四川省攀枝花市东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0402执异45号 异议人:范涛，男，汉族，1974年6月10日出生，住四川省攀枝花市东区。 原案申请执行人：攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地：攀枝花市东区人民街268号，统一社会信用代码：91510400599961915H。 代表人：田茂林，行长。 原案被执行人：攀枝花市东华建筑工程有限责任公司，住所地：攀枝花市东区，组织机构代码：78474567-5。 法定代表人：陈东武，董事长。 原案被执行人：攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司，住所地：攀枝花市东区，统一社会信用代码：91510400711831329Ｐ。 法定代表人：代均，总经理。 原案被执行人：陈东武，男，1965年10月14日生，汉族，住四川省阆中市。 原案被执行人：程小平，女，1964年8月5日生，汉族，住四川省阆中市金垭镇琳琅街27号附331号。 原案被执行人：陈美玲，女，1988年6月5日生，汉族，住四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段68号1栋8号。 原案被执行人：阳智，男，1984年1月4日生，汉族，住成都市成华区八里桥路245号3栋2单元10号。 本院在执行攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行（以下简称“攀农商行东区支行”）与攀枝花市东华建筑工程有限责任公司（以下简称“东华建筑公司”）、攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司（以下简称“天娇房地产公司”）、陈东武、程小平、陈美玲、阳智金融借贷合同纠纷一案，异议人范涛认为本院强制执行被执行人过程中，拍卖陈东武名下位于四川省攀枝花市东区处商业用房（产权证号：攀房权证东私自第00091695号），应在拍卖公告中依法披露异议人范涛对标的物享有自2013年11月28日至2033年11月27日使用权，并明示拍卖竞得人继续保障范涛合法使用权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人范涛称，2013年11月陈东武找到范涛，称其拟成立集团公司，需要归集商业用房，充实资本。2013年11月28日，陈东武与范涛达成“房地产买卖契约”，范涛将四川省攀枝花市东区处商业用房过户给陈东武。因陈东武对范涛一直负有债务，至今范涛未将前述商业用房交付给陈东武使用，自2008年9月至今，范涛将前述商业用房租赁给蔡君使用并收取租金。2019年3月12日，因双方债务问题，陈东武与范涛在盐边县人民法院达成（2019）川0422民初252号民事调解书并签订有“调解协议”，同意范涛留置使用前述门面从2013年11月28日起至2033年11月27日，以抵扣陈东武对范涛欠款人民币630万元。2019年下半年范涛才得知陈东武将门面抵押给了攀农商行东区支行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，涉案房屋租赁关系在前，抵押关系在后，原租赁关系不受该抵押权的影响。 原案申请人攀农商行东区支行逾期未作答辩。 原案被执行人陈东武、程小平、陈美霖、阳智、天娇房地产公司、东华建筑公司未作答辩。 本院查明，2005年范涛通过存量房买卖取得攀枝花市东区的所有权。2013年陈东武通过存量房买卖取得该房屋的所有权（权证号:Ｓ0××95）。2015年攀农商行东区支行两次对攀枝花市东区作抵押登记，抵押权人为攀农商行东区支行。2017年6月15日我院作出（2017）川0402民初747号民事判决书，判决：东华建筑公司于本判决生效之日起十五日内一次性偿还攀农商行东区支行借款本金1435万元，并按照贷款月利率9.5‰、罚息月利率14.25‰支付利息、罚息直至借款本息付清之日；二、攀农商行东区支行对陈东武所有的位于东区处（产权证号为：攀房权证东私字第××号，他项权证号为攀房他证东私字第××号）、东华建筑公司所有的9台机械设备（抵押登记编号为攀工商东抵［2015］19号）在担保范围内享有优先受偿权；三、天娇房地产公司对上述第一项确定的借款本息承担连带支付责任；四、对上述第一、二、三项均不能实现的剩余债权部分，攀农商行东区支行可以要求陈东武、程小平、陈美玲、阳智承担连带支付责任。2017年7月21日广安市公安局查封了攀枝花市东区，查封期限三年。2019年1月我院作出（2018）川0402执2489号之一执行裁定书查封攀枝花市东区，查封期限三年。2019年3月四川省盐边法院作出（2019）川0422民初252号民事调解书确定陈东武偿还范涛借款630万元，该款于2019年3月20日前付清。2019年7月24日攀农商行东区支行向我院申请执行东华建筑公司、天娇房地产公司、陈东武、程小平、陈美玲、阳智，执行案号为（2019）川0402执1277号。2019年10月14日我院作出（2019）川0402执1277号执行裁定书查封被执行人陈东武名下位于攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号），查封期限三年。2020年6月1日异议人范涛以在2013年实际占有，在2019年与陈东武约定留置使用时间为2013年11月28日至2033年11月27日，以抵扣范涛欠款630万元为由向本院提出执行异议，请求本院在拍卖公告中依法披露范涛对标的物享有自2013年11月28日至2033年11月27日的合法使用权；并明示拍卖竞得人需继续保障申请人范涛合法使用权。 异议人范涛提交的证据显示：2019年3月21日陈东武与范涛签订调解协议，协议内容为：陈东武不能履行2019年3月四川省盐边法院作出（2019）川0422民初252号民事调解书确定偿还范涛借款630万元；范涛与陈东武在2013年达成“房地产买卖契约”将攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号）房屋出售给陈东武，因陈东武对范涛负有债务，自2013年11月28日起至2019年3月21日范涛未将该商业用房交付给陈东武；现双方同意范涛将攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号）房屋留置使用，使用费为630万元，使用期内范涛有权对外出租，使用费用630万元抵扣陈东武欠款630万元。使用期限内，陈东武出让该房屋，范涛在同等条件下具有优先购买权，陈东武所欠范涛630万元扣除相应余额冲抵房屋出让金。另署名为“陈东武”的一份事实经过说明，内容为：陈东武与范涛是朋友，因开发攀枝花东区“天娇名城”等房地产项目需要资金，长期在范涛处借款。2013年11月，因陈东武关联公司东华建筑公司在攀农商行东区支行贷款借新还旧需要，银行需要重新提供抵押物，陈东武为请范涛帮忙，在2013年11月28日陈东武与范涛达成“房地产买卖契约”，范涛将四川省攀枝花市东区处商业用房过户给陈东武，办完手续后，陈东武将门面抵押给攀农商行东区支行。因陈东武对范涛负有债务，至今范涛未将商业用房交付给陈东武使用，陈东武也未收过一分钱的租金。2019年3月12日，因双方债务问题，陈东武与范涛在盐边县人民法院达成（2019）川04202民初252号民事调解书并签订有“调解协议”。同意范涛留置使用该商业用房从2013年11月28日起至2033年11月27日，以抵扣陈东武对范涛欠款630万元。 本院认为，根据相关法律规定，留置财产应当为动产，而非不动产。因此异议人范涛主张的留置权实际为租赁权。依照法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。另外，依照法律规定被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因异议人范涛与陈东武签订的“调解协议”签订时间为2019年3月21日，该时间明显晚于涉案房产设立抵押权设立时间2015年，也晚于涉案房产查封时间2019年1月，应认定抵押、查封后租赁。抵押权设立后抵押财产出租的，及人民法院查封后，承租人不得以其租赁权对抗抵押权人（申请执行人）。异议人范涛未提供证据证明其租赁在抵押、查封之前。据此，异议人请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六的规定裁定如下： 驳回异议人范涛的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向攀枝花市中级人民法院申请复议。 审判长  阳家红 审判员  余 斌 审判员  冯 元 二〇二〇年六月十二日 书记员  周渝浩