河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1195号 上诉人（原审原告）：王春雷，男，1976年1月5日出生，汉族，住北京市西城区（中国建筑技术研究院）。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男，系该支行员工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 上诉人王春雷、中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王春雷及其委托诉讼代理人李永军、秦亮平，上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎，被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿，被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春雷上诉请求：1．依法撤销原判第七项，依法改判被上诉人赔偿上诉人已经支付给第三人的按揭贷款本金及利息8199.77元；判令被上诉人支付上诉人违约金218000.00元，判令被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司对被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的债务承担连带赔偿责任；2．本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。1．一审法院关于上诉人已经向第三人偿还的按揭贷款本金及利息的数额，事实认定错误。上诉人自2017年8月14日开始偿还第三人银行按揭贷款本金及利息，每月本息为8227.37元，偿还至2018年11月14日，合计为16个月，共计131637.92元。但是一审人民法院却仅仅计算了15个月时间，判决金额为123438.15元，明显属于事实认定错误。2．一审法院不支持上诉人违约金诉求的事实认定错误。首先，上诉人在支付被上诉人大地营造公司首付款之后，办理了正常的银行按揭贷款手续，并且取得了第三人支付的贷款部分。因此，上诉人支付给被上诉人大地营造公司的房款，应当是全部房款，并不存在拖欠被上诉人大地营造公司房款的行为。而且，第三人支付的贷款，也应当认定为上诉人已付款的范围，根本不存在一审法院所谓的上诉人已付款仅仅是首付款的事实。众所周知，按揭贷款的部分属于房款一部分，第三人直接放款至被上诉人大地营造公司账户，则上诉人完成付款义务。但是一审法院却将上诉人的已付款仅仅理解为首付款部分，明显事实认定错误。其次，上诉人与披上诉人大地营造公司买卖合同明确约定，被上诉人大地营造公司逾期交房超过90日的，上诉人有权解除合同并要求被上诉人大地营造公司支付已付款10%的违约金。一审法院已经认定被上诉人大地营造公司逾期交房导致合同解除，因此，被上诉人大地营造公司应当支付上诉人全部房款10%的违约金。再次，我国目前并没有任何法律禁止上诉人可以同时主张违约金及首付款损失，相反，被上诉人大地营造公司明显违约，应当按照约定的标准支付上诉人违约金，而且被上诉人大地营造公司在预售商品房时所依据的五证，本身就不合法，是其采取欺诈方式获取；同时，违约金必定需要有惩罚性，因为违约金本身就是为了维护双方都能诚实信用的履行合同，是为合同履行进行的担保，并不一定要求上诉人具有损失才能主张违约金；同时，上诉人为了购房，付出了巨大的成本、精力，现在无法取得房屋而主张解除合同，上诉人的损失巨大，被上诉人大地营造公司赔偿的违约金，根本不足以弥补上诉人的损失。3、一审法院关于被上诉人承德市华耀公司不承担责任的事实，认定错误。被上诉人承德市华耀公司是被上诉人大地营造公司的唯一股东，所以被上诉人大地营造公司属于一人公司。首先，根据公司法第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，举证责任在于被上诉人承德华耀公司，具有明确的法律规定，也就是举证责任倒置。被上诉人承德市华耀公司没有提供证据证明被上诉人大地营造公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带赔偿责任。其次，被上诉人大地营造公司已经将收取的上诉人等众多业主的购房款，用于被上诉人承德市华耀公司其他项目的开发建设，从这一点讲，被上诉人承德市华耀公司也应当承担连带赔偿责任。再次，被上诉人承德市华耀公司与被上诉人大地营造公司的人员一致、办公地点一致、法定代表人一致、委托的诉讼代理人也一致、每次召开业主会议通报案件进展以及与全体业主沟通的人员也一致，这些都足以证明，被上诉人承德市华耀公司与被上诉人大地营造公司明显的财产混同。但是一审人民法院却仅仅依据注册资本出资的问题就认定被上诉人承德华耀公司不承担责任，而针对一审中双方辩论的焦点“股东财产与公司财产混同”的重要问题只字不提，明显属于事实认定错误。综上所述，一审人民法院事实认定错误，适用法律错误，做出的判决违反基本的法律规定，违反了公平公正的基本法律原则。故为维护自己的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的二审上诉请求。 承德大地营造房地产开发有限公司辩称，同一审的庭审意见一致。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，同一审庭审意见一致，华耀公司与大地公司财产相互独立，且不是本案涉案合同的一方当事人，根据合同相对性原则，华耀公司不应该承担任何责任。 中国建设银行股份有限公司滦平支行辩称，同一审庭审意见和参诉意见。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1．撤销原判第六项、第八项；2．依法改判三被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金1250097.95元及利息（利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准计算），同时判令被上诉人王春雷将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人的判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖合同纠纷的解释）第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该司法解释只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是商品房买卖合同纠纷的解释的上位法，该司法解释的规定，不得与合同法的相关规定发生冲突。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的己付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与（2019）冀08民初11号一案合并审理。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初11号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德大地创见房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初11号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 王春雷辩称，不同意建行的全部上诉请求，请求依法予以驳回，事实与理由如下：一、由于涉案房屋已经被拆除，王春雷与建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，该借款合同具备解除的条件，应当予以解除。二、建行在发放涉案房屋的按揭贷款过程中，存在过错，损失应当由其自行承担，或者由被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司、承市华耀房地产开发有限公司对建行承担损失赔偿责任。建行是在涉案房屋不满足放款条件下进行的放款。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）第一条“各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号］，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”由于被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证因为违法被撤销，所以，建行不应当给被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司放款；而且，根据该通知的第四条“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”建行是在涉案房屋并没有封顶的情况下就发放银行按揭贷款，所以，按揭贷款本金及利息应当由被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司与建行自己承担，与王春雷无关。建行没有将王春雷的按揭贷款发放至被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的建委资金监管账户。根据《城市商品房预售管理办法》以及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《承德市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，建行应当将王春雷的银行按揭贷款部分，发放至被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的建委资金监管账户。但实际上《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款支付账号并非资金监管账号。被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的资金监管账户为：预售资金监管机构：滦平县住房和城乡规划建设局；监管账户名称：承德大地营造房地产开发有限公司；账号：04×××92；开户行：工商银行河北省承德市滦平支行营业室；但是建行却将资金发放至被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的“13050168750800000161”账户内，建行作为专业的银行贷款机构，明知法律规定要求将按揭贷款发放至资金监管账户，但其却违法不予理会上述规定，才导致被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司将按揭贷款挪作他用，无法追回。目前涉案房屋已经由于违法建设而被拆除，所以，按揭贷款本金及利息均应由建行及被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司承担。三、一审法院判决剩余贷款部分本息由被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司承担，符合三方的合同约定。根据王春雷与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条：合同因法定或约定解除的若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际取得收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。该《商品房买卖合同》的补充协议是在建行处有备案、且建行是同意了该条款之后，才向被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司发放的贷款。因此，无论是从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司偿还给建行，具有事实及约定依据。同时，建行也不能基于《个人住房（商业用房）借款合同》获得双倍的赔偿。根据前述约定，剩余贷款本息已经约定债务转移至被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司名下，且建行已经备案该合同并同意该条款，债务转移的本质，当然是需要免除王春雷的还款义务。建行故意规避此条款的约定，明显属于恶意规避于己不利的事实。第三，《个人住房（商业用房）借款合同》属于格式合同，其第19条第4款的约定，与商品房买卖合同补充协议第11条约定相冲突，而且《个人住房（商业用房）借款合同》第19条即使约定不明确，也应当做出对建行不利的解释，因为其是格式合同的提供者。故，建行要求王春雷偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定。四、建行适用法律错误。合同法属于一般法，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于特别法，根据特别法优先于一般法的基本法律原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。同时一审法院适用特别法第25条的规定，判决剩余贷款部分本息由被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司返还给建行，符合法律规定。五、本案与（2019）冀民初10号案件也没有关系，不应当合并审理。（2019）冀民初10号案件是建行与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司之间保证合同纠纷，涉及整个项目的全部贷款担保问题，而本案是与王春雷、被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件，两者属于不同的法律关系；其次，在本案中，建行已经提出了自己独立的诉讼请求，一审法院也进行了实体审理，本案与（2019）冀民初10号案件不合并审理，也不侵害建行的权利；最后，即使依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，也是“可以与商品房买卖纠纷合并审理”，也并非必须合并审理。所以，一审法院不合并审理，并不违反法律规定。综上所述，建行的上诉请求，没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。 承德大地营造房地产开发有限公司辩称，同一审的庭审意见一致。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，同一审的庭审意见一致。 王春雷向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》；2．请求依法判令被告大地营造公司返还原告购房款2180000.00元，并赔偿原告利息损失；3．请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2017年7月至实际还款之日止的银行贷款利息损失（暂自2017年8月14日计算至2018年12月14日，合计为97731.00元）4．请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金218000.00元；5．请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；6．请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告物业费、庭院物业费、能源费、电费、固定电话、有线电视、网络接入费、燃气费等损失5643.00元；7．请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8．请求依法判令被告大地营造公司向第三人建行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息；9．本案全部诉讼费用由被告承担。以上合计2501374.00元。请求判令被告华耀公司与被告大地营造公司的债务承担连带赔偿责任。 中国建设银行股份有限公司滦平支行向一审法院提出诉讼请求：1．判令原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2．判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3．由原告、被告大地营造公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告王春雷与被告大地营造公司于2016年12月1日签订了合同编号为00019721《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区6-251号商品房销售给原告王春雷，房屋总价款为2180000.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付竣工验收合格的房屋的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2016年11月16日向被告大地营造公司支付购房款880000.00元。合同签订后，原告王春雷于2017年3月27日与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行贷款1300000.00元用于购买案涉商品房。2017年7月14日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告竣工验收合格的房屋。2018年11月27日原告购买的商品房被拆除。另查明，截止2019年3月14日，原告王春雷已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计164575.00元，其中包括被告大地营造公司于2018年12月14日、2019年1月29日、2019年2月2日、2019年3月7日、2019年4月10日代原告偿还贷款本息41136.85元，原告本人偿还123438.15元，尚欠贷款本金1250097.95元及利息。一审法院认为，原、被告于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，因被告大地营造公司交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告大地营造公司关于房屋已交付，房屋灭失的风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉房屋已被拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除其与被告大地营造公司于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。对被告大地营造公司辩解合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年3月27日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及利息的责任。被告大地营造公司关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告大地创见公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩理由不予支持。因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除系因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付的购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告起诉要求被告大地营造公司赔偿其物业费损失，在审理过程中，被告大地营造公司提出案外人承德拾得大地物业服务有限公司已退还原告部分物业费用，原告予以认可，故原告的该项损失应另案处理。原告起诉要求被告大地营造公司赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人请求原告王春雷偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王春雷为还款义务人，解除前的欠款本息应由王春雷负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地营造公司应将王春雷已支付的贷款本息返还王春雷，同理，王春雷未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王春雷偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地营造公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司向法庭提供其已完成对被告大地营造公司的认缴出资义务，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告王春雷与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年12月1日签订的合同编号为00019721的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春雷支付的购房款880000.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春雷支付的购房款880000.00元的利息损失（利息损失自2016年11月16日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春雷已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计123438.15元；五、解除原告王春雷与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年3月27日签订的合同号编为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告王春雷的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行要求原告王春雷达偿还编号为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，截止2018年11月3日，王春雷已偿还中国建设银行股份有限公司滦平支行贷款本息合计131637.92元。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于王春雷的上诉请求，一审法院认定的王春雷已偿还中国建设银行股份有限公司滦平支行贷款本息合计数额计算有误，本院予以纠正，王春雷已偿还中国建设银行股份有限公司滦平支行贷款本息合计应为131637.92元。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，王春雷已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地营造房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，其请求承德大地营造房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以王春雷直接支付的购房首付款为基数计算违约金，因购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由承德大地营造房地产开发有限公司赔偿王春雷因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地营造房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，王春雷主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地营造房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地营造房地产开发有限公司承担，且本院庭审时，承德大地营造房地产开发有限公司陈述其已经在偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初11号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，王春雷的上诉请求部分成立，应予支持。中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于王春雷的诉讼请求，认定的基本事实清楚，只是对偿还按揭贷款本息的数额计算有误，但适用法律正确。一审判决关于中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5105号民事判决第一、二、三、五、六、八项（一、解除原告王春雷与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年12月1日签订的合同编号为00019721的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春雷支付的购房款880000.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春雷支付的购房款880000.00元的利息损失（利息损失自2016年11月16日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；五、解除原告王春雷与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年3月27日签订的合同号编为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行要求原告王春雷达偿还编号为130687508-2012-20171936431的《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息的诉讼请求）； 二、撤销河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5105号民事判决第七项（七、驳回原告王春雷的其他诉讼请求）； 三、变更河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5105号民事判决第四项为承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王春雷已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计131637.92元； 四、驳回王春雷的其他诉讼请求。 一审案件受理费26810.00元、保全费5000.00元，合计31810.00元，由承德大地营造房地产开发有限公司负担；二审案件受理费20650.00元，由承德大地营造房地产开发有限公司负担200.00元，王春雷负担4400.00元，中国建设银行股份有限公司滦平支行负担16050.00元。 本判决为终审判决。 审判长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年六月五日 法官助理杨晓梅 书记员刘炯