浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1126号 原告（反诉被告）：杭州大世之隐文化传媒有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道巧圆公寓2幢704室，统一社会信用代码：91330108MA28UL4W6Q。 法定代表人：岳鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：张梓晨，浙江纳祺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州绿阳房地产有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道巧圆公寓2幢1201室，统一社会信用代码：913301085714817178。 法定代表人：邵明祥，董事长。 委托诉讼代理人：李真，公司员工。 委托诉讼代理人：张廷树，浙江恩波律师事务所律师。 原告杭州大世之隐文化传媒有限公司（以下简称大世之隐公司）与被告杭州绿阳房地产有限公司（以下简称绿阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序。后绿阳公司在规定期限内提出反诉，本院受理后于2020年6月8日公开开庭进行合并审理，原告大世之隐公司的法定代表人岳鹏飞及委托诉讼代理人张梓晨，被告绿阳公司的委托诉讼代理人李真、张廷树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大世之隐公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年9月6日解除；二、请求判令被告退还原告剩余房屋租金及押金115882.50元；三、请求判令被告赔偿原告经济损失806800元；四、请求判令被告支付违约金42914元；五、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月1日签订房屋租赁合同，约定被告将其坐落于浦沿街道巧圆公寓2幢704、705写字楼出租给原告使用，租赁期为3年，第1年租金257483元，第2年租金265207元，第三年租金273163元。原告于合同签订当日将42914元押金支付给被告，待租期届满后被告应将押金无息退还原告。原告自租赁期限开始后一直按约交纳房租、水、电、物业等相关费用，但物业和被告长期不作为，卫生长期不打扫，公共区域及玻璃、窗户等损坏长期不维修，夏天中央空调不给加氟还收高昂的空调费，且因窗户损坏长期未维修曾造成台风天气吊顶掉落，砸到学生。原告经过多方投诉无果，开始拒绝交纳物业费。被告在2019年8月23日用停电方式逼迫缴费，并以原告违约为理由强制要求搬离。之后被告非法入侵原告公司，撬锁、带人看房，还搬砖进入原告公司进行堵墙。原告于2019年6月13日再次交纳今年房租后，却在2019年9月6日收到被告送达的解除合同通知书，原因是原告拖欠房租导致违约故被告拥有解除合同的权利，并要求原告于2019年9月10日前将房屋归还被告。随后被告强行霸占原告租赁的办公场所，致使原告无法正常经营。原告认为，被告于2019年6月13日收取了原告的租赁费且开具了相关发票，已经实际认可双方的租赁行为，现又提出原告未按时交纳租金属严重违约，要求原告支付违约金实属蛮横无理，被告的行为属于根本违约，导致合同无法继续履行，故请求判令解除房屋租赁合同并请求判令被告返还原告剩余房租及押金115882.5元，并根据房屋租赁合同第9.1条请求判令被告支付违约金42914元。自2019年8月23日至今，被告共造成原告经营损失806800元，包括装修80000元、物品损坏与遗失110800元，4名学生5个月每月15800元学费为316000元，招生损失和公司名誉损失300000元。 被告绿阳公司辩称，首先，原告起诉的内容严重背离事实。第一，原告诉称其一直按约支付租金和物业费、水电费等与客观事实不符。关于租金的支付，自第一期租金开始至租赁结束的5期租金中，无一不是经反复催收后逾期支付。关于物业费、能耗费等费用的支付，租赁合同约定物业费、能耗费、电费等均由原告承担并直接支付给相关部门，但原告从进驻开始就一直拖欠物业费和能耗费，2019年1月开始拒不支付物业费。为此，物业公司向被告催收，被告代为支付物业费与能耗费。第二，原告诉称物业公司和被告未尽管理责任完全与事实不符。物业公司接管后严格按绿城物业的规范化要求进行物业管理，获得广大业主和承租户的一致好评，根本不存在原告诉称的卫生长期不打扫的问题。关于公共区域损坏维修以及个别业主玻璃爆裂的问题，物业公司都是在最短的时间内维修完成，不存在长期不维修的问题。关于中央空调的问题，原告反映后物业公司立即派人进行检测，检测结果为出风温度完全正常，即便如此，物业公司仍按原告要求添加了制冷剂。至于空调收费的问题，完全在合理范围内且已事先告知原告。原告从未反映窗户无法关上的问题，且原告诉称因投诉无果开始拒绝交纳物业费，则应该是2019年8月以后才拒绝缴纳物业费，但原告自2019年1月开始就拒不支付物业费、能耗费等。原告向有关部门投诉更是在被告2019年9月收回房屋之后的事。第三，原告反复多次违约，被告解除合同正当合理。原告长期拖欠房屋租金，拒不支付物业费、能耗费、电费，为此，物业公司于2019年8月23日对其采取了相应的断电措施。由于被告对上述费用承担连带责任，故原告拒交费用也影响被告信誉。同年9月6日，因原告仍拒不支付，被告通知原告解除合同。第四，原告诉称的损失没有依据。本案系由于原告未按约支付租金、物业费等导致合同解除，责任在原告一方，且即使合同解除，原告也未造成损失，原告诉称的损失均无根据。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 反诉原告绿阳公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的违约金7921元；2.反诉被告支付反诉原告垫付的物业费和能耗费25395.57元、电费1771.09元，合计27166.66元；3.反诉被告承担反诉的诉讼费。事实与理由：双方签订上述租赁合同后，反诉原告将房屋交付给反诉被告，但反诉被告在支付租金时多次逾期，详见清单，同时反诉被告自2019年1月份开始以各种借口拒不支付物业费，导致反诉原告于2019年10月17日向物业公司支付物业费和能耗费162991.79元，其中包括反诉被告拖欠的物业费和能耗费25395.57元，同年12月份反诉原告又向物业公司支付物业费、能耗费、电费136660.96元，其中包括反诉被告拖欠的电费1771.09元。 反诉被告大世之隐公司辩称，对反诉原告提供的交付租金清单没有异议，但反诉原告从未提出过主张，而且是同意的。对于反诉原告交纳的物业费、能耗费、电费金额没有异议，但认为物业公司存在不履行义务，反诉被告有后履行抗辩权。因此请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人依法提交了证据，本院进行了当庭举证、质证。（一）对于大世之隐公司提供的本诉证据《房屋租赁合同》、2019年6月13日缴纳租金发票、《解除合同通知书》、关于限期搬离704、705室内办公用品的通知、房屋退租限期清理结算通知书、关于704、705办公室纠纷的告知函、受案及立案回执、微信聊天记录，绿阳公司对真实性无异议，其内容与本案相关联，本院均予以确认。对于大世之隐公司提供的照片和视频，绿阳公司对真实性无异议，对关联性不予认可，本院认为，这些照片和视频不能证明大世之隐公司的主张，本院不予采纳。（二）对于绿阳公司提供的本诉反诉证据：支付租金凭证、物业公司提供的物业费和能耗费及电费支付信息表、支付凭证及证明，大世之隐公司对真实性无异议，本院予以确认。对于大世之隐公司提供的反诉证据：物业经理的录音，绿阳公司对真实性均无异议，其内容与本案相关联，本院均予以确认。 本院经审理查明事实如下：2017年5月8日，大世之隐公司（承租方，乙方）与绿阳公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（一）甲方将其合法拥有的座落于浦沿街道巧圆公寓2幢704、705写字楼出租给乙方作为办公使用，建筑面积共414.96平方米，该房屋内装修及设施现状：空调、灯光、玻璃门以及吊顶、地毯等。（二）租期3年，从2017年5月15日至2020年6月14日，免租期为30天，自2017年5月15日至2017年6月14日，即甲方于2017年5月15日将房屋交付给乙方，至2017年6月14日间，甲方免收租金。（三）租金及支付方式：该房屋每天租金计1.7元/平方米，年租金计257483元，该租金自第2年起递增3%，即第二年租金265207元，第三年租金273163元。租金按半年为一期支付，首期租金于签订合同当日支付，以后每期租金支付时间为上期租金到期提前30天支付，先付后用。（四）在租赁期限内物业管理费、能耗费、水费、电费、电视费、宽带费等物业使用费用由乙方承担，由乙方向有关部门缴纳。乙方应于签订合同当天将押金42914元支付给甲方，待租赁期满结清各项费用后，甲方于结清当日将押金金额无息退还给乙方。（五）关于装修，除房屋内已有装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修。租赁期满前，乙方应按甲方要求保留装修或恢复原状。租赁期满后，乙方应在2020年6月14日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，由甲方处理。（六）甲方违约责任：甲方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，甲方应向乙方支付违约金42914元。乙方违约责任：乙方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，乙方应向甲方支付违约金42914元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，按逾期租金金额的万分之六支付违约金，如乙方逾期超过10日，除如数补交租金及违约金外，甲方有权解除合同，并按本合同条款追究乙方违约责任。乙方逾期支付租金超过10日，甲方单方面解除合同的，可以通过自救方式强行收回房屋。 合同签订后，绿阳公司按约交付了房屋，大世之隐公司交付了首期租金和押金42914元，之后交纳租金至2019年12月，但一直未按合同约定时间交付，最后一次交付租金时间为2019年6月11、13日（应付时间为2019年5月15日）。2019年6月-8月，大世之隐公司认为物业公司服务不到位，开始投诉并拒交物业费,双方产生纠纷。2019年9月6日，绿阳公司向大世之隐公司送达了《解除合同通知书》，以大世之隐公司逾期支付租金和拖欠物业费等为由决定解除合同，并要求大世之隐公司于2019年9月10日将房屋归还。2019年10月11，绿阳公司向大世之隐公司发送了《关于限制搬离704、705室内办公用品的通知》，大世之隐公司用告知函回复，认为是单方面解合同，且未退回租金与押金，要求打开门锁归还房屋，不得损害其办公用品及设备。2019年10月14日、2019年10月24日，绿阳公司二次向大世之隐公司发送了退租清理结算通知书，督促大世之隐公司限期搬离室内物品。后绿阳公司处理了大世之隐公司的室内办公用品，至合同解除退房后，绿阳公司尚有押金42914元及房租72968.50元合计115882.50元未退还大世之隐公司。大世之隐公司未在合同约定的时间内交纳租金，根据合同约定应承担违约金7921元。大世之隐公司拖欠的物业费、能耗费为25395.57元，电费1771.09元，合计27166.66元。 另查明，2019年11月22日，大世之隐公司向杭州市公安局滨江区分局浦沿派出所报案，该派出所受案后于2019年12月20日对岳鹏飞被故意毁坏财物案进行立案。 本院认为，大世之隐公司和绿阳公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按合同履行各自的义务。大世之隐公司未按约定支付租金超过10日，且又拖欠物业费、能耗费和电费，绿阳公司主张解除合同并送达通知，双方对合同于2019年9月6日解除均无异议，本院予以确认。合同解除后，未履行部分终止履行，已经履行部分根据案情双方进行结算。（一）本诉部分，被告对退还押金及租金115882.50元没有异议，本院对原告的该项诉请予以支持。原告认为物业未履行义务，其有权拒付物业费等的意见，依据不足，本院不予采纳。被告认为原告提前解除合同违约的主张，也依据不足，本院不予采纳。因此原告要求被告赔偿装修损失、学费损失、招生损失、名誉损失，支付违约金42914元的诉请，均依据不足，本院不予支持。关于物品损坏与遗失损失，原告表示公安已经立案，先由公安部门处理，双方没有异议，本案不作处理。（二）反诉部分，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金7921元的诉请，反诉被告对于计算及金额没有异议，认为是经得对方同意，但没有证据证明双方协商一致或反诉原告放弃主张，因此对于该诉请，本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付物业费、能耗费、电费合计27166.66元的诉请，反诉被告对于金额没有异议，但认为物业公司不作为其有权拒付，依据不足，现反诉原告已垫付，根据合同约定反诉被告应当支付。因此对反诉原告的该项诉请本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州大世之隐文化传媒有限公司与杭州绿阳房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除； 二、杭州绿阳房地产有限公司于本判决生效之日起七日内退还杭州大世之隐文化传媒有限公司平租金及押金115882.50元； 三、杭州大世之隐文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州绿阳房地产有限公司逾期支付租金的违约金7921元； 四、杭州大世之隐文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州绿阳房地产有限公司垫付的物业费和能耗费25395.57元、水费1771.09元； 上述二、三、四相抵后，杭州绿阳房地产有限公司尚需支付杭州大世之隐文化传媒有限公司80794.84元。 五、驳回杭州大世之隐文化传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13456元，减半收取6728元，由杭州大世之隐文化传媒有限公司负担5921元，杭州绿阳房地产有限公司负担807元；反诉案件受理费338元，由杭州大世之隐文化传媒有限公司负担。杭州绿阳房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应承担的本诉案件受理费，逾期未交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 潘 文 二〇二〇年六月八日 书记员 陆泽钥