辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初134号原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：艾义奉，女，1943年5月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告（案外人）：王巍松，男，1975年1月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：艾义奉，女，1943年5月12日出生，汉族，与王巍松系母子关系，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）诉被告艾义奉、王巍松、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案,本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行大东支行委托诉讼代理人丁云鹏，被告艾义奉到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。农商行大东支行诉讼请求：1.请求准许执行位于沈阳市大东区的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告农商行大东支行与被告宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决，判令宏缘公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。在执行该案中，辽宁省高级人民法院于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定，继续查封了上述房产。因案外人艾义奉、王巍松对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽执异195号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护农商行大东支行的合法权益，恢复对沈阳市大东区房屋的执行。艾义奉、王巍松共同辩称，一、辽宁省高级人民法院于2019年9月24日作出的（2019）辽执异195号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。应依法驳回农商行大东支行的诉讼请求。二、艾义奉、王巍松购买的案涉房屋现完全符合排除执行的情形：1.艾义奉、王巍松已经在人民法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.案涉房屋是艾义奉所购用于居住的商品房，且名下无其他用于居住房屋；王巍松系艾义奉之子，在结婚后因基本居住需要又购买了一套与妻子共同共有的房屋。根据九民会议纪要第125条给出的裁判思路“对于买受人名下无其他用于居住的房屋可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。由此得出，本案王巍松虽有两套房屋，但都是为了满足基本居住需要而购，所以此种情形仍应认定符合“买受人名下无其他用于居住房屋”的规定。3.艾义奉、王巍松已经全额支付了合同约定的购房款。4.艾义奉、王巍松已在法院查封前合法占有案涉房屋。5.未办理登记不是艾义奉、王巍松自身原因所致。上述情形已经完全符合《执行异议和复议规定》中规定的可以排除人民法院强制执行的条件。所以裁定中止对案涉房屋的执行符合法律规定。三、对于农商行大东支行主张因其享有担保物权从而人民法院排除执行的裁定不符合法律规定的主张,理由不能成立：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中，艾义奉、王巍松已经支付了全部房款，故艾义奉、王巍松应享有交付全部款项的商品房消费者的权利。根据批复可得艾义奉、王巍松享有的交付全部款项的商品房消费者权利优先于农商行大东支行的抵押权，所以裁定中止对案涉房屋的执行符合法律规定。综上所述，（2019）辽执异195号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋的现有情形足以排除执行，故请求人民法院依法驳回农商行大东支行的诉讼请求。宏缘公司、谷实未答辩。本院经审理查明：2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日宏缘公司与农商行大东支行签订《最高额抵押合同》，约定以房产作为抵押物为宏缘公司与农商行大东支行签订的《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋包含在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。本院审理农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司不服本院一审判决提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该案一审审理期间，根据农商行大东支行的财产保全申请，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房屋）。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执65号民事裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。2019年7月3日，艾义奉、王巍松作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2019年9月24日作出（2019）辽执异195号执行裁定，认定艾义奉、王巍松对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路50-5号第13幢2-17-2号房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。另查明：2012年12月2日,宏缘公司与艾义奉、王巍松签订《商品房买卖合同》一份，约定：艾义奉、王巍松购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积83.20平方米，单价为每平方米4200元，总金额为349,440元整。付款方式及期限载明买受人于签合同当日交齐房款349,440元。经查，2011年1月30日王巍松向谷实（宏缘公司时任代人代表、本案被告）转账272,000元。2015年9月7日，宏缘公司向艾义奉、王巍松开具了349,440元的《销售不动产统一发票》，载明销售不动产楼牌号为沈阳市大东区。本案审理过程中，艾义奉提交宏缘公司于2014年1月25日出具的《入住通知书》。沈阳盈德物业管理有限公司开具的2014年2月8日至2020年1月31日期间收取13#2-17-2房屋的电费、垃圾清运费、物业费、电梯费等《收款收据》，并提交2013年12月28日至2020年3月12日期间五份居民水费收据，2019年3月6日至2019年10月25日期间由辽宁省电力有限公司沈阳供电公司开具的五份电费收据，2019年11月27日由沈阳新北燃气有限公司开具的《收款收据》，以及由沈阳华瑞供热有限责任公司开具的2016年至2020年四份供暖收费发票。证明案涉案涉房产为艾义奉购买，并实际入住。根据沈阳市不动产登记中心出具的《不动产电子登记（簿）查询证明》记载，王巍松名下另有位于沈阳市和平区忘湖路育光巷9号房屋一处，面积75.71平方米，设计用途为住宅，登记日期为2018年8月6日。该房屋为王巍松及其配偶姜雯喻共同共有。姜雯喻单独所有不动产一处。但未能提交艾义奉及其配偶的房屋信息记录。上述事实有《借款合同》《最高额抵押合同》、在建工程抵押权登记申请书、《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《收款收据》、居民水费收据、电费收据、供暖收费发票、《不动产电子登记（簿）查询证明》、（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执65号民事裁定、（2019）辽执异195号执行裁定及当事人陈述等证据在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为艾义奉、王巍松是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向农商行大东支行提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理做出判决，农商行大东支行对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，艾义奉、王巍松能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除农商行大东支行对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，艾义奉、王巍松与宏缘公司于2012年12月2日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。艾义奉于2014年2月办理了入住手续，交纳了电费、装修垃圾清运费、物业费、电梯费，并持续交纳水电费、物业费、采暖费等相关费用至今。且依农商行大东支行委托诉讼代理人申请，本院出具（2019）辽民初134号《律师调查令》，依据沈阳市不动产登记中心出具的《不动产电子登记（簿）查询证明》，仅能证明王巍松名下另有房产，现无证据证明艾义奉及其配偶名下有其他用于居住的房屋，艾义奉抗辩理由成立，本院予以采信。同时，根据王巍松向时任宏缘公司法人代表的谷实转账272,000元，以及《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》所载明的内容，可以认定艾义奉、王巍松向宏缘公司已经交纳了案涉房产的全部购房款。因此艾义奉作为商品房消费者，符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形，艾义奉享有排除农商行大东支行对案涉房产强制执行的民事权益。综上所述，农商行大东支行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不能支持。依照最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费6542元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 薛 宁审判员 苏本营审判员 蒋 策二〇二〇年六月九日法官助理肖利剑书记员张博涵