昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异37号异议人：云南瑞弘能源科技有限公司，住所地昆明市盘龙区金星小区212幢1单元502室。法定代表人：穆建达，系公司总经理。统一社会信用代码：91530103678749920D。被申请人（申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明国防支行，住所地云南省昆明市国防路153号。负责人：马红原。被申请人（被执行人）：林育生，男，1969年7月7日生，汉族，住云南省昆明市五华区。被申请人（被执行人）：沙蜀燕，女，1978年7月1日生，汉族，住云南省昆明市五华区。在本院执行申请执行人富滇银行股份有限公司昆明国防支行与被执行人林育生、沙蜀燕借款合同纠纷一案中，异议人云南瑞弘能源科技有限公司对我院的执行不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人云南瑞弘能源科技有限公司称：请求法院在（2020）云0114执378号案件中中止对林育生名下位于关上中路117号自更大厦写字楼6层（房产证号20××00）房屋的执行。事实和理由：2016年12月25日，申请人与林育生签订了《房屋租赁合同》，合同约定：林育生将其名下位于关上中路117号自更大厦6楼（产权号：ＳＫ××71）的房屋租给申请人。该房屋面积767.74平方米，其中80平方米租给申请人。该房屋租赁期限为8年，自2016年12月25日至2024年12月24止，租金每年28800元，2016年12月25日一次性支付三年租金86400元：2019年12月25日一次性支付三年租金86400元；2022年12月25日一次性支付两年租金57600元。申请人已按合同约定于2016年12月25日、2019年12月25日向林育生交付应付租金申请人与林育生所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的相关规定，且申请人已按约支付了租金，故申请人与林育生之间的租赁关系应得到你院的认可。申请人作为合法承租人，其合法租赁关系应予保护，法院不得评估、拍卖上述租赁物，直至租赁期满后方可强制执行。为维护申请人的合法权益，申请人特向你院申请中止对林育生名下位于关上中路117号自更大厦写字楼6层（房产证号：20××00）房屋的执行。富滇银行股份有限公司昆明国防支行辩称：1、云南瑞弘能源科技有限公司的租赁权不得对抗申请人已登记的抵押权。2015年10月13日和15日答辩人已就标的物办理了抵押登记，并取得了登记证书。根据异议人的自述，其与林育生签订《房屋租赁合同》的时间为2016年12月25日，因此即使异议人与林育生之间的租赁关系合法、有效，该租赁关系成立时间也晚于申请人抵押权登记设立的时间，根据物权法一百九十条之规定，该租赁关系不得对抗申请人对标的物已登记的抵押权。2、异议人的租赁权不足以排除执行，法院有权去除该租赁权后对标的物进行评估、拍卖。本院查明：富滇银行股份有限公司昆明国防支行与被执行人林育生、沙蜀燕借款合同纠纷一案，云南省明信公证处于2018年5月7日做出的（2018）云昆明信证执字第106号《执行证书》，该证书载明执行标的：1、本金4440000元；2、利息、罚息和复利：截止2018年2月1日的利息、罚息和复利共计727031.86元，自2018年2月2日至申请执行人债权清偿之日止以本金人民币4440000元整计算所得的利息、罚息及复利。3、公证费、登报公告费：公证费5167元，登报公告费500元。4、申请执行人为实现债权和抵押权而支付的执行费、律师费、评估费、拍卖费等其他费用。……。因林育生、沙蜀燕未履行还款义务，富滇银行股份有限公司昆明国防支行向昆明市五华区人民法院申请执行。2019年11月19日昆明市中级人民法院将该案指定由本院执行。执行中，本院于2020年3月19日依法查封了上述房产，并于2020年4月17日在案涉房屋上张贴了腾房公告，要求林育生及房屋相关权利人于2020年6月17日前腾空房屋并移交本院处理。同时查明，案涉房屋因本案贷款由林育生、沙蜀燕于2015年10月13日向产权机关办理了抵押登记，抵押权人即为本案的申请执行人富滇银行股份有限公司昆明国防支行。现异议人云南瑞弘能源科技有限公司向本院提出异议。另查明：2016年12月25日出租人（甲方）林育生与承租方云南瑞弘能源科技有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方80平方米的房屋，该房屋租赁期共8年，自2016年12月25日起至2024年12月24日止。该房屋年租金总额为28800元。该房屋租金支付方式：2016年12月25日一次性支付三年租金86400元，2019年12月25日一次性支付三年租金86400元，2022年12月25日一次性支付三年租金57600元。甲方应于2016年12月25日前将房房屋按约定条件交付给乙方。2016年12月25日、2019年12月25日收款人林育生分别向云南瑞弘能源科技有限公司各出具了一份收条，收条记载：今收到云南瑞弘能源科技有限公司交来办公室租金86400元，收款人林育生。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”。按照上述法律规定，租赁合同签订时间早于或晚于抵押权设立时间将产生截然不同的法律后果，若租赁合同签订时间早于抵押权设立时间，那原租合同不受抵押权的影响，此时的租赁关系享有“买卖不破租赁”的保护；若租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间，那原租合同不得对抗已登记的抵押权，此时的租赁关系不再享有“买卖不破租赁”的保护。本案中，根据查明的事实，异议人云南瑞弘能源科技有限公司与林育生签订《房屋租赁合同》的时间为2016年12月25日，而林育生将案涉房屋向产权机关办理抵押登记的时间为2015年10月13日，因此案涉房屋抵押登记设立时间早于房屋租赁合同的签订时间，按照上述规定，异议人云南瑞弘能源科技有限公司与林育生建立的租赁合同不能对抗登记在先的抵押权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，本案中，案涉财产设立抵押登记时并不存在异议人所陈述的租赁关系，若拍卖时以附带租赁权的方式处置案涉房屋，将严重影响抵押权的受偿程度，并极大的损害抵押权人的利益，因此本案案涉房屋的租赁关系对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响，本院有权依法将异议人主张的租赁权去除后拍卖抵押物。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，虽然异议人与被执行人林育生签订的租赁合同不违反法律规定，属合法有效合同，但异议人与被执行人林育生签订合同的时间晚于案涉房屋的抵押登记设立时间，按照上述法律规定，异议人对案涉房屋享有的租赁权利不能抵抗登记在先的抵押权，因此异议人享有的权利无法排除本院的执行。综上，异议人所提出的异议无法排除本院对案涉房屋的执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第一款、第二十四条规定之规定，裁定如下：驳回异议人云南瑞弘能源科技有限公司提出的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向云南省昆明市中级人民法院申请复议。审判长  李兴辉审判员  李世民审判员  司马衍二〇二〇年六月二十三日书记员  段学升