大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0211执异63号异议人（案外人）：石成斌，男，满族，1959年1月13日生，住址辽宁省大连市甘井子区。申请执行人：王连荣，女，汉族，1950年11月21日生，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：郑昌旺、孙一鸣，均系北京大成（大连）律师事务所律师。被执行人：大连液压件有限公司（以下简称液压件公司），统一社会信用代码91210213687096570Y，住所地辽宁省大连市金州区向应街道关家村。法定代表人：曲道堂。委托诉讼代理人：王义庆，该公司员工。被执行人：曲道堂，男，汉族，1965年12月1日生，住址大连市中山区。被执行人：大连绿得海洋生物技术有限公司（以下简称绿得公司），统一社会信用代码91210213751592473J，住所地大连经济技术开发区双D港生命二路9号。法定代表人：曲志翔。委托诉讼代理人：***，系该公司员工。异议人（案外人）石成斌与申请执行人王连荣及被执行人液压件公司、曲道堂、绿得公司执行异议纠纷一案，异议人（案外人）石成斌于2017年4月17日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）石成斌诉称，贵院在（2019）辽0211执5160号执行过程中，于2020年4月8日查封（原被执行人）大连液压件有限公司所有的位于大连市××××号的土地及地上房屋、建筑物、构筑物等财产，并于同日在大连市××××号院内张贴通知，通知内容“相关财产所有人、承租人、实际占有人等相关权利人，拟对上述房屋依法强制腾退，如无异议法院将视为无租赁权等权利负担房屋进行评估、买卖”。因异议人石成斌系上述房屋的合法承租人及合法实际占有人，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议人与液压件公司于2018年12月26日签订了《房屋租赁合同》，液压件公司将其所有的大连市××××号院内全部厂区的房屋建筑面积约16000平方米，场地包括建筑用地18000平方米出租给异议人开办市场，租赁期限为十年，自2020年2月1日至2030年12月31日（其中：2019年7月1日自2020年1月30日为出租方提供给承租方的装饰装修期，免收租金）。异议人于2019年4月开始进场施工，2019年9月10日在该地址工商登记成立大连久成市场管理有限公司，市场已先后投入资金400余万元，现市场已有商户50余家业户在市场内正常经营。而王连荣2020年4月8日才查封上述出租的房屋，根据“买卖不破租赁”的原理，虽然承租在先并不能阻止执行查封拍卖等强制措施，但签署的租赁协议及合法占有的承租人却能够在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。如果法院“带租拍卖”，必然会损害到买受人及原被执行人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。鉴于租赁合同是2018年12月26日签订的，2019年1月5日又签订了补充协议。且液压件公司在2019年8月23日发给我确认函，确认内容是出租的所有厂区允许招商。综上所述，异议人特依据有关规定，提出异议，请求依法中止对大连市××××号的土地及地上房屋、建筑物、构筑物等资产的评估拍卖的强制执行。申请执行人王连荣述称，不同意异议人的异议请求。王连荣与液压件公司、曲道堂、绿得公司民间借贷纠纷一案，经大连市中级人民法院审理并作出（2019）辽02民初340号民事调解书。因液压件公司、曲道堂、绿得公司未履行生效法律文书所确定的义务，王连荣向大连市甘井子区人民法院申请强制执行。该案在诉讼阶段，大连市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）辽02民初340民事裁定书，依法查封了大连液压件有限公司所有的甘国用（1994）字第03080147号土地及地上20套有产权证房屋，查封期限自2019年4月17日至2022年4月16日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。所以，案涉土地及地上全部有证房屋及无证房屋均处于查封状态。液压件公司与异议人于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系在法院对案涉土地及房屋采取查封保全之后。双方在租赁合同第7页将签订时间落款定为2018年12月26日，明显是恶意串通，倒签合同日期以阻碍案件执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案查封措施在先，租赁行为在后，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，即被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。甘井子区××号的土地是21805平方米，有证的房屋20套，无证的房屋也查封了。本案查封财产尚未进行拍卖，申请执行人也未要求异议人撤出场地并解除占有。因此，异议人无权以租赁权对抗申请执行人，其主张依法不能成立，应驳回其执行异议。被执行人曲道堂辩称，我公司与石成斌于2018年10月26日签订的房屋租赁合同不存在异议人所称的倒签合同问题，当时租赁物场地约2.1万平方米，有证房产约1.6万平方米（20套房屋）、临建5000多平方米。在法院查封之前已部分出租给了其他租户。在2019年上半年，我的管理人员和石成斌陆续交接了部分厂房，交接哪些部分我不清楚；在石成斌交租金之前他陆续提前进入场地，并进行了前期开办市场的准备工作，他开办的是农贸市场和旧货市场。他第一次进场排渣、装修和修路都是在法院查封之后进行的，但当时他还没有将租金交付我。被执行人液压件公司辩称：我公司和异议人于2018年12月26日签订了租赁合同，该合同是双方的真实意思表示。我公司后多次向异议人提出解除该合同，并有相关谈话笔录。现该案正在诉讼过程中。被执行人绿得公司辩称：我公司和液压件公司的意见相同。我公司和液压件公司是各自独立的，二者没有任何关系。2019年12月10日曲道堂和异议人之间有谈话录音，涉及解除合同并撤离厂区的内容。2020年1月11日液压件公司发给异议人解除合同通知函，双方因合同履行问题正在诉讼中。本院查明，2019年4为15日，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民初340号民事调解书，内容大致为“乙方液压件公司，丙方曲道堂、丁方绿得公司三方于2019年9月10日前共同偿还甲方王连荣借款本息9200万元，其中本金5000万元，利息4200万元；甲方王连荣预付受理费581050元减半收取，保全费5000元，均由乙、丙、丁三方共同承担”。2019年4月15日，大连市中级人民法院又作出（2019）辽02民初340号民事裁定书，冻结液压件公司、曲道堂、绿得公司的银行存款9000万元或其他等值财产，后该院于2019年4月17日查封了甘井子区××号地上的20套房产（其中4套房屋系轮候查封）、轮候查封了21805平方米的土地（土地证号为甘国用（1994）字第××号）。2018年10月22日本院作出（2018）辽0211民初10402号民事裁定书，大连驰敖集团有限公司为保全申请人、被申请人为液压件公司，裁定冻结液压件公司银行存款780万元或其他等值财产，随后本院于2019年1月7日依法查封了液压件公司甘井子区××号地上的4套房产和上述土地使用权（系首封查封了案涉4套房产和土地使用权）。2020年4月8日，本院作出（2019）辽0211执5160号之二执行裁定书，内容为“依据大连市中级人民法院作出的（2019）辽02民初340号民事调解书，查封液压件公司所有的除已登记的土地、房屋等资产外其余全部房屋、建筑物、构筑等资产，查封期限为三年”；同日本院发布查封公告（记载无证房屋5处及其他资产若干）。2018年12月26日，出租方甲方液压件公司与乙方承租方石成斌签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方甘井子区××号院内全部厂区的房屋，建筑面积约为1.6万平；场地包括建筑用地1.8万平方米用于开办市场；租赁期限为10年；年租金为200万元，乙方于本合同签订之日即2019年8月1日前向甲方支付定金50万元，2019年9月15日前向甲方支付租金50万元，2019年12月30日向甲方支付租金100万元；甲方应当在收到乙方定金同时向乙方移交约定的厂房及土地等租赁物，双方办理交接手续，甲方临时租赁给其他散户的区域，应由甲方负责腾退，最迟在2019年8月15日前把该部分区域全部交给乙方等；本合同自双方签字并甲方盖章后成立，自乙方向甲方缴纳第一笔租金及保证金时生效；等内容。2019年8月5日乙方向甲方交纳50万元(收款收据上记载的收款事由注明为租金)，2019年8月21日乙方向甲方交纳租金5万元。2020年4月8日，本院发布“通知”一份，内容：本院在执行申请执行人大连驰敖集团有限公司与被执行人液压件公司股权转让纠纷一案即（2019）辽0211执5237号案件、申请执行人王连荣与被执行人液压件公司、曲道堂、绿得公司民间借贷纠纷一案即（2019）辽0211执5160号案件过程中，依法查封了液压件公司位于甘井子区××号的土地及地上房屋，建筑物，构筑物等全部资产，现依申请执行人的申请，本院拟对上述查封财产进行评估、拍卖，相关权利人如有异议可自本通知张贴之日起15日内向本院提交书面异议，逾期本院将对上述房屋依法予以强制腾退并视为无租赁权等权利负担房屋进行评估买卖。听证会期间，异议人称“2018年12月26双方签订的房屋租赁合同，因为当时曲道堂没有将房子倒出，所以延期交付了；2019年8月末到9月份，曲道堂陆续将房子倒给我了，至今倒出40%的房屋给我使用，2019年8月末至19年11月末场地倒出60%给我使用，我从2019年8月之前房子和场地一直没有占有，因为他将房子和场地租给其他人没有倒出来。因曲道堂将房屋租给了其他人倒不出来，所以他和我协商，至今还有60%的房屋没有倒出，场地和房子从2019年8月我才开始占有并在8月5日我给他的租金，给完租金他才让我进去并占有经营”。本院认为，2008年9月8日实施的《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定向执行法院提出异议。鉴于案涉（2019）辽0211执5160号执行案件存在两次查封行为，故本案执行异议针对的执行标的为两次查封行为所分别涉及的16套有证房屋（案涉执行案件首次查封所涉标的）和无证房屋等资产。关于第一次查封即于2019年4月17日作出的保全行为（原大连市中级人民法院作出的保全查封，移交本院执行后依法应视为本院执行程序中的查封），本次查封了甘井子区××号地上的20套房产（其中16套房屋系首次查封、4套房屋系轮候查封）、轮候查封了21805平方米的土地（土地证号为甘国用（1994）字第××号），鉴于异议人石成斌自认“液压件公司系在2019年8月末到9月份陆续将房子倒给我占有使用了”，由此本院可以认定异议人石成斌对因案涉执行案件被首次查封的16套房屋系在该部分房屋被查封之后才享有了租赁权，即异议人对该16套房屋所享有的租赁权系在本院首次查封之后才成立的，故异议人请求对查封之后占有使用的该部分房屋中止执行，本院依法不予支持；关于第二次查封即于2020年4月8日本院在执行案涉执行案件时的查封行为，本次系本院对无证房屋等资产的查封，本院对该部分无证房屋的查封、评估拍卖、公告强制腾退等执行行为虽发生在异议人占有使用该部分房屋之后，鉴于我国实行的是“房地一体”原则，且案涉场地早在异议人占有使用前已被法院两次查封，加之无证房屋现不具有合法物权，其上则无法设立合法的权利负担，故异议人请求对查封之前已占有使用的案涉无证房屋中止执行，无法律依据，本院依法也不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人石成斌提出的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  张爱华人民陪审员  孙香凤二〇二〇年六月二十八日书 记 员  钱佳玉