山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3025号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李三顺，男，1946年2月26日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:青岛中房物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区西陵峡路1号甲。 法定代表人：戴民，董事长。 委托诉讼代理人：刘军荣，山东博彬律师事务所律师。 上诉人李三顺因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李三顺上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由中房物业公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。一审判决认定中房物业公司与开发商开发投资公司签订的协议书合法有效错误。理由如下:一、2013年6月，涉案小区成立了业主委员会，应通过业主委员会选聘物业公司并签订物业合同。二、被上诉人提交的前期物业服务合同是开发商与城投物业签署的。三、中房物业公司的协议书排除了业主委员会选聘物业公司的权利，没有维护业主的利益，没有向业主委员会移交相应的资料，排除了业主委员会的知情权、监督权。四、2009年10月，李三顺与案外人开发投资公司签订《房屋买卖合同》，第九条约定开发投资公司选聘青岛城投物业服务有限公司对该房屋进行前期物业服务。2013年6月，将物业业务委托给被上诉人，违反合同法第八条和物业管理条例第二十六条的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，中房物业公司的协议书无效。五、一审判决对证据的认定标准不一致。对被上诉人提交的证据复印件予以认定，对上诉人提交的复印件不予认定。对上诉人提交的车位登记簿、录音、照片等证据，以及上诉人2017年1月缴纳物业费被拒绝的事实，2017年4月发生火灾的事实均不予认定，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人中房物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。上诉人提出的上诉请求以及事实及理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中房物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.李三顺支付物业费用2233.2元及电梯运行费1540.8元及违约金2000元；２.李三顺承担本案诉讼费用。事实与理由：李三顺系青岛市市南区东平路64号7号楼3单元2403户（云南路小区）业主，中房物业公司与李三顺所在小区开发商青岛开发投资公司签订《前期物业服务委托合同》，中房物业公司依约提供各项物业服务。自2016年4月至2019年3月，李三顺累计拖欠物业管理费及电梯运行费3774元，中房物业公司多次催讨，李三顺以各种理由拒付，为维护中房物业公司及广大业主合法权益，请求判如所请。 李三顺在一审中辩称，本案前期物业服务合同是与城投物业签署的，非中房物业公司，现物业公司变更为中房物业，其不知情。中房物业公司曾在小区中大肆宣扬其胜诉判决，给业主施加压力。小区管理混乱，曾经被盗十几户，业主投诉被拦截带到派出所。小区内1000多个车位，中房物业公司全部出租，利益累计数额很高；2017年小区内发生火灾连烧20几户，电梯也存在严重隐患，这些问题业主多次反映，生活在线节目及报纸皆做过报道。小区楼道里的灭火器不见了，业主不交物业费就是要买灭火器，2017年的大火，没有灭火器，消防管道没水，报警器不报警，上述种种原因造成2017年的大火。李三顺的车位在车位登记表上登记的是李三顺的名字，但车号不是李三顺的，车位被他人占用，物业却诬陷是李三顺自行将车位出租；第三人说车位费500元已交给李三顺，但是又拿不出证据，他们又说车位连交三年车位费就可以改名，后保安承认该车位是他们擅自租给第三人。最终车位归还给李三顺，但保安却威胁，你敢停车就敢给砸车，约一周后李三顺的车被砸，找物业调取监控，物业却不给调。李三顺曾经与物业口头约定，物业不赔偿，不解决问题，就不交物业费，物业也口头同意了。2017年1月李三顺曾去交物业费，物业说2016年的物业费没交，要交就一起交上。综上，李三顺认为中房物业公司应举证证明其收取物业费的合法依据，中房物业公司未和李三顺签署任何合同，中房物业公司起诉主体不适格。因中房物业公司管理不规范造成业主各种不满，因其车位管理不规范，侵犯李三顺车位使用权，房屋漏水给李三顺造成财产损失，应由中房物业公司赔偿。 李三顺向一审法院提出反诉请求：１.确认中房物业公司与开发商于2013年签订的《协议书》、《前期物业服务委托合同》无效，并予以撤销；２.中房物业公司修复被毁损的车门、房屋、网线；3.中房物业公司向李三顺当众赔礼道歉、恢复名誉；4.中房物业公司赔偿李三顺地板、吊顶损失共计1万元；5.中房物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：中房物业公司于2013年瞒着四千多业主和业主委员会（2012年依法成立并备案）与开发商恶意串通，私下签订了《协议书》和《前期物业服务委托合同》，违反了《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》、《物业管理条例》等法律的强制性规定，违反了李三顺与开发商于2009年签订的《房屋买卖合同》第九条约定，李三顺与前期城投物业公司约定了双方的权利义务，因此，中房物业公司与开发商于2013年签订的《协议书》、《前期物业服务委托合同》是非法、无效的。中房物业公司起诉不适格。中房物业公司于2012年为报复李三顺多年来不懈的投诉，借施行打卡停车之机，擅自将李三顺的车位给他人使用，车位登记簿仍是李三顺姓名，但车号改为他人。从2012年至2016年，李三顺追索无果，中房物业公司与他人合谋反诬李三顺500元卖掉了车位。2016年4月，趁6月份交车位费的机会，找到车位占用人，澄清事实，否则停交物业费，但中房物业公司一拖再拖。保安邱队长抱打不平，亲自蹲守，找到车位占用人，澄清了事实，确认了中房物业公司的责任，归还了车位。但李三顺被威胁“你敢停车，就敢砸车”（李三顺当日到派出所备案）。一周后，车门被砸，中房物业公司拒绝查看监控，称“监控不是监控车位的”。在同一时段，中房物业公司用空置房改为保洁侯工室，清洗拖把，造成漏水毁损李三顺房屋，李三顺要求修复车门、房屋、网线，中房物业公司一再蛮横拒绝。2017年首季，中房物业公司拒绝李三顺交付2017年物业费，称“公司规定，物业费不能中断，必须连续交付，问题没解决，解决完了一起交”。以上事实均有现场录音。多年来，李三顺不断对火灾隐患、电梯隐患要求整改，均被拒绝和报复。2017年4月11日和2018年10月1日火灾，都是同一原因，都是中房物业公司造成，火灾给李三顺造成严重的人身损害和财产损失已另案诉讼。灾后，中房物业公司不是积极整改，而是弄虚作假，隐瞒真相。 中房物业公司对李三顺的反诉辩称，（1）李三顺反诉没有事实根据和法律依据；（2）李三顺反诉与其无关；（3）反诉请求与本案无关；（4）反诉与本诉没有关联关系，应当另行起诉。 一审法院认定事实如下：１.2009年9月25日，案外人青岛城投物业服务有限公司与李三顺所在的青岛市市南区云南路小区开发商青岛开发投资有限公司（以下简称“开发投资公司”）签订《前期物业服务委托合同》，约定开发投资公司委托青岛城投物业服务有限公司为云南路小区提供物业管理服务，青岛城投物业服务有限公司有权向全体业主收取物业管理服务费；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为住宅物业服务费0.58元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米；业主应于办理收房手续之日次月起交纳物业服务费，物业交付后长期空置的，由业主按交费标准和交费时间履行交纳义务。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度服务周期的第一个月初10内履行交纳义务。如业主未能按时足额交纳物业服务费，应按每逾期一天0.5‰的标准支付违约金。 2.2009年10月5日，李三顺与案外人开发投资公司签订《房屋买卖合同》，约定李三顺向开发投资公司购买位于青岛市市南区户房屋，建筑面积106.97平方米。开发投资公司选聘青岛城投物业服务有限公司对该房屋进行前期物业服务，并与其签订《前期物业服务合同》。服务期限自房屋交付之日起至小区业主委员会成立后新聘物业服务公司开始服务之日止；服务内容按照开发投资公司与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》执行。李三顺承诺按照云南路改造项目临时管理规约的规定履行义务，同意在办理房屋入住手续前，先行办理前期物业服务手续，签署物业管理的相关法律文书，遵守物业服务公司制定的规章制度，交清物业服务费等前期入住费用。 3.2013年6月3日，中房物业公司与开发投资公司签订协议书，约定因案外人青岛城投物业服务有限公司2011年底撤出云南路小区，在小区业主委员会还未能成立无法自行选聘物业公司的情况下，开发投资公司作为开发商委托中房物业公司对该小区进行过渡管理，中房物业公司享有并履行开发投资公司与前期物业公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定的除本协议另行约定外的相关权利与义务。中房物业公司自2013年6月3日起对云南路小区提供物业管理服务。 ４.李三顺系青岛市市南区户业主，房屋建筑面积106.97平方米。 ５.自2016年4月起至2019年3月止共计36个月，李三顺欠交物业服务费2233.2元、电梯运行费1540.8元。 6.中房物业公司提交照片打印件一份，证明向李三顺发出催费通知，李三顺未提出书面异议，应按照约定缴纳物业费等费用。经质证，李三顺称未见过催费通知，对中房物业公司提交的照片打印件不予认可。 7.李三顺提交业主大会、业主委员会备案证（编号066）复印件一份，证明2012年涉案小区业主委员会已经成立，2013年开发投资公司与中房物业公司签订的合同是违法的，经质证，中房物业公司对该份证据的真实性不予认可，认为该证据没有加盖物业管理办公室的公章。一审法院认为，中房物业公司对该份证据真实性不予认可，且该份证据形式不符合证明案件事实的基本要件，李三顺也没有提交其他证据予以佐证，因此该院对该份的真实性不予采纳。 8.李三顺提交车位登记簿复印件一份，录音三段，证明李三顺车位被中房物业公司擅自转给第三人使用；2017年1月，李三顺缴纳2017年物业费被拒绝。经质证，中房物业公司对上述证据均不予认可，认为录音证据中人物身份无法确定，上述证据无法证明系中房物业公司导致车位被第三人占用；本案系物业服务合同纠纷，本案并不牵扯车位被占用或车位费纠纷，因此上述证据均与本案无关。 9.李三顺提交照片12张、录音一段及业主投诉信一份，证明中房物业公司对空置房有责任进行管理，但却擅自使用空置房，导致漏水，渗透到李三顺房屋，造成损失，应由中房物业公司进行赔偿，并申请对损失进行鉴定。经质证，中房物业公司对上述证据不予认可，认为上述证据无法证明李三顺所要证明的漏水系中房物业公司造成的事实，亦无法证明应由中房物业公司承担责任；录音证据中人物身份无法确认，漏水纠纷与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，与本案无关。 10.李三顺提交合同权利义务转让通知书1页、房屋租赁合同2份复印件（第一份合同4页，第二份合同1页）、李三顺书写说明1份，证明中房物业公司非法对外出租物业用房、车位，侵犯广大业主利益。经质证，中房物业公司对上述证据真实性有异议，认为上述证据为复印件，且与本案无关，不予质证。 11.李三顺提交私营企业登记信息查询结果复印件2张，股东登记信息查询结果复印件1张及说明1份，证明中房物业公司没有电梯维保资质，擅自对电梯进行维保，使用劣质零件，拒绝整改，无证运行，导致电梯多次发生事故，导致火灾。经质证，中房物业公司对李三顺提交的工商查询信息真实性不予认可，认为应当有查询单位印章，对其证明事项也不予认可，认为无法证明李三顺想要证明的事实，且电梯维保企业有相关资质。 12.李三顺提交中房物业公司给云南路小区业委会的函复印件1张，云南路小区业委会的答复意见复印件3页、行政执法文书询问笔录复印件4页，证明复印件2张，证明中房物业公司试图动用维修基金整改，业委会拒绝动用维修基金，并限期整改。经质证，中房物业公司对关于云南路小区消防设施相关问题的函真实性无异议，认为恰好说明中房物业公司就小区公共问题向业委会提出意见，积极协调消防供水问题的解决。对业委会答复意见真实性有异议，认为该证据上没有业委会的签名及盖章，且内容与本案无关。对行政执法文书询问笔录真实性不予认可，认为与本案无关，且无法证明中房物业公司没有履行与物业服务相关的义务。 13.李三顺提交装修管理服务协议复印件3张及说明1张，证明前期物业系城投物业而非中房物业公司，中房物业系非法进驻小区。城投物业收取500万保证金没有退还业主。经质证，中房物业公司认为上述证据系复印件，对其真实性不予认可，且认为内容与其无关。 一审法院认为，自2013年6月，中房物业公司与青岛开发投资有限公司签订协议书，约定因案外人青岛城投物业服务有限公司2011年底撤出云南路小区，在小区业主委员会还未能成立无法自行选聘物业公司的情况下，开发投资公司作为开发商委托中房物业公司对该小区进行过渡管理。李三顺提交业主大会、业主委员会备案证复印件一份，证明2012年涉案小区业主委员会已经成立。但该复印件不具备证据形式基本要件，且没有其他证据予以佐证，故该院对其真实性不予采纳，李三顺无足够充分证据证明业主委员会2012年已经成立。假设涉案小区业主委员会2012年已经成立，亦无证据证明该涉案小区业主委员会或业主大会按照法定程序行使过撤销物业管理服务合同或提议选聘新的物业管理公司等权利；自2013年起，中房物业公司一直是涉案小区物业服务的实际提供者，与该小区业主（包含李三顺）形成了物业服务关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据该法律规定，中房物业公司与云南路小区开发商开发投资公司签订的协议书，内容合法有效，对李三顺所在小区业主具有约束力，因此双方均应按照合同约定的事项履行相应的义务。中房物业公司依合同约定为所在小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，李三顺作为该小区内物业业主应按照合同约定及时交纳相关物业费用，因此李三顺应向中房物业公司支付其欠交的自2016年4月至2019年3月期间的物业服务费2333.2元、电梯运行费1540.8元。李三顺请求确认中房物业公司与开发商于2013年签订的《协议书》、《前期物业服务委托合同》无效，并予以撤销的反诉请求，因李三顺非该项请求提出的适格主体，该项反诉请求的提出亦缺乏事实依据与证据支持，故该院对李三顺的该项反诉请求不予支持。 李三顺应按照合同约定缴纳物业费、电梯运行费，却未按约缴纳，构成违约，但中房物业公司提交的证据未能足够充分证明其就费用的缴纳向李三顺进行了通知和催缴，因此该院对中房物业公司要求李三顺支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于李三顺要求中房物业公司修复被毁损的车门、房屋、网线，中房物业公司向李三顺当众赔礼道歉、恢复名誉，赔偿李三顺地板、吊顶损失共计1万元的反诉请求，因李三顺没有就其反诉主张中的损害事实、侵权人与损害事实之间的因果关系、损失数额已经实际发生等提交充分证据予以证明，因此该院对李三顺的上述反诉请求均不予支持。 李三顺抗辩主张中房物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内存在车位管理混乱、空置房漏水造成业主损失、电梯维修保养不规范造成火灾、消防管道无水危及小区居民生命财产安全等情形，提供证据一宗证明中房物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵。该院认为，本案案由系物业服务合同纠纷，如果业主认为相关行为或行为人侵犯了自己的权益，属侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，当事人可以另行主张，而不能以此为由拒交物业费，因此该院对李三顺的上述抗辩理由亦不予支持，对李三顺要求对空置房漏水造成损失进行鉴定的申请在本案中不予准许。 本案中，若中房物业公司在其物业管理服务过程中存在瑕疵，李三顺等业主可以根据物业管理条例规定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为；中房物业公司也应虚心听取李三顺等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定判决：一、李三顺于判决生效之日起10日内支付中房物业公司自2016年4月至2019年3月的物业服务费2333.2元、电梯运行费1540.8元；二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。三、驳回李三顺的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元及反诉案件受理费25元，合计75元,由李三顺负担。 二审中，上诉人李三顺提交证据一、青岛市市南区云南路小区业主委员会备案证复印件，云南路业主委员会出具的两份说明，证明：被上诉人未与业主委员会签订合同。证据二、不予受理通知书，证明：前期物业合同未订立。被上诉人中房物业公司质证认为：备案证系复印件我方不予质证。两份说明证明的真实性有异议，作为业主委员会出具的证明，应当有经办人的联系方式及证明。证据二真实性无异议，不予受理通知书与备案无关，也不能证明上诉人所证明事项。 二审中，被上诉人中房物业公司称涉案小区物业费有95%的收费率。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，2013年6月，开发投资公司与中房物业公司签订的《协议书》中约定，前期城投物业公司于2011年底撤出云南路小区，中房物业公司于2012年1月接管该小区的物业管理相关工作。该《协议书》并不存在上述无效的情形，故上诉人李三顺主张该《协议书》无效的上诉理由，于法无据,本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，开发投资公司与被上诉人中房物业公司签订的《协议书》对包括上诉人在内的业主具有约束力。被上诉人中房物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的李三顺应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人中房物业公司诉请上诉人李三顺支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。上诉人李三顺主张的被上诉人物业服务存在的瑕疵等问题，不足以构成其拒缴物业费的理由，对其该项上诉理由，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李三顺负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月十六日 书记员  方高海