北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4203号上诉人（原审被告）：北京北斗星混凝土有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁村东。法定代表人：霍治安，董事长。委托诉讼代理人：王双京，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市永定河管理处，住所地北京市丰台区卢沟桥晓月中路13号。法定代表人：杨建民，主任。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。上诉人北京北斗星混凝土有限公司（下称北斗星公司）因与被上诉人北京市永定河管理处（下称永定河管理处）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北斗星公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回永定河管理处的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决采信无原件的协议有误，北斗星公司与永定河管理处之间只存在一份合法有效的《房屋使用协议》（有原件）。2.涉案房屋并非由永定河管理处交付给北斗星公司。实际情况是，涉案房屋被村民占用，永定河管理处无法收回和使用房屋、院落，只能通过北斗星公司付出费用才将村民腾退，北斗星公司是从村民处接收的破落房屋、院落。作为回报，永定河管理处才允许北斗星公司表面上无偿使用该场所。本案《房屋使用协议》并非无偿的合同。3.经永定河管理处同意，我公司对房屋进行了修整、装修以及部分新建。根据北京市高级人民法院关于房屋租赁合同纠纷案件审理的相关意见，租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道出租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。因诉争院落中存在北斗星公司合法财产（新建房屋）以及装饰、装修等情况，法院应当在本案中一并处理新建房屋权属问题和装饰装修补偿问题。故一审法院存在漏判，本案应当发回重审。4.一审法院计算电费缺乏事实依据。一审法院就电表的安装、原始表底数、是否有其他人使用该电表均未审查。5.房屋占用费计算缺乏依据。6.一审判决判令北斗星公司将自建房屋也交给永定河管理处，超出了本案诉请范围。永定河管理处辩称，同意一审判决，一审判决事实清楚，适用法律正确，不同意对方上诉请求及事实理由。1.对于协议问题，后签订协议取代之前所签协议，即使我方没有原件，但客观事实也是清楚的，原件在对方手中，应该予以出示，如果不出示后果应由对方承担；2.我方认可当时需要北斗星公司对房屋进行维修，并经我方同意对方新建房屋，但我方有权利要求其到期腾空；3.双方合同到期，北斗星公司应该返还我方房屋；4.电表一直由北斗星公司自己使用；5.关于使用费，我方认为合同期满后，北斗星公司就应该开始支付房屋使用费，但我方没有提出上诉。永定河管理处向一审法院起诉请求：1.判令北斗星公司将丰台区长辛店东山坡三里49号院（以下简称49号院）（455.7平方米）的房屋及院落腾空并交还永定河管理处；2.判令北斗星公司将自行建设的房屋部分全部拆除（恢复原状）；3.判令北斗星公司向永定河管理处支付使用费并计算至交还给永定河管理处之日止（使用费按照每月8000元计算，从2014年12月1日起计算）；4判令北斗星公司结清在使用期间产生的电费320232元；5.诉讼费用由北斗星公司承担。一审法院认定事实，2011年11月16日，永定河管理处下属单位卢沟桥管理所（甲方）与北斗星公司（乙方）签订《房屋使用协议》一份（以下简称协议一），约定：甲方将分洪所长辛店东山坡管理房（东三坡三里49号院：455.7平方米）交由乙方代为看管；乙方在使用期间，必须以合理的防范措施保护使用期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变使用房屋的结构及用途，如确需变更用途，需经甲方同意后方可进行，但不得对房屋安全影响，新增临时建筑物或构筑物归乙方所有，因乙方造成使用房屋及其设备的损坏的，乙方应负责恢复原状或照价赔偿；甲方在条件允许的情况下负责向乙方供电、供水，水电费由乙方承担，乙方须按双方协商的价格（基本电费+损耗，即1.2元/度，水费6.5元/吨）在甲方指定的时间以指定的方式将水电缴清；本协议有效期自签订之日起至2020年6月15日，同等条件下乙方享有优先续约权等。同年12月1日，卢沟桥管理所（甲方）与北斗星公司（乙方）另签订《房屋使用协议》一份（以下简称协议二），该协议约定有效期为自签订之日起至2014年11月30日止，其他内容与协议一一致。上述两份协议均未就房屋使用费用进行约定。后永定河管理处按照约定将49号院的房屋及院落交付给北斗星公司使用，北斗星公司在49号院内改扩建若干房屋。协议二期满后，双方未续签租赁合同，现49号院仍由北斗星公司占有使用。2017年4月25日，卢沟桥管理所向北斗星公司发出《关于终止49号院房屋使用协议后组织搬离的通知》，载明：自本通知发出之日起，贵方与本单位之间的院落及房屋使用协议关系终止，根据《房屋使用协议》约定，请贵方在收到本书面通知后15日内搬离49号院；贵方在使用期间自建房屋、设施以及根据使用过程中的需要进行的装饰应自行拆除处理，本单位无补偿义务等。8月31日，卢沟桥管理所向北斗星公司发出《关于终止49号院房屋使用协议后组织搬离的再次通知》，载明：自本通知发出之日起，贵方与本单位之间的院落及房屋使用协议关系终止，根据《房屋使用协议》约定请贵方在收到本书面通知后立即组织搬离工作，并在3个月内即2017年12月1日前搬离49号院；贵方在使用期间自建房屋、设施以及根据使用过程中的需要进行的装饰应自行拆除处理，本单位无补偿义务等。庭审中，永定河管理处未就49号院交付给北斗星公司时院内房屋情况进行举证。关于电费，永定河管理处提交电表照片，显示电表计数为13343元，电流比为100/5A。永定河管理处称该照片系2019年9月6日显示的计数，且实际用电量应为13343*20=266860度。北斗星公司对此未予否认。一审法院判决认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，卢沟桥管理所与北斗星公司先后签订了两份房屋使用协议，后签订的协议变更了对租赁期限的约定，故双方对租赁期限的约定应以后签订的协议为准。租赁期满后，北斗星公司继续占有使用涉案房屋及院落，永定河管理处未提出异议，应视为双方继续履行上述协议，租赁期限为不定期，永定河管理处可以随时要求北斗星公司在合理期限内腾退涉案房屋及院落。2017年8月31日，永定河管理处向北斗星公司发出书面通知，明确要求北斗星公司在2017年12月1日前搬离涉案房屋及院落。故永定河管理处要求北斗星公司腾空并交还涉案房屋及院落的请求，合法有据，该院予以支持。永定河管理处要求北斗星公司支付使用费的请求，应以其最后发出的通知为准，该院对北斗星公司逾期腾退的使用费予以支持，其他部分不予支持。永定河管理处要求北斗星公司恢复原状的请求，证据不足，该院难以支持。关于电费，永定河管理处提交电表照片用以证明用电量，根据双方协议约定的电费价格，该院对永定河管理处主张的320232元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条、二百三十六条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、北京北斗星混凝土有限公司于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区长辛店东山坡三里49号院的房屋及院落腾空并交付给北京市永定河管理处；二、北京北斗星混凝土有限公司于判决生效之日起三十日内向北京市永定河管理处支付上述房屋及院落的使用费（按每月8000元的标准，自二〇一七年十二月二日起支付至实际腾退之日止）；三、北京北斗星混凝土有限公司于判决生效之日起三十日内向北京市永定河管理处支付电费320232元；四、驳回北京市永定河管理处其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定事实，一审中，一审法院询问北斗星公司是否重新签订过协议？北斗星公司回答：有，永定河管理处领导找过我……。二审中，永定河管理处称本案《房屋使用协议》中向北斗星公司交付使用的标的房屋没有取得房产证；北斗星公司称其新建的房屋没有合法建造的手续。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一、根据北斗星公司在本案诉讼中的陈述能够认定其与永定河管理处签有2011年12月1日的《房屋使用协议》，一审法院根据协议二的内容确定本案双方当事人之间的权利义务合法有据。协议二到期后，永定河管理处明确要求北斗星公司在2017年12月1日前搬离涉案房屋及院落的请求合法有据，北斗星公司应当将涉案房屋和院落腾空交付给永定河管理处。二、一审法院确定北斗星公司自2017年12月2日起按照每月8000元的使用费标准向永定河管理处支付协议标的房屋和院落使用费，合法有据，并无不当。三、永定河管理处根据电表示数和合同约定向北斗星公司主张电费，北斗星公司虽然对此持有异议，但认可没有交过电费，亦未提交有关反驳证据，故一审法院认定的北斗星公司用电量及电费数额合理有据，本院不持异议。四、就北斗星公司所提新建房屋以及装饰装修补偿问题，北斗星公司在一审中未提起反诉，如双方就此存在争议，可另行解决。本院已提示北斗星公司就其所提上述问题可采取必要的证据保全措施。综上，北斗星公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由北京北斗星混凝土有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 霍翠玲审判员 王金龙二〇二〇年六月二十九日书记员 孙辰姝