北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执监39号申诉人（案外人）：董志勇，男，1984年3月10日出生，汉族，户籍地河北省唐山市路北区。委托代理人：李晓文，北京市大道政通律师事务所律师。申请执行人：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101。法定代表人：张静，总经理。被执行人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。申诉人董志勇不服北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）（2019）京0108执异1192号执行裁定和北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）（2020）京01执复40号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。海淀法院在执行北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆典当公司）与唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称唐山华宝公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人董志勇对海淀法院执行的位于河北省唐山市龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼2单元1703号房屋（以下简称1703号房屋）提出书面异议。董志勇异议称，请求法院终止对1703号房屋的拍卖，并解除查封措施。事实与理由如下：2016年12月19日，董志勇与唐山华宝公司签订了合法有效的书面《认购协议书》。董志勇于2011年2月24日向唐山华宝公司支付了购房款10万元，并于2016年12月19日补缴购房款20万元。仅仅是由于唐山华宝公司单方面的原因，房屋至今未办理权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应当停止对房屋的拍卖，并解除查封措施。董志勇作为购房者，对房屋享有“物权期待权”。而昌隆典当公司仅对唐山华宝公司享有普通债权。一方面，购房者的“物权期待权”不能因为销售方唐山华宝公司所负债务而受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但董志勇基于合法有效的《认购协议书》对房屋享有的权利完全能够对抗昌隆典当公司并排除执行。综上所述，请求法院支持异议请求。海淀法院查明，海淀法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决书，对昌隆典当公司与唐山华宝公司民间借贷纠纷一案，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。唐山华宝公司不服海淀法院判决，上诉至北京一中院。北京一中院于2017年9月15日作出（2017）京01民终4726号民事判决书，撤销海淀法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金16467716．68元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。案件审理过程中，海淀法院依昌隆典当公司的诉讼保全申请，于2015年12月30日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事裁定书，裁定查封、冻结唐山华宝公司价值2500万元的财产。同日，海淀法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封唐山华宝公司开发的龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼1单元1门601号、1201号、1701号、1801号、1902号、1904号，2单元2门402号、1703号、2002号、2302号、2403号、2603号，3单元3门1003号、1101号、1301号、1801号、1803号、1903号、2002号、2301号，以及12楼1单元1门2401号、2204号、2201号、1603号、202号、1804号，2单元2门2401号、2201号、2101号、1901号、1704号、1201号、1204号、1101号、404号，3单元3门1704号、1701号、1501号、1504号、1302号、1201号、703号房屋，查封时间2015年12月30日至2018年12月29日。昌隆典当公司持生效判决向海淀法院申请强制执行，海淀法院于2017年10月9日立案执行。执行过程中，海淀法院于2018年12月13日续封房屋。另查，董志勇曾对海淀法院执行1703号房屋提出案外人异议，海淀法院以（2018）京0108执异669号案件立案审查，并于2018年12月17日作出裁定，驳回董志勇对本案执行标的提出的执行异议。海淀法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，董志勇已就1703号房屋的执行向海淀法院提出过案外人异议，其异议请求被海淀法院裁定驳回。现董志勇再次对海淀法院执行1703号房屋提出异议，海淀法院依法不应予以受理。海淀法院在立案后发现不符合受理条件，依法应驳回其异议申请。2019年12月11日，海淀法院作出（2019）京0108执异1192号执行裁定，裁定驳回董志勇的异议申请。董志勇不服该裁定，向北京一中院提出复议申请，其复议理由为：1．董志勇本次执行异议并非仅对执行标的提出异议，而是对执行标的和执行行为同时提出异议，海淀法院认定事实不清。2．海淀法院裁定驳回董志勇的异议申请系适用法律错误。3．董志勇关于停止对1703号房屋的拍卖，解除查封措施，停止执行该房屋的请求应当得到法院的支持。董志勇截止到2016年12月10日，已经交纳合同约定全部购房款的53．9%。综上，请求撤销海淀法院裁定，停止对1703号房屋的执行。北京一中院查明的事实与海淀法院查明的事实一致。北京一中院认为，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，董志勇已就1703号房屋的执行向海淀法院提出了案外人异议，其异议请求被海淀法院裁定驳回。现董志勇就1703号房屋的执行再次提出案外人异议，法院在立案后发现不符合受理条件，海淀法院裁定驳回董志勇的异议申请并无不当，应予维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。”董志勇提出的终止对1703号房屋的拍卖，并解除查封的请求及其向北京一中院的复议理由均是基于实体权利提出的排除执行的异议，其并没有针对执行法院的具体执行行为提出异议，董志勇向北京一中院申请的复议理由，没有事实及法律依据，应予驳回。2020年3月18日，北京一中院作出（2020）京01执复40号执行裁定，驳回董志勇的复议申请，维持海淀法院（2019）京0108执异1192号执行裁定。董志勇向本院申诉，请求：1．撤销北京一中院（2020）京01执复40号执行裁定；2．撤销海淀法院（2019）京0108执异1192号执行裁定；3．指令海淀法院裁定停止对1703号房屋的拍卖执行措施，并解除查封措施，停止对该房屋的执行。主要理由是：1．海淀法院罔顾申诉人董志勇的“物权期待权”，违背“生存利益至上”原则及相关司法解释规定，对董志勇“停止对1703号房屋的执行”的异议请求不予支持，（2018）京0108执异669号执行裁定存在严重错误。（1）董志勇与唐山华宝公司签订的《认购协议书》、《补充协议》应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。2016年12月19日，董志勇与唐山华宝公司签订了书面《认购协议书》和《补充协议》，该二份协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的书面合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备十三项主要约定内容，但上述司法解释并没有明确要求认购协议书具备全部十三项内容，仅仅要求具备主要内容即可。2012年第11期《中华人民共和国最高人民法院公报》刊登的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”的裁判规则确认了只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。可见，在司法实践中，并非要求全部具备十三项内容。本案中的《认购协议书》、《补充协议》已经就当事人姓名、名称、商品房的基本情况、销售方式、价款、付款的方式及时间、违约责任等内容进行了明确约定，董志勇也于2016年12月19日前向唐山华宝公司交纳合同约定的购房款30万人民币，占全部购房款的53．9%，其后唐山华宝公司将1703号房屋交付给董志勇，董志勇用于自行居住使用至今。综上，《认购协议书》应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。（2）现有证据证实，董志勇所购1703号房屋系用于居住，且在唐山市内董志勇名下无其他用于居住的房屋；董志勇已支付购房款占全款的53．9%。（3）董志勇对1703号房屋的“物权期待权”足以排除强制执行。董志勇已符合部分权利取得之要件，而且依照法律规定和当事人约定，对未来取得完整所有权的期待权利完全应受到保护，此种权益是仅次于所有权的、能够阻却强制执行的民事权益。更何况，该房屋作为董志勇的唯一住房，其权益的认定涉及到董志勇及其亲属的基本居住权，属于生存利益的范围，按照“生存利益优先”的原则，理应向相对弱势一方即商品房消费者董志勇倾斜。综上，董志勇对1703号房屋的权利能够排除执行，其异议请求应当得到法院支持，海淀法院的错误裁定及错误的拍卖行为应当得到纠正。2．申诉人董志勇在（2019）京0108执异1192号执行异议中并非仅对执行标的提出异议，而是对执行标的和执行行为同时提出异议，海淀法院及北京一中院认定基本事实不清并适用法律错误。董志勇曾于2018年基于对执行标的1703号房屋的实体权利，提出过书面异议，即（2018）京0108执异669号案件，被海淀法院裁定“驳回异议请求”，但当时仅仅是针对“执行标的”提出异议。2019年，海淀法院对1703号房屋启动拍卖程序，申诉人董志勇认为海淀法院罔顾其具有“物权期待权”的实体权利，无视其已合法占有并实际居住至今的客观事实，更不探究实质权利状况，径行违法启动拍卖程序，严重侵犯其生存权，于是又提出书面执行异议，请求撤销拍卖，并要求解除查封措施，停止对1703号房屋的执行，即（2019）京0108执异1192号案件，从董志勇的异议请求及事实与理由中可以看出，董志勇此次是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，也针对拍卖执行措施提出执行行为异议。海淀法院却简单认定本次提出的书面异议系就同一执行标的的事实显然错误，忽视了董志勇对执行行为的异议，系认定基本事实不清。海淀法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款，裁定驳回异议申请，系适用法律错误。海淀法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定对董志勇的异议请求进行审查。海淀法院适用法律错误的行为也使得董志勇丧失了提起执行异议之诉的机会，严重侵犯了董志勇的诉讼权利。而北京一中院（2020）京01执复40号执行裁定书延续了海淀法院两次执行裁定的错误。综上所述，原审两级法院认定基本事实不清、适用法律错误，导致作出错误裁定，使得本案不仅无法实现实体公正，而且丧失了程序正义，理应得到纠正。申诉人为维护自身合法权益，特向法院申请执行监督，恳请依法支持申诉人的全部请求。本院查明的事实与海淀法院、北京一中院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。海淀法院在执行昌隆典当公司申请执行唐山华宝公司民间借贷纠纷一案中，案外人董志勇于2018年对1703号房屋主张实体权利，向海淀法院提出异议，请求停止对1703号房屋的执行；海淀法院经审查依法裁定驳回董志勇的异议请求。董志勇本次所提异议虽然形式上既对1703号房屋提出排除执行的异议，又对海淀法院的拍卖执行行为提出异议，但其所依据的理由都是对1703号房屋主张实体权利，提出异议的目的也都是请求海淀法院停止对1703号房屋的执行，因此，案外人董志勇本次所提异议是其2018年所提异议被海淀法院裁定驳回后，再次基于相同理由向海淀法院提出停止对1703号房屋执行的异议，根据上述规定，海淀法院应不予受理。海淀法院在立案后发现董志勇所提异议不符合受理条件，依法驳回董志勇的异议申请，并无不当。海淀法院（2019）京0108执异1192号执行裁定和北京一中院（2020）京01执复40号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董志勇的申诉请求及理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回董志勇的申诉请求。审 判 长 周晓冰审 判 员 苏玉书审 判 员 公 涛二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 朔书 记 员 董鼎晨