吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2341号上诉人（原审被告）：吉林省万浦房地产开发有限公司，住所地：长春高新技术产业开发区。法定代表人：王茂福，董事长。委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓媛，吉林升圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市铭家房地产代理有限公司，住所地：长春市南关区。法定代表人：李鸿翼，总经理。委托诉讼代理人：肖维维，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市领域商贸有限公司，住所地：吉林省长春市宽城区。法定代表人：王萌萌，总经理。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王萌萌，女，1989年12月16日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。上诉人吉林省万浦房地产开发有限公司（以下简称万浦公司）因与被上诉人长春市铭家房地产代理有限公司（以下简称铭家公司）、长春市领域商贸有限公司（以下简称领域公司）、王萌萌房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。万浦公司上诉请求：1.请求撤销长春新区人民法院作出的（2019）吉0193民初902号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.依法判决本案一审案件受理费、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人领域公司的销售行为系有权代理为认定事实错误。上诉人与领域公司签订的销售代理服务合同中明确约定，上诉人与领域公司共同确认《商品房认购书》、《商品房买卖合同》样本，领域公司按上述样本与购房者签订合同，上诉人对《商品房买卖合同》签章后，才表示对合同所约定内容的认可。若领域公司擅自与购房者签订合同，因此发生纠纷的，由领域公司自行承担责任，并对上诉人因此造成的损失承担赔偿责任。（销售代理服务合同8.5条）一审判决书中认为：“《购房协议书》中，合同首部均载明卖方为万浦公司，领域公司以卖方代理人的身份在合同尾部盖章”，并以此作为认定领域公司签订合同的销售行为为有权代理的证明之一。《购房协议书》为上诉人与领域公司共同确认的《商品房买卖合同》样本，为格式合同，首部均载明卖方为上诉人。但合同签章方仅为领域公司与被上诉人铭家公司，并无上诉人签章。根据上诉人与领域公司签订的销售代理服务合同的约定，上诉人因未签章，对合同内容并未认可，领域公司并未获得单独与购房者签订合同的授权，因此其与购房者签订合同的行为为超越代理权限的越权代理行为，且上诉人并未追认，对上诉人不产生法律效力。铭家公司作为房屋中介公司，与普通的房屋购买人有本质的区别，其对房屋购买程序和相关注意事项及法律规定有更多认识，其明知领域公司超越代理权限，未经上诉人同意擅自与其签订《购房协议书》，因此产生的民事责任上诉人不应承担。二、上诉人并未收到铭家公司给付的房款，原审判决仅基于付款时间认定上诉人收到房款为认定事实不清，而基于有权代理认定上诉人应承担返还购房款的义务为适用法律错误。销售代理服务合同约定客户交款由上诉人方账务收取(销售代理服务合同7.1.4条)，并未授权领域公司可以代为收取钱款。但实际上，领域公司不但超越代理权限与铭家公司签订《购房协议书》，而且收取了相应房款。原审中领域公司提交的证据并不能证明领域公司将案涉房款支付给上诉人，但原审判决仅依据铭家公司的付款时间在领域公司向上诉人及长城资产管理公司账户转账的时间段内就认定领域公司已将房款支付给上诉人，明显为认定事实不清。领域公司超越代理权限与铭家公司签订合同并收取相应购房款为越权代理行为，未经上诉人追认对上诉人不发生法律效力。原审法院判决认定领域公司销售行为为有权代理系认定事实不清，基于有权代理的认定，从而认为上诉人应承担领域公司收款行为的法律后果系适用法律错误。三、被上诉人铭家公司曾于2019年12月3日提出变更诉讼请求申请，请求变更诉讼请求为“继续履行合同”，原审法院同意其变更诉讼请求，并已于2019年12月13日完成了变更诉讼请求后案件的审理。然而原审判决超越铭家公司的诉讼请求作出判决，严重违反了民事诉讼不告不理的基本原则，属于程序违法。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，应予改判或发回重审。王萌萌、领域公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、领域公司系万浦公司委托代理销售，万浦公司应当对领域公司的全部代理行为承担责任。二、领域公司已经将铭家公司731余万元支付给万浦公司。三、在领域公司与万浦公司纠纷一案当中，领域公司的诉请已经将铭家公司的731余万元扣除。铭家公司辩称，一、原审法院认定事实正确，领域公司系有权代理，万浦公司应当返还铭家公司购房款并支付利息。1.上诉人在《万浦小镇销售代理服务合同》以及张贴于售楼处的《万浦小镇项目授权声明》均明确了领域公司有销售代理权，可以代为签订合同，上诉人在上诉状中也自认了案涉《购房协议书》使用的是上诉人和领域公司共同确认的格式样本。2.铭家公司支付的100万元购房定金也是通过在万浦小镇售楼处的pos机支付至领域公司账户，铭家公司有理由相信领域公司为有代理权。3.铭家公司原审中提交的证据能够证明购买案涉房屋前，已有多笔成交先例均为领域公司先代收购房款后转给上诉人。4.领域公司提交的转账凭证显示已经将铭家公司的购房款转付给了万浦公司，万浦公司应当承担返还责任。二、原审法院程序合法。铭家公司变更诉讼请求的主张系于法庭辩论终结之后提出，且万浦公司亦以此作为抗辩理由，故原审法院未予准许铭家公司变更诉请的申请，万浦公司的上诉理由不能成立。铭家公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令万浦公司、领域公司、王萌萌立即返还已付购房款7,312,071元，并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息（利息自2018年10月8日起算，计算至实际给付之日；截至起诉之日暂计为175,824元）；2．请求法院判令万浦公司、领域公司、王萌萌支付已售四套房屋溢价款项704,930元；3．请求法院判令万浦公司、领域公司、王萌萌承担本案的案件受理费、保全费。一审法院认定事实：2018年10月8日，铭家公司与领域公司签订了11份《购房协议书》，铭家公司购买了万浦公司开发的万浦小镇11套房屋，包括洋房3套、高层8套。铭家公司于2018年10月4日支付了购房定金1,000,000元，于2018年10月8日支付了购房款项6,312,071元，共计支付11套房屋购房款7,312,071元。此购房款打入领域公司以及王萌萌账户中，王萌萌是领域公司的法定代表人。铭家公司与领域公司同时签订了《万浦小镇底价包销协议》，协议约定“双方就万浦小镇以下11套房源进行底价包销，其中洋房底价为9,800元／平，销售价格不可超过11,500元／平。B区高层底价为8,500元／平，销售价格不可超过9,800元／平”，“付款方式：铭家一次性支付本协议内11套房源底价总房款的50％。共计7,312,071元。销售溢价部分由甲方以佣金方式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣”。案涉11套房屋中4套（万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B5-2604）已经实现销售完成商品房备案，剩余7套（万浦小镇A11-403、B6-801、B6-903、B6-303、B6-904、B6-804、B6-404）房屋未售。已经实现销售的4套房屋铭家公司已付购房款2,584,033元，剩余7套未售房屋铭家公司已付购房款4,728,038元。又查明，领域公司为已经实现销售的A6-204、B4-2504、B5-2604共计垫付首付款1,198,933.00元。领域公司授权委托森源公司办理房屋备案手续，森源公司代收首付垫款后转给领域公司。另查明，万浦公司是万浦小镇开发商，万浦公司与领域公司签订了《万浦小镇销售代理服务合同》，万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇。领域公司、王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5,220万元。再查明，长城资产管理公司是万浦公司的债权人，长城资产管理公司收取购房款后冲抵其与万浦公司之间的债权债务。一审法院认为：一、关于铭家公司请求万浦公司、领域公司、王萌萌共同返还已付购房款及利息的诉讼请求，领域公司的销售行为系有权代理，领域公司以自己的名义收取铭家公司购房款行为的法律后果应当由万浦公司承担。理由为：第一，万浦公司已授予领域公司销售万浦小镇的独家代理权限。万浦公司与领域公司签订的《万浦小镇销售代理服务合同》第3.1约定，“独家代理权。甲方确认本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约并依本合同约定或依法律规定，甲方可解除本合同的除外”；第11.4条约定，“负责所有与销售有关的文档资料的填写，合同文本打印，签订《商品房买卖合同》并负责对向客户做出合理、合法解释”，上述约定已明确授予领域公司销售案涉房屋及签署合同的代理权限。第二，万浦公司张贴于售楼处的《万浦小镇项目授权声明》也明确了万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇A区、B区所有商品房，铭家公司在2018年10月4日支付的100万元购房定金也是通过在万浦小镇售楼处的POS机支付至领域公司账户。因此，铭家公司有理由相信领域公司具备代理销售案涉房屋、签订案涉房屋认购书以及收取房款的资格与权利；第三，领域公司系以万浦公司的名义而非以领域公司自身名义销售案涉房屋。《购房协议书》中，合同首部均载明卖方为万浦公司，领域公司以卖方代理人的身份在合同尾部盖章。第四，铭家公司在购买本案房屋前，已有促成交易的多笔先例，交易模式是买受人将房款打给领域公司，领域公司将购房款转给万浦公司，故铭家公司有理由相信领域公司有权代收房款。第五，根据领域公司提交的转账凭证显示，领域公司及其法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5,220万元，而铭家公司7,312,071元购房款的付款时间为2018年10月4日、2018年10月8日，付款时间在上述期间内。且领域公司认可该购房款731,207元已支付给万浦公司。万浦公司与领域公司就收款权限等事项作出的若干约定均系万浦公司与领域公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意第三人。万浦公司亦不能提供铭家公司知道或应当知道领域公司无权代理万浦公司收取购房款的任何证据。至于万浦公司所称其没有收到购房款，则属于万浦公司与领域公司之间因代理关系所产生的处理委托事务取得的财产转交纠纷，万浦公司不能将因销售代理产生的纠纷作为买卖合同中履行抗辩权的事由，对因销售代理产生的纠纷万浦公司可以另行解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。领域公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。现因万浦公司否认合同效力，拒绝交付房屋，导致铭家公司合同目的不能实现，案涉七套房屋的购房协议书应当予以解除。铭家公司要求返还价款的诉讼请求应予支持。由于案涉万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B5-2604四套房屋已经由第三方买受人将房款直接交付给万浦公司，万浦公司已经配合买受人办理商品房备案，至于铭家公司支付的上述四套房屋购房款2,584,033元，铭家公司可以另诉主张返还。因铭家公司已撤回对万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B5-2604四套房屋的起诉，故万浦公司应返还铭家公司剩余七套房屋的购房款4,728,038元，并按资金占用期间支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：吉林省万浦房地产开发有限公司于判决生效后10日内立即返还长春市铭家房地产代理有限公司购房款4,728,038元及利息（利息自2018年10月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按照判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,625元、保全费5,000元由吉林省万浦房地产开发有限公司负担。多收取的23,341元退还给长春市铭家房地产代理有限公司。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，1.万浦公司通过与领域公司签订《万浦小镇销售代理服务合同》并在售楼处张贴《万浦小镇项目授权声明》，委托领域公司代理销售万浦小镇房屋，即领域公司有权代理万浦公司对外出售房屋并签订合同，且领域公司与铭家公司签订的《购房协议书》，载明出卖方为万浦公司，亦证实领域公司系代理万浦公司出售房屋，故领域公司系有权代理，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，《购房协议书》对万浦公司发生法律效力，所有合同的权利义务责任应由万浦公司承担。万浦公司虽上诉主张依据其与领域公司签订的销售代理服务合同的约定，应由其签章确认合同内容，否则对其不发生法律效力，但该约定属万浦公司与领域公司之间的内部约定，对铭家公司没有约束力，且上述法律规定仅规定代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，即对被代理人发生效力，并未要求被代理人对该行为再次确认，故该上诉理由不成立。万浦公司另上诉主张领域公司收取购房款后未将款项交付万浦公司，应由领域公司承担返还款项的义务，因领域公司及其法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间，陆续向万浦公司、万浦公司的债权人长城资产管理公司转款5,220万元，而钱款并非特定物，本案无法区分该款项中是否包含了铭家公司支付的购房款，故万浦公司的该项上诉理由亦不成立。2.《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，变更、增加诉讼请求，应在法庭辩论结束前提出，而铭家公司虽于2019年12月3日提出变更诉讼请求，但一审法院已于2019年10月10日进行本案的开庭审理，各方当事人均已辩论结束，故铭家公司原审提出变更诉讼请求的申请不符合法律规定，原审法院基于铭家公司最初的诉讼请求进行审理，程序合法。万浦公司上诉主张原审程序违法，本院不予支持。综上所述，万浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44,624元，由吉林省万浦房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年六月三十日书记员  辛庚元