浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1210号 上诉人（原审原告）：绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区漓渚镇新街，统一社会信用代码91330621068396910B。 法定代表人：任永海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晨阳，浙江鉴湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：董丽英，女，1989年3月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：彭小菊，泰和泰（上海）律师事务所律师。 上诉人绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司（以下简称宏盛公司）因与上诉人董丽英房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。宏盛公司的委托诉讼代理人韩燕华、董丽英的委托诉讼代理人彭小菊到庭应询。本案现已审理终结。 宏盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宏盛公司的一审请求。事实和理由：一、本案应当认定《关于要求签约的通知》己由董丽英收悉。1.宏盛公司根据董丽英在《定金协议》中所载明的地址及电话，向董丽英以EMS的形式邮寄了《关于要求签约的通知》，而且显示己经投递完成，故应当认定为相关邮件董丽英已收到。2.结合宏盛公司之后邮寄《解除定金协议的通知》董丽英拒收的事实可以证明董丽英对宏盛公司的函件、合同处于排斥、拒绝履行的心态，同时也能证明按《定金协议》中的地址、电话是可以向董丽英寄送邮件的。3.本案先后二次邮寄，宏盛公司在邮寄面单上都记载了董丽英在《定金协议》中的地址、电话，按照正常投递方式，EMS投递员必然会与董丽英联系收件事宜；同时EMS是中立的第三方快递邮寄机构，不可能故意、恶意的损害董丽英的利益或者虚构送达事实。因此，董丽英庭审中称没有收到、不知情显然不符合常理，在其未提供相反证据的情况下应当认定其己收件。4.本案邮寄地址及电话均由董丽英提供，即使董丽英真的没有收到邮件，也应当由其承担不利后果。宏盛公司作为房产销售商，与购房户的通知主要通过邮件的形式，即使董丽英真的没有收到《关于要求签约的通知》，也是因为其自身提供的地址信息有误所致，该后果不应由宏盛公司承担。因此，本案应当认定董丽英己收到《关于要求签约的通知》，或由其承担《关于要求签约的通知》未能收到的不利后果。二、董丽英仅缴纳了小部分房款，致使宏盛公司一直无法将房屋另行销售，给宏盛公司造成了较大的经济损失。因此，即使本案确是因为董丽英提供的地址信息原因导致董丽英未能收到邮件，责任也在董丽英。如果邮件无法收到的后果让宏盛公司来承担，对宏盛公司显然是公平的。 董丽英答辩称，1.《关于要求签约的通知》《解除定金协议的通知》均没有收到是事实。宏盛公司所谓通知解除，实际上并未达到解除的法律效果。一审不采信是正确的。2.宏盛公司单方解除《定金协议》具有完全利于自己的意图，并且损害购买方利益，对其他买受方违约行为明显。法律不应当支持这种在市场行情变动明显的情况下，作出利于违约方解除合同的判决。宏盛公司解除定金合同之后按照现在市场价格再次出售，显然获利增多一倍左右。2020年3月判决宏盛公司支付因拖延交房的违约金，证明宏盛公司对其他购房者违约，同理宏盛公司担心与董丽英签约之后，同样出现违约赔偿。宏盛公司企图通过拖延签约，单方解除合同，获得不当利益。3.《定金协议》继续履行，签署购房合同是可以继续的行为，并无障碍。4.董丽英在一审中陈述解约的前提是得到赔偿，没有收到赔偿款不解约。本案董丽英再次强调，要求继续履行定金协议，要求签订购房合同。只有签订购房合同，支付全款后，董丽英作为消费者才能保全自己已经付出房款并得到房屋。无论宏盛公司经营状况如何，董丽英基本权益得到保障。 董丽英上诉请求：撤销一审判决，改判支持宏盛公司的一审请求。事实和理由：一、一审以董丽英在起诉前有意思表示“可以解除合同”，据此认定合同自2019年12月解除是错误的。首先，合同解除可以在符合约定解除条件时解除，也可以按照法律规定，符合法定解除条件时解除。但是本案中一审判决“原告基于其所称的法定事由及约定事由要求解除《定金协议》，本院不予认同”，说明一审排除了约定解除和法定解除。不符合解除条件时应当判决继续履行合同。其次，一审认定《定金协议》自起诉前2019年12月（起诉时间是2020年1月16日）起解除，系认定了协商一致解除。但是，本案在庭审中对于解除后的处理意见没有达成一致意见，系错误适用合意解除合同制度。合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系。解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件。即，一是在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立;二是在合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括己经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。在一方主张诉请解除事由不成立的情况下法院以双方均有解除的意思表示判决解除合同，系对合同协商解除制度的错误适用。二、一审认定“被告在庭审中作出的其可以解除《定金协议》的意思表示，表明原、被告无意愿再履行该协议”，系对董丽英真实意思表示的理解和解释错误。1.董丽英原本一直在为要求签订《浙江省商品房买卖合同》而与宏盛公司交涉，因此，不存在有要求解除协议或者同意无条件解除协议的意思表示。2019年9月董丽英还因为要求签约并在房管机构备案网签的诉求，向当地镇政府寻求救济。2019年11月1日董丽英还准备起诉要求继续履行合同签约。2.董丽英即便有同意解约的表示，那也是不完整的，一审法官把一种是附条件的解约，片面解释为同意解约的表示是不正确的。如果宏盛公司承担赔偿责任，董丽英可以解约。反之，如果宏盛公司不先行履行或同时履行赔偿义务或者不同意赔偿，董丽英就不同意解除合同，董丽英就要求继续履行合同。直到今天，宏盛公司也没有履行签约义务和网上备案交付购房款到房管中心专门账户的义务，促成合同的签订履行，也没有主动退款。因此，董丽英在回答法庭问题时陈述宏盛公司解约的前提是赔偿损失，否则，不同意解约。三、宏盛公司解除《定金协议》的诉请具有恶意。董丽英不同意无条件解除。对合同关系的解除违背了促进交易原则，不利于保护守约方利益。宏盛公司开发的涉案房屋，至今尚未明确一个可以交付的期限，案外人（买受方）起诉至法院，要求支付迟延交付房屋的违约金，己有判决。证明宏盛公司拒绝签订合同的目的非常明确，不签订合同将不构成交付房屋违约；不签订合同可以另外出卖给他人。据董丽英在柯桥不动产登记管理信息服务中心查询了解的情况，涉案房屋现在处于可以交易的状态，只要宏盛公司把董丽英交付的首付房款交到专管账户，就可以进行网签备案。因此，在董丽英可以履行房屋买卖合同的情况下，应当保护守约方的原则，促进交易。 宏盛公司答辩称，宏盛公司上诉认为可以基于董丽英违约而解除。如果宏盛公司的上诉理由不成立，退一步讲，一审判决认定合同解除是正确的，董丽英的上诉请求不能成立。本案引调时董丽英当时明确是同意解除合同的，只是不同意承担违约责任，在一审庭审中，董丽英也是同意解除的，只是对宏盛公司提出没收定金的主张不同意。 宏盛公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除宏盛公司、董丽英于2017年7月7日签订的《定金协议》；2.确认宏盛公司有权没收董丽英定金20000元。 一审法院查明事实：2017年7月7日，宏盛公司、董丽英签订一份《定金协议》，约定经董丽英意向购买宏盛公司开发的柯桥区漓渚镇御兰苑小区7幢603室房屋，建筑面积90.29平方米，总价612684元，实付定金20000元；董丽英中途退出或其它单方面行为导致协议不能履行的，视为董丽英自动放弃该权利，定金不予退还；董丽英必须于2017年8月1日前付清房款172684元，按揭420000元，并携带身份证和所需资料来售楼处现场签订《浙江省商品房买卖合同》，具体时间以通知为准，若董丽英逾期签约，视同放弃处理，定金不予退还等。上述协议订立当日，董丽英向宏盛公司交纳上述协议项下的定金20000元。2017年8月6日，董丽英向宏盛公司交付购房款130000元。2018年2月9日，董丽英又向宏盛公司交付购房款42680元。2018年5月，董丽英向宏盛公司询问签约事宜，宏盛公司未予明确答复。2018年12月，宏盛公司向董丽英寄出《关于要求签约的通知》，通知董丽英于2019年1月8日前来宏盛公司处签订《浙江省商品房买卖合同》。该邮件送达地址填写为董丽英住处，实际由门卫于2018年12月30日代为签收。2019年3月19日，宏盛公司向董丽英寄出《解除定金协议的通知》，该邮件后被退回，邮件封面中载明原因为“本人拒收”。2019年12月，董丽英向宏盛公司提出可以解除合同，但要求宏盛公司赔偿损失，双方协商未果。 一审法院认为，宏盛公司、董丽英之间为买卖案涉房屋即柯桥区漓渚镇御兰苑小区7幢603室房屋，于2017年7月7日签订《定金协议》以及董丽英向宏盛公司交付定金20000元以及预付购房款172680元的事实清楚，可以认定。上述《定金协议》应定性为预约合同，其体现签约双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，并享有合同权利。围绕宏盛公司的所提诉求，该院作以下评判分析。针对宏盛公司要求解除合同的诉求，该院认为，合同解除有约定解除和法定解除。宏盛公司称其基于法定事由及约定事由均有权解除《定金协议》，理由是董丽英逾期未与宏盛公司签订本约即《浙江省商品房买卖合同》。董丽英表示可以解除合同，但认为不能签订本约的原因不能归责于董丽英。该院认为，根据定金协议的约定，董丽英在签订预约合同之后应于2017年8月1日前付清房款172684元，就余款办理银行按揭，并携带身份证和所需资料来售楼处现场签订《浙江省商品房买卖合同》，具体时间以宏盛公司的通知为准。事实表明，虽宏盛公司于2018年12月向董丽英发出《关于要求签约的通知》，但该邮件为门卫所收，不能直接证实系董丽英收悉。在此情形下，不能认定董丽英在收到宏盛公司签约通知后拒绝订立本约。宏盛公司基于其所称的法定事由及约定事由要求解除《定金协议》，该院不予认同。同时，根据董丽英在庭审中作出的其可以同意解除《定金协议》的意思表示，表明宏盛公司、董丽英确无愿意再履行该协议，故该院为明确双方民事权利义务的安排，认定该协议自2019年12月解除。宏盛公司要求没收董丽英交纳的定金，根据前述分析，其主张适用定金罚则尚缺乏相应的事实依据，该院不予支持。另，董丽英在审理期间要求宏盛公司赔偿经济损失，因其请求不应纳入本案审理范围，该院不作理涉，建议董丽英另行与宏盛公司协商解决或另循合法途径解决。综上所述，该院对宏盛公司诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、宏盛公司和董丽英于2017年7月7日签订的《定金协议》自2019年12月起解除；二、驳回宏盛公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由宏盛公司负担75元，董丽英负担75元，当事人应负担的受理费均限于该判决生效之日起十日内向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是宏盛公司有无履行通知签约义务，能否主张解除《定金协议》并不予返还定金；二是如果《定金协议》不符合约定解除条件，一审认定《定金协议》解除是否妥当。 关于有无履行通知签约义务的问题。根据双方签订的《定金协议》，明确约定现场签订《浙江省商品房买卖合同》的具体时间以通知为准，可见宏盛公司负有向董丽英通知签约的义务。《定金协议》上虽然有联系地址一栏，填写了董丽英的户籍地址，但《定金协议》并未约定该地址作为宏盛公司通知董丽英签约的地址，也未明确告知董丽英拒收或无法送达邮件的法律后果，且宏盛公司向董丽英户籍所在地邮寄《关于要求签约的通知》，实际由门卫代收，不足以表明该邮件由董丽英收悉，故宏盛公司据此主张已经向董丽英履行签约通知义务，依据不足。更何况，董丽英已经支付了172680元购房款，并在2018年5月还向宏盛公司询问签约事宜，均表明董丽英要求签订正式房屋买卖合同，如果宏盛公司已经通知到董丽英签约而董丽英拒绝签署，董丽英在起诉前却从未向宏盛公司主张返还购房款，显然不符合常理。宏盛公司主张已经履行签约通知义务且《定金协议》符合约定解除条件，缺乏事实依据，本院不予采纳，宏盛公司事后向董丽英邮寄《解除定金协议的通知》并不能产生通知解除的法律效果，鉴于此，宏盛公司主张不予返还定金，本院难以支持。 关于《定金协议》解除的问题。董丽英在一审中表示可以同意解除《定金协议》，二审又表示其同意解除合同附有条件，且现又主张继续履行《定金协议》。对此，一方面，董丽英二审中的主张有违诚信，根据禁反言原则，应当以董丽英一审作出的意思表示为准，且《定金协议》一旦解除即发生解除的法律效力，不能因董丽英反悔而恢复协议效力；另一方面，讼争《定金协议》系预约合同，即双方约定将来签订相应的本约，而本约的签订需要经过双方进一步磋商，宏盛公司明确表示不愿意签订正式的商品房买卖合同，故《定金协议》已实际难以履行。鉴于此，双方签订的《定金协议》予以解除本院亦予以确认。根据本案查明的事实，宏盛公司不享有单方解除权，又明确拒绝履行《定金协议》，已经构成违约，因董丽英在一审中未提起反诉主张损失赔偿，《定金协议》解除后的款项返还以及损失赔偿问题，可一并另行解决。 综上所述，宏盛公司、董丽英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司、董丽英各半负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年六月二十九日 书记员 叶 婷