宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初4398号原告：陈磊，男，1992年10月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。委托诉讼代理人：温丽，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：路志齐，该公司经理。委托诉讼代理人：李小萌，女，系宁夏林威房地产开发有限公司员工，住宁夏回族自治区永宁县。原告陈磊与被告宁夏林威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈磊的委托诉讼代理人温艳、温丽、被告林威公司的委托诉讼代理人李小萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.请求依法判令被告返还购房款389160元、利息73951元（从2018年1月22日暂算至2019年2月22日，并要求按照此利率支付至实际付清之日止），合计463111元；3.请求依法判令被告按照已付房款的一倍承担赔偿责任，向原告赔偿389160元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告将其开发的XXXXX室抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司(以下简称启泰公司)，后启泰公司将房屋抵顶给姜旭平，姜旭平又将房屋出售给了原告。2017年1月23日在姜旭平的配合下原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同(预售)》。合同签订后，约定交房及房屋备案期限届满后，原告多次催促被告履行合同义务，但被告拒不向原告交付房屋及办理备案手续。现原告发现涉案房屋已被被告出售给他人，无法给原告办理交付及备案手续。原告多次向被告索要房款均未果，故诉至法院。被告辩称，原告诉状中所称房屋是抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司并不成立，也并未给被告提供任何授权手续，也没有相关抵顶协议，被告认为该合同无效。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交协议一份（复印件），证明目的：陈海斌将涉案房屋抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司，宁夏启泰鸿达砼业有限公司又将涉案房屋顶给姜旭平的事实。被告对该证据的证明目的不认可，该组证据只证明是陈海斌抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司，并又抵顶给姜旭平的房屋，并不能证明与被告有关，被告也未出具任何抵顶手续。该份证据的内容可以反映客观事实，本院予以采信。原告提交房屋买卖合同一份（原件）、个人业务转款凭证一份（打印件）、客户回单一份（打印件），证明目的：姜旭平将涉案房屋出售给原告，本案原告按照与姜旭平的买卖合同约定，分别向姜旭平支付共计389160元，即原告已将涉案房款全部付清。被告对该证据的证明目的不予认可，该组证据仅能证明是姜旭平和原告之间的交易，并没有与被告发生交易，与被告无关。该份证据的内容可以反映客观事实，本院予以采信。原告提交银川市商品房买卖合同预售一份（核对原件，留存复印件），证明目的：该份合同是原、被告之间真实意思表示，原被告应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告对该证据的证明目的不认可，被告并未收到实质性款项后，发出退款通知，解除商品房合同。该份证据确系原、被告签订，本院予以采信。原告提交备案情况说明一份(原件)，证明目的：被告对涉案房屋存在一房二买的事实，原告要求解除合同，返还房屋，支付利息及赔偿款。被告对该证据的证明目的不认可，被告并未存在一方二买的事实，被告于2018年7月20日发出通知收回房屋，在这期间原告也并未联系被告，认为原告自愿放弃权利。被告并未与原告发生交易，对原告要求解除合同、返还房屋、支付利息及赔偿款均不予认可。该份证据的内容可以符合客观情况，本院予以采信。被告提交通知一份（复印件），证明目的：被告向原告发出收回房屋通知。原告对该份证据不予认可，原告已将涉案的房款已经全部支付完毕，被告不享有解除合同的权利，其次被告仅向法庭出示了内容，并未向法庭出示其通过何种方式通知被告，因此原告对该份证据不予认可。本院对该份证据的真实性予以认可，但是否产生解除合同的效力，应结合实际情况判断。根据本院审查确认的证据及双方当庭陈述，本院经审理认定事实如下：案外人陈海军系宁夏启泰鸿达砼业有限公司的法定代表人，案外人陈海斌系宁夏启泰鸿达砼业有限公司股东。因陈海军与被告之间存在债权债务，被告向陈海军出具房源表一张，陈海斌在该表上注明：以上房源用于抵顶本人债务。涉案房屋包含在上述房源表中。2016年12月6日，宁夏启泰鸿达砼业有限公司、陈海斌与姜旭平共同签订《协议》一份，约定陈海斌将涉案金XXXXXX室抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司，宁夏启泰鸿达砼业有限公司再以该房屋抵顶欠付姜旭平材料款。姜旭平可以将上述房屋办理至其名下，也可以将房屋办理至指定人名下。陈海斌、宁夏启泰鸿达砼业有限公司有义务协助姜旭平办理房屋相关手续。2016年12月12日原告与姜旭平签订《房屋买卖合同》一份，约定姜旭平将涉案房屋（面积97.29平方米，单价4000元，总价389160元）出卖给原告，将购房款支付至姜旭平指定的张杰账户支付190000元，向侯丽娟账户支付193246元。差额由被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》后，姜旭平与原告据实结算。本协议签订后，姜旭平配合原告与被告签订商品房买卖合同，姜旭平不配合原告与被告签订买卖合同，赔偿原告全部损失。当日，原告按照姜旭平要求向张杰账户支付了190000元购房款。2017年1月23日，在陈海斌、宁夏启泰鸿达砼业有限公司、姜旭平等的配合下，原告直接与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将涉案房屋（面积97.29平方米，单价4000元，总价389160元）出售给原告。原告于2017年1月23日一次性付清房款，被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋。原告于当日又向侯丽娟账户支付了购房款193246元。合同签订后，被告将上述房屋出卖给案外人方俊燕，并于2019年8月20日备案至方俊燕名下，现无法向原告交付房屋。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2018年7月20日，被告向原告出具说明一份，称：你与宁夏林盛供热有限公司因债权关系在我公司XXXXXX室抵顶的住房,由于宁夏林盛供热有限公司将我公司诉讼,不承认上述房产抵顶我公司的暖增容费及暖费,判决书未能认定顶房事实,故我公司决定收回上述房产。再查明，2017年9月28日，案外人宁夏林盛供热有限公司将被告诉至银川市中级人民法院，该案中被告认为其通过房屋抵顶方式给宁夏林盛供热有限公司抵顶了部分增容费等费用，林盛公司提交房源表一张（包含涉案房屋），抗辩该房屋并非抵顶给林盛公司，而是抵顶给了陈海斌，后银川市中级人民法院对被告上述陈述不予采信，并判决被告向宁夏林盛供热公司支付增容费、采暖费960万元。被告不服上述判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，经该院审理认为，宁夏林盛供热公司一审提交的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热公司与被告的债务。后驳回了上诉，维持原判。本院认为，关于涉案房屋的抵顶过程，经银川市中级人民法院及宁夏回族自治区高级人民法院审理认定被告出具的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热公司与被告的债务。故陈海斌有权处置涉案房屋，后陈海斌又与宁夏启泰鸿达砼业有限公司、姜旭平共同签订《协议》，约定陈海斌将涉案房屋抵顶给宁夏启泰鸿达砼业有限公司，宁夏启泰鸿达砼业有限公司再以该房屋抵顶欠付姜旭平材料款，上述抵顶均不违反法律规定。姜旭平在受抵房屋后，又将房屋出售给原告。在陈海斌、宁夏启泰鸿达砼业有限公司、姜旭平等的配合下，原、被告直接签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同依法成立且已发生法律效力，原告已经实际支付了购房款。原告在明知涉案房屋已抵顶给陈海斌，经抵顶人处分后再次出售给原告，并由被告与原告直接签订了房屋买卖合同的情况下，又将涉案房屋出售给他人并已备案至案外人名下。致使原告的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，返还已付购房款389160元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付已付购房款的利息，亦不违反法律规定，本院对原告主张的389160元购房款自2018年1月22日至本判决确定的付款之日的利息予以支持（利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）。原告要求被告承担389160元的赔偿责任，但未提交证据证实其实际损失，本院酌定被告林威公司向原告承担已付购房款40%的赔偿责任155664元，超出部分不予支持。关于被告已解除合同的辩解，原、被告签订买卖合同之前的抵顶亦不存在任何瑕疵，原、被告之间已形成房屋买卖合同关系，双方既没有关于解除合同的约定，亦不符合行使法定解除权的情形，被告虽然向原告发出《通知》，但该合同并未解除，本院对其辩解理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告陈磊与被告宁夏林威房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（XXXXXX室）；二、被告宁夏林威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈磊购房款389160元、赔偿损失155664元，并支付389160元购房款自2018年1月22日至本判决确定的付款之日的利息（利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4123元，由原告陈磊负担1487元，被告宁夏林威房地产开发有限公司负担2636。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二○二○年六月二十四日法官助理 徐敏超书记员 裴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。