云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初900号本诉原告（反诉被告）：邹永君，女，1973年5月1日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：左李璇子，云南张思伟律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：普洱鼎益投资有限公司（统一社会信用代码：91530800309501807U）。住所地：普洱市思茅区普洱大道八号路普洱二中。法定代表人：王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马超，云南逻计律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。本诉原告（反诉被告）邹永君与本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。本诉原告（反诉被告）邹永君及其委托诉讼代理人左李璇子、本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司的法定代表人王磊及其委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）邹永君向本院提出诉讼请求：1、判令本诉被告（反诉原告）返还本诉原告（反诉被告）2019年度至2020年度租金52800元；2、判令本诉被告（反诉原告）支付违约金15840元；3、判令本诉被告（反诉原告）承担诉讼费。事实及理由：2016年11月5日，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订《商业铺面租赁合同》，合同约定：租赁期2017年3月1日至2020年3月1日止；租金共计105600元，其中2017年度至2018年度免租金，2018年度至2020年度每年租金52800元，租金一次性付清；本诉原告（反诉被告）向本诉被告（反诉原告）交纳4400元履约保证金。合同签订后，因商铺生意冷清、商户流失，2018年1月6日与商户座谈后达成《商铺延期政策补充协议》。补充协议约定：2018年1月13日—2019年1月12日商户必须开门营业；期间进行营业考勤打卡，考勤天数不少于316日，考勤需经验收；完成考勤打卡的商户享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策。本诉原告（反诉被告）完成了考勤打卡考核。2020年3月7日，本诉被告（反诉原告）送达告知书，要求本诉原告（反诉被告）等人续租，否则收回商铺并追究责任。现本诉被告（反诉原告）未履行免租一年政策，要求本诉被告（反诉原告）退还1年租金52800元，按照约定承担30%的违约金。本诉被告（反诉原告）答辩并反诉称，本诉原告（反诉被告）租赁合同到期后，一直使用商铺，本诉被告（反诉原告）不应返还租金，未构成违约，也不应当支付违约金。因本诉原告（反诉被告）2020年3月1日租赁期限已到，现仍在使用铺面，且租赁期间未经本诉被告（反诉原告）同意，将商铺转租，违反协议，构成违约。反诉请求：1、解除双方签订的《商业铺面租赁合同》；2、要求反诉被告支付违约金15840元；3、承担本案诉讼费。本诉原告（反诉被告）答辩称，合同已经到期终止履行，无需解除。按照补充协议约定，本诉原告已按照协议履行，本诉原告（反诉被告）未转租，不应当支付本诉被告（反诉原告）违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：本诉被告（反诉原告）提交牛建兵证明1份，用于证明本诉原告（反诉被告）未经本诉被告（反诉原告）同意，本诉原告（反诉被告）将承租的商铺转租第三人牛建兵，违反双方约定。本诉原告（反诉被告）质证认为，承租的部分商铺由本诉原告（反诉被告）使用，部分商铺由牛建兵使用，未签订转租合同，不应当认定转租。本院认为，本诉原告（反诉被告）承租商铺后，其中部分由牛建兵使用，虽未签订转租协议，但本诉原告（反诉被告）已承认事实转租。对本诉原告（反诉被告）的转租行为，本诉被告（反诉原告）未及时提出，2018年1月10日仍然与本诉原告（反诉被告）签订《商铺延期政策补充协议》，应当视为本诉被告（反诉原告）已经知道本诉原告（反诉被告）转租行为并且默认，因此，本院对本诉被告（反诉原告）的证明目的不予采信。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订《商业铺面租赁合同》，合同约定：租赁期2017年3月1日至2020年3月1日止；租金共计105600元，其中2017年度至2018年度免租金，2018年度至2020年度每年租金52800元，租金一次性付清；原告向被告交纳4400元履约保证金。合同签订后，本诉原告（反诉被告）于2016年11月24日向本诉被告（反诉原告）交清105600元租金及4400元保证金。后因商铺生意冷清、商户流失，2018年1月6日与商户座谈后达成《商铺延期政策补充协议》。补充协议约定：2018年1月13日—2019年1月12日商户必须开门营业；期间进行营业考勤打卡，考勤天数不少于316日，考勤需经验收；完成考勤打卡的商户享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策。本诉原告（反诉被告）完成了考勤打卡考核，并由本诉被告（反诉原告）出具证明。2020年3月7日，本诉被告（反诉原告）送达告知书，要求本诉原告（反诉被告）等人续租，否则收回商铺并追究责任。另查明，本诉原告（反诉被告）承租商铺后，部分商铺由本诉原告（反诉被告）使用，部分商铺现一直由第三人牛建兵使用。本院认为，本案的争议焦点是：1、本诉被告（反诉原告）未顺延一年免费使用商铺是否违约？2、本诉原告（反诉被告）转租部分商铺是否违约？关于本诉被告（反诉原告）未顺延一年免费使用商铺是否违约问题。根据本诉原告（反诉被告）提供的证据，证明本诉原告（反诉被告）已完成打卡、考核，并由本诉被告（反诉原告）出具证明，应当认定本诉原告（反诉被告）打卡、考核行为已经得到本诉被告（反诉原告）的认可，双方应当按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，本诉原告（反诉被告）已按照《商铺延期政策补充协议》约定，已完成打卡、考核，可以享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇。本诉原告（反诉被告）未享受约定“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇，本诉被告（反诉原告）应当退还本诉原告（反诉被告）一年的租赁费52800元。本院支持本诉原告（反诉被告）要求本诉被告（反诉原告）的该项诉讼请求。2020年3月7日，本诉被告（反诉原告）送达告知书，要求本诉原告（反诉被告）等人续租，否则收回商铺并追究责任。该“告知书”仅告知本诉原告（反诉被告）续签租赁合同，未明确本诉原告（反诉被告）不能享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇。且虽然双方未续签租赁合同，但本诉原告（反诉被告）收到“告知书”后继续使用商铺，因此，本诉原告（反诉被告）要求本诉被告（反诉原告）支付违约金没有事实依据。本院对该诉讼请求不予支持。根据本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订的《商业铺面租赁合同》和《商铺延期政策补充协议》，租赁合同已于2020年3月1日到期，本诉被告（反诉原告）已通知本诉原告（反诉被告）续签租赁合同，本诉原告（反诉被告）未与本诉被告（反诉原告）续签租赁合同，双方租赁关系已于2020年3月1日终止，无需予以解除。本院对本诉被告（反诉原告）要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。关于本诉原告（反诉被告）转租部分商铺是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，根据本诉被告（反诉原告）与本诉原告（反诉被告）签订《商铺延期政策补充协议》未提出转租异议和本诉被告（反诉原告）向本诉原告（反诉被告）送达“告知书”时未提出转租异议，应当推定本诉被告（反诉原告）对本诉原告（反诉被告）转租行为明知、默认。本诉被告（反诉原告）认为本诉原告（反诉被告）违约转租，缺乏事实依据。据此，本院对本诉被告（反诉原告）反诉本诉原告（反诉被告）承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司于本判决生效后10日内返还本诉原告（反诉被告）邹永君一年的租赁费52800元；二、驳回本诉原告（反诉被告）邹永君的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1516元，减半收取758元，由本诉被告普洱鼎益投资有限公司负担。反诉案件受理费196元，减半收取98元，由反诉原告普洱鼎益投资有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄舜明二〇二〇年六月十日书记员  白会琴