河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2496号原告：李省，女，1989年11月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁少波，河南升龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝国华，河南升龙律师事务所实习律师。被告：河南华阁置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼9层1号902室，统一社会信用代码91410100317360266H。法定代表人：宋严军，总经理。委托诉讼代理人：张沁红，河南安实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家峰，河南安实律师事务所律师。原告李省与被告河南华阁置业有限公司（以下简称华阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李省的委托诉讼代理人丁少波、郝国华、被告华阁公司的委托诉讼代理人张沁红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李省向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告华阁公司房屋买卖协议无效；2、请求被告返还原告已付购房款的利息2343元（以50000元为基数，按照银行同期同类贷款利率自2019年1月9日起计算至2019年10月21日）；3、请求判令被告支付原告赔偿金50000元；4、请求判令被告赔偿原告购房损失20000元及利息（以50000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准自2019年1月5日起计算至2019年10月21日；以20000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准自2019年1月5日起计算至全部清偿止）。事实与理由：被告华阁公司在新郑市龙湖××大道西侧、××大道北侧建设“文华苑”项目并对外预售房屋。2019年1月5日原告在华阁公司项目部通过被告提供的POS机刷卡交纳购房定金10000元（收款人为郑州创汇信息科技有限公司，经登陆国家企业信息网查询显示，该公司不存在）；同年1月9日与被告华阁公司签订《房屋共建协议》、《共建房出资协议书》，当天10:26:45在被告项目部用被告提供的POS机刷卡支付房款40000元（收款人为郑州创汇信息科技有限公司），10:29:35在被告项目部刷卡支付购房款50000元（收款人为华阁公司）。协议签订后，原告多次与华阁公司项目经理朱佳敏联系，并到项目现场查看，该公司承诺的项目动工时间一推再推，至今仍未动工。后经原告到新郑市房管局查询，得知华阁公司尚未取得商品房预售许可证。因担心继续交易存在重大风险，原告遂协商与华阁公司解除购房协议。但被告华阁公司只同意退还5万元购房款，声称另50000元是郑州创汇文化传播有限公司收取，在原告第一次起诉时被告又声称该50000元为另一中介公司所收取。原告在购买房屋时从未委托任何中介公司办理购房手续。经多次协商无果，原告无奈于2019年9月28日在被告提供的退款申请表上签字同意退房款50000元。2019年10月18日和10月21日被告分两次共退款50000元，10月21日原告并不认识的喻俊伟向原告退款30000元。被告华阁公司在不具备售房条件情况下，以与原告签订《房屋共建协议》、《共建房出资协议书》等形式向原告非法出售房屋。依照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第1款规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告按照已付50000元购房款的一倍向原告承担赔偿责任。另被告在未事先告知原告情况下，在其项目部利用其提供的POS机诱骗原告向与原告没有任何关系的第三方刷卡支付50000元，给原告造成20000元的损失。被告对于该损失亦应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，故原告诉至本院。被告华阁公司辩称，一、原告诉称2019年1月9日，原告与华阁公司签订了《房屋共建协议》和《共建房屋出资协议书》属实。原告诉称华阁公司收到其100000元不属实，原告诉称华阁公司退还了80000元与事实也不相符。华阁公司于2019年1月9日收到原告支付款项50000元，支付方式为原告丈夫轩体威通过银行卡刷至华阁公司的POS机。除此之外，华阁公司再也没有收取原告的任何款项；二、2019年9月28日，原告向华阁公司提出因家人生病，急需用钱，要求终止合同，并请求退还已支付的50000元款项。华阁公司业务人员朱佳敏为原告办理了退款登记事宜，并填写了《文华苑项目退款申请表》，原告在申请人处签名确认并摁上指印。2019年10月18日，华阁公司向原告银行账户退款20000元，2019年10月21日，华阁公司通过公司员工秦保丽向原告退款30000元。上述事实足以证明，华阁公司只收到了原告的50000元，且退款金额为50000元。故原告诉称华阁公司收款100000万已退80000元与事实不符；三、2019年9月28日，原告向华阁公司提出终止《房屋共建协议》和《共建房屋出资协议书》并要求退还已支付款项50000元，华阁公司当即同意，现场撕毁了华阁公司持有的协议原件，在原告所持协议原件上划“X”并注明“作废”。故原告要求确认合同无效的诉讼请求应当予以驳回；四、华阁公司仅收到了原告的50000元，且全额退回，现原告要求华阁公司退还20000元无事实和法律依据。李省在签订协议时已经明知华阁公司没有预售许可证明，华阁公司不属于故意隐瞒，而是积极配合李省退款、弥补其损失，李省主张华阁公司支付赔偿金无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，李省的丈夫轩体威通过POS签购单消费10000元转账至郑州创汇信息科技有限公司。2019年1月9日10:26:45，李省的丈夫轩体威通过POS签购单消费40000元转账至郑州创汇信息科技有限公司。2019年1月9日10:29:35，李省的丈夫轩体威通过POS签购单消费50000元转账至华阁公司，华阁公司向李省出具《收据》1份，内容为：收据出据日期：2019年1月9日兹收到李省（）交来1-803出资款人民币（金额大写）伍万￥：50000.-元支付银行：刷卡收款人：刘敏会计：吕丽收款单位：华阁。上述手续均由华阁公司工作人员朱佳敏负责办理，汇往“郑州创汇信息科技有限公司”的款项也同时办理。同日，（甲方）华阁公司与（乙方）李省签订文华苑项目《房屋共建协议》和《共建房出资协议书（按揭分期方式）》，并由华阁公司案场负责人朱佳敏与李省签订了《文华苑项目选房确认单》，《房屋共建协议》主要内容为:甲方为新郑市龙湖镇老107国道西侧新土国用(2013)第073号土地开发方,享有该土地的国有土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》及《土地管理法》等相关法律规定，甲、乙双方经协商，就目标地块房屋共建事宜达成本协议，具体内容约定如下：一、共建房屋情况描述：项目名称：文华苑，共建房屋土地面积为3949.14㎡；共建房屋共33层330套，该房屋全部采用框剪结构，交付时间2021年12月底。二、共建房屋出资事宜：2、乙方按照单价4370元/㎡，享有建筑面积126.51㎡房屋一套，房号为：1-803号，出资总款项为552849元（大写：伍拾伍万贰仟捌佰肆拾玖元整）。乙方签署本协议后，支付甲方50000元（大写：伍万元整），作为共建房屋出资款。……四、本协议为房屋共建协议，与正式合同具有相同法律效力；在双方签署正式房屋合同后，本协议自行终止。协议落款处甲方加盖河南华阁置业有限公司合同专用章，乙方李省签字按印。《共建房出资协议书（按揭分期方式）》主要内容为：鉴于：乙方与河南华阁置业有限公司于2019年1月9日签订了《房屋共建协议》，该协议约定：乙方按照单价4370元/㎡，享有建筑面积126.51㎡房屋一套，房号为：1-803号，出资总款项为552849元（大写：伍拾伍万贰仟捌佰肆拾玖元整）；乙方应于2019年1月9日前向该公司支付人民币大写伍万元整（￥50000元）首批款项（以下称“物业首付款”），剩余款项（以下称“物业尾款”）为人民币大写叁拾叁万壹仟元整（￥331000元），在房屋工程建至10层时，根据甲方通知，办理按揭贷款部分相关手续，具体事项以办理时为准。第一条物业首付款起付部分签订本协议时，乙方已向甲方支付人民币大写伍万元整（￥50000元）首批部分物业首付款。协议书落款处甲方加盖河南华阁置业有限公司合同专用章，乙方李省签字按印。2019年9月28日，李省向华阁公司申请退款并与该公司销售经理朱佳敏签订《文华苑项目退款申请表》，该申请表显示：已付房款50000元，需退款金额50000元，退款原因：暂不考虑。销售经理：朱佳敏2019.9.28此项目退款申请表在客户收到退款后自动失效。申请表上加盖河南华阁置业有限公司合同专用章，并由李省签字按印。华阁公司工作人员在李省持有的《房屋共建协议》和《共建房出资协议书（按揭分期方式）》、《文化苑项目选房确认单》原件上划“×”并注明“作废”。2019年10月18日，华阁公司通过焦作中旅银行向李省转账20000元，交易明细电子回单的摘要显示退房款。2019年10月21日，秦保丽向李省转账30000元，智慧柜员机业务回执的附言显示退房款，同日，喻俊伟向李省转账30000元。李省的丈夫轩体威在退款时找到当时为其办理购房手续的华阁工作人员朱佳敏，朱佳敏告知轩体威，除50000元购房款外，另外50000元有POS汇款凭条，该凭条收款方与华阁公司签有协议，应由第三方向李省退款，朱佳敏与华阁公司正在协调，但至今仍下欠20000元未向李省退回。李省以双方签订的《房屋共建协议》和《共建房出资协议书（按揭分期方式）》系无效协议，华阁公司存在欺诈为由，请求华阁公司赔偿购房款50000元并退回下欠的20000元。庭审中，法庭询问华阁公司，是否委托第三方销售公司代其销售房屋，华阁公司所称的中介郑州晶宝公司是否代其销售过房屋，华阁公司陈述，未委托第三方公司销售商品房，郑州晶宝公司只代为介绍，并不代为销售。另查，华阁公司尚未取得房屋预售许可证。上述事实，有当事人的陈述，《房屋共建协议》、《共建房出资协议书（按揭分期方式）》、POS签购单、《收据》、《文华苑项目退款申请表》、银行转账记录及本案庭审笔录等证据证明。本院认为,李省与华阁公司在签订《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》时，华阁公司未取得所售房屋的商品房预售许可证，上述协议内容符合《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，上述两份协议应为商品房买卖合同，因华阁公司未取得商品房预售许可证，故上述协议应为无效合同；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。因双方签订的合同无效，华阁公司作为商品房销售者，在未取得商品房预售许可证的情况下不能对外销售房屋，而其仍与李省签订了上述具有商品房买卖合同内容的协议，存在过错，应对因合同无效给李省造成的损失承担赔偿责任，向李省支付资金占用期间的利息损失,利息损失的计算以李省交纳50000元购房款之日即2019年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至华阁公司向其返还该50000元之日即2019年10月21日止，为2065.7元。李省请求华阁公司支付已付购房款一倍的赔偿金50000元，在签订协议时，双方在《房屋共建协议》中明确约定：本协议为房屋共建协议，与正式合同具有相同法律效力；在双方签署正式房屋合同后，本协议自行终止，从上述内容可以看出，李省对于华阁公司在签订协议时未取得商品房预售许可证的情形是明知的，因此，华阁公司不存在欺诈情形，故李省请求华阁公司支付已付购房款一倍的赔偿金50000元的诉讼请求本院不予支持。关于华阁公司是否应赔偿李省购房损失20000元，因李省在向华阁公司交纳购房款时，所支付的两个50000元虽然没有都支付到华阁公司的账户，但均是由华阁公司的员工进行了刷卡操作，并且在后期退款过程中，华阁公司员工朱佳敏也称，汇往“郑州创汇信息科技有限公司”的50000元凭汇款小票可以退款，因华阁公司与第三方公司签订有协议，庭审中，华阁公司称该款应由中介公司郑州晶宝公司负责退还，但又称晶宝公司未代其销售房屋，华阁公司的陈述相互矛盾，故对于华阁公司的辩称理由本院不予支持，因收款由华阁公司员工操作，故李省请求华阁公司支付购房损失20000元及利息的诉讼请求本院予以支持，华阁公司还应支付30000元的资金占用利息，为1247.8元，上述资金占用利息共计3313.5元。综上所述，李省的诉讼请求合法合理部分应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李省与被告河南华阁置业有限公司签订的《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》为无效合同；二、被告河南华阁置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李省资金占用期间的利息损失3313.5元；三、被告河南华阁置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李省购房损失20000元，并支付资金占用期间的利息（以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月9日起付至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清该20000元之日止）；四、驳回原告李省的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，减半收取804元，由被告河南华阁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  代蔚青二〇二〇年六月二十四日书记员  边秋霞