广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1056号 原告：北海弘业中天房地产开发有限公司，住所广西壮族自治区北海市北海大道逢胜大厦30楼。统一社会信用代码：91450500697601577Y。 法定代表人：王宏珲，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：李梅娇，女，1979年5月16日出生，汉族，住广东省怀集县。 原告北海弘业中天房地产开发有限公司（以下简称弘业公司）与被告李梅娇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告弘业公司的委托诉讼代理人刘贵达、被告李梅娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房款81000元及违约金16200元共计97200元；2.归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项计4312.24元及支付违约金66.84元共计4379.08元（违约金自2019年4月9日算至起诉之日止，以4312.24元为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；3.被告支付原告律师费用4400元。事实与理由：2016年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》。约定被告向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积90.42平方米，上述商品房单价为每平方米人民币4400元，总价为人民币397848元。以首付加银行按揭贷款的方式支付：首期付款人民币5506元，余款人民币379000元向贷款机构申请贷款支付。2016年5月2日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定若因买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人帐户中划扣款项的，则买受人必须在接到出卖人通知之日起3日内向出卖人偿还代偿款项，否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索代偿款所发生的诉讼费、律师费等费用。合同签订后，被告向原告支付了首付款18848元。由于被告方面的原因，银行放款只有298000元，余81000元房款没有支付。2019年4月9日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了4312.24元。2018年12月10曰，原告向被告寄发过催款通知，告知被告付清余款且不按期履行的法律责任。原告认为，双方之间存在合法的合同关系。被告应依据双方的约定履行自己的义务。被告现没有依约履行其义务，已构成违约。原告为维护自己合法的权益，特提起本诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告李梅娇辩称：愿意偿还原告垫付按揭贷款金额，但是商品房预售合同上面的签名并不是本人签名。原告陈述的并不属实。只承认原告陈述的垫付的金额，其余的诉请不同意，其陈述的并不属实。 原告弘业公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据1、商品房买卖合同，拟证实原、被告之间存在合同关系的事实； 证据2、收据，拟证实被告向原告交纳房款的情况； 证据3、借款凭证、业务凭证，拟证实被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款的情况； 证据4、催款通知、收房通知，拟证实原告因被告违约发函要求缴纳房款余款及解除合同的情况； 证据5、委托代理合同、发票，拟证实原告因诉讼事宜支付律师费用的情况； 证据6、借条，拟证实被告李梅娇持有的首付款发票原件为被告从原告处借到的，被告借原件是为了办理申报契税的事实； 证据7、情况说明，拟证实被告所持有的预售购房款发票为便于银行按揭贷款所开具，被告只交给原告18841元房款，余下81000元仍未缴纳的事实； 证据8、普通发票，拟证实被告借出发票原件时所签字确认留下的复印件； 证据9、承诺书，拟证实被告当时付款的方式及金额都有改变，其中5600元/平方米的金额与情况说明书中所反映的内容是相吻合的； 证据10、购房协议书，拟证实当时首付款方式只是付了18848元； 证据11、情况说明，拟证实被告李梅娇持有的首付款发票原件为被告从原告处借到，被告借原件是为了办理申报契税的事实，谢某并没有收到被告81000元房款； 证据12、身份证复印件，拟证实借发票原件须附本人签名及按指模留底； 证据13、遗失声明，拟证实被告在向原告借发票之前因其遗失收据的遗失声明的事实。 原告弘业公司申请证人谢某出庭作证，拟证实原告并未收到被告陈述的80000元及6000元等相关情况。 被告李梅娇对其辩称在举证期限内提供的证据有： 证据一、增值税发票，拟证实我已经缴纳首付款的事实； 证据二、税收缴款书（税务收现专用），拟证实我已经缴纳首付款的事实； 证据三、诉求书，拟证实原告合同的约定与事实不符； 证据四、商品房备案合同，拟证实里面有的签名不是我本人所签； 证据五、借款合同，拟证实里面的签名和指印是我本人所签。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1、证据10，被告辩称与其签订内容不一致，本院将结合案件情况及相关事实予以认定；对证据4、证据5、证据13符合证据的真实性、合法性以及关联性，本院依法予以采信；对证据6、证据7，被告辩称并非其本人签名，且被告已申请鉴定，本院将结合鉴定结果予以认定；对证据11本院将结合证人证言及案件事实综合予以认定。对被告提交的证据三为被告陈述，该陈述不作为证据进行认定。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下： 2016年5月2日，原告弘业公司（出卖人）与被告李梅娇（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-1107）约定：被告购买原告位于弘业海景广场3幢11层07号房屋；该商品房单价为4400元，总价款为397848元；买受人采用贷款方式付款，即买受人应当于2016年4月6日前支付首期房价款18848元，余款379000元向贷款机构申请贷款支付；如买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，本条所称逾期应付款是指依照合同及附件约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；根据双方签订的附件十一《商品房买卖合同补充协议》还约定：买受人在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款18848元，其余房款379000元买受人通过银行贷款方式一次性支付给出卖人；若非因出卖人原因（包括但不限于：买受人未能按时办结按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合银行发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），买受人在接到出卖人通知后30日内，出卖人未收到买受人主动自行补足的款项，则视为买受人违约逾期付款；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用；在该补充协议中被告提供的通讯地址为北海市海城区北京路桂城大厦B座1503号；凡本补充协议与合同不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。合同签订当日，被告向原告支付涉案房屋房款13848元；2016年4月4日，被告向原告支付涉案房屋房款5000元，上述两笔款项原告均向被告出具了收据（NO20231770、NO20231696）。 2016年6月2日，原告向被告出具发票，载明收到涉案房屋购房款99848元。2016年7月15日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）及中国农业银行股份有限公司北海分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160053381）约定：借款金额为298000元；购买的房产位于北海市。2017年1月4日，被告向中国农业银行股份有限公司北海分行就涉案房屋贷款298000元，该贷款已入借款人（指定）账户。 2016年10月29日，为办理涉案房屋的合同备案,原告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00038604）约定：买受人采用按揭贷款方式支付房款，首付款为99848元，余款298000元向（贷款机构）申请贷款支付；附件十一《商品房买卖合同补充协议》还约定：买受人在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款99848元，其余房款298000元，买受人通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。该份备案合同除上述内容外其余约定均一致。 2019年4月9日，原告因被告未按时归还银行贷款被银行在其账户中划扣保证金4312.24元。2018年12月12日，原告向被告身份证地址邮寄《催款通知》一份；2019年1月14日，原告向被告身份证地址邮寄《解除收房通知》一份。2019年5月21日，原告因本案纠纷与京园（北海》律师事务所签订了《委托代理合同》一份，并已实际支付律师费4400元。 其后，被告向原告出具《承诺书》，认可在购买涉案房屋过程中，该房实际成交单价为4400元/平方米，因被告资金紧缺，故愿意把在银行按揭贷款的合同单价按5600元/平方米进行按揭贷款，由此产生的契税由被告负责缴纳。2016年10月，被告在北海日报刊登遗失声明，载明遗失于2016年4月4日在逢时弘业海景广场购买3号楼1107号房购房合同和收据，收据号码：NO20231696、NO20231770。 另查明，被告申请对2016年12月1日《借条》内借领人“李梅娇”签名的鉴定意见为：该签名与被鉴定人李梅娇同名签名不是同一人笔迹。 本院认为，原告弘业公司与被告李梅娇基于买卖位于弘业海景广场3幢11层07号房屋的真实意思表示分别于2016年5月2日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-1107）、于2016年10月29日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00038604），虽然被告辩称第二份合同并非其本人所签原告亦认可为其员工代签，但两份合同除了首付款的数额及按揭贷款数额不一致以外，其余均无更改，合同约定的按揭贷款与银行实际发放的贷款相符，且被告亦认可贷款事实，故应认定备案合同才是双方当事人真实履行的合同。原告于2016年6月2日出具《发票》，载明收到案涉房屋购房款99848元，且该《发票》交由被告收执，证明被告已依照合同约定付清了购房首付款。原告主张被告并未实际支付该笔款项，该《发票》是为了办理银行按揭贷款和办理契税，才出借《发票》给被告。事实上，经司法鉴定机构鉴定，该《发票》的《借条》上并非被告签名，故原告主张《发票》是被告借用没有事实根据，本院不予采信。原告请求被告支付房款81000元及违约金16200元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 被告未按时归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任而被中国农业银行股份有限公司北海分行于2019年4月9日划扣了4312.24元。根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告应在原告代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项，否则，自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金。故被告应返还原告代偿款项4312.24元并支付违约金，违约金以4312.24元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月9日起计算至被告实际还清之日止。原告主张被告支付律师费用4400元，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告因追索代偿款项而支出的律师费用应由被告承担。故原告请求被告支付律师费4400元，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、被告李梅娇偿还原告北海弘业中天房地产开发有限公司代为垫付按揭款4312.24元及违约金（违约金以4312.24元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月9日起计算至被告实际还清之日止）； 2、被告李梅娇支付原告北海弘业中天房地产开发有限公司律师费4400元； 3、驳回原告北海弘业中天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费2420元，鉴定费2100元。由原告北海弘业中天房地产开发有限公司负担4120元，被告李梅娇负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  包绮静 二〇二〇年六月十三日 法官 助理  范舒云 书 记 员  姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。