北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6407号上诉人（原审原告）：侯蕾蕾，女，1968年1月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王艳明，河北华川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司法务。原审第三人：侯志忠，男，1956年12月24日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人侯蕾蕾因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人侯志忠财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初94614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯蕾蕾上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持侯蕾蕾的诉讼请求或发回重审。2．案件受理费及鉴定费由链家公司承担。事实和理由：1．一审判决对授权委托书的来源及有效性认定错误。授权委托书不是链家公司教唆侯志忠伪造的，而是链家公司私自伪造的，侯志忠并不知情；链家公司教唆的是“让侯志忠在没有侯蕾蕾授权的情况下出售涉案房屋”。一审判决以链家公司教唆第三人伪造授权委托书为依据进而要求侯蕾蕾提供证据属于事实认定错误。2．一审判决对涉案房屋买卖合同的签订主体认定错误。侯志忠并未取得侯蕾蕾的书面授权，侯蕾蕾也未在合同书上签字。一审法院认定侯蕾蕾与案外人李某签订了房屋买卖合同是错误的。法院对侯志忠行为的定性是表见代理，表见代理意味着侯志忠没有代理权。3．由于侯蕾蕾并没有出具书面授权委托侯志忠卖房，故《居间服务合同》对侯蕾蕾不发生法律效力。侯蕾蕾与链家公司之间不存在居间合同关系。4．一审判决对于涉案房屋的损失认定错误。侯蕾蕾没有打算卖房但却失去了房屋，相当于房屋已经灭失，应当以房屋被强制过户日的市场价值来计算。5．侯蕾蕾的违约金损失与链家公司不作为之间存在因果关系，应当计入损失范围。6．一审判决未对链家公司是否尽到网签审查义务进行认定。7．一审判决对于居间合同关系认定上分配举证责任适用法律错误。应当由链家公司就双方存在居间关系承担举证责任，不应当由侯蕾蕾就“链家公司在侯志忠不知情的情况下私自伪造授权委托书的行为”承担举证责任。链家公司员工称授权委托书是侯蕾蕾通过邮箱发送的，就此应当承担举证责任。在买卖合同纠纷中，侯志忠的行为被认定为表见代理，但不能据此类推在居间合同关系中亦构成表见代理。链家公司辩称，不同意侯蕾蕾的上诉请求。1．侯蕾蕾主张的损失并非实际损失，且与链家公司没有因果关系。另案诉讼中，侯蕾蕾与侯志忠在合同履行过程中涉诉房屋被限制交易导致对李某构成根本违约而承担违约责任，与链家公司是否留存了授权委托书原件无关。未留存原件也不等于侯蕾蕾没有授权的行为，前诉中虽然法院认定表见代理但并非认定侯志忠是无权代理。2．侯蕾蕾、侯志忠起诉北京世纪双赢房地产经纪有限公司（以下简称世纪双赢公司）的诉讼中，侯蕾蕾自认其本人在履行与李某的买卖合同。且侯蕾蕾所主张的损失及违约金已经获得支持，就同一笔款项，不应该在本案中向链家公司另行追偿。3．侯志忠在签约时向链家公司出具代理人关于代理权的承诺书，同意承担因代理权产生的责任。侯蕾蕾应当向侯志忠追偿。侯志忠提交书面意见述称，同意侯蕾蕾的上诉意见。侯蕾蕾向一审法院起诉请求：链家公司赔偿侯蕾蕾的房屋差价损失70万元、违约金25万元及前诉的诉讼费7．4725万元。一审法院认定事实如下：侯蕾蕾与侯志忠系夫妻，二人于2002年10月8日登记结婚，截至2019年11月26日一审法院庭审时，双方婚姻关系处于存续状态；涉案房屋原登记在侯蕾蕾名下。2015年6月17日，侯蕾蕾（出卖人）与李某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由买受人购买出卖人出售的涉案房屋，房屋价款100万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价25万元，该合同落款出卖人处侯蕾蕾签名由侯志忠代写，委托代理人处有侯志忠签名。同日，侯蕾蕾（甲方，出卖方）、李某（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》，其中，《补充协议》第二条约定：乙方于2015年6月17日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于2015年9月1日前（含当日）将第一笔首付款人民币42万元（不包括前期支付全部定金2万元），以非建委资金监管的方式支付甲方。甲、乙双方应于2015年8月15日前（含当日）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲、乙双方同意在2015年10月16日前（含当日）应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲、乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲、乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲、乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第四条约定：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔偿乙方。该协议甲方（出卖方）落款处侯蕾蕾签名由侯志忠代写，乙方（买受方）处有李某签名，丙方（居间方）处有链家公司盖章，经办人处有宁某签名。上述合同签订当日，侯志忠代侯蕾蕾收取了李某的定金2万元。同年7月29日，链家公司核验网签时，发现涉案房屋于同年5月24日通过世纪双赢公司出售，并已向北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州建委）网站提交完成网签合同。李某于2015年8月10日以侯志忠、侯蕾蕾作为被告，链家公司、世纪双赢公司作为第三人，诉至北京市通州区人民法院（以下简称通州法院），请求判令侯志忠、侯蕾蕾继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议项下的协助办理贷款申请手续、房屋权属移转登记手续的合同义务，并支付自2015年8月15日至该案生效判决作出之日的违约金。该案中，侯志忠系侯蕾蕾的委托诉讼代理人。侯志忠、侯蕾蕾提起反诉，请求法院判令解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求李某支付违约金。2015年9月14日上午10时，通州法院组织李某与侯志忠进行谈话。关于侯志忠向李某出售涉案房屋侯蕾蕾是否知情的问题，侯志忠称：“知道，她同意”。该案庭审中，李某提交了：1．侯蕾蕾于2015年6月17日作出的声明，内容为侯蕾蕾系涉案房屋的合法产权人，享有完整的处分权，现拟委托链家公司居间销售，如因其不实承诺导致涉案房屋在交易过程中产生的一切后果，由其本人自行承担；2．侯志忠于2015年6月17日作出的承诺书，内容为其承诺自己受侯蕾蕾的合法委托，代侯蕾蕾出售涉案房屋，并签署相关合同文本，其郑重承诺其代理出售涉案房屋并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因其本人违反上述承诺，导致合同无效或无法履行的，其本人同意承担相关法律责任，落款处有侯志忠签名；3．2015年6月23日作出的授权委托书，委托人为侯蕾蕾，受委托人为侯志忠，内容为侯蕾蕾欲通过居间人将涉案房屋出售，侯蕾蕾特授权委托侯志忠代其办理本授权委托书约定的事宜，落款委托人处有侯蕾蕾签名，并写有：“本人（受托人）侯志忠（侯志忠签名）确认并承诺本《授权委托书》由我提交给相关方且本《授权委托书》由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效。”4．2015年7月16日同意出售证明，声明人为侯志忠的配偶（共有权人），内容为侯志忠系房屋出售人侯蕾蕾的配偶（或共有权人），本人同意房屋出售人出售上述房屋，落款处有侯志忠签名，并写有：“房屋出售人侯蕾蕾（侯蕾蕾签名由侯志忠代为签写）确认并承诺本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。”侯志忠对授权委托书的真实性不予认可，认为该授权委托书并非原件，签名不是侯蕾蕾本人所签，对其余证据的真实性予以认可。该案庭审中，李某申请证人宁某出庭，宁某称李某与侯志忠签订了合同，侯志忠这边后来就联系不上了，存在其他网签，侯志忠在和链家公司签订合同之前就和其他公司签订合同了，后期链家公司一直询问侯志忠是否有侯蕾蕾的授权委托书，侯志忠说有，是通过侯蕾蕾的邮箱发给了其，但后来就联系不上了。宁某另称授权委托书没有原件，就是邮箱中的那份，而侯志忠也有其他违约行为，在其通知侯志忠走后续手续的时候，其打电话说要和李某解除合同。侯志忠主张证人与李某是利益共同体，且在授权委托书和联系不上其的问题上说法不统一。通州法院经审理后作出（2015）通民初字第17659号民事判决书，判决：1．李某给付侯蕾蕾购房款125万元，扣除其已支付的2万元定金，再给付123万元；2．侯蕾蕾、侯志忠协助李某办理涉案房屋的过户手续；3．侯蕾蕾、侯志忠赔偿李某违约金25万元；4．驳回李某的其他诉讼请求；5．驳回侯蕾蕾、侯志忠的反诉请求。侯蕾蕾、侯志忠不服上述判决，上诉至本院，本院作出（2017）京03民终11934号民事判决书，载明“综合以上证据，结合证人宁某的证言，侯志忠一审中关于向李某出售房屋侯蕾蕾知情的陈述，以及侯志忠本人签名的代理人关于代理权的承诺书的内容，一审法院认定李某作为合同相对人有理由相信侯志忠具有代理权，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议为有效合同，处理正确……本案中，李某在2015年8月既已得知涉案房屋已进行网签、合同已无法继续履行的情况下向法院提起诉讼，其行为并不构成违约。侯志忠、侯蕾蕾主张李某未按合同约定期限支付首付款构成违约，本院不予采纳……本案中，侯志忠、侯蕾蕾明确拒绝继续履行合同，要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据补充协议第四条确定违约金虽有不当，但是根据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及李某存在实际损失等综合因素予以衡量，一审法院确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。侯志忠称系由于第三人世纪双赢的原因导致的网签，其对合同无法履行没有过错……亦不能免除其向李某承担的违约责任”，判决：驳回上诉，维持原判。现（2015）通民初字第17659号民事判决已执行完毕，涉案房屋于2017年11月22日过户至李某名下，违约金直接通过银行账户进行了划扣，购房款已支付于侯蕾蕾的银行账户。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：侯蕾蕾主张其与侯志忠虽为夫妻关系，但夫妻一方对重要财产作出处理决定仍需要经过另外一方协商一致，侯蕾蕾对于出售房屋并不知情，链家公司作为专业的房地产经纪公司，教唆帮助侯志忠伪造授权委托书出售房屋，最终导致通州法院在前述案件中认定侯志忠与李某签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，导致涉案房屋出售给其造成了损失，故其有权要求链家公司赔偿差价损失。另，授权委托书系链家公司伪造，链家公司存在过错，故本案应综合计算其损失数额。房地产经纪公司应当对缔约事项和缔约能力据实调查并积极报告，在侯志忠出售房屋前，链家公司应当发现却未能发现涉案房屋已存在网签，从而导致李某起诉起并导致其支付违约金，故链家公司存在过错，应当赔偿其相关损失。链家公司主张通州法院判决房屋买卖合同履行及侯蕾蕾承担违约责任与其并无关联，通州法院判决合同履行是因为认定侯蕾蕾授权同意出售房屋，侯蕾蕾并未产生损失。法院判决其承担违约责任是由于其明确表示拒绝履行合同，并提出解除合同的诉讼请求，从而导致其构成根本违约从而承担违约责任，与本案中其所述链家公司没有留存授权委托书的原件并无因果关系，其要求我公司承担损失并无依据。本案庭审中，侯蕾蕾申请对涉案房屋2017年11月22日时的市场价值进行评估鉴定，经北京市高级人民法院随机确定本案评估机构为北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司，该公司作出房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2017年11月22日时的市场价值为292．68万元。双方对估价报告的真实性均予以认可。侯蕾蕾称涉案房屋出售给李某的价格为125万元，但过户的时候涉案房屋的房价上涨到292．68万元，房屋的差价损失为167．68万元，其认为链家公司与侯志忠应各自承担50%的责任。链家公司主张房屋买卖合同签订时的房屋价格是侯志忠与李某协商一致所确定，符合当时的市场价格。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，侯蕾蕾主张链家公司存在两方面过错，一是没有收取授权委托书的原件，并教唆帮助侯志忠伪造授权委托书，二是没有尽到审核义务发现涉案房屋存在网签，导致其在前述案件中被法院认定为违约。侯蕾蕾虽称链家公司教唆、帮助侯志忠伪造授权委托书，但其并未提交任何证据证明链家公司存在上述行为，其未完成相应的举证责任，故一审法院对其相关主张不予采信。前述案件中，法院根据李某提交的侯志忠在合同签订时所提供的声明、承诺书等材料、侯志忠关于侯蕾蕾对出售涉案房屋知情的陈述及宁某的证言，认定李某作为合同相对人有理由相信侯志忠具有代理权，从而确认本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，链家公司虽为专业的房地产经纪公司，但基于侯志忠与侯蕾蕾存在的特殊关系及前述案件中的各类证据，其作为居间人亦有理由相信侯志忠具有代理权，且侯蕾蕾亦未举证《北京市存量房屋买卖合同》所约定的房屋价格显著低于合同签订时的市场价格。综上，侯蕾蕾要求链家公司按照涉案房屋过户时的价格赔偿其差价损失并无依据，一审法院不予支持。关于侯蕾蕾主张的违约金损失，法院生效判决认定系因侯志忠明确拒绝履行合同并要求解除合同，从而构成违约，并判决侯蕾蕾、侯志忠支付违约金，故导致该违约金产生的原因系侯志忠的违约行为，与链家公司并无关联，故侯蕾蕾要求链家公司赔偿其违约金损失亦无依据，一审法院不予支持。另，侯蕾蕾关于链家公司赔偿其前述案件诉讼费损失的请求，并无依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回侯蕾蕾的全部诉讼请求。本院二审期间，链家公司向本院提交：（2018）京0112民初31355号民事判决，证明：1．侯蕾蕾在该案中主张其与李某履行买卖合同，违约原因并非侯志忠无权代理，而是一房二卖。2．世纪双赢公司已经赔偿侯蕾蕾主张的违约金。本院经审查认为，链家公司提交的上述证据并非生效判决，其证明事项侯蕾蕾在另案中主张的违约原因与本案无直接关联性，故本院对上述证据的证明目的不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，侯蕾蕾以财产损害赔偿纠纷为由提起本案诉讼，应就侵权损害赔偿责任的构成要件包括侵权行为、过错、损害事实和因果关系承担举证证明责任。侯蕾蕾上诉主张链家公司私自伪造授权委托书，并教唆侯志忠在没有侯蕾蕾授权的情况下出售涉案房屋，侯蕾蕾并未提交任何证据证明链家公司存在上述行为，其该项主张不能成立，本院不予支持。侯蕾蕾亦未举证《北京市存量房屋买卖合同》所约定的房屋价格显著低于合同签订时的市场价格。在前述案件中，法院确认本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，且没有证据显示约定的房屋价格显著低于合同签订时的市场价格。该合同的解除系因侯志忠明确拒绝履行合同并要求解除合同，从而构成违约与链家公司并无关联。侯蕾蕾要求链家公司按照涉案房屋过户时的价格赔偿其差价损失并赔偿其违约金损失并无依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，侯蕾蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14023元，由侯蕾蕾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年六月二十九日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月