山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4998号 上诉人（原审原告）：王某。 委托诉讼代理人:王锐民，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈平平，山东元鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐某。 委托诉讼代理人:张慧，山东亚和太律师事务所律师。 上诉人王某因与被上诉人徐某返还原物纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：1.撤销山东省青岛市崂山区人民法院(2018)鲁0212民初4051号民事判决书，判决支持上诉人诉讼请求，即判令被上诉人徐某返还上诉人所有的位于沙子口社区房屋（东至自墙外根邻朱崇全，西至自墙外根邻空地，南至自墙外根邻河，北至自墙外根邻路）；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定：“原告主张双方口头约定涉案房屋由被告使用到2014年底，但原、被告签订的转让协议书中并未体现相关内容，且原告未提交其他证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，原告该主张缺乏依据，不予采信。故原告以上述理由要求被告返还涉案房屋缺少事实与法律依据，不予支持。……”。该一审判决没有全面审查本案证据，认定事实错误。一、上诉人为涉案房屋所有权人,1996年上诉人及其前夫段存森向沙子口社区申请建设用地一宗，缴纳土地使用费7187.5元，并在该处土地上建设了房产，用于经营大酒店，2000年6月27日，上诉人与段存森在崂山区人民法院调解离婚，调解书确认涉案房产归上诉人所有。上诉人据此调解书向沙子口街道原土地管理所申请土地变更，土地管理所将《村镇规划选址意见书》中的“段存森”划去，变更为上诉人“王某”，同时颁发给上诉人《集体土地建设用地使用证》，土地使用人为上诉人。上诉人在原审中提交了上述证据，被上诉人对真实性也予以认可，上述证书没有变更，始终有效，证明涉案房屋为上诉人所有。二、上诉人与被上诉人双方签订的《转让协议书》无效，被上诉人基于此占有涉案房产于法无据。《转让协议书》虽然是上诉人与被上诉人自愿签订的，但协议书约定的涉案房屋，系在农村集体土地上建设的房屋。根据《中华人民共和国物权法》、《土地管理法》以及相关土地管理法规的规定，涉案房屋不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的相关规定，双方签订《转让协议书》因违反“法律、法规的强制性规定”而无效。对原审中提交的《转让协议书》，原审法院应当进行审查，并判定其无效。被上诉人占有涉案房屋没有合法依据，不管双方是否约定对涉案房屋由被上诉人使用到2014年底，或者上诉人是否有证据证明由被上诉人使用到2014年底，被上诉人都无权占有涉案房屋。由于双方的协议无效，再让上诉人证明涉案房屋由被上诉人使用到何时已经没有意义。 徐某辩称，本案是返还原物纠纷，上诉人主张返还房屋的依据是双方达成了所谓口头解除协议，一审法院是围绕上诉人一审诉状中陈述的事实进行了审理，上诉人在一审诉讼期间对双方已经口头解除转让协议未提供证据予以证实，故一审法院驳回其诉讼请求。上诉人在一审诉讼中关于口头解除协议的陈述，存在多处前后矛盾，违背常理的情况。第一，上诉人一审质证过程中自认2002年底收到122万元，因无力返还，故与被上诉人口头约定将房屋使用至2014年底。但事实上被上诉人2003年3月17日才向上诉人支付了一笔10万元购房款，上诉人在当日出具了内容为房款全清的收条。按照正常逻辑，被上诉人在2002年底已知上诉人违约，还继续向其支付房款，是不符合常理的。第二，本案涉案金额是122万元，即便到现在也是一笔巨大款项，如此大额的交易，假设上诉人陈述的双方口头解除真实存在，对于一个已经违约在先的交易对方，被上诉人怎么可能不与其签署一份书面的协议，对租金、租期以及到期后房租的返还进行明确，以防止其再次之违约。所以口头协议显然是不合常理的。第三，被上诉人在取得房屋之后，进行了工商登记，按照规划审批的范围进行了改建、扩建、加工以及多次装修，累计投入的资金千余万元，如果是租来的房子，任何人都不可能投入巨额资金，更何况还是在与出租人没有签订书面协议的情况下。综上，上诉人关于双方存在口头解除转让协议，并约定使用至2014年底的陈述是虚假的。20年来，涉案房屋价值大幅提升，上诉人心理失衡，为取得不当利益而虚构事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 原告王某向法院提出诉讼请求：1.判令被告徐某返还属于原告所有的位于沙子口社区的房屋(东至自墙外跟邻朱崇全，西至自墙外跟邻空地，南至自墙外跟邻河，北至自墙外跟邻路);2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年，原告及段存森向沙子口社区申请建设用地一宗，交纳土地使用费7187.5元。原告及段存森在该处土地上建设了房产，用于经营大酒店。2000年6月27日，原告与段存森在崂山区人民法院调解离婚，调解书确认该房产归原告所有。原告持民事调解书向沙子口街道原土地管理所申请土地变更登记，土地管理所工作人员在《村镇规划选址意见书》中建设单位名称一栏划掉了“段存森”后改写上“王某”，同时颁发给了原告一个集体土地建设用地使用证，土地使用人为原告。2002年1月22日，原告与徐某签订《转让协议书》，将该酒店生意和房屋一并转让给徐某。根据协议约定，原告与徐某到村委会要求办理变更登记手续，但是由于徐某系城市户口，沙子口村委会说酒店可以转让，但是房子和土地不能买卖，即使买卖也无效，沙子口村委会更不同意出具担保，双方之间的合同不能履行。徐某要求解除合同，并将土地证原件返还给原告。由于原告收到的款项已经用于还账，无力返还，双方口头约定涉案房屋继续由徐某使用至2014年底。2014年12月，原告与被告协商收回房屋，被告同意腾房，但是随后反悔。后经原告起诉获知:2014年1月15日，被告徐某与青岛银行沙子口支行签订了《租赁合同》，将原告所有的房屋出租给了青岛银行沙子口支行。被告徐某将原告所有的房屋出租，系无权处分，原告有权要求其返还房屋。经查，青岛银行沙子口支行在承租时，徐某提供的“《集体土地建设用地使用证》”系被告自行伪造的。 一审法院经审理查明：2002年1月22日，王某与徐某签订转让协议书一份，载明王某将位于崂山区万元的价格转让给徐某，双方约定在签订协议时，徐某向王某支付定金人民币壹拾万元，王某在2002年2月8日前将东海渔村酒楼交与徐某，徐某在接管后经验收合格后在十五日内再向王某支付人民币叁拾万元。2002年6月30日前，徐某再向王某支付人民币贰拾贰万元，2002年12月30日前王某应将该酒楼的土地使用权证变更给徐某，徐某一次性支付剩余的人民币陆拾万元给王某。在徐某付清全部转让款后，涉案房屋的产权即归徐某所有。 庭审中，原告提交沙子口社区居委会出具证明原件1份、明细账原件1份，欲证明：1996年，原告及其前夫段存森向沙子口社区申请宅基地，缴纳费用7187.5元，后在该宅基地上建设房屋，用于东海渔村大酒店经营。被告质证称该证据真实性无法确认，该证据与本案没有关联关系，与待证事实只能证明案外人曾经向沙子口社区申请过建设用地，不能证明原告是涉案房屋现在的所有人。 原告提交（2000）崂民初字第921号民事调解书1份、村镇规划选址意见书复印件1份、《集体土地建设用地使用证》1份，欲证明:1、原告与前夫段存森诉讼离婚，生效调解书确定涉案房屋(东海渔村酒楼)归原告所有。2、根据民事调解书取得涉案房屋所有权后，原告到沙子口街道土地管理所申请变更登记，沙子口街道土地管理所根据民事调解书的内容，将《村镇规划选址意见书》中的“段存森”划掉后改成原告姓名，并发给了原告一份《集体土地建设用地使用证》。3、涉案房屋所有权归原告，土地使用权系农村宅基地，原告作为沙子口社区居民，有权享有涉案房屋的宅基地使用权。 被告质证称民事调解书真实性无异议，原告向被告转让涉案房屋时，为证明其有权处分该房屋，曾经向被告出示过民事调解书，正因为原告向被告出示包括民事调解书在内的相关权利证明，被告才基于信任同意与原告签订转让协议。村镇规划选址意见书、《集体土地建设用地使用证》真实性认可，该证据原告同样在与被告协商房屋转让时为了证明其有权处分房屋，向被告提供过并且原告向被告承诺能够为被告重新办理涉案房屋的规划审批变更手续，将村镇规划选址意见书的建设人变更为被告，原告提供的意见书只能证明原告曾经就涉案房屋的选址规划向行政部门申请过主体的变更，不能证明原告现在仍旧是涉案房屋的所有权人。使用证的真实性和来源的合法性均不予认可，原告向被告转让房屋时，曾经向被告出示过权利人为原告的集体建设用地使用证复印件，结合该复印件，与原告当庭所出示的使用证记载内容不一致，因此对原告现在出示的使用证真实性合法性不认可，原告向被告转让涉案房屋时，向被告承诺为被告重新办理集体建设用地使用证，之后原告也确实将权利人为被告的使用证交付被告，至于原告当庭出示的使用证为何没有被收回被告不清楚原因，不管该证件是否真实，只能证明原告曾登记为该土地的使用人，不能证明原告现在仍是涉案房屋的所有权人。 原告提交转让协议复印件1份，欲证明:2002年1月22日，原告曾将涉案房屋和酒店生意一并转让给被告，价款122万元。2002年底，根据协议约定，双方到沙子口社区居委会办理变更登记，由于被告系城市户口，沙子口社区居委会不同意变更，也不同意出具担保证明。被告为此要求原告返还已经支付的购房款，但是由于原告已经将陆续收到的100多万元用于还债(具体数额记不清楚了),因此无力返还。于是双方协商，该酒店由被告继续经营，按照每年10万元的标准使用至2014年底，2002年相当于免费给被告使用。被告质证称该证据真实性合法性无异议，证明事项有异议，原告与被告签订转让协议后，原告向被告交付房屋，并按协议约定为被告办理土地使用证的变更，被告也向原告支付了全部的房款，双方均已按照协议书履行了各自项下的义务，协议已经履行完毕，该协议书的内容不能证明原告所主张的双方协议已经解除的事实，以及被告同意使用房屋到2014年底。 被告提交土地使用者为被告的《集体土地建设用地使用证》一份、权利人为被告的《村镇规划选址意见书》一份。欲证明：1.涉案房屋的买卖经有权机关批准，已经办理了集体土地使用权变动手续，并取得权属证书。2.涉案房屋交易后，办理了规划变更手续，被告合法取得《村镇规划选址意见书》后，对涉案房屋进行了改建、扩建和地基加固。原告质证称对该证据真实性合法性均不予认可，被告作为城镇户口，无权享有宅基地待遇，不能取得沙子口社区宅基地使用证，不可能取得村镇规划选址意见书。庭后原告提交鉴定申请书一份，申请对被告提交的《集体土地建设用地使用证》、《村镇规划选址意见书》中手写内容的形成时间进行鉴定。 一审法院认为：原告称双方于2002年12月底在村委会起草了解除协议，原告签字后交给被告，被告拿走后没有交回该协议。但原告并未提交相关证据证明其主张，故不予采信。原告主张双方口头约定涉案房屋由被告使用到2014年底，但原、被告签订的转让协议书中并未体现相关内容，且原告未提交其他证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，原告该主张缺乏依据，不予采信。故原告以上述理由要求被告返还涉案房屋缺少事实及法律依据，不予支持。原告申请对被告提交的证据材料进行鉴定，在本案中亦无必要进行，不予准许。据此判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王某负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中上诉人王某提交来源于青岛市公安局金门路派出所的徐某的户籍材料一份，以证明被上诉人徐某属于城镇户口，无权购买农村土地上的房屋。被上诉人徐某质证认为，对证据真实性无异议，但该证据与本案没有关联。被上诉人是城镇户口，根据崂山区人民政府1996年96崂政发2号文件，包括上诉人在内的整个沙子口村的居民，都已经完成了农村户籍向城镇户口的转变，也就是说上诉人也是城镇户口，户籍问题和本案没有任何关系。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系返还原物纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案当事人争议的焦点是：上诉人王某诉请被上诉人徐某返还位于青岛市崂山区酒楼)房屋应否予以支持。 一审中本案上诉人王某的诉讼请求为：判令被上诉人徐某返还属于其所有的位于青岛市崂山区沙子口社区的涉案房屋。本院经综合审查双方当事人所提交的证据材料，涉案房屋系1996年上诉人王某与其前夫段存森向沙子口社区申请的宅基地上所建设的房屋，用于东海渔村大酒店经营。2000年上诉人王某与前夫段存森诉讼离婚，法院已生效民事调解书确定涉案房屋(东海渔村酒楼)归上诉人王某所有。后涉案房屋集体土地建设用地使用证变更登记为上诉人王某。2002年1月22日，王某与徐某签订转让协议书一份，载明王某将位于崂山区万元的价格转让给徐某，双方约定在签订协议时，徐某向王某支付定金人民币壹拾万元，王某在2002年2月8日前将东海渔村酒楼交与徐某，徐某在接管后经验收合格后在十五日内再向王某支付人民币叁拾万元。2002年6月30日前，徐某再向王某支付人民币贰拾贰万元，2002年12月30日前王某应将该酒楼的土地使用权证变更给徐某，徐某一次性支付剩余的人民币陆拾万元给王某。在徐某付清全部转让款后，涉案房屋的产权即归徐某所有。目前涉案房屋由被上诉人徐某控制使用。被上诉人徐某与上诉人王某签订转让协议时非涉案房屋所在地集体组织成员。本案一审中上诉人王某诉请被上诉人徐某返还涉案房屋的事由为：上诉人王某主张与被上诉人徐某口头约定涉案房屋由徐某使用到2014年底，但是徐某随后反悔，又将涉案房屋转租给案外人。本院认为，2002年1月22日由于上诉人王某与被上诉人徐某就东海渔村酒楼签订的转让协议既涉及酒楼本身的设施等，又包含涉案房屋。该转让协议又涉及被上诉人徐某作为城镇居民购买农村集体经济组织土地上房屋的效力问题。因此，上诉人王某以本案所持事由诉请被上诉人徐某返还涉案房屋没有事实和法律依据。上诉人王某可另案向人民法院就转让协议的效力、履行等事项主张权利。一审法院判决驳回上诉人王某的诉讼请求理由不当，本院予以纠正。但一审判决结果正确，二审应予维持。 综上所述，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，二审应予纠正。但一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长  张立宁 审判员  毕 威 审判员  魏 文 二〇二〇年六月十六日 法官助理 常兵 书记员王璇 书记员肖梦琦