江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初338号原告:镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路518号。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：陈盛，男，汉族，1988年2月3日生，住镇江市。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告陈盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告陈盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠的2018年7月至2019年6月期间的租金8万元；2.判令被告支付逾期付款违约金（其中以8万元为基数自2018年6月6日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月30日的违约金为28511元）；3.判令原告有权从保证金中以同等数额抵销被告应承担的违约金以及所拖欠的租金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月23日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将镇江市润州区朱方路518号美的城一区3号楼105商铺出租给被告，租赁期限自2016年1月1日至2019年6月30日，年租金为8万元，合同保证金为4万元，合同第十三条第3项约定，如承租方逾期支付租金，每天应按逾期支付租金的3%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了商铺租赁合同，虽经多次催告，被告承租后拖欠租金8万元至今未付。被告系美的城一区3号楼105商铺业主与佛山市美的商业管理有限公司签订了签订有《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托原告统一出租和经营管理，并自愿放弃该商铺2016年7月1日至2019年6月30日期间的使用、租赁、收益、经营权，原告有权按照佛山市美的商业管理有限公司的转授权出租该商铺并取得租金。被告陈盛辩称，之所以未交纳2018年7月之后的租金是因为案涉商铺在2018年3月和2019年7月出现过两次很严重的漏水事故，将案涉商铺二楼全部淹掉。经物业多次维修均未修好，物业说是原告交付的房屋存在严重质量问题，让去找原告处理，原告至今没有给予明确答复。另外，在签订商铺租赁合同的时候，还交纳了4万元的押金。本院经审理，认定事实如下：2015年12月20日，被告陈盛与原告美的公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买原告开发的美的城一区3幢01-02层0105号房（建筑面积200.64平方米，其中套内建筑面积193.87平方米，分摊建筑面积6.77平方米）。2015年12月23日，被告陈盛与佛山市美的商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》一份，约定被告将案涉的美的城3幢105商铺（建筑面积200.64平方米）委托给佛山市美的商业管理有限公司统一出租和经营管理。委托经营期限3年，自2016年7月1日至2019年6月30日。被告陈盛委托佛山市美的商业管理有限公司全权代为办理该物业的交付手续。委托经营期间，被告授权佛山市美的商业管理有限公司可以采取自行使用、经营或以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理等。委托经营期间，因该物业在使用上与实际经营人所发生的法律纠纷由佛山市美的商业管理有限公司进行处理，被告陈盛予以配合。案涉商铺在2016年7月1日至2019年6月30日的经营收益已在被告与开发商签订《商品房预售合同》时，从总购房款中一次性冲抵，佛山市美的商业管理有限公司不再另行支付。同日，原告美的公司与被告陈盛签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于镇江市润州区朱方路518号美的城3号楼105商铺（建筑面积200.64平方米，套内面积193.87平方米，土地证编号：镇国用（2013）第13420号）出租给被告经营建筑材料，原告应于2016年1月1日前向被告交付商铺，租赁期限自2016年1月1日至2019年6月30日（免租期自2016年1月1日起至2017年6月30日止），年租金8万元，每年12月5日前（遇法定节假日顺延）支付下一年度的租金，合同保证金4万元，租赁期间产生的水、电、气等费用由被告方承担，涉及到物业公司代收代缴的费用由被告于每月5日前向物业公司支付上个月发生的费用。被告逾期支付租金的，每天应按逾期应付租金的3%向原告支付违约金。逾期1个月不支付租金的，原告有权单方解除合同，不予退还保证金并要求被告赔偿经济损失。原告有权从被告已交纳的保证金中扣除被告根据本合同应当承担的违约金，不足部分另行追索。后被告陈盛依照与原告签订的《商铺租赁合同》的约定交纳了4万元的保证金，并预交了1年的商铺租金以及物业费用。在被告租赁期间内，案涉商铺曾发生严重漏水事故。2019年9月4日，佛山市美的商业管理有限公司变更为广东美的商业管理有限公司。2019年12月4日，广东美的商业管理有限公司出具《弃授权确认函》一份，确认其与被告陈盛签订的《商铺委托经营管理合同》中经营商铺的权利，转授权给原告，由原告向承租人收取租金，涉及该商铺的租赁纠纷也由原告一并处理，广东美的商业管理有限公司不再向承租人主张2016年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金及违约金。上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、《弃授权确认函》、影像资料、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当严格按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，被告陈盛之所以未给付原告案涉商铺2018年7月至2019年6月的租金，是因为原告违约在先，原告出租的案涉商铺存在严重漏水事故，影响了被告对案涉商铺的正常使用，因此在原被告双方均有违约的情况下，应各自承担相应的违约责任。根据双方合同约定，案涉商铺年租金8万元，被告另有4万元的合同保证金在原告处，现双方租赁合同已到期，原告也应当返还被告保证金，在双方互负债务均到期的情况下，可以相互抵销，故被告只需再支付原告房屋租金4万元即可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十九条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈盛于本判决生效之日起十日内给付原告镇江美的房地产发展有限公司美的城一区3幢105号商铺2018年7月至2019年6月的租金4万元（另外4万元以被告陈盛交给原告的4万元合同保证金冲抵）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1235元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担335元，由被告陈盛负担900元（上述费用原告已预交，被告应负担的费用，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年六月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初338号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年六月十九日