浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1055号 上诉人（原审被告）：宁波玉玺文化创意有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道慈海南路1680号。 法定代表人：李晓峰，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：张海波，男，1976年9月2日出生，汉族，住宁波市。 被上诉人（原审原告）：宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司。住所地:宁波大榭开发区西岙农贸市场2号楼309-1。 法定代表人：张荷英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐超渝，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波玉玺文化创意有限公司（以下简称玉玺公司）、张海波因与被上诉人宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（以下简称日月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2019年12月31日作出的（2019）浙0211民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因上诉人张海波未在收到案件受理费通知书七日内预交上诉案件受理费，本院依照《诉讼费用交纳办法》对张海波的上诉按撤回上诉处理。本案现已审理终结。 玉玺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回日月公司全部起诉请求。事实和理由：一、日月公司作为出租人未按照合同约定提供足额供电量，造成玉玺公司经营过程中多次出现停电构成违约。其作为违约方，无合同解除权及要求玉玺公司承担违约金的权利；二、对于一审法院认定的保证金25万元、2017年12月31日支付的7万元、2018年10月13日支付的10万元抵扣违约金有异议，根据法律规定，该保证金及17万元应优先抵扣租金；三、玉玺公司认为涉案《厂房租赁合同》应继续履行。 张海波辩称：同意玉玺公司的上诉意见，并作如下补充：张海波在涉案《厂房租赁合同》签名，未约定担保人担保的种类、数额、范围及责任方式构成重大误解，不应承担连带保证责任。 日月公司辩称：玉玺公司存在长期拖欠多期租金、未经日月公司书面同意擅自转租等行为构成违约，根据双方约定，日月公司享有解除权。张海波作为玉玺公司的实际控制人，不存在重大误解，应承担连带保证责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 玉玺公司向一审法院起诉请求：一、解除日月公司与玉玺公司于2017年3月15日签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》；二、玉玺公司将位于慈海南路1680号的房屋[权证号为“浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第000615号”、建筑面积为24538.96平方米]腾空给日月公司；三、玉玺公司支付日月公司2018年的租金300158.5元、拖欠2017年6月1日起至2019年5月30日的租金的违约金1338194.35元（暂计算至2019年6月12日，要求以300158.5元为基数按利率日千分之一继续计算至实际履行之日止）；2019年第一期租金1894158.5元、自2019年4月26日起至2019年6月11日止拖欠2019年第一期租金的违约金87145元，并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按日千分之一计算的违约金；解除合同的违约金631386元（即两个月租金）；四、玉玺公司支付日月公司财产保全申请费5000元、财产保全保险费8800元；五、张海波对上述三、四项债务承担连带保证责任。 一审法院审理认定事实：2017年3月15日，日月公司与玉玺公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：出租方日月公司，承租方玉玺公司。日月公司将位于骆驼慈海南路1680号厂房、仓库及办公用房等租赁给玉玺公司使用。租赁物面积为34600平方米（靠近329国道二楼大约1200平方米左右由日月公司留用），另西北角已出租的60平方米左右不在本次租赁面积内。本租赁物的功能为工业厂房、办公等包租给玉玺公司使用。如玉玺公司需转变使用功能，须经日月公司书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由玉玺公司按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由玉玺公司自行承担。未经日月公司书面同意而改变功能或转租的，则视为玉玺公司根本违约。本租赁物采取包租的方式，由玉玺公司自行管理。玉玺公司对租赁物的现状已进行了全面充分的了解，玉玺公司今后不得以此作为向日月公司提出主张或抗辩的理由。租赁期限为8年，即从2017年6月1日起至2025年5月30日止。租赁期限届满前二个月提出，经日月公司同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，玉玺公司有优先权。租赁保证金为25万元。租金双方确定每年5566973元，该租金为含税价，租金一年分二期付清，先付后租。租赁期间发生的房地产税费由日月公司承担，使用中发生的水电等使用费用由玉玺公司承担。玉玺公司所需用电500千瓦，如需增容，相关手续日月公司应配合玉玺公司申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由玉玺公司承担。玉玺公司应于本合同签订之日起三日内，向日月公司支付租赁保证金25万元（日月公司收到玉玺公司保证金后，本合同生效）。租赁期限届满，在玉玺公司已向日月公司交清了全部应付的租金及因本租赁行为的所产生的一切费用，并按本合同规定承担向日月公司交还承租的租赁物等本合同所约定责任后三日内，日月公司将向玉玺公司无息退还租赁保证金。玉玺公司应于2017年4月25日前向日月公司支付第一年度的第一期租金，为2783486.5元；于2017年9月25日前付清第一年度余下租金即第二期租金，为2783486.5元。之后每年租金分两期付款，具体按第一年度约定时间即第一期租金于每年4月25日前支付，为2783486.5元，第二期租金于每年9月25日前支付，为2783486.5元。每年度租金即两期租金总和共计5566973元。并由玉玺公司汇至日月公司指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付……玉玺公司逾期支付租金，应向日月公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%……经日月公司书面同意后，玉玺公司方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由玉玺公司负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的双方的责任和权利不因玉玺公司转租而改变。未经日月公司书面同意而转租的，视为玉玺公司根本违约，日月公司有权解除合同……在租赁期限内，若遇玉玺公司欠交租金或本合同约定应由玉玺公司承担的税费超过一个月，玉玺公司未支付有关款项，日月公司有权解除本合同，本合同自动终止，玉玺公司应承担相当于二个月租金的违约金给日月公司。在玉玺公司付清拖欠的费用及赔偿金之前，日月公司有权留置玉玺公司租赁物内的财产，申请拍卖留置的财产用于抵偿玉玺公司应支付的因租赁行为所产生的全部费用……合同终止后或解除后，玉玺公司应将租赁物恢复租赁前的原样归还给日月公司，有关附属物及添附根据相关法律法规等规定办理。担保方的担保期限自2017年6月1日起至2025年5月30日止。张海波在“担保方”一栏签字。合同签订后，玉玺公司向日月公司支付保证金250000元。 后日月公司与玉玺公司签订一份《补充协议》，约定：双方根据2017年3月15日签署的租赁合同，经过协商，达成一致，特签订补充协议如下：一、2018年6月1日起，玉玺公司自愿退出房权证号为00××14，面积为11054.75平方（共4层）的租赁。二、原合同租赁面积为34600平方（靠近329国道二楼大约1200平方米左右由日月公司留用，另西北角已出租的60平方米左右不在本次租赁面积内）减去11054.75平方（4层），租赁面积由34600平方改为23545.25平方，2018年6月1日起生效。三、其他合同条款不变。四、本协议与原租赁合同具有同等法律效力。 2018年6月13日，玉玺公司向日月公司出具一份《承诺书》，载明：本公司由于自身各方面原因，导致未按合同约定及时支付给日月公司2017年、2018年租金，现本公司作出承诺如下：一、2017年租金应为5566973元，已分期分批支付270万元，余2866973元本公司承诺于2018年6月13日支付20万元，其余租金2018年6月20日前一次性付清。二、2018年第一期租金2783487元（半年），本公司承诺于2018年8月10日前一次性付清。三、2017年、2018年违约金本公司承诺于2018年8月10日前一次性付清。四、以上承诺，一定守信，如果本公司未支付上述三项承诺中的任何一项租金或者违约金的，本公司承诺无条件解除与日月公司的租赁合同。 2018年9月6日，日月公司向玉玺公司出具一份《关于转租的异议函》，载明：贵司与我司于2017年3月15日订立了《厂房租赁合同》，由贵司承租位于镇海区骆驼慈海南路1680号厂房、仓库及办公用房等……近期，我司得知贵司将承租房屋进行了转租，但是转租行为并未经得我司的书面同意，我司也不知道贵司转租的具体情况。我司认为，贵司的转租行为违反了法律规定及合同约定，我司对贵司擅自转租的行为表示异议。为此，我司特意来函，请贵司在2018年10月6日之前将转租合同中的次承租人信息、转租面积、转租期限等内容如实书面告知我司，我司再根据具体情况决定是否进一步采取法律措施。 审理中，日月公司、玉玺公司双方一致确认玉玺公司应于2017年4月25日、2017年9月25日各支付2783486.5元；于2018年4月25日、2018年9月25日各支付1894158.5元。玉玺公司实际于2017年5月22日支付1000000元，于2018年2月9日支付500000元，于2018年6月8日支付1000000元、12日支付200000元、13日支付200000元，20日支付2350000元，于8月10日支付1600000元、13日支付100000元，17日支付200000元、24日支付11131.5元，于10月25日支付1200000元,于11月21日支付250000元，于12月7日支付340000元，于12月21日支付104000元。另玉玺公司于2018年10月16日支付日月公司违约金400000元。2017年12月31日，张海波向日月公司方李敏转账70000元。2018年10月13日，玉玺公司方许肖潇向日月公司方邱素敏转账100000元。 一审法院认为：日月公司与玉玺公司签订的《厂房租赁合同》、日月公司与玉玺公司签订的《补充协议》以及玉玺公司出具的《承诺书》均合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，玉玺公司存在长期拖欠多期租金、未经日月公司书面同意进行转租的行为，构成违约，符合合同约定解除条件，日月公司有权解除合同并要求玉玺公司承担相应违约责任。玉玺公司答辩称转租经日月公司同意，但在审理中称没有日月公司同意的相关证据，应承担由此产生的不利后果，对玉玺公司该意见不予采纳。一审法院认定，《厂房租赁合同》、《补充协议》于2019年6月19日解除。玉玺公司应当将涉讼房屋腾空并返还给日月公司，腾退面积按照《补充协议》约定予以确认。 玉玺公司答辩称因日月公司未按约提供充足供电量，导致在经营过程中经常出现停电现象，造成严重经济损失，玉玺公司有权拒绝支付租金、违约金。在全面、客观地审核现有证据后，综合分析如下：第一，玉玺公司辩称日月公司未按约提供充足供电量导致经常停电，但提供的证据不足以证明该意见，应承担由此产生的不利后果。第二，玉玺公司辩称日月公司违约给玉玺公司造成严重经济损失，但未提供任何证据予以证明，应承担由此产生的不利后果。第三，玉玺公司称其多次沟通、要求日月公司纠正该违约行为，但未提供任何证据证明其确实就此事向日月公司进行反映或沟通，应承担由此产生的不利后果。第四，在双方签订的《补充协议》中，没有就供电量不足进行协商的记载，与玉玺公司所称日月公司存在违约相矛盾。第五，玉玺公司于2018年6月13日出具的《承诺书》载明“本公司由于自身各方面原因，导致未按合同约定及时支付给日月公司2017年、2018年租金，现本公司作出承诺如下”，能够证明玉玺公司基于自身原因长期拖欠租金，而并非因日月公司违约而拒不支付租金。且玉玺公司在《承诺书》中同意支付租金、违约金，并承诺若继续不按约支付租金、违约金，同意无条件解除租赁合同，与玉玺公司在庭审中所称“日月公司不提供充足供电量，玉玺公司有权拒绝支付租金、违约金”的表述，自相矛盾。综上，该意见不予采纳。 玉玺公司辩称日月公司于2018年6月未经玉玺公司同意，擅自将合同约定租赁面积中的11054.75平方米租于他人使用，涉讼厂房租赁价格应调整为每平方米日租金为0.4408元。根据日月公司与玉玺公司签订的《补充协议》，明确约定双方经协商一致调整租赁面积，玉玺公司自愿退出11054.75平方米的租赁，系双方真实意思表示。故对玉玺公司的相关意见不予采纳。原租赁面积由34600平方米减为23545.25平方米，租金应作相应调整。根据日月公司、玉玺公司双方在庭审中一致确认玉玺公司应于2018年4月25日、2018年9月25日各支付1894158.5元，证明双方就租金调整已达成一致意见。故对玉玺公司该意见不予采纳。 关于张海波向李敏转账70000元的性质问题。日月公司主张称，日月公司方工作人员李敏抄电表发现玉玺公司偷电行为，报案后110民警和电力局工作人员均到场，经协商玉玺公司赔偿日月公司70000元，最终由张海波向李敏转账，玉玺公司对此予以否认，认为该笔款项系支付租金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。日月公司主张上述70000元系偷电赔偿款，应当提供询问笔录等公安机关就此案的处理结论、电力局的相关证明或者日月公司、玉玺公司双方就此事进行协商的书面协议，否则应承担举证不能的不利后果。在该笔转账行为发生时，玉玺公司未按约支付租金，已产生违约金。故一审法院认定，该笔70000元应抵作违约金。 关于玉玺公司尚欠2018年租金及因欠付2017年、2018年租金产生违约金的具体金额问题。在全面、客观地审核现有证据后，将本案还款款项折抵情况综合分析如下：第一，日月公司、玉玺公司在庭审中一致确认玉玺公司于2017年5月22日、2018年2月9日、6月8日、6月12日、6月13日、6月20日、8月10日、8月13日、8月17日、8月24日、10月25日、11月21日、12月7日、12月21日向日月公司支付租金以及2018年10月16日向日月公司支付违约金的情况，依法予以确认。第二，玉玺公司长期未按约支付租金，应承担支付违约金的责任，玉玺公司辩称约定的违约金过高，请求予以减少，综合考虑实际案情，酌定违约金按年利率24％计算。第三，玉玺公司方分别于2017年12月31日向日月公司方转账70000元、于2018年10月12日向日月公司方转账100000元，应当抵作违约金。综上，经核算认定，玉玺公司尚欠2018年租金300158.5元，并应支付自2017年4月26日起至2019年6月12日止的尚未支付的违约金624259.96元，以及自2019年6月13日起至实际履行之日止以300158.5元为基数按年利率24％计算的违约金。 玉玺公司未支付2019年第一期租金1894158.5元，应当支付租金、2019年4月26日至6月11日的违约金58087.53元，并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按年利率24％计算的违约金。日月公司与玉玺公司在合同中明确约定，日月公司解除合同，玉玺公司应承担相当于二个月的违约金。故日月公司主张玉玺公司支付因解约产生的违约金，于法有据，予以支持。玉玺公司在签订合同时支付的保证金，不足以清偿全部债务，应抵作违约金。该笔保证金折抵2017年4月26日起至2019年6月12日止的违约金。日月公司主张玉玺公司支付财产保全保险费，于法无据，不予支持。张海波作为连带责任保证人，应对玉玺公司的上述债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认日月公司与玉玺公司签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》于2019年6月19日解除；二、玉玺公司将位于宁波市的房屋［国有土地使用权证号为“浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第000615号”、建筑面积为23545.25平方米］腾空并返还给日月公司于判决生效之日起二十日内履行完毕；三、玉玺公司支付日月公司2018年租金300158.5元，并支付自2017年4月26日起至2019年6月12日止的违约金374259.96元，以及自2019年6月13日起至实际履行之日止以300158.5元为基数按年利率24％计算的违约金，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、玉玺公司支付日月公司2019年第一期租金及房屋占有使用费1894158.5元、2019年4月26日至2019年6月11日的违约金58087.53元，并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按年利率24％计算的违约金，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、玉玺公司支付日月公司违约金631386元，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、张海波对上述第三条、第四条、第五条债务人应履行之义务承担连带保证责任；保证人承担保证责任后有权向债务人追偿；七、驳回日月公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38879元，由日月公司负担7289元（已预交），由玉玺公司张海波负担31590元，于判决生效之日起十日内缴纳。财产保全申请费5000元，由玉玺公司、张海波负担于判决生效之日起十日内直接支付给日月公司。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：日月公司与玉玺公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》均属合法有效，双方当事人应依照约定全面履行自己的义务。玉玺公司存在长期拖欠多期租金、未经日月公司书面同意进行转租等违约行为，玉玺公司有权依照双方约定解除合同，并要求玉玺公司承担违约责任。玉玺公司上诉称日月公司未按约提供充足电量构成违约，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于2017年12月31日张海波转账支付给李敏的7万元、2018年10月13日许肖潇转账支付给邱素敏的10万元，玉玺公司上诉称该17万元应先行抵扣租金，与一审查明事实不符，本院不予支持。张海波在涉案《厂房租赁合同》担保人处签名应承担连带保证责任。 综上所述，上诉人玉玺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31590元，由上诉人宁波玉玺文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年六月十二日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃