上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3399号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：孟伟峰，男，1952年11月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。上诉人刘永彬因与被上诉人孟伟峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初21614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘永彬及其委托诉讼代理人罗黎明，被上诉人孟伟峰的委托诉讼代理人钱冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孟伟峰的全部诉讼请求，支持刘永彬的反诉请求。事实和理由：在刘永彬签订合同并支付了保证金和房租后,孟伟峰一直拒绝将厂房交接给刘永彬。刘永彬也一直就此事和孟伟峰以当面和短信的方式进行沟通,但无济于事。直至2018年10月24日孟伟峰才将厂房交接给刘永彬使用。刘永彬未能在2018.8.1-2018.10.24期间正常使用厂房，可以向孟伟峰要求免除该期间的房租。而且这也是刘永彬没有按照合同约定及时支付2019.8.1之后的一期房租的重要原因。缴纳2019年2月1日的那期房租时，刘永彬也向孟伟峰提出过免除房租，但是在孟伟峰堵门及阻止租客正常使用的压力下，被迫先行缴纳。一审法院无视短信真实性的事实，直接作出解约判决，无端人为地扩大实际损失。孟伟峰多次威胁并实际用行动阻止刘永彬正常使用厂房。争议厂房已经列入拆迁名录,刘永彬和孟伟峰也达成协议，房租缴纳方式及时间可以更改，暂且改为两个月一付。也正是基于此，刘永彬才没有及时按照原合同的约定时间及方式缴纳房租。孟伟峰辩称，不同意刘永彬的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉。若二审法院维持原判，孟伟峰同意在今后执行中抵扣人民币(以下币种均为人民币)5万元押金。孟伟峰向一审法院起诉请求：1.解除孟伟峰、刘永彬于2018年6月25日签订的《厂房租赁合同书》；2.刘永彬支付孟伟峰租金(以每月32,300元为标准，自2019年8月1日起计算至实际腾退之日止)；3.刘永彬腾退位于上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋。刘永彬向一审法院提出反诉诉讼请求：1.孟伟峰继续履行《厂房租赁合同书》；2.孟伟峰免除2018年8月1日至2018年11月21日期间的租金117,166元；3.孟伟峰禁止阻止刘永彬正常使用厂房；4.孟伟峰提供厂房拆迁通知及相关文件。一审法院认定事实如下：上海伟峰针织服饰有限公司系上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人，孟伟峰系上海伟峰针织服饰有限公司的法定代表人。2018年6月25日，孟伟峰(甲方)与刘永彬(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋租赁给乙方生产加工使用，总面积1,350平方米，租赁期限自2018年8月1日至2024年7月31日止。年租金38万元，不含税。甲方同意乙方部分转租给另一方，另一方的一切租房事宜由乙方全面负责。第二年起房租每年递增一次，递增为2%。甲方应在厂房内物品货物搬空后正式移交给乙方后，甲方还应给乙方留有装修期20天，此期间为免租期。租金在免租期到期后乙方进场前支付半年19万房租，后续每年1月底支付。合同签订之日，乙方支付甲方5万元作为押金，合同到期后甲方需按时将押金退还乙方。甲方应保证厂房能供乙方正常使用。如因政府拆迁或动迁等因素，甲方需提前3个月告知乙方，甲乙双方互不承担责任，双方各自享受政府而定的权益。合同另约定了其他权利义务。2018年11月7日，刘永彬(甲方)与案外人上海灏洪新型建材有限公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上述房屋转租给乙方，租期自2018年11月25日至2021年11月24日。厂房自2018年11月4日交付给乙方。合同另约定了其他权利义务。目前系争房屋由上海灏洪新型建材有限公司使用。刘永彬于2018年6月22日支付2万元，2018年8月2日支付8万元，2018年10月24日支付14万元，2019年2月1日支付19万元。孟伟峰、刘永彬一致确认上述钱款系刘永彬支付的2018年8月1日至2019年7月31日的租金以及5万元押金。因刘永彬未支付2019年8月1日起的租金致讼。2019年7月31日和2019年8月3日，孟伟峰通过手机微信向刘永彬催款，刘永彬于2019年8月7日回复“这两天紧张，我尽快安排给你。”孟伟峰、刘永彬一致确认租金实际按照半年一付，先付后用执行。一审法院于2019年6月4日立案受理了刘永彬起诉案外人顾某，上海鸿安船艇有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初10755号。刘永彬在该案中陈述2018年10月23日与顾某、上海鸿安船艇有限公司就系争房屋签订租赁合同，2018年10月24日将房屋交付承租人使用，厂房大门开放，没有钥匙，不需要交付，并且陈述于2018年12月将房屋另行转租给他人。法院出示上述案件的起诉状和庭审笔录后，刘永彬表示记不清孟伟峰将房屋交付给刘永彬的具体时间了，孟伟峰应该是2018年10月24日将房屋钥匙交付刘永彬。刘永彬为证明孟伟峰未按期交付房屋，提供了2018年8月至10月与孟伟峰之间的短信聊天记录。孟伟峰表示，刘永彬未提供短信原件，真实性不予认可。刘永彬为证明孟伟峰曾于2019年6月20日将车辆停在厂房门口阻止刘永彬使用长达几个小时，提供了照片一张，并陈述该照片系次承租人拍摄后通过微信发给刘永彬的。孟伟峰认为，刘永彬未提供照片原件，对该照片真实性不予认可。刘永彬为证明系争房屋纳入动迁，提供了与孟伟峰之间的短信聊天记录、评估明细表、练塘镇人民政府关于印发《练塘镇工业建设用地减量化实施办法》的通知。孟伟峰对短信聊天记录真实性无异议，但是认为与本案无关，且孟伟峰没有收到拆迁的通知，也没有签订拆迁协议。刘永彬另陈述：虽然孟伟峰未按期交付房屋钥匙，刘永彬也口头提出异议，但是孟伟峰不同意减免，如果刘永彬不足额支付租金，孟伟峰会阻止次承租人使用，为了保证次承租人正常使用房屋，故刘永彬按约足额支付了租金。目前不存在孟伟峰阻止刘永彬使用房屋的情况。一审法院认为，孟伟峰、刘永彬签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。刘永彬支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金，未支付2019年8月1日起的租金，而根据合同约定以及当事人的陈述，租金应当半年一付，先付后用，故刘永彬理应在2019年7月31日前支付下一期半年的租金。根据孟伟峰提供的微信聊天记录，孟伟峰多次催款，刘永彬至今未支付，故对孟伟峰要求解除合同的请求法院予以支持。租赁合同于刘永彬签收本案的诉讼材料之日即2019年11月8日解除。合同解除后，刘永彬理应腾退系争房屋，并付清合同期内欠付的租金及房屋使用费。次承租人由刘永彬负责腾退。综上，对孟伟峰的诉讼请求法院均予以支持，对刘永彬要求继续履行合同的请求不予支持。刘永彬认为孟伟峰未按时交付房屋，然刘永彬认可之后按照合同约定足额支付租金，租金未进行减免，刘永彬未提供证据证明房屋交付的时间，孟伟峰也否认存在逾期交房的情况，故刘永彬在合同履行过程中已经认可按照合同约定足额支付租金，对刘永彬要求免除租金的请求法院不予支持。刘永彬认可孟伟峰目前不存在阻止刘永彬使用房屋的情形，刘永彬未提供证据证明存在拆迁通知和文件，孟伟峰对此予以否认，故对刘永彬要求孟伟峰禁止阻止刘永彬使用房屋和提供拆迁通知及文件的请求不予支持。一审法院判决如下：一、孟伟峰与刘永彬于2018年6月25日签订的《厂房租赁合同书》于2019年11月8日解除；二、刘永彬应于判决生效之日起十日内支付孟伟峰租金和房屋占有使用费(按照每月32,300元，自2019年8月1日起计算至实际支付腾退止)；三、刘永彬应于判决生效之日起十日腾退位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号房屋；四、驳回反诉刘永彬的全部诉讼请求。本院二审期间，刘永彬提供了手机上的2018年8月至10月与孟伟峰之间的短信聊天记录，证明孟伟峰没有按期交房。孟伟峰对该短信内容的真实性予以认可，但认为不属于二审新证据，签订合同后，孟伟峰将钥匙交与刘永彬，刘永彬迟迟未交租金，才有了短信聊天上的内容。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。孟伟峰与刘永彬均确认刘永彬理应在2019年7月31日前支付下一期半年的租金，即使按刘永彬的反诉主张免除2018年8月1日至2018年11月21日期间的租金117,166元计，刘永彬仍欠付其应付的租金。刘永彬主张刘永彬和孟伟峰达成协议将房租缴纳方式暂且改为两个月一付，孟伟峰未予认可；经孟伟峰催告，刘永彬未按约支付租金，孟伟峰要求解除《厂房租赁合同书》，符合法律规定，法院予以支持。刘永彬要求继续履行《厂房租赁合同书》的反诉请求，法院不予支持。而刘永彬与孟伟峰的短信内容显示，2018年8月23日刘永彬向孟伟峰要钥匙，孟伟峰回复“半年租金没付，是不给你钥匙的”。2018年9月4日，刘永彬问孟伟峰“厂房现在能进去吗？”，孟伟峰回复“不能，租金付齐后会给你钥匙”。该些短信内容无法反映是交付后因未及时支付租金而锁门，还是从未交付过房屋。结合刘永彬在另案中自述，2018年10月24日将房屋交付他人使用，厂房大门开放，没有钥匙，不需要交付。就房屋锁门这几日的租金是否可免除，双方并未达成过合意。加之，刘永彬仍按合同约定支付了2018年8月1日至2018年11月21日期间以及之后的租金，其要求免除部分租金的请求，法院不予支持。因《厂房租赁合同书》已解除，孟伟峰应退回5万元押金。孟伟峰同意在本案执行中抵扣，本院予以准许。综上，刘永彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,173.32元，由上诉人刘永彬负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 俞 璐二〇二〇年六月二十四日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……