浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2219号 上诉人（原审原告）：杭州金鹊网络技术有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区万通中心1幢715室，统一社会信用代码：91330106MA2800L95E。 法定代表人：徐龙毅，执行董事。 委托诉讼代理人：郑陈良，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈忠红，公司财务。 被上诉人（原审被告）：叶璐，女，1976年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：骆宝龙、贾辉，浙江德名律师事务所律师。 原审第三人：周帅，男，1994年12月5日出生，汉族，住安徽省安庆市岳阳县。 上诉人杭州金鹊网络技术有限公司（以下简称金鹊公司）因与被上诉人叶璐、原审第三人周帅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0106民初9514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年9月9日，周帅与叶璐签订《租赁合同》，约定：一、周帅在合同约定期限内拥有叶璐全权授予的房屋后续租赁管理事宜，无须另行通知或征得叶璐同意。二、周帅提供装修家居配置服务时，可根据需要对房屋进行装修改造，但不得破坏房屋建筑主体承重结构。三、叶璐出租给周帅的801室房屋建筑面积145平方米，房屋用途为住宅（1.1条）。四、租赁期限为2016年10月10日至2021年10月9日，租赁期限届满，如果周帅托管服务之客户仍需使用该房屋，周帅应提前15天通知叶璐，叶璐应书面给予延长期，延长期不超过半年（2.1条）。五、租金每月6500元，每年每月递增200元，先支付租金后使用房屋，付三押一；周帅首次支付19500元，其中押金6500元，每结算周期提前15天与叶璐结算支付；周帅将租金转至叶璐办理的尾号6511号储蓄卡账户（3.1条、3.2条、3.3条、9.8条）。六、周帅应在租赁期届满后10日内返还该房屋，返还时应当符合正常使用后状态；周帅无需恢复房屋原貌，叶璐对周帅之装修改造予以接收（5.1条）。七、若因叶璐原因导致本协议提前终止，叶璐应及时知会周帅，并向周帅支付违约金；鉴于周帅对叶璐房屋的装修投资无法收回，违约金计算标准为：周帅当年度每月应向叶璐支付的金额×2.5×未执行月份；此外，周帅有权收回其装修或家居装饰所添置的家电家具等可移动物品（7.1条）。八、若周帅原因导致本协议提前终止，周帅应及时知会叶璐，并向叶璐支付违约金；鉴于周帅违约可能给叶璐造成的房屋空置损失，违约金计算标准为：周帅当年度每月应向叶璐支付的金额×2.5个月（第7.2条）。 同日，周帅支付给叶璐第一期租金，叶璐将房屋交付给周帅。 2016年11月1日，金鹊公司成立。赵殿侠、陈忠红在金鹊公司从事财务工作。此后801室房屋由金鹊公司经营管理，金鹊公司将801室房屋对外出租。赵殿侠、陈忠红依周帅与叶璐签订的《租赁合同》向叶璐支付押金6500元及租金。2019年8月21日，陈忠红向叶璐支付2019年9月9日至2019年12月9日的最后一笔租金21300元。 2019年9月24日，周帅与叶璐签订《终止协议》，约定：双方于2019年9月24日解除租赁合同，互不承担任何违约责任，任何一方不得向另一方索取任何补偿或赔偿，双方之间的权利义务终止；叶璐于2019年9月30日前收回房屋，周帅应当在此之前清空屋内物品，否则随叶璐任意处置，不承担违约责任。同日，周帅与叶璐签订《终止协议之补充》，约定：如果周帅对该房屋有转租赁，与叶璐无关；假如叶璐出售该房屋，周帅自愿放弃优先购买权。同日，叶璐支付给周帅50000元。 2019年9月24日，叶璐在801室房屋入户门张贴通知，要求租户在2019年9月30日前自行搬离。 2019年9月30日，叶璐带人拆除801室房屋电表、门锁。 2019年10月1日，陈忠红发短信给叶璐，认为叶璐断水断电已给租客造成困扰，叶璐在双方未协商解除合同并商谈好赔偿事项前带人看房不妥。叶璐表示，叶璐与金鹊公司间没有任何合同关系，假期结束后会通知房客再给他们一个星期时间搬离，然后收回房子。陈忠红表示，已多次明确告知叶璐，租赁合同归属金鹊公司，一直是金鹊公司安排对接履行合同、支付租金。叶璐表示，叶璐只和周帅签过合同，现在叶璐已和周帅解除合同，叶璐以前不知道周帅与金鹊公司之间存在太多的转租和协议；昨晚让叶璐确认金鹊公司、叶璐有合同关系时叶璐一口拒绝；金鹊公司、叶璐间不具有合同关系，至于转租，昨晚知道后，叶璐也是不同意的；叶璐收租金不看谁打钱，只认定合同指定账户里的钱是否到账。陈忠红表示，周帅已明确告诉过叶璐，周帅早已从金鹊公司离职，合同一直是金鹊公司在履行；周帅说叶璐执意拿1万元给周帅，诱导他在终止协议上签字。叶璐表示，叶璐与周帅解除合同是正常的，不存在收买，叶璐给周帅5万元钱是让其补偿给租客和违约的补偿。 2019年10月9日，金鹊公司就案涉房屋支付给杭州卓亚物业管理有限公司2019年8月1日至2019年10月31日期间物业管理费792.90元（每月264.3元）、公共能耗费135元（每月45元）。现金鹊公司起诉至原审法院，请求：叶璐向金鹊公司支付违约金431325元，返还金鹊公司租金16330元、押金6500元、物业费309.3元；诉讼费由叶璐承担。 原审法院认为：金鹊公司主张其与叶璐存在租赁合同关系，并基于该法律关系向叶璐主张权利。叶璐对此表示否认，认为其与周帅存在租赁合同关系，金鹊公司、叶璐之间不存在租赁合同关系。依《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。产生租赁法律关系的基本事实是出租人与承租人就租赁事宜的要约承诺过程及其形成的合意内容。依上述司法解释，金鹊公司对此负举证责任。 金鹊公司是依周帅与叶璐签订的《租赁合同》向叶璐主张权利，认为周帅代表金鹊公司与叶璐签订了案涉《租赁合同》。依《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，法人可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，根据我国的法律制度，周帅与叶璐缔结的《租赁合同》的效力要归结于金鹊公司，周帅在缔结合同时必须以金鹊公司的名义与叶璐签订合同。在金鹊公司未设立时，依《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条，周帅如果是发起人，也必须以设立中公司的名义与叶璐签订合同，其效力才能及于成立后的公司。只有以他人名义实施法律行为并将该他人公开表示出来才有可能构成代表行为或代理行为。案涉《租赁合同》签订时金鹊公司尚未成立，周帅并未以设立中公司名义，而是以自己的名义与叶璐签订合同，案涉《租赁合同》的权利义务人应确定为周帅与叶璐，金鹊公司不是该《租赁合同》的权利义务人。 金鹊公司认为，案涉合同履行过程中的租金支付、对外转租及承租期间发生的纠纷均由金鹊公司处理，叶璐对上述事实均知情，金鹊公司、叶璐之间成立真正的租赁法律关系。首先应该强调，案涉《租赁合同》的权利义务关系主体、内容在2016年9月9日周帅与叶璐签订合同时已经确定，该合同对周帅与叶璐具有拘束力，其法律关系主体未经周帅、叶璐合意不得变更。周帅基于该合同有支付给叶璐租金的义务。周帅可以自己亲自将租金支付给叶璐，当然他也可以指示金鹊公司或他人向叶璐给付以代自己支付。租金支付等履行行为是直接产生物权变动的行为，其本身不会导致债权合同即案涉《租赁合同》主体的变更。 依我国合同法第八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在叶璐与周帅签订《租赁合同》后，周帅要将自己在该合同中的权利义务一并转让给金鹊公司，必须经叶璐的明示同意，否则不会产生合同主体变更的效果。金鹊公司现有证据不足以证明周帅通过自己的意思表示已将该合同项下权利义务概括转让给金鹊公司且该转让行为经叶璐同意。金鹊公司不是案涉《租赁合同》的权利义务人，其无权向叶璐主张《租赁合同》项下的权利。案涉《租赁合同》确立的是一种实体权利义务关系，所要判断的是金鹊公司是否具有该合同项下的实体权利，应判决驳回金鹊公司的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月30日判决：驳回金鹊公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4058元，加上财产保全申请费2792元，合计6850元，由金鹊公司负担。 宣判后，金鹊公司向本院提起上诉称：金鹊公司诉叶璐房屋租赁合同纠纷一案，经杭州市西湖区人民法院审理作出（2019）浙0106民初9514号民事判决，金鹊公司认为该判决事实认定错误，且遗漏重要事实，依法应予纠正并改判。具体如下：一、金鹊公司与叶璐之间存在事实租赁关系，第三人周帅不享有合同权利义务，一审法院认定事实错误。首先，成立事实租赁关系的系金鹊公司与叶璐双方，而非叶璐与第三人周帅。第三人与叶璐签订《租赁合同》，系当时金鹊公司还在设定过程中，无法直接以公司名义签订合同，故以公司股东也即第三人周帅的名义与叶璐签订了《租赁合同》，第三人属于代表公司与叶璐签订《租赁合同》。其次，2016年11月8日，公司正式成立后，第三人周帅向金鹊公司出具了委托书，明确案涉房屋相关租赁权利义务由金鹊公司所享有，第三人不享有案涉房屋的相关合同权利义务。再次，案涉房屋一直由金鹊公司负责租赁管理使用及支付房屋租金。三年多的租赁期间，案涉房屋的租金一直由金鹊公司财务人员代公司支付给叶璐，如果案涉房屋系第三人个人承租，那么实际支付租金的应是第三人，而非金鹊公司，但第三人从未授权或指示过金鹊公司财务人员替其支付房租，金鹊公司财务人员与第三人也不存在其他任何法律关系，不存在替其支付租金的理由，这也明显有违常理及交易习惯。第四，《租赁合同》部分条款内容明确表明案涉房屋承租后用于对外转租的事实，这与叶璐和第三人所说的用于第三人本人及公司其他高管自住的情况完全矛盾。《租赁合同》引言部分第二条：“乙方作为房屋承租方，在合同约定的期限内，其拥有甲方全部授予的房屋后续租赁管理事宜，并能以乙方的名义行使相关权利。乙方在承租期内对于房屋的租赁管理使用等相关事项无须另行通知或征得甲方的同意”；正文第2-1条：“租赁期届满时，如果乙方托管服务之客户仍需要使用该房屋，乙方应提前十五天以电话或书面形式通知甲方，甲方应书面给予延长期（延长期不超过半年乙方应按实际延长期限支付。直至该房屋租赁期限或延长期，本合同正式终止”。上述合同条款充分说明金鹊公司承租叶璐房屋后系用于转租，而非叶璐及第三人所说用于第三人本人及公司其他高管居住。事实上，该房屋也一直由金鹊公司用于对外转租，自始至终不存在第三人周帅及其他原告公司高管自住的情况。最后，叶璐和第三人一直描述案涉房屋系周帅用于自住，陈忠红、王景志系第三人周帅的管家，这明显与事实不符，也不符合常理。试问，个人租赁用于自住的房屋哪来的管家，只有在租赁企业中才有租赁管家的概念。况且，在与叶璐的交流沟通中，陈忠红、王景志一直强调其是金鹊公司的租赁管家。因此，叶璐与第三人的说法明显不是事实。综上，第三人周帅本身系代表金鹊公司与叶璐签订《租赁合同》，实际承租人为金鹊公司，且第三人于2016年11月出具了委托书，明确案涉房屋相关权利义务由金鹊公司享有，第三人不再享有案涉房屋任何权利义务，案涉房屋实际租赁关系系金鹊公司与叶璐。二、叶璐对案涉房屋由金鹊公司承租并管理使用的事实知情并予以认可，一审法院对《赔偿协议书》不予认定系事实认定错误，且遗漏了叶璐与金鹊公司财务人员陈忠红协商解除合同的重要事实。首先，三年多来，案涉房屋的租金一直由金鹊公司财务赵殿侠与陈忠红支付，叶璐对此一直是知情的，在陈忠红与叶璐的沟通中，陈忠红叶明确告知过其系代表公司与其协商。如果真如其所说承租人系第三人的话，那么租金理应由第三人支付，而非其他人员，况且上述二人并没有第三人周帅授权支付的证明。在长达三年多时间里，叶璐一直未提出异议，也未向打款的两位财务人员询问过相关情况，这明显有违常理。其次，案涉房屋承租至今经历了三年多的时间，期间金鹊公司方管理案涉房屋的管家也分别经历了周帅、王景志、徐龙毅三位租赁管家，在日常沟通交流过程中，管家均明确向叶璐说明其系金鹊公司员工。再次，一审法院不予认定《赔偿协议书》系事实认定错误。2017年11月至2018年8月，因叶璐个人债务纠纷，案外人多次对案涉房屋进行泼粪、泼油漆等破坏，对金鹊公司的租客正常使用房屋造成了严重困扰。期间，金鹊公司管家王景志代表金鹊公司与叶璐就案涉房屋的维修清理费用和房租损失进行多次协商，最后金鹊公司与叶璐双方签订了《赔偿协议书》（协议最终签字系叶璐授权其朋友傅国胜签订），叶璐根据协议约定支付了相应款项，这充分说明了叶璐是知晓案涉房屋系金鹊公司承租管理并予以认可，否则叶璐没有任何理由与金鹊公司签订《赔偿协议书》并向金鹊公司支付协议明确的赔偿款项。此外，因该事件曾向西湖区翠苑派出所报案处理，后该《赔偿协议书》也在翠苑派出所备案登记过，当时派出所这边的手续也是叶璐委托傅国胜进行处理，这也充分说明傅国胜是取得叶璐授权并在《赔偿协议书》签字的。二审法院完全可以向翠苑派出所调取相关证据材料进行核实。最后，一审在对证据11(叶璐与金鹊公司员工陈忠红短信聊天记录）真实性予以认定的情况下，却未对两者2019年5月份聊天记录内容进行确认属于遗漏重要事实。2019年5月，因叶璐欲出售案涉房屋，其主动找金鹊公司财务人员陈忠红协商提前解除租赁合同事宜，双方因赔偿金额问题未达成一致意见。之后的9月，叶璐找到第三人，在承诺给其5万元好处的前提下签订了解除协议，并且第三人在与叶璐协商时明确该房屋系金鹊公司实际承租，其无权解除合同，但叶璐仍执意与其签订了解除协议。若真如叶璐所说，其对金鹊公司实际承租案涉房屋不知情的话，叶璐应该一开始就直接找第三人周帅协商合同提前解除事宜，完全没必要找金鹊公司财务人员协商提前解除合同事宜，但事实情况是叶璐在与金鹊公司财务人员陈忠红协商无果的4-5个月后再去找第三人周帅协商解除合同，并且是在给予周帅5万元好处的前提下签订合同终止协议。一审法院在认定金鹊公司财务人员与叶璐短信聊天记录真实的前提下，仅对该证据2019年10月1日之后的聊天记录内容进行确认，却对与本案事实具有直接关联的2019年5月份的双方聊天记录内容只字未提，明显属于断章取义，遗漏重要事实。综上，叶璐对金鹊公司实际承租案涉房屋并负责租赁管理的事实完全是知晓并认可的。退一万步讲，即使一开始叶璐对金鹊公司承租的事实不清楚，那么在之后的租赁过程中，也已完全知晓金鹊公司承租并实际使用管理的事实，并予以认可。三、第三人周帅在明知其无权解除合同的情况下，与叶璐恶意通解除合同，损害金鹊公司合法权益。第三人周帅在明知其并非合同实际履行主体，且其已于2016年11月书面明确不享有合同权利义务的情况下，仍于2019年9月与叶璐签订合同终止协议，这充分说明第三人周帅的陈述与事实不符，其陈述内容根本不足以采信，而叶璐在明知《租赁合同》履行主体系金鹊公司并予以认可的前提下，仍与第三人签订合同终止协议，涉嫌恶意串通第三人损害金鹊公司合法权益。一审中，叶璐答辩内容与第三人陈述内容完全一致，这也充分验证了双方事先串通的情况。综上所述，一审法院认定事实错误，且遗漏重要事实，作出了与事实严重不符的判决。综上，请求：一、依法撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9514号民事判决书；二、依法改判支持金鹊公司一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用及保全费用由叶璐承担。 针对金鹊公司的上诉，叶璐答辩称：叶璐与金鹊公司不存在任何租赁关系。叶璐只与周帅签订过租赁合同，周帅也没有以任何公司的名义承租，只约定周帅自住（可能会有几个高管一起住）。关于委托书问题，叶璐不清楚，即使有委托，委托也是随时可以撤回的。案涉房屋不是转让，如果是转让，也须取得叶璐的同意。关于租金是谁付的问题，叶璐不管谁支付，只关心租金有没有到账，更何况租金也不是金鹊公司支付，付款人也没表明是代表公司付款，都说是周帅委托。另外，租金是谁支付并不能改变《租赁合同》的主体。《租赁合同》是格式合同，实际是按双方口头约定履行的，是不允许转租的。周帅陈述陈忠红、王景志是他的管家即代理人，替他支付房租。叶璐认为个人也是可以有管家的，并非一定要单位才可以有管家。《赔偿协议书》叶璐不知情，如果按金鹊公司讲，傅国胜是叶璐的代理人，那么应该叫傅国胜注明“傅国胜代”。事实是叶璐与周帅的代理人王景志电话里谈好，叶璐付了补偿款。关于2019年5月的聊天，叶璐与实际侵占房屋的人协商一下不能认定合同相对人。支付周帅5万元是合同相对人周帅提出来的，叶璐答应支付并要求周帅处理好其转租的租客，并非金鹊公司想象中的“收买”。周帅与叶璐签订《解除合同》是完全合法的。如叶璐与金鹊公司签订《解除合同》，才是不合法的。周帅与叶璐陈述一致，说明金鹊公司的陈述是不符合事实的，更不能怀疑周帅与叶璐串通。金鹊公司既主张周帅是金鹊公司的代表，是代表公司的行为，又主张周帅的权利义务转让给了金鹊公司。这本身就是自相矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。 针对金鹊公司的上诉，周帅没有发表意见。 二审中，金鹊公司向本院提交：证据1、委托书。拟证明：案涉房屋系金鹊公司承租，第三人周帅系代表公司与叶璐签订租赁合同，其不享有合同权利义务。证据2、金鹊公司财务人员陈忠红与第三人周帅对话录音。拟证明：1、叶璐对金鹊公司实际承租案涉房屋是知情并认可的。2、双方财务人员协商前提解除合同，因双方就赔偿问题未达成一致，叶璐在明知第三人无权解除合同的情况下与第三人恶意串通解除合同，损害合法权益。证据3、三方在翠苑派出所**祥副所长主持下的调解录音。拟证明：1、第三人周帅系代表金鹊公司与叶璐签订的租赁合同。2、第三人在明知金鹊公司实际履行该合同且金鹊公司与叶璐协商提前解除合同尚未达成一致的情况下，在叶璐给予其五万元好处费后，擅自签订了解除协议。叶璐、周帅均未向本院提交新的证据。 针对金鹊公司提交的证据，叶璐认为，证据1不属于新证据，法院不应采纳。另外，对证据的真实性有异议，是否是周帅所写不能确定；对关联性亦有异议。证据2不属于新证据，且对三性有异议，证据3不属于新证据，且对三性有异议。周帅没有发表意见。本院认为，证据1不能达到金鹊公司的证明目的，本院不予采纳。叶璐对证据2、3录音的真实性有异议，本院均不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”本案中，金鹊公司以其与叶璐存在房屋租赁合同关系为由要求叶璐承担相应责任，故其应对存在房屋租赁合同关系承担举证责任。对此，本院认为，金鹊公司虽主张周帅系代表金鹊公司与叶璐签订《租赁合同》，但周帅系以自己的名义与金鹊公司签订了《租赁合同》，且周帅和叶璐均明确合同的相对方系叶璐与周帅，故原审法院认定《租赁合同》的主体系周帅与叶璐并无不当。至于金鹊公司主张叶璐知晓合同相对方系金鹊公司的上诉意见，因支付款项可以自行支付亦可委托支付，而周帅与金鹊公司又存在其他法律关系，且叶璐并未到现场签订《赔偿协议书》，故现有证据尚不足以证明叶璐知晓并认可金鹊公司即为合同相对方，本院对于上述意见不予采信。关于调查取证申请，因金鹊公司在一审已经提交了《赔偿协议书》，且该调查内容与本案的最终处理没有关联，故不予准许。综上，金鹊公司并非房屋租赁合同的相对方，其基于房屋租赁合同而要求叶璐承担责任没有法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8117，由杭州金鹊网络技术有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年六月九日 书记员 刘婧函