江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2671号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕开斌，男，1976年8月17日生，汉族，现住南京市。委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区秦状元里65号。负责人：汪爱琴，该业委会主任。委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海丰，江苏锦隆律师事务所实习律师。上诉人吕开斌因与被上诉人南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会（以下简称秦状元里业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人吕开斌的委托诉讼代理人杨丽霞，被上诉人秦状元里业委会的委托诉讼代理人沈明、刘海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕开斌上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并支持上诉人原审反诉请求；2.请求被上诉人承担一审、二审诉讼费、鉴定费。事实与理由：一、原审法院程序违法。被上诉人在一审向原审法院提出的诉讼请求中仅要求上诉人支付租金，未提及房屋租赁合同解除后的占有使用费，但原审法院却判决上诉人支付被上诉人使用费，属于超出被上诉人诉讼请求范围判决。二、关于上诉人在原审中要求被上诉人支付装潢损失及门头装修问题。双方签订的《房屋租赁合同》中约定乙方承租甲方位于秦状元里小区东侧62号门面房用于小吃店的经营，租赁期限自2013年3月6日至2017年12月31日；如到期需续约，提前20天通知甲方，在同等条件下乙方优先承租。经过被上诉人同意，基于合同明确约定长达4年的租期以及到期后上诉人享有优先承租权，上诉人才会花费大量金钱对承租房屋进行装修改造。被上诉人作为住宅小区业委会，业委会成员均是小区业主，明知案涉租赁房屋将用于餐饮业经营，被上诉人对于上诉人装修改造租赁房屋不可能不知道，其陈述上诉人装修未经其同意，不具有合理性。上诉人于合同到期前2017年12月2日就向被上诉人寄送房屋续租申请函，表达拟继续承租的意愿，后至被上诉人处交房租时，被上诉人是同意续租的。基于公平原则，被上诉人对于上诉人装修损失应当予以赔偿或者补偿。综上，请求贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。秦状元里业委会辩称：1、本案一审判决未超出被上诉人向一审法院提出的诉讼请求范围，程序合法，一审中被上诉人向法院提出的诉讼请求已明确要求占有使用费，因此并未超出请求范围。2、本案中上诉人的装璜和门头装修费用由承租人自负，上诉人私自对承租房屋进行装修改造，并未征得被上诉人的同意，因此该项费用由承租人自负。综上，上诉人的请求不能成立，原判决适用法律正确，事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。秦状元里业委会向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，吕开斌腾空并交付秦状元里小区东侧62号门面房；2.吕开斌支付租金86625元（租金暂从2018年1月1日计算至2019年5月14日，按合同约定的租金标准计算至实际腾空交房之日）；3.吕开斌支付违约金4000元；4.吕开斌承担本案诉讼费。吕开斌向一审法院提出反诉请求：要求秦状元里业委会支付装潢损失143300元，押金4000元，电费1500元，门头装修30000元，律师费15000元，评估费10000元。一审法院认定事实：2013年3月6日，秦状元里业委会（甲方）与吕开斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租秦状元里业委会位于秦状元里小区东侧62号门面房用于小吃店的经营，租期自2013年3月6日至2017年12月31日，租金为年租金63000元，支付方式为三个月一付，房屋租赁违约金为4000元；承租方在租赁期间不得转让转租，不再承租时应自动退房给甲方（乙方的投入与甲方无关），净身出屋;如到期需续约，提前20天通知甲方，在同等条件下乙方优先承租；逾期三个月不交房租视为自动退房。2012年4月26日，秦状元里业委会收取押金4000元。后吕开斌将该房屋用于经营南京市秦淮区广和居菜馆。1996年6月28日，南京市房管局产权监理处填发的《南京市公有住房权属证明》显示，金沙井01、02幢房屋归属中国石化金陵石化公司烷基苯厂。2009年1月1日，乙方秦状元里业委会与甲方中国石化集团资产经营管理公司金陵分公司（烷基苯厂）签订《物业管理合同》，约定为加强对秦状元里60-65号区域场地、设施和安全保卫管理，经友好协商，签订本合同：甲方在职职工的该项费用由甲方代收并及时拨付给乙方，逐步过渡到由乙方自行收取；乙方按协议内容保质保量完成物业管理与服务工作；为便于该区域的管理，甲方将现有面积297.44平方米门面房作为物业管理用房由乙方合理经营使用，此收入补贴以下费用的开支，其中包括门卫工资、化粪池清理清运、保洁清运费、水电费、本小区服务费用和其他零星维修费用，甲方不再给付其他费用。2019年3月18日，中国石化集团金陵石油化工有限责任公司烷基苯厂出具《证明》，言明：秦状元里小区东侧两处门面房（地址为秦淮区秦状元里62号、砖混、182.60平方米，秦淮区秦状元里65号、砖混、114.84平方米）的产权所有人为我单位中国石化集团金陵石油化工有限责任公司烷基苯厂。自2009年1月1日起上述房产的使用、出租、管理、收益等交由给该小区业主委员会负责处理，所得全部收益用于该小区内部管理，如门卫、维修、清扫等。2019年8月6日，中国石化集团金陵石油化工有限责任公司烷基苯厂出具《情况说明》，言明：根据南京市《关于印发南京国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》（宁政办法[2017]107号）的相关要求，2018年8月24日，南京市秦淮区人民政府双塘办事处与中国石化集团金陵石油化工有限责任公司共同签订了《国有企业职工家属区（秦状元里小区）物业管理职能分离移交实施协议》。按照双方约定，该小区的物业管理职能自协议签订日起转移至双塘办事处，但由于该小区的门面房出租存在纠纷，尤其是广和居的实际控制人在合同到期后，以各种理由要求，拒不搬出。双塘办事处物管办、弓箭坊社区、烷基苯厂、业主委员会成员等部门和个人也多次上门与该租赁人进行沟通，始终无法达成一致意见。经接收方（双塘办事处、弓箭坊社区），移交方（烷基苯厂）、小区住户代表协商，在该小区门面房租赁纠纷未解决之前，仍由业主委员会及小区住户代表双塘办事处物管办、弓箭坊社区共同对该小区物业管理职能进行管理与监督。2017年12月1日，南京市秦淮区广和居菜馆（吕开斌）填写《房屋续租申请函》，言明本店与贵业委会签订的房屋租赁合同即将到期，本店向贵业委会申请续签合同四年，并于12月2日通过EMS向秦状元里业委会发出，回单显示12月4日签收。诉讼中吕开斌向一审法院提出申请，要求对秦状元里小区东侧62号门面房房屋进行房屋装修改造的价值进行评估鉴定，经法院委托，南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司于2019年10月12日出具《资产评估报告》，该房屋装修评估价值为143300元,评估范围中未包含门头价值。吕开斌支付鉴定费10000元。吕开斌庭审中对秦状元里业委会提交的《房屋租赁合同》中“吕开斌”签名不认可，后表示好像是自己的字体，不要求对签名笔迹进行鉴定。吕开斌陈述租赁期满后，2018年1月到3月去交房租但没有人收，当时业委会是同意续租，因为2017年底到2018年初业委会在选举，等选举结束再谈。后等到2018年9、10月份街道与其谈房租和续租问题，才知道房屋产权是街道的，2019年2月底3月初让其腾空房屋和要房租，其表示要房租也是可以的，但双方没有签合同，搬走也可以，但要给予补偿装修款。秦状元里业委会陈述房屋租期届满后，从未同意续租，并于2018年开始多次上门与吕开斌上门协商腾空房屋，2019年多次上门催要。一审法院认为，吕开斌与秦状元里业委会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同约定的租赁期限届满前后，吕开斌请求续租房屋，秦状元里业委会未明确给予书面回复，吕开斌一直使用至今，一审法院认为双方的租赁关系自2018年起继续存在，但租赁期间为不定期。租赁期间为不定期的，当事人可以随时解除合同。秦状元里业委会主张要求解除双方的房屋租赁合同并腾空交付所租房屋，予以支持。在房屋租赁期间，吕开斌应按约支付房租，在合同解除后，吕开斌继续占用房屋，亦应参照原租金标准支付房屋使用费至交付房屋止，故秦状元里业委会要求吕开斌支付自2018年1月1日至实际腾空交付房屋之日租金和使用费的诉请，予以支持。对于秦状元里业委会主张的违约金4000元，秦状元里业委会认为吕开斌未按约支付房租，故应按原租赁合同承担违约金4000元。一审法院认为，在原房屋租赁合同到期后，吕开斌欲与秦状元里业委会继续建立租赁关系，并主动进行了联系，只是秦状元里业委会未同意与其建立定期的租赁关系，故对秦状元里业委会主张的违约金不予支持。对于吕开斌主张要求的装修损失及门头装修30000元，一审法院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。吕开斌并未提交证据证实其装修已获得出租方同意，而且，秦状元里业委会基于不定期的租赁关系，享有法定的随时解除权，并不存在违约行为，故其请求出租方秦状元里业委会赔偿该部分装修损失没有法律依据。对于吕开斌主张要求退还押金4000元，因合同已解除，出租方应予以返还，该请求予以支持。对于电费1500元，秦状元里业委会已同意返还，予以支持。对于吕开斌主张的律师费15000元，房屋租赁合同中无约定，法律亦无规定，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会与吕开斌之间的《房屋租赁合同》。二、吕开斌于判决生效之日起十五日内腾空本市秦淮区秦状元里小区东侧62号门面房并交付于南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会。三、吕开斌于判决生效之日起十日内支付南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会房屋租金及使用费（自2018年1月1日至房屋交付之日止，按5250元/月计算）。四、南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会于判决生效十日内支付吕开斌押金4000元，电费1500元。五、驳回南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。六、驳回吕开斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2057元，减半收取为1028.5元，由南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会负担28.5元，吕开斌负担1000元；反诉案件受理费3518元，鉴定费10000元，合计13518元，由吕开斌负担13153元，南京市秦状元里60-65号住宅小区业主委员会负担365元。二审中，上诉人吕开斌提交以下证据，证据1、2013年3月6日双方就改造事宜达成的补充协议，证明被上诉人同意我方进行装修；证据2、收据，证明我方在装修房屋门头时花费了35600元，后来又因为街道的原因，上诉人又作了二次装修。被上诉人质证认为，对于证据1的真实性没有异议，当时该补充协议是在双方合同履行期间内所达成的协议，后双方补充协议届满之后，也就是协议约定的权利义务全部履行完毕之后，上诉人所花费的改造费用也是上诉人应当承担的相应的成本，与我方无关。对于证据2收据的真实性没有异议，但是不认可其关联性，收据是在合同履行的期限届满之后上诉人自行装修，并未经过被上诉人同意，而且所发生的费用也并不是因为被上诉人违约造成，所以该费用也不应该由被上诉人承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人吕开斌与被上诉人秦状元里业委会之间的房屋租赁合同于2017年12月31日到期后，双方并未签订新的租赁合同，而上诉人未履行房屋返还义务，继续占有使用涉案房屋。被上诉人作为房屋的权利人，有权请求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费用，故一审判令上诉人向被上诉人返还房屋，并酌定按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人是否应当支付上诉人装饰装修费用。本院认为，经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修的，房屋租赁合同履行期间届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。本案中，上诉人虽举证证明在租赁期内，其改造房屋取得被上诉人同意，但现租赁期已满，其要求被上诉人补偿装饰装修损失，于法无据，本院不予支持。至于租赁期满后所发生的装饰装修费用，上诉人未提交证据证明装修获得被上诉人同意，应由其自行承担责任。故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，吕开斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由上诉人吕开斌负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 东