云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1272号原告：赵春丽，女，1975年3月22日出生，汉族，农民，住泸西县，现住泸西县。原告暨原告赵春丽的委托诉讼代理人：段有福（系赵春丽的丈夫），男，1977年12月18日出生，汉族，居民，住泸西县，现住泸西县。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赵春丽、段有福与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵春丽、原告暨原告赵春丽的委托诉讼代理人段有福，被告委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令原、被告于2016年12月12日签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》合法有效；2.请求人民法院判令被告按《委托投资经营合同》支付原告自2020年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金共36285元（计算方式：房屋总金额453566元×8%）；3.请求人民法院判令被告支付原告自2020年1月8日起至2020年4月15日止的房屋租金违约金共计1777.98元（计算方式：453566元×8%×0.0005×98天）；4.由被告支付自2020年4月15日起至付清租金之日止的违约金；5.请求人民法院判令被告按照车位使用权赠送协议支付原告自2019年2月1日起至2020年4月31日止的车位租用费共8400元（600元×14个月）；6.请求人民法院判令被告按照委托经营合同之补充协议书的约定，在租期12年内，向原告每年发放7天免费入住“骊都国际大酒店”标准间的住宿券；7.请求人民法院判令被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》至2028年12月31日止，继续履行车位使用权赠送协议至2022年1月31日止；8.请求人民法院判令被告承担本案受理费。事实和理由：2016年11月初，被告公司置业顾问向原告推销由被告公司开发销售的“吉成.骊都”精装修酒店式公寓，承诺：购买后签订12年的《委托投资经营合同》，每年租金是购房款总金额的8%，委托经营管理期间产生的税费、物业管理费等经营费用都由被告方自行承担。在被告公司置业顾问说词的诱惑下，原告向被告购买了弥勒市弥阳镇上清路与中山路交汇处“吉成.骊都”内的1-××号精装修酒店式公寓。原、被告双方于2016年11月28日签订了商品房购销合同，该房屋建筑面积为67.53平方米，每平方米的价格为6716.51元，房屋总价453566元。2016年12月12日，原告与被告签订《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，约定：原告（甲方）将上述房屋出租给被告（乙方）经营管理，租期为12年，即经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。委托期内无论被告的经营是否盈亏，被告均按照约定向原告支付租金，按年支付，即上年租金到期后的7个工作日内一次性支付。若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金。委托经营合同之补充协议书约定，在租期12年内，原告每年可免费入住7天“骊都国际大酒店”内的标准间。原、被告于2017年2月23日签订车位使用权赠送协议，被告租用“吉成.骊都”第Ｂ-028号车位，租用时间为2017年2月1日至2022年1月31日止，租用费600元／月，租金领取方式为按月领取。然而被告自2019年2月1日起至2020年4月15日并未支付原告车位租用费。按合同约定，被告于2017年1月1日起开始履行合同，已经足额支付了原告2017年、2018年的房租和车位租用费，发放了7天的免费住宿券。2019年4月23日，被告未按合同约定支付第三年度的租金，原告提起诉讼，结案后已向弥勒市人民法院申请强制执行。现已到支付第四年度租金的期限，原告多次向被告讨要，被告拒不履行义务，拒绝支付房租和车位租用费。综上所述，原告认为，原、被告签订的《委托投资经营合同》、《委托经营合同之补充协议书》及车位使用权赠送协议合法有效，且自签订以来原告均严格认真履行约定，遵守承诺，支持被告对酒店的经营管理活动，但被告不顾合同约定，致使原告合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法财产权益，特向贵院起诉，请依法判决。被告承认原告在本案中主张的事实，但认为被告公司经营亏损，已于2020年1月24日起未再实际经营，不具备继续履行委托投资经营合同的条件，合同目的不能实现，要求解除合同，驳回原告要求每个租赁年度免费入住7天的诉讼请求；因受新冠肺炎疫情影响，要求免除2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金及违约金；《委托投资经营合同》约定的违约金标准过高，且原告并未造成实际损失，要求免除违约金。诉讼中，经本院释明，原告表示第一项诉讼请求系重复诉讼，申请撤回。经审理，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。另查明，本院（2019）云2504民初2727号民事判决书中判决确认本案所涉《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》合法有效，继续履行。该民事判决书已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院（2019）云2504民初2727号民事判决书已对本案所涉《委托投资经营合同》的效力作出确认，原告申请撤回对合同效力确认的诉讼请求，予以准许；原、被告签订的车位使用权赠送协议系双方自愿达成，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效；原告主张由被告在租期12年内，每年向其发放7天免费入住券，因现骊都国际大酒店未实际营业，何时恢复营业不能确定，确定由其发放免费入住券不当，本院确认原告在2020年租赁年度内享有免费入住的权利，现尚在2020年租赁年度期间，对2021年租赁年度及之后的事宜，本案中不予处理；原告的其余诉讼请求符合双方合同约定，予以支持。针对被告辩解,本院认为，被告在本案中未就解除《委托投资经营合同》提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现以原告未造成实际损失为由，要求免除违约金的辩解意见，无事实和法律依据；被告辩解因受新冠肺炎疫情影响，要求免除2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金及违约金，因被告主张免除租金的期间系在2019年租赁年度内，而被告应于2019年4月1日至4月10日期间支付2019年租赁年度的房屋租金，其未按约定期限支付租金，已经违约，现以疫情为由主张免除租金和违约金无法律依据；综上，对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百一十二条，二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告赵春丽、段有福2020年租赁年度的房屋（1-××号）租金36285元。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告赵春丽、段有福支付截至2020年4月15日因逾期支付2020年租赁年度房屋租金产生的违约金1777.98元；并以实际欠付的租金为基数，按每日0.5‰的标准计算支付自2020年4月16日起至付清租金之日止的违约金。三、原告赵春丽、段有福与被告云南吉成投资有限责任公司签订的车位使用权赠送协议合法有效，继续履行；由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告赵春丽、段有福2019年2月1日起至2020年4月31日止的车位租用费8400元。四、原告赵春丽、段有福2020年租赁年度内享有在被告云南吉成投资有限责任公司经营的骊都国际大酒店内免费入住标准间7天的权利；五、驳回原告赵春丽、段有福的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取计481元，由被告云南吉成投资有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨丽娟二〇二〇年六月一日书记员  严云蓉