河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2196号上诉人(原审原告)：王德龙，男，汉族，1972年8月26日出生，住浙江省台州市椒江区。被上诉人(原审被告)：杨俊青，男，汉族，1976年8月27日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师，特别授权。上诉人王德龙因与被上诉人杨俊青房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王德龙，被上诉人杨俊青及其委托诉讼代理人张泽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德龙上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案情形系不可抗力而非情势变更。本次疫情系不可抗力，上诉人一审提交的证据证明租赁房屋的店面中积压了大量的冬装卖不出去，随着季节的变换，冬装更是卖不出去，亏损巨大，生意已经无法维持下去，无法继续履行租赁合同，依照合同法的规定，应当解除合同，但一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。2、被上诉人出租给上诉人的房屋，没有建筑许可证、规划证、房权证，一审向法庭提交的土地使用证也不是被上诉人的名字，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是无效的，一审法院对无效的合同不予处理不当。请求支持上诉人的上诉请求。杨俊青辩称，1、疫情的发生，不是上诉人要求解除合同的法定事由。合同法第九十四条法定解除合同的条件是说只有在不可抗力达到了致使不能实现合同目的的程度，才能解除合同。即使认定疫情属于不可抗力，但是疫情对本地经济的影响不足以达到上诉人认为的导致合同目的不能实现的程度。且一审法院也认定在疫情发生后的不到两个月时间内，本地已经解除封城措施，安全有序全面恢复社会经济秩序，各类商店有条件地恢复了经济活动。疫情并没有导致合同目的无法实现，被答辩人不享有合同解除权。2、答辩人出租的房屋来源合法，有向第三人出租的权利，《房屋租赁合同》属于有效合同，合同双方应当继续履行合同。一审中，答辩人提交的证据证明该房屋来源合法，答辩人转租房屋没有违反法律规定，被答辩人应当履行支付租金的义务。3、被答辩人一审中要求解除合同，事实与理由中要求确认合同无效，属于概念不清，不能在一个诉讼中同时使用两个诉权。请求驳回上诉，维持原判。王德龙向一审法院起诉请求：1、依法解除与被告之间于2018年3月7日所签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告退还自2020年1月26日至2020年3月20日（54天）的租赁费19232元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月17日被告杨俊青将其租赁张雷全的位于内乡县邮政广场西侧门面房一间、二楼五间房屋转租给原告王德龙，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日，房租一年一交，每年提前一个月付清下一年的租金，前三年每年租金为壹拾叁万元，后两年每年租金壹拾伍万元。协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告将房租交到2020年3月20日。2020年1月26日后，因新冠肺炎病毒发生，政府采取封闭措施，原告与被告协商解除租赁合同，被告不同意，双方产生诉争，原告诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案是租赁合同纠纷，根据《合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给租赁人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。承租人的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋归还义务。《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2020年1月起发生在我国的新冠肺炎疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原告在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对原告所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使原告的经营收益受到一定的损失，属情势变更的情形，但这种损失是否造成原告从根本上不能实现合同目的，并向被告履行支付租金的合同义务，原告并无相关证据予以证实。且在疫情发生后的不到两个月的时间内，本地已经解除了封城措施，安全有序全面恢复社会经济秩序，各类商店有条件地恢复了经营活动，且原告在诉争房屋对面经营的服装店仍在正常营业，原告以因疫情而积压货物过多，致使经营困难要求解除合同，不符合客观现实情况，也不符合相关法律规定，故对此诉请不予支持。但原告在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失原、被告双方均无责任，故根据公平原则，被告也应承担部分损失，此损失可以适当减少原告的租赁费用为限，即在疫情发生期间原告以每月租赁费减半向被告支付为宜，原告在疫情发生期间已支付的两个月的租赁费可冲抵后期的租赁费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王德龙的诉讼请求。案件受理费330元，减半收取为165元，由原告王德龙承担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于合同效力问题，本案所涉租赁房屋系杨俊青租赁张雷全的房屋后转租给王德龙的，一审中杨俊青提交有土地使用证及房屋产权证，能够证明本案所涉房屋产权明晰，杨俊青与王德龙签订《房屋租赁合同》意思表示真实，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。关于合同是否应予解除问题，自2019年底至今仍在延续的新冠肺炎疫情对我国社会经济产生了重大影响，疫情的发生不能预见、不能避免并不能克服，符合不可抗力的构成要件，也直接导致本案中近两个月期间王德龙无法正常经营。王德龙也是以疫情影响为由起诉要求解除合同，并明确表示无法继续经营下去也不再继续履行合同义务。因案涉合同为租期五年且一年一付的房屋租赁合同，承租人除支付租金外尚有妥善保管维护租赁物的义务，而该义务不宜强制履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，杨俊青作为守约方虽无过错，但法律也并未禁止作为违约方的王德龙解除合同。根据上述法律规定，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在王德龙因疫情停止营业至今，案涉租赁合同实际已经终止履行，王德龙也已表示严重亏损无力履行合同的情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋并交纳租金，同样不能实现合同签订的目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院对王德龙与杨俊青签订的《房屋租赁合同》予以解除，王德龙应于合同解除后十五日内搬离所租赁的房屋。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现王德龙坚持要求解除合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题，本案系租赁合同纠纷，杨俊青因王德龙的违约行为而受到的损失主要系租金损失，故王德龙应当对该部分损失予以弥补。王德龙已经将房租交到2020年3月20日，因疫情的影响，王德龙的经营活动受到限制，故根据公平原则，在疫情管控期间的租金应由双方分担，即王德龙每月的租金以合同约定租金的一半计付，其已支付的租金可计付至2020年5月份。而在2020年3月，王德龙即通知杨俊青解除合同，其后又向法院起诉要求解除合同，故杨俊青虽不同意解除合同，但对王德龙不再继续承租房屋的意思表示应为明知，也应预见到合同不再继续履行的后果，其应积极采取措施防止损失的扩大。本院综合权衡案涉合同的剩余租期、租金标准、租赁房屋再行出租的难易程度、合同当事人的违约情形等因素，酌定由王德龙再向杨俊青赔偿租金损失25000元。王德龙请求判令杨俊青返还租金无依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，王德龙的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初690号民事判决；二、解除王德龙与杨俊青于2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》；三、王德龙于本判决生效后十五日内搬离所承租的内乡县邮政广场西侧门面房一间、二楼五间房屋；四、王德龙于本判决生效后十五日内向杨俊青支付赔偿金25000元；五、驳回王德龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，减半收取为165元，由王德龙负担；二审案件受理费330元，由王德龙负担。本判决为终审判决审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年六月十八日书记员  宁亚楠