贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3333号上诉人（原审原告）：张荣萍，女，1965年5月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：袁建平，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李会，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗贵，男，1984年10月27日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。被上诉人（原审被告）：康杰，男，1965年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳百川房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路13号11层。法定代表人：王炜东。原审第三人：涂宗燕，女，1977年11月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：王艳，女，1986年12月7日出生，汉族，住贵州省毕节市。原审第三人：贵州黔房房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路16、18号中山大厦15层1号。法定代表人：张贤文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：滕华，男，1987年10月6日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省松桃苗族自治县。上诉人张荣萍、罗贵因与被上诉人康杰、贵阳百川房地产经纪有限公司（以下简称百川公司）以及原审第三人涂宗燕、王艳、贵州黔房房地产经纪有限公司（以下简称黔房公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣萍上诉请求：1、依法撤销（2018）黔0103民初4050号民事判决；2、依法改判三被上诉人停止侵权，返还张荣萍的房屋；3、依法改判三被上诉人因侵权行为给原告造成的损失24000元；4、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1、第三人不构成善意取得，善意取得需要以合理价格转让，房屋市价443200元，无论第一次转让还是第二次转让都远远低于该房屋的市价。2、《离婚协议书》真实有效，该房屋所有权归上诉人享有，即使第三人属于善意取得，赔偿金额应当为房屋市价443200元+鉴定费用11030元=454230元：首先，《云岩富民村镇银行个人借款申请表》《共同还款承诺书》经鉴定并非张荣萍签字，云岩富民村镇银行在没有看到结婚证甚至上诉人的情况下将涉案房屋登记设立抵押权，应认定为银行违规操作或与康杰勾结所做的违法行为，应依法确认为无效行为，不存在《离婚协议书》侵犯该行利益的事实。并且，康杰与百川公司勾结盗卖张荣萍房屋时，也还清了银行贷款，银行的损失是不存在的。一审庭审中上诉人多次要求将本案移送公安机关立案侦查，一审法院没有依法移送，并在没有事实根据和法律依据的情形下盲目维护云岩富民村镇银行、康杰和百川公司的违法行为，实属枉法裁判。其次，出具离婚协议书是民政局办理离婚证的必要手续，离婚证和《离婚协议书》均有民政局盖章确认，是民政局通过其行政行为作出的有效认定，一审认定《离婚协议书》无效，超出法院裁判范围。《离婚协议书》中约定房屋归属根本不存在侵犯云岩富民村镇银行所谓“抵押权”的情形，根据《物权法》第191条规定抵押标的物转让的，必须以转让价款提前清偿或提存或者必须经抵押权人同意。3、一审判决罗贵及百川公司共同承担10％的赔偿责任过轻，百川公司作为中介审查涉案房屋的权利归属是其必要义务，其促成该房屋买卖应当负主要责任。从一审康杰、罗贵、百川公司的辩称中可以看出，即使罗贵和百川公司真的不知道该房屋全部属于上诉人，但至少应当知道该房屋是有上诉人一半的，罗贵与百川公司明知房屋存在其他权利人，却还要在上诉人不知情的情况下进行买卖行为，责任重大。4、张荣萍原本的房屋被人非法盗卖，因此才不得不租房，应当支持租房损失。罗贵上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4050号民事判决第二项，驳回张荣萍对上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决上诉人与百川公司共同赔偿被上诉人23263元没有法律依据，适用法律与事实严重不相符，康杰持房地产权属证书公开在网上对外转让其房屋，上诉人和百川公司有理由、有法律依据相信其在还清银行按揭的情况下对该房屋具备处分的权利，上诉人才购置，并无过错，因此不应承担侵权责任。本案错在康杰恶意隐瞒事实真相以及被上诉人没有及时行使自己的权利，因为离婚后被上诉人可以及时还清贷款把房产权过户到自己名下。时隔两年多的时间，被上诉人不积极地防止风险发生具有过错，应当承担相应损失，而不是由上诉人和百川公司来承担。罗贵针对张荣萍的上诉辩称，罗贵也是受害者，买房时张荣萍已经离婚两年多，但产权人隐瞒了事实，罗贵不应当承担责任。王燕针对张荣萍的上诉述称，王艳经过正常手续付款购买涉案房屋。不清楚张荣萍与其前夫康杰之间的关系，直至收到起诉状才知道。过户时产权证上是康杰。张荣萍针对罗贵的上诉辩称，罗贵的上诉没有道理，一审判决罗贵承担的责任比例过低，案涉房屋经过评估是40多万元，一审认定损失20多万元错误。罗贵称其不清楚张荣萍与康杰的婚姻状况，但实际上罗贵与康杰去看房时，张荣萍是住在房屋中，有孩子以及张荣萍的生活用品，罗贵能够看见，应当知晓，故其与康杰签订房屋买卖合同以低于市场的价格购买案涉房屋是无效的，不应得到法律支持。康杰隐瞒事实，出售案涉房屋，侵犯了张荣萍的权利，甚至涉及刑事犯罪，我方从一审开始就要求法院将本案移交公安机关以盗窃罪处理，但一审法院未予准许。我方不认可罗贵或者涂宗艳是善意取得，因为其购买价格明显低于市场价格，故该交易无效，不能得到法律的保护。罗贵与王艳是一家人，王艳也是受益方。综上，请求驳回罗贵的上诉。王艳针对罗贵的上诉述称，同意罗贵的上诉理由。对方所称盗卖问题与我方无关，责任在康杰，应当找康杰。涂宗艳、黔房公司对张荣萍、罗贵的上诉均述称，没有意见。康杰、百川公司未答辩，亦未提交书面答辩状。张荣萍向一审法院起诉请求：1、判令三被告停止侵权，返还原告房屋；2、判令三被告赔偿因侵权行为给原告造成的损失10万元；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实:原告张荣萍与被告康杰原系夫妻关系，二人于2015年6月5日在贵阳市云岩区民政局婚姻登记处办理了离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定“双方有住房一套，位于贵阳市云岩区，归女方所有。”该房即登记在康杰名下的位于贵阳市云岩区的房屋。位于贵阳市云岩区的涉案房屋于2007年12月登记在康杰名下。2014年11月11日，康杰向贵阳云岩富民村镇银行股份有限公司（以下简称云岩富民村镇银行）借款15万元，双方签订了《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，将涉案房屋抵押给云岩富民村镇银行，债权数额为22万元，并办理了他项权证（筑房他证云岩字第××号）。2017年3月16日，康杰（卖方）与罗贵（买方）、百川公司（经纪方）签订《贵阳百川房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》，约定康杰将涉案房屋出售给罗贵，房屋成交价为25万元，定金2万元，付款方式为一次性付款，买方向经纪方支付佣金7500元。2017年3月28日，罗贵通过银行转账13万元至康杰名下，2017年8月18日，康杰出具了《收条》确认收到罗贵支付的购房款6万元，同日，罗贵向康杰出具了3万元的《欠条》，2017年10月18日前罗贵付清了尾款3万元，房屋实际成交价为24万元。2017年9月18日，罗贵向百川公司支付了佣金7200元，百川公司向罗贵出具了收据。2017年8月18日，康杰与罗贵的妻子王艳在贵阳房地产交易中心办理了涉案房屋的过户登记，涉案房屋过户至王艳名下。2017年9月3日，王艳、罗贵（卖方）、涂宗燕（买方）及黔房公司（中介方）签订《贵州黔房房地产经纪有限公司房屋定购合同》，约定王艳、罗贵将涉案房屋出售给涂宗燕，房屋成交价为28.8万元，当日，涂宗燕支付给罗贵购房定金1万元。2017年9月4日，涂宗燕通过银行转账17.8万元至罗贵名下，并由王艳出具了收条，剩余的10万元房款通过资金监管的方式支付王艳，同日，王艳将涉案房屋过户至涂宗燕名下。审理中，一审法院前往贵阳市不动产登记中心调查康杰与王艳就涉案房屋登记过户的情形，该中心向一审法院出示了对康杰和王艳办理过户登记的询问记录，表示康杰与王艳的过户登记符合规定。审理中，一审法院前往云岩富民村镇银行调查，该行工作人员表示康杰在该行贷款时是与其配偶张荣萍共同办理的贷款和抵押，并在银行工作人员见证下签字捺印，该行出示了贷款存档资料，其中《云岩富民村镇银行个人借款申请表》、《共同还款承诺书》有张荣萍的签字捺印，经一审法院向各方当事人出示上述证据，张荣萍表示签字捺印均非其本人所为，并申请鉴定，经一审法院委托贵州警察学院司法鉴定中心对《云岩富民村镇银行个人借款申请表》、《共同还款承诺书》上张荣萍的签字捺印进行鉴定，上述材料上的签字捺印并非张荣萍所为。审理中，张荣萍申请对涉案房屋进行评估，表示若不能将涉案房屋返还原告，则要求各被告按市场价值赔偿原告，经一审法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该房屋市场价值为443200元。张荣萍在庭审中要求各被告承担房屋评估鉴定费5530元、指纹笔迹鉴定费5500元、2017年6月14日租房居住产生的租金（每月1000元，第一年租金已由康杰支付）、交通费1000元。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：1、涉案房屋是否能够返还原告；2、原告的损失金额；3、各方民事责任的承担及比例问题。1、涉案房屋是否能够返还原告。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋在2017年8月18日前系张荣萍和康杰的夫妻共同财产，登记在康杰名下，2017年8月18日过户至王艳名下。后王艳、罗贵将该房屋出售给涂宗燕，涂宗燕支付了28.8万元的对价，并办理了产权登记，涂宗燕符合一般善意第三人的条件。依据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖从而受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥权利人的物权。因此，涂宗燕系善意的第三人，已合法取得涉案房屋所有权。原告要求返还房屋的诉请无法实现，一审法院不予支持。2、原告张荣萍的损失金额。经一审法院释明，张荣萍同意在房屋不能返还的情况下按房屋的现市价值由被告予以赔偿。关于本案张荣萍的损失，因康杰在离婚前已将涉案房屋擅自抵押给云岩富民村镇银行贷款15万元，其与张荣萍在《离婚协议书》中约定涉案房屋归张荣萍所有损害了抵押权人的利益，应属无效，该房屋作为夫妻共同财产，张荣萍对涉案房屋的损失应限于其对该房屋享有的50%的权益。因涉案房屋经评估市场价值为443200元，张荣萍支付的鉴定费合计11030元，张荣萍的损失金额应为232630元（443200元÷2+11030元），张荣萍主张的租金损失已由上述房屋损失涵盖，对其租金损失主张不予支持。原告诉请二主张的10万元损失未举证证明，一审法院也不予支持。3、各方民事责任的承担及比例问题。涂宗燕系善意取得涉案房屋，黔房公司作为房屋中介公司，审查了王艳的相关资格，并完成了房屋过户交易，涂宗燕与黔房公司在房屋交易中并无过错，在本案中不应承担责任。康杰在未取得张荣萍同意的情况下擅自将夫妻共同财产进行抵押，后擅自出售房屋，损害了张荣萍对该房屋享有的权益，应对张荣萍的损失承担赔偿责任。对于张荣萍要求罗贵及百川公司共同承担赔偿责任，也即承担连带赔偿责任，法律对承担连带赔偿责任的情形有明确规定，本案中无证据证明罗贵及百川公司与康杰有恶意串通的情形，罗贵及百川公司也不符合其他应当承担连带责任的情形，对张荣萍的该主张不予支持。但罗贵在与康杰进行涉案房屋交易时系百川公司的员工，对房屋交易应较其他一般普通公民有更高的认知，其在涉案房屋存在抵押且共有人情况不明的情况下购买并在一个月内高于购买价转手出让受益，难以认定其在该房的交易中没有过错。百川公司作为经纪方，系专业的房屋中介机构，在进行居间服务时，应当尽到必要的审查和核实义务，百川公司未举证对房屋的共有情况、抵押情况、产权登记人的婚姻状况等情形进行了审查，促成了涉案房屋的交易，其在本案中也存在一定过错。综上，对于张荣萍的财产损失232630元，康杰承担90%的赔偿责任，罗贵及百川公司共同承担10%的赔偿责任，即康杰应赔偿张荣萍209367元，罗贵及百川公司共同赔偿张荣萍23263元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、康杰于本判决生效之日起十五日内赔偿张荣萍人民币209367元；二、罗贵及贵阳百川房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内共同赔偿张荣萍人民币23263元；三、驳回张荣萍的其余诉讼请求。案件受理费6550元，由被告康杰承担4441元，被告罗贵及贵阳百川房地产经纪有限公司共同承担382元，原告张荣萍承担1727元。（该款原告张荣萍已预交，被告康杰、罗贵、贵阳百川房地产经纪有限公司在履行本判决时一并给付原告）。本院二审期间，张荣萍提交银行流水明细（原件）、房东出具收条（原件）、手机短信（打印件），拟证明张荣萍向房东交了房租的事实。罗贵质证称证据真实性不清楚，与本案没有关联，张荣萍租房和罗贵买房也没有关联，若有经济损失应当由康杰承担。黔房公司质证称对该证据不发表意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、张荣萍的损失如何认定；2、一审判决认定的责任承担主体和比例是否恰当。关于第一个争议焦点。张荣萍上诉主张其与康杰签订的离婚协议书有效，房屋所有权归其所有，故房屋损失金额为443200元。本院认为，根据查明的事实，张荣萍与康杰签订的离婚协议书系双方在民政局离婚时自愿签订，虽然该协议签订之时房屋存在银行抵押，但离婚协议本身并不会产生物权变动的后果，不会直接影响设立在前的银行抵押权，故该离婚协议书系有效协议，张荣萍与康杰应当受该协议约束。在房屋已经约定归张荣萍所有的情况下，康杰擅自将房屋出卖并过户给他人导致张荣萍不能依离婚协议取得房屋，故张荣萍因房屋不能返还产生的损失应当为房屋的全部价值即443200元，一审判决认定离婚协议书无效以及房屋损失为221600元不当，本院予以纠正。张荣萍上诉主张租房居住的租金应当作为损失予以支持，并提交证据佐证其交纳租金的情况，但本案系返还原物之诉，在第三人涂忠艳已经善意取得涉案房屋、不能返还原物的情况下，张荣萍的损失应当限定在原物本身即房屋本身的价值之内，故一审判决不予支持租金损失并无不当，本院予以维持。至于张荣萍上诉主张交易价格低于市价，不构成善意取得的问题，一审仅认定涂忠艳从罗贵、王艳处购买涉案房屋构成善意取得，而涉案房屋市场价值为443200元的评估时点为2019年9月29日，并非涂忠艳与罗贵、王艳交易时，故该评估价值不能证明涂忠艳与罗贵、王艳交易房屋的价格明显低于市价，本案中张荣萍也未提交其他证据证实房屋交易时的市价，故本院对其前述主张不予采信。关于第二个争议焦点。张荣萍上诉主张罗贵、百川公司应当承担主要责任，罗贵上诉主张其不承担责任。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋不能返还的根本原因在于康杰的擅自出卖行为，故对张荣萍的损失康杰应当承担主要责任，一审判决康杰承担90%的责任并无不当，本院予以维持。罗贵作为买受人进行涉案房屋交易时系百川公司的员工，而百川公司系专业的房屋中介机构，相较于普通人而言，二者对于涉案房屋的共有情况、产权登记人的婚姻状况等情形应当负有更高的注意义务，但罗贵、百川公司在涉案房屋交易时并未审慎地审查涉案房屋的前述情形，对促成涉案房屋交易具有一定过错。一审判决结合罗贵在一个月内高于购买价转手出让涉案房屋受益的事实判决其与百川公司共同承担10%的责任符合其过错程度，本院予以维持。综上，本院认定张荣萍的房屋损失为443200元，连同一审认定的鉴定费11030元，共计454230元，康杰承担90%的责任即408807元，罗贵、百川公司共同承担10%的责任即45423元。综上，张荣萍的上诉请求部分成立；罗贵的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初4050号民事判决第三项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初4050号民事判决第一项为：康杰于本判决生效之日起十五日内赔偿张荣萍408807元；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初4050号民事判决第二项为：罗贵、贵阳百川房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内共同赔偿张荣萍45423元；四、驳回张荣萍的其他上诉请求；五、驳回罗贵的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，由康杰承担5000元，罗贵、贵阳百川房地产经纪有限公司共同承担550元，张荣萍承担1000元；二审案件受理费6550元，由张荣萍负担1000元，康杰负担5460元，罗贵负担90元。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 龙 珑审判员 邱翠雪二〇二〇年六月十六日法官助理李娜书记员谢立桢