贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2665号上诉人（原审被告）：刘江，男，1975年1月31日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市船山区，现住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。上诉人刘江因与被上诉人贵州南山物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘江上诉请求：1.依法撤销贵阳市花溪区人民法院作出的（2019)黔0111民初9525号民事判决，改判上诉人仅需向被上诉人支付2018年2月1日至2020年1月31日期间百分之七十的物业费；2.本案一二审诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提供的物业服务不符合物业合同的约定的维修、养护、管理和维护的义务及相关物业管理的指导性文件要求，小区业主多次要求被上诉人对小区物业服务内容进行整改，但被上诉人至今并未进行整改，其物业服务内容远达不到物业服务合同的约定及业主对物业服务的一般期待，上诉人是在物业公司不作为、不整改、不按合同履行服务义务的情况下拒交的物业费，业主享受的是打折扣的物业服务，亦应当相应减少物业服务费的支付。如果不管提供物业服务的标准如何，都按合同收取物业费，没有相应的督促整改规则，不利于物业公司与业主之间矛盾的缓和。综上，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人贵州南山物业管理有限公司答辩称，物业公司已依约提供物业管理服务，且根据被上诉人提供的贵阳市物业管理协会文件，贵阳市普通住宅小区物业费收费是有相应的参考标准的，被上诉人所收取的物业管理服务费是参照三级服务标准执行的，根据三级物业服务标准，仅人力成本一项，最基本的收费标准为1.43元/平方米，而南山高地加上其他设备设施、运行水电、各类维修材料等，最高收费标准为1.4元/平方米，已经大大低于市场行为及小区管理服务的开支，且提供与接收物业服务是相辅相成之事，上诉人不缴纳物业费，被上诉人也无多余资金营造更好的小区环境，导致恶性循环。贵州南山物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告刘江向原告支付从2018年2月1日至2020年1月31日的物业服务费1455.89元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为397.46元），总计1853.35元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2009年9月24日，贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司共同作为委托方（甲方）与原告（受委托方/乙方）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定1.甲方委托乙方对坐落于贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区约275044平方米的步梯住宅、小高层、高层电梯住宅、商业用房、停车场实行物业管理服务；2.委托管理服务期限自2009年9月24日零时起至业主大会成立且业主委员会并与所聘的物业公司签订物业服务合同生效时；3.物业服务费按建筑面积收取，标准为步梯房0.80元/月/平方米、0.90元/月/平方米，小高层电梯房1.30元/月/平方米（不含二次加压水电费），高层电梯房1.40元/月/平方米，沿街门面2.00元/月/平方米（不含室内施舍、照明和卫生间水电费）；4.物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主在每月15日前自行到乙方处交纳，逾期按每日5元加收违约金。合同就双方的其他权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区业主，房屋为高层电梯房，2017年3月1日，被告（乙方）在收房时与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》和《小区临时管理规约》，主要约定1.甲方为乙方提供物业服务，房屋坐落于贵阳经济技术开发区南山高地物业项目三期11A栋1单元12楼2号，建筑面积43.59平方米；2.物业管理服务内容为房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理，社区文化娱乐活动，物业档案资料管理，装饰装修管理服务等；3.物业管理服务费用住宅（电梯房）1.40元/月/平方米，业主办理交房手续时需交纳一年（12个月）的物业管理费，以后由物业管理公司按年收取物管费，业主应于费用到期的15日前交纳下一年度物业服务费用。4.业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。被告房产证载明房屋建筑面积为42.48平方米。被告从2018年2月1日起未再向原告支付物业费。原告为证明已向业主催收物业费，提交了“南山高地物业服务中心”以楼栋单元业主作为一个通知整体发出的催款通知书19份，该通知书主要内容为“尊敬栋单元业主南山物业服务中心未收到您家的物业费，……请您尽快交纳所欠缴物业费，如再拖延，我物业服务中心将停止对您的所有服务，并按双方签订的物业管理规约相关条款收取千分之三的违约金，并根据有关规定诉诸法律，采取诉讼……”。19份通知书中“尊敬栋单元业主”横线处填写了不同的楼栋和单元，落款日期为2011年至2016年的12月某日不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。原告陈述该通知书系张贴在小区单元门上，被告抗辩未收到该催收通知。被告为证明小区物业服务情况，提交了小区环境照片若干及电视台报道视频，小区存在设施设备破损、泳池环境脏乱、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放、电梯故障维修不及时等问题。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理委托合同》《前期物业服务协议》《小区临时管理规约》、照片和视听资料等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》《小区临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，一审法院不予采纳。因物业管理协议约定为先交费后服务的方式，故原告起诉要求被告支付从2018年2月1日至2020年1月31日期间（共计24个月）的物业服务费，符合合同约定，一审法院予以支持，按照产权登记建筑面积42.48平方米和每月每平方米1.4元的标准计算，该期间的物管费为1,427.33元（42.48×1.4×24）。对原告主张超出上述金额的部分，一审法院不予支持。关于原告主张的违约金问题，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告提交的证据不能证明催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告刘江于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2018年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费共计人民币1,427.33元。二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘江负担19元，原告贵州南山物业管理有限公司负担6元。二审审理过程中，上诉人向本院提交证据：《贵州省住宅物业管理服务导则》的网页截图及小区现场照片若干，拟证明物业公司不作为，在上诉人人身安全受到楼下业主威胁时，被上诉人仍然不作为。被上诉人经质证认为，关于证据的真实性不予认可，该组照片反映的均为一些时间节点的照片，无法达到上诉人证明目的，不能证明被上诉人未进行物业管理服务，且照片中如小区占道不属于物业公司的管辖范围，被上诉人也无相应的执法权。被上诉人向本院提交证据：《贵阳市物业管理协会文件市物协字第【2014】10号》、《中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的通知中物协【2004】1号》、《普通住宅小区物业管理服务收费标准》，拟证明被上诉人已经按合同约定及贵阳市相关文件规定向上诉人提供了三级物业服务，所收取费用已低于三级服务标准本应收取的费用，上诉人不应再要求被上诉人对费用进行减免和打折。上诉人质证认为，前期物业服务合同约定的义务被上诉人并未做到，如电梯、消防、卫生、对讲系统等方面存在服务瑕疵，被上诉人并未达到约定的服务标准。本院认为，上诉人主张其因房子装修问题导致人身安全受到威胁，但提供的证据并不能证明该事实，对该主张也没有其他证据佐证，本院不予采信。被上诉人提交证据为职能部门的规范性文件，仅系职能部门的管理要求，不能实现被上诉人的证明目的。本院查明的其余事实与一审一致。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》，上诉人刘江与贵州南山物业管理有限公司之间存在着物业管理服务合同关系,双方均应按照上述合同内容享有权利并承担义务。贵州南山物业管理有限公司依约提供了物业服务,相应地业主应当支付物业费。业主与物业服务企业是一种提供服务与消费服务的关系,应当是一种互利共赢,共生共荣的合作发展关系。物业服务企业应当明确,物业服务的本质是服务,在业主遇到困难时应当积极协助解决。业主也要分清事件的责任主体,不能将所有问题都归责于物业服务企业。业主支付物业费是其基本义务,也是物业服务企业为业主提供必要服务的基本保障,业主拒交物业费对其他已交费业主有失公平,物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低,从而影响全体业主的利益。上诉人刘江举示证据仅能证明贵州南山物业管理有限公司在物业服务过程中存在不足之处，贵州南山物业管理有限公司应予改进和完善，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，上诉人不能以此为由拒绝支付物业管理服务费。综上所述，本院认为，上诉人刘江的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人刘江负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年六月二十二日法官助理王李文书记员黄桃