安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1661号 上诉人（原审原告）：刘杰，男，1968年10月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：杨涛，安徽谯恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩曼利，安徽亳乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹玉根，男，1974年5月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：秦丹丹，安徽香樟律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：王彪，男，1973年4月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告）：邢艳，女，1974年9月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：范兴龙，安徽公德律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告）：曹玉坤，男，1970年6月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人刘杰因与被上诉人曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤确认合同无效纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019)皖1602民初9522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人刘杰的委托诉讼代理人杨涛、巩曼利，被上诉人曹玉根的委托诉讼代理人秦丹丹，被上诉人王彪、邢艳的委托诉讼代理人范兴龙，被上诉人曹玉坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持刘杰的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤承担。事实与理由：一、一审法院对本案部分事实认定不清。1.一审法院认为案外人梁勇与亳州市华龙房地产开发有限责任公司（以下简称“华龙公司”）就光明西路综合Ｂ栋项目签订合作开发建设协议书之后将该建设项目转让给了刘杰和曹玉坤两人，并且认可了曹玉坤提交的2012年6月13日华龙公司出具的关于该公司建设用地的转让说明。但事实上梁勇仅将该建设项目转让给了刘杰，刘杰享有梁勇在合作开发建设协议书中的所有权利并承担相应义务。该事实有刘杰提交的《合作开发协议书》、《梁勇出具的收条》以及《华龙公司出具的情况说明》等证据可以相互印证。曹玉坤并未提交有效证据证明其获得了该转让权，华龙公司出具的关于该公司建设用地的转让说明没有该公司法定代表人的签字，其证据形式不合法，不具有法律效力，而且根据华龙公司与刘杰之间签订的合作开发协议可知其双方系合作开发关系而非土地转让关系，该证据与合作开发协议明显矛盾，同时该转让说明也只是说了转让的问题但并不代表已实际履行，曹玉坤在一审庭审时没有提交其缴纳了土地出让金相关证据。2.本案刘杰对案涉房屋具有合法财产权。案涉房屋系刘杰与华龙公司共同开发建设，系双方共同努力的成果。双方签订了《光明西路项目合作建设协议书》，该协议书对合作开发的地块进行了明确约定，合同双方当事人对合作开发的意思表示真实，刘杰支付了230万元土地转让款并对案涉房屋实际进行了施工建设。2018年12月6日，华龙公司出具的情况说明确认了属于刘杰房屋的具体界限和范围，即从光明西路综合楼Ｂ栋楼房中的第32轴至33轴之间2.1米起至第40轴的地上建筑物6层，每层7间半。该情况说明同时确认了刘杰按照合作开发协议书享有上述地块及其地上建筑物的权益，华龙公司愿意配合刘杰办理上述房地产权属变更登记手续。因案涉的《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》均登记在华龙公司的名下，因而华龙公司对合作开发的事实以及房屋产权分割的事实的表态更具有法律效力，由此可知，华龙公司已经明确了案涉房屋应属于刘杰，故刘杰有权管理处分其和华龙公司共同开发建设的案涉房屋。此外，从曹玉根及曹玉坤在一审提供的证据及答辩状中可以看出曹玉根及曹玉坤并未否认刘杰与华龙公司共同开发案涉房屋的事实，仅仅是对房屋权属范围的界定有争议。从曹玉坤、曹玉根和王彪之间的房屋转让合同第一项:“甲方在2009年与合伙人刘杰以华龙公司名义开发了光明西路部分商业综合楼”，说明曹玉根及曹玉坤承认刘杰与华龙公司合作开发的事实:再从曹玉根及曹玉坤提供的分户图、会议纪要等证据并结合曹玉坤自身答辩也可以看出其二人并不否认刘杰与华龙公司合作开发案涉房屋的合伙人地位及合作开发案涉房屋的事实，曹玉根及曹玉坤仅对刘杰与曹玉坤应分割的范围产生分歧，而针对本案案涉房屋权属范围的界定已经通过华龙公司的情况说明得到确认，故刘杰对案涉房屋享有合法财产权。3.一审庭审时，曹玉坤无任何证据证明该案涉房产具体如何分割明析的证据，应承担举证不能的法律后果。虽然曹玉根及曹玉坤提供了分户图，但两人提供的分户图系互相矛盾的证据，根据两份分户图中的公司印章在同一位置及一份有手写字迹，另一份没有手写字迹的情况，不能排除该分布图上的手写字迹系在原有基础上自行添加的可能，在（2019）皖1602民初2699号一案中，曹玉坤承认分布图的手写部分是其让他人书写的。且分户图中曹玉坤与刘杰之间对案涉房屋的范围界定并没有得到华龙公司的认可，更没有华龙公司法定代表人的签字，同时华龙公司于2019年9月2日也出具了《声明》对该分户图上的证明及备注均进行了否认。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为本案应当适用《物权法》第九条的规定，但本案涉及的并非确认房屋所有权的问题，而是合法财产权被他人侵占后确认合同无效的问题，要求返还财产系合同宣布无效后的法律后果，《合同法》第五十八条对无效合同的处理做了明确规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”案涉《房屋转让合同》是否有效应当适用（合同法》第五十一条的规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”结合本案已查明的事实，因曹玉根及曹玉坤未能提供有效证据证明其对案涉房屋已取得处分权，其应当承担举证不能的法律后果。曹玉根及曹玉坤擅自处分案涉房屋且事后没有获得刘杰追认的行为已构成无权处分，严重侵害了刘杰的合法财产权。故曹玉根及曹玉坤与王彪签订的《房屋转让合同》应认定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院实属适用法律错误，应当予以纠正。《物权法》第九十六条规定:“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中华龙公司出具了情况说明对案涉房产的所有权进行了确认。该情况说明的内容为:2004年5月11日，曹玉坤公司与刘杰签订了光明西路项目合作建设协议书，双方就光明西路综合楼Ｂ楼项目（建设工程规划许可证为:建字第34160120090085号）合作开发建设事宜达成一致协议。该地块位于亳州市谯城区南侧，东西长度26.7米，南北长度50米，土地面积1335平方米（合计贰亩）。地上附属物6层，每层7间半（第32轴至33轴之间2.1米起至第40轴），该项目工程由刘杰具体负责施工建设，该项目上建筑由刘杰在符合规划的前提下进行建设及办证，刘杰按照合作开发协议书享有上述地块及其地上建筑物的权益。曹玉坤公司愿意配合刘杰办理上述房地产权属变更登记手续，以上房屋开发建设，办证及过户等所有费用及法律责任由刘杰承担。”刘杰对该《情况说明》予以认可，就表明华龙公司与刘杰之间对其合作开发的不动产物权进行了确认，明确了双方合作开发的权利归属。刘杰与华龙公司签订的合作开发协议及华龙公司出具的情况说明足以证明刘杰系光明西路综合楼Ｂ栋第32轴至33轴之间2.1米起至第40轴房屋的实际所有权人，有权管理案涉房产。曹玉根及曹玉坤作为无权处分人擅自处分光明西路综合楼Ｂ栋的部分房产，刘杰作为实际所有权人有权要求其返还。因此，一审法院依据《物权法》第九条的规定驳回刘杰的一审诉讼请求是错误的，而应当依据《合同法》第五十二条、《物权法》第九十六条等规定支持刘杰的一审诉讼请求。 曹玉根答辩称，一、一审法院认定事实清楚。涉案房屋属于曹玉坤所有，刘杰对涉案房屋不具有合法的财产权，曹玉根接受曹玉坤的委托将涉案房屋转让给王彪的行为合法有效。理由如下：1.曹玉根提交的分户表和曹玉坤提交的分户表以及光明西路项目合作建设协议书能够相互印证，足以作为认定曹玉坤享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利；根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和茵合同》三百九十六条、四百零二条之规定，曹玉坤有权委托曹玉根处置案涉的房产，因此，曹玉根有权接受委托处置案涉房屋有事实和法律依据。2.刘杰提交的亳州市华龙房地产有限责任公司于2019年出具的声明和2019年10月9日出具的情况说明，不能作为否定分户表的依据，分户表属于历史证据，而声明和情况说明属于事后形成的证据。拿事后证据否定历史证据，刘杰需要提供充分的否定证据，在缺乏对分户表进行否定的证据，且在亳州市华龙房地产有限责任公司新的法人代表人对历史缺乏对案涉房屋充分了解的情况下出具的证据不能作为否定分户表和其他事实的依据。二、曹玉根已经完全尽到了合理的审查义务，主观上无任何过错。曹玉根提供的分户表与曹玉坤提供的分户表虽有不同，但是分户表上方的“韩传新、瞿华、景泉、李华昌、仵洪杰、曹玉坤、刘杰”业主姓名及分户的范围都是一致的，也是与曹玉坤提交的会议纪要等资料是一一对应的。分户表之所以有所不同，是由于曹玉根手中的分户表，是曹玉根在接受曹玉坤委托后，为了保证曹玉坤有处置权而要求亳州市华龙房地产有限责任公司和刘杰与曹玉坤出具的，该证据足以证明案涉房屋曹玉坤有处置权，故曹玉根已经完全尽到了审查义务，主观上无任何过错。三、根据历史和现实情况来看，案涉房屋刘杰并没有取得所有权；退一步讲，案涉房屋即使曹玉坤当时无处置权，现实情况也不适宜确认合同无效并返还房屋。1.合同签订之时，曹玉根有合法的手续，且刘杰也在指认现场，刘杰对曹玉根的处分行为是知情的。2.案涉房屋已经使用多年（先后用于商业经营的名称为“六号温泉”、“四季温泉”)，期间多次买卖，况且在房屋经过多次买卖之后，在案涉土地上，又建起了好多建筑物，刘杰作为案涉房屋的邻居对此均是知情的，对曹玉根代表曹玉坤的处置行为以及王彪的买卖和使用行为，并没有没有提出任何异议，因此，从历史和现实来看，案涉房屋刘杰无处分权。同时，房屋的转让款是用来偿还曹玉坤欠孟凡旺、贾芳良等人的欠款，曹玉根也没有收到一分钱，这涉及第三人利益。3.案涉房屋合同签订之时，王彪善意无任何过错，且支付了合理对价，并交付了购房款，因此该买卖合同应当受到法律的保护。4.退一步讲，就算曹玉坤当时对案涉房屋无处分权，也不适宜判决合同无效并要求返还房屋，因为房屋的转让款是用来偿还曹玉坤欠孟凡旺、贾芳良等人的欠款，曹玉根也没有收到一分钱，这涉及第三人利益；同时王彪为此也投入大量资金用于后期的建设和维修等，且王彪也己经把案涉房屋对外转让，判决确认合同无效，不利于维护市场交易的稳定性；此外，即使《房屋转让合同》被确认为无效，其转让行为的法律后果也应由曹玉坤承担，不应由曹玉根承担。四、一审法院适用法律正确。刘杰认为案涉《房屋转让合同》是否有效应当适用《合同法》第五十一条的规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”何为“他人财产”？何为“权利人”？涉案房屋系不动产，要想确认《房屋转让合同》是否有效，首先需要明确涉案房屋的所有权问题。刘杰至今未取得涉案房屋的不动产物权登记证书，未取得涉案房屋的所有权；且为确认涉案房屋归其所有而提交的证据也不能证明其已取得涉案房屋的所有权，故一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，驳回刘杰的诉讼请求并无不妥，适用法律正确。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确、程序合法，刘杰的上诉请求均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，请二审法院依法驳回刘杰的上诉请求，维持一审判决。 王彪、邢艳答辩称,同曹玉根答辩意见。 曹玉坤答辩称，同曹玉根答辩意见，并补充情况说明，曹玉坤经于保华介绍与梁勇达成土地转让，此土地坐落在亳州市华龙房地产开发名下的综合楼Ｂ楼，东西宽26.7米，南北宽50米、约2亩，地款每亩150万元，在此期间曹玉坤家亲戚刘杰找到曹玉坤要加入共同开发，此地款两人各付150万元左右，又从韩传新名下购买东西14.7米，南北50米，地款100万元，共合计购地41.4米，此栋楼因东头开路、西头保留安全通道，使整栋楼基长度减少，经公司与购地人共同协商按照比例重新分户，并召集有关人员座谈研究达成共识记录了会议纪要，曹玉坤与刘杰共分36.938米，建房面积3818.974平方。2012年1月，曹玉坤与刘杰把房产一分为二，（刘杰所分的房屋比曹玉坤的多一层，约三百多平方，至今未找补与曹玉坤）。曹玉坤与2012年3月11号将此房转让给王彪，当时曹玉坤委托曹玉坤弟弟给王彪签订了买卖协议，王彪接房后立即迸行装饰（6号温泉），经营近两年时王彪需要扩展又把刘杰的房屋租回装成宾馆进行经营。自分房至今7年过去了，此楼所有业主都是按照公司与业主所研究的分户图为依据而分的房子，因刘杰给华龙房地产开发公司董事长关系较好，套骗了假合作开发协议书，此地皮是曹玉坤从粱勇与韩传新手中所买，就给华龙房地产没有签任何协议，此地块有梁勇于2004年5月11号与华龙房地产签订了合作开发协议书，才是真实有效的，刘杰所提交的合作开发协议与其他证件签发的时间与合同日期不相符，视为无效的假合同及证件。刘杰与公司某人共同造制假合周及证明，目的是剥削他人财物，构成制假诉讼，利用假证据要挟及非法起诉占有他人财物为目的，不惜一切手段，曹玉坤请求法院有关领导撤销刘杰的起诉请求并依法追究刘杰的造假诉讼的事实，请求法院对合同内容的事实做以调查，对合同签订的内容及时间做时间鉴定（本协议绝不是2004年5月11号所签），误差的时间不低于十年。刘杰身为邮电单位的工作人员，利用造假诉讼讹诈他人财物，与打黑除恶行动相违背，已构成犯法，请求法院依法处置。 刘杰向一审法院起诉请求：1.依法确认曹玉根与王彪之间签订的房屋转让合同无效；2.依法判令曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤返还刘杰位于亳州市谯城区项目（建设工程规划许可证为：建字第34160120090085号），施工图中第32轴至33轴之间2.1米起至第35轴的两间半门面房六层共计十五间房屋，房屋价值暂计为4000000元；3、本案诉讼费由曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤承担。 一审法院查明事实：2004年5月11日，案外人梁勇与华龙公司就亳州市谯城区项目（建设工程规划许可证为：建字第34160120090085号）签订了一份合作开发建设协议书（即光明西路项目合作建设协议书），该协议约定：一、甲方有一宗地块待条件具备时，交给乙方建设，该地块位于，东西长度26.7米，南北长度50米，面积1335平方米（合贰亩）其地理位置与范围的具体情况详见本协议书附图所示，附图已经甲、乙双方签字确认。四、收益分配方式：甲方收益按该宗地块共计人民币伍拾贰万元整，其它收益归乙方所有。五、乙方房屋建成后，在办理产权证时，甲方负责提供所需资料，办证费用由乙方承担。六、违约责任：甲方：若因故无法办理土地、规划等政府批件，除甲方无条件返还乙方借款、还要支付乙方已借价款同期银行贷款利息的违约金。乙方：若因无力在该地块进行开发，除退回土地合作开发权，应按借给甲方价款的同期银行贷款利息支付给甲方违约金（或由甲方直接从借款中扣除）。甲方法人代表：***、委托代理人：韩传新；乙方为梁勇签字。后梁勇将涉案光明西路综合楼Ｂ楼项目转让给刘杰、曹玉坤，并于2008年4月1日出具收到光明西路贰亩门面地出售定金1000000元、2008年4月9日出具收到购买光明西路地款550000元、2008年4月26日出具收到购地款750000元收条各一份。2012年6月13日，亳州市华龙房地产开发有限公司出具一份内容包含“光明西路综合楼Ｂ娄售于曹玉坤、刘杰、韩传新、翟华、景泉、李华昌等人”的关于该公司建设用地转让说明一份。另查明：2019年1月23日，刘杰以“判令曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤返还刘杰位于亳州市谯城区项目（建设工程规划许可证为：建字第34160120090085号），施工图中第32轴至33轴之间2.1米起至第35轴的两间半门面房六层共计18间房屋”等诉求对曹玉根、王彪等人提起诉讼，并于2019年9月11日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于当日作出（2019）皖1602民初2699号民事裁定书，裁定准许刘杰撤回起诉。以上事实由双方当事人陈述及刘杰提交证据身份证复印件、收条、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。曹玉根、王彪、邢艳、曹玉坤提交证据合作开发建设协议书（光明西路项目合作建设协议书）、安徽省亳州市谯城区（2019）皖1602民初2699号民事裁定书、关于该公司建设用地转让说明在卷佐证。一审法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。刘杰至今未取得涉案房屋的不动产物权登记证书，未取得涉案房屋的所有权；刘杰为确认涉案房屋归其所有而提交的证据不能证明其已取得该涉案房屋的所有权。综上，由于房屋所有权的取得是法律规定的，而刘杰现提交的证据不足以证明其主张的事实，故对刘杰的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：驳回刘杰的诉讼请求。案件受理费38880元，由刘杰负担。 二审中，各双方当事人均未提交新证据；本院查明的事实同一审。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决驳回刘杰的诉讼请求是否正确。 上诉人刘杰诉求确认涉案房屋转让合同无效并要求被上诉人返还房屋，其请求权基础应是其对涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，刘杰并未未取得涉案房屋的不动产物权登记证书，不能认为其对涉案房屋具有所有权，故其不具有本案诉讼请求的请求权基础，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。双方对涉案房屋所有权的争议可另行解决。 综上，刘杰的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由上诉人刘杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱晓非 审判员  刘 强 审判员  李红波 二〇二〇年六月三十日 法官助理郭肖冰 书记员王琪