重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2387号上诉人（原审原告）：胡承容，女，1962年1月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邓先明（系胡承容丈夫），住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨杰辉，重庆金明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡承友，男，1964年2月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人胡承容因与被上诉人胡承友排除妨害纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初17208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人胡承容的委托诉讼代理人邓先明、杨杰辉，被上诉人胡承友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡承容上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：涉案房屋的《房产证》具有法律效力，上诉人经依法登记为物权所有人，故上诉人有权要求被上诉人停止侵权腾退房屋。涉案房屋所在地有外社人员在他社办产权证，这是违约行为，是无效的；修建涉案房屋的土地是农村土地，而农村土地一直都是不能买卖的。被上诉人的权利保护，早已过诉讼时效。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。胡承友辩称，一审法院已经调查清楚了，外社人员是可以买卖涉案房屋的，事实上已经有十家不是本社的社员登记为类似房屋的所有权人了。请求二审维持原判。胡承容向一审法院起诉请求：胡承友停止侵权，腾退位于重庆市九龙坡区白市驿镇X村4社的农村房屋，并负担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：胡承容原系白市驿镇X村4社村民，后因社集体减少，X村4社改称X村3社。胡承容、胡承友之间系姐弟关系。1997年因白市驿镇新建农贸市场，胡承容分得位于重庆市九龙坡区白市驿镇X村4社的本案案涉房屋（1个门面）的集资建房指标。根据联合建房要求，胡承容需要出资参与联建，胡承容当时无钱出资，将该指标转给胡承友，由胡承友出资建房。胡承友于1997年3月1日至4月25日分四次向X村4社交纳建房款26500元，X村4社出具胡承容交款的收据，胡承友现持有收据原件。该房屋于1998年建成，于2002年取得农村房屋所有权证，证号为农房权证105字第000XXX号，位于重庆市九龙坡区白市驿镇X村4社，其中住宅面积29.62平方米，非住宅面积21.67平方米，农村房屋所有权证登记的房屋所有人为胡承容，农村房屋所有权证原件现由胡承友持有。一审审理中，胡承容、胡承友一致确认，1998年至2002年房屋所有权证办理完毕之前，涉案房屋可以登记为非X村4社的实际投资建房人，但需要向X村4社交纳5000元费用，向X村支付2000元费用，一般还要向名义建房人支付一定费用，房屋就可以办理登记在实际投资建房人名下，胡承友未向村社支付费用，房屋遂直接登记在胡承容名下。关于胡承友未向村社交纳相关费用并将房屋登记在自己名下的原因，胡承容陈述胡承友是为了节约相关费用，胡承友陈述当时确实无钱交纳。2013年12月27日，胡承容、胡承友签订了关于变更房产证姓名（门面）的协议1份，协议载明:因白市驿镇新建农贸市场，胡承容取得集资修建门面的指标1个，胡承容将该指标转给胡承友，由胡承友出资购买，但房产证姓名为胡承容，为避免将来此发生纠纷，经双方协商同意，由胡承友给胡承容手续费1万元，房屋产权属于胡承友不变；通过调解，双方亲情为重，相互体谅，如因房产证上的姓名影响到胡承容购房或其他生活事宜，由胡承友负责出面处理（与晚辈无关）；同时胡承友必须为胡承容在门面旁留一个摊位；如果该门面搬迁，胡承容应无条件配合。一审审理中，胡承容陈述胡承友做的是小面生意，1999年至2013年左右胡承容在给胡承友打工，当时胡承友支付给胡承容的工资只有市场价的一半，胡承容想的是胡承友不做生意了房子就归还给胡承容，但胡承友没有明确说过胡承友不做生意了房子就归还给胡承容；如果在2002年该房屋所有权证就办给了胡承友，胡承容不可能给胡承友白帮忙到2013年，且胡承友在1998年至2002年故意不向村社交费并办理登记是钻法律空子节约费用。胡承友陈述自己是做小面生意，2000年至2013年左右胡承容是在给胡承友打工，但胡承友已按市场价支付了胡承容工资，胡承友没有说过胡承友不做生意了房子就归还给胡承容，也不认可胡承容关于钻法律空子的说法，胡承友当时确实没钱交费。一审审理中，一审法院向白市驿镇X村村委会主任李洪伟、白市驿镇X村3社（原称4社）社长孙广成走访核实，涉案房屋用地属于集体土地，但不属于宅基地，该批门面房屋系白市驿镇政府规划建设菜市场时，建设方通过租用方式占用X村4社的集体土地，便规划部分门面房屋允许该社村民自建并可以办理产权证，村社也允许拥有建房指标的该社社员将门面建房指标转让给X村及外村的其他人，实际投资建房人向村社缴纳一定管理费用后，村社会协助实际投资建房人在办理产权证时将房屋登记在实际投资建房人名下，该批房屋也确实有X村4社村民将建房指标转让后，登记到非该社村民的实际投资建房人名下的情况，但如果房屋已经办理产权登记，能否办理变更登记则不是村社的职权，应以规划、土地管理部门的规定为准。一审审理中，一审法院还向重庆市九龙坡区白市驿镇国土所走访获悉，案涉集体土地上的房屋建房及办证时，国家对农村土地的管理政策和法规不够完善，现在国土部门对农村集体土地上的房屋变更登记到非本集体经济组织成员的名下管理更为规范严格，如果经人民法院的生效判决确认农村集体土地上的房屋确实归非本集体经济组织成员所有，并由村社经过民主议定程序通过予以同意，国土部门可以将房屋变更登记到非本集体经济组织成员的名下。一审法院认为：胡承容将属于自己的集资修建门面的指标转给胡承友，由胡承友出资购买，该合意是双方当事人真实意思表示，案涉房屋不是农村宅基地，而是用于经营的门面房屋，胡承友与胡承容属于同一个村的村民，双方一致认可案涉房屋可由原X村4社之外的人投资联建并在向村社缴纳一定费用后登记到实际投资建房人的名下,一审法院到太慈寺村走访核实也得到了相同的确认，实际该批房屋也确有该社村民将建房指标转让后，登记到非该社村民的实际投资建房人名下的情况，故该合意未违反法律、行政法规的强制性规定，相关协议对胡承容、胡承友双方具有约束力。双方达成协议后，胡承友实际出资参与门面房屋的联建，双方均认可胡承友是实际投资建房人，胡承友在建房后也一直占有使用案涉门面房屋，故尽管房屋登记在胡承容名下，胡承友实际是案涉房屋的实际投资建房人，依法有权继续占有、使用该门面房屋。特别是2013年，双方达成书面协议，包含了胡承容转让指标、胡承友出资建房、胡承友支付胡承容手续费1万元、房屋归胡承友所有等内容，胡承友依据双方协议，也有权继续占有使用涉案房屋，胡承容要求胡承友将案涉房屋腾退给胡承容，不符合双方约定及诚实信用原则，故对胡承容要求胡承友停止侵权、将案涉房屋腾退给胡承容的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告胡承容的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为40元，由原告胡承容负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，修建涉案门面的土地不是农村宅基地，且涉案门面已于1998年建成，至今已逾20年；同时，上诉人胡承容在一审中亦认可1998年至2002年期间办理房屋所有权证的，涉案门面可以登记在非X村4社的实际投资建房人名下，并且同批门面也确实有X村4社村民将建房指标转让后，登记到非该社村民的实际投资建房人名下的情况，故综合本案查明的实际情况，胡承容、胡承友的协议并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定。被上诉人胡承友在一审中提交的关于变更房产证姓名（门面）协议、涉案农村房屋所有权证、收据均为原件，足以证明上诉人胡承容与被上诉人胡承友早已就胡承容的集资修建门面的指标转给胡承友，由胡承友出资购买达成合意；也能够证明胡承友早已按照约定支付了胡承容1万元并缴纳了涉案门面的全部集资款，故胡承友有权按照约定占有使用涉案门面。并且事实上，胡承友占有使用该门面已长达20多年，故胡承容现以其系涉案门面登记的权利人为由，主张胡承友占有使用涉案房屋系侵权行为，明显违反诚实信用原则，故一审判决驳回胡承容的诉讼请求，符合相关法律规定。综上所述，胡承容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡承容负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年六月十八日书记员  陈 丽