吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终876号 上诉人（原审原告）：刘精久，男，1966年9月19日出生，汉族，职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周丹，女，1980年7月1日出生，汉族，职业，住吉林省松原市乾安县。 委托诉讼代理人：尚小雪，吉林巨石律师事务所律师。 第三人（原审被告）：乾安县富康房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：**平，系经理。 委托诉讼代理人：闫伟东，吉林研法律师事务所律师。 上诉人刘精久因与被上诉人周丹、乾安县富康房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人刘精久及其委托诉讼代理人、被上诉人周丹及其委托代理人尚小雪、第三人乾安县富康房地产开发有限公司委托诉讼代理人闫伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘精久上诉请求：撤销松原市宁江区人民法院2019年12月13日作出的（2019）吉0702民初7566号民事判决，依法改判。判事实与理由：原审法院事实认定错误。一、原审法院认为，上诉人提供与富康公司之间的房屋买卖合同上加盖的公章与富康公司在松原市房屋产权交易管理中心备案的房屋买卖合同上加盖的公章不符,同小区其他业主与富康公司签订的其他房屋买卖合同(在房产备案)的公章均与原告提供买卖合同的公章不一致，故无法证实原告持有买卖合同的真实性。此认定错误。一审中,被上诉人乾安县富康房地产开发有限公司未出庭应诉，上诉人作为房屋买受人,其无法辩别富康房地产开发有限公司在商品房买卖合同上加盖的公章的真实性;作为买受人,对房地产开发公司的信赖程度，上诉人亦无义务确认其公章的真实性。而原审法院在乾安县富康房地产开发有限公司未出庭对公章真实性进行说明,也未对公章真实性进行鉴定的情况下,即以无法证实上诉人持有的买卖合同的真实性驳回原告的诉讼请求，此认定错误，原审法院事实审理不清。二、原审法院认为，上诉人以现金的方式一次性交付购买房屋及车库款项,故而无法提供任何转账的凭证，上诉人仅提供了富康公司出具的收据一枚，该收据不足以证实上诉人已经交付了全部购房款。此认定错误。上诉人与富康公司于2014年9月9日签订房屋买卖合同后以现金方式进行交易符合当时的交易习惯，原审法院不能以不能提供任何转账凭证即否认了上诉人已经交付全部购房款的事实，因为转账凭证不是认定是否交付了全部购房款的唯一依据，转账仅是支付方式的一种，如现金支付、票据支付、资金汇兑等多种支付方式,况且上诉人在一审中提供了富康公司出具的收据一枚用以证实上诉人已经交付全部购房款。综上，上诉人认为，上诉人已经提供了商品房买卖合同,在上诉人现金交付购房款后富康公司出具收款收据情况下,上诉人主张事实所依据的证据充分。而原审法院在富康公司未出庭且未释明是否对公章真实性进行鉴定的情况下作出判决，导致不能查清案件事实,并驳回上诉人的诉讼请求存在错误。 周丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 富康房地产开发公司辩称，同意上诉人的意见。 刘精久在一审法院提出诉讼请求：撤销（2018）吉0702执806号执行裁定书，解除对位于松原大路与乌兰大街交汇处****面积为34.14平方米车库的查封。事实和理由：2014年5月29日，原告与被告乾安富康房地产签订买卖合同一份，原告以109248元的价格购买****面积为34.14平方米的车库一处，原告于2017年5月入住至今。2018年8月宁江区人民法院作出（2018）吉0702执806号执行裁定书，对位于松原大路与乌兰大街交汇处富康经典建筑面积为34.14平方米车库进行查封。原告认为，原告于富康公司之间的房屋买卖合同有效，在人民法院查封之前原告已经合法占有使用该车库，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，故原告起诉要求撤销执行裁定，解除查封。 周丹辩称：对原告提供的房屋买卖合同的真实性有异议，在原告提出异议申请时，没有提供买卖合同。对原告提供的收据真实性不予认可，仅二枚收据不足以证实真正交付了全部购房款。人民法院查封该车库的日期为2017年3月17日，而原告在起诉时已经自认其在2017年5月份开始居住使用，故原告的情况并不符合《规定》第二十八条的情形，应驳回原告的请求。 乾安县富康房地产开发有限公司未出庭未答辩。 一审法院认定事实如下：1.周丹因与富康公司之间房屋买卖合同纠纷一案，申请诉讼保全，本院于2017年3月17日作出（2017）吉0702民初606之一号民事裁定书，对富康公司名下位于松原大路与乌兰大街交汇处****面积为34.14平方米车库的查封，房屋编号为2**91-102；2.执行过程中，原告刘精久提出异议，认为被扣押车库系刘精久所有，并提供了购房的交款票据。2019年10月28日本院作出（2019）吉0702执异143号民事裁定书，认为刘精久没有提供合法有效的书面买卖合同，故驳回刘精久的异议申请。3、刘精久对异议裁定不服，提起诉讼，审理中提供2014年5月29日与富康公司之间关于102室车库的手写的买卖合同一份，2014年5月29日富康公司出具的102车库收据一份，金额为109248元。2017年12月原告交付水、电、暖费的票据，2017年12月1日交付物业费的收据二枚。4、周丹对原告提供的买卖合同真实性有异议，认为合同上加盖的公章不真实，同时提供了2013年11月4日周丹与富康公司之间签订的“选房意见书”一份，意向书上加盖的公章与原告提供的买卖合同上加盖的公章明显不一致。5、本院到松原市房屋产权交易管理中心调取了**小区其他住户的备案买卖合同及刘精久本人购买该小区91幢202室住宅的备案合同，发现备案合同与原告提供的合同存在二方面主要差别，一是备案合同全部为机打合同，而原告提供的买卖合同为手写合同；二是加盖的公章，备案合同加盖公章均有防伪标示并有机构数字代码，而原告提供的合同无防伪标示无机构数字代码。 一审法院认为，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。原告提供与富康公司之间的房屋买卖合同上加盖的公章与富康公司在松原市房屋产权交易管理中心备案的房屋买卖合同上加盖的公章不符，周丹与富康公司于2013年11月4日签订的选房意向书，刘精久与富康公司于2014年9月9日签订的房屋买卖合同（在房产备案），同小区其他业主与富康公司签订的其他房屋买卖合同（在房产备案）的公章均与原告提供买卖合同的公章不一致，故无法证实原告持有买卖合同的真实性。原告自诉以现金的方式一次性交付购买房屋及车库款项，故而无法提供任何转账的凭证，原告仅提供了富康公司出具的收据一枚，该收据不足以证实原告已经交付了全部购房款。原告提供的各项缴费票据，最早交付时间为2017年12月1日，晚于（2017）吉0702民初606之一号民事裁定书作出的时间。综上所述，原告的异议请求不成立，应予以驳回。依据最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告刘精久的诉讼请求，继续执行（2017）吉0702民初606之一号民事裁定书。案件受理费100.0元由原告刘精久承担。 经本院审理查明，2014年5月29日富康房地产开发公司与刘精久签订《商品房买卖合同》所盖公章，富康房地产开发公司曾经使用过。对此，富康房地产开发公司予以认可，并有公司年检报告书予以证实。2016年1月1日刘精久与松原市信访局签订《车库出租合同书》一份，合同约定将涉案车库出租给松原市信访局，有合同书及收据一枚予以证实。刘精久购买车库同时购买一、二层楼房，现在车库与一楼客厅已经打通，成为一体。 本院认为：本案系刘精久提起案外人执行异议之诉。刘精久应当就其对执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。刘精久提供2014年5月29日与富康房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及该公司出具的收据、2016年1月1日已经占有涉案车库、没有过户责任在富康房地产开发公司符合上述二十八条的规定，其主张，本院予以支持。 刘精久购买的车库与一楼客厅已经打通，成为一体。从此点，涉案车库不宜执行。 综上，原审认定事实及适用法律错误，应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7566号民事判决； 二、不得对乾安县富康房地产开发有限公司开发的位于松原大路与乌兰大街交汇处富康经典房编号2**1-102室执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，计200元由周丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  张 蕊 二〇二〇年六月二十九日 书记员  宁宏权