浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2251号 上诉人（原审被告）施彦，男，1972年7月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人（原审被告）张莉，女，1978年10月10日出生，汉族，住址同上。 两上诉人共同委托代理人俞瑛，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐韵芬，女，1970年3月30日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托代理人陈新敏，浙江同济律师事务所律师。 上诉人施彦、张莉因与被上诉人徐韵芬房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初11175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2001年11月9日，徐韵芬从案外人董雪英处购买了坐落于杭州市江干区房屋，产权登记的建筑面积为113.27平方米。2001年12月28日，该房屋变更登记至徐韵芬名下。2015年4月17日，徐韵芬（甲方）与施彦、张莉（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，编号2015转让0324449，约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，转让总价328万元；乙方于2015年4月22日前支付首期款100万元至双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，银行贷款228万元发放至银行第三方监管账户；首付款100万元，待款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款228万元，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；银行房贷后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；双方同意在接到委托代理机构通知之日起第10日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；等等。2015年4月28日，双方办理了房屋过户手续。2016年3月28日，施彦、张莉将户口迁入案涉房屋，此后，施彦、张莉对房屋进行了装修，并入住直至2018年房屋拆迁。另查明，根据本案双方提交的银行转账明细，案涉房屋购房款及房屋按揭贷款的支付情况如下：2015年4月21日，徐韵芬向施彦银行卡号（尾号8114）转款106万元。施彦再将其中的100万元用于支付首付款。2015年5月8日，徐韵芬收到房款228万元。2015年6月5日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转款20000元；2015年6月7日，银行扣贷款本息7906.97元、11210元。2015年7月7日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转账18000元、1000元，合计19000元；2015年7月7日，银行扣贷款本息7945.85元、11171.12元。2015年8月6日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转账5000元，2015年8月7日，徐韵芬又转账14500元；2015年8月7日，银行扣贷款本息7984.91元、11132.06元。2015年9月7日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转款19300元；2015年9月7日，银行扣贷款本息8024.17元、11092.80元；2015年10月7日，施彦向自己银行账户转账19000元，2015年10月7日，银行扣贷款本息8063.62元、11053.35元；2015年11月7日，施彦向自己银行账户转账19000元，2015年11月7日，银行扣贷款本息8103.27元、11013.70元；2015年11月9日，徐韵芬向施彦银行账户（尾号9315）转款20000元；2015年12月4日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转款19500元；2015年12月7日，银行扣贷款本息8143.11元、10973.86元。2016年1月7日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899）转账20000元；2016年1月7日，银行扣贷款本息8320.42元，10563.18元。2018年6月8日，施彦、张莉向中国工商银行股份有限公司杭州拱宸支行提前还贷本金1941852.30元、利息264.31元。还清贷款后，施彦、张莉申请注销抵押登记。还查明，2013年10月10日，施彦向徐韵芬转账98000元，2013年9月10日，施彦向徐韵芬转账10万元，2013年12月30日，施彦向徐韵芬转账20万元。2015年3月15日，张莉向徐韵芬转账6万元。以上合计转账458000元。2016年3月1日，徐韵芬出具了一份《借款借条》，载明：徐韵芬向张莉借到现金贰拾万元整，并于2016年3月1日收到现金。在此之前的各类借条一律作废。徐韵芬于2018年10月诉至原审法院，要求判令：确认双方签订的关于坐落于杭州市江干区房屋买卖合同无效。 原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方于2015年4月17日签订了《房屋买卖合同》，徐韵芬将案涉房屋转让施彦、张莉。现徐韵芬主张双方名义上是房屋买卖，实际上是为套取银行贷款，房屋买卖合同无效，施彦、张莉则辩称双方是真实的房屋买卖，双方签订了房屋买卖合同，办理了过户手续，施彦、张莉也已实际入住。原审法院认为，案涉房屋买卖是否是双方真实意思表示，应结合合同实际履行情况综合来判断。首先，从房款支付情况来看，根据双方买卖合同的约定，房屋转让总价328万元，首付款100万元于2015年4月22日支付，余款228万元通过银行贷款形式支付。如本案系真实的房屋转让，那么首付款应由施彦、张莉支付给徐韵芬，房屋按揭贷款也应由施彦、张莉自己归还给银行，但根据查明的事实，100万首付款实际由徐韵芬先转账106万元给施彦、张莉，施彦、张莉再通过中介公司回转100万元给徐韵芬，且按揭贷款自2015年6月起至2016年1月期间，除2015年10月和11月两个月外，其余均由徐韵芬直接汇款至施彦、张莉贷款账户进行还贷，上述付款行为显然与正常的房屋转让不符。施彦、张莉辩称首付款100万元之所以来源于徐韵芬汇款，是因为徐韵芬欠施彦、张莉款项，即徐韵芬汇款106万元给施彦、张莉实际系徐韵芬向其还款。原审法院认为，施彦、张莉现仅能提供2013年10月10日至2015年3月15日期间45.8万元的转账记录，根据施彦、张莉陈述，借款有部分系现金交付，然施彦、张莉也无法就每笔借款的发生时间、利息和本金结算以及归还的时间进行说明。故，原审法院对施彦、张莉的该项抗辩意见，不予采纳。换而言之，施彦、张莉未能提供有效证据证明其已实际支付了100万元首付款。其次，从房屋交付情况来看，根据双方房屋买卖合同约定，房屋于银行房贷后3个工作日内交付，而实际至2016年3月房屋才交付给施彦、张莉，即便当时有租客，按常理，房屋转让后的租金应由施彦、张莉收取才是。综上，综合考虑本案实际情况，原审法院认为，徐韵芬主张其与施彦、张莉签订的案涉房屋买卖合同非双方真实意思表示，目的是为了套取银行贷款，具有一定的合理性，原审法院予以采信。综上，本案双方以房屋买卖为名，套取银行贷款，根据合同法的相关规定，买卖合同应属无效。案涉房屋已过户至施彦、张莉名下，且遇拆迁，双方就此可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：徐韵芬与施彦、张莉于2015年4月17日签订的关于坐落于杭州市江干区的《杭州市房屋转让合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由施彦、张莉负担。徐韵芬于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。施彦、张莉于原审法院判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，施彦、张莉不服，向本院提起上诉称：一、施彦、张莉与徐韵芬签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且实际履行完毕至今已经四年。一审认定该合同系徐韵芬为骗取银行贷款而签订的虚假合同，与事实不符。双方于2015年4月17日签订合同后，施彦、张莉依约向徐韵芬支付了首付款100万元，又以银行按揭方式支付余款228万元，并取得房屋所有权。徐韵芬在租客搬走后于2016年3月将房屋交付施彦、张莉，施彦、张莉将全家户口迁入房屋内并花费30万元进行装修，其后一直居住到2018年拆迁。从2015年6月至2018年5月，施彦、张莉支付了房屋按揭贷款本息36个月共约70万元，并于2018年6月8日一次性付清了按揭贷款本息1942116.61元。对上述事实，徐韵芬除认为首付款100万元和2015年6-12月的按揭款本息共计10万余元系其支付外，对其他事实无异议，无论徐韵芬的异议是否成立，案涉《杭州市房屋转让合同》都已实际履行，系双方真实意思表示，非虚假合同。二、徐韵芬主张《杭州市房屋转让合同》为虚假合同，依法应举证，但其举证不能。施彦、张莉已付清房款、办理过户、收房并落户、装修、入住多年，徐韵芬仅凭首付款100万元和10万余元的按揭款支付要否认合同效力和履行情况依据不足。中介公司业务员沈某可以证明购房时施彦、张莉曾提出直接用徐韵芬欠款冲抵，但中介称因案涉房屋系老旧房屋，若没有首付款银行流水，按揭难以办理，故徐韵芬才将100万元借款先还给施彦、张莉，施彦、张莉用于支付首付款。徐韵芬支付6个月按揭是因为其欠施彦、张莉借款，且交房前每月约9000元租金由其收取，故双方约定徐韵芬归还前几个月按揭款。按揭款本息共计36个月，一审仅考察了2015年6月至2016年1月的付款，且其中2个月系施彦、张莉支付，忽略了剩余28个月的还款。交房时徐韵芬向张莉出具尚欠20万元的借条，系对扣除徐韵芬之前还款后（包括首付款和按揭款）的借款余额的结算。徐韵芬认为该20万元系张莉为其垫付的按揭款，但2015年6月至2016年2月共9个月共计按揭款17万余元，徐韵芬支付其中10万余元，剩余施彦、张莉支付的显然没有20万元，且借条载明之前的各类借条一律作废，已经表明该借条系对之前借款的结算，故徐韵芬的主张不能成立。三、徐韵芬主张其为骗取银行贷款签订了虚假的《杭州市房屋转让合同》不符合常理。若为获取银行贷款，徐韵芬可以用案涉房屋作抵押向银行申请借款，无需花费巨额代价，冒险过户给施彦、张莉名下已骗取贷款。徐韵芬主张其曾于2013年以案涉房屋为抵押向银行借款120万元，后为提高贷款额度，与施彦、张莉签订虚假的房屋买卖合同骗取银行贷款，案涉房屋市场价以328万元（徐韵芬主张为500万元）算，徐韵芬想获得贷款228万元仅占房价的70%，完全可以通过抵押获得。并且采取骗贷方式成本更高、风险更大。徐韵芬主张其为支付首付款于2015年4月21日向小额贷款公司借款120万元，5月8日归还了本息1516800元，仅18天就支付了316800元利息，加上房屋来回过户所需税费、中介费20与万元，至少要多支付共计50余万元，且房屋过户并交付房屋、允许他人落户也没有留下书面凭证，民事风险和刑事风险巨大，违背常理。若《杭州市房屋转让合同》系虚假合同，则不会履行，但该合同已经履行完毕多年。徐韵芬称2016年3月开始交付施彦、张莉使用是口头借用，2016年1月起施彦、张莉为其支付月30个月共计50余万元按揭系为维护自身征信，均缺乏证据。之前徐韵芬的借款都有借据，若这些按揭本息是施彦、张莉代徐韵芬支付的，则不可能那么多年不向徐韵芬催讨或要求徐韵芬出具书面凭证。如《杭州市房屋转让合同》系虚假合同，而徐韵芬又确实需将房屋过户给施彦、张莉，还要将房屋实际交付并允许落户，则徐韵芬肯定会要求施彦、张莉出具书面凭证维护自己利益。2015年4月，施彦、张莉购房时正是杭州楼市低迷期，案涉房屋周边已降至1万余元／平方米，施彦、张莉以近3万元／平方米购房已经偏高，徐韵芬主张房屋价值500万元缺乏依据。四、一审程序错误。本案不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，不应适用简易程序审理，且审限长达一年多。综上，上诉人施彦、张莉请求二审法院撤销原判，依法改判驳回徐韵芬的一审诉讼请求。 被上诉人徐韵芬答辩称：被上诉人不是骗取银行贷款，而是套取，骗取和套取是两个不同的性质，利用虚假的业务获得银行贷款，这是套取行为，上诉人对此理解错误。本案首付款跟按揭款支付明显不符合房屋买卖交易最基本的情况，不是正常的交易，上诉人主张100万抵借款与其一审陈述完全相反。不存在以前的借款转换问题，总共是45.8万，5.8万是还给对方的，还有40万，无论怎么演变也不可能演变出100万。本案转让合同是虚假的，所有的费用都是被上诉人自己支付。中介公司的人不可能知道欠款细节。按揭款是发生在买卖合同签订之后，按揭的银行卡就在被上诉人处保管。后面再多的行为都不能推定前面真实。徐韵芬跟张莉之间没有做过任何现金交易。案涉房屋有120万当时就已经做了抵押。案涉房屋实际面积200平方米，价格问题上诉人陈述不符实际，周边的房价当时为1万余元，上诉人不可能以3万余元购买。综上，被上诉人徐韵芬请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人施彦、张莉在二审期间向本院提交以下证据材料：中介公司业务员沈某的录音光盘一份、沈某签字的情况说明及沈某名片原件各一份，拟证明沈某知晓当时的买卖经过，房子是半抵半卖，本来首付款不需要付的用于抵消双方的借款，沈某提出来因为银行按揭的需要，徐韵芬打给上诉人100万后，上诉人将钱给了中介，后来中介把钱付给了徐韵芬。 被上诉人徐韵芬在二审期间向本院提交以下证据材料：施彦的工商银行卡（尾号6899）原件一份，拟证明办理按揭的施彦银行卡一直在被上诉人处，如果是正常买卖，银行卡不可能在被上诉人处。 对上诉人施彦、张莉二审提交的证据材料，被上诉人徐韵芬认为，证人应当出庭作证，且沈某对内情不清楚，虚假交易是隐瞒沈某的，上诉人主张半抵半卖也与其一审陈述相反，首付款不应由被上诉人筹集，该证据也不属于新证据，没有证明力。对被上诉人徐韵芬二审提交的证据材料，上诉人施彦、张莉认为，对真实性予以认可，因为前几个月按揭是被上诉人支付，后面找不到被上诉人了，所以卡也找不到了。本院认为，证人应当出庭作证以核实证言形式和内容的真实性，故在施彦、张莉明确表示证人沈某不愿意出庭作证的情况下，本院对上诉人提交的证据的真实性不予采信；对徐韵芬提交的银行卡的真实性予以采信。 本院经审理认定的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为双方于2015年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》是否双方就案涉房屋买卖的真实意思表示。根据合同条款、后续按揭办理、过户、房屋交付等合同履行情况以及施彦、张莉取得房屋后亦入住并落户多年的实际看，与一般的二手房买卖无异。徐韵芬主张双方签订该合同非真实交易意图，而系其为套取银行按揭款的虚假合同，其依据主要系施彦、张莉为购买案涉房屋支付的首付款100万元以及2015年6至2016年1月的按揭款来源系其银行转款等。对此，本院认为，施彦、张莉为案涉房屋购买支付的首付款100万元以及部分按揭款共计10余万元来源于徐韵芬确实有违一般房屋买卖常理，但根据双方均认可存在借贷关系、施彦、张莉曾向徐韵芬的转账记录共计45.8万元及以及2016年3月1日徐韵芬向施彦、张莉出具借款借条的事实，可以认定双方确实存在案涉房屋买卖以外的其它经济往来，故无法确认案涉徐韵芬支付的110余万元是基于双方其它的经济往来还是其所主张的套取银行贷款，且案涉房屋过户后，施彦、张莉实际取得、入住该房屋且落户多年，并归还了绝大部分按揭款共计200余万元，与徐韵芬主张的虚假交易明显不符，而徐韵芬所主张的虚假交易套取银行贷款存在较大风险，徐韵芬应当预见，其未与施彦、张莉形成书面约定降低风险亦有违常理。因此，在徐韵芬无有效证据推翻案涉《杭州市房屋买卖合同》的情况下，本院对其以非真实意思表示为由要求确认合同无效的主张不予支持。综上，施彦、张莉的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初11175号民事判决； 二、驳回徐韵芬的诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由徐韵芬负担，并于本判决生效之日起十五日内向原审法院办理退费；二审案件受理费80元，由徐韵芬负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳相应诉讼费，施彦、张莉于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月五日 书记员 万丹丹