福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2882号 上诉人（原审被告、申请执行人）：郑小兰，女，1978年4月11日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：曾焕龙，男，1949年12月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林云峰，福建亚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：翁国兴，男，1960年1月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人郑小兰因与被上诉人曾焕龙、翁国兴案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6590号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 郑小兰上诉请求：1.依法撤销福清市人民法院（2019）闽0181民初6590号民事判决，驳回被上诉人曾焕龙对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。1.《房屋买断契约》（以下简称买断契）与《房屋买卖合同》的内容相矛盾。庭审中被上诉人以该买断契原件无处查找为由回避此问题。2.一审法院认定曾焕龙分三笔支付诉争房屋款项合计26.5万元，与事实不相符。一是曾焕龙主张该购房款均由其继女戴春霞一人所付，但从本案证据可知戴春霞与翁国兴之间存在个人借贷关系，无法界定戴春霞支付的款项系个人借款还是诉争房屋的购房款。二是翁国兴写给曾焕龙的收条中没体现被上诉人购买的是诉争房屋。同一时期翁国兴的妻子唐婷也将其名下位于中银大厦附近的房产出售，因此上诉人认为戴春霞备注了“购房款”的汇款是用于购买中银大厦附近的房产。而后来该房产被翁国兴夫妇私下又卖给其他人，无力还戴春霞的个人借款，显然被上诉人之间存在恶意串通的行为。三是曾焕龙在未办理房产证的情况下，一而再，再而三的付款，与常理不符。二、一审判决适用法律错误。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系适用法律错误。应适用物权法第六条规定。三、一审法院在事实不清、证据不足的情况下就作出解除对诉争房屋查封并不得执行的判决，是不公平、不合法的。四、一审法院认定无法办理过户非被上诉人曾焕龙自身原因造成的，是错误的。从证据“2018年4月19日的微信聊天记录”可知，戴春霞已承认自己因为与翁国兴是好朋友关系，才破例没有按正常程序走，导致自己损失惨重。这已直接证明诉争房屋无法办理过户，是被上诉人自身原因造成的。本案中的买受人无视政策对于房屋在一定期限内不得买卖的限制而订立买卖合同存在过错。请求撤销原判，改判继续执行诉争房屋。 曾焕龙辩称，一审认定事实、适用法律以及证据采纳方面均是正确的，应予维持。1.一审法院已经查明，曾焕龙以及妻子陈雪英确实与翁国兴之间做了两份约定，但是两份协议的涉案房款转让价格均是一致，是基于共同的家庭利益，曾焕龙妻子认为用卖断契更符合民间约定，所以才要求另行签订卖断契约。2.曾焕龙继女戴春霞微信聊天记录能证明每一笔款项支付的客观情况，不存在故意串通、弄虚作假。3.原审法院要求曾焕龙补足买卖合同价款，曾焕龙已经补缴，这完全符合最高院关于执行和复议案件的规定第28条规定。4.上诉人上诉理由及当庭陈述，关于两被上诉人互相串通转移财产和本案不符合最高院关于执行和复议案件若干问题第28条规定的意见相互矛盾。且上诉人认为因曾焕龙过错导致房产无法过户，恰能说明买卖是真实存在的。请求法院依法驳回上诉人上诉请求。 翁国兴无答辩。 曾焕龙向一审法院起诉请求：1.确认曾焕龙和翁国兴于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》（以下简称诉争合同）有效，并确认位于福清市附属间（简称诉争房屋）归曾焕龙所有；2.依法解除对诉争房屋的查封，撤销对该房产的拍卖并中止执行。 一审法院认定事实：2017年3月29日曾焕龙与翁国兴签订诉争合同，合同约定：翁国兴将其名下的诉争房屋出售给曾焕龙，房屋总价为36.5万元；付款方式为：合同签订后买方向卖方支付预付款18万元，诉争房屋转移登记到买方名下后，买方向卖方支付剩余房款18.5万元；双方同意自合同签订之日起3日内卖方须向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（卖方因房产证丢失，需要负责在最短时间内向福清市房产管理部门申请补办房产证手续）。当日，曾焕龙通过其继女戴春霞向翁国兴汇款18万元，翁国兴向曾焕龙出具收条确认收到购房预付款18万元。嗣后，戴春霞分别于2017年3月30日、5月23日代曾焕龙向翁国兴付款2万元、6.5万元。诉争合同签订后，翁国兴于次月将诉争房屋交付曾焕龙占有使用，诉争房屋经曾焕龙及其家人出资重新装修后由曾焕龙及其家人居住使用至今。同时，戴春霞多次催促翁国兴办理诉争房屋转移登记手续，2017年5月27日福清市国土资源局向翁国兴颁发其申请补办的诉争房屋不动产权证书后翁国兴以各种理由推脱，始终未办理诉争房屋转移登记手续。2017年6月16日，郑小兰因与翁国兴等民间借贷纠纷一案向一审法院申请保全诉争房屋，一审法院于2017年6月19日裁定查封诉争房屋，并于2017年6月26日实际查封了诉争房屋。一审法院于2017年10月25日判决翁国兴偿还郑小兰借款本金200万元及利息、律师费等。现上述判决已生效并进入执行程序。一审法院于2019年6月17日裁定拍卖诉争房屋。曾焕龙随之提起执行异议，2019年8月16日，一审法院裁定驳回曾焕龙的异议请求。 一审法院另查明，诉争房屋原房屋所有权证号为融房权证Ｒ字第××号，补办后不动产权证号为闽（2017）福清市不动产权第××号。2019年12月12日，戴春霞代其继父曾焕龙向一审法院执行款账户支付购房余款10万元。 一审法院认为，曾焕龙与翁国兴签订的诉争合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。曾焕龙在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已向翁国兴支付购房款26.5万元并合法占有诉争房屋，在本案诉讼过程中按照一审法院要求将剩余价款10万元交付执行，且诉争房屋至今未转移登记至其名下的过错在于翁国兴，并非曾焕龙自身原因，符合上述法律规定的情形且其权利能够排除执行，故一审法院对其要求解除诉争房屋的查封并对诉争房屋不予执行的诉讼请求予以支持。至于曾焕龙关于确认诉争房屋系其所有的诉讼请求，一审法院认为，现诉争房屋仍登记在翁国兴名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定不动产物权的变更经依法登记发生效力，诉争房屋未转移登记至曾焕龙名下，故在本案中不予确认其所有权，曾焕龙可另案处理诉争房屋转移登记问题。翁国兴经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。 一审法院判决：一、确认曾焕龙与翁国兴于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、解除对福建省福清市附属间［原房屋所有权证号为融房权证Ｒ字第××号，补办后不动产权证号为闽（2017）福清市不动产权第××号］的查封并不得执行；三、驳回曾焕龙的其他诉讼请求。案件受理费6775元，由曾焕龙负担2258元（已交纳），由郑小兰负担2258元，由翁国兴负担2259元，郑小兰、翁国兴应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。 二审中，郑小兰向法院提交6份证据：1.郑小兰与翁国兴的短信记录。证明2019年5月30日被上诉人翁国兴确认诉争房屋是属于翁国兴本人的财产。2.被上诉人曾焕龙提供的证据“2-24”证明曾焕龙的继女戴春霞在2017年10月26日与翁国兴之间的聊天记录中，表述其与翁国兴之间有个人借款关系；一审法院未查明真相，把戴春霞的全部付款直接作为诉争房屋的购房款，事实认定错误。3.曾焕龙提供的证据“2-11”证明翁国兴对手机号码为181××××2747的机主确认的关系是夫妻，手机号码的微信名和姓名是相同的都叫“唐婷”。4.微信头像图片，通过翁国兴提供的手机号搜到的微信名就是翁国兴老婆唐婷。5.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明2017年5月13日唐婷汇款给上诉人10万元；唐婷的汇款用途备注为代还翁国兴借款；翁国兴亲口告诉上诉人其出售位于中银大厦后面的房子；被上诉人之间到底实际交易的房产是哪套无法界定。6.曾焕龙提供的证据“2-28”，证明2018年4月19日的微信聊天记录中戴春霞已承认自己有过错；诉争房屋无法办理过户，存在买受人自身原因造成。曾焕龙质证认为证据1.4.5在一审庭审前已经形成，非本案新证据，不予质证。如果法院要求质证，质证如下：证据1，翁国兴讲到已经扣押了房产是真实情况，导致翁国兴无法进行过户登记并不代表不存在买卖。4.5证据与本案无关，无法证明本案证明对象。2.3.6份证据在一审中已经提交，在一审开庭时已经进行质证。当时戴春霞有到法庭，法庭未传唤出庭，而是中止庭审，单独对戴春霞进行询问。即使戴春霞与翁国兴确有其他款项往来，也无证据证实与本案3笔款项有任何关系。结合微信聊天记录等证据能证明3笔款项系购房款。针对证据3，手机机主不代表夫妻关系，该两人在借贷案件之前已经离婚了，证明对象与本案无关，真实性不清楚。针对证据6，不能证明曾焕龙有过错。本院对证据一、二、六真实性予以确认。证据一因诉争房产始终未过户，仍登记在翁国兴名下，翁国兴名下房产被扣押是事实，并不代表不存在房屋买卖。证据二翁国兴与戴春霞之间微信记录，无法直接推定戴春霞付款就不是支付本案购房款。证据六无法推定曾焕龙一方没有积极主张过户，客观上反而证明了戴春霞一再提出要求，而翁国兴一再拖延。证据三、四、五涉及翁国兴与唐婷关系等，与本案无关，不予认定。 郑小兰对一审法院查明的事实提出以下异议：1.买断契与《房屋买卖合同》的内容相矛盾，无法确定购房人是谁，一审法院认定购房人为曾焕龙有误。2.一审法院认定曾焕龙支付的3笔购房款项有误，3笔款项无法证明是购房款还是翁国兴与戴春霞个人借贷款项。现有证据证明戴春霞和翁国兴之间有个人借贷关系，一审法院未对此事实进行认定。3.诉争房屋未转移登记，戴春霞对政策限制的故意无视，自身盲目扩大损失，是明显存在过错，一审法院未对此事实进行认定。曾焕龙对一审法院查明的事实无异议。根据本案现有证据，本院对双方无争议的事实予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点有三。焦点一是《房屋买卖合同》是否真实有效。上诉人认为本案既有《房屋买卖合同》，又有《房屋卖断契》，故《房屋买卖合同》是虚假的。而被上诉人曾焕龙一方陈述《房屋买卖合同》是翁国兴先跟曾焕龙签订的，其妻陈雪英觉得不妥，怕房产被曾焕龙卖了，陈雪英没份，又要求卖方出具一份卖断契给陈雪英。本院认为，曾焕龙与陈雪英是再婚夫妻关系，而出资购房款来源于陈雪英的亲生女儿，曾焕龙的继女，因为家庭关系的复杂，陈雪英安全感不足，担心其夫曾焕龙私下卖掉房产。陈雪英因文化程度低，见识少，又受传统理念影响，认为再签订一个卖断契给自己才稳妥，事后又让翁国兴补签了一个卖断契，一审法院亦就此调查陈雪英的女儿戴春霞，结合曾焕龙的陈述，两人说法可以互相印证，戴春霞亦确认签卖断契后没有另外再付房款。曾焕龙一家人的辩解合情合理，且该对夫妻已装修并共同入住，客观上亦印证了买房的真实性。而且，《房屋买卖合同》订立于2017年3月29日，而《房屋卖断契约》签订于2017年4月1日。《房屋买卖合同》签订在前，《房屋卖断契约》的签订并不影响《房屋买卖合同》的效力。 焦点二是曾焕龙的继女戴春霞所付的款项是否是诉争屋的买房款。郑小兰认为翁国兴不止卖一套房，她还收到翁国兴妻子转来的卖其他房屋的款10万元，因此，戴春霞付的钱也可能是买翁国兴家其他的房子，且戴春霞与翁国兴另有债权债务关系，所付钱款无法证明是购房款。曾焕龙一方认为戴春霞与翁国兴没有其他债权债务关系，所付款项均是购房款。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定合同签订后即付18万元，而当日曾焕龙一方就通过继女戴春霞的账户支付了翁国兴18万元。《房屋买卖合同》、付款凭证、付款时间、付款金额以及翁国兴的收条形成完整证据锁链，可以互相印证戴春霞支付的是本案诉争购房款。至于戴春霞于2017年3月30日及5月23日支付翁国兴的2万元及6.5万元，郑小兰认为2万元及6.5万元没有明确注明是购买诉争房屋的款项，不能认定为本案购房款。本院认为，郑小兰没有提供曾焕龙一家与翁国兴签订了其他房屋的买卖合同的证据，也没有提交充分的证据证明上述款项不是购房款。曾焕龙提供了付款凭证，且6.5万元一笔亦备注购房款，符合交易基本习惯，一审认定购房款并无不当。郑小兰的上诉请求因证据不足本院不予支持。 焦点三曾焕龙是否有过错。郑小兰认为诉争房屋的买卖受到政策限制，导致房屋不能及时过户，曾焕龙本身有过错。曾焕龙认为一直有要求过户，但翁国兴一直拖延。本院认为，曾焕龙作为买方，支付了一半以上购房款，并已装修入住，从情理上讲曾焕龙主观上是希望尽快变更房产证，相关微信聊天记录也显示曾焕龙一家有催促办证。但是，作为卖方的翁国兴房产证遗失，一直拖延未补办新证，怠于履行，直到2017年5月17日才补办新证。而2017年6月19日，诉争屋又被查封。曾焕龙作为支付了相应买房代价的购房人，因为产权证未变更，本身也成为受害者，并非是其不愿意去办证，其并没有过错。 综上，曾焕龙签订了《房屋买卖合同》，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且已装修入住，非因其自身原因未办理过户手续，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的条件。上诉人的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6775元，由郑小兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 青 审判员 陈 洪 审判员 陈碧珍 二〇二〇年六月十六日 法官助理王百灵 书记员陈颖