广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1767号上诉人（原审被告）：陈国豪，男，1986年9月18日出生，汉族，住广东省博罗县*********，公民身份号码441************53X。委托诉讼代理人：刘刚，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永彪，男，汉族，1986年10月3日出生，住广东省博罗县******委会马嘶小组三队，公民身份号码441************512。委托诉讼代理人：余晓彤，博罗县法律援助处律师。被上诉人（原审被告）：林志新，男，汉族，1974年2月28日出生，住广东省博罗县罗阳镇城东区电信苑C座402房，公民身份号码441************53X。上诉人陈国豪因与被上诉人陈永彪、林志新案外人执行异议之诉一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。陈国豪的委托诉讼代理人刘刚,陈永彪及委托诉讼代理人余晓彤到庭参加诉讼。林志新经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人陈国豪的上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2799号民事判决第一项判决，并依法改判；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：原审判决事实认定和适用法律错误。原审法院认为，被上诉人提供了2016年1月30日签订的《二手房买卖合同》、工商银行汇款凭证、纳税证明等证据证明被上诉人陈永彪对涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。但是原审法院在作出上诉认定时却忽略了一个关键重要的事实，林志新将其所有涉案的房屋（证号：粤房地证字第C1601110号），面积为82.13平方米，仅以总价款195000元转让给陈永彪，折算为2374.29元/平方米。根据安居客网站资料显示，2015年12月涉案房屋所在的园洲镇房产成交均价为每平方米4158元。两被上诉人涉案房屋的转让价格仅为市场价格的58%。故，林志新将涉案房产以195000元的价格转让给陈永彪明显低于市场价格的百分之七十，应认定为不合理低价。由此，林志新在诉讼执行期间恶意低价转移财产以逃避债务的履行，其与陈永彪签订的《二手房买卖合同》是合法形式掩盖非法目的，恶意损害上诉人的利益。陈永彪虽称对林志新的债务不知情，但受让方陈永彪在没有签订《房屋买卖合同》之前居然就直接支付房屋价款达15万元，从支付定金和首付款到签订合同的时间间隔长达一个多月，这些情况与正常的房产交易管理不符。而且陈永彪作为园洲镇本地人其对涉案房屋当时转让的房产市场价格是清楚的，仅以不足市场价格的百分之六十受让涉案房屋，不能排除其与林志新恶意串通的怀疑，至少也不是善意取得人。基于以上理由，上诉人认为，林志新与陈永彪签订的《二手房买卖合同》存在恶意串通损害第三人即上诉人陈国豪的利益，也是以合法的形式掩盖转移财产逃避债务的非法目的，依据合同法第52条的规定应认定为无效合同。原审法院事实认定和适用法律错误，请求在查清事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈永彪答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当维持原判，请求驳回被答辩人的上诉请求。一、答辩人于2015年12月份与林志新达成口头协议，林志新将其名下位于园洲镇上南管理局旧博园路（第三层）电信局302房屋作价195000元出卖给答辩人。答辩人也已分别于2015年12月16日支付定金30000元，2015年12月21日支付首付款120000元，双方也于2016年1月30日签订《二手房买卖合同》，尾款45000元答辩人也于2019年3月15日转至博罗县人民法院公账。另外，答辩人于2016年1月1日入住案涉房屋，于2016年3月8日到博罗县房管局缴纳契税，2016年3月24日缴纳房地产测绘费、住房转让（交易）手续费等费用，并提交了申请办理过户登记手续等有关材料。2016年3月22日，博罗县人民法院作出（2016）粤1322执408-1号执行裁定书，裁定查封、冻结被执行人林志新涉案的房屋。答辩人的上述事实符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，因此，一审法院判决：不得执行被本院查封的位于博罗县************（第三层）电信局诉讼302号房屋（房地产权证号：粤房地证字第C1601110号）是符合法律规定的，应予以维持。二、被答辩人在上诉状所称：林志新将涉案房屋以195000元的价格转让给答辩人的行为属于违反《合同法》第52条规定，属于恶意串通，损害第三人即被答辩人的利益。以上的上诉理由是没有事实和法律依据。涉案房屋是1996年9月3日房改购买的，层数是7层的楼梯房，2015年12月转让给答辩人时，该房屋已有20年的房龄，是属于旧楼梯房屋，无法以当年的市场交易均价去计算该房屋的价值。另外，答辩人与林志新在签订《二手房买卖合同》是双方自愿、平等下签订的，并且答辩人也按照该合同约定支付所有的购房款及其他费用，不存在被答辩人所称恶意低价转让房屋以及合法形式掩盖非法目的等事实。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律证据、证据充分、程序合法，应当维持原判，请求驳回被答辩人的上诉请求。上诉人陈国豪、被上诉人陈永彪二审均未提交新证据。陈永彪一审的诉讼请求：一、中止对博罗县************（第三层）电信局宿舍302房屋（房地产权证号：粤房地证字第C1601110号）的查封；二、确认已查封的博罗县************（第三层）电信局宿舍302房屋（房地产权证号：粤房地证字第C1601110号）归原告所有，价值195000元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明:原告陈永彪与被告一林志新是朋友关系。2016年1月30日，林志新（甲方）与原告（乙方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定由林志新将其名下位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302号房屋转让给原告，房屋总价为195000元，原告先后支付定金30000元、首付款120000元，共计150000元，并约定林志新收到首付款之日起，与原告一起办理房产过户手续，剩余房款45000元在过户手续完成拿到房产证后付清；办理过户登记手续的有关税费由原告承担；由于林志新个人原因，导致房产过户时间拖延一直未能正式办理，经双方协商，同意给予林志新最后时间宽限，林志新需于2016年2月17日前务必将土地房屋权证交予原告办理过户手续，期间若需林志新提供的所有房产资料及手续，林志新需无条件配合直至房产过户完成为止，若未按上述日期交予房产证以及办理过户手续，则视为违约，林志新需于2016年2月20日前将所有已付购房款（含定金）共计15万元归还原告，每逾期一天，需按日支付已付房款的千分之五的滞纳金给原告；等等。涉案的房屋已领取了房地产权证（证号：粤房地证字第C1601110号），登记的权属人为林志新，面积为82.13平方米。本案中，原告陈述其与林志新于2015年12月口头约定，由被告一林志新将其名下位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302号房屋转让给原告，房屋总价为195000元，因为当时林志新在签订合同的时候，要求其先支付15万元才同意签订合同，所以，其先支付了15万元给林志新，然后双方才签订合同。根据原告提供的中国工商银行汇款凭证，双方在签订《二手房买卖合同》前，原告已通过银行转账，于2015年12月16日支付了3万元给林志新，于2015年12月21日支付了12万元给林志新，共计支付了购房款15万元给林志新。签订《二手房买卖合同》后，原告与林志新履行了合同，原告已支付了购房款15万元给林志新，林志新已将涉案的房屋交付给原告使用。另外，原告于2016年3月8日缴纳了契税1130.11元，于2016年3月24日缴纳了房地产测绘费115元、住房转让（交易）手续费164.26元、房屋所有权登记费80元，并递交了申请办理过户登记手续的有关材料。另查明，陈国豪诉林志新民间借贷纠纷一案，本院作出了（2015）惠博法园民初字第412号民事调解书，因林志新未按民事调解书确定的义务偿还借款175000元给陈国豪，陈国豪向本院申请强制执行。2016年3月22日，本院依法作出（2016）粤1322执408-1号执行裁定书，裁定查封、冻结被执行人林志新价值19万元的财产。本院作出该执行裁定书后，查封了涉案的位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302号房屋。因涉案的房屋被本院查封无法办理过户登记手续，所以，原告向本院提出异议，请求：1、撤销本院（2016）粤1322执408-1号执行裁定书；2、解除对位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302号房屋的查封。2016年5月30日，本院作出（2016）粤1322执异15号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。本案中，原告明确表示其仍欠林志新的剩余的购房款45000元，同意向本院支付，作为交付本院（2016）粤1322执408号执行案件的执行款。原告已于2019年3月15日，向本院交付了涉案房屋的剩余购房款45000元。一审法院经审理认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，本案应由原告举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告提供了双方于2016年1月30日签订的《二手房买卖合同》、中国工商银行汇款凭证、发票、纳税证明、完税证明、电子票据等证据，足以证明原告在本院查封涉案房产之前已与被告林志新签订了《二手房买卖合同》，签订《二手房买卖合同》后，原告已支付了购房款15万元给林志新，林志新已将涉案的房屋交付给原告使用，原告已缴纳了契税1130.11元、房地产测绘费115元、住房转让（交易）手续费164.26元、房屋所有权登记费80元，并递交了申请办理过户登记手续的有关材料，原告对涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时，原告已于2019年3月15日，向本院交付了涉案房屋的剩余购房款45000元。据此，本院认为，不得执行涉案的位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302房屋（房地产权证号：粤房地证字第C1601110号）。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，现涉案的房屋仍未过户登记至原告的名下，原告请求确认涉案的位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302房屋归其所有，没有事实和法律依据，故本院不予支持。被告林志新、陈国豪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行被本院查封的位于博罗县************（第三层）电信局宿舍302房屋（房地产权证号：粤房地证字第C1601110号）。二、驳回原告陈永彪的其他诉讼请求。案件受理费4200元、公告费560元，合计4760元，由被告林志新负担3760元，原告负担1000元。本院二审查明案件的事实,与一审法院查明的案件事实相符。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点是陈永彪对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益;陈国豪上诉主张《二手房买卖合同》无效应否支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在执行法院查封案涉房产前，陈永彪与林志新已签订合法有效的二手房买卖合同，且陈永彪按照合同约定支付了大部分的购房款项，并已实际占有使用案涉房产。陈永彪已缴纳房屋契税、测绘费用，并已向房产管理部门申请办理过户登记手续，因案涉房产被执行法院查封而无法办理过户登记手续，案涉房屋未能办理过户登记不应归责于陈永彪。再者，陈永彪已于2019年3月15日将案涉房屋的剩余价款45000元交付给执行法院执行,依照上述司法解释的规定，陈永彪对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,一审法院对陈永彪的停止执行案涉标的物的诉讼请求予以支持正确,本院予以维持。至于上诉人陈国豪上诉主张案涉房屋以不合理低价进行转让，属于以合法形式掩盖非法目的,合同应为无效的问题。案涉房产是林志新于1996年所购买的无电梯的七层楼房改房，建筑面积82.13平方米,其价格决定因素不是市场供求关系。上诉人陈国豪以房产交易信息网站“安居客”上显示的2015年成交的同片区一手商品房价格去衡量案涉房产的交易价格，不符合市场交易逻辑,亦无可比性,且上诉人也未提供证据证明陈永彪与林志新关于案涉房产的交易是以合法形式掩盖非法目的所进行的交易，故上诉人陈国豪的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人陈国豪的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4200元，由上诉人陈国豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 赖锦荣审 判 员 白 雪二〇二〇年六月十五日法官助理 钟偲晗书 记 员 暨然诺