浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终594号 上诉人（原审被告）：绍兴上虞嘉汇模具有限公司，住所地绍兴市上虞区小越街道幸福村（原倪范村）。统一社会信用代码91330604097233758J。 法定代表人：王方，总经理。 委托诉讼代理人：孟晓琳，浙江民间律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴上虞云飞阀门有限公司，住所地绍兴市上虞区小越街道幸福村（原倪范村）。统一社会信用代码91330604609673598J。 法定代表人：陈丽华，总经理。 委托诉讼代理人：沈玲彩，上海市南星律师事务所律师。 原审第三人：何一帆，男，1962年3月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江民间律师事务所律师。 上诉人绍兴上虞嘉汇模具有限公司（以下简称嘉汇公司）因与被上诉人绍兴上虞云飞阀门有限公司（以下简称云飞公司）、原审第三人何一帆占有保护纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初5949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。期间，当事人申请案外和解一个月，到期未成。本案现已审理终结。 嘉汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未对上诉人与第三人签订的租赁合同效力进行认定。如果合同有效，合同将继续履行，如果合同无效，那么按无效处理。上诉人依据租赁合同占有使用涉案房屋，系合法使用，一审法院未审查合同效力，直接作出返还原物及支付使用费的判决，显然不符合合同法规定。上诉人认为与第三人签订的租赁合同是有效的，被上诉人可以以不当得利或侵权行为另行起诉第三人，原本被上诉人可以直接处理与第三人之间的纠纷，现将上诉人等承租人牵涉其中，使得问题复杂化。二、上诉人在承租涉案房屋时已尽到审查义务。虽然上诉人没有在第一时间查看出租人产权证、土地使用权及相关资料，首先是基于朋友介绍，了解到厂区的租户都是向第三人承租的，从未听说被上诉人的存在；其次，上诉人在工商部门变更企业住所地时需要的房屋产权证等资料都由第三人提供，上诉人的审查行为并不能阻止被上诉人与第三人之间对涉案房屋权属争议的发生。三、被上诉人对于租赁合同已经以明示的方式进行了事后追认。上诉人承租时间已多年，基于被上诉人法定代表人陈丽华及何琦、沃尔特公司之间的特殊关系，上诉人认为被上诉人是知道出租一事的，且何琦也多次与上诉人交涉，表示“以前的租金就算了，接下来的交给我”，显然构成对租赁合同的事后追认，现其表示不认可租赁协议，显然违背日常生活经验及常理，将上诉人一直处于一个长期不稳定的法律关系中而蒙受损害，故原审应当认定其追认行为有效。上诉人租赁使用涉案房屋系善意取得，租赁合同系有效合同。请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人云飞公司辩称，一、涉案房屋系被上诉人所有，原审第三人出租涉案房屋的行为不构成表见代理。二、被上诉人未将房屋出租给何一帆或是其任职的绍兴沃尔特机械制造有限公司，何一帆出租案涉房屋的行为事先未得到被上诉人同意，被上诉人事后也未追认。三、根据《物权法》第三十四条、第三十七条的规定，被上诉人享有向上诉人主张房屋占有使用费的权利。四、上诉人与何一帆之间的合同本身就违反法律规定，应属于无效合同，同时，根据合同相对性原则，上诉人的租赁合同是否能继续履行与本案无关。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人何一帆辩称，一、本案上诉人是依据合同占有使用租赁房屋的，原审对合同效力不予评判不当。二、上诉人取得租赁权是善意的。三、上诉人租赁涉案房屋的事实已经得到被上诉人的追认。上诉人租赁涉案厂房后，被上诉人的实际控制人何琦在2018年初多次去过上诉人处，对于租赁的状态、租金交付的事实都是明知的，却没有提出过异议，其后对其父亲签署租赁合同的情况是追认的。四、涉案房屋已于2020年2月10日在淘宝网上司法拍卖由案外人买受所得，上诉人已不具有该房产的所有权。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求。 原审原告云飞公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵权，腾空、搬离并返还位于上虞区内房屋及归还钥匙；2.判令被告支付自2017年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（面积1390.29平方米，按11元／月／平方米计算，暂算至2019年6月30日止为290570.61元）；3.本案诉讼费由被告承担。在审理期间原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付自2017年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（面积1302.85平方米，按11元／月／平方米计算，暂算至2019年6月30日止为272295.65元）。 一审法院认定事实：2017年11月13日，第三人何一帆作为出租方（甲方）与被告嘉汇公司法定代表人王方作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上虞区小越街道幸福村（原倪范村）钢结构厂房6间面积约1447平方米出租给乙方。租期为三年，自2017年11月13日至2020年11月12日止，乙方租赁房屋用于工业生产。该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币11元，合计191004元。另乙方承担甲方门卫费年金额10000元，门卫费在付租金时一并一次性支付甲方，合计201004元。支付日期为签约后当天由乙方支付给甲方。乙方应向甲方另支付保证金10000元。被告嘉汇公司法定代表人王方在2017年11月13日至2018年11月22日期间共向第三人何一帆账户转账410000元。第三人何一帆亦当庭认可已收到相应的租金。目前被告嘉汇公司仍占用租赁房屋开展经营。另查明，原告云飞公司于1997年3月5日设立，自2012年5月9日起，公司股东为陈丽华（占13.0435%股权）、何琦（占86.9565%股权）。2016年9月30日，原告云飞公司企业名称由“上虞市云飞阀门有限公司”变更为“绍兴上虞云飞阀门有限公司”。2008年10月8日，原告云飞公司取得房屋产权证（上虞市房权证小越镇字第××号），房屋坐落小越街道幸福村（原倪范村），建筑面积为863.94平方米。2010年6月7日原告云飞公司取得房屋产权证（上虞市房权证小越镇字第××号），房屋坐落小越街道幸福村（原倪范村），建筑面积为438.91平方米。被告嘉汇公司占用原告云飞公司的上述房产，占用面积为1302.85平方米。 一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿损失。本案中被告嘉汇公司占用原告云飞公司所有的1302.85平方米房屋的事实清楚。被告嘉汇公司辩称其尽了审查义务，是善意的承租人，占用行为应当认定为合法。该院经审查认为，首先，第三人何一帆与原告云飞公司之间系独立的民事主体，第三人何一帆既不是原告云飞公司的法定代表人，亦非原告云飞公司的股东，其无权将原告云飞公司所有的房屋对外出租，即第三人实施的上述行为对原告不发生法律效力。其次，在庭审过程中查明被告嘉汇公司其在与第三人签订合同时，第三人何一帆并没有出示房屋的产权证、第三人何一帆的身份信息以及原告云飞公司的公章、授权委托书等能够证明第三人有权代理的相关资料，被告嘉汇公司亦未主动要求第三人出示上述相关资料，故被告在主观上不符合善意的特征，本案情形亦不具备表见代理的表象，即不构成表见代理。再次，庭审中原告不认可第三人与被告之间签订的合同且拒绝追认，被告和第三人亦无证据证明第三人的行为曾得到了原告的追认。综上，鉴于被告嘉汇公司实际占用讼争房屋开展经营的事实，故该院对原告要求被告从讼争房屋中腾空搬离的诉讼请求予以支持。原告主张要求被告支付自2017年12月1日起至实际搬离之日止参照被告与第三人之间房屋租赁合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费，理由正当，该院予以支持。至于被告嘉汇公司已经向第三人何一帆支付的房屋租金，可依据相应的法律关系另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条之规定，判决：一、被告绍兴上虞嘉汇模具有限公司于本判决生效之日起十五日内从原告绍兴上虞云飞阀门有限公司所有的位于上虞区小越街道幸福村（原倪范村）的建筑面积为1302.85平方米的房屋内腾退；二、被告绍兴上虞嘉汇模具有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告绍兴上虞云飞阀门有限公司自2017年12月1日起至2019年6月30日止的房屋占有使用费计272295.65元；自2019年7月1日起至实际搬离之日止的占有使用费按11元每月每平方米的标准计算。本案受理费5384元，减半收取计2692元，由被告绍兴上虞嘉汇模具有限公司负担。 二审中，原审第三人何一帆向本院提交（2019）浙0604执1432号之二执行裁定书一份，证明涉案租赁房屋于2020年3月19日被法院裁定归买受人何一峰所有。 被上诉人及上诉人质证无异议。本院对上述证据予以确认。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，涉案出租房屋中房权证号为上虞市房权证小越镇字第××号，建筑面积为863.94平方米的房屋于2020年3月19日被绍兴市上虞区人民法院裁定归案外人何一峰所有，该裁定于2020年3月20日生效。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，被上诉人起诉时系基于涉案房屋所有权人的身份向上诉人主张权利，故无论上诉人与原审第三人之间的《房屋租赁合同》是否有效，均不影响被上诉人向上诉人主张权利。故上诉人关于原审未审查案涉《房屋租赁合同》的效力，系错判的上诉意见，于法无据，不能成立。本案中，原审第三人并非被上诉人法定代表人，其行为不属于职务行为，且在签订案涉《房屋租赁合同》时，原审第三人并未出示房产证、云飞公司公章、授权委托书等足以使上诉人相信其为有权代理的相关资料，故认定原审第三人构成表见代理依据不足，而被上诉人事后也并未对原审第三人的行为予以追认，故上诉人占有讼争房屋的行为构成无权占有。鉴于涉案房屋部分现已归案外人所有，故对于被上诉人要求上诉人腾退房权证号为上虞市房权证小越镇字第××号，建筑面积为863.94平方米的房屋的诉请本院不予支持，对于该房屋所有权转移至案外人之前的房屋占有使用费，上诉人仍应向被上诉人支付。本院参照案涉《房屋租赁合同》确定的标准计算确定上诉人应支付的房屋占有使用费，为863.94×11×12／365×840＝262448.40元。对于房权证为上虞市房权证小越镇字第××号房屋，自2017年12月1日至2020年3月19日，上诉人应支付的房屋占有使用费为438.91×11×12／365×840＝133332.44元。对于2020年3月20日起至实际腾退之日止的占有使用费参照案涉《房屋租赁合同》确定的11元每月每平方的标准计算。 综上，上诉人嘉汇公司的上诉请求不能成立。由于二审中出现了新情况，本院对一审的实体处理予以调整，不属于原审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初5949号民事判决； 二、绍兴上虞嘉汇模具有限公司于本判决生效之日起十五日内从绍兴上虞云飞阀门有限公司所有的位于上虞区小越街道幸福村（原倪范村）房权证号为上虞市房权证小越镇字第××号，建筑面积为438.91平方米的房屋内腾退； 二、绍兴上虞嘉汇模具有限公司应支付绍兴上虞云飞阀门有限公司自2017年12月1日至2020年3月19日止的房屋占有使用费395780.84元，并支付房权证为上虞市房权证小越镇字第××号，面积为438.91平方米房屋自2020年3月20日至实际搬离之日止按11元每月每平方米计算的房屋占有使用费，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回绍兴上虞云飞阀门有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5384元，减半收取2692元，二审案件受理费5384元，均由绍兴上虞嘉汇模具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年六月十九日 书记员  孙心怡