杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6797号 原告：杭州利坤投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈剑武，男，杭州新天地集团有限公司职员。 委托诉讼代理人：胡薇，女，杭州新天地集团有限公司职员。 被告：杭州音乐矩阵文化创意有限公司。住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道体育馆路237号二楼202室。 法定代表人：金晓春，该公司董事长兼总经理。 被告：金晓春，男，1973年5月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 两被告共同委托诉讼代理人：徐华，浙江圣港律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：马康华，浙江圣港律师事务所律师。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司（以下简称矩阵公司）、金晓春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案，依法适用简易程序。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人陈剑武、胡薇，被告矩阵公司、金晓春的共同委托诉讼代理人徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利坤公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《新天地中心写字楼租赁合同》（合同编号：XTDZX1-20170801-009）于2018年11月10日正式解除；2.判令被告矩阵公司支付原告2018年11月1日至合同解除之日的租金6130元及违约金1021元[按所欠款项日万分之五计算，自2018年11月1日起暂计至2019年9月30日（333日），实际计算至被告付清之日止]，合计7151元；3.判令同意原告没收被告支付的租赁保证金36778元；4.判令被告矩阵公司支付原告装修优惠期租金18389元；5.判令被告矩阵公司支付合同被单方提前解除的违约金220860元；6.判令被告矩阵公司向原告支付逾期交还房屋占用费（计算至2019年2月10日，90日）110334元；7.判令被告矩阵公司支付原告恢复租赁房屋原状所产生的费用33635元；8.请求判令被告矩阵公司支付预期可得租金损失55167元（暂计90日，实际损失以被告对外实际出租并收租日止）；9.判令被告金晓春就被告矩阵公司前述诉讼请求承担连带责任；10.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，被告对于《新天地中心写字楼租赁合同》于2018年11月10日正式解除并无异议，原告自愿放弃前述第1项诉讼请求。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告金晓春签订合同编号为XTDZX1-20170801-009的《新天地中心写字楼租赁合同》，约定由被告金晓春承租位于2幢1508室188.93平方房屋作为办公用途等相关事项。后被告金晓春设立的公司即被告矩阵公司成立，因此三方签署《合同转让协议》，约定被告金晓春将《新天地中心写字楼租赁合同》项下的权利、义务全部转让给被告矩阵公司，并承诺对被告矩阵公司的合同义务及违约责任承担连带责任。2017年8月1日，原告与被告矩阵公司签署《新天地中心写字楼租赁合同》，合同内容和新天地中心写字楼租赁合同相同。租赁期：2017年8月1日至2022年7月31日，2017年8月1日至2019年7月31日期间的日租金为3.20元/日/平方米，支付方式为每季一付，租赁保证金36778元，给予装修优惠期31天。合同签订后，被告矩阵公司已于2017年8月1日入驻使用，并依约支付第一期至第五期租金，《租赁合同》已生效并履行。依合同约定，被告矩阵公司应于2018年10月17日支付第六期租金55167元，但被告矩阵公司未付。故原告于2018年11月1日向被告矩阵公司发出《解除合同通知书》，要求被告矩阵公司按合同约定支付租金、违约金及腾空租赁场地并恢复场地等违约责任。2019年1月14日，原告再次犮《律师函》致两被告催缴欠款及违约责任，两被告均无回应。综上所述，原告与被告之间的租赁合同合法有效，被告未按合同约定履行义务并造成原告重大损失的事实清楚，为维护原告权益不受侵犯，特此提出诉告，恳请依法支持原告所有诉求。 被告矩阵公司、金晓春辩称，一、案涉物业属于杭州新天地集团，原告和杭州创意投资发展有限公司均系其全资子公司。2013年，浙江汉品文化艺术有限公司与杭州创意投资发展有限公司签订《H地块物业预租赁合同》，双方约定杭州创意投资发展有限公司将位于杭州新天地H地块工业遗存物业及其设施出租给浙江汉品文化艺术有限公司，作为文化艺术创意等用途，租赁期为20年。被告金晓春欲成立文化创意公司经营，遂于2017年5月15日向二房东浙江汉品文化艺术有限公司承租其中的杭州新天地商业广场东文街51号H地块H25、H26房屋，面积为4120平方米。为了筹建需要，向杭州新天地集团租赁同区块2幢1508室188.93平方米房屋作为办公室供筹建使用，于2017年8月1日就本案物业与其子公司，也就是原告利坤公司签订租赁合同。2017年8月24日，被告金晓春以该租赁房屋地址注册成立矩阵公司，后又以该公司名义申请了MMCBOX商标注册。2017年12月8日，杭州创意投资发展有限公司向浙江汉品文化艺术有限公司发出解约通知，要求解除双方的租赁合同。2018年6月12日，浙江汉品文化艺术有限公司向下城法院起诉要求确认合同有效并继续履行，具体为（2018）浙0103民初3972号案件。2019年4月10日，下城法院作出判决，支持浙江汉品文化艺术有限公司的诉讼请求，现该案在杭州中院二审中。本案中，被告一直为公司的筹建发展在做准备，为此花费了大量的人力、物力，但由于杭州新天地集团方的违约行为，使被告的项目至今无法正常开展，导致了被告的所有努力均付注东流，被告租赁本案房屋也变得没有实质意义，2018年10月31日，被告向原告发函，因鉴于上述不归责于被告的原因，要求提前终止合同。但第二天原告就以被告未按时支付租金为由向被告发出解约通知。双方经过多次交涉后，被告于2019年1月31日搬离了案涉租赁房屋。2019年9月30日，原告向法院起诉二被告，要求解除合同，承担违约责任，并赔偿实际损失。被告认为，其诉讼请求不能得到法院的支持。理由是：1.被告是为了创办经营公司的需要以杭州新天地商业广场东文街51号H地块H25、H26房屋的使用为前提，才租赁了本案物业，本案的办公楼是作为前期筹办，以及在经营过程中部分工作人员办公的场所之用。如果没有了前面的租赁物，本案的办公室是不需要的。这就好比是厂房都没有了，剩下的办公室是无法经营的，更产生不了利润。2.同属杭州新天地集团有限公司的杭州创意投资发展有限公司违约在先，导致本案合同无法继续履行，如果继续让被告履行对被告显失公平。3.原告和杭州创意投资发展有限公司同属杭州新天地集团有限公司，均系其全资子公司，均受集团公司的指挥和领导，对相关产业的布局及策划具有同一性。被告认为两家公司的行为在事实和法律上具有一致性。因此，被告不存在违约行为，无需对原告承担违约责任。二、针对原告提出的诉讼请求，被告认为，即使被告违约成立，原告的诉讼请求也不符合法律规定。1.首先，整份合同中原、被告的权利义务存在不对等。原告的违约责任明显要比被告轻，这违反《民法通则》的公平原则。2.根据《合同法》第一百一十四条规定，合同当事人可以自由约定违约金，同时规定了在约定的违约金过分低于或高于实际损失时的增减规则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。从上述规定可以得出这样的结论，违约金和实际损失是不能同时主张的。在本案中，原告的诉讼请求2至6均系主张违约责任，第1、7项其实就是主张实际损失。另根据双方合同第18.4.3条中“但不得低于三个月的当期租金金额”的描述，被告认为三个月的当期租金系原、被告订立合同时对实际损失的预估。因此，即使被告违约，被告需向原告支付的违约金或者实际损失也是三个月的当期租金。综上所述，希望法院查明事实，依法判决，驳回原告对被告的诉请。 原告利坤公司提交了以下证据： 1.《新天地中心写字楼租赁合同》1份、《合同转让协议》1份，证明原告出租商铺给被告金晓春，并完成交付义务，合同成立并生效，被告金晓春在设立被告矩阵公司后将房屋转让给被告矩阵公司，并约定就公司的合同义务及违约责任承担连带责任的事实。 2.《新天地中心写字楼租赁合同》1份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，且合同约定被告应支付租金的金额、支付日期、逾期支付、逾期交还等需要承担相应违约责任的事实。 3.《解除合同通知书》1份，证明被告逾期拖欠租金达15天以上，原告发函解除合同，租赁合同自发函之日即2018年11月10日解除的事实。 4.邮寄凭证1份、快递跟单记录1份，证明解除通知函已经送达被告，被告也已经签收的事实。 5.《律师函》1份、邮寄凭证1份、快递跟单记录1份，证明原告多次发律师函给两被告，确认合同于2018年11月10日已解除，要求被告收到律师函后支付租金、滞纳金及违约金等费用，被告已收到律师函的事实。 6.《钥匙借用登记表》1份、租赁现场照片1份，证明被告收函后，一直未交还租赁房屋，未清空租赁物，于2019年2月10日来物业借钥匙拿租赁物内的东西，且还未恢复原状，被告应承担逾期退还和恢复原状等违约责任的事实。 7.分部分项工程费计算表1份，证明被告占用的房屋恢复原状所需要的费用及被告应承担复原的义务及费用的事实。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1、2，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据3，两被告对真实性无异议，确认收到该通知书，但对证明目的有异议，称其在2018年10月31日先发函给原告，向原告阐述了新天地H25、26房屋的情况，要求终止合同；本院对其证据效力予以确认。证据4，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议；本院对其证据效力予以确认。证据5，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为该份合同不是解除，而是由于原告关联公司的原因导致该份合同无法继续履行；本院对其证据效力予以确认。证据6，两被告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告金晓春从未从物业处借过钥匙，字也不是其签的；鉴于原告当庭确认《钥匙借用登记表》上被告金晓春的名字系原告方物业工作人员所签，故两被告的异议成立，本院对其证据效力不予确认。证据7，两被告对真实性、合法性、关联性均有异议，该笔费用尚未实际发生；两被告的异议成立，本院对其证据效力不予确认。 被告矩阵公司、金晓春提交了以下证据： 1.企业信用信息公示报告1份，证明本案原告和杭州创意投资发展有限公司均系杭州新天地集团有限公司的全资子公司的事实。 2.《H地块物业预租赁合同》1份，证明杭州创意投资发展有限公司将杭州新天地H地块工业遗存物业及设施出租给浙江汉品艺术有限公司的事实。 3.《租赁合同》1份，证明被告向浙江汉品艺术有限公司租赁杭州新天地H地块工业遗存物业中H25、26房屋意欲创立公司经营MMCBOX项目的事实。 4.（2018）浙0103民初3972号《民事判决书》1份，证明杭州创意投资发展有限公司违约未将杭州新天地H地块工业遗存物业及设施交付给浙江汉品艺术有限公司的事实。 5.商标注册证2份，证明被告金晓春在被告矩阵公司的工商注册地址注册商标MMCBOX，商标准的核定使用类型为国际分类43类，为在H地块的经营进行前期筹备的事实。 6.被告矩阵公司的信用信息公示报告1份，证明被告金晓春在案涉租赁房屋注册成立被告矩阵公司的事实。 7.照片4张，证明两个租赁物之间的空间距离。 8.《公证书》1份，证明被告在2019年1月31日搬离案涉租赁房屋的事实。 9.《告知函》、快递签收记录单及回单各1份，证明由于杭州创意投资发展有限公司违约行为，致使被告无法实现合同目的，于2018年10月31日向原告提出提前终止合同的要求。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，杭州新天地集团有限公司虽系原告与杭州创意投资发展有限公司的股东，但两家公司均系独立法人，日常经营人员、办公、财务等相互独立，互不混同；本院对其真实性予以确认。证据2、3，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为系案外人之间签订的合同，与本案无关；本院认为原告的异议成立，对其证据效力不予确认。证据4，原告对真实性无异议，认为与本案无关，且该案已被发回重审，该判决并非生效判决；本院认为原告的异议成立，对其证据效力不予确认。证据5，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明被告注册了两个商标，无法证明为了前期筹备的事实；本院认为原告的异议成立，仅对其真实性予以确认。证据6，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据7，原告对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法证明被告的待证事实；本院认为原告的异议成立，本院对其证据效力不予确认。证据8，原告对真实性无异议，对证明目的无异议，认为案涉房屋未按照约定恢复原状、未归还钥匙等，且被告金晓春于2019年2月10日还来案涉房屋取东西；本院对其证据效力予以确认。证据9，原告对真实性无异议，确认收到该《告知函》，但不认可其证明目的；本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于杭州市下城区房屋系原告利坤公司单独所有。 2017年8月1日，被告金晓春就其承租前述房屋相关事宜与原告利坤公司签订《新天地中心写字楼租赁合同》（合同编号：XTDZX-20170801-009）。后原告利坤公司（甲方）与被告金晓春（乙方）、矩阵公司（筹）（丙方）签订《合同转让协议》一份，约定：乙方同意将《新天地中心写字楼租赁合同》项下乙方项下的全部权利义务转让给丙方，由丙方代替乙方作为《新天地中心写字楼租赁合同》的乙方享有权利，并履行义务。租赁保证金36778元更换为丙方信息，租赁期满后此笔租赁保证金退回丙方公司账户；以本协议签订之日为准，在签订之日前乙方存在的违约责任，丙方有义务协助解决并承担连带责任。在签订之日后丙方存在的违约责任，乙方有义务协助解决并承担连带责任；等等。金晓春、李国平作为矩阵公司的投资人在丙方处签字。 2017年8月24日，被告矩阵公司成立，该公司股东为金晓春、李国平，法定代表人为金晓春，登记住所地为杭州下城区东方茂商业中心2幢1508室。 嗣后，原告利坤公司（出租方、甲方）与被告矩阵公司（承租方、乙方）重新签订《新天地中心写字楼租赁合同》（合同编号、合同条款同前）一份，约定：2.1甲方出租给乙方的房屋为杭州市长浜路698号东方茂商业中心2幢1508室；2.2该房屋建筑面积为188.93平方米；4.1甲方于2017年8月1日将该房屋交付给乙方，该日为交付日；4.3乙方自交付日起支付租金，但因甲方延迟交付的除外；5.1本合同租赁期限共60个月，自2017年8月1日起至2022年7月31日止；5.2.1乙方享有装修免租期共31天，自2017年8月1日起至2017年8月31日止；5.2.2装修免租期内，乙方免付租金，但仍应根据本合同约定支付物业服务费等与房屋使用相关的费用。如果非因甲方原因导致本合同提前终止或解除的，装修免租期租金不免付，乙方应在本合同提前终止或解除之日补足装修期间的租金；如果因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方还应承担违约责任，并应支付装修免租期间的租金，其标准为本合同第六条约定的租金标准；6.1该房屋自2017年8月1日至2019年7月31日期间的日租金为3.20元/日/平方米，月租金为18389元（月租金=日租金×建筑面积×365天/12个月）；该房屋自2019年8月1日至2021年7月31日期间的日租金为3.42元/日/平方米，月租金为19653元（月租金=日租金×建筑面积×365天/12个月）；该房屋自2021年8月1日至2022年7月31日期间的日租金为3.66元/日/平方米，月租金为21033元（月租金=日租金×建筑面积×365天/12个月）；6.2该房屋租金2年内不变，自第3租赁年度起，双方同意按上一期租金标准7%的递增幅度每2年递增租金；6.3乙方应按如下方式向甲方支付租金：（1）租赁期内，每季为一个付租期，乙方按期向甲方支付各期租金。本合同项下之租赁房屋，实行先付租金后使用的原则；（2）首期（第一期）租金支付：乙方应在租赁起始日向甲方支付首期租金（2017年8月1日至2017年10月31日），计36778元；（3）后续各期租金支付：2017年11月1日至2019年7月31日每期租金金额为55167元、2019年8月1日至2021年7月31日每期租金金额为58959元、2021年8月1日至2022年7月31日每期租金金额63099元；每期应付租金，乙方应于上一期租金结束之日前15日支付。租赁期间内最后一期租金（剩余天数）按当期日租金标准进行支付；日租金标准若已根据本合同约定递增的，按递增后的日租金标准据实结算；8.1本合同签订当日，乙方须向甲方支付36778元作为租赁保证金。租赁保证金用于担保乙方履行本合同相关的责任和义务，包括但不限于乙方依约应支付的租金、物业服务费及其他费用、违约金、赔偿金等乙方应付款项；8.2乙方在承租该房屋期间，若发生有下列任一情形的，甲方除可以根据本合同规定提前终止或解除合同及主张其它权利外，还可以从租赁保证金中扣取等额于乙方应偿付之款项（包括乙方欠缴的租金、物业服务费及其他费用及应赔偿甲方即其他受益人的损失、违约金等），但甲方应在扣取前3个工作日通知乙方并说明扣取的金额和理由，发生下述第（4）项情形的，还应提供相关损失凭据的复印件：（1）不按时支付租金；（2）不按时支付物业服务费，以及水、电、空调、通讯等各项费用及公共事业项目的费用；（3）不按时缴纳违约金；（4）造成甲方即其他权利人经济损失未能及时赔偿的；14.1租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满当日或本合同提前终止当日，将该房屋恢复至附件二提供给乙方时的状况或甲方认可的状态交还给甲方，由此发生的费用由乙方承担。若乙方未能将该房屋及其所有固定设备、装置和设备恢复到甲方提供给乙方时的状态，甲方有权委托专业的部门予以恢复，相关费用由乙方承担，并加收15%的管理费。该恢复期间视为乙方逾期交还该房屋，并承担逾期交还房屋的违约责任；14.3租赁期满或本合同提前终止时，乙方应向甲方归还该房屋的所有钥匙和门禁卡等；14.4若本合同终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋的，视为乙方无权占用该房屋，乙方应按终止前日租金标准的二倍向甲方支付占用费，且甲、乙双方同意，乙方无权占用该房屋超过15日的，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，并且甲方有权将该房屋重新租予其它租户：（1）该房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置；（2）对于该房屋内乙方遗留的其它物品及货品，甲方可自行和/或请第三方将该等物品及货品搬离该房屋并按照合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于搬运费及仓储费等，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。若自该等物品及货品自搬离后的一个月内，乙方未向甲方提出提起的要求或拒绝/未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用，应由乙方承担；14.5乙方将该房屋作为其营业执照上的住所（工商注册地址）的，乙方承诺：本合同租赁期满或因任何原因一方终止本合同之日起30日内变更该等营业执照上的住所（工商注册地址），将乙方营业执照上的住所（工商注册地址）从该房屋中迁出；否则，甲方有权没收本合同项下的租赁保证金，或者要求乙方支付等额于该租赁保证金的违约金；17.3发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：……（5）乙方逾期支付租金及其他费用连续超过15日的；……（9）发生本合同其它条款中约定的甲方可以解除合同的情形；18.4.2乙方逾期支付的租金及其他各项费用，每逾期一天，应按所欠款项万分之五向甲方偿付违约金；18.4.3甲方依据本合同第17.3条第（1）、（2）、（3）、（4）、（7）、（8）项的规定单方解除本合同的，乙方应向甲方支付导致合同解除的违约金，该违约金标准为剩余租期租金的25%金额，但不得低于三个月的当期租金金额。甲方依据本合同第17.3条第（5）、（6）项的规定单方解除本合同的，乙方应按照第18.4.2条约定支付逾期付款违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；18.4.5租赁期间，非因不可抗力或非因本合同约定原因，乙方提前终止租赁或解除合同的，乙方应向甲方支付剩余租期租金25%的违约金，但不得低于三个月的当期租金金额，并应承担何履行本合同规定的其它责任和义务；18.4.6乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的占用费，并赔偿甲方因逾期收回物业而遭受的其他损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费，本条不影响甲方根据本合同其它条款行使有关权利；等等。合同签订后，被告矩阵公司已支付租赁保证金36778元及2018年10月31日止的租金。 2018年10月31日，被告矩阵公司向原告利坤公司邮寄《告知函》一份，称：“租赁办公室的主要目的就是为了筹建新天地H楼5050音乐矩阵项目。目前H楼的租赁纠纷新天地集团（杭州创意）和5050项目（浙江汉品）已经在诉讼当中，考虑到未来的不确定性，特此告知贵司提前终止写字楼租赁合同。根据H楼的诉讼结果我方根据实际情况再与贵司合作……（目前租金和物业费已福祉2018年10月31日）。”该邮件于2018年11月1日签收。 2018年11月9日，原告利坤公司向被告矩阵公司邮寄《解除合同通知书》一份，称被告矩阵公司应于2018年10月17日支付租金55167元，目前逾期支付租金已超过15天，根据租赁合同第17.3.5条约定，特通知：一、租赁合同自2018年11月10日起正式解除。二、请矩阵公司在收到本函后7个工作日内支付如下款项，同时向物业缴清拖欠的物业管理费及能耗费：1）支付2018年11月1日至2018年11月10日期间租金6129.67元；2）支付剩余租期租金25%作为违约金，即220859.83元；3）支付1个月装修优惠期租金18389元。三、请矩阵公司于2018年11月10日前将租赁物业按照交付时的状况交还，并将注册地址从租赁物业迁出。若矩阵公司未及时支付上述款项，或未按时交还祖灵物业并办理注册地址变更手续的，将按照租赁合同约定主张逾期占用及其他相关违约责任。该邮件于2018年11月11日签收。 2019年1月14日，原告利坤公司向被告矩阵公司、金晓春邮寄《关于支付东方茂商业中心2幢1508单元逾期租金、装修优惠期租金、滞纳金、占用费、违约金等款项的律师函》，该邮件被李国平签收。 2019年1月31日，杭州市富阳公证处经被告矩阵公司申请，对案涉租赁房屋的现状及该房屋腾空过程办理保全证据公证。 另查明，被告矩阵公司于2019年2月18日完成地址变更，公司住所地由杭州市下城区变更为杭州市富阳区富春街道体育馆路237号二楼202室。 本案审理过程中，被告矩阵公司于2020年6月10日向原告利坤公司转账支付2018年11月1日至2018年11月10日的租金6130元，原告利坤公司确认收到。 本院认为，案涉《合同转让协议》、《新天地中心写字楼租赁合同》等系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。原告利坤公司主张《新天地中心写字楼租赁合同》于2018年11月10日正式解除，两被告并无异议，本院予以确认。被告称其承租案涉租赁物的目的是为了筹建新天地H楼5050音乐矩阵项目，因案外人浙江汉品文化艺术有限公司与杭州创意投资发展有限公司就H楼的租赁事宜引发诉讼，同属杭州新天地集团有限公司的杭州创意投资发展有限公司违约在先，导致本案租赁合同无法继续履行，故其认为自身不存在违约行为，无须承担违约责任。对此本院认为，案涉租赁合同相对方为原告利坤公司、被告矩阵公司，案外人杭州创意投资发展有限公司与原告虽均系杭州新天地集团有限公司的全资子公司，但属于两个主体，并无证据证明两家公司的行为在事实和法律上具有一致性，案涉租赁合同也并未约定被告承租案涉房屋的目的在于给其他项目做办公室使用，原告在合同履行期间并无违约行为，被告矩阵公司函告原告单方主张提前终止案涉租赁合同，理由不具有正当性，故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于租金与房屋占用费。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张的2018年11月1日至2018年11月10日的租金，被告矩阵公司已于2020年6月10日支付，原告利坤公司确认收到，故其该项诉讼请求，本院不再予以支持。被告矩阵公司已于2019年1月31日将案涉租赁房屋腾空并委托杭州市富阳公证处对案涉租赁房屋的现状及该房屋腾空过程办理保全证据公证，可以认定被告矩阵公司已于2019年1月31日完成腾退义务，原告主张计算房屋占用费至2019年2月10日，缺乏依据，本院不予支持。另，案涉租赁合同约定逾期返还房屋期间的占用费计算标准为合同终止前日租金标准的二倍，本院认为该标准过高，参照合同终止前日租金标准计算为宜。经核算，被告矩阵公司应向原告支付房屋占用费49575.23元（3.20元/日/平方米×188.93平方米×82天）。关于装修优惠期租金，鉴于装修免租期系出租人以长期租赁（60个月）为基础给予的优惠，被告矩阵公司实际履行合同一年多，故本院对原告主张的装修优惠期租金的合理部分予以支持，经折算酌情支持装修优惠期租金13500元。 关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告矩阵公司提出提前终止合同，由此引发逾期支付租金、未在约定时间将工商注册地址迁出等后续行为，已构成违约，应承担违约责任。因其违约行为，导致租赁物空置，确给原告利坤公司带来损失，但原告在主张没收租赁保证金的同时，又主张逾期支付租金的违约金、合同被单方提前解除的违约金、预期可得租金损失等，且合同就前述违约金、损失的约定明显过高，被告亦提出了违约金过高的抗辩。结合本案实际情况，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，本院酌情支持违约金150000元，同时认定被告已支付的履约保证金36778元优先抵扣装修优惠期租金、房屋占用费。抵扣后，被告矩阵公司还应支付装修优惠期租金、房屋占用费合计26297.23元。被告金晓春应按照《合同转让协议》的约定对被告矩阵公司的上述付款义务承担连带清偿责任。关于原告利坤公司主张的恢复租赁房屋原状所产生的费用33635元，经原告利坤公司确认，该费用并未实际产生，且合同关于恢复状态的约定不明，故本院不予支持。 综上，本院对原告诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司装修优惠期租金、房屋占用费合计26297.23元； 二、被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金150000元； 三、被告金晓春对被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司上述付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8535元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担4656元，被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司、金晓春负担3879元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州音乐矩阵文化创意有限公司、金晓春于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王 颖 人民陪审员  朱浩卿 人民陪审员  王晓玮 二〇二〇年六月十日 代书 记员  翁琳景