呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1015号上诉人(原审被告)：呼和浩特市卫生学校，住所地呼和浩特市回民区果园西路8号。法定代表人：安建新，该学校党总支书记。委托诉讼代理人：刘敏，内蒙古德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁丽红，女，该学校党办主任，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：呼和浩特市建安物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区建华街旭达花园三号楼。法定代表人：张云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵季斌，男，该公司副总经理，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市卫生学校（以下简称卫生学校）因与被上诉人呼和浩特市建安物业服务有限责任公司（以下简称建安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卫生学校委托诉讼代理人刘敏、祁丽红，被上诉人建安物业公司委托诉讼代理人赵季斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫生学校上诉请求：1、请求撤销一审判决或依法改判；2、判令建安物业公司承担上诉费用。事实与理由：一、一审判决中认定卫生学校构成违约，并承担违约责任，支付高额违约金明显错误。本案中，卫生学校未履行2018年9月后的《物业服务合同》系由于政策原因导致，属于不可抗力，依法应当属于免责事由。卫生学校系呼和浩特市卫生健康委员会所属的事业单位，其采购物业服务受呼和浩特市财政局监管，2018年3月8日，呼和浩特市财政局下发了呼财购[2018]5号文件，要求卫生学校停止物业服务定点采购，物业服务实行政府集中采购，因此卫生学校客观上不能继续履行合同，且卫生学校致函建安物业公司通知其于2018年9月2日前终止物业服务合同，但由于卫生学校正式函件方式通知建安物业公司的时间较晚，双方商定将物业费给付期间延长至2018年11月30日。因此，本案中卫生学校不存在违约行为。其次，卫生学校拒绝给付2018年9月2日-2018年11月30日期间的物业服务费是由于建安物业公司有过错行为在先，卫生学校有权减少价款或者报酬。2018年9月起，建安物业公司便不再对保洁、保安等人员进行管理，不给其发放工资，导致学校物业管理混乱，保洁、保安等人员罢工，并多次到卫生学校处上访闹事，严重影响了卫生学校正常的学校管理秩序，无奈之下，经学校会议研究决定，由卫生学校自己组织人员负责校园卫生和校园安保，并由卫生学校直接支付工资报酬。因此，本案中卫生学校不支付物业服务费是由于建安物业公司违约在先，不存在卫生学校违约的问题。即使卫生学校未支付物业服务费的行为属于违约，建安物业公司未提供物业服务或者说提供物业服务有严重瑕疵，属于违约在先，应当认定双方均有违约行为，认定卫生学校单方违约的判决明显错误。在违约金支付上，依据《合同法》司法解释(二)的规定，约定违约金的数额不能高于违约损失的30%。一审判决中认定卫生学校应支付的物业服务费金额为37930元，而判决应支付的违约金数额达57500元，明显属于违约金数额过高。二、一审判决认定卫生学校按照政府指导价3.5元支付实训楼物业服务费应属不当，双方签署了《物业服务补充合同》,约定的物业服务费用为12万元/年，应按照12万元/年的标准给付物业服务费用。2017年9月，针对实训楼双方签订了《物业服务补充合同》,约定服务费用为12万元/年。尽管该合同中卫生学校没有盖章，但双方已经按照上述内容和上述标准履行了合同，该合同成立，且合同中没有约定合同生效要件，合同成立并生效。同时，2019年6月24日建安物业公司在向卫生学校发送的律师函中再次确认物业服务费为12万元/年。依据《合同法》的相关规定，双方应该按照合同中12万元/年的标准支付物业服务费用。建安物业公司辩称，一、卫生学校违约不是因为不可抗力，而是因为卫生学校的过错。2018年3月8日，呼和浩特市财政局下发文件，要求停止物业服务定点采购，物业实行统一采购。双方响应政府的政策，经协商一致，确定解除双方之前签订的物业服务合同，解除时间为2018年11月30日。既然双方签订了合同，就应该按照合同履行义务，如果说因为不可抗力而违约，那卫生学校当初就不应该签署解除协议(解除时间为2018年11月30日)。卫生学校早在2018年3月8日就收到呼和浩特市财政局的文件，完全可以决定解除合同的时间为2018年8月30日，却仍然和被上诉人约定将解除时间确定在2018年11月30日，现在却将不可抗力作为违约的理由，明显不成立。二、从合同成立角度讲，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。补充合同是建安物业公司向卫生学校发出的要约，卫生学校未在补充合同上盖章，所以合同不成立，当然就不能按照补充合同上的12万元/年计算物业服务费。关于实训楼的面积问题，建安物业公司提供了《呼和浩特市中等职业教育基础能力建设2015年中央预算内投资计划》,该表中显示实训楼的建设面积为7000平方米。卫生学校对此不认可，但拒不出示实训楼面积的文件，所以应当按照建安物业公司主张的面积计算。对于实训楼的物业服务费计算问题，物业服务费的标准为3.5元/平方米/月。该标准是根据呼和浩特市财政局的文件而来，又恰好是双方之前一个合同约定的，所以应该按照这个标准计算，卫生学校所说的12万元每年的标准按照常理推断都明显过低，连物业公司的成本都不够，是在当时的情形下，建安物业公司考虑到双方的合作关系等因素而来的，卫生学校没有签署补充合同，当然不能按照这个标准计算了。建安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令卫生学校支付建安物业公司2018年9月1日至2018年11月30日物业服务费37930元，违约金57500元；2、判令卫生学校支付建安物业公司新建实训楼物业服务费346500元，逾期利息25987.5元；3、卫生学校承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2016年9月1日，建安物业公司与卫生学校签订了《物业服务合同》，约定建安物业公司接受卫生学校的委托为卫生学校提供物业服务。委托期限为三年，从2016年9月1日起至2019年8月30日止。合同第一章“物业基本情况”写明卫生学校建筑面积为13700平米。合同第五章“物业管理服务和维修费用”约定每年的物业服务费用为575000元。合同第七章第二十二条约定：“如一方违约，违约方须向守约方支付合同价的百分之十的违约金。”2019年1月24日，建安物业公司接到卫生学校《呼市卫校关于解除物业服务合同协议书的函》，双方达成一致，确定解除双方之前签订的物业服务合同，解除时间为2018年11月30日。截止到解除合同之日，卫生学校欠建安物业公司物业服务费37930元。2、2017年9月，卫生学校新建了实训楼，双方口头约定由建安物业公司就新建成的实训楼进行物业服务。之后，建安物业公司就实训楼的物业服务拟定了物业服务补充合同并加盖公章递交卫生学校，欲与其签订，卫生学校一直未签署。2018年11月22日，卫生学校作出决定，代建安物业公司向其员工发放2018年9-11月工资，之后，卫生学校代建安物业公司向其员工发放工资21000元。3、2011年11月16日，呼和浩特市财政局发布了呼财办[2011]295号文件《关于2012年市本级行政事业单位物业服务相关事宜的通知》，《通知》中写明建安物业公司为物业服务入围企业，《通知》确定市本级行政事业单位2012年物业服务费为3.5元/平米/月。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，建安物业公司与卫生学校签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”建安物业公司履行了提供物业服务的义务，卫生学校应当履行支付物业服务费的义务，卫生学校未按时支付，构成违约，应当承担违约责任，故对建安物业公司请求的物业服务费37930元，一审法院予以支持。建安物业公司请求的违约金57500元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。对于建安物业公司请求的实训楼物业服务费，一审法院认为，建安物业公司向卫生学校递交物业服务补充合同，卫生学校未签署，因此，该补充合同未成立，但建安物业公司实际为实训楼提供了物业服务，卫生学校应当支付物业服务费。对于实训楼的面积问题，建安物业公司提供了《呼和浩特市中等职业教育基础能力建设2015年中央预算内投资计划》，该表中显示实训楼的建设面积为7000平方米。卫生学校对此不认可，但并未向法庭提交关于实训楼面积的文件，故一审法院采信建安物业公司的主张。对于实训楼的物业服务费计算问题，建安物业公司主张按照双方之前签订的《物业服务合同》约定的标准计算，按照该约定，物业服务费的标准为3.5元／平方米／月（575000元／13700／12）。该标准是双方对之前整体物业服务费的约定，新增的实训楼按照此标准计算较为合理，亦不违反呼和浩特市财政局的规定，一审法院予以采信。实训楼的物业服务从2017年9月开始，至2018年11月30日结束，共计15个月，产生物业服务费367500元（3．498元／平方米／月×7000×15），扣除卫生学校为建安物业公司垫付的员工工资21000元为346500元。建安物业公司请求的逾期利息25987．5元是按照年利率6％计算15个月，一审法院认为，建安物业公司、卫生学校双方没有签订书面合同，也没有通过口头协议约定卫生学校支付物业服务费的时间，故应当从物业服务结束即2018年11月30日开始计算逾期利息，截止到本月，共产生12个月逾期利息即20790元，对20790元之外的逾期利息一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内支付呼和浩特市建安物业服务有限责任公司物业服务费37930元及违约金57500元，共计95430元；二、呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内支付呼和浩特市建安物业服务有限责任公司新建实训楼物业服务费346500元，逾期利息20790元，共计367290元；三、驳回呼和浩特市建安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取4160元，由呼和浩特市卫生学校负担4114元，由呼和浩特市建安物业服务有限责任公司负担46元。本院二审期间，卫生学校向本庭提交了2018年2月26日呼和浩特市公安消防支队为其实训楼建设工程出具的（呼）公消验[2018]第0023号建设工程消防验收意见书。本院对其真实性予以认可。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、建安物业公司请求卫生学校支付物业服务费37930元及违约金57500元是否有事实和法律的依据；2、新建实训楼的物业服务费应以何种标准计算。首先，针对建安物业公司请求卫生学校支付2018年9月至11月的物业服务费37930元的问题。2016年9月1日，建安物业公司与卫生学校签订了《物业服务合同》，合同约定委托期限自2016年9月1日起至2019年8月30日止。后由于呼和浩特市财政局出台呼财购[2018]5号文件，规定自2018年3月1日起，市本级物业服务不再实行“定点采购”。后经双方协商达成一致，于2018年11月30日正式解除物业服务合同。而卫生学校尚欠付建安物业公司2018年9月1日至2018年11月30日此期间三个月的物业服务费共计37930元。卫生学校主张自2018年9月起，建安物业公司便不对保安、保洁等员工进行管理、发放工资，导致学校管理秩序混乱，卫生学校不支付物业管理费是由于建安物业公司违约在先，并提交了2018年9-11月代建安物业公司发放员工工资的情况说明，请求减少价款或报酬。但该说明中载明的内容不足以证明建安公司是否存在上述违约情节，建安物业公司在此期间提供了物业服务，故卫生学校应按合同约定支付剩余的物业服务费37930元。其次，关于57500元的违约金的问题，依据双方当事人签订的《物业服务合同》第二十二条：“本合同期满后乙方（建安物业公司）如在合同期内未出现重大事故，本合同顺延；如一方违约，违约方须向守约方支付合同价的百分之十的违约金。”在合同履行过程中，卫生学校迟延支付部分物业服务费，构成违约，应当支付违约金。本案中卫生学校主张合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在综合考虑双方当事人的合同履行情况及各方过错情况后认为，将违约金的数额调整为卫生学校欠付物业服务费的30%为宜，即卫生学校还应向建安物业公司支付违约金11379元（37930元×30%＝11379元）。最后，关于新建实训楼物业服务费的确定标准问题。2017年9月，建安物业公司向卫生学校出具《物业服务补充合同》及物业费测算单，《物业服务补充合同》第二条第二款载明：“物业费每年12万元整，含保洁费用及用具费用。”测算单载明实训楼所需秩序维护员2人、保洁员2人，物业服务费总价12万/年。2019年6月24日又向卫生学校出具律师催告函，载明：“达成实训楼物业服务费为每年壹拾贰万元整（120000元整）。”综合以上证据，本院认为，每年12万元的物业服务费是建安物业公司经过测算得出的，虽然双方当事人并未就实训楼的物业服务签订书面的物业合同，但建安物业公司自2017年9月1日起至2018年11月30日已经为卫生学校实训楼提供了物业服务，卫生学校也接受了服务，故应按照每年12万元支付物业费。扣除卫生学校垫付的21000元，还应向建安物业公司支付2017年9月1日至2018年11月30日期间15个月实训楼部分物业服务费129000元（120000元×15/12－21000元＝129000元）。关于逾期付款利息，庭审中卫生学校表示对于建安物业公司一审中提出实训楼物业服务费逾期付款利息按照年利率6%予以认可，本庭对此计算标准予以确认，故卫生学校还应按照年利率6%向建安物业公司支付2018年11月30日起至二审判决之日止逾期付款利息12126元。综上所述，呼和浩特市卫生学校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4653号民事判决第三项，即“驳回建安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4653号民事判决第一项为“呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内向呼和浩特市建安物业服务有限责任公司支付物业服务费37930元及违约金11379元，共计49309元”；三、变更呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4653号民事判决第二项为“呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内向呼和浩特市建安物业服务有限责任公司支付新建实训楼物业服务费129000元，逾期付款利息12126元，共计141126元。一审案件受理费4160元，由呼和浩特市建安物业服务有限责任公司负担2470元，由呼和浩特市卫生学校负担1690元；二审案件受理费8240元，由呼和浩特市建安物业服务有限责任公司负担4887元，由呼和浩特市卫生学校负担3353元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月十八日法官助理 王 文 京书 记 员 王  昕