四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1226号 原告：邓久菊，女，1986年9月18日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：广安王氏房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇清平街26号，统一社会信用代码915116227918044506。 法定代表人：王生福，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐龙海，男，公司员工。 原告邓久菊与被告广安王氏房地产开发有限公司（以下简称王氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年3月17日作出（2020）川1622民初177号民事裁定，驳回原告邓久菊的起诉。原告邓久菊不服该裁定，提起上诉，四川省广安市中级人民法院于2020年5月8日作出（2020）川16民终810号民事裁定，撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初177号民事裁定，指定四川省武胜县人民法院审理。本院于2020年5月20日以（2020）川1622民初1226号重新立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告邓久菊及其委托诉讼代理人彭海与被告王氏公司的委托诉讼代理人唐龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓久菊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告订立的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告赔偿原告262600元购房损失，并支付利息，以262600元为基数、从2011年2月16日起按利率6%计算至付清之日止。诉讼中，原告将损失变更为按已付购房款和资金占用利息计算，利率由法院依法确定。事实和理由：2011年2月16日，原、被告订立《商品房买卖合同》，被告出售位于武胜县，价格为每平方米2600元，面积101平方米，总价为262600元。双方约定2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第二项第二款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之日起实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。原告多次要求被告履行办证义务，被告以一直在办理为由无限期拖延。原告不得已向武胜县人民法院起诉要求被告履行办证义务，武胜县人民法院经审理确认，诉争房屋系架空层围合，规划审批中未纳入计空建筑面积，属于不能办理不动产权证书的建筑物范围。综上，原告认为被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。 被告王氏公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同属于有效合同，基于该有效合同，原告的第二项诉讼请求不具有法律依据，其主张的利息损失也没有法律依据，也不适用合同法第五十二条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第九条的规定。因此，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告邓久菊围绕诉讼请求提交以下证据：1.商品房买卖合同及发票，拟证明原告是适格主体，履行了合同约定义务，被告未履行约定义务；2.武胜县自然资源和规划局、武胜县住房和城乡建设局各自出具的一份《情况说明》复印件，拟证明涉案房屋系违法建筑，不能办理产权证书，也未取得商品房预售许可证；3.（2020）川1622民初177号民事裁定书、（2020）川16民终810号民事裁定书，拟证明涉案房屋系违法建筑，不可能通过民事诉讼变相将违法建筑合法化。 被告王氏公司质证认为，1.对商品房买卖合同真实性无异议，但该合同第二条第二款已经明确被告没有故意隐瞒没有商品房预售许可证的情况，合同已告知原告，所购房屋为负一层，原告在签订合同时已经对房屋结构知晓，根据票据，原告交款是257660元，不是其主张的262600元。2.两份情况说明不能证明原、被告签订的商品房买卖合同为无效合同，同时该两份说明无制作人签字，根据民事诉讼法证据规则的规定，不能作为证据使用。3.对两份民事裁定书，只能证明武胜县人民法院和广安市中级人民法院对原、被告所签订的合同进行审理，并没有认定涉案房屋为违法建筑。 被告王氏公司围绕诉讼主张提交以下证据：王氏公司的营业执照及资质证书、商品房预售许可证申报审批表、建设用地规划许可证（2009-029号、2010-041号）、建设工程规划许可证（2009-032号、2010-041号）、建设工程施工许可证（51292820090923066号、51292820100810115号）、武胜县遗留问题审核审批表，拟证明被告是合法成立的房地产开发企业，所开发的涉案房地产项目取得了建设用地和规划许可、建设工程施工许可，并于2010年取得了商品房预售许可证。 原告邓久菊质证认为，被告提交的武胜县遗留问题审核审批表，不能证明涉案房屋是遗留问题，根据原告提交的证据证明是违法建筑，其他证据由法庭予以审查，不能达到被告的举证证明目的，被告隐瞒了涉案房屋未取得预售许可的事实。 本院对原、被告举证分析认证如下，经审查，原告邓久菊提交的3组证据，客观真实，来源合法，与案件事实具有关联性，本院予以采信。被告王氏公司提交的商品房预售许可证申报审批表、建设用地规划许可证（2009-029号）、建设工程规划许可证（2009-032号）、建设工程施工许可证（51292820090923066号）等证据，主要针对东江港湾第1、2、3、10、11单元，而原告所购住房位于第9单元，故上述证据与本案无关联性，本院不予采纳。王氏公司提交的其他证据，符合证据的三性，予以采信，但不能达到其出售给原告的房屋符合建设工程规划许可和取得了商品房销售许可的证明目的。 根据原、被告的陈述和审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年2月16日，原告邓久菊与被告王氏公司订立《商品房买卖合同》，约定王氏公司将其开发位于武胜县房屋出售给邓久菊，该商品房为住宅，层高为3米，建筑面积101.00平方米，价格为每平方米2600元，总价为262600元，签合同时付20万元、2011年12月28日前支付57600元，余款5000元于领房产证时支付。双方约定2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第一款约定，出卖人应当在交房前取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。 签订合同后，邓久菊向王氏公司支付购房款257660元，王氏公司在修建竣工后将涉案房屋交付给邓久菊。王氏公司为东江港湾小区房屋申请办理产权证，2016年4月8日，规划单位在审批表上签署意见：“建设用地规划许可证用地面积6216.57m2，建设工程规划许可证建设规模一期面积7687.87m2，二期面积11214.11m2，建设规模一、二期合计18901.98m2。竣工测绘建筑面积19935m2（其中含负一层面积1482m2），超出办证面积1033.02m2，占办证面积的5.47%。2单元，5-9单元负一层架空层围合，建筑面积合计1482.8m2。6跃7层建成标准7层。地上计容建筑面积18452.2m2”，规划单位经办人及负责人在表上签名，2016年8月4日，质监单位在审批表上签署意见：“属于办理房屋权属遗留问题范围，严禁私搭乱建，擅自加层。”质监单位经办人及分管领导在该审批表上签名。 2020年1月7日，武胜县自然资源和规划局出具《关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明》，载明：“现有刘春梅等购买广安王氏房地产开发有限公司位于武胜县，要求开发企业按照合同约定办理不动产登记。经查阅东江港湾方案设计，刘春梅等户所在的负一层审批为架空层。该小区建成后，开发商擅自将架空层围合并出售给刘春梅等用作住房，该处负一层房屋未纳入容积率计算，故不能办证。”同一天，武胜县住房和城乡建设局出具《关于东江港湾负一层房屋网签合同备案情况的说明》，载明刘春梅、邓久菊、冯梅、李贤、张顺建、张国胜、刘先均在王氏公司购买的东江港湾负一层房屋，未办理商品房网签合同备案登记。原告多次要求被告履行办证义务无果后提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是在合同无效的情况下，被告应否赔偿原告的损失，以及损失应如何确定。 关于焦点一。王氏公司出售给邓久菊的东江港湾小区9单元负一层2号房，系该公司擅自将架空层围合而成，未计入规划的容积率，亦未依法取得规划许可和商品房预售许可，且不能办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因此，原告邓久菊诉请确认其与王氏公司签订的《商品房买卖合同》无效，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法庭释明，原告邓久菊不同意返还案涉房屋，王氏公司则提出要求原告退还房屋的抗辩主张。因此，原告在拒不退还案涉房屋情况下请求被告赔偿已付购房款及资金占用利息，不符合法律规定，本院不予支持。原告对其主张的损失未举证证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。原告可在搜集充分证据后另案诉讼。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告邓久菊与被告广安王氏房地产开发有限公司于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告邓久菊的其他诉讼请求。 案件受理费5240元，减半收取计2620元，由被告广安王氏房地产开发有限公司负担（原告已垫付，判决生效后由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 高 飞 二〇二〇年六月二十八日 书记员 李哲林