贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2832号上诉人（原审被告）：贵阳万科远通房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段118号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玥，贵州富迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：靳红艳，女，1981年2月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：雷洁，贵州天职律师事务所律师。上诉人贵阳万科远通房地产有限公司（以下简称万科远通公司）因与被上诉人靳红艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初7271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万科远通公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关于逾期安装燃气管道和设备违约金（租金损失）的起算时间不符合合同约定且没有事实依据。上诉人承担租金损失的责任期间仅是房屋交付之后的修复期间，起算点应为实际收房次日。对于约定交付时间至被上诉人实际收房这段时间，上诉人只需按照合同第十三条承担逾期交付责任。二、一审关于违约金即租金损失的认定标准错误且不符合客观实际，有违公平公正的原则。案涉房屋仅是毛坯房。一审按130元/㎡计算租金损失，不符合客观事实。三、一审判决上诉人承担全部诉讼费有违公平原则。被上诉人靳红艳答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一、案涉合同第十二条之约定并不违反法律禁止性规定，且该约定并不以被上诉人是否收房为前提。一审法院关于逾期安装燃气管道和设备的违约金判决认定事实清楚，适用法律正确；二、一审法院关于租金损失的起算时间，认定事实清楚，适用法律正确；三、一审法院所依据的租金损失认定标准符合客观实际。靳红艳向一审法院起诉请求：1、被告立即安装完毕涉案商铺的燃气管道及设备，使燃气达到使用条件；2、被告赔偿原告自2018年12月1日起，以130元/㎡的价格计算至被告安装完毕涉案商铺的燃气管道及设备时止的房租损失（自2018年12月1日起暂算至起诉时，即130元×66.22㎡×6个半月=55955.9元）；3、被告退还原告架空层孔洞面积房款118833.46元（计算基础长2米，宽2.8米，面积为5.6平方米，购房单价21220.26元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，原告因购买被告修建的“万科远通悦城”项目的商铺，于2017年8月28日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定房屋建筑面积为66.22㎡（套内建筑面积为63.18㎡）、房号为第13，14,17号楼及地下室负2层14号房，或17-商业-114号；其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21043.81元，总价款1329548元。”第十一条约定“出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房，……”第十二条“本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“（一）城市基础设施4.燃气2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕，待燃气公司调试完毕后由燃气公司确定点火时间；5、电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。（3）……第4项未达到使用条件的，由出卖人负责修复，不影响房屋交付，修复期间出卖人赔偿买受人的租金（以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金）…”第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，……”。《房屋户型示意图》中特别提示载明9.户内楼梯用户自理，预留结构洞口，洞口尺寸以实际交付为准。附件十二《补充协议》第七条约定“面积差异的计算基数为本合同约定的计价面积，其他面积发生变化，双方同意不退不补。”2017年7月31日、8月28日，原告分别向被告支付购房款50000元、1279548元，共计1329548元。2018年11月30日，被告通知原告交付涉案房屋，因原告认为被告未按约安装燃气管道设备、商铺架空层存在孔洞等问题，经与被告协商未果，故诉至一审法院，提出如前诉请。另查，2019年4月25日，被告向贵阳市云岩区住房和城乡建设局对“万科远通悦城13、14、17号楼及地下室”报送竣工验收备案文件，贵阳市云岩区住房和城乡建设局意见为“同意备案”。2019年1月7日，案外人贵州旭东房地产评估有限公司对涉案房屋作出一份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，其中载明原告所购负2层14号房屋套内建筑面积为31.59㎡、31.59㎡，合计63.18㎡。庭审中，原告认可其已收房。被告表示对于房款如其未收到，将在庭后三日内书面提出，至今仍未向一审法院提出。对于原告第一项诉讼请求，原告当庭表示能够正常使用，只要开通就行，管道需要敷设入户。被告当庭表示其已在整改，负责将管道敷设到门面外墙上。庭审后，原告向一审法院提交一份《申请书》，请求对涉案商铺建筑面积及楼梯孔洞面积重新进行测绘，用以证明案涉合同所列建筑面积实际包含了楼梯结构孔洞面积。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。根据合同第十二条约定，被告向原告交付的商铺应在2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕条件，现被告未按合同履行义务，应承担相应违约责任，根据合同法第一百零七条“当事人一方履行合同义务或者履行合同以为不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，对原告要求被告安装涉案商铺燃气管道及设备、且达到使用条件的诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持，对于安装标准，双方未明确约定，参照该条中关于电话通信、有线电视、宽带网络安装条件的约定，及庭审中原被告陈述，一审法院确认所应达到的条件为敷设到户。对原告主张的逾期安装燃气管道及设备违约金，双方约定燃气管道及设备应在2018年12月30日安装完毕，现未能安装完毕，逾期违约金起算日应为2018年12月31日，违约金标准双方约定为“以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金”，参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》内容，本案涉案房屋位于贵阳市云岩区，属于五级地段，商业类租金为90-155元／㎡，原告自愿按130元／㎡主张，从其自愿，违约金自2018年12月31日起按130元／㎡／月标准计至安装完毕之日止，暂计至2019年8月31日为68868.8元（66.22×130×8）。对原告主张的退还架空层孔洞面积房款的诉请，双方在合同附件十二《补充协议》第七条约定“面积差异的计算基数为合同约定的计价面积，其他面积发生变化，双方同意不退不补。”《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》中显示，涉案房屋套内建筑面积与双方在《商品房买卖合同》中约定套内建筑面积一致，而双方所约定的计价面积为套内建筑面积，架空层孔洞面积并非双方约定的计价方式，即便存在变化，根据双方约定，应为不退不补，原告该主张于事实法律无据，故不予支持。对原告庭后提出的评估申请，系超过举证期提出，同时，亦无必要进行，为避免增加当事人负担，故一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内安装完毕原告靳红艳名下位于“云岩区百花大道118号万科远通悦城项目13,14,17号楼及地下室负2层14号或17-商业-114号”房屋燃气管道及设备，敷设到户。二、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日支付原告靳红艳逾期安装燃气管道及设备违约金68868.8元（违约金暂计算至2019年8月31日，之后违约金以所购房屋建筑面积为基数，按130元／㎡／月标准计至燃气管道及设备安装完毕之日止）；三、驳回原告靳红艳其余诉讼请求。案件受理费1888元（已减半收取），由被告承担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。二审期间，上诉人提交由燃气公司出具的燃气启用证明及EMS邮寄单一份，拟证明案涉房屋已经具备燃气开通使用条件，且已经通知业主方。被上诉人对真实性认可，关联性有异议。认为燃气并未铺设入户，上诉人作为房开商无作为。而且该通知邮寄时间是2020年1月8日，被上诉人收到短信的时间是2019年12月。另查明，一审判决第一页存在笔误，将被告贵阳万科远通房地产有限公司误写为贵州万科远通房地产有限公司，本院予纠正。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于一审认定被上诉人应赔偿租金损失是否正确的问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应按协议内容履行各自义务。合同第十二条明确约定，上诉人向被上诉人交付的商铺应在2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕条件，如未达到使用条件的，不影响房屋交付，由出卖人负责修复，修复期间出卖人赔偿买受人的租金损失。该约定系双方对燃气条款的特别约定，不以是否收房为前提。由于上诉人并未按约履行铺设燃气管道，上诉人应承担逾期铺设燃气管道的违约责任。一审按合同自2018年12月31日起算赔偿租金损失并无不当。关于一审认定被上诉人租金损失标准是否适当的问题，按照双方合同约定，租金损失“以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金”，一审法院参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》内容，结合涉案房屋位置、约定的交付时间，酌定每平方米租金损失为130元符合本案客观实际，本院予以维持。另外，关于诉讼费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”，由于上诉人违约，给被上诉人造成诉累，根据本案的实际情况，一审判决由上诉人承担诉讼费并无不当。综上所述，上诉人万科远通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1521.72元，由上诉人贵阳万科远通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  程 奕二〇二〇年六月二十一日书记员  蒲美君