福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初1082号 原告：厦门市同安国投房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道古庄里16号国投办公楼三楼。 法定代表人：魏金堆，系总经理。 委托诉讼代理人：卢素芬，福建合贤律师事务所律师。 被告：陈尊献，男，1977年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 第三人：黄淑，女，1985年1月22日出生，汉族，户籍地福建省诏安县，现住福建省厦门市同安区。 原告厦门市同安国投房地产开发有限公司（以下简称“国投公司”）与被告陈尊献、第三人黄淑房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告国投公司之委托诉讼代理人卢素芬、被告陈尊献、第三人黄淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司请求判令：一、依法解除原、被告于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告和第三人将位于厦门市同安区店面腾空返还原告；三、被告向原告支付租金人民币（币种，下同）21800元（自2020年2月7日起暂计至2020年4月6日止），并自2020年4月7日起按月租金10900元继续支付至实际返还店面之日止。同时按所欠租金的日百分之一向原告支付逾期付款违约金；四、被告已支付的履约保证金15000元归原告所有；五、被告赔偿原告律师服务费损失6000元；六、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2019年7月12日，原告在厦门市同安区政府网发布招租公告，将位于厦门市同安区等店面采用面向社会公开竞价招租形式，2019年7月23日依法公开招标，被告参与投标成为招租中标人。2019年8月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于同安区店面，出租房屋一层建筑面积约30平方米。第二条：该房屋租赁期自2019年8月7日起至2022年8月6日止。第三条：双方自签订合同后，乙方应支付给甲方履约保证金人民币15000元（不计息）。乙方2019年7月23日缴交人民币15000元的竞标保证金，自本合同双方签订后转为履行保证金。第四条：租金及支付方式：（1）该房屋每月租金为人民币10900元。租金从2019年8月7日算起。租赁期限物业费、水电费等其他费用从2019年8月7日算起，由乙方支付给相关单位，至本合同约定终止。物业费乙方与相关单位约定；水电费按乙方实际用量支付有关水电单位。（2）房屋租金支付方式如下：房屋租金按季支付，乙方应于每期租金交纳的第一个月的前5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金。第八条：合同的变更解除与终止：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还。其中第（1）项：未经甲方书面同意全部或部分转租、转借所承租的房屋；第（7）项拖欠房屋租金累计5天以上。合同还约定其它条款。合同签订后，原告立即将该中山路39号店面交付被告使用，被告交纳租金至2020年2月6日，自2020年2月7日起的租金至今支付。2020年3月6日17时许，原告收到厦门市12345便民服务中心转发的《便民救助处理单》，原告从《便民救助处理单》获悉：被告未经原告书面同意，擅自将承租的上述中山路39号店面转租给第三人，为了租金事宜，被告与第三人发生纠纷，第三人求助968123市长专线，要求解决。原告接到《便民救助处理单》后，通过调查，得知被告确实将上述中山路39号店面转租给第三人。而且，被告自2020年2月7日起的租金未向原告缴纳。被告的行为已违反上述《房屋租赁合同》第八条之约定，已构成违约，被告不仅应向原告支付尚欠的租金（自2020年2月7日起至实际返还店面止，每月10900元），且应承担违约责任。原告有权解除合同，收回租赁房屋，租赁履约保证金不予退还，被告已支付的履约保证金15000元应归原告所有，同时，被告应承担原告为主张权利造成的损失即一审律师服务费6000元。 陈尊献答辩称：针对原告的诉求，第一项依法解除合同其也同意；第二项现住实际经营是第三人，跟其无关；第三项租金应该按政策减免2个月，且也没有产生什么滞纳金；律师费合同没有体现，不应由其承担。 黄淑答辩称：其在不知情的情况下转租的这个店面，不知道这个店面不能转租，其同意配合腾空房屋，但其也是受害者，请求国投在有一下个中标者的时候才搬走，给其一个合理的缓冲时间。 经审理查明，国投公司前身为厦门市同安房地产开发公司，系厦门市同安区中山路39-43号店面所有人。2019年7月11日，国投公司针对位于厦门市同安区等多家店面发出招租公告，后陈尊献中标。国投公司作为甲方与陈尊献作为乙方于2019年8月5日签订房屋租赁合同，载明：“第一条房屋的坐落、面积情况甲方出租给乙方的房屋位于同安区店面，出租房屋一层建筑面积约30平方米。第二条租赁期限及房屋经营用途（1）该房屋租赁期自2019年8月7日起至2022年8月6日止。第三条租赁履约保证金双方自签订合同后，乙方应支付给甲方履约保证金人民币15000元正（大写人民币壹万伍仟元正，不计息）。乙方2019年7月23日缴交人民币15000元的竞标保证金，自本合同双方签订后转为履行保证金。第四条租金及支付方式（1）该房屋每月租金为人民币10900元（大写：壹万零玖佰零拾零元整）。租金从2019年8月7日算起。租赁期限物业费、水电费等其他费用从2019年8月7日算起，由乙方支付给相关单位，至本合同约定终止。物业费乙方与相关单位约定；水电费按乙方实际用量支付有关水电单位。（2）房屋租金支付方式如下：房屋租金按季支付，乙方应于每期租金交纳的第一个月的前5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金。第八条合同的变更解除与终止房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还。（1）未经甲方书面同意全部或部分转租、转借所承租的房屋。（7）拖欠房屋租金累计5天以上。第九条违约责任处理规定1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不予退回乙方已交的租金和租赁履约保证金。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴交租金的日百分之一作为违约金加付给甲方。”。合同签订后，陈尊献分别于2019年8月19日、2019年11月19日向国投公司支付租金共计65400元（2019年8月7日至2020年2月6日），国投公司向陈尊献出具发票两张。 2019年7月22日陈尊献未经国投公司同意，将上述讼争店面转租给本案第三人黄淑，并签订一份房屋租赁合同，约定陈尊献将位于厦门市同安区的店面出租给黄淑使用，租赁期限自2019年8月5日至2022年8月4日，每月租金15000元，同时约定履约保证金40000元。合同签订后，黄淑向陈尊献转账履约保证金40000元及房屋租金135000元（2019年8月5日至2020年4月4日）。 后因陈尊献要求黄淑缴纳讼争店面租金至2020年5月5日，双方对此无法达成一致，2020年3月6日，黄淑向厦门市12345便民服务中心进行求助，称其店铺的租金缴交至2020年4月5日，但陈尊献要求其缴纳至2020年5月5日，在其不同意的情况下直接对其店面断电，据其了解该讼争店铺是不能转租的，并且因为疫情原因国有资产店铺是有采取租金减免的，要求有关部门进行处理。同日，该求助转至国投公司处理，并给予答复：1、对信访人黄女士反应的转租情况，我司将按照该标的的公开招租文件、租赁合同条款进行核查，依法依规给予处理；2、我司系区属国有企业，疫情期间租金减免将根据政府相关文件精神，按照国有资产租赁规定提出具体减租方案，经上报批准后执行。后国投公司于2020年4月9日向本院提起诉讼，同时委托福建合贤律师事务所律师卢素芬律师代理本案，为此花费律师费6000元。 截止至本案开庭前，讼争店铺仍由黄淑经营使用。 庭审中，陈尊献表示，其转租时有口头告知国投公司，因为招标的时候没有配水电，其才转租的，租金其只收到2020年4月5日，其他的费用跟其无关。国投公司则表示其不知情，陈尊献讼争店铺的租金缴纳至2020年2月6日。 上述事实有当事人提交的厦门市同安国投房地产开发有限公司招租公告、中标通知书、房屋租赁合同、厦门增值税普通发票、厦门市12345便民服务中心便民求助处理单、房屋租赁合同、账单详情、委托代理合同等，当事人在法庭上的陈述笔录为证，经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，国投公司与陈尊献签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本院予以确认合法、有效。根据合同约定，未经国投公司书面同意，陈尊献不得将讼争店铺转租他人，但是陈尊献却于2019年7月22日未与国投公司签订房屋租赁合同之前便将讼争店铺转租给黄淑，已构成根本违约，按照合同约定，国投公司有权解除合同，收回讼争店铺，并没收陈尊献所缴纳的履约保证金。故国投公司主张解除国投公司与陈尊献于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》，陈尊献与黄淑将讼争店铺腾空返还，并且陈尊献已支付的履约保证金15000元归其所有的诉讼请求，本院予以支持。对于腾空返还时间，黄淑提出给其一个合理的缓冲时间，在国投公司针对讼争店铺招投标后有下一个中标者的时候才搬走的答辩意见，对此本院认为，黄淑所要求的时间过长，如若在投标前不腾空讼争店铺，明显不利于国投公司招投标工作的开展，也对下一位承租者不公平，为避免双方发生其他纠纷，同时考虑黄淑的合理诉求，本院酌情给予半个月即十五天的宽限期。 对于国投公司主张陈尊献支付自2020年2月7日至实际返还店面之日止租金的诉讼请求，对此本院酌情根据《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》文件的内容，对于本案租金收费参照承租政府性资产中经营用房的减免标准，给予全免租金1个月，减半2个月的优惠，即免除2020年2月7日至2020年3月6日的租金，2020年3月7日至2020年4月6日的租金为5450元，2020年4月7日至2020年5月6日的租金为5450元，2020年5月7日起至实际返还之日止的租金为每月10900元（原价）。另，需说明的是，因本案涉及合同解除问题，故合同解除前陈尊献向国投公司所支付的为租金，合同解除后支付的为占用费。对于国投公司主张陈尊献按所欠租金的日百分之一向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因该违约金计算标准已经超过法律保护的范围，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，其中2020年2月7日至2020年5月6日该季度的租金根据合同约定应于2020年2月12日之前支付，故该季度违约金自2020年2月13日始计算，2020年5月7日起的租金、占用费因占用时间无法确定，故本院将支付时间酌情调整为当月的12日之前，即2020年5月7日至2020年6月6日的租金应于2020年5月12日之前支付，故该月的违约金自2020年5月13日起计算至实际支付之日止，以此类推。 对于国投公司主张陈尊献支付律师服务费损失6000元的诉讼请求，因该费用并非诉讼中必然发生的费用，双方在合同中亦没有约定该费用的承担问题，且陈尊献不同意支付该笔费用，故该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告厦门市同安国投房地产开发有限公司与被告陈尊献于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、第三人黄淑于本判决生效之日起十五日内将位于厦门市同安区店面腾空返还给原告厦门市同安国投房地产开发有限公司； 三、被告陈尊献已支付的履约保证金人民币15000元归原告厦门市同安国投房地产开发有限公司所有； 四、被告陈尊献应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市同安国投房地产开发有限公司租金人民币10900元及违约金（其中违约金以10900元为基数，自2020年2月13日起计算至还款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告陈尊献应每月向原告厦门市同安国投房地产开发有限公司支付租金、占用费及违约金（其中租金、占用费按每月人民币10900元的标准，自2020年5月7日起支付至实际腾空返还讼争店面之日止；违约金以每月拖欠的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月13日起计算至实际支付之日止）； 六、驳回原告厦门市同安国投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币448元，减半收取224元，由被告陈尊献承担。款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李金森 二〇二〇年六月五日 法官助理康珊良子 书记员康丽凤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。