海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终1041号上诉人（原审被告）：黄某，女，1965年5月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：中维地产海南有限公司。住所地：海口市琼山区府城镇甘蔗园。统一社会信用代码：914600005839037611。法定代表人：胡某，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许某，北京大成（海口）律师事务所律师。原审第三人：海南红塔卷烟有限责任公司。住所地：海口国家高新技术产业开发区云龙产业园。统一社会信用代码：91460000735841214F。法定代表人：梁某，该公司总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：蔡某，海南新概念律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人中维地产海南有限公司（以下简称中维公司）、原审第三人海南红塔卷烟有限责任公司（以下简称海南红塔公司）侵权责任纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初8029号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。黄某上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院(2019)琼0107民初8029号民事判决第一、第二项，对案件进行改判，改判驳回中维公司的全部诉讼请求；二、案件受理费由中维公司承担。事实与理由：一、中维公司对涉案14号楼不享有使用权和处置权，2018年11月18日中维公司与海南红塔公司签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》，约定14号楼采用货币补偿方式，补偿金合计33862357.10元，协议签署后7个工作日内中维公司向海南红塔公司支付1000000元补偿金，剩余款项在14号楼腾空交接之日起7个工作日内全部支付完毕，如中维公司资金周转困难，不能按期支付上述补偿金，海南红塔公司同意中维公司延迟支付款项截止日至2019年12月31日。国务院国资委、财政部于2016年6月24日颁布施行的《企业国有资产交易监督管理办法》(以下简称《管理办法》)第28条规定，交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次性付清。金额较大、一次性付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于总价款的30％，并在合同生效之日起5个工作日内支付，其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过1年。上述中维公司与海南红塔公司约定的事项，实质上属于企业国有资产交易，但双方对交易价款支付的约定，首付款明显低于30％，其余款项未提供担保，付款期限超过一年。中维公司与海南红塔公司的约定违反《管理办法》的相关规定。另外，中维公司不动产证地块坐落在海口市××区，14号楼坐落在振兴路48号，中维公司并未取得14号楼所占用的土地。鉴于中维公司与海南红塔公司签订违反《管理办法》的协议，中维公司不能因此享有14号楼的使用权和处置权。二、中维公司实施涉案拆迁改造项目违反2014年中维公司股权转让的相关约定。2014年，海南红塔公司通过国有产权交易平台转让其持有的中维公司100％股权，在股权竟买受让方须知中约定：标的企业项下地块上有17幢建筑物(包括红塔小区14号楼在内)，该部分建筑物产权在转让方及职工个人名下，未纳入评估范围，本次转让标的，职工安置住房采用先建后拆方式，即在安置房建成并交付使用后，再进行地块房产的拆迁、补偿和安置工作。依照国有资产交易规则，上述约定应为股权交易合同的组成部分，股权受让方须遵守相关约定。但是，中维公司在实施拆迁改造时，并未遵守“先建后拆”的约定，而是为了经济利益考虑采取了“先拆后建”的方式，其做法违反国有资产交易的相关规定，更是严重损害了职工的合法权益。三、中维公司和海南红塔公司实施涉案拆迁改造项目，未经国有资产监督主管部门审批。中维公司的前身属国有企业，在中维公司股权转让时对拆迁改造项目已有涉及，红塔小区部分地上建筑物的产权属于海南红塔公司，涉案拆迁改造项目，属于对重大国有资产进行处置，在处置之前，应按国有资产处置程序报国有资产监督主管部门审批同意。中维公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未经立项，未报国有资产监督主管部门审批，违反国有资产管理的相关规定。另外，按照国有资产监督管理的相关法律法规规定，国有企业改制和资产处置，首要问题要保护职工的权益，做好职工的安置工作，海南红塔公司和中维公司未将职工的安置工作放在首位。四、黄某住房问题至今未得到解决，过错在海南红塔公司。黄某进厂时，卷烟厂生活工作条件非常艰苦，在广大职工的共同努力下，卷烟厂才有了今天的发展，不夸张的说，卷烟厂的今天，有黄某的一份辛劳。多年来，国家加大力度解决国有企业职工的住房问题，包括卷烟厂在内的海南国有企业的广大职工的住房问题己基本得到解决，黄某一直盼望有一套属于自己的房子，但住房问题一直没有得到解决，黄某只能靠租房过生活。2018年8月17日，海南红塔公司第六届十五次职工代表大会会议材料第7页“未将第14栋房屋按房改房政策出售给现居住职工的问题”中，海南红塔公司答复14号楼属于临时住宅建筑，可实际情况是14号楼已于2002年办理产权证，证号琼山市房权证府城公字第XXXX号，产权登记房屋用途为住宅，显然14号楼并非临时建筑，具备房改条件，海南红塔公司不给职工办理房改，侵害职工的权益。海南红塔公司只顾追求一些经济利益的项目，没有重视职工的权益，导致黄某等职工住房问题未能解决，其过错在海南红塔公司。五、关于房子占用使用费的问题。中维公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未遵守国有资产交易的相关规定，也未进行立项报经国有资产监督主管部门审批，中维公司和海南红塔公司只顾追求经济利益，不惜损害职工的权益，在中维公司和海南红塔公司完善相关手续，妥善解决历史遗留问题之前，黄某住在红塔小区14号，不应额外支付什么占用使用费。综上所述，中维公司不享有14号楼的使用权和处置权，中维公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未遵守国有资产交易的相关规定，也未经国有资产益督主管部门审批，更是严重损害职工的权益，在相关问题未得到解决之前，其无权要求黄某搬离现住房。一审判决存在认定事实不清、适用法律错误之处，为了维护黄某的合法权益，恳请贵院重新查明和认定事实，作出公正的裁判。中维公司辩称，一、中维公司与海南红塔公司签订的《拆迁补偿协议》合法有效，中维公司已取得14号楼公产房的使用、处置权利。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规定的应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。对于拆迁协议，法律并无必须批准、登记才生效的规定，故中维公司与海南红塔公司签订的拆迁协议应自成立时生效。此外，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。并且，中维公司与海南红塔公司签订的《14号楼公产房拆迁补偿协议》已经过中国烟草实业发展中心以中烟实[2018]31号文件批复同意转让，并且履行了国有资产转让评估手续。并且，《国有资产转让管理办法》第二十八条规定为原则性的规定，不具有强制性。海南××区，根据海口市公安局琼山分局门楼牌编制管理办公室出具的《门楼牌确定证明》，海口市琼山区府城镇甘蔗园的门牌编号已经确定为海口市琼山区凤翔街道办事处大园社区振兴路78号，位于中维公司取得的国有建设用地使用权项下土地内，且落户在红塔小区的员工的身份证地址均为78号。因此，中维公司与海南红塔公司签订的《14号楼公产房拆迁补偿协议》合法有效。黄某所称涉案拆迁改造项目未经国有资产监督主管部门审批，违反国有资产管理的相关规定，没有事实与法律依据。中维公司基于有效合同及14号楼公产房已经移交的事实，已经取得房屋的使用权和处置权等相关权利。二、黄某侵占涉案房屋，已经侵害了中维公司的合法权利，应承担侵权责任，向中维公司支付占用费。本案中，海南红塔公司已自2018年5月起停止收取黄某租金和物业费，以实际行为表达了解除租赁关系的意思，黄某对此并未提出异议。海南红塔公司与中维公司签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》后，于2018年12月10日发布《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》，进一步重申了解除租赁关系的意思表示，并明确了最后搬迁的时限为2018年12月30日。因此，黄某不再具有占用涉案房屋的法定或约定权利。在中维公司于2019年1月22日接收14号楼后，经中维公司和海南红塔公司多次催告，黄某仍拒不腾退房屋，侵害了中维公司合法权益，因此应当承担侵权责任，向中维公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的标准，为使案件尽快得以解决，中维公司同意一审判决中确定的每月1000元的标准。三、黄某要求中维公司先建后拆没有事实及法律依据。首先，根据《14号楼公产权房拆迁补偿协议》，协议中没有约定中维公司须在安置房建成并交付使用后，再进行地块房产的拆迁。中维公司已经按照协议履行了相关义务，海南红塔公司亦将14号楼公产权房移交给了中维公司，中维公司享有该房产的使用权及处置权。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。被征收人、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括承租人或其他权益人、利益关系人。本案中，被拆迁房屋的所有人为海南红塔公司，因此，中维公司没有义务直接对黄某进行补偿、安置。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。黄某的上诉理由不能成立，恳请贵院依法审理后，驳回黄某的上诉请求，维持原判。海南红塔公司述称，一、本案所涉的14号楼已经在2019年1月移交给了中维公司，所以根据房屋交接书及双方签订的拆迁协议，中维公司有权对涉案的房屋进行处置和拆除。二、海南红塔公司转让14号楼的协议已经获得了中国烟草实业发展中心的审批，并且已经依法履行评估手续，因此转让行为是符合国有资产转让的相关规定，黄某说转让手续没有经过批准是不符合事实的。三、黄某是海南红塔公司的退休职工，已经按照海南红塔公司职工应有的待遇以优惠价格购买了房屋，那么黄某已经获得了职工应有的待遇。因此黄某的住房问题已经按照相关的政策得到解决。四、从2018年6-7月份开始海南红塔公司就不再收取黄某的租金，也就是每月按照75元的租金收取，所以双方的租赁关系早就已经解除，黄某没有事实和法律的依据继续占有涉案房屋。五、因为黄某占有涉案的房屋拒不搬走，已经影响了海南红塔公司和中维公司之间的合同的履行，导致海南红塔公司所管理的国有资产无法及时的收取转让价款，损害了海南红塔公司的利益。因此，请法庭依法维持原判，驳回黄某的上诉。中维公司向一审法院起诉请求：1.黄某立即搬离海南××区：2.黄某按每月3500元的标准，向中维公司支付自2019年1月1日起至搬离腾退日期的房屋占用使用费（暂计算至2019年9月30日的占用费为31500元）；3.本案全部诉讼费用由黄某承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，中国烟草实业发展中心作出《中国烟草实业发展中心关于海南红塔卷烟有限责任公司产权房屋处置的批复》，同意海南红塔公司根据《海南红塔卷烟有限责任公司关于中维地产海南有限责任公司股权转让方案》的约定，对海南红塔公司产权房屋按规定进行处置，对其中包括14号楼在内的属于非完全住宅性质的房屋按评估后价值的130%进行货币补偿。2018年11月28日，中维公司（甲方）与海南红塔公司（乙方）签订就位于海口市××区的拆迁补偿相关事宜签署《14号楼公产房拆迁补偿协议》，主要约定甲方对14号楼采用货币补偿方式，补偿金合计33862357.1元；协议签署后7个工作日内甲方向乙方支付1000000元补偿金，余款在14号楼腾空交接之日起7个工作日内支付完毕；乙方将14号楼移交给甲方，双方共同努力做好剩余租住户的搬迁工作；甲方参照海口市拆迁补偿标准，对上述房屋内的租赁人给予相应的拆迁补助费；甲方严格按照房屋拆迁安全要求组织实施，拆迁过程发生纠纷及事故、环保责任由甲方承担。2018年12月10日海南红塔公司作出《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》，向14号楼未搬迁的租住户通知该楼的所有权归属于中维公司，海南红塔公司不再享有所有权及使用权，并要求租住户在2018年12月30日前到中维公司签订搬迁协议并腾空住房。2018年12月24日中维公司作出《关于海南红塔小区14号楼限期腾退的通知》，告知其将于2019年1月1日停止对14号楼的供水供电等相关物业服务。2019年1月5日中维公司又作出《通知》，告知自2019年1月1日起，14号楼的租金由中维公司收取，2019年1月20日前签署搬迁协议还没到约定腾退期限的租户免收租金；截止2019年1月20日仍没签搬迁协议的租户或虽签协议但没有按约定时限腾退的，租金从2019年1月1日起计算，每户每月3500元。2019年3月15日中维公司再作出《公告》，通知14号楼现有住户须于2019年3月20日前搬离，2019年3月18日停止该楼水电供应。上述告知书、通知、公告都予以张贴。另查，黄某是海南红塔公司的职工，海南红塔公司2003年左右将位于海口市××区房出租给黄某居住，黄某每月支付租金75元，双方并未签订租赁合同。2018年8月后，海南红塔公司未再收取黄某房租。红塔小区内有十多栋职工居住的楼房，大部分已经进行房改，房屋产权登记在职工名下。14号楼则未进行房改，整栋楼的产权登记在海南红塔公司名下，产权证号为琼山市房权证府城公字第XXXX号。因拆迁开发需要，2019年5月7日中维公司作为权利人取得包括14号楼所占用的土地面积在内的不动产权证，证号为琼（2019）海口市不动产权第XXXX号。海南红塔公司多年前计划对红塔小区及旧厂区进行拆迁改造。涉及14号楼的拆迁处置已经过其上级管理单位中国烟草实业发展中心的同意。中维公司已与众多房改房的产权人陆续签订《房屋拆迁补偿安置协议》。因14号楼并未进行房改，产权属于海南红塔公司而非黄某，因此中维公司不接受黄某提出“拆一还一”的补偿方案，黄某便一直拒绝搬离302房，影响中维公司的拆迁工作，遂成诉。一审法院认为，黄某虽居住使用302房多年，但该房并未进行房改，黄某没有支付过房款，产权始终没有登记在黄某名下，海南红塔公司基于黄某是其职工，几乎是以无偿的方式将302房出租给黄某，黄某因此才享有使用权。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因海南红塔公司与黄某并未签订租赁合同，对承租期限也未明确约定，故海南红塔公司有权随时解除租赁关系。海南红塔公司和中维公司也多次通知居住在14号楼内的租住户限期搬离，该行为已表明海南红塔公司不再将房屋出租给黄某使用。从海南红塔公司通知黄某搬离至本案诉讼时，已超过半年之久，故黄某也不能基于承租权继续享有302房的使用权，其拒绝搬离，没有合法依据。中维公司是否享有涉案房产的合法使用权。海南红塔公司对公有产权房屋（含涉案的14号楼）进行处置，是经过上级管理单位中国烟草实业发展中心审批的，中维公司已经取得14号楼占用土地面积的土地使用权。因地上房屋规划拆除，无须办理产权变更登记，但中维公司实际已经取得对土地及地上14号楼的使用、处置的权利。中维公司虽然目前仅支付小部分转让款，但并不足以导致《14号楼公产房拆迁补偿协议》无效。黄某以中维公司未支付全部转让款、未对黄某进行拆迁安置为由拒绝搬离，侵害了中维公司对14号楼的使用权和处置权。关于黄某是否应向中维公司支付房屋占用使用费的问题。中维公司和海南红塔公司已多次要求黄某搬离，黄某在无权使用302房的情况下，仍继续占用房屋，中维公司作为权利人要求黄某支付占用费的主张，一审法院予以支持，但中维公司主张按每月每户3500元标准计算高于同地段的租金，一审法院酌情调整为1000元/月。黄某应自2019年1月1日至搬离之日止向中维公司支付房屋占用使用费。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款（二）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、限黄某于本判决生效之日起七日内搬离海口市琼山区府城甘蔗园村海南××区房；二、限黄某于本判决生效之日起七日内支付房屋占用使用费（按每月1000元的标准，自2019年1月1日计至搬离之日止）；三、驳回中维公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由中维公司负担177元，黄某负担73元。二审期间，中维公司提供如下证据：1.门楼牌确定证明(编号000659)；2.中维公司规划设计专用地形图；证据1、2共同证明：证实海口市琼山区府城镇甘蔗园的门牌编号已经确定为海口市琼山区凤翔街道办事处大园社区振兴路78号。根据海南红塔小区14号楼的房产证，14号楼座落于××府，位于中维公司取得的国有建设用地使用权项下土地内。黄某不认可两份证据的真实性、关联性、合法性，认为红塔小区门牌一直是48号，不是78号，现在挂的还是48号。海南红塔公司对上述证据三性和证明内容均没有异议。本院认证如下：证据1有原件核对，系海口市公安局琼山分局门牌编制管理办公室出具的证明，来源真实、合法，证据1和证据2相结合，与琼（2019）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书相印证，可证明14号楼座落于中维公司取得的国有建设用地使用权项下土地内，本院对证据1-2予以采信。黄某辩称其所住的楼牌为48号，但未能提供相应证据证明其楼牌号，且即使实际所挂牌号与公安机关确定的门牌编号不相符，亦无法认定是因48号和78号存在范围上的重合还是因未能及时更换牌号所致，在黄某未提供证据的情况下，本院无法否认证据1的真实性，且黄某未提供证据证明14号楼在中维公司取得的国有建设用地使用权项下土地的范围之外，故本院对黄某的意见不予采纳。黄某、海南红塔公司未提供新证据。本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于中维公司对涉案14号楼有无使用权和处置权的问题。红塔小区14号楼登记在海南红塔公司名下，故海南红塔公司是14号楼的房屋所有权人，海南红塔公司与中维海南公司签订的《拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故《拆迁补偿协议》自成立时生效，且《拆迁补偿协议》经中国烟草实业发展中心以中烟实[2018]31号文件批复同意，履行了国有资产转让评估手续，故中维公司据此《拆迁补偿协议》取得14号楼的使用权、处置权。关于拆迁改造项目是否违反2014年中维公司的股权转让的相关约定以及拆迁改造项目是否合法、合规的问题。中维公司的股权转让在符合法律规定的情况下由其自主决定，拆迁改造与其股权转让的约定是否相符可由中维公司与海南红塔公司协商解决。本案中，《拆迁补偿协议》经中国烟草实业发展中心批准，依法履行了国有资产转让评估手续，拆迁安置补偿方案经职工代表大会审议通过，现无撤销或否定该方案的事由出现，故拆迁改造项目符合当事人之间的约定，符合法律法规的规定。关于海南红塔公司对黄某未能解决住房问题有无过错的问题。黄某已按照安置补偿方案享受到了职工优惠购房待遇。黄某主张全厂职工都按此标准购买，故主张其没有享受优惠。本院认为，黄某与全厂职工都按此优惠价格购房证明中维公司、海南红塔公司对黄某并没有差别对待，而是给予其与其他职工同样的优惠待遇，黄某没有理由享受比其他职工更多的优惠。黄某不能享有“拆一补一”的待遇是因其只是租住在14号楼，并不具有租住房屋的所有权，也没有支付过租住房屋的购房款，这并非中维公司或海南红塔公司的过错。如果对“有房户”（有房屋所有权）和“无房户”（无房屋所有权）不加区分才是对“有房户”（有房屋所有权）职工的不公平，中维公司、海南红塔公司区分“有房户”和“无房户”设计安置补偿方案并经职工代表大会认可，不存在过错。关于一审认定房屋占有使用费金额是否正确的问题。黄某租住涉案302房，但未签订租赁合同，也未约定承租期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故出租人有权随时解除租赁关系。海南红塔公司不再对黄某收取租金、中维公司和海南红塔公司多次通知居住在14号楼内的租住户限期搬离等行为已表明海南红塔公司不再将涉案房屋出租给黄某使用，黄某仍继续占用302房于法无据。中维公司取得涉案房屋的使用权和处置权后要求黄某支付房屋占用使用费有事实和法律依据，一审法院酌情认定1000元/月的租金已考虑了该地段的租金标准，并无不当。黄某以其所住房屋被断水断电为由要求海南红塔公司承担租金于法无据，黄某虽被断水断电，但仍占用涉案302房，故黄某对无权占用房屋应承担相应的使用费。综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人黄某负担。本判决为终审判决。审判长 刘思其审判员 王小杰审判员 范 晨二Ｏ二Ｏ年六月二日书记员 吴毓冰速录员 李 萍附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。