天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终742号上诉人（原审原告）:孙丽丽，女，1982年8月16日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：王晋桃，女，1991年11月6日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人孙丽丽因与被上诉人王晋桃房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判王晋桃向孙丽丽支付延期违约金15040元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王晋桃负担。事实及理由:根据诉争房屋买卖居间合同的约定，如一方未按期付款,每逾期付款一日则按房屋价款940000元千分之一向对方支付违约金。王晋桃未按照《天津市存量房屋买卖协议》约定的日期将首付款打入指定账号内，逾期16天，其违约行为给孙丽丽造成了实际损失。一审法院未按照合同约定的违约金标准进行认定，有失公平，望二审法院纠正。王晋桃提交书面意见称，不同意孙丽丽的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。孙丽丽向一审法院起诉请求：1.判令王晋桃支付孙丽丽延期付款违约金15040元；2.本案诉讼费用由王晋桃承担。一审法院认定事实：2019年5月26日，孙丽丽（卖方）与王晋桃（买方）就天津市津南区房屋签订房屋买卖居间合同，约定以940000元的价格出售于王晋桃，买方于2019年1月26日前交付人民币20000元给卖方作为定金，并作为第一部分房款。第二部分房款人民币920000元付款方式为：贷款，买方的贷款年限与金额以银行实际审核批复为准，买方须于2019年6月30日前将首付款筹齐按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，卖方同时将已收的定金（即第一部分房款）一同存入该机构办理代收代付手续，卖方需配合买方在居间方指定银行提交贷款申请并按贷款银行规定提供所需资料及签署所需法律文书。居间合同签订后，应王晋桃的要求，增加了对房屋屋顶渗漏进行检测的程序，因此双方于2019年6月30日双方达成补充协议，将交付首付的时间变更为2019年7月18日。双方在中介公司工作人员陪同下于2019年7月18日在房地产监管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，再次对房屋价款的交付方式进行了重新的约定：“甲（孙丽丽）乙（王晋桃）双方约定，按以下方式付款：甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。乙方首付款282000元，申请银行贷款658000元。贷款种类为不包含公积金。乙方应于2019年7月19日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2019年9月26日前办理完毕贷款手续。……”《天津市存量房屋买卖协议》签订后，王晋桃向中介公司工作人员王晓娇表示，想增加首付款数额，中介公司工作人员表示，首付款数额可以到银行存入时直接变更。2019年7月19日上午因王晋桃要求将首付款金额变更为320000元，孙丽丽与王晋桃在房屋中介部门工作人员王晓娇的陪同下，先后到农业银行津南支行营业部、农业银行津沽路支行进行首付款交款存入业务，但因该两处银行无法提供变更首付款交款业务，未能成功存入首付款。孙丽丽在得知首付款未能成功存入系因王晋桃需要增加首付款数额的原因后，拒绝了王晋桃增加首付款而变更合同的要求。王晋桃与中介工作人员在2019年7月19日下午找到农业银行天津广开中街支行，该行可以接受变更合同首付款的业务，但需要买卖双方到银行进行面签更改内容，孙丽丽拒绝配合更改合同。2019年7月19日，王晋桃未向银行交付首付款，孙丽丽亦未将定金20000元给付王晋桃作为首付款缴纳。经过中介公司工作人员与孙丽丽、王晋桃沟通，孙丽丽与王晋桃于2019年8月5日到农业银行天津广开中街支行进行面签更改合同约定的首付款数额为320000元，孙丽丽当日将定金20000元使用手机转账方式转账给王晋桃，王晋桃并于同日存入资金监管账户首付款320000元。孙丽丽于2019年9月6日收到案涉房屋总房款940000元。现案涉房屋过户手续已完成，房屋所有权人为王晋桃，且房屋已实际交付。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。对于合同内容的变更应双方协商取得一致。孙丽丽与王晋桃签订的房屋买卖合同、补充合同以及《天津市存量房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同与协议对房屋价款总额、付款方式以及首付款数额、违约责任等条款均进行了明确而具体的约定。王晋桃在《天津市存量房屋买卖协议》签订后若想变更首付款数额应与孙丽丽协商取得一致，但王晋桃现有证据不能证实孙丽丽在签订《天津市存量房屋买卖协议》签订后同意变更首付款数额，亦没有证据能够证实2019年7月19日应缴纳首付款时孙丽丽是同意变更首付款数额。因此王晋桃未能在《天津市存量房屋买卖协议》约定的时间内交付首付款已经构成了违约，孙丽丽有权就该违约行为造成的损失向王晋桃主张权利。虽然双方在2019年8月5日对《天津市存量房屋买卖协议》进行了变更，且现该协议已履行完毕，房屋产权已变更至王晋桃名下，房屋亦已实际交付，但并不影响孙丽丽就王晋桃之前的违约行为对其造成的损失向王晋桃主张权利。虽然王晋桃抗辩，孙丽丽在2019年7月15日也没有按照约定将定金转为首付款存入，结合双方当事人当庭陈述及证人证言，一审法院认为孙丽丽将20000元存入资金监管账户的方式并非到现场缴纳一种方式，可以通过手机转账、微信转账等方式实现缴款的目的，且孙丽丽将定金20000元转为首付款与王晋桃交付首付款应同时履行，在王晋桃未交纳首付款前有权拒绝履行将定金转为首付款的义务。关于孙丽丽主张的赔偿数额，孙丽丽现依据双方签订的房屋买卖合同约定的违约条款进行主张权利，一审法院认为王晋桃应该按照总房款940000元、每日千分之一来计算16日的违约金共计15040元，但其并未能举证证实王晋桃的违约行为对其造成的实际损失。王晋桃对违约金抗辩过高，而且最后的总房款交付的时间要早于约定的时间，因此不应该承担违约责任。在本案中，对于实际损失，因双方当事人均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。本案为房屋买卖合同纠纷，作为卖方孙丽丽已经在约定的时间内收到了全部的房款，其实际损失为买方王晋桃未能按约定时间缴存首付款所造成的资金占用损失。根据合同履行情况以及公平原则，一审法院认为以合同约定为标准计算的违约金数额过分高于孙丽丽的实际损失，故予以调整为每日万分之七计算的标准；根据双方合同变更前的约定，王晋桃首付款缴存时间逾期16日，因此违约金数额应按照首付款282000元计算16日，经计算，违约金数额为3158元。综上，一审法院部分支持孙丽丽的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、王晋桃于本判决生效后三日内给付孙丽丽违约金3158元。二、驳回孙丽丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取计88元，由孙丽丽负担63元，王晋桃负担25元。”二审期间，孙丽丽围绕其上诉请求依法向本院提交垫资清尾款及利息的凭证和结算证明、银行政策收紧网上打印件、朋友借还款及延迟还款赔偿的转账凭证、信用卡还款产生滞纳金的凭证、税后工资收入凭证、家人医院检查单，以上证据均用以证明因王晋桃的违约行为给其造成了实际损失。王晋桃未发表质证意见。本院经审查认为，孙丽丽提交的上述证据不能实现其证明目的，本院均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，王晋桃未依约按期支付首付款，一审法院认定王晋桃构成违约并承担相应的违约责任正确，王晋桃亦对此未提出上诉，本院予以确认。涉案双方的争议事项为违约金的具体数额问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，王晋桃于一审中辩称违约金过高，孙丽丽于二审中虽就其主张提交了相应的证据，但前述证据不足以证明王晋桃未按期将首付款转至天津市房地产交易资金监管中心的行为与孙丽丽主张的实际损失之间存在必然的关联性，故孙丽丽的上诉请求，证据不足，本院不予支持。考虑孙丽丽已在合同约定期限内收到了全部房款，一审法院根据合同的实际履行情况以及预期利益等因素作出的认定，并无不妥，本院予以维持。综上所述，孙丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人孙丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年六月三日书记员  唐 啸