上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3079号上诉人(原审被告)：邱晨，男，1986年4月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘啸光，辽宁盛恒(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：藏建红，女。上诉人邱晨因与被上诉人上海殷兴实业发展有限公司(以下简称“殷兴实业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初25303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱晨上诉请求：撤销一审判决主文第二至第五项,驳回殷兴实业的全部诉讼请求。事实和理由：一、殷兴实业提交的原厂房《不动产权证书》显示上海市江杨南路XXX号XXX-XXX-XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)的土地系06类工矿仓储用地,依法不能用于商业经营，不仅没有取得《不动产权证书》,甚至没有取得相关的建设工程规划许可证，殷兴实业与邱晨就系争房屋签订的《房屋租赁合同》违反法律法规的强制性规定,应属无效。二、殷兴实业将仓储用房出租给邱晨作商业使用,且至今该房屋也未经批准变更为商业用途，致邱晨无法实现合同目的,所以应由殷兴实业承担违约责任。三、殷兴实业收取了邱晨人民币(以下币种均为人民币)29,000元费用,通过非法途径办理出工商执照。因为办证行为不合法,邱晨始终处于恐慌之中,担心不知哪一天自己的相关证照会被撤销,无法经营。四、殷兴实业并未履行其在对外招商活动中及签订《房屋租赁合同》时所承诺的商户及办公用户入住达70%以上，严重违约。五、双方签订的《房屋租赁合同》免租期间为2019年2月19日至2019年5月18日，但店铺装修结束后,虽经邱晨多次催讨,可殷兴实业拒不返还邱晨在2019年1月17日已交付的11,500元装修押金,殷兴实业的行为本身已构成违约,亦应承担违约责任,邱晨属依法行使抗辩权。殷兴实业辩称，邱晨与殷兴实业就系争房屋签订《房屋租赁合同》时,就已明知该房屋为工业转商业,且工业转商业是由政府批准的,殷兴实业出具的不动产证书、会议纪要、请示、情况说明、规划许可证、规划图纸等,证明产证的合法性,及工业转商业是由政府批准的,没有对邱晨的经营产生任何障碍。邱晨称《房屋租赁合同》无效的理由不能成立。邱晨一直使用该租赁房屋正常经营其“杜小姐港式甜品”，直至其违约导致合同解除。邱晨并未不能实现其合同目的。若营业执照系通过非法途径办理,担心该证照会被撤销,无法正常经营等,邱晨可以提起行政诉讼另案处理。请求二审法院驳回上诉,维持原判。殷兴实业向一审法院起诉请求：1.殷兴实业与邱晨就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2.邱晨支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元(该期间合同租金是19,167元，减去装修押金11,500元)及逾期支付房屋的违约金1,403元(以7,667元为本金，自2019年8月9日起算，按照日千分之三计算至判决生效之日)；3.邱晨支付推广费480元；4.邱晨支付装修免租期房租34,500元；5.邱晨承担相当于三个月租金作为违约金，该款以邱晨已付的押金抵扣，该押金不再退还；6.邱晨支付律师费5,000元；7.邱晨立即将登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照予以注销或者迁出。一审法院认定事实如下：2018年11月8日，殷兴实业(甲方)与邱晨(乙方)签订《房屋租赁合同》，由乙方承租殷兴实业位于上海市宝山区江杨南路XXX号(新杨湾科创产业园区)C2-1F-02单元房屋经营“杜小姐港式甜品”使用。月租金为11,500元，支付方式为先付后用，按季度于到期前十日内支付。逾期支付的，每逾期一日乙方需按全额租金的千分之三向甲方支付违约金。甲方给予乙方三个月的免租期，自2019年2月19日至2019年5月18日止，2019年2月20日起算租金。若乙方的违约行为导致该合同提前解除，则在解除合同时，乙方需另行向甲方足额支付上述装修免租期内的租金。乙方应向甲方支付房屋租赁押金，为三个月的租金34,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除抵扣合同约定的由乙方承担的费用之外，无息归还乙方。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)；情形包括乙方逾期不支付租金、押金、物业管理费及其他按费用累计超过三十日的。合同终止解除后，乙方应在三十日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营证照全部迁出或注销。合同附件包括邱晨出具的两份承诺书及租赁物平面图等。2019年1月17日，殷兴实业将房屋交付给邱晨。承租期间，邱晨已付清至2019年8月19日止的租金及押金。根据合同约定，2019年8月20日起三个月的租金应在2019年8月9日前付清，鉴于邱晨未实际给付，故殷兴实业多次发通知催缴，邱晨收到通知仍未支付。殷兴实业于2019年9月29日向邱晨发出《解除合同通知书》，表示鉴于其迟延给付租金达到违约标准，故通知其双方合同在2019年9月30日终止，并要求其立即迁出并承担相应违约责任。该通知也实际送达邱晨。殷兴实业提供一份《八八零尚食街开业促销方案承诺书》载明，本人愿意承担本次活动的相关费用，包括广告制作、设计和促销人员的工资，下方落款为许林艳；以及一份推广费用缴费通知，记载营业推广活动中作了六个广告旗，每个80元，共计480元。要求邱晨向殷兴实业支付；还有律师费5,000元的发票、聘请律师委托合同及付款凭证。邱晨表示承诺书的签字人是店里的员工，邱晨并未授权其签字确认，对该承诺书邱晨不予认可，且对于广告推广费的真实性也不予确认。律师费真实性不持异议，但与邱晨无关。殷兴实业还提供企业信用信息公示报告，证明邱晨的企业的注册地址还在系争房屋；不动产证书、会议纪要、请示、情况说明、规划许可证、规划图纸等，证明产证的合法性，及工业转商业是由政府批准的，没有对邱晨的经营产生任何障碍。对上述的材料的真实性邱晨没有异议，但认为土地用途是仓储用地，不能用商业，不能由地方政府来体现土地的用途。邱晨还补充陈述，签订合同之后整个园区没有客流量，我们是2018年10月第一批入驻的商户，当时殷兴实业承诺有70%的入住率，当初入驻的27家左右餐饮，已经撤了三分之二。在殷兴实业发函之前邱晨就撤场了，因为和殷兴实业的纠纷还没有解决，邱晨至今还未在其他地方开店。2019年5月19日开业的，开业时就应该退装修押金，但是殷兴实业不同意退，邱晨表示可以用装修押金抵扣一部分水电费，对此殷兴实业也不同意，要求抵作租金。为此双方发生纠纷。另外，在经营过程中要办理证照，因为土地用途不符合经营性质，邱晨开始是办不出来，后来为了办证邱晨又支付给殷兴实业1.4万元，让其帮助办出来证照，但是事实上这个是不规范的。殷兴实业表示的确收取过邱晨支付的1.4万元，园区内的商户有些是自行办证，对于部分委托殷兴实业办理证照的商户，殷兴实业收取相应的代办费，并不是违规操作。殷兴实业还表示，根据解除通知单的内容，要求邱晨在2019年10月8日自行腾退，事实上殷兴实业在2019年10月9日自行收回房屋。收回的时候，邱晨已没有在房屋内经营了，但是2019年10月12日左右来拿过东西，所以2019年10月10日之后的租金不再主张。关于实际损失的问题，鉴于系争房屋收回至今仍未出租，处于空关状态，给殷兴实业带来较大的经济利益损失。一审法院认为，殷兴实业和邱晨就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应严格恪守合同约定。邱晨主张合同无效，对此缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)；情形包括乙方逾期不支付租金、押金、物业管理费及其他按费用累计超过三十日的。合同签订后的实际履行过程中，邱晨在支付了2019年8月19日前的租金后，直至诉讼期间仍未支付后续租金，且在殷兴实业发函多次催要之后仍不予理睬，该行为严重违反了合同义务，构成根本违约。殷兴实业依法享有单方解除权，该解除通知到达对方时生效，即法院确认双方的租赁合同于2019年9月30日终止履行。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产各自返还并据实结清有关费用，违约一方还应承担相应的违约责任。殷兴实业自认于2019年10月9日收回了房屋，故其要求邱晨支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元(该期间合同租金是19,167元，减去装修押金11,500元)及逾期支付房屋的违约金的主张，符合合同约定，法院予以准许。至于逾期付款违约金的问题，邱晨提出该标准过高要求调整，法院结合本案实际，从当事人履行合同的客观出发，将违约金标准适当调整为日万分之二点一，超出部分不予准许。根据合同约定，若因邱晨违约导致解除合同，其应另行足额支付装修免租期内的租金。殷兴实业据此要求邱晨承担该期间租金的主张，亦合理有据。至于合同解除违约金的问题，合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)。据此，殷兴实业主张一个月房屋空置损失及律师费，并未超过上述约定的可请求范围，法院予以准许。殷兴实业要求将押金一并抵扣违约金，亦与法不悖，可予确认。至于推广费480元，殷兴实业未对此提供充分证据佐证，法院难以准许。最后，关于殷兴实业要求邱晨立即将登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照予以注销或者迁出的请求，该主张涉及的履行涉及工商行政管理部门的审批和备案，并非民事案件处理范围，故法院对此无法支持。一审法院判决如下：一、上海殷兴实业发展有限公司与邱晨就上海市江杨南路XXX号XXX-XXX-XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、邱晨于判决生效之日起十日内，向上海殷兴实业发展有限公司支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元，并按照日万分之二点一计算，支付逾期付款违约金，自2019年8月9日起算至判决生效之日止；三、邱晨于判决生效之日起十日内，向上海殷兴实业发展有限公司支付装修免租期房租34,500元；四、邱晨于判决生效之日起十日内，向上海殷兴实业发展有限公司支付相当于三个月租金的违约金，该款以邱晨已付的押金抵扣，即押金不再退还；五、邱晨于判决生效之日起十日内，向上海殷兴实业发展有限公司支付律师费5,000元；六、上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。2019年8月9日，殷兴实业向邱晨发送《房屋租金支付通知回执单》称，邱晨承租的系争房屋经营“杜小姐甜品”使用，已缴纳房租的使用期限即将到期。现通知邱晨缴纳本季度房租，应付房租34,500元，装修押金11,500抵8月份房租，故本次实付房租23,000元。使用期限为2019.8.20-2019.11.19，请邱晨于2019.8.19前付清。另有付款方式等。本院认为，殷兴实业提供的包含系争房屋在内的不动产证书，企业信用信息公示报告，可认定系争房屋系合法建筑，可以满足邱晨租赁系争房屋的目的。一审法院认定殷兴实业和邱晨签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认同。邱晨关于《房屋租赁合同》无效的主张，本院不予采纳。邱晨主张殷兴实业系通过非法途径办理工商执照，承诺商户及办公用户入住达70%以上，因无证据佐证，法院不予采纳。殷兴实业在向邱晨发送的《房屋租金支付通知回执单》中，已同意装修押金11,500抵8月份房租。在上述折抵后，邱晨仍欠付租金，邱晨行使抗辩权的理由不成立。在殷兴实业催告后，邱晨仍未按约支付租金，殷兴实业有权行使合同解除权。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院依据《房屋租赁合同》的约定，殷兴实业的实际损失，判令邱晨应承担相应的违约责任，本院予以认同。综上，邱晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币978元，由上诉人邱晨负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年六月二十四日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……