安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初3803号 原告:陈东乐,男,1988年11月1日出生,汉族,住安徽省颍上县。 被告:安徽阜南金厦房地产开发有限公司,统一社会信用代码91341225554582049B，住所地安徽省阜南县鹿城镇盛世家园18号楼102室。 法定代表人:毛炜中，该公司负责人。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 原告陈东乐与被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告陈东乐，被告金厦公司委托诉讼代理人沈西顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈东乐向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金93739.84元(从2017年5月1日计算至2019年11月1日,共计914天);2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经协商签订商品房买卖合同,原告购买被告开发建设的金厦华庭小区14幢104号房,原告按照合同约定的方式支付了全部购房款,并履行了全部合同义务。根据双方合同第八条“关于房屋交付期限”的规定“出卖人应当在2014年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付房屋”;合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任规定“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”。由于被告违约,导致原告购买的该房屋至今不符合交付条件、更不能办理房产登记。2014年12月31日至2017年5月1日的违约金已经法院(2017)皖1225民初2426号民事判决书处理,2017年5月1日至2019年11月1日的违约金被告未支付，为此起诉。 金厦公司辩称：原告诉状所称交房条件与合同约定不符，合同明确约定双方按第一项商品房验收合格进行交付。被告在2014年12月底，涉案房屋已达到验收合格条件，但原告拒不接收，因当时政府实行综合验收，错误把本涉案房屋的项目也列为综合验收。原告的损失已经在（2017）皖12民终3005号判决书得到赔付损失87381元，原告的实际损失小于上述已获得的违约金，依法再次提起诉讼，属重复诉讼，原告存在滥用职权。本案根据合同法114条第二款规定，合同双方合同约定违约金过高，另一方当事人有权申请人民法院予以适当减少，减少最终数额不得高于总损失的30％，关于适用合同法若干问题解释二第二十九条规定，申请法院按照双方约定违约金过高予以减少。原一二审判决是在国家出台，由原来的竣工验收变成综合验收，二审终结后，国家对房产验收政策，再次做出重大调整，恢复到办理房产证不以综合验收为前提条件，本案终审2017年12月25日前，本次开庭处理本案应以变更后的国家政策为准，不能简单套用原一二审判决，因原一二审判决与客观事实相矛盾。本案从实际过错原则看，被告根本没有违约，不能按时办理房产证，责任也不在被告，按照2014年该项目审批时的法律政策规定，应当使用竣工验收，但政府有关部门一刀切，将老项目适用综合验收，造成该项目永远达不到后期综合验收条件，2019年有关部门认识到使用政策的错误，本项目更正适用于竣工验收及部门验收，且在竣工验收和四部门验收的情况下，有关部门给予发放办理不动产登记证，根据最高法院有关规定，被告不应承担任何违约责任。 经审理，本院查明法律事实如下：陈东乐与金厦公司签订《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-0171，合同约定：陈东乐购买金厦公司开发建设的金厦华庭小区第12幢404号房屋一套，面积130.21平方米，总价款为512793元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：按揭付款，合同签订时支付首付款212793元，300000元余款办理银行按揭贷款。如因买受人原因，致使在买卖合同签订后30日内仍未能办理完毕按揭贷款手续，则出卖人有权终止合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人已付房款2%作为违约金，同时买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在接到买受人退款要求后30日内扣除违约金后无息退还剩余房款。合同第八条关于交付期限中约定：金厦公司应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件或为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过90日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项即万分之二的比率）的违约金。 陈东乐于2013年6月30日支付购房定金50000元，2013年9月1日支付购房款162793元。2015年6月11日，原告办理了300000元的贷款。 本院认为，陈东乐与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。陈东乐依合同的约定向金厦公司支付了购房款，金厦公司应按约定在2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付给陈东乐，但金厦公司未按约履行交付义务，金厦公司应承担违约责任。2014年12月31日至2017年5月1日期间的逾期交房违约金已经生效法律文书判决，且已履行完毕。陈东乐以金厦公司房屋“未经验收合格”为由仍然不接收房屋，案涉房屋于2019年11月28日才通过阜南县住宅小区综合查验，同意交付使用。故金厦公司的房屋2019年11月2日前仍不具备合同约定及法律规定的交付条件，金厦公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，构成违约，金厦公司依法应当承担违约责任。陈东乐此次诉讼请求系2017年5月1日至2019年11月1日期间的逾期交房违约金，因其上次诉讼时已支持至2017年5月1日的逾期交房违约金，此次应以2017年5月2日为起算点。按照双方合同约定，2017年5月2日至2019年11月1日金厦公司逾期交房计913天，逾期交房违约金每日应付102.56元（512793元×0.0002），金厦公司应支付陈东乐此期间的逾期交房违约金93637.28元（102.56元/天×913天），原告要求被告支付逾期交房违约金93739.84元，本院仅支持合理的部分，超出部分，本院不予支持。 金厦公司辩称我公司交房是按合同标准交房的，县里发的综合验收文件不应对我们小区执行综合验收标准，我公司和原告订立的合同在先，文件在后，按照合同交房时间无法满足综合验收的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门。案涉房屋于2019年11月28日才通过阜南县住宅小区综合查验，同意交付使用。故对此辩称，本院不予采信。 金厦公司辩称陈东乐起诉我公司属重复诉讼，原告存在滥用职权，应驳回陈东乐的诉讼请求。因陈东乐上次诉讼支持的逾期交房违约金的期间为2014年12月31日至2017年5月1日。此次请求的系2017年5月2日至2019年11月1日期间的逾期交房违约金，不构成重复起诉。故对此辩称，本院不予采信。 金厦公司辩称双方合同约定违约金过高,应予以适当减少，减少最终数额不得高于总损失的30％。考虑当地租金水平，现行利率标准，双方约定的日万分之二的逾期交房违约金标准并不过高，故对此辩称，本院不予采信。 综上所述，陈东乐此次诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈东乐逾期交房违约金93637.28元； 二、驳回原告陈东乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行返还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1072元（原告已预交），由原告陈东乐负担2元，被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担1070元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  袁伟民 二〇二〇年六月二十八日 书记员  骆华迪 （2020）皖1225民初3803号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07；并请通知主审法官：袁伟民，办公电话158××××6889；通讯地址：皖阜南县人民法院民二庭；邮政编码236300。