河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初168号原告（执行案外人）：雷林林，男，1985年2月18日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：郭鸿洋，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮秋霞，河南苍穹律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司。住所地：温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，该公司经理。原告雷林林与被告闫小毛、第三人焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷林林及其委托诉讼代理人郭鸿洋、阮秋霞，被告闫小毛及其委托诉讼代理人何海旺、程霖杰到庭参加诉讼。第三人东成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷林林向本院提起诉讼请求：1．不得执行雷林林所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1#楼110/210房屋，并解除对上述房屋的查封；2．确认原告与其配偶杨灵灵享有诉请1中的房屋的共有物权。事实与理由：河南省高级人民法院作出（2017）豫08民初55号民事判决，判决焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。黎阳公司于2019年5月16日将全部债权转让给闫小毛。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。原告得知后对执行标的提出书面异议。焦作市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）豫08执异9７号执行异议裁定，驳回原告的异议。故原告向法院提起执行异议之诉。2014年5月26日，东成公司和第四村民小组签订协议一份，约定第四村民小组付给东成公司15600000元购买东成公司4200平方米门面房。有些村民支付购房款，有些村民没有支付只享有购房名额，4200平方米分担到第四组村民的名下为10.07平方米/人（3714.2元/平方米），按照10平方米/人计算购买价格为3741元/平方米。该合同约定房屋位于太行路西50米1800平方米（建好后实际房屋编号为1#楼101-111号和201-211号）及子夏大街由北向南约66米2400平方米（建好后实际房屋编号为3#楼）。原告于2014年7月以400元/平方米的价格购买了第四村民小组郭小雷家3人30平方米、郭志浩家5人50平方米、焦桂兰家1人10平方米、张翠荣家2人20平方米、吴慧霞家3人30平方米，共计140平方米的购房名额，分别向其支付了转让费用，由原告取得了房屋购买权。原告于2014年7月16日以第四村民小组村民优惠价3741元/平方米的价格向东成公司购买了新东未来城1#楼110/210房屋，顶替了郭小雷、郭志浩、焦桂兰、张翠荣、吴慧霞家的购房名额，并于2014年7月16号、17号向东成公司支付了523740元购房款，东成公司出具了收条，收条名称为购房名额的名义权利人郭小雷、郭志浩、焦桂兰、张翠荣、吴慧霞。东成公司2016年下半年将涉案房屋建成，2016年3月21日开发房产取得了房屋预售许可证，2017年2月20日东成公司与原告补充签订商品房买卖合同，并交付原告占有使用。该合同是对2014年原告与东成公司之间口头房屋买卖合同的确认与结算。原告配偶杨灵灵作为共同购买人签字。经测量本案房屋实际面积为174.88平方米，原告在2014年支付了140平方米的房款，2017年根据合同约定原告补交了剩余34.88平方米的房款。原告在2014年便与东成公司形成了房屋买卖合同关系，并交付了约定价款，于2017年2月20日签订了书面合同，房屋价款进行了多退少补的结算，原告2017年2月份占有使用房屋，由于东成公司的原因一直无法办理房产证。根据相关规定，原告对新东未来城1#楼110/210房屋的房屋享有合法权利，足以阻却执行。请求法院判令不得执行原告上述房屋。被告闫小毛辩称，一、原告主张的权利不能对抗被告的建设工程价款优先受偿权；二、原告和东成公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同；三、原告和东成公司之间不存在真实的付款事实；四、查封前原告没有合法占有案涉房屋。综上，原告的各项诉讼请求不能成立，应该予以驳回。第三人焦作市东成房地产开发有限公司提交书面意见述称，1．雷林林、杨灵灵所购买的涉案房屋是购买前上作村四组群众的留地安置门面房，该房款是在2014年7月份就已经交清，该商铺交易真实、合法、有效，签订的商品房买卖合同也是真实合法的，东成公司也按照约定在2017年2月15日之前将房产和钥匙交给了雷林林、杨灵灵。2．雷林林、杨灵灵所购买涉案商铺情况和焦作法院已解封的刘琳、郑理涛等人所购买的商铺的情况是一样的。3．雷林林、杨灵灵所购买的商铺是在法院查封之前买卖交易的，所以真实、合法、有效，法院应支持他们的诉讼请求，解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告雷林林向本院提交证据材料如下：证据1．征用前上作村四组土地及安置地群众要求的证明，拟证明温县温泉镇政府、前上作村委会关于征地安置标准，涉案房屋系前上作村拆迁安置的房屋；证据2.2014年5月26日东成公司与前上作村第四组的协议一份、前上作四组分地款名单1份4页，拟证明涉案房产系村民回迁安置房，前上作村付给东成公司15600000元购买4200平方的门面房，约定了每平方合计单价以及安置房的位置和村民享有的购房面积以及金额；证据3．东成公司与村民签订的购门面房协议6份，证明郭小雷、郭志浩、焦桂兰、张翠荣、吴慧霞、张某与东成公司签订了购买协议，约定由上述村民购买东成公司开发的涉案房屋的面积和金额；证据4．东成公司开具的收据6份、农村信用社存款凭条9份、东成公司证明1份，证明郭小雷等人分别2014年6月15日--7月15日向东成公司支付了买卖合同的对价购得涉案房屋的相应面积；证据5．郭小雷、郭志浩、焦桂兰、张翠荣、吴慧霞、张某与原告的门面房转让协议6份，证明上述村民将其购买的涉案房屋转让给原告（日期是2014年的12月1日，转款是2014年7月25日后，协议后补的是因为村民人多不好一次凑齐，等到2014年12月1日凑齐后一并签订的协议，乙方没有签字是因为是自己作为乙方持有，就没有签自己名字，谁持有的一般推定为合同相对人，除非被告有反证证明乙方另有其人）；证据6．收条1份，证明原告将购买的房屋面积以每平方多出3741元400元的价格向村民支付，收款人是郭某1（有郭某1与村民的关系证明）；证据7．原告向东成公司转账的银行明细2份，证明原告于2014年7月24日通过建设银行转给东成公司会计刘六军74820元（20平方）、37410元（10平方）、74820元（20平方）、149640元（40平方），共计336690元；原告的母亲赵小枝2014年7月15日取款7万，交给了东成公司67050元；农村信用社交易明细一份，证明原告的父亲雷喜发2014年9月2日转给东成公司会计刘六军12万元。以上共计523740元，系140平x3741元/平方=523740元；证据8．原告雷林林与赵小枝、雷喜发的关系证明（户口本）4页，证明原告与赵小枝、雷喜发的母子、父子关系；证据9．村委会证明5份，证明郭志浩等人系前上作村第四组村民，原告以每平方多出400元的价格购买了郭志浩等人的购房面积，郭某1与涉案村民系亲属关系，2017年1月20日18万元购买了张某30平方；证据10．东成公司存款账户明细一份，拟证明刘六军、李秋红、赵小娟、王红军名下的账户系东城公司的指定收款账户，与原告银行转账证明相互佐证；证据11．《商品房预售许可证》一份，拟证明东成公司2016年3月21日取得商品房预售许可证，具备签订商品房买卖合同的条件；证据12．商品房买卖合同、收据各1份，拟证明2017年2月20日签订了商品房买卖合同，收据金额是654226元，与原告2014年购买村民涉案房屋面积140平房价款523740元＋2017年1月购买张某的30平方的112230元（张某给东成公司的金额）＋4.88平方18256元=654226元，能够证明截止2017年2月份之前共向东成公司支付654226元；证据13．交房证明、免收物业费证明各1份，拟证明2017年2月20日房屋交付原告，原告实际占有使用房屋；证据14．用水清单1份，证明原告实际使用房屋。证据15．证人张某、蔡某、郭某1、郭某2出庭证言各1份，拟证明前上作村第四组村民吴慧霞、郭志浩等人将从东成公司购买的房屋转让给原告雷林林。被告闫小毛向本院提交了以下证据材料：证据1．河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书，拟证明黎阳公司对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权；证据2．债权转让通知书，拟证明2019年5月17日，黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对东成公司的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛；证据3．顺丰速运客户存根（附物流信息截图）、寄快递视频，拟证明黎阳公司将生效判决确定的债权转让给闫小毛后，通过快递的方式通知了东成公司债权转让的事实；证据4．商品房预售许可证存根，拟证明2016年3月21日，东成公司已经取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案，案涉房屋用途性质为商业。对原告雷林林提交的证据，被告闫小毛质证认为，原告提交的证据1、2没有原件，对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，东成公司关于执行异议案子从来没有出庭对事实进行陈述，东成公司所盖章签字的东西，没有可信度；证据4东成公司开具的收据5份均属于复印件，没有原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性有异议，没有相关的付款凭据进行佐证；对证据6的真实性有异议，不能证明原告支付了这些款项，或者也不能证明存在该项买卖；对证据7的真实性、合法性关联系均有异议，均为复印件没有银行签章，不能证明转账给东成公司公司；对证据8有异议，应当以户口本或公安机关的证明为准；对证据9有异议，村委会出具的证明不具有客观性、合法性；对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明东成公司用这些账户收付款项；对证据11真实性没有异议；对证据12真实性、合法性、关联性均有异议，原告与东成公司之间不存在真实的付款关系；对证据13有异议，不能证明该房屋进行过交付；证据14证明该房屋是从2018年12月份开始交水费，这时，房屋已经查封一年之久，房屋查封在前；对证据15，被告闫小毛对证人进行了质询。对被告闫小毛提交的证据，原告雷林林质证认为，对证据1真实性没有异议，但判决书中对黎阳公司以东成公司商铺等工程款折价或变卖价款在19372188.8元范围内享有优先受偿权的事实认定不当；对证据2真实性没有异议，但闫小毛不是法律上享有建设工程款优先受偿的主体；对证据3真实性有异议，但证据不完整无法证明证据指向；对证据4真实性没有异议，没有办理过户手续，不是原告的过错。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对原告雷林林提交的证据的真实性予以认定，对被告闫小毛提交的证据真实性予以认定，可否达到其证明目的在争议焦点中进行评述。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理作出（2017）豫08民初55号民事判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2018）豫民终1418号民事判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。温县人民法院在审理黎阳公司与东成公司建设施工合同纠纷期间，于2017年4月25日作出（2017）豫0825民初1145-1号民事裁定书，裁定：查封东成公司开发的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1#楼1、2层商铺（101#--125#，201#--225#）共25套商铺。查封期限3年，查封期间不得转让、抵押。同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。雷林林（案外人）向焦作市中级人民法院对执行标的提出书面异议，请求：依法撤销或变更（2017）豫0825民初1145-1号民事裁定书，解除对雷林林所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城1号楼110/210商铺的查封。焦作市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）豫08执异97号执行裁定书，裁定：驳回雷林林的异议请求。另查明：张翠荣、吴慧霞、郭小雷、焦桂兰、郭志浩均为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民。2013年8月5日，前上作村四组就征用其土地提出要求，其中留地安置24亩，最低保障每亩650000元，置换门面房4200平方米。2014年5月26日，东成公司（甲方）与前上作村第四小组（乙方）就前上作村留地安置达成协议。一、乙方付给甲方购买门面房款壹仟伍佰陆拾万元（15600000）购买肆仟贰佰平方米商业门面房（每平方米合计单价3714.2元整）。二、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街由北向南约66米合计约2400平方米。三、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街。…2014年6月15日，东成公司给张翠荣出具74820元的购房款收据，给吴慧霞出具112230元的购房款收据，给郭小雷出具112230元的购房款收据；2014年7月15日，东成公司给张某出具112230元购房款收据；2014年7月16日，东成公司给焦桂兰出具37410元的购房款收据，给郭志浩出具118050元的购房款收据。2014年12月1日，张翠荣将其门面房共计20.04平方米转让给雷林林，焦桂兰将其门面房共计10.02平方米转让给雷林林，吴慧霞将其门面房共计30.06平方米转让给雷林林，郭志浩将其门面房50.1平方米转让给雷林林，郭小雷将其门面房共计30.06平方米转让给雷林林。2017年元月20日，张某将其门面房30平方米转让给雷林林。2017年2月20日，雷林林、杨灵灵与东成公司签订商品房买卖合同，面积为174.88平方米，购房总价款为654226元，房号为1号楼110、210号商铺。同日，东成公司给雷林林出具654226元的收据。另外，2016年3月21日东成公司取得了（温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。本院认为，本案的争议焦点是雷林林、杨灵灵对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及雷林林、杨灵灵的涉案房产的权利性质。一、关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。审理查明，黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。本院认为，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。二、关于雷林林、杨灵灵的涉案房产的权利性质的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，而第三人因与拆迁人签订房屋买卖合同，而对取得房屋所有权产生期待，这种期待权的产生是基于房屋买卖合同这种债权行为，两者同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁对拆迁房屋所拥有的期待权，其效力优于就同一房屋与被拆迁人签订房屋买卖合同的第三人，此处的第三人系交易关系中的第三人。而作为执行程序中的建设工程价款优先受偿权的债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，即其并不是交易关系的第三人。特定标的物交易关系中的第三人，尚不能取得优于被拆迁人权利的地位，何况并非交易关系的第三人，只是建设工程价款优先受偿权的申请执行人。综上所述，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力，优于申请执行人的建设工程价款优先受偿权。并且，被拆迁人对拆迁安置房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的建设工程价款优先受偿权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。根据以上法律规定及原理，本案中，温县温泉镇前上作村村民张翠荣、吴慧霞等人基于土地被占用，对安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有物权的优先效力，应当优于闫小毛的建设工程价款优先受偿权。张翠荣、吴慧霞等人将该权利转让给雷林林、杨灵灵后，雷林林、杨灵灵享有的权利自然也优于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行。三、关于在本案中雷林林请求确认其与配偶杨灵灵对位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1#楼110/210房屋享有共有物权应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，上述房屋尚未登记在雷林林及其配偶杨灵灵名下，也没有生效裁判确认其及配偶杨灵灵对案涉房屋享有所有权，故本院对其上述诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1#楼110/210房屋；二、驳回原告雷林林其他诉讼请求。案件受理费10342元，由被告闫小毛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2019）豫08执异97号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇二〇年六月十日书记员  宁 昊