安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终1683号上诉人（原审被告）：汪映红，男，汉族，个体，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：李雨，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:安徽信达建银物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：刘二明，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人汪映红因与被上诉人安徽信达建银物业管理有限公司（以下简称信达建银物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪映红上诉请求：一、依法撤销芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初232号民事判决，并改判上诉人汪映红无需向被上诉人安徽信达建银物业管理有限公司支付物业费31600.8元;二、依法判处令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，上诉人无需向被上诉人支付任何物业费用。第一，一审判决以上诉人主张其门前的下水道久疏维保，发生堵塞，致使雨水倒灌，但未能提供证据证明该下水道所涉管网属于被上诉人物业服务范围内为由，判决上诉人交纳物业服务费，属于认定事实有误。现有证据足以证明案涉商铺门前下水管道确属被上诉人提供物业服务的范围。理由如下:1.造成案涉商铺门前污水横流、商铺雨水倒灌的直接原因是下水道管道疏于疏通清理发生堵塞，而商铺门前的区域属于小区的公共区域，保证该区域的环境卫生是被上诉人提供物业管理服务的内容之一，为解决该问题则必然需定期对案涉商铺门前下水道所涉管网进行疏通清理、维护保养，因此上述下水道所涉管网属于被上诉人提供物业服务的范围。2.根据被上诉人一审时提交的星悦汇商业街管道维保协议，可以看出被上诉人要求第三方管道公司提供维护保养的范围包括芜湖信达蓝湖郡商业街S1、S2、S4范围内整个雨、污管网、化粪池。该范围包含了案涉商铺门前的下水道管网，质言之。商铺门前下水道所涉管网也应当属于被上诉人提供物业服务的范围。综上，根据上诉人一审时提交的视频及照片，商铺门前的下水道久疏维保，发生堵塞，致使污水横流雨水倒灌，足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，一审判决以上诉人未能提供证据证明该下水道所涉管网属于被上诉人物业服务范围内为由，判决上诉人交纳物业服务费，属于认定事实有误，二审法院应当予以纠正。二、现有证据足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵。一审判决忽略该事实，判决上诉人缴纳物业服务费系认定事实有误，二审法院应予以纠正。上诉人一审时提交了大量证据用以证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，包括：1.下水道久疏维保发生堵塞，导致商铺门前积水，商铺内反水;2.被上诉人在商铺门前设置停车位但不负责管理，导致商铺门前停满外来车辆，严重影响上诉人正常经营活动；3.被上诉人违反前期物业协议关于公布物业综合服务费用收支账目的约定，未向业主公布小区内商业广告费用收入应用情况:4.被上诉人未履行前期物业协议关于安全管理的约定，致使案涉商铺门前发生盗窃案件，上诉人财产受损:5.被上诉人每晚十点关闭商业照明，严重影响商户日常经营等。以上证据足以证明被上诉人所提供的物业服务存在重大瑕疵，一审判决罔顾该事实，以上诉人可以向相关责任主体另行主张为由判决上诉人支付物业费属于认定事实有误，二审法院应予以纠正。根据最高人民法院的观点，业主拒绝交纳物业费的正当理由为物业服务企业履行合同有重大瑕疵。如前所述，现有证据足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，一审判决要求上诉人缴纳物业服务费用系适用法律有误，二审法院应予以纠正。信达建银物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的全部诉讼请求。涉案商铺门前下水道是否属于物业服务范围上诉人至今未提交任何证据予以证明，被上诉人为了案件事实查清，提交了证明涉案商铺门前的下水管道系市政老旧管道，被上诉人也聘请了专业的公司对辖区的管道进行定期处理及维护。被上诉人为了维护营造良好的社区环境积极多方位的解决问题，完全履行了合同义务。被上诉人所服务的范围有商业区及住宅区，商业区的广场部分被上诉人为了商户更好经营，设置部分停车区域，便于商家及消费者停车，上述车位均免费提供给商家及其客户使用。上诉人也将其店面前的车位加上车锁。被上诉人这一便民举措从实施开始，上诉人并未提出异议，上诉人所称车位影响其正常经营也无证据证明。上诉人所称的盗窃事件，从上诉人一审提交的证据看出，被盗车辆系凌晨两点将未上锁的三轮车停放在店铺门前，此被盗系治安案件，被上诉人也提交了24小时巡逻表，证明其履行了管理职责。除上诉人一人外，其余商户均已全额缴纳物业费，足以说明被上诉人完全履行了物业服务合同义务。信达建银物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告物业服务费31600.8元、违约金17801.78元（自2018年10月1日起按日千分之三计算至全部款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为17801.78元);2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，汪映红与芜湖信达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于芜湖市镜湖区信达蓝湖郡G10-1#107室商业用房，建筑面积为234.08平方米。同日，汪映红与信达建银物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：由原告为被告所有的上述房屋提供前期物业管理服务，物业费按建筑面积每月每平方米5元收取，每半年缴纳一次。2017年4月8日，汪映红与芜湖信达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于芜湖市镜湖区信达蓝湖郡G10-1#楼106室商业用房，建筑面积为234.08平方米。同日，汪映红与信达建银物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：由信达建银物业公司为汪映红所有的上述房屋提供前期物业管理服务，物业费按建筑面积每月每平方米5元收取，每半年缴纳一次。汪映红未交纳2018年10月1日起至2019年11月15日止的物业管理费。一审法院认为：原、被告签订的《信达·蓝湖郡前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同。原告向业主提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理服务费。被告主张其门前的下水道久疏维保，发生堵塞，致使雨水倒灌，但未能提供证据证明该下水道所涉管网属于原告物业服务范围内。被告主张的被盗及墙面渗水问题，可以向相关责任主体另行主张，不能作为其拒缴物业费的理由。故对原告主张被告支付物业费31600.8元（468.16平方米×5元/月×13.5月）的诉请，本院予以支持。因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对原告主张滞纳金的诉请，不予支持。业主及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决：一、汪映红于判决生效之日起十日内支付安徽信达建银物业管理有限公司物业费31600.8元；二、驳回安徽信达建银物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取518元，由原告安徽信达建银物业管理有限公司负担187元，被告汪映红负担331元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审认定的事实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条的规定,本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。双方当事人对于汪映红欠缴物业服务费的事实没有异议,本案二审争议焦点为汪映红以信达建银物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵拒缴物业服务费的抗辩事由是否成立。信达建银物业公司与汪映红签订的前期物业服务协议,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”之规定,在信达建银物业公司为涉案小区提供物业服务的情形下,汪映红负有按物业服务协议约定向信达建银物业公司交付物业服务费用的义务。汪映红认为信达建银物业公司提供的物业服务未达到物业服务协议所约定的服务标准,其门前的下水道久疏维保，发生堵塞，致使雨水倒灌，导致案涉商铺门前积水，商铺内反水，商铺门前设置停车位但不负责管理，安全管理不善等情况,故无权收取物业服务费。本院认为,首先,汪映红提交的证据不足以证明信达建银物业公司履行合同存在重大瑕疵。事实上,信达建银物业公司针对商铺门前下水道堵塞，雨水倒灌的问题，已采取了聘请了第三方公司对辖区的管道进行定期处理及维护。对小区安保管理也根据前期物业服务协议约定进行24小时治安、消防巡查，案涉商铺门前车辆电瓶车被盗公安机关也出警进行了处理。商铺门前停车位系物业公司为便于商铺业务经营无偿提供停车位，汪映红也享受到无偿使用车位的待遇。即便汪映红认为信达建银物业公司提供的物业服务存在瑕疵问题,可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而不能以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为。其次,汪映红作为涉案小区业主,在信达建银物业公司为涉案小区提供物业服务后,自2018年10月1日起即开始较长时间未交付物业服务费。而物业服务费的缴纳不仅关系到业主的个别利益,还关系到小区整体业主的利益,汪映红以物业服务质量存在重大瑕疵为由拒交物业服务费的行为,也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害。此外,一审法院考虑到信达建银物业公司就物业服务中出现的问题未能与业主及时沟通及妥善处理，已相应判决驳回了信达建银物业公司主张的滞纳金的诉求,此亦系一审法院对于双方利益的衡平。故在信达建银物业公司提供的物业服务不存在重大瑕疵的情形下,汪映红作为涉案小区业主有义务向信达建银物业公司缴纳其欠缴的物业服务费,汪映红拒交物业服务费的理由,于法无据,本院不予支持。综上,汪映红的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,应予维持。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由上诉人汪映红负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年六月十八日书记员 冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。