呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终768号上诉人(原审原告)：呼和浩特鲁商置业有限公司，住所地呼和浩特市新城区北垣东街北垣大厦1层106号。委托诉讼代理人：姜飞，内蒙古蒙烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小玉，内蒙古蒙烁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙利兵，男，住呼和浩特市。法定代表人：王伟，该公司副董事长。委托诉讼代理人：郭宇，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人呼和浩特鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人鲁商置业公司的委托诉讼代理人姜飞、徐小玉，被上诉人孙利兵及其委托代理人郭宇，进行了书面审理。本案现已审理终结。鲁商置业公司上诉请求：1、依法撤销(2019)内0102民初7302号民事判决；2、依法改判支持鲁商置业公司的一审全部诉讼请求或裁定发回重审;3、本案一审、二审诉讼费用全部由孙利兵负担。上诉理由:一、双方约定四年期限的《房屋租赁合同》仅履行半年,孙利兵就将房屋用于其他单位从事经营活动,导致合同无法继续履行,合同目的也无法实现,应当予以解除,原审法院未认定上述情形,不予支持鲁商置业公司要求解除合同的主张,系认定事实不清。(一)双方虽签订了四年期的《房屋租赁合同》,但因孙利兵阻挠,鲁商置业公司已无法使用案涉租赁房屋开展业务,双方《房屋租赁合同》已经无法继续履行,依法应当予以解除。事实上,案涉北垣大厦一层1号房屋一直由孙利兵实际控制并开展其关联公司的业务活动,双方所谓《房屋租赁合同》已经名存实亡,孙利兵占有使用上述房屋的费用不应由鲁商置业公司承担。(二)在与鲁商置业公司约定的租赁合同期内,孙利兵针对同一租赁房屋“北垣大厦一层1号”不仅与鲁商置业公司签订了《房屋租赁合同》,而且与内蒙古万豪房地产经纪有限公司、豪大置业有限公司等存在房屋租赁关系,且上述公司亦由孙利兵实际控制。孙利兵在兼任其他公司职务并经营其他公司业务的情况下,不能让鲁商置业公司承担其使用租赁房屋的费用。孙利兵与他人建立房屋租赁关系并在租赁房屋内另行开展其他公司经营活动的行为已经构成根本违约,案涉租赁合同符合法定解除要件,依法应当予以解除,原审未予审查,是错误的。(三)本案中,孙利兵早已将租赁房屋收回,案涉房屋已经不由鲁商置业公司占有使用,《房屋租赁合同》目的已无法实现,基于此,鲁商置业公司也曾通知孙利兵解除《房屋租赁合同》,原审未适用《合同法》规定审查认定本案事实,亦未严格按照相关法律规定审查孙利兵在合同未到期却利用出租人管控房屋的便利擅自将房屋收回自用并对鲁商置业公司造成损害的事实,实属不当。二、印章真实并不等于协议真实,所谓《还款协议》、《收条》是孙利兵担任鲁商置业公司总经理并管理公司公章期间,自己私自作出的文件,并非鲁商置业公司的真实意思表示。一审法院以此认定债权债务抵消,违背事实。(一)协议形成行为与印章加盖行为在性质上具有相互独立性,不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性。原审依据的《还款协议》、《收条》等均属孙利兵担任鲁商置业公司总经理管理公章期间私自制作的文件,并未征得鲁商置业公司同意,也没有经过股东会或董事会进行决议,不具有真实性。(二)况且,就该文件的真实性鲁商置业公司与孙利兵在玉泉区人民法院另案审理的民间借贷纠纷案件中鲁商置业公司已经申请鉴定,原审在鉴定意见尚未出具且没有审查该文件内容是否真实履行的情况下推定债权债务抵销,进而否定鲁商置业公司客观上已经无法使用案涉房屋的事实,实属错误此外,原审还存在证据审查认定不当等程序违法情形。孙利兵辩称，本案实际是一个租赁合同纠纷。而且鲁商置业公司的上诉理由是孙利兵阻碍使用房屋，并且收回了其使用的房屋。鲁商置业公司没有证据能够证明孙利兵阻碍及收回房屋的相应的材料。所以，该租赁合同仍然在履行，而仍然在履行的本案的租赁合同有一个特点，租期已定，每年的单价租金已定，合计200万，总价定完以后是一次性付款。合同租金已经支付完毕，而出租人也就是孙利兵已经该将房屋交付给了鲁商置业公司。双方的权利义务都已经履行完毕了，至于鲁商置业公司自己使不使用该承租房屋与孙利兵没有关系。双方签订租赁合同的背景是基于合作，我们也不否认。但是，根据我们在一审包括对方也提交法庭的一个会议纪要，当中已经明确的说明了双方合作的基础，包括财务合作的方法。在案涉承租房屋的这个地址上，万豪公司也是在这个地址上注册的。但是该涉案承租的房屋仍然是由鲁商置业公司继续占有和使用。所以不存在合同目的无法实现，不存在孙利兵违约的情形。鲁商置业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除鲁商置业公司与孙利兵签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由孙利兵负担。一审法院认定事实：2018年6月22日，呼和浩特市鲁商置业有限公司董事会会议纪要中，会议内容第一项第2条，“已现鲁商总部房租抵顶4年，每年50万，合计200万。”孙利兵提供两张收条：2018年6月28日，今收到呼和浩特市鲁商置业有限公司房屋租金、固定资产和补偿款共计人民币3000000元。收款人：李某、孙利兵。2018年6月28日，今收到孙利兵和李某偿还借款人民币3000000元整，收款方呼和浩特市鲁商置业有限公司。2018年6月28日，鲁商置业公司与孙利兵、案外人李某签订还款协议，协议约定：甲方（出借人）：呼和浩特鲁商置业有限公司；乙方（借款人）：李某、孙利兵；根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定，甲、乙双方经协商一致，就甲乙双方借款相关事宜达成如下协议：第一条、甲乙双方成立新公司，由于资金需要，2018年2月5日甲方向乙方出借人民币叁佰万元整（3000000元）。由于经营需要甲、乙双方经对帐，确认截止2018年7月1日乙方尚欠甲方借款人民币叁佰万元整（3000000元）。第二条、由于乙方资金困难截止2018年7月1日一直未偿还借款，为了保证甲方早日收回借款，甲乙双方协商按如下方式偿还借款：甲方租用乙方二人共同拥有坐落于××区，面积为559．61平米的商业房作为办公场所。租期为2018年7月1日至2022年6月30日共计4年；租金每年人民币伍拾万元整（500000元）；乙方将4年租金共计人民币贰佰万元整（2000000元）偿还甲方的借款（人民币佰万元整）。2018年6月29日鲁商置业有限公司与孙利兵签订《房屋租赁合同》，合同约定：孙利兵将坐落于呼和浩特市××区房屋租赁给鲁商置业公司使用，租赁期限从2018年7月1日到2022年6月30日，每年租金为人民币50万元。租赁期间，鲁商置业公司认为孙利兵多次阻碍其正常办公，为减少损失，于2019年6月10日与第三方签订《商铺租赁合同》，搬离北垣大厦一层1号。一审法院认为，鲁商置业公司、孙利兵签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方通过该租赁关系达到债权债务的抵销，孙利兵已经按照约定履行了自己的义务。鲁商置业公司认为孙利兵阻碍其正常办公，提出的解除合同的诉求，由于鲁商置业公司的该诉请依据不足，故对鲁商置业公司提出该项请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告呼和浩特鲁商置业有限公司诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁商置业公司提交证据：1、孙利兵涉嫌职务侵占罪等报案材料。拟证明孙利兵在担任鲁商置业公司总经理期间利用职务之便，侵占公司资产。鲁商置业公司已就此向新城区公安分局报案，目前该刑事案件正在新城区公安局调查中。2、鲁商置业公司专项审计报告；内蒙古万豪房地产经纪有限公司工商登记公司信息。拟证明鲁商置业公司股东内蒙古鲁商置业有限公司与内蒙古万豪房地产经纪有限公司2019年共同对鲁商置业公司的财务情况及内部控制和管理情况进行了专项审计，孙利兵作为万豪公司的法定代表人股东参与了本次审计并提供相关资料。其中就案涉房屋租赁问题审计报告显示，房屋租赁关系于2018年12月31日终止，租金累计发生25万元，与内蒙古万豪房房地产经济有限公司以预期四年房租200万的出资存在差额，差额是175万元。该审计报告于2019年7月30日出具，但是并没有还款协议约定的抵顶内容，印证了还款协议是孙利兵在管理公章期间私自制作，鲁商置业公司对此并不知情的事实。3、2019年11月14日的房屋租赁合同；租赁房屋产权证书；内蒙古房蒙科技有限公司工商登记公司信息。拟证明2019年11月14日案涉租赁房屋已由该房屋的共有人李某出租给豪大置业有限公司，租赁期限2019年10月4日至2020年11月13日。同时，豪大置业有限公司依据该租赁合同注册成立了房蒙科技有限公司，并将案涉房屋的地址作为该公司的经营地址，即案涉房屋鲁商置业公司根本无法占有使用，租赁合同早已被迫终止。4、2019年5月20日董事会会议纪要；交割书；玉泉区法院民事裁定书。拟证明鲁商置业公司成立后，公章及其他印鉴全部由孙利兵掌管。孙利兵一审提交的还款协议，是在孙利兵掌管公章期间隐瞒鲁商置业公司私自制作的，并未经鲁商置业公司董事会表决。2019年5月20日鲁商置业公司召开董事会，依法解聘了孙利兵的总经理职务，并要求其返还公司的公章及其他证件，鲁商置业公司亦因此向玉泉法院起诉孙利兵返还公章和证照。直到2019年6月24日，孙利兵才将公章交还鲁商置业公司。5、甄管家商标公司信息和豪大甄管家微信公众号推送的信息。拟证明，经查询甄管家的注册单位为豪大置业有限公司，鲁商置业公司租赁的北垣大厦一层一号的房屋早在2019年5月已经作为甄管家的业务经营地，孙利兵也已将原为鲁商置业公司推广21世纪不动产品牌的微信公众号变更为豪大甄管家推广，甄管家中介业务相关人员也已作为豪大置业员工，开展业务案涉租赁房屋内的装修设备、设施鲁商置业公司均已无法使用和进行支配。孙利兵的质证意见为：对于一审之前因已经存在的或者已经发现的，向一审提交的或者一审法院拒绝提交的，才能作为新的证据使用，本案中鲁商置业公司二审提交的证据不能作为新证据。1、报案材料，只有鲁商置业公司加盖公章的一个报案材料，而且没有签署日期。不能够证明鲁商置业公司已经向公安机关进行报案这个事实，没有公安机关出具的任何能够证明已经刑事立案的相应证据材料。所以，对于第一组证据的合法性、关联性都不予认可。如果说该案涉嫌刑事犯罪，民事案件就应当进行中止。2、专项审计报告。从证据当中没有看到谁委托内蒙古顺信会计师事务所，审计报告与本案没有关联性，不具合法性，没有相应的委托材料，在这个审计报告当中，无法显示孙利兵参与和签字的过程。即便说是审计报告是鲁商置业公司委托的，也是其单方委托。该审计报告不具客观性，不能够证明鲁商置业公司的证明目的。该组证据在玉泉区法院双方的民间借贷一案，案号（2019）内0104民初2583号当中，已经出示过，但是最终鲁商置业公司撤诉了。3、对于房屋租赁合同，还有产权证书的真实性、合法性和关联性都不予认可，复印件来源不清。企业机读档案登记材料当中，真实性是认可的，但是只显示了一个住所地是呼浩特市新城区北垣东街28号北垣大厦一层一号只能显示其注册登记地，而并不能够证明，该公司与孙利兵形成了租赁合同关系。凭一份机读材料，不能够证明形成租赁合同关系。4、对于董事会会议纪要孙利兵没有参加。所以对其合法性不予质证，不予认可。对于交割书真实性认可。签字也是孙利兵本人所签。但是这两组证据对该案跟该案的租赁合同关系并没有关联，是双方对于共同成立的鲁商公司的股权合作的一个交割问题。与本案无关。玉泉区人民法院民事裁定书(2019)内0104民初2025号是证照返还纠纷，最后这个案件也撤诉了。5、对于证据5的真实性、合法性和关联性都不予认可。因为这个都是复印材料，而且不能显示是从哪一个网站进行截图，这个证据的来源也没有，无法判定其真伪，所以不予认可。孙利兵向本院出示证据：玉泉区人民法院（2019）内0104民初2583号民事裁定书，拟证明鉴定的相关事宜。鲁商置业公司对该证据的真实性予以认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为鲁商置业公司与孙利兵签订的房屋租赁合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，鲁商置业公司与孙利兵签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方通过该租赁关系要达到债权债务抵销的目的，孙利兵已经按照约定履行了交付房屋给鲁商置业公司使用的义务。鲁商置业公司上诉认为孙利兵将租赁的房屋用于其他单位从事经营活动，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。经庭审询问，鲁商置业公司没有相应证据证明孙利兵阻碍其使用租赁房屋，鲁商置业公司的注册地址仍然在本案租赁房屋处。鲁商置业公司提交的2019年4月7日的临时董事会会议纪要没有孙利兵的签字，孙利兵对于退租的决议亦不认可。故综合全案证据，不能认定孙利兵存在致使合同目的不能实现的违约行为。鲁商置业公司上诉认为《还款协议》、《收条》是孙利兵担任鲁商置业公司总经理期间私自作出的文件，不是鲁商置业公司的真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用的解释》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。孙利兵担任总经理是鲁商置业公司的决议和任命，鲁商置业公司称在双方的民间借贷案件中申请对文件的真实性进行鉴定，经核实，该案没有鉴定结果且已由鲁商置业公司申请撤诉，鲁商置业公司没有提交相应的证据证明《还款协议》、《收条》不是其真实意思表示，且其已经使用孙利兵提供的房屋,故对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，鲁商置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由鲁商置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月八日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升