河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初712号原告（反诉被告）：陈树利，男，1980年1月2日生，汉族，住封丘县。委托代理人：狄云增，男，1963年8月11日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被告（反诉原告）：张明瑞，男，1983年5月14日生，汉族，住封丘县。委托代理人：裴玉林，河南舜信律师事务所律师。原告（反诉被告）陈树利与被告（反诉原告）张明瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈树利及其委托代理人狄云增，被告张明瑞及其委托代理人裴玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈树利向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋租赁合同，要求被告赔偿租金156000元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2018年7月1日，原被告签订房屋租赁合同，租期5年，合同约定前两年租金每年4.4万，后三年可以根据其他房屋租赁行情再定租金。从签订合同起第一年支付4.4万，第二年支付租金2万元，之后被告没有按照合同支付原告租金，要求被告偿还租金，按合同履行。被告张明瑞辩称，原被告租赁合同经双方协商一致在2019年9月已经解除，不存在继续履行合同的情况。在原被告合同租赁期内，被告已按约定支付了全部租金，并且还多支付一万多元，因为第二年被告仅使用两个月，就支付了20000元的租金，因此原告要求支付租金156000元无事实依据，请求法院驳回原告的诉请。被告自2019年9月份至今未再开门营业，9月之后不应支付租金了，而且因疫情不可抗力原因，要求免除3个月的房租。被告（反诉原告）张明瑞向原告（反诉被告）陈树利提出反诉请求：1、解除原被告2018年7月10日签订的房屋租赁合同；2、赔偿反诉原告装修费用32783元或由反诉原告将装修物自行拆除；3、返还饭店用具（详见清单）；4、诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告张明瑞不再要求陈树利返还饭店用具。事实和理由：2018年7月10日，原被告签订房屋租赁合同，履行到第二年初（2019年8、9月份），因饭店没生意，我便和反诉被告口头协商解除合同，反诉被告也同意，第二年的房租我已交20000元，仅仅使用了2个月，当时说的合同解除，租金双方也不再说，我在房店挂转租牌，反诉被告也找新的租户。但后来反诉被告却反悔，也不让我拉走饭店设备。在我承租反诉被告房屋时是毛坯房，我对房进行了粉刷吊顶，隔断等装修，花费32783元，我才仅仅使用一年，对该费用被告也应赔偿。原告陈树利针对反诉请求辩称，根据合同法规定，依法成立的合同，受法律保护。双方是在完全具有民事行为能力下所签订的房屋租赁合同，被告以经营不善为借口解除合同没有道理。双方曾有过口头协商解除合同，第二年20000元房租费是虚假的，只是被告的一面之词，并未达成一致共识。被告要求赔偿装修费32783元无任何法律依据，谁租房谁装修这是历来的规矩和做法，被告到底装修用多少材料、人工都无法估量，自己说多少是多少这样的要求不合理不合法，没有经过价格评估部门依法进行评估，凭空32783元是无理要求。被告开饭店用具多少，原告一概不知也无权过问，到现在被告仍然手拿着钥匙，还在租用之中。被告提起的反诉不符合法律规定，应依法驳回。原告陈树利围绕诉讼请求向本院提交了证据1、2018年7月1日原告和被告签订的房屋租赁合同一份，证实了双方在租用房屋合同的同时自愿形成的房屋租赁合同并且自愿在房屋租赁合同书进行签字，此房屋合同书是合法有效的公平公正的一份房屋租赁合同书；证据2、2020年4月13日由荆隆宫乡陈寨村委会出具的证明一份，证实了该房屋原告拥有合法性所进行的建筑的房屋，原告进行出租不违反任何法律规定。反诉原告张明瑞围绕反诉请求向本院提交了证据1、小杰装饰部装修费用清单两张，证实反诉原告装修饭店花费了32783元；证据2、反诉原告自己书写的饭店用具清单两张，这些用具现在在被告租赁的饭店之内，反诉被告不让拉走。经庭审质证，本院确认原告陈树利提供的证据1真实合法，与本案事实有关联，本院予以采信。原告提供的证据2以及被告张明瑞提供的证据1、2缺乏证据的三性特征，本院不予采信。本院经审理认定本案事实如下：2018年7月1日，原告陈树利与被告张明瑞签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告的房屋，该合同主要内容为：“甲方陈树利乙方张明瑞由甲方房屋10间，独院出租给乙方，租期五年，前两年房租金每年4.4万元，后三年可根据其它房屋租赁行情在定租金。自2018年7月1日起生效，每年7月1日之前房租付清。甲乙双方不得违约”。原被告均在该合同上予以签名。被告张明瑞利用案涉房屋经营饭店，因原被告约定先交钱后用房，被告在签订合同后先向原告支付了自2018年7月1日起之后一年的租金44000元，又于2019年6月29日向原告支付了第二年的部分租金20000元。2020年2月份，被告向原告说不想继续经营，因被告未按照原告要求支付第二年的剩余租金，被告一直未能将饭店用具拉回。另查明：本案庭审中，原告陈树利表示同意被告张明瑞从案涉房屋中拉走饭店用具。庭审结束后，被告张明瑞向本院称2020年5月4日在原告的同意下已将饭店用具拉走，因此不再要求原告返还饭店用具。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。当事人协商一致，以及因不可抗力致使不能实现合同目的，均可以解除合同。本案原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告张明瑞租赁原告陈树利的房屋，原被告之间形成了房屋租赁合同关系。原告在庭审中同意被告将饭店用具拉走，本案庭审结束后，被告张明瑞在原告同意下于2020年5月4日已从租赁房屋中将饭店用具拉走，故本案原被告之间的租赁合同已经终止履行并实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的租赁费，因本案租赁合同后三年内未约定明确的租赁费且案涉合同已经于2020年5月初实际解除，故本案原被告之间租赁合同的实际租赁期间为2018年7月至2020年5月初，合计22.3个月。本案被告主张因疫情不可抗力原因，要求免除3个月的房租。因承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入，根据公平合理分担原则，结合本地疫情防控实际，本院酌定适当减免被告1个月的房屋租赁费。在扣除被告张明瑞已支付的第一年的房租费44000元及第二年的部分房租费20000元后，被告张明瑞仍应向原告支付租赁费14085元。关于反诉原告张明瑞要求反诉被告陈树利赔偿装修费用32783元或由反诉原告将装修物自行拆除的请求，因原被告在案涉租赁合同中未约定装修费用的负担问题，反诉原告也未提交装修费用的正规票据。另一方面，反诉原告的装修是为了其自己的生意，其本人是受益人，反诉原告应自行承担相关的装修费用，因吊顶和隔断等装修物构筑附属在租赁房屋上，在客观上也存在无法拆除的情况，故对于反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈树利与被告（反诉原告）张明瑞于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张明瑞于本判决生效后十日内支付原告陈树利租赁费14085元。三、驳回原告陈树利的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张明瑞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由被告张明瑞负担170元，原告陈树利负担1540元；反诉费309.78元，由反诉原告张明瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年六月十八日书记员  刘鹏