江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4301号上诉人（原审被告）：江苏国华工贸集团有限公司，统一社会信用代码9132030013643115XK，住所地徐州市二环西路南首一号。法定代表人：孙继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市妇幼保健院，登记号46650450X32030311G1001，住所地徐州市和平路46号。法定代表人：黄大文，该院院长。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：江苏龙商实业投资有限公司，统一社会信用代码91320300662732251P，住所地徐州市鼓楼区九里村汉城路2号。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永，男，汉族，1981年10月14日生，住徐州市泉山区。原审被告：大汉飞龙集团有限公司，住所地徐州市泉山区泰山路文化市场6#-06。法定代表人：王化建，该公司董事长。原审第三人：江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司，统一社会信用代码91320300793805852M，住所地徐州市鼓楼区中山北路338号。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永，男，汉族，1981年10月14日生，住徐州市泉山区。上诉人江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华公司）因与被上诉人徐州市妇幼保健院（以下简称妇幼保健院）、江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、原审被告大汉飞龙集团有限公司（以下简称大汉公司）、原审第三人江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称万世公司）执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人国华公司上诉称，一、请求依法撤销（2018)苏0303民初3245号民事判决书；二、将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉请；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审判决未能正确适用法律，滥用自由裁量权。1.原审判决引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十四条规定，是对案外人排除执行审查的原则性规定，该条规定应结合执行标的物的种类，按照《异议复议规定》第二十八条或第二十九条具体情形予以适用，原审判决以政策不明为由，排除对该法条的适用，显属自由裁量权的滥用；2.《中华人民共和国物权法》第七十四条同本案争议无关，该条款是关于车位使用的相关规定，该规定说明业主可通过多种形式及渠道使用车位，国华集团对B区地下室1-201室房产所有权的执行处置，同妇幼保健院车位使用并不冲突，车位使用权并不足以对抗所有权的执行；3.《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定了对案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及异议之诉的审查方式。原审判决却回避该具体法条的适用，以《中华人民共和国物权法》七十四条规定作为认定妇幼保健院物权期待权优先的依据，显属适用法律错误。（二）妇幼保健院对荣域世家B区地下室1-201室房产不拥有任何实体权利。1.妇幼保健院未同龙商公司就荣域世家B区地下室1-201室房产签订过合法有效的商品房买卖合同；2.现有证据无法证实妇幼保健院已全额支付了车位价款；3.妇幼保健院所主张的34个车位同国华集团所查封的B区地下室1-201室房产并无对应关系；4.妇幼保健院对其所主张的34个车位并不能办理产权登记手续。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本案诉争的34个车位具体位置仍存有争议，法院无权强行将一处房产划分成若干车位，请求支持国华公司的上诉请求。被上诉人妇幼保健院辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审判决严格审查了妇幼保健院一审阶段提供的证据，并依法认定妇幼保健院与龙商公司签订的系列性合同合法有效，妇幼保健院按照协议约定支付购房款即有权利主张商品房及车位占有使用权利的合同目的。且上诉人与龙商公司的债务纠纷发生在妇幼保健院与龙商公司签订合同之后，妇幼保健院也在查封前支付了购房款。原审法院在查明上述事实后依据《异议复议规定》第二十四条审查并无不当。2.上诉人的第二个上诉理由系歪曲事实。首先，妇幼保健院与龙商公司签订的《荣域世家车库买卖协议》明确约定妇幼保健院购买涉案车库34个，龙商公司也予以认可。其次，车位产权能否登记受到政策性影响，不能办理产权登记是客观事实，但并不能阻碍妇幼保健院依据合同约定应享有的权利，涉案34个车位权属明确。综上，妇幼保健院作为涉案房屋及车位的合法买受人，对于涉案34个车位享有物权期待权，上诉人基于普通债权查封已被龙商公司处分的财产是对商品房买卖交易安全和交易秩序的极大挑战。请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。被上诉人龙商公司及原审第三人万世公司共同述称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.妇幼保健院与龙商公司在查封前已签订了合法有效的买卖合同，合同有效性不以涉案车位能否划分独立产权、办理独立产权证书为前提；2.妇幼保健院依据买卖合同约定等价支付了购买款项，依法享有涉案车位的合法权利；3.涉案车位位置包含在上诉人申请拍卖的资产范围内，就该问题龙商公司曾于一审阶段提出并进行现场指认，上诉人未予表态；4.因为政策限制导致涉案车位不能确定是否能够划分独立产权、是否能够办理独立产权证书。因此，并不能严格适用《异议复议规定》第二十八条的规定，鉴于妇幼保健院对涉案车位享有实体权利，理应适用《异议复议规定》第二十四条的规定。大汉公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年10月27日，原审法院对国华公司诉龙商公司、万世公司、大汉公司民间借贷纠纷一案作出（2015）云民初字第1587号民事判决：（一）龙商公司、万世公司于本判决生效之日起七日内共同偿还国华公司借款本金3000万元并支付借期内利息（按年利率13.8%，借款本金800万元计算自2014年3月13日至2015年1月5日的利息，借款本金700万元计算自2014年4月1日至2015年1月5日利息，借款本金1500万元计算自2014年4月14日至2015年1月5日的利息，利息总额减去已付利息21.376667万元）；（二）龙商公司、万世公司于本判决生效之日起七日内支付国华公司违约金100万元，并支付逾期利息（以3000万元为本金，按照年利率20%计算自2015年1月6日至国华公司主张的实际偿还之日期间的利息，但利息及违约金之和不超过按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息）；（三）大汉公司对上述债务承担连带保证责任。龙商公司、万世公司不服上述判决向本院提起上诉，本院于2016年4月6日作出（2015）徐商终字第01099号民事判决：（一）维持原审法院（2015）云民初字第1587号民事判决第三项即“大汉公司对上述债务承担连带保证责任”；（二）撤销原审法院（2015）云民初字第1587号民事判决第二项即“龙商公司、万世有限公司于本判决生效之日起七日内支付国华公司违约金100万元，并支付逾期利息（以3000万元为本金，按照年利率20%计算自2015年1月6日至实际偿还之日期间的利息，但利息及违约金之和不超过按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息）”；（三）变更原审法院（2015）云民初字第1587号民事判决第一项“龙商公司、万世公司于本判决生效之日起七日内共同偿还国华公司借款本金3000万元并支付借期内利息（按年利率13.8%，借款本金800万元计算自2014年3月13日至2015年1月5日的利息，借款本金700万元计算自2014年4月1日至2015年1月5日利息，借款本金1500万元计算自2014年4月14日至2015年1月5日的利息，利息总额减去被告已付利息21.376667万元）”为“龙商公司、万世公司于本判决生效之日起十日内共同偿还国华公司借款本金3000万元及利息（以800万元为本金，自2014年3月13日起至实际偿还之日止，按年利率13.8%计算利息；以700万元为本金，自2014年4月1日起至实际偿还之日止，按年利率13.8%计算利息；以1500万元为本金，自2014年4月14日起至实际偿还之日止，按年利率13.8%计算利息，利息总额扣除已付利息21.376667万元）”。上述判决生效后，根据国华公司申请，原审法院立案强制执行，案号为（2016）苏0303执960号。2016年4月20日，原审法院作出（2016）苏0303执960号执行裁定书及协助执行通知书，查封了预售单位为龙商公司的荣域世家B区地下室1-201地下车库，涉案车位在该地下车库内。案外人妇幼保健院对本案执行标的提起异议后，原审法院于2017年6月2日作出（2017）苏0303执异99号执行裁定，驳回妇幼保健院的异议请求。妇幼保健院不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，请求：1.对妇幼保健院购买的徐州市荣域世家B区地下室1-201号地下车库的34个车位停止执行；2.确认妇幼保健院购买的徐州市荣域世家B区地下室1-201号地下车库的34个车位归妇幼保健院所有；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2012年8月25日，妇幼保健院与龙商公司签订《预定商品房意向协议》以9000万元认购龙商公司开发的商品房及地下车位。2013年3月15日，双方就商品房及车位再次签订《预定商品房协议》。2014年1月16日，龙商公司与妇幼保健院签订九份《商品房买卖合同》并进行网签备案，合同约定妇幼保健院购买荣域世家第B区办公楼及幼儿园1单元9套房产（1单元101室至1单元901室），价款共计85739180元。同日，双方就该办公楼地下二层车库中的34个车位签订《荣域世家车库买卖协议书》（涉案地下车库总面积3637.03㎡，被分割为共计79个车位，涉案34个车位具体位置为B区地下二层平面图斜线阴影部分），合同约定妇幼保健院享有车库（位）所有权，使用年限同荣域世家办公楼使用年限，车位价款包含在9000万元总价款之内，折价为4828178.43元，于签订协议后与购房款一同付清，龙商公司于2016年9月8日前向妇幼保健院交付所购房屋的同时交付车库（位），34个车库（位）的车库面积以测绘面积为准。2012年8月27日至2014年1月17日期间，妇幼保健院分四次向龙商公司汇款共计9000万元。该地下二层车库为非人防工程且整体取得了商品房预售许可证。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。关于妇幼保健院确认所有权的主张，妇幼保健院与龙商公司就涉案车位存在买卖合同关系，合同当事人就合同所涉权利义务是一种合同之债，基于物权法定原则，人民法院在合同之债中不宜作所有权认定，故对于妇幼保健院该项主张，法院不予支持。关于妇幼保健院停止执行的主张，《异议复议规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。具体到本案，应当判断妇幼保健院对涉案车位所享有的实体权利是否优先于国华公司作为执行依据的债权。首先，本案中妇幼保健院与龙商公司就涉案车位买卖使用的约定系双方真实意思表示且不违反相关法律禁止性规定，应认定合法有效。在妇幼保健院依照约定履行合同义务后，妇幼保健院有权向龙商公司主张交付车位以实现占有使用等合同目的。其次，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，妇幼保健院作为涉案商品房及地下车位的合法买受人，按合同约定支付购房款，故涉案车位应当首先满足妇幼保健院就上述商品房配套使用的需要。再次，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，包括涉案地下车位这一类型在内的不动产是否有独立产权、是否能够办理独立的产权证书，相关部门尚未出台明确政策。故涉案地下车位相关的执行异议之诉不宜严格参照《异议复议规定》之第二十八条规定。最后，从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，主要意义在于确定物权的归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易的效率。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。但在当前商品房实际交易过程中，因相关行政主管部门预告登记制度的缺失或者滞后、建设工程无法如期竣工验收等诸多因素，使得房屋买受人无法正常交付并依照法律规定对房产进行登记，最终导致房屋被申请查封、拍卖。商品房买卖交易安全和交易秩序受到极大的挑战，因不可归责于房屋买受人的因素导致的法律风险和不利法律后果完全由房屋买受人承担显然有违公平，也违背物权公示原则的初衷。综上，本案国华公司执行依据的债权是基于民间借贷纠纷所形成的普通金钱债权，妇幼保健院对执行标的所享有的物权期待权应当优先于国华公司的普通金钱债权。妇幼保健院作为涉案车位的权利人，其权利真实合法且能够排除执行。故对涉案车位应当停止执行。遂依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《异议复议规定》第二十四条之规定，判决：（一）不得执行荣域世家B区地下室1-201地下车库中34个车位（涉案车位具体位置为B区地下二层平面图斜线阴影部分）；（二）驳回妇幼保健院关于所有权确认的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院二审期间根据国华公司的申请对涉案车位的状况予以现场勘察，勘验查明：妇幼保健院所购买楼房已被其圈入院内，与该院其他建筑形成整体，虽未完全装修但已部分使用，涉案车位位于购买楼房的正下方。由于涉案车位与地下车库所有的车位连在一起且仅有一个进口、出口供使用，涉案车位并无独立的进出通道，至今无法正常使用。本院认为，妇幼保健院提起执行异议之诉的目的是为了阻却对涉案车位的执行。涉案车位作为龙商公司开发建设的项目被原审法院依法查封，妇幼保健院以涉案车位已经被龙商公司处分给其为由提起执行异议之诉。参照《异议复议规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。妇幼保健院的请求如满足上述条款规定的情形,其阻却执行的请求，应予支持。本案中，妇幼保健院与龙商公司签订的《商品房买卖合同》、《荣域世家车库买卖协议书》系双方真实意思表示且不违反相关法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。2012年8月27日至2014年1月17日期间，妇幼保健院分四次向龙商公司汇款共计9000万元，将购买办公楼及涉案车位的款项按照合同约定全部支付完毕。2014年1月16日，龙商公司与妇幼保健院对所购买的办公楼等进行了网签备案，同日双方签订的《车库买卖协议书》明确约定车库的价款包括在9000万元总价款之内，折价为4828178.43元。现有证据能够证实妇幼保健院已经全额支付了车位价款，且车位在涉案车库中的位置标注清楚、对应分明，依法应予确认。妇幼保健院作为涉案车位所在建筑物的业主，其在原审法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同且支付了全部价款，购买房屋及车位也是妇幼保健院与龙商公司房屋买卖合同完整、真实的意思表示。从现场勘验的情况看，涉案车库在办公楼的正下方，从建筑物的结构上亦是一个整体，由于车库的进出口是共同使用，在整个车库尚未使用时涉案车位同样无法使用，即使不能使用或因法院查封而未能办理交付手续亦不能改变妇幼保健院作为业主对其购买的办公楼及涉案车位实际占有的事实。妇幼保健院阻却对涉案车位执行的诉请符合司法解释的规定，本院予以支持。上诉人国华公司上诉认为妇幼保健院对涉案车位不拥有任何实体权利、妇幼保健院未与龙商公司就涉案车位签订过合法有效的买卖合同。但现有证据证明在2016年4月20日原审法院查封涉案车库之前，妇幼保健院与龙商公司就涉案车位签订了买卖合同并在图纸上标注了涉案车位的具体位置。故上诉人国华公司该项上诉主张与事实不符，本院不予支持。关于原审判决是否正确适用法律及滥用自由裁量权的问题。本院认为，执行异议之诉案件的审理，应当依据执行异议之诉的相关法律规定及司法解释进行全面客观的审理。就本案而言可以参照《异议复议规定》第二十八条的规定审查妇幼保健院是否对涉案车位享有排除执行的权利。原审判决认定不适用《异议复议规定》第二十八条的规定存在不当，本院予以纠正。但原审法院判决结果正确，依法应予维持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40000元，由上诉人江苏国华工贸集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇二〇年六月三十日书记员  刘 迪