北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终5950号上诉人（原审被告）：北京盈信国耀科贸有限公司，住所地北京市大兴区北兴路（东段）2号院19号楼1层103室。法定代表人：赵博，经理。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京星光拓诚投资有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）2号。法定代表人：陈洋，执行董事。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晋，北京乾同律师事务所实习律师。上诉人北京盈信国耀科贸有限公司（以下简称盈信科贸公司）因与被上诉人北京星光拓诚投资有限公司（以下简称星光拓诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盈信科贸公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判盈信科贸公司无需给付星光拓诚公司房屋租金108762.1元、违约金218705.04元，由星光拓诚公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，双方系协商一致解除合同，上诉人不应该支付免租期的租金和违约金。2019年10月22日双方协商解除《商铺租赁合同》，上诉人按照被上诉人要求提交《房屋租赁合同提前退租解约申请》，虽被上诉人向上诉人邮寄《回函》表示不同意退租申请，但双方租赁合同关系已经于2019年10月22日协商解除合同时终止，且上诉人已经按照约定将涉案房屋交还给被上诉人。故上诉人不应该支付被上诉人优惠期租金、违约金。星光拓诚公司辩称，同意一审判决，不同意盈信科贸公司的上诉请求。星光拓诚公司向一审法院起诉请求：1.判令盈信科贸公司支付星光拓诚公司优惠期租金108762.1元；2.判令盈信科贸公司向星光拓诚公司支付违约金218705.04元；3.判令盈信科贸公司支付星光拓诚公司恢复原状费用180000元；4.判令盈信科贸公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月30日，星光拓诚公司（出租方、甲方）与龚国庆（承租方、乙方）签订租赁合同，约定租用房屋位于北京市大兴区春和路39号院三号楼3单元109，建筑面积255.41平方米，房屋状态为毛坯；该商铺租赁用途为茅台酒展示和销售经营；商铺租赁期为8年，自2018年2月23日起至2026年2月22日止；装修免租期为2个月，自2018年2月23日至2018年4月22日，装修免租期内，乙方仅免付租金，但需要支付物业管理费及其他费用；租金每2年递增5%，第一租赁年度月租金为60751.4元，其中租金为57858.48元，税金为2892.92元，第三租赁年度月租金为63788.97元，税金为3037.57元，第五租赁年度月租金为66978.42元，税金为3189.45元，第七租赁年付月租金为70327.34元，税金为3348.92元；乙方应每次以转账或其他支付方式向甲方支付租金，免租期后的首期租金自本合同签订之日起15日内支付，之后应于每一使用期限到期前15日向甲方支付下一使用期限的基本租金；履约保证金为第一租赁年度2个月租金，即121502.8元，租赁关系终止时，由甲乙双方共同对承租的商铺进行交接验收，如没有拖欠任何应付的租金及其他费用，在合同确定的截止日期办理完毕腾退手续，甲方应在乙方交还该房屋之日起30个工作日内无息退还剩余履约保证金（若有）；乙方向甲方交还该商铺时，应使该商铺处于完好和可出租状态，乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该商铺恢复原状，乙方拒绝修复的，甲方有权自行或委托第三方修复，由此发生的风险及费用由乙方承担；乙方存在违反本合同约定的其他行为，经甲方书面催告后7日内仍未纠正的，除本合同另有约定外，甲方有权单方面解除本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，如甲方单方解除本合同，甲方有权收回该商铺，履约保证金不予退还乙方，并有权要求乙方按照合同约定补足相应款项（包括但不限于：优惠租金、应付未付租金、能源费、物业管理费等费用），且甲方有权要求乙方按照第二租赁年度年度租金的30%支付违约金，违约金不足以补偿甲方因此遭受的损失的，乙方应对不足部分予以赔偿；乙方确认甲方在计算首年租金时给予乙方一定的优惠相应折扣计算的首年租金，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约解除本合同导致乙方实际租期少于合同约定的租赁期间的，乙方应向甲方返还优惠租金（暨应补足的房屋租金），具体应返还部分如下：满一年不足两年的，超期的免租期为2个月，应补足的房屋租金为108762.1元，满两年不足三年的，应享有免租期1个月，超期的免租期为1个月，应补足的房屋租金为57100元；乙方违约单方解除合同的，乙方支付的履约保证金和已缴纳的租金不予退还，且有权要求乙方按照合同约定补足相应款项（包括但不限于优惠租金、应付未付租金、能源费、物业管理费等费用），与此同时甲方有权要求乙方按照第二租赁年度的年租金的30%支付违约金。合同签订后，双方依约履行合同。2018年10月25日，星光拓诚公司（出租方，甲方）、龚国庆（原承租方，乙方）、北京盈信国耀商贸有限公司（新承租方，丙方，2019年11月25日更名为“北京盈信国耀科贸有限公司”）签订《主体变更协议》，三方就租赁合同的主体变更事宜达成协议，约定本协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方；从本协议生效之日起，乙方根据既有合同享有的所有权利、义务全部转让给丙方，丙方全面受让乙方根据既有合同中享有的所有权利及应承担的所有义务，正式成为合同主体；乙方同意其根据既有合同缴纳的租赁保证金、租金或其他费用直接转为丙方应支付且已支付的费用；甲方根据既有合同享有的对乙方的抗辩权仍对丙方有效，丙方不得以其对乙方的抗辩权利对抗甲方。该协议签订后，盈信科贸公司作为承租方继续使用租赁房屋。2019年10月22日，盈信科贸公司向星光拓诚公司提出房屋租赁合同提前退租解约申请，称因：“本司/本人于2018年2月23日与贵司就坐落于北京市大兴区春和路39号院三号楼3单元109室签订商铺《房屋的租赁合同》（以下简称‘租赁合同’或‘该合同’），租赁期限为2018年2月23日至2026年2月22日，现该合同租赁期限尚未到期，本司/本人因个人原因提前退租，需申请租赁合同解除。本司/本人承诺遵守租赁合同之约定，贵司可扣除已付的房屋租赁保证金及剩余租金，本司/本人将在实际腾退租赁房屋之日前交纳租赁房屋产生的包括但不限于租金、能源费、物业费等。”星光拓诚公司收到申请后，于当日回函称不同意盈信科贸公司提出的退租申请，要求继续履行合同，并称：“如贵司坚持单方解除租赁合同，根据租赁合同，我司有权：1）将贵司应缴纳的租金计算至贵司将已恢复致原状的租赁房屋交付给我司并经我司验收合格之日止。2）扣留贵司已交付的租赁保证金￥121502.8元（大写：人民币壹拾贰万壹仟伍佰零贰元捌角）以及已支付未使用期间的租金（若有）；3）要求贵司另行向我司支付第二租赁年度的年度租金的30%作为违约金，计￥218705.04元（大写：人民币贰拾壹万捌仟柒佰零伍元零肆分）；4）要求贵方补足优惠租金，计￥108762.1元（大写：人民币壹拾万捌仟柒佰陆拾贰元壹角）。”2019年10月29日，星光拓诚公司向盈信科贸公司发出租赁合同解除通知函，通知盈信科贸公司因其未按原合同约定支付相应款项逾期达21日，本函到达盈信科贸公司之日起，租赁合同正式解除，并要求盈信科贸公司支付违约金等费用同时交还租赁房屋。盈信科贸公司于2019年10月30日收到该通知。经询问，星光拓诚公司称盈信科贸公司于2019年10月24日搬走，星光拓诚公司于当日将租赁房屋收回，现已将房屋恢复成毛坯状态，但未提交证据证明恢复情况及费用支出情况。盈信科贸公司称其公司于2019年10月22日搬离租赁房屋，现房屋还保持其装修时的状态，并未恢复原状，解除合同的原因系与星光拓诚公司的租赁关系不融洽，租赁房屋的地理位置不好，人流量较少，导致生意不好。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。盈信科贸公司与星光拓诚公司、龚国庆签订《主体变更协议》后，作为租赁房屋的承租方，与星光拓诚公司形成租赁合同关系，其租赁合同内容系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。诉讼中，双方当事人均认可租赁合同已于2019年10月解除，关于合同解除的原因，盈信科贸公司认为系双方协商解除，而星光拓诚公司认为系盈信科贸公司单方违约造成。对此，法院认为，根据盈信科贸公司提交的房屋租赁合同提前退租解约申请、星光拓诚公司的回函以及双方当事人的当庭陈述，租赁合同解除的原因应为盈信科贸公司单方违约导致合同解除，而并非双方协商一致解除合同，因此盈信科贸公司应当承担违约责任。根据双方租赁合同的约定，盈信科贸公司应当补足优惠期租金108762.1元，同时星光拓诚公司有权要求盈信科贸公司按照第二租赁年度的年度租金的30%支付违约金（60751.4元*12个月*30%），故星光拓诚公司据此要求盈信科贸公司补足优惠期租金108762.1元并支付违约金218705.04元，有合同依据，法院予以支持。关于恢复原状费用，星光拓诚公司未提供证据证明其已将租赁房屋恢复成毛坯状态以及恢复原状的具体费用，故该诉求无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京盈信国耀科贸有限公司于判决生效后十日内给付北京星光拓诚投资有限公司优惠期租金108762.1元、违约金218705.04元，以上共计327467.14元；二、驳回北京星光拓诚投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：本案的争议焦点为盈信科贸公司应否支付星光拓诚公司优惠期租金及违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据在案《商铺租赁合同》及《主体变更协议》，盈信科贸公司与星光拓诚公司形成合法的租赁合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。根据一审查明的事实，盈信科贸公司与星光拓诚公司均认可租赁合同已经于2019年10月解除，但双方就合同的解除原因各执一词，星光拓诚公司主张因盈信科贸公司违约导致合同解除，并提交房屋租赁合同提前退租解约申请、回函、催款函、租赁合同解除通知函等予以佐证，盈信科贸公司主张双方于2019年10月22日协商一致解除合同，但是未能就此主张提供相应证据证明。据此，一审法院综合双方提交的证据及庭审陈述认定系因盈信科贸公司违约导致合同解除，并无不当。《商铺租赁合同》第十五条就违约责任作出明确约定，盈信科贸公司应该依约承担相应违约责任，一审法院据此认定盈信科贸公司支付星光拓诚公司优惠期租金108762.1元、违约金218705.04元，并无不当。盈信科贸公司上诉坚持其主张，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，盈信科贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由北京盈信国耀科贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许英审 判 员 朱印审 判 员 施忆二〇二〇年六月二十九日法官助理 周珍书 记 员 王彪