辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3557号上诉人（原审原告）：贾广平，男，汉族，1968年9月20日出生，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审被告）：陈学超，男，汉族，1973年10月20日出生，现住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：李颖，女，满族，1963年2月15日出生，住沈阳市铁西区。上诉人贾广平因与被上诉人陈学超、李颖案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾广平上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审案件受理费均由被上诉人陈学超承担。事实和理由：一审认定上诉人提交证据不能全面客观反映交付全部房款错误。首先，上诉人提交房屋买卖协议、商品房买卖合同、购房发票、物业费收据、电费等证据，能够反映上诉人与李颖形成房屋买卖并占用房屋的事实，证明一审法院确认上诉人实际占有房屋的客观事实，进一步证明李颖出让房屋在查封前，实际支付房款并占有无过错，符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，属于法院不得查封的情形。其次，上诉人提供证据证明主要事实，证明事实相互间不矛盾，可以形成证据链条，证明事实与上诉人陈述吻合。上诉人和李颖之间房屋买卖合同行为真实、合法、有效。虽然没有办理产权过户，但上诉人已实际占用，不影响合同效力，上诉人为房屋实际所有权人，一审判决认定没有事实依据，依法不能成立，与一审认定形成房屋买卖协议与占用房屋的事实相矛盾。房屋买卖协议是上诉人和李颖真实意思表示，该买卖行为实际履行完毕。房屋查封后，上诉人及时提出异议，提供相应证据，并无过错，陈学超与李颖判决给付金钱类债权，房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，上诉人诉求成立。陈学超辩称：1、上诉人主张一次性付款75万元，并没有提供证据能够证明。2、执行和一审诉讼，上诉人并没有到场，我方申请执行的是李颖名下财产。3、既然上诉人主张支付了全部房款，为何没有立即办理更名过户手续。4、合同和三联据不是4月25日之前的，存在有假的情况。5、房屋买卖协议，说是顶账房，如果是为了避税，是违背法律的，房屋买卖协议不生效，不受法律保护。6、上诉人应当提供李颖的购房合同和三联据。7、上诉人二审提交证据在一审没有提供，不能作为证据。李颖未参加诉讼。贾广平向一审法院起诉请求：确认贾广平与李颖签订的《房屋买卖协议》合法有效，并立即停止对坐落于于洪区黄河北大街96号国奥现代城83号楼2单元251房屋的执行，并解除查封扣押。一审法院查明事实：陈学超诉李颖建设工程分包合同纠纷一案，一审法院于2017年4月11日作出2016辽0106民初10399号民事判决，判令李颖给付陈学超工程款207,972元。判决生效后，陈学超于2017年5月15日立案执行。一审法院于2017年6月13日预查封李颖名下房屋一处，位于沈阳市于洪区。贾广平于上述案件执行过程中提出执行异议，主张，请求解除查封上述房屋。一审法院作出2018辽0106执异00028号执行裁定书，驳回贾广平的异议。贾广平在期限内向一审法院提起案外人异议之诉。审理中，贾广平提交房屋买卖协议一份，内容为甲方(李颖下同)将其所有的坐落在皇姑区三台子国奥现代城83号楼2单元501(面积102平方米)以价格75万元卖给乙方(贾广平下同)乙方于签订协议之日起一次性付清购房款75万元。……此房是顶账房，五年后办理过户手续，过户费用由乙方承担。合同日期为2014年4月25日。审理中，贾广平提交收条一张，收款人处有“李颖”签名，内容为今收到贾广平交付国奥现代城购房款七十五万元整，房号83楼251。收条日期为2014年4月25日。审理中，贾广平提交取款记录，2014年4月25日，贾广平从农业银行尾号5719卡中取款453,000元。贾广平主张取款后该部分现金交付给李颖。审理中证人张某到庭陈述，2014年3、4月份贾广平向其借款300,000元，张某以现金形式交付贾广平300,000元。贾广平主张该300,000元现金加上述取款的金额，以现金形式向李颖支付了总款75万元。经一审法院询问张某，张某陈述双方没有欠条及收条等书面凭证，也未能说明其30万元借款的来源情况。审理中，贾广平提交商品房买卖合同、购房款发票、物业费收据记账联、有线电视缴费卡、客户交费(结算)明细(电费)等，反映所有房屋手续在贾广平手中持有。房屋物业费及电费均由贾广平缴纳。审理中，经一审法院询问贾广平与李颖签署房屋买卖合同后未能办理更名过户的原因，贾广平陈述为五年后更名过户费用低，故没有进行过户。根据贾广平提交的商品房买卖合同及购房发票，结合执行过程中查封房屋的送达回证，本案争议房屋地址为沈阳市于洪区。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案李颖经一审法院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利。本案中，贾广平提交了与李颖之间的房屋买卖协议、并提交了商品房买卖合同原件、购房发票原件、物业费收据、电费收据等证据，可以反映贾广平与李颖于2014年4月25日形成房屋买卖协议并于协议形成后开始占有使用诉争房屋的事实。关于贾广平是否向李颖交付了全部购房款问题，贾广平提交的证据为收条、2014年4月25日取款记录及证人张某到庭陈述出借给贾广平30万元的事实。根据张某到庭陈述的情况，张某对其出借款项来源及将款项交付贾广平的情况、相关欠款凭据形成情况，均未能客观予以说明，贾广平本次诉讼提交的证据情况不能全面客观的反映其交付了全部购房款。同时根据贾广平陈述的情况来看，当事人因减少更名过户费用、避税等目的而5年后办理房屋更名过户，系其自身原因怠于行使自己登记过户的权利，致使涉案房屋未能办理过户登记。贾广平本次诉讼提交的证据不足以证明其主张而排除执行，对贾广平提出案外人异议要求停止对坐落于沈阳市于洪区执行并解除查封扣押的诉讼请求，一审法院难以支持。一审法院判决：驳回贾广平要求停止对坐落于沈阳市于洪区执行并解除查封扣押的诉讼请求。案件受理费11300元，由贾广平负担；公告费560元（贾广平已垫付260元，陈学超已垫付300元），由李颖承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交以下证据：证据一、缴费发票，用以证明2019年、2020年上诉人缴纳物业费和电梯费。证据二、情况说明，物业管理人员证明上诉人是业主。证据三、物业登记表、业主档案、门卡，用以证明上诉人是业主。证据四：微信截屏打印件，用以证明2016年、2017年上诉人交纳电费。被上诉人陈学超质证称：证据一审没有提交，可能有些物业人员都更换了，至于是不是业主，租户也能到物业公司拿到电梯卡和开具物业费用手续。李颖是业主，应按售楼处、买卖合同确定业主，而不是根据物业公司出具材料认定业主。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为贾广平对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中贾广平购买涉案房屋系自然人之间房屋买卖，应适用上述规定进行审查。案涉房屋于2017年6月13日被查封，贾广平提交与李颖签订房屋买卖合同时间在案涉房屋被查封之前，贾广平一、二审提交的证据中，缴费日期在查封日前的证据，能够证明贾广平实际占用案涉房屋。但贾广平作为案外人，需要同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的情况下，其对案涉房屋享有的权利才能够排除执行。贾广平陈述以现金方式一次性支付房款75万元，仅提供银行账户45.3万元取款的证据，并不能证明全部房款的合法来源，故现有证据尚不足以证明其在查封前实际支付了全部房款。案涉房屋具备办理权属转移登记的条件，贾广平主张为了少缴纳税费，故没有立即办理房屋更名过户手续。本院认为，贾广平在能够办理产权过户登记情况下未办理相关手续，并非由于出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍或者登记机关原因等当事人意志外的客观原因造成，如果是因为贾广平所述基于少交税费原因而怠于办理过户手续，则不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，贾广平的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对贾广平的上诉请求，本院无法予以支持。综上所述，上诉人贾广平的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,300元，由被上诉人李颖负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年六月十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。