沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初3809号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行，住所地：沈阳市和平区中华路128号，统一社会信用代码：91210102940648034D负责人：刘海龙，系该行行长委托诉讼代理人：孙文兵，系辽宁冠越律师事务所律师。被告：刘福仁，男，满族，1969年10月14日出生，住沈阳市浑南区，；委托代理人：刘陆，男，1992年12月25日，满族，辽宁省沈阳市浑南区，2-1-2。被告：刘桂清，女，满族，1963年4月5日出生，住沈阳市浑南区，；委托代理人：刘陆，男，1992年12月25日，满族，辽宁省沈阳市浑南区，2-1-2。被告：沈阳美地房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区桃仙大街98号，统一社会信用代码91210100738675020D。法定代表人：李唯力，该公司经理。委托代理人：高大伟，男，汉，1982年11月4日，辽宁省北票市。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告刘福仁、刘桂清、沈阳美地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于受理后，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行委托诉讼代理人孙文兵，沈阳美地房地产开发有限公司委托诉讼代理人高大伟到庭参加诉讼。被告刘福仁、刘桂清经本院依法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行向本院提出诉讼请求1、请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告刘福仁、刘桂清于2017年4月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》编号：210470008-2012-20170706176；2、请求法院判令被告刘福仁、刘桂清偿还原告借款本金432839.30元，利息4809.63元，罚息64.70元，违约金2139.39元，合计439853.02元（以上本金及利息截止日为2019年1月13日）；并自2019年1月13日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3、请求法院判令原告对被告刘福仁、刘桂清名下位于沈阳市浑南区，2-1-2，建筑面积84.09平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、请求法院判令被告沈阳美地房地产开发有限公司在对被告刘福仁、刘桂清应支付的上述款项承担连带保证责任；5、请求法院判令被告刘福仁、刘桂清赔偿原告律师费24191.92元；6、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月25日被告刘福仁、刘桂清作为借款人与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额460000元人民币，贷款期限为17年，还款方式为每个月1日之前分期还款，沈阳美地房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，同日，被告刘福仁、刘桂清作为抵押担保人与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定以其购买的位于沈阳市浑南区，2-1-2，建筑面积84.09平方米的房产作为抵押物为被告刘福仁、刘桂清的贷款提供抵押担保，并且办理房产预抵押登记手续。合同签定后，我行如约发放了贷款，被告也按约定履行了还款义务，但是到了2018年11月份，被告刘福仁、刘桂清开始拖欠贷款，经我行催要无果。因此为了维护我行经济利益，特诉至法院，请求法院支持我行的诉讼请求。被告沈阳美地房地产开发有限公司辩称：第一点，本案的标的物已经在房产局办理了预告抵押登记，并且房屋已经具备办理房屋所有权证的条件，该房屋所有权证至今未办理的原因是由于被告刘福仁、刘桂清未尽配合所导致的，过错不在我公司，据此我公司认为，我公司不再承担阶段性担保责任。第二点，退一步讲，即使需要我公司需要承担担保责任，也应当先对抵押物进行处置，处置后不足清偿的部分，我公司才应承担担保责任。如果我公司承担法律责任，希望判决中明确我公司对被告刘福仁、刘桂清享有追偿权。经审理,本院认定事实如下：2017年4月25日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行（贷款人）与被告刘福仁（借款人、抵押人）、刘桂清（借款人、抵押人）、沈阳美地房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，被告刘福仁、刘桂清向原告借款460000元，用于购买被告沈阳美地房地产开发有限公司出售的位于沈阳市浑南区，2-1-2，建筑面积84.09平方米的房产住房。合同约定，贷款期限从2017年4月25日起至2034年4月25日止。采用浮动利率，执行利率为年4.165%。采取按月等额本息还款方式，每个月还款本息额为3150.37元。借款逾期时，按本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%的标准计算并收取罚息。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用由借款人承担。被告刘福仁、刘桂清以购买的房产设定抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用。合同还约定，被告沈阳美地房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期限从银行与借款人签订的借款合同生效之日起，至购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。保证范围为借款人贷款本金、利息、罚息及银行为实现债权而发生的有关费用。合同签订后，原告与被告刘福仁、刘桂清依照合同约定到沈阳市房屋登记中心为上述抵押房产办理了抵押预告登记，预告登记权利人为原告。2017年5月3日，原告按照合同约定，向被告刘福仁、刘桂清发放贷款460000元。贷款发放后，被告刘福仁、刘桂清2018年11月前，能够按合同约定偿还原告借款本息。此后，被告刘福仁、刘桂清未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年1月13日，被告刘福仁、刘桂清欠原告贷款本金432839.30元，利息4809.63元，罚息64.70元，违约金2139.39元，合计439853.02元。原告为实现其权利，委托辽宁冠越律师事务所律师参加诉讼，支出律师费24191.92元本院根据原告的申请，对被告的财产采取了保全措施。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款账户基本信息、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、预购商品房抵押权预告登记证、委托代理协议、收款收据，转账回执及原、被告开庭陈述笔录等证据加以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告刘福仁、刘桂清、沈阳美地房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。原告依约向被告刘福仁、刘桂清发放了贷款，履行了出借款项的义务，被告刘福仁、刘桂清作为借款人，应当全面履行还款义务。因被告刘福仁、刘桂清从2018年11月起，没有按约足额还款，至原告起诉时，已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，故原告解除合同、提前收回已发放的贷款本息，并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张对被告刘福仁、刘桂清抵押的房产行使抵押权，并享有优先受偿权问题，虽然双方在合同中，就被告刘福仁、刘桂清将所购房屋进行了抵押担保约定，且该房屋具备抵押登记条件，但该房产仍处于抵押预告登记状态，抵押权并未设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。由于被告沈阳美地房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起，至该抵押房屋设立原告为他项权利人止。因该房屋抵押权未能设立，原告还未成为该房屋他项权利人，被告沈阳美地房地产开发有限公司作为借款的连带保证人，在担保期限内，在主债务人被告刘福仁、刘桂清未履行还款义务情况下，原告有权要求被告沈阳美地房地产开发有限公司按照合同约定承担连带保证责任。被告沈阳美地房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告刘福仁、刘桂清追偿。综上，对原告的合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告刘福仁、刘桂清、沈阳美地房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、于本判决生效十日内，被告刘福仁、刘桂清偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行贷款本金432839.30元，利息4809.63元，罚息64.70元，违约金2139.39元，合计439853.02元（以上截止日为2019年1月13日）；并从2019年1月14日起，按合同约定的计息标准，给付逾期利息至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告刘福仁、刘桂清给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行律师费24191.92元；四、被告沈阳美地房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；并在清偿后，对被告刘福仁、刘桂清有追偿权；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8261元，保全费2840元，由被告刘福仁、刘桂清、沈阳美地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院道交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周福顺人民陪审员  曲远峰人民陪审员  蔡 军二〇二年四月二十日书 记 员  高千惠本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。