湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终648号上诉人（原审原告）：余国同，男，1983年6月26日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：汤光云，孝昌县花园镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：夏毛毛，男，1958年11月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：胡世甫，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人余国同因与被上诉人夏毛毛租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余国同上诉请求：1．撤销孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3168号判决，并重新审理此案；2.依法支持上诉人原审的诉讼请求；3．本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不能正常营业的时间应认定为2018年9月23日，应从被上诉人与开发商签订《拆迁协议书》起算。因为房屋主人一旦签字，拆迁办立即就会要求经营者搬家，承租人是无法正常经营的。一审法院计算停产停业损失赔偿数额没有法律依据，退房租应按合同中的到期时间计算，而赔偿是另外一回事，一审法院认定事实不清。补偿应以政府拆迁协议中停产停业损失费的补偿标准进行折算。一审综合认定余国同的装修损失费为300元没有事实依据，也没有法律依据。上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议时，其双方的租房意愿并非是一年，而是长期或者最少是两年。因此，一审法院认定案涉合同租期为一年,房屋剩余租期为一个月，是认定事实不清，从而导致适用法律错误。原审判决书称：“余国同主张的搬迁补偿费、临时安置补偿费均是拆迁入对被拆迁人的补偿……故对原告请求被告支付搬迁补偿费3106元、临时安置补偿费54666元的诉讼请求，本院依法不予支持”。上诉人认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条(一)被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的拆迁临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第一款是对房屋主人的补偿，而第二款、第三款是对承租人的补偿，而一审法院认定为是对房屋主人的补偿错误。夏毛毛辩称，一、一审法院按照批发和零售业年工资水平和无法证明的装修损失（300元）判决答辩人赔偿上诉人损失错误。上诉人提交的装修证据不具有证明效力。二、一审法院认定合同未到期时间（1个月）正确。三、上诉人诉请该门面征收所涉停产停业补偿归其所有的观点极端错误。四、关于上诉人诉请支付装修费的问题，无证据证明没有事实依据。余国同向一审法院起诉请求：1.判令夏毛毛支付余国同房屋装修补偿费21768元；2.判令夏毛毛支付余国同停产停业损失费4049元；3.判令夏毛毛支付余国同搬迁补偿费3106元；4.判令夏毛毛退还余国同剩余房租及电费押金3200元（三个月房租3000元，200元电费押金）；5.判令夏毛毛支付余国同临时安置补偿54666元；6.以上合计86789元（变更后的诉讼请求）；7.本案的诉讼费用由夏毛毛承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，余国同与夏毛毛签订了一份《租房合同》。由余国同（乙方）承租夏毛毛（甲方）位于孝感市××××号的房屋，从事商品零售经营。合同中与本案事实有关联的条款如下：租赁时间从2017年11月1日至2018年11月1日止，房租为12000元，乙方从签合同之日一次性付清房租；乙方享有优先租用权，但不得转让；乙方必须每月按有关部门资费标准交清水电费，如有拖欠，甲方有权断水、断电；合同签订起二年不涨房租。合同签订后，余国同向夏毛毛支付了一年的房租12000元，并交纳了电费押金200元。余国同接受房屋后对该房屋进行了装修，并在该房屋中进行食品零售经营。2018年6月21日余国同向夏毛毛支付电费1000元。2018年9月23日夏毛毛与孝感市孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订了《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿（安置）协议书》，双方对案涉房屋进行了征收补偿。2018年9月30日，孝感市孝南区人民政府发布《房屋征收决定公告》，对案涉房屋进行征收拆迁，案涉房屋于2018年10月3日被征收拆除。余国同因无法经营案涉房屋，遂找夏毛毛赔偿损失无果，诉至法院。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。余国同与夏毛毛签订的租房合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方的房屋租赁关系合法有效。合同签订后，余国同、夏毛毛均按合同约定履行合同。在合同履行期内，由于人民政府对案涉房屋进行了征收和拆除，并对出租人夏毛毛进行了补偿，致使余国同、夏毛毛双方之间的合同不能履行。余国同请求夏毛毛赔偿其装修价值补偿及停产停业损失补偿的诉讼请求，依法予以支持。关于余国同赔偿数额的问题。本案因人民政府征收，致使合同不能履行。该事件系不可归责于余国同、夏毛毛双方的原因致使合同不能履行，夏毛毛应该返还余国同的电费押金200元。余国同承租房屋后，以该房屋为经营场所办理了营业执照，并实际在此经营；同时夏毛毛的案涉房屋在征收过程中，人民政府已补偿了其房屋的停产停业损失，故余国同请求夏毛毛支付其停产停业损失应予支持。余国同、夏毛毛在房屋租赁过程中，均未提出解除合同，直至2018年9月30日，孝感市孝南区人民政府发布《房屋征收决定公告》，案涉房屋于2018年10月3日被征收拆除（合同不能履行），此时离余国同的租期仅剩一个月。余国同承租房屋后进行个体商品零售经营，参照二○一八年度湖北省道路交通事故损害赔偿标准中的批发和零售业年工资水平，每年为41302元，折算出余国同一个月的停产停业损失为3441元（41302元/年÷12月）。余国同主张返还剩余房租3000元，因余国同支付房租系使用租赁房屋的对价，且一审法院已按余国同不能使用案涉房屋造成的停产停业损失计算了赔偿数额，故对余国同提出返还剩余房租3000元的诉讼请求，依法不予支持。余国同主张21768元的装修补偿费。本案中余国同承租了房屋进行了装修，其亦提供了相关的证据，但其证据达不到证明其主张的数额，加之案涉房屋已拆迁，无法再鉴定其剩余价值，一审法院结合案涉房屋的装修状况、剩余租期时间及政府对夏毛毛的装修补偿情况，综合认定余国同的装修损失为300元。余国同主张的搬迁补偿费、临时安置补偿费均是拆迁人对被拆迁人的补偿，余国同作为案涉房屋的承租人，不是被拆迁人，无权取得相应的补偿。故对余国同请求夏毛毛支付搬迁补偿费3106元、临时安置补偿费54666元的诉讼请求，依法不予支持。综上，夏毛毛共计应向余国同支付3941元（停产停业损失费3441元+装修损失300元+电费押金200元）。判决：一、夏毛毛于本判决生效之日起三日内向余国同支付各种损失共计3941元；二、驳回余国同的其他诉讼请求。案件受理费1769.58元，简易程序减半收取计884.79元，由夏毛毛负担84.79元，由余国同负担800元。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于余国同不能经营的时间应如何认定的问题。2018年9月23日，夏毛毛与孝感市孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订了《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿（安置）协议书》。2018年9月30日，孝感市孝南区人民政府发布《房屋征收决定公告》，对案涉房屋进行征收拆迁，案涉房屋于2018年10月3日被征收拆除。余国同上诉提出2018年9月23日，夏毛毛与孝感市孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订协议书时其就不能正常经营，对此余国同未提交证据证明此时其门面不能正常经营的事实。因此，一审法院确定2018年10月3日案涉房屋拆除为余国同不能经营的时间正确。2.关于装修补偿费、停产停业损失问题。余国同上诉主张按孝南区人民政府房屋征收管理办公室与夏毛毛签订的《老澴河综合治理文昌阁安置区房屋征收项目征收补偿（安置）协议》约定的商业办公室室内装修补偿：110.61㎡×590.40元/㎡=65304.14元÷3=21768元标准计算其装修损失。对该主张余国同未提交证据证明其承租夏毛毛三间门面中的其中一间面积有36.87㎡（110.61㎡÷3），故其提出按门面总面积的1/3主张装修补偿无事实依据，本院不予支持。一审法院采信余国同一审提交装修费用的证据，结合案涉房屋的装修状况、剩余租期时间及政府对夏毛毛的装修补偿情况，综合认定余国同的装修损失为300元并无不当。关于停产停业，余国同主张以案涉征收补偿协议约定的停产停业损失费：12148.02元÷3=4049元计算，同理，余国同未提交依此计算的事实依据，本院亦不予采信。一审法院依据批发零售行业年工资标准计算停产停业损失亦无不当。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，余国同与夏毛毛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。双方履约过程中，租赁房屋被征收，占有、使用权人有权依照相关法律的规定获得相应补偿。余国同上诉主张夏毛毛应返还多交剩余房租3000元，经查明，余国同于2018年10月3日不能正常经营，此时距案涉合同期满剩一个月，因此，夏毛毛应向余国同返还一个月的房租即1000元。一审法院对搬迁补偿费、临时安置补偿费等认定得当，本院予以维持。综上，夏毛毛共计应向余国同支付4941元（停产停业损失费3441元+装修损失300元+电费押金200元+返还租金1000元）。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3168号民事判决；二、夏毛毛于本判决生效之日起三日内向余国同支付各种费用共计4941元；三、驳回余国同的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1769.58元，减半收取计884.79元，由夏毛毛负担134.79元，由余国同负担750元。二审案件受理费1769.58元，由夏毛毛负担119.58元，由余国同负担1650元。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 鲍 龙审判员 戴 捷二〇二〇年六月二十四日书记员 胡羽青