贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2582号上诉人（原审被告）：莫岳山，男，1987年4月17日出生，汉族，住湖南省株洲县。被上诉人（原审原告）：周永强，男，1977年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：孙颖，女，1979年5月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邵静，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人莫岳山因与被上诉人周永强、孙颖房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫岳山上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审中，被上诉人向一审法院提供了《中天城投物业公司收费通知单》以及付款凭证、水务公司的发票等证据，但并不能证明《中天城投物业公司收费通知单》上所载明的物业费用是其实际缴纳的物业费用，同时被上诉人所提供的票据等证据材料时间为2019年7月，根据双方签订的《房屋租赁协议书》，房屋租赁期限到2019年5月15日就已经到期，其所提供的《中天城投物业公司收费通知单》以及其他单据的时间均在房屋租赁期限届满之后，被上诉人所提供的证据无法证明该物业费用以及水电费用系上诉人在房屋租赁期间所产生，一审法院据此判决上诉人支付相应的费用明显不合理。二、一审法院判决证据不足、适用法律错误。在2018年9月4日，被上诉人将房屋出售给罗涛，但被上诉人并未告知上诉人出售房屋的情况，被上诉人的行为损害了上诉人的优先购买权。同时，在罗涛购买房屋后，多次在上诉人不知情，未经上诉人同意的情况下进入租赁房屋，其行为严重影响到上诉人正常使用房屋，上诉人多次找到被上诉人协商均未能解决此事，根据“买卖不破租赁”的规定，被上诉人与罗涛买卖房屋的行为不应当影响到上诉人正常使用房屋，因此对于支付2018年9月之后的房租上诉人不予认可。上诉人与被上诉人房屋租赁期限在2019年5月便已届满，被上诉人2019年7月要求上诉人承担房屋玻璃损坏的责任明显证据不足，被上诉人无法证明玻璃损坏发生在房屋租赁期间；在被上诉人将房屋租给上诉人时，该房屋系毛坯房，双方约定上诉人可以进行装修，因此一审法院判决上诉人支付拆除清理的费用以及更换玻璃费用明显证据不足，并依照《合同法》要求上诉人承担违约金适用法律错误。审理中，上诉人莫岳山增加上诉请求：二被上诉人返还其在一审后转账支付给二被上诉人的3000元，同时明确上诉请求第一项为撤销原判，依法改判上诉人莫岳山不承担租金，水电、物业费均已交到2019年5月15日，不承担玻璃的损失，恢复原状产生的费用承担不超过1000元，不承担违约金。被上诉人周永强、孙颖答辩称，依法驳回上诉人的上诉请求，一审判决正确。一审中被上诉人提交了租赁合同及被上诉人为上诉人代付的水电及物业费及相关损失凭证，证明上诉人租赁房屋期间未按照约定及时缴纳相关费用，给被上诉人造成了损失。被上诉人提交的票据均发生在交易之后是合理的，因为水电这些都是使用之后才进行结算，是在被上诉人进行催收之后上诉人不缴纳的情况下，被上诉人才无奈缴纳的，故票据产生时间并不矛盾，一审法院认定事实正确。上诉人主张被上诉人未通知的情况下出售房屋不属实，被上诉人先通知了上诉人，上诉人在没有任何表示的情况，被上诉人将自己留用房屋钥匙交付给了中介方便出售房屋过程中看房，足以说明上诉人的优先购买权并未受到损害，且第三人即购房人也并未影响上诉人正常使用房屋。上诉人将房屋分割出租给不同的次承租人，至今为止，次承租人未向上诉人主张任何权利，说明第三人没有对上诉人的正常使用房屋造成影响，同时上诉人也没有对于其主张的情况举证证明。房屋玻璃损坏的损失被上诉人一审提交了更换凭证及支付凭证，发生的损失是1120元，被上诉人一审已经充分举证。在合同中虽约定了上诉人可以进行装饰，但是合同期满返还时应当恢复原状交付给被上诉人，通过一审举证也可看出房屋并未恢复，根据法律规定被上诉人自行恢复产生的损失应该由上诉人负担。违约金也符合合同及法律规定，故请求驳回上诉请求。同时，被上诉人不同意上诉人二审中增加诉讼请求，不同意在二审中一并审理，也不同意调解，该笔款项3000元确实是收到的，是上诉人履行一审判决的部分款项，同意该3000元在二审中抵扣。周永强、孙颖向一审法院起诉请求：1.莫岳山支付拖欠的租金13552元（从2018年9月16日至2019年5月16日）、水费3009.84元、电费100元、物业管理费458元，合计17119.84元；2.莫岳山支付周永强、孙颖恢复原状费用5000元、赔偿损失1120元；3.莫岳山支付违约金1694元。一审法院认定事实，周永强、孙颖原系贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城A5组团4-6-1号房屋所有权人，2014年3月17日周永强（甲方）与莫岳山（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定将周永强、孙颖所有的房屋租给莫岳山使用，租赁期限自2014年5月17日至2019年5月16日。月租金1400元，付款方式，签约当日乙方应向甲方支付约定的房租和押金。乙方需提前10日向甲方支付下次房租。押金1400元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用，以及乙方承担的违约责任外，剩余部分甲方应如数返还乙方。其中第五条约定租赁期内（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）停车费（12）室内设施维修费由乙方承担。第九条约定……（三）乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋1.不按照约定支付租金达10日的；2.擅自拆改变动或损坏该房屋主体结构的；3.保管不当或不合理使用附属物品、设备设施导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十二条其他事项约定①房屋租赁合同期为5年，前三年租金为1400元每月，第四年租金为1540元每月，第五年租金为1694元每月。②承租方有权将房屋转租给第三方，但不能转让。莫岳山在接收房屋后，使用塑胶板将房屋隔离成多个小房间，且从2018年9月起就不再向周永强、孙颖支付租金，也未缴纳水电费、物业管理费，莫岳山在租赁期限届满前搬离了承租的房屋。周永强、孙颖为其代缴了拖欠的水费及因此产生的违约金共3009.84元。周永强、孙颖为恢复房屋原状聘请人员拆除屋内隔离墙并清运、清扫房屋支付费用4500元，更换损坏玻璃支付费用1200元。另查明2018年9月4日周永强、孙颖将房屋出售给罗涛。2019年4月16日罗涛出具《说明》表示该房屋租赁期间的租金及相应收益均由周永强、孙颖享有，且罗涛在向周永强、孙颖支付的购房款中已扣除2019年5月物业费220元、电费100元及滞纳金600元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。莫岳山经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭视为对其质证、辩论权利的放权。按照合同约定，莫岳山应于每月10日前支付下一次的租金，第五年的租金为1694元每月，莫岳山自2018年9月起未再向周永强、孙颖支付租金，自2018年9月至2019年5月合计8个月，应支付租金1694元×8=13552元，周永强、孙颖请求莫岳山支付上述租金一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。周永强、孙颖诉请莫岳山诉向其支付的杂费中其未能提供已支付458元的证据,且其提供的《中天城投物业公司收费通知单》不能证实欠付何时的物业费且其已缴纳，其诉请莫岳山支付的电费100元、物业管理费458元，一审法院支持由罗涛扣出的电费100元，物管费220元，周永强、孙颖超过部分的请求一审法院不予支持。周永强、孙颖支付的水费3009.84元按照双方的合同约定莫岳山同样应向周永强、孙颖支付。对房屋恢复原状产生的相关费用4500元莫岳山应向周永强、孙颖支付，周永强、孙颖超过部分的请求一审法院不予支持。更换损坏的玻璃周永强、孙颖支付了1200元，但周永强、孙颖就玻璃损失仅请求莫岳山赔偿1120元，一审法院对其意见予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因莫岳山未按照约定支付租金持续拖欠，至本案审理时已一年有余，按照《房屋租赁协议书》第九条的约定，莫岳山应向周永强、孙颖支付违约金，即一个月租金1694元，周永强、孙颖的该项请求一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决：一、被告莫岳山于本判决生效后十日内向原告周永强、孙颖支付租金13552元，水费3009.84元，电费100元，物管费220元，合计16881.84元；二、被告莫岳山于本判决生效后十日内向原告周永强、孙颖支付恢复房屋原状产生的费用4500元，赔偿损失1120元，合计5620元；三、被告莫岳山于本判决生效后十日内向原告周永强、孙颖支付违约金1694元；四、驳回原告周永强、孙颖其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，原告周永强、孙颖负担21元，被告莫岳山负担190元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：莫岳山提交了2019年11月21日周永强、孙颖出具的收条，欲证明周永强、孙颖将租金转给了案外人罗涛。周永强、孙颖质证称证据三性认可，但是不认可证明目的，当时是转让租金收益，因莫岳山不履行合同约定，周永强、孙颖基于与罗涛之间的买卖合同，必须要承担租金、水电费等，所以就把这些钱支付给了罗涛，取得了罗涛的一个书面说明。鉴于一审中，莫岳山未到庭应诉，其对一审中周永强、孙颖提交的证据发表意见如下：租赁合同是真实的，物业费应该就计算到2019年5月15日，其余的不应承担，缴纳水费的时间在租赁合同届满之后，故2019年5月15日之后的水费也不应该承担。经本院二审审理查明，一审后莫岳山通过转账向周永强、孙颖支付了3000元，周永强、孙颖亦认可收到3000元，但认为是莫岳山履行一审判决部分款项的行为，并同意该笔3000元在二审判决中予以抵扣。再查明，涉案房屋的水费发票显示：账务年月为201808的水费金额为290.78元、账务年月为201810的水费金额为174.51元、账务年月为201812的水费金额为140.67元、账务年月为201902的水费金额为157.59元、账务年月为201904的水费金额为161.82元、账务年月为201906的水费金额为2084.47元。另查明，《房屋租赁协议书》约定租赁期满或合同解除后，出租人有权收回该房屋，承租人应当按照原状返还该房屋及附属物品、设施设备。另，二审中，周永强、孙颖认可在租赁期限届满后，已更换涉案房屋门。锁除此之外，经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，周永强与莫岳山签订《房屋租赁协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，合同各方当事人均应按照合同约定履行义务。《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限、租金标准及支付时间等，在租赁期限内，承租人莫岳山应当按照合同约定的租金标准和支付时间向出租人按时足额支付租金。莫岳山上诉主张根据“买卖不破租赁”，周永强、孙颖与罗涛买卖房屋的行为不应当影响到上诉人正常使用房屋，故对于支付2018年9月之后的房租不应支付的理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，被上诉人买卖房屋的行为并未影响其对房屋的租赁权，故对其上诉理由，本院不予采信，莫岳山应当按照合同履行按期足额支付租金义务。根据双方约定，第五年的租金为1694元/月，莫岳山应按照合同约定向周永强、孙颖支付2018年9月至2019年5月期间的租金，一审法院判决莫岳山向周永强、孙颖支付租金1694元×8=13552元，并无不当，本院予以维持。一审判决后，莫岳山向周永强、孙颖支付了3000元，周永强、孙颖认可收到，并同意在二审判决中予以抵扣，本院在欠付租金总额中抵扣该3000元，抵扣后，莫岳山还应支付周永强、孙颖房屋租金10552元。莫岳山未按照约定支付租金，根据《房屋租赁协议书》第九条的约定，莫岳山应当支付一个月租金1694元作为违约金，一审法院对违约金的判决并无不当，亦应予以维持。本案双方签订的合同明确约定，涉案房屋租赁期内的水费、电费以及物管费均应有莫岳山承担，结合周永强、孙颖提交的证据，购房人罗涛已经扣出其代为支付电费100元和物管费220元，一审法院据此判决莫岳山向周永强、孙颖支付电费100元、物管费220元亦应予以维持。关于水费，根据本案查明的事实，2018年8月至2019年6月，两个月抄码一次，产生的水费金额分别为290.78元、174.51元、140.67元、157.59元、161.82元、2084.47元，其中，2019年6月产生的水费明显高于2018年8月至2019年4月期间的水费，本案房屋租赁期限截止到2019年5月16日，承租人莫岳山主张其在租赁期限届满前已经搬离涉案房屋，出租人周永强、孙颖亦认可在租赁期限届满后已对涉案房屋门锁进行了更换，由于2019年6月抄码的水费，包含2019年5月产生的费用，而莫岳山于2019年5月16日前搬离涉案房屋，其对于搬离前的水费应予支付，本院根据其租赁涉案房屋期间的水费一贯用度的情况，对2019年6月产生的水费2084.47元，本院酌情支持100元。综上，经计算，2018年8月至租赁期限届满期间的水费为290.78元+174.51元+140.67元+157.59元+161.82元+100元，共计1025.37元。租赁期间届满后，莫岳山应当按照原状返还该房屋及附属物品、设施设备，故对房屋恢复原状产生的相关费用4500元及赔偿玻璃被损坏的损失1120元，均应由莫岳山承担。莫岳山认为，恢复原状仅仅是将涉案房屋内的物品搬离腾空，对此，本院不予采信；同时，涉案房屋玻璃被损坏，周永强、孙颖为更换玻璃支付1200元，莫岳山作为房屋的承租人，其未按照合同约定向周永强、孙颖原状返还房屋，在无证据证明系第三人的行为导致玻璃损坏的情形下，更换玻璃的费用亦应由莫岳山进行赔偿，一审法院根据周永强、孙颖的诉讼请求，从其自愿，仅判决莫岳山赔偿玻璃损坏的损失1120元，并无不当，依法应予维持。综上所述，上诉人莫岳山的上诉请求部分成立，对其成立的部分，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6628号民事判决第二项：莫岳山于本判决生效后十日内向周永强、孙颖支付恢复房屋原状产生的费用4500元，赔偿损失1120元，合计5620元；第三项：莫岳山于本判决生效后十日内向周永强、孙颖支付违约金1694元；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6628号民事判决第四项，即驳回原告周永强、孙颖其余诉讼请求；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6628号民事判决第一项为莫岳山于本判决生效后十日内向周永强、孙颖支付租金10552元，水费1025.37元，电费100元，物管费220元，合计11897.37元；四、驳回周永强、孙颖其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费211元，由周永强、孙颖负担50元，莫岳山负担161元。二审案件受理费380元，由周永强、孙颖负担88元，莫岳山负担292元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月二十二日法官助理盛美书记员王珊珊