吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2373号上诉人（原审被告）：吉林省荣业房地产开发有限责任公司，住所地长春市宽城区凯旋路13号。法定代表人：关明章，董事长。委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王帅，男，1992年2月19日出生，汉族，住吉林省四平市伊通县白领公寓B座438室，住吉林省四平市伊通县。委托诉讼代理人：付会慧，北京尚公（长春）律师事务所律师。上诉人吉林省荣业房地产开发有限责任公司（以下简称荣业公司）因与被上诉人王帅房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王帅原审提出诉讼请求：1.请求法院解除双方之间的《商品房认购协议》；2.判令被告返还购房款126924元，利息10331.44元。赔偿重新购买该地块差价损失193041.60元，并承担不超过已付房屋价款一倍即126924元的赔偿责任，综上合计赔偿金额457220.04元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月18日，原告在被告开发建设的“万晟·幸福里”小区售楼处，同被告签订了《商品房认购协议》，约定原告购买“万晟·幸福里”小区1栋7单元1519号房屋，并先后向被告交纳了贷款及相关费用126924元。此后，原告按照被告及银行的要求提交了贷款资料。期间原告曾多次到被告处要求签订《商品房买卖合同》、办理贷款，被告一各种理由拒绝。为安抚原告情绪，达到期满房屋已经售于他人的事实，被告将房屋先行交付给原告至今。直至2019年5月31日该房屋被长春市双阳区人民法院查封，在原告居住房屋上贴上封条，至此，原告才得知房屋已经在2015年12月8日已经出卖给齐光辉，并因为涉及其他案件而被法院查封，原告购买房屋的目的已经无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件使用发若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款计利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实”,诉至贵院，请依法判决。荣业公司原审辩称：案涉房屋于2015年12月8日与案外人齐光辉签订了《万晟幸福里首付款分期付款协议》约定将该房屋出售给齐光辉，齐光辉需先后两期支付给荣业地产首付款共计175548元以及向银行贷款33万元。该合同签订后，荣业地产为齐光辉办理了房屋预售登记。后由于齐光辉未向荣业地产支付约定的首付款及未向银行偿还分期贷款，荣业地产代齐光辉向银行支付了全部分期贷款。后荣业地产于2017年1月6日起诉至南关区人民法院，请求解除其与案外人齐光辉的《万晟幸福里首付款分期付款协议》，在该案诉讼期间，2017年8月18日，荣业地产与王帅签订了认购协议，约定向王帅出售案涉房屋。荣业地产主观上产生了错误认识：认为齐光辉违约，符合其与齐光辉签订的违约条款中约定的条件，南关区人民法院会支持荣业地产的诉请解除其与齐光辉的买卖合同，并且其与齐光辉间的买卖协议亦约定若齐光辉逾期付款超过6日，出卖人可以解除双方间的买卖合同并且在不通知买受人的情况下，将其购买的房产另行出售。因此荣业地产是依据其与齐光辉的买卖协议约定条款将房屋另行出售给王帅。此后荣业地产一直积极诉讼，争取解除与齐光辉之间的买卖合同，争取给王帅进行网签备案。南关法院以荣业地产无法提供齐光辉的送达地址且不要求公告送达为由，驳回荣业地产的起诉。在南关区法院驳回起诉后，荣业地产又以相同是由向双阳区人民法院提起诉讼，双阳法院认为荣业地产诉请已经超出了解除权的行使期间，判决驳回了荣业地产的诉讼请求。二审法院维持了双阳法院的一审判决。荣业地产向高院提出了申诉。一、地产与王帅间签署的《商品房认购协议》应当为无效合同。在双方签署上述协议之前，已经将争议房屋网给了案外人齐光辉，故其与王帅签订的认购协议无效。二、对于原告提出的返还衣服购房款126924元以及利息10331.44元的请求，被告同意返还。对于原告提出的赔偿损失193041.60元的诉请，被告认为由于双方间的《认购协议》为无效合同，且双方签订的《认购协议》对该房屋已经网签至案外人齐光辉名下，既已网签，则认为已经产生公示效力，意味着对不特定的人已经履行了我告知义务，原告在签订合同时怠于行使自己的查询房屋状态，导致双方间签订了无效的《认购协议》，原告对此也有过错，故要求被告承担赔偿其损失于法无据。三、对于原告主张的承担不超过已付房屋价款一倍的赔偿126924元的赔偿责任一项，原告主张该权利依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第九条第三款，本案被告荣业地产从没有故意隐瞒上述事实；其一，该房屋在与王帅签订《认购协议》之前已经网签备案登记在案外人齐光辉，该网签备案应当认定为一个公示行为，其已面向不特定人群告知了网签登记在齐光辉名下的事实；其二，对于登记在齐光辉名下的事实，被告荣业地产也一直积极主动行使解除权，力求解除在齐光辉名下的登记备案后登记备案在王帅名下，故被告的行为不构成上述《解释》中规定的故意隐瞒。此外，该争议的房屋仅仅是与齐光辉签订了认购协议，但是由于齐光辉并没有履行向荣业地产支付首付款的付款义务，亦未向银行支付按揭贷款，且荣业地产并未向齐光辉交付房屋，因此该房屋在法律角度来讲仅仅是做了预售登记在齐光辉名下，但是房屋的物权并没有发生转移，仍然属于荣业地产所有，地产与王帅签订迈阿密合同的行为并没有恶意，故不应使用双倍返还已付购房款条款。四、同时，被告认为，由于双方间的《认购协议》无效，王帅占有使用争议房屋的行为缺乏法律依据，因此应当补偿被告地产公司房屋占有使用期间房屋使用费。原审法院审理查明：1.案涉房屋系由被告荣业地产开发建设的“万晟·幸福里”1幢7单元1519号，建筑面积73.68平方米；2.2015年12月8日，被告与案外人齐光辉签订《万晟·幸福里首付款分期付款协议》。2018年12月31日，双方签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋备案登记在齐光辉名下；3.荣业地产起诉齐光辉房屋买卖合同纠纷一案，长春市南关区人民法院于2018年3月28日作出（2018）吉0102民初100号民事裁定书，裁定驳回了荣业地产的起诉；4.荣业地产在长春市双阳区人民法院再次起诉齐光辉房屋买卖纠纷一案，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告赔偿原告违约金50000元。2018年8月15日，该院作出（2018）吉112民初819号民事判决书，判决驳回荣业地产的诉讼请求；5.2017年8月18日，王帅（协议乙方）与荣业地产（协议甲方）签订《认购协议》，约定，乙方以单价7361.40元/平方米，暂定面积73.68平方米，总价为542388元认购案涉房屋。乙方于2017年8月18日交纳定金10000元，该定金不退并自动转为首付款或房款。该协议当日，王帅向荣业地产交付定金10000元，次日，又交纳首付款102388元、物业维修基金9210元、契税5166元、工本费160元。荣业地产将案涉房屋交付给王帅使用至今；6.本案是在审理过程中，王帅申请对案涉房屋进行现行价值评估，经本院委托长春恒远房地产评估有限公司作出评估价值781008元（价值时点2019年11月22日）。原审法院认为：原告王帅与被告荣业地产签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定及行政法规强制性规范，应认定为有效合同。双方签订协议后，在与王帅签订协议前，荣业地产与案外人签订合同，并将案涉房屋备案至案外人名下，因其与案外人的合同，不能解除，而导致案涉房屋无法备案至王帅名下，王帅不能实现合同目的，荣业地产负有过错责任。故王帅要求解除与荣业地产之间的《认购协议》的请求，应予支持。合同解除后，荣业地产应该返还王帅的购房款及所交纳的物业维修基金、工本费等费用。庭审中，荣业地产对王帅主张的返还购房款及利息的请求，不持异议，同意返还。王帅的上述请求，予以支持。因现房价上涨原因，现阶段房价普遍高于，双方签订认购协议时期的价格，王帅主张该差价损失，予以支持。关于王帅主张要求荣业地产赔偿不超过一倍已付购房款的请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形是惩罚性赔偿，适用有严格的条件限制，本案中，荣业地产本意是向将案涉房屋出售给王帅，并实际将案涉房屋交付给了王帅，由于荣业地产主张解除与案外人的房屋买卖合同，进而撤销与案外人的备案登记，在法律规定的期间没有把握好，而导致与王帅间的合同无法继续履行，荣业地产在主观上对王帅没有恶意，不存在欺诈行为，王帅的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告王帅与被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于2017年8月18日签订的《认购协议》；二、被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王帅购房款、定金、物业维修基金、契税、工本费共计126924元；并赔偿利息10331.44元；三、被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告王帅购置房屋差价损失225461元；四、驳回原告王帅其他诉讼请求。案件受理费8680元，吉林省荣业房地产开发有限责任公司负担6790元，原告王帅自行负担1890元。宣判后，荣业公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.案涉房屋买卖合同无效。被上诉主张上诉人赔偿因房屋价格上涨导致的差价损失,其前提条件应当三是双方签订的合回有效,本案中上诉太在与被上诉人签订买卖合同之三前就已经与案外人签订了该争议房屋的买卖合同并网签备案,上诉人认为网签备案是对于不特定人的告知行为，且已产生对抗效力，因此在与被上诉人就该房屋签订买卖合同应属无效。仅是由于上诉人缺乏法律意识而为的行为，并非上诉人恶意而为。被上诉人在签订买卖合同前，有权利及义务查询房屋登记情况，而其与上诉人就已经登记公示的房屋签订买卖合同，自身亦有过失。双方均应就此合同的签订承担缔约过失责任。对于该买卖合同，被上诉人主张合同的履行利益即房价上涨空间的差价,是签订合同当时不可预见的，因此对于该部分价款，上诉人不应承担赔偿责任。对于本次纠纷，应当以恢复到合同签订之前的状态为限。2.应按付款比例赔偿房屋差价。房屋的增值部分为238,620.00元。上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同后,已将该争议房屋交付与被上诉人居住至今。并且此期间上诉人一直积极履行与案外人齐光辉的解除房屋买卖合同的诉讼。甚至在本案一审过程中，上诉人亦向被上诉人表达由其想办法将房屋收回后以与被上诉人签订的买卖合同的价格继续将争议房屋出售给被上诉人。通过上诉人的以上行为,均可说明上诉人主观上并无恶意,确实是由于其操作欠妥导致暂时无法将争议房屋备案至被上诉人名下。从而导致本次诉讼。鉴于当时被上诉人购买该房屋时为首付加贷款方式购买,上对于收取的款项只有房款及订金总计112,388.00元。该笔首付款占房款比例为20.72%。因此对于被上诉人申请的房屋差价款的补偿数额,上诉人认为即便是赔偿被上诉人损失亦应当按照238,620.00元*20.72%=49,442.06元。即按照相关支付比例确定。上诉人认为一审法院（2019）吉0103民初2894号民事判决书第三判项判令上诉人向被上诉人于判决生效十日内支付房屋差价损失225461元对于上诉人来说负担过重,违反公平原则。3.判决应直接判令被上诉人返还房屋。九民会议纪要第49、36条载明:合同无效（解除）后，被告（本案中上诉人）基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告（本案中上诉人）释明，告知其也可以提出返还请求;人民法院经审理认定合同无效（解除）的，除了要在判决书“本院认为”部分对返还作出认定外,还应当在判项中作出明确表示，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。原审判决仅判令解除双方房屋买卖合同并由上诉人向被上诉人赔偿房屋差价损失,但并没有判令被上诉人将已经由其占有使用的争议房屋返还上诉人。故上诉人请求二审法院对于此项予以改判。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三判项，改判双方签订的《认购协议》无效，判令被上诉人将争议房屋返还上诉人，一、二审案件受理费由被上诉人负担。王帅二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.案涉《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。荣业公司虽在签订该份协议前已与案外人签订房屋买卖合同并备案，但并无法律规定该情形会致使案涉《商品房认购协议》无效，故荣业公司上诉主张《商品房认购协议》无效，无法律依据，本院不予支持。2.王帅虽未交纳全部购房款，但原因系荣业公司已将案涉房屋购房合同备案至案外人名下、王帅无法办理贷款所致，故荣业公司以王帅未交纳全部购房款为由主张按付款比例赔偿房屋差价款的理由不成立，本院不予支持。3.原审法院在判决解除合同后，未判令王帅向荣业公司返还房屋，荣业公司二审要求直接改判王帅向其返还房屋。因原审判决对于返还房屋的诉请并未进行审理，二审不宜直接对此进行处理，否则将造成此诉请一审终结的后果，荣业公司可另案处理。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4682元（已预交6000元），由上诉人吉林省荣业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二〇年六月三十日法官助理 张佳楠书 记 员 候天航