山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2840号 上诉人（原审被告）：青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会，住所地青岛市市北区辽阳西路87号中广宜景湾小区。 负责人：王静，主任。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅洁，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛新业房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区吴兴路139号中央商务区办公楼101-1室。 法定代表人：李炜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤（济南）律师事务所律师。 上诉人青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会（以下简称宜景湾业委会）因与被上诉人青岛新业房地产开发有限公司（以下简称新业公司）业主撤销权纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜景湾业委会上诉请求：1、撤销一审判决第一项至第六项，并依法改判驳回新业公司的全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审案件受理费由新业公司承担。事实与理由：一、一审法院对于廉租房归属及是否计入赞成票这一基本事实的认定错误，导致对是否“违反双过半原则”的认定错误，属于认定事实错误。一审法院认为“廉租住房权利主体现仍为新业公司”并得出“应将廉租住房建筑面积予以扣除”的观点，属于认定事实错误。1、廉租房属于政府投资的国有直管公房，新业公司仅为建设单位，对廉租房不享有任何业主权利。该廉租房首次登记在新业公司名下系基于其开发商身份而非业主身份，因此现有登记情况不应作为判断该部分廉租房产权和业主大会投票权最终归属的依据。另外，就开发商对建设项目中房屋的投票权问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，廉租住房并非属于“建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分”，不应算为开发商的投票权益。2、一审法院所述“宜景湾业委会当庭确认统计票数中包含廉租住房的投票”是对事实情况的曲解，其认为“应将廉租住房建筑面积予以扣除”的观点与事实情况不符，应于纠正。对于新业公司追加的诉讼请求（即依法撤销2018年8月26日《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果），因本次选举系在街道办事处指导下进行的，相关结果也系以街道办事处名义公示；一审法院在庭审中根本未对本次选举结果进行审查，宜景湾业委会也从未确认过统计票数中包含廉租住房的投票；一审法院认为“应将廉租住房建筑面积予以扣除”无任何事实和法律依据。对于新业公司的原诉讼请求（即依法撤销2018年12月25日《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》），宜景湾业委会在一审庭审过程中已经明确陈述本次公示的业主大会表决结果当中，关于各项议案的同意票数、代表面积均与廉租住房无关（即赞成票中本来就不包含廉租住房的建筑面积），而非一审法院所述“宜景湾业委会当庭确认统计票数中包含廉租住房的投票”，因此廉租住房建筑面积不应从有效投票面积中予以扣除；二、一审法院以“小区建筑总面积为106550.86m2”作为认定投票建筑面积是否“过半”的计算依据，属于事实认定有误。一审法院对于涉案小区建筑总面积为106550.86m2的认定是基于新业公司在庭审程序结束后另行向法院提交的材料（其中包括1-6号楼住宅楼、商务楼登记信息、廉租住房登记信息、廉租住房建设和交接协议），上述材料均属于逾期提交且不属于“新的证据”，一审法院不应予以采纳。上述材料显示商务楼的登记时间是在两次业主大会召开以后，根本不能作为认定业主大会表决程序是否合法的依据。关于本小区的实测面积情况，仅有作为开发商的新业公司才持有相关证明材料，本小区的普通业主、宜景湾业委会均无路径可以获取，而因为新业公司与本小区前期物业服务单位的股权投资关系，新业公司一直阻挠本小区业主及宜景湾业委会通过召开业主大会的方式对物业服务单位的选聘进行表决，且在本案最后一次开庭时，新业公司仍未提供实测面积的有效证明，在此情况下要求以庭审程序结束后新业公司刚提供的证据作为已经完成的投票结果是否合法的判决依据，缺乏合理性。结合新业公司提交的证据九中的《建设工程规划许可证》可知，中广·宜景湾工程地上建筑面积101940m2；且根据新业公司提交的证据十八《五号公告》可知，在中广宜景湾小区进行首届业委会选举大会时，就该小区建筑物总面积事宜，青岛市市北区人民政府辽源路街道办事处已经请示过市、区两级物业办，物业办答复“建筑物总面积应为小区规划红线区域内地上建筑面积”，即建筑物总面积为101940.83m2。因此，以该面积作为判断投票结果的判断依据，具有合理性及合法性；三、针对新业公司追加的诉讼请求，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，判定“业主委员会首届选举纠纷，属于民事案件受理范围；新业公司基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉具有法律依据”，上述认定属于适用法律错误。1、业主委员会选举的争议并非平等民事主体之间的争议，不应属人民法院审理民事案件的范围；与原诉讼请求也不属于同一法律关系，不应与原诉讼请求在一个案件中合并审理。从新业公司提出的诉讼请求来看，本案争议实质是业主委员会选举过程中产生的争议。而据《物业管理条例》第十条以及第十六条的规定及本案实际，上述选举活动系在街道办事处指导下进行的，相关结果也系以街道办事处名义公示，业主委员会的成立也已经相关行政主管部门的备案确认。可见，关于业主委员会选举的争议并非平等民事主体之间的争议，不应属人民法院审理民事案件的范围；与原诉讼请求也不属于同一法律关系，不应与原诉讼请求在一个案件中合并审理。2、业主撤销权的对象一般应限于就物业管理作出的决定，新业公司追加的诉讼请求并非属于物业管理之范畴，也超出了业主大会对业主委员会的授权范围，不属于撤销权的行使对象。根据《物业管理条例》第十九条中规定：“业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。该条例第二条另明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。此外，根据《物业管理条例》第十五条对业主委员会的职责的规定，其中也不包括业主委员会设立及管理规约、议事规则的制定等内容，上述事项均属于业主大会成立以前筹备组完成事项；因此，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定的业主撤销权的对象一般应限于就物业管理作出的决定。本案中，新业公司提出的“撤销2018年8月26日《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果”的诉讼请求所涉决定（包括大会选举产生青岛市市北区中广宜景湾小区业主委员会、中广宜景湾小区管理规约、中广宜景湾业主大会议事规则）并非属于上述物业管理之范畴，不属于《中华人民共和国物权法》第七十八条规定的业主撤销权的对象。3、就追加的诉讼请求，一审法院认为，青岛市市北区中广·宜景湾小区业主委员会是适格被告，无任何事实和法律依据。对于新业公司在一审中追加的诉讼请求，其所列被告青岛市市北区中广·宜景湾小区业主委员会系首次业主大会召开后产生，且非表决结果公告的作出主体（公告的作出主体为青岛市市北区人民政府辽源路街道办事处），故就该部分诉讼请求，青岛市市北区中广·宜景湾小区业主委员会并非适格的被告；四、一审判决中所提及的“中广宜景湾业主大会、业主委员会监督小组成立公告”，未经双方当庭质证，在一审判决中予以引用存在误导，不应作为判决依据；五、由于宜景湾业委会就本案发生不存在任何过错，因此本案案件受理费不应由宜景湾业委会承担。 新业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。一、廉租房权利主体问题。新业公司已在原审提交廉租房产权登记信息等证据，证明廉租房目前产权仍登记在新业公司名下。退一步讲，即便廉租房产权系预权利人青岛公共住房建设投资有限公司，青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所就首届业主大会（2018年8月26日）代表廉租房部分进行投票表决也存在主体不适格。宜景湾业委会如对廉租房产权有异议也可提交新证据举证证明权属问题。二、廉租房投票事实证明问题。首届业主大会选举中，青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所代表廉租房部分进行投票表决。宜景湾业委会与新业公司涉及另案【2019】鲁0203行初字第34号案件中，宜景湾业委会及青岛市市北区物业管理办公室在2019年6月17日庭审笔录中认可该事实。原审中宜景湾业委会也未否认该事实。如确有必要，也可到市北区物业办进行调查核实。三、诉权及民事受理范围问题。新业公司诉请的是撤销业主大会决议（包括业委会成立的决议），而并非直接诉请撤销业委会，根据《物权法》第七十八条第2款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，新业公司依法起诉要求撤销业主大会表决结果于法有据，属民事受理范畴。四、涉案小区建筑面积问题。新业公司已在原审中提交了整套的涉案小区各部分建筑面积的产权登记及实测面积材料。如宜景湾业委会有相反意见可提交新证据予以证明。当然，为方便计算，新业公司也可同意按照宜景湾业委会主张的规划建筑总面积101940.83㎡作为投票总面积依据，即便如此，扣减廉租房面积后，第一次业主大会投票面积也未过半。五、2018年12月25日第二次业主大会表决事项效力问题2018年12月25日第二次业主大会表决事项应为无效。理由有三：第一，因第一次业主大会违法，故业委会成立违法，其后业委会组织的第二次业主大会无论过半与否均违法。第二，业委会成员不具备委员资格。2018年8月7日，市北区政府辽源路街道办向涉案小区全体业主发出“关于召开首届业主委员会选举大会”的公告，其中第二条候选人条件第4项明确告知：无违章搭建建筑物和构建物、拒付欠缴补缴物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为。而本案中公示确定的候选人王静、刘港、罗军等存在严重违章搭建、拖欠、拒付物业费的情况，上述人员不符合业委会候选人公示条件。新业公司已在原审中提交相应证据。第三，本次业主大会程序严重违法。如没有前置征询全体业主意见；没有对投票人业主资格进行必要审查，存在恶意阻挠反对意见业主投票的行为；多次延长投票期限，在公示的投票期未届满的情况下违规开箱唱票等。上述内容新业公司已在原审中提交证据证明并提交代理意见，在此不再赘述。综上，原审裁判结果正确，宜景湾业委会上诉请求没有事实根据和法律依据，应于驳回。 新业公司向一审法院起诉请求：1、依法撤销2018年12月25日《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》为：撤销“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；撤销“授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同；合同生效后解聘青岛兰天华宇物业管理有限公司，《前期物业服务合同》终止”的决议；撤销“授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途”的决议；撤销“授权业主委员会对新业地产公司、兰天华宇公司的违约与侵权行为提起诉讼”的决议。增加诉讼请求：依法撤销2018年8月26日《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果》为：撤销业主大会选举产生青岛市市北区中广宜景湾小区业主委员会的决议；撤销业主大会通过的中广宜景湾小区管理规约的决议；撤销业主大会通过的中广.宜景湾业主大会议事规则的决议；2、诉讼费由宜景湾业委会负担。 一审法院认定事实：2012年7月16日青岛市规划局核发建字第370200201202070号《建设工程规划许可证》载明：新业公司为青岛市市北区辽阳西路以南、绍兴路以西中广.宜景湾工程项目的建设单位，开发总建筑面积为157824.43㎡，其中地上建筑面积为101940.83㎡。新业公司持有鲁（2019）青岛市不动产权第××号房地产登记证明，记载房地产坐落于青岛市市北区户，商业超市用房建筑面积为1511.03㎡；另持有鲁（2019）青岛市不动产权第××号房地产登记证明，记载房地产坐落于青岛市市北区户，办公用房总建筑面积为23792.14㎡。鲁（2016）青岛市不动产权第0108921号不动产权证明载明，青岛市市北区绍兴路78号1-6号楼、辽阳西路87-1至87-12号住宅建筑面积与网点建筑面积合为75202.47㎡。根据2013年7月26日（甲方）青岛市国土资源和房屋管理局、（乙方）青岛市市北区人民政府、（丙方）青岛新业房地产开发有限公司签订的《廉租住房建设和交接协议》，约定，由丙方开发建设中广.宜景湾项目中配建廉租住房，建筑面积为5855.26㎡，总计118套住房，其中4号楼1单元112套，建筑面积5558.08㎡；5号楼6套，建筑面积为297.18㎡。根据新业地产公司提交2016年5月17日青岛市房屋勘察测绘处出具的建筑面积审核报告单记载，1-4号楼中廉租房建筑面积为5755.04㎡，5-6号楼中廉租房建筑面积为290.14㎡。新业公司提交2019年12月4日青岛市不动产登记中心出具的证明显示，上述廉租住房的权利人为新业公司。 新业公司确认截止2018年8月31日，中广.宜景湾工程项目，可办证房屋为876套，新业公司已售出房屋为747套（商品房、网点、廉租房），另加自持房屋1套，合计748套房屋。宜景湾业委会2019年11月8日从“青岛网上房地产”打印的房屋预售信息显示，中广.宜景湾工程住宅套数为662套，已售住宅套数639套，已登记总套数为625套。 2018年8月27日，青岛市辽源路街道办事处公布“五号公告”记载：2018年8月26日，中广宜景湾小区进行了首届业委会选举大会，本小区投票权数为700，建筑面积87250.24㎡，发出选票449张，收回449张，其中有效票为448张，有效票合计建筑面积为46063.9㎡，面积和票数均过半。根据得票多少，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员，任期5年。 2018年9月5日青岛市辽源路街道办事处公布“五号公告”（以此为准）记载：2018年8月26日，中广宜景湾小区进行了首届业委会选举大会，公告公示期间，建设单位对小区建筑物总面积提出异议，经请示市、区两级物业办，给予答复意见：建筑物总面积应为小区规划红线区域内地上建筑面积。在投票权数方面，依据相关条例，一房多证算1个投票权数，建设单位尚未出售的物业算1个投票权数，政府公共租赁房算1个投票权数。街道办重新梳理选票，确定本小区投票权数为664，建筑面积为101940.83㎡。本次选票发出投票权数为438，收回438，其中有效权数为437，有效权数合计建筑面积为54840.43㎡，面积和人数均过半。根据得票多少，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员，任期5年，公示3天。 从宜景湾业委会提交给青岛市市北区物业管理办公室的首届业主委员会备案材料登记表记载，报送材料：业主大会会议记录和会议决定；业主大会议事规则、管理规约等。《中广宜景湾小区管理规约》记载，小区座落于青岛市市北区，总建筑面积为101940.83平方米（及地下及公服配套），总套数7栋，总户数为780户及商业网点户。 新业公司提交落款时间为2018年8月26日《中广宜景湾业主大会议事规则》复印件，该文件无制定单位盖章确认。宜景湾业委会以邮寄方式向法院提交《中广宜景湾业主大会管理规约》、《中广宜景湾业主大会议事规则》，两份材料均为打印件，无落款时间及相关印章确认。 2018年9月青岛市市北区辽源路街道办事处、辽阳西路社区居委会、青岛市市北区房产一处辽源路房产管理所出具《中广宜景湾业主大会、业主委员会监督小组成立公告》，内容之一：业主大会、业委会作出的任何决议，必须将商品房业主与公共租赁房租户同等对待，不得有任何歧视性决议。 2018年12月1日，中广.宜景湾业委会张贴公告，内容为“关于青岛中广宜景湾小区重新选聘物业服务公司的通知”。同年12月6日，中广.宜景湾业委会张贴公告，内容为“关于召开中广宜景湾业主大会的公告”，业委会决定于2018年12月23日采用书面征询意见表决方式召开业主大会，会议内容：1、聘请青岛万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）为本小区新的物业服务方。2、授权业委会与万科物业签署《物业服务委托合同》，该合同生效后，与本小区之前的物业服务提供方青岛兰天华宇物业管理有限公司（以下简称“兰天华宇公司”）所签的《物业服务合同》自动终止。3、授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金的用途及使用方式。4、授权业委会对本小区开发商新业地产公司、兰天华宇公司违约与侵权行为向法院提起诉讼。其他事项：投票时间定于2018年12月23日9:00-16:00，投票箱放置地点为本小区6号楼1单元门厅等相关事项。同年12月23日，业委会发布补充公告，记载：2018年12月23日因投票现场受到外部干扰，无法按预期进行，经业委会表决决定将本次业主大会延期，投票时间延期至2018年12月30日16:00。 宜景湾业委会提交2018年12月25日现场投票箱唱票视频录像显示，投票统计结果：表决票共计507张，赞成票495张，反对票11票，弃权票1票，代表面积54730.62㎡。同日业委会公布《青岛市市北区中广宜景湾小区2018年业主大会表决结果》，本小区业主投票权数为664票，投票总面积为101940㎡，第一批表决结果：本次投票发放表决票507张，回收507张，有效票507张，同意票495张、反对票11张、弃权票1张，代表面积54730.62㎡。根据《青岛市市北区中广宜景湾业主大会议事规则》及相关法律法规规定，本次业主大会有效。业主大会延期期间投票情况不影响表决结果，大会通过决议：议案一：聘用万科物业作为中广宜景湾物业服务企业，合同期限3年，物业服务费单价调整为：高层住宅2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），公租房2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），商业5.8元/㎡/月，停车服务费50元/个/月。议案二：授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后解聘兰天华宇公司，《前期物业服务合同》终止。议案三：授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途。议案四：授权业主委员会对新业地产公司、兰天华宇公司的违约与侵权行为提起诉讼。此结果公示3天。 庭审中，新业公司提交（2019）鲁0203行初字第34号受理案件通知书、行政起诉书，用于证明新业地产公司将青岛市市北区人民政府（被告1）、青岛市市北区物业管理办公室（被告2）诉至法院，其诉求1、确认被告2通过的中广宜景湾业主委员会的物业备案行为违法。2、撤销被告2通过的中广宜景湾小区业主委员会的物业备案、印章刻制证明。该案件尚在审理中，被告的主体资格未定，不宜组织召开业主大会。经查，目前此案尚未审结。 一审法院认为，一、业主委员会首届选举纠纷，属于民事案件受理范围。理由如下：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，新业公司认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而涉案业主大会选举成立业主委员会之程序，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，新业地产公司基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，具有法律依据。新业公司作为中广.宜景湾小区业主，在有初步证据证明业主大会选举业主委员会的程序可能违反法律规定时，将业主委员会选举的纠纷纳入民事案件处理范围，于法有据。 二、中广.宜景湾小区业主委员会是否为适格被告。新业地产公司起诉要求撤销的，是业主大会作出的选举业主委员会的决定，但业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设执行机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定及相关备案前，涉案业主委员会仍为适格机构，具备诉讼主体资格。 三、中广.宜景湾小区业主委员会不能证明其选举程序合法。首先，我国物权法第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式；选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。而在本案中，中广.宜景湾小区业主委员会选举采用书面征求意见的形式，五号公告（2018年9月5日），其上显示小区投票权数为664，建筑面积为101940.83㎡，其中有效权数为437，有效权数合计建筑面积为54840.43㎡。宜景湾业委会当庭确认统计票数中包含廉租住房的投票。根据新业公司提交的证据显示，小区地上建筑总面积为106550.86㎡（1-6号楼住宅及网点建筑面积75202.47㎡+商务楼建筑面积25303.17㎡+小区廉租住房建筑面积6045.22㎡），目前廉租住房权利主体现仍为新业公司，故应将廉租住房建筑面积予以扣除后，有效票数所占专有建筑面积为48795.21㎡，未达到小区建筑总面积106550.86㎡的一半（即53275.43㎡）。同理，2018年12月25日表决结果显示，业主有效投票面积为54730.62㎡，对应扣除廉租住房建筑面积6045.22㎡应为48685.4㎡，亦未达到小区建筑总面积106550.86㎡的一半。上述会议召开程序违反“双过半”原则。中广.宜景湾业主大会作出的选举成立业主委员会的决定及其他相关决定，违反法律规定，应予以撤销。新业公司部分诉讼请求符合事实依据和法律规定，本院予以支持。对2018年12月25日作出的业主大会表决结果议案四所涉内容，并非与小区物业管理方面有直接关系，该项诉求于法无据，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条及相关民事法律政策之规定，判决：一、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会选举产生的青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会的决议；二、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会通过《中广.宜景湾小区管理规约》的决议；三、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会通过的《中广.宜景湾业主大会议事规则》的决议；四、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；五、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘青岛兰天华宇物业管理有限公司，《前期物业服务合同》终止”的决议；六、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途”的决议；七、驳回青岛新业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会负担。 经审理查明，（2019）鲁0203行初字第34号行政诉讼案件中，2019年4月16日庭审笔录记载，青岛市市北区物业管理办公室称“廉租房面积选票经筹备组认定合格，应当记录总投票面积里面，所以不存在违法问题”。2019年6月17日庭审笔录记载，宜景湾业委会作为第三人参加诉讼，在被问及廉租房是否计入有效投票面积时，宜景湾业委会称“参与了，盖章单位是房管所。所有手续都在街道”。 另查明，2020年1月20日，青岛市市北区人民法院作出（2019）鲁0203行初字第34号行政裁定书，裁定：准许原告新业公司撤回起诉。 再查明，新业公司与宜景湾业委会均同意以101940.83㎡作为投票总面积的依据。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、本案纠纷是否属于人民法院民事案件的受理范围；2、案涉业主大会决议是否违反法定程序。 对于第一个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。依据上述规定，制定和修改议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业均属于业主共同决定的重大事项，新业公司以作出案涉决议的程序违反法律规定为由提起撤销权之诉，符合法律规定，应属于人民法院民事案件的受理范围。 对于第二个诉争焦点，本院认为，根据前述《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，制定和修改议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会等重大事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，新业公司与宜景湾业委会均同意以101940.83㎡作为投票总面积的依据。根据2018年9月5日五号公告的记载，宜景湾小区投票权数为664，其中有效权数为437，有效权数合计建筑面积为54840.43㎡。在（2019）鲁0203行初字第34号审理过程中，青岛市市北区物业管理办公室与宜景湾业委会均认可有效投票面积中包含廉租住房的投票，而目前廉租住房登记的权利主体仍为新业公司。即便如宜景湾业委会所述廉租住房属于政府投资，新业公司对廉租房不享有业主权利，宜景湾业委会也应举证证明廉租住房的权利主体以及房管所系受权利主体的合法委托而代为投票，对此宜景湾业委会并无证据证明。原审据此将廉租住房面积从有效投票面积中扣除，并无不当。扣除后的有效票数所占专有建筑面积并未达到投票总面积的一半，原审据此撤销宜景湾业主大会作出的选举成立业主委员会、制定议事规则的决议及其他相关决议，并无不当。 综上，上诉人宜景湾业委会的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年六月十九日 书记员 孔 怡 书记员 庞连捷