北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5455号上诉人（原审原告）：宋怡，女，1969年5月8日出生。委托诉讼代理人：徐高，男，住北京市海淀区，由北京企业法律顾问协会推荐。上诉人（原审被告）：唐岳，男，1990年6月29日出生。上诉人宋怡因与被上诉人唐岳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋怡上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由唐岳承担。事实和理由：一审法院认定案涉房屋已经交付宋怡属于认定事实错误。《房屋租赁合同》第三条明确约定，《房屋交割清单》“经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡视为交付完成”。在宋怡搬入至搬出的7天里，唐岳并未与宋怡见面并交付房屋签字。一审认定唐岳提出退租条件是认定事实错误，没有完成交付，不存在提出退租条件。唐岳未按照合同约定提供网络和热水；唐岳提出退租给7天的免租，但是一审判决我方承担7天的租金并支付一半的押金是错误的。唐岳违约，不履行当面交验房屋的约定、不履行维修义务、主动提出让宋怡退租。一审判决适用法律不当。唐岳所辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。不同意宋怡的上诉请求和事实理由。宋怡已经实际入住房屋，房屋交付已经完成。我已经履行了相应的维修义务。宋怡向一审法院起诉请求：1.判令唐岳返还一个月的房租押金7100元及三个月租金21300元；2.判令唐岳承担违约金7100元并赔偿搬家损失4000元；3.判令本案诉讼费由唐岳承担。一审法院认定事实：2019年9月27日，唐岳（甲方，出租人）和宋怡（乙方，承租人）签订了编号为BJZLZZ2019091671的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租房合同》），约定如下，甲乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市大兴区鹿华路X号院X号楼X层X室（以下简称涉案房屋），甲方享有涉案房屋所有权。第二条房屋租赁情况：租赁用途为居住，居住人数为1人。第三条：租赁期限：房屋租赁期自2019年10月1日至2021年9月30日。甲乙双方应于2019年10月1日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付给乙方。《房屋交割清单（见附件一）》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡视为交付完成。第四条租金及押金：租金标准为每月7100元。支付方式为押一付三，首期租金及押金应于签约当日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前7日支付。押金为7100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约金赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金充抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，甲方承担供暖费、物业管理费、卫生费；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费。本合同汇总未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条房屋的维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障涉案房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7、擅自将房屋转租给第三人。第十条房屋交还：（一）乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或补偿。（二）甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求乙方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除。（三）乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增减或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有。第十一条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向乙方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。《租房合同》签订后，2019年9月30日前宋怡向唐岳支付了三个月房租21300元，租房押金7100元，并搬入涉案房屋。宋怡搬入涉案房屋，发现涉案房屋内存在以下问题：网络不畅通、厨房没有热水、厨房有一盏灯不亮，卫生间下水口地漏易堵塞。宋怡主张，发现上述问题后，其通知并要求唐岳进行维修，但唐岳态度差，并告知其找物业自行解决。针对上述问题，唐岳抗辩称，双方并未约定网络和厨房热水，其没有责任提供网络和厨房热水；下水道和灯均是其及时报修至物业，并出资购买了灯具。2019年10月5日，唐岳在微信群中对宋怡说：“阿姨好，那个物业给我回电话了，说跟您沟通过，保修的东西都已经维修了，并且你向物业表示了满意。那个灯缺件我已经买了配件，直接寄到物业管家那，到货以后就会安装好。”对此，宋怡称，唐岳于2019年10月3日让其退租，看到宋怡去意已决后悔了，10月5日才向物业报修。2019年10月3日16时47分，唐岳向宋怡发送微信称：“我不认为自己没有履行合同，你想用自己的东西替换是这份合同的先觉条件，不是您给我的恩惠请搞清楚。没关系，如果想不通可以退租，我保证配合可以免除7天房租，超期按日计，谢谢”。2019年10月4日21时32分，宋怡向唐岳发送微信称：“小唐你好，刚刚中介联系我并转达了你的意思，在我印象中你应该是个受过良好教育知书达理的年轻人，我想还是有机会跟你见面沟通一下有关押金的问题，因为咱们的分歧很大，你到时也可以把你的道理讲给我听。但无论如何租金没有异议，也感谢你7号前免收我费用，我保证7号搬家。所以麻烦你先把租金21300元退给我，我最近也花销很大，搬家花了1800，再加上按着你这屋子又定了不少东西。希望你尽快退还租金为盼。”当天,唐岳向宋怡发送微信回复称:“阿姨好，我的意思也很明确：首先我仔细看过合同，我认为我没有任何违约行为，其次就昨天态度问题也亲自向您进行了道歉，同时承诺了在合约期内会严格遵守。如果您执意退租的话，只能算作乙方（您）提前终止合约，我作为甲方按照合同条款，收取您的押金作为违约金是完全合法的。而且我也做出了让步：同意不收取7日内的房租，免除因为按您要求交房而产生所有物流及人力费用。希望您慎重考虑。”2019年10月4日，唐岳向涉案中介机构人员发送函件称：“你好我是编号为BJZLZZ2019091671合同的出租人：唐岳。鉴于承租人宋怡女士执意要求提前终止租赁合同，但经过贵公司多次中间协调仍无法达成已签订合同中的第九条第一款：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同之条件，且甲乙双方沟通不畅，无法认定协商之条件，现请贵公司转告乙方。本人作为甲方出租人，本合同中无违约行为的前提下，向贵公司告知甲方主张的退租条件，并请转达乙方：一、乙方按照合同第十一条第二款乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金……，因乙方实际提出退租的日期为2019年10月3日，按照该条款，甲方认为当从2019年11月4日起乙方可以退租，并收取押金7100元整作为违约金赔付；二、在甲方租出房产时已经提供了必要的生活设施，包括但不限于各类家具及家电，但按照乙方的要求，将以下物品搬离房屋：电冰箱一台、洗衣机一台、微波炉一台、电饭煲一台、电风扇一台、实木西餐桌一张及配套实木椅四把……且提前退租也应当视为退租的情形之一，故甲方要求乙方按照交接清单补齐电冰箱、洗衣机和床垫以完成交接，如有缺失，缺失项目按市场价对甲方进行赔付；三、甲方在搬运上述物品时耗费了相当大的人力财力，只满足乙方的需求，若乙方执意提前退租，甲方主张乙方对搬运、沟通所产生的各项费用及甲方本人的误工费、精神损失费进行适当的赔偿：合计人民币2000元整；四、若乙方同意上述甲方按照合同提出的合理主张，甲方同意乙方退租，并签订退租协议。退租日期为2019年11月4日，在验收房屋及屋内各项设施完好的情况下，甲方将已收到的押金和三个月房租（共人民币贰万捌仟肆佰元整）中扣除押金、10月1日至交房日（不早于11月3日）的房租、水燃气等各项实际使用费用及上述2、3条的费用后，将剩余钱款三个工作日内打入乙方指定账户。以上，为甲方主张的提前退租条款，为最终条款。出租人：唐岳2019年10月4日夜”对此，宋怡称其于2019年10月5日看到该函件。2019年11月3日，唐岳向宋怡通过微信发送函件称：“关于编号为BJZLZZ2019091671的租赁合同，在乙方承租人宋怡女士于2019年10月3日提出退租起计算，按照该合同第十一条第二款乙方提前退租的，应提前30日通知甲方……之条款，今日（2019年11月3日）可以合理行使退租之权利。根据中介人司向东先生提供之信息，虽然宋怡女士已经在自行搬离后移交了钥匙、门禁、水电燃气卡等物品交与中介麦田房产，但现拒绝与中介签署签约协议书。因宋怡女士拒不依据现履行相关退租手续，为避免纠纷，本人只能视为宋怡女士作为乙方愿意继续按约定履行该合同，租期继续生效。如有任何异议，请以书面方式告知本人。甲方出租人：唐岳2019年11月3日”。经宋怡与唐岳双方确认，宋怡于2019年10月7日搬离涉案房屋，当天宋怡将钥匙等物品交付给了涉案中介机构人员。对此，唐岳称其于2020年1月1日收到涉案房屋钥匙。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。宋怡与唐岳签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。关于《租房合同》的解除，唐岳在合同履行期限内即2019年10月3日16时47分通知宋怡可以选择退租，并称如果宋怡退租，唐岳可以免除7天房租，超期按日计算租金。2019年10月4日，宋怡表示同意退租，但就押金等退租事项双方未能协商一致，同时，宋怡于2019年10月7日搬离涉案房屋，并将钥匙等交给涉案中介机构，唐岳对此知晓但未与宋怡办理退房交接手续，因此法院认定《租房合同》实际上已经双方协商一致解除。关于《租房合同》解除时间，法院认为双方未就涉案房屋进行正式交接，但宋怡于2019年10月7日将房屋钥匙交接给了中介机构，唐岳对此明确知晓，法院依法确认《租房合同》实际已经于2019年10月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宋怡主张因涉案房屋存在需要维修的事项以致不适租，但宋怡提出的维修问题尚未达到涉案房屋无法使用的程度，宋怡在押金方面未与唐岳协商一致的情况下径行于2019年10月7日退租，根据合同稳定性，宋怡在没有约定事由或法定事由情况下，应审慎考虑是否解除《租房合同》。与此同时，唐岳在宋怡提出维修问题时，唐岳未能及时处理维修事宜，并称宋怡可以选择退租，唐岳上述行为影响了承租人对涉案房屋的租赁使用。因此，宋怡和唐岳上述行为均影响了《租房合同》的继续履行，现宋怡要求唐岳返还押金及租金，根据公平原则，法院酌定宋怡和唐岳分别承担一半的押金，且法院仅支持租赁期内未使用期间的租金19643.3元，宋怡主张的租金超过该数额的部分法院不予支持。关于宋怡主张的违约金，法院认为，因宋怡认为唐岳因没有尽到维修义务且单方让其退租，唐岳构成违约。但唐岳并非单方向宋怡提出解除《租房合同》，唐岳仅向宋怡提出退租条件，是否退租仍是宋怡自行决定，故不存在唐岳单方解除《租房合同》的情况。此外，关于网络及厨房热水问题，双方并未明确约定出租方必须提供，故唐岳对此不予维修，不构成违约。关于灯及下水道堵塞问题，承租方在出租方未及时维修的情况下，亦有能力报物业维修，且该维修问题也并未达到承租人无法正常使用房屋以致于解除《租房合同》的条件，本院认为，尚未达成唐岳需承担违约金的条件，故对于宋怡提出的该项主张，于法无据，法院不予支持。关于宋怡所主张搬家费用损失，因双方并未对搬家费用进行约定，且宋怡与唐岳协商一致解除《租房合同》，宋怡没有举证证明搬家费用系唐岳给其造成的损失，故对于宋怡的该项主张，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年4月23日判决：一、唐岳于判决生效后十日内向宋怡退还租金19643.3元及押金3550元；二、驳回宋怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,宋怡与唐岳签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据查明的事实，宋怡入住涉案房屋后发现房屋存在以下问题：网络不畅通、厨房没有热水、厨房有一盏灯不亮，卫生间下水口地漏易堵塞。宋怡称其通知并要求唐岳进行维修，但唐岳态度差，并告知其找物业自行解决，导致两人产生争议。唐岳于2019年10月3日在微信中通知宋怡可以选择退租，并承诺可以免除7天房租。10月4日，宋怡在微信中回复同意退租。同日唐岳再次在微信中回复称自己并未违约，如宋怡执意退租则视为其提前终止合约，其可以不收取7日租金，免除按照宋怡要求交房而产生的物流及人力费用，但不退还收取的押金。据此可以看出，双方并未就退还租金及押金等退租事宜协商一致。10月7日，宋怡搬离涉案房屋并将钥匙等相关物品交予涉案中介机构，唐岳对此明知但未与宋怡办理退房交接手续，一审法院据此认定双方已于2019年10月7日协商一致解除《租房合同》，本院不持异议。综合本案事实，导致《租房合同》未能继续履行，系因双方原因造成的，宋怡所主张的房屋存在的问题并未达到房屋不能使用的程度，唐岳未能及时维修并称宋怡可以退租亦给宋怡是否继续承租涉案房屋造成了影响。一审法院据此并根据公平原则，确定唐岳退还宋怡一半押金及未使用房屋期间的租金，并无不妥。关于宋怡主张唐岳违约并进而要求唐岳支付违约金及搬家费用损失一节，双方系协商一致解除合同，虽然未能就合同解除后的相关事宜达成一致，但唐岳并不存在违约行为，对宋怡的上述请求，本院难以支持。宋怡已经实际入住涉案房屋，故其认为双方并未签署《房屋交割清单》，故涉案房屋并未交付的上诉意见，本院不予采信。关于宋怡上诉要求免其除7日租金的主张，本院注意到，唐岳作出该意思表示是以不退还押金为前提的，双方并未就此达成一致意见，该主张缺乏依据，本院难以支持。综上所述，宋怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由宋怡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年六月二十四日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申