浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2328号 上诉人（原审原告）：杭州品众建筑装饰工程有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道之江时代中心2幢801室。 法定代表人：龚寅初，董事长。 委托诉讼代理人：杨斌华，浙江闻一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州新安居装饰材料市场有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道凌家桥。 法定代表人：陈金槐，董事长。 委托诉讼代理人：杨雪源，浙江之江律师事务所律师。 上诉人杭州品众建筑装饰工程有限公司（以下简称品众公司）因与被上诉人杭州新安居装饰材料市场有限公司（以下简称新安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年12月18日，新安居公司（乙方）与杭州杭挂机电有限公司（甲方）签订《厂房、办公室租赁合同》一份，约定由甲方将其位于杭州市西湖区转塘镇凌家桥317号的办公室和厂房出租给乙方，租赁期限自2016年2月1日至2016年2月28日。2016年11月23日，新安居公司（甲方、出租方）与品众公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将市场6号楼贰楼一号出租给乙方作办公经营使用，租赁期限为一年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止，年租金为325252元，于本合同签订时一次性付清。乙方应交甲方物业管理费10130元/年，一年一次付清。合同第十七条还约定营业房因政府征用拆迁等原因关闭时，乙方应无条件服从。租赁合同终止以甲方书面通知为准。甲方应提前30日书面通知乙方，乙方应在收到甲方通知的规定时间内结清相关款项，腾空营业房。乙方不得破坏性的损坏营业房内外固定装修，保持原样交还甲方。甲方归还乙方已缴纳但未到期的租金。在合同条款最后一条后面，添加有手写内容：合同租期为4年（2017.2.1-2021.1.31）。品众公司主张该内容为双方签订合同时协商一致即添加上去，新安居公司主张双方一开始约定租期为1年，1年租期满后双方才协商一致延长3年租期。合同签订后，品众公司对房屋进行了装修并作为公司办公场地投入使用。双方均认可品众公司已付清2019年7月31日前的租金和物管费。 在合同履行过程中，案涉房屋所涉地块被杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处征用。2019年3月1日，新安居公司向市场承租经营户下发通知，通知载明：接转塘街道政府和杭挂公司的通知，我公司租赁的转塘凌家桥317号杭挂公司房产需征用拆迁，各承租我公司经营用房的经营户，务必抓紧做好搬迁工作。2019年5月8日新安居公司向各经营户下发通知，必须在2019年6月9日前自觉搬迁腾空营业房、仓库、办公休息间全部商品和物品。2019年5月9日，品众公司在使用案涉房屋过程中突然断电，并报警。当日新安居公司未在场，民警建议通过合法途径解决纠纷。2019年5月24日，新安居公司再次通知各经营户，于6月5日前搬迁腾空所有房屋。2019年6月5日品众公司实际腾退房屋。但品众公司主张因房屋内断电使其无法办公，其另找其他临时办公场地过渡，故新安居公司应当退还2019年5月9日起的租金及物管费。新安居公司辩称当天只是搬迁过程中的短暂断电，并不影响实际经营，只同意退还2019年6月5日之后的租金及物管费。 品众公司诉至原审法院，请求判令：1.新安居公司赔偿品众公司因提前终止租赁合同的公司办公场地装修费用损失983900元（按实际装修费用6.5折计算）；2.新安居公司退还品众公司租金及物业管理费82707.9元；3.本案诉讼费用由新安居公司承担。 原审法院认为：品众公司、新安居公司间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因案涉房屋被政府征用，合同提前终止，品众公司提前从案涉房屋中腾退。双方争议在于品众公司主张的装修损失是否应赔偿。根据合同第十七条的约定，案涉房屋因政府拆迁需要提前终止合同时，品众公司应无条件服从，并在规定的时间内结清相关款项，腾空营业房，不得破坏性的损坏营业房内外固定装修，保持原样交还甲方。即双方在合同中已就政府拆迁需要提前终止合同时，房屋的固定装修处置进行了明确约定。该约定明确将房屋内外固定装修交还给新安居公司，并未约定新安居公司须对该部分装修赔偿品众公司相应损失。故品众公司要求新安居公司赔偿装修损失，无事实依据，不予支持。品众公司要求新安居公司退还租金及物业管理费，新安居公司对此无异议，双方争议在于2019年5月9日至2019年6月5日期间的租金及物业管理费是否应当退还。根据查明的事实，案涉房屋2019年5月9日发生了断电。品众公司未有证据证明此后一直处于断电状态，但断电以及房屋及房屋所在市场整体搬迁必然会对品众公司的正常经营造成影响。故对该期间的租金及物业管理费，酌情认定由双方各半负担。经计算，新安居公司应退还品众公司2019年5月9日至2019年7月31日期间的租金68026元、物业管理费1567元，合计69593元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年12月21日判决：一、新安居公司于判决生效之日起十日内退还品众公司租金68026元、物业管理费1567元，合计69593元。三、驳回品众公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7200元，由品众公司负担6730元，由新安居公司负担470元。 宣判后，品众公司不服，向本院提起上诉称：1.租赁合同漏签了拆迁装修补偿条款内容，同时也未明确不能补偿。事实上，市场房屋产权人在拆迁市场时是得到政府的市场装修补偿的。为此品众公司遭受重大损失，一审判决显失公平。2.2019年5月9日后，新安居公司连续停电造成品众公司无法营业，租金及物业管理费不能由品众公司分摊。故提起上诉，请求：撤销原审判决。 针对品众公司的上诉，新安居公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决公正，适用法律正确。品众公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二、双方之间的租赁合同第17条约定，如因政府拆迁需要提前终止合同时，品众公司应无条件服从，并在规定的时间内结清相关款项，腾空营业房，不得破坏性的损坏营业房内外固定装修，保持原样交还新安居公司。由此可见，在合同终止后，有关装修连同房屋必须还给新安居公司，不存在品众公司对装修还有任何权利，更不存在还可以补偿的问题。所以，双方合同不是对拆迁装修补偿有漏签条款，恰是签有特别约定不能补偿条款。三、本案房屋产权人为杭挂公司，与新安居公司的租赁合同也约定，如遇拆迁，新安居公司没有装修的补偿。四、关于品众公司诉称的停电问题。事实上，产权单位为了配合部分承租人提前搬离拆卸设备，有时需要临时短暂停电，对其他经营户影响很小。 二审期间，品众公司向本院提交证据材料： 1.房屋收购协议书1份（盖章确认件），用以证明该地块收购征用所获得的装修补偿款计38247388元。 2.光盘1份，用以证明从2019年5月9日起至品众公司搬出以后，一直被杭挂公司强制拉闸断电导致品众公司无法正常经营。 品众公司提供的证据经新安居公司质证：证据1，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。证据2，品众公司自己拍摄的光盘没有办法证明其真实性，且停电与新安居公司没有关系。 二审期间，新安居公司向本院提交证据材料：情况说明1份，用以证明有关杭挂公司得到的政府拆迁补偿以及装修补偿都是产权单位的补偿款，与品众公司、新安居公司没有关系，杭挂公司的补偿款评估时间是2017年1月份前，早于本案双方实际发生租赁关系的日期。 新安居公司提供的证据经品众公司质证：合同是2016年签订的，即使内容真实的，评估时间晚于双方签订合同时间。 本院经审查后认为，品众公司、新安居公司提供的上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据品众公司的上诉理由并结合新安居公司的答辩意见，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，品众公司与新安居公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于品众公司主张的装修费用损失。双方之间的租赁合同第十七条约定，营业房因政府拆迁需要提前终止租赁合同时，品众公司应无条件服从；品众公司结清水电等相关财务款项，并在规定的时间内腾空营业房，不得破坏性的损坏营业房内外固定装修，保持原样交还新安居公司。对此，品众公司认为，租赁合同漏签了拆迁装修补偿条款，也未明确不能补偿。而新安居公司则认为，根据租赁合同约定，如因政府拆迁需要提前终止合同时，品众公司应无条件将房屋及装修交还新安居公司，不存在品众公司对装修还有任何权利，更不存在补偿。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，品众公司要求新安居公司赔偿装修费用损失，品众公司应对其该项主张提供证据加以证明。纵观双方之间的租赁合同，并未有新安居公司在本案情形下须向品众公司赔偿装修费用损失之约定；与之相反，租赁合同约定，在遇拆迁时，品众公司应无条件将房屋内外固定装修保持原样交还新安居公司。同时，品众公司也未提供其他足以证明其主张成立的有效证据。因此，品众公司应承担举证不能的法律后果。故原审法院驳回品众公司要求新安居公司赔偿装修费用损失的诉讼请求，并无不当。关于品众公司要求新安居公司返还的租金及物业管理费。一审中，新安居公司对品众公司要求返还租金及物业管修理费并无异议。双方当事人的争议焦点在于2019年5月9日至2019年6月5日期间的租金及物业管理费是否应当退还。对此，综合考量断电以及房屋所在市场整体搬迁对品众公司正常经营造成的影响，原审法院酌情确定该期间的租金及物业管理费由双方各半负担，已适度平衡了双方当事人之间的利益，尚属合理，应予以确认。综上，品众公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13770元，由杭州品众建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年六月四日 书记员  董 悦