青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1147号 原告：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916300002265909980，住所地西宁市城西区黄河路23号。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 被告：张文友，公民身份号码×××，男，1978年4月20日出生，汉族，住西宁市。 委托诉讼代理人：陈和庆，青海竞帆律师事务所律师。 原告汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通公司”）与被告张文友租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人赵辉，被告张文友的委托诉讼代理人陈和庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年9月26日至2019年5月30日的房屋占有使用费170430元，计算方式：月租金115元/㎡×180㎡÷30天×247天；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人高×于2016年6月2日签订了房屋租赁合同，合同中明确约定将位于西宁市××区的商铺租赁给高×，房屋面积共计6806.28㎡。2017年12月1日，高×将上述商铺中的面积为180㎡的部分转租给被告，并约定月租金为115元/㎡。由于第三人高×的违约，西宁市城西区人民法院于2018年9月11日作出的（2018）青0104民初1442号判决解除了原告与高×的商铺租赁合同。按照法律规定，出租人与承租人之间的租赁合同解除，与此同时，为维护房屋所有权人的合法权益，承租人与次承租人的租赁合同因履行不能也应相应的解除。因此，自人民法院作出的判决生效之日，被告就应向原告腾退房屋，并支付占有期间的房屋使用费。综上，被告的侵权行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 张文友辩称，原告的诉请请求缺乏事实与法律依据，我方与高×约定的房屋年租金为200000元，房屋免租期2个月，租金应自2018年2月1日起算，我方实际于2019年5月10日腾退房屋，应付租金共计257222元，已支付房屋租金300000元，远超应付租金，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、汇通公司提交《盐湖巷6号商铺租赁合同》复印件，拟证明高×将面积为180平方米的商铺转租给张文友、月租金为每平米115元。张文友认为其中“张文友”的签名并非其本人所签订，对该合同真实性不予认可。汇通公司称该合同中“张文友”的签字与本案文书中“张文友”的签字不一致，认可合同中的签字非张文友本人所签，不需要申请笔迹鉴定，但称该合同可能为代签，租金金额属实。本院认为，汇通公司未提交该证据原件，认可其中“张文友”的签字非其本人所签，未提出笔迹鉴定申请，故对该组证据不予采信。 2、汇通公司提交《通知》、《告小商户通知书》及相关照片，拟证明该公司已向张文友通知交纳房屋租金及不按期交纳的法律后果。张文友对该组证据不予认可。本院认为，汇通公司所提交的照片不足以证明通知的张贴时间，亦无法证明张文友已收到通知或获悉其内容，故对该组证据不予采信。 3、汇通公司提交《收据》复印件，拟证明张文友已向高×支付一年房屋租金248400元。张文友对该组证据不予认可，称未收到该《收据》。本院认为，汇通公司未提交该证据原件，其中金额、日期均与张文友实际支付房租情况不一致，故对该组证据不予采信。 4、汇通公司提交笔录、（2018）青0104执896号执行裁定书，拟证明截至2019年6月19日被告未搬离商铺，2019年8月14日人民法院终结本次执行。张文友对该组证据的真实性无异议，证明方向不予认可，称当时其并未核对与高×之间的款项支付情况，搬离之后经核对已付款项已经超过应付租金。本院对该组证据予以确认。 5、张文友提交户口复印件、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行转账回执并申请证人蔡×出庭作证，拟证明其于2017年11月6日自其妻子刘建新账户取现后向高×支付50000元现金，于2017年11月15日向高×的姐姐高玉芳转账支付250000元。汇通公司对该组证据不予认可，认为取款记录不能证明已向高×支付，高玉芳与高×的关系不明，张文友向高玉芳所支付的250000元是否是案涉房屋租金不明，证人并未实际数钱确认张文友交付的现金具体金额。本院认为，证人蔡×作为与张文友、汇通公司及高×均无利害关系的案外人，其证言可信度较高，所述其在为高×进行装修施工期间介绍张文友承租商铺、张文友带领装修工人到商铺查看时向高×夫妇支付了50000元定金的陈述较为符合常理，收款人应会在收取现金时核验金额，其能够获知付款金额，故对其证言予以采信，结合张文友妻子刘建新账户49000元的取现事实，对张文友向高×支付50000元现金的事实予以确认；对于张文友向高玉芳支付的250000元，证人蔡×称高玉芳系高×的姐姐、任高×所开设的尚宏商业公司的法定代表人，张文友称向高玉芳转账付款系支付案涉房屋房租，符合常理，汇通公司未提交证据证明张文友与高玉芳之间有其他经济往来，故对该组证据及其证明方向予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，汇通公司将位于西宁市××区（面积3972.71平方米）、地下两层（地下一层面积1374.06平方米、地下二层面积1459.51平方米）租赁给了案外人高×，双方签订《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》，约定租赁期限10年，其中第1-5年地上三层租金标准为70元/月/平方米，征得产权人同意后可进行部分转租。合同签订后，汇通公司将前述商铺交付给了高×，高×进行装修后将除地下二层之外的商铺全部进行了分租。高×将其中一楼面积为180平方米的部分商铺转租给了张文友，张文友向高×支付现金50000元、向高玉芳账户转账支付250000元租金，高×将商铺交付张文友经营餐饮，张文友自认双方约定年租金为200000元、租赁期限五年。2018年6月21日，汇通公司以高×欠付房屋租金为由将高×诉至本院，本院于2018年9月11日作出（2018）青0104民初1442号民事判决书，判决：汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，高×向汇通公司返还位于××巷、地下两层商铺，并向汇通公司支付欠付租金2753941.6元、违约金151832元。汇通公司与高×均未上诉，该判决书依法生效，高×未履行该判决所确定的义务，汇通公司向本院申请了强制执行。在执行过程中，经本院执行局协调，张文友于2019年6月将商铺交还给汇通公司。 本院认为，汇通公司将盐湖巷6号商铺整体出租给案外人高×，并约定征得产权人同意后可进行转租，后高×将其中面积为180平方米的商铺转租给张文友，虽无证据证明该转租行为已征得汇通公司同意，但汇通公司应当知道高×的转租行为，在六个月内未提出异议，视为汇通公司同意该转租行为。故高×与张文友之间的租赁合同合法有效，张文友在租赁期限内依法取得所租商铺的占有使用权。由于高×欠付租金，经人民法院判决，汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，汇通公司有权要求高×向其交还全部商铺，并有权向高×主张合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。 关于张文友应否承担《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。根据合同相对性原则，汇通公司作为产权人单方要求张文友腾退其所租商铺并不能产生解除高×与张文友之间租赁合同的效力，亦不足以影响张文友根据其与高×的合同对所租商铺享有的占有使用权。在高×一案的强制执行过程中，经人民法院协调，并非该案被执行人的张文友将其所租房屋交还给汇通公司，但该行为并非出于高×的指示，汇通公司未提交证据证明高×已向张文友发出要求其向汇通公司腾退房屋的通知。汇通公司本有权通过诉讼的方式确定张文友对该公司的腾房义务，进而主张逾期腾房的房屋占有使用费，但张文友已于2019年6月将商铺交还汇通公司，汇通公司现已无法再行主张该权利。综上，张文友并非《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》的相对方，亦非汇通公司与高×租赁合同纠纷一案的当事人、未参与该案诉讼，法院亦未就高×与张文友之间的租赁合同作出任何裁判。在张文友未收到出租人高×要求其向汇通公司腾退商铺的通知、或经人民法院判决确认张文友向汇通公司承担腾房义务之前，张文友有权使用案涉商铺，高×有权作为出租人向张文友主张相关权利，张文友并非直接对汇通公司负有腾房义务的次承租人，产权人汇通公司现超越合同相对性直接要求次承租人张文友支付房屋占有使用费的主张不能成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回汇通国基房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费1854元，已减半收取，由汇通国基房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年六月十六日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 利的后果。