呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异88号案外人：贾某，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丹，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓雷，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。申请执行人：内蒙古融丰小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：别秀娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翔，男，该公司职工，住内蒙古鄂尔多斯市。被执行人：邓安宇，男，住呼和浩特市。被执行人：陈建中，女，住呼和浩特市。被执行人：呼和浩特市卓然食品有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：邓安宇，该公司执行董事、经理。被执行人：内蒙古忆海源商贸有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：董睿，该公司执行董事、经理。被执行人：申友刚，男，住呼和浩特市。被执行人：董睿，女，住呼和浩特市。本院在执行申请执行人内蒙古融丰小额贷款有限公司（以下简称融丰小贷公司）与被执行人邓安宇、陈建中、呼和浩特市卓然食品有限责任公司（以下简称卓然食品公司）、内蒙古忆海源商贸有限公司（以下简称忆海源商贸公司）、申友刚、董睿借款合同纠纷［案号:（2019）内0105执1549号］一案中，案外人贾某请求本院：1、中止对位于呼和浩特市××区房屋的查封；2、撤销（2019）内0105执1549号腾房公告，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。贾某称，2018年1月6日，其与邓安宇签订了《房屋买卖合同》，陈建中对此知情并同意，合同约定：由贾某购买邓安宇、陈建中位于呼和浩特市××区房屋一套，房屋总价款500000元，支付方式为一次性付清，邓安宇、陈建中为案外人贾某出具收条。同时约定对于剩余的银行按揭贷款自2018年5月1日后由案外人偿还。在本案中，案外人与被执行人于2018年1月6日签订《房屋买卖合同》，贵院查封的时间是2018年8月3日，其在法院查封前已经签订有效的书面买卖合同，并且在法院查封之前已经合法占有该房屋，支付了全部购房款。案外人多次要求陈建中、邓安宇为其办理过户登记手续，陈建中、邓安宇承诺在办理房本后为其办理过户登记手续，并将《商品房买卖合同》的原件交付给案外人，以保障案外人的合法权益，在法院查封前没有办理过户登记手续非因案外人自身原因。故案外人认为其对于被执行的房屋享有在先权利。融丰小贷公司称，一、涉案房屋所有权人是邓安宇、陈建中共同所有，并不是案外人贾某所有，贾某无权要求中止对涉案房屋的查封，并撤销腾房公告。二、贾某与邓安宇不存在真实、合法有效的房屋买卖关系，其无权依据法律规定要求中止查封、撤销腾房公告。三、本次异议申请不排除邓安宇与贾某恶意串通、非法转移资产的嫌疑，且该行为严重损害其合法权益。本院查明，融丰小贷公司与邓安宇、陈建中、卓然食品公司、忆海源商贸公司、申友刚、董睿借款合同纠纷一案，2018年7月26日，申请人融丰小贷公司向本院提出诉前财产保全申请。本院于2018年7月26日作出（2018）内0105财保92号民事裁定，裁定：一、冻结担保人王帅自有账户上的银行存款767425.53元人民币（户名：王帅，账号：×××，开户行：鄂尔多斯市塔拉壕金谷村镇银行股份有限公司金泰支行）；二、冻结二被申请人银行存款767425.53元人民币或者查封二被申请人同等价值的其他财产。2018年8月3日，本院向呼和浩特市房产局下达协助执行通知书，请求其协助：一、预查封邓安宇、陈建中共有的位于呼和浩特市××区房屋一套。二、查封期限为三年（2018年8月3日至2021年8月2日）。经不动产查询，此房为网签房，无登记。本院于2018年12月28日作出（2018）内0105民初7388号民事判决，判决的主要内容为：一、邓安宇、陈建中于本判决生效后十五日内偿还融丰小贷公司贷款本金676408.41元以及自2018年7月1日至2018年7月19日止的利息6126.59元（以借款本金676408.41元为基数，按照年利率17.4%计算）；二、邓安宇、陈建中于本判决生效之日起十五日内向融丰小贷公司偿还自2018年7月20日至2018年8月23日的罚息14875.35元（以借款本金676408.41元为基数，按照年利率22.62%计算）和管理费789.14元（以借款本金676408.41元为基数，按照年利率1.2%计算）以及违约金111.61元（以借款本金676408.41元为基数，按照年利率0.18%计算）；之后的罚息、管理费和违约金，分别以未偿还借款本金为基数，按年利率22.62%、年利率1.2%和年利率0.18%计算支付至实际借款本金偿清之日止（以上违约金总和不超过8万元）；三、邓安宇、陈建中于本判决生效之日起十五日内向融丰小贷公司支付律师费30900元；四、卓然食品公司、忆海源商贸公司、申友刚、董睿在邓安宇、陈建中保证金8万元价值范围外对上述债务承担连带保证责任；五、驳回融丰小贷公司的其他诉讼请求。判决生效后，邓安宇、陈建中、卓然食品公司、忆海源商贸公司、申友刚、董睿未履行生效法律文书所确定的义务。2019年2月19日，融丰小贷公司向本院申请强制执行。本院于2019年4月9日作出（2019）内0105执1549号执行裁定，裁定：冻结、划拨邓安宇、陈建中、卓然食品公司、忆海源商贸公司、申友刚、董睿的存款755311元；或查封、扣押、提取其同等价值的财产及等额的收入。本院于2020年4月15日发出公告，该公告的内容为：本院已于2018年8月3日查封邓安宇与陈建中所共有的位于呼和浩特市××区房屋一套，同时张贴了查封公告，现准备评估拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令该房屋的使用人于2020年4月30日腾空搬离以上房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。另查明，2017年10月19日，陈建中、邓安宇与内蒙古鲁桥置业有限公司（以下简称鲁桥置业公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：鲁桥置业公司将位于呼和浩特市××区房屋出售给陈建中、邓安宇。建筑面积为87.92平方米，房屋总价款为652910元。该房屋付款方式为按揭贷款，首付款为262910元，余款390000元向浦发银行呼和浩特新华东街支行申请贷款支付。再查明，2018年1月6日，贾某与邓安宇签订《房屋买卖合同》，合同约定:邓安宇将位于呼和浩特市××区房屋出售给贾某，该房屋成交价格为500000元。同日，邓安宇向其出具500000元购房款收条。贾某从2018年5月1日开始支付剩余的房屋贷款。案外人贾某对执行标的为证明其主张，向本院提交《房屋买卖合同》、收条、暖气、水、物业、电费及银行还贷凭证等相关证据材料。本院认为，本案的争议焦点：案外人是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的，该房产不得转让。本案，邓安宇、陈建中与鲁桥置业公司签订《商品房买卖合同》后，其自身未取得房屋所有权证书的情况下，又将案涉房屋卖于贾某，买卖行为不符合法律规定。其次，案外人只提供了邓安宇购房款收条，并未提供银行转账流水，不具有真实性。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人贾某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇二〇年六月十一日书 记 员 赵红霞