青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终238号上诉人（原审被告）：王小明，公民身份号码×××，男，1968年11月4日出生，汉族，西宁城市印象装饰装潢有限公司总经理，现住西宁市。被上诉人（原审原告）：王爱芝，公民身份号码×××，女，1964年12月25日出生，汉族，现住西宁市。上诉人王小明因与被上诉人王爱芝房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，因上诉人王小明系湖北省人，新冠肺炎疫情期间被封闭无法按期出庭，本院依法组成合议庭延期进行了审理。本案现已审理终结。王小明上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第三项。2.改判其支付王爱芝剩余租金31534.43元，物业费3333元、取暖费18409元，合计53276元；3.改判支持王小明一审反诉请求。事实和理由：1.一审认定王爱芝主张的最后一年的租金中王小明仅支付15万元事实错误，实际上王小明已将租金付至30万元，仅剩31534.43元未付，案涉租赁合同并没有明确约定租金按年一次性支付，根据双方实际履行的情况，只要在一个租赁年度内交清租金即可，即2019年4月15日解除合同后，才能认定王小明拖欠租金。2.王小明与王爱芝于2019年4月15日解除合同，在此之前王爱芝未告知王小明便将租赁房屋内的物品全部搬走，王爱芝以由派出所民警和物业中心工作人员见证为由，将王小明承租屋内的物品放置一租赁仓库内，但未对提存的物品登记造册并逐一核对签证，致使办公用品和相关公司资料丢失。王小明反诉请求所主张的损失系因王爱芝过错所致，王爱芝单方解除合同前应当明确告知王小明腾空房屋或者清理资料文件，但王爱芝做到以上告知，使王小明有些票据丢失无法举证。同时也给王小明造成部分装修用品及办公用品损失，该损失应当由王爱芝承担。综上，请二审法院依法裁判。王爱芝辩称，王小明与王爱芝签订租赁合同后，从未按时付过租金,也没有一次把一年的租金付清过。王小明证明付的这30万元是之前三年租期未付的租金，与第四年的租金无关。与王小明解除租赁合同，系因王小明长期拖欠房租，经王爱芝多次催要无果后要求其返还租赁房屋，但王小明既不付钱，也不还房，无奈之下王爱芝在派出所民警及小区物业工作人员在场见证的情况下打开房门，将其放在出租屋内的物品搬离，王爱芝并为此专门租赁一仓库存放并通知了王小明，王小明随后到了现场，其当时并未提出异议，也没有取走里面的物品，此后如果发生损失，不应由王爱芝承担责任。综上所述，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。王爱芝向一审法院起诉请求：1.判令王小明向王爱芝给付房租款231534元；2.判令王小明向王爱芝给付所承租房屋的物业管理费（2019年1月1日至2019年4月15日）3333元，取暖费（2018年10月15日至2019年4月15日）18409元；3.诉讼费由王小明承担。王小明提起反诉请求：1.请求判令王爱芝退赔100000元的办公用品；2.判令王爱芝退还4.5个月的租赁费115116.12元；3.判令王爱芝赔偿公司经营收入100000元，以上共计315116.12元；4.本案所有诉讼费由王爱芝承担。一审法院认定事实：2015年4月14日王小明与王爱芝签订《铺面租赁合同》，约定将王爱芝及其子（徐鑫鑫）共有的位于西宁市××区铺面（建筑面积456.81平方米）承租给王小明，由王小明经营西宁城市印象装饰装潢有限公司，租赁期限为2年，即2015年4月15日至2017年4月14日。第一年的租金为56.0元∕平方米，每月租金为25581.36元，合计306976.32元。第二年议定租金60.48元∕平方米，每月租金为27627.87元，合计331534.43元。房租租金支付时间，在约定的合同期限内，提前两个月交付房租。铺面租赁合同期限届满之后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但是王小明仍继续承租使用该铺面，2018年4月8日王爱芝通过短信形式向王小明（金座租房王小明）商议承租事项“王总今年的合同到期了，你如果继续租我的房子这两天就把一年的房租交给我，要不然我就租给别人。”王小明于2018年4月13日至2018年11月23日通过银行转账向王爱芝支付房屋租金150000元，并继续占有、使用该铺面。后王爱芝向王小明多次催要剩余租金无果的情况下，督促王小明将其办公用品搬走，王小明未予理会，2019年4月14日，王爱芝同彭家寨派出所民警，西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心的工作人员马桂清进入王小明经营的西宁城市印象装饰装潢有限公司查看，发现该铺面地面凌乱，有少量办公室用品，2019年4月15日，经双方协商，解除了铺面租赁合同，因王小明未支付租赁期间的物业费及取暖费，王爱芝要求王小明将其办公用品继续放置于该铺面，并督促其尽快交纳所拖欠的物业费、暖气费王小明仍未理会，于是2019年4月17日王爱芝将王小明的办公用品存放另处，直至现在王小明仍未搬走其办公用品。另查，王小明以王爱芝搬走其办公设备及指使物业公司对其经营的西宁城市印象装饰装潢有限公司停水、停电，使其公司不能正常经营产生损失为由提起反诉。一审法院认为，王爱芝与王小明签订的《铺面租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，一经签订即对王爱芝、王小明产生相应的法律效力，理应按合同约定的条款及诚实信用原则履行各项权利义务，租赁期限届满之后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但王小明仍继续承租使用该铺面，王爱芝未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王爱芝要求王小明支付2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金331534.43元，王小明认为该笔租金已全部履行，庭审前法庭要求王小明提供2015年至2019年向王爱芝支付租金的所有银行转账凭证，王小明未能提供，且王爱芝向王小明发送信息商谈交付2018年4月15日至2019年4月14日租金的事实，王小明未向王爱芝回复任何已足额支付该笔租金的信息，对此王小明承担举证不能的不利后果。关于租金收取标准，租赁合同中约定的租金逐年递增，每平方米按照60.48元计算符合租赁合同约定及交易习惯，故2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金共计331534.43元，扣除王小明已支付的150000元，王小明应向王爱芝支付房屋租金181534.43元。王爱芝的第二项诉求，要求王小明支付物业管理费3333元（2019年1月1日至2019年4月15日），取暖费18409元（2018年10月15日至2019年4月15日），有西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心开具的证明，确系王小明租赁使用房屋期间产生的费用，故予以支持。针对王爱芝庭审中增加的300000元违约金的诉讼请求，经法庭释明后，王爱芝未按照规定时间交纳违约金部分的诉讼费，故本院对王爱芝增加的300000元诉讼请求不予处理。关于王小明反诉请求，王小明仅向法庭提交了其自书形成的“设计部盘点明细”清单和非案件争议时间拍摄的照片，王小明提供的证据不足以证实其实际损失数额，且王小明主张因王爱芝指使物业公司为其经营的城市印象装饰装潢有限公司停水、停电，导致其公司不能正常经营产生损失，有悖常理，与事实不符，导致案件认定事实缺乏合法依据，故驳回王小明的第一、第三项反讼请求。针对王小明第二项反诉请求，因王小明并未向王爱芝足额支付房屋租金，违约在先，该项诉求亦不予支持。综上，王爱芝的诉讼请求，有证据予以证实，应予以支持。王小明的反诉请求，因证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：1.王小明支付王爱芝房屋租金181534.43元、物业管理费3333元（2019年1月1日至2019年4月15日）、取暖费18409元（2018年10月15日至2019年4月15日），共计203276.43元。2.驳回王爱芝的其他诉讼请求。3.驳回王小明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，已减半收取2550元；反诉费6026元，已减半收取3013元,由王爱芝承担500元，王小明承担5063元。二审中，王小明提交：①中国建设银行个人活期账户交易明细2页，②其妻朱汉桃的中国建设银行银行卡客户交易明细清单2页，③其子王景伟的中国建设银行网上银行转款汇款电子回单1张，④王景伟给网名“冰汐”微信转账截屏1页（5次），⑤西宁城市印象装饰设计有限公司交通银行交易明细1页，上述五组证据拟证明自2018年3月24日至11月24日期间，王小明通过自己、妻、儿、其经营的公司的银行账户向王爱芝支付租金300000元。经质证，王爱芝对其真实性不持异议，但认为王小明支付的上述款项是之前三年尚未给付的租金，与案涉租赁费无关。王爱芝提交其个人账户信息3张，拟证明自2015年4月15日至2019年4月5日，王小明向其支付租金情况，其中包括王小明所述300000元租金中的250000元，以此证明王小明从未按时足额支付过租金，其2018年所付的300000元也不是最后一年的租金。经质证，王小明对该证据不持异议，但认为其已将四年的租金履行绝大部分，仅剩31534元未付。经王小明书面申请，本院调取西宁城市印象装饰设计有限公司向王爱芝支付租金的银行转款记录，其中交通银行青海省分行查询单4张，载明：2015年5月18日，同年7月13日，2018年3月23日，西宁城市印象装饰设计有限公司向王爱芝转款四笔，分别为30000元，20000元，50000元和10000元。中国建设银行《企业活期明细信息》7张，载明：2015年5月18日，西宁城市印象装饰设计有限公司向王爱芝转款60000元。经质证，双方对上述银行转账记录的真实性不持异议，但王爱芝认为，该转账记录仅表示王小明已支付前几年度的房租，与本案争议的房租款没有关联。对王小明提交的①-⑤号证据、王爱芝提交的证据、本院依申请调取的西宁城市印象装饰设计有限公司向王爱芝进行银行转账的凭证因双方当事人均不持异议，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对一审已经查明的事实，本院予以确认。二审另查明，2018年3月24日，王小明通过其中国建设银行个人账户向王爱芝转款20000元，通过其妻朱汉桃的中国建设银行个人账户转款20000元，通过西宁城市印象装饰设计有限公司的交通银行账户转款60000元。同年4月14日，王小明通过自己的中国建设银行个人账户向王爱芝转款50000元，通过其子王景伟向王爱芝微信转账50000元。2018年6月20日，王景伟通过中国建设银行网上银行向王爱芝转款50000元。同年11月24日，朱汉桃通过中国建设银行个人账户向王爱芝转款50000元。本院认为，王爱芝与王小明之间的租赁关系成立并合法有效，双方应诚信履行各自的合同义务。王爱芝将案涉租赁房屋交付予王小明使用，王小明应及时足额交纳相应期限内的租赁费，但是通过双方的陈述及提交的证据可以得知，案涉租赁合同对租赁费交纳的时间约定并不明确，双方实际履行过程中亦未形成规律的收支时限。王小明反驳称已将王爱芝主张的最后一年的租赁费给付了300000元，王爱芝予以否认，则王小明应当继续举证证明除上述300000元外，其已将另外三年的租赁费付清的事实。经过法院释明，王小明以其开办经营的西宁城市印象装饰设计有限公司财务账册丢失为由无法提供相关证据，但双方对案涉房屋租金均系转账方式支付表示认可，且租金亦并非全部由该公司转账支付，因此对王小明上述理由本院不予采信。王小明提供的证据不足以证明其2018年给付的300000元确系王爱芝主张的最后一年的房屋租赁费，故对其要求扣减后支付剩余租赁费的上诉请求本院不予支持。关于王小明主张王爱芝赔偿经济损失的请求，针对所发生损失的事实缺乏证据证明，本院不予支持。综上所述，王小明的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11126元，由王小明负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁 二〇二〇年六月十七日书记员 马晓瑞附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。