河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3710号上诉人（原审原告）：黄海侠，女，1978年4月24日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：胡宝林，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一枫，河南佐达胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭万，河南国基律师事务所实习律师。上诉人黄海侠因与被上诉人河南和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海侠上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付延期交房违约金1016028.01元（以总房款14425580元为基数，按0.01%/日，自2016年12月29日暂计至起诉之日，此后继续主张至交房之日）。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人并未按约定履行交房义务，应当承担违约责任。被上诉人确实曾（2016年12月底）向上诉人邮寄收房通知，但上诉人到现场查看后发现，房屋正前方竟有一堵三米高的墙体，严重影响了房屋的采光和正常使用。根据双方合同约定，“屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物”“各户之间用绿植作分割”。因为被上诉人交付的房屋并不符合合同约定的交房标准，故上诉人当场即表示拒绝收房，并要求被上诉人尽快交付符合约定的房屋，但被上诉人却拒绝了上诉人的合理要求，拒不整改，拒不履行交房义务，导致上诉人花费14425580元购买的房屋，无法获得使用权，故此被上诉人应当按合同约定支付延期交房违约金。虽然被上诉人在约定时间内通知上诉人收房，但是其交付的房屋并不符合约定标准，属于《合同法》规定的瑕疵履行，被告知后，拒不整改，放任其继续违约，鉴于被上诉人并未按合同约定完全地履行交房义务，应当承担违约责任，约定支付延期交房违约金。二、一审判决适用法律错误，被上诉人应当对于交付房屋不符合约定标准承担责任。一审判决认为上诉人应当向搭建墙壁的第三方主张权利，从而免除了被上诉人的责任，该观点于理不合，于法无据，更是给上诉人维权设置了难以逾越的障碍。被上诉人通知上诉人交房时，房屋正前方的墙体已经存在。当时整个小区是统一交房的，即所有业主在此前均未入住，也不应当有权对房屋进行装修或改造。因此，即便墙体是被上诉人以外的第三方违法搭建的，也必然是经过被上诉人同意或默许的，被上诉人应当承担疏于管理的责任。一审已查明，该墙体的建设违背规划许可，在房屋未交付前，被上诉人作为开发建设单位，其有权对违背规划的违法建筑予以撤除，但被上诉人却不予理睬，并对不符交房条件的行为，经上诉人多次交涉，放任其继续违约，拒不交付房屋，导致上诉人花费14425580元购买的房屋，无法获得使用权，故此被上诉人应当支付延期交房违约金。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由××承担。既然该墙体是在交付前就已存在的，该墙体的存在严重影响该房屋的价值，被上诉人作为开发商，有义务维护交付前房屋的安全及价值，对非法行为予以制止，对违法建筑予以拆除，但一审判决居然把房屋交付的前风险转嫁给上诉人，要求上诉人向侵权方主张权利，反而免除被上诉人延期交房（不符交房）的违约责任，要求二审予以改判。和谐公司辩称：一、关于案件事实。1、上诉人尚欠和谐公司265万元购房款未支付的事实，虽然多次庭审上诉人狡辩已经支付，但其尚欠被上诉人265万购房款的事实是毋庸置疑的，一审认定案件事实准确无误。2、合同约定交房期间为2016年12月28日，被上诉人于2016年12月24日通知上诉人交房入伙的事实，双方是一致认可的，一审判决认定案件事实无误。3、涉案合同第八条、第十四条、附件四第八条第3款，均属双方平等自愿签订的制式《商品房买卖合同》，相关条款对上诉人逾期支付购房款，被上诉人可以逾期交房并不承担违约责任的约定，一审法院认定的事实准确无误。综上，根据合同约定，上诉人应于2016年4月21日支付，但直至今日尚欠购房265万元未支付的事实存在且尚在延续，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人不应承担逾期交房的违约责任。二、关于适用法律。1、一审法院准确适用法律，严格参照涉案《商品房买卖合同》主体双方意思自治，被上诉人在合同约定交房期间，按照《商品房买卖合同》约定通知交房，已经依法履行合同交房义务，上诉人拒不接房，责任不在被上诉人。2、上诉人所称邻居的搭建行为，不应作为其拒不接房的理由，更不能作为被上诉人交房逾期的依据。其相邻权应按照其他相关法律解决，不是本诉审查的范围。上诉人诉被上诉人交房逾期违约，被上诉人根据《商品房买卖合同》约定逾期交房是免责的，故应驳回其诉请。黄海侠向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付延期交房违约金1，016，028.01元（于2016年12月29日至起诉之日，按总房款14，425，580元的0.01%/日，暂计算至起诉之日为1，016，028.01元，以后继续主张至交房之日）。2．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月21日，原告黄海侠（××）与被告河南和谐置业有限公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（含附件），由原告购买被告位于郑州经济技术开发区第八大街1号D8幢1-4层107号（合同编号J16002404726）、108号（合同编号J16002404759）商品房两套。其中108号房屋建筑面积124.39平方米、房款1，134，791元，于2016年4月21日一次性付清。107号房屋建筑面积275.73平方米，房款13，290，789元，约定付款方式为首付3，990，789元，于2016年4月21日以现金方式支付，余款9，300，000元采用商业贷款方式支付（银行按揭贷款已办理）；合同中另对××逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺等事项予以约定。就交付期限约定：出卖人应当在2016年12月28日前，将符合本合同约定的商品房交付××使用（该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。）；由于××逾期付款违约在先的，出卖人可据实予以延期。合同第十九条中约定：5．××应根据相邻关系的有关规定，正确处理供排水、通风、采光、维修、装饰装修及通行等相邻权利，并承担相邻侵权责任。合同附件四的“合同补充协议”第四项关于房屋交付的补充约定：该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续等。第八项双方其他约定包括：2．××必须接受物业公司统一管理．．．．．．屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物．．．．．．3．××同意在未向出卖人结清全部购房款及应由××支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房。××同意出卖人有权将合同第八条交房日期顺延至××向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。10．若××私自搭建改变小区外观的，应承担恢复原状义务，如给第三方造成损失的，应承担赔偿责任；物业有权阻止其施工行为，造成的一切经济损失均由××自行承担。2016年4月25日，被告出具“销售不动产统一发票”两张，内容显示为：黄海侠分别支付涉案107号房屋购房款3，990，789元、108号房屋全部购房款1，134，791元。2016年12月30日，黄海侠向被告支付了1，330，000元，被告出具收据，写明为“第二笔首期”。诉讼中，双方对原告已支付108号房屋全部房款，107号房屋已实际支付首付款1，330，000元，尚欠2，650，000元的事实没有异议。诉讼中原告黄海侠提供《金沙湖高尔夫观邸借款协议》一份（两张），以证明原、被告协商一致签订《借款协议》，约定黄海侠借款3，980，000元用于支付涉案房屋首付款且被告已为原告出具了支付首付款的发票。原告提供的该协议中，甲方（××）处未填写，乙方（借款人）为黄海侠，丙方是河南和谐置业有限公司。被告辩称其未在合同上签字盖章，并非其与黄海侠所签。2016年12月24日，被告书面通知原告接收房屋，诉讼中原告对此不表异议，但提出其在接收房屋时发现房屋正前方有一个三米高的墙体，严重影响了房屋的正常使用和居住，且不符合双方《商品房买卖合同》关于“屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物，若××私自搭建改变小区外观的，物业有权阻止施工行为”的约定。原告认为被告所交房屋不符合双方约定的交房标准，要求对墙体拆除，没有接收交房并拒绝支付剩余房款，被告至今未交付房屋的行为已构成违约，故提起诉讼。一审法院另查明，本案被告河南和谐置业有限公司以本案原告黄海侠尚欠涉案房屋首付款未付清，已构成违约为由，向该院另案提起诉讼，要求黄海侠支付剩余购房款并承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》及附件由本案原、被告签名，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。原告起诉请求被告支付延期交房违约金1，016，028.01元，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告于2016年12月24日书面通知原告接收房屋的客观事实存在，且符合合同约定的期限，原告对此亦不表异议。原告以其购买的房屋前面有建筑物，不符合合同约定的交房标准拒绝接收房屋。经该院审理，原告未提供证据证明该建筑物的存在是被告所为，因该建筑物的搭建由此产生的法律后果问题，双方在合同中虽然约定“屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物．．．．．．若××私自搭建改变小区外观的，物业有权阻止施工行为”的内容；同时合同另约定了“××应根据相邻关系的有关规定，正确处理供排水、通风、采光、维修、装饰装修及通行等相邻权利，并承担相邻侵权责任”等条款。根据合同相对性的原则，本案原、被告双方签订的合同是对合同双方当事人之间权利义务的规定和约束，原告拒绝接收涉案房屋的事由，与本案审理的原、被告双方之间的合同纠纷不属于同一个法律关系，不能据此认定被告存在合同违约。综上，原告诉称被告未交付房屋已构成违约的意见，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黄海侠的诉讼请求。案件受理费13，944元，由原告黄海侠负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，黄海侠与和谐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。和谐公司于合同约定的交房期限内书面通知黄海侠接收房屋，黄海侠对此不表异议。黄海侠称其购买的房屋前面有建筑物，不符合合同约定的交房标准拒绝接收房屋。合同约定“屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物．．．．．．若××私自搭建改变小区外观的，物业有权阻止施工行为”；以及“××应根据相邻关系的有关规定，正确处理供排水、通风、采光、维修、装饰装修及通行等相邻权利，并承担相邻侵权责任”等，该建筑物的搭建由此产生的法律后果问题，与本案审理的双方之间的合同纠纷不属于同一个法律关系，黄海侠拒绝接收涉案房屋的事由不能据此认定和谐公司存在合同违约，黄海侠上诉主张和谐公司未交付房屋构成违约，不予支持。综上所述，黄海侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13944元，由黄海侠负担。本判决为终审判决。审判长  张晶晶审判员  周 金审判员  扈孝勇二〇二〇年六月十日书记员  景慧洁