福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4585号 原告：兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行，住所地：福建省福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区（含c1#-c7#楼）1层21-22商铺及2层21-22商铺，统一社会信用代码：913501003155573804。 负责人：王秀武，行长。 委托诉讼代理人：何妍君，系该单位职员。 委托诉讼代理人：陈海阳，系该单位职员。 被告：黄海燕，女，汉族，1985年9月15日出生，住福建省罗源县。 被告：聂达灯，男，汉族，1985年2月6日出生，住福建省闽侯县。 被告：福建拓福房地产有限公司，住所地：福建省福州市仓山区下渡街道连江南路5号1#楼第2层，统一社会信用代码：91350000084315105E。 法定代表人：潘伟明。 原告兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行（以下简称兴业银行仓山万达支行）与被告黄海燕、聂达灯、福建拓福房地产有限公司（以下简称拓福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行仓山万达支行的委托诉讼代理人何妍君到庭参加诉讼，被告黄海燕、聂达灯、拓福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行仓山万达支行向本院提出诉讼请求:1.判令被告黄海燕、聂达灯向原告偿还借款本金人民币（币种下同）656,694.2元及相应的利息、罚息（含复利）[利息、罚息（含复利）暂计至2020年4月8日为11195.74元，以后借款利息、罚息及复利均按照编号：个商118372018098的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，计至实际还款日止]；以上金额暂合计为667,889.94元；2.判令原告有权对被告黄海燕、聂达灯提供的位于仓山区x的抵押房产以折价、拍卖或变卖等方式处分，并对所得价款优先受偿；3.判令被告聂达灯、福建拓福房地产有限公司对被告黄海燕的上诉债务承担连带清偿责任；4.判令所有被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告与被告黄海燕、聂达灯于2018年4月24日签订合同编号：“个商118372018098”的《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，被告黄海燕因购买仓山区x房产所需向原告借款柒拾伍万元整，借款期限为壹佰贰拾个月，自2018年4月24日至2028年4月24日止；借款利率按比例浮动定价，为央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次约定执行，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.35；利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第壹天。借款偿还和计息、结息方式选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日。合同同时约定：被告黄海燕、聂达灯未按期还款且又未就展期事宜与原告达成协议，即构成借款逾期的，原告有权提前收贷并对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；被告黄海燕、聂达灯不能按时支付利息的，原告有权按合同约定的罚息利率计收复利。罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。被告黄海燕、聂达灯不按本合同规定按时偿还借款本息等事件即构成违约，原告有权采取解除借款合同，要求被告黄海燕、聂达灯清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告黄海燕、聂达灯以其所购的上述房产作为抵押担保。同时，被告拓福公司作为被告黄海燕、聂达灯的保证人为上述借款提供阶段性保证担保。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼（仲裁）费、律师费、差旅费、执行费、保全费及其他实现债权的必要费用等）。保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。如果被告黄海燕、聂达灯已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自被告黄海燕、聂达灯将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，被告拓福公司的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务，以及该日之前发生被告拓福公司或/及被告黄海燕、聂达灯的违约而引起的本合同项下债务的，被告拓福公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。被告聂达灯作为共同债务人及抵押物共有人对上述合同进行了签字确认，并同意按合同约定以共同财产为主合同项下债务提供抵押担保。被告拓福公司作为保证人对上述合同进行签章确认。 同日，被告聂达灯向原告提供编号为“个商保118372018098-1”的《个人担保函》，其同意为合同编号：个商118372018098的《个人购房抵押（保证）借款合同》的内容并自愿为被告黄海燕向原告申请的上述融资业务提供担保，保证范围为被告黄海燕依照上述合同应偿还原告的主债权、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费）等；保证期间为主债务履行期届满之日起两年。 合同签订后，原告与被告黄海燕依约前往福州市国土资源局办理了预购商品房抵押预告登记【编号：闽（2017）福州市不动产证明第x号】，上述抵押物已完成总登。 上述合同签订后，原告依约向被告黄海燕发放了足额借款，但被告黄海燕、聂达灯并未按照合同约定履行还本付息义务。截至2020年4月8日，被告黄海燕、聂达灯尚欠借款本金656694.2元，利息、罚息（含复利）11195.74元。被告聂达灯作为共同债务人、抵押房产共有人及保证人，应当在其抵押及保证担保范围内为被告黄海燕的上述债务承担抵押担保及共同清偿责任；被告拓福公司作为被告黄海燕、聂达灯的保证担保人，应在其保证担保范围内为被告的上述债务承担连带清偿责任。基于上述事由，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 被告黄海燕、聂达灯、拓福公司未作答辩。 原告兴业银行仓山万达支行向本院提交如下证据：A1.个商118372018098《个人购房抵押（保证）借款合同》,证明：被告黄海燕、聂达灯因购买仓山区x房产所需向原告借款柒拾伍万元整，借款期限为壹佰贰拾个月，自2018年4月24日至2028年4月24日止；借款利率采用固定日浮动，按央行人民币贷款五年以上期限档次基准利率乘以系数1.35；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，复利按合同约定的借款逾期罚息利率计结。被告黄海燕、聂达灯以其所购的上述房产提供抵押担保。被告聂达灯作为共同债务人及抵押物共有人进行签字确认。被告拓福公司作为保证人为上述借款提供阶段性保证担保，并明确了保证范围、保证方式及保证期限；A2.个保118372018098-1《个人担保函》，证明：被告聂达灯作为保证人为被告黄海燕的上述借款提供担保，并明确了保证范围、保证方式及保证期限；A3.闽（2017）福州市不动产证明第x号《不动产登记证明》及榕不动产首字第《首次登记通知书》，证明：原告与被告黄海燕依约前往福州市国土资源局办理了预购房屋抵押权预告登记，被告拓福公司已对抵押房产进行了总登初始登记；A4.兴业银行仓山万达支行借款借据及还款、欠息明细材料，证明：原告如约发放了足额住房贷款，被告黄海燕出现逾期还款的情形;A5.首次登记通知书，证明涉案房产已办理总登记手续，业主可以办理产权登记。 被告黄海燕、聂达灯、拓福公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。经审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，本院确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。另查明，截至2020年6月8日，被告尚欠贷款本金656694.2元，利息、罚息（含复利）18892.64元，共计675586.84元。 本院认为，原告兴业银行仓山万达支行与被告黄海燕、聂达灯签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。兴业银行仓山万达支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。被告黄海燕、聂达灯未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告向原告偿还借款本金656694.2元及相应利息，本院予以支持。 关于兴业银行仓山万达支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人拓福公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至黄海燕名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但黄海燕怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人黄海燕有协助办理抵押登记的义务，拓福公司应督促其办理。本院确定黄海燕应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人黄海燕若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人兴业银行仓山万达支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，黄海燕虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于黄海燕财产，客观上应作为黄海燕责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人兴业银行仓山万达支行有权处分购房人黄海燕于商品房买卖合同项下的合同权利，而黄海燕取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行仓山万达支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人兴业银行仓山万达支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因兴业银行仓山万达支行与保证人拓福公司约定保证责任免除条件为：自被告黄海燕、聂达灯将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，被告拓福公司的保证责任解除。保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。在抵押权未能依登记而设立情况下，拓福公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人拓福公司在承担保证责任后，有权向债务人黄海燕追偿。在追偿过程中，若债权人兴业银行仓山万达支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还拓福公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还黄海燕。被告聂达灯向原告出具《个人担保函》，为被告黄海燕向原告申请的融资业务提供担保，原告诉请被告聂达灯对被告黄海燕的上述债务承担连带清偿责任由合同约定，符合法律规定，本院予以支持。被告黄海燕、聂达灯、拓福公司未到庭，依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告黄海燕、聂达灯于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行借款本金656694.2元，利息、罚息（含复利）18892.64元(暂计至2020年6月8日，之后的逾期利息、罚息、复利等，按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、福建拓福房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告黄海燕应于本判决生效之日起三十日内协助兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行办理不动产（福州市仓山区x房产）抵押登记手续，福建拓福房地产有限公司应督促黄海燕并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行收到抵押权利凭证正本之日，福建拓福房地产有限公司的保证责任终止； 五、福州市仓山区x房产抵押登记办妥后，或黄海燕逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 六、兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行对福州市仓山区x房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建拓福房地产有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还黄海燕； 七、福建拓福房地产有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向黄海燕追偿； 八、驳回原告兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10478元，减半收取5239元，由被告黄海燕、聂达灯、福建拓福房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年六月八日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。