重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0117民初1524号 原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元，统一社会信用代码91440300732071947T。 法定代表人:曹元平，执行董事。 委托诉讼代理人：向志威，重庆市合川区龙市法律服务所法律服务工作者。 被告：何专专，女，1986年10月21日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住重庆市合川区。 原告深圳市保利物业管理集团有限公司(以下简称“保利物业”)与被告何专专物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序（小额）公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人向志威，被告何专专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付重庆市合川区“中奥城”小区×栋×号房屋2017年1月至2019年12月的物业管理费，共计5919元；2.请求判令被告立即支付2017年6月至2019年12月的水电公摊费330元；3.请求判决被告支付迟延缴纳物业管理费的违约金4908元；4.案件受理费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告立即支付重庆市合川区“中奥城”小区×栋×号房屋2015年7月至2019年12月的物业管理费，共计8878元。案件审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2012年5月8日，原告保利物业与中奥联合置业有限公司签订了《塔耳门中奥城物业管理服务合同》，合同约定了原告为“中奥城”小区提供物业管理服务，住宅物业管理费标准为1.8元/月/㎡等约定。原告一直提供物业管理服务至今。2015年7月1日，被告前来原告处登记，并办理了接房相关手续，随后又提出了装修申请，且也办理了相关手续，该房屋面积为91.34㎡。被告已经实际入住该房屋，但自2017年1月起至2019年12月共欠物业管理费5919元，原告已向被告进行该物业管理欠费的书面催收，被告至今尚未支付该款。综上事实，原告与中奥联合置业有限公司签订了《塔耳门中奥城物业管理服务合同》合法有效，且经生效法律文书确认其效力，应受法律保护，该合同效力及于后入伙的业主，被告入伙成为“中奥城”业主，办理了接房手续，且已经装修实际入住，被告应当承担《塔耳门中奥城物业管理服务合同》所及于被告的缴纳物业管理费的义务。被告拒不支付物业管理费的行为对原告造成了严重的损失，原告有权要求被告支付物业管理费、公摊水电费及延迟支付物业管理费的违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如前。 被告何专专辩称，一是本案诉讼时效已过；二是物业收费不合理，体现在小区没有绿化，基本没有园林要管理，保安经常不在岗，不对外来人员进行登记，不热心帮助业主，且一栋楼只有一个保安和清洁工，收费不合理；三是服务质量很差，电梯很脏乱差，清洁工每天只做一次清洁；四是我家没有空调外机护栏，物业也不处理；五是我家房屋漏水，我去找物业和开发商，物业经理越显波写了个说明，后来物业过来修了一次，但没有修好；六是我买房的时候，开发商承诺免3年物业费，且原告在做账的时候已经免去了我2016年1月至2016年12月的物业费，说明原告认可免我的物业费，原告在庭审中才变更诉讼请求。 本院经审理认定，2012年5月8日，原告保利物业（乙方）与中奥联合置业有限公司（甲方）签订了《塔尔门中奥城物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方对塔尔门中奥城项目实施物业管理。第六条约定合同期限：1.前期物业管理期限为叁年，自本物业首批业主正式入伙之日起计算（本物业预计入伙时间为2014年2月16日），具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准......；4.如本合同前述期虽未届满，但业主委员会已成立，业主委员会应与乙方或业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，则本合同自然终止。第八条约定前期物业管理双方权利义务：1.甲方有权代表和维护业主、使用人的合法权益，经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给乙方；协调业主、使用人与乙方之间的关系。审定乙方拟定的物业管理方案......；2.乙方根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴......。第十二条约定物业管理服务费用：前期物业管理服务费实行包干制，物业管理费由业主按其拥有房屋建筑面积向乙方交纳物业管理服务费，高层住宅物业管理费收费标准：1.8元/月/平方米；写字楼物业管理费收费标准：3元/月/平方米；商业物业管理费收费标准：4元/月/平方米。自物业业主交付首期管理费之日起，住宅物业管理费优惠业主三年，即按1.5元/月/平方米收取，甲方按照差价0.3元/月/平方米的标准对乙方进行补贴，补贴时限为一年，甲方于每月10日前将补贴款项支付给乙方，后两年由乙方承担，第四年起恢复原价。以上物业管理费未含公共水电等有关维护及能耗费。业主从入伙时首付半年物管费，次年开始每季度交纳物管费，时间为每季度第一个月5日前。 2015年7月24日，原告保利物业（甲方）与被告何专专（乙方）签订了《中奥城前期物业管理服务协议》，主要约定：原告为被告提供物业服务。第三章“物业管理服务费用”的第二项规定：物业服务费按房屋实际测绘的建筑面积计算；并按季度收取物业服务费；收费标准：住宅每平方米1.8元/月；写字楼每平方米3元/月；商铺（包括室外步行街）每平方米4元/月。（住宅物业服务费从中奥联合置业有限公司交房时计算，前三年补助0.30元/㎡）；第三项规定：业主或使用人逾期未交纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之三计算违约金；第五项规定：小区公共电、水专项设备运行的能源消耗，使用独立计算核算，按实际使用量向业主按户分摊计收。 另查明，中奥城小区至今未成立业主委员会，原告自2014年入驻小区并提供物业服务至今。被告何专专系中奥城×栋×号房屋业主，其住房建筑面积91.34㎡，2015年7月24日接房，2015年7月26日填写装修申请表，开始对涉案物业进行装修并使用至今。自2017年1月1日起至2019年12月31日被告何专专未交纳物业管理服务费。经原告多次催收，被告一直未交纳物业服务费。 本案在审理期间，原告自愿申请撤回了要求被告支付公摊水电费的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述，《塔尔门中奥城物业管理服务合同》《中奥城前期物业管理服务协议》、（2019）渝0117民初790号民事判决书、《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》、重庆市商品房买卖合同、中奥城个人客户登记表、房屋验收交接表、中奥城装修项目承诺书、物业费催收函、快递回执、快递查询单、照片等证据载卷佐证。上述证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告保利物业与中奥城联合置业有限公司签订的《塔尔门中奥城物业管理服务合同》以及原、被告双方签订的《中奥城前期物业管理服务协议》系签约双方当事人的真实意思表示，且约定的收费标准等内容并不冲突，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，对合同双方具有约束力。《塔尔门中奥城物业管理服务合同》作为前期物业服务合同，对合川区中奥城物业区域的物业业主及物业使用人具有约束力，该物业区域的所有物业业主及物业使用人应当遵守和执行。被告辩称不交物业费的理由系因接房时房屋漏水，物业经理越显波出具了一份《说明》，该《说明》复印件载明：“2-30-8家因卧室有渗水情况属实，因业主需装修入住，渗水情况暂未处理好，在未处理完渗水情况期间的物业费均不由业主承担。越显波签名”，无物业公司公章。事实上，被告也承认原告曾派员对其漏水问题进行过维修，现被告已经装修入住，无法查清被告所称目前仍存在的漏水问题系被告入住前原告未处理好或者是新发生的漏水问题，且即使房屋存在漏水等质量问题，其维修养护责任也应由建设单位负责，被告可就漏水等房屋质量问题另案处理，而不能以此拒交物业费，故对被告的此抗辩理由不予采信；被告辩称买房时开发商承诺免三年物业费，提交的证据显示是杨瑞涛个人出具的承诺书，载明“杨瑞涛欠何专专女士三年物业费”，就本案而言，开发商承诺免被告三年物业费，在未征得原告同意的情况下属单方行为，对原告不发生效力，且杨瑞涛个人出具承诺书欠被告三年物业费，与本案无关，现原告起诉要求被告交纳欠交物业费，理由正当，本院予以支持，故对被告的此抗辩理由不予采信；被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，庭审中被告认可原告曾通过门上张贴催费通知书的方式向其催收欠付的物业管理服务费，原告的催费行为导致诉讼时效中断，故本案诉讼时效并未届满，对被告的答辩主张，本院不予支持；被告辩称物业收费不合理，小区没有绿化、保安对外来人员进行登记、一栋楼只请一个保安和清洁工、服务质量差、电梯脏乱差等，但从被告举示的证据来看，并不足以证明原告服务期间综合质量不达标，物业公司的一般性服务瑕疵不构成业主拒交费理由。综上，保利物业与中奥联合置业有限公司签订的物业服务合同及原被告签订的前期物业服务协议对被告具有约束力，合同约定了物业管理服务收费标准等内容，合同订立后，原告为该小区提供了物业服务，现《塔尔门中奥城物业管理服务合同》期满后虽未续签合同，但原告在合同期满后继续提供物业服务，构成事实物业服务关系，双方权利义务应参照原合同确定。被告系中奥城C区2栋×号房屋业主，其应当履行支付物业服务费用的义务。住宅小区是业主日常生活的主要场所，不仅需要物业公司认真、细致的管理和维护，还需要业主自觉遵守管理规约，共同维护小区环境和秩序，相互配合、相互协作，才能创造更加良好的居住环境。物业公司对业主提出的服务瑕疵，应认真对待、不断改进，尽可能提高服务质量；业主因物业公司存在一定服务瑕疵而拒交物业费，不仅不能促进物业公司服务质量提升，反而会加深业主与物业公司双方矛盾，创造更大的不和谐，故业主与物业公司应戮力同心、互谅互让，相互包容和理解，共同营造更加和谐、温馨的生活环境。 根据合同约定，被告购买的位于重庆市合川区合阳城街道办事处作孚路×号的住宅房屋，建筑面积为91.34㎡，现原告起诉要求被告支付2015年7月至2019年12月期间的物业服务费，但提供的催收函显示被告自2017年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业服务费，故本院认定被告欠费期间为2017年1月1日至2019年12月31日。《塔尔门中奥城物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》均约定自接房之日起前三年物业费补助0.3元/月/㎡，即2015年7月24日至2018年7月23日期间的物业管理服务费实际执行标准是1.5元/月/㎡，2018年7月24日至2019年12月31日期间的物业管理服务费为1.8元/月/㎡，故本案被告欠交的物业管理服务费的具体金额为5404.59元{1.5元/月/㎡×91.34㎡×18月+1.5元/月/㎡×91.34×23÷30+1.8元/月/㎡×91.34㎡×17月+1.8元/月/㎡×91.34㎡×（30-23）÷30}；关于违约金问题，本案原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告提供的物业服务存在一定的瑕疵和缺陷，被告欠交物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告何专专于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告深圳市保利物业管理集团有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5404.59元。 二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何专专负担。 本判决为终审判决。                            审判员                                             唐玉宽                                                                                                         二二○二○年六月十八日                               法官助理                                             邹宗云                               书记员                                             朱丽娜