江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终1556号上诉人（原审被告）：常州市常信鑫源房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市新北区晋陵北路常信怀德名园39-302。法定代表人：季国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴中一，江苏常信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢云翔，江苏常信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏高科物业管理有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区玉隆路9幢二层。法定代表人：王胜，该公司董事长。委托诉讼代理人:蔡忠民，江苏常茂律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈亚洲，江苏常茂律师事务所实习律师。上诉人常州市常信鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源房产公司）因与被上诉人江苏高科物业管理有限公司（以下简称高科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初7385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫源房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回高科物业公司在一审中的所有诉讼请求。事实和理由：怀德名园小区2015年度以前商铺物业管理费，高科物业公司均直接向物业使用人主张，该行为已经在双方之间形成交易习惯，故物业费应当有承租商铺期间使用人直接承担并非上诉人；2015年度以来，物业使用人是否交付物业管理费，上诉人并不知情，主观上不存在不支付的情形，也不构成单方违约，不应承担违约金；2015年度起，鑫源房产公司收回高科物业公司代为收取车位租金的权利，高科物业公司李勇为小区提供物业服务的便利，长期将鑫源房产公司产权车位擅自出租给其他业主，同时收取高额租金，高科物业公司拒绝与鑫源房产公司对账，导致双方的车位管理费、车位租金无法查清。高科物业公司答辩称，鑫源房产公司作为物业开发商，根据前期物业服务合同约定及《江苏省物业管理条例》的规定，鑫源房产公司应当承担已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的相关物业的物业费；为服务合同生效后，鑫源房产公司支付该项物业费至2014年，2015年至2017年高科物业公司多次联系鑫源房产公司要求对账确认应付金额。但鑫源房产公司以种种理由拖延拒绝，导致拖欠高科物业公司巨额服务费，造成高科物业公司经营困难，经交涉无果，无奈诉至法院。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令鑫源房产公司支付2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费286551.64元。2、请求鑫源房产公司支付至2019年12月31日的违约金共计162716.2元。3、请求法院判令鑫源房产公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2009年3月11日，高科物业公司（乙方）与鑫源房产公司（甲方）签订常州市前期物业服务合同一份，约定甲方将怀德名园委托乙方实行前期物业管理，物业占地面积为154077平方米，总建筑面积351104.37平方米，住宅245853.86平方米，营业性公建36753.75平方米。该合同第二条约定：在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理（物业共用部位明细见附件三，物业共用设施设备明细见附件四）；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；（六）物业档案管理的管理；（七）其他物业管理服务事项。该合同第二十一条约定：甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。一审另查明：2006年4月26日，常州市新北区人民防空办公室与鑫源房产公司签订人防工程使用契约一份，约定将怀德名园人防工程，面积15050平方米，交与鑫源房产公司用作地下停车库，日期从2006年5月1日至2026年4月30日，在上述使用期间，鑫源房产公司分8年从2006年至2014年每年应主动向人防办公室缴纳人防工程使用费56万元。2006年4月28日，鑫源房产公司向常州市新北区人民防空办公室提出申请，内容为鑫源房产公司决定将怀德名园人防工程地下停车库的停车位租赁给怀德名园小区业主使用。2009年6月18日，高科物业公司（乙方）与鑫源房产公司（甲方）签订怀德名园车库、车位管理协议一份，载明：怀德名园车位由乙方代为管理，票据由甲方出具，乙方代甲方收取停车费。2013年6月26日，鑫源房产公司向高科物业公司发出“关于怀德名园存量产权车位销售底价及租赁价格调整的通知”一份，要求将原委托高科物业公司代理的怀德名园产权车位的销售和租赁价格进行调整，具体调整为1、产权车位的销售底价由原来的6.5万元/车位调整至5.5万元/车位，2、由于怀德名园产权车位的租赁价格从2011年起已由原来的200元/月.辆.位调整至230元/月.辆.位，扣除贵司应收的管理费外，从调价之日起贵司应付我司的产权车位租赁费也由高科物业公司的150元/月.辆.位调整至180元/月.辆.位。2015年4月1日，鑫源房产公司向高科物业公司发出告知书一份，内容为1：取消2009年6月18日双方签订的“怀德名园车库、车位管理协议”，2、自2015年4月1日起，乙方将怀德名园甲方产权车库、车位出售与出租权交还甲方（含人防1号车库）；3、乙方将代管期间的怀德名园地下车位管理信息表、未售车位清单、出租车位清单（包含租期及租金）交还甲方；4、甲乙双方结清2015年1月至3月代管期间的怀德名园车位管理等相关费用。2015年11月16日，鑫源房产公司向高科物业公司发出告知函一份，内容为怀德名园项目今后的产权车位和六号人防库即10-15幢地下车位的租售工作由鑫源房产公司营销部门接收并实施。且鑫源房产公司发现高科物业公司有私自出租鑫源房产公司车位的情况，望高科物业公司立即停止侵权行为，并要求高科物业公司提交代理租售鑫源房产公司车位期间的租售清单。2016年8月30日，鑫源房产公司向高科物业公司发出函一份，内容为再次申明将继续对常信怀德名园小区各车库内高科物业公司所称“未租售车位”和“租赁到期未续租车位”设置障碍桩，如高科物业公司仍进行阻拦或破坏，应赔偿继续侵权所造成其公司物品损失和车位收益损失。2018年4月27日，鑫源房产公司向高科物业公司发函一份，内容为要求高科物业公司将树枝从鑫源房产公司怀德名园北门车位内移走，并恢复预制板隔离墙，将垃圾废品从上述车位搬走，不得再堆放在鑫源房产公司车位内。一审又查明：2016年9月2日，高科物业公司向鑫源房产公司发函一份，内容为：根据双方签订的物业服务合同，截止至2015年12月31日，鑫源房产公司共欠高科物业公司提供物业服务的怀德名园小区各项费用121735.28元（其中物业费106164.08元、车位费15571.2元）。2018年2月28日，高科物业公司向鑫源房产公司发出催款函一份，内容为截至2017年12月31日，鑫源房产公司尚欠高科物业公司1049040.8元，按照双方签订的怀德名园前期物业服务合同，鑫源房产公司应当在2017年12月31日之前支付该款项，希望鑫源房产公司及时支付该款项。审理中，鑫源房产公司对高科物业公司主张的2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费的计算方式及金额无异议，但认为高科物业公司主张的附件一中第4、第5项所列房屋自2015年1月至2016年5月的物业服务费不应由其承担。上述事实，由常州市前期物业服务合同、人防工程使用契约车库、车位管理协议、告知书、告知函等证据以及上诉人、被上诉人双方在庭审中的陈述及自认在卷证实。一审法院认为，上诉人、被上诉人之间签订的常州市前期物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，高科物业公司按约履行了物业服务义务，鑫源房产公司应当按约支付相应的物业服务费。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。鑫源房产公司认为高科物业公司主张的商铺空置房物业服务费中部分应由案外人支付，但并未提供证据予以证明，一审法院对该辩称不予采信。鑫源房产公司辩称高科物业公司没有完全履行物业服务合同，应当对物业费作出适当调整，也未提供证据予以证明，一审法院对该辩称不予采信。故对高科物业公司要求鑫源房产公司支付自2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费286551.64元的诉讼请求，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，鑫源房产公司以约定的违约金过高为由请求法院酌情减少，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明高科物业公司因鑫源房产公司逾期支付物业服务费产生的实际损失，故综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院将违约金调整为按每日应交金额万分之四的标准计算，经计算共计130172.96元，其余不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、鑫源房产公司支付高科物业公司物业服务费286551.64元、违约金130172.96元，共计416724.6元；二、驳回高科物业公司的其余诉讼请求。案件受理费8040元，由高科物业公司负担582元，由鑫源房产公司负担7458元。二审中，鑫源房产公司提交了常州市新北法院（2015）新民初字0417号案件相关诉讼材料，用于证明由承租人谢方华支付物业费，该证据能证明双方之间已经形成新的交易习惯，高科物业公司应当向谢方华主张相应的物业费。经质证，高科物业公司认为，该证据不属于新证据，二审中不应该对其质证。本案涉及的物业费根据合同约定由鑫源房产公司承担。鑫源房产公司与谢方华的租赁合同所约定的物业费承担方式不能对抗第三人，该证据与本案没有关联性。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，鑫源房产公司与高科物业公司之间签订的常州市前期物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，高科物业公司按约履行了物业服务义务，鑫源房产公司应当按约支付相应的物业服务费。鑫源房产公司认为高科物业公司与物业使用人谢方华形成交易习惯，应该由谢方华直接支付物业费。对此，本院认为，合同具有相对性，合同当事人双方之间可以约定变更合同履行方式，但应当有书面依据作为证据。鑫源房产公司认为双方已经形成交易习惯变更了交易方式，对此，高科物业公司并不认同。本院认为，合同双方交易方式、习惯的变更，其效力并不必然及于案外人；鑫源房产公司与谢方华之间的合同权利义务也不能约束高科物业公司。现高科物业公司依据物业管理合同的约定，向鑫源房产公司主张物业费并无不当。鑫源房产公司认为高科物业公司应当向案外人谢方华主张相关物业费的上诉请求并无事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8040元，由上诉人鑫源房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张福荣审 判 员 王昊东审 判 员 董 维二〇二〇年六月三十日法官助理 方 茜书 记 员 李 双