山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3034号 上诉人（原审被告）：吴丽敏，女，1971年10月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘树盛，山东泽君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市北区延吉路76号8号楼四层。 法定代表人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：姜燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春雪，该公司员工。 原审被告：吴丽静，女，1978年9月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原审被告：许风钢，男，1974年4月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 以上二原审被告共同委托诉讼代理人：吴丽敏，系二原审被告姐姐。 上诉人吴丽敏因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业）及原审被告吴丽静、原审被告许风钢物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴丽敏上诉请求：撤销原判，改判驳回中海物业的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案案件事实未查清，一审开庭审理时，吴丽敏向法庭出示了有关证据证明中海物业未尽物业服务的相关义务，法庭限吴丽敏于庭后三个工作日向法院提交符合证据形式的照片打印件、视频证据存储光盘及相应对话文字材料，吴丽敏在准备好上述材料后无法与合议庭组成人员取得联系，以至于相关证据无法交到法官手中。2、中海物业的服务缺失，给吴丽敏商业用房的经营造成负面影响，中海物业与他人合谋歪曲事实，用各种方法整治吴丽敏，给吴丽敏造成损害。 被上诉人中海物业辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴丽敏未在举证期限内提交证据，应承担不利后果，且吴丽敏所提及的未提交的证据的证明内容与本案无关，不影响本案案件事实的认定。2、中海物业按约履行前期物业服务合同，且依据业主诉求不断整改提升物业服务标准，小区内大多数业主比较满意。吴丽敏提交的证据不足以证明中海物业未按约履行前期物业服务合同，不能依据吴丽敏个人标准判断中海物业未按约履行。3、吴丽敏应按约履行缴纳物业服务费的义务，不应仅享受物业服务的权利而不履行相应义务。综上，吴丽敏的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。 原审被告吴丽静、原审被告许风钢未作陈述。 中海物业向一审法院提出诉讼请求：1.吴丽敏、吴丽静、许风钢支付自2013年7月至2018年6月的物业管理费61134元，并支付按照银行同期贷款利率计算自2013年7月11日计算至2018年6月30日的违约金5422.9元；２.本案诉讼费用由吴丽敏、吴丽静、许风钢承担。 一审法院认定事实如下：１.2009年4月15日，中海物业与青岛市市南区银川西路7号中海银海一号小区开发商青岛中海兴业房地产有限公司（以下简称“中海兴业公司”）签订《前期物业服务合同》，约定中海兴业公司委托中海物业为中海银海一号小区提供物业管理服务，中海物业有权向业主及物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、二次供水费及水景动力运行费等相关费用；物业服务费收费标准为商业用房3.3元/月/平方米，电梯运行费商业用房1元/月/平方米；业主应于中海兴业公司开具《入住通知书》之日的次月起交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主及物业使用人应在每季度第一个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金。物业服务期限自合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。中海物业公司自2009年4月15日在中海银海一号小区提供物业服务至今。 ２.吴丽敏、吴丽静、许风钢系青岛市市南区银川西路7-26号商铺共有人，即业主，商铺建筑面积236.95平方米。 ３.自2013年7月起至2018年6月止共计60个月，吴丽敏、吴丽静、许风钢欠交物业服务费（含电梯费）61134元。中海物业采取发送短信、打电话、张贴收费通知单、发送物业费催缴函等方式向吴丽敏、吴丽静、许风钢催缴了物业服务费。 ４.吴丽敏、吴丽静、许风钢当庭出示2017年6月30日拍摄的吴丽敏、吴丽静、许风钢与其邻居于佳（音）视频一段（4分34秒）及照片10张，证明中海物业联合其他业主举报吴丽敏、吴丽静、许风钢给其造成损失。经质证，中海物业认为照片的拍摄地点、位置、时间不明确，故无法确定是本案涉案网点；且吴丽敏、吴丽静、许风钢陈述的城管部门拆除事件恰证明中海物业将吴丽敏、吴丽静、许风钢相应私占公区的行为上报，并且由相关执法部门拆除违法建筑。中海物业认为视频中的人物身份无法确定，拍摄时间也无法确定，视频中的人物承认拨打12345对于被告私占公区的行为进行了举报，也印证了吴丽敏、吴丽静、许风钢私占公区及消防通道的事实行为。 一审法院限期3个工作日，由吴丽敏、吴丽静、许风钢向法院提交符合证据形式的照片打印件、视频证据存储光盘及相应对话文字材料，但吴丽敏、吴丽静、许风钢逾期未提交。一审法院认为，吴丽敏、吴丽静、许风钢提交的上述证据，中海物业均予以否认，且无法足够充分证明吴丽敏、吴丽静、许风钢不应缴纳物业费的反驳主张，亦无法证明与本案物业服务合同纠纷有关联性，故一审法院对吴丽敏、吴丽静、许风钢的上述证据不予采纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，中海物业与中海银海一号小区开发商中海兴业公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容合法有效。当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。中海物业依合同约定为吴丽敏、吴丽静、许风钢共有的青岛市市南区银川西路7-26号商铺所在的中海银海一号小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，吴丽敏、吴丽静、许风钢作为涉案商铺的共有人应按照合同约定及时交纳相关物业费用，因此吴丽敏、吴丽静、许风钢应向中海物业支付其欠交的自2013年7月至2018年6月期间的物业服务费（含电梯费）61134元。 根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应在每季度第一个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金。一审法院认为，该约定过高，但吴丽敏、吴丽静、许风钢逾期交纳物业服务费，中海物业主张吴丽敏、吴丽静、许风钢支付以欠缴物业费61134元为基数，按照银行同期贷款利率计算自2013年7月11日至2018年6月30日的违约金5422.9元，符合法律规定，一审法院予以支持。 本案系物业服务合同纠纷，吴丽敏关于物业公司与其他业主向有关部门举报，给其造成影响，原物业公司负责工作人员擅自停水停电，影响其生活的抗辩理由，不能构成吴丽敏、吴丽静、许风钢拒付物业服务费的理由，如果吴丽敏认为相关行为或业主侵犯了自己的权益，可以另行主张。吴丽敏提交的证据亦无法足够充分证明其不应缴纳物业费的反驳主张，因此一审法院对于吴丽敏的抗辩理由不予支持，吴丽敏、吴丽静、许风钢应按照合同约定缴纳物业服务费。 吴丽静、许风钢经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、吴丽敏、吴丽静、许风钢于判决生效之日起10日内支付中海物业自2013年7月至2018年6月的物业服务费（含电梯费）61134元；二、吴丽敏、吴丽静、许风钢于判决生效之日起10日内支付中海物业违约金5422.9元。如吴丽敏、吴丽静、许风钢未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1464元、公告费750元，由吴丽敏、吴丽静、许风钢负担。 二审中，吴丽敏提交：拍摄地点为涉案小区一楼、三楼走廊、电梯间及安全通道照片一宗，证明：涉案小区电梯门廓、墙壁等设施损坏未及时维修，卫生情况糟糕，物业服务不到位。中海物业质证称，照片显示的是涉案小区外围公共区域位置，但是拍摄时间无法确定，从照片中可以看出吴丽敏将公共区域私设玻璃门进行围挡，将公共区域占为己用，占用消防通道堆放私人物品。中海物业提交：业主给中海物业的表扬信6封及照片两张，证明：大多数业主及社区街道肯定中海物业的物业服务，并书面表扬中海物业所做的工作。吴丽敏质证称，对证据真实性无法确定，表扬信是个别人对个别事作出的表扬，与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据审理查明的事实，2009年4月15日，中海物业与中海兴业公司签订《前期物业服务合同》，中海物业自合同签订之日起在涉案小区提供物业服务至今。上述物业服务合同对涉案小区业主具有约束力，吴丽敏、吴丽静、许风钢作为涉案小区的商铺共有人，应按照合同约定及时交纳相关物业费用。中海物业主张吴丽敏、吴丽静、许风钢支付自2013年7月至2018年6月的物业费及因逾期支付产生的违约金，具有事实和法律依据，应予支持。吴丽敏认可其商铺自2013年7月入住涉案小区即未交纳相关物业费用，其关于中海物业服务不到位及相关信息未予公示的主张，不构成拒交物业费的理由，故对吴丽敏的主张，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1464元，由上诉人吴丽敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月十五日 法官助理 邓永芳 书记员韩平