河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7051号上诉人（原审原告）：张朋博，男，1988年8月16日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：叶延芳，河南剑澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴雪粉，女，1989年7月27日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：刘增平，商丘市虞城县法律服务所法律工作者。原审第三人：河南鹰飞实业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区万科城一期9号楼附7号商铺。法定代表人：孙桂晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦德德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭笑聪，男，该公司员工。上诉人张朋博因与被上诉人吴雪粉及原审第三人河南鹰飞实业有限公司（以下简称鹰飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1217号，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。张朋博上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致作出错误的判决。一、导致本案房屋买卖合同不能实际履行的原因是上诉人在办理银行按揭贷款审批时，因银行需要审查被上诉人配偶对涉案房屋的具体情况，才得知被上诉人处于离婚状态。因为被上诉人离婚，在其离婚协议中也无明确约定涉案房屋的具体归属情况，被上诉人也不能让其前夫配合向银行说明具体情况，才导致上诉人无法办理按揭贷款。致使房屋买卖合同不能实际履行，上诉人并未违约。第一、上诉人自始至终都在积极履行合同。1.上诉人依约向被上诉人支付了购房定金。2.在涉案房屋契税满两年后依约支付了被上诉人的按揭贷款。3.依约交纳了涉案房屋的物业管理费用。第二、上诉人在合同约定之外，也在努力实现买卖合同的尽早实现。上诉人为实现房屋买卖合同的尽早实现，在涉案房屋不动产权证尚未下发之时，通过协调关系，并花费中介佣金2500元，使被上诉人的不动产权证实现了在2019年5月5日下发。截止目前与被上诉人同幢楼号、同单元的房屋不动产权证没有下发的仍然很多户。第三、在涉案房屋的不动产权证下发后，上诉人就着手办理自己的银行按揭贷款审批程序。首先需要明确的时，通过三方签订的买卖合同及补充协议的全文也可以明确得出上诉人是通过银行按揭的方式选择付款。在办理银行按揭贷款审批时，因银行需要审查被上诉人配偶对涉案房屋的具体情况，才得知被上诉人处于离婚状态。因为被上诉人离婚，在其离婚协议中也无明确约定涉案房屋的具体归属情况，被上诉人也不能让其前夫配合向银行说明具体情况，才导致上诉人无法办理按揭贷款。致使房屋买卖合同不能实际履行。这是本案的实际情况，上诉人可以负责的讲，如果因上诉人的不诚实行为，上诉人愿意负一切责任。二、基于上述事实，因上诉人银行按揭贷款无法审批通过。导致买卖合同实际履行不能。上诉人为购买房屋的实际需求，无奈才在上街区选择了购房。因本案的房屋买卖实际进行不了后续的交易，上诉人才又选择了在上街去购买房屋。不能让上诉人为了一个不能实现的合同交易一直等待下去，这不符合实际，也不符合法律规定。上诉人工作在荥阳、生活在荥阳，如果能在荥阳购买房屋，不会选择跑到上街去购房。这都是上诉人的无奈之举。三、不能以上诉人是第三人的员工，就否认上诉人及第三人陈述事实的真实性。上诉人在一审开庭时本着诚实守信的原则，自认是第三人的员工，但第三人的员工也需要买房，不能因为上诉人是第三人的员工就认为存在欺诈行为，不认可上诉人及第三人陈述的事实。四、被上诉人提供的证人证言也能证明被上诉人对上诉人的按揭贷款不能审批通过的原因是明知的。在一审开庭时，被上诉人提供的证人证言中明确证明其陪同被上诉人来荥阳处理房屋事宜时，听被上诉人讲现在房屋存在问题，不能交易的实际情况。充分印证了合同不能实际履行的真实原因诚实守信是民法的基本原则，不能让诚实守信的人在法律面前得到不公正的处理。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴雪粉辩称：一、张朋博上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。本案一审法院认定事实正确、适用法律正确、判决客观公正，程序合法，依法应当予以维持。二、本案的基本事实如下，吴雪粉2018年初因急于用钱无奈卖房救济，当时轻信张朋博的许诺，与其在2018年6月10日签订了房屋买卖（居间）合同及补充协议各一份，此上合同明确约定（1）张朋博负责办理房产证并承担全部所需费用。(2）张朋博负责办理房屋解押、贷款手续并承担全部相关解押费用。(3）张朋博保证吴雪粉在三个月左右时间内跑郑州（荥阳）不超三趟就能拿到所有房款46万元，如果2019年4月11日前不能履行完毕合同，完成房屋过户手续，2019年4月11日（契税满两年之日）后因涉案房屋此后产生的所有费用均由张朋博全部承担，（包括按揭款每月2500元，物业费每年1183.20元等）。此后，吴雪粉为了早日履行合同尽快拿到房款，多次到荥阳催促、配合张朋博办理相关手续。但是，张朋博为了自己利益最大化，为避免缴纳总房款5.6%的所得税，不积极履行合同，一直推脱不办理解押、按揭事宜。同时不守诚信，2019年4月11日到期后没有如期积极缴纳按揭款和物业费，吴雪粉只好垫付上述款项，张朋博经吴雪粉多次催要仅于2019年4月24日和2019年5月21日分别支付两个月按揭款共5000元和一年物业费1183.20元，此后无论怎么催要，再不支付任何费用。同时按照协议约定，在房产证下发之日起15日内，张朋博应当付清剩余全部房款，吴雪粉应当收到全部房款46万元人民币。但是，2019年5月5号该涉案房屋房产证下发后吴雪粉再次向张朋博催促履行合同支付剩余房款，张朋博声称吴雪粉的银行卡不适宜打不了钱，吴雪粉按其要求于2019年4月24日办理了专用交通银行卡，等待张朋博汇款，张朋博几天后仍称银行卡还不适宜，吴雪粉又于2019年5月21日再次办理了工商银行卡，此后，张朋博又以各种理由推脱责任，总之一拖至今。期间，吴雪粉虽多次催要房款，张朋博都拖延履行合同约定，支付房款，一审庭审中张朋博当庭承认，已在他人处购买房屋，没有资格再买吴雪粉的房屋，致使吴雪粉卖房合同目的再也不能实现，本案合同没有履行完全是由于张朋博行为违约造成的，理应承担违约责任。对此，一审法院审理后予以认可。三、涉案房屋是吴雪粉独自所有是不争的事实，对此吴雪粉房产证、契税发票、首付款发票等都可以证明，吴雪粉按揭贷款的银行是建行，该银行对吴雪粉是涉案房屋单独所有人的事实能够认可，事实上只要买卖双方共同到该银行交够解押款，吴雪粉一个人签字就可以办理解押、贷款事宜。张朋博为了推卸违约责任，不尊重此上事实，找一些与该案解押不相关的银行咨询、办理解押、贷款事宜。同时，把离婚协议的明确约定没有共同财产进行“断章取义”，歪曲认为涉案房产权属不明，根据法律规定，不动产登记在谁名下就是谁的个人财产更何况吴雪粉与他人没有共同财产，显然吴雪粉单独所有的涉案房产就是吴雪粉的个人财产，吴雪粉抵押、买卖房屋不需取得其他任何人同意。四、本案没有履行是因为张朋博没有及时交付解押款违约造成的。因为该房屋此后价格下降，张朋博在该买卖中利益减少，开始毁约，吴雪粉按揭贷款的银行是建行，该银行对吴雪粉是单独所有人的事实确认，事实上，只要双方共同到该银行交够解押款，吴雪粉一个人签字就可以办理解押、贷款事宜，根本没有张朋博虚构的“该涉案房屋买卖需要房屋共用人到场签字”的说辞。为达到其“空手套白狼”和推卸违约责任的双重目的，张朋博与第三人互相串通、共同勾结却要到郑州市的工商银行和交通银行要求吴雪粉贷款后再办理涉案房屋解手续，事实上这是要吴雪粉用自己的房屋抵押贷款，用自己的贷款解押自己的房屋，吴雪粉若认可此上无理要求，就达到其“空手套白狼”的目的，若不认可，就达到他们推卸违约责任的目的。总之，本案张朋博违约事实明显，无论其怎么狡辩，都掩盖不了他没有及时缴纳解押款，致使本案合同根本无法履行的基本事实。张朋博履行过程中的行为表明（如不及时缴纳本案解押款、又与他人签订房屋买卖合同丧失履行本案合同的资格），其存在明显的违约行为，理应承担本案的违约责任。综上所述，请二审法院查明本案的基本事实，依法维持一审判决。原审第三人鹰飞公司陈述意见：在二手房贷款过户手续中，卖方存在解押情况的，操作方式是先进行买方贷款审批，在这过程需要买卖双方提交相关资料，然后卖方预约银行房贷，待审批贷款通过后在卖方预约的还款日期，买方将首付款打给卖方的解押账户，而现在卖方也就是被上诉人的离婚协议财产分割不明晰，导致合同履行不了，被上诉人配偶也无法到场签字，导致第一步的批贷都无法进行，所以说后期的将首付交给卖方解押也是不可能实现的。张朋博向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告及第三人于2018年6月10日签订的《房屋买卖（居间)合同》及《补充协议》;2.请求依法判令被告返还原告购房定金50000元、代被告偿还的银行按揭贷款5000元、代被告交纳的物业费1186元，共计56186元；3.请求被告赔偿原告佣金损失9200元、代办房屋产权证下发中介费用2500元,计11700元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2018年6月10日原、被告及居间方即第三人签订《房屋买卖(居间)合同》，约定原告购买被告位于荥阳市××与××交叉口东南侧清华·大溪地五期7号院30号楼1单元3层302号房屋；房屋成交价格460000元；付款方式为采用按揭贷款；等等。同日三方又签订了补充协议，约定原告于2018年6月10日付定金5万元，网签时充当房款；此房屋解押款由原告出资15万元，网签时充当房款；剩余房款26万元于该房屋新不动产证下发之日起十五个工作日内原告可选择一次性支付给被告或通过银行按揭方式支付给被告；此房屋过户前按揭贷款月供2500元被告承担，被告承担于契税满两年（2019年4月11日）前，2019年4月11日之后按揭贷款月供由原告承担，若被告没有按时还贷，被告向原告承担违约责任；等等。合同签订当天，原告向被告支付定金50000元。2019年4月10日涉案房屋契税满两年，原告缴纳了2019年4月、5月的月供共计5000元，并缴纳了一年的物业费1183.2元。2019年5月5日涉案房屋不动产权证下发，按双方约定“剩余房款26万元于十五个工作日内原告可选择一次性支付给被告或通过银行按揭方式支付给被告”，原告及第三人称在办理银行按揭时，因被告房屋手续有问题导致无法办理，被告称原告曾让其办过两次银行卡，用于收取涉案房屋解押款及卖房款。一审法院另查明，原告系第三人员工，原告称其已经另外购买了房子，目前已经无购房资格。一审法院认为，庭审中原告称其已经另外购买了房子，目前已经无购房资格，要求解除合同，鉴于此种情况，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持；原告以被告房屋手续有问题导致无法办理按揭为由，主张被告违约，对此原告未提供充分的证据予以证明，被告亦不予认可，且在双方就涉案房屋纠纷未解决前，原告即另行购买房屋，以其行为表明不再履行合同，故对原告要求被告返还定金并赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持；合同解除后，对于原告代偿的按揭款及代交的物业费，被告应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人于2018年6月10日签订的《房屋买卖(居间)合同》及《补充协议》；二、被告吴雪粉于判决生效之日起十日内返还原告张朋博按揭款及物业费共计6183.2元；三、驳回原告张朋博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元（已减半收取），由原告张朋博负担700元，被告吴雪粉负担49元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张朋博、吴雪粉及第三人鹰飞公司签订的《房屋买卖(居间)合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。张朋博主张其已另外购房，目前已无购房资格，要求解除合同，鉴于此种情况，一审判决解除涉案《房屋买卖(居间)合同》及《补充协议》并无不当。在涉案合同未解除的情况下，张朋博另行购买房屋，以其行为表明不再履行合同，张朋博称系吴雪粉的原因导致其无法办理银行按揭，主张吴雪粉违约的证据不足，故其要求吴雪粉返还定金并赔偿损失的上诉请求不成立，本院不予采纳。综上所述，张朋博的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1343元，由上诉人张朋博负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年六月三十日书记员 田宇恒