台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初822号原告：吴灵燕，女，1981年11月9日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：王优飞，浙江优飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双，浙江优飞律师事务所律师。被告：金连芳，女，1951年1月1日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陈海斌，男，1978年2月10日出生，汉族，户籍所在地台州市椒江区，现住台州市椒江区。被告：杨美红，女，1976年7月16日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陈海群，女，1975年2月23日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陈海燕，女，1972年4月10日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陈某，男，2004年3月11日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：陈海斌，男，1978年2月10日出生，户籍所在地台州市椒江区，现住台州市椒江区。原告吴灵燕与被告金连芳、陈海斌、杨美红、陈海群、陈海燕、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日、6月8日公开开庭进行了审理。原告吴灵燕的委托诉讼代理人王优飞、李双，被告陈海斌（又系被告陈某的法定代理人）、杨美红、陈海群、陈海燕到庭参加诉讼，被告金连芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经庭外和解不成，现已审理终结。原告吴灵燕向本院提出诉讼请求：判令六被告协助原告办理位于台州市××幢2号不动产过户登记手续。事实与理由：被告金连芳与案外人陈小玉（已于2009年5月27日去世）系夫妻，生育了被告陈海斌、陈海群、陈海燕三个子女。被告陈海斌与被告杨美红系夫妻，生育一子即被告陈某。2009年11月30日，被告金连芳、案外人陈小玉、被告陈海斌、杨美红、陈某共同申请宅基地壹间。2012年9月20日，经台州市国土资源局开发区分局同意，批准被告金连芳、案外人陈小玉、被告陈海斌、杨美红、陈某新建楼房壹间，使用土地47.50平方米，其中使用国有建设用地47.50平方米。2018年1月15日，原告与被告金连芳、陈海斌、杨美红签订了一份《地基买卖协议书》，约定：甲方自愿将台州市××号楼4间地基的其中一间出让给乙方所有；甲方自愿将该地基出卖给乙方，甲方保证本宗出卖的地基四至分明，产权清晰，与他人无涉，若出现债权等纠纷，均由甲方负责，与乙方无关；经双方协定并一致确认地基的成交价为1218000元；该地基日后在政策性统一调整为国有划拨土地或宅基使用证时，甲方必须无条件配合乙方办理过户签字等相关手续，并不承担费用；如乙方在建房时或建成后甲方反悔，则按反悔时房产市场价双倍作为违约金向乙方赔偿。对该地基的买卖事宜，被告陈海群、陈海燕明知并口头同意出售。涉案不动产经台州市××幢所有户主确认为台州市××幢2号，并己于2018年9月21日办理门牌证。签订协议后，原告于2018年3月开始动工建设，现已竣工并己经装修完毕，且原告己经入住。2019年9月17日，原告要求被告协助办理不动产权证书。被告陈海群、陈海燕要求原告另行支付被告陈海群、陈海燕每人150000元后方同意协助办理不动产登记和变更手续。原告多次联系被告金连芳、陈海斌、杨美红，三被告对此事不予理睬。《地基买卖协议书》系各方真实意思表示，合法有效。被告陈海群、陈海燕虽未签字确认，但其二人对协议内容明知且同意，二人应按《地基买卖协议书》履行合同义务。被告拒绝协助办理不动产过户手续的行为属于违约行为，应依法承担违约责任。被告陈海斌、杨美红、陈某共同辩称，房屋买卖属实，三被告同意协助原告办理不动产过户登记。被告陈海群、陈海燕辩称，交易的标的物是地基，并非房屋，该地基被告陈海群、陈海燕的父亲陈小玉享有共有权。交易时，陈小玉死亡，被告陈海斌、杨美红转让地基时没有经得被告陈海群、陈海燕同意，如果原告愿意加价，两被告同意转让并协助办理不动产转户手续，否则不同意转让。被告金连芳未作答辩。本院经审理查明本案事实如下：被告金连芳与案外人陈小玉（2009年5月27日死亡）系夫妻关系，被告金连芳系台州市椒江区葭芷街道东方村村民，案外人陈小玉系台州市椒江区海鸥海洋渔业公司社员。被告金连芳与陈小玉生育有三子女，即被告陈海斌、陈海群、陈海燕。被告陈海斌与杨美红系夫妻，生育有一子被告陈某。2009年11月30日，被告金连芳申请农民建房，申报的在册人口为金连芳、陈小玉、陈海斌、杨美红、陈某五人。2012年9月20日，土管部门根据台开（2011）128号文件，批准同意被告户在东方村规划点新建楼房一间，占用国有建设用地47.5平方米。2018年1月15日，被告金连芳、陈海斌、杨美红与原告吴灵燕签订一份地基买卖协议书，约定：三被告自愿将台州市东方名苑1号楼4间地基的其中一间出让给原告所有，协定成交价为1218000元；付款方式为签订协议之时付定金200000元，原告在该地基建房动工时付800000元，建房结顶时付100000元，办理地基过户签字当日付清余款118000元；该地基日后再政策性统一调整为国有划拨土地或宅基使用证时，三被告无条件配合原告办理过户签字等相关手续，不承担费用；如三被告在原告建房前反悔，三被告向原告双倍返还定金，如三被告在原告建房时或房屋建成后反悔，按反悔时房产市场价双倍作为违约金向原告赔偿。协议签订后，原告按照约定支付了转让款1100000元，并在转让土地上新建房屋，居住至今。2018年9月21日，台州市地名委员会对案涉不动产确定门牌号××幢2号。2019年8月，被告陈海群陪同被告金连芳到台州市椒江区综合行政执法局就涉案不动产的超层超面积建设问题接受询问。2019年12月、2020年1月原告吴灵燕就涉案不动产转让之事与被告陈海燕及其配偶电话沟通。以上事实有结婚登记申请表、台州市椒江区葭沚街道东方股份经济合作社证明、人口信息表、农民建房呈报表、地基买卖协议书、门牌证、微信聊天记录、台州市椒江区综合行政执法局现场勘验笔录及询问笔录、录音、本院向台州市自然资源和规划局台州湾集聚区分局调取的资料，原、被告陈述等证据证实。本院认为，被告金连芳、陈海斌、杨美红与原告吴灵燕签订的地基买卖协议系双方的真实意思表示，转让的标的物系国有建设用地，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，合同对双方当事人均有约束力。原告已按合同约定履行了付款义务，被告金连芳、陈海斌、杨美红应当按约协助原告办理不动产变更登记手续。签订合同时，被告陈某系限制行为能力人，被告陈海斌、杨美红作为其法定代理人有权代理陈某从事民事活动，合同对陈某具有约束力。根据原告提供的农村建房呈报表，陈小玉为户内在册人口，则陈小玉应为案涉土地使用权的共有权人。签订合同时，陈小玉死亡，被告陈海群、陈海燕作为陈小玉的遗产继承人，被告金连芳、陈海斌、杨美红在转让土地使用权时应当经得被告陈海燕、陈海群同意。原告主张被告陈海燕、陈海群事后已同意，并提供其与陈海燕及其配偶的录音、陈海群于2019年8月份陪同金连芳接受行政执法局询问的证据。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”原告提供的上述证据，只能证明陈海燕、陈海群在交易时隔一年后知晓转让之事，但无法证明陈海燕、陈海群明确表示同意转让。即使陈海燕的配偶，与原告的对话中，在原告追问下，有出现“同意”内容，但结合对话的整个语境，其所说的同意是附原告加价条件的，在条件未成就情况下，不产生追认的效力。本案既无确认默示为追认方式的约定情形，法律也无明确规定默示为无权处分的追认方式，况且本案涉及财产权，关系被告陈海燕、陈海群的重大利益，被告金连芳、陈海斌、杨美红的无权处分须经两被告明示追认，才能产生追认的效力。故对原告提出的事后已经陈海燕、陈海群追认的主张，本院不予采纳。综上，被告金连芳、陈海斌、杨美红未经全体共同共有权人同意，无权处分案涉不动产，原告提出的要求各被告协助办理不动产过户的请求，无法得到支持。被告金连芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告吴灵燕诉讼请求。案件受理费7881元（已减半），由原告吴灵燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  郭虹霞二〇二〇年六月二十八日法官助理陈平书记员赵雨晨