河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1277号上诉人（原审被告）：宁陵县农村信用合作联社，住所地：河南省宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码：91411423175217922H。法定代表人：贺建军，该社理事长。委托诉讼代理人：陈兆睿，上海方锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永城市苏美电器有限公司，住所地：河南省永城市东城区人民广场东南角苏美电器，统一社会信用代码：91411481777995246A。法定代表人：刘风雷，该公司经理。委托诉讼代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。原审第三人：永城市恒达服饰有限公司，住所地：河南省永城市演集镇丁楼村梁庙组（311国道与芒山路交叉口），统一社会信用代码：9141148158857598X5。法定代表人：蒋浩，该公司经理。委托诉讼代理人：孟仲华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘建军，该公司工作人员。上诉人宁陵县农村信用合作联社（以下简称宁陵农信社）因与被上诉人永城市苏美电器有限公司（以下简称永城苏美公司）以及原审第三人永城市恒达服饰有限公司（以下简称永城恒达公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宁陵农信社之委托诉讼代理人陈兆睿、被上诉人永城苏美公司法定代表人刘风雷及委托诉讼代理人王占民、原审第三人永城恒达公司之委托诉讼代理人孟仲华、刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁陵农信社向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、永城苏美公司与永城恒达公司之间在2015年5月1日不存在实际租赁关系。1、一审判决认定双方在2014年口头达成租赁协议，并由永城苏美公司预付租金54452元错误。永城苏美公司仅提交了显示订金而非租金的内部记账手续，没有永城恒达公司出具的收据，不能证明该款已经支付给永城恒达公司以及双方达成了口头租赁协议；2、一审判决认定永城苏美公司在2015年5月1日将前五年租金695032.92元支付完毕错误。永城苏美公司的账目显示2015年5月1日并没有按照收据记载数额支付租金，而是在2015年8月16日之后，分批支付给蒋浩，永城恒达公司均未出具收据，是否实际支付不知，且支付租金金额与收据金额不符。可以看出2015年5月1日收据实际为伪造，永城苏美公司在抵押权成立前并没有支付租金。从伪造收据的事实可以推断出2015年5月1日的租赁合同也系为妨碍宁陵农信社行使抵押权收回房屋所有权及使用权而伪造；3、宁陵农信社提交的评估报告中的照片可以看出，在2015年6月底，案涉房屋仍然处于闲置状态。永城苏美公司提交的电梯安装验收单据也可以看出在该时间点永城苏美公司并没有实际使用房屋；4、永城苏美公司提交的证据显示其与河南省永泰商贸有限公司的租期至2015年7月31日，电费收据清单显示的交费时间是2015年8月10日，水电费三栏明细账记载新仓库水电费。电费和安装变压器的时间是2015年8月17日，购置电梯的时间是2015年8月14日，也就是说即使双方存在租赁关系，其租赁行为也是发生在2015年8月以后，即发生在抵押权成立之后，其租赁权无法对抗已经登记的抵押权。二、永城苏美公司与永城恒达公司恶意串通，以明显不合理的低价租赁。根据永城苏美公司提交的其与河南省永泰商贸有限公司签订的租赁合同，在2015年之前，永城苏美公司租赁仓库为每月每平方米4元左右，远高于2015年5月1日租赁合同记载的1.8元，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，应驳回永城苏美公司的诉讼请求。被上诉人永城苏美公司未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：一、永城苏美公司与永城恒达公司之间真实的租赁行为发生在2014年，在2014年10月永城苏美公司即按照约定，根据所承租仓库面积计算出应付租金为154451.76元，并先行支付了54452元，同时永城苏美公司提交了2015年6月13日购买电梯的付款凭证加以证明，且租金是双方根据市场行情协商，同时基于永城苏美公司先行支付五年租金、永城恒达公司获得相应利益，才按每月每平方米1.8元计算，不存在明显不合理的价格。二、收据是永城恒达公司向永城苏美公司出具，根本不存在伪造的可能。宁陵农信社提交的评估报告不显示使用状况，不影响永城苏美公司与永城恒达公司存在租赁关系的事实。三、永城苏美公司提交河南省永泰商贸有限公司的证明是为了说明永城苏美公司当时尚有部分财产在该公司，从旧仓库搬到新仓库有相应的过程，且永城苏美公司交纳水电费的情况也可以证明租赁的事实。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人永城恒达公司答辩称：永城苏美公司在2014年10月4日向永城恒达公司交付54452元的租金，在此之前双方没有经济往来，2015年5月1日双方签订了仓库租赁协议，由于仓库没有安装电梯，购买电梯的款项是永城苏美公司用租金垫付，后又用电器替永城恒达公司偿还一部分债务，现金支付一部分租金。永城苏美公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人签订的租赁协议合法有效并继续履行；2、停止执行（2019）豫1423执恢15号搬迁公告；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年原告永城苏美公司与第三人永城恒达公司口头达成租赁协议，由原告永城苏美公司租赁第三人永城恒达公司的位于永城市产业聚集区的一栋厂房作为仓库，并于2014年10月5日预付租金54452元给永城恒达公司。2015年5月1日，原告永城苏美公司作为乙方、第三人永城恒达公司作为甲方签订房屋租赁协议，约定：一、甲方将位于永城市产业聚集区恒达服饰产业园内进门西北数第二栋2号厂房共计6435.49平方米租给乙方使用。二、租期为壹拾伍年，自2015年5月1日至2030年4月30日。三、租金支付方式：前五年的租金为每月每平方米1.8元，2020年5月1日至2025年4月30日每月每平方2元，支付时间为：合同签订之日一次性交清前五年租金，金额为695032.92元，从第六年开始每年5月1日前一次性支付下一年租金。2015年5月1日永城苏美公司将前五年房租695032.92元支付完毕，永城恒达公司为其出具有收据。另查明：2017年2月24日河南省宁陵县人民法院作出（2017）豫1423民初405号民事判决，认定2015年7月24日，永城恒达公司向宁陵农信社借款本金1800万元，约定利率为月息9.9‰，永城恒达公司以其位于永城市××南侧××路西侧1处办公楼及6幢厂房提供抵押，并办理了抵押登记，判决：一、永城恒达公司于判决生效后十日内偿还宁陵农信社借款本金1800万元及利息、罚息286.884033万元（利息暂算至2017年1月19日，直至还清之日止。自2015年7月24日至2016年6月20日，按利率月息9.9‰计算，自2016年6月20日开始，按双方合同约定的逾期利率月息14.85‰计算，直至付清之日止）；二、宁陵农信社有权对永城恒达公司位于永城市××南侧××路西侧1幢办公楼及6幢厂房（他项权证号：永房他证东城区字第20152333号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回宁陵农信社的其他诉讼请求。案涉厂房属于永城恒达公司向宁陵农信社借款抵押债权的标的物一部分。2019年11月13日，河南省宁陵县人民法院作出（2019）豫1423执恢15号执行裁定，裁定：拍卖被执行人永城恒达公司名下：一、永城市浍河路南中原路西支三路北1幢办公用房建筑物；二、永城市浍河路南中原路西侧6幢工业用房及2幢无证门卫建筑物；三、永城市中原路西侧、浍河路南侧永城恒达公司国有建设用地使用权。永城苏美公司认为其与永城恒达公司签订有合法有效的租赁协议，提出案外人执行异议。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告与第三人所签订的租赁合同是否为恶意串通伪造签订，该合同是否合法有效；2、原告与第三人签订的租赁合同和第三人与被告签订的抵押合同成立时间哪个在前；3、原告的诉请是否合法有据，应否予以支持。关于原告与第三人所签订的租赁合同是否为恶意串通伪造签订，该合同是否合法有效，原告与第三人签订的租赁合同和第三人与被告签订的抵押合同成立时间哪个在前的问题。该院认为，原告与第三人自愿订立租赁合同，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，故合同成立即生效，不以双方是否实际完成履约行为为生效要件。原告永城苏美公司与第三人永城恒达公司口头达成租赁协议的时间为2014年，原告永城苏美公司2014年10月5日即预付了租金，并且签订租赁合同的生效时间为2015年5月1日，且原告永城苏美公司提交了2015年8月10日交纳电费的收据（含6月份至今电费），以及2015年12月15日交纳电费的收据（9月份至今电费）等四份电费收据，结合原告永城苏美公司2014年10月5日向第三人永城恒达公司法定代表人支付房租预付款54452元的事实，可以确认原告与第三人之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且已经实际履行。被告宁陵农信社辩称在抵押登记之前的2015年6月26日案涉厂房内空无一物，原告永城苏美公司并没有在签订租赁合同的2015年5月1日搬入案涉厂房，以此推断该租赁合同属于恶意串通伪造签订，但合同是否生效不以租赁方是否实际入驻为要件，且被告没有提交其他证据证明原告与第三人签订的租赁协议是虚假的或者恶意串通签订，故该辩解理由不能成立。被告宁陵农信社办理抵押登记的时间为2015年6月30日，而原告与第三人之间在2015年5月1日即存在合法有效的租赁合同，故可以确认原告与第三人所签订的租赁合同合法有效，且原告与第三人签订的租赁合同先于第三人与被告签订的抵押合同。关于原告的诉请是否合法有据、应否予以支持的问题。该院认为，就本案案涉房屋的租赁权与抵押权成立的时间来看，原告与第三人之间的租赁合同早于被告宁陵农信社抵押登记时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，被告享有的抵押权不能对抗原告享有的租赁权，原告可以继续按照租赁合同约定使用案涉房屋，故原告请求确认原告与第三人签订的租赁协议合法有效并继续履行的诉讼请求应当予以支持，但租赁权的行使并不影响法院执行行为，同时法院的拍卖等处理所有权的执行行为也不影响原告租赁合同的继续履行，故法院公告要求原告限期搬迁不符合法律规定，原告要求停止执行（2019）豫1423执恢15号搬迁公告的诉请应当予以支持，但不影响河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423执恢15号执行裁定对位于永城市产业集聚区恒达服饰产业园内进门路西北数第二栋2号厂房的执行，即执行和租赁合同的履行互不影响。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决：原告永城市苏美电器有限公司与第三人永城市恒达服饰有限公司订立的租赁合同有效并继续履行。一审案件受理费44340元，由被告宁陵县农村信用合作联社承担。本院二审期间，永城苏美公司与永城恒达公司依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：永城苏美公司提交的电梯款汇款凭证客观真实，且永城恒达公司在该凭证上加盖印章并由法定代表人蒋浩签字，说明仓库用电梯款是由永城苏美公司垫付8万元，可以和永城苏美公司提交的2015年6月13日的费用报销单相互印证，本院予以采纳；永城恒达公司提交的记账单一份，加盖有公司印章，可以和永城苏美公司提交的2014年10月5日的费用报销单和领款条相互印证，本院予以采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，永城恒达公司与永城苏美公司就案涉仓库签订了租赁协议，永城苏美公司亦已向永城恒达公司支付了前五年的租金并进行了占有使用，可以认定双方存在租赁关系。而永城苏美公司作为承租人在租赁期限内对案涉仓库是否享有足已排除强制执行的民事权益，首先应从该租赁关系是否形成于宁陵农信社的抵押权之前来进行审查。本案中，根据永城苏美公司和永城恒达公司提交的证据，可以证明永城恒达公司与永城苏美公司于2014年即达成了案涉仓库的口头租赁协议，永城苏美公司于2014年10月向永城恒达公司预付租金54452元。永城恒达公司与永城苏美公司后于2015年5月1日签订了书面租赁协议，永城苏美公司于2015年6月13日以购买案涉仓库所用电梯的形式向永城恒达公司支付8万元租金，以及支付了前五年的其余租金，永城恒达公司亦向永城苏美公司出具收据，证明收到了永城苏美公司前五年租金695032.92元。因此，一审判决认定永城苏美公司与永城恒达公司于2015年5月1日即签订合法有效的租赁合同并无不当，该租赁合同的时间早于宁陵农信社取得案涉仓库抵押权的时间2015年6月30日。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，在租赁期限内永城苏美公司与永城恒达公司的租赁关系并不受宁陵农信社抵押权的影响。当然，永城苏美公司亦应继续履行支付剩余租赁费的义务。宁陵农信社上诉认为2015年5月1日的租赁协议和收据系伪造并申请对形成时间进行鉴定，但根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同可以采取书面或者口头形式，因此即使不考虑该书面租赁协议，亦可以认定永城恒达公司与永城苏美公司在2014年10月即已达成口头租赁协议并预付部分租金的事实，因此宁陵农信社的鉴定申请已无必要，本院不予准许；宁陵农信社上诉称在2015年6月底案涉仓库处于闲置状态、永城苏美公司此时并未实际使用，但租赁合同为诺成性合同，并不以租赁物的实际交付为生效要件，因此此时无论永城苏美公司是否实际使用了案涉仓库，均不影响其租赁合同已经成立并生效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据永城苏美公司提交的电费单据和供电部门的证明等，可以证明永城苏美公司在人民法院查封之前即已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉仓库，其在租赁期限内依法可以阻止向受让人移交占有案涉仓库。宁陵农信社上诉认为永城苏美公司与永城恒达公司约定的每月每平方米1.8元租赁费系以明显不合理的低价签订租赁合同，未提交证据加以证明，且租赁合同约定的租赁费并非全部为每月每平方米1.8元，仅为前五年，第六年至第十年增加为2元，第十一年至第十五年增加为2.5元，永城苏美公司又是租赁全部案涉仓库并一次性支付前五年租金，因此不能认定是明显不合理的低价，宁陵农信社的该上诉理由不能成立。本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，应当在认定案外人就执行标的是否享有足已排除强制执行的民事权益基础上判决不得执行执行标的或驳回诉讼请求。因此，永城苏美公司与永城恒达公司订立的租赁合同的效力及履行问题不属于案外人执行异议之诉的判决范围，一审法院在本案中对此进行判决不当，本院依法予以纠正；对于永城苏美公司请求停止执行（2019）豫1423执恢15号搬迁公告的问题，一审法院虽然在“本院认为”部分认为对永城苏美公司的该项诉请应予支持，但并未在判决主文部分进行相应判决，亦不符合上述第三百一十二条的规定，本院依法予以纠正，即在2030年4月30日前，不得执行永城苏美公司将案涉仓库移交占有给受让人。综上所述，宁陵农信社的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决虽然认定事实清楚，但判决结果不当，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423民初2617号民事判决；二、在2030年4月30日前，不得执行永城市苏美电器有限公司将位于永城市产业集聚区恒达服饰产业园进门路西北数第二栋2号厂房移交占有给受让人；三、驳回永城市苏美电器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费44340元，二审案件受理费44340元，均由宁陵县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 白中哲二〇二〇年六月十日书记员 时 淼