北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2930号上诉人（原审原告）：张世珍，女，1963年9月6日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王世柱，北京商顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仕仙，女，1961年3月31日出生，汉族，北京市两高律师事务所律师，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。上诉人张世珍因与被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初67694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。张世珍上诉请求：1．撤销一审判决,依法改判麦田公司双倍返还定金2万元、赔偿基金损失84646．82元、赔偿涉案房屋上涨差价损失939360元，共计1044006元或发回重审；2．一审、二审诉讼费由麦田公司负担。事实和理由：张世珍经营公司原址因装修，因此需要重新选址办公，张世珍一直看好金泉时代的房产作为将来的办公地点，2014年9月1日，麦田公司的经纪人发消息称317号楼5层、6层售卖，随后18、20层也有房子出售，张世珍委托张仕仙购买房产，在此期间，张仕仙告知麦田公司其购买房屋的现金均在理财产品中，取出需要时间。麦田公司为促成交易，极力游说张仕仙将基金产品赎回，张仕仙在其劝说下以低价赎回基金购买房产，上述事实有短信证据为证。后，张世珍与麦田公司签订买房支付定金协议书，约定购买2009号房屋，该协议是合法有效的，张世珍依约支付了定金1万元。在张世珍筹措钱款时，麦田公司将2009号房屋转卖给他人，而实际上麦田公司在与张世珍签订协议就已经将房屋出售给他人，造成张世珍无法购买约定房屋，同时由于张仕仙出售基金造成其理财损失，上述事实有银行单据以及基金业务确认书等证据为证。2．一审认定事实有误，且严重违反法定审理程序，剥夺了张世珍合法诉讼权利。本案严重违反法定审理期限。一审庭审形式形同虚设，二次开庭无法官，三次开庭张世珍因故未参与庭审。一审法院未按照民事诉讼法规定的庭审程序进行。在第三次庭审之后，张世珍要求申请追加第三人以及评估等材料交付给法院，但法院未予质证。3．一审中更换法官未告知张世珍，在一审过程中，当事人未见到法官开庭，直至6月10日补交诉讼费时才知道变更了案件承办人。4．一审法院剥夺了诉讼代理人的合法权利。本案第三次开庭后，张世珍于6月10日将两份申请书的代理意见邮寄给一审法官，并于7月11日将新增加的诉讼请求所有录音整理成文字刻录光盘，以及短信往来等57页证据材料交给书记员，且与承办法官面谈，结果随后的三个月中承办法官并未与当事人联系。在一审判决文书中，张世珍委托代理人张仕仙的信息未显示，但张世珍系全权委托张仕仙办理本次诉讼。5．一审判决适用法律有误。居间合同具有双务有偿性，双方签订的居间合同要求居间人应当促成合同成立，而麦田公司却阻止张世珍与出卖方签订合同，一审法院认定张世珍未按要求支付10万元，但对此双方未质证。6．一审法院程序违法，实体判决错误。根据合同法第60条、第107条的规定，本案双方签订买房支付定金协议书，张世珍已经按照合同约定履行了支付义务，但麦田公司一房二卖，严重违约，应当承担违约责任。合同法113条规定，因违约造成损失的应当赔偿其损失，现麦田公违反诚实信用原则，造成张世珍重大损失应当赔偿。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。麦田公司辩称，认可一审判决结果，不同意张世珍的上诉意见。麦田公司多次提出返还定金，但是张世珍拒收款项，才发生诉讼。双方的协议只是定金的协议，是居间合同，而真正的买卖是房屋买卖双方达成的。麦田公司并未提出要求提取基金来购房，同时张仕仙、张世珍之间是亲属关系，无法证明基金损失是麦田公司造成的。房屋差价损失麦田公司不予认可，张世珍未按照约定期限交齐钱款，这是其个人原因，均与麦田公司无关。张世珍向一审法院起诉请求：1．麦田公司双倍返还定金2万元；2．麦田公司向张世珍赔偿基金损失84646．82元；3．麦田公司赔偿涉案房屋上涨差价损失939360元。一审法院认定事实：2014年9月8日，乙方（买售方）张世珍与丙方（居间方）麦田公司签署《买房支付定金协议书》，约定：乙方拟购买位于北京市朝阳区大屯里X号楼2009室房产。乙方已实地看房，现委托丙方与出卖人洽谈。委托期限自签署本协议之日起10个工作日。乙方愿意以人民币2583240元的价格购买上述房产。在签订本协议书当日，乙方应向丙方支付所要转付的购房定金人民币1万元。在委托期限内，若出卖人签署本协议书，则该笔购房定金：□乙方授权丙方将该笔购房定金转付给出卖人；□乙方与出卖人授权丙方监管该笔购房定金，丙方收取到该笔定金，即视为出卖人收到。乙方与出卖人签署本协议书后10日内，共同签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖经纪合同》等相关法律文件。委托期限内，出卖人没能签署本协议书的，丙方应在委托期限届满后将定金无息返还给乙方。在乙方与出卖人签订本意向书后，若乙方违约，定金由出卖人受偿；若出卖人违约，出卖人应双倍返还乙方定金。违约方应自违约行为发生之日起三日内向丙方支付房产价款的百分之二点二作为给予丙方的服务赔偿金。乙方、出卖人不能私下成交，否则共同支付丙方房产价款的百分之二点二作为违约金。本协议书自乙、丙双方签字且乙方向丙方交付所要转付的购房定金之日起生效。本协议书一式四份，乙方执一份，丙方暂留三份，若出卖人接受本协议书的内容，乙方允许出卖人仅在丙方暂留的“出卖人联”及“存根联”上签字确认即可，签字后出卖人执一份。协议乙方、丙方落款下方载明：“甲方（出卖人）：本人已仔细阅读上述条款，愿意接受上述交易条件，将房产出售给乙方，本人保证所出售的房屋权属无查封、无纠纷，符合上市交易条件。”上述文字下方为甲方签字落款处，该处无签字或盖章确认。同日，张世珍向麦田公司交付了购房定金1万元。一审庭审中，张世珍提交张仕仙与麦田公司工作人员冯春伟的短信记录，欲证明冯春伟让张世珍赎回基金用于购房。短信显示冯春伟曾经说：“中国银行基金提取：通常需要一周内到银行账户上，但净值计算是您赎回日的结算净值计算的。不过有的定投是有时间限制的、不到期的话是不允许赎回的。”张世珍提交张仕仙与麦田公司工作人员张盼龙及冯春伟的通话录音若干，欲证明其自2014年9月16日麦田公司告知无法购买2009号房屋后，多次向麦田公司表示坚持购买2009号房屋。张世珍提交中国银行基金业务确认书及确认单各6份，欲证明其为购房赎回基金，此时基金价值比其购买是减少了84646．82元。确认单显示，张仕仙赎回基金确认日期为2014年9月16日。关于房屋差价损失，张世珍称其准备购买2009号房屋时房屋价格为每平米33000元，2014年底房屋价格上涨至每平米45000元，2009号房屋面积为78．28平方米，故其主张差价损失为1．2万元/平方米×78．28平方米＝939360元。一审庭审中，麦田公司称因张世珍未能按照开发商要求在两日内支付10万元，故开发商将2009号房屋出售给了其他人。一审法院认为，张世珍与麦田公司签署的《买房支付定金协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照约定履行各自义务。协议约定：“本协议书自乙、丙双方签字且乙方向丙方交付所要转付的购房定金之日起生效……若出卖人接受本协议书的内容，乙方允许出卖人仅在丙方暂留的出卖人联及存根联上签字确认即可”。根据上述表述，显然，若出卖人接受协议内容需要对协议进行签字确认，在此之前，出卖人可能接受“本协议书内容”，也可能不接受“本协议书内容”。因此，麦田公司并无保证张世珍与出卖人达成房屋买卖合同之义务。此外，协议载明“甲方（出卖人）：本人已仔细阅读上述条款，愿意接受上述交易条件，将房产出售给乙方，本人保证所出售的房屋权属无查封、无纠纷，符合上市交易条件。”上述内容，显然是为方便合同签署，给“甲方”预留的待甲方确认的合同条款，同样存在“甲方”予以确认或不予确认两种可能。上述协议内容的表述并无歧义，且符合房屋买卖从居间服务到签署正式房屋买卖合同过程的一般逻辑，张世珍曲解上述合同条款，进而主张麦田公司应对其未能购得2009所产生的房屋差价损失予以赔偿，缺乏事实依据。关于麦田公司工作人员是否要求其赎回基金，从而导致其基金损失。首先，从张世珍提交的短信记录来看，仅能看出麦田公司工作人员向其告知张仕仙赎回基金的一般流程，无法看出麦田公司工作人员对其做出了任何承诺；其次，张世珍所称的基金损失并非赎回所致，而是由于赎回基金前的市场价格波动所致。综上，麦田公司在履行《买房支付定金协议书》过程中并无违约行为，张世珍要求其赔偿损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于定金问题，协议约定，定金的处理方式有两种，一是“乙方授权丙方将该笔购房定金转付给出卖人”；二是“乙方与出卖人授权丙方监管该笔购房定金，丙方收取到该笔定金，即视为出卖人收到”。根据上述约定，麦田公司并非定金的收取人，而是定金的转付人或监管人，故张世珍要求麦田公司双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。协议约定，委托期限内，出卖人没能签署本协议书的，丙方应在委托期限届满后将定金无息返还给乙方。现出卖人未能签署协议，麦田公司应当将定金1万元返还张世珍。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决：一、麦田公司于判决生效之日起10日内返还张世珍定金1万元；二、驳回张世珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张世珍提交短信记录，证明一审更换法官，并要求调取卷宗，一审程序不合法。同时，张世珍提交调查取证申请书，申请调取案涉2009号房屋房产登记信息等相关档案材料。麦田公司称2天即出售了房屋，如果不是两天出售房屋就是麦田公司违约，需要赔偿损失。同时提交一审录音摘录，一审中张世珍已经交过光盘。麦田公司发表意见称不属于二审新证据，法院不应采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张世珍提交的与麦田公司签署的《买方支付定金协议书》系双方自愿签署，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，该协议系居间合同，并非房屋买卖合同。根据协议第四条约定：“委托期限内，出卖人没能签署本协议书的，丙方应在委托期届满后将定金无息返还乙方。”故一审法院依照合同约定认定麦田公司返还张世珍定金1万元，处理并无不当，本院不持异议。根据该协议第五条，在张世珍与出卖方均签订意向书后，若出卖人违约，应由出卖人应向张世珍双倍返还定金，故依据合同约定麦田公司并非双倍返还定金的主体，现张世珍诉请麦田公司双倍返还定金，缺乏合同依据，本院难以支持。同时，因出卖人并未在该协议上签字，因此出卖人并非案涉居间合同一方当事人，现张世珍诉请的赔偿基金损失及房屋溢价损失，并未在合同中约定，且出卖人亦非案涉合同当事人，故不宜在本案的居间合同纠纷中解决，其可在侵权法律关系框架下另行解决。综上所述，张世珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14196元，由张世珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇二〇年六月二十二日法官助理 付 哲书 记 员 张 朋