四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初2756号 原告：陈世昌，男，1970年6月3日出生，汉族，住四川省合江县。 原告：税玉霞，女，1972年10月4日出生，汉族，住四川省合江县。 二原告委托诉讼代理人：邓小玉，合江县光大法律服务所法律工作者。 被告：胡中德，男，1968年11月6日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：王朝芳，女，1970年10月19日出生，汉族，住四川省合江县。 二被告委托诉讼代理人：胡炯祥，合江县诚勤法律服务所法律工作者。 第三人：鄢正国，男，1983年11月14日出生，汉族，住四川省合江县。 第三人：四川少岷好房地产经纪有限公司，住合江县合江镇桥凼社区符节路279号1单元7-1号，统一社会信用代码91510522MA65L73A7J。 法定代表人：王忠莲,执行董事。 委托诉讼代理人：牟登容，女，1993年7月19日出生，汉族，住四川省合江县，系该公司职工。 原告陈世昌、税玉霞与被告胡中德、王朝芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依二被告申请本院追加了四川少岷好房地产经纪有限公司（以下简称少岷公司）、鄢正国为第三人参与诉讼，转为普通程序继续审理。诉讼中，当事人自愿申请庭外协商调解。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人少岷公司的委托诉讼代理人、第三人鄢正国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈世昌、税玉霞向本院提出诉讼请求：1.解除2019年7月12日达成的《房地产转让协议》；2.被告退还原告支付的购房定金2万元并支付违约金125200元；3.被告支付原告已付的中介佣金19880元；4.被告支付原告诉讼代理费6000元。事实与理由：2019年7月12日，二原告经中介少岷公司介绍与二被告签订了位于合江县房屋的《房地产转让协议》，约定转让价格为62.6万元，签约时先由原告给付定金2万元，7月30日前支付首付款40.6万元，被告交房，房屋包含水、电、气、光纤及所有装修家具电器，按现状出售，违约金按成交金额的20%计付等。签约后，原告按约支付了购房定金2万元，并将其自有房屋低价出售来筹款，后被告通过中介告知原告，要求搬走涉案房屋的电视机、洗衣机，又要求原告承担提前归还银行贷款的违约金。经双方协商，原告要求由原转让人鄢正国协助并签字认可及提供涉案房屋相关材料和过户手续等，并告知被告若转让手续不齐或不配合，则将首付款暂存中介。7月30日，经中介公司组织协商，被告不愿按约交房，还要求新增条约致协商失败，原告遂将首付款暂存于中介。现原告认为被告拒不履行协议约定已构成严重违约，并致使原告无家可归，遂向法院起诉。 胡中德、王朝芳辩称，1.向鄢正国购买的涉案房屋，虽未过户，但被告向原告售房是真实意思表示，原告单方请求解除合同的理由不能成立，若原告坚持解除合同，被告亦认可，但不返还定金；2.被告未向原告交房，是因未按约收到购房首付款，原告先行违约，其要求被告退还定金和支付违约金及代理费的请求不能成立；3.涉房买卖合同未约定佣金，且在买卖成交前，原告向中介公司支付佣金不符合一般交易习惯和法律规定，不应得到支持；4.涉案合同系格式合同，其他条款未进行特别说明，导致被告对合同内容不清楚，且第12条损害了合同当事人的利益，合同具有重大瑕疵，原告与中介公司存在恶意串通，邓小玉只能作为中介公司的法律顾问；5.违约金不符合规定，如有违约金，要求依法调低。综上，被告愿意继续履行合同，请求驳回原告诉求。 鄢正国述称，从胡中德的电话得知原告把首付款40多万元交给中介了，自己未得到钱，房产交易应先交钱后交房才符合常理；愿意配合双方办理后手房产交易。 少岷公司述称，双方因提前还款违约金、提前付清全款才交房以及退还两样电器3个问题发生了意见分歧。 陈世昌、税玉霞为证明起诉主张，出示了下列证据：1.房地产转让协议，证明原、被告订立了房屋买卖合同，约定了成交价格、交房方式、时间及违约责任；2.收条，证明原告向被告支付了定金2万元；3.售房合同，证明原告将其自有房屋出售筹款来购买涉案房屋，现无家可归；4.转账凭条，证明原告依约将购房首付款40.6万元打入少岷公司的法定代表人王忠莲的账户；5.短信截屏，证明在原、被告间的交流记录中，原告主张依约履行，被告却消极对待；6.录音光盘及整理记录，证明原、被告协商电器及违约金未达成一致，原告要求被告提供手续并由鄢正国配合再当面交付首付款，因被告拒不配合，致使原告将该款交付少岷公司并向被告告知；7.收款收据、建行交易明细表，证明原告为购房已向中介公司支付佣金19880元；8.法律服务委托合同、发票、微信转账截屏，证明被告违约造成原告的损失包括代理费5000元、差旅费1000元，应由原告承担；9.鄢正国与王朝芳的房产转让协议，证明涉案房产的前手交易情况。 胡中德、王朝芳质证认为，对证据一真实性无异议，但协议第5条的佣金未明确，第12条不符合法律规定，且该房系鄢正国所有，被告现未取得房权证，不能转让给原告；对证据二、四中，收到定金是事实，但原告将首付款交给少岷公司不符合约定，打款前无协商，故是原告违约，不应由被告返还定金和承担违约金；对证据三真实性不认可，且与本案无关；对证据五有异议，7月29日整天和7月30日的上午，双方都在少岷公司协商，原告要求被告交房，未谈首付款的事情，故被告无违约行为；对证据六来源不合法，证明原告与少岷公司有串通，实际上双方对承担违约金及退还两样电器已协商好的，将首付款交中介不符合约定；对证据七、八、九的真实性无异议，但房屋未成交，不应交中介费，被告未违约，不承担代理费。 少岷公司质证认为，对证据的真实性无异议；因鄢正国未向被告过户，房产证还压在银行，7月27日至30日双方都在该公司协商，协商的内容是如何提前付清按揭款取出房产证以及提前还款违约金的负担，最终双方未达成一致，原告才把购房首付款打入公司账户；银行按揭款及提前还款违约金均应由被告支付。 鄢正国质证认为，对证据的真实性无异议。 少岷公司出示了音像光盘，证明原、被告于2019年7月21日在中介公司办公室协商履行合同的过程。 原、被告及第三人鄢正国均质证认为，该录像是真实的。 本院出示原告陈世昌、税玉霞的调查笔录，证明其主张被告双倍返还定金，不再主张违约金及其与邓小玉协商确认中介费、代理费、差旅费等事实。 陈世昌、税玉霞质证认为，法院核查的情况是事实。 胡中德、王朝芳质证认为，不同意原告变更后的诉求。 第三人少岷公司、鄢正国未发表质证意见。 对当事人无争议的事实和证据本院予以确认。本院还认定事实如下，2017年8月15日，王朝芳与鄢正国签订了房地产转让协议，约定鄢正国将其购买的位于合江县的房屋转让给王朝芳，总价款393580元，王朝芳在交纳购房首付款后接房，并接替鄢正国按月支付银行按揭款1780元（尚欠房贷本金247580元），待不动产权证办理后付清尾款并过户登记等。2019年7月12日，原告陈世昌、税玉霞经第三人少岷公司介绍，在清楚上述房屋尚欠银行按揭贷款未清的情况下与被告胡中德、王朝芳签订了房地产转让协议，双方约定转让价款为62.6万元，按现状出售，价值包含水、电、气、光纤四通和所有的装修及家具电器，签约时被告将鄢正国的商品房买卖合同及契税票交中介代管，原告给付被告定金2万元，并在7月30日前支付被告购房首付款40.6万元后接房，同时双方去银行，被告办理还款取证手续，之后去合江县公积金贷款中心，由原告办理公积金贷款申请手续，待该中心审批后，被告税票满两年后，被告过户给原告，在产权证下来后再办理他项权证发放的30个工作日内，待银行放款后付清尾款20万元，完清手续和费用。另外还约定违约金按约定成交金额的20%计付，因本合同协商未果而成讼产生的相关费用（包含但不限于代理费、诉讼费、差旅费等）由违约方承担。签约后，原告按约支付了被告购房定金2万元，被告却未将商品房买卖合同及契税票交中介代管，后双方因涉房买卖中的电视机、洗衣机是否交付以及是否减少价款，提前还（按揭）款违约金的负担和明确余款支付时间等问题发生争执，并进行多次协商未果，原告在催促被告继续履行合同无望的情况下，遂于7月30日将购房首付款40.6万元打入少岷公司王忠莲的账户。现原告认为被告已严重违约，遂于8月13日向本院起诉，被告于8月22日应诉。另查明，因发生本案纠纷后，2019年8月3日，二原告委托了合江县光大法律服务所代理本案诉讼（承办人邓小玉），双方签订了法律服务委托合同，约定由二原告支付法律服务费5000元，差旅费1000元，其中差旅费已支付。审理中，原告还主张被告双倍返还定金，不再主张违约金和中介佣金损失；被告仍坚持要求原告承担提前还款违约金、不再交付两样电器以及明确余款支付时间，致诉讼调解未果。 本院认为，涉案房屋后手交易中合同约定履行的过程及期限相对较长，完清按揭及过户亦需要前手交易中鄢正国的配合，其本人亦愿意配合是事实，且双方是在知道前手交易尚有银行按揭贷款未清的情况下签订的房屋买卖合同，合同的标的、数量等主要内容明确具体，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。协议签订后，原告按约交付了定金，被告却单方提出变更合同履行的内容，其中包括电器两样不再交付、原告承担提前还款违约金并明确支付购房余款的具体时间等，在双方未达成补充协议的情况下，原告有权行使履行抗辩，可以拒绝支付被告购房首付款并将其移交中介公司提存，而被告拒绝受领购房首付款及交房于原告，不履行合同主要义务，诉讼中仍不愿按照原合同内容继续履行，已构成严重违约，致使合同目的已经不能实现，现原告主张解除合同并请求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持；其放弃主张违约金和中介佣金损失，本院予以准许。对于案涉提前还(按揭)款违约金的负担，属于合同履行的费用，合同虽无明确约定由谁负担，在合同履行及诉讼中双方亦不能达成补充协议，但被告负责办理还(按揭)款取证手续，属于履行义务一方，在合同可能正常履行的情况下，依法应由被告负担。至于诉讼代理费作为损失由违约方承担，在房产转让协议中已有明确约定，双方虽未实际交付法律服务费，但已签订委托合同，属于诉讼代理活动中必然产生的费用；差旅费已实际支付且在双方自愿协商的商业许可范围，两笔费用金额亦适当，可以作为损失主张，本院予以支持。鉴于原告起诉前未通知被告解除房产转让协议，可以被告应诉时间视为解除协议的时间。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下： 一、原告陈世昌、税玉霞与被告胡中德、王朝芳签订的《房地产转让协议》于2019年8月22日解除； 二、被告胡中德、王朝芳于本判决生效后十日内偿付原告陈世昌、税玉霞定金40000元并赔偿损失（法律服务费和差旅费）6000元，合计46000元。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3722元，由原告承担2722元，被告承担1000元。被告承担部分原告已垫付，判决生效后，该部分依法退还原告，由被告在十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  陈 斌 人民陪审员  任益平 人民陪审员  汪朝霞 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  罗文虎 书 记 员  王 亮