河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初1794号原告：驻马店市绿茵物业服务有限公司。住所地：驻马店市乐山大道与练江大道交汇处。统一社会信用代码：91411700MA3XBRWBXH。法定代表人：王社，经理。委托诉讼代理人：康景红，河南博建律师事务所律师。被告：贾明伦，男，1984年7月15日出生，汉族，原住河南省驻马店市驿城区，现住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市绿茵物业服务有限公司（以下简称绿茵物业公司）诉贾明伦物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵物业公司的委托诉讼代理人康景红，被告贾明伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿茵物业公司诉称，2013年10月26日，驻马店市春天物业管理服务有限公司（以下简称春天物业公司）与被告贾明伦签订《前期物业管理服务合同》。2016年8月30日，“茵悦世家”小区物业管理由春天物业公司交接给绿茵物业公司。被告自愿购买驻马店伟恒置业有限公司开发的“茵悦世家”小区16栋东2单元9层西908号住宅一套（住宅面积为110.08平方米），其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2013年10月26日至2019年12月31日，累计欠物业服务费7560元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳。请求依法判令被告支付所欠原告物业费7560元及利息（自2019年12月31日起计至交付之日止，按银行间同业拆借利率计算）。被告贾明伦辩称，1、原告与春天物业公司签订的物业服务合同，但自始至终没有收到春天物业公司的催缴通知，现在也找不到春天物业公司的办公地址。2、原、被告双方没有签订任何书面和口头协议，不存在服务与被服务的关系，更没有拖欠其物业费；3、原告从未尽到作为物业管理公司应尽的职责和义务，被告所居住房屋主卧飘窗顶部下雨浸水，入户花园窗外浸水，致使部分漆膜脱落，原告至今未能进行维修；小区内业主门上贴满小广告，无人制止；十六号没有电动车停车棚，致使车辆到处乱放，严重阻碍人们进出；十六号楼东单元十二层电梯前楼道灯已坏多年无人维修；小区内部分井盖破烂、缺失无人更换，存在严重安全隐患等。经审理查明，“茵悦世家”小区位于驻马店市××路与××交叉口，开发商为驻马店伟恒置业有限公司（以下简称伟恒置业公司）。被告贾明伦购买的房屋位于“茵悦世家”小区16栋东2单元9层西户（房号为908号）。2013年10月26日，被告贾明伦与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定:1、春天物业公司为该小区提供前期物业管理服务。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2、业主交纳费用时间：从开发公司通知的业主交房之日起，开始向物业管理服务企业缴纳管理服务费用。3、合同载明的房屋建筑面积为110.08平方米。4、管理费标准：⑴住宅物业费：0.98元/㎡月。⑵电梯公共能源费：30元/月。⑶商铺：1.5元/㎡月。5、除合同中另有规定或经双方协商同意外，本合同所规定的双方的任何权利和义务，任何一方在未经得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效等条款。合同签订后，春天物业公司便进驻该小区进行物业管理服务。2016年8月9日，春天物业公司与伟恒置业公司签订《物业管理委托合同终止协议》一份，双方协商一致同意提前终止所签订的物业管理委托合同。协议签订后，伟恒置业公司（甲方）与绿茵物业公司（乙方）于2016年8月29日签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：1、甲方选聘乙方提供前期物业管理服务，物业名称为茵悦世家；2、管理费标准为高层住宅：1.28元/月/㎡；商业物业：2.00元/月/㎡；3、业主应于收到入伙通知单之日起交纳物业服务费用，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期的前一月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；4、合同期限自2016年8月29日起至2019年8月29日等条款。2016年8月29日，绿茵物业公司在驻马店市住房管理中心进行了备案。2016年8月30日，原告绿茵物业公司与春天物业公司签订了交接协议，春天物业公司将“茵悦世家”小区的物业管理工作移交给绿茵物业公司接手，春天物业公司退出该小区的管理。被告贾明伦自2013年10月26日起至今未交纳物业费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、本案诉争房屋至今未办理房屋不动产证。2、庭审中，原告称，从房管局实际测量图显示，本案诉争房屋的实际面积应为110.08平方米。3、从被告提交的商品房买卖合同中显示的房屋面积为97.57平方米。4、“茵悦世家”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，2013年10月26日，被告贾明伦与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由春天物业公司为被告贾明伦居住的“茵悦世家”小区提供物业管理服务，故贾明伦与春天物业公司形成物业服务合同关系，应为有效合同。合同约定“除合同中另有规定或经双方协商同意外，本合同所规定的双方的任何权利和义务，任何一方在未经得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效”。本案中，春天物业公司在履行物业服务期间，在未征得被告贾明伦同意的情况下，与伟恒置业公司提前终止了物业管理委托合同。后伟恒置业公司又与绿茵物业公司重新签订《物业管理委托合同》，约定由原告绿茵物业公司进驻本案诉争小区提供物业管理服务，故该份《物业管理委托合同》对被告贾明伦不产生法律效力，也不具有约束力。现原告绿茵物业公司持该份《物业管理委托合同》请求被告贾明伦按合同约定向其支付物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然该份《物业管理委托合同》对被告不产生约束力，但鉴于原告绿茵物业公司在进驻该小区后也为包括原告在内的小区业主提供了相关的物业服务；在履行过程中，被告贾明伦也未明确提出异议并接受了服务，故被告贾明伦应对原告绿茵物业公司提供的服务支付对价，支付标准可参照被告贾明伦与春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的0.98元/㎡月计算。费用计算的起止时间应从原告提供物业服务之日起即2016年9月1日计算至原告请求的2019年12月31日止；因本案诉争房屋至今未办理不动产证，故房屋面积应以被告贾明伦与开发商签订的《商品房买卖合同》中载明的面积97.57平方米为准。经核算，被告应向原告支付物业费用数额3824.74元（0.98元×97.57平方米×40个月）。原告请求数额中超出部分，本院不予支持。原告请求被告支付利息损失，于法无据，本院不予支持。关于被告贾明伦主张其主卧飘窗顶部下雨浸水，入户花园窗外浸水问题。因被告的房屋漏水属房屋质量问题，不属于物业管理服务内容，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予采纳。关于被告主张小区内存在粘贴小广告、没有电动车停车棚、楼道灯损坏无人维修、井盖破烂无人更换等问题，因未向本院提交相关证据加以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告贾明伦于本判决生效后十日内向原告驻马店市绿茵物业服务有限公司支付物业服务费3824.74元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担12元，由被告负担13元。本判决为终审判决。审判员 肖 静二〇二〇年六月三日书记员 石正阳