西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初18346号 原告：陕西瑞创房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽文，陕西信邦律师事务所律师。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司。委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔帆帆，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。原告陕西瑞创房地产开发有限公司与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭审理了本案，原告陕西瑞创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李小娟、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司的委托诉讼代理人黄慧、崔帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西瑞创房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》及协议书，被告立即返还房屋；2、判令被告向其支付拖欠租金3965932.5元（暂计至2019年9月30日，要求计算至合同解除前）及按照月租金标准245857.5元从合同解除后至实际返还之日的占用费；3、判令被告向其支付违约金1042042元（暂计至2019年 9月30日，应支付至实际给付之日）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：其与被告签订房屋租赁合同，约定被告租用其西安市XX路XX项目XX层房屋，双方约定了租金标准、支付方式及终止合同条款。合同签订后，其依约向被告交房，但被告自2017年5月1日起，未按照约定足额支付租金，截止2019年9月30日，欠付租金3965932.5元。经其多次催要均未果，故提起诉讼。被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司辩称，因受市场经济不良影响其公司发生严重经营困难，并预备闭店，闭店前其多次发函请求撤场、终止合同，但原告不予理会，双方租赁合同于2019年10月15日已停止履行，租金应计算至此截止。合同约定的违约金过高，应予以降低，按照同期贷款利率分段计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：被告称，因原告在2019年9月23日断电致其无法营业，同年10月15日原告将其门店上锁致其无法腾交房屋，对此原告不予认可，被告亦未提交相应证据证实原告采取断电、上锁的行为，故对其上述意见不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，陕西瑞克工程设备有限公司将其承包西安XX房地产集团有限公司工程款的60%用于置换该公司位于XX路XX项目XX号楼XX房（即XX号楼）1-4层，面积约为24254.58平方米。2013年12月20日，陕西瑞克工程设备有限公司将上述房产授权原告出租及管理。2016年4月8日，西安市公安消防支队向西安XX房地产集团有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，评定上述房产消防验收合格。2016年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋4层及4层部分屋面出租给被告，面积6000平方米，用途为健身运动及其相关配套；租期为十年，自2016年11月1日至2026年10月30日止,2016年5月1日至2016年10月30日为装修期，装修期免租金、物业及相关所有费用，只收取水电能耗费用，2016年11月1日起原告开始计收租金及服务费用；第一、二年房租为280.98万元/年，第三、四年房租为295.029万元/年等，房租每半年预付一次；租金费已含物业费、卫生服务费、电梯使用费及维护年检（不包含电费）冬夏空调能耗使用费及装修所需物业相关费用；电费为每度1.29元，凉水每吨6.7元；被告拖欠租金及其他费用达一个月，原告有权单方终止合同；被告迟延交付或未全额支付租金及其他费用，应按天向原告支付迟延租金及其他费用的千分之五的滞纳金等。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。2019年3月6日，原告向被告发出《对账函》，载明截止2019年3月31日被告尚欠原告租金、物业费共计2870787.5元，被告对上述金额无异议。同年8月20日，双方签订《协议书》，约定：2019年8月1日至2020年7月31日，上述房产房租调整为13万元/月（不含21000元/月物业管理费、空调制冷费、冬季采暖费），2020年8月1日起租金恢复原租赁合同价格并按原租赁合同条款继续履行，自本协议签订之日起，被告须每月25日前支付20万元，其中15.1万元为每月租金及物业管理费，剩余4.9万元为支付2019年8月1日之前所欠房租（3474217.5元），本协议履行期间，被告一旦未按约定支付每月20万元租金及费用，协议约定的租金及物业管理费优惠为15.1万元/月的条款立即失效，原告有权按245857.5元/月标准向被告收取剩余未支付月份的租金等。同年8月28日，原告发出律师函，要求被告及时支付拖欠租金，2019年7月10日之后被告未再付款。经查，截止到2019年9月30日，被告尚欠原告租金3965932.5元未付。审理中，因双方未协商一致，导致腾房未能办理。原告申请对被告财产进行保全，本院经审查后作出（2019）陕0112民初18346号民事裁定书，原告为此交纳保全费5000元。本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。以上事实，有《房屋租赁合同》及附件、对账单、律师函、快递单、邮件回执、补充协议、授权委托书、建设工程消防验收意见书、支付业务回单、协议书、催款函及当事人陈述在卷佐证。本院认为，关于房屋租赁合同是否已在2019年10月15日解除的问题，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案被告欠付租金违约在先，其并不享有以通知方式解除合同的权利，故其辩称租赁合同已在该日解除的意见本院不予采信。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应诚实履约。现合同约定的解除条件已经成就，原告主张解除租赁合同，被告当庭表示同意，本院予以准许。至合同解除之日的租金5555811元被告应当支付。合同解除后，被告应将涉案房屋腾交给原告，同时还应以245857.5元/月标准支付自2020年4月15日至实际腾房之日的房屋占用使用费。关于原告主张的违约金是否过高的问题。被告未交纳租金，已构成违约，故应按照约定承担违约责任，原告自行降低违约金标准至年利率24%，被告则认为应按照中国人民银行同期贷款利率或实际损失计算，综合本案合同实际履行时长、被告欠付租金的起止时间、被告违约情形以及原告损失等因素，本院酌定按照欠付租金的10%确定违约金为555581.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西瑞创房地产开发有限公司与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》、协议书；二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西安市XX路XX项目XX层房屋腾交给原告陕西瑞创房地产开发有限公司；三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西瑞创房地产开发有限公司租金5555811元、违约金555581.1元；四、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内按照245857.5元/月的标准支付原告陕西瑞创房地产开发有限公司从2020年4月15日起至实际腾房之日的房屋占用使用费；五、驳回原告陕西瑞创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57984元、保全费5000元（原告已预交），由原告负担4275元，被告负担58709元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长       杨金翠   人民陪审员       王赁柱人民陪审员       满选利  二〇二〇年六月四日 书  记  员       李小敏 打印人：周惠荣  校对人：李小敏  送达日期：2020年   月  日 1