辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初146号 原告：郑彤辉，男，汉族，住所沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：宋贺，辽宁盛恒律师事务所律师。 被告：王昊，男，汉族，住所沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：赵德敏，沈阳市和平区中一法律服务所法律工作者。 被告：阴桂芝，女，汉族，住所沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：赵德敏，沈阳市和平区中一法律服务所法律工作者。 第三人：沈阳市于洪区美成房产信息服务部，住所：沈阳市于洪区。 经营者：郑宪瑞，男，汉族，住所沈阳市于洪区。 原告郑彤辉与被告王昊、被告阴桂芝、第三人沈阳市于洪区美成房产信息服务部（以下简称“美成服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑彤辉委托诉讼代理人宋贺，二被告王昊、阴桂芝委托诉讼代理人赵德敏，第三人美成服务部经营者郑宪瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告王昊之间的不动产买卖合同；2.依法判决被告王昊退还原告的购房定金10,000元；3、依法判决被告王昊向原告支付违约金25,140元（838,000×3%）；4、依法判决被告阴桂枝与被告王昊共同承担前述第2项、第3项共计35,140元的款项支付义务。5、依法判决二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年9月15日，被告王昊将其所有的位于于洪区黄河北大街124-1号（2-2-1）的房产出售给原告郑彤辉，并由王昊母亲被告阴桂芝代为与原告在于洪区美成房产信息服务部签订了不动产买卖合同。买卖合同约定房屋价格为838,000元，原告应于2019年9月15日向被告支付定金20,000元，过户时支付首付，剩余房款通过商业贷款的方式支付，并约定如因被告方违约无法将不动产售予原告的，原告有权追究被告的违约责任同时终止合同，被告双倍赔偿定金并按不动产成交价的3%向原告支付违约金，并退回原告已支付的所有费用及款项。同时，买卖合同在其他约定事项中还约定，因王昊未到现场由其母阴桂芝代为出售，如卖方王昊不同意出售此房，责任由阴桂芝全权负责。买卖合同签订后，原告按照合同约定于2019年9月15日通过微信转账向被告阴桂芝支付定金10,000元，被告阴桂芝收款后向原告出具了定金收条，收条上将“贰”万元变更为“壹”万元，即，原被告双方通过实际履行变更了合同约定的20,000元定金数额为10,000元。2019年10月20日，原告按合同约定向美成中介支付了中介费8,000元。原告支付定金后联系被告阴桂芝及美成中介继续履行合同办理房屋过户手续，但被告阴桂芝表示不再将房屋售予被告，只将10,000元定金退回。原告多次与被告阴桂芝沟通，要求被告继续履行合同，否则就按照合同约定承担违约责任，被告阴桂芝均予以拒绝。鉴于上述事实，原告认为，对于被告无理由的违约行为，原告有权按照合同约定要求解除合同，并要求二被告共同承担向原告退还定金及支付违约金的责任。根据相关法律规定，特此请求贵院依法判决支持原告各项诉讼请求。 二被告辩称：从二被告签订合同到现在，从未说不卖案涉房屋，王昊委托阴桂芝代理售卖案涉房屋，到目前为止二被告都不明白原告为什么不购买案涉房屋。 第三人述称：原、被告是2019年9月15日签订的房屋买卖合同，9月16日由于卖方提出房屋有个税，当时我们签合同说是各自承担，也就说买方承担自己的契税，卖方承担自己的个人所得税。16号那天卖方就提出这个问题，由于税务承担性的问题。提出这个问题完之后，我们就开始协商协商，到9月底也没有什么定论，就是卖方还不认可拿这个税。所以说我们当时签完合同之后要做贷款等手续就进行不了。因为涉及到这有税务承担性的问题，在这中间我找王昊、郑彤辉，我们坐在一起一共是协商了三次。最终我们协商的结果是我作为中介方替代承担4,000元钱。完之后他是3,000元钱，因为这个房子的成交价是83万多，正好是税费8,300多元，我中介承担是承担4,000元，我中介费给他补一下。大家认可后,又出现了一个问题，签订合同之后，致收到钱两个月，由于国家银行放款原因,两个月肯定不能完成，所以9月末10月初,又耽搁了一下。到了10月30日，这个问题也解决不了，因为我能承诺的一点就是买卖双方包括在我能承诺的一点，就是我们尽快把手续办完，但是这个时候已经出现了两个问题了，一是卖方要求的贷款时间，我们达不到。两个月内我肯定放不了款，银行肯定放不了，但是手续能办完。另一个问题，就是10月之后陆陆续续地审查出现了一个房产局和土地局出现了合并，合并之后出现了一个最大的一个问题，就是房屋有抵押的或者是有查封的银行不给批贷款。如果说有查封的情况下就是全款，也不可以交易。给我们造成了困难，不只是这一个园区，附近的园区，都存在土地抵押的问题。现在这些房产又可以交易了，后来把土地网和房产网隔开了,应该在2019年11月下旬就可以办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月15日，被告王昊（甲方）委托被告阴桂芝与原告（乙方）签订不动产买卖合同，内容有：乙方同意购买甲方拥有的坐落于沈阳市于洪区北大街124号2-2-1的不动产，成交价格为838,000元。本合同签订之日，乙方支付定金20,000元。过户时，其余房款由房产局转付。乙方需要向银申请贷款约580,000元商业贷款，该贷款由银行直接转到指定账户，如银行实际放款金小于贷款申请金额，乙方应于银行放款后5日内将差额部分以现金方式支付给甲方。甲、乙双方应按遵守国家房产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续需缴纳的税费，交易税费由各自承担，代办手续费由乙方承担。乙方支付信息服务费8,000元。 以上合同签订后，原告交付了定金10,000元。就个人所得税问题，达成了协议。因贷款期限问题，双方未达成协议。 本院认为：被告阴桂芝受被告王昊委托与原告签订的买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。此合同中，对于办理贷款期限没有约定，又未达成一致意见，致买卖合同无法履行，双方均没有过错，现原告要求解除买卖合同，本院予以支持。 关于被告要求定金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，因买卖合同没有履行，原、被告双方又均不存在违约行为，买卖合同解除后，被告王昊应当将定金返还给原告。 关于原告要求违约金问题。买卖合同解除的原因是因为办理贷款期限未达成协议，被告不存在违约行为，故对原告的该项主张不予支持。 关于原告要求被告阴桂芝是否共同承担责任问题。被告王昊并没有否认被告阴桂芝的代理行为，故返还定金的义务应由被告王昊承担，被告阴桂芝不应与王昊共同承担责任。 关于原告所称因个人所得税承担，被告违约的问题。签订合同以后，在第三人美成服务部协调下，已达成了口头协议。故原告的该项主张不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告郑彤辉与被告王昊所签订的不动产买卖合同； 二、被告王昊返还给原告郑彤辉定金10,000元，该款于本判决书发生法律效力后3日给付； 三、驳回原告郑彤辉其他诉讼请求。 如被告王昊未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费678元，由被告承担192.94元，由原告郑彤辉承担485.06元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵宝伟 人民陪审员  肇海燕 人民陪审员  陈晓朦 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  吕长影