广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终654号 上诉人（原审被告）：黎达，男，1974年1月10日出生，汉族，住广东省阳春市。 被上诉人（原审原告）：刘平，男，1962年7月24日出生，瑶族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：覃家锋，广东谨然律师事务所律师。 原审第三人：胡炜，男，1981年10月25日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原审第三人：苏建华，女，1978年7月28日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人黎达因与被上诉人刘平、原审被告胡炜、苏建华案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黎达上诉请求：1.恢复执行位于贺州市八步区XX的房屋；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张其与胡炜于2010年6月27日签订协议书，约定胡炜将位于贺州市八步区XX房屋的购房权转让给被上诉人，转让总价款为251865元，被上诉人于当天将转让价251865元以现金形式一次性支付给胡炜，但是被上诉人没有向一审法院提供该笔款项的取款或转账凭证，也没有其他费用证据。胡炜从始到今都没有到过庭，无法确认被上诉人提供的证据的真实性，一次性付款也有违交易习惯，因而对被上诉人提交的证据不应采信。二、涉案房屋目前并没有实际装修，被上诉人并未实际入住该房屋。被上诉人尚未实际占有、使用该房屋，因此，一审法院对此认定错误并以此适用最高人民法院司法解释也是错误的。三、根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案涉案房屋属于不动产，不动产以登记为生效要件，未办理房屋过户则无法取得房屋的所有权，因而不能对抗第三人。一审判决认定房屋所有权己转移，明显违反上述法律规定。既使胡炜和被上诉人存在购房转让协议，被上诉人拥有的也是普通债权。在本案中三个主体所拥有的债权都属于普通债权的情况下，被上诉人的债权并不优于上诉人的债权。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘平辩称：一、《协议书》签字后，被上诉人一次性以现金形式付给胡炜251865元，胡炜收到房款后开具收款收据给被上诉人，此事实有书证《协议书》、《收据》证实。关于协议和现金交易的事情，按照当时的情况除了单位以外个人交易都是现金交易。二、广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2014年5月7日通知第三人胡炜接收房屋，受原告委托的曾某和胡炜去办理了接收房屋的手续并领取房屋钥匙，至今该钥匙一直由被上诉人持有。三、一审法院并没有认定房屋所有权已转移，上诉人黎达认为“一审判决认定房屋所有权已转移，明显违反上述法律规定”是错误的。关于没有搬进房子，是因为被上诉人当时在服刑，而且也因没有工作没有经济能力装修房子。另因为手续不全所以一直办理不了过户手续，该栋房屋没有办理产权手续。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告胡炜、苏建华经本院依法传票传唤未参加质证询问，也没有提交书面答辩意见。 被上诉人刘平向一审法院起诉请求：1.停止对第三人胡炜名下位于贺州市八步区XX房产（未办证）的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定证据及事实：1.《商品房买卖合同》与《协议书》是合同当事人的真实意思表示，能够证实第三人胡炜已将涉案房屋转让给原告的事实，对此本院予以认定。2.《收据》、《销售不动产统一发票》，能够证实原告支付了全部购房款的事实，对此本院予以认定。3.XX房屋钥匙，能够证实涉案房屋已交房，并由原告实际占有房屋的事实。4.原告申请了证人曾某出庭作证，其证言结合原告其他证据，能够证明原告刘平委托曾某和第三人胡炜去房地产开发商处交纳购房款及办理房屋交接等事实。 一审判决认为：原告刘平与第三人胡炜签订了《协议书》，第三人胡炜将房屋转让给原告，原告支付全部购房款，向开发商交纳剩余房款及相关费用，并接收了涉案房屋钥匙，原告对房屋实际享有占有、使用的权利。因XX号楼均未能办理不动产权登记手续，双方亦未能及时办理涉案房屋的初始登记及变更登记。原告对涉案房屋享有在条件成就时，要求第三人办理初始登记后协助原告变更登记为所有权人的请求权。被告黎达与第三人之间为民间借贷的债权债务关系，其对第三人享有的是一般的金钱债权。被告黎达的金钱债权请求权与原告的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。因此，原告要求停止执行涉案房屋的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：不得执行贺州市八步区XX房屋。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告刘平负担。 二审中，当事人没有提交符合民事诉讼法规定的证据。 经审查，一审判决采信的证据及认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人黎达因债权申请执行原审第三人胡炜名下的贺州市八步区XX房产，被上诉人刘平以于2010年6月27日与胡炜签订协议书购买了该房产而提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案涉争议房屋至今仍登记在被执行人胡炜名下，刘平请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，刘平应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第一，关于刘平是否支付了相应价款的问题。刘平仅提供了胡炜出具的251865元的收据，并主张该款全部为现金支付，但刘平该未能对该笔款项的来源情况提供相关凭证予以证实，且该笔款项以现金支付与两人间的交往关系及交易习惯不符。在涉案房屋的尾款支付中，胡炜于2011年5月28日的销售不动产统一发票联备注为“换票90210元，现金139277元”也只能证实该尾款由胡炜支付，而刘平主张该尾款由曾某代为支付，但并未能证实代为支付行为与该票据存在关联性。因此，刘平以胡炜出具的251865元的收据主张支付了全部的购房款的理由，本院不予以支持。 第二，关于涉案房屋的占有情况。因涉案房屋于2015年交付至今仍闲置未居住使用，故不存在实际占有情况。虽刘平以涉案房屋的钥匙及曾委托曾某转卖该房屋而主张存在占有，但仅有曾某证言，并无其他证据予以佐证。另，刘平虽在服刑，但其家人可以代其占有涉案房屋，目前其家人也未实际占有。故，刘平主张在执行法院查封前占有房屋的证据不足，本院不予支持。 综上所述，刘平的诉请主张不符合法律规定，不能排除执行法院对涉案房屋的执行；上诉人黎达的上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项及《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销贺州市八步区人民法院作出的（2019）桂1102民初3589号民事判决； 二、驳回被上诉人刘平的诉讼请求。 一审案件受理费100元（被上诉人已预交）二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计200元，全部由被上诉人刘平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 李永林 审 判 员 周成才 二〇二〇年六月十五日 法官助理 傅 媛 书 记 员 张 荃 黄爱惜