福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初610号 原告：杨景钰，男，1991年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：大田县碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市大田县均溪镇福田路136号，统一社会信用代码：91350425MA34AGUK92。 法定代表人：杨智帆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄翠微，福建闽中律师事务所实习律师。 原告杨景钰诉被告大田县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“大田碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用简易程序，于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告杨景钰，被告大田碧桂园公司的委托代理人叶素华、黄翠微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨景钰向本院提出诉讼请求：1.大田碧桂园公司立即修复房屋渗水和外墙裂缝修缮，并出具第三方鉴定报告后与杨景钰办理交房手续；2.大田碧桂园公司支付逾期交房违约金70763.82元（以日万分之三为标准，从2019年7月1日起至2020年3月11日止，共254天，已交付房价款928659元的违约金）。事实和理由：2017年6月28日，杨景钰与大田碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定杨景钰购买大田碧桂园公司开发的天誉10号楼1205室商品房（以下简称涉案商品房），交房时间为2019年6月30日等。杨景钰于2019年6月7日验房时发现房屋有渗水，且入户门有细微变形，大田碧桂园公司的工作人员承诺在交房前修复，并于同年6月底回复已修复。杨景钰于2019年7月17日再次到现场验房，发现房屋还是有渗水现象，且发现墙壁上有一条长裂缝，杨景钰随即要求大田碧桂园公司尽快予以修复，并出具修复后的第三方质量检测报告，同时要求支付逾期交房违约金，但大田碧桂园公司至今未出具修复后的第三方质量检测报告，且拒绝支付逾期交房违约金。后杨景钰多次致电大田碧桂园公司客服4008919338，并向12315寻求帮助未果，故具状起诉。 被告大田碧桂园公司辩称，1.杨景钰所述与事实不符，涉案商品房早已修复完成，并已通知杨景钰办理交房手续，但杨景钰至今未办理交房手续。杨景钰与大田碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定大田碧桂园公司在履行完毕保修责任后还需提供第三方鉴定报告。2.涉案商品房在合同约定的交付期限届满前已符合交付条件，大田碧桂园公司不存在逾期交房行为，杨景钰要求大田碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。综上，杨景钰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，要求驳回杨景钰的诉讼请求。 杨景钰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201701349）、附件、附录及合同图一份，证明商品房应交付时间、交付标准和逾期交付责任等。2.房屋现场照片一张，证明商品房主卧飘窗渗水。3.房屋现场照片一张，证明商品房入户门变形。4.微信聊天记录截图一份，证明大田碧桂园公司于2019年6月28日以微信聊天方式通知杨景钰主卧飘窗渗水问题已修复完成。5.房屋现场照片一张，证明商品房外墙纸皮砖勾缝开裂。6.邮件联系记录截图及12315投诉处理报告，证明杨景钰与大田碧桂园公司沟通经过。 大田碧桂园公司对杨景钰提交的上述证据质证后认为：1.对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议。大田碧桂园公司于2019年5月7日已取得建设工程竣工验收备案表，涉案商品房已符合商品房交付标准。杨景钰称房屋渗水等轻微瑕疵，不属于地基基础和主体结构的质量问题，不影响杨景钰所购房屋（毛坯房）办理收房手续。2.对证据2、3、5的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议。杨景钰所提交的上述几组照片无法证明涉案商品房存在质量问题，仅能说明房屋某个组成部分存在瑕疵，但是该瑕疵并不影响房屋的交付，且大田碧桂园公司均已修复，并于2019年6月28日、7月26日、8月2日以微信发送信息及拨打电话的方式通知杨景钰验房和收楼，但杨景钰均不予以理会。3.对证据4真实性、合法性、关联性没有异议。该份证据可以说明大田碧桂园公司于2019年6月28日已通知杨景钰可以到现场再次查验房屋，但杨景钰拖延至7月17日才到现场查验，致使交房时间再次拖延。4.对证据6的表面真实性、合法性、关联性没有异议，但对其实质的真实性有异议。大田碧桂园公司自始至终都未拒绝过杨景钰提出拍摄现场照片的要求，且杨景钰要求大田碧桂园公司出具相关鉴定报告没有法律及合同依据。 对杨景钰提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 大田碧桂园公司为证明其辩称的事实，依法提交了如下证据：1.福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房销售建筑面积计算成果报告书各一份，证明杨景钰所购买的商品房已通过验收，符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条所约定的交房条件。2.EMS快递单一份，证明杨景钰于2019年6月11日签收大田碧桂园公司发出的《收楼通知书》。3.2019年7月26日、10月17日杨景钰与大田碧桂园客户管理中心工作人员孙伟华的电话录音各一份（已整理成书面材料，附光盘一张），证明大田碧桂园公司的工作人员已于2019年7月26日电话回复杨景钰房屋存在的瑕疵问题已全部处理完成，并于2019年8月2日再次电话告知杨景钰房屋可以交付，但杨景钰一直推诿拒不收房，大田碧桂园公司明确表示不存在逾期交房问题。4.微信聊天记录截屏三份、房屋现场照片五张，证明大田碧桂园公司于2019年7月26日以微信聊天方式通知杨景钰房屋渗水问题已修复完成，后经多次复查也未再出现渗水情况，并告知杨景钰可以亲自到场检测。5.维修通知单二份，证明杨景钰提出其购买的商品房主卧飘窗渗水、客厅阳台栏杆右侧外墙纸皮砖勾缝开裂问题，大田碧桂园公司已分别于2019年7月25日、7月26日修复完成。 杨景钰对大田碧桂园公司提交的上述证据质证后认为：1.对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。工程竣工验收备案表中未提到涉案商品房的墙面是否有问题及是否存在渗漏现象，商品房销售建筑面积计算成果报告书与本案无关。2.对证据2的真实性无异议，发现墙壁开裂和渗漏现象是在工程竣工验收备案（2019年5月7日）之后，不能说明商品房质量没有问题。3.对证据3电话录音的真实性无异议，大田碧桂园公司对涉案商品房质量问题修复后未能出具第三方质量检测报告，无法证明房屋质量问题已修复。4.对证据4的真实性和证明内容均无异议。5.对证据5的真实性有异议，维修通知单的日期已超过《商品房买卖合同》约定的交房日期（2019年6月30日）。 对大田碧桂园公司提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，大田碧桂园公司（出卖人）与杨景钰（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议》，约定杨景钰购买大田碧桂园公司开发的坐落于大田县商品房，该商品房总价款为928659元。该合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定：“出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房”。第十六条约定：“发现除地基基础和主体结构外质量问题，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第八条的约定承担责任……”。《补充协议》第八条约定：“保修期限内，在正常使用的情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理……”。合同签订后，杨景钰已按合同约定向大田碧桂园公司支付了购房款。 2019年6月7日，杨景钰查验涉案商品房时，发现主卧飘窗渗水，并向大田碧桂园公司反映，要求修复。大田碧桂园公司通知施工单位进行修复，修复完成后，大田碧桂园公司于同年6月28日通知杨景钰可办理交房手续。同年7月17日，杨景钰再次查验涉案商品房时，发现渗水问题仍未完全修复，且客厅阳台栏杆右侧外墙纸皮砖勾缝开裂，再次向大田碧桂园公司反映，要求修复。大田碧桂园公司再次通知施工单位进行修复，施工单位对杨景钰提出的上述问题分别于2019年7月25日、7月26日修复完成，大田碧桂园公司又分别于2019年7月26日和8月2日二次通知杨景钰可办理交房手续，但杨景钰以涉案商品房仍存在重新渗水、开裂隐患及大田碧桂园公司未向其出具涉案商品房修复后的第三方质量检测报告为由，至今未办理交房手续。 另查明，2018年8月14日，大田碧桂园天誉10号楼取得了商品房销售建筑面积计算成果报告书（即房屋测绘报告）。2019年5月7日，大田碧桂园公司就碧桂园天誉项目向大田县住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案。2019年6月9日，大田碧桂园公司通过EMS的方式向杨景钰邮寄了《收楼通知书》，通知杨景钰涉案商品房可按《商品房买卖合同》约定于2019年6月30日交付，并请杨景钰带齐有关资料和款项前来大田碧桂园办理相关手续。杨景钰于同月11日收到上述通知书。 本院认为，杨景钰与大田碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效，双方应当按照合同及协议约定履行义务。《商品房买卖合同》第九条约定了商品房交付应符合的条件，即涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。大田碧桂园公司已按合同约定的期限提供了符合交付条件的商品房，并于2019年6月9日通知了杨景钰按时收楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据上述规定，只有房屋主体结构质量不合格，买受人才可以拒绝收房。杨景钰就涉案商品房提出的主卧飘窗渗水、客厅阳台栏杆右侧外墙纸皮砖勾缝开裂问题均属于合同约定的保修范围内的问题，不属于房屋主体结构质量不合格问题，且大田碧桂园公司已按合同约定的修复期限履行了保修的义务。杨景钰主张该商品房经修复后仍存在重新渗漏、开裂隐患及大田碧桂园公司应向其出具第三方鉴定报告后与其办理交房手续，对此负有举证证明责任，但本案《商品房买卖合同》中并未约定大田碧桂园公司在承担保修责任后还需向合同相对方提供第三方鉴定报告，且杨景钰在法庭辩论终结前也未向本院提出对该商品房的房屋质量问题进行检测，致使对案件争议的事实无法通过检测结果予以认定，应对该事实承担举证不能的法律后果。修复完成后，大田碧桂园公司分别于2019年6月28日、7月26日、8月2日三次通知杨景钰办理交房手续，但杨景钰无正当理由拒不收楼，导致涉案商品房至今未能按期交付。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，由于杨景钰的原因导致该商品房未能按期交付的，视为大田碧桂园公司已按期交付该商品房，即自大田碧桂园公司收楼通知确定的2019年6月30日起视为已交付，大田碧桂园公司不存在逾期交房的违约行为。因此，杨景钰要求大田碧桂园公司立即修复房屋渗水和外墙裂缝，并出具第三方鉴定报告后与其办理交房手续，同时要求大田碧桂园公司支付逾期交房违约金70763.82元的诉讼请求，其理由不能成立，不予支持。大田碧桂园公司提出的抗辩理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回杨景钰的诉讼请求。 案件受理费1569元，减半收取计784.50元，由杨景钰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  曾海鹰 二〇二〇年六月十日 书记员  詹小红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。