浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初965号 原告：杭州康钱艺贸易有限公司，住所地：桐庐县城南街道金东小区174号。 法定代表人：康钱峰，总经理。 委托诉讼代理人：姚式云、**，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：浙江汉德邦建材有限公司，住所地：桐庐县城南街道江南东兴路。 法定代表人：许自力，董事长。 委托诉讼代理人：李凌峰，浙**茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程钱，浙**茂律师事务所实习律师。 原告杭州康钱艺贸易有限公司（以下简称康钱艺公司）诉被告浙江汉德邦建材有限公司（以下简称汉德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告康钱艺公司的法定代表人康钱峰及其委托诉讼代理人**，被告汉德邦公司的委托诉讼代理人李凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康钱艺公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金42240元并返还押金3万元；2.被告赔偿原告室内附属设施损失、设备搬迁费及停工停业损失等费用共计100万元。案件审理中，原告将上述诉讼请求变更为：1.被告向原告支付违约金42240元并返还押金26400元；2.被告支付原告房屋装修补偿费660000元（3300㎡×200元／㎡）及停产停业损失1115400元（3300㎡×13元／㎡×26个月）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告与被告签署厂房租赁合同一份，合同约定：原告租用被告面积为3300㎡的厂房用于仓库用途，合同租赁期限为三年，自2017年12月1日至2020年11月30日止；租金为8元／㎡／月，原告另需交纳1个月房租费金额押金（押金额26400元），租赁期满后，双方交接完毕后7日内无息退还原告；本合同生效，如原告提出（解除合同的），需支付未到期租金的20%，被告提出解除合同的，需赔偿未到期租金的20%，该合同还约定了其他条款。厂房租赁合同生效后，双方开始履行，被告向原告交付租赁厂房，原告按生产经营所需在租赁厂房建造了必要的围墙隔断、生产车间、经营及办公用房，并投入大量设备、物资、人力等成本，目的是在三年履约期限内持续稳定进行生产经营。2019年10月，被告与桐庐新城发展投资有限公司（以下简称桐庐新城公司）经协商一致，就桐庐新城公司收购被告坐落于桐庐经济开发区的房屋（含土地使用权、部分设施）签订框架协议书，同年11月，被告协同有关房地产评估公司工作人员到原告生产厂区对包括属于原告的构筑物及室内附属设施、机器设备等进行测量、清点、登记。同年12月，被告与桐庐新城公司就上述收购被告房屋（含土地使用权等）事宜签订协议书，由桐庐新城公司向被告支付土地价值、建筑物价值、房屋装修费以及包含原告部分的室内附属设施费、设备搬迁费、停工停业损失等费用。之后，被告通知原告解除合同并要求限期搬迁，但对其违约赔偿及搬迁而给原告造成的生产厂区构筑物、室内附属设施、停工停业等损失及机器设备搬迁费用只字不提。为此，原告向被告多次交涉协商处理，被告非但置之不理而且对原告采取断电、阻挡原告人员车辆进入厂区等粗暴方式应对处理原告诉求。综上所述，被告因与桐庐新城公司达成收购其公司房屋土地的收购协议而单方解除厂房租赁合同，已构成违约，被告应依据厂房租赁合同第11.1条承担解除合同的违约责任，并应向原告支付因租赁厂房被收购而产生的相关费用及损失补偿。 原告康钱艺公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.厂房租赁合同，证明原告租用被告面积为3300㎡区域及设备用于仓库使用，租赁期限到2020年11月30日以及被告提出解除合同的违约责任等条款的事实。 2.关于被告与桐庐新城公司签订框架协议书的公告以及签订协议书的公告，证明被告与桐庐新城公司的收购行为系平等民事主体之间形成的买卖合同关系，不属于政府征收拆迁，且原告应享有设备搬迁费、停工停业损失等财产权益。 3.拆迁事宜联系函，证明被告单方解除与原告所签的厂房租赁合同并采取停电等措施迫使原告限期腾退的事实。 4.租赁房屋腾空承诺书，证明被告同意原告租赁厂房使用至2020年3月30日，并给予原告供水供电和通行便利，原告同意在此时间前腾空交房的事实。 5.公证书及附件光盘，证明原告在腾空所租用厂房前，厂房内场地、机器设备设施、用于生产经营的附属建筑物及附着物等现状。 6.被告与桐庐新城公司签订的协议书以及附属的房地产估价报告书、桐政办[2018]54号文件，证明原告应当享有设备搬迁费、房屋装修费、停产停业损失等财产权益。 被告汉德邦公司书面答辩称，1.原告要求被告支付违约金42240元无事实和法律依据，该项诉请应当予以驳回，被告同意返还押金24788.43元。双方签订的厂房租赁合同第五条约定，承租期间的水电费用由原告承担。第11条第11.1款约定，合同期内如被告提出解除合同，需赔偿未到期租金的20%。第12.2条约定，发生不能预见的（厂房搬迁、涉及到政府拆迁等）不可抗力，应立即书面通知对方，遭受不可抗力的一方由此可以免责。被告在获悉政府征收拆迁事宜后，曾于2019年11月25日向原告发出拆迁事宜联系函，告知原告因政府拆迁而无法履行合同，双方解除租赁关系，同时要求原告于2020年2月28日前配合完成房屋腾空的工作。因原告收函后未按期腾空，被告于2020年3月6日再次向原告发出关于限期腾退的函，通知原告将在2020年3月10日起停电，要求原告于3月15日前腾空归还。3月13日，原、被告双方签订租赁房屋腾空承诺书，原告承诺于3月30日前腾空房屋，关于双方争议事项通过司法程序解决。被告提前解除涉案房屋租赁合同的行为符合免责条款约定事由，被告可以据此免责，因此无需向原告支付解除合同的违约金42240元。截止到2020年3月6日止，原告在承租期间尚欠被告电费1611.57元，应当在押金26400元中予以抵扣，余额24788.43元被告愿意退还给原告；2.原告要求被告支付房屋装修补偿费660000元及停业停产损失1115400元没有相应事实和法律依据，应当予以驳回。依据双方签订的厂房租赁合同第6.4条约定，乙方（即本案原告）需经过甲方（即本案被告）书面同意方可进行装修增设且费用由乙方承担。但是原告在租赁期间从未向被告提出过装修方案且在本案中也未提供证据证明实际装修费用。因此原告主张被告支付装修费用无依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及桐政办[2018]54号文件均明确规定征收补偿的对象是被征收人，即本案中的被告，政府委托的评估机构也并未对原告房屋装修及停产停业损失补偿予以明确，原告据此主张停产停业损失明显不当。根据对类似案件生效判例的研判分析，凡是涉及到有租赁关系的政府拆迁项目中，是否对提前解除合同的承租人给予停产停业损失、搬迁补偿费、临时安置费和设备评估补偿等都需要根据租赁合同的约定，在租赁合同没有明确约定的情况下，承租人仅依据被征收人与政府部门签订的征收补偿协议提出上述主张的，法院一律不予支持。综上，被告认为本案原告除返还押金之外的其他诉讼请求均无事实和法律依据，请求依法驳回原告的不合理诉讼请求。 被告汉德邦公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述下列证据材料：发票签收单，证明原告截止到2020年3月6日尚欠被告电费1611.57元，应当在押金中予以等额扣除的事实。 为查明桐庐新城公司与被告签订协议收购其房地产的行为属于政府征收还是公司之间的买卖关系，本院依职权调取了如下证据： 1.关于要求明确富春未来城东兴路沿线国有土地企业收购主体的意见。 2.桐庐经济开发区（科技城）管委会党委会议纪要。 3.收购非国有企业土地房产设备备案审批表。 4.桐庐经济开发区（富春江科技城）管委会致企业的一封信。 原告提供的证据，被告质证认为，证据1的三性无异议，但被告是因为政府拆迁属于不可抗力，不应当承担违约责任；证据2的三性无异议，但不能证明原告的待证事实，该两份公告并未体现原告的任何财产权益；证据3的三性无异议，但不能证明原告的待证事实，被告于2019年11月25日书面通知原告搬迁腾空时并未与桐庐新城公司签订拆迁协议；证据4的三性无异议，但不能证明原告的待证事实，被告在2019年11月25日就发函原告搬迁腾空，并没有同意租期到2020年3月30日；证据5的三性无异议，但不能证明原告的待证事实；证据6的三性无异议，但被告认为被拆迁人是被告，与原告无关联。 被告提供的证据，原告质证认为，证据的三性均无异议，但原告已经支付过电费，支付凭证待庭后交给法庭。 对本院调取的证据，原告质证认为，证据1，证据的三性无异议，从该证据的证明对象和目的来看，足以证明富春未来城东兴路沿线国有土地收购系企业收购，并非政府征收。收购主体为桐庐新城公司并非桐庐县住房和城乡建设局；证据2，真实性无异议，但会议纪要不属于政府作出具体行政行为的行政文件，且其内容也不属于政府作出具体行政行为的范畴，不应作为具有证明力的证据采用；证据3，证据三性均无异议，该证据证明了收购主体是桐庐新城公司，是平等民事主体之间的收购，而非县政府组织实施的政府收购。桐庐新城公司属于国资企业。其收购向管委会和桐庐县国资委报备符合报备流程，但不能因此改变收购的性质；证据4，证据载明的征迁安置工作部署等内容与案涉协议书载明的内容不符，缺乏真实性、合法性，即使该证据来自政府相关部门，因与客观事实不符而不具有证明力。该证据形式上看，被告2019年5月29日就收到该函，被告要作为证据应在举证期限内提交，或者法庭调查终结前提交，而不应在庭审结束后由法院依职权调取。因此该证据不宜作为具有证明力的证据采用。被告质证认为，证据的三性均无异议。其中证据4载明，因政府建设开发富春未来城的规划需要，要求被告配合政府部门做好拆迁安置工作。证据1明确桐庐新城公司是政府部门下属的国资单位，不是普通的民事主体，由此更加证明了案涉的房屋拆迁系政府部门的统一征收安置行为，对被告来说属于不可抗力，不是原告辩称的平等民事主体之间的买卖法律关系。 经审核，本院对原、被告提供的证据三性均予以确认，并根据证据内容结合当事人的陈述综合认定案件事实。对于本院调取的证据，相互之间能互相印证，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年11月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：1.甲方在现有的厂房内，提供一块面积为3300㎡区域供乙方作为仓库，合同期限为3年，即自2017年12月1日至2020年11月30日止，租金为8元／㎡／月，乙方须另行交纳1个月房租费金额押金（押金额：26400元），租赁期满后，双方交接完毕后7日内无息退还乙方；2.本合同签订后，收到乙方支付的首次租金后，甲方将现有区域的设备、设施搬迁、隔断制作安装等工作，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；3.在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交装修、增设方案，并经甲方同意方可进行，装修、增设附属设施费用由乙方承担，否则乙方应于收到甲方通知后7日内负责拆除、恢复原状。逾期不拆除的，须支付违约金3000元／日；4.租赁费用的支付：租赁场地实行先缴纳租金后使用原则，每半年支付一次，提前一个月缴纳下半年的房租。水费按照3.75元／吨（含污水处理费）。电费按照1.2元／度，价格为含税价格，桐庐调整水费、电费的，按照以上价格调整比例（同比例增减）；5.本合同生效后，如乙方提出解除合同，需支付未到期租金20%，并全额赔偿甲方因按照乙方要求进行设备搬迁、隔断制作费用5万元。甲方提出解除合同的，需赔偿未到期租金20%；乙方应于本合同解除或终止后15日内，将设备、人员撤离甲方工厂，清理后将该租赁物原貌返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；6.凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的（政府征收、甲方控股人变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行合同。2019年10月30日，杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，其董事会发布杭萧钢构股份有限公司关于全资子公司汉德邦公司签订框架协议书的公告，载明：因桐庐县“富春未来城”的开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区的房屋（含土地使用权、部分设施设备）达成框架协议。11月25日，被告向原告发出拆迁事宜联系函，载明：桐庐县“富春未来城”的开发建设，根据其项目规划，汉德邦公司区域属一期建设区拆迁范围内，双方签订的租房合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日，根据合同第12条免责条款，因政府征收无法履行合同，双方解除租赁合同。根据政府要求，请贵公司2020年2月28日配合做好完成拆迁搬空工作，如未按时完成搬迁，造成一切损失由贵方承担，且房租费按搬迁腾空时间进行结算收取。同年12月12日，被告与桐庐新城公司就上述收购事宜签订协议书，收购费用总计47006.9272万元，其中房屋装修费2136.4441万元、停产停业损失为3347.5057万元。12月20日，杭萧钢构股份有限公司董事会就此事再次发布公告。3月13日，双方签订承诺书，原告承诺于2020年3月30日前腾空，所属物资搬离完毕。要求被告在此期间给予供电、供水、人员车辆进出通行、物业服务等便利等。3月25日，桐庐县公证处对原告指定的设备、设施拍照摄像，进行保全证据公证。原告现已按承诺腾空。2019年9月10日及2020年3月6日，原告签收被告发送的电费发票，金额分别为760.16元、851.41元，合计1611.57元，原告至今未支付。 另查明，《桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准》规定：在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。本规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。房屋征收决定作出前，已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。二级工业用房临时安置补助费为13元/㎡/月。 本院认为，原、被告之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。合同约定政府征收导致厂房搬迁，属于不可抗力，被告作为遭受不可抗力的一方由此免责，而原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，故原告该诉讼请求不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，该规定表明被告系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而原告并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿，应该依据双方租赁合同的约定，故原告主张按征收标准要求被告支付其房屋装修补偿费及停产停业损失的诉讼请求不予支持。对于原告返还押金26400元的诉讼请求，符合合同约定，被告应予返还。为减少诉累，原告未支付给被告的电费1611.57元应从中扣除。 综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告浙江汉德邦建材有限公司返还原告杭州康钱艺贸易有限公司押金24788.43元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州康钱艺贸易有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费21396元，减半收取计10698元，由原告杭州康钱艺贸易有限公司负担10554元，被告浙江汉德邦建材有限公司负担144元。 原告杭州康钱艺贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江汉德邦建材有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  游荣华 二〇二〇年六月二十八日 法官助理杨君玲 代理书记员  方 潇 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。