宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民撤2号原告：李运动，男，1974年5月15日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：杨金金，宁夏宁和律师事务所律师。被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明北路304-4号。法定代表人：刘美兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。被告：郑玉梅，女，1962年9月26日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市。原告李运动因石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）与郑玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）宁02民终581号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李运动及其委托诉讼代理人杨金金，被告华欣房产公司的委托诉讼代理人马新城到庭参加诉讼，被告郑玉梅经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李运动向本院提出诉讼请求：1.依法撤销石嘴山市中级人民法院作出的（2018）宁02民终581号民事判决书第二项“上诉人石嘴山市华欣房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助被上诉人郑玉梅办理位于某某号商品房房屋产权登记证书”；2.确认位于宁夏回族自治区石嘴山市某某号房屋系李运动所有；3.本案诉讼费由华欣房产公司与郑玉梅负担。事实及理由：2011年12月3日，李运动与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，李运动购买华欣房产公司开发的位于宁夏回族自治区石嘴山市某某号住房一套，房款为494831元，李运动支付了全部购房款。2013年9月4日，华欣房产公司将案涉房屋交付给李运动，李运动对案涉房屋进行了装修并交纳采暖费、物业费等一直居住使用至今。华欣房产公司以各种理由推诿未办理房屋备案手续及不动产登记证。因华欣房产公司与郑玉梅房屋买卖合同纠纷一案，宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院判决华欣房产公司协助郑玉梅办理位于某某号房屋产权证书，李运动系案涉房屋的所有权人，该判决结果侵害了李运动的合法权益。2019年10月，李运动得知上述判决结果尚未超过6个月，符合第三人撤销之诉的起诉条件，本案应由宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院管辖。李运动未接到任何通知故未能参加（2018）宁02民终581号案件的审理，未能参加诉讼不能归责于李运动。综上所述，李运动提起第三人撤销之诉符合法律规定，请求判如所请。华欣房产公司辩称，1.华欣房产公司与郑玉梅之间存在民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系；2.华欣房产公司虽与郑玉梅签订了《商品房买卖合同》并出具了收据，但郑玉梅没有交纳购房款。收据上潘某荣特意写了“融资用”字样显然华欣房产公司并无卖房之意，只有借款之意；3.《中华人民共和国反洗钱法》明确规定房地产开发公司在房屋买卖过程中绝不允许收取现金，购房款只能通过账户转账。郑玉梅在2015年12月16日没有带着340000元现金去华欣房产公司交纳购房款，也没有证据证实郑玉梅是以现金购买的房屋；4.商品房买卖合同纠纷案件中出现的一房多卖，法院在审理中主要考虑保护善意取得的买房人和在先实际占有使用人的利益。李运动签订合同在先、居住在先，从《中华人民共和国物权法》角度考虑，李运动已对案涉房产取得所有权；5.杨某清、郑玉梅、杨某贺一家在与华欣房产公司的民间借贷关系中，实际利益并未受损，他们实际占有的房产已足以抵偿借款本息；6.华欣房产公司与郑玉梅一家涉及的十二套房产的房屋买卖合同，是对借款的抵押，因华欣房产公司迫于急于用钱的压力签订《商品房买卖合同》，销售房价与市场价相差很大；7.法院对郑玉梅与华欣房产公司房屋买卖合同纠纷中，基本事实认定错误，没有严格审查购房款如何交纳的事实，导致事实认定错误、适用法律不当、判决不公正。综上，郑玉梅与华欣房产公司之间的《商品房买卖合同》是虚假的。华欣房产公司为了民间借贷而违背真实意思签订《商品房买卖合同》，郑玉梅没有交纳购房款，请求支持李运动的诉讼请求。被告郑玉梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。（2018）宁0202民初737号民事判决书认定事实如下：2015年12月16日，华欣房产公司与郑玉梅签订了《商品房买卖合同》，约定由华欣房产公司将其开发的位于宁夏回族自治区石嘴山市某某号房屋以总价款344430元出售给郑玉梅。当天，郑玉梅向华欣房产公司交付房款344430元。该房屋已建成，但华欣房产公司却不给郑玉梅办理房屋产权登记证书。2018年3月28日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2018）宁0202民初737号民事判决，判决：华欣房产公司于判决生效后十日内为郑玉梅办理位于某某号商品房房屋产权登记证书。华欣房产公司不服，向本院提出上诉。本院二审查明的事实除华欣房产公司不给郑玉梅办理房屋产权登记证书外，其余事实与一审一致，另查明，案涉房屋已在房管部门备案至郑玉梅名下。华欣房产公司未协助郑玉梅办理案涉房屋产权登记证书，本院于2018年7月18日作出（2018）宁02民终581号民事判决，判决：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初737号民事判决；二、华欣房产公司于判决生效后十日内协助郑玉梅办理位于某某号商品房房屋产权登记证书。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李运动提交证据一：华欣房产公司企业信息，证明华欣房产公司的基本情况及系本案适格主体。证据二：《商品房买卖合同》、中国农业银行石嘴山广场支行取款凭条、进账单、现金缴款单、宁夏增值税普通发票，证明1.2011年12月3日，李运动与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，李运动购买位于某某号房屋一套，合同合法有效；2.2013年6月18日、2013年6月19日，李运动分三次通过银行向华欣房产公司支付购房款495047元。2016年10月17日，华欣房产公司为李运动开具了案涉房屋的宁夏增值税普通发票。证据三：某某房屋交接单，证明2013年9月4日，华欣房产公司将案涉房屋交付给李运动。证据四：收据、发票、天然气开卡缴费清单、电费开卡购电清单；大武口某某店销售信誉卡、银联POS机签购单、中国某某股份有限公司石嘴山分公司业务登记单、IPTV设备购置费发票、照片及光碟，证明2013年9月4日，华欣房产公司将案涉房屋交付给李运动后，李运动对房屋进行装修、交纳物业费等并实际入住至今的事实。李运动是案涉房屋的实际所有人。证据五：大武口区不动产登记信息查询结果证明，证明李运动在本辖区仅登记一套商业住宅，案涉房屋是其唯一住房的事实。证据六：（2018）宁02民终581号民事判决书、宁夏回族自治区个人房产备案信息查询证明，证明1.上述判决已经生效，李运动向石嘴山市中级人民法院提起第三人撤销之诉符合法律规定；2.李运动在知道其权益受损6个月内向有管辖法院提起第三人撤销之诉符合时效条件；3.上述判决李运动并非案件的当事人，未参加诉讼不能归责于李运动；4.案涉房屋所有权人是李运动，上述判决结果侵害了李运动的合法权益；5.该判决可以证实郑玉梅在华欣房产公司备案多套房屋，其不是一般的购房人，且华欣房产公司也认可与郑玉梅之间不存在房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系；6.按照郑玉梅所称其交付购房款344430元，不符合同一时期的房屋市场交易价格。华欣房产公司质证意见：对证据一至五的三性均予以认可；对证据六的三性予以认可，但对证明目的不完全认可。郑玉梅与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》时，郑玉梅没有到案涉小区物业和案涉房屋内进行查看，其没有购买该房屋的真实意思，案涉房屋和郑玉梅在两天前购买的两套房屋价格都远远低于市场价格。潘某荣随意书写的房号，其并没有认真核实房屋出售情况。李运动是给某某花园做防水工作的，李运动与潘某荣关系较好，潘某荣明知李运动已经购买案涉房屋并居住的事实。为查明本案事实，本院依职权从石嘴山市自然资源和不动产确权登记中心调取了不动产登记信息及（2018）宁0202执1420号执行裁定书。李运动对该证据无异议，其针对（2018）宁0202执1420号执行裁定提出执行异议，此时才得知（2018）宁02民终581号民事判决结果后才提起的诉讼。华欣房产公司对该证据无异议。本院对上述证据的认证意见：李运动提交的证据一至三与其诉讼请求及陈述的事实一致，证据之间可以相互印证，故本院对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对证据四至六的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证据四中李运动认为自己是案涉房屋的实际所有人的证明目的不予确认，对证据五的证明目的不予确认，对证据六的部分证明目的不予确认。对本院依职权调取的证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年12月3日，李运动与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，华欣房产公司将其开发的位于石嘴山市某某号房屋以494831元的价格出售给李运动，单价4310元/平方米，建筑面积为114.81平方米。2013年6月18日，李运动向华欣房产公司转账160000元；2013年6月19日，李运动分两次向华欣房产公司转账170000元、165047元。2013年9月4日，华欣房产公司向李运动出具某某花园房屋交接单，办理了交房手续。2016年10月17日，华欣房产公司向李运动出具了宁夏增值税普通发票。李运动交纳了案涉房屋的物业费、电费、水费、采暖费等并居住至今。2.2015年12月16日，华欣房产公司与郑玉梅签订了《商品房买卖合同》，约定华欣房产公司将其开发的位于石嘴山市某某号房屋以总价款344430元的价格出售给郑玉梅，房产面积为114.81平方米。当日案涉房屋合同备案登记在郑玉梅名下。同日，华欣房产公司向郑玉梅出具房款344430元收据一张。2018年3月1日，郑玉梅向宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院提起诉讼，要求华欣房产公司为郑玉梅办理某某号房屋产权登记证。因申请执行人王某明与被执行人宁夏某某建材有限公司、郑玉梅、杨某贺建设工程合同纠纷一案，2018年12月7日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2018）宁0202执1420号执行裁定书，裁定：查封被执行人郑玉梅名下的位于石嘴山市某某号房屋。3.2020年4月28日，本院从石嘴山市自然资源和不动产确权登记中心调取案涉房屋《不动产登记信息》，权利人为华欣房产公司，登记时间为2017年11月30日，房屋面积为114.86平方米，不动产权证号为宁（2017）石嘴山市不动产权第D0002412号。4.李运动购买的位于某某号房屋与郑玉梅和华欣房产公司签订《商品房买卖合同》中的房屋即某某号房屋系同一套房屋。本院认为，一、关于李运动是否为适格原告的问题。本案的案由为第三人撤销之诉。本案中李运动从华欣房产公司购买诉争房屋，在仅有郑玉梅和华欣房产公司参加的诉讼中，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2018）宁0202民初737号民事判决，判决华欣房产公司为郑玉梅办理案涉房屋的商品房房屋产权登记证书。华欣房产公司不服向本院提出上诉，本院作出（2018）宁02民终581号民事判决，判决：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初737号民事判决；二、石嘴山市华欣房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助郑玉梅办理位于某某号商品房房屋产权登记证书。该案件处理结果同李运动有法律上的利害关系，李运动作为有独立请求权的第三人未参加上述案件审理并非由于其自身过错，从李运动知道其民事权益受到损害至向本院提起诉讼符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，李运动是适格的原告。二、李运动、郑玉梅享有的民事权益发生冲突如何优先保护的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权以登记为公示生效的要件。因华欣房产公司没有依约履行为李运动办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致李运动占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故李运动对案涉房屋依法尚不具有所有权，故李运动请求确认案涉房屋系其所有的诉讼请求，本院不予支持。其次，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。李运动提交的证据可以证实其已基于华欣房产公司的交付行为实际占有、使用案涉房屋。华欣房产公司在明知其与李运动就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并将房屋交付李运动，却不积极履行为李运动办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒李运动与郑玉梅签订两份《商品房买卖合同》，又于2015年12月16日与郑玉梅签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋合同备案登记在郑玉梅名下。华欣房产公司的行为侵犯了李运动所享有的合法权益，最终导致李运动、郑玉梅各自对案涉房屋所享有的民事权益发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。李运动已经支付了购房款，其提交的交纳案涉房屋的物业费等证据可以证实其是基于居住需求购买房屋，而且在2013年9月已经占有使用案涉房屋，未办理房屋登记手续并非李运动的过错，故李运动对案涉房屋享有物权期待权。再次，2015年12月16日，郑玉梅与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并于当日备案登记在其名下。同日，华欣房产公司向郑玉梅出具了购房款收据。郑玉梅与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》时，李运动已占有使用案涉房屋，郑玉梅购买案涉房屋未前往案涉房屋了解现状未尽到审慎注意义务，其并非用于居住和基于消费需求购房，不具有法律保护的消费者物权期待权中消费者购房人的身份。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，郑玉梅与华欣房产公司在签订《商品房买卖合同》的同一天办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，故郑玉梅对案涉房屋不享有物权期待权，仅对华欣房产公司享有普通债权请求权。综上，李运动已就案涉房屋支付了购房款且已经取得华欣房产公司交付并实际占有使用，李运动对案涉房屋享有的物权期待权，该权利优先于郑玉梅的普通债权请求权，李运动与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》应当优先得到履行。依据《最高人民法院关于的解释》第三百条第一款规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。”华欣房产公司隐瞒李运动和郑玉梅，且在（2018）宁0202民初737号和（2018）宁02民终581号案件中未全面客观真实陈述案件事实，导致（2018）宁0202民初737号和（2018）宁02民终581号判决结果错误，应当予以纠正，对李运动的部分诉讼请求本院予以支持。被告郑玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2018）宁02民终581号民事判决第二项“二、石嘴山市华欣房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助郑玉梅办理位于某某号商品房房屋产权登记证书”；二、驳回原告李运动的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二十三日书记员 李 彤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第二百九十五条民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。