辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1104民初5581号 原告（执行案外人）：徐友志，男，1984年10月12日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：魏廷坤，盘锦市兴隆台区辅仁法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：张利，男，1970年5月9日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：齐月苹，辽宁仁同律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：张建伟，男，1969年10月25日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 原告徐友志与被告张利、被告张建伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐友志的委托诉讼代理人魏廷坤、被告张利及其委托诉讼代理人齐月苹、被告张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐友志向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于盘锦市大洼区（不动产单元号：2XXXXXXXXXXXXX2、不动产权证号：辽［2018]大洼区不动产权第XXXXXXXX)住宅的强制执行，并解除对上述住宅的查封；2、本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：一、申请执行人张利依据已经发生法律效力的大洼区人民法院作出的（2016)辽1121民初1068号民事判决书，判决该案的被告张建伟、夏晓东、王占军、王晓燕应给付原告张利人民币30万元、迟延履行利息及案件受理费、保全费等12337元，因上诉被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，原告张利向大洼区法院申请强制执行。贵院于2017年9月6日立案执行。2018年11月1日作出（2017)辽1104执1317之一号执行裁定书，对张建伟名下，执行异议之诉原告徐友志购买的，坐落在大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室住宅进行了查封。原告徐友志随即以此向贵院书面提出执行异议申请，2019年11月22日贵院作出（2019)辽1104执异第18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告不服该裁定，依法向贵院提出案外人执行异议之诉。 二、2013年11月18日原告与张建伟签订《房屋买卖合同》一份，约定将张建伟名下坐落在盘锦市大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室住宅（毛坯房）以24.5万元出售给原告。原告于2013年11月20日开始装修，之后由于调整分期付款数额及期限等原因该合同作废（房屋装修没有停止），并于2015年7月19日双方经友好协商重新签订达成一份新的《房屋买卖合同》。双方约定被告张建伟自愿将其所有的位于盘锦市大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室（不动产单元号：2XXXXXXXXXX2、不动产权证号：辽［2018]大洼区不动产权第XXXXXXXX)住宅、面积78.72平方米以人民币24.5万元的价格，付款方式为分6次付清（1、2013年11月20日给付7万元；2、2015年6月20日5万元；3、2016年12月30日5万元；4、2017年12月30日5万元；6、2018年7月1日开始办理过户手续，给付剩余款项；剩余款项待张建伟协助办理完房屋产权过户后，3日内给付被告张建伟购房余款2.5万元及利息），出售给原告徐友志所有，各自费用各自承担。上述合同签订之前、后，原告已于2013年11月20日给付5万元、2014年5月20日2万元、2015年7月19日5万元、2016年12月28日5万元、2017年12月30日5万元，至2018年7月1日原告已按合同约定给付购房款22万元，至此，合同约定款项已经全部履行。双方约定其余2.5万元及1万元利息待2018年7月1日办理完成过户后一次性付清。鉴于该房屋虽是2013年11月原告开始装修，2014年以实际居住和使用至今，但因合同没有达到规定的履行日期，无法办理产权过户登记手续，加之双方当时都在外地打工。到2019年2月双方到相关部门办理过户手续时，被告知该住宅因被告张利申请执行，已被大洼区人民法院以（2017)辽1104执1317之一号执行裁定书，对原告购买的坐落在大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室住宅进行了查封。原告徐友志随即依法向大洼区人民法院提出书面执行异议申请，并提供《房屋买卖合同》及购房依据等相关证据，请求法院解除对大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室的查封，并中止对上述财产的执行。该申请直到2019年6月15日才予受理（其间不断要求申请人提供各种材料），到2019年11月22日贵院才作出（2019)辽1104执异第18号执行裁定书（时间长达160天），裁定驳回原告徐友志的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起执行异议讼。 三、该裁定“认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（该案2015年签的合同，2017年查封）；(二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产（2013年已合法占有该不动产，2017年查封）；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（该案原告按照合同决定分别于2013年11月20日7万元、2015年6月20日5万元、2016年12月30日5万元、2017年12月30日5万元合计22万元。余款是合同约定待办理过户手续后给付，原告完全是按照合同约定履行义务的，执行法院并未要求原告交付剩余款项）；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记（该案没能及时过户主要原因是合同履行期限未到及法院查封所致，并非原告自身原因）”。可见该裁定对该《房屋买卖合同》约定分期给付的基本事实认识不清，对原告早已于2013年已实际占有的事实视而不见，并由此错误适用了相关法律规定。上述法律规定正好说明，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益情形，且其权利能够排除执行，法院应该裁定支持申请人的诉求而不是相反。 四、该裁定表述“案外人徐友志与张建伟于2015年7月19日签订《房屋买卖合同》，双方约定价格24.5万元，至今，案外人徐友志未给付清购房款，至本院2018年11月1日对涉案房屋查封二年多时间内，也没有将房屋过户登记在案外人名下，案外人称因本院对该房屋进行查封，致使案外人至今无法办理过户手续证据不足……”贵院的这一认定也是明显的认定事实不清（申请异议时已向法院提供了该合同，上面分期付款至2018年7月1日，合同写得清清楚楚，申请时已向贵院提交了，怎么就证据不足呢），原告徐友志与于2015年7月19日与被告张建伟双方签订达成的《房屋买卖合同》并约定分期付款，是双方真实意思的表示，该合同已经人民法院确认为合法有效。同时，原告购买该住宅后，已依合同约定支付全部价款并于2013年11月实际占有该房屋至今，没办理过户并非原告过错，其主要原因一是合同约定；二是法院查封。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得该住宅后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。该案裁定法院从2019年初书面提出异议申请到2019年6月15日受理，再到2019年11月22日驳回异议时间长达十一个多月时间，就算6月15日起算也有160天。一件普通的执行异议案件审理160天，远远超过15天的法律规定，可见该裁定程序违法。 五、该裁定“依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后做出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”裁定书依据这一法律规定是对法律的片面理解，也是对事实认识不清，原告提供法院判决书并非以此排除执行异议，而是提出执行异议，法院如此适用法律让人无法理解。依据民诉解释第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的＂之规定，请人民法院依法查明事实，正确适用相关法律，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告张利辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中大洼区人民法院(2017)辽1104执1317号执行裁定书，即人民法院在执行(2016）辽1121民初1068号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。 二、被答辩人对被执行房产是其所有的主张缺乏事实和法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”答辩人认为：1、本案诉争房屋查封于2018年11月1日，而被答辩人在房屋被查封后向大洼区人民法院提起诉讼，请求继续履行诉争房屋的买卖合同，本院以调解结案，调解结案的案件并未经过法院实质审查，而是本着双方自愿的原则，不能排除被答辩人与第三人存在串通行为以排除执行的行为，并不能直接认定买卖合同有效。另外，被答辩人提供的合同签订于2015年，可合同中却约定了2013年已经支付首次款7万元。但其提供的收据却是2013年5万元，2014年收2万元，与约定不符，而且据合同签订时间来看，买卖双方不可能不知道房款是否交付，交付多少的情况，前后矛盾，不符合常理。因此合同的真实性存在异议，不能排除买卖双方为排除执行恶意串通，同样不符合上述法律规定的第一项真实有效的合同。张建伟明知自己所有房屋被法院查封的情况下，仍然和对方在法院达成调解，未在调解案件中如实陈述房屋被查封的事实亦属于过错和隐瞒。2、如果买卖关系成立，本案被答辩人至今未交付全部房款，仍然不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时，被答辩人无法证明已经实际占有房产，仅凭一张供热收据不能证明实际占有的事实，证据明显不足。故在被答辩人对诉争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下，其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，人民法院有权对第三人占有的被执行人的财产采取查封、抵押、冻结。对于本案诉争的房屋，被答辩人未支付全部价款，也未实际占有房屋，人民法院可依法查封、抵押、冻结。况且诉争房屋未办理登记过户手续，无法对抗善意第三人，更不应对抗人民法院依法作出的裁定。3、另，被答辩人对房产未办理过户登记系其怠于行使自己权利所造成的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定。据答辩人了解，第三人张建伟多次通知被答辩人尽快办理产权变更登记，因其在法院涉案。而被答辨人置之不理。至2018年11月1日房产被查封，系其自身怠于行使权利的行为存在过错。徐友志在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但本案事实是被答辩人并未支付全部价款，也并未实际入住诉争房产，在第三人通知其进快办理过户登记时也是其怠于办理。在此情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，不应得到支持。 被告张建伟未提交书面答辩，但在庭审中辩称，和徐友志约定2018年7月份给完房款，但徐友志没有给，因为没有给完房款所以没有办理过户。我多次找徐友志，徐友志说不管，让我找他媳妇，他们以房照没给为由，拒绝给付房款，直到现在也没给付房款。 本院经审理认定事实如下：被告张利以民间借贷纠纷对被告张建伟及夏晓东、王占军、王晓燕向本院提起诉讼，本院于2017年5月3日作出（2016）辽1121民初1068号民事判决，判决：一、被告王占军、王晓燕于本判决生效后十日内偿还原告张利借款30万元；二、被告张建伟、夏晓东对被告王占军、王晓燕上述给付义务承担一般保证责任。该判决生效后，张利作为申请执行人于2017年9月6日向本院申请执行。在执行过程中，查明张建伟名下有不动产房屋登记，本院于2018年11月1日作出（2017）辽1104执1317号之一执行裁定书，裁定查封张建伟名下的不动产（不动产权证号：辽（2018）大洼区不动产权第XXXXXXXX号，不动产单元号：2XXXXXXXXXX2、坐落盘锦市大洼区，面积78.72平方米)。2019年6月15日，本院受理了案外人徐友志的执行异议，请求解除对徐友志购买的坐落盘锦市大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室的查封，本院于2019年11月22日作出（2019）辽1104执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人徐友志的异议请求。原告徐友志于2019年12月17日提起本案之诉。 被告张建伟与原告徐友志曾于2013年达成房屋买卖协议，协议将张建伟所有的即本案案涉坐落盘锦市大洼区田家街道良筑名邸小区X#楼X单元XXX室售与徐友志，之后于2015年7月19日再次签订一份《房屋买卖合同》，合同中约定房屋价款为245000元，分期付款，最后一期付款时间为2018年7月5日，并同时办理房屋过户登记。本案原告徐友志未按合同约定如期给付购房款，张建伟称尚有50000元付款未付。 2019年4月25日，本案原告徐友志对张建伟提出房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求与被告张建伟继续履行房屋买卖合同，并由被告张建伟协助原告徐友志办理房屋过户手续。案件在审理过程中，经调解本院于2019年5月7日作出（2019）辽1104民初1433号民事调解书，调解协议内容：一、原告徐友志与被告张建伟继续履行房屋买卖合同；二、被告张建伟于2019年6月7日前协助原告徐友志办理房屋产权过户（各自费用各自承担）；三、原告徐友志在被告张建伟协助办理完房屋产权过户后3日内给付被告张建伟购房款35000元。 上述事实，有原、被告双方的庭审陈述、盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104执1317号之一执行裁定书、（2019）辽1104执异18号执行裁定书、（2019）辽1104民初1433号民事调解书以及张建伟与徐友志签订《房屋买卖合同》在卷，经庭审质证和审查，本院予以确认。 经庭审质证和审查，不能确认的证据材料有被告张利提供的的视听资料，该证据只是证明了张建伟称徐友志尚欠房款未给付，并不能证明张建伟多次提示原告尽快办理房屋过户登记，为此，该份证据不能足以支持被告张利的证明目的。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行标的的全部或一部分主张实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻却法院强制执行的救济方法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告徐友志与被告张建伟之间达成房屋买卖协议并签订了《房屋买卖合同》，原告徐友志也相继支付了大部分房款，但原告徐友志未按合同的约定如期（即2018年7月5日前）支付房款，且持续数月未履行义务，主观上怠于行使权力、履行义务，存在主观过错，而本院于2018年11月1日作出查封案涉房屋的执行裁定书，即（2017）辽1104执1317号之一执行裁定书，在此裁定作出之前，原告徐友志应属消极履行其与张建伟的《房屋买卖合同》，根据现有证据，不能确定徐友志非因其自身原因未办理过户登记，其主张权利的情形不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能阻却法院的执行措施，为此，原告徐友志提出的“其已与张建伟签定的房屋买卖合同有效、已合法占有房屋、已支付大部分房屋价款、因法院查封而未能过户理由”异议理由，不能成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后做出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，本案的原告徐友志与被告张建伟虽因房屋买卖合同纠纷达成调解协议，并由大洼区人民法院作出（2019）辽1433号民事调解书，该调解书系于2019年5月7日作出，而作出查封涉案房屋的执行裁定书系于2018年11月1日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，（2019）辽1433号民事调解书的效力不能排除（2017）辽1104执1317号之一执行裁定书的执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十六条第二款之规定，判决如下： 驳回原告徐友志的诉讼请求。 案件受理费4975元（原告已预交），由原告徐友志负担100元（按立案时收费标准收取），退回原告徐友志4875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审 判 长  刘大伟 审 判 员  吴 军 人民陪审员  方 伟 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  潘 露