山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终866号上诉人（原审被告）：王荣，女，1975年12月11日出生，汉族，住临汾市。委托诉讼代理人：和志中，山西尧龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卫亚昆，男，1981年8月29日出生，汉族，住临汾市。委托诉讼代理人：王发源，山西师达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彩云，山西师达律师事务所律师。原审被告：陈美玲，女，1963年3月20日出生，汉族，住临汾市。上诉人王荣因与被上诉人卫亚昆、原审被告陈美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王荣及代理人和志中、被上诉人卫亚昆及代理人王发源、张彩云、原审被告陈美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告卫亚昆诉讼请求:1、依法判令被告王荣向原告支付剩余购房款92万元整，并按照合同约定支付违约金。2、依法判令被告陈美玲对以上债务承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院查明:经原被告协商一致，2018年7月19日，卫亚昆、王荣、陈美玲三人签订了《房屋转让协议书》，约定主要内容为：甲方卫亚昆，乙方王荣，丙方陈美玲，甲方在侯马市望桥街东西侧轻工城商铺第C10座9号房，第C10座11号房，第B2座40号房，第B2座15号房，系由高x抵债而来，但未办理变更登记，现甲、乙双方达成转让协议：一、甲方将以上门面房4套，第C10座9号房，建筑面积为97.96㎡，第C10座11号房，建筑面积为97.96㎡，第B2座40号房，建筑面积为56.7㎡，第B2座15号房，建筑面积为73.7㎡，转让给乙方，甲方负责由原房主高x名下直接变更登记在乙方名下。二、价款：双方议定该房屋价格为人民币壹佰柒拾万元整（1700000元整）。三、付款方式：乙方在协议签订后，首付壹拾万元整（100000元整），其余款项在2018年10月底付给甲方。如甲方没有配合乙方办理完过户手续将拾万元退回乙方。四、房屋变更登记费用由乙方承担。五、甲方保证，此房无设定抵押，无第三人主张权利。六、乙方保证在2018年10月底前付清房款，如到期付不清，每延迟一个月，向甲方支付5万元违约金。七、甲方同意将此四套门面房过户到乙方指定的霍x名下。八、丙方作为担保人，对乙方付款承担连带保证责任。协议签订后，王荣向卫亚昆支付购房款共计84万元，所欠购房款86万元至今未付。卫亚昆按房屋转让协议约定交付了房屋，并在房屋开发公司办理了合同变更。庭审中，王荣以卫亚昆不能在房屋登记机构办理房屋过户手续构成违约为由，要求原告退还已付购房款，陈美玲主张自己不应承担担保责任。一审法院认为:关于王荣是否有义务向卫亚昆支付剩余房款86万元及违约金的问题，第一，根据房屋转让协议和霍x、王荣签字确认的收据能够证明在签订房屋转让协议时，王荣知道转让的房屋没有办理房屋所有权登记，应当知道房屋转让不能办理房屋所有权过户登记。第二，房屋转让协议没有约定王荣支付房款以先行办理房屋所有权过户登记为前提条件，也没有对办理房屋所有权过户登记的具体时间进行约定。第三，卫亚昆已履行了房屋交付和合同变更的合同义务。因此，卫亚昆要求被告王荣支付剩余购房款及支付违约金，本院予以支持。被告以原告卫亚昆没有办理房屋过户登记构成违约以及合同目的不能实现为由，主张终止其合同义务、原告退还其已付购房款，既无事实根据，也无法律依据，其主张本院不予支持。关于被告陈美玲是否应当承担担保责任的问题。因为原告已于2019年4月30日在本院办理起诉预立案，所以原告起诉并未超过保证期间。原告卫亚昆要求被告陈美玲承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、被告王荣在本判决生效后十五日内支付原告剩余房款86万元及2018年11月1日-2019年8月31日违约金50万元。二、被告陈美玲承担连带保证责任。上诉人王荣上诉称:1、一审判决认定事实错误，导致结果不当。一审判决认定上诉人知道转让的房屋没有办理所有权登记和不能办理房屋所有权过户登记没有依据，上诉人一直与被上诉人卫亚昆沟通办理过户事宜，上诉人事前并不知道房屋不能办理过户手续。2、一审判决认定房屋转让协议没有约定支付房款以先行办理过户登记为前提条件、也没有约定办理过户登记的时间是错误的。双方的合同第三条明确约定办理过户登记的时间是2018年10月底。3、被上诉人卫亚昆虽然履行了房屋交付和合同变更义务，但没有履行完合同义务，且一审认定的上诉人已付房款数额有误，应为94万元。被上诉人卫亚昆不能办理过户手续存在违约行为，上诉人不应支付剩余房款和违约金。请求撤销一审判决，驳回被上诉人卫亚昆的诉讼请求。被上诉人卫亚昆辩称：1、一审判决认定上诉人王荣知道转让的房屋没有办理所有权登记和不能办理所有权过户登记是正确的。王荣在签订协议前和签订协议后，都应当知道这种情况，因为如果有产权证书的话，在签订合同时应当会一并交付给王荣的。2、被上诉人与上诉人王荣没有约定支付房款以先行办理房屋过户登记为前提条件，也没有对办理过户登记具体时间进行约定。双方合同第三条约定的2018年10月底是上诉人王荣应当付清房款的期限，而不是办理房屋过户登记的期限。被上诉人已经履行完毕合同义务，上诉人王荣应当支付剩余房款并承担支付违约金的责任。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实除上诉人王荣已经支付购房款数额与一审不同外，其余事实与一审查明事实一致。二审查明购房款支付情况为：王荣、陈美玲与卫亚昆签订《房屋转让协议书》后，王荣分别在2018年7月25日支付3万元，8月7日支付5万元，11月30日支付3万元，12月29日支付10万元，2019年2月1日支付50万元，2019年3月8日支付10万元，3月25日支付10万元，5月14日支付3万元，共计支付94万元。同时查明：卫亚昆在签订合同后，及时将合同所涉四套房屋交付给王荣指定的霍x，并协助霍x将该四套房屋的合同购买方由高x变更为霍x，包括与侯马市轻工城置业有限公司的买卖合同以及房款收据。本院认为,上诉人王荣与被上诉人卫亚昆签订的房屋买卖合同,是双方当事人真实意思表示,为有效合同,双方均应严格按照合同履行义务。双方争执的焦点问题是：1、王荣在签订合同时是否知晓买卖标的物不能办理产权转移登记的问题，以及卫亚昆是否存在故意隐瞒买卖标的物不能办理转移登记手续问题。2、该房产不能办理转移登记是否导致合同目的不能实现。本院认为，根据查明的事实，双方在签订买卖合同时，既不能确定王荣知晓房屋不能办理转移登记，也不能确定卫亚昆存在故意隐瞒该种情形的事实。在双方签订合同时，能够确定双方均知晓目前房屋没有办理房屋产权登记，在双方签订的合同中，约定的“办理变更登记”，根据社会常识应是指变更房屋的产权登记。诉讼中卫亚昆否认这一说法，卫亚昆辩称只是办理合同变更手续，该解释明显不符合常理，本院不予支持。房屋买卖合同中，出卖人协助办理房屋产权登记或产权转移登记，是出卖人的附随义务，本案中存在买卖的房产由于客观原因暂时不能办理产权登记的事实，导致买受人王荣未能及时办理产权登记，对此双方均存在未尽到注意义务的过错，均应承担相应的责任。卫亚昆作为出卖人，履行合同存在瑕疵，对其主张违约金的请求本院不予支持。另一方面，卫亚昆已将所售房屋交付给王荣指定的案外人霍x，霍x已经占有使用该房产近两年时间，并且卫亚昆已将该房产与开发商的买卖合同中的买受人变更为霍x，霍x已经拥有了该房产相对于开发商的全部合同权益。根据霍x已拥有房产的合同权益且已经占有房产这一事实，可以看出，卫亚昆与王荣在履行合同中约定的“办理变更登记”这一合同内容时，双方是尽力而为，不存在欺诈和隐瞒情形，且在一定程度上可以认为是双方变更了买卖合同的内容，从王荣陆续支付房款的过程看，也可得出这一结论。霍x变更为房产的买受人后，即可直接向开发商主张权益，王荣买受房产的合同目的基本已经实现，从保护合同交易安全和社会经济秩序稳定性出发，本案中涉案房产不能及时办理产权登记不影响合同目的的实现，王荣不能据此拒绝履行支付购房款的义务。王荣主张的已支付房款数额为94万元的意见,本院已经查实,应予支持。原审被告陈美玲作为担保人，应对王荣的债务承担保证责任。综上，一审判决对部分事实认定不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4293号民事判决。二、王荣给付卫亚昆房款人民币76万元。于本判决生效后十日内履行。三、陈美玲对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元（卫亚昆预交），由王荣、陈美玲承担；二审案件受理费17040元（王荣预交），由卫亚昆承担3000元，王荣承担14040元。本判决为终审判决。审判长  王永良审判员  宋春红审判员  吉 磐二〇二〇年六月十日书记员  王荣荣