河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5699号上诉人（原审被告）：张保伟，男，1963年3月1日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。委托诉讼代理人：王俊令，河南文中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马占奎，男，1966年3月3日出生，回族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：赵龙生，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁伟，河南师道律师事务所律师。原审被告：张文龙，男，1987年6月12日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。上诉人张保伟因与被上诉人马占奎，以及原审被告张文龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张保伟上诉请求：1、撤销（2020）豫0103民初129号民事判决，查清事实，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未收到一审法院的开庭传票，一审缺席审理程序违法。二、一审判决认定事实不清，证据不足，上诉人不应承担返还被上诉人房款的责任。1、虽然上诉人与被上诉人签订了《售房合同》，但该合同并未实际履行，上诉人从未收到过被上诉人房款956900元，本案作为房屋买卖合同纠纷审理，房款的交付情况应当查清，而一审中上诉人根本未到庭，一审直接判决上诉人返还房款956900元明显不公。2、一审判决认定《售房合同》实际是以物抵债协议，是以房屋抵偿张文龙所欠被上诉人的借款，这说明被上诉人事实上确实没有向上诉人支付房款，一审判决上诉人返还被上诉人房款没有事实依据。三、本案性质实际是民间借贷关系，一审判决中已查明张文龙向被上诉人多次借款，该借款应当由张文龙偿还，而不应由上诉人偿还。在《售房合同》中没有约定以上诉人房屋抵偿张文龙欠被上诉人借款之事，张文龙也从未告知过上诉人以张保伟房屋抵偿欠被上诉人借款的情况，上诉人根本不知道该售房合同是以物抵债协议。即使售房合同实质是以物抵债性质，售房合同不能履行，那么该债务是因张文龙向被上诉人借款引起，上诉人从未向被上诉人借款，该借款应当由张文龙偿还。所以不管本案中的债权是房款性质还是借款性质，上诉人均不应承担偿还责任。马占奎辩称：上诉人与被上诉人及张文龙签订的售房合同合法有效，表现在如下几个方面：第一点，售房合同签订前被上诉人与张文龙的借贷关系真实存在。第二点，售房合同签订之前，被上诉人与张文龙之间的借贷关系已经履行期间届满。第三，售房合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定成立且生效。上诉人及张文龙将合同约定的房产卖与第三方，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。第四，上诉人称不知晓售房合同是以物抵债的性质与事实不符。上诉人与张文龙系父子关系，而张文龙原来是被上诉人的女婿，基于这种特殊的关系，上诉人不可能不知道张文龙与被上诉人之间的借贷关系，故签订上述售房合同是其真实意思表示，应当受到法律的保护。张文龙述称：我和我爸张保伟不和，我在外面做生意欠了好多钱，原来是和张保伟商量，然后用房子来抵债，但是张保伟不同意。后来是马占奎找到张保伟，先签了售房合同，后来又找到我，我是后来补签的。马占奎是我前妻的姨夫。马占奎向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告张保伟、张文龙签订的《售房合同》；2.判令被告张保伟、张文龙返还原告交付的房款956900元并按照年利率6%标准自起诉之日向原告支付资金占用期间的利息；3.判令支付违约金600000元;4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告张文龙曾多次向原告马占奎借款。2017年1月6日，被告张保伟、张文龙（甲方）与原告马占奎（乙方）签订售房合同一份，约定：甲方自愿将位于人和路人和家苑4号楼14楼1401房面积136.7平方米的房屋出售给乙方；房产售价7000元/平方米，总价玖拾伍万陆仟玖佰元；合同签订后，双方自愿遵守合同义务，不得反悔，一方反悔，无论任何原因，均应承担违约金陆拾万元，合同继续履行不得解除。该合同中注明房款已付清。现被告张保伟已将该房屋出售，原告诉至一审法院。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人一方违约致使不能实现合同目的的，另外一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的售房合同，实际上系以物抵债协议（以房屋抵偿被告张文龙的所欠原告借款），但该协议未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有约束力。在双方签订该协议后，原告马占奎出借给张文龙的款项已经转换为支付给二被告的购房款，双方之间已经建立起房屋买卖关系。现二被告违反协议约定将合同标的房屋出售给他人，致使该协议目的无法实现，故原告诉请解除合同并要求返还购房款、利息（年利率6%）、违约金，于法有据，一审法院予以支持，但原告主张的违约金过高，一审法院酌定违约金为95690元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告马占奎与被告张保伟、张文龙于2017年1月6日签订的《售房合同》；二、被告张保伟、张文龙于本判决生效之日起十日内返还原告马占奎房款956900元、违约金95690元、利息（利息自2017年1月6日按照年利率6%计算至实际支付之日止）；三、驳回原告马占奎其他诉讼请求。案件受理费减半收取9406元，原告马占奎负担3046元，被告张保伟、张文龙负担6360元，剩余9406元退还原告马占奎。本院二审期间，张保伟提交拆迁补偿安置协议一份，拟证明本案所涉的房屋是其通过拆迁补偿安置取得，该房屋与张文龙没有关系，张文龙无权处分。马占奎认为，张保伟提交的拆迁安置协议是以户单位签署的，不能证明拆迁补偿安置协议项下的所有房产均由张保伟个人所有，并且一审售房合同明确写明房款已付清，证明上诉人对被上诉人与张文龙之间的借贷转化为售房合同一清二楚，并且被上诉人与上诉人之间的录音也显示原来合同中约定的房产确实应该交付被上诉人，但是上诉人私自转让给第三人，上诉人的上述证据无法证明其所要证明的目的。原审被告张文龙对张保伟提交的上述证据无意见。本院经审查，对张保伟提交的上述证据的真实性予以确认。本院二审经审理确认以下事实：2017年1月6日，张保伟、张文龙作为甲方，与马占奎作为乙方签订售房合同一份，约定：甲方自愿将位于人和路人和家苑4号楼14楼1401房面积136.7平方米的房屋出售给乙方；房产售价7000元/平方米，总价玖拾伍万陆仟玖佰元；合同签订后，双方自愿遵守合同义务，不得反悔，一方反悔，无论任何原因，均应承担违约金陆拾万元，合同继续履行不得解除。该合同中注明房款已付清。张文龙述称，该合同系马占奎先与张保伟签订了售房合同，又找到张文龙，张文龙后补签了名。马占奎二审庭审中述称，张文龙长期拖欠马占奎的欠款，经马占奎与张文龙、及张保伟协商一致签订了售房合同，将借贷关系转为房屋买卖关系，房屋买卖事实真实存在。张文龙对马占奎主张的其欠马占奎借款的事实认可，并称每笔借款均有借据，借据在马占奎那，借款总数额自己不清楚。马占奎称，张文龙共欠款90万元，以前打过欠条，抵房款了欠条找不到了。现张保伟已将该房屋出售，马占奎诉至一审法院，要求判如所请。另查明，张保伟与张文龙系父子关系，张保伟、张文龙并未生活在一起。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，马占奎虽主张案涉售房合同系因抵张文龙所欠借款而签订，但是，马占奎并未举出相应的有效证据证明张文龙欠其借款的具体数额，亦未举出相应的有效证据证明张保伟具有明确的以案涉房产代张文龙偿还马占奎出借款项的意思表示。本案中，马占奎虽与张保伟签订了售房合同，但是马占奎并未支付相应房款，且张保伟也已经将案涉房屋另售，故双方所签订的售房合同并未实际履行，故马占奎请求解除其与张保伟签订的售房合同，一审法院予以支持，并无不当。本案中，根据马占奎的诉讼主张，马占奎虽与张保伟签订了售房合同，但是基础法律关系并非房屋买卖，而是其主张的与张文龙之间的民间借贷关系；故关于马占奎所主张返还的款项，系其与张文龙之间的借款，马占奎可依据民间借贷法律关系，另行主张权利。马占奎于本案中要求张保伟、张文龙返还房款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实不清，送达程序不当，判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初129号民事判决第一项，即“解除原告马占奎与被告张保伟、张文龙于2017年1月6日签订的《售房合同》”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初129号民事判决第二项、第三项；三、驳回马占奎的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取9406元，由马占奎负担4703元，由张保伟、张文龙负担4703元。二审案件受理费18812元，由张保伟负担9406元，由马占奎、张文龙负担9406元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年六月九日书记员  张 好