呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1338号上诉人（原审原告）：陈建新，男,住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：张婷，北京市金台（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古星烨商业运营管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区锡林南路闻都世界城1号商业3层306室。法定代表人：王辉宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人陈建新因与被上诉人内蒙古星烨商业运营管理有限公司（以下简称星烨公司）定金合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建新上诉请求：1.请求依法撤销原审法院作出的（2019）内0104民初3892号民事判决书,依法改判解除《定金协议》,星烨公司向陈建新返还定金3万元;2.请求判令由星烨公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由:一审判决认定事实错误,适用法律不当,损害了陈建新的合法权益,故陈建新依法提起上诉。1.一审庭审中,星烨公司向法庭出示了2019年1月24日通知陈建新进场装修的短信截图,法庭以此认为陈建新未在15天之内进场装修并签订《租赁合同》,也未在该期限内主张解除《定金协议》,故陈建新请求返还3万元不符合《定金协议》。根据《定金协议》第六条约定“在闻都世界城工程结束后,星烨公司将及时通知陈建新进场装修”;第十二条约定“星烨公司所有文书函件以书面形式按照陈建新向星烨公司提供的法定送达地址寄发”。也就是说星烨公司应在工程结束后(工程结束时间为2018年5月份左右)及时通知陈建新进场装修,并且以书面形式寄发至陈建新的法定地址。因此,星烨公司在工程结束后的10个月以后才以短信通知的方式通知陈建新进场装修,违反协议约定的及时性,不发生法律效力，不能作为本案的定案证据。2.陈建新与星烨公司签订《定金协议》的时间是2018年5月23日,起算租金的时间是2018年6月5日,而星烨公司出租的商铺2018年11月19日消防验收才合格。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定,星烨公司签订协议、要求陈建新进场装修、签订合同时并未经过消防安全验收,不具备正常营业条件。根据双方签订的《定金协议》十三条约定:由于星烨公司的原因导致陈建新无法正常营业的,星烨公司将无息退还定金。故星烨公司应按照协议约定退还定金。3.星烨公司行为构成根本违约,导致《定金协议》签订的目的无法实现,星烨公司应当承担违约责任,返还定金3万元。双方于2018年5月23日签订了《闻都家居建材城二期铺位定金协议》,协议约定:陈建新向星烨公司交付定金,星烨公司将铺位留给陈建新,今后该定金转为铺位租金。本案中双方签订定金协议后,陈建新依照约定向星烨公司支付定金,星烨公司向陈建新出具了支付定金的收据,并承诺给陈建新预留商铺,且双方约定预交定金用作后期商铺租金使用,所以《定金协议》是为了保障后续《租赁合同》的签订。现因欲签订的租赁合同因星烨公司提供的格式条款且剥夺了陈建新的选择权而没有达成一致意见,导致租赁合同没有成立,因此由于星烨公司没有按照协议约定在平等、诚实信用的原则下签订租赁合同,且星烨公司欲出租陈建新的商铺已经另行出租,导致根本违约,致使合同目的无法实现,基于法律规定及协议约定,星烨公司应向陈建新返还定金。综上,陈建新为维护其合法权益特提起上诉,请二审法院对本案依法改判,维护陈建新的合法权益。星烨公司辩称，星烨公司同意解除与陈建新的定金协议。陈建新无权要求星烨公司返还定金。首先涉案商铺属于三面有墙、临街，独立于商场的一楼外铺，不与其他商铺互通，面积约134平米，有独立的房屋权属证书，独立的消防喷淋系统，不属于人员密集的大型商场或市场，不应适用消防法第十五条规定。陈建新与星烨公司于2018年5月23日签订定金协议，随后星烨公司多次以电话、短信方式通知陈建新，符合定金协议第十二条书面形式的约定及合同法第十一条书面形式的规定，因此星烨公司的通知义务已经完成。最后导致定金协议目的无法实现系因陈建新自身原因导致星烨公司不存在违约。陈建新于2019年1月24日接到星烨公司通知后，未按通知内容办理进场装修手续，并签订租赁合同。依据定金协议第十条的约定陈建新接到星烨公司装修通知之日15天内未办理进场装修手续，应视为陈建新放弃对该铺位的租赁权，星烨公司有权终止本协议收回该铺位另行出租，陈建新所缴纳的一切费用不予退还。综上，陈建新无权退还定金，请求贵院驳回陈建新请求。陈建新向一审法院起诉请求：1、判令解除陈建新、星烨公司之间签订的《闻都家居建材城二期铺位定金协议书》；2、判令星烨公司向陈建新返还定金3万元；3、本案诉讼费及其他相关费用由星烨公司承担。一审法院认定事实：陈建新围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.定金协议、收据、进场通知，拟证明陈建新、星烨公司于2018年5月23日签订1份定金协议，陈建新、星烨公司已签字盖章，且该合同约定内容明确，符合法律规定，系合法有效的合同。陈建新根据定金协议约定的条款共向星烨公司支付了3万元定金，星烨公司向陈建新出具了3万元的收据。根据定金协议第十三条：如果由于星烨公司原因，导致陈建新无法经营，星烨公司将无息退还定金；2.（2019）内0104民初825号民事判决书，拟证明星烨公司于2018年11月29日对租赁商铺取得建筑工程的消防验收合格证明。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，星烨公司要求陈建新进场装修签订合同时，并未经过消防安全验收，不具备正常营业条件。因此，根据定金协议第十三条规定，由于星烨公司原因，导致陈建新无法经营，星烨公司将无息退还定金。星烨公司提交了下列证据：1.定金协议、短信通知（庭后已提供原始载体进行核对）、通知单、17号楼消防验收意见书，拟证明陈建新、星烨公司于2018年5月23日签订定金协议，双方约定陈建新租赁闻都家居建材城17C号楼1044号铺位，并向星烨公司缴纳了3万元定金，同时星烨公司将铺位留给陈建新，今后转为铺位租金，协议第六条、第十条均约定了相关事项，陈建新所缴纳租金等一切费用不予退还。2019年1月24日，陈建新收到星烨公司通知后未按照协议约定进场装修，按照定金协议第十条约定，星烨公司有权终止本协议，收回铺位另行出租，陈建新所缴纳的一切费用，星烨公司有权不予退还。陈建新请求返还定金没有事实与法律依据。陈建新所在铺位17号楼，于2018年11月19日消防验收合同，符合使用条件，陈建新无正当理由拒绝履行定金协议所约定的内容，属于严重违约；2.星烨公司庭后补交商铺图纸两张，拟证明涉案商铺属于独立的外铺，不属于公众聚集场所，不适用《中华人民共和国消防法》第十五条规定，星烨公司所收一切费用不予退还陈建新，涉案商铺不超过一万平方米。为查明案件事实，一审法院从（2019）内0104民初3171号案卷中调取了向呼和浩特市玉泉区消防大队核实本案闻都城市广场17号楼的消防验收情况制作的询问笔录一份，陈建新、星烨公司均进行了质证。经审查，上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月23日，陈建新与星烨公司签订《闻都家居建材城二期铺位定金协议》（以下简称《定金协议》），约定向星烨公司租赁闻都家具建材城17C号楼1044号铺位，租金每平米每月75元。《定金协议》第二条均约定，陈建新向星烨公司交定金3万元，星烨公司将铺位留给陈建新，今后转为铺位租金。第三条约定，本定金作为陈建新与星烨公司签订租赁合同的担保，若陈建新不租赁本铺位，星烨公司将不予退还其交纳的定金。第十条约定，陈建新接到星烨公司进场装修通知之日起15天内，必须办理进场装修手续并开工装修，否则星烨公司视为陈建新自动放弃对该铺位的租赁权，星烨公司有权终止本协议，将收回该铺位另行出租，陈建新交纳租金等一切费用将不予退还。第十三条约定，如果因为星烨公司原因，导致陈建新无法正常营业，星烨公司将无息退还定金。《定金协议》签订后，陈建新交纳定金3万元。2018年10月4日，星烨公司短信通知陈建新可以进场装修并且开始计租。2019年1月24日，星烨公司再次短信通知陈建新应自接到通知之日起五个工作日内办理进场装修手续并签订租赁合同,如仍借故拖延，将依据《定金协议》第十条收回商铺另行出租，已缴纳的费用不予退还。最终，双方因道路铺设、暖气不热、收取各项押金、商铺未取得消防验收合格证、《租赁合同》是格式条款等问题未就签订《租赁合同》达成一致意见，陈建新要求星烨公司退还定金，引发本诉。另查明，呼和浩特市玉泉区消防大队于2018年11月9日对闻都城市广场17#号楼C座建筑工程的消防验收合格。一审法院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1.双方签订的《定金协议》是否应解除；2.星烨公司是否应退还陈建新定金3万元。对此，一审法院分析如下：关于双方签订的《定金协议》是否应解除一节，陈建新依据《定金协议》第十三条的约定解除合同，但《定金协议》并未约定陈建新享有约定解除权，故陈建新该理由一审法院不予采纳，星烨公司关于陈建新解除权已消灭的抗辩一审法院亦不予采纳。此外，陈建新主张解除合同的理由中关于《租赁合同》需先缴纳装修保证金、水电表押金的问题，均属于后期退还费用；关于陈建新主张通行道路没有施工完毕、暖气不热等问题，双方并未在协议中约定相应标准，陈建新亦未提交相关证据证明；关于陈建新主张《租赁合同》中租金支付方式及租期均是格式条款致使陈建新丧失选择权，陈建新未提交相关证据证明，上述原因均不成立，故陈建新要求解除双方签订的《定金协议》，一审法院不予支持。关于星烨公司是否应退还陈建新定金3万元一节，通过星烨公司提交的2019年1月24日短信截图可以看出，星烨公司称2018年12月23日陈建新的3万元定金已全部耗完，按照每月每平方米75元的标准计算，可知星烨公司在2018年11月19日17号楼商铺未经消防验收合格前就开始计算租金，星烨公司单方面计算陈建新展位租金，并称于2018年12月23日定金已使用完毕不符合法律规定，但2019年1月24日星烨公司17号楼商铺已经消防验收合格，通知陈建新进场装修后，陈建新并未于15日内进场签订《租赁合同》，也未在该期限内主张解除《定金协议》，而是在2019年10月9日才向法院起诉，故陈建新要求退还该商铺定金3万元不符合《定金协议》第十条的约定，一审法院不予支持。关于星烨公司主张本案商铺不属于必须经过验收才可投入使用的建筑物的问题，因一审法院已向负责闻都城市广场消防验收工作的玉泉区消防大队核实过闻都城市广场建筑物的消防验收问题，故对星烨公司该抗辩一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告陈建新的全部诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由原告陈建新负担。本院二审期间，陈建新举示二组新证据。第一组新证据租赁合同书（霍春艳的为原件，马振东的为复印件）、二期商户钥匙领取表，拟证明：该合同书是就星烨公司与陈建新签订的租赁合同书版本。从合同中可以看出租期24个月，租金的给付方式以及合同的甲方均是预先设定，关于双方的权利义务内容条款严重不对等，违约责任分配不平等，存在明显悬殊。根据合同法基本原则及相关约定，违反了平等自愿原则，损害了陈建新的合法权益。且陈建新作为商铺的承租者相比出租方而言属于弱势群体，经验不足，此合同显失公平。由于星烨公司一方提供的租赁合同系格式合同，导致陈建新丧失选择权，从而双方无法形成合意，导致定金协议签订的目的落空，无法保障租赁合同书的签订。双方无法签订租赁合同是星烨公司的原因造成，因此根据定金协议第十三条的约定，因星烨公司的原因导致陈建新无法正常经营，星烨公司应向陈建新返还已支付的定金。第二组新证据询问笔录两份、建筑工程消防验收意见书（从呼和浩特市玉泉区人民法院韩爱萍案件中调取，因未归档所以未加盖公章），拟证明：1.星烨公司市场部主管杨国荣称，2013年10月至2019年4月7日在星烨公司任职，经手了租户通知进场装修的事情，商场决定2018年6月5日开始交付使用，并进场装修，于2018年6月1日通过电话通知租户进场装修，随后又向商户送达书面进场通知。通过上述陈述可知，星烨公司于2018年6月1日首次通知租户进场装修，因其欲出租的商铺消防没有验收，无法投入使用。星烨公司作为违约方无权要求陈建新继续履行合同，所以之后发送的进场装修通知无效。2.星烨公司欲出租的商铺于2018年11月19日取得消防验收合格意见书，而其通知陈建新进场装修的时间是2018年6月1日，此时星烨公司欲租赁的商铺未取得消防验收合格证明。根据呼和浩特市玉泉区消防大队的询问笔录，闻都市场必须经过消防验收才可投入使用。因此，根据定金协议第十三条约定，由于星烨公司的原因导致陈建新无法正常营业的，星烨公司应当向陈建新无息退还定金。星烨公司的质证意见为：对第一组新证据的真实性不持异议，但不能证明陈建新所称的合同书就是同一个。不存在涉及到双方约定，有关双方责任问题系格式化条款，不存在不公平现象。另外，到目前，因陈建新违约，星烨公司与其还没有签订租赁合同书，双方只签订了定金协议。所以该组新证据不能证明定金协议无效，显失公平或者可撤销。对于第二组新证据的真实性认可。对杨国荣的询问笔录真实性认可，能够证明星烨公司与陈建新签订了定金协议之后，陈建新未按定金协议要求进场装修，经通知之后还不进场，所以属于陈建新违约，无权请求返还定金。该询问笔录不能证明陈建新所称的星烨公司是在消防验收之后通知。另外，涉案平均130平米或者150平米独立的商铺不属于消防法第十五条规定的类型，星烨公司只要经过竣工验收之后就符合交付条件，就可以交付使用。所以，从房屋交付的角度讲，双方签订合同之后，陈建新就领取了钥匙。星烨公司把房屋已经交给陈建新，陈建新经通知也不装修，违反定金协议，所以无权请求返还定金。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为星烨公司是否应向陈建新退还定金。一审法院对于陈建新提出解除《定金协议》的理由均不能成立的认定正确，本院依法予以确认。但因星烨公司在二审中同意解除《定金协议》，本院确认《定金协议》已解除。2019年1月24日，涉案商铺已经消防验收合格，星烨公司通知陈建新进场装修，陈建新并未于15日内办理进场装修手续并开始装修施工，亦未在该期限内主张解除《定金协议》，而是于2019年10月9日才向法院起诉。故陈建新要求退还涉案商铺定金3万元不符合《定金协议》第十条约定，本院不予支持。综上所述，陈建新的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3892号民事判决；二、解除陈建新与内蒙古星烨商业运营管理有限公司签订的《闻都家居建材城二期铺位定金协议书》；三、驳回陈建新的其他诉讼请求。二审案件受理费550元，由陈建新负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 姜 怡审 判 员 蔡世杰 二〇二〇年六月八日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥