江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异8号异议人（案外人）：韩香玉，女，19xx年11月30日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。申请执行人：上海绿地建设（集团）有限公司。住所地：上海市虹口区西江湾路500号。法定代表人：张伟，执行董事。被执行人：南昌东方宏利房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道396号威达商住楼515室。法定代表人：薛玉贵，总经理。本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司（以下简称绿地建设公司）与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人韩香玉因不服本院2018年10月29日作出的（2018）赣执22号执行裁定和2020年1月15日作出的拟拍卖南昌市红谷滩新区房屋的公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人韩香玉称，其与东方宏利公司于2014年10月28日签订了南昌市商品房买卖合同，购买了位于南昌市红谷滩新区的房屋，办理了备案登记，此后实际占有和控制了该房屋。据此，案外人享有物权期待权，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。本院查明，原告绿地建设公司与被告东方宏利公司建设施工合同纠纷一案，本院于2017年6月21日作出（2016）赣民初72号民事判决：1.南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款1455.5532万元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，南昌东方宏利房地产开发有限公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款73.85万元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2.南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3.驳回上海绿地建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。绿地建设公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决：1.撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2.变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款14555531.77元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；南昌东方宏利房地产开发有限公司于2019年1月9日前支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款738500.62元，南昌东方宏利房地产开发有限公司履行该付款义务之前，上海绿地建设（集团）有限公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3.变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：南昌东方宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海绿地建设（集团）有限公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4.驳回上海绿地建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，申请执行人绿地建设公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案执行。2018年10月29日，本院作出（2018）赣执22号执行裁定：1.冻结、扣划被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司在金融机构的存款1656.422万元；2.如上述冻结、扣划的款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司价值相等的其他财产。2018年10月30日，本院向南昌市不动产登记中心发出协助执行通知：查封被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司名下位于南昌市红谷滩新区；29栋1单元3101、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房产［权证号分别为：赣（xxx）南昌市不动产权第xxxxxx号、xxxxx号、xxxxx号、10xxx0号、1xxx号、1xxxx号、11xxxx号、10xxxx号、10xx号、1xxxx号、1xxxx号、10xxxxx号］；以及东方海德堡商业办公楼房产［权证号：赣（20xx）南昌市不动产权第10xxx号］。2020年1月15日，本院作出拍卖公告：1.本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，将依法公开拍卖被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司名下位于南昌市红谷滩新区；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室共七套房产。2.本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍。优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月10日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。3.对上述标的权属有异议者，请于2020年3月10日前与本院联系。另查明，韩香玉提交其与东方宏利公司签订的南昌市商品房买卖合同（合同号：1000xxx5），载明：韩香玉向东方宏利公司购买位于南昌市红谷滩新区的商品房，建筑面积为303.46平方米，单价为13000元，总价金额为394.498万元，付款方式为2014年10月28日首付24万元、余款370.498万元于合同签约日起一年内全部付清，房屋交付期限为2015年1月30日前，合同签订时间为2014年10月28日。韩香玉还提交了银联商务刷卡凭证和收据存根，银联商务刷卡凭证显示于2014年11月14日刷卡消费24万；收据存根显示交款单位为“韩香玉29-1-3101”，收款方式为刷卡，金额为24万元，收款事由为定金。韩香玉另提交物业缴费通知单一份，以及收款单位为第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司、金额为8668.39元的物业服务费发票一份。还查明，根据本院于2019年12月25日作出的调查令，委托江西商海律师事务所苏鸿忠律师、黎雪明律师为本院代为调查被执行人东方宏利公司名下东方海德堡1栋101、102、103、104、105室；29栋1单元3101室、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房屋现状，包括但不限于是否有业主居住、使用、收益及缴纳物业费等相关情况。据此，第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司向持令律师出具情况说明，载明：29栋1单元3101室自2019年7月1日开始欠缴物业费至今，物业费440元/月，之前物业费缴纳人为南昌东方宏利房地产开发有限公司。本院认为，本案争议的焦点是案外人的异议请求能否阻却本案执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，消费者物权期待权是在执行程序中，基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。本案为金钱债权执行，案外人韩香玉对其购买的登记在被执行人东方宏利公司名下的商品房提出异议，属于消费者物权期待权的保护请求，应当适用上述条文规定进行审查处理。本案中，异议人韩香玉虽与被执行人东方宏利公司签订了书面商品房买卖合同，但在合同签订后仅支付了24万元价款，未超过合同约定总价款的百分之五十。韩香玉虽提供了物业缴费通知单和物业服务费发票，但根据本院委托律师调查的结果，案涉房产在2019年7月1日之前的物业费实际缴纳人为东方宏利公司，因此现有证据不足以证明韩香玉购买该房屋系用于实际居住。且韩香玉没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，异议人韩香玉所购买的房屋不符合消费者物权期待权保护要件，不能够排除本案执行，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条的规定，裁定如下：驳回韩香玉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年六月二十三日法官助理李哲书记员朱学斌