湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2223号上诉人（原审被告）：戴春华，男，1980年2月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨新安，男，1959年10月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：焦卫红，男，1968年3月10日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：谭光祥，男，1964年9月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：单小平，男，1962年12月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：董季春，男，1973年10月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：刘万红，男，1970年5月2日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：李建兵，男，1969年1月24日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：仇立强，男，1962年5月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：余马利，男，1960年7月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：高跃平，男，1966年3月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县，份证号码为430624196603160072。被上诉人（原审原告）：刘学军，男，1972年2月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：戴超，男，1970年2月2日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：杨继红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。上诉人戴春华因与被上诉人杨新安、焦卫红、谭光祥、单小平、董季春、刘万红、李建兵、仇立强、余马利、高跃平、刘学军、戴超（下简称杨新安等十二人）房屋租赁纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2019）湘0624民初2074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。戴春华上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0624民初2074号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、被上诉人交付标的物有明显而特大瑕疵。依消防法规定，开办经营场所必须消防验收合格，本案黄金海岸茶楼，是被上诉人将其自己原已在经营的茶楼整体出租给上诉人，被上诉人有交付消防验收合格的标的物的法定义务。但被上诉人显然明知没有任何消防设施与验收合格，仍将案涉物业以经营场所整体出租，违背合同法第二百一十六条即出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法律规定。2、本案火灾事故认定书客观性严重失真，对火灾事故起火点的认定与客观事实不符，且其也并没有确定承租人或实际经营者有过失。同时，因被上诉人交付不合法租赁物，结合当晚湘阴县电力公司有不稳当送电导致火灾事故发生的客观事实，上诉人对火灾事故没有过失，不应当承担相应责任。3、上诉人被告主体资格不适。依据一审庭审，事故前被上诉人已知悉并默许上诉人将案涉租赁物转租给案外人，上诉人不再是承租人。但经一审释明后被上诉人拒绝追加案外人为被告。结合上诉人调查取证火灾事故相关证据可得知，上诉人早于火灾事故前即不再是承租人，其对租赁物遭受的损失，既没有合同义务也无法定义务。4、案涉财产损失鉴定报告，有部分内容超出鉴定机构资质范围，不能作为定损依据。被上诉人杨新安等十二人答辩认为，一审处理正确，请求二审维持原判。杨新安等十二人向一审提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年9月10日签订的房屋租赁合同;2、判令被告向12名原告赔偿损失2216924.19元;3、判令被告立即向12名原告或湘阴县自来水公司支付所欠水费及滞纳金40791.93元;4、由被告承担本案诉讼费。原审对事实的认定，判决理由及结果：2006年黄光宇及原告杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利购买了坐落于湘阴县的湘阴县棉麻有限责任公司（以下简称棉麻公司）自管房，并办理了产权登记。2010年8月12日黄光宇将其所有上述房屋的十三分之一出售给除原告刘学军、董季春外的其他十名原告。2017年9月10日，原告杨新安经其他十一名原告授权，与被告戴春华签订《租赁协议书》，约定被告戴春华承租位于湘阴县文星镇江东中路90号二、三楼茶楼用于经营黄金海岸国际休闲会所;租期自2017年9月16日至2020年9月15日；被告戴春华在承租期内所产生的水、电、工商、税务等费用均由其承担，原告方概不承担，且被告戴春华不得以任何理由拒绝缴纳;被告戴春华必须按照消防安全部门的要求，设置消防通道，配备消防设施和器材，全面做好安全保卫工作，办理房屋财产保险，如发生安全事故，对原告或他人的财产、人身造成损失的，由被告戴春华负责赔偿。自合同签订后，原告方将房屋交付给被告戴春华使用。2019年1月8日23时30分，案涉房屋发生火灾，经湘阴县公安消防大队勘验，起火部位位于黄金海岸二楼吧台东侧与厨房过道西侧之间的区域中部，起火点位于二楼吧台东侧中部的麻将包厢内，距东墙1.6米-2.8米、距南墙0-1.2米范围内；起火原因能排除放火、雷击、自燃、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除电气线路故障引起火灾。事故发生后，经原告方聘请科创公司、金信公司进行鉴定、评估，涉案房屋构件部分需加固，部分需整体更换、部分需外观修复:上述重修更换费用共计1892863.19元。被告戴春华在承租期内未按合同约定自行向湘阴县自来水公司缴纳水费，截至2019年7月26日，拖欠水费及滞纳金达40791.93元。另一审法院于2019年11月27日前往湘阴县自来水公司调取中国农业银行股份有限公司湘阴支行在黄金海岸一楼的用水情况表，2018年3月30日至2019年1月12日月用水量均为4到8吨不等。租赁标的物一楼承租人李俊雄将承租门面用于经营手机营业店，未装置用水设施。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的用途使用租赁物，并妥善保管租赁物。本案中，被告戴春华承租原告方所有的案涉房屋期间发生火灾，造成出租标的房屋毁损，给原告方造成损失，依法应承担赔偿损失的违约责任。关于合同的解除，因被告戴春华于庭审中表明同意解除租赁合同，一审法院对原告方提出解除租赁合同的主张予以支持。关于损失范围，原告主张的损失为租赁标的物的维修费用及租金损失。根据科创公司提供的火灾后建筑结构鉴定报告，案涉租赁物的不同部分构件需要加固、修复和更换，金信公司对于火灾后案涉租赁物的整体维修工程评估为1892863.19元，一审法院予以确认;关于租金损失，原告方主张火灾导致其与两案外承租人李俊雄、中国农业银行股份有限公司湘阴支行的租赁合同无法继续履行，需退还租金324061元，但未能提供充分证据予以证明，一审法院不予支持。关于水费、租赁标的物在成立之初属于棉麻公司，湘阴县自来水公司对案涉租赁物收缴水费的户头为棉麻公司的名称，在原告方购买案涉租赁物的产权后未予变更。原、被告约定由被告戴春华承担水费，截至2019年1月，被告共计欠缴水费40791.93元，对原告方主张由被告戴春华支付的诉求予以支持。另被告戴春华主张其不具有被告主体资格，原告在本案中以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，被告戴春华是本案房屋租赁合同的唯一对方，即使孟华安是租赁标的物的实际经营者，对被告戴春华依法应承担的合同义务没有影响，故对被告戴春华的该项主张不予支持;本案审理过程中，被告戴春华对金信公司的维修评估提出重新鉴定的意见，但一审法院通知其缴纳评估鉴定费用时其明确表示不缴纳，一审法院视为其放弃重新评估的权利，同时，本案庭审后被告向一审法院表示认可该评估报告，系为本人对自己权利的合理处分，予以支持，对金信公司出具的租赁标的物维修工程预算编制报告予以采纳;被告戴春华主张租赁标的物二、三楼的水管与一楼其他营业性门面联通，所产生的水费不应只由其单独承担。据一审法院查明的现场实际情况，一楼承租人李俊雄经营的手机营业店无用水设施且中国农业银行股份有限公司湘阴支行的用水量和缴费金额至火灾事故发生时符合正常用水和支出，因此对被告戴春华的该项主张不予支持;被告戴春华主张租赁标的物出租时未经消防部门验收，不符合出租条件，原告方应承担此次火灾事故的直接责任，但未能提供证据予以证明，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立的系认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在被告戴春华所称租赁标的物未经消防验收的情形，亦不必然导致合同无效以及发生此次火灾事故。从本案实际情况看，在案涉《租赁协议书》签订后，原告方依约向被告戴春华交付了租赁标的物，被告戴春华也实际使用了租赁标的物，双方均在依约履行。该《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，被告戴春华应依约承担相关消防义务，因此一审法院对其主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、解除杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利与戴春华之间于2017年9月10日签订的《茶楼整体租赁协议书》；二、限戴春华自本判决生效之日起三十日内向杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利赔偿财产损失1892863.19元；三、限戴春华自本判决生效后三十日内向杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利支付水费及滞纳金共计40791.93元；四、驳回杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24861元，减半收取12431元，由原告杨新安、仇立强、李建兵、谭光祥、刘万红、单小平、董季春、高跃平、刘学军、戴超、焦卫红、余马利负担2431元，由被告戴春华负担10000元。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点，本院分别予以置评。焦点一，租赁物的消防责任归谁。在被上诉人杨新安等十二人与上诉人戴春华签订租赁合同之前，租赁物即为茶楼，当时的装修者和租赁经营者为夏国安。夏国安2016年退出经营后，本案双方再于2017年9月10日签订租赁合同。该合同第五条明确规定：“乙方必须按安全消防部门的要求，设置好消防通道，配好消防设施和消防器材，全面做好安全保卫工作，办理好房屋财产保险，如乙方管理不善，造成安全事故，对甲方或左邻右舍造成经济损失，一切由乙方负责赔偿，并承担有关法律责任。”由此说明，消防设备设施的配置、维修、管理等责任已明确由承租人即戴春华负责。焦点二、是否要追加第三方作为本案当事人。在一审答辩状中，戴春华根本没有提出转租问题，更没有否认自己是实际使用人。一审庭审中的确有孟华安的陈述，戴春华已转让股份，但无其他证据佐证。而被上诉人杨新安等十二人与上诉人戴春华所签租赁合同第七条第7款明确约定，“房屋租赁期内，乙方不准将房屋随意转让，如乙方确有特殊原因转让，在取得甲方同意后，按原协议进行转让，再由甲方与接受方签订协议。”故此，无需追加第三方作为当事人。根据合同相对性的原则，本院依法确认戴春华是涉案租赁合同唯一承租人。焦点三，涉案损失的认定。一审鉴定评估结论出来后，上诉人戴春华表示要重新鉴定，但在规定期限内明确表示不缴纳鉴定费用，应当视为放弃重新鉴定，且戴春华在一审庭审中又对鉴定结果予以认可。故在二审中对损失的认定提出异议本院不能支持。综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予维持；上诉人戴春华上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24861元，由上诉人戴春华承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  许 进审判员  王欣辉二○二○六月二十九日书记员  方晶晶