山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5297号 上诉人（原审原告）：王军，男，1958年5月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审被告）：王维臣，男，1963年9月4日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：贺娟，女，1963年1月28日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 两被上诉人委托诉讼代理人：谭文华，山东照岳律师事务所律师。 两被上诉人委托诉讼代理人：王悦敏，山东照岳律师事务所律师。 上诉人王军因与被上诉人王维臣、贺娟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 王军上诉请求:1、请求青岛市人民法院撤销一审判决，依法改判；2、请求法院依法判令王维臣、贺娟继续履行合同，办理房屋过户手续；3、请求法院依法判令王维臣、贺娟承担本案的一、二审诉讼费。庭审中，王军补充增加诉讼请求：财产保全费由王维臣、贺娟承担。事实与理由:一、一审判决适用法律错误，违背法律原则，如不撤销必将产生严重的不良后果；二、一审判决严重错误适用《合同法》第一百一十条规定。《合同法》第一百九十条明确指出:“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”王军兄妹四人签订协议的第二、三条就是在赠与的同时附加的义务，这是协议对王维臣、贺娟明确约定必须履行的义务，并非王军与王维臣、贺娟之间的非金钱债务。因此，一审判决适用《合同法》第一百一十条规定是严重错误的。按照法律规定，决不能让王维臣、贺娟只接受赠与而不履行义务；三、协议对王维臣、贺娟的违约行为有着有效地防范措施。1、王军兄妹四人签订的继承相关协议第三条对不能立即过户情况明确约定:“过户时间由王军根据自已实际情况确定，可先进行买卖公证，后过户。”因此即使有限购政策，协议也可以按照约定正常履行，限购不能成为王维臣、贺娟的违约理由，如果违约应依法予以遏制。2、房产交易管理部门已经明确表示，继承和法院调解、判决的房屋不受限购政策的影响，所以限购不能使王维臣、贺娟的违法行为合法化。一审为了维护王维臣、贺娟的利益，先是提出这一房屋五年内不能过户，之后又提出了不符合限购政策的问题。而房产交易管理部门答复，该房屋属于继承性质不受影响，既可以随时过户，也不受限购政策的影响。3、出现这一情况是王维臣、贺娟早已预谋计划好的，例如办理房产证需要的公证书，在2016年7月7日办好后他不去取，直至拖了半年在2016年12月10日才领，2018年7月18日拖了两年多的时间才办好房产证。正常情况个把月即在2016年8月份就可办好，就不可能出现限购问题，因为限购政策是2018年4月份出台的，所以这是王维臣、贺娟预谋违约故意造成的，否则是不存在限购问题的，王维臣、贺娟的责任不应该损害王军的利益；四、认定诉讼依据合法有效，王维臣、贺娟必须继续履行合同。一审判明:“王军与王维臣于2016年7月8日签订协议的第3条约定是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。”这就证明王军的上诉依据合法有效。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。公民的财产权利受法律保护。因此，王维臣、贺娟必须继续履行合同；五、有三项内容的协议已经履行了两项后被中道而止，于法无据。王军兄妹四人于2016年6月30日签订的继承相关协议共有三项内容，协议虽然分为三条，但是一个有机整体，是密不可分的，不存在先后次序，违犯了哪一条都是违反整个协议。当时如果王维臣、贺娟不同意第二、三条，那么王军就不可能同意第一条。也就是说没有第二、三条，就不可能有第一条。落实第一条的前提必须履行第二、三条。现在这份有机整体的协议，已经按约履行了三分之二的条款，仅剩三分之一的条款为什么不能按约履行?因此一审判决协议不能履行于法于理都不相容；六、一审改变王军的诉讼请求，不给王军当庭陈述的机会。补充事实和理由：一、继承协议的实质。上诉人兄妹四人于2016年6月30日签订的继承相关协议共有三项实质内容，协议虽然分为三条，但是一个有机整体，履行该协议就是完成依法享有继承权的兄妹四人对老人遗留房屋的继承事宜，兄妹四人共同的约定是让上诉人出钱给王维臣、贺娟，通过该协议继承房屋。协议之所以这样签，一是为了清楚记载兄妹四人商定继承事宜的整个过程，通过书面形式证明王维臣、贺娟抢夺该房屋的事实，留下历史证据，上诉人是通过出钱给王维臣、贺娟才得以继承该房屋的；二是因为当时没有限购政策，限购政策是两年度后2018年才出台的，否则我们决不会这样签，会直接由上诉人办理相关手续，按约定上诉人出钱给王维臣、贺娟，因此，这一合法有效的协议必须依法履行；二、认定诉讼依据合法有效，王维臣、贺娟必须继续履行合同。一审判明:“王军与王维臣于2016年7月8日签订协议的第3条约定是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。”这就证明王军的上诉依据是合法有效的。《合同法》第八条明确指出:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《民法通则》明确指出:民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。公民的财产权利受法律保护。既然认定协议合法有效，法律明确规定依法成立的合同受法律保护，那为什么不能继续履行?因此理应依法改判，维护守约者的合法权益，归还王军的财产；三、按照王军兄妹四人签订继承相关协议的约定，涉案房屋这一财产归王军所有，以限购拒不归还王军无论从法律上还是社会伦理道德上都无法容忍。《中华人民共和国民法通则》第七十五条明确指出:公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。协议第二条和第三条都是约定王维臣、贺娟归还王军财产的，王维臣、贺娟违约都属于侵占王军个人利益的，为什么第二条可以依法判决归还，第三条则不行。法律明确指出公民的个人财产包括公民的合法收入、房屋等合法财产，而一审判决允许王维臣、贺娟继续侵占，严重违背了法律，没有依法办案，应该依法改判，归还王军的合法财产。通过老人遗留的房屋和王军兄妹四人签订的继承相关协议证明，本案的实质是继承问题,是继承和共有人之间财产份额的转移而申请不动产转移或变更登记的行为，完全不应该受限购政策的影响。《物权法》第二十八条明确规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，这再次证明继承与限购无关；四、本案的依据是王军兄妹四人于2016年6月30日依法签订的继承相关协议，这一继承协议在当时是符合青岛市国土资源和房屋管理局规定的，因为2016年没有限购政策，这也如同已经同意允许了该协议的签订。因此判决用之后出台的规范性文件追诉、制约在其之前发生的合法有效地法律行为是在滥用规范性文件，是在损毁政府依法行政的良好形象；五、一审以限购为由，驳回王军的诉讼请求，没有制裁违法者。实质是将王维臣、贺娟的违约行为变为合法，因为合法，所以王维臣、贺娟既不用继续履行合同又不需要承担法律责任。而守约的王军倒成了违法者，不但不能继续履行合同，维护自身的合法权益，要回属于自己合法的财产，还要承担因维权诉讼付出的所有费用。 王维臣、贺娟辩称，一、本案系买卖合同纠纷，但王军与王维臣、贺娟签署的所谓买房协议并不具备买卖合同的基本要件，应该属于要约或预约合同。王维臣、贺娟最多只承担缔约不能的责任；二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回王军的上诉请求；三、王军不具备该争议房屋购买主体资格。法律明确规定了其不适格的原因。在双方签署的买卖协议中，王军称以欠条或借条等形式来购买房屋，且王军尚欠王维臣、贺娟款项未还，实际也无能力支付购买款项；四、一审过程中法院多次征求当事人意见，最终经王军确认为房屋买卖合同纠纷。五、涉案房屋为王维臣、贺娟夫妻共同财产，王维臣无权单独处分。 王军向一审法院提出诉讼请求：1.判令王维臣、贺娟协助王军办理青岛市市北区人民路x号x号楼x单元x户房屋产权过户手续，王军支付王维臣、贺娟房款50万元；2.诉讼费用由王维臣、贺娟承担。 一审法院认定事实：王维萍、王维玉、王军、王维臣系姐妹兄弟关系。2016年，上述四人向青岛市四方公证处提出法定继承权公证申请，同年7月7日，该公证处出具公证书确认：被继承人蓝秀芳生前签订房屋拆迁安置补偿协议，自选房屋坐落在青岛市户），蓝秀芳依据上述协议获得补助费、奖励金等，上述协议项下的各项财产权益为被继承人王邦廉、蓝秀芳的遗产，由王维臣继承。2016年7月8日，王军与王维臣签订协议书一份，该协议落款处除王军、王维臣签名外还签有“王维萍、王维玉”字样。该协议书约定：1、由王维臣继承父母遗留下的青岛市市北区人民路x号x号楼x单元x户房产,面积约51.22平方米。王维萍、王军、王维玉自愿放弃对该房屋的继承权；2、王维臣分别付给王维萍、王军、王维玉现金人民币伍万元作为补偿,具体付款形式可先写欠条或者借条。如有违约,违约方赔给对方壹拾万元整；3、王维臣须将自己继承的青岛市市北区人民路x号x号楼x单元x户，面积约51.22平方米的房屋，以总价伍拾万元卖给王军。买卖具体办理时间：王维臣办理好该房屋房产证后一周（七天）内与王军签订该房屋买卖合同，具体付款形式可先写欠条或者借条。过户时间由王军根据自己实际情况确定，可先进行买卖公证，后过户。如有违约，违约方赔给对方壹拾万元整。 不动产登记机关于2018年7月18日核发不动产权证，载明涉案房屋现归王维臣、贺娟共同共有。经一审法院询问，王军称其名下现有四套房屋，并坚持要求王维臣、贺娟协助办理过户。 一审法院认为，王军与王维臣于2016年7月8日签订的协议包括两部分内容，第1-2条是关于遗产继承分割的约定，第3条是关于王维臣就其继承的房屋与王军进行买卖的约定，故对因该协议引起的纠纷应适用不同的法律进行调整。现王军依据第3条要求王维臣、贺娟协助办理房屋过户手续，因此应适用与买卖合同相关的法律进行处理。王军与王维臣于2016年7月8日签订协议的第3条约定是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，如果当事人未按约定履行非金钱债务属于法律规定的除外情形，即使合同有效，守约方也无权要求强制履行。青岛市国土资源和房屋管理局于2018年4月18日发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》规定：在本市市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其售房。王军承认其在本市已拥有四套房产，不符合另行购买房屋的要求，王军关于要求王维臣、贺娟协助办理房屋产权过户手续的主张属于法律上不能履行的情形，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十规定，判决：驳回王军的诉讼请求。案件受理费14020元，财产保全费2569元，均由王军负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，王军、王维臣之间约定王维臣在办理好涉案房屋房产证后一周（七天）内与王军签订该房屋买卖合同，上述约定系其双方真实意思表示，其约定的主要内容在于王维臣应按照约定与王军签订涉案房屋的买卖合同，双方目前无法就签订房屋买卖合同达成合意，法院不宜强行判令双方签订房屋买卖合同，一审法院认定并无不当，本院予以确认。二审期间，王军明确要求改判王维臣、贺娟协助办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋房屋买卖合同并未签订，王军要求王维臣、贺娟协助办理房屋产权过户手续的主张缺乏事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。如王军认为因王维臣不履行签订房屋买卖合同的义务给其造成了损失，其可就此另行主张。 综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14020元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年六月十二日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员庞连捷