云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初5227号原告：昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司，住所地：楚雄市鹿城镇灵秀小区金沙苑，统一社会信用代码：91532301750693686R。法定代表人：寇玮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：起智艳，女，1983年10月17日生，彝族，楚雄市人，大学文化，个体户，住腾冲市。原告昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司（以下简称：金馨物业公司）与被告起智艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金馨物业公司的委托诉讼代理人井利丽，被告起智艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告起智艳支付原告物业管理费1712元、垃圾处理费192元，合计1904元；2.判令被告支付违约金380.80元；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原告原名称为“昆明金馨物业管理有限公司楚雄分公司”，后更名为“昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司”。2008年9月17日，原告受楚雄世强房地产开发有限公司的委托，对江岸尚品小区的物业进行管理，提供物业管理服务。2010年12月29日，被告起智艳与我公司签订了《江岸尚品小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理综合服务费按业主使用人拥有的建筑面积计算，住宅每月每平方米0.6元收取，生活垃圾代运费每月5元，每年交纳一次；后楚雄州发改局（楚发改价格〔2012〕17号文件）将生活垃圾处理费改为每户每月8元，从2012年5月1日起执行。若不按约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，我公司可以要求业主使用人从逾期之日起每日按千分之三交纳滞纳金，被告起智艳从2017年1月1日起至2018年12月31日，一直未支付该期间物管费，经原告多次催收，被告却以各种理由搪塞。我公司对被告使用的物业提供了物业管理服务，被告应支付相应的物业管理费，现被告拒不支付物业管理费的行为己构成违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判处。被告起智艳辩称，一、原告与被告2010年12月29日签订《江岸尚品前期物业管理服务协议》不属实，被告于2010年1月购置楚雄世强房地产开发公司开发的江岸尚品小区8幢1单元102室，于2010年12月29日与开发商签署交房手续，并不清楚金馨物业公司进驻江岸尚品小区，是在与开发商办理交房手续时不清晰情况下签署的物业协议。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业管理企业，然而2008年，金馨物业公司未通过招投标的方式被选聘，程序上违法。二、自原告对江岸尚品小区进行管理以来，不认真履职，对小区管理混乱，根本未达到《管理公约》承诺的管理水平，被告有权拒付相关的物业管理费用。根据原告提交的证据材料可以看出，原告的管理混乱，存在诸多问题，门岗经常脱岗，人员、车辆可以随意进出，建筑材料乱丢乱放，消防器材丢失、过期，照明灯具破损，环境卫生差，装修混乱，违章建筑多，治安管理比较差，对公共设施设备维护管理不到位，水电巡查不经常，树木管理形式化，造成小区树木大量死亡，楼顶脏乱差。私吞小区业主公共收益（私自将小区公共土地租赁给移动公司等建机房、置饮水站、小区广告牌），广大业主的意见非常大。三、被告自2010年12月起至2016年一直支付物业管理费、垃圾清理费，但公司对小区管理混乱，小区出入口无人看管，外来车辆费用不合理，故不愿交纳物管费，只同意交纳垃圾处理费192元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的以下证据：1、江岸尚品小区住户档案；2、江岸尚品小区前期物业管理服务协议；3、准予变更登记通知书；4、楚雄市发改委文件1份、备案申请；5、房屋登记信息查询情况说明无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提交的照片8张不予认可，本院认为，原告提交的照片可以证实被告对江岸尚品小区提供的物业服务存在服务不到位地方，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为“昆明金馨物业管理有限公司楚雄分公司”，后更名为“昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司”。2008年9月17日，原告受楚雄世强房地产开发有限公司的委托，对楚雄市的物业进行管理，提供物业管理服务。被告起智艳系楚雄市8幢1单元102室房屋业主，其房屋建筑面积为118.88平方米。2010年12月29日，原告金馨物业公司与被告起智艳签订了《江岸尚品小区前期物业管理服务协议》，协议就双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用等事项进行了约定。物业管理服务费用每年一次性交纳，违约按每日千分之三交纳滞纳金，住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取。2012年5月7日，楚雄彝族自治州发展和改革委员会作出楚发改价格［2012］17号文件，作出关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复，同意收取城市生活垃圾处理费，城镇居民户、城镇暂住户城市生活垃圾处理费每户每月8元。被告起智艳接房后交纳了2011年1月至2016年12月的物业管理服务费用,自2017年1月起至2018年12月止，被告以原告提供的物业服务不到位为由拒交原告物业管理费共计1712元（118.88平方米×0.6元／月／平方米×24个月）及垃圾处理费192元（8元×24个月）。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告是否应该交纳物业管理费1712元？（二）被告是否应该支付违约金380.8元？（一）关于被告是否应该交纳物业管理费1712元的问题。本院认为，原告与被告签订的《江岸尚品前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上对江岸尚品小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定，该协议未违反相关法律法规的效力性强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告根据《江岸尚品前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告作为江岸尚品小区的业主，应根据《江岸尚品前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的70%计1198.40元。（二）关于被告是否应该支付违约金380.80元的问题。本院认为，因原告提供的物业服务有瑕疵，存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告起智艳于本判决生效后十日内支付原告昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司自2017年1月至2018年12月的物业管理费1198.4元、生活垃圾处理费192元，共计1390.4元（款交本院）；二、驳回原告昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司负担20元（已交），由被告起智艳负担30元（未交，于本判决生效后十日内交纳，款交本院），公告费250元，由被告起智艳负担（未交，于本判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  段莉萍审 判 员  郑云山人民陪审员  何加红二〇二〇年六月三日书 记 员  饶云雪