山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3232号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张涌，男，1975年4月20日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：赵爽明，山东涵清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇吉元，男，1963年10月10日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李全鹏，山东华赛律师事务所律师。 原审第三人：舒涛，男，1973年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东文鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东文鸿律师事务所律师。 上诉人张涌因与被上诉人仇吉元、原审第三人舒涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张涌的委托诉讼代理人赵爽明、被上诉人仇吉元的委托诉讼代理人李全鹏、原审第三人舒涛的诉讼代理人刘世蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张涌上诉请求：1、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3489号民事判决书或发回重审；2、依法改判张涌与仇吉元就位于城阳区明阳路307号乙2号楼5单元601户房屋买卖行为无效，张涌不予协助仇吉元办理该房屋的过户手续；3、依法改判仇吉元将涉案房屋腾空并交付给张涌；4、本案上诉费及一审诉讼费、反诉费由仇吉元承担。事实与理由：一、张涌在案发前不认识仇吉元，与仇吉元之间从未签订或约定过任何房屋买卖合同，根本不知晓本案形成的各种文书，张涌与仇吉元从来就不存在房屋买卖合同关系。二、张涌从未授权舒涛卖房，舒涛无权对张涌房屋行使处分权，张涌更是从未收到任何房款，舒涛用诈骗的方式既诈骗了买房人，非法占有房款，同时也诈骗了张涌，使张涌的房屋被侵占。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”请求法院将舒涛涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关查处。三、仇吉元举证的证据，前后矛盾。仇吉元在第一次起诉张涌的庭审中称：“当时一直认为房屋系舒涛所有，于2018年8月8日经查询才知道房屋的权利人是张涌。”现在反而又认为当时就知道房屋系张涌所有。仇吉元存在虚假陈述，按其现在所说，仇吉元当时就知道舒涛对涉案房屋无处分权，作为房产处工作人员，其比一般人更知道如要买房先要对房屋所有权人进行确认。而仇吉元未尽到确认义务，主观上存在过失。四、张涌长时间未发现房屋被处理有诸多客观原因，不能因此就认定为“追认”。1、2003年1月23日，张涌一次性购买了13套房屋，1100平米，加上村里分的二百多平米，再加上在万科魅力之城购买的200多平米，当时房屋面积达到1500多平米，同时先后经营着九家公司，当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理。2、张涌和舒涛系同学关系，2003年时舒涛经济状况不好，本案房屋闲置，而且当时房租价格很低，也就是每月二百多元，所以舒涛提出借用，张涌也就没当回事，就借给舒涛使用，而且也一直认为是舒涛使用或租给别人挣个小钱，也就没再关注本案房屋，导致长时间未发现被卖。3、仇吉元第一次起诉张涌的庭审中陈述“房屋一直闲置、空着”，这也是张涌长时间未发现房屋被卖的原因之一。五、本案不构成表见代理且仇吉元购房存在重大过失，非善意取得。首先，表见代理是一种代理行为，需要无权代理人以被代理人的名义实施其具体行为，将可能产生的不利后果归属于被代理人的代理行为。而从所有证据来看，舒涛并没有以张涌代理人的身份出现，而且他自己也否认受张涌委托卖房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，表见代理成立的要件之一是必须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，一般如被代理人的介绍信等证明文件。在本案中，舒涛并未获得张涌的授权，且以自己的名义进行活动，其所有的只是从张涌手中借来的一把房门钥匙，并没有其他足以证明对涉案房屋享有处分权的凭证，没有能使相对人相信行为人具有代理权的事实与理由，如果仅凭一把房门钥匙就有理由相信其有代理权的话，那么整个社会秩序可能会陷入混乱。第三，表见代理要求相对人主观上是善意且无过失。仇吉元主观上存在过失，不具有善意，法律规定，表见代理在一定情形下，即使形成了权利外观，相对人对行为人是否具有代理权负有审核义务，特别是相对人履行审核义务的成本较低的情况下，如可以通过打电话或前往同城的本人处核实等，如果未尽审核义务，则不能构成表见代理。买房人购买房屋应当查看出卖人是否为所有权人，是否对房屋有确实的处分权，代理人是否有明确的授权，而买房人没有尽到注意的义务，致使案件的发生。且张涌自2005年10月22日取得涉案房屋的房地产权证，对外具有公示的效力，等同于向任何人宣示了张涌对涉案房屋享有独立的物权，仇吉元当时就知道或应当知道，但仇吉元至今10年有余未提出异议，更未让张涌追认，应视同仇吉元对张涌享有涉案房屋的物权无异议。第四、2003年初张涌一次性购买13套房屋，当时对于开发单位属于清理库存和批发，所以价格较低，近一年之后舒涛卖房时房价应在1600元以上。本案价格低于当时的市场价，买房人有低价买房的恶意，也说明张涌不可能委托他人卖房。 仇吉元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回张涌的上诉请求。 舒涛述称，同意仇吉元的答辩意见。 仇吉元向一审法院起诉请求：1、依法判决仇吉元与张涌之间关于位于青岛市城阳区明阳路307乙x号楼x单元x户的房屋买卖行为合法有效；2、依法判决张涌为仇吉元办理涉案房屋的产权变更登记手续；3、本案的所有诉讼费、保全费由张涌承担。 张涌向一审法院反诉请求：1、依法判令仇吉元立即将位于城阳区明阳路307乙仁和居x号楼x单元x户房屋腾空并将该房屋交付张涌；2、本案反诉费等费用由仇吉元承担。 一审法院查明的事实：2003年1月23日，张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定张涌购买该局位于城阳区明阳路仁和居x号楼x单元x户房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元，总金额为81098元；购40号煤屋，面积6.7平方米，单价500元/平方米，共计3350元。2008年10月22日，张涌办理了房屋产权登记，该房屋坐落变更为青岛市城阳区明阳路307乙x号楼x单元x户。 另查明，2003年12月3日，仇吉元（乙方）与舒涛（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于仁和居小区（机关事务局自建职工住房）x号楼x单元x户房屋转让给乙方，转让价格为1380元/平方米，购房款分两次支付，先由乙方支付甲方80000元，甲方将房屋交付给乙方，该房归乙方所有，剩余购房款37189.6元待甲方将房产证等手续办齐交给乙方后付清。煤屋以600元/平方米的价格卖给乙方，款项待房产证办下后按房产证所标面积一次付清。乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责。如纠纷无法解决，乙方有权提出退房要求，甲方应在10日内将原购房款退还给乙方，并以原购房款50%的价格作为赔偿金补偿乙方的经济损失。甲、乙双方不得擅自违约，违者按购房款的50%的价格作为赔偿金，补偿对方的经济损失。舒涛在合同甲方处签字，仇吉元在合同乙方处签字。2003年12月4日，仇吉元支付舒涛购房款80000元，舒涛为仇吉元出具收条；舒涛并向仇吉元交付了涉案房屋。 又查明，仇吉元于2012年6月7日向青岛市城阳区人民法院起诉舒涛、张涌，请求：1、判决仇吉元与舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、舒涛返还仇吉元的购房款80000元；3、舒涛赔偿仇吉元经济损失34.46万元；4、诉讼费由舒涛承担。青岛市城阳区人民法院经审理认为，该合同双方均已履行，仇吉元依约向舒涛支付部分房款，舒涛将房屋交付给仇吉元，且仇吉元占有使用该房屋至今已经十年有余，张涌从未提出过异议，因此应视为张涌对该买卖合同的追认，对舒涛主张受张涌委托与仇吉元签订房屋转让合同的意见予以采纳，对仇吉元要求确认该房屋买卖合同无效并要求舒涛返还房款、赔偿损失的诉讼请求不予支持，于2014年5月12日作出（2012）城民初字第2249号民事判决书判决：一、驳回仇吉元要求确认与舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求；二、驳回仇吉元要求舒涛返还仇吉元的购房款80000元的诉讼请求；三、驳回仇吉元要求舒涛赔偿经济损失344600元的诉讼请求。 张涌不服该判决上诉至青岛市中级人民法院，该院经审理认为，该案争议的焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。对此，舒涛主张其出卖涉案房屋系受张涌的委托，其出卖涉案房屋的行为系代理行为，合法有效。张涌对此不予认可，认为其从未授权舒涛出卖涉案房屋，舒涛签订的房屋买卖合同应为无效。该法院认为，涉案房屋买卖合同签订于2003年12月3日，当时涉案房屋尚未办理产权登记，且一直由舒涛实际掌控。合同签订后，仇吉元依约向舒涛支付了部分房款，舒涛亦将涉案房屋交付给仇吉元。至本案起诉前，仇吉元占有使用该房屋已经十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议。尽管舒涛现未提交书面证据证明其出卖涉案房屋系受张涌的委托，但从上述涉案房屋买卖合同签订及履行的过程来看，仇吉元有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就涉案房屋与仇吉元签订买卖合同的行为应当构成表见代理。张涌以其未授权舒涛出卖涉案房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。如张涌认为舒涛的行为给其造成了损失，可另行向舒涛主张。该法院于2015年4月15日作出（2014）青民一终字第2332号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 后张涌不服青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2332号民事判决，向青岛市中级人民法院申请再审，该法院再审认为，该案争议的焦点为舒涛出卖涉案房屋是否构成表见代理。本案中，舒涛主张其出卖涉案房屋系受张涌的委托，其出卖涉案房屋的行为系代理行为，合法有效。张涌对此不予认可。该法院审查认为，涉案房屋买卖合同签订于2003年12月3日，当时涉案房屋尚未办理产权登记，且一直由舒涛实际掌控。合同签订后，仇吉元依约向舒涛支付了部分房款，舒涛亦将涉案房屋交付给仇吉元。至一审起诉前，仇吉元占有使用该房屋已经十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议。尽管舒涛现未提交书面证据证明其出卖涉案房屋系受张涌的委托，但从上述涉案房屋买卖合同签订及履行的过程来看，仇吉元有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就涉案房屋与仇吉元签订买卖合同的行为构成表见代理。张涌以其未授权舒涛出卖涉案房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。该法院于2015年11月2日作出（2015）青中民申字第449号民事裁定：驳回张涌的再审申请。 后张涌向检察机关申请监督，山东省人民检察院于2016年12月12日作出鲁检民（行）监【2016】37000000228号民事抗诉书向山东省高级人民法院提起抗诉，该法院于2017年5月10日作出（2017）鲁民抗5号民事裁定书，提审该案。该院经审理认为：该案的争议焦点是案涉房屋买卖合同的法律效力如何认定。申诉人张涌主张本案合同无效的主要理由是舒涛将属于自己的房屋出售给仇吉元属于无权处分行为，因舒涛及仇吉元并无证据证明申诉人张涌对案涉买卖合同进行了追认，因此，本案合同应属无效。该法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上分析，检察机关以舒涛对案涉房屋无处分权为由主张本案买卖合同无效不能成立，不予支持。被申诉人舒涛主张受张涌委托与仇吉元签订了关于该房屋的买卖合同。本院认为，本案合同双方均已履行，且舒涛已将房屋交付给仇吉元达十年有余，原审法院结合张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，视张涌对案涉买卖合同进行了追认并无不当，本院予以确认。综上，该院认为，抗诉机关的抗诉意见不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该院于2019年3月1日作出（2018）鲁民再983号民事判决：维持青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2332号民事判决。本判决为终审判决。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同的法律效力问题。涉案房屋买卖合同法律效力问题已经由山东省高级人民法院终审判决，山东省高级人民法院（2018）鲁民再983号民事判决书已经发生法律效力，该判决对张涌主张涉案房屋买卖合同无效不予支持，并认为本案合同双方均已履行，且舒涛已将房屋交付给仇吉元达十年有余，原审法院结合张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，视张涌对案涉买卖合同进行了追认并无不当。故应当认定仇吉元与张涌就涉案房屋买卖行为合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。仇吉元依据其于2003年12月3日与舒涛签订《房屋买卖合同》，要求确认仇吉元与张涌之间关于位于青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户的房屋买卖行为合法有效，并要求张涌为仇吉元办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法有据，予以支持，但仇吉元应同时依约向张涌支付涉案房屋余款。张涌要求仇吉元将涉案房屋腾空并将该房屋并返还张涌的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认仇吉元与张涌就位于青岛市城阳区明阳路307乙x号楼x单元x户的房屋买卖行为合法有效；二、张涌于判决生效后10内协助仇吉元办理位于青岛市城阳区明阳路307乙x号楼x单元x户的房屋过户手续；三、驳回张涌的反诉请求。本诉案件受理费2644元、保全费1120元，由张涌负担。反诉案件受理费900元，由张涌自行负担。 二审期间，上诉人主张将涉案房屋借用给舒涛使用。舒涛不予认可，称双方不是借用关系，上诉人给了舒涛5套房屋的钥匙，让舒涛看情况卖。舒涛还称，涉案房屋是上诉人委托舒涛进行出售，只是没有书面的委托书。上诉人未对其主张系借用关系，提交有效证据证明。 二审法院查明的其他事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：张涌与仇吉元之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。从本案事实看，本院（2014）青民一终字第2332号民事判决和青岛市城阳区人民法院（2012）城民初字第2249号民事判决均已发生法律效力，该生效民事判决已驳回仇吉元要求确认其与舒涛之间于2003年12月3日签订的涉案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。山东省高级人民法院作出的（2018）鲁民再983号民事判决在维持本院（2014）青民一终字第2332号民事判决的同时，认定：仇吉元与张涌之间的合同双方均已履行，且舒涛已将房屋交付给仇吉元达十年有余，原审法院结合张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，视张涌对案涉房屋买卖合同进行了追认并无不当。在上述生效民事判决已确认仇吉元与张涌之间就涉案房屋存在合法有效买卖合同的情况下，张涌要求确认该房屋买卖合同无效并要求仇吉元腾让房屋的诉讼主张，因无事实及法律依据，原审对此不予支持，并根据仇吉元的诉讼请求，判决张涌协助仇吉元办理涉案房屋的过户登记手续，事实清楚，本院予以确认。 综上，上诉人张涌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3544元，由上诉人张涌负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年六月十日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊