北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4232号上诉人（原审原告）：王育森，男，1988年9月3日出生。委托诉讼代理人：刘丽（王育森之嫂）。上诉人（原审被告）：王治荔，男，1990年8月22日出生。委托诉讼代理人：赵保民，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：北京千秋盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区五爱屯西街3号院1号楼1层3单元102号。法定代表人：沈平，经理。委托诉讼代理人：何冬成，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人王育森、上诉人王治荔因与被上诉人北京千秋盛世房地产经纪有限公司（以下简称千秋盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王育森之委托诉讼代理人刘丽，上诉人王治荔之委托诉讼代理人赵保民，被上诉人千秋盛世公司之委托诉讼代理人何冬成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王育森上诉请求：1.撤销一审法院判决，由千秋盛世公司与王治荔共同承担利息损失432790.27元；2.如认为千秋盛世公司赔偿问题应另案处理，则要求王治荔承担35万元损失，在判决王治荔负担数额后，该数额与432790.27元的贷款利息差额，其将向千秋盛世公司主张；3.诉讼费由王治荔、千秋盛世公司负担。事实和理由：1.一审法院判决王治荔赔偿其8万元过低，无法弥补其损失；2.签订自行成交版房屋买卖合同与其无关，应由千秋盛世公司承担责任；3.一审法院调整违约金的方式错误，法院应依照实际损失作出判决，不应酌定；4.如本案仅处理王治荔责任部分，则判决王治荔承担数额与43万余元贷款利息的差额，系其向千秋盛世公司主张损失范围。王治荔上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回王育森请求王治荔赔偿的诉讼请求；2.王育森承担诉讼费。事实和理由：1.王育森主张的损失并未实际发生，而且贷款利息损失最终数额会受到多种因素影响，应予降低；2.公积金贷款新政属于不可抗力，不应由其承担责任；3.虽然2018年8月30日没有完成解押，但当日去解押是千秋盛世公司的安排，不应由其承担责任；4.首付款未足额支付，因此无法办理解押登记及电子平台交易手续，出现此结果王育森也有责任。千秋盛世公司辩称，同意一审判决，不同意王育森、王治荔的上诉请求及理由。认可一审判决中认定的基本事实及判决结果，但不认可判决中所述其有一定过错或违约行为。其履行合同中没有任何违约行为，不应承担责任。因房屋存在抵押且王治荔资金不足需要王育森配合解押，而王育森需要时间筹措首付款，所以双方签订了自行成交版合同，其在当时告知了风险；在公积金贷款新政实施后，王育森仍可以申请公积金贷款20万元，但其选择了商贷，此部分贷款额度差异的损失应由王育森承担。其尽到了居间方应做到的督促协调工作，并无任何违反居间合同约定的行为。2019年1月，王育森向一审法院起诉请求：1.判令王治荔、千秋盛世公司偿还王育森432790.27元经济损失；2.判令千秋盛世公司退还5万元房屋中介费；3.王治荔、千秋盛世公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年5月17日，出卖人王治荔和买受人王育森签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《存量房屋买卖合同》），约定：第一条，出卖人所售房屋坐落为：丰台区××街×号院×楼×单元×室，建筑面积94.81平方米，房屋登记用途是住宅，第二条（一）该房屋房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号……（三）该房屋权利性质为商品房……（四）该房屋抵押情况为：已设定抵押，抵押权人银行，双方当事人同意：出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记。第三条，成交方式，双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋出售经纪服务合同编号QS001，机构名称千秋盛世房产，机构备案号京经纪（2008）第5008号，北京市存量房屋购买经纪服务合同编号QS001，机构名称千秋盛世房产，机构备案号京经纪（2008）第5008号。第四条（一）该房屋成交价格为3840000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五……3.贷款方式付款：√公积金贷款√商业贷款，买受人应于×年×月×日前支付首期房价款×元，占全部房价款的×%。余款×元向[银行][住房公积金管理机构委托的商业银行]申请贷款支付，金额按买受人实际情况定。（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列第c种方式处理：……c.买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于2018年9月30日前获得贷款批复；不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定：双方协商。（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意按照下列第a种方式处理：a.买受人应当于2018年9月30日前向出卖人补足差额……（3）如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2018年9月30日前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意按照下列第a种方式处理：a.买受人于2018年9月30日前向出卖人支付剩余房价款×。第六条房屋交付，出卖人应在房屋产权交易变更后三日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任……（二）逾期付款责任……。第九条不动产登记，（二）转移登记出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续……。附件五付款方式及期限的具体约定为空白。2018年5月17日，委托人王育森（甲方）和房地产经纪机构千秋盛世公司（乙方）签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称《经纪服务合同》），约定：意向房屋区位：丰台区五爱屯西街3号，楼层4层，建筑面积94.81平方米，意向房屋登记用途：居住，房屋承购总价不高于3840000元，可按商业贷款、公积金贷款方式支付。第二条委托服务事项及完成标准，甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列服务：（一）提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；（二）初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息；……（四）查看意向房屋权属情况；……（七）陪同甲方实地看房；（八）协助甲方完成《存量房屋买卖合同》网上签约。第五条（一）经纪服务费用及支付方式，甲方应当在支付房屋定金时，按佣金50000元标准向乙方支付房地产经纪服务费。第六条权利义务（二）4.乙方权利义务，乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。第七条违约责任……（二）乙方违约责任2.乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。王育森于2018年5月17日支付了王治荔100000元，于2018年8月25日支付了王治荔500000元，于2018年10月29日支付了王治荔1390000元，其申请的185万元商业贷款也于2018年11月5日转到了王治荔账户。王育森和王治荔于2018年9月17日办理完网签手续，于2018年10月29日办理完房屋产权过户手续，该房屋现登记在王育森名下。王育森主张王治荔和千秋盛世公司均存在违约，导致其购买的房屋在2018年9月17日才办理完网签，而当日是《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（京房公积金发[2018]51号）（以下简称《调整公积金贷款政策通知》）实施第一天，根据新政，因其只缴纳了1年多公积金故只能申请10万元公积金贷款，其不得已只能将120万公积金贷款+65万元商业贷款改为了185万元商业贷款，而两种贷款的利息相差很大，导致其产生了巨大的损失。王育森主张王治荔和千秋盛世公司的违约行为具体如下：一方面，王治荔违反合同约定的解押时间，于2018年9月17日才完成房屋解押手续，导致无法在2018年9月17日之前办理网签；另一方面，中介机构违反规定，让买卖双方签订了自行成交版的房屋买卖合同，而非经纪成交版的合同，导致买卖双方不能在中介公司的电脑上及时办理网签，而只能在工作日到建委交易大厅办理网签；因新政规定“本通知自2018年9月17日起施行，此前已网签的，按原规定执行”，如果在2018年9月17日之前已经办理网签的话，则根据旧有政策其可以贷到120万元公积金贷款，因此，其要求王治荔和千秋盛世公司赔偿其经济损失，并要求千秋盛世公司退还全部中介费。王治荔认可自己于2018年9月17日下午才办完房屋抵押权注销登记手续，认可当天办完网签，但不同意王育森的主张，主张申请银行解除抵押需要一定的时间，自己于2018年9月14日收到千秋盛世公司电话后当日下午就从外地赶回北京办理解押手续，自己不存在懈怠行为，不构成违约，而王育森和中介公司沟通不畅，对政策出台风险评估不足等，王育森也应负一定责任。王育森提交《住房公积金个人查询单》《公积金官网及APP查询材料》《北京住房公积金管理中心关于北京市2018年最低工资标准和基本生活费涉及住房公积金有关事项的通知》《不动产估价报告书》《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（京房公积金发[2015]22号）《调整住房公积金个人贷款政策解读》《调整公积金贷款政策通知》、《公积金官网“政民互动”回复内容》、向北京市住房公积金贷款中心的咨询视频和12329热线咨询视频等予以证明其符合首套房、未婚、名下无住房贷款记录、住房公积金缴存满一年等条件，如果按照旧政策可以申请到120万元公积金贷款。《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（京房公积金发（2015）22号）主要内容为：一、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元……本通知自2015年6月1日起实施。《调整公积金贷款政策通知》主要内容为：二、1.实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。……五、本通知自2018年9月17日施行，此前已网签的，按原规定执行。王育森提交网上软件计算数额、还款计划表等予以证明其所述的25年商业贷款和公积金贷款利息差额的计算方法。王育森提交录音予以证明签订合同之前其哥哥在32分40秒的时候明确说了“我们要顶足了去做贷款”，说明其已经明确说明要顶格申请公积金贷款，即申请120万元且《存量房屋买卖合同》中也在公积金贷款和商业贷款项下全打了√，说明公积金要贷满120万元，剩下的申请商业贷款，此也符合正常人的思维。王治荔和千秋盛世公司认可王育森提交的录音中王治荔声音真实性，但是不认可王育森的主张，主张王育森和王治荔并未在合同中约定王育森要申请的公积金贷款的具体数额，而且录音中未谈到王育森要申请公积金贷款的数额，且即使提到也是洽谈，不能作为定案依据。另外，王育森提交的证据不足以证明其按照旧政策必然可以贷到120万元公积金贷款。还有，由于贷款利率不确定，不认可王育森所述的25年商业贷款和公积金贷款的利息差额。王育森提交录音，称：买方询问这份合同是不是建委的规制合同，千秋盛世公司回答这是建委4月15日刚刚推行的新版制式合同，主张此可以证明千秋盛世公司让买卖双方签订自行成交版的买卖合同，而非经纪版的买卖合同，对其进行误导，违反《房地产经纪管理办法》第十四条“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”的约定，另外，千秋盛世公司作为中介机构，未遵守《关于规范存量房交易服务平台网签工作的通知》中规定的网签流程，导致其产生本案损失。王治荔和千秋盛世公司不认可王育森的上述证据的证明目的和主张。千秋盛世公司认可：如果签订经纪成交版的房屋买卖合同的话，则可以在其公司电脑上随时办理网签，不用去建委交易大厅办理，但不认可王育森的主张，主张根据建委规定，如果签订经纪成交版的房屋买卖合同则需要进行资金监管，买方需要交纳20%的首付款，而王育森没有钱交纳首付款，没有办理资金监管，没办法签订经纪成交版的房屋买卖合同，且该房屋还有两个银行贷款的抵押未解，故公司让王育森和王治荔签订了自行成交版的房屋买卖合同，且让买卖双方签订自行成交版的合同并不违反相关政策规定。王育森不认可千秋盛世公司的主张，称自己在2018年9月15日之前并不清楚自行成交版和经纪成交版买卖合同的差异，签合同时千秋盛世公司从未予以说明；主张首付款为房价总额减去贷款金额后的数额，不存在千秋盛世公司所述其交不起首付款的主张。王育森主张每月16日是还款日，截止2019年3月15日，其实际偿还了3个月的公积金贷款。一审法院向北京市丰台区房管局租赁科进行调查，询问：如果中介公司促成买卖双方达成房屋买卖交易，中介公司让双方签订了自行成交版的合同，而未签订中介经纪成交版的合同，是否违规；该科表示：不违规。中介机构如果促成交易一般应当签订三方合同，但是房屋买卖合同也可以是自行成交版的。一审法院到北京市住房公积金管理中心进行调查，询问：按照《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》出台之前的旧政策，个人申请住房公积金贷款，能贷到多少？该公积金管理中心表示：需要看申请人的具体条件，通过初审、复审、网上向征信中心、住建委等核查有关情况，无法给出准确意见；如果在新政之前已经办理网签，假如申请人符合无房无贷未婚等条件，那么申请人一般是能够贷到120万元的，但是只能说贷到的可能性很大，不能最终保证，需要实际申请实际审核。一审法院认为，根据各方陈述，本案可以确认的事实是：《存量房屋买卖合同》约定“出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记”，而王治荔于2018年9月17日才办理完房屋抵押权注销登记手续；千秋盛世公司让王育森、王治荔签订了自行成交版的房屋买卖合同，导致买卖双方只能到建委大厅办理合同网签手续，而如果签订的是经纪版的房屋买卖合同，则可以在中介公司电脑上随时办理网签手续。该案中，王育森主张王治荔未按房屋买卖合同约定的时间进行解押，且千秋盛世公司违规让买卖双方签订自行成交版的房屋买卖合同致使其不能及时办理网签，从而在新政《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》出台后，无法申请120万元的住房公积金贷款，只能申请商业贷款，从而产生巨大的利息差额损失。王治荔和千秋盛世公司对王育森的主张持有异议。结合各方的观点，法院认为本案的主要争议焦点是王育森要求王治荔和千秋盛世公司赔偿损失的主张是否成立。对此，法院将进行如下分析。第一，关于主体问题。王育森和王治荔签订了《存量房屋买卖合同》，双方之间形成房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当依约履行。王育森和千秋盛世公司签订的是《存量房屋承购经纪服务合同》，千秋盛世公司并非《存量房屋买卖合同》的合同签订主体，故王育森以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼要求千秋盛世公司赔偿经济损失并退还5万元中介费，属于被告主体有误。王育森和千秋盛世公司之间的法律关系不属于本案处理范围，王育森可以另行向千秋盛世公司主张权利。第二，关于违约责任问题。因王育森和王治荔签订的《存量房屋买卖合同》明确约定了“出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记”，而王治荔于2018年9月17日才办完房屋解押手续，确实违反了合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于王育森和王治荔签订的《存量房屋买卖合同》中未就逾期办理抵押权注销登记的违约责任进行明确约定，故本案将着重考虑王治荔该违约行为给王育森造成的实际损失。第三，关于损失承担问题。因《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》（以下简称[2018]51号公积金新政）规定：“……五、本通知自2018年9月17日施行，此前已网签的，按原规定执行”，王育森主张因为王治荔未按合同约定时间办理解押导致其无法在上述公积金新政出台之前办理网签。对此，法院认为，因为涉案房屋存在抵押，而王治荔于2018年9月17日才办理完成抵押权注销登记手续，当日系[2018]51号公积金新政实施第一天，王治荔迟延解除抵押的行为确实导致了王育森只能执行[2018]51号公积金新政，无法按照原规定执行。因[2018]51号公积金新政规定：“实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元”，因王育森当时缴存了一年的公积金，据此最多可贷10万元公积金。然而，假如根据原规定执行的话，根据法院向北京市住房公积金管理中心调查情况可知，假如王育森符合单身、首套自住房、无房屋贷款记录等条件，其最高贷到120万元公积金贷款的可能性很大。另外，因《存量房屋买卖合同》显示王育森已经选择了公积金贷款和商业贷款两项内容，可知王育森是准备申请公积金贷款的，且王育森提交的录音中亦提到了“要顶足了贷”，据此可以佐证王育森准备申请最高120万的公积金贷款的主张，且此符合正常人的理性选择，故法院对王育森该主张予以采信，由此可知，王治荔的违约行为是王育森无法申请最高120万元公积金贷款的原因之一。王育森在此情况下转而全部申请商业贷款，因两种贷款形式的利息存在差异，故王育森产生利息损失的可能性极大。因此，王育森要求王治荔赔偿损失，具有依据。但是法院将进一步分析赔偿损失的数额。第四，王治荔应当赔偿损失的数额。根据各方当事人陈述可知，涉案房屋未在[2018]51号公积金新政之前办理网签的原因，除了王治荔迟延解除抵押登记外，还有一个原因是双方无法在千秋盛世公司随时办理网签而只能于工作日到不动产交易大厅办理，由此可见，王治荔的违约行为不是导致王育森所述损失的唯一原因。因此，王育森要求王治荔承担所有损失，依据不足。由于新政的出台并未为当事人能提前预见事项，而不论王育森基于何种理由，其最终和王治荔签订自行成交版《存量房屋买卖合同》皆系其自身选择和决定，王育森亦应当承担自己行为的后果。另外，考虑到未来银行贷款利率调整的可能性、提前还款可能性等因素，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，酌定王治荔赔偿王育森损失8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、王治荔于判决生效后7日内赔偿王育森损失8万元；二、驳回王育森的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审审理中，各方对合同签订履行过程分别做了陈述。王育森称：买卖双方分别与居间人签订了居间合同；签订买卖合同时，王治荔并未告知涉讼房屋存在两个抵押，居间方也一直未告知其此事，其直至2018年9月14日才知晓；买卖合同签订时，并未约定系自行成交版还是经纪成交版合同、居间人亦并未告知两种版本的风险；2018年9月12日，其和居间方去建委做购房资格审核时，中介业务员代其告知建委工作人员买卖合同系自行成交版；其购房款始终充足，约定2018年8月30日解押，系因届时其工作方满一年，符合申请公积金贷款要求。王治荔称：买卖双方分别与居间人签订了居间合同；因房本被二次抵押银行扣留，故其签订合同时没有提交房本原件，已将二次抵押事实告知各方；其自始至终不清楚合同版本的风险及影响，居间方并未告知自行成交版的风险；约定2018年8月30日解押的原因，是二次抵押至该时间方满1年可以申请提前还贷；在2018年9月前，两个银行贷款早已归还，只是尚未取回解押证明；2018年9月14日早上接到中介人员通知后，从河北衡水赶到北京，中间因忘记带东西回家取了一次，所以下午三点左右到达，当日领取了一个解押证明。千秋盛世公司称：买卖双方分别与居间人签订了居间合同；涉讼房屋原系王治荔通过其购买，涉讼合同定金较低、风险不大，即未审核房本原件，当时并不知晓二次抵押；订立合同时，因王治荔贷款尚未还清、王育森首付不足，所以只能签订自行成交版合同，并已告知买卖双方版本风险，建委工作人员做购房资格核验时，系王育森自行答复合同版本为自行成交版；对于解押事宜曾反复沟通、催促，2018年9月14日及时协调了王治荔来京解押，已尽到居间义务。根据各方陈述及本案在案证据，本院确定如下事实：为交易涉讼房屋，王治荔、王育森签订了《存量房屋买卖合同》，并分别与千秋盛世公司签订了居间合同；买卖合同签订时，合同中并未约定双方的成交模式，亦未约定房屋存在二次抵押。王治荔并未告知房屋存在二次抵押的情况，千秋盛世公司并未告知买卖双方采取自行成交版的手续及风险。根据本院释明，王育森重新计算了损失实际数额。根据25年贷款年限、息差损失一次性赔偿、一次性赔偿后亦会产生利息因素，王育森确认：如满足432790.27元息差，按照目前最高定期存款利率计算，最低赔偿应为354235元。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案法律争议焦点可以归纳为：王育森因贷款政策影响产生的息差损失如何分担。具体应从三方面讨论，一是本案中能否一并处理居间方违约问题；二是各方责任如何确定；三是具体损失数额如何确定。第一，本案中可以一并处理居间方违约责任。根据民事诉讼理论，不同合同引起的法律关系，因其要件事实及裁判规则不同，应以不同案件处理，一审法院亦据此作出判决。但在合同联立情况下，在一案中处理更有利于分清各方责任、减少诉累。合同联立，是指相互间具有结合关系的合同。对于居间合同而言，签订房屋买卖合同时各方委托居间方的目的，而居间合同履行又可能影响房屋买卖合同的履行。因此，两者相互间存在结合关系，属于不同当事人间合同的联立。当然，并非全部因合同联立产生的纠纷都需要一并解决，适用时应把握以下基本标准：一方当事人因联立合同中当事人违约行为遭受损失；可能存在违约行为的当事人系源于不同合同；不同违约行为与损失有一定因果关系且一并处理有利于划分责任。必须注意，依据合同联立分担损失时，应考虑不同合同的各自特点，根据具体约定确定是否存在违约，之后比较不同违约行为在造成损失中的责任大小，以确定承担损失的最终数额。至于本案，王育森提出诉讼请求，请求王治荔基于房屋买卖合同、千秋盛世公司基于居间合同共同赔偿其遭受的贷款息差损失。本院认为应一并处理的原因为：一是损失产生系基于不同当事人的违约行为产生，违约行为间本身已有关联；二是分案处理又可能因法律关系不同、案件审理等原因，导致当事人间责任难以协调一致解决，最终造成损失赔偿出现不同步的偏差风险。因此，在本案中一并确定各方责任及应承担损失数额，是解决三方争议最为合理的方式。第二、应根据不同合同特点确定各方违约责任。本案损失，系因2018年公积金贷款新政实施后，王育森被迫变更贷款方式遭受的息差损失。损失主要原因有两方面：一是房屋买卖合同中，出卖人未如实告知存在两个抵押、未按约定时间解押；二是居间合同中，居间人未能审查出房屋存在二次抵押、未能提示签订自行成交版买卖合同风险、出现逾期解押时未能尽到督促义务。就房屋买卖合同而言，按期解押系王治荔的合同义务。从目前查明原因看，未按期完成解押是造成息差损失的重要原因，因此其应向王育森承担违约责任。就居间合同而言，居间人对于市场信息、房价变化、政策变动、各方履约意图等的专业性、敏感性，应远高于买卖合同双方，这也是双方在交易时委托居间人的重要原因。其合同义务并非仅限于组织双方签约、协助过户、交付房屋等主要义务，还应履行居间合同的次要义务，如释明不同合同版本风险、督促按期履约、协调紧急情况等。仅在组织签约时，居间人也应充分审核房源信息、出卖人权利状况、购房人资质等。本案中，千秋盛世公司存在以下违约行为：签约时并未审核出王治荔存在两个抵押，导致在2018年9月14日取得一个解押证明后，仍然无法完成网签；无论交易双方限于各自原因选择何种合同版本，都未明确提示、告知自行成交版合同风险；在王治荔逾期还贷解押时，虽曾催促，但并未及时、透彻的向王育森提示逾期解押风险。需要指出，千秋盛世公司根据双方的选择，最终组织双方履行了房屋买卖合同，基本居间义务已完成，因此无须退还居间服务费。对于损失责任，本院认为，在损失原因中，王治荔未按期解押系主要原因，而居间人在房屋抵押权审核、合同版本风险告知、督促解押中的违约行为系次要原因。由此，赔偿王育森损失时，王治荔应承担主要责任，千秋盛世公司应承担次要责任，具体责任比例本院酌情确定。另需指出，因王治荔与千秋盛世公司也签订有居间合同，虽本案根据王育森请求一并处理了王治荔、千秋盛世公司在各自合同中的违约问题，但无法处理千秋盛世公司与王治荔居间合同是否存在违约问题。因此，王治荔认为其未按期解押系因千秋盛世公司原因导致等意见，并非本案要件事实。如王治荔认为居间人履行居间义务有瑕疵，可另行通过合法途径解决。第三、影响损失的因素。一是损失总额的确定。本案损失实际为不同贷款方式的息差。经本院释明，王育森在二审中对损失数额重新计算，最终确定损失数额为354235元，虽仍有一定不确定性，但王治荔、千秋盛世公司并无其他更为妥当的计算方式。因此，本院确定该数额为王育森因被迫更换贷款方式的损失最高限额。二是影响损失数额的排除因素。王治荔、千秋盛世公司提及的因素包括：未来贷款利率调整、提前还贷、120万元公积金贷款数额能否实现。对此，本院逐一论证。对于利率调整因素，根据生活常识，贷款利率根据社会经济变化需要调整必然发生。但既然称为调整，就有上下浮动风险。对此，不能单一考虑贷款利率下调可能，故该因素不能成为降低损失数额的因素。对于提前还贷因素，王育森自王治荔、千秋盛世公司处获得的仅为利息差额赔偿，并非全部贷款本金。而提前还贷，必然需筹措全部或部分本金，此方式并非王育森选择贷款方式本意，亦需付出资金成本，因此，该因素亦非降低损失数额的因素。对于公积金贷款能否足额实现因素，一方面，根据政策规定及法院向银行的调查结果，王育森资质符合最高额批贷条件，而其亦曾表示“要顶足了贷”；另一方面，未能完成预先设定贷款数额，与王育森本人无关，系因王治荔与千秋盛世公司的行为导致。因此，是否足额贷款不能作为降低损失数额的因素。三是王育森应自行承担部分损失。如前所述，买卖合同及居间合同履行中的违约行为，均与王育森无关。但是，王育森在知晓贷款方式必须发生变化时仍选择履行合同，不但体现了减损义务，也实际获得了房屋。虽违约解除的赔偿范围也是履行利益，但就诉讼风险而言，履行合同所获得利益相对更优于解除合同，维护权利成本也相对较低。由此，依据公平原则，本院确定由王育森分担一定损失。此外，即使依据新的公积金政策，王育森申请贷款时仍可选择公积金贷款加商业贷款的混合贷方式。但其目前的贷款方式为商业贷款，由此计算的利息损失应略高于混合贷。但因王育森工作时间仅一年有余，即使选择公积金贷款数额也相对较小，由此产生的利息对最终损失影响不大，本院将其作为王育森分担损失的因素，但不再具体量化到损失总额之内。综上所述，王育森的上诉请求部分成立，应予支持；王治荔的上诉请求不能成立，应予驳回；千秋盛世公司对损失发生亦负有责任，应承担一定损失。因损失负担原则及数额发生变化，对于诉讼费用的分担及数额，本院依法予以调整。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1091号民事判决；二、王治荔于本判决生效后7日内赔偿王育森损失20万元；三、北京千秋盛世房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内赔偿王育森损失10万元；四、驳回王育森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8542元，由王治荔负担3600元（于本判决生效后七日内交纳），由北京千秋盛世房地产经纪有限公司负担1800元（于本判决生效后七日内交纳），由王育森负担3142元（已交纳）。二审案件受理费8400元，由王治荔负担5600元（已交纳1800元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳），由北京千秋盛世房地产经纪有限公司负担2800元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 周梦峰审 判 员 陈雨菡二〇二〇年六月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 李 丽