北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3657号上诉人（原审被告）：李毅，男，1973年2月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张蕾，女，住辽宁省大连市甘井子区，鸿鑫互联科技（北京）股份有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：张楠，女，1982年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄必成，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托代理人：孙凤起，男，该公司职员。上诉人李毅因与被上诉人张楠、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。李毅上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费由张楠、链家公司承担。事实和理由：李毅与张楠签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，张楠依约向李毅分两笔支付了100万定金。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，故此一审法院判决法律适用错误。张楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李毅的上诉请求。链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李毅的上诉请求。张楠向一审法院起诉请求：1.请求依法判令李毅向我返回定金100万及违约金4万；2.请求依法判令李毅向我赔偿定金100万及违约金15万；3.请求依法判令李毅承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张楠变更诉讼请求为：1.要求解除我跟李毅、链家公司签订的房屋买卖合同、补充协议及补充协议一；2.请求依法判令李毅按照合同约定向我返还定金100万及违约金4万；3.请求依法判令李毅按照合同约定向我赔偿定金100万及违约金15万；4.请求依法判令李毅、链家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月21日，李毅（出卖人）与张楠（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），合同约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为：北京市……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）4450000元（大写）肆佰肆拾伍万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）6350000元（大写）陆佰叁拾伍万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金人民币1000000元（大写）壹佰万元整（不高于成交总价款的20%）。2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。协议尾部落款处有李毅、张楠的签字。2018年9月21日，李毅（出卖方）、张楠（买受方）与链家公司（居间方）签订了《补充协议》，合同约定，第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方支付收付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2018年9月21日将第一笔定金人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年9月26日前（含当日）将第二笔定金人民币（小写）900000元（大写）玖拾万元整理房通支付的方式支付甲方……第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。协议尾部落款处有李毅、张楠的签字，以及链家公司的盖章、经纪执业人员、经办人员的签字。后张楠按照上述协议约定向李毅支付了第一笔定金10万元，李毅向张楠出具了定金收条。2018年9月26日，张楠通过北京理房通支付科技有限公司向李毅支付了第二笔定金90万元。2019年3月5日，李毅（甲方）、张楠（乙方）与链家公司（丙方）签订了《补充协议（一）》，协议约定：甲乙双方委托丙方于2018年9月21日签署了房屋买卖合同及补充协议，购买房屋地址为海淀区，约定房屋总价为1080万元整，乙方支付给甲方购房定金共计100万元整。原补充协议第二条第5项约定：甲乙双方应于2018年12月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。签约后因甲方房屋被查封，导致无法办理房屋网签以及贷款相关业务，经乙方和丙方多次催告以及跟甲方谈判，甲方至今尚未解决，构成违约，对乙方造成损失，双方本着互相谅解，达成以下协议：第一条付款方式、期限及资金划转方式，甲方返还乙方支付的购房定金共计100万元并赔付违约金15万元，付款时间分别为：1、甲方应于2019年4月1日前将定金50万元以自行划转的方式退还还给乙方。2、甲方于2019年5月1日前将定金35万元以自行划转的方式退还给乙方。3、甲方于2019年6月1日前将定金15万元和违约赔偿金15万元共计30万元以自行划转的方式支付给乙方。本次赔付的违约金额15万是依据原补充协议第四条违约责任第1款，甲乙双方协商一致的结果。第二条违约责任1、若甲方任何一笔款项未按约定金额履行本协议，则甲方构成根本违约，乙方有权利对本合同总金额（已支付定金总额100万元，违约金15万元）向人民法院起诉。2、甲方若出现任何一笔款项未按约定时间约定金额履行本协议的，甲方构成根本违约，应承担违约责任，双倍赔偿乙方本合同总金额（定金总额100万元，违约金15万）。落款处有甲方李毅和乙方张楠的签名，签署日期为2019年3月5日。一审庭审中，李毅称因自己涉诉的其他案件，导致房屋被查封后拍卖。李毅及链家公司共同主张解除各方签订的房屋买卖合同、补充协议及补充协议一。张楠、李毅共同确认李毅已向张楠支付了11万元。一审法院认为，依法成立的合同对于当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张楠、李毅签订的《房屋买卖合同》，以及张楠、李毅与链家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，因李毅违约导致房屋买卖合同无法继续履行，故对张楠、李毅及链家公司要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《补充协议一》的主张，法院予以支持。就张楠已付定金如何处理的问题，从张楠与李毅签订的《补充协议一》的内容来看，该份协议应当视为在李毅违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行后双方达成的赔偿协议，故现张楠主张要求李毅按照《补充协议一》的约定返还定金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：李毅于判决生效后7日内给付张楠219万元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《补充协议一》未违反法律、行政法规的强制性规定，签订的双方均应遵守履行。从张楠与李毅签订的《补充协议一》内容来看，该份协议应当视为在李毅违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行后双方达成的赔偿协议，故一审法院认为李毅按照《补充协议一》的约定应返还定金并支付违约金于法有据，一审法院扣除李毅已向张楠支付的11万元，判决李毅向张楠给付219万元并无不妥，本院予以确认。综上所述，李毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24320元，由李毅负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 妮二〇二〇年六月二十八日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨