重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1676号上诉人（原审原告）：潘瑛，女，1965年2月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。被上诉人（原审被告）：上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区化龙桥片区改造B1-1/01地块（雍江苑）11幢首层，统一社会信用代码91500103795899370A。负责人:刘广中，董事兼总经理。委托诉讼代理人:陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人潘瑛因与被上诉人上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司（以下简称丰诚物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初15767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘瑛，被上诉人丰诚物业重庆分公司的委托诉讼代理人陈晓岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘瑛上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因案涉房屋在接房时发现楼板漏水，导致上诉人无法入住，被上诉人理应将案涉房屋被破坏的防水层恢复再交付给上诉人，此外案涉房屋还存在墙体歪斜、门锁无法正常关闭等质量问题，被上诉人一直未整改，故上诉人认为涉案房屋未达到政府验收标准而未交付，己方未与物业公司产生物业服务合同关系，因此物业费不应由上诉人支付。丰诚物业重庆分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在一审中未提交任何证据证明涉案房屋存在质量问题，且房屋质量问题属于上诉人与房屋开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案物业合同纠纷无关，被上诉人并非承担房屋保修责任的主体，上诉人应当按照物业合同约定支付物业费，上诉人以此为由长期拒缴物业费属于恶意拖欠，不应支持；上诉人称至今未办理接房手续与客观事实不符，上诉人实际于2013年7月11日已接房，因此应按照物业合同约定支付物业服务费，物业公司未接到上诉人有关入户花园漏水的报修，且涉案房屋自2013年1月就开始产生水电费。丰诚物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付自2013年7月12日至2019年4月30日的拖欠的物业服务费25718.35元（2013年7月12日到2013年7月31日物管费是119.35元，2013年8月到2019年4月，每月是371元，共计69个月，一共是25599元，合计25718.35元）及违约金，违约金以每期欠缴物管费为基数，自欠缴日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：被告潘瑛系重庆市渝中区XX路XX号X幢X单元XX房屋的权利人，该房屋建筑面积142.56平方米。2010年10月25日，重庆瑞安天地房地产发展有限公司（甲方）与上海丰诚物业管理公司（乙方）签订了《重庆天地雍江悦庭B19地块项目前期物业服务合同》（简称“《前期物业服务合同》”），合同中约定：甲方将重庆天地雍江悦庭住宅、商场小区公共设施设备、公共场所、地下车库地块相邻道路委托乙方实行物业管理服务；委托管理期限自2011年10月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。物业服务费用收费标准为住宅2.6元/平方米建筑面积/月;物业服务费按月交纳，每月首日或之前预付次月的物业服务费;逾期将按日向甲方加收应交纳费3‰的滞纳金。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业服务费，被告未按照合同约定交纳相应的物业服务费。原告对于被告所欠物业费进行了多次催收。一审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告潘瑛作为涉案房屋的所有人，未按《前期物业服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告潘瑛应依法承担给付责任。故原告丰诚物业重庆分公司主张的物业服务费符合法律法规的规定，本院依法予以支持。对于被告的答辩意见，首先，关于被告抗辩所称的房屋质量问题，系被告与案外第三人之间的买卖合同纠纷，被告可以另案进行处理。其次，关于被告所称违约金过高的问题，双方在合同中约定逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。该约定实为合同违约金的约定。但该违约金明显过高，一审法院依法予以调整为以应交未交费用为基数，从逾期之日起至付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收。综上，依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、被告潘瑛应在本判决生效后十日内给付原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司自2013年7月12日起至2019年4月30日止的物业服务费25718.35元；二、被告潘瑛应在本判决生效后十日内给付原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司违约金，金额以应交未交物业服务费用为基数，从逾期之日起至付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收；三、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费238元，由被告潘瑛负担。二审庭审中，上诉人举示了照片22张，拟证实楼上装修导致涉案房屋漏水，被上诉人未尽到监管责任。对相关证据，被上诉人对其真实性、关联性均不予认可，认为照片无拍摄时间，也未显示拍摄地点，不能达到其证明目的，且房屋是否存在质量问题与本案无关，不是二审新证据，不应采纳。根据一审卷宗内所附已经一审质证、上诉方予以认可的证据，本院二审查明：上诉人与案外人重庆瑞安天地房地产发展有限公司于2013年7月11日就涉案房屋签署房屋交接单，同日上诉人还在被上诉人物业公司的业主收楼记录上签字，领取房屋钥匙、住户IC卡、住宅质量保证书、使用说明书、业主手册等物品资料。本院二审查明其他的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人主张其与被上诉人无物业服务合同关系，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而涉案《前期物业管理服务合同》系房屋建设开发企业与被上诉人物业公司依法签订，合同形式要件符合相关法律规定,内容不违反法律禁止性规定，因此上诉人作为涉案小区业主，应受该《前期物业管理服务合同》的约束，本院对其主张不予采信。对于上诉人二审所举示的证据，因相关证据所反映的房屋漏水以及房屋质量问题，系上诉人与相邻业主之间的相邻关系以及上诉人与房屋开发企业之间的房屋买卖合同关系，与本案所处理的物业合同纠纷不是同一法律关系，故本院不予采纳。至于上诉人所称涉案房屋未交付，物业费不应由其负担的上诉理由，因与审理查明事实不符，本院对其上诉理由不予采纳。至于房屋交付后因相邻业主装修导致涉案房屋漏水或房屋本身所存在质量问题，上诉人可以依法向相关责任主体主张权利，但这并不能成为在物业服务合同关系中可以拒绝缴纳物业费的正当抗辩理由，本院对其上诉意见不予支持。综上所述，潘瑛的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人潘瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 陈 华审 判 员 芦明玉二〇二〇年六月八日法官助理 万前程书 记 员 陈 涛