山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1537号上诉人（原审原告）：王心强，男，1981年6月18日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛洁，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海友邦房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区翡翠城A区33号。法定代表人：肖鹏博，执行董事。委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。上诉人王心强因与被上诉人威海友邦房地产开发有限公司（以下简称友邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王心强上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.原审判决王心强支付友邦公司车库差价款85860元适用法律错误。产权面积与原来签订合同的面积有差异除单纯因正常建造形成的误差外，其余均是由友邦公司擅自变更规划导致造成的。根据《商品房销售管理办法》第二十条和双方合同约定，因变更规划造成的差异，出面人应予买受人签订补充协议，未签订的视为双方对面积误差的处理没有约定。王心强应当在误差比3%范围内按合同约定单价向友邦公司支付车库差价款。2.根据双方签订《威海市商品房预售合同》及补充协议约定：友邦公司协助王心强办理产权登记手续的截止日期为2016年12月1日。双方并没有对车库面积差价款的支付日期进行约定。友邦公司向王心强主张支付车库面积差异款的依据是测绘报告，而测绘报告实际出具日期为2017年5月10日，也就是说支付差价款的实际付款日期必然是在测绘报告出具之后。友邦公司协助王心强办理上述车库的产权登记手续日期在友邦公司主张面积差异款前面。友邦公司以要求王心强补足车库差价为由，拒不协助王心强办理车库过户手续。应当支付案涉车库自2016年12月1日起至友邦公司实际出具产权登记手续之日的逾期办证的违约金。4.对于18-8号车库，根据友邦公司与王心强于2016年2月22日签订的18-8号车库的《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，18-8号车库的办证日期为商品房的交付之日起180日内；根据该合同的第十一条第（1）项约定，“出卖人应当在2025年12月31日前向买受人交付该商品房。”该条约定的18-8号车库的交付日期并非指2025年12月31日当天，应当为该车库的实际交付日期，即2016年2月29日（王心强提供证据三月电费明细表予以证实）。18-8号车库的逾期办证违约金应以已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付自2016年12月1日起至友邦公司实际出具产权登记手续之日的逾期办证的违约金。5.根据王心强与友邦公司签订的补充协议第9条约定的以银行按揭方式支付购房尾款的最迟付款日期为2010年3月30日。王心强逾期付款日期为30天。合同约定“买受人未按合同约定时间付款，每逾期一天买受人向出卖人支付总房款0.0001%违约金”内容，王心强逾期付款违约金的计算比例应为总房款0.0001%/日，而非原审法院认定的2010年银行贷款利率4.86%。友邦公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用准确，请求依法驳回王心强的上诉请求、维持原判。王心强向一审法院起诉请求：1.判令友邦公司向王心强支付截止2020年1月9日的逾期办证违约金64763.59元，并支付自2020年1月10日起至实际办理车库产权证期间的违约金；2.判令友邦公司协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续。友邦公司反诉请求：要求王心强向友邦公司支付13-7号车库差价款31959.4元、13-8号车库差价款31959.4元、18-8号车库差价款21942元，共计85860元。一审法院认定事实：2010年3月2日，王心强与友邦公司签订商品房预售合同，约定：王心强以房屋价款473101元购买友邦公司开发的翡翠城A区-13号-504室；王心强于签订合同时付定金20000元，2010年3月2日前支付购房款123101元，余款330000元于2010年3月9日前银行按揭付清；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助王心强办理房屋产权转移登记手续。王心强实际支付购房尾款330000元的时间是2010年4月29日。2010年3月17日，王心强与友邦公司签订两份有关车库的商品房预售合同，约定：王心强购买经区翡翠城A区-13号-7、-8号车库，价格均为83739元，建筑面积均为21.04平方米；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助王心强办理车库产权转移登记手续；合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按照最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。该两车库经测绘建筑面积均为29.07平方米。2016年2月22日，王心强与友邦公司再次签订一份有关车库的商品房预售合同，约定：王心强购买经区翡翠城A区-18号-8号车库，价格为62000元，建筑面积均为20.57平方米；友邦公司应于2025年12月31日前交付该车库，并自交付之日起180日内协助王心强办理车库产权转移登记手续；合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按照最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。该车库经测绘建筑面积为27.85平方米。2016年9月2日，友邦公司取得案涉小区的竣工验收备案证。2017年10月30日、2017年11月1日，友邦公司发布两份翡翠城A区不动产证办理公告，告知自2017年11月1日、2017年12月1日起分别为翡翠城A区业主办理房屋及车库的分户登记手续。另查，友邦公司提交《威海市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），主要内容为2016年9月26日起在威海市区范围内实施不动产统一登记，通告有关受理机关及受理事项；同时提交办证流程，拟证明办证资料有变化。再查，友邦公司于2016年7月22日委托威海市房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）进行测绘，测绘公司于2016年9月20日完成测绘。后因测绘标准发生变化，友邦公司于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2017年4月27日完成新的测绘。一审法院认为，王心强、友邦公司签订的商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。案涉房屋及车库所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证。根据友邦公司与王心强签订的关于案涉房屋及13-7号、13-8号车库的买卖合同，友邦公司应于90日内即2016年12月1日前协助王心强办理产权变更登记手续。友邦公司主张未能按期履行协助办证义务系因政府部门职能转化过程中停止办理业务所致，但其提交的《通告》并无通知停止办理业务的内容，威海市不动产登记中心的营业执照亦不能证实在该中心注册登记之前政府相关部门停止办理业务，故本院对友邦公司该项答辩意见不予采信。友邦公司先后委托测绘公司进行了两次测绘，其中第二次测绘系政策调整所致，故第二次测绘的142天不应计入为友邦公司违约的期间。友邦公司实际通知王心强办理房屋产权证书的时间为2017年11月1日、办理车库产权证书的时间为2017年12月1日，友邦公司办理产权证书的时间分别迟于合同约定时间190天、220天（均已扣减第二次测绘的142天），构成违约，应当依照《最高人民法院》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王心强支付逾期办证违约金，其中房屋部分的违约金为13926.67元（473101×4.35%×190天÷365天×1.3倍），该两车库部分的违约金为5708.48元（83739元×2×4.35%×220天÷365天×1.3倍）。双方对-18号-8车库的办证日期约定为交付之日（2025年12月31日）起180日内，友邦公司并未逾期，王心强主张该车库的逾期办证违约金，理由不当，依法不予支持。王心强逾期支付购房尾款，其行为亦构成违约，友邦公司要求以王心强应支付的逾期付款违约金2240.93元[330000元×4.86%（系2010年银行贷款利率）×51天÷365天]抵销相应数额的逾期办证违约金，理由正当，予以支持。王心强称友邦公司主张抵销超过法定诉讼时效，但抵销权的行使系因相对方主张权利而提出，且债权真实存在，友邦公司并未丧失该债权的实体权利，对王心强的该抗辩依法不予采信。案涉车库已经具备办理产权登记的条件，王心强要求友邦公司协助其办理，理由正当，依法予以支持。双方合同明确约定的案涉车库以建筑面积计价，王心强称友邦公司承诺该车库基本无公摊面积，但未提供证据证明，本院对其该主张依法不予认定。双方合同对于面积差异如何处理有明确约定，即房款多退少补，该车库虽然存在面积误差较大的情况，但王心强不要求解除合同，双方合同应当依约履行，友邦公司要求王心强按照合同约定的单价补齐13-7号车库差价款31959元（83739元÷21.04平方米×8.03平方米）、13-8号车库差价款31959元（83739元÷21.04平方米×8.03平方米）、18-8号车库差价款21942元（62000元÷20.57平方米×7.28平方米），共计85860元，理由正当，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第十八条第二款规定，判决：一、威海友邦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王心强支付逾期办证违约金17394.22元（13926.67元+5708.48元-2240.93元）；二、威海友邦房地产开发有限公司协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续；三、王心强支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款85860元。上述一、三项相互兑除后，王心强应支付友邦公司68465.78元，于判决于生效后十日内履行完毕；第二项友邦公司于王心强支付上述款项后十日内履行完毕。如果友邦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取709元，由王心强负担519元、友邦公司负担190元；反诉案件受理费减半收取974元，由王心强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王心强提交如下证据：证据一，翡翠城A13#、A18#储藏层平面竣工图纸一份，拟证明友邦公司在售房时告知王心强案涉车库基本没有公摊面积的事实；证据二，建设工程规划许可证、房屋分层面积对照表各一份，拟证明友邦公司存在建设单位未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设，超过“建筑面积误差”、“建筑高度误差”或者“平面位置误差”，属于影响城乡规划实施的行为，从而证明友邦公司擅自变更规划设计的事实。经质证，友邦公司对上述证据的真实性无意义，主张双方之间关于车库面积及价款的约定应按照双方之间的《商品房预售合同》履行，而不能依照王心强提供的证据进行推测，该两份证据不能作为证据使用。本院经审查认为，双方当事人均对该两份证据的真实性无异议，本院予以确认。但该两份证据无法证实王心强之主张，本院对该两份证据不予采信。本院二审审理查明，王心强与友邦公司于2010年3月4日签订的《威海市商品房（预售）合同》补充协议第九条约定。因任何原因买受人不能获得银行贷款的，买受人最迟于2010年3月9日后的20日内付清余款。友邦公司于2010年4月30日收到王心强剩余购房款33万元。二审中，友邦公司同意自2010年3月9日后的20日后，即从2010年3月30日开始计算逾期支付尾款期限。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为王心强应否支付友邦公司案涉车库差价款；13-7号、13-8号车库逾期办证违约金数额如何计算；18-8号车库是否存在逾期办证；逾期交房款违约金数额如何计算。关于王心强应否支付友邦公司案涉车库差价款的问题。王心强与友邦公司签订的《威海市商品房（预售）合同》第五条约定最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。王心强主张友邦公司改变规划，导致车库实际测绘面积远大于合同面积，但未提供有效证据予以证实，故对王心强之主张，本院不予采纳。王心强在同意继续履行合同的情况下，应按照合同约定向友邦公司支付85860元车库差价款。关于案涉车库逾期办证违约金数额如何计算，案涉车库所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证，根据合同约定，友邦公司应于90日内即2016年12月1日前协助王心强办理产权变更登记手续。友邦公司于2017年12月1日通知王心强办理车库产权证书，迟于合同约定，友邦公司应承担违约责任。根据相关规定，房地产测绘是办理不动产权登记的必经程序，从本案查明的情况看，友邦公司在2016年7月22日即将出具测绘所需资料全部补齐交付测绘中心，测绘中心于2017年4月26日出具测绘报告。二次测绘142天系友邦公司不可控制的，并非友邦公司怠于履行义务导致，该142天非因友邦公司原因造成的延迟期间不应计入合同约定的协助办证期间。故一审认定案涉车库逾期办证天数为220天并无不当，本院予以维持。依据案涉合同约定及实际履行的情况,结合日常生活经验法则,在双方均依约履行案涉合同的情形下,王心强付清车库差价款的时间应先于友邦公司办理房产证的时间。王心强履行付清房款的义务在先,友邦公司履行办理房产证的义务在后,这既是合同双方真实意思表示,亦是双方实现合同对价利益的基础。现王心强在未付清车库差价款的情形下迳行要求友邦公司办理房产证,显有违合同约定的履行顺序,亦有悖公平原则,本院对此不予支持。友邦公司拒绝在王心强付清车位差价款的情况下为王心强办理产权证系行使其先履行抗辩权,并非违约行为，故王心强主张自2017年12月1日之后的逾期办证违约金，依据不足,本院对此亦不予支持。关于翡翠城A区-18-8号车库，双方合同约定车库交付日期是2025年12月31日，友邦公司自交付之日起180天内为王心强办理产权证件，故双方缔约时预期的办证日期为2025年12月31日后的180天，因此，翡翠城A区-18-8号车库不存在逾期办证的情形。关于逾期交房款违约金数额如何计算。双方合同约定王心强应于2010年3月9日前付清全款，而王心强自2010年4月29日付清全款，友邦公司同意自2010年3月30日开始计算逾期支付尾款违约金，王心强逾期付款31天。因双方合同中约定按照总房款0.0001%/日支付逾期付款违约金，不足以弥补友邦公司之损失。友邦公司在一审答辩中要求按照银行同期贷款利率支付违约金，并无不当。故王心强应向友邦公司支付逾期付款违约金1362.13元[330000元×4.86%（系2010年银行贷款利率）×31天÷365天]，本院予以变更。综上所述，上诉人王心强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初532号第二项、第三项，即（二）威海友邦房地产开发有限公司协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续；（三）王心强支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款85860元。二、变更威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初532号第一项为：威海友邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王心强支付逾期办证违约金18273.02元（13926.67元+5708.48元-1362.13元）上述一、二项相互兑除后，王心强应支付友邦公司67586.98元，于本判决生效后十日内履行完毕；友邦公司于王心强支付上述款项后十日内履行完毕协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取709元，由王心强负担519元、友邦公司负担190元；反诉案件受理费减半收取974元，由王心强负担。二审案件受理费2392元，由王心强负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月十七日法官助理李佳忆书记员安圆圆