贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3525号上诉人（原审原告）：邓婉秋，女，1994年8月25日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：魏振忠，贵州瀚竣资律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州懿府百货有限公司，住所地贵阳市南明区中华南路7号雅迪尔大厦裙楼1层4号。法定代表人：韩崎，公司总经理。委托诉讼代理人：周芳，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭，贵州佳合律师事务所实习律师。上诉人邓婉秋因与被上诉人贵州懿府百货有限公司（以下简称懿府公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓婉秋上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案涉及三个内容和性质分别独立、完全不同的合同，并不存在一审判决认定的“三方合意”。本案《商品房买卖合同》中明确约定了案涉房屋的交付内容。交房系法律行为，由一系列权利和义务构成，既有法律规定，也有合同约定。上诉人在任何时候以及任何合同中都没有明确表示或者默示同意承租人来享受和承担接受交房的权利和义务，一审判决对此认定错误；2、一审判决没有正确理解和适用维护合同的稳定性和交易安全的原则。本案中，被上诉人严重违反合同应当遵循的诚实信用原则，在此情况下谈何维护维护合同的稳定性和交易安全；3、贵州伟庭房地产开发有限公司系案涉房屋的中间销售商，其以团购费名义向上诉人收取4万元团购费，因此，应当追加贵州伟庭房地产开发有限公司为共同被告参加诉讼，一审法院存在程序错误，应当发回重审。被上诉人懿府公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓婉秋向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》（编号：YF-2018-092）；2、判令被告立即返还原告购房款430,901元、维修金3909元以及支付原告违约金18000元（按中国人民银行同期贷款利率，以430,9012元为基数，暂计算至2019年9月3日），以上合计452，810元；3、判令被告支付违约金（按中国人民银行同期贷款利率，以430,901元为基数，自2019年9月4日起计算至被告还清该债务之日止）;4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：贵阳市南明区市府路1号懿府商业用地项目系由贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州雅迪尔房地产开发有限公司于2006年6月合作开发，于2012年12月完成综合竣工验收。2013年4月13日，在被告懿府百货公司吸收合并贵州雅迪尔房地产开发有限公司后，双方签订了《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，贵州雅迪尔房地产开发有限公司将其在懿府项目中享有的产权面积出让给被告懿府百货公司。2013年5月2日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司取得贵阳市南明区市府路1号懿府4层2B号、南明区市府路1号懿府4层2C号商业用房产权。2018年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YF-2018-092），约定：买受人（原告）购买的商品房为本市南明区市府路1号懿府L2层L2-158号房，为现房；建筑面积共9.12平方米，总金额为390，901元；买受人已于2018年5月3日支付首期款254，086元，余款于同年8月3日支付117，270元，于同年12月31日支付尾款19，545元；出卖人应当在2018年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款390，901元以及房屋维修基金3909元。2018年5月18日，原告与智宏志公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定：甲方（原告）将位于贵阳市懿府裙楼0851潮流汇项目Ｌ2层158号商铺租赁给乙方（智宏志公司）统一经营管理，租赁期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，共计10年。合同第四条约定：“租赁期内商铺收益……1、租赁期限，甲方有权获得如下租赁收益：（1）甲方租赁收益的起算时间：2019年1月1日开始计算；（2）自租赁收益起算时间起第一年租赁收益归乙方所有。（3）自2020年1月1日起至2020年12月31日，甲方所得租金按310.59元／㎡计算，年租金为33991.39元；……”合同第五条第10项约定：“该套商铺起租之日视为商铺交付之日，同时也是乙方对该商铺的经营管理工作正式正式起算之日。”2018年5月20日，被告与智宏志公司签订《战略合作协议》，约定：甲方（被告）将位于贵阳市懿府裙楼销售给买受人，同时向买受人推荐乙方（智宏志公司）承租商铺；商铺租赁事宜由乙方与买受人签订签订商铺租赁协议以约定具体的权利义务，但租赁合同内容不得损害甲方利益；乙方与买受人签订商铺租赁协议后，甲方配合将商铺交付给乙方。经一审法院向智宏志公司核实，该公司认可被告已于2019年1月1日交付了涉案商铺。审理中，原告提交了《--区--号客户签约确认单》以及贵州庭伟房地产开发有限公司出具的《收据》一份，拟证明其因向原告购买L2-157号、L2-158号商铺交纳了团购费共计8万元（每套商铺为4万元），该团费属于被告收取的购房款，其交纳的购房款总额应为430,901元。被告懿府公司质证称，虽然伟庭公司是案涉商铺的中间销售商，但原告为何将4万元支付给该公司，该公司为何以团购名义出具收据，因被告未参与，不清楚，也未收取该4万元，因此，被告收取的购房款为390，901元，而不是430，901元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、被告将案涉商铺交付给智宏志公司能否视为向原告交付？二、被告是否存在逾期交房？关于焦点一。经审理查明，原告在与被告签订《商品房买卖合同》同时，与智宏志公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，由此可以认定原告购买案涉商铺的目的是将其租赁给智宏志公司，以获得收益。再根据被告与智宏志公司签订的《战略合作协议》，可以视为原、被告及智宏志公司就案涉商铺的交付问题达成了一致合意，即由被告将案涉商铺直接交付给智宏志公司，而事实上智宏志公司也按照三方合意接收了案涉商铺，至此，被告完成了合同约定的交房义务。从维护合同的稳定性和交易安全的原则出发，法院对原告主张解除《商品房买卖合同》的主张不予支持。关于焦点二。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当于2018年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，现智宏志公司认可被告于2019年1月1日交付案涉商铺，故被告逾期交房为1天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应“按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，即390，901元的万分之0.2，为7.82元。对于原告提出其交纳的团购费属于购房款的主张，因其提交的《--区--号客户签约确认单》以及贵州庭伟房地产开发有限公司出具的《收据》均不能证明其所交款项与被告具有关联性，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告应当承担举证不能的法律后果，故法院对原告的该项主张依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贵州懿府百货有限公司于判决生效之日起十日内支付邓婉秋逾期交房违约金7.82元；二、驳回邓婉秋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8092元，减半收取计4046元，由邓婉秋负担3996元，贵州懿府百货有限公司负担50元。财产保全费3020元，由邓婉秋负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：本案中，上诉人邓婉秋于2018年5月3日与被上诉人懿府公司签订《商品房买卖合同》后，又于2018年5月18日与案外人智宏志公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，从上述两份合同约定的房屋交付期限、租赁期间来看，上诉人邓婉秋购买案涉商铺后系通过出租给智宏志公司经营管理以获取收益，而非自身占有、使用。并且从《商铺租赁及经营管理合同》第五条第10项：“该套商铺起租之日视为商铺交付之日，同时也是乙方对该商铺的经营管理工作正式正式起算之日。”的约定来看，上诉人对案涉商铺的租赁交付系采用观念交付（即拟制交付）而非现实交付的方式进行，且懿府公司逾期交付案涉商铺的风险系由承租人智宏志公司承担。因此，虽然被上诉人懿府公司未直接向上诉人交付案涉商铺，但承租人智宏志公司认可懿府公司已于2019年1月1日向其交付了案涉商铺，因此，上诉人基于《商品房买卖合同》享有的案涉商铺交付利益已完全实现，可以视为懿府公司已于此时完成了案涉商铺的交付，故其以懿府公司未依约履行交付义务为由主张解除本案《商品房买卖合同》于法无据，一审法院对此不予支持并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人提出的一审遗漏诉讼当事人问题，因上诉人提起本案诉讼的请求权基础为商品房买卖合同法律关系，但仅凭上诉人提交的贵州庭伟房地产开发有限公司出具的团购费《收据》并不足其与上诉人之间的法律关系与本案系同一法律关系，在上诉人未将其列为原审被告的情况下，其并非本案必须参加诉讼的当事人，因此，一审法院并不存在遗漏诉讼当事人的情形，故对上诉人的该项上诉理由，本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8092元，由上诉人邓婉秋负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月二十八日书记员 左文艳