西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终357号上诉人（原审被告）：马歪歪，男，1976年11月2日出生，回族，经商，住拉萨市。上诉人（原审被告）：边巴，男，1965年5月18日出生，藏族，务农，住拉萨市。委托诉讼代理人：朱祥昆，西藏雪成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冲，西藏雪成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马冬奇，男，1987年10月10日出生，回族，经商，住拉萨市。上诉人马歪歪、边巴因与被上诉人马冬奇租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马歪歪，上诉人边巴及其委托诉讼代理人朱祥昆、王冲，被上诉人马冬奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马歪歪上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院(2019)藏0103民初2527号民事判决书。二、驳回马冬奇的全部诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由马冬奇承担。事实和理由：一、马歪歪与马冬奇为合伙做生意，2019年1月20日从边巴处承租了案涉房屋，合同以马冬奇的名义签订，但房屋一直由马歪歪实际占有使用。二、2019年4月20日，马歪歪与边巴签订了《房屋租赁合同》，2020年2月25日，边巴协助马歪歪到工商部门办理了相关营业执照。2019年7月20日之后的租金是由马歪歪向边巴交付，马歪歪合法占有使用案涉租赁房屋，即使返还房屋也是向边巴返还，而不是向马冬奇返还。三、根据合同相对性原则和物权法的相关规定，马冬奇无权要求马歪歪返还房屋。四、马歪歪通过从边巴处租赁合法占有房屋，马歪歪没有侵害马冬奇的权利，因此马冬奇无权行使排除妨害请求权。马冬奇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。边巴辩称，其与马冬奇2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》，因违反村委会关于出租房屋村民只能签订半年期限的规定，应为无效合同。边巴认可其与马歪歪签订的合同，并愿意与马歪歪继续履行案涉房屋的租赁合同。边巴上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院(2019)藏0103民初2527号民事判决书。二、驳回马冬奇的全部诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由马冬奇承担。事实和理由：1.边巴已将案涉房屋出租给马歪歪，并协助马歪歪办理了相关营业执照，且马歪歪实际占有使用该出租房。边巴无法继续履行其与马冬奇于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》。2.自2019年7月20日之后边巴未收取马冬奇的房屋租金，亦未向马冬奇交付房屋，边巴与马冬奇间的租赁合同并未实际履行。3.边巴明确表示，其不履行与马冬奇合同，现案涉租赁房屋已交付给马歪歪的情况下，马冬奇可以要求边巴承担相应的违约责任，但边巴无法将案涉租赁房屋交付给马冬奇。马冬奇辩称，马冬奇并未放弃案涉房屋的租赁权，请求维持一审判决。马歪歪辩称，马歪歪同意边巴的上诉意见。马冬奇向一审法院起诉请求：一、判令边巴继续履行与马冬奇签订的《房屋租赁合同》；二、确认边巴与马歪歪之间签订的《租赁合同》无效；三、判令马歪歪立即向边巴返还案涉租赁房屋；四、判令本案一、二审诉讼费由边巴与马歪歪承担。一审法院认定事实：2019年1月20日，边巴之子以边巴名义作为合同甲方（出租人）与乙方（承租人）马冬奇签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），房号为1号、2号，每套月租为1,200.00元；乙方于每月5号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为2019年1月20日至2019年7月20日。”同日，边巴与马歪歪订立了一份《房屋租赁合同书》。该合同中关于租赁物、租金缴纳时间、租赁期限等内容的约定与马冬奇和边巴之子代边巴订立的《房屋租赁合同书》一致。当日，边巴向马冬奇出具一份《收条》，其载明：“今收到马冬奇2019年1月20日至2019年7月20日房租共14,400.00元。”2019年4月20日，边巴与马歪歪签订《商品房租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），每套月租为1,200.00元；乙方于每月4号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为自2019年4月20日起至2019年10月20日。”2019年8月1日，边巴与马歪歪签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），每套月租为1,200.00元（大写为壹仟元整），共四套（每月租金为4,800.00元）；乙方于每月5号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为自2019年8月1日起至2020年2月1日。”2019年2月25日，拉萨市堆龙德庆区工商行政管理局向马歪歪核发了个体工商户《营业执照》。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、对案涉四份《房屋租赁合同书》和《商品房租赁合同书》的效力应予如何认定；二、马冬奇之诉请能否成立。关于对案涉《房屋租赁合同书》和《商品房租赁合同书》的效力认定。一审法院认为，马冬奇与边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，属合法、有效。基于马冬奇为签约人，在实际履行过程中边巴已将租赁标的物实际交付给马冬奇占有和使用、马冬奇已依约足额向边巴支付了租金等事实和证据足以形成完整证据链，据此一审法院认定该合同的权利义务主体分别为马冬奇和边巴且该份《房屋租赁合同书》已得到全面履行。对边巴与马歪歪之间于2019年1月20日签订的《房屋租赁合同书》，一审法院亦认定属合法、有效。但因一审法院已对马冬奇与边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》效力已作认定且租赁标的物为特定物，一审法院对马冬奇与边巴间该份合同的履行持否定态度。即使马歪歪在2019年7月20日之前实际使用租赁房屋，亦不能替代马冬奇成为承租人。同理，对马冬奇与边巴于2019年4月20日签订的《商品房租赁合同书》，一审法院亦认定属合法、有效。但因：1．该合同中所约定的部分租赁期限（即自签约之日2019年4月20日起至2019年7月20日）与马冬奇与边巴订立的第一份《房屋租赁合同书》履行期限相叠合；2．租赁标的物为特定物；3．马冬奇为实际承租人，故一审法院对马歪歪自2019年4月20日至7月20日期间为实际承租人的身份不予认定。对于马冬奇与边巴于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》，一审法院认为，此系双方当事人的真实意思表示，属合法、有效。对于边巴提出的续签租期实为半年但被马冬奇私自改为十年的答辩意见，一审法院认为，其所提交的《拉萨市堆龙德庆区东嘎镇桑木村民委员会证明信》仅能证明其文化程度但不足以证明因文化程度有限致使其所订立的续签协议因存在重大误解或显失公平致其利益重大受损情形，因此，一审法院对该答辩意见未予支持。对于马冬奇与边巴于2019年8月1日订立的《房屋租赁合同书》，一审法院亦认定属合法、有效。一审法院认为，因马冬奇与边巴就租赁标的物1号、2号房屋已通过续签方式设立租赁关系在先，且马冬奇与边巴约定的租赁期限（即2019年8月1日至2020年2月1日）已含在马冬奇与边巴续签的《房屋租赁合同书》所约定的履约期限内，故对马冬奇与边巴针对案涉1号、2号房屋再行设定的租赁法律关系，原审法院对其履行持否定态度。马冬奇与边巴对另外两套（间）房屋设立的租赁关系依法成立，受法律保护。对于马冬奇提出的请求确认马冬奇与边巴之间所签订的《房屋租赁合同书》《商品房租赁合同书》属无效之诉请，一审法院认为，该诉请系马冬奇基于马歪歪于2019年7月20日前后占有、使用案涉租赁1号、2号房屋至今致其与边巴续签的合同不能履行而提出。对此，一审法院认为，案涉若干份租赁合同并不属于法律、行政法规规定的应予办理批准、登记手续的合同，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此案涉若干份租赁合同自依法成立时即生效。马冬奇的该项诉请并无法律依据，一审法院未予支持。关于对于马冬奇提出的其他诉请能否成立问题的认定。一审法院认为，因马冬奇与边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》因履行期限届满归于终止，故马冬奇要求边巴继续履行的《房屋租赁合同书》所指应为双方于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》。对于该份合同，一审法院已作合法、有效认定，故双方当事人应依约全面履行各自的义务。马冬奇提出的请求继续履行双方于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》之诉请于法有据，一审法院予以支持。对于马冬奇提出的判令马歪歪向马冬奇返还案涉租赁房屋的诉请，一审法院认为，马冬奇的此项诉请仅限于案涉1号、2号租赁房屋。因马冬奇与边巴于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》属合法、有效，受法律保护，因此马冬奇依法享有案涉1号、2号租赁房屋的承租权。马歪歪现占有和使用该房屋系对马冬奇承租权的损害，马冬奇就其权利受到侵害而提出的排除妨害请求依法成立，一审法院予以支持。综上所述，马冬奇的诉讼请求依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、马冬奇与边巴继续履行双方于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同书》；二、马歪歪于一审判决生效之日起十五日内将案涉1号、2号租赁房屋返还给马冬奇；三、驳回马冬奇的其他诉讼请求。本院二审期间，马歪歪向本院提交中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的转账清单1份，证明马歪歪已向马冬奇转款付清马冬奇已向边巴支付的房租14,400元，案涉房屋与马冬奇无关的事实。马冬奇的质证意见为，对该证据的真实性、合法性认可，但其认为，该款是马歪歪和马冬奇合伙开餐馆的盈利分配，与本案没有关联性，对证明目的不予认可。本院对该证据的质证意见为，马歪歪提供的该银行转账金额为24,470元，而马冬奇向边巴缴纳的房屋金额为14,400元。在马歪歪没有其他证据予以佐证的情况下，该银行转账清单无法证实马歪歪欲证的事实，故该证据，本院不予采纳。马冬奇、边巴均未向本院提交新的证据。本院补充查明，马冬奇在二审庭审中称，马冬奇和马歪歪系亲戚关系，马冬奇和马歪歪原计划承租边巴的案涉房屋后合伙经营饭店，但由于双方发生矛盾，2019年4月马冬奇离开案涉租赁房屋。马歪歪和边巴均确认，马歪歪已向边巴支付其承租四间房屋（其中包括案涉的两间）租赁费至2020年5月。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据本案查明的事实，就案涉两间出租房，边巴与马冬奇签订了两份《房屋租赁合同》，边巴与马歪歪签订了三份《房屋租赁合同》。边巴称，其与马冬奇2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》，其认为该合同只是半年期限租赁合同，现该合同载明租赁期限为十年的情况，其不知情。对此，本院认为，边巴作为完全民事行为能力人，且其常年经营出租房屋，边巴自双方签订该租赁合同后，其也持有该租赁合同，但并未提出任何异议，直至马冬奇起诉才对此期限提出异议，不符合常理，故对边巴提出其与马冬奇2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》期限存在重大误解的意见，本院不予采纳。另，边巴认为该合同违反村委会关于村民出租房屋只能签订半年期限规定，该合同应属无效的意见。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定合同无效违反的是法律、行政法规的效力性强制性规定，边巴所称其与马冬奇2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》因违反村规无效，没有法律依据，本院不予采纳。在本案起诉时，边巴与马冬奇2019年1月20日签订的《房屋租赁合同》期满终止，边巴与马冬奇间仅有2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》。边巴与马歪歪间2019年1月20日、2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》期满终止，边巴与马歪歪间仅有2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》。对该两份合同，本院评析如下：边巴与马冬奇2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》和边巴与马歪歪2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》均属当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效。2020年2月1日，边巴与马歪歪于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》期限届满，但马歪歪缴纳租金至2020年5月，且边巴明确表示愿意继续与马歪歪履行租赁合同的情况下，边巴与马歪歪间就四间房（其中包括案涉两间房）形成不定期租赁合同关系。本案中马冬奇、马歪歪均要求承租边巴的两间出租房。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”结合查明的事实，案涉两间房屋自2019年4月至今由马歪歪实际占有，且边巴与马歪歪均有继续履行四间房屋（其中包括案涉两间房）租赁合同的意愿。依据前述法律规定，边巴应继续履行其与马歪歪间的《房屋租赁合同》，一审法院判定继续履行边巴与马冬奇的《房屋租赁合同》欠妥，本院予以纠正。本案中造成同一房订立数份租赁合同，出租人边巴有不可推卸的责任。马冬奇就其与边巴于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》因无法履行，其依法享有解除权及向边巴主张赔偿损失的权利，可另案起诉主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对当事人未上诉部分，维持一审判决。综上所述，马歪歪、边巴的上诉请求成立；一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院(2019)藏0103民初2527号民事判决书（即马冬奇与边巴继续履行双方于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同书》；马歪歪于一审判决生效之日起十五日内将案涉1号、2号租赁房屋返还给马冬奇；驳回马冬奇的其他诉讼请求。）二、驳回马冬奇的全部诉讼请求。一审案件受理费500元（马冬奇已缴纳），由马冬奇承担。二审中马歪歪、边巴各预缴案件受理费500元；均由马冬奇承担。本判决为终审判决。审  判  长   格 珠审  判  员   胡晓雯审  判  员   白 玛二〇二〇年六月二十八日书  记  员   谢生菊