广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6778号上诉人（原审被告）：叶林。委托诉讼代理人：冯充，广东国锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余国良。被上诉人（原审原告）：潘敬孙。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张嘉宝，广东生龙律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨云飞，广东生龙律师事务所律师。上诉人叶林因与被上诉人余国良、被上诉人潘敬孙民间借贷纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶林上诉请求：1.请求依法撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15866号民事判决；2.请求依法改判并驳回潘敬孙、余国良的诉讼请求；3.判令潘敬孙、余国良承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、关于本案案由，叶林认为，本案案由应系房屋租赁合同纠纷，而不应是民间借贷纠纷。叶林与潘敬孙、余国良签订的《楼宇租赁合同》系主合同，双方于2016年11月1日签订的《退房协议》系双方签订的《楼宇租赁合同》的补充协议，系从合同。二、双方签订的《楼宇租赁合同》系无效合同，依据主合同而形成的从合同《退房协议》当然自始无效。因此，本案余国良、潘敬孙所投钱款，实系预付的租赁款，而不能依据无效的合同转化为借款，双方签订的《楼宇租赁合同》无效,依据我国相关法律规定，房屋租赁合同成立并生效的要件要求租赁的房屋系法律法规未禁止出租的合法建筑。2.叶林不是涉案房屋所在地的村民，没有依法取得相关涉案房屋的不动产相关产权，无法出租涉案房屋。3.本案涉案房屋在建及建成后，均未能依法取得准建证等相关的政府批文，涉案房屋系属违章建筑，不符合对外出租的条件，因此本案房屋租赁合同成立、生效的基础不存在，因此双方签订的《楼宇租赁合同》自始无效。潘敬孙、余国良对签订无效合同存在过错，叶林与潘敬孙、余国良签订《楼宇租赁合同》时，潘敬孙、余国良知道而且应当可以预见该在建房屋尚未取得且可能无法取得相关权证。三、潘敬孙、余国良与叶林签订该《楼宇租赁合同》，系“自陷风险的行为”。潘敬孙、余国良存在过错，应该自行承担不利后果。四、涉案房屋无法完成交付，叶林已尽力弥补潘敬孙、余国良的损失。本案合同不能履行不能完全归责于叶林。事发后，叶林积极与潘敬孙、余国良协商返还潘敬孙、余国良预付的租金，并在2016年至2018年间累计向潘敬孙、余国良返还224万元。但由于潘敬孙、余国良的300万资金己全部用于建房，叶林一时无法凑足全部资金归还。由于签订《楼宇租赁合同》时，潘敬孙、余国良存在过错，也应承担一部分责任。五、潘敬孙、余国良非法占有叶林惠州市惠阳区的房产没有法律和事实依据，其自2016年10月31日占用期间的租金应该抵扣预付租金。潘敬孙、余国良将位于惠州市惠阳区的叶林的房产强行据为己有，在此期间的占有、使用、收益均归潘敬孙、余国良。根据前述，双方签订的《楼宇租赁合同》《退房协议》均应认定为无效合同，继续履行对叶林来说存在严重的不公平，潘敬孙、余国良长期霸占叶林的房产，严重侵害了叶林的合法权益，请求依法责令潘敬孙、余国良返还，占用期间的租金应该抵扣预付的房租。根据《合同法》第五十八条规定；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应还予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同无效双方均存在过错，应该双方各自承担，叶林的责任是无息返还潘敬孙、余国良的所预付的租金。综上所述，请求依法查明事实，驳回潘敬孙、余国良的诉讼请求，维护叶林的合法权益。潘敬孙、余国良答辩称，一、叶林主张双方签订的《楼宇租赁合同》系无效合同，毫无事实及法律依据。据潘敬孙、余国良了解，《楼宇租赁合同》涉及的房屋系叶林与村集体原村民合资建设的房屋，该房屋本身并不触犯《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》中的规定。再者，叶林一再强调涉案房屋属于违法建筑，但事实上涉案房屋现处于正常使用状态，叶林亦无法提交规划土地监察部门出具的《拆除决定书》或其他相关文件证明其主张。综上，叶林代替行政主管部门指控涉案房屋系违法建筑，纯属越俎代庖，叶林该说法仅仅是为了达到诉讼目的，毫无事实依据。二、叶林主张《退房协议》系从合同应属无效，没有事实及法律依据。按照法理，从合同应当是对原合同约定不清楚的事项进行补充或扩展，如保证合同、抵押合同等。但事实上，本案的《退房协议》主要内容并非针对原租赁合同中租赁期限、租金数额的补充或扩展性约定，该份合同实际上是针对叶林单方解除合同所造成的违约赔偿责任的约定，即《楼宇租赁合同》与《退房协议》之间不存在主从关系。三、依据双方《退房协议》，原审判处叶林支付占用借款期间的利息并无不当。按照《退房协议》及叶林2018年1月1日出具的欠条可见，涉案款项因叶林无力偿还，经各方同意转为借款，且利息的约定符合法律规定，该约定系双方真实意思表示，并不违法，原审判处叶林支付占用借款期间的利息并无不当。综上所述，原审法院事实查明无误，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回叶林的上诉请求，维持原审判决。潘敬孙、余国良向一审法院起诉请求：1.判决叶林支付潘敬孙、余国良借款本金1600000元及2016年12月30日至2019年5月30日期间的借款利息928000元，自2019年6月1日起以借款本金1600000元为基数，按月利率2%的标准计算至本金付清之日止；2.本案诉讼费、公告费、保全费均由叶林方承担。一审查明事实,潘敬孙、余国良与叶林原系租赁关系，后双方对支付的租金进行结算。潘敬孙与案外人吴某某系夫妻关系。余国良与案外人吴某某系夫妻关系。2016年11月1日，潘敬孙、余国良与叶林签订《退房协议》，载明在光明新区地的两栋楼房，叶林在承建时，潘敬孙、余国良付给叶林3000000元，作房租及承租房权，现双方协商不再承包，退还承包租房。1.叶林同意退给潘敬孙、余国良及利息3600000元，叶林将惠州市惠阳区的一栋约630平方的一层，赔给潘敬孙、余国良作红利。2.双方在2015年1月22日签定的承租房协议在双方退房后一切无效，叶林还要在律师事务所见证好惠州市惠阳区的一层房给潘敬孙、余国良。3.双方在解除承包房的同时，在2015年10月至2016年2月的叶林有付给潘敬孙、余国良175000元的利息作补偿；“现在叶林在2016年11月1日退房押金2000000元，还有1000000元包房本金及600000元利息补偿。4.双方根据以上的协议正式解除承租房协议。注：叶林在2016年11月1日退给潘敬孙、余国良2000000元，见证惠州市一层楼房，剩下1600000元在两个月内付清。如在两个月（2016年12月30日前）没付清余款，叶林将公明下村作担保抵押，在2016年12月30日前没有付清的余款，之后按每月两分利息计算。2018年1月1日，叶林书面注明：在2016年11月1日的退房协议在2018年的条款还没有到位，继续生效。剩下本金人民币1600000元，（其中1000000元按两分月息计算，其中600000元不算息），现2018年1月1日的1000000元算息。2015年1月20日，案外人吴某某转账260000元给叶林；2015年1月20日，案外人吴某某转账40000元给叶林；2015年1月22日，案外人吴某某转账1700000元给叶林；2015年1月29日，案外人吴某某转账1000000元给叶林。以上合计3000000元。2016年7月6日，叶林转账100000元给案外人吴某某；2016年10月31日，叶林转账2000000元给案外人吴某某；2017年4月13日，叶林转账40000元给案外人吴某某；2017年6月29日，叶林转账20000元给案外人吴某某；2017年10月16日，叶林转账40000元给案外人吴某某；2018年1月26日，叶林转账40000元给案外人吴某某。以上合计2240000元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、《楼宇租赁合同》、《退房协议》效力的认定；二、本金及利息的认定。一、《楼宇租赁合同》、《退房协议》效力的认定。叶林辩称，《楼宇租赁合同》为主合同，《退房协议》为从合同。主合同无效，那么从合同也应认定无效。法院认为，《楼宇租赁合同》和《退房协议》并非主从合同关系，而是潘敬孙、余国良与叶林基于失效的《楼宇租赁合同》，签订了《退房协议》对《楼宇租赁合同》所涉及的3000000元租金进行了重新约定。故对叶林该项辩解，法院不予采纳。对于叶林提出的潘敬孙、余国良非法占有叶林惠州市惠阳区的房产的辩解，因潘敬孙、余国良并未在本案中主张，且叶林亦未提交任何证据予以证明，本案不作处理，叶林可另案处理。二、本金及利息的认定。2016年11月1日，潘敬孙、余国良与叶林在《退房协议》中约定，叶林退还潘敬孙、余国良本金及利息3600000元，并对2015年10月至2016年2月叶林支付潘敬孙、余国良的175000元约定为利息，叶林在2016年11月1日退房押金2000000元，1000000元包房本金及600000元利息补偿。1600000元在2016年12月30日前付清余款，在2016年12月30日前没有付清的余款，之后按每月两分利息计算。2018年1月1日，叶林书面注：剩余1600000元，其中1000000元按两分息计算，其中600000元不算息。故法院认为，该《退房协议》已将潘敬孙、余国良转账给叶林的租金3000000元转为借款，并对借款本金及利息归还时间、利息计算方式等进行了约定。经核算，2015年1月29日（以潘敬孙、余国良最后一笔转账给叶林的款项的时间计算）至2016年11月1日，共计642天，2015年10月至2016年2月支付的175000元、2016年7月6日支付的100000元、未付的600000元合计875000元，该利息并未超出年利率24%的标准，且双方已确认截至2016年11月1日未付利息为600000元。该600000元不应计入本金计算逾期利息。叶林于2017年4月13日至2018年1月26日转账的140000元，应以先息后本的方式，优先折抵600000元的未付利息，该600000元利息剩余未付部分为460000元。故潘敬孙、余国良要求叶林支付本金1600000元及2016年12月30日至2019年5月30日期间的借款利息928000元，自2019年6月1日起以借款本金1600000元为基数，按月利率2%的标准计算至本金付清之日止的诉讼请求，违反法律规定和双方合同约定，法院依法调整为叶林尚欠本金为1000000元，未付利息为460000元，逾期利息以本金1000000元为基数，按年利率24%的标准，自2016年12月31日计算至借款清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、叶林应于判决生效之日起十日内偿还潘敬孙、余国良本金1000000元、支付利息460000元及逾期利息（逾期利息以本金1000000元为基数，按年利率24%的标准，自2016年12月31日计算至借款清偿之日止）；二、驳回潘敬孙、余国良的其他诉讼请求。本案案件受理费13512元（潘敬孙、余国良已预交），由潘敬孙、余国良负担2609元，叶林负担10903元。本案二审期间，双方均未补充提交证据。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据二审诉辩意见，本院二审争议焦点为《退房协议》效力的认定。根据案涉《楼宇租赁合同》和《退房协议》的内容约定，《退房协议》系潘敬孙、余国良与叶林对双方此前签订的不再履行的《楼宇租赁合同》进行权利义务清结而达成的新的协议，故《楼宇租赁合同》的法律效力并不能影响《退房协议》的效力。涉案《退房协议》系双方当事人经过协商自愿达成的意思表示，双方均应予以遵守和履行。关于惠州市惠阳区的房产因潘敬孙、余国良并未在本案中主张，叶林亦未就此提出反诉，一审法院不作处理并无不当。一审法院就本案的本金及利息认定符合法律规定，本院予以维持。综上，叶林的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13800元，上诉人叶林已预交，由上诉人叶林负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 丁    婷审判员 何  万  阳二〇二〇年六月九日书记员 刘锦锦（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。