浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初3162号 原告（又系汤彦的委托诉讼代理人）：**，男，1977年6月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告：汤彦，女，1980年10月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：绍兴臻悦房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道兴华路后元渡，统一社会信用代码91330621MA2BDT7T2M。 法定代表人：李易航，经理。 委托诉讼代理人：邱新军、蒋中文，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告**、汤彦与被告绍兴臻悦房地产开发有限公司（以下简称臻悦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**、汤彦，被告的委托诉讼代理人蒋中文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、汤彦向本院提出诉讼请求：一、认定《商品房认购书》无效或予以撤销；二、判令被告返还原告定金五万元，并赔偿原告五万元定金从2019年7月24日起至付款日的利息。事实和理由：原告夫妇一直想买一套精装修的商品房。2019年7月17日，原告汤彦来到被告开发的“公元2020”项目售楼部，看中了该项目1幢101室房屋，准备第二天叫原告**一起来看看。这时，售楼人员告诉汤彦，明天这套房不一定还会留着，而且可能要涨价，如果真的想要，应当先缴五万元，把房子留着才好（当时销售人员未说明这是定金，也未说明如果最后不买房，将不退还此5万元）。见售楼人员这样说，汤彦就打电话给**，让**将五万元打到了被告的账上。五万元打到了被告的账上后，售楼人员拿出了一份打印好的《商品房认购书》，要汤彦签上原告夫妻双方的名字。当时汤彦提出来，**的名字明天由**自己过来签。售楼人员说：“你们是夫妻，你可以代签的。”在售楼人员的诱导下，汤彦在上面签上了自己和**的名字。7月24日，原告前往被告的售楼部去签订《商品房买卖合同》并办理相应的手续，发现《商品房买卖合同》里面有不少违反法律和显失公平的条文。例如：其合同规定，办理产权证的期限，竟然高达交房后360天，明显超过法律的规定。再例如：如果买房人逾期付款，从逾期的第一天起，就应向出卖人每天支付万分之五的违约金，逾期超过30日的，则每延期一天应向出卖人支付千分之一的违约金。而如果被告逾期交房，则逾期交房180天内不用承担违约责任，直到超过180天后，才承担每天万分之一的违约责任。此等条款，完全违反了民事活动必须遵循的公平原则，原告当然不能接受。原告随即请求被告将一些重要的违法条款和不平等约定予以修改。被告方的接待领导经向上级请示后告诉原告合同条款不能修改。原告随即提出，如果被告坚持不肯修改不平等条约，原告宁可不买，请被告将五万元还给原告。被告以《商品房认购书》中的相关条款为依据，予以拒绝。原告当场否认了《商品房认购书》，并向被告陈述了否认《商品房认购书》的理由，告诉被告，签订《商品房认购书》时，**并不在现场，**根本不知此《商品房认购书》的内容。原告当场否认了《商品房认购书》，坚持索还这五万元。2019年8月24日，原告又一次去售楼部找被告协商，被告明确告知房子己经另行出卖，但仍然以《商品房认购书》中的条款为依据拒绝归还五万元。 原告认为，一、被告的违法条款导致原告买不到心仪的房子，被告应当承担相应责任。《商品房买卖合同》中存在多处“显失公平”和“违反国家禁令性规定”的条款，事实清楚。原告请求被告纠正错误条款，依法有据。被告坚持违法条款不肯修改，直接导致原告放弃购买看中的房子，被告理应承担相应的责任。二、《商品房认购书》对原告没有约束力1.在被告的“购房流程”中和销售人员的实际操作中，被告都将缴定金放在签订《商品房认购书》之前，这本身就是一个针对定金的陷阱。2.买卖房子价值巨大，是家庭生活中的大事，夫妻中任何一方都无权独自决定买或卖。被告的售楼人员未向原告介绍《商品房买卖合同》的主要内容、未向原告出示合同范本就要原告交付定金，己属不妥；在原告**不在场的情况下，未经查验二原告的《结婚证》及**委托汤彦买房子的《授权委托书》，以“要涨价”、“房子会被卖掉”等谎言诱骗原告汤彦代替原告**在《商品房认购书》上签字，更有欺诈之嫌。3.原告早在2019年7月24日就已向被告否认了此《商品房定购书》。7月24日，当被告拒绝修改合同条款时，原告就己经明确向被告表示，既然你方坚持违法条款不肯纠正而造成的我方买不到心仪的房子，你方就应当返还五万元的预付款，并且向被告明确表达了否认《商品房认购书》上相关条款的意思。 被告绍兴臻悦房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《商品房认购书》合法有效，对双方均具有法律约束力。第一，原告知晓《商品房认购书》的内容，并认可汤彦的代签行为，《商品房认购书》是原告夫妻双方的共同意思表示。首先，两原告有共同的购房意向，汤彦进行看房、认购正是为了实现双方共同购房目的。其次，在《商品房认购书》签订的过程中，两原告之间已经进行了充分的电话沟通，**知晓《商品房认购书》内容。而且，案涉的5万元定金正是**转账支付，这足以证明**同意认购案涉房屋并认可汤彦的代签行为。最后，《商品房认购书》系双方自愿签订，合法有效，原告所称的“陷阱”“谎言”“诱骗”“欺诈”并不存在。 二、原告在认购时已经认可了《商品房买卖合同》条款且并无异议，却在签约时提出异议并以此为由拒绝签订正式合同，明显违反了《商品房认购书》的约定，无权要求返还定金。第一，《商品房买卖合同》的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且已经通过了房管部门备案。自2018年10月30日起，被告即在销售现场对《商品房买卖合同》进行公示，所有来访客户均可以获取相关合同内容信息。第二，认购时，被告已根据原告要求，就《商品房认购书》及《商品房买卖合同》中的内容进行解释说明，并以加粗加下划线的方式提醒原告注意对其有重大影响的合同条款。第三，原告已阅读并充分了解购房合同全部内容，且并无异议。在《商品房认购书》中原告已经明确认可已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及补充协议等附件的全部内容，并无异议。第四，原告对合同条款有异议为由拒绝签订正式合同，明显违反了《商品房认购书》的约定，经被告多次催告，原告仍拒绝履行《商品房认购书》约定的签约义务。因此，被告有权根据《商品房认购书》第3条第3款、第4款的相关约定不予返还定金。 综上所述，双方签订的《商品房认购书》合法有效，原告在已经认可《商品房买卖合同》条款的情况下，又以合同条款需要修改为由拒绝签约，违反了《商品房认购书》的约定，无权要求被告返还定金或支付利息。被告的《商品房买卖合同》是绍兴市场通用版本，与其他开发商合同的内容基本是一致的。原告诉请没有相应的法律或合同依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月17日，汤彦来到臻悦公司开发的房产销售现场看房。经与**电话联系后，汤彦、**（汤彦代签，两人为合同乙方）与臻悦公司（合同甲方）签订一份《商品房认购书》，约定：一、双方及预购物业情况：预购物业位于绍兴市柯桥区，预测建筑面积132.01平方米，房屋单价15478.92元／平方米，房屋总价款2043372元。二、付款方式：付款方式商业贷款付款，首期房款不低于总房款的30%，乙方应于2019年7月24日前支付。三、其他约定事项：1.乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款；2.乙方应自本认购书签订之日起7日内即2019年7月24日前持本认购书及定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件；3.双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及补充协议等附件的全部内容，充分了解《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件之内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议等附件的全部内容与甲方在房地产交易网签系统导入的合同模板一致，并无异议，若乙方以《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，甲方可按第三条第4款的约定行使相关权利；4.乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金等。当天《商品房认购书》签订后，**向臻悦公司转账五万元。 后汤彦、**对《商品房买卖合同》的部分合同条款有异议，于是双方未签订《商品房买卖合同》。被告于2019年8月14日向原告发《通知函》，于2019年8月21日向原告发《确认解约函》，要求解除双方签订的《商品房认购书》。 另查明，《商品房买卖合同》文本内容已在臻悦公司的销售现场公示。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，原告并未提供证据证明被告实施了欺诈，并造成原告在违背真实意思的情况下订立了《商品房认购书》，故原告第一项诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。《商品房认购书》作为将来签订正式《商品房买卖合同》的一种预先约定，是商品房买卖的预约合同，是独立的合同，该合同的标的是当事人在约定时限内订立正式的买卖合同的行为。根据《商品房认购书》约定，定金五万元既属于《商品房认购书》解除后的违约责任，又属于订立正式商品房买卖合同的担保。该款对于预约合同来说，具有违约定金的性质；对于本约订立来讲，具有立约定金的性质。两原告系夫妻关系，汤彦选购被告房屋的目的系用于家庭生活，两原告均表示对该房屋是喜欢的，**在《商品房认购书》签订后向被告支付了五万元定金，**亦在庭审中自认当天在与汤彦电话联系时最后表示由汤彦决定，故应当认定汤彦有代理权，其签订的《商品房认购书》对**具有约束力。 对于五万元定金是否应当返还的问题，本院认为，《商品房买卖合同》的文本内容已在销售现场公示，《商品房认购书》载明“乙方在签订本认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及补充协议等附件的全部内容，充分了解《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件之内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议等附件的全部内容与甲方在房地产交易网签系统导入的合同模板一致，并无异议”，原告对于《商品房买卖合同》的条款应当是知晓且同意按此签订，后又要求变更合同条款，违反约定，故未能订立《商品房买卖合同》的过错在于原告，根据《商品房认购书》第三条约定，原告无权要求被告返还定金。原告主张被告的销售人员未对《商品房买卖合同》的主要内容进行介绍，本院认为《商品房认购书》载明了房屋坐落、面积、价款、付款方式等购房主要内容，且《商品房买卖合同》已在现场公示，原告在其签署的《商品房认购书》中也确认了已了解接受《商品房买卖合同》内容，故原告的主张理由不能成立，本院采纳被告的抗辩意见，对原告的第二项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十五条规定，判决如下： 驳回原告**、汤彦的诉讼请求。 案件受理费1090元，减半收取545元，由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年六月二十八日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。