广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1716号 上诉人（原审被告）韦传秀，男，壮族，1992年8月10日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托代理人：蒋雪梅，女，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。系阳光花园社区推荐。 被上诉人（原审原告）柳州阳光壹佰置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市龙城路西一巷1号院内三楼，统一社会信用代码：91450200791301714R。 法定代表人：靳翔飞,该公司董事长。 委托代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 上诉人韦传秀因与被上诉人柳州阳光壹佰置业有限公司（以下简称阳光壹佰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 韦传秀上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判上诉人无需向被上诉人支付任何费用；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案所涉及的《商铺租赁合同》属格式合同，是显而易见的事实，无需上诉人进一步承担举证责任。①从合同主体来看，本案的被上诉人系涉案铺面所在楼盘的开发商兼涉案铺面的所有人，上诉人只是普通的承租人，双方地位悬殊，被上诉人显然处于优势地位。②从合同附件二第二条第8点约定来看，该条款实质上免除了被上诉人应当保证出租物处于正常使用状态的出租人义务，将法定的义务变成了毫无约束力的承诺。显然该条款的内容极大损害了承租人的利益，承租人不可能在双方地位平等的情况下，“协商一致”达成该条款。只有被上诉人作为涉案铺面所在楼盘的开发商才有大量使用此等格式合同的需要，显然该合同是被上诉人单方制作的格式合同。③就上述“约定”而言，作为免除出租方主要义务的约定，并未采用显眼的色彩或加粗的字体予以提示，反而是以附件条款中某一小点中的句字进行表述，显然是该合同的拟定者故意使然。2.一审中，被上诉人对上诉人提交的证据2即上诉人已经向其缴纳了251230元的证据的真实性无异议，仅仅是对具体的金额无法确认。但一审法院对这一直接与本案判决结果息息相关的重要事实视而不见，不但未对该证据进行调查核实或要求被上诉人提交相应凭证进行确认，甚至在判决时也没有对双方都认可的履约保证金部分进行认定，属于认定事实不清。3.根据涉案合同第十三条的约定：“如本商铺的实际状况导致乙方无法使用本商铺时，自无法使用之日起，甲方不再收取租金……”那么首先，根据该约定，被上诉人在涉案商铺无法使用之日起将不再具有收取租金的权利。其次，该条约定上诉人应当在无法使用之日或接到被上诉人通知之日起的10个工作日内搬离该商铺。那么作为被上诉人在明知该商铺已无法正常使用的情况下，一没有帮助协调解决问题，二没有及时通知上诉人解除合同，减少损失，反而仗着所谓的“无论何种情况下承租人都需要履行交租义务的双方约定”滥用诉权，起诉上诉人要求支付租金。其依法应当对扩大的损失自行承担责任。二、一审法院适用法律错误。根据我国民事诉讼的法律规定，对显而易见的事实当事人无需举证。就本案而言，显然涉案合同属于格式合同(理由如前)，其中的合同附件二第二条第8点属于免除格式合同拟定者主要义务的条款，理应无效。一审法院错误套用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，要求上诉人承担举证不能的责任，没有法律依据。 阳光壹佰公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 阳光壹佰公司向一审法院起诉请求：一、韦传秀向阳光壹佰公司支付拖欠的2019年1月至2019年9月的商铺租金209421元及滞纳金（违约金）32460.27元（滞纳金以每期应付租金为基数，按每日千分之三，从2019年1月1日暂计至2019年9月6日；之后滞纳金亦按此标准计算至租金清偿时止）；二、本案的诉讼费用由韦传秀负担。 一审法院认定事实：阳光壹佰公司作为甲方与韦传秀作为乙方于2017年12月20日签订了一份《商铺租赁合同》及附件，合同约定韦传秀向阳光壹佰公司租用柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰公司城市广场小区1号地下室负一层54、55、56、57、58、59、60、61、62、63号商铺及3号地下室负一层戊类用房W-4、W-5、W-6、W-7号商铺。租期6年，自2017年12月30日至2023年12月29日，其中，1号地下室负一层54至63号商铺从2017年12月30日至2018年12月29日每月租金2931.25元、2018年12月30日至2020年12月29日每月租金11725元、2020年12月30日至2023年12月29日每月租金13383元，3号地下室负一层戊类用房W-4、W-5、W-6、W-7号商铺从2017年12月30日至2018年12月29日每月租金2886元、2018年12月30日至2019年12月29日每月租金11544元、2019年12月30日至2020年12月29日每月租金12123元、2020年12月30日至2021年12月29日每月租金12730元、2021年12月30日至2022年12月29日每月租金13367元、2022年12月30日至2023年12月29日每月租金14034元。履约保证金69807元。以季为一个付款期支付租金，乙方应在每个付款期开始前的5日内付清当期租金。合同第一条第二项第3点约定：未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自缩短营业时间，亦不得擅自处于非营业状态。乙方未经批准而擅自中途停业或歇业的，视为乙方违约，乙方应当承担相应的违约责任。乙方营业时间为不短于上午10：00至晚上20：00，乙方擅自停业时间在一年内累计达30天或在一年内连续达20天的，甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还。合同附件二第二条第7点约定：除不可抗力外，甲方应使本商铺状况能够保障乙方每天营业不低于10小时，每周营业7天。合同附件二第二条第8点约定甲方需保持本商铺所在的商业物业处于良好状态，保持本商业物业公共设施正常运行，甲方有责任进行日常检查和检修。由于甲方的原因而使本商业物业公共区域及本商铺内共用装置、设施（乙方自行增设的设施设备除外）不能正常运行时（由于不可抗力或政府原因除外），甲方应尽力修缮。本合同的其他约定以及乙方交付租金和其他费用的义务不因此受影响。合同第十三条约定有：如本商铺的实际状况导致乙方无法使用本商铺时，自无法使用之日起，甲方不再收取租金，乙方应当在无法使用本商铺之日或接到甲方通知之日起的10个工作日内搬出商铺，本合同终止，双方互相不承担责任。甲方在依约扣除相关费用后，向乙方无息归还履约保证金剩余金额。合同第十二条第二项约定，如乙方未按本合同及附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项费用，属乙方违约，如乙方逾期3日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金。合同签订后，韦传秀向阳光壹佰公司支付了履约保证金69807元。韦传秀认可未向阳光壹佰公司支付2019年1月1日至2019年9月30日的商铺租金，但认为系阳光壹佰公司的原因导致其所租赁的商铺无法使用，故韦传秀无需向阳光壹佰公司支付租金及滞纳金。阳光壹佰公司称涉案商铺所在楼房由案外人在进行装修，并对韦传秀的商铺经营有1个月的集中影响，韦传秀可向案外人主张侵权赔偿，但涉案商铺的租金不能免除。 一审法院认为，阳光壹佰公司与韦传秀签订的《商铺租赁合同》及附件系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应为有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。关于韦传秀是否应向阳光壹佰公司支付2019年1月1日至2019年9月30日的商铺租金的问题。根据双方合同约定，韦传秀交付租金和其他费用的义务不受涉案商铺所在的商业物业是否处于良好状态、公共设施是否正常运行以及涉案商铺内共用装置、设施是否正常运行的影响。而韦传秀称该条款系格式条款，免除阳光壹佰公司的义务是无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。韦传秀并未举证证明该条款系阳光壹佰公司为了重复使用而预先拟定且未与韦传秀协商，阳光壹佰公司亦不认可系格式条款，故该院不予采信。且双方合同约定如商铺的实际状况导致韦传秀无法使用本商铺时，阳光壹佰公司不再收取租金，但韦传秀应当在无法使用本商铺之日或接到阳光壹佰公司通知之日起的10个工作日内搬出商铺，本合同终止，双方互相不承担责任。现韦传秀并未搬离涉案商铺，故韦传秀应按照合同约定继续向阳光壹佰公司支付租金。阳光壹佰公司要求韦传秀支付2019年1月1日至2019年9月30日的商铺租金209421元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。韦传秀提出因涉案商铺所在楼层装修影响其正常经营，韦传秀无需向阳光壹佰公司支付租金的抗辩意见，该院不予采信。而韦传秀主张系阳光壹佰公司原因致使其无法正常经营，阳光壹佰公司不予认可，韦传秀亦未提供证据予以证实，该院不予采信。关于滞纳金。根据合同约定，除不可抗力外，阳光壹佰公司有义务使商铺状况能够保障韦传秀每天营业不低于10小时，每周营业7天及保持商铺所在的商业物业处于良好状态、保持商业物业公共设施正常运行，有责任对涉案商铺进行日常检查和检修、修缮的义务，涉案商铺楼层装修影响韦传秀正常经营，阳光壹佰公司并未举证证明其履行了以上合同约定的义务及责任，故韦传秀因此未支付租金，并非恶意违约，阳光壹佰公司主张韦传秀支付滞纳金32460.27元（滞纳金以每期应付租金为基数，按每日千分之三，从2019年1月1日暂计至2019年9月6日，之后滞纳金亦按此标准计算至租金清偿时止）的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韦传秀向阳光壹佰公司支付租金209421元；二、驳回阳光壹佰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4928元（阳光壹佰公司已预交），由阳光壹佰公司负担661元，韦传秀负担4267元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的阳光壹佰公司2019年5月出具《解约函》、被上诉人提交的《商铺租赁合同》、退租申请、变更申请、缴款明细及回单与本案争议具有一定关联，本院视其关联性大小作为案件审理之参考。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。二审另查明：上诉人用案外人罗加盘建行账户从2017年12月20日至2018年9月10日向被上诉人共计转账221230元；2018年5月18日用案外人杨作建信用卡两次向被上诉人支付30000元。上述付款共计251230元。上诉人称以上款项为其支付案涉《商铺租赁合同》约定的履约保证金69807元、案涉商铺至2019年4月份（包括4月份）之前的全部租金以及2019年5月的部分租金。被上诉人认可案涉2018年的租金全部支付。案外人罗加盘、杨作建向本院作出陈述确认其向被上诉人之付款系为上诉人交纳案涉商铺租金。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉2019年1月至2019年9月的商铺租金是否应当交纳？ 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即出租人负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间亦符合约定用途的适租义务。根据双方合同约定，除不可抗力外，阳光壹佰公司有义务使商铺状况能够保障韦传秀每天营业不低于10小时，每周营业7天及保持商铺所在的商业物业处于良好状态、保持商业物业公共设施正常运行。因此就本案而言，适租义务不仅包括确保作为租赁物的涉案商铺本身具备正常的使用条件，还包括确保由出租人所有的涉案商铺的周边物业营商环境符合合同约定的基本经营要求。在案涉租赁期间，阳光壹佰公司将亦属其所有的案涉商铺周边的其他物业出租给案外人另行获取租金收益，案外人租赁行为引起阳光壹佰公司未能向本案承租人履行使铺状况能够保障韦传秀每天营业不低于10小时、每周营业7天及保持商铺所在的商业物业处于良好状态、保持商业物业公共设施正常运行的合同义务，严重影响了案涉承租人对租赁商铺的正常使用、收益，租赁合同目的无法实现。且从本案上诉人一、二审提交的视频、照片等证据表明，被上诉人阳光壹佰公司未能履行出租人适租义务的行为涵盖被上诉人本案主张租金的期间,且被上诉人阳光壹佰公司于2019年5月向上诉人出具《解约函》，上诉人对合同已解除亦没有异议。现被上诉人阳光壹佰公司对上诉人所举上述出租人违反适租义务的证据未能举证予以反驳，且其关于案外人侵权的主张亦不能免除案涉租赁合同中出租人应当承担的合同义务，故阳光壹佰公司对案涉商铺2019年1月至2019年9月租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，韦传秀上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3226号民事判决； 二、驳回柳州阳光壹佰置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4928元（柳州阳光壹佰置业有限公司已预交），二审案件受理费4441元（韦传秀已预交），合计9369元，由被上诉人柳州阳光壹佰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月二日 书记员 覃 溪