广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梧州凯迪商贸有限公司，住所广西梧州市西堤三路19号1层3号第4格。注册号：450400000025880。 法定代表人：陈岩菲，该公司经理。 委托诉讼代理人：张朝良，梧州市卫民法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西梧州国龙物业管理有限责任公司，住所广西梧州市奥奇路12号首层。统一社会信用代码：91450400745148237X。 法定代表人：郭家婵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周莉，广西建梧律师事务所律师。 上诉人梧州凯迪商贸有限公司（以下简称凯迪公司）因与被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司（以下简称国龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭并于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人凯迪公司的法定代表人陈岩菲及其委托诉讼代理人张朝良、被上诉人国龙公司的委托诉讼代理人周莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人凯迪公司的上诉请求为：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本诉部分事实不清。1.上诉人租赁被上诉人商铺是事实，但自2017年3月开始租用以来一直按照双方签订的租赁合同履行义务，按时足额缴纳商铺租赁和其他费用。租赁合同期限到2018年3月9日。上诉人在2017年10月至12月一直主动与被上诉人沟通租金和物业费缴纳问题。上诉人于2017年12月20日与被上诉人及其公司招商部经理梁淇雅协商，达成一致意见，同意上诉人用履约保证金6600元抵扣租金和物业费用，在2018年2月底前一次结清抵减保证金剩余的未结费用，达成共识后，双方按这个方案执行。因此，上诉人根本没有拖欠租金等费用11804.3元，更没有构成违约不需要支付违约金，一审认定事实不清。2.上诉人没有收到过被上诉人在一审时出具的《国龙·财富中心缴费单》，被上诉人也没有提供送达该缴费单的证据，是被上诉人为了掩盖事实而伪造的证据。被上诉人提交的《律师函》是发生在被上诉人将上诉人的财产搬离商铺并扣押后的，并不是在经营时送达。3.被上诉人2018年2月7日将上诉人经营的商铺撬锁破门而入搬走财物，并且扣押，严重侵犯了上诉人的合法，上诉人有报警处理视频相佐证。4.上诉人没有违约行为，不需支付违约金；一审判令被上诉人收取上诉人的保证金不予退还上诉人认定错误，如前所述，上诉人已经与被上诉人协商一致用保证金冲抵租金，一审判决不尊重事实。根据双方签订的合同第三条2,5项内容，被上诉人收取6600元作为履约保证金，并预交一个月租金2200元，预收1000元物业管理费，合计9800元。租金应减去预收的一个月租金2200元，一审计算方式错误，判决不公平。二、一审法院认定反诉部分事实不清。上诉人在没有收到被上诉人任何终止或者解除租赁合同的书面通知的前提下，被上诉人于2018年2月7日将上诉人经营的商铺撬锁破门而入，将上诉人的财物搬走并扣押，上诉人有报警记录视频相佐证。被上诉人的行为严重侵害了上诉人的合法权益，造成了上诉人财产损失41247.50元，在司法鉴定机构作出鉴定的前提下，一审法院驳回了上诉人的诉求，这是不公平的判决。由于被上诉人过错，非法扣押上诉人租赁商铺里的财物的事实，导致上诉人的产品积压和破损，被上诉人应承担侵权责任。司法鉴定机构只对上诉人部分损失列表物品作出鉴定结论，并不是被上诉人扣押上诉人的全部物品，一审法院判决只将鉴定列表的财产返还给上诉人是损害了上诉人的合法财产权益，请二审法院发回重审。 被上诉人国龙公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。 国龙公司向一审法院提出的本诉诉讼请求为：1.判令被告凯迪公司向原告国龙公司支付拖欠的商铺租金、物业管理费、水电费11878.70元（租金、物业管理费、水电费暂计算至2018年1月为11878.70元，实际计算至被告付清之日止）；2.判令被告凯迪公司向原告国龙公司支付违约金2982.83元（违约金以欠款本金按每月2%，暂计算至2018年10月31日为2982.83元，实际计算至被告凯迪公司付清之日止）；上述第一、二项费用共计14861.53元；3.判令被告凯迪公司按照《国龙·财富中心租赁合同》约定向原告国龙公司支付的合同履约金6600元不予退还；4.本案诉讼费用由被告承担。 凯迪公司向一审法院提出的反诉诉讼请求为：1.判令反诉被告国龙公司赔偿反诉原告凯迪公司的财产损失，具体损失金额以鉴定结论为准；2.本案诉讼费用由反诉被告国龙公司承担。后凯迪公司变更请求为：1、判令国龙公司赔偿凯迪公司经济损失41247.50元，司法鉴定费以发票为准；2、判令国龙公司将扣押凯迪公司涉案商铺内被搬走的商品的及其他物品归还凯迪公司；3、诉讼费用由国龙公司负担。 一审法院认定事实如下：2017年3月2日，原告国龙公司作为甲方与作为乙方的被告凯迪公司签订了一份《国龙•财富中心租赁合同》，该合同主要载明：1.甲方将位于梧州市国龙财富中心第15层第30号房产租赁给乙方使用，房产建筑面积为57.88平方米，法定用途为商业办公用途；2.租赁期限自2017年3月10日至2018年3月9日；3.租金为每月2200元。物业管理费为每月2元/㎡，即每月115.80元，乙方每月5日前交付当月租金和物业管理费，并交付上月的公摊费用；4.合同期内因乙方导致本合同解除或终止的，甲方已收取的履约保证金不退还乙方；5.乙方逾期向甲方交付租金及相关费用的，从甲方向乙方发出催收通知之日起，每逾期一天乙方按应交费用总额的千分之五向甲方交纳违约金，同时甲方有权追偿乙方拖欠的租金、水电费及相关费用，并有权扣留、拍卖房产内的物品冲减相关欠费等内容。被告凯迪公司向该院提交了2017年3月7日缴交物业费、代收电费金额合计为1310元的增值税发票，向该院提交了2017年5月2日缴交涉案商铺4月租金金额为1466元的收据，向该院提交了2017年6月2日缴交涉案商铺5月租金金额为2200元的收据。2017年9月10日，原告国龙公司向被告凯迪公司发出了一份《国龙•财富中心缴费通知单》，该通知单主要载明：1.铺位为1530铺hellokety，现呈上2017年9月份物业费、租金和8月份的水电费等缴费通知及其费用项目说明其中8月电费21元、8月空调费18.60元、8月公摊电费15.20元、8月公摊水费3.30元、9月物业费115.80元、9月垃圾费10元、9月租金2200元，上期结余-2167.70元，本期费用-2383.90元，合计-4551.60元；2.请核对并在三日内缴清，若有异议可到公司物业部查询，并书面申述合理要求，无故逾期缴交按【租赁、买卖合同】约定，每拖欠一天按应缴总额千分之五追收滞纳金，直至缴清所有费用为止等内容。2017年10月10日，原告国龙公司向被告凯迪公司发出了一份《国龙•财富中心缴费通知单》，该通知单载明：2017年10月份物业费、租金和9月份的水电费等合计-6912.60元等内容。2017年11月10日，原告国龙公司向被告凯迪公司发出了一份《国龙•财富中心缴费通知单》，该通知单载明：2017年11月份物业费、租金和10月份的水电费等合计-7095.30元等内容。2017年12月10日，原告国龙公司向被告凯迪公司发出了一份《国龙•财富中心缴费通知单》，该通知单载明：2017年12月份物业费、租金和11月份的水电费等合计-9458.20元等内容。2018年1月10日，原告国龙公司向被告凯迪公司发出了一份《国龙•财富中心缴费通知单》，该通知单载明：2018年1月份物业费、租金和12月份的水电费等合计-11804.30元等内容。2018年3月5日，广西建梧律师事务所向被告凯迪公司发出了一份《律师函》，该律师函主要载明：1.根据国龙公司相关资料显示，自2017年5月至2018年1月凯迪公司拖欠涉案商铺租金、物业管理费、水电费共计11878.70元，该行为已经构成违约，请收到本《律师函》之日起三日内向国龙公司付清拖欠的租金、物业管理费、水电费等内容。2018年3月7日，原告国龙公司将上述《律师函》邮寄送达被告凯迪公司，被告凯迪公司法定代表人陈岩菲于2018年3月8日签收。2019年3月25日，被告凯迪公司向该院提出鉴定申请，请求对原告国龙公司搬走涉案商铺内其的财产（物品和设施等）遭受损坏及致使产品贬值的经济损失作物价评估司法鉴定。该院依法委托中衡保险公估股份有限公司进行鉴定，中衡保险公估股份有限公司于2019年8月12日作出了一份《梧州凯迪商贸有限公司存放在涉案商铺内被搬走的商品及其它物品造成的损失价值评估报告》，该评估报告主要载明：1.评估日期为2019年7月2日至2019年8月12日；2.评估结论为梧州凯迪商贸有限公司存放于涉案商铺内被搬走的商品及其它物品造成的损失总额为41247.50元，其中商品损失价值为40147.50元，物品清洁保养修复费用为1100元，具体的商品及物品数量详见附判决书清单等内容。另查明，2018年2月7日，原告国龙公司搬走并扣留涉案商铺内被告凯迪公司的财物。 一审法院审理认为，原、被告签订的《国龙•财富中心租赁合同》系双方当事人在自愿平等基础上协商签订的，除合同中约定的违约金等计算标准过高外，其内容不违反法律、法规禁止性规定，为合法有效，应予以确认，双方均应全面遵照履行。 关于本诉部分原告国龙公司要求判令被告凯迪公司支付拖欠的商铺租金、物业管理费、水电费11878.70元（租金、物业管理费、水电费暂计算至2018年1月为11878.70元，实际计算至被告付清之日止）的问题。原告国龙公司于2017年9月10日向被告凯迪公司发出的《国龙•财富中心缴费通知单》中载明涉案商铺9月租金为2200元，上期即8月费用结余-2167.70元，本期费用-2383.90元，合计-4551.60元等内容，被告凯迪公司未能提交2017年8月及以后时间相关缴交租金的凭证，据此该院认定被告凯迪公司于2017年8月开始拖欠涉案商铺的租金等相关费用，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定被告凯迪公司应当向原告国龙公司承担相应的违约责任，基于被告凯迪公司欠付租金的违约行为及原告国龙公司将涉案商铺内被告凯迪公司财物搬走扣留的行为，故该院依法认定双方签订的租赁合同实际履行期间为2017年3月至2018年1月，即被告凯迪公司实际欠付2017年8月至2018年1月期间的商铺租金等费用，根据原告国龙公司于2018年1月10日出具的《国龙•财富中心缴费通知单》中载明被告凯迪公司欠付商铺租金等费用金额为11804.30元，该院确定被告凯迪公司在本案中欠付原告国龙公司租金等费用为11804.30元。关于本诉部分原告国龙公司要求判令被告凯迪公司支付违约金2982.83元（违约金以欠款本金按每月2%，暂计算至2018年10月31日为2982.83元，实际计算至被告付清之日止）的问题。原、被告双方在《国龙•财富中心租赁合同》中约定被告凯迪公司逾期向原告国龙公司交付租金及相关费用的，从原告国龙公司向被告凯迪公司发出催收通知之日起，被告凯迪公司每逾期一天按应交费用总额的千分之五向原告国龙公司交纳违约金，该合同约定按应交费用总额千分之五的方式计算违约金，该计算标准明显过高，本案中原告国龙公司要求按照欠款本金的2%计算每月违约金没有违反法律规定，该院对原告国龙公司该诉请的违约金计算方式予以确认，因此，被告凯迪公司实际应向原告国龙公司支付违约金的数额暂计至2018年1月为839.79元（2167.70元×2%×1个月+4551.60元×2%×1个月+6912.60元×2%×1个月+7095.30元×2%×1个月+9458.20元×2%×1个月+11804.30元×2%×1个月），以后违约金计算以11804.30元为基数，按月利息2%计至实际清偿之日止。 关于本诉部分原告国龙公司要求判令不予退还被告凯迪公司按照《国龙·财富中心租赁合同》约定向原告支付的合同履约保证金6600元的问题。原、被告双方在《国龙•财富中心租赁合同》中明确约定合同期内因被告凯迪公司导致本合同解除或终止的，原告国龙公司已收取的履约保证金不退还被告凯迪公司，故原告国龙公司要求判令不予退还被告凯迪公司按照《国龙·财富中心租赁合同》约定向原告支付的合同履约保证金6600元的诉讼请求合理合法，该院予以支持。关于反诉原告凯迪公司要求判令反诉被告国龙公司返还财产损失41247.50元的问题。反诉原告凯迪公司诉称其自2017年3月以来一直按照《国龙·财富中心租赁合同》约定履行义务，故而请求反诉被告国龙公司赔偿因扣押涉案商铺财物造成的经济损失，但根据该院查明事实显示反诉原告凯迪公司自2017年8月开始便不再向反诉被告国龙公司支付涉案商铺的租金，即反诉原告凯迪公司为《国龙·财富中心租赁合同》的违约方。同时，在涉案商铺租期将至且反诉原告连续多月欠付租金的情形下，反诉被告国龙公司扣押涉案商铺的财物符合双方合同的约定，故反诉原告凯迪公司要求判令反诉被告国龙公司返还财产损失41247.50元的诉讼请求没有事实和法律依据，该院依法予以驳回。关于反诉原告凯迪公司要求判令反诉被告国龙公司将扣押涉案商铺内被搬走的商品及其它物品归还的问题。涉案店铺内财物的所有权是属于反诉原告凯迪公司的，反诉被告国龙公司基于反诉原告凯迪公司欠付租金的违约行为而扣押了涉案商铺内财物，现反诉原告凯迪公司在本案中已承担支付租金、违约金的责任，反诉被告国龙公司应按照财产评估清单列明细表返还已扣押的全部财物，为减少讼累，在本案中一并予以处理。对反诉被告国龙公司辩称反诉原告凯迪公司提出要求返还原物的诉讼请求已超过法定期限法院不应予以处理的意见，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告梧州凯迪商贸有限公司应向原告广西梧州国龙物业管理有限责任公司支付商铺租金、物业管理费、水电费等费用11804.30元；二、被告梧州凯迪商贸有限公司应向原告广西梧州国龙物业管理有限责任公司支付违约金（违约金暂计至2018年1月为839.79元，以后违约金计算以11804.30元为基数，按月利息2%计至实际清偿之日止）；三、原告广西梧州国龙物业管理有限责任公司无需退还被告梧州凯迪商贸有限公司按照《国龙·财富中心租赁合同》约定向原告广西梧州国龙物业管理有限责任公司支付的合同履约保证金6600元；四、反诉被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司应按照财产评估清单列表明细返还已扣押的全部财物给反诉原告梧州凯迪商贸有限公司；五、驳回反诉原告梧州凯迪商贸有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费172元，减半收取计86元，由被告梧州凯迪商贸有限公司负担。反诉案件受理费830元，减半收取计415元，鉴定费5000元，合计5415元，由反诉原告梧州凯迪商贸有限公司负担。 在二审诉讼中，上诉人凯迪公司提交的证据1.国龙公司工作人员的微信记录，证明上诉人已经缴交了2017年4月份租金是1466元的事实。2.阿萍（国龙公司工作人员）的微信记录，证明上诉人已经缴交了2017年11月份租金的事实。3.律师函和快件签收单，证明上诉人是在2018年3月7日收到的事实。4.关于凯迪公司盘点情况说明，证明上诉人为了减少损失，积极与被上诉人协商，但被上诉人置之不理。5.财产清单，上诉人在一审时向法院提供财产损失的清单，但一审法院只判决评估部分财产，其他财物没有依法作出判决的事实。6.电话通话录音及录音并整理成文字，证明上诉人一直就租金事宜与被上诉人工作人员梁淇雅进行沟通协商且存在用保证金冲抵租金的事实。7.U盘资料；证明被上诉人破门搬走上诉人财产的报警处警时的录像视频及扣押物品和协调用保证金冲抵租金情况电话录音机电话通讯的事实。8.视频拍摄时间截图；证明视频拍摄时间。9.信用卡交易明细，证明9月份我们已经交了租金的事实，一审判决说我们是从8月开始没有交租金。与第二组证据证明事实一致。10.梧州凤凰假期旅游公司李昌明录音截图，与第六组证据证明事实一致。被上诉人国龙公司质证称，证据1：聊天主体身份信息无法确认，没有双方明确的身份信息，其次聊天的内容仅涉及催交租金，而无租金支付的内容，因此对其三性不予认可；另外被上诉人在原审主张2017年4月收到承租方734元租金，2017年5月收到1466元租金，租金的收取明细在原起诉状附表明确记载。证据2、证据9：阿萍无法证明是国龙公司的人员，其次被上诉人在原审起诉状附表已说明收到11月2200元；对于第一第二组证据，我们认为被上诉人在原审的起诉状附表已备注收取的租金，上诉人无需再另行举证。为了明确说明我们主张的上诉人欠付的租金，再次明确为2017年4月欠交1466元，2017年5月734元，2017年7月、10月、12月、2018年1月分别欠交2200元，上述六个月合计欠交租金11000元。证据3：三性无异议。证据4：为上诉人单方制作，无被上诉人确认，故三性不予认可。证据5：与证据4质证意见一致。证据6、证据10：首先不清楚李生的具体身份情况，其次梁小姐也无具体身份情况，因此对通话三性不予认可。证据7、证据8:关于扣押上诉人物品的事实，被上诉人没有异议，被上诉人基于上诉人违约行为，依据合同及法律规定有权扣押上诉人的物品。对于上诉人主张的以保证金冲抵租金的问题，首先如上诉人在可协商的前提下主动支付拖欠的租金，则双方可就保证金冲抵租金予以协商，但上诉人一直拒不支付拖欠的租金，且双方未就以保证金冲抵租金达成一致意见并签订书面协议，因此被上诉人有权依据合同的约定不予退还保证金。对于上诉人提交的证据，双方无异议的本院予以确认；对有异议部分，上诉人未能继续举证予以证实，本院不予采信。由于上诉人未能举出充分证据否定一审判决认定的事实，故本院对一审法院认定的事实予以认可。 本院认为，本案的争议焦点有三点：1.上诉人是否构成违约。2.反诉的损失42147.5元是否应得到支持。3.履约保证金6600元是否应退回。 关于焦点1，本院认为，双方签订的《国龙·财富中心租赁合同》是在平等自愿相互协商的基础上签订的，除了合同内容关于违约金计算过高、履约保证金不予退还以及有权扣留、拍卖房产内的物品冲减相关欠费的约定外，其余内容不违反法律、法规强制性规定，为合法有效的合同，双方应遵照执行。根据双方提供的证据，上诉人无法提交证据证实已经交付2017年4月、5月、7月、10月、12月、2018年1月的租金共计11000元及2017年8月至2018年1月水电、物业费、空调费共计878.7元，一审法院认定上诉人尚欠被上诉人租金、水电、物业费、空调费11878.7元正确，本院予以支持。鉴于上诉人存在拖欠租金等费用的事实，其行为违反了双方签订的《国龙·财富中心租赁合同》的约定，构成违约的事实。由于双方约定的违约金过高，一审法院根据被上诉人的要求按照欠款本金的2%计算违约金至实际清偿之日，认定合法合理，本院予以支持。 关于焦点2，根据双方签订的《国龙·财富中心租赁合同》第七条违约责任4的约定，在凯迪公司拖欠租金及其他费用且国龙公司已催收的情况下，国龙公司有权“扣留、拍卖房产内的物品冲减相关费用”，但是“扣留、拍卖”是法律赋予有关国家机关在采取强制措施时的一项法定职权，不能由当事人以合同约定的方式进行私力救济，因此该约定无效，国龙公司无权强制扣留和拍卖凯迪公司的财物。根据中衡保险公估股份有限公司出具的《梧州凯迪商贸有限公司存放在涉案商铺内被搬走的商品及其它物品造成的损失价值评估报告》可知，被搬走的商品及其它物品造成的损失总额为41247.50元，其中商品损失价值为40147.50元，物品清洁保养修复费用为1100元，一审法院判决国龙公司将扣留的物品返还给凯迪公司而不支持商品损失价值，判决正确，本院予以支持，但物品清洁保养修复费用1100元是因被上诉人的扣押行为造成的直接损失，应由被上诉人承担赔偿责任。 关于焦点3，本案的履约保证金6600元是具有违约金性质，由于被上诉人对上诉人的违约行为主张了违约金，故依法应当将履约保证金6600元予以退回。 综上所述，上诉人的上诉部分有理，对合理部分本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 维持广西壮族自治区长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初128号民事判决第一、二、四项； 撤销广西壮族自治区长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初128号民事判决第三、五项； 广西梧州国龙物业管理有限责任公司退回履约保证金6600元给梧州凯迪商贸有限公司； 广西梧州国龙物业管理有限责任公司应向梧州凯迪商贸有限公司支付1100元物品清洁保养修复费用； 驳回广西梧州国龙物业管理有限责任公司与梧州凯迪商贸有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项和应尽义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费172元，减半收取计86元；反诉案件受理费830元，减半收取计415元，鉴定费5000元，以上合计5501元，由广西梧州国龙物业管理有限责任公司负担2700元，梧州凯迪商贸有限公司负担2801元。二审案件受理费1002元，由广西梧州国龙物业管理有限责任公司负担500元，梧州凯迪商贸有限公司负担502元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年六月五日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  邱霆钰