北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4485号上诉人（原审被告）：史德祥，男，1941年8月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王忠堂，男，1941年11月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。法定代表人：王鹤田，董事长。委托诉讼代理人：卫洪涛，男，北京市天旷物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。上诉人史德祥因与被上诉人北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称天旷公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史德祥的委托诉讼代理人王忠堂，被上诉人天旷公司的委托诉讼代理人卫洪涛、王晓卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史德祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天旷公司的起诉，一、二审案件受理费由天旷公司承担。事实和理由：一、史德祥不是案涉房屋的产权人，也不是业主，房屋的产权人和业主是中国人民解放军空军政治部办公室直属工作处（以下简称空政直工处），因此本案并非人民法院管辖范围。史德祥是移交地方安置的军队离退休干部，其住房物业费的负担问题，应适用2000年2月28日民政部、财政部、国家发展计划委员会、建设部、国家税务总局、总参谋部、总政治部、总后勤部《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》（【2000】后营字第70号）、2004年1月3日中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》（中办发【2004】2号）、2019年1月26日《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》（军后建字【2018】638号）和财政部、退役军人事务部、军委政治工作部、军委后勤保障部《关于实行移交政府安置的军队离休、退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》（【2019】军政字第640号）的相关规定，史德祥个人在2018年7月前不承担物业费。二、案涉房屋不是一般商品房，而是军队建设单位在营区内统建的经济适用房，土地性质为军事建设用地，属于军产房，无法进行产权登记和上市交易，不能依据物权法取得各项权利，建设单位对住房区域内的共同部分、共有设施设备享有开发、收益等独占权益，住房人不分享收益。史德祥对案涉房屋只有居住权，没有所有权。居住区的物业管理没有与部队单位脱钩，没有实行社会化管理，物业委托管理合同、物业费收费标准等事项均由建设单位决定，业主长期不知道与物业企业签订的合同。本次诉讼前，案涉房屋的物业费、供暖费纠纷由建设单位空军政治部与史德祥等人协商解决，空政办公室多次承诺解决历史遗留问题，实质是空军政治部内部纠纷，不是平等民事主体之间的争议，不属于民事案件管辖。在一审法院审理的其他案件中，情况与本案一样，即涉及的当事人为移交政府安置、执行军队生活待遇标准和项目的军队离退休干部，涉及的房屋是军队营区由部队单位建设的经济适用房，依据在部队职级、军龄等排队打分购买，具有分配安置性质，房屋专属所有权未定，土地使用权未转移，在移交地方过程中，住房及住房小区仍由部队单位主导管理，没有实现社会化，没有与部队脱钩，由部队单位指定物业公司，并签订物业管理委托合同，房屋权利人未签字且不知情，案件审理依据同样为前述文件；同时，本案房屋权属证书的办理过程也与另案相同，都是由原单位通过中介机构异地办理，在区县房产部门查询不到房地产登记，证书中记载“军”、“经适”、“军内售房区”的内容，且案涉房屋不能上市交易，项目列入军委清理整顿经适房范围，目前没有取得军队统一核发的已购军队住房权属变更登记许可证，不能办理正式产权手续，产权证不发生法律效力，但本案处理结果与其他案件不同，故本案处理结果错误。三、一审法院依据天旷公司提供事实物业服务判令史德祥交纳物业费错误。案涉房屋所在小区的建设单位与成立于1995年的天旷公司（以下简称原天旷公司）签订合同，之后由北京市天旷金四季物业管理有限责任公司（以下简称金四季公司）介入小区，属于转委托，违反法律规定和合同约定。史德祥对此并不知情。一审法院认定金四季公司2013年7月介入小区服务错误，即使依据天旷公司提交的确认函的内容，也应从该《确认函》的签署日期2014年1月起计算。四、案涉房屋为军队经济适用房，物业费的标准应根据政府定价计算，不应按照天旷公司主张的每平方米1.1元计算。五、2005年11月25日发放房本时，史德祥被明确告知房屋为军产房，没有产权，《物业管理委托合同》的权利义务不对等，且合同是被逼迫签订的，如果不签就拿不到钥匙，属于无效合同。天旷公司辩称，不同意史德祥的上诉请求和理由。本案属于物业管理合同关系，应当由人民法院管辖。史德祥对诉争房屋具有产权证，是诉争房屋的业主，应该交物业费。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。天旷公司向一审法院起诉请求：1.判令史德祥向天旷公司支付2003年7月1日至2018年12月31日的物业费19997.90元；2.判令史德祥自欠费之日起至史德祥足额缴清欠费之日止，按日万分之二点一的标准向天旷公司支付违约金；3.判令史德祥承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市海淀区北太平路18号院内建设的空政住宅小区（怡翔苑），原门牌为海淀区采石路7号院，2004年6月变更为海淀区采石南路55号院。史德祥系涉案房屋的业主。1995年5月2日原天旷公司成立，2005年4月22日该公司名称变更登记为北京天旷国际投资有限公司。2003年4月17日金四季公司成立，2006年12月18日该公司变更登记为天旷公司。2001年12月14日，空政直工处（甲方）与原天旷公司（乙方）就空政安居住宅小区委托乙方实行物业管理事项签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为怡翔苑（空政安居小区）提供物业服务，住宅房屋物业管理服务费由乙方按照建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该合同还就小区的位置、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。自2003年7月1日起，金四季公司开始为涉案小区提供物业服务。2004年1月5日，上述合同中乙方的全部权利义务转移至金四季公司。庭审中，天旷公司称，物业费收费标准实际执行的是1.1元/月/平方米，2015年6月30日前个人负担0.6元，单位负担0.5元，2015年7月1日起个人负担1.1元。涉案房屋计费面积在2006年1月1日之前是按照150.774平方米计算，之后系按照150.82平方米计算。史德祥未交纳2003年7月1日至2018年12月31日期间的物业费共计19997.90元。一审法院认为，天旷公司为史德祥居住的涉案房屋提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，史德祥应当履行交纳物业费的义务，现天旷公司起诉要求史德祥支付拖欠的物业费，理由正当，该院予以支持，但具体欠费期间天旷公司主张有误，该院依据查明的事实予以纠正。史德祥就本案提出的答辩意见，并不构成其拒绝交纳物业费的正当理由，故该院对史德祥的答辩意见不予采纳。因史德祥并非无故恶意拖欠物业费，故该院对天旷公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：1.史德祥于判决生效后7日内向天旷公司支付2003年7月1日至2018年12月31日的物业费19997.90元；2.驳回天旷公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。史德祥向本院提交以下新的证据材料：证据1.《关于实行移交政府安置的军队离休、退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》（【2019】军政字第640号），证明自2018年7月1日起，史德祥的物业费均补贴到个人工资后再由个人自行交纳，此前的物业费均由单位统一交纳；证据2.《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》（军办发【2017】8号）、《印发〈军队经济适用住房超面积处理宣传教育提纲〉的通知》（军后建【2017】164号），证明案涉住房被纳入清理整顿范围，且文件对于房屋面积超标的问题做出了具体规定，史德祥对案涉房屋没有完整产权，案涉房屋是否属于上述文件调整仍未确定，如果适用，需要另行办理产权手续，史德祥对案涉房屋仅享有继承、遗赠、夫妻间转移、离婚析产的权利，该房屋不能上市交易；证据3.广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终1522号民事裁定书、北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57533号民事裁定书及本院（2020）京01民终151号民事裁定书、北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第02616号（一审已提交）及北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字10492号民事裁定书（一审已提交）；证据4.案外人整理的（2010）朝民初字第02616号案件宣判记录；证据3和证据4均证明案涉房屋的供暖问题和物业问题属于军休干部的住房问题，不属于民事案件管辖；证据5.案外人刘万龙的京房权证军空海移私字第XXXX号房屋所有权证，该证上权属性质、使用年限等内容空白，证明该所有权证是过渡性的，不是真正的房产证，案涉房屋不能上市交易、不能抵押，房产证虽然是真的，但体现的房屋的产权是不完整的。证据6.2020年1月20日《解放军报》，其中刊登题目为《军队营区物业管理社会化保障工作今年起全面推行》文章，结合案涉房屋所有权证中房屋的位置为军队售房区的内容，证明案涉房屋没有社会化，土地使用权还是军队的，土地属于军产，不属于民产，房屋产权是不完全产权。证据7.《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》（中办发【2004】2号）全文，该文件“二、住房保障”记载，“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”，根据该规定，案涉房屋的物业费不应由史德祥个人负担。天旷公司未提交新的证据，其对史德祥提交的上述证据发表质证意见称：证据1的真实性无法确认，该证据是史德祥自行整理并打印的，没有原件，且该文件并未涉及2018年7月1日前物业费由单位交纳的内容，不认可证明目的；认可证据2的真实性，证明目的不认可，《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》不涉及物业费交纳的问题，与本案无关，同时，史德祥具有案涉房屋的产权证，不应适用《印发〈军队经济适用住房超面积处理宣传教育提纲〉的通知》；证据3与本案无关，仅凭相关裁判文书无法判断对应案件的案情是否与本案一致，不认可证据4的真实性，该证据并非人民法院制作的笔录，是其他人员后期整理的记录；认可证据5的真实性，不认可证明目的，该所有权证中记载案涉房屋的产别为私有产，史德祥是案涉房屋的产权人，是业主，应交纳物业费；证据6的真实性认可，但与本案无关，根据该文章无法证明案涉房屋是军产房屋。认可证据7的真实性，但不认可关联性和证明目的。本院经审查认为，史德祥提交的证据1并未体现与案涉房屋物业费负担主体相关的内容，证据4的内容与案涉房屋并无关联，故对上述证据，本院不予确认；因天旷公司认可证据2、证据5、证据6、证据7的真实性，本院对此不持异议。史德祥提交的证据3中（2010）朝民初字第02616号民事裁定书和（2010）二中民终字10492号民事裁定书，其在一审诉讼期间已经提交，本院不再重复确认。本院二审诉讼期间补充认定如下事实：京房权证军空海移私字第XXXX号房屋所有权证记载，该所有权证对应房屋的房屋所有权人为刘万龙，房屋坐落为海淀区北太平路18号院内售房区（空军政治部），房屋产别为私有产，同时，该证加盖有“军队经济适用住房价格”的印章。该房屋与史德祥案涉房屋坐落于同一小区。史德祥称，案涉房屋亦已取得房屋所有权证，记载的内容与刘万龙房屋所有权证书中对应部分的内容一致。本院（2020）京01民终151号民事裁定书系北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57533号北京安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与陈彬物业合同纠纷一案的二审裁定书，其中认定，陈彬系军队离退休干部，其居住的房屋为军队离退休安置住房，该案涉房屋尚未办理产权证明，亦未向地方移交，房屋所有权仍属于军队产权。根据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅出台的相关政策和工作意见，军队离退休干部的安置住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实。故安居物业公司对于案涉房屋物业费的起诉，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。史德祥称，案涉房屋属于《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施方法》中“利用军用土地建设与营区分不开的住房、与在职干部住房一起规划建设的住房、购买的军队现住房，暂由原住房管理单位管理，国家下达的住房管理费用按标准拨付给部队住房管理单位”规定的住房，根据《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》中“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”、《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》中“经中央军委批准，决定自2018年7月1日起，实行单位按标准发放住房物业服务补贴、个人按规定交纳物业服务费制度”以及《关于实行移交政府安置的军队离休、退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》中“确定从2018年7月1日起，移交政府安置的军队离退休干部，试行按标准发放住房物业补贴、个人按规定缴纳物业费支付”的规定，2018年7月1日前的物业费不应由其个人负担。史德祥（甲方）与原天旷公司（乙方）于2001年10月12日签订《房屋委托管理合同》，主要内容为，甲方合法拥有案涉房屋产权及合法拥有与该房屋所分摊的公共设施、通道、走廊、陆地的使用权、通行权及维护养护权，委托乙方进行物业管理，甲方向乙方交纳委托管理费用，收费标准为每建筑平方米每月1.5元，该合同还约定有其他内容。史德祥对该合同的真实性并无异议，但认为该合同的内容与前述国家政策相悖，故该合同无效，且签订该合同时，其单位告知不签订合同就不给房屋的钥匙，所以才签订该合同。史德祥认可，2003年至2018年期间，其房屋所在小区有人员在提供物业服务，但无法确认是否为天旷公司的人员提供的服务，其认为提供服务的是原天旷公司。中国人民解放军空军政治部永定路住宅小区管理办公室于2004年1月5日出具《确认函》，确认与原天旷公司间的权利义务关系变更为与金四季公司之间的权利义务关系，权利义务内容不变，变更后与原天旷公司无权利义务关系。史德祥主张，依据《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》中“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”的规定，即使案涉房屋已经移交到地方管理，物业费亦不应由其个人负担。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于：史德祥是否为案涉房屋的所有权人，其是否应交纳案涉房屋的物业费。史德祥主张，案涉房屋系军产房，其并非案涉房屋具有完整所有权的所有权人，房屋的所有权人为空政直工部，同时，史德祥属移交政府安置的军队离退休干部，根据相关文件，其住房的物业费应由原单位负担，而不应由其个人交纳。对此本院认为，史德祥的主张不能成立，具体理由分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。史德祥已取得案涉房屋的房屋所有权证，其中记载史德祥为该房屋的房屋所有权人以及房屋性质为私有产的内容，据此足以认定史德祥对案涉房屋具有物权，其虽主张对房屋不具有完整的所有权，并称证书中“军”、“经济适用房”、“军内售房区”等内容可印证该房屋所有权人为空政直工部，但上述字样不足以否定该所有权证书中登记的物权人为史德祥的事实，史德祥未能提供证据予以否定，其主张并非房屋所有权人，以及案涉房屋仍属于军队产权、本案并非人民法院民事案件受理范围，缺乏事实和法律依据，史德祥提交的相关裁判文书中涉及房屋的权属情况与本案相异，与本案并无关联，对本案处理结果亦无影响。其次，史德祥曾与原天旷物业公司签订《房屋委托管理合同》，就案涉房屋的物业管理事宜作出约定，其应依约交纳管理费用，即史德祥以房屋权利人的身份就案涉房屋物业管理事宜作出意思表示，其主张本案并非人民法院审理民事案件的范围与该事实不符，史德祥对案涉房屋所在小区实际具有物业服务的事实并无异议，但认为提供物业服务的主体为原天旷公司，根据已经查明的事实，原天旷公司已就案涉小区物业服务法律关系项下权利义务变更至金四季公司的相关事宜作出处理，《确认函》亦就此予以确认，史德祥虽不认可《确认函》的真实性，但并未提供相反证据予以否定，同时，金四季公司已更名为天旷公司，综合上述因素，一审认定天旷公司与史德祥之间存在物业服务关系并无不当，据此，案涉房屋的物业费用亦应由史德祥负担，其应按照合同约定的标准交纳物业费，现天旷公司按照低于合同约定的标准主张，本院不持异议。再次，史德祥主张根据《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》、《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》、《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》以及《关于实行移交政府安置的军队离休、退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》等文件的规定，案涉房屋的物业费用不应由其个人负担，但上述文件中涉及的房屋的权属情况与本案所涉房屋权利人为史德祥的情况不同，且前述文件并未排除部队离退休人员个人负担物业费用的义务，而《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》中“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”的内容亦未就部队离退休人员住房物业费的交纳主体做出明确规定，一审法院认定案涉房屋的物业费用应由史德祥负担并无不当。最后，史德祥虽称，诉讼前，其与空军政治部就案涉房屋的物业费、供暖费等纠纷进行协商，空政办公室亦承诺解决历史遗留问题，故本案为空军政治部内部纠纷，并非平等民事主体之间的争议，不属于民事案件管辖，但本案系天旷公司与史德祥之间的物业服务合同纠纷，并非史德祥与相关单位之间的争议，史德祥与相关单位协商的结果，并不当然约束天旷公司，史德祥该主张于法无据。综上，史德祥主张并非案涉房屋所有权人以及本案并非民事诉讼受理范围，缺乏事实依据，其据以主张案涉房屋物业费用不应由其个人负担的相关文件亦未就史德祥系案涉房屋产权人的情况下物业费用由相关单位负担做出明确规定，故史德祥的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于史德祥主张《房屋委托管理合同》无效一节。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”当事人之间签订的合同，存在前述法律规定的情形的，应认定为无效合同。本案，史德祥虽主张《房屋委托管理合同》是在被逼迫的情形下签订的权利义务不对等的合同，且其原单位明确告知房屋性质为没有产权的军产房，故该合同无效，但史德祥对上述主张并未提供证据予以证明，其主张的上述情况并非前述合同应被确认无效的法定情形，故史德祥关于《房屋委托管理合同》无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，史德祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由史德祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年六月二十八日法官助理 张 岩书 记 员 张雪冬书 记 员 王培霖