四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终466号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：阳霞，女，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市永川区三教镇双坪村吊水井村民小组33号。 委托诉讼代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐邦竣，四川百柯律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：四川文氏实业有限公司，住所地四川省仁寿县视高镇奋勇村。 法定代表人：韩高强，该公司负责人。 委托诉讼代理人：冯光伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵天喜，四川致高律师事务所律师。 原审第三人：四川省家园佳居商务服务有限公司，住所地四川省仁寿县视高镇奋勇村3组3-20号。 法定代表人：文志强，该公司负责人。 委托诉讼代理人：冯光伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵轲，四川致高律师事务所律师。 上诉人阳霞因与上诉人四川文氏实业有限公司（以下简称文氏公司）、原审第三人四川省家园佳居商务服务有限公司（以下简称家园佳居）租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本庭进行审理。本案现已审理终结。 阳霞上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回支持其全部诉讼请求，并由文氏公司承担一、二审案件受理费。事实和理由（含答辩）：1．阳霞已举证证明案外人黄斌系由原审第三人的工作人员引荐，系文氏公司故意诱使阳霞进行转租，以达到其单方面解除合同的目的。原判仅因阳霞收取黄斌款项，就错误认定阳霞实际存在转租行为，对于遭受蒙骗的上诉人极不公平，同时纵容文氏公司违反诚信原则的恶意行为，应予纠正；2．因文氏公司违约断电、锁门，导致《商铺租赁框架协议》因无法履行而被强制解除。文氏公司存在过错，应向阳霞赔偿违约金或损失；3．原审将阳霞理应享有的免租期限以合同提前解除为由予以压缩，将文氏违约造成的损失转移给阳霞承担，违反公平原则；4．协议未约定具体的公摊率，原审计算装修补贴时按文氏公司提交的自制证据确认30%的公摊率明显不当。既然公摊率无法确认，则应按建筑面积计算装修补贴；5．文氏公司未提供证据证明其与家园佳居对装修补贴的委托进行单独约定，文氏公司应当承担该项补贴；6．阳霞一直连续经营，亦未收到家园佳居单方面发出的解除案涉协议的函，阳霞发律师函的目的是告知对方不能单方面解除合同；7.文氏公司只请求从2018年5月起至2019年5月计算的租金，但一审超反诉请求判令阳霞承担20个月的租金。 文氏公司上诉请求：撤销原判，改判驳回阳霞的全部诉讼请求，并由阳霞承担全部诉讼费用。事实及理由（含答辩）：1．《商铺租赁框架协议》约定阳霞获得装修补贴的前提是要连续经营，即阳霞停业不得超过累计七个自然日。现文氏公司提交的证据已显示阳霞存在多个连续七日不经营的情形，应视为阳霞自动放弃全部已得或未得之补贴。一审认定文氏公司应向阳霞支付293,144元装修补贴属于事实认定错误；2．因阳霞在协议履行中未连续经营和擅自转租，自身存在过错导致《商铺租赁框架协议》被解除，应由其承担包括装修损失在内的全部损失；3．因阳霞存在上述违约行为，应当按200元/㎡的标准支付违约金293,144元；4．文氏公司与家园佳居签订委托合同时并未有装修补贴的授权，装修补贴是家园佳居的单方行为，阳霞不应向文氏公司主张装修补贴；5．假设一审法院适用法律正确，阳霞的租赁期应为21个月，一审少计算1个月租赁期，装修补贴也应按租金折扣的标准计算，阳霞每经营一个月的装修补贴为18,810元［（500元/平方米＋300元/平方米＋300元/平方米）×1026平方米÷60个月］，故阳霞应获得的装修补贴为395,010元；6．阳霞的上诉请求无法律依据，应不予支持。 家园佳居述称，连续经营义务是阳霞与文氏公司签订《商铺租赁框架协议》的目的之一。租赁期限为五年，免租期两年，该免租期远远长于市场通行的免租期限，也说明该合同需要承租人连续经营。阳霞未尽到连续经营义务，按照约定不应享有装修补贴。因合同被解除而导致的装修损失，也应由阳霞自行承担。 阳霞向一审法院起诉请求：1．判令文氏公司向阳霞支付合同约定的装修补贴1,612,292元；2．判令文氏公司赔偿阳霞装修损失64万元；3．判令文氏公司按200元／㎡的标准支付违约金；4一审案件诉讼费由文氏公司承担。 文氏公司向一审法院反诉请求：1．判令阳霞向文氏公司支付擅自转租的违约金293,144元（200元／㎡标准）；2．判令阳霞向文氏公司支付租赁物被占用的租金损失至阳霞搬离之日止，暂计算至2019年5月14日为510,070.56元（30元／㎡标准，暂计348天）；3．由阳霞承担一审全部的诉讼费。 一审法院认定事实：文氏公司系视高镇景观大道（家园佳居）B区“家园佳居．国际材料城”的开发商。文氏公司与家园佳居签订《委托租赁合同》，文氏公司将“家园佳居．国际材料城”项目中自持未出售商品房委托家园佳居对外出租，委托期限约定为：从房屋交付之日起12年。委托租赁合同中对租金标准约定未进行约定，载明由双方另行协商。合同载明文氏公司委托家园佳居与承租人签订《租赁合同》等相关协议（包括但不限于《预租意向合同》、《租赁定金合同》、正式《租赁合同》及《补充协议》）。 2016年7月8日，家园佳居（甲方）与阳霞（乙方）签订《商铺租赁框架协议》，阳霞租赁视高镇“家园佳居．国际材料城”项目6幢2层62001-62008、62046-62053号商品房，该商铺建筑面积约1465.72平方米，公摊率30%，套内面积为1026平方米。合同约定经营期的前两个年度，乙方不得转租或改变经营用途，经营期满两个年度后，乙方可以自行转租分租。租赁期限为商场开业之日起至五年期满为止，商场开业日期为2016年12月1日。双方对租金的约定为：租赁期限五年，前两年为免租培育期，甲方不收取租金，第三年租金为人民币30元／㎡（含公摊），第四年、第五年租金不做递增。合同约定补贴政策，即乙方自开业之日起正式连续经营已经满半年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币500元／㎡（套内使用面积），乙方自开业之日起正式连续经营已经满壹年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币300元／㎡（套内使用面积），乙方自开业之日起正式连续经营已经满两年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币300元／㎡（套内使用面积），“连续经营”的标准约定为：除商场管理方或甲方书面通知的放假、歇业日期外，任何一个周期内（0.5年、1年、2年），乙方停业不得超过累计七个工作日，否则视为自动放弃全部已得或未得之补贴。合同约定甲乙双方任一方违反本协议的上述条款或者单方面终止本协议者，均视为违约，如果任何一方违约，须按照200元／㎡的标准向守约方支付违约金，但因乙方依本协议约定或者法定条件解除本协议的除外。租赁合同中双方未对装修补贴的支付方式进行约定。 合同签订后，阳霞入驻“家园佳居．国际材料城”并注册“仁寿县视高镇万象创意家居馆”开始进行经营。2018年5月14日，阳霞与案外人黄斌签订《商铺租赁协议》，将自己承租的“家园佳居．国际材料城”中的62046-62049号商铺出租给黄斌。阳霞出示的《商铺租赁协议》尾部备注“以收到租金160,440元后生效”。黄斌在缴纳2万元定金之后，双方并未实际履行该商铺租赁合同。 2018年5月24日，家园佳居出具催收函，载明因为阳霞拒绝连续经营，构成根本违约，决定取消全部的装修补贴。同时要求阳霞缴纳物管费80,615元。 2018年5月28日，家园佳居出具《违法转租解约函》，主要载明：因为阳霞将6栋2层62001-62008、62046-62053号部分商铺转租给黄斌用于家具经营，并且已签订《租赁合同》及收取款项，告知阳霞双方签订的《商铺租赁框架协议》等相关合同及文件解除。家园佳居向阳霞邮寄该解约函，显示为他人收。 2018年7月19日，家园佳居出具《最后通牒》，载明因阳霞未取得公司同意的前提下，擅自转租商铺、改变经营用途，家园佳居告知阳霞，双方签订的《商铺租赁框架协议》等相关文件已经解除，要求阳霞在2018年7月24日前将商铺恢复原状、结清相关欠费后退场。并载明如有逾期，家园佳居将采取适当措施防止损失继续扩大，具体措施为：将商铺断电、封锁商铺通道及门禁、强制清空商铺、变卖遗留物以冲抵合理费用。家园佳居向阳霞邮寄该份《最后通牒》，未提供邮件邮寄信息。 2018年5月26日，阳霞向家园佳居出具律师函，针对家园佳居2018年5月24日的催收函进行回复，不同意解除合同。 2018年7月26日，家园佳居对阳霞经营的商铺断电，后将阳霞经营的商铺锁门。2018年8月26日，阳霞经营的商铺闭店停止营业。 一审法院认为，阳霞与家园佳居签订的《商铺租赁框架协议》系双方自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 针对阳霞转租的行为，一审法院比对文氏公司和阳霞提交的两份阳霞与黄斌签订的《商铺租赁协议》。在文氏公司提交的该协议尾部被涂抹，位置与阳霞提供的该协议的尾部备注“以收到租金160,440元后生效”的位置吻合，说明两份合同尾部均进行备注，家园佳居称系黄斌不认可所以进行的涂改，但是并没有对阳霞所持有的合同尾部备注一并进行删除，不符合常理，故对家园佳居该辩解理由不予采信。黄斌虽然交付定金，但是并没有实际履行，该合同并未生效。家园佳居向阳霞发出解约函，通知解除双方订立的《商铺租赁框架协议》时，没有约定异议期，且家园佳居向阳霞邮寄解约函时均显示为他人收，不能证实解约函已送达阳霞本人，也没有出示证据将解约函送达阳霞本人，故家园佳居向阳霞发出解约函的行为并不能发生解除合同的法律效力。家园佳居在2018年7月对阳霞经营的商铺进行断电和锁门的行为，导致商铺不能继续经营，双方的租赁合同无法继续履行。2018年8月26日阳霞关闭商铺的时间应视为双方租赁合同解除的时间。针对该租赁合同的解除，阳霞与黄斌签订的转租合同虽然并没有生效，但是阳霞收取黄斌的定金，实际存在转租行为，对于该合同的解除双方均存在过错，结合本纠纷的具体情况，双方的过错程度相当，故对于双方主张的违约金均不予支持。 关于装修补贴的问题。阳霞于2016年12月1日开始经营至2018年8月26日双方解除租赁合同，按租赁合同的约定应获得装修补贴820,803.2元［（500＋300）元／㎡×（1-30%）×1465.72㎡］。阳霞请求的装修费用标准低于阳霞应获得的装修补贴，故在支持阳霞装修补贴的情况下本院对阳霞主张的装修损失64万元的诉讼请求不予支持。 关于租金的问题。案涉租赁合同约定的租赁期限为5年，其中免租期为2年，阳霞与家园佳居解除租赁的时间在免租期内。双方签订租赁合同是一个整体，家园佳居给予商户免租期前提是在商户租赁5年的前提下给予其中2年的免租期，目的是为了拉动商户入驻积极性以及鼓励长期进行经营，同时对于商户前期开拓市场上的补贴，以达到后期双方双赢的目的，如果将免租期脱离合同约定的整体租赁期限5年，仅理解为一个固定时间段，那么如果商户在整个租赁期前两年时间即免租期内解除合同，对于出租方不仅没有任何租金收益，反而会支付大额的装修补贴，明显与双方签订合同的真实意思表示不符合。现在双方解除合同，应结合整个合同的租赁期限，参考公平原则，认定免租期2年占整个租赁期5年的比例为0.4，即认定阳霞的免租期限比例为0.4更为合理。阳霞共计租赁期限为20个月，则应补给家园佳居租金527,659.2元[20个月×0.6（1-0.4）×1465.72㎡×30元／㎡]，品迭阳霞应获得的装修补贴820,803.2元，阳霞应获得293,144元（820,803.2元-527,659.2元）。 文氏公司与家园佳居签订的委托合同中明确载明委托家园佳居与商户签订租赁协议等相关合同，即表明文氏公司认可家园佳居与商户签订的租赁合同。现文氏公司辩称租赁合同中对于阳霞的装修补贴系家园佳居单独作出的承诺，并未提供证据证明双方对装修补贴的委托进行单独约定，对其辩解理由不予采信，文氏公司作为委托人，应承担支付阳霞装修补贴的责任。 至于文氏公司要求阳霞支付租赁物被占用的租金损失的问题。经审理查明阳霞所经营的门市因家园佳居断电和锁门，导致阳霞不能完全取得该商铺的控制权，无法继续进行经营，说明案涉商铺在阳霞公示闭店不再营业后，处于家园佳居的控制下，故对文氏公司起诉要求阳霞支付租赁物被占用的租金损失的反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百六十九条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条规定，判决：一、四川文氏实业有限公司于判决生效后十日内支付阳霞293,144元；二、驳回阳霞的其他诉讼请求；三、驳回四川文氏实业有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费24,818元，由阳霞负担12,409元，由文氏公司负担12,409元；一审反诉案件受理费5,916元，由文氏公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 另查明，《商铺租赁框架协议》第六条房屋装修第3条约定；“经甲方（家园佳居）书面同意后，乙方（阳霞）可在租赁期间改良商铺或在商铺上增设他物。乙方将商铺交还甲方时，双方约定：可移动的装饰、电器等物品由乙方自行撤离，除此之外的其余改良工程及增设物由甲方无偿获得所有权，甲方不给予乙方任何补偿（如乙方在交还租赁物之前强行拆分改良工程或增设物，由此造成租赁物毁损、缺失或影响租赁物价值的，由乙方承担赔偿责任）”。 阳霞在二审中陈述，当时家园佳居负责招商的李华忠介绍黄斌来，其与黄斌签订的协议是李华忠提供的合同范本、场地面积和图纸，图纸上的“54.84”的数字是李华忠签的，可以做笔迹鉴定。当时家园佳居的入住率是百分三、四十，其余都空起。 文氏于一审中提交阳霞2018年5月1日至5月30日期间经营状况的照片全部显示有修改时间，且5月1日至6日的照片显示拍摄时间和修改时间均为2018年5月7日，5月12日至13日的照片未显示拍摄时间。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．文氏公司和阳霞是否存在违约行为，应否向对方支付相应的违约金；2．阳霞是否连续经营，若连续经营，应获得多少装修补贴；3．阳霞是否应向文氏公司支付租金；4．文氏公司应否向阳霞支付装修损失。 关于争议焦点一，阳霞与黄斌在未经家园佳居同意的情况下签订转租合同。虽然该附生效条件的转租合同因黄斌未支付全部租金未生效，但阳霞收取黄斌2万元定金，存在过错。阳霞认为是家园佳居的工作人员介绍黄斌来签订转租合同，故认为家园家居同意其转租，其不存在过错，但阳霞提交的证据不足以认定是家园佳居的工作人员促成转租合同的签订。即使阳霞陈述属实，家园佳居既未向该工作人员书面授权处理转租事宜，阳霞亦不清楚该工作人员的职责范围，不能将该工作人员的个人行为视同家园佳居同意阳霞转租，故阳霞的该项上诉理由不能成立。同样，家园佳居公司作出的解约函上没有约定异议期，且不能证实阳霞收到解约函，就对阳霞经营的商铺采取断电、锁门等强制行为，导致阳霞的商铺无法正常经营，亦存在过错。案涉《商铺租赁框架协议》约定，守约方应向违约方按200元/㎡支付违约金。现双方违约，且过错相当，应予品迭，故原审据此判令不支持双方主张的违约金并无不当。 关于争议焦点二，文氏公司认为阳霞未连续经营，只提交其拍摄阳霞的商铺在不同时期经营状况的照片若干，上述照片普遍存在修改的情形，且部分照片虽显示阳霞商铺在不同天数处于关闭状态，但照片形成时间为同一天，文氏公司对此不能作出合理解释，本院对该组照片不予采信。现文氏公司未进一步提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据现有证据，阳霞有权主张装修补贴。文氏公司认为装修补贴是家园佳居向阳霞承诺的，文氏公司与家园佳居签订委托合同时，从未授权家园佳居向承租人给予装修补贴，故应由家园佳居承担。本院认为，家园佳居与文氏公司之间签订的委托合同，只能约束委托合同相对方，不能约束阳霞。阳霞租赁商铺时家园佳居已告知文氏公司是案涉商铺所有人，其只是文氏公司关于商铺经营管理的委托代理人，阳霞有理由相信家园佳居是受文氏公司委托才在案涉协议中作出上述承诺，相应的后果应由委托人文氏公司承担。阳霞有权要求文氏公司支付相应的装修补贴。 至于装修补贴的数额。阳霞认为装修补贴因公摊率约定不明，应按建筑面积计算。文氏公司则称应与租金计算方式类似，即把装修补贴折算到5年的总租赁周期中，阳霞经营21个月只应获得395,010元。本院认为，根据《商铺租赁框架协议》约定，计算装修补贴的面积采用套内使用面积（建筑面积-公摊面积），协议只约定建筑面积1465.72平方米，未约定公摊面积或公摊率，文氏公司在一审中提供公摊率是根据案涉商铺平面图自行计算的，阳霞虽对此有异议，但直至二审仍不提交其认可的公摊率标准，视同阳霞认可公摊率为30%。案涉合同中明确约定装修补贴按阳霞正式连续经营的年限分段式累加计算，与整个租赁期无关，文氏公司的该上诉理由亦不能成立。综上，阳霞应获得装修补贴为820,803.2元。 关于争议焦点三，《商铺租赁框架协议》中约定商户自行出资装修，在合同期满后，装修成果归出租方所有，故出租方才会设置前两年为免租期和装修补贴条款来弥补商户的装修投入。阳霞经营期间为2016年12月1日至2018年8月26日，连续经营不超过两年，且从双方解除合同的全过程分析，是家园佳居先提出解除合同，并采取停电、锁门等强制措施，使阳霞无法继续租赁，故原审违反双方签订协议的真实意思判令阳霞支付租金明显不当，应予纠正。本院对文氏公司要求阳霞支付21个月租金的上诉请求不予支持。 关于争议焦点四，阳霞虽凭与案外人签订装修合同上的63万元主张装修损失，但文氏公司已通过装修补贴和免租期条款，事实上弥补阳霞前期的装修投入，且阳霞此前在案涉协议中同意合同期满后该装修成果归文氏公司所有。故对阳霞要求文氏公司赔偿装修损失的请求不予支持。综上，文氏公司应向阳霞支付装修补贴820,803.2元。 综上，阳霞的部分上诉请求成立，应予支持。文氏公司上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初1857号民事判决； 二、四川文氏实业有限公司于本判决生效后十日内支付阳霞820,803.2元； 三、驳回阳霞的其他诉讼请求； 四、驳回四川文氏实业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费24,818元，由阳霞负担4,818元，由文氏公司负担20,000元；一审反诉案件受理费5,916元，由文氏公司负担；二审案件受理费24,818元，由上诉人阳霞负担4,818元，四川文氏实业有限公司负担20,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓华 审 判 员 孙春红 审 判 员 罗 洁 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 沈晓娟 书 记 员 刘慧彬