吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2609号上诉人（一审原告）：李岩，女，1972年10月20日出生，汉族，住长春市高新区。委托诉讼代理人：孙博，吉林兢诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王众杰，吉林兢诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:长春星宇集团建宇房地产开发有限公司，住所地长春市建设街83号。法定代表人:赵清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王坤，吉林吉天行律师事务所律师。上诉人李岩因与被上诉人长春星宇集团建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李岩上诉请求：依法撤销（2019）吉0104民初4417号民事判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审法院认定《“和解协议”补充协议》有效，建宇公司就应按补充协议约定期限内办理产权，在其违约的情况下，应依据补充协议给付违约金，一审法院无视违约金条款属于认定事实、适用法律错误。建宇公司二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。原告李岩向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理“星宇名家”小区三期六号楼门市房一、二层商品房产权手续。2.判令被告自2016年5月31日起，至协助原告办理完毕“星宇名家”小区三期六号楼门市房一、二层商品房产权手续之日止，以2211485.00元为基数，按日万分之三的标准向原告支付违约金。暂计算至起诉之日，违约金为726472.82元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年6月26日，李岩认购了建宇公司开发的“星宇名家”商业网点商品房，并预交房款1万元。随后，双方于2001年8月29日签订《“星宇名家”认购预定书》，约定李岩购买“星宇名家”2号楼与3号楼之间两跨避开电梯井位置商业网点商品房，面积为360平方米，单价为5000元/平方米，总房款为1800000.00元。认购书签订后，李岩于2001年9月11日向建宇公司交纳450000.00元首付款，但建宇公司未能交付房屋，李岩诉至本院。2005年11月21日，本院出具（2005）朝民初字第498号民事调解书。协议主文为：“一、解除李岩、建宇公司2001年8月29日签订的《“星宇名家”认购预定书》，李岩不再追究建宇公司销售该房屋的违约责任；二、建宇公司将“星宇名家”小区三期六号楼门市房（以卷宗三张附图纸黄色区间面积为准）建筑面积共计1002.77平方米（实际面积以产权部门测量为准），作价3433705.00元出售给李岩（房款待面积测量后多退少补），并于2006年1月15日前交付房屋；三、房屋交付前李岩缴付房款191万元。分三次七个工作日内交齐，第一笔于法院调解书送达后三日内交付48.5万元（其中扣除建宇公司赔偿李岩房屋损失的1.5万元）；第二笔于五个工作日内交付50万元；第三笔于七个工作日内交付45万元（扣除李岩已交的46万元）；四、建宇公司以书面文件通知李岩进户后五个工作日内，李岩向建宇公司交付房款90万元。五、建宇公司向李岩提供办理产权（2006年6月30日前）合法手续的同时，李岩交付房屋余款618705元；六、违约条款：如建宇公司逾期（2006年1月15日前）交付房屋或逾期（2006年6月30日前）提供办理产权的合法手续，则按李岩已交房款金额的日万分之三承担违约金；如李岩逾期交付房款，则按未交房款金额的日万分之三支付建宇公司违约金。”该调解书生效后，李岩向建宇公司支付了房款共计1910000.00元。2006年11月20日，就“星宇名家”小区六号楼门市房（含地下室及二楼）买卖事宜，李岩与建宇公司分别作为甲乙方签订《“和解协议”补充协议》。约定，李岩将“星宇名家”小区六号楼门市房（含地下室及二楼）中的地下室部分（面积361.11平方米）退还给建宇公司，价款722220.00元从总房款3433705.00元中扣除；李岩已实际付款1910000.00元，在补充协议生效后三个工作日内再向建宇公司付款301485.00元即可办理“星宇名家”小区六号楼门市房一、二层商品房入住手续；李岩入住后180日内，建宇公司办理权属登记，需由建宇公司提供的资料报产权登记机关备案，建宇公司为李岩提供经验证真实有效可无障碍地办理产权手续的同时，李岩应付建宇公司50万元。并约定建宇公司未按补充协议约定备齐办理产权登记全部手续，自违约之日至备齐之日止，每日向李岩支付已付房款万分之三的违约金。该补充协议签订后，李岩于2006年11月22日向建宇公司支付301485.00元。建宇公司为李岩办理了“星宇名家”小区三期六号楼门市房一、二层商品房入住手续，并将房屋交付李岩。建宇公司开发的“星宇名家”小区项目因建设规划等原因，小区内房屋被列为按无籍房办理产权。2014年8月27日，长春市规划局向长春市历史遗留未登记居住房屋确权工作领导小组办公室发出“关于对历史遗留未登记居住房屋确权相关事项予以确认的函”的回函。其中提到“申请需确认的“星宇名家”1-8号8栋建筑，已于2005年10月取得长规（2005）0198号《建设工程规划许可证》。许可内容详见：附件、附图。经现场核查，存在与《建设工程规划许可证》附件及附图不符的情况：1、实测图纸未标明建筑的面积、高度、±0、建筑物之间距离、绿地率、车位、容积率等指标、数据；2、规划许可要求必须拆除的3处建筑尚未拆除。”并提到“近日，我局接到长春市城乡建设委员会给市政府《关于对部分拆迁开发历史遗留问题事涉单位停止办理相关手续的请示》（长城乡[2014]65号），其中提出对26个信访案件（含长春星宇集团星宇名家项目）的事涉单位暂停各种审批、审核、验收、备案等手续，待信访案件处理完毕，再启动办理各种手续，并要求各相关部门配合协作。”2016年3月25日和11月29日，长春市城乡建设委员会两次向市房地局、市规划局发出《关于协助办理“星宇名家”产权相关手续的函》，函中均提到“请贵局接此函后为‘星宇名家’2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、21栋、22栋、23栋、24栋办理产权相关手续，望予以配合。”2018年5月14日，长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组形成第六次联合审批会议纪要，其中第六项关于星宇名家1-8栋及21-24栋项目，指出“1、市规划局委托长春市测绘院进行规划核实测绘和房屋建筑面积测绘后进行规划审查，依法出具规划认定意见。认定同意后，经媒体公示期满无异议按无籍房确权程序予以确权。2、将长春星宇集团房地产开发有限公司列入诚信黑名单。”现星宇名家小区6栋至今未办理房屋产权手续。一审法院认为，李岩与建宇公司签订的《“和解协议”补充协议》系双方真实意思表示，协议有效。建宇公司应按照协议约定，在李岩入住后180日内办理权属登记。但因星宇名家小区包括李岩购买的六栋房屋被列为无籍房屋，而此类房屋办理产权，需要政府相关部门出具审核意见及履行相关程序后方可办理。在不能确定六栋房屋已完全具备办理产权手续的情况下，对李岩提出建宇公司协助其办理“星宇名家”小区三期六栋门市房一、二层商品房产权手续的请求，本院不予支持。关于李岩要求建宇公司支付违约金问题，补充协议第四条约定，乙方未按本协议约定备齐办理产权登记全部手续，自违约之日至备齐之日止，每日向甲方支付已付房款万分之三的违约金。李岩主张从2016年5月31日起计算到起诉之日止的违约金为736472.82元。根据该条约定，只有在建宇公司已备齐办理产权登记要件全部手续，且其拒绝为李岩履行办理产权登记的情况下，李岩可依据该条款向建宇公司主张违约金，但李岩对此没有举出证据加以证明，故李岩提出的违约金请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李岩的诉讼请求。案件受理费34303元，由原告李岩负担。本院二审无新增查明事实。本院认为：李岩与建宇公司于2006年11月20日签订的《“和解协议”补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据该补充协议约定建宇公司需在李岩入住后180日内，为其办理权属登记，然而至今仍未办理，该补充协议中也未约定建宇公司未能按时办理权属证书的免责条款，故建宇公司构成违约，李岩要求建宇公司协助其办理产权并支付违约金符合协议约定，应予支持，一审法院驳回李岩诉请有误，应予纠正。至于违约金数额，该补充协议对逾期办理权属登记约定了违约金标准，双方应按此标准履行，李岩主张自本案起诉之日前三年的违约金并不超过诉讼时效，应予支持。综上，原判决适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4417号民事判决；二、长春星宇集团建宇房地产开发有限公司协助李岩办理案涉“星宇名家”小区三期六号楼门市房一、二层商品房产权手续；三、长春星宇集团建宇房地产开发有限公司于本判决生效后以2211485.00元为基数，按日万分之三的标准向李岩支付自2016年6月17日至2019年7月17日违约金726472.82元。如建宇公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计68606元，由建宇公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年六月二十八日书记员 张维峰