江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1237号上诉人（原审被告）：常州市武进江南无线电有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村。法定代表人：马彩玉，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：常州江南春光纺织有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村。法定代表人：马彩玉，该公司执行董事兼总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯新民，江苏金牌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武进区湖塘开捷移门经营部，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村。实际经营者：刘荆凤，女，1987年10月22日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：万家寿，系刘荆凤丈夫，该经营部厂长。委托诉讼代理人:霍晓社，北京市盈科（常州）律师事务所律师。上诉人常州市武进江南无线电有限公司（以下简称江南无线电公司）、常州江南春光纺织有限公司（以下简称江南春光公司）因与被上诉人武进区湖塘开捷移门经营部（以下简称开捷经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。江南无线电公司、江南春光公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回开捷经营部的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由开捷经营部承担。事实和理由：一、一审认定“2017年4月，政府张贴拆迁公告，案涉房地属拆迁范围之内”没有证据证明。一审中开捷经营部未提供有关“政府张贴拆迁公告”的证据，据了解，在整个搬迁期间，从未有任何一级政府在案涉房地区域内张贴过有关我方公司司已列入拆迁范围的政府公告。我公司与常州金达拆迁拆除公司（以下简称金达公司）达成的是《非住宅搬迁补偿协议》，既不是国有土地上房屋征收或拆迁协议，也不是集体土地征用补偿安置协议，这表明本案性质不是政府征收征用的拆迁行为，而是双方在自愿基础上的协商搬迁行为。2017年5月金达公司与我公司协商借用5间办公用房时，只说是用于安排水产大队居民签订拆迁协议。后金达公司就前往东青等地去拆迁了，并未与我公司谈及案涉房地的搬迁事宜。直到2017年11月，谈及案涉房地的搬迁事宜公司才首次与我公司商谈案涉房地的搬迁事宜。二、一审认定“拆迁工作自2017年5月开始。即使案涉房屋尚未实际拆除，但拆迁工作已客观上对原告的租赁经营产生了影响”，该事实认定有误。开捷经营部租赁的只是我公司16间店面房中的2间，所有店面房的租赁期限均于2017年3月-10月届满，2017年5月金达公司借用5间办公用房，当时所有租赁户均知晓房屋可能不久就将拆除，但他们仍不愿意马上搬离，表示要继续使用房屋直至被拆除为止，并且在租赁期满后仍求按租金标准支付房屋使用费，这证明拆迁行为对租户的经营未任何影响。三、我公司一审提交的金达公司拍摄的一组现场照片，证明开捷经营部已将有价值的装修物（包括我公司装修的）基本拆走，一审认定开捷经营部可以分得50%的装修补偿，显然不公。案涉合同约定，合同终止时乙方应自行拆除搬走并恢复房屋原样，甲方不承担拆除搬走及恢复原样的任何费用。一审判决一方面支持开捷经营部拆走了装修，另一方面又判决给予其50%的补偿权益，这对我公司的权益造成了损害。四、一审对搬迁费补偿规定的理解有误，开捷经营部无理由要求我公司给予其搬迁费补偿。根据武进区武政发（2009)96号文件《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第二十六条规定，拆除企业用房后，不需搬迁设备的，不补偿设备搬迁费，需搬迁的，其设备的拆除、搬迁、安装等费用，按拆除生产用房的重置价格结合成新的15%给予补偿。金达公司对我公司全厂的厂房重置价格进行了评估，同时对机器设备也进行了清查评估。根据编制的明细表，设备合计27项，评估值696690元，其中包括第11项开捷经营部的一台1600元的型材切割机。一审判决我公司支付给开捷经营部的搬迁费为27505元，按照一审判决标准计算，金达公司要支付给我公司的设备搬迁费为11948597元，这显然是不可能的。由此可见，判决搬迁费27505元，既不合情也不合理，有失公正公平。五、一审对停产停业损失的补偿理解有误，开捷经营部无理由要求我公司给予补偿。一审判决按租赁面积每平方米18元计算停产停业损失，并依照原告租赁合同未满期计算。事实上，开捷经营部在约定的合同期限内一直占有和使用房屋，经营未受影响，直到租赁期限届满继续占着房屋经营。六、一审对我公司要求开捷经营部支付从2017年月8月1日起的房屋占有使用费的答辩要求不予考虑，理由不能成立。开捷经营部在合同期满后继续占有使用原租赁房屋，理应向我公司支付房屋使用费。一审法庭在2019年6月5日的庭审中就已明知我公司有此要求，但未对当事人释明，程序违法。2019年11月26日的庭审时，认为我公司未就房屋占有使用费提起反诉，实属不当。开捷经营部辩称：一、一审法院认定政府张贴公告的时间、进场拆迁评估时间的认定系依据调查笔录而来。二、案涉《房屋租赁合同》未明确约定因房屋拆迁所获得的装修款、搬迁费及停产停业损失的权益归江南无线电公司、江南春光公司所有，一审判决无法律理解与适用不当。三、江南无线电公司、江南春光公司关于支付房屋占有费的请求与本案房屋拆迁补偿非同一法律关系中的关联诉讼请求，一审法院无法定义务进行释明，故不存在程序不当的问题。开捷经营部向一审法院起诉请求：1.判令江南无线电公司、江南春光公司退还开捷经营部房屋保证金2534元（店面房保证金为2000元，厂房剩余保证金为534元）；2.判令江南无线电公司、江南春光公司支付房屋装修价值补偿款46360元，依据为房屋拆迁评估技术分析表中对开捷经营部房屋装修价值的评估补偿金额46360元；3.判令江南无线电公司、江南春光公司支付搬迁费补偿款84726元，计算依据为店面房120平米左右×重置价格440元每平米×15%，厂房的面积约为721.185平米×重置价格710元每平米×15%；4.判令江南无线电公司、江南春光公司支付停产停业损失补偿款15000元，依据为承租面积841.185平米×18元每平米，总计金额15141.33元，我方只主张15000元，以上共计148620元；5.判令本案诉讼费用由江南无线电公司、江南春光公司承担。一审法院认定事实：江南无线电公司、江南春光公司登记的经营地址均为武进区梅家村，法定代表人均为马彩玉，两公司的财产为共有。2016年8月1日，马彩玉作为出租方（甲方），开捷经营部经营者刘荆凤之丈夫万家寿作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁合同，合同约定:乙方向甲方租赁座落于梅家村店面房3-4号一层，用途为装璜，租期为12个月，从2016年8月1日至2017年7月31日。租金为一年24000元，于2016年8月1日前支付12000元，于2017年2月1日前支付12000元，租赁保证金为2000元，于2016年8月1日前支付。合同对免责与拆迁条款约定为：因灾害等法律规定的不可抗力原因，导致甲方无法履行本合同时，应予免责，甲方不向乙方补偿任何费用。因政府决定拆迁，导致甲方无法履行本合同时，应免除甲方责任，甲方不需向乙方补偿任何费用。发生以上任何一款情况时，甲方应按实结算房租，退还乙方已付房租，无息退还租赁保证金。合同对其他相关事项也作了相应约定。合同签订后，开捷经营部租赁使用了案涉房屋并按约付清了一年的租金24000元及保证金2000元。2016年10月19日，马彩玉作为甲方，万家寿作为乙方，双方签订一份房屋租赁合同，约定乙方向甲方租赁座落于江南无线电厂内的电机车间，租期为一年，自2016年10月19日至2017年10月18日，年租金为62000元，于2016年10月19日前支付租金31000元，其余租金在2017年5月19日前付清，租赁保证金为6000元，于合同到期乙方办结交接后二天内甲方全额无息退还乙方。因灾害和政府拆迁，甲方不承担相应损失。合同对其他相关事项也作了相应约定。合同签订后，开捷经营部租赁使用了案涉房屋并付清了截止至2017年7月18日的租金。2017年4月，政府张贴拆迁公告，案涉房地属拆迁范围之内，双方因未能就租赁房屋的相关拆迁补偿事宜协商一致而产生纠纷。2018年1月13日，江南春光公司与武进区人民政府签订《非住宅搬迁补偿协议》，协议确定的房屋搬迁补偿价款为16388000元。根据拆迁结算单，搬迁补助费为858621元，停工停产损失费为185161元，房屋装修及附属设施补偿款为1241899元。根据房屋装修及附属设施补偿计算表，涉及开捷经营部的装修及附属设施补偿款为46360元。庭审中，双方对二份租赁合同经结算后江南无线电公司、江南春光公司尚有租赁保证金2534元未予退还及店面房屋租赁面积为80平方米、厂房租赁面积为600平方米的事实认可一致。为查明相关事实，一审法院向金达公司相关人员就案涉房屋的拆迁情况作了相应调查了解。经查，自2017年5月就拆迁事宜进场调查评估确认，整个拆迁地块上有多家企业。案涉江南无线电公司、江南春光公司是同一块厂房，属金达公司拆迁标段内的企业。9、10月份拆老百姓的房屋后开始找企业商谈。因江南春光公司面积最大，工作量也大，核对时间也较长，故在2018年1月才签的协议，厂房于2018年2月清空交付后进行了拆除，店面房于2018年10月予以拆除。根据相关政策，对企业的搬迁费用是按房价的15%计算，停产停业损失是按每平方18元计算。一审法院认为，案涉主要争议焦点为：一、开捷经营部作为承租人在租赁房屋拆迁时是否享有相应的装修补偿、搬迁补偿及停产停业补偿的权益。二、如果开捷经营部享有相应的补偿权益，则相应的补偿金额如何确定。针对争议焦点一，该院认为，2017年4月政府就案涉地块的拆迁事宜张贴了拆迁公告，自2017年5月起，相应的拆迁公司即已进场对相关拆迁损失进行调查评估工作，故认定拆迁工作自2017年5月开始。即使案涉房屋尚未实际拆除，但拆迁工作已客观上对开捷经营部的租赁经营产生了影响，故结合双方签订的租赁合同，应确认案涉租赁房屋的拆迁发生在租赁期间。从租赁合同对涉及政府拆迁的相关内容分析，仅约定因政府决定拆迁，导致甲方无法履行本合同时，应免除甲方责任，甲方不需向乙方补偿任何费用。因灾害和政府拆迁，甲方不承担相应损失，上述相关约定并未明确开捷经营部在租赁期间因房屋拆迁而不得享有任何补偿权益。关于房屋拆迁时的装修、搬迁及停产停业等损失，征收补偿主体是被征收房屋所有权人，但没有明确规定补偿只归属被征收人，开捷经营部也并未作出明确放弃其他补偿权益的意思表示。开捷经营部在实际承租经营期内遭遇征收、拆迁，根据公平原则，也理应由双方合理分享相应的补偿权益，故开捷经营部享有租赁房屋因拆迁而产生的装修、搬迁及停产停业损失补偿的权益。针对争议焦点二，该院认为，对店面房装修损失补偿的认定，案涉店面房在开捷经营部承租之前即有人在经营超市，从客观情况分析，超市在经营时应当对房屋进行装饰装修，在超市搬离后也应存在与房屋形成附合的相关基础装修。虽然开捷经营部提供了房屋装修后的照片、收据及购买建材等票据，但仍不足以证明房屋拆迁评估技术分析表上载明的开捷经营部所涉装修内容均系其装修，故该院酌情确定开捷经营部对装修损失享有50%的补偿权益，即享有23180元。对搬迁损失，应根据相应租赁房屋的面积、剩余租赁期限并结合相应的补偿标准予以确认。根据双方庭审陈述，店面房的面积确认为80平方米，厂房面积确认为600平方米。店面房的剩余租赁期限确认为2个月，厂房的剩余租赁期限确认为5个月。补偿标准为房价的15%，房价可按相应房屋的重置单价即店面房每平方440元、厂房每平方710元计算。经核算，确认店面房搬迁费为80m²×440元/m²×15%×2月÷12月=880元。厂房搬迁费为600m²×710元/m²×15%×5月÷12月=26625元，故确认搬迁费共为27505元。对停产停业损失，补偿标准为每平方18元，根据房屋面积及剩余租赁期限，经核算确认店面房的停产停业损失为80m²×18元/m²×2月÷12月=240元。厂房的停产停业损失为600m²×18元/m²×5月÷12月=4500元，故停产停业损失共为4740元。综上，确认开捷经营部因租赁期间房屋拆迁应得补偿款项共计55425元，该款江南无线电公司、江南春光公司应当向开捷经营部支付。因江南无线电公司、江南春光公司尚有保证金2534元未予退还开捷经营部，故江南无线电公司、江南春光公司共应支付开捷经营部57959元。对江南无线电公司、江南春光公司要求开捷经营部支付店面房从2017年8月1日起的房屋占有使用费的答辩意见，因江南无线电公司、江南春光公司未就该费用提起反诉，且该房屋属拆迁范围内的房屋，即使并未实际拆除，也已无法实现租赁经营的合同目的，故江南无线电公司、江南春光公司的该辩称意见缺乏事实和法律依据，该院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、江南无线电公司、江南春光公司于判决生效之日起十日内给付开捷经营部57959元；二、驳回开捷经营部的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3273元，由开捷经营部负担1997元，江南无线电公司、江南春光公司共同负担1276元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、开捷经营部对案涉房屋拆迁是否享有相应的拆迁补偿权益。第一，《非住宅搬迁补偿协议》载明的双方为武进区湖塘镇人民政府和江南春光公司，虽然武进区湖塘镇人民政府未在协议上盖章确认，服务单位一栏盖有金达公司的公章，但从江南无线电公司和江南春光公司于2019年6月7日出具的情况说明可以看出，房屋的产权虽属两公司共有，但拆迁时仅以江南春光公司的名义，武进区湖塘镇人民政府和金达公司均予以认可。由此可见，上述协议由武进区湖塘镇人民政府与江南春光公司签订，其性质为房屋拆迁补偿协议。江南无线电公司和江南春光公司认为系自愿基础上的协商搬迁行为，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。第二，一审庭审中，开捷经营部和江南无线电公司、江南春光公司均认可政府于2017年4月张贴拆迁公告，江南无线电公司、江南春光公司亦认可2017年5月腾出房屋给拆迁办作为办公室。一审法院据此认定“2017年4月政府就案涉地块张贴了拆迁公告、拆迁工作自2017年5月开始”并无不当，本院予以确认。第三，上已述及，本案拆迁工作于2017年5月开始，发生在案涉两份租赁合同的期限内。根据租赁合同的约定，因政府决定拆迁导致合同无法履行，应免除江南无线电公司、江南春光公司责任，而无需向开捷经营部补偿任何费用，但该约定并未明确开捷经营部不享有任何拆迁补偿权益。政府的拆迁工作必然会影响开捷经营部在租赁期限内的正常经营，给其造成一定的损失，故开捷经营部应享用相应的拆迁补偿利益。二、开捷经营部具体拆迁补偿利益的确定。第一，装饰装修价值的损失补偿。在正常租赁期限届满的情况下，因承租人装修、改建等行为支出的费用应认定为已摊销完毕，承租人不应再获得补偿，除非合同另有约定。但由于拆迁的原因导致租赁合同不能继续履行，承租人通过使用房屋获得收益以及摊销成本的目的不能完全实现，在租赁合同未对添附部分的归属予以约定或约定不明的情况下，其未摊销的装修等成本理应从出租人获得的相应补偿款中受偿。本案中，案涉店面房在开捷经营部在承租前已有超市在经营，经营时理应对房屋进行了装饰装修。从开捷经营部提供的现有证据来看，不能证明所有装修均系开捷经营部所为，也无法对超市和开捷经营部的装修进行区分，故一审法院依据装修的评估价值酌定开捷经营部享有50%的拆迁补偿权益即23180元并无不当，本院予以维持。第二，搬迁的相关补偿。搬迁相关补偿主要是针对被拆迁房屋之上有关生产生活所使用的机器设备等可移动拆除的物品，承租人作为租赁房屋及其设施的实际使用人一般均涉及到搬迁问题，故承租人也应获得相应的搬迁补偿款项。一审根据相关拆迁政策，结合房屋的重置单价和剩余的租赁期限，判决开捷经营部享有搬迁补偿费27505元正确，本院予以维持。第三，停产停业的补偿。租赁期间，租赁房屋由承租人实际经营使用，政府拆迁客观上会造成承租人的停产停业损失。一审法院根据拆迁政策，结合房屋面积和剩余的租赁期限，判决开捷经营部享有停产停业补偿费4740元并无不当，本院予以维持。综合以上三点，一审法院判决江南无线电公司、江南春光公司应向开捷经营部支付拆迁补偿费57959元正确，本院予以维持。另，一审中江南无线电公司、江南春光公司虽提出要求开捷经营部支付自2017年8月1日起的房屋占有使用费，但未明确提出反诉和具体的支付金额，一审法院未在本案中一并处理并无不当。综上所述，江南无线电公司、江南春光公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3273元，由江南无线电公司、江南春光公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年六月三十日书记员 吴 洋