福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终824号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张水土，男，1981年9月27日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林小勤，女，1980年8月11日出生，汉族，住福建省平和县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晓均，福建履德律师事务所实习律师。 赖碧春（原审原告、反诉被告）：赖碧春，女，1970年3月8日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇建设街三井巷1号，公民身份号码350628197003083528。 委托诉讼代理人：张毅军，福建京能律师事务所律师。 上诉人张水土、林小勤因与被上诉人赖碧春房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 张水土、林小勤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赖碧春的诉讼请求，支持张水土、林小勤的诉讼请求，一、二审诉讼费由赖碧春负担。事实及理由如下：一、《城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性规定，并不影响本案《房产买卖协议书》的履行，日后若案涉房产可以办理权属变更登记手续，完全可以办理，而不会因为该条的规定而无法办理。一审法院以该规定，认定本案《房产买卖协议书》无法履行，赖碧春的合同目的不能实现，显然是适用法律错误。《房产买卖协议书》对于协议的履行明确约定了先后顺序，张水土、林小勤的合同目的为按合同约定的时间节点取得购房款，而赖碧春的合同目的为执掌使用案涉房产以及取得除办理不动产权证外的关于案涉房产的一切权益。案涉房产能否办理不动产权证是赖碧春明知的合同风险，并且赖碧春愿意接受这种风险，才与张水土、林小勤签订协议。案涉房产目前未办理不动产权证符合双方合同的约定，并不属于张水土、林小勤违约，更不会导致赖碧春的合同目的不能实现。赖碧春拒不按约定时间支付购房款，在张水土、林小勤及房产中介多次催告后仍拒不履行，构成根本违约，导致张水土、林小勤取得购房款的合同目的不能实现，有权解除合同，且定金按照约定不予返还。赖碧春为逃避该违约责任，以明知的合同风险，来主张张水土、林小勤违约，要求返还定金，显然有违诚信，不能成立。赖碧春为逃避违约责任，违背诚实信用，起诉要求解除合同，并要求返还定金没有任何依据，一审法院却判决支持其诉讼请求，属认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以改判。 赖碧春答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，造成合同不能履行主要是张水土、林小勤的过错。赖碧春根本不知道该房屋是不可能过户的小产权房，基于信任双方都有房产中介，信任中介会对涉案房屋产权过户等相应手续，在中介撮合下签订的买卖协议。本案造成目前不能办理房屋过户登记手续是由于张水土、林小勤履行合同前并没有明确告知，主要过错在张水土、林小勤，赖碧春至今无法实际取得房屋的所有权，导致签订合同的目的不能实现，按照双方签订合同条款约定，张水土、林小勤无论任何原因导致不能办理产权过户应当承担违约责任退还赖碧春定金，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张水土、林小勤的上诉请求。 赖碧春提出诉讼请求：1、判令解除赖碧春与张水土、林小勤签订的《房产买卖协议书》；2、判令张水土、林小勤向赖碧春返还定金120000元；3、判令本案诉讼费由张水土、林小勤承担。 张水土、林小勤提出反诉请求：1、判令解除张水土、林小勤与赖碧春于2019年3月17日签订的《房产买卖协议书》；2、判令赖碧春已支付的购房定金120000元归张水土、林小勤所有；3、本案诉讼费用由赖碧春承担。 一审法院查明，2019年3月17日，赖碧春与张水土、林小勤签订编号为0000169的《房产买卖协议书》（以下简称“协议”），协议约定：张水土、林小勤将址在平和县小溪镇宝善村吉祥路310号、产权建筑面积54平方的房产出售给赖碧春，成交价为1220000元；赖碧春于2019年3月17日支付给张水土、林小勤120000元作为购房款定金，于2019年4月4日前支付张水土、林小勤首付款850000元（含定金在内），于2019年12月31日前支付给张水土、林小勤第二期购房款370000元；张水土、林小勤向赖碧春保证在收到首付款后四个月前，即2019年9月4日之前搬出该房交付赖碧春；张水土、林小勤必须提供房地产可办理不动产权证过户的合法手续，即张水土、林小勤名下国有土地使用证，日后若能办理不动产权证，一切税费由赖碧春承担，张水土、林小勤需积极配合相关手续；违约责任(1)赖碧春中途违约，张水土、林小勤有权取消定金；张水土、林小勤违约，应退还赖碧春定金并赔偿违约金120000元。(2)张水土、林小勤承诺若本套房产发生产权、财务纠纷或任何原因导致无法正常过户到赖碧春名下时属隐瞒、欺诈行为，应退还赖碧春购房定金及首付款，并承诺愿意按本套房产成交价的20%作为违约金赔偿给赖碧春及负责承担由此引起的法律责任。……等约定。协议签订后，赖碧春向张水土、林小勤支付定金120000元后，未再向张水土、林小勤支付购房款。 另查明，案涉房产的土地使用权系林小勤自叶志强处受让取得的，该宗地系以划拨方式取得土地使用权，案涉房产至今尚未办理不动产权证。 一审法院认为，赖碧春与张水土、林小勤就案涉房产签订的《房产买卖协议书》是当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，案涉房产至今尚未办理不动产权证，不得转让。因此，赖碧春与张水土、林小勤就案涉房产签订的《房地产买卖协议书》目的不能实现，案涉房产无法办理过户登记手续，赖碧春无法取得案涉房产所有权。张水土、林小勤将未依法登记领取权属证书的房产进行交易，致使其与赖碧春签订的购房协议目的无法实现，合同无法继续履行，张水土、林小勤的行为构成违约，赖碧春以签订协议的目的不能实现为由，诉请解除其与张水土、林小勤签订的《房产买卖协议书》，并主张张水土、林小勤返还定金120000元，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。张水土、林小勤主张赖碧春不继续支付购房款，构成根本违约，导致合同目的无法实现，且案涉房产可依法登记取得权属证书，提出反诉请求解除双方签订的《房产买卖协议书》，判决赖碧春支付的定金120000元归其所有，但至今未能举证证明其主张，其诉请缺乏证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决：一、解除赖碧春与张水土、林小勤签订的编号为0000169《房产买卖协议书》。二、张水土、林小勤应在判决生效后十日内返还赖碧春定金120000元。三、驳回张水土、林小勤反诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元、反诉费1350元，由张水土、林小勤负担。 二审期间，张水土、林小勤提供如下证据：1、微信聊天记录截图，证明案涉房产只有办理国有土地使用证，在签订房产买卖协议之前，并没有任何隐瞒，均如实告知，赖碧春对此也是明知的，其恶意违约，不按照约定支付购房款。2、漳州市房产买卖协议书、收款收据、收条、补充协议，证明张水土、林小勤出售案涉房产，为了是购买天利仁和的房产，由于赖碧春违约不支付案涉房产的购房款，造成张水土、林小勤也违约无法支付天利仁和房产的购房款，定金、中介费等被没收，以及无法购买房产而造成巨额经济损失。3、平和县自然资源局关于印发《平和县自然资源局关于解决不动产登记若干历史遗留问题处理意见（试行）的通知》，证明案涉的房屋是属于有国有土地使用权证，但没有房产证是历史遗留问题，不属于违章建筑、违法建筑，隔壁邻居就有办过证的，可以去补办证的。赖碧春质证认为，聊天记录中对方是否是涉案房产中介无法认定，不属于新证据；证据2没有提供原件，真实性无法认定，也与本案无关联性;证据3的真实性由法院确认，关联性有异议,只是县级部门的意见，与法律和部门规章相互矛盾，涉案房屋是2006年建设的，层数6层半不符合平和县政府出台的文件规定，也是违章建设。本院认为，微信聊天记录的对方无法确认，故不能作为认定本案事实的依据;张水土、林小勤提供的购房协议等与本案无关，不予确认;政府文件真实性可以确认，但对于是否符合办证条件，还应提供其他的材料方可证明。赖碧春提供一份《小溪镇房屋结构安全隐患自查排查记录表》，证明经过排查，涉案房屋属于没有规划，通过备案、建设施工许可的违建房屋。张水土、林小勤质证对真实性、合法性、关联性均有异议，表格中“违建建筑”是对方添加的，表格中也有涂改，经向村委会反映，村委会已经把两份表格原件收回去销毁，且记录表也不能作为认定案涉房屋是违章建筑的依据。本院认为，赖碧春未能提供原件给张水土、林小勤质证，对该份证据不予采纳。 案经本院二审审理，张水土、林小勤认为一审查明的事实中遗漏了协议中已经将“产权证”划掉的，证明当时只有一证，对协议书的内容一审也没有引用完整，对一审查明的其他事实没有异议。赖碧春对一审查明的事实没有异议。本院认为，一审引用协议书中对本案事实及处理有关的内容，并无不当。综上，二审查明的事实与一审一致。 本案当事人争议的焦点是：赖碧云要求张水土、林小勤返还定金能否成立。 本院认为，赖碧春与张水土、林小勤签订的《房产买卖协议书》第七条的约定：“甲方（张水土、林小勤）必须提供上述房地产可办理不动产权证（产权证、土地证）过户的合法手续，即办理自己名下不动产权证之前应缴纳的一切税费由乙方（赖碧春）缴纳，办理交易过户手续一切税费由乙方缴纳，办理买卖公证、公证委托费由乙方承担缴纳，土地出让金由乙方承担缴纳。”张水土、林小勤主张约定中已经将产权证划掉，经查，该主张符合协议原本的内容。但作为讼争房产的出售方，无论是否已办理产权证，均必须保证出售的房产符合法律规定，系可以合法转让的房产。讼争房产系在平和县小溪镇，城市规划区内建设房产，必须向城市规划行政主管部门提出申请，建设时需办理规划许可证、建设许可证等相关的手续。张水土、林小勤二审提供了《平和县自然资源局关于解决不动产登记若干历史遗留问题处理意见（试行）的通知》，证明案涉的房屋是属于有国有土地使用权证，可以去补办产权证，但该通知也仅是规定可以补办，且补办也必须具备相应的条件。虽然在出售房产时已经表明讼争房产未办理房产证，但张水土、林小勤仍负有保证出售房产合法性的基本义务，现张水土、林小勤至本案二审时仍未能提供讼争房产的规划许可证、施工许可证等办理房产证所需的相应材料，也未能提供已经向相关职能部门申请办理的手续，因此本案讼争的房产是否具备办理房产证的条件尚未确定，讼争房产的合法性未能得到确认。张水土、林小勤未能承担保证出售房产合法性的义务，违反诚实信用原则，赖碧春购买房产的权利无法得到保障，要求解除《房屋买卖协议书》合法有据。张水土、林小勤应将收取的定金120000元返还给赖碧春。 综上所述，张水土、林小勤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实正确，但适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让的规定，是错误的。本案中作为出售方的张水土、林小勤未能保证其出售房屋的合法性，赖碧春要求解除合同，并要求返还定金，符合法律规定。一审判决适用法律错误，但实体处理正确，可以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人张水土、赖碧春负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月三日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩