安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1584号 上诉人（原审被告）：阜阳世纪财富置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区致富路8号，统一社会信用代码913412006775973471W（1-1）。 法定代表人：陈光华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李俊峰，北京双北律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李宾，男，汉族，1958年5月15日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：李俊峰，北京双北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶晓刚，男，汉族，1974年8月9日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人阜阳世纪财富置业投资有限公司（以下简称世纪财富公司）、李宾因与被上诉人陶晓刚合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪财富公司、李宾上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陶晓刚全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陶晓刚负担。事实和理由：1.一审认定涉案房屋总价款为5209278元缺乏事实依据。涉案解除房地产还在开发协议仅约定54号楼13层房屋整层产权抵给陶晓刚或其指定的人，并没有约定涉案房屋价格。涉案房屋在办理商品房预售许可证时备案价仅每平米4000元左右，13层整层面积910.75平方米。一审以陶晓刚单方认定的价格作为认定房屋价值的依据显属错误；2.一审认定应交纳给房地产管理局监管账户的预售资金应由世纪财富公司、李宾承担缺乏事实与法律依据。预售资金应由购房人支付至监管账户，房地产管理部门才能给予办理商品房网签合同备案手续；3.陶晓刚没有按照合同约定积极配合开发商完成相关手续办理，未按照相关规定交存公共维修基金，故涉案房屋没有办理网签合同备案、没有交付系因陶晓刚原因导致。且一审开庭结束前涉案房屋尚未取得初始登记，一审直接判令世纪财富公司、李宾于判决生效后十日内协助办理涉案房屋产权登记显属错误；4.陶晓刚要求世纪财富公司、李宾承担违约责任和资金占用费无事实及法律依据。其与世纪财富公司、李宾就解除合作开发后的房屋给付方式作了明确约定，世纪财富公司、李宾从未拒绝给付合同约定的房屋，因陶晓刚原因未办理网签、没有交付。世纪财富公司、李宾也从未占用陶晓刚资金，不存在违约责任及资金占用费。 陶晓刚辩称：1.一审认定涉案房屋总价款5209278元有事实依据，房屋分户明细表对房屋价值有明确记载。2019年7月6日三方签订的解除房地产合作开发协议，附有房屋分户明细表及房屋楼层平面图，作为合同附件，加盖世纪财富公司骑缝章。房屋分户明细表明确记载涉案房屋坐落位置、楼层、用途、建筑面积、销售单价、销售总价等，载明涉案房屋建筑面积910.75平方米，合计5209278元，一审以此认定房屋价值并参照房屋价值确定经济损失有事实依据；2.涉案房屋为折抵取得，不应按照房产局资金监管程序网备，且涉案房屋目前已初始登记，亦不需要进行网签备案，世纪财富公司、李宾故意刁难陶晓刚，让其先行支付购房款及公维基金无法律依据；3.涉案解除合作协议约定，不配合履行该协议造成陶晓刚损失的，费用应由世纪财富公司、李宾承担，一审判令世纪财富公司、李宾支付经济损失正确；4.世纪财富公司、李宾一直不同意将涉案房屋抵付给陶晓刚，亦不配合办理房屋变更登记手续，其称涉案房屋未办理网签备案、没有交付系因陶晓刚原因导致与事实不符。相关规定已明确2018年3月1日后竣工交付的房屋，其维修资金由建设单位统一交存至专户账户，业主在办理入住手续时，需向建设单位支付其应交的维修资金。该规定并没有明确办理网签备案必须先交公维资金。涉案房屋至今未能办理抵付手续，更谈不上交付房屋，故陶晓刚不存在不配合交纳公维资金情形。 陶晓刚向一审法院起诉请求：1.世纪财富公司、李宾将阜阳农机大市场二期54号商办楼第13层（房号1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1314、1315、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1322）房屋产权转让至陶晓刚名下（房屋价值5209278元）；2.判令世纪财富公司、李宾赔偿陶晓刚资金占用费损失（自2019年9月23日起，按房屋价值5209278元，年利率6%计算至房屋产权变更登记之日止）；3.诉讼费、保全费由世纪财富公司、李宾负担。 一审法院查明：2015年2月10日，世纪财富公司（为甲方）、李宾（为乙方）、陶晓刚（为丙方）三方共同签订《房地产合作开发协议书》，约定共同合作开发位于阜阳市颍东区项目，出资比例为甲方50%、乙方40%、丙方10%。对权利义务、利润分配与风险承担、违约责任等均作了约定。2016年1月18日，世纪财富公司向陶晓刚出具加盖其公司财务专用章的收条一份，载明“今收到陶晓刚阜阳市农机大市场二期开发合作项目投资款人民币大写：叁佰陆拾万元整（小写：3600000.00），与一期项目无关，详见三方协议”，世纪财富公司法定代表人陈光华在该收条落款处签名及日期。2017年5月7日，三方又签订《房地产联合开发补充协议》，对继续推进合作及后续资产处置问题等作了补充约定。2019年7月6日三方签订《解除房地产合作开发协议》，约定“甲乙丙三方于2017年5月11日签订了关于合作开发阜阳市颍东区致富路东侧阜阳农机大市场项目的协议，现甲、乙、丙三方本着自愿、平等的原则，经协商一致，达成如下解除协议：―、丙方此前与甲乙方签订了房地产合作开发协议，出资比例为10%。经甲、乙方同意，丙方退出本次房地产合作开发项目。丙方10%的出资及利益分成，按原协议比例重新分配给甲乙方，因丙方退出，即丙方10%出资比例分为9份。其中甲方分得5份，即分得5.6%，乙方分得4份，即分得4.4%。二、截至2019年7月6日，丙方完成了原房地产合作开发协议书上要求的出资。从本协议签订日起，丙方完全退出此次房地产合作开发，原房地产合作开发协议书及补充协议所有内容与丙方无关，丙方既无需继续出资，也不再享有该项目任何利益分成。三、甲乙方确认丙方在将此次房地产合作开发项目中，丙方前期投入的资金及退出合作的回报，以农机大市场二期54号楼第13层整层产权折抵给丙方或丙方指定的人，作为丙方退出此次房地产合作开发项目的投资回报。四、从协议签订生效日起，丙方可以对农机大市场二期54号楼第13层产权的转让事宜进行操作，甲乙两方应积极配合丙方，完成农机大市场二期54号楼第13层整层产权转让相关手续。丙方在该产权未完成转让手续之前，不得利用该房产做任何违法违规的行为，如有发生相关违法违规行为，自本协议生效日起，甲乙方不承担任何法律责任。五、丙方或丙方指定的人在接受该产权时，按照正常购房流程配合开发商完成相关手续的办理，开发商为丙方开具54号楼Ｉ3层出售税票和付款凭证以及办理产权登记的所有手续。如甲乙两方有不配合履行该协议、造成丙方损失的，费用由甲乙方承担。六、甲乙丙三方自愿达成以上协议，如发生争议，由三方协商解决，协商不成，三方同意由有管辖权的人民法院解决。七、本合同自双方签字盖章之日生效。本合同一式4份，甲、乙、丙方各执2份。”并附该楼层平面图及54号楼Ｉ3层房屋分户明细表，载明房屋坐落在颍东区，房号为1301-1322号的建筑面积、销售单价及总价，合计建筑面积910.75㎡，总价5209278元。因陶晓刚催促世纪财富公司、李宾就涉案房产办理转让事宜无果，委托安徽仲天律师事务所向世纪财富公司、李宾发出《律师函》，要求世纪财富公司、李宾接到该函协助办理涉案房产的产权转让手续，否则依法诉讼。世纪财富公司、李宾未能给予回复办理。 一审法院另查明：世纪财富公司就坐落于阜阳市颍东区致富路898号的阜阳市农机大市场二期54号商办楼于2016年9月16日取得（阜）房预售证第201600367号《商品房预售许可证》。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则、秉持诚实，恪守承诺。 合作开发房地产，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效，双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。陶晓刚与世纪财富公司、李宾签订的《房地产合作开发协议书》以及《房地产联合开发补充协议》，是经过双方充分协商形成的一致意见，是双方真实意思表示，合作的一方世纪财富公司又具有开发房地产经营资质。双方签订的《房地产合作开发协议书》以及《房地产联合开发补充协议》没有违反法律的强制性规定，是合法有效合同，双方均应依约履行。 对于2019年7月6日三方签订《解除房地产合作开发协议》的效力，由于合作开发房地产并未组成一个真正意义上的企业实体，其本质上是一种合伙联合经营方式。因此，在合作完成或双方结算达成解除协议，出资方收回垫出资金，亦不属抽逃注册资本的违法行为，也应为有效合同。世纪财富公司、李宾在《解除房地产合作开发协议》约定基于陶晓刚前期投入的资金及退出合作的回报，以农机大市场二期54号楼第13层整层产权折抵给陶晓刚或陶晓刚指定的人，陶晓刚现要求将约定的阜阳农机大市场二期54号商办楼第13层（房号1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1314、1315、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1322）房屋产权转让至其名下，因该房屋已于2016年9月16日取得（阜）房预售证第201600367号《商品房预售许可证》，本着理顺合同关系，尊重当事人意思自治，对陶晓刚的诉求，予以支持，由此产生的税费按法律法规承担。 对于陶晓刚主张的判令世纪财富公司、李宾赔偿其资金占用费损失（自2019年9月23日起，按房屋价值5209278元，年利率6%计算至房屋产权变更登记之日止），世纪财富公司、李宾抗辩其无违约行为，涉案房屋并不具备初始登记的条件，更不具备过户登记的条件；世纪财富公司、李宾多次告知陶晓刚按照房产局要求交纳购房款及公共维修基金而原告并未按此办理。从《解除房地产合作开发协议》的约定“丙方10%的出资及利益分成，按原协议比例重新分配给甲乙方，因丙方退出，即丙方10%出资比例分为9份。其中甲方分得5份，即分得5.6%，乙方分得4份，即分得4.4%。”来看，是世纪财富公司、李宾获得陶晓刚投资的份额将涉案房产折抵给陶晓刚或陶晓刚指定的人作为前期投入的资金及退出合作的回报，故不应当再由陶晓刚支付购房款，即使需要向房产局监管帐户支付购房款，付款义务也应当在世纪财富公司、李宾，世纪财富公司、李宾也未举证其通知陶晓刚交纳公共维修基金而陶晓刚未按期交纳的证据，故对该辩解意见，不予采信；陶晓刚向世纪财富公司、李宾发出律师函，要求其履行协助义务，而其未能履行，应当承担违约责任。根据《解除房地产合作开发协议》第五条“如甲乙两方有不配合履行该协议、造成丙方损失的，费用由甲乙方承担”的约定及参照抵付房屋附表中载明的房屋价值，陶晓刚的该项诉求，不违反法律规定，予以支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：阜阳世纪财富置业投资有限公司、李宾于判决生效后十日内将阜阳农机大市场二期54号商办楼第13层（房号1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1314、1315、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1322）房屋产权协助办理转让至陶晓刚名下，由此产生的相关税费按法律法规各自承担，同时支付陶晓刚经济损失（自2019年9月23日起，按房屋价值5209278元，年利率6%计算至房屋产权变更登记之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48264元，减半收取24132元，诉讼保全费5000元，合计29132元，由阜阳世纪财富置业投资有限公司、李宾承担。 二审中，世纪财富公司为支持其上诉请求，向本院提交：1.2018年6月25日由陶晓刚签字确认的销售底价单、2019年2月和9月销售房屋价格单、2018年7月3日陶晓刚签字确认的购房申请审批单。证明涉案房屋大客户销售单价为4000元每平方米，陶晓刚所称房价为5000多每平方米与客观事实不符，一审作价错误；2.阜阳市房地产管理局文件、物业专项维修资金交存通知单、缴款凭证。证明世纪财富公司已按照房地产管理局要求交存了涉案物业专项维修资金，陶晓刚应按照政府文件要求将维修基金支付给世纪财富公司，在其没有支付维修基金时，世纪财富公司、李宾有权拒绝交房。 李宾质证认为：对上述证据均无异议。 陶晓刚质证认为：对证据一，1.2018年6月25日销售底价单、2018年7月3日购房申请审批单真实性无异议，但购房审批单是针对袁功成、武锋购买的房屋作出的价格批示，是单独针对该两户房屋所作的特价销售，且与抵付给陶晓刚的房屋位置、楼层及购房时间均不一致，与本案无关联性；2.对销售价格单的关联性、证明目的有异议。因一房一价，该销售单价仅能证实个别房屋单价，不能客观反映涉案房屋真实价格，且位置与抵付房屋不同。陶晓刚是在不得已情况下接收房屋抵付单价5600-5700元每平米，双方在签订解除合作协议同时对抵付房屋单、总价、坐落位置进行了明确约定，作为合同附件并加盖骑缝章，应按照双方约定价格抵付。对证据二，1.对文件的真实性无异议，但世纪财富公司、李宾不配合办理涉案房屋登记，陶晓刚尚未办理房屋抵付手续，谈不上交付房屋，不存在陶晓刚不配合交存公维资金情形；2.通知单不是原件不能核实其真实性，不能证实邮件内容，也不能证实世纪财富公司催告陶晓刚办理房屋备案及过户的事实，陶晓刚不存在拒收邮件的情形。 本院认证意见：1.对证据一，销售底价单、购房审批单所载房价形成时间为2018年6月，双方签订解除合作协议的时间为2019年7月，两者时间不同，所涉房屋位置、楼层亦各不相同，不能客观、全面反映所抵付房屋在抵付时真实市场价格，不宜作为涉案房屋价值参考。购房审批单房屋价格单系世纪财富公司单方制作，仅反映特定房屋单价，未显示所售房价形成时点，且部分房屋建筑面积、单价与总售价存在明显矛盾，对该两份价格单的真实性、关联性，本院不予认定。故对该组证据的证明效力，本院不予认定；2.对证据二，阜阳市房地产管理局文件的通知对象为“阜城区各有关开发建设单位”，该通知载明：维修资金由建设单位统一交存至专户账户，业主应在办理入住手续时交付专项维修资金。故按照该通知规定，维修资金应先由建设单位交存，在涉案房屋依约过户至陶晓刚或其指定人员名下，前述人员办理入住手续时再行向建设单位交纳。世纪财富公司没有证据证明其已经按照约定将涉案房屋抵付至前述人员名下及涉案房屋已能够办理入住手续，不符合上述通知中规定的不得将房屋交付买受人的条件，故该组证据不能达到其证明目的，本院亦不予认定。 双方当事人对一审所举证据举证、质证意见与一审一致，本院对于一审所举证据的认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。世纪财富公司、李宾与陶晓刚签订了《解除房地产合作开发协议》，约定以农机大市场二期54号楼第13层整层产权折抵给陶晓刚或其指定的人，作为陶晓刚退出此次房地产合作开发项目的投资回报，并同时约定世纪财富公司、李宾应积极配合陶晓刚完成涉案房屋产权转让相关手续，该协议系其三方当事人真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，世纪财富公司、李宾与陶晓刚应按照约定全面履行自己的义务。故一审法院根据前述协议约定，判令世纪财富公司、李宾协助陶晓刚办理涉案房屋产权转让正确。世纪财富公司、李宾虽上诉称一审认定涉案房屋价值为5209278元错误，但因涉案房屋单价随着不同时点的市场行情变化、房屋具体位置等因素而变化，其所举证据不能全面、客观反映涉案房屋于《解除房地产合作开发协议》签订时的市场价值，亦不能提交其他充分证据证明涉案房屋的真实折抵价格，故一审依据《解除房地产合作开发协议》及所附《房屋分户明细表》认定折抵总价为52092783元并无不当，世纪财富公司、李宾的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 《解除房地产合作开发协议》已经明确约定，世纪财富公司、李宾将涉案房屋13层整层产权折抵给陶晓刚或其指定的人，作为陶晓刚退出合作开发的投资回报，所以，虽该协议约定陶晓刚按正常购房流程配合开发商完成相关手续办理，但该正常购房流程不能理解为陶晓刚仍需支付购房款，否则即与前述以产权折抵投资汇报的约定相互矛盾。阜阳市房地产管理局通知虽规定，业主未按规定交存维修资金的，建设单位不得将物业交付给业主，但该通知同时载明，维修资金由建设单位统一交存至专户账户，业主在办理入住手续时向建设单位支付其应交的维修基金。在本案审理过程中，世纪财富公司、李宾未提交证据证明涉案房屋已完成抵付，已有业主办理入住手续，故世纪财富公司、李宾提出的陶晓刚没有按照合同约定积极配合开发商办理相关手续，涉案房屋未能办理网签备案、未能交付系因陶晓刚原因造成，世纪财富公司、李宾有权拒绝交房的上诉理由不能成立，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。世纪财富公司、李宾无其他证据证明陶晓刚对涉案房屋未能办理网签及办理产权过户存在过错，应承担举证不能的法律后果，故一审判令世纪财富公司、李宾支付陶晓刚经济损失并无不妥。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48269元，由阜阳世纪财富置业投资有限公司、李宾负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年六月二十九日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。