江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1038号原告：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路25号。法定代表人：黄玉敏，董事长。委托诉讼代理人：吴海生，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：施建华，上海融孚律师事务所律师。被告：瓜子汽车服务（天津）有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园综合办公楼1319室。法定代表人：曹世军，执行董事。委托诉讼代理人：黄晓倩，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖华，上海市锦天城律师事务所律师。原告南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称“五洲国际公司”）与瓜子汽车服务（天津）有限公司（以下简称“瓜子汽服公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施建华，被告的委托诉讼代理人黄晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲国际公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年7月18日签订的《租赁合同》。2.判决被告向原告支付违约金292883.04元。3.判决被告向原告支付房屋使用费195255.36元（被告于2020年4月10日交还房屋）。4.依法判决被告向原告支付水、电费13000元。5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日，原、被告签订了一份《租赁合同》，被告承租南通五洲城市广场一层和地下一层部分房屋，建筑面积为6101.73平方米，用于二手车经纪等业务，租赁期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；租金标准为，前三年单价24元/平方米/月，第四、第五年租金单价以第三年租金单价为基础上涨5%；租金按季度支付，被告应在收到原告发票后10个工作日内支付；合同第12条约定，水费由原告代收代缴，收费标准为4.1元/吨，电费为1.1元/度；合同第17.2条约定，如被告违约，应支付2个月的租金作为违约金，第17.2条3款约定，因被告原因租赁区域连续30日未经原告书面同意未以经营的，应按照应付费用的两倍承担违约责任；双方还就其他事项进行了约定。合同订立后，原告按约履行，将房屋交给被告，但被告未按合同约定支付租金，且从2020年1月18日起，被告擅自停止营业，原告催告后，仍未营业，已构成违约。被告瓜子汽服公司辩称，不认可房屋使用费。被告实际搬离腾空时间为2020年1月17日，而实际租金已经支付到了2020年2月29日，不存在超期使用的问题，所以不应支付房屋使用费。被告在2020年1月13日函告知对方后，但是原告没有收取钥匙,被告按照合同约定在交付通知书、合同解除通知书、通知函，函寄后第11日起，物业就已经视为交还完毕。被告已经积极履行了乙方义务，并最大限度地减少五洲国际公司的损失，不属于恶意违约。关于水电费的问题，原告虽然提出水电费，但是自始未提供水电费的证据，所以对此不予认可。因为被告不属于恶意违约，所以不应当支付违约金。对原告的第二项诉讼请求不予认可。因此请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告举证的2018年7月18日，原告和被告签订的《租赁合同》、房屋所有权证书和授权委托书、照片一组、催告函、2020年3月17日的函，被告举证的《合同终止通知函》及送达凭证、《关于继续履行租赁合同的通知》、租赁房屋返还通知及送达凭证、《迁址通知》照片、《关于租金缴纳及恢复正常营业的催告函》、钥匙交还物流凭证、租赁合同、付款回单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告举证的微信聊天记录系被告内部同事沟通群聊天记录，原告不予认可，本院无法确认。但原告对于被告在2020年1月18日停业这一事实予以认可，本院对此予以确认。2.被告举证的原告人员阻碍车辆进入的视频，原告对其真实性未提出异议，仅对被告的证明内容及证明目的提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，原告五洲国际公司（甲方、出租方）与被告瓜子车服公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》。合同约定，被告承租南通五洲城市广场一层和地下一层部分房屋。计租建筑面积为6101.73平方米；租赁用途为办公、二手车经纪等业务；租赁期限为5年，自实际交付日起算；租金标准为，前三年租金单价24元/平方米/月，第四、第五年租金单价以第三年租金单价为基础上涨5%；租金按季度支付，被告需要收到原告发票后10个工作日向原告支付当期租金。合同第9条约定，被告应于本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付保证金292883元。合同第12.1条约定，水费由原告代收代缴，收费标准为4.1元/吨，电费为1.1元/度。合同第17.2条约定，在租赁期限内，被告有下列情形之一的，经原告书面催告后被告仍拒不改正的，构成违约。原告有权单方解除本合同并由被告支付2个月的租金作为违约金，且不退回乙方已经支付的履约保证金：……2.乙方无符合法律规定或本合同约定理由提前退租的。3.因乙方原因乙方租赁区域连续30日未予经营的且未向甲方报备的，或者乙方报备未经甲方书面同意的，自宽限期满后的未予经营期间，乙方应按照应付甲方费用的两倍向甲方承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。被告按合同约定支付了履约保证金并支付了至2020年2月底前的租金。2020年1月13日，被告向原告发出《合同终止通知函》，要求提前终止租赁合同。2020年1月18日，被告停止在案涉租赁房屋的经营活动。2020年1月20日，原告向被告发出《关于继续履行租赁合同的通知》，不同意提前解除合同。2020年2月20日，原告向被告发出《关于租金缴纳及恢复正常营业的催告函》。2020年3月11日，被告向原告发出《租赁房屋返还通知》。2020年3月17日，本院立案受理了原告的起诉，并于2020年3月23日向被告邮寄送达应诉材料。2020年4月9日，被告通过邮政速递将案涉房屋的钥匙交还原告。本院认为，原告五洲国际公司与被告瓜子车服公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。被告在2020年1月13日单方向原告发出《合同终止通知函》，因不符合法律规定或合同约定的解除条件，属于单方违约行为，不产生通知送达原告即解除合同的法律效力。原告在2020年1月20日向被告发出要求继续履行合同的通知，2月20日发出要求恢复营业及催缴租金的通知，在遭被告拒绝后向本院起诉要求解除合同，系行使合同约定的解除权，在起诉状副本送达被告时即产生合同解除的权利。双方的租赁合同于2020年3月23日解除。因租赁合同的解除系被告违约行为造成，被告应承担相应的违约责任。合同解除前被告未付的租金112272元（24元/平方米/月×6101.73平方米÷30天×23天）应予支付。根据合同约定，被告的履约保证金不予退还，被告还应支付相当于2个月租金的违约金即292883.04元。至于原告主张的合同解除后的房屋使用费，被告已提出交还房屋，原告不予接收，因此属于原告扩大的损失，应由原告自行承担。对于原告主张的水电费用，因未能提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告南通五洲国际商业运营管理有限公司与被告瓜子汽车服务（天津）有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月23日解除。二、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司违约金292883.04元。三、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告租金112272元。四、驳回原告南通五洲国际商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费34705元（已减半），保全费3470元，合计38175元，由原告南通五洲国际商业运营管理有限公司负担5245元，被告瓜子汽车服务（天津）有限公司负担32930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费69410元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员 余雪松法官助理 王曙曙二〇二〇年六月十一日书 记 员 韩云香