上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4903号上诉人(原审被告)：金盛置业投资集团有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：陈晓明，总经理。委托诉讼代理人：胡大清，江苏国泰新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小林，江苏国泰新华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国铁路上海局集团有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：侯文玉，董事长。委托诉讼代理人：王广巍，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原审被告：上海好来福家居市场经营管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李健，总经理。委托诉讼代理人：胡大清，江苏国泰新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小林，江苏国泰新华律师事务所律师。上诉人金盛置业投资集团有限公司(以下简称“金盛公司”)因与被上诉人中国铁路上海局集团有限公司(以下简称“铁路上海局”)、原审被告上海好来福家居市场经营管理有限公司(以下简称“好来福公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初21025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回铁路上海局的一审诉讼请求。事实和理由：一、金盛公司和铁路上海局就2015年8月15日后包括土地和房产在内的资产使用费的标准达成了一致，即按照每月40万元标准支付，一审法院认定土地和房产使用费分别按照每月40万元支付没有事实、合同和法律依据。1.自2015年8月15日起，金盛公司、铁路上海局就案涉包括土地和房产在内的资产使用费标准是每月40万元。2.铁路上海局在2018年12月向上海市高级人民法院提起反诉时，没有主张自2015年8月15日起至2016年3月15日止期间的房产使用费，也就是铁路上海局认可金盛公司每月支付的40万元中已经包含了房产使用费。因此，铁路上海局和金盛公司就2015年8月15日后包括土地和房产在内的资产使用费的标准达成了一致，即按照每月40万元标准支付。二、铁路上海局已经自认金盛公司并不拖欠其自2015年8月15日起至2016年3月14日止的资产使用费。三、自2015年8月15日起至2016年3月15日，金盛公司和铁路上海局双方实际上就资产使用费的支付时间已经形成了交易习惯，即按月支付，一审法院认为双方未约定资产使用费履行期间是错误的。四、铁路上海局要求金盛公司支付2017年10月2日前的租金或资产使用费已经超过诉讼时效，不应得到支持。五、退一步而言,即使本案铁路上海局的主张在诉讼时效期间内，一审法院在酌定房产使用费时没有考虑金盛公司的巨额投入以及铁路上海局房产因拆迁所获得的巨额收益，对金盛公司明显不公平。被上诉人铁路上海局辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审被告好来福公司述称，同意金盛公司的上诉请求。铁路上海局向一审法院起诉，要求判令：1.金盛公司、好来福公司支付2016年3月15日至2018年10月8日期间的土地资产使用费1,232万元及利息(以1,232万元为基数，自2018年10月9日计算至实际付清之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；2.金盛公司、好来福公司支付2015年8月15日至2018年10月8日期间的房产资产使用费1,512万元及利息(以1,512万元为基数，自2018年10月9日计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；3.诉讼费由金盛公司、好来福公司承担。一审法院认定事实如下：2000年9月8日，好来福公司注册成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情况说明》，授权好来福公司进行市场营运和招商。2018年8月17日，上海市高级人民法院受理金盛公司诉铁路上海局及第三人好来福公司租赁合同纠纷一案，后该院于2019年7月29日作出(2018)沪民初71号民事判决。该判决查明事实如下：“2000年7月1日，上海铁路局(铁路上海局原名称)下属上海铁路分局(上海西站)(甲方)与江苏金盛置业投资集团有限公司(金盛公司原名称、乙方)签订《协议书》，约定经双方协商一致，本着互惠互利原则，双方就甲方将上海西站铜川路货场内68000平方米场地出租给乙方作仓储物流之用并就双方合作开展其他业务达成协议。甲方承担的责任与义务：1.将铁路上海西站铜川路货场内68000平方米的场地出租给乙方作仓储物流之用。2.负责仓储物流区以外的业务及相关日常管理工作。……乙方承担的责任与义务：1.负责仓储物流区开发所需的全额资金。2.负责仓储物流区内业务及日常管理(包括招商)，承担由此产生的各类税费。3.负责办理仓储物流区内相关业务的报批手续及相关证照。……本协议有效期限：暂定十五年。即自二OOO年八月十五日至二O一五年八月十四日止。自乙方业务开业之日起十年内，如乙方经营状况良好且能认真履行协议，甲方同意再续签五年协议(原定十五年协议不变)。甲方的仓储费原则上不超过500万元(伍佰万元)/每年，具体数额以甲乙双方续签的协议为准。仓储费数额和财产归属：1.在本协议有效期限内，乙方向甲方支付仓储费款项分别为：410万元(肆佰壹拾万元)/年(第一年至第五年)、425万元(肆佰贰拾伍万元)/年(第六年至第十年)、480万元(肆佰捌拾万元)/年(第十一年至第十五年)。2.本协议期满后，乙方在仓储物流区内投入的全部房产无偿归甲方所有。3.在本协议有效期内，仓储物流区内的经营收益归乙方所有，在仓储物流区经营产生的相关税费由乙方承担。违约责任：1.在本协议有效期内，如遇不可抗力和政府部门规划用地，则双方必须无条件服从、双方合作自行终止。属不可抗力，则双方的损失各自承担；属政府部门规划用地而造成的损失，土地的补偿归甲方，建筑物的补偿则以政府补贴的费用在按相同比例扣除甲方原有建筑面积3000平方米(以实际丈量为准)的相应补偿费后，以剩余补偿费与本协议年限之比乘以协议未履行部分的年限，即为乙方所得的补偿费。其余补偿费归甲方所有。2.在本协议有效期内，一方因相关事由的出现，确需变更或解除本协议的，应提前三个月告知对方，并达成书面协议，方可确认对本协议的变更或解除。一方因提出变更或解除本协议给对方造成损失的，除法定免责外，应向对方偿付由此造成的经济损失。3.在本协议有效期内，如果甲方单方面提出终止协议，乙方在仓储物流区内投资建成的不动产由甲乙双方共同认可的专业评估事务所评估后折成货币资金退给乙方，责任由甲方承担，具体赔偿事宜由甲乙双方协商解决。《协议书》并对其他事项进行了约定。《协议书》签订后，金盛公司在系争场地出资建成框架结构建筑群及相关配套设施，开办家居建材市场并按约支付了仓储费。2000年9月8日，好来福公司注册成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情况说明》，授权好来福公司进行市场营运和招商。2013年12月10日，铁路上海局向金盛公司发出《关于协议到期后收回铁路用地的函》，表示《协议书》将于2015年8月14日到期。根据普陀区城市规划建设的要求，系争地块已经纳入真如城市副中心土地收储范围，铁路上海局与普陀区人民政府已达成了上海西站货场地区开发建设框架协议。为此，《协议书》到期后将不再续约，请金盛公司在2015年8月14日之前按约及时清退所使用的房屋和土地。2014年7月30日，金盛公司向铁路上海局发出《关于恳请妥善处理我司租用贵局铁路货场用地的回函》，表示系争场地被纳入真如副中心土地收储范围，当地政府的整体区域规划是金盛公司企业发展的机遇。整个市场现有近两千家租户的投资行为和经营投入，与每一家租户的协商必将十分复杂和困难。希望协议到期后能履行协议中续签五年的约定(续签条件双方可另行协商)以争取时间缓冲和化解各类矛盾。金盛公司亦将积极主动地与当地政府协商，在符合真如副中心的总体规划前提下，与铁路上海局共同探讨联合开发项目的创新模式。2015年7月14日，上海铁路局南翔站致函金盛公司，表示《协议书》将于2015年8月14日到期，按照协议约定，期满后金盛公司按约投入建设的全部房产无偿归铁路上海局所有，请金盛公司按照协议精神对投入资产进行清理及登记造册，并对房产内的转租方及时清退，避免造成纠纷。协议到期，铁路上海局将与金盛公司对接进行移交工作，如因金盛公司不及时移交而造成的损失，由金盛公司承担。2017年9月28日，上海铁路局南翔站向金盛公司发出《南翔站关于及时清理资产、清退租户的函》，重申了2015年7月14日的函件内容，并表示再次重申禁止金盛公司在协议到期后再进行招商转租。2017年10月10日，好来福公司回函上海铁路局南翔站，表示市场内尚有1020户商户在经营，根据与商户签订的合同及商户需求等因素，请求将搬迁期限延长至2019年12月31日。2018年10月8日，系争场地内所有租户清退完毕。”该判决认定“系争《协议书》已于2015年8月14日到期终止……系争《协议书》第五条明确约定，本协议期满后金盛公司在系争场地内投入的全部房产无偿归铁路上海局所有，故金盛公司要求铁路上海局退还系争场地内房产折合的货币资金之诉讼请求，本院亦不予支持。”2015年9月22日，上海铁路局南翔站向金盛公司出具收款通知，鉴于2015年8月14日双方合作协议已到期，金盛公司仍占用该站资产，故就2015年8月15日至9月14日期间收取资产使用费40万元。后上海铁路局南翔站多次寄送内容相同的通知。2015年8月15日至2016年3月14日期间，金盛公司每月支付上海铁路局南翔站资产使用费40万元，南翔站出具相应发票。2016年3月16日，上海铁路局南翔站函告金盛公司，要求其按照合作协议精神，抓紧清理清退，该站从2016年3月起，暂不收取资产使用费。一审庭审中，针对金盛公司、好来福公司提出的诉讼时效及停止收取资产管理费问题，铁路上海局述称根据双方协议约定及上海市高级人民法院判决认定的事实，2015年8月15日起，双方签署的土地租赁协议履行完毕，即相关土地要归还铁路上海局，金盛公司、好来福公司在土地租赁期间建设的所有房屋应同时交给铁路上海局。铁路上海局认可金盛公司、好来福公司2015年8月15日至2016年3月14日期间交付的资产使用费，但该款仅指向土地，不包括任何房屋。铁路上海局当时的主要目的是清场，并非收取费用，为了避免金盛公司、好来福公司利用铁路上海局通过收取使用费的方式确认合同继续履行，故自2016年3月起停止收取资产使用费。关于诉讼时效，因双方未就超期占用土地的资产使用费约定履行期限，故债权人可以随时要求履行，诉讼时效自债务人在债权人第一次要求履行时明确表示不履行义务之日起计算。结合本案，铁路上海局第一次向金盛公司、好来福公司主张超期占用土地和房产的时间是在上海市高级人民法院提出反诉请求，金盛公司、好来福公司明确不履行之日是2019年5月7日上海市高级人民法院庭审时要求驳回铁路上海局反诉请求，故铁路上海局主张未超过诉讼时效。双方均认可若法院认定存在资产使用费，标准由法院依法酌定。一审法院认为，(2018)沪民初71号判决已经认定《协议书》于2015年8月14日到期终止，并且根据《协议书》第五条的约定，协议期满后金盛公司在系争场地内投入的全部房产无偿归铁路上海局所有，但金盛公司在协议到期后并未对租赁土地及房产进行清理并归还铁路上海局，直至2018年10月8日，系争场地内所有租户方清退完毕。铁路上海局现要求金盛公司及实际使用人好来福公司支付土地使用费及房屋使用费，于法有据，法院予以支持。金盛公司、好来福公司辩称铁路上海局主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，法院不予采纳。关于土地使用费及房屋使用费的标准问题，法院认为，铁路上海局现参照《协议书》约定主张土地使用费40万元/月，标准尚属合理，法院予以支持。关于房屋使用费，铁路上海局现亦按照40万元/月的标准主张协议终止后的相应费用，该标准不高于金盛公司、好来福公司在(2018)沪民初71号案件中主张的损失标准，法院亦予支持。金盛公司、好来福公司主张双方就房屋及土地使用费达成一致的抗辩主张，无相应事实依据，法院不予采信。关于铁路上海局主张的利息损失问题，双方在《协议书》中并未进行约定，并且铁路上海局于2016年3月函告金盛公司，主动表示暂不收取资产使用费，铁路上海局现主张相关费用的利息损失无相应依据，法院难以支持。一审法院判决如下：一、金盛公司、好来福公司应于判决生效之日起十日内支付铁路上海局2016年3月15日至2018年10月8日期间的土地资产使用费，按每月人民币400,000元计算；二、金盛公司、好来福公司应于判决生效之日起十日内支付铁路上海局2015年8月15日至2018年10月8日期间的房屋使用费，按每月人民币400,000元计算；三、对铁路上海局其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院另查明，在上海市高级人民法院(2018)沪民初71号案件审理中，铁路上海局于2018年12月13日提起反诉，请求判令金盛公司支付2016年3月15日至2018年10月8日的资产使用费2,480万元及利益。后铁路上海局于2019年6月13日向该院提出撤回反诉申请，该院予以准许。以上事实由上海市高级人民法院(2018)沪民初71号民事判决书为证，本院予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为铁路上海局是否有权同时主张土地使用费和房产使用费，若可以同时主张则相应的计费标准如何确定。针对铁路上海局是否有权同时主张土地使用费和房产使用费，本院认为，本案《协议书》所涉租赁标的物系68000平方米场地，但同时该协议还约定期满后金盛公司在仓储物流区内投入的全部房产无偿归铁路上海局所有，然《协议书》于2015年8月14日到期终止后金盛公司及好来福公司并未搬离，因此一审法院认定铁路上海局同时主张土地使用费和房屋使用费于法有据并无不当，本院予以认同。针对计费标准，金盛公司上诉认为，其与铁路上海局就《协议书》到期后包括土地和房产在内的资产使用费标准达成一致，即按照每月40万元标准支付，然而铁路上海局对此并不予以认可。本院注意到，《协议书》到期后铁路上海局虽仍按照双方之前约定的40万元月租金标准收取资产使用费，但其并未明确该使用费系针对土地还是房产。再结合铁路上海局在另案反诉中以每月80万元主张资产使用费的情况来看，显然无法得出金盛公司所述双方已就40万元月租金标准的土地和房产使用费达成一致的意见，因此本院对其该项上诉意见不予采信。一审法院结合《协议书》约定及金盛公司与好来福公司在另案诉讼中主张的损失标准，支持铁路上海局各按照每月40万元主张土地和房产使用费尚属公平合理，本院不再作调整。此外，金盛公司还主张根据租金1年诉讼时效的规定，铁路上海局向其主张2017年10月2日前的租金或资产使用费已超过诉讼时效，然《协议书》到期后金盛公司未应铁路上海局的要求及时腾退，其应付费用的性质已由租金转变为占有使用费，并不适用租金的1年特殊诉讼时效规定，据此金盛公司的该项上诉意见也缺乏依据，不应得到支持。综上所述，上诉人金盛公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184,984元，由上诉人金盛置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年六月三十日书记员  张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……