湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1089号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢倩，女，1986年9月9日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区茈湖口镇均安垸村。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人卢倩商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人郭剑、齐鑫、被上诉人卢倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢倩的诉讼请求，由卢倩承担案件诉讼费用。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司，雄森公司不应承担违约责任；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。雄森公司按期交付房屋后，逾期办证未造成卢倩实际损失。一审判决认定违约金为“日万分之一”明显过高，应酌情调整为“日万分之零点五”。卢倩辩称，1.一审判决认定事实清楚，案涉《商品房买卖合同》具有合同相对性，雄森公司逾期办证造成违约，应承担违约责任。政府是否对雄森公司违约与本案是不同的法律关系，非本案审理范围。2.案涉《商品房买卖合同》合法有效，雄森公司应依合同约定承担总购房款日万分之一的违约责任。该合同没有约定违约金应以实际损失为计算依据，且合同约定的违约金标准未超过30%的法定情形、未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，雄森公司请求减少违约金无法律依据。卢倩向一审法院起诉请求：判令雄森公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金33248.72元（已计算至2019年9月16日，后续违约金计算至房屋权证实际办妥之日），并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月28日，卢倩、雄森公司签订了《商品房买卖合同》，约定：卢倩购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的7#1905号房。房屋总价款为366579元。该合同第十条规定，雄森公司应当在2014年11月28日前将符合本合同约定的商品房交付卢倩使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2013年6月15日，卢倩付购房款116579元。2013年11月卢倩贷款250000元用于购房。卢倩还缴纳了契税等相关费用。雄森公司已于2014年11月28日向卢倩交付了房屋，但雄森公司至今没有为卢倩办理房屋不动产权证。雄森国际项目部分业主就办证问题向湖南红网《百姓呼声》栏目投诉，益阳市房地产管理局做了如下回复：自2016年6月开始，房产证与土地证合并为不动产权证，雄森国际小区目前已交付的房屋均已取得国土证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等办理不动产权证所需的前期文件，契税和维修基金也已缴纳。办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与益阳市城投公司的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间19天。一审法院认为：卢倩、雄森公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是两证合一后统一办理不动产权证，故雄森公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。根据合同约定，雄森公司于2014年11月28日交付房屋，扣除办理初始登记90天、扣除540工作日、再扣除19天，雄森公司办证违约日期应以到期日的第二天即2017年4月11日开始计算。雄森公司未按约定的期限办妥存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办理不动产权证的违约金约定具有惩罚性质，按已付房款日万分之一计算违约金，未违反法律规定，予以采纳。故逾期办理不动产权证计算至2019年9月16日违约金为32552.22元（366579元×0.0001×888日)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决：雄森公司在判决生效之日起十日内向卢倩卢倩支付违约金32552.22元（已算至2019年9月16日），从2019年9月17日开始违约金按已付总房款的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止。如果雄森公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取320元，由雄森公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。雄森公司提交了益阳市人民政府办公室会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区办证迟延的原因不在其公司，6、7、9栋的办证截止日期应算到土地跨宗问题解决后，其他栋的办证截止日期应算到2019年9月20日。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。卢倩经质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但不能达到雄森公司的证明目的，反而能证明雄森公司的违约事实。卢倩未向本院提交证据。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担违约责任的目的，对该证据不予采信。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，卢倩与雄森公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。卢倩履行了支付购房款的义务，雄森公司应当履行交付房屋、办妥房屋权证的义务。雄森公司交付房屋后，未按合同约定期限办妥案涉房屋权证，构成违约，应承担违约责任。雄森公司上诉主张逾期办证是拆迁交地未完成、土地跨宗等原因导致，未提供充分证据予以证实，本院不予支持。关于雄森公司上诉提出合同约定的违约金过高，应予以调整的请求。双方当事人约定以已付购房款的日万分之一计算逾期办证违约金，该计算标准在合理范围之内，不符合因违约金过高可申请法院予以调整的情形，一审依据双方当事人合同约定计算违约金并无不当。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艳红审 判 员 周佑明审 判 员 彭 青二〇二〇年六月三十日法官助理 姚 黄书 记 员 李凤姣