浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初7604号 原告卢小芳等65人（名单附后）。 诉讼代表人：王德宏，男，1957年7月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。 诉讼代表人：陈智请，男，1991年6月14日出生，汉族，住浙江省龙港市。 委托诉讼代理人：余王，浙江横阳律师事务所律师。 被告：温州富邦置业有限公司，住所地浙江平阳县鳌江镇新河北路。 法定代表人：傅鹏。 委托诉讼代理人：蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。 原告卢小芳等65人与被告温州富邦置业有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余王，被告富邦公司委托诉讼代理人蔡庄权到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照竣工验收图纸要求建设鳌江镇富邦豪庭小区第八幢入户门厅及周边无障碍通道的合同义务；2.若被告不履行上述建设义务应承担赔偿经济损失，暂计300000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：若被告不履行上述门厅建设义务，应恢复竣工备案图纸的雨棚样式，并赔偿无法建设门厅的经济损失300000元。事实和理由：被告富邦公司以出让方式取得了位于编号为鳌江镇滨江中心片Ｄ-14-08地块建设用地使用权（土地使用权出让合同号为《国有建设用地使用权出让合同》编号为3303262013Ａ21109；国有土地使用权证号为平国用（2014）第08934号），并建设定名为富邦豪庭的商品房。后被告取得商品房预售许可证［平售许字（2016）第001号］并对外公开销售。销售期间，其公开在对外广告上宣传富邦豪庭商品房样式，销售中心展示沙盘中亦明确富邦豪庭建筑规划和布局。原告因被告提供的销售广告、沙盘、楼书所宣传展示的内容而与其签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的富邦豪庭第八幢房屋并全面履行合同义务。然被告建设交付的第八幢房屋以在入户口处设置钢挂挡雨板替代原宣传展示时的入户门厅。原告通过住建部门了解到第八幢入户门厅原在规划设计中，且竣工验收图上能确定门厅的位置及大小（高度7.5米，宽4.92米，长10.4米）。另案涉小区除第七幢1、2单元、第八幢、第九幢外，其余楼栋均有入户门厅。被告未依约建设入户门厅、未设置无障碍安全通道，构成违约，亦造成业主出行不便及存在安全隐患。现原告已取得房屋产权证，涉及诉讼业主所占专有面积已经超过八幢业主总建筑面积的70%。 被告富邦公司辩称：原告诉请无依据，应予以驳回。理由如下，一、被告不存在违约行为。案涉商品房买卖合同已明确约定，楼书、沙盘、宣传广告等为要约邀请，不构成合同组成部分，且被告提供的上述宣传材料中并未就相关设施所作的说明和允诺具体明确，案涉楼幢从设计图纸、审批内容、商品房买卖合同内容到最后交付均未体现门厅设置，仅显示雨棚设计，后实际交付亦有雨棚；二、原告提供的图纸不能作为主张门厅的依据。案涉楼幢最初施工设计图（2014年9月）报审时可能存在门厅，后因消防问题重新整改设计，其中梁配筋图于2014年12月8日定稿报备，平面图、轴立面图于2015年8月24日定稿报备，上述图纸均显示入户口处设置钢挂挡雨板，并未设置门厅。原告提供的图纸总计九张，其中七张系设计专业类项图纸，包括首层火灾自动报警平面图、首层电力平面图、一层给排水平面图、一层通风消防平面图、一层弱电平面图、三层弱电平面图，该专业类项平面图仅作为其标明的类项工程施工依据，不代表楼幢整体设计结构。设计院为图便利，其仅对专业类项施工内容予以变更，故该类图纸与总图纸不一致亦属常见；原告提供的轴立面图系案涉楼幢侧面图，其之所以显示顶棚下立柱，系设计院修改图纸存在失误，未在总平面图纸变更后对轴立面图中的侧面图予以变更。然从原告提供的梁配筋图、平面图、轴立面图的正面图，结合平阳县房屋建筑面积测绘成果书，案涉楼幢并未涉及门厅面积公摊，案涉小区已竣工验收通过并实际交付使用，故涉案楼幢并无门厅设计。三、改建门厅属行政违法。诉讼前，经双方协议，由被告出资、原告牵头拆除雨棚改建门厅，后改建的门厅被平阳县鳌江镇人民政府认定为违章建筑并责令限期拆除；四、被告无需承担建设雨棚义务。案涉楼幢交付时已具备雨棚，被告已全面履行商品房买卖合同及附件规定的交付义务。交付后，被告虽应原告要求对雨棚改建门厅给予赞助，但擅自改建的主体仍系原告，故由此产生的不利后果应由原告自行承担；五、关于建设无障碍通道问题。为提升小区环境及优化绿化需要，交付时已将案涉楼幢入口处整体抬高，故路面不存在高度差导致的通行障碍，只需另加扶手栏杆即可，若原告坚持要求，被告愿意改建无障碍通道。 本院经审理认定事实如下：被告富邦公司开发坐落于浙江省平阳县交叉口的富邦豪庭小区。卢小芳等65名原告从楼盘预售起陆续购买富邦豪庭第8幢商品房，并于被告富邦公司签订商品房买卖合同及附件，上述合同及附件载明：第十一条规划设计变更约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，（1）该商品房结构形成，户型、空间尺寸、朝向变化；（2）／……；附件八第五条第二项，买受人对所购房屋的周边环境、空间、结构、朝向等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋使用功能的影响已充分了解。第七条第四项，本合同签订前相关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建造区划内公共部分、绿地）所作表述，与商品房合同及附件规定不一致的，以商品房合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分，销售宣传资料、沙盘模型展示中心等作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。2017年9月26日，案涉小区竣工验收合格备案。案涉楼幢以入口处设置雨棚形式交付，后原、被告就雨棚改建门厅事项进行协商，并达成由被告赞助资金予以拆除改建的口头协议。2018年1月，案涉楼幢改建的门厅被平阳县鳌江镇人民政府认定为违章建筑而要求责令限期拆除或届时强制拆除。 上述事实有当事人陈述、谈话笔录、原告身份复印件、被告企业信息查询、商品房买卖合同及附件、竣工图纸、楼幢平面图、梁配筋图、轴立面图、平阳县房屋建筑面积测绘成果书（实测）、情况说明、规划核实确认书、竣工验收备案表、规划验收现场照片、江滨景园7、8、9#门楼铝板幕墙工程、责令限期拆除通知书、施工图设计文件审查记录单、实地考察照片等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于原告主张被告建设入户门厅、无障碍通道是否有合同及法律依据，及若无法建设门厅，重建雨棚是否有合同及法律依据。 关于门厅建设是否有依据。原告认为，被告在宣传广告、楼书上宣称案涉小区系高档小区，展厅沙盘显示案涉楼幢有门厅样式，从住建部门调取的竣工图纸上亦显示门厅设置，轴立面图更能确定门厅的长宽高，即使图纸之间存有差异，应以不利于被告的解释为准，即认定图纸系有门厅设置，且案涉小区除第七、八、九幢外，其余楼幢均有门厅，然被告实际交付却以在入户口设置钢挂挡雨板替代门厅，存在违约；其次，诚如原告所述案涉楼幢设计图纸变更导致取消门厅设置，也应如实告知原告，然其仍以有门厅进行误导宣传，应承担相应责任。本院认为原告上述主张，于法无据，理由如下，一、案涉宣传广告、楼书、沙盘仅视为要约邀请，不作为合同内容组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。案涉商品房预售合同附件八第七项其他约定第四点载明，本合同签订前相关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建造区划内公共部分、绿地）所作表述，与商品房合同及附件规定不一致的，以商品房合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分，销售宣传资料、沙盘模型展示中心等作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。原告提供的沙盘照片并未显示被告已就门厅款式、规模做具体明确的承诺，原告亦未提供被告宣传广告资料的原件。诚如原告所述，被告以“高档小区”作为宣传点，然该种表述仅是对商品房所在小区美观性、舒适性的概括陈述，并非就规划范围内的房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺。二、原告提供的竣工图纸不能作为主张门厅的依据。原告提供竣工图纸分别系案涉楼幢首层火灾自动报警平面图、首层电力平面图、一层给排水平面图、一层通风消防平面图、一层弱电平面图、三层弱电平面图、轴立面图（侧面），被告提供竣工图纸分别系案涉楼幢一层平面图、二层梁配筋图、轴立面（正面），被告主张原告提供的上述专业类项平面图仅能作为标明类项工程施工依据，不代表楼幢整体设计结构，原告提供的轴立面图（侧面）系设计院失误。本院对比案涉楼幢及案涉小区有门厅建设楼幢（1号楼幢）的《平阳县房屋建筑面积测绘成果书》，相较1号楼，案涉楼幢所在商品房公摊面积并不包含门厅，故原告等人无须承担公摊门厅面积之义务，且案涉小区于2017年9月26日竣工验收备案合格。另根据双方陈述及被告提供的《责令限期拆除通知书》，包括案涉楼幢在内，由雨棚改建的门厅于2018年1月被平阳县鳌江镇人民政府出具认定为违章建筑并限期拆除或将强制拆除。本院认为被告主张于法有据，予以采纳。三、被告不存在提醒原告图纸变更之义务。案涉商品房合同第十一条规划设计变更中约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致所购商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关都门批准同意之日起10日内书面通知买受人；附件八第五条第二项规定，买受人对所购房屋的周边环境、空间、结构、朝向等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋使用功能的影响已充分了解。涉案图纸的变更于2015年8月24日已完成，早于原告等人购买房屋的时间点，故原门厅设计方案在原告等购买房屋前既改成雨棚设计方案，原告在购买案涉房屋时即具备查询案涉楼幢所有图纸的条件，且雨棚设置并未影响房屋的正常使用。另合同签订后，被告未有变更图纸而造成商品房的户型结构、空间尺寸、朝向的变化的情形，即意味案涉合同内容、双方权利义务并未发生改变，故被告无需就案涉楼幢图纸变更承担提醒义务。综上，原告要求被告建设门厅或赔偿无法建设门厅的经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于要求被告承担恢复雨棚建设是否有依据。被告主张交付的涉案楼幢合法合规，已全面履行商品房买卖合同及附件中关于房屋交付的义务，后经协商，被告虽同意赞助拆除雨棚改建门厅的资金，然拆建主体仍是原告，故应由原告自行承担改建不能的责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告系拆除雨棚及改建门厅的出资方，因此，被告认为拆建主体仅为原告，本院不予采纳。被告作为房地产开发经营公司，对房屋改建的审批流程、未经审批擅自改建的结果应当明知，而原告作为普通业主对上述审批事项及结果系无法预见，故被告与原告另定改建协议时应履行提示及如实告知之义务，然被告并未就擅自改建门厅可能涉及违章等事项告知原告。现改建的门厅因被认定为违章建筑而依法拆除，原告要求被告按竣工验收图纸中雨棚样式恢复原状，于法有据，本院予以支持。 关于要求被告建设无障碍通道是否有依据。被告主张为优化小区整体环境，将无障碍通道栏杆去除，但入户出口并不存在高度差，若原告坚持要求，可以完善无障碍通道建设。本院认为无障碍通道系方便残疾人出行的专用通道，系残疾人参与社会生活的基本条件，被告自认无障碍通道系案涉小区配套公用设施，且同意完善无障碍通道建设，故原告要求被告承担案涉楼幢无障碍通道的建设义务，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告温州富邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内建设完成富邦豪庭小区第八幢楼栋入户口处的雨棚（按竣工备案图纸规定）； 二、限被告温州富邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内建设完成由其开发的富邦豪庭小区第八幢楼栋入户口处的无障碍通道（按竣工备案图纸规定）； 三、驳回原告卢小芳等65人的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2400元，由原告卢小芳等65人负担1600元，由被告温州富邦置业有限公司负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 杨隆隆 二〇二〇年六月五日 法官助理施白德华 代书记员 应培雷 附卢小芳等65名原告名单： 1.卢小芳，女，1990年7月29日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇蒲潭村。 2.张琛，男，1990年8月4日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇鹤溪社区鹤翔南路2号。 3.吴洪君，男，1985年5月6日出生，汉族，住浙江省平阳县萧江镇渔塘村。 4.张璇，女，1987年3月22日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇鹤溪社区鹤翔南路2号。 5.余见建，男，1992年12月3日出生，汉族，住浙江省龙港市余南村73号。 6.王满枝，女，1977年8月11日出生，汉族，住浙江省龙港市钱库镇河家埭村65号。 7.余碎满，女，1978年12月17日出生，汉族，住浙江省龙港市陈家宅村167号。 8.蔡苍岑，男，1988年5月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区南浦街道双龙路190号。 9.潘云霞，女，1988年12月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区南浦街道双龙路190号。 10.刘金洲，男，1988年5月12日，汉族，住浙江省苍南县灵溪镇大浃头村305号。 11.王德宏，男，1957年7月30日，汉族，住浙江省平阳县。 12.许璋璋，女，1990年1月20日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇城北村。 13.聂茂好，男，1981年6月7日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇下埕村。 14.黄益垠，男，1987年12月14日出生，汉族，住平阳县鳌江镇河滨村。 15.林彩黄，女，1988年12月16日出生，汉族，住浙江省苍南县灵溪镇汤家洋村191-192号。 16.郑朝晖，女，1968年4月11日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇曙东路136号敖江四中宿舍。 17.周玉娟，女，1973年9月21日出生，汉族，住浙江省苍南县巴艚镇前洋巷41号。 18.林铭镭，男，1993年5月30日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇曹门新村24幢202室。 19.陈传奉，男，1971年10月21日出生，汉族，住浙江省龙港市龙翔路1375号。 20.范文丹，女，1976年1月2日出生，汉族，住浙江省龙港市龙翔路1375号。 21.廖小彤，女，1970年8月4日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇曹柳巷16号。 22.刘万榕，男，1970年12月21日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇金山路70号。 23.缪仁右，男，1981年8月1日出生，汉族，住浙江省苍南县大渔镇城北路76号。 24.夏晓燕，女，1983年11月15日出生，汉族，住浙江省龙港市金乡镇城北路76号。 25.陈余兵，男，1976年12月6日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇下厂村。 26.陈思思，女，1998年12月1日出生，汉族，住浙江省龙港市镇前路403号。 27.薛茂臻，男，1970年11月24日出生，汉族，住浙江省龙港市龙港镇高级中学宿舍。 28.徐秀女，女，1972年10月9日出生，汉族，住浙江省龙港市龙港镇高级中学宿舍。 29.陈宪律，男，1994年10月25日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇海城村。 30.肖云奎，男，1995年5月1日出生，汉族，住浙江省龙港市刘南村479号。 31.施化妹，女，1965年1月5日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇新河中路101号。 32.冯继宝，男，1962年12月23日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇新河中路101号。 33.陈春春，女，1982年12月28日出生，汉族，住浙江省龙港市镇前路107号。 34.李绍雷，男，1977年8月8日出生，汉族，住浙江省龙港市塘洪路107-129号2单元401室。 35.聂海霞，女，1984年8月24日出生，汉族，住浙江省龙港市涂厂村第四小区102号。 36.胡宏稿，男，汉族，1983年12月24日出生，住浙江省龙港市涂厂村第四小区102号。 37.缪克游，男，1988年8月27日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇西桥村。 38.郑旭飞，女，1973年5月10日出生，汉族，住浙江省龙港市余南村127-1号。 39.余德形，男，1970年12月20日出生，汉族，住浙江省龙港市余南村127-1号。 40.白永春，男，1974年1月13日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇环城路258号。 41.陈海斌，女，1978年10月26日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇环城路258号。 42.陈慧，女，1969年6月27日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇东风北巷12号。 43.倪郁烈，男，1969年3月31日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇东风北巷12号。 44.郑祥鹏，男，1992年6月22日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇新登街31号。 45.胡海蓉，女，1977年5月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市锦湖街道花园新村14幢4单元501室。 46.朱瑜，男，1994年11月15日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇二沙村。 47.卢华香，女，1970年8月8日出生，汉族，住浙江省龙港市人民路638号。 48.林友铲，男，1973年12月21日出生，汉族，住浙江省龙港市新雅工业园28幢B。 49.倪杨丹，女，1977年3月23日出生，汉族，住浙江省苍南县龙港市九刀连北路25号。 50.杨缪春，女，1977年4月23日出生，汉族，住浙江省龙港市海港路395号。 51.郑云松，男，1988年5月26日出生，汉族，住浙江省平阳县昆阳镇县机关住宅一区10幢201室。 52.陈文俊，男，1995年1月2日出生，汉族，住浙江省苍南县巴艚镇兴隆北路14号。 53.黄崇奇，男，1994年6月28日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇柳南路135号。 54.李学群，男，1980年3月10日出生，汉族，住浙江省龙港市永盛一巷24号。 55.翁黎莉，女，1983年1月4日出生，汉族，住浙江省龙港市双龙村147号。 56.钟洪欣，女，1997年9月17日出生，汉族，住浙江省龙港市德雅花园20幢3单元502室。 57.陈智请，男，1991年6月14日出生，汉族，住浙江省龙港市。 58.王灵敏，女，1975年3月8日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇新河A幢3单元406。 59.姜友锐，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇新河A幢3单元406。 60.郭红，女，1989年9月17日出生，汉族，住浙江省龙港市金都路24号。 61.吴昌敏，男，1991年12月23日出生，汉族，住浙江省龙港市金都路24号。 62.陈蓓蓓，女，1989年9月30日出生，汉族，住浙江省平阳县昆阳镇东门街12号。 63.方友仲，男，1989年4月14日出生，汉族，住浙江省平阳县鳌江镇健康路28号。 64.赵丽姿，女，1972年6月3日出生，汉族，住浙江省平阳县萧江镇永乐路295号。 65.黄可珍，男，1972年1月27日出生，汉族，住浙江省平阳县萧江镇双庆北路194号。