城公司就已向胡满出示了《教育配套设施不确定因素告知书》，该告知书最后一栏内容还强调“开发商在交易工程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构信息或商业合约，相关信息更新截止于本《告知书》签订时点，后续各类相关信息可能发生变化；教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构最新信息为准”。上诉人胡满亦在该告知书中签字承诺“在签署本项目《认购书》前已完整阅读本《教育设施不确定信息告知书》…认可并接受自己所购买的房屋配套教育设施的不确实性带来的不利后果”，据此足以证明，西南商贸城公司对于案涉房屋配套教育设施存在的不确定因素已尽告知义务，上诉人胡满也明确知悉并认可和接受，故西南商贸城公司不存在虚假宣传。关于《委托装修合同》是否生效的问题，虽然双方在合同中约定了在附件中签字生效，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”和第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，承诺生效时合同成立，合同成立则生效，本案中，上诉人已经实际履行了《委托装修合同》中支付第一期装修款的义务，则合同当然生效对于上诉人称《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是为了规避政府限价政策、避税、漏税，损害国家利益，合同应均属无效的问题，经查，贵阳市并没有有关商品房销售价格限制政策，结合我国目前的房地产交易市场情况，房开商销售的商品房可以是毛坯房，也可以是简装房或精装房，以什么方式销售房屋，系房开企业自主选择的经营模式，政府职能部门不予干涉。而就房屋价格问题，为了限制房屋销售价格上涨过速，各地均是以城市为单位，制定了相应的销售价格，但所限定的销售价格为毛坯房价格，政府职能部门对于装修价格并没有指导性意见，也没有禁止销售精装房的规定。就本案而言，在出卖人和买受人之间合意买卖精装房，并分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》符合等价有偿的原则，不存在扰乱房地产秩序的问题。对于拆分房价是否涉嫌避税、漏税损害国家和社会公共利益的问题，本院认为，企业在经营过程中，如涉嫌偷税漏税，每一个公民都可以向国家税务机关进行举报，就本案而言，西南商贸城公司将精装房合同进行拆分是否存在偷税漏税问题，买受人可以向税务机关反映，并由税务机关依职权进行处理，该事项非人民法院民事诉讼审查范围。根据在案证据，不能确定西南商贸城公司拆分合同的行为损害了国家利益及社会公共利益。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由上诉人胡满负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月二十八日书记员 唐正艳