辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终799号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告)：王丽，女，1976年7月29日出生，蒙古族，无职业，现住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告)：陈彪，男，1975年11月24日出生，无职业，满族，现住锦州市凌河区。上诉人锦州大兴建设集团有限公司与被上诉人王丽、陈彪房屋买卖合同纠纷（原审案由不当得利纠纷）一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:锦州市太和区人民法院经审理做出判决，上诉人认为，该判决认定事实不清，适用法律错误：首先，上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》/《委托代建合同》（以下简称“合同”）依然有效。上诉人与被上诉人签订合同在先，是基本事实，且未失去法律效力，没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除合同。因此合同仍具有对双方的拘束力，因而合同中关于门的费用，仍然有效，上诉人有权收取。其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的合同，有合法依据。再次，本案管辖应为专属管辖，太和区法院对本案并无管辖权。鉴于本案实质上应为合同纠纷而并非不当得利纠纷，一审法院应根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中的精神，纠正错误案由，继而确认本案为专属管辖。总而言之，本案核心问题是合同的效力问题以及根据合同效力确定案由、适用法律、管辖权问题。人民法院应当适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，合同系双方真实意思表示，双方对于涉案费用具有对等的权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。基于此，上诉人特上诉至贵院，望贵院判如所请，维护上诉人合法权益。被上诉人王丽、陈彪辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人与上诉人之间不存在委托代建关系，被上诉人并不是本案诉争不当得利楼房开发建设用地的使用权人，双方是商品房买卖关系，上诉人将被上诉人当成委托方要求签订委托代建房屋补充协议，行为本身不具有合法性，其收取的单元门费、防盗门费等款项，对被上诉人构成不当得利。二、委托代建设房屋补充协议，本身具有加工承揽合同属性，本案被上诉人出资购买商品房，转让的是商品房所有权二者之间法律关系不相同，上诉人是要求被上诉人先签订委托代建补充协议的情况下，然后再与被上诉人签订商品房买卖合同，并且该合同对单元门费、防盗门费额外出资并未作出约定，因此上诉人不仅多收取被上诉人房款事实，同时也违背民法总则的诚信原则。三上诉人利用自身优势，在购房人对商品房价格构成存在模糊认知情况下，误导被上诉人签署委托代建补充协议，其具有欺诈性，被上诉人要求返还单元门费、防盗门费等费用于法有据。四、开发商明知开发的商品房楼盘，前期搞团购形式，缓解资金周转，而以委托代建房名称，实质上应是团购商品房协议，委托代建合同与事实相违背，委托代建整个过程从征地到取得五证，都是开发商正常出售程序，上诉人目的是为了收取可视对讲机费等费用。王丽、陈彪向一审法院起诉请求：1.请求被告退还不当得利，即没有合法依据收取的单元门费300元，防盗门费1300元，可视对讲机费1500元，仓房门费300元，共计3400元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月10日，原告与被告锦州大兴建设集团有限公司签订《代建房合同》。2016年4月4日，原告向被告交纳了单元门300元、防盗门1300元、可视对讲1500元、仓房门300元，合计3400元。原告请求被告返还上述费用。一审法院认为，依法成立的合同，合同相对方应当按约定履行各自的义务。被告锦州大兴建设集团有限公司与原告签订了《代建房合同》，该合同应为双方最终履行的合同。因该《代建房合同》中并未对收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用进行约定，故被告锦州大兴建设集团有限公司再向原告收取以上费用没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款、仓房门款，于法有据，本院予以支持。因原告就案涉款项一直在向被告主张权利，故被告提出原告的诉求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告王丽、陈彪不当得利款3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。本院经审理查明，一审认定的事实属实。另查明，上诉人与被上诉人于2011年7月10日签订《代建房合同》，约定代建房屋基础价格为2480元/平方米，18层平均价格为2985元/平方米，并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。后为进行网上登记备案以及办理房屋产权证，双方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，其中房屋单价为2630元/平方米，该合同未对单元门、防盗门、可视对讲机做出约定。再查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。上诉人主张因与被上诉人之间存在委托代建房屋的合同关系，且委托建房协议中已经明确约定了对单元门、防盗门、可视对讲机另行收费，故双方当事人之间纠纷属于《行政处罚事先告知书》规定的“规范购房者特殊要求收费”的范围。上诉人有权按照双方约定并实际履行的《代建房合同》收取被上诉人的单元门、防盗门、可视对讲机等费用。被上诉人对该份证据证实的内容虽不予认可，但无证据推翻该份证据的真实性，且该《行政处罚事先告知书》中明确认定除上诉人与代建团购房业主签订的除《代建房合同》中因对仓房门的收费没有约定属于不合理收费外，对上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用的行为并未处罚，故对上诉人的该项主张予以采信。还查明，本案双方所产生的争议系因代建房合同及商品房买卖合同之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《代建房合同》的约定完成代建房屋的建设义务，委托建房业主亦负有按照《代建房合同》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。《代建房合同》明确载明单元门、可视对讲机、防盗门的价格另行缴纳。故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，被上诉人提供的本院2019年5月27日作出的（2019）辽07民终216号民事判决，系本院依据当时案件既有证据作出的裁判，而本案中上诉人提供了新发现的证据《行政处罚事先告知书》，法律事实发生了重大变化，本案当依新证据证明的事实依法裁判，被上诉人主张本案应按照（2019）辽07民终216号案件的裁判结果进行裁判，因无事实与法律依据，不予支持。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1774号民事判决。二、上诉人锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后7日内返还被上诉人王丽、陈彪仓房门款300元。三、驳回被上诉人王丽、陈彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担7元，被上诉人王丽、陈彪负担68元。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔302514027432000审判员赵洪全667448519812000二○二○年六月二十三日45085260200法官助理翟红兵书记员暴思洋