北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3687号上诉人（原审原告）：薄向东，男，1987年10月1日出生，蒙古族。上诉人（原审原告）：宋阳，女，1987年4月3日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：帖晓曼，北京市京师律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩武，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任熙栋，男，1973年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：汤冬梅，北京市中咨律师事务所。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，该公司员工。上诉人薄向东、宋阳因与被上诉人任熙栋、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薄向东、宋阳上诉请求：判决任熙栋给付薄向东、宋阳违约金376000元、居间服务费损失40608元。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、一审判决认为违约金过高，无事实及法律依据。一审法院遗漏了任熙栋恶意违约的事实。我爱我家公司员工曾就任熙栋的婚姻关系、房屋共有情况、房屋权属关系进行当场核实，任熙栋当场表示诉争房屋系其本人所有。本案不能排除任熙栋存在恶意欺诈行为。二、任熙栋并未举证证明违约金过高。三、本案违约金系双方合意、可预期的意思表示，房屋购买人承担着巨额购房款压力，交易安全性与稳定性起着关键作用，如果任由卖房人随意履行不能，对于购房人是非常不公平、不安全的。任熙栋辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。任熙栋不构成欺诈也没有恶意违约情况，在交易过程中提供了真实的房屋权属证，因为登记信息有误不能交易，任熙栋在交易当天及第二天很快就退款了。薄向东、宋阳没有举证其损失。任熙栋认可一审判决认定事实与酌定违约金。我爱我家公司辩称，对薄向东、宋阳的诉讼请求，我爱我家公司不发表意见。薄向东、宋阳向一审法院起诉请求：1.任熙栋给付薄向东、宋阳违约金376000元；2.任熙栋给付薄向东、宋阳居间费损失40608元。一审法院认定事实：2019年1月6日，任熙栋（甲方、出卖人）与薄向东、宋阳（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：出卖人所售房屋为丰台区蒲方路X号院X号楼X层611号（以下简称611房屋），该房屋成交总价为1880000元。其中房屋主体价格为1850000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为30000元。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，甲方应于5个工作日内将其已将收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。该合同另对付款方式、时间及贷款等内容进行了约定。2019年1月6日，任熙栋（甲方）与薄向东、宋阳（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要约定在丙方居间服务下，甲乙双方于2019年1月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，涉及房屋地址为丰台区蒲方路X号院X号楼X层611号，居间服务费40608元。薄向东、宋阳已将40608元支付我爱我家公司。薄向东、宋阳提交如下证据：1.购房款及税款付款凭证、契税完税证明复印件、个人所得税完税证明，拟证明薄向东、宋阳按约定付款方式履行全部购房款和税款的事实；2.退件申请、任熙栋退还部分购房款的凭证，拟证明因任熙栋根本违约，致使合同目的落空的事实；3.居间费收据、购房款发票，拟证明薄向东、宋阳支付的居间费和契税损失；4.交易明细，拟证明薄向东、宋阳已履行付款义务；5.照片，证明薄向东、宋阳已尽到善良人注意义务。任熙栋对上述证据发表如下质证意见：1-4.真实性认可，证明目的不认可，不认可薄向东、宋阳已履行付款义务，任熙栋退还了所有款项且没有迟延，居间费与本案无关，薄向东、宋阳应当自行向居间人主张；5.真实性关联性均不认可，不能证明是在进行审慎审核。我爱我家对证据的真实性均认可，同时对证明目的质证如下：1.对证明目的认可；2-4.对证明目的不发表意见；5.照片是工作人员审核合同时拍摄，对不动产受理凭证及房产本进行了形式审查。庭审中，任熙栋陈述本次交易的房产证在交易中被房地局收回，原因是房地局自己登记失误，因任熙栋的婚姻状态发生变化，二者协议离婚，房屋给其前妻，其与薄向东、宋阳签合同时是离异状态。薄向东、宋阳陈述在不动产交易中心办理产权变更时，房地局告知该房屋登记的名字并非任熙栋，故无法办理。在办理过户时，任熙栋才告知“不好意思我忘了，这个房子现在不在我名下了。”我爱我家公司陈述过户时发现任熙栋并非房屋所有人，2010年时该房屋办理夫妻更名，过户至任熙栋前妻名下，2018年房产证丢失，任熙栋至建委补办，补办至任熙栋名下，我爱我家公司至建委查询，房屋应该登记在任熙栋前妻名下。一审法院认为，薄向东、宋阳与任熙栋在我爱我家公司居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。本案中，任熙栋作为涉案房屋出卖人，应当知晓其与前妻已办理夫妻更名，其并非涉案房屋真正所有权人一事，但其仍与薄向东、宋阳签订房屋买卖合同，致使后续无法办理房屋过户手续。因此，任熙栋上述行为构成违约，应当承担给付违约金、赔偿居间费损失的违约责任。关于居间费数额，以居间合同约定的数额为准。关于违约金数额，法院结合任熙栋的过错程度、违约情节及当时市场交易价格，酌情调整为20000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2019年12月判决：一、任熙栋于判决生效之日起七日内给付薄向东、宋阳违约金20000元；二、任熙栋于判决生效之日起七日内赔偿薄向东、宋阳居间费损失40608元；三、驳回薄向东、宋阳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，薄向东、宋阳提交律师委托代理协议、律师费发票、付款签购单原件各两份，证明本案诉讼支出律师费3万元。任熙栋质证认为聘请律师是薄向东、宋阳自主行为，一审律师费证据不属于新证据，律师费不是薄向东、宋阳的损失，与任熙栋无关。我爱我家公司质证未发表意见。薄向东、宋阳申请调查任熙栋婚姻状况。任熙栋提交《离婚证》原件，载明任熙栋与原配偶陈慧于2006年登记离婚。薄向东、宋阳质证认为离婚证真实性无法确认。我爱我家公司质证认可真实性，不发表其他质证意见。薄向东、宋阳申请就涉案房屋差价损失进行司法鉴定评估。本院补充查明，一审法院在本案一审审理期间，通过电话分别向链家地产、我爱我家、21世纪不动产等中介机构就涉案房屋周边同类型房屋市场成交价格进行询价。链家地产人员回复2019年5月成交蒲芳路X号院X号楼X层与涉案房屋同面积、满五不唯一的房屋一套，成交价格190万元；我爱我家人员回复查询不到成交价格；21世纪不动产北京总部人员回复附近区域没有门店。本院二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为一审判决调整确定的违约金数额是否存在不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”二审审理中，薄向东、宋阳申请就涉案房屋差价损失进行司法鉴定评估，但考虑一审法院已经通过询价的方式对涉案房屋差价损失进行审查，且房屋买卖双方从达成交易到违约方全部退回购房款时间较近，故对薄向东、宋阳提出的鉴定评估申请，本院不予支持。一审法院综合违约方过错程度、违约情节及当时市场交易价格，酌情调整违约金数额，符合相关法律规定，并无显著不当，本院不持异议。综上，薄向东、宋阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由薄向东、宋阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  陈雨菡二〇二〇年六月二十九日法官助理  王继玉书 记 员  孙 雯