陕西省商洛市商州区人民法院 陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书  （2020）陕1002民初668号原告：陕西金维物业服务有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7219。法定代表人：南少游，系公司总经理。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被告：黄淑慧，女，1976年4月8日出生，汉族，住商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：许党卫，（系黄淑慧之夫），男，1972年7月2日出生，汉族，住商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西金维物业服务有限公司（以下简称金维物业公司）与被告黄淑慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西金维物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴娟、被告黄淑慧的委托诉讼代理人许党卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当庭具状请求：1.判令被告支付拖欠原告2015年7月至2020年4月30日的物业服务费7045.43元、电梯费3200.9元，垃圾费435元，共计10681.33元，并按约定支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法设立并存续的物业服务企业，自公司设立以来一直为威尼斯水城全体业主提供物业服务，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的业主，多年来一直接受原告的服务，但从2015年6月至今，被告不积极向原告缴纳物业服务费等费用，原告多次催收未果，诉至法院。被告辩称，1.原告诉讼主体不合法。被告与原告之间没有物业服务合同关系。2.原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。原告诉称被告从2015年7月起拖欠物业服务费，至今已长达4年10个月，法院应驳回原告2018年6月以前物业服务费的请求。3.答辩人房屋至今没有正式验收交房，因此无法确定物业计费面积。4.原告提出被告拖欠物业服务费计算时间方式有误。原告在诉讼请求要求被告支付2015年7月至今的物业费，在事实与理由中又主张2015年6月至今的物业费，前后诉求不一致。而且根据《陕西省物业服务收费管理办法》第十条规定物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。因此从2019年9月1日起，电梯费包含在物业服务费里，不得单独收取，因此电梯费计费时间有误。5.原告称多次催收物业服务费未果与事实不符。6.答辩人未按期交纳物业服务费的主要原因是，物业公司各项服务均未达标，且收费高于XX城XX小区，再者物业公司名称混乱，主体不清，业主无法确定谁是合法物业服务主体。综上，被告认为原告已违反双方约定，因此拒绝支付物业服务费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告黄淑慧购买商洛市商州区XX城XX栋XX单元XX层XX号137.97平方米房屋。2014年9月24日，原告金维物业公司与被告黄淑慧签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所居住的小区提供物业服务。协议第四条物业管理服务费用：“六、交纳费用时间：每季度第一个月10日前交纳物业费用”；第九条违约责任：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”原告在《入伙通知书》中告知被告：“二、…2.东方•威尼斯水城物业管理费为0.90元/月•平方米，电梯费为0.30元起，一层0.05/月•平方米逐层递增。请您在入伙时预缴三个月物业管理费、电梯费。”另查明，2015年7月21日，被告交纳装修押金1000元，旧电表剩余电量折价42.70元，并已将物业管理费、垃圾费、电梯费交至2015年6月30日，之后再未交纳，经原告催要无果，诉至法院。上述事实，有当事人提供的营业执照、前期物业管理服务协议、收楼确认书、东方威尼斯水城入伙通知书、东方威尼斯水城业主（住户）档案表及身份证复印件、催费通知书、收条复印件，部分业主缴纳物业费用明细表、情况说明、被告交纳物业管理费、垃圾费、电梯费发票复印件，照片及当事人陈述在卷佐证。以上证据，已经庭审质证和本院审查，合法、真实，可以采信。本院认为，原告金维物业公司与被告黄淑慧签订的《前期物业管理服务协议》，均为双方自愿签订，不违反法律规定，该协议为有效合同。被告作为小区业主，受该协议的约束。被告已接受物业管理和服务，就应按约定交纳物业费用。被告辩称：1.原告主体不适格，本案案涉物业公司随意变更诉讼主体，业主不知应将物业费给谁交纳。本案审理中，陕西金维物业服务有限公司与商洛金维物业服务有限公司向本院出示了情况说明，明确本案案涉《前期物业管理服务协议》是原告陕西金维物业服务有限公司与各业主签订的，现两公司声明对陕西金维物业服务有限公司向各业主主张权利无异议。根据合同的相对性，被告该答辩意见不予采纳。2.原告的诉讼已超过诉讼时效。2019年11月商洛金维物业服务有限公司起诉被告追要物业费，之后撤回起诉，物业公司也以短信等方式向原告催要过物业费用，由此被告该项答辩意见不予采纳。3.被告未收到《东方威尼斯水城入伙通知书》，物业费不应按照入伙协议约定的数额收取，根据原告向本院提交的2018年、2019年部分业主的交费清单及《东方威尼斯水城入伙通知书》，能看出小区大部分业主都是按照《东方威尼斯水城入伙通知书》上约定的标准交纳的物业费、电梯费、垃圾费，对被告该辩称理由不予采纳。4.根据2019年《陕西省物业服务收费管理办法》相关规定，电梯费不能单独收取。该管理办法第十条“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取”，此规定只是明确电梯保养费等计入物业服务费成本，对该答辩意见不予采纳。5.威尼斯水城小区存在验收等手续不全的问题，这属行政管理范畴的问题，并不影响本案物业服务协议的效力。6.威尼斯水城小区的物业管理上存在多处漏洞，且根据相关规定物业收费标准过高。根据被告提交的相关证据及原告在庭审中的陈述，物业公司在向业主提供服务过程中确实存在瑕疵，本院酌定由被告承担物业服务费的60%。被告拖欠原告2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费137.97×0.9×58=7202.03元、电梯费137.97×（0.3+0.05×2）×58=3200.90元、垃圾费7.5×58=435元，共计10837.93元。由被告承担物业服务费的60%，即7202.03×60%=4321.22元、电梯费3200.90元、垃圾费435元，共计7957.12元。被告辩称已交纳了装修押金1000元、小区更换电表的剩余电费42.70元，应从物业费用中予以扣除，原告对此认可，并同意从物业费中予以扣除，是当事人对自己权利的处分，应予准许。综上，被告应向原告支付拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费共计6914.42元。对于原告要求被告按照约定支付滞纳金的诉请，因物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。本案中，物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理中，认真听取业主意见，积极整改存在问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄淑慧向原告陕西金维物业服务有限公司支付2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费共计6914.42元。限判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告陕西金维物业服务有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费52元减半收取26元，由被告黄淑慧负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。              审    判    员      周  怡    二O二O年六月二十八日                          法  官  助  理      鬲瑞悦书    记    员      刘玉梅  1