山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3968号 上诉人（原审被告）：滕丹，女，1981年5月15日出生，汉族，住黑龙江省望奎县。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柴玉风，女，1989年1月15日出生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：周灿，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈龙，男，1988年2月8日出生，汉族，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：周灿，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈永涛，男，1978年9月26日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。 被上诉人（原审被告）：鲁雪，女，1978年10月2日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。 上诉人滕丹因与被上诉人柴玉风、陈龙、沈永涛、鲁雪房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由柴玉风、陈龙、沈永涛、鲁雪承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。柴玉凤、陈龙与沈永涛于2013年7月19日签订房屋买卖契约时，涉案房屋存在按揭贷款和抵押，如果推定滕丹存在恶意，则柴玉凤、陈龙仅付款20万元左右就占有使用房屋，违反了合同约定。沈永涛收取了柴玉凤、陈龙首付款并交付房屋后，又与滕丹签订了房屋买卖合同，并办理产权过户手续，不能认定滕丹具有恶意。柴玉凤、陈龙当庭承认合同不具有履行性。滕丹按合同约定交付了相应对价，并取得房产证。滕丹购买涉案房产时，柴玉凤、陈龙明确表示不同意继续购买涉案房产，现要求确认滕丹与沈永涛签订的房屋买卖合同无效，属滥用诉权，其权利可通过主张赔偿维护。滕丹购买涉案房产时的价值不能以抵押借款合同的价值作参考。二、一审适用法律错误。一审认定滕丹为恶意，否定物权法定原则，错误。 柴玉凤、陈龙答辩称：陈龙系涉案房屋的优先购买、优先居住人、实际所有权人。涉案房屋于2013年10月27日已交付给陈龙夫妇，并居住至今。滕丹明知该房屋已出售的事实，仍配合滕瑞雪、沈永涛办理过户手续，恶意非法。沈永涛与滕丹、滕瑞雪签署的买卖合同成交价远低于市场价，滕丹购房前未看房、明知涉案房屋已出售并有人居住、无支付涉案房款的凭证，且一审拒不出庭参与法庭调查，说明其主观恶意的存在，故其与沈永涛恶意串通签订的房屋买卖合同损害了柴玉凤、陈龙的合法权益，应属无效。请求二审法院驳回滕丹上诉请求。 沈永涛、鲁雪未答辩。 柴玉风、陈龙向一审法院起诉请求：1.依法确认沈永涛、鲁雪与滕丹签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由沈永涛、鲁雪与滕丹承担。 一审法院查明的事实: 1、2013年7月18日，陈龙（买方）、沈永涛（卖方）、青岛海天源不动产经纪有限公司（居间人）签订买卖定金合同一份。2013年7月19日，柴玉风、陈龙（乙方、买方）与沈永涛（甲方、卖方）签订房地产买卖契约一份，约定：甲方同意将坐落在青岛黄岛峨眉山路1388号x幢x单元x户房屋（青房地权市字第××号）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；甲乙双方同意，上述房屋的成交价位65万元，本契约签订之日，乙方向甲方支付1万元作为购房定金；首付款20万元由乙方在2013年7月23日前支付给甲方（含定金1万元），余款45万元由乙方办理银行按揭贷款支付给甲方；甲方应于全部房款到账将房屋交付给乙方；甲乙双方同意，在房屋实际交付之日前根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖费）由甲方负责缴付；甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起7日内将双倍定金即已付款返还给乙方，乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。任何一方逾期7日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款还约定，买卖双方需配合居间人办理该房屋在交易过程中的一切手续并提供相关证件或材料。如甲乙双方任何一方无故拖延或拒不提供相关证件和材料视为违约。合同还就其他事项进行了约定。 2、柴玉凤、陈龙提交涉案房产专项维修资金专用收据，证明柴玉凤、陈龙于2013年9月3日缴纳涉案房产住宅专项维修资金11574.99元的事实。柴玉凤、陈龙提交沈永涛于2013年7月19日出具的收条两份及柴玉凤、陈龙名下银行流水，证明柴玉凤、陈龙实际交付首付款19万元和定金1万元的事实。柴玉凤、陈龙提交青岛市存量房买卖合同一份，证明双方于2014年8月11日办理网签。柴玉凤、陈龙称沈永涛一直未配合办理涉案房产相关手续，2014年柴玉凤、陈龙曾向一审法院起诉沈永涛履行合同，协助办理过户手续，但因沈永涛无法送达，法院裁定按撤诉处理。 3、柴玉凤、陈龙提交物业收款收据及鲁雪出具的借据，证明涉案房屋自2013年8月交付柴玉凤、陈龙，柴玉凤、陈龙居住至今，且柴玉凤、陈龙替沈永涛缴纳之前欠缴的物业费3528.2元的事实，鲁雪出具借据3500元对该事实予以确认。柴玉凤、陈龙提交从青岛市黄岛区不动产登记中心调取沈永涛与滕丹于2018年1月17日签订的青岛市存量房买卖合同一份，该合同载明：沈永涛以120万元价款将涉案房屋转让给滕丹。滕丹于2018年1月22日缴纳涉案房屋增值税、契税、印花税，涉案房屋于2018年1月22日登记在滕丹名下。柴玉凤、陈龙从不动产登记中心调取的资料还显示，涉案房屋曾于2012年9月抵押给滕瑞雪，债权数额为45万元。2018年1月9日，沈永涛与解子亿签订房屋（抵押）借款合同一份，沈永涛将涉案房产抵押给解子亿，其中合同第十二条“本合同缔约之日房产市值约229万元，抵押担保债权数额为150万元”双方于当日办理抵押登记手续。柴玉凤、陈龙提交网络截图，证明涉案房屋向滕丹出售价格，远低于市场价格。 3、另查明，柴玉凤、陈龙系夫妻关系，于2012年7月26日登记结婚。沈永涛、鲁雪系夫妻关系，于2001年2月1日登记结婚。滕丹于2018年向一审法院起诉陈龙腾退涉案房屋（2018鲁0211民初2703号），在该案中滕丹提交涉案房屋购房款支付凭证，其中2018年1月17日代沈永涛偿还贷款共计27万余元，另外还提交鲁雪于2018年1月16日出具的3万元收条和2018年3月15日出具的20万元收条、2018年1月16日，付洪林出具的收到3万元及首饰一宗的收条。2018年1月16日，滕丹、滕瑞雪、沈永涛、鲁雪签订的协议书一份，该协议书载明：沈永涛于2012年9月28日从滕瑞雪处借款45万元并办理抵押，至本合同签订之日腾瑞雪、沈永涛一致同意由滕丹代沈永涛偿还53万元，滕瑞雪撤除抵押，如因滕丹原因致使未能撤押，滕丹自愿承担后果。 一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案争议焦点问题为沈永涛与滕丹之间签订的青岛市存量房买卖合同是否无效。综合本案案情及相关法律规定，一审法院作如下分析判定： 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。结合本案事实，柴玉凤、陈龙与沈永涛签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务，但沈永涛在收取柴玉凤、陈龙首付款（含定金），向柴玉凤、陈龙实际交付房屋后，又与滕丹签订房屋买卖合同，并办理产权过户，其行为明显存在恶意。 善意第三人首先应当在交易过程中尽到必要的审查注意义务。一般而言，购房者在购房前会要求查看所购房屋，了解房屋相关状况。本案中，柴玉凤、陈龙自2013年即在涉案房屋内居住，滕丹未提交证据证明其在买房前查看过案涉房屋或对居住使用状况知晓，在不了解房屋现状的情况下，就签订房屋买卖合同，明显与常理不符，未尽到一般人的审查注意义务，其关于购房款项的支付也未提交充足证据，且无其他相应证据予以佐证，故滕丹非善意第三人，其与沈永涛签订的房屋买卖合同明显侵犯了柴玉凤、陈龙的合法权益，应属无效。 沈永涛、鲁雪、滕丹经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：依法确认沈永涛与滕丹于2018年1月17日签订的青岛市存量房买卖合同无效。案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由沈永涛负担650元，滕丹负担50元。 经本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，沈永涛于2013年7月与柴玉凤、陈龙签订房屋买卖合同后，柴玉凤、陈龙接收了涉案房屋并居住使用至今。沈永涛又于2018年1月17日与滕丹签订涉案房屋的买卖合同，滕丹不能证明其在签订合同时曾现场查看过涉案房屋，亦不能充分证明其为购买涉案房屋支付了相应对价，故一审判决认定滕丹非善意第三人，其与沈永涛签订的上述房屋买卖合同无效，并无不当。 综上，滕丹上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由滕丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月二十九日 法官助理钟速成 书记员王繁