呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异103号案外人：郝某，男，住呼和浩特市。申请执行人：杨晋明，男，住呼和浩特市。被执行人：贾淑英，女，住呼和浩特市。被执行人：姜峰，男，住呼和浩特市。本院在执行申请执行人杨晋明与被执行人贾淑英、姜峰民间借贷纠纷[案号：（2019）内0105执624号]一案中，案外人郝某向本院申请依法中止对位于呼和浩特市××区房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，我于2020年1月13日收到你院作出的公告，你院依照（2019）内0105执624号之一执行裁定书查封了我购买的呼和浩特市××区房一套，现我向你院提出执行异议申请。2018年11月24日，我与被执行人贾淑英、姜峰签订了《房地产买卖合同》，由我购买贾淑英、姜峰名下的位于呼和浩特市××区房一套，建筑面积为144平方米，总价款88万元。合同签订后我将88万元全部交付于被执行人贾淑英、姜峰，他们夫妻二人给我出具了收款收条。被执行人将房屋交付于我居住近二年有余。在我居住期间，对家里添置了大量的家具。从我入住后产生的物业费、取暖费、电费、水费、燃气费等费用一直由案外人在交纳。2020年1月13日，我看见你院作出的公告，得知是申请执行人杨晋明与姜峰、贾淑英因民间借贷纠纷一案，杨晋明申请查封的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，我购买房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且我在本案中并无过错，并支付了全部的价款，实际占有居住该房屋，另外该保全查封均发生在我购买房屋之后，我是善意的第三人，故人民法院不得查封、拍卖该财产。同时，根据《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，我根据客观事实及法律规定向你院提起执行异议申请，请求你院考虑我是善意的第三人且是弱势群体，保护交易安全，依法中止对位于呼和浩特市××区房屋的查封。杨晋明称，一、本院查封呼和浩特市赛罕区税苑小区20号楼5单元4层401室是合法的查封行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，不违反法律规定。郝某没有证据证明其在买卖中没有过错，其不属于善意第三人。二、法院查封的案涉房屋系二被执行人的房屋。2016年5月22日被执行人借钱时抵押给了我，因房屋建设手续问题不能办理登记。在诉讼期间，二被执行人将抵押给我的房屋串通买卖，郝某购买设定抵押且涉诉的房屋的行为是不合法的，有重大过错，不具有善意，是恶意买卖行为。我于2018年8月起诉二被执行人后，你院于2018年11月28日作出（2018）内0105民初7783号民事判决，判决二被执行人履行给付义务。在诉讼期间郝某与二被执行人在判决下达前4天签订《房地产买卖合同》时，郝某应当知道买卖的房屋已经涉诉的事实，是恶意规避履行生效判决执行的违法行为。郝某没有一次性交付88万元购房款给二被执行人，二被执行人于《房地产买卖合同》签订当日出具的收款收条，出具时间2018年11月24日，收条内容“今收到郝某买房款现金捌拾捌万元整”。与郝某提交法院的执行异议申请证据目录中表述分几次提款将88万元购房款支付给姜峰、贾淑英相矛盾，不能证实郝某交付过全部购房款。郝某提交的短信截屏内容不完整，内容来源不明，银行流水没有收入来源，不能排除二被执行人打款给郝某制造流水假象的可能性，其中2018年11月15日转账给姜峰的5万元，是在签订房地产买卖合同之前，只能证实郝某与姜峰有资金往来，不能证实该笔支付的款项是购房款，其他支取款项也是如此。三、被执行人将房屋交付于案外人居住二年有余没有证据证实。常住居民的认定是由户口管理机关认定，物业公司不是法定的常住居民认定机关，其认定不具有合法性。提交的物业费、电费、有线电视费等缴费凭证，其户名均是姜峰，其不能证明郝某是涉诉房屋权利人。内蒙古悦榕智胜物业服务公司于2019年12月1日出具的收据，载明收到20-5-401（姜峰）房屋费用，后涂改成郝某，不具有真实性，上面的交款人不能证明交款人就是房屋权利人。综上，郝某没有证据证实已经支付涉案房屋全部价款，并实际占有。根据相关法律规定，请求法院依法驳回郝某的请求，继续本案的执行，维护我的合法权益，维护法律的权威。本院查明，申请执行人杨晋明与被执行人贾淑英、姜峰民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2018）内0105民初7783号民事判决，判决的主要内容为：被告姜峰、贾淑英于本判决生效之日起十五日内，共同偿还原告杨晋明借款本金300000元并支付截至2016年5月22日的利息60000元，2016年5月23日至还清本金之日止的利息以尚欠本金为基数，按年利率24%计算。因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人于2019年1月11日向本院申请强制执行。本院于2019年6月20日作出（2019）内0105执624号执行裁定，裁定的内容为：一、查封被执行人贾淑英位于××区（产权证号：呼房权证玉泉区字第2013114357）；二、查封期限为三年。本院于2019年6月20日作出（2019）内0105执624号之一执行裁定，查封被执行人姜峰、贾淑英位于呼和浩特市××区，查封期限为三年。本院于2020年1月13日作出公告，公告:本院依据（2019）内0105执624号之一执行裁定书查封被执行人姜峰、贾淑英位于呼和浩特市××区房屋一套。查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分，有关部门不得办理财产转移手续。违者本院将依法追究法律责任。限被执行人姜峰、贾淑英于本公告之日起一个月内履行民事判决书确定的义务，否则，本院将依法进行评估拍卖。另查明，2016年5月22日，姜峰与杨晋明签订《借款协议》，协议约定：一、姜峰自愿用位于××苑东户房屋做抵押向杨晋明借款；二、借款期限为一年，借款金额起始时间以借条为准，利息为日息2%。贾淑英、姜峰与郝某于2018年11月24日签订《房地产买卖合同》，合同约定：一、贾淑英、姜峰自愿将坐落于呼和浩特市××区的房屋，建筑面积144平方米出售给郝某；二、全部房价款总计人民币捌拾捌万元整；三、如郝某所购房屋以后可以办理房产证时，贾淑英、姜峰应予以积极配合，但相关费用由郝某自行负担。2018年11月24日，收款人贾淑英、姜峰出具收条，内容：今收到郝某买房款现金捌拾捌万元整。案外人提供的中国银行交易流水明细清单，载明：郝某于2018年11月15日通过ATM向姜峰账户转账伍万元。2020年1月15日，巧报镇税苑社区居委会出具证明，证明：兹有我管区居民郝某，现居住于××区户，为我辖区常住居民，特此证明。另有案外人提供的物业费、供热费、电费、燃气费、测绘费等缴费凭证在案佐证。呼和浩特市不动产登记中心出具的不动产登记证明查询，载明：经查询姜峰名下无房屋登记记录，贾淑英名下有位于××区房屋一套。本院认为，根据《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第一款第六项规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证明的”。本案，被执行人姜峰、贾淑英在自身未依法取得房屋产权证书的情况下，又出卖于案外人不符合法律规定。案外人郝某提出的异议请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人郝某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇二〇年六月二十二日书 记 员 李 娜