广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2146号 上诉人（原审原告）：柳州市中奥体育投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市长风路1号综合楼7楼710-714室，统一社会信用代码：91450200MA5L3PGE6C。 法定代表人：许谦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊军，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖祎，广西万然律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西伯瑞缇斯投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市城中区桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场D地块地下室负一层25号，统一社会信用代码：914502003101444131。 法定代表人：陈慧，该公司总经理。 上诉人柳州市中奥体育投资管理有限公司（以下简称中奥公司）因与上诉人广西伯瑞缇斯投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中奥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中奥公司一审的全部诉讼请求。2.判决投资公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当，投资公司不履行合同义务应当向中奥公司赔偿租金损失。1.根据二审中奥公司调取的证据能够充分证明投资公司租用位于柳州市柳北区雀儿山公园内高尔夫会所第二层楼的事实，并正常使用。投资公司从2017年10月13日起至2019年3月31日一直实际占有使用租赁场地，获得占有利益，应向中奥公司支付租金费用。租赁期间中奥公司一直按时足额向公园管理处交纳涉案场地的租金及水电费用，中奥公司有权要求投资公司支付租金，以弥补自己的租金损失。2.案外人公园管理处只是多次与中奥公司沟通转租的事情，从未出面制止或者阻碍投资公司营业，其在一审法院向其调查时已做说明。投资公司称其未能如期使用案涉场地的主张没有任何证据佐证。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使中奥公司存在转租的瑕疵行为，但是投资公司在租赁期间占有案涉场地并实际使用，应当向中奥公司支付参照租金标准的场地占用费。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当，投资公司不履行合同义务应当承担违约责任，向中奥公司支付滞纳金。本案中双方违约条款的约定在合同解除后对双方仍具有法律约束力，投资公司仍应按照合同约定来承担相应的违约责任。投资公司从2017年10月13日起至2019年3月31日一直占有使用涉案场地，却未按合同约定支付任何租金费用，构成根本违约行为，应当按照合同的约定来承担违约责任，向中奥公司支付滞纳金。2.中奥公司己对自己的转租行为对投资公司进行了装修赔偿，投资公司不能以中奥公司的违约行为来抗辩自己的违约行为，也应对自己的违约行为承担相应的违约责任。三、一审法院认定事实不清，认定结论自相矛盾，投资公司应当向中奥公司赔偿水电费损失。1.公园管理处己明确了中奥公司每月按时足额缴纳涉案场地水电费至2019年3月31日的事实，投资公司应当赔偿中奥公司的水电费损失。2.投资公司对涉案场地装修花费用583650元，不可能不产生水电费，中奥公司主张的水电费4471元是在依据投资公司实际使用水电用量的基础上收取的合理范围标准内，法院应当支持。综上所述，一审判决未查明本案事实，适用法律错误，恳请判令如诉请。 投资公司辩称，中奥公司所说的房屋租金、房屋占有使用费、滞纳金、水电费均无事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。 投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判投资公司不用向中奥公司支付场地占用费190125元。2.由中奥公司承担承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人是在2018年11月底收到(2018)桂02民终3095号民事判决书，该判决认定上诉人与被上诉人合同解除的日期是2018年6月15日，上诉人据此生效判决才知道合同解除的日期。综上所述，为维护上诉人的合法权利。上诉人依法提起上诉，请贵院依法裁决，支持上诉人的诉请。 中奥公司辩称，中奥公司有充分的证据证实投资公司未支付房屋租金、场地占用费及相关水电费，关于滞纳金的约定是双方真实意思表示，双方对违约金的约定是双方的意思自治，中奥公司有权根据合同约定，向投资公司主张该部分违约金。 中奥公司向一审法院起诉请求：1.判决投资公司向中奥公司支付所欠租金合计160875元（所欠租金按照每月租金29250元，从2018年1月1日计至2018年6月15日，共计5.5个月，合计160875元）；2.判决投资公司向中奥公司支付场地占用费190125元（场地占用费参照每月租金29250元，从2018年6月15日计至2018年12月31日，共计6.5个月，合计190125元）；3.判决投资公司向中奥公司支付滞纳金541125元（滞纳金以实欠租金为基数，根据逾期天数按照日利率5％计算）；4.判令投资公司支付水电费4471元（水电费从2017年10月20日起计算至2019年3月31日止）。以上费用合计896596元；5.本案诉讼费由投资公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月30日，中奥公司与案外人柳州市雀儿山公园管理处（以下简称公园管理处）签订《国有房屋（场地）租赁合同》并约定：案外人公园管理处将位于广西壮族自治区柳州市柳北区雀儿山公园内原高尔夫练习场的场地租赁给中奥公司。租赁用途为文化体育活动项目兼饮食用途。未经案外人公园管理处同意，中奥公司不得将涉案场地转租。2017年10月13日，中奥公司（甲方）与投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（双方笔误把“赁”写成“凭”）并约定：甲方将位于广西壮族自治区柳州市柳北区雀儿山公园内高尔夫会所第二层楼整层建筑（面积1170㎡）租赁给乙方，租赁期限自2017年10月20日起至2022年5月3日止。甲方给予乙方70天的装修免租期，每月租金为29250元，乙方应向甲方交纳押金30000元，并按约定于每月20日前向甲方支付租金，若逾期支付租金，则甲方应给予乙方五天宽限期，五天后甲方有权向乙方按每天实欠租金的5%加收滞纳金。水电费由乙方自行缴纳。双方签字捺印为证。 2017年12月26日，案外人公园管理处向中奥公司出具《整改通知书》并载明：因对租赁场地开展安全检查时发现隐患，要求将该场地的装修方案及用途交于案外人公园管理处审查。2018年1月8日，投资公司向中奥公司出具《报告》一张并载明：因案外人公园管理处多次勒令其停业，故暂不能支付租金，待租赁合同正常履行时再予以支付。2018年1月10日，案外人公园管理处再次向中奥公司出具《通知书》一张并载明：双方在签订的《国有房屋（场地）租赁合同》中已约定不允许在租赁场地经营与文化体育活动无关的项目，若超范围经营，则案外人公园管理处有权解除合同并追究相关责任。2018年1月26日，投资公司向中奥公司出具《关于解决租赁场地问题告知函》并载明：因案外人公园管理处责令要求投资公司在租赁场地停工，制止公司开展经营活动，希望中奥公司解决相关问题。 因双方协商未果，2018年2月2日，投资公司向一审法院提起诉讼，要求解除与中奥公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》，同时提出主张中奥公司退还押金30000元、支付装修费损失583650元等诉讼请求。该院于2018年6月28日作出（2018）桂0205民初881号民事判决：双方在2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月15日解除；中奥公司于判决生效之日起十日内向投资公司赔偿装修损失583650元并返还租赁押金30000元。因中奥公司下落不明、且涉及案外人公园管理处的相关具体管理规定，驳回投资公司主张中奥公司履行协助义务、向案外人公园管理处申请搬离投资公司相关办公用品的诉讼请求，由投资公司自行与案外人公园管理处协商解决。因中奥公司不服该判决向广西壮族自治区柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）桂02民终3095号民事判决宣布维持原判。 本案立案后，依据中奥公司与投资公司双方的调查取证申请，一审法院至案外人公园管理处进行调查，案外人公园管理处的负责人称仅与中奥公司签订《国有房屋（场地）租赁合同》，故合同的相对方系中奥公司，案外人公园管理处下发整改通知及搬离涉案场地等相关问题均系与中奥公司联系。上述合同终止后，在案外人公园管理处通知中奥公司并监督其在涉案场地搬离物品的情况下，中奥公司将本公司及投资公司的相关物品搬走。投资公司并未与案外人公园管理处联系并讨论相关事宜。中奥公司每月缴纳的水电费系有独立的水、电表，中奥公司将每月水电费的金额交至案外人公园管理处，由案外人公园管理处统一缴纳。 另查明：2019年8月7日，案外人公园管理处出具《证明》一张并载明：与中奥公司的租赁合同关系已于2018年12月31日终止，中奥公司的租金已支付至2018年12月31日，水电费已缴纳至2019年3月31日。现中奥公司已于2019年3月31日将全部物品（包括转租第三方的物品）全部搬离并清空该租赁场地。 一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循平等、诚实信用的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。中奥公司与投资公司在自愿的基础上签订《房屋租赁合同》均有签字确认，系双方的真实意思表示，符合法律规定。结合中奥公司的诉讼请求及投资公司的抗辩意见，本案的争议焦点一为投资公司是否应向中奥公司支付租金及相应的违约金、场地占用费？争议焦点二为投资公司是否应向中奥公司支付水电费？ 关于本案争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在中奥公司与案外人公园管理处签订的租赁合同中，已明确不得将涉案场地转租给他人且在对涉案场地的使用用途有限制条件的情况下，中奥公司未经所有权人的允许私自将涉案场地转租给投资公司，也并未向投资公司如实履行告知义务，因中奥公司的违约行为而致使投资公司未能如期使用涉案场地，这一过错在于中奥公司方。投资公司方得知此事后，已向中奥公司出具《报告》并载明因客观原因暂不支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，应有权要求赔偿损失”。现中奥公司与投资公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月15日解除，投资公司无需向中奥公司支付2018年1月1日至2018年6月15日的租金。双方的租赁关系解除后，投资公司可自行与案外人公园管理处联系并前往涉案场地搬离物品，将该场地腾空并交还给中奥公司。现中奥公司提交的证据：案外人公园管理处开具的《证明》已载明投资公司所有的物品由中奥公司于2019年3月31日主动搬离涉案场地，且在此期间，投资公司并未主动要求搬离物品，故投资公司应按照合同约定的租金为标准，于2018年6月15日至2018年12月31日这一期间继续向中奥公司支付场地占用费共计190125元。中奥公司主张投资公司支付场地占用费的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。中奥公司仅主张2018年1月25日至2018年6月15日这一期间以实欠租金为基数，根据逾期天数按日利率5%为标准计算违约金。现投资公司无需向中奥公司支付上述期间的租金，亦无需向中奥公司支付该段期间的违约金。 关于争议焦点二，中奥公司主张投资公司向其支付2017年10月20日至2019年3月31日这一期间的水电费，但中奥公司出具的证据水电费表单系其单方制作，仅在表单内容中列举每月水电费的明细，并未加盖案外人公园管理处的公章，无法确认其真实性，且中奥公司未出具其他证据明确水电费的缴费时间及缴费金额，举证责任未完成，故一审法院对中奥公司主张投资公司支付水电费的诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、投资公司向中奥公司支付场地占用费190125元；二、驳回中奥公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12766元，保全财产费4020元，共计16786元（中奥公司已预交），由投资公司负担3525元,由中奥公司负担13261元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.中奥公司提交的中奥公司向公园管理处交纳水电费的《资金往来结算票据》以及付款凭证、公园管理处2020年5月12日水电表数量证明反映的均是公园管理处与中奥公司之间的租赁关系，并不能证明投资公司使用水电的情况。2.中奥公司申请本院开具调查令调取的公园管理处出具的2020年5月11日《证明》以及2017年6月至2019年4月《中奥体育水电费清单》、中奥公司向公园管理处交纳水电费的《资金往来结算票据》来源真实，本院对其真实性予以认可，中奥公司以此份清单主张投资公司每月使用水电费的情况，从中奥公司的主张及水电费清单来看，除了2018年1月的电费为414.8元外，其余各月的电费不高于73.2元，为24.4元、48.8元不等，2018年9月、2018年12月至2019年3月的电费均为0元。本院认为，上述证据均反映的是公园管理处与中奥公司之间的租赁关系，本案审理的是中奥公司与投资公司之间租赁关系，上述证据并不足以证明中奥公司的证明目的，本院将视其与本案关联性大小作为审理之参考。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、投资公司是否应向中奥公司交纳租金以及合同解除后的占有使用费？二、中奥公司诉请的水电费应否支持？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，案涉租赁合同解除的原因是中奥公司未经公园管理处同意非法将案涉房屋转租给投资公司，并隐瞒其与公园管理处合同约定的在租赁场地内不得经营与文化体育无关的项目的事实，导致投资公司基本完成装修后却无法经营，中奥公司明知投资公司租赁案涉场地是用于经营美容项目，却一直无法提供符合双方约定用途的场地给投资公司使用，中奥公司违约，导致双方合同解除。其要求投资公司向其交纳至2018年6月15日合同解除前的租金，没有法律依据，一审法院判决驳回其该项请求正确，本院予以维持。 投资公司在2018年2月2日向一审法院起诉的（2018）桂0205民初881号案件中，就已提出要求搬离投资公司相关物品的诉讼请求，但由于中奥公司下落不明，涉及公园管理处的管理规定，故未能将其物品搬走。本院2018年10月24日作出（2018）桂02民终3095号民事判决，才最终确认双方之间的租赁合同于2018年6月15日解除，投资公司收到该生效判决书才清楚知道双方租赁合同解除的时间。至2018年12月31日中奥公司承租公园管理处的案涉房屋租赁期满，此期间较短。 从本案一审法院向公园管理处所做的调查笔录可知，公园管理处认可只与中奥公司签有合同，认可中奥公司是其承租方，只与其联系，与投资公司无直接关系，投资公司不是承租方；所有进出公园的物品均需公园管理处同意、在场见证才可以拉走。鉴于中奥公司才是公园管理处认可的承租方，以及案涉租赁场地地理位置特殊，涉及到公园管理处的管理规定，不能随意拉走物品等诸多原因，对于投资公司能否搬离物品，中奥公司拥有更大的主动权和控制权。在本案中，中奥公司未能提供任何证据证实其已通知或要求投资公司将物品清走，或者协助投资公司将物品搬走。 中奥公司也没有提供证据证实公园管理处在双方合同解除后允许投资公司在案涉租赁场地上从事美容方面的非体育项目经营，投资公司能够在此场地正常使用和经营。而且，即使从中奥公司主张的投资公司每月使用的水电费来看，除了2018年1月的电费为414.8元外，其余各月的电费不高于73.2元，为24.4元、48.8元不等，2018年9月、2018年12月至2019年3月的电费均为0元。由此也可以反映投资公司一直未能正常使用和经营。 综上，中奥公司要求投资公司向其支付合同解除后的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，中奥公司提供的证据仅能证明其向公园管理处交纳水电费的事实，上述水电费未与投资公司结算过，没有投资公司的签字认可，无法证明双方分表使用水电的情况，也无法证实系投资公司所使用水电产生的费用，故本院对其水电费的主张不予支持。 综上所述，中奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。投资公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初4503号民事判决； 二、驳回柳州市中奥体育投资管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费12766元，保全财产费4020元，共计16786元（中奥公司已预交），由上诉人柳州市中奥体育投资管理有限公司负担；二审案件受理费8206元（中奥公司已预交4103元，投资公司已预交4103元），由上诉人柳州市中奥体育投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月八日 书记员 覃 溪