上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4745号上诉人(原审原告)：苏州马培德办公用品制造有限公司，住所地江苏省。法定代表人：罗杰，董事长。委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈水哖，女，1952年10月22日出生。被上诉人(原审被告)：陈暐婷，女，1993年8月26日出生。上诉人苏州马培德办公用品制造有限公司(以下简称“马培德公司”)因与被上诉人陈水哖、陈暐婷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马培德公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：双方在《补充协议》中明确约定“续租”，以及“将租期延续到……”，从协议文义看，是对原租赁合同终点的延长，而不应理解为在第一个租赁期限届满后，双方重新订立新的租赁合同。而且，双方在《补充协议》中约定“原合同中其他条款不做变更”，也应理解为续租期间除双方对租金和租赁期限进行调整外，承租人应享有的权利不应低于原合同。因此，马培德公司在固定期以外提前解除合同，符合租赁合同约定，不存在违约。一审判决有误，故提起上诉。被上诉人陈水哖、陈暐婷共同辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。马培德公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈水哖、陈暐婷返还租赁合同保证金57,000元，并赔偿逾期返还保证金的损失(以57,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月10日起计算至实际支付之日止)。一审法院经审理查明：陈水哖、陈暐婷系上海市青浦区高泾路555弄居礼别墅2幢房屋的产权人。2009年6月，陈水哖、陈暐婷(出租方、甲方)与马培德公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称“《租赁合同》”)，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2009年8月25日起至2012年8月24日止，月租金为38,000元。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即76,000元。合同第9.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金……合同第10.6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金。合同补充条款约定，租期为三年，自2009年8月25日起至2012年8月24日止，前二年为固定期，第三年为非固定期，自2011年8月25日起，乙方可提前二个月因任何原因以书面方式通知甲方终止本合同，甲方应在乙方结清所有费用后以原状交还该房屋之后的七天内将保证金及原保证金币种全额还给乙方，但返还给乙方的保证金不包括任何利息；如果乙方在固定期内擅自提前解除本合同，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。马培德公司在合同尾部承租人处盖章，陈水哖在出租方处签字。马培德公司于2009年6月10日支付保证金76,000元。2012年5月，马培德公司(乙方)与陈水哖(甲方)签订《补充协议》，约定乙方续租3年，即租约延期到2015年8月24日，租金为38,000元每月，原合同中其他条款不做变更。2015年，双方又签订《补充协议》，约定租期延续到2018年8月24日，租金为38,000元每月，原合同中其他条款不做变更。2018年6月，双方再次签订《补充协议》，约定租期延续到2019年8月24日，租金为39,000元每月，原合同中其他条款不做变更。一审法院另查明，2018年12月17日马培德公司向陈水哖方寄送通知函，表示需在2019年3月10日提前终止该租赁合同。一审审理中，马培德公司表示，与陈水哖、陈暐婷签订的合同，合同上出租方处的名字都是其本人所写。因其公司高管结束在中国的常住情况，不需要再使用系争房屋，因此要求解除合同，对方对此也同意，也正常交接了房屋。双方对于保证金退还有争议，76,000元仅退还了19,000元，对方认为该部分保证金不应该退还。但根据原合同约定，2011年8月25日之后的所有时间都是非固定期，哪怕第一份合同到期，超出第一份合同外的都是非固定期。固定期是为了防止过短租赁导致重新招租的损失，其已住满两年，对方损失就会减少。重新签订补充协议，是其设置的合理预期，否则对方按照合同法规定，随时解除合同，会有很多麻烦和损失，而在合同期内，对方不能擅自解约。为此，马培德公司提供微信聊天记录，证明曾与出租方沟通保证金退还事宜。在该聊天记录中，出租方表示“提前解约不能退还押金”。根据庭审确认的事实，一审法院认为：马培德公司与陈水哖、陈暐婷签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行各自义务。马培德公司在租赁期内因己方原因终止合同，显属违约。一审法院注意到，合同中对于租赁期间乙方擅自退租应支付违约金，以及保证金用以充抵合同约定的乙方承担的费用均有约定。马培德公司称，根据双方签订的第一份合同约定，2011年8月25日之后的时间都是非固定期，但该非固定期的约定是基于租期为2009年8月25日起至2012年8月24日止的合同背景下。原合同到期后，双方又签订补充协议，重新约定了新的租赁期限。马培德公司认为新约定的租期是在原合同非固定期之后，也属于原合同约定的非固定租赁期，但即使新合同约定“原合同中其他条款不做变更”，新合同与原合同约定的租期时长并不相同，无法对照原合同的2年固定租赁期、1年非固定租赁期执行，在新合同未明确2018年8月25日到2019年8月24日为非固定租赁期的情况下，马培德公司以此为由认为可以随时解除合同，要求退还保证金，无事实与法律依据；况且马培德公司也认可若不签订补充协议，按非固定期限，出租方可随时解除合同会对其造成损失，根据合同的对等性及公平性，马培德公司要求退还剩余保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。陈水哖、陈暐婷经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：苏州马培德办公用品制造有限公司的诉讼请求不予支持。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律效力，各方当事人均应恪守。双方就系争房屋所签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定上述协议合法有效，当属正确。《补充协议》主要是约定续租，并明确“原合同中其他条款不做变更”，可见《补充协议》是双方在租赁期限届满后另行订立的合同，重新约定了新的租赁期限。因此，上诉人声称不应将《补充协议》视为双方在租赁期限届满后重新订立新的租赁合同，该主张缺乏依据。此外，上诉人称新约定的租赁期限在《租赁合同》规定的非固定期之后，故属于非固定租赁期。对此，一审法院在全面客观审核当事人所提交证据的基础上，依据在案证据显示的案件事实，结合双方的陈述意见，综合审查后对上诉人的主张不予采纳，并判决对其诉讼请求不予支持，理由阐述详尽，分析全面充分。综上，上诉人的上诉主张因缺乏能够推翻一审判决的确凿证据，故对其上诉请求，本院不予支持。一审判决根据查明的事实所作的判决并无不当，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,225元，由上诉人苏州马培德办公用品制造有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理水波审判长  顾继红审判员  郭征海审判员  金 冶二〇二〇年六月二十九日书记员  水 波附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……