浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1987号原告（执行案外人）：陈道子，男，1981年11月12日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住苍南县。委托诉讼代理人：金安东、浙江中欣律师事务所律师。被告（申请执行人）：张光轮，男，1987年1月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告（被执行人）：陈德贵，男，1973年3月24日出生，汉族，住苍南县。被告（执行案外人）：金满娇，女，1974年10月29日出生，汉族，户籍所在地苍南县。原告陈道子与被告张光轮、陈德贵、金满娇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈道子及其委托诉讼代理人金安东和被告张光轮到庭参加诉讼，被告陈德贵、金满娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。证人金子忠、金某都、谢作为出庭陈述，本案现已审理终结。陈道子向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于苍南县套房的执行并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告表示自愿承担诉讼费。事实和理由：2003年5月18日（农历），在陈承惠的介绍下，被告陈德贵、金满娇以28000元的价格将坐落于苍南县转让给原告，被告陈德贵、金满娇在卖尽契约上按手印，并将上述房钥匙交予原告，原告一次性付清购房款，过了二个月，又将案涉房屋土地证交给原告。然后，原告将上述房产出租给他人做纸板箱仓库。2011年，原告对该套房进行简单装修后让奶奶入住直至去世，其奶奶遗像等也放于此处。原告已付清上述案涉房产购房款，并实际管理占有使用、居住至今，故请求法院停止对案涉房屋执行并解除查封。被告张光轮答辩称：原告称2003年购买房屋，但在2011年才办理电费过户，而案涉房屋土地证至今未办理过户手续，目前仍登记在被告陈德贵名下，该房屋买卖不真实，况且原告陈道子的现住址钱库镇工贸路126号和被告金满娇的户籍所在地系同一地址，请求驳回原告诉讼请求。被告陈德贵、金满娇均未作答辩。原告陈道子围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证、人口信息复印件，用于证明原、被告的身份情况；2.房屋卖尽契、金家垟社区出具的证明，用于证明被告陈德贵、金满娇将坐落于钱库镇工贸路后街金城康居106室房屋以人民币28000元的价格转让给原告的事实；3.土地证，用于证明钱库镇金城康居106室现登记在陈德贵名下的事实；4.电费清单、照片，用于证明原告对案涉房屋进行实际管理、使用、居住至今的事实；5.（2019）浙0327执5190号执行裁定书和协助执行通知书，用于证明案涉房屋被法院查封的事实；6.（2020）浙0327执异28号执行裁定书和短信，用于证明原告提出执行异议被法院裁定驳回的事实。被告张光轮、陈德贵、金满娇三人均未提交证据材料。本院依原告陈道子申请，准许证人金某都、金子忠、谢作为出庭陈述。证人金某都陈述，其系原告陈道子的邻居，其住105号陈道子住106号。记得十七、八年前，陈德贵将钱库镇金城康居106室房屋以2万多元的价格出卖给陈道子，介绍人也是邻居陈承惠，当时他们让其作为邻居在卖尽契上签名按印，但其称房屋买卖与邻居没关系就没有在卖尽契上按手印，其名字是中介写在卖尽契上的。并陈述陈道子购买房屋后给奶奶居住直至去世，后租给他人的事实。证人金子忠陈述，被告金满娇和陈德贵系其女儿和女婿，原告陈道子系其邻居，钱库镇金城康居106室和前面的工贸路两间房子都是陈德贵十余年前卖给陈道子的，具体出卖时间和金额记不清楚，金城康居106室这间迟点出卖，卖尽契上名字不是其写，手印是其按的，金城康居106室这间房屋陈道子的奶奶曾经居住过的事实。证人谢作为陈述，其于2017年开始向陈道子承租了钱库镇金城康居106室，双方没有签订书面协议，租金每年6800元，一年一付，有时现金，有时转账的事实。被告陈德贵、金满娇均未到庭参加庭审，视为放弃对证据的质证权利。被告对原告提供的证据1、3、4、5、6的证据真实性均无异议；对证据2有异议，认为证据2真实性存疑，卖尽契时间2003年，而原告的电费过户时间在2011年，不符常理。原告对三位证人证言无异议，认为三位证人证言与《卖尽契》能相互印证，可以证实案涉房屋已出让给原告并由原告占有、使用的事实；被告对证人金某都证言的真实性无异议，对证人金子忠、谢作为的证言真实性有异议。本院认为，被告对原告提供的证据1、3、4、5、6的真实性无异议，本院将其作为认为本案相关事实的依据；证据2与证人金某都、金子忠证言能相互印证，证人金某都在签订《卖尽契》时虽无在现场，但其证言可以证实案涉房屋系十几年前陈德贵出卖给陈道子的事实，其也详细解释了为何没在《卖尽契》上签名和按手印的理由；而证人金子忠证言同时证明了案涉房屋前面的工贸路126号房屋也出让给原告的事实；证人谢作为的证言及原告依证人谢作为证言当庭向法庭出示了谢作为转账给其租金6800元短信相印证，上述证据能形成完整的证据链，可以证实被告陈德贵将案涉房屋出让给原告陈道子并且原告管理、占有、使用的事实。故对原告提供的证据2及三位证人证言的真实性，本院均予以确认。原告当庭解释了其还向被告陈德贵、金满娇购买了钱库镇工贸路126号房屋，但被告金满娇一直未将户籍从该地址迁出，导致其现住址与被告金满娇户籍所在地系同一地址，并解释了案涉房屋的水、电一直接用前面房屋即工贸路126号的水电，在2011年对案涉房屋进行简单装修让其奶奶居住后才办理了电费过户手续的理由，该理由与证人金子忠关于被告陈德贵、金满娇将工贸路126号房屋在案涉房屋出让之前已出让给陈道子的证言相印证，故被告张光轮以上述理由和案涉房屋购买时间跨度长没办理房产转移登记为由认为《卖尽契》不真实的意见，理由不充分，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月18日，被告陈德贵、金满娇立下卖尽契，将坐落于苍南县的房屋以人民币28000元出让给原告陈道子，款随契收讫。嗣后，案涉房屋由原告陈道子管理、使用。另查明，本院在执行申请执行人张光轮与被执行人陈德贵民间借贷纠纷一案中，于2020年3月9日作出（2019）浙0327执5190号执行裁定书，查封登记在被执行人陈德贵名下的坐落于苍南县（权证号：1-2003-16-0422）。原告陈道子向本院提出书面异议，本院于2020年4月7日作出（2020）浙0327执异28号执行裁定书，裁定驳回原告异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告与陈德贵、金满娇订立《卖尽契》，系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而原告依约支付全部价款并实际占有、使用该案涉房屋，该《卖尽契》合法有效。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告陈道子过错所致，故应认定原告陈道子已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持；原告提出对案涉房屋解除查封系对执行行为的异议，不属于本案审理范围。原告自愿承担本案诉讼费，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县房屋（权证号：1-2003-16-0422）。案件受理费1550元，由陈道子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0327执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  刘 荣二〇二〇年六月十五日代书 记员  徐明玟相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。-8--9-