湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0203民初60号原告（反诉被告）：湖北海浪科技有限公司，住所地黄石市西塞山区盐店街1号。法定代表人：张松波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘健，湖北太圣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：湖北圆创科技有限公司，住所地黄石市西塞山工业园区大排山村石板路35号。法定代表人：蔡晓玲，该公司经理。委托诉讼代理人：李辉，该公司办公室主任。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司（以下简称“海浪公司”）诉被告（反诉原告）湖北圆创科技有限公司（以下简称“圆创公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年4月27日、6月4日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海浪公司委托诉讼代理人刘健、被告（反诉原告）圆创公司委托诉讼代理人李辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海浪公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《土地出让合同》无效；2、判决原、被告不履行《土地出让合同》；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年，经招商引资人员介绍，原、被告签订《土地出让合同》。此后，政府部门明确告知该合同不能履行。2019年11月，原告发出解除合同通知书，被告拒绝签收。2019年12月6日，原告再次告知被告解除该合同，被告提出异议，要求继续履行该合同。因私自转让土地使用权违反我国法律规定，双方协商未果，故而成讼。被告（反诉原告）圆创公司辩称：1、原告请求认定合同无效没有法律依据；2、合同签订后的2019年2月28日，被告已向原告支付50万元合同预付款；3、原告不按合同约定交付土地过户，并提出解除合同，构成违约；4、被告已在购买土地之后注册公司和招聘人员，如重新购买土地存在一定损失；5、原告不诚信，被告认为原告不适合合作；6、违约金按土地出让合同第12条约定按日千分之五支付延期交付违约金，双倍返还预付款，判定合同终止，判定因合同终止造成的其他相应损失。被告（反诉原告）圆创公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人合同违约，按预付款的5‰支付违约金52.5万元（从2019年5月29日至今），双倍返还已付的预付款100万元；2、判令被反诉人终止合同造成的其他损失：包括借款利息、人员工资、重新购买土地溢价、运填土方、设计审查费、办公差旅费等费用80万元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人因生产需要，急需购买土地修建车间、厂房。2019年元月，经西塞山区招商局同意，反诉人放弃购买同类土地，选择接受被反诉人所持有的20亩工业用地使用权转让，双方就该土地转让达成一致意见，被反诉人表示该宗土地使用权转让没有问题，可以办理过户手续。2019年2月28日双方签订了《土地出让合同》。合同签订当日，反诉人依照约定向被反诉人转账支付第一笔款50万元。该笔款支付后，反诉人立即进入紧张工程建设筹备：招募员工、建筑设计、工艺技术准备等，运填土方达10万方。在全部工作准备就绪的时候，2019年12月，被反诉人突然提出终止合同。鉴于此，双方经过多次磋商未果。2020年1月3日，被反诉人以原订《土地出让合同》无效，诉至西塞山区人民法院。请求认定合同无效，终止履行合同。被反诉人其行为给反诉人造成了巨大经济损失。被反诉人明知道该土地使用权转让不具备条件，却不解决、完善，竟然绕道而行，冒险为之，其行为导致合同违约的严重后果。合同第12条对违约责任有明确约定，被反诉人无视合同的法律效力，错位认为合同无效而遮盖违约事实。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回，被反诉人已经给反诉人造成经济损失，反诉人请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）海浪公司辩称：1、海浪公司没有违约，双方在合同中明确约定因政府政策原因合同自动作废；2、圆创公司应承担损失扩大的法律后果，本案在知道土地无法过户时应该采取各种措施避免损失扩大，但圆创公司对本案置之不理，导致海浪公司采取诉讼方式解决纠纷；3、圆创公司的反诉请求没有法律依据和事实依据，请法庭驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原告海浪公司与被告圆创公司签订《土地出让合同》一份，约定圆创公司向海浪公司购买位于西塞山区风波××村境内××12371.90平方米的工业用地（土地使用权证编号为：黄石国用（2016）西第00112号）地块的使用权，价格为2600000元，预付款500000元定于合同签订五日内支付，剩余款项在海浪公司将土地证交给不动产中心办理换证手续前支付，并约定了违约条款为：受让方不能按时支付土地转让金的，按迟延支付款项日5‰交纳滞纳金，延期付款超过三个月的，转让方有权解除合同收回土地，受让方无权要求返还预付款且赔偿因违约给转让方造成的损失；转让方延期提供转让土地的，应按预付款日5‰支付违约金，转让方因主观原因延期交付土地超过三个月的，受让方有权解除合同，转让方应双倍返还预付款并赔偿因违约造成的其他损失。同日，圆创公司通过银行转账向海浪公司支付了预付款500000元。后因该块土地无法办理土地过户手续，原创公司未再向海浪公司支付剩余款项。双方就合同履行问题协调无果，2019年11月12日，海浪公司向圆创公司寄送解除土地出让合同通知书一份，被拒收。海浪公司分别于2019年12月23日、12月27日两次向圆创公司退还土地预付款500000元，均被圆创公司分别于2019年12月25日、2020年4月20日予以退回，并要求原告继续履行合同。另查明，海浪公司于2015年8月12日与黄石市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以2530000元的出让价取得案涉土地的使用权。2016年1月21日，海浪公司取得编号为黄石国用（2016）西第00112号的土地使用权证。在原被告双方签订合同时，案涉地块未经任何开发建设。庭审中，圆创公司表示即使海浪公司继续开发达到工业用地条件可以办理地块变更手续，仍请求不再履行合同并要求海浪公司支付违约金和赔偿损失。本院认为，一、关于合同性质及效力问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。”第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故海浪公司与圆创公司于2019年2月28日签订的《土地出让合同》其真实性质为土地使用权转让合同。该合同为双方当事人协商一致后做出的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定。合同签订前，海浪公司以出让的方式从黄石市国土资源局取得讼争土地的使用权，并办理了国有土地使用权证，该土地具备了进入市场进行依法转让的条件；海浪公司取得该土地使用权后，应该按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件，对于本案未达到投资开发形成工业用地条件的，属于履行不动产变动行为的条件未成就，转让标的存有瑕疵，不影响转让合同的效力。故原、被告签订的土地使用权转让合同应为合法有效，原告认为双方系私自转让土地使用权，土地未进行开发即转让，违反法律规定，主张合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于合同履行问题。圆创公司表示因土地无法过户不能交付使用，该合同目的已无法实现,要求终止合同并双倍返还预付款，合同中约定双倍返还预付款的前提条件即为解除合同；而海浪公司亦表示因客观原因无法办理土地使用权过户手续，要求不再履行合同。鉴于双方均不愿继续履行该合同，合同权利义务终止，故对于双方要求不履行合同的诉讼请求，本院予以支持。三、关于圆创公司在反诉中要求海浪公司支付合同违约金和返还双倍预付款问题。根据合同约定，圆创公司按约支付土地使用权转让金，海浪公司就必须依约尽力配合办理土地过户手续。但双方在合同中并未约定土地交付时间，圆创公司也没有将除预付款之外的剩余款项在双方办理土地过户手续前支付给海浪公司。按照理解，除有特别约定，转让方应该在办理登记过户手续后将土地交付给受让方开发使用。故圆创公司要求的因延迟交付土地所主张的违约金及双倍预付款的反诉请求，本院不予支持。鉴于本案合同解除系双方明知案涉土地未开发形成工业用地条件而订立转让合同，后导致无法办理土地使用权过户手续，双方在订立合同之初应当对此情形具有一定的预见性。现双方均不同意继续履行合同，海浪公司作为土地转让方，应当积极成就合同履行的条件而未履行，应承担一定的违约责任，合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故海浪公司应向圆创公司返还预付款500000元及赔偿圆创公司因支付预付款而产生的资金占用期间利息损失。因海浪公司向圆创公司退还预付款之时，即以行为表示不再履行合同义务，圆创公司应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故该损失应计算至海浪公司第一次退还预付款之日（2019年12月23日）为止。四、关于圆创公司要求海浪公司赔偿其终止合同造成的其他各项损失800000元的请求，因未向本院提供相关证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司与被告（反诉原告）湖北圆创科技有限公司于2019年2月28日签订的《土地出让合同》；二、原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）湖北圆创科技有限公司土地预付款500000元并支付资金占用期间利息损失（以500000元为基数，自2019年2月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月23日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖北圆创科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取为80元由原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司负担，反诉案件受理费减半收取为10613元由原告（反诉被告）湖北海浪科技有限公司负担5000元，被告（反诉原告）湖北圆创科技有限公司负担5613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  黄倩倩二〇二〇年六月三十日书记员  叶 畅