江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初478号 原告：镇江城市建设产业集团有限公司，统一社会信用代码913211001414148057，住所地镇江市南徐大道62号-1楼。 法定代表人：庞迅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。 被告：王东，男，1977年1月生，汉族，住镇江市润州区桃园。 委托诉讼代理人：陆峰，男，1980年11月生，汉族，住镇江市。 原告镇江城市建设产业集团有限公司与被告王东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日、2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告镇江城市建设产业集团有限公司的委托诉讼代理人姜威，被告王东的委托诉讼代理人陆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江城市建设产业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金537280元（2018年2月20日至2020年8月19日）；2.判令被告支付逾期付款违约金233823.6元（以107456元为基数，按照每日0.1%，自2018年2月10日起计算至2018年8月9日为19499.5元；以214912元为基数，按照每日0.1%，自2018年8月10日起计算至2019年2月9日为39543.8元；以322368元为基数，自2019年2月9日计算至2019年8月9日为58348元；以429824元为基数，自2019年8月9日计算至2020年2月9日为79087.6元；以537280元为基数，自2020年2月10日暂计算至2020年5月6日为37394.7元；实际计算至实际付款日）；3、本案律师费2万元由被告承担。事实与理由：原被告签订《如意江南资产租赁合同》，约定被告承租原告位于镇江市京口区双井路如意江南余福里3号楼201局部、4号楼105和楼上201局部门市，总建筑面积约460平方米，租期3年，自2017年8月20日至2020年8月19日止。合同约定了租金费用及双方权利义务。被告至今欠缴租金，原告催要无果。 被告王东辩称，房屋漏水，故一直没有支付租金。2020年以来，受疫情影响，自2020年1月25日起接到停业通知即未能营业，错过了经营的黄金期。根据房屋漏水及疫情的情况，租金应当减免，2018年未支付的租金全部免除，2019年租金按八折缴纳，2020年的租金因疫情应全部免除，本案鉴定费由原告承担。原告主张的违约金过高。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月，镇江市城市建设投资集团有限公司取得镇江市如意江南余福里3号商住楼、4号商住楼建设工程规划许可证。 镇江城市建设产业集团有限公司（甲方）与王东（乙方）签订《如意江南资产租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于镇江市京口区双井路如意江南余福里3号楼201局部和楼上201局部门市、4号楼105，总建筑面积约460平方米，经营范围为中医理疗；租期3年，自2017年8月20日起至2020年8月19日止；日租金1.28元/平方米，年租金214912元，自2017年8月20日起，每半年租金107456元，先租后付，按半年度缴纳，于每半年度十个工作日前交付当期租金。租赁期限内房屋及配套设施维护、保养由甲方承担，但因乙方管理、使用不善造成的除外；租赁期限内，乙方发现房屋损坏的应当及时通知甲方。合同第20条为关于合同解除的其他规定，其中第2项规定：甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费等），及因甲方行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。乙方未按合同约定向甲方支付租金及其他应付费用的，每逾期一日，按应付金额的每日0.1%向甲方支付违约金。上述合同租金均已到期，王东仅交付第一期租金107456元。租赁房屋现仍由王东占有使用。 上述房屋作为经营场所申请注册了个体工商户“京口区如意江南养生馆”。经营过程中，2018年4、5月份，王东发现房屋内休闲大厅、吧台、通道位置漏水，即向租赁房屋的物业服务企业及镇江城市建设产业集团有限公司工作人员反映，物业公司亦进行了维修，但漏水情况依然存在，镇江城市建设产业集团有限公司称漏水原因不明。镇江城市建设产业集团有限公司称其与租赁房屋的物业服务企业属同一集团公司。 本案审理期间，本院组织双方到租赁房屋现场勘验，“京口区如意江南养生馆”内休闲大厅、吧台、通道位置确存在漏水痕迹。王东申请对上述区域渗水原因进行司法鉴定。本院准许其申请后，依法委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所进行鉴定，该所检测后出具鉴定报告，就渗水原因分析为：如意江南养生馆房屋内休闲大厅[（3-2）-（3-3）]/[（3-R）-（4-A）]轴区域伸缩缝附近的渗漏痕迹主要为屋面伸缩缝处渗漏所致。 镇江城市建设产业集团有限公司申请鉴定人员出庭，经本院通知，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所工程师方平、刘金龙出庭作证，其证言主要内容为：1.序号1和3的区域是在休闲大厅的伸缩缝附近，序号4区域是在养生会馆的吧台处，序号5区域是在通道处。2.序号4区域有轻微渗漏痕迹，现场看是干燥的，原因无规律。3.序号5区域在吊顶底部有渗漏痕迹，通过检查痕迹旁边检修口，发现吊顶渗漏痕迹处对应的混凝土板未见明显痕迹，说明渗漏只出现在吊顶底部，吊顶属于装饰层，装饰层有明显渗漏痕迹，混凝土板底即建筑层没有渗漏，从现场看该区域渗漏原因不明确。4.屋面伸缩缝上方的盖板共有7处接缝，其中1处存在裂缝，经过检查，渗漏主要发生在休闲大厅的伸缩缝附近，伸缩缝本身要做防水，室外雨水沿伸缩缝从四楼渗漏到二楼。上述鉴定费为35200元，鉴定人员出庭费为2000元。 2014年10月，镇江市城市建设投资集团有限公司变更登记为镇江城市建设产业集团有限公司。镇江城市建设产业集团有限公司委托江苏路韬律师事务所代为处理本案事宜，约定律师服务费为20000元。本案审理过程中，原告镇江城市建设产业集团有限公司根据本市文件规定，认可免除2020年2月份租金，减半收取2020年3、4月份租金。 本院认为，原告镇江城市建设产业集团有限公司与被告王东之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方应当按照约定履行义务，原告镇江城市建设产业集团有限公司应当向被告王东交付符合约定用途的房屋，并及时履行维修义务，被告王东应当按约交付租金。本案的争议焦点为：1.房屋渗水是否系房屋自身原因；2.降低租金的具体数额；3.违约金的确定;4.律师费的承担。 关于第一个争议焦点，经鉴定，租赁房屋内吧台、通道位置在鉴定勘验时是干燥的，漏水原因不明。休闲大厅位置漏水与建筑伸缩缝有关，屋面伸缩缝上方的盖板共有7处接缝，其中1处存在裂缝，而休闲大厅的渗漏主要发生在伸缩缝附近，系室外雨水沿建筑伸缩缝从四楼渗漏到二楼，该处漏水系房屋自身所致。 关于第二个争议焦点，被告王东请求降低租金的理由有两点：1.房屋漏水；2.新冠××疫情。关于房屋漏水，被告镇江城市建设产业集团有限公司交付使用的房屋确实渗水，经原告王东告知，被告镇江城市建设产业集团有限公司未能及时维修，虽经租赁房屋的物业服务企业维修，但漏水仍然存在。原告王东以租赁的房屋开设了养身馆，养生馆内休闲大厅长期漏水，降低了经营场所的安全性，影响原告王东对房屋的使用，被告镇江城市建设产业集团有限公司应当承担违约责任。被告王东要求减少租金的答辩意见本院予以采纳。关于营业收入减少的情况，原告王东并未举证。因最后一期租金缴纳期限已至，房屋漏水自2018年4、5月份开始，至合同到期时间2020年8月19日，根据原告王东经营的规模、一般市场行情、大厅的位置及面积，本院酌定因租赁房屋内休闲大厅漏水应减少的租金合计100000元。关于因新冠××疫情原因降低的租金，原告镇江城市建设产业集团有限公司根据有关政策的规定，认可免除2020年2月份租金，减半收取2020年3、4月份租金，合计减少35818元。本院认为，考虑疫情对原告王东经营所属行业及本地区的影响，原告镇江城市建设产业集团有限公司减免租金的金额与实际情况大体相符，本院予以认可。以上两项减少的租金分别予以计算，经核算，合计减少的租金为135818元。被告王东共欠租金537280元，扣减后仍应给付租金401462元。 关于第三个争议焦点，违约金的确定。本案中房屋漏水仅存在于局部，并未根本影响被告王东对租赁房屋的使用，被告王东既未积极督促原告维修房屋，亦未提起诉讼及时维权，且被告王东已要求原告镇江城市建设产业集团有限公司据此承担减少租金的违约责任。被告王东以房屋漏水为由长期拒绝支付租金，缺乏事实和法律依据，应当承担相应的违约责任。原告镇江城市建设产业集团有限公司主张按照每日0.1%计算明显过高，被告王东关于违约金过高的答辩意见本院予以采纳，本院酌情调整为年利率6%。按照核减后的租金数额核算，计算至2020年2月10日租金应全部缴纳之日，违约金的金额为25971元，此后应以实际所欠租金为基数，按照年利率6%继续计算。 关于第四个争议焦点，原告的律师费是否应由被告承担。根据合同约定，在解除合同时，原告镇江城市建设产业集团有限公司向被告王东催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费等），由被告王东承担。本案中，双方并未解除合同，原告镇江城市建设产业集团有限公司要求被告王东承担律师费，没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告王东于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司房屋租金401462元。 二、被告王东于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司违约金25971元（计算至2020年2月10日），此后违约金以上述第一项未付租金为基数，按照年利率6%继续计算至实际给付之日止。 三、驳回原告镇江城市建设产业集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11511元，鉴定费35200元，鉴定人员出庭费2000元，合计48711元，由原告镇江城市建设产业集团有限公司负担38711元，被告王东负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长 许 蓓 人民陪审员 厉 琴 人民陪审员 孙金凤 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员 顾是奕