呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终800号上诉人(原审被告)：张体俊，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告)：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人张体俊与被上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张体俊上诉请求：一、撤销一审判决,依法改判张体俊不向富恒公司支付违约金；二、一、二审诉讼费用由富恒公司承担。事实与理由:一、一审认定张体俊未按期办理贷款手续构成违约错误，一审判决认定事实不清、证据不足。富恒公司与张体俊签订《内部认购协议》,约定由张体俊购买富恒公司开发的××园房屋建筑面积81.77平米约定于2013年交房。张体俊当天就将163544元的购房款交给了富恒公司。但富恒公司直到2016年8月还没有交房。富恒公司为了弥补延期交房构成的违约过失责任,补偿张体俊2945元迟延交房补偿金,单方将交房日期变更至2015年8月31日。同时,要求张体俊在其起草好的《承诺书》上签字确认,承诺不再因房屋交付事宜要求富恒公司承担任何法律责任,并放弃向富恒公司主张任何权利。2016年8月12日,富恒公司让张体俊在制式的《商品房买卖合同》及相关的补充协议上签字、按印,但不见富恒公司的签字及公章。该补偿协议中约定将剩余的227000元通过贷款解决。但因富恒公司与其合作的浦发银行的业务不能正常进行,致张体俊不能办理剩余房款的贷款手续。贷款手续并非张体俊个人所能办理完成的，张体俊为了实现贷款目的,在富恒公司指定的银行再次贷款时,因张体俊妻子的征信出现问题,不能发放贷款,特意解除了双方的婚姻关系，但最终还是因为手续上的问题没有办理按揭贷款。没有成功办理按揭贷款的责任并非张体俊个人原因,富恒公司存在不可推卸的责任。而现在将此过失转嫁给张体俊,并按照该生效的合同约定,让张体俊承担责任,显失公平。一审法院在审理本案时,没有深入调查签订合同背景和了解买卖双方真实的意思表达,错误的机械套用《商品房买卖合同》相关条款,做出错误的裁判。同时,一审法院根据《商品房买卖合同》认定张体俊违约的事实,但该合同并没有富恒公司法定代表人签字和公司加盖的公章,合同是否真实有效不得而知,因此一审法院在证据不足的情况下对案件事实做出错误的认定。富恒公司辩称，富恒公司与张体俊签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，落款处有双方的盖章和签字，不存在违反法律法规的情形。张体俊具备按揭贷款的条件，未能办理是因其个人原因所致。《商品房买卖合同》约定若买受人违约，应支付20%的违约金，现因张体俊未能办理按揭贷款，富恒公司有权要求张体俊支付违约金。富恒公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令张体俊支付富恒公司违约金78108.8元；3、本案诉讼费由张体俊承担。一审法院认定事实：富恒公司与张体俊曾于2015年8月2日就涉案房屋签订过一次《商品房买卖合同》，后2016年8月12日，张体俊又与富恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为Z0010），约定由张体俊购买富恒公司开发建设的××园房屋，建筑面积79.25平方米，每平方米单价4928元，购房总款为390544元，双方约定的付款方式为按揭贷款，买受人于购房之日支付首期房价款163544元，剩余227000元申请贷款支付。交房日期定于2015年8月15日前向买受人交付该商品房。违约责任约定为：买受人逾期付款的，自逾期之日起，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付累计应付款20%的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十四条第五款、附件五第一条、第三条、第四条的规定余款227000元张体俊选择以按揭贷款的方式支付；张体俊应当于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如张体俊未能按期办理，则视为违约，富恒公司有权解除合同；如果买受人的贷款申请被银行驳回或在合同约定房屋交付期限前20日贷款仍未进入出卖人账户，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起5日内向出卖人支付所欠全部购房款，逾期出卖人有权解除合同。因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除，依据《商品房买卖合同》附件四第十四条第5款，买受人应当支付购房总价20%的违约金。合同签订后，该房首期房价款163544元已由张体俊于2011年8月25日、2015年8月2日两次向富恒公司进行了交纳，剩余房价款227000元由张体俊办理按揭贷款，张体俊在缴纳了首付款之后一直试图办理按揭贷款，但后一直未办理完成。一审法院认为，张体俊与富恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，张体俊对余款227000元选择以按揭贷款的方式支付，但实际履行中未贷款成功，张体俊也未支付剩余购房款，张体俊的行为已构成违约，依据双方合同约定及法律规定，富恒公司解除合同的条件已成就，有权解除合同，且解除权的行使未超过除斥期间，故对于富恒公司诉请解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故对于富恒公司请求赔偿违约金的诉讼请求予以支持，关于富恒公司主张逾期付款违约金78108.8元（张体俊给付合同总价的20%违约金78108.8元）。根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑张体俊违约行为的情节、过错程度以及富恒公司可能获得的逾期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，本案中约定的购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据富恒公司的请求和实际损失予以调整，一审法院酌定调整为以其累计应付款227000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年8月28日计算至原告富恒公司起诉之日2019年7月19日止共计31628.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、解除原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与被告张体俊于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》（编号Z0010）；二、被告张体俊于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司违约金31628.67元。三、驳回原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费877元，由富恒公司负担582元，张体俊负担295元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了新的证据。张体俊提交了两份新证据。第一份为张体俊签订于2016年8月12日编号为Z0010的《商品房买卖合同》，拟证明：该合同不具有真实性，合同上没有富恒公司法定代表人的签字，富恒公司也没有加盖公章，故合同是无效的，张体俊不应依据合同支付违约金。第二份为张体俊签订于2015年8月2日的《承诺书》，拟证明：双方约定2013年交房，但是富恒公司直到2015年也未交房，富恒公司违约在先，应向张体俊支付违约金。富恒公司的质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性不认可，因为没有盖富恒公司的公章，认为富恒公司一审所举的《商品房买卖合同》上加盖了公章，也有法定代表人的签字，应以一审提交的合同为准，张体俊二审提交的合同与富恒公司一审提交的合同的落款时间为同一天。对《承诺书》的真实性不认可，因没有富恒公司的公章。本院的认证意见为：对于《商品房买卖合同》因无富恒公司盖章，真实性不予以确认。对《承诺书》的真实性予以确认，但与本案诉争的逾期付款违约金不具有关联性。富恒公司提交了三组新证据。第一组为富恒公司分别与浦发银行、中国银行、建设银行、和林格尔县农村信用社的签订的《房屋按揭贷款合作协议》；第二组为浦发银行个人购房担保借款合同及放款凭证9份；第三组为建设银行个人购房担保借款合同及放款凭证10份。拟证明：双方于2016年8月12日签订《商品房买卖合同》时，浦发银行与建设银行均可以办理按揭贷款，其他买受人均成功办理了按揭贷款，故不存在张体俊所称银行额度不够拒绝放款等情形。至今未能办理贷款系张体俊的原因所致，因此富恒公司有权解除合同，并要求张体俊按照合同约定支付违约金。本院的认证意见为：对富恒公司提交的上述证据的真实性予以认可，关联性在后文中予以论述。二审中，本院与双方当事人到浦发银行呼和浩特分行个人贷款中心对该行就涉案房屋所在“大盛魁”项目的信贷政策进行了调查核实，该行信贷人员进行了如下回复：浦发银行与富恒公司就“大盛魁”项目于2015年开始合作，至2017年末停止合作，2016年8月之后浦发银行发放过该项目的个人贷款。受国家宏观信贷政策的影响，浦发银行的个人贷款额度会出现至月末、季度末、半年末、年末趋紧的情况，会出现因上级银行要求停止发放贷款的情况。当额度紧张时，浦发银行会告知房地产开发商，由房地产开发商告知客户无法办理贷款。富恒公司表述，目前大盛魁项目已结束，无合作银行，不能办理按揭贷款。张体俊称，目前无钱支付剩余房款。本院认为，本案的争议焦点是：一审认定张体俊未按期办理按揭贷款手续构成违约，是否有事实及法律依据。针对争议焦点，二审中，张体俊自述，其与富恒公司签订《商品房买卖合同》后，向浦发银行申请办理个人按揭贷款，但因其配偶征信状况不符合要求，银行不予放款。张体俊与配偶于2016年8月8日办理了离婚之后，以其个人名义向浦发银行申请办理个人贷款，但随后被富恒公司售楼部告知因浦发银行额度已用完，不能办理贷款，张体俊与其配偶于2017年6月办理了复婚手续。富恒公司对张体俊以上自述内容不持异议。故未能将按揭贷款办理成功的责任不完全在于张体俊个人，其为履行《商品房买卖合同》中约定的付款义务，付出了一定努力，未能成功贷款系因国家宏观信贷政策等客观原因所致，故不应由其承担逾期付款的违约责任。一审判决张体俊支付富恒公司违约金31628.67元不妥，本院予以更正。双方现已无法按约履行合同，一审判决解除双方所签《商品房买卖合同》，张体俊二审上诉也未对此提出异议，故对此予以确认。综上所述，张体俊请求不向富恒公司支付违约金的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2913号民事判决第一项，即：解除原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与被告张体俊于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》（编号Z0010）；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2913号民事判决第二项、第三项，即“二、被告张体俊于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司违约金31628.67元”；“三、驳回原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”；三、驳回张体俊的其他诉讼请求。一审案件受理费877元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担777元，由张体俊负担100元。二审案件受理费590元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月十八日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱