青海省都兰县人民法院   民事判决书   （2020）青2822民初391号   原告：徐彩婷，女，汉族，公民身份号码×××，福建省福州市居民。   委托诉讼代理人：雷永梅，城西区铮诚法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。   被告：海西和晟置业有限责任公司，统一社会信用代码916328006791797988，住所德令哈市河西区。   法定代表人：巩俊，男，汉族，公民身份号码×××，内蒙古武川县，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：马丁，男，汉族，公民身份号码×××，内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇三区，系该公司副总经理。   委托诉讼代理人：申涛，男，汉族，公民身份号码×××，甘肃省玉门市玉门镇，系该公司办公室主任。   被告：青海雪洋肉联有限公司，统一社会信用代码9163282222760862L，住所青海省都兰县。   法定代表人：洪益民，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗秉莲，女，汉族，公民身份号码×××，青海省互助土族自治县，系该公司职工。   原告徐彩婷与被告海西和晟置业有限责任公司（以下简称和晟公司）、青海雪洋肉联有限公司（以下简称雪洋公司）所有权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐彩婷及其委托诉讼代理人雷永梅、申斌昌，被告和晟公司委托诉讼代理人马丁、申涛，雪洋公司委托诉讼代理人罗秉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告徐彩婷向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令二被告协助原告办理都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室的不动产登记手续；2.依法判令二被告支付违约金226653.66元（自2019年5月至2020年5月），并应承担自2020年6月至实际办理不动产登记手续为止的违约金；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月9日，青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院作出（2014）西中执字第25-2号执行裁定书“将被告雪洋公司所有的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元抵偿给西宁仙园物资有限公司”。2019年5月7日，西宁仙园物资有限公司又将抵偿的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元的价格，经青海省海西蒙古族自治州中级人民法院与被告雪洋公司协商再次抵偿给原告，当日与被告和晟公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定该商品房总价款为4771656元。与原告签订《商品房买卖合同》的主体是海西和晟房地产开发有限责任公司，经查海西和晟房地产开发有限责任公司于2013年7月16日更名为海西和晟置业有限责任公司。该合同签订后，二被告一直未协助原告办理不动产登记手续，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。   被告和晟公司委托诉讼代理人辩称：1.不认可原告的诉讼请求，认为其对此事件完全不知情，未与原告签订该商品房买卖合同；2.2013年7月13日海西和晟房地产开发有限责任公司变更名称为海西和晟置业有限责任公司。被告雪洋公司挂靠在被告海西和晟房地产开发公司，由其单独行使民事权益。   被告雪洋公司委托诉讼代理人辩称：1.认可第一项诉讼请求，但因承建公司倒闭无法提供施工资料，影响办理相关手续，现在正和政府协助做相关测绘为办理所有房产手续做前期工作，等办理房产证条件构成；2.不认可第二项诉讼请求。   原告徐彩婷为证实其主张的事实，向法庭提交以下证据：   证据一：《商品房买卖合同》复印件一份，证实原告与被告和晟公司签订商品房买卖合同，购买价格为4771656元。   证据二：《名称变更核准通知书》复印件一份，证实被告和晟公司主体资格适格。   证据三：（2014）宁仲裁字第015号西宁仲裁委员会仲裁裁决书、青海省海西州蒙古族藏族自治州中级人民法院（2014）西中执字第25号、第25-1号、第25-2号、第25-3号执行裁定书、（2014）西中执字第25号协助执行通知书、恢复执行通知书、笔录、案件情况说明，证实被告雪洋公司将其所有的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元抵偿给西宁仙园物资有限公司，该房产交付日期为2016年8月9日。   证据四：《借条》复印件一份，证实西宁仙园物资有限公司将涉案的房产以4771656元的价格抵偿给了原告。   证据五：《证明》原件一份，证实原告与被告和晟公司签订的《商品房买卖合同》未在都兰县住房和城乡建设局备案。   证据六：《情况说明》原件一份，证实西宁仙园物资有限公司法定代表人徐某将债权债务转移的事实。   证据七：证人徐某证言，证实西宁仙园物资有限公司将从被告雪洋公司抵偿的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元再次抵偿与原告。   对原告徐彩婷出示的证据各被告质证认为，证据一被告和晟公司委托诉讼代理人对真实性提出异议，认为合同上加盖的印章非其公司印章。被告雪洋公司委托诉讼代理人对真实性未提出异议，认为合同是被告雪洋公司与原告签订，但合同上的印章确为被告和晟公司加盖；证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七被告和晟公司委托诉讼代理人及其被告雪洋公司委托诉讼代理人均予以认可。   被告和晟公司委托诉讼代理人为支持其诉讼请求，向法庭提交证据：《欠条》复印件一份，证实被告雪洋公司法人洪益明出具被告雪洋公司欠其管理费，且发生与开发相关的问题被告和晟公司不承担任何法律责任的事实。   对被告和晟公司出示的证据，原告委托诉讼代理人质证认为欠付管理费是被告和晟公司与被告雪洋公司之间债务问题，与本案无关联性；被告雪洋公司对真实性未提出异议，认为欠条确为洪益明书写。   被告雪洋公司委托诉讼代理人为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：   证据一：被告和晟公司的《建筑施工许可证》复印件一份，证实被告雪洋公司挂靠被告和晟公司资质，一切责任由被告雪洋公司自己承担。   证据二：《情况说明》复印件一份，证实该房产手续正由政府相关部门协调办理。   对被告雪洋公司委托诉讼代理人出示的证据原告徐彩婷、被告和晟公司质证认为，证据一予以认可，证据二原告认为与本案无关，被告应尽快办理相关房产登记手续；被告和晟公司予以认可。   上述当事人出示的证据本院认定如下：原告出示的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七各被告均表示认可，本院予以采信；原告的证据一被告提出异议，经审核在《商品房买卖合同》中盖有被告和晟公司印章，且该合同被告雪洋予以认可，房产开发的资质主体为和晟公司，故被告和晟公司对被告雪洋公司主体资格予以采信；被告和晟公司出示的证据原告提出异议，经审核被告和晟公司和被告雪洋公司系合作关系，被告雪洋公司挂靠被告和晟公司的资质承包相关的工程项目，并向被告和晟公司支付相关的管理费用，双方达成“发生与开发相关的问题被告和晟公司不承担任何法律责任”的对内协议不能对抗第三人，被告和晟公司对外应承担相应的责任，故该证据本院不予以采信；对被告雪洋公司出示的证据一未提出异议，本院予以采信；对证据二提出异议，经审核被告雪洋公司正在为办理所有房产手续做测绘等工作，对该证据本院予以采信。   根据当事人双方表示认可的证据和陈述的事实，本院认定事实如下：该涉案房产建设方为雪洋公司、承建该房产时资质挂靠于和晟公司。2016年8月9日青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院作出（2014）西中执字第25-2号执行裁定书，将被告雪洋公司所有的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元抵偿与西宁仙园物资有限公司，2019年5月7日，西宁仙园物资有限公司将抵偿的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元的价格，经青海省海西蒙古族自治州中级人民法院和被告雪洋公司又抵偿与原告，当日原告与被告雪洋公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定该商品房总价款为4771656元。   本案的争议焦点为：1.被告和晟公司和被告雪洋公司是否应共同协助原告办理不动产登记手续？2.对原告主张二被告支付违约金的诉讼请求是否予以支持？   本院认为，2016年8月9日被告雪洋公司将其所有的都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室以4771656元抵偿西宁仙园物资有限公司对其享有的债权，2019年5月7日，西宁仙园物资有限公司在与被告雪洋公司协商下又将该涉案房产以同等价格抵偿原告对其享有的债权，该债权债务转让关系不违背相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八十六条“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外”之规定，被告雪洋公司作为债务人应当向债权人原告履行交付房屋的主债务及与主债务有关的从债务。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中被告雪洋公司和原告以签订合同的形式双方达成商品房买卖合同，原告以抵偿的方式已履行支付相应价款的义务，被告雪洋公司应按照合同约定向原告交付房屋并协助原告完成到不动产所在地的房地产管理机关办理不动产过户登记手续的附随义务，而被告雪洋公司作为该涉案房产实际所有人一直未积极履行不动产登记这一义务，致使原告的权利受损。被告和晟公司委托诉讼代理人提出其与被告雪洋公司系挂靠关系，其不承担因被告雪洋公司开发房产问题产生的法律责任的辩解意见，经审核被告雪洋公司挂靠被告和晟公司资质并开发涉案房产，被告和晟公司对外作为涉案房产建设单位，应协助原告办理不动产登记手续，故该辩护意见本院不予采纳。据此原告主张二被告协助原告办理都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室的不动产登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告主张二被告支付违约金的诉讼请求，根据买卖合同的相对性原则，被告雪洋公司为出让方，原告为买受人，双方为合同相对方，被告雪洋公司若违约应承担相应的违约责任，被告和晟公司非合同相对方，不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，经审核该涉案房屋2016年竣工验收后因被告雪洋公司的原因一直未办理不动产登记手续，原告与被告雪洋公司签订的合同中并未约定办理房屋所有权登记的期限及违约金或者损失数额，故被告雪洋公司应自合同订立之日90日后参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息向原告支付违约金，即应支付自2019年9月7日至2020年5月7日违约金138378.02元（4771656*4.35%*8个月），故原告的诉讼请求在该范围内本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告海西和晟置业有限责任公司和被告青海雪洋肉联有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徐彩婷办理都兰县察苏镇希望路越都花苑二期宾馆及地下室的不动产登记手续；   二、被告青海雪洋肉联有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告徐彩婷支付自2019年9月7日至2020年5月7日违约金138378.02元及自2020年5月8日至实际办理不动产登记手续为止的违约金。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4700元，原告已预交，由被告青海雪洋肉联有限公司负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 王海泉   人民陪审员 王 玉   人民陪审员 何玉芬     二〇二〇年六月二十八日   法官助理 王彩忠   书记员 马心莉