河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1197号上诉人（原审原告）：王希，男，1990年4月14日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：邵帅飞，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵迪，男，1985年5月6日出生，汉族，住河南省唐河县。被上诉人（原审被告）：郭会福，男，1984年5月19日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人王希因与被上诉人赵迪、郭会福确认合同无效纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王希向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：根据物权法的规定，受让人出于善意并支付合理对价取得不动产所有权登记的，取得该不动产所有权。若行为人未能尽到一般普通人起码谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。本案中，郭会福作为受让人，不实地查看房屋，房屋买卖价格明显偏低，定金约定过高，签订合同后尚未付款案涉房屋就被抵押给郭会福，购房款支付方式也明显违背正常交易习惯；在赵迪告知郭会福有人租住房屋后，郭会福未核实情况，在取得案涉房屋所有权登记后，不要求赵迪交付房屋，而直接向王希主张权利，与正常的交易习惯不符。综上，郭会福未能尽到一个普通人起码的注意义务，其取得房屋所有权登记的行为存在重大过失，且该重大过失足以妨碍其善意的成立。根据诚实信用、公平及利益衡量原则，郭会福取得房屋所有权登记的权利不能优先于已经合法占有该房屋买受人的权利。郭会福购房过程中的种种行为已经表现出其并非善意购买案涉房屋，足以认定二被上诉人恶意串通，损害了王希的合法权益。一审法院以上诉人未能提供二被上诉人恶意串通签订《商丘市二手房买卖合同》的有效证据为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，明显认定事实不清。被上诉人郭会福辩称：郭会福经中介介绍购房，也查询过此房已出租，但租户在外地。在房管局查询以后，该房屋有两个抵押，赵迪要求郭会福一次性支付30万元解押，再把房屋过户给郭会福。郭会福分批付款后，在要求过户时才知道该房屋已出卖给他人。目前，郭会福已按市场合理价格支付全部房款，且已办理过户手续，而王希一直没有办理过户手续。请求驳回上诉，维持原判。王希向一审法院起诉请求：1.确认赵迪与郭会福签订的关于商丘市××区××楼××单元××楼西户的房屋买卖合同无效；2.赵迪继续履行与王希于2012年7月30日签订的房屋买卖合同，郭会福协助王希办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2012年7月30日，王希与赵迪签署《房屋买卖合同》，赵迪将商丘市××区××楼××单元××楼西户的房屋以25万元的价格出卖给王希。王希向赵迪支付首付款共计185000元，并自2012年8月至2018年10月，每月向赵迪账户存入按揭贷款，共计82300元。2018年11月20日，赵迪与郭会福签订《商丘市二手房买卖合同》，将该房屋以35万元的价格出卖给郭会福。2019年1月22日，赵迪将该房屋过户给郭会福，现该房屋所有权人为郭会福，不动产权证号为：（2019）商丘市不动产权第0001084号。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告郭会福以总价款35万元购买了被告赵迪名下的位于商丘市××区××楼××单元××楼西户的房屋，符合当时市场价格，不属于明显不合理低价，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告王希未提供有效证据证明被告郭会福、赵迪存在恶意串通。综上，原告王希要求确认被告赵迪、郭会福所签订的商丘市二手房买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王希的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王希负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：2018年12月27日，郭会福向商丘市公安局平原派出所报案，称2018年11月3日从赵迪处购买一套房子，房款已付30万元，12月5日到商丘市房管局过户时，房子已抵押不能过户，12月20日去看房子，房子已有人住了，询问后，才知道该房子赵迪在卖给郭会福之前已经卖给了另一个人，郭会福要求赵迪退还房款，赵迪不给，产生纠纷。商丘市公安局平原派出所告知郭会福、赵迪、王希“到法院诉讼解决”，三人均在《接处警登记表》上签字。本院认为，郭会福虽然与赵迪签订了房屋买卖合同并办理了房屋过户登记手续，但其权利不能优先于在此之前已经合法占有房屋的买受人王希，理由为：首先，购买房屋属于关系家庭和个人生活的大宗商品交易，而郭会福在购买案涉房屋时，作为出卖人的赵迪并没有房屋钥匙，虽然郭会福陈述是因为赵迪将房屋出租于他人，但郭会福未进入房屋进行查看，未要求赵迪出示并查看房屋租赁合同，亦未到物业部门核实该房屋的实际入住以及交纳物业费、水电费的情况，郭会福又认可在购买房屋时他人的房屋租赁并未到期，即郭会福要在他人租期期满后才能要求赵迪交付房屋，在此情况下郭会福即向赵迪购买房屋并支付购房款，明显与常理不符，郭会福未尽到一般买受人的合理注意义务，对此存在过错。其次，郭会福在2018年11月20日与赵迪签订《商丘市二手房买卖合同》后，认可在2018年12月20日即知晓案涉房屋有人居住、已被赵迪出卖给他人的事实，并到公安机关进行了报案，公安机关也已经告知当事人“到法院诉讼解决”，而郭会福在明知案涉房屋存在争议以及公安机关告知其“到法院诉讼解决”的情况下，仍然与赵迪到不动产登记部门将案涉房屋过户登记到郭会福名下，明显属于恶意办理，损害了在前买受人王希的利益，且郭会福在向公安机关报案时亦是要求赵迪退还房款，并未要求继续履行房屋买卖合同并办理过户登记手续。再次，根据郭会福提交的证据显示，2018年11月20日郭会福与赵迪签订《商丘市二手房买卖合同》后，于2018年11月21日即将案涉房屋抵押登记在郭会福名下，郭会福于2018年11月23日向赵迪银行转账支付40000元，2018年12月3日分别向赵迪银行转账支付25000元、44000元、35500元，2018年12月4日分别向赵迪银行转账支付18400元、20100元、20000元、21500元、45000元、50000元，2018年12月5日向赵迪银行转账支付30000元，2019年4月8日向赵迪微信转账支付500元，双方办理房屋抵押登记以及郭会福支付购房款的时间、次数和金额也与一般的房屋买卖交易习惯不符，且除上述共计350000元的支付款项之外，二审中郭会福还陈述2018年11月20日向赵迪微信转账支付10000元定金以及2019年1月21日向赵迪银行转账支付50000元，并认可其与赵迪除存在案涉房屋买卖合同关系外，不存在其他债权债务关系，但按照郭会福陈述，此时的购房款总额已达到410000元，而非双方合同约定的350000元，郭会福又陈述是因为其认为给赵迪支付的钱太多了，赵迪又在2018年12月3日、4日分5次退还给郭会福50000元。在郭会福陈述其与赵迪之间的房屋买卖合同关系以及付款情况与一般房屋买卖交易习惯不符的情况下，为查清郭会福与赵迪之间是否还存在其他资金往来，本院限定郭会福五日内提交其中原银行卡号为62×××15的账户自2018年1月1日至今的银行交易明细，并告知了逾期不提交的法律后果，但郭会福并未提交。因此，不能排除郭会福与赵迪之间存在其他基础法律关系的可能。综上所述，王希购买案涉房屋的时间早于郭会福，且王希已经合法占有、使用多年，其与赵迪之间的房屋买卖合同依法应继续履行；郭会福购买案涉房屋的时间晚于王希，虽然已经办理了过户登记手续，但因在购房时存在过错，且属于恶意办理房屋过户登记手续，其权利不能优先于在此之前已经合法占有房屋的买受人王希。因此，王希请求赵迪继续履行2012年7月30日签订的房屋买卖合同以及由郭会福协助王希办理房屋过户手续，本院依法予以支持。二审中王希自认最后有20000多元的银行按揭贷款是赵迪向银行偿还，并表示同意支付给赵迪，对此，赵迪可另行向王希主张权利；王希请求确认赵迪与郭会福签订的房屋买卖合同无效，因现有证据不能证明该合同存在法律、行政法规规定的无效情形，对王希的该项请求，本院不予支持。至于郭会福与赵迪之间的债权债务关系，郭会福可另行向赵迪主张权利。一审判决适用法律错误，判决驳回王希的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。王希的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区（2019）豫1402民初6987号民事判决；二、赵迪与王希继续履行2012年7月30日签订的房屋买卖合同；三、郭会福于本判决生效后三十日内协助王希将商丘市梁园区昆仑路西八一路北百乐居国际社区2号楼4-508的房屋过户登记在王希名下；四、驳回王希的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由王希负担50元，赵迪负担50元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 许长峰二〇二〇年六月三日法官助理吕慧颖书记员时淼