山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终5012号 上诉人（原审被告）：青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会，住所地青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区。 法定代表人：王勤玺，居委会主任。 委托诉讼代理人：王新锋，山东星鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛中宇置业有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处西姜村。 法定代表人：刘春宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵明志，男，1983年7月2日出生，汉族，系该公司员工,住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：田园园，女，1989年10月4日出生，汉族，系该公司员工，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：王秀吉，女，1956年2月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘立范（系王秀吉的丈夫），男，1962年12月20日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。 原审第三人：王书信，男，1950年11月2日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王可瑜（系王书信的儿子），男，1978年6月10日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会、上诉人青岛中宇置业有限公司因与被上诉人王秀吉、原审第三人王书信房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初5116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会上诉请求：撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初5116号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、一审法院将王秀吉与王书信签署《协议书》、《赠与协议书》认定为拆迁补偿权益的转让，认定事实错误。二、农村宅基地使用权不得对外买卖，一审判决突破了法律禁止的红线，认为王秀吉作为非西姜社区居民有资格通过签署《协议书》及《赠与协议书》即可成为西姜社区房屋征收补偿安置的被拆迁人，属于法律适用错误。三、一审法院判决超过了诉请请求，判决结果模糊且无法执行，依法应当发回重审或改判。四、本案不属于人民法院受理范围，一审法院应驳回起诉。本案纠纷实质是因集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议。王秀吉是城镇居民，非西姜社区集体组织成员，是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案房屋拆迁安置补偿权益等问题，均应由政府相关部门认定，而不应该由人民法院认定。故本案争议不属于人民法院民事案件的受理范围，应裁定驳回起诉。 青岛中宇置业有限公司上诉请求：撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初5116号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院将王秀吉与王书信签署的《协议书》、《赠与协议书》认定为拆迁补偿权益的转让，认定事实错误。二、农村宅基地使用权不得对外买卖，一审判决突破了法律禁止的红线，认为王秀吉作为非西姜社区居民有资格通过签署《协议书》及《赠与协议书》即可成为西姜社区房屋征收补偿安置的被拆迁人，属于法律适用错误。三、上诉人依照青岛市崂山区政府批复有关安置政策进行拆迁安置，不应当承担诉讼不利后果。四、上诉人从未与王秀吉签订过任何协议，与青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会也无任何法律或合同约定的关联责任义务，并非《协议书》、《赠与协议书》及《协议书》(编号1-56-2)的签订主体，一审法院直接判定上诉人承继西姜社区拆迁事宜，承担不利法律后果于法无据。五、一审判决超过了诉请请求，判决结果模糊且无法执行，依法应当发回重审或改判。 王秀吉针对青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会和青岛中宇置业有限公司的上诉共同辩称，一、王秀吉与王书信签署的《协议书》，并非农村宅基地使用权或农村房屋的买卖，其实质为王书信将其基于社区拆迁所享有的对拆迁人的债权转让给王秀吉，一审法院认定为系拆迁补偿利益的转让并无不当。二、一审判决并未超出诉讼请求，判决事项具备可执行性。三、本案属于人民法院受案范围。双方并非因不能达成拆迁安置补偿协议而发生纠纷，系因签订拆迁安置补偿协议后的履行问题而发生纠纷，因此属于法院的受案范围。四、王秀吉是否为西姜哥庄社区集体经济组织成员不影响《协议书》的效力。五、青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会和青岛中宇置业有限公司应当共同向王秀吉履行《协议书》确定的交房义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王书信述称，同意青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会的意见。请求二审法院公正判决。 王秀吉向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会2007年10月27日签订的《协议书》（编号：1-57-2）合法、有效。2、依法确认位于青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋归原告所有。房屋价值335700元。3、依法判令二被告向原告交付青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋，并协助原告办理该房屋的产权登记。4、本案诉讼费用等由两被告承担。事实与理由：2007年10月27日，原告与被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会签订了《协议书》（编号：1-57-2），约定被告西姜社区居委会对原告享有处分权的房产进行拆迁，并给予原告一套面积为74.6平方米的房屋作为补偿。现该部分拆迁补偿的安置房已经建成（由被告青岛中宇置业有限公司开发建设），两被告于2018年6月23日联合发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》，对该部分安置回迁房进行抓阄定位。原告所安置补偿的房屋经抓阄定位后确定为位于青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋。在抓阄定位后，两被告以涉案房屋权属存在争议为由拒不向原告交付。原告认为，原告与被告就拆迁补偿事宜签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效；而依法成立的合法有效的合同对当事人具有约束力，当事人应严格履行各自的义务，被告西姜社区居委会应依约向原告交付涉案房屋；涉案房屋由被告中宇置业公司承建，定位和交付通知亦由两被告共同发出，故中宇置业公司应与西姜社区居委会共同履行房屋交付和产权登记义务。 一审法院认定事实：2007年10月29日，原告王秀吉与第三人王书信签订《赠与协议书》，协议约定王书信将西姜社区317号房屋【土地使用证号：崂集建（92）字第83749号、地号I3-36-317】的74.6平方米的土地面积赠与王秀吉，见证人处有被告西姜社区盖章。原告称签订该协议后，向第三人支付了44万余元，第三人称收到39.5万元。同日，原告王秀吉与被告西姜社区签订《协议书》(编号：1-57-2)，协议载明土地使用证号为83749-317。协议约定西姜社区就拆迁房屋向原告提供面积为74.6平方米的安置房屋一套（乙方基本情况处备注“受赠王书信74.6㎡”）。 2011年，被告中宇置业取得通过招拍挂取得西姜社区改造项目，安置房屋所在土地性质变更为国有土地，用途为城镇住宅用地。2018年6月23日，西姜社区与中宇置业联合发布西姜社区回迁抓阄定位公告。 2017年3月15日，中宇置业与王书信签订搬迁补偿协议，协议约定包含地号I3-36-317的房屋在内，搬迁补偿面积中的房屋补偿部分共计204.37平方米，货币补偿部分37.90平方米，应安置面积228.89平方米，安置房屋为建筑面积99平方米、88平方米、77平方米的高层套二房屋各一套，总计264平方米。协议还约定，被搬迁人应安置面积不足所选安置房屋户型面积需上靠户型时，超出应安置面积部分，每个《集体土地建设用地使用证》最高不超过20平方米，计35.11平方米，其中：10平方米以内的被搬迁人按4,080元/平方米向搬迁人支付房款，其余部分被搬迁人按8,160元/平方米向搬迁人支付房款。签订该协议当日，王书信向中宇置业出具承诺书，载明地号I3-36-317的被搬迁房屋土地使用人为王书信，现由本人签订搬迁补偿协议。该房屋涉及买卖，买方为非本社区居民。在办理协议换签等相关手续时，由我作为被搬迁人签订搬迁补偿协议书，所选安置房屋抓阄结束后，留出其中壹套77平方米的高层套二房暂不办理交接手续，待与买方协商一致后方可办理交接手续。以上行为均为我个人行为，若出现任何纠纷或争议，相关的责任和后果均由本人承担，与搬迁人及搬迁承办单位无关。同日，王书信与王可瑜签订《赠与协议》，协议约定王书信将安置房屋中的77平方米和99平方米的高层套二房各壹套赠与王可瑜。 2018年7月6日中宇置业与王书信签订《西姜哥庄社区回迁安置房屋定位结算协议》，协议约定包含地号I3-36-317的房屋在内，搬迁补偿面积共计204.37平方米，安置房屋定位情况为现房19-1-1202（即原告诉争房屋），户型面积约77平方米，产权人王可瑜；现房12-2-0801，户型面积约88平方米，产权人王书信；现房15-1-0201，户型面积约99平方米，产权人王可瑜。双方就其他拆迁费用进行了约定。2018年11月，中宇置业与王书信就上述搬迁补偿协议确定的货币安置金额、临时过渡补助费等拆迁补偿费用以及安置房屋应交房款进行结算后，将剩余结算款支付给王书信。 另查明，王书信为西姜社区居民，王秀吉非西姜社区居民。 庭审中，原告提交原告王秀吉与被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会签订的《协议书》（编号：1-57-2），欲证明：2007年10月9日，双方签订《协议书》，约定被告西姜社区居委会给予原告一套面积为74.6平方米的房屋作为拆迁安置补偿。被告西姜社区质证称真实性无异议，但是该协议书因原告的主体身份不适格，原告本身非西姜村集体经济组织成员，原告不属于案涉土地拆迁安置对象。因原告的主体身份不适格，导致其2007年10月29日与西姜签订的《协议书》（编号：1-57-2）因违反国家法律、行政法规的强制性规定为无效，且原告对此是明知且有过错的，不能据此向西姜社区主张利益。被告中宇置业质证称真实性不予认可，原告不能证明其为合法产权人，因此不具备签署此类合同的资质，即使合同是真实的，也不具备法律效力，原告仅提供协议书不能提供产权证明，证据是不完整的。第三人王书信质证称真实性无异议，当时签署的时候我们是知道的，当时宅基地证是王书信的名字。 原告提交自互联网打印的《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》，欲证明：1、涉案安置房由被告青岛中宇置业有限公司开发建设；2、涉案安置房已经建成具备交付条件，且两被告于2018年6月23日联合发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》，对该部分安置回迁房进行抓阄定位。被告西姜社区质证称真实性无异议，案涉房屋已由王书信抓阄定位，案涉房屋现在属于未交付状态，因为第三人与原告就案涉房屋的权益存在争议，所以该房屋还没有交付，房子钥匙在开发建设单位处，根据法律规定配合交付房屋。被告中宇置业质证称真实性予以认可，但是对证据关联性不予认可，由于原告不是合法的被安置人，因此与其诉讼请求无关。不存在中宇与西姜共同建设共同交付的问题，依照招标文件中宇是该地块的开发商，中宇应当按照政府给付的拆迁补偿方案向被拆迁人交付相关房屋。第三人王书信质证称真实性无异议。 被告西姜社区提交沙子口街道西姜社区旧村改造拆迁安置材料汇编（2006年6月），第三条（P1）被拆迁人是指西姜社区改造规划范围内拥有合法房屋的常住农业人口。第八条（P8）拆迁安置对象除具备拆迁安置方案中规定的资格外，同时必须是西姜村集体经济组织成员。第十条第一项（P8）非西姜村集体经济组织成员，不列入本社区旧村改造拆迁安置范围。欲证明：原告既不是西姜村集体经济组织成员，亦不是案涉土地合法权利人，原告不是适格的协议签订主体，该协议因原告的主体身份不适格而自始无效。原告对不适格的主体身份，是明知的、有过错的，不能向被告二主张利益。原告质证称真实性有异议，证据为复印件，真实性无法核实，即便该证据为真实的，也不能证明涉案协议书因主体资格不适合而无效，对于合同效力的评价应当依据合同法52条规定的5种情形进行评价，而涉案协议并无违反法律法规效力性强制性规定的情形，西姜社区所制定的拆迁安置房屋并不是国家法律法规的范畴，所以不存在因违反法律法规而无效的情形，同时该按照方案第五条明确规定产权性质，即安置的房屋的并非集体土地房屋，属于依法流转的房屋，西姜社区在签订该协议是已知悉拆迁安置方案，应视为追认王秀吉为集体建设组织成员。被告中宇置业质证称真实性无异议。第三人王书信质证称真实性无异议。 被告中宇置业提交青岛市崂山区土地管理局《集体土地建设用地使用证》复印件（崂集建（92）字第83749号）、青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会《证明》、《协议书》（编号：1-57-2）、《西姜社区旧村改造拆迁补偿安置方案》及《实施细则》，欲证明：原告非西姜村集体经济组织成员，不是被拆迁房屋（地号：I3-36-317）所有权人，非适格的合同主体，其不具备西姜社区居委会签订的《协议书》（编号：1-57-2）的主体资格。原告质证称原告就是依据《集体土地建设用地使用证》签订跟社区之间协议，就是从这个证拿出来一部分面积给了原告。青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会的《证明》不符合证据的形式要件，单位出具的证据应当有负责人及材料制作人签字以及联系方式三项必备要件，且该证明也没有形成时间。《协议书》（编号：1-57-2）真实性无异议，该证据也证明了中宇公司在与王书信签订拆迁补偿协议时明知王书信已经将部分安置面积赠予给本案原告，其再次与王书信就全部的安置面积签订补偿协议明显系恶意串通损害原告的合法权益，并且王书信赠予给王秀吉74.6平方米的安置面积已经由王秀吉签订了安置协议，就该部分再次处分属于无权处分。《西姜社区旧村改造拆迁补偿安置方案》及《实施细则》，即便该证据为真实的，也不能证明涉案协议书因主体资格不适合而无效，对于合同效力的评价应当依据合同法52条规定的5种情形进行评价，而涉案协议并无违反法律法规效力性强制性规定的情形，西姜社区所制定的拆迁安置房屋并不是国家法律法规的范畴，所以不存在因违反法律法规而无效的情形，同时该按照方案第五条明确规定产权性质，即安置的房屋的并非集体土地房屋，属于依法流转的房屋，西姜社区在签订该协议是已知悉拆迁安置方案，应视为追认王秀吉为集体建设组织成员。被告西姜社区质证称中宇置业提交的证据均无异议。第三人王书信质证称原告诉争的房屋只是抓阄了，但钥匙还没有给我，另外拆迁的两套已经交付。 另，关于拆迁问题，西姜社区主张2006年开始由社区主导拆迁，另外一家公司环宇公司介入的，当时都签署了拆迁协议，签协议的时候没拆，都是签了协议以后拆的房子，但是拆了以后没有建安置的房子，直到2011年中宇作为拆迁人进行安置，但是直到2018年6月份才进行的定位，现在大部分安置房屋已经交付；中宇置业称，以前是社区自行拆迁，2011年1月中宇置业通过政府的挂牌文件取得了西姜社区的开发建设权，后续的拆迁工作就是中宇置业来做。关于安置房屋，二被告称尚未办理房屋初始登记。 一审法院认为，首先，依据原告提交的赠与协议书以及当事人陈述，其与第三人王书信虽然于2007年签订了赠与协议，但原告支付了对价，实质为第三人将其西姜村房屋【证号：崂集建（92）字第83749号、地号：I3-36-317】的部分拆迁补偿权益转让给原告，西姜社区对此知晓并予以确认，并作为当时的搬迁人就拆迁补偿事宜与原告王秀吉签订协议。西姜社区与王秀吉签订协议后，上述房屋拆除，但西姜社区并未依约向王秀吉交付安置房屋。 其次，此后，被告中宇置业通过招拍挂取得西姜社区改造项目，安置房屋所在土地变更为国有建设用地并出让给被告中宇置业，用途为城镇住宅用地，不再是宅基地。中宇置业在西姜社区已完成部分拆迁工作的基础上，作为新的搬迁人与被搬迁人签订搬迁补偿协议书，并与西姜社区共同发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》，应视为对此前相关拆迁事宜的承继。 再次，根据被告中宇置业提交的、王书信出具的承诺书可知，中宇置业与王书信签署搬迁补偿协议书时已知晓王书信曾将上述房屋中的部分拆迁补偿权益转让给王秀吉，签署的搬迁补偿协议书中应安置面积亦包括已转让给王秀吉的74.6平方米，承诺书中也载明“留出其中壹套77平方米的高层套二房暂不办理交接手续”。 综上，第三人王书信已将拆迁房屋【证号：崂集建（92）字第83749号、地号：I3-36-317】的部分拆迁补偿权益转让给原告王秀吉，安置房屋所在土地已变更为国有土地，西姜社区作为搬迁人与原告王秀吉签订的《协议书》（编号：1-57-2）现不存在违反法律法规强制性规定的情形，原告要求确认该协议有效的诉讼请求，应予支持，在安置房屋已具备回迁条件的情况下，原告有权依据该协议向西姜社区主张相应的拆迁利益；被告中宇置业作为现搬迁人，承担该项目拆迁事宜的权利义务，故亦应依照上述协议承担相应义务。对二被告所提协议无效、原告非拆迁补偿对象等辩解意见，不予采信。 原告要求二被告向其交付青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区19号楼1单元1202户的房屋，面积为77平方米，与《协议书》（编号：1-57-2）约定的安置房屋面积相近，且已由中宇置业暂留，未向第三人交付，原告要求二被告交付上述房屋的诉讼请求，应予支持；因现由中宇置业作为搬迁人按照相关搬迁安置补偿方案进行安置，若存在安置房屋面积与应安置面积不一致等问题，可以参照相关搬迁安置补偿方案处理。 关于原告所提请求依法确认位于青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区19号楼1单元1202户的房屋归原告所有、二被告协助原告办理该房屋产权登记的诉讼请求，因目前安置房屋尚未办理初始登记，上述诉讼请求暂不具备实现条件，本案中不予支持。 一审判决：一、确认原告王秀吉与被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会签订的《协议书》（编号：1-57-2）有效；二、被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会、被告青岛中宇置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告王秀吉交付位于青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋一套（若存在安置房屋面积与应安置面积不一致等问题，可以参照相关搬迁安置补偿方案处理）；三、驳回原告王秀吉的其他诉讼请求。案件受理费6,336元，由被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会承担。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。 二审期间，各方当事人未提交新的证据。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的合法所有权人。只有当拆迁人与被拆迁人达成协议之后,因合同履行发生的争议才适用本案由。 具体到本案，经查，一审中王秀吉的诉讼请求为：1、依法确认原告王秀吉与被告青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会2007年10月27日签订的《协议书》（编号：1-57-2）合法、有效。2、依法确认位于青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋归原告王秀吉所有。房屋价值335,700元。3、依法判令二被告向原告王秀吉交付青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区西姜景苑小区x号楼x单元x户的房屋，并协助原告办理该房屋的产权登记。4、本案诉讼费用等由两被告承担。本院认为，由2016年12月21日青岛中宇置业有限公司与青岛市国土资源和房屋管理局签署的《国有建设用地使用权出让合同》、2017年3月15日王书信与青岛中宇置业有限公司就涉案房屋签订的搬迁补偿协议、2018年7月6日王书信与青岛中宇置业有限公司签订的《西姜哥庄社区回迁安置房屋定位结算协议》可知：本案涉案房屋的拆迁人为青岛中宇置业有限公司，被拆迁人系涉案房屋的原合法所有权人王书信。故王秀吉提起本案诉讼，要求青岛中宇置业有限公司、青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会向其履行房屋拆迁安置补偿合同义务的主体不适格。 另，王秀吉并非青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会集体经济组织成员，其在青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会社区也没有合法房屋，依据相关拆迁安置政策，王秀吉不属于本次拆迁安置的搬迁补偿对象，不具备签署相关搬迁补偿协议及回迁安置房屋定位结算协议的权利主体资格。 至于王秀吉与王书信及青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会签订了相关《协议书》，涉及到各方法律关系的性质、效力及履行问题，由此产生的争议并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于本案的审查范围，相关当事人可依法另案主张权利。 综上，王秀吉的一审起诉于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初5116号民事判决； 二、驳回被上诉人王秀吉的一审起诉。 一审案件受理费6,336元退还被上诉人王秀吉；二审预收上诉人青岛市崂山区沙子口街道西姜哥庄社区居民委员会案件受理费6,336元予以退还，二审预收上诉人青岛中宇置业有限公司案件受理费6,336元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  彭虎成 审判员  魏 文 审判员  张立宁 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 毕文娜 书记员肖梦琦