凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初1046号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，男，1956年1月3日出生，汉族，住辽宁省凤城市。 委托诉讼代理人：孙立新，男，1962年8月25日出生，满族，住辽宁省凤城市，系该公司职员。 被告：卢春泽，男，1950年11月19日出生，汉族，退休，住辽宁省凤城市。 委托诉讼代理人：卢富利，男，1975年1月24日出生，自由职业，住辽宁省凤城市，系被告儿子。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）与被告卢春泽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托诉讼代理人孙立新、被告卢春泽委托诉讼代理人卢富利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 凤城市明光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费2935元、违约金881元，共计：3816元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2013年至2018年经原告多次催费，拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积77.65平方米，2013年至2017年收费标准0.5元/平米，每年欠费466元，五年欠费2330元。2018年收费标准0.65元/平米，一年欠费605元，合计欠费2935元，违约金881元，总计欠费3816元）。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告卢春泽辩称：我欠物业费属实。但我在买房子时候，物业公司向我收取1000元装修保证金、200元垃圾清理费、500元太阳能安装费，物业公司承诺过我可以返还。我认为该金额应当抵顶物业费。同时，我认为原告在服务过程中存在多处瑕疵，如小区道路坑洼不平、宠物粪便随处可见、卫生打扫不到位等等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院将结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日,原告明光物业公司与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定:由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业公司对阳光新城小区提供前期物业服务,内容包括:1、物业共用部位的维修、养护和管理;2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为:多层住宅0.5元/月.平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月.平方米、商业用房0.8元/月.平方米、车库、库房0.5元/月.平方米。该合同第二十六条约定:甲方、业主或物业使用人违反合同约定,未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的,应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年,自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后,明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日,明光物业公司(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:阳光新城小区的自然概况为:建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间,小区中心广场一座,面积为4000平方米。委托管理事项包括:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理,包括:配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理,包括:小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理,包括:商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定:乙方(原告)有权自行决定收费时间,对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人,有权依法起诉追缴本金和日2%的迟纳金。第二十二条约定,收费标准:1、住宅:每月每平方米收取0.5元;2、厦子每月每平方米收取0.50元;3、车库:每月每平方米收取0.5元;4、商业网点:每月每平方米收取0.80元;5、公建楼:每月每平方米收取0.80元;6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元,外来车辆按指定地点停车,每天40元。第二十四条约定,委托管理期限:委托管理期限为三年,自2009年6月1日起至2012年5月31日止。 2012年6月1日至2018年,阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。 被告卢春泽系凤城市阳光新城小区业主,其住宅房屋面积为77.65平方米,2013年至2017年应交物业服务费为77.65平方米×0.5元×12个月×5年=2330元,2018年应交物业服务费为77.65平方米×0.65元×12个月×1年=605元，合计2935元。被告卢春泽一直没有交纳。 凤城市阳光新城小区存在小区道路坑洼不平、宠物粪便随处可见、卫生打扫不到位等问题。 本院认为：《物业管理条例》第七条规定:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:……(五)按时交纳物业服务费用……。”本案中,明光物业公司与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后,虽然自2012年6月1日至2018年,明光物业公司与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同,但明光物业公司对卢春泽事实上延续履行了物业管理服务,卢春泽接受了明光物业公司提供的物业管理服务,卢春泽作为小区业主,应当依据诚实信用、等价有偿的原则,向明光物业公司履行支付物业管理费的义务。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告卢春泽主张不应支付物业服务费的请求,本院不予支持。 关于原告明光物业公司主张卢春泽应给付违约金一事：凤城市明光物业服务有限公司与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2018年没有续签物业服务合同,虽然凤城市明光物业服务有限公司对卢春泽延续履行了物业服务和物业管理,卢春泽也接受了凤城市明光物业服务有限公司提供的物业服务和物业管理,但双方没有对延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致,凤城市明光物业服务有限公司依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且凤城市明光物业服务有限公司在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。凤城市明光物业服务有限公司作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。因此,凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,本院不予支持。 关于被告提出被告收取其1000元装修保证金、200元垃圾清理费、500元太阳能安装费，并主张抵顶物业费的抗辩观点：因上述事宜与物业费的收取不是同一法律关系，该观点不足以构成其拒绝交纳物业费的理由,被告可就其提出的上述观点另案主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百五十三条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、被告卢春泽于判决生效后3日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费2935元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢春泽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  车东芳 二〇二〇年六月十九日 书记员  张章成