武川县人民法院民事判决书（2020）内0125民初204号原告：张丽英，女，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。被告：张志平，男，农民，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：苏晨亮，武川县法律援助中心法律工作者。第三人：贾敏，男，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。原告张丽英与被告张志平、第三人贾敏确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法追加贾敏为第三人参加诉讼并公开开庭进行了审理。原告张丽英、被告张志平及其委托诉讼代理人苏晨亮、第三人贾敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院撤销贾敏与张志平签订的《房屋买卖协议》，并依法收回该房屋；2.判令被告张志平承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月25日，原告丈夫贾敏在未与原告协商的情况下，将以我们夫妻二人名义共同购买的的位××县西户房屋一套出售给了张志平。当时，原告丈夫贾敏独自与被告张志平签订了一份房屋买卖协议。原告既不知情，又未在此房屋买卖协议书上签字。根据《中华人民共和国婚姻法》第一百零三条规定，夫妻之间的财产一般属于共同共有，不是按份共有；又根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。上述这套房屋是原告和丈夫贾敏共同购买的，属于夫妻共同财产，丈夫不能未经妻子同意私自将该房屋出售给他人。对于这样的夫妻共同财产出售时必须经夫妻双方同意，并且要有夫妻双方共同签字，方可产生法律效力。如只有一方签字，另一方没有签字，即视为无效力合同。况且，房屋买受人张志平在与原告丈夫贾敏签订协议时，明知出卖方有其他共有人，却未经共有人追认，所以，此房屋买卖协议无效。对此，房屋出卖人和共有人可以出具房屋产权证。综上所述，对于房产共有人中有一方没有签字的房屋买卖合同属无效民事行为，即该涉案房屋的买卖行为无效。为此，请求法庭依照法律支持原告的诉讼请求，依法判令原告丈夫贾敏与被告张志平签订的房屋买卖协议无效，并依法收回房屋，以维持法律的尊严和公民的合法权益不受侵害。张志平提交书面答辩状称，首先需要原告明确诉讼请求是撤销还是认定合同无效。行使撤销权是一年的除斥期间，即从知道或者应当知道之日起一年。买受人于2014年装修2015年入住，应认定原告最晚从2015年就应当知道，所以已过一年的除斥期间。如果按无权处分，根据买卖合同司法解释第三条，无权处分分为合同行为和处分行为两个部分，合同是有效的，处分行为效力待定，追认有效，不追认无效，如果不追认只能找共有人贾敏赔偿，张志平构成善意取得。其次，原告请求撤销也好，无效也罢，应当将买卖合同的相对人贾敏列为共同被告，即符合法律规定，又有利于查清案件事实。再次，原告的请求和理由，与事实不符，没有法律根据。原告称自己对张志平与贾敏房屋买卖协议不知情，又称张志平明知出卖方有其他共有人，但商品房买卖合同只有贾敏的名字，协议也是张志平与贾敏签的，张志平如何明知其他共有人，除非张丽英也参与过卖房一事。2014年3月25日是协议签订日，同日贾敏妻子张丽英到小区物业处交纳物业费和采取费等各项欠费，并亲自在交款单上签名后领取了房屋钥匙，现自称不知情，提出合同效力瑕疵，属于合同履行过程中的违约行为，同时违背民法总则的规定。原告对贾敏卖房并不是不知情。张志平在2019年以贾敏不配合办理房屋过户提起诉讼，贾敏败诉，之后贾敏夫妻恼怒，以共有人张丽英未在合同上签名为由提起诉讼，想通过合同形式上的漏洞来达到非法目的，我方认为原告应当对虚假诉讼行为承担相应的后果和责任。综上所述，原告的陈述不符合事实真相，证据不足，请求没有法律依据，应当驳回。原告张丽英未向法庭提交任何证据。被告张志平提交证据（一）《商品房买卖合同》、房屋买卖协议、收款凭证，证明贾敏与张志平签订房屋买卖协议，约定将碧水龙城6号楼1单元3层西户的房屋出售给张志平，房屋总价21万元，签合同时付15万元，余款6万元待贾敏打清银行按揭后全部付清，贾敏承诺由其承担房屋过户所需费用并负责提供所需证件及签字等相关配合工作；证据（二）物业费收据10张，证明张丽英在合同签订的当天亲自向碧水龙城小区物业公司交纳各项费用，张丽英签字时书写了贾敏的名字。交清费用后随即领取了房屋钥匙交给张志平，张丽英全程参与并同意卖房一事。证据（三）（2019）内0125民初321号民事判决书，证明武川县人民法院判决贾敏与张志平签订的房屋买卖协议合法有效，并判决贾敏负责协助过户并交纳过户费。被告张志平还申请证人刘某和左海军出庭作证，证明张丽英对签订协议一事知晓。张丽英的质证意见，对被告张志平证据（一）中的《商品房买卖合同》、收款凭证和证据（二）物业费收据10张的真实性都认可，是我去碧水龙城物业公司交纳的费用并签上了贾敏的名字，但是贾敏和张志平签的房屋买卖协议我不知情。对证据（三）（2019）内0125民初321号民事判决书我并不知情。对证人刘某的证言不认可，对左海军的证言认可，卖房之后确实我们一起吃了饭。第三人贾敏的质证意见，对被告张志平的三组证据的真实性均认可。对证人刘某的证言不认可，对左海军的证言认可。本院认证意见，对被告张志平举证出示的三组证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，证人刘某和被告张志平系朋友关系，存在利害关系，其证言本院不予采信，左海军的证言证明张丽英和贾敏以及张志平在办理完买卖房屋手续后一起吃饭且双方均认可，本院对其证言予以采信。根据当事人的陈述和庭审中确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月25日贾敏与张志平签订房屋买卖协议，协议约定贾敏将位于××县西户的房屋一套出卖给张志平，价格为21万元。签订协议当天张志平支付房款15万元，张丽英将涉案房屋所欠付物业公司的费用全部付清，并将钥匙交付给张志平。2015年4月20日张志平将剩余6万元房款全部付清。另查明，2019年4月8日张志平向本院提起诉讼，要求贾敏为其办理房屋过户手续，2019年6月6日本院作出（2019）内0125民初321号民事判决书，判决：一、贾敏在本判决生效后三十日内负责协助张志平办理位于内蒙古××县西户住宅楼的房屋产权过户登记手续并交纳相关费用；二、驳回张志平的其他诉讼请求，该判决已生效。本院认为，首先关于原告张丽英的诉讼请求，庭审中经本院释明，张丽英明确其诉讼请求为撤销涉案房屋买卖协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但张丽英未提供相应的证据证明涉案房屋买卖协议符合法律规定的撤销事由，故原告张丽英应当承担举证不能的法律后果。另外贾敏与张志平签订的房屋买卖协议出于双方真实意思表示，属合法有效合同，且经生效法律文书确认，贾敏在张志平诉其房屋买卖合同纠纷一案中对房屋买卖协议无异议，只是因为当时开发商没有给其办理房屋产权证所以无法给张志平办理过户手续。张丽英本人也认可其全程参与买卖房屋，只是对签订房屋买卖协议不知情，其陈述不符合常理，本院不予支持。综上所述，对于张丽英的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张丽英的诉讼请求。案件受理费100元，由张丽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 胡海丽 二〇二〇年六月十日书记员 郭 蕾附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。