贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4866号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金，男，1990年11月11日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王壹婧，女，1990年6月22日生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓明、杨孝敏（实习），贵州正哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳西南国际商贸有限公司，地址：贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人；丁柯，贵州贵达律师事务所律师。上诉人陈金、王壹婧因与被上诉人贵阳西南国际商贸有限公司（以下简称：西南商贸城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2019）黔0115民初957号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员黄新独任进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈金、王壹婧的上诉请求为：1.撤销一审判决；2.驳回西南商贸城公司的诉讼请求；3.确认上诉人与被上诉人签订的《委托装修合同》无效；4.撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。理由是：在《认购书》第七条第五项中，明确约定了上诉人必须与被上诉人签订《委托装修合同》，否则，上诉人缴纳的二万元定金不予退还。这是典型的捆绑销售，属违法行为，应依法查处。其次，被上诉人一直以精装修房向社会进行宣传，然而实际上其最终提供的是毛坯房，属于虚假宣传，对上诉人的购买行为产生了实质性的影响，上诉人购买案涉房屋存在重大误解，案涉《商品房买卖合同》属可撤销合同。再者，对于原审法院在一审中认定的关键证据《承诺书》，上诉人并不知道是在何时签字，且对此并不知情。另外，被上诉人以高于政府限价售卖房屋和为规避限价规定而进行售房款拆分行为，严重扰乱了房地产市场秩序，严重损害了国家和社会公共利益，被上诉人的行为应属无效，其所签订的合同亦属无效。被上诉人贵阳西南国际商贸有限公司答辩称：1.对方的上诉理由属于主观臆测，没有证据证明我方构成欺诈；2.贵阳市目前没有出台限价政策，对方说违反限价政策没有依据；3.对方明知是精装修房，我方出示的资料显示的也是精装修房，对方对该事实明知。原审原告西南商贸城公司的本诉请求为：1.判令被告支付商品房房价款920000元；2.判令被告自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，暂计至2019年1月16日的违约金25576元；3.本案的诉讼费由被告承担。原审反诉原告王壹靖、陈金的反诉请求为：1.撤销反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《委托装修合同》无效；3.判令反诉被告返还反诉原告支付的购房款及装修款共计478487元；4.诉讼费由反诉被告承担。原审经审理查明：2018年6月28日，被告在参观原告展示的精装样板房后与原告达成认购精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款及支付方式拆分为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”金额及支付方式，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”金额及支付方式，而总价款明确在《承诺书》中。同日，双方签订《认购书》，约定：被告认购原告开发的位于贵阳市观山湖区商品房；被告应于签署《认购书》当日付定金20000元，于2018年6月30日前付第一期楼款139567元（包含定金），于2018年7月30日前付第二期楼款264892元，于2018年8月30日前以银行按揭方式付第三期楼款920000元；原告在被告认购物业前，已告知被告该物业虽为毛坯出售，但由原告统一进行装修后交给被告，被告应支付的装修费为237693元；故被告自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，应同时与原告签署《委托装修合同》，被告拒绝签署的，原告有权将认购物业另行出售，且不返还认购定金。双方签订的《委托装修合同》及附件约定：被告将其购买的房屋委托原告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修费用及支付方式为：装修总价款为237693元，被告应于2018年6月30日前付47539元，于2018年12月30日前支付47539元，于2019年6月30日前支付47539元，于2019年12月30日前支付47539元，于2020年6月30日前付47537元，被告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。2018年7月28日，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定：由原告向被告出售位于贵阳市观山湖区商品房，总价款1324459元，被告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的10.54%，于2018年7月30日前付总房款的20.00%，于2018年8月30日前以银行按揭方式付总房款的69.46%为920000元，逾期付款超过90日的，被告自逾期之日起按日万分之二向原告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2021年3月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。被告签署的《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。合同签订后，被告已支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“第一期楼款”139567元、“第二期楼款”中的264892元，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”47539元，其余款项尚未支付。原审认为，案件的争议焦点为：1.原告是否存在欺诈；2.双方签订的《商品房买卖合同》是否显失公平；3.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；4.关于被告要求原告返还已付款项，原告要求被告履行支付房价款义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。关于原告是否构成欺诈的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。判定合同一方构成欺诈，应同时满足两个条件：一是要约人在要约中故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况；二是承诺人基于要约人的要约陷入错误认知而做出意思表示。本案中，根据被告签署的《承诺书》内容及整个购房过程可以看出被告系明知原告所销售的房屋为精装房而与原告签署《商品房买卖合同》、《委托装修合同》，将精装房买卖合同进行拆分，因此，被告主张原告构成欺诈不能成立，被告以欺诈为由主张《商品房买卖合同》可撤销不能成立。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否显失公平的问题。显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，被告与原告签署《商品房买卖合同》意在购买原告所开发的商品房，而购买房屋于一般人而言属家庭生活开支之大事，会慎重考虑，且被告在购买涉案商品房时，在同地区还存在其他房地产开发商开发的其他商品房可供选择，对被告而言，并未造成被告不得不于原告处购买房屋的紧迫情况；被告亦未能提交证据证实在《商品房买卖合同》中存在双方权利义务严重不对等的内容。因此，被告以显失公平为由主张《商品房买卖合同》可撤销的理由不能成立。关于合同效力的问题。依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白，且原、被告均未签字盖章，但被告已按合同约定履行部分义务，且原告已接收，因此，原、被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。被告在充分考察了原告的广告宣传和样板房后，与原告签订了《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知原告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。原告在销售房屋时向被告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于原告要求被告履行支付房价款义务并承担违约责任的诉请是否应予支持，被告要求原告返还已付款项是否应予支持的问题。原审认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，被告按照《商品房买卖合同》及《委托装修合同》约定向原告支付房价款是其应当履行之义务，因此，被告要求原告返还其已按合同约定时间及金额支付的房价款无事实及法律依据，不予支持。被告未按合同约定于2018年8月30日前以银行按揭方式向原告支付房价款920000元已构成违约，因此原告要求被告支付房价款920000元诉请应予以支持；因被告逾期支付上述房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付自2018年8月31日起至款项付清之日止的违约金，但总额不得超过总房款的15%即198668.85元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王壹靖、陈金于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付房价款920000元及违约金（违约金计算方式：以未支付的房价款为基数，按日利率万分之二，从2018年8月31日起计算至款项付清之日止，违约金总额不超过198668.85元）；二、驳回原告（反诉被告）贵阳西南国际商贸城有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王壹靖、陈金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13254元，反诉案件受理费4438元，共计17692元，由被告（反诉原告）王壹靖、陈金负担。二审中，当事人并无新证据提交，本院查明事实与一审一致，本案事实，有当事人陈述、《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》、付款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行义务，而不得随意解除合同。本案中，西南商贸城公司在房屋预售宣传广告中，已向购房者公告预售房屋系精装房的信息，并且提供样板房予以参考，上诉人陈金、王壹婧也是在充分考察后，与被上诉人签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》，虽然双方分别签订了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但双方真实的意思表示仍然是买卖精装房，也就是毛坯房加装修的组合。至于为什么双方将一个精装房买卖合同进行拆分，《承诺书》中，双方已经对拆分的目的进行了明确说明。故本院认为，《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》和《承诺书》均体现了当事人的真实意思，内容不违反法律效力强制性规定，合法有效。就上诉人陈金、王壹婧提出《委托装修合同》系捆绑销售，属于违法行为，要求确认《委托装修合同》无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓捆绑销售，是指将两种产品捆绑起来进行销售的销售和定价方式。西南商贸城公司销售精装房，并要求将精装房合同进行拆分为《商品房买卖合同》和《委托装修合同》的行为系要约行为，其针对的对象为不特定的市场主体，而购置房产对于一般家庭来说属重大事项，在作出决定之前应充分考虑和谨慎对待，上诉人陈金、王壹婧系完全民事行为能力人，对于购房、签约、履约、付款等民事法律行为具备充分认知及判断能力，其在签订《商品房买卖合同》的同时就签订《委托装修合同》，即接受西南商贸城公司的要约，为承诺，体现了其自愿购买精装房的意思表示。既然陈金、王壹婧要求购买精装房，假如西南商贸城公司未对房屋进行装修，而以毛坯房进行交付，陈金、王壹婧是否接受？是否会要求西南商贸城公司承担违约责任？结论显而易见。众所周知，因市场价格因素的变动，不会影响合同的效力，上诉人陈金、王壹婧认为《委托装修合同》违法，未明确提出该合同具体违反什么法律的依据，而《委托装修合同》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故陈金、王壹婧要求确认《委托装修合同》无效的主张，不能成立。就西南商贸城公司是否存在虚假宣传、约定交付的房屋是否为毛坯房、陈金、王壹婧是否存在重大误解、《商品房买卖合同》应否撤销的问题，如前所述，西南商贸城公司宣传中销售的房屋为精装房，所谓精装房，体现的方式就是毛坯房加装修，上诉人陈金、王壹婧与西南商贸城公司签署的《认购书》中就已明确约定：乙方向甲方认购的房屋认购价为1324459元,认购书中约定的楼价不包含装修价，甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由甲方统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为237693元。乙方自愿同意在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与甲方签署《委托装修合同》。…。因此，该案涉精装房的实际总价款为毛坯房价格加装修价格即1562152元。此后，上诉人陈金、王壹婧向西南商贸城公司交纳了定金并按照认购书中约定的签约时间与被上诉人公司签订了《商品房买卖合同》、《委托装修合同》及《承诺书》等认购书中约定的文件。《承诺书》中强调“本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费的名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额……”。足以说明两人对西南商贸城公司拆分房屋买卖合同的事实系明知且认可的。不仅如此，在签订合同后，上诉人陈金、王壹婧亦按照《认购书》、《商品房买卖合同》中的约定，按期支付了“第一期楼款”139567元、“第二期楼款”264892元，还支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”47539元，总计451995元，被上诉人公司也分别出具了房款收据。因此，上诉人陈金、王壹婧不存在重大误解。双方已经明确了对精装房合同拆分为《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，也就是说，西南商贸城公司所交付的房屋并非毛坯房，而是按照《委托装修合同》装修过的精装房，故上诉人称西南商贸城公司存在虚假宣传、实际交付的房屋为毛坯房的主张不能成立，对其要求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。对于陈金、王壹婧称其对《承诺书》上的签字不知情的问题，本院认为，陈金、王壹婧并没有否认《承诺书》上的名字为其所签，而《承诺书》的内容即为将精装房合同进行拆分，同时结合《认购书》、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》的内容以及合同履行的情况，可以确定，陈金、王壹婧不仅知情，而且是认可将精装房合同拆分为《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。对于西南商贸城公司将精装房合同拆分为《商品房买卖合同》和《委托装修合同》是否扰乱房地产市场秩序、损害国家和社会公共利益的问题，经查，贵阳市并没有有关商品房销售价格限制政策，结合我国目前的房地产交易市场情况，房开商销售的商品房可以是毛坯房，也可以是简装房或精装房，以什么方式销售房屋，系房开企业自主选择的经营模式，政府职能部门不予干涉。而就房屋价格问题，为了限制房屋销售价格上涨过速，各地均是以城市为单位，制定了相应的销售价格，但所限定的销售价格为毛坯房价格，政府职能部门对于装修价格并没有指导性意见，也没有禁止销售精装房的规定。就本案而言，在出卖人和买受人之间合意买卖精装房，并分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》符合等价有偿的原则，不存在扰乱房地产秩序的问题。对于拆分房价是否涉嫌避税、漏税损害国家和社会公共利益的问题，本院认为，企业在经营过程中，如涉嫌偷税漏税，每一个公民都可以向国家税务机关进行举报，就本案而言，西南商贸城公司将精装房合同进行拆分是否存在偷税漏税问题，买受人可以向税务机关反映，并由税务机关依职权进行处理，该事项非人民法院民事诉讼审查范围。根据在案证据，不能确定西南商贸城公司拆分合同的行为损害了国家利益及社会公共利益。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈金、王壹婧的上诉主张均不能成立，并予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17692元，由上诉人陈金、王壹婧负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月二十四日书记员 唐正艳