深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初23257号原告江西铜业集团有限公司，住所地江西省南昌市高新区昌东大道7666号，统一社会信用代码91360000158264065X。法定代表人龙子平。委托诉讼代理人蔡俊彬，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人李丹，广东广和律师事务所律师。被告大悦城控股集团股份有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室，统一社会信用代码914403001922471899。法定代表人周政。委托诉讼代理人欧阳邦，公司员工。委托诉讼代理人张婧姝，公司员工。上列原告诉被告物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人蔡俊彬和李丹、被告委托诉讼代理人欧阳邦和张婧姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、确认深圳市宝安区27区2栋BD座603、604号房产为原告所有（房屋总价356602元）；二、被告协助原告将案涉房屋变更登记到原告名下。具体事实与理由：原告原名江西铜业公司，于1992年1月15日经深圳市人民政府办公厅批准在深圳设立办事机构并登记为江西铜业公司驻深圳办事处，江西铜业公司驻深圳办事处的业务范围为开展与原告业务有关的联络工作，依法不能从事经营活动。1992年3月26日，江西铜业公司驻深圳办事处与被告（原名宝安县县城建设发展总公司）签署《商品房购销合同书》购买被告名下位于宝安27区二栋BD座603、604两套房产，总价格为356602元。江西铜业公司驻深圳办事处向被告支付了356602元房款，被告于1993年6月16日向江西铜业公司驻深圳办事处出具了356602元购房款发票。2001年4月24日，江西铜业公司驻深圳办事处与被告在深圳市规划国土局对该《商品房购销合同书》做了房地产预售合同备案。之后江西铜业公司驻深圳办事处曾多次到深圳市不动产登记中心咨询和联系办理案涉房屋过户登记，但得到的答复是由于政策变化，江西铜业公司驻深圳办事处仅为原告在深圳的办事机构，不能从事经营活动，不具有法人资格，无法将案涉房屋过户到江西铜业公司驻深圳办事处名下。截止目前，两套案涉房屋仍登记在被告名下。根据《中华人民共和国民法总则》第75条规定，“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”江西铜业公司驻深圳办事处作为原告在深圳设立的分支机构，其权利义务依法应由原告享有和承担。则江西铜业公司驻深圳办事处于1992年3月26日购买的两套案涉房屋产权应当属于原告，江西铜业公司驻深圳办事处也认可该两套案涉房屋属于原告。被告应当按照《商品房购销合同书》约定，将两套案涉房屋过户到原告名下。被告答辩称，由于历史原因，我方无法查询原告当时未能办证，且我方去不动产登记中心查询，按照当时合同签订的销售方宝安县县城建设发展总公司以及更名后的历史名称查询，不动产登记中心告知我方该房产均已不在我方名下，且涉案的两套房产均未办理房产证。因此，我方也无法查询该房产证的历史状况，故通过法律查明事实，确实该房产是由原告购买，并占有使用的，我方愿意配合办理过户。我方档案存有原告提交的合同书，但查询当时的支付凭证，涉案房产共计356602元，我方只查到部分的收款凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：原告曾用名称江西铜业公司、江西铜业集团公司，为全民所有制企业，于1992年1月经相关政府职能部门审批后决定成立江西铜业公司深圳办事处，开展与公司业务有关的联络工作。江西铜业公司深圳办事处于1992年7月15日完成注册登记，登记为内资企业办事机构，经营期限自1992年7月15日至2000年10月18日止，注册资金为零元。被告曾用名称深圳市宝安区城建发展总公司、深圳宝恒（集团）股份有限公司、深圳市宝恒（集团）股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司。1992年3月26日，江西铜业公司深圳办事处为购买方（甲方），宝安县县城建设发展总公司为销售方（乙方），签订《商品房购销合同书》，约定乙方将二十七区二栋BD座603、604号房作价356602元售予甲方，乙方应协助办理房屋产权证明书，所需费用由甲方支付。江西铜业公司深圳办事处、宝安县县城建设发展总公司在合同落款处签章确认。原告所提供的上述合同，合同空白处印有深圳市规划国土局的房地产预售合同备案专用章（2001年4月24日），并印有被告中粮地产（集团）股份有限公司的公章，应为嗣后加印。1993年6月16日，宝安县县城建设发展总公司向江西铜业公司深圳办事处出具发票，票额356602元。被告核实往年记账本，仅有入账352602元的记录。上述房产交付后，原告江西铜业集团有限公司委托子公司深圳江铜南方有限公司管理、出租使用，但至今未办理房地产权属证书。本院就涉案两处房产去函询问深圳市不动产登记中心，该部门复函：怡和花园一至五栋已由深圳宝恒（集团）股份有限公司申请办理了不动产首次登记。截至2020年4月27日，怡和花园二栋603、604房均未办理分户不动产权证书。经查怡和花园一至五栋的登记档案，存有的《分户汇总表》显示二十七区2栋（怡和花园）603、604方权利人名称均为“江西铜业公司驻深圳办事处”。庭后，江西铜业公司驻深圳办事处向本院作出书面说明：经营期限至2000年10月18日期满，因政策原因未能续期，但因有财产未处置，不能办理注销登记；涉案房产属于开办单位江西铜业集团有限公司所有，同意变更登记至江西铜业集团有限公司名下。本院认为，根据《商品房购销合同书》及不动产登记部门存档的《分户汇总表》，足以证实涉案两处房产的权利人为江西铜业公司驻深圳办事处。江西铜业公司驻深圳办事处作为企业办事机构，无注册资金，不具备独立对外承担民事权利义务的资格和能力，应由原告对外行使权利、承担义务。因此，原告主张其享有办事机构名下财产的权益，本院予以采纳。涉案《商品房购销合同书》自签约、履行距今久远，据庭审证据足以认定合同约定付款、交房义务已履行完毕，过户义务已履行至预售合同备案阶段，但尚未履行完毕。经查，涉案房产已由被告作首次权属登记，尚未办理分户不动产权证书，现办理条件成就，但需首次权属登记权利人即被告协助、配合，被告应当配合实际权利人办理变更登记及办理相关权属证书。按涉案《商品房购销合同书》约定及公平原则，变更登记、办理产权证书的相关税费应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认涉案两处房产深圳市宝安区二十七区2栋（怡和花园）603、604号房的所有相关权益为原告江西铜业集团有限公司享有。二、被告大悦城控股集团股份有限公司应于本判决生效之日起一个月内协助、配合原告办理涉案房产的变更登记手续，变更登记至原告江西铜业集团有限公司名下；手续相关的所有税费由原告自行承担。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6650元，由原告江西铜业集团有限公司承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 黄    欣人民陪审员 刘  师  妮二〇二〇年六月十一日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。