湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终668号上诉人（原审被告）：胡志祥（曾用名胡志强），男，1959年8月14日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人（原审被告）：黄丽娥（曾用名黄丽丽），女，1963年1月18日出生，汉族，住湖南省宜章县，系胡志祥之妻。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡希（胡志祥、黄丽娥的长子），住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：胡杨忠（曾用名胡阳忠），男，1969年5月6日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：杨颖，女，1980年8月1日出生，汉族，住湖南省宜章县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄志勇，湖南宜林律师事务所律师。上诉人胡志祥、黄丽娥因与被上诉人胡杨忠、杨颖房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡志祥、黄丽娥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡杨忠、杨颖的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由胡志祥、黄丽娥负担。事实和理由：1.胡杨忠、杨颖的起诉理由纯属虚构。1998年胡杨忠、杨颖向胡志祥、黄丽娥购买诉争房屋时，双方签订了书面购房合同。该合同约定，购房款共计93800元，胡杨忠、杨颖应于1998年年底付清，否则该合同无效，二人所付定金亦不予退还。1998年年底，胡杨忠、杨颖未履行付清房款义务，故该合同已无效作废。2.2000年3月，在准备办理诉争房屋的房产证时，胡志祥、黄丽娥出于善良之心，告知胡杨忠、杨颖，只要二人交付一半购房款，即将诉争房屋过户至二人名下。但胡杨忠、杨颖未付一分钱购房款，故胡志祥、黄丽娥将诉争房屋登记在自己名下。3.一审法院因胡志祥的另外一个案件，将诉争房屋拍卖给了李小芳，并协助李小芳将诉争房屋过户至其名下。12年来，胡杨忠、杨颖对此未提出任何异议。2019年10月23日，一审法院将诉争房屋退还给了胡志祥、黄丽娥。不久，胡杨忠、杨颖与其证人李小芳合谋，演绎了一场互相出庭作假证的闹剧。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回胡杨忠、杨颖的一审全部诉讼请求。胡杨忠、杨颖辩称：1.胡杨忠、杨颖未与胡志祥、黄丽娥签订书面购房合同，亦未约定“1998年年底需付清购房款，未付清购房款则合同无效”等内容。2.胡志祥、黄丽娥所称“胡志祥、黄丽娥同意胡杨忠、杨颖支付一半购房款即协助二人办理房产证；胡杨忠、杨颖未付一分钱购房款，胡志祥、黄丽娥遂将诉争房屋登记在自己名下”，与事实不符。3.李小芳是受胡志祥、黄丽娥欺骗而购买诉争房屋的受害者，其虽与胡志祥、黄丽娥就诉争房屋发生过多次诉讼并持续多年，但胡杨忠、杨颖对此并不知情，胡杨忠、杨颖直到2019年10月23日才知道诉争房屋被登记在胡志祥、黄丽娥名下，胡杨忠、杨颖知道此事后就立即提起了本案诉讼。4.李小芳并未作假证，且其证言已被一审法院采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡杨忠、杨颖向一审法院起诉请求：1.依法确认位于宜章县玉溪镇宜兴路125-1-045栋302的房屋［不动产权证号为湘（2019）宜章县不动产权第××号，（以下简称302房）］归胡杨忠、杨颖所有；2.判令胡志祥、黄丽娥协助胡杨忠、杨颖将302房的产权过户登记至胡杨忠、杨颖名下。一审法院认定事实：1998年初，经案外人李福志介绍，胡杨忠与胡志祥口头约定胡杨忠以93800元的价格购买胡志祥自建的302房。之后，胡杨忠陆陆续续向胡志祥支付了80000元购房款，胡志祥向胡杨忠交付了该房，胡杨忠对该房进行装修后即入住。2000年3月14日，胡志祥为该套房屋补办了登记手续并登记在自己的名下，该房不动产权证号为湘（2019）宜章县不动产权第××号。2005年11月18日，胡志祥向胡杨忠补写了一张《收条》，其中载明“今收到胡阳忠买房款人民币捌万元正，下欠壹万叁仟捌百元正”。胡杨忠居住该房屋期间，胡志祥为胡杨忠办理了电表开户，胡杨忠以户主名义缴纳了该房屋的水费、电费、收视费等。剩余13800元房款，胡杨忠至今未付。另查明，由于胡志祥未向案外人邝光华返还借款，邝光华向一审法院提起诉讼后，一审法院依法作出（2006）宜民一初字第291号民事判决，判令胡志祥向邝光华返还借款。判决生效后，胡志祥未主动履行，邝光华向一审法院申请强制执行。一审法院于2007年3月5日公开拍卖302房，后由案外人李小芳购买并在一审法院协助下于同年6月18日将302房过户至李小芳名下。由于302房之前已被胡杨忠占有使用，李小芳遂起诉胡志祥、黄丽娥要求解除双方签订的房屋转让协议，一审法院作出（2013）宜民初字第1421号民事判决，判令解除李小芳与胡志祥、黄丽娥之间的房屋转让协议。胡志祥不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院经审理后作出（2014）郴民一终字第404号民事判决，判决：“一、撤销湖南省宜章县人民法院（2013）宜民初字第1421号民事判决；二、驳回被上诉人李小芳的诉讼请求。”李小芳不服（2014）郴民一终字第404号民事判决，向湖南省郴州市中级人民法院申请再审，该院于2016年10月12日作出（2016）湘10民申21号民事裁定再审本案，该经审理后作出（2017）湘10民再5号民事判决，判决：“一、撤销本院（2014）郴民一终字第404号民事判决；二、维持湖南省宜章县人民法院（2013）宜民初字第1421号民事判决。”（2014）郴民一终字第404号、（2017）湘10民再5号民事判决均认定302房由胡杨忠居住。2019年10月23日，案外人李小芳将302房过户至胡志祥、黄丽娥名下。胡杨忠、杨颖系夫妻，二人居住在302房至今。胡志祥与黄丽娥系夫妻关系。一审法院认为，胡杨忠与胡志祥虽未签订书面房屋买卖合同，但胡杨忠、胡志祥经协商已达成口头协议，胡杨忠、胡志祥之间口头达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。胡杨忠、胡志祥达成口头房屋买卖协议后，胡杨忠向胡志祥支付了80000元房屋价款，履行了合同的大部分义务，胡志祥将房屋交付给胡杨忠、杨颖占有使用，且胡杨忠、杨颖在302房居住长达二十余年之久，胡志祥并没有对此提出异议，说明胡志祥对胡杨忠、杨颖占有使用302房的行为表示认可，应认定胡杨忠、胡志祥之间的房屋买卖合同已成立并生效，该合同应继续履行。根据交易习惯，胡志祥、黄丽娥在胡杨忠支付房款后应及时将302房的产权登记在胡杨忠名下，故对胡杨忠、杨颖请求胡志祥、黄丽娥协助将该302房屋的产权过户登记至胡杨忠、杨颖名下的诉讼请求予以支持。对于胡杨忠、杨颖请求确认302房归胡杨忠、杨颖所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》“房屋所有权的设立、变更以行政机关登记为准”的规定，对胡杨忠、杨颖请求确定302房归其所有的诉讼请求不予支持。胡志祥、黄丽娥辩称胡杨忠、杨颖未依约支付购房款，未提供相应证据证实，应承担举证不能的不利后果。对于剩余13800元房款未付清的问题，一审法院认为，就目前证据尚不能认定胡杨忠、杨颖与胡志祥、黄丽娥之间对此作何约定，但胡杨忠已向胡志祥支付了约85%的房屋价款，且胡志祥向胡杨忠交付了房屋，双方实际履行了涉案房屋买卖合同的大部分内容，即便胡杨忠、杨颖是逾期付款，该行为也不构成根本性违约，胡志祥、黄丽娥可另行提起诉讼予以主张。案经一审法院调解无果。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告胡志祥、黄丽娥在本判决生效后十日内协助原告胡杨忠、杨颖办理宜章县玉溪镇宜兴路16-3号302房（不动产权证号：湘（2019）宜章县不动产权第××号）过户登记手续；二、驳回原告胡杨忠、杨颖的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，诉讼保全费920元，两项合计1945元，由被告胡志祥、黄丽娥负担。”本院二审期间，胡杨忠、杨颖未提交新证据。胡志祥、黄丽娥提交了6份新证据:证据1、民事裁定书;证据2、协助执行通知书、房屋转让协议，宜章县城镇房屋登记核发权证申请表;证据3、民事诉状、宜房他证城关镇字第××号他项权证;证据4、申请补办房产证的报告;证据5、协助执行通知书;证据6、执行案件结案通知书、宜章县人民法院案款审批及领取单、租房合同。对胡志祥、黄丽娥提交的6份新证据，本院认证认为：证据1--5，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据6中，租房合同与本案无关，本院不予采信；证据6中的其他证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.在一审庭审时，双方当事人均认可：自1998年至今，涉案房屋一直是胡杨忠（杨颖）居住。2.应胡杨忠、杨颖申请，一审法院已经对涉案房屋进行了查封。查封期限为3年（2019年11月5日--2022年11月4日）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：胡志祥、黄丽娥是否应当协助胡杨忠、杨颖将涉案302房产权过户登记至胡杨忠、杨颖名下。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡杨忠与胡志祥虽未签订书面房屋买卖合同，但胡杨忠、胡志祥就涉案房屋的买卖早在1998年经协商已达成口头协议，胡杨忠、胡志祥之间口头达成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡杨忠、胡志祥达成口头房屋买卖协议后，胡杨忠在1998年向胡志祥支付了80000元房屋价款，履行了合同的绝大部分义务；胡志祥也在1998年已将房屋交付给胡杨忠、杨颖占有、使用。胡杨忠、杨颖自1998年至今在302房居住长达二十余年，胡志祥并无异议。对于剩余房款13800元未付清的问题，就目前证据尚不能认定胡杨忠、杨颖与胡志祥、黄丽娥之间对此作何约定，但胡杨忠已向胡志祥支付大约85%的房屋价款，且胡志祥早在1998年就向胡杨忠交付了房屋，双方当事人实际已履行涉案房屋买卖合同的大部分内容，即便胡杨忠、杨颖是逾期付款，该行为也不构成根本性违约，胡志祥、黄丽娥可另行主张权利。况且，胡杨忠、杨颖在二审中也表示：涉案302房过户到自己名下后，就马上支付剩余购房款。因此，胡志祥与胡杨忠之间的房屋买卖合同应继续履行。故一审法院判决胡胡志祥、黄丽娥协助胡杨忠、杨颖将涉案302房的产权过户登记至胡杨忠、杨颖名下，并无不当。胡志祥、黄丽娥上诉认为胡志祥与胡杨忠就涉案302房屋已签订书面房屋买卖合同，未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。胡志祥、黄丽娥上诉认为胡杨忠未交一分钱房款却居住302房二十余年,该主张既与《收条》载明情况不符，也不符合常理，本院不予采信。综上所述，上诉人胡志祥、黄丽娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡志祥、黄丽娥负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年六月十九日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。