贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2255号上诉人（原审原告、案外人）：王后喜，男，1974年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓峰，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：潘成锦，男，1992年7月9日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：龙见清，贵州维实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴育铨，男，1987年4月25日出生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人王后喜因与被上诉人潘成锦、原审被告吴育铨案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初8799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王后喜上诉请求：1、依法撤销(2018)黔0113民初728号民事判决书，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，判令不得对云岩区渔安安井片区未来方舟E8组团E8-1栋1单元22层3号房屋[证号：黔(2016)云岩区不动产证明第0024850号]执行标的物查封执行；确认云岩区渔安安井片区未来方舟E8组团E8-1栋1单元22层3号房屋[证号：黔(2016)云岩区不动产证明第0024850号]执行标的物为上诉人所有。二、一审、二审的诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书未写明证据认定部分违反最高人民法院印发的《人民法院民事裁判文书制作规范》的相关规定。二、一审判决认为上诉人在法院查封前并未合法占有案涉房屋，明显与该院生效的（2019）黔0103民初1005号民事判决书认定的被上诉人吴育铨“主动自愿”向上诉人交付案涉房屋之基本事实矛盾。原告是2018年2月9日就从被上诉人吴育铨手中领取房屋钥匙，法院2019年2月查封房屋。故王后喜在法院查封之前已经合法占有房屋。其次，《房屋移交资料》显示尚居达公司员工任某签收案涉房屋的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》等8项物品是2018年1月17日。2018年2月9日上诉人依约完成支付前期35万元的义务，当天在三方在场的情况下，被上诉人吴育铨亲手将案涉房屋的钥匙交给上诉人王后喜。在《房屋移交资料》的倒数第一行用手写增加了第9项“钥匙一套（全部）”并签署姓名和时间。在2019年元月上诉人起诉吴育铨房屋买卖合同纠纷一案的庭审中，尚居达公司法定代表人杨某也当庭进行了证实。同时，这一交付也完全符合房屋交易习惯和三方真实意思，因为上诉人作为买方当天已经支付了前期房款，且达到近一半房款，作为卖方开始移交钥匙是一种对等履行合同行为。尽管《房屋买卖合同》约定“甲方应当收到房屋全款后在（约定时间或约定条件）将房屋交付给乙方”，但被上诉人已经通过其实际行为变更了这一约定，即被上诉人吴育铨“主动自愿”向上诉人交付了案涉房屋钥匙等物，且默认上诉人一直实际控制房屋的事实。一审法院认定钥匙是中介尚居达公司转交属于认定事实错误。三、一审判决认为上诉人未付清房款，也未将剩余房款交付执行或提存到法院，故不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的条件，这一认定错误。在本案处于执行异议阶段时，及一审过程中上诉人均已表示愿意将剩余价款368000元按照人民法院的要求交付执行，并优先偿还案涉房屋的银行按揭贷款。但一审承办法官明确表示无法保证将上诉人交付的剩余价款368000元优先用于偿还案涉房屋的银行按揭贷款；故上诉人不敢将368000元交付执行或提存到法院。案涉房屋系被上诉人吴育铨通过银行按揭40万元贷款和支付首付15万余元方式购得，并抵押给了银行。截止2019年3月8日，吴育铨尚欠按揭贷款367322.39元。该房屋双方议价718000元，原告已经支付其中350000元给吴育铨，尚欠尾款368000元实际上就是房屋上所负担的银行按揭贷款约36万余元。这笔尾款按照合同约定，应当是吴育铨先提前偿还三十多万元按揭贷款，将房屋过户到王后喜名下，王后喜再向银行办理按揭贷款后再行支付尾款368000元给吴育铨。所以，在被上诉人潘成锦、吴育铨债权债务发生之时，案涉房屋包括尚欠的尾款368000元实质上已经因王后喜与吴育铨之间的买卖合同及按揭贷款的存在而不再成为吴育铨的责任财产了。王后喜的物权期待权系针对案涉房屋的请求权，潘成锦的债权为金钱债权，并未指向吴育铨特定的财产作为责任财产。因此，在潘成锦因与吴育铨形成金钱债权的过程中，案涉房屋并未影响到吴育铨的责任财产。在此意义上，王后喜的请求权即使排除潘成锦债权的执行，也并未对滑成锦债权的实现构成不利影响。其次，从后果上看，如果王后喜将房屋尾款368000元交付给人民法院并被执行给潘成锦，那么王后喜即使获得案涉房屋的所有权，但该房屋依然负担着三十多万元的银行按揭贷款需要王后喜继续偿还，否则将不可避免地面临被银行行使抵押权追偿这三十多万元的现实风险。这对于买房人王后喜而言，意味着要额外多支付368000元，这是极其不公平的。事实上，案涉房屋的抵押权银行已经向法院起诉主张行使抵押权。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉潘成锦琴答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。案外人对执行异议之诉解决的是法院执行过程中的查封、扣押、冻结等问题，并不解决房屋所有权归属问题。即提出涉案房屋归上诉人所有的诉讼请求不是本案审理和调整的对象。涉案房屋只是预告登记，被上诉人吴育铨还没有办理相关的产权变更登记，其房屋所有权还属于房开商所有，而非被上诉人吴育铨所有，更非上诉人王后喜所有。预告登记不转移所有权，未经登记不发生物权变动。故上诉人主张其享有房屋所有权不能成立。上诉人王后喜和被上诉人吴育铨签订的《房屋买卖合同》第七条约定，交付房屋的条件为被上诉人吴育铨收到全款。移交该房屋钥匙的条件为和被上诉人吴育铨共同对房屋所列物品验收并在清单上签字，才能将房屋钥匙交付给上诉人王后喜。二、被上诉人提供的物业费催缴通知书、发票仅能证明在2018年4月1日至2019年1月31日期间，房屋由被上诉人吴育铨在占有和使用，而非上诉人。而被上诉人私自换锁的行为侵犯对房屋的合法占有，严重侵犯他人的合法权益。房屋钥匙是上诉人王后喜私自换锁而取得，《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》等材料，并非由被上诉人吴育铨直接拿给上诉人王后喜的，而是吴育铨是拿给中介公司用于挂牌出售房屋。上述证据不能证明上诉人王后喜合法占有该房屋。三、案涉房屋未取得房产证，其不符合上市挂牌交易的基本条件，上诉人王后喜明知其房屋不符合购买条件，仍与吴育铨签订《房屋买卖合同》，并直接将首付款支付给被上诉人吴育铨。上诉人应当对其不利后果承担相应责任。案涉房屋存在银行按揭贷款，已经抵押在银行。上诉人王后喜明知付款方式具有风险，还将首付款直接支付给被上诉人吴育铨，最后导致交易目的落空。上诉人王后喜的行为属于自陷风险，其应通过其他途径解决和弥补自己的损失。四、被上诉人吴育铨将房屋通过公证委托给上诉人王后喜办理相应的手续，最终王后喜代理后，自己将房屋手续办理给自己。根据《民法总则》第一百六十八条规定，代理人不能以自己的名义与自己实施民事法律行为。若上诉人王后喜实施公正委托的内容，则上诉人存在代理权滥用。关于中介尚居达公司的居间行为存在重大过错问题。尚居达房产作为中介机构，属于房屋交易的专业机构，在房屋不具备交易条件下，将房屋挂牌交易。在房屋存在按揭贷款未还清的前提下，为促成交易将房屋首期款直接支付给被上诉人吴育铨，其行为违反二手房交易规则。即尚居达公司作为房屋交易专业的中介机构具有严重过错。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。请求依法驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判，一、二审的诉讼费用均由上诉人承担。被上诉人吴育铨辩称，对上诉人上诉不认可，应当继续执行该房屋。王后喜向一审法院起诉请求：1、判决不得对贵阳市白云区渔安井片区未来方舟E8组团E8-1栋1单元22层3号房屋查封执行；2、确认贵阳市白云区渔安井片区未来方舟E8组团E8-1栋1单元22层3号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2018年1月14日，原告王后喜、被告吴育铨及贵州尚居达房地产经纪有限公司（以下简称尚居达公司）在《交易确认书》上签字或盖章，原告通过微信转帐支付吴育铨购房定金3万元。同日，尚居达公司出具字据，写明收到Ｅ8-1-1-22-3号房东贷款收据原件一份、首付款收据原件一份、维修基金交存通知书一份、商品住宅使用说明书一份、商品住宅质量保证书一份、业主手册一份、房屋使用手册一份、一年物业管理费抵用券一张。2018年1月17日，吴育铨（甲方）、王后喜（乙方）及尚居达公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于贵阳市云岩区未来方舟Ｅ8组团1栋1单元22楼3号房出售给乙方，房屋成交价718000元，乙方签约当日2018年1月17向甲方支付首期款15万元（包含定金3万元），在2018年2月10日前再补20万元，共计35万元，剩余尾款368000元整通过银行贷款的方式支付给甲方；甲方承担一手产权契税和交房之前的物业、水电气等，乙方承担房屋过户产生的所有税费（增值税、个人所得税、契税、交易手续费等）及中介费等等，其中合同第七条“房屋交付”约定：“甲方应当在收到房屋全款后在（约定时间或约定条件）将房屋交付给乙方，该房屋交付时，应当履行下列第1、2项手续“1、甲方与乙方共同对该房屋装饰装修、附属设施设备、相关物品及附件一中所列物品等进行验收，甲、乙双方在清单上签字确认；同时移交该房屋钥匙；2、双方抄录移交时房屋的水、电、气等度数，交接相关证、卡，同时甲方结清所有费用；……”第十六条“其他约定”约定“1、……；2、甲方收到的首付款暂不拿去结清银行贷款，但是房开通知Ｅ8组团可以办理产权后15个工作日内甲方必须去申请提前还款，在此期间产生月供由甲方自己承担。3、……”。同日，原告通过银行向吴育铨转账12万元，2018年1月24日、1月30日原告分两次向吴育铨微信转共计5万元，2018年2月9日原告通过银行向吴育铨转帐15万元，并附言“Ｅ8-1-1-22-3房款支付”。2018年8月之后，原告发现有人对案涉房屋进行装修，遂进行干涉，并将房屋门锁予以更换。2019年元月，原告提起诉讼，要求确认与吴育铨及尚居达公司签订的《房屋买卖合同》有效，判令吴育铨按《房屋买卖合同》履行义务，将位于贵阳市云岩区房屋恢复原状，并重新交付给原告，并以总房款718000元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金，自2018年8月7日起计算至交付房屋时止。该案审理中吴育铨未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决，于2019年3月6日作出（2019）黔0103民初1005号民事判决书，确认原告与吴育铨及尚居达公司签订的《房屋买卖合同》有效，判令吴育铨继续履行《房屋买卖合同》合同义务，驳回原告王后喜其余诉讼请求。另查明：法院在审理潘成锦诉吴育铨民间借贷纠纷一案中，根据潘成锦的申请，于2019年1月29日作出（2019）黔0103民初1962号民事裁定书，于2019年2月27日查封了吴育铨名下案涉房屋。2019年4月19日法院作出（2019）黔0103民初1962号民事判决书，判令吴育铨偿还潘成锦借款本金359300元并支付违约金等。2019年7月11日原告提出执行异议，法院于2019年7月25日作出（2019）黔0103民初1962号之一民事裁定书，驳回原告异议，原告遂诉至法院请求如前。审理中，原告为证明房屋已经在《房屋买卖合同》签订后已经交付原告，提供由尚居达公司员工“任某”签名、并有“以上资料已收王后喜2018.2.9”《房屋移交资料》一份，移交资料1至8条均为打印，“9、钥匙一套（全部）”系手写。吴育铨表示，房屋资料系移交给尚居达公司，“9、钥匙一套（全部）”系原告自行添加。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告与吴育铨之间的《房屋买卖合同》虽然为法院生效判决认定为有效合同，但《房屋买卖合同》中明确约定案涉房屋需在原告付清尾款后才予以交付，审理中原告与吴育铨提供的证据显示，吴育铨并未将房屋相关资料或钥匙直接移交给原告，而是移交给尚居达公司，原告从尚居达公司取得房屋相关手续或钥匙后，发现有人对房屋装修后予以换锁的行为，其性质应是一种排除房屋交付妨碍的行为，并不意味着原告在法院查封前已合法占用房屋；另外，《房屋买卖合同》约定原告应支付吴育铨购房款71.8万元，原告至今只支付35万元，原告未付清房款，也未将剩余房款交付执行或提存到法院，本案情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故原告对案涉房屋并不享有排除强制执行的权利，对原告要求停止执行案涉房屋的诉讼请求不予支持，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求也不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回王后喜的诉讼请求。案件受理费10980元，由王后喜承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王后喜向本院提交以下证据：第一组：王后喜与吴育铨的微信聊天记录，拟证明：被上诉人吴育铨因急用钱请求上诉人王后喜先行支付部分购房款，并答应直接将房屋钥匙交付王后喜。被上诉人潘成锦与吴育铨的债权属于高利贷形成的非法债权，依法不应当保护。被上诉人潘成锦质证称，对于该证据的真实性、合法性及关联性予以认可。对于证明目的不予认可。吴育铨只是答应交钥匙，但不能说明已经实际交付钥匙。该聊天记录并未明确指明潘成锦与吴育铨的债务，且潘成锦与吴育铨的民间借贷纠纷已经被云岩区人民法院生效判决予以确认。该证据说明该房屋不是由王后喜占有，而是由房屋实际装修人员在占有。被上诉人吴育铨质证称，认可该证据真实性，二被上诉人之间不是高利贷，微信聊天记录称的高利贷与本案无关。第二组：南明区人民法院（2019）黔0102民初15095号民事判决书；拟证明：案涉房屋尚欠中信银行贵阳分行按揭贷款本息合计36万元余元，并设有银行抵押权。该房屋除去吴育铨已收的35万元房款和应付银行贷款36万余元，已无残值，不再是其责任财产。上诉人王后喜主张将剩余价款368000元交付法院，并优先偿还案涉房屋的银行按揭贷款，合情合理合法。被上诉人潘成锦质证称，对该证据的真实性、合法性认可。对于该证据的关联性、证明目的不认可。该房屋拍卖价值应当进行评估后才知晓，上诉人对房屋价款认定为368000元不妥。被上诉人吴育铨质证称，未收到该判决书，对证明目的不认可，对判决真实性认可。第三组：银行转账凭证，拟证明上诉人已将剩余购房尾款支付至法院用于执行。被上诉人潘成锦质证称，对真实性、合法性认可，对关联性不认可，尾款是否交付至法院，均不影响房屋的执行，且房屋所有权也没有转移至上诉人名下，将尾款转给法院是在二审第一次开庭后，时间已经滞后，上诉人将款项转给云岩法院，不能证明上诉人合法占有该房屋。被上诉人吴育铨质证称，对其是否转账至法院不清楚。上诉人王后喜向本院提交证人证言，并申请证人杨某、任某出庭作证，拟证明上诉人从吴育铨处领取房屋钥匙，案涉房屋已经实际交付上诉人合法占有。被上诉人潘成锦质证称，证人证言中关于吴育铨亲自将钥匙交给王后喜的部分不属实。吴育铨不能自己作为自己的见证人。上诉人未能提交吴育铨亲自交付的其他辅助证据。潘成锦手中就有一把钥匙，吴育铨不可能将全套的钥匙交付给王后喜。杨某系公司法定代表人，并非本案的业务经办人员，其证言效力低。对证明目的不认可。证人证言不能证明王后喜从吴育铨手中领取房屋钥匙，不能证明涉案房屋实际交付给王后喜。被上诉人吴育铨质证称，对任某称杨某外出、签合同不在现场不认可，实际上他们两人都在。并非将全套钥匙交付给上诉人，还有另外两把装修钥匙，我拿了一把给潘成锦，其余的交给中介方。二审另查明，上诉人王后喜已于2020年6月2日将案涉房屋购房尾款368000元支付至贵州省贵阳市云岩区人民法院账户。本案二审庭审过程中，被上诉人吴育铨陈述其交钥匙时王后喜亦到场，其将钥匙交付给了中介公司。中介公司工作人员杨某、任某出庭作证，陈述吴育铨于2018年2月9日在中介公司的见证下，将案涉房屋钥匙交给王后喜。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案中王后喜主张其于2018年1月14日向吴育铨购买了案涉房屋，对此王后喜提交了其于2018年1月14日通过中介公司与吴育铨签订的《房屋买卖合同》，该合同约定吴育铨将案涉房屋出售给王后喜。合同签订后，王后喜在2018年2月9日前已通过微信、银行转账向吴育铨支付购房款共计35万元，并由吴育铨出具收款收据确认收到该款项。本案诉讼过程中，上诉人王后喜于2020年6月2日将购房尾款368000元支付至贵阳市云岩区人民法院账户。可以认定，王后喜已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于房屋占有使用的情况，虽然《房屋买卖合同》约定支付全款后交付房屋，但根据杨某、任某的证人证言及吴育铨的陈述，可以认定2018年2月9日吴育铨已通过中介公司将案涉房屋钥匙交给王后喜。此后，由于吴育铨又将房屋钥匙交付他人，导致他人对房屋进行装修，王后喜已向法院提起诉讼主张权利，贵州省贵阳市云岩区人民法院作出的（2019）黔0103民初1005号民事判决书亦认定吴育铨主动自愿向王后喜交付房屋。结合上述事实，本院确认上诉人王后喜已在案涉房屋被法院查封前取得房屋钥匙，已合法占有案涉房屋。由于办理房屋产权过户需吴育铨协助配合，而现有证据亦不能证明王后喜对未办理房屋产权过户手续具有过错。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，上诉人王后喜对案涉房屋提出执行异议符合上述规定的条件，其享有足以阻却执行的实体权利，其主张不得执行案涉房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。关于上诉人王后喜主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，由于案涉房屋现尚未办理不动产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上诉人王后喜虽与吴育铨签订了《房屋买卖合同》，但双方的合同关系无法发生不动产物权变动的效力，对上诉人该项诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初字第8799号民事判决；二、不得执行位于贵阳市云岩区房屋；三、驳回王后喜的其余诉讼请求。一审案件受理费10980，由上诉人王后喜负担5490元，由被上诉人吴育铨负担5490元；二审案件受理费10980元，由上诉人王后喜负担5490元，由被上诉人吴育铨负担5490元。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年六月八日法官助理黄艳书记员李月红