浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4843号 原告：绍兴祥湖物业管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇梅东村梅湖。 法定代表人：操文汉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建波、吴晓霞，该公司员工。 被告：汪亚娟，女，1977年10月18日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐灵江，男，1981年8月30日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区，系汪亚娟之夫。 原告绍兴祥湖物业管理有限公司诉被告汪亚娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建波、吴晓霞，被告的委托诉讼代理人徐灵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告付清自2015年11月1日至2019年10月31日止的物业管理服务费11793.4元、逾期缴纳违约金8716.42元，共计20509.82元。事实与理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是水岸名府小区4幢1701室的业主，其房屋面积为153.56平方米。原告于2013年7月30日与绍兴县祥瑞置业有限公司签订了一份《水岸名府前期物业管理服务合同》。双方约定由原告提供物业管理服务，小区内的别墅业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米2.00元、小高层1.30元（小高层能耗费0.30元/平方米/月）、商业用房2.00元、车位费30元/月/只、车棚费10元/月/只的价格向原告计付物业管理服务费。然而被告没有履行合同约定的义务。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业管理服务费的，承担每日千分之三的违约金。原告以书面催缴，但被告在催告的合理期限内仍为支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告辩称：1.原告在服务期间存在多处服务不到位的情况。主要包括公用设施设备维护管理不到位、环境卫生差、安全防范不够、收支情况不公开等；2.被告未交物业费系行使先履行抗辩权，系原告先违约未做好服务；3.物业服务合同中约定的违约金标准过高，要求调整；4.原告主张的物业费中有部分已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月30日，绍兴县祥瑞置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《水岸名府前期物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对水岸名府小区进行前期物业管理服务，时间为2013年11月1日至本小区业主大会成立日止；乙方委托管理的服务项目为物业共用部位的维护，物业共用设备设施的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业前台公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项等等；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费标准为别墅业主2.00元/月/平方米、小高层1.30元/月/平方米（小高层能耗费0.30元/月/平方米）、商业用房2.00元/月/平方米、车位费30元/月/只、车棚费10元/月/只；物业服务费用按年交纳，第一年业主应在交付房屋时付清，第二年起每一个物业服务年的前三个月内履行交纳义务，逾期交纳的，按逾期应交物业费每日3‰收取违约金。合同中还就前期物业管理服务质量标准进行了详细约定，包括业主共用部位的维修、养护和管理标准，物业共用设备设施的运行、保养、维修和管理标准，公共绿化的养护和管理标准（其中绿化完好率98%以上）等等。嗣后，原告为水岸名府小区提供了物业管理服务。 同时查明，被告系水岸名府4幢1701室（建筑面积为153.56平方米）的业主。原告在向本院提起诉讼前向被告发送了书面催告函，要求被告支付2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业管理费。现被告以原告物业服务过程中存在瑕疵为由拒绝支付上述费用，故成讼。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是业主及物业服务公司的共同责任。绍兴县祥瑞置业有限公司与原告订立的前期物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告作为该房屋的业主，理应按合同约定支付物业管理费。被告辩称原告在物业服务过程中存在瑕疵,故拒绝交纳物业管理费，本院认为,物业公司与业主合则两利，分则两伤，业主采取拒交物业费用的极端方式来对物业服务质量提出异议实为不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此，足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时召开业主大会，成立业主委员会，并通过业主大会或者业主委员会集中民意，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己权益。因此，对于原告向被告主张的2015年11月1日至2019年10月31日的物业服务费共计11793.4元（计算方式为：物业管理费146.23平方米×1.6元/月/平方米×48个月），本院予以支持。被告另辩称原告主张的物业费中有部分已超过诉讼时效，本院认为，根据我国民法总则的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。另根据相关司法解释的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，根据前期物业管理服务合同约定，第二年起业主应在每一个物业服务年的前三个月内履行交纳义务，故原告在本案中主张的最早一年度即2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费最迟应于2016年1月31日前缴纳，距离民法总则施行之日（2017年10月1日）未满二年，而后原告在2018-2019年间多次通过邮寄及上门张贴等方式向被告催缴物业费，故原告在本案中主张的物业费并未超过诉讼时效，对被告的此项辩称本院不予采纳。 另一方面,本院在本案中支持原告的上述诉讼请求，并不意味着原告的物业管理已符合广大业主的需求和预期，相反，作为物业服务公司的原告，更应认真审查自身的不足，不断提高自身物业管理水平，努力加强自身服务的意识，严格规范自身的服务行为，积极完善自身的服务体系，本院希望原告的物业管理能够做到井然有序、有条不紊，为业主提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。对于原告主张的违约金，考虑到原告的物业服务过程中在客观上存在一些瑕疵，被告也并非无故恶意拖欠物业管理费用，故对该请求本院不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告汪亚娟应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴祥湖物业管理有限公司物业服务管理费11793.4元； 二、驳回原告绍兴祥湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费313元，减半收取156元，由原告绍兴祥湖物业管理有限公司负担66元,被告汪亚娟负担90元，被告应负担部分限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  魏勤华 二〇二〇年六月二十八日 法官助理俞璐尔 书记员  严建良 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。