浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初989号 原告：金光宗，男，1987年1月11日出生，汉族，住浙江省武义县。 原告：汤姝，女，1991年4月29日出生，汉族，住浙江省武义县。 两原告共同委托诉讼代理人：卢颐丰，浙江丰畅律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王放，浙江丰畅律师事务所律师。 被告：武义德信置业有限公司，住所地：浙江省武义县环城南路166号。 法定代表人：陈旭东，系董事长。 委托诉讼代理人：何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴永密，浙江迎鸽律师事务所律师。 原告金光宗、汤姝与被告武义德信置业有限公司（以下简称德信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人卢颐丰、被告的委托诉讼代理人何国通、戴永密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金光宗、汤姝当庭变更诉请要求：1、判决被告继续履行合同，按约为原告所有的位于江南大院5幢01层105号房屋在入户门头铺设石材；2、判决被告赔偿不能安装电梯的损失（暂定20万元）；3、判决被告返还原告多支付的税金75717.78元；4、判决被告向原告支付逾期交房违约金21579.57元（违约金暂算至2019年12月10日，此后的违约金仍按合同约定计算至实际交房之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年3月29日，原告金光宗、汤姝与被告德信公司达成商品房买卖合意，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份。《合同》约定原告（买受人）购买由被告（出卖人）开发的江南大院5幢01层105号房屋，房屋面积共186.386平方米。《合同》第五条约定总金额为4202337元；《合同》第九条约定交房日期为2019年11月20日前；《合同》第十条对出卖人逾期交房的违约责任作出明确约定；《合同》附件四装饰、设备标准：1、外墙：入口门头：石材；9、电梯：奥的斯。 《合同》签订后，原、被告就未尽事项又另行签订了《商品房补充协议书》（以下简称《协议书》）一份。《协议书》第五条第1款第（2）项约定商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件四约定的交付标准进行交付；第十二条第（一）款商品房的不含增值税房价为人民币3785889.19元，增值税为416447.81元（税率为11%）。《合同》及《协议书》签订后，原告将合同总价款4202337元支付给了被告德信公司。交付前，被告德信公司组织对房屋进行验收，原告发现被告存在未按《合同》及《协议书》项下的约定在房屋入户门口铺设石材、未安装奥的斯品牌的电梯等问题，房屋未达到交付条件。被告在出售房屋时预收的房价外的增值税416447.81元，实际被告向税务部门缴纳的增值税为340730.03元（税率为9%），被告多收原告增值税税金75717.78元。 原告认为，被告未按约为原告所有的位于江南大院5幢01层105号房屋安装奥的斯品牌电梯并在入户门头铺设石材的行为，被告因房屋未达到交付条件未能在约定期限内向原告交付房屋等行为均构成违约，被告应按约全面履行合同并承担相应的违约责任。被告多收原告税金于法无据，应当将多收税金予以返还。故，特提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告德信公司辩称：一、原、被告签订的《合同》附件四载有“电梯：奥的斯”字样，系文本使用错误，非双方真实意思表示，根据误载不害真意原则，应按照双方真实意思表示予以确认。1、涉案商品房规划审批时不带有电梯，且根据规划验收合格，被告不可能在销售过程中有“带电梯”的意思表示。根据《建筑工程设计文件编制深度规定（2016版）》第3.4.3.（2）规定，设计图纸须绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱、门窗（幕墙）、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层、平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置，且建筑制图中以图标或者“电梯、消防电梯”表示电梯或电梯井。依据从武义县自然资源和规划局调取的涉案商品房规划审批图纸可以看出，经规划审批的图纸并未以上述内容标注电梯或电梯井，仅在三、四层平面图中楼梯中间位置标注“上空”、“天窗”字样，也就是说涉案商品房在规划审批时即无电梯。2019年10月17日，江南大院项目经武义县自然资源和规划局验收合格，并出具《浙江省建设工程规划核实确认书》（编号：3307232019122A）。2、被告关于排屋（即与涉案房屋同类型）的销售宣传资料中没有“带电梯”的宣传，在售卖排屋过程中无“带电梯”意思表示，原告在购买过程中也知道或应当知道排屋不带电梯。“排屋带电梯”是非常重要的卖点，该“卖点”必将吸引众多购房者，假如被告想带电梯销售，如此重要的“卖点”必将在宣传中着重体现。而被告在售卖江南大院小区排屋过程中，印有精致的销售宣传册，这个宣传册并没有电梯字样，宣传册的户型图中原告认为的可安装电梯的位置已用图示为地块铺设，并印有盆景效果。综上可知，被告在宣传过程中无“带电梯”的意思表示。宣传册是原告了解所购房屋相关信息的重要资料，在法庭调查过程中，原告认可看到过该宣传册，原告在购买排屋过程中知道或应当知道涉案房屋不带有电梯。3、样板房是被告在销售排屋过程中的重要宣传途径，被告对外开放的排屋样板房不带有电梯，被告在售卖排屋过程中无“带电梯”的意思表示。通常样板房将体现所售房型的重要“卖点”，假如被告想带电梯销售，如此重要的“卖点”不可能不在样板房中体现。2018年1月18日，江南大院排屋样板房装修竣工，2月1日装修单位正式将样板房交付，被告随即对外开放样板房，而样板房中不带电梯。庭前，法庭也组织原被告双方现场查看了样板房，证实样板房不带有电梯。说明被告在宣传过程中无“带电梯”的意思表示。原告在法庭调查过程中也表示多次参观样板房，原告知道涉案房屋不带有电梯。4、《合同》附件一房屋平面图中无电梯或电梯井。房屋平面图是合同的组成部分，真实反映所购户型结构，平面图中无电梯或者电梯井，而原告认为可以安装电梯的位置标注为“上空”，可见《合同》本身的附图也认为涉案房屋没有电梯。5、经市场监管部门备案的排屋合同中明确没有电梯，系错误使用高层（套房）合同文本。根据《浙江省合同格式条款备案办法》之规定，房屋买卖合同应当办理备案，经营者应当在开始使用该格式条款之日起三十日内将合同样本报核发其营业执照的市场监督管理部门备案，合同格式条款备案通过“浙江省合同格式条款备案系统”网上办理。2017年12月13日，被告通过“浙江省合同格式条款备案系统”办理了江南大院小区商品房买卖合同备案。根据备案合同，用于高层销售的合同附件四明确载明“9、电梯：奥的斯”，用于排屋销售的合同附件四明确载明“9、电梯：无”，且被告在办理合同备案时，该小区排屋尚未开始销售，可见被告关于排屋销售的真实意思是“无电梯”，涉案合同附件四载明“9、电梯：奥的斯”系错误使用高层合同文本。根据《民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，对意思表示的含义应当综合予以认定。本案中，虽然涉案合同附件四中载有“9、电梯：奥的斯”字样，但从项目立项审批、合同备案、销售宣传、样板房装修、规划验收等方面，均表明被告关于江南大院小区排屋不带电梯设计、销售的真实意思，这也是目前房地产行业为众人所通晓的普遍现象。而原告也通过销售宣传、样板房、附件一房屋平面图等知晓或应当知晓排屋不带电梯，也就是说，双方均知晓排屋不带电梯并达成合意，涉案合同附件四载有“9、电梯：奥的斯”字样仅系使用合同文本错误。根据误载不害真意原则，当事人之间已达成意思表示一致，但在合同文本上用错了字词，对此应当按照当事人表示一致的意思，确定合同的内容与效力，即排屋不带电梯予以认定。 二、被告已按照合同约定通知交房，系原告不肯收房，被告不存在逾期交房。根据《合同》第九条约定，被告应于2019年11月20日前交房，交付条件为：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。江南大院项目已经规划、公安消防等部门验收合格，并于2019年11月9日取得《竣工验收备案表》，达到合同约定的房屋交付条件。原告在起诉状中自认房屋交付前，被告组织对房屋进行验收，而原告因未安装电梯等拒绝收房，其拒收房屋的理由并不符合上述约定，因此被告不存在逾期交房。此外，根据《合同》第十二条第三款第三项，如该商品房存在主体结构和严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收房，除此外，买受人不得以其他房屋质量问题拒绝房屋交付。本案中，原告所谓的“未安装电梯”非主体结构和严重影响正常居住的质量问题，原告无权拒绝收房。 三、被告已经按照合同约定安装入口石材。原告提供的《合同》附件四第1条为入口石材，且该系列案中有两个原告的南门头已经安装了门头石，因此该两个原告未提出要求安装门头石的诉讼请求，可见，原告认可只要在一方入口安装门头石即可。而被告已经统一在排屋的南入口安装石材，被告已经按照合同约定履行合同义务。 四、原告要求返回税款于法无据。1、原被告签订的《合同》明确约定了房屋总价款，且明确了房屋总价款的计价方式，即房屋总价款系依据建筑面积乘以每平方价格而确定。房屋总价款除因面积存在差异进行调整外，无其他变动房屋总价的约定。《合同》及《协议书》并未约定房屋价款可随国家政策的调整而调整，增值税税率的调整并不能对商品房总价款产生影响。2、《协议书》关于不含增值税房屋总价是根据合同约定总价结合当时11%的增值税税率推算而得，该不含税房屋的推算基础是双方合意达成的商品房总价款。被告是增值税的纳税义务人，不管增值税税率多少均由被告承担，换而言之，增值税增多被告不会要求原告补缴，增值税减少被告也不应该向原告退还。不管是2018年3月28日召开的国务院常务会议决定，还是2019年4月1日财政部、国家税务总局、海关总署三部门联合发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》，增值税的调整目的在于减轻企业负担，增强市场活力。因此商品房增值税税率的调整不影响合同所约定的房屋价款，被告所收房款符合双方约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 两原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、原告身份证、被告企业信用信息复印件各一份，证明原被告诉讼主体；2、《商品房买卖合同》、《商品房补充协议书》（复印件与原本核对无误）各一份，证明原告向被告购买涉案房屋及原、被告对涉案房屋价款、交付时间、标准已作出明确约定；3、付款凭证、发票、贷款合同复印件各一份，证明原告已付清购房款的事实；4、光盘一张，证明涉案房屋被告未按《合同》及《协议书》的约定建设，房屋未达到交付标准的事实。 被告德信公司为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、《武义县建设工程规划许可证审批表》（浙规核字3307232019122A号）、《建设工程规划许可证》（建字第330723201701063号）、建设施工图、《浙江省建设工程规划核实确认书》各一份，证明江南大院项目经规划审批，且经规划审批的排屋户型图纸中不包含电梯。江南大院项目已经规划部门验收合格；2、《建设工程竣工验收消防备案意见书》（武建消竣备字2019第0063号）（电子照片），证明江南大院项目消防验收合格；3、《监理单位工程质量评估报告》、《设计单位的质量检查报告》、《勘察单位的质量检查报告》、《建设单位对工程质量结论书》、《工程完工情况表》、《工程质量竣工报告》、《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》各一份，证明江南大院项目已竣工验收合格，并经备案；4、《江南大院项目28#楼（C2、D3户型）、2#楼（E1户型）样板房及相应公区精装修工程施工合同》、《开工报告》、《竣工报告》、《工程保修金退还申请表》各一份，证明2#楼（E1户型）样板房系排屋房屋户型样板房，该样板房装修工程已于2018年1月18日竣工，2018年2月1日交付给被告；5、2#楼（E1户型）样板房现场照片一份，证明购房客户参观排屋样板房现场，及排屋样板房现场并没有安装电梯的事实；6、排屋户型宣传册一份，证明被告在售卖排屋的过程中，没有宣传排屋有电梯；7、浙江省合同格式条款备案&动产抵押登记系统页面截图、《浙江省商品房买卖合同示范文本》各一份，证明被告于2017年12月13日将合同通过“浙江省合同格式条款备案系统”备案及本案合同附件四排屋中约定无电梯，而高层合同附件四中第9项为“电梯：奥的斯”；8、样板房的《商品房买卖合同》一份，证明2019年9月12日签订的该合同，附件四第9项也为“电梯：奥的斯”。 上述证据经庭审举证质证，本院认证如下：原、被告双方对对方证据的真实性均未提出异议，且相关证据来源合法、内容真实，本院依法予以确认。对于相关证据的证明目的，综合全案实情及当事人陈述予以认定。 综上，本院认定本案事实如下：2018年3月29日，原告金光宗、汤姝与被告德信公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买江南大院小区预售商品房第5幢（01层）105号房屋，建筑层数3层。合同约定建筑面积186.386平方米，单价22545.94元，总金额4202337元。合同第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第九条约定，出卖人应当在2019年11月20日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十二条交接约定，如该商品房存在房屋质量瑕疵问题，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。如该商品房存在主体结构和严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，除此之外，买受人不得以其他房屋质量瑕疵问题拒绝房屋交付。合同附件一为房屋设计图纸，其中楼梯旁（双方争议是否安装电梯处）地下室、一层均为空白，二层、三层显示上空，无电梯或电梯井标识。合同附件四装饰、设备标准，1、外墙：入口门头：石材；主体大面：仿石涂料、局部普通平涂。…9、电梯：奥的斯。 原、被告双方于同日又签订《商品房补充协议书》一份，其中第五条第1款约定，该商品房的交付以本款约定为准，（1）、该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件四约定的交付标准进行交付。（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间和条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。协议第十二条关于税费及利率约定，（一）买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币3785889.19元，增值税为人民币416447.81元（税率为11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币4202337.00元。（二）买卖双方应按照国家的有关规定及合同和本补充协议的约定，向相应部门缴纳因该商品房买卖产生的税费。因合同约定面积与产权登记面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人承担。协议第十四条第4点第（五）款约定，除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金，税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担。 《合同》签订后，两原告按约付清购房款。涉案房屋交付前，被告组织原告进行验收，两原告以房屋未按合同附件四安装电梯、入户门头非石材为由认为房屋不符合交付条件，拒绝收房。遂成讼。 本院在案件审理期间，对涉案小区、商品房进行了实地查看，涉案房屋未安装电梯，双方争议应安装电梯处三楼屋顶为采光井、地下底层无电梯井。涉案小区排屋结构基本一致，所有排屋南边入口门柱安装石材，北边入口为普通平涂，无石材，住户相隔一排分别从南边和北边入户，南边入户北边为花园，北边入户则南边为花园。原告购买房屋为北边入户。 本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同主要内容系双方真实意思表示，合法有效。双方主要争议焦点为：一、合同附件四第9项关于电梯的约定是否系当事人真实意思表示；二、被告是否已经履行附件四第1项关于入口门头安装石材的约定；三、原告是否有权以未安装电梯、入口石材为由拒绝收房；四、增值税税率调整后降低的费用是否应退还原告。 关于争议焦点一，原、被告主要争议系关于电梯的约定是否双方真实意思表示。根据被告提供的证据，在其对涉案小区进行设计、建造的过程中，并无对排屋安装电梯的意图，且在预售过程中，其销售资料、开放的样板房等供买受人参考的内容上也均无电梯的字样或内容，虽然原告在庭审中表示其参观样板房时销售人员表示要安装电梯，但亦未提供证据证明，再结合原、被告签订的合同附件一户型图内容，争议的电梯安装处标明系上空而非电梯或电梯井，可以说明被告在销售涉案房屋时并无带电梯销售的意图。从侧面而言，若涉案排屋系带电梯销售，在前期被告的宣传中没有标注电梯，提供的样板房亦不安装电梯，明显不符合正常的商业习惯。而涉案商品房销售合同是由被告制作并提供，其附件三上还有“阁楼归六楼使用，不办理两证”的约定，但涉案房屋根本不存在六楼，可以说明被告提供的合同附件内容有误，其主张的提供合同文本错误更符合本案实情。合同法明确规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，虽然本案原、被告签订的商品房买卖合同附件中有电梯的内容，但根据全案证据及常理推断，可以确定该电梯的约定并非当事人真实意思表示。 关于争议焦点二，合同明确约定应为入口门头安装石材，通过实地查看，案涉小区排屋的南侧入口均已安装石材，双方主要争议为是否需要为北面入户的房屋北侧外墙也安装石材。本院认为，被告在预售过程中，其向外开放的排屋样板房为北面入户，入口系普通平涂，南侧通向花园一面的入口有门柱，铺设了石材，原告在买房前通过参观样板房应对房屋两侧入口的样式、内容进行过了解，虽然样板房内明确标注“其装修不等同于交付标准”，但房屋外墙属于主体结构，并非后期装修，原告对北入口为涂料、南入口为石材应属明知，而被告已经履行了相应的安装义务。对于两原告要求对因未安装电梯及门头石给其造成损失进行鉴定的申请，本院不予准许。 关于争议焦点三，《合同》第九条约定，出卖人应当在2019年11月20日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十二条交接约定，如该商品房存在房屋质量瑕疵问题，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。如该商品房存在主体结构和严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，除此之外，买受人不得以其他房屋质量瑕疵问题拒绝房屋交付。两原告并未提供证据证明涉案房屋存在上述不符合交付条件的情况，即使其主张的被告未按约安装电梯及门头石成立，但未安装电梯及门头石并非主体结构存在问题，也不会影响其正常居住使用，故其以此为由拒绝收房不能成立。 关于争议焦点四，首先，根据合同约定，原、被告所购商品房是根据面积按照固定单价计算总房款，只有在面积存在差异时才进行调整，并无其他关于房价变动的约定，而补充协议确定的增值税也是以总房价结合当时的税率倒推确定，可以认为增值税税率的增减并不会导致原告应付房屋总价款发生变动，而是被告向国家缴纳的增值税发生了改变。两原告亦是依照合同约定的计价方式向被告支付了房价，原告主张根据税率调整改变房屋总价也不符合我国现行商品房交易的惯例。其次，《协议书》第十二条第（二）款约定的“买卖双方应按照国家的有关规定及合同和本补充协议的约定，向相应部门缴纳因该商品房买卖产生的税费。因合同约定面积与产权登记面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人承担”，此处所指税费并非本案诉争的增值税，而是买受人因买卖房屋产生的契税等，该税款并不包含在房屋总价款内，税率的变化不会影响房屋总价，原告不能以此认定其需承担增值税上涨的风险。故，无论是依照合同或日常交易习惯，商品房增值税税率的变动不影响房屋总价款的确定。 综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。但鉴于本案纠纷中是否带电梯的问题，是因被告提供了错误的合同文本导致，本院酌定由被告承担部分诉讼费用。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条规定，判决如下： 驳回原告金光宗、汤姝的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取2880元、保全费2020元，合计4900元，由原告金光宗、汤姝承担3940元（已预交），由被告武义德信置业有限公司承担960元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张国成 二〇二〇年六月二十四日 法官助理吕成超 代书记员 潘雪彬