河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初654号 原告：周璐坤，男，1992年2月16日出生，汉族，住石家庄市元氏县。 委托诉讼代理人：杨啸，河北新易佳律师事务所律师。 被告：河北智博房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城5号商业办公楼503。 法定代表人：王建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：王永奇，男，1982年4月28日出生，汉族，无业，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：樊玉璇，河北千山恒业律师事务所律师。 原告周璐坤与被告河北智博房地产开发有限公司（以下简称智博公司）、王永奇房屋买卖合同一案，本院于2020年1月8日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周璐坤之委托诉讼代理人杨啸，被告智博公司之委托诉讼代理人李雨萌、李志强，被告王永奇之委托诉讼代理人樊玉璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 一、原告周璐坤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告智博公司签订的《认购协议书》无效；2、请求被告智博公司返还原告已支付购房首付款450000元，并要求被告智博公司自2017年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止（以450000元为基数，自2017年3月31日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付），截止起诉之日利息为60000元，合计为510000元；3、请求被告王永奇返还原告团购费30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 二、原告周璐坤诉称，2017年3月28日，原告向被告河北大麦房地产经纪有限公司支付团购费30000元用于认购东方理想城项目盛庭-1-2302室。2017年3月31日，原告与被告智博公司签订《认购协议书》，约定原告认购被告智博公司开发的东方理想城项目盛庭号楼1单元2302室，房屋面价98.34㎡，单价15486元，总价款1522893元，约定2019年12月31日前交房。当日，原告向智博公司支付首付款450000元。经原告查看施工现场，楼盘主体至今未封顶，交房遥遥无期。另查，智博公司至今未取得商品房预售许可证，因此，原告与被告智博公司签订的《认购协议书》依法无效。被告智博公司应向原告返还购房款450000元及资金占用利息。河北大麦房地产经纪有限公司作为居间人，明知上述事实，存在过错，依法应退还团购费30000元。现河北大麦房地产经纪有限公司已注销，应由其实际经营者王永奇承担退款责任。现原告诉至法院，望判如所请。原告为证明其主张提交了《认购协议书》、付款凭证、收款收据及（2019）冀01民终9613号判决书。 三、被告智博公司辩称，1、原告与被告所签订的认购协议书为预约合同，被告不应返还购房款。预约合同是预约当事人真实意思表示是将来订立某个特定合同。认购协议第五条约定商品房买卖合同的订立，因此从本认购协议的实质来看，认购协议是预约合同，预约将来被告取得预售许可证再签订商品房买卖合同。本案原告在签订认购协议时明知项目没有预售许可证才签订预约合同，现要求确认合同无效返还购房款及利息起诉，明显没有契约精神，故被告不应退还购房款；2、即便是合同无效被告返还购房款，被告不应承担相应利息。因为原告在签订认购协议时明知案涉房屋无预售许可证，《认购协议》第五条约定商品房买卖合同的订立条款“在甲方取得该项目预售许可证后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式商品房买卖合同，同时本协议自动失效，并由甲方收回。”因此案涉房屋无预售许可证原告在明知的情况下，其作为完全民事行为能力人其法律后果应自担。根据《合同法》第58条规定合同无效由有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任，本案原被告签订认购协议是双方自愿，针对无效的后果责任自担，故被告不应承担相应利息。 四、被告王永奇辩称，王永奇作为案外人与本案无关，其并非实际控制人，其参与大麦公司的管理是在2017年4月8日前后5天的时间，因此王永奇无责任。被告为证明其抗辩意见提交了本院（2020）冀0104民初861号判决书。 五、2017年3月31日，原告周璐坤（乙方）与被告智博公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议主要约定：乙方自愿内部认购项目盛庭号楼1单元2302室，暂测建筑面积98.34平方米，单价15486元/平方米，总房价为1522893元；付款方式：银行按揭低贷款：乙方应于签订不本协议当天将购房首付款30%即450000元一次性支付给甲方，并提供办理相关银行按揭手续的所有资料；甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。原告于签订协议当日向被告支付了30%首付款450000元，被告向原告出具收款收据一张。 被告智博公司至今尚未取得商品房预售许可证明，亦未向原告周璐坤交付案涉房屋。 2017年3月28日，原告周璐坤向河北大麦房地产经纪有限公司上述房产的团购费30000元。薛延甲原系大麦公司法定代表人。本院（2019）冀0104民初1929号民事判决，查明河北大麦房地产经纪有限公司于2018年10月31日注销；薛延甲、王永奇均承认王永奇为大麦公司的实际经营人。 裁判理由和结果 本院认为，原告与智博公司签订的《认购协议书》对原告购买智博公司开发项目的具体房屋座落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容均作了约定，且原告已向智博公司支付了购房首付款。故，《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定为商品房买卖合同。因智博公司至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与智博公司签订的《认购协议书》无效。故，依据无效合同取得的财产，智博公司应予以返还。智博公司应当依法向原告返还东方理想城盛庭号楼1单元2302室的购房款450000元。智博公司作为房地产开发商，在明知尚未取得预售许可证明的情况下预售房屋并收取原告购房款,对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，智博公司应自交付房款之日起支付占用原告资金期间的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算（根据中国人民银行的规定，自2019年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率），至付清房款之日止。大麦公司与原告为居间合同关系，现大麦公司已注销，原告基于上述法律关系向王永奇主张退还房号费与本案并非同一法律关系，本院不予一并处理，原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告周璐坤与被告石家庄河北智博房地产开发有限公司2017年3月31日签订的《认购协议书》无效； 二、被告河北智博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周璐坤购房款450000元及利息（以450000元为基数，自2017年3月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至款项付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率）； 三、驳回原告周璐坤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9200元，由被告河北智博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李金从 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  唐立敏 二〇二〇年六月二日 书 记 员  任晓蕊