湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2138号原告:钟丽霞，女，1988年3月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李虹，湖南福城律师事务所律师。被告：衡阳世华中鑫房地产代理有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区外环西路80号新衡阳中心汽车站主站第六层。法定代表人：张世权，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃莫丹，男，该公司法务部职员。被告：胡雪梅，女，1974年1月10日出生，汉族。原告钟丽霞诉被告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）、胡雪梅合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟丽霞的委托诉讼代理人李虹、被告世华公司的委托诉讼代理人覃莫丹、被告胡雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟丽霞请求判令：1、被告世华公司返还原告支付的中介服务费（佣金）15300元；2、被告世华公司、胡雪梅共同赔偿原告土地使用权价格评估费1000元、律师费18000元，合计19000元；3、本案诉讼费用依法由被告承担。被告世华公司的答辩要点：1、答辩人已经促成钟丽霞和胡雪梅签订《房屋买卖合同》，已履行了居间义务，依法可以收取居间报酬，至于之后的协助办证、协助贷款等其他行为，不属于居间关系的主要义务，而且合同中也没有约定居间方负有上述义务，故15300元中介服务费不予退还；2、涉案土地使用权已经进行价格评估，合同解除非答辩人原因造成，答辩人不承担钟丽霞因合同解除造成的损失，答辩人对于1000元土地价格评估费不予退还；3、钟丽霞要求答辩人赔偿律师费，缺乏事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告钟丽霞的诉请，并判决原告承担本案的所有诉讼费。被告胡雪梅的答辩要点：1、湖南省高院已作出判决，原告为什么还要起诉；2、答辩人已经把该退的钱退给原告，如果要打官司，答辩人也可以起诉原告支付律师费和损失，这样的话，官司就不会断。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：1、2017年12月6日，钟丽霞（买方）与胡雪梅（卖方）、世华公司郴州分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：（1）钟丽霞购买胡雪梅所有的位于郴州市开发区；（2）交易价格352800元整，签订合同时买方支付20000元定金（定金自动转为购房款），首付款52800元由买方在去银行面签时直接支付给卖方，余款280000元买方向银行申请按揭贷款，并在签订合同后30日内办理好银行按揭手续，卖方全力协助，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号；（3）三方定于2017年12月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，卖方收齐楼款当天交付房屋给买方；（4）卖方同意交付5000元物业保证金给经纪方，待结清各项物业欠费后多退少补；（5）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买方于本合签订之日向经纪方支付10600元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。2、合同签订当日，胡雪梅收取了钟丽霞支付的20000元购房定金，世华公司郴州分公司收取了胡雪梅支付的5000元物业保证金，并收取了钟丽霞支付的购房佣金15300元(其中咨询与中介服务费10600元、银行按揭贷款服务费4700元)。3、上述603房系经济适用房，房屋上市交易须补办土地出让金等费用，即办理划拨地转出让地后方可办理其他手续，世华公司在办理划拨地转出让地手续时，告知了钟丽霞因政府暂停办理案涉房屋所在小区的划拨地转出让地手续，但直到2018年4月才告知胡雪梅该情况。之后，钟丽霞未办理银行贷款申请手续，也未交付首付款，且未找过世华公司以及胡雪梅协商办理相关手续和支付余款。世华公司、胡雪梅也未找过另外两方协商，三方均怠于履行合同。至2018年5月，经三方协商，同意继续办理上述房屋转让手续，但合同履行时间未重新进行约定。在办理过程中胡雪梅于2018年6月1日分别给钟丽霞和世华公司发出催告函，要求在一个月内办妥银行按揭或以现金支付购房款，否则将解除合同。钟丽霞于2018年6月19日委托郴州嘉一土地评估有限公司对上述房屋的土地使用权价格进行评估，并支付评估费1000元。4、2018年7月9日，胡雪梅给钟丽霞发去律师函，告知解除合同，并要求钟丽霞承担违约责任。5、2018年8月10日，钟丽霞向本院提交起诉状，诉请本院判令：胡雪梅继续履行《房屋买卖合同》；胡雪梅及世华公司继续配合其办理上述603房过户的相关手续；胡雪梅承担本案的诉讼费用。胡雪梅向本院提起反诉，诉请本院判令：解除胡雪梅与钟丽霞及世华公司于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》；钟丽霞支付给胡雪梅的定金20000元不予退还；世华公司向胡雪梅返还保证金5600元；钟丽霞、世华公司连带向胡雪梅支付违约金35280元；钟丽霞、世华公司承担本案诉讼费。世华公司郴州分公司于2018年9月26日被注销。胡雪梅于2018年9月18日为上述603房办理了不动产权证，权利性质为“划拨／经济适用房”。本院于2019年1月30日作出（2018）湘1002民初3515号民事判决书，判决：解除钟丽霞、胡雪梅及世华公司于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》；胡雪梅退还20000元定金给钟丽霞；世华公司将5000元物业保证金退还胡雪梅。6、钟丽霞不服上述判决，上诉至郴州市中级人民法院，中院审理后认为：胡雪梅未按约定协助办理完成划拨地转出让地手续，将案涉房产及时从经济适用房变为可上市交易状态；钟丽霞付了定金20000元，但未在合同签订之日起三十日内办理银行按揭手续，履行合同主要付款义务；世华公司作为房产中介，明知案涉房产系经济适用房、土地系划拨土地，交易时间较长的情况下，未合理拟订合同履行时间，在明知合同不能按期履行时未及时告知买卖双方房产交易进展情况，也未积极组织双方进行协商，故三方均怠于履行合同义务，存在违约行为，共同致使上述《房屋买卖合同》主要义务未能履行；三方在2018年5月重新协商约定继续履行合同，但又未重新约定合同具体履行时间，在约定不明情况下各方均不存在违约；钟丽霞主张合同解除后缴纳的中介服务费和评估费未作处理，因钟丽霞未在一审时提出该诉讼请求，故不予处理，钟丽霞可另行主张。中院于2019年6月12日作出（2019）湘10民终1684号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。7、钟丽霞不服郴州市中级人民法院的上述判决，向湖南省高级人民法院申请再审，省高院于2019年10月8日作出（2019）湘民申3780号民事裁定书，裁定驳回钟丽霞的再审申请。8、因上述案件中对于钟丽霞支付的中介服务费15300元、向郴州嘉一土地评估有限公司支付的1000元土地使用权价格评估费用未予处理，而且钟丽霞因上述案件支付律师费18000元，钟丽霞为此在上述案件审理终结后再次诉至本院。本院曾依法组织三方调解，因三方意见分歧较大，故调解不成。判决的理由和结果本院认为，上述《房屋买卖合同》包括了钟丽霞与胡雪梅之间的房屋买卖合同、钟丽霞与世华公司之间的居间合同、胡雪梅与世华公司之间的居间合同，上述合同已被依法解除，本案争议焦点为：世华公司应否返还钟丽霞中介服务费（佣金）15300元、胡雪梅与世华公司应否共同赔偿钟丽霞土地使用权价格评估费1000元和律师费18000元。对此，本院评判如下：1、钟丽霞与胡雪梅之间属于房屋买卖合同关系，钟丽霞与世华公司之属于居间合同关系，不同法律关系之间有不同的法律责任，因此钟丽霞应依据不同的法律关系主张胡雪梅、世华公司各自承担相应责任，而不是共同承担责任。2、世华公司收取的佣金包括咨询及中介服务费10600元、银行按揭贷款服务费4700元。因钟丽霞尚未办理银行按揭贷款，世华公司还没有为钟丽霞办理银行按揭贷款提供服务，因此世华公司收取的银行按揭贷款服务费4700元应返还给钟丽霞。3、三方在上述合同中约定，“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。”虽然世华公司促成钟丽霞与胡雪梅签订了上述合同，但因三方在2018年5月前均怠于履行合同义务，存在违约行为，共同致使上述合同的主要义务未能履行；三方在2018年5月重新协商约定继续履行合同，但又未重新约定合同具体履行时间，因此三方均应对上述合同被解除承担相应责任。世华公司主张其已促成买卖双方签订上述合同，其收取的中介费不予退还，与合同约定不符，本院不予采纳。根据合同履行情况，本院确定世华公司应返还钟丽霞咨询及中介服务费5300元。4、钟丽霞主张支付了1000元土地使用权价格评估费，世华公司在答辩时予以认可，本院予以采信。钟丽霞支付土地使用权价格评估费1000元属于履行与胡雪梅之间的房屋买卖合同支出的款项，对于双方之间的房屋买卖合同被解除，钟丽霞与胡雪梅均应承担相应责任。根据合同履行情况，本院确定胡雪梅应赔偿钟丽霞土地使用权价格评估费500元。5、对于上述合同被解除，三方均应承担相应责任，而且三方在涉及解除上述合同的诉讼中，均请了代理人出庭诉讼，故应自行承担代理费，钟丽霞诉请世华公司、胡雪梅共同赔偿律师费18000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司返还10000元（包括咨询与中介服务费5300元、银行按揭贷款服务费4700元）给原告钟丽霞，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告胡雪梅赔偿原告钟丽霞土地使用权价格评估费500元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告钟丽霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取329元，由原告钟丽霞负担224元，被告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司负担100元，被告胡雪梅负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  曹华英二〇二〇年六月十八日法官助理王术妍书记员林蒙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。