北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6056号上诉人（原审被告）：杨维铭，男，1969年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：何秀媛，女，1954年10月15日出生，汉族，北京木刻有限责任公司退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾旭，北京市法大律师事务所实习律师。上诉人杨维铭因与被上诉人何秀媛合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初33959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨维铭上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判驳回何秀媛的诉讼请求；2.诉讼费由何秀媛承担。事实和理由：1.何秀媛无正当理由拒不提交完整视听资料导致一审未认定双方以房换房的合意，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的书证提出命令规则，应当认定以房换房的主张真实，且双方实际已于2019年3月2日在何秀媛家中达成了以房换房的合意。2.何秀媛未提交视听资料原始载体，一审法院不应采信该证据。3.商品房预售合同及补充协议中均约定购房可以贷款，不存在何秀媛提出的购房需要付全款，因其无购房资金便将购房资格赠送的情形。4.开发商承诺在2008年9月底前办理产权证，何秀媛11年未主张办理过户，证明对方承诺的以房换房条件未达成。5.因双方已对以房换房协商一致才同意办理的涉案房屋房产证。何秀媛辩称：同意一审判决，不同意杨维铭的上诉请求和理由。事实和理由：一、双方一直以来都是借名买房的关系，未曾达成过以房换房的合意。1.时间不成立。涉案房屋购买在2006年，杨维铭所称以房换房的铁门胡同房屋拆迁消息始于2014年且至今未拆，因此不存在以房换房的合意，仅存在借名买房的合意。2.权利主体不成立。铁门胡同房屋是何秀媛母亲承租公房，何秀媛无权处分亦不可能达成有效合意。3.逻辑关系不成立。涉案房屋是何秀媛出资购买，属于何秀媛所有。即便铁门胡同的房屋回迁安置，安置房亦属于何秀媛母亲及儿子。4.以房换房的主张是杨维铭在房价大涨并听说铁门胡同要拆迁后单方面提出的，并非与何秀媛的合意，且其并未在第一次庭审中提出。5.杨维铭应举证双方就以房换房达成一致，但其并未提交任何证据。二、杨维铭主张适用书证提出命令制度是对法律错误的理解，何秀媛已经在一审时提交其所有的全部相关视听资料，机器存储原因导致的不连续，不属于当事人可控制范围。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十九条以及第十五条第二项规定何秀媛提交的证据光盘作为可以显示、识别的输出介质应视为提交了证据原件，一审法院采信该证据正确。2019年7月，何秀媛向一审法院起诉请求：1、协助其办理坐落于北京市丰台区马家堡东路108号院202号房屋的过户登记手续；2、诉讼费由杨维铭负担。一审法院认定的事实：杨维铭曾以买受人的名义与出卖人北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆基业公司）签订《远洋自然房屋认购书》，约定买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区远洋自然家园项目中的202号房屋（以下简称202号房屋）。买受人应当在签订本《认购书》当日支付购房定金20000元人民币，买受人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方。双方另就房屋的购买约定了其他权利义务。上述认购书签订后，杨维铭向银帆基业公司支付20000元，并获得202号房屋的购房资格。2006年5月25日，出卖人银帆基业公司与买受人杨维铭签订《北京市商品房预售合同》，约定由银帆基业公司向杨维铭出售位于202号房屋，并约定房屋总价款为506644元。之后，何秀媛支付了购房款486644元。2007年3月21日，因202号房屋的实测面积与预售是面积存在误差，何秀媛补交房款差价1309元。2008年1月29日，何秀媛缴纳住宅专项维修资金10159元。202号房屋交付后，由何秀媛进行装修并居住使用至今，且《商品房预售合同》、购房款发票等原件均由何秀媛持有。2019年3月2日，杨维铭至202号房屋，将购房款发票等原件拿走，表示要办理房屋所有权登记手续。2019年4月22日，杨维铭缴纳契税7619.3元，并支付不动产登记费80元，该房屋登记于杨维铭名下。一审庭审中，杨维铭先是表示购房发票等原件原本就由其本人持有，在何秀媛出示视频材料后表示不记得去何秀媛家拿单子说的是什么了。之后在第二次庭审中，杨维铭表示双方曾在马年协商过何秀媛将其家中要拆迁安置的房屋给杨维铭，杨维铭把202号房屋过户给何秀媛。何秀媛表示双方确实在房价上涨以后说过这事，但是并未达成一致。另，何秀媛表示愿意承担杨维铭交纳的2万元认购定金及办理产权过程中交纳的税费。一审法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。该案的争议焦点之一：何秀媛与杨维铭之间是否存在借名买房的合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。结合上述规定，该院分析如下：第一，涉案房屋的购房款除认购定金外均由何秀媛支出；第二，杨维铭称涉案房屋房款系借款，但并未就此提供相应的证据；第三，何秀媛长期保管《商品房预售合同》、购房发票、专项维修基金的收据的原件，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处；第四，涉案房屋交付后由何秀媛进行装修，且自购买后至今十余年间，均由何秀媛一家占有使用。综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，该院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。何秀媛持有涉案房屋的重要资料且占有使用涉案房屋，如杨维铭为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。同时，何秀媛如在购房当时的物价水平之下，支付近50万元款项并对涉案房屋进行装修而不欲取得房屋的所有权，仅为获得居住房屋的权利，显然不符合事实。另外，杨维铭先是称房屋相关票据原件均由其持有，在何秀媛出示相关证据后，又对相关情况支支吾吾难以做出符合逻辑的解释。综上，因借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之，而该案中何秀媛与杨维铭之间的关系符合上述情况，故该院结合房屋出资情况、履行情况等方面综合判断，认定何秀媛与杨维铭之间存在借名买房合同关系，且该合同不违反效力性强制性规定，应为有效。该案的争议焦点之二：杨维铭关于以房换房的主张是否成立。首先，该案进行了两次庭审，第一次开庭过程中杨维铭坚持称房屋是其本人购买的，且涉及房屋的购房发票等票据均由其本人持有，但并未提出双方约定交换房屋的事宜，直到第二次开庭前，杨维铭才主张双方曾说过交换房屋的情况；其次，杨维铭自己称双方系在几年前，马年的时候说过换房的这个事情，也说明双方在购房之初并未出现过以房换房的合意；第三，虽何秀媛亦认可双方在饭桌上曾说过这事，但是并未就此达成协议，杨维铭亦未就双方达成合意提供相应的证据。因此，该院对杨维铭关于“以房换房”的主张不予采信。该案争议焦点之三：杨维铭就购买房屋支付部分款项及税费的情况。首先，关于杨维铭支付的20000元认购定金，故该款项系购房款的一部分，应由房屋实际权利人支付；其次，关于何秀媛主张的该20000元系赠与的意见，无相应的证据予以证明，且何秀媛自述称杨维铭曾向中间人主张过要一辆捷达车，但是他们没有答应，按照其自述，杨维铭并无赠与的意思表示；第三，关于杨维铭为办理产权登记缴纳的税费，该税费应由房屋实际权利益人支出。现关于上述20000元认购定金及相应的税费，何秀媛同意承担。综上，杨维铭支付的20000元认购定金及7619.3元的税费均应由何秀媛负担，何秀媛亦表示同意将上述款项一并予以返还，该院在该案中将上述款项一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审法院于2020年4月判决：一、何秀媛于判决生效之日起十日内向杨维铭支付购房定金20000元并支付利息（利息以20000元为基数，自2006年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、何秀媛于判决生效之日起十日内向杨维铭支付契税7619.3元及不动产登记费80元并支付利息（利息以7699.3元为基数，自2019年4月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、杨维铭于判决生效之日起十日内协助何秀媛办理坐落于北京市丰台区马家堡东路108号院202房屋的所有权变更登记手续。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：双方是否形成借名买房的合同关系并达成以房换房的合意。双方存在借名买房的合同关系。根据本案已查明事实，涉案房屋的购房款除认购定金外均由何秀媛支出，何秀媛长期保管《商品房预售合同》、购房发票、专项维修基金的收据原件，涉案房屋交付后由何秀媛进行装修并居住使用十余年，一审法院结合房屋出资情况、履行情况及日常生活经验法则综合认定何秀媛与杨维铭之间存在借名买房合同关系正确，本院予以确认。民事合同的订立应当符合法律规定，可以书面形式，也可以口头形式或其他形式。杨维铭主张双方已形成以房换房的口头协议，何秀媛对此予以否认，故杨维铭应当对产生以房换房的基本事实承担举证证明责任。杨维铭称2019年3月2日在何秀媛住处的监控录像可以证明双方已形成合意，并应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的书证提出命令规则，认定以房换房的合意存在。对此，本院认为，根据谁主张，谁举证的证据原则，何秀媛通过提交视听证据完成了其一直持有预售合同及发票原件的举证责任。杨维铭主张其与何秀媛之间存在以房换房的约定，该举证责任应由杨维铭承担。本案并不存在应由何秀媛就此提交证据的举证责任倒置情形。现杨维铭主张何秀媛应提交视听证据，于法无据。且其所称与何秀媛之间存在以房换房约定，属另一法律关系，不影响杨维铭履行本案项下义务。综上所述，杨维铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉前财产保全费5000元，由杨维铭负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费8800元，由杨维铭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  王金龙审 判 员  刘丽杰二〇二〇年六月二十九日法官助理  李 慧书 记 员  孙辰姝