四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初4241号 原告：四川川投置信房地产开发有限责任公司，住所地：成都市石人西路35号，统一社会信用代码：915101007622552028。 法定代表人：林光友，董事长。 委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：罗小雪，四川致高律师事务所律师。一般授权。 被告:张渝恒，男，1988年9月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：车遥，四川海帆律师事务所律师。一般授权。 原告四川川投置信房地产开发有限责任公司（以下简称川投公司）与被告张渝恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川投公司的委托诉讼代理人宋关平、罗小雪，被告张渝恒的委托诉讼代理人车遥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 川投公司向本院提出诉讼请求：1.解除川投公司、张渝恒于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》；2.张渝恒协助川投公司向房屋登记主管机关办理武侯区房屋的合同备案（合同签约备案号：1877360）撤销手续；3.张渝恒将房屋自行恢复原状并交还于川投公司；4.张渝恒向川投公司支付房屋总价款3%的违约金140365.05元；5.张渝恒向川投公司支付因主张债权而支出的律师费50000元；6.本案诉讼费用由张渝恒承担。 事实与理由：2013年6月8日，川投公司与张渝恒签订《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定张渝恒购买川投公司开发的位于武侯区房屋，房屋总价款为4678835元，其中首付款为1878835元，余款2800000元由张渝恒向中国银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称中行武侯支行）贷款支付。2013年8月12日，张渝恒作为借款人及抵押人，中行武侯支行作为贷款人及抵押权人，川投公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定张渝恒向中行武侯支行贷款2800000元，贷款期限10年，用于按揭购买案涉房屋，川投公司为张渝恒该笔贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，中行武侯支行向张渝恒发放贷款2800000元以支付购房款。川投公司已向张渝恒交付房屋并为张渝恒就案涉房屋办理了合同备案（合同签约备案号：1877360）。由于张渝恒未按照《个人一手住房贷款合同》的约定按期还款，且已连续三期未按时足额归还中行武侯支行贷款，中行武侯支行将川投公司、张渝恒诉至成都市武侯区人民法院【案号：（2019）川0107民初13042号】，诉请提前收回贷款，并要求川投公司承担连带保证责任。川投公司于2020年3月代张渝恒向中行武侯支行归还了贷款本息、罚息、律师费、案件受理费、保全费等共计1298486.35元。因张渝恒逾期还贷行为导致川投公司承担担保责任，依据协议约定，川投公司有权解除合同并要求张渝恒退还房屋，并承担相应违约责任、赔偿川投公司损失。川投公司为维护自身合法权益，遂诉至法院。 张渝恒辩称，案涉房屋已被上海市虹口区人民法院查封并处于拍卖阶段，致使协议解除不能；愿意对川投公司的代偿行为积极履行支付义务。 川投公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、《个人一手住房贷款合同》（复印件）及附件、商品房买卖合同摘要、《履行担保责任告知书》、律师函、民事起诉状、传票、川投公司付款回单、代偿证明、张渝恒已还款明细清单、个人住房贷款结清证明、《委托代理合同》、律师费发票、付款回单、执行异议申请书。张渝恒对以上证据的合法性、真实性、关联性均予以认可。上述当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。张渝恒向本院提交拍卖标的调查情况表【（2019）沪0109执4050号】（网上打印件）、房屋信息查询记录，川投公司对上述证据的真实性无异议，对证明力不予认可。上述证据真实性本院予以确认，对其证明力将综合全案予以认定。 根据本院上述认定及采信的证据，查明事实如下： 2013年6月8日，出卖人川投公司与买受人张渝恒签订了《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定买受人购买出卖人开发的位于武侯区，总价款为4678835元，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中行武侯支行或住房公积金管理机构借款支付。同时在《补充协议》第三条第三款第2项Ｃ目约定：“若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担；若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人支付合同总房款3%的违约金，且买受人应在出卖人要求之日起30日内支付。”第十三条第三款约定：“买卖双方中任何一方依照法律规定、合同或补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，买受人应于合同解除后的7个工作日内协助出卖人到成都市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。买受人逾期未汇同出卖人到成都市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续的；每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之四的违约金，逾期达到15日时，买受人应向出卖人支付房屋总价款5%的违约金。” 合同签订后，张渝恒依约向川投公司支付了首期购房款，川投公司向张渝恒交付了案涉房屋。2013年7月4日，上述《商品房买卖合同》办理了签约备案登记手续，登记房屋地址为：武侯区，签约备案号为1877360。 2013年8月12日，贷款人中行武侯支行、借款人张渝恒与保证人川投公司签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》，约定张渝恒向中行武侯支行贷款2800000元用于购卖位于武侯区房屋，若张渝恒未按期归还贷款本息，中行武侯支行计收罚息，宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。要求张渝恒立即偿还全部贷款及相应利息，要求保证人承担保证责任；要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。该合同项下贷款担保为抵押加阶段性保证，即张渝恒同意以本合同项下贷款资金所购房屋向中行武侯支行提供抵押担保，同时开发商作为保证人提供阶段性连带责任保证，自贷款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的位于责任或／及保证责任。合同签订后，中行武侯支行按约发放贷款。 2019年10月22日，中行武侯支行向川投公司发出《履行担保责任告知书》，载明：截止2019年8月29日张渝恒已连续3期未按时足额归还贷款；根据《贷款合同》的约定要求川投公司履行担保责任，并于2019年11月5日前清偿张渝恒所欠贷款剩余本金1190000.23元，利息13391.94元，罚息984.97元。 2019年10月29日，四川明之鉴律师事务所向川投公司发出《律师函》，载明：受中行武侯支行委托，川投公司与中行武侯支行签订的《贷款合同》为借款人张渝恒提供连带保证责任，就张渝恒贷款逾期事宜致函。中行武侯支行已对借款人张渝恒宣布提前收回全部贷款，现要求贵公司承担连带担保责任，请贵公司于本通知发出之日起五日内清偿张渝恒所欠贷款剩余本金1190000.23元，利息13391.94元，罚息984.97元。后中行武侯支行以金融借款合同纠纷起诉张渝恒、川投公司至成都市武侯区人民法院。 2020年3月18日，中行武侯支行向川投公司发出《履行担保责任告知书》，载明：请贵公司按照《贷款合同》的约定履行担保责任，并于2020年3月27日前清偿张渝恒所欠贷款剩余本金1187274.38元，利息47912.99元，罚息9365.57元（具体数据以该笔贷款结清之日银行系统所产生的金额为准），并于2020年3月31日之前支付本案案件受理费16507元（具体金额以法院最终结算金额为准），保全费5000元，律师费48175元。否则我行将通过法律途径，维护自身的合法权益。 2020年3月24日，四川川投置信丽景置业有限公司向中行武侯支行转账支付1314234.94元，摘要“张渝恒代偿款”。2020年3月25日，中行武侯支行向川投公司发出《代偿证明》，载明：因借款人张渝恒连续三期未按时归还我行贷款本息，我行向成都市武侯区人民法院提起诉讼，法院正式立案，案号：（2019）川0107民初13042号。立案后，贵司作为本笔贷款保证人于2020年3月25日对张渝恒的债务进行了全额代偿，归还了贷款本金1187274.38元，利息及罚息56886.97元，并支付了本案律师费48175元，保全费5000元，案件受理费1150元，金额共计1298486.35元。 另查明，1.川投公司因本案委托致高律师事务所指派律师代理，支付律师费50000元。2.现案涉房屋分别被上海市虹口区人民法院、成都市青羊区人民法院、成都市武侯区人民法院查封。 审理中，1.张渝恒述称案涉房屋现已进入司法拍卖阶段，但尚未拍卖。川投公司称案涉房屋被法院查封但未被拍卖，川投公司已向上海市虹口区人民法院提出执行异议申请。2.川投公司与张渝恒一致认可案涉房屋已交付张渝恒，现由张渝恒占有使用，张渝恒对案涉房屋进行了装修。同时，川投公司明确主张张渝恒将房屋恢复原状交还系要求腾退房屋，无要求拆卸装修之意。3.川投公司述称向中行武侯支行转账的四川川投置信丽景置业有限公司系其子公司，川投公司根据2020年3月18日的《履行担保责任告知书》向中行武侯支行代偿多支付了款项，因中行武侯支行撤诉，案件受理费进行了调整，中行武侯支行将多收取的款项退还给川投公司，并出具了《代偿证明》可以印证。4.川投公司陈述主张解除合同，对于张渝恒已付款项的退还可以与其代偿款相品迭，与张渝恒协商处理，不通过本案诉讼解决。张渝恒表示川投公司应返还其已付首付款，但明确在本案中不提起反诉。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。 关于解除合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”之规定，以及双方所签《补充协议》第三条第三款第2项C目“若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议”的约定，由于张渝恒未按约归还贷款本息，导致中行武侯支行向川投公司发出《履行担保责任告知书》，川投公司向中行武侯支行代偿了贷款本息，川投公司承担了保证责任后行使合同解除权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。由于川投公司系起诉解除合同，故案涉《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》应与本案起诉状副本送达张渝恒之日即2020年5月1日解除。对于张渝恒辩称案涉房屋现被查封且处于司法拍卖阶段已经解除不能，本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定“人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封”，张渝恒尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋所有权人为川投公司，本案所涉查封均为预查封。预查封并不当然限制《商品房买卖合同》及《补充协议》的各方相对人对合同权利义务的行使，而是受案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》相对人行使合同权利或履行合同义务的影响。在现行法律并未明确规定预查封时合同相对人不能依约行使合同解除权的情况下，人民法院进行的预查封并不能导致川投公司约定解除权的丧失。且案涉房屋虽处于司法拍卖阶段但现并未被实际拍卖，故对张渝恒的抗辩理由，本院不予采纳。 关于办理案涉房屋备案撤销的问题。由于张渝恒逾期偿还贷款导致案涉合同解除，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对于川投公司主张张渝恒协助办理案涉房屋合同备案撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于腾退房屋问题。因案涉房屋已交付张渝恒占有使用，案涉房屋买卖合同解除后，川投公司作为案涉房屋所有权人有权主张张渝恒腾退并交还案涉房屋，川投公司的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于违约金主张。依照《合同法》一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，以及《补充协议》中第三条第三款第2项C目约定“或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人支付合同总房款3%的违约金，且买受人应在出卖人要求之日起30日内支付”，对川投公司要求张渝恒向其支付房屋总价款3%的违约金140365.05元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。川投公司因本案支付律师费50000元，双方对于该费用的承担有明确约定，故川投公司要求张渝恒支付因主张债权而支出的律师费的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川川投置信房地产开发有限责任公司与张渝恒签署的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》于2020年5月1日解除； 二、张渝恒于本判决生效之日起十日内协助四川川投置信房地产开发有限责任公司办理商品房买卖合同备案撤销手续； 三、张渝恒于本判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区房屋腾退交还四川川投置信房地产开发有限责任公司； 四、张渝恒于本判决生效之日起十日向四川川投置信房地产开发有限责任公司支付违约金140365.05元； 五、张渝恒于本判决生效之日起十日向四川川投置信房地产开发有限责任公司支付律师费50000元。 如张渝恒未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4107元，减半收取2054元（已由四川川投置信房地产开发有限责任公司预交），保全费5000元，共计7054元，由张渝恒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年六月二十二日 书记员 唐丽萍