北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2253号上诉人（原审原告、执行案外人）：苏国帆，男，1990年9月28日出生。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金平（苏国帆之父）。被上诉人（原审被告、申请执行人）：北京元凰置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1885室。法定代表人：闫洪啟，总经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：袁杰，男，1986年6月10日出生。委托诉讼代理人：袁布海（袁杰之父）。上诉人苏国帆因与被上诉人北京元凰置业有限公司（以下简称元凰公司）、袁杰案外人执行异议之诉一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏国帆上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判法院停止对坐落于北京市门头沟区803室房屋（以下简称803号房屋）的执行，解除对房屋的查封；一、二审诉讼费由元凰公司、袁杰承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一审法院认为本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。803号房屋虽未登记在袁杰名下，但房屋属于合法建设，可以登记在袁杰名下。法院不应当机械的认定本案适用上述条款的前提是必须要登记在被执行人名下的不动产，应对苏国帆享有的物权期待权予以优先保护。2.一审法院认定事实错误。法院以苏国帆提供的《家装合同》未加盖公章，京东购买记录、照片及发票电子记录等证据均非原件为由未予采信，事实认定错误。袁杰与元凰公司的房屋成交价格比市场价格超出1倍，不符合常理。3.苏国帆已将剩余购房款2万元交由法院，在交易过程中无任何过错。元凰置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回苏国帆的上诉请求。苏国帆所主张的物权期待权不适用于本案，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用有前提，是在物权登记之后才优先于其他权利，本案中是同等债权，没有作物权登记，不应该按照苏国帆的理解进行法律适用。袁杰辩称，同意原判，不同意苏国帆的上诉请求和理由。苏国帆向一审法院起诉请求：1.请求确认袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；2.判令法院停止对坐落于北京市门头沟区803室房屋的执行，解除对房屋的查封；3.判决案件受理费由元凰公司、袁杰承担。一审法院经审理查明，双方当事人无争议事实如下：2017年12月7日，法院作出2133号判决书，对元凰公司与袁杰于2014年11月6日签订的协议及补充协议予以确认，判决袁杰于判决生效之日起七日内给付元凰公司房款1097200元，驳回元凰公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因袁杰未履行判决确定的义务，元凰公司于2018的5月23日向法院申请执行。执行过程中，法院于2018年9月7日向中铁三局集团第四工程有限公司（以下简称中铁三局四公司）送达协助执行通知书，“一、查封袁杰名下位于门头沟区803室的房屋；二、查封期限三年，自2018年9月7日起至2021年9月6日止，查封期间不得变更、抵押等处分行为。”2018年9月13日，苏国帆向法院提出异议，要求解除对803号房屋的查封。法院于2018年11月19日作出（2018）京0109执异56号执行裁定书，驳回苏国帆的异议请求。执行审查中，法院前往中铁三局四公司调查，查明门头沟区C3号房屋与本案诉争的803号房屋系同一房屋，该房屋系中铁三局四公司集资房，目前正在办理产权登记手续。案件审理过程中，法院前往北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局调查，查明涉案房屋所在工程名称为门头沟区某路甲10号职工住宅项目，该项目向北京市规划委员会办理了《建设用地规划许可证》，向北京市住房和城乡建设委员会办理了《建筑工程施工许可证》，于2013年9月29日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但北京市住房和城乡建设委员会未查询到该项目的产权登记信息。案件审理过程中，法院向北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局调取了登记在袁杰名下的房产信息，无诉争房屋的相关登记；前往中国建设银行股份有限公司北京承泽苑支行查询了袁某名下账号为4367XXXXXXXXXXXX的银行账户2015年8月15日至2015年12月31日的流水信息，显示2015年8月15日从苏国帆名下账号为6217XXXXXXXXXXXXXXX的银行账户转账存入780000元，并于当日分两笔向常某名下账号为6217XXXXXXXXXXXXXXX的银行账户转账430000元、向常某名下账号为6227XXXXXXXXXXXXXXX的银行账户转账350000元，无向袁杰转账记录。苏国帆、元凰公司、袁杰对此均无异议，袁杰委托诉讼代理人袁布海质证称购房款打给袁某系袁杰的意思，因为袁杰欠袁某款项，而且打款时袁杰在场，银行小票上有袁杰本人签字确认，确实收到苏国帆通过银行转账交付的78万元购房款。另，案件审理过程中，苏国帆将2万元购房款尾款存入北京市门头沟区人民法院案款账户。以上事实，有（2017）京0109民初2133号民事判决书、（2018）京0109执异56号执行裁定书及执行卷宗、银行转账凭证、北京市规划和国土资源管理委员会档案查询材料、案款收据和当事人的陈述等在案佐证。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、苏国帆提交的袁杰与苏国帆2015年8月15日签订的房屋买卖合同、定金收据和中国建设银行转账凭条，以及2015年8月15日签订合同时的现场视频及其文字说明，证明袁杰与苏国帆签订了房屋买卖合同并支付了88万元购房款。元凰公司不认可上述证据，认为房屋买卖合同真实性无从考证；定金系案外人王某支付，与苏国帆无关；银行转账凭证系苏国帆支付给案外人袁某，并非袁杰，不能证明苏国帆向袁杰履行了购房付款义务，但元凰公司未就上述意见提交相反证据。袁杰诉讼代理人对证据真实性认可，但质证称苏国帆不具备在京购房资格，房屋买卖合同应无效。综合考虑苏国帆提交的证据及其与袁杰的当庭陈述，可以判定，苏国帆与袁杰确于2015年8月15日签订了房屋买卖合同；定金收条虽系王某支付并签字确认，但其中在房屋坐落后用破折号载明了袁杰姓名及身份证号，袁杰亦在收据上签字，可以推断袁杰知晓且认可王某代苏国帆支付购房定金的事实；银行转账收款人系袁杰之兄袁某，且袁杰认可系其指示苏国帆向袁某转账，并在转账凭条上签字捺印确认，应视为袁杰收到苏国帆的银行转账款。故法院对上述证据予以采信。2、苏国帆提交袁杰与元凰公司2014年11月6日签订的协议、中国邮政储蓄银行现金（钞）交款单、收据，称系袁杰在出售涉诉房屋时将上述材料交给苏国帆，证明房屋买卖合同的真实性，且已将房屋交付苏国帆。元凰公司对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为只能证明袁杰从元凰公司取得的诉争房屋，但不能证明袁杰将房屋卖给了苏国帆。法院对本组证据的真实性予以确认，但该组证据系袁杰与元凰公司签订的诉争房屋买卖协议，交款单和收据为袁杰向开发商中铁三局四公司付款的凭证，无法证明苏国帆与袁杰进行房屋买卖及交付的情况，故法院对苏国帆提交该组证据的证明目的不予采信。3、苏国帆提交其父苏金平与北京市万家胜寒地暖科技有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《家装合同》），苏国帆、苏金平在京东网站购买热水器、灯具、家电等记录及实物照片，证明诉争房屋已经交付苏国帆居住使用。元凰公司认为上述证据的真实性无从考证，不予认可。《家装合同》未加盖公司公章，对其真实性无法确认，对该证据法院不予采信；京东网站购买电器记录、照片及发票均非原件，亦无法查询其真实性，且不能证明与诉争房屋相关，法院不予采信。4、苏国帆提交某社区居委会出具的证明、北京市居住证和苏国帆前往中国联通公司办理客户综合业务登记单，证明苏国帆一直在诉争房屋居住。元凰公司认为该证明未写明经办人姓名和联系方式，不符合证明形式，居住证与本案无关，且内容只能证明苏国帆在诉争房屋居住，并不能证明房屋买卖事实。居委会证明加盖了北京市门头沟区某社区居委会公章，且其内容与居住证及业务登记单载明的内容相印证，与法院实地调查情况相符，故法院对苏国帆现居住于诉争房屋的事实予以确认。5、苏国帆提交其向王某借款21万元的借条、签订房屋买卖合同当日视频资料，并申请证人王某出庭作证，证明王某系苏国帆姑姑，其为苏国帆联系向袁杰购房事宜，替苏国帆支付购房定金10万元，借给苏国帆21万元购房款，在其家中签订房屋买卖合同事宜。元凰公司不认可，认为证人与苏国帆系姑侄，与苏国帆存在利害关系，对购房交易过程的陈述有矛盾之处，袁杰的房屋高买低卖亦不合理。袁杰的意见与元凰公司一致。综合证人王某的证言、定金收据、借条和视频资料，法院认为虽然王某与苏国帆系亲属关系，并不必然排除其证言真实性，王某的证言与定金收据、借条、视频内容可以相互印证，达到较高的证明力标准，法院对上述证据予以采信。6、苏国帆提交的案外人于2016年7月买卖诉争房屋所在小区的其他房屋的合同复印件，证明诉争房屋在交易时的市场价格。元凰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据系复印件，且对关键身份信息进行了遮挡，无法核实其真实性，故法院对该证据不予采信。7、元凰公司提交（2018）京0109执异56号执行裁定书，证明诉争房屋在中铁三局四公司的备案登记薄上登记的房屋所有人是袁杰。苏国帆对证据真实性认可，但认为元凰公司混淆概念，不动产登记应指房屋行政主管部门的登记，而非开发商的登记，该证据恰恰证明了并非苏国帆的原因导致未办理房屋过户手续。法院对执行裁定书予以采信，但裁定书中载明的开发商备案登记薄上的记录并非法律规定的不动产登记性质，故对元凰公司主张袁杰系房屋所有人的意见不予采信。8、元凰公司提交2014年11月6日与袁杰签订的补充协议、收条，证明双方约定诉争房屋的买卖价格为1697200元及袁杰向元凰公司还款的情况，袁杰与苏国帆约定的房屋买卖价格明显低于其购买价格。苏国帆认为该证据真实性无从考证，且元凰公司与袁杰约定的房价明显高于当时的市场价格。袁杰答辩意见中对其与元凰公司的债务金额存在异议，称可能以申请再审的方式对2133号判决提出异议。法院认为，苏国帆未提出相反证据推翻元凰公司上述证据，且已有2133号判决对双方债权债务关系予以审查，本案不再重复审查，对元凰公司与袁杰房屋交易价格事实予以采信。9、袁杰提交结算单和收条，证明袁杰与元凰公司存在业务关系，诉争房屋系抵扣元凰公司债务所得，抵扣材料款为912735元，袁杰交给元凰公司中铁三局四公司的房屋集资款312284.8元，故袁杰已经支付房款应为1225019.8元，尚欠元凰公司购房款应为472180.2元。苏国帆对证据真实性认可。元凰公司对证据真实性认可，但不认可关联性，关于袁杰与元凰公司的债权债务关系已经在2133号民事判决书中依法做出判决，明确抵扣金额为60万元；收条与本案无关，故不认可袁杰的证明目的。苏国帆和元凰公司均认可证据真实性，法院对上述证据真实性予以确认，但袁杰提交的上述证据系对2133号判决结果的异议，法院向其释明对已经生效的法律文书的异议可以通过再审程序提出，不是本案审查内容。一审法院认为，本案争议焦点主要集中在苏国帆是否能够以其与袁杰签订的房屋买卖合同排除对该房屋的执行措施。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。综合案外人执行异议之诉的设立初衷，执行异议之诉要对诉争事实进行实质审查，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，具体到本案，苏国帆就被查封的803号房屋提出异议被驳回后，提起本案执行异议之诉，程序上符合法律规定；其主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行，但本案并不具备适用该款规定的前提，即不动产登记在被执行人名下，经审查，803号房屋未办理产权登记，袁杰对该房屋享有的不是不动产所有权，故法院认为本案不适用于上述司法解释第二十八条之规定。本案中苏国帆提出，对2015年8月15日苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同效力进行确认，法院认为，对该合同效力的审查是审理案外人执行异议之诉的必要前提，应当予以审查。依照《合同法》之规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”“依法成立的合同，自成立时生效。”根据本案查明的事实，虽然元凰公司主张苏国帆与袁杰存在恶意串通，但未提交相关证据予以证明；元凰公司主张，袁杰与苏国帆约定的803号房屋出售价格明显低于袁杰从元凰公司购买该房屋的价格，不合常理。根据法院查明的事实，袁杰与苏国帆签订的房屋买卖合同系真实发生，时间早于2133号判决时间，并非袁杰与苏国帆恶意串通炮制的合同。袁杰认为订立合同时苏国帆不具备在京购房条件，合同应当无效。根据法律规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生则绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，则不必然认定合同无效。司法解释对《合同法》第五十条第（五）项规定的“强制性规定”，解释为效力性强制性规定。关于在京购房资格属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的条件。故，法院对2015年8月15日苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同效力予以确认。合同成立并生效亦不必然产生排除执行的法律效力。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权平等性，是数项债权均以同一给付为标的时，不论其发生之先后，各债权的效力相同、地位平等，均无优先效力。本案中，元凰公司与袁杰之间因2014年11月6日签订协议、《补充协议》产生债权债务关系，苏国帆与袁杰之间因2015年8月15日签订房屋买卖协议产生债权债务关系，二者属于平等的一般债权，苏国帆对袁杰的债权相较于元凰公司对袁杰的债权不具备法定优先情形，故不能够产生排除执行的法律效力，法院对案外人提出的执行异议之诉请求不予支持。苏国帆交至法院的2万元购房款尾款，依法应当予以退给苏国帆。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，一审法院判决：一、袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回苏国帆的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审另查明，苏国帆在诉讼中认可其与袁杰签订涉案房屋买卖合同时不具备在京购房资格。以上事实，尚有当事人双方在本案一、二审中的陈述在案佐证。本院认为，苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同签订的时间早于2133号判决时间，且苏国帆亦按合同约定履行了主要付款义务，应属合法有效。元凰公司虽在一审中主张苏国帆与袁杰存在恶意串通，但未提交相关证据予以证明，因此一审法院认定袁杰与苏国帆签订的房屋买卖合同有效正确，本院予以确认。关于苏国帆上诉主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定一节。本院认为，首先，从案外人执行异议之诉设立的初衷来看，案外人主张排除强制执行，其主张的权利依据一般应为物权、用益物权等权利。此外，对于具有物权性质的权利，在具备了一定条件之后，也可以优先于申请执行人的债权得到保护。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件之一，需803号房屋登记在被执行人袁杰名下，根据本案已查明的事实，袁杰与苏国帆签订房屋买卖合同时，803号房屋并未进行初始登记，在房屋登记部门的登记簿上亦未记载于袁杰名下。尽管该房屋在建设方中铁三局四公司的登记中记载为袁杰名下，但这种记载与上述司法解释规定的一般意义上在不动产登记部门的“登记”仍然存在显著区别，后者的登记是物权公示的法定方式，从司法解释的字面意思出发，将803号房屋目前的登记状态解释为司法解释规定的“登记”，尚有不足。其次，苏国帆与袁杰签订房屋买卖合同时，803号房屋尚未登记在袁杰名下，此情形下，苏国帆对于将来是否必然获得物权虽有期待，但与司法解释规定的不动产已经登记在被执行人名下基础上产生的交易行为本身还是会具有一定区别，后者无疑更具有实现物权转移登记的可能性，因此而产生的物权期待权才符合本条司法解释保护之意旨。在不具备上述条件下，苏国帆对803号房屋享有的权利性质应系基于合同履行而产生的债权，与元凰公司对于袁杰享有的金钱债权相比，二者性质相同，故苏国帆请求适用该司法解释予以优先保护的依据不足。最后，从上述司法解释第二十八条规定本身来看，案外人获得优先保护的物权期待权的基础交易行为一般是善意、无过错的，如此案外人基于合同履行产生的债权请求权才会被赋予物权期待权的地位，从而优先于申请执行人的金钱债权获得保护。因此对于物权期待权的适用应以法律、司法解释的明确规定为限，不宜做扩大解释，否则将导致对金钱债权保护的不利。本案中苏国帆在诉讼中一直认可在购买803号房屋时不具备在北京市购买房屋的资格，也就是说苏国帆在与袁杰签订涉案房屋的买卖合同时，能否通过设立合同债权的方式实现获得物权的目的，本身存在较大的政策、法律法规风险，基于此点，苏国帆的主张也不符合上述司法解释的规定。此外，对于苏国帆上诉所提一审认定事实有误的主张，因一审已经认定苏国帆在涉案房屋居住，这与苏国帆出示相关证据的证明目的是一致的，故一审法院的处理并无不当。综上所述，苏国帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由苏国帆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年六月二十二日法官助理 张 超书 记 员 李佳星