山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终1803号 上诉人（原审被告）：庄怀礼，男，1945年1月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：庄洪芹，女，1970年5月28日出生，汉族，系上诉人之女，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：庄丙向，男，1965年2月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：邓涛，山东光浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄丙进，男，1956年12月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人庄怀礼因与被上诉人庄丙向、庄丙进确认合同效力纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8573号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 庄怀礼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庄丙向的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用庄丙向承担。事实和理由：一、涉案房屋本就系庄怀礼所有，后由庄丙进出资购买供庄丙前使用，且误登记在庄丙前名下，故涉案房屋不是庄丙前的遗产，而是庄丙进所有。庄怀礼因年老愿意回原来的地方生活，系其作为老年人的心愿。二、涉案房屋买卖协议已签订三年多，庄怀礼对该房屋予以投资改造居住使用，庄丙向对此是知情的，其三年后才起诉确认合同无效，显然不符合常理并已超过诉讼时效。三、本案不应由人民法院审理，因为涉案房屋未经土地部门确权登记，属于多次转让，确认合同无效势必承认房屋就是死者庄丙丙前所有。四、庄丙向诉讼主体不适格，其与庄怀礼和庄丙进签订的房屋买卖契约并无法律上的利害关系，其无权提起本案诉讼。故庄怀礼与庄丙进之间房屋买卖合同有效，请求二审依法支持上诉请求。 庄丙向辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 庄丙进辩称：认可庄怀礼的上诉请求及理由。 庄丙向向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认庄丙进与庄怀礼签订的买卖协议无效；2.本案诉讼费由庄丙进、庄怀礼负担。事实和理由：庄丙前与庄丙向、庄丙进系兄弟关系，庄丙前生前一直未婚，也未生育子女，其父庄学元于1990年去世，其母张术兰于2006年去世，庄丙前于2014年8月4日去世，庄丙前留有坐落于黄岛区房屋两间，庄丙进在未告知庄丙向的情况下擅自将两间房屋卖给庄怀礼，庄怀礼的户口也未在黄岛区。 庄丙进在一审辩称：涉案两间房屋系由庄丙进个人出资为庄丙前购买，购房之前庄丙进与其妻及带来的女儿及张术兰、庄丙前五人居住在四间房屋中，多人居住不方便，庄丙进与庄丙前协商，由庄丙进出资从本村庄丙波处购买两间房屋供张术兰、庄丙前居住。涉案房屋及另外两间房屋共四间最开始归庄怀礼所有，庄怀礼将房屋出售给庄怀森，后几经周转，庄丙进又从庄怀波处购买了其中两间，四间房屋为一个宅基地使用权证，由庄丙安持有，使用权人为谁不清楚。庄丙进认为庄丙向的诉讼请求不合理，庄丙进与庄怀礼的买卖协议有效。 庄怀礼在一审辩称：庄怀礼从庄丙进处购买房屋两间，所签订的买卖协议合法有效，不同意庄丙向的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2016年3月4日，庄丙进与庄怀礼签订《买卖契约》，约定庄丙进将涉案房屋出售给庄怀礼，合同价款36000元。买卖协议签订后，经庄丙进同意，庄怀礼实际向庄丙进支付房款35500元，庄怀礼实际占用了涉案房屋。 庭审中，庄丙向与庄丙进就涉案房屋所有权存在争议，庄丙向主张涉案房屋系庄丙前遗产，庄丙进称系其出资购买供庄丙前居住并在庄丙前死亡后为解决涉案房屋问题向村委会交纳4000元。在本案中，庄丙向仅主张确认庄丙进与庄怀礼签订的买卖协议无效，庄丙进、庄怀礼亦未就涉案房屋归属提出反诉请求，对涉案房屋所有权本案不予认定。 另查明，庄怀礼为城镇居民，并非青岛市黄岛区村民。 一审法院认为，根据相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。涉案房屋并非商品房，其转让应限定在本集体经济组织成员内，庄怀礼并非崖下村村民，其与庄丙进签订的房屋买卖协议违反相关法律与行政法规的强制性规定，应属无效。庄怀礼就其已付房款及其他损失可另行主张权利。综上所述，对庄丙向要求确认2016年3月4日庄丙进与庄怀礼签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，依法予以支持。原审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：确认庄丙进与庄怀礼于2016年3月4日签订的《买卖契约》无效。案件受理费550元，由庄丙进、庄怀礼负担。 本院经审理查明，二审期间，庄丙进当庭陈述称：因为庄丙前是村里的五保户，庄丙前去世之后村里把房屋收回村委会，然后庄丙进又出资4000元把房屋从村委会买回来了，并且有收据复印件为证。对此，庄丙向抗辩称：庄丙前在2013年让庄丙向到当地村委会申请把庄丙前作为五保户，但是没有签订“五保”协议，而且五保户是送到敬老院，由政府出资进行“五保”，所以村委会对庄丙前的房屋没有任何处理权，庄丙进陈述称庄丙前去世后村里把房屋收回村委会是没有任何法律依据的；对庄丙进提交的收据不清楚，一审法庭进行庭前调解时庄丙向才知道有庄丙进向村委会购买房屋的收据，所以庄丙向找到村委会和镇政府，镇政府相关部门出具信访意见，认为村委会将房屋收回并卖给庄丙进是没有任何依据的，在信访意见出具后，村委会根据镇上的信访意见把4000元购房款返还给庄丙进，但庄丙进是否收到庄丙向不清楚。对此，庄丙进称其未收到村委会返还的购房款4000元。庄怀礼称其就是看到这个收款收据才购买涉案房屋的。 另查明，根据一审法院开庭笔录及卷宗材料，庄丙向在一审提交信访事项处理意见书一份、会议记录一份、撤销处理意见书的决定一份，欲证明涉案房屋是庄丙前的遗产、庄丙进无权处理。其中，1、青岛市黄岛区2017年6月23日的村“两委”会议记录载明：“关于五保户庄丙前房屋的事。2016年3月10日，民政主任、包村干部、全体两委干部开会研究，根据五保条例16条、党委政府意见，庄丙前死亡之后房子处置，通过各方面工作，要庄丙进4000元钱，研究后庄丙进对此事不满，到镇信访办上访。信访处理意见书决定，根据《山东省五保供养办法》第十六条之规定，村里应当将庄丙前生前居住的两间房屋无条件返还给庄丙进，后与庄丙进达成协议，村收庄丙进房屋款4000元。以上事项有会议记录、信访事项处理意见书、收款单据。”2、青岛市黄岛区2019年6月3日的村“两委”会议记录载明：“关于庄丙前生前房屋事宜。书记读了2016年、2019年信访办答复内容及庄丙前房屋归属调查意见。青岛西海岸新区藏南镇人民政府关于撤销青黄藏信（2016）50号信访事项处理意见书的决定，镇信访办认定该决定事实不清，证据不足，决定村退还庄丙进交纳‘五保户庄丙前生前居住房屋款，根据五保条例规定，与庄丙进达成协议，庄丙进交房屋款’，庄丙进不予接收。”经质证，庄丙进称：对意见书真实性无异议，庄丙进当时向村里交纳四千元，村里承诺四间房屋便属于庄丙进，后来村委会要求将庄丙进交纳的房款退还，庄丙进不同意，没有接收；对决定不清楚。庄怀礼称：对此没有参与，不清楚。 二审查明的其他事实与原审查明一致。 本案经调解，三方当事人未达成一致意见。 本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据该项法律规定，适格的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，庄丙向起诉请求确认庄丙进与庄怀礼就涉案房屋订立的买卖合同无效，应首先举证证明其与本案存在直接的利害关系。但从双方的诉辩主张及相关事实证据看，庄丙向主张涉案房屋系庄丙前遗产，庄丙进则辩称系其出资购买供庄丙前生前居住并在庄丙前死亡后为解决涉案房屋问题向当地村委会交纳4000元房款，且为此提交了该村委会向其出具的房款收据。在庄丙向、庄丙进对涉案房屋存在的权属争议尚未解决，且庄丙向未提交其他证据证明其对该房屋享有相关权利即其与本案存在直接的利害关系的情况下，庄丙向起诉要求确认庄丙进与庄怀礼之间涉案房屋买卖合同无效，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，其起诉应予裁定驳回。原审对本案予以受理并作出实体判决，因无法律依据，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8573号民事判决； 二、驳回被上诉人庄丙向的起诉。 一审案件受理费550元，由一审法院退还被上诉人庄丙向。二审案件受理费550元，由本院退还上诉人庄怀礼。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年六月二十九日 书记员 栾才玉 书记员 国莹莹