安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终678号 上诉人（原审原告）：戴富平，男，1970年2月21日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：夏邦华，安徽元恺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周月，安徽元恺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：江苏苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇珍珠南路53号。 法定代表人：陈兵，公司总经理。 委托诉讼代理人：张巍，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。 上诉人戴富平与上诉人苏果超市（当涂）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初3002号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戴富平及其委托诉讼代理人周月、上诉人苏果超市的委托诉讼代理人张翼到庭接受询问。本案现已审理终结。 戴富平上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由苏果超市承担诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误。1.其提供的停业前六个月营业收入是扣除税费、分成成本后的纯收入，一审认定系未扣除营业成本和税费的总收入是错误的；其次，影院行业除春节是旺季外，暑期档更是旺季，每年7、8月份旺季时间更长，收入更为丰厚，一审按照营业收入的10%予以支持显然是不合理的。2.片前广告收益系影院独立业务，与影院票房收入、卖品收入共同构成预期利益，该部分收益不是重复主张，一审将片前广告收入与票房收入混同是错误的。3.影院卖品收入系影院经营的必然收入，由于影院卖品的特殊性，通常价格高于一般零售行业，卖品收入占票房总收入的10%左右，一审法院全盘否定，显然不符合市场规律。 苏果公司答辩意见同其上诉意见。 苏果公司上诉请求：撤销一审判决予以改判或者发回重审。事实与理由：1.根据合同相对性原理，本案合同租赁方是戴富平而非艺星传播公司，故对艺星传播公司的损失不应承担赔偿责任；2.艺星传播公司提交的损失清单系其单方制作，不具有合法性；3.戴富平尚有多年房租未缴，一审法院不予确认缺乏事实和法律依据。 戴富平答辩称：艺星传播公司系戴富平为经营艺星影城而设立的公司，符合双方合同约定租赁房屋的用途，按照合同相对性原则，戴富平有权主张；其他答辩同其上诉意见。 戴富平向一审法提出诉讼请求：1.请求确认戴富平解除《房屋租赁合同》的行为合法有效；2.苏果超市赔偿戴富平土建工程和装修损失1853422元、善后人员工资和代管人员补偿94497元、直接营业损失票房部分1072687.89元、营业损失卖品部分292321.9元、片前及场地广告损失100000元；3.苏果超市退还戴富平履约保证金100000元；4.案件诉讼费、保全费等全部费用由苏果超市承担。 一审法院认定事实如下：2011年10月10日，出租方苏果超市（当涂）有限公司（甲方）与承租方戴富平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于当涂县姑孰镇青莲路与东营路交叉口西南角华润苏果购物中心一层部分区域，建筑面积约1500平方米；乙方保证该房屋经营电影放映，兼营食品、饮料、电影后产品等之用途；甲方交付场地时，毛坯交付；租赁场地于2011年10月31日交付乙方；租赁标的的租赁期为11年，交付日期为2011年10月31日；在租赁标的交付后，乙方享有6个月的免租期，从2011年11月1日至2012年4月30日；租赁标的租期自免租期结束之日起，即2012年5月1日起至2023年4月30日止；第一个租赁年度的开始日期以免租期届满次日起开始计算，以此类推；租金标准：前两年每年58万元，从第三年起以后每两年增加6%；租金支付方式：租金按季度支付，于每季度前十个工作日内支付本期租金；签订本合同七个工作日内，乙方向甲方支付10万元人民币作为履约保证金，于本合同到期三个月后六个月内无息返还；在租赁期间内，甲方应保持租赁标的建筑物的承重结构处于良好状态，甲方指定的物业管理公司负责租赁标的内的各建筑部位、消防设施及其他属于甲方所有的管线设施的维修、养护，即公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等公用配套设施的维修和养护。租赁期间，乙方发现该租赁标的建筑或附属设施、公用配套设施有损害或故障时，应及时通知甲方指定的物业管理公司修复；甲方确保该标的各相关工程验收合格，基础设施处于可使用状态；甲方应按约履行租赁标的维修、养护义务，如甲方或其代理人、代表的过失、疏忽或其可控制行为，致使乙方不能正常对外营业，甲方应在24小时内及时修复。如给乙方造成重大经营损失的，或不能给予及时修复的，应赔偿乙方因此遭受的全部损失（包括直接和间接损失）；如因甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达3日以上，5日以内或租赁期内累计不满5日的，乙方租赁期按前述实际未能营业天数相应顺延，且乙方无须支付该期间的租金、物业管理费。如因甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内或租赁期内累计满30日的，乙方无须支付该期间的租金、物业管理费，且有权单方面解除本合同。合同签订后，戴富平按约向苏果超市交纳了100000元履约保证金，对租赁场地进行装修，并注册成立了“马鞍山市亿星文化传播有限责任公司”（以下简称艺星传播公司），以经营电影放映。2016年4月22日，当涂县公安消防大队对亿星影城再次进行消防监督检查时，发现2016年4月11日责令整改的“消控室无人值班、泵房设置不规范、末端试水无法起泵”等消防隐患并未整改，当涂县公安消防大队当即决定对亿星影城予以临时查封，查封期限为2016年4月22日16时至2016年5月21日16时，并明确整改后经检查合格方可解除查封。亿星影城被临时查封后，戴富平（亿星影城）于2016年4月25日向苏果超市邮寄送达了《解除合同告知函》，认为租赁合同签订后，就消防安全事宜多次联系苏果超市，但苏果超市迟迟未履行对消防、火警设备的维修和养护义务，现当涂县公安消防大队因上述原因作出了临时查封决定，导致亿星影城无法经营，函告解除案涉《房屋租赁合同》，并要求苏果超市赔偿损失、退还履约保证金。后戴富平与苏果超市就相关赔偿事宜协商未果，以致成诉。 另查明，1、戴富平起诉后，马鞍山市中级人民法院委托安徽悦达资产评估有限公司对亿星影城的装修、土建及附属工程、部分设备搬迁费的市场价值进行了评估，确定亿星影城装修工程市场价值评估总价为910799元、土建及附属工程市场价值评估总价为886160元、部分搬迁费用市场价值评估总价为56463元，合计1853422元。2、苏果超市（当涂）有限公司被苏果超市（马鞍山）有限公司吸收合并后，苏果超市（马鞍山）有限公司被江苏苏果超市有限公司吸收合并，现苏果超市（当涂）有限公司、苏果超市（马鞍山）有限公司均已被注销。 一审法院认为，戴富平与苏果超市（当涂）有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，苏果超市（当涂）有限公司最终被江苏苏果超市有限公司吸收合并，其债权、债务依法应由合并后存续的公司承继。 关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已解除及解除时间。庭审查明，戴富平仅租赁了华润苏果购物中心的一层部分区域，根据《房屋租赁合同》约定，“甲方（即苏果超市）指定的物业管理公司负责租赁标的内的各建筑部位、消防设施及其他属于甲方所有的管线设施的维修、养护，即公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等公用配套设施的维修和养护”，而导致戴富平经营的亿星影城被当涂县公安消防大队临时查封30天的“消控室无人值班、泵房设置不规范、末端试水无法起泵”等消防隐患，均属于苏果超市负责维护的公用配套设施存在的问题，苏果超市对此应承担相应责任。合同约定“如因甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内或租赁期内累计满30日的，乙方无须支付该期间的租金、物业管理费，且有权单方面解除本合同”，故在戴富平经营的亿星影城因上述原因被临时查封30天时，合同约定的解除条件已成就，戴富平作为解除权人可以解除案涉《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，戴富平于2016年4月25日通过邮寄的方式向苏果超市送达《解除合同告知函》，苏果超市认可收到该函件，且无证据显示苏果超市在法律规定的异议期内对此提出了异议，故案涉《房屋租赁合同》已于2016年4月27日苏果超市收到《解除合同告知函》时解除。合同解除后，苏果超市应将收取的10万元履约保证金退还戴富平。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故戴富平可要求苏果超市赔偿的损失包括直接损失和可得利益损失。关于直接损失部分。根据法院委托具有相应资质的评估机构出具的评估报告，原告经营的亿星影城装修、土建及附属工程、部分设备搬迁费的损失总额为1853422元，对此予以确定。戴富平要求苏果超市赔偿2016年5月至2016年10月留守人员工资39897元、待岗员工生活补偿54600元，但仅提供了其单方制作的工资表和收条，并未提交相应银行转账记录以及上述人员与亿星影城存在劳动合同关系的相关证据材料，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该证据无法证实戴富平确切的损失，但考虑到影院停业后，留守人员工资和其他员工生活补偿是必然合理的支出，对此酌情支持40000元。关于可得利益损失，应是合同继续履行的情况下戴富平可以获得的净利润损失。在合同解除后，戴富平如继续经营电影放映，重新选址开业需要一定时间，对戴富平主张六个月的可得利益损失予以支持。但戴富平提交广东大地电影院线股份有限公司出具的结算表，仅能证实亿星影城停业前六个月的票房收入为1072687.89元，而且该结算表中2016年2月即春节时间段的票房收入占了该六个月票房总收入40%左右，同时该票房收入并未扣除影院营业成本、税费等支出，并不能证明戴富平的经营利润，故该票房结算表仅能作为损失的参考依据，不能以此作为可得利益损失。考虑到在五月份之后的时间段并非影院经营的旺季等诸多因素，对戴富平的可得利益损失酌情按前六个月票房收入1072687.89元的10%即107269元（1072687.89元×10%）予以支持。综上，苏果超市应赔偿戴富平损失合计2000691元（1853422元+40000元+107269元）。 戴富平要求赔偿卖品损失292321.9元，但未举证证实，而票房收入与卖品收入之间并无必然联系，故对戴富平主张卖品损失292321.9元的诉讼请求，不予支持。戴富平另要求赔偿片前及场地广告损失100000元，为此提交《片前广告独家代理协议》一份，但戴富平未能提交该协议已实际履行的相关证据材料，而且广告费损失应包含在可得利益损失内，不应重复主张，故对戴富平主张的广告费损失不予支持。 苏果超市抗辩称本案戴富平系自然人，但从戴富平提交的证据来看，有损失是“亿星传播公司”，因此与本案没有关联性。一审法院认为，戴富平与苏果超市签订《房屋租赁合同》，约定戴富平将租赁标的用于经营电影放映，此时亿星传播公司尚未设立。在合同签订后，戴富平才设立亿星传播公司在租赁场所经营电影放映。《房屋租赁合同》在履行过程中，因出租方苏果超市的违约行为而解除，造成的亿星传播公司损失，实质上是承租方戴富平的经营损失，故戴富平主张该损失符合法律规定和合同约定，对苏果超市的上述抗辩意见不予采信。苏果超市另辩称戴富平尚欠租金96万元未付，但未举证证实，双方在庭审中也未能就具体欠付租金的数额达成一致，故对苏果超市要求在本案中用戴富平欠付的租金抵销赔偿款的意见，不予采信。对于戴富平欠付的租金，苏果超市如有证据可另行主张。遂判决：一、戴富平与苏果公司在2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月27日解除;二、苏果超市于判决生效后十日内赔偿戴富平各项损失合计2000691元；三、苏果超市于判决生效后十日内退还戴富平履约保证金100000元；四、驳回戴富平的其他诉讼请求。案件受理费17452元，由苏果超市负担11803元；戴富平负担5649元。 戴富平针对其上诉请求向本院提交如下证据：1.院线加盟协议以及关于同意马鞍山亿星影院加入广东大地电影院线的批复，证明亿星传播公司停业前半年收入不是单方制作，而是广东大地电影院线后台记录的公开数据；2.银行转账单，证明片前广告的收入，因停业导致片前广告独家代理发布协议无法履行造成的损失。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，苏果公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但该证据的主体是亿星传播公司而非戴富平，故与本案无关联性；证据2银行流水反映的时间并非合同约定的支付时间，主体也不是戴富平，且该损失是苏果超市无法预料的，故对该损失不予认可。本院认证如下，艺星传播公司系戴富平为经营艺星影城而设立的，由其夫妻共同为股东的具有家庭性质的公司，且艺星传播公司声明，因房屋租赁合同系戴富平个人与苏果超市所签，故认可戴富平以其个人名义主张损失权利，因此，上述证据与本案具有关联性；证据2片前广告费的支付时间与合同约定不一致，说明片前广告合同已经履行，而广告费的支付存在滞后性，故本院对上述证据的证明力予以确认。 二审对一审认定的事实和证据予以确认。 另查明，艺星影城2015年10月至2016年3月票房总收入2248630元，扣除税款和分账票款（管理方分成48%），净得票款1072687.89元。 再查明，2014年3月，艺星影城与马鞍山智联广告策划有限公司签订了三年的片前广告独家代理发布协议，至2016年3月前，艺星影城依约履行了合同，马鞍山智联广告策划有限公司支付了前期的广告费。 本院认为，戴富平与苏果超市对双方之间解除房屋租赁合同无异议，戴富平提出解除合同系因苏果超市在管理中存在“消控室无人值班、泵房设置不规范、末端试水无法起泵”等消防隐患，致使戴富平经营的艺星影城停业，故苏果超市应当承担违约责任以及预期利益损失。现双方争议的焦点问题是：1.戴富平是否有权提起赔偿之诉；2、解除合同的直接经济损失以及预期利益应当如何确定。 一、关于戴富平是否有权提起赔偿之诉问题。戴富平与苏果超市在合同中明确约定，租赁房屋用于经营影院，戴富平为经营影院而设立了具有家庭性质的艺星传播公司实际经营艺星影城，现艺星传播公司依据租赁合同相对性，认可戴富平主张合同损失，符合法律规定，故戴富平有权主张合同损失。 二、关于解除合同的直接经济损失以及预期利益应当如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，苏果超市在订立房屋租赁合同时就知道戴富平将用于影院经营，履行合同时戴富平实际也是经营了艺星影城，因此，本案的损失不仅包括财产损失，即亿星影城装修、土建及附属工程、部分设备搬迁费的损失总额为1853422元，还应当包括其履行租赁合同而获得的利益。艺星影城停业导致戴富平需要另选址经营，戴富平比照本案租赁合同约定的六个月经营准备期主张损失是适当的。现戴富平提供了艺星影城管理方广东大地电影院线股份有限公司出具的停业前六个月结算表，能够证明其六个月净得票款1072687.89元，应当予以认可。影院经营虽有淡旺季之分，但一年当中并非只有春节一个旺季，一审以净得票款的10%确定艺星影城六个月的获利显然不当。戴富平提供的片前广告独家代理发布协议以及银行转账记录，能够证明艺星影城停业导致该片前广告合同未能履行的损失为96000元，故应当确定戴富平经营艺星影城六个月的可得利益为1168687.89元。另，在履行本案租赁合同中，戴富平在获得票房利益的同时也应当承担支付同期租金的义务，按照合同约定，其应当支付的六个月租金为325844元，故戴富平因履行租赁合同可获得的利益应当为842843.89元，加上停业造成的直接经济损失1853422元，共计损失为2696265.89元。上诉人戴富平提出的留守人员工资损失，因该部分支出系艺星影城经营所应当支付的成本，并非因停业而造成的超出正常营业成本之外的支出，故不属于损失范围，本院不予以支持。关于上诉人戴富平提出的卖品收入，因其未能提供证据证明其损失额，本院也不予支持。关于上诉人苏果超市提出戴富平应当支付欠付房租的问题，因双方未能达成一致，苏果超市可另行主张权利。 综上，上诉人苏果超市的上诉意见不能成立，本院不予持；上诉人戴富平提出的部分上诉意见有事实和法律依据，应当予以支持。一审认定部分事实错误，应当予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初3002号民事判决第一、三、四项，即戴富平与苏果超市（当涂）有限公司在2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月27日解除；江苏苏果超市有限公司于本判决生效后十日内退还戴富平保证金100000元；驳回戴富平其他诉讼请求。 二、变更安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初3002号民事判决第二项为：江苏苏果超市有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿戴富平各项经济损失2696265.89元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费17452元，由江苏苏果超市有限公司负担13787元，戴富平负担3665元；二审案件受理费34904元，由江苏苏果超市有限公司负担27575元、戴富平负担7329元。 本判决为终审判决。 审判长  汪和平 审判员  吴静旻 审判员  费长城 二〇二〇年六月十八日 法官助理戚冬冬 书记员李云娇 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。