湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终117号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北碧山机械股份有限公司。住所地：湖北省安陆市碧山路89号。法定代表人：付明，该公司董事长。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙修建，男，1970年1月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：雷涛，安陆市府城法律服务所法律工作者。上诉人湖北碧山机械股份有限公司（以下简称碧山公司）因与被上诉人孙修建房地产开发经营合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭。本案因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现恢复审理。本案现已审理终结。碧山公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初2087号民事判决，改判上诉人与被上诉人签订的协议合法有效，并驳回被上诉人的全部诉讼请求、支持上诉人在一审全部反诉请求或者将本案发回重审；二、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定本案法律关系错误、适用法律错误。1.双方签订的《合作协议》虽然第一段表述“双方同意合作开发安陆市××号地块（原厂碧山粮机）项目”，但是从合同主文看，双方权利义务主要体现在：其一、上诉人将办公楼及厂区作价3000万元出售给孙修建；其二、孙修建负责还建2栋宿舍楼；其三、孙修建负责整个项目推进和提供资金，上诉人无条件配合；其四、孙修建在政府收储金基础上保底上诉人收益不低于3000万元，高于3000万元双方平分。综合以上四点双方基础法律关系应为买卖关系。2.双方均不是房地产开发企业，也无开发资质，上诉人无任何开发的合意，孙修建购买本案标的物目的是为自身开发，可能在开发过程中会挂靠有资质的建设单位，但是均与上诉人无关。二、本案无任何合同无效情形。本案双方均具有民事行为能力，签订合同亦是真实意思表示，且没有违反《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。1.工业用地可以流转。孙修建得到涉案土地后进行开发建设，需要改变土地规划用途、交纳土地出让金等系列行政审批，均由孙修建自身完成，上诉人无义务先改变土地规划用途后转让给孙修建。一审法院认定孙修建购买工业用地用于开发建设应先改变土地性质违反强制性规定无任何法律依据；其次买卖标的物并非全部工业用地，一审法院确以工业用地全部否定。2.被抵押的土地、房地产买卖合同是有效的。第一、双方签订买卖合同合法有效，案涉房屋虽已抵押，但是不影响买卖效力。第二、依照《中华人民共和国担保法》及相关司法解释规定，受让方代为清偿抵押债务的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定表明，抵押物买卖行为合法，即能充分发挥物的自由流转和经济效益，又能保障抵押权人利益。第三、《中华人民共和国物权法》第十五条也规定，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同。三、政府收储与否不是本案必须条件。政府收储是行政行为，但本案政府是否收储案涉用地并不影响双方买卖关系。孙修建辩称，一、一审法院认定法律关系正确、适用法律正确；二、双方是合作开发房地产关系，但是案涉土地性质系工业用地，不能直接买卖开发，且该土地已经被抵押；三、双方签订的协议违反了法律强制性规定；四、双方不是买卖关系，是合作开发关系。请求驳回上诉，维持原判。孙修建向一审法院起诉请求：1、判令碧山公司返还本金200万元；2、判令碧山公司按照合同约定承担违约责任；3、本案诉讼费用由碧山公司承担。增加诉讼请求为：确认双方订的合作协议无效，同时将第二项诉讼请求明确为：要求碧山公司承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按月息3分计算至付清之日的利息。一审法院认定：2018年12月29日，碧山公司为甲方与孙修建为乙方签订合作协议，就合作开发位于安陆市××号地块（原厂碧山粮机）项目达成如下协议：1、甲方同意乙方将碧山粮机办公楼及厂区作价叁仟万元（计30000000元）出售给乙方，两栋宿舍楼由乙方在本宗地范围内还建（面积以实测为准）。2、乙方同意甲方办公楼及厂区作价叁仟万元整，如若收储不足三千万元，由乙方负责补齐，如若高于叁仟万元，高出部分由甲乙平分，双方承担各自税费（乙方需向甲方保底叁仟万元）。3、乙方负责整个项目的推进和提供资金，甲方需无条件配合，厂区搬迁工作由甲方负责（搬迁协议要在四个月时间签订完毕，未尽事宜由双方协商）。4、甲方和乙方在签订此协议后，乙方需向甲方打款贰佰万元（计2000000元）定金，在定金到账之日起，此协议方能生效，否则视为无效。5、乙方必须保证甲方两栋宿舍楼面积5600㎡的门面（约79米）及住房本宗地内还建（否则此协议无效）。6、甲、乙双方各尽其职，互相配合，如若一方不作为导致项目无法推进，应负担由此产生的全部损失，按定金的双倍赔偿对方。7、本合同一式两份，双方各持一份。8、本合同目前属于保密阶段，如一方泄密，承担由此带来的所有经济损失。9、双方未尽事宜，以补充协议为准。当日，孙修建向碧山公司支付200万元，碧山公司出具收据一张，载明：“交款单位孙修建，收款方式刷卡，人民币大写弍佰万元整，￥2000000元，收款事由预付款，2018年12月29日”。此后，《合作协议》未履行。合作协议签订后，孙修建认为碧山公司不与其签订搬迁协议，导致无法履行合作协议，遂诉至法院要求确认合作协议无效，碧山公司返还本金200万元，并承担相应利息。另认定：位于安陆市××号地块（原厂碧山粮机）的安陆市房权政府城区字第××号用途为工业，已被抵押；安陆市房权证城东区字第××号用途为办公，已被抵押；安土国用（2003）第787号已抵押。一审法院认为，案涉《合作协议》为本案当事人协商一致自愿签订，内容涉及出售房产和还建宿舍楼两方面问题。在出售的问题上，虽存在着出售项目推进行提供资金两个条件，但双方约定出售标的物明确，价款数额确定，形成了由一方出售位于安陆市××号地块（原厂碧山粮机），对方支付3000万元价款的合意，从而可以认为在双方之间形成了包含推进项目为内容的买卖关系。在还建问题上，双方约定了在合作协议签订之日起四个月内签订搬迁协议，还建两栋宿舍楼，这是当事人对位于安陆市××号地块（原厂碧山粮机）房产就拆迁房屋的补偿方式、安置房面积和安置地点达成的一种房屋拆迁安置补偿意见，形成了房屋拆迁安置补偿关系。综合出售和还建两方面内容，连贯的表述内容为：一方转让土地，另一方支付3000万元并开发还建两栋宿舍楼。从而实施了由一方提供土地，对方进行房地产开发建设的民事法律行为，故本案当事人之间应为房地产开发经营合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。”依据前款规定，民事法律行为的合法有效问题，需要从民事行为能力、意思表示和是否违反法律强制性规定来认定。本案中，开发建设主体为个人，开发建设标的物位于安陆市××号地块(原厂碧山粮机)，涉及的土地性质为工业用地。对于开发建设主体的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”前述条款可以看出，开发房地产建设主体须为经工商行政管理部门核准登记的企业，个人不得进行房地产开发建设，故本案中的个人开发建设主体违反了上述规定。另，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管理制度。”第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中的土地系工业用途，双方未提交证据证明履行了改变土地用途及土地性质，违反了前述法律规定。综上，案涉房地产开发主体及涉案土地进行房地产开发均违反法律强制性规定，应当认定案涉《合作协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就案涉《合作协议》来讲，协议项下的财产仅为200万元，依据前述规定，应当予以返还。在损失方面，孙修建自2018年12月29日向碧山公司交纳200万元后，存在利息损失。碧山公司认为孙修建未履行项目推进给其造成了相应损失，经庭审询问，所谓的项目推进是向有关部门申请办理收储、招标等事宜，依据相关规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤进行。拟出让地块及用途等，由人民政府有关部门拟订方案，报有批准权的人民政府批准后实施，因此，该事项应当由碧山公司根据企业自身情况向有关部门申请，而不应由他人代替实施，故而不存在孙修建给其造成的损失问题。碧山公司另认为孙修建违反《合作协议》中的保密条款，因其提交的证据五不能证明孙修建违反该约定，且也不能确定具体的损失数额，故不能认定存在违反保密条款导致的损失。综观前述，《合作协议》无效后所带来的损失仅为200万元的利息损失，碧山公司不按照法定程序向政府部门申请案涉房地产收储等事宜，自身存在相应过错；孙修建作为有房地产开发经历的个体，应当知道房地产开发建设的相关法定程序，但其未尽注意义务，亦有相应过错行为，一审法院确定双方各承担50%的责任，即承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清200万元止期间利息的一半。综上，《合作协议》违反法律效力性规定，应当无效，因该协议取得的200万元，由碧山公司返还给孙修建，故孙修建的诉讼请求合法正当，应予以支持，但其要求按照月息3分标准计算利息损失不符合有关规定。碧山公司反诉请求与法律规定相悖，法院对此不予支持，其提交证据二、三的内容非孙修建义务，对此不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、确认孙修建与湖北碧山机械股份有限公司于2018年12月29日签订的合作协议无效；二、湖北碧山机械股份有限公司于判决生效后十五日内向孙修建返还人民币200万元，并承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清200万元止期间利息的50%；三、驳回孙修建的其他诉讼请求；四、驳回湖北碧山机械股份有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由孙修建、湖北碧山机械股份有限公司各负担11400元；反诉受理费11400元由湖北碧山机械股份有限公司负担。二审诉讼中，碧山公司向本院提交了一份湖北华美智造产业投资有限公司的证明及租赁合同，拟证明双方签订案涉协议后，上诉人为了积极履行协议，承租了湖北华美智造产业投资有限公司的厂房，着手搬迁的事实。孙修建质证认为，证明人未到庭接受询问，真实性无法确认，证明目的与本案无关。本院认为，碧山公司向本院提交的证明没有证明人到庭参加质询，无法核实证明真实效力，依法不予采信。二审诉讼过程中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，结合本案事实，本案二审争议焦点是：一、案涉《合作协议》的法律性质；二、案涉《合作协议》是否合法有效。关于焦点一，本院认为，买卖合同关系是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同关系。房地产开发经营合同关系是指房地产经营者签订关于合作开发、项目转让、委托代建等的合同关系。结合到本案中，双方当事人签订的案涉《合作协议》，约定的主要事项为：双方当事人合作开发安陆市××号地块项目，碧山公司出售土地给孙修建，孙修建除了支付相应价款外，还要负责拆迁房屋还建、项目开发等内容。故案涉的《合作协议》性质实质是由一方提供土地，另外一方进行房地产开发建设的民事法律行为，符合法律规定的房地产开发经营合同关系，故一审法院将本案定性为房地产开发经营合同纠纷正确。关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，开发房地产建设主体须为经工商行政管理部门核准登记的企业，个人不得进行房地产开发建设，故孙修建作为个人签订开发建设协议不符合行政法规的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中的土地性质系工业用途，双方未改变土地用途及土地性质，也违反了法律强制性规定。因此应当认定案涉的《合作协议》无效。综上所述，碧山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人湖北碧山机械股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 蒋家鹏审判员 陈 伟二〇二〇年六月三日书记员 李 晨