北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4652号上诉人（原审被告）：王大春，男，1974年2月12日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人王大春因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大春上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回链家公司的全部诉讼请求。事实与理由：链家公司要求我返还房屋使用费，已经超过诉讼时效，我没有义务返还。并且，链家公司已于2016年2月19日解除合同。链家公司辩称，同意一审法院判决，不同意王大春的上诉请求。链家公司向一审法院起诉请求：1.判令王大春返还租金107000元；2.判令王大春返还押金20000元；3.诉讼费由王大春承担。一审法院认定事实：就北京市石景山区57号楼一层2-B房屋的产权及承租情况，（2018）京01民终3972号民事判决书做如下记载：北京市石景山区57号楼一层（1号、3号、4号）、二层（3号）商业房屋所有权人为北京实兴腾飞置业发展有限公司（以下简称实兴公司），建筑面积为6402.16平方米，产权证登记时间为2013年11月22日。2014年10月29日，实兴公司与北京顶好生活商贸公司（以下简称顶好公司）签订《租赁合同》，合同约定，实兴公司将北京市石景山区57号楼一层（1号、3号、4号）、二层（3号）商业房屋出租给顶好公司经营超市，经营期限为2014年12月10日至2015年3月9日。2015年5月5日，实兴公司与顶好公司因房屋租赁合同纠纷诉至法院。经审理，法院于2015年10月30日作出（2015）石民初字第3140号民事判决书，判决：顶好公司与实兴公司之间《租赁合同》于2015年2月16日解除；顶好公司将涉案房屋腾退交付实兴公司；顶好公司给付实兴公司租金、房屋使用费及滞纳金。判决后，顶好公司向北京市第一中级人民法院提起上诉。2015年12月7日，双方达成调解协议，北京市第一中级人民法院出具（2015）一中民终字第9532号民事调解书：一、顶好公司与实兴公司于2004年10月29日签订的《租赁合同》于2015年2月16日解除；二、顶好公司将所承租使用的涉案房屋交付实兴公司；三、顶好公司给付实兴公司自2015年2月16日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。上述裁判文书生效后，实兴公司向法院申请执行。2016年5月20日，法院执行部门向租住户发出告知书中载明：实兴公司于2015年12月16日申请强制执行，执行过程中，经工作，顶好公司已将涉案房屋交付实兴公司，故告知房屋内租户，即日起不得再与顶好公司签订房屋租赁协议，有关房屋租赁事项需与实兴公司协商解决。2015年9月6日，实兴公司与北京世纪皓智影视文化有限公司（以下简称世纪皓智公司）签订《商铺租赁合同》，合同约定由世纪皓智公司承租北京市石景山区57号楼一层（1号、3号、4号）、二层（3号）商业房屋，租期自2015年12月15日至2018年12月14日。2016年11月1日，世纪皓智公司与王大春签订《租赁合同》，合同约定王大春承租北京市石景山区57号楼底商4-2、4-3号商铺，面积为200平方米，租期自2016年11月1日至2018年10月31日。2014年12月2日，顶好公司与王大春签订《房屋租赁合同》，合同约定王大春承租北京市石景山区57号楼一层北侧2号，面积200平方米，租赁期限为2014年12月20日至2017年12月19日，年租金为29万元。2014年12月31日，王大春（出租方，甲方）与链家公司（承租方，乙方）签订《店面租赁合同》（合同编号A131320），该合同约定，本合同租赁房屋坐落于北京市石景山区57号楼1层2-B号商业，租赁房屋面积共68平方米，甲方为对该租赁房屋拥有合法转租权的承租人。甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2014年12月31日，租赁期自2015年1月15日起至2018年1月14日止，合同第三条对房屋租金约定如下：2015年1月15日至2016年1月14日年租金32万元、2016年1月15日至2017年1月14日年租金24万、2017年1月15日至2018年1月14日年租金24万元，租金付款形式为年付。合同第四条约定，乙方应于首期租金支付之日起3个工作日内向甲方支付20000元作为房屋押金。2016年12月20日，王大春（出租方，甲方）与链家公司（承租方，乙方）就涉案房屋再次签订店面租赁合同（合同编号LISP1601422）。合同约定，甲方向乙方交付涉案租赁房屋的时间是2016年11月1日，房屋租赁期自2016年11月1日起至2018年10月31日止。合同第三条对房屋租金约定如下：2016年10月15日至2017年10月14日年租金为26万元、2017年10月15日至2018年10月14日年租金为26万元、2018年10月15日至2018年10月31日月租金为10833.33元。合同第四条约定，乙方应于首期租金支付之日起3个工作日内向甲方支付20000元作为房屋押金。2017年，北京实兴腾飞置业发展有限公司（以下简称实兴腾飞公司）以排除妨害纠纷为由将王大春、北京简凡美容美发有限公司、北京链家房地产经纪有限公司诉至北京市石景山区人民法院，后法院作出（2017）京0107民初12139号民事判决书，该判决书认定：一、王大春、北京简凡美容美发有限公司于本判决生效后十日内支付北京实兴腾飞置业发展有限公司二零一六年五月二十一日至二零一六年十月三十一日期间的房屋使用费八万五千九百四十二元五角六分；二、王大春、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付北京实兴腾飞置业发展有限公司二零一六年五月二十一日至二零一六年十月三十一日期间的房屋使用费四万四千二百七十三元四角四分；三、驳回北京实兴腾飞置业发展有限公司的其他诉讼请求。判决作出后，北京链家房地产经纪有限公司提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）京01民终3972号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经过上述判决认定，位于北京市石景山区57号楼一层（1号、3号、4号）、二层（3号）商业房屋的所有权人为实兴公司，建筑面积6402.16平方米，产权登记为2013年11月22日。顶好公司实际交付房屋之日已由法院告知书确认为2016年5月20日，故此前的房屋使用费应从2016年5月21日起算，实兴公司要求房屋使用费计算至王大春与世纪皓智公司间的房屋租赁合同期限起始日期的前一日即2016年10月31日为止。判决生效后，2018年10月15日，链家公司通过其名下招商银行账户（账号：×××）向法院（户名：（2018）京0107执11845号，账号：×××）履行了执行案款44773.44元。现链家公司主张王大春应返还2016年5月21日至2016年10月31日期间的房屋租金107000元，为此链家公司提交银行交付明细及银行回单为证。经询问，王大春对链家公司主张的上述期间租金计算过程及数额无异议，但表示需要核实是否收到。截至庭审辩论结束，王大春未向法庭提交核实意见亦未提交相关证据。链家公司主张王大春返还押金20000元，并提供支付宝账号截图打印件两张，证明其于2015年1月19日向王大春支付押金20000元。对此王大春表示需核实押金是否用于抵扣房屋租金。截至庭审辩论结束，王大春未向法庭提交核实意见亦未提交相关证据。王大春主张双方之间的租赁合同已经于2016年2月解除，为此王大春提交链家公司于2016年2月19日向王大春发出的《合同解除通知函》为证，链家公司对该证据的真实性予以认可，但表示双方并未就此解除合同，且链家公司一直通过银行转账的方式向王大春及其委托收款人支付租金。上述事实，有房屋租赁合同、民事判决书、付款回证、支付记录等及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王大春作为次承租人，其与链家公司签订的租赁合同，合同约定的租赁期限中超过承租人顶好公司签订的租赁合同剩余租赁期限的部分无效。故在上述无效期间内，王大春、链家公司自2015年3月10日其对涉案房屋的占有使用权无合同依据，故链家公司在履行完毕（2018）京01民终3972号民事判决书中认定的给付2016年5月21日至2016年10月31日期间使用费义务之后，其有权向王大春主张返还上述期间支付的租金107000元及押金20000元。故对链家公司的上述主张，法院予以支持。王大春在本案第二次庭审中经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席审理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王大春于本判决书生效后十日内返还北京链家房地产经纪有限公司2016年5月21日至2016年10月31日期间房屋租金107000元；二、王大春于本判决书生效后十日内返还北京链家房地产经纪有限公司押金20000元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，生效判决认定链家公司向实兴公司支付2016年5月21日至2016年10月31日期间的房屋使用费，后链家公司履行了该项给付义务。因链家公司已经向产权人支付了相应的使用费，故对于王大春收取的上述期间的租金，链家公司有权要求其退还。王大春与链家公司之间房屋租赁合同的有效部分已经履行完毕，合同关系终止后，王大春亦应当依约将押金返还。王大春主张双方租赁合同已经解除，但是链家公司在发出解除通知后仍然支付了租金，双方继续履行了租赁合同，故王大春关于合同解除的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。王大春主张链家公司之诉请超过了诉讼时效，链家公司于2018年10月15日向实兴公司支付了房屋使用费，于2019年7月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，王大春该项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王大春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由王大春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月二十二日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇