青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终871号上诉人（原审被告）：马成虎，公民身份号码×××，男，撒拉族，1970年3月8日出生，住西宁市。被上诉人（原审原告）：韩德华，公民身份号码×××，男，回族，1963年3月31日出生，住青海省西宁市。上诉人马成虎因与被上诉人韩德华租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马成虎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩德华的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由韩德华承担。事实与理由：一、马成虎与韩德华于2014年5月1日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限至2019年4月30日止，租赁期届满前，马成虎多次找韩德华要求续租该商铺，韩德华均以各种理由推诿。2019年5月1日，商铺租期刚届满，韩德华就将该商铺的门锁换掉，且不允许马成虎从该商铺取回任何物品，后仅同意马成虎将易腐烂的物品取回。韩德华于2019年8至10月多次致电马成虎，要求马成虎继续承租该商铺，但因该商铺一段时间未经营，客源已大量流失，无法继续经营，故马成虎予以拒绝。韩德华于2019年5月1日更换门锁，并已收回该商铺，因此一审法院判令马成虎交付给韩德华涉案房屋错误。二、韩德华于2019年5月1日更换门锁，收回商铺后，马成虎无法继续使用该商铺经营，造成了马成虎装修及经营的损失，且马成虎并未使用该商铺，何来给付韩德华商铺使用费一说。综上，一审判决错误，请求二审法院驳回韩德华的诉讼请求。韩德华辩称一审判决正确，请求二审法院维持原判。韩德华向一审法院起诉请求：1、请求判令马成虎腾退西宁市城东区南小街5-13号商铺（420㎡）；2、请求判令马成虎支付2019年5月1日至今租金132000元；3、本案诉讼费由马成虎承担。一审法院认定事实：2014年5月1日，韩德华（甲方）与马成虎（乙方）签订房屋租赁合同，约定：马成虎承租韩德华位于西宁市××区商铺，面积420平方米，租期2014年5月1日-2019年4月30日止，年租金86000元。另约定：“乙方需按时支付租金，超过租金交付期一个月未支付租金的，甲方有权收回房屋，乙方必须在一周内搬离”，“乙方合理使用房屋装修的，租赁期满或者合同因其他原因解除后，房屋的装修装潢归甲方所有”，“租赁期满后，乙方在同等条件下有优先续租权”。合同签订后，韩德华按合同约定交付了房屋，马成虎缴纳了租金。根据合同约定，2019年4月30日房屋租赁合同到期，马成虎未向韩德华提出续约诉求。2019年5月1日，韩德华将租赁房屋门锁换掉，酿成双方纠纷。一审法院认为，韩德华与马成虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。合同履行过程中，当事人双方按约履行了各自的权利和义务。合同到期后，马成虎未向韩德华申请续约，韩德华解除合同的条件成就。韩德华按合同约定诉求马成虎交付房屋、赔偿损失有事实和法律依据，予以支持。韩德华主张的损失参照双方原合同约定的年租金86000元为基数计算，即86000元÷12个月＝7166.67元×7个月（2019年5月-11月）＝50166.69元。马成虎辩解的韩德华赔偿安装天然气费用和其他设施的损失，因其未提交证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、马成虎于判决生效后十日内将位于西宁市××区商铺（面积420平方米）交付韩德华；二、马成虎于本判决生效后十日内给付韩德华房屋使用费50166.69元。案件受理费1300元由马成虎负担，此款随上述款项一并给付韩德华。二审中，马成虎提交了2019年5月1日的录音及视频各一份，拟证明韩德华在2019年5月1日将涉案商铺上锁并在商铺玻璃门上张贴“停业”二字，除马成虎个人物品及易腐坏食品之外其余设施均不同意马成虎带走。韩德华对录音及视频的真实性不持异议，但认为合同已到期，韩德华系正常收回房屋的行为。韩德华二审未提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定双方签订合同及履行情况属实，本院予以确认。马成虎在房屋租赁合同届满之前，双方就续租事宜进行了协商，但双方就续租租金未达成一致合意。本院认为，优先承租权是指按照合同的相关约定，承租人在原房屋租赁合同期满要求续租时，在同等条件下有优于其他第三人承租的权利。马成虎与韩德华签订的房屋租赁合同期限届满，按约定马成虎在同等条件下有优先承租权，但双方仍应对继续租赁房屋达成协议，因马成虎与韩德华未能就房屋租金达成一致，故马成虎所主张的其享有优先承租权，拒绝交付房屋无法律依据。韩德华应依法主张解除租赁关系、腾退房屋，但其以锁门、张贴“停业”告示并只允许马成虎带走部分物品及易腐食品的方式确有不当之处。马成虎在合同到期时未及时腾退房屋，致使韩德华不能及时出租房屋收取房租造成损失，但韩德华锁门的行为致使马成虎无法经营使用，因此一审判决由马成虎全额承担锁门期间的房租损失有失公平，应予纠正。因韩德华的锁门行为使得马成虎在合同到期后并未实际使用涉案房屋，故韩德华也对造成房租损失有过错，应承担相应责任。综上，因韩德华与马成虎均未积极采取措施避免损失扩大，对扩大的损失双方应各自承担50%，即马成虎与韩德华各承担86000元÷12个月＝7166.67元×7个月（2019年5月-11月）＝50166.69元÷2≈25083元。马成虎上诉理由部分成立，予以釆信。一审判决认定基本事实正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4926号民事判决；马成虎于本判决送达后十日内将位于西宁市××区商铺腾退完毕；马成虎于本判决送达后十日内给付韩德华房租损失25083元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，由马成虎负担，二审案件受理费2600元，由韩德华负担1300元，马成虎负担1300元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 薇审判员 尹菲菲 二〇二〇年六月二十四日（法官助理 陈 倩书记员 冶秀花 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。