广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1065号 原告：陈熠，男，1970年10月21日，汉族，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：黄昌回，广西拓展律师事务所律师。 被告：蓝常亮，男，2001年1月27日，壮族，住广西马山县。 原告陈熠与被告蓝常亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月03日立案后，依法适用简易程序，于2020年06月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄昌回和被告蓝常亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》；二、判决被告支付租金22500元（从2019年7月1日暂计至2020年3月31日止，以后租金续计至解除合同生效之日止）；三、判决被告支付违约金12285.00元（违约金暂计至2020年3月31日止，以后续计至合同解除生效之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月12日，被告向原告租赁位于钦州市商铺用于经营美容美发。该商铺有两层，每层面积产约69平方米，由被告进行装修。双方签订了一份《商铺租赁合同》约定：租赁期限肆年，从2019年1月1日起至2022年12月31日止；每月租金为2500元，乙方（被告）每季度支付一次共三个月租金给甲方（原告）；乙方在签订合同时付给甲方2500元人民币作为押金，乙方支付首季度租金给甲方，以后按先付租金后使用的原则于每季度前以转帐支付形式把本季度租金存入甲方开户银行帐户上；乙方未按时向甲方支付租金的，属于乙方违约，乙方应付所欠租金每超一日3%的违约金，超过3天不支付租金的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收押金。 原告从2018年12月12日已经将商铺交给被告使用，被告已经按照合同约定己经支付了2019年第一季度和第二季度的租金给原告，但从2019年7月1日起至今，被告都没有支付过任何的租金及违约金给原告。原告已经多次向被告追讨，但被告至今仍然没有支付。被告从2019年7月1日至2020年3月31日共欠原告租金22500元，应支付所欠租金的违约金12285元(按每天千分之三支付违约金：所欠2019年第三季度租金应支付的违约金6165元（从2019年07月01日起暂计至2020年3月31日止，共274天）；所欠2019年第四季度租金应支付的违约金4095元（从2019年10月01日起暂计至2020年3月31日止，共182天）；所欠2020年第一季度租金应支付的违约金2025元（从2020年01月01日起暂计至2020年3月31日止，共90天）。由于被告不按照合同约定支付租金及违约金已经超过3天以上。据此原告根据合同约定，要求解除双方于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》，收回商铺。为维护原告的合法权益，恳请人民法院受理并按诉求作出判决。 被告辩称，合同系被告与原告所签订，同意原告第一点诉讼请求，但其余不认可，也没有能力支付这个钱。因为去年九月份还是十月份被告准备不做了，叫原告过来协商提前解除合约，说交钥匙还原告，但原告不理。另外，被告签订合同时未成年，合同无效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月12日，被告向原告租赁位于钦州市商铺用于经营美容美发，由被告进行装修。双方签订了一份《商铺租赁合同》约定：租赁期限肆年，从2019年1月1日起至2022年12月31日止；每月租金为2500.00元，乙方（被告，下同）每季度支付一次共三个月租金给甲方（原告，下同）；在签订合同时支付给甲方押金2500.00元及首季度租金，以后按先付租金后使用的原则于每季度前以转帐支付形式把本季度租金存入甲方开户银行帐户上；乙方未按时向甲方支付租金的，属于乙方违约，乙方应付所欠租金每超一日3%的违约金，超过3天不支付租金的，甲方有权单方终止合同并收回房屋并没收押金。 2018年12月12日，原告将商铺交给被告使用，被告已经按照合同约定己经支付了2019年第一季度和第二季度的租金给原告，但从2019年7月1日起至今，被告都没有支付过任何的租金及违约金。经多次追讨未果。按约定，被告从2019年7月1日至2020年3月31日，共欠原告租金22500.00元未付，按约定应支付所欠租金的违约金123525.00元【按每天百分之三支付违约金：（1）以拖欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金7500.00元从2019年07月01日起暂计至2020年3月31日止，共275天，得61875.00元；（2）以拖欠2019年10月1日至2019年12月31日的租金7500.00元从2019年10月1日起暂计至2020年3月31日止，共183天，得41175.00元；（3）以拖欠2020年1月1日至2020年3月31日的租金7500.00元从2020年1月1日起暂计至2020年3月31日止，共91天，得20475.00元】。2020年4月3日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求，同日本院受理。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依照约定全面履行，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同签订后，原告已经依约将房屋交付使用，履行了合同义务，而被告没有依约支付房屋租金，且交付租金已经超过3天，构成了违约。该法第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”，且二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，故原告请求解除上述《商铺租赁合同》及被告支付租金22500元（从2019年7月1日暂计至2020年3月31日止），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金12285.00元问题。根据双方的约定，被告按每天百分之三支付给原告违约金的，可得123525.00元，但此约定严重超过法律的规定，虽然原告只请求被告按每天千分之三支付给原告违约金12285.00元，但还是过高。庭审中，被告主张无力支付租金及违约金，不同意原告的该诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。‥‥‥。”，且第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告逾期支付租金给原告造成的损失,在原告没有举示证据证明具体的损失事实的情形下,可以参照中国人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率标准予以确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本案中,按当事人双方合同约定的按每日3%或原告起诉请求的按每日3‰的违约金计算标准计得的违约金,均远远超出原告因对方违约逾期支付所造成的损失金额,应属过分高于当事人的损失情形,故应依照上述司法解释的规定予以调整,即被告因其逾期支付上述租金的违约事实,应向原告支付按损失497.53元[(均按现行贷款年利率4.35%计付违约金：（1）以拖欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金7500.00元从2019年07月01日起暂计至2020年3月31日止，共275天，得249.22元；（2）以拖欠2019年10月1日至2019年12月31日的租金7500.00元从2019年10月1日起暂计至2020年3月31日止，共183天，得165.84元；（3）以拖欠2020年1月1日至2020年3月31日的租金7500.00元从2020年1月1日起暂计至2020年3月31日止，共91天，得82.47元）]的1.3倍计算的违约金,计为646.79元。原告就违约金的请求,合法合理部分,本院依法予以支持，超出646.79元的，本院不予支持。关于被告辩称，其签订合同时未成年，合同无效的问题。经查，签订合同时，被告已经满足16同岁未满足18周岁，但当时被告已经出到社会工作，以自己的劳动收入为主要生活来源了，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条的的规定，“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”，故被告的辩解不成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第十一条的规定，判决如下： 解除原告陈熠与被告蓝常亮于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》； 被告蓝常亮应支付给原告陈熠租金22500.00元（已经从2019年7月1日计至2020年3月31日，以后租金以月2500.00元续计至有效解除合同之日止）； 被告蓝常亮应支付给原告陈熠违约金646.79元（已经从2019年7月1日计至2020年3月31日，以后违约金以月租金2500.00元按中国人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率的1.3倍标准续计至有效解除合同之日止））。 收取案件受理费670.00元，减半收取335.00元，由原告陈熠负担110.00元，由被告蓝常亮负担225.00元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  农耀星 二〇二〇年六月二十八日 书记员  卢祉祺 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和 交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中国人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民法通则》 第十一条【完全民事行为能力人】十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。