台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初915号原告（反诉被告）：浙江新启源城市文化发展有限公司，住所地台州市开发区岙里缪小区13幢1号（仅限办公用）。法定代表人：金林敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：金玲玲，浙江鲁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛小传，浙江鲁大律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄丽丽，女，1985年4月27日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：叶帅帅，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚静，浙江鑫湖律师事务所律师。原告浙江新启源城市文化发展有限公司（以下简称新启源公司）与被告黄丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告黄丽丽提起反诉，本院经审查后予以立案，并与本诉合并审理。本院于2020年4月24日公开开庭审理了本案，原告新启源公司的委托诉讼代理人金玲玲、葛小传，被告黄丽丽的委托诉讼代理人叶帅帅、龚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新启源公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄丽丽继续履行2017年2月14日签订的《租房合同》；2.判令黄丽丽向新启源公司赔偿经济损失（损失按每日10000元计算，从2020年3月12日起算至黄丽丽停止违约行为之日止，暂算至2020年3月13日计10000元）。2020年4月24日，新启源公司申请撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2017年4月21日，新启源公司名称由浙江星启源照明科技有限公司变更为浙江新启源城市文化发展有限公司。2017年2月14日，新启源公司与丁奇就台州市岙里缪小区13幢1号的房屋签订了《租房合同》。合同中约定：1、租期共5年3个月，自2017年2月8日起至2022年5月8日止；2、租金一年一付，于每年的1月8日之前一次性支付清当年度租金。合同还就房屋使用、转让及解除等作了约定。2019年7月，丁奇将该房屋出售给黄丽丽并办理了过户登记。黄丽丽受让后，也按《租房合同》约定履行义务并收取了2020年度的租金73000元。2020年2月底，黄丽丽函告新启源公司搬离该租赁物，解除《租房合同》。2020年3月12日，黄丽丽擅自向台州自来水有限公司申请对该房屋暂停用水。黄丽丽辩称：新启源公司在未经小区利害关系人同意的情况下，将承租的住宅房屋改为经营性用房，违反了相关法律法规的规定。新启源公司一直不予交纳卫生费，经过小区和黄丽丽多次催告，新启源公司仍然不缴纳，该行为给小区的卫生管理带来很大不便。黄丽丽为保证小区卫生管理工作的顺利进行，陆续垫付了卫生费4500元。新启源公司违反租赁合同中约定的租赁用途，擅自将租赁房屋作为食堂，经黄丽丽多次提出，新启源公司仍不改正。根据法律法规的规定以及租房合同的约定，黄丽丽有权要求解除双方的租房合同。黄丽丽在购入涉案房屋后，希望双方作为合同主体，重新签订租赁合同。新启源公司虽然口头答应，但始终不付诸行动。黄丽丽按照市场交易习惯，在新启源公司已经损坏车库拉门的情况下，希望新启源公司交付一定的押金作为房屋损坏赔偿以及其他费用的保证，新启源公司始终拒绝支付。黄丽丽曾有意转让涉案房产，新启源公司在不行使优先购买权的情况下，不给购房人提供必要的看房便利，在黄丽丽房屋交易过程中，设置种种障碍。新启源公司的种种行为，使得双方之间的矛盾逐渐恶化，直至达到不可调和的程度。新启源公司的各种行为，也导致周边邻居意见极大，其继续承租涉案房屋将会造成其与黄丽丽以及其与周边邻居的矛盾进一步扩大。基于此，黄丽丽也希望解除双方之间的租房合同。综上，请求法院驳回新启源公司的诉讼请求。黄丽丽向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除新启源公司于2017年2月14日签订的《租房合同》；2.请求判令新启源公司返还黄丽丽垫付的卫生费4500元并按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付自2020年3月16日起至返还日止的利息，判令新启源公司支付2020年物业费至租赁房屋交还给黄丽丽为止（暂计算至2020年3月底共计625元）。2020年4月24日，黄丽丽变更第2项诉讼请求为：判令新启源公司返还黄丽丽垫付的卫生费3000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2020年3月16日起至返还日止的利息。2020年6月9日，黄丽丽撤回第2项诉讼请求。事实与理由：新启源公司于2017年2月14日与丁奇签订《租房合同》，约定将岙里缪小区13幢1号房屋租赁给新启源公司作为经营使用，丁奇于2019年7月将上述房屋转让给黄丽丽。新启源公司在未经小区相关利害关系人同意的情况下将承租住宅房屋改为经营性用房，违反了相关法律法规的规定。承租上述房屋后，新启源公司一直拖欠卫生费，经小区及黄丽丽多次催告，新启源公司仍不交纳，为了保证小区卫生管理工作的顺利进行，黄丽丽前后陆续垫付卫生费共4500元。2020年物业费交纳工作已经开始，新启源公司未交纳当年的物业费。在疫情防控期间，新启源公司扎堆办公、人员聚集，给小区疫情防控工作带来一定的阻碍和困扰。新启源公司的种种行为给小区日常管理工作造成很大不便，周边邻居意见极大，继续承租将会造成其与黄丽丽以及其与周边邻居矛盾的进一步扩大。新启源公司在经营场所开设食堂的行为也改变了租赁用途，根据《租房合同》第五条约定，黄丽丽有权终止合同，收回该房屋。新启源公司针对反诉辩称：新启源公司与原房东签订的合同合法、有效。工商部门颁发营业执照时，对于新启源公司住所地设立在所承租的房屋内进行了核定，说明新启源公司用租赁的房屋作为营业用房并未违反法律法规的规定。黄丽丽认为双方签订租房合同需要经小区相关利害关系人同意缺乏法律依据。新启源公司承租房屋后一直及时缴纳物业费，从未拖欠，但之前从未有人通知新启源公司缴纳卫生费，新启源公司在得知需要缴纳卫生费后，主动联系收取卫生费的相关人员并支付卫生费，因收取卫生费的人员提供的银行账户名称错误，导致新启源公司支付的卫生费未能正常到账，故新启源公司并不存在故意拖欠卫生费的事实。疫情期间，新启源公司通过合理、合法的程序申请复工，并得到审核，严格按照防疫精神来办公。所谓食堂是新启源公司为解决员工的中餐问题而设立的厨房，并不对外公开使用，故不违反合同约定。综上，请求法院驳回黄丽丽的反诉请求。本院经审理认定事实如下：新启源公司原名为浙江星启源照明科技有限公司，于2017年4月21日变更为现名。2017年2月14日，新启源公司与丁奇签订《租房合同》，约定：丁奇将台州市岙里缪小区13幢1号房屋出租给新启源公司经营使用，租赁期限自2017年2月8日起至2022年5月8日止，房屋租金每年73000元，租金一年一付，每年提前1个月付款，水、电、物业费、天然气费承租前由丁奇结清，承租后由新启源公司负责。新启源公司租赁房屋后进行使用，其中在一楼部分区域开设有厨房及餐厅，其他楼层用于办公。黄丽丽于2019年从丁奇处受让取得了台州市岙里缪小区13幢1号房屋的所有权。2020年1月6日，黄丽丽通过微信告知新启源公司自己的银行账户信息。2020年1月8日，新启源公司通过陈昱向黄丽丽的银行账户支付2020年的租金73000元。2020年2月26日，黄丽丽出具告知书，告知新启源公司其已自2019年7月30日取得台州市岙里缪小区13幢1号房产，由于家庭人员众多，迫切需要装修自住，要求新启源公司于2020年3月12日前搬离。2020年3月16日，黄丽丽为新启源公司垫付卫生费4500元。2020年4月3日，黄丽丽向新启源公司发送催告函，要求新启源公司于2020年4月5日前返还由黄丽丽垫付的卫生费4500元，并支付物业费625元。2020年4月11日，新启源公司支付小区物业费及村卫生费4000元。新启源公司已返还黄丽丽垫付的卫生费。上述事实有新启源公司提供的营业执照变更登记情况、租房合同、微信聊天记录、银行交易凭证、告知书、收款收据、催告函，黄丽丽提供的收据、证明、视频、照片、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，新启源公司与黄丽丽在案件审理过程中撤回部分诉讼请求，系对诉权的正当行使，本院予以准许。新启源公司与丁奇签订的租房合同并未违反法律法规的禁止性、效力性规定，该合同有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故丁奇与新启源公司签订的租房合同对租赁物的受让人黄丽丽产生法律约束力，黄丽丽应当继续履行该租房合同。新启源公司已按约支付了房屋租金，并已支付物业费等。黄丽丽提出解除该租房合同，但其主张的事实及提供的证据均不能证明新启源公司在履行租房合同的过程中存在根本性违约，其要求解除租房合同的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，本院对新启源公司变更后的诉讼请求予以支持，对黄丽丽变更后的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定。判决如下：一、被告黄丽丽继续履行丁奇与原告浙江新启源城市文化发展有限公司于2017年2月14日签订的《租房合同》。二、驳回被告黄丽丽的反诉请求。本诉案件受理费40元（已减半计算，原告浙江新启源城市文化发展有限公司已预交），由被告黄丽丽负担；反诉案件受理费40元（已减半结算，被告黄丽丽已预交），由被告黄丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二〇年六月十五日代书记员 尚艺艺