上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3415号上诉人(原审原告)：厉梅，女，1975年10月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵可青，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志芳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：茅向华，董事长。委托诉讼代理人：吴乐玮，万商天勤(上海)律师事务所律师。上诉人厉梅因与被上诉人上海星耀房地产发展有限公司(以下简称星耀公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初10083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厉梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持厉梅的一审全部诉请或发回重审。事实和理由：一、一审法院关于厉梅提供的广告宣传资料和口头承诺与本案特定房产交易关联性不足且证明效力薄弱,对星耀公司没有约束力的认定,属于基本事实不清,适用法律错误;且双方签署的《上海市商品房预售合同》之“合同补充条款一”第一条第3项中关于星耀公司不受广告宣传资料约束,排除厉梅依据广告宣传资料主张权益的约定无效,星耀公司在广告宣传资料中的有关“赠送第7层全层、赠送电梯面积”的说明和允诺对其有约束力,星耀公司对本应赠送的第7层12.547平方米、电梯面积34.05平方米收取了价款,视为违反合同内容，应当向厉梅退还购房差价款人民币2,664,032元(以下币种均为人民币)，并支付此款自支付之日至退还之日期间的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”星耀公司赠送第7层全层、赠送电梯面积、叠加别墅装修标准为8,000元/平方米等说明和允诺构成要约,即使未载入厉梅与星耀公司的商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,星耀公司如有违反,应当承担违约责任。二、双方签署的《上海市商品房预售合同》之“合同补充条款一第一条第3项中关于星耀公司不受广告宣传资料约束,排除厉梅依据广告宣传资料主张权益的约定无效,详情不再赘述,故星耀公司在广告宣传资料中的有关“叠加别墅装修标准为8,000元/平方米的说明和允诺对其有约束力。同时,根据司法鉴定报告,星耀公司交付的房屋装修标准远低于8,000元/平方米,视为违反合同内容。因此,星耀公司应当向厉梅退还装修差价款2,012,665元。三、一审判决关于厉梅所持的产证可表明房屋的用途、面积、部位皆与合同约定保持一致,目前尚未体现出星耀公司在房款结算、标的物交付方面存在其他违约或欺诈行为的认定,属于基本事实认定不清。四、本案纠纷应当适用《消费者权益保护法》、《上海市消费者权益保护条例》对星耀公司进行惩罚性赔偿。五、一审法院严重违反法定程序。星耀公司辩称，不同意厉梅的上诉请求。一、双方就本市潮州路XXX弄XXX号XXX室复式房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市商品房预售合同》对系争房屋面积及单价均有明确约定,并未约定赠送任何房屋面积，厉梅的上诉主张缺乏合同依据。厉梅主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,但其所主张的星耀公司赠送的部分,在楼书中的描述多次出现“约”字、“空间”等表述,既不具体也不确定,与法律规定的具体明确的允诺完全不同,无法构成邀约，因此无法适用该条款。二、厉梅上诉主张星耀公司在签订合同时存在欺诈行为,应当举证。厉梅与星耀公司之间签订有合法有效的《上海市商品房预售合同》，合同双方均应受合同约束并承担法律责任和义务。合同中明确约定,厉梅不得以电视广告、销售人员的陈述为依据提出权益主张。若厉梅对合同条款不认可,就不应当签订合同。目前,星耀公司已经交付系争房屋,厉梅对系争房屋享有所有权,符合合同约定,因此星耀公司不存在任何欺诈行为。厉梅向一审法院起诉请求：一、星耀公司退还装修差价款2,012,665元；二、星耀公司退还购房差价款2,664,032元并支付此款自支付之日至退还之日期间的利息；三、星耀公司为赠送的91.253平方米房产办理产权过户手续，并以该面积的价值为本金，按日万分之二的违约金标准支付自交房之日起至判决生效之日止的违约金；四、星耀公司支付赔偿金14,445,582.94元；五、厉梅为诉讼支付的律师代理费及其他支出由星耀公司承担，数额以费用发生后的发票为准。一审法院认定事实：2013年12月，厉梅与星耀公司作为买卖双方就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，主要约定内容有：房屋暂测建筑面积为257.02平方米，其中套内面积232.20平方米、公用分摊建筑面积24.82平方米，所在的主体建筑物地上层数为六层，每平方米单价57,171.74元，不含全装修价格的房屋总价暂定为14,694,280元，购房款按房屋交付时的暂测面积与实测面积差多退少补并允许有3%的误差率；星耀公司应于2015年9月30日前交房，否则应按已付房款的日万分之二承担违约金；合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”项下列明了房屋外墙面、外立面门窗、室内客卧、餐厨厅等部位的装修与设备，但未标明所对应的品牌或品质并特别提示：如未标明产品品牌的，星耀公司有权自选符合国家质量标准的产品；建筑结构、装修及设备标准最终以交付为准，星耀公司可根据需要在交付时变更或替换同类产品或品牌；合同“补充条款一”项下载明：交易双方的权利义务以本合同为准，凡未被列入合同的各类宣传广告对星耀公司不具有约束力，厉梅不得援引并据以提出主张；星耀公司的雇佣或销售人员出具的相关文件未经星耀公司授权的、双方在交易中的口头意向或介绍信息与合同不一致的，均不产生合同效力等。2015年10月8日，厉梅签收了房屋交付确认书，确认星耀公司交付了房屋并出示了《住房交付使用许可证》《房屋面积实测报告》等文件，系争房屋的产权证及其附件“房屋建筑面积测算表”载明，该房屋的建筑类型为“公寓”，用途为“居住”，房屋建筑面积为“252.67”，其中套内面积“228.28”、分摊面积“24.39”，自然层数为“6”、所在名义层为“5_6”，所在实际层为“5”。2018年4月26日，厉梅提起诉讼，请求判决如其诉请。一审法院庭审中，根据厉梅申请，一审法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对房屋的原装潢价值进行了鉴定，该公司于2019年11月26日出具了沪建经咨(2019)第692号鉴定报告，结论为：房屋的原装潢价值中，当事人无争议部分的计价为636,303元，有争议部分包括四项，第一项“木饰面”计价为92,180元，第二项“装饰柜、衣柜与浴室柜”计价为34,263元，因当事人对第三项“顶层玻璃栏杆、铁艺围栏、铝合金百叶”与第四项“铝合金窗”是否应被认定为房屋装潢意见不一且均未提供充分的证据，故未出具该两项的计价结论。对该鉴定结论，厉梅认为，报告中所列的部分装潢项目未见于现场，部分项目的工程量计算有误，将此类瑕疵纠正后，无争议部分的计价应为622,325.51元、有争议部分的第一项计价应为82,130元、第二项计价不持异议，第三、四项则不应计入装潢价值。星耀公司认为，对无争议部分的计价不持异议，有争议部分的第一项计价应为150,864元、第二项计价应为50,172元、第三、四项应计入装潢价值，分别为112,673元与242,741元。一审法院认为，商品房交易过程中，对房屋的装修、面积、产权的认定应以书面合同约定为准，买受方欲超越合同维权的，必须进行充分举证。厉梅诉请所主张的房屋装修单价标准、赠与区域对应的面积及产权登记均未见于合同文本，其所依据的主要证据即各种形式的广告宣传与口头承诺等与本案特定房产交易的关联度不足且证明效力薄弱，对作为销售方的星耀公司而言无论在约定或法定层面上均不具有约束力，一审法院对此类证据难以采信。此外，根据本案查明的事实与当事人的自认，作为买卖合同的标的物，系争房屋的实体交接及产权登记均已履行完毕，厉梅所持的产证可表明房屋的用途、面积、部位皆与合同约定保持一致，目前尚未体现出星耀公司在房款结算、标的物交付方面存在其他违约或欺诈行为，故厉梅的诉请依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：对厉梅的诉请不予支持。本院二审期间，厉梅向本院提交二组证据，证据一：《商品房认购书》一份，证明《商品房认购书》中星耀公司置业顾问的签字为王欢，系广告视频出现的星光域销售人员。证据二：房屋土地权属调查报告，证明系争房屋第7层计入产证的面积为12.547平方米，通过计算可得出系争房屋计入产证的电梯面积为34.05平方米。星耀公司认为证据一不属于新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据二的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无直接关联。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，厉梅与星耀公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，《上海市商品房预售合同》“补充条款一”项下载明：交易双方的权利义务以本合同为准，凡未被列入合同的各类宣传广告对星耀公司不具有约束力，厉梅不得援引并据以提出主张；星耀公司的雇佣或销售人员出具的相关文件未经星耀公司授权的、双方在交易中的口头意向或介绍信息与合同不一致的，均不产生合同效力等。该合同已经明确约定对系争房屋的装修、面积、产权的认定应以书面合同约定为准，厉梅主张的房屋装修单价标准、赠与区域对应的面积及产权登记均未见于合同文本，其所依据的主要证据即各种形式的广告宣传与口头承诺等在约定或法定层面上均不具有约束力，故一审法院对各种形式的广告宣传与口头承诺的证据难以采信，并无不当，本院予以认同。现厉梅签收房屋交付确认书，并确认星耀公司交付了系争房屋，出示《住房交付使用许可证》《房屋面积实测报告》等文件，其所持的产证载明系争房屋的用途、面积、部位皆与合同约定保持一致，没有证据证明星耀公司在房款结算、标的物交付方面存在其他违约或欺诈行为，故一审法院驳回厉梅的诉请，于法有据，本院予以维持。厉梅提出一审法院严重违反法定程序，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，厉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币136,533元，由上诉人厉梅负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年六月二十九日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……