天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终450号上诉人（原审被告）：于涛，男，1995年5月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘增瀛，天津郦少律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段延岺，女，1962年1月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：滑红旗（与段延岺系夫妻关系），男，1958年10月20日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人于涛因与被上诉人段延岺房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初8075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于涛上诉请求：依法撤销原审民事判决书，并重新做出公正判决。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，段延岺在于涛承租房门前私措乱盖违约在先。2.段延岺私搭乱盖行为已严重影响了于涛在承租房的正常经营，并给于涛造成严重损失。段延岺辩称，于涛的上诉请求缺乏事实与法律依据；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。段延岺向一审法院起诉请求：1．依法解除双方签署的《房屋租赁合同》（编号0048446），并要求于涛依法腾空交还段延岺；2．于涛向段延岺支付房屋租金13500元，物业费1260元以及至于涛腾房之日止的房屋占用费；以及迟延交付房租的违约金4500元，以上截至起诉前合计19260元；3．案件受理费由于涛承担。后段延岺申请变更诉讼请求第2项为：要求于涛支付段延岺自2019年7月11日至2019年9月10日的租金13500元及物业费1260元，自2019年9月11日至判决解除合同生效之日的租金（按每月4500元计算）和物业费（按每月420元计算），自判决解除合同生效之日至于涛实际腾房之日的房屋占有使用费（按每月4500元计算），迟延交付房租的违约金4500元。一审法院认定事实：2018年12月，段延岺作为甲方与于涛作为乙方签订《房屋租赁合同》（编号0048446），约定甲方将其拥有的坐落于北辰区美树丽舍7-1的房屋出租给乙方使用，建筑面积350平方米，租赁该房屋仅作为办公使用；租赁期限为2年，自2019年1月10日至2021年1月9日，租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；该房屋的月租金为4500元，租金以押一付三方式支付；双方议定首期付三个月，另付4500元押金，以后按每三个月结算一次，提前10天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据给乙方；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费、其他费用（如有，见补充项）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方提供设备包括淋浴器1个、空调2个、冰箱1个、洗衣机1个、家具古玩2件一套和座椅一套（春秋椅）、水1962、电36元、气00167335，其他春秋椅一套、卫生间洗澡间浴房2套、浴盆1个、立式1个座钟；双方关于违约处理约定为，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前两个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；双方还在补充条款中约定：双方解除租赁合同必须提前两个月通知对方，无任何理由退租，甲乙双方合同期内未提前两个月通知对方的需承担违约金肆仟伍佰圆（双方遵守）；中央空调在租户要使用个人维修；房屋外檐做广告美化物业不同意房主可以配合协商，责任不在房主；乙方已知晓甲方无房本只有购房合同，起营业执照乙方自行解决与房主无关。双方还对合同的其他内容进行了约定。滑红旗在甲方授权人处签字，于涛在乙方处签字。合同签订后，于涛于2018年12月27日支付了第一季度三个月租金、一个月押金、三个月物业费及采暖费共计22510元，于2018年4月12日支付了第二季度房屋租金13500元和三个月物业费1260元。后双方在合同履行中发生争议，于涛未再支付租金等费用。2019年9月19日，段延岺委托天津云杰律师事务所向于涛邮寄《律师函》，要求于涛自收到该《律师函》3日内支付自2019年7月11日至10月10日的房屋租金13500元，逾期支付的则构成根本违约，段延岺有权单方解除《房屋租赁合同》并将采取司法途径维权，由此产生的各项费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等将由于涛承担。于涛于2019年9月20日进行签收。另查，段延岺曾用名为段延玲，与滑红旗自1984年3月23日登记结婚。2002年4月15日，段延岺与天津万科兴业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定段延岺购买天津万科兴业发展有限公司位于北辰区的房屋。再查，段延岺在双方合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建。于涛称段延岺自2019年4月28日至2019年8月23日进行施工，段延岺自认自2019年5月15日至2019年8月23日进行施工。上述事实，有双方提供的证据，以及双方的庭审笔录予以证实。本案争议焦点为：1．段延岺是否有权解除涉案合同；2．段延岺的诉讼请求能否支持。一审法院认为：关于争议焦点1，首先，于涛对其与滑红旗签订的涉案房屋租赁合同效力有异议，认为合同中未体现滑红旗受段延岺委托签订涉案合同。一审法院认为，段延岺与滑红旗系夫妻关系，庭审中段延岺也认可当时签订合同时也是段延岺授权给滑红旗签订的，因此可以认定滑红旗签订合同时取得了段延岺的授权，段延岺与于涛签订的《房屋租赁合同》有效。其次，段延岺虽在合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建，但经庭审查明，段延岺的施工并未达到于涛不能使用涉案房屋的程度，因此，对于于涛关于段延岺施工致使于涛无法实现合同目的的抗辩，不予采信。最后，虽然双方合同中并未约定于涛未按合同约定支付租金，段延岺可以解除合同，但是考虑到段延岺出租涉案房屋的目的是为了获取租金，且于涛拖欠租金已达四个月之久，于涛在收到段延岺发出的《律师函》后亦未在段延岺给出的宽限期内向段延岺支付租金。因此，段延岺出租房屋获取租金收益的目的已不能实现，段延岺享有解除涉案合同的权利。关于争议焦点2，如前所述，段延岺有权解除涉案合同，合同解除后，于涛应将涉案房屋腾空交还给段延岺。因此，关于段延岺要求解除双方签订的《房屋租赁合同》（编号0048446），并要求于涛将涉案房屋腾空交还给段延岺的诉讼请求，依法支持。关于段延岺主张的自2019年7月11日-2019年9月10日的房屋租金13500元和物业费1260元，自2019年9月11日至判决解除合同生效之日的租金（按每月4500元计算）和物业费（按每月420元计算）及于涛实际腾房之日的房屋占有使用费一节。一审法院认为，段延岺在涉案合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建施工，已然影响到于涛的使用，应酌情减少部分租金。段延岺自认其2019年5月15日至2019年8月23日进行施工，考虑到双方合同的履行情况及施工现场的情况，酌定减少段延岺施工期间的租金6500元。考虑到关于2019年5月和6月的租金于涛已经支付完毕，2019年7月至9月的租金于涛还未支付，将段延岺应予以减少的2019年5月至8月的租金6500元，在于涛应支付的2019年7月至9月的租金中予以扣减。因此，于涛应支付段延岺自2019年7月11日至2019年9月10日的租金2500元。因于涛现仍然占有并实际控制涉案房屋，故于涛应继续向段延岺支付自2019年9月11日至本判决确定的合同解除生效之日的租金。关于段延岺主张的按照房屋租金自判决解除合同生效之日至于涛实际腾房之日的房屋占有使用费，不违反法律规定，且在此期间，段延岺确有租金的损失，予以支持。关于段延岺主张的自2019年7月11日至判决解除合同生效之日的物业费（按每月420元）一节，因双方在合同中约定物业费由于涛负担，故对段延岺的该项主张，予以支持。关于段延岺主张的延迟交付租金的违约金4500元一节，一审法院认为，双方在合同中约定若于涛违约，则段延岺有权不退还押金，故对段延岺的该项诉讼请求，不予支持。综上，本案经多次调解无果，对段延岺诉讼请求中的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：1、段延岺与于涛签署的《房屋租赁合同》（编号0048446）解除；2、于涛自判决发生法律效力之日起五日内支付段延岺自2019年7月11日-2019年9月10日的租金2500元；3、于涛自判决发生法律效力之日起五日内支付段延岺自2019年9月11日至判决第一项发生法律效力之日起的租金（按每月4500元计算）；4、于涛自判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市北辰区美树丽舍7-1的房屋腾空交还给段延岺，并支付自判决第一项发生法律效力之日起至实际腾空之日的房屋占有使用费（按月租金4500元计算）；5、于涛自本判决发生法律效力之日起五日内支付段延岺自2019年7月11日至判决第一项发生法律效力之日的物业费（按每月420元计算）；6、驳回段延岺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计141元，由段延岺负担81元，于涛负担60元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的主要争议焦点为：因段延岺的施工行为是否造成于涛的经营损失及数额。本院认为，双方缔结房屋租赁合同合法有效，各方均应依约诚信履行。关于段延岺对涉诉租赁房屋进行了扩建施工的事实，本案当事人双方并无异议，且于涛承认在签订租赁合同之初，双方提及了该施工事项，只是认为实际施工日期和时段超出了双方的约定。在此情况下，一审法院综合考量施工时间、施工现场及缔约预期、合同履行情况，酌定减少于涛应付租金6500元，并无不妥。于涛主张上述数额尚不足以赔偿其损失，但并未提供证据予以证实，本院不予支持；于涛逾期支付租金，应当承担相应违约责任。综上所述，于涛的上诉请求因缺乏事实依据，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人于涛负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年六月二十九日法官助理郭家骥书记员邵玥婷