上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4390号上诉人(原审原告)：阮宏强，男，1975年4月19日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。上诉人(原审原告)：李辰，女，1976年3月30日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛捷，上海达隆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海锦府房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗小华，执行董事。委托诉讼代理人：韩惠虓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人阮宏强、李辰因与被上诉人上海锦府房地产开发有限公司(以下简称“锦府公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初15179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阮宏强、李辰上诉请求：撤销一审判决，改判支持阮宏强、李辰一审诉讼请求。事实与理由：1.合同中虽约定上诉人行使单方面解除权应在被上诉人逾期交房60天后起30天内以书面形式向被上诉人提出,但该约定系被上诉人免除或限制其责任的条款,被上诉人未采取合理方式提请上诉人注意,应属无效。根据相关规定，当事人没有约定除斥期间的，合同解除权应在对方当事人催告后三个月内行使，本案被上诉人发生逾期交房的违约事项后，上诉人于2019年1月20日发函催告，故应在2019年4月20日前行使合同解除权，而上诉人分别于2019年1月29日、3月11日向被上诉人发出解除涉案合同的通知，故未超出除斥期间。2.被上诉人在合同中提供的地址是无法送达的注册地址，上诉人为了顺利沟通，在寄送函件前已与被上诉人工作人员确认送达地址，投递记录亦显示已签收，一审法院仅凭送达地址与合同约定地址不符即认定上诉人未行使权利，有违双方履行合同的根本目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人锦府公司未答辩。阮宏强、李辰向一审法院起诉请求：1.判令解除阮宏强、李辰与锦府公司签订的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)；2.判令锦府公司向阮宏强、李辰返还购房款人民币(以下币种同)5,658,755元并支付利息；3.判令锦府公司承担违约金(以总购房款5,658,755元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%，自2018年9月11日计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：2018年7月22日，阮宏强、李辰(乙方、买方)与锦府公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,658,755元；甲方定于2018年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起三天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方交房通知书规定日期；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方钱款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同补充条款一第十.5条约定，乙方根据本合同条款约定行使单方面解除合同权的，应当在甲方逾期交房60天后起30天内以书面形式向甲方提出，否则视为乙方放弃该项权利。合同另对其他内容进行了约定。同日，阮宏强向锦府公司出具承诺书，内容为：本人阮宏强，于2018年7月22日与锦府公司签订商品房预售合同购买中南君悦府项目8栋3单元102号房，总房价5,658,755元，购房合同交房日期为2018年8月31日，但本人所购房屋的特殊性交付日期为2018年11月10日，本人已知晓并自愿接受2018年11月10号交付，购房合同约定交付日期作废，本人特此承诺不会按购房合同交付日期追究锦府公司任何逾期交付任何违约责任。合同签订后，阮宏强、李辰向锦府公司支付了全部房价款5,658,755元。2019年1月20日，阮宏强、李辰向锦府公司寄送《关于保留单方面解除合同权力的函》，告知锦府公司已逾期交付超过60天，并保留解除合同的权利。2019年1月29日，锦府公司通过电话、微信等方式通知阮宏强、李辰于2019年1月30日交房。2019年3月12日，阮宏强、李辰向锦府公司寄送《关于办理撤销合同备案、退换房价款等手续的函》，要求锦府公司办理撤销本案登记、退还全部房款等事宜。期间双方就合同解除等事宜进行了多次沟通未果。一审法院审理中，阮宏强、李辰表示：1.根据合同约定锦府公司应于2018年8月31日前向阮宏强、李辰交房，但考虑到系争房屋为样板房，经双方协商阮宏强、李辰同意将交房时间延后至2018年11月10日，但锦府公司仍未能按照上述时间交付房屋达到合同解除条件，故阮宏强、李辰于2019年1月29日向锦府公司寄送合同解除函并予以送达；关于寄送地址，经阮宏强、李辰与锦府公司工作人员沟通，由于合同中约定的地址是注册地址，锦府公司并不在此处，而1月20日寄送的是销售地址，故经与锦府公司工作人员确认该地址是锦府公司总公司地址后，阮宏强、李辰向锦府公司总公司寄送了合同解除函；2.虽然锦府公司于2019年1月29日通知阮宏强、李辰收房，但由于阮宏强、李辰已经通知锦府公司解除合同，且阮宏强、李辰已安排出国旅游，故未到场收房；3.违约金起算时间以阮宏强、李辰最后一期房款支付时间为准，由于合同约定的违约金标准过低，而阮宏强、李辰购房款首付部分是通过借贷的方式支付的，产生的利息高于同期贷款利率，故要求调整至中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算。为此，阮宏强、李辰提供与锦府公司销售经理王亮的电话录音、关于单方面解除合同的函及快递凭证等作为证据。锦府公司表示因王亮已离职，故聊天记录无法核实；解除合同通知寄送地址系锦府公司总公司地址，锦府公司没有收到，故对阮宏强、李辰提供的上述证据不予认可。同时，锦府公司表示：1.系争房屋是样板房，根据政策规定房屋交付会延迟，锦府公司曾告知过阮宏强、李辰，2017年12月阮宏强、李辰承诺知晓样板房销售政策，需交房日30天后才能进行样板房的拆除复原，而双方未确认拆除时间及交付时间；后阮宏强、李辰又出具承诺书同意将交房日期延期到2018年11月10日，但锦府公司对此未予确认；故，根据合同约定2018年8月30日交房，30天后2018年9月30日开始拆除复原，并于2019年1月30日交房，属于合理期间，不存在延迟交房；2.锦府公司在拆除恢复过程中，阮宏强、李辰自行委托施工方对系争房屋的消防通道进行了改建，将使用面积扩大，进一步延长了房屋的复原进度；3.阮宏强、李辰未按照合同约定向锦府公司住所地寄送文件材料，且根据阮宏强、李辰提供的录音显示，王亮曾明确告知阮宏强、李辰将相关文件寄送至君悦府，不要寄送到总公司，阮宏强、李辰寄送到君悦府的材料已收到，但寄送到总公司的材料未收到；故即使阮宏强、李辰享有合同解除权，其也未在合同约定的除斥期间内行使，解除权已灭失；4.锦府公司通知阮宏强、李辰收房的时间早于阮宏强、李辰寄送解除通知函寄送时间，故不存在锦府公司知晓阮宏强、李辰要解除合同而故意通知其收房的情形；5.阮宏强、李辰主张的违约金应为在锦府公司延期交房的条件下产生的逾期交房违约金，而利息是合同解除后赔偿的利息，两者不能同时适用；且违约金计算标准是合同约定的，不同意调整。为此，锦府公司提供2017年12月份承诺书作为证据。阮宏强、李辰认为承诺书的时间有修改，且承诺书的出具时间在预售合同签订之前，故交付时间应以预售合同约定时间为准。一审法院经审理认为，案涉《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。预售合同签订于2018年7月22日，故即便阮宏强、李辰于2017年12月向锦府公司出具承诺书，系争房屋的交付时间也应以预售合同约定的时间为准。而在合同签订同时，阮宏强、李辰向锦府公司出具承诺书自愿同意锦府公司延期至2018年11月10日交房，故系争房屋应于2018年11月10日前交房。结合合同中约定的解除权除斥期间，阮宏强、李辰应于2019年2月8日前行使合同解除权。根据阮宏强、李辰提供的证据材料，除2019年1月29日寄送的解除合同函之外，阮宏强、李辰未在2019年2月8日前向锦府公司提出解除合同，但解除合同函的寄送地址并非合同约定地址，锦府公司表示也未收到该份通知，故阮宏强、李辰未在除斥期间内行使合同解除权，解除权已灭失，阮宏强、李辰无权解除案涉合同，对阮宏强、李辰的诉讼请求不予支持。判决：驳回阮宏强、李辰的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。阮宏强、李辰上诉称案涉合同对解除权除斥期间的约定排除其主要权利且未采取合理方式提醒其注意，故应属无效。本院认为，案涉合同约定的除斥期间为逾期交房60日起30天内，未有不合理之处，且阮宏强、李辰提供的其向锦府公司寄送的函件和录音材料中均表明其对该约定非常清楚，但其并未就此向公司提出过异议，故对其上述主张不予支持。一审法院认定阮宏强、李辰应于2019年2月8日前行使合同解除权，依据充分，本院予以认同。根据阮宏强、李辰在一审中提供的证据，其并未在该期限内按照合同约定的地址向锦府公司寄送解除合同的书面通知，锦府公司亦表示没有收到过其解除合同的通知，阮宏强、李辰虽解释称合同约定地址无法送达，故按照与锦府公司工作人员确认的送达地址寄送，但根据其提供的材料，其寄送解除通知的地址亦非材料中工作人员确认的收件地址，故其合同解除权已灭失，无权解除涉案合同。综上，阮宏强、李辰上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币54,288.70元，由上诉人阮宏强、李辰负担。本判决为终审判决。法官助理储继波审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇二〇年六月三十日书记员 储继波附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……