宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初419号原告（反诉被告）：银川开源物业服务有限公司。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：金某、杨某2。委托诉讼代理人：阮某，西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：银川市西夏区浙江商城业主委员会。负责人：郑某。委托诉讼代理人：阮某，西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李某，住银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏国禾律师事务所律师。原告（反诉被告）银川开源物业服务有限公司（以下简称开源物业）、银川市西夏区浙江商城业主委员会（以下简称业主委员会）与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨某2、阮某、原告（反诉被告）银川市西夏区浙江商城业主委员会的委托诉讼代理人阮某，被告（反诉原告）李某及委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付场地使用费450000元，场地物业费46240元，合计496240元；2.判令被告向原告支付场地使用违约金90000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月28日签订协议，约定银川市西夏区同心路浙江商城××区公共区域由被告做影院使用，使用期限为十四年，从2015年10月25日至2029年10月25日，协议约定被告当年6月10日前支付原告场地使用费70500元，当年10月25日支付原告剩余场地用费75000元，及按月支付场地物业费。截止2019年10月25日，被告尚拖欠2016年10月26日-2019年10月25日期间的场地使用费450000元；被告尚拖欠2015年12月1日-2018年9月30日期间的物业费46240元。合计496240元。协议第五条约定，逾期未支付场地使用费被告应承担该场地使用费总额20%的违约金90000元。经原告多次催要未果，故原告诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）李某辩称，一、本案原告银川市西夏区浙江商城业主委员会（以下简称“业委会”）诉讼主体不适格，请求法院驳回原告起诉，理由有二点：（一）业委会在另一案件的上诉状中自述并自认其诉讼主体不适格、是一个不存在的主体（详见证据2019宁0105民初5329号案件一审判决后由业委会提交的《民事上诉状》中的事实理由第1点）。（二）原告业委会的成立及选举违法，诉讼主体不适格、不具有诉讼主体资格。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条均规定，选举业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案原告业委会的成立及选举违法，诉讼主体不适格、不具有诉讼主体资格。二、原告银川开源物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）对场地使用费无权主张权利、原告物业公司不具备主张场地使用费的原告资格。2016年6月28日三方签订的《协议》第三条第3.1款明确约定乙方李某应向甲方业委会支付场地使用费，并约定乙方李某支付给甲方业委会指定的账户，甲方业委会提供的账户户名是“银川开源物业服务有限公司”，换句话说，“银川开源物业服务有限公司”只不过是甲方业委会提供的一个账号，故原告物业公司对场地使用费无权主张权利、不具备主张场地使用费的原告资格。三、关于物业费，民事案件应按照约定和意思自治原则履行约定义务，本案各方明确约定800平米物业服务事宜由乙方李某全部负责，与原告业委会和物业公司无任何责任和经济关系，故被告按约定不承担物业费的经济责任、无义务支付物业费。四、关于诉讼请求中的450000元场地使用费，原告严重违约在先，被告依法享有并合法行使抗辩权，被告拒绝支付场地使用费合理合法，请求法院驳回原告关于场地使用费的诉讼请求。（一）原告未按约定履行义务在先、严重违约在先，被告依法享有并合法行使抗辩权，被告拒绝支付场地使用费合理合法。《协议》第五条违约责任的第二款约定，原告业委会和物业公司每年将十五万元场地使用费用于浙江商城各种设施设备等维修、维护、更换、大修、中修、小修等，预算须在小区内公示，告知全体业主资金的详细使用明细。被告陆续支付18万元费用，而且被告多次催促原告按约定每年将十五万元用于约定用途，并多次催促原告按约定公示资金使用明细，但原告并未按约定将全部十五万元用于上述用途、且未在小区内公示或告知业主资金的详细使用明细。原告严重违约在先，被告合法行使抗辩权有权不履行支付相关费用的义务。（二）证据方面，有证据证明原告严重违约，即原告未履行其每年将全部十五万元场地使用费用于浙江商城维修、维护、更换等义务，且原告未履行公示并告知业主关于资金的详细使用明细的义务。（2019）宁0105民初5329号西夏区人民法院民事判决书，证明有多位业主起诉业委会，称业委会未对小区共有面积的收益向业主进行公示，且业主要求业委会公示但均未得到答复（判决书第二页第14行）。（三）本案同时具备合同无效、合同解除的法定情形，被告也因此而依法享有并合法行使抗辩权，被告拒绝支付场地使用费合理合法，被告也将提起反诉。1、关于合同无效情形：①本案原告以欺诈、胁迫的手段订立合同。原告指派不明身份人员采取堵门、恐吓威胁被告不让影院正常经营等威胁手段强迫被告签订《协议》；②二原告之间恶意串通损害第三人利益。二原告恶意串通挪用资金（被告已支付18万元资金），损害了广大业主的利益；③二原告以合法形式掩盖非法目的。二原告表面上是签订民事合同，实际上是为了掩盖挪用资金的非法目的。2、关于合同解除的情形：①本案原告以自己的行为表明不履行主要债务。本案原告未按约定使用资金、且未按约定公布资金使用明细；②原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行。本案原告未按约定使用资金且未按约定公布资金使用明细，被告和其他业主均催告过原告，原告仍未履行（判决书可以证明业主催原告公布费用明细，原告至今未公布）；③原告迟延履行债务或违约行为致使不能实现合同目的。本案原告至今未按约定履行其使用资金的义务、未履行公示资金使用明细的义务，这也是违约行为，致使合同目的不能实现（合同目的不能实现包括但不限于：1、原告按约定每年将十五万元用于约定用途的合同目的不能实现；2、按约定公示资金使用明细的合同目的不能实现；3、《协议》第一页第8行或第12行提到的历史遗留问题未解决）。五、关于违约金，本案系原告违约在先，被告合法行使抗辩权，被告没有违约，不应支付违约金。《协议》第五条违约责任的第二款约定，原告业委会和物业公司每年将十五万元场地使用费用于浙江商城各种设施设备等维修、维护、更换、大修、中修、小修，预算须在小区内公示，告知全体业主资金的详细使用明细。被告陆续支付18万元费用，但原告并未按约定将全部十五万元用于上述用途、且未在小区内公示或告知业主资金的详细使用明细，原告违约在先，被告合法行使抗辩权有权不履行支付相关费用的义务，无须支付违约金。六、本案原告不但违反民事相关法律，而且涉嫌刑事犯罪，被告将向公安机关刑事报案，并请求检察机关、政府、人大对刑事案件进行监督。另外据悉，已有其他业主向有关部门进行举报。（一）嫌疑人即原告的负责人、相关共谋人员涉嫌构成刑事罪名挪用资金罪。本案嫌疑人并未将18万元入账或用于正规用途，而是挪作他用，涉嫌挪用资金的金额不止被告已经支付的18万元，不排除还有其他受害人的其他资金，例如广告费、停车费等最少也有十几万元，其行为侵犯了合法主体的资金的使用权和收益权，涉嫌构成挪用资金罪；（二）嫌疑人即原告的负责人涉嫌构成强迫交易罪。嫌疑人指派不明身份人员采取堵门、恐吓威胁被告不让影院正常经营等威胁手段强迫本案被告与其签订《协议》，侵犯了被告的合法权益和市场秩序，涉嫌构成强迫交易罪，应依法追究其刑事责任，被告也将维权到底。综上，被告李某是受害方，请求人民法院查明事实真相，不要被原告所误导，依法公正审理本案，维护被告的合法权益。被告（反诉原告）李某向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《协议》；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿180000元的经济损失（经济损失系反诉原告依据《协议》已支付给反诉被告的180000元费用的损失）；3.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金36000元（按180000元的20%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院已受理原告银川开源物业服务有限公司、银川市西夏区浙江商城业主委员会诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案（本诉），案号（2020）宁0105民初419号，现反诉原告李某提出反诉，理由如下：一、本案具有合同解除的法定情形。反诉被告以自己的行为表明不履行主要债务。反诉被告未按约定使用资金、且未按约定公布资金使用明细；反诉被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行。反诉被告未按约定使用资金且未按约定公布资金使用明细，反诉原告和其他业主均催告过原告，反诉被告至今仍未履行相关义务，证据民事判决书可以证明多名业主催反诉被告公布费用明细但反诉被告至今未公布；反诉被告迟延履行债务或违约行为致使不能实现合同目的。反诉被告至今未按约定履行其使用资金的义务、未履行公示资金使用明细的义务，同时这也是违约行为，其相关行为致使合同目的不能实现（合同目的不能实现包括但不限于：1、原告按约定每年将十五万元用于约定用途的合同目的不能实现；2、按约定公示资金使用明细的合同目的不能实现；3、《协议》第一页第8行或第12行提到的历史遗留问题未解决）。4、法律依据。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。二、反诉被告严重违约、应赔偿反诉原告的损失、且应向反诉原告支付违约金。1、反诉原告李某已经履行了自己的合同义务。反诉原告陆续支付了18万元场地使用费，履行了自己的义务。由于反诉被告严重违约在先，反诉原告合法享有并行使抗辩权、有权拒绝支付场地使用费。2、反诉被告明显存在严重违约行为。《协议》第五条违约责任的第二款约定，反诉被告业委会和物业公司每年将全部十五万元场地使用费用于浙江商城各种设施设备等维修、维护、更换、大修、中修、小修等，预算须在小区内公示，告知全体业主资金的详细使用明细。反诉原告陆续支付18万元费用，但反诉被告并未按约定将全部十五万元用于上述用途、且未在小区内公示或告知业主资金的详细使用明细，故反诉被告明显存在严重违约行为。3、反诉被告严重的违约行为给反诉原告造成了经济损失，应赔偿损失、并承担违约责任。4、法律依据。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、证据方面，有证据证明反诉被告严重违约。（2019）宁0105民初5329号西夏区人民法院民事判决书证明2点：1、证明有多位业主起诉业委会，称业委会未对小区共有面积的收益向业主进行公示，且业主要求业委会公示但均未得到答复（判决书第二页第14行）。2、同时证明反诉被告未履行其每年将全部十五万元场地使用费用于浙江商城维修、维护、更换等义务，且未履行公示并告知业主关于资金的详细使用明细的义务，从而说明反诉被告严重违约。四、本案反诉被告不但违反民事相关法律，而且反诉被告的负责人涉嫌刑事犯罪，被告将向公安机关刑事报案，并请求检察机关、政府、人大对刑事案件进行监督（详见《刑事案件报案材料》）。另据悉，已有其他业主向有关部门进行举报。（一）从民事案件角度讲，本案也具备合同无效的法定情形。关于合同无效情形：1、反诉被告以欺诈、胁迫的手段订立合同。反诉被告指派不明身份人员采取堵门、恐吓威胁反诉原告不让影院正常经营等威胁手段强迫反诉原告签订《协议》；2、二反诉被告之间恶意串通损害第三人利益。二反诉被告恶意串通挪用资金（挪用被告已支付18万元资金），损害了广大业主的利益；3、二反诉被告以合法形式掩盖非法目的。二反诉被告表面上是合法签订民事合同，实际上是为了掩盖其挪用资金的非法目的。（二）从刑事案件的角度讲，反诉被告的负责人涉嫌刑事案件。1、嫌疑人即反诉被告的负责人、相关共谋人员涉嫌构成刑事罪名挪用资金罪，本案嫌疑人并未将18万元入账或用于约定用途，而是挪作他用，涉嫌挪用资金的金额不止被告已经支付的18万元，不排除还有其他受害人的其他资金，例如广告费、停车费等最少也有十几万元，其行为侵犯了合法主体的资金的使用权和收益权，涉嫌构成挪用资金罪；而且已经有业委会主任构成挪用资金罪判处有期徒刑9年的案例。2、嫌疑人指派不明身份人员采取堵门、恐吓威胁反诉原告不让影院正常经营等威胁手段强迫本案被告与其签订《协议》，侵犯了被告的合法权益和市场秩序，涉嫌构成强迫交易罪，应依法追究其刑事责任，被告也将维权到底。综上，为维护反诉原告李某的合法权益，根据相关法律规定，特依法提起反诉。原告(反诉被告)银川开源物业服务有限公司、浙江商城业主微约会对被告（反诉原告）李某的反诉辩称,一、反诉原告请求解除与二反诉被告签订的《协议》，其请求不具备解除合同的要件，不符合《合同法》的相关规定，请求法院驳回反诉原告的请求。反诉被告物业公司具备服务资质，2015年12月1日二反诉被告之间签订了《物业服务合同》期限为5年,自2015年12月1日至2020年12月1日止。2016年6月28日反诉原告与二反诉被告签订的《协议》真实有效，且该协议已实际履行。首先，《协议》中约定：西夏区浙江商城综合四楼的原屋顶花园由开发商忠心房地产与乙方（李某）2011年签订租赁合同改建为乙方用房，成为浙江商城的遗留问题。反诉原告占用的面积为800平米归属于浙江商城全体业主的公共区域，由反诉原告做为影院经营使用，使用期限为14年，自2015年10月25日至2029年10月25日止。并由反诉原告自行完善房屋的所有合法手续，手续未完善造成的经济损失均由反诉原告承担，与二反诉被告无任何法律责任及经济责任。其次，《协议》约定：场地使用费的支付方式：“（1）在乙方（反诉原告）使用期间该场地费用每年完税后15万元，所有税费由乙方全部负责承担，票据由乙方出具，并由乙方支付给甲方（反诉被告业委会）指定的账户（户名为：银川开源物业服务有限公司，账户：石嘴山银行同心路支行，账号：×××）。并约定了具体的支付时间：乙方（反诉原告）于2016年6月10日前支付2015年至2016年度场地使用费75000元，2016年10月25日前将剩余的75000元支付给甲方。（2）从2017年开始以后，乙方每年分两次支付每年15万元的场地使用费，时间为当年的6月10日和当年10月25日。（3）反诉原告使用的800平米公共区域上的房屋及屋顶面防水、漏雨、养护、安保、卫生等各类物业服务事宜由乙方全部负责承担（包括屋顶上的垃圾清理），与二反诉被告无任何的关系和经济责任。（4）乙方将800平米的场地使用费打入甲方与丙方指定的账户，该笔费用由甲方负责监督丙方全部使用于西夏区浙江商城公共区域的设施设备及公共区域道路、设施设备的完善、大修、中修及日常检测维修维护等”。最后《协议》约定违约责任：乙方必须于每年10月1日前将该笔场地使用费15万元依据协议分两次支付给甲方指定的账户，每次经甲方书面催告后10日内仍未支付的，乙方每年承担该场地使用费总额20%的违约金。另在违约责任中又约定了：宁夏紫晶华谊文化传媒有限公司和乙方（反诉原告）使用的2080平米影院租赁用地用房的相关物业费及物业服务等相关权利和义务乙方必须遵守甲方与丙方签订的《物业服务合同》，该2080平米的物业费、电费、水费均由乙方负责按月交纳。丙方承诺按浙江商城其他所有业主标准为乙方提供同等标准的物业服务。反诉原告按照协议约定分别于2016年7月22日、8月17日、11月30日、12月27日银行转账15万元，2018年2月6日银行转账3万元，合计金额为18万元。向反诉被告物业公司交纳了2015年至2016年期间的场地使用费18万元。现反诉原告拖欠2017年10月25日至2019年10月25日期间的场地使用费45万元及场地物业费46240元至今未付的事实。依据《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”所以，反诉被告要求反诉原告支付违约金9万元的请求符合《协议》内容中的约定及上述的法律规定，其请求应得到支持。反诉原告在反诉的请求及理由中，认可已经履行了自己的合同义务，陆续交纳了场地使用费18万元的义务。从这一点上进一步证实了反诉原告与二反诉被告所签订的《协议》真实有效，且已实际履行的事实。现反诉原告以二反诉被告未将收取的场地使用费在小区公示公告、导致合同目的不能实现为由，要求与二反诉被告解除协议。依据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。其要求解除合同的诉求与抗辩理由不能成立，请求法院驳回反诉原告的全部请求。二、反诉原告要求反诉被告赔偿18万元的经济损失（经济损失系反诉原告依据《协议》已支付给反诉被告的18万元费用的损失。），该项请求没有事实依据，反诉被告也未给反诉原告造成任何的经济损失，故不应承担任何的赔偿责任。依据《民事诉讼法》第64条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《民事诉讼法证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负举证责任人承担不利后果。依据上述法律规定及谁主张谁举证的原则，反诉原告有义务向法院提交赔偿18万元的经济损失及支付违约金36000元的证据，予以佐证自己的请求。否则，将承担不能举证的不利后果。三、反诉原告在反诉状中以银川市西夏区人民法院作出的（2019）宁0105民初5329号未生效的民事判决书为依据，证实反诉被告业委会存在违约责任的说辞，无任何的事实依据，与反诉请求无关联性。四、反诉原告在没有任何事实和证据的情况下，枉然断定反诉被告业委会的负责人郑某涉嫌刑事犯罪，该负责人郑某明确表示，保留对反诉原告对其名誉侵权及涉嫌诽谤他人的追溯权利。反诉被告在本诉和反诉中，是否存在未公示、公告的行为，反诉原告应另案提起知情权纠纷的诉讼，与本诉审理房屋租赁合同纠纷无任何的关联性，也不属于法院查明和审理的范围。故，反诉原告不能以此为由，成为拒绝交纳拖欠的场地使用费及物业费的抗辩理由。五、依据反诉状的内容，反诉被告认为，反诉原告即不履行《协议》的约定，也不尊重事实。在民事反诉中的理由与本诉纯属是张冠李戴，存在浪费国家诉讼资源的行为。反诉被告业委会的负责人郑某是否存在涉嫌刑事犯罪及有关案列，反诉原告都无权给他人予以定性，该反诉的理由均不在反诉的事实范围及法院审理的范围内，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：被告（反诉原告）提交的个人业务转账凭证5张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的浙江商城业主委员会备案登记表1份，真实、合法，与本案相关联，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。2、原告（反诉被告）提交的《物业服务合同》1份、《协议》1份、石嘴山银行业务通用凭条5张，拟证明被告按协议约定拖欠原告的物业费和场地使用费的事实，被告对三性无异议，对证明目的不认可。本院认定，该组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。3、原告（反诉被告）提交《房屋租赁合同》1份，系李某与案外人所签订，与本案无关，不予采信。4、被告（反诉原告）提交的《协议》虽系复印件，但结合原告提交的《协议》，能够认可其三性，本院予以采信。5、被告（反诉原告）提交民事上诉状与民事判决书、刑事案件报案材料、中国邮政邮寄凭证、新闻报道，与本案无关联，本院不予采信。6、被告（反诉原告）提交照片5页，拟证明原告电梯等设施严重损坏不维修、垃圾无人处理，原告严重违约在先，原告认为照片没有具体的时间，不能反映原告在什么时间的范围内没有尽到服务，对三性及证明目的均不认可，本院对该证据不予采信。7、被告（反诉原告）提交通话记录截图1张，无法反映通话内容，不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，原告（反诉被告，甲方）西夏区浙江商城业主委员会、原告（反诉被告，丙方）银川开源物业服务有限公司与被告（反诉原告，乙方）李某签订《协议》一份，约定：一、西夏区浙江××区的原屋顶花园由开发商忠心房地产与乙方2011年签订租赁合同改建为乙方用房，成为浙江商城遗留问题，乙方占用的屋顶花园面积800平米为浙江商城全体业主的公共区域。其房屋相关手续由乙方负责全部完善，在该屋顶花园上面房屋相关的手续未完善期间，该屋顶花园乙方使用的800平米因甲方无法拆除，多方协调无法改变现状只能由乙方继续使用，但乙方必须尽快完善房屋的所有合法手续。因乙方该800平米房屋的相关手续未完善造成一切法律责任和经济损失均由乙方全部承担，与甲方、丙方无任何法律责任及经济责任。二、现甲乙双方协商同意，将该800平米场地继续由乙方做影院经营使用，使用期限为十四年，从2015年10月25日至2029年10月25日止。三、场地使用费及场地使用费支付方式：3.1在乙方使用期间该场地使用费为每年完税后15万元，所有税费由乙方全部负责承担，票据由乙方出具，并由乙方支付给甲方指定的账户，具体支付方式如下：（1）乙方于2016年6月10日前支付2015年至2016年度场地使用费75000元给甲方，剩余75000元在2016年10月25日前支付给甲方。（2）从2017年开始以后每年，乙方于当年6月10日前支付甲方场地使用费75000元，当年10月25日支付甲方剩余场地使用费75000元，乙方每年分两次支付每年15万元场地使用费给甲方。（3）800平米公共区域上的房屋及屋顶屋面防水、楼宇、维修、养护、保安卫生等各类物业服务事宜由乙方全部负责承担（包括屋顶上的垃圾清理），与甲方、丙方无任何关系和经济责任。四、该800平米场地使用费由乙方打入甲方与丙方指定的账户，该笔费用由甲方负责监督丙方全部使用于西夏区浙江商城公共区域的设施设备及公共区域道路、设施设备的完善、大修、中修及日常检测维修维护等。五、违约责任：6.1乙方必须于每年10月1日前将该笔场地使用费15万元依据协议分两次支付给甲方指定账户，每次经甲方书面催告后10日内仍未支付的，则乙方每年承担该场地使用费总额20%的违约金。如30日内未付场地使用费，则甲方有权收回该场地的使用权并做其他用途使用，由此造成的一切法律责任及经济损失均由乙方全部承担。6.2甲方、丙方负责根据小区内的公共区域所有相关设施设备的情况，每年将15万元场地使用费用于浙江商城公共区域范围各种设施设备等维修、维护、检测、更换、大修、中修、小修的使用项目，预算在小区内公示公告，告知商城全体业主该笔资金的详细使用明细，遵守《物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》规定的取之于民、用之于民的法律法规和使用原则。六、宁夏紫晶华谊文化传媒有限公司和乙方使用的2080平米影院租赁用地用房的相关物业费及物业服务等相关权利义务乙方必须遵守甲方与丙方签订的《物业服务合同》，该2080平米物业费及相关费用由乙方负责交纳，乙方必须按月缴纳该2080平米的电费、税费、物业费等。丙方承诺按浙江商城其他所有业主标准为乙方提供同等标准的物业服务。本协议履行过程中发生争议，三方应友好协商解决，协商无法解决的，由合同签订地法院诉讼解决。合同签订后，截止2018年2月6日，李某共支付18万元场地使用费。本院认为，综合本案的审理情况，双方就以下三点产生争议：第一，涉案《协议》应当解除还是继续履行？第二，合同如果继续履行，原告诉求的物业费46240元是否应当支付？第三，二原告是否是收取场地使用费的适格主体？就上述争议，本院发表如下评述意见：首先，关于涉案《协议》应当解除还是继续履行的问题。被告（反诉原告）主张本案同时具备合同无效、合同解除的情形。被告（反诉原告）认为原告以欺诈、胁迫的手段订立合同，以及二原告之间恶意串通挪用资金，但均未就上述主张提交有效证据，故双方签订的《协议》属有效合同。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未履行每年将全部15万元场地使用费用于浙江商城维修、维护、更换等义务，及公示并告知业主关于资金的详细使用明细的义务。合同虽有此约定，但该约定并不是合同约定的解除条件，且本案是租赁关系，承租人的目的是取得租赁物的使用权、收益权，被告（反诉原告）作为承租人的上述权利并未受到侵犯，合同目的能够实现，故涉案《协议》应当继续履行。其次，关于被告（反诉原告）是否应当支付物业费的问题。《协议》第六条约定，宁夏紫晶华谊文化传媒有限公司和李某使用的2080平米物业费及相关费用由被告（反诉原告）负责缴纳。本案中，原告（反诉被告）未提交证据证实被告（反诉原告）租赁的800平米面积包括在2080平米中，且《协议》第三条（3）约定，800平米公共区域上的房屋及屋顶屋面防水、楼宇、维修、养护、保安卫生等各类物业服务事宜由被告（反诉原告）全部负责承担（包括屋顶上的垃圾清理），与原告（反诉被告）无任何关系和经济责任。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费的主张无事实与法律依据，本院不予支持。最后，关于收取场地使用费的主体问题。《协议》虽系业主委员会、开源物业与李某签订，但《协议》第二条、第三条中关于场地使用、场地使用费的收取、违约责任都是对业主委员会和李某的约定。且《协议》明确约定李某占用的800平米属于浙江商城全体业主的公共区域，开源物业不是收取场地使用费的适格主体，业主委员会按照合同约定可以收取场地使用费。业主委员会主张至2019年10月25日的场地使用费，自2015年10月25日至2019年10月25日止，共4年，合同约定为每年15万元，产生使用费60万元，扣除李某已经支付的18万元，李某还需支付使用费42万元，故原告要求被告支付场地使用费的金额本院确定为42万元。原告主张按照未付场地使用费的20%支付违约金，不违反法律规定，但因被告李某未付金额为42万元，故被告应支付的违约金为84000元（42万元×20%）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿180000元经济损失的诉讼请求，其未提供造成损失的证据，本院不予支持，违约金亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）银川市西夏区浙江商城业主委员会支付场地使用费420000元，违约金84000元；二、驳回原告（反诉被告）银川市西夏区浙江商城业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）银川开源物业服务有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。本案受理费9662元，由原告（反诉被告）银川市西夏区浙江商城业主委员会、银川开源物业服务有限公司负担1353元，由被告（反诉原告）李某负担8309元；反诉费2270元，由被告（反诉原告）李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 金 菁人民陪审员  京人民陪审员 武彩莉 二〇二〇年六月十五日书记员 王小瑞附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。