江苏省盱眙县人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0830民初687号原告:王将，男，1976年8月7日出生，汉族，住盱眙县。原告：刘素华，男，1963年8月30日出生，汉族，住盱眙县。原告：王闯，男，1969年5月6日出生，汉族，住盱眙县。原告：何英俊，男，1971年6月22日出生，汉族，住盱眙县。四原告共同委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告：邹磊，男，1994年7月13日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：邹德兵（系被告邹磊父亲），1967年3月27日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：花平敏，江苏法之衡律师事务所律师。原告王将、刘素华、王闯、何英俊与被告邹磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告王闯、何英俊及四原告委托诉讼代理人李明军，被告邹磊的委托诉讼代理人邹德兵、花平敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王将、刘素华、王闯、何英俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付建房余款15000元，并自2019年4月10日起按银行同期贷款年利率4.35%的四倍向原告支付利息；2.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2014年7月14日，盱眙福莱投资有限公司与被告签订“康居点房屋建设合同”，由盱眙福莱投资有限公司将其在盱眙县建设的天官井佳园小区第3栋301号房出售给被告，约定售价260000元。被告通过不同形式支付了绝大部分购房款，余款15000元一直未付。2014年7月14日，被告出具确认书，确认：天官井佳园3-301号房已交付，水电已接通，房产证、钥匙已收到。同日，被告出具欠条，载明：今欠到天官井佳园现金15000元，办好土地证，接到通知之日起10日还清此款，逾期未还，按银行贷款利率四倍收取利息，不得以任何理由拒付。之后，盱眙福莱投资有限公司已将出售的3-301号房土地证办妥并于2019年3月30日向被告发出催款通知，催促被告交纳购房款，但被告至今没有交纳。由于盱眙福莱投资有限公司已于2019年5月20日注销，故以公司各股东为原告提起本案诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告邹磊辩称，1.与被告签订康居点房屋建设合同的是盱眙福莱投资有限公司。据工商登记查询该公司的经营范围为：农村基础设施投资，该公司并不具有房地产开发资质，也不属于房屋建设工程施工企业，其与被告签订的代建合同名为代建，实为在农村集体土地上自行开发建设销售案涉小区，违反了法律行政法规的强制性规定，合同应认定为无效；2.原告在建房之初，曾与被告及与其他11户业主口头约定，会完善小区基础设施和公共配套设施，具体包括：每栋别墅后面建绿化带，整个小区安装路灯，建一个公共厕所，在适当位置建一个休闲的健身场所。案涉小区于2013年动工建设，2016年施工完毕，至今原告承诺的配套设施仍未落实；3.原告交付的房屋存在质量问题，阁楼漏水情况严重。被告曾多次向原告王将要求修缮，原告王将虽然到现场查看过，但后均以各种理由敷衍，至今漏水问题未解决；4.根据合同约定，余款15000元待土地证办好后交款领证。这里的土地证应理解为国有土地证，当时原告有承诺的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明案件事实如下：盱眙福莱投资有限公司成立于2013年4月16日，股东为原告王将、刘素华、王闯、何英俊四人。公司的经营范围为：农村基础设施投资。公司于2019年5月20日注销。2014年7月14日，盱眙福莱投资有限公司（承建方）与被告邹磊（买受方）签订“康居点房屋建设协议”一份。协议约定：买受方所建的康居房位于盱眙县，位于项目中的第3栋301号房；该房屋总金额260000元；基础结束前（以基础圈子梁模板拆除为准）交纳定金的购房客户如对所购房屋不满意的，可向承建方以书面形式提出退房（不交纳违约金）；在房屋交付使用后/日内，买受方按规定提供所需资料，配合乡镇村建办理权属登记，办理房屋产权证。协议附件一为房屋平面图；附件二为公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准；附件四为补充协议。同日，被告邹磊向盱眙福莱投资有限公司出具欠条，欠条内容为：“今欠到天官井佳园人民币壹万伍仟元￥15000。接到通知领土地证之日起，十日内付清此款，逾期未还，按银行贷款利率四倍赔付给天官井佳园，不得以任何理由拒付。”同日，被告邹磊亦向盱眙福莱投资有限公司出具确认书，确认书内容为“邹磊由天官井佳园代建的别墅二层半，区内3-301号房，该房水电已接通，钥匙已收到，房产证已收到。”被告邹磊签署和出具前述康居点房屋建设协议、欠条、确认书均系由其父亲邹德兵代为办理，邹磊对此并无异议。被告邹磊主张确认书中载明收到房产证不是事实。2014年11月25日，原、被告因款项给付发生争议，经盱眙县村镇建设服务站、矛调中心和盱眙县铁佛法律服务所调解，原告刘素华和购房户签订《关于陈梅村庄在天官井佳园代建房屋相关手续的协议》。被告邹磊父亲邹德兵在协议上签字。另查明，被告邹磊为盱眙县何岗村居民。2015年2月4日，原告为被告邹磊办理了《集体土地使用权证》，地类为农村宅基地。证件现因双方争议未交付于被告。案涉天官井佳园小区位于盱眙县鲍集居委会，系集体土地性质。小区未办理规划和建设审批手续。本院经审查认为，首先，关于案涉“康居点房屋建设协议”的性质。原告主张系承揽合同性质，被告主张为房屋买卖合同性质。本院认为，承揽合同和买卖合同有着极大的相识性，但也存在着明显的区别。承揽合同与买卖合同区别的关键在于承揽合同是以完成一定的工作为目的的合同，双方当事人的权利义务所指向的对象主要是一定的行为；买卖合同则是以转移所有权为目的的合同，双方当事人的权利义务所指向的对象是一定的物。案涉天官井佳园系盱眙福莱投资有限公司开发、建设，但合同的性质并不由合同名称决定，不能因案涉房屋为原告方建设即认定原、被告之间的法律关系为承揽合同关系，而应根据原、被告双方的合同条款体现的权利义务关系来决定双方之间法律关系的性质。从“康居点房屋建设协议”的约定来看，协议多处使用了“买受方”、“购房”的表述，协议也无体现承揽方式、材料的提供等承揽关系的条款。从案件的实际情况来看，天官井佳园建设多栋房屋，均统一由盱眙福莱投资有限公司开发、建设，房屋栋号可由买受方选择，这符合房屋买卖合同的惯例。从合同双方的交易目的来看，根据“康居点房屋建设协议”、欠条、确认书以及调解协议均明确盱眙福莱投资有限公司或原告须为被告办理土地证、房产证，被告负有配合义务，双方的交易目的显然是取得作为物权的房屋，而不是作为建筑本身的房屋。故案涉“康居点房屋建设协议”的性质名为代建，实为房屋买卖。其次，案涉房屋用地属于集体性质。原、被告对案涉房屋的买卖实为小产权房买卖，双方约定的办理土地证、房产证，并约定以办理土地证为给付余款的条件涉及了物权的归属。根据目前民事司法实务政策的规定，“小产权房”纠纷属于行政机关处理的范畴，人民法院对于“小产权房”买卖引起的纠纷应不予受理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告王将、刘素华、王闯、何英俊的起诉。案件受理费已收取175元，退予原告王将、刘素华、王闯、何英俊。本裁定为终审裁定。审判员  周天保二〇二〇年六月十七日书记员  王 龙附：相关法律规定及司法解释1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。