贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2931号 原告：李超，男，汉族，1985年11月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，系该公司员工。 原告李超与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李超之委托诉讼代理人钟影，被告七众置业之委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李超向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告李超就圆梦国际第5号楼2单元12层3号商品房办理不动产权转移登记，并限期交付不动产权属证书。2、判令被告向原告李超支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以已付购房款392,014.0为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2016年9月11日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计为50,000.00元。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告办理不动产权证的主张，但要求被告交付涉案房屋的不动产权证书。 事实及理由：2014年4月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定“原告购买被告开发建设的圆梦国际第5号楼2单元12层3号房，建筑面积为118.72m，套内建筑面积为95.02m，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为4,125.59元，房屋总价款为392,014.00元，首付款122,014.00元，剩余270,000.00以公积金贷款方式予以支付”，原告通过住房公积金贷款向被告付清了全部购房款，被告于2016年6月13日将房屋交付给原告使用，交房时收取了原告的契税5,880.00元、办证代收款12,919.00元及维修基金等并出具了相应《收款收据》。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，”但买卖双方对出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准未作约定，约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限(2016年6月13日交房后90日内)于2016年9月10日届满，被告仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告至今尚未取得商品房转移登记有关文书原告认为：由于被告的违约行为，致使原告不能在规定的期限内取得商品房转移登记有关文书，原告有权要求其履行，同时根据合同约定，被告还应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但因原、被告双方对被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[20031251号)对于逾期贷款，按罚息利率计收利息，罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故被告应以已付购房款392,014.00为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告计付自2016年9月11起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同给定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理—（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可见，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获得房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际“项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理查明：2014年4月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元12层3号房；该商品房总价款为392,014.00元，买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款122,011.00元，余款270,000.00元以公积金贷款支付。合同附件十二补充协议约定：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了全部购房款。2016年6月13日，被告向原告交付了涉案的商品房。同日，原告向被告交纳了契税5,880.00元、办证代收款12,919.00元。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应向原告支付违约金，遂以前述诉请诉至本院。 庭审中，被告出示《贵州七众置业有限公司圆梦国际第5幢首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心同意办理圆梦国际第5幢项目不动产登记，且被告已于2020年2月17日为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证书（权证号：黔（2020）毕节市不动产权第0002318号）。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告已为原告申请办理涉案商品房不动产权证书，故对原告主张被告交付涉案商品房不动产权书的诉请，本院予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告于2016年6月13日将涉案商品房交付原告，应于交付房屋之日起90日，即2016年9月11日前取得涉案商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未在2016年9月11日前取得该商品房所有权初始登记，并履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题，如上所述，被告应于2016年9月11日前履行交付文书的义务，但被告未履行，则应从2016年6月12日起开始计算违约金；被告于2020年2月17日为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证书，被告已履行完毕其交付义务，截止计算违约金。故被告承担违约责任的期间为：2016年9月12日起至2020年2月17日止。 关于违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额392,014.00元为基数，自2016年9月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年2月17日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李超交付涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李超逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以392,014.00元为基数，自2016年9月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年2月17日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告李超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费918.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年六月五日 书记员 包清琳