贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5490号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：余咏洋，男，1986年8月5日生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被被上诉人余咏洋商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任的情形，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。余咏洋向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付位于贵阳市白云区商品房登记转移的有关文书；2、判令被告向原告支付延期办理该商品房转移登记有关文书的违约金（以房屋总价528039元为基数，按照每日万分之一标准计算，自2018年12月1日起暂计算至2019年12月31日，共计395天，违约金暂计20857.54元，违约金计算至被告实际交付该房屋商品房转移登记的有关文书止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，一审法院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。经查，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。另，原告于2018年起诉，要求被告支付2017年12月31日至2018年11月30日期间违约金，贵阳市中级人民法院已于2019年8月15日作出（2019）黔01民终5831号判决书予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告该项辩解意见一审法院也不予采纳。被告提出原告于2017年3月15日才付清购房款，存在逾期付款情形，被告的办理时间也应当顺延的辩解意见，由于合同中约定的交付商品房转移登记文书约定为2017年12月30日前，双方未就转移商品房所有权初始登记时间约定顺延的情形，且在该时间节点原告已付清全部购房款，故被告的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但原告现起诉要求被告支付2018年12月1日起的违约金，并未超过3年的诉讼时效，故对被告该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，自2018年12月1日至2019年12月31日，被告已逾期395天，应支付的违约金为：528039元×0.01%/天×395天＝20857.54元。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，一审法院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告余咏洋支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年12月31日为20857.54元，自2020年1月1日起继续以36.8104元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告余咏洋交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告余咏洋交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告余咏洋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于争议焦点一，首先，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，“出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记及办理转移登记的具体时间已明确约定为2017年12月30日前，现因合纵置业公司至今未取得案涉商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，上诉人已构成违约，应当承担违约责任。其次，上诉人合纵置业公司主张，根据双方《补充协议》第十一条第4项、第6项因被上诉人未提交结清银行贷款证明以及办理产权过户所需的资料和相关税费，办证条件尚未成就其不构成违约。本院认为，其一，《补充协议》第十一条第4项是针对买受人因提前还清银行贷款而办理产权转移登记情形的约定，但本案买受人并不存在提前清偿银行贷款情形，该约定不应适用。其二，双方《补充协议》第十一条第6项还约定，出卖人通知买受人办理产权证，买受人需于接受通知后7日内将要求的资料交于出卖人。因此，买受人提交办证资料的前提需由出卖人进行通知，现合纵置业公司既未取得房屋产权初始登记不具备办理产权转移登记的条件，亦未举证证明通知买受人提交办证资料，故对上诉人主张办证条件不成就不构成违约，本院不予支持。关于争议焦点二，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，虽然双方在《补充协议》第十一条第6项又作出了与主合同相矛盾的约定，将出卖人应承担的逾期办理产权转移登记违约金，限定为最高不超过总房款的1%，但根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。本院认为，双方《补充协议》第十一条对逾期办证的违约金总额加以限制，事实上属于不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定，应当排除适用。另依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》第十一条关于“延期办理产权过户手续违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定，系上诉人提供的格式合同条款，该条款的内容属于提供格式条款一方部分免除其违约责任的情形，且上诉人合纵置业公司又未能提交证据证明就该格式条款向被上诉人尽到了特别提示义务，应当认定该条款为无效条款。故本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  阮劲松二〇二〇年六月二十八日法官助理陈跃霄书记员彭永耀