贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1340号 原告：周婷婷，女，汉族，1986年10月8日出生，住贵州省毕节市。 原告：邓培，男，汉族，1989年5月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨杰，系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 原告周婷婷、邓培与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周婷婷、邓培之委托诉讼代理人杨杰，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周婷婷、邓培向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款352000元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算2020年1月14日暂计39036.8元直至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并交付给原告之日止；2、请求判令被告向原告交付不动产权证书；3、请求责令被告退还原告所交的电视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元，共计3370元，并以该本金为基数按年利率6%从2017年2月28日起计算资金占用利息至退还完毕之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年3月7日签订了一份商品房买卖合同。合同中约定由原告购买被告位于毕节七星关区名为盛世华都第2幢1单元20层1号，房屋建筑面积为122.11平方米的商品房一套。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款112000元，剩余240000元也向银行通过公积金贷款方式支付给被告，但被告却未按合同约定的日期2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。而时至今日，距被告合同中约定最迟于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间已经长达多年，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书。原告认为，被告未按照合同约定的时间内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成了违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款352000元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并交付给原告之日止）。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉来贵院，请贵院依法支持原告的请求。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日，被告在办理涉案房屋初始登记期间，通过在涉案房屋所在小区通道、电梯、售楼部等各处张贴公告的方式，预先告知涉案房屋买受人按照不动产登记部门的要求提交办理转移登记所需的资料、履行协助义务。2020年1月9日，涉案商品房经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即取得初始登记。2020年1月11日，被告登报发布公告，通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。经前述方式通知后，被告兴业公司又以电话、短信的方式通知，然李春江、邓培、周婷婷至今都未履行提交契税资料、户口本原件、身份证等协助办理转移的相关义务，显然故意拖延转移登记的办理。被告认为，商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确被告取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，涉案房屋不能办理转移登记的原因在于原告未按不动产登记部门的要求提交资料、履行协助义务，故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时。退一步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止；二、依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条之规定，请求法院依法判令对于违约金超过诉讼时效的，驳回其诉讼请求；三、关于三通费的资金占用损失，被告认为，原被告之间是基于协议委托向相关部门交纳费用，现原告主张退还即解除委托代理关系，故不存在所谓的资金占用损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证、发票、被告提交的首次登记审查意见，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的登报通知及公告，经本院审查认为：虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但《商品房买卖合同》约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面或电话通知当事人，10日内办理交接手续，由于买受人原因不能书面或电话通知的，出卖人采取在毕节日报登公示30日，公示期后买受人仍未来办理交接手续，视为买受人对该商品房无异议，买受人并承担所产生的费用”。且合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。故通知方式应参照此约定。因此，该登报通知的行为应视为被告已尽告知义务，本院予以采信。在小区张贴公告时被告并未达到具备转移登记的条件，故在小区张贴公告的证据达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月7日，原告周婷婷、邓培作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”第2幢1单元20层1号房，该商品房总价款为352000元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人向买受人交付该商品房时，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气在2015年12月30日达到使用条件。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面或电话通知当事人，10日内办理交接手续，由于买受人原因不能书面或电话通知的，出卖人采取在毕节日报登公示30日，公示期后买受人仍未来办理交接手续，视为买受人对该商品房无异议，买受人并承担所产生的费用。转移登记项下约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。2017年2月28日，被告收取了原告的电开户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费350元。 另查明，涉案房屋已于2020年1月9日符合新建商品房幢首次登记条件，不动产登记部门同意办理该项目幢首次登记。被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项。合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告交付不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间如何认定；四、原告请求被告退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费350元及承担相应资金占用费的请求是否支持。 关于第一个焦点的问题。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。 关于第二个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月14日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月14日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第三个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款352000元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月14日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项该行为视为被告履行了披露义务。因此，逾期办证违约的计算方式为：以已付购房款352000元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月14日起计算至2020年1月11日止。 关于第四个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取“三通费”无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告主张上述费用的资金占用费，因无法律依据或合同约定，故本院不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司应于原告周婷婷、邓培提供办证所需相关文书及交纳相关税费之日起90日内将“盛世华都”第2幢1单元20层1号商品房不动产权证书交付原告。 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周婷婷、邓培支付违约金，违约金的计算方式为：以352000元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月14日起计算至2020年1月11日止。 三、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告周婷婷、邓培电开户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费350元。 四、驳回原告周婷婷、邓培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，由原告周婷婷、邓培负担88元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月十二日 书记员  彭 双