北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4502号上诉人（原审被告）：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋怡萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王长建，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：李枝春，该公司经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圆明园公司的委托诉讼代理人宋怡萍，被上诉人首欣物业公司的委托诉讼代理人孙海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圆明园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回首欣物业公司的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由首欣物业公司负担。事实和理由：第一，圆明园公司与首欣物业公司之间没有合同约定，首欣物业公司进入北京市海淀区圆明园花园别墅小区（以下简称圆明园花园别墅小区）时，圆明园公司已经将小区业主名单移交给首欣物业公司。首欣物业公司在为圆明园花园别墅小区服务期间，拖欠圆明园公司巨额水电费、房屋使用费未交。首欣物业公司提供的物业服务紊乱，未履行物业服务合同，所以导致业主不交物业费。首欣物业公司未提交物业合同附件且未提供已履行物业合同及附件的合法依据，故其应当承担举证不能的不利后果。第二，根据北京市高级人民法院《关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》第41条规定：在追索物业费、供暖费的案件中，应由原告承担其与被告之间具有物业服务合同或供用热力合同关系的举证责任。被告对原告提供的物业服务不到位或者供暖温度不达标并完成初步举证的，举证责任转移至原告，由原告承担物业服务符合标准或供暖温度达标的证明责任，并承担举证不能的法律后果。因此，应当由首欣物业公司提供物业服务到位的证据。第三，一审判决违反法定程序。一审法院适用简易程序审理本案，故应当在3个月内审结，本案审理期限超过3个月,应当适用普通程序，本案属于审判组织违法。首欣物业公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首欣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令圆明园公司向我公司支付2007年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费26213.44元，违约金5000元，合计31213.44元；2.判令圆明园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月28日，业委会（甲方）与首欣物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将北京市圆明园花园别墅小区委托乙方提供物业管理服务；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；物业服务费按每月每平方米1.8元（不含电梯）及每月每平方米2.16元（含电梯）的标准向业主、物业使用人收取；委托管理期限为二年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；本合同期满，甲方没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，依次类推；业主逾期交纳物业服务费的，如无特殊情况，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。双方于2009年7月1日签订补充协议，将物业管理委托期限延长至2010年12月31日。后双方又分别于2011年6月29日、2014年1月1日续签了合同，将委托管理期限延长至2016年12月31日。2015年3月14日，双方签订补充协议，将物业服务费标准调整为每月每平方米2.1元（不带电梯）及每月每平方米2.6元（带电梯），该收费标准自2015年2月1日起实施。首欣物业公司为涉案小区提供物业服务至2016年12月31日。庭审中，首欣物业公司称，圆明园公司系北京市海淀区圆明园西路××号院（圆明园花园别墅小区）的开发商，北京市海淀区圆明园西路××号院×××号楼×单元××号（原北京市海淀区圆明园花园公寓一区×号楼×单元×号）房屋（以下简称×号房屋）（面积123.59平方米）仍登记在开发商名下，尚未办理房屋所有权转移登记。圆明园公司未交纳2007年7月1日至2016年12月31日的物业费26213.44元。圆明园公司称，×号房屋早已出售，但未提供相应证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，首欣物业公司为×号房屋所在的圆明园西路××号院提供了物业服务，圆明园公司作为×号房屋的开发建设单位，虽辩称该房屋已出售，但未提供相应的证据，故首欣物业公司要求圆明园公司交纳相应的物业费，于法有据，法院予以支持。圆明园公司关于物业服务不达标以及水电费抵扣物业费的答辩意见，依据不足，法院不予支持。首欣物业公司与圆明园公司之间并无关于违约金的约定，加之圆明园公司系涉案房屋的建设单位，与恶意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对首欣物业公司主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、北京圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后七日内向北京首欣物业管理有限责任公司支付北京市海淀区圆明园西路××号院×号楼×单元×号房屋自2007年7月1日至2016年12月31日期间的物业费共计26213.44元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果北京圆明园花园别墅有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新的证据，圆明园公司提交了以下新证据：《北京市外销商品房预售契约》、《北京市房屋产权登记申请书》，证明案涉房屋已经销售给业主，首欣物业公司不应起诉圆明园公司主张物业费。首欣物业公司持本院出具的《委托调查函》，前往北京市海淀区不动产登记事务中心，调取圆明园西路××号院×号楼×单元×号（原圆明园花园公寓×号楼×座×××）房屋的《北京市房屋产权登记申请书》，该申请书附有《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》、《北京市房屋登记表》、《北京市宗地登记表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。首欣物业公司对圆明园公司提交的证据发表质证意见称，该证据不属于新证据，一审中圆明园公司未提交。圆明园公司提交的是预售契约，无单位备案公章，亦无售房发票和交接手续，合同并未真实履行。圆明园公司提交《北京市房屋产权登记申请书》没有查询时间、没有盖章，对真实性不予认可，章的真实性无法确定。圆明园公司对首欣物业公司持法院《委托调查函》调取的证据的真实性认可。对于上述证据，本院认证意见如下：圆明园公司提交的《北京市外销商品房预售契约》、《北京市房屋产权登记申请书》与首欣物业公司调取的证据一致，本院对其真实性认可。首欣物业公司调取的《北京市房屋产权登记申请书》及所附材料中记载×座×房屋的所有权人和权利人均为雷某。本院根据以上证据认证认定如下事实：圆明园西路××号院×号楼×单元×号（原圆明园花园公寓×号楼×座×××）房屋的权利人不再是圆明园公司。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为,根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。圆明园公司主张案涉房屋已售出，根据其提交的证据及首欣物业公司调取的证据，可以认定圆明园公司已经将案涉房屋出售，房屋所有权人不再是圆明园公司，故本院对圆明园公司的该项上诉意见予以采信。首欣物业公司起诉圆明园公司主张2007年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及违约金的理由不足，本院不予支持。综上所述，圆明园公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45596号民事判决；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费290元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费455元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  白 云二〇二〇年六月二十三日法官助理  吴银娇法官助理  李彤琳书 记 员  原 月书 记 员  刘姊婕书 记 员  李心雨