上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5398号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海闳城企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇望民路52号5幢1186室。法定代表人：包新阶，执行董事。委托诉讼代理人：王燕华，上海市律和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鸣，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海大好资产管理有限公司，住所地上海市闵行区疏影路1366号10幢206室。法定代表人：黄坤维，执行董事。委托诉讼代理人：陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。上诉人上海闳城企业管理有限公司（以下简称闳城公司）因与被上诉人上海大好资产管理有限公司（以下简称大好公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初60147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闳城公司上诉称，其与大好公司之间经过口头协商并一致同意解除双方之间的房屋租赁合同，涉案的房屋租赁合同已经于2018年5月14日解除，双方亦于同日进行了房屋交接。故请求撤销原审判决第一、三项，依法改判大好公司返还闳城公司房屋押金及物业管理费共计126,895.5元。大好公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人之间并未就合同解除达成一致的意见，大好公司在2018年7月的时候仍向闳城公司催讨过租金。在闳城公司违约搬走的情况下，为了减少损失，大好公司和闳城公司都在寻找有意承租的人，并非是大好公司在合同解除后行使招租权。大好公司也从未收到闳城公司交还的钥匙。故请求二审维持原判。大好公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令闳城公司支付给大好公司上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）的租金939,965.90元（自2018年5月1日起至2019年2月28日止）；2、判令闳城公司支付给大好公司房屋租金滞纳金120,994.60元；3、判令闳城公司支付给大好公司物业管理费101,218.86元（自2018年6月1日起至2019年2月28日止）、维修费74.20元、电费4,043.64元；4、判令闳城公司承担本案的诉讼费。闳城公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、判令闳城公司与大好公司签订的《租赁合同》无效；2、判令大好公司向闳城公司返还房屋租金押金95,653.11元；3、判令大好公司向闳城公司返还物业管理费押金31,242.39元；4、判令大好公司向闳城公司返还损失的家具；5、判令大好公司承担本案的诉讼费。原审法院认定事实如下：2016年8月29日，大好公司作为甲方与上海闳城投资管理有限公司（后更名为闳城公司）作为的乙方签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公综合楼使用，租赁期限自2016年8月29日起至2019年2月28日止；系争房屋建筑面积为357.26平方米，房屋租金每天每建筑平方米为8.65元，每月租金为93,996.59元，房屋租金每月支付一次，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金，若乙方延期付款，须按日支付逾期款额的0.5%作为滞纳金；乙方须按上海XX酒店管理有限责任公司在发展商指导下确定的标准计算支付承租期间该单位的物业管理费，乙方还须担负实际使用的能源费用（包括水费、电费、空调费）；为保证合同有效执行，乙方应在合同签订之日起十日内向甲方支付相当于一个月房屋租金的93,996.59元作为押金，还应在上述期限内向上海XX酒店管理集团有限公司分公司支付相当于三个月物业管理费31,342.39元作为物业费押金。2016年8月29日，闳城公司向冯某的账户转账377,642.88元。2017年12月15日，XX物业上海分公司XX大厦管理处向上海XX大厦的租户发送通知，告知从2018年1月1日起，物业管理费从29.15元/月/建筑平方米上涨到31.48元/月/建筑平方米。2018年4月至6月间，系争房屋内产生的电费分别为1,987.72元、1,924.48元、131.44元。2018年4月25日，XX物业出具了一份《维修服务单》，业户房号为“上海XX大厦N-1904号”，维修情况为“更换疏导灯后正常”，费用合计为74.20元。2018年5月31日，XX物业上海分公司XX大厦管理处出具《备忘录》，内容为“N1904业主方谢某告知由于租户租赁问题待协商，现申请自2018年6月1日（周五）关闭单元内照明、空调、动力电。请工程部配合设置。”2019年10月9日，上海XX酒店管理集团有限公司向大好公司开具收据，收款金额为74,093.56元，收款事由为“18.5-19.2的物业管理费，18.4-18.6电费（扣除物业管理费押金31242.39）后”，并开具了相应月份的物业管理费和电费发票。大好公司工作人员冯某与闳城公司工作人员包鸣的微信聊天记录显示，2018年5月至10月期间，大好公司与闳城公司曾协商将系争房屋转租给他人，并由包鸣接待了几次上门看房的人员。原审另查明，2016年2月，大好公司与案外人谢某签订租赁合同，约定谢某将系争房屋出租给大好公司，租期从2016年2月29日至2019年2月28日。原审审理中，闳城公司与大好公司均确认系争房屋的物业管理费押金和电费均由大好公司代为收取，2018年之后系争房屋的物业管理费为11,246.54元每月；还确认2018年4月底之前系争房屋的租金闳城公司已支付，2018年5月底之前的物业管理费闳城公司已支付，2018年3月底之前的电费闳城公司已支付。闳城公司向原审法院陈述到，其曾向大好公司表示将系争房屋内的家具及装修赠送给大好公司，但现在由于大好公司起诉闳城公司要求支付房租，故闳城公司也就决定不再向大好公司赠送上述家具。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，大好公司虽非系争房屋的所有权人，但是其出租的房屋并非违法建筑，其转租行为也没有为房屋产权人所反对，转租的租期也没有超出其自身承租的租期，而且大好公司和闳城公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，所以双方的《租赁合同》应属有效，大好公司和闳城公司均应恪守。就本案的争议问题，原审法院做如下评判：一、关于租赁合同的履行情况。根据《租赁合同》约定，闳城公司承租系争房屋的期限自2016年8月29日起至2019年2月28日止，虽然闳城公司称在2018年5月之前就与大好公司在口头上达成了解除租赁关系的协议，但是大好公司对此表示否认。闳城公司举证证实了在2018年5月与系争房屋的产权人代表一起到上海XX大厦的物业公司处申请关闭了电源，但这也只能证明从2018年6月1日之后，闳城公司不再使用系争房屋，并不能由此推定双方已经达成了解除租赁关系的合意。闳城公司还称根据双方的微信聊天记录显示在2018年5月至10月期间，闳城公司根据大好公司的指示，多次接待中介人员或是其他有意向承租的客户到系争房屋看房，以此证明双方已经解除租赁关系。对此，大好公司表示确曾委托闳城公司的工作人员接待看房人员，但寻找到新的承租人是为了减少双方的损失，也是大好公司同意解除原租赁关系的前提，在未将系争房屋转租他人的情况下，双方之间的租赁合同仍应继续履行。对于大好公司的上述辩解，原审法院认为尚属合理，故对于闳城公司主张的双方租赁关系已经在2018年5月解除的意见，不予采纳。在没有证据显示大好公司与闳城公司已经就租赁关系提前解除达成过合意的情况下，原租赁关系应视为延续至租赁期限届满。二、关于闳城公司应承担的费用。根据《租赁合同》的约定，在租赁关系存续期间，闳城公司应当向大好公司支付房屋租金、物业管理费和电费等费用。关于租金和物业管理费，如前所述，虽然闳城公司从2018年6月1日起就未正常使用系争房屋，但是其与大好公司的租赁关系仍未解除，所以闳城公司仍应承担支付租金和物业费管理的义务。原审审理中，大好公司与闳城公司均确认，闳城公司已支付2018年4月底之前的租金和2018年5月底之前的物业管理费，故闳城公司还须向大好公司支付2018年5月1日至2019年2月28日期间的房屋租金939,965.90元和2018年6月1日至2019年2月28日物业管理费101,218.86元，总计为1,041,184.76元。上述金额与闳城公司已支付的押金125,238.98元相抵扣后，闳城公司还应向大好公司支付915,945.78元。故对于大好公司要求闳城公司支付租赁期限届满之前系争房屋的租金和物业管理费的诉讼请求，予以支持。关于电费，大好公司与闳城公司均确认于2018年6月1日向物业公司申请关闭电源，因此在此之前的电费依照合同约定应当由闳城公司承担，故大好公司要求闳城公司支付2018年4月至5月电费共计3,912.20元的诉讼请求，予以支持。关于维修费74.20元，在原审庭审中闳城公司表示愿意支付该笔费用，对此予以确认。三、关于反诉部分。闳城公司认为其实际向大好公司支付的房屋租金押金为95,653.11元，而非合同约定的93,996.59元。大好公司解释到由于双方签约的时间是2016年8月29日，租金按自然月计算，故闳城公司支付的首笔费用包括了相当于一个月房租标准的押金以及三个月零三天的房租，93,996.59元与95,653.11元差额的部分金额是2016年8月29日至8月31日这三天的租金，该解释尚属常理，予以采信，故原审法院认定闳城公司支付的租金押金为93,996.59元。如前所述，房租押金与物业管理费押金须与闳城公司应向大好公司支付的费用相抵扣，因此对于闳城公司要求大好公司返还租金和物业管理费押金的反诉请求，不予支持。对于闳城公司要求大好公司返还家具的反诉请求，由于闳城公司并未能举证证明受损家具的具体情况；而且，即便存在家具受损的情况，闳城公司在原审庭审中也自认曾将系争房屋内的家具赠送给大好公司，故也无权要求大好公司返还家具。所以，对于该项反诉请求，根据在案的证据以及闳城公司的陈述，也难予支持。原审审理中，大好公司撤回并调整了部分诉讼请求，此系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，予以照准。原审法院遂判决如下：一、闳城公司于判决生效之日起十日内向大好公司支付租金和物业管理费915,945.78元（闳城公司支付的押金125,238.98元已抵扣）；二、闳城公司于判决生效之日起十日内向大好公司支付电费3,912.20元以及维修费74.20元；三、驳回闳城公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费14,208元，减半收取计7,104元，反诉案件受理费1,450元，均由闳城公司负担。本院二审期间，闳城公司提供如下三份证据：证据一、闳城公司于2018年5月17日签订的《优客工场办公服务协议》。证据二、闳城公司于2018年5月18日签订的《优客工场办公服务协议》。证据三、账户历史交易明细单。该三份证据均欲证明闳城公司在得到大好公司口头承诺同意解除租赁关系后与案外人签订房屋租赁合同，另行租房办公并支付了相应的租金和保证金。大好公司对闳城公司证据的真实性不持异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，闳城公司提供的证据涉及的是其与案外人之间的房屋租赁协议及其支付给案外人的房租，与本案缺乏关联性，故不予认定为本案的新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点集中在双方当事人之间的租赁合同是否已于2018年5月14日解除。闳城公司认为其与大好公司口头达成一致意见解除租赁合同，并于2018年5月14日完成了房屋交接手续。对此，本院认为，系争房屋产权人向物业公司申请关闭了系争房屋电源、闳城公司从系争房屋中搬离部分家具、闳城公司多次接待中介人员及有意向承租的客户到系争房屋看房、大好公司在另案诉讼中自认闳城公司已于2018年6月搬离系争房屋，该些事实客观反应了闳城公司于2018年5月14日之后不再继续使用系争房屋，却不能直接证明双方之间就房屋租赁关系解除达成了一致的意见，不能必然得出涉案房屋租赁合同已经解除的结论。闳城公司陈述其已在2018年5月14日完成了系争房屋钥匙的交接，因大好公司予以否认，闳城公司并未进一步提供证据，故本院对其主张，实难采信。对于系争房屋的房租押金及物业管理费押金至今仍在大好公司处，闳城公司未给出合理的解释，亦未提供催讨的证据。综合上述事实，原审判决认定双方之间的租赁关系并未提前解除并无不当，本院予以认同。在双方当事人租赁合同并未解除的前提下，闳城公司仍应按照租赁合同的约定，支付相关的费用。对此，原审法院已做详细阐述，闳城公司亦在二审中表示对相关费用的金额不持异议，故本院不再赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。闳城公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,409元，由上诉人上海闳城企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月十五日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......