浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2051号 上诉人（原审被告）：徐飞燕，女，1985年10月26日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托代理人：张雷，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海锦和商业经营管理股份有限公司，住上海市徐汇区田林路140号14号楼，统一社会信用代码91310000660797414T。 法定代表人：郁敏珺，执行董事。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人徐飞燕因与被上诉人上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年12月19日，锦和公司（作为出租方、甲方）与徐飞燕（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定锦和公司将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层005室（建筑面积250.76平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务，租赁期自2017年3月21日起至2022年3月20日，交付日为2017年1月5日，给予75天的装修期，即自2017年1月5日起至2017年3月20日。2017年3月21日起至2018年3月20日的月租金为22881.85元，2018年3月21日起至2019年3月20日的月租金为22881.85元，房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2017年1月5日前向甲方支付2017年3月21日至2017年5月31日的首期租金54038.78元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金。乙方须于租赁合同签约之日向甲方支付房屋租赁保证金45763.70元和能源押金3911.86元，不是预付的租金，但可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失，抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等；（2）水、电、通讯等公用事业费；（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用；（4）租金。除租金与租赁保证金、能源押金外，乙方还应向甲方支付物业管理费、该房屋实际发生的水、电、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。其中，每月的物业管理费为9528.88元，乙方须在2017年1月5日前向受托的物业管理单位支付装修期及2017年1月5日至2017年5月31日的首期物业管理费32077.36元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费。如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方。租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退组协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费。合同期限届满或租赁关系提前终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方。合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。 2017年1月5日，徐飞燕缴纳了首期租金54038.78元、保证金45763.1元、能源押金3911.86元、物业费32077.36元，锦和公司遂将案涉房屋移交给徐飞燕，并办理了交接手续。 2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。2018年9月20日，取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 庭审中，锦和公司提供了《越都荟商业综合体开发美陈制作合同》、增值税专用发票、《影视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开，并有餐饮租户的签名。 2017年4月至同年10月期间，锦和公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向徐飞燕催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等。催款通知书载明徐飞燕在2017年6月16日至2017年7月15日用电120度，应付电费144元。徐飞燕对此未提出书面异议。2017年11月16日，锦和公司就案涉房屋向徐飞燕发出《解除通知函》，通知其从2017年11月20日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。本案诉讼期间，经双方当事人确认案涉房屋于2019年3月6日办理完毕退房交接手续。 锦和公司的诉讼请求为：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日解除，并腾空位于庆春路87号3层005室的房屋交还给锦和公司；2、徐飞燕向锦和公司支付租金98736.75元；3、徐飞燕支付租金的滞纳金34832.76元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；4、徐飞燕支付水电费144元及水电费滞纳金55.44元；5、徐飞燕支付物业管理费53909.96元；6、徐飞燕支付物业管理费的滞纳金19955.17元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；7、徐飞燕补交装修期内免缴的租金56421元；8、徐飞燕支付违约金68645.55元；9、徐飞燕支付房屋占有使用费188641.73元（自2017年11月21日暂计至2018年7月31日，支付至房屋实际腾退之日止）；10、本案诉讼费由徐飞燕承担。 徐飞燕的反诉请求为：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，锦和公司退还租金54038.78元、物业管理费32077.36元、保证金45763.1元、能源押金3911.86元（合计135791.1元），并支付资金占用期间的利息损失16408元（按中国人民银行同期贷款利率6%暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日起仍按年利率6%计算）；2、锦和公司赔偿装修损失93000元（其中设计费20000元，厨房定金27900元，餐具定金10000元，桌椅购置费35100元）；3、锦和公司支付违约金68645.55元；4、反诉费用由锦和公司承担。 原审法院认为：锦和公司与徐飞燕签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，徐飞燕在交纳首期租金54038.78元和物业管理费32077.36元后，未依约支付此后的租金和物业管理费，且经锦和公司催要仍未能履行，属于违约行为，锦和公司据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求徐飞燕承担相应违约责任。原审法院确认案涉房屋租赁合同于2017年11月20日予以解除，同时，基于双方确认徐飞燕已于2019年3月6日腾退案涉房屋，故本案亦无需对锦和公司关于腾退房屋的该项诉请进行判决，相应地，合同解除后的房屋占有使用费计算至2019年3月5日。锦和公司诉请徐飞燕支付欠付的租金98736.75元、物业管理费53909.96元、水电费144元、房屋占有使用费188641.73元（暂计算至2018年7月31日）具有相应依据，原审法院予以支持。同时，因徐飞燕存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用56421元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦和公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，徐飞燕对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，原审法院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即22881.85元。徐飞燕针对案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金可以按照违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。原审法院对锦和公司合理的诉讼请求部分予以支持。徐飞燕的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，原审法院不以采纳和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2019年12月9日判决：一、确认锦和公司与徐飞燕于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日起解除；二、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付租金98736.75元及逾期付款的滞纳金8701.64元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）；三、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付自2017年11月21日起计算至2019年3月5日止的房屋占有使用费352819.32元；四、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付装修免租期的租金56421元；五、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付水电费144元及逾期付款的滞纳金7.21元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月15日）；六、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付物业管理费53909.96元及逾期付款的滞纳金4866.21元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）；七、徐飞燕于判决生效之日起十日内向锦和公司支付违约金22881.85元；八、徐飞燕已交纳的保证金45763.1元、能源押金3911.86元，按违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣；九、驳回锦和公司的其他诉讼请求；十、驳回徐飞燕的全部反诉请求。如徐飞燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9013元，由锦和公司负担1616元，由徐飞燕负担7397元；财产保全申请费3127元，由锦和公司负担561元，由徐飞燕负担2566元。反诉案件受理费3027元，由徐飞燕负担。 宣判后，徐飞燕不服，向本院提起上诉称：一审法院未能准确认定双方之间的法律关系，导致适用法律错误；一审法院未能准确认定案件事实，导致案件事实认定错误，依法应予以改判。一、徐飞燕与锦和公司之间签订的《房屋租赁合同》，实际上是兼具房屋租赁、物业服务和商场运营三重性质、多项权利义务并存的综合合同，属于当前《合同法》下无名合同范畴。案涉合同第8条规定了商场管理，其中第8.10、8.11即明确规定了锦和公司实施商场运营行为及徐飞燕的配合义务。从合同目的来说，徐飞燕的合同法目的的实现，极大程度上依赖锦和公司物业服务和商场运营的运行状况。从案涉项目的运营模式和锦和公司与业主的沟通内容来看，锦和公司也担负着商场运营和物业管理的义务，也具体实施了部分的宣传推广等商场运营服务。二、原审法院错误片面认定了案件事实，导致本案事实认定错误。（一）一审法院将《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除的原因完全归结徐飞燕，与事实不符。徐飞燕签订合同后，即按照约定缴纳了租金和物业费等，说明徐飞燕并无拒不履行合同的故意。徐飞燕拒绝支付后续租金和物业管理费的原因系锦和公司无法履行物业服务保障和商场运营服务所致。锦和公司的物业服务及商场营运管理无法满足餐饮经营的正常标准。物业服务极差，无法达到商场运营的基本要求；无法形成正常商业范围，综合体冷清，招商不足等。项目开业时间迟迟无法确定，且该项目一直未进行消防验收，也未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。（二）一审法院将案涉项目开业时间定为2017年5月1日，与事实不符。1、项目开业必定是合法开业，案涉项目截至2018年9月20日才领取到《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，因此在此前进行的任何所谓项目开业活动，均是违反《消防法》第十五条强制性规定下的违法活动，不能构成案涉合同约定的“项目开业”。故案涉项目开业时间最早也为2018年9月20日。2、项目开业指的是整体开业，非局部开业。从实际入驻的店面来看，实际入驻率不足20%，根本无法实现所谓项目整体开业。3、项目开业与店面开张不可混同。三、即使徐飞燕对案涉合同的解除承担违约责任，锦和公司亦应采取措施减少损失发生，否则不得就损失扩大部分主张权利。案涉房屋在商场的开间，未上门锁，所堆物品很少。解除合同后，锦和公司可随即收回占有该房屋从而实现房屋的价值以减少损失。案涉合同10.5条也约定锦和公司有权在合同解除后3日后，开启、更换房屋门锁，将物件搬离腾空，并收回房屋。但锦和公司并未采取任何措施防止损失扩大，故锦和公司无权主张该期间的占有使用费。四、关于违约金，还有免租期内费用的问题。根据双方的合同第3.1条和3.2条的约定，装修期内承租人享有无需交纳租金之权益，上述装修期不包含在本合同的计租期内。所以所谓的装修期内的租金是锦和公司没有收取的权利，这一段时间不记录在承租期内，但合同当中确实约定了如果一方违约的话，需要另一方将装修期的租金另行支付，这实质上是对一方违约的违约责任的约定，只是换了一个形式进行约定。锦和公司在一审当中主张装修期内租金，并不是他固有的权利，也没有让渡掉这部分权利，只是通过另一个方式约定了违约的事项和支付的方式。法律性质上属于违约金的约定，是可以调整的。在一审法院当中也确实进行了调整，将违约金定为一个月的这个数额，这是关于违约金的事项约定，但一审法院把装修期的免租金也计算在内了。综上，徐飞燕的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持徐飞燕的原审诉讼请求，驳回锦和公司的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由锦和公司承担。 针对徐飞燕的上诉，锦和公司发表答辩意见称：一、锦和公司已交付了适格的标的物。徐飞燕业已验收经营并且办理的营业执照、消防安全检查合格证，案涉合同目的已实现。二、越都荟项目自2017年5月1日开业。除疫情影响外，均在正常经营，包括餐饮、租户在内的经营户也均在正常经营。三、徐飞燕承租案涉房屋经营餐饮获取经济收益系其个人经营的目的，而非案涉房屋租赁合同的合同目的。徐飞燕作为一个完全民事责任能力人，应当对自己的经营行为负责，并诚实履行自己的合同义务。四、要求锦和公司承担运营义务，没有合同或事实依据。案涉合同8.10、8.11明确的是徐飞燕的合同义务，并没有约定或者说是要求锦和公司承担运营义务，甚至是徐飞燕经营损失的担保责任，或者说是背书的义务。因此，原审法院事实认定正确，适用法律准确。请求贵院驳回徐飞燕的全部上诉请求，维持原审判决。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，具有举证的责任，举证不能的，应承担不利的法律后果。锦和公司在原审中提交的证据可以证实徐飞燕存在逾期支付租金、管理费和水电费等违约的事实，锦和公司据此按约有权解除双方间签订的案涉房屋租赁合同并要求徐飞燕承担相应的违约责任。原审法院对此予以支持，并无不当。徐飞燕认为锦和公司的物业服务存在电梯失修、空调故障等问题，无法达到商场经营的基本标准，锦和公司未尽到商场运营义务，综合体冷清，招商不足，但未提供相应的证据予以证明。且双方当事人并未约定商场的入驻率，同时依据锦和公司提供的证据，案涉商铺已于2017年5月1日开业，徐飞燕亦自认已有部分店铺进入营业状态。综合体冷清等有多种原因，包括经济大环境的影响、经营本身具有的商业风险等，故徐飞燕以此为由要求解除合同依据不足。其次，徐飞燕认为案涉项目一直未进行消防验收，也未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致其合同目的无法实现。依据本案查明的事实，2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》也在徐飞燕提起反诉前的2018年9月20日已经取得，徐飞燕并未提供证据证明此前因消防问题受到有关机关的处罚或其他导致其无法正常经营之情形，且在租赁合同签订后将近两年的时间，徐飞燕也未曾以此为由向锦和公司提出要求解除合同。综上，徐飞燕以锦和公司违约导致其合同目的无法实现为由要求解除合同依据不足，原审法院不予支持，亦无不当。徐飞燕主张依据案涉《房屋租赁合同》第10.5条的约定，锦和公司有权在合同解除3日后，开启、更换房屋门锁，将物件搬离腾空，并收回房屋。锦和公司未采取措施减少损失，故徐飞燕无需承担合同解除后的占有使用费。案涉《房屋租赁合同》的该条款约定的是锦和公司的权利而非义务，徐飞燕以锦和公司未行使其权利为由，要求免除自身责任，依据不足。依据案涉合同约定，徐飞燕逾期或未足额支付租金累计超过15日，锦和公司有权要求徐飞燕补交免租期所免除的租金等费用。原审法院据此判决徐飞燕向锦和公司补交免租期租金并无不当。关于违约金的问题，原审法院已经据实进行了调整，故对徐飞燕针对违约金的上诉意见，本院不予支持。 综上，徐飞燕的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9013元，由上诉人徐飞燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月四日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜