浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初5306号 原告（反诉被告）：宁波大城小辰二手车经纪有限公司，住所地:宁波市江北区倪家堰路168-230号（姚江二手车交易市场G-20），统一社会信用代码91330205MA28YCEC3Y。 法定代表人：傅善兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柴萍萍，浙江易腾律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈华萍，女，1981年11月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：马利和,浙江盛宁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴肖锋,浙江盛宁律师事务所执业律师。 第三人：李洪，男，1980年9月29日出生，汉族。 原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司与被告陈华萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理中，被告陈华萍提起反诉，本院准许与本诉合并审理，同时应被告的申请追加了李洪为第三人。本案于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司的委托诉讼代理人贺浩忠、柴萍萍，被告陈华萍及其委托诉讼代理人马利和、吴肖锋到庭参加诉讼，第三人李洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年5月1日起至2020年4月30日止的房租等合计236253.9元；2.判令被告支付按未付租金、物业费、水电费即236253.9元为基数按日万分之五计算至款项付清之日止的违约金，暂计算至2019年11月14日的违约金为15117.39元（详见清单）；3.判令被告支付原告支付的律师费17500元。以上两项合计268871.29元；4.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：确认原、被告于2018年11月1日签订的《场地租赁合同》自2019年5月1日解除（自被告逾期支付租金一个月届满次日起）（经本院释明后，再次变更为：确认原、被告于2018年11月1日签订的《场地租赁合同》于2020年4月16日解除）；变更第1、2项诉讼请求为被告支付2019年5月1日起至交还租赁物之日止的按约定租金计算的占用费及物业费、水费、电费，截至2020年4月13日止的占用费为195083.33元、物业费2000元、12103.65元、水费3元；变更第3项诉讼请求为被告支付违约金2万元，支付原告支付的律师费17500元。事实与理由：2017年7月19日，原告与浙江中外运有限公司宁波华仓储运分公司签订《租赁仓库合同》，原告据此承租了位于宁波市倪家堰路168－230号的仓库、区域及附属设施，租赁期限自2017年4月1日至2020年12月31日，并可转租。2018年11月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将位于角场地店铺租赁给被告使用，租期自2018年11月1日起至2020年10月31日止，共2年，其中第一年租金为20万元，第二年租金在原来基础上上浮5%，即21万元，每半年一付，每期租金于下个租期开始前1个月付清，水电等能源费用据实结算，每月15日结算上月费用，需在2天内缴纳，物业管理费、垃圾清运费、物业费按每间每年收取2000元，与当期租金同时交付，合同第四条第2项约定“乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金万分之五支付滞纳金，逾期一个月未支付租金的，则视为乙方违约提前解除合同，甲方可以无条件收回租赁的店铺及车位（或场地）”。第十条第三项约定“如一方违约，违约方应一次性支付违约金2万元（自违约之日起三十天内付清），另承担守约方因追责所产生的全部费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费用等）”。被告应于2019年4月1日支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金10万元，物业费1000元，但此期间至今的租金、水电物业费用均未付。原告分别于2019年6月18日、2019年8月12日送达催告函，但被告仍未按约履行支付义务。故为讼。 被告陈华萍答辩并反诉称：2017年11月1日，李洪与原告签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日。2018年3月11日，李洪与被告签订《修理厂合伙协议》，约定双方共同经营位于江北区倪家堰路168-230号市场内修理厂。正由于此前李洪已与原告签订《场地租赁合同》，于是李洪与原告于同日签订了《场地租赁合同补充协议》，约定其中原合同第二条场地用途增加一项：乙方承租该场地的另一目的是用于与他人合作、共同出资等形式开设汽车修理公司（厂）及办理出二类运输许可证，甲方应提供新设立中的汽车修理公司（厂）工商登记及相关许可证所需要的手续（原房东的租赁合同、房产权属证书及相关工商行政机关所需的材料等）。在承租有效期内，如乙方要求，甲方同意将租赁合同承租人变更为乙方指定的新设立的公司作为承租人。2018年11月1日，李洪与原告承租场地刚好满一年，李洪已支付了第一年租金，李洪与被告约定之后的租金由被告支付，于是原告与被告又签订了《场地租赁合同》，由于修理厂处于筹备状态，没有营业执照，故创始人只能以个人名义签订场地租赁合同，但该合同实际权利义务归属于“修理厂”。上述合同签订后，被告去办理工商登记手续时才得知，涉案场地不属于工业用地，不能注册登记修理厂，被告无法取得营业执照，此事一直在与原告协商处理，但原告却以公司已更换老板，且其未承诺过必须帮被告办理出营业执照为由对被告的诉求不予理睬，因此，被告才拒付租金，水电费被告是愿意交的，之前都是原告员工上门收取，2019年6月6日，被告向原告支付水电费5000元，但原告只收了1500元，其余被退回，被告认为原告只是为了逼迫被告早点离开。被告租赁场地的目的是开修理厂，但却无法注册登记，且原告拒绝采取任何补救措施，致使被告无法实现合同目的，原告应当赔偿被告的损失，故被告反诉要求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因办不出营业执照的损失619900元；2.支付反诉原告律师费17500元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。审理中，被告明确其损失为建造和装修租赁场地上厂房的费用、购置机器设备的费用，但经释明，其无法确认各项费用金额，亦无法提供证据证明。 原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司针对被告陈华萍的反诉答辩称：1.李洪与原告签订《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》已终止，已丧失对原告的约束力。基于前两份协议，被告与李洪签订了《修理厂合伙协议》，后又与原告签订了《场地租赁合同》且由被告向原告支付了2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金10万元，由此表明原告与李洪签订的两份合同已终止；2.原、被告签订的《场地租赁合同》约定“乙方租赁的场地仅能用于汽车修理厂的经营业务活动及二手车业务相关的经营活动使用，不得挪作他用”，据此可知，场地仅能用于汽车修理厂的经营业务活动，而非用于修理厂的设立和办理营业执照，被告也未提出过办理修理厂营业执照的特殊要求；3.修理厂设备在与签订租赁合同前被告就已购买，且该设备仍属于被告，不存在损失，原告是基于被告未按约支付租金而要求解除合同，过错完全在于被告；4.被告要求原告支付其律师费17500元，没有事实根据和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人李洪未作陈述，亦未举证质证。 经审理，结合庭审中原、被告的陈述，下列事实原、被告双方均无异议，本院予以认定： 2017年7月19日，原告与浙江中外运有限公司宁波华仓储运分公司签订《租赁仓库合同》，原告据此承租了位于宁波市江北区域及附属设施，租赁期限自2017年4月1日至2020年12月31日，并可转租。2017年11月1日，李洪与原告签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日。2018年3月11日，李洪与原告签订了《场地租赁合同补充协议》，约定其中原合同第二条场地用途增加一项：乙方承租该场地的另一目的是用于与他人合作、共同出资等形式开设汽车修理公司（厂）及办理出二类运输许可证，甲方应提供新设立中的汽车修理公司（厂）工商登记及相关许可证所需要的手续（原房东的租赁合同、房产权属证书及相关工商行政机关所需的材料等）；在承租有效期内，如乙方要求，甲方同意将租赁合同承租人变更为乙方指定的新设立的公司作为承租人；租赁期限修改为2017年11月1日至2020年10月31日，其中2017年11月1日至2018年3月31日因乙方需要装修，无法正常营业，为免租期。2018年11月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将位于角场地店铺租赁给被告使用，租期自2018年11月1日起至2020年10月31日止，共2年，其中第一年租金为20万元，第二年租金在原来基础上上浮5%，即21万元，每半年一付，每期租金于下个租期开始前1个月付清，水电等能源费用据实结算，每月15日结算上月费用，需在2天内缴纳，物业管理费、垃圾清运费、物业费按每间每年收取2000元，与当期租金同时交付，合同第四条第2项约定“乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金万分之五支付滞纳金，逾期一个月未支付租金的，则视为乙方违约提前解除合同，甲方可以无条件收回租赁的店铺及车位（或场地）”。第十条第3款约定“如一方违约，违约方应一次性支付违约金2万元（自违约之日起三十天内付清），另承担守约方因追责所产生的全部费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费用等）”。第十一条约定“出现第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前十日书面通知对方。不属于甲方违约，乙方的经济损失甲方不予补偿或赔偿”被告称案涉场地上的厂房于2018年3月11日之后开始搭建，5－6月份主体完工，8月初装修完毕。原告称厂房是在与被告签订合同之前就已完工。原、被告为本案诉讼均花费律师费17500元。原告在增加诉讼请求前未向被告发出过解除合同的通知。被告未支付2019年5月1日后的场地租金及物业费。 上述事实有双方陈述及下列证据材料予以证明：原告提供的《租赁仓库合同》、土地使用权证复印件，原、被告签订的《场地租赁合同》，法律服务委托合同；被告提供的李洪与原告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》、法律服务委托合同及律师费发票。上述证据原、被告均无异议，本院予以认定。 原告另提供了2019年6月18日和2019年8月12日的通知书，拟证明曾于该两日向被告催收租金及水电物业费的事实；水电费结算单，拟证明被告尚欠原告水电费的事实。被告另提供了《修理厂合伙协议》，拟证明被告与李洪于2018年3月11日签订合伙协议，约定合伙开设汽车修理厂的事实；收款收据，拟证明原告收取被告押金3万元，收取李洪押金2万元的事实；函一份，拟证明被告一直主动找原告商谈租金结算问题以及修理厂营业执照无法办理等问题，但原告一直不予回应的事实；转账凭证打印件两张，拟证明2019年6月6日，被告让其员工向原告支付水电费5000元，但被原告退回3500元的事实；网络内容打印件二份，拟证明因案涉场地非工业地址而无法办理汽车修理厂的营业执照；录音一份，拟证明双方办理营业执照事宜进行过协商。经质证，被告对原告的前述证据不予认可，认为其未收到过催讨通知，水电费业已结清，否则不会被退3500元。原告对被告的前述证据中合伙协议真实性合法性认可，但认为与本案无关联性，收款收据三性均有异议，其上载明收取时间是2018年6月29日，早于合同签订日，交款人也并非原告，原告并没有收到过被告交来的押金；函形式真实，内容不真实，且不能证明原告主张的待证事实；转账凭证真实性无法确定，原告没有收到这笔钱，不能证明原告主张的待证事实；对录音三性均不认可。本院认为，原告提供的催讨通知、被告提供的函、转账凭证未能提供原始载体，水电费结算单亦为原告单方制作，在对方不认可的情况下，本院均不予认定。本院应被告申请追加了李洪作为第三人，但其拒不到庭参加诉讼，无法确认《修理厂合伙协议》的真实性，且即使该证据为真实，该协议亦为李洪与被告之间的关系，并不对原、被告间租赁关系构成影响，与本案无关联性；原告对收款收据的质证意见合理，本院予以采纳；对被告提供的两份网络内容打印件的认证意见将在下文阐述。 本院认为，本案的争议焦点为以下三项： 一、原、被告双方签订的《场地租赁合同》是否已于2020年4月16日解除？ 《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。双方合同第四条约定“逾期一个月未付租金的，则视为乙方违约提前解除合同，甲方可以无条件收回租赁的店铺及车位（或场地）”，由此可知，本案中由于被告逾期未支付租金，原告具有约定的合同解除权。原告诉前未向被告发出过解除合同的通知，故被告首次知道原告要求解除合同意思表示的日期是本院在微法院中向被告送达原告《增加变更诉讼请求申请书》的日期，即2020年4月16日，双方合同于该日解除。被告代理人在庭审时陈述因无法办理汽车修理厂的营业执照而致被告合同目的无法实现，合同已无继续履行的必要，同意解除合同，但具体意见需由被告本人确认，被告当时并未发表意见，也未在本院指定的合理期间内发表，本院认为被告代理人作为被告在本次诉讼中的特别授权代理人，在诉讼中对事实及诉讼请求的认可可视为被告本人的认可。故对原告要求确认双方租赁合同于2020年4月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。 二、合同解除的原因是什么？原告的损失应如何承担？ 被告认为合同解除系因原告提供的租赁场地性质为仓储用地，无法办理汽车修理厂的营业执照，致使其合同目的无法实现而无奈解除；原告认为其解除合同系由于被告未按约履行交付租金的义务，其依合同约定解除合同，其并不清楚案涉场地是否可以办理汽车修理厂的营业执照，但合同中并未约定其具有协助被告办理该执照的义务，也未约定该执照若无法办理，被告有权解除合同并要求原告承担相应损失。 首先，双方在租赁合同中约定的场地用途为“汽车修理厂的经营业务活动及二手车业务有关的经营活动”。汽车修理厂的经营业务活动只是作为该场地的用途之一，并非唯一用途，假使确实无法办理修理厂的营业执照也可以从事二手车业务相关的经营活动，故其长期未履行交付租金的义务并不具有合理性。 其次，被告主张汽车修理厂营业执照无法办理，仅提供了两份来源不明的网络内容打印件，载明“您申报的‘宁波驿璟堂汽车经纪有限公司’变更登记申请，预审未通过，请补齐材料后再次申报，机动车维修要工业地址，需要换地址”和“您申报的‘宁波驿璟堂汽车经纪有限公司’变更登记申请，预审未通过，请补齐材料后再次申报，地址不符合要求，不能添加相关经营范围”，在超过本院再行指定的补充举证期间后，被告又提交了一份盖有江北区市场监督管理局行政审批专用章的材料，内容基本与前述第一份打印件一致，但该证据系宁波驿璟堂汽车经纪有限公司的变更登记审批，如果该公司即是被告准备开设的修理厂，那么该公司已登记成立并领有营业执照，这与被告的抗辩意见不符；如果该公司不是被告准备开设的修理厂，那么该证据与本案无关联性。经查询“国家企业信用信息公示系统”得知，宁波驿璟堂汽车经纪有限公司系自然人独资的有限公司，法定代表人及唯一股东均为陈华萍，登记住所地为宁波市江北区（姚江二手车交易市场Ｇ-15）,即本案租赁场地，公司经营范围为汽车经纪、经销、租赁、汽车零部件的批发、零售。由此可知，案涉租赁场地已作为被告开设的二手车交易公司的注册场地，合同约定的场地用途并未落空。 再次，被告称厂房2018年3月11日之后开始搭建，5－6月份主体完工，8月初装修完毕，其与原告于同年11月才签订租赁合同，而其作为商事主体，在合同签订前不对相关合同目的的事项进行重点考察，而在长达数月的时间里先进行各种投入，装修完毕后的数月内依然未予考察能否注册修理厂，遂直接与原告签订租赁合同，该说法不仅违反商事活动经验，且亦不符合常理。 据此，本院对被告主张“合同解除系因原告提供的租赁场地性质为仓储用地，无法办理汽车修理厂的营业执照，致使其合同目的无法实现而无奈解除”的抗辩意见不予采纳。被告未按约交付租金，原告依据合同约定有权解除合同。根据合同第十条、第十一条的约定，被告的损失应自行承担。 三、原告主张的租金（占用费）、水电物业费、违约金及律师费是否合理？ 1.租金（占用费）。被告主张其与原告签订的租赁合同（下称合同1）是李洪与原告签订的租赁合同（下称合同2）的承接，应享受合同2中的免租期。然而，合同的相对性是合同法的基本原理，李洪并非合同1的主体，被告亦并非合同2的主体，被告主张承接合同2中李洪的权利无事实及法律依据，本院不予采纳。被告未支付2019年5月1日后的租金，原告主张租金及按租金标准交纳的占用费自2019年5月1日起计算至交还租赁物之日，有事实依据，亦符合法律规定，本院予以支持。由于计算标准一致，为方便计算，在此不区分租金和占用费，暂计至2020年4月30日的租金（占用费）为205000元。 2.水电物业费。物业费在合同中约定为一间一年为2000元，与当期租金同时支付，故暂计至2020年4月30日的物业费为2000元。水电费原告未提供发票等有效凭证，本院不予认定。 3.违约金及律师费。双方约定如一方违约，违约方应一次性支付违约金2万元，另承担守约方因追责所产生的全部费用，（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费用等）。但《合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，由此可知违约金与损失赔偿不可兼得，原告的律师费损失略低于违约金，基于对双方当事人意思自治的尊重，本院支持其关于违约金的诉讼请求。 综上，原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2020年4月16日解除。该合同的解除不违反法律规定，依法产生合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告陈华萍应在合理期间内自租赁场地腾退。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除系因被告违约未按时支付租金所致，故被告的损失应自行承担，同时，应对原告承担相应的违约责任。第三人李洪经本院合法传唤无到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司与被告陈华萍于2018年11月1日签订的《场地租赁合同》于2020年4月16日解除； 二、被告陈华萍于本判决生效之日起十日内支付原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司租金（占用费）和物业费[2020年4月30日前的租金（占用费）为205000元，物业费为2000元；2020年5月1日后的占用费按每年21万元租金标准计算，物业费按每年2000元标准计算至陈华萍交还租赁物之日止]； 三、被告陈华萍于本判决生效之日起十日内支付原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司违约金20000元； 四、驳回原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈华萍的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5000元，减半收取2500元，由原告宁波大城小辰二手车经纪有限公司负担300元，被告陈华萍负担2200元；反诉案件受理费10174元，减半收取5087元，由反诉原告陈华萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 姚薇 二〇二〇年六月九日 代书记员 张颖 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部（该账号为标的款、公告费、保全费交纳账户，案件受理费不可交至此账户）。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行,申请时需携带身份证件及生效法律文书，不需预交执行申请费用，相应申请费用由被申请人承担。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。