北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3581号上诉人（原审被告）：北京萨利斯特科贸有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张建军，总经理。委托诉讼代理人：官天翔，北京朗言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王康龙，总经理。委托诉讼代理人：李树良，男，北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。上诉人北京萨利斯特科贸有限公司（以下简称萨利斯特公司）因与被上诉人北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司（以下简称志诚世嘉公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。萨利斯特公司上诉请求：撤销一审判决第二项至第七项，改判驳回志诚世嘉公司的其他诉讼请求。事实和理由：首先，萨利斯特公司与志诚世嘉公司之间不是合作关系而是房屋租赁关系。双方签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》约定，萨利斯特公司每年支付固定合作利润，若发生亏损由萨利斯特公司自行承担，不得以亏损为由拒绝支付利润。上述约定不符合公平原则，也不具有合作经营的特性。在合同履行过程中，志诚世嘉公司要求萨利斯特公司支付的是房屋租金，从未要求过合作利润，且萨利斯特公司向志诚世嘉公司开具的支票也是房屋租金，志诚世嘉公司从未提出过异议。综上，志诚世嘉公司除了提供房屋之外，从来没有履行过《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》约定的其他义务，故双方是房屋租赁合同关系。其次，萨利斯特公司不应当承担违约责任。志诚世嘉公司不向萨利斯特公司开具租金发票，且志诚世嘉公司提供的房屋无法进行工商注册，属违约在先。第三，一审判决萨利斯特公司支付水费、电费和供暖费，没有事实依据。志诚世嘉公司提供的二房东北京鑫万盾消防安全设备有限公司（以下简称鑫万盾公司）出具的收据和说明，不能证明水费、电费和供暖费的支出情况。鑫万盾公司既没有收取上述费用的权利，志诚世嘉公司也没有提供鑫万盾公司交付上述费用的证据。另外，上述费用的使用量是鑫万盾公司估算的，没有按表计量，且鑫万盾公司出具的收据和说明中关于供暖费的收取标准自相矛盾。第四，一审判决第二项利润款中未扣除萨利斯特公司支付的5万元保证金，由此导致违约金的计算基数错误。第五，在没有确定志诚世嘉公司需向萨利斯特公司赔偿的装修损失前，萨利斯特公司不应向志诚世嘉公司返还房屋。最后，一审判决萨利斯特公司按照27.5万元标准支付占用费错误。该占用费没有经过评估，且志诚世嘉公司的房屋使用权截至2021年10月31日，如超过该期限，萨利斯特公司也不应向志诚世嘉公司支付占用费。综上，为维护萨利斯特公司的合法权益，特提出上诉，望予以公平裁判。志诚世嘉公司辩称：双方之间是合作合同关系，不是房屋租赁合同关系；双方在合同中未对办理营业执照事宜进行约定；双方在合同中明确约定水费等能源费由萨利斯特公司缴纳，并约定拖欠费用超过15日则没收保证金；萨利斯特公司在一审中自行放弃了装修评估鉴定。综上，请求驳回萨利斯特公司的上诉请求。志诚世嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除志诚世嘉公司、萨利斯特公司于2017年2月17日签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》；2.判令萨利斯特公司向志诚世嘉公司支付利润款537050元并支付违约金（违约金自2017年8月16日开始计算至欠款全部付清之日止，按照欠款总额日千分之一标准计算）；3.判令萨利斯特公司向志诚世嘉公司支付拖欠的水费3000元、电费13000元和供暖费31600元；4.判令萨利斯特公司立即将北京市西城区枣林前街31号负一层、负二层的房屋（以下简称案涉房屋）按照现状返还给志诚世嘉公司，如迟延返还，则按照每日1425元标准向志诚世嘉公司支付占用费；5.判令萨利斯特公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：一、双方签订合同情况2017年2月17日，萨利斯特公司（甲方）与志诚世嘉公司（乙方）签订《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》，约定的主要内容如下：一、合作期限：初定为五年，自2017年3月15日至2022年3月14日止。二、合作内容：甲方为乙方提供养老助残民族体育运动、健康养生、民族健康饮食指导，甲方为乙方提供青少年、老年人民族体育运动授课课程与交流，甲方使用的区域仅限于办公、小规模的培训交流。三、甲方职责：负责缴纳区域内的二装及日后运营以及所产生的能源费、电话费、网络宽带使用费等相关费用。四、乙方职责：提供双方约定的讲座和办公、教学时间的教室，协助甲方在合作区域内处理紧急事件，协助甲方免费为乙方授课进行人员组织活动，协助甲方提供白天错时停车位（仅限3辆机动车），协助甲方所在区域的正常的水电供应。五、合作利润分配及支付方式：甲方每年支付乙方固定合作利润，第一年到第五年每年52万元，每半年26万元分别为每年2月17日前、8月15日一次性全额支付；利润剩余部分归甲方所有，若发生亏损由甲方自行承担，不得以亏损为由拒绝支付利润。为了确保合作期间业务运行质量及甲方信誉，甲方在签约之日支付乙方押金5万元，协议解除或终止后30日内，确定双方无任何纠纷或损害赔偿，乙方一次性无息退还押金。六、违约条款：甲方违反本协议的约定，未按时支付相关利润的，乙方有权要求甲方支付并按每日应交费用的5‰交纳违约金，甲方拖欠费用超过15日，乙方有权终止合同，并没收保证金。二、双方履行合同情况2017年2月17日，志诚世嘉公司将案涉房屋交付给萨利斯特公司，萨利斯特公司向志诚世嘉公司支付押金5万元并给付志诚世嘉公司26万元利润。2017年8月15日，萨利斯特公司给付志诚世嘉公司5万元利润。2017年11月17日，萨利斯特公司给付志诚世嘉公司10万元利润。之后萨利斯特公司未再向志诚世嘉公司支付利润。三、志诚世嘉公司催要费用情况2017年10月17日，志诚世嘉公司（甲方）与萨利斯特公司（乙方）签订《会议纪要》，约定：关于用水、用电、采暖费、网络、电话、物业费等问题，甲乙双方在2017年2月17日已有过约定，即第四条5款甲方负责正常的水电等供应，乙方按照国家规定应谁使用谁缴纳，第三条12款约定产生各项能源及其它费用由乙方缴纳，甲方已兑现了承诺保障了各项的使用，乙方在2017年9月12日答应2017年10月10日补交2017年下半年的费用，并保证今后不再拖欠。单大鹏和张建军在《会议纪要》乙方处签字。2018年3月16日，志诚世嘉公司委托律师向萨利斯特公司邮寄律师函催要欠款。萨利斯特公司否认收到该律师函。志诚世嘉公司称2018年4月4日向萨利斯特公司送达催款通知，萨利斯特公司亦否认收到。四、案涉房屋情况案涉房屋登记在北京宣房投资管理公司名下。北京宣房房屋经营公司三分部为北京宣房投资管理公司下属三级公司。2016年6月30日，北京宣房投资管理公司名称变更为北京宣房投资管理集团有限公司。2018年3月14日，北京宣房房屋经营公司三分部名称变更为北京宣房房屋经营有限公司三分公司。案涉房屋由北京宣房房屋经营有限公司三分公司直接经营和管理。2017年1月1日，北京宣房房屋经营公司三分部（甲方）与鑫万盾公司（乙方）签订《房屋战略框架合作协议》，约定：甲乙双方就案涉房屋用于办公、社会组织活动、仓储用房合作事宜达成一致：合作期限为五年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；合作期内，乙方可以通过转租、转借或与（不限于公司）联营；必须保障合作期间的约定；不得从事各类违法活动或存放危险物品，不得违反协议约定的用途；如有此现象发生，责任自负，甲方有权终止协议，收回房屋，并不退预付金及押金。2017年1月1日，鑫万盾公司（甲方）与志诚世嘉公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租案涉房屋，该地下室房屋只能作为办公或仓储使用，不得开办旅馆或居住；租赁期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；房屋租金：前三年即2017年1月1日至2019年12月31日每年租金250000元，第四年即2020年1月1日至2020年12月31日年租金261000元，第五年即2021年1月1日至2021年12月31日年租金281000元，税费由乙方承担；乙方负担水、电、电话、有线等费用按实际使用由乙方按月、按规定支付，不得拖欠；一旦发生拖欠，甲方有权停止水、电供应。五、关于志诚世嘉公司的诉讼请求及萨利斯特公司的意见1.关于解除合同的诉讼请求志诚世嘉公司主张萨利斯特公司未支付2018年以后的利润，构成违约，请求解除双方签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》。双方均同意《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》于2019年1月10日解除。萨利斯特公司称实际租房人和用房人均为单大鹏，但未提交证据佐证。2.关于支付水费、电费和供暖费的诉讼请求志诚世嘉公司提交了鑫万盾公司代收供暖费收据一张和水、电费收据一张，证明鑫万盾公司向志诚世嘉公司代收案涉房屋2017年度供暖费31600元、电费13000元和水费3000元。志诚世嘉公司提交鑫万盾公司2019年8月14日说明一份，证明上述供暖费和水、电费的收费标准和依据。萨利斯特公司认可未交纳过供暖费和水费、电费，但其对上述证据不认可，不同意交纳。3.关于返还房屋的诉讼请求萨利斯特公司不同意返还房屋，并主张案涉房屋装饰装修损失。萨利斯特公司申请对装饰装修残值进行评估，后撤回了上述主张和评估申请。一审法院释明双方在房屋交接中可以对装饰装修情况进行保全。4.关于房屋占有使用费的诉讼请求志诚世嘉公司向一审法院申请对案涉房屋占有使用费标准进行评估，后因无力交纳评估费撤回了评估申请。对房屋占有使用费标准，志诚世嘉公司未提交证据佐证。六、志诚世嘉公司申请财产保全情况志诚世嘉公司申请财产保全，一审法院裁定冻结了萨利斯特公司的银行存款。一审法院认为：第一，关于利润款。双方于2017年2月17日签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。萨利斯特公司未按合同约定按期向志诚世嘉公司支付利润款，构成违约，应当继续给付志诚世嘉公司利润。第二，关于违约金。现萨利斯特公司抗辩认为违约金过分高于造成损失，请求一审法院予以适当减少，合法有据，一审法院结合合同履行情况，酌定违约金按照年利率24%计算。2017年8月16日，在萨利斯特公司支付15万元利润后，志诚世嘉公司仍按照26万元计算违约金，依据不足，此笔违约金一审法院按照16万元计算。萨利斯特公司辩称案外人单大鹏以萨利斯特公司名义签订《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》，但未提交证据，且根据合同相对性原则，《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》的合同双方应为志诚世嘉公司、萨利斯特公司。萨利斯特公司辩称其无法在案涉房屋地址办理营业执照，志诚世嘉公司构成欺诈，但《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》未对办理营业执照事宜进行约定，萨利斯特公司的上述答辩意见，无事实和法律依据，不予采信。第三，关于水费、电费和供暖费。《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》约定上述费用应由萨利斯特公司负担，萨利斯特公司认可其从未交纳过上述费用，志诚世嘉公司已提交其代为交纳的收据及收费依据，一审法院对志诚世嘉公司主张水费、电费和供暖费的诉讼请求，予以支持。第四，关于解除合同及解除的法律后果。在2019年1月10日的庭审中，双方均同意《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》于当日解除，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。志诚世嘉公司请求萨利斯特公司返还案涉房屋，于法有据，予以支持。关于房屋占用费，合同解除后，萨利斯特公司应及时将案涉房屋返还志诚世嘉公司。经一审法院释明，萨利斯特公司拒绝返还，给志诚世嘉公司造成了损失，应当向志诚世嘉公司支付房屋占用费。双方签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》明确约定每年52万元系利润而非租金，现志诚世嘉公司主张按照利润标准计算房屋占用费，于法无据。一审法院参照鑫万盾公司与志诚世嘉公司签订《房屋租赁协议》，并结合违约金的金额予以酌定。第五，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的规定，开具发票属于税务机关的行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。萨利斯特公司以志诚世嘉公司未出具发票为由进行抗辩，事实和法律依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司与北京萨利斯特科贸有限公司于2017年2月17日签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》于2019年1月10日解除；二、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后七日内给付北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司利润款537050元；三、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后七日内给付北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司2017年2月17日至2019年1月9日期间的违约金143263元；四、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后七日内给付北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司违约金（以537050元为基数，自2019年1月10日始按照年利率24%计算至欠款实际付清之日止）；五、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后七日内给付北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司水费3000元、电费13000元、供暖费31600元；六、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后十五日内将北京市西城区枣林前街31号负一层、负二层的房屋按现状返还给北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司；七、北京萨利斯特科贸有限公司于判决生效后七日内给付北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司房屋占有使用费（按照每年275000元为标准，自2019年1月10日起计算至上述房屋实际返还之日止）；八、驳回北京志诚世嘉国际投资管理顾问有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明如下事实：鑫万盾公司于2017年1月1日向原北京宣房房屋经营公司三分部申请该房屋主要用于萨利斯特公司办公，原北京宣房房屋经营公司三分部同意该申请。在二审中，萨利斯特公司认可在租赁期间使用了水电和暖气。双方当事人对一审法院查明的“2017年8月15日，萨利斯特公司给付志诚世嘉公司5万元利润”，均认可给付时间应为2017年9月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为双方的法律关系及效力、双方是否均存在违约行为。一、关于双方的法律关系及效力首先，从双方约定的主要权利义务内容来看，不符合合作法律关系的“共同经营、共担风险、共负盈亏”的特征。其次，从志诚世嘉公司提供的证据来看，案涉房屋的管理人同意鑫万盾公司转租给志诚世嘉公司并同意将该房屋主要用于萨利斯特公司办公。最后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本院认定双方签订的《民族团结营养运动医疗合作项目协议书》名为合作实为租赁合同。该合同是双方当事人真实自愿的意思表示，且内容不存在我国法律、行政法规规定的关于合同无效的情形，故本案合同应认定为有效。二、志诚世嘉公司是否存在违约行为关于萨利斯特公司主张志诚世嘉公司提供的案涉房屋无法用于注册公司。因双方未约定志诚世嘉公司保证所提供的房屋能够注册公司，故萨利斯特公司以此为由主张志诚世嘉公司存在违约行为，本院不予采纳。关于萨利斯特公司主张志诚世嘉公司不向其开具发票。因开具发票只是志诚世嘉公司的法定附随义务，双方未约定萨利斯特公司可以此为由拒绝支付租金，故本院对萨利斯特公司的主张不予采纳。针对上述问题萨利斯特公司可向税务机关反映解决。三、萨利斯特公司是否存在违约行为首先，萨利斯特公司未依约支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中双方约定，萨利斯特公司应于每年8月15日一次性全额支付26万元。但萨利斯特公司仅于2017年9月14日、2017年11月17日支付了共计15万元，此后未再支付租金。故萨利斯特公司未依约支付租金构成违约。其次，萨利斯特公司未依约缴纳水费、电费和供暖费等。双方明确约定由萨利斯特公司负责缴纳能源费等相关费用，故萨利斯特公司负有支付水费、电费和供暖费的义务。关于支付标准和水电使用量问题。萨利斯特公司认可使用了水、电和暖气，但未提供证据证明其在租赁期间使用水电的情况。因双方在交接房屋时未能确定水电存量，且双方在合同中也未具体约定萨利斯特公司支付上述费用的标准，故一审法院依据志诚世嘉公司向鑫万盾公司支付能源费的证据判决萨利斯特公司向志诚世嘉公司支付相应的金额，并无不当。四、萨利斯特公司应承担的违约责任1.关于保证金的处理。双方约定：萨利斯特公司违反约定拖欠费用超过15日，志诚世嘉公司有权终止合同并没收保证金。因此，志诚世嘉公司没收萨利斯特公司支付的保证金5万元，符合双方约定。2.关于违约金。双方约定：萨利斯特公司违反约定未按时支付相关利润，志诚世嘉公司有权要求萨利斯特公司按每日应交费用的5‰支付违约金。双方约定的违约金明显过高，在萨利斯特公司提出抗辩的情况下，一审法院酌定按照年利率24%标准支付违约金并无不当。但是，一审判决萨利斯特公司向志诚世嘉公司支付违约金的起始时间2017年2月17日有误，应为2017年8月16日。经本院核算，自2017年8月16日起至2019年1月9日止的违约金大于一审判决的违约金数额，鉴于志诚世嘉公司对此未提出上诉，故本院对违约金的起始时间不予纠正。3.关于返还租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”一审判决萨利斯特公司向志诚世嘉公司返还案涉房屋，符合上述法律规定。萨利斯特公司上诉主张，在没有确定志诚世嘉公司赔偿其装修损失前，萨利斯特公司不应向志诚世嘉公司返还房屋。在一审中，萨利斯特公司曾主张案涉房屋的装饰装修损失并申请对装饰装修残值进行评估，但又撤回了评估鉴定申请，也未对装修损失提出反诉请求并交纳反诉案件受理费。在此情况下，一审法院已告知双方当事人在房屋交接时对装饰装修情况进行保全，故本院对萨利斯特公司的该项上诉主张不予采纳。4.关于房屋占有使用费。一审法院参照鑫万盾公司与志诚世嘉公司之间约定的租金标准并结合本案双方之间约定的违约金，酌定按照每年27.5万元标准支付房屋占有使用费至萨利斯特公司实际返还案涉房屋之日，并无不当。综上所述，萨利斯特公司的上诉请求应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24480元，由北京萨利斯特科贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 菁审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇二〇年六月二十八日法官助理  陈雨晴书 记 员  杨丽丽-14-