四川省遂宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川09执异41号 案外人（异议人）：何兴玉，男，1947年6月16日出生，汉族，住四川省射洪市。 申请执行人：重庆建工住宅建设有限公司，住所地重庆市渝中区桂花园43号，统一社会信用代码915000002028009114。 法定代表人：张纯洁，董事长。 委托诉讼代理人：王光荣，重庆康实律师事务所律师。 被执行人：四川凯立源房地产开发有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道中段2号（泰和大酒店5楼B区），统一社会信用代码91510922588375435R。 法定代表人：贺礼，董事长。 委托诉讼代理人：任和，该司员工。 本院在执行重庆建工住宅建设有限公司（简称重庆建工公司）与四川凯立源房地产开发有限公司（简称凯立源房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人何兴玉对执行位于射洪市房屋（以下简称争议房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人何兴玉称，2015年7月17日其与凯立源房产公司签订《商品房预约协议》，购买了凯立源房产公司开发销售的“凯立•现代城”6-1-10-2号房屋，已支付购房款190000元。同时，凯立源房产公司欠其借款900000元，足够冲抵购房余款，故涉案房屋属其所有，贵院对该房屋予以查封，违反法律规定，请求解除对争议房屋的查封，保护其合法权益。 申请执行人重庆建工公司辩称，案涉房屋尚未办理商品房预告登记或过户登记在异议人名下，异议人提供的购房合同、缴纳的购房款等证据，不能达到其对案涉房屋享有物权的目的。故案涉房屋的所有权属于凯立源房产公司，异议人不享有排除执行的民事权利，其异议理由不成立，请求本院依法驳回异议申请，维护其合法权益。 被执行人凯立源房产公司辩称，案外人与其签订商品房预约协议、支付房款属实，请求依法裁判。 本院查明，本院在审理重庆建工公司与凯立源房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年1月23日作出（2019）川09财保1号民事裁定书，裁定：查封凯立源房产公司位于四川省射洪县（详见查封财产清单）。查封期限三年。查封期间，未经本院许可，不得转让、赠与、抵押及租赁。本案争议房屋在前述查封范围内。采取以上保全措施后，本院于2019年8月22日作出（2019）川09民初4号民事判决，该判决确定“一、由被告凯立源房产公司在本判决生效后十日内支付原告重庆建工公司所欠工程款15694561.14元及利息（利息计算方式为：以工程款6874011.65元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为计算标准，从2017年10月1日起计算至本判决确定的工程款给付之日止；以工程款8820549.49元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为计算标准，从2019年7月8日起计算至本判决确定的工程款给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付工程款，上述利息计算至工程款付清之日止）”。该判决生效后，重庆建工公司于2019年11月20日向本院申请执行。涉案财产因客观原因无法执行，经重庆建工公司同意，本院于2020年4月26日作出（2019）川09执334号执行裁定，终结本次执行程序。 另查明，何兴玉与凯立源房产公司于2015年7月17日签订《商品房预约协议》，约定何兴玉以452673元购买争议房屋。凯立源房产公司出具的收据显示何兴玉已支付房款190000元，涉案房屋现已竣工。 又查明，2015年12月7日，凯立源房产公司与何兴玉签订《债务承担协议》，该协议约定，凯立源房产公司分期偿还何兴玉借款共计900000元债务。现尚未予清偿。 上述事实，有（2019）川09民保1号民事裁定及协助执行通知书、《商品房预约协议》《商品房预售许可证》、房款收据、《债务承担协议》及相关转账凭证、借据等证据在卷为证。 本院认为，本院在审理重庆建工公司与凯立源房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出财产保全裁定并采取相应财产保全措施。该案进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封、冻结措施。本案的争议焦点为何兴玉对涉案房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利，是否应解除本院对涉案房屋的查封。案外人何兴玉基于对执行标的物即该争议房屋主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议进行审查。又据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，何兴玉在查封之前虽已与凯立源房产公司签订了《商品房认购合同》，现未予办理商品房预售备案登记。同时，何兴玉提交的证据证明其已支付的购房款190000元未超过合同约定总价款的百分之五十。关于何兴玉主张其对凯立源房产公司享有的借款债权抵偿购房余款，其已付清全部购房款的主张。评述如下：不动产物权以登记为公示生效的要件，凯立源房产公司与何兴玉虽签订《债务承担协议》，凯立源房产公司承担偿还何兴玉借款债务，何兴玉对凯立源房产公司享有该债权，但双方对下欠借款是否用于冲抵何兴玉应缴纳的购房余款未达成一致意见以及办理物权登记，致本院查封涉案房屋时，何兴玉仍未取得该房屋所有权。故何兴玉该主张本院不予采纳。何兴玉不享有足以排除另案执行的民事权益，不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 综上，案外人何兴玉提出的异议理由不符合法律、司法解释所规定的应当中止执行的情形，不享有排除强制执行的权益。其请求解除对争议房屋查封的申请，本院不予支持。何兴玉与凯立源房产公司之间因涉案房屋被查封执行而产生的纠纷，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回何兴玉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘晓玲 审判员  谭生斌 审判员  蒋立文 二〇二〇年六月二十三日 书记员  彭 凌 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。