北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4865号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京晶都诚厨房设备有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺强路2号。法定代表人：孙勇，执行董事。委托诉讼代理人：王艳平，女，北京晶都诚厨房设备有限公司职员。委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺宇物业服务有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和镇澜西园三区38号楼五层501室（科技创新功能区）。法定代表人：**，执行董事。委托诉讼代理人：张华，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人北京晶都诚厨房设备有限责任公司（以下简称晶都诚公司）因与上诉人北京顺宇物业服务有限责任公司（以下简称顺宇物业公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。晶都诚公司的委托诉讼代理人王艳平、李海壮，顺宇物业公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晶都诚公司上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三、四、五、六、七项；2.改判支持晶都诚公司的诉讼请求、驳回顺宇物业公司的全部反诉请求，或发回重审；3.一、二审全部诉讼费用由顺宇物业公司承担，全部鉴定费由顺宇物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误。顺宇物业公司在合同签订时向晶都诚公司提供了北京市规划委员会关于《北京汽车城（核心区）控制性详细规划》的批复（市规发[2003]595号）（以下简称市规委批复）及其附表《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》（以下简称结果通知单），用以证明租赁物的合法性。晶都诚公司作为承租人在承租房屋时已尽到谨慎审查义务，对合同无效不负责任。顺宇物业公司在一审中表明涉案租赁物无土地使用权证、规划许可证，属于违章建筑，一审判决认定合同无效。顺宇物业公司对晶都诚的新建、增建、装饰、装修均知情且同意，对合同无效负有全部责任，应赔偿因合同无效给晶都诚公司造成的全部损失。2.一审鉴定意见遗漏了中桩基础工程费，该遗漏项与鉴定意见中的新建、增建工程造价，待增新建、增建材料费，冬季施工增加费、春节施工增加费共同构成顺宇物业公司应赔偿给晶都诚公司的新建、增建费用7591063.22元。3.一审鉴定意见中的装饰装修工程现值、可移动设备现值、装饰装修工程装修使用年限、装饰装修材料费、可移动设备装修使用年限、可移动设备材料费共同构成顺宇物业公司应赔偿给晶都诚公司的装饰装修损失1708769.03元。4.双方签订的《租赁合同》系双务合同，顺宇物业公司系先履行方。供水、供电被切断，顺宇物业公司未提供物业服务、禁止晶都诚公司进出租赁物等行为导致租赁物在租赁期间不符合约定的生产经营用途，合同目的无法实现。晶都诚公司基于先履行抗辩权，不应给付顺宇物业公司水费1282.5元、电费61536元及自2018年3月8日起至2020年1月17日止房屋占有使用费40万元及按每日1200元的标准计算的自2020年1月18日起至实际腾退之日止（2020年2月26日）房屋占有使用费。5.顺宇物业公司的行为导致合同目的无法实现，顺宇物业公司应赔偿晶都诚公司的信赖利益损失，包括经营利润损失100万元、搬迁费100万元、搬迁周转损失100万元。6.顺宇物业公司的行为导致合同目的无法实现，故应返还晶都诚公司已支付的2017年11月19日至2018年3月7日期间的租金24万元。7.顺宇物业公司对合同无效负全部责任，应承担因此给晶都诚公司造成的全部损失的赔偿责任及一、二审全部诉讼费用和鉴定费用。顺宇物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回晶都诚公司的全部诉讼请求；3.改判支持顺宇物业公司的全部反诉请求；4.本案诉讼费用及反诉费用全部由晶都诚公司承担。事实和理由：1.顺宇物业公司和晶都诚公司签订的《租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定合同无效适用法律错误。根据合同对租赁物的约定，租赁物的主要部分不是房屋而是土地，仓库未办理建设规划手续并不影响土地租赁关系的成立并生效。且根据合同关于扩建、新建的约定以及双方交付租赁物后，晶都诚公司控制数千平方米的空地并在其上新建房屋的实际履行情况，本案不应定性为房屋租赁合同纠纷。租赁期限已于2019年10月7日届满，顺宇物业公司履行了合同约定的全部义务，晶都诚公司至今仍在占用租赁物，故认定合同有效更符合《合同法》维护经济秩序的立法目的。2.一审判决确定的双方过错比例和损失分担金额不当。晶都诚公司对租赁物未办理建设规划手续是明知的，《租赁合同》中并未约定房屋已取得所有权证或已办理建设规划手续，顺宇物业公司也未对此作出承诺。合同第二条2.1款的约定表明晶都诚公司对房屋的权属、性质等进行了审查，对房屋状况明知。合同第二条2.1.6款、第八条8.1.3款的约定表明晶都诚公司明知房屋未办理产权登记及建设规划手续，顺宇物业公司并未隐瞒房屋状况。双方是在充分考虑房屋性质的基础上签订的《租赁合同》，故应对合同被认定无效承担同等过错责任。顺宇物业公司承担的装饰装修损失金额应相应予以减少。对于未办理合法建设手续的改扩建损失，应由双方在改扩建行为中的过错来分担，不应按照合同无效过错进行分担。晶都诚公司系出于自身利益，主动在租赁土地上新建、增建房屋，非出租方要求，且根据合同第二条2.2.1款约定，新建、增建的建设规划手续应由晶都诚公司负责办理并承担其费用。晶都诚公司从未向顺宇物业公司提出过协助办理请求，也未向顺宇物业公司提供规划建设和施工图纸。因此，对于建筑物的扩建及其未办理合法建设手续的行为，应由晶都诚公司承担全部或主要过错，顺宇物业公司不应承担扩建损失的责任或仅应承担次要责任。新建、增建工程自建成以来，一直由晶都诚公司使用至合同期限届满，使用寿命应已届满且随时可能被当做违章建筑被拆除，顺宇物业公司从未向晶都诚公司收取该等建筑的租金，故应免除或酌减顺宇物业公司承担的新建、增建工程的造价费用损失。3.一审酌定的占用使用费过低。根据合同约定的租金标准，晶都诚公司截至2019年10月7日应付占有使用费为140万元，且应按照租金标准继续支付占有使用费直至其全部腾退之日止。电箱查封系晶都诚公司私拉乱接电线线路及拒不更换车间屋顶行为所致，查封后果也应由其自行承担。电箱查封后，晶都诚公司继续占有使用承租的院落，查封仅对部分车间用电产生影响，用水及办公用电未受影响，且晶都诚公司后期主要将房屋作为库房使用，不能用电对其生产经营影响不大。晶都诚公司在一审判决做出后，仍拒不腾退，有违诚实信用原则。故晶都诚公司应付占有使用费不应减少，且应向顺宇物业公司承担相应逾期付款损失。晶都诚公司辩称，不同意顺宇物业公司的上诉请求，其他意见同晶都诚公司上诉意见。根据合同第四页第10.3条的约定，因为顺宇物业公司的原因导致晶都诚公司无法经营，顺宇物业公司应当对晶都诚公司的增建、扩建损失给予全部赔偿。顺宇物业公司辩称，不同意晶都诚公司的上诉请求，其他意见同顺宇物业公司的上诉意见。晶都诚公司在签订合同的时候就应当或者已经知道租赁物的情况，相关内容在合同中也有相应体现，合同无效的过责至少应是各50%。建筑物的新增和新建应当经过建设规划批准，晶都诚公司在明知需要办理批准手续的情况下，没有办理批准手续，故晶都诚公司应当承担全部损失和责任。新增、新建部分不收取租金，顺宇物业公司没有享受任何收益，按照收益与风险相适应的原则，不应由顺宇物业公司承担损失的主要责任。晶都诚公司搬离租赁物的时间已超出合同届满期限。相关部门已要求拆除新增、新建的建筑物，顺宇物业公司对这些建筑无任何收益，不应承担新增建筑物损失的主要责任。晶都诚公司在一审时主张合同无效，一审法院认定合同无效，在合同无效的情况下，晶都诚公司无权要求顺宇物业公司赔偿损失。晶都诚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令顺宇物业公司立即给晶都诚公司恢复供电；2.诉讼费由顺宇物业公司承担。诉讼中，将诉讼请求变更为：1.确认晶都诚公司与顺宇物业公司之间的租赁合同无效；2.判令顺宇物业公司赔偿晶都诚公司新建、增建费用7591063.22元、装饰装修损失1708769.03元；3.判令顺宇物业公司赔偿经营利润损失100万元、搬迁费100万元、搬迁周转损失100万元；4.判令顺宇物业公司返还2017年11月19日至2018年3月7日期间的租金24万元；5.诉讼费、鉴定费由顺宇物业公司负担。顺宇物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令晶都诚公司支付拖欠的租金90万元及上述租金截至2019年1月31日止违约金188000元并按日千分之一的标准支付至全部租金付清之日止；2.判令晶都诚公司支付水电费15394.50元；3.判令晶都诚公司支付拖欠的物业服务费60000元及自2018年1月1日起按照同期贷款利率计算至实际付清之日止的违约金；4.反诉费由晶都诚公司负担。诉讼中，将诉讼请求变更为：1.判令晶都诚公司将根据租赁合同所占有使用的土地、房屋腾退给顺宇物业公司；2.判令晶都诚公司支付2018年3月8日至2019年10月7日期间的租金140万元以及自2019年10月8日起至全部腾退之日止按照每日2739.73元的标准计算的房屋占有使用费；3.判令晶都诚公司支付逾期付款利息损失，其中以90万元为基数，自2018年10月8日起至实际付清之日止，以50万元为基数，自2019年3月8日起至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令晶都诚公司支付拖欠的电费61536元、水费1282.50元；5.判令本案反诉费由晶都诚公司负担。一审法院认定事实：2009年10月16日，嘉宇德润公司（甲方，出租方）与晶都诚公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》及有关规定，甲方将嘉德公寓北院（以下简称租赁物）租赁给乙方用作生产经营场所及其他合法用途，租赁物坐落在×××地块内；租赁物现状：北院有5个库房（内含办公室），其中5号库房1242平方米、6号库房1170平方米、7号库房2480平方米、8号库房1325平方米（其中库房面积918平方米，办公室面积为359平方米）、9号库房1161.80平方米，5个库房总建筑面积6971.80平方米、办公室建筑面积359平方米，总占地面积13820.69平方米；租赁期共10年，自2009年10月8日至2019年10月7日止，乙方装修免租期为5个月，第一年租金从2010年3月8日至2011年3月7日，以后按此循环计算；第1至7年租金为60万元，第8至9年租金为80万元，第10年租金为100万元，租金支付方法为半年一付，支付时间为下一个付款周期的前10天；合同期内甲方保证原有租赁物不被当作非法建筑强制拆除；甲方允许乙方在该租赁物地上物改建、翻建、新建，由乙方后期装修的房屋及新建、改建、翻建的房屋，其维护、维修由乙方自行负责；甲方不对改建或翻建、新建所增加的使用面积部分加收租金。2017年3月8日，嘉宇德润咨公司与晶都诚公司、顺宇物业公司三方签订了《关于租赁合同变更协议》，约定自2017年3月8日起嘉宇德润公司将前述《租赁合同》的所有权利和义务全部转移给顺宇物业公司继续履行。《租赁合同》签订后，晶都诚公司进入租赁场地，对租赁物进行了增建、新建、装饰装修：新建3栋宿舍、新建锅炉房、新建彩钢库房、新建办公室、新建门卫，在原有7号库房基础上加建第二层后作为展厅，在8号库房和新建办公室基础上加建第二层后作为行政办公楼。经查，顺宇物业公司出租的房屋未向有关机构办理建设工程规划许可证至今。晶都诚公司进行的新建、改扩建工程亦未办理合法建设手续。2017年初，晶都诚公司与顺宇物业公司因租赁场地内安全隐患、房屋泡沫彩钢板整改及租金减免问题发生争议。2017年11月17日，因使用泡沫彩钢板建设，存在重大消防隐患，库房生产用电箱被相关部门查封，但其他区域仍可用电。后双方因电力恢复、催缴租金等产生争议。2018年12月11日，晶都诚公司诉至一审法院，后顺宇物业公司提出反诉。诉讼中，晶都诚公司申请对装饰装修现值及新建、增建费用进行评估，经随机确定，一审法院委托北京中天衡平国际资产评估有限公司对此进行评估。2019年4月16日，该评估公司以现有资料无法满足该公司出具评估报告的需要为由予以退案。后再行随机确定，北京博睿丰工程咨询有限公司接受一审法院委托，对晶都诚公司对租赁物进行的装饰装修现值及新建、增建费用进行评估。2019年12月18日，该鉴定机构出具了鉴定意见书：一、确定部分：装饰装修工程现值为544435.30元，新建、增建工程造价为6465922.03元，可移动设备现值24151.11元；二、不确定部分：待增1591155.95元（其中新建、增建材料费450973.32元，装饰装修工程装修使用年限779178.25元、装饰装修材料费322169.13元，可移动设备装修使用年限35315.97元、可移动设备材料费3519.27元），待减227276.40元（含装饰装修工程装修使用年限217466.41元、可移动设备装修使用年限9809.99元）；三、单独列项部分：冬季施工增加费447440元、春节施工增加费76440元。晶都诚公司支付评估费203400元。关于北京博睿丰工程咨询有限公司出具的上述鉴定意见：晶都诚公司认为，鉴定意见遗漏了新建、增建中桩基础工程费用150287.90元，且应将鉴定意见中单独列项部分及不确定部分中的待增金额与确定部分一并计入晶都诚公司的相关损失，装饰装修工程现值应当以查封之日为准，可移动设备金额应计入装饰装修现值。顺宇物业公司认为，上述鉴定意见确定部分价格过高，可移动设备应由晶都诚公司取走，不同意利用，不应计入装饰装修现值，装饰装修残值应当计算至晶都诚公司腾退之日为准，现在已超过合同租赁期现值应当为零。晶都诚公司未就其主张的遗漏部分、待增部分及单独列项部分提交相关证据。顺宇物业公司亦未就其主张提交相关证据。关于租金支付情况：晶都诚公司支付租金至2018年3月7日。关于水电费支付情况：2018年11月15日之后，晶都诚公司未再支付过水电费。顺宇物业公司主张晶都诚公司自2018年11月15日至2018年12月16日用水费用为1282.50元，之后未用水；2018年11月15日至2019年10月10日，用电费用合计61536元，其中包括每月基础电费即电损4800元，并提交了水电费明细清单及缴费通知单。晶都诚公司对上述水费数额没有异议，但认为其厂房因查封未正常经营使用，故不同意支付电费中的每月基础电费4800元。关于租赁物腾退情况：2020年1月17日，除了7号库房（展厅）及新建彩钢库房里晶都诚公司仍存有大量货物，院落内堆有物品外，其他房屋已经腾退给顺宇物业公司。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，顺宇物业公司未能提供证据证明其出租房屋取得建设工程规划许可证或系经过合法批准的临时建筑，故其与晶都诚公司之间的房屋租赁合同应属无效。晶都诚公司请求一审法院确认双方租赁合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于顺宇物业公司所称双方主要租赁标的为土地使用权并非房屋，未取得建设规划许可证不影响合同效力的辩解意见，一审法院认为根据双方签订的《租赁合同》中关于租赁物的描述、合同签订的依据列举及合同约定的其他内容可以看出，双方租赁标的为房屋而非土地，故一审法院对顺宇物业公司的辩解意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，晶都诚公司与顺宇物业公司之间的租赁合同无效后，晶都诚公司即应从租赁房屋及院落腾退。现晶都诚公司仅腾退了部分房屋，仍占有使用7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落，故对上述租赁房屋及院落，晶都诚公司负有腾退义务。合同无效或者被撤销后，有过错的一方还要承担损害赔偿的责任，该责任的承担需要满足三个条件：1.一方当事人的损失存在。因合同无效或者被撤销而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失。信赖利益损失的赔偿范围包括三个方面：其一，缔约费用，即为订立合同所支出的费用；其二，履约费用，包括为准备履行所支出的费用和实际履行所支出的费用；其三，合理的间接损失，如由于信赖所订立的合同有效从而丧失了与他人订立有效合同的机会而产生的损失。缔约过失的赔偿范围与违约损害赔偿的范围不同。前者仅限于信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而给自己带来的损失；后者为期待利益的损失，即当事人通过合同履行所能获得的利益。原则上而言，信赖利益的赔偿不能超过期待利益。2.另一方当事人有过错。只要当事人主观上有过错，无论其过错的程度如何，都符合此处对过错的要求。3.一方当事人的损失与另一方当事人的过错之间有因果关系。如果双方当事人都有过错的，则根据双方的过错程度按过错相抵原则确定各自应对相对方承担的赔偿责任。关于本案租赁合同被确认无效的过错认定问题，首先，顺宇物业公司作为出租方，应当对于房屋的性质及使用出租问题负有更高的担保及审查义务，顺宇物业公司将未取得建设规划许可证的房屋出租，应对该合同无效承担主要责任，晶都诚公司作为承租人在承租房屋时未尽到谨慎审查义务，对于合同无效负有次要责任。关于双方主张的各项损失问题，以下分别予以论述：根据《房屋租赁合同解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，考虑到租赁物因彩钢板不合格导致用电箱被相关部门查封，晶都诚公司无法正常使用租赁物进行生产经营，但考虑到晶都诚公司仍占有租赁物且进行了部分使用，故一审法院酌情确定晶都诚公司应承担的2017年11月17日以后的房屋占有使用费。鉴于晶都诚公司已按照合同约定支付了2018年3月8日前的房屋占有使用费，故对其主张的2017年11月19日至2018年3月7日期间多支付的房屋占有使用费冲抵后续费用，不再予以退还。鉴于2020年1月17日，晶都诚公司已腾退了大部分租赁物，故对于2020年1月18日之后的房屋占有使用费，一审法院结合晶都诚公司占有使用租赁物的面积及市场行情等因素，予以酌情确定。综合上述情况，一审法院酌定晶都诚公司支付2018年3月8日至2020年1月17日期间的房屋占有使用费40万元，并按照每日1200元的标准支付自2020年1月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于顺宇物业公司主张的水电费问题，一审法院认为，晶都诚公司占有使用了涉诉房屋就应当承担使用期间的水电费，虽晶都诚公司表示因查封厂房未能正常经营使用，不同意支付每月基础电费，但该基础电费金额系双方租赁时一致确认的金额，该金额与用电量多少无关，且晶都诚公司除库房之外亦有用电，故对顺宇物业公司该项请求予以支持。关于顺宇物业公司主张的逾期支付房屋占有使用费的利息损失问题，一审法院认为缔约过失行为所造成的损失限于信赖利益损失，且自合同无效的法律后果发生时确定，顺宇物业公司按照合同约定的租金支付时间计算逾期支付房屋占有使用费的利息损失并非基于合同无效而造成的信赖利益损失，况且顺宇物业公司对于合同无效负有主要过错，故一审法院不予支持。根据《房屋租赁合同解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据合同约定晶都诚公司有权对租赁物进行装饰装修且晶都诚公司对其装饰装修情况是知情的，现租赁合同无效，就未与租赁房屋形成附合的可移动设备，在顺宇物业公司不同意利用并给付折价的情况下，由晶都诚公司自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。就已与租赁房屋形成附合的装饰装修物，顺宇物业公司不同意利用，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失，具体数额由一审法院结合鉴定意见、装饰装修举证质证情况以及双方的责任比例酌定由顺宇物业公司分担晶都诚公司主张的装饰装修现值损失38万元。根据《房屋租赁合同解释》第十四条的规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”根据上述规定，扩建费用的分担与是否办理合法建设手续以及双方过错有关，与租赁期限无关，亦不区分合同是否有效。本案中，顺宇物业公司对晶都诚公司进行的改扩建、新建是知情且同意的，但上述改扩建、新建均未办理合法建设手续，故对新建、增建费用由双方按照过错分担，具体数额一审法院结合鉴定意见、双方对新建、增建工程举证情况及双方责任比例酌定由顺宇物业公司分担晶都诚公司主张的新建、增建费用450万元。关于晶都诚公司请求的经营利润损失，合同无效的情况下，当事人应承担相应的缔约过失责任，由此导致的损失范围不应当包括合同履行利益，顺宇物业公司主张的经营利润损失属于合同履行利益的范畴，故一审法院不予支持。关于晶都诚公司请求的搬迁费及搬迁周转损失，租赁合同无效，将租赁房屋予以返还是晶都诚公司应尽义务，故其要求顺宇物业公司支付上述搬迁损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认北京晶都诚厨房设备有限责任公司与北京顺宇物业服务有限公司之间关于嘉德公寓北院的租赁合同无效；二、北京晶都诚厨房设备有限责任公司于判决生效之日起十五日内将位于×××地块内的嘉德公寓北院7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落腾退给北京顺宇物业服务有限公司；三、北京晶都诚厨房设备有限责任公司于判决生效之日起七日内给付北京顺宇物业服务有限公司自2018年3月8日起至2020年1月17日止房屋占有使用费40万元及按每日1200元的标准计算的自2020年1月18日起至实际腾退之日止房屋占有使用费；四、北京晶都诚厨房设备有限责任公司于判决生效之日起七日内给付北京顺宇物业服务有限公司水费1282.50元、电费61536元；五、北京顺宇物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京晶都诚厨房设备有限责任公司装饰装修损失38万元；六、北京顺宇物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京晶都诚厨房设备有限责任公司新建、增建费用450万元；七、驳回北京晶都诚厨房设备有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回北京顺宇物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审期间补充查明：晶都诚公司、顺宇物业公司均确认2020年2月26日，晶都诚公司将位于×××地块内的嘉德公寓北院7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落已腾退给顺宇物业公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，没有证据证明涉案出租的房屋已经取得建设工程规划许可证，故顺宇物业公司与晶都诚公司签订的《租赁合同》应属无效。顺宇物业公司主张双方主要租赁标的为土地使用权并非房屋，未取得建设规划许可证不影响合同效力，对此本院认为参照《租赁合同》中关于租赁物的描述以及该合同约定的其他内容，考虑晶都诚公司签订合同的目的及对租赁物的用途，双方租赁标的主要为房屋而非土地，一审法院对此认定正确，本院予以维持，并对顺宇物业公司该项上诉意见不予采信。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方的过错认定问题，本案中，顺宇物业公司作为出租方，对于租赁物的来源、性质及适租性更为了解，且顺宇物业公司在出租时将行政机关关于规划问题的相关批复提交给晶都诚公司，并向晶都诚公司作出多项承诺，如：保证顺宇物业公司对该院落及房屋具有管理经营权和租赁权；保证晶都诚公司在此地块上的经营和使用权；保证在合同期内原有租赁物不被当作违法建筑强制拆除，原有租赁物如被有关部门认定为违章建筑予以拆除，顺宇物业公司退还晶都诚公司已交纳的被拆除部分的租金，并赔偿损失；允许晶都诚公司在征得顺宇物业公司同意后对房屋进行改建、新建或装修等，因此顺宇物业公司应对该合同无效承担主要责任。晶都诚公司作为承租人在承租房屋时在明知其所租赁房屋有较大可能存在违法情形的情况下，轻信顺宇物业公司而未尽谨慎审查义务，亦应承担相应责任，但其责任相对于顺宇物业公司而言应属次要责任。一审法院对此认定正确，酌定比例亦属合理，本院予以维持，并对晶都诚公司、顺宇物业公司有关过错比例认定有误的上诉意见均不予采信。二审中，双方针对各项损失酌定问题均有不同上诉意见，本院按照损失项目分别论述。关于房屋占有使用费部分。《房屋租赁合同解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方系因租赁场地内库房生产用电箱被相关部门查封而由此导致的租金减免问题发生争议。根据查明的事实，存在消防隐患的泡沫彩钢板系顺宇物业公司提供，顺宇物业公司主张系因晶都诚公司不配合导致未更换彩钢板进而被查封，晶都诚公司主张系因顺宇物业公司未完成全部彩钢板的更换，但双方就此提供的现有证据均不能完全证明其主张，故对于最终导致电箱被查封的结果，租赁双方作为泡沫彩钢板的维护方和使用方，未能协商一致及时解决问题，而导致最终电箱被查封，双方均应存在过错。根据查封的原因，晶都诚公司的租赁用途、租赁面积，晶都诚公司查封后能够继续使用的范围、用途，晶都诚公司腾退情况，晶都诚公司支付租金的具体情况，参考市场行情，综合上述多种因素，一审法院酌情确定，晶都诚公司已支付的2017年11月19日至2018年3月7日期间多支付的房屋占有使用费冲抵后续费用，不再予以退还，并确定2018年3月8日至2020年1月17日期间的房屋占有使用费为40万元，2020年1月18起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按每日1200元的标准支付，该处理方式并无不当，酌定数额尚属合理，本院予以维持，并对晶都诚公司、顺宇物业公司相应上诉意见均不予采信。关于水电费部分。根据查明的事实，电箱虽然被查封，但晶都诚公司仍占有租赁物并进行了部分使用，其应当承担使用期间的水电费。根据庭审查明，晶都诚公司在使用租赁物期间独立使用一块电表，且在查封后，晶都诚公司除库房之外亦有用电，故该电表产生的每月基础电费金额应由晶都诚公司负担，本院对晶都诚公司相应上诉意见不予采信。关于装修、改扩建的损失问题。一审法院应晶都诚公司申请，经随机确定委托评估公司进行评估，并出具鉴定意见书。双方虽然对鉴定意见分别提出不同异议，但均未就各自主张提交相关证据予以反驳，故鉴定意见应予被采纳。《房屋租赁合同解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据查明的事实，晶都诚公司装饰装修系经顺宇物业公司同意，现租赁合同无效，应按照上述司法解释的规定处理，一审法院结合鉴定意见、顺宇物业公司不同意利用的意见、双方举证情况以及双方的责任比例酌情确定顺宇物业公司分担的装饰装修现值损失的数额并无不当，本院予以维持。《房屋租赁合同解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”根据查明的事是，顺宇物业公司在签订合同之初即承诺允许晶都诚公司进行新建、改建，经顺宇物业公司同意后施工。顺宇物业公司对于晶都诚公司新建、改建是明知且同意，且对于其未办理合法建设手续进行建设也是明知且同意，故对于该项费用双方应按过错分担，一审法院所确定的分担比例具有相对合理性，本院予以尊重。一审法院结合鉴定意见、双方举证情况以及双方的责任比例酌情确定的顺宇物业公司分担的新建、增建费用的数额并无不当，本院予以维持。综上，本院对晶都诚公司、顺宇物业公司相应上诉意见均不予采信。关于顺宇物业公司主张的逾期支付房屋占有使用费的利息，晶都诚公司主张的经营利润损失、搬迁费、搬迁周转费的问题。双方对于导致《租赁合同》的无效均有过错，根据各自过错程度，以及上诉费用的性质，上述各项费用应由各方各自承担，故本院对晶都诚公司、顺宇物业公司相应上诉意见均不予采信。晶都诚公司与顺宇物业公司之间的《租赁合同》无效后，晶都诚公司理应从租赁房屋及院落内腾退，鉴于二审庭审中查明晶都诚公司已于2020年2月26日，将位于×××地块内的嘉德公寓北院7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落已腾退给顺宇物业公司，故本院对于顺宇物业公司要求腾退土地及房屋的相应诉讼请求不再予以支持，并确定晶都诚公司应支付的房屋占有使用费的截止时间为2020年2月26日。需要指出的是，因晶都诚公司系于一审判决作出后进行的腾退，故本院对一审案件受理费及评估费的分担不再进行调整。综上，晶都诚公司、顺宇物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新证据导致认定事实发生变化，本院对判决内容予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初784号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初784号民事判决第二项；三、变更北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初784号民事判决第三项为北京晶都诚厨房设备有限责任公司于判决生效之日起七日内给付北京顺宇物业服务有限公司自2018年3月8日起至2020年1月17日止房屋占有使用费40万元及按每日1200元的标准计算的自2020年1月18日起至2020年2月26日止的房屋占有使用费；四、驳回北京顺宇物业服务有限公司的其他反诉请求。二审案件受理费73994元，由北京顺宇物业服务有限责任公司负担41565元（北京顺宇物业服务有限责任公司已交纳7635元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由北京晶都诚厨房设备有限责任公司负担32429元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张 慧审 判 员  石 煜二〇二〇年六月九日法官助理  魏 举法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥