江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1816号上诉人（原审被告）：溧阳联华房地产开发有限公司，住所地溧阳市社渚镇人民路6号。法定代表人：徐国君，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈声龙，男，1959年7月22日出生，汉族，住溧阳。委托诉讼代理人：陈丽，女，系陈声龙女儿，1982年3月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人溧阳联华房地产开发有限公司（以下简称联华公司）因与被上诉人陈声龙房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初6890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联华公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人陈声龙的全部请求。事实与理由：一审判决事实认定和法律适用确有错误。一、联华公司与陈声龙之间没有房屋买卖合同。陈声龙是从何爱平手中购买房屋，其录音的工作人员并非联华公司工作人员，其在本案中也没有出示相关的房屋购买合同，其支付款项所打入的银行账户并非联华公司的账户，作为本案的案涉买卖行为，发生在2013年，没有书面合同，仅支付10万元，之后就没有任何支付行为，且收款账户并非联华公司账户，也没有关于房屋单价、总价、交付时间等约定，一审法院仅凭陈声龙口述，以及所谓的不能判断人员身份的录音，认定联华公司与陈声龙之间存有买卖合同完全错误。二、本案中程序存在错误。被上诉人陈声龙提交的录音证据没有经过质证，也没有向联华公司提交，联华公司在庭审中就明确表示对于相关证据要求进行开庭质证，但遗憾的是，法院并未组织开庭，在没有经过质证的情况下就行判决，不但有违程序，而且造成了判决结果的错误。陈声龙辩称：1.上诉人联华公司说不存在买卖关系是不正确的，被上诉人陈声龙一共支付了10万元，上面有公章，也写了房号等字样。陈声龙分两次支付10万元，之前并没有开收据，陈声龙打电话给张粉珍让其开发票，之前她不知道是否要给陈声龙开，在陈声龙说出联华公司法定代表人后张粉珍开了收据，陈声龙认为双方之间是买卖合同关系。2.陈声龙对案涉房屋进行了简单的装修并且实际居住了，也已经有了房屋钥匙，在这样情况下应当就是联华公司将房屋卖给陈声龙了，之后陈声龙也一直要求缴纳房款，但是联华公司一直推脱。之后陈声龙再去房屋里查看的时候就发现有另外的人居住在该房屋内了，居住人还持有房产证，后来才知道被法院司法拍卖，但是陈声龙至始至终没有收到任何关于司法拍卖的消息。在陈声龙拿出溧阳市人民法院对联华公司发出通知要求该公司对房号3号楼3栋201房屋进行评估会议通知后，余会计承认了。联华公司将房屋卖给了其他人，陈声龙要求追回10万元及利息。3.对于上诉人联华公司陈述的账户等情况，是联华公司迟迟不给合同，陈声龙后期才没有缴纳房款。购买房屋是实际发生的，但是上诉人没有给房屋就应当退回陈声龙10万元房款。陈声龙向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同关系；2.判令联华公司返还10万购房款，并支付自2013年4月18日起以3万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，直至实际清偿之日止，并支付自2014年2月25日起以7万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的利息损失；3.判令联华公司赔偿装修费三千元；4.判令联华公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：陈声龙于2013年通过联华公司股东何爱平购买联华嘉苑3栋3单元201室的房屋，并支付定金现金3万元，联华公司于2013年4月18日出具加盖联华公司财务专用章收款收据一张，注明交款方为陈声龙，收款人为张粉珍，名称为房款3-3-201，金额为3万元。2014年2月左右，陈声龙向联华公司会计指定的账户转账7万元，联华公司于2014年2月25日再次出具加盖联华公司财务专用章收款收据一张，格式与上述一致。随后联华公司销售将案涉房屋钥匙交付陈声龙。陈声龙陈述当时房价为3800元/平方米，案涉房屋为一百零三平方米，房款共计391400元。陈声龙前后一共支付了10万元房款，并未交付剩余款项，双方也未签订书面购房合同。后因法院（2019）苏0481执恢7号实现担保物权纠纷一案，案涉房屋被依法拍卖。一审庭审中，联华公司认为陈声龙是和何爱平达成的买卖合同关系，应由何爱平承担责任，且陈声龙因为没有购房合同，所以在案涉房屋被查封时没有提起执行异议之诉，证明了陈声龙与联华公司之间并没有合同关系。陈声龙则认为联华公司与何爱平属其内部问题，且收款收据盖的是联华公司的公章，应由联华公司返还陈声龙购房款，陈声龙之所以没有提起执行异议之诉，是因为联华公司在法院拍卖房子的时候，隐瞒了陈声龙相关情况，让陈声龙丧失了权利。以上事实，有陈声龙提供的收款收据、电话录音以及双方当事人当庭陈述等附卷佐证。一审法院认为，联华公司向陈声龙出具购房收款收据的情况属实，有陈声龙与联华公司会计的通话录音予以佐证。联华公司交付给陈声龙的购房收款收据加盖的印章系联华公司的财务专用章，且联华公司对该印章的真实性予以认可，因此，应视为陈声龙到联华公司处购房，并已支付部分购房款。双方虽无签订书面购房合同，但陈声龙已支付部分购房款，而联华公司出具了购房收款收据并向陈声龙交付了案涉房屋钥匙，双方已达成了买卖房屋的合意，合同关系成立。故法院对联华公司认为陈声龙、联华公司之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见不予采纳。对联华公司认为案涉房屋只是挂在其名下，实际为何爱平的财产，应由何爱平承担责任的抗辩意见，法院认为何爱平是否为案涉房屋原实际所有人，是联华公司与何爱平的内部约定，不能对陈声龙产生效力。故对该抗辩意见，法院不予采纳。在履行合同过程中，因联华公司无法清偿其他纠纷的债务，案涉房屋被依法拍卖，致使合同客观上履行不能，陈声龙购买案涉房屋的合同目的得不到实现。由此，陈声龙诉请解除与联华公司的房屋买卖合同关系，返还购房款及支付利息，应予支持。对于装修费的问题，陈声龙主张联华公司赔偿装修费三千元，但并无提供证据予以证实，法院无法确定陈声龙因装修造成的具体损失，故在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、解除陈声龙与溧阳联华房地产开发有限公司的房屋买卖合同；二、溧阳联华房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向陈声龙返还购房款100000元并支付利息（利息以30000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年4月18日起，计算至实际清偿之日止，以70000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年2月25日起，计算至实际清偿之日止）；三、驳回陈声龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元（已减半收取），由联华公司负担。二审期间，本院指令陈声龙提供10万元的支付凭证。陈声龙提供一份存款凭证拍摄件和书面说明，其主张有3万元房款是以现金形式交付给张粉珍的，另有7万元房款是其存入张粉珍银行账户中的，有其拍照留存的存款凭证为凭。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，联华公司的上诉请求不能成立。理由如下：第一，陈声龙提供的两份收款收据明确载明收款事由为房款（其中一份明确为房款3-3-201），联华公司在该收据上加盖财务专用章，并由张粉珍作为收款人签名确认，联华公司主张该房屋买卖系陈声龙与何爱平个人之间的房屋买卖合同，并无充分依据，案涉房屋也未登记在何爱平名下，故其主张不能成立；第二，关于录音证据的质证问题，一审庭审时陈声龙称七日后提供录音证据并当庭陈述录音内容，鉴于最终法院并未将此证据作为定案依据，故一审法院在程序上虽有瑕疵，但不影响本案的实体审理结果，本院对一审判决结果依法予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人联华公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年六月二十九日书记员  朱羲玲