福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终907号 上诉人（原审原告）：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑256号202室。 法定代表人：林建智，负责人。 被上诉人（原审被告）：必成花业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村。 法定代表人：蔡荣华，总经理。 委托诉讼代理人：邵屹，男，必成花业（厦门）有限公司职员。 被上诉人(原审被告)：厦门市尚品馨物业管理有限公司，住所地厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑262号102室。 法定代表人：王鹏辉，负责人。 委托诉讼代理人：曾金钟，男，厦门市尚品馨物业管理有限公司职员。 上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司（以下简称帆顺鑫公司）与被上诉人必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）、厦门市尚品馨物业管理有限公司（以下简称尚品馨公司）委托合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人帆顺鑫公司的法定代表人林建智、被上诉人必成公司的委托诉讼代理人邵屹、被上诉人尚品馨公司的委托诉讼代理人曾金钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帆顺鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持其上诉请求；3、必成公司赔偿其因必成公司未履行（3#、5#、6#）合同而造成的物业费收入损失人民币（币种下同）115840元；4、必成公司赔偿其因必成公司未履行停车场合同而造成的停车场停车费收入损失9600元；5、必成公司按照日百分之零点三支付逾期付款滞纳金至全部物业管理费结清之日，截止2019年3月31日应付滞纳金24556.8元；6、尚品馨公司承担连带责任。事实与理由：2015年11月30日，帆顺鑫公司与开发商即必成公司签订一份《停车场经营合同》，合同约定：“地上配置机动车停车泊位：21个。……委托管理期限自本合同生效之日起（2015年12月1日）至2063年3月25日【本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日】止。……第五条收费标准：暂定为200元/月/每辆小型车。”2015年12月1日，帆顺鑫公司与必成公司签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“第十二条物业管理服务费（一）本合同有效期内未支付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间即通知交房之日起。·……（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”但在3号楼、5号楼、6号楼通过竣工综合验收之日前后即2017年4月20日左右，必成公司口头通知帆顺鑫公司无法继续履行“前期物业管理服务委托合同”中的3号楼、5号楼、6号楼的物业移交手续。其理由是必成公司另外找了很有势力的尚品馨公司来经营3号楼、5号楼、6号楼的物业管理工作。尚品馨公司的法定代表人是讼争小区的村里人，对帆顺鑫公司在经营管理“汀溪尚品”物业的事实是清楚的。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”必成公司既然已经与帆顺鑫公司签订了3号楼、5号楼、6号楼的合同及“停车场经营合同”，约定本着诚实信用原则履行合同，但是必成公司并未如实履行合同，而是将3号楼、5号楼、6号楼及停车场交给了尚品馨公司经营，应当按照《前期物业管理服务委托合同》、《停车场经营合同》的约定，对帆顺鑫公司进行赔偿。尚品馨公司应当承担连带责任。 必成公司答辩称：与一审答辩意见一致。 尚品馨公司辩称：一、《前期物业管理服务委托合同》属于前期物业服务合同，系必成公司和帆顺鑫公司双方草签，帆顺鑫公司并未开展任何前期服务，后期服务也并未履行；二、尚品馨公司于2017年6月30日在平等自愿协商的基础上与必成公司签订《前期物业服务合同》，属于合法接管，自办理交房手续至今，小区一直由尚品馨公司管理，不存在赔偿帆顺鑫公司物业管理及停车费用的问题；三、帆顺鑫公司所提供的证据目录与3号楼、5号楼、6号楼物业服务无直接关系，与本案无关。 帆顺鑫公司向一审法院起诉，请求判令：1、必成公司赔偿帆顺鑫公司因必成公司未履行合同而给帆顺鑫公司造成的物业费收入损失（2017年5月1日至2017年12月31日期间）115840元（8个月×7240.2平方米×2.00元/平方米）；2、必成公司赔偿帆顺鑫公司因必成公司未履行合同而给帆顺鑫公司造成的停车场停车费收入损失（2017年5月1日至2017年12月31日期间）9600元（6个车位×8个月×200元/个）；3、必成公司按照每日百分之零点三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年3月31日应支付滞纳金为34556.8元；4、尚品馨公司承担连带责任。 一审法院认定事实： 2015年11月25日，帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，帆顺鑫公司作为乙方、必成公司作为甲方，共同签订了一份《物业管理协议》。协议约定：甲方通过协议方式将厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑255-258号楼（汀溪商品一期）前期物业委托乙方实行前期物业管理……合同期限自2015年11月30日起至业主大会选聘物业管理企业且业主大会能正常运行的时候止。协议第四条约定：乙方（即帆顺鑫公司）在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，甲方将二期的物业服务优先交给乙方经营。……同日，帆顺鑫公司作为乙方、必成公司作为甲方，共同签订了一份《停车场经营合同》。合同约定：在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将汀溪尚品（二期）停车场委托乙方经营管理；地上配置机动车停车泊位21个；委托管理期限自本合同生效之日起（2015年12月1日）至2063年3月25日【本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日】止。……2015年12月1日，帆顺鑫公司作为乙方、必成公司作为甲方，共同签订一份《前期物业管理服务委托合同》，对汀溪尚品二期，即3#、5#、6#号楼的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。2016年4月间，村民刘某自行在小区内围墙旁搭建了一个车棚（帆顺鑫公司称之为“车库”）。但帆顺鑫公司并未进行阻止，也未向有关行政管理部门举报。直至2019年11月，帆顺鑫公司之法定代表人林建智向城管部门举报该“车库”系违章搭盖。帆顺鑫公司在物业服务过程中，和业主发生较多纠纷，业主反映强烈，抵触较大。2017年4月20日左右，必成公司口头通知帆顺鑫公司，其无法继续履行《前期物业管理服务委托合同》中的3号楼、5号楼、6号楼的物业移交手续，未将3号楼、5号楼、6号楼的物业服务业务委托帆顺鑫公司经营。2017年6月30日，必成公司与尚品馨公司签订一份《“汀溪尚品”前期物业服务合同》，约定必成公司将汀溪尚品小区二期3#楼、5#楼、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营管理。尚品馨公司于是为汀溪尚品小区二期提供物业服务。2018年3月19日，汀溪镇洪坑255-258号业主（即汀溪尚品小区一期业主）召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区解聘物业服务企业的决议》，决定解聘帆顺鑫公司对汀溪尚品小区一期提供物业服务。必成公司作为见证方在该决议上加盖公章。2018年3月20日，必成公司向帆顺鑫物业递交了《解除协议书》，协议书上载明：“……现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；……”必成公司在该协议书甲方处加盖公章。之后，厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号业主大会聘请尚品馨公司作为物业服务企业。 一审法院认为，本案是前期物业管理服务委托合同纠纷。帆顺鑫公司与必成公司共同签订的《物业管理协议》第四条约定：乙方（即帆顺鑫公司）在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）”期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，甲方（即必成公司）将二期的物业服务优先交给乙方经营。反之，若帆顺鑫公司服务质量差，不能得到业主肯定，受到业主欢迎，必成公司当然有权选择其他物业服务公司。而帆顺鑫公司在汀溪尚品一期，即1#、2#楼物业服务过程中，未能与业主沟通配合、和谐相处，共同把小区物业服务做好，导致业主对帆顺鑫公司服务强烈不满，并将帆顺鑫公司解聘。帆顺鑫公司已严重违反协议约定，构成根本违约。必成公司也与帆顺鑫公司解除了《物业管理协议》。必成公司基于此，将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据该条规定，必成公司可以随时解除《前期物业管理服务委托合同》，并且必成公司已经口头通知帆顺鑫公司解除合同。合同解除后，必成公司未将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务委托帆顺鑫公司经营，并不违反法律规定，并无不当。《停车场经营合同》依附于《前期物业管理服务委托合同》，必成公司解除《前期物业管理服务委托合同》，解除效力及于《停车场经营合同》，必成公司亦未将小区二期停车场的物业服务委托帆顺鑫公司经营，并无不当。现帆顺鑫公司以必成公司未履行合同为由，请求必成公司赔偿物业费收入损失、停车费收入损失及滞纳金，缺乏事实和法律依据，不予支持；请求尚品馨公司承担连带责任，当然亦缺乏事实和法律依据，亦不予支持。必成公司、尚品馨公司的抗辩理由成立，予以采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回帆顺鑫公司的全部诉讼请求。 二审中，帆顺鑫公司提交如下证据：1、录音录像视频碟片；2、汀溪尚品业主物业费未缴交明细表；3、微信对话；4、短信；5、物业代管协议；6、代签名；7、庭审笔录、社保缴费证明；8、情况说明。证据1、2拟证实：尚品馨公司对汀溪尚品小区管理不到位，电梯未开通、到处是垃圾，三分之一左右业主拒缴物业费；证据3拟证实尚品馨公司涉嫌不正当竞争；证据4拟证实尚品馨公司涉嫌欺骗业主在“物业代管协议”上签字；证据5、6拟证实“物业代管协议”不具备效力；证据7拟证实被上诉人与其代理人欺骗法庭取得代理资质；证据8拟证明2015年11月至2017年4月帆顺鑫公司无偿使用必成公司提供的255号101室，办公使用，2015年11月至2017年4月双方部分履行《前期物业管理服务委托合同》中的物业办公用房部分，2017年5月至今应继续履行。帆顺鑫公司仅提供以上证据2、5、7、8的原件供法庭核对，证据1、3、4、6未能提供证据的相应下载途径。 必成公司、尚品馨公司质证认为：前述证据与本案无关，证据1、3、4、6真实性无法辨别，证据2、5也与本案无关。证据7无法证实证明对象，证据8真实性无异议，但与本案无关。 本院认证如下：（一）帆顺鑫公司二审提供的证据2、5无法证明其证明对象，证据7也不能证实尚品馨公司欺骗业主而签订物业合同的证明内容，故帆顺鑫公司提供的前述证据的证据效力本院不予采信，证据8无法证实其证明对象，以上证据的证明力本院不予采纳。（二）帆顺鑫公司二审提供的证据1、3、4、6未能提供证据的相应下载途径，其证明效力本院不予采纳。 二审经审理查明，除帆顺鑫公司主张：1、2015年11月30日签订的《停车场经营合同》并未约定“汀溪尚品（二期）停车场”，汀溪尚品没有二期；2、2015年12月1日《前期物业管理服务委托合同》系对汀溪尚品的物业管理服务进行约定，而非“汀溪尚品二期”3、对一审认定“帆顺鑫公司在物业服务过程中，和业主发生较多纠纷，业主反映强烈，抵触较大”的事实有异议，一审其余查明事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审各方讼争的焦点在于必成公司未将汀溪尚品小区二期3#楼、5#楼、6#楼的物业服务业务及6个车位交由帆顺鑫公司负责，是否构成违约？本院认为，帆顺鑫公司一审的诉请理由不能成立，理由在于： 1、依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。 2、帆顺鑫公司与必成公司2015年11月30日签订的《物业管理协议》、《停车场经营合同》、2015年12月1日签订的《前期物业管理服务委托合同》均属前期物业服务合同，必成公司根据2018年3月19日汀溪镇洪坑255-258号业主表决通过的《厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区解聘物业服务企业的决议》作出《解除协议书》，并不再与帆顺鑫物业继续履行前述讼争前期物业管理服务合同，符合上述行政法规规定，必成公司对此并不存在相应违约行为。 3、必成公司未将汀溪尚品小区二期3#楼、5#楼、6#楼的物业服务业务及6个车位交由帆顺鑫公司进行物业管理，并不存在违约行为，故帆顺鑫公司诉请必成公司赔偿其汀溪尚品小区二期3#楼、5#楼、6#楼物业费、停车位收入损失、滞纳金及诉请尚品馨公司承担连带责任，缺乏依据，一审判决驳回其全部诉讼请求，并无不当。 综上，上诉人帆顺鑫公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3300元，由上诉人帆顺鑫公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 超 审 判 员  王 池 审 判 员  师 光 二〇二〇年六月四日 代书记员  郭美娜 附：相关的法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。