广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初506号 原告：万荣娣，女，1989年1月12日出生，汉族，江西省南昌县人，户籍所在地江西省南昌市南昌县，现住广西龙州县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告万荣娣诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年6月16日公开开庭审理。万荣娣及东一盟公司的委托诉讼代理人石梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万荣娣向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定，将广西龙州东盟国际商贸城9栋126、127号商铺交房给万荣娣使用并办理房产证；二、判令东一盟公司向万荣娣支付逾期交房违约金101257.5元。事实和理由：2015年1月1日，万荣娣与东一盟公司签订商品房买房合同，合同内容是万荣娣购买东一盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号广西龙州东盟国际商贸城第9栋126、127号商铺2套，总房款为345000元，万荣娣已按约定付清房款。由于东一盟公司拒绝向万荣娣支付违约金，亦无法交付商铺，故起诉提出上述诉讼请求。请求的违约金以345000元为基数，按年利率6%计算，从2015年5月30日至2020年4月23日止共58.7个月，345000元×58.7个月×5‰（月利率）=101257.5元。 东一盟公司辩称，一、对万荣娣主张其与东一盟公司签订商品房买房合同、万荣娣购买东一盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号广西龙州东盟国际商贸城第9栋126、127号商铺2套、万荣娣已付清房款345000元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议，东一盟公司也同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。二、违约金的性质应当是弥补因不能按时交房时给万荣娣带来的预期利益损失。本案双方签订合同时，另签订了商铺代管协议，约定交房后将涉案商铺交由东一盟公司代管经营，万荣娣自愿放弃涉案商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，因此，即使东一盟公司在2015年5月按时交房，2018年5月之前万荣娣也是没有租金收入，实际上双方在协商涉案商铺价格时，已在购房款中予以优惠抵扣，相当于万荣娣已经提前收益，因此，不存在万荣娣因逾期交房导致预期利益损失，且逾期交房并非东一盟公司恶意造成，而是各种合理因素造成，故东一盟公司不应支付逾期违约金。即使东一盟公司应支付逾期违约金，因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向万荣娣支付已交房款万分之一的违约金，现万荣娣请求按年利率6%不符合约定，且按日已交房款万分之一计算违约金，远超过实际损失，请求法院调低违约金。三、万荣娣在东一盟公司逾期交房后，未向东一盟公司主张过违约金，超过两年的部分已过了诉讼时效，万荣娣请求超过两年计算违约金没有法律依据。 万荣娣围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，东一盟公司对万荣娣提交的证据无异议。万荣娣提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2015年1月1日，万荣娣与东一盟公司签订两份商品房买房合同，合同编号分别为：DM09126和DM09127。合同约定：一、万荣娣购买东一盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号广西龙州东盟国际商贸城第9栋126、127号商铺2套，总房款为345000元。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付万荣娣使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，万荣娣要求继续履行合的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人东一盟公司按日向万荣娣支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订之前的2014年12月30日，万荣娣已提前付清房款，至今东一盟公司尚未交付涉案商铺。2020年4月27日，万荣娣向本院起诉。 另查明，东一盟公司逾期交房后，万荣娣向本院起诉前，万荣娣未向东一盟公司主张过违约金。 双方当事人主张的其他事实，因与本案无关或无证据加以佐证，本院不予确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：万荣娣主张的逾期交房违约金从何时开始计算，如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 由于合同约定按日累计计算违约金，应按每日违约计算违约金。双方当事人约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年4月27日即万荣娣向本院起诉止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案诉讼时效期间应从2020年4月27日即万荣娣向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年4月27日起计算，2015年5月31日起至2017年4月26日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。万荣娣主张从2015年5月31日起计算违约金及东一盟公司主张按两年计算违金的主张，无法律依据，本院不予支持。逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。现万荣娣主张提高按年利率6%计算违约金；东一盟公司主张违约金过高并要求调整、因双方有代管协议而万荣娣不存在预期利益损失等，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，均应当举证证明本案违约金约定过分低于或高于造成的损失、或者没损失，现双方当事人均未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果，双方的主张无事实依据，本院不予支持。万荣娣应得的违约金数额为37812元即345000元×0.0001/天×1096天＝37812元，本院予以确认。2020年4月28日起至交房之日止逾期交房产生的违约金，万荣娣可另行起诉。 双当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付万荣娣给使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和万荣娣继续履行双方于2015年1月1日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DM09126和DM09127）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向万荣娣支付从2017年4月27日至2020年4月27日止的逾期交房违约金37812元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费2326元，减半收取1163元，万荣娣负担790元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年六月二十二日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。