浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初796号 原告：湖州市城投资产管理有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区爱山广场20幢9楼。 法定代表人：吴剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒文建、张恒，浙江银湖律师事务所律师。 被告：吴兴牛炉料理店，经营场所浙江省湖州市吴兴区爱山广场8号楼8-1-02,8-2-01号。 经营者：郑雅方，女，1985年9月17日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：郑雅方，女，1985年9月17日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告湖州市城投资产管理有限公司（以下简称湖州城投公司）与被告吴兴牛炉料理店、郑雅方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告湖州城投公司的委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼，被告吴兴牛炉料理店、郑雅方经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州城投公司起诉称：2018年9月27日，被告郑雅方与原告签订《湖州市爱山广场房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于湖州市吴兴区房屋出租给郑雅方用于经营牛炉品牌，租赁面积380平方米；租赁期限为五个租赁年度，自2018年12月14日开始起算至次年当日的前一日为一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，第一年至第三年年租金为485460元／年，第四年、第五年年租金为509736元／年；租金缴纳方式实行先付后用、每三个月支付原则，郑雅方向原告支付121365元作为履约保证金；郑雅方应支付的公共服务费按该房屋租赁面积计算每月每平方米8元，公共服务费缴纳方式实行先付后用、每三个月支付原则；如逾期交付租金、公共服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，原告可单方面解除合同、收回房屋，同时要求履约保证金以及合同未到期部分租金的20%作为违约金赔偿给原告，因向郑雅方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费等）均由郑雅方承担等内容。2019年2月22日，原告与吴兴牛炉料理店、郑雅方签订《补充协议》一份，约定原告同意吴兴牛炉料理店与郑雅方为共同承租人，共同对《湖州市爱山广场房屋租赁合同》及《补充协议》履行义务。现两被告并未按照合同约定缴纳租金、物业管理费等相关费用，原告多次催缴未果。请求判令：1.解除原告与被告郑雅方于2018年9月27日签订的《湖州市爱山广场房屋租赁合同》，解除原告与被告郑雅方、被告吴兴牛炉料理店于2019年2月22日签订的《补充协议》；2.二被告立即腾退湖州市吴兴区房屋；3.二被告支付原告租金121365元（自2019年9月14日起暂计算至2019年12月13日），实际支付至腾房之日止；4.二被告支付原告电费（含空调费）、水费合计13287.3元（自2019年9月2日起暂算至2019年11月13日），实际支付至腾房之日止；5.二被告支付原告公共服务费9120元（自2019年9月14日起暂算至2019年12月13日），实际支付至腾房之日止；6.二被告支付原告违约金398078.4元（按合同未到期部分租金1990392元的20%计算）；7.二被告缴纳的履约保证金121365元作为违约金赔偿给原告；8.二被告承担本案律师费22500元；9.本案诉讼费用由二被告承担。 被告吴兴牛炉料理店、郑雅方未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2018年9月27日，原告湖州城投公司（甲方）与被告郑雅方（乙方）签订《湖州市爱山广场房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于湖州市吴兴区房屋出租给乙方经营牛炉品牌（类别餐饮）。房屋租赁面积为380平方米，以最终实际测量的为准，房屋面积最终确定后，甲乙双方应以书面确认。合同第三条约定租赁期限自2018年12月14日起至2023年12月13日止，共五个租赁年度。第一年、第二年、第三年，每月租金为40455元，年租金为485460元；第四年、第五年，每月租金为42478元，年租金为509736元。租金缴纳方式实行先付后用、每三个月支付原则。乙方应向甲方支付履约保证金121365元。乙方每月应当交纳公共服务费3040元（380ｍ×8元／ｍ＊月），公共服务费缴纳实行先付后用、每三个月缴纳原则。乙方须自行负担与该房屋使用有关的电话费、水费、电费（含空调使用电）、燃气费及其他费用，水费标准5.15元／ｍ，电费标准1.15元／度（已包含能耗费）。合同第十一条约定除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律法规的规定单方面解除合同……任何一方应当在对方发出交还通知之日起2日内交还或接收该房屋。合同终止（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方自费将房屋内的所有物品搬离该房屋，并将该房屋恢复到交付时的状态（正常使用的磨损除外）。合同第十四条约定在合同期限内，乙方未经甲方书面同意而拖欠支付租金、公共服务费、水电费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除本合同、收回房屋。同时，乙方应当承担违约责任：履约保证金作为违约金赔偿给甲方；合同未到期部分租金的20%作为违约金赔偿给甲方；甲方因向乙方催讨赔偿而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由乙方承担。甲方依据合同约定单方解除合同的，应书面通知乙方，合同自通知到达乙方时解除，乙方应于合同解除之日起2日内迁离并将房屋交还给甲方。2019年2月22日，湖州城投公司与吴兴牛炉料理店、郑雅方签订《补充协议》一份，约定湖州城投公司同意吴兴牛炉料理店作为爱山广场8号楼8-1-02、8-2-01号商铺的共同承租人，共同对《湖州市爱山广场房屋租赁合同》和《补充协议》及附件内容履行义务。 合同签订后，郑雅方缴纳了履约保证金121365元，湖州城投公司交付了案涉房屋。后因吴兴牛炉料理店、郑雅方未按照合同约定缴纳2019年9月14日至2019年12月13日的房屋租金121365元、公共服务费9120元，湖州城投公司委托浙江银湖律师事务所向郑雅方发出律师函催讨租金及公共服务费，郑雅方于2019年10月30日签收律师函。湖州城投公司为诉讼而支付律师费22500元。吴兴牛炉料理店、郑雅方未支付自2019年9月14日起算的租金、公共服务费，原、被告就租金等事宜协商未果，故纠纷成讼。 以上事实由湖州城投公司提交的《湖州市爱山广场房屋租赁合同》、《补充协议》、湖房权证湖州市字第××号产权证、法律服务委托合同书、律师费发票、律师函及邮寄凭证等证据，结合原告的庭审陈述，予以认定。 本院认为，案涉《湖州市爱山广场房屋租赁合同》、《补充协议》，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有同等的法律约束力，当事人均应按合同约定全面履行合同义务。合同约定承租人未经出租人书面同意而拖欠支付租金、公共服务费、水电费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，出租人有权单方面解除本合同。被告未按照合同约定缴纳租金和公共服务费，经原告催告后在合理期限内仍未履行前述缴纳租金和公共服务费的义务，且逾期时间已累计超过30日，原告主张解除房屋租赁合同及补充协议、腾退房屋、支付租金、公共服务费的诉讼请求，均于法有据，予以支持。因被告郑雅方于2020年4月5日签收本案起诉状等副本材料，视为解除通知到达两被告，本院认定租赁合同及补充协议于2020年4月5日解除。合同解除前按合同约定计算租金，合同解除之日至房屋腾退返还之日期间的房屋占用使用费按照合同解除时的租金标准（40455元/月）计算，本院核算自2019年9月14日起至2020年4月5日止的租金为275094元（40455元/月×6.8个月），2020年4月6日起至房屋腾退返还之日，按40455元/月计算房屋占有使用费。公共服务费，本院核算自2019年9月14日起至2020年4月5日止的公共服务费为20672元（3040元/月×6.8个月），2020年4月6日起至房屋腾退返还之日，按3040元/月计算公共服务费。原告主张的电费（含空调费）、水费，均未提交证据予以证明，故不予支持。按照合同约定，被告逾期支付租金、公共服务费等费用，原告除解除合同外还有权没收履约保证金121365元、被告还应向原告支付未到期部分租金的20%作为违约金并赔偿原告律师费等损失。被告逾期支付租金等费用构成违约，考量履约保证金具有违约金性质，被告违约导致案涉房屋租赁合同及补充协议提前终止，尚未到期部分租金金额较高，本院调整违约金为按合同未到期部分租金1844754元的5%计付92238元[（40455元/月×20.4个月+42478元/月×24个月）×5%]。已缴纳的履约保证金121365元作为违约金赔偿给原告。原告主张的律师费，既符合双方约定，亦不违反法律禁止性规定，予以支持。被告吴兴牛炉料理店、郑雅方经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告湖州市城投资产管理有限公司与被告吴兴牛炉料理店签订的《湖州市爱山广场房屋租赁合同》及原告湖州市城投资产管理有限公司与被告吴兴牛炉料理店、郑雅方签订的《补充协议》于2020年4月5日解除； 二、被告吴兴牛炉料理店、郑雅方应于本判决生效之日起十日内将位于湖州市吴兴区房屋腾空并返还原告湖州市城投资产管理有限公司； 三、被告吴兴牛炉料理店、郑雅方应于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市城投资产管理有限公司租金275094元、公共服务费20672元、违约金92238元、律师费22500元，合计410504元； 四、被告吴兴牛炉料理店、郑雅方支付原告湖州市城投资产管理有限公司自2020年4月6日起至房屋实际腾空并返还之日按40455元/月标准计算的房屋占有使用费、按3040元/月标准计算的公共服务费，限于房屋实际腾空返还之日清偿； 五、被告郑雅方已支付的履约保证金121365元作为违约金赔偿给原告湖州市城投资产管理有限公司； 六、驳回原告湖州市城投资产管理有限公司其他诉讼请求。 本案受理费10658元，减半收取5329元、财产保全费3920元，合计诉讼费9249元，由原告湖州市城建投资集团有限公司承担2075元，由被告吴兴牛炉料理店、郑雅方承担7174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇二〇年六月二十二日 法官助理茹培文 书记员陈天扬