内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书  （2020）内05民终783号 上诉人（原审被告）：郝某，住内蒙古自治区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古旗特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡某，住内蒙古自治区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：苏某，内蒙古大尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于某，住内蒙古自治区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：付某，辽宁正直律师事务所律师。 上诉人郝某因与被上诉人胡某、于某所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2019）内0525民初6131号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 郝某上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，重新审理此案并依法改判；2.由被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：一、一审法院推断上诉人在签订房屋买卖合同后未对涉案房屋的实际使用状态进行查看，认定上诉人与宏基公司、于某恶意串通，从而认定上诉人的买卖行为无效是错误的。上诉人对涉案房屋有人使用的状态是了解的，也向于某询问过，于某的答复是租出去了，这一点庭审时于某的代理人是认可的。胡某在起诉的前一天其代理人还给于某制作了询问笔录，于某两次庭审又拒不出庭，而是在庭审后针对将房屋出售给胡某的情况上诉人是否知情的问题做了与其代理人截然相反的陈述，对于如此重要的情节两人陈述如此悬殊，一审法院也没有要求其给出任何合理解释，代理人只是轻描淡写的说是庭审后跟当事人核实的结果，这么重要的问题开庭前当事人与代理人怎么可能不确认，而且如果没有确认，在法庭调查时代理人可以对此事不清楚，怎么可能非常明确的表示当时跟上诉人说的就是涉案房屋租出去了，基于此，上诉人认为有理由相信胡某与于某是恶意串通，损害上诉人的合法权益。二、一审法院以上诉人签订的房屋买卖合同是在还款日期前签订的，名为买卖实为借贷，从而认定为无效合同是错误的。虽然上诉人在签订房屋买卖合同时该房屋是以买卖的形式抵押给上诉人的，但随着以房抵债协议的签订，双方的借贷关系已经转化为了买卖关系，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号第44条、《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第9条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第17条的规定以及2016年12月28日最高院发布的72号指导案例的裁判结论，以房抵债行为是合法有效的。三、一审法院认定宇华公司与上诉人签订的以房抵债协议，但宇华公司无权处分涉案房屋，上诉人办理房产证的基础不合法，故涉案房屋物权未发生转移是错误的。以房抵债协议并不是上诉人与宇华公司签订，而是与宇华公司、于某、高秀艳三方签订的，一审法院又认定于某是挂靠宏基公司资质开发的楼盘，是涉案房屋的实际所有权人，那么于某就有权利处分涉案房屋，上诉人当然取得了涉案房屋所有权。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条判决确认涉案房屋所有权归胡某是错误的，按照该法律规定，如出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同，买受人应当请求法院确认该买卖合同无效。也就是说即使上诉人与于某真实存在恶意串通，胡某也应当请求确认双方的合同无效，而不能直接确认房屋所有权，而且本案情形还不符合该法律条文的规定，上诉人不但签订了买卖合同，并且已经办理不动产权证书，实际上已经取得了涉案房屋的所有权。综上所述，一审法院在此判决书中对此案事实认定不清，采信证据错误，适用法律不当，导致作出的一审判决错误。补充上诉意见：1.一审法院在事实认定上采用双重标准，在认定胡某与于某的买卖关系时以于某是挂靠宏基公司资质开发为楼盘所有权人为理由从而认定二者之间的买卖行为有效，而在认定上诉人与于某之间的以房抵债协议效力时又以于某无权处分为由认定无效。2.如果胡某与于某之间的买卖行为是真实的，那么于某就是典型的一房二卖。要说恶意也是于某恶意。上诉人不可能与于某串通损害自己的利益。有以下几点可以明确：1.于某在上诉人处借款是从2012年至2015年期间陆续借的，如果按于某所说或一审法院认定已经告诉上诉人该房屋已经出售的情况，上诉人怎么可能在明知抵押物已经出售的情况下还陆续借钱给于某。2.直到现在于某名下还有其他房产，如果上诉人明知涉案房屋出售，为什么不换成其他房产。3.以房抵债协议中约定了5套房屋，除了涉案房屋以外的4套中也有2套是在以房抵债协议履行之前被于某出租，也是他人使用状态，但是现在这4套房屋也都已经按以房抵债协议履行完毕。 胡某辩称，上诉人上诉请求不成立，不符合法律的规定。根据物权法十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，即不动产权属证书只具有推定的证据效力，而不是实际的权利所属，郝某提交的房产登记证只是权利的外在表现形式，与实际权利状态并不完全吻合，是可以举证推翻的。综观本案案情，根据上诉人郝某原审答辩以及被上诉人于某的询问笔录，可以证明诉争房屋是于某以抵押的方式让与给了郝某，并且约定了还款条件，当于某未能还款，郝某即享有房屋所有权是郝某的一厢情愿，房屋形式上登记在了郝某名下，实际没有产生任何的权利变动，郝某以不还钱即所有权归其所有的主张是无效的。全国法院民商事审判会议纪要（九民会议纪要）71条做了充分的详解，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。根据原审庭审调查可得知，郝某与于某之间是借贷关系。于某将诉争房屋实质上以抵押的方式抵押给了郝某，显然是名为买卖实为借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定不难推定我国立法精神，还原基础事实，契约自由，平等保护，诚实信用，公序良俗等民商事审判基本原则，树立请求权基础思维，逻辑和价值相一致思维，维护当事人利益。那么可以判断该抵押行为无效，从无效的抵押行为衍生的所有权登记行为自然无效。郝某自身明知该房屋被答辩人实际占有，从庭审调查得知，郝某从未上涉案房屋进行探查，对房屋形态完全不了解的情况下直接购买房屋这不符合常理，同时有悖于正常的交易习惯，涉案房屋在答辩人购买后房门都已经被更换成窗户了，外部以及内部形态已经发生巨大变化，就算郝某抵顶过来房屋，难道不会对所顶账过来的房屋进行基本的探查吗？显然，从郝某的种种行为看，郝某对答辩人购买获得房屋的事实是明知的。所谓的租赁房屋难道就可以对房屋进行全面的改变吗？答辩人对房屋不是简简单单的装修，两个房子已经合为一处，两个门变成一个门，内部墙面全部打通，客观上看显然就是一处房子。上诉人郝某如何分辨哪一处是诉争的房屋。显然，这一切更符合答辩人的陈述，而不符合郝某的辩解。根据民诉法解释105条的规定，本案中，已经非常明确，于某和郝某之间是借贷关系，于某在无权处分的情形下，将涉案房屋抵押给了郝某，郝某2019年7月份，第一次找到答辩人时，仍然称只要于某还钱，她就不要房子，进一步说明，郝某与于某之间的债权债务关系并未实际消灭，仍处于持续状态。以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。郝某所认为的不还钱房子即归其所有的观点显然是无效的。于某与郝某之间形成的任何形式的合同侵害了答辩人的合法利益均属无效。根据答辩人当庭的陈述，提交的证据足以证明，答辩人才是诉争房屋真正的权利人，应当否定郝某出具的不动产权属证书记载的权利人的权利。补充意见中关于提出的诸多假设和其他情形这种假设在本诉讼中不能成立的。本案事实在原审法院已经查清，请求维持原判。 于某辩称，我国目前的法学理论不支持推理，推理只用刑事案件，本案的涉案房屋存在一房二卖的行为，于某不承认恶意串通，作为非法律工作的自然人不能够充分理解其民事行为的法律意义，当时一房二卖是急于还清债务。请求法院公平裁判。 胡某向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于××旗房屋归原告所有；2.二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年被告于某挂靠宏基公司开发建设××华城小区，并独立承担××华城小区对外的一切民事责任。2012年5月14日，原告胡某通过被告于某从宏基公司处购买位于××旗两处商业楼（房号分别为：010111号、010112号，建筑面积均为140.56㎡），总房款共计1,152,500元。双方协商，首付为550,000元，剩余房款602,500元以分期付款的方式给付，利息为月息0.008元，以600,000元计息，2,500元不计息；付款期限为5年，2012年5月14日-2017年5月14日止。协议还约定，在原告付清房款后，被告于某协助原告办理房产证。原告胡某在被告于某交付房屋后将所购买的两处楼房打通，并将其中一处楼房的门改变为窗户，将两处楼房合为一处。2012年5月份装修完工后，原告一直用上述房屋经营“×之湾”旅店。后原告按月偿还房款，宏基公司、宇华公司、王艳琴分别为原告出具了收据。2017年5月14日，原告已还清全部房款1,296,400元，宏基公司出具证明一份，证明胡某在××华城小区购买的两处商业楼（房号为：010111号、010112号）房款的本息全部还清，共1,296,400元。被告于某于2017年协助原告办理了其中一处010111号商业楼的不动产权证[不动产权证号为：（2017）××旗不动产权第XXXX号]。 另查明，2012年至2015年期间，被告于某陆续向被告郝某借款5,750,000元，其中双方以签订房屋买卖合同的方式用涉案房屋作为抵押财产，于2013年7月18日，被告于某作为宏基公司的代理人与被告郝某签订商品房买卖合同。2018年6月20日，宇华公司与郝某签订以房抵债协议书，因2015年8月19日、2015年10月21日、2015年12月3日宇华公司与郝某签订三份借款合同，宇华公司共向郝某借款合计5,750,000元，截止到2018年6月20日尚欠本息合计9,190,000元。因宇华公司到期未能清偿，故宇华公司将位于通辽市××旗商业楼一套、通辽市××旗×××镇清河路西、振兴街路南××华城南区商业楼四套（五套房产总面积为：1,265.21㎡，单价6,000/㎡，合计7,590,000元）抵顶借款7,590,000元，剩余1,600,000元，宇华公司为被告郝某出具借据一枚。2019年5月27日，被告郝某就涉案房屋办理了不动产权证书[不动产权证号为：蒙（2019）××旗不动产权第XXXX号]。 一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，2011年5月12日宏基公司委托被告于某负责××华城小区项目开发建设事宜，并独立承担××华城小区对外的一切民事责任，实际上被告于某是借用宏基公司的资质开发此楼盘，属于挂靠行为，被告于某是此楼盘的所有权人。2012年5月14日，被告于某与原告胡某签订购房分期付款协议，将位于××华城北区010111号、010112号商业楼卖给原告胡某，并已实际交付使用，原告胡某已经将全部房款付清，故原告胡某与被告于某签订的购房分期付款协议合法有效。被告于某在收取原告胡某房款后，宏基公司仍配合被告郝某办理不动产权证书，被告郝某在签订完房屋买卖合同后，并未对涉案房屋的实际使用状态进行查看，宏基公司、于某、郝某之间恶意串通，损害了原告胡某的合法权益。因被告于某向被告郝某借款，口头约定用涉案房屋作为抵押财产，并于2013年7月18日与宏基公司签订的商品房买卖合同，该份合同是在还款日期前签订的，该合同名为买卖实为借贷，其系无效合同。后宇华公司与被告郝某签订以房抵债协议书，约定涉案房屋抵顶给被告郝某，被告郝某虽已办理不动产权证书，但因涉案房屋系宏基公司开发，宇华公司无权处分涉案房屋，被告郝某办理不动产权证书的基础不合法，故涉案房屋的物权未发生转移。综上，原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：确认位于××旗房屋归原告胡某所有。案件受理费100元，减半收取50元，由二被告平均负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审新出示2015年10月21日向于某转账记录一共是2枚，证明郝某不知道于某将房屋出售的事实。胡百岁质证后认为，对于证据的真实性、合法性、关联性均有异议。从上诉人的陈述中看出与于某与郝某之间有多笔的债务往来，并且于某向郝某抵顶了5套房屋的事实，具体该笔债务的产生以哪一处房屋抵顶不清楚，恰恰证明答辩人的陈述。郝某曾经亲口陈述于某只要还上钱就不向答辩人索要房屋。不能证明上诉人所要的证明问题。于某质证后认为，对于二审新证据无异议，对于证明问题有异议，上诉人与于某以房顶债行为之前有过沟通，房屋存在外卖另一被上诉人。审查后认为，对于上诉人提交的向于某两张转账记录的真实性予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案中于某是以宏基公司的资质开发××华城小区，于某与胡某签订购房分期付款协议，将位于××华城北区010111号、010112号商业楼出售给胡某并交付，胡某以分期付款的方式给付房款，故胡某与于某签订的购房分期付款协议合法有效。于某于2017年协助胡某办理了其中一处010111号商业楼的不动产权证、010112号商业楼没有办理不动产权证。于某向郝某借款，并于2013年7月18日与宏基公司签订的商品房买卖合同，该份合同按照郝某的陈述是为借款作担保而签订的商品房买卖合同。2018年6月20日于某及妻子高某、奈曼旗宇华房地产开发有限公司法定代表人于某与郝某签订以房抵债协议书将涉案房屋（010112号商业楼在内）的五套房产抵顶了欠郝某的部分欠款，2019年5月27日郝某办理了010112号商业楼的不动产权证书，即本案争议房屋现已登记在郝某名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于本案争议房屋已经办理了产权登记，并登记在上诉人郝某的名下，即本案的上诉人郝某已经获得了争议房屋的所有权，被上诉人胡某主张争议房屋归其所有，缺乏法律依据。原审认定宏基公司、于某、郝某之间恶意串通，郝某办理不动产权证书的基础不合法，涉案房屋的物权未发生转移不当，予以纠正。 综上所述，郝某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2019）内0525民初6131号民事判决； 二、驳回被上诉人胡某的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人胡某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 景 国 审 判 员 包 永 春 审 判 员 朱 秀 峰 二〇二〇年六月九日 书 记 员阿拉德日吐