福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5538号 原告：赵毅，男，1955年5月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：林一端，女，1953年11月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：赵晶晶，女，1982年3月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：丁雨，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：叶静雯，女，1989年7月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨景莲（系叶静雯母亲），住厦门市思明区。 原告赵毅、林一端、赵晶晶与被告叶静雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵毅、林一端、赵晶晶的共同委托诉讼代理人许烨、丁雨，被告叶静雯的委托诉讼代理人杨景莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵毅、林一端、赵晶晶向本院提出诉讼请求：1.叶静雯向赵毅、林一端、赵晶晶支付逾期交房违约金55350元（以房屋总价410万元为基数，按照日万分之三的标准自2020年3月11日起计至2020年4月24日）；2.叶静雯向赵毅、林一端、赵晶晶支付律师费1万元。事实和理由：经房产中介介绍，赵毅、林一端、赵晶晶与叶静雯的代理人杨景莲于2019年11月5日签订一份编号为01102789的《存量房买卖合同》，合同约定：1.叶静雯将其所有的坐落于思明区古兴里2号1401室，建筑面积为80.28平方米的房产转让给赵毅、林一端、赵晶晶。2.讼争房屋的成交价为410万元，价款支付方式如下：赵毅、林一端、赵晶晶应向叶静雯支付定金60万元；于2019年12月31日之前向叶静雯支付剩余首期款299万元并向银行提交抵押贷款申请的相关资料；从房屋成交价中预留交房保证金1万元，在实际交付讼争房屋及完成产权登记时进行结算。3.叶静雯应在赵毅、林一端、赵晶晶支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内或2020年3月1日前，将讼争房屋正式交付给赵毅、林一端、赵晶晶。4.一方未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同签订后，赵毅、林一端、赵晶晶于2019年11月5日向叶静雯支付定金60万元；双方于2019年12月31日到厦门市行政服务中心办理讼争房屋的过户手续，同时赵毅、林一端、赵晶晶向叶静雯支付了剩余首期款299万元，讼争房屋于2020年1月3日过户至赵毅、林一端、赵晶晶名下；赵毅、林一端、赵晶晶依约办理了公积金贷款，贷款50万元于2020年3月9日支付至叶静雯账户；另外己于2020年2月24日提前将交房保证金1万元支付给叶静雯。故赵毅、林一端、赵晶晶己于2020年3月9日向叶静雯付清了全部购房款。按照合同约定，叶静雯应在2020年3月10日前交付讼争房屋，但其经多次催促仍未交房，其代理人多次提出额外要求，借故拖延交房。直至2020年4月25日，叶静雯提出交房意愿，双方于2020年4月27日进行了房屋交接。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。 叶静雯辩称，一、起诉状中称叶静雯代理人多次提出额外要求，借故拖延交房，与事实不符。叶静雯一方没有提出额外要求，赵毅、林一端、赵晶晶诚信缺失、歪曲事实。1.双方在签订合同前已就电梯费用问题协商一致。2019年11月，小区业委会在征求业主意见是否同意更换电梯，当时已经询问赵毅、林一端、赵晶晶是否同意更换，如要更换则应另行支付费用。当时买家代理人“赵先生”称要更换，并同意交房时一并支付费用。于是叶静雯就先行垫付了该费用。在签订合同时，发现合同中并未约定该费用，赵毅、林一端、赵晶晶再次承诺交房时将一并支付该费用，无需再重新打印浪费纸张。当时中介方承诺如交房时未支付该款项，将为其作证。所以在交房时要求其支付电梯费用，系履行双方约定，并非额外要求。2．根据合同约定，赵毅、林一端、赵晶晶须于2019年12月31日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，但其直至2020年2月28日才向银行提供完整资料，致使原本应在2020年3月31日前甚至在2019年12月31日前就可以到账的房屋按揭款迟于2020年3月9日才收到。扣除一些合理的时间后也足足延迟了1个多月，因此向对方提出逾期付款滞纳金。3.2020年3月14日，叶静雯一方已经全部搬出清空房屋，“赵先生”不接电话通知，短信通知来交接房子，也未理会。那天叶静雯一方在房子那一直等到晚上1l点，买方任何人都没来，是买方在找借口不来接收房子而不是卖方不交。二、买方之所以要把不接收房子的责任往卖方推，居心叵测。交接情况的顺序如下：2020年3月9日银行放款，2020年3月10日卖方短信通知约在2020年3月11日上午10点见面，但买方及联系人并未出现，其委托的中介何先生到场，称电梯费用买方不付了，由中介支付。2020年3月11日买方曾发送短信通知限定2020年3月12日24点前交房。2020年3月13日卖方短信通知2020年3月14日可以交房，买方又未出现。2020年3月15日，买方委托的中介何先生说只来拿钥匙，叶静雯代理人认为只能钥匙，没有办理交接单不妥就没有交接。2020年3月18日叶静雯代理人电话通知买方委托人来交房，卖方联系人“赵先生”的委托人何先生到场后，双方查验后在交接单上签字，因其不同意备注“应交电梯费用4700元，本次交接未交”，故没有签字且撕毁交接单，也未收房。之后又多次电话短信通知对方来交接房屋，均未理会。2020年4月25日收到法院传票后，给买方快递通知并短信通知。2020年4月26日回复联系法院处理。2020年4月28日在赵毅等人律师的协调下交接完毕。从以上交接顺序可以看出，叶静雯充其量也就是未按买方联系人“赵先生”在2020年3月11日提出的要求，未在2020年3月12日24时内交接完毕。众所周知当时因疫情，各小区还不允许非小区人员进入，叶静雯有权要求对方宽限几天腾房，因此不存在逾期交房，不应承担违约金。对赵毅一方主张的逾期天数有异议，对违约金计算标准无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月5日，杨景莲代理叶静雯（出售方、甲方）与赵毅、林一端、赵晶晶（购买方、乙方）在签订了一份《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买思明区古兴里2号1401室，建筑面积80.28平方米，成交价为410万元，买方向卖方支付定金60万元，于2019年12月31日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款299万元，买方须于2019年12月31日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同第七条约定从房产成交价中预留交房保证金10000元，该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算。合同第八条第5点约定卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、有线电视等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、公共维修金等费用，并经双方签字确认。合同第九条约定卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内或2020年3月1日前将上述房产正式交付给买方。合同第十三条约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；（二）自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退给买方外，还应向买方双方返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。 签订前述合同当日，赵毅、林一端、赵晶晶向叶静雯支付了60万元定金。2019年12月31日，双方提交了办理讼争房屋过户的相关手续，赵毅、林一端、赵晶晶于当日又向叶静雯支付了299万元购房款并向银行申请办理抵押贷款。2020年1月2日，赵毅一方向杨景莲发送信息“你这边要尽快配合评估方去现场拍照。如果没有评估报告，银行没法办贷款”，2020年1月8日又向杨景莲发送信息“我们的部分全部都做好了，你要抓紧时间去签字和补充资料，不然会影响贷款的进度”。2020年2月17日，赵毅一方向杨景莲发送信息“我们的合同上房子总价是410万包括交房保证金1万元，是交房当天付给你的，所以我们是付现金360万，贷款50万，你在银行的协议书里，收到首付款应该是写360万，不然数目不对银行没法办贷款，麻烦你抽空去改一下”，杨景莲回复“我只收到359万，怎么写360万？写成360万到时你不付给我了，那我就有理说不清了！就像在中介那说的电梯费用4700元，当时都说好了，只是合同上没写，现在你们都不认账，你说我要怎么相信你？”，对方回复“我把1万元交房保证金提前给你”。2020年2月24日，赵毅、林一端、赵晶晶又向叶静雯支付了1万元，购房尾款50万元后于2020年3月9日由银行直接放款至叶静雯名下银行账户中。 2020年3月10日起，买卖双方之间以及与中介方人员何任忠之间多次就交房事宜相互发送信息。其中，2020年3月10日，杨景莲向赵毅一方发送信息“赵先生尾款收到了。你什么时候有空？我们约一下交房的时间”，对方回复“明天早上或者后天早上都可以”。同日，杨景莲还向何任忠发送信息“赵先生尾款收到了。你什么时候有空？我们约一下交房的时间。我发短信给赵先生，他没回我”，何任忠向杨景莲回复信息“赵先生说，明天上午十点，如果你这边要明天上午八点半的话，他让我先过去和你交接”。 2020年3月11日，杨景莲再次向赵毅一方发送信息“合同你拍一下发给我。还有电梯费用4700元你什么时候给我？这几天我们小区还不让搬家”“交房时你要给我：1.交易税金的税单2.交易合同的复印件3.电梯费用4700元。准备好后，通知我。”当天，何任忠根据赵毅一方的指示到讼争房屋处，当时讼争房屋尚未清空，双方并未办理交接手续。当天下午11时54分，赵毅一方向杨景莲发送信息“我方委托何任忠先生作为买方的交房代表，请你立即按合同要求，配合何任忠先生在2020年3月12日24时之前完成交房手续。每延迟一天，将付万分之三的违约金”。2020年3月12日，杨景莲回复“赵先生你逾期交房款，违约金怎么算？你的委托有公证书吗？如果有请提供给我”，当天上午11时35分，何任忠向杨景莲发送信息“客户赵先生让我跟您办理交房，您下午几点有空？”，杨景莲并未回复该信息，其于3月13日向赵毅一方发送信息“明天下午4:00可以交房了。请你当场缴纳电梯费用4700元，还有逾期交房款10天的滞纳金”。 2020年3月14日，何任忠于上午9时31分向杨景莲发送信息“今天几点来古楼广场办理交房？我受买方赵先生委托来与您办理交房手续，打您电话一直没接，请您尽快与我联系”，下午7时23分再次向杨景莲发送信息“你今天电话没有接，短信也没回，我上午去古楼广场，原来里面住的老大爷他们还没搬完，还在房子里面，他们说还要8到10天才能搬完”，杨景莲收到该信息后回复“他们昨天已经搬出了，我今天一整天都在古兴里2号1401，没看到你和赵先生以及买房人那三个人的任何一个来房子这，我一直等到晚上5:30才走的。你们就是不交房子，电梯费用4700元以及逾期12天交房款的滞纳金也是要给我的”，何仁忠回复“那不然明天你定一个时间吧，明天几点？我按照你的时间过来拿钥匙”，当天杨景莲未再回复信息。 2020年3月15日，杨景莲给赵毅一方发送信息“我等你到6:40来交接房子，如果委托中介交房要产权人的公证委托书”，对方回复“律师说不需要，何任忠先生作为服务双方的中介，身份合法，而且也亲自告诉你”，并于当日晚上11时52分再次发送信息“今天（3月15日）傍晚，何仁忠先生再次到古兴里2号要求你交房，但是你拒绝配合”，杨景莲回复“你不是业主也没有业主的委托书，你的资格是否合法还待考量，你再委托其他人来处理这事不够妥当，你如果一定要这么做，那也可以请写一个交接确认书，我找物业做个见证人，你把电梯费用4700元给我，我们就这样交接，以后一切责任由你自行承担，那你就马上过来吧，我还在房子这”。2020年3月16日，杨景莲再次发送信息“昨天那个号称是你委托人的说，他只是来拿钥匙的，其它他不负责。你说我能给他吗？连一个交接确认都没有。你如果认为这样也合适的话，那也可以，还是那句话，我们找个见证人就让物业给我们做个见证”“10天后我有事去外地，所以限你10天内交接”。 2020年3月18日，杨景莲向何任忠发送信息“我到了”。当日，杨景莲与何任忠在讼争房屋处办理交接手续，后双方因杨景莲要求在《物业交割单》中备注“4700元电梯费用尚未支付”的内容而产生争议，遂未能办理交房手续。何任忠于2020年3月19日向赵毅一方发送信息“受您委托昨天去古兴里2号1401室与杨景莲办理房屋交接手续并收取钥匙，因杨景莲要求我们在合同约定房款之外再另行向她支付4700元的电梯安装费，因此无法就交房达成一致，杨景莲没有将房屋钥匙交给我”。 2020年3月27日，杨景莲再次发送信息“赵先生10天时间已过，你到底要不要来交接房子？再次通知你这周末即2020.3.28-2020.3.29来古兴里2#1401交接房子”。 2020年4月1日，赵毅、林一端、赵晶晶向本院提起本案诉讼，要求叶静雯交付讼争房屋及支付逾期交房违约金。杨景莲领取应诉资料后，由何任忠代表赵毅、林一端、赵晶晶与杨景莲于2020年4月27日办理了交房手续，双方因此签署一份《物业交割单》，备注内容为“应交电梯改造费用4700元本次交接未交（买方未同意）”，之后赵毅、林一端、赵晶晶撤回了要求交房的诉讼请求。 另查明，赵毅、林一端、赵晶晶因本案支出律师代理费10000元。 本案审理中，赵毅一方主张双方是在何任忠任职的厦门市鑫永诚房地产代理有限公司进行讼争交易，直至2019年12月31日过户时卖方才提出4700元的电梯费用，双方因此产生争议，赵毅一方并未同意承担该费用。叶静雯主张双方是在一名叫“玲玲”的中介人员的中介店中商谈成交价格，当时双方已经谈妥更换电梯费用4700元由买方承担。 经赵毅一方申请，何任忠出庭作证，陈述如下：2019年11月4日，双方通过其居间介绍达成交易合意，但因卖方不愿意故尚未签署三方协议，除了银行贷款手续之外，过户、缴税、领证、交房等过程其均有参与，此外其同事高玲玲亦有参与。2019年12月31日，双方办理过户当天，卖方提出电梯费用问题，买方以合同未约定不同意支付，其并未参与双方的第一次协商，因此不知道当时是否有提及该费用问题。2020年3月11日，根据卖方通知其曾到讼争房屋处，当时房屋尚未清空，杨景莲提出要将房屋交给买方本人并再次提到电梯费用问题；之后又于3月14日早上到讼争房屋处，当天只见有住户在搬东西，并称需要再搬一周时间，当天并未看到杨景莲，向其发送信息也未回复。2020年3月18日，其再次到讼争房屋处与杨景莲办理交房手续，但因杨景莲要求把电梯费用写进交接单中，因此其未签字并将交接单撕毁，当天也就未能办理交接手续。 本院认为，讼争《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属合法有效。叶静雯已于2020年3月9日收到全部购房款，根据合同约定其应于2020年3月10日交付讼争房屋。根据在案证据，赵毅一方在本案起诉前曾指派中介人员何任忠分别于2020年3月11日、3月14日、3月18日到场办理交房手续，但叶静雯一方在交房过程中先后提出对方需支付电梯费用、应办理委托手续以及支付逾期付款违约金等事项，导致双方未能办理交房手续。首先，关于电梯费用的负担。该笔费用并未在讼争合同中进行约定，也无在案证据证明赵毅一方同意支付该款项，因此叶静雯要求支付该款项，并无合同依据。其次，关于何任忠是否有权代为收房。杨景莲曾主动在2020年3月10日向何任忠发送与交房有关的信息，叶静雯一方明确知晓何任忠系讼争交易的中介方人员，而赵毅一方也在3月11日向杨景莲发送信息，再次明确委托何任忠作为买方的交房代表，因此何任忠具有代为收房的权限。再次，关于赵毅一方是否应承担逾期付款违约金。根据合同约定，买方须于2019年12月31日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。赵毅一方已经依约向银行申请抵押贷款，办理贷款过程中也需要叶静雯一方的配合，现并无证据证明赵毅一方存在故意拖延办理贷款的情况，因此无法认定赵毅一方需承担逾期付款的违约责任。综上分析认定，叶静雯在交房过程中提出的前述诸项意见均不能成立。而根据杨景莲多次的短信内容，其在通知对方办理交房时均提出赵毅一方应先支付4700元电梯费用，因此双方未能办理交房手续的过错在于叶静雯一方。赵毅一方在2020年3月19日得知何任忠未能代其收房后，基于双方多次交房均未能成功的实际情况，即于2020年4月1日向本院起诉要求交房，及时通过诉讼方式维护自身合法权益，不存在怠于履行权利之情形。此外，叶静雯虽主张因疫情影响交房，但并未举证证明疫情确对交房造成影响，且其陈述在2020年3月14日已经腾空房屋以及何任忠在2020年3月11日起多次至讼争房屋处的事实，均可印证疫情并未对交房造成影响。因此，赵毅一方要求叶静雯支付自2020年3月11日起至2020年4月24日期间的逾期交房违约金55350元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 另，讼争合同第十三条第（二）项约定“自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退给买方外，还应向买方双方返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”，结合该条款全部内容，该条款中所约定的律师代理费负担应适用于根本违约导致合同解除之情形，与本案情况不符，因此对赵毅一方要求支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶静雯于本判决生效之日起十日内向赵毅、林一端、赵晶晶支付逾期交房违约金55350元； 二、驳回赵毅、林一端、赵晶晶的其他诉讼请求。 案件受理费717元，由赵毅、林一端、赵晶晶负担110元，由叶静雯负担607元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年六月三日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。