贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初716号 原告（案外人）：胡某某，女，1976年10月5日出生，汉族，住贵阳市花溪区。 委托代理人：王俊，贵州观合律师事务所律师（特别代理）。 委托代理人：石镇（实习），贵州观合律师事务所律师（一般代理）。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行，地址在贵阳市云岩区富水北路81号1层1—2B。 负责人：王艳，职务行长。 委托代理人：付会，贵州汇能辉律师事务所律师（特别代理）。 委托代理人：周业（实习），贵州汇能辉律师事务所律师（一般代理）。 被告：陈某某（被申请执行人），女，1972年12月19日出生，汉族，住贵阳市花溪区。 原告胡某某与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行、陈某某案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后，于2018年12月31日作出（2018）黔0102民初11839号民事裁定书。收到裁定书后原告胡某某不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。2019年12月5日，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终8329号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）黔0102民初11839号民事裁定，指令本院继续审理本案。收到裁定书后，本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告胡某某及委托代理人王俊、石镇，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行的委托代理人付会、周业到庭参加诉讼。被告陈某某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出如下诉讼请求：1、判令停止执行原告购买的位于贵阳市花溪区房屋，并解除涉案房屋的查封；2、判决确认原告与被告陈某某于2010年4月4日签订的《售房合同》合法、有效，并确认位于贵阳市花溪区房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2010年4月4日，被告陈某某与原告签订《售房合同》，约定被告陈某某将位于贵阳市花溪区房屋以58000元出卖给原告。合同签订后，原告向被告陈某某支付了购房款40000元，被告也将出卖的房屋交付给原告使用至今。剩余的购房款18000元，双方约定待房屋过户到原告名下再向被告陈某某支付。后因原告联系不到被告陈某某，故双方至今未办理过户手续，原告也未将剩余的购房款支付给被告陈某某。后法院在执行涉案房屋的过程中，原告才知道被告陈某某将涉案房屋抵押给被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行。原告认为，原告购买涉案房屋在前，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行取得对被告陈某某的债权及查封涉案房屋在后。为维护原告的合法权利，故向法院起诉。 被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行辩称，原告提供的证据并不足以证明其与被告陈某某签订的《售房合同》是合法、有效的，且即使合同是有效的，因被告对涉案房屋享有优先受偿权，原告又未向被告陈某某付清购房款，双方至今也未办理过户手续。原告的购房行为，并不足以排除法院对涉案房屋的查封。故不同意原告诉请，请法院依法判决。 被告陈某某未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下，位于贵阳市花溪区，建筑面积为70.07平方米房屋一套，原系陈历勇所有。从2009年开始，原告胡某某在该房居住至今。2010年4月4日，原告胡某某作为乙方与被告陈某某作为甲方，签订《售房合同》，约定甲方将久联集团九八四四化工厂Ｃ栋2单元3楼（现地址为贵阳市花溪区）房屋一套，以58000元出售给乙方。乙方必须2年内付清，否则后果自负，我将收回房屋不卖给乙方。该合同系双方打印好后由原告签名，被告陈某某的签名系打印。双方在合同上另注明钱付清房产证在乙方，过户乙方付钱，现金首付30000元整已收到。其后，在2010年7月15日，被告陈某某还在上述《售房合同》上注明：“今收到小申送来现金5000元。”。同年8月18日，被告陈某某又在上述《售房合同》上注明：“今收到现金5000元整。”。因签订合同时，被告陈某某尚未取得涉案房屋的所有权证，故双方未办理涉案房屋的过户手续。2012年5月2日，被告陈某某与陈历勇办理了涉案房屋的过户手续，将房屋所有权人由陈历勇变更为陈某某。被告陈某某取得涉案房屋的所有权证后，并未与原告办理过户登记手续。2013年8月19日，被告陈某某以涉案房屋作为抵押，与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行签订《个人额度借款合同》及《个人最高额担保合同》，向银行借款150000元，借款期限从2013年8月19日至2026年8月19日。同年8月15日，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行办理了涉案房屋的他项权证，该证上注明抵押面积为70.07，债务履行期限从2013年8月13日至2026年8月13日，债务人为陈某某。在签订上述合同前，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行曾委托贵阳天创房地产资产评估事务所对涉案房屋进行估价。2013年2月21日，被告陈某某带评估公司的工作人员到涉案房屋看房，查看现场时原告也在现场。2014年7月，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行向本院起诉被告陈某某请求其归还借款。在该案审理过程中，根据被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行的申请，本院于2014年9月17日查封了涉案房屋，期限为2年。2016年10月，本院又裁定继续查封涉案房屋至今。2014年12月31日，本院作出（2014）南民初字第2360号民事判决书，判决：一、被告陈某某偿还被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行贷款本金140157.14元并支付相应利、罚息；二、若被告陈某某逾期，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市某某支行有权以拍卖、变卖涉案房屋的价款优先受偿。在该案执行过程中，原告知道涉案房屋被查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后于2018年8月8日作出（2018）黔0102执异29号执行裁定书，以本案涉及查封的房屋的所有权登记在被告陈某某名下，本院对涉案房屋查封并无错误为由，裁定驳回原告的异议申请。收到上述裁定书后，原告不服遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，经本院释明双方未向本院申请对原告提供的《售房合同》上的有关笔迹的形成时间进行鉴定。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《售房合同》、房屋所有权证、居委会证明、有关交费收据、房屋查询信息、民事裁定书、开庭笔录、执行裁定书、民事判决书、贵州久联民爆器材发展股份有限公司出具的证明及被告提供的《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、贷款资料、贷款审批表、申请表、收入证明、预评估函、照片、房屋所有权证、他项权证等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为，本案涉案房屋的所有权现登记在被告陈某某名下，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告主张涉案房屋系在法院查封前向被告陈某某购买，双方签订了合法、有效的买卖合同，已向被告陈某某付清了部分购房款，涉案房屋现由其实际占有，未办理过户登记系被告陈某某有债务纠纷，导致涉案房屋被法院查封造成的，故要求排除对涉案房屋的执行。对此原告提供了《售房合同》、居委会证明、有关交费收据等证据佐证。因原告提供的《售房合同》系打印件，被告陈某某的签名也系打印的，故无法确定上述合同是在法院查封之前签订的。原告提供的相关证据，也只能证明其向被告陈某某支付了购房款40000元。直到2013年2月21日，被告陈某某带评估公司的工作人员到涉案房屋看房时，原告尚未向被告陈某某付清全部购房款。从双方签订合同至今已有10年，从2012年5月2日被告陈某某取得涉案房屋的所有权证至今已有8年。因2013年2月21日，被告陈某某带评估公司工作人员查看现场时原告也在现场，其未向被告陈某某主张办理过户登记及支付剩余购房款，与常理不符。故对未能办理过户登记，原告存在过错。因原告的主张并不完全符合排除执行的上述法律规定，故对原告要求排除对涉案房屋执行的诉请，依法不予支持。另对原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”之规定，因涉案房屋尚未办理过户登记，未发生物权变动的后果。故对原告该诉请，不予支持。至于原告请求确认与被告陈某某签订的《售房合同》，是否有效，并不属于本案执行异议的审理范围。故对原告的该诉请，也不予支持。诉讼中，被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回原告胡某某对本案的全部诉讼请求。 诉讼费60元、公告费300元，由原告胡某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  李庆锋 人民陪审员  冯育林 二〇二〇年六月八日 书 记 员  王 欢