河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5078号上诉人（原审原告）:张玉强，男，汉族，1982年4月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李明月，河南通参律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋思宇，河南通参律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：付珊珊，女，汉族，1987年6月30日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：郑建波，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一鸣，河南仟铄律师事务所实习律师。张玉强与付珊珊房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105民初31071号民事判决，付珊珊不服提起上诉，本院审理后作出（2019）豫01民终8367号民事裁定，将本案发回重审。河南省郑州市金水区人民法院另行组成合议庭审理，作出（2019）豫0105民初22625号民事判决，张玉强不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张玉强上诉请求：1.请求依法撤销郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民初22625号民事判决书；2.请求将本案依法改判为支持张玉强的诉讼请求;3.依法判令付珊珊承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉理由:一、一审判决认定事实错误，应予以纠正：“产权交割”不应以“变更登记”为准。一审判决认定房屋产权交割应以变更登记为准，没有事实依据。第一，张玉强与付珊珊在2014年9月23日签订《个人房屋买卖合同》时便明知涉案房屋无法办理产权登记。截止到目前，该房产及小区同类型房屋的不动产登记证书一直未能办理。第二，付珊珊接受房屋后未对不动产登记长期不能办理提出异议，足以证明付珊珊明知该情形并自愿承担相应后果，且已经认可产权交割完毕。第三，2014年9月29日，付珊珊向涉案房屋所在小区物业公司申请装修、入住，居住使用至今。付珊珊在一审时向法庭提交了《业主情况登记表》、《业主入住手续办理流转单》、《装修申请、审批表》以及张玉强出具的《证明》均可证明涉案房屋的验收、业主登记、入住手续办理、装修等事宜都是由付珊珊直接对接办理的。“产权交割”应以张玉强和付珊珊之间的真实意思为准，即张玉强将房屋交付给付珊珊便履行了合同约定的“产权交割”义务。二、一审判决适用法律错误，不应适用变更登记的法律规定。一审法院偷换概念，将《个人房屋买卖合同》第四条约定的“产权交割完毕”等同于《中华人民共和国物权法》第十四条规定的不动产设立、变更、转让、消灭的法律规定，实属有误。试问产权交割与物权变更有何关系？如按照原审判决的逻辑由于涉案房屋无法办理产权登记，则张玉强永远无法取得剩余房款，让《个人房屋买卖合同》的履行永远陷入僵局，这明显对张玉强不公，也并非张玉强与付珊珊在签订合同时的真实意思表示。综上，双方签订的《个人房屋买卖合同》第四条约定的“产权交割完毕”的标准并非一审判决所曲解的以办理过户手续作为“产权交割完毕”的标准。张玉强已经根据合同约定的“产权交割”标准，完成了“产权交割”。因此在张玉强根据合同约定完全履行了自身义条之后，付珊珊却一直未按合同约定向张玉强支付合同尾款，已经构成根本违约，一审法院应根据张玉强的诉讼请求依法解除双方当事人签订的《个人房屋买卖合同》。三、张玉强穷尽合同履行义务，付珊珊迟延履行债务，鉴于张玉强获得房款的合同目的应该实现，付珊珊又无法排除办理产权登记与否及办理时间问题的不安，因此张玉强请求解除合同的诉请应当支持。（一）张玉强在足以保证付珊珊权利的前提下，一审判决仍以涉案房屋没有进行产权登记驳回张玉强的诉讼请求实属错误。根据双方签订的《个人房屋买卖合同》约定可知，张玉强的合同义务为“产权交割”、“出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方(张玉强)承担全部责任”。而付珊珊自2014年开始一直对涉案房屋完全占有并使用，且在占有使用期间涉案房屋没有发生过任何产权纠纷，因此足以证明张玉强已经依约完全履行了自己的义务，而付珊珊在长时间占有使用房屋，只是一味地针对产权交割标准提出质疑并以此拒绝履行合同主要债务显然属于根本违约。(二)一审法院的判决结果不能在根本上解决本案双方当事人之间的纠纷。张玉强已经穷尽合同履行义务，而如果按照一审法院对“产权交割完毕”的标准来认定张玉强未完成产权交割的话，由于涉案房屋无法办理产权登记，即使能够办理时间问题也具有不确定性，且双方签订的《个人房屋买卖合同》中也更是没有对办理房屋所有权证进行约定，由此看来张玉强获得房屋尾款的合同目的想要实现更加遥遥无期，而剩余四十万元的房屋尾款在2014年的实用价值与现在、乃至以后的实用价值更是不能相提并论，付珊珊不支付剩余房款且一直无偿占有使用涉案房屋，显失公平。因此，只有解除双方当事人签订的《个人房屋买卖合同》才能在根源上解决本案纠纷。付珊珊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院查明事实，依法驳回张玉强的上诉请求。一、完成产权变更登记是张玉强应尽的义务。产权交割完毕必须包含变更登记。二、张玉强未完成相应的产权变更义务，请求解除合同无法无据。张玉强向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告于2014年9月23日签订的《个人房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张玉强曾出资购买位于郑州市××区永恒智园小区房产，河南省清华房地产开发有限公司于2012年9月25日向原告出具金额为279930元的收据一份。2012年10月10日，郑州市××区凤凰台街道办事处工会工作委员会出具证明一份，主要载明：现有张玉强同志，身份证号（41010819820414003X）到你处办理交房事宜，房产位于C号楼26层东北户，请予以接洽办理。原告庭审中陈述该房因系单位福利房，截至目前未办理产权登记证书。后原告与被告付珊珊就该房屋达成买卖合意。2014年8月21日，原告向被告出具《证明》一份，载明：张玉强C栋26层东北户（2601）过户给付珊珊，以后任何问题与付珊珊联系。2014年9月23日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订《个人房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在郑州市××区永恒智园房产；房产交易价格为700000元整，合同签订之日，乙方向甲方支付购房款300000元整；该房屋占有范围内土地使用权同时转让；剩余房款人民币400000元整于产权交割完毕后付给甲方；出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。双方均认可：被告于2014年9月29日向上述房屋所在小区物业公司申请装修、入住，居住使用至今；被告已交付原告房屋首付款300000元；截至本案审理时，该房产未办理产权登记证书。一审法院认为，当事人有义务就其主张，提供证据予以证明。首先，根据庭审查明情况，涉案房产截至庭审日前未办理产权登记证书。该《个人房屋买卖合同》涉及无证房屋的买卖问题。《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（六）项确定规定了“未依法登记取得权属证书”的房屋不得转让，但该规定不属于强制性效力性规定，原、被告自愿签订《个人房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律强制性规定，合法有效，双方均应及时、有效地履行。原告作为出卖方以涉案房屋系单位福利房，被告不具备购房资格，该房屋无法办理不动产登记为由要求解除以上《个人房屋买卖合同》没有事实和法律，该院不予支持。其次，结合合同履行情况，该《个人房屋买卖合同》签订后，原告确认收到首付款300000元，被告也自2014年9月占用房屋至今。《个人房屋买卖合同》明确约定“剩余房款人民币400000元整于产权交割完毕后付给甲方”，原告是否能以被告至今未付下余款项为由要求解除该合同，双方的争议在于原告是否已经完成了涉案房屋产权交割。结合《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权交割应以变更登记为准。涉案房屋至庭审时未办理产权登记，且未进行登记变更；原告以被告自2014年实现对房屋的占用且至今未发生任何产权纠纷为由，说明其已经完全履行合同义务进行产权交割，被告未支付剩余房款400000元为违约等理由，要求解除该合同，没有法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张玉强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张玉强承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，张玉强与付珊珊双方签订的《个人房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。该合同明确约定“剩余房款人民币400000元整与（于）产权交割完毕后付给甲方”，双方当事人对于该条款的理解产生争议。合同并未约定“产权交割”的具体内容，张玉强理解产权交割应为交房，认为付珊珊未履行付款义务构成违约因此主张解除合同；付珊珊认为“产权交割”是指办理产权过户手续，其不存在违约行为不应当解除合同。从字面意思理解，“产权交割”包含和房屋所有权相关事项交接的意思，不能理解为仅指交房。因此，张玉强认为案涉房屋买卖合同因付珊珊的违约行为应当解除的理由，依据不足。案涉合同并不具备解除的约定和法定条件，张玉强的上诉理由依据不足，本院不予采纳。根据本案实际情况，张玉强的合同义务基本已经完成，且并无不配合产权登记过户的行为，付珊珊应当按照约定支付合同价款。签订合同时双方当事人均未预见房屋不动产权证长期未能办理的情况，合同当事人应继续履行合同以实现双方合同目的。对于合同履行中出现的新情况没有约定或者约定不明确的，双方可进行协商、签订补充协议等，促成合同的履行。双方若对于合同履行产生争议，可另行解决。综上所述，张玉强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张玉强负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年六月八日书记员  李唯丽