上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2988号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海米策企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤李养，执行董事。上诉人(原审原告、反诉被告)：上海您好食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：解蔚然，总经理。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。上诉人上海米策企业管理有限公司(以下简称米策公司)、上诉人上海您好食品有限公司(以下简称您好公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。米策公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项至第七项，依法改判或发回重审；2.请求驳回您好公司的所有诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审认定您好公司“弃置租赁场地内的装修与设备并确认商铺可由米策公司收回，则米策公司可自行清场”是明显错误及有失公平的。您好公司在租赁期间始终将自己的设备留置在租赁场地中，没有明确表示放弃设备，也未向其办理任何退场的手续，而其没有权利及义务处置场地内的设备，故相应的责任应由您好公司承担。2.一审判决认为“无论该注销(营业执照)行为何时发生，米策公司均无权再留置该押金”，该认定与合同约定相违背，该注销义务应与合同解除等约定是相辅相成的，您好公司迟延注销营业执照，损害其正常经营权利，应弥补其经济损失。3.一审判决认为您好公司迟延支付租金的行为为“履约瑕疵而非根本性违约”，该认定违背了双方合同的意思自治原则。租赁合同已经明确表述了迟延支付租金应支付滞纳金，该条款明显属于重大的违约责任约定，您好公司一旦违反该条义务，构成根本性违约。二、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故在一审判决租赁合同于2018年9月29日解除的情况下，您好公司因实际占用租赁场地，且至今尚未腾空房屋，严重阻碍其将租赁物再次出租以获取租金补偿，理应参照租金标准支付占有使用费。一审法院判决时未考虑该司法解释，系适用法律错误。2.一审中，其仅对装修的费用同意一审法院酌定，而非其他全部费用。在您好公司无有效证明力的证据的情况下，一审简单且毫无依据的判定除装修费用以外的费用违反相应法律规定。3.一审中，其强调您好公司若要终止合同应当按照合同约定将场地恢复原状，一审却将其认定的您好公司在租赁期间弃置场地及设备的行为合理化，将所有装修及设备的折价损失均判决由其承担是明显的适用法律错误。4.一审判决对认定损失的酌定标准不一，有失公平。对比一审法院同时出具的同类判决书,一审法院判决其退还的租金金额差距甚大，酌定的损失金额大相径庭，标准不一，有失公平。您好公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五、六项，改判为：1.米策公司返还其租金147,333元{其中返还5月21日至31日已交未用的租金9,226元、减少租金127,058元【按首期租金78,000元(2017.12.1-2018.2.28)和第二笔租金69,333-9,226元(3.1-5.20)】之和的70%计算}。2.米策公司返还其办证服务费8,000元、装修服务费2,290元、除异味一体机、油烟抽风机、油水分离器10,250元。3.米策公司赔偿其设计及装修、店招牌制作损失102,928元(按设计及装修费99,000元、门店招牌制作费3,928元之和计算)。4.米策公司赔偿其门店员工宿舍租金损失50,400元、门店员工劳务费损失97,820元。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当。米策公司因消防不合格被停业整顿，造成其损失，应承担赔偿全部损失的违约责任，其作为守约方，不应承担责任。但一审在认定对方承担主要责任的情况下，判令赔偿额度远远低于实际损失的50%，与对方过错程度相比明显过低，有失公允，应予纠正。此外，米策公司收取了办证服务费、装修服务费，但未提供相应服务，理应全额返还；米策公司统一购置的除异味一体机、油烟抽风机、油水分离器均因对方过错而损失，且保留原状能继续完好使用，应全额返还。其实际支出的设计及装修99,000元、店招制作费用3,928元、门店员工宿舍租金50,400元、劳务费97,820元，均有相应合同、收据、支付凭证、现场照片等证明，损失数额属实，应予赔偿全部损失。即使按主次责任分担，米策公司亦应承担70%的责任。您好公司向一审法院起诉请求：判令一、涉案租赁合同于2018年4月16日解除；二、米策公司退还费用及赔偿损失，其中应退还的费用为：2017年12月1日至2018年2月28日的租金78,000元、2018年3月1日至2018年5月31日的租金69,333元、租房押金52,000元、装修押金8,700元、证照办理服务费8,000元、营业证照撤销押金5,000元、水电充值卡押金200元、装修服务费2,290元、生活垃圾清运费1,066元、除味一体机、油烟抽风机、油水分离器10,250元；三、米策公司赔偿门店设计及装修费99,000元、店招制作费3,928元；四、米策公司赔偿店员的宿舍租金50,400元；五、米策公司赔偿店员劳务费包括待岗工资及解聘补偿97,820元。米策公司向一审法院提起反诉请求：判令您好公司支付滞纳金7,279.97元(按日千分之五计，以69,333元为本金，自2018年2月13日起算至2018年3月6日止)。鉴于本案争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院经审理判决：一、上海您好食品有限公司与上海米策企业管理有限公司就上海市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A36、A37商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年9月29日解除；二、上海米策企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海您好食品有限公司租金50,000元；三、上海米策企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海您好食品有限公司租房押金、营业执照撤销押金、水电卡充值押金、装修押金65,900元；四、上海米策企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海您好食品有限公司装修服务费、办证服务费、垃圾清运费与除味、抽风、油水分离设备费5,000元；五、上海米策企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海您好食品有限公司装修设计、店招制作损失50,000元；六、对上海您好食品有限公司的其余诉请不予支持；七、对上海米策企业管理有限公司的反诉诉请不予支持。二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，您好公司与米策公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。但米策公司在与您好公司签订《商铺租赁合同》前并未取得相关消防合格证，直至2019年3月才获得，并在与您好公司履行租赁合同过程中，多次被消防部门责令整改并最终停业整顿，致使您好公司租赁系争商铺进行经营的合同目的无法实现，一审判决解除双方之间的房屋租赁合同，您好公司与米策公司对此也无异议，故本院确认一审判决的解除双方之间签订的房屋租赁合同一项。关于合同解除时间，一审以米策公司和您好公司未达成解约合意或单方在您好公司搬离时未发出解约通知为由，认为应以您好公司提起起诉之日为双方解约日。对此，米策公司、您好公司上诉虽未对此提出异议，但米策公司认为应按照相关司法解释，参照租金标准由您好公司支付至合同解除之日止的占有使用费。因米策公司的上诉理由与合同解除时间密切相关，而根据本案查明的事实，系争商铺在内的米策公司出租场地停业整顿日为2018年5月21日，您好公司也于当日撤离系争商铺，故本院认为应当以该日作为合同解除之日为妥。您好公司上诉要求返还全部租金没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，您好公司应支付占有使用涉案商铺期间的租金，米策公司应将其收取的您好公司2018年5月21日至5月31日期间的租金退还给您好公司。故本院对一审判决第二项予以改判。至于米策公司返还租金的金额，鉴于您好公司在合同解除后并未将设备等立即搬离，酌定米策公司应当返还您好公司租金6,673元。至于您好公司向米策公司支付的押金类款项即租房押金、营业执照撤销押金、水电卡充值押金、装修押金等共计65,900元，米策公司应予返还。本院对上述米策公司的上诉理由不予采纳，对一审判决第三项予以维持。您好公司上诉还认为，米策公司应全额返还其办证服务费、装修服务费、生活垃圾清运费等，但米策公司确为您好公司代为办理了部分证照，提供了垃圾清运等相关服务，故本院酌情确定米策公司应返还办证服务费4,000元。您好公司支付垃圾清运费应至2018年5月21日为止，米策公司应退还多收的部分178元。至于装修服务费，因您好公司已经装修完毕，且另行主张了装修损失赔偿，故对该诉讼请求，本院不予支持。本案主要争议焦点是合同解除的责任由谁承担的问题。米策公司、您好公司均认为合同解除是对方原因所致，并要求对方全额承担相应的解除合同后果及违约责任。根据本案查明的事实，涉案商铺所在楼层消防安全不合格，公安消防部门于2018年4月责令停止营业，米策公司作为涉案商铺的出租人，应对您好公司负有提供消防合格、能正常使用的租赁标的物之合同义务，现米策公司提供的涉案商铺所在楼层消防并未合格，被消防部门责令停业的事实可以确认。故米策公司应对合同的解除承担主要责任。同时，您好公司作为承租人，对租赁物的状况未尽全面的审查义务，其对合同的解除应当承担次要责任。本院对一审判定的双方承担责任为米策公司承担主要责任、您好公司承担次要责任予以认可，米策公司、您好公司对此的上诉理由均不予采纳。双方主要的权利义务及相关费用的结算将按此原则，综合考虑予以酌定处理。您好公司上诉要求米策公司赔偿的有关门店设计及装修费99,000元、店招制作费3,928元、除味、抽风、油水分离设备费10,250元等问题。鉴于您好公司事实上对系争商铺进行了装修且添置了相关排烟设备，其已撤离系争商铺，一审中您好公司亦表示上述损失可以由法院酌定，故酌情判决米策公司应当赔偿您好公司上述损失计8万元，除味、抽风、油水分离设备归米策公司所有。您好公司上诉要求米策公司承担宿舍租金50,400元、其赔偿店员劳务费包括待岗工资及解聘补偿97,820元。您好公司就其提出的上述损失未能提供确实、充分的证据加以证实，故本院对您好公司要求米策公司承担上述费用的上诉请求不予支持。对于米策公司上诉主张您好公司应支付迟延支付租金滞纳金的问题。从租赁合同约定的租金支付时间节点看，当时包括您好公司在内的众多商铺租赁户已经发现涉案商铺没有消防合格证并向相关部门进行举报，但您好公司还是向米策公司支付了大部分租金，且因米策公司存在违约行为导致合同解除，故米策公司以您好公司逾期支付租金为由要求您好公司支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，米策公司、您好公司的上诉请求部分成立。本院依照实体法《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20255号民事判决第三项、第七项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20255号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；三、变更上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20255号民事判决第一项为上海您好食品有限公司与上海米策企业管理有限公司就上海市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A36、A37商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年5月21日解除；四、变更上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20255号民事判决第二项为上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海您好食品有限公司租金6,673元；五、上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海您好食品有限公司办证服务费、垃圾清运费共计4,178元；六、上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海您好食品有限公司门店设计及装修、店招制作、除味、抽风、油水分离设备损失8万元，除味、抽风、油水分离设备归上海米策企业管理有限公司所有；七、驳回上海您好食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,672元，由上海米策企业管理有限公司、上海您好食品有限公司各半负担、二审案件受理费8,672元，由上海米策企业管理有限公司、上海您好食品有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  李迎昌审判员  金 冶审判员  顾继红二〇二〇年六月二十五日书记员  王顺英附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……