呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1486号上诉人（原审被告）：内蒙古松江房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区人民政府西配楼216-217号。法定代表人：张文年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：娜日苏，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯丽霞,女,住呼和浩特市。上诉人内蒙古松江房地产开发有限公司（以下简称松江公司）因与被上诉人冯丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初8384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。松江公司上诉请求：一、依法撤销(2019)内0102民初8384号民事判决第二项,并改判驳回冯丽霞的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由冯丽霞承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了必要共同诉讼的当事人王云飞,程序不合法。松江公司与冯丽霞签订的《商品房买卖合同》系冯丽霞与其配偶王云飞共同签订,涉案房屋系其二人共有,其二人在本案中为必要共同诉讼的当事人,松江公司无权单方面处分合同中对应的权益,冯丽霞的诉讼主体不适格。根据《民事诉讼法》第五十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条、七十三条、第七十四条之规定,本案应当追加必要共同诉讼的当事人王云飞,一审法院在庭审中及判决中均未提及另一当事人王云飞，也未追加其为共同原告,一审程序不合法。二、松江公司不存在任何违约行为,不应承担违约责任。松江公司与冯丽霞签订的合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受入不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照下列处理,买受人不退房,出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”与此同时,在一审判决书的本院认为部分记载:“被告(松江公司)未按照合同约定的时间,协助原告办理涉案房屋的产权证书……”。根据以上事实可以看出,合同的约定条款及一审法院的观点都认为,松江公司的义务仅限于“协助”冯丽霞办理涉案房屋产权证书,而不是向其交付房屋产权证书。早在2008年呼和浩特市土地收购储备拍卖中心就已经明确了尚未征为国有土地的部分由新城区政府统一组织报批,由此可见关于土地性质的改变及报批义务均不应当由松江公司承担,而是由新城区政府来负责。自交付房屋后,松江公司就已经将相关审批资料报送行政机关予以审批,但因行政机关历年审批指标有限等原因迟迟未获得批准。综上所述,松江公司的义务仅限于协助办理房屋产权证,而办理出房屋产权证书的必要前提为该房屋的相关手续获得行政机关的批准,审批的报批权及决定权均在行政机关,不受松江公司控制,松江公司也无法左右行政机关的行为,冯丽霞未能取得涉案房屋的产权证书的直接原因系规划部门未予批准涉案土地的规划手续所致,而导致规划部门不予审批的原因系新城区政府在招拍挂土地的过程中存在过失,致使部分挂牌土地未能及时征为国有性质。在整个房地产开发的过程中松江公司不存在任何违约行为且履行了协助义务,土地性质变更及规划审批不通过等情形属于松江公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况,应当属于不可抗力,不能将冯丽霞未能取得房屋产权证的责任归责于松江公司。三、松江公司已经积极推进房屋产权证书的办理,不存在怠于协助办理的情形。一审法院认为,松江公司在办理建设房屋手续时,未请求相关部门予以变更,未能举证证明曾经积极协调该土地问题。但根据松江公司在一审提交的证据均可以看出,松江公司一直在积极推进土地审批程序,并不存在一审法院所述的怠于协调等情形。2008年6月23日，呼和浩特市土地收购拍卖中心向市规划局出具的《关于办理2007077号等3宗土地规划用地手续的函》(呼国土储函字[2008]168号)明确写明:“按照招拍挂有关规定,我中心签订《成交确认书》时将未征为国有部分土地予以剔除,现竞得人已按《成交确认书》约定全额缴清成交地价款……规划用地范围内未征为国有的部分土地列入该整理项目二期,由新城区政府统一组织报批。”2010年6月21日呼和浩特市国土资源局出具的《关于对规划设计条件范围内土地使用情况的审查意见》(呼国土资审字[2010]8号)文件显示,涉案土地均无土地权属纠纷。2015年4月3日新城区人民政府与新城区成吉思汗街道办事处毫沁营村村民委员会签订了《征地协议书》,将未征为国有的426.1平方米土地予以征收。2017年3月23日新城区人民政府向呼和浩特市人民政府发出了《新城区人民政府关于呼和浩特市人民政府2014年度第七十一批次中心城市农用地转用和土地征收实施方案(新城区)的请示》(新政发[2017]68号),上述请示明确了涉案土地具备征收为建设用地的条件同时希望呼和浩特市人民政府予以批准,但未得到回应。2017年4月6日呼和浩特市国土资源局新城分局向呼和浩特市国土资源局出具了《呼和浩特市国土资源局新城分局关于呼和浩特市人民政府2014年度第七十一批次中心城市农用地转用和土地征收实施方案(新城区)的审查意见》(新国土征审字[2017]5号),该审查意见明确了涉案土地符合征收条件并请求呼和浩特市国土资源局予以审查,但也未得到回应。2017年5月15日涉案土地的征收方案名称作出了变更,2017年5月24日呼和浩特市国土资源局新城分局又以新的方案名称向呼和浩特市国土资源局出具了《呼和浩特市国土资源局新城分局关于呼和浩特市2015年度第三十批次中心城市农用地转用和土地征收实施方案(新城区)的审查意见》(新国土征审字[2017]12号),其后也未得到回应。根据上述事实可以看出,松江公司一直在积极配合并协助行政机关办理涉案土地的规划审批手续,但因行政机关原因一直迟迟未得到回应,不存在一审法院所述的怠于协助办理的情形。四、在冯丽霞未提交任何证据证明自己有何种损失的情况下,一审法院即认为双方合同约定的违约金“显著低于原告未取得房产证的可得利益的损失”的认定缺乏事实及法律依据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定冯丽霞应当就其损失进行举证,但冯丽霞在一审庭审中未提交任何证据证明松江公司未办理出权属证书给其造成了何种损失,其要求调高违约金的诉讼请求无事实依据,不应得到支持,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》其应当承担举证不能的不利后果,但一审法院仅凭冯丽霞毫无事实依据的指控即认定存在损失,要求松江公司承担违约责任并突破合同条款的约定予以自由裁量调高违约金,该裁判显然缺乏事实及法律依据。冯丽霞辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条关于办理产权登记的约定，松江公司已经违约，应当承担违约责任；二、松江公司向冯丽霞隐瞒了土地存在未征收的问题，导致冯丽霞未能在合同约定的时间内取得房屋产权证书，造成了一定的损失。冯丽霞向一审法院请求：1.判决松江公司为冯丽霞办理涉案房屋的产权证；2.判决松江公司赔偿冯丽霞逾期办理产权证造成的损失125861.28元（以房款524422元为本金，以年利率6%计算，酌定计算4年）；3.松江公司赔偿冯丽霞未办理产权证提前强制收取冯丽霞产权费造成的损失2717.3元（以收取产权费16983元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为年利率6%计算，酌定计算为4年）；4.本案的诉讼费用由松江公司负担。一审法院认定事实：2012年6月28日，冯丽霞、松江公司签订了《商品房买卖合同》，约定：冯丽霞购买松江公司开发建设的位于呼和浩特市××区房屋一套，建筑面积90.45平方米，房屋总价款524422元；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列处理：买受人未退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2013年6月15日，冯丽霞向松江公司缴纳了涉案房屋办理产权证费用16983元。冯丽霞、松江公司认可松江公司于2013年6月25日向冯丽霞交付了涉案房屋；冯丽霞认可松江公司于2018年5月26退还了办理产权费16983元。一审法院认为，冯丽霞、松江公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；松江公司未按照合同约定的时间，协助冯丽霞办理涉案房屋的产权证书，已经构成违约，应当承担违约责任；松江公司抗辩称因不可抗力致使房屋产权证未及时取得，因根据松江公司向一审法院提交的土地成交确认书及办理的相关证件手续，松江公司于土地拍卖时，即2007年12月，呼和浩特市收储中心即明确告知拍卖土地中存在集体土地，并将该土地予以剔除进行了拍卖，松江公司对于其取得的土地面积与建设项目选址位置面积不一致系明确知晓，但松江公司在办理建设房屋手续时，未请求相关部门予以变更；且松江公司取得房屋预销售手续与冯丽霞签订合同之后，在双方约定的房屋交付使用后720工作日内，提交办理产权证资料的期间内，亦未能向本院提交证据证明其对于存在的瑕疵进行过积极的协调，并努力解决；综上，松江公司自在拍卖土地时（即明知存在图纸面积不一致的情形），至冯丽霞、松江公司约定的办理权属证书期限截止，近九年的时间，未能履行提交符合条件的产权资料的义务，冯丽霞未取得涉案房屋所有权证书，系由松江公司的原因导致，松江公司的抗辩理由，不属于不可抗力，对于松江公司的此抗辩理由，不予支持；对于冯丽霞请求松江公司协助其办理房屋产权证的诉请，予以支持。对于冯丽霞请求松江公司按照年利率6%计算逾期办证违约金诉请，根据原松江公司签订的《商品房买卖合同》约定，松江公司违约的，向冯丽霞支付已付房价款的0.1%显著低于冯丽霞未取得房产证的可得利益的损失，应予以调整，综合考虑松江公司逾期办理房屋产权证的情节、过错程度、因逾期办证给冯丽霞造成的损失等因素，根据公平原则，一审法院将违约金调整为以冯丽霞已付购房款为基数，按照年利率6%，酌定计算2年所得金额的15%，即9439.6元（524422元×6%×15%×2年）。对于冯丽霞请求松江公司按照年利率4%计算产权费利息损失的诉请，因冯丽霞于房屋交付使用时，向松江公司缴纳了办理房屋所有权手续的费用，冯丽霞、松江公司之间形成了法律上的委托关系；后松江公司向冯丽霞返还了产权费用，即双方合意解除了委托关系；冯丽霞未向一审法院提交证据证明缴纳费用为松江公司的强制行为，故一审法院认定冯丽霞、松江公司解除委托关系时，松江公司已及时向冯丽霞返还了办理产权证的费用，不存在违约的情形，亦不存在承担利息损失赔偿的责任，而对于松江公司逾期办理房屋产权证的损失，已予以支持，故对于冯丽霞的此诉请，不予支持。综上，对于冯丽霞请求松江公司协助办理房屋产权证，及支付违约金9439.6元的诉请，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告内蒙古松江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冯丽霞办理涉案房屋的产权证书；二、被告内蒙古松江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯丽霞支付违约金人民币9439.6元；三、驳回原告冯丽霞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1536元，由被告内蒙古松江房地产开发有限公司承担205元，原告冯丽霞负担1331元。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、松江公司主张的不可抗力抗辩是否成立；二、一审法院对于逾期办证违约金的认定是否适当。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，松江公司抗辩未能取得涉案房屋的产权证书的直接原因系规划部门未予批准涉案土地的规划手续所致，但根据本院查明的事实，松江公司在竞买土地时对于其取得的土地面积与建设项目选址位置面积不一致系明确知晓的，其作为专业从事房地产开发的企业应当预见涉案土地规划审批过程中可能存在的问题，故本案中行政机关的具体行政行为不属于不可抗力，松江公司的该项抗辩不能成立。针对第二个争议焦点，《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定显然过低，一审法院应当按照冯丽霞的申请予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金的调整适当，本院予以确认。另外，针对松江公司主张本案缺少必要共同诉讼当事人的上诉理由，经本院二审核实，冯丽霞与王云飞系夫妻关系，王云飞对于冯丽霞起诉主张逾期办证违约金的情况知情并认可其在诉讼中的夫妻代理行为，故王云飞未参与本案诉讼并不损害其利益亦不影响案件事实的认定，故松江公司的该项上诉理由不能成立。综上所述，松江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由内蒙古松江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月二十九日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥