山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终838号上诉人（原审被告）：丁玉喜，男，1957年2月23日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：金苏东，山东恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵宝，男，1988年11月11日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：曲开泉，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人丁玉喜因与被上诉人赵宝房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁玉喜上诉请求：1.撤销原审判决第一至三项，改判双方之间签订的《厂房、院落买卖协议》无效，以及丁玉喜不承担赔偿损失的义务；2.一、二审案件受理费均由赵宝承担。事实和理由：一、原审确认双方签订的《厂房、院落买卖协议》既没有法律依据，同时也侵害了财产共有人的合法权益。协议中标的物的转让方式为买卖，标的物既有属于丁玉喜夫妻共有的财产（厂房），也有丁玉喜不能处分的财产（属于永安乡夏庄村集体所有的土地）。对属于丁玉喜夫妻共有的厂房，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，在处分时应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。该协议签订签订前，丁玉喜的配偶作为该不动产的共有人事先并不知情，事后也没有得到其同意或追认，侵害了共有人的合法权益，系无权处分行为。相反，丁玉喜的配偶已经向市中区人民法院提起诉讼，要求确认该协议无效。婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见“。原审中，赵宝并没有提供其有理由相信出卖厂房、院落是丁玉喜夫妻双方共同的意思表示的证据材料。原审在没有任何证据的的情况下，以赵宝有理由相信出卖厂房、院落是丁玉喜夫妻双方共同的意思表示，没有事实依据。二、公民个人对土地不享有所有权且土地是禁止买卖的。一审中已经查明，涉案院落占用的土地是丁玉喜租赁而来，且在《租赁合同书》中明确约定了租赁期限以及如果改变租用土地的使用权等，需经出租方同意并按有关法律规定办理。丁玉喜与赵宝之间签订的协议约定办理土地过户手续，结合其约定的转让方式为“买卖”来看，实质上是对涉案院落占用范围内的土地进行买卖，违反了国家的强制性规定中的效力性规范，依法属于无效行为。三、原审判决第二项认定事实不清。协议中并没有丁玉喜为赵宝办理“与村委会重签土地租赁合同”的约定。赵宝在诉讼请求中一方面要求确认买卖协议的效力，另一方面又要求判令丁玉喜为其办理“与村委会重签土地租赁合同”，诉讼请求本身就不明确。土地买卖是没有法律依据的，而租赁行为并不包含对租赁物进行过户。原审法院判决丁玉喜协助赵宝与村委会签订租赁合同没有事实依据。四、原审判决第三项法律适用错误。该6000元并非丁玉喜给赵宝造成的损失。原审中丁玉喜已向法庭提交证据证明，在本案协议签订前，丁玉喜已将部分厂房租赁给他人使用，且租赁的厂房也不在协议约定出卖的厂房范围内。该6000元是赵宝强行将承租人赶出租赁厂房时对承租人经济补偿，即便是买卖行为合法，那么根据买卖不破租赁的原则，赵宝强行要求承租人提前搬离厂房而支付给承租人的补偿款也不应由丁玉喜承担。综上，丁玉喜认为原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，在查明涉案厂房属于丁玉喜夫妻共有财产且没有经过共有人同意，以及涉案土地属于夏庄村集体财产的情况下，认定买卖协议有效，违反了土地管理法、物权法、合同法等相关法律规定，请求依法撤消原审判决，支持上诉请求。赵宝辩称，一、本案赵宝与丁玉喜所签订的《厂房、院落买卖协议》合法有效，且该协议已履行完毕。二、丁玉喜的上诉理由不成立，理由如下：1.丁玉喜与赵宝之间所签的《厂房、院落买卖协议》合法有效。该处资产系丁玉喜个人申请执行后于2015年10月15日执行抵偿所得，在(2013)市中执字第807号执行裁定书送达至丁玉喜时起，该处资产己转移至丁玉喜个人所有，丁玉喜拥有完全的处分权。该执行裁定书中所记载的申请执行人仅为丁玉喜个人。丁玉喜个人作为承租人与夏庄村委会进行签订的土地租赁合同，在《厂房、院落买卖协议》第一条也载明“一、标的物：甲方将自己所有的位于枣庄市市中区市艺博装饰构件有限公司院落的厂房、院落等全部资产出卖给乙方……，故该处资产系丁玉喜的个人财产，丁玉喜个人拥有完全的处分权。退一步讲，即便该处资产按照《婚姻法》等相关规定具有夫妻共同财产的表征，但本案买卖的标的是执行折抵给丁玉喜的生产经营性的厂房、院落，并非夫妻双方居住房屋的处置，应适用于《合同法》、《物权法》的相关规定。另外，根据中买卖的标的物。本案中，丁玉喜买卖的标的物是位于枣庄市市中区市艺博装饰构件有限公司院落的厂房、院落等全部资产，约定转让的是该处厂房、院落的所有权且一并转让其所占用范围内的土地使用权。并非是丁玉喜所辩称的直接转让该处土地的所有权。3.在交付房屋后，因丁玉喜没有处理与原租户的搬离事宜，导致赵宝代丁玉喜赔偿给原租户6000元的租赁补偿费，该笔费用应应当由丁玉喜处理并承担。综上，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审法院驳回丁玉喜的上诉，维持原判。赵宝向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告所签的《厂房、院落买卖协议》合法有效；2、依法判令丁玉喜为赵宝办理土地过户手续(与村委会重签土地租赁合同）；3、依法判令丁玉喜赔偿赵宝因拖延办理土地过户手续造成的损失5万元；4、依法判令丁玉喜向赵宝支付违约金42万元；5、本案诉讼费用由丁玉喜承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，原审法院执行局出具(2013）市中执字第807号执行裁定书，将被执行人枣庄市艺博装饰构件有限公司所有的位于枣庄市市中区该公司的厂房、办公楼及院落，以第三次起拍价154．8224万元折抵给申请执行人丁玉喜，抵偿被执行人枣庄市艺博装饰构件有限公司所欠的相应借款。丁玉喜因此取得上述资产的所有权。2017年9月14日，丁玉喜与枣庄市市中区民委员会签订上述土地租赁合同，期限为15年。2019年5月21日，赵宝与丁玉喜签订《厂房、院落买卖协议》，赵宝购买丁玉喜位于枣庄市市中区市艺博装饰构件有限公司院内的厂房、院落等全部资产。协议明确：土地系枣庄市市中区民委员会租赁的。本协议生效后，土地租金由赵宝承担。出卖价格为140万元。赵宝于2019年5月21日前交给丁玉喜50万元，余款90万元于2020年3月21日前付清。厂房、院落交接时间为赵宝支付第一笔50万元后的当天。违约责任：本协议双方应当认真履行。任何一方违约，需向另一方支付违约金50万元，并承担给对方造成的损失。(丁玉喜的房屋租金赵宝的建设装修等费用）。合同签订后，赵宝于合同签订当天通过银行转帐支付给丁玉喜50万元，丁玉喜出具收到条一份，并于当天将上述厂房、院落交付给赵宝。赵宝于2019年9月17日将余款90万元通过银行转帐支付给丁玉喜。丁玉喜于2019年10月11日向夏庄村民委员会交纳土地租赁费16484元，赵宝于2019年10月17日将土地租赁费16484元支付给丁玉喜。丁玉喜收到购买款后一直未协助赵宝与枣庄市市中区民委员会签订土地租赁协议。一审法院认为，赵宝与丁玉喜签订的《厂房、院落买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。赵宝已履行了全部付款义务，丁玉喜也将厂房、院落交付给了赵宝。根据一审法院执行裁定书及丁玉喜与夏庄村委会签订的土地租赁合同，涉案厂房、院落的所有权人为丁玉喜，丁玉喜有处分权。另根据《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1．受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2．以合理的价格转让；3．转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据《婚姻法解释(一）》的相关规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，丁玉喜认为其处分了夫妻共同财产，赵宝、丁玉喜签订的买卖协议无效的辩解意见不能成立，不予采信。双方的买卖协议约定，土地系向永安乡夏庄村民委员会租赁的，丁玉喜应当在赵宝付清余款后15日内给予办理土地租赁变更手续，丁玉喜未按照约定办理属于违约，丁玉喜应继续履行合同，协助赵宝办理土地租赁手续。协议约定违约责任，任何一方违约，需向另一方支付违约金50万元，并承担给对方造成的损失。该违约金的约定明显过高，应属无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》的规定，当事人认为约定的违约金过高要求减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度等因素，作出裁决。本案丁玉喜未按照约定协助赵宝办理土地租赁变更手续，并未给赵宝造成实际损失，因此，赵宝要求丁玉喜支付42万元的违约金的请求，不予支持。对于赵宝要求丁玉喜赔偿的建设装修费用，因赵宝提交的证据的合法性、真实性、关联性均不能认定，不予采信，该项请求不予支持。对于赵宝支付给原租房户王维的房租补偿款6000元，该费用应当由丁玉喜处理并承担。对于赵宝交纳的土地租赁费16484元，按照协议约定应由赵宝承担，赵宝要求丁玉喜承担的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决：一、确认赵宝与丁玉喜签订的《厂房、院落买卖协议》合法有效；二、丁玉喜于判决生效后十五日内协助赵宝与枣庄市市中区民委员会签订土地租赁协议；三、丁玉喜于判决生效后十五日内赔偿赵宝损失6000元；四、驳回赵宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，减半收取为4175元，由赵宝承担4075元，丁玉喜承担100元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实的予以确认。本院认为，根据查明的案件事实，2015年10月丁玉喜通过拍卖竞得的方式取得位于枣庄市市中区市艺博装饰构件有限公司院内的厂房、办公楼及院落等资产，2019年5月丁玉喜与赵宝签订的《厂房、院落买卖协议》，将上述厂房、院落等全部资产出卖给赵宝，赵宝已支付价款，合同已经履行完毕。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。丁玉喜与赵宝签订的《厂房、院落买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原审法院认定合法有效，并无不当。丁玉喜关于涉案协议侵犯财产共有人合法权益的主张，依据不足，本院对该上诉主张依法不予支持。对于丁玉喜关于协议中约定买卖院落实为买卖土地、约定违反法律规定的主张，因协议中双方明确约定案涉厂房、院落所占用的土地系丁玉喜租赁夏庄村委会的土地，故丁玉喜的该项上诉理由与事实不符，本院依法不予支持。因双方当事人在涉案协议中并未约定丁玉喜需协助赵宝与枣庄市市中区民委员会签订土地租赁协议，同时根据查明的事实，涉案厂房和院落已经被拆迁，相关土地已经变更为国有土地，故一审法院判决丁玉喜协助赵宝与枣庄市市中区民委员会签订土地租赁协议，没有事实和法律依据，本院对该项判决依法予以撤销。关于赵宝支付给原租房户王维的房租补偿款，因对该费用的承担，赵宝与丁玉喜并未在涉案协议中进行约定，原审法院判决由丁玉喜承担，依据不足，本院对该项判决依法予以撤销。综上所述，丁玉喜的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持枣庄市市中区人民法院(2020)鲁04民终838号民事判决第一项、第四项，即：“一、确认赵宝与丁玉喜签订的《厂房、院落买卖协议》合法有效”、“四、驳回赵宝的其他诉讼请求”；二、撤销枣庄市市中区人民法院(2020)鲁04民终838号民事判决第二、第三项，即“二、丁玉喜于判决生效后十五日内协助赵宝与枣庄市市中区民委员会签订土地租赁协议”、“三、丁玉喜于判决生效后十五日内赔偿赵宝损失6000元”。一审案件受理费为4175元，由赵宝负担3175元、丁玉喜负担1000元；二审案件受理费8350元，由上诉人丁玉喜负担7350元、赵宝负担1000元。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年六月二十日书记员  张晓宇