浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019××浙0110民初8741号 原告（反诉被告××：盛伟荣，男，1965年8月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：董伟，杭州市余杭区昌前法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告××：杭州余杭长乐股份经济合作社，住所地：杭州市余杭区径山镇长乐村。 法定代表人：章妙根，董事长。 委托代理人：徐斌，杭州市余杭区华达法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告××盛伟荣（以下简称原告××为与被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社（以下简称被告××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年5月15日，被告提出反诉，本院依法予以受理，于2019年6月18日将本诉、反诉合并公开开庭进行审理，原告及其委托代理人董伟、被告法定代表人章妙根及其委托代理人徐斌到庭参加诉讼。2019年9月24日，原告提出评估鉴定申请，要求对租赁房屋的装修价格进行评估，本院依法委托浙江韦宁资产评估有限公司进行价值评估，2019年12月27日，出具浙韦鉴报字（2019××第075号报告书。后因本案案情疑难复杂，双方争议较大，本院于2020年2月7日依法裁定适用普通程序，由审判员单贤福担任审判长，与人民陪审员金国庆、李盼明组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人董伟、被告的法定代表人章妙根及其委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年1月1日，被告以招投标的形式将长乐村长春街以北24—36号房屋租赁给高某使用。同日双方签订了《长乐村长春街以北24—36号房屋租赁协议》，高某将该协议的权利义务转让给了原告，被告盖章确认。原告收到租赁房屋后，即对租赁房屋陆续进行了装修，装修费用共计花费380万元。装修完成后，在办理证照时发现被告无法提供租赁房屋的建造审批手续，故无法经营使用。后经查询，租赁房屋在2013年4月8日被杭州市国土资源局余杭分局行政处罚，确定租赁房屋系违法建筑、非法占地。原告认为：被告将违法建筑用于出租，造成租赁合同无效，理应承担赔偿责任，故诉至法院。1、判令确认原、被告于2016年1月1日签订的《长乐村长春街以北24—36号房屋租赁协议》无效；2、判令被告返还2016年度、2017年度合计租金300036元；3、判令被告赔偿原告装修损失3800000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求：判令被告赔偿原告装修损失2083977.5元。 原告为证明本诉诉称的事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、长乐村长春街以北房屋招租公告一份，用以证明被告房屋采取招投标进行招租的事实。 2、长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议一份，用以证明被告与案外人高某签订合同并约定相关权利义务的事实。 3、说明一份，用以证明原告经过被告同意取得房屋租赁权的事实。 4、收据三份（一份原件，二份复印件××，用以证明被告收取2016年-2017年度租金的事实。 5、杭州市国土资源局余杭分局土地行政处罚决定书及浙江省罚没财物专用票据一份（均为复印件××，用以证明案涉房屋系违章建筑被处罚的事实。 6、要求终止租赁协议的报告一份，用以证明2018年10月8日原告知道案涉房屋没有审批手续，要求与被告终止租赁协议的事实。 7、浙韦鉴报字（2019××第075号报告书一份，用以证明案涉房屋装修价值为1655700元的事实。 8、零星材料一份，用以证明有些材料价值并未纳入鉴定报告，其价值为428277.50元的事实。 被告答辩称：1、对于原告当时承租被告房屋的情况，原告均清楚了解的，包括房屋是否有相关的审批手续。早在2015年1月，涉案同一幢房屋，步行街以北的整幢楼，都是被告出让使用权，涉及5-23号19套房屋，通过招标，也是原告中标的。2015年，原告就对相关房产出租使用，整幢涉案房屋情况都是了解的。据被告了解，原告已经将大部分房屋对外出租使用；2、对原告主张的装修损失，现有的材料中没有看到相应资料。原告也未提供证据证明装修时间。在承租后未了解案涉房产是否有相关产权的情况下装修，本身就是扩大损失，对损失扩大部分，应由原告自己承担。对原告第二项诉请，退还租金的说法，根据实际情况，在双方履行协议后，2017年、2018年以及至今，都是原告使用房屋。即使协议确定无效，作为原告也要支付占有使用费，退还一说无依据。现被告也提起了反诉，要求原告支付使用费。综上，原告的诉讼请求，无事实及法律依据，请求驳回。 被告对本诉辩称，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、长乐村长春街以北房屋处置招标细则及长乐村步行街以北房屋处置协议一份，用以证明原告承租涉案同一幢楼步行街以北19套房屋早在2015年招标，原告中标，获得处置权，原告对于案涉房产性质知晓的事实。 2、照片一组8份，证明原告获得的19套房屋，部分对外出租使用，并非原告陈述无法出租使用的事实。 3、收款收据、现金缴款单、中标确认书一份，用以证明原告报价低于高某的报价所以没有中标的事实。 4、申请证人高某出庭作证，证明原告对案涉租赁房屋没有产权是知情的事实。 证人高某陈述，其与被告签订租赁协议，签订租赁协议时知晓案涉房屋没有产权证，租赁房屋用于经营酒店，后装修了十多天弄了楼梯，就将租赁协议转给原告，转给原告时未告知没有产权，但原告应当对房屋没有产权证是知晓的。 被告反诉称：原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告称系被告原因导致原告无法经营使用，起诉至法院。对于原告的诉称，被告不认可，事实上被告为使集体资产增值、保值，增加集体经济收入，通过公开招租的形式，将坐落于长乐村长春街（步行街××以北的24号-36号共13套房屋统一出租。2016年1月1日，被告与高某签订租赁协议，同日原告与高某协商，涉及租赁协议的权利、义务转由原告享有、承担。被告随即将相关的房屋全部交付给原告使用至今，原告也依约支付了2016年、2017年两年租金，但2018年起租金，原告以各种理由拒不交纳，经多次催讨、协商未果，故提起反诉。反诉请求：1、判令原、被告之间签订的《长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议》无效；2、判令原告将长乐村长春街（步行街××以北的24-36号共13套房屋腾空并恢复原状、交还给被告；3、判令原告支付占有使用费225027元（以每年150018元为标准，自2018年1月1日起暂计算至2019年6月30日止，此后计算至租赁房屋全部腾空并恢复原状之日止××；4、本案反诉费用由原告承担。 被告为证明反诉诉称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、长乐村长春街以北房屋招租公告、长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议及说明各一份，用以证明被告公开出租房屋，最后由原告获得承租权的事实。 2、浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据一份，用以证明原告仅支付至2017年租金的事实。 原告答辩称：被告为了保持资产增值收入原告不认可，涉案房产13套是违章建筑，被告并非该建筑所有人。对第一项反诉请求确认合同无效认可，对第二项腾空恢复原状诉讼请求，既然是违章建筑，应该法院发出司法建议而不是交还给被告。关于占有使用费，原告认为违章建筑本身不应该存在，如果请求成立，那么这个建筑就不是违章建筑。如果支付占有使用费，法院就是代替有关部门确认房屋权属。请求依法驳回被告的反诉请求。 原告对其反诉辩称，未向本院提供证据材料。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下： 原告提供的证据1-5，被告对证据真实性均无异议，对于证据1、5，被告进行说明，从这两份证据可以看出，招标公告，涉案房屋通过公开招租形式进行的，实际上对于周边的村民，对相关房产情况都是清楚的。从建造到招标，部分使用权出让，部分房屋，周边村民都是清楚的，也是经过全体村民讨论过的。作为原告对涉案房产情况都是清楚的。证据5更加清楚证明原告对被告出租的房屋情况了解的，在其了解相关情况下才去进行投标。证据6，被告对真实性无异议，当初作为原告向被告提出解除协议的说法，但是前提是一并处理装修费用380万元，后双方对这个事情未达成合意。证据7，被告对报告书真实性无异议，报告书说明的情况请法庭注意，第十页第十项鉴定意见明确案涉房子涉及到2016年进入，鉴定时间是2019年11月份，折价部分是9折，而不是当初的价值，只能根据现有价值，这里还涉及到另外一部分，24＃有一个小吃部，84900元也是一个折后价，除去24＃的小吃部的装修和设备价值，实际价值只有1391100元。这是涉及本案诉讼主张的损失范畴。对于第十一项第三条，作为原告方主张原告租用了这些场地进行了相应的施工装修但是却没有提供相应的装修合同及购买材料的凭证，评估机构认为完全不符合常理，施工方不提供任何材料，被告对原告的待证事实持有异议，虽然对损失的价值做出了评估，这不能证明是原告方的投入，需要原告提供更多的材料来证明其商业投入。原告引进了其他的投资人在租用场地后进行了相应的投资，实际投资人并不是原告方，所以原告提交不出相应的凭证。这些价值投入原告自己都无法证明是其投入的。24＃小吃部也不是原告经营的，是其他人向原告转租的，被告也有理由怀疑其他房屋不是原告经营的，24＃小吃部是有相应的工商执照的。对第三条和第四条装修的空调投入，据申请人称（原告陈述，不是评估机构调查得出的××，其已经购入80万元的空调设备在仓库，这些所谓的存放于其他地方的设备并不能说明是用于案涉房屋的，而且就算有这些设备也完全可以用于其他地方。评估明细表5-4涉及到的人工费及其他各种费用有101万，这些损失已经全部涵盖在里面了，鉴定机构对价值的评估还是公正的。证据8，对三性有异议，被告认为系原告单方罗列的材料，很多材料的价值评估报告里面已经涵盖，很多不在现场的材料与本案是无关的，即使有也是与本案无关的。本院审查后认为，被告对证据1-7的三性无异议，本院依法予以确认。证据8，被告对三性有异议，本院审查后认为，被告异议成立，该证据系原告单方面形成，本院不予确认。 被告提供的本诉证据1，原告对真实性无异议，但是该证据涉及的是步行街以北19套房屋的情况，本案标的物是步行街16号，标的物不一致，与本案没有关联性。被告处置的招投标之前没有对房屋性质进行公示，原告在招标过程中不知情；证据2，原告对真实性无异议，同样，与本案没有关联性，原告对房屋处置尚在考虑当中；证据3，被告对三性无异议；证据4，证人陈述的情况和本案事实相符，他去投标，中标后和原告签订合同转让给原告，权利义务转让。但是对于装修及转让合同的时候上有误区，装修是签订合同后，双方租来的时候只有框架，添置部分都是原告添加的。本院审查后认为，被告提供的证据1-4，原告对真实性均无异议，本院予以确认。 被告提供的反诉证据1-2，原告对三性无异议，本院予以确认。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下： 2015年12月16日，被告发布长乐村长春街以北房屋招租公告，将长乐村长春街（步行街××以北的（24号-36号××共十三套房屋进行整体招租，招租年限为10年，并对其他事项进行公告。原告及证人高某按约支付相关费用，2015年12月23日，证人高某通过公开竞标，成为中标人。2016年1月1日，证人高某与被告签订长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议，约定：招租标的物：长乐村长春街（步行街××以北的（24号-36号××共十三套房屋（详见门牌号××，年租金为150018元（大写：壹拾伍万元零壹拾捌元整××，招租要求：这十三套房屋为整个标的物，按现建房结构，不分段分户处理。本次对外招租年限为10年，即2016年1月1日—2025年12月31日止。租金按中标价计算，每五年递增10%，该房屋租金采用先付后用的原则，每年租金必须在上一年的12月10日前交清。合同期满后，承租人在同等价格时有优先权，如承租人不再续租所有可动资产按招租人要求时限内由承租人自行拆除，不动资产归招租人所有，招租人不做任何经济补偿，租赁协议还对其他事项进行约定。同日，原告与证人出具说明一份，载明“长乐村长春街以北24号—36号房屋原由高某（身份证号码：3301251963××××××××××中标。现将该租赁的房屋转租给盛伟荣（身份证号码：3301251965××××××××××，原由高某与长乐村签订的合同所约定的内容由盛伟荣执行，一切与高某无关”，原告与证人签字，被告法定代表人签字并加盖公章。2016年度、2017年度的租金各150018元原告已支付给被告。2018年10月8日，原告出具要求终止租赁协议的报告，报告载明：本人于2016年1月1日与贵单元签订《长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议》，由于贵单位的房屋当时建造时，未经相关部分要求而审批到位（贵单位在签订协议时未明确××。导致了本人从租赁期开始，经过三年多时间的相关手续办理而未能审准，……，鉴于上述原因，该房屋本人无法审批相关手续及无法经营，今特向贵单位呈此报告，要求终止该《租赁协议》，而本人在此期间支付了租赁款外，还进行了全面装修及相关手续办理，装修费及办理手续等已花费380余万元，为此请贵单位在终止该租赁协议时，对本人为此而花费予以清算。被告工作人员徐明亮书写“收到终止租赁协议的报告（长乐村步行街商铺××13间”并加盖被告单位公章。因双方对租赁协议未能达成一致意见，原告于2019年4月10日，诉至本院，请求上判。被告则提起反诉，请求支持其反诉请求。 根据浙江韦宁资产评估有限公司出具的浙韦鉴报字（2019××第075号鉴定意见报告，载明：1、位于杭州市余杭区房屋的全新装修投入价值为1655700元，包括24号小吃部店的装修82600元和设备27500元；2、位于杭州市余杭区房屋的折旧后的装修投入价值为1476000元，包括24号小吃部店的装修66100元和设备18800元。 为查明本案相关事实，本院依职权向杭州市规划和自然资源局余杭分局（杭州市国土资源局余杭区分局××调取关于杭土资余罚字［2012］586号处罚结果，被告知行政处罚第1条的责令退还6636.3平方米土地，因土地属于被告集体，现已将土地返还给长乐村村委会；关于第2条没收新建的7903.4平方米建筑物和其他设施，已移交给余杭区财政局；关于罚款部分，长乐村村委已交纳；关于第3条拆除的部分，已申请杭州市余杭区人民法院强制执行；故杭土资余罚字［2012］586号土地行政处罚决定书已处罚完毕。后本院向余杭区财政局调取关于没收新建建筑物材料，杭州市余杭区财政局出具一份关于土地违法案件立案查处没收建（构××筑物（第十批××移交的通知，根据余政办简复2009第806号简复单，将杭州余杭长乐股份经济合作社新建7903.4平方米农贸市场移交给杭州市余杭区径山镇人民政府分类处置。杭州市国土资源局余杭区分局申请本院强制执行，要求责令被告退还非法占用的6636.2平方米土地；对非法占用不符合土地利用总体归还的216平方米河流水面，拆除在其上新建的91.6平方米建筑物和其他设施。本院于2017年7月7日裁定准予强制执行杭州市余杭区国土资源局余杭区分局作出的杭土资余罚字【2012】586号《土地行政处罚决定书》第一项“责令退还非法占用的6636.2平方米土地”，以及第三项“对非法占用不符合土地利用总体规划的216平方米河流水面，拆除在其上新建的91.6平方米建筑物和其他设施，恢复土地原状”。由杭州市余杭区径山镇人民政府负责实施，于本裁定书送达之日起三个月内实施完毕。2020年6月，杭州市余杭区径山镇人民政府出具《关于径山镇长乐村老村委房屋的情况说明》一份，载明兹有径山镇长乐村老村委房屋，建于2008年8月，因建造时未履行相关审批手续，后续被市国土资源局余杭分局罚没，收为国有资产。2013年9月，区财政局下发《关于土地违法案件立案查处没收建（构××筑物（第十批××移交的通知》（余财行﹝2013××164号××文件，将该处建筑物移交至我镇，由我镇负责接收管理。当时因考虑到该处建筑为长乐村日常办公使用，属于公益性设施，我镇委托长乐村予以无偿使用，代为管理，且我镇2019年第35次书记专题会议中，本着尊重历史、稳妥有序原则，逐宗明确了分类处置方案。其中长乐村老村委房屋考虑为村集体建设的经营性设施（当时长乐村已另行建设新村委××，明确建筑物由镇接收管理，做好资产登记，由长乐村经营使用。 另查明，原告租赁案涉房屋用于经营酒店，酒店名称为杭州郡乐假日酒店有限公司，住所地为杭州市余杭区以北5号-23号，已办理营业执照，但因案涉房屋没有建设用地规划许可证，消防许可证无法办理。原告将部分房屋已转租。 本院认为，本案争议的焦点：（一××双方签订的租赁协议是否无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故实际承租人原告与被告签订的《长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议》无效，现原、被告均请求确认无效，本院予以确认无效；（二××原告是否有权要求被告返还已支付的租金及被告是否有权要求原告支付占用使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽案涉建筑物依法被处罚，但余杭区财政局将案涉建筑物移交由杭州市余杭区径山镇人民政府分类处置，后杭州市余杭区径山镇口头及书面委托由被告经营使用，即被告对案涉建筑物系有权占有，即原告无权要求被告返还已支付的租金，被告有权要求原告支付房屋占用期间的占有使用费；关于占有使用费数额的问题，原告虽一直占有案涉建筑物，但一直在装修，并未实际投入使用，若一直计算占有使用费，加重原告的负担，因原告于2019年4月诉至本院，要求确认租赁协议无效，被告于2019年5月提起反诉，亦请求确认租赁协议无效，本院于2020年3月20日公开开庭进行审理，故本院酌情确定占有使用费计算至2020年3月底为337540.50元，此后的占有使用费不予计算；（三××关于原告投入装修损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人，其在明知涉案建筑物属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设及杭州市国土资源局余杭区分局已作出行政处罚决定的情况下，仍将该建筑物通过招租公告的方式，向社会不特定的多数人进行招租，使原告有合理的理由相信案涉建筑物有相关权属证书，能够达到其租赁的目的，现租赁协议无效，对此，被告具有较大的过错；原告作为承租人，也使用过与案涉建筑物性质相同的房屋，其未尽到合理的审查义务，投入较大资金进行装修，未掌控好风险，亦具有一定的过错。本院根据双方的过错程度，酌情确定被告承担65%责任，其余损失由原告自行承担。关于装修投入价值问题，根据浙江韦宁资产评估有限公司出具的鉴定意见报告，折旧后的投入价值为1476000元（含24号小吃部装修84900元××，因24号小吃部装修系案外人投入，应当予以扣除，即折旧后的价值为1391100元，被告承担其中的65%为904215元；因原告需支付被告占有使用费337540.50元，两者予以抵扣，被告仍需支付566674.50元。关于原告主张有部分装修价值并未计算在鉴定意见报告书中，因原告未提供有效证据予以证明，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、实际承租人原告（反诉被告××盛伟荣与被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社签订《长乐村长春街以北24-36号房屋租赁协议》无效。 二、被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社限于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告××盛伟荣装修损失904215元。 三、原告（反诉被告××盛伟荣限于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社房屋占有使用费337540.50元。 上述第二项与第三项数额相抵扣，被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社限于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告××盛伟荣装修损失566674.50元。 四、原告（反诉被告××盛伟荣将案涉建筑物退还给被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社，限于本判决生效之日起十五日内腾退完毕。 五、驳回原告（反诉被告××盛伟荣的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社的其他反诉诉讼请求。 如被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25872元，由原告（反诉被告××盛伟荣负担16059元，由被告（反诉原告××杭州余杭长乐股份经济合作社负担9813元；本案反诉案件受理费2338元，原告（反诉被告××盛伟荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  单贤福 人民陪审员  金国庆 人民陪审员  李盼明 二〇二〇年六月二十八日 法官助理余保中 书记员董尧