广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初598号 原告：岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部，住所地岑溪市义洲大道172号木材公司综合楼1楼8号铺面。 投资人：陈奕妤。 委托诉讼代理人：吴华焱，广西骏能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈克明，岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部的房产经理。 被告：陆柳芬，女，1983年4月10日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：罗上泉，广西盈顺律师事务所律师。 被告：蒙邓宇，男，1987年1月13日出生，汉族，住岑溪市。 原告岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部与被告陆柳芬居间合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法追加蒙邓宇为被告，并于2020年6月16日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴华焱、陈克明、被告陆柳芬的委托诉讼代理人罗上泉到庭参加诉讼，原告的投资人陈奕妤、被告陆柳芬、蒙邓宇没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告陆柳芬、蒙邓宇支付违约金23000元，庭审中变更为34500元。事实和理由：被告陆柳芬于2019年11月份委托原告寻找合适购买的房屋，于2019年11月5日，被告和原告签订了看楼协议书，已经明确告知被告违约应承担的责任。经原告方业务员高淑芬带被告看了出售的房源，被告看中了岑溪市XX街XX号的房屋，原告工作人员带被告陆柳芬及其家人实地查看涉案房屋，并与屋主见面，被告及其家人均有意向购买该房屋，并委托原告多次与屋主就房屋价格问题进行协商。事后原告经对房屋详细情况进行了解，就房屋价格进行沟通，从开始屋主要价125万元，被告认为价格较高，经原告与屋主多次沟通后，屋主同意降到115万元成交，但此时被告却仍以屋主要价太高为由，对原告讲不再考虑购买该房屋了，但事后经原告查实，被告私下却与屋主进行达成交易，被告的行为实属“跳单”行为，被告行为是对中介劳动者付出汗水和大量工作的不尊重，也是不守信用，扰乱中介服务行业的规则。被告的行为已经违反看楼协议上的约定，且拒绝向原告支付中介费，其行为构成违约，应按协议约定向原告支付3%的违约金即34500元。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。 被告陆柳芬的辩称，一、与原告签订的看楼协议约定是中介服务，即原告向被告提供房屋出卖信息，我方支付一定的报酬给原告，但原告变相故意提高房屋价格，致使看楼协议未能履行；二、2019年12月12日被告在岑溪市同顺房地产信息咨询有限公司获悉，原告所提供的房源价格并非业主的出卖价格，原告方再提供居间服务的过程中，变相的经营活动损失了我方利益；三、看楼协议中约定，禁止被告与业主的私下成交，但被告是在另外一家中介公司（岑溪市同顺地产信息咨询有限公司）的居间介绍下成交，并支付了相关费用，看楼协议约定的违约金，违反合同法的规定，违约金不能超过合同标的的30%，即物业成交价格的2%的30%，即不能超过物业成交价的0.6%；四、本案是居间合同纠纷，依照合同的性质，只有在居间介绍人的努力下，促进双方合同成交的，才有中介服务费请求权，而原告变相经营，刻意提高房屋标的的价款导致合同不能成立，因而无权请求被告方支付中介费。 被告蒙邓宇未到庭应诉，也未提交书面答辩。 综合各方当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：被告陆柳芬与蒙邓宇是夫妻关系，2019年11月5日，被告陆柳芬、蒙邓宇因购买房屋需要到原告处咨询购买房屋事宜，并经双方协商后于当日由两被告作为委托方分别与原告作为受托方各签订一份《看楼协议书》，该协议与本案诉争有关的主要内容约定：一、受托人以房产代理身份为委托人物色适当的住宅、写字楼、铺位。等物业。二、在成功购买或租赁由受托人所介绍物业时，委托人向受委托人按如下标准支付服务费：1.购买物业：按揭单，按物业成交价的2%支付服务费；一次性单，按物业成交价的1%支付服务费。三、委托人保证不会直接或间按与该物业业主私下联系或成交，否则委托人仍须向受托人支付成交价的3%（购买）或一个月租金（租赁）作为违约金。原告与两被告签订看楼协议后，原告方的工作人员高淑芬带被告看了岑溪市区的五处房屋，最后，两被告看中岑溪市XX街XX号房屋，该房屋为梁泉所有。被告看中该处房屋后，开始屋主开价为125万元，两被告认为价格过高，并叫原告继续帮其与屋主商谈降低房屋价格，后经过原告一段时间与屋主及被告进行沟通后，屋主同意将价格降至115万元，但被告最终仍以该房屋价格过高为由不同意购买岑溪市XX街XX号房屋。但不久后，原告知道两被告与屋主于2019年12月12日签订了《房屋转让合同》，该房屋转让价格是113.2万元，后原告叫两被告按《看楼协议书》支付居间中介费，两被告却以其购买该房屋是经另一间中介公司即岑溪市同顺地产信息咨询有限公司介绍，不同意支付中介费给原告。原告认为两被告的行为已构成违约，为维护其合法权益，原告遂诉至本院，提出其诉讼请求。 上述事实有原告提供的2份《看楼协议书》、照片、光盘一张、原告方工作人员陈克明分别与陆柳芬、蒙邓宇、梁泉的手机通话录音的文字记录、原告工作人员与陆柳芬的幑信聊天记录及被告提供的《房屋转让合同》在卷佐证，足以认定。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告是专门从事房地产信息咨询服务的机构，其与被告签订的《看楼协议书》，亦即居间合同，是双方当事人经协商一致而签订，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人双方均应恪守。在居间活动中，原告根据被告的购房需求积极安排被告陆柳芬、蒙邓宇去看自己掌握的多处房源，并在被告对岑溪市XX街XX号房屋有购买意向后，收集、提供该房屋的情况的资料，与买卖各方交换转让价格的意见，付出了居间劳动。因为转让价格问题，原告未能促成房屋买卖协议，但被告通过与原告的居间活动掌握了对XX街XX号房的房源资料，并且在其不同意购买原告为其作居间介绍半个月后，两被告在原告不知情的情况下，与XX街XX号房屋屋主签订房屋转让合同，购买该房屋，且其房屋成交价格与原告与屋主商谈价格仅相差1.8万元，两被告主张房屋买卖行为与原告的居间活动没有联系，理由不成立，本院不予采纳。但本案被告陆柳芬、蒙邓宇掌握居间人房源信息后通过另外公司签订房屋买卖协议，这有违反民事活动应当遵守诚实信用原则，并构成违约。但原告作为居间人未能直接促成房屋买卖合同的成立，对其诉请要求被告按《看楼协议书》给付违约金，理据不充分，本院不予支持，但原告为被告购买房屋在居间活动中确实付出了一定的工作量和支出必要的费用，本院根据原告从事本案居间活动所起的居间作用、付出的必要劳务量及费用进行综合考虑本着公平、诚信原则，酌情由被告支付必要费用4000元给原告较妥。 综上所述，为维护社会诚信，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陆柳芬、蒙邓宇应共同支付原告为其从事居间活动支出的必要费用4000元给原告岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部； 二、驳回原告岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部其他诉讼请求。 案件受理费188元（原告已预交），由原告岑溪市奕宏房地产信息咨询服务部负担120元，由被告陆柳芬、蒙邓宇共同负担68元。 义务人的上述债务，应在本判决生效之日起十日内履行完毕（可将款直接汇至本院转给原告，本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；帐号：21×××15）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人不履行债务的，权利人可在本判决指定的履行期限最后之日起二年内，申请本院执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 程健良 二〇二〇年六月二十日 法官助理 覃 强 书 记 员 李妍颖