青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终948号上诉人（原审原告）：桑富贵，公民身份号码×××,男，汉族，1982年7月16日出生，住青海省西宁市。被上诉人（原审被告）：青海易居物业管理有限公司，统一社会信用代码916329006791953761，住所地西宁市经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：周丽花，董事长。委托诉讼代理人：张卫洁、籍广鲜。上诉人桑富贵因与被上诉人青海易居物业管理有限公司（以下简称易居公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桑富贵上诉请求：1.撤销西宁市城东区人民法院(2020)青0102民初339号民事判决，并在查明事实的基础上改判；2.本案一审，二审诉讼费由易居公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“桑富贵与易居公司双方签订的《商场物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效”的事实是错误的。合同第八条费用收取方式为年付，该条款已经违反了《青海省物业管理条例》第五十八条的规定，“物业服务企业在收取物业服务费时应按月计收，最长预收期限不得超过六个月”的强制性规定，应属于无效合同；合同第十六条特别约定：甲方未按第八条支付管理费的，乙方可采取停电、停水、停止服务的催缴措施，上述条款违反了《青海省物业管理条例》第六十条的规定“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用，不配合管理为由，采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制服务”。二、一审判决认定易居公司在收取物业服务费及暖气费均未超出政府指导价的认定错误。桑富贵与易居公司签订的《商场物业管理服务合同》是由双方协商约定服务标准与服务收费标准，应该由《中华人民共和国价格法》的市场调节价认定，和政府指导价没任何关系。三、一审判决认定易居公司已在西宁市发改委递交审核，备案后收桑富贵物业费每平方米15元合理是错误的。易居公司在西宁市发改委审核备案表执行的是宁计价(2004)408号文件，该物业服务企业资质等级为三级资质，依据该文件三级企业资质收费标准仅为每平方米0.35元，并没有标注物业服务费为15元。四、一审判决认定易居公司就收费标准以公示，就按公示价格收费认定错误。易居公司公示每平米15元的收费标准也仅是其单方面行为，该标准仅限于备案时间2010年，不代表2019年的收费标准，桑富贵的付费标准应该以与易居公司签订的合同为准。五、一审判决以青泰房字[2018]第21号和青泰开[2019]第026号文件认定桑富贵不在减免的名单中，不应享受减免政策的认定错误。青泰房字[2018]第21号和青泰开[2019]第026号文件主要决定了减免物业服务费和暖气费的具体实施方案，依据上述文件，桑富贵的商铺位置与缴费时间均符合商场的物业服务费和暖气费的减免要求。易居公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案涉案合同系双方真实意思表示，桑富贵所称合同条款中有违反法律强制性规定的内容，系其对法律条文的断章取义；易居公司收取的物业费、采暖费是根据合同约定和西宁市发改委的指导价收取，并已经按照相关法规规定实行公示、备案登记，也按约定依照市场调节价对商场物业费进行收取，不存在多收取的情况。桑富贵向一审法院起诉请求：1.判令易居公司退还多收桑富贵的商铺采暖费679元；2.判令易居公司退还多收桑富贵商铺物业管理费5272元；3.本案诉讼费由易居公司承担。一审法院认定事实：桑富贵系泰阳国际商贸中心二层B区1-1671号商铺的业主，该商铺的开发商系青海泰阳房地产开发有限公司，易居公司系该商贸中心的物业公司。2018年9月25日、2019年10月15日，青海泰阳房地产开发有限公司向易居公司分别下发了青泰房字[2018]第21号和青泰开[2019]第026号文件，该两份文件载明泰阳公司同意对部分商户及自营户以补贴方式向易居公司补足物业费及取暖费差额部分。根据该名单显示，桑富贵并不在补贴范围内。一审法院认为，双方签订的《商场物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。桑富贵作为该商场的业主，其在接受物业管理服务后，有义务向物业公司支付物业管理费用。在合同中，双方虽对物业费、暖气费未作明确约定，但因易居公司的收费标准并未超出政府指导价管理，且其对物业费及暖气费的收费标准亦予以公示，故认为其收费标准并无不妥。双方争议焦点为“易居公司是否应当对桑富贵前期收取的物业费及暖气费予以核减”。根据易居公司提交的证据显示，易居公司对商户的采暖费及物业费系按照同一标准收取，但因青海泰阳房地产开发有限公司为部分商户予以采暖费及物业费的补贴，导致其他商户实际上交纳的费用比桑富贵较低，且青海泰阳房地产开发有限公司为避免易居公司亏损，已就其对商户的补贴政策为易居公司交纳了相关的天然气费用，故其他受到补贴的商户之所以少交纳了相应的物业费及暖气费，系青海泰阳房地产开发有限公司对其予以了政策减免，而非易居公司之行为。桑富贵诉至本院要求与其他受到减免政策的商户按照同等标准交纳费用的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，不予支持。遂判决：驳回桑富贵的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由桑富贵负担。二审经审查，双方当事人对一审认定的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实，二审予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：桑富贵请求易居公司返还多收取的商铺采暖费679元、物业管理费5272元的主张是否有法律依据？二审中，双方均未提交新证据。本院认为，桑富贵与易居公司签订的《商场物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。桑富贵所持双方签订的《商场物业管理服务合同》第六条、第八条内容违背行政法规相关规定的上诉理由，无法律依据，二审予以驳回；关于物业费，桑富贵在二审中认可其在实际交纳物业费时是按单价15元/每平方米计算，且根据易居公司一审提交的证据可以认定该单价已经备案、公示，合法有效，桑富贵应当在接受物业管理服务后支付物业管理费；关于取暖费，双方虽未在《商场物业管理服务合同》作出明确约定，但易居公司的收费并未超出政府指导价，属合法有效，故对桑富贵要求退还多收取的取暖费679元、物业管理费5272元的主张二审予以驳回，一审此节认定正确，二审予以维持；关于桑富贵主张对其收费比其他业主高的主张，根据易居公司一审提交的证据可以认定，对部分商户的补贴政策系泰阳公司决定，与易居公司无关，且桑富贵并未提交反驳证据，故对桑富贵的该项二审主张不予支持，一审认定正确，二审予以维持。综上所述，桑富贵的上诉请求及事实理由均不能成立，二审予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由桑富贵负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 张 薇审判员 尹菲菲 二〇二〇年六月三十日（法官助理 陕 珊书记员 冶秀花附:相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。