贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1785号上诉人（原审被告）：游勇，男，1972年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州大谋律师事务所律师。上诉人游勇因与被上诉人贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人游勇向本院提出上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9460号民事判决，改判上诉人仅支付从2018年2月1日至2020年1月31日期间百分之七十的物业费；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：已经支付物业费到2018年12月1日，物业公司不作为，服务不到位。被上诉人南山物业公司辩称，原判正确，应予维持。南山物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告游勇向原告支付从2017年2月1日至2020年1月31日的物业服务费2196.94元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为867.06元），总计3063.99元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2009年9月24日，贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司共同作为委托方（甲方）与原告（受委托方/乙方）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对坐落于贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区约275044平方米的步梯住宅、小高层、高层电梯住宅、商业用房、停车场实行物业管理服务；2.委托管理服务期限自2009年9月24日零时起至业主大会成立且业主委员会并与所聘的物业公司签订物业服务合同生效时；3.物业服务费按建筑面积收取，标准为步梯房0.80元/月/平方米、0.90元/月/平方米，小高层电梯房1.30元/月/平方米（不含二次加压水电费），高层电梯房1.40元/月/平方米，沿街门面2.00元/月/平方米（不含室内施舍、照明和卫生间水电费）；4.物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主在每月15日前自行到乙方处交纳，逾期按每日5元加收违约金。合同就双方的其他权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区业主，房屋为高层电梯房，2016年4月14日，被告（乙方）在收房时与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》和《小区临时管理规约》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，房屋坐落于贵阳经济技术开发区南山高地物业项目三期11B栋1单元19楼2号，建筑面积43.59平方米；2.物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理，社区文化娱乐活动，物业档案资料管理，装饰装修管理服务等；3.物业管理服务费用：住宅（电梯房）1.40元/月/平方米，业主办理交房手续时需交纳一年（12个月）的物业管理费，以后由物业管理公司按年收取物管费，业主应于费用到期的15日前交纳下一年度物业服务费用。4.业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。被告房产证载明房屋建筑面积为42.48平方米。被告从2017年2月1日起未再向原告支付物业费。原告为证明已向业主催收物业费，提交了“南山高地物业服务中心”以楼栋单元业主作为一个通知整体发出的催款通知书19份，该通知书主要内容为“尊敬栋单元业主：南山物业服务中心未收到您家的物业费，……请您尽快交纳所欠缴物业费，如再拖延，我物业服务中心将停止对您的所有服务，并按双方签订的物业管理规约相关条款收取千分之三的违约金，并根据有关规定诉诸法律，采取诉讼……”。19份通知书中“尊敬栋单元业主”横线处填写了不同的楼栋和单元，落款日期为2011年至2016年的12月某日不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。原告陈述该通知书系张贴在小区单元门上，被告抗辩未收到该催收通知。被告为证明小区物业服务情况，提交了小区环境照片若干及电视台报道视频，小区存在设施设备破损、泳池环境脏乱、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放、电梯故障维修不及时等问题。一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》《小区临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，本院不予采纳。因物业管理协议约定为先交费后服务的方式，故原告起诉要求被告支付从2017年2月1日至2020年1月31日期间（共计36个月）的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持，按照产权登记建筑面积42.48平方米和每月每平方米1.4元的标准计算，该期间的物管费为2140.99元（42.48×1.4×36）。对原告主张超出上述金额的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告提交的证据不能证明催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告游勇于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费共计人民币2140.99元。二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告游勇负担17元，原告贵州南山物业管理有限公司负担8元。二审审理中，上诉人游勇提交新证据：发票，拟证明：已经支付物业费到2018年1月31日。被上诉人南山物业公司质证认为，需要公司核对。被上诉人南山物业公司提交新证据：文件、参考标准，拟证明：1、被上诉人已按合同进行了物业服务；2、被上诉人的收费低于实际管理费用，上诉人应予缴纳。上诉人游勇质证认为，应按物业服务合同收取费用，对方提供的服务不到位。本院认为，当事人应按合同行使权利、履行义务，双方签订了《前期物业服务协议》，上诉人应当按照合同约定向支付物业管理服务费，服务不到位不能成为上诉人不缴纳物业费的理由。二审中，上诉人提交新证据，证明已经缴纳物业费至2018年1月31日，本院对该部分予以扣除，截至2020年1月31日期间，上诉人未缴纳的物业费为：42.48×1.4×24=1427.33元。该证据上诉人一审就可以提交，二审提交增加当事人诉累、浪费司法资源，上诉费50元均由上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，本案系新证据二审改判。依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9460号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9460号民事判决第一项为：游勇于本判决生效之日起三日内向贵州南山物业管理有限公司支付从2018年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费共计人民币1427.33元；三、驳回贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人游勇负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年六月十日法官助理王李文书记员江莎