山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1634号原告：任振龙，男，1988年8月20日出生，汉族，现住广饶县。委托诉讼代理人：李兵峰，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冠勇，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。被告：广饶鸿泽房地产开发有限公司，住所地：广饶县广饶经济开发区同和大厦15楼1506房。法定代表人：陈威阳，该公司董事长。被告：东营温馨物业管理有限公司，住所地：广饶县花苑路132号。法定代表人：孙庆华，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：李连国，山东广胜律师事务所律师。原告任振龙诉被告东营温馨物业管理有限公司、广饶鸿泽房地产开发有限公司共有权确认纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任振龙及委托诉讼代理人李兵峰、韩冠勇，被告东营温馨物业管理有限公司法定代表人孙庆华及两被告共同委托诉讼代理人李连国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任振龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对广饶县季花城小区内所有的地上停车位享有长期性无偿驻车的权利；2、依法判令本案案件受理费等诉讼费用由被告承担事实与理由：被告广饶鸿泽房地产开发有限公司系广饶县季花城小区的开发商，被告东营温馨物业管理有限公司系该开发商指定的前期物业服务企业，原告系该小区业主。2020年4月1日，两被告以原告未购买地上停车位为由，禁止原告在小区内的地上停车位驻车。该纠纷发生后，经多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。被告广饶洪泽房地产开发有限公司与东营温馨物业管理有限公司共同提交书面答辩状辩称，一、不允许原告驾驶车辆进入小区有充足的法律和政策依据。国家《物业管理条例》《山东省物业管理条例（2018修正）》《东营市物业管理暂行办法》等行政或地方性法规均对住宅小区的停车位规划、建设和使用有关规定，而依据以上法规所颁布的《广饶县物业管理办法》（广饶县人民政府令第47号）第六十五条也明确规定：“物业管理区域内规划建设的车库应当优先投入使用。因规划建设车库不足，业主大会征求县住房城乡规划建设部门意见后，可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，妨碍道路通行。利用停车泊位停车的，应当缴纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。业主不得擅自占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放车辆。”四季花城小区由广饶洪泽房地产开发有限公司开发建设，且依规划指标建设了充足的地下和地上停车位，并对全体业主采取了可自由选择购买（使用权）或租赁等方式获取停车位以优先满足业主需要。目前四季花城小区尚剩余可租售车位530个，即不存在“因规划建设车库不足”而须“用物业管理区域内共有道路或者其他长队设置停车泊位”的情形。原告作为业主完全可随时通过向小区开发商购买或租赁方式获取停车位，在原告未获取专属停车位的情形下，驾驶车辆进入小区，必然会“擅自占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放车辆。”，不利于小区安全和秩序。二、不允许原告驾驶车辆进入小区有充足的合同依据。依原告（作为乙方）与答辩人（作为甲方）签署的《四季花城物业管理服务协议》明确载明：“甲方的权利和义务1、对共有设施设备、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定物业管理规章制度；乙方的权利和义务……”3、遵守甲方为本小区制定的物业管理规章制度及其他管理规定；……11、车辆应停放在规定的停车位内，不得挤占公共道路、场所进行停放。即答辩人对小区交通和公共秩序进行管理服务，并据此制定相关管理制度既是物业服务协议赋予答辩人的合同权利，也是答辩人恪尽职守勤勉尽责所必须履行的合同义务。在《四季花城业主临时管理规约》第四条：“在物业管理区域内应遵守以下约定：……10、不得占用通道等公用场地。”四季花城《小区及地下停车场管理规定》也明确规定：“9、……无停车位的业主要将车辆停放在小区外。”以上作为物业服务协议的附件均已送达包括原告在内的全体业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，试试妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予以支持。”即《四季花城业主临时管理规约》《小区及地下停车场管理规定》对原告具有约束力，原告应信守合同规定遵守校区管理相关规约，在并未购租停车位的情形下，自觉不驾驶车辆进入小区。而原告在此情形下无视法律合同约定，强行要求驾驶车辆进入小区，为全体业主的安全和小区停车秩序，被告当然有权阻止不予放行。三、不允许原告驾驶车辆进入小区是为了小区全体业主的共同利益。目前四季花城小区入住业主已超过1300多户，时有儿童嬉闹和老人散步，如果允许业主车辆不停放于规划车位而自由出入随意占用公共道路等设施，势必带来安全隐患和车辆乱停乱放问题，损害包括原告在内的全体业主的整体利益，故被告不允许原告驾驶车辆进入小区也正是为了给包括原告在内的全体业主创造一个安全有序的生活环境，而原告为了个人方便，无视国家法规政策及服务协议与管理规约的约定，意图将个人通行权凌驾小区全体业主之整体利益之上，即违反法规与政策规定，也是违反合同约定与管理规约的，自然不应得到法律的支持。综上所述，四季花城小区内地上停车车位的建设是按照规划设计方案进行的，被告在四季花城小区实施的物业管理行为没有不当之处，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告任振龙系广饶县季花城小区业主，于2016年12月28日接收房屋，自2017年5、6月份左右开始入住。原告任振龙与被告广饶鸿泽房地产开发有限公司于2015年11月13日签订的商品房买卖合同中没有关于车位的相关约定，原告未在所居住的广饶县季花城小区购买或租赁停车位，目前该小区尚有可租赁的车位，被告东营温馨物业管理有限公司系该小区建设单位广饶鸿泽房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，为维护该小区的秩序，自2020年4月1日起按照相关物业管理规定禁止原告任振龙驾驶车辆进入小区。另查明广饶县季花城小区现有地上、地下车位2019个，其中商业地面车位277个，住宅地面停车位426个，地下停车位1316个，所有停车位均为经过广饶县住房和城乡建设局批准建设的规划内停车位。小区外尚有停车位277个。以上事实，有原告向本院提交的提交商品房买卖合同1份、鲁（2020）广饶不动产权第0004564号不动产权证书1份、2020鲁0523民初1492号原告申请法院调取的涉案小区建设规划设计方案1份、涉案小区27号楼楼前照片复印件一张，被告向本院提交的四季花城前期物业管理委托合同1份、四季花城物业管理服务协议1份、四季花城小区及地下停车场管理规定1份、四季花城交房流转单1份、关于“四季花城”地上车位事项的回函1份、四季花城项目总平面图1份、建筑定位图1份及庭审笔录，在案为凭，足以认定。本院认为，《物权法》第七十四条第一款、第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而该小区停车位均属于广饶洪泽房地产开发有限公司根据广饶县住房和城乡建设局批准开发建设的四季花城小区规划内停车位，并对全体业主采取了选择购买或租赁等方式获取停车位以首先满足业主需要，被告方有权以出售、附赠、出租等方式予以处置，业主如未通过出售、附赠或者出租等方式与开发商约定取得涉案车位，则不能主张所有权。业主不得擅自占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放车辆。原告在未购买或租赁停车位的情形下，对该小区规划内停车位并无所有权和使用权。原告任振龙与被告广饶鸿泽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中并未对车位权属进行约定，该校群内的车位、车库的归属应以法律的相关规定确定。原告主张对该小区内所有的地上停车位享有长期性无常驻车的权利，必然会侵害他人的合法权益，该主张没有事实和法律依据，故对此主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告任振龙的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告任振龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  丁光军二〇二〇年六月二十四日书记员  王 博附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。