内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终681号  上诉人（原审原告、反诉被告）：孙某，个体户，住内蒙古通辽市。 委托诉讼代理人:闫某,内蒙古陈淑文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，现住内蒙古通辽市。 上诉人孙某与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，上诉人孙某不服内蒙古自治区库伦旗人民法院（2019）内0524民初2378号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人孙某上诉请求及理由为：原审认定事实矛盾，查明中认定XXX消防大队检查XXX广场消防安全不合格，并下达限期整改通知书，但在证据认定中却认为上诉人所举证据不能证明本案租赁房屋消防安全不合格，XXX广场整体消防设施不合格，租赁房屋作为XXX广场的部分怎么能合格？XXX广场作为一个整体存在，上诉人所租赁房屋是整个广场的一部分，消防设施是出租房屋不可分割的组成部分，消防设施的整改应由全体XXX广场业主负责，原审认定上诉人对消防设施负有整改义务不当。上诉人因XXX广场消防不合格，不能取得消防合格证达不到合同签订目的，要求解除合同合情合理，请求支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人李某答辩意见：上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规及行政强制性规定，合同合法有效，双方应严格遵守履行，在合同不具备解除合同前提下，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据，其诉请不应予以支持，请求二审维持原判。 本诉原告孙某一审起诉请求：一、解除2018年9月30日原、被告双方签订的XXX广场XXX商铺租赁合同；二、判令被告立即给付原告房屋租金5000.00元；三、要求被告赔偿取暖费1586.40元，物业费1143.36元，电脑及耗材、违约金、设计费3250.00元，三相电入户、插排、网络6000.00元，共计16990.00元。事实与理由：2018年9月30日，原、被告双方签订XXX广场XXX号商铺租赁合同。合同签订后，原告即开始对商铺进行装潢并购置网咖所用桌椅及电脑等用品，并与物业公司签订物业管理合同，缴纳了物业管理费和2018年度取暖费，但在即将办理营业执照开业时，物业公司给各经营者发来短信，称XXX广场消防不合格，需要整改。据此原告找被告多次协商，请求其和其他业主对消防联合整改，但被告置之不理，致原告至今不能开业。原告办不了营业许可证，不是原告装修和设计而造成消防要求不合格的，而是整个XXX广场二楼消防不合格，消防设施老化，综合指标达不到消防要求。出租方必须保证自己出租的房屋符合法律规定，能够进行营业，这是前提条件，原告要求解除合同合法合理。因被告的过错给原告造成的经济损失，被告应予赔偿。 反诉原告李某反诉请求：一、请求法院判令反诉被告给付反诉原告2019年-2020年的房屋租金5000.00元；二、请求法院判令反诉被告承担2019年应交付的取暖费1586.40元，物业费1143.36元；三、请求法院判令反诉被告将XXX商铺外部公摊的顶棚与XXX商铺自身的顶棚及顶棚上的灯具、电源线路及喷淋烟感设施等恢复原状，拆除三相电并恢复原状。四、本案本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年9月30日反诉原、被告双方签订XXX广场XXX商铺租赁合同。合同生效后，我依照合同全面履行了自己的义务。反诉被告未按合同约定给付2019年11月1日至2020年11月1日期间的房屋租金5000.00元。反诉被告装修房屋时未经反诉原告的同意，拆掉了商铺外走廊公摊面积的顶棚11.15平方米；拆掉了XXX商铺的顶棚36.9平方米，改变了房屋的电源线路（220伏变更为380伏），私自将三相电接入XXX商铺，损坏了商铺的消防喷淋系统与烟感设施等，导致房屋被破坏，无法安全正常使用。 原审查明：2018年9月30日，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）李某签订了房屋租赁合同。被告（反诉原告）李某将XXX广场的XXX号商铺出租给了原告（反诉被告）孙某。约定年租金是5000.00元，并在合同签订之日起付清一年租金。前三年租金每年5000.00元，后二年房租随行就市（上升幅度不超过上年度的20%），于每年10月1日给付下一年房租。约定租期为五年。在合同履行期间，该房屋所发生的一切税费（取暖费、物业费）等由承租方承担。该房屋租赁合同签订后，原告（反诉被告）孙某预开设网吧。于2018年8月21日和2019年9月26日XXX公安消防大队对XXX广场进行了业前消防安全检查，发现XXX广场消防安全不合格，并下达了责令限期改正通知书。因消防安全未改正，原告（反诉被告）孙某至今未开业。 原审认为：孙某和李某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。根据诉辩双方的意见，双方实质争议在于本案房屋租赁合同是否符合法定的解除条件。一、XXX广场工程的消防于2011年12月31日经验收合格；二、根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，是对公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对开设、经营者之外的房屋出租人；三、原、被告所签订房屋租赁合同没有对租赁房屋使用用途进行约定，因承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的要求也不同；四、2019年9月26日XXX公安消防大队对XXX广场进行消防监督抽查时，案涉房屋在原告孙某承租期间。综上，本案涉及的XXX广场工程竣工后消防已验收合格，原告孙某租赁XXX广场的部分商铺用于开网吧，原告作为网吧的开设、经营者应对网吧的业前消防安全要求负责，故对于原告孙某以案涉租赁房屋消防不合格以致其无法开业、无法实现合同目的为由要求解除原、被告之间的房屋租赁合同及其因解除合同而提出的其它诉求均不予支持；在原、被告之间签订的房屋租赁合同不具备解除条件的情况下，对于反诉原告李某要求继续履行案涉合同的诉求予以支持，因案涉合同中明确约定前三年每年租金5000.00元，每年10月1日给付下一年租金，故对于反诉原告李某要求反诉被告孙某给付2019年11月1日至2020年11月1日期间租金5000.00元的诉求予以支持；反诉原告李某未提供证据证明其已支付了XXX广场XXX商铺2019年至2020年的取暖费1586.40元，因此对于反诉原告李某要求反诉被告孙某给付XXX商铺取暖费1586.40元的诉求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告孙某的诉讼请求；二、原告（反诉被告）孙某和被告（反诉原告）李某继续履行双方于2018年9月30日签订的房屋租赁合同；三、反诉被告孙某于本判决生效后三日内给付反诉原告李某2019年11月1日至2020年11月1日期间的房屋租金5000.00元；四、驳回反诉原告李某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费274.00元减半收取137.00元由本诉原告孙某承担。反诉案件受理费148.00元减半收取74.00元由反诉原告李某承担。 二审期间双方当事人未提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院对上诉人一审所举证据2、证据3的真实性及所证明的2018年8月21日和2019年9月26日XXX公安消防大队分别对XXX广场进行了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查、消防监督抽查，XXX广场消防安全不合格的证明力予以认定。所举证据4、5、8，系损失赔偿证据，因本案对损失赔偿部分未予审理，在本案中不予确认。证据1、6、7确认如原审。对被上诉人所举证据确认如原审。 本院认为：《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”上诉人提交2018年8月21日、2019年9月26日两份责令限期改正通知书，证明XXX广场业前消防安全检查不合格，致消防机关不给颁发消防合格证，网吧不能营业，该两份责令限期改正通知书整改内容涉及整个XXX广场，被上诉人未提交XXX广场持有公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，亦未提交XXX广场已对消防不合格事项进行整改合格的证据。所提交XXX公安消防支队建设工程消防验收意见书，系建筑工程消防验收（《中华人民共和国消防法》第十条：对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度），而非作为公众聚集场所的XXX广场的业前消防安全检查合格证。所提交XXX盛安消防电气安全检测有限公司的建筑消防设施检测报告，只能证明XXX广场当时的消防设施合格，不能涵盖所有消防安全检查项目，亦不能等同于XXX广场的公众聚集场所业前消防安全检查合格证。故本案中被上诉人未提交XXX广场已经公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格的证据，且原审查明中认定“于2018年8月21日和2019年9月26日库伦旗公安消防大队对XXX广场进行了业前消防安全检查，发现XXX广场消防安全不合格，并下达了责令限期改正通知书。因消防安全未改正，原告至今未开业”。另双方当事人在履行房屋租赁合同过程中，因消防整改问题不能协商一致，已形成合同僵局，涉案房屋停止装修，并已空置，如不进行合同解除上诉人无法经营、并继续支付租金，显失公平；同时被上诉人房屋空置、不能得到合理利用，资源浪费，双方损失继续扩大，对双方均不利。故上诉人请求解除租赁合同的诉讼请求应予支持，同时上诉人返还被上诉人租赁房屋。因原审庭审时上诉人请求解除合同、被上诉人答辩认为应当继续履行合同，但又同时提出反诉，双方当事人对对方的损失赔偿证据又持异议，双方争议较大，原审因判决继续履行，未对解除合同涉及的法律后果及双方当事人所举损失赔偿证据的举证责任予以释明，亦未就当事人所诉损失赔偿证据进行核实认定、二审无法直接确定双方的损失赔偿范围。为及时化解合同僵局、防止损失继续扩大，本院暂对双方的房屋租赁合同予以解除，对上诉人提出的要求被上诉人给付已支付房屋租金、取暖费、物业费及赔偿各项损失的诉讼请求、及被上诉人反诉提出的给付租金、赔偿损失、恢复原状等涉及双方解除合同法律后果部分的诉讼请求在本案中不予一并处理，双方如有争议可协商解决，或组织证据另行起诉，一、二审法院对此部分诉讼费用亦不予收取。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区库伦旗人民法院（2019）内0524民初2378号民事判决； 二、解除2018年9月30日上诉人与被上诉人签订的XXX广场XXX商铺租赁合同； 三、上诉人孙某将XXX广场XXX商铺于本判决生效后一个月内返还被上诉人李某。 一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人孙某负担100元、被上诉人李某负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 包永春 审判员 刘景国 审判员 朱秀峰 二○二○年六月十七日 书记员 白雪松