山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9245号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王利俊，男，1960年11月4日出生，汉族，户籍在山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘亮，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查俭，山东江河海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：修臣，男，1978年5月21日出生，汉族，户籍在山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：陶文林，即墨成泰法律服务所法律工作者。 上诉人王利俊因与被上诉人修臣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王利俊的委托诉讼代理人刘亮、查俭，被上诉人修臣及其委托诉讼代理人陶文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王利俊向本院上诉请求：撤销原判，依法改判确认双方于2018年6月签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月10日解除或者将本案发回重审。事实和理由：一、原审未查明事实直接判决王利俊协助过户错误，将导致合同无法继续履行。1、涉案房屋买卖合同不是普通商品房买卖合同，属于分割分户。根据青岛市不动产交易中心的要求，对于已登记房屋变更（分割、合并）所需材料多达11项，而本案房屋分户所需消防验收、规划审批及测绘材料尚不具备，但原审未对上述事实进行审查，也未落实相关部门涉案房屋能否分户，即径行判决王利俊协助办理房屋过户，显然处理错误，导致合同实际履行不能。2、双方合同仅约定房屋办理完过户当日付清全部房款，但未约定谁负责办理过户，亦未约定发生规划、消防、测绘等费用的承担。原审在未查明已登记房屋分户所需材料及费用负担的情况下，就直接按照普通商品房买卖合同判决王利俊协助过户，该判决不仅有可能成为一纸空文，还固定了双方不稳定的状态，导致后续问题处理难度加大。二、双方合同明确约定办理完过户当日付清全部房款，说明双方具有同时履行义务，王利俊享有同时履行抗辩权。但原审仅判决王利俊协助办理房屋过户登记，而漏判修臣应支付的剩余房款19193550元，显失公平，并损害了王利俊的合法权益，故请求二审依法公正处理，将本案发回重审或者加判修臣支付剩余房款。三、本案房屋买卖合同解除更符合各方利益。 修臣答辩称：原审判决正确，请求维持。 修臣向一审法院起诉请求：1、判决确认双方于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令王利俊协助修臣办理鲁（2018）青岛市不动产权第0061048号不动产登记证中第一层2230.90平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）所有权过户登记；3、判令王利俊支付修臣违约金200万元；4、判令本案诉讼费由王利俊负担。 王利俊向一审法院提起反诉请求：1、判决确认解除双方于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》；2、判令修臣支付王利俊违约金200万元；3、判令反诉诉讼费由修臣承担。 一审法院认定事实如下：王利俊（甲方）与修臣（乙方）于2018年6月11日签订《房屋买卖合同》约定，甲方就乙方购买振业大厦一层2230平方米左右事宜达成如下协议：1、乙方自愿购买本次甲方拍卖的振业大厦一层，价格是每平方米9500元/平方米；甲方拍下后，在乙方付清房款后，按拍卖时现状交付乙方（此楼层为本次拍卖的一层网点房），过户时税费由甲、乙双方各自承担（乙方只负责契税和印花税）。2、付款分二次，甲方拍下后，办理完产权证后，乙方付200万元定金，办理完过户当日付清全部房款。3、本房屋过户期限为6个月，否则视为甲方违约，违约金200万元正（如因转让方原因例外）。4、此合同双方违约，由违约方赔偿对方200万元正违约金。双方分别在落款处签字。 2018年6月11日，王利俊通过拍卖竞得青岛信达荣昌置业集团有限公司（以下简称“信达公司”）所属的青岛市市北区市场二路33号青岛振业大厦1-3层部分房产，成交金额4615万元。2018年8月10日，王利俊取得市北区市场二路33号1-3层房产的不动产权证书，其中标明房屋建筑面积为9573.44平方米。2018年12月10日，修臣通过银行转帐给王利俊200万元，王利俊出具收款收据一份，并注明“振业大厦一楼购买定金”。 为办理涉案房产网签事宜，双方通过微信商谈内容如下： 2019年1月20日21:54王利俊微信称：“网签一定要办，付款按照网签协议办理，这个都有相关规定。你落实一下就知道了。” 21：58修臣回复：“我肯定会按照我们的规定合同去履行。” 22:09王利俊回复：“那就按照交易程序先办网签吧。” 次日9:17修臣回复：“王总，什么时候办理网签，请提前一周告知我，关于付款方式还按我们2018.6.11合同履行。” 王利俊回复：“你说的不算，去交易中心看规定的网签合同吧。今天就正式通知你网签。然后再让我们的经办人王利光通知你一遍。” 9:26修臣回复：“七日后我们约定时间一起去办理网签手续，你定个日期我们去。” 9:29的王利俊回复：“具体时间王利光会通知你的。我已经通知你了。” 修臣回复：“好的。” 2019年1月24日19：00王利俊称：“修臣您好！我已经按照2018年6月11日的《协议书》（文中的《协议书》即为《房屋买卖合同》）约定，经过竞拍取得了振业大厦（青岛市场二路33号）一层并且办理了产权证，现在上述房屋已经具备了办理网签的条件，请你7天内办理网签的相关材料联系我一同去房产部门办理网签，否则，由你承担因此导致的所有违约责任。王利俊。2019.1.24。” 20：16修臣回复：“王利俊您好，王总网签没问题，只要您按咱的协议办，提前告诉我应该准备的资料。不过我已咨询过市北房产局网签的有效期只有二个月，您二个月能给我们办下房产证吗？网签用的书面合同准备好了吗？网签后有效期内办不了房产证您要承担违约责任的，这样对您合适吗？” 王利俊回复：“合不合适按规定办吧，不进行网签是不可以的。” 2019年1月25日8:22修臣回复：“王立俊您好，我已按我们2018年6月11日签订的协议，在您办理好房产证于2018年12月10日将定金汇入您的账户，您也出具了收据。根据协议约定，收到定金后6个月内给我们办下单独房产证，您给我们办下房产证后我们一次性付清余款。现您通知我们网签，请三日内提供办理网签我方所要准备的资料，给我们准备的期限，以便配合您办理相关手续，若通知内容有误，由您承担网签不能签的责任。修臣，2019.1.25”。 2019年1月27日12:45王利俊通过微信发送给修臣已登记不动产变更所需材料的文字照片。 14:36修臣回复：“王总，根据不动产变更登记的相关法律法规的规定和咱们签的2018.6.11协议的约定，您提供的已登记不动产变更所需材料中第3项到第11项这八项材料应由您方提供，您是否已经准备好了，如果准备好了请通知我，我好和您商定具体的网签时间”。 2019年1月31日14：23修臣微信称：“王总，材料准备好了吗？我们已经准备好了配合您办理网签手续了。望您尽快确定咱们去网签的时间并通知我。以免在咱们约定的时间里，您不能给我们办下产权证书造成您违约”。 17：23修臣微信称：“王总，您好，您于2019年1月24日用微信通知我在7日内准备好材料联系您一起办理网签手续，我于2019年1月27日收到您提供的已登记房屋变更登记所需材料清单。根据清单所列材料，我仅需要填写申请书以及提供身份证明材料，剩余的所有材料均应由你提供，我方应准备的材料我已准备完毕，截止今日，我多次联系您到房产部门办理网签手续，您均不予回复。望您收到本信息后尽快回复，完成您应尽的合同义务，我方将保留向您主张违约金的权利。” 18：32王利俊回复称：“修臣请你三日内提供你的身份证给我（王利俊）以用于办理网签需要使用。” 18：32修臣通过微信给王利俊发送了修臣的身份证照片。 18：45分,修臣回复：“王总身份证我已发你微信上，需要原件请提前三日通知。” 2019年2月3日16：48王利俊向修臣发送《关于办理网签过户的通知》文件一份，称：“王利俊已于2019年1月24日通知修臣准备好相关材料，一同去房产部门办理网签。但修臣在接到通知后并未及时履行相应义务。现特通知修臣于2019年2月14日上午9：30至市南区瞿塘峡路30号17楼处，由双方与经纪机构签订相关协议。如因修臣原因导致不能网签或造成延期过户的，视为修臣违约，且修臣应承担违约金200万元。” 2019年2月4日12：40修臣向王利俊发送《函》文件一份，称：“王利俊应于收到修臣支付定金200万元之日起6个月内为修臣办理不动产权证书，否则王利俊应承担违约责任，在办理完产权证书之日，修臣一次性付清余款。修臣已明确回复王利俊，已准备好应有修臣准备的网签材料，而王利俊至今未明确确定办理网签日期。修臣无需与经纪机构签订协议，请王利俊确定具体网签时间提前7日告知修臣。王利俊发送的《关于办理网签过户的通知》文件实为邀约，与双方签订的《协议书》相违背，修臣方不接受。望王利俊按《协议书》确定权利义务履行。” 2019年2月14日9：33修臣通过微信向王利俊发送视频一份，显示修臣已按王利俊在《关于办理网签过户的通知》文件中指定的时间到达市南区瞿塘峡路30号17楼，王利俊不在，修臣表示等王利俊半个小时。 10：02修臣微信称：“王总，本想见证一下您与中介机构签订合同，确定具体给我们办理不动产权证书的时间。但王总您未按您告诉我的时间与中介签订合同。请您们准备好网签所需材料确定具体时间提前七日通知我，在我们2018.6.11的协议约定的时间内给我们办理下不动产产权证书，否则将追究您的违约责任。” 10：05王利俊回复：“说不来的是你，再一次正式通知你，今天下午两点钟在八大峡我公司办公室集合，一起去签网签协议。” 10：46修臣回复：“致王利俊：我从来未说不来，只是告诉您我不与中介机构签订协议，因为给我们办下产权证书是您的义务，我仅配合您。我已多次告诉您确定网签的时间，提前7日通知我，而您今天上午10时通知我下午2点去，您安排的太急，我今天下午有急事无法配合您。现我通知您2019年2月20日上午9时30分我们在交易中心集合，您准备好所有网签材料直接办理网签手续。修臣2019.2.14。” 10：51王利俊回复：“今天就是签协议的时间。后果自负” 11：37修臣回复：“今天我们已按您确定的时间、地点准时到达。而您不仅不在，还在我们电话通知你我们到了后，在等候您长达半小时后仍未到，而只发个短信让我们下午两点半再去，缺少基本的做人诚信，我们之间是合同买卖的平等关系，时间不能都由您定，请您在2019.2.18日前回复是否同意我确定的时间，否则视为同意。” 12：35王利俊回复：“关于办理网签过户的再次通知中称，…王利俊已于2019年2月3日通知修臣于2019年2月14日上午9：30至市南区瞿塘峡路30号17楼处办理相关事宜，但修臣并未守时，现再次郑重通知修臣于2019年2月14日下午2：00至市南区瞿塘峡路30号17楼集合后一同至青岛伟成信息咨询有限公司办理网签。望修臣守时，否则如因修臣方原因导致不能网签或造成延期过户的，视为修臣违约，且修臣应承担违约金200万元！特此通知！” 13：15王利俊称：“我今天一直在等着你，一直到下午4：30。” 13：58修臣回复：王总准时到达了。 2019年2月20日12：17王利俊通过微信向修臣发送《关于解除的通知》称：“双方于2018年6月11日就振业大厦一层的购买达成了《协议书》，约定由修臣从王利俊处购买振业大厦一层。王利俊早已经按照2018年6月11日的《协议书》约定，经过竞拍取得了振业大厦一层并且办理了产权证，上述房屋已经具备了办理网签的条件，且王利俊已经于2019年1月24日通知修臣准备好相关材料，一同去房产部门办理网签，但修臣在接到通知后并未及时履行相应义务。其后王利俊为了尽快办理网签过户遂联系好了具有资质的经纪机构来办理网签过户，并于2019年2月3日通知了修臣在约定时间内办理网签协议，但修臣却还是找理由推脱，修臣的行为已经严重违反了《协议书》的约定。鉴于修臣的根本违约行为，特书面通知修臣解除双方于2018年6月11日签订的《协议书》，且修臣应向王利俊承担违约金200万元。特此函告！” 2019年2月22日修臣通过微信回复王利俊称：“…,王利俊的律师函中，认为修臣违反《协议书》明显与事实不符，2019年2月14日上午修臣按王利俊要求，准时到达王利俊指定的市南区瞿塘峡路30号17楼处找王利俊办理网签手续，但该日上午王利俊却一直未到达约定的地点，经与王利俊联系，王利俊要求修臣下午见面。2019年2月14日下午经与王利俊见面协商，但因王利俊提出协议外的要求，导致双方未形成一致意见，系王利俊违反约定。现王利俊在无正当理由的情况下，单方通知解除双方于2018年6月11日签订的《协议书》，系明显的违约行为，根据协议约定及相关法律规定，希望你继续履行2018年6月11日双方签订的《协议书》约定的义务。特此函告。” 庭审期间，双方共同确认涉案房屋约定的交易总价款为21193550元。结合双方签订的《房屋买卖合同》的约定，修臣主张王利俊应于将其拍卖房屋产权办理至王利俊自己名下之日起6个月内为修臣办理涉案房屋的产权过户；王利俊对此主张该6个月的起算时间就当为修臣向王利俊交纳200万元定金之日。 反诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审认定事实与本诉认定事实一致。 庭后法庭调解中，修臣主张可于15日内将剩余房款汇至法院账户后，王利俊于款项至法院账户后60日内协助修臣办理产权过户并交付房屋；王利俊逾期不能履行协助义务，承担200万元违约金的违约责任，且修臣有权申请法院强制执行。王利俊同意修臣意见，但要求修臣于4日内将剩余房款汇至法院账户，若修臣不能在4日内将剩余房款汇至法院账户，请求法院确认双方协议已于2019年2月21日解除。修臣不同意王利俊意见。 一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》均系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于双方签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。根据原审查明事实，修臣依据《房屋买卖合同》约定在王利俊办理完竞拍房屋产权证书后，于2018年12月10日支付了王利俊200万元定金，履行了相应的合同义务。王利俊应当在此后的6个月内办理完毕涉案房屋过户至修臣名下的手续。修臣主张该6个月应当自王利俊取得拍卖房屋产权证书之日起算的意见不符合常理，且不利于实现合同目的，原审认为该6个月的起自时间应自王利俊收到修臣支付的200万元定金之日起算，办理产权过户期间应自2018年12月10日起至2019年6月9日止。根据双方提交的证据，修臣依照《房屋买卖合同》和双方微信协商约定履行了相关义务，不存在违约行为，王利俊请求解除《房屋买卖合同》、修臣支付王利俊200万元违约金的反诉请求无事实和法律依据，原审不予支持。修臣主张王利俊协助办理涉案房屋过户登记的请求符合双方约定，且不违反有关法律规定，原审予以支持。修臣在王利俊协助其办理完毕涉案房屋过户登记后的同一日，应当支付王利俊剩余购房款19193550元（总价款21193550元-定金2000000元），修臣付清全部房款后，王利俊将涉案房屋交付给修臣，涉案房屋过户的相关税费按《房屋买卖合同》约定各自承担。对于修臣主张王利俊支付违约金200万元的请求，经查修臣提起本案诉讼时，王利俊履行办理涉案房屋过户的义务尚未超过双方约定的6个月履行期间，不存在违约情形，无需支付违约金，修臣的该项诉讼请求，原审不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、修臣与王利俊于2018年6月11日签订的房屋买卖《房屋买卖合同》合法有效；二、王利俊于判决生效后十日内协助修臣办理鲁（2018）青岛市不动产权第0061048号不动产登记证书中第一层的房屋所有权过户登记；三、驳回修臣的其他诉讼请求；四、驳回王利俊的反诉请求。本诉案件受理费人民币157725元，由修臣、王利俊各负担人民币78862.5元。反诉案件受理费人民币11400元，由王利俊负担。保全费人民币5000元，由修臣、王利俊各负担人民币2500元。 二审期间，当事人举证、质证及证据认定情况如下： 一、上诉人王利俊提供如下证据：1、青岛伟成信息咨询有限公司（以下简称伟成公司）营业执照复印件及其出具的《情况说明》、该公司具备网签资质的网络打印件，以证明：上诉人一直按照双方协议积极履行义务，多次通知被上诉人进行网签，因为被上诉人的原因导致网签不能进行，违约责任应该属于被上诉人。2、手机录音及其文字整理材料、上诉人制作的《情况说明》，以证明：2019年11月22日，本案双方当事人、诉讼代理人以及上诉人委托的中介人员共同到当地不动产交易中心就办理涉案房屋分户登记问题进行咨询，该中心的江（音）姓工作人员对此进行了解答，上诉人对上述人员之间的对话进行了手机录音，进而证明：涉案房屋现无法进行分户登记，即使有法院生效判决也履行不了，需要对联通的楼梯、电梯进行规划、设计、审批、施工、验收、测绘后方具备分户条件。 经质证，被上诉人称：1、对营业执照复印件的真实性无法确认，对《情况说明》也不知情，上述证据与本案无关，无法证明上诉人的证明事项；2、录音及其文字整理材料确实反映了现场对话情况，但双方对江（音）姓人员的身份、职务、解释的权威性均不了解；对上诉人所作说明，根据我方了解的情况，涉案房屋只要通过外立面楼梯的规划、设计审批并经改造验收后，就可以过户。 根据上述证据及其质证意见，1、因伟成公司未出庭作证，被上诉人对上诉人所提交以其名义出具的三份证据的真实性不予认可，故本院对其真实性不予采信。2、因被上诉人对上诉人所提交录音证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。 二、被上诉人修臣提交以下证据：1、某报社张记者于2020年1月15日14时通过电话采访当地不动产登记中心江（音）姓工作人员的通话录音光盘及文字整理材料一份，以证明：涉案房屋办理过户登记，需要原房主即上诉人配合将二、三楼设立单独楼梯并经规划、消防验收通过后即可办理变更登记。2、现场照片8张，以证明上诉人已将涉案房屋改造完毕、该房屋具备过户登记条件。 3、现场照片9张、手机现场录制视频资料及光盘1张，进一步证明上诉人已将涉案房屋改造完毕，只要上诉人提出申请，涉案房屋现在就可以办理分户登记。4、《房地产买卖契约》照片打印件1份、收款收据照片打印件2份，以证明上诉人已对外出售涉案房屋，其恶意上诉以达到毁约目的。 经质证，上诉人称：1、证据1、2的真实性请法院依法核实，通话内容与我方上次提交的谈话录音内容基本相同，均反映出必须对一楼楼梯、电梯进行重新设计、规划审批、施工、验收、测绘全部合格才能办理涉案房屋的分户登记手续，但现实中上无法达到上述要求。2、证据3、4与本案无关联性，对其真实性将于庭后提交书面核实意见。上诉人于庭后提交书面质证意见称：对证据3、4的真实性、合法性、关联性均持有异议。 根据上述证据及其质证意见，1、因上诉人对被上诉人所提交证据1、2的真实性未提出确有理由的异议，本院对其真实性予以采信。2、因涉案房屋现在上诉人的控制之下，而上诉人虽对证据3的真实性持有异议，但未提供相应证据予以反驳，依法应承担举证不能的不利后果，故本院对该证据的真实性予以采信。3、因证据4系照片打印件，被上诉人并未提交原件予以核对，且上诉人对其真实性也不予认可，故本院对其真实性不予采信。 本院经审理查明，二审庭审中，修臣表示在涉案房屋完成过户登记后其可以马上支付剩余购房款；王利俊表示其愿意继续履行涉案房屋买卖合同。 二审查明的其他事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，修臣、王利俊于2018年6月11日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行其义务，且不得擅自变更或者解除合同。原判确认上述《房屋买卖合同》合法有效，双方对此均无异议，本院予以确认。根据本案查明事实，在王利俊办理完毕其竞拍所得房屋产权证书后，修臣于2018年12月10日向其支付了200万元定金，履行了相应的合同义务，根据双方合同关于“本房屋过户期限为6个月”的约定，王利俊应当在修臣支付定金后的6个月内协助修臣办理完毕涉案房屋过户登记手续。因修臣已依照双方合同及其微信协商约定履行了相关义务，并不存在违约行为，故原审对王利俊请求解除《房屋买卖合同》、修臣支付200万元违约金的反诉请求不予支持，并根据修臣要求王利俊协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，判决王利俊协助修臣办理该房屋所有权过户登记手续，符合双方合同约定及法律规定，本院亦予以确认。办理涉案房屋过户登记的相关税费应按照双方《房屋买卖合同》的约定由当事人各自承担。王利俊竞拍所得的房屋系商业网点房屋，因现无任何法律或者行政法规禁止合法取得的商业网点房屋分割过户，而且，即使房地产交易登记机构规定此类房屋过户登记应办理相关手续，也属于合同履行过程中需要办理的事项，而非法律规定禁止办理的事项，故王利俊上诉主张双方合同约定的涉案房屋过户登记手续不能办理，无事实及法律依据，本院不予采纳。双方合同第2条约定：“付款分二次，甲方（王利俊）拍下后，办理完产权证后，乙方（修臣）付200万元定金，办理完过户当日付清全部房款。”据此，修臣应在王利俊协助其办理完毕涉案房屋过户登记手续的当日，向王利俊支付剩余购房款19193550元（总价款21193550元-定金2000000元）。因原审仅判决王利俊协助修臣办理涉案房屋的过户登记手续而未判决修臣在涉案房屋完成过户登记当日付清剩余购房款19193550元欠妥，本院予以纠正。修臣应在涉案房屋完成过户登记当日付清剩余购房款19193550元。王利俊上诉称其依据双方合同第2条约定享有同时履行抗辩权，因与事实不符，本院不予采纳。 综上，王利俊的上诉理由部分成立，本院对其相应诉讼请求予以支持。原审判决结果部分欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2563号民事判决； 二、被上诉人修臣于上诉人王利俊协助办理完毕鲁（2018）青岛市不动产权第0061048号不动产登记证书中第一层的房屋所有权过户登记的当日支付上诉人王利俊剩余购房款19193550元。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费157725元、保全费5000元以及反诉案件受理费11400元，由双方按照一审判决负担；二审案件受理费169125元，由上诉人王利俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年六月八日 书记员 栾才玉 书记员 胡荣华