浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4769号 原告：绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥群贤路2069号10楼，统一社会信用代码91330621749010518X。 法定代表人：徐骏。 委托诉讼代理人：周文炜，公司员工。 被告：李中林，男，1980年8月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司诉被告李中林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司的委托诉讼代理人周文炜，被告李中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认原、被告签订的二份《租赁合同》自2020年4月30日起解除；2.判令被告立即腾退位于柯桥区的房屋，恢复原状并办理交接手续；3.判令被告支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的占有使用费暂计5000元；4.判令被告支付违约金88725元（按当年租金标准计算6个月），同时履约保证金40000元不予退还；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月23日，原、被告签订《租赁合同》二份，原告将位于柯桥区的房屋，建筑面积约212.97平方米和242.84平方米出租给被告，租赁期共五年，自2019年5月1日至2024年4月30日止。根据合同约定，租金实行一年一付，先付后用，首年租金在合同签订前一次性付清，自第二年开始，于每个租赁年度开始前15天一次性付清。首年租金57000元，此后每年租金以上一年租金为基础，递增5%，现第二个租赁年度已开始，被告应在2020年4月15日前支付租金177450元，经原告多次催缴却迟迟不予支付，至今已逾期。原告于2020年4月27日致函催缴，被告于2020年4月28日复函要求解除合同，并于2020年5月7日向市场监督管理局申请个体工商户注销登记。被告的行为已构成违约。原告认为，被告的行为已严重侵害原告的合法权益，违反了相关法律法规，并给原告造成了巨大的经济损失。现原告向贵院起诉，望判如所请。 被告李中林辩称，1.对原告主张的确认双方的合同自2020年4月30日解除没有异议。2.被告承租案涉房屋后，对房屋进行装修，花去了70万元，现在房屋已经腾退，钥匙也于2020年4月26日交付。3.被告在2020年5月1日后并未使用房屋，不存在占有使用费，故原告要求被告支付2020年5月1日至实际腾退日的房屋占有使用费没有依据，不同意支付。4.被告租赁房屋用于开设超市，光装修花去70万元，由于疫情原因，被告损失很大，疫情期间东西都烂了。被告无奈才不再租赁房屋，希望法院考虑被告的实际情况及损失情况，已经支付的40000元履行保证金多少退还一些。同时被告认为，因为疫情才导致被告要求解除合同，属于不可抗力，被告不存在违约责任。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月23日，原告与被告签订《租赁合同》二份，分别约定：被告承租原告柯桥区西周嘉苑4幢105室1-2层（建筑面积约212.97平方米）、4幢106室1-2层的房屋（建筑面积约242.84平方米），租赁期均自2019年5月1日至2024年4月30日止。租金实行一年一付，先付后用，首年租金在合同签订前一次性付清，自第二年开始，于每个租赁年度开始前15天一次性付清。首年租金80000元（89000元），此后每年租金以上一年租金为基础，递增5%。被告在合同签订时分别缴纳保证金20000元（合计40000元）。被告有下列情形之一的，原告有权提前解除合同收回房屋，履约保证金不予退还，被告还应按当年租金标准赔偿甲方6个月的租金损失：（1）被告无理由的单方面不履行本租赁合同；……（5）逾期支付水、电等费用超过20天的；……合同还对其他事项作了约定。 上述二份合同签订后，被告向原告支付案涉房屋第一年度租金合计169000元（80000元+89000元），并交付保证金40000元（每间20000元）。2020年3月，因疫情关系原告对被告减让2020年2至3月的租金28166元（14833元+13333元）。2020年4月27日，原告致函被告要求支付案涉租赁物第二年租金（分别为84000元、93450元），被告遂于2020年4月28日复函原告，表示因疫情关系希望解除合同。被告于2020年4月30日前已腾退案涉租赁物并交付原告。2020年5月7日，被告申请注销“绍兴市柯桥区华舍鸿莲超市”个体工商户。现原告认为，被告申请解除合同的行为构成违约，故起诉法院，遂成讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告订立的二份《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，当事人应全面履行合同义务，并享有合同权利。 针对原告要求确认双方二份合同自2020年4月30日起解除的诉求。本院认为，被告自2020年4月28日提出解除合同，双方在庭审中表示对合同自2020年4月30日起解除无异议，本院予以确认。 针对原告要求被告腾退房屋、恢复原状并办理相关交接手续的诉求。本院认为，被告已于2020年4月30日前腾退房屋，其对房屋进行装修，但在庭审中原告表示无须恢复原状且已实际接收的事实，故原告再主张腾退房屋、恢复原状等诉求，本院不予支持。 针对原告要求被告支付占有使用费的诉求。本院认为，被告已于2020年4月30日前腾退，在2020年5月1日后并无占有的事实，故原告要求其支付占有使用费的诉求，本院不予支持。 针对原告要求被告支付违约金及不予退还履约保证金的诉求。本院认为，依法成立的合同对双方当事人有约束力。被告因为疫情影响要求解除合同，对此原告虽认可其解除合同的请求，但认为被告仍存在违约行为。本院认为，原告退还被告2020年2、3月份的行为，已经考虑了被告在承租租赁物因疫情造成损失的事实，然疫情并非导致本案案涉合同无法履行，故被告要求解约的行为，确实违反了双方合同的约定，理应承担相应的违约责任。分析原告提出的违约金诉求，实系要求被告承担当年6个月的租金及40000元（履约保证金不予退还）。被告抗辩疫情导致无法经营，系不可抗力解除合同，不应当承担违约责任。本院认为，被告解约的行为构成违约，但其抗辩该违约金过高，本院予以采纳。结合疫情及被告违约的性质，本院对原告主张的违约金依法予以调整。具体的违约金调整为当年度3个月的租金损失即44362.50元（21000元+23362.50元），同时对已经交纳的40000元履约保证金用以抵冲违约金事宜一并予以理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司与被告李中林于2019年4月23日签订的二份《租赁合同》自2020年4月30日起解除； 二、被告李中林应于本判决生效后十日内再支付给原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司违约金4362.50元； 三、驳回原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2975元，减半收取1488元，由原告绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司负担744元，由被告李中林负担744元，被告李中林应负担部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 任 莹 二〇二〇年六月二十三日 法官助理唐秋萍 书记员 鲁晓彤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。