浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2480号 原告：白珊珊，女，1986年9月10日出生汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：北京联优生活物业管理有限公司（统一社会信用代码为91110228MA01HY951Q）。住所地：北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2503（经济开发区集中办公区）。 法定代表人：韩光，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈兴，该公司员工。 被告：北京联优生活物业管理有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330212MA2GT8GW9A）。住所地：浙江省宁波市鄞州区世纪东方商业广场3、5、6号003幢（24-5）。 法定代表人：杨学华，该公司经理。 被告：宁波暖租公寓管理有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CHA0Q4A）。住所地：浙江省宁波市鄞州区世纪东方商业广场3、5、6号003幢（24-4）。 法定代表人：陈兴，该公司经理。 原告白珊珊为与被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称北京联优公司）、北京联优生活物业管理有限公司宁波分公司（以下简称联优宁波分公司）、宁波暖租公寓管理有限公司房屋（以下简称宁波暖租公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月14日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员何彬彬适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告白珊珊委托诉讼代理人贾向华、被告北京联优公司的委托诉讼代理人暨被告宁波暖租公司的法定代表人陈兴、联优宁波分公司法定代表人杨学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白珊珊向本院起诉，请求判决：1.解除原告与北京联优公司签订的《资产管理服务合同》；2.被告北京联优公司向原告支付免租期租金14000元；3.被告北京联优公司向原告支付拖欠的租金(自2020年2月25日暂计算至2020年4月25日为7000元，要求计算至实际腾退房屋之日止);4.被告北京联优公司向原告赔偿违约金7000元;8.被告联优宁波分公司、宁波暖租公司对被告北京联优公司的上述第2至4项承担连带付款责任。事实与理由：2018年8月25日，宁波暖租公司及联优宁波分公司的法定代表人陈兴以宁波暖租公司名义与原告签署租赁合同，约定月租金3500元,租期自2018年8月25日至2023年8月25日,租赁期限内每年有一个月免租期。合同签订后，宁波暖租公司向原告支付了三个月房租10500元,同年11月25日宁波暖租公司以预扣三个月免租期租金为由未支付房租，2019年2月25日宁波暖租公司向原告支付了三个月房租10500元。2019年5月25日，陈兴以需要重新签订合同为由收回了之前以宁波暖租公司名义签订的租赁合同,重新以北京联优公司的名义与原告签署了《资产管理服务协议》,约定租赁期限自2019年5月25日至2023年11月24日,免租期两个月,月租金3500元,同时约定北京联优公司若延期支付租金，经书面催讨后15个工作日仍不支付的,原告有权解除合同。合同签订后，被告北京联优公司于2019年5月28日向原告支付了2019年5月25日至2019年8月24日的租金10500元，同年8月25日被告向原告支付了2019年8月25日至11月24日的租金10500元，同年11月25日以预扣两个月免租期租金为由支付了2019年11月25日至2020年2月24日的租金3500元,其后租金再未支付。北京联优公司向原告承租的房屋由被告联优宁波分公司实际管理并进行二次出租。原告分别于2020年3月19日向北京联优公司及宁波暖租公司寄发了关于颐璟园小区4幢1706室租金收益催讨的催告函，但未取得任何回应。2020年4月2日，原告又寄送了关于解除颐璟园小区4幢1706室《资产管理服务协议》的告知函,仍未取得回应。原告认为被告拒不支付租金的行为已经违反了合同的约定,合同约定的解除权条件已经成就,故原告依法诉至法院，请求依法判决。 被告北京联优公司答辩称：2019年5月26日，北京联优公司与原告签订了关于宁波市鄞州区潘火街道颐璟园小区4幢8号1706室房屋的《资产管理服务合同》，约定原告将该房屋委托被告北京联优公司进行资产管理，管理期间为2019年5月5日至2023年11月24日。1.原告与被告北京联优公司之间是委托关系，双方签订的《资产管理服务合同》相关条款可以看出双方之间的委托关系，原告主张双方之间为房屋租赁关系不符合合同约定。联优宁波分公司系北京联优公司在宁波地区设置的办事处，联优宁波分公司与原告之间没有直接经济往来，原告起诉并要求联优宁波分公司承担责任无事实和法律依据。2.2020年1月以来，由于全国爆发新型冠状病毒××疫情，宁波市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外部人员进入等防疫措施。疫情导致北京联优公司业务无法正常开展而出现重大亏损。因北京联优公司经营困难，遂与原告白珊珊协商迟延付款一事，白珊珊表示可以协商，被告北京联优公司暂停支付，并明确表示协商完毕即可付款。但双方协商过程中，原告多次骚扰客户，导致两家客户不堪其烦要求与北京联优公司解除合同并实际搬离。因疫情属于不可抗力因素，因疫情原因导致原、被告之间的合同不能继续履行应属于无责解约之范围，故北京联优公司延迟支付款项的行为不属于违约，被告北京联优公司不同意承担违约金。且根据合同约定，原告在被告北京联优公司未付款时可以北京联优公司预付的保证金作为预期收益的抵扣，北京联优公司事实上不存在逾期支付收益的行为。3.如法院认为被告北京联优公司应承担违约责任，合同中约定的违约金过高，法院应予以调整。4.关于原告向被告主张免租期的租金问题。双方签订的合同中没有关于免租期的约定，双方只是对空置期做了约定，原告要求被告支付该部分款项于法无据。5.关于原告要求被告支付2020年2月25日至4月25日期间的逾期收益问题。因原告多次骚扰客户，导致客户流失，给被告北京联优公司造成了实际损失，对此，原告应当共同承担部分损失，被告同意将按照实际收取的租金进行资产收益分配。6.宁波暖租公司与北京联优公司之间没有关联，宁波暖租公司无需与北京联优公司共同承担责任。 被告联优宁波分公司答辩称：联优宁波分公司系北京联优公司在宁波地区设置的办事处，宁波分公司没有独立承担权利义务的能力；宁波分公司与原告之间没有合同关系，也没有经济往来，资产管理服务合同中也没有关于对宁波分公司权利义务的约束，原告起诉宁波分公司没有事实和法律依据。 被告宁波暖租公司答辩称：宁波暖租公司与原告之间没有经济往来，没有合同关系，资产管理服务合同中也没有关于对宁波暖租公司权利义务的约束，原告起诉被告宁波暖租公司没有事实和法律依据。 本院经审理查明事实如下： 2019年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）北京联优公司签订《资产管理合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区的房屋授权被告进行经营出租供他人居住，被告为原告提供资产管理服务，管理期限自2019年5月25日至2023年11月24日。双方在标的资产收益及费用结算中约定：2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为3500元／月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五（附件五的具体约定为：第一个管理周期：2019年5月25日至2019年11月24日，计184天，预期收益为3500元／月；第二个管理周期：2019年11月25日至2020年11月24日，计1年，预期收益为3500元／月，空置期为61天；第三个管理周期：2020年11月25日至2021年11月24日，计1年，预期收益为3500元／月；第4个管理周期：2021年11月25日至2022年11月24日，计1年，预期收益为3675元／月；第5个管理周期：2022年11月25日至2023年11月24日，计1年，预期收益为3675元／月；五个管理周期均为每3个月为一次结算周期。其中前四个结算周期：2019年5月25日至2019年8月24日，预期收益为10500元；2019年8月25日至2019年11月24日预期收益为10500元；2019年11月25日至2020年2月24日，预期收益为3500元；2020年2月25日至2020年5月24日，预期收益为10500元；2020年5月25日至2020年8月24人，预期收益为10500元）。2.2空置期。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不收取收益。2.3实际收益。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方。2.4增值收益。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金＝当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计10500元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时不足。2.7计算方式。双方认可自2019年5月25日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权2）乙方对有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：ａ）延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍为支付的。7.乙方违约责任。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。等等。合同签订后，原告的房屋由被告北京联优公司进行重新装修并配置其他设施后出租他人收取租金。期间被告北京联优公司向原告支付了如下收益：2019年5月28日支付了2019年5月25日至2019年8月24日的收益10500元；同年8月25支付了2019年8月25日至11月24日的收益10500元；同年11月25日向原告支付了2019年11月25日至2020年2月24日的收益3500元。2020年1月下旬开始，全国爆发新型冠状病毒××疫情，被告因经营的资产管理业务因疫情原因受到冲击，无法正常支付原告收益，从2020年2月25日起被告北京联优公司未再向原告支付收益，经双方多次自行协商无果。2020年3月19日，原告向被告北京联优公司邮寄了一份《关于颐璟园小区4幢1706室租金收益催讨的催告函》，向被告催讨2020年2月25日至2020年5月24日的收益。被告收到催告函后曾与原告协商分期付款事宜，仍协商未果。2020年4月2日，原告向被告邮寄了一份《关于解除颐璟园小区4幢1706室《资产管理服务协议》的告知函》,提出:如在2020年4月9日仍未收到相应租金收益，将单方面解除合同。同时，原告在微信群里通知租客已向北京联优公司发告知函的情况，要求客户做好搬家的准备。因被告北京联优公司在4月9日仍未支付收益，原告于同月14日向本院起诉，双方酿成本案纠纷。庭审中，被告北京联优公司表示同意解除与原告的合同。 以上事实由原告提供的《资产管理服务合同》及附件、付款凭证、《催告函》、《告知函》及邮寄单、被告北京联优公司提供的微信聊天记录等证据以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原告与被告北京联优公司签订的《资产管理服务合同》系该两方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行。该合同系委托合同，而非房屋租赁合同，本院将本案的案由变更为委托合同纠纷。双方在合同中约定实际收益低于预期收益的情况下，北京联优公司应当补足服务质量保证金，原告可以从保证金中扣除不足部分，故双方约定的收益实际是固定的3500元／月。该合同履行过程中，被告北京联优公司已向原告付清了2020年2月24日前的收益。2020年1月下旬全国爆发新型冠状病毒××疫情，导致被告北京联优公司经营困难，无法按时履行合同约定的支付2020年2月25日以后的收益。为此，原告要求解除合同，被告在2020年6月1日的庭审中也表示同意解除合同，故对原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应及时将房屋返还原告。因被告北京联优公司受疫情影响经营出现困难，导致无法按时履行合同，对此，原告要求追究被告的违约责任有失公平，对原告要求被告赔偿7000元违约金的诉讼请求本院不予支持。且考虑到疫情防控的影响，对2020年2月25日至3月24日的收益，本院从公平原则酌情由原、被告各承担一半的损失，故该月被告北京联优公司应支付原告的收益本院认定为1750元。2020年3月25日起，被告北京联优公司仍应按3500元／月的标准支付原告收益至房屋实际返还之日，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。关于原告提出要求被告返还免租期租金14000元的问题，因双方并未在合同中约定免租期问题，故对该部分请求本院不予支持。被告联优宁波分公司、宁波暖租公司非合同相对方，原告要求该两被告对被告北京联优公司的债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告白珊珊与被告北京联优生活物业管理有限公司于2019年5月26日签订的《资产管理服务合同》于2020年6月1日解除；被告北京联优生活物业管理有限公司向原告白珊珊返还涉案房屋，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告北京联优生活物业管理有限公司支付原告白珊珊2020年2月25日至2020年6月24日的收益12250元，并继续按3500元/月的标准向原告白珊珊支付自2020年6月25日起至房屋实际返还之日止的收益，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告白珊珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费500元，减半收取250元，由原告白珊珊负担109元，被告北京联优生活物业管理有限公司负担141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  何彬彬 二〇二〇年六月二十四日 书记员  干依伶