宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初1387号原告：张园园，女，1985年8月15日出生，汉族，宁夏大学新华学院教师，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告：潘科呈，男，1983年10月6日出生，汉族，宁夏农垦集团有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：吴之坤、崔岩，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：沈琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀萍，女，1973年10月3日出生，汉族，该公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：沈琳，男，1969年12月27日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善盟。委托诉讼代理人：李秀萍，女，1973年10月3日出生，汉族，宁夏金佰利商务经营管理有限公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理（该信息由原告提供）。原告张园园、潘科呈与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈琳、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张园园，潘科呈的委托诉讼代理人吴之坤、崔岩，被告金佰利公司及被告沈琳的委托诉讼代理人李秀萍到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张园园、潘科呈向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.判令被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司按照“龙马?鼓楼广场”地下一层2-014号商铺的图纸恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.判令被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司向原告支付违约金44439元；4.判令被告沈琳就第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉请为：请求判令解除原告与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：原告系银川市兴庆区“龙马·鼓楼广场”地下一层2-014号的商铺(下称涉案商铺)所有权人。2013年9月28日，原告与金佰利公司签订《房屋租赁协议》，依据该协议，金佰利公司向原告承租涉案商铺用作商业经营，租期为10年(自2014年4月1日至2024年3月31日)；租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司如未按期支付租金,则视为金佰利公司违约。金佰利公司取得涉案商铺后，自2015年起不能按时向原告支付租金。截止目前，原告应得2019年4月1日至2020年3月31日租金尚被拖欠。原告认为，金佰利公司无故拖欠原告应得租金的行为已损害原告合法权益，其行为的持续性使得《房屋租赁协议》已无继续履行之必要，应予解除。由于涉案商铺系由龙马公司直接交付金佰利公司承租使用，而涉案商铺已被改造，故金佰利公司与龙马公司有义务将涉案商铺恢复原状，并于之后将其返还给原告。同时，金佰利公司应向原告支付拖欠租金本息。由于金佰利公司系一人有限公司，被告沈琳作为其自然人股东，也应就金佰利公司的债务承担连带责任。鉴此，原告提起诉讼，请依法判处。被告金佰利公司辩称，涉案房屋所在赛格数码城属于整体返租，整体运营，面积达到近10000平米，涉及505户业主，如单一提出要求解除，就各自面积分割，涉及其他业主利益，如返还的话要整体返还。根据相关规定，当事人主张的违约金30%过高，请求予以适当减少。同时请求人民法院以实际损失为基础，兼顾前几年合同履行情况，以及当前市场经济、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以衡量，做出裁决。被告沈琳辩称，房屋租赁协议系公司行为，应由公司承担责任。被告龙马公司未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和审查采信的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的位于兴庆区XXX商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。同日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市兴庆区XXX号商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营，租赁物建筑面积为13.96平方米。租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其中2014年4月1日至2018年3月31日年租金为28670元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为33449元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为38227元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。另查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为沈琳。在庭审过程中，被告金佰利公司并未向本院提交公司财务审计报告。涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体返租，整体运营，面积近达10000平方米，涉及业主505户，目前经营商铺在230户左右，涉案商铺的转租并非一一对应，就涉案商铺面积的分割，涉及其他业主及次承租人的利益。本院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该几项诉讼请求本院亦不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张园园、潘科呈的诉讼请求。案件受理费912元，由原告张园园、潘科呈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 马聪聪书记员 王婷婷 附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。