杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0112民初766号原告：施晓琳，女，1973年12月19日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：施昊，男，1998年8月8日出生，汉族，住杭州市江干区，系原告施晓琳儿子。被告：范烨涛，男，1991年2月7日出生，汉族，住杭州市临安区。原告施晓琳为与被告范烨涛房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月17日诉至本院。后经诉前调解不成，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员邹家豪适用简易程序独任审判，于2020年4月13日、2020年5月9日两次公开开庭进行了审理。原告施晓琳的委托诉讼代理人施昊、被告范烨涛两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施晓琳诉称：原、被告于2017年12月11日签订房屋租赁合同，本应于2020年12月10日到期，但被告于2019年12月10日虽有口头提及要求降租或退租，但实际上一直并未腾退交还钥匙，而是擅自撤场逃租，直到被原告发现。根据租赁合同约定，被告退租应提前三个月通知原告。被告单方面违约，致使原告无法及时寻租造成经济损失。此外，被告不仅拖欠水电费和物业费，还未及时归还钥匙，也并未将房屋恢复原状。也未及时更换工商登记地址，影响到了商铺的重新使用，也给原告造成了经济上的损失。根据原、被告的《租赁合同》及相关法律，被告理应支付给原告从合同终止日到原告起诉日的租金和滞纳金、开锁换锁费用、水电费、物业费、恢复房屋原状费用以及额外三个月的租金。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判令：1、要求被告范烨涛支付原告施晓琳租金1821.6元、滞纳金30元；2、要求被告范烨涛支付原告施晓琳额外三个月的租金19754.46元；3、要求被告范烨涛支付原告施晓琳水电费共计21.98元、物业费941元；4、要求被告范烨涛支付原告开锁及更换钥匙的费用350元、恢复房屋原状的费用3000元；5、本案诉讼费由被告承担。原告施晓琳在审理过程中，变更第4项诉讼请求为，要求被告范烨涛支付原告开锁及更换钥匙的费用350元、恢复房屋原状的费用5000元。为证明上述事实，原告施晓琳在庭审中向本院提供证据如下：证据一、恢复原状之前商铺内部照片6张，欲证明被告范烨涛离场时未对房屋进行恢复，遗留下许多垃圾，严重影响房屋再次使用的事实。证据二、被告范烨涛与原告施晓琳的微信聊天记录截屏1份，欲证明被告范烨涛于2019年10月19日在微信上要求退租的事实。证据三、被告所开水果店的工商信息1份，欲证明被告范烨涛并未及时从案涉房屋迁出工商注册地址的事实。证据四、物业费催缴单1份，欲证明被告范烨涛拖欠物业费941元的事实。证据五、上门服务单（开锁换锁）1份，欲证明被告范烨涛未还钥匙，导致原告施晓琳请锁匠开锁换锁产生损失350元的事实。证据六、水电费欠费截图1份，欲证明被告范烨涛拖欠水电费21.98元的事实。证据七、收款收据（恢复房屋原状及清运垃圾的票据）1份，欲证明被告范烨涛未将房屋恢复原状，原告施晓琳进行复原和垃圾清运花费费用3000元的事实。证据八、租赁合同1份，欲证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，合同对租赁期限、租金、租金付款时间及违约责任等进行约定的事实。证据九、不动产权证书1份，欲证明原告施晓琳系西墅绿洲6幢107商铺所有人的事实。证据十、照片1组3张，欲证明房屋现状清理状态的事实。证据十一、证明1份、转账记录截屏1份、房产平面图复印件1份、照片2张，欲证明原告对房屋修复原状花费3000元，未来拆除卫生间预计花费2000元的事实。被告范烨涛答辩称：2018年过年的时候，被告和原告提及过退租的事情，被告已经提前向原告告知要退租，原告是同意的，后续原告也要求被告邮寄了书面的通知书。工商登记方面被告已经办理了变更手续。物业费被告是与租金一起交给原告的，这点合同上面写的很清楚。房屋钥匙被告已交给了物业。水电费被告愿意交纳。房屋恢复原状的费用，如果真实发生了，被告希望能够有物业公司的敲章，而不是现在这样，就按了一个手印。被告范烨涛为证明其辩称事实，向本院提交证据如下：证据一、转账记录截屏4份，欲证明被告范烨涛已向原告施晓琳支付了2019年租金及物业费共73154元的事实。证据二、清理场地报价单1份，欲证明案涉房屋清理恢复原状大概需要2660元的事实。证据三、微信聊天记录5页（提供手机原件进行核对），欲证明被告已提前告知原告退租，且原告同意的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告施晓琳提供的证据四、五，被告范烨涛对真实性没有异议，但是认为物业费已经与租金一并交给原告施晓琳了，退租时钥匙已经交还物业公司了。本院经审核，对原告施晓琳提供的证据四、五的真实性本院予以确认。关于有关费用承担问题，本院在本院认为部分一并予以阐释。对原告施晓琳提供的证据七、十一，被告范烨涛认为原告施晓琳应当提交正式的发票或者物业公司盖章的票据，同时认为原告施晓琳主张的费用过高。原告在庭审过程中也表示有关修复施工并未实际完成，对于被告搬离后是否需要赔偿损失及赔偿数额，本院在本院认为部分一并予以阐释。对被告范烨涛提供的证据二，原告施晓琳认为前述证据超过举证期限，且对真实性不予认可。本院审核认为，该证据系被告范烨涛自行找有关装修人员进行的报价，未获原告认可，对于有关赔偿费用，结合原告施晓琳提交的证据十一，本院在本院认为部分一并予以阐释。对被告范烨涛提供的证据三，原告施晓琳认为前述证据超过举证期限，且对真实性不予认可。本院认为，被告范烨涛虽超过举证期限举证，但该证据与案件基本事实有关，对该证据本院予以采纳。对于被告范烨涛提供的微信聊天记录（当庭提交手机进行核对），原告方在庭审中否认该微信聊天记录相对方系原告施晓琳，但未能提交相关证据，且被告范烨涛提交证据中有关内容与原告施晓琳提交的微信聊天记录在文字、时间等方面均一致，在原告施晓琳拒绝提交其持有的手机进行核对的情况下，对被告范烨涛提交的该证据真实性本院予以确认。根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2017年12月11日，原告施晓琳与被告范烨涛签订了《租赁合同》，双方约定原告施晓琳将其所有的杭州市临安区锦北街道西墅绿洲城6（6幢107）室的商业用房（毛坯房）出租给被告范烨涛，房屋面积90.7平方米，租赁期限为2017年12月11日至2020年12月10日，租金为每月5442元，租金支付方式为每年支付12个月租金，此后每年租金向上增长10%。双方在违约责任部分约定，被告范烨涛不得无故提前终止合同，若被告范烨涛需要提前解除或终止合同，应当提前三个月以书面形式通知原告施晓琳，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。双方约定首次租赁费用包括租赁保证金5000元、房租65304元（首年，合同中笔误写成65364元）、物业费870元（首年）。此后被告范烨涛对房屋进行了租赁使用。2019年10月19日，被告范烨涛通过微信向原告施晓琳提出提前退租。原告施晓琳予以同意。此后原告施晓琳要求被告范烨涛邮寄书面的退租通知，并于2019年11月5日在微信中确认已收到有关书面材料，同时要求被告范烨涛及时腾空，并将房屋恢复原状，将工商登记及时迁出。此后被告范烨涛于2019年12月10日搬离案涉房屋。搬离后，房屋遗留部分装修及垃圾未清理。被告范烨涛于2019年12月17日，办理了水果店的工商住所变更。此后，因案涉房屋存在“有钥匙打不开”的情况，原告施晓琳为房屋开锁、配钥匙花费350元。为房屋恢复原状向有关维修工支付3000元费用。另查明，2019年度被告范烨涛通过微信及支付宝账户共向原告施晓琳支付房屋租金等共73154元，其中2018年12月14日共转账20000元，2018年12月15日共转账50000元，2018年12月16日转账3154元。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。本案中被告范烨涛于2019年10月19日通过微信向原告施晓琳提出退租，原告施晓琳于2019年11月5日确认收到书面退租通知并予以同意，且原告施晓琳自认被告范烨涛于2019年12月10日即搬离案涉房屋，故本院认定双方租赁合同于2019年12月10日解除。被告范烨涛提前要求解除双方之间租赁合同的行为，虽经原告施晓琳同意，但仍应对违约行为造成的损失承担赔偿责任。关于被告范烨涛在本案租赁合同中尚应支付、赔偿原告施晓琳的款项，本院结合原告方的诉讼请求，逐一予以回应。一、对于原告施晓琳主张要求被告范烨涛支付租金1821.6元、滞纳金30元部分的诉讼请求。本院认为，双方租赁合同已于2019年12月10日解除，此后租金不应由被告范烨涛支付，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。二、对于原告施晓琳主张要求被告范烨涛支付额外三个月租金的诉讼请求。本院认为，双方在租赁合同中约定：“被告不得无故提前解除合同，若被告需要提前解除或终止的合同，被告应当提前三个月以书面形式通知原告，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。”虽然双方合同中并未约定被告范烨涛需对提前退租承担额外的违约责任，但被告范烨涛退租后存在垃圾未清运、房屋未予恢复原状以及工商登记未予提前变更的情况，给后续原告施晓琳对外出租造成影响，故本院结合房屋出租时、退租时的状态、被告范烨涛向原告施晓琳提出退租的有关情况以及工商登记变更时间等情况，酌情认定被告范烨涛应当赔偿原告施晓琳额外一个月租金损失6585元，同时原告施晓琳可根据合同约定对被告范烨涛交纳的5000元保证金不予退还。对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。三、对于原告施晓琳主张要求被告范烨涛支付水电费21.98元、物业费941元的诉讼请求。对水电费部分被告范烨涛没有异议，对该部分诉讼请求，本院予以支持。对于物业费，被告范烨涛主张已与房屋租金一并支付原告施晓琳，并向本院提交了转账记录，证明其已支付2019年度房屋租金等共73154元，根据双方租赁合同，双方第二年租金应为第一年租金上浮10%为71834.4元，对于超额支付的部分，经本院多次询问，原告方均未予以合理说明。结合第一年租金系与物业费一并缴纳原告的情况，在原告无其他证据证明超额支付部分款项用途的情况下，本院对被告范烨涛的抗辩意见，本院予以采纳，故对原告施晓琳主张要求被告范烨涛支付物业费941元的诉讼请求，本院不予支持。四、对于原告施晓琳主张要求被告范烨涛支付开锁、更换钥匙费用350元及恢复房屋费用5000元的诉讼请求。本院认为，被告范烨涛虽提出案涉房屋钥匙已经交还物业，但是根据原告施晓琳提交的上门服务单，其中写明情况为“有钥匙打不开门”，故本院认为该情况系被告范烨涛在租赁过程中使用不当导致钥匙失灵的情况，对该部分诉讼请求，本院予以支持。对于恢复房屋的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”根据以上规定，承租人在搬走前可以拆除未形成附合的装饰装修物，对于已经与房屋形成附合的装饰装修，承租人不应拆除，实践中对于一些装饰装修是否形成附合，确实存在争议，但承租人按照合理、适当的要求拆除争议部分，且拆除后恢复至与出租前状况基本一致则可，否则应按照形成附合的装饰装修对待。本案中，根据被告范烨涛搬离时的现场照片，现场存在垃圾残留属于不正常的交付状态，同时目前尚存的装修对后续使用价值不大，故被告范烨涛应当对不正常交接房屋及拆除装修给原告施晓琳造成的损失予以赔偿，但考虑到房屋原状为毛坯房，同时原告施晓琳在两次庭审过程中对于房屋恢复工程的进度陈述存在矛盾，其目前提交提供的证据不足以证明其实际花费以及预期花费的合理性，故对有关恢复原状的损失，本院综合考虑本案实际情况酌情认定为3000元，对超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范烨涛应赔偿原告施晓琳各项损失9935元，款限本判决生效之日起十日内付清。二、被告范烨涛应支付原告施晓琳水电费21.98元，款限本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告施晓琳的其他诉讼请求。如果被告范烨涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费498元，减半收取249元，由原告施晓琳负担160元，被告范烨涛负担89元。原告施晓琳于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告范烨涛于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  邹家豪二〇二〇年六月十一日书记员  王健伦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。