四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初1094号 原告：龚晓东，男，汉族，生于1988年12月19日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：孙容，绵阳市求实法律服务所法律工作者。 被告：颜登军，男，汉族，生于1966年5月2日，住四川省绵阳市安州区，下岗职工。 委托诉讼代理人：冯先兵，四川汉震律师事务所律师。 被告：严明红，女，汉族，生于1966年10月2日，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：冯先兵，四川汉震律师事务所律师。 第三人：绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司，住所地：绵阳市涪城区高水南街46号兴苑御景名城8栋1层社区经营服务中心第4幢门面。 法定代表人：郭治军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，四川盛豪律师事务所律师。 原告龚晓东与被告颜登军、被告严明红、第三人绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司（以下简称苹果房地产经纪公司）被继承人债务清偿纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚晓东及其委托诉讼代理人孙容，被告颜登军、被告严明红及其共同委托诉讼代理人冯先兵,第三人苹果房地产经纪公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚晓东向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告龚晓东与被告颜登军、被告严明红之子颜子晗、第三人苹果房地产经纪公司签订的《二手房买卖经纪合同》；2．判令被告颜登军、被告严明红和第三人苹果房地产经纪公司向原告龚晓东退还购房定金17万元，并承担该款自2019年5月3日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4倍计算的资金占用损失；3．判令被告颜登军、被告严明红赔偿原告因颜子晗未在合同约定时间办理房屋过户手续的违约金3.9万元（78万元×5%）；4．判令被告颜登军、被告严明红和第三人苹果房地产经纪公司赔偿原告龚晓东佣金损失1.56万元。5．依法判令本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2019年5月3日,原告龚晓东与被告之子颜子晗经第三人苹果房地产经纪公司居间服务，三方签订了《二手房买卖经纪合同》，合同约定：被告之子颜子晗将其位于绵阳市游仙区的房屋出售给原告，总成交价为78万元；签订合同时，支付购房定金17万元；签订合同之日起至2019年11月5日之前共同去办理房屋转移登记手续。2019年5月3日原告通过转账的方式向第三人支付购房定金17万元和佣金1.56万元，第三人向原告出具了收到佣金1.56万元的收款凭证，被告之子颜子晗向原告出具了17万元定金收据。然而截止约定办理过户手续的临界点，被告之子颜子晗既不按合同约定履行办理房屋转移登记义务，也不退还原告的购房定金，后来原告就联系不上颜子晗，再后来才知晓颜子晗去世了。原告方于2020年3月6日，在绵阳市不动产登记中心查询了案涉房屋的不动产登记信息，该查询结果证明中记载了案涉房屋于2019年6月19日至2019年9月18日期间抵押给中国建设银行股份有限公司绵阳分行（以下简称建行绵阳分行），贷款性质不是购买房屋按揭贷款，该房屋于2019年9月20日至今又抵押给成都中泰创展典当有限公司（以下简称中泰典当公司）。两次抵押时间均在本案房屋买卖合同签订之后，房屋出卖人此违约行为导致无法办理过户手续，根据三方签订的《二手房买卖经纪合同》第四条以及第十一条第4项的约定，未能在2019年11月5日前办理产权过户登记手续，违约方应按总价款的5%向守约方赔偿损失。第三人居间服务期间未尽到审查义务，若其自行通过中介内网审查或要求房主提供当前的《房屋信息摘要》，就会发现该房买卖合同签订时没有按揭抵押登记等情形，当时即可办理房屋产权转移登记或挑开房主别有用心的面纱，就会避免或减少现在的损失。2020年1月13日，绵阳市公安局安州区分局出具的颜子晗的《居民死亡户籍注销证明》记载死亡原因为“煤气中毒事故”，没有记载死亡日期和死亡地点。但据原告了解，颜子晗是于2019年12月19日在案涉房屋内“烧炭自杀”，根据普遍的风俗习惯，该房屋的价值明显降低，原告房屋买卖合同目的也无法实现，原告也可以要求解除合同。由于房屋出卖人的不诚信，以及第三人的严重疏忽大意，致使原告合同目的难以实现。由此原告要求解除合同，被告与第三人应承担退还原告款项并赔偿损失等责任。为了维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。 被告颜登军、被告严明红共同辩称，一、原告要求解除《二手房买卖经纪合同》，被告不同意。二、原告主张颜子晗存在违约行为，要求被告承担违约金无事实依据。原告未能举证证实颜子晗存在违约行为，其请求不应得到支持。三、原告与颜子晗于2019年5月3日签订《二手房买卖经纪合同》、《补充协议》后，其应按照合同约定履行合同义务，但原告至今并未履行，其应承担违约责任。四、颜子晗在2019年9月19日与中泰典当公司签订合同是合法合理的。因为原告违约不履行《二手房买卖经纪合同》、《补充协议》的合同义务，既不支付定金，又不代偿建行绵阳分行贷款，颜子晗自己履行了建行绵阳分行抵押贷款偿还义务，按约定可视为原告终止了本次交易，所以颜子晗才将房屋典当贷款。颜子晗出卖房屋的目的是需要用钱，在买卖合同已终止的情况下，其处置自己财产的行为不构成违约，故本案中，原告主张的违约责任应不予支持。五、颜子晗去世前两天，给原告微信转账2万元，原告应予以返还，请求人民法院予以抵扣。综上所述，颜子晗不存在违约行为，请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人苹果房地产经纪公司述称，原、被告之间形成的是居间合同关系，不属于本案审理的房屋买卖合同纠纷，第三人仅能作为无独立请求权第三人参加诉讼，第三人不应承担任何赔偿义务。对于原告的第一项诉讼请求，该经纪合同已实际履行完毕，原告没有合同解除权。对于原告第二项诉讼请求，第三人没有侵占原告所支付的购房定金，不应退还购房定金和赔偿损失。对于原告第四项诉讼请求，第三人不是办理房屋过户手续的当事人，仅应履行协助义务，第三人不承担买卖合同的任何义务，且该违约事实不是第三人造成的。第三人已实际履行了居间合同义务，促成买卖合同成立，其收取佣金合法，不应退还。第三人不是本案的适格当事人，不应承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2019年4月16日，颜子晗与第三人苹果房地产经纪公司签订《速销代理合同》，委托第三人于2019年4月16日至2019年5月15日限时出售颜子晗位于绵阳市游仙区住房，交易总价为90万元。在该合同中颜子晗授权第三人可代理其收取潜在买受人支付的购房定金，并签订定金协议；并可代理颜子晗收取买受人支付的购房款再转交给颜子晗，代理颜子晗签订《二手房买卖经纪合同》。双方还特别约定在买受人诚意实足时，房屋价款可再行商量。 2019年5月3日颜子晗作为出卖人与原告龚晓东作为买受人，以及第三人苹果房地产经纪公司作为居间人签订《二手房买卖经纪合同》。合同主要内容为：颜子晗将其位于绵阳市游仙区房屋所有权及房屋所占范围内的土地使用权转让给原告，房屋总成交价78万元。签订合同时，原告向颜子晗支付购房定金17万元，定金17万元适用定金罚则。颜子晗将该房屋产权证及土地使用权证等原件或复印件交于第三人保管。从签订合同之日起，至2019年11月5日前，买卖双方共同到房管部门办理产权转移登记手续，或办理卖房委托公证手续。买卖双方在相关部门办理该房屋产权过户手续当日或全权委托公证当日，原告向颜子晗支付剩余购房款61万元。双方授权第三人对该交易房屋进行《市辖区存量房买卖合同》网上签约，并认同合同内容。第三人为促使原告与颜子晗本次房屋买卖的顺利完成，提供如下居间服务：1．积极促使买卖双方查看交易房屋状况并签署《二手房买卖经纪合同》；2．经买卖双方授权，代理买卖双方办理《市辖区存量房买卖合同》手续；3．协助买卖双方向相关部门提交该房屋产权过户所需资料，并办理相关手续。4．办理买卖双方委托的与房屋买卖有关的其他事项。买卖双方应在签订合同时分别支付居间人佣金1.56万元和0.78万元。合同约定若因买受人或出卖人违约而未能完成房屋交易的，由违约方向居间人支付合同约定的出卖人和买受人应支付的全部经纪服务费用，守约方已经支付给居间人的佣金则由违约方赔偿给守约方。若买受人放弃购买房屋，则出卖人不予退还已付定金；若出卖人放弃出卖房屋，则出卖人应向买受人双倍返还定金。若未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失。若非因居间人的原因导致本次房屋交易未能如期完成，则居间人所收佣金不予退还。另外，在合同补充条款中约定：出卖人的房屋在建行绵阳分行办理了按揭贷款，暂无法上市交易。居间人明确告知，待出卖人不动产权证从银行提取出来后，再办理交易等相关事宜。该合同还约定，若因履行本合同发生争议，由房屋所在地人民法院进行管辖。 当日，三方还签订了补充协议，约定：1．该次交易按最低标准执行资金监管。2．由买受人代出卖人向建行绵阳分行代偿出卖人的剩余借款，以便从银行取出不动产权证，同时，买受人代偿的款项作为购房款予以抵扣。3．此房屋按全权委托公证方式或到房屋管理部门办理产权过户登记。当日，颜子晗向第三人提交了案涉房屋不动产权证复印件，并出具声明书，声明案涉房屋在建行绵阳分行设定抵押，尚未解除抵押。 合同签订当日，原告向第三人支付佣金1.56万元。原告还于当日通过第三人向颜子晗支付购房定金17万元，第三人扣取其中0.78万元作为颜子晗依照合同约定向第三人支付的佣金后，将购房款16.22万元分两次支付给颜子晗。颜子晗也于合同签订当日向原告出具收到17万元定金收条。 另查明，2015年7月27日，颜子晗为购买案涉房屋与建行绵阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款25万元。双方按照借款合同约定就案涉房屋办理了预抵押登记。颜子晗于2018年9月5日取得该房屋所有权。2019年6月17日，案涉房屋进行了抵押权人为建行绵阳分行、债权金额为25万元的抵押登记，又于2019年9月18日办理了抵押注销登记。2019年9月20日，案涉房屋办理了抵押权人为中泰典当公司的抵押权登记，债权金额为50万元。 颜子晗于2019年12月23日在案涉房屋煤气中毒去世。其第一顺序继承人有：父亲即被告颜登军、母亲即被告严明红。被告颜登军在庭审中认可颜子晗系自杀，后又更正为煤气中毒事故。 本案审理中，原告与被告对2019年11月26日，颜子晗通过微信转账向原告支付2万元的事实均无异议，但对该款用途产生争议。被告主张系用于退还购房款。原告为反驳被告的主张，举证中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明：2019年8月4日，颜子晗向原告借款1.5万元，颜子晗向原告支付2万元，用途是归还借款1.5万元和支付利息。被告质证后，对银行卡交易明细清单的真实性有异议。本院认证：被告举证的微信转账记录无法证明与本案具有关联性，且原告举证的银行卡交易明细显示原告与颜子晗之间还存在其他经济交往行为，故对被告主张的2万元系退还购房款的证明目的不予采信。 本院于2020年4月23日向被告及第三人送达了民事起诉状副本。 本案审理中，关于苹果房地产经纪公司的诉讼主体问题，本院向原告释明，其诉请苹果房地产经纪公司承担民事责任，应将苹果房地产经纪公司列为被告，但原告拒不同意。 上述事实，有颜子晗户籍证明、速销代理合同、二手房买卖经纪合同、补充协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、收据、收款凭证、不动产权证、绵阳市不动产登记信息查询结果证明、个人住房（商业用房）借款合同、声明、材料收条、转款记录、收款记录等证据及当事人的陈述在卷证实，足以认定。 本院认为，被继承人颜子晗已死亡，其生前遗留有案涉房屋一套，应属于遗产。被继承人颜子晗与原告、第三人签订《二手房买卖经纪合同》，在无相反证据足以推翻的情况下，该合同应是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被继承人颜子晗的法定第一顺序继承人有：父亲即被告颜登军、母亲即被告严明红。被继承人颜子晗生前与原告、第三人签订了《二手房买卖经纪合同》，尚未履行完毕，被告颜登军、被告严明红应在继承遗产实际价值范围内承担合同责任。 首先，《二手房买卖经纪合同》实际包含原告与被继承人颜子晗的房屋买卖合同关系，以及第三人分别与原告、被继承人颜子晗之间的居间合同关系。为了减轻当事人的诉累，一次性处理原、被告以及第三人之间的矛盾纠纷，本案一并予以审理。第三人认为居间合同已经履行完毕，根据合同的约定，第三人居间服务内容不仅包括促成房屋买卖合同的成立，而且包括为买卖双方办理产权转移登记手续提供服务。现在买方并未取得房屋所有权，居间合同未履行完毕。第二，根据《二手房买卖经纪合同》的约定，买卖双方应在2019年11月5日前，到房管部门办理产权转移登记手续，或办理卖房委托公证手续，将房屋产权转移登记至原告名下。2019年9月20日，颜子晗将案涉房屋用于抵押典当借款，并办理抵押登记。被告辩称因为原告未按照约定向颜子晗支付购房款，颜子晗才将案涉房屋办理典当抵押借款。根据上述《二手房买卖经纪合同》的约定，原告与颜子晗在办理该房屋产权转移登记手续当日或办理全权委托公证当日，原告应向颜子晗支付剩余购房款61万元，因此至颜子晗将案涉房屋办理典当借款抵押登记时，原告的付款期限尚未届至，且被继承人颜子晗设立的典当抵押债权金额为50万元，而非尚欠的按揭贷款金额。被继承人颜子晗在签订房屋买卖合同之后，办理房屋产权转移登记之前，为该房屋设立权利负担，实际为合同的完全履行设置了障碍。2019年11月5日，颜子晗未按照约定履行房屋转移登记义务。原告按照合同约定，享有不支付剩余房屋价款同时履行抗辩权。被告主张原告存在违约行为的理由不成立。之后，颜子晗于2019年12月23日在案涉房屋里煤气中毒去世，在此说明一下，被告颜登军在庭审中曾认可颜子晗系自杀，后又更正为系煤气中毒事故死亡。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，颜子晗违反合同约定，在履行期限届满前将房屋用于典当抵押借款，未按合同约定办理房屋转移登记手续，且又在该房屋中非正常死亡。按照一般社会常理，显然原告的合同目的已无法实现，原告依法具有合同解除权。因此原告诉请解除《二手房买卖经纪合同》的理由成立。本院于2020年4月23日向被告及第三人送达了民事起诉状副本，该合同于2020年4月23日解除。 从本案原告以及第三人举证的证据可以证实，被继承人颜子晗已经收取原告支付的购房定金17万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本案合同解除后，被告颜登军、被告严明红应在继承遗产的实际价值范围内向原告返还定金17万元。原告诉请判令第三人返还定金17万元，原告通过第三人向被继承人颜子晗支付购房定金17万元，第三人并未实际取得该款项，第三人对原告不承担返还定金的责任。关于17万元资金占用损失。在《二手房买卖经纪合同》履行过程中，因被继承人颜子晗的违约行为致使合同解除，原告的信赖利益未能实现，被告颜登军、被告严明红应在继承遗产实际价值范围内向原告承担赔偿损失的责任。关于损失赔偿额计算方法，合同约定：若因买卖任何一方违约，未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失，即3.9万元（78万元×5%）。原告主张自2019年5月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算资金占用损失，该损失赔偿额计算方法未超出合同约定损失赔偿额的部分，本院予以支持。另外从2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算资金占用损失。                                           关于原告应否向被告支付违约金3.9万元。根据被继承人颜子晗与原告及第三人签订的《二手房买卖经纪合同》的约定，若未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失，该约定是损失赔偿额的计算方法，而非违约金的约定。原告主张被告颜登军、被告严明红向其支付违约金3.9万元，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告颜登军、被告严明红和第三人苹果房地产经纪公司应否赔偿原告佣金损失1.56万元。首先，根据上述《二手房买卖经纪合同》的约定，若因买受人或出卖人违约而未能完成房屋交易的，居间人不予退还已收取的佣金，守约方已经支付给居间人的佣金则由违约方赔偿给守约方。因此，被告还应在继承遗产实际价值范围内赔偿原告已付第三人的佣金损失1.56万元。第二，原告要求第三人赔偿佣金损失1.56万元。上述合同中约定，非因居间人的原因导致本次房屋交易未能如期完成，则居间人所收佣金不予退还。本案中第三人已经促成合同成立，因被继承人颜子晗违约而未能如期完成房屋交易。原告主张第三人未完全履行居间义务，即未能查明案涉房屋在签订房屋买卖合同时未设立抵押，应对原告的佣金损失进行赔偿。本院认为，案涉房屋在转移登记至被继承人颜子晗名下前，已办理预抵押登记。虽然该房屋在签订房屋买卖合同时不存在权利负担，但被继承人颜子晗确实存在未清偿完毕按揭贷款的事实，不动产权证也控制在债权人即建行绵阳分行处，被继承人颜子晗向原告及第三人如实告知签订抵押按揭贷款合同，并办理预抵押登记的事实，第三人及原告基于一般常理推断该房屋应已办理了抵押登记，虽然第三人在居间合同履行中对房屋状态未尽到审慎审查义务，存在过失行为，但考虑到不动产权证由债权人控制，被继承人颜子晗同样无法办理产权转移登记，第三人在居间服务中的过失行为与原告的损害后果之间不存在因果关系，故原告该诉讼请求理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、原告龚晓东与被继承人颜子晗、第三人绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司于2019年5月3日签订的编号为2018-0005716《二手房买卖经纪合同》于2020年4月23日解除。 二、被告颜登军、被告严明红于本判决生效后十五日内在继承遗产的实际价值范围内向原告龚晓东返还购房定金17万元、赔偿佣金损失1.56万元和资金占用损失，资金占用损失具体为：以17万元为基数，从2019年5月3日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算；从2019年8月20日起至定金返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。资金占用损失总额不超过3.9万元。 三、驳回原告龚晓东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取0.58万元，保全申请费0.5万元,合计1.08万元，由被告颜登军、被告严明红负担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  李圆圆 二〇二〇年六月十二日 书记员  王小兰