贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2301号上诉人（原审被告）：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号银海大厦南7楼。法定代表人：曹明华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘俊媛，女，1985年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：杨帆，男，1983年4月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称“银海公司”）因与被上诉人刘俊媛、杨帆商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月11日立案后，依法对本案进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人银海公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或者发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，被上诉人购买上诉人出售的停车位，只向上诉人支付了25,000元，而一审法院却将购买房屋赠送的优惠券算入车位价款中，判决上诉人承担的违约金金额明显高于被上诉人购买车位时缴纳的价款，显然违反了公平、等价有偿的原则，补充协议并未对逾期未办理车位所有权初始登记约定违约责任。2、未按时办理停车位所有权的初始登记，并非上诉人主观故意不作为，而是因为国家政策调整导致，上诉人在2003年取得国有土地使用权时已经按约定交纳了全额的土地出让金，按国家对房地产开发的所有要求办理了建设工程规划许可、施工许可和商品房屋预售许可（含地下停车位）等手续，完全符合停车位销售的全部条件，并不存在任何欺诈消费者的行为，造成违约办证上诉人也是无可奈何，一方面政府要求缴纳1000多万的地下空间使用费，另一方面要承担被上诉人巨额的违约金，如果不是国家政策调整，上诉人也不愿意发生这样的违约情况。3、上诉人已按约定按时向被上诉人交付了停车位，合同的主要义务已经履行完毕，被上诉人购买车位的目的是为了使用车位，合同目的已实现，我国对于违约金的立法原则是补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的主要功能在于填补损失，而非让守约方获利，《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。本案中，被上诉人一直可以正常使用停车位，上诉人违约客观上并没有给被上诉人造成任何实际的经济损失，一审中被上诉人也没有举证证明。4、一审判决将车位认定为房屋而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，属于适用法律错误。被上诉人刘俊媛、杨帆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、从双方于2011年5月27日签订的《补充协议》（产权车位）名称来看，协议系有产权车位的买卖，协议明确约定了买受人支付的购房款中包含有部分的车位款，乙方另行支付部分款项，组成买受人主张的车位价款。从车位购买价来看，该价格也为有产权车位的购买价格。上诉人在上诉状中陈述该车位为附赠车位的上诉理由完全无事实及法律依据。2、双方签订《补充协议》第六条已明确约定上诉人承诺于2016年4月30日给被上诉人取得该停车所有权初始登记手续，并根据协议约定另行签属《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担。上诉人并未按约定的日期及约定的内容履行其承诺的义务系上诉人的违约。3、在双方签订的《补充协议》的第十一条已明确约定，该协议系《商品房买卖合同》附件的不可分割的组成部分，而违约责任虽然在双方签订的《补充协议》中未约定，但双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条转移登记的第2点的第（2）款中已约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，一审判决计算违约金的标准与双方约定一致并无不当。4、上诉人取得的预售许可证中包含涉案物业的停车位，该涉案车位作为房屋的配套设施予以出售，适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。被上诉人恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘俊媛、杨帆向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告取得原告所购停车位的所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，并将办理停车位产权转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理车位产权登记事宜。2、请求贵院依法判令被告支付原告逾期办理车位产权违约金自2016年3月31日起至2019年12月31日止共1371日约为34,960.5元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，如下事实2011年6月2日，原告杨帆、刘俊媛（买受人）与被告银海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“买受人购买出卖人开发的银海?元隆广场第4栋（4）1单元26层6号房屋，房屋价格为1404438元。买受人采取分期付款方式，买受人应当在2011年6月2日前分期支付房价款买受人欠付尾款98万元于2011年8月1日前付清，逾期未付买受人将承担违约责任”。同日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订合同附件十三《补充协议（产权车位）》，该《补充协议》约定“根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，出卖人、买爱人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就《商品房买卖合同）中第二章关于购买商品房情况及第三章购买商品房的计价方式与价款达成如下补充协议第一条关于购买商品房情况的补充说明。1、乙方已于2011年6月2日购买甲方开发并出售的银海·元隆广场4栋1单元26层6号房屋。2、购买的商品房除包括《商品房买卖合同》已经约定的商品房外，还包括位于贵州省贵阳市云岩区，“银海·元隆广场”负三层Ｂ区03号车位，车位编号为Ｂ3-4-03。（具体位置见本附件地下室车位布置平面位置图）；3、该车位的属性为拥有独立产权的停车位；4、该车位的相关权益随该车位的产权转移一并转移。第二条关于购买商品房计价方式与价款的补充说明。《商品房买卖合同》中第三章第七条约定的房款1404438元中已包含了230000元的车位款。乙方需另行支付人民币25000元整。第三条车位的交付时间甲方保证在2014年1月30日至2014年3月30日将该车位交付乙方使用，如逾期未交付乙方使用，自本协议约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位出让价款万分之一的违约金。第五条使用期限：自本协议生效之日起乙方即有权获得该停车位所有权，该停车位的使用期限自本协议生效之日起至“银海·元隆广场”商品房土地使用权期限届满时止。第六条转移登记甲方承诺于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与乙方另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担……”另查明，原告在2013年1月30日向被告交纳车位维修基金250元，2013年11月3日交纳购车位款25,000元。被告取得的预售许可证载明的预售范围包括1-7栋、10栋地下车库。审理中，原告表示因被告在合同中约定交房的时间为2012年9月，但实际交房是在2013年6月左右，达到合同约定的退房条件，因此，业主要求集体退房，后经过协商，被告将市场差额以优惠券的形式返还业主，可以用于购买公司物业，因此原告用于购买车位，故车位款应当以合同约定计算，至于本案，应当适用商品房的司法解释。被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款，但其认为原告的购车位款是用优惠券抵扣，应为25,000元，且不能适用商品房买卖合同的解释。被告另行提交国有土地使用权出让合同【筑国土出（2003）第98号】、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府办公厅【筑府办函（2016）127号】文件。拟证明：1、证明被告开发的银海元隆广场用地于2003年10月15日与贵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后，被告已按合同约定缴纳了2016.1162万元的土地出让金，同时也按国家要求办理了土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证等；完全符合办理停车位所有权初始登记的条件。2、商品房销售现房证明书证明银海元隆广场的住宅和部分车库是办理了大产权证。正是因为市政府2016年转发给市国土局的文件，政府依据该文件要求被告交纳1000多万的地下空间部分的土地出让金，被告认为该文件不适用于发布之前已签订的《国有土地使用权出让合同》和已开发建成的地下空间，政府的要求显然违背“法不溯及既往”的基本原则，因此，被告未完成停车位所有权的初始登记并非其主观恶意，而是因政府政策调整导致。一审法院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：一是诉讼时效如何认定；二是本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；三是逾期办证违约金如何计算。首先，关于诉讼时效如何认定方面。因双方约定被告取得上述车位所有权的初始登记时间为2016年3月30日，但被告一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故被告一直处于违约状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案的诉讼时效为三年，经核算，从立案之日（2019年10月18日）前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，但2016年10月18日之前的违约金已超诉讼时效。其次，关于本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》方面。本案中原、被告签的《商品房买卖合同》附件十三《补充协议（产权车位）》，约定被告于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，说明双方签定的车位合同是转移所有权的买卖合同，且根据被告提交的预售许可证明来看，其预售范围包括“银海·元隆广场”1-7栋、10栋地下车库，本案诉争车位位于其中，该地下车库是作为房屋配套设施，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最后，关于逾期办证违约金如何计算方面。被告未在约定的时间内取得涉案车位的所有权初始登记，并将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，但双方在《补充协议》中并未约定逾期办证违约金的计算标准，本应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定进行计算，但现原告自愿以低于逾期贷款利息的标准主张该违约金，一审法院从其自愿。至于车位款的问题，根据合同约定原告的购房款1,404,438元中已包含了230,000元的车位款，原告需另行支付人民币25,000元整，因此，车位款应为255,000元（230000+25000）。由此，逾期办证违约金应为29,810元［车位款255,000元×每日万分之一×逾期天数1169日（2016年10月18日起至2019年12月31日）］。另对于原告要求判令被告取得所有权初始登记，并与原告另行签署《停车位买卖合同》的诉请，因涉及行政机关的管理事务，本案不宜处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州银海益沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨帆、刘俊媛至2019年12月31日止的逾期办证违约金29,810元；二、驳回原告杨帆、刘俊媛的其余诉讼请求。案件受理费674元，减半收取337元，由原告承担50元，被告承担287元（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付给原告）。二审中，双方当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期办理车位产权的违约金，若上诉人应当支付则违约金应如何计算。双方针对购买车位签订的《补充协议（产权车位）》虽未约定逾期办理产权的违约金条款，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被上诉人以已付车位款每日万分之一的标准主张低于前述法律规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院予以支持并无不当。对于车位款的认定，《补充协议（产权车位）》明确约定购买住宅的购房款中已包含了部分车位款，上诉人认为车位款仅为住宅购房款以外另行支付的部分与双方约定不符，本院不予支持。至于上诉人所称政策调整问题，并不导致上诉人不能履行本案办证义务，被上诉人未能举证证明逾期办证给其造成的损失并不代表其没有损失，上诉人的前述上诉理由均不影响其违约责任的认定。商品房的概念并不局限于住宅，案涉车位性质仍属于商品房，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用674元，由上诉人贵州银海益沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十日书记员  帅艳芷