上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3190号上诉人(原审被告、反诉原告)：邓毅晴，男，1994年2月5日生，汉族，户籍地江西省抚州市。上诉人(原审被告、反诉原告)：丁香琴，女，1996年9月6日生，汉族，户籍地江西省抚州市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈邦理，上海市律和理律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：葛震霖，上海市律和理律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陆根源，男，1934年11月24日生，汉族，户籍地江苏省新沂市。委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾克，上海众华律师事务所律师。上诉人邓毅晴、丁香琴因与被上诉人陆根源房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓毅晴、丁香琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人陆根源的一审诉请，并判令被上诉人继续履行合同，配合上诉人办理过户手续。事实与理由：第一，一审法院查明事实错误。根据上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的不动产登记簿备注栏，系争房屋实际能够转让的日期是2018年5月27日。因此即使双方签订的合同中约定的过户日期是2017年12月31日，被上诉人也催告上诉人于2017年12月31日前办理过户手续，都不能认定是上诉人的原因导致了合同解除。被上诉人知晓上诉人邓毅晴在2017年10月23日签订网签合同时无购房资格，故双方约定延长履行期限，即被上诉人要求上诉人加价人民币(以下币种均为人民币)23,000元，延长过户时间至2019年10月31日。对此，上诉人也提供了中介交易人员的证言，但一审法院未予采信。第二，本案名为解除买卖合同，实为房东跳价悔约。上诉人向被上诉人支付的购房款早在2013年10月31日前即由上诉人的父母支付了100万元，原本约定在过户时支付尾款19万元，但签订网签合同前，被上诉人跳价要求上诉人增加费用4.5万元，被上诉人知晓上诉人不具备购房资格后又索要2.3万元延期费。现被上诉人要求解除合同，违背了诚实守信的原则，且对上诉人而言极不公平。上诉人的父母在系争房屋中已居住了6年多，且早已完成大部分房款的支付义务，上诉人在2019年5月已具备购房资格，可以完成合同履行。被上诉人陆根源辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人对系争房屋的可交易时间认识错误，系争房屋在2017年时已经符合上市交易的条件。第二，上诉人从未告知被上诉人其不具备购房资格。双方未曾约定交易时间延长至2019年10月31日。双方《协议书》约定的是2017年10月31日前办理过户手续。第三，被上诉人发函要求上诉人及时办理过户手续，但上诉人迟迟没有反应，被上诉人才诉至法院。第四，上诉人称其2019年5月已有购房资格，被上诉人不予认可，且购房资格的审查应以签约时间为准。一审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆根源向一审法院起诉请求：判令解除陆根源与邓毅晴、丁香琴就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并将该房屋返还给陆根源。邓毅晴、丁香琴向一审法院提起反诉请求：判令陆根源协助办理过户手续，将系争房屋过户至邓毅晴、丁香琴名下。一审法院认定事实：2011年3月，陆根源与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置得到系争房屋。2013年10月28日，系争房屋所在项目的大产证办出。2013年10月12日，案外人邓某某向陆根源支付2万元。次日，陆根源、谭伏云(卖方、甲方)与案外人谢某某、邓某某(买方、乙方)在居间方促成下签订《上海拆迁安置房买卖合同》一份，其中约定：甲方将系争房屋以119万元的价格出售给乙方；乙方于2013年10月13日支付定金2万元、2013年10月15日前支付首付款20万元、于2013年10月31日前拿到钥匙支付78万元、该房屋过户时支付尾款19万元；甲方承担自己办产证的所有费用，该房屋过户给乙方产生的一切费用由乙方承担；如任何一方违反本合同的条款规定，则向对方赔偿违约金，为总房价的60%。次日，案外人陆裕志、孙琴芳作为证明人亦在合同上签字。签约后第二天，谢某某向陆根源支付房款21万元。2013年10月16日，邓某某向陆根源支付房款77万元，另支付维修基金、物业费等6,700余元。陆根源亦将系争房屋交于邓某某、谢某某。一审法院又查明，2015年6月12日，系争房屋登记在陆根源名下。2017年10月23日，陆根源(卖售人、甲方)与邓毅晴、丁香琴(买受人、乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，仅约定甲方将系争房屋作价123.5万元出售给乙方，双方于2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。而对交房、付款及违约责任均未有约定。2017年10月25日，邓毅晴向陆根源一方支付2.3万元。当日，陆根源(甲方)与邓毅晴、丁香琴(乙方)签订《协议书》，约定：甲方的系争房屋与乙方协议另加2.3万元，于当日支付，余款23.5万元于办理过户时支付，先付款后签字。甲方配合乙方在一周内(10月31日)前办理完成，不得延误，如逾期产生损失由乙方负责，特此为证。总房款125.8万元，已付房款102.3万元。2017年12月2日，陆根源往系争房屋向邓毅晴、丁香琴寄送《催告函》，函称：多次催促你方办理过户手续并按约支付尾款，但未有明确回复，现正式通知你方于2017年12月31日前至房地产交易中心办理过户手续，若不能办理过户手续，则买卖合同解除。一审法院又查明，1、邓毅晴于2011年12月1日应征入伍，于2013年12月1日经中国人民武装警察部队重庆北部新区消防支队批准退出现役。自2014年4月起，邓毅晴在本市参加社保。2、本案诉状副本于2019年1月8日送达到邓毅晴、丁香琴。3、2019年4月，邓某某、谢某某向一审法院起诉陆根源、谭伏云，要求过户系争房屋，邓毅晴、丁香琴亦以此申请中止本案审理。2019年5月底，邓某某、谢某某又申请撤回起诉。4、经一审法院释明，邓毅晴、丁香琴坚持要求履行合同，不要求在本案中处理系争房屋的装修损失、房价上涨损失等。一审审理中，邓毅晴、丁香琴为证明陆根源对其受限购属于明知，因此双方约定过户时间为2019年10月31日前一周内，提供了案外人赵某某的证言。陆根源对该证言不予认可，认为邓毅晴、丁香琴从未告知遭到限购，双方约定的过户时间为《协议书》所载之时间。邓毅晴、丁香琴另陈述，因邓某某、谢某某被限购，故由其作为买方与陆根源继续进行系争房屋的交易。一审法院认为：综观系争房屋签约、付款、交付等过程，考虑到邓毅晴、丁香琴与邓某某、谢某某之关系，结合邓毅晴、丁香琴关于系争房屋交易的相关陈述可知，买卖双方已协商一致将系争房屋的买受人变更为邓毅晴、丁香琴，邓某某、谢某某已付房款视为邓毅晴、丁香琴之付款。在此基础上，陆根源与邓毅晴、丁香琴签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，该合同体现了买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，买卖双方均应按约履行。双方在网签合同中约定于2017年12月31日前办理过户，随后又通过《协议书》将过户时间变更为一周内即2017年10月31日前。但至2017年10月31日，过户未成。陆根源遂于2017年12月初寄送《催告函》，要求邓毅晴、丁香琴于2017年12月31日前办理过户，并表达了如不能办理过户将解除买卖合同的意思。然而，邓毅晴、丁香琴仍未在指定期限内前往办理过户手续。经由庭审可知，系因邓毅晴、丁香琴未具备本市购房资格所致，责任在于邓毅晴、丁香琴，陆根源因此享有合同解除权。陆根源早在寄送《催告函》时即表明，未在指定期限前办理过户将解除买卖合同，后又提起本次诉讼要求解除合同，本案诉状副本已于2019年1月8日即送达给邓毅晴、丁香琴，故双方间的买卖合同于送达之日即告解除。合同解除后，陆根源应将已付房款予以退还，而邓毅晴、丁香琴理应将系争房屋予以返还。邓毅晴、丁香琴主张双方商定的过户时间为2019年10月31日前，对此陆根源不予认可，因邓毅晴、丁香琴提供的证人证言不符合证据形式，且与有买卖双方签字确认的《协议书》不符，故一审法院难以采信该证人证言。邓毅晴、丁香琴另主张于2019年5月具备了购房资格并要求继续履行合同，因买卖合同在此之前已经解除，故一审法院无法支持关于过户的反诉请求。对于合同解除后的装修损失等，经一审法院释明，邓毅晴、丁香琴明确表示不要求本案处理，可另案解决。据此，一审法院作出判决：一、陆根源与邓毅晴、丁香琴就位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月8日解除；二、邓毅晴、丁香琴应于判决生效之日起六十日内将位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给陆根源；三、陆根源应于判决生效之日起六十日内退还邓毅晴、丁香琴房款102.3万元；四、对邓毅晴、丁香琴的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，根据本案双方当事人的陈述，系争房屋的交易过程，先是由陆根源、谭伏云与谢某某于2013年签订了《上海拆迁安置房买卖合同》，谢某某、邓某某支付购房款100万元，陆根源将系争房屋交付谢某某、邓某某实际占有使用；后经协商一致将交易主体变更为陆根源与邓毅晴、丁香琴，此前谢某某、邓某某已支付的房款视为邓毅晴、丁香琴之付款，陆根源向谢某某、邓某某所为之房屋交付亦视为对邓毅晴、丁香琴之交付，陆根源与邓毅晴、丁香琴据此于2017年签订《上海市房地产买卖合同》。鉴于谢某某、邓某某与邓毅晴、丁香琴之间的亲属关系，再结合一审中邓毅晴对为何于2017年变更交易主体的陈述，一审法院对上述房屋交易过程予以确认，当属合理，本院予以认同。邓毅晴、丁香琴取代谢某某、邓某某成为系争房屋的买受人后与陆根源签订的《上海市房地产买卖合同》是其双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。第二，根据上述《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2017年12月31日前办理过户手续。后经陆根源催告，邓毅晴、丁香琴未能于2017年12月31日前办理过户手续，且在陆根源提起本案诉讼要求解除合同的诉状副本送达邓毅晴、丁香琴时，邓毅晴、丁香琴仍因不具备购房资格而不能履行前述买卖合同。因此，一审法院认定陆根源享有合同解除权，本案诉状副本送达邓毅晴、丁香琴时，双方《上海市房地产买卖合同》即告解除，并无不当。邓毅晴、丁香琴要求陆根源协助办理系争房屋过户手续之诉请，本院无法支持。邓毅晴、丁香琴认为系争房屋实际能够转让的时间是2018年5月27日之后，但根据一审法院查明的事实，系争房屋在双方签订买卖合同的2017年已符合上市交易条件。邓毅晴、丁香琴称双方在2017年10月已协商一致将合同履行时间延迟至2019年10月31日，并签订了《协议书》予以确认。但从《协议书》的文义来看，并不能得出双方已协议将合同履行时间延迟至2019年10月31日的结论；且邓毅晴、丁香琴亦未提供其他充分证据证明其上述主张，故本院难以采信。合同解除后，邓毅晴、丁香琴应将系争房屋返还给陆根源，陆根源应将已收取的购房款返还给邓毅晴、丁香琴。关于合同解除后的装修损失等，经一审法院释明，邓毅晴、丁香琴明确表示不要求在本案中处理，故本案中不予处理，邓毅晴、丁香琴可另行主张。综上所述，邓毅晴、丁香琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邓毅晴、丁香琴共同负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  徐江审判员  成皿二〇二〇年六月二十八日书记员  陈韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……