北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3281号上诉人（原审原告、反诉被告）：任重广，男，1976年4月2日出生。委托诉讼代理人：谢波，北京市嘉律衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王振和,男，1964年6月25日出生。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。上诉人任重广因与上诉人王振和房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初15185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任重广上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判：王振和支付任重广装修损失费补偿款（包括附属物）465313元、综合补助款417988元、搬家补助款36573.95元；任重广支付王振和占有使用费130875.75元；3.诉讼费用由王振和承担。事实和理由：1.王振和仅对1-1的347.12平方米房屋进行了装修，对应房屋装修拆迁补偿款107298.26元，任重广对其他房屋进行了装修，应得剩余房屋装修拆迁补偿款537190.74元；2.2018年8月，村委会停水停电后，任重广未实际经营，在涉案房屋留下一人看护，一审判定任重广交纳2018年7月9日至2019年4月11日的占有使用费无法律依据。2018年8月，王振和与村委会签订拆迁补偿《协议书》，涉案土地房屋的权利已经转移给村委会，任重广即使交纳占有使用费，也应当交付村委会而非王振和。故向王振和交纳占有使用费应当截止到2018年8月1日。王振和辩称，不同意任重广的上诉请求。王振和上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项，改判驳回任重广一审全部诉讼请求；2.变更一审判决第二项，改判支持王振和一审全部反诉请求；3.一二审诉讼费由任重广承担。事实和理由：1.一审判决王振和支付任重广装修损失50000元、综合补助款417988元、搬家补助款36573.95元，无事实和法律依据。（1）《租赁协议》第七条约定，征地、拆迁的任何补偿与任重广无关，即使一审判决认定《租赁协议》无效，该约定亦应作为补偿款分配的参考依据。（2）一审认定王振和支付任重广50%的综合补助款无依据。综合补助款即停产停业补偿，以具有《营业执照》及完税凭证为给付条件。王振和名下北京一品众达商贸有限公司系王振和个人独资企业，满足给付条件，才得到综合补助款。任重广在实际租赁地不具有经营资格，无《营业执照》。该项补偿中，实际有北京市昌平区村委会405.2平方米，即202600元属于村集体所有。（3）一审认定王振和支付任重广装修损失补偿50000元无依据。任重广未提供证据证明对房屋进行了装修和添附。（4）拆迁款王振和未取得，故未实际发生。2.一审判决任重广支付占地使用费144825.75元，酌定标准错误。任重广自2017年10月1日至2019年4月11日实际占有使用涉案租赁土地及房屋，一审酌定2018年7月9日至2019年4月11日的占地使用费13850元无依据。3.王振和主张的已评估电缆、电线、暖气片损失20000元，是依据评估单确定的损失数额，且王振和已向拆除单位实际支付该笔损失。财产评估后在任重广承租期间灭失，财产损失责任应由任重广承担。任重广辩称，不同意王振和的上诉请求。任重广向一审法院起诉请求：1.王振和支付任重广关于涉案房屋重置成新价补偿27437元、房屋装修补偿537190.74元、附属物补偿124457元、综合补助835976元、搬家补助52248.50元、奖励费191286.14元，总计1768595.38元；2.王振和承担本案诉讼费用。王振和向一审法院反诉请求：1.任重广支付2017年10月1日至2019年4月11日租金244986元；2.任重广赔偿王振和因拆除已评估作价的电缆、电线及暖气片损失20000元（王振和已交给拆除承包人）；3.任重广支付未腾退房屋损失114808元；4.诉讼费用由任重广承担。一审法院认定事实：2013年10月1日，王振和（甲方）与任重广（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方将西沙屯楼房，约2300平米左右，租赁提供给乙方使用（后院所有狗棚设施不能拆除）。在合同期间甲方应协助乙方办理一切必要的合法手续。二、租赁期限为6年，自2013年10月1日至2019年9月30日止。如租赁合同到期后乙方想续租，甲方优先租给乙方。三、租赁费用：每年租金170000元……四、付款方式：第一年协议生效后乙方分两次平均支付，每6个月支付给甲方租赁费一次，第一次支付日期为2013年10月1日前足额支付，第二次为2014年4月1日前足额支付。每6个月支付租赁费。以后每年也可以一次性付清全年租赁费用（付款日期必须在当年租赁期满前即：每年10月1日前足额支付）。逾期不支付需提前说明（特殊情况）或者视为违约，甲方有权责令乙方搬走，并补齐超期租赁费用及水、电费，甲方同时终止与乙方的租赁协议……七、在租赁期间，如遇到政府征用土地拆迁时，甲方应提前一至三个月向乙方告知，租赁协议终止。乙方的机械、设备及自装的锅炉由乙方自行处置，甲方退还乙方当年剩余的租赁费用。征地、拆迁的任何补偿与乙方无关。八、在租赁期内，乙方因需要对甲方提供的房屋进行改建时必须与甲方协商一致，经甲方书面同意后方能施工。修缮房屋是甲方的义务，甲方应对标的物体定期检查，结构及与原有设施自然损坏时，甲方应及时负责修缮，以保证乙方的安全使用……合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，王振和按照合同约定向任重广交付了涉案标的物。2017年4月7日，任重广以现金方式向王振和交纳自2017年4月1日至2017年9月30日的租金85000元。2018年9月29日，任重广曾向王振和发送短信，要求王振和提供银行账号，便于支付2017年10月1日至2018年9月30日的房租。开庭时任重广称曾向王振和发送过微信，王振和对微信内容真实性予以认可，但称自己不会使用微信。2018年7月9日，王振和向任重广送达《通知》一份，内容为：因西沙屯村棚户区改造，拆迁已开始，现通知租户自2018年7月10日限期15天内将房屋搬清腾净。2018年7月24日，王振和再次向任重广送达《通知》一份，内容：西沙屯村棚户区改造已正式开始，通知各租户限期15日将房屋搬清腾净日期已到，经西沙屯村委会决定于2018年7月26日作出停水停电决定。请各租户给予配合，谢谢合作。2018年9月18日，西沙屯村委会张贴《腾退公告》，主要内容为：腾退范围为西沙屯村村域内宅基地房屋及附属物，腾退期限自2018年9月18日起至2019年9月17日止等。2019年4月2日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（以下简称西沙屯村委会）出具《情况说明》一份，主要内容为：西沙屯村委会为西沙屯村、满井西队棚户区改造和环境整治集体土地非住宅自主腾退项目实施主体，依据相关政策法规，此项目只对与村委会有土地租赁协议的被腾退人王振和签订解约补偿协议，解约补偿款全部是给王振和与其名下的北京一品众达商贸有限公司，与其他企业与个人无关。王振和解约合同尚未履行，需将此项目范围内所有房屋及地上物交于村委会后，才能进行补偿款的发放。2019年4月8日，西沙屯村委会再次出具《情况说明》一份，主要内容为：西沙屯村委会为西沙屯村、满井西队棚户区改造和环境整治集体土地非住宅自主腾退项目实施主体，依据相关政策法规，此项目必须将所有税费交齐后将税票交与村委会后在合同规定的时间内进行补偿款的发放。庭审中，任重广称租用涉案房屋后，对房屋进行了改造装修，花费50多万，但未向法院提交任何证据予以证明；并称自己一直在涉案院落内进行经营，同时向法院提交了北京万锦服装有限公司营业执照一份，法定代表人为任重广，住所地为北京市海淀区西三旗育新花园小区2号楼三层商业用房526室。王振和称自己涉案院落内注册有北京一品众达商贸有限公司，停产停业补助系对该公司的补助；任重广称王振和所注册的北京一品众达商贸有限公司虽然注册地在北京市昌平区沙河镇西沙屯村建筑队院内，但注册面积仅占61平方米。法院工作人员曾于2019年4月11日到现场进行勘验，现场大部分物品已经搬走，且玻璃有大面积毁损现象，只有大门口处房屋有人看守，未有正常使用现象。任重广称其于2018年8月后已经搬走，现场剩余部分物品，留有一个看门的人在现场看护，剩余物品于2019年4月11日开始搬，4月12日、13日左右搬完；王振和认可任重广搬走后，涉案院落于2019年4月14日被拆除完毕。另查明：王振和（乙方）与西沙屯村委会（甲方）签订《租赁集体土地使用权解除、补偿协议书》，约定租赁土地及房屋（含附属物）坐落于西沙屯村，房屋建筑面积2089.94平方米；经甲乙双方同意，对乙方采取一次性货币补偿解约补偿方式，甲方支付乙方房屋重置成新价为1984828.3元，补偿款2532159.64元，共计4516987.94元；甲方与乙方于2007年1月1日签订了《房屋（土地）租赁合同》终止，不再履行；乙方自本协议签订之日起10日内腾空房屋，将所有超建部分自行拆除，并按照甲方要求将土地租赁协议合同等文件资料全部移交甲方；乙方未按协议的约定向甲方交付土地及建（构）筑物前的，甲方有权拒付解约补偿款及奖励费，并且乙方应当向甲方支付违约金，违约金每日按解约补偿款总额的万分之一计算；合同还约定了双方的其他权利和义务，但该合同并未有签订日期。在法院调取的评估报告中，涉案院落的评估报告显示房屋总建筑面积2089.94平方米，均为2010年12月6日前所建；综合补助为835976元（实际经营面积1671.95平方米，补偿单价500元/平方米）；搬家补助为52248.50元（合理补偿面积2089.94平方米，补偿单价25元/平方米）；评估价格4016987.94元。王振和称腾退协议比评估报告中多出500000元，系对其带头签订腾退协议的奖励。经询，王振和称涉案院落的建筑物并未有任何规划审批手续。法院曾向双方释明合同效力问题，任重广称认可涉案合同为无效合同，但称不影响其应实际分得拆迁利益；王振和称合同效力由法院依法认定。本案在审理过程中，法院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有规划审批手续，故王振和与任重广签订的《租赁协议》虽系双方真实意思表示，但违反了法律的禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋占有使用费的交纳事宜，双方均认可任重广交费至2017年9月30日，法院不持异议；对于2017年9月30日以后的占有使用费，法院综合考虑腾退公告时间、王振和向任重广发送腾退《通知》时间等因素，认定任重广应按170000元/年标准向王振和支付自2017年10月1日至2018年7月8日房屋占有使用费，经法院核定为130875.75元；因腾退公告发出后，虽然涉案房屋没有被正常使用，但任重广未及时撤离现场，直至2019年4月11日法院组织现场勘验后，任重广才将物品搬运完毕，故法院综合考虑涉案院落的实际情况及拆迁腾退等因素，认定任重广仍应支付2018年7月9日至2019年4月11日的占有使用费，具体数额法院酌定为13850元。故对于王振和要求任重广支付2017年10月1日至2019年4月11日占有使用费的反诉诉讼请求，合理部分，法院予以支持，具体数额144825.75元。拆迁时涉案房屋被评估建筑面积2089.94平方米，且拆迁所补偿的建筑物均为2010年12月6日之前所建，综合考虑王振和与任重广签订合同时间、任重广现在所提交的证据材料等因素，法院对于任重广要求王振和支付房屋重置成新价27437元的诉讼请求，不予支持。关于房屋的装修补偿，任重广仅向法院提交其向王振和发送微信截图，并未向法院提交任何其进行装修的材料，但考虑到任重广租用房屋后确实进行部分装修，综合考虑双方签订合同的时间、过错程度等因素，法院酌定王振和支付任重广装修损失50000元。关于任重广要求王振和支付附属物补偿款的诉讼请求，因无任何证据予以证明，法院不予支持。根据腾退政策、腾退协议的内容，腾退综合补助费是为了弥补被腾退人因拆除腾退造成的经济损失，法院综合考虑双方的经营地点、注册地点、纳税情况等因素，对于任重广要求综合补助的诉讼请求，予以支持，具体数额法院认定为417988元。租赁标的物在西沙屯村委会发出腾退公告时，确系由任重广使用，综合考虑搬迁的政策、腾退协议书、评估明细的具体内容等因素，对于任重广要求王振和支付搬家费的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院认定为36573.95元。关于任重广要求王振和支付奖励费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于王振和要求任重广赔偿因拆除已评估作价的电缆、电线及暖气片损失的反诉诉讼请求，依据不足，法院不予支持；对于王振和要求任重广支付未腾退房屋损失的反诉诉讼请求，证据不足，法院不予支持。任重广、王振和观点中的合理部分，法院予以采信；其他部分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、王振和于本判决生效之日起七日内支付任重广装修损失补偿款50000元、综合补助款417988元、搬家补助款36573.95元，以上共计504561.95元；二、任重广于本判决生效之日起七日内支付王振和占有使用费共计144825.75元；以上两项折抵后，王振和于判决生效后七日内给付任重广各项补偿款359736.20元。三、驳回任重广的其他诉讼请求；四、驳回王振和的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，任重广提交《销售清单》和《销售单》，并申请证人出庭作证，证明涉案房屋有装修和附属物。王振和对该三份证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。本院经审查认为，《销售清单》和《销售单》不能证明采购材料用于涉案房屋的装修，且证人证言无其他证据佐证，故本院对该三份证据均不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，任重广、王振和对《租赁协议》无效，均不持异议。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。对于占有使用费，双方认可任重广支付至2017年9月30日，后2018年7月9日王振和向任重广送达腾退《通知》，任重广剩余物品于2019年4月11日搬离。对于任重广开始腾退前的占有使用费，应当参照合同约定的租金标准予以支付；对于腾退过程中的占有使用费，考虑到任重广腾退过程中的经营状况，且双方并未办理涉案房屋交接，应当参照合同约定租金标准予以酌减。一审法院结合案件情况确定的租金数额144825.75元，并无不当，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于装修损失费补偿款、综合补助款、搬家补助费一节。首先，《租赁协议》约定任重广承租涉案房屋的用途为服装加工，且在卷图片和现场勘验情况均显示涉案房屋内有服装加工设备，故一审法院认定任重广承租涉案房屋后应当进行了部分装修，并无不当。一审法院综合签约时间、过错程度酌定的装修损失数额，符合法律规定，本院予以确认。第二，依据评估报告，综合补助为以实际经营面积计算的损失补助，承租人任重广在涉案房屋中实际经营，但出租人王振和亦以涉案房屋办理了营业执照，且任重广最终搬离时间距离《租赁协议》届满期间较近，故该项补助应当在双方之间合理分配。一审法院认定的数额并无不当，本院予以确认。第三，对于搬家补助费，现场勘验情况显示涉案房屋内存在其他承租人。一审酌定的搬家补助费数额并无不当，本院予以确认。对于王振和上诉主张的电缆、电线、暖气片损失，以及未腾退房屋损失，其未予以举证证明具体损失情况，故对于该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，任重广、王振和的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22413元，由任重广负担10306元（已交纳），由王振和负担12107元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月二十三日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇