山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6569号 上诉人（原审被告）：青岛鲁东益民置业有限公司，住所地平度市南村镇友谊大道15号。 法定代表人：王绍辉，总经理。 委托诉讼代理人：隋桂莉，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：邵伟东，山东平都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辛业全，男，1997年1月4日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：王明，平度湘江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：潘熙媛，女，1992年8月8日出生，汉族，户籍地即墨市。 委托诉讼代理人：宗绍俊（系潘熙媛丈夫），男，1989年3月25日出生，汉族，住平度市。 上诉人青岛鲁东益民置业有限公司（以下简称鲁东益民公司）因与被上诉人辛业全、被上诉人潘熙媛商品房预售合同纠纷一案，不服平度市人民法院（2020）鲁0283民初356号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁东益民公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回辛业全的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定潘熙媛在上诉人售楼处工作，辛业全的所有购房手续由潘熙媛经办，属于认定事实错误。潘熙媛不是上诉人的职工，也不是在上诉人售楼处工作，其是案外人青岛中泰置业房地产营销策划有限公司的会计。辛业全的所有购房手续不是潘熙媛经办，辛业全与上诉人之间的关系是从双方签订《房屋认购协议书》开始算，之前手续与上诉人没有关系。辛业全是在58同城网站上看到了上诉人的房源信息，辛业全联系了青岛安聚和家置业顾问有限公司的一个叫孙建波的房屋中介，孙建波领着辛业全来到水尚明珠售楼处看房，并找了青岛中泰置业房地产营销策划有限公司的潘熙媛，上述事实，辛业全在庭审中均予以认可。辛业全前期交给潘熙媛的1万元和4万元上诉人并不知情。截止到2018年11月21日，上诉人收到的首付款为109451元。根据辛业全与潘熙媛一审的陈述，可以确认辛业全支付给潘熙媛的40549元是中介费，不是购房款。潘熙媛和青岛安和聚家置业顾问有限公司为辛业全提供了中介服务，也促成了辛业全与上诉人签订了《房屋认购协议书》，其中介服务已经完成。辛业全是因为自己的原因，无力凑足首付款而无法继续购买案涉房屋，选择向开发商申请退房。其很清楚自己所交的购房款只有109451元，其他的款项是中介费。上诉人已将109451元购房款退还给辛业全。2.一审判决认定应当退还40549元属于适用法律不当。根据辛业全与潘熙媛的当庭陈述，辛业全支付给潘熙媛的40549元是中介费，不是购房款,40549元不应当退还。 辛业全二审期间口头辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 潘熙媛二审期间口头辩称，一审判决正确。 辛业全向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告返还购房款40549元并给付自2019年11月1日起至实际付款之日的利息（以40549元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年11月，原告委托被告潘熙媛认购被告鲁东益民公司位于平度市，原告于2018年11月11日、2018年11月13日、2018年11月21日分三次转账给被告潘熙媛80000元，于2018年11月21日转账给被告鲁东益民公司70000元，合计交付房款150000元，被告鲁东益民公司于2018年11月21日给原告出具收款收据。后因该房屋无法办理网签等手续，原告要求退房，被告鲁东益民公司仅退给原告109451元，余款40549元经原告多次索要，二被告均以各种理由拒付，为维护原告合法权益诉至贵院，请求判如所请。 一审法院认定如下事实：2018年11月21日，辛业全通过潘熙媛与鲁东益民公司签订房屋认购协议书一份，约定原告购买鲁东益民公司开发的位于平度市南村镇朱诸路117号水尚明珠小区x号楼x单元x户楼房一套，建筑面积90.11平方米，单价6195.11元/㎡，合计房款558242元，辛业全于2018年11月21日缴纳购买首期房款228242元，贷款330000元，维修基金4595元。原告辛业全通过支付宝向潘熙媛转账付款80000元，分别是：2018年11月11日10000元，2018年11月13日40000元，2018年11月21日30000元。被告潘熙媛转账给被告鲁东益民公司的职工王邵梅39451元。2018年11月21日，原告向鲁东益民公司支付70000元。2018年11月21日，鲁东益民公司给原告出具150000元收据。2019年11月1日，原告辛业全向被告鲁东益民公司提交退房申请书一份，载明因本人原因无法继续购买房屋，特申请退还本人已交款项，被告鲁东益民公司退还原告辛业全购房款109451元，剩余购房款40549元未退还。被告潘熙媛在被告鲁东益民公司售楼处工作，原告辛业全的所有购房手续由被告潘熙媛经办。一审法院认为，本案争议焦点是被告鲁东益民公司是否应当退还原告购房款40549元。原告辛业全作为一名普通的购房者，在被告鲁东益民公司售楼处向被告潘熙媛支付购房款80000元，向鲁东益民公司付款70000元，潘熙媛给原告出具金额为150000元且盖有鲁东益民公司财务专用章的正式收据，原告有理由相信潘熙媛的行为是为被告鲁东益民公司履行职务行为，应视为被告鲁东益民公司已经收到原告购房款150000元，原、被告双方解除房屋认购协议后，鲁东益民公司应该按照约定返还原告全部购房款。原告退房系因个人原因，且在原告退房时，原告与被告鲁东益民公司只就购房款109451元退还问题进行了协商，对于其余的购房款40549元双方并未协商一致，双方在房屋认购协议中也没有明确约定，故原告要求自退房之日起计算利息于法无据，法院不予支持。但自原告起诉之日至实际付款之日的利息，被告鲁东益民公司应当依法支付。至于被告鲁东益民公司与被告潘熙媛之间的纠纷属另一法律关系，应当另案处理。判决：一、被告青岛鲁东益民置业有限公司于判决生效后十日内退还原告辛业全购房款40549元及利息（利息的计算以40549元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月19日计算至实际付款之日）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告辛业全的其他诉讼请求。 二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交短信记录和微信聊天记录各一份，拟证明潘熙媛非上诉人单位工作人员，而是青岛中泰置地房地产营销策划有限公司员工，本案所涉及的40549元不是购房款而是中介费。辛业全质证称，对于短信记录，辛业全不知情，潘熙媛与隋桂丽之间的对话与辛业全无关。且短信发生的时间系2019年6月12日，而本案涉及的时间为2018年11月，因此潘熙媛为谁工作更是与本案无关。对微信聊天记录不予认可,微信聊天记录发生的时间是2019年9月16日，也与本案没有关系。该两份证据也无法证明上诉人所主张的事实成立。潘熙媛质证称，上诉人提交的两份证据与本案无关。 本院二审查明的事实与一审一致. 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审期间争议的焦点问题为40549元是否属于购房款，上诉人应否退还。上诉人主张潘熙媛并非其单位工作人员，该40549元应为中介费。本院认为，根据查明的事实，辛业全在上诉人售楼处向潘熙媛支付购房款80000元，向上诉人付款70000元，由潘熙媛出具了金额为150000元的收据，且该收据上盖有上诉人的财务专用章。因此，双方解除认购协议后，上诉人应按约定退还辛业全全部购房款。在双方对109451元购房款已协商一致的情况下，一审判决上诉人退还辛业全购房款40549元并无不当，本院予以维持。上诉人与潘熙媛之间的纠纷可另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费814元，由上诉人青岛鲁东益民置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 徐 明 审判员 王化宿 二〇二〇年六月二十四日 书记员 栾才玉