辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终68号上诉人（原审原告）：王继东，男，1967年12月22日出生，汉族，下岗工人，住凌海市。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦光文，男，1965年9月23日出生，汉族，建筑工程项目经理，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：锦州权顺房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区五三里22号。法定代表人：张宝顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁戎达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁远日驰卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司，住所地锦州市太和区南广路1-8号负责人：陈浩，该公司经理。被上诉人（原审被告）：锦州缔一建筑安装有限责任公司，住所地锦州市凌河区洛阳路五段17号。法定代表人：耿利，该公司董事长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈志民，锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司职员。上诉人王继东与被上诉人秦光文、锦州权顺房地产开发有限公司、锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司、锦州缔一建筑安装有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王继东上诉请求及事实理由：上诉请求：1.请求依法撤销（2019)辽0703民初1234号民事判决书中第二项内容，并依法改判支持我方一审诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决中对王继东取得涉案房屋钥匙的事实未予论述。该案的诉讼主张是围绕房屋产权进行的，是否取得房屋的钥匙是案件的主要事实。王继东与秦光文签订房屋买卖协议后，双方共同到售楼处取得了该房屋的钥匙。但权顺公司辩称该房屋钥匙是秦光文在维修房屋时骗取的，该答辩明显违背一般常理。王继东取得钥匙后即对房屋装修、居住，王继东女儿结婚在此居住长达一年之久。权顺公司对王继东装修居住是明知的，截止上诉人提起一审诉讼前，权顺公司未对王继东在此房屋居住提出异议，也未主张过权利。该节事实是本案的关键事实，该事实是确认原告诉讼主张依据的主要事实。2.根据被上诉人权顺公司提供的证据，不足以认定王浩购买涉案房屋的事实成立。原判适用法律不当，判决结果与法相违。本案判决结果未能解决当事人之间的纷争，未明确双方当事人的权利与义务。该判决主文缺乏可执行性，当事人的合法权益未得到实际保护。庭审中上诉人对上诉理由补充如下：1.本案用6户顶账房进行担保的行为是无效的。锦州权顺房地产开发有限公司收回顶账房侵犯了王继东的债权。2.秦光文与锦州权顺房地产开发有限公司之间建设施工合同债权债务未结清前，锦州权顺房地产开发有限公司无权收回6处房屋债权。3.本案一审程序违法，遗漏当事人王浩。被上诉人秦光文同意上诉人的上诉人请求及理由。被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司辩称：1.上诉人与我公司从未形成房屋买卖合同，也未向我公司支付房款，其与秦光文签订的买卖合同对我公司没有约束力。2.秦光文与上诉人签订的房屋买卖合同涉及房屋，其没有取得所有权和处分权，其用已经履行完毕丧失效力的抵顶工程款复印件与上诉人签订的买卖合同是无效的。是秦光文个人对上诉人的欺骗行为。3.上诉人用从秦光文处取得的工程施工钥匙，进入案涉房屋，并进行装修是对我公司的侵权行为。4.案外人王浩是案涉房屋的买受人，但与上诉人没有任何的纠纷，并不是本案的当事人，一审法院未遗漏主体。一审判决法律适用正确，请求维持原判。被上诉人锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司、锦州缔一建筑安装有限责任公司均辩称：本案与其公司无关，其公司不应承担本案责任。王继东向一审法院提出的诉讼请求：1.请求确认被告锦州权顺房地产开发有限公司与被告秦光文、锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司签订的以房抵债《协议》合法有效；2.请求确认原告王继东与被告秦光文签订的舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××，房屋面积87.75平方米的《购房协议书》合法有效；3.请求判令各被告履行协议为原告王继东办理舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××房屋的入户手续及权属登记；4.本案的诉讼费由各被告承担。一审法院认定事实：被告权顺公司在锦州市凌河区开发舒雅茗苑住宅，被告秦光文挂靠在昊宇分公司，任第十六项目经理部负责人，在权顺公司开发该小区中承揽建设工程。2014年8月19日被告权顺公司（甲方）与被告秦光文（乙方）、被告昊宇分公司签订“协议”一份，约定权顺公司将舒雅名苑1号楼23层西户，暂定面积为87.75平方米房屋，总价款为508950元，代替工程款支付给秦光文、昊宇分公司（同一情况共六户房屋）。权顺公司代表人潘锦签字并加盖合同专用章，秦光文签字，昊宇分公司盖章（该印章由秦光文掌控）。权顺公司为被告秦光文开具了收款收据。2014年9月，被告秦光文将权顺公司抵顶给自己的六户房屋收款收据为抵押担保，向案外人张海涛借款200万元，约定借款期限2个月，月利率三分五，权顺公司为此款做担保。此后秦光文未按约定偿还此笔借款，被告权顺公司代替秦光文偿还了借款，并收回了秦光文抵押的六张收款收据。2014年11月18日，被告秦光文以昊宇分公司名义与原告王继东（乙方）签订“购房协议书”一份，双方约定将位于锦州市凌河区户，建筑面积87.75平方米房屋，以50万元价格出售给乙方，原告于当日交付给被告秦光文现金30万元，并约定余款以贷款清还，秦光文为原告出具了收条，此合同上无昊宇分公司印章。此后，原告对争议房屋进行了装修，2015年8月原告女儿婚后在此居住，9月，因权顺公司对该房屋做停水停电处理，原告女儿搬出。2018年1月18日，被告权顺公司与案外人王浩签订“商品房买卖合同”一份，权顺公司将争议房屋以488264元价格卖给王浩，并办理了商品房买卖合同网上备案。一审法院认为，2014年8月19日被告锦州权顺房地产开发有限公司与被告秦光文、锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司签订的以房抵债《协议》，系三被告之间就相关事宜达成的合同，该合同是否有效及由此产生的相关法律关系，应当由合同当事人提出，而原告王继东并非该协议的当事人，故原告不具备确认该协议有效的主体资格，对原告该项请求不予支持；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”本案秦光文虽未取得案涉房屋的所有权和处分权，但原告王继东与秦光文之间订立的《购房协议书》并不违背法律的强制性效力性规定，应为有效合同。该合同对原告王继东及被告秦光文具有约束力。故被告秦光文负有继续履行协议，为原告办理房屋相关手续的义务，结合本案实际情况，被告权顺公司、昊宇公司及一建公司未与原告签订合同，未收到房款，且权顺公司已将争议房屋另行出售，对原告要求上述被告办理入户手续及权属登记的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告王继东与被告秦光文于2014年11月18日签订的“购房协议书”有效；二、驳回原告王继东其他的诉讼请求。案件受理费4400元，由被告秦光文负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院另查明，本院庭审中，上诉人王继东表示，其于2014年8月中旬看到过秦光文手中的顶账协议原件，2014年11月18日其与秦光文签订购房协议时没有再看原件，2014年11月19日，其与秦光文到舒雅名苑售楼处领取本案诉争房屋钥匙，舒雅名苑售楼处工作人员将钥匙交于秦光文，其从秦光文手中取过钥匙，并于2014年11月24日开始装修，2015年8月16日实际入住，现可现金交付剩余房款20万元。秦光文对此予以认可。权顺公司称秦光文系因建筑楼房需要而拥有诉争房屋钥匙，并非权顺公司因上诉人入住而交付的钥匙。权顺公司亦称其于2015年1月16日，将诉争房屋的收款收据原件从张海涛手中已收回。本院再查明，本案一审时，权顺公司提供了一份秦光文于2016年1月7日书写的《证明材料》复印件，载明：“关于我从张海涛手借款一事，特此说明，我在2014年9月因急需用钱，我把权顺开发公司顶工程款的6户房屋押在海涛手，借款人民币200万元，两个月偿还，如果还不上，同意权顺公司帮我偿还，房屋由权顺公司收回，特此说明的是权顺公司不担保，海涛不借钱。”秦光文对该复印件中的内容未予否认。上述事实，由锦州权顺房地产开发有限公司提供的《证明材料》复印件及本院庭审笔录证实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:一是被上诉人是否应为上诉人协助办理本案房屋入户及权属登记手续？二是原审程序是否违法？关于第一个争议焦点问题。其一，锦州权顺房地产开发有限公司与秦光文、锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司签订的以房抵债《协议》是各方真实的意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。该以房抵债《协议》与王继东与秦光文签订的《购房协议书》，在合同权利义务关系的承继上具有关联性，原审以王继东并非该《协议》的当事人，不具备确认该协议有效的主体资格为由，对王继东请求确认以房抵债《协议》合法有效的诉求予以驳回是错误的。其二，本案以房抵债《协议》的签定，来源于工程承包方就本案房屋享有的工程价款优先受偿权，其内在意思表示为以约定的房屋价格抵顶工程款，秦光文可出售房屋获得售价款，权顺公司则配合购房者进行房屋权属登记，无论秦光文将此房屋卖于何人，权顺公司为消费者办理房屋权属登记的义务均应履行，不能以未参与秦光文卖房而拒绝履行该义务。实践中出现的大量顶账房，正是这种情况的客观表现。其三，物权保护优先于普通债权保护。王继东与秦光文签订《购房协议书》时，曾看到过本案以房抵债《协议》及房屋收款收据原件，本案没有证据证明王继东与秦光文签订《购房协议书》时存在恶意，亦没有证据证明王继东取得诉争房屋钥匙系非法取得，亦无证据证明权顺公司对王继东入住装修明示反对，故应认定本案房屋已对王继东完成交付，王继东对本案房屋的占有是善意的、合法的，该占有保护系物权保护的范畴，依法应予支持。权顺公司履行担保义务替秦光文偿还张海涛借款，从而对秦光文享有追偿权，但该追偿的债权系普通债权，权顺公司为实现该普通债权，收回了本案房屋的收款收据，但并未收回王继东对房屋的占有，客观上并未对房屋实际管控，不构成对房屋的有效收回，权顺公司对该房屋享有的是普通债权请求权而非物权请求权，该普通债权请求权不得对抗王继东的物权请求权，故王继东对诉争房屋的物权应优先取得。其四，秦光文同意权顺公司收回房屋，以偿还权顺公司替其偿还张海涛之债的事实，证明其偿还该债的真实意思表示，当事人的意思自治依法应予支持，本院对此予以确认。综合上述理由，王继东应交付给锦州权顺房地产开发有限公司剩余房款20万元，以冲抵秦光文所欠锦州权顺房地产开发有限公司替其偿还的债务，锦州权顺房地产开发有限公司应为王继东办理本案诉争房屋入户及权属登记手续。关于第二个争议焦点问题。本案中，权顺公司称，王继东入住诉争房屋以后，权顺公司又将诉争房屋卖于案外人王浩，虽办理了商品房买卖合同网上备案，但并未办理权属登记。关于王浩买房的上述事实已经查清，没有必要追加王浩为本案当事人，故原审未追加王浩为本案当事人并无不当，原审程序并不违法。综上，上诉人的主要上诉理由正确，其上诉请求依法应予支持。原审判决认定主要事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十四条第一款、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1234号民事判决第一项；二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1234号民事判决第二项；三、被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司与被上诉人秦光文、被上诉人锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司于2014年8月19日签订的以房抵债《协议》有效；四、上诉人王继东于本判决生效后十五日内给付被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司剩余房款20万元，被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司收到该款后，为上诉人王继东协助办理锦州市凌河区舒雅名苑1号楼23层西户（现门牌119号）房屋入户及权属登记手续。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4400元，由被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8800元，由被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔307340021590000审判员赵洪全二〇二〇年六月十二日12065076200006508750000法官助理翟红兵书记员暴思洋