河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2540号原告：徐进，男，1973年7月10日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。被告：罗恺，男，1986年9月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：张媛，河南英泰律师事务所。被告：张六全，男，1980年12月10日出生，汉族，住河南省西华县。委托代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：韩利丹，河南英泰律师事务所实习律师。原告徐进与被告罗恺、张六全房屋租赁合同纠纷一案，郑州市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐进及其委托代理人千永红、马婷，被告罗恺及其委托代理人张媛，被告张六全及其委托代理人韩粮旭、韩利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付2019年6月30日之前房租390000元，并按照年利率24%标准支付违约金（其中以8万元为基数自2017年6月1日起开始计算，以31万元为基数自2018年12月1日起开始计算）至判决确定之日；2．判令二被告支付已付部分房租的延期支付违约金共计25675.34元；3．判令二被告自2019年7月1日起按照每天2000元的标准赔偿原告房屋被占用的经济损失至被告实际交还房屋之日（暂计算至2019年8月20日为100000元）；4．判令二被告在限定期间内拆除酒店二楼加装的承重墙体及外立面，逾期则赔偿拆除费50000元（含垃圾清运费，具体金额以司法鉴定机构确定的二楼加装承重墙和外立面的清除费用为准）；5．判令二被告支付私自改建酒店违约金200000元；6．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年3月31日，经原房东同意，原、被告签订了《房屋租赁合同》，后二被告开始装修酒店，在未征得原告和房东同意下私自改造房屋，对房屋主体结构造成安全隐患。后就二楼房屋安全、简易房的归属及使用权问题，原、被告又于2016年7月22日签订了《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》。按照《房屋租赁合同》第三条约定，被告应当在合同签订后3个工作日内支付首期租金，此后提前1个月支付下个半年的租金，但被告支付第一期租金就延迟2天。被告于2016年4月13日支付原告装修补偿款时还要求原告提供房东的授权书，因原告对转租房屋是否需要房东授权书认识不清，当时答应了其要求，后原告咨询了相关人员并告诉二被告转租房屋之前已经征得房东同意、不是房东委托原告出租、故不需要房东授权书。此后被告自第二期支付房租开始不再要求原告提供房东授权书，但二被告每期租金均延迟支付。因二被告多次拖延、拒绝支付房租，原告于2019年2月1日、2日两次给二被告分别发短信，正式通知二被告，解除了双方的《房屋租赁合同》。二被告下欠房租39万元及相关违约金拒绝支付，私自改建房屋且目前仍然占用房屋拒绝搬离，给原告造成损失，故原告诉至法院。被告罗恺辩称，1、罗恺并非本案适格被告。罗恺、张六全作为郑州椰子酒店有限公司（以下简称椰子酒店）的设立人，签订的租赁合同是以酒店的名义为设立法人而从事的民事活动，相关法律责任应当由设立后的法人椰子酒店承担。2016年7月22日，原告与椰子酒店签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，协议加盖有椰子酒店合同专用章。2、原告主张私自改建违约金及拆除费没有事实及法律依据。在《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》中，原告认可椰子酒店的改造并收取了风险押金10万元，因此椰子酒店不应再支付改建酒店违约金及拆除费。3、原告曾自认椰子酒店不欠付其2017年下半年租金8万元，在2018年12月30日之前双方的合同正常履行并不产生迟延支付租金的违约金。4、原告违约在先，椰子酒店有正当理由不支付租金，原告无权行使单方解除权解除与椰子酒店的租赁合同。2018年12月24日，房东张瑜发出《通知》告知，因原告欠付其租金导致其与原告之间的租赁合同已经解除，将停水停电，并要求椰子酒店不再向原告支付租金。后酒店常因停水停电导致无法正常经营，故原告作为违约方，无权单方面主张解除合同。5、原告无权主张2018年12月24日之后的房屋租金，因原告与房东的原租赁合同解除，被告和原告之间的转租合同也随之解除，原告已经无权收取2018年12月25日之后的房租，应当退还椰子酒店又缴纳的2019年上半年房租5万元。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。被告张六全辩称，1、椰子酒店的营业执照系2016年6月28日取得，补充协议是2017年7月22日签订，签订补充协议时，椰子酒店的营业执照已经获取，且加盖有椰子酒店的合同章，罗恺系法定代表人，其有权代表椰子酒店签订本案合同。2、补充协议是对合同的补充修改或增加，其在补充协议中变更主体符合法律规定。涉案合同是原告与椰子酒店所签订的协议，罗恺、张六全作为设立人并非以自己的名义在本案中从事民事活动而是以椰子酒店的名义与原告签订并履行合同。3、在履行本案合同时，支付租金也是以椰子酒店的名义进行的，履行合同的行为也能够证明罗恺、张六全并非以自己的名义在本案中从事民事活动。综上，原告选择起诉被告罗恺、张六全系起诉主体错误。经审理查明：位于郑州经济技术开发区经北一路××大街西××楼，房屋产权证号为郑房权证字第××号的房屋登记所有权人为张瑜。2015年6月25日，原告徐进作为承租方（乙方）与张瑜（出租方、甲方）签订《郑州市商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于郑州市经开区第二大街96号2号楼2-3层的房屋出租给乙方使用。租赁期间自2015年7月1日至2020年6月30日。合同期内未经张瑜同意不得转租、转借承租该房屋，确需联营或转营等必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。2016年3月31日，原告徐进作为出租方（甲方）与被告罗恺、张六全（求租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于郑州市经开区经北一路西2号的房屋，房屋共三层，租赁期限为10年，自该租赁合同签订之日起算。租赁期限届满前1个月，如乙方需要继续承租，需要提前半年向甲方提出书面申请，由甲方决定是否继续续签合同。签订合同后，乙方须在3个工作日内一次性向甲方支付补偿房屋装修费30万元整。租金每半年交付一次。前4个合同年每月租金6万元；第5、6个合同年，租金在第4年基础上5%为75.6万/年；第7、8个合同年，租金在第6年基础上，递增5%为79.38万/年；第9、10个合同年，在第8年基础上，递增8%为85.73万/年。押金5万元，合同签订后乙方需直接作为定金的形式支付给甲方。该押金主要用于：1、保障房屋内的结构完好，如出现人为损坏的现象，甲方有权按照市场价格要求乙方赔付相应的赔偿款。2、乙方须按时缴纳水电费，如有逾期，甲方有权从押金中扣除实际应缴费用及10%/天的滞纳金。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%；若乙方到期支付租金超出10天，甲方有权无偿收回房屋，解除本租赁合同，且房屋内部装修等无偿归甲方所有；3、任何一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20万元违约金。备注：因该房屋所有人为张瑜，甲方保证该房屋无任何债务问题，甲方的一切行为视为张瑜的真实意思表示，租赁期间不能因张瑜未参与合同订立视为合同无效，由于房屋所有人归属问题带来后果由甲方负责。2016年4月1日，原告徐进作为承租方（乙方）与张瑜作为出租方（甲方）又就上述房屋签订《郑州市商业房屋租赁合同》，租赁期间自2016年7月1日至2026年6月30日。合同约定，合同期内未经张瑜同意不得转租、转借承租该房屋，确需联营或转营等必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。2016年7月22日，原告徐进作为甲方与罗恺、椰子酒店（乙方）签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，约定：一、2号楼改建酒店装修过程中，在未经甲方同意认可的情况下，乙方私自改造多处（如二楼加装承重墙体，外立面，上楼顶楼梯及楼顶简易房等），对房屋主体结构造成一定的安全隐患，乙方承诺由此引起的一切安全问题，均由乙方负责，造成的损失乙方无条件承担。二、甲方收取乙方安全风险押金10万元整，合同期内无上述问题发生，合同到期退还乙方。三、楼顶改建的简易房产权归甲方所有，乙方应按照提供给甲方的设计图纸搭建，建成后不得随意更正，2年内乙方无偿使用，2年后每年支付甲方3万元。2018年12月24日，张瑜向张六全送达通知，通知载明，鉴于徐进已拖欠2017年7月1日至今长达一年半房租未交，多次催促未果，且该楼即将拆迁改造，依据出租人张瑜和承租人徐进所签的《郑州市商业房屋租赁合同》，依法行使出租人单方解除权，于2018年12月24日已正式解除此合同。并于当日通知郑州椰子酒店三个月内搬离完毕，并支付所欠房租及滞纳金。否则将停水停电，并保有依法追缴所欠款项的权利。2019年4月29日，原告徐进出具情况说明一份，载明截止2018年12月前在合同期内张六全正常支付房租给承租人徐进，并于2018年12月10日支付给徐进2019年上半年部分房租5万元。另查明，椰子酒店注册成立于2016年6月8日，2017年7月3日股东由罗恺变更为张六全。椰子酒店法定代表人为张六全。在租赁合同履行期间，椰子酒店多次从其公司账户向原告徐进账户转款，用于支付房租。以上事实由原、被告共同提交的《房屋租赁合同》、《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，原告提交的房产证、银行转账流水，被告提交的《通知》、情况说明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。张六全、罗恺作为椰子酒店的设立人，其为设立法人从事的民事活动，其法律后果由椰子酒店承受。本案中的租赁合同虽以二被告名义签订，但二被告签订该合同实为椰子酒店承租该房屋。设立后的椰子酒店亦实际在涉案房屋内办公，椰子酒店曾多次直接向原告转款支付租金，2016年7月22日的补充协议上亦加盖椰子酒店的公章予以确认。故涉案租赁合同的权利义务主体应为椰子酒店。二被告并非涉案合同的实际相对人，对其二人的答辩意见，本院予以采纳，对原告关于二被告的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐进的诉讼请求。案件受理费12420元，由原告徐进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘红丽人民陪审员  孙年来人民陪审员  李怀强二〇二〇年六月二十八日书 记 员  杜 辉