青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1435号原告：兰绣浓，女，1958年3月25日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：李承玉，男,1958年7月10日出生，汉族，住西宁市。系原告丈夫。被告：韩顺德，男，1982年7月12日出生，撒拉族，住西宁市。原告兰绣浓与被告韩顺德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告兰绣浓的委托诉讼代理人李承玉、被告韩顺德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰绣浓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2020年2月15日至2020年4月10日房屋租赁费用，滞纳金、违约金和截止2020年3月30日取暖费，物业费共计20617.12元。（其中租赁费：6270元、滞纳金3740元、违约金4100元、取暖费2727.12元、物业费3780元）；3.判令被告将位于西宁市新千国际广场20号楼1015、1017两套房屋按交付精装恢复原样；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2020年2月15日至案件结案时的房屋租赁费用，滞纳金、违约金和取暖费、物业费。将第三项诉讼请求变更为赔偿损失6000元。事实与理由：原告与被告于2015年1月24日签订了房屋出租合同，原告将青海省西宁市××区、1017两套住房出租给被告，合同约定房屋租赁期自2019年2月15日至2022年2月15日，两套年租金为41000元，按年度结算，并于每年2月15日前支付租金。现被告在未按合同无故提前一个月书面通知原告的前提下，自行终止合同，但拒不履行搬离义务，在原告多次主动协调后，被告强行拆除室内设施、设备，对房屋造成一定程度破坏，拒绝缴纳租金滞纳金违约金，并拖欠承租期间的取暖费及物业费。被告韩顺德辩称，原告所述不属实。之前我承租原告的房子已经6年了，去年我们重新签订的租赁合同。因今年疫情原因，宾馆就没有经营，当时双方沟通，原告同意减免一个月的租赁费，我也同意腾房，让他给我一点时间，我搬房。搬完后我电话通知他，他不来办交接手续。我同意解除租赁合同并支付一个月的房租，向物业缴纳物业费和取暖费。我并未违约，故不承担滞纳金和违约金。关于原告所说赔偿损失6000元，我不认可，租赁房屋内的壁纸我已经给他换了三次，卫生间的柜子是好的，如果损坏我可以给他修复，每间房贴壁纸也就800元，柜子也就200元。原告兰绣浓为支持其主张，依法提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，意在证明原被告之间存在租赁合同关系，合同明确约定承租期间、租赁费、租金给付时间、物业费、取暖费的承担以及违约金、滞纳金的约定和计算标准等内容。证据二、催费通知单，意在证明被告拖欠原告暖气费和物业费的事实。经质证，被告对上述证据均不持异议，本院认定为有效证据。被告韩顺德为支持其答辩，依法提交了如下证据：证据一、短信信息截图，意在证明双方协商了租赁相关事宜，并不存在违约的事实，原告同意减免一个月租金，被告同意搬房等事实。经质证，原告对该证据不持异议，本院认定为有效证据。根据原、被告的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：原告兰绣浓（甲方）、被告韩顺德（乙方）于2019年1月24日签订房屋租赁合同，原告将其位于青海省西宁市××楼、1017二套房屋出租给被告使用。合同约定租赁期限自2019年2月15日至2022年2月15日。二套房屋年租金为41000元，按年度结算，并于每年2月15日前支付租金。租赁期间水费、电费、物业费、取暖费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方全部负担。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，至少需要提前一个月书面通知对方，经双方协商同意后可签订终止合同书。同时还约定在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。另查，被告向原告交纳押金2000元。2020年2月，原告向被告催要2020年度租金时，被告提出因疫情原因减少租金，经双方协商，原告同意减免一个月租金，被告因未能缴纳租金，经双方协商，同意解除合同，被告将房屋腾退给原告，4月15日，被告电话通知原告交接房屋时，原告以该房屋内设施设备损坏为由，未与被告办理交接手续。又查，被告韩顺德已向物业公司缴纳至2020年4月30日取暖费和物业费。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告诉请解除合同，被告亦同意，本院予以支持。关于房屋租赁费，双方合同约定，每年2月15日前缴纳租金，被告未按时缴纳，双方协商减免一个月租金，并协商被告腾退原告房屋，被告于2020年4月15日电话通知原告交接房屋，原告未办理交接手续，故租赁截止时间应为2020年4月15日，被告应支付2020年2月15日至2020年4月15日的房屋租赁费，原告同意减免一个月房租，故被告应支付1个月租赁费；关于原告主张的违约金和滞纳金。双方合同第八条约定：任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。原告依据该约定，向被告主张4100元违约金，被告在未按时交纳租金时，与原告协商减免租金和腾房事宜，并不存在严重违约，按照公平原则，本院酌定违约金为685元；双方约定的滞纳金，不符合法律规定，故原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。关于原告主张房屋损失的诉求，经本院组织双方到涉案房屋内勘查，卫生间柜子完好、部分壁纸、地板砖有破损，损坏程度较小，同时被告方在该房屋内增添了部分设备，经征询双方意见，均同意保持现状，被告方赔偿原告1500元，对此原告表示同意，本院予以支持。关于原告主张的物业费、取暖费，合同约定由被告承担，被告应当支付拖欠至2020年4月15日的物业费和取暖费，现被告已经缴纳了截止2020年4月30日取暖费和物业费，故对此项诉求本院不予支持。关于押金，因双方均同意解除合同，原告收取的押金应当返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告兰绣浓与被告韩顺德于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告韩顺德给付原告兰绣浓租赁费3417元及违约金685元；三、被告韩顺德赔偿原告兰绣浓损失1500元；四、原告兰绣浓返还被告韩顺德押金2000元；五、驳回原告兰绣浓其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告韩顺德负担，与上述款项一并给付原告兰绣浓。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华红 二〇二〇年六月十七日书记员 邱双附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。