河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4667号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁留庆，男，1970年6月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张鹏飞，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳丽，河南针石律师事务所实习律师。上诉人郑州威利实业有限公司(以下简称威利公司)与被上诉人袁留庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项，改判威利公司无需承担逾期办证违约金。2.依法撤销一审民事判决第三项，改判威利公司无需承担逾期交房违约金。3.本案的诉讼费由袁留庆承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，威利公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在且变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。四、原审法院认定威利公司逾期交房的事实错误，威利公司不应承担逾期交房的违约责任。五、袁留庆主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。袁留庆辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月28日前，违反合同约定未按期交房应当承担违约责任。二、袁留庆未收到威利公司交房前关于消防设施进行改造的通知，也未在消防措施改造通知上签字，建筑物的消防设施的安装整改本就是威利公司的法定义务，更不能作为其免责的理由。三、一审法院已考虑不可抗力的原因，已将195天的逾期交房违约金时间扣除了158天，逾期交房的违约金只计算了37天。四、威利公司提交的承诺书系其伪造，不能作为定案依据，且承诺书中免除物业费用的内容也未履行，物业公司依然正常收取袁留庆物业费用。袁留庆向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金216139.28元（自2016年2月29日起，暂计算至2017年10月30日；后续损失计算至房屋具备实际交付使用条件之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记证书的违约金103115.71元（按照同期银行贷款利率的标准，自2016年4月29日起，暂计算至2019年5月5日；后续计算至实际办理产权证书之日止）；3.判令被告按照合同约定更换指定品牌的瓷砖；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月28日，威利公司（出卖人）与袁留庆（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共100.43平方米，总价款709817元，首付219817元，剩余的490000元办理商业贷款；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，袁留庆向威利公司支付房屋价款709817元，并于2016年9月10日接收了房屋。一审法院另查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元21层2101。”关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9?3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月21日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应以房款709817元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准支付自2016年4月29日至房屋权属首次登记之日2019年8月21日期间的逾期办证违约金，原告主张过高部分，无法律依据，该院不予支持。关于逾期交房违约金，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年9月10日，逾期时间为195天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，应在逾期时间内予以扣除，故被告应以总房款709817元为基数，按照日万分之五的标准，计算37天的违约金，经计算为13131.61元（709817×0.0005×37）。原告主张过高部分，该院不予支持。被告辩称原告签订有《承诺书》，不应再主张逾期交房违约金，但该《承诺书》中并未对逾期交房违约金进行约定，故对被告的辩称意见，该院不予采信。关于原告主张被告按照合同约定更换指定品牌瓷砖的诉请，因合同中未约定，原告亦未提交其他相关证据予以佐证，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁留庆逾期办证违约金（以总房款709817元为基数，自2016年4月29日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁留庆逾期交房违约金13131.61元；三、驳回原告袁留庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6189元，由原告袁留庆负担5771元，被告郑州威利实业有限公司负担418元。二审期间，威利公司提交专业房地产网站关于房屋标准的截图一份，拟证明涉案小区周边房租价格，原审判决标准明显高于被上诉人损失。袁留庆质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案没有关系，约定的违约金并不存在过高的情形。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，袁留庆与威利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。袁留庆已按约定支付了购房款，威利公司也应按约定向袁留庆交付房屋。威利公司未在约定的交房时间内交付房屋，虽然威利公司已构成违约，但在约定的交房期间因治理大气污染停工了158天，这是客观存在的事实，交房日期可相应顺延。袁留庆于2016年9月10日在《业主入住手续办理流转单》上签名，袁留庆也无证据证明在其接收房屋后发现房屋存在影响居住的重大质量问题，所以，原审认定袁留庆在2016年9月10日已经实际接收房屋即应视为其同意威利公司交付房屋时的条件并无不当。威利公司逾期交房时间为195天，由于治理大气污染在合同期内停工158天，应在逾期时间内予以扣除，一审法院判决威利公司向袁留庆支付逾期交房违约金13131.61元，并无不当。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故袁留庆主张威利公司自2016年4月29日起支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书违约金的诉讼请求没有依据，对袁留庆的该项请求本院无法支持。原审以提供资料到产权登记机关备案的时间计算逾期办证违约金依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，威利公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18134号民事判决第二项，即郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付袁留庆逾期交房违约金13131.61元；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18134号民事判决第一项、第三项；三、驳回袁留庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6189元，由袁留庆负担5771元，郑州威利实业有限公司负担418元。二审案件受理费418元，由郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年六月二日书记员 景慧洁