河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3911号原告王双印，男，1973年11月4日出生，汉族，住河南省西平县。委托代理人张海叶，河南怡龙律师事务所律师。被告河南易元置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路南、中州大道5幢1-2层3号，统一社会信用代码：91410100719179881K。法定代表人郑义。委托代理人冯大王，系公司破产重整管理人成员。原告王双印诉被告河南易元置业有限公司（以下简称“易元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王双印委托代理人张海叶到庭参加诉讼，被告永威公司委托代理人冯大王到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王双印诉称，2015年4月15日，原告与被告签订《易元国际定房单》，合同约定原告定购被告位于郑州市郑东新区心××路东、××西××路南易元国际A栋801、819、820号公寓，定购总价款2681140元，房源定金50万元。当日原告依约向被告支付房源定金50万元，后分三次付清剩余款项2181140元，被告向原告出具了总金额2681140元的收据四张。2015年10月19日，原被告双方分别签订易元国际A栋801、819、820号房屋的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的房屋，总价款为2681140元，其中801号房屋购房款为1317030元，819号房屋购房款为676390元，820号房屋购房款为687720元。合同签订当日，被告向原告开具总金额为2681140元的购房款发票三张，原告缴纳了案涉房屋专项维修基金。根据合同约定，被告向原告交付案涉房屋的时间为2015年10月31日前，但被告实际交房时间是2015年12月31日，且被告还存在未按合同约定报送办理房屋权属初始登记资料、逾期办证等违约行为。为维护原告合法权益，特向起诉至法院，请求法院依法判令:1、被告以2681140元为本金，按日0.01%向原告支付违约金，其中逾期报送办理房屋权属登记资料违约金（自2015年12月31日起至被告完成资料报送之日止）；逾期办证违约金（自2016年4月1日起至被告办理不动产权转移登记之日止）。2、被告承担本案的诉讼费用。被告易元公司辩称，1、对原告主张的事实无异议，对原告主张要求支付违约金的计算时间应从实际交房之日2015年12月31日起向后推60日即2016年3月2日起；2、被告已于2016年3月2日将房屋交付给原告，合同主要义务已经履行，且原告已将房屋出租使用，并无实际经济损失，且违约金过高，依法应酌情减少；3、2016年郑州市人民政府依据《不动产登记暂行条例》对政府职能部门进行了调整，同时房屋产权登记政策也发生了重大变化，致使房地产企业提交资料和申办房产证不能如期进行，上述政策的变化属于被告无法预见和不能避免的客观情况，如果继续按照合同约定要求被告承担违约责任，明显不公平；4、被告已进入破产程序，过高的惩罚性违约金对广大债权人不公平，不利于企业整体矛盾的化解。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2015年4月15日，原告与被告签订《易元国际定房单》，约定原告定购被告位于郑州市郑东新区心××路东、××西××路南易元国际A栋801、819、820号公寓，定购总价2681140元，付款方式为一次性付款，定金为50万元。当日原告依约向被告支付房源定金50万元，后分三次付清剩余款项2181140元，被告向原告出具了总金额2681140元的收据四张。2015年10月19日，原被告双方签订了三份《房屋买卖合同》（合同编号分别为D150××××0331、D150××××0411、D150××××0434），合同约定出卖人应当在2015年该合同还约定，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应当在2015年12月30日（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定转移登记由买受人自行办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。经查，被告于2015年12月31日将涉案房屋交付给原告。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实由原告提交的《易元国际定房单》、《房屋买卖合同》、购房发票、庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《易元国际定房单》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容真实、合法，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依照合同约定履行了付款义务，交纳了相关购房款，被告应于2015年12月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局,但被告至今未履行相关义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。根据郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月19日发布的通告，自2016年8月20日该局停止办理房屋产权初始登记业务，即双方关于办理房屋产权初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是原告与易元公司签订《商品房买卖合同》的目的，不能因此免除易元公司交付涉案房屋办理权属证书的责任，故易元公司应当依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行其合同义务。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，易元公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。国有建设用地使用权上房屋所有权首次登记应当提交的材料包括：（一）土地权属来源证明材料；（二）建筑工程符合规划的材料；（三）建筑工程竣工验收的材料；（四）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明材料；（五）权籍调查报告或不动产测绘报告；（六）其他必要材料。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测绘报告、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明等材料。基于以上事实，本院认为，在2015年12月31日至2016年8月19日期间，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办理产权初始登记违约金62202元（2681140元×0.01%/日×232天）。2016年8月20日起，易元公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交办理首次登记所需的材料客观上已无法实现，继续按照合同约定履行对易元公司而言确不公平，故原告主张易元公司承担自2016年8月20日之后的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求不能成立，本院不再支持。对于涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，本院不作处理，在此予以释明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南易元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王双印支付逾期办理产权初始登记违约金62202元；二、驳回原告王双印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理11060元，减半收取5530元，由原告王双印负担5056元，被告河南易元置业有限公司负担474元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月十六日书记员  樊丽霞