河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5637号上诉人（原审原告）：河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼。法定代表人：邢菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：连丰姣，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘香香，女，汉族，1993年1月6日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华公司）因与刘香香房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。清华公司上诉请求：一、请求依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初1412号民事判决书，改判支持清华公司的原审诉讼请求或将本案发回重审；二、判令刘香香承担本案的原审及二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.根据双方签订的《欠款协议》约定，刘香香有逾期还款违约行为的，在未偿还所有欠款前，清华公司有权不向刘香香交付房屋。清华公司与刘香香签订的《欠款协议》第二条约定：“乙方（刘香香）须在2019年4月30日前向甲方偿还欠款贰拾万元整（即￥：200000元整）”；同时第三条第3款约定：“乙方偿还所有欠款前，甲方暂不向乙方交付上述房屋，且不视为甲方逾期交房，不承担逾期交房的违约责任”。《欠款协议》系双方真实意思表示，内容不存在法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，该协议真实有效，对双方均具有约束力，双方均应全面履行协议所约定的义务。《欠款协议》签订后，清华公司将房屋网签备案至刘香香名下，但刘香香却未依约按时偿还购房款，至今仍欠100000元首付款未偿还，违反双方签订的《欠款协议》的约定，存在逾期偿还欠款的违约行为。根据《欠款协议》的约定，清华公司有权不向刘香香交付房屋。2.清华公司与刘香香签订的《商品房买卖合同》约定，清华公司逾期交房系政府因素影响的，在受到影响的范围内，清华公司有权顺延交房日期。在购房合同履行期限内，因郑州市政府采取大气污染治理、扬尘防控、采取封土令及政府重大活动等客观因素影响，清华公司开发的清华城项目施工期间多次停工，清华公司有权在受到影响的范围内顺延交房日期。一审法院以房屋未交付支持刘香香行使不安抗辩权系认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。1.条件上缺乏确切证据。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。刘香香并没有确切证据证明其在2019年4月30日偿还欠款前，清华公司存在不能履行合同的事实，一审认定的不安抗辩事由（房屋未交付）发生的时间是2019年12月30日，在刘香香违约之后，故其并不具备行使不安抗辩权的条件。2.行使上未履行通知义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使刘香香有权行使不安抗辩权，也应当及时通知清华公司，但刘香香从未举证证明其履行过通知义务（事实上也从未通知）。故一审法院支持刘香香主张不安抗辩权系适用法律错误。刘香香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，清华公司的上诉理由不能成立，请法院驳回上诉，维持原判。一、因清华公司诉争不断，多次成为被执行人，清华公司工程因无力推进多次停工，大量前期购房业主已迟延数年仍未获得房屋交付，期间有业主多次聚集维权未果，相关事件为媒体广泛报道。种种迹象显示，清华公司可能已丧失履约能力，刘香香有权基于不安抗辩权停止支付房款。另外根据购房合同约定，清华公司应于2019年12月31日前向刘香香交付房屋，逾期交付超过90日的，刘香香有权要求解除合同并追究清华公司违约责任。而当前清华公司建设工程处于停工状态，复工及房屋竣工交付仍遥遥无期，这一事实直接验证了清华公司已丧失履约能力，故停付房款的行为合理合法。二、因刘香香行使不安抗辩权停付房款，清华公司进而主张根据购房合同约定其可迟延交付房屋义务，实属因果倒置，于法无据。清华公司所理解的合同条款过于狭隘，实际上排除了法定的不安抗辩权，不应当得到支持。此外，当前有大量购房者因清华公司无力履约而停付房款，如清华公司颠倒因果的行为能够成立，则众多购房者在房屋极可能烂尾的同时，还不得不继续支付房款，将严重损害众多购房者的切身利益，显失公平。三、清华公司主张建设工程受政府因素影响，但其并未提供政府政策影响是否真实存在及政策影响所涉范围的相关证据。综合清华公司前期工程已迟延交付数年，其当前处于停工状态且有多起财产保全、执行案件等种种迹象，可见受政策影响为清华公司借口，无法成立。四、刘香香于清华公司具有不能履约风险后，即联系清华公司，要求其提供履约担保，但清华公司至今仍未提供。综上，请法院依法驳回上诉。清华公司向一审法院起诉请求：1.请求刘香香向清华公司支付购房首付款100000元、违约金4635元、利息12220元（暂计算至起诉之日，起诉之日至实际付款之日的利息以100000元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算），共计116855元；2.本案诉讼费用由刘香香承担。一审法院认定事实：1、2018年10月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告承建的位于金水××、货××房，建筑面积49.12平方米，房屋总价667274元，原告应当在2019年12月31日前符合商品房验收合格后交付给被告使用，合同还对其他项进行约定；同日，原被告双方签订《欠款协议》，协议约定：针对被告购买原告购买位于清华城1号院3号楼26层08户房屋，被告欠原告购房款20万元，被告为按照协议约定偿还欠款的，每逾期一天，被告按照自欠款之日起至实际还款之日按同期银行贷款利率的四倍向原告支付利息外，还应向原告支付还款项总额的1％作为违约金，协议还对其他项进行约定；2、被告已向原告支付567274元，剩余100000元未支付；3、庭审中查明涉案房屋已取得预售登记证，不符合交付房屋条件，涉案房屋尚未向被告交付使用。一审法院认为，原、被告之间虽签订有《商品房买卖合同》及《欠款协议》，被告有义务按照约定支付房款，但原告至今未按照合同约定向被告交付房屋，且涉案房屋现在仍不具备交付条件，涉案房屋所在项目施工多年，至今不具备交付条件，被告要求行使不安抗辩权，于法有据，原审法院予以支持。对原告的诉求原审法院暂不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南省清华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1319元，由原告河南省清华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，清华公司提交郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3251号民事判决一份，用以证明清华公司逾期交房系郑州相关部门整治环境、扬尘防控所导致，清华公司在受影响范围内不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延的事实已经被生效判决所确认。刘香香质证称，该判决与本案无关，本案争议焦点为清华公司是否具备交付能力，清华公司其他项目也已延期数年未交房，且至今对方未提供履约担保，无法证明其具备履约能力，合同履约应是对等公平的，在清华公司明显丧失履约能力且无法证明其具备履约能力的同时，要求刘香香继续履约，显失公平。刘香香提交一份视频资料，用以证明清华公司的资金链断裂，没有履行能力。清华公司质证称，对真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明清华公司资金断裂，没有履行能力。本院经审查认为清华公司提交的民事判决书的真实性予以认定，但与本案事实的关联性不足，本院不予采信。刘香香提交的视频资料真实性无法核实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘香香一审提交证据证明，其购买清华公司开发的案涉房屋所在工程一直处于停工状态，清华公司虽辩称正在复工，但未提交证据支持其主张，且截至二审庭审时案涉房屋所在工程仍然处于停工状态，清华公司应当承担举证不利的后果。刘香香有理由相信清华公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，亦明确表示在交房时将欠款付清，刘香香暂中止履行的理由具有事实和法律依据。清华公司的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，清华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1319元，由河南省清华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年六月二日书记员  刘 洋