广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2069号 上诉人（原审原告）：蒋臣荣，男，1965年9月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）：陈强，男，1986年6月12日出生，汉族，住江西省樟树市。 被上诉人（原审被告）：周科，男，1988年8月19日出生，汉族，住湖南省株洲市炎陵县。 上诉人蒋臣荣因与被上诉人陈强、周科房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蒋臣荣的上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判支持上诉人要求被上诉人支付履约保证金22000元及占用另一门面费用3000元的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定二被上诉人未缴纳房租及双方解除合同的原因是上诉人出租房屋屋顶漏水渗透到二被上诉人房屋内影响其经营，且上诉人不同意维修所致，这一认定是错误的。双方在合同中约定被上诉人收房后一切与房屋相关的费用由被上诉人负担。上诉人将房屋交给被上诉人后，属于被上诉人租用房屋的装修及隔墙应由被上诉人负责，被上诉人也实际修建了部分隔墙，说明他们是知道隔墙工程是他们自己的责任，而另外一部分没有隔墙导致雨水侵入房屋内，责任应由被上诉人负担。被上诉人在开业当天就知道浸水，后又经营了几个月之久，说明这对被上诉人经营影响不大，他们经营不下去的主要原因是内部矛盾。被上诉人偷偷搬离，恶意拖欠租金及水电费，已构成违约，应承担违约责任。另外被上诉人使用了上诉人另外一个门面，虽然没有合同，但口头合同是事实，上诉人只算被上诉人2000元/月租金，被上诉人说他们没有使用这个门面不是事实，请求二审法院查明事实，公正判决。 蒋臣荣向一审法院诉请：1.依法判决解除蒋臣荣与陈强、周科在2019年5月19日签订的租房合同；2.判令二被告赔付原告违约金22000元；3.判令二被告拆除被告修建的厨房、卫生间，恢复房屋内原状；4.判令二被告返还原告房屋，将门面钥匙交还原告；5.判令二被告支付从2019年7月19日到将房屋恢复原样后将钥匙交给原告期间的房屋租金或占用费（每月11000元计算）；6.判令被告支付装修经营期间使用的水费500元、电费1000元；7.判令被告在经营期间支付另外一个门面（在二被告租的门面面向马路左手边隔壁的门面）的租金每个月2000元，从2019年6月19日到2019年8月4日，共计3000元。 一审法院审理查明：2019年5月19日，原告作为甲方，被告陈强、周科作为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋地址为桂林市七星区环城北二路爱尔眼科一楼，房屋地上建筑第一层（医院已承租该房屋一楼约200平方米以外的剩余部分，不含银行柜员机部分）约270平方米，另加王修宏租董志军的一间店面与二楼整体约120平方米，总计约390平方米，租赁用途为餐饮、仓储或其他商业；租赁期限为2019年6月19日至2024年6月19日，租期为五年，每年递增租金的3%；月租金为8000元，从2019年6月19日开始计付房租；合同签订后三天内，乙方向甲方转账22000元作为履约保证金；乙方收房后一切与房屋有关的费用由乙方承担；乙方违约，乙方的履约金不退，甲方违约，甲方付给乙方履约金的两倍。同日，双方还签订了《补充协议》一份，约定：乙方经营到期后，属乙方可拿走的可拿走，不能拿走的不可破坏，归甲方所有，甲方不需要的，乙方必须清走；甲方因先与蒋文涛签订了总租房协议，为处理与蒋臣荣关系，乙方另外付给甲方每月3000元，并每年递增3%；该房屋开侧门、厨房和卫生间，甲方给予配合，费用由乙方承担。 合同签订后，原告将涉案房屋交付二被告做餐饮使用。二被告在该房屋中加建了厨房和卫生间，并在涉案房屋与隔壁的二被告未租赁的铁皮房之间用砖头砌了高一米左右的墙作为隔断，防止客人去铁皮房。2019年6月6日，隔壁的铁皮房房顶突然塌下一部分，导致房屋漏水严重，水透过隔断渗透到涉案房屋内，影响了二被告经营。隔壁漏水的铁皮房当时亦由原告对外出租，二被告认为漏水可能会导致漏电，存在安全隐患，故与原告沟通，要求原告修补解决漏水问题。但原告认为二被告应把隔断全部砌好并粉刷，以防止水流入涉案房屋。此后，被告陈强电话告知原告将搬离涉案房屋，但未将房屋及钥匙移交给原告，亦未向原告支付履约保证金。因二被告自2019年7月19日起未返还原告房屋，亦未支付原告房屋租金，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审过程中，二被告认可在租赁期间使用水费500元、电费1000元，并同意支付给原告。2019年9月4日，被告周科将涉案房屋的钥匙退还给原告。 一审法院审理认为,原告与二被告于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均同意解除房屋租赁合同，且被告已将房屋钥匙退还给原告，故对原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。因二被告认可在租赁期间使用水费500元、电费1000元，并同意支付给原告，故本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。本案的争议焦点为：一、二被告是否应支付原告违约金22000元；二、二被告是否应拆除修建的厨房、卫生间；三、房屋租金和占用费如何计算；四、二被告是否应支付原告隔壁门面的租金。关于争议焦点一，二被告是否应支付原告违约金22000元的问题。本院认为，二被告未向原告交纳房屋租金及双方解除合同的原因系原告管理的隔壁铁皮房房顶漏水并渗透到二被告租赁的房屋内，影响了二被告经营，且原告不同意维修，双方发生争议。二被告未向原告交纳房屋租金不是恶意拖欠，不存在违约行为，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，二被告是否应拆除修建的厨房、卫生间的问题。根据《补充协议》的约定，“乙方经营到期后，属乙方可拿走的可拿走，不能拿走的不可破坏，归甲方所有，甲方不需要的，乙方必须清走”，现原告不需要二被告修建的厨房和卫生间，要求二被告拆除，故二被告应依约拆除修建的厨房、卫生间，将房屋恢复原状后返还给原告。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，房屋租金和占用费如何计算的问题。虽然被告陈强曾电话告知原告将搬离涉案房屋，但二被告并未依法单方解除合同或与原告协商一致解除合同，亦未将涉案房屋返还原告，故二被告应自2019年7月19日起，继续按11000元/月向原告支付房屋租金或占用费至二被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告之日止。二被告辩称《房屋租赁合同》中约定房屋租金为8000元/月，因双方在《补充协议》中约定二被告另付原告每月3000元，故房屋租金或占用费应按11000元/月计算，本院对二被告的该项辩称不予采信。关于争议焦点四，二被告是否应支付原告隔壁门面的租金的问题。因原告未提供证据证明其与二被告就隔壁门面签订了书面或口头的房屋租赁合同，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告要求二被告支付隔壁门面租金的诉讼请求不予支持。依法判决：一、解除原告蒋臣荣与被告陈强、周科于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告陈强、周科拆除桂林市七星区环城北二路涉案房屋内二被告修建的厨房和卫生间，恢复原状后将房屋返还给原告蒋臣荣；三、被告陈强、周科自2019年7月19日起，按11000元/月向原告蒋臣荣支付房屋租金或占用费至二被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告蒋臣荣之日止；四、被告陈强、周科共同支付原告蒋臣荣水费500元、电费1000元；五、驳回原告蒋臣荣的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费11226元，因适用简易程序减半收取5613元（原告已预付本院），由原告蒋臣荣负担125元，被告陈强、周科负担5488元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付合同约定的履约保证金22000元及涉案房屋隔壁门面租金是否有事实及法律依据？ 本院认为，房屋租赁合同关系中的履约保证金是合同双方诚信履行合同的一种具有担保合同履行性质的款项，其性质归属于违约金。本案中，双方当事人在租赁合同中虽约定被上诉人应向上诉人交纳履约保证金22000元，但直至本案诉讼，被上诉人仍未交付该款项。在合同双方当事人权利义务已终止的情况下，上诉人再要求被上诉人支付具有担保合同权利义务履行的款项，无法律依据，且上诉人在一审诉讼中已将追索履约保证金诉请变更为要求被上诉人支付违约金之诉请，故上诉人在上诉期间要求被上诉人支付履约保证金22000元，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。另外，上诉人主张其与被上诉人就涉案房屋隔壁门面使用问题达成口头协议，但被上诉人不予认可，上诉人亦无证据证实其主张，故上诉人要求被上诉人支付涉案房屋隔壁门面使用费的主张，证据不足，理由不能成立，本院亦不予支持。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费425元，由上诉人蒋臣荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年六月五日 书记员  叶菁华