河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5851号原告河南九商物业服务有限公司，住所郑州市金水区纬五路东段66号，统一社会信用代码91410105MA3X9KCD9W。法定代表人赵克良，总经理。委托代理人邱霞，系公司员工。委托代理人王龙华，河南亚太人律师事务所律师。被告郑州市金水区万悦酒店，经营场所郑州市金水区未来办事处聂庄安置房7号楼，统一社会信用代码92410105MA43GFK29J。经营者谭水莲，女，汉族，1980年2月17日出生，住河南省平顶山市新华区。委托代理人潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托代理人刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。原告河南九商物业服务有限公司（以下简称“九商物业公司”）诉被告郑州市金水区万悦酒店（以下简称“万悦酒店”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九商物业公司委托代理人邱霞、王龙华，被告万悦酒店委托代理人潘庆、刘芷含均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九商物业公司诉称，2016年5月16日，原告九商物业公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村签订《委托物业管理合同》，期限十年。合同约定由原告九商物业公司为聂庄安置小区提供物业服务并收取物业费用。被告万悦酒店为聂庄安置区的部分物业使用人，承租有A区7号楼A座6至11层、514至518号房间，B座2006至2008房间，共计面积6144.15平方米。原告九商物业公司按1.8元/m2的标准向被告万悦酒店计收每月的物业费，在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费。被告万悦酒店向原告九商物业公司支付了2018年的物业费，但在2019年仅缴纳物业费34492元，截止2020年3月31日尚欠物业费131400元及相应违约金。原告九商物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告万悦酒店向原告九商物业公司清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计131400元；2、被告万悦酒店向原告九商物业公司支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计7159.47元）；3、被告万悦酒店承担本案诉讼费。被告万悦酒店辩称，一、原告九商物业公司单方面调整物业费没有依据且不合法，被告万悦酒店有理由拒交且不承担违约金。被告万悦酒店在2018年已经向原告九商物业公司缴纳物业费共计99877元，在原、被告对2018年物业费金额都没有异议情况下，原告九商物业公司在未经过任何法定程序情况单方面提高物业费标准，将针对被告万悦酒店物业费定到每年132713元。二、原告九商物业公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会签订《委托物业管理合同》，被告万悦酒店并非合同一方主体，且原告九商物业公司也未按照《委托物业管理合同》约定内容进行服务，该合同对被告万悦酒店不产生约束力。三、原告九商物业公司作为物业服务部门涉嫌违法，无正当理由干扰被告万悦酒店正常经营，造成被告万悦酒店经营损失惨重，被告万悦酒店请求在2018年物业费基础上适当减少被告万悦酒店所承担物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村（委托方、甲方）与原告九商物业公司（受委托方、乙方）签订《委托物业管理合同》一份，主要约定：甲方将聂庄村安置房小区物业委托给乙方实行统一管理，委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止；商业和写字楼部分物业费按照每月每平方米5元的基准收取费用；甲方应按时支付乙方的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告九商物业公司与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用商业经营的房屋的物业费收费标准为1.8元/㎡/月等。原告九商物业公司提交被告万悦酒店的收款收据四份，分别显示：2018年4月1日至2018年6月30日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额32898，合计30000元，备注为8月17日已开过手工票据；2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额10000，合计10000元；2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，金额22898，合计16000元；2018年10月1日至2018年12月31日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额32898，合计26000元。原告九商物业公司提交的借记卡历史明细清单和客户专用回单显示：2019年1月3日，谭*光向赵翊鹏转账16000元，备注为万悦酒店费用；2019年1月30日，谭*莲向赵翊鹏转账26000元，备注为物业费；2019年8月20日，被告万悦酒店向原告九商物业公司转账19492元，备注为物业费；2019年8月23日，被告万悦酒店向原告九商物业公司转账10000元，备注为物业费；2020年1月23日，谭晟光向赵翊鹏转账5000元，备注为万悦酒店物业费。被告万悦酒店提交原告九商物业公司出具的收据两份，载明：2018年4月17日，收到万悦酒店，面积5959，1元/m2/月，交来2018年1月1日至2018年3月31日物业费17877元。2018年8月17日，收到万悦酒店，面积6092.15，1.8元/月/m2，交来2018年4月1日至2018年6月30日物业费30000元。庭审中，经法庭释明，被告万悦酒店未申请进行现场测绘房屋面积。庭后，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具情况说明一份，主要说明：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。本院认为，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告九商物业公司签订的《委托物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告万悦酒店承租该村民集体经济组织中的村民的房屋，应遵守物业管理合同的约定，按时缴纳物业费用。虽然原告九商物业公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据被告万悦酒店已交纳的费用和郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的情况说明，能够证明原被告双方就物业费收费标准进行了变更。关于房屋面积，被告万悦酒店不予认可原告九商物业公司所称的建筑面积，但其未提交反驳的证据，亦未申请进行现场测绘。原告九商物业公司在诉请中主张的面积与被告万悦酒店已交纳的物业费中载明的不符，本院根据2018年物业费收据中载明的面积平均值确定涉案房屋面积共计6025.58㎡。故至2020年3月31日，被告万悦酒店应缴纳的物业费为92045.18元（6025.58㎡×1.4元/㎡/月×15个月，扣除2019年和2020年已交的34492元）。因原告九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，其主张的违约金，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市金水区万悦酒店于本判决生效后十日内向原告河南九商物业服务有限公司支付物业费92045.18元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1536元，保全费1213元，由原告河南九商物业服务有限公司负担516元，被告郑州市金水区万悦酒店负担2233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二〇年六月三十日书记员  闻双双