贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终3251号上诉人（原审原告、本诉被告）：贵阳新城亿睿房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路南国花锦凯都大厦2栋2单元2002。法定代表人:唐云龙，该公司经理。委托诉讼代理人:杨帆（公司员工），男，1986年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓韬，女，1976年1月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伯玉，女，1954年12月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:邓昭伦（系邓韬之父、刘伯玉之夫），男，1946年7月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司因与被上诉人邓韬、原审被告刘伯玉商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初11322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司上诉请求：1.请求人民法院判决撤销（2019）黔0103民初11322号第三、四项判决；2.请求人民法院判决被上诉人向上诉人按未支付购房款的10%承担解除合同违约金，共计83171.1元。事实和理由：1、一审判决对被上诉人未支付购房款行为定性错误。民事法律关系违约行为并不以过错为前提，一审判决将过错行为认定为构成违约行为要素之一，以被上诉人在买卖合同关系中不存在过错为由认定被上诉人未违约系定性错误。其次，被上诉人存在过错，因被上诉人的违约行为导致合同没有履行，并不是一审法院定性的不可归咎于双方原因导致的合同无法履行。被上诉人提交资料后银行出具同贷书属于承诺性质，后银行拒绝放贷，被上诉人可依法向银行主张权利，被上诉人与银行之间是另一个法律关系，该法律关系不应影响本案中被上诉人对上诉人构成违约的定性。2、一审判决认定上诉人应当就被上诉人征信不良承担举证责任，系分配举证责任错误。3、一审诉讼费负担显失公平。因被上诉人的违约行为造成上诉人不得不起诉的诉讼费应当由违约方即被上诉人全部承担，而一审判决上诉人承担大部分本诉诉讼费和全部的一审反诉诉讼费，明显不公。邓韬、刘伯玉答辩称，上诉人在签订商品房买卖合同的时候就知道被上诉人不能够获得贷款，不能支付购房余款的结果。其次，商品房买卖合同与担保合同是主从合同关系，因上诉人未与被上诉人订立担保合同，银行无依据发放贷款，被上诉人也就无能力支付购房款，因此，上诉人要承担不可推卸的缔约过失责任。关于诉讼费，由于上诉人不能提供有关证据和法律依据，其应该承担全部诉讼费用，因此，请求法院撤销原判中由邓韬、刘伯玉负担4119元诉讼费的判决。贵阳新城亿睿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告签署的《商品房买卖合同》（合同编号XYYJ-B0025）；2.判决被告向原告支付违约金277,257.80元；3.判决被告配合原告办理解除商品房买卖合同备案登记、预告登记；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年7月28日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号XYYJ-B0025），主要约定买受人购买出卖人开发的位于贵阳市云岩区三马片区“玺樾云璟”B01栋1单元8层1号房屋，建筑面积130.17平方米，房屋总价款1,386,289元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款277,289元，余款1,109,000元以银行按揭方式支付。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理2、（1）逾期付款30日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日，按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第八条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同还约定原、被告的其他权利及义务。同时查明，2019年6月22日，被告向原告支付房屋定金2万元，同年7月28日，被告向原告支付房屋首期款257,289元。同年8月2日，被告向原告支付维修资金13,537元。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》取得了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y19061832。另查明，双方在签署《商品房买卖合同》前，贷款银行出具了《银行同贷书》，后银行未予发放贷款。上述事实，有原、被告提交的商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、收款收据、银行同贷书等及双方当庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，各方均应严格按合同约定履行义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的为获得房屋的全部对价，现因被告未能获得贷款导致原告丧失了部分房屋价款，从而导致了该商品房买卖合同目的不能实现，加之原告提出解除合同，被告也表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对双方要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告在合同解除后有义务协助原告办理该房屋备案登记的注销手续。对原告要求被告配合办理解除预告登记的诉请，因原告未提供相关证据，故对该诉请，一审法院不予支持。被告未提供证据证明双方签署的《补充协议》符合合同可撤销的情形，故对被告要求撤销《补充协议》的反诉请求，一审法院不予支持。关于违约责任。双方在签署《商品房买卖合同》之前，贷款银行出具《银行同贷书》，同意被告贷款，但之后未向被告发放贷款，原告未提供证据证明被告未能获得贷款的原因是系被告自身原因，故本案中被告未能获得贷款应系非归责于双方的原因，根据合同约定，原告应退还被告已付款及银行同期存款利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵阳新城亿睿房地产开发有限公司与被告（反诉原告）邓韬、刘伯玉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XYYJ-B0025）；二、被告(反诉原告)邓韬、刘伯玉于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)贵阳新城亿睿房地产开发有限公司注销登记号为“Y19061832”的贵阳市商品房预售合同备案登记；三、原告（反诉被告）贵阳新城亿睿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）邓韬、刘伯玉290,826元并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类存款利率计算，以2万元为基数，从2019年6月22日计算至款项付清之日止；以257,289元为基数，从2019年7月28日计算至款项付清之日止；以13,537元为基数，从2019年8月2日计算至款项付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）贵阳新城亿睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓韬、刘伯玉的其他反诉请求。案件受理费19,770元，减半收取9885元，由原告（反诉被告）贵阳新城亿睿房地产开发有限公司负担5766元，由被告（反诉原告）邓韬、刘伯玉负担4119元；反诉费2831元，由原告（反诉被告）贵阳新城亿睿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为被上诉人未能取得贷款是一方当事人的原因还是不可归责于双方的原因。2019年7月28日双方签订《商品房买卖合同》，合同第八条第3款约定“付款方式为贷款方式，被上诉人在接到上诉人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭贷款的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用”。从上述约定可知，以贷款方式购房的，上诉人协助被上诉人将贷款资料交给银行审核，审核通过后，上诉人或银行会通知被上诉人到指定地点办理贷款手续。本案中，双方当事人均认可被上诉人已将办理贷款的相关资料交给上诉人，且签订合同当天，上诉人就向被上诉人出具《银行按揭办理通知书》,也是同一天银行出具《银行同贷书》，载明“被上诉人征信正常，在保证所提供资料真实的前提下，可为其申请贷款”。上述证据证明被上诉人作为购房人已按合同约定履行了贷款过程中作为购房人的义务，虽然最终银行没能放贷，但在没有直接证据证明银行未放贷是购房人个人原因导致的情况下，一审法院认定未放贷系不可归责于双方的原因并无不当。同时在商品房交易实践中，房开商一般都与一家或几家银行存在合作关系，贷款银行的选择往往是在合作银行中进行选择，购房人一般不能自主选择贷款银行，从案涉合同第八条第3款约定的内容来看，贷款资料全部交给上诉人，上诉人将资料交给哪一家银行系由上诉人决定，上诉人也更易于从银行处知晓未能放贷的原因，故上诉人称一审法院举证责任分配错误的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于诉讼费问题，一审法院根据上诉人主张金额的胜败诉比例对诉讼费进行分担，符合法律规定，本院亦予以维持。综上所述，上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用14363元，由上诉人贵阳新城亿睿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十日书记员  邹 尚