贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终753号上诉人（原审被告）：杨加进，男，1988年8月12日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：李元芳，女，1984年8月2日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：田仁会，贵阳市白云区艳山红法律服务所工作者。原审第三人：贵州众家嬴不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区中环路281号3栋1层11号。法定代表人：文辉，该公司经理。上诉人杨加进因与被上诉人李元芳、原审第三人贵州众家嬴不动产经纪有限公司（以下简称众家赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨加进上诉请求：1、请求驳回、改判原判决第三项关于违约金22140元的赔偿，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：综合双方签订的合同、补充协议和欠条来看，涉案房屋首付款为35万元，且必须在2018年10月22日付清，但截至今日为止，被上诉人支付了332800元，未付清首付款，因此上诉人才未交付房屋，上诉人不应承担违约责任，上诉人还要保留追究被上诉人延期付款而承担违约责任的权利。李元芳答辩称：1、合同中明确约定了交房时间，被上诉人已经按约将首付款全额付清给上诉人，但至今上诉人未将房屋交付给被上诉人构成违约，应承担违约责任。一审法院仅支持了中介费22140元，明显低于上诉人主张的损失；2、欠条是案外人徐仁华出具，故欠条中10.8万元不能视为被上诉人的意思表示，且欠条代表欠款行为，而不是购房款，即使欠条中的款项是案涉房屋的购房款，双方也没有约定必须将欠条中的款项付清之后，上诉人才将房屋交付给被上诉人。原审第三人贵州众家嬴不动产经纪有限公司答辩称：首付款是35万元，被上诉人还有5万元没有支付，所以才会有这张欠条。李元芳向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2018年9月10日所签订的房屋买卖合同（合同编号0003601）及补充协议；2、依法判决被告返还原告购房款332800元；3、依法判令被告承担违约责任，向原告支付违约金66560元；4、依法判令被告赔偿原告的损失即向第三人所支付的中介服务费22140元；5、本案诉讼费（包括受理费和保全费）由被告承担。一审法院认定事实，2018年9月10日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》（合同编号0003601，产权证号：Ｙ16063335）。合同约定被告将位于贵阳市白云区的房屋（该房屋建筑面积80.19平方米，套内面积65.74平方米）出售给原告，合同约定该房屋总价为738000元整，合同约定原告在合同签订之日先支付定金5000元，被告在2018年11月10日前交付房屋给原告居住使用。同时约定，如原告不能按时付清购房款或被告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房款的千分之三标准的滞纳金。同日，双方针对购房款的支付方式另行签订了补充协议，约定：被告就该房屋的房贷由原告每月24日前按时支付给被告，支付金额为1900元整；2018年9月10日，原告支付5000元定金，在2018年9月17日之前支付被告95000元作为部分房款，在2018年9月30日前，原告必须支付房款150000元，若原告未能按时支付房款，则视为原告违约，违约处理依附主合同。合同及补充协议签订后，原告及其配偶徐仁华于2018年9月10日支付定金5000元，于2018年9月11日支付购房款95000元，于2018年9月18日、9月30日合计支付购房款150000元，并于2018年9月29日向第三人支付中介服务费22140元。原告的配偶徐仁华于2018年10月16日前向被告出具《欠条》，载明欠被告108000元，于2018年10月17日归还50000元、于2018年10月22日归还50000元、于2018年10月30日支付8000元，如不能按时归还愿付违约金每日500元。原告及配偶徐仁华于2018年10月17日向被告支付购房款50000元、于2019年5月13日向被告支付购房款10000元。原告及配偶徐仁华于2018年9月至2019年8月期间每月另行向被告支付1900元用于被告偿还该房屋贷款。截止2019年8月28日，原告向被告支付定金、购房款等共计332800.00元。被告未按合同约定于2018年11月10日向原告交付房屋，直至今日仍未履行交房义务。一审法院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效，双方应全面履行自己的义务。原告作为买受方按约支付购房款系原告的主要义务，被告作为出卖方按约交付房屋及协助办理产权过户系被告的主要义务。由于被告未在约定的期间向原告履行交付房屋的义务，并表示不愿履行交房义务，被告构成根本违约，且对解除合同无异议，故对原告提出解除合同及补充协议，并要求被告退还已付购房款332800元的诉请，一审法院予以支持。对于原告主张被告支付违约金66560元及赔偿损失22140元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于原告同时主张违约金及违约损失，合计金额过分高于实际造成的损失，应予调整；原告虽否认欠条与本案支付购房存在关联性，但原告支付购房款情况与欠条中载明的付款金额及时间具有高度盖然性，故认定二者之间存在关联性；即使原告存在逾期付款的违约行为，但合同约定被告交付房屋的时间是明确的，被告以此为由拒绝向原告交付房屋的抗辩理由不成立，仍应承担违约责任。综上，原告已按补充协议约定支付了付款期限届满的购房款，仅对付款期限存在争议的10万元购房款中的部分款项未予以支付，被告的违约责任较原告更为明显，酌情支持被告支付原告违约损失合计22140元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李元芳与被告杨加进及第三人贵州众家嬴不动产经纪有限公司签订的房屋买卖合同（合同编号0003601）及补充协议；二、被告杨加进于判决生效之日起十五日内返还原告李元芳购房款332800元；三、被告杨加进于判决生效之日起十五日内支付原告李元芳违约赔偿金合计22140元；四、驳回原告李元芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3811元、保全费2184元，合计5995元（原告已预交），由被告杨加进负担5050元，原告李元芳负担945元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，引起本案纠纷的原因是《房屋买卖合同》与《补充条款》中约定的房屋总价在金额上有10万元的差距，导致双方对首付款到底是35万元还是25万元产生争议。《房屋买卖合同》中约定房屋总价73.8万元，而《补充条款》中虽未约定总价，但结合《补充条款》第2条和第3条的内容可知，产权办理前被上诉人需支付25万元，产权办理后被上诉人需支付尾款38.8万元，故总价应为25万元+38.8万元=63.8万元。现上诉人和众家赢公司均表示《补充条款》第2条漏算了10万元，而被上诉人表示应以《补充条款》载明的金额为准。对此本院认为首先《房屋买卖合同》和《补充条款》签订在同一天，《补充条款》仅是对款项具体的支付方式、期限作了详细的约定，如果双方在《补充条款》签订时已经协商一致，要对《房屋买卖合同》中的房屋总价进行变更，那么应在《房屋买卖合同》或《补充条款》中予以说明，但上述两份协议中都没有明确将房屋总价从73.8万元变更为63.8万元的约定；其次，被上诉人之夫徐仁华向上诉人出具了10.8万元欠条，被上诉人在本案起诉时，将欠条中已经支付的6万元作为购房款的一部分主张要求返还，说明被上诉人也认可欠条中所涉款项为房款的一部分，被上诉人称欠条所涉款项为欠款而非购房款的说法与其诉请明显矛盾。基于上述分析，本院认为上诉人和众家赢公司称《补充条款》第2条漏算了10万元的说法更为客观，欠条中所涉款项即为对漏算的10万元付款期限的补充。欠条中所涉款项的付款时间分别为2018年10月17日支付5万元、2018年10月22日支付5万元、2018年10月30日支付8000元，上述时间均在《房屋买卖合同》中约定的交房时间2018年11月10日之前，而被上诉人至今仅支付了第1笔5万元和第2笔5万元中的1万元，说明被上诉人存在逾期付款行为，而本案中被上诉人的付款义务先于上诉人的交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，上诉人有权不交付房屋给被上诉人。原判认定本案系上诉人违约错误，本院予以纠正。基于被上诉人逾期付款的违约行为导致合同最终解除，本院对被上诉人要求上诉人承担违约金和损失的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7285号民事判决第一项：解除李元芳与杨加进及贵州众家嬴不动产经纪有限公司签订的房屋买卖合同（合同编号0003601）及补充协议；二、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7285号民事判决第二项：杨加进于判决生效之日起十五日内返还李元芳购房款332800元；三、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7285号民事判决第三项：杨加进于判决生效之日起十五日内支付李元芳违约赔偿金合计22140元；四、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7285号民事判决第四项：驳回李元芳的其他诉讼请求；五、驳回李元芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3811元、保全费2184元，合计5995元，由李元芳负担；二审案件受理费354元，由李元芳负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十二日书记员  曹 然