山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3015号 上诉人（原审被告）:辛克龙，男，1964年8月9日出生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人（原审被告）:袁荣荣，女，1972年1月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：青岛鑫裕和物业服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路73号旺角大厦1001室。 法定代表人：王和文，董事长。 委托诉讼代理人：朱勇钢，山东罗奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩晓洁，山东罗奥律师事务所律师。 上诉人辛克龙、袁荣荣因与被上诉人青岛鑫裕和物业服务有限公司（以下简称鑫裕和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人辛克龙、袁荣荣上诉请求：一、撤销原审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院程序违法，认定事实错误，在审理本案中使用与涉及本案相关联的多起一、二审案件裁定，出现程序、事实违法。一、青岛市市南区人民法院(2018)鲁0202行初253号、青岛市中级人民法院(2019)鲁02行终214号程序违法，事实违法，在未有庭审和质证情况下，出具了行政裁定书。二、因市南区人民法院、市中级人民法院事实违法、程序违法的多起涉案案件的判定，导致本案件受影响，一审法院引用 涉案的其他案件判定了本案。三、被上诉人伪造事实，伪造假合同，实属恶意诉讼。综上，请求支持上诉人的请求。 被上诉人鑫裕和物业公司答辩称：涉案小区一共有309户，大约有10余户未缴纳物业费。一审判决正确，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。且上诉人提出的上诉理由属行政案件与本案无关，不属于本案审理范围。 鑫裕和物业公司向一审法院起诉请求：1.辛克龙、袁荣荣连带支付鑫裕和物业公司物业管理费、电梯费等共计1887.93元；２.辛克龙、袁荣荣支付按照银行同期贷款利率计算自起诉之日起至物业服务费等费用全部付清之日止的利息；３.本案诉讼费、送达费等全部费用由其负担。 一审法院认定事实：１.2016年4月26日，鑫裕和物业公司与青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会签订《物业服务委托合同》。合同约定，由鑫裕和物业公司对青岛市市南区漳州二路123号香港花园大公馆小区实行物业管理。该合同对委托服务事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用等事项进行约定。其中委托管理期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止；物业服务费为业主或物业使用人实际按建筑面积每月每平方米0.8元交纳，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元物交纳。业主和物业使用人应按月交纳综合服务费，逾期交纳综合服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 辛克龙、袁荣荣对鑫裕和物业公司提交的该份证据真实性不予认可，认为合同应为7页，缺少了2页，辛克龙、袁荣荣认为是原业委会主任擅自用业委会的公章与鑫裕和物业公司签订的合同，但辛克龙、袁荣荣对其反驳主张未提交足够充分的证据予以证明，鑫裕和物业公司提交的该份证据在无反证予以推翻其真实性的情况下，该院对该份证据的真实性予以认可。 ２.辛克龙与袁荣荣系夫妻关系，系青岛市市南区漳州二路123号甲4号楼1602户（建筑面积143.02平方米）的共同所有权人。自2017年5月至2018年3月（计11个月）辛克龙、袁荣荣未向鑫裕和物业公司交纳物业服务费1258.62元、电梯费629.31元。鑫裕和物业公司自2008年7月至今为香港花园大公馆小区提供物业管理服务。 ３.辛克龙、袁荣荣提交2017年4月16日通知一份，证明香港花园大公馆业主委员会通知业主不交物业费。经质证，鑫裕和物业公司认为该通知上只有四名个人的签字，未加盖业委会公章，因此对该证据真实性不予认可。鑫裕和物业公司提供了物业服务，辛克龙、袁荣荣和全体业主享受了服务，全体业主应承担缴纳物业管理费义务，四名个人出具拒缴物业费通知属于违法行为。 经查明，2017年4月16日出具的通知载明的主要内容为：因物业合同签订的原因，请各位大公馆业主只缴纳四月份物业费。落款打印为青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会，但未加盖公章，时间为2017年4月16日，刘永亮、袁荣荣、何洋、吴静雯在通知下方空白处签字。 4.2018年5月23日，青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会作为原告起诉青岛鑫裕和物业服务有限公司（被告）、张旭（第三人），案号（2018）鲁0202民初3338号，请求撤销青岛鑫裕和物业服务有限公司与张旭2012年4月、2013年4月、2014年4月、2015年4月、2016年4月盖章的《物业服务合同》（含补充协议），案件受理费由被告承担。2018年10月11日青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会向法院申请撤诉，法院裁定准许撤诉。 2018年11月16日，青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会向市南法院提起行政诉讼，起诉青岛市市南区珠海路街道办事处（被告）、青岛市市南区珠海路街道办事处辛家庄社区居民委员会（第三人），案号（2018）鲁0202行初253号。青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会诉讼请求为（1）被告撤销2018年8月2日盖章的“香港花园大公馆业主委员会”备案表；（2）案外人停用并销毁“青岛市南香港花园大公馆业主委员会3702020336519”公章；（3）第三人停止侵害原告，并向原告公开书面赔礼道歉；（4）诉讼费、原告委托代理费由被告承担。该案经审理认为，现已备案的材料显示，袁荣荣等的业委会委员资格已经香港花园大公馆业主大会临时会议撤销，2018年7月23日，业主大会重新换届选举产生由王隆翔等组成的新的业主委员会，由王隆翔任主任，且于2018年8月2日在被告处备案，故袁荣荣等的业委会委员资格已经终止。现袁荣荣仍以原业委会主任名义，代表换届选举前的原业主委员会提起诉讼，依法不具有提起本案行政诉讼的主体资格，因此裁定驳回原告青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会的起诉。后该案原告不服，上诉至青岛市中级人民法院，二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 5.辛克龙、袁荣荣提交照片6张，证明香港花园大公馆院内垃圾成堆，停放好几个月，物业也没有清理。经质证，鑫裕和物业公司认为该组照片的真实性无法确认，鑫裕和物业公司为涉案小区进行了物业服务，辛克龙、袁荣荣应当按约定缴纳物业费、电梯费。 6.辛克龙、袁荣荣提交情况说明2份（2018年3月1日情况说明出示原件、称2018年2月19日情况说明原件存放于街道办事处）、监督检查意见书一份、信访事项处理意见书一份、业主委员会备案表一份、市南区纪委珠海路街道纪工委出具给市南治安大队函复印件一份、材料复印件5份（包括物业交接通知复印件1份、临时物业管理服务合同附件复印件1份、物业管理交接问题的提案复印件1份、通报复印件1份、企业名称变更核准通知书复印件1份），证明辛克龙、袁荣荣就涉案物业小区业主委员会主任改选事宜进行上访，有关部门出具回复、意见书，也说明青岛市市南区香港花园大公馆第二届业主委员会合法有效。经质证，鑫裕和物业公司认为辛克龙、袁荣荣提交的上述证据与本案无关，不是拒缴物业费的合法理由。 一审法院认为，鑫裕和物业公司与青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会签订的《物业服务委托合同》，虽然业主委员会曾向法院起诉要求撤销该合同，但后来业主委员会撤回了起诉。在无相反证据证明签约主体不适格，内容违反法律规定的情况下，该《物业服务委托合同》合法、有效，有关当事人均应全面适当履行合同。辛克龙、袁荣荣作为青岛市市南区漳州二路123号甲4号楼1602户的共同所有权人，根据《物业管理委托合同》的约定及相关法律规定，辛克龙、袁荣荣负有按合同约定缴纳物业服务费、电梯费的义务。 辛克龙、袁荣荣提供照片6张证明鑫裕和物业公司提供的物业服务不到位。该院认为，辛克龙、袁荣荣所提供的证据不足以证明鑫裕和物业公司的物业管理服务长期存在上述问题。本案中，无充分证据证明鑫裕和物业公司在接受委托进行管理服务后，没有履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，因此，即使鑫裕和物业公司在其物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以按照物业管理委托合同的约定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为。如果本案辛克龙、袁荣荣认为其自身其他合法权益受到侵犯，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。因此一审法院对辛克龙、袁荣荣的抗辩理由不予支持，辛克龙、袁荣荣应按照合同约定缴纳物业服务费、电梯费，辛克龙、袁荣荣未按约缴纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。鑫裕和物业公司请求辛克龙、袁荣荣按照银行同期贷款利率支付自起诉之日起至物业费、电梯费全部付清之日止的利息，以此形式要求辛克龙、袁荣荣承担相应的违约责任，符合法律规定，该院予以支持。 物业服务合同作为一种需要持续履行的合同，正确处理好物业服务企业与业主之间的关系在物业服务活动中尤为关键。物业服务企业要帮助业主解决实际问题，使其正当需求得到满足，要通过虚心听取业主意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，取得业主的信任，消除误解，让业主感受到物业服务企业不仅是为盈利而存在的机构，而且感受到是一位值得信赖的合作伙伴。广大业主在接受物业管理的过程中，应积极支持配合物业服务企业搞好物业服务工作，按照合同的约定恪守履行支付物业服务费的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项规定判决：一、辛克龙、袁荣荣于判决生效之日起10日内支付鑫裕和物业公司物业服务费1258.62元、电梯费629.31元。二、辛克龙、袁荣荣于判决生效之日起10日内支付鑫裕和物业公司以1887.93元为基数，按照银行同期贷款利率计算自2018年5月23日起至实际清偿之日止的利息。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由辛克龙、袁荣荣负担。 二审中，上诉人辛克龙、袁荣荣提交证据1、电梯发票两份，证明：业委会缴纳了电梯费，鑫裕和物业公司没有进行管理。证据2、2017年5月19日鑫裕和物业公司出具告知书，证明：上一届业委会签订的物业服务合同时间是2016年5月1日至2018年4月30日。证据3、2017年5月3日鑫裕和物业公司出具的告知书，证明：被上诉人与三菱电梯维保公司签订了电梯维保合同，新一届业委会未与被上诉人签订任何电梯维修合同。被上诉人鑫裕和物业公司质证认为：证据一真实性无异议，但该证据与本案欠缴物业费没有关联。同时该证据没有相关的合同予以作证，不能认定上诉人主张。证据二、三真实性无异议，但不是上诉人拒缴物业费的证据。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，被上诉人鑫裕和物业公司与青岛市市南区香港花园大公馆业主委员会签订的《物业服务委托合同》，不违反法律法规的规定，合法有效，对包括上诉人在内的业主具有约束力。被上诉人鑫裕和物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的辛克龙、袁荣荣应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人鑫裕和物业公司诉请上诉人辛克龙、袁荣荣支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。上诉人辛克龙、袁荣荣主张的被上诉人物业服务存在的瑕疵等问题，不足以构成其拒缴物业费的理由，对其该项上诉理由，本院不予采纳。 另，上诉人提出的涉及其他案件的上诉理由与本案无关，本案不予处理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人辛克龙、袁荣荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月十八日 书记员  方高海