江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初5445号原告（反诉被告）：周力洪，男，1973年1月4日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：李明，江苏华东律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏天时利房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进区牛塘镇东宝路2号，统一社会信用代码91320412733301492E。法定代表人：闻明。委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。第三人：南通通城电建安装工程有限公司，住所地江苏省南通市通刘路389号，统一社会信用代码91320600138451605U。法定代表人：周林华。第三人：南通通城电建安装工程有限公司常州分公司，住所地江苏省常州市新北区孟河镇东亭苑12-8号，统一社会信用代码9132041156688284X9。负责人：丁国俊。原告周力洪诉被告江苏天时利房地产开发有限公司（以下简称天时利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理，被告天时利公司提起反诉，本院依法合并审理，并依法通知南通通城电建安装工程有限公司（以下简称南通通城公司）、南通通城电建安装工程有限公司常州分公司（以下简称通城常州分公司）为第三人，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周力洪的委托诉讼代理人李明，被告天时利公司的委托诉讼代理人吴伯华到庭参加诉讼，被告南通通城公司、通城常州分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告周力洪向本院提出诉讼请求：一、要求解除原被告签订的备案号为5375A279FAFC47C9A1DB的《商品房买卖合同》；二、要求被告返还房款7600303元，并自2014年8月7日起按7600303元以年利率6%支付违约金；三、要求被告赔偿原告支付的住宅专项维修资金44017.20元、房屋所有权登记费90元、房屋转让费7806元、契税228009.09元，合计279922.29元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：(1)原告购买被告开发的施工编号为长虹名苑2幢1号商品房；（2）商品房建筑面积为1633.59平方米，单价为5180元/平方米，房价款合计8461996.20元等内容。2014年6月12日，原、被告就购买的商品房进行结算，经结算：（1）原告购买的商品房的施工编号为商品房，公安编号为。（2）的实际测绘建筑面积为1467.24平方米，实际结算房价款为7600303元等内容。当日原、被告办理了商品房收房手续。2014年8月7日，被告向原告出具金额为7600303元发票，原告向被告缴纳了房屋的契税及维修基金等费用并委托被告办理房屋的过户登记手续。被告在办理上述商品房过户登记手续过程中发现：该商品房因被告与江苏句容农村商业银行股份有限公司债权债务纠纷被镇江市中级人民法院查封。后原告向镇江市中级人民法院提起执行异议之诉：要求法院停止对该商品房的强制执行，解除对该商品房的查封，确认该商品房归原告所有。镇江市中级人民法院经审理驳回了原告的诉请，后原告上诉至江苏省高级人民法院，省高院经审理后驳回了原告的上诉请求，维持原判。由于被告自身债权债务原因导致原告购买的商品房至今不能办理房屋所有权登记手续，过户至本人名下，故为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天时利公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由为:1、原告无主体资格。本案所涉房屋系工抵房性质，被告与通城常州分公司在2013年11月28日签订协议书，以案涉房屋共3102.93平方米抵偿南通通城公司的工程款，房屋价格为7100元/平方米。南通通城公司指定办理到本案原告名下。2014年6月12日，按照南通通城公司的要求，被告与原告签订了商品房买卖协议，价格为5180元，主要是为了减少契税费用，该房屋并不是出卖给原告的，实际上权利人为南通通城公司，原告没有诉权；2、被告在签订合同时将房屋交付给了南通通城公司，原告已接收了该房屋。其中一层的房屋已过户，由于南通通城公司一直没有缴纳相应的款项，所以一直没有办理第二层房屋的过户手续，到2014年8月中旬可以办理时，因房屋被查封导致无法过户，这个责任不应当归责于被告；3、原告在起诉时，该房屋并不存在查封，被告与镇江银行的纠纷在2017年年底已经解决，该房屋的查封期限是2016年4月12日到2018年4月11日，在2018年4月12日以后很多房屋购买人办理了过户手续，原告在2018年7月30日向法院起诉，已不存在房屋查封的情况，原告无理由以房屋查封为由向法院起诉。反诉原告天时利公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行工抵房《协议书》，补足房屋溢价5411415.1元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年，第三人承接反诉原告承建的“天逸花园”项目的供配电工程，反诉原告收取管理费12%，工程审定价为17419387.95元，后经双方商定收取管理费80万元。2013年11月26日第三人和反诉原告签订《协议书》，约定该工程款由反诉原告以“面积为3102.93㎡商品房相抵，房屋单价7100元/㎡，总价款22030803元；不足部分第三人以商业贷款方式支付或者由以后施工项目的工程款折抵；并约定将房屋过户至反诉被告名下。2014年6月12日，反诉原告与反诉被告就该工抵房签订了《商品房买卖合同》。但双方仅将一套房屋产权过户到了反诉被告名下，而房屋反诉被告直到2014年8月7日才缴纳契税等。由于2014年8月5日该房屋被法院查封而无法过户，至2018年4月12日解封，至此，该房屋可以过户。现反诉原告特提起反诉，请求依法裁判。反诉被告周力洪辩称，1、双方对房屋抵偿价格已经由协议书约定的7100元变更至商品房买卖合同约定的5180元；双方并没有约定收取管理费12%，或者没有约定管理费80万元；2、建设工程总价款已经覆盖了两套工抵房总价全部，综上，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。另外，房屋仍被查封未被解封，并且反诉被告已经在2018年7月30日发出了解除合同的通知书。因反诉原告的行为，导致了合同根本不能履行，不能办理房屋所有权登记手续，要求解除合同，驳回反诉原告继续履行的诉讼请求。第三人南通通城公司及通城常州分公司述称，1、南通通城公司与通城常州分公司属于总分公司关系，只能选一当事人作为第三人，本案中，通城常州分公司以自己名义对外签署合同，并且履行了合同，可以直接作为本案的第三人；2、通城常州分公司与天时利公司在2013年11月28日签订协议书，约定将牛塘镇天逸花园小区配电工程款作为抵房款，抵长虹名苑1-2幢二层综合用房，并且通城常州分公司指定办理至周力洪名下;3、周力洪已经与通城常州分公司完成内部结算，工程款的价款收益已经全部转让给周力洪。工程款抵房不足部分由周力洪补足，如有抵房多余部分也由周力洪享有;4、案涉房屋的价款开始约定为7000元/㎡，但是周力洪和天时利公司签订具体买卖合同时，已经对房屋总价和单价另行约定。原告（反诉被告）周力洪围绕本诉请求向本院提交了《协议书》、《商品房买卖合同》、商品房结算单一份销售不动产统一发票（04200690）、收款收据4份、镇江市中级人民法院（2015）镇民初字第00091号民事判决书、江苏省高级人民法院（2016）苏民终953号民事判决书、解除合同通知书及快递存单、不动产登记查询证明、被告天时利公司出具的收据及承租人的汇款记录、工程结算审定单等证据；被告（反诉原告）天时利公司围绕反诉请求向本院提交2013年11月26日天时利公司与第三人签订的工抵房协议书一份。双方当事人对对方当事人提交的证据的真实性均未有异议，本院对上述证据予以确认。本院经审查认定事实如下：天时利公司系武进区牛塘镇人民政府天逸花苑项目的总承包人，后武进区牛塘镇人民政府与常州润源电力建设有限公司签订《小区变配电工程建设合同》，约定将天逸花苑小区的小区变电所土建、外围管线施工等工程发包给常州润源电力建设有限公司施工。合同签订后，常州润源电力建设有限公司又与通城常州分公司签订《工程施工分包合同》，约定将牛塘天逸花苑供配电电缆管沟工程分包给通城常州分公司。2013年12月11日，牛塘镇人民政府因牛塘新园（天逸花苑）供配电工程，与常州润源电力建设有限公司签署工程结算审定单一份，审定工程总价为17419387.95元。2013年11月26日，天时利公司（甲方）与通城常州分公司（乙方）的双方签订《协议书》一份。协议约定，鉴于乙方系牛塘镇天逸花园小区的实际施工人，经双方协商，就甲方应向乙方支付的工程款事宜达成如下约定：1、乙方实际施工的“小区变配电工程”将要竣工，甲方应向乙方支付的工程款按“小区变配电工程”竣工结算后的金额为准。2、甲方承诺：位于牛塘的小区系由甲方投资开发，该小区1-2幢二层综合用房目前尚未出售，甲方对房屋享有完全的处分权，房屋面积为3102.93㎡；3、（1）乙方以工程款折抵其向甲方购买房屋的部分价款（房屋单价为7100元/㎡），并作为购买房屋的首付款；（2）房屋价款超过工程款的部分，由乙方以商业贷款形式支付，或者，甲方以后开发建设项目中的由乙方施工的供配电项目工程款折抵；4、甲方应于本协议书签订后于2014年7月30日之前与乙方指定的人员签订购买房屋的《商品房买卖合同》；甲方应将房屋产权办理至乙方指定人员名下，并向乙方指定人员办理房屋交付手续；5、乙方指定人员：周力洪，身份证号。庭审中，原、被告双方一致认可，以17419387.95元工程款作为抵商品房的部分价款。基于上述协议书的约定，天时利公司（出卖人）与周力洪（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》，天时利公司将开发的与房屋销售给周力洪。其中网上备案编号为5375A279FAFC9A1DB，网上备案号为DC5DFCDF915742129501。标的物为房屋的《商品房买卖合同》（备案号：5375A279FAFC47C9A1DB）约定：买受人购买施工编号房（公安编号为）。建筑面积共1633.59平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5180元，总金额8461996.2（捌佰肆拾陆万壹仟玖佰玖拾元贰角整）。第八条约定：上述款项一次性付款，在2014年7月12日前支付。第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。第十五条约定：出卖人保证作为本合同标的的商品房在交付时不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等；也不存在被法院或其他国家机关、部门查封的情况。若因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对房屋质量及纠纷解决等进行了约定。同日，被告天时利公司将和两套房屋交付原告。其中房屋（权证建筑面积1635.69平方米）现已变更登记至周力洪、吴爱琴名下。根据上述《商品房买卖合同》（备案号：5375A279FAFC47C9A1DB），原、被告双方于2014年8月7日签订商品房结算单，明确销售面积（实测）1467.24平方米，商品房单价5180元，商品房合同总价8461996.2元，商品房结算总价7600303元，已收房款为7600303元。2014年8月7日，天时利公司向周力洪开具金额为7600303元的发票。同日，周力洪缴纳商铺住宅专项维修资金44017.20元，缴纳房屋买卖（）契税228009.09元，并办理了入住房屋的手续。另，2014年8月8日，周力洪缴纳90元房屋所有权登记费用、房屋转让手续费等7806元，上述费用合计279922.29元。另查明，关于房屋。2014年8月13日，原告周力洪（甲方）与案外人胡某（乙方）签订租赁合同，甲方周力洪将坐落于共4间1层，占地面积约1000平方米的房屋出租给乙方，租赁期为5年，至2020年8月31日止。并约定租赁为前三年每年租金为16万元，后两年每年租金为20万元，五年租金共计88万元。另，2014年8月7日，天时利公司收到超市租金680000元（2015年9月1日至2019年8月30日），该款作为原告周力洪缴纳契税及办理房屋登记所用。后在房屋办理房屋过户登记手续过程中，因天时利公司与江苏句容农村商业银行股份有限公司债权债务纠纷，上述房屋被镇江市中级人民法院查封。2015年12月9日，原告周力洪向镇江市中级人民法院提出执行异议之诉，要求立即停止对施工编号为常州市武进区商品房的强制执行，并确认上述房屋归原告周力洪所有。后因镇江市中级人民法院解除了对其中房屋的查封，原告周力洪变更诉请为立即停止对施工编号为常州市武进区商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封，确认归原告所有等。后镇江市中级人民法院于2016年4月28日作为（2015）镇民初字第00091号民事判决书，判决驳回原告周力洪的诉讼请求。原告周力洪不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）苏民终953号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月30日，原告周力洪向被告天时利公司邮寄送达解除合同通知书，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等。又查明，牛塘镇（面积为1467.24平方米）登记在天时利公司名下，房屋所有权证号为00720829。该房屋于2014年8月5日被江苏省镇江市中级人民法院查封，后于2016年4月12日续查封，查封期限为2016年4月12日至2019年4月11日。后于2015年10月10日被常州市中级人民法院查封，查封期限为2015年10月10日至2018年10月9日止。又于2018年8月13日因本案，被本院查封。在本案审理过程中，因双方对案涉房屋买卖价格有争议，原告周力洪申请对案涉商品房价格进行鉴定。本院委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对案涉房地产价值进行评估，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具房地产估价报告（苏新大陆房佑鉴字[2019]第018号），经评估确定，房屋建筑面积1467.24平方米，在2014年6月，单位建筑面积价值为5228元/平方米。原告周力洪支付鉴定费用30870元。本院认为，本案的争议焦点集中为：一、原、被告双方关于案涉房屋买卖的实际单价是多少；二、原告的诉讼主体是否适格；三、原告是否有权解除双方之间的商品房买卖合同。对于争议焦点一，关于原、被告双方案涉房屋买卖的实际单价问题。综合原、被告双方陈述及协议书约定，本院认定双方约定的两套工抵房的均价为7100元/平方米，另一份协议中5180元/平方米的单价约定非双方真实意思表示，对该约定价格的真实性不予认可。关于两套房的分别实际单价，应为：总面积1635.69（）+1467.24（）=3102.93平方米，房屋总价合计为3102.93平方米×7100元=22030803元。经鉴定，房屋价格为5228元/平方米，即房屋总价为7670730.72元，则房屋总价为14360072.28元，即房屋的单价为8779.21元/平方米。对于争议焦点二，关于原告周力洪的主体资格是否适格问题。本院认为，通城常州分公司与天时利公司约定将部分工程款抵作案涉房屋的购房款，房屋登记在周力洪名下，之后周力洪又作为买受人与天时利公司签订了《商品房买卖合同》，双方之间已形成商品房买卖合同关系，现作为原告提起诉讼，其主体资格适格。对天时利公司认为周力洪不适格的抗辩意见，本院不予支持。关于争议焦点三，即原告是否有权解除双方之间的商品房买卖合同（备案号：5375A279FAFC47C9A1DB）问题。经查，天时利公司与通城常州分公司签订《协议书》，并经由通城常州分公司指令与周力洪签订两份《商品房买卖合同》，上述协议均是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,属于有效合同,对当事人都具有法律约束力，合同当事人均应按约履行。在对上述合同的履行过程中，标的物为房屋的《商品房买卖合同》已履行完毕。在履行标的物为房屋的《商品房买卖合同》中，双方约定以工程款抵购房款，且天时利公司向周力洪出具相应发票，可视为周力洪已经履行了支付购房款义务，天时利公司作为出卖方负有完全履行合同、为买受方办理产权转移手续的义务。由于天时利公司因与他人另有债权债务纠纷，导致双方无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，责任应由天时利公司负担。本案中，案涉房屋至原告起诉之日仍处于查封状态，无法办理房屋产权变更手续，即被告天时利公司只履行部分义务，未继续履行合同义务。根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此周力洪要求解除长虹名苑2幢1-1号房屋《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对天时利公司要求继续履行的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商品房买卖合同》解除后，因购房款原系第三人通城常州分公司的工程款，在未实现债权生效转让给周力洪的情况下，该款项仍归第三人通城常州分公司所有，因此对周力洪的该诉讼请求，本院不予支持。关于周力洪要求天时利公司赔偿其支付的住宅专项维修资金44017.20元、房屋所有权登记费90元、房屋转让费7806元、契税228009.09元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，周力洪可向相关部门申请退费（税），无法退还部分，可作为实际损失另行向天时利公司主张。第三人南通通城公司、通城常州分公司经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、解除周力洪与江苏天时利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案号：5375A279FAFC47C9A1DB）。二、江苏天时利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付周力洪鉴定费30870元。三、驳回周力洪其余本诉请求。四、驳回江苏天时利房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66962元、保全费5000元，合计71962元（已由周力洪预缴），该款由周力洪负担20000元，由江苏天时利房地产开发有限公司负担51962元，并于本判决生效之日起十五日内迳付周力洪。反诉案件受理费24840元（已减半收取），由江苏天时利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  徐 玲人民陪审员  华 靖二〇二〇年六月二日法官 助理  王艳萍书 记 员  黄晓彤