浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1260号 上诉人（原审被告）：常向涛,（又名向常青），男，1983年7月20日出生，汉族，住河南省清丰县。 上诉人（原审被告）：佀瑞霞，女，1966年6月15日出生，汉族，住河南省濮阳县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：韩松岳，上海钧智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘河言，女，1987年1月10日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：黄燕，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉莉，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 上诉人常向涛、佀瑞霞因与被上诉人刘河言房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2020年2月21日作出的（2019）浙0225民初9055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 常向涛、佀瑞霞共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判常向涛与刘河言于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》继续有效。事实和理由：本案纠纷的起因是刘河言扬言售房，并驱赶房客所致。常向涛、佀瑞霞愿意支付房租，继续履行合同。上诉人常向涛、佀瑞霞不同意解除合同。 刘河言辩称：常向涛、佀瑞霞未按照合同约定及时支付租金及押金，根据双方约定，刘河言享有解除权。涉案合同自解除通知书送达上诉人常向涛、佀瑞霞时解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘河言向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》并立即腾空；二、常向涛、佀瑞霞立即向刘河言支付拖欠的租金13333元，并支付逾期利息（自2019年9月10日起，按照月利率2%计算至实际腾空房屋之日止，租金及房屋占有使用费计算至实际腾房之日止）。 一审法院审理认定事实：刘河言系丹城镇步峰路2号房屋的所有人，房屋权证号为20××04号。2013年9月15日至2018年8月29日常向涛曾承租刘河言一至五层（其中临街二间）房屋。2018年8月31日，刘河言将步峰路2号二至五层续租给常向涛并签订《房屋租赁协议书》一份，其中约定租期自2018年9月15日至2023年9月14日止；协议第三条约定“租金和押金交付：今年第一年必须在9月3日前付清。第二年起，于每年的9月10日前一次性付清租金捌万元正，若延期，按月利息2%收取，最迟不得超期15天；押金在第一次交付租金时一并收取，押金归还待2023年9月15日到期后，常向涛无违反协议要求时一次性归还押金”，第十条“以上条款若有违约，刘河言有权提前收回租赁房屋”等，合同上并有刘河言交通银行账号62×××33。合同签订后，常向涛支付了刘河言第一年度的租金，但未支付押金，后经协商，在租赁协议上备注：经双方协商押金10000元于2019年3月10日前支付。该租赁协议书备注和日期2018年8月31日下方佀瑞霞的签名。2019年5月8日，因被告常向涛未付押金10000元，刘河言向常向涛发告知书一份，其中载明“……，对此，我现特书面告知你：①限你方从收到本告知书之日起十日内按《协议书》第七条约定腾空房内物件，将房间、房屋完好交还我方使用；②解除双方的房屋租赁合同关系，结算并退还你方已付租金而未实际承租的那部分租金”。5月4日、5月8日、5月11日，因刘河言涉及银行抵押贷款，刘河言及其亲戚与佀瑞霞协商终止租赁合同，佀瑞霞不同意终止租赁，如要解除租赁并要刘河言赔偿，刘河言并提出常向涛未按约交付押金已经违约，应承担违约责任，并要解除合同等，双方交涉无果。9月10日，《房屋租赁协议》约定的第二年度租金支付时间到期，常向涛未予支付。9月17日，刘河言通过其父亲刘志行向常向涛、佀瑞霞发函《催讨租金、押金通知书》，并将刘河言的交通银行象山支行的账号62×××33附上，但常向涛、佀瑞霞收后未予支付。10月17日，刘河言的父亲刘志行代刘河言发《出屋通知》给佀瑞霞。10月19日、10月23日、10月25日，佀瑞霞与刘河言的父亲刘志行、母亲何丽彩通过微信联系，佀瑞霞告知刘志行、何丽彩其系常向涛的委托代理人，要求刘志行、何丽彩到佀瑞霞处拿租金，刘志行、何丽彩要求提供委托书及佀瑞霞的身份证复印件等，双方为此交涉无果，常向涛、佀瑞霞未付2019年9月10日到期的租金8万元及约定的押金1万元。 一审法院认为：本案争议的焦点问题是刘河言主张解除租赁合同是否成立。根据合同法的规定，合同解除由法定解除和约定解除，一方当事人违反合同的约定，另一方当事人可依法行使解除权，但是如果当事人仅轻微存在违约行为，即使另一方有权解除，鉴于合同的履行情况，也可不予解除。本案中，刘河言与常向涛之间于2018年8月31日签订的《房屋租赁协议书》合法有效，各方应当按合同的约定履行各自的义务，并享受相应的权利。刘河言已将自己的房屋依约交于常向涛，由常向涛承租，刘河言已经履行了出租人的义务。根据租赁合同，常向涛应当在第一年度交付租金时一并支付押金10000元，以后押金商定在2019年3月10日前支付，此系双方自愿，但常向涛依然没有履行交付押金的义务，按合同约定第十条常向涛违约，应当承担违约责任，诚如交付押金并不影响到租赁合同的进行，因为常向涛已支付了第一年度的租金，押金仅起担保合同的履行，故不涉及合同的实际履行目的，此为轻微违约。刘河言为此于2019年5月8日提出解除合同，但实际租赁合同继续履行，并没有因此而解除。常向涛承租刘河言的房屋后应当按约支付相应的租金，此为其应履行的义务，常向涛除支付了约定的第一年度租金之后，并没有按约定期限于2019年9月10日支付第二年度的租金8万元，按租赁合同的宽限期15日后未付租金，显然常向涛存在违约行为，为此刘河言已向常向涛、佀瑞霞发函催讨租金，佀瑞霞并以常向涛的名义与刘河言的父母交涉，但是常向涛、佀瑞霞依然没有支付租金，并称应当到佀瑞霞处拿租金。租赁法律关系中及时支付租金是承租人的义务，刘河言何况在租赁合同签订时将支付租金的银行账号在合同中明确，并在催讨租金时也再次将银行账号予以告知，常向涛完全可以按此支付，也可以采取提存的方式，但是常向涛并未履行，并称系履行不安抗辩权，此与法律规定不符，该辩称不予采信。刘河言于2019年10月17日已发函通知常向涛基于不付租金而行使解除权，也是按照合同第十条的约定进行，即使如此，常向涛在本案的成讼后依然未能履行支付租金和押金的义务，其违约行为明显，且不予消除，已经不能实现刘河言合同的目的，刘河言原告的上述行为符合法律的规定，对此予以支持。关于佀瑞霞的主体问题。佀瑞霞并不是租赁合同的相对方，根据佀瑞霞与刘河言父母亲的微信记录，佀瑞霞系为常向涛的代理人，故佀瑞霞的主体资格不适格。关于其他问题。鉴于租赁合同解除后，常向涛应当及时搬迁，在未搬迁期间应当支付占用承租物的费用，该费用可参照租赁合同约定的租金标准予以计算，故刘河言主张解除租赁合同后的租费，实则为占用费。刘河言主张租金的利息损失是基于租赁关系存在前提下，未依约支付拖欠租金而承担的违约责任，现主张租赁合同解除，已不存在欠付租金，故该方面有关利息损失不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除刘河言与常向涛（向常青）于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》；二、常向涛（向常青）于判决生效后十五日内从向刘河言承租的丹城镇步峰路2号二至五层房屋中搬迁，将腾空的房屋交还于刘河言；三、常向涛（向常青）支付刘河言房屋占用费（自2019年9月15日起，按年租金8万元计算至实际搬迁之日止），款定于常向涛（向常青）搬迁后十日内付清；四、驳回刘河言的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费147元，减半收取73.5元，由刘河言负担20元，常向涛（向常青）负担53.5元。 二审中，常向涛、佀瑞霞向本院提交聊天记录、光盘录音一份，拟证明刘河言及其亲戚要求常向涛、佀瑞霞在合同期内搬离房屋，构成违约。 刘河言经质证认为，对聊天记录和光盘录音的三性均有异议，且该证据不属于二审新证据，从该组证据的形式来看其原始载体不明，内容均为片段截取，不能反映待证事实。 二审中，刘河言没有提交新证据。 本院经审查认为，常向涛、佀瑞霞的证据不能反映待证事实，且不属于二审新证据，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：刘河言与常向涛于2018年8月31日签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方应依照协议全面履行自己的义务。常向涛存在欠付租金、押金的违约行为，刘河言有权依照双方约定解除合同。常向涛、佀瑞霞上诉称其不存在违约行为，涉案合同的违约方系刘河言，与一审查明的事实不符，本院不予支持。租赁合同解除后，应及时搬迁，房屋未搬迁的，承租人应当支付出租人占有使用费。 综上所述，上诉人常向涛、佀瑞霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由上诉人常向涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吕伟东 二〇二〇年六月五日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃