天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3289号原告：天津市恒华物业管理有限公司，住所地河西区闽侯路恒华公寓底商2-506，主要经营地河西区大沽南路恒华大厦2-506号，统一社会信用代码：91120103238941476F。法定代表人：姚佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：王娟,天津坤鹏律师事务所律师。被告：张怡，女，1978年3月17日出生，汉族，住天津市红桥区。原告天津市恒华物业管理有限公司（以下简称“恒华物业”）与被告张怡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒华物业的委托诉讼代理人王娟和张怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒华物业提出诉讼请求：1、判令张怡支付天嘉湖花园屿澜苑27号房屋自2015年7月1日至2019年6月18日的物业费46838元。2、本案诉讼费由张怡承担。事实及理由：恒华物业与天嘉湖花园小区业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，并为该小区提供物业服务，物业费单价3.5元/平方米/月。张怡系屿澜苑27号房屋的业主，房屋面积为281.14平方米，恒华物业为该小区提供物业管理服务，但张怡没有按照约定交纳2015年7月1日至2019年6月18日的物业费，经催要未果，故呈讼，提出如上诉请。张怡辩称，屿澜苑27号房屋产权人系我，房屋面积为281平方米。恒华物业主张的欠费期间属实，未交纳物业费的理由如下：1、物业费收费标准和服务不符，物业费系3.5元，定价时第一家物业资质系一级，至今已更换了三家物业公司，原告的资质不是一级，且业主未享受到一级的服务标准。2、小区环境不好，路灯不亮看不清，损坏了也无人维修。水系没有，杂草丛生，蚊虫泛滥，环境差。3、小区配套问题，开发商承诺的配套基本没有，不具备基本的生活条件。4、邻居养狗问题，每天早中晚狗声不断，严重影响生活环境。5、花池被人撞裂，无人进行维修。6、房屋的地源热泵损坏无法使用。7、装修保证金交给了第一个物业公司，至今未退还，现在第一个物业公司也跑了。现在我们对物业公司产生了极大的不信任感。8、原告未提交证据证明其尽到了应尽的物业服务义务，且物业联席会议不具备法律效力。综上，我方不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原、被告之间存在物业服务关系。2、天嘉湖花园小区物业联席会议纪要1份，以此证明物业合同到期后，在镇政府的协调下由原告继续提供物业服务。3、天嘉湖小区移交补充协议1份，以此证明原告提供物业服务至2019年6月18日，后原告撤出小区。4、催费邮寄单、查询单各1份和张贴的催费照片1张、天津市津南区人民法院（2018）津0112民初9960号民事裁定书1份，以此证明原告向被告催缴过物业费。5、八里台镇社区管理办公室出具的《情况说明》1份和天嘉湖花园小区业主大会出具的《证明》1份，以此证明原告提供的物业服务良好，得到了社区管理办公室和广大业主的认可。6、2017年度《天津市普通住宅小区一级物业管理服务和考核标准》和2018年度《天津市普通住宅小区一级物业管理服务和考核标准》各1份，以此证明原告提供的物业服务考核结果是合格的。7、现场照片41张，以此证明原告按约定提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不发表意见。对证据2不认可，业主代表太少，不清楚有业委会。对证据3无法确认真伪。对证据4不认可，没有收到催费通知，对裁定书不认可。对证据5-7不认可。原告提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据4-7的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：照片2张，以此证明花池被撞裂的情况。原告对被告提交的证据不认可，本院对被告提交的证据的真实性予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2015年6月10日，恒华物业和八里台镇天嘉湖花园小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“恒华物业为该小区提供物业服务，本案涉及的房屋（别墅）物业费标准为每月每平方米3.5元（配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理等费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳），业主每月开始前十天交纳，合同期限自2015年6月23日至2017年6月22日”。合同到期后，因业委会届满到期，未能选举出新的业委会成员进行换届，故未续签合同，但在镇政府的协调下，原业委会成员与物业公司人员、镇政府人员等人召开联席会议，由恒华物业继续提供服务，服务内容、服务标准、收费标准不变。后恒华物业在该小区继续提供服务，直至2019年6月19日零点正式撤出天嘉湖花园小区。庭审中，恒华物业就张怡提出的部分问题进行了答复：关于保证金问题，我方系该项目的第三个物业公司，被告将保证金交给了第一个物业公司，故与我公司无关。对绿化养护、保洁、路灯等问题，原告做了大量的工作，有照片为证；物业费收费标准是按与业主大会签订的合同收取。关于地源热泵问题，应属于业主和开发商之间的纠纷，与原告无关。关于物业资质问题，主管部门系按照一级物业服务的标准考评的原告。另查明，张怡系天津市津南区八里台镇天嘉湖花园屿澜苑27号房屋的业主，该房屋建筑面积为281.14平方米。恒华物业为该小区提供了物业服务，但张怡未交纳2015年7月1日至2019年6月18日的物业费。原告曾于2018年11月15日向本院提起诉讼，要求被告给付2015年7月1日至2018年10月31日的物业费，该案最后以“按自动撤回起诉”处理。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，1、双方签订的《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“按建筑面积每月每平方米3.5元由业主交纳，业主于每月开始前十天交纳”，故本案恒华物业以每月每平方米3.5元向张怡主张物业费，符合合同约定，本院予以支持。2、被告提出合同到期后，业委会与原告没有签订合同，被告对合同期满后的物业服务不予认可一节，本院认为，在业委会没有换届，导致合同无法续签的情况下，由镇政府组织召开联席会议确定由原告继续对该小区提供服务，且原告已经实际履行了服务行为，应对其未签订合同期间的服务，参照原物业服务合同予以认定，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、恒华物业的服务基本能够达到合同约定的服务标准，其有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，依据张怡反映的环境、安全问题及其他业主反映的情况，原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，综合考虑后，对恒华物业所主张的2015年7月1日至2019年6月18日的物业费，本院酌情予以支持85%，经核算，27号房屋的物业费应为39812.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、张怡于本判决生效之日起十日内给付恒华物业天嘉湖花园屿澜苑27号房屋2015年7月1日至2019年6月18日的物业费39812.23元。二、驳回恒华物业的其他诉讼请求。如张怡未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费485.5元，由恒华物业负担72.83元，由张怡负担412.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年六月十五日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。