杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5871号 原告（反诉被告）：杭州创意投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区东文街90号。 法定代表人：陈升伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴俏嫣，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：练良火，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方裕坤，男，1986年8月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：吴玲华，浙江初册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛永亮，浙江初册律师事务所律师。 原告杭州创意投资发展有限公司与被告方裕坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案。诉讼过程中，方裕坤提起反诉，本院经审查予以受理，并将反诉与本诉合并审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州创意投资发展有限公司的委托诉讼代理人吴俏嫣、练良火，被告（反诉原告）方裕坤的委托诉讼代理人吴玲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杭州创意投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被之间签订的《商铺租赁合同》于2019年6月22日正式解除；2.请求判令被告支付2019年6月10日至2019年6月22日期间所欠的租金10894元；3.请求判令被告支付房屋占有使用费51956元（自2019年6月23日起计，暂计至2019年8月23日，实际应计至被告交还商铺之日止）；4.请求判令被告补缴装修优惠期租金46990元；5.请求判令被告支付逾期支付租金的违约金88000元（自2019年5月10日起计算至2019年6月22日，按每日2000元标准）；6.请求判令被告支付因租金逾期所产生的滞纳金1154.76元（自2019年5月10日起计算至实际履行日止，现暂计至2019年8月23日）；7.请求判令被告支付因经营合同约定之外品牌商品所产生的违约金20000元；8.请求判令被告支付逾期交还商铺的违约金138270元（自2019年6月30日起计算至实际返还日止，现暂计至2019年8月23日）；9.请求判令被告支付因其违约导致合同解除的违约金181852.80元；10.请求判令被告立即腾空并将涉案商铺恢复原状返还给原告（即杭州市下城区）；11.请求判令被告赔偿原告因本案产生的律师费40000元；12.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，杭州新天地酷云商业管理有限公司（后更名为杭州新天地商业发展有限公司）作为出租人与被告方裕坤签订《商铺租赁合同》，约定由被告方裕坤承租杭州市下城区商铺，承租面积为193.11平方米，期限为3年，自2017年12月5日至2020年12月4日。其中，2018年12月5日至2019年12月5日期间月租金标准为25140元／月。《租赁合同》第二条约定：“乙方使用标的商铺及该物业设施的用途为咖啡店，经营品牌及范围为：‘方式’茶，咖啡，烘焙，酒类，即食食品，饮料，茶具等。……未经甲方书面同意，乙方不得擅自从事除本条约定的经营范围外的经营活动。”第6.2.1款约定：“乙方在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金，如有逾期甲方有权解除合同并收回标的商铺”。第13.5款约定：“未经甲方批准，乙方不得经营本合同约定范围之外的品牌商品，否则，每增加一个合同外品牌，应向甲方支付10000元违约金，并终止合同外品牌经营。”第17.20款还约定：“如乙方不支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于租金、损害赔偿金）及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评估费、审计费、执行费等全部费用。”此外，合同还约定，因本合同一方当事人违反本合同约定导致本合同解除的，违约方应向守约方支付总租金20%作为违约金。合同终止或解除后，被告作为承租人应在7日内无条件将标的商铺交回出租人。租赁合同签订后，出租人于2017年12月7日向被告交付了案涉商铺。2019年5月28日，原、被告与杭州新天地商业发展有限公司签订《商铺租赁合同之补充协议》，将原租赁合同的出租方杭州新天地商业发展有限公司变更为原告杭州创意投资发展有限公司，原告受让原租赁合同项下有关出租方的全部权利、义务。根据租赁合同第6.2.1款约定，被告应在2019年5月10日前支付2019年6月10日至2019年9月9日期间的商铺租金75420元，但被告虽经多次催告，仍旧未能按约定履行支付租金的义务。而且，在租赁合同履行期间，被告未经原告批准擅自在店铺内增加烧烤、小龙虾等加工食品，超出了合同约定的经营范围，违反合同约定，且被告虽经催告未予以整改。原告认为，被告的上述行为已构成违约，原告依据租赁合同的约定向被告送达了《关于解除〈商铺租赁合同〉的告知函》，通知被告案涉租赁合同于2019年6月22日正式解除，并要求被告及时返还商铺并支付所欠租金和违约金等费用。但时至今日，被告仍然未支付任何费用，且仍占有案涉商铺。原告为了维护己方合法权益，提起诉讼，请求依法判如所请。 被告（反诉原告）方裕坤辩称，同意解除双方的《商铺租赁合同》，但对原告主张的其他诉讼请求以及事实与理由部分存在异议，具体如下：一、被告不存在原告所说的违约行为，理由如下：1、2019年6月10日至2019年9月9日尚处于免租期，即使免租期已过，被告支付的金额足以涵盖该段时间内的租金。根据被告提交的第四组证据（录音二、录音摘要二）来看，双方均认可由于原告的消防存在问题导致被告闭店，且于2019年5月9日沟通确认以第三方消防验收合格时间为被告重新开业经营的时间，并自该日起被告向原告缴纳租金。然，截至被起诉之日，被告并未收到任何来自第三方的消防验收合格报告，也即按照双方的约定，2019年6月10日至2019年9月9日仍处于免租期。另，原告内部微信沟通时确系承认被告所在的商铺消防存在问题，且在逐一排查。除此之外，被告在签署合同之初已缴纳三个月的租金共计70485元，由于原告多次变更起租日，先前的承租期内，原告认可被告无需缴纳租金，故即使免租期已过，被告缴纳的数额仍足以涵盖上述时间段内的租金。2、被告经营合同约定之外品牌商品已经原告许可。双方在合同履行过程中，被告提出需要增加热食品类，原告对此予以认可并推荐相关办证人员某被告，但在办证的过程中，被告被告知由于原告的排烟管道原因无法办理热食的经营许可，为此被告曾于2018年11月14日向原告递交函件一份，希望原告配合整改并增加商铺的经营范围，原告允诺将配合解决。二、即使法院最终认定被告存在违约行为，被告认为原告无权主张多项违约金、律师费及租金。1、原告多次违约在先，且其违约行为给被告造成了巨大的经济损失。被告与原告于2017年12月5日签署《商铺租赁合同》一份，然，合同签署生效后，原告多次调整起租时间。第一次变更系房屋未达交付条件需要工程改造，原告于2018年9月26日单方向被告发送邮件一份，将商铺的起租日调整为2018年10月1日。第二次变更系原告原因导致道路封锁，被告无法正常开业经营，原告于2019年3月1日向被告发送《调整通知函》一份，将起租日调整为2019年3月10日，以上两次起租时间的变更均系原告原因导致。另，由于原告的消防问题，被告承租的商铺在第二次调整起租日后仍处于闭店状态，双方于2019年5月9日沟通确认以第三方消防验收合格时间为被告重新开业经营的时间，并自该日起被告向原告缴纳租金，然，截至被起诉之日，被告并未收到任何来自第三方的消防验收合格报告。《商铺租赁合同》签署生效后，被告随即对承租的商铺进行装修，装修费用及门头广告花费共计50余万元。装修完成后，被告投入大量的人力、物力用于店铺的宣传推广，花费共计30余万元。据不完全统计，截止至2019年10月，被告已支出员工工资、社保及各项开支140余万元，以上损失共计200余万元。然，原告的上述违约行为导致截止至2019年6月22日（原告要求解除合同之日），《商铺租赁合同》显示的租期已过半，且在此期间，被告无法正常经营，原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失。除此之外，本案的核心在于原告妄称因被告拖欠三个月的租金共计75420元以及未经许可增加经营品类而要求解除合同。综合来看，《商铺租赁合同》三年的租金共计909264元，而原告先前的违约行为给被告造成的损失远远超过合同总价款，如若原告的多项违约金主张得到支持将明显违背合同法的公平原则。2、原告的多项违约金存在重复主张的情况，且主张律师费缺乏依据。《商铺租赁合同》明确约定缴纳履约保证金的目的是为了确保合同的履行，原告在解除合同的告知函中亦明确说明由于被告的违约行为，履约保证金不予退还。根据合同法及相关司法解释的规定，我国对违约金采用“补偿为主，惩罚为辅”的原则，《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。也即违约责任的承担应当以实际损失为基础。本案中，原告除了租赁房屋未实际收回外，不存在任何其他损失，被告认为原告的多项违约金存在重复主张的情况。且原告没收履约保证金及要求赔偿违约金均系针对同一事实，而根据双方合同的约定，履约保证金及违约金两者在功能上存在重叠，同时适用有双重惩罚之嫌。关于律师费部分，被告认为原告多次违约在先，且其违约行为给被告造成了巨大的经济损失，在此基础上，被告认为原告无权向其主张律师费。从另一方面来看，原告支付的高额律师费是以诉讼标的额为计算依据，那么在原告重复主张多项违约金的前提下，其主张的律师费亦缺乏事实依据。3、双方签署的格式合同项下多项违约金条款应属无效条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条“格式合同条款定义及使用人义务”第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条“格式合同条款的无效”规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。另，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，《商铺租赁合同》是由原告提供的格式合同，综观合同全文并未体现公平原则。合同中针对被告的约束掺杂在合同的各项条款中，并以违约金、滞纳金等明目重复主张，反观对原告的约束甚少，简单列举如下：（1）合同第十六条“甲方的权利、义务”中，原告违约要求提前解除合同的，除提前60日通知外，仅需支付一个月的租金作为违约金。反观本案，在原告认为被告违约导致合同提前解除的情况下，原告主张的多项违约费用高达五十七万之多；（2）合同第二十条“本合同的解除”中，原告有权解除合同的情形列举有8条，而被告有权解除合同的情形仅有3条；除此之外，被告逾期支付租金超过一个月，原告即有权解除，而由于原告的过错导致被告无法开业经营需要超过三个月，被告才有权解除合同；《商铺租赁合同》中与上述类似的不平等条款由于数量较多无法一一列举，另外，合同中关于对被告约束的条款亦未采取合理的方式提请注意。故被告认为合同中的多项违约金条款应属无效条款。4、由于原告自2019年7月底开始对商铺采取停水停电的措施且锁门，故从2019年7月底开始该商铺实际控制人是原告，故被告在此期间的租金应当全部免除。综上，被告恳请法院综合考虑本案案情以及合同履行情况，依法裁判。 被告（反诉原告）方裕坤向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告履约保证金70485元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告员工工资、社保及住宿损失合计923120.80元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失500000元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告设计及代运营损失355000元；5.判令本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月5日，反诉原告与杭州新天地酷云商业管理有限公司（后更名为杭州新天地商业发展有限公司）签署《商铺租赁合同》一份，约定由反诉原告承租其位于杭州市下城区商铺，承租面积为193.11平方米，期限为3年，自2017年12月5日起至2020年12月4日止。后反诉原、被告与杭州新天地商业发展有限公司于2019年5月28日签订《商铺租赁合同之补充协议》一份，约定原出租方由杭州新天地商业发展有限公司变更为反诉被告，反诉被告同时受让原租赁合同项下有关出租方的全部权利、义务。《商铺租赁合同》签署生效后，反诉被告多次违约调整起租时间导致反诉原告无法正常开业经营。第一次变更系房屋未达交付条件需要工程改造，反诉被告于2018年9月26日单方向反诉原告发送邮件一份，将商铺的起租日调整为2018年10月1日。第二次变更系反诉被告原因导致道路封锁，反诉原告无法正常开业经营，反诉被告于2019年3月1日向反诉原告发送《调整通知函》一份，将起租日调整为2019年3月10日，以上两次起租时间的变更均系反诉被告原因导致。另，由于反诉被告的消防问题，反诉原告承租的商铺在第二次调整起租日后仍处于闭店状态，双方于2019年5月9日沟通确认以第三方消防验收合格时间为反诉原告重新开业经营的时间，并自该日起反诉原告向反诉被告缴纳租金，时至今日，反诉原告并未收到任何来自第三方的消防验收合格报告。在上述期内，反诉原告对承租的商铺进行装修，装修费用及门头广告花费共计50余万元，装修完成后，反诉原告投入大量的人力、物力用于店铺的宣传推广，花费共计30余万元。据不完全统计，截止至2019年10月，反诉原告已支出员工工资、社保及各项开支140余万元，以上损失共计200余万元《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，现反诉原告要求反诉被告就其违约行为承担赔偿损失的责任，除此之外，反诉原告仍保留就其他损失部分向反诉被告主张的权利。综上，恳请法院查明案件事实，依法支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）杭州创意投资发展有限公司辩称，反诉被告与反诉原告方裕坤签订租赁合同后，反诉被告于2017年12月7日依约向反诉原告交付了案涉的商铺，反诉原告本应当按合同约定履行支付租金的义务。在合同履行过程中，反诉被告出于善意考虑调整过反诉原告的租金起算日，但反诉原告还是存在逾期支付租金的违约行为，因此引发了本案诉讼。反诉被告认为，反诉原告的反诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立，具体如下：一、反诉被告无需向反诉原告归还履约保证金70485元。根据合同第8.4条之规定：“如租赁期限内乙方违反约定单方解除本合同或由于乙方违约导致甲方提前解除合同的，乙方应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时乙方还应承担本合同第二十五条第3款所约定的违约责任及第二十五条第6款约定的支付滞纳金的违约责任”。如反诉被告在起诉时所述，租赁合同履行过程中，反诉原告未在合同约定的时间内支付租金，经反诉被告多次催款后仍拒绝支付租金，该行为已构成违约，按照合同约定，履约保证金无需退还。二、反诉被告无需向反诉原告赔偿案外人的员工工资社保及住宿损失。第一，反诉原告所主张的案外人的员工工资、社保及住宿损失的产生与反诉被告并无直接关系，其损失并非反诉被告所直接造成。反诉被告系与反诉原告方裕坤发生租赁合同法律关系，方裕坤无权基于租赁合同法律关系向反诉被告主张案外人的费用。第二，反诉原告一直表示因反诉被告的原因导致案涉商铺无法开业，但是又声称在此期间存在长期的人员工资损失，两者自相矛盾。更何况反诉原告所主张的损失主体为“浙江方式贸易有限公司”，本就与案涉租赁合同无关，且反诉被告注意到，根据国家企业信用信息公示系统显示，浙江方式贸易有限公司所缴纳的职工保险人数为3人，而反诉原告所提交的工资表中人数已远远超过3人，存在虚构的嫌疑。而且，反诉原告也没有证据证明工资表中所列人员的真实性及这些人员的实际岗位安排，另外反诉原告也未提供对应的劳动合同、工资发放的银行流水来证明真实的劳动关系。据此，反诉被告认为，反诉原告主张的案外人的员工工资、社保及住宿损失与反诉被告无关，与本案无关，反诉原告要求反诉被告赔偿的请求缺乏事实与法律依据。三、反诉被告无需向反诉原告赔偿装修损失及代运营损失，理由在于：第一，反诉原告所主张的装修损失及代运营损失从本质上来说与反诉被告无关，反诉被告并非相关费用支出主体的合同相对方，即便反诉原告所主张的费用支出属实，但也并非基于反诉被告的原因而支出，该等费用不应由反诉被告承担。本案反诉是基于本诉而发生的，本诉的法律关系是租赁合同法律关系，反诉原告没有直接证据证明系反诉被告违反了租赁合同的约定而导致其自身发生损失。反诉原告所主张的损失均是案外人正常经营所发生的费用，无论该费用是否真实支出，均非反诉被告所造成的损失，更不应在本案中主张。综上，恳请法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）杭州创意投资发展有限公司提交了以下证据： 1.《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》、杭州新天地酷云商业管理有限公司更名为杭州新天地商业发展有限公司的工商证明、案涉商铺的不动产权利证明1组，证明原出租方杭州新天地酷云商业管理有限公司（后更名为杭州新天地商业发展有限公司）与方裕坤于2017年12月5日签订《商铺租赁合同》，租赁合同对出租方与承租方的权利义务作出了约定；2019年5月28日，杭州创意投资发展有限公司取得案涉租赁合同项下有关出租方的全部权利义务，方裕坤理应依据合同约定向杭州创意投资发展有限公司履行支付租金的义务。 2.《调整告知函》、编号为1092506085230的快递面单及EMS快递送达查询记录、《付款催告函》、编号为1075528893033的快递面单及快递送达查询记录1组，结合租赁合同的约定，方裕坤应当于2019年5月10日前缴纳2019年6月10日至2019年9月9日期间的季度租金75420元，但方裕坤始终未支付上述租金，已构成违约。 3.案涉商铺外设广告牌的照片1份、美闭外卖网页截图1份，证明方裕坤未经杭州创意投资发展有限公司批准擅自在店铺内增加烧烤、小龙虾等合同约定范围之外的加工食品，违反了租赁合同第13.5条的约定，应承担相应的违约责任。 4.《关于解除的告知函》、编号为1075528874033的EMS快递面单及快递送达查询记录1组，证明案涉租赁合同于2019年6月22日正式解除。 5.律师委托合同、律师费发票1组，证明杭州创意投资发展有限公司因方裕坤的违约行为支付了40000元律师费，依据租赁合同第17.20条的约定，该费用应当由方裕坤承担。 6.案涉商铺的现状照片1组，证明截至目前，方裕坤仍然实际占有案涉商铺。 7.律师费打款凭证1份，证明杭州创意投资发展有限公司因方裕坤的违约行为支付40000元律师费，依据租赁合同第17.20条约定，该费用应当由被告承担。 8.编号为下公消验字[2016]第0040号《建设工程消防验收意见书》，证明案涉商铺所在的杭政储出[2018]41号地块商业金融兼教育科研设计用房工程已消防验收合格。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1，方裕坤对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据2，方裕坤对真实性无异议，确认收到《调整告知函》、《付款催告函》，但对证明对象有异议，认为2019年6月10日至2019年9月9日处于免租期，故不应当支付相应费用；本院对其证据效力予以确认。证据3，方裕坤对真实性、合法性、关联性均有异议，认为其增加经营品类已经得到杭州创意投资发展有限公司许可，其在合同履行过程中向杭州创意投资发展有限公司提交函件希望增加经营范围，杭州创意投资发展有限公司的工作人员签收了这份函件，并口头承诺会向上面反映，并推荐办证人员；鉴于方裕坤对于其增加经营品类的事实并无异议，本院对其真实性予以确认。证据4，方裕坤对真实性无异议，确认已经收到该函件，但认为其不存在违约行为，杭州创意投资发展有限公司无权解除合同；本院对其证据效力予以确认。证据5、7，方裕坤对真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议；本院对其真实性予以确认。证据6，方裕坤对真实性无异议，确认系店铺现状，但对关联性有异议，称杭州创意投资发展有限公司从2019年7月底开始停水停电，商铺实际占有人为杭州创意投资发展有限公司；本院对其真实性予以确认。证据8，方裕坤对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，称该验收意见书的落款时间为2016年12月，杭州创意投资发展有限公司之后对案涉房屋进行了改建，必须进行重新验收，该证据不能证明杭州创意投资发展有限公司的消防是完备的；本院对其真实性、合法性予以确认。 被告（反诉原告）方裕坤提交了以下证据： 1.163邮箱截图1份、《起租日调整告知函》1份、《调整告知函》1份，证明因杭州创意投资发展有限公司的原因导致其两次违反合同约定调整起租时间的事实。 2.图片2份，证明因杭州创意投资发展有限公司的原因导致方裕坤商铺前的道路遭遇围堵，且目前仍不通畅的事实，路被挖掉了，无法正常行走。 3.录音1份、录音摘要1份，证明双方约定自道路通畅之日起计算起租日，并暂定为2019年3月10日的事实。 4.录音1份、录音摘要1份、微信聊天截图1组，证明杭州创意投资发展有限公司内部沟通确系方裕坤所在商铺消防总线存在问题导致闭店，双方约定经第三方消防验收合格之日起计算租金，即2019年6月10日至2019年9月9日尚处于免租期的事实。 5.微信聊天截图1组，证明杭州创意投资发展有限公司知晓、认可方裕坤增加热食品类，并推荐相关办证人员某被告的事实。 6.方裕坤致杭州创意投资发展有限公司的沟通函1份，证明方裕坤于2018年11月14日向杭州创意投资发展有限公司递交函件沟通商铺经营范围及其他事宜，杭州创意投资发展有限公司收悉并允诺配合解决的事实。 7.工资表1组、社保完税证明1份、转账凭证1组，证明方裕坤遭受员工工资、社保及住宿损失9231208元的事实。 8.《工程预算单》1份、中国农业银行个人账户明细1份，证明方裕坤遭受装修损失500000元的事实。 9.《新天地项目设计合同》1份、收据1组，证明方裕坤遭受设计及代运营损失355000元的事实。 10.其他损失凭证1组，证明方裕坤遭受的宣传、原材料及其他损失的事实。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1，杭州创意投资发展有限公司对真实性无异议，对关联性有异议，认为无法达到证明目的；该组证据中的《调整告知函》即杭州创意投资发展有限公司提交的证据2，本院对其证据效力一并予以确认。证据2，杭州创意投资发展有限公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能确定拍摄时间，鉴于方裕坤未能明确该组照片的拍摄时间，且当庭确认道路现在是通畅的，故本院对其证据效力不予确认。证据3，杭州创意投资发展有限公司对形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，认为录音中的谈话主体无权直接作出任何承诺，具体有关租赁事宜均应当以原告盖章确认的文件为准；杭州创意投资发展有限公司确认谈话主体赵波系杭州新天地商业发展有限公司的员工，职务是高级研策经理，鉴于该录音内容与杭州新天地商业发展有限公司后续出具的《调整告知函》相对应，本院对其证据效力予以确认。证据4中的录音、录音摘要，杭州创意投资发展有限公司对形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，认为录音中的谈话主体无权直接作出任何承诺，具体有关租赁事宜均应当以原告盖章确认的文件为准；因赵波未到庭，无法确认该录音是否完整、真实，结合杭州新天地商业发展有限公司此后并未以书面形式确定再次推迟起租日的事实，本院认为杭州创意投资发展有限公司的异议成立，对其证据效力不予确认。证据4中的微信聊天截图，杭州创意投资发展有限公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法核实；鉴于方裕坤未提交原始载体，本院对其证据效力不予确认。证据5，杭州创意投资发展有限公司认为真实性无法确认，方裕坤没有当庭提交原始载体提供核对，无法达到证明目的；本院认为杭州创意投资发展有限公司的异议成立，对其证据效力不予确认。证据6，杭州创意投资发展有限公司对形式真实性无异议，对内容的真实性、关联性均有异议，认为无法达到方裕坤的证明目的；鉴于杭州创意投资发展有限公司并未否认蒋东风签收该函件的事实，本院对其真实性予以确认。证据7至10，杭州创意投资发展有限公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告出具的材料为第三方浙江方式贸易有限公司产生的相关费用，与本案无关；方裕坤系浙江方式贸易有限公司的法定代表人，浙江方式贸易有限公司的登记住所地与案涉商铺一致，方裕坤自认案涉商铺仅于2018年12月底试营业1个月、于2019年5月试营业半个月，但其提交的浙江方式贸易有限公司工资表显示2018年1月至2019年10月员工出勤情况均正常，且用工人员在案涉商铺停业期间仍在增加（2018年1月仅为4名，2019年8月为11名），与常理不符，且所提交的用以证明其损失的相关票据均为复印件，故本院认为杭州创意投资发展有限公司的异议成立，对其证据效力不予确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月27日，杭州市公安消防支队下城区大队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉商铺所在的杭政储备出［2018］41号地块商业金融兼教育科研设计用房工程消防验收合格。 2017年12月5日，杭州新天地酷云商业管理有限公司（甲方）与方裕坤（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：标的商铺位于该物业中4幢一层杭州市下城区新天地永福桥路66号，永福桥路68号，永福桥路70号商铺，面积为193.11平方米；乙方使用标的商铺及该物业设施的用途为咖啡店，经营品牌及范围为：“方式”茶，咖啡，烘焙，酒类，即食食品，饮料，茶具等。后续如乙方根据业务需要增加新的品牌及经营范围，则需根据甲方要求，向甲方提交书面申请，甲方在收到乙方书面申请后10个工作日内作出相应的反馈意见。未经甲方书面同意，乙方不得擅自从事除本条约定的经营范围外的经营活动；乙方承租标的商铺的期限为3年，自2017年12月5日起至2020年12月4日止；甲方同意向乙方提供最多2个月的装修优惠期，即优惠期自2017年12月5日起至全部装修工作完成并开业经营（含试营业），但装修优惠期最长不超过2018年2月4日。另外，甲方同意向乙方提供/月的经营优惠期，即优惠期自/年/月/日起至/年/月/日止。如标的商铺于装修优惠期满前完成全部装修工作并开业经营（含试营业），则优惠期于标的商铺开业经营日提前完结；乙方确认并同意甲方向乙方提供/个月的优惠期是基于乙方全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受前述/个月的优惠期，乙方应在甲方要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向甲方补交该期间的租金；该商铺在合同有效期内的租金为含税人民币4元/平/天；双方同意采取固定租金方式作为租金结算方式，其中2017年12月5日-2018年12月4日的固定租金标准为4元/月/㎡、月固定租金为23495元，2018年12月5日-2019年12月4日的固定租金标准为4.28元/月/㎡、月固定租金为25140元、2019年12月5日-2020年12月4日的固定租金标准为4.62元/月/㎡、月固定租金为27137元。乙方应以3个月为一期向甲方支付租金，甲方在收到乙方上述每笔款项后五个工作日内，应向乙方开具等额完税发票。乙方应在签订本合同的同时向甲方支付第一期的租金人民币70485元。乙方在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金，如有逾期甲方有权解除合同并收回标的商铺；为了确保合同的履行，保证乙方经营的稳定性和连续性，在签订本合同时乙方应在合同签署后的3个工作日内支付相当于三个月租金即人民币70485元的费用，作为本合同的履约保证金；如租赁期限内乙方违反约定单方解除本合同或由于乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时乙方还应当承担本合同第二十五条第3款所约定的违约责任及第二十五条第6款约定的支付滞纳金的违约责任；双方一致同意履约保证金不得折抵租赁期内任何时间所拖欠的租金、物业管理费及能源费用等相关费用；未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由中途停止营业；未经甲方批准，乙方不得经营本合同约定范围之外的品牌商品，否则，每增加一个合同外品牌，应向甲方支付10000元违约金，并终止合同外品牌经营；乙方应按本合同的约定及时支付租金、履约保证金、物业管理费及其他相关费用；如乙方不支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于租金、损害赔偿金）及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，逾期7日以上的，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方总租金的20%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，按照实际损失赔偿（包括但不限于租金、损害赔偿金）；甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评估费、审计费、执行费等全部费用；甲方或者乙方依据本合同约定单方解除本合同的，本合同自解除通知送达之日起解除。本合同解除后违约方还应按本合同第二十五条约定的标准向守约方支付违约金；本合同终止或解除后，乙方应在7日内无条件将标的商铺交回甲方，交回甲方前乙方可以占有标的商铺。在该期间中，乙方不负有向甲方支付任何租金的义务，但应当承担在该期间内因乙方的撤出活动产生的一切费用；如乙方逾期交还本合同约定条件的标的商铺，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金标准3倍的违约金。同时甲方有权采取强制措施要求乙方撤离标的商铺，由此产生的一切损失及后果均由乙方承担；除本合同另有约定外，因本合同的一方当事人违反本合同的约定，导致本合同解除的，违约方应向守约方支付总租金20%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，按实际损失赔偿；租赁期间，乙方拖欠租金额累计超过30日（含30日）的，甲方在通知乙方无效的情况下，即可由甲方或甲方委托之物业管理公司以至少中断标的商铺的水、电、煤气、热力、电话等供应等方式敦促乙方更正其违约行为，如在甲方发出通知之日起7日之内乙方仍未更正，甲方有权解除合同，收回标的商铺，同时乙方知悉并确认，由于甲方中断标的商铺供应造成乙方损失的（包括但不限于经营损失、设备损坏等损失），全部责任由乙方自行承担；等等。 2018年6月4日，杭州新天地酷云商业管理有限公司名称变更为杭州新天地商业发展有限公司。 2018年9月26日，方裕坤收到杭州新天地商业发展有限公司以电子邮件形式发送的《起租日调整告知函》，载明：“现我司位于活力Park·海彼购项目MI-1、2、3号商铺于2018年9月25日完成各项改造工程，房屋本身已达到交付标准。故自2017年12月5日起至2018年9月30日改造期间免除相应租金，从2018年10月1日作起租日，正式计算起租，合同约定免租期顺延，具体合同期限调整详见后期《补充协议》。特此函告。” 2018年11月，浙江方式贸易有限公司向杭州新天地商业发展有限公司发函要求解决案涉商铺存在的漏水、电量不足、道路围挡等问题，并要求增加店铺的经营范围。 因道路施工影响经营，杭州新天地商业发展有限公司自愿减免租金，并于2019年3月1日向方裕坤寄送《调整告知函》，载明：“现我司通知贵方，自2019年3月10日起，望贵方履行相关合同约定，缴纳租金及相关费用，合同如有约定经营免租期，则相应顺延。”方裕坤确认收到该函件。 2019年5月21日，杭州新天地商业发展有限公司向方裕坤寄送《付款催告函》，载明：“根据租赁合同的约定，贵方应于2019年5月10日前缴纳2019年6月10日至2019年9月9日期间的季度租金75420元、综合管理费/元及其他费用/元，虽经我司多次催促，但贵方至今未予支付，现已逾期超过4日；贵方经数次催促但拒不履行付款义务的行为，已经构成严重违约并对我司造成经济损失，我司有权单方面解除合同，但鉴于双方良好的合作关系，我司再次郑重致函，敦请贵方在收到本函后于2019年5月25日前与我司取得联系，支付以上欠付款项，如未能及时支付，我司将依法进行封铺、断水、电等强制措施并追究贵方的违约责任……”方裕坤确认收到该函件。 2019年5月28日，杭州新天地商业发展有限公司与方裕坤、杭州创意投资发展有限公司签订《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》，约定：自2019年1月1日起，原合同出租人由杭州新天地商业发展有限公司变更为杭州创意投资发展有限公司，杭州新天地商业发展有限公司将其在原合同项下全部权利、义务转移给杭州创意投资发展有限公司；原合同除出租人变更以外，其他条款包括但不限于：租赁标的、租赁面积、租赁期限、租金支付等条款均保持不变；等等。 2019年6月10日，杭州创意投资发展有限公司向方裕坤寄送《关于解除的告知函》，称方裕坤作为承租人未按约在上一期租金到期前30日支付下一季度租金，已经构成严重违约，宣布租赁合同于2019年6月22日正式解除，要求方裕坤在收到本函之日起七日内支付2019年6月10日起至2019年6月22日期间租金10744.64元、违约金181852.80元；已支付的履约保证金46990元不予退还；于2019年6月29日前按照租赁合同约定的标准将租赁商铺返还等等。该邮件于2019年6月13日签收，方裕坤确认收到该函件。 另查明，杭州创意投资发展有限公司与上海建纬（杭州）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理其与方裕坤之间房屋租赁合同纠纷一案的本诉、反诉（包含一审、二审和执行）等诉讼法律事务，并支付律师费40000元。 本案审理过程中，杭州创意投资发展有限公司自认于2019年7月25日对案涉商铺采取断水断电措施，2019年7月31日在案涉商铺外围上锁，但留一门供方裕坤出入，后经本院释明已撤锁。方裕坤于庭后提交书面说明，确认于2018年12月底试营业1个月，后由于道路围堵停业；于2019年5月试营业半个月，后由于消防问题、商铺漏水严重停业；因未找到合适的经营场地，故暂未腾退，将尽快开展腾退工作。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》等系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。关于案涉《商铺租赁合同》的解除，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉《商铺租赁合同》约定：“乙方在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金，如有逾期甲方有权解除合同并收回标的商铺”、“乙方应以3个月为一期向甲方支付租金”。方裕坤已经支付第一期租金70485元，因改造工程、道路施工影响经营，杭州新天地商业发展有限公司自愿调整起租日、减免租金，并于2019年3月1日向方裕坤寄送《调整告知函》，通知方裕坤自2019年3月10日起缴纳租金及相关费用，故杭州创意投资发展有限公司主张方裕坤应于2019年5月10日前缴纳2019年6月10日至2019年9月9日期间的季度租金75420元，应属合理。杭州新天地商业发展有限公司已于2019年5月21日向方裕坤寄送《付款催告函》进行催讨，方裕坤经催讨未履行付款义务，已构成违约，杭州创意投资发展有限公司作为有解除权的一方，据此向方裕坤寄送《关于解除的告知函》，宣布租赁合同于2019年6月22日正式解除，该解除的意思表示已经到达对方，方裕坤亦当庭表示同意解除，故本院确认案涉《商铺租赁合同》于2019年6月22日解除。方裕坤自认尚未腾退，现杭州创意投资发展有限公司主张其立即腾空并将案涉商铺恢复原状予以返还，同时主张其支付2019年6月10日至2019年6月22日的租金及2019年6月23日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。方裕坤辩称系案涉商铺消防存在问题导致其闭店，双方于2019年5月9日沟通确认以第三方消防验收合格时间为重新开业经营的时间，截至被起诉之日，其并未收到任何来自第三方的消防验收合格报告，故其认为2019年6月10日至2019年9月9日仍处于免租期。对此本院认为，方裕坤未提交有效证据证明2019年3月10日之后杭州新天地商业发展有限公司或杭州创意投资发展有限公司有同意再次推迟起租日的明确表示，且当庭自认并无相关消防管理部门认为案涉商铺消防不达标导致其不能经营，故其上述辩称意见，本院不予采信。案涉《商铺租赁合同》约定：“租赁期间，乙方拖欠租金额累计超过30日（含30日）的，甲方在通知乙方无效的情况下，即可由甲方或甲方委托之物业管理公司以至少中断标的商铺的水、电、煤气、热力、电话等供应等方式敦促乙方更正其违约行为”，杭州创意投资发展有限公司于2019年7月采取的断水断电、部分锁门措施不属于违约行为，方裕坤关于杭州创意投资发展有限公司自2019年7月底开始对商铺采取停水停电的措施且锁门，故从2019年7月底开始该商铺实际控制人是杭州创意投资发展有限公司，其在此期间的租金应当全部免除的抗辩意见，本院不予采纳。此外，方裕坤关于员工工资、社保及住宿损失、装修损失、设计及代运营损失等的反诉请求，均缺乏有效证据证实，且前期因改造工程、道路施工影响其经营造成的损失，杭州新天地商业发展有限公司已通过租金减免的形式予以弥补，故方裕坤的前述反诉请求，本院均不予支持。 关于杭州创意投资发展有限公司主张的因逾期支付租金产生的违约金与滞纳金、逾期交还商铺的违约金、因违约导致合同解除的违约金，方裕坤提出了违约金过高且与履约保证金重复的抗辩，鉴于本院已经支持租金及房屋占有使用费，结合本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院经衡量认为没收方裕坤已缴纳的履约保证金70485元已经足以弥补杭州创意投资发展有限公司的损失，故对杭州创意投资发展有限公司主张的前述违约金、滞纳金均不予支持，同时，对方裕坤主张返还履约保证金的反诉请求亦不予支持。 关于杭州创意投资发展有限公司主张方裕坤补缴装修优惠期租金的诉讼请求，案涉《商铺租赁合同》约定“乙方确认并同意甲方向乙方提供/个月的优惠期是基于乙方全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受前述/个月的优惠期，乙方应在甲方要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向甲方补交该期间的租金”，该约定并不明确，且，案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2017年12月5日起，但改造工程、道路施工导致方裕坤在长达一年多的时间内无法正常经营，故杭州创意投资发展有限公司主张方裕坤补缴装修优惠期租金，本院不予支持。 关于杭州创意投资发展有限公司主张方裕坤支付因经营合同约定之外品牌商品所产生的违约金，案涉《商铺租赁合同》未对所谓“合同外品牌”进行明确约定，故其以方裕坤未经批准增加小龙虾、烧烤两个品牌为由主张违约金，本院不予支持。 关于杭州创意投资发展有限公司主张的律师费，案涉《商铺租赁合同》虽有约定，但鉴于该费用涵盖本诉、反诉（包含一审、二审核执行）等诉讼法律事务，结合本案实际情况，本院酌情支持20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认案涉《商铺租赁合同》于2019年6月22日解除； 二、方裕坤于本判决生效之日起十日内将案涉《商铺租赁合同》项下租赁物即杭州市下城区商铺恢复原状并腾空交还杭州创意投资发展有限公司； 三、方裕坤于本判决生效之日起十日内支付杭州创意投资发展有限公司租金10894元； 四、方裕坤于本判决生效之日起十日内支付杭州创意投资发展有限公司房屋占有使用费51956元（暂计算至2019年8月23日，此后计算至实际腾退之日止，其中：2019年6月23日-2019年12月4日按照25140元/月的标准计算，自2019年12月5日起按照27137元/月的标准计算）； 五、方裕坤于本判决生效之日起十日内支付杭州创意投资发展有限公司律师费20000元； 六、杭州创意投资发展有限公司无需返还方裕坤履约保证金70485元； 七、驳回杭州创意投资发展有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回方裕坤的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9591元，由杭州创意投资发展有限公司负担7052元，方裕坤负担2539元；反诉案件受理费10719元，由方裕坤负担。 杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；方裕坤于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王 颖 人民陪审员  汤秀清 人民陪审员  金 伟 二〇二〇年六月八日 代书 记员  马昱昀