山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1091号 上诉人（原审被告）:青岛远东不锈钢有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道东黄埠社区新埠花苑B区13-2-201。 法定代表人:林中花，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晋泽，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨润，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:徐立双，男，X。 上诉人青岛远东不锈钢有限公司因与被上诉人徐立双物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛远东不锈钢有限公司上诉请求：l、依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2018)鲁0214民初1712号民事判决书，将本案发回重审或改判上诉人不向被上诉人支付房屋使用费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由：一、原判决认定的部分事实错误。l、原判决认定上诉人非法占有使用被上诉人与案外人徐立河共有厂房的事实错误。(1)2009年10月26日，案外人徐立河与案外人高维帅签订《厂房租赁合同》，约定由案外人徐立河将包括涉案厂房在内的15间厂房及土地租赁给案外人高维帅使用，租金为每年人民币60000元。(2)2011年11月，青岛市中级人民法院作出(2011)青民二商终字第721号民事判决，判决确认解除徐立河与徐立双的合伙关系，徐立双对包括本案涉案厂房在内的15间厂房及土地享有50％的收益。(3)2014年12月，青岛市中级人民法院作出(2014)青民一终字第1213号民事判决，判决确认徐立河与高维帅签订的《厂房租赁合同》无效。(4)被上诉人作为涉案厂房的共有人，上述判决生效后其已有权要求案外人高维帅与上诉人停止占有使用涉案厂房，但被上诉人非但没有要求案外人高维帅与上诉人停止占有使用并搬离涉案厂房，还接受案外人高维帅给付的占有厂房使用费并出具相应《收条》：①2015年7月lO日，被上诉人收到案外人高维帅2015年1月至3月占有房屋使用14000元；②2015年12月3日，被上诉人收到案外人高维帅2015年4月至7月厂房占有使用费20000元；③被上诉人收到案外人高维帅厂房占有使用费14000元；④2015年10月1日，被上诉人收到案外人高维帅给付的1200元；⑤2016年2月17日，被上诉人收到案外人高维帅厂房占有使用费8000元；⑥2016年4月19日，被上诉人收到案外人高维帅2016年1月至3月厂房占有使用费20000元。因此，2015年1月1日至2016年7月31日期间，被上诉人与案外人高维帅虽然未签订租赁合同但存在事实上的租赁关系，且案外人高维帅已支付2015年1月1日至2016年3月31日的厂房占有使用费。(5)自2013年8月起，上诉人与案外人高维帅的母亲林秀芬签订租赁合同，约定由上诉人承租涉案厂房，租金为每年人民币26000元。上诉人已实际占有使用涉案厂房并按合同约定按时支付租金。案外人高维帅的母亲林秀芬在收到租金后均已出具相应的《收条》：①上诉人与案外人高维帅已形成事实上的租赁关系，且已向案外人高维帅支付2015年1月1日至2016年7月31日的厂房占有使用费。上诉人基于案外人高维帅的占有使用权而有权占有使用涉案厂房。(6)上诉人自2013年8月起已实际占有使用涉案厂房，被上诉人早已实际知悉相关事实，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，应当视为上诉人与被上诉人之间已形成事实上的转租关系，上诉人有权占有使用涉案厂房。2、原判决认定上诉人未向被上诉人支付房屋使用费的事实错误。(1)上诉人已基于事实上的租赁关系向案外人高维帅支付了2015年1月1日至2016年7月31目的厂房占有使用费并收到其出具的相应《收条》；案外人高维帅已基于事实上的租赁关系向被上诉人支付了2015年1月1日至2016年3月31日的厂房占有使用费并收到其出具的相应《收条》。因此，上诉人已无需再向被上诉人支付2015年1月1日至2016年7月31目的厂房占有使用费。(2)即使案外人高维帅未向被上诉人支付2016午4月1日至2016年7月31日的厂房占有使用费，基于合同的相对性原则，被上诉人只能要求案外人高维帅支付相应费用。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，上诉人已向案外人高维帅履行相关债务，即不存在突破合同相对性的情形，被上诉人无权行使代位权。因此，被上诉人无权直接要求上诉人支付厂房占有使用费，上诉人已无需再向被上诉人支付房屋使用费。3、原判决认定被上诉人于2014年12月青岛市中级人民法院(2014)青民一终字第1213号民事判决书生效后即通知上诉人搬出其租赁房屋的事实错误。(1)被上诉人在原判决审理过程中提供的证据4的录音中，被上诉人公司总经理林中花并未明确承认被上诉人已于2014年年底通知过上诉人搬离。除录音之外，被上诉人并未提供包括通话记录、短信等其他证据证明其向上诉人告知过搬离厂房事宜。(2)2014年12月至2016年6月，被上诉人有权随时要求案外人高维帅与被上诉人停止对涉案厂房的占有使用并搬离厂房。但是，被上诉人一直未做出上述要求，且一直接受案外人高维帅支付的厂房使用费，其行为与其主张相矛盾且与常理不符。 二、原审法院基础事实认定不清。原判决对上诉人、案外人高维帅与被上诉人三者之间的关系认定不清：(1)被上诉人与案外人高维帅存在事实上的租赁关系，且案外人高维帅已向被上诉人支付厂房占有使用费；案外人高维帅与上诉人之间存在事实上的租赁关系，且上诉人已向案外人高维帅支付厂房占有使用费。因此上诉人与被上诉人之间存在事实上的转租关系。(2)上诉人已提供与案外人高维帅的母亲林秀芬签订的租赁合同以及林秀芬出具的收条以证明上述事实。但是，被上诉人收到案外人高维帅厂房占有使用费后出具的《收条》原件掌握在案外人高维帅手中，原审法院因上诉人无法提供《收条》原件而判决上诉人败诉。(3)上述《收条》原件对于查清案外人高维帅是否已向被上诉人支付房屋占有使用费十分重要，但是原审法院并未将案外人高维帅追加为第三人并要求其提供相应的《收条》原件。因此，上诉人恳请贵院在二审案件审理过程中将案外人高维帅追加为本案第三人或向其调查了解相关事实(案外人高维帅因犯走私、贩卖、运输、制造毒品罪，现在监狱服刑，上诉人无法直接向其索要《收条》原件)，以有利于案件事实的查明。 三、原判决适用法律错误。原判决将本案认定为物权保护纠纷，应引用《中华人民共和国物权法》第三章物权的保护以及《中华人民共和国侵权责任法》第二章责任构成与责任方式的内容作出判决；根据青岛市中级人民法院于2014年12月作出的(2014)青民一终字第1213号民事判决书，被上诉人与案外人徐立河建造的包括涉案厂房在内的共15间厂房属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，就上述15间厂房签订的租赁合同均属于无效合同。因此，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，原判决引用《中华人民共和国合同法》第一百零七条(违约责任)、第二百二十六条(支付租金的期限)、第二百二十七条(租金的未支付、迟延支付和逾期不支付)等法条的行为错误。另一方面，原判决若基于上诉人与被上诉人之间事实上的转租关系而引用《中华人民共和国合同法》的相关法条，却又为违反了合同相对性原则。根据合同相对性原则，被上诉人应向案外人高维帅主张厂房占有使用费。 四、原审判决显失公平，明显缺乏合理性。涉案厂房已由被上诉人授权给案外人高维帅占有使用，且案外人高维帅已支付占有使用费；上诉人基于案外人高维帅的占有使用权而占有使用涉案房屋。原审法院判决上诉人向被上诉人支付2015年1月1日至2016年7月30日共19个月的房屋使用费，导致被上诉人就同一厂房在同一时间段内收取了双份的房屋占有使用费，同时上诉人也支出了双份的房屋占有使用费，其判决显失公平且明显缺乏合理性，与司法公正原则背道而驰。 被上诉人徐立双辩称：对被上诉人提交的收条不认可，申请鉴定，请求维持原判。 徐立双向一审法院起诉请求：1、判令青岛远东不锈钢有限公司支付徐立双房屋占有使用费20583元（2015年1月1日至2016年7月30日）；2、本案诉讼费用由青岛远东不锈钢有限公司承担。 徐立双向一审法院提交如下证据：1、私营企业登记信息查询结果1份，证明青岛远东不锈钢有限公司的身份及信息情况；2、（2012）城民初字第772号民事判决书、（2014）青民一终字第1213号民事判决书各1份，证明徐立双拥有位于青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区仙山东路65号厂房，该厂房及土地徐立双享有50%的使用权和收益权，案外人徐立河与高维帅签订的涉案厂房租赁合同无效；3、房屋租赁合同复印件、收款收据复印件各1份，证明涉案厂房由高维帅从徐立河处租赁后，高维帅母亲林秀芬又私自转让给青岛远东不锈钢有限公司，年租金26000元；4、徐立双与青岛远东不锈钢有限公司法人林中花电话录音1段（2016年7月25日电话录音）及书面整理材料1份，证明徐立双于2015年期间就多次告知青岛远东不锈钢有限公司，其与林秀芬签订的租赁合同为无效合同，徐立双多次要求青岛远东不锈钢有限公司迁出，徐立双也将判决书给青岛远东不锈钢有限公司看过；5、短信截图打印件1张，证明青岛远东不锈钢有限公司早就知道涉案厂房存在纠纷，但仍继续占用厂房使用。 青岛远东不锈钢有限公司向一审法院提交如下证据：1、房屋租赁合同复印件1份、收款收据复印件30张、收条1份，证明青岛远东不锈钢有限公司已足额缴纳涉案房租及水电费；2、收条复印件11张，证明涉案房屋的房租已经由高维帅交给徐立双。 青岛远东不锈钢有限公司对徐立双提交的证据1、3、4的真实性无异议，一审法院予以认定；徐立双提交的证据2，系法院的生效法律文书，一审法院予以认定；徐立双提交的证据5，青岛远东不锈钢有限公司不予认可，该证据没有原始载体且没有证据证明系与青岛远东不锈钢有限公司之间的短信记录，故一审法院无法认定。 青岛远东不锈钢有限公司提交的证据1，徐立双对真实性无异议，一审法院予以确认。青岛远东不锈钢有限公司提交的证据2，系复印件，徐立双也不予认可，故一审法院无法认定。 一审法院认定事实： 1、青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区仙山东路65号厂房系徐立双与其哥哥徐立河共同建造的房产，徐立双拥有该厂房50%的使用收益权。因徐立河将该厂房租赁给高维帅，严重损害徐立双的财产权益，经青岛市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）青民一终字第1213号民事判决：一、确认徐立河与高维帅于2009年10月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、徐立河于判决生效后10日内赔偿徐立双经济损失199900元（自2009年11月1日起至2013年7月31日期间），并承担自2013年8月1日起至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息。 2、2013年8月10日，青岛远东不锈钢有限公司与高维帅的母亲林秀芬签订房屋租赁合同，将涉案厂房内300平方米的房屋租赁青岛远东不锈钢有限公司使用，租赁期限至2016年8月9日，房租费每年26000元。林秀芬及青岛远东不锈钢有限公司法定代表人林中花在租赁合同上签字确认。 3、青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1213号民事判决书生效后，徐立双通知青岛远东不锈钢有限公司搬出其租赁的房屋。青岛远东不锈钢有限公司述称，2015年1月-2月份，徐立双确实给青岛远东不锈钢有限公司打过电话，要求青岛远东不锈钢有限公司给付房租，但林秀芬与徐立双各执一词，青岛远东不锈钢有限公司无法确定厂房的产权人。青岛远东不锈钢有限公司自认其于2016年7月搬离涉案厂房。 一审法院认为，本案系房屋权属引发的纠纷。本案中，青岛远东不锈钢有限公司据以占有使用房屋的理由经法院确认无效，徐立双在通知其搬离涉案厂房时，青岛远东不锈钢有限公司应明知徐立双已拥有涉案厂房50%的权利，故应在权利人通知其后立即搬离所使用的房屋并交纳相应的房屋使用费用。因此，徐立双要求青岛远东不锈钢有限公司支付房屋使用期间的房屋使用费，理由正当，应予支持。关于该使用费的数额问题，一审法院认为，青岛远东不锈钢有限公司与林秀芬约定的租赁费为每年26000元，该租赁费用较为合理，故一审法院按照该约定计算使用费。关于房屋使用的时间问题，青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1213号民事判决书于2014年年底生效，徐立双即通知青岛远东不锈钢有限公司搬离，徐立双称青岛远东不锈钢有限公司于2016年8月31日搬离，青岛远东不锈钢有限公司称其2016年7月搬离，但均未提交证据，故一审法院认定青岛远东不锈钢有限公司于2016年7月搬离厂房，故徐立双要求青岛远东不锈钢有限公司支付2015年1月1日至2016年7月30日共19个月的房屋使用费，合理合法，一审法院予以支持。因徐立双仅占涉案房屋50%的权利，故徐立双要求的房屋使用费应为20583.33元（26000元/年÷12月/年×19月×50%），徐立双要求青岛远东不锈钢有限公司支付20583元，一审法院予以确认。青岛远东不锈钢有限公司辩称，其已将房租交给林秀芬，每年房租26000元，不含水电费，房租已交到2017年8月10日，系其与案外人之间的关系，一审法院不予一并处理。青岛远东不锈钢有限公司辩称，高维帅已经将厂房使用费的50%部分交给徐立双，因青岛远东不锈钢有限公司提交的证据系复印件，徐立双亦不予认可，故一审法院对青岛远东不锈钢有限公司的该抗辩意见无法采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：青岛远东不锈钢有限公司于判决生效后10日内给付徐立双房屋使用费20583元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审时，青岛远东不锈钢有限公司提交了其一审提交的11张收据复印件的原件，并称该11张收据是其从高维帅妻子栾某处得到的，是徐立双出具给高维帅的，是徐立双本人签字并按手印。经本院质证，徐立双辩称：该11张收据原件和复印件一致，但徐立双不认可收据的真实性，这11张收据中的客户名称并没有提到高维帅，该收据是伪造的，徐立双不认可。之后，徐立双又辩称：青岛远东不锈钢有限公司从何处得到该11张收据徐立双不清楚。其中2015年2月6日收条（内容为今收到2015年2月9日前房屋使用费10000元整。）和2015年3月6日收条（内容为：今收到2013年8月1日至2014年12月18日厂房使用费10000元），及2015年1月9日收条（内容为：高维帅2013年8月1日至2014年12月18日厂房使用费共计75000元整，今天2015年1月9日先付20000元整。到2015年2月9日前在付房屋使用费20000元整。）属实，是徐立双出具的，内容和签字都是徐立双填写，2014年12月8日一审判决徐立河与高维帅的租赁合同无效，这是徐立双在诉讼期间收取的高维帅的房屋占用费，时间是2013年8月至2014年12月。其他9张收条不是徐立双写的，也不是徐立双出具的，是谁写的不清楚。一审卷67也第二张收条客户名称、收款人都是徐立双，该页第三张收据收款时间也是2013年至2014年期间使用费，与本案无关。一审法院（2012）城民初字第772号判决生效后，徐立双没有再跟高维帅要过租赁费。厂房有2000多平方，起诉前高维帅全部占有使用涉案300平方。青岛远东不锈钢有限公司辩称：徐立双与徐立河合建的房屋是720平方，高维帅在使用期间自己建了600平方厂房一处，还建有20平方传达室一处，彩钢瓦厂房51平方一处，厂房西边还有84平方，临时房一处等总共516平方。涉案房屋300平方就是高维帅自己建的600平方中的一部分。 二审时青岛远东不锈钢有限公司提供证人栾某（高维帅的妻子）出庭作证。栾某称：青岛远东不锈钢有限公司向林秀芬支付过房租，支付完毕，青岛远东不锈钢有限公司一审提交的该部分收据属实。涉案房屋是高维帅盖的，一审法院（2012）城民初字第772号判决不牵涉涉案房屋。该判决之后，徐立双向高维帅支付过房屋使用费。青岛远东不锈钢有限公司提交的11张收据是徐立双支付的房屋使用费收据，是徐立双出具的，内容和签名都是徐立双填写和签名。该11张收据是高维帅向徐立双支付的徐立双与徐立河合伙共同建造房屋的使用费以及我们建的房屋的土地使用费。涉案房屋300平方米，就是高维帅在徐立双、徐立河共同租赁土地上建造的房子，该房屋我方不需要向徐立双、徐立河支付房租。徐立双辩称：涉案房屋不是高维帅盖的，高维帅也没有证据证明是其盖的。栾某辩称：徐立河跟高维帅签订的额厂房租赁合同涉及该600平方米。青岛远东不锈钢有限公司称：11张收据（款项）是高维帅向徐立双交纳的，交纳的是哪块房屋的使用费我们不清楚。根据2015年1月9日徐立双和栾某谢的收条内容看，徐立双每个月应收租金4818元，2015年1月1日到2016年12月30日徐立双应得到的租金总额85842元，但徐立双从高维帅处拿到96000元以上，徐立双已经超额租赁费。徐立双辩称其拿得到的是判决生效之前所有房屋（不包括）涉案房屋的使用费。 二审查明的其他案件事实与一审一致。 本院认为，2014年12月18日本院作出的（2014）青民一终字第1213号民事判决已经生效，该判决认定徐立河与高维帅于2009年10月26日签订的徐立河将位于城阳区，仙家寨村东房屋与土地租赁给高维帅使用的《厂房租赁合同》无效。且根据徐立双提交的2016年7月25日徐立双与青岛远东不锈钢有限公司法定代表人林中花电话录音显示，徐立双2015年1、2月份给林中花打过电话，告知其与林秀芬或高维帅签订的房屋租赁合同无效，高维帅不是房东，别再与其签合同交房租。故青岛远东不锈钢有限公司在接到徐立双的通知后，应当及时搬离涉案房屋并向徐立双交纳相应的房屋使用费。因此，一审判决青岛远东不锈钢有限公司向徐立双支付2015年1月1日至2016年7月30日共19个月的房屋使用费20583元，并无不当。 青岛远东不锈钢有限公司二审提交了11张收据的原件，但徐立双仅对其中的三张的真实性认可。对涉案房屋是徐立双与徐立河共同建造还是高维帅建造问题，徐立双与证人栾某存在分歧。徐立双认为涉案房屋是其与徐立河建造。栾某称11张收条系高维帅向徐立双支付的徐立双与徐立河共同建造房屋的使用费及高维帅自建房屋的土地使用费两项，涉案房屋是高维帅在涉案土地上自建房屋的一部分，不需要向徐立双、徐立河支付房租或房屋使用费。青岛远东不锈钢有限公司承认其也不清楚该11张收据是高维帅向徐立双支付的哪块房屋使用费。另外，上述问题牵涉到案外人高维帅的利益，本案不宜作出认定。因此，青岛远东不锈钢有限公司主张其向林秀芬交纳至2017年8月10日的相关房租费，一审法院认定系其与案外人之间的关系，本案不予一并处理并无不当。其可向相关人员另行主张。 综上所述，青岛远东不锈钢有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费315元，由上诉人青岛远东不锈钢有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  高中日 审判员  王昌民 二〇二〇年六月十七日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊