山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终2824号 上诉人（原审原告）：曲立胜，男，1953年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：曲善辉（曲立胜儿子），男，1978年12月31日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：魏宇汗，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘秀君，女，1940年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。 委托诉讼代理人：曲征（刘秀君女儿）。 被上诉人（原审被告）：曲峰，女，1971年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：曲征（曲峰姐姐）。 被上诉人（原审被告）：曲韬，男，1970年1月17日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：曲征（曲韬姐姐）。 被上诉人（原审被告）：曲征，女，1967年8月11日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。 上诉人曲立胜因与被上诉人刘秀君、曲峰、曲韬、曲征农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曲立胜上诉请求，撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1.选择性的认定有利于被上诉人的事实。原审认定2011年9月16日被上诉人与松山后社区民委员会签订搬迁补偿协议书(货币)的事实，上诉人不予否认。但原审选择性的否定了上诉人就同一房屋也与松山后社区居民委员会签订搬迁补偿协议书(房屋)的事实，更否定了两份协议签订后，松山后社区居民委员会通知本案双方因权属纠纷而中止履行合同的事实。2.涉案集体土地建设用地使用证并未经过质证，且与登记事实不符，原审直接认可了其真实性及合法性，并依此做出不利于上诉人的判决。本案审理中，被上诉人一直没有提交涉案集体土地建设用地使用证，也没有向法院提出调取该证据的请求，上诉人也在庭审中提出对该证据的真伪进行质证的要求，但该关键证据并未经过质证。上诉人申请调查令调取的证据可以证明 涉案土地登记申请书、地基调查表、土地登记审批表、土地使用者均为上诉人，该证据足以推翻被上诉人声称的集体土地建设用地使用证，上诉人需要根据质证该关键证据后获知的犯罪事实，向检察机关举报国家机关工作人员滥用职权或者以被上诉人伪造国家机关证件向公安机关报案，从而进一步维护自身合法权益。原审直接认定这一事实，剥夺了上诉人的质证权利，明显偏向被上诉人。3.涉案房屋搬迁安置房屋所在土地并未转为国有土地，搬迁安置房屋土地仍为集体土地，未办理土地征用手续以及农用地专用手续。原审在没有任何证据证明该事实，也没有依职权调查的情况下，直接认定这一虚假事实。二、原审以未生效的判决作为本案依据。被上诉人在另案起诉松山后社区居民委员会的房屋拆迁安置补偿合同履行纠纷案件中，崂山法院作出的(2018)鲁0212民初2191号民事判决，松山后社区居民委员会已提出上诉，且青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终8580号民事裁定，该案中止诉讼。本案以未生效的(2018)鲁0212民初2191号民事判决作为确认涉案房屋权利人的理由，实属本末倒置。三、原审滥用诚实信用原则，已背离法律价值，对上诉人极不公平。1.适用诚实信用原则必须以法无明文规定为前提。只有对现行法律中没有提供处理依据的案件才能适用。本案房屋买卖协议签订在1997年，当时生效的《土地管理法》规定： 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属以其他形式非法转让土地的违法行为之一。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。从以上法律规定可以看出，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但被上诉人无法获得所有权人的身份。另，《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月30日)第19条规定：关于农村房屋买卖问题，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知鲁高法》(2005)201号第五条第三款规定：关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。从以上法律规定可知，本案争议的问题，已经有法律规定，诚实信用原则并不能对抗现行法律规定。2.适用诚实信用原则必须是为了实现个案处理结果实质上的公正，这是遵守诚实信用原则的根本精神。结合本案，上诉人起诉的目的并非独吞拆迁补偿款，而是根据类似纠纷的处理先例，在充分考虑被上诉人的房屋买卖合同预期利益的前提下依法争取自身利益。而且，该类纠纷在全国早已有成熟且公平的处理方式，如至今仍然生效的《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》规定：城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。关于合同无效后的处理原则：宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。可见本案公正的处理方式应当是支持上诉人的诉讼请求，而后由双方参照以上规定就拆迁补偿利益进行协商或另行起诉由人民法院分配。而不是滥用诚实信用原则偏向于被上诉人一方。3.本案是确认合同无效之诉，既不应适用诉讼时效制度，也不适用诚实信用原则。原审判决以涉案房屋自买卖至起诉已超过20年之久作为驳回上诉人诉讼请求的理由，不符合法律规定。 刘秀君、曲峰、曲韬、曲征辩称，一、一审判决清晰，事实求是。1.涉案房屋合同已履行完毕，房屋所有权和土地使用权均已转移，依法登记受法律保护。2.虽然涉案房屋地籍档案土地使用者仍为曲立胜，且集体土地使用证的制发时间为1992年，但因曲炽遵的集体土地建设用地使用证制发在地籍档案之后，地籍档案未更改权利人及制发时间为1992年的原因系政府原因。被上诉人与松山社区签订的搬迁补偿协议完全符合《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置方案》，未违反法律规定。3.关于涉案《集体土地建设用地使用证》的质证，已经在崂山法院（2018）鲁0212民初2191号调取的证据、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，予采信。4.涉案房屋搬迁安置房所在土地不管是集体土地还是国有土地，都属中华人民共和国的土地，土地是国家的。被上诉人与松山后居委会签订的搬迁补偿协议与土地的性质没有任何关系。二、崂山法院（2018）鲁0212民初2191号与119号，都对此案给予调查取证，给出了合情合理合法的判决。三、诚实守信是《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国诉讼法》公民行使权力，履行义务的基本法则。四、上诉人称与沙子口松山社区居委会签订了搬迁补偿协议，真实说明了上诉方造假的事实。上诉人房子已卖并已置换成曲炽遵所持有的集体建设用地使用证，松山社区不可能与曲立胜签订搬迁补偿协议。五、上诉人卖房20载，出尔反尔，无理缠讼，无视法律法规，丧失人格。请求二审法院依法维持原判。 曲立胜向一审法院起诉请求：1.确认曲立胜与曲炽遵签订的宅基地上房屋买卖《契约》无效；2.判决刘秀君、曲峰、曲韬、曲征返还崂山区松山后村241号房屋。 一审法院认定事实：曲炽遵、刘秀君系夫妻关系，曲炽遵已于2009年1月2日因死亡注销户口，双方有子女三人即曲峰、曲韬、曲征。曲立胜与曲炽遵于1997年签订卖房契约，载“立约人曲立胜因经济需要愿将坐落马路东正房四间（带东西平房）以现金叁万贰仟元人民币卖于本村曲炽遵永远使用并行使一切主权，恐后无凭，立字为证（房屋过户费由曲炽遵负责）并附房产证壹份。房屋四至……。卖房人曲立胜，买房人曲炽遵。中介人曲立增、立字人曲立明”，签订卖房契约后，曲立胜将坐落于松山后社区241号（地号：I3-26-238）的房屋交付给曲炽遵，曲炽遵、刘秀君夫妇占用涉案房屋至拆迁。曲炽遵办理了涉案房屋的集体土地建设用地使用证[崂集建（92）字第76238号]，该证记载发证时间为1992年6月，土地使用者为曲炽遵。2011年9月16日，松山后居委会旧村改造，刘秀君（被搬迁人、乙方）与崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会（搬迁人、甲方）、及搬迁承办单位青岛千禧拆迁安置服务有限公司签订搬迁补偿协议书（货币），载“……二、乙方基本情况：房屋坐落松山后社区241号，地号：I3-26-238，占地面积144.22平方米。三、被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积等的确定：……（三）搬迁补偿面积144.22平方米，应补偿面积151.43平方米。……四、拆迁补偿费的结算：甲方按应补偿面积151.43平方米以8125元/平方米补偿给乙方，计1230369元。五、临时过渡费、搬家补助费、按时搬迁奖励费、违章建筑拆除补助费等……七、甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《方案》及本协议第四、五条应支付给乙方共计1359718元。九、乙方所持被搬迁房屋的《集体土地建设用地使用证》在本协议签订时收回注销”。刘秀君于2018年6月向法院起诉青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0212民初2191号，要求判决履行上述搬迁补偿协议，法院于2019年5月10日作出（2018）鲁0212民初2191号判决，判决松山后居委会履行该协议支付刘秀君各项搬迁补偿费1359718元并支付利息。松山后居委会提起上诉，该案正在二审审理中。曲立胜向法院申请调查令，到青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局沙子口国土资源所调取了涉案房屋土地1992年的登记资料，其中土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，土地使用者均为曲立胜。至本案庭审时，刘秀君、曲峰、曲韬、曲征称其已将涉案房屋腾空，但尚未拆除。涉案房屋搬迁安置房屋所在土地已转为国有土地。 一审法院认为，曲立胜与曲炽遵于1997年签订的房屋买卖合同，因曲炽遵已于2009年死亡，应由曲炽遵的法定继承人即刘秀君、曲峰、曲韬、曲征承继该合同的权利义务。首先，根据本案查明事实，曲炽遵已于1997年购买了曲立胜的涉案房屋，双方已经付款、交付房屋，买卖合同已履行完毕，且曲炽遵已取得涉案房屋所在土地的集体土地建设用地使用证，虽然涉案房屋地籍档案土地使用者仍为曲立胜，且集体土地建设用地使用证的制发时间为1992年，但因曲炽遵的集体土地建设用地使用证制发在地籍档案之后，地籍档案未更改权利人及制发时间为1992年的原因均系政府原因，故在集体土地建设用地使用证未经法定程序被撤销的情况下，可作为审理案件的依据；其次，曲炽遵持涉案房屋的集体土地使用证于2011年9月16日与松山后居委会签订了搬迁补偿协议，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，法院已判决松山后居委会履行该协议，该搬迁补偿协议是作为搬迁人的松山后居委会对涉案房屋权利人的确认，可以证明涉案房屋所在地的集体经济组织即松山后居委会认可曲立胜与曲炽遵之间房屋买卖的效力，法院对此予以确认。综上，曲炽遵购买涉案房屋时为城镇户口，违反有关规定，但因涉案房屋1997年买卖至曲立胜2018年起诉时已超过20年之久，双方的房屋买卖合同已履行完毕，该房屋买卖经政府部门确认并制发了土地权属证书，且当地集体经济组织松山后居委会认可该房屋买卖并已与刘秀君签订搬迁补偿协议，故曲立胜要求确认涉案房屋买卖契约无效及返还涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据，有违诚实信用原则，法院不予支持。 一审判决：驳回曲立胜的全部诉讼请求。案件受理费600元，由曲立胜负担。 本院审理查明，本院查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，本案系因农村房屋买卖产生的纠纷。上诉人与被上诉人双方对曲立胜与曲炽遵于1997年签订的卖房契约的真实性没有异议。根据相关法律规定和司法实践，农村房屋仅允许在同一集体组织成员之间进行买卖，城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，一般应认定为无效。本案曲炽遵系城镇户口，一审认定曲炽遵购买曲立胜房屋有效的理由是涉案房屋的宅基地使用权已变更登记至曲炽遵名下，但曲立胜一审到青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局沙子口国土资源所调取的涉案房屋土地1992年的登记资料，其中土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，土地使用者均为曲立胜。被上诉人一审提交的[崂集建（92）字第76238号]集体土地建设用地使用证复印件载明的发证时间为1992年6月，土地使用者为曲炽遵。同一处房屋存在使用者不同的集体土地建设用地使用证。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。依照上述法律规定，在双方涉案房屋土地使用权的纠纷未经当事人协商解决或由人民政府处理之前，上诉人本案的诉求，本院无法作出认定。本案上诉人与曲炽遵签订的房屋买卖契约效力的认定，必然涉及涉案房屋集体土地建设用地使用权的确认，而土地使用权的争议，并不属于人民法院受理民事诉讼的受案范围。上诉人本案的诉讼请求依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初119号民事判决； 二、驳回曲立胜的起诉。 一审案件受理费600元，退还曲立胜；上诉人曲立胜预交的二审案件受理费600元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙向东 审判员  孙秀强 审判员  龙 骞 二〇二〇年六月十九日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷