辽宁省营口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽08民终1822号上诉人(原审被告)：侯杰，女，1980年8月19日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：赵丽，辽宁悦如律师事务所律师。上诉人(原审被告)：田刚，男，1978年11月15日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：赵丽，辽宁悦如律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李延录，男，1968年12月11日出生，汉族，现住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：沈锡环，营口市鲅鱼圈区公正法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：营口华昇实业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区西红海街金石小区1号楼北5号门市。法定代表人：张立兴,系该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏伟，营口市鲅鱼圈区红海法律服务所法律工作者。上诉人侯杰、田刚因确认合同无效纠纷一案,不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初5296号民事判决,向本提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯杰、田刚及其委托诉讼代理人赵丽，被上诉人李延录及其委托诉讼代理人沈锡环，被上诉人营口华昇实业有限公司（以下简称华昇公司）的法定代表人张立兴及委托诉讼代理人张宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田刚、侯杰上诉请求:1、撤销（2019)辽0804民初5296号民事判决书，依法发回重审或改判上诉人与营口华昇实业有限公司签订的商品房买卖合同有效。2、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院未能查明事实，判决书所认定的事实不清，判决错误。第一点，案涉房屋是上诉人合法手续购买，不存在商品房买卖合同无效的问题。上诉人于2015年7月与被上诉人营口华昇实业有限公司（以下简称华昇公司）签订商品房买卖合同，并在2018年6月份以现金形式支付了购房款，而后缴纳各种税费，办理了不动产权证书，案涉房屋的所有权应当为上诉人所有。况且上诉人购买案涉房屋时并不知道该房屋己经被出卖他人的情况，只知道房屋被出租且租期未到，买卖不破租赁，之所以没让被上诉人腾房是因为租期未到，上诉人不宜要求立即腾房。华昇公司虚构事实，隐瞒了因借贷关系将房屋抵押给李延录和李静，每份合同抵押1,000,000.00元的事实，侵犯了被上诉人李延录的权益，被上诉人应向华昇公司主张违约责任而不是向被上诉人主张合同无效问题。第二点，原审第一次开庭庭审笔录中记载了被上诉人李延禄述称购房款己经全部交付，都是现金交付的，紧接着笔录中华昇公司又承认签订合同属实，但实际是用房子抵押向二原告的借款，每个合同抵押1,000,000.00元。而后审判长问二原告，华昇公司说的属实吗，二原告即李延禄和李静述称属实，称华昇公司给不给钱都是没有影的事。庭审笔录充分的证明了华晟公司与李静和李延禄都是真借款、假卖房，其二人根本没有支付购房款，房子是抵押给他们的，李延录和李静一会说现金买房，一会又承认房子是抵押给他们的，显而易见李延录和李静和华昇公司都是在说谎，他们是借贷关系，华昇公司与二人签订的商品房屋买卖合同是无效的，故无权主张案涉房产，被上诉人向上诉人主张权利于法无据，依法不应得到支持。第三点，原审庭审中被上诉人李延录提供的证据多处矛盾，都是间接证据且根本证明不了其已经交纳了购房款。李延录称其妻子范桂双在2012年9月4日向孙德东汇款1,180,000.00元及多次银行取现金形式支付购房款，明显不符合交易习惯，更不能证明其已经如数支付了购房款。首先这笔汇款不是直接转账给华昇公司，并不能证明1180,000.00元是其交付的购房款；其次，按照交易习惯，正常人买房怎么会几万几十万的频繁取现金交付房款；第三，房屋售价3,468,906.00元，价格明显畸高，不符合市场交易价格。第四，李延禄原审中出具的商品房买卖合同多处存疑：1合同第12页中买受人处空白，并未有买受人签章，按照交易习惯，买卖房屋不可能不签章，法律也规定合同经双方签字盖章后生效，故该份合同不具有法律效力。2该合同约定房屋价款为3,468,906.00元，房屋售价明显畸高。3专用收款收据内容不完整，交款人处和结算方式处空白，无法认定该票据真实性。第五，李延禄在庭审中也承认了双方是借贷关系，房子是抵押给他和李静的。故李延禄述称其已经交付购房款完全是虚假的。第四点，原审庭审中被上诉人华昇公司只认可李延禄一人交纳了购房款，那为什么华昇公司将房屋相继在2011年和2013年与李静和李延禄签订商品房买卖合同后，在2015年又与上诉人签订商品房买卖合同？并且2018年华昇公司给上诉人出具房屋产权证明和协助上诉人办理房照？假设按华昇房地产所述上诉人没有交纳购房款，那么华昇公司一年多为什么没有向上诉人主张购房款？另外华昇公司在2019年11月11日和13日出具的证明和情况说明中写明李延禄在2013年12月份已经交付全部购房款等证词，结合庭审笔录该份情况说明就是一份虚假的说明，华昇公司多次出具虚假证明藐视法庭，公然挑战司法权威，有虚假诉讼的嫌疑。主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中被上诉人李延禄提供的证据并不能证明其是案涉房屋的所有人，被上诉人华昇公司提供的虚假证明也不能证明李延禄是房屋所有权人，其提供的证据不具有高度盖然性，并且李延禄没有实际支付购房款，房子是抵押来的，法院应当查明事实的基础上认定被上诉人李延录主张的事实不能成立。另外，二审法院应当在查明事实的基础上依法适用《民事诉讼法》第一百一十二条：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任，对涉嫌虚假诉讼的当事人予以追究。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误、不清，且适用法律错误，上诉人请求二审法院在审理查明案件事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求！李延录辩称：一、原判认定事实清楚，适思法律正确。二、原审法院认定事实并无不当，判决正确。依据如下：第一点，上诉人与被上诉人营口华昇实业有限公司(以下简称华昇公司)所签订的商品房买卖合同属于无效合同。首先，上诉人与被上诉人华昇公司没有房屋买卖的事实。上诉人与被上诉人华昇公司签订合同与开具收款收摒的时间是2015年7月8日，在签订合同及出具收款收据时，上诉人未给付华昇公司购房款。在第二次开庭时，上诉人的证人称是经过案外人秦旭虎介绍于2018年6月份借给上诉人2,000,000.00元用于购房，当被上诉人问证人你有什么证据证明借给上诉人2,000,000.00元,而证人支某,说借给的是现金，而借2,000,000.00元现金的资金来源又不能说明。很明显证人的证言是虚假的系伪证。且从上诉人与华昇公司签订合同及开具收款收据的时间看与怔人假借款的时间明显不符。同时，被上诉人华昇公司在庭审中也承认上诉人始终未给付购房款。其次，答辩人从2013年12月.6日购房之日起至今，该门市始终由答辩人占有管理出租，租金一直由答辩人收取。而上诉人与被上诉人提到答辩人应向华昇公司主张违约责任问题，因涉案上诉人己侵害了答辩人的合法权益，故答辩人向上诉人主张权利并无不当。第二点，答辩人与被上诉人华昇公司不存在借贷关系。上诉人称答辩人与被上诉人华昇公司之间是真借款、假卖房，纯属无稽之谈，上诉人没有任何证据证明答辩人与华昇公司之间是民间借贷关系，更不存在抵押的事实。上诉人的诉称只是单方的揣测而已，没有任何事实依据。第三点，答辩人在原审庭审中提供了商品房买卖合同，收款收据，转账凭证，银行流水、商品房预售许可证，这些证据足以证明了答辩人购买房屋的寘实性。涉案由于被上诉人华昇公司是预售房，开发时资金不足，敢请求答辩人分期分批给付购房款，无可厚非。第四点，为什么被上诉人华昇公司为上诉人出具的房屋产权证明和协助上诉人办理房照，有原审2019年11月13日被上诉人的法定代表人张立兴的询问笔录中载明：“侯杰（田刚）未交付购房款，我们不认识侯杰(田刚），我们认识秦旭虎、秦旭虎让亲属侯杰顶名办的购房款手续。2018年政府给到一些政策，才可以办理产权证，才可以办理贷款，我们想资金缓解以后，再将侯杰（田刚）的房照过户到李延录名下。”前述事实充分证明，用上诉人的虚假购房手续办理产权证的目的，只是被上诉人华昇公司为了骗取贷款，而上诉人与被上诉人华昇公司根本未实际发生房屋买卖。规定。是当事人对自己权利的处分，与上诉人无关。第六点，上诉人称“华昇公司拖欠被上诉人李延录和李静各自1,000,000.00元，用涉房产抵押给二人使用”，上诉人的诉称没有事实依据。原审法院认为，纵观双方现有证据，答辩人的证据可以证明其交纳了购房款。而上诉人没有任何证据可以证明交纳了购房款。显而易见，上诉人与华昇公司是虚假购房，故答辩人请求确认上诉人侯杰与被上诉人华昇公司签订的商品房买卖合同无效有事实根据。三、原审判决适用法律正确。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定完全正确，原审依照该法律规定，判决被上诉人华昇公司与上诉人侯杰于2015年7月8日签订的商品房买卖合同无效，完全正确。答辩人认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。假的就是假的，伪装毕竟掩盖不了事实真相。涉案上诉人与被上诉人华昇公司签订的虚假商品房买卖合同、开具的收款收据，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、三十七条之规定，巳经侵害了被上诉人李延录的物权且造成答辩人损害，答辩人有权请求确认权利。故原审法院判决是公平、公正的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。营口华昇实业辩称：上诉人的上诉请求不成立,其叙述与事实不符,一审判决正确,请求维持。一审法院认定事实：被告侯杰、田刚系夫妻关系。2013年12月6日，原告李延录与被告华昇公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告华昇公司开发的位于营口市鲅鱼圈区门市，面积251.37平方米，房屋总价款为3468906元，华昇公司开具了专用收款收据。2015年7月8日，被告侯杰与被告华昇公司签订了商品房买卖合同，合同约定侯杰购买华昇公司开发的位于营口市鲅鱼圈区门市，面积251.37平方米，房屋总价款为1,960,686.00元，华昇公司开具了专用收款收据。2018年6月22日被告华昇公司为侯杰提供购买证明一份，证明侯杰购买了案涉房屋。2018年7月9日，被告侯杰为涉案房屋缴纳印花税及契税，缴纳专项维修资金。2018年7月10日，取得涉案房屋不动产登记证明，辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0023957号，权利人为被告侯杰、田刚共有。另查明，对于原告及被告侯杰均主张交纳了涉案房屋的购房款，但被告华昇公司仅认可原告交纳了购房款。为证明自己交纳涉案房屋购房款的事实，原告提供了原告妻子范桂双汇款给华昇公司1,180,000.00元购房款的银行汇款凭证以及范桂双多次从银行取款以现金的形式支付其余购房款的银行流水；被告侯杰提供了证人证言，证人称经过秦旭虎的介绍于2018年6月份借给侯杰2,000,000.00元，现金交付，2018年的11月份侯杰以现金的形式偿还了。又查明，2013年12月6日至今，涉案房屋一直由案外人李静与原告李延录共同出租管理。原告是房屋实际占有人，出租人，收益取得人。且李静同意此房屋归原告李延录一人所有。再查明，李静与李延录作为原告一并起诉，后李静撤回起诉，本院已准予。一审法院认为，本案的争议焦点是原告与被告侯杰是否真正交纳了涉案房屋的购房款，被告侯杰与华昇公司签署的商品房买卖合同是否损害了原告的利益而无效。纵观本案现有的原告李延录与被告侯杰提供的交纳购房款的证据，并结合被告华昇公司对双方购房款交纳的意见，原告的证据可以证明其已经交纳了购房款。被告侯杰虽提供了有关证据，但其证据证明不了被告侯杰已经交纳了购房款；另外，2013年至今，涉案房屋一直由原告李延录占有管理，被告侯杰与华昇公司签订商品房买卖协议并办理房产证后，亦没有对房屋主张权利，不符合常理，未达到排除合理怀疑的程度。故不能认定侯杰已经交纳了涉案房屋的购房款。在被告侯杰没有交纳购房款的情况下，被告华昇公司与侯杰又签订商品房买卖合同，损害了原告的合法权益，故被告华昇公司与侯杰签订的商品房买卖合同应为无效。被告田刚没有与被告华昇公司签订商品房买卖合同，不承担相关责任。对原告确认被告华昇公司与被告侯杰签订的商品房买卖合同无效的请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告营口华昇实业有限公司与被告侯杰于2015年7月8日签订的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告营口华昇实业有限公司、侯杰共同负担。李延录向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认被告华昇公司与被告侯杰签订的商品房买卖合同无效；2、案件受理费由被告承担。二审期间,上诉人田刚、侯杰提供新证据1:门市抵押状况表，证据来源：华昇公司的账目表，证明李延录和华昇公司是抵押借款的法律关系，门市抵押登记表是原件，表上登记了华昇公司1号-12号门市抵押人及抵押数额的所有情况，其中房屋面积为251.37平方米，1号门市华昇公司记载抵押给李延录和付伟宽，付伟宽是原审原告李静的丈夫，当时华昇同时抵押给两个人，所以两个原告同时起诉，华昇向李延录抵押借款2,000,000.00元，因为已经偿还了1,000,000.00元，所以尚欠1,000,000.00元，华昇向李静、付伟宽夫妇2,900,000.00元，原件下面有李正磊的本人签字，抵押状态是真实存在的。上诉人和华昇公司签订的商品房买卖合同是有效，上诉人为不动产权利人，李延录与华昇既然是借款关系，李延录不具备确认合同效力的主体资格，主体不适格，不能向法院主张确认合同效力。账目取得是通过华昇公司会计取得。被上诉人李延录质证认为：1、该门市抵押状况表并不能证明抵押事实的存在，这个表可以随便打，没有公章和本人签字，没有李正磊这个人，2、被上诉人李延录是购买华昇公司房屋，与抵押没有关联性。被上诉人华昇公司质证认为：对该份证据取得方式不清楚，这份证据没有任何证人予以确认，下面李正磊的签字，当时李正磊并没有任开发公司的任何职务，本案是确定上诉人房屋买卖合同纠纷,与李延录房屋买卖无关，主要焦点上诉人与华昇公司买卖合同是否有效，与李延录房屋买卖与本案无关。账目取得我们不清楚。新证据2:借据3张和房屋销售审批表，证明门市抵押状况表的真实性以及李正磊的职务，因为李正磊当时是华昇公司的总经理，所以对华昇公司天山项目的审图费、规划手续费、水费等内容必须由总经理签字，这是上述签字内容的原件，房屋销售审批表上已经列明总经理是李正磊，当时法人是周长军，主管会计是杜艳秋，当时董事长是张立兴，就是华昇的现任法人。被上诉人李延录质证认为：不具备真实性，这份证据是任何人都能取得，与房屋买卖无关。被上诉人华昇公司质证认为：对这份证据有异议，1、法人张立兴不是法人签字，2、李正磊签字是否属实不清楚，当时房屋买卖时候李正磊并不是华昇公司的经理，因为李正磊是后期华昇公司在天山大街开发楼盘才介入。新证据3：专用收款收据，证明侯杰购房是合法的，侯杰已经交纳房款了，侯杰签署了商品房买卖合同，华昇公司给出具了收据和证明，证明上有华昇公司公章和法人章，因为当时华昇公司法人张立兴一房多卖，已经立案侦查，鲅鱼圈区政府为了解决历史遗留问题规定凡是华昇公司出具能够证明实际购房证明的根据证明来确定纳税人并依法办理房照，所以原审法院在税务局调取的增量房申报表中购房者及纳税人是侯杰，侯杰依法缴税79,407.74元，依法缴纳维修资金12,569.00元，其中完税证明盖有解决历史问题证明章，章已经证明侯杰唯一不动产权人。被上诉人李延录质证认为：1、对该份证据真实性有异议，2、上诉人侯杰根本没有交纳购房款，不存在交钱。被上诉人华昇公司质证认为：这份证据是为了办理房屋贷款虚开的收据，上诉人并没有交纳购房款只是做的手续。新证据4：一份微信聊天记录，证明李延录、付伟宽和华昇公司是借款关系。被上诉人李延录质证认为：购门市事实存在，李静放弃权利不存在两个人购买。被上诉人华昇质证认为：不知道上诉人如何取得，我们不清楚。本院查明的事实：华昇家园系被上诉人华昇公司开发建设的，诉争的房屋位于华昇家园（营口市鲅鱼圈区05-华昇家园-1#门市，面积251.37平方米。现有证据显示：被上诉人华昇公司就05-华昇家园-1#门市房分别于2015年7月8日与上诉人侯杰、田刚夫妻签订了商品房买卖合同，合同约定侯杰购买华昇公司开发的位于营口市鲅鱼圈区门市，面积251.37平方米，房屋总价款为1,960,686.00元，华昇公司开具了专用收款收据。2018年6月22日华昇公司为侯杰提供购买证明一份，证明侯杰购买了案涉房屋。2018年7月9日，侯杰为涉案房屋缴纳印花税及契税，缴纳专项维修资金。2018年7月10日，取得涉案房屋不动产登记证明（辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0023957号）权利人为上诉人侯杰、田刚共有；2013年12月6日与被上诉人李延录签订了商品房买卖合同，约定被上诉人李延录购买被告华昇公司开发的位于营口市鲅鱼圈区门市，面积251.37平方米，房屋总价款为3468906元，华昇公司开具了专用收款收据,但该合同只有华昇公司盖章而无买受人李延录签名；2011年10月26日与本案原审原告李静（一审中撤诉）签订了商品房买卖合同，约定李静购买被上诉人华昇公司开发的位于营口市鲅鱼圈区门市，面积251.37平方米，房屋总价款为3472080元，华昇公司开具了专用收款收据。对于购房资金来源，上诉人侯杰提供了证人汪某出庭，证人称经过案外人秦旭虎（侯杰姐夫）的介绍于2018年6月份借给侯杰2,000,000.00元，现金交付，2018年的11月份侯杰以现金的形式偿还了。被上诉人李延录提供了其妻范桂双汇款给案外人营口经济技术开发区联宇小额贷款有限责任公司1,180,000.00元,案外人营口经济技术开发区联宇小额贷款有限责任公司证明该款系“被上诉人营口华昇实业有限公司开发华昇家园小区，李延录欲在该处购买门市,因营口华昇实业有限公司欠营口经济技术开发区联宇小额贷款有限责任公司钱款，华昇公司请求李延录先预付部分购房款偿还,2012年9月4日，李延录妻子范桂双通过营口银行昆仑支行账户汇款给贷款公司孙德东人民币1,180,000.00元,款项是李延录妻子范桂双付给营口华昇实业有限公司的购房款，李延录与贷款公司无债权债务关系,”但未提供任何涉及华昇公司欠案外人营口经济技术开发区联宇小额贷款有限责任公司1,180,000.00元贷款的账目，同时提交了范桂双多次从银行取款，并称以现金的形式支付其余购房款。李静提供了被上诉人华昇公司出具的三联收据，该三联收据载明华昇公司收到李静交付的房屋总价款为3,472,080.00元，但未提供任何银行流水及三联收据存档账目。二审中，上诉人侯杰提交门市抵押状况表，显示华昇公司共向20人借款并提供了19套门市房用为抵押,抵押额为27,910,000.00元,其中含案涉的05-华昇家园-1#门市,抵押权人为被上诉人李延录等。本院认为，现有证据显示，被上诉人华昇公司将案涉的房屋分别与上诉人侯杰、案外人李静签订了三份商品房买卖协议，并为上诉人侯杰出具证明、购房合同、三联收据，上诉人侯杰亦在交纳相关的税款，维修基金等后，在不动产登记部门办理了产权登记,不动产登记部门存档的购房合同的相对人为被上诉人华昇公司与上诉人侯杰。现被上诉人李延录与被上诉人华昇公司签订商品房买卖协议并实际占用案涉的房屋，但其非不动产登记部门存档的购房合同的相对人,不具有确认被上诉人华昇公司与上诉人侯杰商品房销售合同无效的诉讼主体资格,应驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初5296号民事判决；二、驳回被上诉人李延录的起诉。被上诉人李延录预交的一审案件受理费100.00元、上诉人侯杰预交的二审案件受理费100.00元，均予退回。本裁定为终审裁定。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 栾 娜二〇二〇年六月三十日法官助理张文生书记员李琳