广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初230号 原告：广西桂雅物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区凯旋路9号海尔?青啤东盟联合广场2号楼801号。统一社会信用代码：914501005913449630。 法定代表人：杨正春。 委托诉讼代理人：覃良忠，男，1965年7月3日出生，壮族，住上林县。该公司行政经理。 被告：黄丽萍，女，1984年9月12日出生，壮族，住上林县。 委托诉讼代理人：吴坚忠，广西伟宁律师事务所律师。 原告广西桂雅物业服务有限公司（以下简称“桂雅物业公司”）与被告黄丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告桂雅物业公司的委托诉讼代理人覃良忠，被告黄丽萍的委托诉讼代理人吴坚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂雅物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日至2019年11月30日的物业管理综合服务费2769.2元、公共维修资金308.2元；2.判令被告向原告支付违约金249.17元（计算方式：从2018年2月1日至2019年11月30日止，为249.17元，按照《物业管理服务协议》约定每逾期一天按欠费金额的千分之三计算）；3.判令被告承担本案受理费及公告费等。事实和理由：被告黄丽萍购买了上林县大丰镇南环路218号天盛丽景小区6栋1单元1002号房屋，在接收该房屋后于2017年7月30日与原告签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方（被告）向甲方（原告）购买物业管理服务，乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金”。合同签订后，被告办理了相关收房手续，按合同约定向原告一次性交清收房后六个月的物业管理费供的物业管理服务。从2018年2月份始，至2019年11月底原告方年度工作终结月止，被告一直拒缴物业管理综合服务费2769.2元、公共维修资金308.2元、违约金249.17元，以上合计3326.57元。虽经原告多次催缴，但被告一直置若罔闻，拒不缴纳，影响原告方的正常工作。为此，特向法院提起诉讼，请求如诉所判。 被告黄丽萍辩称，被答辩人的诉讼请求部分不能得到支持，主要理由如下：一、被答辩人物业服务管理水平没有达到合同约定的标准，不能按照合同约定的每平方米0.9元的标准来收取物业管理费，被答辩人的物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平。答辩人与被答辩人签订的《物业管理服务协议》，约定了天盛丽景小区物业管理服务质量与标准的六大方面内容，被答辩人物业服务没有达到约定的标准，主要如下：1.综合服务方面。存在没有按规定每年一次对物业管理服务满意度抽样调查、项目经理和小区项目经理和物业管理人员达到规定的资质条件等问题。2.房屋管理及维修养护方面。存在没有对违法建设行为及时进行劝阻并报业主委员会和相关主管部门、没有做到每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等，做好巡查记录，没有建立完善住宅装饰装修管理制度、没有依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，没有报修、维修和回访记录等问题。3.共用设施设备维修养护方面。存在没有对共用设施设备进行日常管理和维修养护，擅自将消防通道改为车辆停放点，没有对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，电梯电脑主板出故障，没有及时更换，消防设施设备缺失损坏，没有及时增补更换，没有做到每半年对防雷装置进行一次检查，没有对可能发生的各种突发设备故障应急方案等问题。4.绿化养护方面。没有定期对草坪、花卉、绿篱进行修剪、养护，没有做到每年清除杂草2次，没有定期清理绿地杂草、杂物，没有有针对性及时灭治病虫等问题。5.保洁服务方面。存在没有按约定做到垃圾每天清运一次，没有按约定对小区公区场所、电梯、楼道、楼梯扶手等公共设施进行清洁，没有按约定对污水道、化粪井等进行疏通检查清掏等问题。6.协助公共秩序方面。存在没有按约定对亘点区域、重点部门每4小时至少巡查1次，并做好巡查记录，没有应对火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案等问题。二、被答辩入主张的公共维修基金，如果能够提供有关政策文件规定，则按规定来收取，如果不能提供，则收取该项费用没有依据，不应得到支持。三、被答辩人违约金计算方法错误及请求过高，应予以调整。每一期物业管理费的违约金起算时间不同，被答辩人一律从2018年2月起算到2019年12月错误，且按每日千分之三的标准来计过高，应按2019年12月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的LPR来计算，即1年期的LPR为4.15%。 本案的争议焦点为：1.原告是否按合同约定向被告提供了物业服务；2.原告诉请的各项费用有无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的天盛丽景小区《业主临时公约》，该临时公约有被告的签名，且公约的内容是规范小区的管理，其内容能为普通大众所接受，无对业主苛刻的条款，故本院予以确认；2.被告提交的天盛丽景业主对物业的意见和要求确认签字表，用肉眼看可以看出该表中的很多房号和签名的笔迹雷同，为同一人所写，故本院不予确认；3.被告提交的照片和视频光盘，未能反映出拍摄时间，被告自述这些照片是其自2017年3月份起在业主群里收集的，并非是被告自己拍摄，且原告陈述照片和视频中存在的一些问题已经整改了，这些照片和视频可以证明小区曾经存在一些问题，本院予以确认；4.本院向上林县自然资源局调取的《上林县天盛丽景小区物业备案证明》，可以证明原告向上林县天盛丽景小区提供前期物业服务已向上林县房产管理所备案，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上林县天盛丽景小区（以下简称“天盛丽景小区”）系由广西天盛房地产开发有限公司上林分公司（以下简称“天盛上林分公司”）建设开发。被告向天盛上林分公司购买了该小区6栋1单元1002号房，建筑面积为133.75㎡。2017年7月30日，天盛上林分公司与被告办理了交房手续。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业，坐落位置：6栋1单元1002号房；建筑面积：133.75㎡；乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金，双方还对其他权利义务作了约定。协议签订当日，被告还在原告制作的天盛丽景小区《业主临时公约》上签字，该公约第十二条约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元（每月每平方米）标准逐月缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，与其它费用收支账目分开管理。业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。 被告按《物业管理服务协议》的约定向原告交纳了收房后六个月（2017年7月31日至2018年1月31日）的物业服务费。之后，被告认为原告的物业服务水平没有达到合同约定的标准，存在一些诸如未能每年一次对物业服务满意度抽样调查、未能做到每周巡查一次楼道及其他公共部位的门窗并做好巡查记录、电梯的电脑主板出现故障未能及时更换、未能定期对小区绿化进行养护、垃圾清运不及时、未能按时对小区公共设施进行清洁、对重点区域未能每4小时巡查一次并做好巡查记录、未做好对突发事件的应急预案等，拒绝交纳物业服务费、公共维修资金等费用，原告书面催交未果后，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，天盛丽景小区至今未成立业主委员会，原告入驻天盛丽景小区已经在上林县房产管理所备案。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告是否按合同约定向被告提供了物业管理服务的问题。本案中，原告在物业服务范围内履行了房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。且被告所主张的原告的物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平，该主张没有经过科学论证，仅凭被告的自我感觉来认定原告的物业服务达到某种价值水平，显然不具有科学依据，如果可以这样随意定价，那每个业主都可以根据自己的感觉和喜好来认定服务价值的高低，则合同将沦为一纸空文，这样的做法有违契约精神，也会损害到其他正常交纳物业服务费的业主的利益，故被告以此为由要求降低物业服务费用，本院不予支持。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的一些问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到原告在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业服务费用的义务，但原告在诉请中的计算部分有误，对原告计算超出本院计算的部分，本院不予支持。被告的住宅面积为133.75㎡，按《物业管理服务协议》约定0.9元/平方米/月计算，自2018年2月1日至2019年11月30日共22个月，被告应交的物业服务费为：133.75㎡×0.90元/㎡/月×22个月=2648.25元。 根据《业主临时公约》的约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元（每月每平方米）标准缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。因天盛丽景小区至今未成立业主委员会，故被告应向原告交纳代收的公共维修资金。原告在诉请中的计算部分有误，对原告计算超出本院计算的部分，本院不予支持。被告应交的公共维修金为：0.1元/㎡/月×133.75㎡×22个月=294.25元。 关于原告主张的违约金，虽然《物业管理服务协议》约定被告逾期不交纳物业服务费需要支付违约金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业服务费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张被告支付滞纳金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄丽萍向原告广西桂雅物业服务有限公司支付物业服务费2648.25元； 二、被告黄丽萍向原告广西桂雅物业服务有限公司支付公共维修金294.25元； 三、驳回原告广西桂雅物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告黄丽萍负担40元，原告广西桂雅物业服务有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何 健 人民陪审员  吴志刚 人民陪审员  吴玉娟 二〇二〇年六月三日 书 记 员  杨朝敏