新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院   民 事 判 决 书                     （2020）新2928民初465号     原告：马翠兰，女，1977年3月8日出生，回族，阿瓦提县丰收片区鲁丰社区干部，住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。   委托诉讼代理人：张丽，新疆民祥律师事务所律师。   被告：芦兴平，男，1980年2月4日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。   第三人：闫婷，女，1981年11月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。   委托诉讼代理人：严玉桂，甘肃祁连律师事务所律师。   原告马翠兰与被告芦兴平、闫婷房屋买卖合同纠纷一案，原告马翠兰于2020年4月28日向本院起诉，本院受理本案后，依法适用简易程序，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告马翠兰及其委托诉讼代理人张丽，被告芦兴平、第三人闫婷及其委托诉讼代理人严玉桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马翠兰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告的房屋买卖协议有效；2.判令被告继续履行协议，配合原告办理土地使用权过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月初，被告将位于新疆鲁泰丰收棉业有限责任公司院内的房屋卖给原告，双方约定房屋价款160000元。2020年3月21日，原告一次性付清房款，被告出具收条并交付钥匙，承诺配合办理过户手续。原告于收房次日与装修公司签订装修合同并预付5000元装修费。2020年4月1日，被告拒绝配合办理过户手续并擅自将房屋换锁，请法院公正判决。   原告马翠兰就其诉称的事实向本院提供以下证据：1.2020年3月21日收条原件1份；2.国有土地使用权证及2019年10月21日公证书复印件2份；3.企业信用信息公示报告及三场商铺群微信打印件2份；4.2020年3月23日装修协议、照片、2020年3月25日转账给水暖建材5000元微信打印件3份；5.照片打印件2份。   经质证，被告芦兴平对证据1、2、3、5予以认可，对证据4中2020年3月23日装修协议、转账凭证不予认可，对照片予以认可；第三人闫婷对证据2、5予以认可，对证据3中企业信用信息公示报告予以认可，对三场商铺群微信的真实性予以认可，但对证明观点不予认可，对证据1不予认可，对证据4中2020年3月23日的装修协议、转账凭证不予认可，对照片予以认可。本院对该组证据依法予以确认。   被告芦兴平辩称，本案涉案房屋是夫妻共同财产，我未与妻子闫婷协商就将房子卖给原告，该买卖协议是无效的，故不同意原告的诉讼请求。   被告芦兴平就其辩称的事实向本院提交以下证据：照片打印件1份及中国邮政储蓄银行转账凭证原件1份。   经质证，原告马翠兰、第三人闫婷对该证据均予以认可。本院对该证据依法予以确认。   第三人闫婷向本院提出独立的诉讼请求：1.确认被告芦兴平与原告马翠兰房屋买卖合同无效；2.判令马翠兰返还我与被告芦兴平共有的阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：我与被告芦兴平系夫妻关系。2020年3月21日，被告芦兴平将其与我名下的位于新疆鲁泰丰收棉业有限责任公司院内的一套房屋在尚未办理产权证也未经我同意的情况下，擅自将该房屋以160000元出售给马翠兰，被告芦兴平在出售房屋时未告知我，马翠兰也未要求我到场；2020年4月1日，我在得知被告芦兴平擅自出售房屋后立即与马翠兰联系，并将房款150000元退还给马翠兰。该房产是我与被告芦兴平的夫妻共同财产，转让房产应经得夫妻二人的同意，且被告芦兴平以低价转让，马翠兰明知该房产系我与被告芦兴平的夫妻共同财产，仍然以低价购买，原告与被告芦兴平的行为严重侵害了我的合法权益，请法院公正判决。   第三人闫婷就其诉称的事实向本院提交以下证据：结婚证、（2019）新2928民初30号民事调解书复印件2份。   经质证，原告马翠兰、被告芦兴平对该证据予以认可。本院对该证据依法予以确认。   被告芦兴平辩称，同意第三人闫婷的请求。   被告芦兴平就其辩称的事实未向本院提交证据。   原告马翠兰辩称，第三人与芦兴平共同居住生活，第三人对芦兴平与马翠兰房屋买卖的事情知情，且第三人在微信朋友圈三场商铺群打广告出售该房屋，原告付清房款后，第三人未在朋友圈打出售房屋的广告，二人对出售房屋知情并达成一致，故房屋买卖合同有效，第三人的诉讼请求无事实和法律依据，不同意返还阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书。   原告马翠兰就其辩称的事实未向本院提供证据。   本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定以下事实：   被告芦兴平与第三人闫婷是夫妻关系。原告闫婷诉被告谢勇、陈中华、谢新民民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告谢勇、陈中华、谢新民偿还原告闫婷借款本金500000元，支付利息120000元，合计620000元，其中90000元已于2018年12月30日前付清，另300000元于2019年2月5日前偿还，余款230000元于2019年3月25日前付清。如果被告谢勇、陈中华、谢新民不按时偿还上述任何一笔欠款，还需另支付原告闫婷违约金50000元；二、案件受理费5000元（减半收取），诉讼保全费3520元，共计8520元，由被告谢勇、陈中华、谢新民负担。2019年10月21日，谢新民，曹兰与芦兴平、闫婷签订国有土地使用权转让协议，约定：“转让人（甲方）：谢新民、曹兰，受让人（乙方）：芦兴平、闫婷。转让标的：甲方拥有位于新疆鲁泰丰收棉业有限责任公司场部的一块宅基地，国有土地使用证号：阿县国用（2006）第20061157号，使用权面积360平方米，土地使用权人：谢新民，使用权类型：划拨，地类（用途）：住宅。现经甲方谢新民、曹兰夫妻慎重考虑决定有偿转让给乙方芦兴平、闫婷夫妻。上述国有土地使用权转让费为25万元（贰拾伍万元），乙方已经把转让费一次性支付给甲方，国有土地使用权已经交付乙方使用。甲方自收到转让费后即刻将上述国有土地使用权交付给乙方所有，国有土地使用权转让的过户手续由乙方全权办理，过户产生的一切税费和办证费由乙方承担，双方应积极配合”。同日，阿瓦提县公证处对国有土地使用权转让协议进行公证并出具（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书。2020年3月21日，原告马翠兰与被告芦兴平达成口头协议，被告芦兴平将位于新疆鲁泰丰收棉业有限责任公司院内360平方米的房屋出售给原告马翠兰，约定房屋总价款160000元，第三人闫婷未在现场。当日，原告马翠兰向被告芦兴平转账160000元，被告芦兴平出具收条载明：“今收到马翠兰现金160000元（拾陆万元正），购买芦兴平房产（原房产为谢新民）没过户，本人负责过户，房款已付清”。阿县国用（2006）第20061157号，使用面积360平方米”。同年3月21日晚9时39分，第三人闫婷在三场商铺群发楼房出售广告。同年3月22日，被告芦兴平在第三人闫婷不知情的情况下将阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书原件2本交付给原告马翠兰。同年3月23日，原告马翠兰与装修工王海基签订装修协议，并预付装修款5000元；同年4月1日，第三人闫婷得知被告芦兴平以160000元价格将房屋出售给原告马翠兰后明确表示不同意。同年4月2日，第三人闫婷遂让被告芦兴平通过中国邮政储蓄银行将150000元房款转账给原告马翠兰。   另查明：本案涉案房屋未办理产权过户手续，也未取得产权证。   本院认为，本案争议焦点为：①原告马翠兰与被告芦兴平的房屋买卖协议是否合法有效；②原告马翠兰是否应当向被告芦兴平、第三人闫婷返还阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书；③被告芦兴平是否应当配合原告马翠兰办理土地使用权过户手续。   焦点①：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案涉案房屋系谢新民、曹兰夫妻转让给被告芦兴平与第三人闫婷，且阿瓦提县公证处对国有土地使用权转让协议进行公证并出具（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书，涉案房屋属于被告芦兴平与第三人闫婷的共同财产，原告马翠兰与被告芦兴平对房屋买卖一事虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方对房屋买卖达成一致意见，是双方当事人真实意思表示，双方已形成买卖合同关系。原告马翠兰与被告芦兴平协商买卖房屋时第三人闫婷不在场，且被告芦兴平收到房款160000元出具收条上没有第三人闫婷的签字，被告芦兴平也未取得第三人闫婷书面同意或授权出售房屋，且出售房屋时第三人不知情，原告马翠兰也没有确认和通知房屋共有人闫婷到场，且原告马翠兰以低于市场价格购买房屋的行为损害第三人闫婷的合法利益。综上，在共同共有关系存续期间，被告芦兴平擅自出售夫妻共同财产且其在涉案房屋未依法登记领取权属证书的情况下又将房屋卖给原告马翠兰的行为，以及原告马翠兰未支付合理对价的行为，均违反法律规定，故原告马翠兰与被告芦兴平的房屋买卖协议应当认定无效。   焦点②：因原告马翠兰与被告芦兴平房屋买卖协议无效，故原告马翠兰应当向被告芦兴平、第三人闫婷返还阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书。   焦点③：因原告马翠兰与被告芦兴平的房屋买卖协议无效，本案涉案房屋无法办理房屋过户手续，故原告马翠兰要求被告芦兴平继续履行协议，配合其办理土地使用权过户手续的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：   一、原告马翠兰与被告芦兴平的房屋买卖协议无效；   二、原告马翠兰返还被告芦兴平、第三人闫婷阿县国用（2006）第20061157号房屋土地使用证及（2019）新阿瓦提证字第1583号公证书，此证于判决生效后三日内返还；   三、驳回原告马翠兰的其他诉讼请求。   案件受理费70元（减半收取），由原告马翠兰负担。   （被告若在本判决确定的付款期限内没有履行付款义务，则原告有权在付款期限届满之日起两年内向本院申请强制执行；逾期申请的，没有法定情形，本院将不予执行。）   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。         审  判  员   徐小 娟         二 〇 二 〇 年 六 月 十 四 日     书  记  员   艾克百尔依沙克