山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1009号原告：山西中煤物业有限公司，住所地太原市并州北路35号，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵富平，经理。委托诉讼代理人：姜燕，女，汉族，1994年8月1日出生，住太原市许西村，该公司法务，身份证号×××。委托诉讼代理人：冯林梅，女，汉族，1988年6月15日出生，住太原市小店区坞城路696号，该公司法务，身份证号×××。被告：山西超体体育文化传播有限公司，住所地太原市迎泽区并州北路91号金港国际商务中心4幢4层。法定代表人：王飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭建辉，山西春溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧，山西春溪律师事务所律师。原告山西中煤物业有限公司与被告山西超体体育文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2019）晋0106民初2206号民事判决书，山西超体体育文化传播有限公司不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉，太原市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）晋01民终7198号民事裁定书，发回本院重审，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西中煤物业有限公司委托诉讼代理人姜燕、冯林梅，被告山西超体体育文化传播有限公司的法定代表人王飞及其委托诉讼代理人郭建辉，证人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西中煤物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《场地（房屋）租赁合同》，被告返还房屋；2、判令被告向原告付清被告实际搬出该房屋前的拖欠租金，截止2019年3月31日共计欠付租金184万元（已扣除保证金）；3、判令被告向原告支付原告已垫付的水电费、物业费共计442317.23元；4、判令被告向原告支付违约金684695.17元[（184万元＋442317.23元）×30％]；5、判令本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第二项、第四项诉讼请求增加为：1.判令被告向原告付清被告实际搬出该房屋前的拖欠租金，截止2019年5月26日共计欠付租金402.5万元（已扣除保证金）；2.判令被告向原告支付违约金1340195.17元。事实与理由：2016年2月29日，原、被告签订了《场地（房屋）租赁合同》,约定原告将位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层租赁给被告,房屋面积为3450㎡,租期自2016年3月5日至2021年7月4日止;租金为180万元/年,每半年支付;并约定被告如未依约交纳租金及费用,逾期一个月内每日向甲方支付迟延租金及费用10%的违约金，超过一个月每日应付3倍的违约金。合同签订后，原告如约交房,被告却自2017年12月5日起开始违约拖欠租金。经原告多次催要后,被告于2018年7月31日向原告出具《承诺书》,承诺于2018年8月1日前支付30万元，2018年11月1日前支付50万元，2018年12月31日支付50万元,并保证于2019年2月1日前补齐2018年剩余租金,2019年开始不再拖欠租金。被告出具《承诺书》后，于2018年8月12日、2018年12月12日分别向原告支付租金30万元、10万元,此后再未履行,截止到2019年3月31日,扣除保证金后共欠付原告租金184万元。综上所述，被告违背诚实信用原则,拖欠原告租金184万元,水电费315817.23元、物业费126500元，已构成严重违约。根据《场地(房屋）租赁合同》约定以及相关法律规定原告有权单方解除合同,要求被告返还租赁房屋,支付拖欠租金与违约金,故诉至法院。被告山西超体体育文化传播有限公司辩称，1.对原告的第一项诉讼请求，该房屋于2019年4月底原告已经将被告租赁的房屋强行关闭，实际上已经解除了合同关系，且该房屋已经由原告掌控；2.对原告的第二项诉讼请求，截止到2019年4月30日该房屋已经由原告掌控，且被告的设备均在屋内，这段时间的租金不应当由被告承担，32万元的租金应当计算在租金内，且2018年2月-2018年8月初，2018年12月-2019月2日，我方要求将由于原告造成的停业状态的租金予以核减；3.对原告的第三项诉讼请求，我方认为原告垫付的收电费依据不足，收据不足以证明实际垫付，且应当是属于追偿权，收据不能证明原告已经已经实际支付；4.关于违约金的问题，原被告支付租金的方式并不是严格按照合同约定的时间支付的，按照实际支付租金时间，截止2018年1月份，被告已经实际缴纳271万元，根据实际缴纳方式，实际占用期间的租金已经支付完毕，是属于预缴的，被告不存在违约，不承担违约责任；5.诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本案在卷予以佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《场地（房屋）租赁合同》、2016年7月29日《房屋退租协议》、2016年9月20日《房屋退租协议》、2018年9月13日《租金催缴通知书》、《截止2019年3月31日王飞的租赁情况》。被告的质证意见为对租赁合同及王飞的租赁情况表的关联性不予认可，与本案无关，对两份《房屋退租协议》的真实性不予认可。庭审中，被告就上述两份《房屋退租协议》向本院提出鉴定，后又放弃鉴定，故本院对被告的质证意见不予采纳。上述证据是认定本案中王飞向赵近宏转账32万元是否是针对本案租赁物的关键，本院将根据原被告双方的举证，予以综合认定。2.证人刘某的证言、《物业管理服务协议》、物业费缴纳明细及凭证、《四层超体健身水电物业费欠款明细表》、收据4张。被告的质证意见为对其真实性、合法性和关联性均不认可，现有证据无法证明原告已经实际支付，没有权利向被告追偿物业费。经本院对证人刘某当庭询问，证人刘某陈述原告并没有实际向其支付442371.23元，故本院对被告的质证意见予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日，原告（甲方）作为出租人与被告（乙方）作为承租人签订《场地（房屋)租赁合同》，约定：1、出租场地位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层，租赁面积共计3450平方米；2、乙方租赁该房屋的经营范围：健身；3、租期为5年,从2016年3月5日至2021年7月4日止(2016年3月5日至2016年7月4日为装修免租期);4、租金计算方式:180万元/年；交纳方式:租金按半年支付。乙方在合同签订当日内向甲方指定账户以现金或转账方式先缴纳租金人民币45万元整，装修免租期结束付租金人民币45万元整,以后租金均按半年支付一次,即每年6月5日、12月5日分别缴纳90万元；5、保证金支付:本合同签订之日乙方向甲方交付10万元作为房屋租赁保证金。保证金为乙方不损坏房屋结构设施、不拖欠水、电、燃气、物业费、有线电视等费用的保证。保证金不冲抵末期房租。同时甲方向乙方出具保证金收据。在合同履行期间，若乙方违约给甲方造成损失,甲方有权直接从保证金中扣除予以补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方的扣款通知后7日内将保证金补齐。合同期满,该房屋无任何损坏，结清全部费用双方办理移交手续后,甲方将所收保证金全部返还乙方;如有损坏，至将损坏场地或设备恢复原状之日保证金返还乙方或从保证金中扣除损失数额，将余额返还乙方；6、租金中不包含水、电、燃气、物业费、网费、有线电视等费用，物业费由乙方按照本小区物业收费标准每月5元/㎡向山西杰欣物业有限公司缴纳,物业费随每年房屋租金一次性缴纳；7、乙方有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，甲方有权解除合同,并有权采取停水、停电等措施；8、乙方未依约交纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期一个月内，应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用10%的违约金;超过一个月的,自超过之日起应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用3倍的违约金。2018年1月18日，原告向被告出具一份《租金催缴通知书》，载明被告与原告在2016年02月29日签订了关于金港国际商务中心A座四层整层的《场地（房屋）租赁合同》，现已累计拖欠房租131万元，已经对原告造成了特别巨大的经济损失，严重影响了原告正常经营及正常工作的开展。请被告务必最迟于2018年1月22日16:00前缴清所欠被告房屋租金,否则，原告将依据《场地房屋租赁合同》第六条约定，对被告采取停水,停电等措施。另外，原告将保留通过法律途径追究被告违约责任的权利,由此造成的一切法律责任与经济损失由被告全权承担。所欠房屋租金如下:2017年07月05日-2018年O1月04日41万元；2017年01月05日-2018年07月04日90万元；合计:131万元。2018年7月31日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺：1、2018年8月1日前交付原告房租30万元，恳请原告能让被告先投入正常营业（包括电梯等正常使用）；2、2018年11月1日前交付原告房租50万元；3、2018年12月31日前再交付房租50万元；4、被告保证在2019年2月1日（春节前）把2018年剩余房租费用全部补齐。2019年开始之后的所有房租，被告承诺严格按照季度交纳，绝不拖欠。庭审中，原告陈述其主张的租金为2017年12月5日至2019年3月31日期间，租金共计223万元，被告尚欠184万元。被告陈述2018年5月把欠的租金已经补齐，2018年4月30日前的租金就不欠了。2016年9月18日被告向原告转账32万元是付的4层2017年1月5日到2017年7月4日的租金，原告计算租金未扣减该部分数额。原告陈述上述32万元系支付3层的租金，并提交的两份《退租协议》及收据一份，被告辩称两份《退租协议》中王飞签字并非其本人，向本院申请鉴定，2020年6月10日庭审后被告撤回鉴定申请。原告陈述其主张的水电费及物业费为2016年10月至2018年8月12日，已扣除2018年3月1日至2018年7月31日停业期间的。原告于2019年3月18日向山西杰欣物业有限公司交纳了上述水电费315817.23元及物业费126500元。庭审中被告陈述实际营业至2019年4月30日，原告陈述于2019年5月初锁了被告所租赁房屋。本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年8月29日查封了被告在租赁场地内的健身器材。本案审理过程中，被告提出原告主张的违约金超过实际损失，申请予以减免或减少。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，双方签订的《场地（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中被告陈述实际营业至2019年4月30日，原告陈述于2019年5月初锁了租赁房屋，因此租期应酌情计算至2019年4月30日，对原告请求被告支付自2019年5月1日起之后租金的诉讼请求不予支持。经核算，2017年12月5日至2019年3月31日的租金共计222.5万元，原告计算为223万元有误，原告当庭陈述被告尚欠184万元，应核减5000元，为1835000元。本案中原被告双方对2016年9月18日的一笔32万元的转账所针对的租赁物存在争议，原告主张该32万元系王飞个人支付3层的房屋租金，并提交了两份《房屋退租协议》，本院结合原告与王飞房屋租赁合同纠纷一案中双方的举证，本院认为该32万元应为王飞支付3层房屋的租金，被告以上述两份《房屋退租协议》并非其本人签字为由向本院申请鉴定，后于2020年6月10日向本院申请撤回鉴定申请，针对上述两份协议被告并未提交相反证据予以反驳，应承担举证不利的法律后果。综上，截止2019年4月30日，被告应向原告支付租金1985000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中原、被告双方约定被告有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，原告有权解除合同,现被告逾期支付房租超过一个月以上，原告有权解除合同，原告相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此被告应当将租赁房屋腾退给原告。原告相关诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的为被告垫付的水电费、物业费，《场地（房屋)租赁合同》明确约定上述费用应由被告承担，根据本院对证人的当庭询问，证人刘某陈述原告并未向山西欣杰物业有限公司实际交付物业费、水费、电费442317.23元，故本院对原告请求被告支付其代垫的物业费、水电费442317.23元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金问题，被告未能按期支付房租，已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金酌定以被告所欠房租1985000元按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算一年，计86347.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、原告山西中煤物业有限公司与被告山西超体体育文化传播有限公司2016年2月29日签订的《场地（房屋)租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西中煤物业有限公司自2017年12月5日至2019年4月30日的租金1985000元；三、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西中煤物业有限公司违约金86347.5元；四、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层的房屋腾退，交付原告山西中煤物业有限公司管理使用；六、驳回原告山西中煤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60060元、保全费5000元，共计65060元，由原告山西中煤物业有限公司负担41638元，由被告山西超体体育文化传播有限公司承担23422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郝志亮人民陪审员 贾 荣人民陪审员 李 勇 二〇二〇年六月十九日书 记 员 牛婷婷附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。