吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终836号上诉人（原审原告）：王贺，男，1993年1月14日生，汉族，现住长春市绿园区。被上诉人（原审被告）：王东梅，女，1976年4月10日生，满族，现住长春市绿园区。原审第三人:长春市辰居不动产有限公司，住所地长春市绿园区普阳街春郊路省民政厅住宅1幢108号房。法定代表人:南树超，经理。上诉人王贺因与被上诉人王东梅、原审第三人长春市辰居不动产有限公司（以下简称辰居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王贺原审提出诉讼请求：1.请求依法判令王东梅双倍返还王贺定金100000元;2.请求依法判令王东梅支付王贺违约金75000元;3.请求依法判令王东梅赔偿王贺中介费及代办费21000元;4.律师代理费、案件受理费由王东梅负担。事实与理由:2019年6月1日，王贺通过第三人与王东梅签订《房屋买卖合同》，约定王贺以750000元总价款购买位于长春市绿园区安居小区3-6号楼，丘地号为4-100/76-2/207号，房屋所有权证号为5XXXX号，建筑面积82.68平方米的房屋，并约定了房款支付方式及违约责任。合同签订后，王贺支付了定金50000元。王贺向第三人支付了21000元中介费及代办费。王贺完全按照合同约定履行了合同,但王东梅反悔拒绝履行合同，经王贺多次与王东梅协商未果，现诉至法院请求判如所请。庭审中，王贺撤回了要求王东梅赔偿王贺中介费及代办费21000元诉讼请求。王东梅原审辩称：同意返还定金50000元，但不同意双倍返还，要求支付违约金不同意，其他诉讼请求也不同意。定金由第三人保管，这个定金签完合同我也没收，这个合同是我替别人代签的，让我赔偿我也没有赔偿能力，我是替房主王同海代签的，这个房主是同意我代签合同，我才替他往出卖房子的，现在后果由我来承担我承担不了，因为跟我没什么太大关系。辰居公司原审述称：定金50000元在我公司，我给王东梅开具了定金保管收条她签字了，同意我方代为保管。原审法院审理查明：王贺(购房人、乙方)、王东梅（代理人）、第三人辰居公司（中介方）于2019年6月1日签订房屋买卖买卖合同，约定售房人王同海名下位于绿园区安居小区3-6号（房产证号为5XXXX号，面积为82.68平方米）的房屋通过第三人辰居公司出售给王贺，房屋总价款为750000元，乙方预付房屋定金50000元。原审法院认为：行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。涉案房屋登记在“王同海”名下,购房人王贺、王东梅、中介第三人辰居公司在进行房屋买卖过程中,应对房屋出售人的处分权尽到必要的审查义务,通过庭审过程中各方当事人的陈述及提交的证据,无法认定在涉案合同订立前房屋登记所有权人对王东梅进行了明确的出售房屋、协商价格及代签合同的授权,则在王东梅以房屋登记所有权人的名义订立涉案房屋买卖合同且房屋登记所有权人不予追认的情况下,该合同不发生效力。王贺在签订合同时未详细了解房屋登记及过户情况,未见到授权书、房屋产权证书，该合同形成后未能得以履行,王贺及王东梅均有过错,王东梅应当返还王贺交纳的购房定金50000元，合同签订后王东梅已及时通知王贺不能售房，为定纷止争,考虑到王贺确实已交纳定金，本院保护已所交定金50000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的相应利息，对于王贺主张的其他诉讼请求本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、王东梅立即给付王贺购房定金人民币50000元及利息（利息以人民币50000元为基数自2019年6月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）;二、驳回王贺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2110元（王贺已预交），由王东梅负担。宣判后，王贺不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.一审判决认定合同无效属于适用法律错误。首先，本案中，王东梅为房屋所有权人王同海的女儿，普通公民中的委托代理并不都是以书面合同形式存在,并且王贺是通过第三人中介公司与王东梅签订的房屋买卖合同,所以王贺有理由相信王东梅具有代理权限，故王东梅的代理行为应属于表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”所以本案中王东梅代理王同海与王贺签订的房屋买卖合同的代理行为应属有效。其次，即使王东梅确属无权代理，根据最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可以看出，无权处分并不影响买卖合同的效力，并且该房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形,所以该房屋买卖合同应属有效。故一审判决存在法律适用错误。2.一审法院认定王贺有过错而判决王东梅仅返还一倍定金属于既存在事实认定错误，也存在适用法律错误。首先，一审法院认定王贺有过错属于事实认定错误。王贺作为购房一方，已按约交付定金，本案是因为王东梅不将房屋出卖给王贺而引起的纠纷，故过错方是王东梅，王贺对于合同的履行并不存在过错。其次,一审法院为定纷止争判决王东梅仅返还一倍定金属于适用法律错误。第一，王东梅违约在先，通知王贺不能售房只是为了防止王贺的损失继续扩大,并不能改变王东梅违约的事实。第二,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”收受定金一方违约应双倍返还定金，而没有守约方存在过错即返还一倍定金之规定。本案中，王东梅不能按约出卖房屋即属违约,依据本条之规定,应返还王贺双倍定金。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判王东梅双倍返还定金或支付违约金75000元，二审案件受理费由王东梅负担。王东梅二审答辩称：原审判决正确，应予维持。辰居公司二审述称：同意上诉人上诉理由。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.王东梅代理被代理人与王贺签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，即使王东梅没有代理权，案涉《房屋买卖合同》亦只是对被代理人不发生效力，而合同不因无权代理的行为而无效，故原审判决以王东梅没有代理权为由认定《房屋买卖合同》无效，属适用法律错误，应予更正。2.《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”如王东梅具有代理售房的权限，则王东梅代理被代理人签订合同，合同对被代理人发生法律效力，所有合同的权利义务责任应由被代理人承担。如王东梅没有代理售房的权限，依据王贺上诉主张，其是通过中介公司与王东梅签订的《房屋买卖合同》，王东梅的代理行为构成表见代理。因王贺通过房屋中介公司签订合同，王东梅亦持有房屋产权证复印件，且带领王贺看房，种种行为使王贺有理由相信王东梅具有代理人，故王东梅构成表见代理，王贺该上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，由于王东梅构成表见代理，该代理行为有效，而有效的代理行为效力及于被代理人，责任亦应由被代理人承担，故无论王东梅实际是否有代理权，《房屋买卖合同》无法继续履行的责任均应由被代理人承担，而不应由王东梅承担，王贺上诉要求王东梅承担违约责任，本院不予支持。综上，原判决适用法律虽不当，但结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王贺负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年六月十二日书记员  张焕平