浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6583号 原告（反诉被告）：郑纯燕，男，1984年6月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：王红清，浙江侠岚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李晶，男，1987年6月6日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被告（反诉原告）：陈晓清，女，1983年3月29日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告（反诉被告）郑纯燕诉被告（反诉原告）李晶、陈晓清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理，后李晶、陈晓清向本院提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑纯燕的委托诉讼代理人王红清，被告（反诉原告）李晶、陈晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑纯燕向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2019年9月11日至2020年3月10日房屋租金的差额17200元；2.判令两被告支付违约金4300元；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年3月11日，两被告向原告租赁位于杭州市滨江区房屋一套，双方签订房屋租赁合同一份，约定月租金4300元，3个月为一期，先付后用，押金4300元，物业费、水费全年1800元，一次性支付，电费1元／度，据实结算；同时约定一方违约时，支付违约金4300元。2019年9月11日至2020年3月10日，房屋租金共计25800元。被告陈晓清日于2019年9月11日支付6450元，2019年12月25日支付2150元。两被告尚欠租金17200元。 李晶、陈晓清答辩如下：原告起诉内容毫无事实根据与法律依据，请求驳回原告的诉请。被告在长达4个月的时间已多次与原告协商解除合同，均遭拒的情况下被告只能向原告寄发合同解除函，告知合同解除。原被告双方自2019年9月10日后已无合同约束关系，故被告无需向原告支付任何费用。 李晶、陈晓清向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的房租租赁合同于2019年9月10日解除；2.判令被反诉人退还反诉人房屋租赁押金4300元、剩余已预缴的物业费及水费450元；3.判令被反诉人承担本次诉讼费用。事实和理由：李晶和陈晓清本不认识，均因子女就学原因来杭州滨江区租房，同郑纯燕签订了房屋租赁合同，起于2019年3月11日至2020年3月10日，租金为4300元/月，并预缴一年物业费及水费共计1800元，全部支付给宋文娟（系郑纯燕的配偶）。后因反诉人子女就学地点变更，全家需搬离租住地，将无法继续履行原租赁合同，反诉人依据房屋租赁合同第8.8条款提前30天向宋文娟提出退租请求并说明原因，并表示愿依合同第10.1条款规定承担违约责任支付违约金给被反诉人，但此请求遭到宋文娟拒绝，其要求我方必须继续履行合同，否则需要自行解决转租事宜。反诉人答应配合宋文娟的房屋转租要求，并在转租过程中向宋文娟缴纳了后续三个月（6月10日-9月10日）的房屋租金共计12900元。反诉人积极转租，但在此过程中，宋文娟提高转租价格，若重新与其他承租人签订一年合同，必须将原本合同期内剩余9个月约定的4300元/月的房屋价格提高到4500元/月，并拒绝其他协商方法，其阻挠转租的行为大大增加反诉人转租难度，导致反诉人7月-9月房屋长期实际空置损失。后反诉人再次向被反诉人提出退租请求并结清租赁期间的用电费用，要求依法解除房屋租赁合同，但被反诉人多次拒绝，故反诉人于2019年9月13日向被反诉人发出房屋租赁合同解除函并特提起诉讼。 郑纯燕对李晶、陈晓清的反诉答辩如下：案涉房屋租赁合同期限为2019年3月11日至2020年3月10日，现合同已经履行完毕，故不存在请求法院判令解除合同；关于房屋租赁押金4500元，被反诉人同意扣除电费1093元后将剩余的3407元退还反诉人；物业费和水费按照合同约定是全年1800元由反诉人承担，合同已履行完毕，不存在退还剩余的物业费和水费；2019年9月13日李晶发出的房屋租赁合同解除函不能解除双方之间的房屋租赁关系，因为法律规定享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，李晶是违约方不享有合同解除权。 本院经审理查明：2019年3月11日，郑纯燕（甲方、出租方）与李晶、陈晓清（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租滨江区盛芦小区1幢2单元1302室房屋约定如下：租赁期自2019年3月11日至2020年3月10日，租金为每月4300元，租金按三个月一期支付，第一期租金于2019年3月11日付清，以后每期租金支付时间为按第一次租金为基准，提前十五天支付，先付后用；乙方同意支付给甲方租赁押金共4300元，租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；第8.8条约定，在租赁期内，乙方不得擅自退租，如遇特殊情况需提前30日书面通知甲方，在征得甲方同意的情况下，甲方应将剩余租金及保证金返还；9.4条约定本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意解除，如一方擅自解除合同则视其违约，按本合同10.1款追究其违约责任；第10.1条约定甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为4300元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金；另约定物业费、能耗费、水费合计一年1800元/年，一次性支付；电费按照1元/度计。宋文娟作为郑纯燕代理人及李晶、陈晓清均予以签字。后李晶、陈晓清于当日支付2019年3月11日至6月10日租金12900元及押金4300元，宋文娟出具相应收条。 后李晶、陈晓清因故欲退租，双方在2019年5月12日微信聊天中均确认不再继续租赁。当日，陈晓清微信向宋文娟陈述因合租卫生间不方便、房间做饭洗菜不方便原因不再续租，宋文娟回复因合同到期日为2020年3月10日故其不同意李晶、陈晓清的退租请求，并陈述让其转租。后李晶、陈晓清即着手房屋转租事宜，之后因宋文娟要求月租提高至4500元等原因而转租不成。李晶于2019年9月3日在微信中向宋文娟发送其所住房间已腾空图片，并陈述“下半年我们要回临安上学去了，不打算继续住了，有空过来电费算一下，给你结清”，宋文娟回复“你转租掉啊”。2019年9月6日，李晶通过微信告知宋文娟有人要看房子，宋文娟告知其钥匙在三众房产朱彻裕处，后李晶微信询问朱彻裕案涉房屋钥匙是否在其公司处，朱彻裕回复确认钥匙在其公司处。2019年9月11日，李晶通过电话再次与宋文娟协商退租事宜，双方仍未达成一致意见。 2019年9月13日，李晶通过EMS快递向郑纯燕、宋文娟寄送《房屋租赁合同解除函》，载明由于其子女就学地点变更原因，其于2019年5月10日要求终止原《房屋租赁合同》，并根据原合同8.8条款已提前30日向宋文娟提出退租请求。在5月10日至9月10日四个月期间与宋文娟协商解除合同，但双方未能达成一致，故其依法告知：其依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同；自本通知函发起之日，双方之间签订的原《房屋租赁合同》即解除。宋文娟于次日签收该快递。 2020年1月10日，陈晓清通过微信向宋文娟告知因其儿子康复学习结束其已于当天晚上搬离，并询问是否有空过去看一下，宋文娟回复没时间过去。后陈晓清将所住房间打扫干净图片及电器视频通过微信发送给宋文娟，并陈述钥匙和门禁卡放在抽屉中，并附钥匙放置视频。 另查明，李晶于2019年6月14日支付宝转账给宋文娟房租6450元（2019年6月11日-2019年9月10日）；陈晓清于2019年6月14日支付房租6450元（2019年6月11日-2019年9月10日），于2019年9月11日支付房租6450元（2019年9月11日-2019年12月10日），于2019年12月25日支付2150元（2019年12月11日-2020年1月10日）。 再查明，宋文娟与郑纯燕系夫妻关系。 以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁租金收条、微信转账记录、微信聊天记录截图、录音及文字材料、房屋租赁合同解除函、邮政快递查询截图等在卷佐证。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内承租方不得擅自退租，如遇特殊情况需提前30日书面通知出租方，在征得出租方同意的情况下，出租方应将剩余租金及保证金返还，故承租方欲提前解除合同的条件为提前30日书面通知出租方并征得其同意，据此在郑纯燕并未同意李晶、陈晓清退租请求及案涉合同并无合同法第九十四条规定的法定解除权之情形的情况下，李晶、陈晓清并不享有单方解除权，其发送解除合同通知函并不发生解除合同之法律效力，其要求提前解除合同系违约行为，应按约承担违约责任，故对郑纯燕要求李晶、陈晓清支付违约金4300元的诉请，予以支持。虽李晶、陈晓清发送解除合同通知书并未发生解除之效力，但李晶于2019年9月3日向宋文娟发送已将其所居住房间腾空图片并在9月6日微信中确认钥匙在中介公司三众房产处；陈晓清于2019年1月10日向宋文娟发送并告知其已将所居住房间腾空图片且将钥匙放置于房间，对此，本院认为，李晶、陈晓清搬离案涉房屋系以行为方式做出终止案涉租赁法律关系的意思表示，虽郑纯燕不同意，但案涉合同已实际无法履行，且李晶、陈晓清系客观原因无法继续承租而要求退租，并非恶意违约，在搬离之前亦积极与郑纯燕、宋文娟沟通并配合转租，故本院基于李晶、陈晓清虽共同承租案涉房屋，但两人实际分开各租赁其中一间并在后期按照每间2150元/月各自支付房租之实际情况，认定郑纯燕与李晶、陈晓清的房屋租赁关系已分别至迟于2019年9月6日、2020年1月10日终止。李晶、陈晓清已分别支付至2019年9月10日、2020年1月10日房租，即两人均已付清租赁关系存续期间应付租金且已将房屋实际交由郑纯燕，则郑纯燕要求李晶、陈晓清支付2019年9月11日至2020年3月10日房屋租金差额17200元无事实和法律依据，对该诉请不予支持。 对李晶、陈晓清的反诉诉请，如上所述，其不享有单方解除权，其发送解除合同通知函并不发生解除合同之法律后果，故对其要求确认案涉房屋租赁合同已于2019年9月10日解除的诉请，不予支持。对其要求退还房屋租赁押金4300元的诉请，双方均确认在扣除电费1093元后将剩余3407元予以退还，故本院予以确认；对其要求退还预缴物业费及水费450元，结合陈晓清搬离时间为2019年1月10日，则郑纯燕应退还其剩余2个月对应的物业费及水费300元（1800元/12月*2月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李晶、陈晓清于本判决生效之日起十日内支付郑纯燕违约金4300元； 二、郑纯燕于本判决生效之日起十日内退还李晶、陈晓清押金3407元及剩余预缴物业费及水费300元。 上述第一、二项的款项相抵后，李晶、陈晓清支付郑纯燕款项593元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回郑纯燕的其他诉讼请求； 四、驳回李晶、陈晓清的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费169元，由郑纯燕负担144元，由李晶、陈晓清负担25元；反诉案件受理费25元，由郑纯燕负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二〇年六月二十二日 书记员  徐雁楠 -8- -9-