贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3490号上诉人（原审原告）：贵阳金嘉华置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区油榨街10号-1101、1102号。法定代表人：杨方。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世飘，贵州鼎尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李章明，男，汉族，1981年11月21日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳金嘉华置业投资有限公司（以下简称金嘉华公司）因与被上诉人李章明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初16084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金嘉华公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付违约金4692元及律师费5000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人行使合同解除权是由于被上诉人未如约支付购房款的违约行为导致，双方虽对解除合同达成一致意见，但并未解决被上诉人不履行合同应承担的法律后果。依照合同法第97、98条规定，即使合同终止，违约方并不因此而被免除违约责任。因此，被上诉人应按照合同约定承担逾期付款的违约责任；2、上诉人聘请律师提供专业法律服务，为此支付律师费5000元，该费用属于违约方给守约方造成的损失，应由被上诉人承担。被上诉人李章明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金嘉华公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告向原告支付违约金4692元（截至起诉日期）；2、判决被告配合原告办理南明区房屋的撤销备案登记、预告登记，并由被告承担办理撤销登记手续的全部费用（以房管部门实际收取的费用为准）；3、判决被告承担原告支付的律师费5000元；4、本案诉讼费用（包括但不限于公告费、保全费等）由被告承担。一审法院查明：2019年8月11日，原告贵阳金嘉华置业投资有限公司（出卖人）与被告李章明（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区油榨街10号首钢贵钢老区开发棚户区改造项目6号地块第（2）1单元33层6号房屋，合同第七条“计价方式与价款”约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15109.58元，总价款1327679元；合同第八条“付款方式及期限”第3项约定“贷款方式付款，买受人应于本合同签订当日向出卖人交付首期房款407679元，余款920000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起当日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后当日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。……”；合同第十条“逾期付款责任”约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”该合同附件十二《补充协议》第四条约定“买受人须按本合同第七、八、十条补充约定：1……2、发生下列情形之一的视为买受人逾期付款，买受人应该按照合同第十条的约定承担违约责任：（1）……（3）贷款方式付款的，无论何种原因，在本合同及本补充协议签订后60日内发生如下情形之一的视为买受人逾期付款：（a）出卖人未收到贷款机构发放的全额贷款；……4、关于贷款方式付款的约定（1）买受人在签订合同以前，已知悉并充分理解拟申请贷款机构关于办理按揭贷款所需条件、程序及所需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况符合按揭贷款的办理条件。同时买受人自行交纳办理按揭贷款所需的全部费用，并接受贷款机构的按揭贷款资格审查及对于首付比例及贷款利率等各项要求。出卖人不保证买受人的按揭贷款申请必然获得贷款机构的批准，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任。买受人在申请办理贷款期间，应承担国家信贷政策调整风险，承担不能成功办理贷款的风险，所涉及到的追加首期款、按揭贷款到账时间延误或不能办理贷款的，由买受人承担责任。（2）……（3）以下条款适用于买受人选择按揭贷款方式支付房款的情况买受人承诺在收到出卖人提供的不动产预告登记证之日起30日内，贷款到达出卖人指定账户；若非因出卖人原因（包括政策调整、法律法规变化等原因、国家行政管理部门、银行等他人原因、买受人资信或自身条件不符合银行要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，则买受人必须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除合同，自出卖人通知解除合同之日起7日内办理完毕所有退房手续，由此产生的相关费用由买受人承担，如买受人逾期办理退房手续则买受人按日承担已付房款万分之一的违约金；出卖人有权从买受人实际已付款中，扣除因此产生的违约金，剩余金额（不含利息和任何费用）在办理完毕所有退房手续后30日内退还买受人。（4）……（5）若买受人未在本合同签订之日内提交真实、有效的资料及相关费用或未签署相关文件，买受人应自本合同签订之日起第2日开始，按日计算向出卖人支付总房价款万分之贰的违约金；买受人逾期提交材料、费用或签署相关文件超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除，并由出卖人退还买受人剩余已付款（双方同意不计利息）。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的资料提交期限届满之次日起至实际提交资料之日止，买受人按日计算向出卖人支付总房价款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。（6）买受人充分认识并合理预见，若买受人未能获得贷款或获得之贷款不足以支付买受人应付之购房款，买受人可选择其他付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，买受人须于出卖人向买受人发出通知之日起15日内一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人依本合同第十条承担违约责任。……”；《补充协议》第十七条约定“关于合同解除的约定：1……4、无论何种原因导致合同被解除的，签订解除协议之日起7日内，买受人配合出卖人注销网上备案、预告登记、抵押权预告登记、转移登记、抵押登记和交易中心登记信息及合同解除后需要办理的其它事项，否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之壹的违约金。本合同及补充协议中合同解除后出卖人向买受人无息返还房款的时间均自出卖人收回房屋且上述手续办理完结之日起30日内完成。……”上述合同签订前，被告向原告支付了首期房款267679元，合同签订当日，被告再次向原告支付购房款140000元并将办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给原告。原告亦于当日为被告办理了该商品房的预售合同备案登记。2019年8月26日，原告办理了该商品房的预告登记，权利人为被告，权证号为黔（2019）贵阳市不动产证明第0086081号。因被告的银行按揭贷款申请未获银行批准，原告于2019年9月24日出具一份《通知函》，要求被告在收到该通知函之日起15日内一次性付清该房款，并告知被告如逾期支付则需向原告支付相应的违约金，同时原告有权解除《商品房买卖合同》。2019年9月26日，原告将前述《通知函》交由快递公司送交被告，被告于2019年9月27日收到快递公司的送达短信。2019年10月10日，原告又通过快递公司向被告发出一份《解除合同通知函》，通知被告解除双方于2019年7月31日签订的《商品房买卖合同》，要求被告接到通知后3日内到原告处办理退房手续并依照合同约定向原告支付违约金。被告于2019年10月10日收到快递公司的送达短信。前述原告向被告发出的两份函件所留联系人均为原告业务员刘飞。2019年10月12日，被告通过邮政EMS向原告业务员刘飞发出一份《关于及的复函》，明确表示同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，即日起原告可将房屋自行处理，被告不做干涉，要求原告及时退还被告已付全部款项，不得做任何扣留，另解除合同事宜，请原告书面通知被告，并提出银行贷款未获批准非被告原因，且原告在通知函确定的15天付款时间未届满的情况下单方解除合同，已构成违约，被告不应向原告支付违约金。当日，被告通过微信向原告业务员刘飞告知前述复函内容，次日，原告业务员刘飞签收了被告通过EMS寄送的前述复函。因未获原告明确反馈，被告于2019年10月31日通过邮政EMS向原告业务员刘飞寄送了《关于促请解决退房问题的函》，要求原告在11月4日前给被告正式回复。2019年11月10日，被告又通过邮政EMS向原告业务员刘飞寄送一份《关于再次敦促退房退款的紧急函》，要求原告在2019年11月22日前，正式回复原告解约时间和地点以及其他相关事宜，否则原告应从2019年11月22日承担被告所支付的全部款项同期银行贷款利息。前述两份邮件均于寄送次日送达刘飞。被告同期还通过微信方式同原告业务员刘飞多次询问退房事宜，均未获得明确答复。其后原告诉至法院，提出诉请如前。审理中，原告向一审法院提交了情况说明、付款通知单、发票、《聘请常年法律顾问服务合同》，以证明原告为解除合同，聘请贵州鼎尊律师事务所律师代理诉讼，已实际支付律师费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应根据合同约定行使权利与履行义务。案涉合同签订后，被告虽按约支付了首期购房款，但未能在约定的期限获得银行按揭贷款，亦未与原告达成以其他方式支付购房尾款的合意，导致双方之间的合同无法继续履行，现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦表示同意，依法应予准许。关于原告主张的违约金，因本案原告要求被告支付不足款项的书面通知于2019年9月27日到达被告，根据双方签订的案涉合同第八条的约定，被告在收到书面通知之日起15日内支付的，不承担双方签订的案涉合同第十条约定的违约责任。但原告在该期限届满前，又向被告作出了解除双方签订的案涉合同的意思表示，被告收到后表示同意并积极与原告协商解除合同事宜，故原告要求被告承担违约责任与双方在案涉合同中的约定不符，法院不予支持。关于原告主张被告配合原告办理案涉房屋的撤销备案登记、预告登记，并由被告承担办理撤销登记手续的全部费用的请求，因双方对此有明确约定，法院予以准许。另案涉合同系双务合同，双方在案涉合同中同时约定原告应在上述手续办理完结之日起30日内退还被告已付购房款，被告亦就解除合同后原告应退还已付购房款进行了抗辩，为避免当事人讼累，本案一并予以处理。关于原告要求被告支付的律师费5000元，因双方在案涉合同中对此并无约定，故法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告贵阳金嘉华置业投资有限公司与被告李章明于2019年8月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李章明于本判决生效之日起七日内配合原告贵阳金嘉华置业投资有限公司办理位于贵阳市南明区油榨街10号首钢贵钢老区开发棚户区改造项目6号地块第（2）1单元33层6号房屋的备案登记、预告登记的注销手续，办理注销手续所需费用由被告李章明据实承担；三、原告贵阳金嘉华置业投资有限公司在上项确定的注销手续办理完毕之日起三十日内退还被告李章明已支付的购房款407679元；四、驳回原告贵阳金嘉华置业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李章明负担（因此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条中明确约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。”，而本案中上诉人要求支付不足款项的书面通知于2019年9月27日才送达被上诉人，但其于2019年10月10日又向被上诉人发出《解除合同通知函》，作出了解除双方合同的意思表示。因此，金嘉华公司的上述行为剥夺了被上诉人依据合同约定享有的15天付款宽展期限及违约金豁免权利，故其要求被上诉人李章明承担逾期付款违约责任并不符合本案合同约定，一审判决对此未予支持并无不当。至于上诉人主张的律师费用问题，因本案合同中对此未作约定，且上诉人系在合同约定的解除权条件尚未成就的情况下发出解除通知，被上诉人收到解除通知后多次通过函件形式表示同意解除合同，并要求与上诉人协商解除合同事宜，因此，该笔律师费用并非因被上诉人违约行为导致且必须支出的费用，故上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳金嘉华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月二十八日书记员 左文艳