江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1102民初4489号 原告：镇江市直属房产管理处。 法定代表人：傅九生。 委托诉讼代理人：原蓉。 被告：王慧。 委托诉讼代理人：黄程。 原告镇江市直属房产管理处与被告王慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月9日、2020年4月1日不公开开庭进行了审理。2020年1月9日开庭审理时，原告镇江市直属房产管理处（以下简称市房产管理处）的委托诉讼代理人原蓉，被告王慧到庭参加诉讼。2020年4月1日开庭审理时，原告市房产管理处的委托诉讼代理人原蓉，被告王慧的委托诉讼代理人黄程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市房产管理处向本院提出诉讼请求：1.被告王慧向原告支付拖欠的2019年8月1日至2020年1月31日的租金共计238920元；2.被告支付原告违约金16963.32元（2019年7月21日至2019年9月30日按日0.1%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：镇江市**路***1号楼204-213共10间房屋（以下简称涉案房屋）系原告直管公房，建筑面积为1264.19平方米。2016年原、被告就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定了租金、租期等内容，以及拖延支付租金的违约责任等。根据约定，被告应于2019年7月21日前向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金共计238920元，原告多次催要无果。 被告王慧辩称，1.原告无诉讼主体资格，因原告至今未提供涉案房屋的产权证书，房屋所有权人并非原告，原告出租涉案房屋属无权处分。2.涉案房屋无产权证，被告租赁房屋的用途是民办教学，因原告无房产证以及涉案房屋的消防设施在交付房屋时不合格，导致被告无法办理相应教学资质，严重影响被告的经营，致使被告租赁房屋的合同目的无法实现，根据合同法第九十四条第四项规定，被告可以解除合同，考虑到调解的可能性，如调解不成，被告保留要求解除合同的权利。3.因原告的原因或违约行为，导致合同目的无法实现，被告不应承担租金和违约金。4.一楼商铺引入餐饮业，还有停车问题，引发无数纠纷和矛盾，原告未能成功解决问题，严重影响被告二楼的正常经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、**商铺租赁合同、（2018）苏1102民初2530号民事调解书、建设工程消防验收意见书，本院予以确认并在卷佐证。 原告于2020年4月26日提交镇江梦溪学堂教育培训有限公司的民办学校办学许可证，用于证明开设于**路***1号楼201室的镇江梦溪学堂教育培训有限公司在无房产证的情况下获得了办学许可证，被告未能取得许可证系因装修后未能达到消防要求。被告对该证据不予认可。 被告于庭审后提交镇教发[2018]125号镇江市教育局《关于明确镇江市校外培训机构设置标准有关事项的通知》及附件《镇江市校外培训机构设置标准》、苏教规[2017]6号省教育厅《关于印发的通知》及附件《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）》、苏教规[2010]1号《关于印发的通知》及附件《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法》、关于设立民办非学历教育培训机构需提交办学场地产权证明的操作步骤说明、办学场所及设施设备一览表，用于证明以上文件均要求民办非学历教育培训机构提供办学场所房屋产权证明材料，但原告未就涉案房屋办理产权登记。原告质证认为上述证据不能证明原告未办理产权证就导致被告无法获得办学资质，因涉案房屋同层的201室承租户已于2018年5月获得办学许可证，更不能证明租赁合同目的无法实现，因租赁合同中约定被告的经营范围为“儿童英语、教育、摄影、健身塑形等”，设立民办非学历教育并非合同的唯一目的。 上述双方有异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，但上述证据对待证事项的证明力，本院将综合全案证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月28日，原告市房产管理处与镇江市城市建设投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，分别约定了房屋单价、房屋建筑面积和总金额，均约定买受人在商品房交付之日起90日内持本合同及相关资料向镇江市房产登记管理中心申请所有权转移登记。 原告市房产管理处（甲方）与被告王慧（乙方）签订**商铺租赁合同一份，约定甲方将涉案房屋共10间出租给乙方用于自主商业经营，商铺建筑面积约1264.19平方米（以上门牌号及面积最终以房屋初始登记证为准），经营范围为：儿童英语教育、摄影、健身塑形等，租赁期限为6年，自2016年8月1日至2022年7月31日止；交付使用日期为2016年8月1日前，并约定了7个月免租期；月租金30元/月/平方，年租金总额455100元，按照半年度支付租金，前三年租金不变，以后每二年递增5%，并分别约定了每半年的租金数额，其中2019年8月1日至2020年1月31日租金为238920元，乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付违约租金的0.1%违约金。 租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年7月13日原告曾诉至本院，要求被告给付租金，案号（2018）苏1102民初2530号。经审理，双方达成一致意见并签收了（2018）苏1102民初2530号民事调解书，调解协议中包括：王慧于2018年8月4日前给付市房产管理处2018年2月1日至2018年7月31日的租金81550元；王慧若未按上述期间履行给付义务，需另补偿市房产管理处13000元。 另查明，涉案房屋于2013年12月27日获得建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。 2019年10月23日，原告再次诉至本院，提出前述诉讼请求。 庭审中，被告陈述：涉案房屋内经营三个商铺，其中少儿英语培训的商铺已搬迁，其余两家商铺在3月至5月期间也可腾空搬迁。在此情况下，原告同意协商解除合同。后，原告于2020年6月15日提交书面意见，以双方6月8日共同查验现场发现涉案房屋中仍有大部分在实际经营使用中，不具备腾空交还条件为由，遂不同意解除合同。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告依约交付房屋后，被告应按约交纳房屋租金。 原告要求被告支付2019年8月1日至2020年1月31日的租金238920元，有租赁合同为证，本院予以支持；原告同时要求支付该238920元从2019年7月21日至2019年9月30日按日利率0.1%计算的违约金，日利率0.1%显然过高，故综合考虑原告实际损失、被告违约状况，本院酌定违约金以238920元为基数自2019年7月21日至2019年9月30日止按年利率6%计算为2788元。 被告提出原告未办理涉案房屋产权证导致其合同目的不能实现，不应交纳房屋租金和违约金的抗辩，因被告提交的相关证据中江苏省教育厅于2010年1月12日即印发《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法》，其中第七条第（四）项办学场地证明中明确“租赁场地应提交出租方的房产证的复印件（需加盖产权单位公章或产权人签字）”，被告在2016年签订本案租赁合同时应对租赁房屋是否获得产权登记进行仔细审查，现被告以原告未办理涉案房屋产权登记为由抗辩不应支付相应租赁期内租金及违约金的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王慧于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市直属房产管理处所欠的2019年8月1日至2020年1月31日的房屋租金238920元。 二、被告王慧于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市直属房产管理处违约金2788元。 三、驳回原告镇江市直属房产管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5138元，由原告镇江市直属房产管理处负担212元，被告王慧负担4926元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如义务人仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则权利人可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  明张玉 人民陪审员  郭 琪 人民陪审员  关小军 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  王智怡 附：1、相关法律条文 2、上诉须知 1、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 2、上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。