浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1150号 上诉人（原审原告）：周友委，男，汉族，1978年2月24日出生，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司，住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：李方透，公司总经理。 被上诉人（原审被告）：李方透，男，汉族，1973年10月2日出生，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审被告）：宁波市海曙区古林镇薛家股份经济合作社，住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：张宏良，该合作社负责人。 委托诉讼代理人：蔡烽杰，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人周友委因与被上诉人宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司（以下简称双李公司）、李方透、宁波市海曙区古林镇薛家股份经济合作社（以下简称薛家经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初10540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周友委上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院对《资产租赁合同》、《补偿协议》无效后的过错责任划分有误。双李公司作为转租方明知涉案房屋无产权证，仍转租给周友委，其和李方透应对合同无效承担主要责任。2.一审法院认定的合同无效的损失范围有误。双李公司、薛家经济合作社对房屋的用途明知，超出正常装修范围之外的家具、电器添置费用应予支持。3.薛家经济合作社明知涉案房屋无产权证，仍同意转租，其应和双李公司承担连带赔偿责任。李方透作为双李公司的法定代表人、担保人应承担连带赔偿责任。 双李公司、李方透辩称，1.一审法院对当事人的过错划分正确。2.涉案房屋无产权证，各方均明知，且双李公司无任何隐瞒，周友委应在此基础上开展经营活动，避免经营风险，因无产权证造成的损失，应由周友委自担。退一步讲，周友委知晓涉案房屋不能经营公寓后，完全可以改变经营业态，避免损失扩大，然而，周友委却放任损失的扩大，对扩大部分的损失，应由周友委自己承担。3.一审法院未将家用电器等可移动的动产作为损失范围，认定正确，上述物品，周友委可拆除后再利用。 薛家经济合作社辩称，1.周友委突破合同相对性要求薛家经济合作社承担连带责任，无法律和事实依据。薛家经济合作社仅系同意转租，并未对周友委有任何担保。2.涉案合同无效的后果系周友委自身原因所致。薛家经济合作社并无任何隐瞒。周友委明知涉案房屋无产权证，仍承租涉案房屋，并经营公寓，风险应由其自行承担。 周友委向一审法院起诉请求：1.确认周友委与双李公司于2016年5月21日签订的《资产租赁合同》、《补充协议》无效；2.双李公司、薛家经济合作社共同赔偿周友委房屋装修损失 1974800元；3.双李公司退还周友委房屋押金50000元；4.李方透对双李公司的上述债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费、鉴定费由双李公司、李方透、薛家经济合作社承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，双李公司与薛家经济合作社签订租赁合同一份，双方约定，薛家经济合作社将位于原禅家桥村自然村拆迁地块综合楼出租给双李公司经营使用，合同期限为10年，合同约定的租金支付及双方的权利义务等，同时载明，薛家经济合作社出租的该房屋未经消防验收、故无消防许可证，不提供房产证、土地证等。 2016年5月21日，周友委与双李公司签订《资产租赁合同》一份，约定双李公司将位于宁波市使用，房屋建筑面积3489ｍ2，租赁期限为十年，即从2016年7月1日开始至2026年6月30日止，其中2016年7月1日至2019年6月30日的租金为52万元一年，2019年7月1日至2022年6月30日期间的租金为546000元一年，合同同时约定，1.在租赁期间，出租方如将出资资产所有权转移给他方、应告知承租方资产所有权转移情况，租赁资产所有权取得方即成为本合同的当然出租方，享受原出租方享受的权利，承担原出租方承担的义务。2.承租方如将租用资产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意；并约定，合同期内周友委享受转租、分租的权利，无须经过双李公司同意，在本租赁合同到期后，在同等条件下，周友委享有优先承租权，该合同同时约定，如因双李公司原因导致本合同无法履行，则赔偿周友委一切费用损失，保证人李方透对双李公司应承担的赔偿义务承担连带责任。……同日，周友委向双李公司支付租房押金50000元。2016年5月21日，周友委与双李公司签订《补充协议》一份，约定如下：一、八间店面房，辅楼楼顶及地面如以后遇到政府部门拆迁，建筑赔偿归双李公司享受，装修赔偿归乙方享受；二、八间店面房如在合同期内遇到拆迁，将减去总租金每年10万元；三、周友委付双李公司租金需提前一个月付清，如遇周友委拖欠双李公司租金水电费等，双李公司有权收回一切承租权，所有装修费用不予计算；四、双李公司出租的房屋不提供房产证、土地证，如遇政府拆迁征用、双李公司不算违约；五、双李公司出租的房屋未经消防验收，故无消防许可证，由周友委自行解决……2016年7月1日，周友委、双李公司、薛家经济合作社签订《房屋转租补充协议》一份，载明：房屋坐落在旁禅家新建综合楼整幢，合同期为10年，2016年7月1日开始至2026年6月30日止，薛家经济合作社的相关负责人在落款同意转租处签字并盖章。 上述协议签订后，周友委对涉案综合楼进行装修，房屋共计五层，其中一楼主要为厂房装修，二至五楼为公寓式套间装修，一楼用于食品加工，简单装修，二至五层全部为公寓式套间，用于出租居住，内含基本的家具家电，主要为电视、空调、床铺、橱柜、卫浴、铲除设施等，庭审中，双李公司自认涉案场地一层侧面八间店面房系其向薛家经济合作社承租后自行搭建后出租给周友委，周友委对该八间店面房进行简单装修，主要为面砖、无吊顶。2018年6月14日，经海曙区古林镇安全生产委员会的通知，要求周友委停止经营，搬离房屋。 2019年6月，经周友委申请，一审法院委托宁波天之海资产评估有限公司对涉案房屋的装修资产损失（含家具家电）（一楼主要为厂房装修、二至五楼为公寓式套间装修）进行评估，其中评估基准日为2018年7月5日，该机构出具资产评估报告，其中一层装修损失估值为393600元、二至五层装修损失评估值为1420000元、店面装修损失评估值为161200元，其中特别事项说明载明：因装修资产依附于建筑物，本次评估由于建筑物系违章建筑，无相关权属资料，因此有关装修面积合格有关隐蔽工程无法准确核实与落实，仅凭评估人员现场勘查根据经验测得到大概数据进行评估，因此可能对评估结果会产生一定差异，店面装修部分，周友委方提出，应该包含在本次评估范围内，另经鉴定机构回复，一层部分经现场人工丈量装修面积820平方米左右，根据整体装修水平，按480元/平方米评估，评估价值为393600元，二至五层按照层数予以拆分，按每套2万元（含家具电器2400元）进行评估的，总计71套，可根据每层套数计算出相应的评估值。周友委因此支出鉴定费12700元。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、涉案《资产租赁合同》、《房屋转租补充协议》是否有效？二、周友委关于双李公司承担装修损失、退还房屋押金的主张是否成立？李方透是否需对双李公司的责任承担连带赔偿责任？薛家经济合作社是否需要承担共同赔偿责任？ 关于争议焦点一：一审法院认为，周友委与双李公司于2016年5月21日签订的《资产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，现周友委认为涉案两份合同中涉及的租赁标的无土地证、亦未取得建设工程规划许可证，该两份合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经一审法院审查，涉案两份合同涉及的租赁标的为位于旁禅家桥新建综合楼整幢院子，但该建筑物并无相关产权资料、也并未办理规划许可等手续，租赁标的违反相关法律规定，应为无效。双李公司、李方透、薛家经济合作社抗辩合同有效的辩称缺乏充分依据，依法不予采信。 关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双李公司作为出租人，负有对出租物的瑕疵担保责任，其将无产权证的房屋对外出租，虽违反法律规定，但双李公司在《房屋转租补充协议》中已将该房屋“不提供房产证、土地证、无消防许可证”等情况明确告知周友委，主观过错责任较轻，而周友委作为承租人，应对承租物是否具备合法建造手续进行审查，在书面文件上已载明租赁物存在瑕疵下，仍未对自己承租的房屋仔细审查、询问有无产权证、建造手续等义务，应对合同无效承担主要责任；综上，对此纠纷，一审法院综合周友委、双李公司的过错程度及均衡利益得失，由周友委自行承担80%的责任，双李公司承担20%的责任。因薛家经济合作社并非合同相对人，周友委基于房屋租赁关向薛家经济合作社主张承担共同赔偿责任缺乏相应依据，即便薛家经济合作社同意双李公司的转租行为，结合双李公司与薛家经济合作社之间租赁合同对房屋消防、产权的明确约定，也无法证明薛家经济合作社隐瞒房屋状态的主观恶意，故薛家经济合作社无须承担共同赔偿责任。 因合同无效，双李公司无权再持有担保合同正常的履行的押金，故该50000元应当予以返还；关于周友委主张赔偿的装修损失，双李公司虽称系因周友委的公寓楼经营业态导致无法经营的相应损失，但一审法院认为，因整个租赁场地违反法律规定而无效，租赁物的经营业态与周友委的损失无关，即便周友委未选择进行公寓楼的出租，双李公司也应承担合同无效的赔偿责任，对双李公司、李方透的该项辩称，一审法院依法不予采信。因涉案租赁房屋约定的用途为经营，周友委为正常经营所需对房屋进行装修具有合理性，现经一审法院委托的评估机构评估，一楼的装修评估价值与二至五楼的装修评估价值差距较大，很大程度上因周友委将租赁标的物二至五层改建为公寓楼并添置相关家具、电器所致，周友委虽称二至五层改建为公寓楼双李公司对此予以明知，双李公司则持异议，但一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”结合该规定，在双方没有明确约定一方可以以默示方式作出意思表示的情况下，双李公司未明确表示同意的行为不应认定为对周友委的行为作出的默示，现根据双方合同仅约定“综合楼的租赁”，故在周友委并未提供证据证明双李公司允许或同意对周友委将租赁物改建为公寓楼的情况下，故超出正常装修范围之外的家具、电器添置费用170400元（2400元*71套）并非其承租系争房屋而带来的损失，亦不属因合同无效而发生的损失范畴，应由周友委自行承担。双李公司辩称一层侧面的八间店面房并非属于案件租赁范围之内，但经一审法院审查，周友委与双李公司于2016年5月21日签订的《补充协议》中明确将该八间店面房纳入约定范围，并协商确定了店面房拆迁之后的建筑赔偿、装修赔偿事宜，可见双李公司该八间店面房的一并出租事宜予以明确知晓，一层所有厂房装修（含八间店面房）亦应租赁标的物违法而无效，该部分的装修费用双李公司理应予以赔偿。经一审法院核算，扣除周友委自行承担的部分并结合周友委的过错责任，被告双李公司对周友委整个租赁场地需承担的赔偿金额为360880元 【（1974800-170400）*20%】。根据案涉房屋租赁合同约定，“如因被告双李公司原因导致本合同无法履行，则赔偿周友委一切费用损失，保证人李方透对双李公司应承担的赔偿义务承担连带责任”的条款表述、并结合案件事实可以看出，李方透既是双李公司的法定代表人，亦是出面协商涉案租赁事宜的当事人，也是对合同承担连带责任的保证人，因本案所涉《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定无效，故李方透作为保证人的担保条款亦无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一，李方透在明知房屋性质的情况下仍代表双李公司与周友委签订房屋租赁合同，明显存在过错，故应对双李公司不能清偿部分承担不超过三分之一的民事责任。综上，两周友委诉讼请求合理部分，依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、确认原告周友委与被告宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司于2016年5月21日签订的《资产租赁合同》、《补充协议》无效；二、被告宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司返还原告周友委房屋押金50000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司赔偿原告周友委装修损失360880元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告李方透在被告宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司不能清偿的上述第二、三项付款义务的三分之一范围内承担赔偿责任；五、驳回原告周友委的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费22998元，减半收取11499元，鉴定费12700元，合计24199元，由原告周友委承担19165元，由被告宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司承担5034元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，周友委与双李公司签订的《资产租赁合同》及《房屋转租补充协议》因合同所涉标的未取得建设工程规划许可证，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于双方的过错比例问题，本院认为，双方对合同无效造成的后果均有过错，双李公司作为出租人有义务提供合法建筑物，但本案中其提供了无产权证的房屋，存有过错，周友委作为承租人，在合同明确载明双李公司不提供涉案房屋的产权证、房屋未经消防验收、无消防许可证的情况下，仍予以承租，亦有过错。综合考虑双方的过错程度，本院认为，双方各承担50%的过错责任。据此，双李公司对整个租赁场地需承担的赔偿金额为902200元【（1974800-170400）*50%】。一审法院认定的双方责任比例不当，本院予以纠正。关于超出正常装修部分的损失应否支持，周友委无证据证明上述装修经过双李公司同意，该部分损失，应由其自身承担，一审法院未予支持周友委该项诉讼请求，并无不当，本院亦不予支持。关于薛家经济合作社是否应承担连带赔偿责任的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，周友委基于租赁合同提起诉讼，薛家经济合作社并非合同主体，周友委主张薛家经济合作社承担连带责任，无法律和事实依据。关于李方透的赔偿责任，一审法院认定其作为担保人就双李公司不能清偿的款项的三分之一范围内承担赔偿责任，于法有据。 综上所述，周友委的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初10540号民事判决第一、二项； 二、撤销宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初10540号民事判决第三、四、五项； 三、被上诉人宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司赔偿上诉人周友委装修损失902200元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、被上诉人李方透在被上诉人宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司不能清偿的上述第一、三项付款义务的三分之一范围内承担赔偿责任； 五、驳回上诉人周友委的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费22998元，减半收取11499元，鉴定费12700元，合计24199元，由上诉人周友委负担12819元，由被上诉人宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司承担11380元，二审案件受理费17241元，由上诉人周友委负担8298元，由被上诉人宁波海曙双李建筑装饰工程有限公司负担8943元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月二十九日 书记员  杨丽丽