福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终554号 上诉人（原审原告）：龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会，住所地福建省龙岩市新罗区登高西路金茂领袖城小区。 法定代表人：黄周生，主任。 委托诉讼代理人：葛凯，福建岩风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱方昭，福建岩风律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾金叶，女，1977年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂镇人民西路55号（裕福国际）3幢4-6层05F，统一社会信用代码9135080079609710XL。 法定代表人：曾新锡，董事长。 委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪楚，福建欧顿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区华莲路138号金融中心A5幢，统一社会信用代码913508020927002227。 负责人：吴智锋。 被上诉人（原审被告）：泉州银行股份有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿区3号，统一社会信用代码913505001561125193。 法定代表人：傅子能，董事长。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：庄泽清，男，系泉州银行股份有限公司员工。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝丽华，女，系泉州银行股份有限公司龙岩分行员工。 上诉人龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会（以下简称“金茂业委会”）因与上诉人曾金叶、被上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称“金茂置业公司”）、泉州银行股份有限公司龙岩分行（以下简称“泉州银行龙岩分行”）、泉州银行股份有限公司（以下简称“泉州银行”）物权保护纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金茂业委会法定代表人黄周生及其委托诉讼代理人葛凯、邱方昭，上诉人曾金叶的委托诉讼代理人刘新策，被上诉人泉州银行、泉州银行龙岩分行共同委托诉讼代理人蓝丽华、庄泽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金茂业委会上诉请求：1.撤销龙岩市新罗区人民法院作出的（2018）闽0802民初9472号民事判决书,并依法改判支持金茂业委会的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用，均由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院认定“曾金叶确实将二层架空层出租给泉州银行股份有限公司，故应返还金茂业委会应得租金利益，但该架空层系作为租赁物的一部分向外出租，如果单独出租，则无法达到整体对外租赁的收益，故本院根据260.62平方米架空层所处位置，能否单独对外出租的实际情况，酌定曾金叶返还金茂业委会按正常租金六分之一标准计算的租金为381975元”是错误的。 首先，曾金叶私自占用了属于全体业主所有的260.62平方米架空层，并将该架空层出租给泉州银行，从而获得了高达2251223.04元的利益。其次，至于单独出租能否达到整体对外租赁的收益问题，本案中架空层已被曾金叶出租给了泉州银行，这是一个既定的事实，不能否定一个已经发生的事实，进而作出无理推断。事实是租金高达2251223.04元的收益来源于260.62平方米架空层，该款项是曾金叶侵犯了全体业主的权益而非法获得的利益，就应当全额退还给全体业主，如果酌定退还租金的六分之一给业主，由侵权人继续享有该六分之五的高达近200万元的租金，不仅是纵容该侵占的违法行为，也是没有事实和法律依据的。 二、一审法院认定“金茂业委会要求泉州银行、泉州银行龙岩分行承担共同赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持”是错误的。 被上诉人泉州银行在庭审中提交的《房屋租赁合同》后附的平面图，结合曾金叶提交的房屋所有权证及平面图，可以明显的看出《房屋租赁合同》后附的平面图的最左边部分不属于曾金叶所有，而是属于全体业主所有的架空层，泉州银行在明知金茂置业公司和曾金叶没有该260.62平方米公共架空层所有权的情况下，仍然交付给泉州银行龙岩分行非法占有使用。因此，泉州银行、泉州银行龙岩分行为实际占有使用人应承担共同赔偿责任。 三、一审法院认定“本案涉案1#、2#楼第三层西侧架空层现处于空置状态，已不在金茂置业公司、曾金叶的管理控制范围内，金茂业委会可自行对涉案架空层进行管理使用，同时并无证据显示金茂置业公司、曾金叶使用第三层架空层取得了相关收益，故本院对金茂业委会要求金茂置业公司、曾金叶返还架空层，赔偿占用第三层架空层损失的诉讼请求不予支持”是错误的。 本案涉案1#、2#楼第三层西侧架空层虽处于空置状态，但从上诉人在案件审理中提交的《三层现状照片》可以看出，该第三层的架空层已被金茂置业公司、曾金叶砌墙隔开，且堆放垃圾，造成上诉人对该架空层无法管理使用，亦造成了全体业主的损失，更为可恨的是，业主已经不能通往该三楼的架空层，楼梯已被金茂置业公司、曾金叶阻断控制，全体业主最基本的通行权都没有。因此，上诉人要求排除妨碍返还该三楼架空层以及按照每平米10元的标准赔偿是合情合理合法，应得到法律支持。 综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致一审法院判决曾金叶仅归还2#楼二层西侧260.62平方米公共架空层租金的六分之一给上诉人有失偏颇；泉州银行、泉州银行龙岩分行应对2#楼二层西侧260.62平方米公共架空层进行管理使用尽到审查义务，且其管理使用的时间较长，因此其应承担共同赔偿责任；而位于1#、2#楼第三层的架空层，由于金茂置业公司、曾金叶的侵权行为造成全体业主的损失，也应排除妨碍返还该架空层并予以赔偿，符合法律规定。因此，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院判如诉请。 金茂置业公司辩称：一、金茂业委会无权要求曾金叶返还租金利益。 1、一审法院以经纬空间信息科技有限公司出具的《房屋现状测量报告书》测绘的二层架空层的面积260.62平方米作为曾金叶租赁给泉州银行的租赁面积的一部分是错误的。 曾金叶所有的二层商场建筑面积为3127.77平方米，其中一部分租赁给泉州银行，租赁面积是2041.17平方米。因此，简单地将二层架空层的面积算到曾金叶租赁给泉州银行的租赁面积内是不客观的。答辩人认为应该是由经纬空间信息科技有限公司测量泉州银行不含架空层的面积有没有达到2041.17平方米，如果刚好是2041.17平方米或大于2041.17平方米，那说明曾金叶没有将架空层租赁给泉州银行；如果少于2041.17平方米，那么与2041.17平方米的差额部分才是曾金叶占用架空层的面积并租赁给泉州银行，且实际收取了这部分面积的租金。 2、即使曾金叶将二层架空层租赁给泉州银行，金茂业委会也无权要求曾金叶返还租金。 二层架空层属于全体业主共有，根据规划是用来安装二层商场的空调，并不能租赁给他人作为商业用途。因此，如果曾金叶将二层架空层租赁给泉州银行，那二层架空层租赁面积的部分是无效，无效后，应当是由合同的当事人曾金叶和泉州银行按《合同法》有关合同无效的规定来处理。而金茂置业公司不是合同的当事人，因此，合同无效后并不能直接和曾金叶一起承担合同无效的法律后果。本案中曾金叶得到了租金利益，那如果是曾金叶因为占用二层架空层致他人受到伤害，要赔偿他人，金茂置业公司是不是要和曾金叶一起承担赔偿责任呢？答案显然是否定的。 3、既然二层架空层不可以租赁给他人作为商业使用，那么就不存在二层架空层被他人占用后金茂业委会有损失的说法。本案中，金茂业委会也没有向法院提供证据证实二层架空层有人占用，其有受到经济损失。因此，金茂业委会要求曾金叶赔偿损失没有事实依据。 二、金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的违章建筑不是答辩人建造，答辩人也没有占用金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层，更不存在将答辩人需将金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层交付给金茂业委会这个说法。 1、本案金茂业委会仅向法院提供了几张违章建筑的照片，该照片并不能客观反映答辩人有实际占用金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层。第一该组照片并不能客观反映金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层建筑面积为1646.68平方米的现状；第二该组照片上的文字是被答辩人在没有搞清楚事实的基础上自己加上去的，并不能确定就是答辩人的金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层建造违章建筑；第三该组照片并不能证明答辩人有占用该架空层的客观事实；第四即使该组照片是金茂业委会在金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层拍摄的，说明该架空层是可以自由进出的，该架空层也没有人采取措施限制他人进出的，否则金茂业委会也不可能拍到这些照片。 2、虽然龙岩市城市管理行政执法局于2017年10月26日作出《责令限期拆除公告》《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》，以及龙岩市城市管理行政执法局在2017年11月7日作出《行政强制拆除违法建筑催告书》，认为限期拆除违章建筑的责任主体是答辩人，但事后发现建设该违章建筑的不是答辩人，所以对《责令限期拆除公告》和《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》的责任主体进行了变更。龙岩市城市管理行政执法局于2017年11月20日作出的《约谈通知书》，更进一步证明了金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的违章建筑不是答辩人建造的。 3、龙岩市城市管理行政执法局作出的《责令限期拆除公告》《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》《行政强制拆除违法建筑催告书》《约谈通知书》是基于投诉人的投诉对相关事实作出的初步判断，并不是最终对相关事实作出的最终判断，不属于具有法律效力的行政处罚决定书。因此，并不能认为在上述文书上有金茂置业公司的名称就认为答辩人是责任主体。 4、金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层和其他属于全体业主的公共部分一样是没有房屋权属证书，如果金茂业委会认为其对金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层享有所有权，这和小区的其他公共部分一样，无须答辩人交付，金茂业委会直接行使权利就可以了。 5、根据经纬空间信息科技有限公司提供的《情况说明》，金茂领秀城小区1#-2#楼梯只能到达二层，3#-4#楼梯可以到达三层。因此，金茂业委会不能说去不了第三层，就说是答辩人采取措施，阻断控制1#-2#楼梯。 三、金茂业委会要求答辩人赔偿侵占金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的损失没有事实和法律依据。 1、如前所述，答辩人没有侵占金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层，在此不再赘述。 2、金茂业委会在上诉状中也承认金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层一直处于闲置状态。如金茂业委会认为金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层有违章建筑，可以自行拆除，也可以向行政执法局反映要求拆除。 3、根据一审法院查明的事实，没有人将金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层出租或转让，也没有人获取商业利益。因此，金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层没有被人占用，全体业主也没有损失。 综上所述，金茂业委会的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回金茂业委会的上诉请求和一审诉讼请求。 泉州银行、泉州银行龙岩分行共同辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，金茂业委会要求答辩人承担共同赔偿责任的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。 一、答辩人并不知晓所承租的2号楼二层存在架空层，不存在主观恶意占用过错。 1、2013年2月28日，答辩人与上诉人曾金叶签订《房屋租赁合同》时，因出租的房产并未办理房屋所有权证，曾金叶为确认其出租房产的红线图四至，向答辩人提供一份加盖有开发商金茂置业公司公章平面图纸，且《房屋租赁合同》第1.4条约定，出租房屋四至范围以双方确认的附件1-平面图为准。图纸为房屋租赁合同的组成部分，从该图纸可以确认，曾金叶出租给答辩人的房产包括涉案架空层房产，答辩人也是根据该图纸进行装修和使用。另外，出租方曾金叶也从未告知答辩人存在架空层的事实，答辩人也无从知晓这一事实。曾金叶在取得出租房产《房屋所有权证》后，亦未告知其出租给答辩人的房产部分为架空层。如若答辩人知悉，必然不会去使用该架空层。 2、案涉楼层将架空层置于二层，与现有商铺相连，无法显著区分，答辩人作为第三人，无法知悉。众所周知，架空层通常置于第一层，系为了防止地基微小的不均沉降造成墙体开裂，防潮、防震，同时也可以美化小区环境、增加活动空间和绿化面积。但本案架空层设置在二层，未与商铺明显区分，答辩人在无人告知的情况下，根本无法知悉二层存在架空层。 二、金茂业委会要求答辩人承担共同赔偿责任，没有事实和法律依据。因为答辩人已经按照租赁合同支付相应的租金。 答辩人已经按照与出租人曾金叶签订的租赁合同及补充协议支付租金，按合同约定使用租赁物，上诉人金茂业委会要求答辩人承担共同赔偿责任没有事实和法律依据。 三、上诉人金茂业委会要求按商业租金标准计算其损失不具有合法性、合理性。 1、架空层不具有商业价值，不能根据商铺标准计算其损失。如该物业定性为架空层，根据新罗区规划局批准，系作为休憩和绿化之用，不得作为商业或住宅，以及其他用途使用，故该架空层不具有商业价值。如确认系架空层，金茂业委会理应主张恢复原状，由小区自行投入资金修建绿化或休憩设施之用。但金茂业委会自2017年起诉至今的诉求均是为谋求银行高额租金，甚至为了高额租金，愿意继续出租给答辩人使用。 2、金茂业委会主张的赔偿金标准不一，具有极大随意性。上诉人曾主张30元每平方米的标准计算其损失，之后又变更为每平方米130元（2013年5月1日至2014年4月30日）、137.8元（2014年5月1日至2015年4月30日）、146.07元（2015年5月1日至2016年4月30日）、154.83元（2016年5月1日至2017年4月30日）、164.12元（2017年5月1日至2018年4月30日）。但事实是，答辩人与出租人曾金叶已于2016年签订了《补充协议》对租金进行调解，约定从2016年5月1日起租金将不再上调，以上一年度租金（即每平方米146.07元）为准。而且上诉人金茂业委会对同样是架空层（即案涉楼层三层）的诉求标准则是每平方米10元（以鉴定标准为准），远低于对答辩人的诉求，同时架空层不同价，使用不同的标准，具有极大的随意性。 综上，答辩人无法知晓所租赁的楼层存在架空层，系“误用”该架空层，并无主观故意，且已按合同约定支付租金，上诉人要求答辩人承担共同赔偿责任的理由不能成立，应予驳回。此外，架空层系作为休憩和绿化之用，不通知套用商业或住宅租金的标准计算其损失，而应酌情计算。 曾金叶辩称： 一、答辩人没有将260.62平方米的架空层出租向泉州银行，也没有向泉州银行收取架空层的租金，所谓答辩人获得高达2251223.04元的利益，完全是上诉人金茂业委会单方面猜测，没有事实依据。 二、自龙岩市城市管理行政执法局约谈答辩人后，答辩人就退出对三层架空层的搭建，没有再对三层架空层作任何使用，答辩人没有对三层架空层占用、使用、收益，上诉人要求答辩人给付每平方米10元的标准赔偿没有法律依据。 三、答辩人从未阻断或妨碍三层架空层业主的使用和通行，也从未有任何人向答辩人主张过通行权，金茂业委会诉称答辩人有阻断通往三层架空层，不是事实。 综上，答辩人请求法庭查明本案的事实经过，依法驳回上诉人对答辩人的上诉请求。 曾金叶上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回金茂业委会对曾金叶的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由金茂业委会承担。事实与理由： 一、一审法院认定曾金叶占用2层公共架空层并出租给泉州银行，没有事实和证据依据。一审法院认定曾金叶占用2层公共架空层并出租给泉州银行主要的证据是测绘公司测绘报告书和龙岩市城市管理执法局出具的龙城执（2017）容改216号整改通知书，但这两份证据不足以证实曾金叶占用2层公共架空层并出租给泉州银行的，理由是： 1、经纬空间信息科技有限公司出具的房屋现状测量报告书及房屋现状面积测绘汇总表，仅是证实2层公共架空层的位置和面积，根本就无法证实曾金叶占用2层公共架空层，而事实上经纬空间信息科技有限公司不是行政执行部门，也不是案件的当事人和知情人，其也无权证实谁占用2层公共架空层问题。 2、龙岩市城市管理行政执法局出具的龙城执（2017）容改216号整改通知书虽载明上诉人占用2层公共架空层，但该通知书出具时间是2017年10月26日，这是2017年11月20日约谈曾金叶之前凭借金茂业委会单方所述所作的通知书，在曾金叶向龙岩市城市管理行政执法局作出澄清后，龙岩市城市管理行政执法局就没有再出具要求曾金叶继续整改或拆除的通知了。因此一审法院认定曾金叶占用2层公共架空层，是缺乏证据依据的。 二、一审法院判决曾金叶向金茂业委会偿付租金，必须满足两个条件，一是曾金叶占用龙岩市新罗区（金茂领秀城）2层公共架空层并出租给泉州银行，二是曾金叶从泉州银行取得租金收益，但事实上曾金叶并没有将该公共架空层占用并出租泉州银行，也没有取得租金收益，一审法院判决曾金叶向金茂业委会偿付租金属于判决错误。 1、曾金叶并没有占用2层公共架空层并出租泉州银行。曾金叶位于龙岩市新罗区（金茂领秀城）2层201商场的建筑面积是3127.77平方米，根据租赁合同约定出租给泉州银行的建筑面积为2041.17平方米，出租商场的面积小于曾金叶产权面积，曾金叶仅是将自己的商场出租给泉州银行，该出租面积不包含金茂业委会所述的256平方米公共架空层的面积。 2、曾金叶是按实际出租给泉州银行的商场面积向泉州银行收取租金，曾金叶没有向泉州银行收取公共架空层面积的租金，既然曾金叶没有占有和取得公共架空层租金，判决曾金叶向金茂业委会偿付公共架空层租金，明显有失公平公正。 综上，曾金叶不服一审法院的判决，请求二审法院依法予以改判。 金茂业委会辩称：一、曾金叶占用了金茂领秀城小区业主2层公共架空层并出租给泉州银行，从以下几点可以看出： 1.在龙岩市城市管理行政执法局出具的龙城执（2017）容改216号责令限期改正违法行为通知书中明确了曾金叶占用了2#楼第二层西侧的公共架空层，并将该架空层出租给泉州银行股份有限公司，并要求自行整改，退还侵占公共场地。之后又出具了（2017）约字071号约谈通知书，要求其就有关占用业主公共架空层的情况接受询问。约谈之后，并未撤销责令整改的通知。 2.一审中，新罗区人民法院委托经纬空间信息科技有限公司对金茂领秀城小区2层二楼是否占用商场二层业主共有的架空层及占用面积多少进行测绘。而得出的结论就是公共架空层被2#楼二层商场全部占用。 3.从曾金叶与泉州银行签订的《房屋租赁合同》之后的附图，结合金茂领秀城小区的《建筑分层图》，可以清楚的看出：租赁合同之后附图左上角就是业主的公共架空层。 二、既然曾金叶出租给泉州银行的面积中包含了业主的公共架空层，曾金叶也获得了相应的租金，那么其自然应当将其取得的租金收益支付给全体业主。 金茂置业公司述称，针对曾金叶的上诉和理由没有意见。 泉州银行、泉州银行龙岩分行述称，基于本案是同一个法律事实和法律关系，泉州银行、泉州银行龙岩分行答辩意见与刚才针对金茂业委会上诉所作的答辩意见一致。 金茂业委会向一审法院起诉请求：1.判令金茂置业公司、泉州银行龙岩分行、泉州银行、曾金叶共同向金茂业委会支付占用256平方米公共架空层的租金2251223.04元；2.金茂置业公司、曾金叶立即拆除金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的违章建筑，恢复为公共架空层，并移交给金茂业委会；3.金茂置业公司、曾金叶向金茂业委会支付占用三层1646.68平方米公共架空层，从2012年9月28日起至归还之日止，以1646.68平方米为基数，按每月每平方米10元计算的损失。 一审法院认定事实： 对于金茂业委会与金茂置业公司、泉州银行龙岩分行各方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2012年9月12日，龙岩市城乡规划局作出项目名称为金茂领秀城（1#-4#）的《龙岩市建设工程符合规划条件核实通知》，其中规划认可意见栏备注：设区服务用房设置在3#、4#楼地上第二层；小于90平方米住宅套型建筑面积为32370.98平方米、508套，占住宅总建筑面积比例为75.44%；以上规模不含1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧公共架空休憩、绿化等面积1902.7平方米和4#楼第二层公共架空休憩、绿化等面积407.3平方米。2016年8月25日，龙岩市住房和城乡建设局于作出龙建信[2016]51号《关于金茂领秀城小区信访事项处理答复意见书》,其中处理意见的第二条为:由规划局调阅相关图纸，明确一、二号楼架空层的具体位置及产权归属，属于全体业主共有的部分，开发企业应移交给业主委员会。2016年9月30日，龙岩市城乡规划局作出岩城规[2016]函109号《关于金茂领秀城小区业主信访问题规划核查情况的复函》,明确了公共架空层设置在1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧及4#楼第二层,建筑面积为2310平方米。2017年7月3日，龙岩市住房和城乡建设局作出龙建房[2017]27号《关于“金茂领秀城”项目公用部位确权和督促交付报告的回复》,该局认为,经龙岩市城乡规划局核实的金茂领秀城小区公共架空层及绿化面积属全体业主共有。 2013年2月28日，泉州银行与曾金叶签订《房屋租赁合同》，出租房屋位于金茂领秀城二楼商场2041.17平方米、租赁期限五年，从2013年5月1日起至2018年4月30日。曾金叶提供了龙房权证字第××号房屋所有权证复印件，载明：房屋所有权人为曾金叶、房屋坐落龙岩市新罗区（金茂领秀城）2层201、登记时间为2013年9月18日、规划用途为商场、建筑面积为3127.77平方米，其中公摊面积1103.93平方米。2016年12月15日，泉州银行与曾金叶签订《租金补充协议》。2017年6月22日，泉州银行龙岩分行向曾金叶转账支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金5,123,209.23元。 在本案诉讼过程中，一审法院依法委托经纬空间信息科技有限公司对曾金叶将（金茂领秀城）2层二楼商场2041.17平方米的租赁面积出租给泉州银行，是否占用了二层业主共有的公共架空层及占用的面积进行鉴定。经纬空间信息科技有限公司出具房屋现状测量报告书及房屋现状面积测绘汇总表一份，认定业主共有的260.62平方米的公共架空层已被2#楼二屋商场全部占用。 一审法院认为，业主委员会有权从事与物业管理相关的活动。金茂业委会主张公共架空层属全体业主所有，经业主大会讨论，授权金茂业委会向侵权方主张权利，故金茂业委会有权提起本案诉讼。金茂置业公司、曾金叶、泉州银行主张金茂业委会的主体资格不适格，没有法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。龙岩市住房和城乡建设局于作出龙建信[2016]51号《关于金茂领秀城小区信访事项处理答复意见书》认定:由规划局调阅相关图纸，明确一、二号楼架空层的具体位置及产权归属，属于全体业主共有的部分，开发企业应移交给业主委员会。龙岩市城乡规划局作出岩城规[2016]函109号《关于金茂领秀城小区业主信访问题规划核查情况的复函》,明确了公共架空层设置在1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧及4#楼第二层,建筑面积为2310平方米。2017年7月3日，龙岩市住房和城乡建设局作出龙建房[2017]27号《关于“金茂领秀城”项目公用部位确权和督促交付报告的回复》,该局认为,经龙岩市城乡规划局核实的金茂领秀城小区公共架空层及绿化面积属全体业主共有。架空层作为业主的公共面积，不存在需要制作房屋产权登记证明来确认权属，前述行政管理部门作出的书面答复，可以作为确认涉案架空层权属的依据。经一审法院委托测绘公司测绘，结合龙岩市城市管理执法局出具的龙城执〔2017〕容改216号整改通知书，曾金叶确实将二层架空屋出租给泉州银行股份有限公司，故应返还金茂业委会应得租金利益。但该架空层系作为租赁物的一部分向外出租，如果单独出租，则无法达到整体对外租赁的收益。故一审法院根据260.62平方米架空屋所处位置，能否单独对外出租的实际情况，酌定曾金叶返还金茂业委会按正常租金六分之一标准计算的租金为381975元(67761.2元+71826.87元+76137.52元+80703.58元+85545.9元)。金茂业委会要求泉州银行、泉州银行龙岩分行承担共同赔偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。金茂业委会已向行政执法部门申请对涉案架空层的隔墙等违章建筑进行拆除。行政执法部门已向金茂置业公司、曾金叶送达了限期拆除临时建筑物通知书，行政执法程序尚在进行中。在行政执法程序已经启动，尚未终结的情况下，司法权不宜对行政执法权进行介入。故一审法院对金茂业委会要求侵权方拆除公共架空层违章建筑的诉讼请求不予支持。本案涉案第三层西侧架空层现处空于空置状态，已不在金茂置业公司、曾金叶和管理控制范围内，金茂业委会可自行对涉案架空层进行管理使用，同时并无证据显示金茂置业公司、曾金叶使用第三层架空层取得了相关收益，故一审法院对金茂业委会要求金茂业委会、曾金叶返还架空屋，赔偿占用第三层架空层损失的诉请请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十三条第一款规定，判决：一、曾金叶应于本判决生效之日起十五日内偿付龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会381975元；二、驳回龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会的其他诉讼请求。一审本案案件受理费26424元，由龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会负担21000元，由曾金叶负担5424元。 二审经审理查明，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 各方当事人均未向本院提交新证据。 根据各方当事人的诉辩以及在二审中的陈述，本案的争议焦点为：1、一审认定曾金叶侵犯了金茂领秀城小区全体业主260.62平方米的架空层是否有依据？对于租金的返还应当如何认定？2、泉州银行、泉州银行龙岩分行是否应当对金茂业委会的诉讼请求承担共同赔偿责任？3、金茂业委会主张排除妨碍返还1-2号西侧第三层架空层以及按每平方米10元赔偿是否成立？对此，本院分析认定如下： 关于焦点1，本院认为，金茂业委会主张金茂置业公司、曾金叶将全体业主共有的部分出租给泉州银行股份有限公司。因该租赁合同主要包括曾金叶的龙房权证字第××号房屋所有权证确定大部分的面积，故应当查明出租给泉州银行股份有限公司使用的面积中有多少是属于金茂业委会全体业主所有。根据一审法院委托，经纬空间信息科技有限公司出具房屋现状测量报告书及房屋现状面积测绘汇总表一份，认定业主共有的260.62平方米的公共架空层已被2#楼二屋商场全部占用。一审法院根据测绘公司测绘，结合龙岩市城市管理执法局出具的龙城执〔2017〕容改216号整改通知书，认定曾金叶确实将二层架空屋出租给泉州银行股份有限公司，故应返还金茂业委会应得租金利益理由充分，本院予以支持。因该架空层系作为租赁物的一部分向外出租，如果单独出租，则无法达到整体对外租赁的收益。故一审法院根据260.62平方米架空屋所处位置，能否单独对外出租的实际情况，酌定曾金叶返还金茂业委会按正常租金六分之一标准计算的租金并无不当。金茂业委会上诉主张曾金叶应全额退还给全体业主，依据不足，本院不予采纳。曾金叶将属于全体业主所有的260.62平方米架空层出租给泉州银行股份有限公司，侵犯了全体业主的权益而非法获得的利益，应当予以偿还。故，曾金叶上诉主张其没有占用全体业主所有的260.62平方米架空层出租给泉州银行股份有限公司，与事实不符，本院不予采信。 关于焦点2，本院认为，泉州银行、泉州银行龙岩分行系曾金叶的承租人和使用人，主观上不具有恶意占用过错，且已经按照租赁合同支付相应的租金，一审判决认定曾金叶承担侵权责任正确。金茂业委会上诉主张泉州银行、泉州银行龙岩分行应承担共同赔偿责任，依据不足，本院不予支持。 关于焦点3，本院认为，金茂业委会已向行政执法部门申请对涉案架空层的隔墙等违章建筑进行拆除。行政执法部门已向金茂置业公司、曾金叶送达了限期拆除临时建筑物通知书，行政执法程序尚在进行中。在行政执法程序已经启动，尚未终结的情况下，司法权不宜对行政执法权进行介入。涉案第三层西侧架空层现处于空置状态，已不在金茂置业公司、曾金叶和管理控制范围内，金茂业委会可自行对涉案架空层进行管理使用，同时并无证据显示金茂置业公司、曾金叶使用第三层架空层取得了相关收益，故金茂业委会上诉主张排除妨碍返还1-2号西侧第三层架空层以及按每平方米10元赔偿损失没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，金茂业委会与曾金叶的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26424元，由上诉人龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会负担19394.37元，上诉人曾金叶负担7029.63元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年六月一日 书记员  翁晓芸