湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1192号上诉人（原审原告）：李艳秋，女，1966年12月13日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：邓红文，男，住湖南省嘉禾县，由嘉禾县珠泉镇晋屏社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：王梅姣，女，1967年11月5日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。被上诉人（原审被告）：王土姣，女，1962年10月3日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，系王梅姣胞姐。上诉人李艳秋因与被上诉人王梅姣、王土姣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李艳秋上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销李艳秋与王梅姣签订的《售房协议书》并返还房屋；3.判令王梅姣、王土姣连带赔偿李艳秋损失23,600元；4.本案诉讼费由王梅姣、王土姣共同承担。事实和理由：1.王梅姣未提供其支付现金50,000元的证据，结合王梅姣在另案中提交给湖南省郴州市中级人民法院的书面陈述，足以证明王梅姣并未以现金方式给付涉案购房款的事实，一审判决认定王梅姣当场支付了50,000元现金给李艳秋错误。2.王土姣与李艳秋签订《转让协议》时，王土姣虚构了其出售的特定标的物[深圳国玺华商文化发展有限公司之富民就业工程（以下简称富民就业工程）价值130,000元的所有权益]，（2019）湘1024民初100号民事判决和（2019）湘10民终3039号民事判决已认定该标的物不存在，故王土姣以该标的物抵扣130,000元诉争房屋购房款的行为构成欺诈，一审判决认定王土姣不存在欺诈、胁迫的情况错误。3.李艳秋行使撤销权除斥期间的起算时间应为其收到（2019）湘10民终3039号民事判决书之日，一审判决以李艳秋将诉争房屋过户至王土姣名下之日为起算时间错误。4.因《转让协议》已被（2019）湘10民终3039号民事判决确认无效，故王土姣与李艳秋之间的购房款抵扣行为无效，一审判决未对《转让协议》中附属条款约定的购房款抵扣行为的效力进行审查确认错误。5.李艳秋是根据《售房协议书》第六条第一款的约定将诉争房屋交付王梅姣并办理变更登记手续，一审判决以日常生活经验法则和常理作为认定王土姣已支付诉争房屋购房款的依据之一，适用法律错误。6.一审判决未对《售房协议书》的效力作出法律评价错误。7.湖南省高级人民法院（2018）湘民申2165号民事裁定，是对李艳秋就《售房协议书》提起的解除之诉作出的裁定，并不必然对本案撤销之诉具有拘束力，且（2019）湘1024民初100号民事判决和（2019）湘10民终3039号民事判决已认定《转让协议》无效，故王土姣和王梅姣没有抵销权的基础法律关系，一审判决采信王梅姣以湖南省高级人民法院（2018）湘民申2165号民事裁定为依据的抗辩理由，适用法律错误。8.李艳秋在将诉争房屋过户至王梅姣名下前，是将诉争房屋用于出租，租金每月500元，过户后，王梅姣仍每月收取租金500元。因此，李艳秋以王梅姣提供的2016年6月2日《租房协议》和《收条》确定的租金金额，从2016年3月计算租金至今（共4年），确定租金23,600元（5900元/年×4年）为李艳秋减少的实际损失，证据充分，依法应予支持。综上，请求二审法院判如所请。王梅姣辩称：1.王梅姣已支付李艳秋购房款现金50,000元，只是没有要求李艳秋出具收条。2.王土姣已转账给李艳秋159,000元。王梅姣系于2016年购买诉争房屋，若王梅姣未付清购房款，李艳秋不可能在一年后才起诉王梅姣。3.王土姣以富民就业工程价值130,000元的所有权益抵扣了诉争房屋130,000元的购房款，加上王梅姣支付的50,000元现金购房款，王梅姣已付清全部购房款，李艳秋亦为王梅姣办理了房屋过户手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王土姣未作答辩。李艳秋向一审法院起诉请求：1.依法撤销李艳秋与王梅姣签订的《售房协议书》并返还房屋；2.判令王梅姣与王土姣连带赔偿李艳秋损失23,600元；3.本案诉讼费用由王梅姣、王土姣负担。一审法院认定事实：2016年1月31日，李艳秋（甲方出卖人）与王梅姣（乙方买受人）签订了一份《售房协议书》，协议的主要内容为：李艳秋将位于嘉禾县，房屋产权证号为81××08号，建筑面积为91.85平方米的房屋一套，以人民币180000元的价格出售给王梅姣。第三条约定：乙方在本合同签订当日全额支付房款人民币壹拾捌万元整（小写:180000元，另附支付款协议）。第六条约定：甲乙双方在合同签订之日起20日内办理房屋产权过户手续等。《售房协议书》对违约责任进行了约定：“1.甲方违约⑴甲方未履行甲方义务，致使乙方在本合同签订之日起三个月内不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应当全额返还乙方已经支付的价款，并向乙方支付合同价款10％的违约金。⑵甲方不如实告知乙方有关情况，存在欺诈行为致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的合同价款。⑶甲方未按约结清有关费用，影响乙方正常使用该房屋的，甲方应当自行及时结清有关费用，并向乙方支付未结费用10％的违约金。乙方已经代为支付该费用的，甲方还应当全额返还。2.乙方违约⑴乙方未按约支付合同价款的，自支付期满次日起按照未付金额的日万分之支付违约金；逾期超过日的，甲方有权解除合同。⑵因乙方原因不能办理房屋所有权过户的，甲方履行期限顺延，乙方应向甲方支付合同总金额10％的违约金”。甲方李艳秋、乙方王梅姣以及在场人胡林飞、王嘉贤均在协议上签了字。同日，李艳秋（乙方买受人）又与王梅姣的胞姐王土姣（甲方出卖人）签订了一份《转让协议》。转让协议主要内容为：王土姣自愿将富民就业工程价值130000元的所有权益出售给李艳秋，并在签订协议当日全额支付。该协议最后附:“本转让协议，甲方人民币壹拾叁万元款，用于抵王梅姣买李艳秋房屋款人民币壹拾捌万元（180000元）其中的款项，其余购房款另用现金人民币伍万元（50000元）支付”。王土姣、李艳秋以及在场人胡林飞、王嘉贤、胡建仔、王梅姣均在《转让协议》上签字。王梅姣当场支付了50000元现金给李艳秋。同年2月16日，李艳秋、王梅姣按照《售房协议书》的约定，到房产部门办理了房屋产权变更手续，将李艳秋位于嘉禾县过户给王梅姣，并办理了产权证（证号为:郴房权证嘉字第××号）。另查明：2017年9月28日，李艳秋与王梅姣买卖合同纠纷一案诉至一审法院。李艳秋诉请解除其与王梅姣签订的《售房协议书》并返还房屋，判令王梅姣赔偿违约金58,300元。一审法院于2017年11月15日作出（2017）湘1024民初1167号民事判决，驳回李艳秋的诉讼请求。李艳秋不服，提起上诉。2018年1月11日湖南省郴州市中级人民法院作出（2017）湘10民终2790号民事裁定：撤销原判，发回重审。一审法院于2018年2月5日立案后，依法追加王土姣为共同被告，2018年4月25日一审法院作出（2018）湘1024民初154号民事判决，驳回李艳秋的诉讼请求。后李艳秋不服，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。2018年7月16日湖南省郴州市中级人民法院作出（2018）湘10民终870号民事判决，驳回上诉，维持原判。后李艳秋向湖南省高级人民法院申请再审，2018年11月28日湖南省高级人民法院作出（2018）湘民申2165号民事裁定，驳回李艳秋的再审申请。2019年1月10日，李艳秋与王土姣合同纠纷一案，诉至一审法院，李艳秋请求判令由王土姣将出售的标的物富民就业工程价值130,000元的所有权益交付给李艳秋，一审法院于2019年7月3日作出（2019）湘1024民初100号民事判决，驳回李艳秋的诉讼请求。李艳秋不服，提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）湘10民终3039号民事判决，驳回上诉，维持原判。另，王嘉贤系李艳秋之子，胡林飞系王土姣之子、胡建仔系王土姣之夫。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，应当遵循诚实信用原则。本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：李艳秋要求撤销与王梅姣签订的《售房协议书》并返还房屋及请求王梅姣、王土姣连带赔偿损失23,600元的诉讼请求应否得到支持。首先，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，李艳秋与王梅姣在《售房协议书》第三项明确约定，王梅姣在该协议签订当日全额支付购房款人民币大写壹拾捌万元整（小写180,000元，另附支付款协议）。当日，李艳秋与王土姣签订《转让协议》，该协议明确约定，李艳秋应支付给王土姣的人民币壹拾叁万元整，用于抵王梅姣买李艳秋房屋款人民币壹拾捌万元（180,000元）其中的款项，其余购房款另用现金人民币伍万元（50,000元）支付。由此可知，李艳秋、王梅姣、王土姣三人经过协商，李艳秋同意将王梅姣应向其支付的180,000元购房款中的130,000元由王土姣支付，支付方式为王土姣以其在富民就业工程价值130,000元的所有权益转让给李艳秋抵扣购房款130,000元。因此，王土姣系《售房协议书》中支付购房款的义务人，王土姣与李艳秋之间的购房款抵扣行为，应视为王梅姣向李艳秋支付购房款的行为。另外，李艳秋、王梅姣均系完全民事行为能力人；李艳秋与王土姣签订《转让协议》时，王土姣不存在欺诈、胁迫的情况；且李艳秋于2016年2月16日将房屋产权过户到王梅姣名下后，一年内没有行使撤销权，视为放弃行使该权利。其次，《售房协议》和《转让协议》同时签订，《售房协议》第三条约定了购房款180,000元须于签订合同当日全额支付，第七条第2项对王梅姣未按约支付购房款，李艳秋有权解除合同的违约责任实际未进行约定，结合《转让协议》、胡建仔向李艳秋转款的银行流水明细、录音光碟等证据及李艳秋已按合同约定将涉案房屋的产权变更登记在王梅姣名下的事实，可以证实王梅姣已以通过王土姣将其享有的富民就业工程价值130,000元的所有权益抵扣购房款130,000元、支付现金50,000元的方式，向李艳秋付清了涉案房屋的全部款项。第三，根据日常生活经验法则，通常情况下，只有在买受人支付或部分支付购房款后，出卖人才会为买受人办理房屋产权变更等手续。本案中，李艳秋主张其系在王梅姣未支付购房款的情况下，就为王梅姣办理了房屋产权变更手续，与常理不符。据此，李艳秋以王梅姣未支付购房款等为由，主张撤销《售房协议书》并请求王梅姣返还房屋，缺乏事实依据，亦与常理不符，不予支持。另，如前所述，王梅姣、王土姣在本案中并无违约行为，李艳秋要求王梅姣、王土姣连带赔偿损失23,600元，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第五十四条、第五十五条、第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告李艳秋的诉讼请求。案件受理费195元，由原告李艳秋负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院依法调取了诉争房屋的《房地产权登记信息》和《不动产登记簿》，并就调查收集该两份证据的情况进行了说明和听取当事人的意见。本院审核认为，该两份证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明诉争房屋当前的产权登记情况，本院予以采纳。本院二审查明：（一）1.湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初100号民事判决（已发生法律效力）认为，李艳秋未提供证据予以证实王土姣有富民就业工程价值130,000元的所有权益，王土姣提交的证据…均无富民就业工程价值130,000元的所有权益体现…该公司系违法经营富民就业工程。故王土姣无法也不可能将该公司的富民就业工程价值130,000元的所有权益交给李艳秋，双方签订的《转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2.本院（2019）湘10民终3039号民事判决（已发生法律效力）认定：王嘉贤系李艳秋之子。2015年11月5日，经王嘉贤介绍，王土姣与深圳国玺华商文化发展有限公司签订8-93《劳动合同》，向深圳国玺华商文化发展有限公司投资。富民就业工程运行模式是，投资者与公司签订《劳动合同》，以投资者投资一万元，按每日1%返还投资额计算工资，以此吸纳社会不特定多数人员投资。推荐他人投资，推荐人可获得报酬。该判决认为，因李艳秋、王土姣签订的《转让协议》中的项目违反法律强制性规定（未经登记机关核准登记），一审法院认定《转让协议》无效，处理正确。（二）王梅姣在另案中向湖南省郴州市中级人民法院提供的书面陈述载明：“…2016年1月31日，我们双方（王梅姣、李艳秋）在场签购房合同，因我姐（王土姣）用我的钱购买了理财产品，李艳秋想合同购房为18万元，定合同时我支付5万元现金给李艳秋，从我姐姐处购买该产品，于是双方决定以李艳秋买我姐姐理财产品折价13万元，抵扣我买李艳秋的购房款13万元，过了不久，李艳秋按照约定把房屋过户我名下。”另，诉争房屋因买卖于2019年7月31日登记在案外人胡小英名下。（三）对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：李艳秋与王梅姣签订的《售房协议书》是否应予撤销，王梅姣是否应向李艳秋返还诉争房屋，以及王梅姣、王土姣是否应连带赔偿李艳秋损失23,600元。《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，1.根据一审查明的事实和本院二审查明的第（一）项事实可知，王土姣参与的富民就业工程系经李艳秋之子王嘉贤介绍而加入，王嘉贤在《售房协议书》和《转让协议》上均签了字，因此，李艳秋理应知道该工程的运行模式、王土姣在该工程中是否享有价值130,000元的所有权权益等情况；2.《转让协议》系因所涉富民就业工程未经登记机关核准登记，违反法律强制性规定而被（2019）湘1024民初100号民事判决和（2019）湘10民终3039号民事判决认定为无效，并不能就此认定王土姣虚构了其出售的标的物（富民就业工程价值130,000元的所有权益）；3.李艳秋未提交其他证据证实王土姣在与其签订《转让协议》时存在故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况等欺诈行为；4.李艳秋未举证证实，王梅姣知道或应当知道王土姣出售给李艳秋的富民就业工程价值130,000元的所有权益实际无法实现，并在此情况下采取欺诈手段与李艳秋签订《售房协议书》。据此，《售房协议书》系李艳秋、王梅姣的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。李艳秋以王土姣虚构标的物、《转让协议》无效等为由，上诉主张应撤销其与王梅姣签订的《售房协议书》，依据不足，本院不予支持。因《售房协议书》不存在法定撤销事由，依法应不予撤销，且诉争房屋已因买卖于2019年7月31日登记在案外人胡小英名下，房屋所有权已经转移，故李艳秋请求王梅姣返还房屋，于法无据，本院不予支持。李艳秋在本案中未提供充分证据证实王梅姣、王土姣存在违约行为，故其请求王梅姣、王土姣连带赔偿其损失23,600元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于李艳秋无法实现的王土姣出售的富民就业工程价值130,000元的所有权益（抵扣购房款的行为无效），其可基于《转让协议》无效，请求王土姣返还转让款。另，李艳秋提出王梅姣未向其支付50,000元现金购房款的上诉主张，与事实不符，本院不予采纳。一审判决在以《售房协议书》、《转让协议》的约定作为定案依据的情况下，将日常生活经验法则和常理推定出的事实（王梅姣在交付部分或全部购房款后，李艳秋才会办理房屋产权变更等手续）作为定案依据之一并无不当。综上所述，上诉人李艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人李艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年六月二十八日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。