宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初5068号 原告：戴启云，男，1948年9月3日出生，汉族，住宁波市江北区。 原告：莫云昌，男，1949年12月10日出生，汉族，住宁波市江北区。 原道：胡国斐，女，1963年2月24日出生，汉族，住宁波市江北区慈城镇尚志路114号。 以上三原告共同委托诉讼代理人：郭强来，浙江尚甬律师事务所律师。 被告：徐国平，男，1959年4月2日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：余嗣祥，上海市南星律师事务所律师。 第三人：宁波市慈城镇房地产管理所（统一社会信用代码：12330205419550802A）。住所地：宁波市江北区慈城镇觉民路35号。 法定代表人：胡君明，该所负责人。 委托诉讼代理人：杨国明，该所员工。 原告戴启云、莫云昌、胡国斐与被告徐国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，被告徐国平申请追加宁波市慈城镇房地产管理所为第三人，本院予以准许。本案于2019年11月21日和2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告戴启云、莫云昌、胡国斐及三原告共同委托诉讼代理人郭强来，被告徐国平及其委托诉讼代理人余嗣祥，第三人宁波市慈城镇房地产管理所的委托诉讼代理人杨国明到庭参加二次诉讼。本案现已审理终结。 戴启云、莫云昌、胡国斐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于宁波市江北区房屋；2.判令被告支付房屋占有使用费500元（以每月500元为标准，自2019年10月1日起支付至实际腾退之日止）。本案审理期间，三原告撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付房屋占有使用费至判决生效时止（按每月500元标准，自2019年10月1日起计算）。事实与理由：2018年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于宁波市江北区的房屋出租给被告使用，租赁期自2018年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满后，合同终止，三原告有权收回出租屋，被告应交清所有费用后如期交还，三原告退回押金。如被告要求继续租赁，则须提前一个月申请，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。租金逾期15天不交，三原告有权收回房屋并不退还押金。合同签订后，被告于2018年9月30日支付租金3000元，于2019年3月19日支付租金3000元。现租赁期满后，合同终止，双方并未再续签租赁合同。三原告要求被告腾退租赁房屋，支付房屋占有使用费，被告均予以拒绝。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 徐国平辩称，1.1964年社会主义改造，涉案房屋被收归国有。被告及其父母在涉案房屋收归国有后一直居住其中，后被告父母去世，被告继续居住其中。1988年落实私房政策，国家将涉案房屋归还原业主，但涉案房屋一直作为国家直管公房由被告使用，被告至今仍享受国家直管公房政策，不会与三原告私下签订《房屋租赁合同》。2.关于被告在涉案《房屋租赁合同》上的签字问题，被告不识字，只会写自己名字，双方在人民调解委员会进行过调解，当时三原告要求月租800元，被告只愿按月租70元支付。人民调解无效后双方又经磋商，按照月租100元支付，被告误以为系在月租100元的房屋租赁合同上签字。3.按照公租房的相关政策，即使由被告支付房租，被告只需按月租100元支付，并非原告诉请金额。4.被告系鳏寡孤独，没有房屋也没有存款，涉案房屋问题系历史遗留问题，法院需要慎重考虑。 宁波市慈城镇房地产管理所辩称，1964年国家开始社会主义改造，出租房屋归国家统一经营，出租行为由国家统一行使，国家收取房租，给原业主定租，尚未明确房屋产权。1966年9月，国家规定出租房屋收归国有，取消定租。1984年，国家开始对部分私房落实政策，没有出租的房屋以及出租面积不足100平方米的房屋国家归还业主。涉案房屋面积不足100平方米，第三人于1988年归还原业主，当时被告居住其中。根据国家政策，原住户跟原业主签订换约续租的租赁合同，租赁期至89年底，第三人作为见证单位签章，第一年租金由房管部门定，之后由双方协商。涉案房屋自此不是直管公房，系私有房产，第三人不再继续参与管理，相应房屋问题按照私房管理条例执行。但是国家考虑到稳定问题，曾发文不能撵走租客，目前该文件仍有效力。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于有争议的证据，本院认证如下：（1）原告提供的《房屋租赁合同》。被告质证认为形式真实性无异议，系被告本人签字，但内容真实性有异议，被告不识字，只会签自己名字，误以为合同月租金100元而误签。被告经本院要求当庭宣读报纸，明显识字，且被告本人承认协商时其说过月租500元最后交一年，不同意租期签订三年。涉案合同租期确系一年，月租500元，与被告陈述相符，被告亦交付了全年6000元租金。因此，被告对涉案合同的内容是明确知晓的，本院对涉案合同内容的真实性予以确认。（2）原告提供的戴定龙死亡医学证明，戴秋波的户籍证明及档案证明、徐大莉的户籍信息及户口登记表，以及徐启海、戴启玉、胡国梁、胡国琴、戴明君、戴明为出具的情况说明一组，戴定龙死亡医学证明系上海长征医院出具，经核对原件，戴秋波的户籍证明及档案证明系慈城派出所出具的原件，徐大莉的户籍信息系南门派出所出具的原件，户口登记表系月湖派出所盖章确认的复印件，本院对上述证明的真实性予以确认，徐启海、戴启玉、胡国梁、胡国琴、戴明君、戴名为出具的情况说明，经与本人核实，确系本人真实意思表示，本院对上述情况说明的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于宁波市的房屋系戴秋波、戴定龙、徐大莉、戴明君、戴明为五人共有。戴秋波、戴定龙及徐大莉均已去世。戴秋波的被继承人为儿子胡国梁以及女儿胡国琴、胡国斐。徐大莉的被继承人为儿子戴明为、戴明君。戴定龙的被继承人现查明为儿子戴启云、徐启海以及女儿戴启玉，戴启云、徐启海及戴启云表示若有戴定龙其他被继承人出现，同意将其三人因涉案遗产所得收益重新进行分割。 戴明为、戴明君、胡国梁、胡国琴、徐启海、戴启玉均同意由三原告对涉案房屋进行出租管理。 2018年9月27日，三原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，该房屋月租金500元。合同签订后，被告于2018年9月30日支付租金3000元，于2019年3月19日支付租金3000元。 2019年8月22日，原告莫云昌与被告就涉案房屋续签租赁合同问题进行人民调解，后双方无法达成一致，调解失败。 另查明，涉案房屋因1964年开始的社会主义改造被收归国有，被告父母经第三人安排居住其中。1988年3月24日，第三人填发涉案房屋的宁波市国家直管公房租赁证给被告。1988年，涉案房屋因私房落实政策归还原业主戴秋波，后经继承及法院裁定，涉案房屋业主变更为戴秋波、戴定龙、徐大莉、戴明君、戴明为五人。 归还房屋产权时，戴秋波与被告签订了《私有房屋换约续租租赁合约》，约定，“在短期内允许居住房屋至89年止。要求有关部门解决其新住房。在居住期房金按现行，如有新规定（如房租改革、土地政策）按新规定”。被告一直居住至今，且被告名下无其他房产。 本院认为，虽然涉案房屋系落实政策所发还的房屋，被告一家在涉案房屋被发还前已经承租使用该房屋，且被告取得了涉案房屋的宁波市国家直管公房租赁证。但在涉案房屋产权返还时，被告已与戴秋波（业主之一）签订《私有房屋换约续租租赁合约》，明确涉案房屋性质已由国家直管公房变更为私有房屋。2018年9月27日，被告又就涉案房屋与三原告签订《房屋租赁合同》，并实际支付租金，双方成立房屋租赁关系。合同租赁期限届满之后，被告继续占有、使用涉案房屋，三原告要求被告支付房屋占有使用费，系双方在房屋使用过程中所产生的纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围，本院依法予以处理。因涉案房屋的所有权人均同意由三原告对涉案房屋进行管理及出租，被告辩称三原告主体不适格，本院不予采纳。鉴于涉案房屋系落实政策发还的房屋，并非国家直管公房，被告主张按照公租房标准支付租金，没有依据，本院不予采纳。又因涉案房屋不同于普通商品房，本院认为被告应当支付的房屋占有使用费标准应当综合考虑涉案房屋的历史沿革和物价水平的正常上涨，按照适当高于公房租金标准而低于市场租金标准的原则确定。三原告与被告于2018年签订的《房屋租赁合同》中约定月租金为500元，本院结合本案实际情况依法酌定涉案房屋的房屋占有使用费按每月500元标准计算。《房屋租赁合同》于2019年9月30日期限届满之后，被告至今仍占有使用涉案房屋，应支付房屋占有使用费。因此，三原告诉请被告按月租金500元标准支付自2019年10月1日起至判决生效之日止的房屋占有使用费，并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下： 徐国平于本判决生效之日起十日内按月租金500元的标准支付戴启云、莫云昌、胡国斐自2019年10月1日起至本判决生效之日止房屋占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由徐国平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王翔 二〇二〇年六月十六日 代书记员 方霞 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。