河南省安阳中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1341号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈帅，男，1962年12月13日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘金聚，河南文友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：申君安，男，1966年1月1日生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：刘娥，河南金太阳律师事务所律师。原审第三人：李立新，男，1966年5月21日生，汉族，住安阳市殷都区。原审第三人：安阳市建源房地产开发有限责任公司，住所地安阳市邺城大道与平原路交叉口西北角（安阳市中原高新技术创业服务中心）2楼207房间。法定代表人：卫莲花，公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。上诉人陈帅因与被上诉人申君安、原审第三人李立新、安阳市建源房地产开发有限责任公司（以下简称建源房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈帅上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审，申君安承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：原审判决认定事实不清,采用证据不当。上诉人与被上诉人申君安在2016年11月25日签订房屋租赁合同后,在2018年8月份之前,从未就租赁房屋的面积及费用发生过任何纠纷。2011年第三人建源公司委托市房产测绘中心作的《房屋测量报告》说明中第三条所述“本报告所依据的有关资料由委托方提供,委托方对资料的真实性和产权指界负责。”房产测绘中心在博书苑小区12号楼《房屋测量报告》中叙明,“1层公共用房面积为99,74平方米,1层商业面积为58,28平方米”，在该楼共有面积范围及分摊情况中叙明“2单元共有面积为该单元楼梯间、电梯井、水暖井、电井面积及应分摊全楼的共有面积,共为1173.255平方米(含1层公共用房分摊面积4.463平方米,1层商业分摊面积2.608平方米),分摊系数为0.215440.”说明按照有关规定,本单元所有房屋应分摊的面积是一样的。而原审第三人建源公司在一审庭审中说作为一层分摊面积没有分摊楼梯的部分,就不分摊楼梯部分,没有提出任何法律依据支持其主张。在12号楼《房屋测量报告》房屋分层分户面积成果表中,2-03公共用房和2-04商业服务用房中,分摊系数0.046841，建源公司不能合理解释。建源公司在2013年与上诉人签订合同时就涉案房屋已经经过测量,已经知道涉案房屋详细具体的平方数,但不明确写明或详细告知上诉人。因此,《房屋测量报告》相互矛盾,不能真实反映涉案房屋的真实面积,不符合证据的“三性”原则，不应作为证据采信。申君安辩称：本案和撤销权没有关系，上诉人多得的租金是不当得利，应予以返还。房产局的测绘报告测绘面积真实反映所出租的面积，测绘报告也是定案权威证据，测绘报告的数据是真实可信的。房屋所有权无疑问，房屋其他手续健全，租赁合同是有效的。上诉人从建源租赁的房子面积和被上诉人实际租赁面积乘以2面积不符。建源房地产公司述称：合同具有相对性，上诉人与申君安之间的租赁合同之对缔约当事人具有法律约束力，双方如何约定对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，本案争议焦点与建源公司无关。房屋测量报告是有安阳市房产测绘中心出具，该机构有相应资质，是对房屋实际面积的客观反映，一审中已认定该报告的效力。如上诉人认为建源公司存在过错，可另案起诉，与本案争议无关。李立新未到庭陈述意见。申君安向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多支付的房屋租金33576元；2、判令被告返还原告房屋保证金18600元；3、诉讼费用由被告承担。陈帅向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判令申君安立即给付陈帅租金66960元；2、本案反诉费用由申君安承担。一审法院认定事实：2013年1月8日，被告（反诉原告）陈帅与第三人建源房地产公司签订了一份《租赁合同》，合同约定建源房地产公司将位于安阳市××区××书××小区××楼××号、××号商铺租赁给陈帅，商铺面积310平方米；租赁期限为五年，自2013年3月1日至2018年2月28日止，租金每年52000元，租金不含税价格，每年缴纳一次，采取先交后租的方式，提前一个月缴纳下期租金，每年年底交清等等。在陈帅承租期间，其将承租商铺中第A12号转租给周瑞新，在2016年5月3日，周瑞新将上述商铺转让，原告（反诉被告）申君安与周瑞新签订了《转让协议》，协议约定周瑞新将位于博书苑A区楼下平价大药房所有证件药品、柜台、电脑、软件等物品合计44万元整(含房屋租金至2016年12月31日)，因经营需要转让给申君安，自2016年5月3日以前所有医保款归周瑞新所有。时间分界点以前的债权债务由周瑞新负责与申君安无关，时间分界点以后的经营所产生债权债务与周瑞新无关等内容，其中该协议下方约定了转让金支付方式。申君安称上述转让款44万元中包括租金10万元，并在签订转让协议当日向交付了18600元房屋保证金，陈帅之妻任巍巍出具了收到条。2016年12月25日，陈帅与申君安签订了一份《租赁合同》，合同约定了租赁期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金133920元，该租金为不含税价格，租金每年缴纳一次，采取先交后组的方式，提前一个月缴纳下期租金；申君安需按时缴纳租金，每逾期一日支付逾期租金5%的违约金，逾期十日，陈帅有权解除合同；合同因提前解除或期满终止时，申君安在接到陈帅书面通知或函件后三日内将所承租房屋交还给陈帅。如申君安逾期不交还房屋，每日应向陈帅支付三倍租金（以实际天数累计），同时陈帅可以强制收回房屋，有权处分该房屋内的物品，强制收回房屋的方法包括但不限于停电、封门、禁止进入房屋等。合同落款下方注明了任巍巍的银行卡号，并写明房款未付、合同先签、2017年12月10号前打款，陈帅、申君安签名捺印。合同落款时间前即2016年12月15日，申君安向任巍巍银行卡转账支付133920元房屋租金。2018年3月29日，第三人李立新代陈帅与第三人建源房地产公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定建源房地产公司将涉案商铺继续租赁给陈帅，商铺面积为310平方米；租赁期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，租赁期限到期后，合同自动终止，陈帅放弃优先承租权和续租的权利，自愿将房屋无偿交还给建源房地产公司；建源房地产公司指定第三方申君安（游泳馆）、申君安（大药房）分别从陈帅手中租赁上述房屋，作为经营使用，陈帅在第三方使用过程中，不得存在任何私自涨价、乱收费行为，不得干涉第三方对房屋的正常使用、装饰装修等，不得干预第三方的经营行为；租金每年186000元，该租金为不含税价格，租金每年缴纳一次，采取先交后租的方式，每年12月底之前交清下一年租金；陈帅所租赁的房屋，须按照建源房地产公司的指定，由第三方使用，不得转租给其他人，否则随时可以解除合同等等。当日，第三人李立新代陈帅与申君安补签了一份《租赁合同》，合同内容中安阳市北关区朝阳路博书苑A11-A12号楼之间从东第A12号商铺租赁给申君安，商铺面积为158.02平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2019年2月28日，租金第一年132736.80元。后陈帅在李立新与建源房地产公司签订的房屋租赁合同上补签了字，并对李立新与申君安代签合同予以认可，但对合同内容有异议。另查明，安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A12商铺的产权面积为158.02平方米。陈帅提供了通知书，证明2017年12月份曾向申君安表示不再与其续租，要求申君安在租赁期限届满时腾清承租房屋，如出现逾期应支付三倍租金，按违约计算至实际天数，押金违约金不再退还。但是申君安对上述通知书不予认可，称是在2017年12月30日晚上送到店里的，并没有约定面积，且认为陈帅原口头表述保证金按每平方100元收取，租金按每平方米收取。一审法院认为，被告（反诉原告）陈帅在承租第三人建源房地产公司位于安阳市××区××书××小区××楼××号、××号商铺后，将其中第A12号商铺转租案外人周瑞新，后周瑞新将上述商铺转让于原告（反诉被告）申君安，而2016年12月25日陈帅与申君安签订了《租赁合同》，并开始收取了租金，并由此可见陈帅与申君安之间形成了商铺转租合同关系。双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。本案中，申君安主张双方约定的年房屋租金系按照房屋面积计算，但陈帅认为合同中并未明确约定按房屋面积计算，而是按照固定数额计算，结合同地段同类型商铺租金收取方式、租金数额等因素，可以确认双方租金是按照商铺面积进行计算。因安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A12商铺的产权面积为158.02平方米，因此申君安实际租赁面积少于合同约定面积，陈帅以不实的商铺面积与申君安签订合同，存在过错，应当返还多收取的租金。经核算，2017年1月1日至2017年12月31日租赁面积多计27.98平方米（186-158.02），申君安共多支付租金20145.60元（720×27.98），现申君安要求陈帅予以返还，本院予以支持。申君安称在2016年支付转让金44万元时包含租金为10万元，要求退还多支付面积的租金，2016年的转让款系申君安向周瑞新支付，且转让协议中并未对租金的数额进行约定，陈帅也未收取申君安2016年的租金，根据合同的相对性原理，申君安的该项诉讼请求，本院不予支持。关于申君安要求陈帅退还房屋押金的问题，按照市场行情，一般在租房子的时候，出租人会收取押金的，押金是属于保证金的一种，确保承租人按合同的要求履行租赁合同，申君安与陈帅签订的合同到期后，在协调下又重新签订了租赁合同，在双方租赁合同没有解除的情况下，为了确保申君安按合同约定履行，商铺押金不宜退还，可待双方合同解除后主张，故该项请求本院也不予支持。关于陈帅主张申君安逾期腾房应当支付双倍租金的反诉请求，因申君安与陈帅的转租合同到期后，陈帅与建源房地产公司租赁合同也即将到期，陈帅称不再出租、要求申君安腾房，在陈帅与建源房地产公司对承租商铺是否续租的协商过程中，第三人李立新受陈帅委托从中协调，促成了陈帅与建源房地产公司又签订了三年租赁合同。但该合同的约定附条件，即A12号商铺指定出租给申君安，同时第三人李立新又代陈帅与申君安签订了2018年1月1日至2019年2月28日期间的租赁合同，弥补了2018年1月1日至2018年2月28日该段空档期，由此可见申君安在2017年合同到期后未能与陈帅有效沟通，行为虽有不当，但没有从根本上损坏陈帅的权益，故陈帅以申君安逾期不腾房要求支付双倍租金的反诉请求明显不妥，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）陈帅于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）申君安多收取的商铺租金20145.60元；二、驳回原告（反诉被告）申君安的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈帅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元，由原告（反诉被告）申君安负担678元，被告（反诉原告）陈帅负担426元；反诉费减半收取737元，由被告（反诉原告）陈帅负担。本院经审理查明，上诉人在二审期间提交商铺面积司法鉴定申请书，但该涉案房产已由第三人建源房地产公司委托安阳市房产测绘中心测量并出具报告，该机构具有相应资质，上诉人也无证据证明该测量报告存在错误，故本院不再委托司法鉴定。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月25日签订的租赁合同并未约定面积，虽然根据安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A12商铺的产权面积为158.02平方米，但被上诉人在承租A12商铺前已经对该商铺进行了查看，并且在其承租使用后其已经对该商铺实际面积有所了解，其在承租涉案商铺时并未提出面积问题并且实际承租使用了该商铺，视为对其商铺面积予以认可，2016年12月25日租赁合同也已经履行完毕，结合双方于2018年3月29日签订的租赁合同租金数额，申君安要求陈帅向其返还多支付租金20145.60元，违反诚信及公平原则，依法不应支持，原审法院对此处理有误，应予以改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初374号民事判决；二、驳回原告申君安的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈帅的反诉请求。一审案件受理费1104元，由申君安负担，反诉费737元，由陈帅负担；二审案件受理费303元，由申君安负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年六月二十一日书记员  贾晓楠