大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1739号原告：韩福娜，女，1969年9月12日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜汉启，系辽宁亚太律师事务所律师。被告：大连泰锋房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连普湾新区三十里堡街道西山后村集资楼1-2-2.法定代表人：韩向军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张友亮，男，1978年6月30日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省普兰店市。原告韩福娜与被告大连泰锋房屋开发有限公司（以下简称泰锋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩福娜委托诉讼代理人杜汉启及被告大连泰锋房屋开发有限公司委托诉讼代理人张友亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还已付购房款245091元及银行同期利息（自2010年6月24日至全部款项付清为止，以245091元为基数依照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告赔偿原告违约损失共计15436元；4、请求判令被告承担已付购房款245091元一倍的赔偿责任。事实与理由：2009年12月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市金州区“泰锋俪景城”第21幢1单元2层1号房屋，建筑面积74.27平方米，总价款245091元。原告于2009年12月18日、2010年6月23日分两次向被告支付了全部购房款245091元，被告开具了等值专用发票，但一直没有给原告办理产权登记。后来发现被告把案涉房屋备案登记在案外人田乐安名下，且房屋抵押给大连银行。原告已向被告缴纳了全部购房款，被告亦将房屋交付原告，双方均履行了主要义务，原、被告之间商品房买卖合同依法成立。而被告未经原告允许，擅自将案涉房屋出售给了他人并抵押，致使原告不能取得房屋所有权，商品房买卖合同之目的不能实现。综上所述，被告作为房地产开发商擅自将原告购买的房屋再次转卖给他人，严重违背了诚信原则，现为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：同意与原告解除合同及返还购房款245091元，不同意赔偿原告损失15436元及一倍购房款245091元，因为被告无力承担赔偿款。经审理查明：2009年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于大连市金州区“泰锋俪景城”第21幢1单元2层1号商品房出售给原告，房屋建筑面积74.27平方米，总价款245091元；其中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、由出卖人协助办理产权手续。原告于2009年12月28日、2010年6月23日分两次支付了全部购房款245091元，被告出具销售不动产统一发票，并将案涉商品房交付原告。此后，被告未将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案，案涉商品房至今未办理房地产权转移登记手续。另查明：案涉房屋于2009年2月22日已由被告与案外人田乐安签订商品房买卖合同并备案登记，并办理了商品房抵押登记。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房款发票、物业费、取暖费收据、房屋登记信息记录证明及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定严格履行各自的义务，并承担相应的责任。原、被告于2009年12月签订《商品房买卖合同》，原告已交付了全部购房款，被告亦将房屋交付原告，因被告此前与案外人签订买卖合同并备案登记，且办理了房屋抵押登记，导致被告未能在合同约定及相关规定的时间内为原告办理房屋权属证书，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产非法经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该司法解释规定的合同解除应属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除之一，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，换言之，当出卖人逾期办证符合前述司法解释规定的情形时，买受人即享有法定的合同解除权。被告逾期未办理房屋产权登记的行为符合司法解释规定的情形，原告因此享有法定解除权，故对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”合同解除后，被告应退还原告购房款245091元，并赔偿损失，原告也应同时将案涉房屋归还给被告。关于被告应否赔偿购房款利息问题，被告在收取原告购房款时起至合同解除期间，必然获得购房款的孳息而造成原告的利息损失，但也应考虑被告占有购房款的同时，原告也实际占有所购房屋，也必然获得了房屋的使用收益。因此被告获得购房款的孳息与原告获得房屋的使用收益相互抵冲更符合公平原则，故对原告主张被告赔偿其购房款利息的诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿物业费、取暖费损失15436元问题，物业费、取暖费系占有使用房屋所需交纳的必要费用，原告实际占有使用房屋至今，系房屋的使用收益人，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告是否承担已付购房款一倍的赔偿责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿原则，该司法解释条款列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定是由此情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释对惩罚性赔偿责任适用的条件、行为类型予以具体明确，真正发挥惩罚性赔偿制度的应有功能，有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚信原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。本案具体情况符合前述司法解释第九条第（二）项、第（三）项的情形，故对原告要求被告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、第（三）项、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告韩福娜与被告大连泰锋房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连泰锋房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日始十日内退还原告韩福娜购房款245091元；三、被告大连泰锋房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日始十日内支付原告韩福娜已付购房款一倍的赔偿金245091元；四、原告韩福娜于本判决发生法律效力之日始十日内返还被告大连泰锋房屋开发有限公司“泰锋俪景城”第21幢1单元2层1号房屋；五、驳回原告赵丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元（原告已预交），由原告赵丹负担105元，由被告大连泰锋房屋开发有限公司负担4325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  秦绪义二〇二〇年六月十二日法官助理于洋书记员唐岩波