河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初1777号原告商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码91411623581712101Q，住所地商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人罗允文，职务经理。委托代理人高河伟，男，汉族，1974年6月23日生，住河南省商水县。代理权限为一般代理。被告张洪播，男，汉族，1989年5月17日生，住河南省商水县。身份证地址：商水县。原告商水盛华物业管理有限公司诉被告张洪播物业服务合同纠纷一案，于2020年5月11日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告商水盛华物业管理有限公司及其委托代理人高河伟到庭参加诉讼，被告张洪播经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告商水盛华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费：4467.10元，公摊能耗费：702元，滞纳金：14422.00元，三项合计：19591.10元。（物业费计算至2020年3月4日）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告张洪播购买的商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A21栋1单元1701房产，已经于2015年3月13日交房验收，被告与原告于2015年3月13日签订前期物业管理服务协议，协议约定物业费标准为每平方0.8元（不含公共区域水电费），经融辉城一期业主委员会广泛征求广大业主意见后与我商水盛华物业管理有限公司充分协商签订融辉城一期物业服务合同，合同第5章13条、14条约定高层、小高层住宅物业费1.2元/月/m2；多层0.6元/月/m2（不含公共区域公摊水电费），第9章第30条之约定逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金，自2017年8月4日以来，虽经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费和公摊能耗费。被告张洪播未答辩。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的1、《商水盛华前期物业管理服务协议》和于2019年业主委员会签订的融辉城一期物业服务合同各一份，能证明盛华物业管理有限公司与一期业主委员会签订物业管理服务合同，物业公司完全按照物业管理服务合同约定履行的职责的事实。对于原告提供的1、催告通知2份；2、上门催告张贴照片2张；3、电话催交记录3份;4、原告在小区内张贴通告照片；5、商水县融辉城一期业主委员会告知书、告示张贴照片。能形成证据链条证明作为被告张洪播欠融辉城盛华物业管理有限公司物业费，从2017年8月4日以来，经原告多次催缴，被告一直不按时上交物业服务费的事实。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：被告张洪播系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A21栋1单元1701室的业主，房屋面积为120.06平方米，并于2015年3月13日交房验收。被告与商水源盛房地产开发有限公司签订了交房手续。2017年7月11日，融辉城业主委员会在所在小区发布告示，内容为：“尊敬的一期广大业主：针对盛华物业公司物业费资费标准上调一事，业委会在未能与全体业主取得共识的情况下，不能擅自与盛华物业签订物业管理服务合同。业委会定于2017年7月17日、7月18日两日的早上：5：00-9：00、晚上18：-20：00点将分班、组分别在小区的四个大门口广泛征询广大业主的意见，请大家积极配合，按时踊跃填写《征询意见表》，如不能亲临现场者，请通过网络投票（群号：20188052业委会指定QQ群），表达自己真是的意愿！如不在规定时间内填写，将视同默认多数业主的意见！填表地点：南区：东、西大门北区：南、北大门填表时间：2017年7月17、18日（早上5：00-9：00晚上：18：00-20：00）融辉城业主委员会2017年7月11日。”2018年11月28日，融辉城一期业主委员会在小区发布告知书一份，内容为：“告知书融辉是我家，和谐、文明、友善、诚信、管理靠大家！融辉城一期业委会温馨提示，一期广大业主自2017年8月1号融辉集团物业服务中心推行物业新资费（多层0.6元/平方、高层1.2元/平方）以来，数据显示业主交费率70%；业委会现将广大业主交费情况以每栋楼为单位，逐单元张贴业主交费信息，望一期广大业主对号自查，业委会期待业主们自查后心声，以便业委会后期规范化管理。融辉城一期业主委员会电话：182××××08682018.11.28。”告知书后附每栋楼各个单元业主交费信息。2018年12月18日，融辉城一期业主委员会又在小区发布公告一份，内容为：“融辉城一期业主：鉴于业委会2018年11月28日温馨提示广大业主新资费情况（温馨提示已公布一期南、北区各单元），截止今天，一期业主缴费率70%以上数据真实有效，已无任何异议。为了保障70%以上业主的利益，按照缴费业主的意愿，一期业委会拟定于2019年元月份开始签订新的物业服务合同，以合同的方式制约物业服务，提高物业服务水准！希望广大业主们给予充分理解与支持。特此公告融辉城一期业主委员会2018年12月16日一期业委会服务电话：182××××0868。”2019年1月1日，融辉城一期业主委员会代表与原告签订融辉城一期物业服务合同一份。合同第十三条约定，通过近两年来物业公司与广大业主的密切配合，和睦相处，大部分业主为提升物业服务品质，提高设备设施的完好率，提高物业员工的福利待遇，已经原有的物业资费标准提升至多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）进行交费，迄今收费率已达70%以上。第十四条规定，本物业管理区域物业管理费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）；高层住宅一层不再享受8折优惠。被告张洪播的物业费交至2017年8月3日，公摊能耗费交至2016年9月30日。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。结合本案，被告张洪播系融辉城一期业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告张洪播应向物业公司支付物业费，被告张洪播逾期未向原告交纳物业费已构成违约，应予及时缴纳。物业管理委托合同中约定按日收取千分之三的滞纳金，本院审查后认为，原被告双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，双方约定的滞纳金，实属违约金，对原告要求的违约金结合实际情况，现应调整为年利率24%。被告张洪播2017年8月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方1.2元交纳。被告张洪播应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为4466.23元［（120.06平方米×1.2元×31个月）从2018年8月4日计算至2020年3月4日］，公摊能耗费用702元（自2016年10月1日起计算至2019年12月31日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张洪播于本判决生效后十日内给付原告商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用5168.23元及违约金（物业服务费计算至2020年3月4日，公摊能耗费计算至2019年12月30日，违约金从张洪播实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24%收取）。二、驳回原告商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取137元，财产保全费215元，由被告张洪播负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  黄素静二〇二〇年六月十五日书记员  王嘉骏