北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1991号上诉人（原审原告、反诉被告）：李久明，男，1965年9月29日出生。委托诉讼代理人：徐东海，河北鹿保勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京湘中情宾馆有限公司，住所地北京市丰台区丰管路22号。法定代表人：苏彤，经理。被上诉人（原审被告）：苏彤，男，1981年5月24日出生。上述二被上诉人委托诉讼代理人：康圣基，北京市隆安律师事务所律师。上述二被上诉人委托诉讼代理人：徐勇，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京中庆祥建筑装饰工程有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村东。法定代表人：山海泉，经理。上诉人李久明因与被上诉人北京湘中情宾馆有限公司（以下简称湘中情宾馆）、苏彤、北京中庆祥建筑装饰工程有限公司(以下简称中庆祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初27088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李久明上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认苏彤、湘中情宾馆于2018年1月21日违法解除《房屋租赁合同》；3、判令苏彤、湘中情宾馆退还上诉人购置的宾馆内物品（见清单）或折价赔偿100000元；4、判令苏彤、湘中情宾馆赔偿上诉人宾馆受让款86000元；5、判令苏彤、湘中情宾馆赔偿上诉人经营损失840000元；6、驳回湘中情宾馆的全部反诉请求；7、判令湘中情宾馆承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院适用法律不当。一审法院裁判依据《合同法》第60条关于合同履行原则与附随义务的规定，没有具体明确适用哪一款且双方的争议并不适用《合同法》第60条；一审法院没有审查苏彤与湘中情宾馆是否享有解除权、没有审查合同的履行状况等情况就适用《合同法》第97条是错误的；一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》也没有明确依据哪一条款。判决书书写不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》的具体要求。二、一审判决认定事实不清。1.苏彤于2018年1月21日采取强行变更湘中情宾馆收款方式（微信、支付宝）接管了宾馆经营权，上诉人无法继续履行合同。2.一审判决认定苏彤提供微信通知的方式解除合同是错误的。3.苏彤解除合同的事实依据不成立。2017年10月4日，苏彤给我出具《租金条》载明收到我租金30万元，剩余租金同意我于2018年2月8日之前付清。实际上变更了《房屋租赁合同》的租金缴纳方式。我于2017年10月5日、12月29日分两笔支付苏彤租金合计10万元，由此计算我实际支付的租金已经对应付清房屋租金期限为2018年1月2日。即使解除合同，苏彤和湘中情宾馆也应按照合同约定最早于2018年2月18日之后才能解除合同。4.2018年4月26日苏彤微信通知我，以长期拖欠房屋为由解除合同，我当即回复已经起诉，不接受苏彤解除合同的通知，明确表达了对苏彤、湘中情宾馆解除通知的异议。5.我承租期间被北京市丰台区东管头村委会安全生产办公室等查封行为并非双方争议的事实，也不是合同无法履行的理由，更不是苏彤强力接管宾馆经营权的合法理由。6.中庆祥公司与苏彤之间是挂靠还是借用执照关系与我无关，且中庆祥公司在2016年与我签订《房屋租赁合同》时并未披露与苏彤之间的关系，故我要求中庆祥公司承担出租方责任，赔偿我宾馆受让款、退还取暖费、返还宾馆内物品的主张，具有事实依据，法院应当支持；一审认定苏彤与我的争议是职务行为是不正确的，苏彤应当承担独立责任。湘中情宾馆辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人承租期间因经营不善导致多次被查处，我方解除合同的行为合法有效，上诉人所述我方强占的情况与事实不符，不同意上诉人的上诉请求。苏彤辩称：涉案租赁合同是湘中情宾馆与上诉人签订的，自己是湘中情宾馆的法定代表人，不是涉案合同的一方主体。不同意上诉人的上诉请求。中庆祥公司辩称：涉案租赁合同是湘中情宾馆与上诉人签订的，与中庆祥公司没有关系。不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。李久明向一审法院起诉请求：1.判令苏彤、湘中情宾馆于2018年1月21日违法解除《房屋租赁合同》；2.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司退还取暖费16000元；3.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司返还我购置的宾馆、餐厅内的物品（见清单）或者折价赔偿100000元；4.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司赔偿宾馆受让款86000元、经营损失840000元；5.由苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司承担诉讼费。湘中情宾馆向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》及附件于2018年4月26日解除；2.判令李久明给付2017年12月31日至2018年4月26日租金559000元；3.判令李久明给付2017年12月20日至2018年1月20日电费13837.5元；4.判令李久明赔偿损失800000元；5.反诉费由李久明负担。一审法院认定事实：2016年10月8日，苏彤与中庆祥公司签订《挂靠合同协议》约定，中庆祥公司将其资质与相关证照借给苏彤使用，双方达成挂靠关系。该资质只限于苏彤与北京和平幕墙工程有限公司签订丰台区地址（北京湘中情宾馆）房产的租赁合同及苏彤与北京润泽园山庄餐饮有限公司签订丰台区地址（北京湘中情宾馆）房屋的租赁合同。同日，中庆祥公司与北京和平幕墙工程有限公司签订《房屋租赁合同》约定，中庆祥公司承租北京市丰台区目前名称为北京湘中情宾馆的综合楼，建筑面积1900平方米，租期三年，自2016年10月8日至2019年11月7日止，本合同签订后，2016年10月30日前中庆祥公司交纳租房保证金1000000元。2016年10月25日，中庆祥公司（乙方）与北京和平幕墙工程有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方近期正在办理“北京湘中情宾馆有限公司”营业执照，待营业执照启用后，乙方向甲方出具书面通知，甲方应配合乙方将原合同中乙方的签约主体变更为“北京湘中情宾馆有限公司”。原合同中乙方的权利义务同时转移由“北京湘中情宾馆有限公司”全部承负，或双方重新签订房屋租赁合同。2017年10月8日，出租方湘中情宾馆（甲方）与承租方李久明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区，目前名称为北京湘中情宾馆的综合楼。建筑面积约1900平方米，水费由东管头大队按国家规定价格直接向乙方收取，供暖及费用、用电及费用均由乙方自行解决。乙方承租该房屋拟作为餐饮底商、酒店、办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的相关规定。租期自2017年10月8日至2019年11月7日止。本合同签订后若乙方违反本合同约定，如逾期支付租金及其他费用、擅自转租、擅自变更租赁用途、擅自装修或拆改租赁的房屋场地、因乙方原因提前终止租赁等，则保证金不予退还。甲方有权用保证金直接抵扣乙方的违约金、房屋及附属设施损坏的赔偿金、未清偿的债务及其他应付费用。租赁期间，乙方使用建筑物及场地，开展经营活动所发生的费用，包括但不限于水费、电费、取暖费、电话费、电视费、网络费、车位费、卫生费、维修费、物业、消防设施、安全设施等所需一切费用由乙方自行承担。租金及支付方式：年租金1750000元，付款方式为半年付，2017年10月8日前支付875000元，第二次开始每次提前30天支付，即乙方应分别于每年3月8日前和9月8日前将租金875000元支付给甲方，甲方收到乙方租金当日，应向乙方开具收据。乙方负责房屋的管理、维护、维修，乙方必须确保承租房屋及设备设施的安全、不受损坏及侵占，在乙方承租期间，房屋安全及保全一切风险由乙方承担。房屋因火灾、或因乙方管理不善、或因其他原因发生损害或被侵占的，由乙方负责赔偿甲方由此所遭受的一切损失，并由乙方承担因此而造成的一切不良后果。乙方应遵守国家法律、法规，依法经营、照章纳税并确保安全。保证排放噪音、空气、污水、固体废物等标准符合国家及北京市规定，不得违反国家法律法规的规定，不得在租赁房屋内贮存危险、易燃、易爆及其他违禁物品，或从事违法活动。不得将租赁的房屋用于其他用途。若被发现有上述行为，一切责任由乙方负责。届时甲方有权随时终止本合同收回本合同标的物，并要求乙方承担违约责任、进行赔偿。乙方已付的租金及保证金，甲方不予退还。因乙方违法、违规行为、其他行为、纠纷造成甲方的房屋被第三方占有或处置、毁损的，或致使甲方因此而产生的其他损失的，由乙方负责赔偿甲方因此而遭受的一切损失。合同期满或解除合同时，乙方须按到期当时房屋、场地现状返还甲方，合同签订时现有的建筑和乙方加建、装修的建筑，归甲方所有，可移动的家具家电归乙方所有。甲乙双方共同检查、验收，房屋应保持完好，不得破坏房屋主体，不得拆除、损毁，有损坏的，乙方应负责修复或赔偿。乙方须按时（即合同期满之日或提出解除合同十五日内）搬出乙方所属的全部物品，搬迁期限届满房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置。如乙方逾期15至30日交还全部租赁物，乙方应按本合同约定租金标准双倍向甲方支付逾期场地占用费。如逾期30日以上交还租赁物，乙方应按本合同约定租金标准的四倍向甲方支付逾期场地占用费。租赁期间，因乙方违法、违规、其他行为或纠纷，造成甲方房屋被查封、被第三方占有或处置的，乙方应赔偿甲方由此所遭受的一切损失。乙方不能按期缴纳租金，按实际逾期天数向甲方支付滞纳金，滞纳金标准为按欠缴租金的0.5%，超过10日未付清的，除乙方应补齐租金和支付违约金外，甲方有权随时解除本合同，收回房屋，乙方因此遭受损失的自行承担，甲方因此遭受损失的，乙方负责赔偿。甲乙双方任何乙方无故单方面终止合同的，需向对方赔付当年剩余租金外，还应承担与租金保证金等额的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，对乙方的装修、添附物、遗留物品等不作任何补偿，乙方承担违约责任。1.乙方利用该房屋从事违法活动或损害公共利益的。2.乙方拖欠租金、保证金等应付费用超过10天的。3.乙方未经甲方同意擅自装修或改造、毁损租赁房屋及配套设施的。4.乙方违约，经甲方书面通知后10天内，乙方仍不予纠正的。5.乙方擅自转让或擅自改变租赁用途，经甲方书面通知后10天仍不予纠正的……2017年10月4日，苏彤向李久明出具《租金条》，载明今已收到李久明交来2017年10月8日到2018年4月8日租金叁拾万整，剩余租金至2018年2月8日前付到。下次交下半年房租时间2018年3月8日前交付。李久明于2017年10月5日、2017年12月29日分两笔各50000元向苏彤付款共计100000元。即李久明在租赁期间共向苏彤交纳租金400000元。另，苏彤代李久明向北京和平幕墙工程有限公司交纳1月份电费13837.5元。2017年11月19日，北京市丰台区东管头村委员会安全生产办公室出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第123号）载明，北京湘中情地下室：经查你单位存在下列问题1.地下室通道有杂物，2.地下室有住宿现象，3.有做饭现象（地下室）立即清出。现要求你单位对上述3项问题于2017年11月25日前改正完毕，达到有关法律、法规、规章和标准规定的要求。逾期不改正或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2017年11月21日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第125号）载明，北京湘中情宾馆有限公司：经查你单位存在下列问题1.前台、大厅接线板未固定，2.员工缺少安全意识，3.缺少安全提示贴，4.无应急预案。现要求你单位对上述4项问题于2017年11月28日前改正完毕，达到有关法律、法规、规章和标准规定的要求。逾期不改正或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2017年11月22日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第127号）载明，湘中情宾馆：经核查你公司所有在职人员，未做消防安全三级培训，现将你公司进行查封，在做完培训后申请开业。李久明签字确认以上情况属实。2018年1月16日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2018第20号）因存在三层疏散楼梯处堆放有易燃物等五项问题，要求你单位于2018年1月19日前改正完毕，逾期不改或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2018年1月22日，该单位出具《卢沟桥乡东管头村安全生产改正复查意见书》，称依然有些问题未整改，限三日内整改完毕。苏彤签字确认以上情况属实。庭审中，李久明提交取暖费收据一张、购置物品凭据若干、装修装饰材料凭据若干、与李燕明解除协议书、收条证明其交纳17-18年度取暖费32154元、购置物品花费36695元、购置装修装饰材料43500元、退还李燕明经营期间投入111000元、支付李燕明宾馆布草款4500元。苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司对上述证据均不予认可。李久明主张苏彤于2018年1月20日接手宾馆，双方租赁合同应于该日解除。苏彤对此不予认可，并提交微信聊天记录证明其于2018年4月26日通过微信要求与李久明解除合同，李久明认可其收到苏彤的解除通知，但表示该形式不符合法律要求且其于该日之前已先行起诉要求解除合同。湘中情宾馆主张因其与北京和平幕墙工程有限公司提前终止协议向该公司赔偿800000元，该损失应由李久明承担，并提交《终止合同协议书》予以证明。李久明对该协议书真实性无异议，但主张不能证明协议已经履行。一审法院认为：李久明与湘中情宾馆签订的房屋租房合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，故该协议应属有效协议，双方均应按约履行。本案中，因李久明经营期间存在不当行为，导致房屋多次被查封。李久明主张湘中情宾馆于2018年1月20日收回房屋，证据不足，其应按照约定向湘中情宾馆交纳租金，故李久明不享有合同解除权。因李久明未按期交纳租金，苏彤于2018年4月26日通知李久明解除合同，李久明亦表示收到通知，双方租赁合同自该日解除。李久明仅交纳租金400000元，湘中情宾馆认可该费用折抵至2017年12月30日，法院不持异议。李久明仍应向湘中情宾馆交纳自2017年12月31日至合同解除之日的租金。现湘中情宾馆主张合理，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于供暖费，非湘中情宾馆收取且李久明实际使用房屋超过供暖期，故对李久明要求湘中情宾馆退还供暖费的诉讼请求，法院不予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。双方未办理交接，导致李久明的部分物品丢失，对该损失双方均有责任，法院根据现有证据酌情确定。李久明要求湘中情宾馆赔偿转让费及经营损失，没有法律依据，法院不予支持。李久明认可欠电费数额，法院不持异议。湘中情宾馆主张其向北京和平幕墙工程有限公司赔偿800000元，证据不足，法院不予支持。苏彤系湘中情宾馆法定代表人，其行为应为职务行为，故对李久明要求苏彤承担责任，法院不予支持。李久明要求中庆祥公司承担责任，没有法律依据，法院亦不予支持。据此，一审法院于2019年12月17日判决：一、北京湘中情宾馆有限公司与李久明于2017年10月8日签订的房屋租赁合同于2018年4月26日解除；二、北京湘中情宾馆有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李久明20000元；三、李久明于判决生效之日起七日内给付北京湘中情宾馆有限公司租金559000元；四、李久明于判决生效之日起七日内给付北京湘中情宾馆有限公司电费13837.5元；五、驳回李久明的其他诉讼请求；六、驳回北京湘中情宾馆有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实，依法予以确认。上诉人李久明在二审期间，补充提交如下证据：1、美团网向上诉人银行卡结算转存交易明细、上诉人微信收款交易记录、上诉人支付宝收款交易记录，证明上诉人自2018年1月21日之后再未取得经营湘中情宾馆的任何收入；2、2018年2月8日、9日，上诉人与底商承租户之间签订的解除协议；3、上诉人2018年1月20日离京的火车票。以上证据均用于证明上诉人从2018年1月21日起失去对湘中情宾馆的控制经营权。依据被上诉人湘中情宾馆的申请，证人姜某在二审期间出庭作证，就2018年1月29日李久明与宾馆一层五家底商进行协商一事进行了说明。湘中情宾馆补充提交如下证据：1、姜某证言，内容同出庭陈述意见；2、山河消防（成寿寺店）出库单，证明苏彤代为购买消防设备；3、两份劳动合同，证明员工的工资应由李久明承担；4、卫生从业人员健康证明名单，证明员工里没有叫王倩的工作人员。依据双方当事人在本案一审、二审期间提交的证据及陈述意见，本院补充查明如下事实：一、2016年10月8日，中庆祥公司（甲方）与北京润泽园山庄餐饮有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市丰台区丰管路22号，目前名称为北京湘中情宾馆的综合楼”；该合同落款处，甲方盖有中庆祥公司的公章，代表人签名是苏彤；乙方盖有北京润泽园山庄餐饮有限责任公司的公章，代表人签名是李久明、李燕明、周同好三人。二、上诉人李久明在一审期间提交了一份落款日期为2018年1月15日的“清退通知”，落款署名是“湘中情宾馆”，但没有盖章及签字。被上诉人湘中情宾馆对该份证据的真实性不予认可。三、2018年1月20日，上诉人李久明因故离开北京，上诉人此时并未与湘中情宾馆进行任何交接工作；李久明于2018年1月28日回到北京，之后与宾馆职工及转租商户均进行了协商，但未就涉案《房屋租赁合同》与湘中情宾馆或苏彤进行沟通协商。二审审理期间，本院向北京三快在线科技有限公司（美团网）调取北京湘中情宾馆有限公司绑定的收款方式在2017年12月20日至2018年2月21日期间的收款人、收款账号变更信息与交易明细清单。北京三快在线科技有限公司于2020年4月23日回函，内容为“北京湘中情宾馆有限公司在2017年12月20日至2018年2月20日期间的收款方式是通过钱袋宝账户打款（类似支付宝的一种网络账户），其钱包ID：xxxxxxxxx，在此期间无变更。”本院向北京钱袋宝支付技术有限公司调取北京湘中情宾馆绑定的钱包（ID：xxxxxxxxxx）在2017年12月21日至2018年2月21日期间的银行账户及身份认证信息。北京钱袋宝支付技术有限公司于2020年6月3日回函，内容为“钱袋宝钱包ID：xxxxxxxxxx在2017年12月21日至2018年2月21日期间的认证人为苏彤，身份证号为×××；该账户绑定的银行卡信息如下：户名苏彤，账号×××，开户行中国建设银行股份有限公司北京富力又一场支行。”上述事实，有各方当事人提交的证据、证人证言、法院调取的材料及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案审理范围是湘中情宾馆与李久明于2017年10月8日签订《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审期间，双方当事人争议的主要焦点是，涉案合同是否已于2018年1月21日解除。第一，依据查明事实，李久明于2018年1月29日与转租商户进行协商并于之后分别达成协议，据此可以推定，李久明与湘中情宾馆之间在沟通协商方面不存在客观上的障碍；实际情况是，2018年1月21日及临近时间，李久明未就双方合同权利义务终止一事与湘中情宾馆进行任何形式的协商，双方亦未就涉案租赁房屋进行交接。第二，涉案《房屋租赁合同》的签订日期是2017年10月8日，依据法院调取的证据，2017年12月21日至2018年2月21日期间，湘中情宾馆在美团网绑定收款方式的认证人及绑定银行卡户名均是苏彤，该客观情况并未在2018年1月21日前后发生变化，李久明据此主张己方于2018年1月21日失去对宾馆的控制经营权，没有事实依据。第三，李久明提交的落款日期为2018年1月15日的“清退通知”上没有湘中情宾馆的印章，李久明也未提交其他证据证明该份通知是湘中情宾馆或苏彤发出的，因此该份通知的真实性无法确认，即该份证据不具有证明力，李久明基于该份证据提出的主张没有事实依据。第四，李久明提交的银行卡交易明细、微信及支付宝交易记录，仅能证明李久明是否取得了经营收入，不能证明李久明与湘中情宾馆之间基于《房屋租赁合同》的权利义务是否已经终止。第五，李久明提交的2018年1月20日的火车票，仅能证明李久明于当日离开北京，不能证明苏彤于当日接管并控制宾馆。综上，李久明主张涉案《房屋租赁合同》于2018年1月21日解除，没有事实依据。原审法院基于李久明未按期交纳租金、苏彤于2018年4月26日通知李久明解除合同，且李久明亦表示收到该通知的实际情况，确认涉案合同于2018年4月26日解除，并无不妥，本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》的合同主体是湘中情宾馆及李久明，苏彤作为湘中情宾馆的法定代表人在该合同上签字、盖章，苏彤的行为系履行法定代表人职责的行为。故李久明提出的苏彤应对涉案合同承担责任的上诉主张，依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。李久明已向湘中情宾馆交纳租金400000元，依照合同约定的租金标准，可折抵至2017年12月30日，李久明仍应向湘中情宾馆交纳自2017年12月31日至合同解除之日的租金。鉴于双方未办理交接手续，原审法院认定双方当事人对李久明部分物品丢失的情况均负有责任，并酌情确定湘中情宾馆有限公司赔偿李久明20000元，并无不妥。李久明提出的湘中情宾馆退还其购置的宾馆内物品或折价赔偿100000元、赔偿宾馆受让款86000元及经营损失840000元的上诉主张，依据不足，本院不予采信。李久明还提出，中庆祥公司在2016年与自己签订《房屋租赁合同》时未披露与苏彤之间的关系，要求中庆祥公司承担责任。对此，本院认为，本案审理的是湘中情宾馆与李久明于2017年10月8日签订的《房屋租赁合同》之间产生的纠纷，中庆祥公司2016年签订的合同不是本案审理的范围。本院对李久明提出的该项上诉主张，不予支持。综上所述，李久明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14178元，由李久明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月三十日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇