辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1044号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连亿星物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村。统一社会信用代码91210211759940305M。法定代表人：李洪国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宝军，辽宁双护律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会，住所地大连市甘井子区辛寨子街道小辛村。统一社会信用代码67405382-X。负责人：臧传宝，该村民委员会书记。委托诉讼代理人：郎晶，辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚坤，辽宁瑞石律师事务所实习律师。上诉人大连亿星物业管理有限公司因与被上诉人大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连亿星物业管理有限公司上诉请求：1.撤销（2019）辽0211民初684号民事判决，不支持被上诉人解除合同、支付违约金的诉讼请求，不腾退案涉房屋；2.依法改判（2019）辽0211民初684号民事判决第四项，请求被上诉人赔偿上诉人损失344，912.24元暂计算至2019年12月10日，利息损失计算至实际支付日，庭审中，上诉人申请对一楼保安队、税务所市场价格进行鉴定，相关损失待鉴定后确定；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定，上诉人、被上诉人对于一楼保安队、税务所面积的租赁仅形成了缔约的意思表示。因双方对一楼保安队、税务所的面积未形成租赁合同关系，故也不能视为对案涉租赁合同的违约行为，此认定属事实认定错误。案涉租赁合同第八条约定：为了保证该楼建筑物的整体性，一楼保安队、税务所如搬走，该楼房所有面积同等价格优先租给乙方使用。依据该约定，上诉人与被上诉人签订该合同时已考虑到该楼的整体性，上诉人也是基于对包括一楼保安队、税务所面积在内的房屋整体承租才与被上诉人签订的租赁合同。该合同对一楼保安队、税务所面积租赁事宜进行了明确约定，上诉人对该面积房屋享有优先承租权。一楼保安队、税务所搬走后，被上诉人按合同约定应以同等价格出租给上诉人，而被上诉人却违反合同约定，在未通知上诉人情况下，将上述房屋交付给案外人使用，一审庭审中谎称上述房屋系案外人所有。可见，上诉人和被上诉人双方未对一楼保安队、税务所面积房屋另行签订协议，未将房屋出租给上诉人，过错方是被上诉人。被上诉人的行为并不是缔约过失，而是对案涉租赁合同的违约，且主观具有故意性。被上诉人的违约行为严重侵害了上诉人的优先承租权。二、原审法院认定，根据法律规定，损失数额应当相当于因信赖合同有效所受的损失，但不得超过对方在订立合同时应当预见到的因合同无效所可能遭受的损失。上诉人主张的为收益损失，不属于被上诉人应预见的损失范围，此认定属法律适用错误。该案被上诉人承担的不是缔约过失责任，赔偿也不是信赖利益的损失，原审法院法律适用错误。被上诉人的违约行为，承担的应是违约责任。因被上诉人违约，给上诉人造成了收益损失。考虑到该收益损失高于合同约定的违约责任金额，因此上诉人上诉请求金额调整为合同约定的违约金金额及利息损失。根据合同约定，协议执行期间，任何一方不得以任何理由违约，如一方违约则赔偿守约方当年租金50%损失费。被上诉人自2011年5月份违约，按合同约定，被上诉人应向上诉人支付当年租金460，080元50%损失费，即230，040元。被上诉人迟延支付违约金给上诉人造成利息损失，参照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2019年12月10日为114，872.24元。被上诉人应赔偿上诉人损失合计344，912.24元。另，考虑合同约定的违约金金额远低于给上诉人造成的实际损失，因此上诉人请求参照市场租金价格进行确定，依据《合同法》第67条，在被上诉人违约在先的情况下，上诉人有权拒绝向被上诉人交纳租金，因此上诉人不存在违约行为，被上诉人无权解除合同、无权要求上诉人返还房屋及支付违约金。大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，一审判决有事实与法律依据，应维持原判，驳回上诉人的上诉请求。大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同书》并将房屋恢复原状予以返还；2、被告（反诉原告）支付欠付租金1,052,796.6元（欠租期自2017年10月1日至2019年9月30日，扣除此期间已付租金60,597元）及违约金278,348.4元。大连亿星物业管理有限公司向一审法院反诉请求：1、支付安装电梯费用379,000元；2、支付改造、装修费用141,063.34元；3、返还多收的租金18,766.44元，同时赔偿收益减少损失34,133.4元；4、赔偿没有将一楼保安队、税务所出租给被告（反诉原告）所生产的收益损失861,462元。一审法院认定事实：一、2007年10月1日，原告(反诉被告)【合同中为“甲方”】与被告(反诉原告)【合同中为“乙方”】签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于甘井子区大楼建筑面积为4260平方米办公楼租给乙方，并附属楼前停车位、在楼后保留电梯通道及停车位置给乙方使用。租赁期限为20年(自2007年10月1日至2027年9月30日止)，租金标准为自2007年10月1日起，第一个五年为460，080元(每平方米每年108元)；第二个五年的租金在第一个五年基础上递增10%(每平方米每年118.8元)；第三个五年、第四个五年租金均在上一个五年基础上递增10%。付款方式约定为按季度付款，协议签订三日内，乙方要将第一个五年第一季度的租金115，020元付给甲方。以后每个季度初的3日内付给甲方(节假日顺延)，甲方为乙方及乙方转租方出具房屋租赁发票。乙方在租用期内的水、电、取暖费自负。合同第五条约定：乙方可根据其需用，对楼内进行适当的装修，在不破坏主体结构的前提，可增设相应的办公设备。乙方在使用期间小、中维修由乙方承担，维护好整个楼的管理设施及防水，保持门窗、玻璃、墙壁的原有形态，如有损坏按市场价赔偿。合同约定：如乙方拖延一个月不付租金，甲方将按日万分之五收取乙方滞纳金。超过三个月，下个季度付款期限不付租金，甲方有权将该楼收回，另作它用，乙方损失自负。协议执行期间，任何一方不得以任何理由违约，如一方违约则赔偿守约方当年租金50%损失费。合同第八条约定：“为了保证该楼建筑物的整体性，一楼保安队、税务所如搬走，该楼房所有面积同等价格优先租给乙方使用，其租金同以上第二条，双方另补签合同一份。”关于租金的给付，原告(反诉被告)称被告(反诉原告)所支付的全部租金经核算后自2017年10月1日至2018年9月30日仅支付60，597元，2018年9月30日之后的租金也没有交付。关于被告(反诉原告)辩称其于2018年12月13日另支付了23，000元租金并未计算一节。根据原告(反诉被告)提供的收款收据中已包含该笔付款。二、根据原告(反诉被告)所提供的房屋所有权证(大甘村房字第××号)，坐落于甘井子区建筑结构为砖混7层112间建筑面积为4858.5平方米的房屋系属原告集体所有。被告(反诉原告)称根据平面图核算案涉楼房总计面积为4680.23平方米；房屋首层面积则为574.08平方米，其中在租赁合同范围内的大厅面积为83.7平方米，现已被他人占走21平方米，联防面积为167.42平方米，而地税局面积为251.13平方米。原告(反诉被告)称该两处房屋系案外人所有，但并未提供相应证据予以证明，同时其称21平方米原不在合同约定的租赁面积内。三、被告(反诉原告)另提供在租赁房屋内安装电梯、维修、暖气改造等工程施工的合同及费用证据。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定。合同约定“超过三个月，下个季度付款期限不付租金，甲方有权将该楼收回，另作它用”，即合同已约定了解除条件，现被告(反诉原告)至一审辩论终结前仅支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金60，597元，欠付金额达1，052，796.6元。被告(反诉原告)迟延交付租金的行为使原告(反诉被告)出租案涉房屋获取租金的合同目的无法实现，且被告(反诉原告)并未有继续积极履约的行为及意思表示。故原告(反诉被告)根据合同约定及法律规定提出解除《房屋租赁合同书》的诉请，应予支持。原告(反诉被告)系通过起诉提出解除合同，一审法院向被告(反诉原告)送达起诉状的时间为2019年3月1日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告于2007年10月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年3月1日解除。关于被告(反诉原告)辩称原告(反诉被告)存在两项违约行为：一为未将联防、地税局原使用面积租赁给被告(反诉原告)；二为原租赁面积内的21平方米自2011年5月起被原告(反诉被告)占用。一审法院认为，首先，对于《房屋租赁合同书》第八条约定“一楼保安队、税务所”优先租赁一节。第一，因合同已约定双方需“另补签合同一份”，故原、被告对于“一楼保安队、税务所”面积的租赁仅形成了缔约的意思表示。因双方对“一楼保安队、税务所”的面积未形成租赁合同关系，故也不能视为对案涉租赁合同的违约行为。第二，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，如存在“其他违背诚实信用原则的行为”并给对方造成损失应承担赔偿责任即缔约过失赔偿责任。现原告(反诉被告)辩称“一楼保安队、税务所”所用面积归案外人所有但并未提供相应证据予以证明，且其提供的相应房屋权属证显示案涉楼一至七层均归原告(反诉被告)集体所有，故对于“一楼保安队、税务所”的面积归案外人所有的答辩意见，不予采信。根据合同约定，原告(反诉被告)应提供证据证明其在将上述两处房间交付案外人使用前已向被告(反诉原告)明确是否行使租赁优先权或者现使用人的租赁标准高于《房屋租赁合同书》约定的租金标准，在原告(反诉被告)未提供上述证据的前提下，被告(反诉原告)主张损失有相应的法律依据。第三，关于被告(反诉原告)主张此面积从2011年5月至2018年9月30日产生收益损失841，462元，根据法律规定，损失数额应当相当于群殴因信赖合同有效所受的损失，但不得超过对方在订立合同时应当预见到的因合同无效所可能遭受的损失。而本案中被告(反诉原告)所主张的为收益损失，不属于原告(反诉被告)应预见的损失范围。且该损失数额也缺乏证据证明合理性，不予支持。其次，关于双方对“租赁面积内的21平方米”的争议，一审法院认为，原、被告均未提供合同中约定租赁面积4260平方米的具体范围，双方也均未申请对于被告(反诉原告)现使用面积进行实地测量以确定被告(反诉原告)实际使用的面积是否小于4260平方米，且被告(反诉原告)根据平面图所测算的面积也与原告(反诉被告)提供的权属证中记载的房屋面积不符，故不能仅依据原、被告的陈述判定双方存在争议的21平方米面积的基本事实，被告(反诉原告)未能就该项反诉请求租金18，766.44元及收益减少损失34，133.4元提供相应证据，不予支持。关于原告(反诉被告)诉请将房屋恢复原状予以返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，但根据双方合同约定，并未对楼房的原状予以明确且允许被告(反诉原告)对楼内进行适当装修，故对于恢复原状的诉请，如上所述，不予支持；对于返还房屋的请求，予以支持。同时因被告(反诉原告)答辩案涉楼房其已进行转租，故给予被告(反诉原告)30天的时间进行相应的腾空并予以返还。关于原告(反诉被告)主张2017年10月1日至2019年9月30日期间的欠付租金民币1，052，796.6元，如上所述，合同已于2019年3月1日解除，但被告(反诉原告)并未返还房屋，故原告(反诉被告)按照合同标准继续计算租金至2019年9月30日符合法律规定，对该项诉请予以支持。关于原告(反诉被告)主张的违约金(按照年租金50%)278，348.4元，虽系合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及被告(反诉原告)提出予以调整的答辩意见，结合原告(反诉被告)存在缔约过失但未承担赔偿责任的实际情况，予以采纳并根据中国人民银行同期贷款利率标准及每一期租金应支付时间核算利息数额后，现将违约金数额调整为55，000元。关于被告(反诉原告)反诉请求原告(反诉被告)支付安装电梯费用379，000元及改造、装修费用141，063.34元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如上所述，案涉合同的解除系因被告(反诉原告)未按期支付租金的违约行为所致，故被告(反诉原告)即使主张剩余租赁期内装饰装修残值损失亦不应予以支持且其并未腾退仍在继续使用案涉房屋。但考虑到被告(反诉原告)所安装的电梯对案涉房屋存在相应的利用价值，原告(反诉被告)亦表示上述问题需要根据房屋腾退的情况予以明确意见，且原告(反诉被告)本案中所主张的租金仅计算至2019年9月30日。故为减少双方诉累，本案中对于被告(反诉原告)的此项反诉请求(安装电梯费用379，000元及改造、装修费用141，063.34元)暂不进行处理，自程序上予以驳回。原、被告可待案涉房屋腾退时进行协商，如协商未果，被告(反诉原告)可另诉。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告(反诉被告)大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会与被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司于2007年10月1日签订的《房屋租赁合同书》解除。二、被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司于判决生效之日起30日内，将《房屋租赁合同书》项下租赁物(位于甘井子区大楼建筑面积为4260平方米办公楼，附属楼前停车位、楼后停车位置、电梯通道)返还原告(反诉被告)大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会。三、被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司于判决生效后15日内向原告(反诉被告)大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的欠付租金民币1，052，796.6元及违约金55，000元。如果被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条（已补正为《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条）之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司的反诉请求(不包括安装电梯费用379，000元及改造、装修费用141，063.34元)。本诉案件受理费52，450元【原告(反诉被告)按照诉请5，807，759.6元(解除腾退诉请4，476，614.6元、房租诉请1，052，796.6元、违约金诉请278，348.4元)及普通程序预交】，按照本诉诉请支持比例，由被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司承担50，430元并支付原告(反诉被告)，剩余案件受理费2020元，由原告(反诉被告)自行承担。反诉案件受理费9921元(按照反诉请求为1,434，425.18元及反诉减半收取)，对于驳回其反诉诉请(914，361.84元)的案件受理费6471元，由被告(反诉原告)大连亿星物业管理有限公司自行承担。对未处理部分反诉诉请3450元(安装电梯费用379，000元及改造、装修费用141，063.34元)，待判决发生法律效力后予以退回。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了三份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一，关于大连市甘井子国家税务局中华路税务所、辛寨子税务所搬迁到通知，拟证明案涉一楼税务所于2011年11月搬迁；证据二，大楼的外观照片，拟证明大楼是一个整体，属于公建房，现在由海尔专卖店、拉面馆、联通、大药房四家占用；证据三，大连市甘井子区布莱特外国语培训学校证明，拟证明案涉大楼原来由税务所、保安队办公使用，2011年11月左右税务所、保安队搬走，其他单位装修办公用。被上诉人对证据一真实性无异议，但对关联性有异议，认为搬迁通知不能证明被上诉人有权将税务所使用的房屋对外出租及房屋所有人的情况；对证据二认为恰好说明大楼在被上诉人出租给上诉人使用后，上诉人自行分成若干部分对外出租，并非整体使用；对证据三认为布莱特学校与上诉人有利害关系，亦无权证明案涉房屋出租或使用情况。本院认为，双方当事人对证据一、证据二真实性均无异议，本院对证据一、证据二真实性予以确认；对证据三因布莱特学校与上诉人有利害关系，故对该证明不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，案涉大楼一楼税务所于2011年11月搬迁，上诉人承租案涉大楼后用于分租。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张,本案争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同应否解除；二、上诉人主张赔偿344，912.24元损失及利息应否予以支持。关于案涉房屋租赁合同应否解除一节。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约恪守合同义务。现上诉人主张其迟延支付租金系因被上诉人先行违约侵害了上诉人的优先承租权，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉租赁合同订立后，被上诉人作为出租人已经依约将案涉房屋交付上诉人占有使用，上诉人作为承租人理应依照合同约定就其享有的合同权利履行支付对价的义务。况且，合同订立时一楼税务所、保安队并不包含在案涉合同约定的租赁范围内，仅约定如果一楼税务所、保安队搬走，则同等条件下优先出租给上诉人，该约定并不影响承租人在合同租赁范围内对合同标的物的使用和收益，故上诉人以此为由迟延履行给付租金义务已构成根本违约，一审法院以向上诉人送达起诉状的时间认定合同解除时间并无不妥。合同解除后，上诉人即无权占有案涉房屋，故一审法院判令上诉人支付欠付租金、腾退案涉房屋并向被上诉人支付占有使用费正确，本院予以维持。关于上诉人主张赔偿344，912.24元损失及利息应否支持一节。本院认为，承担违约责任的前提是当事人之间已形成合同关系，如合同一方因过错不履行或不完全履行合同义务，则须向守约方承担违约责任，其保护的对象是履行利益损失，即因合同顺利履行而可获得的利益；而缔约过失责任保护的对象是基于合同一方违反先合同义务而给对方造成的信赖利益损失。本案中，案涉合同第八条约定“一楼保安队、税务所如搬走，该楼房所有面积同等价格优先租给乙方使用，其租金同以上第二条，双方另补签合同一份”。可见，双方仅通过案涉合同以约定的形式赋予上诉人同等条件下优先缔约的请求权，而非形成权，即便恢复到案涉合同完全履行的状态，在同等条件下，该约定也不能突破意思自治原则对双方当事人产生强制缔约的效力。故双方当事人就一楼保安队、税务所的租赁事宜尚未形成新的合同关系，不符合适用违约责任的前提条件，亦因此不存在必然的履行利益，也无须对履行利益进行鉴定。综上，上诉人主张被上诉人承担违约责任并支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。至于损失赔偿数额，因被上诉人并未对一审判决提起上诉，故本院对一审法院判令的损失赔偿数额予以确认。至于上诉人二审主张的利息损失，上诉人在一审中并未对此提起反诉，本院二审对此不予审查。关于上诉人安装电梯费用及改造装修费用的反诉请求，因一审法院对此未作处理，双方亦没有在二审中对此达成调解意见，基于对双方当事人诉权的保障，本院在二审中不宜径行作出裁判，双方当事人如协商不成，可另行提起诉讼。综上所述,大连亿星物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6473.68元，由上诉人大连亿星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年六月二十八日实习书记员连亚妮