贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4873号上诉人（原审原告）：李焱，女，回族，1985年04月28日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：向伟，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫代林，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。上诉人李焱因与被上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称：西南国际商贸城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李焱上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。理由是，1.原审认为被上诉人的宣传行为是要约邀请，不应当承担违约责任的认定错误。在原审判决书查明事实中第4页正数第九行：“观山湖区外国语实验中小学......符合学校招生条件的业主均可入读”、第5页正数第18行：“2018年6月4日......贵阳第一实验中学等7大名校，致力于打造从幼儿园到高中的一站式教育模式”，以上宣传明确提到项目“内部”、每个学校几个班级、学校招生时间、入读条件等，让业主理解为只要在该小区买房，孩子就可以就读于上述提到的学校。其次，在原审判决书第10页倒数第5行：“被告在宣传教育医疗资源时宣传内容虽有......但上述广告内容未明确宾阳中小学或三甲医院等教育医疗资源即在被告所开发的天悦府、观山府项目商品房开发规划范围内”的认定错误，该宣传是2018年6月4日被上诉人在其公众号推送的宣传文章，内容是：“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学、高档幼儿园（规划中），以及一号地块高档学校。项目附近还有京师贵阳市实验小学，师范实验小学......”，在宣传语中，“项目附近”与“项目倾力匹配教育资源内部”为并列关系。从语法及宣传效果看，项目教育资源内部即为实际的项目内部。再次，原审判决第10页第2段到第11页：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》......对原、被告无约束力”。商品房买卖合同司法解释第三条中规划范围的理解应当是宣传时出卖人对宣传内容是否属于规划范围的划分，而不是以实际交房时规划范围作为划分标准。规划范围以宣传内容为准的理解在《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条有所体现，该法条明确商品房周围环境的公共建筑的说明有法律约束力。即使以实际规范范围作为划分标准，也应该理解为出卖人对属于规划范围内的宣传如与实际不符，构成要约。上诉人把不属于其规划范围内的配套宣传为自己的配套，对房价有重大影响，已经构成违约。被上诉人西南国际商贸城公司答辩称：教育等配套设施（除小区幼儿园外），其规划区位均处于小区规划红线之外，其性质均属项目周边配套，且实施主体为政府或政府平台公司，因此其配套建设进程、完工交付时间及投入使用规模等均符合合同约定。被上诉人通过销售现场公示等方式，将教育配套存在不确定因素向包括业主、意向购房人及社会公众进行了告知并签署了教育配套不确定因素书面文件。对于宾阳中小学、金源学校规划调整方案，规划部门已通过公示向业主及社会公众告知，该公示是解决教育配套的规划调整方案，该方案已生效。由于宾阳中小学发生规划调整另行选址新建，故规划部门不能提供宾阳中小学有关项目资料。被上诉人曾对周边教育配套做的宣介是以作为实施主体的有关工作进展为依据，而有关工作不由被上诉人掌控，存在不确定性。为解决就学问题，政府积极推动项目周边教育配套建设，包括京师学校、外国语学校等教育配套项目正在建设中。被上诉人明确广告宣介为要约邀请，不构成合同约定条件。根据《合同法》第十四条规定，被上诉人发布的广告是希望不特定的主体向其发出要约的意思表示，该广告属于要约邀请。上诉人有义务全面履行《商品房买卖合同》和《委托装修合同》的约定义务。原审原告李焱诉讼请求：1.被告向原告支付违约金216000.00元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：（一）关于被告对碧桂园?西南上城精装房、地暖、宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。被告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧，京师学校与天悦府隔“规划路”相望，位于体育路南侧，外国语学校位于东北侧，另有三甲综合医院与观山府隔沪昆高速相望。被告为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网（ｈｔｔｐ／／ｗｗｗ.ｃｔｏｕｔｉａｏ.ｃｏｍ／967145.ｈｔｍｌ、碧桂园?西南上城微信公众号ｈｔｔｐ／／ｗｗｗ.ｃｔｏｕｔｉａｏ.ｃｏｍ／988259.ｈｔｍｌ对该项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城.....精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有“周边配套....，毗邻西南商贸城......、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学......”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校....观山湖区外国语实验中小学位于二期1号地块内，性质公办，规模为小学30个班，初中18个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计在2019年9月入学；宾阳中小学位于天悦府组团对面，性质公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生；京师贵阳实验学校位于天悦府组团右侧，性质私立，规模小学18班，中学36班，高中21个班，符合学校招生条件的业主均可入读。学校进度，目前在修建中”。2018年5月20日，被告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在ｈｔｔｐ／／ｗｗｗ.ｓｏｈｕ.ｃｏｍ／ａ／232277486_398067网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全”。碧桂园?西南上城“项目总经理李宁波”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”、“这边是已经在建设中的高端私立的那个北京师范大学附属中学，属于京师，这个是今年9月份就要开始入学的，这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……这就是我们的外国语实验中小学，这是我们准备在七八月份，在7月份要启动建设，在2019年9月份要准备入学的。”被告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有“与名校携手共筑观山湖教育新里程观山湖区外国语实验中小学位于二期一号地块内，性质公办，规模为小学30班，初中18班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计在2019年9月能入学；宾阳中小学位于42号地块对面，性质公办。规模小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生；京师贵阳实验学校位于42号地块右侧，性质私立，规模小学18班，中学36班，高中18班，符合学校招生条件的业主均可入读，学校进度目前在修建中。”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来观山湖外国语实验中小学（已入驻）宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学42号地块北侧京师贵阳实验中小学42号地块南侧规划建设约10所幼儿园”。2018年6月4日，被告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源内部有宾阳中小学、高档幼儿园（规划中），以及一号地块高档学校。项目附近还有京师贵阳实验小学，师范附属实验小学，观山湖区外国语实验小学，贵阳一中，贵阳第一实验小学，贵阳第一实验中学等7大名校，致力于打造从幼儿园到高中的一站式教育模式”。涉及三甲医院的有“超级保障—2所三甲医院配套，6大健康检测系统碧桂园?西南上城，就近享受三甲医院金阳医院的专业健康保障。同时，项目社区内规划建设三甲医院、专属大健康体系、基金健康监测中心、健康评估等6大健康监测系统，构建全方位医疗保障，成为家庭成员健康的超级保障”等等。（二）关于宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的建设概况。宾阳中小学根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，诉争天悦府及观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-11地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-11地块进行了调整，分为07-04-11（Ａ）地块，建设用地面积12.76万平方米，用地性质教育，……07-04-11（Ｂ）地块，用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定“……三、其他事宜。一是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）。”京师学校根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，诉争天悦府及观山府项目规划范围内并无京师学校。2016年10月24日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳观山湖投资（集团）有限公司报批的《关于京师贵阳实验学校工程可行性研究报告审批的请示》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点观山湖区体育路南侧。经调查，该校主体结构正在建设当中，但以后能否正式引进京师学校需待政府规划决定。外国语学校该校位于被告开发的碧桂园?西南上城博士府规划范围内，2018年4月20日,被告与贵阳市观山湖区教育局签署《观山湖区教育资源合作协议》约定被告将该校修建好后无偿移交给观山湖区教育局，有限满足西南上城楼盘的业主子女入学，该校尚在建设当中。幼儿园被告宣传的幼儿园位于天悦府及观山府规划范围内，被告称在小区整体交房时，幼儿园亦可同时交付使用。三甲医院根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府及观山府项目规划范围内并无三甲医院规划。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《中心城区控制性详细规划（细则）——观山组团商贸单元ＧＳ-02》公示内容决定规划新建03-综合医院，用地面积5.55公顷，以虚线控制。（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年05月11日，原告在参观被告展示的精装房样板后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定由被告向原告出售位于贵阳市观山湖区上城观山府第15号楼2单元10层2号房，总价款1407388.00元，原告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的10.37%,在2018年6月03日前付总房款的20.00%，在2018年7月03日前以银行按揭方式付总房款的69.63%，逾期付款超过90日的，原告自逾期之日起按日万分之二向被告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2020年4月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定原告将其购买的房屋委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款394873.00元，原告应于2018年5月03日前支付39487.00元，于2018年11月03日前支付177693.00元，于2019年5月03日前支付177693.00元，逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，原告已按约支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”、“二期购房款”、“按揭购房尾款”，支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”39487.00元。一审法院认为，案件的争议焦点为：1.《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》是否有效；2.被告对宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的宣传内容是否构成要约，被告是否因教育、医疗资源、地暖问题等构成违约。关于合同效力的问题。依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白，且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原、被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。被告在销售房屋时向原告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于被告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、宾阳中小学、京师学校、三甲医院实际位于被告商品房开发规划范围外，被告在宣传教育医疗资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学”、“项目社区内规划建设三甲医院、专属大健康体系、基金健康监测中心、健康评估等6大健康监测系统”等广告词语，但上述广告内容并未明确宾阳中小学或三甲医院等教育医疗资源即在被告所开发的天悦府、观山府项目商品房开发规划范围内，且被告的其他宣传广告中均宣传宾阳中小学与天悦府“一街之隔”，宾阳中小学位于天悦府组团“对面”，宣传京师学校时亦均宣传京师学校与天悦府“一街之隔”、“毗邻”“位于右侧”，因此，一审法院认为，原告提交的证据不足以证实被告在对宾阳中小学、京师学校及三甲医院等医疗资源进行宣传时即明确宾阳中小学、京师学校、三甲医院系在其开发规划范围内。因此，被告在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的宾阳中小学、京师学校、三甲医院进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原、被告无约束力。故宾阳中小学、京师学校、三甲医院即使未建成，被告不因此构成违约。第二、被告宣传的外国语学校位于其开发的博士府商品房开发规划范围内，幼儿园位于天悦府、观山府规划范围内，且其宣传明确具体，构成要约，但天悦府、观山府尚未达到合同约定的整体交付时间，被告宣传外国语学校时亦系宣称外国语学校预计于2019年9月入学，并非确定于2019年9月入学，因此业主以幼儿园及外国语学校尚未建成使用而主张房开违约缺乏事实及法律依据。第三，对于地暖问题，业主并未举证证实双方约定精装房需配置地暖锅炉，且双方在《委托装修合同》附件二精装房交付标准及配套设施中约定仅预埋地暖管，并未约定需配置锅炉，因此业主以房屋未配置锅炉为由主张被告构成违约或欺诈均无事实及法律依据。综上，原告以被告宣传的宾阳中小学，京师学校，外国语学校、幼儿园、三甲医院、地暖问题主张被告构成违约的理由不能成立，对原告的诉请，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李焱的诉讼请求。案件受理费4540.00元，由原告李焱负担。二审中，上诉人提交贵阳市2020年义务教育登记入学须知、贵阳市观山湖区教育局文件（观教通[2020]51号）、贵阳市教育局致学生家长的一封信、贵阳市自然资源和规划局业务征（咨）询回复函，拟证明观山湖区外国语实验中学碧桂园西南上城校区（暂定名）变更为委托培训，观山湖区外国语实验小学未被纳入招生范围，被上诉人存在虚假宣传，应当承担违约责任。另查明，在上诉人与被上诉人西南商贸城公司签订《房屋认购书》之前，西南商贸城公司就已向上诉人出示了《教育配套设施不确定因素告知书》，该告知书中明确说明了该案涉房屋所在社区与教育设施的对相应关系、教育设施办学主体与办学性质、招生规模与容量、教学质量与收费标准、教育设施的规划、建设与开学时间等等重要信息在合约签订后可能会因当地政府教育主管部门的调整或因各种外部原因而发生变更，开发商对此无法控制。该告知书最后一栏内容还强调“开发商在交易工程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构信息或商业合约，相关信息更新截止于本《告知书》签订时点，后续各类相关信息可能发生变化；教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构最新信息为准”。其他事实与一审查明事实一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：西南商贸城公司在宣传资料中所宣传的教育资源属于要约还是要约邀请的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”和第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。只有符合要约规定即内容清晰、明确、详细的要约邀请，方构成要约，要约人受该意思表示约束。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料成为要约应当同时具备“出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“买受人对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。就本案而言，西南商贸城公司就项目教育资源进行了多种方式的宣传，宣传的内容包括宾阳中小学、京师学校、外国语学校和幼儿园。就宾阳中小学的设立问题，2016年5月17日贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口。但由于2017年8月12日贵阳市观山湖区人民政府对宾阳中小学所在位置进行了用地规划调整，并决定宾阳中小学建设项目暂缓实施，确定宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班。在西南商贸城公司的各种宣传方式中，分别使用了“宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧”、“宾阳中小学：位于42号地块对面…”、“宾阳中小学42号地块北侧”、“内部有宾阳中小学”，以上对宾阳中小学的宣传是明确、具体的，同时也是基于政府的规划而为，并非虚构事实进行的虚假宣传，现导致原址不能建设宾阳中小学是因为政府调规所致。上诉人二审所提交的贵阳市自然资源和规划局业务征（咨）询回复函中称“规划部门未办理过项目名称为宾阳中小学的相关规划手续”是因为欧昌华在咨询时指向的对象为“宾阳中小学”，而宾阳中小学在2017年改规后已经已经更名为“金源2-05初中和金源2-06小学”，现欧昌华以“宾阳中小学”的原名进行咨询，必然导致该复函所述的未办理宾阳中小学的相关规划手续的结果。同时，该复函的内容与之前贵阳市观山湖区人民政府、观山湖区发展和改革局的文件相冲突，不能达到上诉人证明西南商贸城公司未设立宾阳中小学违约的目的。就京师学校的设立问题，2016年10月24日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳观山湖投资（集团）有限公司报批的《关于京师贵阳实验学校工程可行性研究报告审批的请示》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区体育路南侧，该校主体结构正在建设当中，建设地点与西南商贸城公司宣传的地点一致。就外国语学校的设立问题，该校位于碧桂园?西南上城博士府规划范围内，该校亦在建设当中。就幼儿园的设立问题，在宣传资料中，幼儿园位于天悦府及观山府规划范围内，西南商贸城公司承诺在小区整体交房时一并移交，但由于小区目前尚未整体交房，不能证明西南商贸城公司没有设立幼儿园。就以上教育资源的设立，西南商贸城公司在宣传时有具体位置指向，并以周边的教育资源作为西南商贸城公司出售房屋的卖点，虽然买受人不能证明该宣传对购买房屋的价格存在多大影响，但对买受人签订合同是有影响的，因此，应当视西南商贸城公司对教育资源的宣传为要约，而非要约邀请，原审认定西南商贸城公司对宾阳中小学、京师学校、三甲医院进行的宣传为要约邀请不当，本院予以纠正。对于西南商贸城公司是否构成违约的问题，本院认为，教育资源的配置系政府主管部门的职责范围，本案中，西南商贸城公司对宾阳中小学、京师学校、外国语学校的宣传均由观山湖区政府相关部门的文件佐证，即使宾阳中小学存在规划变更重新选址的问题也非以西南商贸城公司的意愿所决定，其责任后果不能由西南商贸城公司负担。而京师学校、外国语学校和幼儿园均在宣传的范围内处于建设之中，故对于以上教育资源的设立，西南商贸城公司不构成违约。此外，在上诉人与被上诉人西南商贸城公司签订《房屋认购书》之前，西南商贸城公司就已向上诉人出示了《教育配套设施不确定因素告知书》，该告知书最后一栏内容还强调“开发商在交易工程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构信息或商业合约，相关信息更新截止于本《告知书》签订时点，后续各类相关信息可能发生变化；教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构最新信息为准”。上诉人亦在该告知书中签字承诺“在签署本项目《认购书》前已完整阅读本《教育设施不确定信息告知书》…认可并接受自己所购买的房屋配套教育设施的不确实性带来的不利后果”，据此足以证明，西南商贸城公司对于案涉房屋配套教育设施存在的不确定因素已尽告知义务，上诉人也明确知悉并认可和接受，故西南商贸城公司不构成违约。对于上诉人要求西南商贸城公司承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，虽然认定西南商贸城公司对宾阳中小学、京师学校、三甲医院进行宣传仅构成要约邀请不当，但处理结果正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人李焱负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月二十八日书记员 唐正艳