辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初34号原告：王某某1，男，1974年7月15日出生，汉族，营口市老边区人，现住营口市老边区。原告：王某某2，女，1978年12月18日出生，汉族，营口市老边区人，现住营口市老边区。二原告共同委托诉讼代理人：吴香兰，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。被告：营口某某置业有限公司，住所地营口市老边区铁北街市场南里1#4-1-2。法定代表人：刘欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某某，系该公司法务。原告王某某1、王某某2诉被告营口某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某1、王某某2及其共同委托诉讼代理人吴香兰，被告营口某某置业有限公司委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某1、王某某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金58333.68元（自2013年9月30日至2016年1月11日止）；2.判令被告向原告支付租金损失54000元、物业费损失10707.8元、电梯费损失1168.3元、暖气费损失8334.06元；3.判令被告对案涉房屋地热管线重新铺设，如不能重新铺设，应赔偿修复费用（以鉴定数额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的营口市老边区房屋；同时合同第八条约定，出卖人应于2013年9月30日前交付验收合格的商品房；同时合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交房款万分之一的违约金。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未能按期向原告交付验收合格的商品房，因房屋存在漏水等质量问题需进行维修，被告于2016年1月11日为原告办理完进户手续。2016年1月11日办理进户手续后，至此，被告已逾期832天交付，原告有权依据合同第九条约定要求被告支付逾期交房违约金58333.68元。因房屋存在漏水问题，无法入住，原告实际于2018年12月5日才正式入住。在2016年1月至2018年12月期间内，原告一直在外租房居住，共计花费租金54000元。另外，原告在办理进户手续后产生的物业费10707.8元、电梯费1168.3元、暖气费8334.06元，均因房屋存在质量问题导致无法入住而损失，上述费用均系被告违约导致，被告应依法承担赔偿责任。在房屋维修过程中，被告野蛮施工导致地热管割开，未经原告同意的情况下私自将地热管重新焊接，原告知悉后要求被告重新铺设地热，但被告不予重新铺设。为消除安全隐患，请求法院依法判令被告重新铺设地热接管，如不能重新铺设，应赔偿修复费用（以鉴定数额为准）。综上，原告认为被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，并对原告损失进行赔偿，请求贵院支持原告诉讼请求，依法维护原告合法权益。被告营口某某置业有限公司辩称，首先，原告的诉讼请求已过诉讼时效，从双方约定的交房日期2013年9月30日起计算，2015年9月29日已经超过诉讼时效；其次，双方签订的商品房买卖合同已经约定交房日期为2013年9月30日，原告于2014年1月1日来收房，并在交房确认书上签字确认，即被告没有逾期交房的违约行为，即使房屋装修出现质量瑕疵，也属于相关维修责任，不应当由被告承担逾期交房的违约责任；再次，原告的其他诉讼请求也没有合同及法律依据，不应当得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告提交的商品房买卖合同、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、进户通知单、金碧物业有限公司营口分公司收费收据、营口热电集团供暖收费凭证等证据材料，对于被告提交的（2019）辽0811民初1761号民事判决书、（2020）辽08民终470号民事判决书等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告王某某1、王某某2与被告营口某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二原告以701126元的价格（首付款421126元，280000元为商业贷款）购买由被告开发的、落于营口市老边区、建筑面积为139.39平方米的房屋。该商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同附件四：合同补充协议五、双方同意本合同第八条补充如下：1.“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。另查，辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书载明案涉商品房所在楼竣工验收时间为2014年12月12日。再查，2014年1月1日，原告王某某1、王某某2欲查看其购买的案涉商品房，按被告要求在被告提供的案涉房屋交付确认书上签字并领取入户门钥匙后查看其购买的案涉房屋，发现案涉房屋存在诸多质量问题，查看房屋后将入户门钥匙交还物业。2016年1月11日，被告向二原告交付其购买的案涉房屋，并将案涉商品房屋结算单及进户通知单等入住手续交付二原告。二原告主张其于2018年9月14日同律师持索赔函到被告处就逾期交房违约金、租房租金损失及房屋维修费损失等事宜与被告协商，该律师原一审时亦出庭证明“其于2018年9月14日同原告到恒大城（案涉房屋所属小区）找到物业经理，物业经理称对该索赔函其需向开发商请示后一周内予以答复”。后被告对案涉房屋予以维修，2018年12月该房屋维修完毕，二原告实际入住该房屋。原告称被告维修时，因重做卫生间防水将地热管割开后重新焊接造成隐患，但未提供证据予以证明。又查，二原告于2014年1月2日向案涉房屋所属的金碧物业有限公司营口分公司交纳2013年12月至2014年12月10日的物业服务费和电梯使用费共计3298.80元；于2018年11月2日向营口热电集团有限公司交纳2018-2019年3484.75元供暖费时按规定补交被告认为的原告入住当年即2014-2015年供暖费3763.53元。本院认为，原告王某某1、王某某2与被告营口某某置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的合同义务。二原告提供被告为其出具的进户通知单等证据证明被告于2016年1月11日才实际交付房屋并据此计算逾期交付房屋违约金诉讼时效的主张，本院予以支持；被告关于应以合同约定的交房日期2013年9月30日计算诉讼时效的辩解，不予采信；被告关于实际交房日期为2014年1月1日的辩解，因二原告在被告提供的案涉房屋交付确认书上签字是应被告要求为查看其购买的、未经竣工验收的商品房所为，本院不予采信。2018年被告对案涉房屋维修的事实可以说明被告已收悉二原告主张的索赔函事宜，故二原告主张被告逾期交房违约金的诉讼时效发生中断，其于2019年4月11日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效，故被告关于2015年9月29日已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。二原告于2011年12月21日与银行签订个人购房借款/担保合同交付280000元的房款，故原告根据房款金额计算的58332.68元违约金本院予以支持；被告实际交房日为2016年1月11日，距合同约定的交房日2013年9月30日已达到832天，故二原告主张按合同约定以已交付房价款万分之1.0、按832天计算违约金的主张，本院亦予以支持；对二原告主张的租住房屋所产生的租金损失，因其提供的租房协议及收条不足以证明其主张，故本院不予支持；对二原告主张的物业费、电梯费损失，因其实际交纳入住前的物业费、电梯费金额为3298.80元，故本院仅对该部分实际损失予以支持；对二原告主张的2014-2015年度、2018-2019年度供暖费损失，因二原告主张房屋维修完毕即入住，故2018-2019年供暖费损失，根据供暖时长，结合二原告居住并享用供暖的时间，本院酌定696.95元，对二原告交纳的2014-2015年度供暖费损失，系因被告原因产生，原告并未实际享受到该服务，该损失亦应由被告负担，故被告共应负担二原告的供暖费损失4460.48元；对二原告主张被告对案涉房屋地热管线重新铺设，如不能重新铺设，应赔偿修复费用的主张，因二原告并未提供证据证明地热管线存在的隐患，故对该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告营口某某置业有限公司给付原告王某某1、王某某2逾期交房违约金58333.68元；二、被告营口某某置业有限公司给付原告王某某1、王某某2物业费、电梯费损失3298.80元，供暖费损失4460.48元；三、驳回原告王某某1、王某某2的其他诉讼请求。案件受理费2950元，二原告负担1480元，被告负担1470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 长  王洪梅人民陪审员  孙殿厚人民陪审员  叶仲尧二〇二〇年六月二十四日书 记 员  潘诗涵