广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1457号 上诉人（原审被告）：广西玉林喜润房地产开发有限公司，住所地广西玉林市教育东路105号3-7第3层，统一社会信用代码91450900742063561F。 法定代表人：刘敬成。 委托诉讼代理人：覃金燕，女，1997年1月14日出生，汉族，住广西岑溪市，公司员工。 被上诉人（原审被告）：苏雪，女，汉族，1988年1月6日出生，现住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司玉林分行，住所地广西玉林市民主中路257号，统一社会信用代码91450900900422604E。 负责人：彭春祥，分行行长。 委托诉讼代理人：钟雯宇，女，1988年6月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，该分行员工。 委托诉讼代理人：冯军，男，1967年12月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，该分行员工。 上诉人广西玉林喜润房地产开发有限公司因与被上诉人苏雪、中国农业银行股份有限公司玉林分行金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广西玉林喜润房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判上诉人无需承担连带清偿责任；二、本案上诉费用由被上诉人共同负担。事实和理由：上诉人的保证责任已经解除。依据《个人购房担保借款合同》第三十七条约定，上诉人为被上诉人苏雪合同项下的债务提供的是阶段性保证责任，保证期限至被上诉人苏雪取得房地产权属证书、并办妥以被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行为抵押人的抵押登记手续之日止。2019年9月17日涉诉房屋已经取得房屋权属证书，2019年9月27日，涉诉房屋办妥房屋他项权证，抵押权人为被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行，上诉人的阶段性保证责任已经解除。 被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行辩称，一审法院已依法向上诉人广西玉林喜润房地产开发有限公司送达开庭传票，但是上诉人广西玉林喜润房地产开发有限公司并未到庭参加诉讼，上诉人在办妥房屋权属证书后没有将情况告知被上诉人，上诉人存在过错，上诉费应当由上诉人承担。恳请二审法院判决苏雪承担抵押担保责任，抵押物变现价值优先清偿被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行。 被上诉人苏雪未作答辩。 被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行向一审法院起诉请求：1.判令苏雪归还欠中国农业银行股份有限公司玉林分行的借款本金260319.04元及利息3380.38元(利息暂计至2019年9月23日，以后的利息按合同约定继续计到债务履行完毕之日止）；2.判令苏雪承担抵押担保责任，抵押物（玉林市玉东新区经济开发区、人民东路技工学校南侧金域华府商住小区3#楼1单元2104号房）变现价值优先清偿中国农业银行股份有限公司玉林分行；3.判令广西玉林喜润房地产开发有限公司承担连带保证责任，对苏雪所欠中国农业银行股份有限公司玉林分行的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用全部由苏雪、广西玉林喜润房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，苏雪、广西玉林喜润房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司玉林分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号为：45020120140071780），合同中特别条款约定：苏雪向中国农业银行股份有限公司玉林分行借款人民币338000元用于购买广西玉林喜润房地产开发有限公司位于玉林市玉东新区的商品房，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定。采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期未月的20日；借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；本合同项下的借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由广西玉林喜润房地产开发有限公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至苏雪取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；苏雪以贷款所购房屋作抵押，约定自本合同签订之日起365日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起720日内办妥抵押登记。2014年11月12日，中国农业银行股份有限公司玉林分行、被告申请办理了抵押权预告登记（抵押预告登记证号为：玉东商房预押字第2014002313号）。申请办理抵押权预告登记后，中国农业银行股份有限公司玉林分行于2014年11月21日依约向苏雪发放贷款人民币338000元整。苏雪取得中国农业银行股份有限公司玉林分行贷款后，未能完全按约偿还中国农业银行股份有限公司玉林分行借款，截至2019年9月23日被告苏雪累计拖欠中国农业银行股份有限公司玉林分行本金260319.04元，利息3380.38元。 另查明，截至本案法庭辩论终结时止，中国农业银行股份有限公司玉林分行仍未取得玉林市玉东新区的房屋他项权证。 一审法院认为，中国农业银行股份有限公司玉林分行与苏雪、广西玉林喜润房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，当事人三方都应当按合同约定履行义务。中国农业银行股份有限公司玉林分行按合同发放贷款，无违约行为。苏雪借款后应按约还贷，但其未按期还贷已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任。苏雪应清偿尚欠中国农业银行股份有限公司玉林分行的贷款本金及合同约定的利息。截至2019年9月23日，苏雪应偿还中国农业银行股份有限公司玉林分行的本金数额为260319.04元，利息为3380.38元。苏雪以其所有的坐落于玉林市玉东新区作抵押担保，并到有关部门办理了抵押权预告登记，因抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。中国农业银行股份有限公司玉林分行主张对苏雪以其所有的用于本案借款作抵押担保的产权享有优先受偿权不符合法律规定，一审法院不予支持。《个人购房担保借款合同》约定，广西玉林喜润房地产开发有限公司为苏雪向中国农业银行股份有限公司玉林分行借款提供阶段性连带责任保证。本案中抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，广西玉林喜润房地产开发有限公司应按上述约定在保证担保范围内对苏雪的上述债务承担连带保证责任。中国农业银行股份有限公司玉林分行主张广西玉林喜润房地产开发有限公司对苏雪所欠中国农业银行股份有限公司玉林分行的借款承担连带清偿责任符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、苏雪归还借款本金260319.04元给中国农业银行股份有限公司玉林分行；二、苏雪支付借款利息给中国农业银行股份有限公司玉林分行（利息的计算方式：截至2019年9月23日的利息为3380.38元，之后的利息按借款合同约定计算至实际清偿之日止）；三、广西玉林喜润房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司玉林分行的其他诉讼请求。案件受理费5255元，减半收取计2628元；由广西玉林喜润房地产开发有限公司、苏雪共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了以下证据：桂（2019）玉林市不动产权00××48号房屋权属证书和桂（2019）玉林市不动产证明第0048482号房屋他项权利证书，证明涉诉房屋已办妥房屋权属证书及他项权利证书，上诉人的保证责任已经解除。对上诉人提供的证据，被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行的质证意见为：对证据的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，上诉人主张其保证责任已经解除，但是其何时解除保证责任的时间点并没有明确。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，可以作为认定本案事实的证据。 经审理查明，本案房屋经玉林市不动产登记局登记办理桂（2019）玉林市不动产权00××48号房屋权属证书后，于2019年9月27日办理桂（2019）玉林市不动产证明第0048482号《不动产登记证明》，抵押权人为中国农业银行股份有限公司玉林分行，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为338000元。中国农业银行股份有限公司玉林分行已经取得该《不动产登记证明》。一审判决对该事实认定不当，应予以纠正。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，为有效合同。广西玉林喜润房地产开发有限公司就本案借款向中国农业银行股份有限公司玉林分行提供的阶段性连带责任保证，性质为附解除条件的合同，即借款人苏雪取得房地产权属证书及抵押登记手续办妥的条件成就时，阶段性连带责任保证合同失效，广西玉林喜润房地产开发有限公司免除保证责任。根据二审查明的事实，上述合同约定的条件已成就，故广西玉林喜润房地产开发有限公司对苏雪本案债务不承担保证责任。本案房屋已办理抵押权登记，债务人苏雪不履行到期债务时，抵押权人中国农业银行股份有限公司玉林分行有权以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。一审中，一审法院依法向广西玉林喜润房地产开发有限公司送达了开庭传票等诉讼文书，广西玉林喜润房地产开发有限公司没有提出答辩及提交证据，一审法院根据庭审查明的事实依法作出实体判决，符合法律规定。二审中，广西玉林喜润房地产开发有限公司提交了相关证据，本院查明相关事实后对一审判决作出变更。鉴于广西玉林喜润房地产开发有限公司怠于行使诉讼权利，增加当事人诉累，故本院确定其公司负担二审案件受理费。 综上所述，广西玉林喜润房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初86号民事判决第一、二项； 二、撤销广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初86号民事判决第三、四项； 三、中国农业银行股份有限公司玉林分行有权以苏雪所有的用于本案借款抵押的玉林市玉东新区折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司玉林分行其他诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费5255元，减半收取计2628元，由苏雪负担。二审案件受理费5255元（上诉人已预交），由广西玉林喜润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李雪英 审判员  邹丽娟 审判员  蒋绍德 二〇二〇年六月一日 书记员  陈玉华