四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1371号 原告：吴浪，男，1970年6月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：段涛，男，1984年5月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：余安宁，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被告：张浪，男，1987年8月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告吴浪与被告段涛、张浪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴浪向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《门市租赁合同》并向原告支付2020年度的租金40000元；2.判令二被告向原告支付2020年度违约金12000元；3.判令二被告承担连带责任。事实和理由：2019年5月22日，原告与二被告签订了《门市租赁合同》，原告将其所有的坐落于四川省武胜县沿口镇门市出租给二被告使用，租期十年，从2019年5月22日起至2029年5月22日止，年租金40000元且需提前一个月支付。二被告支付了第一年租金后，在2020年4月22日应当交纳第二年租金时，迟迟不支付。随后原告多次与二被告沟通，要求二被告履行合同并给付租金，但二被告拒不支付。且被告段涛于2020年5月6日给原告邮寄了一份《解除合同通知书》，以今年疫情致其一直无法正常经营、合同目的不能实现、合同无法履行为由要求解除合同。原告认为，今年疫情确属事实，但并不会致使二被告一直无法正常经营，原、被告签订的是可以继续履行的长期租赁合同，疫情并不当然导致合同目的不能实现，现疫情管控已经结束，该合同应当继续履行，因此二被告侵犯了原告的合法权益，并违反了合同中关于租金支付的约定。 被告段涛辩称，1.原告的诉请及理由不成立，其因疫情无法经营在2020年4月26日至2020年5月6日期间多次向原告要求解除合同并将钥匙交给原告。在原告不接受的情况下，其于2020年5月6日又向原告邮寄了一份《解除合同通知书》，其系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，依法解除合同并交还钥匙。2.其是在第一年租期内（即2020年5月3日）就告知原告不再继续租赁，没有给原告造成任何损失，且原、被告签订的房屋租赁合同并未约定违约金数额，不存在应当支付违约金12000元的事实；2020年5月6日起二被告就未再使用案涉门市，原告诉请二被告支付第二年租金是没有任何理由的；原告的诉请及理由是强行要求二被告租赁案涉门市，不符合公平合理原则。3.2020年1至4月正值疫情高峰期，案涉门市无法经营，根据国家宣布的相关规定，疫情期间应减免租金，原告应退还二被告三个月租金共计10000元，其将保留向原告追诉退还租金的权利。 被告张浪辩称，因今年疫情原因，二被告无法正常经营案涉门市，也没有继续经营的经济能力，其早已告知原告不再继续租赁，不存在违约行为，不应支付违约金；2020年5月6日起二被告就没有继续使用案涉门市，原告要求二被告支付第二年租金无事实依据；根据国家关于疫情的相关规定，疫情期间应减免租金，原告应退还二被告三个月租金，其将保留向原告追诉退还租金的权利。 本案原告吴浪围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、《门市租赁合同》、不动产权证书［川（2019）武胜县不动产权第××号］、微信朋友圈截图；被告段涛围绕答辩意见依法提交了《门市租赁合同》、微信转账记录、中国建设银行转账电子回单、《解除合同通知书》及ＥＭＳ邮寄单。本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证，经审查，对客观真实、来源合法并与本案具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月22日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《门市租赁合同》，内容为：“第一条甲方将自有的坐落在武胜县沿口镇门市出租给乙方使用。第二条租赁期限租赁期从2019年5月22日起将出租给乙方使用，至2029年5月22日止。……第三条租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定年租金40000.00元整，……第三年开始递增百分之五。乙方提前一个月支付房租费用。门市到期时，甲方收回门市，并收回此住房钥匙和水卡、电卡，乙方并结清一切费用。……违约责任：以上条款甲乙双方共同遵守，若一方违约，违约方将赔偿对方违约金为门市租金总价的（空格）。第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商。本合同一式贰份，甲乙方各执壹份。从签字之日起生效，到期自动作废。备注：房款方式2019年5月22日支付房租费伍仟元整，剩余叁万伍仟元整乙方在2019年5月28日支付房款给甲方。”合同签订后，二被告于2019年5月22日通过微信向原告吴浪转账5000元，于2019年5月24日通过手机银行向原告吴浪转账35000元。 2020年5月6日，被告段涛向原告吴浪邮寄送达了一份《解除合同通知书》，内容为：“吴浪：2019年5月22日，我与你订立《门市租赁合同》，约定租赁期限从2019年5月22日到2029年5月22日止。因今年疫情，我方一直无法正常经营，合同目的不能实现，导致合同无法履行，不得已，向你提出解除合同，本合同一经送达生效，即我与你订立《门市租赁合同》解除。请即时前来办理门市移交，否则视为你方已收回门市。通知人：段涛。”当日，原告吴浪收到了此《解除合同通知书》。 另查明，二被告共同租赁案涉门市从事房屋中介，疫情爆发前，生意不景气。被告张浪现系武胜县业诚房产经纪有限责任公司监事，二被告目前仍在从事房屋中介。 案涉房屋为原告吴浪单独所有，坐落于四川省武胜县，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务，房屋建筑面积为92.12㎡，使用期限为2010年6月19日起至2050年6月18日止，房屋所在层为-1。 再查明，四川省于2020年1月24日启动突发公共事件I级应急响应。2020年1月27日，武胜县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作领导小组办公室印发了《武胜县全面停止群体聚集活动工作方案》（武新肺炎防领办发〔2020〕19号），明确要求县内所有大型活动一律取消，所有KTV、网吧、图书馆……商场等场所一律停止营业，……恢复时间根据疫情情况而定。2020年3月26日，武胜县应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室转发了《四川省人民政府办公厅关于印发实施四川省全面恢复正常生产生活秩序工作指南的通知》，该通知指出，按照党中央国务院决策部署，根据全省突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级以及全省县（市、区）均为低风险地区的实际，为加快建立同疫情防控相适应的经济社会运行秩序，现将《四川省全面恢复正常生产生活秩序工作指南》予以印发，重点严防境外疫情输入，全面恢复正常生产秩序，全面恢复正常生活秩序。 本院认为，原、被告在自愿和平等的基础上签订的《门市租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2020年5月6日，被告段涛以疫情致其无法正常经营案涉门市、合同目的不能实现为由向原告吴浪发出《解除合同通知书》，原告吴浪不同意解除合同，并于2020年6月2日诉至本院要求二被告继续履行合同并支付租金。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告段涛单方提出解除合同，虽通知了原告吴浪，但原告吴浪并不同意解除，原、被告未能就解除合同协商一致。疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形及疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。本案中，在武胜县疫情防控期间（2020年1月24日至2020年3月26日），受疫情影响二被告不能正常营业，但现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件，二被告租赁案涉门市能够实现合同目的。二被告亦未举示证据证明本案存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的其他四种情形，故本院认为被告段涛于2020年5月6日单方向原告吴浪发出《解除合同通知书》，不具有法律效力，原告吴浪请求二被告继续履行合同，符合法律规定，本院依法予以支持。 原、被告约定案涉门市年租金为40000元且需提前一个月支付，原告吴浪要求二被告支付2020年5月22日至2021年5月21日期间的租金40000元，本院依法予以支持。二被告虽未按约定及时向原告吴浪支付租金，但被告段涛于2020年5月6日（第一年租赁期内）单方向原告吴浪发出了《解除合同通知书》，其认为合同已依法解除，原、被告为此发生争议，致使原告吴浪向本院提起诉讼，同时原、被告签订的《门市租赁合同》中并未约定违约金数额，且未给原告吴浪造成实际损失，原告吴浪要求二被告支付违约金12000元，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告吴浪与被告段涛、张浪于2019年5月22日签订的《门市租赁合同》继续履行； 二、被告段涛、张浪于本判决生效之日起十日内支付原告吴浪租金40000元； 三、驳回原告吴浪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1100元，减半收取计550元，由原告吴浪负担150元，被告段涛、张浪负担400元（原告吴浪已预交550元，待本案执行时由被告段涛、张浪一并支付给原告吴浪400元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  滕俊贤 二〇二〇年六月二十九日 书记员  肖 玲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承担人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。