吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1256号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省五女峰实业有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：孙少卓，该公司总经理。委托诉讼代理人：温权，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省中改双创科技园管理有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：程秋木，该公司经理。委托诉讼代理人：黄珊，吉林良智律师事务所律师。上诉人吉林省五女峰实业有限公司（以下简称五女峰公司）因与被上诉人吉林省中改双创科技园管理有限公司（以下简称中改双创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五女峰公司上诉请求：撤销（2019）吉0104民初3871号民事判决，驳回中改双创公司的全部诉讼请求。事实和理由：五女峰公司认为原审法院认定双方实际履行2017年11月1日签订的《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》，五女峰公司存在违约，属于认定事实不清，适用法律错误，程序存在重大瑕疵。1.双方实际履行的是2017年5月签订的《房屋租赁协议》，且中改双创公司存在严重的违约和侵权行为。2017年11月1日双方签订的《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》虽为在后签订，但其存在重大的瑕疵，不应认定为一份有效的完整的合同。该合同六、租金及其他费用支付方式，6.1.2约定租金支付标准成立以长春市朝阳区政府的相关文件作为辅助方为有效。但中改双创公司并未出具相应的政府文件作为合同的佐证。五女峰公司本意为履行2017年5月双方签订的《房屋租赁协议》。2017年8月，五女峰公司就房屋租赁的期限及装修事宜知会陈晓明（时任中改双创公司法定代表人）。陈晓明以装修需要交纳保证金为名，要求五女峰公司交纳5万元保证金。2017年9月20日，在五女峰公司交纳5万元保证金后，对涉案房屋进行了豪华装修。双方于2017年11月1日签订的《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》虽有保证金的约定，但前合同行为并不能说明五女峰公司实际上是在履行该合同。中改双创公司出具的几份工作联系函为中改双创公司单方出具的文书，不具有双方合意，不能作为认定案件事实的依据。中改双创公司存在严重的侵权行为。中改双创公司于2019年5月6日，5月11月对租赁房屋停电，严重影响了五女峰公司的正常经营活动。无奈之下，五女峰公司将员工遣散回家办公。期间，中改双创公司在没有被允许的情况下，撬开涉案房屋的门锁，破坏五女峰公司的门禁、摄像头等物品，五女峰公司只得另行寻找办公地点。原审期间，经主审法官调解，双方于庭审后的7日内就五女峰公司被非法扣押的物品进行交接。交接时，五女峰公司员工发现，中改双创公司对涉案房屋进行重新装修，且使用了本属于五女峰公司的玻璃、门锁等物品。通过当时的录像可以看出，中改双创公司的员工承认撬锁，非法闯入涉案房屋，非法装修等事实。2.一审法院适用法律错误。在房屋租赁合同中，双方应对标的物的质量，支付费用等进行明确的约定。原审法院认定双方实际履行的合同为2017年11月1日签订的《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》。该合同没有明确的支付方式，也没有相应政府证明文件，应认定为合同不成立。另外从两份合同的制作来看，均为中改双创公司出具的制式合同，合同中存在大量的格式条款。当双方对某一问题发生争议时，应按照不利于出具方（即中改双创公司）进行解释。3.一审法院审理程序严重违法。本案争议的焦点为，两份合同的效力问题。中改双创公司的原法定代表人陈晓明一直未能出庭，导致案件事实不能查明。庭审过程中，旁听席中改双创公司的员工在没有相应的授权手续的情况下参与了质证程序。中改双创公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回五女峰公司的上诉请求。中改双创公司向一审法院起诉请求：1.判令五女峰公司向中改双创公司支付第一租赁年度欠付的税收补助差额273，560.06元；2.判令五女峰公司向中改双创公司支付2018年10月1日至2019年5月20日欠付的税收补助差额175，287.6元；3.判令五女峰公司向中改双创公司支付合同解除违约金45，333元；4.判令五女峰公司向中改双创公司支付欠付第一个租赁年度的税收补助差额逾期支付违约金，自2018年10月1日起至实际支付之日止，暂计算至2019年7月1日，违约金为74，681.9元；5.判令五女峰公司将所租赁房屋内腾空，拆除房屋装修，将房屋恢复原状；6.判令五女峰公司支付自2019年5月21日起至房屋恢复原状之日止的房屋占用费，暂计算到2019年11月2日为149，349.3元。五女峰公司反诉请求，1.判令中改双创公司向五女峰公司支付案涉房屋装修费用223,940元（装修费180,740元、设计费43,200元）；2.判令中改双创公司向五女峰公司返还保证金5万元；3.判令中改双创公司向五女峰公司支付搬家费15,000元；4.判令中改双创公司返还案涉房屋内剩余物品（后附清单）；5.判令中改双创公司赔偿五女峰公司已损坏的财物或等值货币（价值9,867元）；6.判令五女峰公司与中改双创公司解除《房屋租赁协议》；7.判令中改双创公司赔偿五女峰公司断电所造成的损失84,100元（84,000元赔付给客户，100元电脑维修费）。一审法院认定事实：2017年5月，中改双创公司与五女峰公司分别作为甲、乙方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于长春市朝阳区前进大街集产国际项目A3号楼1132号，建筑面积302.22平方米写字间出租给乙方办公使用，房屋年租金10万元，租期自2017年6月1日至2022年6月1日。之后，双方于2017年11月1日另签订《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》一份，约定甲方将位于力旺广场B座1层1132号房屋租赁给乙方使用，面积302.22平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；乙方承诺在其承租范围内，按照甲方与朝阳区政府有关绩效激励之税收补助标准计算，自本协议生效之日起第一个租赁年度内，其区本级留成补助总额按照其承租物业全部单位面积换算应达到每日每平方米2.5元，如区本级留成总额换算值未达到该标准，则乙方承诺于下一个租赁年度开始之日，按照每日每平方米2.5元的税收补助换算值据实核算差额，乙方一次性补齐给甲方上年税收补助的差额部分；乙方于本协议签字之日缴纳给甲方房屋租赁保证金5万元；租赁期限内乙方逾期交付租金，每逾期一日则应按当期应支付的租金总额的1‰（但对于乙方事先与甲方沟通取得同意的除外）支付违约金，逾期支付租金超过三十日，甲方有权解除合同，乙方应在甲方通知解除合同之日起五日内交还该房屋，并按照解除合同时该房屋租金一倍的标准向甲方支付违约金，若上述违约金不足抵付甲方直接经济损失的，乙方还应负责赔偿等。中改双创公司按约定将租赁房屋交付五女峰公司使用。之后，自2018年10月起中改双创公司多次向五女峰公司发出工作联系函，告知五女峰公司支付租金数额及支付时间。2019年5月18日、5月19日，五女峰公司将部分办公用品搬离租赁房屋。2019年5月20日，中改双创公司在租赁房屋门上张贴工作联系函，要求五女峰公司于2019年5月21日17时前支付欠付租金，并迁出租赁房屋，将房屋恢复原状。另查明，五女峰公司于2017年10月23日向中改双创公司交付保证金5万元。一审法院认为，一、中改双创公司与五女峰公司于2017年5月签订《房屋租赁协议》，之后双方又于2017年11月1日签订《力旺广场“中改双创基地／中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》，该合同对于前述协议约定的租赁期限及租金计算方式进行了变更。2017年11月1日签订的合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。结合庭审中改双创公司提供的工作联系函及五女峰公司实际于2017年10月交付物业费用、五女峰公司向中改双创公司交付5万元保证金的情况，双方应按照2017年11月1日合同履行相关义务。二、关于合同解除问题。五女峰公司因租金交付问题与中改双创公司发生纠纷后，于2019年5月18日、5月19日将部分物品搬离租赁房屋，而中改双创公司也于2019年5月20日在租赁房屋门上张帖了工作联系函，告知五女峰公司应于2019年5月21日前交付租金，并迁出租赁房屋，即作出解除合同的意思表示。五女峰公司称2019年5月21日该公司发现租赁房屋门锁被破坏，并拍了照片，即五女峰公司对中改双创公司要求其交付租金，并通知其解除合同知情。故双方于2017年11月1日签订的合同已于2019年5月21日解除。三、关于租金问题。因2017年11月1日合同已明确约定，如第一年度五女峰公司区本级留成总额未达到约定标准，则自下一年度开始之日按每日每平方米2.5元税收补助换算值据实核算差额，一次性向中改双创公司补齐上年税收补助的差额部分。因此五女峰公司应向中改双创公司支付2017年10月1日至2018年9月30日租金272，821.5元（2.5元×302.22平方米×365天－396.63元－2,557.62元）及2018年10月1日至2019年5月20日租金175，287.6元（2.5元×302.22平方米×232天）。五女峰公司已向中改双创公司交付的5万元保证金，应从上述租金中扣除。四、关于违约金。因中改双创公司提供的多份工作联系函均记载，其告知五女峰公司2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金延期至2019年3月31日交纳，因此房租交纳逾期日应自2019年4月1日计算。因双方约定逾期交付租金每逾期一日按应支付租金总额的1‰计算，该违约金约定数额过高，综合全案案情酌定五女峰公司自2019年4月1日起至款项实际支付之日止，按年利率6％标准向中改双创公司支付违约金。因合同明确约定逾期支付租金超过三十日致合同解除，应按房屋月租金的一倍支付违约金，故中改双创公司主张五女峰公司支付违约金45，333元（2.5元×302.22平方米×30天×2），应予支持。五、关于房屋占用费。五女峰公司在庭审中提供的照片可证实租赁房屋门锁破损情况，且中改双创公司称五女峰公司在租赁房屋内的剩余物品被其搬至其他房屋保管，故对中改双创公司主张的房屋占用费，不予支持。关于中改双创公司主张五女峰公司将房屋装修拆除并恢复原状的请求，符合法律规定，应予支持。六、关于五女峰公司主张的损失问题。因本案系五女峰公司未按合同约定向中改双创公司交付租金致双方解除合同，故五女峰公司主张房屋装修费用、搬家费，没有相关依据，不予支持。对于租赁房屋内的剩余物品，五女峰公司与中改双创公司已于2019年11月20日交接完毕。对于其余物品，因五女峰公司未能举证证明其清单中所列物品均存放于租赁房屋内，故对其返还请求，不予支持。关于五女峰公司主张被毁损物品的损失，因五女峰公司除照片外未能提供毁损物品价格及其他相关证据，故不予支持。关于停电损失及电脑维修费用，五女峰公司提供的证人虽可证实2017年5月租赁房屋发生停电，但五女峰公司就此主张因停电致其未能履行与他人签订的合同而赔付损失，并且造成电脑损坏，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、五女峰公司7于本判决生效后立即给付中改双创公司2017年10月1日至2018年9月30日租金272，821.5元及违约金（自2019年4月1日起至款项实际支付之日止，按年利率6％计算），扣除保证金5万元；二、五女峰公司于本判决生效后立即给付中改双创公司2018年10月1日至2019年5月20日租金175，287.6元；三、五女峰公司于本判决生效后立即给付中改双创公司解除合同违约金45，333元；四、五女峰公司于本判决生效后十日内拆除租赁房屋装修，将房屋恢复原状；五、驳回中改双创公司其他诉讼请求；六、驳回五女峰公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,982元、反诉费3,522元，由中改双创公司负担4,301元，五女峰公司负担10,203元。本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，1.关于双方实际履行的是2017年5月签订的《房屋租赁协议》还是2017年11月1日签订的《力旺广场“中改双创基地中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》的问题。从合同签订时间上看，《力旺广场“中改双创基地中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》在《房屋租赁协议》之后；从签订主体上看，《力旺广场“中改双创基地中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》有双方法定代表人和单位的盖章，而《房屋租赁协议》仅有双方单位盖章；从履行情况来看，中改双创公司于2018年9月6日、2018年10月31日、2018年11月15日、2018年11月22日、2019年2月26日发给五女峰公司的五份《工作联系函》，均为关于案涉房屋的税收相关事宜，由五女峰公司一审委托诉讼代理人即公司员工高嵩签收，并非中改双创公司单方出具的文书。原审判决认定双方实际履行的合同为2017年11月1日签订的《力旺广场“中改双创基地中改现代服务业集聚区”写字楼租赁合同》并无不当。2.中改双创公司是否存在侵权行为。五女峰公司主张中改双创公司存在严重侵权行为，未能举证证明具体什么物品存放于租赁房屋内，亦未能提供中改双创公司毁损其物品的价格，五女峰公司应承担举证不能的不利后果。关于停电损失及电脑维修费用，五女峰公司不能提供停电与未能履行与他人签订的合同有何因果关系，亦未能提供因停电造成电脑损坏的修复费用票据，故该上诉请求本院无法支持。3.关于原审程序是否存在严重违法的问题。五女峰公司没有提供证据证明在原审庭审过程中，没有相应的授权手续的中改双创公司的员工参与了质证程序。即便存在此情况，五女峰公司也应提供证据证明，具体哪份证据的质证在程序上不符合法律规定从而影响了原审判决。另外，五女峰公司主张中改双创公司的原法定代表人陈晓明一直未能出庭，导致案件事实不能查明。中改双创公司的原法定代表人陈晓明并非本案当事人，其出庭与否并不影响原审判决。五女峰公司以原审判决违反法定程序为由请求驳回中改双创公司的请求，本院不予支持。综上，五女峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,563.00元，由吉林省五女峰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年六月二十八日书记员 张焕平