四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初6049号 原告：罗安居，男，1955年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。 被告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室，统一社会信用代码913101153509668923。 法定代表人：夏军，总经理。 委托诉讼代理人：李胜发，四川川商律师事务所律师。 原告罗安居与被告上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称上海车享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告罗安居及其委托诉讼代理人李健与被告上海车享家公司的委托诉讼代理人李胜发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗安居向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约解除租赁合同给原告造成的各项损失计人民币835523.34元（损失费用构成：改变室内结构恢复原状费用316800元、电力内部改线材料费11912元、电力内部改线工时费1400元、消防内部改造材料费36821元、消防内部改造工时费8000元、物管费4500元、电费870元、逾期9天支付租赁费产生的违约金3421.44元、逾期4天产生违约金1676.50元、违约解除合同违约金902160元、律师费30000元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月，原告与被告就被告租赁原告所有的位于资阳市雁江区平方米的营业用房达成一致。原告于2016年10月18日将租赁的营业用房移交被告使用。被告方拟定好租赁合同后，双方于2016年11月1日签订租赁合同。合同约定了双方的权利义务、租赁期限、租金、违约责任、维权费用承担等相关事宜。2019年11月3日，被告将租赁房内的全部物资搬走，并于2019年11月11日函告原告提前解除双方的租赁合同。原告认为，在双方履行租赁合同期间，被告在装修时改变了房屋结构，支付租金逾期，原告垫付电力改造费、消防内部改造费、被告欠付物管费、欠付电费，单方违约解除合同应承担双方约定的违约责任。前述费用，被告依法应予以承担。但在原告的要求下，被告拒不与原告协商解决被告单方违约解除合同后的善后事宜。为此，原告特起诉如请求目的，请人民法院依法判决。 被告上海车享家公司辩称，1.被告与原告解除合同不存在违约情形，这是根据合同的约定的情形被告在经营连续亏损数月后提前终止了合同，且被告已及时的以书面方式向原告进行了告知，要求自2019年4月1日起终止合同即解除。且原告也收到了被告向其发的提前退出公函；2.被告与原告终止合同后，被告多次与原告终止合同的善后事宜进行协商，被告在2019年4月之后就没有实际经营，所以为防止损失的扩大，被告提前终止合同的行为，符合客观事实，也符合法律的规定以及租赁合同的约定。相关损失并非像原告诉称的损失，在举证质证后详细阐述；3.被告在进行租赁期间经营过程没有改变租赁物的结构，不存在原告诉称的未恢复原状所要产生的费用；4.租赁费原告认为被告逾期了几天就产生违约金但原告在租赁期间从未向被告主张该费用，且被告的租金是按时支付，租金从2019年4月1日终止后，租金已支付到2019年12月份。所以不存在因租赁费违约应承担违约金的情形；5.通过在庭上的陈述也能证实截止起诉之前，电费只有800多元，具体以原告出示的票据为准，说明被告确实在合同终止后没有实际经营，损失巨大。合同终止之前2018年被告就亏损达60多万元，2019年1-3月亏损达16万多元。被告如继续履行该合同将损失巨大。所以才根据合同约定，终止合同。被告一直有诚意与原告进行协商，以减少其中的损失；6.通过原告的诉请以及陈述，双方也认可了案涉的租赁合同已提前解除，解除的时间应该在2019年4月1日，在解除之后至被告将全部设备搬出去后的时间为2019年11月，这段期间的场地占用费被告也全部向原告进行了支付。综上，请求确认双方之间的租赁合同已解除，或提前终止。相关费用请求法庭依据查明事实依法认定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告罗安居所举证据，原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件、租赁合同复印件、房屋所有权证复印件、银行交易凭证复印件、房屋租赁费收据复印件、履约保证金收据复印件、物业服务费收据复印件、电费收据复印件、交房通知公函复印件、交房通知函复函复印件、委托代理合同复印件及代理费发票复印件、被告租赁房屋装修后照片复印件8张，经被告质证，对上述证据的真实性、合法性均无异议，经审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 对于原告罗安居所举证据电力改造收据复印件、电力改造收条复印件、租房室内消防设施改造安装费收条复印件、消防管及辅料收款收据复印件，经被告质证对真实性、合法性、关联性均不予认可，经审查，本院认为，上述证据系原告单方制作，上述内容并非原、被告合同约定内容，且被告不予认可，故本院不予采信。 对原告罗安居所举证据房屋租赁后的照片，经被告质证，真实性、合法性、关联性有异议，经审查，本院认为，与本院依职权制作的现场勘验录像一致，能够反映本案案件事实，本院予以采信。 对原告罗安居所举证据房屋设计图纸及规划图纸复印件，经被告质证认为房屋设计图纸及规划图纸系复印件，无原件与之核对，不予认可，经审查，本院认为，该设计图纸及规划图纸系复印件，无原件与之核对，真实性无法核实，即使该图纸是真实的，也无法反映租赁房屋租赁前的状态，故本院不予采信。 对原告罗安居所举证据房屋租赁前内部照片复印件4张、原告与前承租人合同原件一份、房屋租赁前门口照片复印件2张，经被告质证，真实性、合法性、关联性均不认可，经审查，本院认为，对于原告所举的房屋租赁前内部照片4张，无法确认拍摄地点和拍摄时间，故本院不予采信；对于原告所举的与前承租人合同原件，无法确认其真实性，即使真实，也无法反映本案案涉租赁房屋租赁前的原状；对于原告所举房屋租赁前门口的照片，无法确认照片拍摄时间，故无法确认是否属于房屋租赁前所拍摄的照片，综上，对上述证据不予采信。 对于被告上海车享家公司所举证据，租赁合同复印件、支付租金的凭证复印件、回单复印件及票据复印件、支付租赁期间水、电、物业服务费票据及凭证复印件、提前退租公函及快递签收回证复印件、交房通知公函及回函复印件、租赁房屋现状照片复印件、房屋租赁前照片复印件15张，经原告质证，真实性、合法性、关联性均无异议，经审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 对被告上海车享家公司所举证据车享家公司（四川资阳松涛店）连续亏损的财务相关资料复印件，经原告罗安居质证，认为系被告单方制作，真实性有异议，经审查，本院认为，该证据系被告单方制作，且原告不认可，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，原告罗安居将其所有的位于四川省资阳市雁江区,1-4,1-5号，建筑面积528平方米的房产交付给被告上海车享家公司租赁使用。2016年11月1日，原告罗安居与被告上海车享家公司签订《租赁合同》，该合同约定，1.1原告罗安居将位于四川省资阳市雁江区,1-4,1-5号房屋，租赁建筑面积528平方米的房产出租给乙方使用,1.2原告同意被告可将租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务,2.1租赁期限自2016年11月1日至2021年12月15日止，其中2016年11月1日至2016年12月15日为免租期。原告罗安居未于租赁期限起始日期交付租赁房产的，起始日期以实际交付租赁房产之日起算；3.1租金及支付方式，租赁房产的租金（不含税）按以下方式确定，第一年为人民币31680元／月，第二年为人民币33264元／月，第三年为人民币34927元／月，第四年为人民币36673元／月，第五年为人民币38507元／月；3.2本合同所称“租赁年度”，均系指自免租期届满之次日起满十二个自然月；3.3租金的支付，本合同租金按每12个月为一个支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推算满12个月止，以此类推；本合同签订后，被告应在10个工作日内向原告支付定金，罗安居应当于收到该定金之日起5日内向被告出具等额收据。原告交房后10个工作日内被告向原告支付第一个支付周期对应租金，原告在收到被告支付租金后5个工作日内向被告提供相应的收据。被告应于每个租金支付周期届满前一个月向原告支付下一个租金支付周期所对应的租金，原告应当于收到该等租金之日起5个工作日内向原告出具等额收据；……4.1定金的交付，本合同签订后10个工作日内，被告应向原告一次性支付相当于1个月租金共计人民币31680元（大写人民币叁万壹仟陆佰捌拾元整）作为定金，原告收到定金同时应向被告开具合法收据。……4.4免租期（包括延长后的免租期）届满且上海车享家公司实际正常开业后，上海车享家公司按照第4.1条约定支付的定金转为履约保证金。4.5履约保证金的使用：租赁期限届满且不再续约时，在上海车享家公司按本合同约定交还租赁房产并交清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，罗安居须将上海车享家公司已付之履约保证金足额无息一次性退还上海车享家公司……8.2被告应按合同约定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费及其他根据合同应支付的费用；……10.1在本合同有效期内，经原、被告双方协商一致，经签署书面协议，可提前终止本合同；10.4由下列情形之一，罗安居有权提前终止本合同，且有权要求上海车享家公司承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，并要求上海车享家公司赔偿其遭受的损失：ａ）除非本合同有明确约定，否则乙方逾期支付租金超过10个工作日。……10.7由于租赁房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响被告的营业状况，原、被告双方同意被告单点连续亏损3个月，双方同意为考虑双方的长期利益，被告有权向原告给予不少于提前3个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付原告2个月的租金作为补偿后，提前终止本合同。被告基于本条款终止本合同，无需因此对原告承担其他任何法律责任。（可选项）。……12.5除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿应合同提前终止而遭受的损失。……15.2本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费等一切合理费用。 原告将上述房屋交付给被告后，被告对上述房屋进行装修。2016年11月8日，被告上海车享家公司向原告支付定金31680元，2016年11月23日，被告上海车享家公司向原告支付2016年12月16日至2017年12月15日期间房屋租金380160元。2017年11月13日，被告上海车享家公司向原告罗安居支付2017年12月15日至2018年12月14日期间房屋租金399168元。2018年11月19日，被告上海车享家公司向原告罗安居支付2018年12月15日至2019年12月14日期间房屋租金419124元。2019年3月25日，被告上海车享家公司向原告罗安居邮寄送达《关于提前退租公函》，该公函载明：“车享家通过对单店营业状况进行评估后决定，车享家与您签署的《租赁合同》（租赁房屋地址：四川省资阳市雁江区、1-4、1-5房屋，建筑面积528平方米，租赁期限至2016年11月1日起至2021年12月15日止），将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，以及《租赁合同》的相关约定予以提前解除。现车享家向您正式通知如下：一、因租赁房产周围环境因素，车享家已出现连续亏损3个月以上的情况，因此自2019年4月1日起，《租赁合同》解除。二、车享家将安排工作人员与您协商《租赁合同》终止的相关事项及房屋交换的问题，也请您尽快配合并提前做好接收租赁房屋的准备，若因此造成损失继续扩大的，损失扩大部分车享家将不承担责任”。原告罗安居收到上述公函后，在上述公函上书写“原件已收到，解除合同的理由不成立，不与解除合同”后将其交回给被告。2019年11月11日，被告上海车享家公司向原告罗安居邮寄送达《交房通知公函》，该公函载明内容，被告已于2019年11月3日将租赁房屋中的物资搬走，关于租赁房屋交还事宜，请原告于收到本公函之日起七天内，安排租赁房屋的交接工作，并提前做好接受租赁房屋的准备，并安排好后续再出租事宜，如因原告原因造成损失继续扩大，被告将不承担责任。原告罗安居于2019年11月20日，向被告上海车享家公司对上述交房通知函进行回复，该回复函载明：“2019年11月4日下午17.30收到贵公司交房通知函收悉，按合同12条5款之约定，任何单方面终止本合同视为违约，违约方应向对方赔偿因合同提前而遭受的损失，并承担不利经济责任”。2019年12月9日，原告罗安居向本院提起诉讼请求支持其全部诉讼请求。 案件审理过程中，原告罗安居于2020年1月16日向本院提起鉴定评估申请书，要求鉴定评估涉案租赁房屋恢复原状的费用。后因疫情原因，本院于2020年4月3日依法组织原、被告双方对涉案房屋进行了现场勘察，并制作了现场勘察录像视频。2020年4月24日，首选鉴定机构成都怡建工程咨询代理有限公司向本院出具关于资阳市雁江区人民法院司法鉴定委托书回函（造价鉴函【2020】001），该函载明，因本案当事人双方产生营业用房租赁关系前仍存在租赁情况，营业用房的恢复标准没有客观证据，且原、被告双方对营业用房恢复标准持不同意见，现双方仍无法达成一致，因此将无法开展鉴定工作，不接受该鉴定项目，且将所收到的所有鉴定资料一并退回。2020年5月7日，备选鉴定机构四川川衡工程造价咨询有限公司向本院出具工作联系函，该联系函载明因申请人未提供该房屋原设计图纸、工艺做法、构造尺寸等，原、被告双方也未明确计价方式，所以无法进行量、价计算，致使鉴定工作无法正常开展，故申请将此案退回。 另查明，被告上海车享家公司于2019年11月20日已搬离上述租赁的房屋.原告罗安居当庭认可原、被告于2019年11月20日解除合同。案件审理期间，被告上海车享家公司已将案涉租赁房屋钥匙退还原告罗安居。 本院认为，原告罗安居与被告上海车享家公司之间签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律的强制性效力性规定，系合法有效的合同，原、被告双方均应严格按照合同约定履行双方各自义务。被告上海车享家公司在租赁合同约定租赁期限未届满时单方提出解除合同，在未得到原告同意解除的情况下，搬离租赁房屋，已构成根本违约。被告上海车享家公司虽辩称其提前解除合同符合租赁合同约定的因被告单店连续亏损三个月即可以单方解除合同的约定情形，但所提供的证据无法达到其证明目的，故本院不予认可。由于租赁合同性质不宜强制履行，且原告罗安居也当庭表示同意解除租赁合同，故原、被告双方之间签订的《租赁合同》应予以解除。对于租赁合同未能全面履行给出租人造成损失的，被告上海车享家公司应当承担赔偿损失的责任。本院酌情确定，上海车享家公司自搬离之日起还应当赔偿原告罗安居三个月的租金损失，此后房屋未能出租持续空置产生的损失由原告罗安居自行承担。根据原、被告之间的租赁合同约定，租赁房屋第四年（2019年12月15日至2020年12月15日期间）的月租金为36,673元/月，故被告上海车享家公司应赔偿原告因提前解除合同的损失为36,673元/月×3个月=110,019元。对于原告罗安居主张被告赔偿其因租赁房屋恢复原状的费用的问题，承租人对租赁物进行装修是为了更好的方便承租人使用，提升租赁物对承租人的效用，合同终止时，原承租人的装修不一定适合下一个承租人的需要，出租人继续出租时，势必会影响租赁物的租赁价值，故拆除原装修恢复租赁物原状应为承租人的义务。本案中，被告上海车享家公司提前解除合同后，应将租赁房屋恢复原状后交还给原告，故原告主张被告赔偿其恢复租赁房屋原状的费用的诉讼请求本院予以支持。因原告申请鉴定恢复原状费用的鉴定申请，均因鉴定机构无法进行鉴定被退回，缺少恢复原状费用依据，故本院不予处理。但被告上海车享家公司在庭审中认可租赁房屋门前店招、门前柱子包裹物系其安装，室内污水处理池、升降机槽系其修建，原告可自行修复后产生的费用向被告予以追偿。对于原告罗安居主张被告偿还其代被告支付的电费870元，物业服务费4,500元，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。对于原告罗安居主张被告支付律师费30,000元，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。对于原告罗安居主张被告偿还其代被告支付的电力内部改线材料费11,912元、工时费1,400元、消防内部改造材料费36,821元、工时费8,000元，系原告单方制作，且被告不予认可，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告罗安居主张被告向其支付因两次逾期支付租金的违约金问题，根据原告的主张，被告逾期支付违约金的时间分别为第一次逾期支付9天、第二次逾期支付4天，根据原、被告签订的《租赁合同》第10.4条的约定，被告须逾期支付租金超过10工作日，原告方能要求被告支付违约金，而原告所主张的两次逾期支付租金的情况均未超过10个工作日，故对于原告主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗安居提前解除合同赔偿金110,019元、物业服务费4,500元、电费870元、律师费30,000元，共计145,389元。 二、驳回原告罗安居其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,155元，由原告罗安居负担10,000元，被告上海车享家汽车科技服务有限公司负担2,155元，由被告上海车享家汽车科技服务有限公司负担的诉讼费用，由被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗安居给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  王亚平 人民陪审员  邹 辉 人民陪审员  于 雁 二〇二〇年六月一日 书 记 员  张 萍