福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1086号 上诉人（一审被告）：厦门多亿网络技术有限公司，住所地厦门市思明区万寿路35号B栋第一层104室。 法定代表人：黄俊勇，经理。 被上诉人（一审原告）：厦门市公园投资开发有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路489号。 法定代表人：陈晖，经理。 委托诉讼代理人：庄良佳、吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门多亿网络技术有限公司（下称多亿公司）因与被上诉人厦门市公园投资开发有限公司（下称公园投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 多亿公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定讼争租赁合同于2019年5月22日解除，属于事实认定错误。讼争租赁合同至2019年8月31日才到期。讼争房屋至今未取得消防合格证，存在电路老化、公共消防配套缺失以及无物业管理等安全隐患。原审判决无视讼争房屋的安全隐患问题，在被上诉人未履行讼争房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全责任的情况下，认定上诉人缓交租金的行为违约，并据此认定被上诉人有权解除讼争合同，无法律依据。二、讼争租赁房屋于2019年3月27日因线路老化问题引起火宅，造成租赁房屋至今无法正常使用。故被上诉人无权主张自2019年3月28日起的租金或占用费。三、即使上诉人的租金缓交构成违约，在没收履约保证金24753元的基础上，原审判决按月利率2%计算逾期付款违约金，该违约金比例偏高，应予调整。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销或改判。 公园投资公司答辩称：1、上诉人拖欠租金的事实经双方确认，依据合同约定，被上诉人有权解除合同。2、本案的租赁合同在2019年8月31日已经到期，上诉人拒不搬离，已构成非法占用。3、上诉人陈述的安全隐患不存在，水灾发生在讼争合同签订之前，火灾发生在一楼，不是本案租赁物，与本案无关。4、一审已经对违约金进行了调整，上诉人主张再次调整，没有依据。 公园投资公司向一审起诉请求：1．确认公园投资公司与多亿公司在2016年9月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2．多亿公司立即腾空并按照现状向公园投资公司移交厦门市万寿路35号B区之二房屋；3．多亿公司支付公园投资公司自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金（每月租金的逾期支付违约金，自当月21日起计算，均按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；4．多亿公司支付公园投资公司自2019年5月26日起的房屋占有使用费（按每日9076.1元的标准，计算至实际返还房屋之日止）；5．多亿公司支付的履约保证金24753元归公园投资公司所有。事实和理由：2016年9月，公园投资公司与多亿公司签订一份《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定：公园投资公司将厦门市万寿路35号B区之二房屋出租给多亿公司，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金为8251元；多亿公司应于每月20日前付清当月租金，若逾期支付租金，应按日千分之三向公园投资公司支付违约金；逾期支付租金超过三个月的，公园投资公司有权单方解除合同并追索拖欠的租金及占用费，占用一天的占用费按照月租金的110%支付；多亿公司应支付公园投资公司履约保证金24753元，若多亿公司违约，公园投资公司有权没收履约保证金；租赁期满，多亿公司须在三日内搬出租赁房屋。合同期内，公园投资公司依约履行义务，但多亿公司自2018年7月1日起未再支付租金；公园投资公司多次催要，多亿公司均无付款行为。鉴于多亿公司未支付租金的行为已经构成违约，公园投资公司于2019年5月21日通过EMS向多亿公司邮寄《律师函》，通知多亿公司解除《房屋租赁合同》并要求多亿公司在3日内腾空移交租赁房屋。多亿公司于2019年5月22日签收该邮件。但多亿公司至今未履行返还房屋等义务，应承担相应的法律责任。 原审查明，2016年9月，公园投资公司（作为甲方）与多亿公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市万寿路35号B区之二房屋按现状出租给乙方使用，总建筑面积250平方米，租赁期限三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；每月租金为8251元，乙方应于每月20日前付清当月租金；乙方应向甲方支付24753元作为合同履约保证金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将履约保证金无息退还乙方，若乙方违约，甲方有权没收履约保证金；租赁期间，乙方应规范用火、用电、用气，并对相应管线、设施设备的安装和使用承担全部安全责任；租赁期满，乙方须在三日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋及其配套设备（乙方经甲方同意自行配备的除外）交还甲方，交还时房屋及其配套设施的状态必须符合本合同约定的标准；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还给甲方的，每逾期一天，乙方按本合同最后一期月租金的110%向甲方支付房屋占用费。该合同第四十五条还约定“乙方逾期支付租金的，乙方须按日千分之三向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金和占用费。” 上述合同签订后，多亿公司支付了公园投资公司履约保证金24753元并陆续支付租金。 2019年5月21日，公园投资公司通过EMS国内标准快递向多亿公司邮寄一份《律师函》，以多亿公司自2018年5月起不再交纳租金为由，通知多亿公司解除《房屋租赁合同》、没收履约保证金，并要求多亿公司在3日内腾空移交租赁房屋。多亿公司于2019年5月22日签收该邮件。 审理中，双方当事人确认多亿公司已支付截止至2018年6月30日的租金，此后的租金未予以支付；多亿公司至今仍占有租赁房屋。公园投资公司还陈述，多亿公司所称的火灾并非发生于本案所涉租赁房屋，且公园投资公司并未同意多亿公司缓交租金。 原审认为，公园投资公司与多亿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，《房屋租赁合同》第四十五条明确约定，多亿公司逾期支付租金的，应按日千分之三支付违约金，逾期支付租金超过三个月的，公园投资公司有权解除合同并追索拖欠租金和占用费。多亿公司自2018年7月1日起未再支付租金，其行为已经构成违约。因此，公园投资公司在2019年5月21日发出《律师函》通知多亿公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合前述合同约定及法律规定，原审法院确认《房屋租赁合同》已于《律师函》到达多亿公司的2019年5月22日解除。现公园投资公司要求多亿公司支付自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金，具有事实和法律依据，予以支持。但公园投资公司主张违约金按每日千分之三的标准计算，确实过高，充分考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，调整为自合同解除之日起按月利率2%计算。《房屋租赁合同》解除后，多亿公司负有按约定在三日内返还租赁房屋的义务，但多亿公司至今仍占有租赁房屋。因此，现公园投资公司要求多亿公司腾空移交租赁房屋并支付自2019年5月26日起的房屋占有使用费，符合法律规定，酌情予以支持；考虑目前租赁市场行情、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定房屋占有使用费参照每月租金的110%即每月9076.1元计算。多亿公司未按合同约定支付租金已经构成违约，故公园投资公司根据《房屋租赁合同》的约定主张不予返还多亿公司履约保证金，于法有据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认厦门市公园投资开发有限公司与厦门多亿网络技术有限公司在2016年9月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；二、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市万寿路35号B区之二房屋腾空并按现状返还给厦门市公园投资开发有限公司；三、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市公园投资开发有限公司自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金（以89385.83元为基数，按月利率2%的标准，自2019年5月22日起计算至实际支付租金之日止）；四、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市公园投资开发有限公司房屋占有使用费（按每月9076.1元的标准，自2019年5月26日起计算至实际返还房屋之日止）；五、厦门多亿网络技术有限公司支付的履约保证金24753元归厦门市公园投资开发有限公司所有；六、驳回厦门市公园投资开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3122元，减半收取计1561元，由厦门市公园投资开发有限公司负担298元，厦门多亿网络技术有限公司负担1263元。 经二审审理，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对多亿公司自2018年7月1日起未向公园投资公司支付租金的事实无异议，本院予以确认。因多亿公司逾期支付租金已超过三个月，公园投资公司有权依照合同约定解除合同。多亿公司确认于2019年5月22日收到公园投资公司邮寄的律师函，该函内容为通知解除双方所签合同、没收履约保证金及收到函件后3日内腾空讼争房屋等，故本案讼争合同自2019年5月22日起解除。原审判决对此认定正确。多亿公司逾期支付租金已构成违约，公园投资公司要求支付逾期付款违约金，按月利率2%支付并未超出法定标准，多亿公司要求对该违约金标准予以调整，缺乏法律依据，本院不予采纳。多亿公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3122元，由上诉人厦门多亿网络技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月二十三日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。