山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1091号 原告（反诉被告）：山东海吉星起重搬运有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370100MA3C7CKX18。 法定代表人：姜延学，董事长。 委托诉讼代理人：李增华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南建筑机械厂有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码913701121631493797。 法定代表人：姚承增，董事长。 委托诉讼代理人：朱立钰，山东仁释律师事务所律师。 原告（反诉被告）山东海吉星起重搬运有限公司（以下简称海吉星公司）与被告（反诉原告）济南建筑机械厂有限公司（以下简称建筑机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。海吉星公司的委托诉讼代理人李增华、张晓燕，建筑机械公司的委托诉讼代理人朱立钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海吉星公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认海吉星公司在同等条件下对建筑机械公司位于某路某号土地具有优先承租权；2.判令建筑机械公司在同等条件下继续将某路某号土地租赁给海吉星公司使用；3.本案诉讼费由建筑机械公司承担。事实和理由：海吉星公司自2008年9月30日起多次与建筑机械公司续签《土地租赁合同》，由海吉星公司租赁建筑机械公司位于历城区某路某号院内的土地，租赁案涉土地后海吉星公司先后投入大量资金对案涉土地进行平整及建设厂房，并以案涉土地为注册地成立海吉星公司。海吉星公司与建筑机械公司最近一次签订的《土地租赁合同》到期日为2019年9月30日。根据租赁合同第五条第4款约定：租赁期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先权。但建筑机械公司却在《土地租赁合同》未到期的情况下，于2019年9月24日将案涉土地租赁给他人，同时将海吉星公司位于案涉土地上的房产允许他人使用。建筑机械公司的上述行为已严重违反相关法律规定及合同约定，故诉至法院。 建筑机械公司辩称，海吉星公司存在严重违约行为，逾期缴纳租赁费、水电费，将案涉土地进行转租，海吉星公司的违约行为使建筑机械公司对海吉星公司的履约能力、商业信誉、诚信等存在严重不信任，也不再有与海吉星公司继续签订租赁合同的意愿。海吉星公司没有依据合同约定及时行使优先权，优先权属于合同约定的权利，合同第5条第4款约定，乙方有意续租在同等条件下享有优先权，从字面理解为海吉星公司应以书面或口头方式明确向建筑机械公司表明续租或行使优先权的意思表示。另，海吉星公司申请的优先承租权不具备在“同等条件下”这一要件，建筑机械公司因为经营困难实际将厂房、土地、设备一并整体租给了第三方，而案涉土地只属于整体出租的一部分，从标的、期限、租赁费等方面均不具备在同等条件下这一要件。综上，请求驳回海吉星公司的诉讼请求。 建筑机械公司向本院提出反诉请求：1.判令海吉星公司支付建筑机械公司违约金45000元；2.判令海吉星公司支付建筑机械公司所租赁土地的占用费90739.6元；3.判令海吉星公司支付建筑机械公司水电费50661.75元及滞纳金12766.76元；4.诉讼费由海吉星公司承担。事实和理由：建筑机械公司与海吉星公司于2018年9月签订《土地租赁合同》，约定建筑机械公司将公司院内东南角土地租赁给海吉星公司使用，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日。双方约定年租金为18万元，合同签订后三日内海吉星公司一次性将18万元支付给建筑机械公司，如海吉星公司不按时缴纳租金，超过三十日则应按照年租金的25%向建筑机械公司支付违约金。合同约定租赁期满海吉星公司应将现场清理并归还场地，否则应按照日租金的两倍向建筑机械公司支付延迟归还期间的占用费。合同还约定了水电费的价格及支付方式，并约定如海吉星公司不按时足额缴纳水费、电费，应按照每日千分之三计收滞纳金。海吉星公司在合同签订后未按照约定支付租金，也未按照约定支付水电费，并且合同期满后未依照约定清理场地归还建筑机械公司。海吉星公司的违约行为严重影响了建筑机械公司的正常经营生产，故提起反诉。 海吉星公司辩称，建筑机械公司所主张的各项费用均过高，也不应由海吉星公司承担。建筑机械公司在与海吉星公司合同未到期的情况下，未通知海吉星公司私自与他人签订租赁合同属于违约行为，依据违约不获利的原则，建筑机械公司无权要求相应的违约费用。建筑机械公司未经海吉星公司同意，将其无权处置的、由海吉星公司建成的厂房及车库私自出租给他人，属于无权处分的行为，海吉星公司保留相应追偿的权利。建筑机械公司与新的承租人签订的租赁合同应为无效，依据李伟经营的济南宝万江汽车维修服务有限公司的工商登记可以证实，至少自2016年起李伟就应当知道案涉土地由海吉星公司租赁，在未通知海吉星公司的情况下私自与建筑机械公司签订租赁合同，使用案涉土地，属于双方恶意串通的行为，所签合同应为无效。建筑机械公司需提供新的租赁合同及租金支付情况的证明，用来证实建筑机械公司与海吉星公司租赁合同未到期的情况下，建筑机械公司私自对外出租案涉土地。违约金不应当由海吉星公司承担，合同中虽然约定合同签订后3日内缴纳租金，但是双方通过口头已变更租金缴纳时间于每年的1、2月份，通过建筑机械公司提供的客户回单时间也可证实双方早已变更缴纳租金的时间，海吉星公司不存在违约的事实。水电费不应由海吉星公司承担，建筑机械公司提供的证据均由自身制作完成，不能作为计算的依据。由于建筑机械公司先违约，将案涉土地及厂房私自出租给他人并强行将海吉星公司机器设备不当处置，严重影响了海吉星公司的经营，案涉土地的实际使用者为李伟，水电费应由李伟承担。 本院经审理认定事实如下： 1.建筑机械公司与海吉星公司自2008年起建立土地使用权租赁合同关系，建筑机械公司将其公司院内（济南市历城区某路某号）东南角土地出租给海吉星公司，后海吉星公司在案涉土地上建设了相应地上物。建筑机械公司与海吉星公司陆续签订了多份土地租赁合同，双方最后一次签订租赁合同的时间为2018年9月，甲方为建筑机械公司（出租方）、乙方为海吉星公司（承租方），合同约定：甲方将建筑机械公司院内（历城区某路某号）东南角土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为工程机械设备的存放、租赁、维修等；租赁期限为壹年，自2018年10月1日至2019年9月30日止，租用该土地的面积约合5亩，年租金为18万元，租金按年交纳，合同签订后三日内一次性将18万元由乙方交纳给甲方；乙方租赁期间，电费按1.2元/度收取，水费按6.95元/立方向乙方收取，乙方月用水超过30立方，其超过部分按40元/立方收取，水、电费按季抄表收取，另外乙方应预付5000元的水电费做为保证金。合同第四条约定了甲方的权利、义务，其中约定，乙方租赁期间，甲方不得将土地再次租给第三方使用，为此导致的经济纠纷由甲方承担赔偿责任。合同第五条约定了乙方的权利、义务，其中约定，租赁期限内，乙方未经甲方同意，不得擅自将该土地转租给第三方使用；租赁期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先权。合同第六条约定了违约责任，其中约定，乙方租赁合同期满，归还场地时，应将现场清理完毕，如因乙方延迟时间影响了甲方的利益，应按双方约定日租金的两倍支付给甲方，并赔偿因此给甲方造成的相关联的经济损失；乙方应按时交纳租金，如逾期不交，30日内应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如超过三十天，除向甲方支付年租金百分之二十五的违约金外，甲方有权解除合同；乙方应按时足额交纳水、电费，如逾期不交，乙方应支付每日千分之三的滞纳金，因欠费而引发的停水、停电事故责任应由乙方承担。 2.2016年2月20日，甲方李君（出租方）与乙方李伟（承租方）签订《院落及房屋租赁合同》，合同约定：一、该租赁院落位于经十东路与某路路口北，四周有围墙，占地5亩。内有平房22间，（乙方租用11间）。车库13间，（乙方租用12间）。车库与房屋质量良好。二、租赁期限3年，自2016年3月19日起至2019年3月18日止。三、租赁费每年31万元人民币（叁拾壹万元整），付款方式：自签订合同之日起，一次性付清当年（2016年）租赁费。剩余两年的租赁费在2017年2月份及2018年2月份付清。另付院落、车库、房屋质保金2万元，院落租赁合同终止，甲方验收无误后，将质保金退还退还乙方，不计利息……海吉星公司述称，李君系代表海吉星公司与李伟签订《院落及房屋租赁合同》。建筑机械公司与海吉星公司均认可李伟系济南宝万江汽车维修服务有限公司（以下简称宝万江公司）的法定代表人，截止法庭辩论终结前，案涉土地由李伟、宝万江公司实际使用。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于海吉星公司是否违反合同约定转租赁、交纳租赁费及水电费的问题。建筑机械公司为证实海吉星公司违反《土地租赁合同》的约定，提供如下证据：（1）中信银行济南分行出具的《客户回单》一份、建筑机械公司为海吉星公司出具《收据》一份，该《客户回单》载明：交易日期为2019年1月14日，付款人为宝万江公司，收款人为建筑机械公司，金额为210630元，摘要或附言为水电费；该《收据》载明：入账日期为2019年1月14日，交款单位为海吉星公司，金额为210630元，收款理由载明“2018.6.26-2018.12.26水电费306302018.10月-2019.9月租赁费180000合计210630”，拟证明宝万江公司代海吉星公司缴纳租赁费、水电费，海吉星公司违反合同约定逾期缴纳租赁费等费用。（2）建筑机械公司制作的厂区南部（李增华）水电费数据明细、租赁费及水电费逾期滞纳金明细一份，拟证明海吉星公司一直拖欠水电费，应按合同约定支付水电费及相应滞纳金。（3）宝万江公司、李伟出具的《证明》一份，内容为：“本人李伟自2016年2月20日租赁李君（李增华）厂房院落一处，其中车间12间、平房11间，租赁期3月19日起至2019年3月18日止。租赁费每年31万元整（叁拾壹万元整），地址在建筑机械公司东南角。某号（4340号）用于开办公司，公司名称宝万江公司。2019年9月20日建筑机械公司工作人员董工到厂里来通知李增华合同到期，是否续租，请十日内答复，但董工未找到李增华，所以由我来转达给李增华，但李增华没有任何回信。宝万江公司（盖章）李伟（签名捺印）2019.12.24”。海吉星公司对上述证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据可以证明建筑机械公司接收宝万江公司缴纳的租赁费、水电费，应视为其同意并知晓案涉土地转租的情况；对证据2的真实性、证明目的均有异议，认为若欠交水电费应提供水电部门的催款凭证，即使存在缓交也应当由宝万江公司承担；对证据3的真实性、证明目的均有异议，建筑机械公司未就续租事项明确告知海吉星公司。海吉星公司陈述，其公司在转租给李伟之前，与建筑机械公司的法定代表人姚承增沟通过，姚承增表示同意转租；海吉星公司在2008年按照合同约定支付租赁费，但之后姚承增告知海吉星公司以后将租赁费、水电费支付至其指定的李永红的个人账户，并同意延期支付上述费用。经审查，本院认为，根据本院查明的事实，海吉星公司于2016年将案涉院落转租给李伟使用，李伟在此设立宝万江公司并经营至今，结合案涉土地坐落位置，可以推定建筑机械公司知晓海吉星公司对外转租的事实，在此期间，建筑机械公司未提出异议且仍收取相应的租赁费、水电费，应视为建筑机械公司同意海吉星公司转租的事实。从建筑机械公司提交的租赁费及水电费逾期滞纳金明细可以看出，海吉星公司自2013年9月份的租赁合同起，均于次年1、2月份交纳相应合同期间的租赁费，结合海吉星公司就延期交付租赁费、水电费的陈述，本院认为，建筑机械公司已连续6年于合同订立的次年1、2月份收取海吉星公司交纳的租赁费，且未提出异议，可以视为建筑机械公司同意海吉星公司延期交纳租赁费的事实。关于水电费，根据双方提交的证据，海吉星公司支付水电费至2018年12月26日，海吉星公司未提交证据证实其交纳过之后的水电费，根据合同约定，海吉星公司应当据实承担水电费。 本院认为，建筑机械公司与海吉星公司签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行自已的义务。 关于本诉部分，海吉星公司是否对案涉土地享有优先承租权的问题。本院认为，双方约定的优先承租权即“租赁期满，乙方有意续租,在同等条件下，乙方享有优先权”,虽非法律赋予承租人的法定权利,但亦不为法律所禁止，该约定有效。优先承租权作为一种约定权利,其权利来源于租赁双方的合同约定,不得超越签约双方于合同签订时的合理预期。就租赁合同约定的优先承租权而言,其目的在于对于既存租赁关系的持续性维护,而非赋予了承租人超越既定租赁关系范围的权利。本案中，首先，在租赁过程中，海吉星公司将案涉土地转租给案外人，海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性，海吉星公司不再享有合同约定的优先承租权。其次，建筑机械公司在双方合同到期后再次出租时，系将包含案涉土地在内的建筑机械公司的整块土地、厂房、设备一并对外出租,并非将海吉星公司原承租的土地再行单独出租,二者标的物并不一致，不符合合同约定优先权的“同等条件”。再次，案涉土地现由案外人实际使用，海吉星公司虽主张曾与建筑机械公司协商续租事宜，但未提供证据予以证明。综上，海吉星公司主张在同等条件下对案涉土地享有优先承租权，并要求继续将案涉土地租赁给其使用，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于反诉部分，建筑机械公司以海吉星公司逾期交纳租赁费构成违约为由，要求海吉星公司支付违约金45000元，根据本院查明事实，可以视为建筑机械公司同意海吉星公司延期交纳租赁费，建筑机械公司以此为由要求海吉星公司支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于海吉星公司是否应当支付案涉土地占用费90739.6元的问题，本院认为，案涉土地现由案外人实际使用，建筑机械公司不存在案涉土地的占用损失，故建筑机械公司主张案涉土地占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于建筑机械公司主张的截止到2019年8月30日的水电费50661.75元，建筑机械公司提供了水电费数据明细予以证明。对此，海吉星公司认为建筑机械公司主张的水电费表格系其自行制作，但未对建筑机械公司提供的水电表数据提供反驳证据。本院认为，根据双方合同约定，海吉星公司应当支付水电费，建筑机械公司主张未付水电费期间的数额与前期水电费支付数额相当，海吉星公司未举证证实建筑机械公司提供的水电费数据有误，故对建筑机械公司主张的水电费50661.75元，本院予以支持。关于建筑机械公司主张的水电费滞纳金，本院认为，案涉水电费发生后，建筑机械公司未提交证据证实其向海吉星公司主张过该项权利，结合案涉土地已转租赁，且双方就租赁合同存在案涉争议的事实，海吉星公司存在迟延付款的理由，并非恶意违约，故对建筑机械公司主张的水电费滞纳金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回山东海吉星起重搬运有限公司的诉讼请求； 二、山东海吉星起重搬运有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南建筑机械厂有限公司水电费50661.75元； 三、驳回济南建筑机械厂有限公司的其他反诉请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由山东海吉星起重搬运有限公司负担。反诉案件受理费4283元，减半收取计2142元，由山东海吉星起重搬运有限公司负担533元，济南建筑机械厂有限公司负担1609元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇二〇年六月八日 书记员  和树蓉