广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初1761号 原告：马海平，男，1986年6月17日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托代理人：陈光军，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西荣良房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府，统一社会信用代码91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托代理人：刘海寻，北京中银（南宁）律师事务所律师。 原告马海平与被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称荣良公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马海平的委托代理人陈光军及被告荣良公司的委托代理人刘海寻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马海平向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告逾期交房违约金6543元（按商品房买卖合同约定,以购房款总额454351元为基数，从2017年8月1日计算至2017年12月25日止，即454351元×0.0001/日×144天=6543元）；⒉判令被告支付原告逾期办理房产证违约金6144元（按商品房买卖合同约定,以购房款总额454351元为基数，从2019年8月1日计算至2019年11月5日，即454351元×6%÷365天×94天=6144元；⒊诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年1月23日，原告马海平与被告双方签订了《南宁市商品房买卖合同》。被告将坐落于南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府3号楼1单元十四层1402号房出售给原告，出售单价为每平方米3730元，商品房建筑面积为121.81平方米，房屋总价为454351元。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款并办理银行按揭贷款,已支付完所有购房款。同时合同约定被告应于2017年7月31日前将出售的房屋交付给原告。截止至2017年12月25日，被告才将出售的房屋交付给原告使用，其行为己构成违约。同时合同约定被告应于2017年7月31日起730天内办理好房屋产权证并交付给原告。被告未按合同约定履行办理房产证，已构成违约。 原告马海平为证实其主张的事实向本院提交的证据有：①商品房买卖合同、前期物业服务合同、业主签约资料、个人购房贷款/担保合同、购房票据，拟证实原告向被告购房房屋；②入住手续办理单、短信和公告，拟证实被告未按合同履行交房；③房产证，拟证实被告未按合同履行办理房产证。 被告荣良公司答辩称，关于逾期交房问题，被告不需承担未按合同约定期限交房的违约责任，受雨水天气、中高考以及三月三、环广西自行车赛等活动影响停工期间，根据合同第九条的约定可以顺延交房。关于逾期办证问题，根据合同约定，原告应交齐房款之后才能去办证。原告未交齐房款才导致未能按时办理房产证，被告不存在违约。 被告荣良公司为证实其主张的事实向本院提交的证据有：⑴大气探测资料卡；⑵关于麒麟御府一期逾期交房的说明；⑶关于做好2017年中国壮乡·武鸣“壮族三月三”歌圩节期间城区建筑工地停工及环境整治工作的通知；⑷关于高考期间停止施工的通知；⑸南宁市武鸣区人民政府关于2017年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告；⑹关于2017年环广西公路自行车世界巡回赛期间的停工通知；⑺关于做好十九大和环广西公路自行车世界巡回赛期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知。上述证据拟证实被告方可以顺延交房而无需承担违约责任的情形。 本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，原告马海平与被告荣良公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》。合同约定，原告马海平向被告荣良公司购买坐落于南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府3号楼1单元十四层1402号房，单价3730元/㎡，建筑面积121.81㎡，总价454351元；第九条约定，荣良公司应于2017年7月31日前将房屋交付马海平；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起×日内告知买受人的；2、详见附件八。合同附件八《交付期限及交房条件》约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大自然灾害等；2、市政原因停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、中高考、禁令等）；……。”合同第十条约定，荣良公司未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣良公司按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，……，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，荣良公司向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十七条约定：“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定。……3、双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：⑴买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第3项处理，……⑶详见附件九。”合同附件九第4条第⑶项约定：“出卖人未按时办理房屋所有权登记，……；逾期超过一年的，……，受人不退房的，出卖人按照买受人已交房款按中国人民银行的同期一年期定期存款利率计算损失赔偿给买受人。” 合同签订后，原告马海平支付了所有购房款。2017年12月19日，荣良公司向各买房人发送一条短信：麒麟御府1期1-5号楼将于2017年12月23日正式交房，……为避免交房当日出现拥挤现象，现分批进行办理，1号楼交房时间2017年12月23日，……2号楼交房时间2017年12月24日，……3号楼交房时间2017年12月25日，……5号楼交房时间2017年12月26日，……。2018年2月28日，被告将房屋交付原告，双方办理了入住手续。2019年11月5日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书。 另查明，2017年3月27日，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局向各施工单位发出《关于做好2017年中国壮乡·武鸣“壮族三月三”歌圩节期间城区建筑工地停工及环境整治工作的通知》：“……一、3月29日-31日，城区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止施工；……”。2017年5月27日，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局向各施工单位发出《关于高考期间停止施工的通知》：“……一、2017年6月6日至9日，城区范围内所有在建建筑工地全部停止施工；……”。2017年6月1日，南宁市武鸣区人民政府发出《关于2017年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》（南武政字〔2017〕11号）：“……一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，中心城区范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间，每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，中心城区范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全城区范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间，每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，中心城区范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。”2017年10月13日，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局向各施工单位发出《关于2017年环广西公路自行车世界巡回赛期间的停工通知》：“……为确保2017年环广西公路自行车世界巡回赛安全顺利的举行，经研究决定10月21日-22日城区范围内所有在建项目一律停止施工。”2017年10月17日，南宁市城乡建设委员会发出《关于做好十九大和环广西公路自行车世界巡回赛期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》：“……三、10月18日至10月24日，环广西公路自行车世界巡回赛赛道范围及周边的所有在建工地停工整治。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。关于被告是否逾期交房及是否可以顺延交房的问题，⒈关于雨水天气及台风天气，合同第九条及附件八约定的是“遭遇不可抗力或重大自然灾害”时，被告可据实延期交房，现被告未能提供建筑施工日志等足以证实雨水天气及2017年天鸽、帕卡台风确实造成停工的证据，被告主张可以延期交房，本院不予支持；⒉关于“三月三”歌圩节期间，虽然“三月三”歌圩节每年举办，已成为常态，但合同中双方当事人明确约定包括庆典在内的政府要求停工的期间可以顺延交房，故2017年的“三月三”歌圩节停工3日（3月29日－31日）应予顺延交房；⒊关于高考期间，虽然高考每年举行，已成为常态，但合同中双方当事人明确约定包括高考在内的政府要求停工的期间可以顺延交房，故2017年的高考期间的4日（6月6日－9日）应予顺延交房；⒋关于中考期间，合同附件八虽然约定中考期间政府要求的停工可以顺延交房，但南宁市武鸣区人民政府要求全天停工的范围仅限于“作为考点的学校200米范围内的建筑工地”，案涉工地不在这一范围内，其他的工地只要求12:00至14:30、20:00至次日7:30停工，不足以影响案涉工地施工作业，故中考期间不应予以顺延；⒌关于环广西公路自行车赛期间，双方当事人在合同附件八中明确约定政府有关活动要求的停工可以顺延交房，香山大道是自行车赛的赛道，根据南宁市城乡建设委员会的通知，案涉房屋所在的工地应停工整治，但双方约定的交房期限于2017年7月31日届满，被告主张2017年环广西公路自行车世界巡回赛期间的停工7天（10月18日－24日）应予顺延，没有事实依据，本院不予支持。案涉房屋符合延期交付的期间共7日，即交房期限可顺延至2017年8月7日。被告荣良公司未能在该期限内交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任，原告马海平诉请被告荣良公司支付逾期交房违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告应支付的违约金以购房款总额为基数，按双方约定的日万分之一计算共计6360.91元，原告诉请金额超出部分，本院不予支持。 原、被告双方约定于2017年7月31日前交房，同时约定自交房之日起730日内由被告荣良公司代为办理产权证并交付给原告。根据双方的上述约定，荣良公司应于2019年7月31日前将办理的产权证交付原告；双方并未约定办证期限可以顺延，在出现被告可以顺延交房的情形时，办证期限应不予顺延。虽然存在房屋实际面积与合同约定面积不符、原告需补齐差价的情形，但是否存在面积差异、是否需补交差价款的情形只有被告荣良公司知情，在荣良公司通知原告之前，原告无法获悉此情形；合同第六条亦约定，存在面积差异时，“出卖人应在得到房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面形式通知买受人，买受人在接到该通知之日起15日内须到出卖人营业场所或指定的其他地点补交或者领回面积差价款”。只有在荣良公司履行了通知义务但原告未在约定期限内补齐差价时，逾期办理产权证才可归责于原告。现荣良公司未能提供证据证实其已通知原告补齐差价而原告逾期未交，荣良公司提出的其不存在违约行为、不承担逾期办证责任的理由不能成立，逾期办证的责任应全部由被告承担。故被告逾期办证的天数应认定为97天。合同约定逾期办证的违约金按一年期定期存款利率计算，原告主张按年利率6%计算没有事实和法律依据，超出合同约定的部分本院不予支持。经查，双方签订合同至今，中国人民银行规定的一年期定期存款利率为1.5%，据此被告应支付原告的逾期办证违约金为1836.34元（454351元×1.5%/年÷12个月÷30天×97天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告广西荣良房地产开发有限公司支付原告马海平逾期交房违约金6360.91元； 二、被告广西荣良房地产开发有限公司赔偿原告马海平逾期办证损失1836.34元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费117元，减半收取58.5元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 谢志兴 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 钟小琴 书 记 员 黄荣艳