福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初623号 原告：吴秀文，女，1971年9月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：谢跃华，福建万天律师事务所律师。 被告：三明众祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400678473231W，住所地三明市梅列区乾龙新村361幢一层。 法定代表人：曾丽水，总经理。 委托诉讼代理人：邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所律师。 原告吴秀文与被告三明众祥房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴秀文委托诉讼代理人谢跃华，被告三明众祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人邱宁江、邱砚雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴秀文向本院提出诉讼请求：1.判令三明众祥房地产开发有限公司为吴秀文依法开具和立即交付与商品房买卖合同对应、等额的“销售不动产统一发票”；2.判令三明众祥房地产开发有限公司立即为吴秀文办理梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺房屋所有权证；3.判令三明众祥房地产开发有限公司从起诉之日开始按日支付已收房款0.01‰的违约金至办理产权登记止；4.判令三明众祥房地产开发有限公司承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：三明众祥房地产开发有限公司因拖欠工程款将梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺抵给重庆市博海建设工程集团有限公司，同时重庆市博海建设工程集团有限公司将该房产指定认购人为吴秀文。2018年10月25日，吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司就梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺签订合同并办理相应手续，由于该房产是现房销售，三明众祥房地产开发有限公司在合同签订之日实际交付房产。房产交付后吴秀文多次敦促三明众祥房地产开发有限公司办理房屋所有权证，但时至今日，三明众祥房地产开发有限公司一直以种种理由拖延办理房屋所有权证。综上所述，三明众祥房地产开发有限公司作为房屋买卖合同的出售方，在吴秀文以抵扣工程款的方式交付购房款履行了付款义务，三明众祥房地产开发有限公司交付房屋即购房合同成立、生效，三明众祥房地产开发有限公司应当按照合同约定办理房屋所有权证。为维护吴秀文的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 三明众祥房地产开发有限公司辩称，吴秀文的诉讼请求没有事实和法律依据，吴秀文没有向三明众祥房地产开发有限公司支付购房款；若吴秀文执意要购买该店面，应支付购房款；三明众祥房地产开发有限公司与重庆市博海建设工程集团有限公司的协议书，并不意味着物权的转移，三明众祥房地产开发有限公司保留主张租金的民事权利。 吴秀文围绕诉讼请求提交了众祥地产批阅单、工程结算款与众祥公司抵车位、商铺委托代付确认书、徐碧新城项目现房折价抵扣工程款协议书、商品房买卖合同、情况说明等证据，三明众祥房地产开发有限公司提交了（2019）渝0111民初895号民事判决书、（2020）渝01民终1747号民事判决书等证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 1.三明众祥房地产开发有限公司（甲方）因欠重庆市博海建设工程集团有限公司（乙方）工程款,遂与其签订《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》，约定将工程尾款以未登记销售的徐碧新城项目商业店铺及车位折价支付工程款，并载明“甲方据乙方指定将商业铺面及车位登记至指定人员名下……本协议签订即视为乙方已足额支付前述商业店铺及车位相应购房款，甲方具有交付房屋办理过户登记的义务。甲方应按乙方指定时间办理售房合同备案登记及过户……”。另查明，重庆市大足区人民法院于2019年10月8日作出（2019）渝0111民初895号民事判决书，虽然《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》第二条、第四条、第五条已于2019年1月21日解除，但重庆市博海建设工程集团有限公司已抵付了3个商铺，即包含梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺。重庆市第一中级人民法院于2020年4月4日作出（2020）渝01民终1747号民事判决，维持上述原判。 2.重庆市博海建设工程集团有限公司出具情况说明载明，重庆市博海建设工程集团有限公司与吴秀文之间因借贷关系，用三明众祥房地产开发有限公司房产抵扣债务，吴秀文所有购房款项已在重庆市博海建设工程集团有限公司与三明众祥房地产开发有限公司房产的结算款中实际抵扣。 3.2018年10月25日，吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司就梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺签订合同，约定店铺总价款为833625元，三明众祥房地产开发有限公司应于2019年12月31日前交付该商品房，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金。三明众祥房地产开发有限公司出具情况说明，载明房子是以抵欠款的形式销售。三明众祥房地产开发有限公司在合同签订之日交付房产，但至今未办理房屋所有权证。 以上事实有吴秀文提交的众祥地产批阅单、工程结算款与众祥公司抵车位、商铺委托代付确认书、徐碧新城项目现房折价抵扣工程款协议书、商品房买卖合同、情况说明，三明众祥房地产开发有限公司提交的（2019）渝0111民初895号民事判决书、（2020）渝01民终1747号民事判决书为证，本院予以确认，并在卷佐证。 本案双方当事人争议的焦点是吴秀文是否有资格向三明众祥房地产开发有限公司主张权利，三明众祥房地产开发有限公司是否要办理产权证。 吴秀文认为，1.本案的当事人吴秀文是案件的适格当事人，是因为吴秀文和重庆市博海建设工程集团有限公司之间有借贷的行为，2.重庆市博海建设工程集团有限公司和三明众祥房地产开发有限公司签订抵扣的协议以后，三方又办理交付的相关手续，并且本案的吴秀文和三明众祥房地产开发有限公司已经签订了商品房买卖合同，本案的吴秀文与重庆市博海建设工程集团有限公司之间的债权债务已经没有了，重庆市博海建设工程集团有限公司和三明众祥房地产开发有限公司撤销抵扣协议，只作废其他几套，这三个店面是没有抵扣的，综上吴秀文和重庆市博海建设工程集团有限公司的债务已经没有了，对于重庆市博海建设工程集团有限公司和三明众祥房地产开发有限公司之间的纠纷不影响履行房地产办理过户和开具发票，吴秀文已经支付了购房款，三明众祥房地产开发有限公司已经交付了房产，有充分的事实和法律依据。 三明众祥房地产开发有限公司认为，其与重庆市博海建设工程集团有限公司达成签订的《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》已被解除，上述房产并未以物抵债。 本院认为，三明众祥房地产开发有限公司与重庆市博海建设工程集团有限公司签订的《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》，虽然重庆市大足区人民法院于2019年10月8日作出（2019）渝0111民初895号民事判决书，判决《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》第二条、第四条、第五条已于2019年1月21日解除，但判决书主文中载明重庆市博海建设工程集团有限公司已抵付了相关商铺，并在工程款结算中作了相应抵扣。且重庆市博海建设工程集团有限公司出具情况说明载明，重庆市博海建设工程集团有限公司与吴秀文之间因借贷关系，用三明众祥房地产开发有限公司房产抵扣债务，吴秀文所有购房款项已在重庆市博海建设工程集团有限公司与三明众祥房地产开发有限公司房产的结算款中实际抵扣。因此本院认为，上述债权已发生了转移。另一方面，吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司就梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，该合同合法有效，同时，三明众祥房地产开发有限公司出具情况说明，载明房子是以抵欠款的形式销售，证明吴秀文已用重庆市博海建设工程集团有限公司的债权抵扣相应购房款，因此吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司为其开具并交付与商品房买卖合同对应、等额的“销售不动产统一发票”的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，本案中三明众祥房地产开发有限公司与重庆市博海建设工程集团有限公司签订的《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》中约定，甲方（三明众祥房地产开发有限公司）具有交付房屋办理过户登记的义务，债权转移后，受让人吴秀文取得相应的权利，因此吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司立即为其办理梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。依照吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2019年12月31日前交付该商品房，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金。三明众祥房地产开发有限公司于2018年10月25日提前交房行为不应加重其违约责任，故逾期办理不动产登记违约金应从合同约定的三明众祥房地产开发有限公司交付商品房截止日期的次日（2020年1月1日）起的第366日（即2021年1月1日）起计算，尚未到期，因此吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司从起诉之日2020年3月18日开始按日支付已收房款0.01‰的违约金至办理产权登记止的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，三明众祥房地产开发有限公司与重庆市博海建设工程集团有限公司签订的《徐碧新城项目现房折价抵付工程款协议书》，吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，三者之间已构成债权转移，吴秀文用重庆市博海建设工程集团有限公司的债权抵扣相应房款，同时三明众祥房地产开发有限公司出具情况说明，载明房子是以抵欠款的形式销售，说明三者对上述债权转移的认可。吴秀文与三明众祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，吴秀文已支付相应的购房款，三明众祥房地产开发有限公司则应按合同约定为其开具发票，并办理房屋所有权证。因此，吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司开具与商品房买卖合同对应、等额的“销售不动产统一发票”，并为其办理梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。三明众祥房地产开发有限公司应于2021年1月1日前让吴秀文取得房屋所有权证，时间尚未到期，未构成违约，吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司支付从2020年3月18日开始按日支付已收房款0.01‰的违约金至办理产权登记止的诉讼请求，本院不予支持。吴秀文要求三明众祥房地产开发有限公司支付因主张权利产生的诉讼费、保全费，没有相关法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百五十九条、第一百六十一条，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向吴秀文开具房款833625元的“销售不动产统一发票”。 二、三明众祥房地产开发有限公司应于2021年1月1日前为吴秀文办理梅列区乾龙新村365幢一层1号店铺房屋所有权证。 三、驳回吴秀文的其他诉讼请求。 案件受理费12136元，因适用简易程序审理，减半收取6068元，由三明众祥房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢清 二〇二〇年六月十二日 法官助理俞文坚 书记员  林萍 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条【支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。