北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执监43号申诉人（案外人）：马仲江，男，1968年2月22日出生，汉族，户籍地河北省唐山市开平区。委托代理人：李晓文，北京市大道政通律师事务所律师。申请执行人：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101。法定代表人：张静，总经理。被执行人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。申诉人马仲江不服北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）（2019）京0108执异1054号执行裁定和北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）（2020）京01执复50号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。海淀法院在执行北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆典当公司）申请执行唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称唐山华宝公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人马仲江对海淀法院执行的位于河北省唐山市龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼3单元1801号房屋（以下简称1801号房屋）提出书面异议。马仲江异议称，请求法院终止对1801号房屋的拍卖，并解除查封措施。事实与理由如下：马仲江在2011年4月26日在唐山华宝公司对房屋进行认购并交纳了283877元整，并于2017年2月28日交纳尾款333854元整，共计617731元整，并已居住多年。仅由于唐山华宝公司单方面原因，至今未签订正式购房合同，且未办理权属证书。但马仲江基于合法的买卖合同，对房屋享有的权利完全能够对抗申请执行人并排除执行、撤销拍卖。虽然法院对房屋进行查封拍卖，但该房屋是马仲江在查封前花钱购买、装修、入住的，购房凭证、收款收据、入住手续及水电费用、物业费等均能证明，马仲江属于善意第三人，应当维护其合法权益。由于马仲江已在该房屋居住多年，拍卖并无法律可操作性，如果法院继续进行强制拍卖，必将导致马仲江倾尽所有购买的房屋所有权丧失，破坏当前和谐稳定的社会局面。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，提出执行异议，请求法院支持异议请求。海淀法院查明，海淀法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决书，对昌隆典当公司与唐山华宝公司民间借贷纠纷一案，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。唐山华宝公司不服海淀法院判决，上诉至北京一中院。北京一中院于2017年9月15日作出（2017）京01民终4726号民事判决书，撤销海淀法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金16467716．68元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。案件审理过程中，海淀法院依昌隆典当公司的诉讼保全申请，于2015年12月30日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事裁定书，裁定查封、冻结唐山华宝公司价值2500万元的财产。同日，海淀法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封唐山华宝公司开发的龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼1单元1门601号、1201号、1701号、1801号、1902号、1904号，2单元2门402号、1703号、2002号、2302号、2403号、2603号，3单元3门1003号、1101号、1301号、1801号、1803号、1903号、2002号、2301号，以及12楼1单元1门2401号、2204号、2201号、1603号、202号、1804号，2单元2门2401号、2201号、2101号、1901号、1704号、1201号、1204号、1101号、404号，3单元3门1704号、1701号、1501号、1504号、1302号、1201号、703号房屋，查封时间2015年12月30日至2018年12月29日。昌隆典当公司持生效判决向海淀法院申请强制执行，海淀法院于2017年10月9日立案执行。执行过程中，海淀法院于2018年12月13日续封房屋。另查，马仲江、李素艳曾对海淀法院执行1801号房屋提出案外人异议，海淀法院以（2018）京0108执异664号案件立案审查，并于2018年12月17日作出裁定，驳回马仲江、李素艳对本案执行标的提出的执行异议。海淀法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，马仲江已就1801号房屋的执行向法院提出过案外人异议，其异议请求被法院裁定驳回。现马仲江再次对海淀法院执行1801号房屋提出异议，海淀法院依法不应予以受理。法院在立案后发现不符合受理条件，依法应驳回其异议申请。2019年12月11日，海淀法院作出（2019）京0108执异1054号执行裁定，裁定驳回马仲江的异议申请。马仲江不服该裁定，向北京一中院提出复议申请，请求：1．撤销海淀法院作出的（2019）京0108执异1054号执行裁定书;2．发回海淀法院对执行异议进行重新审查，或者直接裁定停止对1801号房屋的拍卖执行措施，并解除查封措施，停止对该房屋的执行。事实与理由：1．马仲江在本次执行异议中并非仅对执行标的提出异议，而是对执行标的和执行行为同时提出异议，海淀法院认定基本事实不清。马仲江曾于2018年基于对执行标的1801号房屋的实体权利提出过书面异议，被海淀法院（2018）京0108执异664号执行裁定书裁定“驳回异议请求”，但当时仅仅是针对“执行标的”提出异议。马仲江又于2019年提出本案的书面执行异议，请求停止对1801号房屋的拍卖并解除查封措施，排除对该房屋的执行。从异议请求及事实与理由中可以看出，马仲江本次是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，也针对拍卖执行措施提出执行行为异议。而该拍卖执行措施是法院在2019年才采取的，2018年并不存在。海淀法院简单认定本次提出的书面异议系就同一执行标的的事实显然错误，忽视了马仲江对执行行为的异议，系认定基本事实不清。2．海淀法院裁定“驳回马仲江的异议申请”系适用法律错误，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，应当依法进行审查。海淀法院正是由于认定事实不清，没有认识到马仲江也在对拍卖执行措施提出异议，才错误地引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款，裁定驳回异议申请。马仲江于2018年针对执行标的提出异议并被驳回请求，并不意味着不能于2019年针对执行标的和执行行为同时提出异议，更何况，如前文所述，拍卖执行措施是在2019年才被采取的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，海淀法院应当依法对马仲江本次执行异议请求进行审查。3．马仲江关于“停止对1801号房屋的拍卖，解除查封措施，停止执行该房屋”的异议请求应当得到法院支持。2017年2月28日，马仲江与被执行人唐山华宝公司签订了书面《认购协议书》，该书面《认购协议书》应被认定为合法有效的书面买卖合同。自2011年4月25日始至2017年2月28日止，马仲江已交纳合同约定的全部购房款人民币617732元。2017年3月15日，马仲江与唐山华宝公司办理了交房手续。马仲江已合法占有该房屋至今，且名下无其他用于居住的房屋。由于唐山华宝公司单方面的原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，马仲江对1801号房屋的权利能够排除执行，其异议请求应当得到法院支持。综上，海淀法院认定基本事实不清、适用法律错误，导致作出错误裁定，理应得到纠正，恳请法院依法支持马仲江的全部复议请求。北京一中院查明的事实与海淀法院查明的事实一致。北京一中院认为，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，马仲江于2018年已就1801号房屋的执行向海淀法院提出了案外人异议，其异议请求被海淀法院裁定驳回。现马仲江就1801号房屋的执行再次提出案外人异议，法院在立案后发现不符合受理条件的，依法应驳回其异议申请。据此，海淀法院裁定驳回马仲江的异议申请的处理并无不当，应予维持。马仲江提出的复议理由不能成立，北京一中院不予支持。2020年3月23日，北京一中院作出（2020）京01执复50号执行裁定，驳回马仲江提出的复议申请，维持海淀法院（2019）京0108执异1054号执行裁定。马仲江向本院申诉，请求：1．撤销北京一中院（2020）京01执复50号执行裁定；2．撤销海淀法院（2019）京0108执异1054号执行裁定；3．指令海淀法院裁定停止对1801号房屋的拍卖执行措施，并解除查封措施，停止对该房屋的执行。主要理由是：1．海淀法院罔顾申诉人马仲江的“物权期待权”，违背“生存利益至上”原则及相关司法解释规定，对马仲江“停止对1801号房屋的执行”的异议请求不予支持，（2018）京0108执异664号执行裁定存在严重错误。（1）马仲江与唐山华宝公司签订的《认购协议书》应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。2017年2月28日，马仲江与唐山华宝公司签订了书面《认购协议书》，该书面《认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的书面合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备十三项主要约定内容，但上述司法解释并没有明确要求认购协议书具备全部十三项内容，仅仅要求具备主要内容即可。2012年第11期《中华人民共和国最高人民法院公报》刊登的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”的裁判规则确认了只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。可见，在司法实践中，并非要求全部具备十三项内容。本案中的《认购协议书》已经就当事人姓名、名称、商品房的基本情况、销售方式、价款、付款的方式及时间、违约责任等内容进行了明确约定，马仲江自2011年4月25日始至2017年2月28日（签约当日）止，已交纳合同约定的全部购房款人民币617732元。2017年3月15日，唐山华宝公司将1801号房屋交付给马仲江，马仲江用于自行居住使用至今。综上，《认购协议书》应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。（2）现有证据证实，马仲江所购1801号房屋系用于居住，其虽然在唐山市内还有一套建筑面积为77平米的老旧房屋，但因其家有老小共计6口人，该老旧房屋已无法满足基本居住需要，故马仲江购买涉案房屋仍应被认定为满足基本居住需要之必需；马仲江已支付全部购房款，唐山华宝公司已收受该购房款。（3）马仲江对1801号房屋的“物权期待权”足以排除强制执行。马仲江已符合部分权利取得之要件，而且依照法律规定和当事人约定，对未来取得完整所有权的期待权利完全应受到保护，此种权益是仅次于所有权的、能够阻却强制执行的民事权益。更何况，该房屋作为马仲江家庭满足基本居住需要的住房，其权益的认定涉及到马仲江及其亲属的基本居住权，属于生存利益的范围，按照“生存利益优先”的原则，理应向相对弱势一方即商品房消费者马仲江倾斜。综上，马仲江对1801号房屋的权利能够排除执行，其异议请求应当得到法院支持，海淀法院的错误裁定及错误的拍卖行为应当得到纠正。2．申诉人马仲江在（2019）京0108执异1054号执行异议中并非仅对执行标的提出异议，而是对执行标的和执行行为同时提出异议，海淀法院及北京一中院认定基本事实不清并适用法律错误。马仲江曾于2018年基于对执行标的1801号房屋的实体权利，提出过书面异议，即(2018)京0108执异664号案件，被海淀法院裁定“驳回异议请求”，但当时仅仅是针对“执行标的”提出异议。2019年，海淀法院对1801号房屋启动拍卖程序，申诉人马仲江认为海淀法院罔顾其具有“物权期待权”的实体权利，无视其已合法占有并实际居住至今的客观事实，更不探究实质权利状况，径行违法启动拍卖程序，严重侵犯其生存权，于是又提出书面执行异议，请求撤销拍卖，并要求解除查封措施，停止对1801号房屋的执行，即(2019)京0108执异1054号案件。从马仲江的异议请求及事实与理由中可以看出来，马仲江此次是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，也针对拍卖执行措施提出执行行为异议。海淀法院却简单认定本次提出的书面异议系就同一执行标的的事实显然错误，忽视了马仲江对执行行为的异议，系认定基本事实不清。海淀法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款，裁定驳回异议申请，系适用法律错误。海淀法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定对马仲江的异议请求进行审查。海淀法院适用法律错误的行为也使得马仲江丧失了提起执行异议之诉的机会，严重侵犯了马仲江的诉讼权利。而北京一中院（2020）京01执复50号执行裁定书延续了海淀法院两次执行裁定的错误。综上所述，原审两级法院认定基本事实不清、适用法律错误，导致作出错误裁定，使得本案不仅无法实现实体公正，而且丧失了程序正义，理应得到纠正。申诉人为维护自身合法权益，特向法院申请执行监督，恳请依法支持申诉人的全部请求。本院查明的事实与海淀法院、北京一中院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。海淀法院在执行昌隆典当公司申请执行唐山华宝公司民间借贷纠纷一案中，案外人马仲江于2018年对1801号房屋主张实体权利，向海淀法院提出异议，请求停止对1801号房屋的执行；海淀法院经审查依法裁定驳回马仲江的异议请求。马仲江本次所提异议虽然形式上既对1801号房屋提出排除执行的异议，又对海淀法院的拍卖执行行为提出异议，但其所依据的理由都是对1801号房屋主张实体权利，提出异议的目的也都是请求海淀法院停止对1801号房屋的执行，因此，案外人马仲江本次所提异议是其2018年所提异议被海淀法院裁定驳回后，再次基于相同理由向海淀法院提出停止对1801号房屋执行的异议，根据上述规定，海淀法院应不予受理。海淀法院在立案后发现马仲江所提异议不符合受理条件，依法驳回马仲江的异议申请，并无不当。海淀法院（2019）京0108执异1054号执行裁定和北京一中院（2020）京01执复50号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马仲江的申诉请求及理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回马仲江的申诉请求。审 判 长 周晓冰审 判 员 苏玉书审 判 员 公 涛二〇二〇年六月三十日法官助理 杨 朔书 记 员 董鼎晨