浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终488号 上诉人（原审被告）：杭州绿梦生态旅游开发有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇邵家坝村16-1号。 法定代表人：**，公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱伍全、郑海勇，浙江通纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州琵琶湾生态农庄有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇邵家坝村。 管理人：浙江泽厚律师事务所。 委托诉讼代理人：胡周彬，冯树贇，浙江泽厚律师事务所律师。 上诉人杭州绿梦生态旅游开发有限公司（以下简称绿梦公司）与被上诉人杭州琵琶湾生态农庄有限公司（以下简称琵琶湾公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初22863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2016年11月28日，琵琶湾公司（甲方）、绿梦公司（乙方）、琵琶湾公司管理人（丙方）签订《租赁协议》。约定：2016年4月30日甲方、丙方、与深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司联合体签订《租赁协议》，后深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司在租赁物所在地成立项目公司绿梦公司，将合同主体承租方变更为项目公司绿梦公司。合同其他条款不变，合同的权利与义务全由绿梦公司享有和承担，深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司完全退出。 第一条租赁范围及用途甲方及丙方同意将甲方租赁或流转的土地使用权（具体范围如下：杭州市余杭区塘栖镇邵家坝村百亩圩约368亩、枇杷功能区块约450亩，德清县雷甸镇塘北村约150亩，德清县雷甸镇和平村约150亩）以及上述土地上自建自有的建筑物、道路围墙鱼塘等附属场地设施以及枇杷树、葡萄树及景观树等生物资产及餐厅厨房、宾馆住宿、旅游接待、行政办公等设备出租给乙方，出租建筑物及附属场地设施的区位及地形地貌以甲方提供的实测地形范围红线图为准，实测地形红线图所标注的出租建筑物及附属场地设施的区位及地形地貌经三方现场确认签字后移交，三方签订的实测地形范围红线图作为本协议附件。生物资产、经营设备区位及数量经三方现场清点确定签字后移交，生物资产及经营设备移交清单也作为本协议附件。财务室和行政办公室不出租。租赁用途应与甲方营业执照规定的范围一致，乙方不能以甲方名义经营，并自行承担经营风险。乙方应安排一间办公室给丙方，以便于丙方的监督管理。 第四条租赁期限、租金及责任1.租赁期限一年，为2016年4月30日至2017年4月29日止，本次租赁期限届满后乙方享有同等条件下的优先租赁权。租金为年租金168万元，半年支付一次，乙方应在本协议签订日起3日内将半年租赁费84万元支付给丙方。后半年租赁费应在第7个月中旬支付。所有应支付给丙方的资金直接汇入丙方账户…… 第五条违约责任2.乙方延期支付租金的，按应付金额每一延期日万分之五支付违约金，如超过30日仍未支付的，甲方或丙方可解除本协议并要求乙方支付15万元违约金给丙方。3.在本次租赁期内甲方企业因法院批准重整或清算需要可提前终止本租赁协议，乙方不得以任何理由拒绝提前解除本租赁协议。甲方或丙方只需提前1个月书面通知乙方，退回当月及尚未履约月份的租金并赔偿乙方未摊销的维修费用即可提前解除本租赁协议。租赁期内乙方提交的破产重整计划如获债权人会议通过并经法院批准，则法院批准重整计划生效日为本协议自动解除日，租金按实际租赁期计算，各方均不承担任何责任，按乙方通过的重整计划实施；如租赁期内重整计划未提交或未通过或未批准，经琵琶湾公司债权人委员会同意可适当延长租赁期。4.乙方在租赁期内因其他原因要单方终止合同，须提前1个月书面通知甲、丙方，乙方须将剩余租金作为赔偿款一次性支付给丙方。 2017年4月10日，绿梦公司向琵琶湾公司管理人发送《关于琵琶湾农庄的续租申请》。该函称：我公司于2016年4月30日与琵琶湾公司、琵琶湾公司管理人签订了租赁合同，为期一年，现在租赁即将期满。鉴于农业生产的特殊性，在到期之前，我们已经在枇杷、葡萄、草莓等等蔬果种植上投入了200多万的费用，而收获期则在租赁期满后的5月底、9月、11月；我公司又是老琵琶湾的前期投资者、本次破产重组、后续旅游开发的主要企业，所以特申请在原租赁各项条款的基础上续租半年，即2017年5月1日至2017年10月31日。 2017年5月，琵琶湾公司（甲方）、绿梦公司（乙方）、琵琶湾公司管理人（丙方）签订《续租协议》。各方约定：……现因租期已到，经乙方申请并经琵琶湾公司债权人委员会一致通过，特签订本协议。第一条甲方和丙方同意续租半年，即租期为2017年5月1日至2017年10月31日止；租赁范围不包括德清县雷甸镇和平村地块（约150亩）。第二条续租期间如土地使用权被邵家坝村强行收回，强行收回部分的土地租赁关系终止，该部分租金按实际租赁期计算，多余租金退还给乙方。第三条其他条款不变，即与之前签订的《租赁协议》一致。 2018年3月6日，琵琶湾管理人向绿梦公司发送催款函，该函称：根据贵司与本管理人签订的《续租协议》，租期至2017年10月31日止，但贵司至今仍占用租赁标的物，且未支付任何费用。本管理人之前多次口头要求贵司参照《续租协议》的租金标准和实际占用期限支付占用租赁标的物费用，但贵司至今仍未支付任何费用。综上，请贵司接函后三日内将截至2018年2月底的占用租赁标的物费用56万元汇入本管理人账户。 2018年11月21日，琵琶湾管理人向绿梦公司再次发送催款函，该函称：根据贵司与本管理人签订的《续租协议》，租期至2017年10月31日止，但贵司至今仍占用租赁标的物。本管理人之前多次口头要求贵司参照《续租协议》的租金标准和实际占用期限支付占用租赁标的物费用，但贵司至今只支付了276120元费用，截至2018年11月21日仍欠1503880元未支付。另，贵司之前仍欠20万元租金未支付。综上，请贵司接函后五日内将未支付的占用租赁标的物费用1503880元及之前租金20万元，合计1703880元汇入本管理人账户。 2018年12月21日琵琶湾公司向法院起诉。诉请：1.绿梦公司立即腾退出场地，归还所有租赁物；2.绿梦公司支付琵琶湾公司租赁标的物占用使用费用1543880元（计算至2018年11月30日，之后的另行主张），以及之前欠付租金200000元，合计1743880元；3.绿梦公司支付按照租赁协议约定支付违约金150000元。 另查明：2016年12月1日，绿梦公司向琵琶湾公司发函，该函称：公司自2016年4月30日与琵琶湾公司及其管理人签订《租赁协议》以来，恪守协议的相关条款，双方合作非常愉快。现阶段我公司已顺利开业，恰逢需要支付下半年租金，特会琵琶湾公司及管理人提出两方面租金减免申请：1.土地租金减免申请。根据双方所签订的《租赁协议》内容，其中我公司享有的租赁或流转土地使用权面积为1118亩（具体范围：杭州市余杭区塘栖镇邵家坝村百亩圩约368亩、枇杷功能区块450亩、德清县雷甸镇塘北村150亩、德清县雷甸镇和平村150亩），但我公司实际使用租赁土地面积812亩，具体范围百亩圩约368亩、枇杷功能区块333亩、德清县雷甸镇塘北村117亩（其中包括阿宝苗木基地1亩未支付租金，郁材荣养鸭场5亩未支付租金），德清县雷甸镇和平村150亩我公司未接收。计算得出我公司未使用土地面积为306亩，按每亩900元租金算，租金费用：360亩×900元/亩=275400元。2.固定及生物资产租金减免申请。公司已完成与琵琶湾管理人关于琵琶湾公司固定资产、生物资产移交事宜，详情查看《琵琶湾资产移交清单》。移交清单中已列出在固定资产中我方实际接收的资产列表，未接受的资产列表也已注明（部分构建物年久失修，自然老化对已构成安全隐患），未接受资产交由琵琶湾管理人派驻监管人员张炳福统一保管。关于生物资产移交情况中已注明在完成移交前已死亡的枇杷树数量。总结：根据以上1、2两点所阐述的实际情况，我公司希望琵琶湾公司管理人在剩余应支付的租金给予相对应减免。 绿梦公司称，绿梦公司已与邵家坝村、塘北村签订土地租赁合同，并已支付租金。另，审理中，绿梦公司申请延期审理，在未经法院准许的情况下拒不到庭。法院延期审理后，绿梦公司又拒不到庭，并再次申请延期审理。 庭审中，琵琶湾公司称，绿梦公司拖欠其2016年4月30日至2017年4月29日的租金20万元（年租金168万元，扣除已付148万元），拖欠其2017年11月1日至2018年11月30日的占有使用费1543880元（计182万，扣除已付276120元），绿梦公司未到庭进行核对，书面抗辩称其进行了减免申请。 原审法院认为，双方的合同合法有效，双方应依法履行。自2017年10月31日双方续租协议到期后，双方未再延期，故双方租赁合同已终止。合同终止后，绿梦公司应向琵琶湾公司返还租赁物（琵琶湾公司自认仅余土地及果树未返还，其他已无须腾退），并支付所欠租金。绿梦公司至今未返还租赁物，故应继续向琵琶湾公司支付占有使用费。琵琶湾公司主张参照合同标准计算，该院予以支持。自2017年11月1日计算至2018年11月30日的占用使用费尚余1543880元。根据合同约定，绿梦公司违约，应支付琵琶湾公司违约金150000元。在履行中，虽然绿梦公司实际租用的土地有一定数额的减少，但双方并未约定减少租金，相反，在双方《续租协议》中约定，“其他条款不变”；绿梦公司提出租金减免申请后，琵琶湾公司亦未表示同意，故法院不对租金及占有使用费的标准作出调整。在琵琶湾公司的租赁期内，绿梦公司撇开琵琶湾公司擅自另行与第三方签订租赁协议，应自担相应后果，故不影响本案的处理。在诉讼中，绿梦公司屡屡借故拖延诉讼，且拒不参加庭审，有违诚信原则，应自担不利后果。综上，对原告的合理诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杭州绿梦生态旅游开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杭州琵琶湾生态农庄有限公司腾退租赁场地（返还所租土地及果树）；二、被告杭州绿梦生态旅游开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州琵琶湾生态农庄有限公司租金200000元；三、被告杭州绿梦生态旅游开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州琵琶湾生态农庄有限公司占有使用费1543880元；四、被告杭州绿梦生态旅游开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州琵琶湾生态农庄有限公司违约金150000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费21844元，由被告杭州绿梦生态旅游开发有限公司负担。于本判决生效后七日内交纳。 宣判后，绿梦公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人向被上诉人“腾退租赁场地（返还所租土地及果树）”，缺乏事实和法律依据，应予以撤销。理由如下：被上诉人已于2015年10月8日进入破产清算程序，处于停业状态，其欠村里的巨额租金一直未能付清。2016年4月30日，深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司作为承租人与被上诉人、被上诉人的管理人四方订立了《租赁协议》。此后承租人主体发生变更。2016年11月28日，上诉人、被上诉人以及被上诉人的管理人三方重新订立了《租赁协议》，两份租赁协议内容则没有任何变化。上述《租赁协议》约定的租赁期限为一年，从2016年4月30日到2017年4月29日止。2017年4月10日，上诉人申请续租。2017年5月，上诉人、被上诉人、被上诉人的管理人三方订立《续租协议》，约定：租赁期限延长半年，即到2017年10月31日止，租赁范围则减少德清县雷甸镇和平村约150亩，续租期间如余杭区塘栖镇邵家坝村强行收回，该部分的租金按实际租赁期计算，多余租金退还上诉人。在整个一年半（18个月）的租赁期内，上诉人履行了租金支付义务，共计向被上诉人支付租金2596120元。被上诉人交付的土地面积则为831.78亩，其中还侵占10.75亩，实际交付土地821.03亩，与《租赁协议》约定的交付1118亩减少296.97亩。但即使按照1118亩计算，根据《租赁协议》约定的年租金168万元／年计，18个月的租金共计2520000元，低于上诉人已支付的2596120元。2017年10月31日，杭州市余杭区塘栖镇邵家坝股份经济合作社考虑到被上诉人拖欠其巨额租金的违约事实，同意把被上诉人剩余的8年租期交给上诉人承租，故邵家坝村与上诉人订立了《农村土地承包经营权委托流转合同》，租赁期限从2017年11月1日到2025年10月31日，该合同得到余杭区塘栖镇土地流转服务中心盖章鉴证。2018年1月11日，上诉人与德清县雷甸镇塘北村庞家埭组、普善埭组、双年坝组、大河坝组订立《农村土地租赁合同》并经塘北村村民委员会盖章鉴证。租赁期限从2018年1月1日到2028年12月31日。上诉人已支付邵家坝村租金1592220元，支付塘北村199419元。一审判决认为“在原告的租赁期内，被告撇开原告擅自另行与第三方签订租赁协议，应自担相应后果”，完全无视客观事实，置村集体经济组织以及上诉人的合法权益于不顾，判决把案涉土地退还给一个已被收回土地承租权、不能开展正常经济活动、处于破产清算程序中的公司，既不能充分发挥土地效用，也有失公平正义，是完全错误的。 二、一审判决上诉人向被上诉人支付“租金200000元”、“占有使用费1543880元”、“违约金150000元”没有事实依据和法律依据，应予以撤销。理由如下：1、关于“租金200000元”，上诉人己付清。所谓上诉人“欠付租金20万元”，来源于2018年11月21日被上诉人的管理人致上诉人的《催款函》（见判决书第4、5页）。但是，从2016年5月4日到2018年10月11日，上诉人共8次向被上诉人的管理人支付了总计2596120元的租金。虽然付款的时间节点有所延后，但在被上诉人起诉之前已全部付清，所付款项已完全覆盖了从2016年4月30日起到2017年10月31日止整个一年半的承租期。一审中，上诉人也已向法庭提交了《土地租金支付明细》及相应的支付凭证（见被告在一审举证的《证据清单》，证据11）。2018年11月25日，针对被上诉人2018年11月21日的《催款函》，上诉人己复函被上诉人，表明上诉人“己支付2018年11月至2019年10月全年土地租金”，“自承租之日起至2018年10月底我方实际多支付租金313173元”，等等（见被告《证据清单》，证据9）。但一审法院未依照证据客观、综合判断本案事实，片面采纳原告意见，显然错误。2、关于“占用使用费1543880元”，一审判决也是错误的。首先，原告所谓“占有使用费1543880元”，其金额是错误的。该金额是按照租赁面积1118亩、年租金168万元、租赁期限从2017年11月1日到2018年11月30日（共13个月），再扣除已支付的276120元（指上诉人于2018年4月3日支付的200000元、于2018年10月11日支付的76120元），计算出来的。但是，上诉人认为，一方面从2017年11月1日到2018年11月30日，上诉人与邵家坝村订立了相关合同，上诉人系第一承租人，不存在占有使用费。另一方面，《续租协议》第一条即明确“租赁范围不包括德清县雷甸镇和平村地块（约150亩）”。但一审判决书却认为“在履行中，虽然被告实际租用的土地有一定数额的减少，但双方并未约定减少租金，……故本院不对租金及占有使用费的标准作出调整”（见判决书第7页），这完全是错误的，缺乏起码的经验常识，也是严重不公的。根据《租赁协议》第一条，租赁范围本来就是包括邵家坝村368亩、枇杷功能区块450亩、雷甸镇塘北村15亩、雷甸镇和平村150亩，共计1118亩，年租金168万元。折算每年每亩租金为125.22元/月亩。《续租协议》第二条明确“续租期间如土地使用权被邵家坝村强行收回，强行收回部分的土地租赁关系终止，该部分按实际租赁期计算，多余租金退还给乙方”。可见，上诉人支付的租金与实际租用土地的数量及租用的时间是明确关联的。所以，即使不考虑邵家坝村收回部分土地的情况，仅是雷甸镇和平村的150亩土地，因已在续租期间不再包括，故，所谓的“占有使用费”中也应扣除这一部份。1118亩扣除雷甸镇和平村的150亩后，为968亩，从2017年11月1日到2018年11月30日（共13个月），“占有使用费”也应为1299648元（125.22元／月亩×13个月×968亩一276120元）。因此，即使有“占有使用费”，1543880元也是错误的。其次，在2017年11月1日到2018年11月30日期间，上诉人与被上诉人之间已不存在租赁合同关系。由于被上诉人已处于破产清算程序中，无力向土地所有人支付租金，相关村集体经济组织与上诉人订立土地流转使用合同，既合法有效，又充分发挥了土地效用。上诉人是案涉租赁土地的实际占有、使用方，且相关村集体经济组织实际上已终止了与被上诉人之间的租赁合同关系。上诉人已把该段期间的租金依合同约定支付给有关村集体经济组织。被上诉人如另外还要向上诉人索要土地使用租金即“占有使用费”的依据何在？迄今上诉人已向邵家坝村支付1592220元，向塘北村支付199419元。至于被上诉人因与有关村集体经济组织之间的租赁合同关系引发的纠纷，被上诉人应另行解决。然而，一审判决却认为“被告撇开原告擅自另行与第三方签订租赁协议，应自担相应后果”（见判决书第7页）。显然，一审判决不仅干涉了上诉人的合同自由，而且还要让被上诉人坐收渔利，让上诉人重复支付租金，公平何在？3、关于“违约金150000元”，一审判决同样是错误的。一审原告的《起诉状》中并未有违约金15万元的诉请。即便一审原告在庭审中增加该项请求，但从一审判决书第6页看，一审认为的被告的违约事实，其实并不存在。一审判决书第6页认为：“合同终止后，被告应向原告返还租赁物（原告自认仅余土地及果树未返还，其他无须腾退），并支付所欠租金，被告至今未返还租赁物，故应继续向原告支付占有使用费。……根据合同约定，被告违约，应支付违约金150000元”。故，一审认为上诉人需支付违约金的事实依据，是上诉人“没有返还租赁物”、“没有支付占有使用费”。但土地及果树并非属于被上诉人。上诉人在己与村集体经济组织订立相关协议的情况下，根本无需向被上诉人返还，也无需向被上诉人支付土地占有使用费。故，一审此项判决认定事实错误，不能成立，应予纠正。 三、本案在审理中，程序上忽视了案涉1118亩集体土地所有权人的存在，导致本案的重要关键事实无法查明。即被上诉人与余杭区塘栖镇邵家坝村、德清县雷甸镇塘北村、德清县雷甸镇和平村之间土地租赁合同的履行情况、解除情况，在法庭审理及判决书中均没有任何涉及。现据了解，邵家坝村早在2016年12月13日即书面函告被上诉人，要求支付欠费2177192元并作出答复，否则收回使用权。一审判决没有对以下关键事实作出认定：1、被上诉人与相关村集体经济组织之间的租赁合同是否已解除？2、上诉人与相关村集体经济组织之间的租赁合同是否有效？3、上诉人向相关村集体经济组织支付租金能否成立？等等。综上，在被上诉人已丧失承租人权利或者其承租人权利状况不明的情况下，一审判决上诉人向被上诉人交还土地并支付土地占有使用费，显然缺乏充分的事实依据。综上，一审判决认定事实和适用法律存在严重错误，请二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人琵琶湾公司答辩称：一、绿梦公司存在违约事实。（一）租赁协议及付款情况。2016年4月30日，琵琶湾公司、深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司、管理人签订了《租赁协议》，并在2016年11月28日将承租人变更为深圳市红源旅游投资开发有限公司和深圳市假日国际文旅发展有限公司在当地设立的项目公司（绿梦公司），并由琵琶湾公司、绿梦公司、管理人重新签订了《租赁协议》，约定租期为2016年4月30日至2017年4月29日；年租金为168万元；承租人延期支付租金超过30日仍未支付的，可要求解除协议并要求承租人支付15万元违约金。期间，绿梦公司仅支付租金148万元，欠付20万元。具体为：2016年5月3日支付84万元，2016年5月26日支付30万元，2016年12月23日支付34万元。2017年5月1日，琵琶湾公司、绿梦公司、管理人签订《续租协议》，约定租期为2017年5月1日至2017年10月31日；租赁范围不包括德清县雷甸镇和平村地块（约150亩）；其他条款不变（包括租金和违约金条款）。期间，绿梦公司分3次支付了半年全部的租金，共计84万元。（二）绿梦公司的违约事实。1．绿梦公司意图证明自2016年4月30日至2017年10月31日，期间一年半（18个月）的租金期内，租金应为252万元，而绿梦公司实际己支付2596120元。实际上，在2016年4月30日至2017年10月31日期间，绿梦公司实际仅支付了232万元。另外的27.612万元系分别于2018年4月3日和2018年10月11日支付的，系为支付租赁标的物继续占用使用的费用。绿梦公司自2017年10月31日起，拖欠20万元租金至今未付，早已超过了延期支付的30日最长期限，应当按约定支付15万元的违约金。2．绿梦公司意图证明租赁标的物中的租赁土地范围缺少，绿梦公司也曾提出减少租金。实际上，绿梦公司虽然在2016年12月1日提出了减少租金的申请，但是该申请仅具有磋商性质，管理人在收到申请后也并未认可绿梦公司提出的事由，也并未同意减少租金。2017年5月1日，琵琶湾公司、绿梦公司、管理人签订《续租协议》，协议中表明了“租赁范围不包括德清县雷甸镇和平村地块（约150亩）”的实际情况，并约定其他条款不变（包括租金和违约金条款）。在《续租协议》的租赁期限内，绿梦公司也实际支付了半年的全部租金共计84万元。绿梦公司系在知晓、认可租赁标的物的土地范围已经减少的情况下，继续承租标的物。这在绿梦公司签订协议、履行支付义务的事实上均可印证，且因《续租协议》双方均已履行完毕，已不存在争议。综上，一审法院判令绿梦公司支付租金20万元，违约金15万元，认定事实清楚，适用法律正确。 二、绿梦公司侵占租赁标的物，欠付占用使用费。绿梦公司意图证明自2017年10月31日后，与琵琶湾公司、管理人之间已经不存在租赁合同关系。绿梦公司已经于2017年10月31日与杭州市余杭区塘栖镇邵家坝股份经济合作社建立了租赁合同关系，于2018年1月1日与德清县雷甸镇塘北村庞家埭组、普善埭组、双年坝组、大河坝组建立了租赁合同关系。实际上，2007年4月9日，琵琶湾公司与邵家坝联合社签订了《租赁协议》，约定租期为2007年4月1日至2027年12月31日。2009年3月10日，琵琶湾公司与塘北村联合社签订了《租赁土地及价格协议》，约定租期为2009年1月1日至2028年12月31日。2009年4月1日，琵琶湾公司与邵家坝合作社签订《土地流转合同》，约定租期为2009年4月1日至2033年12月31日。2015年10月8日，琵琶湾公司进入破产清算程序。2015年12月2日，管理人分别发函给邵家坝联合社、邵家坝合作社和塘北村联合社，通知继续履行协议，相关的租金将作为共益债务即时支付。在破产受理前，琵琶湾公司欠付邵家坝联合社、邵家坝合作社和塘北村联合社的租金，依照《企业破产法》规定，应当作为债权进行申报处理。在破产受理并经管理人通知继续履行后的租金，则作为共益债务，已经由管理人进行即时支付（直至绿梦公司欠付租金及占用使用费后，管理人账户无财产可以支付租金）。也正是基于琵琶湾公司已经进入破产清算程序，支付给邵家坝联合社、邵家坝合作社和塘北村联合社租金来源，仅为向绿梦公司收取的租金及占用使用费。绿梦公司一方面拖延、停止支付租金及占用使用费，另一方面在琵琶湾公司的租赁期内仍然与邵家坝合作社、塘北村联合社签订租赁协议。尽管绿梦公司已经与邵家坝合作社、塘北村联合社签订租赁协议，但是琵琶湾公司、管理人、邵家坝联合社、邵家坝合作社、塘北村联合社各方均未表示并正式终止或解除原租赁合同关系。绿梦公司的行为，系对琵琶湾公司及破产案中二百余名债权人权利的恶意损害，对应所签的协议也应为无效合同。2017年10月31日后，绿梦公司虽未提出签订续租协议，但实际继续占用租赁标的物。继续占用使用租赁标的物的费用应当按照原《租赁协议》和《续租协议》计算。其中，被占用使用的标的物中，除土地系琵琶湾公司向邵家坝联合社、邵家坝合作社和塘北村联合社承租外，其他地上建筑物、建筑物内所有电器家具设施、生物资产等均为琵琶湾公司所有。2018年3月6日，管理人向绿梦公司发送催款函，要求绿梦公司按照原《租赁协议》和《续租协议》约定，支付自2017年10月31日至2018年2月底的标的物占用费56万元。但截止一审立案时（2018年12月21日），绿梦公司仅支付了27.612万元的占用使用费。自2017年11月1日至2018年11月30日，绿梦公司欠付租赁标的物占用使用费共计182万元，扣除期间已经支付的27.612元，还欠付154.388万元。综上，一审法院判令绿梦公司支付自2017年11月1日至2018年11月30日期间的占用使用费154.388万元，认定事实清楚，适用法律正确。绿梦公司于事实中，恶意损害琵琶湾公司及破产案中二百余名债权人的权利，歪曲事实。于诉讼程序中，多次拖延审理，且多次拒不到庭，意图利用破产程序及诉讼程序的特殊性，达到继续侵害的目的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 在本院调查时，上诉人绿梦公司提交如下证据： 1、《关于土地租赁的通知》，证明余杭区塘栖镇邵家坝村已于2016年12月13日函告被上诉人，要求其支付2014年以来拖欠的租金，否则收回土地使用权。 2、租金支付凭证、收款收据，证明从2016年5月4日到2018年10月11日，杭州绿梦生态旅游开发有限公司共向被上诉人支付租金2596120元；从2018年6月7日至2020年1月23日，杭州绿梦生态旅游开发有限公司共向余杭邵家坝村支付租金2420460元。从2018年1月28日到2020年1月9日，杭州绿梦生态旅游开发有限公司共向德清县雷甸镇塘北村支付租金266573元。 3、情况说明，证明被上诉人与邵家坝村已经解除了租赁关系。上诉人才与邵家坝村订立流转合同。 被上诉人没有提交新证据。对上诉人提交的证据，被上诉人核对证据原件后，质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。首先，邵家坝村村委会发函涉及的租赁标的物仅仅是水产养殖场，并非争议的土地。其次，被上诉人与村委之间欠付租金的问题，应当以破产受理的时间进行前后区分，并作为普通债权由村委向管理人进行债权申报，或者作为共益债务进行处理。但这属于琵琶湾公司与邵家坝村在破产案件中的事务与本案没有关系。对证据2的三性没有异议，但是要补充一点上诉人称其于2016年5月4日至2018年10月11日，共向被上诉人支付租金2596120元。这个被上诉人是不认可的。事实上，只2016年4月30日至2017年10月31日，应当支付的租金是252万元，但实际仅支付了232万元，欠付租金20万元。另外，于2018年4月3日和2018年10月11日，共支付的27.612万元的费用，是支付续租协议期满，即2017年10月31日后发生的占有使用费并非租金。至于后面上诉人向两个村支付的租金，这是上诉人擅自与相关村集体经济合作社签订租赁合同产生的不利后果与本案无关。对证据3真实性、合法性没有异议，但是关联性和待证目的有异议。情况说明是塘栖镇邵家坝村2020年4月20日出具的说明。但是其2017年5月20日发的函上面也说了，并没有涉及涉案标的物，所以认为关联性是有异议的，无法证明当时就已经解除了这个租赁合同。 被上诉人琵琶湾公司对上诉人绿梦公司提交证据的真实性、合法性均没有异议，本院对绿梦公司提交的证据的真实性、合法性予以确认。对证据1与本案没有关联。证据2对绿梦公司支付的金额本院予以确认，但对证明目的不予采纳。证据3的证明目的本院不予采纳。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《租赁协议》及《续租协议》，案涉合同2017年10月31日到期，后双方未再续签订租赁合同，因此双方租赁合同已终止。合同终止后，绿梦公司应向琵琶湾公司返还租赁物。在租赁期间，绿梦公司未足额交纳租金，应按合同的约定承担相应的责任。现上诉人绿梦公司上诉对交纳的租金提出异议。本院认为，在合同履行中，绿梦公司实际租用的土地确有一定数额的减少，但双方当事人并未约定减少租金。在合同履行期间，虽然绿梦公司曾提出租金减免申请，琵琶湾公司未表示同意。同时双方《续租协议》中约定，“其他条款不变”；并未对租金作出减少的约定。相反，绿梦公司在明知土地面积减少的情况下，实际还是按《租赁协议》的约定支付租金。因此本院对绿梦公司该项上诉理由不予支持。《续租协议》到期后，绿梦公司尚欠20万元租金未支付。合同到期后，绿梦公司一直未将租赁物返还，应当支付占有使用费，2017年11月1日计算至2018年11月30日的占用使用费1800000元，扣除绿梦公司已经支付的276120元，尚应支付1543880元。因绿梦公司违约，按合同的约定，绿梦公司应支付琵琶湾公司违约金150000元。现绿梦公司所提交的证据不能充分佐证琵琶湾公司已经与第三方解除租赁合同的事实，其应承担举证不能的不利后果。绿梦公司上诉所称其不存在违约，无需支付租金、占有使用费及违约金，无需腾退租赁场地的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21844元，由上诉人杭州绿梦生态旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年六月一日 书记员  何英杰