辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1485号上诉人（原审原告）：刘吉航，男，1989年9月23日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱守信，辽宁冠维律师事务所律师。上诉人(原审被告)：万洪斌，男，1950年9月28日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：李大卫，辽宁成金律师事务所律师。上诉人刘吉航与上诉人万洪斌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘吉航的委托诉讼代理人朱守信，上诉人万洪斌的委托诉讼代理人李大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘吉航上诉请求：1、撤销原判决第五项，改判被上诉人退还上诉人员工宿舍房租6250元；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：(2019)辽0302民初2320号民事判决书已经认定上诉人租赁被上诉人艾伦国际饭店817号房间的租赁期间为2018年10月30日至2019年5月30日，则2019年5月30日后上诉人已不再租赁被上诉人艾伦国际饭店817号房间，上诉人与被上诉人口头签订的房屋租赁合同已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被上诉人应承担合同解除后的返还义务，返还上诉人剩余五个月的租金6250元。万洪斌上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人刘吉航诉讼请求；2、如被上诉人要求返还空调则由其承担拆卸费用并承担因此产生的损失；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决中适用法律错误，双方没有达成协议解除。原审中认定:刘吉航于2019年5月提出解除合同，并于2019年5月25日双方交接钥匙。但在原审中，原审原告从未对2019年5月25日交接了钥匙进行有效的举证，而事实上，上诉人一直强调被上诉人仅于2019年6月将卷帘门遥控器以及租赁房屋内部的仓库钥匙以快递形式寄回，而被上诉人对其应负举证责任没有任何证据，但原审法院对交接钥匙的时间、内容在没有证据证明的前提下完全支持了被上诉人。另外，无论是被上诉人在庭上举证的录音等所有证据均证明双方没有达成协议解除，并且上诉人对被上诉人擅自临时卷铺盖走人的行为表达了不满，但原审法院却在判决中认定双方已经达成了协议解除的约定是错误的。综上所述，上诉人已经无论主观上还是客观，都没有形成或达成过协议解除，所以并不适用《合同法》第九十七条的规定，原审判决中所述“因此，双方签订的租赁合同于2019年5月解除”。所以即便被上诉人是2019年5月25日完成了交付也不能认定合同随即解除，而是根据合同仍有三个月的租赁权利义务。二、原审判决中对事实认定不清。1.因被上诉人所租赁的房屋是上诉人整体商圈的重要组成部分，所以双方签订的租赁协议中明确约定不能擅自停业。被上诉人擅自闭店后才电话与上诉人商议，且未当面完成交接。根据合同已经构成违约并对上诉人造成经济以及商业上的损失；2.双方对于租赁关系的约定为一次性缴纳半年房租，且被上诉人应在解约前三个月通知上诉人，且在合同中对相应的费用也明确约定了不予退还，上诉人不应退还被上诉人任何包括租金在内的费用；3.被上诉人为售卖服装鞋子租赁上诉人店面，但其连夜“卷铺盖”搬走的行为会导致其各种对外的法律责任会由上诉人承担；4.被上诉人至今未交还大门以及商圈联通这两副最主要的钥匙，店面锁是2019年7月上诉人为确保正常商业行为不被影响使用暴力手段打开的。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，支持了作为违约方的被上诉人提出的合同解除的主张，而上诉人作为守约方被强制解除了合同，且所受的经济损失未得到任何赔偿，极大的损害了上诉人的财产利益。请二审法院对本案依法改判支持上诉人的上诉请求。刘吉航向一审法院起诉请求：依法解除双方签订的房屋租赁协议，被告返还房屋租金34,000元(2019年5月30日至2019年6月30日)、电费押金、取暖费、员工宿舍费，合计57,000元及返还空调二台。一审法院认定事实：万洪斌与刘吉航于2018年10月30日签订房屋租赁合同，合同约定，租赁房产位于铁东区，艾伦餐厅北侧临街门店。甲方(万洪斌)同意将该房产出租给乙方(刘吉航)作经营服装用途使用，租期五年零三十天，即从2018年10月30日至2023年11月30日止，其中免租装修期为30天，免租装修期内，甲方只免乙方租金，其他费用仍由乙方缴付，且乙方应自行办理装修所须的相关手续。免租期届满第二日为正式计算租金日。合同还约定，第一年租期从2018年10月30日至2019年11月30日止，租金为40万元整，租金为每六个月一交付，提前一个月交纳，每6个月交纳租金为20万元整。乙方于合同签字之日向甲方支付违约保证金33,334元。合同约定，租赁期间，乙方需要交纳房产税、所得税等因出租房屋而产生的一切税费和乙方因经营所产生的营业税费、水电费、网络、电信等相关税费。水电单价以甲方规定的标准交纳。租赁期内，乙方应按每平每年60元支付给甲方制冷和取暖费。租赁期内，若单方提前终止合同，需按照违约保证金的金额赔偿给另一方。合同签订后，刘吉航向万洪斌交纳半年房租20万元，违约保证金3万元，电费押金5000元，制冷和取暖费6000元。万洪斌将房屋交付刘吉航使用。在合同履行期间，双方又协商租金支付方式变更为每月支付34,000元，2019年4月18日刘吉航向万洪斌支付2019年6月的房屋租金34,000元。2019年5月，刘吉航提出提前解除租赁合同，并将物品搬出，2019年5月25日，刘吉航将房屋钥匙邮寄给万洪斌，现该房屋已由万洪斌另行出租。另查明，刘吉航与万洪斌口头协商承租万洪斌的艾伦酒店的房间员工宿舍，并于2018年10月30日交纳房屋租金15,000元，租赁期间从2018年10月30日至2019年5月30日止。一审法院认为，刘吉航与万洪斌签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应当依约定履行。本案中刘吉航于2019年5月提出解除租赁合同，并于2019年5月25日交接钥匙，因此，双方签订的租赁合同于2019年5月解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，租赁合同解除后，万洪斌应将未履行部分的租金34,000元返还刘吉航，故刘吉航的该项请求，有事实及法律依据，予以支持。关于电费押金一节，根据双方租赁合同约定，电费应当由刘吉航交纳，经法庭释明，万洪斌未能提供相应的证据证明刘吉航存在拖欠电费的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，因此，万洪斌应当返还刘吉航电费押金5000元，故刘吉航的该项主张，有事实及法律依据，予以支持。关于制冷和取暖费一节，该院认为，双方在合同中约定制冷和取暖费按每平每年60元收取，刘吉航已交纳13个月的费用6000元，现刘吉航实际使用房屋7个月，万洪斌应当未使用的制冷和取暖费2769元返还刘吉航，故刘吉航该项请求中合理部分，予以支持。关于员工宿舍租金一节，该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，刘吉航未能提供证据证明其主张的在2018年12月1日将员工宿舍已退租，故刘吉航的该项主张，无事实及法律依据，不予支持。关于返还二台空调一节，该院认为，刘吉航主张返还二台空调，万洪斌亦同意返还，故刘吉航的该项主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航剩余租金34,000元；二、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航电费押金5000元；三、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航制冷和取暖费2769元；四、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航二台空调；五、驳回刘吉航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，由刘吉航承担381元，万洪斌承担844元(刘吉航已垫付，执行时一并扣除)。二审中，上诉人万洪斌提供照片打印件一张,欲证明案涉部分房屋至今尚未使用。因上诉人对该照片真实性表示不清楚，且万洪斌不能提供证据证明该照片拍摄于涉案房屋，且该照片与本案双方争议的合同解除时间无关联，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的租赁合同是否于2019年5月解除，万洪斌应否返还刘吉航剩余租金、电费押金及制冷取暖费；2、万洪斌是否应当退还刘吉航员工宿舍房租6250元。对于争议焦点1，本案中，对于刘吉航于2019年5月25日将钥匙邮寄给万洪斌的事实，万洪斌并无异议并对其在收到钥匙后将部分临街房屋使用至今的事实予以认可，同时万洪斌主张刘吉航未将房屋钥匙全部交付，其已通过电话方式向刘吉航提出了异议，对此，刘吉航予以否认。因万洪斌不能提供证据证明其主张的要求刘吉航继续履行合同的事实成立，结合案涉房屋其已部分使用的事实，故对万洪斌此项主张，本院不予采信。原审认定刘吉航于2019年5月提出解除租赁合同并将钥匙邮寄给万洪斌，双方签订的租赁合同于2019年5月解除并无不当，二审亦予确认。据此，原审判决万洪斌将合同未履行部分剩余租金34,000元、电费押金5000元及制冷取暖费2769元返还给刘吉航正确，二审予以维持。关于万洪斌提出应由刘吉航承担空调拆卸费用一节，二审中，刘吉航同意由其自行拆卸该空调，万洪斌表示同意，即双方对此已无争议。同时，在刘吉航拆卸空调过程中，万洪斌应予以配合。对于争议焦点2，刘吉航主张万洪斌应退还剩余房租6250元，因双方就该员工宿舍并未签订书面租赁合同，且万洪斌对刘吉航主张交纳的15,000元租金为租赁员工宿舍一年租金的事实不予认可，刘吉航亦无有效证据证明该15,000元为一年租金的事实，故对刘吉航该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，刘吉航、万洪斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘吉航预交的二审案件受理费50元，由上诉人刘吉航负担；上诉人万洪斌预交的二审案件受理费845元，由上诉人万洪斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年六月十七日法官助理王盛楠书记员姜珊