北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3231号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街。法定代表人：陈富成，总经理。委托诉讼代理人：郭咏梅，女，1967年11月16日出生，汉族，北京市顺义粮油有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：夏云波，北京市青天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京板桥大都涮肉馆，经营场所北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段甲8号。经营者：汪艳青，女，1973年6月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区牛山镇张家庄村南边路55号。委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。上诉人北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）与上诉人北京板桥大都涮肉馆（以下简称大都涮肉馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初21015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。顺义粮油公司之委托诉讼代理人郭咏梅、夏云波，大都涮肉馆之经营者汪艳青及大都涮肉馆之委托诉讼代理人崔贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺义粮油公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判大都涮肉馆向顺义粮油公司支付自2017年9月1日起至2019年12月7日租金及占有使用费192101.4元并支付利息6407.29元，大都涮肉馆按照日246.6元的标准给付顺义粮油公司自2019年12月8日至实际腾退之日止的占有使用费；2.撤销一审判决第四项，改判大都涮肉馆将其个体工商户注册地址自涉案租赁场地迁出，并按照每日98.64元的标准向大都涮肉馆支付自2017年12月8日起至实际迁出之日止的赔偿金；3.撤销一审判决第五项，改判驳回大都涮肉馆该项诉讼请求；4.本案诉讼费由大都涮肉馆承担。事实与理由：一、顺义粮油公司和大都涮肉馆在2015年签订的《租赁合同》中约定合同终止后5日内，大都涮肉馆将涉案租赁物腾空并返还顺义粮油公司，未按照约定期限返还该租赁物的，大都涮肉馆必须双倍支付占用费，一审判决确认双方合同于2017年11月7日解除，并确定了合理腾退期限，大都涮肉馆逾期腾退，应当依照约定承担占用费。二、关于大都涮肉馆要求赔偿新建房屋损失问题。1.大都涮肉馆建房时未征得顺义粮油公司同意，双方确认新增资产面积，是为便于资产管理及避免产权纠纷，并非对新建房屋的追认或默认；2.大都涮肉馆建设行为未经规划审批，属违法建设，应无条件拆除，不应因此获利；3.大都涮肉馆在顺义粮油公司未明确表态、亦未取得规划、建设等部门审批的情况下，采取无所谓的态度进行建设，其过错远远高于顺义粮油公司；4.大都涮肉馆占用租赁物已逾20年，其新建面积远超原有建筑面积，明知涉案院落非其自有，其新建房屋在租赁合同到期后无法搬走，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内；5.在当前形势下，对于违建的查处力度加大，违建不可能继续保留使用，以这种违法建设要求顺义粮油公司进行赔偿，有失公平；6.评估报告鉴定结论金额过高，不符合实际；7.对于新建房屋装修问题，亦应参照原有出租房屋装修到期的规定，到期后承租人主张装修损失的，不予支持，对于后期的装修，大都涮肉馆更应考虑到租赁时间到期问题，其装修成本应在租赁合同到期后摊销完毕，顺义粮油公司不应再进行赔偿。大都涮肉馆上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回顺义粮油公司该项诉讼请求或发回重审；2.撤销一审判决第五项，改判顺义粮油公司赔偿大都涮肉馆租房改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失807294元、评估鉴定费24955元；或将本案发回重审；3.本案诉讼费由顺义粮油公司承担。事实及理由：1.大都涮肉馆营业执照载明的经营场所是:北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段甲8号,而实际经营地址是:涉案租赁场地即北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段甲10号，涉案租赁物产权证登记地址为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号，营业执照并没有占有涉案租赁物，请求二审法院对上述事实查明并认定。2.一审评估报告中并未对原有房屋和新建房屋的建造及装修的价值分别评估,属于案件事实不清，请求二审法院查明并纠正。3.大都涮肉馆在涉案场地内新建的房屋及地上物已经过顺义粮油公司同意，办理审批手续应当是顺义粮油公司的责任，且新建房屋交给顺义粮油公司后，仍有很大的经济价值和利用价值，一审判决大都涮肉馆对新建房屋的损失承担主要责任没有事实和法律依据；4.根据双方2015年签订的合同第六条的约定，大都涮肉馆对原有房屋的装饰装修应当归属顺义粮油公司，但大都涮肉馆主张的损失是新建造的房屋及装饰装修，不是针对原有房屋。大都涮肉馆、顺义粮油公司针对对方的上诉主张的答辩意见同其各自上诉意见一致。顺义粮油公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认顺义粮油公司、大都涮肉馆之间的房屋租赁关系于2017年11月7日解除；2.判令大都涮肉馆将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号院内（北至昌金路，南至味好美食品有限公司后房山，西至顺义粮油闲置空房，东至无名路）新建建筑物拆除腾退给顺义粮油公司；3.判令大都涮肉馆给付顺义粮油公司自2017年9月1日起至2017年11月7日止按日123.3元的标准支付租金共计8384.4元，自2017年11月8日起至2017年12月7日止按日123.3元计算的房屋占有使用费3699元，自2017年12月8日起至2019年12月7日的占有使用费180018元，利息计算至2019年12月7日按照利率4.75%计算为6407.29元；4.判令大都涮肉馆支付顺义粮油公司自2017年12月8日起至大都涮肉馆将其注册于涉案房屋的个体工商户工商登记迁出之日止按日98.64元计算赔偿金；5.诉讼费、鉴定费、鉴定人员出庭费用由大都涮肉馆负担。大都涮肉馆向一审法院提出反诉请求：1.顺义粮油公司赔偿大都涮肉馆承租房屋改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失807294元、评估鉴定费24955元，院内栽种9棵树10000元，共计842249元；2.反诉案件受理费由顺义粮油公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（板桥粮库东），其《房屋所有权证》号为京房权证顺国更字第XXXX号，房屋所有权人为北京市顺义粮油总公司，产别为国有产。双方就位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）西北角部分房屋曾签订有多份租赁合同，分别为：第一份为北京市东发商贸公司与周信峰（汪艳青之夫）于2001年9月1日签订租赁期至2006年8月31日的《房屋及厨具租赁合同》；第二份为北京市东发商贸公司与大都涮肉馆于2006年9月1日签订租赁期至2012年8月31日的《租赁合同》；第三份为北京市东发商贸公司与大都涮肉馆于2012年9月1日签订租赁期至2013年8月31日的《租赁合同》；第四份为北京顺义粮油总公司与大都涮肉馆于2013年9月1日签订租赁期至2014年8月31日的《租赁合同》；第五份即最后一次签订的合同为北京市顺义粮油总公司与汪艳青（大都涮肉馆）于2014年9月1日签订租赁期至2017年8月31日的《租赁合同》。上述五份租赁合同中，北京市东发商贸公司原为北京市顺义区粮食局所属企业，2006年9月29日经北京市工商行政管理局顺义分局核准，北京市顺义区粮食局成立的北京市良资投资管理公司名称变更为“北京市顺义粮油总公司”，2007年7月25日经北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会批复，包括北京市东发商贸公司在内的十家企业隶属关系变更到北京市顺义粮油总公司名下。2017年10月31日经北京市工商行政管理局顺义分局核准，北京市顺义粮油总公司名称变更为北京市顺义粮油有限公司，也即本案顺义粮油公司顺义粮油公司。顺义粮油公司于2014年9月1日与大都涮肉馆最后一次签订《租赁合同》即第五份合同，其中载明：出租方北京市顺义粮油总公司(以下称甲方)，承租方汪艳青（北京板桥大都涮肉馆）(以下称乙方)。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经过友好协商，订立本合同，供双方共同遵守。第一条、租赁物基本情况（一)租赁物坐落于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）；(二)租赁物包括：房屋建筑面积230.4平方米。第二条、租赁物用途(一)租赁物用途为餐饮，乙方应按该用途使用租赁物；(二)如乙方需要改变租赁物用途，则1.必须经甲方书面同意，甲方书面同意前，甲方有权要求乙方取得可能遭受不利影响的相邻物业业主的书面同意文件；2.因改变租赁物用途所需办理的全部手续由乙方按照有关法律规定申报；3.因改变租赁物用途所应交纳的全部费用由乙方自行承担。第三条、租赁期限(一)租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租赁费用及支付方式（一）租金标准及支付方式1.租金标准：45000元/年（大写：肆万伍仟元整）。2.租金支付方式：租金每年支付一次。合同签订之日支付2014年9月1日至2015年8月31日租金。自2015年9月1日起，于每年9月5日前一次性支付当年9月至次年8月租金。3.租赁保证金标准及支付方式。本合同签订之日，乙方应当向甲方支付租赁保证金（定义金钱质押），具体金额为：3000元整。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，不足时有权向乙方追索。（三）其他费用1.乙方需自行单独安装符合国家标准的水、电表，费用由乙方负责。2.租赁期内，与该租赁物有关各项费用的承担方式为：乙方承担使用的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费及当地政府需缴纳的相关费用等规费。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。若乙方不及时足额支付相关费用，由此给甲乙双方及第三方造成的直接、间接损失由乙方负责。3.上述收费标准如遇国家价格调整，则相应调整。……第六条、（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。（七）乙方办理在租赁房屋内的合法经营手续时，需由甲方提供的有关手续，甲方应予提供。（八）如遇政策性拆迁、征用或改造等事件，甲方有权单方提前30日通知乙方解除租赁合同或变更租赁条件，乙方同意免除追究甲方任何责任并承诺遵照执行。第七条、乙方的权利义务（一）向甲方提供：营业执照、组织机构代码、税务登记证、法人身份证复印件等相关资质证明，作为乙方承租的合法经营凭证。（二）按照约定支付租金、租赁保证金及其他约定费用。……（九）未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物部分或全部转租（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权）给第三方。（十）负责承租租赁物的安全防火、卫生工作，如在消防及政府相关部门的检查中发现问题，乙方应在限期内及时整改并接受相应处罚。（十一)按照本合同约定按时返还租赁物。第八条、租赁物的返还。本合同终止之日后5日内，乙方将租赁物腾空并返还甲方，届时双方共同对租赁物及其附属设施进行清点查验和确认其是否符合按照约定用途和租赁物性质使用后的状态。如乙方届时未协助甲方办理接收手续，视同乙方未返还租赁物，按本合同约定，由乙方承担违约责任。乙方添置的动产可由其自行收回。返还租赁物交接手续办理完毕后，对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置。第九条、违约责任……（四）非经甲方书面同意，乙方擅自对租赁物进行改善或增设他物，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。在甲方发出书面通知后日内，乙方未恢复原状，甲方有权单方提出解除合同，亦有权拆除乙方对租赁物的改善和所增设的他物、恢复原状，拆除和恢复原状所需一切费用由乙方承担。(五)乙方经营过程中出现安全隐患的，应在甲方书面通知限定的期限内完成整改，否则甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方己交租金。（六）非经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的，甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方己交租金。（七）乙方利用租赁物进行违法活动的，甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。（八）本合同终止后，乙方所返还的租赁物不符合按照约定用途和租赁物性质使用的状态，乙方须恢复原状并赔偿甲方的一切直接和间接损失。（九）乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准X2倍X逾期天数。如占用期间乙方即未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。第十条、特别约定。（一）乙方根据发展、要翻建、改建、扩建租赁物的，需将规划方案、投资事项的可行报告、投资规模、投资额、投资利润率、收回年限等材料报送甲方批准。如乙方未申报或申报未获甲方书面同意，擅自进行施工建设的，所产生的后果由乙方负责，如因此给甲方造成损失的，乙方须赔偿甲方的全部经济损失。（二）乙方须经甲方向规划部门申报审批通过，并与甲方签订新增资产管理协议，明确双方权利义务后，方可开始施工建设。如乙方擅自进行施工建设的，所产生的后果由乙方自行承担，如因此给甲方造成损失的，乙方须赔偿甲方的全部经济损失。（三）需要拆除原有建筑物的，按本条第（一）（二）项有关程序进行报批后，按“拆一补一”的原则，对拆除面积置换新建面积，置换的新建面积产权归甲方所有，合同期满甲方无需向乙方支付经济补偿或任何其他款项：乙方在拆除原有建筑物和改建新的建筑物时，施工期间的租赁费需继续缴纳。新建固定资产要符合甲方的整体规划，且要符合消防及安全管理要求。（四）由乙方新建（含拆除置换后新增面积）的建筑物，房产税由乙方缴纳。（五）乙方新建的建筑物（包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积）房屋价值的确认：新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》，由甲方对工程决算进行审定，双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后，按税法规定（砖混结构年限20年，简易结构8年）计提折旧。合同到期后，属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算（本条第三项的情形除外）；属于建议机构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构（如棚舍等，租赁费收取可减半），到期后无偿归甲方所有。（六）如因甲方上级主管部门发展规划调整需解除本合同时，甲方有权单方解除本合同，但需提前以书面形式通知乙方，乙方应在甲方指定时间内腾空并返还租赁物。合同解除后，甲方返还乙方预交未履行的剩余租金。乙方不得要求甲方给予除返还租金之外的其他补偿。……（六）本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份。合同中甲方处加盖北京市顺义粮油总公司公章及法定代表人签字，乙方处加盖北京板桥大都涮肉馆公章，法定代表人签字。该份合同后附《板桥东库（甲方）资产所有确认清清单》及平面图，于2014年9月1日对大都涮肉馆（乙方）新建建筑13号房屋170㎡、14号房屋34.02㎡、15号房屋216㎡、45号房屋21㎡，46号房屋棚子19.8㎡予以确认，并加盖北京市东发商贸公司、北京板桥大都涮肉馆印章。顺义粮油公司于2017年11月7日给大都涮肉馆发送《解除原板桥粮库东库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，其中载明：北京板桥大都涮肉馆及其经营者汪艳青女士：贵方与北京市顺义粮油总公司就北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）房屋（建筑面积230.4平方米）签订的《租赁合同》，已于2017年8月31日期限届满。前述合同到期后，贵我双方没有续签或者重签租赁合同；贵方已经交纳2017年9月1日以前的租金且至今仍在使用租赁标的物。根据《合同法》第二百三十六条的规定，应当认定“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；根据《合同法》第二百三十二条的规定，对“不定期租赁”，“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自租赁合同解除之日起，原承租人应当给付“逾期腾房占有使用费”。鉴于北京市顺义粮油总公司拟收回前述房屋、院落自用，特通知贵方：1、自本通知到达您处之日，解除上述租赁合同；2、请贵方自接到本通知之日起三十日内，将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司；3、请贵方结清应付费用，并明确：自合同解除之日起三十日内，贵公司应按原合同约定的租金标准交付房屋、院落占有使用费；超过三十日仍未腾退的，即应按原合同约定的租金标准或者继续占用期间的市场租赁标准（以两者中标准更高者为准）交付占有使用费。特此通知。通知人：北京市顺义粮油总公司，并加盖其公章。有“汪艳青”手写签名。本案审理中，经大都涮肉馆申请，一审法院依法委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源评估公司）对位于北京市顺义区北京板桥大都涮肉馆改建、增建地上物及房屋装修现值进行价值评估，大都涮肉馆支付评估费用24955元。中源评估公司出具中源评报字[2019]3082号《司法鉴定项目评估报告》（以下简称评估报告）。评估报告记载的评估结论如下：北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初21015号案件涉及位于北京市顺义区北京板桥大都涮肉馆改建、增建地上物及房屋装修现值，在评估基准日二〇一九年四月二十九日的市场价值为807294元（人民币捌拾万柒仟贰佰玖拾肆元整），其中非争议项的评估值为572661元（人民币伍拾柒万贰仟陆佰陆拾壹元整），争议项评估值为234633元（人民币贰拾叁万肆仟陆佰叁拾叁元整）。本案审理中，因对该评估报告存有疑义，顺义粮油公司申请该评估报告中的评估人员出庭接受质询，并支付评估人员出庭费4000元。中源评估公司评估人员就本案中评估值如何计算的问题称：按照评估基准日建筑成本乘以综合成新率得出，其成新率是60%；就评估报告中涉及的装修部分是如何区分原有房屋内的装修和新建房屋内的装修称：发生在原有房屋内的装修为在争议部分评估表中的第3、5项,发生在新建房屋内的装修在争议部分评估表的第1、2、4、6、14、15、22、23、26、27项、在非争议表中的第5、14、15、16、17、18、19、20、21、22项，块料楼地面应该算在装修项目；就争议项及非争议项是如何区分的,分别包括哪部分的问题称：争议中主要是与原有房屋接壤的雅间、厨房还有原有房屋内的第3、5项的装修,化粪池、锅炉在现场勘验时被列为争议项,争议项也是现场勘验经过测量的。另，评估人员称评估报告中明细表单项评估值均是100%的价格，评估值合计是乘以了60%的成新价格计算出来；争议第九项指在饭店门口的推拉玻璃门,是安装在原有房屋内的；非争议项的门窗安装在新建房屋内,争议项的门窗都是安装在原有房屋内的；争议明细表的第12、20项为土地证范围外的项目，评估时大都涮肉馆称2008年开始装修，之后的经营不断装修。针对中源评估公司评估人员的答复，顺义粮油公司认为评估报告中的评估费用及成新率过高，大都涮肉馆认可该评估报告。经一审法院询问，大都涮肉馆称九棵树木为杏树、柿子树、李子树，树龄大概在十年，具体损失数额是其自行估算的。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、中源评报字[2019]3082号司法鉴定项目评估报告、租赁合同、《解除原板桥粮库东库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与大都涮肉馆签订的最后一份租赁合同，即2014年租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。顺义粮油公司与大都涮肉馆之间自2001年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同为2014年租赁合同，该合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，后双方未就涉案租赁物签订新的租赁合同，2017年8月31日后，承租方大都涮肉馆继续使用涉案租赁物，出租方顺义粮油公司没有提出异议，故双方之间的2014年租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据合同法相关规定：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年11月7日，出租方顺义粮油公司向承租方大都涮肉馆发出解除2014年租赁合同的通知并要求大都涮肉馆在收到通知之日起三十日内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空交还北京市顺义粮油总公司。虽然顺义粮油公司未在合理期限之前通知承租人大都涮肉馆，但顺义粮油公司给予大都涮肉馆三十日腾退期间且在腾退期间内仍按照原合同约定的租金标准支付占有使用费。故一审法院认定通知书中规定的三十日即为合理期限，顺义粮油公司于2017年11月7日通知大都涮肉馆解除租赁合同，大都涮肉馆经营者汪迎君在通知书上签字，故双方租赁合同关系于2017年11月7日解除。针对本诉诉讼请求，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同关系解除后，大都涮肉馆作为承租人应当返还租赁物，故对于顺义粮油公司要求大都涮肉馆将涉案租赁物腾退给顺义粮油公司的诉讼请求，一审法院予以支持。关于拆除新建房屋的诉讼请求，一审法院考虑到在双方数份租赁合同履行期间无论、顺义粮油公司还是东发商贸公司均对大都涮肉馆的新建房屋进行确认，因大都涮肉馆新建建筑属于未取得规划审批手续的建筑，建造费用的损失属于本案应当处理的核心问题，并且大都涮肉馆也就此提出反诉诉讼请求。在此情况下，顺义粮油公司主张由大都涮肉馆拆除新建建筑不妥，至于涉案场地内的房屋是否应当拆除，则是顺义粮油公司收回涉案场地后由相关行政部门确定的事宜，与本案无关，故对于顺义粮油公司要求大都涮肉馆拆除新建房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金和占有使用费及相应利息一节，自2017年9月1日至2017年11月7日，双方仍处于租赁期内，故大都涮肉馆仍应按照2014年租赁合同的约定支付相应租金，大都涮肉馆认可123.3元的日租金标准，故2017年9月1日至2017年11月7日的租金为8384.4元；2017年11月8日至2017年12月7日三十日腾退期间的占有使用费标准，因顺义粮油公司主张按照原有日租金123.3元计算，一审法院对此不持异议，故该期间占有使用费为3699元。2017年12月8日至法庭辩论终结时，大都涮肉馆仍占有使用租赁物，应支付占有使用费用。关于占有使用费标准，顺义粮油公司主张根据2014年租赁合同中第九条违约责任第九项:“乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准X2倍X逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担”之约定按照日租金123.3元的双倍即246.6元的标准主张，但双方并未约定返还租赁物的期限，解除通知书中的腾退期限只是顺义粮油公司的单方规定。另，双方之后仍就腾退及相应补偿进行协商，故对于顺义粮油公司按照每日246.6元的标准主张2017年12月8日以后的占有使用费没有事实和法律依据，但大都涮肉馆自2017年12月8日以后仍占有租赁物，应当支付相应的占有使用费，标准应按照2014年租赁合同的日租金的标准123.3元计算。因双方在租赁合同关系解除后，关于解除后事宜并没有协商一致，并且大都涮肉馆并非拒绝按照原租金标准支付占有使用费，故顺义粮油公司按照年利率4.75%主张租金和占有使用费的利息损失，于法无据，一审法院不予支持。关于个体工商户工商登记一节，因双方的租赁合同关系已经解除，故顺义粮油公司主张大都涮肉馆将其个体工商户注册地址自涉案租赁场地迁出，一审法院予以支持。为了督促大都涮肉馆尽快将其个体工商户注册地址自涉案租赁场地迁出，一审法院酌定大都涮肉馆按照日35元的标准给付顺义粮油公司自本判决生效之日起至实际迁出之日止的费用，至于顺义粮油公司主张过高部分，一审法院不予支持。针对反诉诉讼请求，大都涮肉馆根据评估报告要求顺义粮油公司赔偿地上物损失807294元及树木的损失10000元。根据2014年租赁合同第六条（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。故根据2014年租赁合同约定：经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用。相应的装饰装修物中形成添附的部分归顺义粮油公司所有，未形成添附的，由大都涮肉馆自行拆除。根据双方合同的约定，并且大都涮肉馆是根据自身实际经营情况进行的装修，在此情况下，评估报告中涉及的装饰装修部分不应纳入本案双方分担损失的范围。除装饰装修外的其他建筑部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，涉案租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，而新建建筑的施工方是大都涮肉馆，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，而顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任。本案中，根据2012、2014年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（大都涮肉馆）新建建筑，顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未要求大都涮肉馆予以拆除，而是在新的租赁合同上予以确认，应当视为顺义粮油公司的书面同意。2014年租赁合同第十条特别约定中：(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。但大都涮肉馆并未按此约定履行，导致无法按照该条约定确定资产价值，仍认定双方之间对建筑费用的损失没有达成一致的约定，故仍应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条确定扩建费用。因扩建建筑未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，具体过错比例由一审法院酌情确定。综上，顺义粮油公司应赔偿大都涮肉馆损失168462元。大都涮肉馆主张树木损失10000元，一审法院认为大都涮肉馆在经营期间栽种树木是为了自身经营需要，并且树木亦属于可移植的范围，在粮油公司不同意赔偿的情况下，大都涮肉馆可自行移植处理，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认顺义粮油公司与大都涮肉馆之间的租赁关系于二〇一七年十一月七日解除；二、大都涮肉馆于判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号院内（北至昌金路，南至味好美食品有限公司后房山，西至顺义粮油闲置空房，东至无名路）其实际占有使用的房屋、场地及附属设施腾退返还给顺义粮油公司；三、大都涮肉馆于判决生效之日起七日内向顺义粮油公司支付自二○一七年九月一日起至二○一九年十二月七日租金及占有使用费十万二千零九十二元四角，大都涮肉馆于判决生效之日起七日内按照日一百二十三元三角的标准给付顺义粮油公司自二〇一九年十二月八日至实际腾退之日止的占有使用费；四、大都涮肉馆于判决生效之日起十五日内将其个体工商户注册地址自涉案租赁场地迁出，并按照日三十五元的标准支付顺义粮油公司自判决生效之日起至实际迁出之日止的费用；五、顺义粮油公司于判决生效之日起七日内向大都涮肉馆支付经济损失十六万八千四百六十二元；六、驳回顺义粮油公司的其他诉讼请求；七、驳回大都涮肉馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费五千三百五十七元五角，由顺义粮油公司负担二千八百五十七元五角（已交纳），由大都涮肉馆负担二千五百元，于判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费六千一百一十一元，由大都涮肉馆承担四千二百六十一元（已交纳），由顺义粮油公司承担一千八百五十元，于判决书生效后七日内交纳。鉴定评估费二万四千九百五十五元，由大都涮肉馆负担一万六千九百五十五元（已交纳），由顺义粮油公司负担八千元，于判决生效之日起七日内直接给付大都涮肉馆。评估人员出庭费四千元，由顺义粮油公司负担一千元（已交纳），由大都涮肉馆负担三千元，于判决生效之日起七日内直接给付顺义粮油公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大都涮肉馆提交北京市公安局赵全营派出所出具的《证明》，上载原板桥粮库门牌号码为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段10号、12号，北京京华建筑公司门牌号码为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号，原板桥粮库门牌与大都涮肉馆甲8号不为同一地址。用以证明大都涮肉馆的经营注册地址没有占用涉案租赁场地。顺义粮油公司对该证据不予认可。顺义粮油公司认为，派出所户籍科没有证明企业工商登记注册地址的法定职责，其提供的是门牌号，并非企业工商登记注册地址；涉案租赁物的房屋所有权证记载涉案租赁物坐落位置为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号，大都涮肉馆对此亦认可；经顺义粮油公司一方核实，该地段没有甲8号，此问题应为工商登记笔误。本院经审查认为：顺义粮油公司对上述证据的真实性认可，本院对此亦不持异议；对于上述证据的关联性，本院将结合具体案情予以考量。顺义粮油公司提交北京市人民政府颁布的《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》，用以证明根据北京市关于腾退的相关政策不能续约，涉案租赁物需要折旧。大都涮肉馆对该证据的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照诚实信用原则如约履行各自合同义务。本案中，顺义粮油公司与大都涮肉馆所签租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据查明的事实，顺义粮油公司与大都涮肉馆之间自2001年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，此后双方未就涉案租赁物签订新的租赁合同，承租方大都涮肉馆继续使用涉案租赁物，出租方顺义粮油公司亦无异议，故双方在最后一份2014年租赁合同到期后形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，2017年11月7日，顺义粮油公司向大都涮肉馆发出解除2014年租赁合同的通知，并要求大都涮肉馆在合理期间内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还顺义粮油公司。大都涮肉馆经营者汪艳青在该通知书上签字。一审法院认定双方租赁合同关于2017年11月7日解除正确，本院予以确认。关于个体工商户注册地址迁出一节，经核实，大都涮肉馆营业执照载明的经营场所为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段甲8号，涉案第五份租赁合同载明租赁物坐落地址为北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库门牌），结合北京市公安局赵全营派出所出具的关于原板桥粮库门牌与甲8号地址不为同一地址的证明，应确认大都涮肉馆个体工商户注册地址与涉案租赁场地不为同一地址，不存在前者自后者迁出的问题。本院对大都涮肉馆该项上诉请求予以支持。关于2017年12月8日至大都涮肉馆实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费标准问题，因双方对租赁合同存续与否发生争议，且双方并未就腾退补偿问题达成一致，结合顺义粮油公司提交的录音，双方于2018年5月仍在就腾退及补偿问题进行协商，再综合本案具体情况，一审法院酌定的该期间的房屋使用费标准合理。大都涮肉馆依据违约责任约定的使用费标准，主张上述期间的使用费，依据并不充分，本院不予采纳。关于租赁合同解除后地上物处理问题。根据2012、2014年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（大都涮肉馆）新建建筑。顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未要求大都涮肉馆予以拆除，而是在新的租赁合同上予以确认，应当视为顺义粮油公司的书面同意。综合现有证据及事实，应当认定顺义粮油公司书面认可大都涮肉馆新建相关建筑。根据双方所签2014年的租赁合同约定，大都涮肉馆在竣工后上报《工程决算表》，顺义粮油公司对工程决算进行审定后，双方根据审定结果确定新建的建筑物房屋价值。因涉案新建房屋系在该合同签订前建设完成，双方均未能按照上述约定执行，现双方对该部分价值各执一词。一审法院依法委托评估机构对新建建筑等进行了评估，顺义粮油公司虽然对评估结果持有异议，但并未提供足以推翻该评估结果的证据，且鉴定人员亦出庭接受了质询，故该评估报告应予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。结合双方所签2014年合同中关于新建建筑以及装修物处理的约定以及涉案新建建筑建设时间、该新建均未取得合法的建设规划审批手续、双方对此存在的过错情形等本案具体事实，并参考评估结果，一审法院认定顺义粮油公司无需对装饰装修物支付任何费用，而大都涮肉馆对新建建筑产生的损失承担主要责任，顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任符合本案实际情况。顺义粮油公司上诉请求不予承担任何费用，依据不足，本院不予支持。大都涮肉馆上诉请求顺义粮油公司承担全部费用，亦无依据，本院不予支持。关于大都涮肉馆主张的评估鉴定费问题，综合考虑鉴定原因、本案的处理结果以及案件实际情况，一审法院酌定双方分担鉴定费、鉴定人员出庭费并无不当。大都涮肉馆上诉主张相关费用全部由顺义粮油公司承担，缺乏依据，本院不予采纳。综上，顺义粮油公司的上诉请求不能成立，应予驳回。大都涮肉馆的部分上诉请求成立，本院予以支持。大都涮肉馆向本院提交新证据，使一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初21015号民事判决第一、二、三、五、七项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初21015号民事判决第四、六项；三、驳回北京市顺义粮油有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5357.5元，由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司负担2857.5元（已交纳），由北京板桥大都涮肉馆负担2500元（于本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6111元，由北京板桥大都涮肉馆承担4261元（已交纳），由北京市顺义粮油有限公司承担1850元（于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费8429元，由北京市顺义粮油有限公司负担3210元（已交纳），由北京市板桥大都涮肉馆负担5219元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 孙 妍审 判 员 江锦莲二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 扬法官助理 黄 璐法官助理 何 平书 记 员 李 峥