陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初13238号 原告王全喜，男，汉族，1962年8月25日生，住陕西省眉县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告李香香，女，汉族，1962年6月10日生，住陕西省眉县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人郭红，陕西科泽律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司。住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，系该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告王全喜、李香香与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告王全喜、李香香共同委托代理人郭红、被告委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王全喜、李香香诉称，2018年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的西安市长安区XX街XX村XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价285460元。原告应于2017年5月7日前支付房款155282元，剩余90000元通过银行贷款的方式向被告支付，被告于2017年10月30日前向原告交付房屋。”合同签订后，原告如约履行合同义务，被告至今未交房致原告损失。双方协商未果，现原告为维护权益，诉至法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同向原告交付涉案房屋；2、判令被告承担因逾期交房造成的原告租金损失16680元（暂按1800/月的标准计算自2018年10月26日计算至2019年7月31日，实际计算至一审终结之日,庭审中，原告将该项诉请变更为计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，该房屋至今不具备交房条件；原告主张的租金损失没有事实和法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同，该合同对违约责任有明确约定，商品房买卖合同司法解释第17条适用的前提系双方对违约责任没有约定，显然本案不能参照租金损失进行计算；另根据华岳公司、荣朗公司、业主代表三方在2018年10月15日就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，荣朗公司明确表示，后续责任由其承担，因荣朗公司及业主未按照会议约定履行，导致房屋至今未交付，华岳公司在此过程中不存在过错，不承担违约责任，即使存在违约，应由荣朗公司承担违约责任，且该纪要内容以公告形式向业主进行了公示。根据双方当事人当庭陈述以及举证质证，本院查明以下事实：2018年10月26日，原告王全喜、李香香与被告华岳公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓1幢1单元18层11801号房，房屋建筑面积59.6平方米，单价每平米4789.6元，总价款为285460元。其中合同主要条款约定如下：第六条，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人应当于2018年9月10日前支付该商品房全部价款。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时合同对保修责任、争议解决方式等均作出了约定。原告于2017年12月10日、2018年2月2日、2018年9月10日三次向被告支付购房款285460元，原告王全喜、李香香持有载有“今收到王全喜、李香香锦岭公寓房号 1-11801 房款”的收款收据三份，该三份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。上述事实，有原、被告当庭陈述、合同书、收款收据等予以佐证，并在案可查。本院认为，原、被告达成的商品房买卖合同是其双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。该合同对双方均具有约束力，原、被告应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告依约履行了合同主要义务，被告应依约向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，逾期交房并非被告原因造成，系案外人荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司账户导致，并提供了会议纪要、公告予以证明。对于该辩解意见以及两份证据，经合议庭评议后认为，原告与被告达成房屋买卖合同并签订了书面合同，并支付完毕全部房款285460元，原告已如约履行了合同主要义务，根据合同相对性原则，被告与他人纠纷导致合同不能履行不能对抗合同的相对方，故对于被告在庭审中的辩解意见本院不予采纳，被告应依约承担逾期交房的违约责任。因该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该项约定的违约金本身即具有因迟延交房给买受人造成经济损失的赔偿性质，因原告王全喜、李香香签订合同的日期晚于合同约定的交房日期，故对原告主张的迟延交房违约金起算日期应为2018年10月27日，所以对原告王全喜、李香香的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2018年10月27日起至实际交付房屋之日止，以285460元为基数，按照日万分之一计算确定。对于原告要求被告继续履行合同向原告交付房屋的诉请，因涉案房屋至今未完成验收并达到交付条件，故对于该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司向原告王全喜、李香香赔偿逾期交房的经济损失：以285460元为基数、按照日万分之一的标准、自2018年10月27日起计算至实际交付房屋之日止；2020 年6月29日之前的经济损失由被告华岳公司在本判决生效后十日内赔付给原告王全喜、李香香，2020年6月29日之后的经济损失由被告华岳公司每半年给原告王全喜、李香香赔付一次；二、驳回原告王全喜、李香香其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后10日内给付原告王全喜、李香香。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 六 月 二十九 日 书 记 员  邱祥姗  1