河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4386号上诉人（原审原告）：张新利，男，汉族，1969年9月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张军红，河南怡龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨笑宇，河南怡龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫燕燕，女，汉族，1985年9月10日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：曹荣荣，河南华融律师事务所律师。原审第三人：郑州点匠房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区纬五路16号附1号。法定代表人：彭倩。委托诉讼代理人：徐辉，男，该公司员工。上诉人张新利、上诉人闫燕燕因与被上诉人郑州点匠房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张新利上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，并改判闫燕燕赔偿张新利违约金141000元;2.本案一审、二审诉讼费用由闫燕燕承担。事实与理由：一审中闫燕燕主张其没有违约，是张新利违约在先，张新利无权主张违约金，庭审中从未提出过违约金过高的主张，然一审法院却适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定主动降低违约金，适用法律错误。闫燕燕针对张新利的上诉辩称，一、此次房屋买卖合同中闫燕燕不存在任何违约行为，张新利违约在先，导致合同最终无法继续履行，闫燕燕无需向张新利支付违约金。1.张新利隐瞒房屋土地出让金等信息，欺诈销售，构成违约。2019年7月5日签订买卖合同前后，张新利及中介公司均未告知闫燕燕该房屋需缴纳土地出让金，三方签订的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》中也未明确约定缴纳土地出让金，张新利事后也均承认未告知闫燕燕土地出让金事宜，因此，闫燕燕拒绝缴纳土地出让金，张新利未告知关于房屋买卖的重要信息，构成违约，而一审法院无视这一重要事实，无视张新利的违约行为，一审判决认定事实不清，应当依法予以改判或者发回重审。2.张新利拒绝支付本应当由其支付的土地出让金，构成违约。合同中约定的“全部税费”不包含土地出让金。按照政策规定，土地出让金应当由张新利支付。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。按照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十条规定，张新利出售案涉房产，理应拥有土地使用权，而只有办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金才能拥有土地使用权，才有权出售案涉房产，因此，土地出让金理应由张新利支付。若张新利不支付土地出让金，就无法办理涉案房屋过户手续。3.张新利未按照合同第五条约定，与闫燕燕十个工作日内共同到省直公积金中心提交贷款申请，构成违约。《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，合同第五条规定，双方同意于合同签订后十个工作日内共同到省直公积金中心进行公积金预审。合同签订后，闫燕燕就积极与易居房友负责办理贷款及过户手续的权证秦玉哲联系，秦玉哲约闫燕燕于2019年7月8日到省直公积金中心进行贷款审核。7月8日上午，闫燕燕认真按照秦玉哲的要求准备材料，花费了大量的时间和精力，中午1点半左右带齐所有材料到省直公积金中心，却发现秦玉哲及张新利均未到，只派了一个姓邬的新人来应付闫燕燕，且邬对公积金贷款政策一问三不知，故闫燕燕7月8日未完成公积金预审。张新利未按合同履行，构成违约。4.因张新利的违约行为导致闫燕燕公积金预审失效，房屋交易失败，且闫燕燕无法重新进行公积金贷款，给闫燕燕造成了巨大的经济损失，张新利更加无权主张要求违约金。闫燕燕一再配合张新利开具购房所需证据，但由于张新利拒绝支付土地出让金原因导致之前开具证明无法使用，需继续开具证明，而由于军事单位管理严格，闫燕燕丈夫赵文博所在部队无法重新出具收入证明(超过两个月购房人收入可能变化，故要求重新出具收入证明)，重新申请贷款手续无法办理，本案房产买卖合同无法履行。由此可见，房屋买卖合同无法继续履行的原因在于张新利，闫燕燕及其丈夫为了孩子上学(案涉房产系双学区房)，均是真心实意购买张新利的房产，张新利要求闫燕燕赔偿违约金无事实及法律依据。综上所述，本案房产买卖交易因不可归责于闫燕燕的原因失败，闫燕燕不存在违约行为，不应当向支付张新利违约金。请求二审法院查明事实，驳回张新利的上诉，依法支持闫燕燕的上诉请求。闫燕燕上诉请求：1.撤销(2019)豫0105民初33435号民事判决书第二项判决，即闫燕燕不应承担两万元违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由张新利承担。事实和理由:一、一审认定事实错误，应当依法改判。1.张新利、易居房友纬五路店负责人徐辉发生纠纷后，均承认在签订买卖合同前后，未告知闫燕燕该房屋交易需要缴纳土地出让金，闫燕燕对此保留大量证据并提交法庭，因此该房屋交易的土地出让金不应由闫燕燕承担，而一审法院无视这一重要事实，无视张新利的违约行为。2019年7月5日，闫燕燕在与张新利及中介易居房友纬五路店负责人徐辉三方签订《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》前，专门就该合同第九条第一款里“全部税费”包括哪些，询问过徐辉及张新利，徐辉告知闫燕燕需要其承担契税、个税及工本费。张新利及中介徐辉均未告知闫燕燕房屋交易需要缴纳士地出让金。闫燕燕在前期看房的过程中，也同样询问过易居房友纬五路店中介刘鑫需要缴纳哪些税费，刘鑫也同样只告知闫燕燕需要缴纳个税、契税，并未告知闫燕燕房屋交易需要缴纳土地出让金，闫燕燕直到2019年9月23日才第一次从易居房友权证秦玉哲处听说过户需要缴纳土地出让金。闫燕燕留存大量证据证明张新利及中介易居房友纬五路店未告知缴纳土地出让金事宣，同时合同中也未明确约定由闫燕燕缴纳土地出让金，所以在签订合同时，第九条第一款里的“全部税费”三方的真实意思应不包括土地出让金。闫燕燕花费近万元中介费通过中介交易，中介应该主动将房屋交易政策及税费情况说清楚，主动列明税费清单，这是中介的法定义务，张新利也应如实告知房屋交易税费情况。但是中介及张新利却均未按照诚实守信的原则，实事求是告知闫燕燕土地出让金事宜。一审法院不应该仅凭“全部税费”四个字便直接判决应由闫燕燕承担土地出让金。一审法院认定事实错误，应该改判。易居房友纬五路店负责人徐辉在微信中告知闫燕燕土地出让金(徐辉曾在电话中告知闫燕燕约五千元左右)几千块钱是小钱，闫燕燕未让其列出清单，所以他们便可以不予告知。但是在签订合同时，代办费才一千块钱，徐辉也在合同中专门予以明确，相比代办费，土地出让金几千元怎能说是小钱。若是小钱，就不会因土地出让金造成买卖纠纷。中介收取了中介费应主动为闫燕燕列明税费清单。在2019年9月27日三方通话中，张新利妻子表示，他们不清楚房屋交易需要缴纳土地出让金。张新利及其妻子在该房屋居住了近三十年，他们所在的小区均为房改房，房屋交易均需要缴纳土地出让金，小区原住户均为一个单位的同事，根据常理判断，他们不可能不清楚房屋交易需要缴纳土地出让金。按照签订合同应遵循的诚实信用原则及合同第十五条、第十七条规定，张新利及中介易居房友纬五路店应承担违约责任，闫燕燕没有任何违约行为，不应该由闫燕燕承担土地出让金。2.张新利拒不支付本应由其支付的土地出让金，构成造约。《房屋买卖合同》系张新利及中介公司的格式合同，所有条款均系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，张新利属于获利方，此时应作出有利于闫燕燕一方的解释。结合本案实际，应当作出有利于闫燕燕一方的解释，应认定土地出让金不属于合同约定的“费”，不应当由闫燕燕来承担。土地出让金不是税也不是费，是政府部门收取的土地出让价款，诉争买卖合同第九条约定全部税费由乙方承担不应包括土地出让金。按照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十条规定，张新利出售案涉房产，理应拥有土地使用权，而只有办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金才能拥有土地使用权，才有权出售案涉房产，因此，土地出让金理应由张新利支付。若张新利不支付土地出让金，就无法办理涉案房屋过户手续。张新利明确表示，绝不同意缴纳土地出让金，易居房友纬五路店为了掩盖因其隐瞒土地出让金造成的不良后果，同时为了得到佣金，也以诉争买卖合同第九条“全部税费由乙方承担”为由，强制要求闫燕燕缴纳土地出让金，张新利及易居房友纬五路店均构成违约。在闫燕燕与张新利均不同意缴纳土地出让金的情况下，2019年9月24日，张新利及易居房友纬五路店工作人员未经闫燕燕同意，自行前去房管局办理网签过户，意图混淆事实把违约责任转嫁至闫燕燕身上。合同第九条中的“税费”一般应为常规理解的个税、契税、印花税及因交易产生的抵押费、工本费等明确带有“税”和“费”字样的税费。若因“税费”产生歧义，应由合同提供方承担缔约不利责任，而不应由闫燕燕承担这一责任。一审法院在判决时，只字不提张新利及中介的违约行为，属事实认定不清且违反法律规定，应当依法予以改判。3.张新利未按照合同第五条约定，与闫燕燕十个工作日内共同到省直公积金中心提交贷款申请，构成违约。易居房友权证秦玉哲在出庭作证时，也证明了这一事实，一审法院在判决时，却只字不提张新利的违约行为，应当依法予以改判。4.因张新利及中介易居房友纬五路店的违约行为导致闫燕燕公积金预审失效，房屋交易失败，且闫燕燕无法重新进行公积金贷款，给闫燕燕造成了巨大的经济损失。预审有效期应以省直公积金中心的规定为准，按照省直公积金的规定，公积金预审有效期为两个月(超过两个月购房人收入、征信等可能变化)，预审两个月有效期从申请预审并签署预审登记表的日期起算，闫燕燕有省直公积金中心的通话语音为证。2019年8月20日，闫燕燕与张新利共同到省直公积金管理中心申请预审，并在《二手房资料预审登记表》上签字，《二手房资料预审登记表》上温馨提示，需在2个月之内到中心复审，过期视同放弃此次贷款申请。省直公积金中心工作人员明确告知闫燕燕及张新利，预审有效期从8月20日双方签字起算，有效期两个月，为确保双方知晓有效期的重要性，公积金中心工作人员让其中一方抄写了一遍该内容。闫燕燕及张新利当时均对该规定无疑义。2019年8月20日，经省直公积金工作人员核算，最高可贷款人民币556000元，闫燕燕与张新利也签署了省直公积金中心提供的房屋买卖合同，合同上明确显示，房屋申报价为人民币927000元，贷款额度为人民币556000元，该合同由省直公积金中心保管。闫燕燕在与张新利及中介的通话及微信聊天中多次提出，公积金预审将于2019年10月20日失效，失效后将很难重新申请，要求张新利尽快同意缴纳土地出让金，尽快办理过户，张新利非常清楚公积金的有效期，却一直拖延不同意缴纳土地出让金。最终导致闫燕燕公积金预审失效。闫燕燕已积极履行合同，合同未规定闫燕燕需要多次申请贷款，多次履行合同，且贷款政策并未变化，是土地出让金原因导致闫燕燕预审失效，给闫燕燕造成巨大的经济损失。因此，一审法院属认定事实错误，应当依法予以改判。二、一审判决所依据的证据不足。一审法院对于违约方的确定上，未依据任何法律法规，仅按照毫无逻辑的推导，将土地出让金理解为“因交易产生的费用”，将土地出让金归于“税费”中的“费”，因此判决闫燕燕违约，没有任何证据支持，不符合法律规定，应当依法予以改判。三、一审判决适用法律错误。本案中，张新利、易居房友纬五路店负责人徐辉发生纠纷后均承认在签订买卖合同前后，未告知闫燕燕该房屋交易需要缴纳土地出让金，违反了合同法诚实信用的原则。另外，易居房友纬五路店工作人员刘鑫在告知闫燕燕房屋信息时，对于房龄、贷款年限等重要信息也存在虚假销售，有微信聊天记录为证，也违反了诚实信用原则及三方合同中第十五条规定。因此，一审法院适用法律错误，应当依法予以改判。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，应当依法予以改判。张新利针对闫燕燕的上诉辩称，一、张新利是否有违约的动机。经查2019年年底比2018年年底的房价郑州市环比同期下降了3.76%，张新利这方不想卖房的动机是不存在的，相反能证明闫燕燕有不购买房屋的动机。二、就从本案争议最大的一项费用，在后期张新利也表示愿意出该费用，闫燕燕还坚持不愿意履约。从这两方面的事实可以说明，闫燕燕存在违约的事实，综上所述，应当驳回闫燕燕的上诉请求。郑州点匠房地产营销策划有限公司述称，关于该房屋买卖交易事情的发展经过如下：2019年7月5日，卖方(以下简称甲方):张新利，买方(以下简称乙方)闫燕燕，通过居间方(以下简称丙方)易居房友纬五路店(郑州点匠房地产营销策划有限公司)成交一套二手房(房屋地址：金水区纬五路30号院4号楼1单元11号)，并签订《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》(以下简称合同)。合同签订后，经公司审核交由权证专员秦玉哲负责联系甲乙双方办理后期相关手续。据管理系统记录显示。2019年7月8日权证秦玉哲跟进“客户嫌公积金贷款额少，想走商贷”。2019年7月15日跟进“已和公积金沟通，只能贷款23万，9年，客户不愿意，准备自己找熟人”。2019年8月5日跟进“客户配偶19号回来”。2019年8月19日秦玉哲约好买卖双方次日去公积金中心初审。(至此，已经超过合同约定的10个工作日内到公积金中心提交贷款申请，原因就在于一直等闫燕燕她老公回来)。2019年8月20日跟进“公积金已初审等公积金通知”。2019年9月1日秦玉哲接闫燕燕通知说公积金贷款审批通过，确定贷55.6万。2019年9月4日闫燕燕说她老公的同一人证明还没有开好，说过几天她老公寄过来。2019年9月23日秦玉哲约买卖双方次日去郑东新区房管局办理网签相关手续，闫燕燕竟然提出土地出让金不属于税费的范畴，不愿意承担此土地出让金(约3900元，以房管局税务系统核价为准)。《房屋买卖居间合同》中第九条明确约定该房屋产权转移所产生的全部税费由乙方承担。卖方张新利的房屋所有权证原件上明确显示房屋为河南日报社单位房改房，我们在合同恰谈当时给予闫燕燕查看并说明单位房改房出售时需补缴土地出让金，合同签订后卖方张新利将其房屋所有权证原件交由我方保管，作为合同的担保。2019年9月24日下午2点，闫燕燕以此土地出让金未沟通好为借口，在我方权证专员和卖方都到了郑东新区CBD房管局等了将近一个多小时之久仍拒不到场。此后店长徐辉约买卖双方协商该事宜，双方时间不凑巧一直未能见面协商，只好一直在电话里沟通。起初卖方张新利对于土地出让金答应出一部分(1000元)可是闫燕燕仍坚持一分钱不出。直到2017年10月17日卖方张新利同意土地出让金由他全部承担。2019年10月17日徐辉和秦玉哲都通知过闫燕燕，和业主那边已经做通工作了，业主答应土地出让金由他们来出。秦玉哲及时约买卖双方的时间去房管局办手续。2019年10月18日闫燕燕说她老公的证件刚刚已经寄走，说10月22日公积金初审到期，办手续赶不上了，而且开不来证明了，以此为借口说她买不了了。2019年10月24日闫燕燕给徐辉发微信说和她老公单位的财务部门沟通，单位的收入证明管控很严，特别是在主官职位上的人员管控更严，部队不重复开收入证明。她说她咨询了律师这属于第三方不可抗因素导致协议无法履行，协议自动解除，要求丙方退还其5万元购房定金。徐辉提醒她这只是她的一面之词，三方居间合同将于2019年11月18日截止满90个工作日，这也是合同约定去房管局网签的最后日期。请她尽快准备资料办理相关手续，请继续履行合同。2019年11月10日徐辉提醒闫燕燕合同即将到期，是否打算选择其他付款方式办手续或者和业主协商延长办手续时间。闫燕燕依然再次要求解除合同并要求退还其购房定金。2019年11月19日徐辉联系业主和闫燕燕，业主答应见面协商，闫燕燕说打算走法律途径解决，不愿意再见面协商。以上是详细经过。2020年1月14日卖方张新利诉闫燕燕一案在郑州市金水区人民法院开庭。2020年3月2日，我方依据郑州市金水区人民法院民事判决书【(2019)豫0105民初33435号】依法做出如下声明:一、解除张新利、闫燕燕与我方于2019年7月5日签订的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》。二、应判决书要求闫燕燕应向张新利支付违约金2万元，我方作为居间方，对于闫燕燕2019年7月5日所交购房定金5万元做如下处理:作为闫燕燕的违约金退还张新利2万元，作为定金余款退还闫燕燕2.1万元，我方扣除佣金9000元（合同约定的代办费1000元不再收取)。三、退还张新利的《房屋所有权证》原件。房屋买卖本是一件大宗商品买卖，契约更不是儿戏。我方认为:第一，此次房屋交易办理手续时间从2019年7月9日(合同签订的次日)至2019年9月22日(预约好网签的时间)这期间，这么久的时间全部都因为等闫燕燕她老公的证明而拖延所耽误了。第二，卖方张新利明确同意自己承担土地出让金(约3900元)，对于此次交易就再无争议了。第三，闫燕燕作为买方，即使在短期无法开具证明或者公积金贷款不能审批导致合同约定交易时间逾期的情况下，完全可以协商延长交易时间或变更付款方式继续履行合同(附，合同约定的交房时间为2020年8月31日之前，距此合同到期还有很长时间。)但是此时正值房地产市场预期下行，价格稳中有降的形势，闫燕燕不愿意再次协商办手续时间或付款方式而坚决要求解除合同退房是其主观意愿违约的表现。综上所述，此次房屋交易无法完成完全属于闫燕燕个人违约。张新利向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；2.依法判决被告向原告赔偿违约金141000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月5日，原告张新利（甲方）与被告闫燕燕（乙方）、第三人点匠公司（丙方）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，主要约定：甲方购买方式取得位于金水区纬五路30号院4号楼1单元11号的房产房屋所有权人张新利，房屋建筑面积60.12平方米，房屋无抵押、无租赁。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价人民币1410000元。本合同签订时，乙方支付购房定金人民币50000元。甲乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。甲乙双方同意按照按揭贷款方式给付除定金之外的房款人民币1360000元。甲乙双方在签订本合同时，已充分了解贷款政策，乙方保证自己符合银行贷款条件。双方同意在签订本合同后10个工作日内共同到省直公积金中心提交贷款申请，非资金监管，乙方应在办理过户手续当日将首付款（总价款减去实际银行贷款额）交付甲方，剩余房款由贷款银行按相关规定向甲方支付。甲乙双方需在本合同签署后90个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续。甲乙双方在签订《郑州市存量房买卖合同》90个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移登记手续。甲乙双方协商同意按照全部税费由乙方承担方式处理房屋产权转移所产生的税费。甲方应当于2020年8月31日之前将该房屋交付乙方。补充协议约定甲乙双方任何一方如有认定违约，需承担本合同房屋成交价的10％作为违约金。同日，第三人点匠公司向被告出具收据一份，载明：兹收到闫燕燕交来购买金水区纬五路30号院4号楼1单元11号的房产定金伍万元（￥50000元），落款处加盖郑州点匠房地产营销策划有限公司财务专用章。同日，第三人点匠公司向原告出具收据一份，载明：兹收到张新利交来金水区纬五路30号院4号楼1单元11号房屋所有权证原件壹本，郑房权字第0301028584，落款处加盖郑州点匠房地产营销策划有限公司财务专用章。2019年8月20日，卖方张新利夫妻与买方被告闫燕燕夫妻共同申请二手房买卖贷款预审。二手房资料预审登记表备注：贷款预审通过后，需在2个月之内到中心复审，过期视同放弃此次贷款申请。2019年9月23日，被告收到第三人点匠公司的网签通知。此时，因原、被告就谁应负担土地出让金的问题发生争议，被告拒绝网签。2019年10月17日，原告表示愿意承担土地出让金。但此时，贷款预审中所需要的收入证明有效期限已届满。因被告丈夫赵文博所在的中国人民解放军94587部队不予重复出具收入证明，被告无法申请贷款，进而无法继续履行合同。一审法院认为，原告与被告、第三人签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系三方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当履行。庭审中原告起诉解除合同，被告亦表示合同无法继续履行，故原审法院对原告解除合同的请求予以支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中违约方的确定问题。根据合同第九条的约定，交易的税费全部应由乙方即被告承担。此处的税费应当理解为既包括因交易产生的税金，也包括因交易产生的费用。土地出让金是土地使用人应向土地管理部门交纳的土地使用的价款。由于涉案房屋系房改房，如发生房屋交易，则需补缴土地出让金。因此，土地出让金属于因交易产生的费用，根据合同约定应当由被告承担。在土地出让金缴纳方面，被告存在违约。最终导致合同无法继续履行的原因，是被告因不能再次备齐贷款审批手续而无法继续申请贷款。虽然在这一阶段中被告并不存在明显的过错，但鉴于被告前述的违约行为，客观上导致了被告不能履行按时足额支付购房款这一根本合同义务，被告在客观上亦存在违约行为。虽然被告未申请到贷款事出有因，但贷款审批能否通过本身属于被告所面临的商业风险，而非不可抗力的因素。因此，公积金贷款审批未通过本身不能作为是否违约的定性因素，而应作为违约情节轻重的考量因素。根据以上论述，被告在履行合同中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，原审法院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性。当违约金的数额小于当事人的损失时，违约金体现为补偿性，反之，则体现为惩罚性。违约金的确定，应当结合当事人的违约情形、主观过错以及给守约方造成的损失综合予以确定。本案中，被告虽存在违约行为，但主观恶意不大。原告虽然在庭审中主张在合同履行过程中房屋市场价下跌6万元，但未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照郑州市住房保障和房地产管理局发布的2019年9月、10月、11月的郑州市房地产市场销售数据统计信息，结合郑州市二手房市场的价格变动情况，一审法院酌定违约金为2万元，对原告主张违约金过高的部分，一审法院不予支持。合同解除后的定金退还问题，被告已经另案主张，故本案不再处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张新利、被告闫燕燕与第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司于2019年7月5日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；二、被告闫燕燕自判决生效后十日内向原告张新利支付违约金20000元；三、驳回原告张新利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，适用简易程序减半收取1560元，由原告负担1339元，被告负担221元。本院二审期间，闫燕燕提交下列证据：第一组证据:证据1，百度百科关于房屋交易税费的解释5张。证据2，郑州市房改房出售政策规定（打印网页4张）。本组证据证明目的:1.根据百度百科查询可知，二手房交易“税”包括:增值税、个人所得税、印花税、契税；“费”包括:测绘费、登记费。由此可见，房屋交易的税费并不包含土地出让金。2.土地出让金不属于房屋买卖合同中约定的“全部税费”，因此该项费用不应当由闫燕燕来承担。3.根据郑州市出售房改房政策规定，房改房只有缴纳过土地出让金后才能上市交易。4.根据郑州市出售房改房政策规定，房改房上市交易，由卖方支付的费用包括:“1、按房屋售价的0.5％纳交易手续费；2、按房屋售价的0.05％印花税；3、按交易评估价格的1％缴纳国有土地出让金；4、按规定缴纳个人所得税(自住满5年以上，免征个人所得税)”。由此可见，房改房上市交易时，应当由卖方缴纳土地出让金。第二组证据:证据3，闫燕燕与省直住房公积金中心客服通话录音1份及文字整理版。证明目的:1.闫燕燕、张新利共同于2019年8月20日到省直公积金中心办理申请贷款预审登记手续，省直公积金中心工作人员明确告知二人，预审有效期从8月20日双方签字起算有效期两个月，过期视同放弃此次货款申请。事后闫燕燕致电公积金中心再次确认，贷款预审有效期政策很明确，两个月有效期是从双方预审登记日起算。即贷款申请时效日期为2019年10月20日。2.公积金预审有效期内，闫燕燕在与张新利及中介公司的通话及微信聊天中多次要求张新利尽快同意缴纳土地出让金，尽快办理过户，以免公积金失效。张新利非常清楚公积金的有效期，却一直拖延不同意缴纳土地出让金。第三组证据：证据4，贝壳网房产信息（截图两张）。证据5，教育厅副厅长在《百姓问政》上的答复（网页打印件）。证明目的:1.贝壳网公布的案涉房产同小区二室房产的挂牌价格，基本为单价25000元左右。2020年4月24日，闫燕燕再次查询了贝売网，张新利涉案房屋的报价己由之前的145万元，上涨到150万元，张新利主张闫燕燕是因为房价下跌才不愿意购买涉案房屋，无事实依据。2.张新利方因房价上涨，不愿意以141万元卖给闫燕燕，故意借土地出让金问题拖延至公积金预审过期。同时为了规避违约责任，刻意在公积金预审即将失效时选择同意承担土地出让金。3.涉案房屋在政策红利影响下，房价一度上涨，一审法院认定闫燕燕需补偿张新利损失的2万元违约金，没有事实依据。4.闫燕燕因孩子需要小升初，迫切需要购买学区房，由于张新利行为导致双方买卖合同无法履行，给闫燕燕孩子上学造成了影响，给闫燕燕个人及家庭造成了巨大的伤害。张新利对闫燕燕的证据质证称，上述证据不能成为证据，仅仅是法规的解读，对证明目的有异议，双方约定土地出让金由闫燕燕承担，并不违反国家的法律法规的强制性规定。原审第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司对闫燕燕提交的证据质证称，对于第一组证据百度百科关于房屋交易税费的解释，只是网上的意见，与本案无关。因为郑州市的房地产交易市场上房改房的交易，具体的政策应该以现在郑州市的实际政策为准，网上的只是笼统的解释。对于第二组证据，闫燕燕与住房公积金中心客服通话录音，通话录音的完整性存在质疑、通话录音不完整，是断章取义。对于第三组证据，贝壳网房产信息截图，也是网上对小区一个大概的市场价，该公司有该小区后来实际成交的房屋案例，成交价比原来的成交价降了6万。原审第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司提交下列证据：1.《房屋买卖居间合同》一份，卖方张新利买方闫燕燕通过本公司签订房屋买卖居间合同。2.定金收据两份，买方闫燕燕交定金5万元作为担保，卖方张新利交房产证作为担保。3.房屋所有权证复印件一份。房产证明确显示房屋为河南日报社的单位房改房。4.中介管理系统跟进流程截图一份。整个交易流程办理手续跟进记录显示从2019年7月9日至2019年9月22日这期间，这么久的时间全部都因为等闫燕燕她老公的证明而拖延所耽误了。5.微信聊天记录截图三张，2019年10月17日我方已通知闫燕燕，业主张新利愿意自己承担土地出让金，至此房屋交易再无争议。2019年10月24日(此时仍在合同有效期内)闫燕燕正式提出要求解除合同退定金。我方已明确提醒过闫燕燕即使开不来证明仍可变更付款方式，可以和卖方张新利再次协商。6.公司声明一份。7.转账截图及收据。证据6、证据7证明我方作为居间方已根据金水区人民法院一审判决结果对定金5万元作此处理。8.金水区法院参加诉讼通知及民事传票各一份。我方作为第三人参加了张新利诉闫燕燕一案开庭。9.金水区法院判决书一份。一审判决买方闫燕燕违约并承担违约责任。张新利对第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司提交的证据质证称，对证据1至证据7真实性都没有异议。证据8、证据9张新利认为不是证据。证据1至证据7可以充分认定闫燕燕在本次房屋买卖合同中存在违约行为，特别是该组证据的微信聊天记录能证明该事实。闫燕燕对第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司提交的证据质证称，对于证据1、证据2真实性、证明目的没有异议。对于证据3的真实性无异议，但是对于证明目的有异议，闫燕燕对于案涉房产系房改房及土地出让金并不知情。签订房屋买卖合同时，张新利及第三人中介均未告知，且闫燕燕在一审中提供的微信聊天记录和三方通话录音也可以证实三方均认可中介未告知房屋性质及土地出让金事宜。证据4真实性及证明目的均有异议，系第三人单方出具，该系统内容第三人可自行修改，无法核实真实性且所述并不属实，闫燕燕是在合同约定内开具了证明，是张新利的原因导致时间延误，导致公积金预审失效，最终导致合同无法履行。证据5微信聊天记录，真实性无异议，但是对于证明目的有异议。2019年10月17日，张新利同意承担本应当由其支付的土地出让金。但是据闫燕燕办理公积金贷款即2019年10月20日，截止日期仅剩三天，其中仅剩一个工作日。当时闫燕燕的丈夫是在外地，证件均在外地，根本无法按时办理，办理整个网签过户手续至少需要两周时间。由于张新利多次违约导致合同无法履行。闫燕燕提出退还定金，有事实依据。对于证据六的公司声明，真实性和证明目的均有异议。该声明系第三人单方出具，真实性不认可。对于证据7的转账截图及收据真实性无异议，但是闫燕燕并不存在违约行为，不构成违约，应当将交付的5万元定金全额退还。原审第三人欺诈销售并未服务，无权主张中介费。对于证据8、证据9，不应当作为证据提交。本院经审查认为，闫燕燕提交的第一组、第三组证据与本案事实无关联，本院不予认定，第二组证据录音，仅对有当事人陈述或其他证据相印证的部分予以认定。对于第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司提交的证据5的真实性予以认定，部分证据与其他当事人举证重复，部分是本案一审判决及程序性材料，部分与本案关联性不足，且各方当事人存在另诉，本院不予审查认定。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，张新利与闫燕燕、郑州点匠房地产营销策划有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当全面诚信履行。各方当事人对于合同解除并无异议，本院予以确认。关于合同解除的原因以及合同履行过程中谁存在违约问题。双方在合同履行中因涉案房产需要补缴土地出让金产生争议，而对于该部分费用，合同约定不明，根据现有证据，不能证明双方曾在签订合同时对于土地出让金负担进行了协商，同意或者知晓合同约定的“税费”包括土地出让金。郑州点匠房地产营销策划有限公司作为中介方，应当审查交易房屋性质，明确告知双方交易可能发生的各项费用。买卖双方进行房屋买卖时，亦应当了解依法依规需要缴纳的相关费用。在房改房交易中，卖方是缴纳土地出让金以及税费的缴费主体，但土地出让金以及税费的负担，是可以协商进行明确约定的，案涉合同亦约定税费由闫燕燕负担，闫燕燕认为根据相关房改房交易政策，土地出让金应直接由卖方承担的依据不足。因为案涉合同未约定土地出让金的负担，双方对于土地出让金的负担有不同的理解，张新利认为“税费”包括土地出让金应由闫燕燕负担的依据不足，闫燕燕认为应当由张新利负担该部分土地出让金依据亦不足。张新利基于促使合同继续履行，同意负担该部分土地出让金，但因双方僵持时间较长，公积金预审失效，后闫燕燕无法再次出具公积金贷款审批所需证明材料，合同未能继续履行。案涉合同约定的付款方式为按照按揭贷款方式给付除定金之外的房款人民币1360000元，约定双方共同到公积金中心（省直）提交贷款申请等。闫燕燕应当按照合同约定履行付款义务。在双方就土地出让金问题发生争议，各方当事人明知公积金预审期限的情况下，虽然双方均不存在故意拖延办理的情形，但闫燕燕作为付款义务履行一方，更应当积极协商解决土地出让金问题，以利于合同继续履行。按照合同约定及本案证据，张新利不存在不配合闫燕燕办理相关贷款手续的情形，在土地出让金问题争议时，张新利亦最终同意由其负担，张新利不存在违约。闫燕燕不能再次备齐公积金贷款审批手续，未再申请公积金贷款，构成违约。案涉合同没有明确约定土地出让金的负担，在不可能存在除定金之外的购房款能够全部以贷款方式支付的情形下，合同仅约定以公积金贷款方式支付购房款，而合同未约定贷款不足部分付款方式，没有约定贷款不能办理情况下如何履行付款义务等，增加了合同履行过程中的风险。合同约定不明确，不严谨亦是导致本案合同解除的原因。一审法院虽然认定闫燕燕违约的具体行为不够准确，但考虑闫燕燕的过错程度以及合同解除原因等本案实际情况，酌情认定闫燕燕承担2万元违约责任，实体处理并无不当。综上所述，张新利、闫燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由张新利负担2820元，闫燕燕负担300元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 洋