北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5395号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京丰德众力物业管理有限公司，住所地北京市西城区三里河二区南房管修一公司西郊处三队、乙23号楼院7号楼205室。法定代表人：杨杰，经理。委托代理人：邢彦斌，北京谷盈律师事务所律师。委托代理人：何欣，北京谷盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙振彬，男，1975年9月27日出生。上诉人北京丰德众力物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人孙振彬租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判孙振彬支付拖欠租金79566元、摊位使用费34442元、违约金47740元并驳回孙振彬的反诉请求；一、二审诉讼费由孙振彬承担。事实和理由：一审判决认定的部分事实不清，证据不足，特别是“物业公司承诺向孙振彬减免租金”和“孙振彬不存在违约”的事实认定错误。1.一审法院认为“物业公司承诺向孙振彬减免租金，将2019年2月15日作为租金起算日”的事实认定错误且依据《中华人民共和国合同法》第77条做出的判决适用法律错误。本案中仅以工作人员在微信群中发出通知就认定2019年2月15日为租金起算日，既无正式材料说明，也无物业公司加盖公章的手续，发出的主体也不是合同的当事人，接收主体是微信群而不是特定的合同相对人，因此不能认定双方协商一致。如果当事人就除书面形式以外的是否变更合同的情形理解不一致引发争议，就应当适用《合同法》第78条的规定，推定为合同未变更。2.一审法院认为“孙振彬未交付第二期租金不构成违约”事实认定错误。孙振彬在经营期间未履行交付租金的义务，应认定为违约。3.一审判决认为“物业公司食品许可证欠缺对孙振彬蔬菜摊的经营造成影响”的证据不足，事实认定错误。孙振彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。不同意物业公司的上诉请求和事实理由。本案中提到的微信群是市场管理人员组建的，起租日2019年2月15人是物业公司的沙总在群信群中发布的的通知。由于市场前期证照不齐，导致市场客流稀少，此种情况下物业公司在市场中当众说让大家先干着，先不计租。我一直在和物业公司协商续签合同事宜，但是物业公司经理召集场外保安封锁我的摊位，致使我不能经营，为此我也报警了。物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令孙振彬向物业公司支付拖欠租金79566元;2、请求判令孙振彬向物业公司支付摊位使用费34442元;3、请求判令孙振彬向物业公司支付供暖费5231.77元、制冷费2983.97元、垃圾清运费889.4元、水费638.1元，电费1307.94元；4、请求判令孙振彬承担违约责任违约金，计算方式为年租金的30%，即159133乘以30%违约金金额为47740元；5、本案诉讼费由孙振彬承担。孙振彬向一审法院反诉请求：1、对方退还已交履约金60000元及价签押金2000元；2、赔偿2018年6月1日至2018年11月22日证照不齐期间的合理损失共计34000元(菜品本金、人工、日常开销，每个月6000元钱)；3、赔偿毁约违约金47740元（年租金159133乘以30%）；4、承担反诉受理费。一审法院认定事实：2018年5月23日，物业公司（甲方，出租方）与孙振彬（乙方，承租方）签订《租赁合同》。第一条第1款约定，该场地位于北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心。第一条第2款，该场地面积62.283平方米（含公摊面积）。第一条第3款，场地用途蔬菜。第二条第1款约定，场地租金标准为7元/㎡/日，年租金为159133元整。第二条第2款，履约保证金为60000元。第二条第4款，本合同约定的租金为净租金，不包括水、电、取暖、制冷、卫生、广告、消防器材检测等费用，遇有国家对物业租赁经营相关税收制度调整时，甲方可届时相应变更乙方承租房屋的租金，乙方须无条件同意并与甲方通过重新签订租赁合同或签订补充合同对租金调整进行约定。第二条第5款，保证金除用于履约及设备、设施损坏丢失的赔偿外，还适用于违反甲方规定的处罚。甲方有权对乙方未及时缴纳租金、违约金、赔偿费、滞纳金、水、电等费用以保证金直接充抵，乙方须在甲方通知7日内及时补齐被处罚和冲抵的保证金，否则视违约。合同终止除另有约定外，在合同终止一个月后乙方持有效凭据到甲方办理保证金退补手续。如因乙方违反本合同有关约定条款，而提前终止合同的，则甲方对乙方所交的履约保证金将全额不予退还。第三条第1款，租赁期限一年自2018年6月1日起至2019年5月31日止。第四条第1款，租金每六个月支付一次，支付时间分别为2018年5月23日支付79566元，2018年11月10日支付79566元。签约当日一次性支付合同租金、履约金和设施设备保证金。第五条第1款约定，乙方承担承租区域内及所分摊公共区域的冬季供暖费用及夏季制冷费用。第五条第4款，乙方须在收到甲方通知7日内缴清各项费用，不得拖欠，逾期未缴即视为违约。第八条第4款约定，乙方逾期缴纳各项费用，除承担滞纳金外，还需承担违约责任。第八条第7款，双方约定违约金为年度租金的30%。合同签订后，孙振彬向物业公司支付了履约保证金60000元、价签押金2000元、2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金。2019年8月15日，物业公司将孙振彬承租E07、E08摊位拉上了警戒线，导致孙振彬无法营业。物业公司表示，涉案两个摊位位置最好，因涉及摊位的调整，需要重新分配摊位，但孙振彬不同意，导致新的商户无法入住使用，因此，将涉案摊位拉上了警戒线。孙振彬认为，因物业公司证照不全（2018年7月26日签发营业执照、2018年11月22日签发食品经营许可证）导致主要项目（主食、熟食等）没有经营，客流稀少，商户无法维持要求撤出，因此物业公司承诺免除租金，后定于2019年2月15日起租，因此，双方合同仍在期限之内。孙振彬表示，因为蔬菜已腐烂，因此在2019年8月19日将摊位的东西搬出。物业公司认可于2019年8月19日收回了涉案摊位，但物业公司表示，菜市场原本就有营业执照，名称为北京祥龙安顺城经贸有限公司广外安顺菜市场，只是后来名称变更为广外安顺分中心，执照是2018年7月26日下发的，食品许可证与孙振彬无关，因为孙振彬经营蔬菜，不需要食品许可证。孙振彬出示市场微信群的聊天记录，用于证明物业公司同意自2019年2月15日开始计租。聊天记录显示，2019年3月28日，署名“市场管理员”在市场的微信群中发布消息，内容为：“通知：经董事会研究决定，起租日期订于2019年2月15日！请大家相互转告，积极配合。”2019年8月，物业公司管理人员在微信群发布通知，内容为：“各商户：本市场自2018年6月1日开业至今已一年有余。为搞活市场，降低商户经营费用，决定自2019年8月15日起，签订新合同，执行市场新布局和摊位费用标准，具体方案如下：1、对签订新合同的商户，自2019年2月15日起按原合同面积和租金执行至2019年8月14日，自2019年8月15日起执行新合同的摊位面积和租金标准。其原合同中的保证金转到新合同执行，在新合同期满前一个月内多退少补。2、对不再续约，未签订新合同的商户，自2018年6月1日起执行，免除商户一个月的租金。自2018年7月1日起租至2019年8月14日，租金不足者补齐所欠租金、供暖费、制冷费和水电费，终止合同。……。”2019年8月29日，微信名“石破天惊”在微信群发布消息：“果菜商户注意了合同已经写好，请你们马上到财务签字交钱。”庭审中，孙振彬表示，发布通知的时间为2019年8月13日，但当时并没有见到合同，并且孙振彬认为合同应从2019年2月15日开始顺延，不需要重新签订合同，直到8月29日才开始续签，“石破天惊”为物业公司市场部的石经理，因此，不是孙振彬不续签合同，而是物业公司强行封锁摊位迫使孙振彬无法续签合同。物业公司认可微信聊天记录的真实性，但物业公司表示通知发布的时间为2019年8月12日。物业公司还表示，自2019年2月15日计租是有条件的，就是续签合同，2019年8月12日之前也多次将此告知了孙振彬，对于2019年3月发布的内容不认可，系工作人员个人发布的，可能会存在偏差，8月29日的信息与孙振彬无关，因为当时孙振彬已不是商户了。孙振彬对此不予认可，其表示除2019年8月通知之外，物业公司并未告知其附带条件。物业公司主张，双方合同已于2019年5月31日到期终止，合同期内孙振彬仅支付了半年的租金，未按期支付第二笔租金，应属违约，因此，要求孙振彬支付第二期半年的租金、2019年6月1日至8月19日期间的占用费、供暖费、制冷费、垃圾清运费、水费、电费及违约金。孙振彬不同意物业公司的请求，孙振彬表示，物业公司承诺2019年2月15日起租，故未拖欠物业公司租金，且合同期限应当顺延至2020年2月14日，但物业公司在2019年8月提出重新签订合同，双方协商时物业公司封锁涉案摊位，并将摊位位置改变，变更了收费标准，因此，不知道如何交纳租金，水费、电费、卫生费合同中没有约定，暖气费及制冷费同意缴纳，但需要物业公司出具已交纳的发票。孙振彬主张其并未违约，反而是物业公司违约，因此，要求物业公司退还押金，并赔偿损失及违约金。物业公司表示因孙振彬违约，按合同约定，押金应折抵所欠费用。物业公司就其主张的费用提交了计算明细表，该表中供暖费是按照涉案摊位实际面积62.283平方米计算，因为房屋超过4米，因此，供暖费单价为84元每平方米；电费单价为1.5元每度，按照涉案面积每月定额计算；制冷费、水费、垃圾清运均系按照市场总面积计算单价，再按照涉案摊位面积计算。物业公司提交了垃圾处理费及每月垃圾清运费支出凭单，用于证明其已经交纳了市场全年的垃圾清运费用。一审法院认为：物业公司与孙振彬签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，双方争议的焦点为合同何时开始计算租金。孙振彬主张因物业公司证照不齐，市场无法正常经营，故承诺免除部分租金，从2019年2月15日开始计算租金。物业公司表示，食品许可证与孙振彬经营无关，且从2019年2月15日计算租金是有条件的，只针对续签合同的人员，而物业公司与孙振彬未续签合同，因此，不能为孙振彬减免租金。对此，法院从以下几点分析。首先，双方合同期限始于2018年6月1日，而市场的食品许可证晚于双方合同开始的期限，孙振彬承租的摊位彬经营蔬菜，虽不受食品许可证的影响，但需要食品许可证的商户无法经营，势必影响市场的整体顾客数量。其次，物业公司的市场管理人员2019年3月在微信群中发布通知，从2019年2月15日开始计算租金，该通知并未设定任何限定条件，也未限定任何商户。物业公司否认该通知的效力，但微信群系物业公司与商户交流的有效渠道，物业公司后续的其他通知也均在微信群发布，且如系个人擅自发布，物业公司多位管理人员均在微信群中，在该通知发布后，未有物业公司的其他人员给予纠正，亦不符常理，因此，对于物业公司的抗辩，法院不予采纳。再者，孙振彬没有按约在2018年11月10日交纳第二期租金，物业公司虽表示在2019年8月19日之前多次与孙振彬沟通催要，但并未提供证据证明其曾向孙振彬催要过第二期的租金。综上，法院依此认定，物业公司已承诺向孙振彬减免租金，并从2019年2月15日开始计算租金。因孙振彬已交纳第一期租金，且物业公司已承诺自2019年2月15日计租，现物业公司要求孙振彬支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金及逾期违约金的请求，缺乏依据，法院不予支持。2019年6月1日至2019年8月15日期间，孙振彬虽占有摊位，但孙振彬已支付的租金尚有剩余部分，可以折抵至2019年8月15日，2019年8月15日物业公司封锁了涉案摊位，导致孙振彬无法使用，故其无权要求孙振彬支付8月15日至8月19日期间的费用。因此，物业公司要求孙振彬支付2019年6月1日至8月19日期间的费用，法院亦不予支持。双方合同于2019年5月31日到期后，未续签书面合同，物业公司未要求孙振彬腾退摊位，由孙振彬继续使用，双方之间应为不定期的合同关系。物业公司于2019年8月19日将涉案摊位收回，应视为其解除了双方的不定期合同。按照法律规定，不定期租金合同，任何一方均有权随时解除合同。因此，物业公司在2019年8月19日将涉案摊位收回，并未违约，孙振彬要求物业公司支付违约金的请求，于法无据，法院不予支持。合同解除后，物业公司收取孙振彬的履约金6万元、价签押金2000元，已无合同基础，现孙振彬要求物业公司返还，理由正当，法院予以支持。因孙振彬并不存在违约的行为，因此，物业公司要求扣除孙振彬履约金或折抵违约金的理由，缺乏依据，法院不予采纳。关于孙振彬主张合同期限内因物业公司证照不全带来的经营损失。法院认为，市场虽存在证照不齐的情况，但物业公司已承诺减免了部分租金，孙振彬在此基础上，虽主张每月仍存在6000元的损失，但未提供证据予以证明，法院对此不予采信，故对于孙振彬的该项请求，不予支持。按照合同约定，孙振彬应向物业公司交纳水费、电费、供暖费、制冷费、垃圾清运费等，双方虽未约定孙振彬应交纳五项的具体数额，但物业公司按照市场建筑面积计算单价，再按照孙振彬承租摊位的面积计算费用，并无不当，其要求孙振彬支付使用摊位期间的费用，法院予以支持。据此，一审法院于2020年3月判决：一、自判决生效之日起七日内，孙振彬向北京丰德众力物业管理有限公司支付供暖费5231.77元、制冷费2983.97元、垃圾清运费889.4元、水费638.1元、电费1307.94元。二、自判决生效之日起七日内，北京丰德众力物业管理有限公司退还孙振彬履约金6万元、价签押金2000元。三、驳回北京丰德众力物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回孙振彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点是物业公司与孙振彬所签《租赁合同》何时开始计算租金。对此双方存有分歧，孙振彬认为物业公司管理人员微信群里承诺从2019年2月15日起租，而物业公司认为从2019年2月15日起租是针对续签合同人员，而孙振彬并未续签合同，故上述起租时间对孙振彬无效，其应按照双方合同约定交纳租金。根据查明的事实，2019年3月28日，物业公司管理人员曾在市场的微信群中发布通知，称起租日期定于2019年2月15日，该通知并未设定任何限定条件，亦未限定任何商户。物业公司不认可该通知的效力，认为系个人行为，但市场微信群系物业公司与商户交流的有效渠道，物业公司后续通知亦在微信群发布，且物业公司其他管理人员亦未对上述通知给予纠正，结合物业公司未在双方合同约定的时间向孙振彬催缴第二期租金的情形，本院认定物业公司已承诺减免孙振彬租金，即从2019年2月15日开始计算租金。现孙振彬已经交纳六个月租金，即租金已经交纳至2019年8月15日，故物业公司要求孙振彬支付2018年12月1日至2019年8月15日的租金及逾期违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。因物业公司已于2019年8月15日封锁了涉案摊位，导致孙振彬无法经营，故物业公司亦无权要求孙振彬支付2019年8月16日至8月19日期间的使用费。双方所签合同于2019年5月31日到期后，未续签书面合同，仍由孙振彬继续使用，故双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，双方均有权随时解除，故物业公司于2019年8月19日将涉案摊位收回，应视为解除了双方之间的不定期租赁关系，不存在违约情形，孙振彬要求物业公司返还其交纳的履约金及价签押金，理由充分，本院予以支持。孙振彬要求物业公司支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。孙振彬要求物业公司支付其因证照不齐带来的经营损失，缺乏证据支持，本院不予支持。另外，孙振彬应按照双方合同约定向物业公司公司交纳水电费、供暖费、制冷费及垃圾清运费等费用。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4822元，由北京丰德众力物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年六月二十三日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申