河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初554号原告：赵沛，女，汉族，1983年5月30日出生，住郑州市。委托代理人李经欣，河南言正律师事务所律师，特别授权。被告：薛斐，女，汉族，1968年10月12日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵儒仓，河南京港律师事务所律师，特别授权。委托代理人王红莉，河南京港律师事务所实习律师，一般代理。原告赵沛诉被告薛斐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵沛及委托代理人李经欣，被告薛斐委托代理人赵儒仓、王红莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行二手房买卖合同，配合原告共同办理房屋交易手续；2、判令被告支付房款5199999元；3、判令被告支付违约金，以5199999元为基数，按日千分之二计算，自2019年11月1日起开始计算，至实际支付完毕时止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月8日，原被告签订《二手房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定，被告购买原告郑东新区天赋路16号13号楼2单元1层10号住宅，建筑面积150.96平方米，价格5199999元，合同对交易程序、付款方式、违约责任做了约定，但未明确约定办理房屋交易的具体时间。合同签订生效后，原告多次催促被告办理房屋交易手续，被告因出国、××、工作繁忙等原因迟迟未能办理，拖延至今。合同签订生效后，被告陆续向原告支付81万元，由于双方对该款项的性质理解不一，故原告暂不充抵购房款。被告薛斐辩称：原告诉请被告向其支付房款5199999元，并自2019年11月1日起开始每日按房款的2‰向其支付违约金，无论在情理上还是法律上都不能支持。2019年6月8日签订涉案合同时，被告的资金与时间都十分充裕，完全可以按约定随时办理房屋过户，一次性支付房款。后先是因为原告与其他房屋中介委托合同未到期，后又去海南度假，××重住院，导致该事宜搁置。当时被告给予充分理解，并帮助原告寻医问药，且多次借给原告75万元。直至10月中旬原告称可以办理房屋相关手续，被告却因例行体检查被告知可能存在重疾隐患，被告随即上北京住院复查，原告在此时要求办理过户手续，被告确实无法返郑。且在原告代理律师催促时，被告明确说过，如原告急于变现，可将房屋另售他人。从法律上说，原告的请求也是于法无据的，合同中约定有“购房定金”条款，“购房定金”实是解约定金，在有解约定金，也就是在被告不按合同约定买授标房屋根本违约或擅自解约时，被告所交的定金将不能要求退还。在有该定金的情况下，合同尚未开始履行，任何一方都有权强行解约，而不需要对方同意，只是按定金罚则承担解约的责任。且在合同中并未明确约定具体履行期限，被告因身体疾病无法返郑办理房屋手续，也不能让被告承担违约责任及原告没有及时止损的赔偿性违约责任。同时，因新冠肺炎疫情使房地产交易部门停止办公，使双方履行合同的客观不能的实际情况，被告也不应负违约责任。经审理查明：2019年6月8日，原告赵沛与被告薛斐签订《二手房买卖合同》一份，约定原告将其名下的位于郑州市郑东新区天赋路16号13号楼2单元1层10号的房屋（土地产权证号：××号）转让给被告薛斐，房屋面积150.96平方米，房屋价格78万元，房产交易价格为：单价人民币33121元/平方米，总价人民币5000000元万整。合同签订之日，乙方（被告）向甲方（原告）支付人民币60000元整，作为购房定金。并约定甲乙双方均同意以一次性付款方式付款，并约定在房管局交易所缴纳税费当日支付首付款（含定金）人民币壹佰伍拾万元给甲方，剩余房款人民币叁佰伍拾万元整于产权交割完毕当日付给甲方。交易税费由乙方承担，办理产权过户手续费由乙方承担。并约定乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方交纳的全部税费，并向甲方支付购房款10%违约金。同日，原被告双方签订补充协议一份，约定，除合同约定房款外，买方薛斐需另向卖方赵沛支付199999（拾壹万玖仟玖佰玖拾玖元）元。此款项于支付首付款时一并支付。2019年6月8日，被告薛斐向原告赵沛支付定金6万元。后原被告并未就何时办理涉案房屋过户手续达成一致。2019年11月6日，被告薛斐通过微信告知原告委托代理人李经欣，涉案房子原告可另行出售，被告不会追究其违约责任。与他人签订房屋买卖合同前应及时需通知被告薛斐，被告薛斐享有优先购买权。2019年10月17日被告薛斐向原告赵沛转账100000元；2019年9月28日被告薛斐向原告赵沛转账40000元；2019年9月28日被告薛斐向原告赵沛转账500000元；2019年10月31日被告薛斐向原告转账100000元；2019年7月1日在医院被告薛斐向赵沛支付现金10000元。另查明，涉案房屋一直由原告占有使用。本院受理该案后，经调解未果。以上事实有原告提交的房产证、离婚协议书、《二手房买卖合同》、补充协议，被告提交的微信聊天截图及本案庭审笔录予以佐证。本院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告所签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告继续履行合同配合原告办理房屋交易手续，被告辩称该涉案合同已于2019年11月4日解除，被告薛斐与原告委托代理人李经欣短信记录中，被告薛斐已向其告知涉案房屋可以另行出售，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表示不履行债务的，当事人可以主张解除合同，主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原被告之间签订的《二手房买卖合同》于2019年11月4日已经解除，原告的该项诉请本院不予支持。关于原告诉请的支付购房款，因涉案合同已解除，故本院不予支持。关于原告诉请的违约金，以5199999元为基数，按日千分之二计算，自2019年11月1日起开始计算，至实际支付完毕时止。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原被告双方签订的《二手房买卖合同》未明确约定涉案房屋的付款时间及办理房屋交接手续的明确时间，依据双方提交的微信聊天记录，合同签订后，双方一直并未就办理房屋交接手续的时间达成一致意见，故双方均存在责任。因该合同被告单方面提出解除，其签订合同时向原告支付的定金6万元，依据定金罚则，应不予返还。对于原告要求支付的违约金，既要遵循诚实守信原则,避免出现利益驱动下因违约成本过低导致的失信毁约现象,也应考虑案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、补救措施等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，被告薛斐解除合同后,原告赵沛应在短期内采取补救措施及时止损，且涉案房屋一直由原告赵沛居住使用，并未产生较大的直接损失，综合考虑原告起诉主张的违约金本院不予支持，定金6万元足以弥补原告损失，也体现了对被告单方面解除合同行为的适当惩罚。关于本案中原告所称，被告另支付的74万元系房款，应其未举证证明该款项为被告薛斐支付的房款，且依据被告提交的交易明细，付款时间及付款金额，均不符合双方合同约定的付款节点和金额，被告庭审坚持认为系借款，故本院无法认定该款项系涉案房屋房款，双方如对上述款项存在争议，可另行通过合法途径解决，本院在此予以释明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵沛的诉讼请求。案件受理费48928元，减半收取24464元，由原告赵沛负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月三日书记员  樊 华