浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1393号 上诉人（原审被告）:董永丰，男，1965年8月20日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:叶谢忠，男，1962年6月22日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王国幸，浙江新时代律师事务所律师。 上诉人董永丰因与被上诉人叶谢忠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。董永丰的委托诉讼代理人姜学文、叶谢忠的委托诉讼代理人王国幸到庭应询。本案现已审理终结。 董永丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决未查明诉争租赁房屋的性质。房屋租赁合同有效的前提是租赁房屋的权属进行了登记或取得了相应的建设工程规划许可证。但本案一审判决只审查了租赁房屋的土地使用权情况，并未审查诉争租赁房屋的权属登记及建设工程规划许可证情况。董永丰己经在庭审答辩中明确告知租赁房屋系临时搭建的违章建造且系危房的事实，但一审判决未予以审核就认定合同有效，明显是事实认定错误。2.一审判决认定董永丰实际腾空房屋的时间错误。2018年11月，叶谢忠就通知董永丰租赁房屋系违章建筑、危房，要求董永丰搬迁腾空。因腾空需要时间且临近年底，所以在2019年4月份才腾空完毕并将生产设备出售给第三人，另向叶谢忠交付了房屋钥匙。叶谢忠在民事起诉状中也自认并陈述2019年6、7月期间，董永丰搬迁出租赁车间的事实。一审判决以部分废药剂桶未清理完毕等为由就认定董永丰未腾空房屋显然与客观事实不符。3.一审判决未认定董永丰支付的115000元系预付2019年租金的事实。一审中董永丰己经提交了转账凭证及刘美芸的证明，证明转账给叶谢忠侄子叶立江的150000元及115000元均系租金，其中115000元系预付2019年的租金，但叶谢忠只是承认150000元系租金，对于115000元予以否认。叶谢忠的辩解不能成立：首先，刘美芸的证明明确表示115000元系2019年的租金；其次，两次付款均是支付至叶立江名下，叶谢忠一次承认另一次否认的辩解充满矛盾，且不能合理说明理由；第三，叶立江系叶谢忠的亲戚，在前一次付款系叶谢忠授权并承认是收取租金行为的情况下，第二次付款完全有理由相信也是收取租金。叶立江两次收取租金的行为，也完全符合表见代理的规定。4.一审判决对于董永丰支付的30000元押金不予认定与事实不符。双方《车间租赁合同》5.4条明确约定租赁期间董永丰预交押金30000元。董永丰在一审答辩中明确提出在第一年支付了30000元，叶谢忠在庭审中只是认为该30000元未提交证据，亦未进行否认。二、一审判决适用法律错误。一审判决由于事实认定错误导致法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案诉争租赁房屋系违章建筑，应认定为合同无效。一审判决认定租赁合同有效，系法律适用错误。三、叶谢忠的租金主张行为完全不符合客观常理。首先，根据双方《车间租赁合同》的约定，诉争租赁房屋的租金是提前一年预付，如按叶谢忠主张其应在2019年1月1日就向董永丰催讨租金，但其从未陈述有过催讨；其次，董永丰在2019年4月腾空后，叶谢忠也没有主张租金；再次，叶谢忠承认董永丰2019年6、7月搬出租赁房屋，其亦没有主张租金，按一般的行为逻辑在知道董永丰腾空后叶谢忠肯定要进行催讨。从叶谢忠这样的过程分析，可以证明董永丰己经实际支付租金的事实。 叶谢忠答辩称，一、本案的房屋租赁合同是一个合法有效的合同，本案中的租赁标的建筑已经进行规划许可，并且进行了不动产的登记，该合同系双方自愿签订，体现了双方的真实意思，并且不违反法律的强制性规定。因此是合法有效的合同。二、按照合同的约定，董永丰在不租赁房屋的情况下，负有将租赁建筑内的垃圾废料进行清理，并且将租赁建筑还给叶谢忠的合同义务，不管董永丰什么时候搬离建筑物，在其没有按照合同约定对厂房里的废料进行清理并且将租赁物交还给叶谢忠的情况下，应按照合同应支付租金。三、董永丰主张的115000元，系董永丰在其租赁建筑物旁边另外租赁场地的费用，与本案没有关联性。而且按照合同的约定，115000元也不是合同约定的付款时间，付款对象也不是叶谢忠。尽管叶谢忠曾经叫代收人代收过一次租金，这个行为本身也并不构成表见代理。四、对于30000元押金，按照合同约定30000元押金是在合同期满，也就是在最后一年缴租金时缴纳，董永丰最后一期房租到目前为止分文未付，根本谈不上30000元押金。因此从合同上来看，也不可能缴30000元。董永丰也没有任何证据证明其支付过30000元。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回董永丰的上诉请求，维持一审原判。 叶谢忠向一审法院起诉请求：要求叶谢忠支付自2019年3月1日起至2020年2月28日的租金180000元。 一审法院查明事实：浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司在新昌县拥有面积为2475.65平方米的工业用地使用权，在新昌县董家拥有面积为801平方米的商住用地使用权，土地上建造有厂房，叶谢忠系该公司自然人股东，上述厂房由该公司交由叶谢忠管理使用收益。2015年1月17日，双方签订《车间租赁合同》一份，约定董永丰向叶谢忠承租坐落在新昌县董家车间底楼一层，从2015年3月1日至2020年2月28日止，每年租金180000元，每年元月1日前一次性现金付清；董永丰租赁车间期满，董永丰要清理完整车间交还叶谢忠；董永丰租赁期满届年，付租金时同时预交押金30000元整，不计利息，需清理杂物，恢复原状。若未清理杂物，恢复原状，在预交款中扣除，多还少补。叶谢忠将上述厂房交付董永丰使用，董永丰支付了自2015年3月1日至2019年2月28日的租金共计720000元。2019年12月10日，新昌县环境监察大队向董永丰发出现场监察单，发现案涉厂房内有四只废药剂桶，药剂桶内盛放有印染颜料，要求进行清理。董永丰于次日进行了清理。董永丰至今未向叶谢忠支付2019年3月1日起至2020年2月28日的租金，致本案纠纷发生。 一审法院认为，案涉厂房土地的使用权登记在浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司名下，叶谢忠系该公司自然人股东，上述厂房由该公司交由叶谢忠管理使用收益，叶谢忠作为本案原告主体适格。双方之间签订的《车间租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。叶谢忠作为出租人，依约将租赁物交付承租人使用、收益，董永丰作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。新昌县环境监察大队于2019年12月10日出具的现场监察单结合董永丰庭审陈述，可以证明2019年12月董永丰仍有废药剂桶堆放在案涉厂房内，董永丰认为案涉厂房系危房、双方于2018年12月就解除合同协商一致并已实际搬离厂房且交还钥匙，均未提供相关证据予以证明，该院不予采信。董永丰认为其向叶谢忠现金交付押金30000元并于2018年7月6日预付2019房租115000元，均未提供相应证据予以证明，该院亦不予采信。现《车间租赁合同》约定的租金支付期限及租赁期限均已届满，董永丰至今未完全履行支付房屋租金的义务，属违约，依法应承担相应的民事责任。因此叶谢忠要求董永丰支付自2019年3月1日起至2020年2月28日止房屋租金180000元，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：董永丰支付叶谢忠自2019年3月1日起至2020年2月28日止房屋租金180000元，限于改判决生效后十日内付清。如果董永丰未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由董永丰负担，限于该判决生效之日起七日内交纳。 二审中，董永丰向本院提交了证据1.高新园区厂房位置以及具体违建的内容，浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司违建的面积是2640平米，以证明本案董永丰租赁的房屋系违章建筑的事实。证据2.陈桔江的证明以及相应微信转帐记录（照片打印件），以证明本案在租赁期间，董永丰于2020年4月将相应的设备出售给陈桔江，陈桔江将相应的款项支付给董永丰的事实，因为租赁房屋被认定为违章建筑，叶谢忠要求董永丰搬迁。经质证，叶谢忠认为，七星街道办事处不是认定违章建筑的主管部门，没有认定违章建筑的资格，该证据也不能证明本案讼争的租赁建筑是一个违章建筑，不能达到董永丰的证明目的。对于陈桔江的证明以及微信转帐记录，对于真实性不清楚，陈桔江的证明中讲到清理了车间的所有废料，与客观事实不符。 叶谢忠向本院提交了向新昌县档案馆查询的新昌明珠胶囊实业有限公司建设用地许可证两份、规划设计条件书一份，以证明叶谢忠出租的建筑经过建筑部门以及规划部门的相关审批，是合法建筑。经质证，董永丰对真实性没有异议，但是叶谢忠提交的证据均不是建设工程规划许可证，其提交的只是建设用地许可证，说明叶谢忠对于上述地块有使用权，但是地块上是否按照规划许可进行建造，没有相应的证据。另外叶谢忠提交的两块建设用地许可证用地面积是2475.5平方米，但是七星街道违建建筑的情况，违建的面积是2640平方米，说明是两块是不同的土地。 经审查，本院认为，董永丰提交的新昌县七星街道办事处的违建清单，虽然载明浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司有2640平方米违建面积，但并不能表明该违建即讼争租赁房屋，故不足以达到董永丰的证明目的；董永丰与案外人陈桔江之间的交易与本案无关，本院不予认定。叶谢忠提交的建设用地许可证两份、规划设计条件书本院予以确认。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，围绕董永丰的上诉，二审双方的争议焦点一是讼争的车间租赁合同效力如何认定；二是董永丰房屋腾退的时间应如何认定；三是董永丰是否另行支付了租金11.5万元以及押金3万元。首先，董永丰对租赁的车间为浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司所有并无异议，现主张讼争租赁房屋属于违章建筑，但未提供有效的证据予以证实，而叶谢忠已经提交了浙江省新昌县明珠胶囊实业有限公司房屋的不动产权属证明，且二审中进一步提交了建设用地许可证及规划设计条件书，虽然未提交建设工程规划许可证，但不能据此认定讼争租赁房屋为违章建筑而导致合同无效。一审认定双方签订的车间租赁合同合法有效并无不当。其次，董永丰主张已于2019年4月已经腾空并将钥匙交付了房屋钥匙，但根据新昌县环境监察大队于2019年12月10日出具的现场监察单表明当时尚有废药剂桶堆放在涉案厂房内，董永丰的该项主张显然与事实相悖，且董永丰也未提交证据证明双方已经办理了房屋交接手续，叶谢忠也否认收到钥匙，故董永丰关于房屋已经腾空的主张本院不予采纳。更何况，双方在车间租赁合同第五条中明确约定租赁期满董永丰应当清理杂物，恢复原状。讼争租赁合同租期至2020年2月28日，在未经解除的情况下，董永丰应当按约支付2019年3月1日至2020年2月28日的租金。最后，关于董永丰支付案外人叶立江的115000元，董永丰主张系预付2019年的租金，但叶谢忠主张该笔款项系支付其他房屋的租金，与本案讼争房屋租金无关。对此，根据双方确认的已付租金支付情况，董永丰支付2015年至2018年的租金实际均迟于合同约定时间，董永丰于2018年7月6日即预付第二年的租金与双方之间的交易习惯不符，本院难以采信。董永丰亦未提交有效证据证明叶立江代收该笔款项经过叶谢忠授权的表象，董永丰主张叶立江构成表见代理，缺乏有效依据，董永丰主张另行支付了租金115000元，本院不予采纳。董永丰还主张向叶谢忠交付了押金30000元，亦未提交证据，且该押金依约定应在租期届满年支付，而董永丰至今未支付该期租金，其关于已经支付押金30000元亦有违常理，本院难以采信。 综上所述，董永丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由董永丰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年六月二十九日 书记员 叶 婷