呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1637号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：于某，男，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人于某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院(2019)内0121民初2680号民事判决,依法改判驳回于某全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由于某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认定:“本案涉案标的物现在的占有使用人是本案原告”、“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付”的事实认定,存在严重的主观倾向性,并无任何事实依据和法律依据。一审法院对于某所提交的生活交费记录等证据认定于某实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据于某所提交的生活交费记录等证据,其并未体现具体的缴纳人,更无法证实于某占用使用的事实,一审法院采信该证据,并认定涉案房屋所产生的相关费用均由于某实际支付的认定显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误,致使本案错误判决。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产一般买受人能否对抗申请执行人优先受偿权的规定,而第二十九条限定的消费者物权期待权保护对象是从被执行的房地产开发企业处初次购买商品房的买受人,与第二十八条规定具有明显区别。本案于某恰恰系具有消费者物权期待权的房屋买受人且系从九洲金方公司处初次购买的买受人,因此,本案应适用第二十九条规定进行审理。于某虽与九洲金方公司签订了书面的《商品房预售合同》,且支付了相应的购房款,但根据该合同内容所显示的房屋用途以及于某所提交的相关水电交费记录,不难看出,其目的并非用于居住,而是用于经营生意或出租与其他人经营生意,即用于商用。因此,一审法院适用法律错误是本案错误判决的根本原因。三、退一步讲,即便是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,于某主张排除对涉案房屋的执行请求亦不能成立,应予以驳回。2004年1月16日,于某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》,该房屋产权初始登记时间为2008年,而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日,因而,从涉案房屋初始登记至设立抵押登记,再至一审法院查封涉案房屋直至执行,于某未曾向九洲金方公司主张任何关于变更涉案房屋所有权的权利,因此,涉案房屋未能办理产权变更登记系于于某怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关且于某未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实,故其应当承担举证不能的不利后果。于某辩称，一、土左旗信用社提出一审法院及于某适用法律错误的依据，于某认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。于某选择《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求人民法院中止对涉案房屋的执行而非第二十九条为于某的权利，于某有权利选择适用对其最有利的条款来排除执行，而二十八条与二十九条适用的标准并不以被执行人是否为房地产开发企业为准。同时，在司法实践中，最高人民法院的两份裁定则表明了其态度：第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。依据最高人民法院再审（2016)最高法民申254号民事裁定指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”而最高人民法院（2016)最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”综上可见，购房人及本案于某购买开发商及本案原审被告九洲金方公司名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致，后者并未区分购买的是否为开发商名下房屋。一审法院以针对本案适用法律无误，土左旗信用社上诉请求不能成立。二、于某在举证中已经充分举证予以证明自身符合排除执行的情形。首先，一审庭审中于某已充分举证证明于某的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，于某与九洲金方公司订立的房屋买卖合同真实有效且一直合法占有，于某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了于某对上述房屋的实际占有并一直占有至今。同时在于某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，于某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明于某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，于某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是于某及本案涉案房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实于某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为于某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在于某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为于某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持，于某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，于某在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非于某原因，于某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护于某的合法民事权益。于某向一审法院请求：1、请求人民法院依法裁决撤销土左旗人民法院作出的(2018)内0121执764号裁定书对于某所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封(查封公告显示为2014号“玉鼎麒麟便利店”)；2、请求人民法院依法裁决中止对于某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行(查封公告显示为2014号“玉鼎麒麟便利店”)；3、请求人民法院依法裁决本案土左旗信用社、九洲金方公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月12日，内蒙古土默特左旗人民法院就土左旗信用社与案外人季某、吴某、刘某1、刘某2、九洲金方公司借款合同纠纷一案作出（2018）内0121民初1059民事调解书，依据该调解书确定的内容，土左旗信用社向土默特左旗人民法院提出执行申请。执行过程中，该院查封了九洲金方公司所有的位于呼和浩特市××区（房屋所有权证号：呼房权证玉泉字第XXXX号），并于2019年4月25日作出了《拍卖公告》。就涉案房屋，于某向该院提出书面异议，2019年7月26日，该院作出（2019）内0121执异54号执行裁定书，裁定驳回了于某执行异议申请。该院同时认定，2004年1月16日，就涉案房屋，于某与九洲金方公司签订了《商品房预售合同》，九洲金方公司将涉案房屋出卖给原告，九洲金方房地产开发有限责任公司将房屋交付于某。于某占有该房屋至今，但未取得房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点为于某对位于呼和浩特市××区“玉鼎麒麟便利店”）是否享有足以排除强制执行的权利。案外人提起执行异议之诉，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，于某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了购房款。九洲金方公司交付于某房屋。该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于某在该院查封房屋前已经支付购房款取得房屋于某实际占有使用案涉房屋。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付。于某至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，于某属于无过错的房屋买受人。于某举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，于某的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止对位于呼和浩特市××区“玉鼎麒麟便利店”)强制执行。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，于某作为登记在被执行人九洲金方公司名下房产的买受人据此主张权利，一审法院依法审查于某是否满足上述条件，适用法律正确，土左旗信用社主张一审法院适用上述法律规定错误的上诉理由不能成立。于某与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，于某向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向于某交付了房屋，于某所举的房屋相关生活费用的缴费凭证可以证明于某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。于某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于于某。故于某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 蔡世杰 二〇二〇年六月二十二日法官助理 齐兴宇书 记 员 解海波