河北省沧州市运河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0903执异40号 案外人：郝杰，男，1981年8月30日出生，汉族，现住沧州市。 申请执行人：王秋红，女，1987年12月7日出生，汉族，现住河北省沧州市献县。 被执行人：王园园，女，1984年10月3日出生，汉族，现住河北省沧州市沧县。 被执行人：丁龙美，女，1986年1月28日出生，汉族，现住河北省沧州市沧县。 被执行人：沧县同兴玻璃制品有限公司，住所地河北省沧州市沧县杜生镇后候村，统一社会信用代码91130921319925494M。 法定代表人：丁龙美。 在本院执行王秋红与王园园民间借贷合同纠纷一案中，案外人郝杰对本院查封本市运河区凤凰城B区5-1-2502室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郝杰称，一、案外人是涉案房屋的实际使用人，已与被执行人于2018年12月30日，签订了《房屋买卖合同》，合同约定被执行人将坐落于沧州市运河区凤凰城B区5-1-2502室房屋出售给案外人，并且案外人已支付全部房款。因此案外人的买卖合同是合法有效的，应受法律保护。二、沧州市运河区人民法院（2019）冀0903执保第84号查封公告存在错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此提出异议人民法院应予支持。综上，沧州市运河区人民法院（2019）冀0903执保第84号查封公告中涉及房产强制执行中损害了案外人的合法权益，恳请法院中止对房产的执行和拍卖。 申请执行人王秋红称，一、被执行人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司涉嫌刑事犯罪，请求执行法院将该案件的相关犯罪线索移交侦查机关。2018年10月19日丁龙美的配偶**带本案被执行人王园园向申请执行人借款500000元用于资金周转，申请执行人考虑到借款数额较大，要求借款人王园园提供房产担保，被执行人王园园就用其名下坐落于沧州市运河区的房屋对该笔借款进行了担保，丁龙美与沧县同兴玻璃制品有限公司对该笔债务承担保证人责任，申请执行人与被执行人同日签订了借款合同和抵押合同，因上述房屋无法办理产权证，双方未办理抵押登记。2019年2月1日因借款人未履行还款义务，申请执行人将被执行人王园园、被执行人丁龙美、被执行人沧县同兴玻璃制品有限公司诉至沧州市运河区人民法院，并对被执行人名下财产采取了保全措施。2019年3月25日在贵院主持调解下，申请执行人与被执行人王园园、被执行人丁龙美、被执行人沧县同兴玻璃制品有限公司达成民事调解书，内容为：“被执行人在2019年12月30日前被执行人王园园、被执行人丁龙美、被执行人沧县同兴玻璃制品有限公司偿还申请执行人借款本息共计640000元。”因三被执行人未履行还款义务，申请执行人向贵院申请了强制执行。在贵院执行过程中，案外人郝杰对于被执行人王园园抵押给申请执行人的房产提出执行异议，被执行人王园园已将抵押财产于2018年12月30日以850000元的价格卖于了案外人郝杰，对于案外人郝杰与被执行人王园园之间签订的房屋买卖合同是否真实合法暂且不论。申请执行人有理由相信，被执行人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司及案外人**已经涉嫌刑事犯罪。在被执行人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司、案外人**明知该房产已抵押给申请执行人且由于客观原因无法办理抵押登记的情况下，以非法占有为目的，将该房屋转卖给案外人郝杰，又故意在房屋出售后，主动联系申请执行人达成民事调解书，其行为已构成《刑法》第二百六十六条所规定的“诈骗罪”。请求执行法院将本案犯罪线索移交侦查机关，追究被执行人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司、案外人**的刑事责任。二、本案案外人郝杰提出的查封涉的案房屋其是实际使用人的主张，无事实和法律依据。案外人郝杰提出执行异议的其理由为，2018年12月30日案外人郝杰与被执行人王园园、案外人刘洋蛟签订房屋买卖合同，已将法院查封的被执行人王园园的房屋以850000元的价格售于案外人郝杰，法院的查封措施侵害了其财产所有权，并提交房屋买卖合同、中国建设银行交易明细、中国工商银行交易明细三份证据，以证明其是房屋实际所有人。申请执行人认为，案外人提供的证据材料不具有真实性、合法性与关联性等民事证据属性，不能作为认定双方之间存在合法有效房屋买卖行为的证据使用。案外人郝杰提交的房屋买卖合同是三方合同，其中交易双方除了案外人郝杰与被执行人王园园、案外人刘洋蛟外，还有沧州市运河区友谊房屋中介，按照交易惯例，在有房屋中介参与房屋买卖的过程中，对于中介费的具体数额和承担主体必定在三方合同中有详细的约定，但该房屋买卖合同中并未约定中介费的具体数额和承担主体，这与平时的交易习惯不符。案外人提交的中国建设银行交易明细中的付款人为李晓萍，付款时间为2019年1月8日，具体金额为240000元，这与房屋买卖合同中约定的付款人、付款时间、付款金额都不符，明显属于伪造的证据，案外人提交的中国工商银行交易明细中，2019年1月2日付款人郝杰向王园园支付500000元购房款的事实也不能认定，收款人处王园园的姓名及账号并不完整，并不能判断收款人是否是本案被执行人王园园。在案外人提交的房屋买卖合同中对于购房款的支付时间、具体金额、支付方式都有明确的约定，其双方约定的内容为2018年12月30日案外人支付被执行人王园园定金50000元，被执行人王园园去银行还款当日，案外人支付250000元，被执行人王园园拿回他项证之后，案外人支付剩余房款490000元，其中60000元作为房屋过户的押金。依据申请执行人的在沧州市不动产登记中心的查询，被执行人王园园尚欠银行贷款250000元，该笔款项截止至2019年12月13日并未全部偿还，案外人提交的银行转账流水与上述购房款的交付时间不一致，不能认定案外人与被执行人王园园之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提交的相关证据并不能证明上述事实。因此，其解除查封措施的申请也不能得到法院的支持。综上所述，请求贵院将本案犯罪线索移交侦查机关，按照相关法定程序继续执行本案，并裁定驳回案外人郝杰的执行异议申请，保证申请执行人的合法权益。 被执行人王园园无辩称。 本院查明，本院于2019年2月2日作出（2019）冀0903民初579号民事裁定书，冻结被申请人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司名下650000元银行存款或查封等值财产。本院于2019年2月12日作出（2019）冀0903执保84号协助执行通知书，查封王园园名下位于沧州市运河区的房屋。现案外人郝杰对查封沧州市运河区凤凰城Ｂ区5-1-2502室提出书面异议。 本院认为，案外人郝杰提交的房屋买卖合同、中国建设银行交易明细、中国工商银行交易明细、收条等证据，不能证明其房屋交易行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。故其异议理由不充分，异议不成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人郝杰异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张忠刚 人民陪审员  杨 华 人民陪审员  丁芙蓉 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  吴 霞