贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3773号上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司,住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司负责人。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201611862351。被上诉人（原审原告）：庞靖敏，女，1974年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师、执业证号：15201201911122271。上诉人贵州亨特房地产开发有限公司(以下简称:亨特房开)因与被上诉人庞靖敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。本案现已审理终结。上诉人亨特房开上诉请求：一、请求撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金不符合事实和法律规定。合同已明确约定逾期交房违约金按日万分之零点二计算，一审按50元每平方米计算，明显不符合事实及法律规定。而且，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审判决支持其请求，违反相关法律规定。二、一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金的计算标准及期限不符合合同及补充协议的约定。合同已明确约定逾期办证违约金的计算标准是按日万分之零点二计算，但一审判决按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算违约金，明显与合同约定不符。对逾期办证的计算期限认定错误，2018年12月24日，上诉人已办理了案涉房屋的初始登记，是被上诉人自己一直不来办证，因此，逾期办证的计算时间应从2018年12月24日开始，而不应从合同约定应取得房屋所有权初始登记日期次日，即2017年1月1日起计算。恳请二审法院查清案件事实后，依法改判。被上诉人答辩称，逾期交房的主张未过诉讼时效，被上诉人知道自己权利被侵害的起算时间，应从向上诉人主张违约金上诉人不支付时起算。合同约定的逾期交房违约金明显低于被上诉人实际损失，一审根据法律的相关规定适当调高并无不妥。双方对逾期办证违约金明确未约定，补充协议十二条仅是对被上诉人委托上诉人办理产权过户手续时间和违约责任进行了约定。而法律规定的逾期办证的违约责任是保障买受人取得房屋权属证书的权利。该约定的违约与上诉人未取得初始登记，造成我方不能取得权利证书的违约责任不一致。请求二审法院依法维持。原审原告庞靖敏一审诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金294812元（按每月每平方米70元标准从2015年1月1日计算至2016年8月25日；二、被告向原告支付逾期办证违约金842215.6元（以5731440元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年1月1日暂计算至起诉日2019年4月3日，具体金额计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；三、诉讼费由被告承担。庭审中原告将收房时间变更为2016年9月25日。一审法院审理查明，2012年9月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），被告将其开发的位于贵阳市亨特国际·金融中心2栋1单元14层1号房出售给原告。建筑面积293.92平方米，房屋总价款5731440元。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；……”。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）、逾期在90日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条转移登记中约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》“7.2、双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至登报通知交房之日止。出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知当日视为送达买受人，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任......”合同并对原告逾期付款应承担的违约金等进行了约定。合同签订后原告按约支付了房价款。合同约定的交房期限到期后，被告未向原告交付房屋。2015年2月6日，原告所购房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，被告取得了工程验收会议结论。2015年6月25日，被告在报纸上刊登了交房公告，2015年7月8日庞靖敏的丈夫肖晓签署了《亨特国际金融中心房屋接收确认单》、《客户登记表》，领取了钥匙等。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，诉争房屋所在地块位于本市南明区，该土地级别为二类地段，其中二级地段（云岩区、南明区）非住宅类办公房屋租金为每平方米指导价40-70元；租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。2018年12月24日，被告就南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中信）办理了黔（2018）南明区不动产权第0100832号大产权证。2019年1月23日，被告在报纸上刊登了可以办理房屋产权证的公告。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告按约支付了房款，根据合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房，但被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。根据合同约定逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予以支持。现原告要求调高逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋而造成原告无法按期使用房屋而产生的租房损失客观存在，且该租金损失金额高于原、被告合同中约定的已付房价款日万分之零点二的违约金，故原告诉请调高逾期交房违约金的请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告辩称不同意调整违约金的主张，一审法院不予采纳。对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素予以确定。本案原告向被告所购房屋位于本市南明区，结合2014年贵阳市房屋租金指导价云岩区、南明区二级地段非住宅类40-70元／平方米／月的范围，并综合考虑现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，一审法院酌定按照房屋建筑面积，以50元／平方米／月的标准作为违约金调整的参考基数。被告应当在2014年12月31日前交付房屋，而一直未交达到交付条件。亨特房开公司虽于2015年2月6日取得案涉房屋的《建筑工程竣工验收报告》，并于2015年6月25日登报公告交房。但庭审中其并未提供《商品房买卖合同》中约定的在交付时应取得的商品房面积实测技术报告书，故应认定亨特房开公司在2015年6月25日登报交房时尚未符合交房条件。但庞靖敏的丈夫肖晓已于2015年7月8日接收了诉争房屋，可视为庞靖敏于接房之日认可房屋达到交付的条件，且自其接收房屋之日起逾期交房的实际损失已不再产生，故违约金应计算至2015年7月8日止。故原告诉请的逾期交房违约金应从违约之日2015年1月1日起计算至2015年7月8日止，共计188天，以50元／平方米／月，共计92094.93元。在《商品房买卖合同》中被告承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。直至2019年1月23日，被告才在报纸上公告开始办理房屋产权证。被告未能为原告办理产权备案已超过二年，虽《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金计算方式，若按合同约定不计算违约金对原告来说显失公平。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，结合本案实际，一审法院酌定逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年1月1日起算至2019年1月23日。同理，被告的第二点、第三点辩称意见，一审法院不予采纳。被告辩称原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的意见，主张逾期交房违约金的请求权应属于债权请求权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，债权请求权应当受到诉讼时效的限制，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽原告于2015年1月1日即知道被告未能按照合同的约定办理交房，但对于被告是否支付违约金原告并不知情，且《商品房买卖合同》中仅约定了违约金的计算方式，而对于支付期限并未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在原告向被告主张履行支付违约金之义务，被告拒不支付的情况下，原告才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当从此时开始计算。被告称原告于2015年、2017年向其工作人员主张过逾期交房违约金，未提交有效证据予以证实，一审法院不予采纳。因此，被告的该意见，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞靖敏逾期交房违约金92094.93元；二、被告贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告庞靖敏逾期办证违约金（以5731440元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年1月1日起算至2019年1月23日止）；三、驳回原告庞靖敏的其余诉讼请求。案件受理费7546元，由原告庞靖敏负担2170元，由被告贵州亨特房地产开发有限公司负担5376元。本院二审查明的案件事实与一审一致，本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《亨特国际金融中心房屋接收确认单》、《客户登记表》、收款收据等证据在卷佐证，予以确认。本院认为，就被上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第（二）项约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”现被上诉人的丈夫已于2015年7月8日接收了诉争房屋。上诉人应于实际交房之次日即2015年7月9日起30日内即2015年8月8日前向被上诉人支付逾期交房违约金。逾期未支付，被上诉人应当知道其权利受到侵害，并应向上诉人主张逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定。上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效期间,应是从2015年8月9日开始，至2017年8月9日截止，但被上诉人向法院提起诉讼的时间是2019年4月3日，故上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金的请求已超过法律规定的诉讼时效，对该主张，本院予以支持。一审未查清此事实，本院依法予以改判。关于上诉人提出逾期办证违约金应按被上诉人已付房款的日万分之零点二计算的上诉主张。因案涉《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定由上诉人承担违约责任的前提，是双方手续齐备、具备办证条件时，上诉人未为被上诉人在36个月办理完毕产权过户手续时，应以被上诉人已付房款的日万分之零点二标准计算违约金。本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应取得商品房所有权初始登记的时间是在2016年12月31日之前，现上诉人在报纸上公告开始办理房屋产权证的时间是2019年1月23日，已构成违约。虽逾期办证的违约金计算标准，双方所签订的《商品房买卖合同》未进行约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原审判令上诉人从承诺应取得商品房所有权初始登记的次日即2017年1月1日起至2019年1月23日，按被上诉人已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金并无不妥，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6496号民事判决第二项，即：二、被告贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告庞靖敏逾期办证违约金（以5731440元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年1月1日起算至2019年1月23日止）；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6496号民事判决第二项、第三项，即：一、被告贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞靖敏逾期交房违约金92094.93元；三、驳回原告庞靖敏的其余诉讼请求；三、驳回庞靖敏的其余诉讼请求一审案件受理费7546元，由贵州亨特房地产开发有限公司负担5444元，庞靖敏负担2102元。二审案件受理费10752元，由上诉人贵州亨特房地产开发有限公司负担8650元，被上诉人庞靖敏负担2102元。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二〇年六月四日法官助理陈瑶书记员唐正艳