镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2737号原告（反诉被告）国都信达文化集团有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0321房间。法定代表人戎仁法，该公司董事长。委托诉讼代理人臧宏洲，江苏坚平律师事务所律师。被告（反诉原告）江苏省电信实业集团有限责任公司，住所地南京市雨花台区尤家凹8号。法定代表人姚岳，该公司总经理。委托诉讼代理人周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告国都信达文化集团有限公司（以下简称国都信达公司）与被告江苏省电信实业集团有限责任公司（以下简称江苏电信公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，被告江苏电信公司提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国都信达公司委托诉讼代理人臧宏洲、被告（反诉原告）江苏电信公司委托诉讼代理人周红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国都信达公司诉称，原告与被被告江苏电信公司吸收合并之镇江邮电印刷厂（以下简称邮电印刷厂）在2015年12月30日订立《租赁合同》，约定该厂将位于镇江市厂区内的建筑面积约8681㎡的房屋及面积约24014.49㎡的场地出租给原告；租赁期限自2016年1月1日至2035年12月31日止，第一年免租金，第二年至第六年租金为150万元/年，第七年开始逐年递增3%。合同签订后，原告依约支付了2017年、2018年两年租金合计300万元及履约保证金150万元。原告接受案涉房地产后，装修了办公用房，招聘了大量工作人员从事招商活动，并由专业设计院对整个厂区进行了总体规划设计。项目运营中，原告发现部分房屋混凝土房梁断裂，钢筋外露等诸多安全隐患，经镇江市建设工程质量检测中心有限公司鉴定，案涉租赁合同中最大面积的制杆车间房屋危险等级评定为C级，即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。邮电印刷厂出租案涉房屋时不告知房屋真实状况，主观上存在欺诈，致使原告出于重大误解签订了租赁合同。因案涉房屋存在巨大安全隐患，不能满足正常使用要求，原告租用案涉房地产建设文化园项目的目的已不能实现，给原告造成较大损失。故现起诉要求：1、撤销2015年12月30日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还2017年、2018年租金300万元及履约保证金150万元；3、判令被告赔偿房屋鉴定费2.2万元、规划设计费12万元、办公用房装修费14.9万元、电费7.3万元、人员工资49.6万元、办公设施用品4万元等损失共计90万元。被告江苏电信公司辩称，1、双方签订租赁合同是原告带着项目规划意见及投资计划，双方经过多轮协商谈判所达成果。原告在谈判过程中对案涉房屋及场地现状进行过详细现场勘查，清楚了解案涉房屋状况。案涉房屋自2015年年底交付原告后，原告在其中进行了一系列经营活动。因此合同是双方真实意思表示，不存在重大误解导致合同可撤销情形。2、案涉租赁合同不是简单的房屋现状承租，而是包含有原告整体规划、投资计划的租赁合同。原告计划对租赁场地进行投资改造，包括经过批准后的改扩建、新建建筑物，目的是将租赁场地经投资建成全新的文化产业园。因此，即使案涉某一厂房存在需要加固维修的情形，也在原告风险预测范围内。同时，案涉租赁合同也不能仅因其中小部分需加固维修而全部撤销。3、原告因自身经营不善，规划项目不能继续所致损失，是其应承担的经营风险，不能转嫁给被告。被告为履行合同关闭了工厂、安置了职工，付出了巨大代价，因此即使原告撤销合同，对其要求返还已使用租赁物期间的租金，没有法律依据。4、即使按原告举证的鉴定报告出具时间2019年1月14日起计算，原告撤销权亦已丧失。5、原告应在2018年12月1日前支付2019年度租金，其至今未付已构成违约。因此，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。反诉原告江苏电信公司诉称，2015年12月30日，反诉原告下属单位邮电印刷厂与反诉被告国都信达公司签订租赁合同，约定将位于镇江市厂区内建筑物及场地出租给反诉被告使用，租赁期限自2016年1月1日至2035年12月31日止，其中2016年1月1日至2016年12月31日为免租期，前6年每年租金150万元，应在合同签订后30日内支付第二、三年度租金300万元及履约保证金150万元，第四年度租金150万元应在2018年12月1日前支付，逾期未付的，每逾期一日按照应付费用的千分之一支付逾期付款滞纳金。其后，反诉原告交付租赁物，反诉被告支付了首期租金及保证金并一直在租赁场地内开展经营活动。2018年11月，合同签订方邮电印刷厂由反诉原告吸收合并且注销，反诉原告亦通知了反诉被告，双方合同继续履行。双方租赁合同合法有效，租赁关系一直持续，但反诉被告未按约定支付租金。现双方已在法院组织下于2019年12月4日完成了租赁物交接，故要求：1、判令反诉被告支付2019年1月1日至12月4日期间租金（按年租金150万元标准）及迟延付款滞纳金（按每日千分之一标准自2018年12月1日起计算至实际给付之日止）；2、判令反诉被告承担反诉原告律师代理费24万元。反诉被告国都信达公司辩称，1、反诉被告签订租赁合同目的是为了建设文化产业园。出于对邮电印刷厂国有企业的信用，错误的认为案涉房屋安全性没有问题而签订了租赁合同。文化产业园项目需对承租房屋整体考虑，制杆车间是面积最大房屋，也是对外招商活动重点。2、反诉被告招商活动中，多数客户对制杆车间的安全性表示怀疑，导致招商活动不成功，并不是商业风险。反诉被告对制杆车间安全性进行了鉴定，得出C级危房结论，反诉被告承租房屋用于商业活动的目的无法实现。3、如反诉被告事先知道制杆车间是危房，不会签订租赁合同。双方租赁合同对租赁物安全性能约定不存在问题，反诉原告所称案涉租赁房屋需要加固，在合同中并无约定且危房通过肉眼亦无法判断。在反诉原告故意隐瞒真实情况欺诈下，反诉被告陷入错误认识而签订的租赁合同，依法可予撤销。租金是建立在合法有效合同基础上，案涉合同无效，反诉原告主张租金及律师费，没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2015年12月30日，邮电印刷厂（甲方，2018年11月6日由出资人江苏电信公司注销）、北京国都宏达投资控股有限公司（乙方，企业名称2017年4月19日变更为国都信达公司）签订《租赁合同》约定，房屋基本情况：甲方将坐落于镇江市润州区运河路61—2号厂区内的建筑物及场地出租给乙方，其中房屋建筑面积约6255㎡（另2426㎡尚不具有产权证书的建筑物也一并作为租赁物的附属物在合同期限内提供给乙方使用，合计建筑面积8681㎡），场地涉及土地面积约24014.49㎡（土地证载面积：25635.7㎡，已拆迁面积：1621.21㎡），租赁房屋及场地的所有权人和使用权人为江苏电信公司，甲方为其全资下属企业，甲方有权以自己名义将案涉租赁物出租给乙方，乙方已多次现场勘察租赁现场，对房屋建筑物、场地的现有状况和条件已充分了解，对租赁物的产权状况、设施设备、消防、水电、通信、周边环境、交通等情况也均已了解，并不持任何异议，同意按照现有状况和条件承租使用；租赁用途，租赁房屋及场地原用途为工业用房、工业用地，乙方承租后如用于商业及办公使用的其他用途，应根据国家有关规定另行向有关管理部门办理相关手续并承担费用，甲方提供协助，乙方已充分明了和理解承租上述房屋、场地的意义和经营风险，在租赁期限内，乙方独立经营，独立承担相应的经营和市场风险；租赁期限自2016年1月1日起至2035年12月31日止（其中2016年1月1日至2017年1月1日为免租金装修期），合同租期20年，第一年免租金，第二年至第六年租金为150万元/年，第七年开始逐年递增3%，20年总租金为3400万元，租金按照先付款后使用的原则，乙方应在合同签订生效后30个工作日内支付第二年、第三年租金共计300万元，合同期内其余年度的租金必须在下一租赁年度开始前一个月付清，乙方愿意提供履约保证金150万元，于合同生效后7个工作日内支付，在合同终止时返还，不计利息；租赁期内，租赁房屋及场地内的所有房屋、建筑物（包括构筑物）、道路、场地等，以及所有设施设备均由乙方自行负责维修保养，甲方不承担任何维修义务；装修改造，根据乙方租赁后经营项目整体规划的需要，在经甲方同意，并取得政府有关部门批准后，乙方在租赁期内可以对现有建筑物、构造物及其他附着物进行改造、添附及装修，乙方不得违法违规新建永久性建筑物，确因实施项目整体规划的需要，经甲方同意且在获得政府有关部门批文后，甲乙双方可就新建建筑物事宜，另行签订补充协议；乙方合法合规进行的改造、添附及装修，其所有权归甲方所有，合同期内使用权归乙方，合同到期或合同提前解除终止后使用权亦归甲方所有，乙方应于合同到期或合同提前解除终止时将其完整地归并与甲方，乙方针对原建筑物进行添附、装修、改扩建的所有费用由乙方承担，乙方完全预期到在租赁房屋及场地内的投资和经营风险，并承诺合同期满或如因乙方原因造成合同提起终止、解除的，不对上述改造、添附及装修的费用向甲方提出任何补偿要求或其他主张；合同变更和解除与终止，租赁期限内，非下列情况之一的，双方不得变更或者解除本合同，因不可抗力因素致使房屋损坏，合同不能继续履行的，租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其它情况；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，履约保证金作为违约金不退给乙方，…拖欠租金、水电费累计60日以上的…，在本项目运营2到5年间，若乙方项目运营情况良好，能按时足额缴纳租金并认真履行合同其他条款的，在此基础上，若乙方计划追加项目投资额度3000万元以上，且在项目规划获得政府批准的前提下，甲乙双方可以就项目续租另行协商签订补充协议；违约责任，租赁期内，乙方逾期交付租金等费用，每逾期一天，按应付费用的1‰/日支付滞纳金，因甲方违约导致合同解除的，甲方应按剩余租赁期内装饰装修残值对乙方进行补偿并赔偿乙方其他损失，因乙方违约导致合同解除的，乙方履约保证金不予退还，甲方不承担任何补偿或赔偿责任，所有损失由乙方承担并赔偿甲方其他损失，双方协商一致同意解除合同的，针对原有建筑物未形成附合的装饰装修物，由乙方自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状，对已形成附合的装饰装修物，甲方应按剩余租赁期内装饰装修残值对乙方进行补偿，任何一方不履行本合同约定的应履行的义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向守约方赔偿其违约行为所造成的实际损失，如双方都有过错，则由双方各自承担相应的责任，实际损失包括但不限于守约方直接经济损失、诉讼费、仲裁费、律师代理费、差旅费、司法鉴定费和取证费等费用。合同签订后，国都信达公司支付了履约保证金150万元，2017年、2018年度租金300万元。邮电印刷厂按约将案涉建筑物和场地交付给国都信达公司。上述《租赁合同》签署前，为响应邮电印刷厂就邮电印刷厂运河路61-2地块租赁开发入围单位选择谈判的竞争性谈判邀请，国都建设（集团）有限公司向邮电印刷厂递交了竞争性谈判文件，载明：国都建设（集团）有限公司在房屋建筑工程施工总承包、装饰装修工程施工、机电设备安装工程专业承包、建筑装饰专项工程设计、幕墙施工、建筑钢结构施工、建筑幕墙专项设计、园林古建、文物维修、市政公用工程总承包等方面具备多个壹级（甲级）资质。声称实施过胜华村城中村改造还建地四标段、北京市东城区珠市口东大街10号加层改造工程、河南省电力公司西区基地修缮改造工程、上海市嘉定区沪宜公路1101号改造项目等工程施工项目。项目计划书载明：在得到镇江市教育局认可和相关政策支持后拟定将主要投资方向放在青少年业余教育体系上，利用现在承租的土地进行建设，完善文化园区配套功能，根据行业需要发展承租方有权对土地合理的经营定位，采购方应该予以支持，并帮助办理相关手续，如双方合作意向成立，国都建设（集团）有限公司将指定由国都信达公司签署合同，负责本次合作的经营。其后，双方于2015年4月16日谈判备忘录载有：项目内容设想，餐饮及文化娱乐、休闲配套、教育培训、文化创意方向，总投资额度2000-3000万元，人员安置，承租方承诺同等条件下优先录用出租方人员10-15人。国都信达公司接受案涉建筑物和场地后委托他人做了项目策划方案，对第2幢办公楼的一层进行了装饰装修（国都信达公司称装饰装修费用为14.9万元）后办公并对外进行了招商运营。2017年年底，国都信达公司暂停了上述项目运营。国都信达公司提供一份由其委托镇江市建设工程质量检测中心有限公司对案涉制杆车间（1674.88㎡）房屋危险性的鉴定报告（2019年1月14日作出），鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016，结合现场检查、检测情况进行综合分析，镇江市厂区内制杆车间房屋危险性等级评定为C级，即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；处理建议：委托有资质的加固设计单位对危险构件进行加固处理。江苏电信公司对该鉴定报告不予认可，申请重新鉴定，后撤回重新鉴定申请。案件审理过程中，双方对租赁合同不再继续履行意见一致，2019年7月18日本院组织双方对案涉租赁物进行交接：国都信达公司要求对第2幢办公楼（无证、470㎡）装饰装修损失进行司法鉴定不予交接，第15幢综合印刷纸库（391.7㎡）内有物品并上锁无法交接（该房屋钥匙于2019年8月25日交给了江苏电信公司），其余建筑物进行了交接。对于场地，江苏电信公司认为建筑物全部交接后才能视为交接，国都信达公司同意将场地大门落锁后交接，但国都信达公司其后一直未能完成。2019年12月4日，本院组织双方对案涉第2幢办公楼及场地完成了交接。本院认为，本案《租赁合同》签订之前进行的竞争性谈判明确表明了，《租赁合同》在承租人承租建筑物及场地使用外，还有承租人对租赁物进行投资改造内容。出租人系在国都信达公司表明其有对案涉租赁物进行投资改造能力和计划情况下，选择与其订立合同，是双方反复磋商结果。现国都信达公司以出租人签订合同时隐瞒部分出租房屋的局部处于危险状态，构成局部危房之事实导致其重大误解，要求撤销《租赁合同》。国都信达公司提供的鉴定报告表明案涉危房可委托有资质的加固设计单位对危险构件进行加固处理非需拆除处理，且国都信达公司承租案涉建筑物及场地主要目的是在进行改造后对外招商，案涉危房事由相对于租赁合同履行系次要因素，故国都信达公司主张其基于重大误解签订《租赁合同》，要求予以撤销，没有事实依据，本院不予支持。案涉制杆车间房屋系几十年前建成的厂房，从国都信达公司接受该房屋至被鉴定为危房仅三年时间且一直未被使用，合理情形下该房屋形成危房应于租赁合同签订之前，故对该房屋危险构件进行加固处理从而达到安全使用目的之义务在于出租方，且《租赁合同》并未将此加固处理义务约定给承租人，由此与出租人出租房屋而由承租人进行投资改造后使用之合同目的相悖，合同目的已不能实现。现国都信达公司要求撤销合同即含有不再履行合同意思，江苏电信公司亦同意不再履行合同，案涉《租赁合同》予以解除非因双方违约所致。国都信达公司已返回江苏电信公司案涉租赁物，但国都信达公司占用租赁物期间的租金应当按约予以支付，故对国都信达公司要求返还已支付的2017年、2018年度租金300万元的诉请，本院不予支持。2019年1月1日至部分租赁物交接返还的2019年7月18日期间租金，按合同约定核算为813700元。2019年7月19日至全部租赁物交接返还的2019年12月4日期间租金，由于国都信达公司仍未交接返还大部分租赁物，根据合同租金标准及租赁物返还情况，本院酌定此期间租金为400000元，合计1213700元，国都信达公司应当予以支付。国都信达公司未按期支付租金非其原因所致，故对江苏电信公司要求国都信达公司给付迟延付款滞纳金的诉请，本院不予支持。《租赁合同》解除非国都信达公司违约所致，对于国都信达公司已给付的履约保证金150万元，江苏电信公司应予以返还。对于江苏电信公司要求国都信达公司承担律师费24万元的诉请，本院不予支持。《租赁合同》解除亦非江苏电信公司违约所致，对于国都信达公司要求赔偿其房屋鉴定费2.2万元、规划设计费12万元、电费7.3万元、人员工资49.6万元、办公设施用品4万元等损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于办公用房装修残值，按约合同提前解除时属于出租方，国都信达公司要求赔偿其装修损失14.9万元，本院不予支持。综上，双方债务相互抵销后，江苏电信公司应返还国都信达公司286300元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除国都信达文化集团有限公司与江苏省电信实业集团有限责任公司2015年12月30日的《租赁合同》；二、江苏省电信实业集团有限责任公司于本判决生效后十日内返还国都信达文化集团有限公司286300元；三、驳回国都信达文化集团有限公司其他诉讼请求；四、驳回江苏省电信实业集团有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49600元，由江苏省电信实业集团有限责任公司承担2630元，国都信达文化集团有限公司承担46970元；反诉案件受理费减半收取为9150元，由江苏省电信实业集团有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  蒋金福人民陪审员  沈网兰二〇二〇年六月二日书 记 员  王 媛