福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民再18号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赖厦琴，女，1974年12月5日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：戴伟斌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王培军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：漳州鸿祥房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道永鸿御景湾3楼，统一社会信用代码91350681561671314C。 法定代表人：林文平，董事长。 委托诉讼代理人：葛衍强，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 再审申请人赖厦琴因与再审申请人漳州鸿祥房地产开发有限公司(下简称鸿祥公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2204号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年8月8日作出（2019）闽民申1386号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人赖厦琴的委托诉讼代理人戴伟斌、王培军，再审申请人鸿祥公司的委托诉讼代理人葛衍强、陈桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖厦琴申请再审称，请求撤销漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2204号民事判决，依法改判支持申请人一审诉讼请求。事实与理由：一、在原一审法院认定诉争房屋只需要满足“法定交付条件”的情况下，原二审法院仍没有正确适用《合同法》的基本规定，导致对诉争房屋的交付条件进行错误认定。《商品房买卖合同》约定的交付条件，不仅包括“竣工验收合同”及“消防验收合同”等法定条件，而且还包括建筑物生活给排水、用电、燃气管道、内部道路、绿化、环卫等约定条件，且要同时符合。二、原二审法院认定讼争房屋符合交付条件系严重错误，无论从《商品房买卖合同》本身条款或《2017年7月15日三方协商会议记录》的约定看，讼争房至今不具备交付条件。三、原一、二审法院对《商品房买卖合同》所约定可据实予以延期的事由一再错误解读，错误地适用了《合同法》的规定以及违背法律解释的基本原则，导致被申请人规避应承担的法律责任，应坚决予以纠正。合同约定被申请人在发生“不可抗力”和“其他特殊原因”之日起30日内书面告知申请人，但被申请人并无这样做。原一、二审法院认为履行告知义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，直接规避了被申请人应承担的合同责任。四、气象原因并不属于该合同中约定的不可抗力或自然灾害，且并非不可预知，二审法院认定部分气象原因属于不可抗力因素，据此可以顺延交付期限，是对合同条款的错误解读。五、原一、二审法院径直将本案逾期交房违约金予以下调至万分之三，是对法律的错误适用。 鸿祥公司辩称,赖厦琴的再审请求无事实和法律依据，请求驳回其再审请求。事实与理由：一、诉争房屋已经满足合同第八条约定的交付条件，《7.15会议记录》并非双方达成新的交房条件。赖厦琴关于诉争房屋不符合合同约定和《7.15会议记录》的交房条件的主张，与事实不符，不能成立。二、《商品房买卖合同》第八条约定的告知义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。二审法院关于赖厦琴以鸿祥公司未履行告知义务不能延期交房的主张不成立的认定，完全正确。三、国家标准已经明确了自然灾害的具体内容,且合同法及其司法解释明确规定合同约定不明时，应按国家标准履行。原一、二审将台风以外其他“大风大雨暴雨等”自然灾害天气排除，不作为延期交房事由的认定，明显错误。四、本案因“大风大雨暴雨台风”等自然灾害天气可顺延交房时间为132天，而截止2017年6月9日的逾期交房时间为76天，可见鸿祥公司不存在逾期交房。五、诉争合同约定的逾期交房违约金标准明显畸高，故法院依法予以调整是正确的。 鸿祥公司申请再审称,请求依法撤销漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2204号民事判决，驳回被申请人赖厦琴的全部诉讼请求。事实与理由：再审申请人认为二审判决关于延期交房事由，以及鸿祥公司通知交房的期间属于逾期交房的违约时间的认定，是错误的,由此做出的二审判决结果亦属错误，应予纠正。一、“大风大雨暴雨台风”等天气因素属于诉争合同约定的“自然灾害”范畴，属于延期交房的事由。二审法院仅认定台风天气可顺延交房，却以合同未约定高温、六级以上大风大雨、暴雨等属于可以延期交房的事由为由予以排除，明显错误，应予纠正。首先，本案讼争合同第八条第三款约定，出卖人均可据实顺延交房时间的事由包括“不可抗力”或“其他特殊原因”，而合同更进一步约定了“其他特殊原因”包括“自然灾害”在内。因此，凡属于“自然灾害”的天气亦可构成延期交房事由。其次，根据国家有关规定，本案“大风大雨暴雨台风”等天气属于自然灾害。讼争合同自2014年10月15日签订后到交房通知发出之日2017年6月9日的期间，发生“自然灾害”“大风大雨暴雨台风”等天气共145天。二、本案逾期交房违约时间应截止2017年6月9日即交房通知书发出之日。通知交房的期间2017年6月10日至2017年6月30日不属于逾期交房的违约时间。二审判决关于再审申请人应承担上述期间逾期交房违约责任的认定，系错误的。综上所述，“大风大雨暴雨台风”等天气因素既属不可抗力，亦属自然灾害，符合诉争合同约定可以据实延期交房的事由，据此申请人可延期交房。而本案逾期交房违约时间应截止2017年6月9日，再审申请人不应承担6月10日至6月30日期间逾期交房的违约责任。二审法院在上述两个问题上的认定不仅违背合同约定和本案事实，更无视该院自己就同类案件的相同争议问题作出的认定，有悖司法统一性，显然是错误的。鉴于本案逾期交房的时间为77天，而可以顺延交房的时间为145天，故被申请人赖厦琴要求申请人鸿祥公司支付逾期交房违约金的主张不能成立。因此，请求贵院撤销二审法院判决，支持再审申请人的请求，驳回被申请人赖厦琴的全部诉讼请求。 赖厦琴辩称,大风、大雨等天气因素不属于合同约定自然灾害要求。双方在《商品房买卖合同》中并未约定自然灾害的相关要求标准。房地产方作为强势一方，本案不能适用该标准。合同中约定应该进行通知，但被申请人却没有通知。6月9号到2017年6月30号是否是逾期交付责任，这个时间段我们认为还是要进行计算的。 赖厦琴向一审法院起诉请求：鸿祥公司应自2017年3月26日起支付赖厦琴按已付房款690938元，每日万分之八计算逾期交房违约金，暂计算至2017年12月31日为154770.112元。一审法院认定事实：2014年10月15日，出卖人鸿祥公司与买受人赖厦琴签订了《商品房买卖合同》及附件六补充协议，约定：赖厦琴向鸿祥公司购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为690938元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年3月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设计；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：双方遵从附件六补充协议第13条约定。附件六补充协议第13条约定：“除本合同第八条和本协议第十条规定的特殊情况外，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之八的违约金……”附件六补充协议第10条约定：“买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋”。合同签订后，赖厦琴按约定向鸿祥公司支付购房款合计690938元。根据赖厦琴于签订商品房买卖合同时所提供的联系地址，鸿祥公司于2017年6月9日向赖厦琴邮寄了《商品房交房通知书》，通知赖厦琴于2017年6月10日至2017年6月30日办理交房手续。但赖厦琴至今尚未实际接收讼争房屋。一审法院判决：一、漳州鸿祥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起六十日内支付赖厦琴逾期交房违约金2901.94元；二、驳回赖厦琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3395.4元，减半收取计1697.7元，由赖厦琴负担1665.87元，由漳州鸿祥房地产开发有限公司负担31.83元。 赖厦琴及鸿祥公司不服，均向本院提出上诉。 赖厦琴上诉请求：撤销原判，改判支持赖厦琴的一审诉讼请求；或发回重审。鸿祥公司上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一项，依法改判驳回赖厦琴的全部诉讼请求。二审查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，予以确认。另查明，鸿祥公司开发的观澜国际1#-3#楼于2016年8月19日竣工验收合格，2017年1月6日消防验收合格。从双方合同约定的交房时间2017年3月25日至鸿祥公司向赖厦琴发出交房通知截止日2017年6月30日共计97天。二审法院认为，讼争商品房于2016年8月19日取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，已经竣工验收合格；2017年1月6日取得《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，评定工程消防验收合格，故讼争商品房已符合法定交付条件。从《商品房买卖合同》第八条的内容来看，其目的是确定讼争房屋的交付期限和延期交付的条件，从最适合合同目的角度解释关于告知义务的约定，因有无履行告知义务并不影响“不可抗力”或“其他特殊原因”事件的客观存在，该告知义务实质上仅是起到通知买受人让其决定是否与出卖人“协商同意解除合同或变更合同”的作用。而该条款中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。且诉讼中出卖人鸿祥公司也已披露该事实。由此可见，履行上述义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。关于一审认定的延期事由是否成立。《商品房买卖合同》第八条约定了遭遇“不可抗力”和“其他特殊原因”鸿祥公司可据实予以顺延交房的情形。台风天气属不可抗力因素，可直接予以扣除天数。从双方签订《商品房买卖合同》之日即2014年10月15日至合同约定的交房日2017年3月25日，因台风天气原因导致停工应予以顺延交房的天数共计28天，出卖人鸿祥公司可据实予以延期交房时间。对于出现高温天气(尚未达到法定禁止室外作业的高温天气)及六级以上大风等因素是否属于可延期事由，双方在合同中并未约定。依据合同第八条约定，鸿祥公司应于2017年3月25日将讼争商品房交付赖厦琴，迟延至2017年6月30日交房，共计逾期97天，扣除该期间(从双方签订合同之日至合同约定交房日)发生合同第八条约定“不可抗力”的台风天气的天数28天，鸿祥公司实际逾期交房的天数为69天，已构成违约。因此，鸿祥公司应支付的逾期交房违约金为14302.42元（690938元×0.03%×69天）。对于逾期交房违约金的调整,原审将约定的违约金调整至日万分之三，系建立在买受人实际损失的基础上，并无不妥。且也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，故赖厦琴请求鸿祥公司按照合同约定的日万分之八计算违约金，明显高于逾期交房所造成的损失，不予采纳。综上，赖厦琴的上诉请求部分成立，应予采纳；鸿祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。二审法院判决：一、撤销福建省龙海市人民法院(2018)闽0681民初3761号民事判决第二项；二、变更福建省龙海市人民法院(2018)闽0681民初3761号民事判决第一项为漳州鸿祥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起六十日内支付赖厦琴逾期交房违约金14302.42元；三、驳回赖厦琴其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审申请人赖厦琴及鸿祥公司对一审、二审认定的事实均无异议，再审予以确认。依据《商品房买卖合同》第八条约定，鸿祥公司应于2017年3月25日将讼争商品房交付赖厦琴，迟延至2017年6月9日才通知赖厦琴交房，共计逾期76天，扣除该期间(从双方签订合同之日至鸿祥公司通知交房日)发生合同第八条约定“不可抗力”的台风天气的天数28天，暴雨、大暴雨天气计15天，鸿祥公司实际逾期交房的天数为33天。因此，鸿祥公司应支付的逾期交房违约金为6840.28元（690938元×0.03%×33天）。 本案争议焦点：一、讼争房屋是否符合交付条件？二、如何理解涉案合同第八条第三款关于鸿祥公司书面告知义务的约定？三、生效判决认定的延期事由是否成立？交房时间应如何认定?逾期交房天数是否正确？四、逾期交房违约金调整是否合理？ 一、关于讼争房屋是否符合交付条件？ 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该讼争房鸿祥公司已取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，结论均为合格。在建筑工程竣工验收合格后至2017年6月7日期间，鸿祥公司又组织相关部门对建筑工程室外给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视网络、邮政信报箱及小区道路、绿化、照明等进行验收，结论均符合设计及相关部门要求。故鸿祥公司于2017年6月9日向赖厦琴发出交房通知书时，讼争房屋已符合法定和合同约定的交付条件。赖厦琴以《7.15会议记录》为据，认为讼争房未符合交付条件。本院认为，《7.15会议记录》实际是对于约定交付使用条件所涉及的配套设施的施工质量、观感存在异议，并非未按设计施工建设。故赖厦琴关于讼争商品房尚不具备约定交付条件的主张，不能成立。但若存在一定的施工质量瑕疵问题，出卖人有义务按照合同的约定予以整改或维修。 二、如何理解涉案合同第八条第三款关于鸿祥公司书面告知义务的约定？ 本院认为，《商品房买卖合同》第八条第三款虽然约定如果遭遇不可抗力或其他特殊原因，出卖人应在发生之日起30日内履行书面告知义务，但该条款同时还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。双方关于遭遇“不可抗力”或“其他特殊原因”之日起30日内履行告知义务应否作为影响延期交房的条件存在争议。从双方订立合同的目的理解，上述告知义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述告知义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，上述告知义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。故赖厦琴主张出现“不可抗力”或“其他特殊原因”事由后，鸿祥公司未依约履行告知义务，不能顺延交房期限，其理由不能成立，本院不予采纳。 三、生效判决认定的延期事由是否成立？交房时间应如何认定?逾期交房天数是否正确？ 本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定了遭遇“不可抗力”和“其他特殊原因”鸿祥公司可据实予以顺延交房的情形。台风天气属不可抗力因素，可直接予以扣除天数;对室外作业的日高温天气40℃以上的，根据有关规定应当停工的，亦可直接根据气象资料予以扣除天数；对“其他特殊原因”，合同没有明确约定什么样的自然灾害可以顺延交房。考虑到天气原因确属在合同签订时无法预见的因素，且鸿祥公司亦提交相关证据证实施工方因天气原因存在延期施工的情形，根据公平原则，本院对施工中遇到的暴雨、大暴雨天气予以顺延，对未达到法定禁止室外作业的高温及大雨、六级以上大风等天气不予顺延。原审生效判决认定台风天气可顺延交房28天是正确的，但对“其他特殊原因”中的自然灾害一律不予顺延并认定实际逾期交房天数为69天不妥，在此予以纠正。关于交房时间的认定，根据查明的事实，鸿祥公司在2017年6月9日通知赖厦琴接收房屋时，案涉房屋已符合法定和约定交房条件，此时应认定鸿祥公司已履行完毕通知交房义务。2017年6月10日至2017年6月30日,鸿祥公司给予购房人办理房屋交接手续的期间不应计入鸿祥公司逾期交房天数。 四、逾期交房违约金调整是否合理？ 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，赖厦琴请求鸿祥公司按照已付购房款的日万分之八计算违约金，明显高于逾期交房所造成的损失，原审酌情调整为按已付购房款的日万分之三计算违约金,并无不妥。故赖厦琴请求鸿祥公司按照合同约定的日万分之八计算违约金，不予采纳。 综上,鸿祥公司的再审请求,部分予以采纳；赖厦琴的再审请求，缺乏依据，不予采纳。原二审判决除逾期交房天数认定有误外，其他部分认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽06民终2204号民事判决及福建省龙海市人民法院(2018)闽0681民初3761号民事判决； 二、漳州鸿祥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起六十日内支付赖厦琴逾期交房违约金6840.28元； 三、驳回赖厦琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3395.4元，减半收取计1697.7元，由赖厦琴负担1665.87元，由漳州鸿祥房地产开发有限公司负担31.83元。二审案件受理费3395.4元，由赖厦琴负担3345.4元，漳州鸿祥房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  王泰峰 审判员  邹燕文 审判员  徐鸿林 二〇二〇年六月十八日 法官助理洪小凡 书记员姜苏