福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终836号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董碧贞，女，1981年12月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴兴华，男，1986年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人董碧贞因与被上诉人戴兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 董碧贞上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。我方在收到解除通知书后，也同意解除协议，当然不可能再继续交纳银行按揭，否则，双方的房屋买卖协议是继续履行而非解除；二、一审法院适用法律错误。按照双方约定，即使我方违约，承担违约责任仅是定金归对方，一审法院判决我方需要承担对方房屋贬值的违约责任明显错误。 戴兴华答辩称：一、对方严重违约行为在先，我方向对方发出律师函在后，一审法院认定事实正确；二、我方要求对方赔偿因房屋贬值造成的损失，于法有据，一审法院适用法律正确。 董碧贞向一审法院起诉请求：一、判令戴兴华返还董碧贞购房定金150000元及预付购房款50000元、代垫按揭款17549元，三项共计217549元；二、判令戴兴华承担董碧贞诉讼代理费10000元。以上合计：227549元。 戴兴华向一审法院提出反诉请求：1、确认戴兴华与董碧贞签署的《房产买卖协议》于2019年5月6日解除；2、判令购房定金150000元归戴兴华所有；3、判令董碧贞赔偿因房屋贬值造成的戴兴华损失共计271608元；4、判令董碧贞承担戴兴华诉讼代理费11100元；5、判令本案诉讼费用由董碧贞承担。以上合计：432708元。 一审法院认定事实：2017年10月17日，戴兴华作为甲方与董碧贞作为乙方通过漳州市海之居房地产营销顾问有限公司（丙方）签订一份《房产买卖协议》（编号：0000305）。该协议约定：“甲方同意将坐落于漳州开发区巢湖路3号鸿源海景城16幢1601室的房产出售给乙方，建筑面积63.71平方米，房屋成交总价为845000元。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金150000元。”协议第四条约定：“乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年10月17日向甲方支付150000元（购房定金）；2.乙方于2017年11月17日前向甲方支付50000元；3.乙方于该产权办理完成后办理解押手续当日向甲方支付245000元（用于银行解押）；4.乙方向银行申请商业贷款400000元；该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放款之日起三日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。”协议第五条约定：“上述房产尚未办理土地房屋权证”。协议第六条约定：“甲乙双方应于解押注销完成后三日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于该产权解押注销完成后三日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）”。协议第七条约定：“乙方若需申请按揭贷款，应于签订《房地产买卖合同》之日起伍日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款”。协议第九条约定：“甲方应于2017年10月30日前将房屋交付给乙方使用。”协议第十二条约定：“1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过柒天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”。协议第十七条约定：“1.如若甲方对本合同协议造成违约，应赔偿乙方定金外，还应赔偿乙方该房屋增值部分房款（增值部分以市场行情价为准），因违约引起的合同纠纷产生的律师费跟诉讼费由甲方承担；2、若该产权证办理完成，甲乙双方同意于2018年6月30日前办理银行解押过户手续，若由于开发商原因产权证推迟办理，则银行解押过户时间随之顺延。3.甲方同意过户产权人由乙方自行指定。4.2017年11月份开始该房产银行每月月供由乙方承担，乙方应于每个月17号之前足额缴纳月供。董碧贞分别于2017年10月17日、2017年10月18日、2017年11月16日向戴兴华转账40000元、110000元、50000元。2017年11月至2018年9月，董碧贞为戴兴华代垫本案讼争房产银行按揭贷款，每月约1595元，共交纳银行按揭贷款17549元。2018年10月份，董碧珍未交纳银行按揭贷款，2018年10月29日，戴兴华发律师函致董碧贞，律师函载明：一、戴兴华与董碧贞所签订的《房产买卖协议》自本律师函送达之日解除。二、董碧贞已支付的购房定金不再退还，归戴兴华所有。此后，董碧贞未再向戴兴华支付购房款和交纳银行按揭。2019年5月5日，戴兴华再次发律师函致董碧贞，告知其应于2019年5月15日前将所欠房款支付给戴兴华，若未足额补齐房款，则戴兴华与董碧贞所签订的《房产买卖协议》于2019年5月15日解除，已支付购房定金不予退还。董碧珍于2019年5月6日签收该律师函。漳州市国土资源局于2018年9月6日颁发本案讼争房屋的不动产登记证明。董碧珍于2018年11月27日就本案房屋买卖合同纠纷，向厦门市集美区人民法院提起诉讼。经戴兴华申请，法院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对本案讼争房屋的于2018年11月27日的价值进行评估鉴定，该公司于2019年10月22日出具房地产评估报告，估价结果为635698元，单价每平方米9978元。戴兴华已经支付福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司评估费2600元。另查明，戴兴华因本案诉讼，聘请律师支付代理费11100元。 一审法院认为，戴兴华与董碧贞双方签订的房产买卖协议，不违反法律、法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，协议有效。双方当事人应按协议内容履行。合同约定，董碧珍在每月定期交纳银行按揭贷款，产权办理完成后办理解押手续当日支付245000元购房款。戴兴华在产权办理完成后，没有明确告知董碧珍产权办理完成的具体日期及支付购房款的通知。但在微信中要求董碧珍补交按揭款，产权出来第一时间通知董碧珍办过户手续及产权证办理的大约时间。在2018年10月29日的律师函中，戴兴华确认董碧珍没有按期支付购房款和按期交纳银行按揭贷款，提出双方的买卖协议解除，购房定金不再退还。董碧珍在收到解除函前的当月及收到函件之后，未交纳银行按揭贷款和支付购房款。董碧珍虽在约定的期间内，通过银行支付给戴兴华定金和首笔购房款，交纳银行按揭贷款至2018年9月，但在收到解除函前的当月及收到函件之后，未交纳银行按揭贷款和支付购房款，且在戴兴华发出确认董碧珍未按期支付房款和银行按揭贷款并解除协议的函件后，未支付购房款及按揭贷款，已构成违约。要求戴兴华返还定金的主张，缺乏依据不予采纳。董碧珍在2018年11月27日已向法院提起诉讼，在诉讼中追加解除协议诉求。戴兴华与董碧贞双方均要求解除本案房产买卖协议，应予允许。董碧珍要求以戴兴华第一次发出解除协议函件的次日为解除购房协议时间，应予允许。支付的购房款及交纳的银行按揭贷款，在购房协议解除后，应返还董碧珍。协议生效后，董碧珍以实际行为造成违约，应承担本案的违约责任。双方同意以2018年11月27日，为本案标的房产的鉴定价值时点，应予允许。协议的房屋价格为845000元，鉴定的评估价值为635698元，差价为209302元。违约责任的方式包括赔偿损失和定金条款，戴兴华反诉要求董碧珍赔偿贬值损失和不归还定金，依法只能选择其中一项。因定金数额少于贬值损失，法院采纳赔偿贬值损失一项。协议未约定董碧珍应承担律师代理费，戴兴华要求董碧珍支付律师代理费的主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、本诉原告董碧珍与本诉被告戴兴华签订的《房屋买卖协议》于2018年10月30日解除。二、本诉被告戴兴华返还本诉原告董碧珍定金、购房款、银行按揭贷款各150000元、50000元、17549元。三项合计217549元。三、反诉被告董碧珍赔偿反诉原告戴兴华房屋贬值损失209302元。上述一、二项对抵，本诉被告戴兴华应返还本诉原告董碧珍8247元。限于本判决生效后十日内付清。四、驳回本诉原告董碧珍、反诉原告戴兴华的其他诉讼请求。 二审中，双方均没有提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人一、二审庭审中的陈述及微信聊天记录，可以证明董碧珍存在逾期缴纳银行按揭款的违约行为及拒绝继续履行合同的悔意，戴兴华主张依合同约定，董碧珍已超过7天未履约以及不支付购房款，其有权解除合同，该主张有事实和法律依据，应予支持。董碧珍上诉认为一审法院认定事实错误的理由与客观事实不符，不予采纳；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，一审法院判决董碧珍赔偿戴兴华因房屋贬值所造成的损失并无不当，应予维持。董碧珍上诉认为一审法院判决其需要承担对方房屋贬值的违约责任明显错误的理由与法意不符，不予采纳。 综上，董碧珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3976元，由董碧珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年六月十六日 法官助理徐明水 书记员卢杰