辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终486号 上诉人（原审被告）：王岩，女，1970年6月27日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审被告）：孙绍军，男，1968年1月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二上诉人委托诉讼代理人：王威，辽宁国民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦润通昌科工贸有限公司，住所地盘锦经济开发区。 法定代表人：张亚彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏洲宝，辽宁光华律师事务所律师。 上诉人王岩、孙绍军因与被上诉人盘锦润通昌科工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙绍军及其与上诉人王岩的共同委托诉讼代理人王威，被上诉人盘锦润通昌科工贸有限公司的委托诉讼代理人孙密文、苏洲宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王岩、孙绍军上诉请求：1、撤销（2019)辽1103民初4116号民事判决书，改判《解除租赁合同通知书》有效，《租房协议》不再履行。2、本案的涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，依法应予撤销并改判。一、《解除租赁合同通知书》是在被上诉人同意及认可的情况下由上诉人作出，上诉人依法具有对租赁合同的解除权。早在上诉人与被上诉人签订租房协议之前，上诉人与原房屋所有权人一直保持着多年的房屋租赁合同关系。后在非法剥夺上诉人优先购买权的情况下，被上诉人称其已经购买了房屋并开始与上诉人重新签署租房协议，上诉人继续用租赁房屋经营盘锦市兴隆台区红楼梦音乐俱乐部（下称音乐俱乐部）。租赁时间为2017年5月1日止2020年4月30日。但随着近年来餐饮娱乐行业整体的不景气，及低成本小型歌厅的增多，上诉人经营的音乐俱乐部开始出现亏损直至入不敷出。面对每天巨大的经营成本及人员工资的巨大压力，上诉人向被上诉人提出了欲提前终止租赁合同意思表示，被上诉人并没有拒绝。2019年7月24日，上诉人正式注销了音乐俱乐部的经营资质，并着手后续的撤场事宜，期间更是跟被上诉人多次沟通。最终在2019年10月16日，被上诉人开始派工作人员对上诉人租赁的房屋进行招租、出售等工作，并在上诉人的音乐俱乐部经营场所张贴招租、出售条幅。据此，上诉人认为双方已经达成合意，于是在被上诉人张贴条幅的次日向被上诉人正式递交解除租赁合同通知书，以便确定租金给付的截止日期及最终给付数额。但当上诉人完成全部的撤场事宜，在先行支付12万元租金基础上向被上诉人支付租赁期间剩余房屋租金和房屋钥匙时，却突然遭至被上诉人的拒绝，直至收到上诉人要求继续履行合同的诉讼。被上诉人的行为显然属于认可之后的反悔行为。二、案涉租房协议因上诉人全部撤场及经营资质的注销已构成事实上的履行不能，依法应改判租房协议不再履行。原审判令案涉租房协议继续履行，显然置已经实际发生的客观事实于不顾，是建立在已经履行不能基础上的错误判决。首先，上诉人经营类型是音乐俱乐部，继续履行合同不仅需耍上诉人具备经营资质，还需要符合经营项目的全部设备设施。上诉人在向被上诉人表明因经营不善提前解除合同的意向后，在2019年7月24日已经注销经营资质的情况，考量到被上诉人可能需要时间对外进行招租，即使在每月十几万元亏损的境地下仍然在租赁场所坚持了近三个月的时间，并自愿承担这段时间的房屋租金。恰是由于被上诉人的认可及对外出售、招租行为，才让上诉人认为双方达成合意进而拆除了所有经营设备完成撤场。原审判令租房协议继续履行显然是对上诉人合法权益的无视。上诉人一没有经营资质二则没有符合继续经营的设备条件，面对几乎整幢楼的大型租赁，就算强令上诉人去进行工商注册，想要达到可以开业经营的条件在剩余的租赁时间内都是无法完成。故案涉租房协议事实上己经履行不能。上诉人不否认经营的失利与被上诉人房屋出租行为之间没有任何的关联性，但租房协议没有对上诉人提前解除合同行为进行禁止性约定、没有对上诉人提前解除合同需要承担全年房屋租金进行违约责任限制的情况下，上诉人基于房屋租赁的实际情况提前提出解除租赁合同依法符合合同法定解除的条件。综上，恳请贵院在查清事实的基础上，依法撤销原审判决并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人盘锦润通昌科工贸有限公司庭审辩称，一、答辩人从未到被答辩人的经营场地拉条幅，更未同意解除租房合同。之所以带条幅去红楼梦音乐俱乐部，系催要房屋租金。本案答辩人之所以于2019年10月16日令员工带着条幅到红楼梦音乐俱乐部，是因为被答辩人拖欠答辩人的房屋租金，按照租房协议约定王岩、孙绍军应于2019年5月1日前支付最后一笔110万元房屋租金，但直至2019年10月16日亦未按合同约定履行。对如此巨额资金拖欠半年之久，试问换作是谁不着急要钱。在长达半年的时间里，答辩人已经多次向王炎、孙绍军催要未果，催要租金也只是行使自力救济。答辩人的真实意思表示是通过这样的行为迫使王炎、孙绍军履行支付房租的义务，而并非要与王岩、孙绍军解除租房合同。需要强调的是如果答辩人同意解除合同，王岩、孙绍军就不应该给答辩人发送单方的解除合同通知书，而是应当双方签订一份解除合同协议书。以上事实均能说明答辩人与王岩、孙绍军从未达成过解除租赁合同的合意。同时答辩人的条幅是卷着带来卷的带走，至始至终也没有真正地拉起过。因此答辩人此次行为本身更加不会对王岩、孙绍军的经营造成任何影响。如果王岩、孙绍军认为答辩人的行为对其造成了损失，可另案起诉要求赔偿。二、本案不属于履行不能的法定情形。《中华人民共和国合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外。一法律上或者事实上不能履行。二、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。三、债权人在合理期限内未要求履行，法律已经明确规定履行不能是对非金钱债务，而本案中答辩人按合同约定向王炎、孙绍军交付了房屋，完成了合同义务。王岩、孙绍军应当继续履行的是向答辩人支付房屋租金，支付租金明显是金钱债务，而金钱债务是不存在履行不能的，因此王岩、孙绍军的上述主张不能成立。三、在本案中王岩、孙绍军根本不享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第94条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同。一、因不可抗力致使不能实现合同目的的。二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。三、当事人一方迟延履行主要债务。经催告后在合理期限内仍未履行。四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。五、法律规定的其他情形。除第一项不可抗力第五项其他情形之外，二三四项很明显地看出是一方存在严重违约，另一方才享有合同解除权。本案客观事实是答辩人履行了交付房屋的义务，完全不存在违约行为，而反观王岩、孙绍军却未按合同约定支付房屋租金，已经构成严重违约。也就是说拥有法定解除权的人是答辩人而非王岩、孙绍军。四、王岩、孙绍军的行为系不诚信也不合法。王岩、孙绍军在合同履行期内注销了工商登记，拆除了经营设备，然后又以没有资质、没有设备为由主张合同事实上已经无法履行，要求解除合同，这样的行为已经严重违反诚实信用原则，通过恶意违约行为即便造成合同目的无法实现，造成合同没办法继续履行，违约方不应当也不可能获得合同的法定解除权。其次需要强调的是如果是双方合意解除合同，那么王岩、孙绍军完全没有必要向答辩人发送解除合同通知书，唯一合理的解释就是王岩、孙绍军想依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第24条之规定，当事人对合同解除或者债务抵销有异议，但在约定的或者法定三个月一期经过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持之规定，妄图利用合同解除异议制度达到单方解除合同的目的。殊不知法院在案件审理过程中仍然要实质审查是否存在合同法定解除的情形，而本案中明显不存在王岩、孙绍军享有合同解除权的情形，那么其向答辩人发送的解除合同通知书就不合法，就不发生法律效力。该通知书应为自始当然确定的无效。最后强调一点，合同法的立法本意就是促成交易，维持交易稳定性、保护交易安全。如果王岩、孙绍军的行为得到法院支持，不仅助长了这种不良社会风气，更会使得法律完全被架空，沦为不诚信一方的工具。因此于情于理于法王岩、孙绍军的诉求法院都不应支持。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律无误，恳请二审法院予以维持。 原审原告盘锦润通昌科工贸有限公司向一审法院起诉请求称：确认二被告2019年10月17日向原告送达的《解除租赁合同通知书》不具有法律效力，同时判令原、被告之间签订的《租赁协议》继续履行。事实及理由：二被告系夫妻关系。2016年9月7日，原告与二被告经营的字号为盘锦市兴隆台区红楼梦音乐俱乐部的个体工商户签订了《租房协议》，将原告所属房屋及附属设施租给二被告用于经营红楼梦KTV，并且约定租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日。此后两年时间，《租房协议》一直顺利履行。2019年7月24日，二被告将盘锦市兴隆台区红楼梦音乐俱乐部注销。2019年10月17日，二被告以经营状况恶化无力经营为由，向原告发出了一份《解除租赁合同通知书》，通知原告从即日起解除双方《租房协议》。原告认为，原告与二被告之间签订的《租房协议》并不存在法律规定的解除条件，故原告诉至法院。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2016年9月7日，原告与二被告经营的字号为盘锦市兴隆台区红楼梦音乐俱乐部的个体工商户签订了《租房协议》，将位于兴隆台区兴隆台街南泰山路西的原告所属房屋及附属设施租给二被告用于经营红楼梦KTV，约定租赁期限三年，自2017年5月1日至2020年4月30日。此后两年时间，《租房协议》一直顺利履行。2019年7月24日，盘锦市兴隆台区红楼梦音乐俱乐部注销。2019年10月17日，二被告以经营状况恶化无力经营为由，向原告发出一份《解除租赁合同通知书》，通知原告从即日起解除双方《租房协议》。原告对被告发出的《解除租赁合同通知书》存在异议，诉至本院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。合同的解除有约定解除和法定解除。本案中，原、被告双方没有订立合同解除条款，被告提出原告悬挂横幅欲出租房屋，并不能证明原告同意解除租赁合同，且双方对合同解除不能协商一致，不符合约定解除的情形；被告以“经营状况恶化、无力继续经营”为由解除合同，但经济状态恶化是单纯的商业风险，不是法定解除合同的理由，不符合法律规定解除合同的情形。被告单方解除合同的行为因缺乏事实和法律依据，其下发的《解除合同通知书》对原告不产生法律效力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告于2019年10月17日向原告发出的《解除租赁合同通知书》无效，原、被告于2016年9月7日签订的《租房协议》继续履行。案件受理费13,600.00元减半收取6,800.00元，由被告承担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，双方当事人签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。上诉人主张《解除租赁合同通知书》是在被上诉人同意及认可的情况下作出的，但在案件审理过程中，其未能提供有效证据证明该主张，因此本院对该主张不予采信。上诉人上诉主张案涉租房协议因上诉人全部撤场及经营资质的注销已构成事实上的履行不能，但该情况是由于上诉人的主观决定撤场并注销经营资质，并非因客观因素或不可抗力导致，因此不能作为解除合同的理由。原审判决认定《解除租赁合同通知书》无效，《租房协议》继续履行，符合法律规定。 由于在二审审理过程中，《租房协议》履行期限已经届满，实际已经解除，因此无法继续履行。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于客观事实发生变化，因此本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4116号民事判决； 二、上诉人于2019年10月17日向被上诉人发出的《解除租赁合同通知书》无效； 三、驳回被上诉人盘锦润通昌科工贸有限公司原审其他诉讼请求。 一审案件受理费13,600.00元减半收取6800.00元，由上诉人承担；二审案件受理费13,600.00元元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年六月九日 书记员 范佳慧