四川省茂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3223民初204号 原告：茂县羌鑫发展有限责任公司，住所地：茂县凤仪镇人民政府第二办公区四楼。 法定代表人：杨柏慧，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：梁贤忠，四川蜀望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，四川蜀望律师事务所律师。 被告：陈秀华，女，1973年4月18日出生，羌族，住四川省茂县。 委托诉讼代理人：陈秀霖（系陈秀华弟弟），住四川省茂县。 原告茂县羌鑫发展有限责任公司与被告陈秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂县羌鑫发展有限责任公司委托诉讼代理人梁贤忠及被告委托诉讼代理人陈秀霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茂县羌鑫发展有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.判决解除原、被告之间的房屋租赁合同关系并判令被告立即退还租赁原告的位于茂县房屋（328.59平米）；2.判令被告拖欠的房租357253.00元并按每日万分之三向原告支付违约金（租金、违约金支付至房屋退还为止），截止2020年5月4日违约金暂计103501.69元，本金、违约金合计暂计460754.69元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月签订房屋租赁合同，约定原告将位于茂县南凤小区1栋Ｅ202房屋租赁给被告使用，2014年5月5日至2015年5月4日的租金为63089.00元，2015年5月5日至2016年5月4日的租金为68136.00元，2016年5月5日至2017年5月4日的租金为73577.00元，2017年5月5日至2018年5月4日的租金为79453.00元，2018年5月5日至2019年5月4日的租金为85801.00元。租金在每年3月20日前交付，如逾期一日，按逾期租金的百分之二十向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告却未能按约向原告支付租金，2014年3月19日被告向原告支付2014年租金63089.00元及保证金10515.00元，2015年6月16日，被告向原告支付2015年租金25000.00元，租赁租金经原告多次催收，被告拒不支付且不退还租赁物。因合同约定时间已于2019年5月4日到期，2019年5月4日以后的租金就按2018年5月5日至2019年5月4日的标准计算。被告拖欠原告租金，应无条件地按约向原告支付租金和违约金，并退还租赁房屋。因合同约定违约金过高，原告酌情按每日万分之三计算。现原告为维护自身合法权益，根据法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告陈秀华辩称，我方收到应诉材料后积极与原告联系，原告所说多次催收不是事实，原告一直未找被告催收房租。未支付房租是历史原因，一直未协商好，我们多次与原告协商，该支付原告的房屋租赁费我们应该支付，我们有个物业公司，与原告还有未结算的物业费用，原告支付了该费用后我们愿意给原告支付房租，希望能和原告协商解决此事。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即：原、被告双方于2014年3月签订了《房屋租赁合同书》，原告将位于茂县房屋（328.59平米）租赁给被告使用，租赁期限为2014年3月20日至2019年5月4日，房租从2014年5月6日起，每年递增8%，即：2014年5月5日至2015年5月4日的租金为63089.00元;2015年5月5日至2016年5月4日的租金为68136.00元；2016年5月5日至2017年5月4日的租金为73577.00元；2017年5月5日至2018年5月4日的租金为79453.00元；2018年5月5日至2019年5月4日的租金为85801.00元……租金支付方式为每年一次，支付时间为每年3月20日前，逾期一日，则需按日租金的百分之二十支付滞纳金……有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2.5倍支付违约金……（五）乙方逾期不支付租金累计超过5日的。 另查明，被告陈秀华向原告交纳了保证金10515.00元（抵扣租赁费），2015年拖欠租金43136.00元，2016年拖欠租金73577.00元，2017年拖欠租金79453.00元，2018年拖欠租金85801.00元，被告陈秀华共拖欠原告茂县羌鑫发展有限责任公司租金271452.00元。 以上事实，有原告茂县羌鑫发展有限责任公司递交的《房屋租赁合同书》原件一份、茂县财政局茂财【2017】210号文件一份、茂县人民政府常务会议纪要茂府纪【2017】16号文件一份及当事人的陈述在卷予以佐证，被告陈秀华对上述证据均无异议，本院对上述证据均予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。原告如约交付了租赁房屋，被告应该按照合同约定支付《房屋租赁合同》存续期间的租赁费用。原、被告双方签订的合同租赁期为2019年5月4日届满，本案中，原、被告双方均表示合同到期后没有达成延续合同的意向，故合同从2019年5月4日起已经失效。租赁合同失效后，原、被告之间无产生房屋租赁费的法律依据，故原告主张2019年5月5日起至房屋退还为止的房屋租赁费，本院不予支持，但期间产生的房屋占用费用，可另案起诉。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……。”原、被告双方签订的合同中，约定了违约金的计算方式：“按月租金的2.5倍支付，”原告在庭审中诉称应将此条理解为每月累计计算违约金，被告辨称该合同为原告制作的格式合同，自己不清楚计算标准。依据相关法律“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释”的规定，本院按解除合同前一年月租金的2.5倍一次性予以计算违约金，即85801.00元÷12×2.5=17875.21元，不再予以累计叠加计算。被告在庭审中辩称，没有按时足额给原告给付租金是因为原告拖欠被告代理人物业管理费，物业管理费与本案涉及的是不同的法律主体，可另案起诉，与本案无关，本院对其辩称意见不予采信。 综上所述，原告要求被告立即退还租赁物的诉讼请求，本院予以支持；要求被告支付合同失效之前拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持；要求合同失效之后的房屋租赁费按2018年5月5日至2019年5月4日的租金标准计算的诉讼请求，本院不予支持；要求被告按每日万分之三支付违约金的诉讼请求，本院按合同支持违约金17875.21元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告陈秀华于本判决生效后十日内退还给原告茂县羌鑫发展有限责任公司位于茂县的房屋； 二、被告陈秀华于本判决生效后十日内一次性支付给原告茂县羌鑫发展有限责任公司房租赁费271452.00、违约金17875.21元，共计289327.21元； 三、驳回原告茂县羌鑫发展有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4106.00元，由原告茂县羌鑫发展有限责任公司负担1056.00元，被告陈秀华负担3050.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  付艳芳 二〇二〇年六月三十日 书记员  胡应芳