湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1498号原告：吉首市建安物业管理服务有限公司，住所地：吉首市乾州新区建新路。法定代表人：李海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张二平，吉首市华兴法律服务所工作者。被告：杨蓉，女，1984年9月10日出生，土家族，凤凰县人，大学文化，教师，住吉首市。委托诉讼代理人：石宜波（系杨蓉的丈夫），男，1980年12月12日出生，汉族，湖北省松滋市人，自由职业，中专文化，住吉首市。原告吉首市建安物业管理服务有限公司诉被告杨蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉首市建安物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告支付物业管理费1292元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月1日，湘西自治州拓展房地产开发有限公司（甲方）与原告签订《物业管理委托合同》。合同约定：自2010年12月1日起至业主委员会成立并另选有新物业公司服务期间，甲方选聘原告为丽景园小区提供物业管理服务；原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部分及物业共用设施的日常维护和管理费等；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房按1.2元/月/㎡的标准交纳。后原告按合同约定为被告提供了优质的物业服务，但物业费经原告向被告多次催收未果，故诉至法院。被告杨蓉辩称：原告没有按合同约定为被告提供优质服务，已构成违约在先。本小区五、六栋不具备交房条件，开发商与物业以不收房就不通水电不给钥匙相威胁强行交房。交房时无绿化、道路泥泞、路灯损坏，七栋属于烂尾状态。开发商与物业公司的实际控制人为同一人，原告在明知不具备交房条件时与开发商签订物管委托合同，严重损害业主的利益。物业公司没有按合同约定尽责，本人车辆损坏、财产多次被盗，物业公司应当按法律规定予以赔偿，小区卫生环境差、公共设施无人维修，原告加价违规收取水电费。因为原告未提供符合行业标准的服务，因此被告有权拒绝交纳物业费。原告为支持其诉讼请求提交了下列证据：1、营业执照、内资企业登记表、证明、身份证，拟证明原告的主体资格；2、物业管理委托合同，拟证明自2010年12月1日起原告为丽景园小区提供物业管理服务，被告应当按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房按1.2元/月/㎡的标准交纳物业管理费；3、公共性物业服务收费备案登记表，拟证明原告于2014年6月3日在吉首市物价局备案登记，并被批准丽景园小区按高层1.2元/月/㎡的标准收取物业费；4、湘西自治州拓展房地产开发有限公司破产管理人文件，拟证明原告于2019年4月底与丽景园小区终止物业服务合同；5、催费通知单、关于撤出丽景园二期物业管理的补充通知、短信催收截图、拟证明原告向被告书面催缴物业费。原告提交1-4证据，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信，证据5的催费通知单没有被告签收，不予采信，公示表和补充通知予以采信。被告向本院提交了以下证据：1、小区环境照片，拟证明物业不作为，不打扫卫生，没有维护公共设施，没有完成物业服务的项目。2、物业管理委托合同，拟证明委托合同没有被告签字合同无效。3、家中被盗报案回执，拟证明家中被盗，物业失职。4、拓展房地产开发有限公司董事长陈湘即拓展物业管理公司实际控制人，拟证明物业管理委托合同签订无效。5、拓展房地产开发有限公司董事长陈湘非法吸收公众存款罪伪造印章罪的刑事判决书，拟证明开发商和物业公司欺骗业主。对于证据1、3，具备证据的客观性、关联性、合法性，本院予以采信；证据2无当事人的签名，该合同不予采信；证据4、5与本案无关联性，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月1日，湘西自治州拓展房地产开发有限公司（甲方）与原告签订《物业管理委托合同》。合同约定：自2010年12月1日起至业主委员会成立并另选有新物业公司服务期间，甲方选聘原告为丽景园小区提供物业管理服务；原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部分及物业共用设施的日常维护和管理费等；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房按1.2元/月/㎡的标准交纳。2019年4月26日，因湘西自治州拓展房地产开发有限公司破产清算，破产管理人接管该公司后，认为原告对丽景园物业管理服务合同到期，下发了物业退场及办理交接手续的函，2019年4月底原告退场。被告的住房面积为107.73平方米，按1.2元/月/㎡的标准计算，被告从入住至2018年6月已经按上述标准交纳物业管理费，欠交2018年7月至2019年4月的物业管理费1292元。根据被告提交的小区环境照片和家中被盗的报案回执，可证明原告在物业管理期间对小区的服务质量存在瑕疵，为此，被告不满原告的物业服务，拒绝缴纳物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：原告的物业管理费标准是否合法？被告以服务标准不到位而拒交物业管理费是否有依据。原告与被告虽没有签订书面物业服务合同，但被告事实上接受了该物业服务，且被告从入住至2018年6月已经交纳物业管理费，应视为默认了双方物业管理服务合同的成立及对物业公司收费标准的认可，且物业费的收费标准没有超过物价部门核对的标准，故原告的收取物业管理费标准不违反法律规定。物业服务具有综合性、长期性等特点，不能仅因为某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费用。业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司服务没有达到标准，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，其在答辩中要求原告退还不合理费用及赔偿损失等要求，与本案不属同一法律关系，被告应当提供相关证据另行主张权利。被告接受了原告的物业服务，理应按约定交纳物业服务费。但是原告提供的物业服务质量存在瑕疵，可以对尚未交纳的相关物业服务费用予以相应减免，本院酌情减免10%，即被告应交纳物业管理费1292元×90%=1162元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告杨蓉于本判决生效之日起五日内，支付原告湘西自治州宜家物业管理有限责任公司2018年7月至2019年4月的物业管理费1162元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨蓉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  黄蕾二〇二〇年六月十二日代理书记员  石玉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。