贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1588号上诉人（一审原告）:罗锦梅，女，1973年8月19日出生，侗族，住贵州省凯里市开发区。委托诉讼代理人:吴建平，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黔东南宏庄房地产开发有限责任公司，住所地凯里市广场路3号。法定代表人：杨林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人罗锦梅因与被上诉人黔东南宏庄房地产开发有限责任公司（以下简称“黔东南宏庄房产公司”）合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。罗锦梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人办理商品房初始登记并转移登记文书，以及支付违约金74468.5元。事实和理由：一、一审判决认定房屋所有权转移登记事实不清。被上诉人收取上诉人交纳的购房款后，不仅不依法出具收款发票，而且未协助上诉人办理商品房初始登记证并将该证书交付上诉人；二、一审法院适用法律不当，导致认定房屋交付的时间有误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，涉案合同对于房屋的交付约定了条件。而本案被上诉人至今仍未将符合合同约定条件的房屋交付上诉人，被上诉人亦多次认可逾期交付之事实，故视为未交付，一审认定的违约截止日期有误。因此，按照涉案合同约定和《告业主书》内容，违约金应从2014年6月20日至2015年1月19日止按日以全部已付款的万分之一计算，从2015年1月19日至起诉之日止按日以房屋总价款的万分之二计算；三、一审判决适用诉讼时效规定有误，本案存在时效中断情形，上诉人主张未过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定，被上诉人于2014年9月24日、2017年1月9日和2018年12月12日存在多次同意履行交房义务之事实。故本案诉讼时效应在中断事由产生后重新计算，上诉人主张并未超过诉讼时效。被上诉人黔东南宏庄房产公司未提交书面的答辩意见。罗锦梅向一审法院起诉请求：1、责令被告在判决书生效之日起十日内办理商品房初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付与原告；2、责令被告支付逾期交房违约金74468.5元，并支付至被告方交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院认定事实：2013年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区交警别墅北侧，凯麻高速南侧的后墅缇香2栋1单元602号（2-1-602号）商品房一套，总房价款为197320元。出卖人应当在2014年6月20日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期超过90日交房的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付房款197320元，但被告未能在约定期限内交付房屋。被告于2014年9月24日出具《告业主书》，承诺在2015年1月20日前准时交房，如不按时交房，从2015年1月20日起违约金双倍赔付。原告于2018年5月1日已对该房屋登记用电进行装修。原、被告均认可该商品房至今未具备所有权登记条件。一审法院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是是合法有效合同。合同签订后，原告已履行支付购房款义务，被告未按约交付商品房已构成违约，故原告主张被告支付逾期交房违约金于法于约有据，予以支持。一、对于逾期交房违约金诉讼时效问题。合同约定逾期交房违约金按日计算。合同约定以日或月为单位累计计算违约金数额属于继续性债权，应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应不予支持。”规定，本案原告于2019年9月10日提起诉讼，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2016年9月10日之后的逾期违约金尚未超过诉讼时效，逾期交房违约金应从2016年9月10日计算至实际交房之日止。因原告于2018年5月1日已对该房屋登记用电进行装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，应视为被告于2018年5月1日已向原告交房。可支持逾期交房违约金天数应从2016年9月10日计算至2018年4月30日，共597天；二、对于逾期交房违约金的计算。合同约定每日按全部已付款万分之一赔付，被告于2014年9月24日出具《告业主书》承诺在2015年1月20日前准时交房，如不能按时交房，从2015年1月20日起违约金双倍赔付。被告认为该违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，因原告未能证明其损失数额，被告请求调整违约金为每日按全部已付款万分之一计算，予以支持。逾期交房违约金为：197320元×1?×597天=11780元。三、对于商品房所有权登记问题。因原、被告均认可该商品房目前未具备所有权登记条件，故原告要求被告在判决生效之日起十日内办理房屋初始登记并将转移登记的有关文书交付给原告的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告黔东南宏庄房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告罗锦梅支付逾期交房违约金11780元；二、驳回原告罗锦梅的其他诉讼请求。案件受理费1662元，减半收取831元，由被告黔东南宏庄房地产开发有限责任公司负担100元，由原告罗锦梅负担731元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、关于房屋所有权转移登记问题；二、一审判决认定房屋交付时间是否有误；三、本案是否超过诉讼时效。现针对争议焦点，论述如下：一、关于房屋所有权转移登记问题。因上诉人与被上诉人在一审时均认可涉案房屋尚未具备所有权登记条件，而上诉人亦无证据证明现已具备办理所有权转移登记的条件。故上诉人上诉主张被上诉人办理房屋初始登记并将转移登记的有关文书交付给上诉人的诉请，不予支持；二、关于一审判决认定房屋交付时间是否有误问题。本案涉案合同虽然已对房屋交付所要达到的条件进行约定，但按照涉案合同第十四条第（一）项“......出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”结合本案，涉案合同虽然约定了交房条件，但上诉人在接收房屋时并未以条件不符约定为由而拒绝接收，其对涉案房屋进行装修的接收行为已完成了房屋的交付事实。因此，上诉人以房屋交付不符条件而视为未交付的上诉理由不能成立。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定认定的房屋交付时间并无不当。三、本案是否超过诉讼时效问题。涉案合同约定逾期交房违约金以日为计算单位，属于继续性债权。对此，一审判决针对违约金分别适用诉讼时效并无不当。至于上诉人称本案被上诉人于2014年9月24日出具的《告业主书》，表明其同意继续履行交房及支付有关违约金问题，符合法律规定的诉讼时效中断情形。2014年9月24日之前产生的违约金从该日起重新计算，但上诉人于2019年9月10日才提起诉讼。根据诉讼时效之法律规定，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2016年9月10日之后的逾期违约金尚未超过诉讼时效。因此，即使2014年9月24日的《告业主书》产生时效中断，但中断日前、后直至2016年9月9日产生的违约金亦超过了诉讼时效，上诉人称本案未超过诉讼时效的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由上诉人罗锦梅负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月四日法官助理梁红云书记员蒋诚霄