河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7854号上诉人（原审被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司，营业场所郑州市金水区南阳路东三街79号1号楼。负责人：胡天成，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓威，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：董卫国，男，汉族，1963年11月1日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张利娟，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，河南法本律师事务所律师。原审被告：李亚勇，男，汉族，1985年5月29日出生，住郑州市。上诉人郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司（以下简称房之家东三街分公司）因与被上诉人董卫国及原审被告李亚勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。房之家东三街分公司上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初2334号民事判决书第五项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于《解押借款协议》的效力问题，一审法院违反《担保法》和《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》的明文规定，认定《解押借款协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，属于明显的事实认定错误，法律适用错误。依据《担保法》第二十九条之规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效；依据《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十七条之规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。本案中，上诉人作为企业法人的分公司，并未取得企业法人的书面授权，其与被上诉人、原审被告李亚勇签订的《解押借款协议》依法系无效合同。一审法院认定《解押借款协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，属于事实认定错误和法律适用错误。二、关于《解押借款协议》是否成立的问题，一审法院违背《合同法》的明文规定，在三方未对保证条款达成合意的前提下，认定《解押借款协议》合法有效，判令上诉人承担保证责任，属于事实认定错误，法律适用错误。《解押借款协议》第八条明确约定：如甲乙双方不履行相关手续，丙方承担连带担保责任（必须甲乙双方全力配合）。此条款存在两个意思相反的意思表示，即“甲乙双方不履行相关手续，丙方承担连带保证责任”（甲乙双方向丙方发出的要约，即原要约）和“甲乙双方全力配合，丙方承担连带担保责任“（丙方向甲乙方发出的要约，即新要约)。从条款形成的先后顺序来说，上诉人即丙方向甲乙方发出的要约，属于《合同法》上规定的新要约，阻断了甲乙双方发出的原要约的成立，原要约失效。但本案庭审中，被上诉人仍主张其系按照原要约订立的合同。依据《合同法》的相关规定，只能认定甲、乙、丙三方并未就保证条款达成合意，不存在承诺，合同中的保证条款依法不成立。在合同保证条款不成立的情况下，一审法院判决上诉人承担保证责任，违背已知的事实，违反《合同法》的法律规定。三、关于原审被告收到被上诉人提供的款项后，拒不办理解押手续是否属于未全力配合的情形，一审法院的事实认定与法律适用存在错误。首先，从协议的约定来看，全力配合即要求被上诉人和原审被告全面履行自己的合同义务，无论是主要义务，还是次要义务，或是附随义务。只要他们违反任一合同义务，均系未全力配合。其次，从《解押借款协议》的约定来看，提供借款是被上诉人的主要义务，保证将借款用于解押手续是原审被告的主要义务。本案中原审被告拿到借款后，将借款挪作他用，属于非常严重的单方违约情形，违反了合同约定的主要义务，丙方不应承担保证责任。在乙方严重违约的情况下，一审法院认为乙方的行为不属于未全力配合的情形，属于事实认定错误，据此判决上诉人承担保证责任属于法律适用错误。四、关于《解押借款协议》的民事案由的认定问题，一审法院违反当事人的意思自治原则，强行改变法律关系，属于事实认定错误，法律适用错误。本案中，《解押借款协议》的标题为借款协议，条款内容围绕借款关系由双方自由约定，民事案由依法应为民间借贷关系。一审法院却认定《解押借款协议》的借款为购房款（案由为房屋买卖合同关系）,违反了《合同法》赋予当事人的意思自治原则。即便按照一审法院的理解，借款用途为解押房屋贷款，网签当日借款转化为部分购房款，那么本协议依法应为附条件转化合同，只有网签后，借款才会转化为购房款。但案涉房屋并未网签，借款并未达到转化为购房款的条件，借款自始至终都是借款，与《房屋买卖合同》系不同的法律关系，依据最高人民法院关于审理《民事案件案由规定》的通知要求，借款关系应单独审理。综上，一审法院在合同效力、合同成立、案件案由等方面的事实认定与法律适用，均与现行法律严重冲突，损害了上诉人的合法权利，恳请二审法院依法查明事实，撤销一审法院第五项的判决内容，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或依法发回重审。被上诉人董卫国辩称：一、解押借款协议的签订系合同当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议依法成立且合法有效。上诉人依法进行了工商登记并取得了营业执照，具有以自己名义对外签订合同的资格。解押借款协议第八条明确约定了上诉人对该协议的履行承担连带担保责任，且上诉人在落款处盖章，其作为担保人的意思表示明确，且在一审程序中，上诉人没有以对外担保未取得总公司的授权进行抗辩。二审程序中上诉人主张未得到总公司的授权，且未提供没有取得总公司授权的证据，不能证明其没有取得总公司的授权，所以解押借款协议的签订系上诉人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议依法成立且合法有效。即使上诉人未取得总公司的授权，致使本案担保无效。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第17条第一款的规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效，因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。因上诉人在对外担保时违反诚信原则，故意隐瞒未取得总公司授权的事实，具有过错。且上诉人在整个房屋交易过程中存在重大过错，原审被告李亚勇的房屋贷款银行为邮政银行，作为专业的房屋中介机构，没有从交易安全的角度考虑，先确定原审被告李亚勇与银行客户经理是否约定提前归还银行贷款的日期和地点后，再组织双方进行房屋解押款的交付和房屋解押手续的办理，而是直接带领双方在中原银行的ATM机器上进行操作转款，致使解押款支付后存在巨大资金安全风险，同时也使李亚勇可以在收到房屋解押款后有机会再转出挪用，无法办理房屋解押手续，损害被上诉人合法权益，造成被上诉人的房屋解押款损失，上诉人应承担相应的民事责任。具体到本案中，应就原审被告李亚勇偿还房屋解押款承担连带清偿责任。另外被上诉人已申请追加上诉人企业法人为被告，由上诉人的企业法人对上诉人应承担的民事责任承担补充清偿责任。二、解押借款协议系三方真实意思表示，且双方均已签署，不存在其中的保证条款不成立的情况。解押借款协议以书面形式签订，且协议的三方主体均在协议书上签字或盖章，即视为该协议为被上诉人与上诉人和李亚勇三方主体的真实意思表示，且该协议的签订不存在违反法律及行政法规的强制性规定情形，因此该解押借款协议合法有效。其中第八条担保条款，如甲乙双方不履行相关手续，丙方承担连带担保责任（必须甲乙双方全力配合）。上诉人承担连带担保责任的意思表示明确，现上诉人以三方未保证条款达成合意，主张解押借款协议保证条款不成立，没有事实及法律依据。三、上诉人应当依据解押借款协议的约定承担连带担保责任。被上诉人董卫国再三向上诉人确认资金没有安全隐患，且确认抵押借款协议中已明确上诉人承担担保责任的情况下，依约履行了支付借款的义务，不存在过错。四、案涉解押借款协议与房屋买卖合同系同一民事法律关系。解押借款协议的标题，有借款的性质，但款项性质实质上为购房款，是在履行房屋买卖合同。房屋买卖合同第13条，其他事项第三项约定了支付房屋解押款的事项。各方为了办理房屋解押及解押款的解押保证借款的资金安全，为了更好地完成房屋交易。后续三方才根据房屋买卖合同签订了解押借款协议，而解押借款协议第四条约定，待房屋解押后将借款转为购房款，也呼应了房屋买卖合同的内容。也就是说解押借款协议是房屋买卖合同的附属协议，房屋解押款也是购房款的一部分，两者处于一个房屋买卖合同纠纷的法律关系中。综上，被上诉人认为一审认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求无合理的事实和法律依据，应当依法驳回上诉。同时请求支持被上诉人要求上诉人的企业法人承担补充清偿责任的主张。原审被告李亚勇未到庭、未发表意见。董卫国向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告李亚勇偿还因办理房产解押手续向原告的借款本金65万元及实际清偿完毕之日的利息（按银行同期贷款利率4.35%，暂计自2019年11月27日至2019年12月25日期间65万元利息2199.17元），并支付借款协议约定的违约金6500元。被告房之家公司对上述款项的偿还承担连带清偿责任；3、判令被告李亚勇双倍返还购房定金10万元，支付房屋买卖合同的违约金112500元；4、判令被告房之家公司返还中介费1万元；5、本案诉讼费用、保全费、保全保险费、律师费2万元等一切诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实:2019年11月11日，原告董卫国与被告李亚勇、郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司（以下简称房之家公司）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，原告自愿购买被告李亚勇名下金水区沙口路99号院1号楼2单元3层17号的房产，该房产面积为89.25平方米。经双方协商一致，成交价格为1125000元，该款项为被告李亚勇净得价款。原告同意自本合同签订时支付定金5万元，其中佣金25000元。双方应在合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。若被告李亚勇违反本约定，被告房之家公司应在被告李亚勇违约之日起三日内催告被告李亚勇，被告李亚勇在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，原告董卫国有权解除本合同，并要求被告李亚勇双倍返还定金并赔偿损失。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交的10%作为违约金等。同日，原告董卫国通过赵小媛支付宝及微信账户共向被告房之家代理人马银爽转账5万元。被告李亚勇向原告出具收条一份，主要载明今收到董卫国购买金水区沙口路99号1号楼2单元3层17号房产，房产证号16××25号号，购房定金肆万元整。被告房之家公司向原告出具收据一份，主要载明，兹收到董卫国交来购买金水区沙口路99号1号楼2单元3层17号房屋定金壹万元整。2019年11月12日，被告李亚勇向原告董卫国出具收条一份，主要载明今收到董卫国先生交来购房定金人民币壹万元整。2019年11月17日，原告向被告李亚勇转账20000元，被告李亚勇向原告出具收条一份，主要载明，今收到董卫国先生交来购房定金人民币贰万元整。2019年11月23日，原告向被告李亚勇转账10000元，被告李亚勇向原告出具收条一份，主要载明，今收到董卫国先生交来购房款人民币壹万元整。2019年11月27日，原告董卫国与被告李亚勇、房之家公司签订《解押借款协议》一份，主要约定，原告同意借给被告李亚勇现金人民币57万元整。被告李亚勇保证该借款只能用于解除其拥有合法产权之房屋的银行抵押手续（下称解押），该房屋坐落位置：金水区沙口路99号1号楼2单元3层17号，产权证号1601076325，产权所有人李亚勇。被告李亚勇在取得借款后，保证于十个工作日内办理完上述房产的解押手续。被告李亚勇同意上述房屋抵押注销后十个工作日内与原告董卫国共同到郑州市房地产管理局办理该房产的网签、过户等手续。网签当日，本协议中之借款自动充入上述房产的部分房款（房款总数详见“买卖合同”）。如被告李亚勇到期未办理解押手续或网签、交易过户等手续，视被告李亚勇为违约，被告李亚勇必须在十个工作日内把所借款项退还给原告董卫国，并按照约定借款数额的千分之十支付违约金。如原告董卫国、被告李亚勇不履行相关手续，丙方承担连带担保责任（必须甲乙双方权利配合）。同日，原告董卫国向被告李亚勇转账57万元，摘要显示为购房款首付。原告提交其与被告李亚勇通话录音一份，被告李亚勇承认原告向其支付的57万元其并未用于房屋解押，并愿意承担其因败诉而产生的诉讼费和律师费。后被告李亚勇未能依约办理房屋解押手续，亦未将所借款项退还给原告董卫国。原告主张被告房之家公司应履行连带担保责任，酿成诉讼。原告为主张权利支出律师费2万元及保全保险费500元。另庭审后，原告称被告房之家公司已将中介费10000元退还原告，其自愿放弃要求被告房之家公司返还中介费的诉请。原告在庭审中选择主张违约金，不再主张双倍定金。一审法院认为，被告李亚勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证等权利的放弃，不影响该院依据现有证据及查明的事实依法作出裁决。原、被告三方签订的《房屋买卖合同》、《解押借款协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以采纳。被告李亚勇收到原告支付的解押款后未能依约履行办理解押手续的义务，已构成违约，符合《房屋买卖合同》中对于合同解除的约定，故原告要求解除三方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。被告李亚勇亦应按《房屋买卖合同》的约定向原告支付房屋实际成交价10%的违约金即112500元。被告李亚勇亦应将收取原告的定金及购房款共计8万元返还原告。原告与二被告签订的《解押借款协议》中约定借款57万元的用途系为涉案房屋解押，解押并网签后该57万元自动冲抵购房款。根据上述约定，该《解押借款协议》约定的“借款”实质上系原告向被告李亚勇支付的购房款，该《解押借款协议》与双方签订的《房屋买卖合同》应认定为同一法律关系。被告李亚勇应将该57万元退还原告。因该57万元的性质实为购房款，本案中已经支持了总房款10%的违约金，则对于原告主张的57万元的借款利息及违约金6500元，该院不予支持。对被告辩称的《解押借款协议》与《房屋买卖合同》系两个法律关系的意见本院不予采纳。《解押借款协议》中第八条约定如原告与被告李亚勇不履行相关手续，被告房之家公司承担连带担保责任（必须原告与被告李亚勇全力配合）。双方并未约定被告李亚勇收到57万元后拒不办理解押手续的情形不属于第八条约定的内容，被告房之家公司的证据也无法证明原告有何行为属于未“全力配合”的情形，故被告房之家公司应对被告李亚勇退还57万元的义务承担连带担保责任。被告李亚勇在通话中表示愿意承担因诉讼产生的费用，故原告要求被告李亚勇支付律师费2万元的诉讼请求该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、该院确认原告董卫国与被告李亚勇、郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司于2019年11月11日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告李亚勇于本判决生效后十日内向原告董卫国支付违约金112500元并退还购房款及定金8万元；三、被告李亚勇于本判决生效后十日内退还原告董卫国57万元；四、被告李亚勇于本判决生效后十日内向原告董卫国支付律师费2万元；五、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司对被告李亚勇的判决第三项义务承担连带担保责任；被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司承担担保责任后有权向被告李亚勇追偿；六、驳回原告董卫国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6406元，由原告负担782元，被告李亚勇负担5624元；保全费5000元、保全保险费500元，由被告李亚勇负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从涉案《解押借款协议》的约定内容看，系董卫国预付房款用于李亚勇解押所用，如董卫国与李亚勇不履行相关手续，房之家东三街分公司承担连带担保责任。一审法院认定涉案《解押借款协议》与《房屋买卖合同》系同一法律关系，并无不当。房之家东三街分公司在涉案《解押借款协议》自愿提供担保，其作为专业的房屋中介机构应当保障买卖双方交易安全，造成李亚勇收取董卫国预付房款后未解押，合同无法履行，房之家东三街分公司具有一定过错，应承担相应的民事责任。且一审中，房之家东三街分公司并未提出其未经企业法人书面授权，主张其提供担保无效的抗辩理由，二审中房之家东三街分公司也没有提供企业法人未同意其提供担保的相关证据。故一审法院判决房之家东三街分公司承担连带担保责任，并无不当。综上所述，房之家东三街分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年六月三十日书记员 田宇恒