贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民再61号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州瑞亿资产管理有限公司，住所地：六盘水市钟山区凤凰新区青峰路1号附15栋111号门面，统一社会信用代码:91520200308876834E。法定代表人：刘勇，系该公司总经理。一般授权委托诉讼代理人：潘虎刚，男，汉族，1979年5月21日出生，住贵州省六盘水市钟山区，系贵州瑞亿资产管理有限公司的员工。一般授权委托诉讼代理人：聂莹莹，系贵州千载律师事务所律师，执业证号：15201201711631089。被申请人（一审被告、二审上诉人）：罗军，男，1969年4月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：刘勇，系贵州厚度律师事务所律师，执业证号：15202201510728052。再审申请人贵州瑞亿资产管理有限公司与被申请人罗军租赁合同纠纷一案，贵州省六盘水市钟山区人民法院于2018年12月27日作出（2018）黔0201民初3746号民事判决，罗军不服，提出上诉。本院于2019年5月27日作出（2019）黔02民终615号民事判决。贵州瑞亿资产管理有限公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年12月13日作出（2019）黔民申4105号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人贵州瑞亿资产管理有限公司的委托诉讼代理人潘虎刚、聂莹莹、被申请人罗军及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。再审申请人贵州瑞亿资产管理有限公司再审请求：1．依法裁定对本案进行再审；2．依法撤销贵州省六盘水市中级人民法院(2019)黔02民终615号民事判决书，维持贵州省六盘水市钟山区人民法院经审理作出(2018)黔0201民初3746号民事判决书；3．本案一审、二审案件受理费由被申请人承担。事实及理由：一、二审法院认定潘虎刚的行为构成表见代理，认定申请人与被申请人签订的《租房合同》已解除系事实认定错误。1、潘虎刚无权代理申请人与被申请人解除《租房合同》。申请人与被申请人罗军签订《租房合同》，约定将六盘水钟山区钟山中路与区政府交汇处东侧（原水玲珑三楼）出租给被申请人。租赁房屋的所有权人刘勇、潘虎刚、王玮旬、凌丽萍各自均与申请人签订《资产委托管理处置协议》，约定将自己所有的房屋委托申请人进行管理，招商、租赁均由申请人全权负责。潘虎刚虽为租赁房屋共有人之一，系申请人的员工，但因《资产委托管理处置协议》已明确申请人对租赁房屋的租赁事由全权负责，申请人并未直接授权潘虎刚代理公司与被申请人就解除《租房合同》事宜进行协商，潘虎刚就解除《租房合同》事宜无代理权。2、潘虎刚的行为不构成表见代理。首先，潘虎刚明确向被申请人告知其行为系个人行为，不能代表公司。根据一审申请人提交的潘虎刚与被申请人的通话录音可知，潘虎刚多次向被申请人表明要被申请人自己回去处理，其代表不了公司，需要被申请回到公司当着公司的面把所有人喊来谈合同解除的事情。其次，被申请人明知潘虎刚不能代替申请人行使解除权。被申请人从其与潘虎刚通话中已得知潘虎刚不能代理公司，且在一审、二审庭审过程中，被申请人均当庭承认其知晓该事实，被申请人不符合表见代理中相对人主观不知情的构成要素。然后，本案并无使被申请人相信行为人潘虎刚具有代理权的事实或理由。从通话录音可知，潘虎刚在解除《租房合同》一事中的地位是中间协调人，负责协调双方面对面协商处理纠纷。潘虎刚的行为并不会让被申请人误以为其有代理权。最后，被申请人主张潘虎刚的行为能构成表见代理，但就庭审他提交的证据来看，其并未提供充足证据予以证实。综上，表见代理的适用前提为相对人有理由相信行为人有代理权，但本案行为人潘虎刚的行为并不能让被申请人产生误认为其有代理权，且被申请人明知潘虎刚没有代理权，被申请人的主张缺乏证据，故不构成表见代理。潘虎刚的行为不应视为申请人与被申请人达成解除《租房合同》的一致意思表示，《租房合同》并未解除。二、二审法院对被申请人支付的10万元款项的性质界定错误，错误认定为解除合同的补偿金。首先，因潘虎刚的行为不构成表见代理，申请人与被申请人并未就解除合同事宜达成一致意见，申请人与被申请人签订的《租房合同》并未解除，不存在解除合同的补偿金。其次，《租房合同》约定被申请人应向申请人支付租金。被申请人于2016年4月已经实际使用房屋，鉴于合同约定租金起算时间为2016年12月15日，《租房合同》约定从2016年12月15日起第一年租金为50万元，第二年租金为60万元。依据《中华人民共和国合同》第二百一十二条、二百二十六条之规定，申请人将租赁房屋交付被申请人，被申请人则负有支付租金的义务。2017年3月1日、2017年11月30日、2017年12月18日被申请人向潘虎刚转款共计15万元，其中5万元为《租房合同》约定的保证金，剩余的10万元应为被申请人实际支付2016年12月15日至2017年12月14日的部分租金，并非解除合同的补偿金。三、二审法院错误认定申请人与被申请人已协商解除《租房合同》，判令不予支持申请人诉讼请求系法律适用错误。申请人与被申请人签订的《租房合同》合法有效，申请人并未与被申请人就解除《租房合同》协商一致，也并未委托潘虎刚代理公司与被申请人处理合同解除事宜。法院错误认定潘虎刚构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判令驳回申请人一审诉讼请求系法律适用错误。综上，二审法院在审理中未能查明案件事实，其所认定的基本事实缺乏证据证明，案件事实认定错误，所作出判决适用的法律依据错误，故再审申请人特依法提起再审申请，请求依法对本案进行再审，撤销二审判决，维持一审判决。被申请人罗军再审辩称，一、本案是典型的表见代理，理由是潘虎刚与罗军签订合同时，在二审中潘虎刚认可签署公章、签署名字只有双方二人在场，且潘虎刚亲自认可所盖公司的公章是公司授权委托加盖。还表现在从始至终再审申请人只有潘虎刚作为代表与罗军洽谈房屋出租合同解除、解除合同应付的补偿金等。故罗军有理由相信潘虎刚是能代表再审申请人的；第二、申请人所称10万元款项的情况，被申请人认为就是补偿款给申请人的约定款项，申请人应对其主张的事实提供证据证实。综上，原二审判决事实清楚，证据充分，请求维持原二审判决。贵州瑞亿资产管理有限公司向一审提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2017年1月26日签订的《租房合同》；2、请求依法判决被告向原告支付租金人民币700000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月26日，原告贵州瑞亿资产管理有限公司作为甲方与被告罗军作为乙方签订《租房合同》一份，约定甲方将位于六盘水市钟山区交汇处东南侧（原水玲珑三楼）整层房屋约2700㎡出租给乙方经营使用，房屋自2016年12月15日移交给乙方，租赁期限10年，自2016年4月16日至2026年4月15日。乙方第一年年租金500000元，第二年年租金600000元，第三年及以后年度，年租金在上年租金的基础上每年递增6%，连续递增三年后不再递增，每年8月1日前一次性支付下年租金。乙方向甲方支付租赁保证金50000元，双方还约定其他相关权利义务。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金50000元及租金100000元。双方为履行《租房合同》的事宜发生纠纷，多次协商，因协商未果，原告诉至法院。另，涉案房屋的所有权人凌丽萍、王纬旬、潘虎刚、刘勇庭审后对于原告的出租行为予以确认。一审法院认为，原告与被告罗军签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，且庭审后，经核实，房屋所有权人认可原告系得到其授权认可后对房屋进行租赁的处分，原告系有权处分，故该合同合法有效。对原告请求与被告解除《租房合同》的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因被告在租赁期限内未足额支付租金，故对该请求本院予以支持。对原告请求被告支付2016年12月15日到2018年6月14日差欠的租金700000元的诉请，按照合同约定，该期间的租金为800000元，扣减被告已支付的100000元为700000元，予以支持。对被告称房屋未实际交付给其使用的辩称，原、被告均认可《租房合同》签订于2017年1月26日，在合同第二项已明确载明房屋自2016年12月15日移交给被告，被告亦未对如未交付房屋，为何如此签订合同做出合理解释，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告贵州瑞亿资产管理有限公司与被告罗军于2017年1月26日签订的《租房合同》；二、被告罗军于本判决生效之日起十日内向原告贵州瑞亿资产管理有限公司支付2016年12月15日至2018年6月14日的租金700000元；案件受理费10800元，因适用简易程序减半收取5400元，由被告罗军负担（原告已预交，被告罗军连同上述款项一并返还给原告）。罗军不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，一审判决认定合同签订后，罗军向贵州瑞亿资产管理有限公司支付的10万元系租金，证据不充分，本院予以纠正。另查明，2017年11月27日、11月28日，潘虎刚向罗军发送短信：“......这两天你转5万元给我，我把你合同从公司拿出来......”、“这两天一定转进来，我把你合同结出来了此事”。2018年7月16日，潘虎刚向罗军发送短信：“罗总你是怎样和老五闹矛盾了，他现在要用公司和你签的那合同告你补足租金......”。贵州瑞亿资产管理有限公司自认罗军于2017年11月30日、12月18日分两次各转款5万元给潘虎刚。二审法院认为，本案二审的争议焦点是：1、双方签订的租赁合同是否已经协商解除；2、上诉人应否向被上诉人支付租金70万元。首先，潘虎刚能否代表贵州瑞亿资产管理有限公司的问题。潘虎刚从身份上看是案涉房屋的共有权人之一，是贵州瑞亿资产管理有限公司的员工。从租房合同中潘虎刚在合同尾部“甲方委托人”处签字的行为，以及合同履行过程中催付租金及协商解除合同事宜时均是潘虎刚与罗军进行协商并收取款项的事实，罗军有理由相信潘虎刚能够代表贵州瑞亿资产管理有限公司与其协商解除合同。即使潘虎刚没有得到贵州瑞亿资产管理有限公司的授权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，潘虎刚的代理行为有效，其行为后果应由贵州瑞亿资产管理有限公司承担。其次，对于租房合同是否已经在双方当事人之间协商解除的问题。根据罗军提供的其与潘虎刚的短信聊天记录，可以认定双方于2017年11月27日、11月28日就合同解除及补偿事宜进行协商且达成一致意见，否则贵州瑞亿资产管理有限公司不会在2017年12月至2018年7月期间不再向罗军催要租金。从潘虎刚2018年7月16日向罗军发送的短信内容，可以认定因罗军与贵州瑞亿资产管理有限公司的其他股东发生矛盾，贵州瑞亿资产管理有限公司才否认合同解除并提起本案诉讼。如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方已经通过协商一致而解除合同。贵州瑞亿资产管理有限公司自认罗军于2017年11月30日、12月18日分两次转给潘虎刚的10万元，应认定为罗军向贵州瑞亿资产管理有限公司支付的解除合同的补偿金。故贵州瑞亿资产管理有限公司主张解除合同并要求罗军支付租金70万元的请求无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，罗军的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3746号民事判决；二、驳回被上诉人贵州瑞亿资产管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5400元、二审案件受理费10800元，由被上诉人贵州瑞亿资产管理有限公司负担。再审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院再审查明，2017年1月26日，再审申请人贵州瑞亿资产管理有限公司作为甲方，被申请人罗军作为乙方，双方签订《租房合同》一份，约定甲方将位于六盘水市钟山区交汇处东南侧（原水玲珑三楼）整层房屋约2700㎡出租给乙方经营使用，房屋自2016年12月15日移交给乙方，租赁期限10年，自2016年4月16日至2026年4月15日。乙方第一年年租金500000元，第二年年租金600000元，第三年及以后年度，年租金在上年租金的基础上每年递增6%，连续递增三年后不再递增，每年8月1日前一次性支付下年租金。乙方向甲方支付租赁保证金50000元，双方还约定其他相关权利义务。该《租房合同》罗军签名并加盖手印，贵州瑞亿资产管理有限公司加盖印章、其股东潘虎刚在甲方委托人处签名。合同签订后，罗军实际使用案涉房屋，并于2017年3月1日向贵州瑞亿资产管理有限公司支付了租赁保证金5万元。2017年11月27日，贵州瑞亿资产管理有限公司股东潘虎刚通过微信向罗军发送信息，内容为：“......这两天你转5万元给我，我把你合同从公司拿出来，公司法律顾问会清理合同，到时候真的会收你45万租金，我认你这哥，大家没必要扯合同纠纷”。次日，潘虎刚通过微信向罗军发送其本人银行账号，并称：“这两天一定转进来，我把你合同结出来了此事”。2017年11月30日、2017年12月18日罗军向潘虎刚个人分别转款5万元，两次共计10万元。另查明，涉案房屋的所有权人为凌丽萍、王纬旬、潘虎刚、刘勇。2018年7月，王纬旬、潘虎刚、刘勇等人已将案涉房屋租赁给他人。本院再审认为，本案再审期间的争议焦点为：1、双方当事人的租赁合同是否已经协商解除；2、被申请人是否应向申请人支付租金70万元。1、关于双方当事人签订的租赁合同是否已经协商解除的问题。首先，潘虎刚能否代表贵州瑞亿资产管理有限公司的问题。潘虎刚从身份上看是案涉房屋的所有权人之一，是贵州瑞亿资产管理有限公司的股东。从租房合同的签订至催要租金、协商租金事宜的过程来看，均是潘虎刚代表公司一方。潘虎刚在租赁合同尾部“甲方委托人”处签字的行为，应系受公司委托签订，且该行为已经被公司盖章认可。结合2017年3月1日，罗军向潘虎刚支付5万元保证金，公司予以认可的事实。罗军有理由相信潘虎刚能够代表贵州瑞亿资产管理有限公司与其协商解除合同。即使本案中没有潘虎刚得到贵州瑞亿资产管理有限公司的授权的相关证据，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，潘虎刚的代理行为有效。其次，对于租房合同是否已经在双方当事人之间协商解除的问题。根据罗军提供的其与潘虎刚的短信聊天记录，可以认定双方于2017年11月27日、11月28日就合同解除达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方已经通过协商解除合同。贵州瑞亿资产管理有限公司自认罗军于2017年11月30日、12月18日分两次转给潘虎刚的10万元为公司收取，应认定双方达成解除合同的时间为2017年12月18日。2、关于被申请人罗军是否应向申请人贵州瑞亿资产管理有限公司支付租金70万元的问题。根据双方签订的《租房合同》约定：租金起算时间为2016年12月15日起，第一年租金为50万元，第二年租金为60万元。依据《中华人民共和国合同》第二百一十二条、二百二十六条之规定，申请人将租赁房屋交付被申请人，被申请人则负有支付租金的义务。2017年3月1日、2017年11月30日、2017年12月18日被申请人向潘虎刚转款共计15万元，其中5万元为《租房合同》约定的保证金，剩余的10万元是否什么性质的款项存在争议。申请人认为是被申请人实际支付2016年12月15日至2017年12月14目的部分租金，被申请人则认为是解除合同的补偿金。从本案的证据分析，在双方达成协议解除合同之前，即2016年12月15日至2017年11月28日期间，罗军没有按合同约定支付房屋租金是不争的事实，双方约定了第一年租金为50万元。如果系一次性补偿款，那么，第一年租金50万元的问题则在协议解除合同时没有明确约定。本着公平公正原则及交易习惯，对于合同解除前承租人占有、使用案涉租赁物期间的租金，应当予以支付。按一年50万元租金计算，扣除已支付的10万元及保证金5万元，罗军还应支付房屋租金35万元。综上所述，原一、二审判决认定事实部分不清，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同》第四十九条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3746号民事判决和贵州省六盘水市中级人民法院（2019）黔02民终615号民事判决；二、被申请人罗军于本判决生效之日起十日内向申请人贵州瑞亿资产管理有限公司支付2016年12月15日至2017年12月18日期间的租金35万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回申请人贵州瑞亿资产管理有限公司的其他诉讼请求。一、二案件受理费16200元，被申请人罗军承担8100元，再审申请人贵州瑞亿资产管理有限公司承担8100元。本判决为终审判决。审判长  陈代艳审判员  张 嘉审判员  刘 靖二〇二〇年六月九日法官助理尹倩茹书记员黄虎