湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初960号原告：邹爱华。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告邹爱华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告邹爱华的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹爱华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付回购房屋款406080元；2、判令两被告支付房屋收益款137095元；3、判令两被告支付违约金5132.4元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费；在审理过程中，原告邹爱华变更诉讼请求为房屋收益款包括租金和装修改造折旧款，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。租金的违约金及委托装修折旧款的违约金全部按照百分之一计算，下欠租金及委托装修款时间自2016年3月-2020年5月3日；事实和理由：2014年3月3日原告与另一业主石梅与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第9层917号房，建筑面积56.4平方米，总价为282000元，其中原告出资169200元（60％）。原告于当日一次性支付购房款169200元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告和另一业主石梅与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，委托装修改造款总额为394800元，其中原告出资236880元，原告于当日一次性支付了装修改造款；合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，被告从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15％折旧比例返还给原告，每年35532元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10％的折旧比例返还给原告，每年23688元；自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，由被告一次性划入原告指定银行账户。同日，原告与两被告还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年；租赁期满三年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告必须接受转让。本合同租赁期内第一年、第二年被告支付原告租金每年25380元，第三年至第五年支付原告租金每年16920元；合同第六条约定租赁期满五年后，原告可按房屋原始总价值出让该物业给被告，被告必须接受。从2016年4月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款至2020年5月3日止，共计欠付137095元。按照以上合同约定，自2014年3月3日起至2016年3月3日，被告每年应向原告支付装修改造款和租金共计60912元，二年应付121824元，实付121824元，正常支付；按照以上合同约定，自2016年3月3日起至2020年5月3日止，被告每年应向原告支付装修改造款和租金共计40608元，四年应付169200元（40608÷12×50＝169200），实际付款32105元，少付137095元；根据《委托装修合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1％作为违约金，即987元（23688元÷12×50×1％＝987元）；根据《房屋租赁合同》第十条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的3％作为违约金，即1309.02元（16920元÷12×50×3％＝2115元）。根据《房屋租赁合同》第六条约定，被告应向原告支付该房屋原始总价值千分之五的违约金，即2259.9元（406080×5‰＝2030.4元）。以上违约金共计5132.4元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带清偿责任的诉讼请求。一、回购款及租金支付情况：1、房屋回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告大成酒店公司用于经营并以此获得利益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2、对原告起诉的下欠金额没有异议，因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；3、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2、被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。三、现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，被告无力回购，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记，请求原告放弃回购。若原告执意回购，则原告需先解除房屋上的租赁关系，并解除网签，《房屋回购合同》也明确约定“被告在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款支付给原告”，原告需使交付给被告的房屋达到无权利瑕疵的条件，否则被告无法解除网签，将有损被告的合法权益。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋，请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。四、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购；2、原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据；3、本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。五、原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。六、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；1、原告举证主张被告山水置业公司承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年3月3日，原告邹爱华与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房商品房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告邹爱华与案外人石梅共同购买位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第9层917号房，建筑面积56.4平方米，房款282000元，原告邹爱华占60%。2、2014年3月3日，原告邹爱华及案外人石梅（合同甲方）与被告大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，约定：甲方购买的坐落于张家界市永定区房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥42300元整，其中邹爱华第一年、第二年每年年租金标准为￥25380元；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥28200元整，其中邹爱华第三年至第五年每年年租金标准为￥16920元。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同同时还约定，租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、2014年3月3日，原告邹爱华及案外人石梅（合同甲方）与被告大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告邹爱华和案外人石梅将共同购买的坐落于张家界市永定区房屋，委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造该房屋的装修改造款394800元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于甲方与丙方签定的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥59220元，其中邹爱华第一年、第二年每年委托装修改造折旧款返还款为￥35532元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥39480元，其中邹爱华第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还款为￥23688元。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时还约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4、2014年3月3日，原告邹爱华已按合同约定支付了60%房款169200元及房屋装修款236880元，共计406080元。5、被告大成酒店公司给原告邹爱华支付租金及委托装修改造折旧款共计32105元。截止2020年5月3日被告大成酒店公司下欠原告邹爱华的租金及委托装修改造折旧款137095元［16920元÷12个月×50个月+23688元÷12个月×50个月-已付32105元］，租金的违约金和委托装修改造折旧款的违约金共1371元（137095元×1%）。6、2019年9月15日，案外人石梅向永定区人民法院提交声明书，原告（共同购房人）邹爱华依照《租赁合同》的约定，要求张家界大成山水国际大酒店有限公司回购该房屋。征求声明人意见是否要求优先购买。声明人决定不购买该房屋，共同购买人可以依照《租赁合同》要求回购，也可以转让给其他人。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《声明书》、收据、中信银行流水单等证据证明，本院予以确认。判决的理由和结果原告邹爱华与被告山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》以及原告邹爱华及案外人石梅与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同期满后该房屋仍由被告大成酒店公司租赁经营，双方已形成不定期租赁合同关系。被告大成酒店公司在合同履行过程中，自2016年3月开始未按合同约定向原告邹爱华支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行并承担相应的违约责任。故原告邹爱华要求被告大成酒店公司支付下欠的租金、委托装修改造折旧款及支付违约金理由正当，其诉讼请求本院予以支持。从原、被告双方签订的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及由被告回购房屋为目的。原告邹爱华与被告大成酒店公司、山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。该条款系附期限的民事行为，现租赁期已满五年，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原告邹爱华要求被告大成酒店公司按房屋原始总价值回购房屋，由大成酒店公司支付房屋回购款，符合合同约定，该请求本院予以支持。因原告邹爱华未提交合同期满后书面申请请求被告大成酒店公司回购房屋的相关证据，故原告邹爱华请求被告大成酒店公司支付房屋原始总价值千分之五的违约金，理由不充分，该项请求本院不予支持。关于被告山水置业的责任问题，因《房屋租赁合同》并且未约定山水置业公司对房屋回购款为大成酒店公司提供担保和付款责任，故原告邹爱华要求被告山水置业公司与被告大成酒店公司共同支付回购房屋款的理由不当，该项请求本院不予支持。两被告辩称因新冠肺炎疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠肺炎疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持，本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告邹爱华租金69090元（70500元-1410元/月×1个月）。被告大成酒店公司应向原告支付下欠的租金及委托装修改造折旧款135685元（69090元+98700元-32105元）及违约金1357元（135685元×1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹爱华房屋回购款406080元。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告邹爱华支付租金及委托装修改造折旧款共计135685元（计算至2020年5月3日），支付违约金1357元。三、驳回原告邹爱华的其他诉讼请求。案件受理费9284元，适用简易程序减半收取4642元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年六月二日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。