阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0902民初461号原告：中国工商银行股份有限公司阜新海州支行，住所地阜新市海州区解放大街51号，统一社会信用代码912109007016809424。负责人：朱喜春，系该行行长。委托代理人：王翘楚，系辽宁紫剑律师事务所律师。被告：张亚云，女，1968年8月10日生，汉族，现住阜新市细河区。被告：王小平，男，1969年1月10日生，汉族，现住阜新市细河区。被告：阜新恒强置业发展有限公司，住所地阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603，统一社会信用代码91210900555377485L。法定代表人：黄金俊，系该公司经理。委托代理人：马琳，系北京广墨律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司阜新海州支行（以下简称工行阜新海州支行）与被告张亚云、王小平、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行阜新海州支行的委托代理人王翘楚，被告恒强公司委托代理人马琳到庭参加诉讼。被告张亚云、王小平经本院依法送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行阜新海州支行诉称，被告张亚云为购房于2015年10月28日与被告王小平共同向原告中国工商银行股份有限公司阜新海州支行提出了个人一手住房购置贷款申请。经原告审核，双方于2016年1月11日签订了《个人借款/担保合同》，被告张亚云将其所有，位于阜新市细河区抵押给原告贷款人民币34万元，被告阜新恒强置业发展有限公司对该笔借款承担保证责任。2016年2月2日双方办理了抵押权登记（阜房预细河区字第××号）。2016年2月3日原告依照约定给阜新恒强置业发展有限公司（账号：07×××55）打款人民币34万元。双方贷款合同约定，原告发放给被告“个人一手住房购置贷款”34万元；贷款期限为216个月；还款账号：62×××83；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，如基准利率调整，则从次年1月1日起以新基准利率重新计算贷款利率；被告按月等额本息还款法（按月计息）方式还款；如被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期的）还款，原告有权收取罚息和复利，罚息利率按约定利率基础上加收40%。双方抵押合同约定，被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即为违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失：原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。原告先行垫付这些费用，有权从垫付之日起计收活期存款利息：抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人（原告）实现债权的费用。截止到2019年6月21日，被告连续违约32月，经过原告多次催告还款，被告仍欠贷款本金332,017.25元，积欠利息48,494.32元，共计380,511.57元。现诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的编号A：2016阜新海州一手住房00010个人购房借款/担保合同。2、判令被告张亚云、王小平立即偿还所欠贷款本金332,017.25元，利息48,494.32元，本息合计380,511.57元（利息暂计算至2019年6月21日），利息须支付至被告履行义务完毕为止，并按合同约定支付罚息及不能按时支付利息的复利。3、请求判令被告阜新恒强置业发展有限公司对借款承担连带保证责任。4、判令原告对被告张亚云、王小平的抵押物（房屋）位于阜新市细河区，享有优先受偿权。5、判令三被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估拍卖等所有费用。被告张亚云、王小平未到庭答辩。被告恒强公司辩称：我公司于2016年1月11日与原告及被告张亚云、王小平签订个人购房借款担保合同的情况属实。原告要求复利以及罚息应当在法律规定的年利率24%之内，超过部分无效。经审理查明，被告张亚云、王小平系夫妻关系。2015年10月28日，被告张亚云为购房与被告王小平共同向原告提出了个人一手住房购置贷款申请。经原告审核，双方于2016年1月11日签订了《个人借款/担保合同》，被告张亚云将其购买的位于阜新市细河区抵押给原告贷款人民币34万元，被告恒强公司对该笔借款承担保证责任。双方贷款合同约定，原告发放给被告“个人一手住房购置贷款”34万元；贷款期限为216个月；还款账号：62×××83；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，如基准利率调整，则从次年1月1日起以新基准利率重新计算贷款利率；被告按月等额本息还款法（按月计息）方式还款；如被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期的）还款，原告有权收取罚息和复利，罚息利率按约定利率基础上加收40%。双方抵押合同约定，被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即为违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失：原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。原告先行垫付这些费用，有权从垫付之日起计收活期存款利息。抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人（原告）实现债权的费用。2016年2月2日双方办理了预购商品房抵押权预告登记（阜房预细河区字第××号）。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2016年2月3日，原告依照约定给被告恒强公司（账号：07×××55）汇款人民币34万元。截至2019年6月21日，被告张亚云、王小平连续违约32月，拖欠贷款本金332,017.25元，拖欠利息48,494.32元，共计380,511.57元。另查，阜新市细河区潜龙路68号121现未交工，被告张亚云、王小平也未取得该房的房屋所有权证。上述事实，有原、被告陈述、个人购房借款担保合同、个人借款凭证、他项权利证，自营历史明细表在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告工行阜新海州支行与被告张亚云、王小平、被告恒强公司签订的《个人借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，本院予以确认。被告张亚云、王小平逾期未按合同约定偿还借款，应承担违约责任。被告张亚云、王小平未到庭应诉、质证，亦无提供反驳的证据，视为其放弃诉讼权利，故本院对原告工行阜新海州支行主张与被告张亚云、王小平解除借款合同、被告张亚云、王小平偿还贷款本金及利息的请求，予以支持。被告恒强公司作为连带责任保证人应承担连带保证责任，保证人在承担保证责任后，有权向借款人追偿。对于原告工行阜新海州支行主张对贷款抵押物坐落于阜新市细河区潜龙路68号121房屋，享有优先受偿的诉讼请求，因该房产所有权未转移到被告张亚云、王小平名下，原告工行阜新海州支行办理的系预购商品房预告抵押登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告恒强公司提出原告要求复利以及罚息应当在法律规定的年利率24%之内，超过部分无效的主张，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司阜新海州支行与被告张亚云、王小平签订的《个人借款/担保合同》；二、被告张亚云、王小平于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阜新海州支行借款本金332,017.25元及利息（截至2019年6月21日的之前利息为48,494.32元；自2019年6月21日起至实际给付完毕之日止的利息以未偿还的借款为基数，按合同约定的利率计算至被告张亚云、王小平实际偿还完毕之日止）；三、被告阜新恒强置业发展有限公司对上述债务承担连带保证责任；其承担连带保证责任后，有权向被告张亚云、王小平追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜新海州支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,532元，减半收取2,266元，由被告张亚云、被告王小平、被告阜新恒强置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  肖红霞二〇二〇年六月十五日书记员  王新宇