呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3306号原告：呼和浩特市和德物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区滨河北路万豪长隆湾金园2号楼2单元402室。法定代表人：王有贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王美燕，女，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：郭伟，男，该公司项目经理。被告：马彦楠，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市和德物业服务有限公司（以下简称和德物业公司）与被告马彦楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告和德物业公司的委托诉讼代理人王美燕、郭伟，被告马彦楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和德物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令马彦楠支付2017年9月25日至2020年7月30日的物业服务费3739元（已扣除开发商抵顶余额1008元）；2.请求判令马彦楠支付2016年9月25日至2020年9月24日的二次垃圾清运费240元，以上合计3979元；3.本案诉讼费由马彦楠承担。事实与理由：2014年7月30日，和德物业公司与呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2014年7月30日至2019年7月30日。合同到期后又续签了2019年8月1日至2020年7月30日的物业服务合同。合同第一条对于物业服务区域、面积等条件进行了约定。合同第七条约定和德物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。马彦楠是凯泰愉景小区2号楼1602室的业主，房屋面积为86.74平方米，应当按照合同约定履行相应责任。合同第五条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，双方约定高层住宅的物业费标准为每平方米每月1.6元。马彦楠在2014年9月25日收房时交纳了2014年9月25日至2015年9月24日的物业费，之后与开发商抵顶了2015年9月25日至2017年9月24日两年的物业费，此后一直未按照合同约定交纳物业费，截止到2020年7月30日，马彦楠拖欠物业费及二次垃圾清运费数额合计3979元。合同第九条约定，甲方、业主和物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，如双方协商不成依法向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼。合同签订以后，和德物业公司按照合同约定为马彦楠所在小区提供了优质高效的物业管理服务，马彦楠拒不履行缴费义务。为维护自身及已交费业主的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。马彦楠辩称，不同意和德物业公司的诉讼请求。和德物业公司不履行维护公共设施的义务。小区门禁损坏后不予修复，致使小区门禁形同虚设；楼宇对讲系统自房屋交付后一直未启用，各单元楼道门可随意出入，经常有推销人员进入楼内推销、发放小卡片，还有外卖骑手驾驶电动车在小区院内随意出入，给小区业主造成了极大的困扰，也存在极大的安全隐患。小区的监控损坏，业主家中被盗需要调取监控，和德物业公司因部分监控损坏失修，不能提供监控视频，致使业主遭受损失无法追回。小区地库漏水，致使墙体脱落，长时间无人维修；地库处玻璃门被损毁，玻璃碴掉一地无人管理维修，地下车库无照明设施，长期一片漆黑。过去两年时间中，二号楼门口长期堆放各种建筑垃圾和生活垃圾，长时间无人清理，敕勒川街道西兴社区给和德物业公司下达《关于小区内垃圾清运的整改通知》之后，和德物业公司才将垃圾清理。小区内经常没有预先告知突然跳闸或故障停电，业主多次要求物业查找原因未果，突发停电严重影响业主生活，并给家电造成损坏。和德物业公司不履行保障消防设施设备正常运转的法定义务，还推脱说消防不属于物业的管辖，今年开春之际，使用明火在小区草坪内露天焚烧杂草，使小区的消防安全得不到保障。2019年12月之前，部分业主使用煤气，和德物业从未制止过该危险行为，使用煤气给业主造成极大的安全隐患。小区基本没有绿化，草坪内杂草丛生。和德物业公司未按照合同约定制定业主文明公约，小区电梯间和一楼大厅间的广告收入费用应属于全体业主，但这些收入费用都被和德物业公司据为己有，其未按照约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。和德物业公司未退还装修押金。在和德物业公司纠正错误履约行为前，马彦楠有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费，在和德物业公司正确履行物业服务义务之前，马彦楠有权拒绝支付物业服务费用。2018年，马彦楠曾在16楼丢失电动车，找物业公司看监控，物业回复说不上班，之后不了了之。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，呼和浩特市凯泰房地产开发有限公司（甲方）与和德物业公司（乙方）签订《凯泰愉景前期物业服务合同》，合同约定由乙方为位于××区东侧凯泰愉景住宅、商业物业提供物业服务，建筑面积51087.7平方米。委托管理期限五年，自2014年7月30日起至2019年7月30日。2019年8月1日，双方又签订《凯泰愉景前期物业服务合同》，约定仍由和德物业公司为凯泰愉景小区提供物业服务，建筑面积43617.9平方米（不包括商业面积），委托管理期限为一年，自2019年8月1日至2020年7月30日止。上述前期物业服务合同中均约定，第二条委托管理事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作……。物业管理实行包干制，自负盈亏。物业服务费按合同标准向业主收取：高层住宅每月每平方米1.6元，地下车库物业费每月每个60元，商业、餐饮物业费每月每平方米3.5元，自行车5元/月/辆、电动车10元/月/辆、其他非机动车20元/月/辆，业主和物业使用人应当于领取入住通知书之日起承担物业使用费。物业费按年交纳，业主和物业使用人应在每个缴费周期前30日内履行缴费义务。第七条特定条款中约定，地下停车场管理权归乙方所有。该合同还就其他事项作出了约定。2012年11月16日，呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与马彦楠签订《商品房买卖合同》，合同约定由马彦楠购买位于××区房，该商品房预测建筑面积共86.66平方米。马彦楠未交纳2017年9月25日至2020年6月2日的物业费4473.96元（1.6元×86.66平方米×32月8天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，和德物业公司与呼和浩特市凯泰房地产开发有限公司签订的《凯泰愉景前期物业服务合同》，对马彦楠具有约束力，各方均应按照合同约定履行合同义务。和德物业公司为凯泰愉景小区提供物业服务，马彦楠作为业主应当按照合同约定交纳物业费。庭审过程中，和德物业公司述称物业服务费中不包括地下车库、楼宇对讲系统、消防及绿化服务项目，马彦楠及该小区其他业主均对其上述服务提出异议并提交相关证据，根据和德物业公司与呼和浩特市凯泰房地产开发有限公司签订的两份前期物业服务合同和物业管理相关的法律、法规规定，绿化及上述设施、设备的维修、养护，均属和德物业公司的物业管理范围，其以开发商未移交门禁钥匙、车库租赁费由开发商收取，消防未完工、未移交为由，怠于履行上述公共设施、设备的维修、养护义务及绿化养护义务，存在服务瑕疵，本院综合考虑物业服务合同的约定、物业服务成本、物业服务水平等因素，对和德物业公司主张的物业服务费按照合同约定标准的80%予以支持，对于和德物业公司自认同意扣除的1008元予以核减，即马彦楠向和德物业公司支付2017年9月25日至2020年6月2日的物业服务费2571.17元（4473.96元×80%-1008元）；对于和德物业公司主张的2020年6月3日至2020年7月30日的物业服务费，因庭审时尚未实际发生，和德物业公司可待实际发生后另行主张。对于和德物业公司主张的二次垃圾清运费，因其未提供证据，本院不予支持。对于马彦楠抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳。马彦楠以和德物业公司未退还装修押金作为其拒绝交纳物业费的理由之一，但未针对装修押金提出明确的抗辩意见，双方可另行协商解决。业主与物业公司应当共同努力，携手共建美好家园，物业公司在物业服务过程中应当加强物业管理，为业主创造舒适、良好的居住环境，业主亦应当监督和督促物业公司提高物业服务质量，出现问题双方应及时沟通，协商解决，业主采取长期拒交物业费的方式亦不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、马彦楠于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市和德物业服务有限公司支付物业服务费2571.17元；二、驳回呼和浩特市和德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由马彦楠负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英 二〇二〇年六月十六日书记员 张琪乐