江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初340号原告:镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路518号。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：彭晚生，男，汉族，1977年3月28日生，住镇江市。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告彭晚生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告彭晚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠的2019年1月至2019年6月期间的租金62736元；2.判令被告支付逾期付款违约金（以62736元为基数自2018年12月2日起，按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月30日的违约金为14974元）；3.判令原告有权从保证金中以同等数额抵销被告应承担的违约金以及所拖欠的租金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月3日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将镇江市润州区朱方路518号美的城一区3号楼107商铺出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2019年6月30日，年租金为125472元，合同保证金为62000元，合同第十三条第3项约定，如承租方逾期支付租金，每天应按逾期支付租金的3%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了商铺租赁合同，被告承租后拖欠租金62736元至今未付。美的城一区3号楼107商铺业主与原告签订有《商铺委托经营管理合同》，将案涉商铺委托原告统一出租和经营管理，并自愿放弃该商铺前3年的使用、租赁、收益、经营权，原告有权按照业主的委托出租该商铺并取得租金。被告彭晚生辩称，我从没有收到过原告任何催交租金的通知，原告诉状中称多次向我催交与事实不符，我是在收到法院的传票后才知道有此事，商铺租赁期限为一年半，我交纳了一年的租金以及半年的押金，租赁到期后押金正好可以抵扣最后半年的租金，不存在欠原告租金的事。本院经审理，认定事实如下：2017年3月24日，原告美的公司与侍峻光、廖云慧签订了《商品房买卖合同》一份，将原告开发的美的城一区3幢01-02层0107号房（建筑面积286.47平方米，其中套内建筑面积276.02平方米，分摊建筑面积10.45平方米）出售给侍峻光、廖云慧。同日，侍峻光、廖云慧与原告签订了《商铺委托经营管理合同》一份，将从原告处购买的案涉美的城一区3幢107号商铺（建筑面积286.47平方米）委托原告统一出租和经营管理。委托管理期限自2017年3月23日起至2019年6月30日止，侍峻光、廖云慧自愿放弃该商铺上述期限的使用权、租赁权、收益权、经营权，放弃向原告收取任何形式的经营收益。2017年12月3日，原告美的公司与被告彭晚生签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于镇江市润州区朱方路518号美的城3号楼107商铺（建筑面积286.47平方米，套内面积276.02平方米，土地证编号：镇国用（2013）第13420号）出租给被告，原告应于2018年1月1日前向被告交付商铺，租赁期限自2018年1月1日至2019年6月30日，每月租金为10456元，合同保证金62000元。租金支付方式为按半年支付，提前一个月支付下半年租金，原告在收到租金后5日内开具税务机关认可的全额发票或收据。租赁期间产生的水、电、气等费用由被告方承担，涉及到物业公司代收代缴的费用由被告于每月5日前向物业公司支付上个月发生的费用，物业公司需提供税务机关认可的全额发票或收据。被告逾期支付租金的，每天应按逾期应付租金的3%向原告支付违约金。逾期1个月不支付租金的，原告有权单方解除合同，不予退还保证金并要求被告赔偿经济损失。原告有权从被告已交纳的保证金中扣除被告根据本合同应当承担的违约金，不足部分另行追索。2017年12月24日，被告彭晚生向原告交纳了125474元（比合同约定的租金数额多出2元）的租金以及62000元的押金。上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、美的地产集团收款收据、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，虽然原被告签订的《商铺租赁合同》对租金的支付时间和支付方式进行了约定，但原被告双方并未按照合同约定的租金支付时间和支付方式收取和支付租金，而是以被告彭晚生在签订合同时预先支付125474元（一年多）的租金及62000元保证金（押金）的方式在事实上改变了合同约定的租金支付方式，且双方均予以认可。更何况，根据法律规定以及双方合同约定，原告应当在认为被告逾期一个月未支付租金的情况下，解除与被告之间的租赁合同，即不再履行最后半年的商铺租赁合同。但原告既未催告被告及时交纳租金，也未解除租赁合同，且以此来主张逾期支付租金的违约金损失，具有扩大损失的嫌疑。而且被告在原告处还存有62000元的保证金，双方租赁合同到期后，被告交纳的62000元保证金也足以抵销最后半年（2019年1月至6月）的租金。因此，对原告主张被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。根据双方合同约定，本案商铺月租金10456元，则2019年1月至6月的租金为62736元（10456元×6个月），被告已交给原告保证金62000元，两到期债务相互抵销后，被告彭晚生还需支付原告租金736元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十九条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告彭晚生于本判决生效之日起十日内给付原告镇江美的房地产发展有限公司美的城一区3幢107号2019年1月至6月的商铺租金736元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计871元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担846元，由被告彭晚生负担25元（上述费用原告已预交，被告应负担的费用，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年六月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致可以变更合同。法律行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初340号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年六月十九日