辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1000号上诉人（原审被告）：沈阳瀚博房地产开发有限公司，住沈阳市沈北新区。法定代表人：马英，系该公司经理。委托诉讼代理人：霍佳睦，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区。负责人：张北阳，该分行行长。委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。原审被告：王伟帅，男，1984年8月15日出生，汉族，住址内蒙古赤峰市。原审被告：万丽红，女，1982年8月2日出生，汉族，住址内蒙古赤峰市。原审被告：王思东，男，1970年5月16日出生，汉族，住址内蒙古赤峰市。原审被告：于海玲，女，1970年9月20日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。上诉人沈阳瀚博房地产开发有限公司因与被上诉人中信银行股份有限公司沈阳分行、王伟帅、万丽红、王思东、于海玲金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳瀚博房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初2890号民事判决，依法改判上诉人不承担连带保证责任或发回重审。事实和理由：上诉人作为开发单位，已完成商品房买卖合同中约定的义务，案涉房屋已符合办理房屋产权证的条件，上诉人无法强制购房者办理房屋产权证，购房者迟迟不办理房屋产权证并非上诉人造成，上诉人没有过错，因此上诉人的保证责任已经消灭，被上诉人中信银行完全可以就抵押房产优先受偿，再向借款人追责。中信银行股份有限公司沈阳分行辩称，根据三方签订的借款合同第11条规定，上诉人同意自贷款发放之日起至王伟帅、万丽红取得抵押物的房屋所有权证并办妥以被上诉人中信银行为抵押权人的他项权证期间，对王伟帅、万丽红在贷款项下应付款项承担连带保证责任，故一审判决认定事实正确。原审被告王伟帅、万丽红均辩称，对一审判决没有异议。中信银行股份有限公司沈阳分行向一审法院起诉请求：1.判令解除中信银行股份有限公司沈阳分行与王伟帅、万丽红、王思东、于海玲于2015年3月20日签订的《中信银行个人借款合同》；2.王伟帅、万丽红、王思东、于海玲偿还中信银行股份有限公司沈阳分行贷款余额380,218.44元，逾期利息3983.76元，罚息46.96元，总计384,249.16元（以上款项暂计算至2019年1月13日，2019年1月14起按照合同约定计算利息、罚息至贷款还清之日止。判决生效后延迟给付的，按民事诉讼法第253条规定执行）；3.中信银行股份有限公司沈阳分行对王伟帅、万丽红名下的位于沈阳市沈北新区（3门），建筑面积为156.28平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令沈阳瀚博房地产开发有限公司承担连带责任，判令王伟帅、万丽红、王思东、于海玲、沈阳瀚博房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用及中信银行股份有限公司沈阳分行实现债权的其他全部费用。事实和理由：1、2015年3月20日，中信银行股份有限公司沈阳分行（贷款人、抵押权人）与王伟帅、万丽红（借款人、抵押人）、王思东、于海玲（共同借款人）、沈阳瀚博房地产开发有限公司（保证人）签订了《中信银行个人借款合同》，编号：154507号，合同约定借款金额为人民币53万元，贷款期限从2015年3月20日至2025年3月20日止；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。本合同贷款利率为以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮30%，即本合同的贷款利率为7.67%。合同第8.3款约定：借款人违反本合同约定逾期归还贷款的，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。从逾期之日起，按照罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。2、王伟帅、万丽红以登记在其名下的位于沈阳市沈北新区（3门），建筑面积为156.28平方米的房产提供抵押担保，并于2015年3月24日在沈阳市房产产权登记发证中心办理了登记机关为该房产办理了预购商品房抵押权预告登记。（沈房预中心字第××号）。合同第11.4款约定本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息罚息、复利、违约金…及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费…公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。3、合同第17条约定：借款人发生下列情形之一即视为已发生违约事件：借款人未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的……一旦发生本约定的违约事件时，贷款人有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。贷款人为实现债权及担保权利而支付的所有费用，均由王伟帅、万丽红、王思东、于海玲承担。贷款人有权按照合同约定选择以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，请求人民法院拍卖、变卖抵押物，依照本协议约定的纠纷解决方式按法律程序实现抵押权。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。4、2015年3月25日，中信银行股份有限公司沈阳分行按照合同约定向王伟帅、万丽红发放了贷款本金，到期日为2025年2月25日，截至2019年1月13日，逾期还款84天。王伟帅、万丽红尚拖欠贷款本金贷款余额380,218.44元，逾期利息3983.76元，罚息46.96元未还。现根据《中信银行个人借款合同》的约定，请求解除双方签订的合同，提前偿还全部借款余额、利息、罚息等相关费用，对抵押物行使抵押权，沈阳瀚博房地产开发有限公司承担连带责任。一审法院认定事实：2015年3月20日，中信银行股份有限公司沈阳分行与王伟帅、万丽红、王思东、于海玲、沈阳瀚博房地产开发有限公司签订了《中信银行个人借款合同》，编号：154507号，合同约定借款人为王伟帅、万丽红，共同借款人为王思东、于海玲，借款金额为人民币53万元，贷款期限从2015年3月20日至2025年3月20日止；借款用于购买商品房预告登记在王伟帅、万丽红名下位于沈阳市沈北新区（3门）建筑面积为156.28平方米房屋，王伟帅、万丽红用该预购房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2015年3月24日在沈阳市房产产权登记发证中心办理了登记机关为该房产办理了预购商品房抵押权预告登记（沈房预中心字第××号，该证件记载：抵押登记期间为2015年3月20日至2025年3月20日，该房屋在办理商品房转移登记的同事设立抵押权；抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》）；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。本合同贷款利率为以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮30%，即本合同的贷款利率为7.67%。合同第8.3款约定：借款人违反本合同约定逾期归还贷款的，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。从逾期之日起，按照罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。沈阳瀚博房地产开发有限公司对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至借款人取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以贷款人为抵押权人的他项权证期间借款人在个人房产按揭贷款项下对贷款人的全部应付款项，向贷款人提供连带责任保证担保。在担保阶段，如借款人未能依照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划相应的款项。保证期间为担保阶段届满之日起两年。合同第11.4款约定本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息罚息、复利、违约金…及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费…公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。合同第17条约定：借款人发生下列情形之一即视为已发生违约事件：……借款人未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的……一旦发生本约定的违约事件时，贷款人有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。贷款人为实现债权及担保权利而支付的所有费用，均由王伟帅、万丽红、王思东、于海玲、沈阳瀚博房地产开发有限公司承担。贷款人有权按照合同约定选择以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，请求人民法院拍卖、变卖抵押物，依照本协议约定的纠纷解决方式按法律程序实现抵押权。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。2015年3月25日，中信银行股份有限公司沈阳分行按照合同约定向王伟帅、万丽红发放了贷款本金。截至2019年1月13日，逾期还款84天。王伟帅、万丽红尚拖欠贷款本金贷款余额380,218.44元，逾期利息3983.76元，罚息46.96元未还。一审法院认为，案涉《中信银行个人借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务，中信银行股份有限公司沈阳分行依约履行了贷款义务，王伟帅、万丽红未按合同约定的时间履行还款义务，在一审诉讼期间王伟帅、万丽红也未积极履行逾期还款义务，已构成违约，应承担违约责任，故中信银行股份有限公司沈阳分行请求解除《中信银行个人借款合同》，王伟帅、万丽红、王思东、于海玲偿还全部贷款本金及逾期利息、逾期罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于中信银行股份有限公司沈阳分行提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，中信银行股份有限公司沈阳分行仅办理了预购商品房抵押权预告登记，房屋未办理产权登记及抵押权他项权利证，在一审判决债务执行期间中信银行股份有限公司沈阳分行可依据预购商品房抵押权预告登记权利依法主张相应权利，但请求对该房屋优先受偿权缺乏依据，不予支持。王伟帅、万丽红尚未取得涉案贷款抵押担保房屋不动产产权证，该房屋仍处于预购商品房抵押权预告登记期间，根据《中信银行个人借款合同》约定，沈阳瀚博房地产开发有限公司只有在王伟帅、万丽红取得涉案预告抵押登记房屋不动产产权证时才免除其保证责任，故对沈阳瀚博房地产开发有限公司在王伟帅、万丽红取得涉案预告抵押登记房屋不动产产权证前，对王伟帅、万丽红、王思东、于海玲涉案债务继续承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中信银行股份有限公司沈阳分行与王伟帅、万丽红、王思东、于海玲于2015年3月20日签订的《中信银行个人借款合同》；二、王伟帅、万丽红、王思东、于海玲于本判决生效后10日内，一次性偿还中信银行股份有限公司沈阳分行截止2019年1月13日拖欠的借款本金380,218.44元、逾期利息3983.76元、罚息46.96元，2019年1月14日起至欠款付清之日止的利息、罚息，按合同约定计算；三、沈阳瀚博房地产开发有限公司在王伟帅、万丽红取得位于沈阳市沈北新区（3门）房屋不动产产权证前对本判决第二项判决义务承担连带保证偿还责任；四、驳回中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。案件受理费7063.00元，保全费2442.00元，由王伟帅、万丽红、王思东、于海玲承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中信银行股份有限公司沈阳分行与王伟帅、万丽红、王思东、于海玲、沈阳瀚博房地产开发有限公司签订的《中信银行个人借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。按照合同约定，沈阳瀚博房地产开发有限公司对案涉借款承担连带责任保证的期间为案涉贷款发放之日起至王伟帅、万丽红取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以中信银行股份有限公司沈阳分行为抵押权人的他项权证期间，合同中未有沈阳瀚博房地产开发有限公司免除相应保证责任的特别约定。本案中，王伟帅、万丽红未取得案涉抵押房产的所有权证，亦未办妥以中信银行股份有限公司沈阳分行为抵押权人的他项权证，沈阳瀚博房地产开发有限公司承担的保证责任仍处在保证期间，故应向中信银行股份有限公司沈阳分行承担连带保证责任。沈阳瀚博房地产开发有限公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，沈阳瀚博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7063元，由上诉人沈阳瀚博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯杨审判员  葛钧审判员  刘波二〇二〇年六月二十九日法官助理张加磊书记员胡明明本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。