宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1066号原告：杜某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：王某1，宁夏朔方律师事务所律师。被告：宁夏众和房地产开发有限公司。法定代表人：韩某，该公司执行董事。委托书诉讼代理人：杨某，北京市中闻（银川）律师事务所律师。委托书诉讼代理人：王某2，住宁夏银川市。原告杜某与被告宁夏众和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法由审判员许迎春适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人王某1，被告宁夏众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理西夏区尚美雅居××室产权权属证书过户登记；2.判令被告向原告支付逾期办理产权权属证书违约金99026元，并按照年利率6.8%承担2020年4月28日至××区初始登记之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月23日，与被告签订商品房买卖预售合同，购买被告开发的位于银川市××区住房一套，购房金额为563717元。原告已按照合同的约定履行付款义务。被告于2016年9月28日交付案涉房屋给原告，截止起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记，逾期达31个月。原告认为，被告迟延履行协助办证的义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，导致原告不能出售所购房屋，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告有权要求被告按照已付购房款的总额以年利率6.8%承担违约金99026元。原告认为其与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告理应按照约定向原告履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故特诉至贵院，请求依法判如所请。被告辩称，一、涉案小区系统一批复，办证需小区整体建设完成后才能办理房屋产权证，被告同意且积极协商相关部门为被答辩人办理房屋产权证。被告于2010年3月22日与银川市西夏区人民政府签订《西夏区保障性住房报建协议》，协议签订后，由银川市西夏区人民政府组织实施建设，银川市住房保障局统一监督管理，由被告开发建设，涉案小区包含在该协议范围内。由于政府拆迁不及时，导致涉案小区建设滞后，进而导致房屋产权证不能及时办理，被告正积极协商相关部门以期尽快办理涉案小区房屋产权证。二、原告的第二项诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。1.双方于2016年8月23日签订《商品房买卖合同》，合同第二十条第二款明确约定“因出卖人的原因未能在交付日起365个工作日内取得房屋产权证，双方同意以第2种方式处理：2.一次性付清、公积金贷款购买的房屋产权证由买受人自行办理并承担费用。”该条可以说明双方对于逾期办证责任的承担有约定，被告不承担逾期办证责任。2.即使原告现在要求被告承担逾期办证的违约责任，其诉请也无法律依据。首先，根据合同第二十条约定，双方确认的被告为原告办证的合理期限为自交付之日起365个工作日，根据原告的诉状，其自认于2016年9月28日收到房屋，则自2018年4月30日之后才能作为原告逾期办证违约责任的时间起点。其次，根据双方签订的《补充协议》第十条“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠（含团购、更名等），买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。”根据该条约定，其所主张的无论是利息、违约金还是损失，其总和不得超过合同总价款的2%。据此，原告主张99026元的违约金明显与合同约定不符。再次，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，被答辩人以银行贷款利率为标准计算违约金缺乏法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份,约定，原告购买被告开发的位于银川市××区住房一套，该房屋建筑面积为130.49平方米，单价为4320元/平方米，总价款为563717元。该合同第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.一次性付清、公积金贷款购买的房屋产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。但上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。合同签订后，原告向被告支付购房款563717元。2016年9月28日，被告将涉案房屋交付给原告。原、被告双方未办理房屋所有权转移登记手续。上述事实,有当事人陈述、《银川市商品房买卖合同》1份、收据2张附卷佐证,并经当事人举证、质证,足以认定。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,双方当事人均应予以恪守。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，被告应按照合同约定与原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，配合原告办理西夏区尚美雅居××室房屋权属证书。对原告要求被告协助原告办理西夏区尚美雅居××室产权权属证书过户登记的诉讼请求,本院予以支持；原告要求被告向原告支付逾期办理产权权属证书违约金99026元，并按照年利率6.8%承担2020年4月28日至被告办理初始登记之日止的违约金,本案中被告答辩称由于政府拆迁不及时，导致涉案小区建设滞后，进而导致房屋产权证不能及时办理，但未向法庭提交证据证实,故被告关于本案逾期办理房屋产权登记并非被告原因的抗辩理由不能成立。本案中因被告原因，致使原告未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，故被告已构成违约,应承担违约责任,但双方当事人在合同中对如何承担违约责任没有明确具体约定。根据合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。被告应当按照该约定向原告承担逾期办证的违约责任,被告应支付原告违约金11274.34元(563717元×2%)。原告主张以中国人民银行贷款基准利率计算违约金,并按照年利率6.8%承担2020年4月28日至被告办理初始登记之日止的违约金,与双方合同《补充协议》约定不符,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告杜某办理银川市西夏区尚美雅居58号楼2单元402室产权权属证书过户登记手续；二、被告宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜某逾期办理产权权属证书违约金11274.34元；三、驳回原告杜某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，减半收取1138元（实收1138元），由原告杜某负担1008元,被告宁夏众和房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 许迎春 二〇二〇年六月十六日（法官助理 胡丽平书记员 余 思附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。