北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2808号上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。上诉人（原审被告）：北京世界汇金商贸有限公司，住所地北京市房山区汇丰街3号院31号1-2层。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。二上诉人之共同委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：北京新景祥网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路20号楼11层1109单元。法定代表人：王晓颖，总经理。委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司)、北京世界汇金商贸有限公司（以下简称世界汇金公司)因与被上诉人北京新景祥网络科技有限公司（以下简称新景祥公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇金公司、世界汇金公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费、律师费等费用均由新景祥公司承担。事实和理由：1.新景祥公司私自对外抛售未经汇金公司批准范围内楼盘的行为，构成根本违约，致使代理合同产生可依法解除的事实，汇金公司有权单方面依法解除合同。该违约事实发生后，汇金公司未避免更大损失，于2018年9月19日向新景祥公司发函。一审法院未查明事实，草率认定汇金公司违约。2.新景祥公司在代理合同解除后继续占场，并对外销售房屋，给汇金公司造成巨大损失，其应进行赔偿，就此一审法院未予审理。3.新景祥公司恶意先诉，汇金公司本次诉讼产生的代理费用20万元应由新景祥公司支付。4.汇金公司已退还保证金约500万元，剩余保证金应扣除新景祥公司违法售房给汇金公司造成的损失再予以结清。新景祥公司辩称，同意一审判决。汇金公司、世界汇金公司违反独家代理销售约定，应承担擅自解除合同的违约责任。而新景祥公司所销售的房屋，房屋买卖合同均系汇金公司盖章认可，不存在对外低价销售的行为。基于双方合同约定，汇金公司故意违约后，应承担新景祥公司代理费。新景祥公司向一审法院起诉请求：1.判令汇金公司返还新景祥公司履约保证金720万元，世界汇金公司对此承担连带保证责任；2.判令汇金公司支付擅自变更独家销售代理，解除合同的违约金100万元及其逾期付款违约金，按每日万分之五标准，自2018年9月25日至汇金公司实际返还之日止；3.判令汇金公司支付应返还履约保证金的逾期付款违约金，按每日万分之五标准，自2018年9月25日至汇金公司实际返还之日止；4.判令汇金公司、世界汇金公司承担新景祥公司因本案诉讼支付的律师费289300元；5.判令判令汇金公司、世界汇金公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2018年4月20日，汇金公司（委托方）与新景祥公司（受托方）签订了《北京汇金房地产有限公司销售代理合同书》（以下简称销售代理合同）。合同第三条第七款约定:本合同有效期内,汇金公司委托新景祥公司为本案A区、D区的销售联合代理，B区的独家销售代理。合同第七条第三款约定：B区的单套销售底价为每平米人民币21800元。合同第十条第一款约定：鉴于B区为新景祥公司独家代理销售，新景祥就B区的独家销售代理向汇金公司缴纳B区销售履约保证金。新景祥公司在本合同签订生效且与新景祥公司、汇金公司与世界汇金公司就保证金支付、退还等权利义务签订的补充协议生效之日起7个工作日内向汇金公司一次性缴纳人民币壹仟万元整履约保证金。另外，合同第十一条第三款约定：除本合同约定条件外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约。合同第十二条违约责任约定，除本合同另有约定的外，任何一方不得擅自变更或解除本合同，若汇金公司擅自解除本合同，汇金公司应立即支付已销售部分的全部销售代理费、策划费等费用，并退回全额保证金，同时支付乙方擅自解除合同违约金100万元，延期支付应按照应付款的日万分之五支付延期支付的违约金。合同第十二条其他约定，如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均有权起诉，由项目所在地的人民法院管辖。败诉方应承担对方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费。合同其他条款还对双方的权利义务做了相关约定。同时，汇金公司（甲方）、新景祥公司（乙方）和世界汇金公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：一、甲方、丙方确认，甲丙方为关联公司，均系北京汇金投资集团有限公司全资子公司；二、甲方委托丙方代为收取乙方缴纳的人民币1000万元履约保证金，丙方向乙方开具收款收据；三、甲方按与乙方签订的世界名园销售代理合同约定向乙方退还履约保证金，丙方就该履约保证金的退还向乙方承担连带保证责任。上述合同及补充协议签订后，新景祥公司于2018年4月24日向世界汇金公司转账履约保证金1000万元。后在销售过程中，新景祥公司于2018年9月3日向汇金公司发去《汇金地产-世界名园项目工作联络函》，指出汇金公司违反独家代理销售问题，后汇金公司及世界汇金公司于2018年9月19日向新景祥公司复函称：一、在双方签订协议后，因本集团内部架构调整，因此导致汇金公司与新景祥公司所签订的世界名园一期B区独家代理销售合作无法继续履行，本集团将继续履行与贵公司的世界名园一期代理销售合作，因此汇金公司与新景祥公司签订的原独家代理销售合同将中止履行，改为世界名园联合代理销售模式。二、本集团将于2018年9月25日前将贵公司的一千万保证金给予归还到位。三、世界汇金公司将作为汇金地产指定的保证金还款单位，由世界汇金公司向新景祥公司归还保证金。后汇金公司及世界汇金公司于2018年12月3日共同向新景祥公司出具《还款承诺函》，承诺函写道：截至2018年11月29日，已退还保证金180万元，剩余未退还保证金820万元，汇金公司和世界汇金公司共同承诺在以下时间节点向贵司退还完毕保证金，否则我方愿按每日万分之五的标准承担逾期付款违约金并承担贵司因追讨款项产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费：2018年12月3日前退还贵司保证金人民币150万元；2018年12月26日前退还贵司保证金人民币170万元；2019年1月30日前退还贵司保证金人民币250万元；2019年2月28日前退还贵司保证金人民币250万元。从汇金公司提交的商品房买卖合同签约信息表可见，客户姓名为岳广欣的建筑单价为21600元，套内单价为24541.13元。折扣明细备注一栏显示：此客户为建委关系人员，标价总价3067460元，单价22000元，现申请单价21600元，总价3011688元，该签约信息表上有置业顾问、客服部及财务部的审核签字，后附的家庭购房申请表上有汇金公司盖章确认。客户姓名为于美荣的建筑单价为21600元，套内单价为24541.13元，折扣明细备注：此客户为窦店强总朋友，标价总价3067460元，单价22000元，优惠后单价21600元，总价3011688元，该签约信息表上有置业顾问、客服部及财务部的签字审核，后附的家庭购房申请表上有汇金公司的盖章确认。一审庭审中，新景祥公司自认汇金公司截至起诉前分别于2018年9月26日退还150万元，于2018年11月12日退还30万元，于2018年12月4日退还100万元，三次共退还保证金280万元。后又于一审开庭前分两次退还保证金共计150万元，分别于2019年1月21日退还100万元，于2019年4月1日退还50万元，以上共计退还保证金430万元。故此新景祥公司当庭变更诉讼请求为：1.要求汇金公司返还新景祥公司履约保证金570万元，要求世界汇金公司承担连带保证责任；2.要求汇金公司向其支付擅自变更独家销售代理、解除合同的违约金100万元及其逾期支付的利息损失（以100万元为本金，自2018年9月25日至汇金公司实际返还之日，截止到2019年7月3日计算出的金额为140500元）；3.判令汇金公司支付逾期返还履约保证金的违约金949050元；4.判令汇金公司、世界汇金公司承担律师费289300元；5.诉讼费由汇金公司、世界汇金公司承担。一审法院认为，新景祥公司与汇金公司在自愿基础上签订的合同及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。合同签订后，新景祥公司依约履行了支付1000万元保证金的义务。从汇金公司、世界汇金公司向新景祥公司发送的工作联系函、退款承诺函以及汇金公司方提交的10份通知书中可以看出，汇金公司及世界汇金公司确实存在违反销售代理合同，将世界名园B区交由其他代理商共同销售的违约情形，且根据汇金公司及世界汇金公司于2018年9月19日向新景祥公司的复函中作出的承诺，汇金公司、世界汇金公司应于2018年9月25日前向新景祥公司退还1000万元保证金，但汇金公司、世界汇金公司至今只退还430万元，故新景祥公司要求退还剩余570万元保证金及其违约金的诉讼请求，法院予以支持；因岳广欣及于美荣的签约信息表及家庭购房申请表上均有汇金公司的书面认可，故汇金公司主张新景祥公司存在低于底价销售违反了合同约定情形的答辩意见，法院不予认可。违约金应以汇金公司承诺的还款日即2018年9月25日为时间节点、分段计算为宜：其中以30万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2018年11月12日；其中以100万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2018年12月4日；其中以100万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2019年1月21日；其中以50万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2019年4月1日；剩余未退还的保证金570万元，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至判决生效之日。根据双方所签合同第十一条第三款之约定，汇金公司以公司内部架构调整为由，擅自变更合同的约定，存在违约行为。根据合同第十二条之约定，汇金公司擅自解除合同，汇金公司除退回全额保证金外，还需向新景祥公司支付擅自解除合同违约金100万元,延期支付应按照应付款的万分之五支付违约金。因此，新景祥公司要求支付擅自解除合同违约金100万元及延期支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。另外，根据汇金公司及世界汇金公司共同做出的退款承诺，新景祥公司要求汇金公司及世界汇金公司承担律师费的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2019年11月判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还北京新景祥网络科技有限公司履约保证金五百七十万元，北京世界汇金商贸有限公司承担连带退款责任；二、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京新景祥网络科技有限公司履约保证金的逾期付款违约金（其中以三十万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一八年十一月十二日，共计七千零五十元；其中以一百万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一八年十二月四日，共计三万四千五百元；其中以一百万元为基数，按日万分之五的标准，从从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一九年一月二十一日，共计五万八千五百元；其中以五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一九年四月一日，共计四万六千七百五十元；其中五百七十万元，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至判决生效之日），北京世界汇金商贸有限公司承担连带给付责任；三、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京新景祥网络科技有限公司解除合同违约金一百万元及延期付款违约金（以一百万元为基数，按日万分之五的标准，自从二〇一八年九月二十六日计算至本判决生效之日）；四、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京新景祥网络科技有限公司律师费二十八万九千三百元,北京世界汇金商贸有限公司承担连带给付责任；五、驳回北京新景祥网络科技有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.违约责任的认定；2.依据销售代理合同的违约责任承担；3.依据《还款承诺函》违约责任的承担。关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新景祥公司与汇金公司签订的销售代理合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按合同约定履行。合同签订后，新景祥公司支付履约保证金1000万元。而结合在案证据，系因汇金公司及世界汇金公司原因致使独家代理销售合作无法继续履行，其违反销售代理合同，将世界名园B区交由其他代理商共同销售，显属违约，应承担违约责任。关于焦点二，依据双方签订的销售代理合同第十二条违约责任约定，除本合同另有约定的外，任何一方不得擅自变更或解除本合同，若汇金公司擅自解除本合同，汇金公司应立即支付已销售部分的全部销售代理费、策划费等费用，并退回全额保证金，同时支付乙方擅自解除合同违约金100万元，延期支付应按照应付款的日万分之五支付延期支付的违约金。一审法院基于合同约定支持新景祥公司的该项请求以及对于延期付款违约金的计算标准、起止期限的认定并无不当。关于焦点三，汇金公司及世界汇金公司于2018年12月3日共同向新景祥公司出具《还款承诺函》载明，汇金公司和世界汇金公司共同承诺如未按承诺的时间节点退还完毕保证金，愿按每日万分之五的标准承担逾期付款违约金并承担新景祥公司因追讨款项产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费。现尚有570万保证金未予退还，一审判决汇金公司返还保证金并由世界汇金公司承担连带退款责任并无不当。关于逾期退还保证金的违约金时间节点，一审法院依据汇金公司及世界汇金公司向新景祥公司的复函，确认违约金应以汇金公司承诺的还款日即2018年9月25日为时间节点并分段计算。需指出，上述复函出具日期为2018年9月19日，而汇金公司及世界汇金公司于2018年12月3日共同向新景祥公司出具《还款承诺函》，《还款承诺函》应视为对保证金退还时间节点及相应法律责任的变更。一审法院仍以复函计算违约金时间节点显示妥当，本院予以纠正。保证金逾期付款违约金本院做如下调整：其中以50万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年12月4日计算至2019年1月21日；其中以50万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年12月27日计算至2019年1月21日；其中以50万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年12月27日计算至2019年4月1日；其中以70万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年12月27日计算至本判决生效之日；其中以250万元为基数，按日万分之五的标准，从2019年1月31日计算至本判决生效之日；其中以250万元为基数，按日万分之五的标准，从2019年3月1日计算至本判决生效之日；世界汇金公司承担连带给付责任。依据《还款承诺函》，一审判决汇公司给付新景祥公司律师费且世界汇金公司承担连带给付责任亦无不当。关于汇金公司、世界汇金公司主张新景祥公司私自对外抛售楼盘并造成巨大损失，因其未提供充分证据证明，本院不予支持。综上所述，汇金公司、世界汇金公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持(2019)京0111民初5346号民事判决第一、三、四项；二、撤销(2019)京0111民初5346号民事判决第五项；三、变更(2019)京0111民初5346号民事判决第二项为北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付北京新景祥网络科技有限公司履约保证金的逾期付款违约金（其中以五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一八年十二月四日计算至二○一九年一月二十一日；其中以五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一八年十二月二十七日计算至二○一九年一月二十一日；其中以五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一八年十二月二十七日计算至二○一九年四月一日；其中以七十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一八年十二月二十七日计算至本判决生效之日；其中以二百五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一九年一月三十一日计算至本判决生效之日；其中以二百五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二○一九年三月一日计算至本判决生效之日），北京世界汇金商贸有限公司承担连带给付责任；四、驳回北京新景祥网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费17725元，由北京汇金房地产开发有限公司、北京世界汇金商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年六月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕