广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2567号上诉人（原审原告）：周喜德，男，1985年6月2日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区****泗联东宅集利路东南三巷5号，公民身份号码440************476。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓结好，女，1978年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区狮山镇罗村大道中2号1区长信银湾花园32栋1004房，公民身份号码460************846。委托诉讼代理人：李剑，广东都汇（广州）律师事务所律师。上诉人周喜德因与上诉人邓结好房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周喜德上诉请求：1.撤销一审判决发回重审，或者撤销一审判决第三项，改判邓结好向周喜德返还定金30000元及利息（利息以30000元为本金自起诉之日起按中国人民银同期贷款利率计至实际清偿之日）；2.邓结好承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院在涉案合同已解除且周喜德选择适用违约金责任条款的情况下对周喜德主张的定金的诉讼请求未予以处理，属于漏判。涉案合同因邓结好违约而解除，邓结好应承担相应的违约责任。邓结好确认收到周喜德支付定金30000元。涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，邓结好应在2019年1月29日前向周喜德提供赖凤兰对涉案房屋的担保书。但邓结好在中介方催促后未履行该义务，并在未妥善处理与周喜德之间的合同关系下将涉案房屋另售他人，致使合同无法履行。二、定金不同于违约金。周喜德选择适用违约金条款，邓结好应向周喜德返还已经支付的定金30000元外，还须应向周喜德支付一定的违约金。定金系周喜德实际支付的款项，合同解除后邓结好应当予以返还。违约金则属于邓结好承担违约责任的一种形式，二者属于不同的范畴。涉案合同约定违约方须承担定金(双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金。周喜德在本案中选择使用违约金责任，故邓结好应当向周喜德返还已经支付的定金30000元外，还须应向周喜德支付违约金。邓结好辩称，一审错误认定邓结好存在违约行为，其不应承担违约责任。周喜德要求返还30000元无法律依据，定金条款与违约责任条款是不能同时适用的。邓结好上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周喜德的全部诉讼请求；2.本案全部案件受理费由周喜德承担。事实和理由：一审认定事实错误，邓结好不存在违约。根据双方签订的《房地产买卖合同》第三条付款方式中约定：“定金余额70000元，买方须在2019年1月29日前支付给卖方。”该约定属于周喜德作为买方应当履行的义务。周喜德承认没有按合同约定的时间支付剩余定金70000元，但其辩解是因邓结好没有提供担保。合同备注约定的担保条款为：“买卖双方一致协商卖方同意在2019年1月29日前卖方母亲赖凤兰愿意配合签份担保书给买方作为该房产的风险由赖凤兰承担，且提供赖凤兰的房产证原件和购房合同放在中介公司及卖方的离婚协议书原件看一下和东海银湾17座401房的房产信息表。”因该约定并不是担保法规定的担保，且未得到担保人赖凤兰的同意，不发生担保效力，不对邓结好和周喜德产生法律约束力。但一审法院未认真查明该条款形成的背景原因，径直作出认定邓结好在经中介催促后未履行该义务，属于邓结好违约，该认定错误。此外，一审法院未说明周喜德逾期支付定金行为是否构成违约，直接忽略了周喜德应当承担的违约责任。因周喜德违约逾期付款，及邓结好家庭成员遭受重大疾病急需治病费用等因素，故邓结好在2019年4月4日将房屋过户给廖金城，但无论如何都不能归结为是邓结好单方违约。由于周喜德逾期支付定金，导致交易取消，因此周喜德无权要求邓结好承担违约责任，其诉讼请求没有事实和法律依据。周喜德辩称，按照合同的约定，周喜德应当于合同签订当日支付定金30000元,然后邓结好在2019年1月29日前向周喜德提供赖凤兰对涉案房屋买卖的担保书，但是邓结好在中介方多次催促下并没有履行该义务，也没有主动向周喜德告知其在2019年4月4日已经将涉案房屋卖与他人，造成合同目的无法实现。此外，邓结好多次拒绝中介方催促其到场商议合同继续履行的事宜，邓结好的前述行为明显存在违约，其应当承担相应的违约责任。周喜德主张的定金与违约金是两个范畴，定金本来是属于周喜德的款项，合同解除后，邓结好应予以返还。至于违约责任的承担，合同约定了定金责任、违约金责任，周喜德选择适用的是违约金条款，而非是双倍返还定金条款。周喜德向一审法院提出诉讼请求：1.解除周喜德与邓结好、佛山市鸿光房地产中介有限公司于2019年1月26日签订的《房地产买卖合同》中的周喜德、邓结好之间的房屋买卖合同关系；2.邓结好向周喜德返还定金30000元及利息（利息以30000元为本金自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日）；3.邓结好向周喜德支付违约金186800元；4.邓结好承担本案全部诉讼、保全费用。一审法院认定事实：2019年1月26日，周喜德（买方）与邓结好（卖方）、邓啟瀛（经纪人）签订《房地产买卖合同》，约定：周喜德向邓结好购买广东省佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号1区长信银湾花园32栋1004房，房屋成交价1868000元；周喜德于合同签署当天支付给邓结好定金30000元，定金余额70000元，周喜德于2019年1月29日前支付；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。备注（手写）：周喜德、邓结好协商邓结好母亲赖凤兰在2019年1月29日前配合签份担保书给周喜德作为该房产的风险由赖凤兰承担，且提供赖凤兰的房产信息表原件和购房合同放在中介公司及邓结好的离婚协议书原件看一下和东海银湾十七座401房的房产信息表。2019年1月26日，佛山市鸿光房地产中介有限公司出具《收款收据》，确认收到周喜德代收定金30000元。2019年1月26日，邓结好出具《收款证明》确认收到佛山市鸿光房地产代理有限公司代客户周喜德转交的定金30000元。2019年2月14日，丘冬霞向邓结好发送短信消息，“邓小姐您好，客户这边多次到我公司要求协商解决问题，年前和现在我司多次与你联系你都不配合也不回复电话也不接，客户周先生的律师将申请将你长信银行32座1004房进行查封，再打官司，我代客户周喜德告知你。请你配合我们的工作，让此次的交易能够正常进行，谢谢。”“如果你再不出现配合此次的房屋交易的话你将会承担合同里面的违约责任。”邓结好回复消息，“请你明天约客户早上十点半到你们中介公司来，我也过来。”2019年7月21日，佛山市鸿光房地产中介有限公司出具《情况说明》，载明：佛山市鸿光房地产中介有限公司作为提供居间媒介服务的一方，在买卖双方履行合同期间，按照合同约定的履行义务的顺序敦促双方及时履行合同义务，而按照合同约定履行义务的顺序，周喜德已经足额支付第一期定金，应由邓结好于2019年1月29日前签订担保书，该日，邓结好未签订担保书，故佛山市鸿光房地产中介有限公司通过微信、电话和短信的方式多次催促邓结好落实签订担保书的时间，邓结好以各种理由拒绝签订担保书以及与周喜德协商，甚至提出解除合同的要求。截至目前，双方仍未就涉案房屋的担保事宜达成一致意见。2019年7月29日，周喜德提起本案诉讼。庭审中，周喜德、邓结好均确认周喜德未支付定金余款70000元，邓结好未出具赖凤兰的担保书；邓结好已将涉案房屋售予廖金城，并已过户。2019年8月5日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，载明：涉案房屋已于2019年4月4日变更产权证号、权利人为粤（2019）佛南不动产权第0060834号、廖金城。一审法院认为，周喜德、邓结好及佛山市鸿光房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》既包含了周喜德与邓结好之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含居间人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现周喜德、邓结好就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对周喜德、邓结好之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。周喜德、邓结好就涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在本案合同履行过程中，周喜德已经按照合同向邓结好支付了定金30000元，按合同约定，邓结好应在2019年1月29日前向周喜德提供赖凤兰对涉案房屋买卖的担保书，但邓结好在经中介方催促后未履行该义务，亦在未妥善处理与周喜德之间的合同关系情况下将涉案房屋另售他人，现合同目的无法实现，合同已无法履行，周喜德请求解除其与邓结好就涉案房屋形成的买卖合同关系，合法有据，一审法院予以支持。关于违约责任的承担。涉案合同因邓结好违约而解除，邓结好应承担相应的违约责任。合同虽约定违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，但违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，结合涉案合同的履行情况及周喜德的实际损失，一审法院参照定金罚则确认邓结好支付周喜德违约金60000元，周喜德诉请超出一审法院核定部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除周喜德与邓结好就位于广东省佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号1区长信银湾花园32栋1004房的房屋买卖合同关系；二、邓结好应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金60000元予周喜德；三、驳回周喜德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2276元（周喜德已预交），由邓结好负担，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予周喜德，一审法院不另收退。二审期间，周喜德、邓结好未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的违约方认定问题；二、涉案房屋买卖合同解除后的责任承担问题。一、涉案房屋买卖合同的违约方认定问题邓结好系违约方。周喜德、邓结好就买卖涉案房屋而签订的《房地产买卖合同》是双方当事人平等、自愿真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。邓结好诉称周喜德存在逾期支付定金余款70000元的违约行为，故周喜德无权要求其承担违约责任。经审查，《房地产买卖合同》约定：“定金余额70000元，周喜德于2019年1月29日前支付给邓结好。”备注（手写）：“周喜德、邓结好一致协商邓结好同意在2019年1月29日前邓结好母亲赖凤兰愿意配合签份担保书给周喜德作为该房产的风险由赖凤兰承担，且提供赖凤兰的房产信息表原件和购房合同放在中介公司及邓结好的离婚协议书原件看一下和东海银湾十七座401房的房产信息表。”根据前述条款约定，周喜德应于2019年1月29日支付定金余款70000元予邓结好，同日邓结好应提供赖凤兰对涉案房屋买卖的担保书，但因邓结好一直未提供赖凤兰对涉案房屋买卖的担保书，故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，周喜德享有同时履行抗辩权，有权拒绝邓结好要求其支付定金余款70000元，邓结好主张周喜德存在逾期支付定金70000元的违约行为，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案中，邓结好在未通知周喜德及与其协商的情况下，将涉案房屋另售他人，致使周喜德合同目的无法实现，其行为构成根本违约。二、涉案房屋买卖合同解除后的责任承担问题如前所述，邓结好存在根本违约行为，致使周喜德合同目的无法实现，周喜德诉请解除其与邓结好签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系正当合法。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋买卖合同解除后，邓结好无权占有周喜德已支付的定金30000元，应予以退还。周喜德主张邓结好应支付186800元违约金，本质上属于邓结好应承担的违约责任，违约责任主要具有补偿性，旨在补偿周喜德因违约而遭受的损失。周喜德并未提供证据证明其具体损失，故本院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定邓结好应向周喜德支付违约金30000元，对于周喜德诉请超出核定部分及其主张的利息损失，本院不予支持。一审在论述及处理周喜德主张的诉讼请求方面存在瑕疵，但实体处理结果正确，本院纠正后予以维持。综上，周喜德、邓结好上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律有误，但实体处理结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4736元，由上诉人周喜德负担3436元，上诉人邓结好负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力