浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初174号 原告（反诉被告）：金华双龙旅游发展总公司，住所地：浙江省金华市金华山旅游经济区双龙风景区山观。 法定代表人：王兴奎，总经理。 委托诉讼代理人：吴黎航，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪雪，浙江泽鉴律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡旭娟，女，1970年3月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：徐霞，浙江训和律师事务所律师。 原告金华双龙旅游发展总公司与被告胡旭娟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告胡旭娟提起反诉。本案于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告金华双龙旅游发展总公司的委托诉讼代理人吴黎航、倪雪，被告胡旭娟及其委托诉讼代理人徐霞到庭参加诉讼。双方曾申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告金华双龙旅游发展总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金499028元、违约金71752.50元，总计570780.50元，（房屋租金计算到2020年5月9日止，因违约金约定过高，按月息2%计算，从2019年5月1日暂计算至2019年12月18日止，后续违约金计算至款清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告金华双龙旅游发展总公司为甲方（出租方）、被告胡旭娟为乙方（承租方）、华景旅游服务有限公司为丙方（房屋所有人）在2010年7月1日签订《房产租赁合同》。2011年1月26日签订第一份《关于租赁房产的补充协议》。2016年5月24日签订第二份《关于租赁房产的补充协议》〈2〉。合同及补充协议履行期限均为2020年5月9日止。截止到起诉之日起，经原告催收，被告合计尚未支付房屋租金计499028元。违约金暂计算至2019年12月18日止计71752.50元。 被告胡旭娟辩称：1.对未付租金金额有异议，未付租金金额应当扣除我方反诉中提起的道路优化工程施工的减免租金，没有停车位的租金，以及因疫情的减免租金、厨房被拆除的减免租金；2.租金未支付的原因在于道路优化工程施工无车位，这些减免租金没有得到解决，是原告违约在先，所以不应计付滞纳金的，退一步讲，滞纳金按月利率2%计算偏高，即使有损失也应当按银行市场利率LPR计算资金占用损失。 被告（反诉原告）胡旭娟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告因金华市人民路道路优化工程施工原因返还胡旭娟租金198000元；2.判令因无配套停车位原因返还胡旭娟租金65726元，减少胡旭娟剩余租金100030元；3.判令减免胡旭娟2020年2月1日至2020年4月30日租金124433.90元；4.判令反诉被告因一楼简餐厅厨房违章被拆原因赔偿反诉原告胡旭娟58109.60元。事实与理由：2010年7月1日，反诉原、被告签订《房产租赁合同》，将位于金华市的大楼出租给反诉原告经营宾馆，后又签订补充协议二份，将宾馆一楼的简餐厅出租给反诉原告使用。2018年4月27日开始，有关部门对五一路的路面和人行道进行改造，直至2019年1月底完工，改造后的路面和人行道不设机动车泊位，周边也无停车场。改造期间已经严重影响了宾馆的经营，改造后因停车困难致使反诉原告的营业收入大幅下降，整体下降幅度达40%。反诉原告多次找有关部门及反诉被告反映情况，要求反诉被告及有关部门解决五一路的停车问题，并联名五一路商家、经营户向金华市委市政府反映情况，至今但反诉被告一直推脱未能给予协调解决，自2018年6月开始至现在，因停车难问题致使反诉原告的经营收入大幅下降，同比损失达70多万元。2019年7月，金华市行政执法部门强制拆除了宾馆后面的厨房建筑，反诉原告才得知该建筑属违章建筑，反诉原告多次向反诉被告反映，要求解决一楼的厨房问题，至今未果。被拆除后，宾馆一楼的简餐厅因没有厨房无法经营，又因租赁期限临近到期无法对外出租，自2019年7月开始一楼的四间沿街房空闲至今，直接导致房租损失十多万元，逾期收益达20余万元。反诉原告认为，双方签订的租赁合同约定租赁物为经营宾馆使用，作为出租方的反诉被告有责任和义务解决相应的泊车问题和违章建筑物拆除后的使用问题。因反诉被告未能及时解决上述问题，给反诉原告造成的巨大损失，反诉被告应负主要责任。 原告（反诉被告）金华双龙旅游发展总公司辩称：反诉原告的反诉诉请1和诉请2，答辩人认为既无合同约定也无法律法规的规定。上述两项请求并非合同约定要求反诉被告履行的义务及情形，也无法律法规及政策的相关规定。反诉原告提交的三份形式为“说明”的反诉“证据”，该“证据”属于证人证言的范畴，证人应当出庭作证，该“证据”既不符合证据形式，且与本案不具有关联性，即使是内容属实，也不能够证明反诉被告就应当给予反诉原告减免或返回其主张的租金金额。反诉原告的反诉请求3，代理人认为不应当在本案中解决，因反诉被告非涉案物业的业主，反诉被告与业主也是租赁关系，反诉原告应当向相关业主单位提出申请；如按政策可享受到国家政策优惠的，反诉被告会配合其做好申请减免租金事务。因此代理人认为，此项请求不宜在本案中来解决。反诉原告的诉请4，既非事实也无法律法规的规定；首先，依据反诉原告和反诉被告之间签订合同及补充协议中并无包含因违章被拆除部分，该部分是反诉原告擅自使用；再是，反诉原告提交的《华景商务宾馆餐厅承包经营合同》系反诉原告与第三人签订的；反诉被告对其真实性、合法性、关联性都有异议；《信访事项答复意见书》及现场照片并无法说明是反诉原告的损失和反诉被告之间有因果关系，所谓的“厨房”并没有包含租赁内；代理人认为反诉原告应当完全承担其擅自使用“厨房”产生的风险及损失。综上，反诉原告诉请无事实和法律依据，望贵院在查明事实后驳回反诉原告诉请为盼。 为支持自己的主张，原告提交了以下证据：1.原告金华双龙旅游发展总公司的营业执照复印件、被告胡旭娟户籍查询信息，证明原被告的身份信息；2.原被告在2010年7月1日签订的《房产租赁合同》复印件、2011年2月签订《关于租赁房产的补充协议》（1）复印件、2016年5月24日签订的《关于租赁房产的补充协议》（2）复印件，证明原被告经营签订《房产租赁合同》、《关于租赁房产的补充协议书》（1）、《关于租赁房产的补充协议》（2）约定房产租赁各方权利义务之事实；3.被告向原告提交《关于减免交房屋租金的申请报告》，证明被告承认尚欠原告租金的事实。 被告（反诉原告）向法庭提交以下证据：1.身份证复印件、营业执照复印件，证明反诉原、被告的诉讼主体资格；2.房产租赁合同复印件、补充协议复印件，证明反诉原告租赁反诉被告大楼，约定租赁物用途、租金等事实；3.照片复印件，证明租赁物前的五一路改造后取消泊位及厨房被拆除的事实；4.行政执法局处理意见书、投诉记录复印件、信访联名书，证明反诉原告及五一路商户向行政执法部门、市委市政府信访要求解决泊位的事实；5.减免房租申请报告，证明因泊位取消致使反诉原告经营收入减少并造成巨大损失，反诉原告向反诉被告、市旅游局申请减免房租或延长租期的事实；6.宾馆住房记录单打印件，证明五一路改造前后反诉原告经营的宾馆同比开房数量、改造后因无泊位开房数量严重下降的事实；7.金华市星瑞商务酒店有限公司出具《说明》及金华市星瑞商务酒店有限公司企业信息复印件、金华市婺城区雅致皇庭酒店出具《说明》及金华市婺城区雅致皇庭酒店企业信息复印件，证明因道路优化工程影响，邻近酒店、宾馆业主单位予以租金减免的事实；8.金华市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部关于印发金华市大力实施减税减费减租减息减支共克时艰行动方案的通知金市疫情防指〔2020〕39号文件打印件，证明因疫情原因政府发文减免2020年2月1日至4月30日租金的事实；9.华景商务宾馆餐厅承包经营合同复印件，证明因一楼简餐厅厨房违章被拆原因导致反诉原告经济损失的事实；10.金华市婺城区财政局出具《说明》，证明因道路优化工程影响，邻近酒店、宾馆业主单位予以租金减免的事实。11.工程竣工报告复印件，证明因道路优化工程影响的经营时间段为2018年3月16日至2018年9月13日，达6个月左右的事实；12.信访事项答复意见书、现场照片，证明本诉原告（反诉被告）提供一楼简餐厅厨房因违章被拆除，导致不能经营，造成损失的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1无异议；反诉被告对反诉原告证据1、2均无异议；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提供的证据2，被告提出质证意见：真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，目前租赁物状况环境不符合当时的状况和环境，影响了宾馆的经营，属于原告违约在先。经审查，本院确认其真实性。 对原告提供的证据3，被告提出质证意见：真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，被告并不是无正当理由不付租金，而是因为原告违约在先，被告因此申请减免租金，申请减免租金的问题一直未得到解决，并不构成被告违约。经审查，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据3，反诉被告提出质证意见：真实性合法性无法确认，不能达到证明目的，厨房被拆，泊位取消在合同中没有约定，租赁合同及补充协议中不包含厨房，改造成厨房原告不知情的。经审查，结合庭审情况，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据4，反诉被告提出质证意见：无异议，我们对其达成的证明目的要求解决泊位的事情不知情，合同对租赁物之外没有约定，不能达到证明目的。经审查，本院确认其证明力。 对反诉原告提供的证据5，反诉被告提出质证意见：三性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明反诉原告欠租金的事实。经审查，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据6，反诉被告提出质证意见：三性均有异议，不能达到证明目的，原告自行制作。经审查，本院不确认其证明力。 对反诉原告提供的证据7，反诉被告提出质证意见：三性有异议，不能达到证明目的，说明属于证人证言范畴，证人因出庭作证，不符合证据形式，是其他酒店合意达成的，强加给原告不行的，与本案无关。经审查，本院结合庭审予以综合认定。 对反诉原告提供的证据8，反诉被告提出质证意见：反诉被告是承租方，我们愿意配合反诉原告达到政策优惠，不应在法庭解决，愿意支持反诉原告的。经审查，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据9，反诉被告提出质证意见：三性均有异议，不知反诉原告与第三方达成协议，也不知如何计算出来的。经审查，本院结合庭审予以综合认定。 对反诉原告提供的证据10，反诉被告提出质证意见：有财政局的公章，真实性合法性确定，不能达到证明目的，其他宾馆减免，需要双方合意。经审查，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据11，反诉被告提出质证意见：没有原件，只看到复印件，真实性合法性无法确认，与本案无关联性，改造的时间与不能经营的时间不存在因果关系。经审查，本院确认其真实性。 对反诉原告提供的证据12，反诉被告提出质证意见：三性均有异议，本诉餐厅厨房被拆除的原因与反诉被告是否有过错，是否因承担责任是不存在关联。经审查，本院确认其真实性。 根据本院认定的证据及结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2010年7月1日，原告金华双龙旅游发展总公司（出租方、甲方）、被告胡旭娟（承租方、乙方）、金华市华景旅游服务有限公司（房屋所有权人、丙方）三方签订一份《房产租赁合同》，合同约定：经市旅游局同意，甲方将合同标的房产租于乙方使用，租赁期限自2010年7月1日至2020年5月9日止；甲方将位于金华市（宾馆大堂、简餐厅）（面积为508.67平方米和3至5层楼经营用房（面积为1996.44平方米），出租给乙方作为经营宾馆使用。乙方每年缴付甲方租金人民币叁拾肆万元整，甲方同意给予乙方开业前叁个月免租金装潢期。第二年租赁费计算时间自2011年10月1日至2012年5月9日止。以后年度租赁费在此基础上以年为计算单位类推，最后一年按实际经营月份时间计算缴纳。自合同签订之日起，乙方应将第一年租金在三天内交付50%给甲方（即17万元），另外50%于2010年8月30日前付清，否则甲方按日5%收取滞纳金。并另交付合同保证金人民币捌万元整。从第二年起，年租金在上一年租赁年度结束前一个月一次性缴付给甲方（即提前一个月缴付下一年度的租金，每年缴付一次）。不得转包、转租给他人经营。租赁期限内遇到法律意义上的不可抗力因素，或者因政府行为以及非因甲方原因造成的，致使合同目的无法实现时，甲乙双方有权提前解除合同。乙方未按时足额向甲方缴纳租金和其他有关费用时，甲方有权按年交租赁费额的0.5%每日征收滞纳金。乙方在超过约定缴付期限10日依然未向甲方足额缴付时，甲方可以提前解除合同。由于甲方出租给乙方使用的资产是从金华市华景旅游服务有限公司处租赁，因此可能遇到重大决策时终止与金华市华景旅游服务有限公司的租赁合同，此时甲方有权解除本合同，乙方对此不得有异议，但甲方或丙方不得以其他理由收回该房产后经营宾馆、酒店等同类项目等内容。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告，被告经营酒店。2011年1月26日，原告金华双龙旅游发展总公司（出租方、甲方）与被告胡旭娟（承租方、乙方）签订一份《关于租赁房产的补充协议》，协议约定：甲方将华景大楼（市区五一路561号）六楼的10间房产租赁给乙方，期限自2011年2月1日至2020年5月9日止，租金每年人民币伍万伍仟元整。甲方考虑到本大楼大门被堵期间给乙方造成的影响及乙方资金周转的困难，同意乙方将新增的租赁费伍万伍仟元与原租赁房产未交款项壹拾柒万元，合计贰拾贰万伍仟元一起在2011年4月30日前缴清。乙方第二年度所有的房产租赁费叁拾玖万伍仟元，于2011年9月30日前缴付给甲方，从第三年度起年租金在上一年租赁年度结束前一个月一次性缴付给甲方等内容。 2016年5月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）又签订一份《关于租赁房产的补充协议》，协议约定：甲方将华景大楼（市区五一路561号）二楼大厅、六个包厢和一楼宾馆大堂与简餐厅之间店面（原双龙旅行社门市）房产租赁给乙方，期限自2016年7月1日至2020年5月9日止。2016年7月1日－2017年6月30日租赁费80000元；2017年7月1日－2018年6月30日租赁费90000元；2018年7月1日－2019年6月30日租赁费100000元；2019年7月1日－2020年5月9日按实际经营时间计算94328元。乙方在合同签订一周内缴清第一年度捌万元租赁费。之后的年租赁费在上一年租赁年度结束前一个月一次性缴付给甲方，如有违约，每天按千分之五收取滞纳金等内容。 2018年4月，金华市有关部门对五一路道路进行优化改造，致使道路两边、被告经营的宾馆门口无停车位。厨房的洗碗间被认定为违章建筑被拆除，影响了被告经营的宾馆生意。被告于2019年6月向原告提出了申请减免租金的申请。被告已支付原告2019年4月30日之前的租金。原告认为，被告未支付2019年5月1日－2020年5月9日的房屋租金诉至本院。被告在审理过程中提出反诉。 本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》及两份补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约履行。1.拖欠租金问题，根据庭审情况，双方均确认已支付2019年4月30日之前的租金，根据房产租赁合同及两份补充协议约定，租金最后一年按实际经营月份时间计算缴纳，本案被告未交纳租金的房屋租赁期间为2019年5月1日－2020年5月9日，故该期间被告应交纳的租金499068元（395000/365*9＝9740+340000+55000+2016年补充协议约定租金94328元）。但原告主张租金499028元，是其对自身权利的自由处分，本院予以支持。2.反诉原告提出的因道路优化工程及无配套停车位返还减少租金问题，根据租赁合同标的物为宾馆的特点，道路畅通为合同履行的基础。在合同履行过程中，因政府较长时间的破路施工导致承租酒店交通不便、无停车位，直接影响承租人的正常经营。由于双方当事人在订立合同时无法预料这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同支付租金，将显失公平。根据公平原则，综合考虑道路施工的期限及对承租人经营的影响程度，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整，根据本案实际情况，予以减免3个月租金122332元（年租金489328/12*3）。3.反诉原告提出的减免2020年2月1日至2020年4月30日租金问题，根据《民法总则》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，完全符合不可抗力的三大特征。由于疫情影响，反诉原告承租的宾馆停业，疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工后也难以做到正常经营，造成经济损失是客观存在的。根据公平原则，反诉原告提出减免疫情期间的租金理由成立，本院予以支持。4.反诉原告提出的厨房违章被拆赔偿问题，原告自租赁经营宾馆期间厨房便一直存在并使用，2019年厨房因违章被拆除，给被告经营造成一定的损失，本院酌情考虑给予赔偿1万元。5.对于原告诉请的违约金，双方在合同及补充协议中约定，年租赁费在上一年租赁年度结束前一个月一次性缴付，按年交租赁费额的0.5%每日支付滞纳金，本院认为约定过高，予以适当调整，按月利率2%从2019年7月1日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡旭娟支付原告（反诉被告）金华双龙旅游发展总公司2019年5月1日－2020年5月9日期间房屋租金499028元及违约金（以499028元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至实际履行之日止）。 二、原告（反诉被告）金华双龙旅游发展总公司返还被告（反诉原告）胡旭娟因道路优化工程及无配套停车位需减免的房屋租金122332元。 三、原告（反诉被告）金华双龙旅游发展总公司减免被告（反诉原告）胡旭娟2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金122332元。 四、原告（反诉被告）金华双龙旅游发展总公司赔偿被告（反诉原告）胡旭娟因厨房拆除造成的损失10000元。 上述判决中的第一、二、三、四项履行内容于本判决生效之日起五日内支付。 五、驳回原告金华双龙旅游发展总公司（反诉被告）的其他诉讼请求。 六、驳回被告胡旭娟（反诉原告）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4754元（原告已预交），由原告金华双龙旅游发展总公司负担254元，被告胡旭娟负担4500元；反诉费4750元（被告已预交），由原告金华双龙旅游发展总公司负担2122元，被告胡旭娟负担2628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙霞 二〇二〇年六月二十四日 代书记员 季青