呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终642号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈刚，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张学军，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：卢小娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：福成，男，1990年9月9日出生，该公司法务主管，住呼和浩特市。上诉人陈刚因与被上诉人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：1、撤销一审判决中第二项,改判驳回维多利公司的该项全部诉讼请求;2、撤销一审判决第四项,改判维多利公司向陈刚返还合同履约保证金5000元、服务质量保证金5000元、装修押金5000元,并支付违约金19514.88元。3、维多利公司承担本案一审和二审诉讼费。事实和理由：一、维多利集团向法庭提交的“撤店说明”能够证实维多利集团于“2019年4月30日将商铺锁门导致停业”的事实,现其主张未实际发生的2019年5月、6月的租金没有事实和法律依据。同时,陈刚及其合伙人苏和在与维多利底商管理工作人员冯静、于晓君的微信聊天记录中多处显示“商场锁门”的事实,亦能够印证维多利公司擅自单方将案涉商铺关闭的事实。根据双方签订的《经营合同》第18.4条的约定,在租户迟延交纳租金的情况下,维多利集团经过书面催告,租户仍不交纳的,可以对该商户暂停部分或全部能源供应或商业管理服务,直至租户履行相关付款义务。同时参照《经营合同》第18.6条,因维多利集团原因导致乙方无法继续享有该商铺使用权的,在该期间,租户无法交纳租赁费和综合管理费。维多利集团擅自强行锁门,导致陈刚无法占有使用商铺,2019年5月1日之后就不存在租赁关系。未产生2019年5月、6月的租金,维多利集团的主张没有事实和法律依据。二、海亮百货有限责任公司尚有60232元押金未退还,维多利集团承接了海亮百货有限责任公司权利义务,应当判决该押金抵扣2019年1-4月租金。海亮百货有限责任公司尚欠陈刚及其合伙人苏和就海亮广场商铺的押金60232元一直未退还。三、在合同未约定逾期支付租金的违约金计算方式情况下,一审法院未审查违约金金额是否适当,仅仅以“诉请的违约金数额未超过法律保护的范围”就全部支持19514.88元的违约金,明显没有法律依据。四、陈刚要求维多利集团返还保证金(押金)15000元及违约金有事实和法律依据,应当依法予以支持。1、陈刚向维多利集团交纳了合同履约保证金5000元、服务质量保证金5000元、装修押金5000元。现因维多利集团单方锁门导致合同解除,应当依法返还并支付占用期间利息损失。2、2019年4月30日,维多利集团未通知我方即单方锁门,导致经营的手机及配件积压在商铺中,无法取出进行销售,直到2019年7月5日才将手机及配件取出(维多利集团对此事实在庭审中亦予以认可),对于这些被积压2个月的手机无奈只好压降价处理,该损失系客观必然会发生的,应当承担违约责任,恳请法庭酌情支持。维多利公司辩称，针对5、6月份商场锁门之后到陈刚物品搬走期间的租金，维多利公司认为应该是算租金的，撤店说明中有约定，断电后商场锁门，一层底店门脸房有两个进出门，商场锁门指的是商场内部锁门，一直到7月5日，陈刚一直占有房屋，在占有期间无论合同的效力如何，陈刚均应支付租金，一审判决正确。维多利公司向一审法院起诉请求：1、解除维多利公司、陈刚之间的《经营合同》；2、陈刚支付租金325248元、品牌推广费6600元、门店管理费5000元；3、陈刚支付违约金19514.88元；4、本案诉讼费由陈刚承担。陈刚向一审法院提出反诉请求：1、维多利公司返还陈刚预押租金115232元及资金占用期间利息损失（从2019年5月1日起至实际返还之日止，按年利率6％计算，截至2019年8月19日为2112.59元）；2、维多利公司返还陈刚合同履约保证金5000元、服务质量保证金5000元、装修押金5000元及其占用期间利息损失（从2019年5月1日起至实际返还之日止，按年利率6％计算，截至2019年8月19日为275元）；3、维多利公司赔偿陈刚违约金19514.88元；4、维多利公司赔偿陈刚手机库存积压降价处理损失20000元；5、维多利公司承担本案的反诉费用；以上合计172134.47元。一审法院认定事实：1、2017年7月20日，维多利公司（甲方、出租人）与陈刚（乙方、承租人）签订《维多利商业集团购物中心业态经营合同》，约定维多利公司将其位于内蒙古呼和浩特市××区维多利时代itimens店一层5060.A1.105.00146商铺租赁给陈刚，建筑面积220㎡，第一个合约年2017年8月1日至2017年12月31日租金为7.5元／㎡／日，月租金为50193元，年合计250965元。2018年1月1日至2018年12月31日，日租金为7．5元／㎡／日，月租金为50193元，年合计602316元。自2019年1月1日至2021年12月31日，租金为8．1元／㎡／日，月租金为54208元，每年租金为650496元，按季度支付。租金交付方式为：除第一期租金外，其他租金均按3个月缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（法定节假日提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期费用（如逾期交纳，乙方将按合同约定，每天以年租金的千分之一计算，向甲方支付违约金）。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2017年8月1日至2017年9月30日，应交租金为100386元。乙方应按“押一付三”方式向甲方预押租金收益。即本合同签订后五个工作日内，按月租金标准向商场押付一个月租金押金（上浮千位取整数），金额为55000元。第六条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方缴纳人民币5000元作为合同履约保证金、缴纳5000元作为其销售商品或提供服务的服务质量保证金。乙方应当向甲方缴纳人民币5000元作为门店商业管理费／年，自第一个合约年起缴纳。本合同签署当日，乙方应当向甲方缴纳20000元作为新品商业管理费。第八条约定，乙方应向甲方交纳装修押金5000元。第十条约定，自营业日起，乙方应向商场交纳整体品牌推广费，按商铺建筑面积计算为每月每平方米5元，月合计1100元。交付方式为以3个月为一个交费期。第一期推广费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年8月1日至2017年9月30日，应交推广费为2200元。合同第6．7条约定：甲方公司有权从合同履约保证金、服务质量保证金、综合服务保证金中相应扣除乙方欠付的费用、先行赔付款项，乙方应在7日内补足保证金……。2、2019年4月1日（50000元）、2019年5月14日（60573元中租金为56000元），维多利公司共计收到三星新科域店铺2019年1月至2019年3月的租金106000元，未足额支付。3、2019年7月5日，陈刚为维多利公司出具《撤店说明》，载明：本人陈刚于2019年7月5日自行将底店三星新科域店铺（铺位号：F01023X）内的物品全部搬走，特此说明。2019年4月30日商场锁门导致停业，2019年7月5日全部搬走，2019年6月28日商场开门开始搬，2019年7月5日止。一审法院认为，维多利公司与陈刚签订的《维多利商业集团购物中心业态经营合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于维多利公司解除合同的诉请，陈刚同意予以解除，一审法院对此予以支持。关于维多利公司欠付租金的诉请，2019年1月至2019年3月租金已支付106000，双方在庭审过程认可以租金押金55000元予以抵顶，故应予以核减。对于合同履约保证金5000元、服务质量保证金5000元，维多利公司认可陈刚已经交付。根据双方约定，应在合同履约保证金、服务质量保证金中相应扣除以支付欠付租金。因此，陈刚尚应支付维多利公司租金154248元（54208元／月×6个月-已付租金106000-租金押金55000元-合同履约保证金5000元-服务质量保证金5000元=154248元），故陈刚的第二项反诉请求，一审法院不予支持。关于品牌推广费、门店管理费，维多利公司已于2019年4月30日采取断电措施，故陈刚应支付2019年1月至4月的品牌推广费4400元、门店管理费1667元。介于陈刚于2019年5月14日支付60573元，其中租金为56000元，剩余4573元应在应付的品牌推广费4400元、门店管理费1667元中予以核减，故陈刚尚应支付维多利公司品牌推广费、门店管理费共计1494元（即4400元＋1667元-4573元=1494元）。关于违约金，陈刚未按照约定期限足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，维多利公司诉请的违约金数额未超过法律保护的范围，一审法院予以支持。对于反诉，陈刚请求维多利公司返还预押租金60232元，维多利公司不予认可，陈刚亦未提交证据予以证明，故对于陈刚的第一项反诉请求不予支持。关于陈刚的第三项、第四项反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）内蒙古维多利商业（集团）有限公司与被告（反诉原告）陈刚于2017年7月20日签订的《维多利商业集团购物中心业态经营合同》；二、被告（反诉原告）陈刚于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）内蒙古维多利商业（集团）有限公司租金154248元、品牌推广费和门店管理费1494元、违约金19514.88元；三、驳回原告（反诉被告）内蒙古维多利商业（集团）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈刚的反诉请求。案件受理费6720元，反诉费1870元，由被告（反诉原告）陈刚负担5133元，由原告（反诉被告）内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担3457元。本院二审期间，当事人没有提交新证据的，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：一、陈刚应否向维多利公司支付2019年5-6月涉案店铺被锁后的租金，一审法院对陈刚逾期支付租金应支付违约金19514.88元的认定是否正确；二、陈刚主张维多利公司欠付其商铺押金60232元，应向其返还装修押金5000元、履约保证金5000元、服务质量保证金5000元是否成立；三、陈刚诉请维多利公司承担商铺锁门期间占用15000元资金的利息损失，并承担由于商铺锁门造成商铺内手机降价的损失是否成立。针对第一个焦点问题，关于5-6月份的租金及陈刚逾期支付房租的违约金认定问题。双方当事人对一审法院租金计算方式、方法没有异议，陈刚上诉主要认为一审认定租金中包含的5-6月份租金不应支付。本院认为，根据《撤店说明》的内容及当事人的陈述，2019年4月30日，由于陈刚拒付租金维多利公司将涉案商铺锁门，导致陈刚的店铺在2019年4月30日后没有营业。双方签订的《经营合同》18.4条双方约定，“乙方（陈刚）延迟交纳本合同项下约定的费用、能源费用或其他应付费15日，经过甲方（维多利公司）书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对商铺暂停部分或全部能源供应或商业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止”。双方在合同中并未约定维多利公司可以在房屋租赁期间通过封锁店门的方式向陈刚主张租金，客观上维多利封锁店门，陈刚无法通过经营获得收益，故本院认为维多利公司封锁店门后的租金，陈刚可以免于支付相应的租金。陈刚的该项主张成立，本院予以支持，核减2019年5-6月份租金，陈刚应支付的租金为：154248-54208×2=45832元。关于逾期支付房租的违约金应如何认定，本案中，陈刚自2018年12月20日逾期支付2019年1-3月的租金，租金金额为162604元，2019年3月20日没有交纳4-6月份租金（4月1日支付了5万元），根据双方合同约定违约金为每逾期支付一天违约金为年租金的1‰，每个月违约金为19514.88元，直至本案一审起诉已经逾期超过六个月，维多利公司主动降低违约金为19514.88元，本院在结合双方合同约定、陈刚违约事实、经过的基础上认为维多利公司主张的违约金没有过分高于陈刚给维多利公司造成的损失，故本院对陈刚违约金过高，主张调整违约金的主张不予支持。针对第二个焦点问题：维多利公司是否欠付陈刚商铺押金60232元、装修押金5000元、履约保证金5000元、服务质量保证金5000元的问题。关于押金60232元及装修押金5000元，陈刚不能提供有效的支付凭证，也没有提交其他证据佐证其交纳了上述费用，故本院对陈刚的该项上诉请求不予支持。关于履约保证金5000元、服务质量保证金5000元，一审法院已经认定陈刚支付了履约保证金5000元、服务质量保证金5000元，并且在陈刚应支付租金中予以核减，陈刚上诉主张维多利公司另行向其支付履约保证金、服务质量保证金的诉请不能成立，本院不予支持。针对第三个焦点问题，陈刚诉请维多利公司承担手机降价给其造成的损失及维多利公司锁门期间占用15000元资金的利息。本院认为，陈刚并未举证证明商铺内手机降价损失的事实及具体数额，故本院对其损失的诉讼请求不予支持。关于15000元（履约保证金5000元、服务质量保证金5000元、装修押金5000元）资金占用期间的利息，双方在合同中并未约定该项资金利息，故本院对陈刚的该项主张不予支持。综上所述，陈刚的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2900号民事判决第一项，第三项，第四项；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2900号民事判决第二项为“陈刚于本判决生效后十日内支付内蒙古维多利商业（集团）有限公司租金45832元、品牌推广费和门店管理费1494元、违约金19514.88元”。一审案件受理费6720元，反诉费1870元，由陈刚负担3130元，由内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担5460元；二审案件受理费4450元，由陈刚负担834元，由内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担3616元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月九日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升