吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终551号 上诉人（原审原告）：田凤彩，男，满族，1966年10月16日出生，律师，住吉林省松原市宁江区。 上诉人（原审原告）：鲍艳春，女，蒙古族，1964年4月5日出生，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：田凤彩（夫妻关系），男，满族，1966年10月16日出生，住吉林省松原市宁江区。 上诉人（原审被告）：松原市金海湾房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：张德军，经理。 委托诉讼代理人：魏炳辉，男，汉族，1970年7月30日出生，职员，住吉林省松原经济技术开发区。 上诉人田凤彩、鲍艳春因与上诉人松原市金海湾房地产开发有限公司（以下简称金海湾房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及鲍艳春的委托诉讼代理人田凤彩，上诉人金海湾房地产公司的法定代表人张德军及其委托诉讼代理人魏炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田凤彩、鲍艳春上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第四项；2.撤销一审判决第三项；3.改判金海湾房地产公司按购房款1,235,390元的20%支付违约金247,078元；4.金海湾房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：首先，一审法院认定金海湾房地产未违反《补充协议》约定属于认定事实错误。田凤彩夫妇与金海湾房地产公司在签订现售《商品房买卖合同》后，由于金海湾房地产公司不交房，也未能及时办理产权证。事实上产权证在2019年才办完，充分证明2018年以前金海湾房地产公司没有条件办理产权证，亦未能办理按揭贷款。金海湾房地产公司为了继续恶意占有田凤彩夫妇购房款，提供拟定格式协议，让田凤彩夫妇交付全额购房款，隐瞒不能及时按法律规定办理产权证的事实，故意推脱重新签订《商品房买卖合同》、交房、办理产权证。根据金海湾房地产公司提供的格式买卖合同和补充协议，完全可以认为在2014年11月27日成立了一个新的房屋买卖合同，买卖合同与补充协议相互补充，具备《商品房买卖合同》要求的所有条款，补充协议对违约金作了明确约定，即任何一方违反本协议的约定，均应向守约方支付合同金额20%的违约金。田凤彩夫妇在签订补充协议当日即2018年3月29日交清全部房款，要求金海湾房地产公司交房并办理相关产权手续，遭其推诿、拒绝，不履行义务。田凤彩夫妇又于2018年4月17日至2019年2月18日，多次微信通知金海湾房地产公司的工作人员，要求交房并办理相关产权手续，均遭金海湾房地产公司推诿，拒不履行相关合同义务，上述情形构成根本违约，且田凤彩夫妇已尽到通知义务，金海湾房地产公司拒绝履行《补充协议》的义务，根据《中华人民共和国合同法》第十一条、第十六条规定，微信聊天内容应视为是对《补充协议》的补充，根据有约定从约定，无约定从法定的原则，金海湾房地产公司没有在《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内为田凤彩夫妇办理房屋权属证书，且已超过一年期限，构成根本违约，导致解除的法律后果。另外，一审法院适用法律错误。一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十三条规定错误。综上，请求二审法院支持田凤彩夫妇的上诉请求。 金海湾房地产公司辩称，2014年11月27日田凤彩夫妇与金海湾房地产公司签订的合同，是因田凤彩夫妇要更换房屋而未履行，经过双方协商一致，2018年3月29日签订一份《补充协议》，解除原合同，由103号房屋更换至105号房屋，并提出将购房人变更至田凤彩夫妇的儿子田昊名下。田凤彩是有着多年工作经验和社会经验的律师，对于签订合同的行为不可能不谨慎，不存在盲目的可能性。如非田凤彩夫妇自愿，不可能未签合同的情况下，就把100余万元的巨额购房款支付给金海湾房地产公司。金海湾房地产公司多次通知田凤彩夫妇签订合同、办理交房手续，但田凤彩夫妇以种种借口推脱。实际上，田凤彩夫妇是因为其购买的房屋因火车站改造，行人大多走地下，造成周边流动人口少，加之本地经常地震，对商品房升值、出租均造成一定的影响。其次，金海湾房地产公司依据工作进度，确定办理房屋权属证书时限，不违反法律规定，符合房地产市场交易习惯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，当事人可以约定办理房屋所有权登记期限，且金海湾房地产公司于2019年1月24日才取得不动产权属证书（大照），而2018年3月29日双方签订《补充协议》，以此推算，即使金海湾房地产公司同意田凤彩夫妇90日内办理不动产权证书，也未超过法律规定的期限，不会产生田凤彩夫妇担心的，无法办理房屋所有权登记的情况，事实上其他业主已相继办理了产权证书，田凤彩夫妇单方强调的，金海湾房地产公司不能按期办理不动产权证书的说法与事实不符，金海湾房地产公司没有任何违约情形，相反田凤彩夫妇不签合同、不接房的行为构成违约，金海湾房地产公司因此遭受影响房屋销售等损失。 金海湾房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回田凤彩夫妇的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。案涉房屋已具备办理房屋产权手续的条件，是田凤彩夫妇故意不配合办理手续。首先，2014年11月26日，田凤彩夫妇购买松铁嘉园2栋103号商业房，负责销售的吉林省康龙文化传媒公司办理贷款的业务员通知田凤彩夫妇提供贷款所需资料，因其拒绝提供部分资料导致不能办理贷款。其次，2018年3月29日双方签订《补充协议》，将房屋位置变更为***2栋105号，每平方米优惠200元，田凤彩夫妇交付了全部购房款，金海湾房地产公司履行正常的工作程序，通知田凤彩夫妇签订合同、交接房屋，但田凤彩夫妇为其退房寻找借口，故意拖延接房、办证。一审法院以田凤彩夫妇期待的法定90日内未取得房屋所有权为由解除合同，适用法律错误。金海湾房地产公司作为开发企业，依据工作进度确定办证时间，不违反法律规定，田凤彩夫妇于2014年签订合同时，即已知道按合同约定时间办理产权证，可见其真意是在给自己无理退房找借口。另外，一审法院按年利率6%标准判决金海湾房地产公司支付利息，没有法律依据。如二审法院判决继续履行合同，金海湾房地产公司放弃关于反诉部分的上诉请求。综上，恳请二审法院查清事实、还原真相，维护金海湾房地产公司的合法权益。 田凤彩、鲍艳春辩称，金海湾房地产公司于2019年取得房产证，双方于2014年签订合同时，不具备现房按揭贷款条件，金海湾房地产公司将不能办理按揭贷款的责任推卸给买受人是错误的。双方于2018年签订《补充协议》后，金海湾房地产公司拒绝按照法律规定的90日期限办理产权证，单方且强势的按照540日办理产权证，可见金海湾房地产公司根本无交付房屋、办理产权证的诚意，其隐瞒在法律规定期限内不能办理产权证的事实，欺骗、诱导购房人交付全部购房款，达到占用田凤彩夫妇房款的目的。金海湾房地产公司遵循的市场规则，都是利己的。另外，一审法院按照年利率6%标准支付利息，不违反法律规定。金海湾房地产公司属于根本性违约，应解除《补充协议》返还房款支付利息。金海湾房地产公司存在违约行为，一审判决正确，应予维持。 田凤彩、鲍艳春向一审法院起诉请求：1.解除2014年11月27日双方签订的《商品房合同》；2.解除2018年3月29日双方签订的《补充协议》；3.金海湾房地产公司返还田凤彩、鲍艳春购房款1235443元；4.金海湾房地产公司按月利率2分支付田凤彩、鲍艳春购房款利息(其中667,873元自2014年11月27日至2018年3月28日止；567,570元自2018年3月29日起至给付之日止)；5.金海湾房地产公司给付田凤彩、鲍艳春违约金247078元；6.金海湾房地产公司承担本案诉讼费用。 金海湾房地产公司向一审法院反诉请求：1.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司自2017年至2019年为其垫付的房屋供热费4,395.16元，并自垫付之日起按年利率4.75％计算利息至给付之日止；2.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司按照年利率4.75％计算的利息损失，其中1,327,873元自2014年11月27日起至2018年3月29日止，1,235,390元自2018年3月29日起至实际给付之日止；3.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司2014年至2019年垫付的物业费13,172.60元；4.田凤彩、鲍艳春给付金海湾房地产公司违约金247,078元；5.反诉费用由田凤彩、鲍艳春承担。 一审法院认定事实：田凤彩与鲍艳春系夫妻关系。2014年11月27日，田凤彩与金海湾房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：田凤彩购买金海湾房地产公司开发建设的位于宁江区建设街松铁嘉园第*幢**号商业房现房一处，建筑面积198.19平方米，单价为6700元/㎡，总房款1,327,873元。2014年11月26日，田凤彩交付购房首付款667,873元，金海湾房地产公司出具一枚《收据》。2018年3月29日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司签订一份《补充协议》，约定：“甲方金海湾房地产公司与乙方田凤彩、鲍艳春，2014年11月27日签订《购房合同》，田凤彩、鲍艳春购买金海湾房地产公司开发建设的松铁嘉园*号楼**室，面积198.19平方米，单价6700元/平方米，总价1327873元，首付款667873元，贷款660,000元。现因贷款手续没能办妥，经双方平等协商，在公平、自愿的原则下，达成协议如下：1.双方解除在2014年11月27日签订的《购房合同》。田凤彩、鲍艳春按一次性付款另行购买金海湾房地产公司商企房一套，即松铁嘉园2号楼105室，面积190.06平方米。2.金海湾房地产公司同意按6,500元/平方米的单价出售，房屋总价1235390元（大写：壹佰贰拾叁万伍仟叁佰玖拾元整）。3.房屋购买人由田凤彩、鲍艳春变更为田昊。将来办理房屋产权时产权人直接为田昊。4.本补充协议签订后3日内，田凤彩、鲍艳春一次性补足全部购房款。5.金海湾房地产公司与田昊签订新的《购房合同》之日起，本补充协议自动终止。6.双方任何一方违反本协议约定，均应向守约方支付合同金额20%的违约金……。”根据该协议，田凤彩于当日交纳松铁嘉园*号楼***室的剩余部分购房款567,570元，将该房屋购房款全部交齐，金海湾房地产公司出具一枚《现金收款单》。金海湾房地产公司提供证人王月萍证言证实，2018年年末、2019年年初，其电话通知田凤彩到公司签订黄皮合同、办理入住手续，因田凤彩对黄皮合同上办理产权证期限有异议，金海湾房地产公司要求按照格式合同约定办理产权证期限为商品房交付后540日内，田凤彩、鲍艳春要求按照法律规定的90天签订商品房合同，故未能签订黄皮合同。另查明，田凤彩、鲍艳春购买松铁嘉园2栋105号商企房时房屋为现房。 一审法院认为，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司分别于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》、2018年3月29日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。《补充协议》中明确约定双方解除于2014年11月27日签订的《购房合同》，故双方于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》于2018年3月29日已经解除，不再另行判决。双方签订《补充协议》时形成新的《商品房买卖合同》关系，田凤彩、鲍艳春依约交付房款后，金海湾房地产公司应依约交付房屋。《商品房买卖合同》的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权，协助买受人办理房屋所有权证书的义务。因涉案房屋为现房，《补充协议》中未约定办理房屋产权登记的时间，田凤彩、鲍艳春期待在法定的90日内取得房屋的所有权，不违反法律规定，金海湾房地产公司坚持按540日签订《商品房买卖合同》，田凤彩、鲍艳春未与金海湾房地产公司签订格式合同、接收房屋，双方事后未就此达成一致，现田凤彩、鲍艳春要求解除与金海湾房地产公司于2018年3月29日签订的《补充协议》中松铁嘉园*号楼***室的《商品房买卖合同》，不违反法律规定及《补充协议》约定，故对其该项请求予以支持。金海湾房地产公司应当返还田凤彩、鲍艳春购房款1,235,443元。田凤彩、鲍艳春要求金海湾房地产公司按月利率2分支付购房款利息，没有法律依据，不予支持。金海湾房地产公司应当以667,873元为基数自2014年11月27日起至2018年3月28日止，以567,570元为基数自2018年3月29日起至给付之日止按照年利率6%向田凤彩、鲍艳春支付利息。因双方均未违反《补充协议》约定，故对本诉中田凤彩、鲍艳春要求金海湾房地产公司赔偿违约金及反诉中金海湾房地产公司要求田凤彩、鲍艳春支付违约金的诉讼请求均不予支持。因涉案两套房屋并未实际交付给田凤彩、鲍艳春，金海湾房地产公司要求田凤彩、鲍艳春赔偿其垫付的房屋供热费，并给付相应利息、赔偿两套房屋因未售出而产生的利息损失、物业费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司2018年3月29日签订的《补充协议》中松铁嘉园2号楼105室的《商品房买卖合同》；二、金海湾房地产公司于本判决生效后立即给付田凤彩、鲍艳春购房款1,235,443元，并按年利率6%支付利息（以667,873元为基数自2014年11月27日起至2018年3月28日止以567570元为基数自2018年3月29日起至给付之日止）；三、驳回田凤彩、鲍艳春在本案中的其他诉讼请求；四、驳回金海湾房地产公司的反诉请求。一审本诉案件受理费18,142元，由田凤彩、鲍艳春负担2223元，由金海湾房地产公司负担15,919元；一审反诉案件受理费4,765元，由金海湾房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，金海湾房地产公司围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据一，《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设规划用地许可证》《不动产权证书》。证明：金海湾房地产公司已具备办理房屋权属证书条件。田凤彩夫妇质证认为，真实性无异议。证据二，姜元友的不动产权证书、松原市天源建筑工程有限责任公司的不动产权证书、最高额抵押合同。证明：金海湾房地产公司能够为业主办理房屋权属证书。田凤彩夫妇质证认为，真实性及证明问题均有异议，给其他人能办证，不能证明能给田凤彩夫妇办证。二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，案涉松铁嘉园2栋105号商企未销售，暂由金海湾房地产公司管理。 本院认为，金海湾房地产公司与田凤彩夫妇于2018年3月29日签订《补充协议》时，田凤彩夫妇已全额交付购房款，金海湾房地产公司预交付房屋并与田凤彩夫妇签订《商品房买卖合同》时，双方因540日或90日办理房产证发生分歧，金海湾房地产公司于2019年1月24日取得案涉松铁嘉园小区*栋的初始登记手续，案涉105号商企此时具备办证条件。上述事实争议双方均无异议。本案争议焦点为：案涉《补充协议》是否具备解除条件。 1.关于《补充协议》是否具备商品房买卖合同的法律生效要件问题。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自示范当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”双方签订的补充协议约定了名称、住所、标的、数量等实质性内容，仅就违约责任及解决争议方法未达成一致，补充协议的形式符合合同的法律生效要件。 2.关于解除合同的法律要件问题。解除合同是指，在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于实现合同的条件发生变化，致使合同的履行成为不可能或不必要时，合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序，提前终止合同协议的行为。解除合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同解除是指，在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，通过当事人双方协议或者通过一方当事人行使解除权使合同关系提前消灭。狭义的合同解除是指，单方行使解除权解除合同，即当事人一方行使法定或约定的解除权。可见，田凤彩夫妇解除合同的请求能否得到支持，是以金海湾房地产公司根本违约为前提条件，以补充协议具备法定或约定解除情形为基础。 3.关于本案是否具备法定解除要件问题。法定解除是指，合同生效后在没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”维护交易稳定是民法基本理论，双方订立的合同只有在一方存在严重违约导致合同目的不能实现的情况下，才能利用司法手段裁决解除合同。本案中，双方仅就违约责任及解决争议方法未达成一致意见，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”，争议双方因交房后的办证期限问题发生争议，依据上述法律规定，应按照最有利于实现合同目的的方式解决争议。金海湾房地产公司在争议期间，积极努力的完成竣工验收等一系列手续，并于2019年1月24日完成初始登记，消除田凤彩夫妇的疑虑，尽早排除了争议障碍。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，田凤彩夫妇未能提供金海湾房地产公司预交付的房屋存在房屋主体结构不合格的证据。本案更不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的情形。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”条款仅为承担违约责任条款，并非解除合同条款。田凤彩夫妇与金海湾房地产公司签订的《补充协议》应当继续履行，双方本着互谅互让、友好协商的态度签订《商品房买卖合同》后，金海湾房地产公司应立即交付案涉房屋给买受人。 综上所述，金海湾房地产公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第六十二条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7424号民事判决； 二、驳回田凤彩、鲍艳春的诉讼请求； 二、驳回松原市金海湾房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审本诉案件受理费18,142元、反诉案件受理费4,765元，由田凤彩、鲍艳春负担；二审案件受理费41,049元，由田凤彩、鲍艳春承担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月二十一日 书记员  邹仕尧