沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初945号原告：***，女，1987年4月30日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。原告：耿剑，男，1986年4月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。被告：沈阳和荣房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区十二纬路。法定代表人：白兆麟。原告***、耿剑诉被告沈阳和荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、耿剑到庭参加诉讼，被告经本院依法送达后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告***、耿剑诉称：由于被告无法依照约定在2018年12月31日前交付房屋，造成原告巨大经济损失，被告制定的合同中约定，买受人逾期付款的违约金为万分之一，出卖人逾期交房的违约金为万分之0.1，条款严重显失公平，依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条，原告要求被告以“同地段同类型房屋租金标准”按日赔偿。依据“沈阳市住房租赁交易服务平台”统计，条件最为接近的小区为“明城新北市”，2018年上半年租金为33元/月/平方米，“明城新北市”入住超过5年，为“点式楼”，较“和景嘉园”有很大差距，“和景嘉园”小区房价应明显高于“明城新北市”，原告主张从2019年1月1日起，至交房验收合格日（2019年7月30日）止，按日赔偿原告已支付房款的万分之一违约金。诉讼请求：1、请求法院判令被告按日赔偿原告已支付房款的万分之一违约金，支付违约金从2019年1月1日起至交房验收合格日（2019年7月30日）止18373元；2、判决被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为违约金从2019年1月1日计算至2019年7月5日共计16071元。被告未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明：2018年8月17日，原告***、耿剑（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市和平区盘锦路房屋，建筑面积78.55平方米，总价款为984124元，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款394124元，余款590000元，由买受人负责办理贷款，并于合同签订之日起3日内按贷款机构要求，提交申请房屋贷款全部真实、合法、有效材料；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将以书面通知该商品房办理交付使用手续之日为准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）预期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后该商品房综合验收合格备案后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将应由其提供的资料报产权登记机关备案为止……。2018年8月28日，原告与沈阳住房公积金管理中心签订个人住房公积金贷款合同，借款590000元用于购房。2018年8月25日和2018年9月7日，被告分别为原告开具了394124元和590000元的购房发票。2018年10月21日，原告缴纳了契税。另查明：2019年7月6日，二原告办理涉诉房屋的入住手续。现二原告以要求被告给付逾期交房违约金起诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、契税发票、等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案二原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给二原告属违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》虽约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”，但法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。现原告以双方约定违约金过低主张违约金参照沈阳市房屋租赁交易服务平台数据显示“2019上半年同地段同类型房屋租金标准为33元/月/平方米”计算损失，符合法律的规定。故被告应给付原告逾期交房违约金16071元（33元/月/平方米/30天*78.55平*186天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳和荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告***、耿剑2019年1月1日至2019年7月5日期间的逾期交房违约金16071元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告沈阳和荣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  杨晓玲人民陪审员  蔡 军二〇二〇年六月十七日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律法信超链：国家法律5篇地方法规16篇案例494篇裁判536086篇期刊163篇×《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。