福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1160号 上诉人（原审原告）：陈小霞，女，1977年6月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨嘉欣，福建讴斯森律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地：福建省漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场13栋22层，统一社会信用代码913506810797846526。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林风华，福建天衡联合律师事务所执业律师。 上诉人陈小霞因与被上诉人漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下简称漳州万达公司）商品房销售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈小霞的委托诉讼代理人林建，被上诉人漳州万达公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小霞上诉请求：撤销原判，改判支持陈小霞的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第二十五条第二款约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故补充协议变更约定将取得竣工验收备案文件作为唯一交房条件，属无效条款，一审法院认定2016年11月28日已符合交付条件有误。交付验收时，案涉商铺明显存在“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等”情况，至今仍未完成修复，无法达到主合同约定的“修复后再行交付”，亦不符合房屋分户验收的相关规定，故漳州万达公司处于持续逾期交房的违约状态；2.《房屋交接单》签署时间为2018年8月6日，早于2019年3月15日作出的《入伙及产权催办告知函》。该函载明“因您至今未来办理收房手续”，说明2018年8月6日双方并未办理交付手续，且本案不存在交钥匙的事实。另外，“本人同意按照现状接收此房屋”属格式条款，漳州万达公司未尽合理提示及说明义务，应认定无效，且陈小霞是在“业主签字”处而非该栏签名；3.交房与登记并不存在交房在先，登记在后的逻辑。登记仅能证明案涉商铺归陈小霞所有，并不代表已占有使用。而交房就是转移占有，但漳州万达公司并未交付房屋。综上，漳州万达公司因逾期交房造成陈小霞无法使用案涉商铺，应根据合同补充协议约定按购房款总额的3%/月赔偿损失；4.案涉商铺少于合同约定的层高，该举证责任在于漳州万达公司，应参照面积误差处理层高不足问题。 漳州万达公司辩称，1.补充协议将竣工备案作为交房的唯一条件，其标准已高于相关法律法规关于单体工程质量验收合格即可交付的要求，并未减轻或免除漳州万达公司的责任。即便案涉商铺确有漏水且属维保范畴，漳州万达公司也不会因该约定而免除维保责任，更未排除陈小霞要求承担责任的权利。陈小霞明确表示无效条款仅指该约定，则其他条款均有效，而其中第六条第8款关于除房屋地基基础和房屋主体存在质量问题外不以其他质量瑕疵拒收的约定，恰恰是对其主张的房屋存在漏水等应修复后交付之约定的补充。本案系现房销售，即使确有漏水，陈小霞在合同签订前也已知悉并认可该现状，再次提出异议有违合同约定；2.《入伙及产权催办告知函》意在催办抵押证等，并非承认漳州万达公司未办理交付，而《房屋交接单》的签署是确认交付的唯一证明，交接钥匙仅是其中环节。案涉商铺于2016年11月28日取得竣工备案证明，合同约定交付时间为2018年1月5日，显然在交付时间前已具备交付条件。陈小霞明知交付时间、地点，却直至2018年6月27日才办理产权证，同年8月6日才实际办理交付手续，故未予交接钥匙、迟延办理交付手续系其自身原因造成，其所主张的产权证办理不视为交付不符合法律和实践的规定；3.《商品房买卖合同》约定的层高为约数而非定值，且补充协议第十七条第13点已明确该层高并非净高，以实际交付时为准。如实际层高与合同约定不一致，只要不违反国家及地方的强制性规定，陈小霞同意按照实际层高接收，则不得提出索赔或退房要求。竣工备案证明以及工程验收报告足以证明案涉商铺的层高合规且无瑕疵，根据“谁主张、谁举证”原则，应由陈小霞对其主张的层高问题承担举证责任，否则承担举证不能的不利后果。 陈小霞向一审法院起诉请求：1.判令漳州万达公司支付逾期交房给陈小霞造成的损失，该损失从2018.1.5起至符合交房条件实际交房时，该期间的损失按购房总额3%每月计算（672778元×3%×实际交房时逾期的月数），暂计算到起诉时为343117元；2.判令漳州万达公司返还房屋层高不足部分的房价款15290元。 一审法院认定事实：2017年9月20日，陈小霞与漳州万达公司签订《商品房买卖合同》（现售）及合同补充协议，约定陈小霞向漳州万达有限公司购买位于漳州台商投资区商品房，总价款672778元,买受人于2017年9月20日前支付首期房价款342778元，余款330000元向兴业银行股份有限公司角美支行申请贷款支付。合同第三条“该商品房层高为约4.4米”。第十条“该商品房交付条件时应符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十二条“（一）出卖人应当在2018年01月05日前买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前×日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。双方签订的补充协议约定：双方一致同意，将本合同第十条中该房屋的交付条件变更为漳州万达公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。在陈小霞付清全部购房款及前述各类费用前，漳州万达公司有权拒绝交房，且不视为违约。漳州万达公司对该房屋质量问题承担保修责任，陈小霞要求整修的且经漳州万达公司同意的，整修期间不视为漳州万达公司逾期交房，漳州万达公司除按照约定承担质量保修责任外，不承担其他任何责任。对于涉案商铺层高问题，补充协议第十七条第13点约定“本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求”。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，陈小霞向漳州万达公司交付首付款342778元，其向兴业银行股份有限公司漳州角美支行申请的按揭贷款330000元，于2018年1月31日发放。2018年6月27日，涉案商铺办理了《不动产登记证明》。2018年8月6日，陈小霞与漳州万达公司办理房屋交接手续，并在《房屋交接单》上“本人同意按照现状接收此房屋”一栏上签名确认。 另查明，漳州台商投资区万达广场20#楼及四期地下室于2016年11月28日经漳州台商投资区建设局审查后准予工程竣工验收备案。 一审法院认为，陈小霞与漳州万达公司签订的《商品房买卖合同》（现售）及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据合同补充协议第六条第2点的约定，涉案商铺取得房屋建筑工程竣工验收备案为该商铺交付的唯一条件，漳州万达公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案商铺所在20#楼及四期地下室于2016年11月28日经漳州台商投资区建设局审查后准予工程竣工验收备案，故涉案商铺在2016年11月28日已符合交房条件。对于漳州万达公司是否逾期交房的问题。该院分析认为：一、《商品房买卖合同》第十二条约定，漳州万达公司应当在2018年1月5日前向陈小霞交付涉案商铺，且漳州万达公司应当在10日前向陈小霞发出书面通知，如果陈小霞未收到书面通知，即以2018年1月5日为办理交付手续的时间。陈小霞于2018年1月5日前未收到书面交房通知书，按该约定2018年1月5日为办理房屋交付手续的日期。陈小霞未能提供证据证明其于2018年1月5日及之后向漳州万达公司主张接收房屋而漳州万达公司拒绝交付，故不能认定漳州万达公司逾期交房。二、陈小霞提供的《入伙催办告知函》，系漳州万达公司催促办理交接的函件，并不能改变合同约定交付房屋的日期，也不能证明双方未在合同约定的时间交付房屋系漳州万达公司违约造成的。三、陈小霞以屋面、墙面、地面渗漏、积水，墙面长期被水浸透而剥落、发黑为由，主张涉案商铺不符合交付条件，其主张与《商品房买卖合同》及补充协议所约定的不符。故综上所述，陈小霞主张漳州万达公司逾期交房，缺乏事实依据，其要求漳州万达公司承担逾期交房造成的损失，不予支持。涉案屋面、墙面、地面渗漏等问题的保修责任，陈小霞可另行主张。对于商铺层高问题，补充协议第十七条第13点约定“本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，乙方（陈小霞）同意按照实际层高收房，不向甲方（漳州万达公司）提出索赔或退房要求”，陈小霞并未提供证据证明涉案商品房的实际层高违反国家及地方的强制性规定，故对其该诉求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告陈小霞的诉讼请求。本案受理费6676.10元，由陈小霞负担。 案经本院审理，陈小霞认为一审遗漏认定案涉商铺仍处于修复状态、尚未转移占有以及《商品房买卖合同》第十二条第三项第2点、第二十五条第二款的约定内容。对一审认定的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。 对上述异议，本院审查认定如下：根据《商品房买卖合同》，该合同第十二条第三项第2点约定出卖人对商品房工程质量问题负责修复，修复后再行交付。第二十五条第二款约定补充协议含有不合理减轻或免除出卖人责任条款的，以本合同为准。对陈小霞异议的其他事实，本院将结合相关证据及对争议焦点的分析进行认定。 另查明：一、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明案涉商铺所在工程竣工验收质量合格文件和消防验收合格文件均已齐备，落款日期为2016年11月28日。至此，案涉商铺已通过工程竣工验收和消防验收。二、补充协议第十一条第3点约定：除房屋地基基础和房屋主体结构质量问题之外，如该房屋存在其他质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当依约承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行。 本院认为，本案的争议焦点是：一、补充协议变更交房条件的条款是否有效及案涉商铺是否符合交房条件？二、漳州万达公司是否存在逾期交房的情形？三、漳州万达公司是否应返还层高不足的差价款？对此，本院分析、认定如下： 一、补充协议变更交房条件的条款是否有效及案涉商铺是否符合交房条件 首先，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。补充协议第六条第2点将主合同第十条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告两个交房条件，变更为以案涉商铺取得房屋建筑工程竣工验收备案为唯一交房条件，第十一条第3点将主合同第十二条第三项第2点的工程质量修复后再行交房，变更为买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，放宽了主合同约定的交房条件，减轻了主合同约定的出卖人可能承担的违约责任，但违约责任本可以由合同当事人自由约定，当事人协商一致亦可以变更合同。主合同第二十五条第二款约定补充协议含有不合理减轻或免除出卖人责任条款的以本合同为准，以及《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式免责条款无效中的“责任”，均应当限缩性解释为合同主给付责任，而非违约责任。本案中，双方的主给付责任在通常情形下应为出卖人交付房屋、买受人支付购房款。补充协议变更主合同的交房条件，事实上仅是对逾期交房相关违约责任条款的变更，不会免除出卖人的合同主给付义务。因此，补充协议第六条第2点、第十一条第3点均为有效条款，应作为认定案涉商铺是否符合约定交房条件，以及确定漳州万达公司是否承担逾期交房违约责任的依据。 其次，案涉商铺于2016年11月28日已通过工程竣工验收和消防验收，符合《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》规定的法定交付条件。根据补充协议第六条第2点，案涉商铺取得竣工验收备案文件，即已符合约定的交房条件，取得房屋测绘报告已不再是交房条件，陈小霞以此为由认为尚不具备约定的交房条件与事实不符。根据补充协议第十一条第3点，非属房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，漳州万达公司应对此承担保修责任，但陈小霞不得据此拒绝或拖延办理房屋交付手续，故案涉商铺是否仍处于修复状态并不影响漳州万达公司交房，也不能成为陈小霞拒绝或拖延办理房屋交付手续的理由。 二、漳州万达公司是否存在逾期交房的情形 如上所述，本案系现房销售，案涉商铺在签订《商品房买卖合同》时，已具备法定交房条件和约定交房条件，处于随时可以交付的状态。《商品房买卖合同》第十二条约定交付时间为2018年1月5日前，并载明“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”。由于陈小霞2018年1月5日前并未收到交付通知书，本案亦无证据表明漳州万达公司有拒绝交付的行为，故应视为漳州万达公司已在约定期限内履行交付房屋的义务，不存在逾期交房的情形。陈小霞迟至2018年8月6日才签署《房屋交接单》，并以质量不合格为由拒绝受领房屋钥匙，由此产生的实际上并未转移占有的责任，应由陈小霞自行承担。至于漳州万达公司2019年3月15日的《入伙及产权催办告知函》，其内容主要是通知陈小霞配合办理权属登记手续，并有“因您至今未来办理收房手续”的文字，但实际上，陈小霞早于2018年6月27日就办理了不动产权属登记，双方并于2018年8月6日办理房屋交付手续，故《入伙及产权催办告知函》的内容明显与发函时已经发生的事实不符，漳州万达公司关于该函系因客户甄别失误而导致的解释符合情理，本院予以采信。陈小霞以此否认双方2018年8月6日办理交付手续的事实依据不足，不予采纳。 三、漳州万达公司是否应返还层高不足的差价款 《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房层高为约4.4米”，载明的案涉商铺层高并非定值，而是约数。补充协议第十七条第13点约定“本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求”。陈小霞提出案涉商铺层高仅为4.3米（含楼板厚度），与上述约定的“约4.4米”并无明显不符，且漳州万达公司提供的工程竣工验收报告及其备案表已证明案涉商铺的实际层高并不违反国家及地方的强制性规定，陈小霞亦作为业主在《房屋交接单》“本人同意按照现状接收此房屋”处签名确认。故陈小霞关于参照面积误差返还层高不足部分差价款的主张没有事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，陈小霞的上诉请求不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6676.1元，由陈小霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月四日 法官助理杨烨 书记员邹晓倩