贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4059号上诉人（原审被告）：贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒（公司员工），男，汉族，1987年8月5日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：李莉，女，汉族，1968年3月30日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州宏立城房地产开发有限公司因与被上诉人李莉商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵州宏立城房地产开发有限公司不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州宏立城房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判驳回原告诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋在2011年就已公告交房，上诉人办理房屋权属证书的义务是在被上诉人收房后才需履行，被上诉人未及时到上诉人处办理收房手续，而非上诉人拒不配合交房，被上诉人无权要求上诉人承担责任；2、被上诉人至今没有缴纳物管费与维修基金，根据双方合同约定和住宅基金专项办法的规定，住户应该在办理入住前将维修基金缴纳，否则不得将房屋交给购买人，因此，不交房的过错不在上诉人。一审法院忽略了被上诉人针对该事实的举证责任，判决显失公平；3、上诉人针对逾期交房违约金提出了诉讼时效的抗辩，原判对此未对考虑。被上诉人李莉答辩称，起诉前我多次找上诉人，但上诉人以费用未交清为由不同意将房屋交给我，在房屋没有交给我的情况下，我不应该交纳物业费和维修基金。李莉向一审法院起诉请求：1、要求被告立即向原告交房并办理相关事宜；2、依规协助办理产权证书；3、支付延期交房违约金10万元（按合同约定计）。一审法院认定事实，2008年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区四方河路1号“山水黔城”九组团第5号楼1单元22层1号房屋，总价款571429元，原告于2008年10月18日支付171429元，余款400000元以银行按揭贷款支付；被告应在2009年8月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告。合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面或报刊、电话、短信通知买受人办理交付手续。……”合同第十五条关于产权登记的约定“二、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……3.从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一。”原告在买受人处签名捺印，被告在出卖人处捺印并加盖法人印章。合同签订后，双方办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。2008年10月24日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与工商银行贵阳市贵溪支行（贷款人）签订《个人购房借款合同/担保合同》，贷款400000元支付剩余购房款。2011年4月10日，宏立城房开在贵阳晚报刊登入住通知“尊敬的山水黔城业主，在您们的理解和大力支持下，‘山水黔城’项目九组团第5栋住宅于2011年4月10日交付使用，敬请以上业主带上相关购房资料至山水黔城物业管理公司办理入住手续……”。2013年10月27日，宏立城房开向原告发出《商品房交付催告函》“尊敬的业主李莉，您于2008年10月18日与我司签订《商品房买卖合同》，合同约定您向我公司购买的山水黔城9-5-1-2201号商品房一套，该合同签订后，我公司已按合同约定将相关义务履行完毕，并以包括电话、登报等多种形式告知您具体交付方式及时间，但不知何种原因，至今您未到我司办理交付相关手续。依据您与我公司签订的合同约定，您已超过合同约定的最长办理房屋交付手续期限，应当按照合同约定向相关物业服务管理公司支付50/天的看房费，为避免给您造成更大的经济损失，请您尽快与我公司联系并办理相关房屋交付手续，否则，因此所产生相关的法律责任及相应的违约责任由您承担。”现原告因被告一直向其未交付案涉房屋，遂于2019年8月1日诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告向一审法院提交了首付款收据照片（被告宏立城房开于2008年10月18日向李莉开具，金额为171429元）、答复函、邮单、《借款协议书》（2008年10月18日，原告与案外人蹇宏签订的《借款协议书》，约定李莉向蹇宏借款11万元用于购买案涉房屋），原告称首付款收据原件在被告办理人处，说交房的时候再给原告原件。前述证据证明首付款单据是如何开具的，以及原告多次和被告对于交房问题进行协商，被告收到催告函之后原告打电话去被告法务部跟法务人员进行协商，被告法务部人员一直没有回复。被告宏立城房开对于交付催告函认为只能证明宏立城房开2013年12月27日向原告发函要求接房，不能达到原告所称多次与被告沟通的目的，原告需要举证证明和被告通过话。认为借款协议书、答复函与被告无关，三性均不认可，原告应举证证明其房款已经支付到被告处。审理中，原告称诉请的逾期交房违约金系按照商品房买卖合同第十五条第二款的第3点的约定，从逾期之日开始按照月万分之一计算的。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。本案中，被告因原告未提交的首付款收据原件，仅提交了照片，故认为原告未按合同约定交付首付款。原告称首付款系原告向蹇宏借款及原告销售山水黔城房屋应得的佣金抵扣部分首付款，补交了差额后完成的支付义务。一审法院认为，首先，双方在商品房买卖合同签订后即在产权登记部门办理了商品房预售合同登记备案，首付款交付凭证系办理商品房预售合同登记备案时所必需的材料之一，备案表中载明了预付房款为171429元，与合同约定及收据照片中的金额一致。其次，2008年10月24日，原告、被告即与工商银行贵阳市贵溪支行签订了《个人购房借款合同/担保合同》，被告对收到该贷款未持异议。而贷款的办理前提亦包含原告已履行首付款交付义务、被告向原告开具首付款收据。再次，2013年10月27日，宏立城房开向原告发出的《商品房交付催告函》中仅载明了催促原告收房的内容，并无催促原告履行付款义务的内容，被告宏立城房开亦未向一审法院提交其他载有催促原告交付款项的相关证据。故对原告称已经履行了首付款交付义务，一审法院予以采信。由此，被告应按合同约定向原告履行交付房屋的义务，对原告诉请被告向原告交付房屋，一审法院予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因双方尚未进行房屋交接，故合同约定的被告的协助办证期限尚未到达，故对原告诉请被告协助办理产权证书的诉请，一审法院不予支持。对原告诉请按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第3点的约定，由被告支付逾期交房违约金10万元。因原告诉请的系延期交房违约金，并非该条约定所适用的逾期办证的情形，故对原告诉请以此为据计算逾期交房违约金，一审法院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同约定，被告应于2009年8月31日前将符合合同约定的房屋交付原告。被告于2011年4月10日在贵阳晚报刊登入住通知，告知“山水黔城”项目九组团第5栋住宅于2011年4月10日交付使用，购房的业主带上相关购房资料至山水黔城物业管理公司办理入住手续。2013年10月27日，宏立城房开向原告发出《商品房交付催告函》，催促原告收房，但时至法庭辩论终结时，双方仍未就案涉房屋办理交接手续。因原告未向一审法院提交在2013年10月27日前向被告主张房屋交付的相关证据，无法证明在此之前房屋未能交付系被告过错导致，故对2013年10月27日前的违约金，一审法院不予计算。而原告在收到被告2013年10月27日发出的催告函后，因被告对原告的首付款是否足额交付存在争议，一直未向原告办理房屋交接手续。对于被告关于诉讼时效的抗辩理由，因被告未交付案涉房屋的行为一直持续至今，故依法不能成立。根据合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告应从2013年10月28日起以原告已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止。对被告称原告需在交清合同约定的物业费、看房费后方办理房屋交付。因被告并非合同约定的物业费、看房费的收费主体，故一审法院对此不予处理，可待适格主体另诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵州宏立城房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告李莉交付位于贵阳市南明区四方河路1号“山水黔城”九组团5号楼1单元22层1号房屋；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李莉逾期交房违约金，自2013年10月28日起以已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告李莉负担450元，被告贵州宏立城房地产开发有限公司负担700元（此款原告李莉已预交，被告贵州宏立城房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告李莉）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人明确表示案涉房屋的首付款和按揭贷款已经交清。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，对于案涉房屋未能如期交付的原因，上诉人主张系被上诉人未能交清房款、维修基金、物管费等费用导致，而被上诉人则主张其诉讼前多次要求上诉人交房，但上诉人都以其未交清房款为由拒不交付房屋。对此本院认为，虽然被上诉人没有直接证据证明上诉人以房款未交清为由拒绝交房，但结合被上诉人提交的《借款协议书》、答复函、首付款收据复印件，以及上诉人已经为案涉房屋办理合同备案的客观事实来看，可以从侧面印证被上诉人的主张。并且常理上如果被上诉人房款已经交清，且上诉人通知可以收房的情况下，购房人一般不会拒绝收房。故原判认定双方对房屋款项是否足额支付存在争议，从而导致上诉人一直未向被上诉人办理房屋交接手续并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张《住宅专项维修资金管理办法》规定被上诉人应当在入住前交纳维修基金，否则上诉人有权不交付房屋的说法，本院认为，基于上述论述，导致房屋未如期交付的原因并非是维修基金没有支付，且被上诉人二审中已明确表示愿意交纳维修基金的情况下，上诉人仍表示还需交纳物管费等其他费用才能交房，这也充分说明维修基金未交纳并非被上诉人个人原因，上诉人以此来主张不交房的理由不能成立，对该主张本院亦不予支持。关于上诉人提出逾期交房违约金诉讼时效问题，根据《商品房买卖合同》第九条“（2）逾期超过90工作日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”的约定，本案逾期交房违约金约定以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原判以上诉人向被上诉人发出《商品房交付催告函》的次日2013年10月28日开始计算违约金，至2019年8月2日提起本案诉讼时，2013年10月28日起至2016年8月1日止的违约金已过诉讼时效，原判在计算逾期交房违约金时未考虑诉讼时效错误，本院予以纠正。案涉房屋逾期交房违约金应自2016年8月2日起，以已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12948号民事判决第一项：贵州宏立城房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向李莉交付位于贵阳市南明区四方河路1号“山水黔城”九组团5号楼1单元22层1号房屋；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12948号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12948号民事判决第二项为：贵州宏立城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付李莉逾期交房违约金，自2016年8月2日起以已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止；四、驳回李莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由李莉负担500元，由贵州宏立城房地产开发有限公司负担650元；二审案件受理费用2230元，由李莉负担230元，由贵州宏立城房地产开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月二十三日书记员  邹 尚