辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3091号上诉人（原审被告）：大连奥邦特国际物流有限公司,住所地辽宁省大连保税物流园区IVB-7-1号。统一社会信用代码91210242759913622T。法定代表人：刘宪静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王坤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙秀田，男，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：大连保税区国有资产管理中心,住所地辽宁省大连保税区海东街10号。统一社会信用代码122102007873485528。法定代表人：王建军，该中心主任。委托诉讼代理人：唐鹏林，辽宁展恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建文，辽宁展恒律师事务所律师。上诉人大连奥邦特国际物流有限公司因与被上诉人大连保税区国有资产管理中心房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。大连奥邦特国际物流有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人给付的违约金金额为：以3886320元为基数，自2015年10月31日起至实际付清之日止按中国人民银行同期存款利率支付。事实和理由：一审判决认定的违约金数额过高，系适用法律错误。1.一审认定的上诉人支付违约金的起算时间错误，应予调整。案涉房产系国有资产，双方签订《房地产买卖契约》的时间虽为2008年3月27日，但时至2015年10月30日，被上诉人才取得大连保税区管理委员会同意出售案涉房产的书面批复，故案涉《房地产买卖契约》发生法律效力的时间应为该批复之日。上诉人虽然存在逾期付款的事实，但支付违约金的起算时间应从《房地产买卖契约》生效的次日即2015年10月31日起开始计算。2.一审认定的违约金计算标准过高。根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，当事人认为违约金过高的，可以要求适当减少。本案中，上诉人向被上诉人给付200万元购房款后，未能及时给付剩余房款系因自身经营状况发生重大困难，并非恶意违约，且案涉房产处于被上诉人实际控制中，未向上诉人交付。依据一审判决确认的违约金计算标准，至上诉人提起上诉时止，上诉人应向被上诉人支付的违约金数额已超过1100万元，该数额已经远超过上诉人拖欠的购房款3886320元。被上诉人在长达十二年的时间里未及时解除合同，只是以发出催告函的形式向上诉人催要剩余房款，被上诉人对违约损失的扩大存在明显过失，应对上诉人造成的违约损失予以适当分担。一审判决虽认定被上诉人主张的违约金金额过高应予调整，但确认的违约金金额依然过高，显失公平。结合本案房屋买卖合同的履行情况及上诉人的过错程度及被上诉人可以取得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，请求将本案的违约金金额调整为欠款的同期存款利率计算的利息损失。大连保税区国有资产管理中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。大连保税区国有资产管理中心向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付尚欠购房款3886320元及违约金（计算方式：以3886320元为基数，自2008年3月28日起按照日1‰的标准计算至实际付清之日止）；2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.2008年4月15日，大连连宝钢铁物流有限公司变更为本案被告大连奥邦特国际物流有限公司。2.2015年10月30日，大连保税区管委会（大保管发【2015】48号）下发《管委会关于出售国贸中心E座部分楼层的批复》，同意大连保税区国有资产管理局所属的大连保税区资产管理中心出售国贸中心E座9、10、18、19、20层。3.2008年3月27日,原告大连保税区国有资产管理中心(甲方)与被告大连连宝钢铁物流有限公司(乙方)签订《房地产买卖契约》约定:甲方将坐落于大连保税区国贸中心E座19层的房地产出售给乙方,房产总建筑面积1471.58平方米,成交单价为4000元/平方米,合计总房价5886320元。付款方式为合同签订后一次性付款,待乙方将购买房屋资金全部支付给甲方后,甲方协助乙方办理房地产产权证书。契约第五条第三项约定“乙方不能按期向甲方付清购房款,每逾期一日,由乙方向甲方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。合同签订后,被告于2008年3月27日向原告支付了200万元的购房款。2018年12月28日，被告向原告提交《关于大连奥邦特国际物流有限公司未能按时付清购房款的情况说明》，对《房地产买卖契约》项下尚拖欠购房款等事实均予以承认，同时承诺2019年2月28日前付清余款。但至本次庭审终结，剩余房款3886320元仍未支付。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于合同签订后一次性付款。2008年3月27日双方签订合同后，被告仍有3886320元房款未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告支付尚欠购房款3886320元及违约金，本院予以支持。关于违约金的金额，被告认为违约金过高，申请法院予以调整。本院综合考虑实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对被告应支付的违约金酌情予以调整，调整为以3886320元为基数，自2008年3月28日起至实际付清之日止，按年利率24%计算，超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告大连奥邦特国际物流有限公司向原告大连保税区国有资产管理中心支付尚欠的购房款3886320元；二、被告大连奥邦特国际物流有限公司向原告大连保税区国有资产管理中心支付违约金（以3886320元为基数，自2008年3月28日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）；三、驳回原告大连保税区国有资产管理中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66208元（原告已预缴），由原告大连保税区国有资产管理中心负担11035元，由被告大连奥邦特国际物流有限公司负担55173元。二审中，上诉人提交一份大连保税区管委会的文件，即“关于同意出售国贸中心E座部分楼层的批复”，拟证明被上诉人在2015年10月30日前没有经过许可出售房屋，故欠付房款的违约金应从批复之日开始计算。本院组织当事人进行了质证。被上诉人对证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明上诉人的主张。因案涉房屋的权利人是被上诉人，其有权进行处理，至于管委会的批复不影响合同的签订及履行，且不能作为违约金的起算点。本院认为，被上诉人对上诉人提交证据的真实性没有异议，对其真实性予以确认。但该证据不能作为当事人主张违约金的起算点，对此份证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照该契约履行。根据《房地产买卖契约》的约定，任何一方违约，需向对方给付房地产价款千分之一的滞纳金。从查明的事实可见，上诉人未能按照上述契约的约定时间足额支付房款，应承担违约责任。现上诉人对承担违约责任没有异议，但认为双方约定的违约金过高，要求予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综上可见，上诉人有权要求对双方约定的违约金标准予以适当调低。现上诉人尚欠的房款为3886320元，而被上诉人未能按双方签订的《房地产买卖契约》所约定的时间得到房款，其损失应为未得到款项的同期银行贷款利息。故综合考量本案的实际履行情况，本院酌定上诉人应承担的逾期付款违约金应为按欠付款项的同期银行贷款利率计算的损失。关于上诉人提出一审计算违约金的起算时间有误一节，其主张大连保税区管委会批复准予被上诉人出售案涉房屋的时间为2015年10月30日，应从该日期之后起算违约金。本院认为，案涉《房地产买卖契约》约定的付款方式为“合同签订后一次性付款”，而合同是2008年3月27日签订，故应从2008年3月28日起算违约金。关于批复的问题，因案涉房屋的权利主体为被上诉人，即使没有批复，亦不影响案涉《房地产买卖契约》的效力，故对上诉人此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2424号民事判决第一项；二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2424号民事判决第三项；三、变更大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2424号民事判决第二项为“大连奥邦特国际物流有限公司向大连保税区国有资产管理中心支付违约金（以3886320元为基数，自2008年3月28日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。）”；四、驳回大连保税区国有资产管理中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66208元，由大连保税区国有资产管理中心承担12689元，大连奥邦特国际物流有限公司承担53519元；二审案件受理费87775元，由大连保税区国有资产管理中心承担64386元，大连奥邦特国际物流有限公司承担23389元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月三十日书记员  王丽秋