贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3722号 原告：郑文才，男，汉族，1980年6月23日出生，住云南省昭通市镇雄县。 原告：王粉科，女，汉族，1984年5月4日出生，住云南省昭通市镇雄县。 委托诉讼代理人：符立萍，系贵州文腾律师事务所律师，执业证号：15224201511520579。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15201201511937750。 原告郑文才、王粉科与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑文才、王粉科之委托诉讼代理人符立萍，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑文才、王粉科向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行合同并于本判决生效后立即向原告办理不动产产权证；2、请依法判令被告支付原告违约金，以364930元为基数，按照每天万分之一的利息计算2016年7月1日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年4月7日1370天共计49995元；3、请求依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年3月22日原告向被告购买了被告开发的位于毕节市七星关区盛世华都3-073号门面。当日，原告与被告签订了商品房实卖合同，该商品房总价款为364930元，原告按照合同约定一次性向被告付清房款及契税、维修基金及所有费用。根据双方签订的合同约定，被告于2016年6月30日之前办理商品房转移登己的相关文书。商品房买卖合同第二十二条“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的规定，被告已逾期交房且也超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就应该向原告支付违约金。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依照民事诉讼法第119条之规定具状贵院，请依法支持原告的诉讼请求。在诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日，被告兴业公司在办理涉案房屋初始登记期间，通过在涉案房屋所在小区通道、电梯、售楼部等各处张贴公告的方式，预先告知涉案房屋买受人按照不动产登记部门的要求提交办理转移登记所需的资料、履行协助义务。2019年12月10日涉案商品房1幢经毕节市不动产登记中心认定，颁发了不动产权证书，即取得首次登记；2020年1月9日，涉案商品房2幢经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即也取得初始登记。2019年12月12日、2020年1月11日，被告分别登报发布公告，通知涉案商品房1幢、2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。且被告已为原告完成转移登记相关之书的办理。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告分别于2019年12月10日、2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中被告应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，被告取得初始登记后也积极落实转移登记的办理。合同既约定了在取得初始登记的同一天交付转移登记的有关文书，则应当将转移登记的有关文书理解为主要包括初始登记的证明，故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时，退一万步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2019年12月12日、2020年1月11日登报之日止；二、依据法律规定，请求依法判令对于违约金超过诉讼时效的，驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据，被告提交的首次登记审查意见，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的登报通知及公告，经本院审查认为：虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但《商品房买卖合同》约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面或电话通知当事人，10日内办理交接手续，由于买受人原因不能书面或电话通知的，出卖人采取在毕节日报登公示30日，公示期后买受人仍未来办理交接手续，视为买受人对该商品房无异议，买受人并承担所产生的费用”，且合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。故通知方式应参照此约定。因此，该登报通知的行为应视为被告已尽告知义务，本院予以采信。在小区张贴公告时被告并未达到具备转移登记的条件，故在小区张贴公告的证据达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月22日，原告郑文才、王粉科作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”3-073号房，总价款为364930元。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面或电话通知当事人，10日内办理交接手续，由于买受人原因不能书面或电话通知的，出卖人采取在毕节日报登公示30日，公示期后买受人仍未来办理交接手续，视为买受人对该商品房无异议，买受人并承担所产生的费用。转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋已于2020年1月9日符合新建商品房幢首次登记条件，不动产登记部门同意办理该项目幢首次登记。2020年3月20日，被告办理了涉案房屋的不动产权证。被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项。合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间如何认定。 关于第一个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月3日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第二个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款364930元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月3日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项该行为视为被告履行了披露义务。因此，逾期办证违约的计算方式为：以已付购房款364930元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月3日起计算至2020年1月11日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑文才、王粉科支付违约金，违约金的计算方式为：以364930元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月3日起计算至2020年1月11日止。 二、驳回原告郑文才、王粉科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由原告郑文才、王粉科负担125元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月十二日 书记员  彭 双