广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3605号原告：何桂林，男，1984年6月2日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：张腊枝，女，1979年12月9日出生，汉族，住广东省五华县。原告何桂林诉被告张腊枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告何桂林，被告张腊枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何桂林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年12月和2020年1月租金共8400元，2019年7月至11月拖欠部分租金2000元，共计10400元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年6月24日签订位于广州市番禺区大石街××路××号《商铺租赁合同》，租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日止。合同约定自2019年7月1日起租金为每月4200元，但被告自7月起未能按合同支付全额租金，2019年12月经原告多次催被告缴纳租金，被告却以各种理由拖欠。被告并于2020年1月19日搬出涉讼商铺，至今也未支付所拖欠的租金。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告张腊枝辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.因原告过错，致使双方的租赁合同关系提前终止。2019年11月份我方收到广州市番禺区房地产联合开发公司的通知，位于宾至路的所有商铺在2019年12月31日合约期满，重新进行招标出租，每一位自然人皆可在广州市产权交易中心自由竞标任一商铺。我方因此而得知原告作为次承租人，其与业主方签订的租赁合同关系约定租期至2019年12月31日到期。关于我方和原告在《商铺租赁合同》约定的2020年1月份之后的租期，其实已超出了原告与业主约定的租期范围，超出部分应属无效。鉴于业主方提出收回商铺，重新招标，使得我方承租的涉讼商铺权利处于不确定状态，而双方签署的《商铺租赁合同》也因业主方的通知而提前解除。正是因为在签署合同前，原告刻意隐瞒这一事实，打乱了我方的经营计划，也让我方遭受了经营损失。2.双方签署的《商铺租赁合同》已于2019年12月份协商解除，各自权利义务已协商了结，我方未拖欠原告2019年12月和2020年1月租金。2015年5月31日，案外人万某向原告承租涉讼商铺，并签署《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2018年5月31日止。原告与万某签订上述合同后，原告于2015年6月5日收取了万某支付的6200元租赁押金。原告与万某约定的租期届满后，我方与原告商定，由我方承租原告的上述商铺，万某此前支付的租赁押金直接转为我方应缴纳的押金，原告和万某均对此不持异议。2018年6月24日，我方和原告就涉讼商铺签订了新的《商铺租赁合同》。如前所述，因原告过错，以及业主方关于收回商铺重新招标的通知，双方于2019年12月份经协商，均同意提前终止租赁关系，因原告未退还上述6200元租赁押金，我方便通过万某与原告协商，原告最终同意以押金抵扣我方未付的租金。协商妥当后，我方于2020年1月16日腾空了房屋，既然双方同意以押金抵扣租金，同意好聚好散，原告就应该遵守信诺，现原告反悔要求我方支付2019年12月和2020年1月份的租金有违诚信。3.原告无权要求我方支付2020年1月份租金。如前所述，原告不是涉讼商铺的物权所有人，且原告在与被告签署租赁合同时尚未取得涉讼商铺2020年的租赁权，不具备转租给我方的权利，其要求我方支付2020年1月份租金明显缺乏事实和法律依据，况且我方只是推迟至2020年1月16日腾空房屋，而没有足月使用商铺，原告要求我方支付整个月的租金缺乏事实依据。4.我方已足额付租，并没有拖欠2019年7月至11月部分租金。合同虽然约定月租金标准为4200元，但在2019年6、7月份期间，双方口头协商同意继续每月按3900元标准计付租金，2019年12月双方口头协商解除合同时亦再次进行确认，证实因为双方存在上述口头约定，原告才在7-11月份未针对不足额付租问题向我方提出异议。原告现提出要求我方补足7月至11月份部分租金是不诚信的。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2015年5月31日，何桂林作为出租方（甲方），与案外人万某作为承租方（乙方），共同签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区大石街××路××号铺位（以下简称涉讼商铺），租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；签订本协议时乙方先付押金6200元，协议期满乙方向甲方缴清所有费用并无违约行为的，甲方应当日无息如数退还押金给乙方；等等。2015年6月5日，何桂林出具《收据》（NO.4000708），确认收到万某交纳的涉讼商铺押金6200元。2018年6月24日，何桂林作为出租方（甲方），与张腊枝作为承租方（乙方），共同签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租用涉讼商铺，租赁期限自2018年7月1日起至20201年6月30日止；2018年7月1日至2019年6月30日每月租金3900元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金4200元，2020年7月1日至20201年6月30日每月租金4530元；签订本协议时乙方先付押金6200元，协议期满向甲方缴清所有费用并无违约行为的，甲方应当当日无息如数退还押金给乙方；如甲方违约，乙方有权终止本协议，甲方需双倍返还押金给乙方；若乙方违约，甲方有权终止本协议，收回该商铺及向乙方追收全部拖欠的租金、管理费和滞纳金，并没收押金。2020年3月11日，何桂林以张腊枝尚欠其租金未付为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认以下事实：涉讼商铺系何桂林向商铺权属人广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称番禺房地产大石公司）承租而来，后何桂林将涉讼商铺先后转租给了万某、张腊枝使用；何桂林在转租涉讼商铺时，其与番禺房地产大石公司约定的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，现新的租赁合同约定租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止；何桂林已按照《商铺租赁合同》约定交付涉讼商铺给张腊枝使用；万某缴纳的押金6200元转为张腊枝向何桂林缴纳的押金；张腊枝向何桂林缴纳租金至2019年11月30日止。但双方当事人对以下问题产生争议：一、张腊枝使用涉讼商铺的情况。张腊枝称其接收涉讼商铺后设立了广州创炅建筑劳务有限公司，但没有实际经营使用，所以其将涉讼商铺转租给了万某，由万某在使用商铺，2019年11月其收到业主方通知，得知业主要在2019年12月31日前收回商铺重新招标，所以其想直接和业主方承租，就和何桂林协商自己去投标，如果不中标也不再承租，后万某于2020年1月16日搬离涉讼商铺，并在2020年1月17日电话告知何桂林，何桂林于2020年1月19日收回钥匙。张腊枝就其上述主张，申请了证人万某出庭作证，万某自述张腊枝的丈夫为其堂哥，所作证言与张腊枝上述意见基本一致。何桂林确认其收回钥匙的时间是2020年1月19日，但表示不清楚万某搬离商铺的时间以及有收到万某告知搬离的电话。二、双方当事人是否变更了自2019年7月1日起的租金标准。张腊枝称其听万某说已与何桂林协商好自2019年7月1日开始按照3900元/月的标准计租，所以万某向其方支付3900元/月的租金，其就向何桂林支付3900元/月的租金，期间何桂林均没有提出异议。张腊枝申请的证人万某作证确认上述事实。何桂林对张腊枝以及证人万某的上述意见不予认可，称其没有和张腊枝或者万某协商好按照3900元/月的标准计算2019年7月1日起的租金，其是基于张腊枝一直以来按时交租，所以其收租时没有仔细核对合同。三、双方当事人就涉讼商铺订立的租赁合同未能继续履行的原因和责任问题，以及张腊枝缴纳的押金6200元应否抵扣租金的问题。何桂林称合同未继续履行是因为张腊枝没有按时交租并在租期内擅自搬离，构成违约所致，所以根据合同约定，其方有权没收押金；2019年12月7日张腊枝与其方说要以押金抵扣租金，其方没有同意。张腊枝则主张因何桂林超出其向业主承租的期限向其转租涉讼商铺存在过错，且业主要收回商铺重新招租，双方于2019年12月份经协商解除了租赁合同，其方在2019年12月7日向何桂林发语音信息时已表述以押金抵扣租金，何桂林同意了，因此押金应抵扣租金。根据何桂林和张腊枝提交的微信聊天记录内容显示，何桂林在2019年12月20日发出信息“他说租金在押金扣（捂脸表情）”、“你们确定不租的话！我就提前发布出租公告”、“大家都认识这么久了！好聚好散”、“你们租就按合同吧”，张腊枝回复信息“3900就不租了”，何桂林回复信息“好”。本院认为，根据双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据材料，双方均确认何桂林向张腊枝出租涉讼商铺时，其向番禺房地产大石公司所承租的租赁期限只至2019年12月31日止。张腊枝主张番禺房地产大石公司在其承租期间发通知告知于2019年12月31日前收回商铺重新招标，何桂林在整个诉讼过程中并未予以否认，本院采纳张腊枝陈述的该事实。可见，在当时对于自2020年1月1日起何桂林能否继续承租涉讼商铺存在不确定性，张腊枝在2019年12月份表示不继续租赁，符合当时的客观情况。而且从双方的微信聊天记录内容中可见，双方在2019年12月关于租赁的事情互相发送了多条信息，何桂林期间并未明确作出反对张腊枝不继续租赁商铺的意思表示，并且发信息表达好聚好散的意思，以及在张腊枝明确发信息说“3900就不租了”之后，回复“好”，应视为何桂林同意终止履行双方租赁合同的意思表示。合同终止履行后，何桂林应将张腊枝缴纳的押金6200元退还给张腊枝，张腊枝应按照合同约定向何桂林支付其交还涉讼商铺前的租金。张腊枝虽然主张双方达成合意以押金抵扣其搬离商铺前的剩余全部租金，但该主张未经何桂林确认，张腊枝对此未能提供充分证据予以证实，本院不予采纳。张腊枝主张其于2020年1月16日搬离商铺并于2020年1月17日通知何桂林收回房屋，但未能提交相关证据证实，本院不予采纳。现双方确认何桂林已于2020年1月19日收回房屋钥匙，应视为张腊枝于该时间交还涉讼商铺给何桂林。故张腊枝应向何桂林支付2019年12月1日至2020年1月19日期间的租金。关于租金标准问题，张腊枝主张双方自2019年7月1日起变更租金标准为3900元/月，对此，本院认为，张腊枝2019年7月至11月的租金按照3900元/月的标准支付给何桂林，何桂林均予以收取且未提出任何异议，应认定为双方以事实行为变更了该期间合同约定的租金标准，因此何桂林主张张腊枝未足额支付2019年7月至11月的租金并诉请张腊枝支付该期间的租金2000元，理据不成立，本院不予支持。但此后，张腊枝未能提交相关证据证实双方已约定自2019年12月起的租金仍按照3900元/月的标准计算，应承担举证不能的不利后果，故2019年12月1日至2020年1月19日期间的租金应按照双方合同约定的4200元/月的标准计算，共计租金6774元[4200元/月×（1个月+19天÷31天）]。鉴于何桂林需退还张腊枝押金6200元，故该押金用于抵扣上述租金，抵扣后，张腊枝还应向何桂林支付租金574元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张腊枝应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何桂林支付剩余租金574元；二、驳回原告何桂林的其余诉讼请求。如被告张腊枝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元，由原告何桂林负担5元，被告张腊枝负担25元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年六月一日书记员  罗嘉敏