广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2462号上诉人（原审被告）：麦启能，男，1970年10月4日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为442************758。委托诉讼代理人：游雄志，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓靖，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市虎门镇南栅社区*民委员会。住所地：广东省东莞市**********。统一社会信用代码：554***********334T。法定代表人：王丰年，该委员会主任。委托诉讼代理人：黄湘宏，广东莞诚律师事务所律师。上诉人麦启能因与被上诉人东莞市虎门镇南栅社区*民委员会（以下均简称南栅居委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初12852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。麦启能上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，判决发回重审或改判驳回南栅居委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费由南栅居委会承担。事实和理由：一、麦启能已经将案涉房屋交还给南栅居委会，一审法院仍判决麦启能向南栅居委会返还房屋以及按照26964元/月的标准向南栅居委会支付自2019年4月15日至返还案涉房屋之日的房屋占有使用费，缺乏事实依据。南栅居委会已于2019年7月14日收回房屋，房屋占有使用费应计算至2019年7月13日，且应按照《申请书》中减免租金后的标准核算并抵扣麦启能多支付的租金。二、一审法院认定麦启能支付2019年4月15日之前的房屋占有使用费1024323.2元缺乏事实和法律依据。（一）南栅居委会诉请的房屋占有使用费已经超过诉讼时效。自2010年5月至2013年2月期间，因南栅居委会交付的租赁物涉及违章建筑而被拆除，导致租赁物原状发生变化，市政水管网改造亦影响麦启能经营数月，麦启能根据当时的情况予以支付租金，南栅居委会未提出异议。2013年3月至2019年1月期间，麦启能每月按21546元的标准支付租金，南栅居委会亦未提出异议，说明南栅居委会认可租金支付情况，如今又主张麦启能未足额支付租金缺乏依据，且南栅居委会2019年1月才主张，已超过诉讼时效。（二）一审法院认定不予采纳《申请书》缺乏依据。第一，广东通济司法鉴定中心出具的鉴定意见书确认《申请书》中的公章与南栅居委会提供的样本印文是同一枚印章盖印形成，证明《申请书》中的公章为南栅居委会的真实公章，即存在南栅居委会盖章同意减免租金的情况，即便法院认为需要支付2019年4月15日前的房屋占有使用费，亦应按《申请书》中减免租金后的标准予以核算并抵扣麦启能多支付的租金以及麦启能为房屋装修、加建、加装变压器产生的费用后计算出最终金额。第二，鉴定意见书中关于公章形成时间的意见仅为推测，不能作为定案的依据。鉴定意见书并未依据GB/T37233-2018《文件制作时间鉴定技术规范》第6条规定对检材《申请书》和样本之间的阶段性特征进行分析，亦没有对检材《申请书》可能遭受环境等其他因素影响进行分析，鉴定意见书不符合相关规定要求，鉴定结论也不客观。再者，《申请书》形成时间较长，期间受环境、气候因素影响，本案最先摇珠确定的鉴定机构广东华生司法鉴定中心认为《申请书》不具备鉴定条件亦是因为上述原因，不同鉴定机构对《申请书》公章的形成时间的鉴定意见争议较大，一审法院采纳一方的鉴定意见而否定《申请书》的真实性缺乏依据，且根据谁主张谁举证的原则，鉴定费应由南栅居委会承担。南栅居委会辩称：麦启能的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。南栅居委会向一审法院起诉请求：1.麦启能支付2011年1月至2019年4月的房屋占用费1098925元、2011年至2017年厂房保险费7761.6元，共计1106686.6元,并自判决下达日起依年息6%的标准支付利息；2.麦启能自2019年5月起依每月26964元的标准支付房屋占用费至房屋实际交还时止，并自欠款事实发生日起依年息6%的标准支付利息；3.麦启能向南栅居委会即时交还东莞市虎门南栅第二工业区太沙路十二巷1号、2号房屋；4.诉讼费用由麦启能承担。一审法院认定事实：2004年5月15日，南栅居委会作为甲方、麦启能作为乙方，签订《租用厂房协议书》，约定甲方将位于南栅第二工业区的厂房（以下简称厂房一）出租给乙方使用，总计面积1148平方米，租用期限自2004年7月15日至2019年7月14日止；第一个5年每月租金按每平方米15元计算为17220元，第二个5年每月租金按每平方米16.5元计算为18942元，第三个5年每月租金按每平方米18元计算为20664元；每月租金应于当月20日前交付，超期支付加收2%的利息；乙方在签订协议时应当支付2个月的租金34440元作为按金。2004年5月17日，南栅居委会与麦启能签订《租用厂房（补充）协议书》，补充约定甲方多提供一栋厂房（以下简称厂房二）给乙方使用，总计租面积700平方米，租用期限与前述《租用厂房协议书》的约定一致；第一个5年每月租金按每平方米7.5元计算为5250元，第二个5年每月租金按每平方米8.2元计算为5740元，第三个5年每月租金按每平方米9元计算为6300元；乙方在签订协议时应当支付2个月的租金10500元作为按金。2009年2月28日，东莞市虎门镇南栅股份经济联合社作为甲方、麦启能作为乙方签订《租用厂房补充协议书》，确认甲方出租给乙方使用的位于南栅第二工业区沙太路12巷1号、总面积1148平方米的厂房，甲方同意于2009年1月1日起按每平方米优惠0.5元计租至2009年7月14日，乙方必须依时交租、缴纳水电费，否则不能享受其优惠价格。2009年10月19日，双方再次签订《租用厂房补充协议书》，将优惠期限确定为自2009年1月1日起为期一年。麦启能曾向南栅社区领导提交一份申请书，申请自2009年11月至2010年10月期间不增加厂房租金。该申请书上有南栅居委会领导签写“在申请人按时交租的情况下，同意其申请”的内容。麦启能向南栅居委会支付租金的情况如下：2010年4月14日支付两栋厂房自2009年7月至2009年10月的租金；2010年12月7日支付2009年度厂房保险费1108.8元，支付两栋厂房自2009年11月至2010年4月的租金，上述厂房一、二的月租金的支付标准分别为14.5元/平方米和7元/平方米。此后至2019年1月共计支付1701784.8元：其中2011年12月2日付款179748.8元，2012年12月3日付款100000元；自2013年3月至2019年1月31日期间，麦启能除2014年1月17日一次性转账支付5个月的租金107730元外，其余按照每次转账21546元（即厂房一14.5元/平方米×1418平方米＋、厂房二7元/平方米×700平方米）的标准，向南栅居委会支付了66期租金共计1422036元，各月转账凭证均未注明所对应租金期间。南栅居委会主张麦启能2011年12月2日和2012年12月3日所支付的款项共计279748.8元，系用于支付2010年5月至2013年2月的部分租金和保险费，此后自2013年3月至2019年1月期间亦有部分月份未支付租金，且未按双方约定标准支付。2019年1月11日，麦启能向南栅居委会提交“关于二区太沙路12巷1号厂房情况说明”，称因案涉租赁物存在建筑质量问题麦启能曾对其进行加固，为配合“四清理”工作将原有楼顶铁栅拆除，社区领导曾同意每月每平方米减免3元租金，并免除合同期内租金增幅，另因相关路段施工也对租赁物的使用产生了影响。2019年1月15日，南栅居委会向麦启能出具书面回复意见，称其一直向麦启能催缴租金，并于2018年9月发出了律师函，对于麦启能提出的问题主要回复内容如下：租赁房屋系按双方签订合同时现状移交，互不承担其他责任；南栅居委会系集体组织，任何事项均应以集体名义出具文件或签署协议作出决定，麦启能称领导曾就减免租金作出承担应当提供相应文件，否则不能成立；市政施工系正常经营风险；麦启能所提出的理由均不能成立，应当及时缴交至2019年1月的欠付租金1025794.6元。另，麦启能还向一审法院提交了另一份“申请书”，载明其申请租金每平方减免3元，并减免合同期内所有租金加幅，该申请书下方“申请人：麦启能”为打印文字，右下方加盖有南栅居委会的公章，没有任何手写内容，也没有加注时间。麦启能称该申请书是在2010年底，由时任南栅居委会民政办主任王光达交给麦启能的弟弟麦启志，麦启志对此出具了书面情况说明。南栅居委会对该申请书真实性不予确认，称因麦启能曾担任南栅社区干部，有机会拿到公章，故认为该申请书系其自行制作，并申请对该“申请书”的形成时间进行鉴定。经一审法院委托，广东通济司法鉴定中心出具粤通司鉴中心[2019]文鉴字第298号司法鉴定意见书，鉴定意见为该“申请书”上的“东莞市虎门镇南栅社区*民委员会”印文是在2013年5月至2013年7月期间盖印形成。南栅居委会因此预交鉴定费16840元。根据该鉴定结论，麦启能所主张的“申请书”真实性存疑，一审法院不予采信。关于厂房保险费，南栅居委会、麦启能确认双方无书面约定，南栅居委会明确仅在本案中主张2010年至2017年期间的保险费，南栅居委会称社区所有厂房均由其统一投保，但没有提供相关证据。关于本案诉讼时效，南栅居委会主张麦启能一直在履行支付租金的义务，诉讼时效因此递延；南栅居委会主张其定期向麦启能催缴租金，并提交了落款时间显示为2015年7月20日的催缴通知张贴照片，称其于2015年7月将催缴通知张贴于案涉租赁物外墙，其上载有自2011年1月之后的租金欠缴情况。麦启能不确认收到该催缴通知。另查，南栅居委会、麦启能双方确认，案涉租赁物未取得产权证明或是建设工程规划许可，对于租赁合同无效均无异议，麦启能亦同意交还案涉租赁物。南栅居委会确认麦启能已向其交纳合同押金共计44940元，并同意用以抵扣房屋占有使用费。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷案件。案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉租赁合同依法应认定为无效。因合同无效，南栅居委会、麦启能因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。南栅居委会要求麦启能返还案涉租赁物，麦启能对此无异议，一审法院对此予以确认。关于本案的诉讼时效。案涉租赁合同为无效合同，南栅居委会请求麦启能赔偿相关损失，诉讼时效期间应当从合同被确认为无效之日起计算。且从案涉合同实际履行情况来看，麦启能不定期向南栅居委会支付租金，所付租金并未明确指向对应的租金期间。故一审法院认为南栅居委会的起诉并未超过诉讼时效。关于占有使用费的计算方式。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此麦启能应参照双方合同约定的租金标准，向南栅居委会支付占有使用费至案涉租赁物实际返还之日。一审法院已查明，南栅居委会在同意自2009年11月至2010年10月期间不增加厂房租金，但是以麦启能及时交租作为前提条件。由于麦启能并未按照双方约定于每月20日前向南栅居委会支付租金，租金标准仍应按照原合同约定计算。即自2009年7月15日开始至2014年7月14日厂房一按照18942元/月计算，厂房二按照5740元/月计算，自2014年7月15日开始厂房一按照20664元/月计算，厂房二按照6300元/月计算。故麦启能自2010年5月15日至2019年4月14日的应付占有使用费总额为2771048元[（18942元/月＋5740元/月）×50月＋（20664元/月＋6300元/月）×57月]，现麦启能仅支付了1701784.8元，还应向南栅居委会支付1069263.2元，并按照26964元/月的标准支付自2019年4月15日至案涉租赁物实际返还之日的占有使用费。因合同无效，南栅居委会应当向麦启能退还押金44940元，双方均同意在占有使用费中进行抵扣，一审法院予以确认，故麦启能应当向南栅居委会支付2019年4月14日之前的未付占有使用费金额为1024323.2元。关于厂房保险费。因双方并未在租赁合同中对此进行约定，南栅居委会也没有提交证据证明其收取该项费用的依据，故南栅居委会诉请要求麦启能支付厂房保险费，理据不足，一审法院不予支持。因合同无效，南栅居委会主张要求麦启能支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院亦予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限麦启能于判决发生法律效力之日起十五日内向南栅居委会返还位于东莞市虎门镇南栅第二工业区太沙路十二巷1号、2号的房屋；二、限麦启能于判决发生法律效力之日起十五日内向南栅居委会支付2019年4月15日之前的房屋占有使用费1024323.2元；三、限麦启能于判决发生法律效力之日起十五日内，按照26964元/月的标准向南栅居委会支付自2019年4月15日至判项一实际履行之日的房屋占有使用费；四、驳回南栅居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7380元，由南栅居委会负担549元，由麦启能负担6831元。鉴定费16840元，由麦启能负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，案涉房屋已于2019年7月15日由南栅居委会收回。以上事实，有本院法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对麦启能上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：一、南栅居委会的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、案涉房屋占有使用费的计算标准应如何确定；三、鉴定费应由谁承担。对此，本院二审分析如下：关于争议焦点一。案涉《租用厂房协议书》以及《租用厂房补充协议书》因违反法律强制性规定而无效，南栅居委会请求麦启能赔偿相关损失，一审法院认定诉讼时效期间从合同被确认为无效之日起计算，并无不当。关于争议焦点二。根据南栅居委会提交的证据显示，南栅居委会曾同意，在麦启能及时交租的情况下，自2009年11月至2010年10月期间不增加厂房租金，但是麦启能并未按照双方约定的每月20日前支付租金，且对于2010年10月之后的租金，麦启能未提交证据证明南栅居委会有免除租金增幅的意思表示，故房屋占有使用费应按双方签订的《租用厂房协议书》以及《租用厂房（补充）协议书》履行，即自2009年7月15日开始至2014年7月14日厂房一按照18942元/月计算，厂房二按照5740元/月计算，自2014年7月15日开始厂房一按照20664元/月计算，厂房二按照6300元/月计算。故麦启能自2010年5月15日至案涉房屋返还之日即2019年7月14日的应付占有使用费总额为2851940元[（18942元/月＋5740元/月）×50月＋（20664元/月＋6300元/月）×60月]，现麦启能仅支付了1701784.8元，还应向南栅居委会支付占有使用费1150155.2元。扣除南栅居委会应向麦启能返回押金的44940元，则麦启能应当向南栅居委会支付占有使用费为1105215.2元。关于争议焦点三。麦启能主张案涉《申请书》是在2010年底，由时任南栅居委会民政办主任王光达交给麦启能的弟弟麦启志，麦启能认为加盖公章应视为南栅居委会同意其申请的租金每平方减免3元，并减免合同期内所有租金加幅。经一审法院委托，广东通济司法鉴定中心出具粤通司鉴中心[2019]文鉴字第298号司法鉴定意见书，鉴定意见为该《申请书》上的“东莞市虎门镇南栅社区*民委员会”印文是在2013年5月至2013年7月期间盖印形成，这与麦启能所称的取回时间不符，一审法院对麦启能提交的该份《申请书》不予采纳，麦启能作为引起鉴定费发生的一方，一审判决其承担鉴定费并无不当，本院予以维持。综上所述，麦启能的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初12852号民事判决；二、限麦启能于本判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市虎门镇南栅社区*民委员会支付2019年7月14日之前的房屋占有使用费1105215.2元；三、驳回东莞市虎门镇南栅社区*民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7380元（东莞市虎门镇南栅社区*民委员会已预交），由东莞市虎门镇南栅社区*民委员会负担100元，由麦启能负担7280元；鉴定费16840元，由麦启能负担。二审案件受理费14018.91元（麦启能已预交），由东莞市虎门镇南栅社区*民委员会负担100元，由麦启能负担13918.91元。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 李远伦审 判 员 邓晓畅二〇二〇年六月六日法官助理 赵志芳书 记 员 袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。