北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终146号上诉人（原审被告）：北京市朝阳区种植业养殖业服务中心，住所地北京市朝阳区团结湖北三条8号。法定代表人：辛莉，主任。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人：袁林茹，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里18号楼甲l号。法定代表人：华炜，经理。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区种植业养殖业服务中心（以下简称服务中心）与被上诉人北京京朝物业管理有限公司（以下简称京朝物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人服务中心之委托诉讼代理人辛雪松，被上诉人京朝物业之委托诉讼代理人李鹤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。服务中心上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45723号民事判决第一项；2.驳回京朝物业的全部诉讼请求；3.京朝物业承担本案全部诉讼费。主要事实和理由：1.服务中心不应承担2015年1月1日之后的物业费，而且是否发放物业服务补贴也不应作为继续支付物业服务费的判断依据。服务中心既非涉案房产的业主，也非物业合同的相对义务人，且根据《北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》，服务中心亦不应再承担2015年1月1日之后的物业服务费缴纳义务。一审法院以涉案房屋业主没有获得服务中心支付的物业补偿为由，判令服务中心继续支付401号、1003号、1407号、1506号、1801号房屋的物业费，显然与政策法规相违背。一审法院未查明104号房、1106号房和1804号房是否属于服务中心所有或属于服务中心的职工居住，而适用举证责任倒置，判决服务中心承担物业服务费，不符合举证规则。2.京朝物业明显怠于行使权利，其向服务中心主张2015年1月1日之前的物业服务费，已经超过了诉讼时效。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回京朝物业的诉讼请求。京朝物业辩称：同意一审判决，不同意服务中心的上诉请求及理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。京朝物业与北京市朝阳区农业机械局（以下简称朝阳农机局）签订了物业服务合同，虽然后来没有续签，但是在事实上已经形成了物业服务合同关系，因朝阳农机局并入到了服务中心，故服务中心应该支付相应的物业费用。庭审中，服务中心称涉案的104、1106、1804号房屋不是其所属员工居住使用，但是并没有提交任何证据证明，故应该支付该房屋的物业管理费，京朝物业一直在通过电话及口头方式催缴物业费，没有超过诉讼时效。京朝物业向一审法院起诉请求：请求服务中心支付截止到2017年12月31日共计拖欠的物业管理费740000元及1999年至2017年12月31日期间逾期付款利息339641.44元。一审法院认定事实：京朝物业原名称为北京市朝阳京新荣房管公司（以下简称京新荣公司），2000年3月6日更名为北京京朝物业管理公司，2001年9月16日更名为北京京朝物业管理有限公司。1996年7月，北京市朝阳区京新荣房管公司与北京市朝阳区农业机械局（以下简称朝阳农机局）签署《委托代管房屋协议书》，约定朝阳农机局委托京新荣公司代管朝阳农机局所属的甲8#楼37套建筑面积合计为2612平方米房屋的物业管理服务工作。合同约定：京新荣公司负责房屋的管理、维修、供电、供暖、供水等工作。朝阳农机局向京新荣公司支付供暖管网维护费每年每平方米1.5元，房屋维修补贴每年每平方米2元，房屋管理劳务费每年每平方米1.31元，化粪池、雨污水管网排污、清理、垃圾清运、楼区绿化养护等综合处理费每年每平方米1.5元，路灯照明、清污水泵、共用天线、供水、供电等水、电补贴费及不可预见费每年每平方米0.8元，电梯费每年每平方米7.98元，高压水泵费每年每平方米1.79元。以上各项费用合计为每年每平方米16.88元。应于每年7月1日前支付当年7月至次年6月的费用，凡拖欠一日加收1%的滞纳金。协议暂定叁年，自1996年7月至1999年7月，期满另定。协议中一年的托管费用总计为44090.56元。协议条款后，双方加注了手写的注示：根据双方协定，如电梯、水泵无政策性调整价格情况，朝阳农机局每年向京新荣公司交管理费4万元。京朝物业指认朝阳农机局委托其进行管理的房屋分别为甲八号楼102号（初始登记建筑面积50.4平方米）、104号（初始登记建筑面积52.4平方米）、201号（初始登记建筑面积79.7平方米）、401号（初始登记建筑面积79.7平方米）、502号（初始登记建筑面积50.4平方米）、503号（初始登记建筑面积71.1平方米）、704号（初始登记建筑面积57.6平方米）、706号（初始建筑面积37平方米）、804号（建筑面积57.6平方米）、806号（初始登记建筑面积37平方米）、807号（初始登记建筑面积74.2平方米）、903号（初始登记建筑面积71.1平方米）、904号（初始登记建筑面积57.6平方米）、906号（初始登记建筑面积37平方米）、907号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1003号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1006号（初始登记建筑面积37平方米）、1007号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1103号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1106号（初始登记建筑面积37平方米）、1107号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1203号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1206号（初始登记建筑面积37平方米）、1207号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1303号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1306号（初始登记建筑面积37平方米）、1307号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1403号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1406号（初始登记建筑面积37平方米）、1407号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1503号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1506号（初始登记建筑面积37平方米）、1603号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1607号（初始登记建筑面积74.2平方米）、1703号（初始登记建筑面积71.1平方米）、1801号（初始登记建筑面积36.4平方米）、1804号房屋（初始登记建筑面积37平方米）。服务中心则指认其中的706号房屋原产权人于欣、906号房屋的原产权人朱宇红为京朝物业所属员工，京朝物业对上述二人为其员工不持异议。审理中，服务中心自认朝阳区农机局后变更名称为朝阳区农业机械服务中心，后在2006年并入到服务中心。本案审理中，经京朝物业申请，一审法院依法出具调查令，要求调取上述37套房屋的全部房屋档案。房档显示：102号房屋在2010年9月21日发生了房屋的流转，201号房屋在2013年9月10日生了流转，502号房屋在2004年5月发生了流转，806号房屋在2002年1月10日发生了流转，807号房屋在2003年3月27日发生了流转，907号房屋在2004年1月5日发生了流转，1006号房屋在2004年12月8日发生了流转，1107号房屋在2008年11月7日发生了流转，1203号房屋在2008年6月19日发生了流转，1206号房屋在2015年2月25日发生了流转，1207号房屋流转时间不详（房档中流转原因为死亡，流转的审核时间为20**年），1403号房屋在2006年8月3日发生了流转，1406号房屋在2005年1月17日发生了流转，1603号房屋在2017年11月17日发生了流转，1607号房屋在2016年8月25日发生了流转，1703号房屋在2001年2月28日发生了流转。104号房屋、306号房屋、606号房屋、1106号房屋、1804号房屋无房改房购买记录。401号房屋、503号房屋、704号房屋、804号房屋、903号房屋、904号房屋、1003号房屋、1007号房屋、1103号房屋、1303号房屋、1306号房屋、1307号房屋、1407号房屋、1503号房屋、1506号房屋、1801号房屋等16套房屋有初始房改房购房的合同，但无流转记录。京朝物业称先后在2017年8月14日、30日向服务中心发出催款函和律师函，要求服务中心支付上述房屋的物业费用。服务中心否认收到了上述函件。经京朝物业申请，一审法院向北京市朝阳区团结湖街道三四条社区居民委员会发出律师调查令，要求对涉案房屋的管理单位进行说明。北京市朝阳区团结湖街道三四条社区居民委员会在2019年1月16日作出情况说明，确认：甲8号楼，不是我社区直管楼房，由产权单位和物业自行管理。据负责管理甲8楼的工作人员说是由京朝物业负责，具体京朝物业与甲8楼之间是否有合同关系社区从未看到过相关证件。服务中心向法庭提交了北京市住房和城市建设委员会、北京市财政局、北京市人力资源和社会保障局在2015年下发的《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》京建发〔2015〕258号文件，该文件明确：自2015年1月1日起，本市机关事业单位不再承担按房改政策出售公有住房的物业服务费，由职工与物业服务企业签订物业服务合同，自行交纳。机关事业单位同时按月向职工发放物业服务补贴，补贴标准根据北京市机关职工住房控制面积标准和北京市普通住宅物业服务收费价格等因素综合确定，并实施调整。职工住房物业服务补贴资金纳入部门预算，相应支出通过基本支出人员经费安排。本通知适用于本市市级行政机关，及其所属人员经费由财政补助的事业单位。其他事业单位可参照本通知执行。本通知所指职工是指上述单位在职在编职工及离退休职工。服务中心自述在已购房改房、但未流转的16套房屋中503号房屋、704号房屋、804号房屋、903号房屋、904号房屋、1007号房屋、1103号房屋、1303号房屋、1306号房屋、1307号房屋、1503号房屋等11套房屋的产权人为服务中心的在职或离退休职工，服务中心已按258号文件的规定将2015年以后的物业管理费发放至产权人赵霞（503号房屋）、刘淑慧（704号房屋）、春泉（2015年6月去世，804号房屋）、李广州（903号房屋）、徐庆芳（904号房屋）、西平（1007号房屋）、闫久珠（1103号房屋）、杨家骥（1303号房屋）、张淑贤（1306号房屋）、周鼎壮（1307号房屋）、刘玉林（1503号房屋）、马志喜（2015年3月去世，1206号房屋）、康福（1603号房屋）、杨丹（1607号房屋）的相应账户内。为证明其主张，服务中心还提交了其记账凭证、银行支付凭证、支付清单等文件。京朝物业不认可发放记录的真实性，否认服务中心已将相关费用支付给相关人员。另，服务中心称因机构改革，401号房屋的产权人冯庆凯、1003号房屋的产权人郭长贵、1407号房屋的产权人刘铁樑、1506号房屋的产权人史占文、1801号房屋的产权人王文兰已调离服务中心到朝阳区其他事业单位工作，但服务中心不能提供上述五人的调动手续及五人所调至单位已发放物业费至个人账户的证据。102号房屋、201号房屋、502号房屋、806号房屋、807号房屋、907号房屋、1006号房屋、1107号房屋、1203号房屋、1207号房屋、1403号房屋、1406号房屋、1603号房屋等十三套房屋在2015年以前已发生了流转；1206号房屋、1607号房屋、1703号房屋在2015年后发生流转。一审法院认为：朝阳区农机局经机构改革，并入至服务中心，服务中心应承继朝阳区农机局的权利与义务。京朝物业更名前与朝阳区农机局签订了物业服务合同，虽合同期满后未续签，但根据相关证据，京朝物业为朝阳区农机局所托管的房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，服务中心应支付相应的物业服务管理费。具体标准，参照房屋的初始登记建筑面积、朝阳区农机局和京朝物业所签署的合同标准予以酌情判处。双方均认可706、906号房屋分配使用人为京朝物业的员工，京朝物业无权就上述两套房屋向服务中心主张物业管理费。根据目前所获得的证据，京朝物业主张的37套房屋中，104号房屋、1106号房屋、1804号房屋3套房屋无房改房购买记录，亦无上述房屋的流转记录，服务中心称上述房屋并非其所属员工居住使用，但并未提供证据，故服务中心应支付上述房屋的物业管理费。根据服务中心提交证据，服务中心已将503号房屋、704号房屋、804号房屋、903号房屋、904号房屋、1007号房屋、1103号房屋、1303号房屋、1306号房屋、1307号房屋、1503号房屋等11套房屋在2015年1月1日后的物业管理费发放至其所述职工个人账户内，服务中心无需再支付2015年1月1日后的物业管理费。服务中心称401号房屋、1003号房屋、1407号房屋、1506号房屋、1801号房屋的产权人已调离服务中心，但并未提供上述五套房屋的产权人调离的证据，亦未证明上述人员已获得相应的物业费补偿，故服务中心应承担上述房屋的物业管理费。1206号房屋、1603号房屋、1607号房屋在2015年以后进行了初始个人产权登记人的转让，服务中心亦向初始个人产权登记人发放了物业补贴费用，故服务中心无需再支付2015年以后的物业管理费用。102号房屋、201号房屋、502号房屋、806号房屋、807号房屋、907号房屋、1006号房屋、1007号房屋、1203号房屋、1207号房屋、1403号房屋、1406号房屋、1703号房屋在2015年以前发生了初始个人产权人的转让事宜，服务中心应给付转让前的物业费。服务中心已支付1999年度部分物业费，该笔款项应予扣除。京朝物业主张的违约金缺乏合同依据，法院不予支持。依据居委会的证明，京朝物业一直为甲8号楼提供物业服务，目前无证据显示京朝物业怠于主张权利，服务中心提出的诉讼时效抗辩法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京市朝阳区种植业养殖业服务中心于判决生效之日起七日内给付北京京朝物业管理有限公司物业管理费五十四万六千九百元。二、驳回北京京朝物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。经核查，根据朝阳区农机局于1997年3月申请房屋所有权登记时的《北京市房屋登记表》显示，申请登记的37套房屋中包括本案中涉及的1106号房屋、1804号房屋，没有京朝物业所主张的104号房屋、706号房屋和906号房屋，还包括本案中京朝物业未主张的105号房屋（初始登记建筑面积54.5平方米）、306号房屋和606号房屋。经询，京朝物业二审中称其一审起诉时主张的房号有误，原主张的104号房屋、706号房屋和906号房屋应该是登记表中的105号房屋、306号房屋和606号房屋。另查，1703号房屋是在2001年2月28日发生了流转；1603号房屋是在2017年11月17日发生了流转。再查，朝阳农机局与北京市朝阳区京新荣房管公司签署的《委托代管房屋协议书》期满后，双方于1999年11月26日又在上述协议的基础上续签了3年期限。此后，双方未再续订协议。2000年11月8日，朝阳农机局曾向京朝物业支付过1999年7月至2000年7月的物业管理费20000元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，京朝物业更名前与朝阳区农机局签订了物业服务合同，虽合同期满后未续签，但根据相关证据，京朝物业为朝阳区农机局所托管的房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，朝阳区农机局应支付相应的物业服务管理费。具体标准，参照房屋的初始登记建筑面积、朝阳区农机局和京朝物业所签署的合同标准予以酌情判处。因朝阳区农机局经机构改革后并入了服务中心，故服务中心应承继朝阳区农机局的权利与义务。关于服务中心应当承担哪些房屋的物业费问题，需要结合不同房屋情形确定，具体情况如下：对于在2015年之前已经发生了初始个人产权人转让流转的房屋，服务中心应承担转让前的物业费。该类房屋包括102号房屋、201号房屋、502号房屋、806号房屋、807号房屋、907号房屋、1006号房屋、1007号房屋、1203号房屋、1207号房屋、1403号房屋、1406号房屋、1703号房屋，共计13套。对于在2015年之后发生了初始个人产权登记人转让流转的房屋，服务中心亦向初始个人产权登记人发放了物业补贴的，无需再支付2015年以后的物业费。该类房屋包括1206号房屋、1603号房屋、1607号房屋，共计3套。对于未发生产权流转的房屋，但服务中心已经将2015年1月1日之后的物业补贴发放至其所述职工个人账户内的，服务中心只需承担2015年1月1日之前的物业费，无需再支付2015年1月1日后的物业费。该类房屋包括503号房屋、704号房屋、804号房屋、903号房屋、904号房屋、1007号房屋、1103号房屋、1303号房屋、1306号房屋、1307号房屋、1503号房屋，共计11套。对于未发生产权流转的房屋，服务中心称该房屋的产权人已调离了服务中心，但服务中心未提供房屋的产权人已经调离的证据，亦未证明上述人员已获得相应的物业费补贴的，服务中心应承担全部物业费。该类房屋包括401号房屋、1003号房屋、1407号房屋、1506号房屋、1801号房屋，共计5套。对于无房改房购买记录、亦无流转记录的房屋，但初始登记已登记在朝阳区农机局名下的房产，服务中心虽称该房屋并非系其所属职工居住，却未提供相应证据的，服务中心应承担全部物业费。该类房屋包括105号房屋、1106号房屋、1804号房屋，共计3套。其中京朝物业一审中主张的104号房屋有误，应是105号房屋，且105号房屋的初始登记建筑面积大于104号房屋的初始登记建筑面积，一审法院按照104号房屋的初始登记建筑面积计算的物业费，京朝物业未提起上诉，本院亦不持异议。对于双方均认可实际分配使用人是京朝物业员工的房屋，服务中心无需承担物业费。该类房屋包括706号房屋、906号房屋，共计2套；对于京朝物业一审中未主张的306号房屋、606号房屋的物业费，双方不能在二审中调解，且服务中心亦不同意在本案二审中解决，故本院不予处理。关于诉讼时效问题，因物业服务存在持续性及延续性，京朝物业亦一直在为团结湖甲8号楼提供物业服务，且本案又涉及公司更名、合并及人员调整等历史遗留问题，京朝物业亦提交了初步证据证明其并未明显怠于主张权利，故本院对服务中心提出的诉讼时效抗辩不予采信。综上所述，服务中心的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。但一审法院在计算服务中心拖欠的1999年7月至2017年12月31日期间的物业管理费总额时，未扣除朝阳农机局曾交纳的部分，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45723号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45723号民事判决第一项为“北京市朝阳区种植业养殖业服务中心于本判决生效之日起七日内给付北京京朝物业管理有限公司物业管理费五十二万六千九百元”；三、驳回北京京朝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14517元，由北京京朝物业管理有限公司负担5448元（已交纳），由北京市朝阳区种植业养殖业服务中心负担9069元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费9269元，由北京京朝物业管理有限公司负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京市朝阳区种植业养殖业服务中心负担9069元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年六月三十日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓