北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6069号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村南阳庄村。负责人：王新忠，社长。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔黎平，女，1957年5月5日出生，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪青元（崔黎平之子），1982年10月12日出生，住北京市丰台区。上诉人北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（以下简称小武基合作社）与上诉人崔黎平租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小武基合作社上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判小武基合作社与崔黎平2008年3月15日签订的《不定期租赁合同》于2013年11月25日解除；崔黎平支付小武基合作社垫付伤者住院费用3600000元、伤者赔偿费用1800000元、死者赔偿费用8900000元、处理事件产生的其他费用220409.5元,合计14520409.5元；一审、二审诉讼费由崔黎平承担。事实和理由：一、关于合同解除时间，双方签订的《不定期租赁合同》解除原因系在崔黎平承租期间涉案房屋发生特大火灾事故,导致重大人员伤亡、房屋被严重烧毁。小武基合作社于2013年11月25日向崔黎平下达解除通知书,崔黎平在庭审中也认可收到上述解除通知，且未在法律规定的异议期限内向法院提出确认解除合同效力的诉讼，其在一审中曾提出诉讼请求明确要求确认双方合同解除。崔黎平在承租期间疏于管理导致发生重大火灾，承租标的物灭失,其严重违反租赁合同根本义务,导致合同目的无法实现,小武基合作社要求解除合同的时间应当被法院确认。一审法院认定合同解除时间为本案判决生效之日缺乏事实和法律依据。二、关于小武基合作社主张的火灾垫付款项问题，崔黎平作为承租人兼对外转租的管理者负有维护、保管涉租房屋不受损失的法定及合同义务。本案着火原因为电气原因,崔黎平作为房屋安全用电管理的义务人在与村委会签订《安全责任书》中明确了其安全责任义务,因管理不善发生安全生产、火灾等人员伤亡等事故责任由其自行承担。双方签订的《不定期租赁合同》第五条也约定崔黎平应承担安全责任合同义务,对出现火灾、人员伤亡等事故的一切经济损失由其自行承担。崔黎平将房屋对外转租,每年转租获取利润二百万元，但并未尽到对涉案房屋的安全管理义务,未对其铺设的安全线路及电气进行管理维护和保养,导致本次火灾发生。火灾发生后,崔黎平被公安机关采取了强制措施,但其既不对死者进行赔偿,也不对伤者承担医疗费用。小武基合作社积极安抚死伤者及家属,垫付了伤者的全部医疗费用和赔偿费用,崔黎平在一审中对垫付费用的金额也不持异议。一审法院以涉案火灾的责任人尚未明确,认定小武基合作社向崔黎平主张死伤者垫付的费用缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误、适用法律不当。小武基合作社垫付相关费用后,依据双方合同约定向崔黎平进行主张所垫付的费用,具有事实和法律依据。崔黎平辩称，不同意小武基合作社的上诉请求。关于合同解除时间，一审认定的合同解除时间是公允的，符合客观实际。涉案火灾发生之后，小武基村委会和小武基合作社决定将涉案地上物全部拆除，之后又重新建设了相应的地上物并进行出租盈利，小武基合作社在火灾事故中得到了一定的补偿。一审法院在认定合同有效的前提下，认定合同的解除时间符合客观实际。针对小武基合作社主张火灾垫付款项的问题，从主体角度讲，涉案火灾事故的赔偿义务人或支付方是村委会，小武基合作社仅是出资方，系以村委会的名义对外进行赔偿，相应的权益应由村委会承担。小武基合作社不享有任何权益，其仅仅是基于垫付行为和村委会发生了一个资金往来。涉案房屋的安全用电管理义务事实上已发生了变更，涉案证据足以查明崔黎平既没有管电，也没有用电，也没有收电费，尽管涉案合同中约定了崔黎平有安全用电管理义务，但这个义务崔黎平是无法实现的，属于履行不能。在合同履行过程中，安全用电义务人实际上也发生了变更，安全用电管理义务人是村委会，应由村委会履行安全用电管理义务。关于火灾责任人，行政上的责任认定早已有结论，事故起火点是在陈某所承租的库房里发生的。崔黎平在这次事故中平安无恙，主要是因为刑事侦查程序中已经确定了其不是用电管理义务人，也没有认定其重大安全生产事故罪。法院根据现有证据就能直接认定崔黎平不是涉案火灾事故的责任人，其不应承担民事责任。陈某和村委会具有安全用电管理义务，违反了安全用电管理义务应当承担法律责任。崔黎平上诉请求：撤销一审判决第一项和第四项,将本案发回重审或改判确认崔黎平与小武基合作社于2003年1月21日签订的《合同协议书》无效，本案一、二审诉讼费由小武基经合社承担。事实与理由：一、涉案《合同协议书》和《不定期租赁合同》均为无效合同，一审法院认定合同有效错误。涉案土地为农用地,现有证据无法证明小武基合作社与崔黎平签订《合同协议书》和《不定期租赁合同》时依法取得了乡村建设规划许可证和临时乡村建设规划许可证,并经过了小武基村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《合同协议书》第四条明确约定了“乙方如在所租用的土地上搞建筑,甲方协助办理手续”,故涉案合同违反了合同法第五十二条和土地管理法第六十三条的规定，且涉案地上物属于商业设施,不属于“在农民集体所有建设用地上已经建成乡村基础设施、公益设施以及农民个人在原有宅基地上已经建成村民住宅”,其法律性质为违章建筑,涉案合同应无效。合同性质是否有效属于涉及合法性判断的法律问题,不属于法院的自由裁量权范围,一审法院无权酌定。根据《合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的相关规定,小武基合作社作为出租人在本案一审法庭辩论终结前就涉案租赁物未取得建设工程规划许可证,故涉案合同应当无效。相关司法案例也支持涉案合同为无效合同。二、崔黎平在二审程序中依法请求撤回要求小武基合作社赔偿损失的诉讼请求,并请求法院予以准许。三、涉案房屋火灾的责任人是否明确与本案无关,更与崔黎平无关,小武基村委会与陈某签订的《安全责任书》对涉案当事人具有法律约束力,崔黎平从未与小武基村委会和小武基合作社达成垫付伤亡赔偿金的合意,小武基村委会负有安全用电管理义务,崔黎平不负有安全用电管理义务,小武基合作社起诉要求崔黎平赔偿其垫付的伤亡赔偿金没有事实和法律依据。小武基合作社辩称，崔黎平的上诉缺乏事实和法律依据，认可一审法院认定《合同协议书》和《不定期租赁合同》有效的理由。涉案房屋建造于2003年，是农村区域。按照北京市城市总体规划，那时候涉案区域不属于城镇，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。另外，一审中崔黎平也提交了其转租给案外人的判决书，判决书认定合同是合法有效的，且崔黎平也认为合同是有效的。小武基合作社向一审法院起诉请求：1.请求确认2008年3月15日小武基合作社与崔黎平签订的《不定期租赁合同》于2013年11月25日解除；2.判令崔黎平支付小武基合作社2013年3月15日至2013年11月25日期间的租金347031元；3.判令崔黎平支付小武基合作社垫付伤者住院费用3600000元、伤者赔偿费用1800000元、死者赔偿费用8900000元、处理事件产生的其他费用220409.5元。崔黎平向一审法院反诉请求：1.确认小武基合作社、崔黎平签订的《合作协议书》《不定期租赁合同》无效；2.判令小武基合作社赔偿崔黎平因合同无效造成的经济损失5500000元（其中包括小武基合作社于2008年3月至2013年12月收取崔黎平租金2500000元，地上建筑物损失及土地平整和填埋费用3000000元）。一审法院认定事实：2003年1月21日，小武基合作社（甲方）与崔黎平（乙方）签订《合同协议书》，合同约定：甲方将小武基村三队30亩地以有偿使用方式租赁给乙方存放建筑材料、维修及加工。租赁期间自2003年3月15日至2008年3月14日，租金自合同签订之日起付清当年的租赁费300000元，每年的3至9月14日前付清半年租金。合同期满后，乙方投资的房屋建筑归甲方所有，不得拆除或移走。乙方在租赁期间维护好周边环境卫生及场内安全防火等工作。如甲方违约，应赔偿乙方的所有建设投资，如乙方违约，应赔偿甲方一年的租赁费。乙方在租用期间不得转租第三方，不得违法经营。用电线路按国家有关规定执行，违反规定出现事故自负。2008年3月15日，小武基合作社作为出租人（甲方）与崔黎平作为承租人（乙方）再次签订《不定期租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村占地面积13686.3平方米、建筑面积12850平方米的厂房、场地和相关设施出租给乙方，租赁期间为不定期，每年租金500000元，上付款，于签订合同三日内将租金一次性交纳完毕。乙方不得擅自改造、添附租赁物，如确需改造，应征得甲方书面同意，甲方拥有改造物、添附物的所有权，并且对乙方不进行任何补偿。乙方应遵守小武基村委会制定的村民自治章程及相关规定，在安全、卫生、防火、计划生育等方面，因经营管理不善，出现火灾、人员伤亡等事故，一切经济损失、法律责任均由乙方自负，与甲方无关。甲乙双方均可任意解除合同，但必须在30日前通知对方结清相关款项，否则，赔付对方相当于两个月租金的违约金。乙方必须在甲方通知解除合同后10日内腾空场地，撤离相关人员，将租赁物交付给甲方。10日后场地若存在余物，视为乙方放弃所有权，甲方可任意处理，本合同签订日前的合同，若与本合同不一致，以本合同为准。2013年11月19日，涉案房屋发生火灾，导致12人死亡，4人受伤。经北京市公安局消防局作出京公消火认字(2013)第1号火灾事故认定书认定：推断起火时间为2013年11月19日20时20分许；起火部位位于临38号院内距西部北侧平房南墙1.4米、西部小厕所东墙2米的简易房内门口处；起火原因系电气原因所致。后崔黎平向北京市公安局申请对事故认定复核，北京市公安局作出维持京公消火认字(2013)第1号的火灾事故认定复核决定书。2013年11月25日，小武基合作社向崔黎平发出合同解除通知书。2013年12月11日，涉案房屋被拆除。截止至本次开庭之日，小武基合作社称涉案房屋已经全部拆除完毕，崔黎平表示对此不清楚。审理中，双方均确认崔黎平租金已经缴纳至2013年3月14日，且存在转租行为，每年转租利润2000000元；涉案场地是小武基村委会集体所有，用途为建设用地；涉案房屋系崔黎平于2003年出资建造，没有办理建设规划手续，火灾责任人亦未明确。当事人双方有争议的事实主要有：一、涉案房屋安全用电管理的义务人是否发生变更。小武基合作社称因火灾事故垫付伤者住院费用3600000元、伤者赔偿费用1800000元、死者赔偿费用8900000元、处理事件产生的其他费用220409.5元，并提供烧伤人员住院费相关凭证复印件、烧伤人员及死亡人员赔偿费用的明细及合同、票据、支出凭单、调解协议书等相关凭证复印件、处理事件垫付的其他费用票据复印件、小武基村委会声明原件用以证明。崔黎平对调解协议书的合法性有异议，认为小武基合作社的诉讼代理人赵进忠，同时作为居间调解员参与调解，违反中立原则，在调解过程中有偏袒一方的行为，对此没有提交证据进行证明。对其余证据的真实性、关联性、合法性均认可，认可小武基合作社支付赔偿费用共计14520409.5元，不认可证明目的，称在合同实际履行中，涉案房屋安全用电管理义务人已经变更为小武基村委会，自己没有赔偿义务。对此，崔黎平提交了：1.安全责任书，上载：“以上是村委会与您签订的安全责任书。望您加强对职工的教育和管理，积极配合我村对您单位的安全检查监督工作。对禁止使用劣质电器（微型吊扇、插班、麻花线、热得快、电热毯）不合格炉具、调压阀等，村委会一律收缴。经检查后发限期整改通知书，而屡教不改存在安全隐患的单位或个人，村委会有权对其停产、停电强制整改。经整改符合安全生产要求后，方可生产经营。因管理不善发生安全生产、火灾、煤气中毒等造成人员死亡或重大经济损失的单位或个人，依据小武基村民自治章程罚款5万元并解除承租合同，造成人员伤害罚款三万元，一般事故罚款二至一万元，并停电停产进行整顿，一切事故由事故单位自行承担”；2.询问笔录14份，其中，2013年11月27日朝阳公安分局对王某的询问笔录、2013年12月13日朝阳公安分局对岳某的询问笔录显示，王某是小武基村村委会安全检查员，负责小武基村三站的安全检查等工作，岳某在2002年至2012年期间负责小武基村三队辖区的安全工作，上述人员在笔录中均表示曾多次去涉案房屋进行安全检查工作。2013年11月26日朝阳公安分局对胡某的询问笔录，上载：“问：你现在就职单位及职务？答：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会总支委员，分管小武基村内续签合同，催缴租金等工作。问：小武基村对这些房子有什么相关管理吗？答：这个我不清楚，这些房子的管理应该归承租人，但相关的安全管理我们村里相关部门负责督促，比如防火、计划生育、卫生等，这个应该由我们村里及管理站负责的。”小武基合作社对证据的真实性均认可，不认可关联性及证明目的，称安全责任书是小武基村委会出具，与自己无关，且并未受到公安机关的询问和处罚，村委会的安全员对用电进行检查，是履行维护辖区安全的职责，并不能代表其就是安全责任用电的义务人。法院经核对上述证据，结合双方质证意见，对崔黎平上述证据的真实性予以采信，对小武基合作社证据的真实性及证明目的予以采信，并认定小武基合作社垫付因房屋火灾导致赔偿费用共计14520409.5元；对崔黎平关于安全用电管理的义务人发生事实变更的证明目的，法院不予采纳。二、崔黎平是否存在擅自转租行为及租金缴纳时间。为证明小武基合作社对于自己的转租行为知晓并认可，崔黎平提交了安全责任书、询问笔录，称2008年签订的《不定期租赁合同》并未约定禁止转租，安全责任书就是小武基村委会与崔黎平的承租户签订的，同时根据2013年11月26日朝阳公安分局对佘某的询问笔录，上载：“问：你的简历？答：自幼读书，初中毕业后无业，1986年开始在北京市朝阳区十八里店乡小武基村村委会工作，2001年任小武基第三服务站站长，2007年退休在家至今。问：崔黎平租这些地干什么用？答：崔黎平在租的地上盖房出租。问：崔黎平出租这些房子，村里允许吗？答：应该允许。”崔黎平还称小武基合作社实际向转租户收取水电费，但未提交证据予以证明。小武基合作社对上述两份证据的真实性均认可，不认可关联性及证明目的，除坚持认为安全责任书的签订主体是小武基村委会，与自己无关之外，称公安机关的询问情况并不能证明自己知道崔黎平转租的事实，正是因为崔黎平未征得同意擅自转租涉案房屋，并疏于管理，导致发生严重事故，所以才主张解除合同，于2013年11月25日向其发送解除合同的通知，并提交了《通知》一份用以证明，上载：“2013年11月19日，发生在崔黎平在我村承租院落的特大火灾事故，伤亡惨重，影响恶劣，已经引起中央及市、区各级政府和主管机关的高度重视。鉴于，崔黎平未经我村同意，违法分割并转租院落且疏于管理。崔黎平的行为已构成根本违约。鉴此，我村依据我国法律规定，并据上级主管机关的指示和市、区政府的要求，通知如下事项：1.自本通知作出之日，立即解除我村与崔黎平的全部租赁合同，收回全部租赁场地和房屋。2.自本通知作出之日起10日内，凡向崔黎平承租上述租赁场地及房屋的所有单位和个人，务必搬迁并将场地和房屋腾退返还给我村。逾期未搬迁腾退的，视为放弃所有遗留物品，我村有权依法处置，由此产生的一切不利后果，由承租户自行承担……”。崔黎平对《通知》的真实性、关联性均认可,不认可证明目的，称自己在收到解约通知书后，于2013年12月11日通过邮寄的方式向其发送书面异议，对此提交《关于要求贵方承担解除合同和赔偿损失的法律责任的催告函》、快递单、网上查询单各一份。其中，催告函显示：“北京市朝阳区十八里店乡小武基村民委员会：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社：贵方于2013年11月25日以公示方式向我方发送书面通知并欲解除相关租赁合同。此外，我方知悉贵方未与我方进行相关沟通和协商，拟于近日强行拆除相关租赁物。我方据此函告回应如下：1.根据合同法的相关规定，贵方擅自解除合同，应当承担赔偿损失的民事法律责任。2.贵方解除合同后应当返还、赔偿和分担我方此前向贵方支付的租金人民币375万元和我方为填埋平整仓库所在地块所支付的费用人民币150万元；搬家损失人民币180万元以及其他损失。3.我方提议由贵方与我方授权代表王宏涛律师就前述事宜尽速平等友好协商，避免相关事态扩大，并将11.19火灾事故造成的负面影响和损失减少和平息到最低程度，促进社会稳定。”小武基合作社对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，并称催告函上没有崔黎平的签字。结合双方质证意见，法院对崔黎平提交的安全责任书及询问笔录的真实性予以采信。关于崔黎平提交的催告函、快递单及网上查询单，因催告函中“崔黎平授权代表”与“收函确认”处均没有签字，且快递单上未显示邮件的具体内容，根据崔黎平提交的网上查询单，法院亦难以认定该份查询单显示的邮件投递信息系其提交的快递单的投递信息，综合以上情况，法院对崔黎平提交的上述三份证据的关联性、证明目的均不予采信。另，崔黎平称小武基合作社与小武基村委会存在混业经营的情况，但未提交证据予以证明。关于租金缴纳时间，崔黎平称虽然合同约定上付租金，但在合同实际履行中，发生了变更，租金是后付，在其提交的询问笔录中，胡某在2013年11月26日朝阳公安分局的询问笔录中提到：“问：多长时间交一次租金？答：一年一交，崔黎平今年还没有交租金，以前没有欠款的情况。问：租金交给谁？答：直接交到村里出纳就行了。”崔黎平称对此理解就是一年之内将当年租金交齐就行，实际中也是这样操作。小武基合作社对此不予认可，称租金一年一交，并非是在12月31日之前交，而是按照合同约定的上付租金，虽然崔黎平已经将租金缴纳至2013年3月14日，但其在此前的租金缴纳过程中，存在拖欠租金、陆续付款的情况。根据小武基合作社的质证意见，法院对崔黎平关于租金缴纳时间发生变更的意见不予采纳。三、关于崔黎平主张的财产价值问题。崔黎平称因双方签订合同无效给己方造成损失5500000元，并提交了财务支出节选记录、涉案房屋平面图及明细复印件、普通测量成果复印件、(2014)京方圆内民证字第09878号公证书、腾讯地图复印件、证人荣某的证人证言，证明涉案房屋发生火灾事故前的情况及自己对涉案房屋投入和道路建设情况。小武基合作社对财务支出节选记录的真实性、关联性、合法性均不认可，认为这是崔黎平自行统计。对涉案房屋平面图、明细及普通测量成果的真实性不清楚，不认可关联性及合法性，认为这两份证据是崔黎平自行绘制，没有经过自己的同意。对公证书的真实性认可，但不认可关联性及证明目的。对腾讯地图打印件的真实性、关联性及证明目的均不认可。对荣某的证人证言的真实性不认可，认为证人与崔黎平是雇佣关系，证言不完全真实，且其所述的几万平米厂房的证言与合同不符。庭审中，崔黎平表示因涉案房屋已经被拆除，给评估带来相应的困难，这属于典型的举证妨碍，对于在本案中主张的财产价值不申请鉴定，请求法院减轻自己的举证责任，并提交证人彭某、郝某的证人证言用以证明。小武基合作社对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为证人的从业机构与作出评估结论的单位不一致，且证人郝某没有提供相关的资质证书。二位证人亦未提供预算单位的资质证书，不能证明是法院指定的鉴定机构名录中的机构。结论系崔黎平自行提供的图纸得出，该图纸自己并未认可，也没有参与，法院也没有准许，且两位证人回答问题有很多不清楚，结论得出的草率，亦与崔黎平陈述差距过大。法院经核对上述证据，结合双方意见，由于崔黎平所交的财务支出节选记录、涉案房屋平面图及明细、普通测量成果、腾讯地图系其自行制作或打印，故对上述证据的真实性，法院不予认定，对证人荣某、彭某、郝某的证人证言，法院不予采信。另查，小武基合作社称双方在《不定期租赁合同》中约定的相关设施指的是地下管线，崔黎平不予认可，称相关设施除了地下管线，还有道路，但未提交证据予以证明。经询，崔黎平称道路和附属设施目前依然存在，其主张的损失系因合同无效造成己方无法使用所致。一审法院认为，小武基合作社、崔黎平于2003年1月21日签订的《合同协议书》，从合同内容上看，小武基合作社每年收取的费用是固定的，且不参与崔黎平的经营活动，故法院认定双方系租赁关系。审理中，双方均确认涉案土地系集体建设用地，在现有证据不能证明《合作协议书》土地出租的约定内容因违反我国法律、行政法规效力性强制性规定应认定无效的情形下，该合同应属有效。本案主要争议的焦点是：2008年3月15日双方签订的《不定期租赁合同》的效力问题。从该合同的行文内容上看，双方约定的租赁标的物为位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村占地面积13686.3平方米、建筑面积12850平方米的厂房、场地和相关设施，可以认定，双方在签约时即明确了承租的范围包括房屋及场地，且场地的面积大于房屋的面积，故本案案由应为租赁合同纠纷。根据双方陈述及审理查明情况，可以认定《不定期租赁合同》所涉场地与《合同协议书》出租的土地具有同一性，故《不定期租赁合同》中关于场地出租的约定内容应属有效。审理中，双方虽确认涉案房屋系崔黎平于2003年出资建造，未办理建设规划手续，但综合考虑北京市城市规划的历史发展情况，以及双方之间租赁关系的历史沿革、房屋建造时所在区域的规划性质及房地一体的原则，从更好地保护双方的利益及稳定社会经济秩序角度出发，双方之间《不定期租赁合同》应认定为有效为宜，据此，法院认定小武基合作社、崔黎平于2008年3月15日签订的《不定期租赁合同》有效。故对崔黎平要求确认双方签订的《合作协议书》《不定期租赁合同》无效及要求小武基合作社赔偿其因合同无效造成的损失5500000元的反诉请求，法院不予支持。关于合同解除问题，小武基合作社主张因崔黎平未经同意擅自转租而要求解除合同，但从崔黎平提供的安全责任书、公安机关对佘某的询问笔录以及双方履行合同的实际情况看，可以认定小武基合作社知道或者应当知道崔黎平转租房屋的事实，而在合同履行中超过六个月未提出异议，其再以此为由主张解除合同，缺乏法律依据，法院不予支持。但是，由于本案双方当事人之间的租赁合同系不定期合同。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，小武基合作社在本案请求解除合同，具有法律依据，但考虑通知合理期限问题，法院认为，双方合同解除时间认定为本案判决生效之日为宜，对于小武基主张的合同解除时间2013年11月25日，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，双方均确认崔黎平租金缴纳至2013年3月14日，根据查明的事实，崔黎平于2013年3月15日至2013年11月25日期间实际使用了租赁标的物，应交纳租金，其确认上述期间的租金为347031元，法院不持异议。故对小武基合作社关于要求崔黎平支付2013年3月15日至2013年11月25日期间租金347031元的请求，有事实及法律依据，法院予以支持。因涉案房屋火灾的责任人尚未明确，在此情况下，小武基合作社主张要求崔黎平支付己方为救治伤员、安抚死伤者及家属垫付各项费用14520409.5元的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社与崔黎平二〇〇八年三月十五日签订的《不定期租赁合同》于判决生效之日解除；二、崔黎平于判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社二〇一三年三月十五日至二〇一三年十一月二十五日期间的房屋租金三十四万七千零三十一元；三、驳回北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回崔黎平的全部反诉请求。如崔黎平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，2003年1月21日，小武基合作社和崔黎平签订的《合同协议书》约定，小武基合作社将涉案土地租赁给崔黎平存放建筑材料、维修及加工，每年收取固定的租赁费。2008年3月15日双方签订的《不定期租赁合同》约定，小武基合作社将位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村占地面积13686.3平方米、建筑面积12850平方米的厂房、场地和相关设施出租给崔黎平，租赁期间为不定期，每年租金500000元。上述两份合同对租赁物的名称、范围、用途、租赁期限、租金及支付期限等内容进行了约定，根据合同的内容和双方当事人的陈述，一审法院认定双方之间系租赁关系，本案案由为租赁合同纠纷，并无不当。关于双方签订的《合同协议书》和《不定期租赁合同》效力问题，本院认为，《合同协议书》签订于2003年，崔黎平并未提交充分有效的证据证明《合同协议书》约定的内容违反签订合同时法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效；双方均认可《不定期租赁合同》所涉场地与《合同协议书》出租的土地具有同一性，虽确认崔黎平于2003年出资建造涉案房屋时未办理建设规划手续，综合考虑北京市城市规划的历史发展情况，双方之间租赁关系的历史沿革、房屋建造时所在区域的规划性质及房地一体的原则等因素，双方签订的《不定期租赁合同》应认定为有效。崔黎平关于《合同协议书》无效的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方签订的《不定期租赁合同》明确约定租赁期间为不定期，双方当事人均可随时解除不定期租赁合同。根据查明的事实，2013年11月19日涉案房屋发生火灾，造成重大人员伤亡，2013年11月25日小武基合作社向崔黎平发出合同解除通知书，综合考虑双方当事人签订涉案《不定期租赁合同》的合同目的、本案合同的实际履行情况，火灾发生后双方未继续履行涉案合同，合同目的已无法实现，且火灾发生属突发情况，从火灾发生到小武基合作社向崔黎平发出合同解除通知书亦经过了一定期间，小武基合作社提出解除合同应能够据以认定系在合理期限通知了崔黎平。崔黎平收到小武基合作社发出的合同解除通知书后，向小武基合作发出《关于要求贵方承担解除合同和赔偿损失的法律责任的催告函》，因催告函中“崔黎平授权代表”与“收函确认”处均没有签字等原因，一审法院对该证据未予认定并不不当，且即便存在该催告函，催告函并未载明崔黎平对小武基合作社解除合同提出异议，而系对解除合同之后相应法律责任的承担提出催告，之后崔黎平亦未按法律的相关规定及时起诉要求确认小武基合作社解除行为的效力问题，故应认定涉案《不定期租赁合同》于2013年11月25日小武基合作社通知崔黎平解除合同之日解除。小武基合作社上诉主张双方签订的《不定期租赁合同》于2013年11月25日解除，具有事实及法律依据。一审法院认定《不定期租赁合同》解除时间为本案判决生效之日，缺乏依据，本院依法予以改判。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，崔黎平租金缴纳至2013年3月14日，其于2013年3月15日至2013年11月25日期间实际使用了租赁标的物，崔黎平应向小武基合作社交纳其实际使用租赁标的物期间的租金，一审法院判决崔黎平支付2013年3月15日至2013年11月25日期间的租金，合法有据，本院予以维持。鉴于涉案房屋发生火灾期间有实际承租人及使用人，导致火灾的责任人尚未明确，小武基合作社未提交充分有效的证据证明其所主张的为救治伤员、安抚死伤者及家属垫付各项费用应由崔黎平向其支付，一审法院对于小武基合作社要求崔黎平支付上述费用的主张不予支持，并无不当。小武基合作社上诉主张崔黎平支付上述费用，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，小武基合作社的上诉请求部分成立，予以支持；崔黎平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28491号民事判决第二项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28491号民事判决第一项、第三项；三、北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社与崔黎平二〇〇八年三月十五日签订的《不定期租赁合同》于二〇一三年十一月二十五日解除；四、驳回北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111004元，由北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社负担108922元（已交纳55502元，剩余53420元于本判决生效后七日内交纳），由崔黎平负担2082元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25150元，由崔黎平负担（已交纳）。二审案件受理费127222元，由崔黎平负担18300元（已交纳），由北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社108922元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 江 惠二〇二〇年六月二十九日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 媛