宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初548号原告：马某1，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：谭某，宁夏茹河律师事务所律师。被告：马某2，男，回族，农民，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。被告：王某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县古城镇古城村二队156号。原告马某1与被告马某2、王某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告腾退已出售给原告位于××道的房屋1间；二被告支付从2020年3月20日至实际腾退之日至的房屋租金（租金按每月1000元计算）。事实和理由：2020年1月22日，原告与二被告签订买卖合同，约定二被告将其位于××县的1间房屋以12万元的价格出售给原告。原告当即支付了房款，被告马某2给原告出具了8万元的收条（因二被告在出售房屋之前欠原告4万元抵销了房款，故原告仅支付二被告剩余房款8万元）。房屋出售后，因二被告当时在该房屋经营小吃，经二被告与原告协商后又将该房屋以每月租金1000元出租给二被告，租期至2020年3月20日。2020年3月20日，原告要求二被告搬出时，二被告不予理会。二被告不履行合同义务的行为，损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。二被告辩称，被告马某2为筹钱清偿经案外人马某3担保在银行的8万元借款找原告借钱。原告同意借钱但要求提供抵押，二被告遂用古城镇街道的案涉房屋作为抵押。在签订合同时，马某3将抵押合同打印成了买卖合同，称在2020年3月21日前将8万元归还，则房子还是二被告的。如不能归还，就把房子卖了给原告。买卖合同签订后，马某3又拿了房屋租赁合同让被告王某签，被告王某没有看合同内容就签了。当时马某3称，签租赁合同的目的是为了督促二被告尽快还款。因此，涉案房屋是因借款抵押给原告的，并未出售。二被告同意给原告偿还欠款，但不同意给原告腾退房屋、支付租金。原告马某1围绕其诉讼主张，向法庭提供了下列证据：1.借条，证明二被告于2019年3月19日借原告4万元，并以案涉房屋抵押等事实；2.古城镇街道门面房买卖协议，证明原告与二被告于2020年1月22日签订房屋买卖合同，二被告将案涉房屋以12万元价格出售给原告的事实；3.收条，证明2020年1月22日，被告马某2收到原告支付的房款8万元的事实；4.门面房转让合同，证明二被告给原告转让案涉房屋后将二被告与案外人康某签订的案涉房屋买卖合同手续交给原告持有的事实；5.房屋租赁合同，证明原告购买房屋后又于2020年1月23日将该房屋出租给被告王某继续经营小吃，约定租期2个月（2020年1月23日至2020年3月20日），月租金1000元，并签订房屋租赁合同的事实；6.申请出庭作证的证人马某3证言，证明原告与二被告签订的房屋买卖合同和房屋租赁合同系双方真实意思等事实。二被告为支持其主张的事实，向法庭提供了被告马某2与原告马某1、证人马某3谈话及被告马某2与证人马某3通话录音各1份，证明二被告将案涉房屋抵押给原告，而不是出让给原告的事实。对原告向法庭提供的上述证据，经被告质证后对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但认为签订合同的真实意思是将房屋抵押给原告，并不是出卖给原告。对证人马某3证言认为二被告将房屋卖给原告马某1后又出租给二被告2个月时间腾房的事实不属实。对二被告提供的通话录音，经原告质证后认为，马某2与原、被告谈话录音内容属实，但谈话是在合同签订之后，与本案无关。对被告马某2与马某3的通话录音，原告质证后提出异议，认为与其无关而不予认可。本院经审查后认为，原告提供的上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且能与证人证言相互印证，对其证明效力予以确认。对二被告提供的证据录音资料2份，因不能判断录音时间，也不能证明二被告主张案涉房屋作为借款担保抵押给原告的事实，被告马某2与证人马某3及原告马某1的录音反而能够证明原告马某1同意购买该房屋而不同意借款抵押的事实及被告马某2明知签订房屋买卖合同意味着将该房屋卖给了原告的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，原告与被告马某2系堂兄弟关系。被告马某2经证人马某3担保在银行借款8万元到期无力偿还，二人遂找到原告马某1要求借钱。被告马某2提出以案涉房屋作为担保抵押方式向原告马某1借款，原告马某1以该房屋之前被告马某2借向其借款4万元时已作了一次抵押至今借款未还为由，不同意借款和抵押。被告马某2遂提出将房屋出卖给原告马某1，原告马某1表示同意。2020年1月22日，原告与二被告签订《古城镇街道门面房买卖协议》，约定二被告将其位于××县的1间房屋（背靠周天鑫、西靠电管站、南靠马汉清、东靠古城中学马路）以12万元的价格出售给原告。合同签订后，原告当日支付了房款8万元，剩余4万元房款用二被告在出售房屋之前欠原告4万元借款抵销，被告马某2给原告出具了8万元的房款收条，并将案涉房屋手续（被告马某2与案外人康某签订的房屋买卖合同）交由原告持有。房屋出售后，因二被告当时在该房屋经营小吃生意暂时无法腾房，原告于次日与被告王某签订了《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给被告王某使用，租期从2020年1月23日至2020年3月20日；租金每月1000元，于合同终止之日（2020年3月20日）一并支付。租赁期限届满后经原告催促，被告王某至今未腾退该房屋，也未支付租金。同时查明，2019年3月19日，原告马某1借给被告马某2、王某4万元。约定于2019年12月28日归还，利息按信用社同期贷款利率清偿，并以案涉房屋作为抵押，但未办理抵押登记。被告马某2、王某给原告马某1出具了借条，借条由原告马某1持有。本院认为：本案争议的焦点是案涉房屋所有权的归属及房屋租赁合同关系是否成立，二被告是否应当腾退该房屋并支付租金。关于案涉房屋所有权的归属问题。首先，双方签订了房屋买卖合同，原告按照约定用被告已到期的4万元债务抵销部分房款后又支付了剩余8万元房款，应视为已全面履行了付款义务。出让人将标的物的权利凭证交与受让人以代替物的现实交付，为拟制方式交付。二被告本应将该房屋产权变更登记到原告名下，因该房屋产权并未在房产管理部门进行登记，二被告按照交易习惯将其持有的证明该房屋产权产籍的前一手房屋买卖合同（康某与被告马某2所签《门面房转让合同》）手续交给原告，完成了履行案涉房屋交付的义务。至此，房屋买卖合同的权利义务双方已履行完毕。其次，从签订房屋买卖合同和租赁合同的目的分析，被告马某2在出售房屋前虽提出向原告马某1借款并用该房屋作为抵押担保，但并未得到原告马某1同意。被告马某2也明知如果只是用该房屋作为抵押担保借款，原告马某1不会同意再给其借款。二被告也明知签订房屋买卖合同的目的是将房屋所有权转让给了原告马某1及实施该行为的法律后果和所要承担的民事责任。如该8万元是借款，按照交易习惯原告马某1会要求二被告出具和之前4万元借款内容一致的借条或连同之前所借4万元重新出具借条并注明用该房屋作抵押等内容。本案中，双方对该8万元并未约定过借款利率及借款期限等内容。原告马某1在之前已借给二被告4万元未归还的情况下又无偿、无限期借款给二被告8万元，明显不合常理和借贷交易习惯。况且，如只是用该房屋抵押担保8万元借款，双方就没有必要再签订房屋租赁合同。再次，从被告马某2给原告马某1出具的收条内容来看，被告马某2明确写明收到原告马某1支付的房款，而非借款。因此，二被告关于该案涉房屋作为借款担保抵押，并未出卖给原告马某1的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于房屋租赁合同的问题。首先，合同具有相对性，关于房屋租赁合同系原告马某1与被告王某之间签订，被告马某2不是该合同相对人，故对被告马某2不具有约束力。原告马某1要求被告马某2承担履行合同义务等民事责任的诉讼请求无合同约定和法律依据，本院不予支持。其次，原告马某1与被告王某在平等、自愿的基础上达成的房屋租赁合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。双方之间的租赁合同期满，被告王某已无继续使用房屋的合同及法律依据，其未按期腾退租赁房屋并支付租金的行为违约，应承担相应的违约责任。原告要求照合同约定的月租1000元标准支付从租房之日至实际腾退之日的房屋租金，实际为要求按照合同约定的月租1000元标准支付租赁期间的房租和租赁期限届满后至实际腾退之日止的房屋占用费。租金本应从2020年1月23日起算，但原告在诉请中主张从2020年3月20日起算，应视为对其实体权利的自由处分，且不损害对方当事人利益，本院予以确认。被告王某作为具有高中文化学历和完全民事行为能力的成年人，对租房合同的文字和含义均具有一定的认知能力，也能够预见签订租房合同后在享有民事权利的同时，其应承担相应的合同义务及违约所产生的法律后果。故被告王某关于在与原告马某1的租房合同上签字时不清楚合同内容的抗辩理由也不能成立，本院不予采纳。综上所述，对原告要求被告王某腾退案涉房屋并支付房屋租金及占用费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告马某2腾退案涉房屋并支付房屋租金及占用费的诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内腾退案涉原告马某1位于××道的房屋1间；二、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告马某1房屋租金及占用费（按照合同约定的月租金1000元计算，从2020年3月20日起算至实际腾退之日止）；三、驳回原告马某1要求被告马某2承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 王月凤 二〇二〇年六月十五日书记员 剡雪梅附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7/9