海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终1695号上诉人（原审原告）：吴某，女，1984年12月16日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：蒋某，男，1989年5月1日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。两上诉人共同委托诉讼代理人：李某，北京盈科（海口）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：韦某，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海某，住所地海南省海口市，统一社会信用代码：914600007088512309。法定代表人：陈某，董事长。委托诉讼代理人：王某，海南颖川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，海南颖川律师事务所律师。上诉人吴某、蒋某因与被上诉人海某（以下简称“昌茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初10874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴某、蒋某上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判昌茂公司向吴某、蒋某支付逾期交房违约金16471元（计算方法：以641739元为本金，按年利率6%计算，自2016年1月30日计至2016年7月2日共154天）；3.一、二审诉讼费由昌茂公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，一审法院认定房屋交付装修的时间并非正式交房时间，属认定事实错误。虽然吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定了具体的交房时间，但合同附件七《合同补充协议》又约定了毛坯房装修时间，且用括号形式着重强调“补充主合同第八条”，该约定是对主合同约定交房时间的变更。一审法院作出的另案生效判决（2018）琼0106民初2652号民事判决，所涉案情与本案完全相同，亦认定约定交房时间是毛坯房装修时间。第二，一审法院依据昌茂公司提交的《子单位工程质量竣工验收记录》中载明的时间，认定涉案房产达到交付条件的时间，属认定事实错误。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条等法律强制性规定和地方性规定，项目工程完成竣工并获得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，才达到法定的商品房交付条件。商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案工程的竣工验收备案时间为2019年5月27日，该时间应认定为涉案房屋达到交房条件的时间。第三，一审法院依据《交房通知书》中载明的交房日期认定实际交房时间，属认定事实错误。昌茂公司向吴某、蒋某邮寄《通知书》时并未通过综合竣工验收，该通知交房行为无效，吴某、蒋某有权拒绝收房，昌茂公司应承担逾期交房违约责任。第四，吴某、蒋某主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。吴某、蒋某收房时涉案工程尚未通过竣工验收，不能从实际收房之日起算诉讼时效，即便诉讼时效从实际收房之日起算，但自2015年7月起至起诉前吴某、蒋某多次维权均在不同时间产生了中断诉讼时效的法律效果。第五，吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付房款的万分之零点二计算，该约定明显过低，显失公平。吴某、蒋某请求二审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率6%计付资金占用期间的利息损失，具有法律依据和事实依据。昌茂公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回吴某、蒋某的上诉请求，维持原判。第一，一审关于合同约定交房时间的认定正确。吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》约定的商品房验收时间与主合同约定的交房期限一致，应当以2016年6月30日为双方约定的交房时间，不存在变更交房时间的问题。已生效的另案（2018）琼0106民初2652号民事判决中并未认定约定的交付时间为毛坯房装修时间，昌茂公司在该案中也未自认该事项。另，该判决并非最高院指导性案例，不能作为本案审理的依据。第二，一审关于房屋交付标准和实际交房认定清楚。《海口市商品房买卖合同》中已经明确约定交付标准为“该商品房经验收合格”，而非“该商品房已完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定仅为管理性的强制规定，而非效力性的强制规定。昌茂公司在完成双方约定的“经验收合格”即子单位工程质量竣工验收合格后，通知吴某、蒋某前来收房，交付行为即为有效。第三，吴某、蒋某主张逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效期间。首先，吴某、蒋某于2019年7月18日才向人民法院提起诉讼，2016年7月18日之前的违约金应不予保护。其次，吴某、蒋某以其提供的“会议纪要”（2016年6月1日）、“关于要求立即交付昌茂城邦（朝庭）房屋等相关事宜的催告函”（2015年7月15日）等证据证明诉讼时效的中断。但是，上述材料与本案所争议的事项无关。假如这些证据可以产生诉讼时效中断的效力，那么从中断的时间2015年7月16日或者2016年6月1日重新起算，也已超过了三年的诉讼时效期间。第四，吴某、蒋某主张按年利率6%计付逾期交房违约金没有事实和法律依据。吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》是缔约双方的真实意思表示，已明确约定逾期交房违约金的计算标准，应从其约定。吴某、蒋某也未能举证证明其损失或者损失高于违约金的事实，据此请求调整违约金计算标准没有事实依据。吴某、蒋某向一审法院起诉请求：1.判令昌茂公司立即将海口市龙华区迎宾大道18号的昌茂·朝庭（推广名为昌茂·城邦）小区12栋1103房的不动产权属证书办理至吴某、蒋某名下；2.判令昌茂公司向吴某、蒋某支付逾期交房违约金16471元（计算方法：以641739元为本金，按年利率6%计算，自2016年1月30日至2016年7月2日共154天）；3.判令昌茂公司向吴某、蒋某支付逾期办证违约金11230元（计算方法：以641739元为本金，按年利率6%计算，自2019年1月30日起暂计至2019年5月15日共105天，实际计付至昌茂公司办理房屋权属证书之日止）；4.本案诉讼费由昌茂公司承担。一审法院认定事实：2014年12月8日，吴某、蒋某与昌茂公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：吴某、蒋某购买昌茂公司开发建设的位于海口市迎宾大道18号昌茂·朝庭12号楼11层1103房，建筑面积85.34平方米，套内建筑面积63.7平方米；按套内建筑面积计价，每平方米10074.4元，总金额641739元；昌茂公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付吴某、蒋某使用（合同第八条）；昌茂公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，吴某、蒋某有权要求昌茂公司每日按已付房价款的万分之零点二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，吴某、蒋某有权单方面解除合同，吴某、蒋某要求继续履行合同的，合同继续履行，昌茂公司按逾期日数每日向吴某、蒋某支付已付房价款万分之零点二的违约金；昌茂公司应当自房屋交付之日起730日内为吴某、蒋某办理房屋权属证书，在吴某、蒋某取得该商品房权属证书后，昌茂公司应当在365日内向土地登记机关申请，为吴某、蒋某办理土地使用权证；昌茂公司应当提前30日如实书面告知吴某、蒋某办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由吴某、蒋某提供的证件资料，吴某、蒋某应及时提供；如因昌茂公司的责任，吴某、蒋某不能在约定期限内取得房地产权属证书的，昌茂公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向吴某、蒋某支付违约金；逾期360日以上的，吴某、蒋某有权单方解除合同。同日，双方签订附件七《合同补充协议》，主要约定：昌茂·朝庭为项目规划报建名称，昌茂·城邦为项目推广名；补充主合同第八条毛坯房装修时间为2016年1月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。合同签订后，吴某、蒋某向昌茂公司支付了全部购房款。2016年5月22日，昌茂公司通过中国邮政特快专递向吴某、蒋某邮寄《通知书》，通知吴某、蒋某于2016年5月23日办理毛坯房装修手续。2016年7月2日，蒋某在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙、装修钥匙、智能水电卡。吴某、蒋某主张涉案房屋的交房时间为2016年7月2日。涉案小区业主与昌茂公司因房屋交付及房屋办证问题产生纠纷，双方多次进行协商解决。2015年7月22日，海口广播电视台对双方的协商过程进行了报道。2016年3月17日，南海网刊登了标题为《海口昌茂城邦涉嫌违规交房住建局责令整改》的报道，其中昌茂公司现场负责人表示：“房屋交付装修的时间，不是正式交房时间”。2016年5月27日，小区业主代表再次在海南迎宾馆上访进行维权。2016年6月1日，由政府相关职能部门组织，小区业主代表与昌茂公司就相关纠纷问题进行协商。另查明，涉案的昌茂·朝庭12号楼于2016年3月26日通过竣工验收，于2019年5月27日在海口市住房和城乡建设局备案。截至一审庭审时（2019年8月23日），涉案房屋的不动产权属证书尚未办理。一审法院认为，双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴某、蒋某在合同签订后，已履行了支付全部购房款的义务。根据吴某、蒋某的起诉、昌茂公司的答辩，一审法院对本案争议的问题评析如下：一、关于双方约定交房时间的认定。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：昌茂公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付吴某、蒋某使用。同日，双方又在附件七《合同补充协议》中约定：“补充主合同第八条毛坯房装修时间为2016年1月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。”虽然附件七约定了毛坯房装修时间为2016年1月30日，但是房屋交付装修的时间并非正式交房时间，附件七关于商品房验收时间的约定与合同约定的交房期限一致，故应以合同约定的交房期限为依据，即双方约定的房屋交房时间为2016年6月30日。二、关于实际交房时间的认定。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案的昌茂·朝庭12号楼于2016年3月26日通过竣工验收，故该时间应认定为工程竣工验收合格时间。昌茂公司于2016年5月22日通过中国邮政特快专递向吴某、蒋某邮寄《通知书》，通知吴某、蒋某于2016年5月23日办理毛坯房装修手续。因毛坯房装修的时间并非正式交房时间，故昌茂公司通知吴某、蒋某于2016年5月23日办理毛坯房装修手续的时间不能视为实际交房时间。吴某、蒋某于2016年7月2日在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙等物品，因此涉案房屋的实际交房时间应认定为蒋某领取上述物品的时间即2016年7月2日。昌茂公司逾期向吴某、蒋某交付房屋，构成违约，应承担2016年7月1日至2016年7月2日期间的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，吴某、蒋某应当在权利受到损害期间（2016年7月1日至2016年7月2日期间）之后三年内即2019年7月2日前请求保护权利，吴某、蒋某提供的证据未能证明其在三年的诉讼时效内主张权利。昌茂公司抗辩吴某、蒋某主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，理由成立，一审法院予以采纳。故，吴某、蒋某于2019年7月18日向一审法院提起诉讼，主张昌茂公司支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。三、关于逾期办证违约责任问题。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，昌茂公司应当自房屋交付之日起730日内为吴某、蒋某办理房屋权属证书，在吴某、蒋某取得该商品房权属证书后，昌茂公司应当在365日内向土地登记机关申请，为吴某、蒋某办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，昌茂公司应当自房屋交付之日（2016年7月2日）起1095日（730日+365日＝1095日）内即2019年7月2日前为吴某、蒋某办理不动产权证书并交付给吴某、蒋某，昌茂公司至今仍未为吴某、蒋某办理不动产权证书，昌茂公司的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任，故吴某、蒋某主张昌茂公司办理房屋不动产权证书并支付违约办证违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。因涉案房屋何时具备办理所有权转移登记的条件尚无法确定，本案起诉后至实际办理不动产权证书时的具体逾期事实及归责情况尚未实际发生或可得确定，故一审法院仅支持计算至本案起诉之日止的逾期办证违约金。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：如因昌茂公司的责任，吴某、蒋某不能在约定期限内取得房地产权属证书的，昌茂公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向吴某、蒋某支付违约金。该条款是双方的真实意思表示，应依约履行，且吴某、蒋某未能举证证明其因昌茂公司违约造成的损失高于双方合同约定的违约金标准，其主张将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算没有事实和法律依据，一审法院不予支持。故昌茂公司应以已付购房款641739元为本金，自2019年7月3日起至2019年7月18日止（共计16天），每日按万分之零点一向吴某、蒋某支付逾期办证违约金103元（641739元×0.00001×16天=103元）。吴某、蒋某主张的逾期办证违约金超出103元部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、昌茂公司于判决生效之日起六十日内将海口市迎宾大道18号昌茂·朝庭12号楼11层1103房登记过户至吴某、蒋某名下；二、昌茂公司于判决生效之日起十日内向吴某、蒋某支付截至2019年7月18日的逾期办证违约金103元；三、驳回吴某、蒋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，由吴某、蒋某负担491元，昌茂公司负担2元。本院二审期间，昌茂公司未提交新证据。吴某、蒋某提交以下3份证据：1.单位法定代表人声明（2019年5月6日）；2.海某公告（2019年6月4日）；3.海南昌茂绿城物业服务有限公司海口分公司《公示》（2019年6月10日），拟共同证明：涉案项目于2019年5月27日完成综合验收备案；昌茂公司自2019年7月1日起开始收取物业费，在此之前，昌茂公司未向业主收取物业费，也佐证其自认综合验收备案之前的交房行为不符合法律规定，没有收取物业费的依据和权利。经质证，昌茂公司对吴某、蒋某提交3份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，认为证据1是为报送建设工程竣工验收备案而向住建部门所做的声明，与本案无关；证据2是通知业主项目已经具备办证条件，将组织办证，并非是交房问题。证据3是针对小区物业费的缴纳问题，与交房问题没有关联。经审查，本院对吴某、蒋某提交的3份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容不予确认，以上证据均为间接证据，对于待证事实“昌茂公司自认涉案项目综合验收备案之前的交房行为不符合法律规定”的证明力不足，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，对于一审判决第一、二项，双方当事人均未提起上诉，视为服判，本院予以维持。吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件七《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定积极全面履行合同义务。本案二审争议焦点是昌茂公司是否存在逾期交房，是否应承担违约责任。首先，关于合同约定交房时间的认定。昌茂公司与吴某、蒋某对于涉案房屋合同约定交付时间的理解不一致。吴某、蒋某主张以《海口市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》约定的毛坯房装修时间2016年1月30日，认定是涉案房屋约定的交付时间。结合合同有关条款，虽然《合同补充协议》约定了毛坯房装修时间，但该条款同时亦约定商品房验收时间为2016年6月30日，《合同补充协议》中商品房验收时间的约定与主合同约定的交房期限2016年6月30日前是一致的。一审法院以2016年6月30日认定为合同约定的交付时间并无不当，本院予以维持。对于吴某、蒋某上述主张，本院认为与事实不符，不予支持。其次，关于涉案房屋达到交付条件的时间的认定。吴某、蒋某与昌茂公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案的昌茂·朝庭12号楼于2016年3月26日通过竣工验收，一审法院认定该时间为达到交付条件的时间，并无不当。吴某、蒋某虽主张应以《建设工程竣工验收备案表》中载明的竣工备案时间2019年5月27日，为涉案房屋实际达到房屋交付条件的时间，但双方在《海口市商品房买卖合同》中并未约定将“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”作为交付条件，故吴某、蒋某的主张与合同约定不符，本院不予采纳。再次，关于涉案房屋实际交付时间的认定。昌茂公司于2016年5月22日向吴某、蒋某邮寄《通知书》，通知吴某、蒋某于2016年5月23日办理毛坯房装修手续。因毛坯房装修时间并非约定的交房时间，故昌茂公司通知吴某、蒋某于2016年5月23日办理毛坯房装修手续的时间不能视为实际交房时间。蒋某于2016年7月2日在《物品资料领取记录表》上签名，故实际交房时间应认定为2016年7月2日。最后，关于诉讼时效的认定。昌茂公司未在约定的交付期限将经验收合格的房屋交付给吴某、蒋某，构成违约，故昌茂公司应承担逾期交房的违约责任。双方在合同中约定以日为单位计算逾期交房违约金，属于继续性债务，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。吴某、蒋某向一审法院起诉的时间为2019年7月18日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，2016年7月18日之后发生的违约金未超过三年的诉讼时效，可以支持，但是昌茂公司逾期交房期间（2016年7月1日至2016年7月2日）发生的违约金已经超过了三年诉讼时效，应不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。吴某、蒋某该上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，吴某、蒋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由吴某、蒋某负担。本判决为终审判决。审判长 梁 琼审判员 李 婕审判员 赵 曼二〇二〇年六月二十八日书记员 陈麒吉速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。