河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终338号上诉人（原审被告）：河南民建置业有限公司。住所地：郑州市二七区京广南路天宇国际2号楼618号。统一社会信用代码：91410100698725301R。法定代表人：翟盼盼，职务：总经理。委托诉讼代理人：沈媛，上海方锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔敏，别名崔红梅，女，1967年3月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘锋，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞亚，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南民建置业有限公司商丘市梁园区分公司。住所地：商丘市梁园区王楼乡政府院内。统一社会信用代码：91411400567285342N。负责人：魏伟，职务：经理。委托诉讼代理人：蒋伟涛，河南安靖律师事务所律师。上诉人河南民建置业有限公司（以下简称民建公司）因与被上诉人崔敏、河南民建置业有限公司商丘市梁园区分公司（以下简称民建分公司）房屋预售合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初11358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人民建公司委托诉讼代理人沈媛，被上诉人崔敏委托诉讼代理人刘锋、庞亚，民建分公司负责人魏伟及其委托诉讼代理人蒋伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民建公司向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，崔敏未将房屋定金30万元打入上诉人账户，无资格取得涉案房屋。涉案的30万元定金民建分公司收取后，又转入案外人鲁超的账户，未入上诉人账户。2、二被上诉人恶意串通，损害上诉人利益，涉案《商品房买卖协议》无效。涉案房屋所在小区实际投资人为杨山岭，其对涉案小区有独立的开发权和经营权，享有本项目的全部收益。魏伟无销售资质，无权处分涉案小区的任何房产。涉案房屋销售价格明显低于市场价，销售价格3300元每平方米，每平方米低于市场价格1500元左右。民建分公司及魏伟私自处理公司财产，涉嫌刑事犯罪，上诉人已提出控告。崔敏答辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，涉案协议为有效合同，合同义务应由民建公司及其分公司承担。2、答辩人已经向民建分公司交付30万元定金，民建分公司也出具了收据。至于该30万元是否交付民建公司，系民建公司内部财务问题，与崔敏无关。3、民建公司后期收取了崔敏20万元购房款，并出具收据，可以证实对分公司的售房行为是认可的。综上，请求驳回上诉，维持原判。民建分公司答辩称，1、民建分公司不具有独立的法人资格，诉讼主体不适格。2、二审应驳回上诉，维持原判。3、杨山岭是否为涉案小区的投资人不影响《商品房买卖协议》效力，民建公司系涉案小区的开发商。崔敏向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告签订的关于商丘市梁园区金翰苑小区南楼东单元18＋1层东户的顶层复式房屋的《商品房买卖协议书》有效。2、请求法院依法判令二被告继续履行《商品房买卖协议书》，立即向原告交付涉案房屋，并协助为原告办理不动产登记证书。3、请求法院判令被告按照原告已付购房款的日万分之三向原告支付违约金，自2017年5月31日起支付至被告为原告办理完毕不动产登记证书之日止。4、本案诉讼费等费用由二被告承担。一审法院查明，2017年5月31日崔敏（崔红梅）与民建分公司签订《商品房买卖协议书》。被告将位于商丘市梁园区产业集聚区新兴路南、忠民河东金翰苑小区南楼东单元18＋1层东户的顶层复式房屋一套出售给崔敏。协议约定：房屋建筑面积260平方米，房屋单价每平方米3300元，房屋总价款858000元。乙方（原告）于协议签订之日支付购房定金300000元，签订正式《商品房买卖合同》之日再付200000元。剩余房款办理商品房备案当日结清。甲方（被告）承诺在商品房预售许可证下发之日起30日内通知乙方（原告）签订正式《商品房买卖合同》。甲方（被告）承诺自签订本协议之日起24个月内交付房屋。如被告违约，按照已付购房款的日万分之三向原告支付违约金，直到被告履行合同义务之日。合同生效后，原告按约于2017年5月31日向被告民建分公司支付购房定金30万元。被告民建分公司向原告出具收据。2018年2月14日被告民建公司通过POS机刷卡收取原告购房款20万元，并向原告出具收据。被告于2018年1月26日取得商品房预售许可证。但至今没有通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也没有通知原告何时交房。双方发生纠纷。一审法院认定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。崔敏与民建分公司签订的商品房买卖协议书，约定了买卖房屋的具体位置、建筑面积、购房单价、房屋总价款、房屋交付条件、违约责任等事项，完全具备了商品房买卖合同的要件，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且原告按约定按时向被告支付了合同约定的房款。因此，崔敏与民建分公司签订的商品房买卖协议书为有效合同，予以确认。民建分公司为民建公司开办，且民建公司于2018年2月14日收取了崔敏按合同要求支付的房款20万元，从而可以看出民建公司对民建分公司签订的商品房买卖协议予以了确认。民建分公司庭审中提供证据证明将收取原告的购房款30万元也支付给了民建公司，从而可以证明原告对原、被告双方的买卖合同已经履行了合同义务。对原告要求被告继续履行双方签订的商品房买卖协议书、向原告交付涉案房屋、协助为原告办理不动产登记证书的诉讼请求，予以支持。原、被告双方在合同中约定了违约责任，不违反法律规定，对原告要求被告按照原告已付购房款的日万分之三向原告支付违约金的诉讼请求，予以支持。双方在合同中约定被告在商品房预售许可证下发之日起30日内通知原告签订正式的商品房买卖合同。被告是在2018年1月26日取得的商品房预售许可证。因此，违约金的计算应从2018年2月26日起开始计算，至被告为原告办理不动产登记证书之日止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、崔敏与河南民建置业有限公司商丘市梁园区分公司签订的《商品房买卖协议书》为有效合同。二、河南民建置业有限公司与签订正式的《商品房买卖合同》，并到商丘市不动产交易中心为原告办理不动产登记证书于判决生效后三十日内履行完毕。三、河南民建置业有限公司向崔敏交付坐落在河南省××市××区产业集聚区××、××小区××东单元××东户的顶层复式房屋一套。于判决生效后三十日内履行完毕。四、河南民建置业有限公司按照50万元的基数向崔敏支付日万分之三的违约金。从2018年2月26日起至河南民建公司有限公司为原告崔敏办理不动产登记证书之日止。五、河南民建置业有限公司商丘市梁园区分公司对上述第四项判决内容承担连带清偿责任。一审案件受理费12380元，减半收取6190元，诉讼保全费4810元，合计11000元，由河南民建置业有限公司负担。本院二审期间，民建公司及民建分公司围绕争议焦点依法提交了证据。本院庭审中组织了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：对上诉人提供的证据，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即便民建分公司无处分权，涉案合同也不因此而无效。涉案协议在2017年5月31日签署，而上诉人提交的显示房屋销售价格证据均形成于2017年12月5日之后，不能以后来的价格来推定涉案合同价格偏低。上诉人提交的证据达不到其证明目的，本院不予采纳。民建分公司提交的情况说明系复印件，出具人未出庭，对该证据不予采纳。二审中，民建公司对涉案合同的形成时间申请司法鉴定，证明涉案协议是后来补的，不是在2017年5月31日形成的。本院认为，涉案协议显示签署时间是2017年5月31日，同时，崔敏提交了当日30万元的银行转款凭证，且转款凭证注明是购房定金。故涉案合同签订时间应认定为2017年5月31日，对上诉人鉴定申请，不予准许。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案系房屋预售合同纠纷，对于《商品房买卖协议书》的效力一审法院已作出分析，崔敏与民建分公司签订的商品房买卖协议书为有效合同，本院认同一审对涉案协议效力的分析和认定。崔敏于2017年5月31日将30万元定金打入民建分公司负责人魏伟的账户，并由民建分公司出具收据。同时，崔敏于2018年2月14日向民建公司缴纳购房款20万元，民建公司向崔敏出具收据。从此可以看出，民建公司对民建分公司向崔敏出售房屋事后是认可的。同时，民建公司与民建分公司在涉案项目上的关系及权限对外不能对抗购房人。故对上诉人主张其未收到30万元定金，崔敏无权取得房屋，本院不予支持。即便民建公司无处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，涉案协议也不因此而无效。同时，上诉人提供的证据不能证明在2017年5月31日签署《商品房买卖协议书》时，房屋销售价格明显低于市场价，上诉人主张被上诉人恶意串通，损害上诉人利益，合同无效的理由不能成立，本院不予支持。另外，本案房屋预售合同系双务履行合同，买受人支付购房款，出售人交付房屋、协助办理产权登记。原审已就出售人义务作出判决，为减轻双方诉累，崔敏应将剩余房款358000元支付给民建公司。民建公司提出请求合理，应予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、崔敏于本判决生效之日起十日内向河南民建置业有限公司支付剩余购房款358000元。二审案件受理费12380元，由上诉人河南民建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  段智明审判员  白中哲二〇二〇年六月二十三日书记员  王楠楠