山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6126号 上诉人（原审原告）：刘炳耀，男，1968年3月31日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审被告）：胶州市阜安街道办事处，住所地青岛市胶州市兰州东路111号。 法定代表人：李永新，该办事处主任。 委托诉讼代理人：李凤，胶州立丰法律服务所法律工作者。 上诉人刘炳耀因与被上诉人胶州市阜安街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初14593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘炳耀上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审请求；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。首先，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释第七条规定的内容明确宣示司法解释适用于调整与本案类似的“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”的纠纷。本案的产权调换方式，包含拆迁人将商品房卖给被拆迁人的商品房买卖合同行为。拆迁调换系以物易物的合同，可以参照适用合同法及其他相类似的法律规定。其次，开发商不诚信地无故拖延办理产权证是因为没有办理好税务问题，不应受到法律保护。 胶州市阜安街道办事处辩称，1.诉讼主体不适合，房屋所有权人的其他人未到庭参与诉讼，他们的声明没有经过公证，对真实性存在质疑。2.涉案房屋所有权人与被上诉人的拆迁安置协议，双方关于安置房屋办理产权登记的事宜以及违约责任未做任何约定。3.本案是拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不适用商品房买卖合同的相关法律规定。 刘炳耀向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金85964.8元(2013年9月1日至2018年1月10日)，但对2018年1月10日之后产生的违约金原告保留另行主张的权利；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月16日，原告(被拆迁人)与被告(拆迁人)双方共同签订了《胶州市房屋拆迁补偿协议书》，约定被拆迁房屋坐落在茶庵14号，房屋性质为住宅，合法建筑面积为37.84平方米，拆迁补偿方式为房屋安置补偿，过渡期限2010年12月9日至2013年2月8日。后双方于2013年6月1日签订了《安置补偿协议》，约定原告安置楼房为第1号楼2单元10层1001号房。但被告至今仍未为原告办理房屋产权证书。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第八条的规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，根据以上规定，截止到2018年1月10日，共计延期1592天，以240660元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息(1.5倍基准利率)的标准计算的利息为85964.8元。被告的逾期办证行为严重损害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 一审法院认定事实：1、2010年12月16日，被告阜安街道办（拆迁人）与赵淑华(原告母亲、被拆迁人)签订《胶州市房屋拆迁补偿协议书》，约定：被拆迁房屋基本情况为坐落在茶庵14号、所有权人为赵淑华、产别私有、房屋性质为住宅、合法建筑面积37.84平方米，被拆迁房屋的被拆迁房屋补偿款总额为219339元；拆迁期限为2010年12月9日至2010年12月30日；过渡期限为：2010年12月9日至2013年2月8日；拆迁补偿方式为：房屋安置补偿与货币补偿相结合，原合法建筑面积37.84增加10m2住房改善面积加15m2高层补贴面积，应安置房屋面积62.84m2，赵淑华选定建筑面积为75m2房屋一套。协议同时对有关费用的结算方法等其他事项进行了详细约定。2、2013年6月1日，被告阜安街道办(安置人)与赵淑华(原告母亲、被拆迁人)签订《安置房屋协议》，约定：被安置人选择安置楼房为第1号楼2单元10层1001号房，原拆迁房屋计款229200元，安置房屋价款合计为240060元。协议同时对安置楼房差价款结算、使用要求等其他事项进行了详细约定。3、2019年6月14日，法院调取了涉案拆迁房屋的土地登记卡，其上记载涉案房屋地号为H-(12)-157，权属性质为国有，土地使用者为赵淑华，登记的其他内容、变更事项及依据为“2013.6.8，因政府收回注销该宗地”。4、原告提交胶州市公安局阜安派出所出具的证明和刘程、刘炳辉出具的声明，用以证明其母亲赵淑华于2018年3月19日去世，赵淑华的儿子刘炳程、刘炳辉放弃对涉案房屋的继承，原告刘炳耀是合法继承人，其诉讼主体适格。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案房屋已交付，双方争议的焦点是原告主张的逾期办证违约金应否支持。结合已经查明的事实和有关法律法规和司法解释的规定，作出如下分析判定：被告胶州市阜安街道办事处与赵淑华签订的《胶州市房屋拆迁补偿协议书》和《安置房屋协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约全面履行义务。涉案房屋已交付，但尚未办理完毕权属证书，上述协议对办理权属证书时间及逾期办理权属证书的违约责任未予约定，原告主张逾期办证违约金无合同依据。同时，涉案房屋系拆迁安置补偿房屋，并非房地产开发企业开发建设出卖的商品房，拆迁人与被拆迁人之间建立的是房屋拆迁安置补偿合同法律关系，而非商品房买卖合同法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本条是适用本司法解释的前提，也即本解释的适用范围是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的商品房买卖合同纠纷。原告依据该司法解释主张拆迁安置补偿房屋逾期办理产权证书的违约金，显系引用法律不当。判决：驳回原告刘炳耀的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审认定一致。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为一审驳回上诉人的诉讼请求是否正确。本院认为，拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，须认真恪守。本案中，赵淑华与被上诉人胶州市阜安街道办事处签订的《胶州市房屋拆迁补偿协议书》和《安置房屋协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在该协议中已就搬家补助费、过渡补助费、奖励费等内容进行了约定，并未对办理房屋权属证书时间及违约责任进行约定。关于上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张违约金的问题，本院认为本案纠纷不属于商品房买卖合同纠纷，一审认定本案不适用该司法解释正确。故上诉人的主张缺乏合同和法律依据，一审据此判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，刘炳耀的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1949元，由上诉人刘炳耀负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 蓉 审判员 范黎强 审判员 衣 洁 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 宋籽仪 书记员姜丽丽