福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1429号 原告：福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区古溪路1号泰禾红树林1号楼2层，统一社会信用代码91350901077444136L。 负责人：张炎生，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 被告：杨昌民，男，1976年4月14日出生，汉族，现住福建省宁德市蕉城区。 原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司（以下简称泰禾物业公司）与被告杨昌民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾物业公司的委托诉讼代理人刘端伟、被告杨昌民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨昌民支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费7101.6元；2.判令杨昌民支付物业管理滞纳金，以逾期缴纳物业管理费为基数，按日2‰从2017年4月1日计算至实际付清之日止；3.判令杨昌民承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费、公告费、律师费等诉讼费用。事实和理由：杨昌民登记入住于宁德市东侨经济开发区古溪路1号泰禾红树林9号楼1205室，并一直由泰禾物业公司为其提供物业管理服务至今。9号楼1205室建筑面积为119.55平方米，物业服务费按每月1.8元/平方米计算。合同履行过程中，泰禾物业公司按约定提供了物业服务，但杨昌民自2017年4月起至2019年12月未缴纳物业费，尚欠7101.6元，经泰禾物业公司多次催讨，杨昌民一直拒不支付，已构成违约，应支付违约金。 杨昌民辩称，1.泰禾物业公司所述与事实不尽相符，非事实全部。系泰禾物业公司先违反《前期物业服务合同》才出现案涉纠纷。其入住后发现泰禾物业公司协助顶楼业主违建，将已经三十几层的大楼在顶楼多加两层，并为他们植筋、浇灌、砌墙，这已经严重违反《前期物业合同》中关于装饰装修管理服务部分，严格执行二次装修管理规定与外立面完好，无私搭乱盖现象的约定。其行为除了剥夺大部分业主公摊面积使用权外，更堵塞逃生通道，令大楼整体承重失衡，直接威胁到业主生命财产安全。从业主发现楼顶开始违建就已经通知泰禾物业公司，泰禾物业公司狡辩违建与其无关，但为何顶楼业主从违建开始到可以装修顺利入住，泰禾物业公司至今无法解释。在此期间，顶楼业主被东侨清违办停水停电后，泰禾物业公司竟为违建业主接水拉电，业主更是质疑泰禾物业公司帮违建业主拉的是公摊水电。2.在泰禾物业公司提供服务期间，小区内大大小小问题不断，长期漏水不进行维修，把多处消防通道设置为车位，阻塞逃生通道，放入外来人员在小区内摆摊设点谋取利益，放任随意晾晒衣物，卫生服务不到位、鼠患成灾等等。3.除了公摊水电费存在重复收费现象外，泰禾物业公司连电信、移动、联通等通讯基站都纳入公摊的水电，甚至2020年1月份才独立设置了电表，而此前这部分的费用都是直接摊派在小区业主水电公摊里，每月公摊水电公告并没有公示这一项本不属于业主的额外费用。4.其就泰禾物业公司不作为和违法问题多次沟通无果，其在2018年分别以口头和书面的形式告知泰禾物业公司，指出其服务存在的问题并要求整改，但泰禾物业公司并未理会，诸多管理上的问题至今依然存在，甚至多项服务被外包出去，连保安恐吓业主的事情也时有发生，这服务水平与1.8元/平方米的服务收费标准相差甚远。综上所述，请求驳回泰禾物业公司的诉讼请求。 本院认为，泰禾物业公司提供的前期物业服务合同、泰禾红树林临时管理规约及当事人庭审陈述，能够证明杨昌民为泰禾红郡小区9号楼1205室业主，该小区由泰禾物业公司提供物业管理服务，杨昌民案涉房产面积为119.55平方米，双方约定物业管理服务费按1.8元/月/平方米计算，杨昌民自2017年4月1日起至2019年12月31日止未依约缴纳物业服务费的事实。杨昌民作为该小区的业主，接受了泰禾物业公司提供的物业服务，应依约按时足额交纳物业服务费，其自2017年4月1日起拒绝交纳物业费，应承担相应的违约责任。现泰禾物业公司诉请杨昌民支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止未交的物业服务费7101.6元，于法有据，予以支持。泰禾物业公司诉请杨昌民以逾期缴纳物业服务费为基数，支付自2017年4月1日起至款项实际偿清之日止按日2‰计算的违约金。由于前期物业管理服务协议约定的违约金按日2‰计算，过分高于杨昌民逾期交纳物业管理服务费给泰禾物业公司造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定杨昌民应承担的违约金按年利率6%计算。案涉前期物业管理服务协议约定物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务,故杨昌民应付违约金应当以其每期应交未交的物业管理服务费215.2元为基数，分别从逾期之日，即每月第11日起，至款项实际付清之日止，按年利率6%计算。泰禾物业公司主张律师费、诉讼保全费等由杨昌民负担，但其未提供相应的证据予以证明，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨昌民主张泰禾物业公司未尽到物业管理服务合同约定的义务，其不应支付物业服务费，但其提交的证据不足以证明其主张，应承担不利后果，杨昌民的辩称主张本院不予采纳。即便泰禾物业公司在提供物业管理服务期间存在一定瑕疵，亦不足以构成免除业主交费义务的抗辩事由，但物业公司作为服务企业应虚心接受业主提出的合理性建议，增强并完善企业内部管理机制，积极改进工作中的不足，多为小区业主着想，规范物业服务行为，提升物业服务质量；而业主也应自觉遵守物业管理规定。仅有如此，才有可能构建和谐的物业关系，创建优良、文明的小区环境！ 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨昌民应于本判决生效之日向原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费7101.6元及违约金（以其每期应交未交的物业管理服务费215.19元为基数，分别从每月第11日起，至款项实际付清之日止，按年利率6%计算）； 二、驳回原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨昌民负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄锦芳 二〇二〇年六月三日 法官助理林芳苓 书记员林秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。