贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初32号 原告：彭先华，男，1958年6月18日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：甘怡飞，女，1958年7月12日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：赵英豪（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15205201910098618。 二原告委托诉讼代理人：张志伟（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告:毕节兴业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502598396555T，住所地贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号。 法定代表人：杜位爵，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳(贵阳)律师事务所律师，执业证号15201201511937750。 原告彭先华、甘怡飞与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年12月26日向本院提交了《民事起诉状》，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人赵英豪、张志伟、被告委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭先华、甘怡飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付办理毕节市七星关区商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计25824.00元（违约金计算以240000.00元为基数,从2016年12月3１日起按日万分之一向原告支付至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；3.本案的诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，增加另一项诉讼请求，即判令被告向原告退还电视入户费350.00元、燃气费2500.00元、电表开户费520.00元，共计3370.00元。 事实及理由：两原告与被告毕节兴业房地产开发有限公司于2016年6月28日签订了合同编号为20160703的《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），《合同》约定两原告购买被告位于毕节市七星关区房，房屋总价款为人民币240000.00元。同时《合同》还约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人……，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《合同》签订后，两原告依约按期向被告支付了购房款人民币240000.00元。但被告至今仍未按合同约定向两原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理不动产转移登记。原告认为，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。两原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护两原告的合法权益。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日，被告兴业公司在办理涉案房屋初始登记期间，通过在涉案房屋所在小区通道、电梯、售楼部等各处张贴公告的方式，预先告知涉案房屋买受人按照不动产登记部门的要求提交办理转移登记所需的资料、履行协助义务。2020年1月9日，涉案商品房经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即取得初始登记。2020年1月11日，被告登报发布公告，通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中房开单方应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，被告取得初始登记后也积极落实转移登记的办理。故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时，退一步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止。二、依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条之规定，请求法院依法判令对于超过诉讼时效的原告驳回其诉讼请求。另，合同既然约定了在取得初始登记的同一天交付转移登记有关文书，则应当将转移登记有关文书理解为主要包括初始登记的证明，故被告主张违约金应计算至初始登记取得之日，退一万步讲最多应计算到初始登记取得后登报公告之日，即2020年1月11日。 本院经审理认定以下事实：2016年6月28日，原告彭先华、甘怡飞作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”第2幢1单元26层6号房，该商品房总价款为240000.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人在交付该商品房，供水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气在2016年5月30日达到使用条件；转移登记项下约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。原告于2016年5月28日向被告交纳了电视入户费350.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元。2020年1月9日，被告办理涉案项目幢首次登记。2020年1月11日被告登报通知包括原告在内的业主缴纳相关税费及提交办理涉案商品房转移登记的相关资料等事项。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告未能按合同约定履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于是否支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。另，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2019年12月26日向本院提起诉讼，主张2019年12月31日起的违约责任，未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故该违约金应从2016年12月31日起开始计算。2020年1月9日，被告办理涉案项目幢首次登记，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2020年1月11日被告登报通知包括原告在内的业主缴纳相关税费及提交办理涉案商品房转移登记的相关资料等事项，尽到通知义务，视为被告履行完毕交付义务，故该违约金应计算至2020年1月10日。因此，被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金26,544.00元（240,000.00元×0.0001×1106天）。 关于退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的电视入户费350.00元、燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元，无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭先华、甘怡飞支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金26,544.00元； 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告彭先华、甘怡飞电视入户费350.00元、燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元； 三、驳回原告彭先华、甘怡飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费223.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年六月二日 书记员  肖 毅