山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1481民初787号原告：乐陵市杨家供销社，住所地山东省乐陵市黄夹镇大杨家村。法定代表人：张建泉，主任。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可心，山东浩鲁律师事务所实习律师。被告：周书杰，男，1957年1月23日出生，汉族，住山东省乐陵市。原告乐陵市杨家供销社（以下简称杨家供销社）与被告周书杰为租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔述博、杨可心、被告周书杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨家供销社向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告的租赁合同；2.判决被告立即腾退占用的杨家供销社石油化肥站的房屋，并拆除租赁期间私建的建筑物，清除所有杂物，种植物，将租赁房屋及土地恢复原状并交还原告；3.判决被告支付租金13000元及利息3750.21元（利息以中国银行同业拆借利率为标准，自2011年7月1日起计算至2020年3月6日，并以此标准计算至全部租金及利息付清为止）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年4月1日，原告与被告签订《协议书》，约定原告将杨家供销社石油化肥站三间门市租赁给被告，并将后院仓库2间、车库1间交由被告使用，租赁期限为2009年7月1日至2011年6月30日，租金共计3000元。2011年7月1日租赁合同到期后，被告依旧占用杨家供销社石油化肥站门市及后院，自2011年7月1日合同到期后至起诉日的租金被告从未支付，已严重损害原告的利益。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求依法判决。周书杰辩称，原告陈述与事实不符，我买的供销社张保忠的屋，中间人是杨建党和杨森农，一共花了六万多元，八间屋，三间门市是供销社的，张保忠原是供销社的职工。我占用房屋做买卖期间的房租已交，我的买卖不做后已告知郭主任，他向外出租没有租出去，房屋我没有继续占用。原告围绕诉讼请求，向本院递交以下证据：证据1.乐土国用（2002）字第65号国有土地使用证一份，证实2002年1月29日乐陵市人民政府划拨国有土地使用权7133平方米给原告。证实原告对涉案土地房屋有合法使用权及所有权。证据2.协议书一份，证明2009年4月1日原被告签订租赁协议，原告将杨家供销社石油化肥站（门市三间）租给被告使用，租期2009年7月1日至2011年6月30日，租金3000元，另附后院也交由被告使用。租期到期后，被告并未将门市三间及后院交还原告，应承担违约责任。证据3.张保忠证人证言。证明我以前是杨家供销社的员工，后调入乐陵供销社再生资源公司，转让合同是我与周书杰所签，我把院子包给被告时把梧桐树砍了，梧桐树的其他情况我不清楚。地基是供销社的，梧桐树后面的一排房屋（共四间）是我出资盖的，三间门市及西侧房屋是供销社的。油罐及小货车是我的，我将上述物资卖给被告，场地的租赁是被告与供销社的事，与我无关。我不知道供销社与被告签订协议书。本院依据原告的申请，于2020年5月9日对现场进行勘验，并制作现场勘验平面图，原、被告对勘验图均没有异议。本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提交的书面证据，原、被告对证人张某的证言及本院制作的现场勘验平面图均无异议，本院予以确认并在卷佐证。由此，本院认定事实如下：原告对位于乐陵市黄夹镇后杨西街，面积为7133平方米的土地地号[00-（09）-08]享有土地使用权，该地块为原告的一个院落，其四至为东为大道、西为居户、南为超市、北为杨家邮政支局，该院落原为杨家供销社石油化肥站，后由原告的职工张某从原告处承包经营。涉案三间门市部位于该院落的东北角的位置。2009年3月26日，案外人张某因工作需要调往乐陵市供销社再生公司工作，经杨建港、杨森农作为证明人，而与被告订立转让合同，甲方为张某，乙方为被告，合同的主要内容为：转让金为贰万玖仟元整，由乙方一次性向甲方交清，甲方转让给乙方的有：家具、经营用品。转让物如下：大柴油缸叁个、小缸16个、秤2个、空调壹台、龙雕椅一套、暖气一套、房屋捌间，双方约定经营期间乙方对房屋有使用权，土地归供销社所有，三间门市部归供销社所有；另约定轻骑四轮车壹辆，车牌号鲁Ｎ×××××，四轮车自制订协议起管理归乙方，甲方不负责车辆任何事情。其中，院内梧桐树后面的两间车库及两间房屋是张某承包期间出资建造，油缸及小货车是张某个人出资购置，该协议书中的转让款29000元是原告购买案外人张某的四间房屋、油缸、鲁Ｎ×××××小货车的款项。2009年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，甲方将其石油化肥站（门市三间）租给乙方，租期2009年7月1日至2011年6月30日，租金为3000元，一次付清。该合同第3条约定，乙方后院仓库2间，车库1间，有乙方（宝中）修建使用，如甲方在任何情况下改建或扩建，乙方无条件拆除。乙方无权占用后院土地。另外，该合同还对税费的承担、门市部的维修及其他事项作了约定。租赁期间，被告在院内陆续种植杨树48棵，并将属于原告的两间小屋拆除，后又用拆得的檩条、砖瓦，在其购得张某建造的房屋的南端重新垒盖了两间朝南的小屋。院内的梧桐树原为供销社的资产，张某与被告订立合同前将梧桐树砍伐，现在的梧桐树系在原树墩的基础上自生的枝芽，经过多年成长为树木。租赁期满后，被告未将租赁物及其占用的该院落交还给原告，现被告将该院落转租给他人收购废品使用，三间门市部由被告上锁，锁钥匙仍由被告存放。本院认为，原告与被告签订协议书载明，原告将其石油化肥站的东南角的三间门市部租赁给被告，租赁期间为2009年7月1日至2011年6月30日，租金3000元，已于订立合同的同时一次性付给了原告。但租赁期满后，被告并未向原告交回租赁物，而是继续占用租赁物及后部院落，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”、合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故应当认定租赁期满后原、被告之间又对门市部形成了不定期租赁，原告有权随时解除合同，并参照原租赁合同的价款对被告收取租金，按照原租赁合同的约定，从2009年7月1日至2011年6月30日，租金3000元，平均每年租金为1500元，从2011年7月1日合同期满至2020年3月17日原告起诉，共计8年8个月，被告应付租金13000元，故原告要求解除合同、由被告给付租金13000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。对原告起诉后，即2020年3月18日至实际交付日的租金，按照年租金1500元标准计算至实际交付之日止。关于原告主张的利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，租赁合同期满后，被告未支付租金而仍然占用租赁物，构成违约，应对原告承担违约责任，原告所主张的利息，实为被告应当承担的违约金。原告向本院提起诉讼时，应视为其向被告主张租金，故利息起算点应自2020年3月17日立案时开始计算为宜。关于原告主张由被告拆除其购置的房屋及私自建造的建筑物、清除种植的杨树，并将恢复原状的石油化肥站及其门市部交付原告的问题。因为案外人张某原系原告的员工，在其承包经营石油化肥站期间，个人出资购置油缸及货车，并在原告的土地上建造房屋，属其生产经营的需要，张某因工作需要调往他处，对其添置的财产的处分，应与原告协商，但其自行与被告订立转让合同，并将该处院落让于被告经营，行为不当；且在张某与被告订立转让合同不久，原、被告又订立涉案门市部出租协议，该协议第3条明确约定被告“无权占用后院土地”，显然，被告从2009年3月26日便占用杨家供销社石油化肥站院内土地及房屋，并在院内土地上种植杨树，不符合原、被告订立的合同的约定，且与法相悖，被告应予自行拆除院内梧桐树西边的六间房屋（张某出资建造的四间及该四间以南的两间被告建造的房屋）、并将其种植于该院落内的48棵杨树移植他处或做其他处分。因为被告从2009年3月26日便占据该院，并将该院转租他人经营使用而产生收益，且对其种植的杨树处分也产生收益，其上述收益应当远远大于其交付的案外人张某的转让费29000元，故对其拆迁上述房屋、处分杨树的相关费用，应由被告自行承担。被告在庭审中陈述院内最西边供销社的房屋由原供销社主任郭浩松以900元价格出卖给被告，只有其个人陈述，未提供证据证实，本院不予采信。即使案外人郭浩松将上述房屋出卖给被告，尽管郭浩松当时是原告的法定代表人，但处分单位的资产应当召开职工大会通过，并报请上级部门及相关领导部门批准，对此，被告也未提供证据印证，案外人郭浩松应属于无权处分人，且被告明知该房屋属于供销社所有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，按照原告的陈述，院落最西边的房屋数间以900元的价格成交，显然不符合善意取得的构成要件，对被告的该项主张，本院不予采信，被告仍应腾退占用的该处房屋。因为院中的梧桐树，系在被砍掉的树墩的基础上自行生长成材，不属于被告财产，应由原告自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告乐陵市杨家供销社与被告周书杰签订的协议书。二、被告周书杰于本判决生效后三十日内，腾退占用的涉案门市部三间，并自行拆除杨家供销社石油化肥站院内梧桐树西边的六间房屋、清理移植其种植的48棵杨树，恢复原状，交付给原告。三、被告周书杰于本判决生效后十日内，给付原告其拖欠的租金及利息，自2011年7月1日至2020年3月17日租金13000元、2020年3月18日至实际交付日的租金，按照年租金1500元标准计算至实际交付之日止及租金产生的利息为，以实际未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自立案之日，即2020年3月17日起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，减半收取109.5元，由被告周书杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二〇年六月十五日书记员  张 佳