安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初528号 原告（反诉被告）：黄敬荣，女，1961年6月29日出生，汉族，本市人，东辰公司退休职工，住安徽省淮南市谢家集区。 被告（反诉原告）：郑培林，男，1959年12月10日出生，汉族，本市人，谢家集区人民医院退休医生，住安徽省淮南市谢家集区。 原告（反诉被告）黄敬荣与被告（反诉原告）郑培林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭合并进行了审理。黄敬荣、郑培林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄敬荣向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还一个月租金1000元、保证金1000元，合计2000元；2.判令被告按合同第六条约定，按年租金的一半赔偿原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月6日，原、被告经协商，自愿签订《房屋租赁协议》，被告自愿将其淮南市谢家集区熙城熙园6楼2单元105室房屋租赁给原告使用，租赁期自2020年1月10日至2021年1月9日，月租金为1000元，先付一个月房租，2月份开始付房租共11个月11000元，并交一个月租金1000元作为保证金。原告按照合同约定及时交付给被告上述租金及保证金各1000元，但时至今日，被告一直未履行协议将房屋交给原告使用，经多次沟通，被告就是不履行协议，严重侵犯了原告的权益，给原告精神及经济均造成了损失，故诉至法院。 郑培林辩称，双方于2020年1月6日签订了租房协议，协议第六条约定，任何一方不得无故终止合同，若违约，须按年租金的一半赔付对方，协议自双方签字之日起生效。2020年1月8日晚上，黄敬荣突然微信通知其解除租赁协议，要求退还2000元定金。双方签订的租房协议合法有效，黄敬荣未按约定全面履行自己的义务，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。本案系黄敬荣违约在先，黄敬荣要求其返还履约2000元定金并承担违约责任没有事实与法律依据，并且其未拿到租金和保证金，请驳回黄敬荣的全部诉请。 郑培林向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行租房协议并支付租期内租金11000元；2.反诉被告支付违约金6000元；3.本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：自2019年9月，黄敬荣与其联系，欲租用其名下涉案房屋作为教育培训之用，双方于2020年1月6日签订了租房协议，协议约定：郑培林将涉案房屋租借给黄敬荣使用，租期2020年1月10日至2021年1月9日，月租金1000元，租金按年结算，承租方须在租期前一个月向出租方支付租金，不拖欠。协议第六条约定，任何一方不得终止合同，若违约，须按年租金一半赔偿对方，协议自双方签字之日起生效。然而，1月8日晚上，黄敬荣突然微信通知其解除租赁协议，要求退还2000元定金，黄敬荣并未按协议第二条约定的期限向其支付房屋租金，已属根本违约，严重侵犯了其合法权益，故提出反诉。 黄敬荣对郑培林的反诉辩称，其不认可反诉原告的请求，是郑培林没有按照协议履行，双方签订的合同约定从2020年1月10日开始计算房屋租期，但其从2020年1月9日就联系郑培林让他交钥匙，郑培林到现在都未给其钥匙，是郑培林违约。 黄敬荣为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1.身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.租房协议复印件，证明原、被告之间的租赁合同关系；3.电子数据（微信聊天记录截屏照片三页）、谈话录音，证明是郑培林违约。郑培林对证据1、证据2均无异议，本院予以认定；证据3，郑培林对真实性无异议，对证明观点有异议，认为是黄敬荣违约，本院经审核认为，该组证据能够较为客观完整的反映双方的履约过程，故对其真实性、合法性、关联性，本院均予认定。 郑培林针对本诉未向法庭提交证据材料，为支持其反诉请求提交了如下证据：1.身份证复印件，证明被告的身份信息；2.电子数据（微信聊天记录节选照片十张，其中与黄敬荣聊天五张，与原租户聊天五张），证明为了履行与黄敬荣的租赁合同，其已提前做好了准备，与原租户解除租赁，但后续黄敬荣违约；3.房屋补偿安置协议复印件、增值税发票复印件，证明案涉位于淮南市谢家集区房屋权利人是郑培林。黄敬荣对证据1、证据3均无异议，本院予以认定；证据2，黄敬荣对真实性无异议，对证明观点有异议，认为是郑培林违约，本院经审核认为，郑培林仅节选了部分与黄敬荣的聊天记录，并不能完整的反映双方履约的交互过程，尚不足以证明其观点，故本院仅对该组证据的真实性予以认定。 黄敬荣针对反诉未向法庭提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄敬荣欲在淮南市谢家集区熙城熙园小区租房开办幼儿园，先于2019年9月1日租赁了该小区6号楼106室房屋，后又欲租6号楼105室房屋，两房连在一起使用。2019年9月10日晚，黄敬荣在其妹妹同学李多库（音同）的带领下找到105室房主郑培林，谈租房事宜，谈妥后，黄敬荣即通过微信转账向郑培林付定金2000元。其时，105室房屋已有租户使用，租期至2020年3月10日，后黄敬荣开办幼儿园欲在2020年2月10日开学，便与郑培林协商能否提前交付房屋，郑培林即与原租户沟通，原租户同意2020年1月10日搬出。2020年1月6日，郑培林（甲方）与黄敬荣（乙方）在106室房屋签订了《租房协议》，第一条约定甲方将105室房屋租给乙方使用，租期2020年1月10日至2021年1月9日；第二条约定月租金1000元，按年结算，乙方须在租期前一个月向甲方支付租金，不拖欠；第四条约定，乙方须交一个月租金作保证金，租赁结束时，乙方交清费用（水电气、物业），甲方返还保证金；第六条约定，合同期间，甲乙双方任何一方不得终止合同，若违约，须按年租金一半赔付对方。协议后备注：乙方已付壹仟元房租，2月份开始付房租共拾壹个月（壹万壹仟元正）。协议签订后，郑培林欲让黄敬荣付首期租金时付至2021年2月28日，共14个月租金，便于2020年1月8日晚通过微信语音与黄敬荣沟通，黄敬荣听后不悦，于当晚微信郑培林:“你把我2000块钱给我，不租了”。后黄敬荣于2020年1月9日、1月10日通过微信与郑培林沟通交付房屋钥匙事宜，又于2020年1月15日会同李多库当面与郑培林沟通，郑培林均以黄敬荣说不租了为由拒不交付房屋，故成此诉。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄敬荣与郑培林之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。 首先，关于协议第二条：“房屋月租金为人民币壹仟元，按年结算，乙方须在租期前一个月向甲方支付租金，不拖欠”内容的理解问题。黄敬荣称该条需结合协议后备注：“乙方已付壹仟元房租，2月份开始付房租共拾壹个月（壹万壹仟元正）”来理解，即协议的第一个租期（2020年1月10日-2021年1月9日）起算前先预交一个月房租，2020年2月支付第一个租期内的剩余租金11000元，若2021年1月9日后继续租赁该房屋，则需在第一个租期届满前一个月付清下一年的租金。而郑培林则称，其理解为在租房前一个月就要把一年房租付清，因实际履行过程中，黄敬荣讲没有这么多钱，所以才在协议下方备注从2020年2月付清剩余租金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合合同条款、文义，对该条内容的理解，黄敬荣的解释合乎情理，也与客观事实相符，本院予以采信。若按郑培林的理解，黄敬荣需在2019年12月就要付清第一个租期内的租金，该理解明显与事实相悖，也与协议后备注内容相互矛盾，本院不予采信。 其次，关于违约方的认定问题。本案中，双方均认为己方是守约一方，对方是违约方，对此本院认为，该争议需从双方动态的履约过程中予以甄别，2019年9月10日，黄敬荣为租房先行支付2000元定金，2020年1月6日，双方签订《租房协议》时将定金转换成1000元保证金和1000元预付租金，2020年1月8日，双方因租金支付问题产生不快，黄敬荣微信郑培林:“你把我2000块钱给我，不租了”，但其原因在于郑培林提出了超出合同约定的要求，黄敬荣不悦才说不租了，但后续黄敬荣分别于2020年1月9日、1月10日、1月15日多次找郑培林协商交付房屋钥匙，郑培林均拒绝交付，故在2020年1月8日该时间点仅以黄敬荣的一句不租了，不足以认定黄敬荣在先违约，且从履行顺序的角度来看，协议签订时黄敬荣已预付了一个月租金，后续的履行义务已转向郑培林，其在租期起算前或起算当天，应向黄敬荣履行交付房屋的义务，而郑培林一直拒绝履行，故此，本案应认定郑培林违约。 再次，关于违约责任的承担问题。庭审中，本院征询双方意见，租房协议能否继续履行，黄敬荣认为郑培林有违诚信，不愿继续履行合同，要求解除租房协议，退还已付租金、保证金，并承担赔偿责任。本院认为，郑培林至今未向黄敬荣交付房屋，已属根本违约，且从其反诉请求来看，其一方面拒绝履行交房义务，一方面又要求继续履行租房协议，前后相悖，有失诚信，故对其反诉请求本院均不予支持，郑培林应依法承担违约责任，退还黄敬荣租金1000元、保证金1000元，并赔偿黄敬荣损失。根据双方协议约定，违约赔偿金额为年租金的一半，即6000元，该约定明显过高，且黄敬荣亦未举证证明其实际损失，结合案涉合同的履行程度及相关法律规定并根据公平原则，本院酌情支持违约金1000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告郑培林于本判决生效之日起十日内一次性退还原告黄敬荣租金1000元、保证金1000元，并支付违约金1000元，合计3000元； 二、驳回原告黄敬荣的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郑培林的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费225元，合计275元，减半收取137.5元，由郑培林负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 李 雷 二〇二〇年六月十一日 书记员 王健雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。