湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2301号原告：湖南省纺织科学研究院有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光南路24号。法定代表人：李首新，专职副书记。委托诉讼代理人：刘金城，男，1975年12月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告纪检监察审计部部长。委托诉讼代理人：严松林，湖南言顺律师事务所律师。被告：易随云，男，1974年4月6日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：钟玉琦，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告湖南省纺织科学研究院有限责任公司（以下简称原告）与被告易随云（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘金城、严松林，被告及其委托诉讼代理人钟玉琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金及物业管理费合计184671元，并支付违约金20000元（从2016年1月1日起按欠付金额年利率24%的标准计算至实际清偿完毕之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年9月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告提供办公大楼第七层、第十五层、第十六层及办公楼一楼东侧大厅租给被告做酒店经营场地；合同还对租赁期限、租金和物业管理费标准及支付方式、双方权利义务及违约责任均作了明确约定。合同签订后，原告依约于2012年9月26日将租赁房屋交付给被告使用，被告承租后即开始装修经营酒店住宿、茶馆服务等，并于2013年6月18日注册成立长沙市雨花区云辉大酒店，从事个人经营。但被告未依约在2015年12月31日前向原告支付2016年第一个季度即2016年1月1日至3月31日的租金及物管费184671元（其中房屋租金104040元、物业管理费80631元）。至2018年9月4日，原告因发展规划原因与被告签订《房屋租赁合同终止协议》，其中第三条约定：被告于2018年9月6日前将应付原告的房屋租金、水电费全部结清，每逾期一天，支付甲方一万元违约金。但被告以种种理由拒付，双方为此酿成纠纷。另查明，被告于2019年4月2日将长沙市雨花区云辉大酒店注销。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、被告未欠付原告任何款项，原告诉状所言与客观事实不符，不应予以采信。原告诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。合同签订后，被告一直按约履行支付房屋租金、物业管理费、水电费，不曾有过欠款，原告亦从未向被告提出过补交欠款的要求，双方合作顺利。终止协议签订后，经结算被告所付款项还有剩余，原告于2018年12月5日通过银行转账方式将剩余款项21118元退回至酒店账户上。2、原告提交的2016年1月6日工商银行的业务回单中有酒店转账185000元的转账记录，该笔款项便是被告支付的2016年1月1日至2016年3月31日的房屋租金及物业管理费。被告按原告的通知交款，多了就预存在那里。所以，基本上每次交房租和物业管理费并不是一个固定的金额，也才会导致2018年9月双方签订终止协议后进行结算，发现被告预交的款项还有剩余需退还。2016之后的三个季度的房租和物业管理费，被告是分别于4月、7月和10月支付，该年度被告总计支付费用920538元，而按原告统计的数字该年度被告应交的房租和物业管理费为738684元，水电费是160047元，两项相加为898731元，显然该年度被告实际支付款项多出其应付款项。另外，从原告提交的财务凭证来看，原告开出给被告的房租及物业管理费的发票总金额经初步计算为4102684元（因有一些票据看不清项目均未统计在内，经核实后应该会超出此金额），而原告主张被告应付的房租及物业管理费总额为4185915元，目前仅只有8万余元的发票差额，怎么可能被告还欠18万余元的款项未付？原告提交的财务凭证中，经被告核对，其所收到被告的款项和所开给被告的发票存在少开了104044元发票的情形，若补足相关发票，被告所交房租及物业管理费的发票就不会只有目前统计的4102684元，也就意味着被告是全额支付了其应支付的房租及物业管理费的。3、从情理上分析，被告从2012年签订合同至2018年9月终止合同，履行了长达五年多时间的付款义务，假若2016年一季度的房租及物业管理费没交，怎么可能在之后长达两年多时间里原告单位的财务不知情、不催收？又怎么可能双方在终止协议进行结算时未发现有欠款，反而还算出答辩人有多余的水电费房租预交款21118元并予以退回?被告又不是在2016年第一季度后就没有再交费，而是后续一直交费持续到2018年，若是这一季度未交，原告也可将后续答辩人所交的费用先计算为应先交的费用，然后以此类推，要欠也是欠最后一期的费用，怎么可能出现就其中某一个季度的房租及物业管理费没交呢？以上种种有悖常情之事实，足以说明，原告的主张于情于理均站不住脚，反而印证了被告不存在欠交承租期间任何费用的事实。4、假设答辩人欠付2016年一季度的房租及物业管理费，现原告提起诉讼也已过诉讼时效，依法应予驳回。双方在租赁合同履行中，由于被告一直配合履行付款义务，所以，不存在需催收的情形，原告亦从未向被告主张过有欠款需要补交。原告主张终止协议中是被告对债务的重新确认没有任何事实和法律依据，若是确认则必然会有明确的欠款金额。在2018年12月5日前原告是不存在向被告主张过任何权利的。而原告提交的审计报告载明“该笔租金公司于2019年10月15日进行追偿无果”，也就说明，原告是直到2019年10月15日才第一次向被告主张权利，而此时距被告应付款的时间（如原告所述为2015年12月31日前）早已过了诉讼时效。5、原告所主张的违约金过高，也无事实和法律依据。首先，被告在合同履行期间是按照原告的通知付款，假设存在2016年第一季度的房租及物业管理费未付，那也是原告怠于通知和要求支付而造成，不是被告存在不按约付款的违约行为，被告不应承担自2016年1月1日起支付欠款违约金的违约责任。其次，依据合同法的相关规定，违约金的性质主要以补偿为主，确认其是否适当的标准以违约给对方造成的损失为原则，即使存在欠款也只能以该些款项被占用期间按照贷款利率标准来确定损失才符合客观实际。综上所述，原告的诉请无任何事实依据，也无法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月23日，原告名称由湖南苎麻技术研究中心变更为湖南省纺织科学研究院；2017年9月26日，原告名称由湖南省纺织科学研究院变更为现名称（湖南省纺织科学研究院有限责任公司）；股东由湖南省人民政府国有资产监督管理委员会变更为湖南国有资产经营管理有限公司。2012年9月26日，原告（湖南苎麻技术研究中心，甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方提供办公大楼第七层、第十五层、第十六层及办公楼一楼东侧大厅租给乙方作酒店经营场地；租期从2013年1月1日至2022年12月31日共计十年；全年租金40万元，全年物业管理费31万元，每季支付一次，每次提前五天支付下期租金和物业管理费；租金、物业管理费合同期前五年从第二年起按2%递增，后五年递增率到时提前一个月根据市场情况双方协商确定；水、电费按表计算，乙方按甲方通知时间和统一制定的价格标准交纳；乙方未按期交纳租金，水、电费甲方按每天5%增收滞纳金，逾期半月以上，甲方有权停止供水、供电及终止合同，甲方收回租赁房并处理房内所有财物，同时保留继续追讨所欠费用的权力。2013年6月18日原告设立长沙市雨花区云辉大酒店（个体工商户，以下简称云辉大酒店），经营者登记为原告。2018年9月4日，原告（湖南省纺织科学研究院有限责任公司，甲方、出租方）与云辉大酒店（承租方）签订《房屋租赁合同终止协议》约定：甲、乙双方于2012年9月26日签署的《房屋租赁合同》，合同租赁期至2022年12月31日止，双方至目前为止履行情况良好，现由于甲方发展规划原因，要求终止《房屋租赁合同》；经双方协商一致，达成以下条款：一、从2018年9月1日起，尚未履行的合同内容终止执行；二、甲方在双方签订终止合同后，于3日内一次性支付乙方因租赁未到期造成的损失赔偿300万元；三、乙方于2018年9月6日前将应付甲方的房屋租金、水电费全部结清，每逾期一天，支付甲方1万元违约金。2019年11月22日，湖南省国有资产经营管理有限公司法务审计部出具《湖南省纺织科学研究院有限责任公司原法定代表人李首新同志经济责任审计报告》，报告认为存在收入未按权责发生制原则确认，且收入确认不完整情况；长沙市雨花区云辉大酒店2016年存在少收取1个季度的房租收入184671元，该笔租金公司于2019年10月15日进行追偿未果。原告于2020年4月1日向本院提起诉讼。另查明，原告提交的《合同执行期间应收房租物业管理费统计表》载明:2016年度应收房屋物管费租金为738684元。原告提交的《合同执行期间应收水电费统计表》载明：2016年1月应收水电费41886元；2016年4月应收水电费51741元；2016年9月应收水电费24948元；2016年10月应收水电费41472元；以上合计160047元。原告提交的《合同执行期间实际收款明细表》载明：2016年1月26日收款两笔分别为185000元、62500元；2016年4月27日收款一笔为226600元；2016年7月22日收款一笔为230000元；2016年8月29日收款6438元；2016年10月28日收款210000元；以上合计920538元。被告提交了一份湖南省农村商业银行的存款账户金融交易明细载明:原告于2018年12月5日向云辉大酒店账户转入21118元。原告对此的说明是由于财务人员变动，对情况不了解，工作失误所致。在本案审理过程中，经本院释明，原告于2020年4月24日书面申请对被告租赁期间应付和已付租金及是否拖欠租金进行鉴定。在鉴定过程中，原告于2020年5月12日书面撤回鉴定申请，并对本院决定由其申请鉴定提出异议，认为原告已尽到举证责任，应由被告承担举证责任并预交鉴定费用，否则应由被告承担举证不能的后果。2020年5月18日，鉴定机构将该鉴定委托予以退回。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方的房屋租赁合同关系已于2018年9月1日终止。现原告要求被告支付2016年第一个季度即2016年1月1日至3月31日的租金及物管费184671元，原告应当承担举证责任，理由如下：第一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第二、根据《房屋租赁合同终止协议》的约定，被告应于2018年9月6日前将应付原告的房屋租金、水电费全部结清。因此，原、被告应在2018年9月6日前对房租、水电费进行结算并支付。而原告于2018年12月5日向被告经营酒店的账户转入21118元，可以视为经结算后原告退还被告的费用。原告以财务人员变动，对情况不了解，工作失误为由进行解释，不具有说服力。第三、虽然原告提交了其股东湖南国有资产经营管理有限公司作出的审计报告载明长沙市雨花区云辉大酒店2016年存在少收取1个季度的房租收入184671元，但原告并未提交该审计报告的计算依据。同时原告提交的《合同执行期间应收房租物业管理费统计表》载明2016年度应收房屋物管费租金为738684元、《合同执行期间应收水电费统计表》载明2016年应收水电费160047元，上述两项2016年应收费用为898731元。而原告提交的《合同执行期间实际收款明细表》载明：2016年实际收取的费用为920538元。两项统计表明2016年实收费用已经高于应收费用。综上，为查明案件事实，经本院释明，原告提出了司法鉴定的申请。但之后原告自行撤回鉴定申请，导致原告的证据不足以证明其事实主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，应由负有举证证明责任的原告承担不利的后果，即原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南省纺织科学研究院有限责任公司的全部诉讼请求。本案受理费4370元，因适用简易程序减半收取2185元，由原告湖南省纺织科学研究院有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年六月十六日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。