江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初6288号原告：俞小容，女，1973年5月4日出生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人:张娟,江苏雅言律师事务所律师。被告：泰兴市黄桥镇胜利村青枝三组。负责人：闾晓江，组长。第三人：泰兴市雨润房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇致富路西侧。法定代表人：李吉利，董事长。原告俞小容与被告泰兴市黄桥镇胜利村青枝三组（以下简称青枝三组）、第三人泰兴市雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞小容委托诉讼代理人张娟，被告青枝三组时任负责人何东平到庭参加诉讼、第三人雨润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞小容向本院提出诉讼称，因雨润公司未履行（2016）苏1283号民初7379号民事调解书确定的义务，泰兴市人民法院在执行过程中作出（2017）苏1283执2408号之二执行裁定：查封被执行人所有的位于泰州市姜堰区房屋，查封期三年。2019年1月9日，原告对执行标的提出书面异议，泰兴市人民法院于2019年6月14日作出（2019）苏1283执异24号执行裁定书。被告申请执行的财产泰州市姜堰区房屋为原告俞小容所有。该房屋是原告俞小容在2011年3月5日于泰兴市雨润房地产开发有限公司购得，购房款183850元和收房入住费用9445元已全部付清，以上均有雨润公司出具的收款收据等凭据。在执行过程中，雨润公司法定代表人李吉利及股东吕俊陈述确认，该房产已经出售给俞小容，并已一次性付清了房款。由于雨润公司未缴税无法开具发票导致未办理过户登记。请求：1.停止对泰州市姜堰区房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。被告青枝三组辩称，当时执行的时候，房子是雨润公司提供的，也是登记在雨润公司名下，现在出现这个情况，我们也不清楚。原告提供的清单仅仅是算账的清单，不能代替合法有效的购房合同。对交房款的问题，收据显示收账是18万元，原告的实际银行转账流水却是16万元。执行局到现场确认过那里无人居住，法院也张贴过公告。据我了解，有个人也是买的那的房子已经办理了房产证。第三人雨润公司未陈述意见。经审理查明，2016年12月6日，本院对青枝三组（原告）与雨润公司（被告）企业借贷纠纷一案作出（2016）苏1283民初7397号民事调解书，约定：一、双方同意以本息合计48万元结账，被告2017年6月30日前付清。二、如不履行，被告将承担5万元违约金，同时原告有权申请法院强制执行所欠款项。三、双方余无争议。根据青枝三组的申请，本院于2017年7月3日立案强制执行，案号为（2017）苏1283执2408号。在执行过程中，本院于2017年11月1日作出（2017）苏1283执2408号之二执行裁定：查封被执行人雨润公司所有的位于姜堰区锦润新寓1幢302、403的房产，及鑫润庄园1号楼102、3号楼101的房产，查封期限为三年。案外人俞小容对执行标的提出异议后，本院于2019年6月14日作出（2019）苏1283执异24号执行裁定，驳回俞小容的异议请求。俞小容不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2011年，俞小容向雨润公司购买案涉房屋，2011年3月5日，雨润公司向俞小容出具《泰兴市雨润房地产开发有限公司姜堰分公司商品房销售代收费用明细表》，载明：1102＃价：85.51ｍ2×2150=183850，IC卡3张75、电话及宽带600、水开户费1000、电开户费1000、太阳能热水器1880、房屋维修基金2565、垃圾清运费2元/ｍ2、暂收三个月物业管理费0.6元/ｍ2/月、装潢保证金2000，合计9445+183850。同日，雨润公司开具号码为0000168的《泰兴市雨润房地产开发有限公司收款收据》给俞小容，载明：交款人为俞小容，金额183850元，收款事由为购鑫润庄园1102＃室，无车库、自办证；同日，雨润公司还开具了号码为0000169的《泰兴市雨润房地产开发有限公司收款收据》，载明：交款人为俞小容，金额9445元，收款事由为购鑫润庄园1102＃室代收费用（清单附后）。雨润公司在明细表、收款收据上均加盖了发票专用章。又查明，案涉房屋现登记在雨润公司姜堰分公司名下，泰房权证姜堰字第××号。俞小容购房后未办理所有权转移登记。俞小容在姜堰区无住房。本院认为，本案的争议焦点是俞小容作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，第一，俞小容于2011年向雨润公司购买商品房，双方虽未签订书面商品房买卖合同，但雨润公司向俞小容出具的《泰兴市雨润房地产开发有限公司姜堰分公司商品房销售代收费用明细表》及《泰兴市雨润房地产开发有限公司收款收据》，具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的房号与建筑面积、单价及总价、付款时间、方式、交付日期等，可以认定已经基本具备了商品房买卖合同的条件，其形式与内容均不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系双方的真实意思表示，商品房买卖合同依法有效成立，成立时间早于人民法院查封案涉房屋时间（2017年）。第二，房屋的实际占有应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是认定房屋占有的必要条件，前述明细表及收款收据证明俞小容于2011年即已接受讼争房屋，对房屋进行了实际控制和管理，故俞小容2011年即占有讼争房屋，早于青枝三组对雨润公司的债权发生时间（2014年），亦早于人民法院查封讼争房屋时间（2017年）。第三，雨润公司出具的两份收款收据记载共收取俞小容193295元，俞小容提交的《个人活期明细信息》显示转账163300元。对两者差额29995元，俞小容陈述系另行支付了30000元现金，多出的5元系支付的刷卡服务费，俞小容虽未提供证据证明，但其陈述亦为合理，在无相反证据推翻的情况下，应推定俞小容已支付全部购房款。第四，雨润公司为房地产开发企业，俞小容是雨润公司开发的商品房买受人，现无证据证明俞小容对未办理所有权转移登记具有过错。第五，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普适条款，故俞小容只要符合第二十八条或第二十九条任何一条规定，其合法权利即应得到保护。综上所述，俞小容作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权足以排除人民法院对讼争房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条及第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：不得执行泰兴市人民法院（2017）苏1283执2408号之二执行裁定中位于姜堰区的房产。案件受理费3977元，由俞小容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  李 波人民陪审员  **兰人民陪审员  李 萍二〇二〇年六月二十二日书 记 员  王 蓓