宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初2968号 原告：胡兴虹，男，1961年12月8日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：孔旭亚，浙江东方港律师事务所律师。 被告：吴超钧，男，1978年11月17日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：俞秀杰，北京市京伦律师事务所律师。 原告胡兴虹与被告吴超钧土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，被告吴超钧于2019年12月31日提出反诉，后于2020年6月4日撤回反诉，本院予以准许。本案于2019年7月30日和2020年2月1日进行了二次证据交换，原告胡兴虹及其委托诉讼代理人孔旭亚，被告吴超钧及其委托诉讼代理人俞秀杰到庭参加二次证据交换。本案于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告胡兴虹的委托诉讼代理人孔旭亚，被告吴超钧及其委托诉讼代理人俞秀杰到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告胡兴虹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于亩的土地租赁关系；2.判令被告立即腾退位于亩的土地给原告；3.判令被告立即支付自2012年5月起至2019年6月租金暂计478800元（实际要求支付至被告腾退清场之日止）。事实与理由：2012年5月18日，原告与案外人宁波市江北区八字股份经济合作社签署《山地租赁合同》，约定由原告租赁位于慈城镇八字村郭塘岙原荒废茶叶山、雷竹园、桔子山等，面积319.4亩，租赁期限自2012年5月18日起至2032年5月17日止，并就双方权利义务作出约定。合同签订后，原告投入巨资将山地周边道路及配套设施进行改建，并由被告自2012年5月起实际租用其中最优质地块栽种果木至今。期初，原、被告口头约定租金按每年每亩1200元支付，五年一付，被告一直未予支付。鉴于系熟人介绍，原告多次向被告讨要租金，被告总是借故拖延。2019年6月17日，原告无奈向被告发函催讨租金，被告亦未予理睬。原告认为，原、被告之间存在事实租赁关系，被告承租使用原告土地至今却未付租金，已严重侵犯了原告合法权益。故原告特诉至法院，望判如所请。 被告吴超钧辩称，1.被告同意与原告解除土地租赁关系，在原告承担腾退费用的前提下，被告同意进行腾退。2.被告经杨某介绍来租赁土地，当时约定租金按原告与宁波市江北区八字股份经济合作社签署的《山地租赁合同》执行，并非每年每亩1200元。被告租赁的土地皆为山地，并不区分好坏，原告作为出租方承担基础设施建设是其应尽的义务。根据《山地租赁合同》，租金价格根据年份浮动，原告直接主张每年每亩1200元，没有浮动，且原告同年以《山地租赁合同》租金标准的3倍转租给被告，明显不符合常理。3.《山地租赁合同》明确约定租赁山地用于农业开发，事实上原告将土地作为驾校经营使用。而被告租赁原告的土地用于农业开发，使得原告满足了《山地租赁合同》中约定的土地开发目的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于有争议的证据，本院认证如下：（1）原告提供的情况说明，该证据虽为宁波市江北区八字股份经济合作社出具，但其并非租赁关系当事人，何以明确被告的起租时间，原告亦未提供其他证据予以佐证，本院对该证据的证明目的不予认定。（2）被告申请证人杨某出庭的证人证言，证人杨某的证人证言与原告庭审陈述可相印证，本院对其真实性予以确认。（3）被告提供的进场前的照片7张及猕猴桃结果后的照片4张，因照片显示的场景已不复存在，本院无法核实，被告亦未提供上述照片的原始载体，本院对上述照片的真实性无法确定。（4）被告提供的现场现状照片15张，本院经现场勘验，与照片显示状况基本一致，本院对其真实性予以确认。（5）被告提供的收款收据、出库单及出货记录一组，原告不予认可，该证据上亦未有原告签名，与本案无关联，本院不予论证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与案外人宁波市江北区八字股份经济合作社于2012年5月18日签署《山地租赁合同》一份，约定由原告租赁位于慈城镇八字村郭塘岙原荒废茶叶山、雷竹园、桔子山等，租赁面积319.4亩，租赁期限自2018年5月18日起至2032年5月17日止。另约定，“租金为每五年一次性上交全部五年租金，租金每五年递增10%。租金标准为第一个五年（2012年5月18日-2017年5月17日）每年每亩人民币400元……第二个五年（2017年5月18日-2022年5月17日）每年每亩人民币440元……”。 被告与其舅舅经证人杨某介绍，向原告租用上述土地中的57亩用作果树种植。被告庭审陈述其舅舅于2014年退出，由被告独自使用该土地，被告愿意自行承担自2012年10月2日起的租金。原、被告双方并未签订书面租赁合同。被告自进场开始便未支付租金。 2019年6月12日，原告出具《通知函》一份，要求被告在接函后3天内付清拖欠的租赁费用，“年租金暂按1200元/亩计算，实际租用土地面积约合57亩，租金暂按7年计算，合计租赁费用478800元”。另载明，“逾期未交或未足额缴纳，本人将正式与你解除租赁关系，届时本人保留对合法权益追诉维权的权利……”。2019年6月18日，被告收到该《通知函》。 2020年2月1日，原、被告对双方租赁关系解除的事实确认一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告起租时间；二、涉案土地租金标准。 关于争议焦点一，原告主张被告起租时间为2012年5月18日是因为该时间系其向宁波市江北区八字股份经济合作社租赁土地的起租时间，原告主张在签订前述租赁合同的同时转租被告，并未提供证据予以证明，本院对该主张不予采纳。被告自认的进场时间为2012年10月2日，本院以被告自认的时间作为双方租赁关系的起始时间。 关于争议焦点二，原告主张涉案土地租金标准为每年每亩1200元，被告主张涉案土地租金标准与涉案《山地租赁合同》一致。证人杨某出庭时陈述，“是400元每亩，当时说好村里说好多少给被告也多少，并且说好五年后要上浮”。“原告没有反对，当时原告很客气，说杨总你说好了”。原告庭审陈述，“杨总是跟我谈过这个事，价格我也没有明确的说过，杨总说400元每亩的是别的人（被告舅舅），是杨总的朋友，当时我没有对400元每亩的事发表意见”。本院认为，原告承认杨某与其谈过涉案土地租金事宜，且当时承认对杨某提出租金标准时并未提出反对意见，原告也未提供证据证明之后其对租金标准提出过异议。原告陈述系因承租方是被告舅舅才未发表意见，后发现实际使用人是被告，本院认为，果树种植需要平整土地等许多前期准备，经本院去八字村勘验，一开始便系被告进行平整土地、挖路等工作，原告作为土地转租方，其陈述不知道系被告种植果树，本院对该主张不予采纳。且自2012年被告进场后原告一直未因实际使用方系被告而提出异议，原告起诉时亦明确是与被告自2012年开始有事实租赁关系，即便2019年6月12日发函也是因为被告拖欠租金，亦未提供证据证明其表示过若是被告承租则租金标准提高，更未提供证据证明与杨某协商时承租方指的是被告舅舅。综上，结合证人杨某陈述，本院对被告关于涉案土地租金标准与《山地租赁合同》租金标准一致的主张予以采纳。截止被告收到《通知函》的时间即2019年6月18日，涉案土地的租金标准应与涉案《山地租赁合同》租金标准一致，即2012年10月2日至2017年5月17日的租金标准为400元／年／亩，2017年5月17日至2019年6月18日的租金标准为440元／年／亩。之后的租金及占有使用费的标准，原、被告皆同意由本院酌定，本院参照涉案土地同类地段的租金标准，考虑涉案土地基本上由被告平整开发的情况，本院依法酌定为440元／年／亩。 本院认为，原、被告实际存在土地租赁关系，现原、被告确认一致该土地租赁关系于2020年2月1日解除，原告诉请被告自涉案土地上腾退，有事实与法律依据，本院予以支持。但被告将涉案土地用作果木种植，腾退需要进行移苗等工作，考虑到实际情况，本院给予被告六十日的腾退期。被告自使用涉案土地后，便未支付租金，被告应向原告支付自2012年10月2日至2020年1月31日的租金。涉案土地租赁关系解除后，被告至今仍在占有涉案土地，被告应向原告支付自2020年2月1日至实际腾退之日的占有使用费。结合本院认定的租金和占有使用费标准，被告应支付原告2012年10月2日至2017年5月17日的租金105442元（400元/年/亩×57亩÷365天×1688天）及2017年5月18日至2020年1月31日租金67888元（440元/年/亩×57亩÷365天×988天），合计173330元，以及自2020年2月1日起至实际腾退之日止按年租金25080元（440元/亩/年×57亩×1年）支付的占有使用费。被告辩称要求以原告未支付的货款抵扣租金，但被告提供的收款收据、出库单及出货记录上均未有原告签名，原告亦不认可曾让人从被告处拿过猕猴桃，被告提供的证据不足以证明原告尚欠被告货款，因此，本院对被告的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告胡兴虹与被告吴超钧的土地租赁关系于2020年2月1日解除； 二、被告吴超钧于本判决生效后六十日内腾退其使用的位于宁波市江北区郭塘岙的土地（约57亩）； 三、被告吴超钧于本判决生效后十五日内支付原告胡兴虹租金173330元； 四、被告吴超钧于本判决生效后六十日内按每年25080元的标准支付原告胡兴虹自2020年2月1日起计算至土地实际腾退之日止的占有使用费； 五、驳回原告胡兴虹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8987元，减半收取计4493.5元，由原告胡兴虹负担2993.5元，被告吴超钧负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王翔 二〇二〇年六月十五日 代书记员 方霞 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。