江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初670号原告：吴金雪，男，1967年1月5日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：余素文，江西融冰律师事务所律师。被告：余江县飞驰汽车修理厂，统一社会信用代码92360622L591341613，住所地鹰潭市余江区邓埠镇站前路。经营者：熊志汉，男，1984年6月22日出生，汉族，抚州市人，住鹰潭市余江区。被告：熊志汉，男，1984年6月22日出生，汉族，抚州市人，住鹰潭市余江区。原告吴金雪与被告余江县飞驰汽车修理厂（以下简称飞驰汽修）、熊志汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金雪的委托诉讼代理人余素文、被告飞驰汽修的经营者暨被告熊志汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金雪向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间2015年8月20日签订的租房协议；2、判令被告立即腾空租赁房返还原告；3、判令被告向原告支付拖欠18个月租金9万元及利息（租金暂计算至2020年4月30日）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭要求被告支付至搬离时止的房租。事实与理由：被告熊志汉系飞驰汽修经营者，2015年8月20日，原告吴金雪与被告熊志汉签订租房协议，原告将自己合法产权原余江清江养绒制品厂房租给被告使用，并签订协议，协议内容约定：“租期5年即2015年8月20日至2020年8月20日，每年租金陆万元，每半年交纳一次每半年使用前交一次不得拖欠。同时还约定，乙方应按时缴纳房租，拖欠两个月房租，甲方有权终止合同等约定”。合同签订后，被告经营至今连续欠原告吴金雪租金18个月，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。原告在被告拖欠租金后，多次向被告当面催讨和书面催缴拖欠租金，被告置之不理，至今未付分文租金。综上，原告为维护自身的合法权益，根据合同约定及相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告飞驰汽修、熊志汉辩称：1、原告要求终止租房协议的诉讼请求不能成立。首先，原告称被告故意拖欠房屋租金与事实不符本案并非被告故意拖欠租金，而是涉案房屋于2016年即已决定拆迁，且原告在2016年已经与房管部门签订了拆迁协议，确定了拆迁补偿方案，原告因不能确定具体拆迁日期，在被告要交纳租金时，原告主动要求被告缓交，待拆迁事宜确定后双方再另行商谈租金事宜。否则，原告不可能在被告未交纳租金长达18个月后才向人民法院提起诉讼。其次，根据合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告未支付租金，暂且不论是否有正当理由，原告于2020年4月18日向被告送达了书面告知书，要求被告限期搬离而并未主张租金。被告租金的房屋用途为大型汽车修理厂，半个月的时间显然不属于合理期限，因此，原告主张终止合同的诉求不能成立，应驳回其诉讼请求。2、若法院经审理认为解除租赁协议的条件成立，那么原告主张9万元的租金及利息也不能成立。如上所述，原告在2016年就已经与房管部门达成拆迁协议，2019年6月，原告应房管部门要求将租赁房屋的墙面拆除，导致被告无法经营，被告一直与原告就此事协商无果，因此，自2019年6月开始，原告交付的租赁物无法继续使用，不符合合同约定的用途，该期间的租金被告无需支付，且自新冠疫情爆发，租赁房屋一直闲置，原告主张9万元租金及利息的诉讼请求不能成立。原告为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：A1、原告身份证、被告营业执照、身份信息，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；A2、租房协议，证明2015年8月20日原告与被告熊志汉签订租房协议，约定被告拖欠两个月房租，原告有权终止合同等；A3、书面告知书、照片，证明原告向被告催缴拖欠租金的事实。被告为支持其答辩意见，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：余江县交通路片区房屋拆迁改造项目室内装修估价分户报告复印件，证明原告于2016年就已经与房管部门达成拆迁协议但并未告知被告。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，原告吴金雪与被告熊志汉签订租房协议用于经营飞驰汽修。合同约定：“1、甲方（原告）将厂房所有房屋、厂地租给乙方（被告熊志汉）修车使用，租期5年，从2015年8月20日至2020年8月20日止，每年租金陆万，每半年交一次每半年使用前交一次不得拖欠。…3、乙方应按时交纳房租，不得拖欠，拖欠两个月房租，甲方有权终止合同。”租房协议签订后，原告按照约定将房屋交付给被告熊志汉使用，期间被告熊志汉按照协议约定交纳租金，2020年4月18日，原告向被告熊志汉送达了告知书，告知内容为：“你方连续17个月没有缴纳房租，已构成根本性违约，我方正式通知你，自本通知发出之日起，双方合同终止，请你在2020年4月30日前搬离租赁房屋……”。即截至2020年4月18日，被告拖欠原告吴金雪租金合计17个月即85,000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，是双方真实的意思表示，对双方都具有约束力，被告长期拖欠原告吴金雪租金，达到了双方在合同中约定的解除合同的条件，所以原告要求被告支付房租和解除合同的诉讼请求，符合法律规定和双方在合同中的约定，本院予以支持。庭审中，原告主张截至2020年4月30日，被告尚欠原告吴金雪租金90,000元，但其提交的证据即2020年4月18日送达给被告的告知书中显示截至2020年4月18日，被告尚拖欠房租为17个月即85,000元，被告称自己也不清楚到底欠原告多少租金且并未向本院提交证据，故应承担举证不能的法律后果，本院认定截至2020年4月18日，被告尚欠原告房屋租金为85,000元。同时，庭审中被告主张自新冠疫情以来其无法营业的主张，自2020年新冠疫情以来，由政府基于疫情防控的需要，确实导致被告停业，本院适用公平原则，对房屋租金适度予以扣减，分担损失。本院酌定扣减两个月房租合计10,000元。综上所述，被告应支付给原告的房租总数为75,000元。原、被告双方签订的租房协议未约定违约金条款，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求不予支持。原、被告解除合同后，涉及被告腾退租赁物的问题，由于被告经营的是汽修厂，大件设备需要搬离，应给被告合理的腾房时间，本院酌定合理期限为一个月。关于原告要求被告支付至实际腾退房屋止的租金问题，本院认为，自2020年4月19日至本案判决生效前，被告实际占用租赁物，应当按照约定向被告支付租金，故对原告要求被告支付在该期间的租金，本院予以支持，超出部分不予支持。关于被告辩称自2019年6月开始承租房屋的外墙被拆除，被告无法正常使用，其不需要交纳租金，但未向本院提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告的该主张，本院不予支持。关于原告要求被告飞驰汽修支付租金的问题，被告汽修公司并非合同主体，不承担合同权利、义务，故对原告的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴金雪与被告熊志汉于2015年8月20日签订的《租房协议》，被告熊志汉于本判决生效后三十日内将其承租的房屋腾退并交还给原告吴金雪；二、被告熊志汉于本判决生效后十五日内向原告吴金雪支付截至2020年4月18日的房屋租金75,000元并按照5,000元/月的标准向原告吴金雪支付自2020年4月19日起至其实际腾退房屋前三十日的占用房屋期间的租金；三、驳回原告吴金雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，减半收取1,025元，由被告熊志汉负担837元，由原告吴金雪负担188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二〇年六月十五日书记员  胡 颖