山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3028号 上诉人（原审被告）：青岛安嘉房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路288号市南软件园G1楼2502室。 法定代表人：矫文青，总经理。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋海兰，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛瑞捷物业管理有限公司，住所地青岛市市南区山东路1号滨海花园海丽楼1楼E户。 法定代表人：赵耿，总经理。 委托诉讼代理人：张钢，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛安嘉房地产开发有限公司（以下简称安嘉公司）因与被上诉人青岛瑞捷物业管理有限公司（以下简称瑞捷物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安嘉公司上诉请求：1、撤销原判，改判安嘉公司支付物业费的50%，即427068元，安嘉公司不承担违约金；2、本案一、二审诉讼费用由瑞捷物业承担。事实与理由：1、瑞捷物业未提供《物业管理委托合同》约定的服务质量，应当减少安嘉公司应付物业费。《物业管理委托合同》约定，瑞捷物业应当向安嘉公司提供公共部位和配套设施的维修养护、绿化养护、公共环境卫生、车辆秩序管理、开展文化娱乐活动、代为收取费用等服务。然而，瑞捷物业并未提供上述合同约定的主要服务，影响安嘉公司招商。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”瑞捷物业提供的服务质量未能达到合同约定，因此，安嘉公司有权要求减少价款，结合本案实际情况，安嘉公司认为支付物业费的50%为宜。2、安嘉公司并非无故拖欠物业费，不应支付违约金。瑞捷物业的物业服务存在较大质量瑕疵，未按照约定全面提供服务，且长期占用安嘉公司车库对外出租获取收益，瑞捷物业对安嘉公司未进行催告，一审中提供的催告证据非原始载体，不具有真实性。因此，安嘉公司不应支付违约金。 被上诉人瑞捷物业辩称，1、瑞捷物业已经完全、全面履行了《物业管理委托合同》中的全部合同义务。瑞捷物业自2012年起为涉案小区提供物业服务以来，对小区的公共设备、配套设备、公共绿化、环境卫生等均按照合同约定履行义务，受到小区业主的认可，安嘉公司提出的其网点周边卫生脏乱差等问题不属实。安嘉公司在涉案小区的1-6层网点长期闲置且无人看管，其房屋破损存在安全隐患，瑞捷物业除了对其网点周围进行日常保洁外，还经常组织专项活动对网点内部进行清理，已经全面履行了合同义务。2、瑞捷物业对安嘉公司拖欠物业费，履行了催告义务。因安嘉公司长期拖欠物业费，瑞捷物业每个季度均在其网点正门张贴催费公告进行催费。2018年5月15日，瑞捷公司通过EMS向安嘉公司住所地邮寄催缴物业费公函，但因安嘉公司未在工商登记的住所地办公被退回。综上，安嘉公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 瑞捷物业向一审法院提出诉讼请求：1.安嘉公司支付截止到2019年6月30日的物业管理服务费947925元及违约金514723.3元，合计1462648.3元；2.本案的诉讼费用由安嘉公司承担。 一审法院认定事实如下：一、2012年5月30日，瑞捷物业与青岛鲁能领寓业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定瑞捷物业为青岛市市南区鲁能领寓小区提供物业服务，合同期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止。合同期满后，双方再次签订《物业管理委托合同》，约定合同期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止。 二、2014年2月，瑞捷物业与安嘉公司就2014年2月1日起至安嘉公司实际使用之日止的物业服务费签订《协议书》。双方约定：1.双方均认可瑞捷物业于2012年5月20日与青岛市市南区鲁能领寓业主委员会所签订的《物业管理委托合同》并遵守。2.因安嘉公司网点房长期空置，且面积较大，经双方协商一致，瑞捷物业同意在《物业管理委托合同》基础上对物业管理服务费用协商后再给予一定的物业服务费优惠。瑞捷物业按照0.4318元/㎡/月收取物业服务费，即安嘉公司全部物业应当缴纳物业服务费为180000元/年，每季度45000元。上述物业服务费根据物价上涨水平，每两年在上一年度基础上递增5%。3.安嘉公司按季度向瑞捷物业支付物业费，2014年2月1日至2014年9月30日物业费120000元应于2014年9月30日前支付完毕，以后每个季度开始的第一个月底前缴纳当季的费用，以此类推。4.安嘉公司应在应缴物业服务费之日将应缴款项一次性汇入瑞捷物业指定的银行账号，经催告逾期未能支付的，按照应缴金额每日万分之三支付违约金，经催告逾期超过30日，瑞捷物业有权单方解除本协议，瑞捷物业不再承担《物业管理委托合同》中的物业服务义务，并有权向安嘉公司追偿。 2014年11月24日，安嘉公司向瑞捷物业支付物业服务费45000元。自2015年1月起，安嘉公司未支付物业服务费。 一审法院认为，瑞捷物业与安嘉公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照合同约定履行各自的义务。本案中，安嘉公司未如约履行，瑞捷物业依约有权要求其立即支付。故对于瑞捷物业主张安嘉公司向其支付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方的约定，安嘉公司应支付自2015年1月1日至2019年6月30日的物业费854137.5元。安嘉公司未及时支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。瑞捷物业明知涉案房产处于空置状态，而采用到涉案房产张贴催费单的形式主张已向安嘉公司催告过物业费，对瑞捷物业该主张，一审法院不予采纳。瑞捷物业作为物业服务的经营者，在其与业主因物业费等问题发生争议后，应积极沟通协商解决，而不是消极拖延致使矛盾持续存在。故瑞捷物业要求安嘉公司按每日万分之三主张违约金理由不成立，一审法院不予支持。安嘉公司主张与瑞捷物业存在车位租赁费争议，但不主动通过合法方式解决纠纷，其采取拖延支付物业费的行为不当，一审法院亦不予支持。综上，安嘉公司应当以每期应缴物业费金额为基数，自每一期逾期之日起至2019年6月30日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息91065元。 综上所述，安嘉公司应支付瑞捷物业自2015年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费854137.5元及相应利息91065元。瑞捷物业超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、安嘉公司于判决生效之日起十日内向瑞捷物业支付物业管理费854137.5元；二、安嘉公司于判决生效之日起十日内支付瑞捷物业违约金91065元;三、驳回瑞捷物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17964元，减半收取计8982元，由瑞捷物业负担3144元，安嘉公司负担5838元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，安嘉公司与瑞捷物业签订的《物业管理委托合同》符合相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。瑞捷物业为安嘉公司提供了相应物业服务，安嘉公司应当依约缴纳物业服务费及因逾期支付产生的违约金。关于安嘉公司主张瑞捷物业提供的物业管理服务存在质量问题，与合同约定不符，应减少物业费的上诉理由，本院认为，针对瑞捷物业在日常管理中存在服务不到位、不完善等问题，一审法院已结合案情，酌情降低安嘉公司应支付的违约金计算标准，安嘉公司主张物业服务费减半收取，无事实和法律依据，故本院对安嘉公司的该请求不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4940元，由上诉人青岛安嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 邓永芳 书记员韩平