宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初3025号原告：古某，宁夏固原市人，本科文化，住固原市。委托诉讼代理人：李某1，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏北辰物业管理有限公司。住所地：宁夏固原市原州区文化西街229号。法定代表人：李某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚某，1970年10月1日出生，汉族，宁夏海原县人，大专文化，该公司经理，住固原市原州区太阳城小区53号楼1单元502室，代理权限为特别授权。原告古某与被告宁夏北辰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古某委托诉讼代理人李某1、被告宁夏北辰物业管理有限公司委托诉讼代理人褚某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古某向本院提出诉讼请求：1.判令被告维修原告所住房屋的楼顶；2.判令被告赔偿原告因房屋漏水遭受损失6150元（其中维修费3150元、误工费3000元）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系原州区文化西街瑞和小区1号楼1单元601室住户，由被告提供物业服务。2017年期间，因原告住所房屋在顶楼，房顶防水牛毛毡长久失修，致使房屋经常漏水，原告向被告多次反映房屋漏水情况，被告均以各种理由推诿维修责任。原告只能对房屋自行进行维修，于2017年3月15日对房屋进行维修，花费3150元。后被告联系瑞和园业主委员会于2018年4月14日动用小区专项维修资金，对原告所住房屋楼顶进行了简易维修。维修后，房屋还是经常性漏水，根本问题并未得到解决，反而漏水问题更加严重，致使原告长期不能回家居住。综上，根据相关法律规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告宁夏北辰物业管理有限公司辩称，原告起诉的维修房屋楼顶，被告曾告知原告，让原告在物业处填表报业委会申请维修；至于原告让被告支付的损失，是业委会和施工方签订合同进行维修并且保修三年，与被告没有关系。当时是保修三年，在保修期间应该是施工方进行维修；维修房屋楼顶只能动用维修基金，必须向业主委员会申请同意后方可用维修基金进行维修；所以漏水原因应当由施工方承担，不应由原告承担。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，自2017年3月15日开始到2020年3月30日，原告的诉讼超过诉讼时效了。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提供的证据有：证据1物业管理服务合同复印件一份，证明被告与原告所在小区业委会签订的物业管理服务合同第三条，被告对于房屋公用部分，包括屋顶有进行管理的职责；证据2嘉宝莉漆化工集团有限公司固原营销中心质保单原件一份，证明原告所维修房屋花费3150元的事实；证据3照片20张，证明原告房屋漏水的事实及维修后仍不能止损，房屋继续漏水的事实。被告宁夏北辰物业管理有限公司的质证意见：对物业管理合同的真实性没有异议，但是屋顶需要向业主委员会申请使用维修基金才能进行统一维修；对嘉宝莉漆化工集团有限公司固原营销中心质保单有异议，该证据不真实。当时原告给业主委员会展示的用于整体粉刷维修花去2080元，其中漆钱是1400元，手工费是680元，是对房屋进行整体粉刷的，但房屋漏水部分只有3平方米，当时业主委员会答复根据宁夏回族自治区物业管理条例第三十六规定，专有部分的维修改造费用由专有部分的业主承担；原告提供的照片部分属实（被告在照片中进行了标记），但该部分照片显示的损坏的部分已经进行了维修。被告宁夏北辰物业管理有限公司提供的证据有：证据1房顶维修施工合同书复印件一份，证明当时屋顶是业主委员会将屋顶漏水维修承包给施工方赵治进行维修，保修期是三年，自2014年9月30日到2017年9月30日，当时原告维修所花的费用正在施工方的保修期内，应当向物业公司、业主委员会申请签字，业委会督促施工方进行维修；证据2宁夏回族自治区物业管理条例第三十六条规定，证明原告的诉讼请求不能成立，专有部分的维修由专有部分的业主承担；证据3照片打印件一份，证明原告2018年5月30日向业主委员会提供的照片打印件，证明原告维修花费是2080元的事实，其中包含原告维修房子的整体，不是漏水部分，漏水部分仅仅为3平方米左右，花费不到300元，一平方米100元；上述证据是原告通过彩信向被告委托诉讼代理人发送的（电话是156XXXXXXXX）；证据4申请、物业维修申请报告各一份，证明向市国税局、原州区申请及申请房屋维修基金进行维修房顶的事实；证据5公告复印件一份，证明采取维修方案的事实；证据6、2019年维修报修记录一份，证明原告房屋漏水，没有向物业公司及业主委员会进行登记便于统一维修，其他业主进行了统一登记进行报送申请维修；证据7、2019年度房屋漏水维修单两份，证明原告没有向物业公司及业主委员会提出申请维修；原告古某的质证意见：对证据1的真实性无异议，但达不到被告证明目的，合同具有相对性，原告不能超越合同相对性，向承包方追责而且该证据显示不出来对原告的房屋进行维修；对证据2的“三性”均有异议，达不到被告的证明目的；证据3的照片证明原告曾就房屋漏水事项给被告以短信方式发送过，但达不到被告的证明目的，漏水可以导致房屋其他家具的损坏，因此被告所述漏水的面积就是维修的价格，显然不成立；对证据4的申请、物业维修申请报告的真实性无异议，但达不到被告证明目的，2019年9月2日被告才申请对于屋顶漏水进行维修，但原告在2011年房屋就开始漏水并且从被告的举证看出，在维修房屋漏水时需瑞和园小区业委会与被告共同进行申请维修基金，所以被告对于房屋的维修负有职责；证据5公告复印件一份，对证据“三性”均不予认可；证据6的2019年维修报修记录一份，系被告自己制作，因此对证据“三性”不予认可；证据7的2019年度房屋漏水维修单两份，系被告自己制作，因此对证据“三性”不予认可。经庭审举证、质证，本院对证据分析认定如下：原告提交的物业管理服务合同复印件一份，经被告质证后对证据真实性无异议，该证据符合证据的真实性、合法性特征，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的嘉宝莉漆化工集团有限公司固原营销中心质保单原件一份，该证据仅能反映出原告在固原经济开发区虎刚装饰材料批发部购买油漆及海藻泥的事实，不能证实原告购买的材料用途，与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；原告提供的照片20张，经被告质证后对部分照片真实性无异议，对被告无异议的部分证据的真实性予以认可，但原告提供的证据没有拍摄日期，不能证实房屋现在的真实状况，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；被告提交的瑞和园屋顶维修施工合同书复印件一份，经原告质证后对证据真实性无异议，本院经审查认为，该合同能够证实瑞和园业主委员会与乙方签订合同对小区1-5号楼屋顶进行维修的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的《宁夏回族自治区物业管理条例》系省级地方性法规，法律法规是用来认定判断证据的标准，本身不是证据；被告提交的照片打印件，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的申请、物业维修申请报告经原告质证后对证据真实性无异议，对被告证明目的有异议，本院经审查认为，该组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的公告复印件，因系自制材料，原告对其“三性”提出异议，被告未提交张贴公示情况，本院不予采信；被告提交的2019年维修报修记录一份、2019年度房屋漏水维修单两份，经原告质证后对证据“三性”均提出异议，经审查认为，上述证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。经审理查明，原告古某系原州区文化西街瑞和园小区1号楼1单元601室住户，被告宁夏北辰物业管理有限公司负责固原市原州区瑞和园小区物业服务。原告古某称其所住房屋（顶楼）漏水，其因房屋漏水遭受损失6150元（其中维修费用3150元，误工费3000元）要求被告予以赔偿并要求被告维修其所住房屋楼顶。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，原告古某所在的小区，由被告宁夏北辰物业管理有限公司提供物业服务，但原告古某提出的房顶漏水问题属于房屋质量问题，在质保期内应追究开发商的责任，保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决。原告古某所在的瑞和园小区始建于2008年，小区内因存在房屋楼顶漏水现象需要维修的较多，需要申请动用维修基金，在双方签订的物业管理服务合同中也未约定房屋共用部位的大中修费用包含在物业服务费用中。因此，原告古某要求被告维修房屋楼顶、赔偿因房屋漏水遭受损失的请求没有法定或约定的依据。综上所述，依照《物业管理条例》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告古某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告古某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马淑媛 二〇二〇年六月二十八日书记员 张桂花附：本案引用的法律条文《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。