广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终803号上诉人(原审被告)：李颖，男，汉族，1971年3月27日出生，住广东省韶关市浈江区*********************。被上诉人(原审原告)：韶关市南枫物业服务有限公司。住所地：韶关市武江区******************。法定代表人：段玉芬，总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，男，该公司员工。上诉人李颖因与被上诉人韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初3237号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李颖、被上诉人南枫物业公司的委托诉讼代理人孙中宙到庭参加诉讼（网上开庭）。本案现已审理终结。上诉人李颖上诉请求：1、撤销一审判决，改判李颖按涨价前物业服务费支付物业费及无需支付违约金；2、判令南枫物业公司一审提供的《物业服务合同》无效；3、本案全部诉讼费由南枫物业公司承担。事实和理由：一、根据《物业管理条例》的相关规定以下情况业主可以拒缴物业服务费用，物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交……李颖完全可以拒绝缴纳物业服务费，因此一审判决认为其拖欠物业服务费不符合事实。二、一审判决不应支持违法涨价部分的物业服务费。南枫物业公司物业服务费涨价过程和结果违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条及《韶关市物业服务收费管理实施细则》等规定，其涨价部分是违法的，不应得到支持。1、物业管理和服务质量差，与原价物业费不匹配，更没有上调物业服务费的事实基础和法律依据。其工作人员服务态度差，存在工作懈怠、偷懒，在工作时间睡觉的现象，同时，在公共秩序和保洁服务、绿化养护管理等各方面，南枫物业公司的服务也是完全达不到《物业服务合同》约定的标准，小区垃圾四处可见，车辆乱停现象严重，绿化植物长期无人修剪、杂草丛生。同时，忽视业主的意见和利益。小区进行的多次公用设施配备和改造时，没有与业主或业委会商量，也未公开报价过程，直接公示最后的结果，严重损害业主的合法权益。2、南枫物业公司上调物业服务费没有获得法律规定的双过半业主的同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。3、南枫物业公司上调物业服务费没有按照《韶关市物业服务收费管理实施细则》第十三条第三款之规定进行，程序违规。现李颖已交纳了2018年至2019年住宅维修资金301.72元及2019年4月至12月水电公摊费用。被上诉人南枫物业公司口头辩称：一审判决认定事实正确，签订的《物业服务合同》是有效的合同，对于全体业主有效力，业主按时交物业服务费是应当履行的义务，现涉案小区是成立的业主委员会，南枫物业公司计费标准亦是按市场标准。南枫物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令李颖支付南枫物业公司2018年1月至2019年11月物业服务费5279.88元；2、请求判令李颖支付物业服务费违约金580.79元；3、请求判令本案诉讼费用及因诉讼发生的其他相关费用由李颖承担。一审法院认定事实：2007年1月8日，李颖与案外人韶关市南枫房地产粤北工业开发区有限公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定李颖购买韶关市南枫房地产粤北工业开发区有限公司位于韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区*********商品房，商品房的房屋建筑面积共158.32平方米。南枫物业公司是具有资质的物业服务公司，一直有按其与南枫碧水园业主委员会签订的相关《物业服务合同》为李颖所在小区提供了物业服务，李颖亦按约缴交了部分费用。2018年1月30日，南枫物业公司（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）签订一份《南枫碧水园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。管理服务期限为肆年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.92元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.45元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。共用部分（包括共用照明、电梯等）运行发生的费用，应独立计算，根据实际消耗由乙方向使用人分摊计收。1、住宅区域内共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊。2、梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同平均分摊。3、电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊。4、公共部位所用水费及总水表与分水表间的损耗，根据实际发生的数额按用水量及分摊系数进行分摊。5、共用水电分摊费用按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳。6、二次供水产生的电费按区（北区、中区、南区、东区）分摊计算，每月由各区使用的住户按其用水量分摊本区的二次供水产生的电费。7、物业管理办公用水、用电由物业公司承担，并承担水分摊费用。业主转让物业时，必须到物业服务中心办理相关交接手续，并交清转让前尚未缴交的物业服务费、水电费及其他费用，否则对于业主所欠费用，乙方保留追究其法律责任的权利。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户给新业主。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。2019年1月3日，案外人赖振华等1157人认为南枫碧水园业主委员会不召开业主大会而擅自与南枫物业公司签订《物业服务合同》，侵害了业主的权利，故请求撤销《物业服务合同》。该院经审理后，于2019年7月18日作出（2019）粤0204民初48号民事裁定，认定部分原告主体不适格，依法驳回赖振华等1157人的起诉。赖振华等1157人等人不服裁定，依法提起上诉。本院于2019年10月17日作出（2019）粤02民终1812号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。南枫物业公司认为，李颖无故拖欠2018年1月至2019年11月的物业服务费，其多次催追无果，为此李颖诉至该院。一审诉讼过程中，南枫物业公司提供相关欠费清单，显示李颖房屋欠交费用的情况如下：一、2018年1月至2019年11月的物业服务费5279.88元（229.56元/月×23个月）。二、物业服务费违约金580.79元（从应交月份下个月1日起按每月1%以及每月30天计算至2019年11月30日，当月违约金=当月应收物业服务费×1%×月数）。上述事实有商品房买卖合同、物业服务合同、楼宇及设施验收交接书、楼宇入住手续凭证、业主情况登记表、收款单、欠费清单、物业服务管理费计算办法、违约金计算办法、催收记录、通知、民事裁定书、生效证明书、证明、南枫碧水园物业服务费调查表等证据及一审法庭笔录予以证实。一审法院认为，南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人双方均应认真遵守履行。合同签订后，南枫物业公司为李颖的物业履行了物业服务的义务，李颖接受了南枫物业公司的物业服务，双方之间建立了物业服务关系。李颖应按合同约定履行交纳相关费用的义务。但李颖拖欠2018年1月至2019年11月的物业服务费，经南枫物业公司多次催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，李颖应承担全部责任。现南枫物业公司要求李颖付清上述费用合计5279.88元，符合法律规定，理由成立，该院予以支持。关于南枫物业公司要求李颖承担违约金580.79元，因双方合同约定：“逾期交纳物业服务费的，每逾期一月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金”。故南枫物业公司主张从应交月份下个月1日起按每月1%计算违约金至2019年11月30日止，符合法律规定，该院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而南枫物业公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。如李颖认为《物业服务合同》应予以撤销等问题，属另一法律关系，可另案依法主张。一审法院判决：一、李颖应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年11月期间的物业服务费共5279.88元给南枫物业公司；二、李颖应于判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2019年11月30日的违约金580.79元给南枫物业公司。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由李颖负担本院查明，对一审判决认定事实部分，南枫物业公司没有异议和补充；李颖对一审判决认定事实部分无异议，主张一审判决未就物业服务是否符合约定，以及业委会在与南枫物业公司签订涉案《物业服务合同》后集体辞职，涉案的《物业服务合同》是否生效作出认定。故本院对一审判决认定事实部分予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：李颖是否应当按照《物业服务合同》的约定向南枫物业公司缴纳2018年1月至2019年11月的物业服务费及违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，经查，南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会于2018年1月30日签订涉案《物业服务合同》，虽然李颖并非案涉合同当事人，但李颖作为业主，该合同对其具有约束力。案涉《物业服务合同》签订后，南枫物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利。李颖作为业主，享受了南枫物业公司提供的物业服务的同时负有支付物业服务费的义务。即便李颖认为南枫物业公司提供的物业服务不达标，但由于南枫物业公司提供的服务涉及整个小区，如果部分业主以各自的理由拒交物业服务费将有损已缴费业主的利益，同时影响小区的公共服务，故一审法院判决李颖交纳所欠物业管理费并无不当，本院予以维持。至于李颖提出《物业服务合同》未经过占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，违反法律规定，存在程序违法问题。该上诉意见与本案非同一法律关系，如果李颖认为南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的行为侵害其合法权益，可以另循法律途径主张权利，故对李颖该上诉意见，本院不作审查。由于李颖未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，故应承担违约责任。一审法院依据《物业服务合同》的约定计算的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，李颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李颖负担。本判决为终审判决。审  判  长  林 梦审  判  员  赖凯文审  判  员  李飞洲二〇二〇年六月九日（代）书记员  张 燕