上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4851号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海银酉航空技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：曾庆来，经理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘观信，男，1951年5月19日生，汉族，户籍地河北省沧州市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：万龙腾，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁娜娜，上海恒杰律师事务所律师。上诉人上海银酉航空技术有限公司(以下简称“银酉公司”)因与被上诉人刘观信房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银酉公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人承担上诉人各项损失人民币(以下币种均为人民币)15万元，或者发回重审。事实与理由：原先是被上诉人要求与上诉人合作，并将其上海市宝山区罗东路XXX号甲内100平方米房屋(以下简称“系争厂房”)出租给上诉人，后被上诉人另找一家公司合作，强行解除合同，并阻碍上诉人进场生产，应承担相应责任，赔偿上诉人的损失。一审法院认定的损失过低，不能弥补上诉人的损失。上诉人是一家高科技企业，不是污染企业。一审法院仅凭一个村委会的工作人员的说词，认定上诉人的生产无环保手续，显属不当。即使双方的租赁合同无效，但责任在被上诉人，也应由被上诉人承担上诉人的损失。被上诉人刘观信辩称：1、被上诉人于2019年11月8日才收回系争厂房,而上诉人租金只支付至2019年5月1日,故一审法院判令上诉人按照双方约定的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定；2、被上诉人没有理由赶走上诉人,并未于2018年6月将系争厂房上锁。2018年11月上诉人还在向上诉人支付房租及水电费,说明2018年6月份之后双方还在正常履行合同；3、上诉人搬迁是因其无法办理环保手续,上诉人依然将系争厂房当作仓库使用。上诉人搬迁是一种自主行为,跟被上诉人无关,其要求被上诉人承担搬迁费并无事实与法律依据；4、上诉人在一审中关于被上诉人违约、阁楼损失等问题均无证据证明。一审法院为查明事实,向光明村村委会了解情况,相关人员的陈述能够反映相关事实,进一步说明上诉人的事实主张不能成立。请求驳回上诉,维持原判。银酉公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除银酉公司与刘观信于2016年5月1日就系争厂房签订的租赁协议；2、刘观信赔偿银酉公司损失43万元(搬迁费167,494元、自建阁楼费用4万元、生产业务损失9万元、重新租赁房屋租金及水电费133,700元，合计431,194，其中1,194元放弃主张)。一审法院经审理查明事实如下：2016年5月1日，刘观信(出租方、甲方)与曾庆来(承租方、乙方)就系争厂房签订租赁协议，租期为2016年5月1日至2025年1月1日。合同约定，房屋租金单价为0.55元每平方米，面积100平方米，按年度计算，年租金2万元，自合同签订时乙方支付甲方1万元，以后每半年支付一次房租。合同第四条约定，在此期间，每3年房租递增一次，每次增加2,000元。任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。如果乙方搭建房子后不可拆除，到期后归甲方所有。合同第五条约定，在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。一审审理中，双方确认，银酉公司支付刘观信租金至2019年5月1日，2019年5月2日起的租金未支付过；银酉公司未支付过押金；刘观信于2019年11月8日收回系争厂房。为证明己方主张，银酉公司出示了以下证据：证据一、2019年6月拍摄的阁楼照片及微信支付凭证，试图证明经刘观信同意，银酉公司于2016年在系争厂房搭建阁楼，相关费用有微信转账记录24,220元，实则花费4万元；证据二、微信支付记录、收据，试图证明银酉公司于2018年6至9月搬迁至他处产生的费用；证据三、银酉公司与苏州好古科技发展有限公司2018年7月14日签订的租赁合同及银行转账凭证，显示租赁地点为太仓市浏河镇长江西路XXX号XXX号车间，面积715平方米，租期2018年7月15日至2023年7月14日，年租金为232,840元，银酉公司表示因刘观信强制解除合同，银酉公司租赁该地使用了半年，支付了租金116,420元、物业费8,580元，现其只能提供9.5万元的支付凭证，其余现金支付；证据四、2018年7月至9月在新租赁地水电费明细表，银酉公司表示该水电费用现金支付8,700元，无收据；证据五、曾庆来与张凯元签订的租房合同，显示租赁地点为太仓市浏河镇东仓村三组，租期2018年11月1日至2021年10月31日，面积约400平方米，年租金8万元，试图证明银酉公司还租了其他厂房，现还在使用；证据六、2019年3月14日接报回执单二张，试图证明系刘观信将车挡住在厂门口不让曾庆来进入；证据七、核验单、情况说明、协议书排放污染物基本信息申报表，试图证明银酉公司属于上海佩佛自动化控制设备有限公司，该公司有环保手续，故银酉公司环保是达标的。刘观信对以上证据发表质证意见如下：对于证据一，无法确认拍摄时间，阁楼是曾庆来自行搭建，没有经过刘观信允许，且是危房，还被镇上相关部门进行过处罚，微信支付凭证的真实性、关联性都不认可，日期也不对；对于证据二，真实性不认可，无法说明用途是搬迁，备注的是吃饭、红包，无法证明与本案有关；对于证据三，真实性不认可，是银酉公司自主搬到另一个地方，想要租更好的地方，支付凭证真实性无法确认；对于证据四，真实性不予认可；对于证据五，真实性无法确认，该份租赁合同与苏州好古科技发展有限公司的租赁合同存在重合，无法证明银酉公司的证明目的；对于证据六，真实性无异议，日期是2019年3月14日，银酉公司在2018年7月已经自行搬到太仓，因太仓房租贵，银酉公司负担不起，想回系争厂房处生产，系争厂房可以做仓储，但不能生产，故双方发生争执；对于证据七，协议书的真实性无异议，其他真实性不认可，上海佩佛自动化控制设备有限公司本来要给银酉公司做环评的担保，但后来没谈拢，所以可以证明银酉公司本身环保是不合格的。刘观信表示系争厂房没有产权证及建设工程规划许可证。银酉公司表示，因刘观信出租给另一家与银酉公司经营类似的租户，想把银酉公司赶走，故在2018年6月1日将厂房大门上锁不让银酉公司生产经营，后厂房没有上锁，阁楼的锁是曾庆来锁的；刘观信表示，因银酉公司自行搭建阁楼，安全部门找银酉公司谈话并处罚，银酉公司没有做环评和消防，村委会贴过封条，刘观信没有锁过厂房，系争厂房能做仓储使用，但不能做生产。一审审理中，法院向光明村村民委员会委员朱佳琦了解情况，朱佳琦表示其主要负责光明村企业安全环保事宜，系争厂房系光明村村委会出租给莫须明，莫须明再转租给刘观信，土地是建设用地，房屋是集体建设许可证，但莫须明承租后又重新改建。曾庆来承租系争厂房后从事生产加工，刚开始，刘观信写过情况说明，表示曾庆来是刘观信给其配活，因刘观信申办过环保手续，故村里对曾庆来做生产加工予以认可。但2018年下半年，刘观信向村里表示曾庆来与刘观信不是一车间的，曾庆来需补相关环保手续，因曾庆来无相关环保手续，故村里向曾庆来发出告知书，告知其不能经营生产加工业，只能做仓库。因曾庆来不在系争厂房，故村里将告知书贴在车间门上，并在车间门上贴了封条。银酉公司对朱佳琦的陈述不予认可，表示是刘观信阻碍银酉公司进入厂区；刘观信认可朱佳琦所述。一审法院认为，银酉公司与刘观信签订的《租赁协议》因系争厂房不具备合法建造手续、未取得权利证书，应认定为无效合同。租赁合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。双方确认刘观信于2019年11月8日正式收回系争厂房，故刘观信主张2019年5月2日至2019年11月8日的使用费10,138元，于法有据，予以支持；银酉公司关于刘观信在2018年6月将厂房上锁并强制将其赶走的主张，根据其提供的现有证据难以证实，故不予采信。关于银酉公司主张的损失，刘观信作为出租方，在未对租赁物是否具备合法建造手续、是否取得权利证书做充分了解的情况下对外出租，应当承担合同无效的主要责任；银酉公司未仔细审查系争厂房权属状况即承租房屋用于生产经营，应承担合同无效的次要责任。关于阁楼部分，双方确认阁楼系银酉公司搭建，一审法院认为阁楼系固定添附，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于阁楼的造价，银酉公司主张搭建费用为4万元，但其只提供了24,220元的微信转账，且该转账无明确指向性，法院结合银酉公司提供的照片再结合银酉公司实际使用情况及租赁双方各自过错程度，酌情确定刘观信赔偿银酉公司阁楼损失9,800元。至于银酉公司主张的搬迁费、生产业务损失费、另行租赁房屋租金及水电费，于法无据，均不予支持。判决：一、上海银酉航空技术有限公司与刘观信于2016年5月1日就上海市宝山区罗东路XXX号甲内100平方米房屋签署的《租赁协议》无效；二、刘观信于判决生效之日起十日内支付上海银酉航空技术有限公司搭建阁楼损失9,800元；三、上海银酉航空技术有限公司于判决生效之日起十日内支付刘观信2019年5月2日至2019年11月8日的占有使用费10,138元；四、驳回上海银酉航空技术有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争厂房未取得建设工程规划许可证，故银酉公司与刘观信签订《租赁协议》应为无效合同。合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。刘观信于2019年11月8日收回系争厂房，故银酉公司应结清2019年5月2日至2019年11月8日的使用费。现有证据无法证明刘观信在2018年6月将厂房上锁并强制将其赶走，且该日之后银酉公司仍在支付相关费用，说明其仍在使用系争厂房，故银酉公司上诉称其无法使用系争厂房，本院不予采信。关于损失问题。对于合同无效，双方均有过错，刘观信应承担主要责任，银酉公司应承担次要责任。阁楼系银酉公司对系争厂房的添附，应由双方按照各自过错分担现值损失。一审法院结合照片、银酉公司实际使用情况及租赁双方各自过错程度，酌情确定刘观信赔偿银酉公司阁楼损失9,800元，并无不当。至于银酉公司主张的其他损失，依据不足，均不予支持。综上所述，上诉人银酉公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由上诉人上海银酉航空技术有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年六月二十九日书记员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……