四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初999号 原告（反诉被告）:四川飞马建设有限公司,住所地：四川省攀枝花大道中段宁和巷11号，统一社会信用代码：9151040020445002XA。 法定代表人：王朝富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104200210465289。 被告（反诉原告）：杜龙军，男，1974年1月1日出生，汉族，系攀枝花市创恒商贸有限责任公司法定代表人，现住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：刘作家，云南千舟律师事务所律师，执业证号：15307201310906053。 第三人：攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处，住所地：四川省攀枝花市东区益华路9号，统一社会信用代码：11510301008324392M。 负责人：李嘉，系该办事处主任。 原告（反诉被告）四川飞马建设有限公司（以下简称：飞马公司）与被告（反诉原告）杜龙军合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，被告杜龙军提出反诉，本院依法受理了其提出的反诉，决定和本诉合并审理。本院于2019年12月28日作出（2019）川0402民初4168号民事判决，飞马公司、杜龙军不服判决，提起上诉，2020年3月30日四川省攀枝花市中级人民法院作出（2020）川04民终283号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月21日立案，本案审理过程中，因攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处（以下简称：大渡口街办）与本案有直接利害关系，本院依法追加大渡口街办作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）飞马公司的法定代表人王朝富及其委托诉讼代理人蒋斌，被告（反诉原告）杜龙军及其委托诉讼代理人刘作家，第三人大渡口街办的负责人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）飞马公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付两个门面（位于攀枝花市东区）欠付的购房款290000元及相关利息226200元（以290000元为基数，按照年利率6%计算13年的利息）；2.租赁第三个门面（位于攀枝花市东区13年（2007年至2019年）的房租408672元及租金利息100000元；以上两项合计1024872元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年飞马公司改革，政府将已获批准的大渡口街办江边街社区办公用房用地交飞马公司自修自用，解决公司办公及安置职工。房屋修好后，经双方协商同意，杜龙军向飞马公司购买从炳草岗至东区方向第一、第二两个门面，用于换轮胎及洗车、修车。两个门面共85.14平方米，单价：12000元每平方米，合计人民币1021680元，优惠31680元后，合计990000元，杜龙军支付了700000元，尚欠290000元房款至今未付。与此同时，杜龙军见两个门面不够用，又将邻近的第三个门面租下，经双方协商同意，月租金为2554.20元，待两年内飞马公司办房产证时，由杜龙军回购，并一次性交清租金及房款，租赁终止。双方口头约定税费各自支付自己的部分。双方于2006年5月19日签订了合同，杜龙军向飞马公司支付了700000元房款，飞马公司即将商铺交付于杜龙军使用。剩余房款及租金经飞马公司多次催收至今未付。由于飞马公司是政府改制企业，改制时政府给飞马公司的江边街社区办公用地用房属划拨土地，飞马公司在补交了土地出让金后，多次请求政府配合办理房产权证，并在税收上予以照顾。合同约定：两年内办理产权证，为了给各位购房户争取税收上的照顾，在此期间产权证办理虽推迟了，但杜龙军在三个门面使用上，未受任何影响。经政府多次协调，终于在2016年相关单位同意给予办理产权证，并在税收上给予了关照。2016年在正式办理产权证时，杜龙军在缴纳完税金后，拒不配合完成最后手续，由于杜龙军的不配合，导致整栋楼仅杜龙军未办理房产证，至今未完成土地分割。原告遂诉至法院，愿判如所诉。 被告（反诉原告）杜龙军辩称：1.飞马公司提出的支付剩余房款的请求不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司应先为杜龙军办理产权证，杜龙军方支付剩余房款，但事实上，飞马公司至今未给杜龙军办理产权证，而且双方对房款的单价做了变更。2016年6月15日，在飞马公司的协调下，杜龙军与房屋产权人大渡口街办即飞马公司的上级主管单位签订了《房地产买卖契约》。该契约规定：（1）杜龙军购买的房地产坐落于东区的房地产（房屋建筑面积119.88平方米）即协议上约定的江边街社区办公楼一楼的三个门面。（2）甲乙双方协定的上述房地产成交价格为人民币叁拾玖万元（390000元），乙方于2015年12月30日前一次付清给甲方。事实上该房款已于2006年9月29日付款700000元，多付310000元；多付部分飞马公司应当退还，所以就不存在杜龙军还要支付飞马公司剩余房款的事实。2.飞马公司提出的利息请求不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司应先为杜龙军办理产权证，杜龙军方支付剩余房款，但事实上，飞马公司至今仍未给杜龙军办理产权证，而且双方对房款单价进行变更后，杜龙军已经多支付了飞马公司房款，不存在支付利息的问题。飞马公司违反合同约定，迟迟不为杜龙军办理房产证，导致杜龙军不能将房屋转让及办理抵押贷款，严重损害了杜龙军的合法权益。飞马公司应支付不能按时办理房产证的违约金，因此，飞马公司要求杜龙军支付利息的请求不应得到法院的支持。3.关于飞马公司提出的租金请求也不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司两年内为杜龙军办理产权证，杜龙军回购45号门面。正是基于飞马公司至今仍未给杜龙军办理产权证，故意违约意欲主张租金。同时，飞马公司请求的租金已经超过法定诉讼时效的规定，法院应当不予支持。 被告（反诉原告）杜龙军向本院提出反诉请求：1.请求判令飞马公司为杜龙军办理涉诉房屋（位于攀枝花市东区）的不动产权证，并驳回飞马公司的全部诉讼请求；2.请求判令飞马公司退还杜龙军多交购房款310000元（实交700000元，应交390000元）；3.请求判令飞马公司支付杜龙军垫交的应由飞马公司交纳的税金31785元；4.请求判令飞马公司支付逾期办证违约金719250元（实交购房款700000元×逾期贷款月利息0.75%×137个月，自2008年5月20日暂计至2019年10月19日共137个月）；以上4项合计1061035元；5.请求判令飞马公司承担本案反诉的诉讼费。事实和理由：杜龙军与飞马公司于2006年5月19日就位于江边街社区办公楼一楼三个门面签订了购房《协议》约定：为了精简机构，下岗分流，经甲乙双方协商，我单位职工杜龙军从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意杜龙军下岗后，新修江边街社区办公楼一楼二个门面有偿转让给杜龙军，单价每平方米12000元，建筑面积85.14平方米，总价：1021680元，优惠31680元。门面位置：从炳草岗方向到东区方向第一、第二个门面，经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交700000元整。其余部分待甲方给乙方房产证时一次性付清。从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时资金困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）。合同签订后，杜龙军于同年9月29日支付了飞马公司700000元购房款，飞马公司即将商铺交付杜龙军。两年过后，飞马公司对上诉房屋产权证迟迟未能办理。杜龙军与飞马公司多次协商，直到2015年2月4日，飞马公司叫杜龙军到攀枝花市地方税务局交购房税，杜龙军按飞马公司的上级单位大渡口街办约定的购房款缴纳了全部税费，并为飞马公司垫交了应由其缴纳的税金31785元。2016年6月15日，杜龙军与飞马公司的上级单位就上述房屋所有权人大渡口街办重新签订了《房地产买卖契约》。此时，杜龙军才知道该房屋所有权并不属于飞马公司。在2006年5月19日签订购房协议时飞马公司向杜龙军隐瞒了这一重大事实，并虚构杜龙军为飞马公司的下岗员工，目的就是为了让杜龙军相信房屋所有权人为飞马公司，导致杜龙军长达13年未取得房屋产权证，使杜龙军不能在预期的时间内对该房屋充分行使收益和处置的权利。2016年6月15日，杜龙军与大渡口街办签订了《房地产买卖契约》后，杜龙军多次与飞马公司协商退还多交的310000元购房款、逾期办理房产证的违约金719250元及杜龙军垫交的税金31785元一事，无果。现在，飞马公司向贵院提起诉讼，要求杜龙军支付两个门面欠款290000元、13年欠款利息226200元、购第三个门面欠款510840元，合计人民币1435712元，并承担本案诉讼费。杜龙军于2016年6月15日与房屋所有权人大渡口街办签订了《房地产买卖契约》，表明杜龙军已经全部交完购房款并多交了310000元，不存在欠飞马公司1435712元，飞马公司的上述请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。相反，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条明确规定：“因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故，飞马公司理应支付杜龙军逾期办理产权证的违约金。 原告（反诉被告）飞马公司答辩：1.杜龙军要求飞马公司办理不动产权证书，飞马公司一直在积极办理；案涉房屋是东区政府批准的江边街社区办公用房，当年政府下岗分流，政企分家，就把社区的办公用房用地用于飞马公司安置职工和公司办公。原来政府用地是划拨，是不能办理房产证的，之后公司就交了土地出让金，为了便于办理房产证。在这期间，飞马公司一直在同区政府协商办理产权证这件事情，飞马公司提供了历年来公司一直请求区政府，区政府又请求市政府等相关部门办理产权证的资料。至于税费，区政府、市政府跟有关税务部门也开了几次会议，专门对相关房屋给予了办理税收优惠。2.多交房款的说法不存在，双方签订的合同清楚约定了购房的单价及面积。2014年12月23日，大渡口街办与飞马公司签订了土地转让协议，案涉房屋就转让给飞马公司了，并明确房屋产权属飞马公司，用于安置职工和办公用地。至于税费优惠，就必须在房屋买卖合同中，购房的单价上予以降低，否则无法进行优惠。取得土地是东区政府，不可能将土地收回再给飞马公司，所以杜龙军就与大渡口街办签订的买卖合同，仅限于办理土地证适用。3.对于杜龙军提出多交税金的情况，三个门面的税费是290000元。但是，经过飞马公司争取，市政府等部门专门开会讨论后确定予以优惠办理房屋产权证的税费，杜龙军三个门面就只交了50000多元的税费。但是杜龙军交了税费后，一直不配合办理产权证，导致一整栋楼都没法办理分户土地证。整栋楼的房产证及整栋楼的大户土地证现均已办理，只有杜龙军的房产证没有办理。4.杜龙军要求飞马公司退回多交的31785元的税金是不成立的，这是在其享受极大优惠的情况下应当交纳的。5.对杜龙军提出要求飞马公司支付违约金719250元的主张，根本就不成立。双方签订的购房协议有明确约定，是杜龙军违约，并非飞马公司违约。 第三人大渡口街办述称，飞马公司原属于大渡口街办下属企业，双方因为改制解除了挂靠关系。当年修建案涉房屋的目的是为了解决下岗职工的生活及补助社保，因此以大渡口街办的名义修建，房屋的修建和销售由飞马公司负责，房屋的出售价格以飞马公司的实际售价为准。为了避免税务问题，一直以大渡口街办的名义在办理相关手续，未转让给飞马公司。2016年6月15日与杜龙军签订的《房地产买卖契约》是因为该房屋的产权人是大渡口街办，为了办理产权证以及房管部门备案登记的需要而签订，大渡口街办未收取任何购房款。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）飞马公司提交了《协议》《协议书》《关于恳请协调办理房屋产权证的报告》《关于我办修建江边街社区办公用房超红线和超一层的情况说明》《关于划分江边街社区办公用房产权手续的函》《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道江边街社区办公用房产权手续的请示》（攀东府〔2010〕100号）、《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》（攀东大办〔2012〕3号）、《关于对攀枝花市东区大渡口街道办事处〈关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告〉的批复》（攀东体改〔2013〕1号）、《江边街社区办公用房产权证分割请求相关税费优惠的情况说明》、大渡口街办出具的《产权证明》、房屋产权证复印件、证人证言等证据；被告（反诉原告）杜龙军提交了《协议》《收据》《证明》《销售不动产统一发票》《中华人民共和国税收（税务收现专用）缴款书》、中国农业银行信用卡交易明细查询单、《房地产买卖契约》《房屋信息摘要》等证据；第三人大渡口街办未提交相关证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年5月19日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（甲方）与杜龙军（乙方）签订了《协议》一份，载明：“为了精简机构，下岗分流，经甲乙双方协商，我单位职工杜龙军从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意杜龙军下岗后，新修的江边街社区办公楼一楼二个门面有偿转让给杜龙军，单价：每平米1.2万元，建筑面积约85.14平方米，总价102.168万元，优惠3.168万元。门面位置：从炳草岗方向到东区方向第一、第二个门面，经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交柒拾万元整。其余部分待甲方给乙方办理房产证时一次付清。从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）。”合同签订后，杜龙军于2006年9月29日向攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司支付购房款700000元，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司即将案涉房屋交付杜龙军使用。双方在合同中未约定如何交纳税费，飞马公司称双方约定各自支付己方应缴纳的税费，杜龙军予以认可。飞马公司在合同约定的两年期限内未办理案涉房屋的产权证。 2016年6月15日，杜龙军（乙方）与大渡口街办（甲方）签订了《房地产买卖契约》，主要内容为：甲方自愿将位于攀枝花市东区的房地产（房屋建筑面积119.88平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为390000元，乙方2015年12月30日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2016年3月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同签订后，杜龙军并未按照上述合同约定向大渡口街办支付相关购房款，但杜龙军向税务机关分别交纳了税费31785元，纳税人名称为：大渡口街办。缴纳了税费15795元，纳税人名称为杜龙军。案涉楼栋的其他住房已于2016年8月办理了相关产权证，因杜龙军未办理案涉房屋的产权证，双方酿成纠纷。 同时查明，2004年12月23日，大渡口街办（甲方）与攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（乙方）签订《协议书》，就大渡口街办江边街社区居委会位于大渡口水厂的办公用房建设事宜协商如下：甲方同意将大渡口街道江边街社区居委会办公用房由乙方投资修建使用；拟建的大渡口街道江边街社区居委会办公用房所占地位于大渡口水厂门口，批准用地面积200平方米；乙方必须承担甲方在该居委会办公用房土地申请办理过程中已投入资金460000元，并在协议签订时先交付履约金200000元给甲方；若乙方按期履行本协议，所交付的履约金可转为应支付款，其余260000元于2005年6月30日前一次性付给甲方；乙方用该办公楼一楼作为抵押，如不能按期履行本协议，该办公楼一楼归甲方所有，乙方所交付的200000元履约金作为甲方的损失赔偿；乙方必须按设计红线图、文件规定使用此地，超出红线范围或者超出规定修建由乙方自行负责；其后续需办理的各种规划、建设、国土、计委、人防、消防及产权等手续和一切费用均由乙方自行办理及支付；甲方提供给乙方相关手续；乙方不得将此宗土地以任何方式转让、出让或者以其它方式给他人。 2010年9月20日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司向柳市长的报告《关于恳请协调办理房屋产权证的报告》，主要内容为：我公司2004年与大渡口街办脱钩，大渡口街办将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米有偿转给我公司作为改制成本，由我公司自己出资修建，安排职工及解决办公地点。我公司根据市领导的指示精神，将原规划批准的沿公路20米完善修建成26米，即原规划批准的200平方米改变为260平方米进行修建。为了物尽其用，由原设计的7层，修建为8层，由于此建筑从三层保坎进楼，只有五层，不违反强规，因此，我公司于2006年修建竣工投入使用。在修建时，我公司修建了四层住宅，安置了十二户职工，一楼邻公路，修成门面，安置了四户职工。我公司根据相关领导的指示，由大渡口街办打报告，区政府盖章，四年过去，仍未办理相关产权证。由于我公司扩大60平方米面积，改变了使用功能多修建了一层，按照国家相关规范是允许的，不违反强规。所以，恳请统一协调办理产权证。 2010年9月29日，大渡口街办向攀枝花市规划和建设局、攀枝花市国土局出具了《关于我办修建江边街社区办公用房超红线和超一层的情况说明》，攀枝花市东区政府在该文下方注明：“情况属实。请市规划、国土支持为愿”并盖有攀枝花市东区人民政府公章。 2010年11月29日，攀枝花市东区人民政府向攀枝花市市政府发文攀东府〔2010〕100号《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道办事处江边街社区办公用房产权手续的请示》，主要内容为：2004年，大渡口街办为支持下属企业攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司改制，将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米转让给该企业用于安置职工。为了配合冬旅会的召开，根据市领导的要求，对项目建设指标进行了调整，项目建成后不完全符合原规划要求，存在超面积60平方米、超修一层及改变使用功能等问题，建设业主未能与市相关主管部门进行有效沟通，致使产权手续至今未能办理。该项目系严格按照攀枝花市规划设计院设计的图纸进行施工，施工过程全程接受监理、质监监督，消防验收合格，于2006年竣工并投入使用，至今未出现质量、消防等问题。为妥善解决历史遗留问题，维护社会和谐稳定，特恳请市政府安排相关部门尽快办理大渡口街道江边街社区办公用房的产权手续。 2013年3月7日，大渡口街办向攀枝花市东区经济体制改革办公室报告攀东大办〔2012〕3号《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》，主要内容为：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司原为街道挂靠集体企业，该公司提出申请解除与大渡口街办挂靠关系，经对该公司进行清产核资，确认该公司已无政府资产和集体资产投入，无集体职工身份人员，未享财政优惠政策，该公司债权、债务关系与大渡口街办无关，由其自行负责。根据攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司转让协议，企业净资产归企业出资人王朝富个人所有，该公司债权、债务处置由其全权负责。为全面做好东区集体企业改制工作，决定解除攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办挂靠关系。 2013年4月8日，攀枝花市东区经济体制改革办公室作出攀东体改〔2013〕1号《关于对攀枝花市东区大渡口街道办事处〈关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告〉的批复》，主要内容为：1.同意大渡口街办对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司的产权界定和净资产的确认意见，即该公司已无国有资产和集体资产投入，企业资产归王朝富个人所有；2.同意攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办解除挂靠关系，解除后企业所涉及的一切债权债务均由脱离挂靠后成立的新公司承担；3.大渡口街办在接此批复后，要根据国家及省、市、区对企业改制的有关要求，结合企业实际积极稳妥地推进该企业经济性质的转变，确保社会稳定与企业的正常经营、发展。 2013年7月29日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司出具《证明》，载明：兹证明杜龙军2006年5月19日与我公司签订的门面转让协议中的三间门面的房屋产权登记证在办理当中。 2014年12月8日，大渡口街办出具《产权证明》，载明：兹证明位于攀枝花市，规划名称为大渡口街道办事处江边街社区办公用房，为了下属企业原攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（现已改制更名为飞马公司）安置职工及办公，此楼由飞马公司投资修建使用，产权归飞马公司所有。 2015年5月28日，大渡口街办向攀枝花市东区地方税务局出具《关于划分江边街社区办公用房产权手续的函》，载明：2004年，我办事处支持下属企业飞马公司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）改制，将已获立项批准的江边街办公用房的土地，用于企业安置职工及飞马公司办公，职工按成本价每平方米1480元筹款进行了修建，一楼门面租金用于下岗职工生活费。土地性质已由原先的划拨转出让，房产证大证已经办理，现要将产权直接办理到职工及建设公司，目前受经济下行影响，企业及职工经济非常困难，请地税局在政策允许范围内税费上予以关照。 2016年8月16日，大渡口街办出具《关于我办盖章办理江边街社区办公用房分户产权的情况说明》，载明：我办2016年6月盖章的江边街社区办公用房房地产买卖契约，只用于我办下属改制企业飞马公司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）办理分户产权证，契约上所载明的房屋单价只用于改制职工在办理产权证时的税费优惠，房屋产权归飞马公司所有，售房价格以飞马公司与职工订立的售房合同价格为准。 另查明，2013年5月21日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司经四川省攀枝花市工商行政管理局核准变更登记为飞马公司。经攀枝花市不动产登记中心查询，位于攀枝花市东区现均登记在大渡口街办名下。 本案审理过程中，杜龙军陈述其于2018年1月开始未再占有使用攀枝花市东区商铺，飞马公司未向其收房，其也未向飞马公司移交该房屋。飞马公司陈述案涉房屋具备办理产权证条件，因为大渡口街办于2016年向其出具了办证委托，故不需要大渡口街办配合即可办理。大渡口街办表示因为案涉土地登记在其名下，但是房屋确属飞马公司所有，如果在办理案涉房屋产权证的过程中需要其配合，其愿意协助办理案涉房屋的产权证。 本院认为，本案争议焦点在于杜龙军应履行飞马公司与其于2006年5月19日签订的《协议》还是履行其与大渡口街办于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》。本院认为，2016年6月15日，虽然杜龙军与大渡口街办签订了《房地产买卖契约》，但该合同并非双方真实的意思表示且并未实际履行，仅是为了减低交易成本减少纳税金，规避纳税义务而拟定，并向房管部门提交用于备案登记，损害了国家税收利益，应认定为无效合同。飞马公司与杜龙军于2006年5月19日经过协商后签订了案涉房屋买卖的《协议》，是双方真实意思的表示，且双方均按照该《协议》进行了实际履行，该合同真实有效。故本案案涉的房屋买卖是基于2006年5月19日杜龙军与飞马公司签订的《协议》实际履行。 关于本诉部分，本院评析如下：一、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付购房尾款290000元及相应的利息226200元的诉讼请求。首先，根据双方于2006年5月19日签订《协议》中“其余部分待甲方给乙方产权证时一次付清”的约定，飞马公司应当先办理产权证，杜龙军再支付购房尾款。即飞马公司办理产权证的义务在前，杜龙军支付购房尾款的义务在后。而房屋买卖合同中，办理产权证及支付购房款均是合同的主要义务，两者具有对等关系，在对等关系中，双方互负的债务有先后履行顺序。双方在《协议》中对杜龙军购买的前两个商铺（攀枝花市东区）的具体办证期间未作明确约定，在飞马公司未办理案涉房屋产权证的情况下，杜龙军享有先履行抗辩权，其并无义务在飞马公司未办理产权证的情况下支付尾款，根据查明事实，案涉房屋已于2016年8月可以办理产权证，在此之前，未办理产权证的主要责任在于飞马公司修建案涉房屋时存在超面积修建及改变使用功能等问题，而在此之后未办理产权证系由于规避纳税义务，杜龙军与大渡口街办签订了无效的《房地产买卖契约》，飞马公司对于案涉房屋至今未办理产权证应负主要责任，杜龙军无义务支付未办理产权证期间购房尾款的相应利息。基于此，在飞马公司配合杜龙军办理完毕案涉房屋不动产所有权证的前提下，本院对飞马公司要求支付购房尾款290000元的诉讼请求予以支持；对要求支付购房尾款相应利息226200元的诉讼请求，不予支持。二、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付攀枝花市东区商铺的租金408672元及租金利息100000元的诉讼请求。飞马公司与杜龙军签订的《协议》虽然合法成立，但是根据双方签订《协议》中“从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）”的约定，双方对该房屋的约定是附条件的买卖合同，即飞马公司在两年内办理该房屋的产权证，杜龙军购买该房屋，但飞马公司并未在两年内办理该房屋的产权证，双方约定的购房条件未成就，该部分约定未生效，且双方又未能就该房屋达成新的买卖合同或者租赁合同，在此情况下，飞马公司有收回该商铺的权利，杜龙军有返还该商铺的义务，杜龙军怠于履行腾房义务，一直占有使用该商铺，应当支付相关的费用。杜龙军提出其于2018年1月开始未再占有使用该商铺的抗辩主张，未提交相关证据加以证实，亦未得飞马公司认可，且其自认至今未向飞马公司移交该房屋，因此，本院对杜龙军的上述抗辩主张不予支持。由于杜龙军至今仍占有该房屋，该占有使用行为持续存在，本院对杜龙军提出的诉讼时效抗辩主张不予采纳，飞马公司主张杜龙军支付13年租金，实际为案涉房屋的占有使用费，该费用计算标准参照双方在《协议》中约定租金标准较为合理，对于飞马公司的该项诉讼请求，本院依法核定13年（2007年至2019年）的房屋占有使用费为：2554.2元×12个月×13年＝398455.2元。飞马公司虽然申请证人出庭作证拟证明其在每年年底向有关业主催收过相关款项，但是证人证言仅能证明飞马公司向证人主张过相关权利，不足以证明其向杜龙军主张过相关权利，故飞马公司要求杜龙军支付租金利息100000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 关于反诉部分：一、关于杜龙军要求飞马公司为其办理攀枝花市东区商铺的不动产权证的诉讼请求，飞马公司基于双方之间的买卖合同有为杜龙军办理案涉房屋产权证的义务，虽然飞马公司当庭表示可以由其办理案涉房屋的产权证，但是房管部门登记的案涉房屋的登记权利人至今仍为大渡口街办，且大渡口街办明确其愿意配合办理案涉房屋的产权证，因此，对杜龙军的该项反诉请求，本院予以支持，同时，在飞马公司不能为杜龙军办理案涉房屋产权证的情况下，大渡口街办有义务协助办理案涉房屋产权证。二、关于杜龙军提出的其与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》系对其与飞马公司签订的《协议》中约定房款价格的变更，进而要求飞马公司退还多交纳的购房款310000元的诉讼请求。本院已经认定杜龙军与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》无效，且双方并未实际履行该合同，杜龙军亦未向大渡口街办支付过相关房款，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付其垫交的税费31785元的诉讼请求。虽然其提供了其以大渡口街办名义缴纳税费的凭证，能够证实杜龙军以大渡口街办的名义支付税费31785元的事实，但是该税款是基于大渡口街办与杜龙军签订的《房地产买卖契约》而缴纳，该合同已经被认定无效。交纳交易税费的义务是交易主体应尽的法律义务，飞马公司规避税费未按双方签订的《协议》如实纳税，损害国家税收利益，双方均应当按照《协议》约定的价格条款各自向税务机关补足各自应当交纳的税费。考虑到杜龙军基于无效合同缴纳的税金可能存在退税或者补税的情形，在案涉房屋未办理产权证且双方因案涉房屋过户各自应当承担的税金金额不能明确的情况下，本院不宜径行认定相关税金金额，因此，对于杜龙军主张的税金本案中不予处理，待案涉房屋产权证办理完毕且各自应承担的税金明确后，可另行主张相关权利。四、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付逾期办证违约金719250元的诉讼请求。杜龙军主张双方约定两年内办理产权证并未提交证据加以证实且未得飞马公司认可，本院不予采信。双方在《协议》中并未明确约定办证期限，即杜龙军可随时向飞马公司主张办证的权利，飞马公司亦可随时向杜龙军履行办证的义务。虽然案涉楼栋的其他业主在2016年8月陆续办理房屋产权证，杜龙军也于2015年12月4日缴纳案涉房屋办理产权证的相关税款，但是案涉房屋的产权证至今未办理，且杜龙军未提供有效证据证明其曾经向飞马公司主张过相关权利，故对其该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告杜龙军在领取位于攀枝花市东区房屋的不动产权证后三十日内一次性支付本诉原告四川飞马建设有限公司购房款290000元； 二、本诉被告杜龙军于本判决生效之日起三十日内一次性支付本诉原告四川飞马建设有限公司位于攀枝花市东区房屋的占有使用费398455.2元； 三、驳回本诉原告四川飞马建设有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告四川飞马建设有限公司于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告杜龙军办理位于攀枝花市东区房屋的不动产权证；第三人攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处在该期间内予以协助； 五、驳回反诉原告杜龙军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8861元，由本诉原告四川飞马建设有限公司承担2909元，本诉被告杜龙军承担5952元。反诉案件受理费7174.50元，由反诉原告杜龙军承担6174.50元，反诉被告四川飞马建设有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长 付思雨 审 判 员 陈雨婷 审 判 员 尹 捷 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 谭钦文 书 记 员 聂 琳