浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终144号上诉人（原审被告）：黄国峰，男，1971年5月20日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：李巍巍，舟山市普陀区星欣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司舟山分公司，住所地浙江省舟山市定海区人民北路315号丹桂园10幢2单元104室。法定代表人：洪柳，副总经理。委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。上诉人黄国峰因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司舟山分公司（以下简称“绿城物业”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄国峰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回绿城物业诉讼请求；一、二审诉讼费用由绿城物业负担。事实与理由：案涉房屋交付时间应为2018年10月4日，一审以案外人城建中稷（浙江）实业发展有限公司（以下简称“中稷公司”）2017年通知的交房时间为标准认定交房时间，并从次月开始计付物业费，缺乏事实依据。首先，中稷公司通知交房时，双方均认可房屋存在质量瑕疵，并达成一致由该公司对房屋进行修复后交房。不能机械解读商品房买卖合同附件八的约定，房屋质量问题并非必须经过检测。其次，黄国峰提交的证据均能证明实际交房时间为2018年10月4日，交房后的物业费全部缴清，而且在交费时绿城物业并未对之前的物业费提出异议，意即认可黄国峰无需支付之前物业费的事实。再次，绿城物业无法证明其所寄送的邮件内容即为其在一审中提交的函件。最后，一审认定的滞纳金标准过高，应按照银行存款利率计算。绿城物业辩称，一、商品房买卖合同附件八第九条第3项规定房屋买受人起付前期物业费时间以《入伙通知书》约定的交付日期为准。开发商交付条件已经成就，黄国峰也收到《入伙通知书》，故应从规定的领房日期的次月支付前期物业费。二、黄国峰提出房屋质量问题不属于主体结构问题或者严重影响居住的情形，也未对质量问题提出检测，故不能以此为由抗辩交房未成功从而拒付前期物业费。三、一审认定的滞纳金标准合理。绿城物业向一审法院起诉请求：黄国峰支付其自2017年9月1日至2018年7月31日的物业费18751.92元与滞纳金4810.72元。一审法院认定事实：2014年8月，中稷公司（甲方）与绿城物业（乙方）签订一份《翡翠苑前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为翡翠苑全体业主和使用人提供物业服务；服务期限自物业首期交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效止；前期物业费按业主拥有的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，低层住宅物业费6元/月/平方米，地下车位费180元/户/月，前期物业费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出交付通知指定的交付日之次月起计收，如果甲方与物业买受人因房屋质量等问题对交付日期即时达成书面协议另行约定的，自通知交付之次月起至实际交付日之次月止的物业费由甲方承担，实际交付日之次月起的物业费由物业买受人承担，如果甲方与物业买受人因房屋质量等问题对交付日期存在争议并在短时间内无法达成书面协议的，则在司法机关对交付日作出生效判决或生效调解之前或甲方与物业买受人对交付日签订书面协议之前的物业费均先由甲方垫付，尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由甲方交纳，对于甲方已交付使用，但业主尚未居住的物业，物业费按合同约定由业主全额交纳，物业费每12个月预交一次，交费时间为每12个月的第1个月上旬；业主违反本合同约定，逾期支付前期物业费的，乙方有权按应付金额每日万分之四支付滞纳金。2015年8月20日，中稷公司与黄国峰签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定黄国峰购买翡翠苑30幢D25号房屋，出卖人应当在2017年8月30日前交付房屋；房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托详见附件八补充协议进行质量检测，检测合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；出卖人已经选聘绿城物业服务集团有限公司舟山分公司从事该房屋所在的物业管理区域的前期物业管理，买受人同意《业主临时管理公约》、《前期物业服务合同》主要内容。附件八补充协议约定：合同约定2017年8月30日为最后交付日期，房屋在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄送《入伙通知书》中规定的领房时间内办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业费；房屋交付使用时，双方对房屋质量、公共设施设备质量产生争议，买受人可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，双方仍就按本合同约定的时间办理交房手续；若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务承担保修责任并尽快修复，检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后七日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人验收完毕。2017年5月，中稷公司向黄国峰寄送《分户验收邀请函》，通知黄国峰于2017年6月6日分户验收。2017年7月，中稷公司向黄国峰寄送《入伙通知书》，通知黄国峰于2017年8月2日办理入伙手续。2018年10月4日，黄国峰自中稷公司处领取了《业主领房验收交接单》、《房屋交付物品清单》以及进户门钥匙等。2018年10月19日，黄国峰向绿城物业支付了2018年8月至12月物业费及车位费共计8523.60元。黄国峰系该小区30幢D25室业主，房屋建筑面积254.12平方米。自2017年9月1日至2018年7月31日止，产生物业费16771.92元与车位费1980元。2018年6月，绿城物业向黄国峰在《浙江省商品房买卖合同》上所留地址寄送《关于催交物业服务费的函》，投递被退回，原因为“家里没人，电话已联系，用户要求退回”。2019年5月，绿城物业再次向黄国峰寄送书面催收文件，黄国峰签收。一审法院认为：绿城物业与开发商中稷公司签订的《翡翠苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，该物业服务合同依法成立并已生效，对全体业主具有约束力。绿城物业主张黄国峰支付物业费的，根据其提交证据，能够证明确已经书面催交，符合法律规定程序，黄国峰对此抗辩意见，法院不予采纳。该案主要争议焦点在于黄国峰应当自何时起向绿城物业交纳物业费？黄国峰提出抗辩，其所购房屋因质量存在瑕疵而与开发商产生争议，后开发商履行维修义务，直至2018年10月4日双方始办理交房手续，即便在该日双方办理了交房手续，但也缺少《浙江省商品房买卖合同》所约定的“验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，对不符合交房条件下发出的交房通知不能视同实际已交房。对此，分析、评判如下：根据《浙江省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年8月30日前交房，此为开发商交房最后日期，逾期视为违约，且在交房时应当向买受人出示相关证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。假设双方不存在争议的，则买受人应当自开发商送达《入伙通知书》后，按照《入伙通知书》确定的日期领房，领房后次月起向物业服务企业交纳物业费。对于房屋存在质量瑕疵争议的，按照《浙江省商品房买卖合同》约定，双方首先应就此协商，无法协商一致的，应当由买受人委托有资质的房屋检测机构进行检测。若经检测，该房屋质量存在瑕疵的，又区分该瑕疵是否属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用，进而再做分别处理。比如虽有质量瑕疵但不属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用，应由开发商予以修复，修复完毕后，再由开发商向买受人发出通知进行验收，则相应交房日期应作调整。因此，在双方对因房屋质量瑕疵而引起交房争议的，确实无法协商一致前提下，买受人委托检测机构进行检测是影响到后续开发商承担维修义务以及延期交房违约责任的关键。该案中，黄国峰虽抗辩因质量瑕疵开发商同意修复后延期交房，既未提交就此与开发商达成修复后延期交房的书面协议，也未提交证据证明其就房屋质量瑕疵已经按照合同约定委托过检测机构进行检测，因此，不能采纳其抗辩。书面通知交房系开发商的单方行为，无需绿城物业协助配合，至于绿城物业到2018年10月4日始办理交房手续，不影响按照合同约定实际交房日应为《入伙通知书》上所确定的日期。至于黄国峰抗辩开发商在交房时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但根据黄国峰在2018年10月4日领取的书面文件中，虽名称与合同中约定书面文件名称不同，但已领取的书面文件涵盖了开发商对住宅质量保修保证以及房屋使用说明，对黄国峰该抗辩意见，法院不予采纳。绿城物业主张黄国峰支付自《入伙通知书》所确定的交房日次月起至2018年7月31日的物业费16771.92元与车位费1980元，于法有据，应予支持。对于绿城物业承诺减免物业费6000元，因物业服务合同属于持续性合同，可待后续产生的物业费中由双方另行协商结算，暂不在本案中处理。绿城物业主张黄国峰支付滞纳金的，根据合同约定，业主应在每12个月计费周期第一个月上旬内付清，逾期计收滞纳金。绿城物业现主张滞纳金按照日万分之四标准计付至2019年8月31日，黄国峰抗辩滞纳金标准过高，法院予以调整，变更滞纳金按照日万分之三计算，对绿城物业主张黄国峰支付拖欠物业费产生的滞纳金3608元予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、黄国峰于判决生效之日起十日内向绿城物业支付前期物业费（含车位费）18751.92元并相应按日万分之三计算至2019年8月31日止的滞纳金3608元；二、驳回绿城物业的其他诉讼请求。一审案件受理费194.5元，由黄国峰负担。二审中，黄国峰向本院提交由绿城物业制作的《绿城物业服务集团有限公司舟山分公司业主领房验收交接表》（第一联）图片打印件一份，拟证明该证据与一审证据形成完整证据链，证明2017年9月1日房屋验收时发现案涉房屋存在该表列明的各类问题，经与开发商协商确认由开放商进行修复，待修复完成后再通知验收及交付的事实。绿城物业质证认为，对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据仅能证明黄国峰与开发商交房时发现有质量问题，开发商对质量问题的修复不影响正常交房程序，故黄国峰应从《入伙通知书》载明的交房日期次月起付前期物业费。本院经审核认为，《绿城物业服务集团有限公司舟山分公司业主领房验收交接表》符合证据三性原则，对其证据资格予以采纳，其证明力在下文中一并阐述。二审另查明，1.2015年8月20日黄国峰与中稷公司签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八第九条第11项载明：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接收房屋时应对房屋进行全面检查，如买受人对所交付商品房的建筑质量（隐蔽工程除外）有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人通知后的7日内对于房屋的修复进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕。2.黄国峰代理人在二审中对于绿城物业曾向黄国峰催讨过争议期限物业费的事实予以认可。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，书面的合同材料在性质上属于原始证据、直接证据，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。若要否定书面证据所体现的权利义务，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他权利义务，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。具体到本案，本案争议焦点是黄国峰是否应向绿城物业交纳自2017年9月1日至2018年7月31日期间的物业费以及滞纳金。黄国峰主张因案涉房屋存在质量问题，房屋交付时间为2018年10月4日，绿城物业对此予以否认。根据黄国峰与中稷公司签订的《浙江省商品房买卖合同》附件第九条和第十一条的约定，如果黄国峰与中稷公司对于案涉房屋质量问题产生异议的，黄国峰应当委托检测机构进行检测以确定开发商承担维修义务以及延期交房相关违约责任；如果不选择检测方式，则黄国峰应当向开发商提出书面意见，由开发商认可后尽快修复。但从现有证据分析，《绿城物业服务集团有限公司舟山分公司业主领房验收交接表》仅可证明黄国峰当时对案涉房屋的质量问题提出异议，但其既未申请检测，亦未提供其他证据证明其已与中稷公司达成修复后延期交房的事实。本案审查的是黄国峰与绿城物业之间的物业服务合同法律关系，依据的是《翡翠苑前期物业服务合同》。从中稷公司出具给绿城物业的《长峙岛翡翠苑二期领房单》分析，中稷公司告知绿城物业收取物业费时间自2017年9月1日开始，绿城物业无法甄别黄国峰与中稷公司之间的实际交房时间。而本案中黄国峰主张的事实更多涉及其与中稷公司之间因房屋交付而引发的责任问题，在中稷公司未参与诉讼情况下，黄国峰不宜将其与中稷公司的抗辩直接向绿城物业行使，应通过其他渠道解决。至于绿城物业在本案诉讼前是否已向黄国峰催讨过案涉物业费一节，黄国峰代理人在二审询问中已予认可，故对该上诉请求，不予支持。关于滞纳金标注问题，《翡翠苑前期物业服务合同》约定标准为日万分之四，一审综合本案实际调整为日万分之三，相对合理，故对该上诉请求，亦不予支持。因此，一审认定黄国峰应当向绿城物业交纳2017年9月1日至2018年7月31日期间的物业费及相应滞纳金，并无不当，可予维持。需要指出的是，因本案纠纷涉及中稷公司的权利义务，从查明案件事实、减轻当事人讼累考虑，应当追加中稷公司参与本案诉讼，一审对此未予关注，存在不当，予以指正。综上所述，上诉人黄国峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由上诉人黄国峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年六月十八日法官助理牟聪代书记员 毛赟