浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2633号原告：卢小辉，女，1991年11月16日出生，汉族，住苍南县。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T，住所地苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。原告卢小辉与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告卢小辉到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。卢小辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2018年8月9日起至2018年9月21日止共计44天逾期交房违约金1815元；2.判决被告向原告支付自2019年3月8日起至2019年12月9日共计276天逾期办证违约金22773元；3.案件受理费由被告承担。庭审中，原告明确第一、二项诉讼请求中违约金计算基数为825125元。事实和理由：2016年12月8日，原告与温州市联达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买幸福阳光小区第6幢1107室，建筑面积为87.5平方米，单价为9430元/平方米，购房总价825125元。《商品房买卖合同》约定：被告应当于2018年8月8日前向原告交付经验收合格的商品房，后因被告原因，房屋延期至2018年9月22日交付，延期共计44天；被告承诺于2019年3月7日前取得不动产权证书，但被告于2019年12月9日才取得不动产证书，延期共计276天。温州市联达房地产开发有限公司辩称，一、被告依据苍南县工业园区提供的市政排污管网设计的幸福家园室外管线综合平面图污水接驳口位置施工，但在施工时找不到接驳口，遂于2018年3月27日就污水管网问题向苍南县工业园区管委会进行报告。苍南县工业园区管委会主任办公会议于2018年7月3日研究通过山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，直至2018年10月27日园区污水主管网工程才确定与小区接口位置并开始施工，为此，幸福阳光家园项目才得以通过竣工验收。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项中约定的“因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原告导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准”，被告违约交房确实为市政配套不齐所致，同时非出卖人原因所致，故被告并不存在违约行为。二、1.被告已于2018年10月向苍南县自然资源和规划局申请办理不动产登记，积极履行了自身的职责，但苍南县国土局于2018年10月底到幸福阳光小区进行土地使用权初始登记复核验收时发现部分业主存在违建行为，要求我司进行督促整改。最终苍南县综合执法局对灵溪镇幸福阳光家园6幢21户业主存在背面阳台增设卫生间的集体违法建设行为向苍南县国土局发函，要求在违法建筑处置决定执行完毕前，不得为违法建筑办理不动产登记或提供供电、供水、供气等服务，致使该处不动产无法登记。2.双方签订的《商品房买卖合同》中只对逾期交房的免责事由作相关约定，但未对逾期办证的免责事由作任何约定，被告认为逾期交房和逾期办证之间存在因果关系，交房是办理房屋产权证书的前置条件，交房的逾期必然会导致办证的逾期，所以关于逾期交房的免责规定应同样适用于逾期办证。为此，逾期办证也系政府原因所引起的，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。卢小辉在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：1.身份证、工商登记信息，证明原、被告的主体资格；2.商品房买卖合同，证明双方签订买卖合同及合同约定交房、办证等内容的事实；3.购房发票、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房公积金借款合同，证明原告依照合同约定全额支付购房款的事实；4.短信通知，证明被告于2018年9月22日才具备交房条件的事实；5.不动产权证书，证明取得不动产权证书的时间。温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：1.商品房买卖合同、2.苍南工业园区管理委员会主任办公会议抄告单、3.关于幸福阳光家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告、4.情况说明（落款时间为2019年8月30日），证明逾期交房系市政配套不齐导致被告不能按照合同约定时间交房；5.苍南县综合行政执法局函，证明系幸福阳光家园6幢21户业主背面阳台增设卫生间的集体违建行为，造成无法办理不动产权证书；6.温州市网络问政平台关于“房产证问题”苍南县政府的答复，证明被告在合同约定期限前已经向相关部门申请办理不动产登记，积极的履行自己的义务，2018年10月底政府已经收到相关材料；7.不动产权证书，证明被告已在2019年7月25日取得不动产登记；补充提供8.情况说明（落款时间为2020年5月28日），证明2018年3月27日被告向园区提交“关于幸福家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告”，另园区“污水横穿道路工程”实际开工时间从2018年9月11日开始的事实；9.照片，证明照片拍摄时间为2018年9月28日，说明园区“污水横穿道路工程”2018年9月28日正在施工的事实。审理过程中，本院依职权向苍南县自然资源和规划局调取了涉案房屋的不动产登记信息，向苍南县工业园区管委会调取了建设工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，并调查核实苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工建设等情况，制作了谈话笔录。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，鉴于被告对原告提供的证据1-5三性均无异议，本院对其真实性予以确认，原告对被告的证据1、4、5无异议，原告要求被告的证据2、3、6证明力由法院审核，结合同系列案件业主与被告的诉辩意见以及本院所作认证，本院对被告的证据1-6，真实性亦予以确认。故原告的证据1-5，被告的证据1-6，能够证明本案相关事实，至于该证据能够证明被告违约交付是否存在免责事由、逾期办证是否归责于被告以及逾期交房与办证是否存在因果关系，其均系诉辩双方的争议焦点，且原告对被告的该部分证据关联性持有异议，本院将于说理部分结合原、被告诉辩意见及相关证据综合分析。原告对被告的证据7关联性有异议，本院认为，被告提供的不动产登记信息系涉案小区1幢105室房屋的初始登记信息，与本案不具有关联性，故本院对其证明力不予确认。对被告的证据8，原告要求由法院核实，本院认为，其均有经办单位苍南县工业园区建设中心的签章，且经本院依职权调查核实，该情况说明确系该单位出具，故本院对被告该证据真实性予以确认，关于情况说明的内容，本院认为，综合现有证据材料，该情况说明与会议纪要能够相互印证，且与本案调查核实情况相吻合，能够反映出被告于2018年7月3日前曾就幸福家园小区污水管网对接工业园区污水主管网事项向苍南工业园区管委会提交报告，后该园区管委员于2018年7月3日召开主任办公会议予以研究，以及涉案污水管网横穿道路工程于2018年9月份开始施工的事实。对被告的证据9，原告要求由法院核实，本院认为，该照片的真实性难以核实，也难以全面反映工程建设时间等情况，本院不予确认。关于本院依职权调取的涉案房屋不动产登记信息，原告对其三性无异议，其能够真实反映房屋不动产登记情况，本院予以确认。对于本院经调查核实形成的谈话笔录，原告对其谈话的真实性无异议，本院认为，该谈话笔录内容与会议纪要内容相吻合，可信度较高，能够证实涉案工程施工建设情况。关于本院依职权调取的污水管网横穿道路工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，原告对其无异议，本院认为，鉴于上述证据记载内容与污水管网横穿道路工程实际施工情况存有出入，本院不予认定。经审理本院认定事实如下：2016年12月8日，原告卢小辉作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690015660021）一份，该合同约定，原告向被告购买坐落于苍南县房屋，合同建筑面积为87.50平方米，单价为9430元／平方米，总价款为825125元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同第九条对交房期限及条件进行约定，出卖人应当在2018年8月8日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的每日万分之一承担违约责任。双方还对其他权利义务做出约定。后原告按约向被告履行了款项支付义务。原告支付首付款215125元后，于2017年5月5日办理公积金贷款500000元，于2017年6月7日办理银行贷款110000元，合计支付购房款825125元，后因交房实际建筑面积大于合同约定建筑面积，原告支付差额，实际支付购房款合计825974元。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单载明，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程。该工程于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日书面通知原告交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记，现已过户登记至原告名下。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应当于2018年8月8日前向原告交付房屋，但现有证据表明涉案商品房因该苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于被告可据实延期之约定，且综合本院认定的污水管网横穿道路工程施工时间及涉案小区污水总管道接通时间，被告于2018年9月22日通知原告交付房屋并不构成违约，现原告主张被告承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。原告主张上述合同第九条关于被告可据实延期之约定系格式条款，属《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，应属无效，本院认为，格式条款系提供方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉争议条款虽涉及免除提供方的违约责任，但并非当然无效，该条款内容为商品房买卖行业常见条款，在当事人权利义务分配上亦无明显失当，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供方亦在该条款下设置下划线与普通条款进行区分，以通常手段提请业主注意，且购置不动产区别于生活日常消费，业主亦应对购置合同进行浏览阅读，在原告未举证证明其要求被告对合同第九条进行说明而被告未予说明的情况下，主张该条款无效，本院不予支持。合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得涉案不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而案涉不动产于2019年7月26日办理不动产权初始登记，已构成违约，原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持。被告辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的，本院认为，涉案房屋虽坐落于幸福阳光小区第6幢，但该房屋并不存在违建情形，无法办理涉案房屋不动产权并非原告过错所致，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。被告认为市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长，本院认为，被告于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日，已经给予被告合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，其辩解，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金，原告有权依照合同约定，主张自2019年3月8日起至2019年7月26日止的违约金11634.26元（141日×825125元×0.0001），本院予以支持，原告以开发商代为办理不动产权属登记为由应计算逾期办证违约金至原告取得涉案房屋不动产证书之日，但其并未提供证据予以证明双方对转移过户登记义务主体进行过不同于《商品房买卖合同》以外的变更约定，应承担举证不能的不利后果，故对原告诉请的超出11634.26元部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卢小辉逾期办证违约金11634.26元；二、驳回卢小辉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取计207.5元，由卢小辉负担162.5元，温州市联达房地产开发有限公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  董小美二〇二〇年六月二十八日书记员  吴孟捷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。