杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0112民初723号原告：杭州泛亚物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区黄龙雅苑5幢3单元101室，统一社会信用代码91330106799682822B。法定代表人：陈樟良，公司董事长。委托诉讼代理人：吴雨清，公司员工。被告：杨银仙，女，1949年2月9日出生，汉族，住杭州市临安区。被告：楼月忠，男，1947年9月16日出生，汉族，住杭州市临安区。两被告共同委托诉讼代理人：陈卫、李梦诗，浙江满江红律师事务所律师。原告杭州泛亚物业服务有限公司（以下简称泛亚物业公司）与被告杨银仙、楼月忠物业服务合同纠纷一案，原告于2020年1月16日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员邹家豪独任审判，原告泛亚物业公司的委托诉讼代理人吴雨清、两被告的委托诉讼代理人陈卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泛亚物业公司诉称：原告曾系杭州市临安区御城小区的物业服务企业。被告系该小区御城御园1幢2单元703室（房屋建筑面积为282.31平方米）及御园150号车位的业主。根据双方签订的《物业合同》，由原告提供物业管理服务，被告交纳物业费，物业费按照2.4元每月每平方计算，车位能耗费60元每月每个，原告作为该小区的物业管理服务公司，己严格履行了相关的合同义务，为被告和其他小区业主提供了符合要求的物业管理服务。但被告己拖欠2017年1月1日至2019年7月31日的物业费未交，原告以电话、书面形式催讨未果。原告认为，原、被告之间的物业服务合同合法有效，原告己按约提供物业服务，被告理应按时足额缴纳物业费。被告拖欠物业费的行为己经侵害原告合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、要求被告支付原告2017年1月1日至2019年7月31日的物业费人民币22203.90元、违约金2586.92元，共计24790.82元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨银仙、楼月忠辩称：一、原、被告的确因为物业相关的事宜签订了前期物业管理服务协议，但该份协议是在2017年4月7日签署的，根据协议约定物业费应当从签订物业协议的次月开始收取，故原告请求从2017年1月1日开始要求被告交物业费的请求没有事实依据。二、被告在入住使用物业的过程中，被告的家人也预缴了6775.4元物业费并不是如原告所说，没有支付过。三、被告目前没有缴清物业费的原因，与该小区内大多数业主所反映的情况是一致的，在原告管理被告所在小区物业的过程中，存在着没有按照约定服务，服务不到位的一些情况。目前根据被告的了解，在原告管理小区的过程中，有很多的业主都提出了相同的问题，也有大部分的业主没有缴纳物业费。综上被告认为原告要求收取的物业费应当按照法律的规定，同事关于被告的服务不到位的问题，希望法庭结合其他的案件的情况一并进行处理。原告泛亚物业公司为证明其诉称事实，向本院提交下列证据：证据一：《御城物业服务合同》1份（与原件核对一致的复印件），欲证明原告受被告委托对临安御城小区进行物业管理服务的事实。证据二：御城御园1幢703室业主不动产权登记证1份（复印件），欲证明被告系该房屋所有人的事实。证据三：御城御园1幢703室业主情况登记表及装修管理协议各1份（均系复印件），欲证明被告系该房屋所有人的事实。证据四：物业费催缴律师函复印件及快递信息1份，欲证明被告收到物业费催缴律师函的事实。证据五、业主入住流程确认表复印件1份，欲证明原告领取钥匙入住的事实。被告杨银仙、楼月忠为证明其辩称事实，向本院提交下列证据：证据一、浙江省商品房房屋买卖合同1份，欲证明被告取得房屋的时间是2017年4月份的事实。证据二：御城前期物业服务合同1份，欲证明被告物业费应从2017年5月份开始缴纳的事实。证据三、物业费发票1份，欲证明被告家属已经预交过一部分物业费的事实。对原告泛亚物业公司提供的证据，被告杨银仙、楼月忠对真实性均予以认可。经本院审核认为原告提供的证据真实、合法，与本案有关联性，能够达到原告的证明目的，对其证明效力本院予以确认。对被告杨银仙、楼月忠提供的证据，原告泛亚物业公司对真实性均予以认可。经本院审核认为被告杨银仙、楼月忠提供的证据真实、合法，与本案有关联性，能够达到两被告的证明目的，对其证明效力本院予以确认。根据上述有效证据及庭审中原、被告陈述的意见，本院认定的案件事实如下：原告泛亚物业公司曾系杭州市临安区御城小区聘请的物业服务公司。原告泛亚物业公司与杭州临安御城业主委员会于2016年7月24日签署物业服务合同，约定由原告泛亚物业公司提供有关物业服务，合同期限自2016年8月1日起至2019年7月31日，物业费标准为御园电梯房2.4元每月每平米，御园车位服务费60元每月每个。2016年6月21日，两被告的亲属叶浩然填写了业主（用户）情况登记表、装修防火责任书并签署了住宅（商铺）装修管理协议。2016年6月22日，两被告亲属叶浩然代为缴纳物业费6775.4元，物业发票写明项目为“物业费2016.3.1-2016.12.31”。2016年7月16日，两被告亲属楼蓉领取了案涉房屋的进户门钥匙，并于同年进行了装修。此后，2017年4月6日，两被告与浙江恒晟置业有限公司签署了浙江省商品房买卖合同。2017年4月7日，两被告与原告泛亚物业公司签署了前期物业管理服务协议。该服务协议的物业费标准与前述物业服务合同一致。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。杭州临安御城业主委员会与原告签订《御城物业服务合同》，由原告作为御城小区物业服务单位的事实清楚。两被告作为有关房屋的业主，应当按照物业服务合同交纳物业费用。原告收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。业主对于物业公司服务不到位的地方应采取沟通协调的方式，物业公司对于业主的意见应当虚心听取并及时反馈，注意方式方法，尊重业主的权利。双方之间对因物业服务过程中产生的分歧应尽量采取容忍和克制的态度，从而保持业主和物业服务公司长期的良性关系。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但仍应交纳相应的物业服务费。本案主要争议在于，业主未实际获得房屋所有权的情况下是否应当承担物业费。本院认为，虽然房屋买受人尚未获得房屋所有权，但其对房屋已经获得了占有控制、居住的权利，故买受人应当自办理入住手续之日开始按照业主的标准履行物业管理有关义务。本案中，两被告接收房屋钥匙的时间是2016年7月16日，故本案物业费应当自2016年8月开始计收，原告泛亚物业公司自2016年3月开始计收物业费，没有依据，前期多交纳的部分应当予以扣减。经本院计算，2016年3月至7月期间多缴纳的物业费为3387.7元，2017年1月1日至2019年7月31日的物业费为22203.9元，故两被告尚应支付原告物业费18816.2元。综上，对于原告泛亚物业公司主张要求两被告支付物业费18816.2元部分的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金问题，因被告提出的部分问题亦系原告在服务过程中确需注意及改进之处，故本院认为被告拖欠物业服务费并非恶意，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条及、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨银仙、楼月忠应共同支付原告杭州泛亚物业服务有限公司物业服务费18816.2元，款限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州泛亚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取210元，由原告杭州泛亚物业服务有限公司负担75元，由被告杨银仙、楼月忠共同负担135元。原告杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杨银仙、楼月忠于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  邹家豪二〇二〇年六月九日书记员  王健伦附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……