江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初4502号 原告：镇江中福马机械有限公司，住所地镇江市丹徒新区兴园路1号。 法定代表人：杨建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘建国，江苏江成律师事务所律师。 被告：镇江泉林后勤服务有限公司，住所地镇江市学府路300号11幢。 法定代表人：匡泉林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾国安，江苏律威律师事务所律师。 原告镇江中福马机械有限公司与被告镇江泉林后勤服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，于2020年1月20日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告镇江中福马机械有限公司的委托诉讼代理人潘建国，被告镇江泉林后勤服务有限公司的法定代表人匡泉林、委托诉讼代理人顾国安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江中福马机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告所签订的《镇江中福马原幼儿园租赁合同》及《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》于2016年9月1日终止；2.被告立即从位于镇江市原告原厂区内的该租赁合同所涉房屋（原幼儿园）以及相关院落场地内腾空迁出；3.被告按1666元每月的租金标准向原告给付自2016年1月1日至腾空迁出之日的房屋、场地使用费，截至2019年10月租售费76636元；4.缴纳欠付水电费人民币74130元。 事实与理由：2012年9月1日，设立中的镇江泉林后勤服务有限公司投资人匡泉林，与原告签订《镇江中福马原幼儿园租赁合同》，租赁原告位于镇江市场地。合同约定：“第一条场地基本情况：房屋为三层楼房，建筑面积735平方米，露天院落面积220平方米。第五条租赁期限：（一）租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日，租期一年；（三）乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋……3、拖欠水、电费二个月的。第六条租金标准：租金标准1666元/月，每年租期第一个月交半年租金一万元，租期第十个月交半年租金一万元。第九条免责条件：……2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第十一条乙方自行办理营业执照及其他有关证照……” 2013年4月15日，原、被告签订《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》，第四条约定：“租赁合同到期后，或被甲方以正当理由终止合同收回房屋时，乙方有义务维护并保持好房屋的良好状态，甲方对此不作任何费用补偿。”第五条约定：“租赁期间若遇厂区搬迁、土地征用或其他不可抗力因素影响，乙方应自觉配合终止合同并交还房屋，甲方对此不作任何费用补偿。” 2013年8月31日合同期满后，原告未与被告续签书面租赁合同，仅口头同意续租，且原告可随时终止合同。原告口头同意的租赁于2016年8月31日期满。期满后，原告多次要求被告腾空迁出。2017年3月、7月两次书面通知被告，要求其结清费用，办理退房手续。被告至今仍未腾空迁出。租赁期内，被告实际支付房租至2015年12月，并且长期拖欠水电费。 由于镇江市人民政府镇政复【2017】1号《关于同意镇江市土地储备中心2016年度土地储备计划的批复》已将原告学府路300号厂区土地列入收储范围，而被告迟迟不办理退房手续，腾空迁出，已严重影响收储进程，故原告诉至法院，请求人民法院依法审理，公正判决，支持原告诉请。 被告镇江泉林后勤服务有限公司辩称：1.原告的主体不适格，原告2017年同镇江市土地收储中心签订土地收储协议，将涉案的土地房屋转让给收储中心，并重新购置位于丹徒新区的土地建设厂房，涉案厂房的相关权益应该由镇江市土地收储中心主张。2.被告的主体不适格，原告在2012年9月1日同其签订的合同是匡泉林个人，合同期限是一年，到2013年8月31日，并非本案被告单位。根据合同相对性原则，原告应起诉匡泉林个人。3.原告作为房屋的出租方，有义务保证房屋符合出租要求，保证房屋中的水电能正常使用，房屋的门窗完好，屋顶不漏雨等基本要求，但是原告对此均未能保证，匡泉林为了能够使上述租赁房屋正常使用，投入了大量的资金，进行了重新装修，水电进行了改造，原有破败不堪、毫无价值的房屋价值明显提升。匡泉林这部分投入提高了价值，应由匡泉林享有。4.原告诉请的水电费没有任何证据，被告已经结清水电费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.《镇江中福马原幼儿园租赁合同》《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》，证明原告与匡泉林于2012年9月1日签订租赁合同，由匡泉林承租位于原告厂房内原幼儿园房屋，租赁期间自2012年9月1日至2013年8月31日。2013年4月15日，被告镇江泉林后勤服务有限公司与原告签订补充协议，约定被告对承租房屋内的装修遇拆迁、征用，原告不作任何补偿。 2.镇江泉林后勤服务有限公司申请一份、营业执照，证明被告镇江泉林后勤服务有限公司法定代表人系匡泉林，被告于2013年4月15日申请对承租房屋自行装修，费用自理。 3.镇江中福马机械有限公司通知两份，证明原告分别于2017年3月1日、7月18日通知被告，双方租赁期限于2016年9月1日到期，要求被告于2017年8月18日前办理退房手续。 4.国有土地使用权证、宗地图，证明涉案土地使用权人为原告。 5.国有土地使用权收储补偿协议书、估价对象有证房产价值评估一览表、公证书，证明在收储协议中，由原告负责搬迁腾空，清退承租户。 6.原幼儿园房租及水电费情况说明及2张水表电表显示最后字数的照片及中福马公司制作的水电费抄表记录。证明被告结欠原告水电费情况。 对原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4认为现土地已被收储，土地的使用权人为镇江市土地储备中心，对证据5的真实性无异议，但该协议系原告与镇江市土地储备中心签订，其内部约定不得对抗被告，对证据6的真实性不予认可，上述记录均为原告单方制作，双方并未核对。 本院经审查后认为，证据1、2、3被告均无异议，本院予以确认。证据4、5能够反应镇江市土地储备中心对涉案房屋及土地收储的客观情况，本院对其真实性予以确认。证据6系原告单方制作，原告也未提供其缴纳水电费的时间、金额，故本院对水电费的具体金额无法认定。 被告镇江泉林后勤服务有限公司向本院提供了下列证据： 1.现场照片，证明其承租的房屋不符合承租要求。 2.电水费收款通知单，证明原告曾于2015年12月13日抄表，电表读数为1613度。 3.不动产登记信息结果查询，证明涉案房屋权利人已被注销，土地已被镇江市土地储备中心收储。 4.收款收据，证明被告于2014年8月14日缴纳水费5000元，于2017年7月11日缴纳电费3999元。 原告质证后认为，对证据1的真实性无法确认，对证据2、3、4的真实性无异议。 本院经审查后认为，照片无具体拍摄地点，本院对其真实性无法确认，其次根据双方租赁合同的约定，被告自愿对房屋进行装饰装修且投入使用多年，应视为被告对原告提供房屋的认可。证据2、3、4原告无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月1日，匡泉林作为乙方与原告镇江中福马机械有限公司作为甲方签订《镇江中福马原幼儿园租赁合同》一份，合同约定原告将单位厂区的原幼儿园三层楼房（建筑面积735平方米，露天院落220平方米）出租给匡泉林，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日。租金每月1666元，每年第一个月缴纳半年租金1万元，租期第十个月缴纳半年租金1万元。该合同第七条约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋、附属设施进行修缮和装饰。费用乙方自理，合同到期或因故提前解除合同甲方收回房屋时，对发生的修缮、装饰费用不予补偿。合同第八条约定：本合同期满时，乙方未经甲方书面同意，继续使用承租房屋，按约定租金以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同申诉权。 2013年4月15日，原告与被告镇江泉林后勤服务有限公司签订《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》一份，约定合同到期后，被告有义务维护并保持好房屋的良好使用状况，原告对此不作任何费用补偿。租赁期间若遇厂区搬迁、土地征用或其他不可抗力因素影响，被告应自觉配合终止合同并交还房屋，原告对此不作任何费用补偿。 同日，被告出具申请一份，载明承租的原幼儿园改为被告办公和奥数接待用，拟对房屋进行装修，费用自理。 合同期满后，被告继续使用涉案房屋，双方未就续租事宜签订书面合同。2017年3月前后，原告通过在承租房屋张贴通知的方式，明确双方的租赁合同于2016年9月1日到期，并要求被告于2017年5月31日前清结费用，办理退房手续。后双方沟通未果，被告至今未交还承租房屋。2017年7月，原告再次通知被告，要求被告于2017年8月18日前办理退房手续。 另查明，经镇江市人民政府批准，涉案房屋所占土地已被纳入收储范围，2016年，原告及中国福马机械集团有限公司与镇江市土地储备中心签署了《国有土地使用权收储补偿协议书》。 审理中，就涉案租金的交纳截止时间，双方均称述在房租缴纳至2015年年底。 本院认为，原、被告签订的租赁合同未违反法律、行政法规发的效力性强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行合同义务。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在2013年8月31日租赁期满后仍继续占用承租房屋，原告未提出异议，为此，原、被告在租赁期限届满后形成不定期租赁关系。原告已于2017年3月通知被告于2017年5月31日前退房，给足被告合理期限，本院确定双方的租赁合同于2017年5月31日终止，现原告要求被告返还房屋，本院予以支持。 被告辩称本案的承租主体为匡泉林个人，但根据原、被告双方签订的《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》约定，承租主体已变更为被告，故本案被告主体适格。被告还辩称涉案土地和房屋均已被收储，本案原告应为镇江市土地储备中心，本院认为，根据《国有土地使用权收储补偿协议书》的约定，镇江市土地储备中心与原告约定于2017年12月31日前腾空房屋，清退承租户，而原、被告之间的租赁合同于2017年5月31日终止，故在土地及房屋被收储前，原告系原土地使用权人、房屋所有权人，有权要求被告清退，在土地及房屋被收储后，原告依据其与镇江市土地储备中心签订的收储协议，依然有权向被告主张权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案双方合同权利义务已终止，但被告至今仍占用承租房屋，为此，应当支付房屋使用费，双方在庭审中一致确认，被告缴纳租金至2015年年底，本院酌定自2016年1月1日至2017年5月31日租金，按原租金标准计算即1666元/月×17个月=28322元。此后租金考虑到涉案土地及房屋被收储的客观状况，本院酌定按1200元每月计算至实际搬迁之日止。 关于原告主张的水电费，原告提供了其单方制作的水电费数据及水电表照片，因该水电表照片无法确认系被告单独使用，且水电表照片中的数据与原告单方制作的水电费数据有明显不合理之处，原告未提供水电费缴款凭证，也无其他证据证明被告实际使用水电量，故对原告主张的水电费，本院不予支持。原告可补充证据后另行起诉。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告镇江中福马机械有限公司与被告镇江泉林后勤服务有限公司之间就租用位于镇江市原告单位厂区的原幼儿园三层房屋（建筑面积735平方米、露天院落220平方米）所形成的房屋租赁合同关系于2017年5月31日终止。 二、被告镇江泉林后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于镇江市原告单位厂区的原幼儿园三层房屋（建筑面积735平方米、露天院落220平方米）返还给原告镇江中福马机械有限公司。 三、被告镇江泉林后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告镇江中福马机械有限公司截止于2017年5月31日的租金28322元，并从2017年6月1日起至迁出上述房屋时止，按照每月1200元的标准承担房屋使用费。 四、驳回原告镇江中福马机械有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3315元，由被告镇江泉林后勤服务有限公司负担508元，原告镇江中福马机械有限公司负担2807元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  胡绪美 人民陪审员  于菊芳 人民陪审员  史根娣 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  蒋天麟 （附：上诉须知及法律条文） 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。