北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终386号上诉人（原审被告）:杨立，女，1977年8月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈记国，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人:张永谦，总经理。委托诉讼代理人:恽克萌，男，该公司员工。上诉人杨立因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司(以下简称长城物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初8734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨立上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回长城物业公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审没有查清我方自行封闭部分的所有权归属，长城物业公司提供的证据不能证明该部分属于物业共有部分；诉争房屋的厨房设计不符合国家强制性技术标准，我方封闭诉争空间是为了避免违规设计而作出的变更处理，且经过开发商和原物业公司同意；长城物业公司提交的未经我方认可的竣工图对此部位也没有明确用途。2.我方没有违反《XX项目物业服务合同》（以下简称物业服务合同），小区业委会没有授权长城物业公司起诉业主，其依据物业服务合同起诉缺乏依据。诉争封闭区域并非物业共有部位，我方没有违反《XX小区管理规约》（以下简称管理规约）；物业服务合同第20条没有授权长城物业公司依据物业服务合同起诉业主的权利，对管理规约第14条长城物业公司的相关起诉权利作出了新的规定；长城物业公司没有举证证明我方有任何违反物业服务合同的违约行为。长城物业公司辩称，同意一审判决，诉争部分是公共区域。长城物业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨立拆除违法侵占公区的建筑物26平方米，恢复原有设计；2、判令杨立补交自侵占公区面积起至拆除期间的电费；3、判令杨立返还自侵占公区面积起至拆除期间因公区面积获得的经济收入，估算26万元；4、本案诉讼费由杨立承担。一审法院认定事实：杨立系北京市海淀区XX小区XX号楼XX室（以下简称XX室）业主。长城物业公司系该小区物业公司，于2016年1月入驻该小区。2018年12月23日，长城物业公司（乙方）与北京市海淀区XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）签订物业服务合同，约定：长城物业公司为XX小区提供物业服务；长城物业公司对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；根据《XX小区管理规约》（以下简称管理规约），在物业服务中授予乙方以下权利：采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《管理规约》及公众管理制度的行为。2011年12月3日，XX业主大会表决通过了管理规约，其中第十条约定：业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状）、涉及用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建;（三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部分；第十四条规定：业主、物业使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实：（一）向全体业主支付违约金2000元以上；（二）赔偿被侵害人的实际损失；限期未改正的，业委会或物业公司可以依本规约对其提起诉讼。在本案审理过程中，法院曾多次要求杨立提供XX室产权证，但直至本判决作出之日，杨立仍未提供。法院至北京市海淀区不动产登记事务中心调取了XX室房屋登记材料，该登记材料记载：XX室房屋商品房预售登记备案表中显示房屋位置为E号房，该房屋建筑面积为100.61平方米，套内建筑面积81.49平方米，根据该房屋的房地平面图计算套内面积为81.492平方米，且该房地平面图中不包括本案中杨立自行封闭的双方争议部分。杨立确认其于长城物业公司入驻小区之前将涉案区域封闭，并对封闭区域的电路进行了改造，改造后电路为其室内电路。关于杨立自行封闭部分的用途，杨立确认：2015年至2017年5、6月，其将XX室用于出租，后提供给朋友做员工宿舍，现封闭部分为卧室，住有一人。对双方有争议的事实和证据，法院确认如下：长城物业公司主张杨立封闭的区域为公共区域，杨立予以否认，提供了其从北京市规划和自然资源委员会调取的XX室所在楼层平面图（以下简称图纸1），日期为2001年5月，并称其房屋为图纸1的G户型；长城物业公司予以否认，并提交了其从涉案房屋开发商档案室调取的涉案房屋设计图纸（蓝图，日期为2001年9月15日）以及其从北京市城市档案馆调取的竣工图纸（以下简称图纸2），竣工图纸与蓝图一致，加盖“竣工图”章，日期为2003年7月12日。长城物业称杨立房屋为图纸2的E户型。法院比对图纸1和图纸2，当事人有争议的E、F、G户型均在楼层北侧，该楼层南侧户型、尺寸图纸1和图纸2均一致；但图纸1中，E、F户型在西侧，G户型在东侧，E、F两户型南北总长与G户型相等，F户型在E户型北侧，G户型北侧无房屋；图纸2中，E、F户型在东侧，G户型在西侧，其余结构尺寸数值均相同，两图纸对比仅E、F、G户型左右结构相反，其余尺寸数值、结构均一致。杨立坚称其XX室为图纸1的G户型，但又陈述其户型北侧另有住户。对此，法院认为，结合两图纸对比情形、两图纸的日期、杨立自认的户型结构以及房产登记材料中记载杨立为E户型的情形，法院对于长城物业提交的图纸2予以认可，杨立的户型为图纸2的E户型，该户型亦与房产登记材料中的房地平面图相符。长城物业公司就其主张的杨立自行封闭部分的电费、经济收入，未提供相应证据证明。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，长城物业公司与XX业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有法律约束力。根据该合同，物业公司有权根据管理规约行使物业管理权利。杨立作为XX小区的业主，在接受物业服务的同时，亦应履行相应的义务，服从物业公司的管理。物业服务合同及管理规约均对业主的行为进行了规范，业主在使用物业过程中不得占用或损坏物业共用部分；同时，对于业主存在违约违规的情形，物业服务合同及管理规约均授予了物业公司批评、规劝、警告、制止、要求改正的权利，因此，长城物业公司提起本案诉讼，于法有据，杨立辩称长城物业公司不是本案适格主体，法院不予采信。根据法院调取的XX室产权登记材料及房地平面图，XX室面积中不包含杨立自行封闭的部分，杨立自行封闭其产权面积之外的部分，违反了物业服务合同和管理规约，长城物业公司的要求其拆除、恢复原状的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于长城物业公司主张杨立侵占公区的电费、经济收入，未提供相应的证据证明，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨立于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区XX小区XX号楼XX室其自行封闭的部分全部拆除，恢复至该房屋留存于北京市海淀区不动产登记事务中心档案材料中的房地平面图原状；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，XX业委会与长城物业公司签订有物业服务合同，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对XX小区全体业主具有法律约束力。XX业主大会表决通过的管理规约，亦对全体业主进行了规范，对于业主违规违约行为，赋予了物业公司要求改正、提起诉讼的权利。根据在案的证据，杨立作为XX小区的业主，擅自封闭其房屋产权面积以外的区域供其自己使用，违反了物业服务合同及管理规约，长城物业公司根据物业服务合同和管理规约行使物业管理权利，对杨立提起诉讼，有事实和法律依据。杨立没有提供充分证据证明其对诉争封闭区域有合法占有使用的权利，一审法院根据长城物业公司的请求，判决杨立拆除自行封闭区域并恢复原状，于法有据，本院予以维持。综上所述，杨立之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 萍审 判 员  汤 平审 判 员  杨 磊二〇二〇年六月二十二日法官助理  黄慧婧书 记 员  张薷芯