河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2628号上诉人(原审原告、原审反诉被告)：陈福强，男，汉族。1985年7月4日出生，住南阳市宛城区。被上诉人(原审被告、原审反诉原告)：苏会平，女，汉族，1973年2月15日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人(原审被告、原审反诉原告)：蔚建胜，男，汉族1971年11月18日出生，住南阳市卧龙区。上诉人陈福强因与被上诉人苏会平、蔚建胜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈福强，被上诉人苏会平、蔚建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈福强上诉请求：一、撤销（2019）豫1303民初9473号民事判决的第三、四、五、六条判决。二、依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定部分事实不清，上诉人提供了双方签订补充协议前的谈话内容和聊天记录，证实补充协议没有体现双方协商的完整内容，才造成了现在双方的纠纷。双方口头约定，该房屋装修费用为2万元，由买方支付给卖方，有卖方为买方装修完毕，上诉人除了楼梯以外，均已装修完毕。所以上诉人不构成违约。2、关于园内雨棚的安装，系双方和第三方协商安装，虽然没有按照合同约定的尺寸，但上诉人不构成违约。3、关于被上诉人支付的7000元加急费用，双方约定支付的中介费，上诉人已经实际支出，不应予以返还。苏会平、蔚建胜辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持原判。陈福强向一审法院起诉请求：请求法院判令被告按照合同约定从2019年10月15日起每月支付违约金10，650元（从2019年10月1日起算至被告支付完毕之日止，每月支付违约金10，650元）；3、请求判处被告赔偿原告由于其恶意违约造成原告额外支付第三方的违约金30，000元（二被告赔偿原告由于其恶意违约造成原告额外支付栗秀林的违约金30，000元，原告支付给栗秀林的违约金400，000元的30％即120，000元，实际支付了30，000元）；4、请求判处被告赔偿原告误工费15，000元；5、请求判令被告支付原告已经替被告支付的办理公积金贷款多贷的60，000元的服务费1，800元；6、请求判令被告支付焊接楼梯误工费3，000元；7、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月3日，原告（反诉被告）陈福强作为卖方和被告（反诉原告）蔚建胜作为买方协商房屋买卖事宜，同日，被告蔚建胜向陈福强转款10，000元作为购房意向金。2019年8月4日，陈福强作为甲方与蔚建胜作为乙方就乙方向甲方购房签订《房屋买卖合同》一份。该合同的主要内容为：“第一条，乙方同意购买甲方拥有的坐落在南阳市××区××社区椿树井××单元××室拥有的房产，建筑面积为62.96平方米（详见土地房屋权证第××号）。第二条，上述房产的交易价格为总价人民币710，000元整（大写柒拾壹万元整），办理过户时，乙方须支付首付款肆拾万整，（手写：如果乙方首付过户时不够，双方约定可以宽限15日，超期按3‰收取违约金），剩余房款甲方同意乙方办理贷款，但乙方要走加急程序，办理贷款和加急费用由乙方自己承担（乙方出7，000元，大写柒仟元整，剩余由甲方承担，如果公积金贷款审批不了，双方另行约定贷款事宜，但费用由卖方承担）。本合同签字之日起，乙方需支付定金人民币壹万元整，双方约定2019年8月10日前办理过户手续，合同签订之日起，甲方不卖该房屋的，退回双倍定金。乙方放弃购房的，定金不退，甲方有权向乙方追偿自合同签订之日起办理银行解押和准备过户手续所支付的费用，协商不成的，甲方可以向其居住地法院进行起诉。第三条，所有门窗，水电，前面搭棚至二楼，护网下边不超过10cm，东边房子楼梯做好，不低于60cm宽，如果搭不到高度的话，卖方少2，000元，甲方应在乙方全部房款到位后3日内把物业费用结清，并把按铺地砖刷大白的标准等全部交给乙方，如果甲方不配合交接房屋手续的，按购房款的1‰日收取违约金，协商不成的，乙方直接可以向其居住地法院进行起诉。第四条、税费分担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由甲方承担，如果乙方是二套以上房屋的，契税甲方自己承担。第六条，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。出卖方甲方：陈福强（陈福强本人捺印），购买方蔚建胜（蔚建胜本人捺印），签订日期：2019年8月4日。”原告陈福强收取被告蔚建胜、苏会平办理贷款和加急费用7，000元。2019年8月7日，陈福强与蔚建胜签订《购房补充协议》一份。该合同的主要内容为：“关于蔚建胜购买陈福强百里奚铁路小区房子，首付20万，陈福强办理房产过户，费用由陈福强出，余款在房产证过户后，十五日再付给甲方十万元，剩余款等公积金到账后十五日内付清，另甲方要把装修完，约定，东边单间和南边外铺水电要分开装，能单独计水电费（乙方自行购买水电表），外铺与东边中间和中间卧室与小卧室要砌墙刷白。卫生间防水做好，装坐便器，地板砖，刷墙要到位，不能应付，东边单间窗户装一块大玻璃，否则，乙方可押金贰万元直到装修完毕。乙方要按甲方指导积极配合办理公积金贷款，甲方承诺至少贷30万元公积金，如果公积金贷不下来，乙方可拒绝购买多产生费用，由甲方承担。如果乙方未按规定时内付款给甲方，按1.5％每月收息，陈福强2019年8月7日，蔚建胜。”2019年8月7日，被告向原告陈福强转账200，000元。2019年8月7日，陈福强和蔚建胜、苏会平办理了房产过户手续，房产证号为豫（2019）南阳市不动产权第0025648号，权利人：蔚建胜、苏会平，该证书附记上附注：受让的房屋所有权应及时办理建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交。2019年8月20日，被告向原告转账房款100，000元。2019年9月30日，蔚建胜、苏会平收到公积金贷款放款360，000元。2019年10月17日，苏会平通过账户62×××26向陈福强账户62×××17转房款270，000元和100，000元，共计370，000元。陈福强在对涉案房屋进行装修，但西边棚要搭至二楼护网下面不超过10厘米，实际搭棚离二楼护网有35厘米的距离。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）陈福强与被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜签订的房屋买卖合同及购房补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。双方签订的虽然名为房屋买卖合同，但实质上包含了房屋买卖合同和装修合同两种法律关系，并且这两个合同之间相互牵连、案件的处理结果也相互影响，故一审法院将本诉与反诉案件合并审理。关于本诉部分。本诉请求1，双方约定总房款为710，000元，苏会平、蔚建胜已支付陈福强房款680，000元，下余30，000元购房款尚未支付，故陈福强请求苏会平、蔚建胜支付下余30，000元房款，符合法律规定，一审法院予以支持。至于陈福强是否需要返还苏会平、蔚建胜2，000元购房款，因苏会平、蔚建胜已就2，000元提起反诉，故该2，000元将在反诉部分予以处理。本诉请求2，逾期付款违约金，因双方在房屋买卖合同及补充协议中约定：“剩余款等公积金到账后十五日内付清……甲方要把装修完……否则，乙方可押金贰万元直到装修完毕”，在乙方全部房款到位后，甲方应向乙方交接房屋，而实际上是陈福强未按双方约定的交房标准对房子进行装修完毕，致使蔚建胜、苏会平扣留了30，000元作为押金，这也是导致双方发生纠纷的根本原因，故陈福强违约在先，故该项请求，一审法院不予支持。本诉请求3、4、6，因陈福强未向一审法院提交由于恶意违约造成其额外支付第三方的违约金30，000元，陈福强误工费15，000元，焊接楼梯误工费3，000元的相关证据，一审法院依法不予支持。本诉请求5、虽然双方在房屋买卖合同约定，“剩余房款甲方同意乙方办理贷款，但乙方要走加急程序，办理贷款和加急费用由乙方自己承担（乙方出7，000元，大写柒仟元整），剩余由甲方承担”。双方在2019年8月23日的微信聊天记录中，又对7，000元之外的费用，重新进行了约定，蔚建胜也承诺等公积金贷款到账后支付陈福强1，800元，但是该部分费用支出无法律依据，故陈福强请求蔚建胜、苏会平支付1，800元，无法律依据，一审法院依法不予支持。关于反诉部分。反诉请求1，因涉案房屋虽然已经办理了过户登记手续，但未装修完毕，蔚建胜、苏会平请求陈福强支付下余装修费用4，200元，不再要求陈福强继续装修该房屋，且陈福强也同意支付蔚建胜、苏会平4，200元，一审法院予以支持。反诉请求2，逾期交房违约金，双方在房屋买卖合同中约定，“甲方应在乙方全部房款到位后3日内把物业费用结清，并把按铺地砖刷大白的标准等全部交给乙方，如果甲方不配合交接房屋手续的，按购房款的1‰日收取违约金”，在乙方全部房款到位后，甲方应向乙方交接房屋，而实际上是陈福强未按双方约定的交房标准对房子进行装修完毕，致使蔚建胜、苏会平扣留了30，000元作为押金，这也是导致双方发生纠纷的根本原因，故陈福强违约在先，应承担相应的违约责任，蔚建胜、苏会平请求按680，000元进行计算，是其对自身权利的处分，一审法院予以支持。依据双方合同约定，应按购房款的日千分之一收取违约金，该约定明显过高，一审法院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，故陈福强支付蔚建胜、苏会平以680，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年10月18日至2019年12月17日期间利息作为违约金，蔚建胜、苏会平请求过高部分，一审法院不予支持。反诉请求3，双方在房屋买卖合同中约定，西边棚要搭至二楼护网下面不超过10厘米，但陈福强搭棚离二楼护网有35厘米的距离，违反合同约定，虽然陈福强称，搭棚现在的距离，是经过蔚建胜、苏会平同意，但蔚建胜、苏会平否认，且陈福强未提供相应的证据证明是经过蔚建胜、苏会平同意进行搭棚的现状，故其辩解理由不成立，一审法院不予采信，蔚建胜、苏会平请求陈福强返还购房款2，000元的主张，一审法院予以支持。反诉请求4，7、8，蔚建胜、苏会平未提供因陈福强按时交房导致其租金损失6，000元，东边二楼涉嫌违章建筑被拆除造成其损失20，000元，误工费10，000元的相关证据，一审法院依法不予支持。反诉请求5，退还公积金加急费7，000元，因该费用无法律依据，故陈福强应予返还。反诉请求6，双方均未向一审法院提交该房屋存在土地证的相关证据，且陈福强在庭审中陈述不是土地证，而是“1996年土地管理所开具的收据证明”，蔚建胜、苏会平请求陈福强交付涉案房屋土地证，无事实依据，一审法院依法不予支持。至于房屋钥匙，陈福强已交给蔚建胜、苏会平一套，另一套已扔掉，若有需要，蔚建胜、苏会平可自行配制，故该项反诉请求，已失去返还的基础，无事实返还可能，该部分请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜向原告（反诉被告）陈福强支付剩余房款30，000元；二、驳回原告（反诉被告）陈福强其他诉讼请求。三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）陈福强支付被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜装修费4，200元；四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）陈福强支付被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜违约金（以680，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年10月18日至2019年12月17日期间的利息）；五、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）陈福强支付被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜违约金2，000元；六、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）陈福强返还被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜7，000元；七、驳回被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜其他诉讼请求。如果任何一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，061元（陈福强已预交），由原告（反诉被告）陈福强负担1，436元，被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜负担625元；反诉费用1，088元（苏会平、蔚建胜已预交），由原告（反诉被告）陈福强负担175元，被告（反诉原告）苏会平、蔚建胜负担913元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，上诉人陈福强与被上诉人苏会平、蔚建胜签订的房屋买卖合同和补充协议，符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当视为有效合同。双方在补充协议中明确约定，甲方要把装修装完，否则乙方可押金2万元，直到装修完毕。因上诉人没有将装修完成，导致被上诉人扣押购房款3万元，双方为此发生纠纷。上诉人已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人诉称补充协议不完整，上诉人没有违约，理由不能成立。关于户网雨棚安装问题，双方在房屋买卖合同中对护网安装的高度和尺寸均有明确约定，上诉人没有按照合同约定安装护网，也构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人诉称该护网高度尺寸是双方协商一致的结果，但被上诉人不予认可。上诉人也未向法庭举证予以证明，其上诉理由不能成立。关于被上诉人支付的7000元加急费用问题，系被上诉人为了尽快得到公积金贷款，经双方协商支付的中介费用，上诉人也已进行了支出，现被上诉人请求返还该笔费用，理由不能成立。上诉人的该上诉理由成立，应予支持。综上所述，陈福强的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对双方约定支出的7000元处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9473号民事判决第一、二、三、四、五、七条；二、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9473号民事判决第六条。一、二审案件受理费3398元，由陈福强负担2378元，苏会平、蔚建胜负担1020元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  杨 乐审判员  李晓伟二〇二〇年六月三十日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹