山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1277号上诉人（原审被告）：威海大恒房地产开发有限公司，住山东省威海市文登区界石镇大界石村。法定代表人：高丽，总经理。委托诉讼代理人：孙述斌，该公司职工。委托诉讼代理人：刘英华，山东光威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙德悦，男，1955年9月17日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。原审被告：威海申威投资发展有限公司文登分公司，住所地山东省威海市文登区界石镇王家庄村。法定代表人：孙述爱，总经理。委托诉讼代理人：张利，该公司职工。上诉人威海大恒房地产开发有限公司（以下简称大恒公司）因与被上诉人孙德悦及原审被告威海申威投资发展有限公司文登分公司（以下简称申威文登分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2019)鲁1003民初5664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威海大恒房地产开发有限公司上诉请求：撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初5664号民事判决书，依法予以改判。事实和理由：1.大恒公司与孙德悦于2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》未约定办理房产证的期限，更未约定逾期办理房产证可以解除《房屋买卖协议》。一审判决解除大恒公司与孙德悦签订的《房屋买卖协议》没有事实依据。2.案涉房产的开发商是大恒公司，申威文登分公司为销售商，陈某的行为既不能代表大恒公司，也不代表申威公司文登分公司，孙德悦向陈某支付3900元房款的行为与大恒公司、申威公司文登分公司无关，属于孙德悦与陈某的个人行为。3.《房屋买卖协议》最后一页下方手写体“2013年8月以前办理房产证林治良”,真实性不能认定，申威公司文登分公司持有的一份没有上述内容，同时林治良未出庭作证证实上述内容是其书写，因此孙德悦主张的大恒公司及申威公司文登分公司承诺2013年8月前办理房产证，不能作为定案事实。4.孙德悦已经通过签订《房屋买卖协议》、交付大部分房款、领取房屋钥匙占有使用房屋，成为玉泉花园小区22号楼5单元一、二层房产的所有人。5.本案中孙德悦已经实现了合同目的，接受了房屋钥匙，占有使用房屋。房屋的用途和属性是居住，孙德悦的合同目的已经实现。办理房产证只是交付房产的附随义务，并且房屋所有权证不是认定取得房屋所有权的唯一标准。本案大恒公司与孙德悦之间的合同标的是房产，延期办理房产证不影响合同目的实现。6.案涉房屋现已可以办理分户产权证，一审判决所依据的事实不存在。7.长期未办理产权证并非是大恒公司原因导致，系因监理单位未配合办理竣工验收导致。8.双方未约定办理产权证时间，案涉房屋于2017年交付，违约金应当自交付后90日内开始计算。孙德悦辩称，1.一审法院已经查明案涉房屋不能办理不动产产权登记。2.陈某系申威文登公司的销售人员，孙德悦已经将3900元交付给陈某，如果陈某没向公司交付3900元，大恒公司应向陈某追索。3.一审法官要求林治良出庭，但林治良拒不出庭，大恒公司应承担举证不能责任。申威文登分公司述称，同意大恒公司意见。孙德悦向一审法院起诉请求：1、解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份。2、大恒公司与申威文登分公司共同退还孙德悦购房款392700元。3、大恒公司与申威文登分公司共同支付违约金247401元。4、大恒公司与申威文登分公司共同承担孙德悦因诉讼产生的差旅费4000元。诉讼中，孙德悦申请变更诉讼请求：1、解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份。2、大恒公司与申威文登分公司共同退还孙德悦购房款392700元，并以392700元为基数，自2013年8月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算违约金。3、大恒公司与申威文登分公司共同承担孙德悦因诉讼产生的差旅费2636元。一审法院认定事实：2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订了《房屋买卖协议》一份，协议主要内容为：申威文登分公司同意孙德悦优先购买位于威海市文登区，协议约定房屋价款为：一层76.85平米×2700元/平米=207500元、二层84.9平米×1900元/平米=161310元，以及土地使用费21000元，总价款为389810元。协议中对办理产权证时间没有作出约定。该协议由孙德悦及申威文登分公司时任法定代表人孙立永、销售人员陈某签字，并加盖了申威文登分公司公章予以确认。协议签订后，孙德悦于2012年5月13日付款180000元、8月11日付款50000元、8月12日付款20000元、12月11日付款35000元、12月25日付款60000元、2013年1月31日付款43800元（含土地使用费21000元），以上共计388800元，全部支付给申威文登分公司，由申威文登分公司向孙德悦出具了收款收据。另外，孙德悦主张在2013年3月24日通过银行转账向时任申威文登分公司销售人员陈某支付房款3900元，提交了银行付款回单及申请证人陈某出庭作证，银行付款回单显示2013年3月24日孙德悦通过商业银行向陈某账户汇款3900元，陈某出庭陈述，2013年3月24日孙德悦通过银行汇给我的3900元是房款，我收取之后马上交给了申威文登分公司财务。经质证，大恒公司提出异议称，孙德悦汇给陈某该3900元，我公司没有收到该款，对此不予认可，另外，陈某还向法院起诉大恒公司与申威文登分公司索要业务提成款，案件正在法院审理当中，陈某与其有利害关系，证言不足以采信。申威文登分公司辩称，陈某是申威文登分公司的销售人员，并非正式职工，其他意见与大恒公司一致。同时查明，该案涉房产现在为毛坯房，申威文登分公司于2017年将房屋钥匙交予孙德悦，孙德悦一直闲置未用。另查明，孙德悦主张申威文登分公司业务经理林治良承诺2013年8月份给其办理房产证书，提交了其与申威文登分公司签订的《房屋买卖协议》，协议书最后一页下方书写了“2013年8月以前办理房产证林治良”，经质证，大恒公司与申威文登分公司均提出异议称，林治良是申威文登分公司销售经理，该句话是孙德悦自己私自添加的，不予认可。孙德悦主张案涉房产系由大恒公司和申威文登分公司共同开发，提交了《建设用地规划许可证》复印件一份，登记用地单位为：大恒公司，用地项目名称为：玉泉花园住宅小区，《建设工程施工许可证》复印件一份，登记建设单位为大恒公司，工程名称为：界石镇玉泉花园小区22号商住楼，文登市房地产管理局出具的《商品房预售许可证》复印件一份，登记预售单位为：大恒公司，建设项目为：玉泉花园住宅小区，同时，该许可证注明联合开发单位：威海申威投资发展有限公司，《建设工程规划许可证》复印件一份，登记建设单位为：大恒公司，建筑项目名称为：文登市界石镇玉泉花园住宅小区，以及提交玉泉花园小区宣传海报一张，海报中写明开发商为：大恒公司、威海申威投资发展有限公司。上述证据经质证，大恒公司与申威文登分公司均提出异议称，宣传海报是销售公司为了宣传制作的，并不能证实楼盘是大恒公司与申威文登分公司共同开发的，对其他证据均没有异议。孙德悦主张因为诉讼产生交通费、差旅费，提交了交通费单据四张，金额共计559元，住宿费发票一张，金额为100元，合计659元，孙德悦主张659元为单趟费用，因诉讼共两个来回，交通费、差旅费共计为2636元。经质证，大恒公司与申威文登分公司对上述费用均不认可，也不同意赔偿。孙德悦为证实其向申威文登分公司主张过要求办理房产证之事，庭审中还提交了，2019年7月12日，孙德悦与申威文登分公司原法定代表人孙立永现场录像一份，孙立永在现场对话中陈述，案涉房产一直没有经过验收，暂时办不了产权证。经质证，大恒公司与申威文登分公司对录像真实性均没有异议。再查明，大恒公司庭审中辩解的，案涉房产现在能够办理不动产登记证书，对此，孙德悦不予认可，一审法院指定期限要求大恒公司提供相应证据，但大恒公司并未能够提供。同时，一审法院为查明案件事实，依法到文登区不动产登记部门进行调查，经调查，案涉房产现在尚不能办理不动产登记证书，经质证，双方当事人对一审法院调查情况均没有异议。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订了《房屋买卖协议》一份，约定孙德悦以389810元的价格购买位于威海市文登区。被告大恒公司系案涉房产的开发商。孙德悦向申威文登分公司支付了房款，并由申威文登分公司出具了收款收据。孙德悦与大恒公司、申威文登分公司之间形成了实际上的房屋买卖合同关系，合同自2012年5月13日成立并生效。协议签订后，孙德悦于2012年5月13日至2013年1月31日共计付款388800元（含土地使用费21000元），全部支付给申威文登分公司，由申威文登分公司向孙德悦出具了收款收据。余下房款1010元，孙德悦在2013年3月24日通过银行转账向时任申威文登分公司销售人员陈某支付3900元，这一事实由孙德悦提供的银行付款回单及证人陈某出庭作证可以证实，陈某作为申威文登分公司的销售人员，而且也代表申威文登分公司与孙德悦签订了购房协议，对于孙德悦来讲，交付给陈某3900元，应视为孙德悦将剩余房款1010元向申威文登分公司交齐，至于陈某接款之后是否交给申威文登分公司，系申威文登分公司与陈某内部之事，与孙德悦无关，因此，对大恒公司和申威文登分公司辩解的，孙德悦房款未能交齐，所以，不能为其办理房权证书的意见，与事实不符，不予采纳。关于双方争议的购房协议是否应当解除的问题，孙德悦主张申威文登分公司业务经理林治良在协议中作出书面承诺，2013年8月份给其办理房产证书，而且，从其购房至今已有7年多时间，申威文登分公司和大恒公司一直未能给予办理房产证，于法于理应当解除合同、赔偿损失。大恒公司和申威文登分公司均辩称，合同中没有约定办证时间，而且也不认可林治良书面承诺2013年8月份办证。2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订的《房屋买卖协议》，虽然协议当中并未明确约定具体办理产权证书时间，大恒公司与申威文登分公司也不认可林治良在协议中书面承诺，但考虑到协议签订距今已近8年，该房产至今无法办理产权证书也是客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“┄┄（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，孙德悦按照协议约定于2013年3月已将房款全部支付给申威文登分公司，尽管孙德悦在2017年接收房屋钥匙，但作为房产出卖方还应当履行协助办理过户等附随义务，但该房产至今无法办理产权手续，致使孙德悦购买房屋取得房屋所有权的目的无法实现，因此，孙德悦起诉要求解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》，于法有据，予以支持。大恒公司虽然辩解，案涉房产现在能够办理房产证书，但几次庭审一审法院给予了大恒公司充分的举证时间，大恒公司也未能提供相应证据证实，而且，经一审法院到不动产登记部门调查，案涉房产现在尚不具备办理产权证书条件，因此，对大恒公司该辩解意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉房屋房款共计389810元，孙德悦于2013年3月24日已向申威文登分公司全部交齐，现一审法院已判决解除孙德悦与申威文登分公司之间签订的《房屋买卖合同》，孙德悦要求大恒公司和申威文登分公司返还上述房款，理由正当，一审法院予以支持。关于孙德悦主张返还购房款的数额为392700元，购房协议中对房款已明确约定为389810元，孙德悦支付给申威文登分公司房款388800元，剩下只应当支付1010元房款即可，而孙德悦支付给申威文登分公司销售人员陈某3900元，对超出购房款的2890元，孙德悦要求作为房款予以返还，理由并不成立，一审法院不予支持。关于孙德悦主张的违约金部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，孙德悦与申威文登分公司之间签订的协议，并未约定违约金，孙德悦于2013年3月24日向申威文登分公司全部交齐案涉房屋房款389810元，孙德悦要求自2013年8月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算违约金，符合上述法律规定，予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率取消，自2019年8月20日至实际付款之日，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于孙德悦主张的，因为诉讼产生交通费、差旅费，共计为2636元，要求大恒公司、申威文登分公司予以赔偿，并提交了交通费单据四张，住宿费发票一张，合计659元，经质证，大恒公司与申威文登分公司对上述费用均不认可，也不同意赔偿。关于孙德悦该项主张，首先，购房协议中并未约定因为诉讼产生交通费、差旅费，需由对方承担。其次，一审法院已经判令大恒公司与申威文登分公司支付孙德悦购房款利息损失的情况下，孙德悦再要求支付因诉讼产生的交通费、差旅费，没有事实及法律依据，对其该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除孙德悦与威海申威投资发展有限公司文登分公司于2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份；二、威海大恒房产地开发有限公司、威海申威投资发展有限公司文登分公司于判决生效后十日内退还孙德悦购房款389810元，并以389810元为基数，自2013年8月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金。威海大恒房产地开发有限公司与威海申威投资发展有限公司文登分公司对上述债务承担连带责任。（汇入户主为：孙德悦，开户行：中国农业银行，卡号为：62×××61号银行卡中）；三、驳回孙德悦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费9285元，由孙德悦负担129元、威海大恒房产地开发有限公司与威海申威投资发展有限公司文登分公司负担9156元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。大恒公司提交案涉房屋所在22号楼的房屋所有权证，该产权证于2020年3月30日办理，拟证明案涉房屋现在可以办理产权证。孙德悦未发表答辩意见。申威文登分公司无异议。本院经审查认为该证据系真实，本院予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同应否予以解除及违约金如何计算。关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，大恒公司于2017年向孙德悦交付案涉房屋钥匙，而至本案一审辩论终结前，案涉房屋仍不具备办理产权证书条件，孙德悦有权要求解除合同和赔偿损失。大恒公司二审中主张案涉房屋已经可以办理产权证件，鉴于孙德悦之合同解除权在一审中已经形成，孙德悦不同意继续履行合同，一审判决孙德悦与申威文登分公司于2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》解除，并无不当，本院予以维持。孙德悦通过陈某与申威文登分公司签订《房屋买卖协议》，孙德悦有权相信陈某之行为代表申威文登分公司，孙德悦向陈某交付剩余房款的行为表明孙德悦已经于2013年3月24日交齐全部购房款。关于违约金计算时间的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，大恒公司认为应当自房屋2017年交付后90日后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或者损失数额。本院认为，大恒公司应承担的违约责任，应当与孙德悦遭受的损失相当。孙德悦于本案中遭受的损失，主要为购房款占用期间的利息损失，该利息损失自孙德悦向大恒公司、申威文登分公司完成购房款支付之次日起即产生。因此，根据前述司法解释的规定确定大恒公司、申威文登分公司的违约责任大小，也应当自2013年3月24日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。孙德悦主张自2013年8月1日开始按银行同期贷款利率标准计算违约金，符合法律规定。故，大恒公司关于此问题的主张，理由不成立，本院不予支持。一审判决大恒公司及申威文登分公司以389810元为基数，自2013年8月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，威海大恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9285元，由上诉人威海大恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月三十日法官助理李佳忆书记员安圆圆