吉林省辽源市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉04民终329号上诉人（原审原告、案外人）：陈亚静，女，1968年12月9日出生，住所地吉林省辽源市。委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑善林，女，1965年6月13日出生，汉族，住所地吉林省辽源市。委托诉讼代理人：武宏生，吉林武德吉律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：贾某，男，1977年8月6日出生，汉族，住所地河北省秦皇岛市海港区海碧台2栋8单元305室。原审第三人：辽源市广信商品混凝土有限公司。法定代表人：杨世贺，该公司董事长。委托诉讼代理人：何晶田，该公司副总经理。原审第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。上诉人陈亚静因与被上诉人郑善林，原审第三人贾某、辽源市广信商品混凝土有限公司（以下简称广信公司）、吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1882号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈亚静上诉请求：一、请求依法撤销龙山区人民法院（2019）吉0402民初1882号民事裁定书，重新审理本案并依法支持陈亚静的原审诉讼请求；二、案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、郑善林与贾某因借款纠纷案件，将贾某起诉到龙山区人民法院，并申请财产保全。龙山区人民法院于2018年8月20日作出（2018）吉0402民初1620号民事裁定书，裁定查封现登记在龙腾公司名下的位于龙腾地产5号104门市房房籍。陈亚静得知后，对裁定提出书面异议，龙山区人民法院于2019年8月28日作出（2019）吉0402执异72号执行裁定：驳回陈亚静的异议请求并告知陈亚静享有提起执行异议之诉的权利。陈亚静是对执行的房屋主张享有所有权的实体权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，并且，陈亚静的起诉是依据龙山区人民法院作出的执行裁定书，法院应当进行实体审理，现没有撤销该执行裁定书，又裁定驳回陈亚静的起诉，明显适用法律错误；二、本案涉及的房屋是广信公司由贾某经手向龙腾公司工地出售商品混凝土用混凝土价款抵顶房屋价款后又出售给陈亚静的。经广信公司、贾某及龙腾公司三方同意，由龙腾公司直接将上述房屋的商品房买卖合同出具给陈亚静名下，并办理了销售登记备案。该房屋交付后陈亚静委托贾某将房屋出租给电信辽源分公司，租金也是陈亚静收取的。上述行为均发生在郑善林与贾某债权、债务关系之前，相应的房屋价款广信公司、贾某与开发商龙腾公司均已经结算完毕。因龙腾公司手续不全，上诉人不能办理产权登记，取得产权证。现房屋仍然登记在龙腾公司名下，房屋权属与贾某无关。陈亚静购买房屋的程序虽然存在瑕疵，但没有影响合同的效力，应当认定本案涉及的房屋在郑善林与贾某发生债权、债务关系（包括查封案涉房屋）之前，陈亚静已经与开发商龙腾公司签订合法有效的买卖合同，通过广信公司抵账方式支付完毕价款，该房屋所有权为陈亚静所有；三、郑善林一审提供的贾某与龙腾公司之间的《龙腾景昇认购书》及收据（2016年7月16日）均不是原件，并且发生在陈亚静与龙腾公司签订《商品房买卖合同》（2016年7月6日）之后。开发商龙腾公司作为第三人已经出庭明确龙腾公司与陈亚静之间的买卖合同真实有效，没有给贾某出具认购书，贾某也自认相应合同为其本人制作，故将案涉房屋作为贾某财产执行，明显缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。恳请二审法院依法予以纠正，维护当事人的合法权益。郑善林辩称，一审法院裁定驳回陈亚静的起诉合法，裁判理由正确，陈亚静的权利救济途径还存在，可以通过执行复议、执行监督程序主张权利。贾某在向郑善林借款时就将案涉一千万元的门市房抵押给郑善林，贾某向郑善林出示过案涉房屋的认购书。广信公司述称，案涉房屋是陈亚静的。广信公司是专业生产混凝土的，保利公司是龙腾公司的建筑承包商，广信公司给保利公司提供混凝土，贾某与广信公司和龙腾公司都比较熟，所以两边的业务都由贾某联系，以贾某的名义进行。保利公司欠混凝土款，就把案涉房屋抵给了广信公司。陈亚静是广信公司老板的亲戚，广信公司就把房子给了陈亚静，2016年7月6日，陈亚静与龙腾公司签订了正式商品房买卖合同，并在房产备案。贾某与龙腾公司的认购书是2016年7月16日签订的，该认购书只是复印件，而且比正式合同晚，该认购书有问题。案涉房屋已经出租给电信公司，是广信公司以贾某名义与电信公司签订的租赁合同，贾某每年都会把租金交给我公司。龙腾公司述称，保利公司是龙腾公司的建筑商，贾某给保利公司送混凝土，保利公司欠贾某货款，龙腾公司欠保利公司工程款，所以，龙腾公司把房子抵给了保利公司，抵顶工程款，保利公司又将房子抵给了贾某。龙腾公司给贾某出具了合同，因贾某欠陈亚静钱，贾某与陈亚静到房产局把贾某的合同撤出，合同变更为陈亚静的名，把房子抵给了陈亚静，至于贾某与陈亚静之间的债权债务关系，龙腾公司不清楚。龙腾公司与陈亚静的合同是在2017年签订的，为了和贾某的认购书一致，所以落款时间写成了2016年7月16日。是贾某和陈亚静一起到龙腾公司改名开的合同，认可房屋是陈亚静的，一审驳回起诉与龙腾公司没有关系。原审第三人贾某没有答辩。陈亚静向一审法院起诉请求：一、判令解除对“龙山区南康街中银大厦科技城5号楼104-204门市房”房籍的查封措施并不得执行，请求确认上述房屋归原告陈亚静所有；二、本案诉讼费等费用由郑善林承担。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”本案中，诉争的“中银大厦科技城”××楼房屋至今登记在龙腾公司名下，辽源市龙山区人民法院在执行申请执行人郑善林与被执行人贾某借款合同纠纷一案中，未经原生效裁判确定直接将案外人龙腾公司名下的房产作为贾某的责任财产强制执行。陈亚静作为利害关系人对诉争房屋主张权属的实体异议，本质上是对法院确定执行标的物的具体执行行为合法性的否定，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的“认为执行行为违反法律规定”的情形，其可以针对执行行为通过执行复议或执行监督程序主张权利。陈亚静提起的本案案外人执行异议之诉，不符合案外人执行异议之诉的受案条件，对陈亚静的起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第二百二十五条、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：驳回陈亚静的起诉。案件受理费68004元，退还陈亚静。本院审理查明，一审法院在审理郑善林与贾某民间借贷纠纷一案中，于2018年8月20日作出（2018）吉0402民初1620号民事裁定书，查封了龙腾地产5号104门市房房籍，房屋登记所有权人为龙腾公司。在执行阶段，陈亚静对案涉房屋主张权利，提出书面异议申请，一审法院作出（2019）吉0402执异72号执行裁定书，驳回陈亚静的异议申请。2016年2月24日，贾某与中国电信股份有限公司辽源分公司签订房屋租赁合同，租赁期为五年，租金每年89万元。陈亚静与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》记载签订时间为2016年7月6日，合同在产权管理部门备案。2019年3月7日，贾某委托何晶田与陈亚静和中国电信股份有限公司辽源分公司签订了《合同变更协议书》，约定承租人将租金向陈亚静支付。以上证据有龙山区人民法院（2019）吉0402执异72号执行裁定书、《合同变更协议书》、陈亚静与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》为证。本院认为：龙腾公司不是本案执行案件的被执行人，现案涉房屋仍然登记在龙腾公司名下，陈亚静主张其通过抵账购买案涉房屋，其主张的是基于法律行为获得物权的方式，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，没有过户登记不发生物权效力，陈亚静不享有案涉房屋所有权。同理，被执行人贾某也不享有案涉房屋所有权。陈亚静和贾某对案涉房屋的财产权益均为债权性质，两个债权性质的权益对比，并不是登记所有权人与实际权利人不符的情形，因此不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产善意买受人物权期待权的条件进行对比衡量。两人当中谁是案涉房屋的权利人，是一个责任财产甄别问题。执行机构有调查确定被执行人责任财产的责任和义务，执行机构将龙腾公司名下的案涉房屋作为被执行人贾某的责任财产予以执行，本质上是确定执行标的物的具体执行行为，陈亚静作为执行案外人对案涉房屋权属的实体异议，本质上是对执行机构执行行为合法性的否定，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的“认为执行行为违反法律规定”的情形，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，一审法院（2019）吉0402执异72号执行裁定的救济途径指示错误，陈亚静应当针对执行行为通过执行复议或执行监督程序进行救济，由法院执行部门自行决定能否继续执行。救济途径已经清楚明确，陈亚静可依法定程序主张自己的权利。一审裁定驳回陈亚静的起诉符合法律规定，并无不当。综上，陈亚静的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈传冬审判员  鲁银辉审判员  夏 丹二〇二〇年六月二十八日书记员  李 尧