北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终5161号上诉人（原审原告，反诉被告）：王军，男，1984年12月4日出生。被上诉人（原审被告，反诉原告）：高延波，男，1963年3月30日出生。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈彤，女，1967年4月22日出生。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王杰，北京市元坤律师事务所律师。原审第三人：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区。法定代表人：赵德军，经理。委托诉讼代理人：赵红霞，女，该公司经理。上诉人王军因与被上诉人髙延波、陈彤、原审第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初8749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持王军的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由高延波、陈彤承担。事实和理由：1.房屋买卖合同中并非本人签字，对第12条补充协议不认可；2.即使认为涉案房屋买卖合同有效，第12条补充协议也仅仅是适用公积金贷款，不适用于商业贷款；3.双方曾经共同办理加急贷款手续，表明双方通过行为的方式修改了第12条补充协议中尾款到位时间的约定。髙延波、陈彤辩称，同意一审判决，不同意王军的上诉请求。汇通公司述称，同意一审判决。王军向一审法院起诉请求：1．判令髙延波、陈彤继续履行合同，将涉案房屋物理交付给王军，协助王军办理房屋的购房贷款手续及房屋过户手续；2．判令高延波、陈彤向王军支付自2017年2月5日至实际过户之日止的逾期过户违约金（以房屋总价款740000元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为75258.00元）；3．判令高延波、陈彤向王军支付自2017年2月5日至实际交付之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款740000元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为75258元）；4．判令高延波、陈彤向王军支付自2017年5月2日至实际迁出户口之日止的逾期迁户违约金（以房屋总价款740000元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为56166元）；5．判令高延波、陈彤赔偿王军贷款手续费8000元；6．判令高延波、陈彤赔偿王军租房损失72000元；7．判令高延波、陈彤赔偿王军物业费损失372.7元；8．高延波、陈彤承担本案诉讼费。以上费用合计287054.7元。一审法院认定事实：王军与案外人杨××原系夫妻关系，二人已于2016年8月23日协议离婚。陈彤与高延波系夫妻关系。2016年8月20日，陈彤、高延波（甲方）、杨××（乙方）、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（丙方居间方）签订《房屋定购协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：第一条甲方房屋位于北京市房山区×××1号①-14，房产证号：房更成字第XXXX号，房屋产权人：高延波，房屋建筑面积为44.06平方米。第四条甲、乙双方同意房屋成交价格合计人民币柒拾肆万元整（740000元）。此价格包括房价款、该房屋的公共维修基金的余额、附属设施、设备、装饰、装修、不可移动物品等。该成交价格不包括办理产权权属转移登记手续时发生的各项费用。第七条甲、乙双方约定采取以下第C种付款方式交易：所有钱款按照北京市资金监管相关规定放入资金监管账户；申请住房公积金贷款，拟定贷款额伍拾叁万元整（530000元）。乙方按资金监管流程向甲方支付首付款贰拾壹万元整（210000元）（已付定金转为房款由甲方存入资金监管账户），并于接到银行过户通知3日内，甲乙双方办理权证转移登记手续。甲乙双方完成网上《北京市存量房屋买卖合同》签约后的三个工作日内办理银行贷款手续，如遇特殊情况，甲、乙、丙三方协商。约定于待全款到位三日之内，甲方将房屋交付乙方使用并进行物业交割。第十条（一）逾期交房责任除不可抗力外，甲方未按照本合同约定期限和条件将该房屋交付给乙方的，按照逾期时间，分别处理（A和B不做累加）：A、逾期在15日之内，自约定交房期限之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付总房价款万分之三的违约金（于房屋实际交付之日起三日内支付），合同继续履行；B、逾期超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达7日内退还全部已付房款、双倍返还定金，并向乙方支付房价款20％的违约金，期间产生的所有费用由甲方承担。（二）逾期付款责任乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（A和B不做累加）：A、逾期在15日之内，自约定付款期限之日起至实际交付之日止，乙方按日计算向甲方支付总房价款万分之三的违约金（于房屋实际付款之日起三日内支付），合同继续履行；B、逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除通知送达7日内向甲方支付房价款20％的违约金，期间产生的所有费用由乙方承担。甲方退还乙方全部已付房款。第十二条甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：甲乙双方一致同意1．乙方承诺在该房屋进行网上签约时将除资金监管外的剩余首付款一次性支付于甲方。2.于网上签约当天确定尾款的到位时间，尾款的到位时间于网上签约30个工作日内。3.甲方同意乙方将其公积金贷款改为商业贷款。2016年8月20日，案外人杨××（王军前妻）支付陈彤房屋定金2万元。2016年10月9日，杨××通过银行转账支付高延波房屋首付款19万元。2016年11月14日，双方将《协议》中的买受方变更为王军，并于当日完成网上《北京市存量房屋买卖合同》签约。庭审中高延波、陈彤当庭认可同意将王军变更为房屋的买受人。2017年1月20日，王军称房屋贷款已经审批完成，高延波未配合办理房屋过户手续。2017年2月6日，高延波曾向法院起诉请求解除合同，后撤诉。庭审中，王军称在双方约定的尾款到位时间之前高延波配合其到兴业银行大兴××支行进行了“加急贷款”，此行为表示高延波以实际行动变更了原合同约定的尾款到位时间。法院多次联系并致函兴业银行大兴××支行，其对法院询问的“王军与高延波是否于2016年12月26日签署了房屋买卖贷款事宜的相关文件”未给予明确答复且未向法院寄送相关文件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人依照合同法的相关规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，合同双方以补充协议的形式将支付房屋买卖合同尾款的方式由公积金贷款变更为商业贷款，约定“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”，后王军称双方又办理了“加急贷款”，以实际行动变更了“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”的约定，但其未提交充分证据予以证明，且根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方对于房屋尾款到位时间再次变更并无明确的约定，故原补充协议中的“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”的条款依然有效，据此尾款到位时间应为2016年12月26日之前，庭审中王军自认贷款完成时间为2017年1月20日，晚于双方在补充协议中约定的时间，该行为构成违约，故对其要求继续履行合同、赔偿违约金、贷款手续费、租房损失、物业费的诉求，法院不予支持。关于反诉请求，由于王军逾期支付尾款构成违约，根据法律规定，高延波、陈彤享有法定解除权并应当通知对方。本案中高延波、陈彤未充分举证其及时履行了通知义务。高延波、陈彤迟延履行通知义务亦构成合同履行中的瑕疵，故对于其请求解除合同的诉求，法院予以支持，但关于违约金的诉求，结合高延波、陈彤自身履行瑕疵行为、本案中房屋买卖合同的履行进度、双方当事人履约情况等综合考虑，法院不予支持。关于案外人杨××支付的定金和首付款问题，由于该款项为案外人杨××支付且王军已经与杨××离婚，故宜另行处理。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条之规定，一审法院于2020年1月判决：一、解除王军、高延波、陈彤、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于2016年8月20日签订的《房屋定购协议》；二、驳回王军的诉讼请求；三、驳回高延波、陈彤的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查，王军主张双方于2016年12月26日共同申请办理商业贷款手续。此外，王军还主张，如果法院判决解除双方房屋买卖合同，高延波、陈彤应退还杨××代王军所支付定金、首付款及相应利息。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案中，王军虽主张其未在涉案房屋买卖合同中签名，但其认可涉案房屋买卖合同除补充协议以外的内容。高延波、陈彤亦认可双方存在涉案房屋买卖合同关系，且双方完成了涉案房屋买卖合同的网签备案手续。因此王军与高延波、陈彤于2016年8月20日订立的房屋买卖合同应为双方真实意思表示，应为有效。现王军以其未在涉案房屋买卖合同中签字为由否认涉案房屋买卖合同中补充协议的效力，但并未提供充足证据，本院对王军的该主张不予采纳。此外，王军还主张，即使补充协议有效，该条款也系双方对住房公积金贷款的约定不适用商业贷款，且双方已通过共同办理商业贷款的形式变更了关于尾款支付时间的约定。高延波、陈彤则主张王军逾期支付尾款，构成违约。因此，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为，王军迟延支付房屋尾款是否构成违约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方于2016年11月14日完成网签，根据双方补充协议约定，尾款应于网上签约30个工作日内支付，即尾款到位时间应为2016年12月26日之前。但在2017年1月20日，王军方才声称房屋贷款已审批完毕，显系违约，一审判决据此确认王军构成违约并支持高延波、陈彤解除双方房屋买卖合同的请求正确，本院予以确认。关于王军所称补充协议仅适用公积金贷款一节。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。补充协议中，双方对尾款到位时间、贷款方式均约定明确，王军关于补充协议仅适用公积金贷款的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于王军所称双方通过实际行为变更了合同约定的尾款到位时间一节。本院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，王军主张2016年12月26日双方共同办理申请商业贷款手续，但并未提供充分证据。因此，本院对王军所称双方通过实际行为变更了合同约定的尾款到位时间的主张不予采纳。此外，关于案外人杨××所支付定金和首付款，由于定金和首付款系案外人杨××所付，且王军在一审中并未主张，一审对此不予处理正确，本院对此予以确认，双方可另行解决。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5606元，由王军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年六月十二日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵