淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0804执监2号申请人（案外人）：葛和剑，男，1972年2月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。申请执行人：杨卫中，男，1972年4月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被执行人：淮安海联建筑工程有限公司，住所地淮安市清浦区。法定代表人：李惠青。被执行人：李惠青，男，1964年8月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。杨卫中与淮安海联建筑工程有限公司（以下简称海联公司）、李惠青民间借贷纠纷一案，本院已于2017年2月6日执行完毕。葛和剑于2019年3月对海联公司所有的位于淮安市淮阴区吴城镇小商品市场第五排从东向西第二套房屋（以下简称案涉房屋）为其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2019年4月29日作出（2019）苏0804执异32号执行裁定：驳回案外人葛和剑的异议申请。葛和剑不服向淮安市中级人民法院提起复议，中院作出（2019）苏08执复109号执行裁定书，维持原裁定。葛和剑向本院对于（2015）淮执恢字第00284号执行裁定书申请执行监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。葛和剑称：葛和剑于2011年3月20日与海联公司签订了商品房购销合同，购买案涉房屋，并支付了购房款9万元。到此葛和剑已全面履行完毕购房手续，案涉房屋应为葛和剑合法所有。葛和剑购买案涉房屋后也没有居住，就放在那儿，直至2019年春节前回到南吴集街上看房屋时才知道被别人执行了，当时向淮阴区法院提出执行异议申请，至今未果。现请求纠正或撤销淮阴区法院（2015）淮执恢字第00284号执行裁定书，依法确认案涉房屋为葛和剑所有。本院经审查查明：杨卫中与淮安海联房地产有限公司、海联公司、李惠青民间借贷纠纷一案，本院于2011年8月12日作出（2011）淮商初字第0373号民事判决：一、李惠青于判决生效后十日内归还杨卫中借款16万元；二、对于李惠青不能清偿部分，海联公司向杨卫中承担赔偿责任；三、驳回杨卫中的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由李惠青负担。该判决发生法律效力后，根据杨卫中申请，本院于2012年10月8日立案执行，执行案号为（2012）淮执字第0289号，并于2012年10月19日发布公告，对案涉房屋进行查封。因未查获被执行人可供执行财产，本院裁定终结本次执行程序。后本院于2015年11月16日恢复本案执行，执行案号为(2015)淮执恢字第00284号。在该案执行过程中，本院对案涉房屋以评估价人民币111000元公开拍卖，无人竞拍而流拍，本院于2016年12月20依法作出（2015）淮执恢字第00284号执行裁定书：将被执行人海联公司所有的位于淮安市××区××城镇小商品市场××从××套房屋以111000元的价格交给申请执行人杨卫中抵偿债务。该执行案件于2017年2月6日执行完毕结案。案涉房屋位于淮安市××区吴城镇小商品市场，土地性质为一般农用地，房屋无土地使用权证及房屋产权证。葛和剑户籍地系××××区，杨卫中户籍地系淮安市××区吴城镇××村。对于案涉房屋买卖的过程，葛和剑陈述：2011年经徐春林介绍向齐中洪购买异议房屋，因为海联公司施工方齐中洪发工资缺钱，所以房屋价格便宜些，葛和剑给付齐中洪90000元现金，是2011年春节前先给齐中洪60000元，春节后又给付30000元，没有出具收条；合同是过完年二、三月份签的，签好合同当天齐中洪把钥匙给葛和剑，后来应葛和剑要求，齐中洪又提供了海联公司的委托书和承诺书复印件；葛和剑于2013年左右把门锁及窗户换了，2014年又把门口地坪做了；房屋一直空置，里面放过地板砖、钢筋等材料，2019年春节前，葛和剑打算把钢筋拖去放在案涉房屋中，才知道被法院执行给别人了。葛和剑提供的证据为：1、加盖海联公司公章的委托书复印件（时间为2011年，月日不清），注明全权委托齐中洪、周华忠两人洽谈位于淮阴区××城小商品市场××＃、××＃楼出售房产事宜；2、2011年3月29日海联公司(甲方）出具给齐中洪（乙方）的承诺书复印件，承诺鉴于双方于2011年3月29日订立的《工程内部承包协议书》第九条，现承诺乙方施工的3#、4#工程，甲方在施工期间不付工程款，由乙方从所售出的房屋款项中给付，没有付清乙方的工程款前，甲方不可将上述房屋出售、抵押或作其他用途；3、2011年3月20日海联公司与葛和剑签订的《商品房购销合同》，注明海联公司将北面第一排第二套东边房屋出售给葛和剑，除上述房价款外，海联公司代收税费90000元（对此葛和剑解释在打印合同上填写位置错误，应为房屋总金额90000元；并约定了付款至甲方财务部门或汇入甲方指定的中国农业银行城南支行的账号为35×××81的账户内。下方甲方处加盖海联公司公章，齐中洪在委托代理人处签名；5、葛林林2019年5月10日出具的书面证明，证明葛和剑南吴集房屋的门锁、窗户和门和地坪是葛林林经手做的；6、齐中洪出具的收款证明复印件，内容为“今收到葛和剑南吴集购房款玖万元，北面第一排东二间。齐中洪2012.3.23”，葛和剑认可该条据是2019年左右齐中洪补出具手机微信传给他的。经葛和剑申请，本院调查了齐中洪、徐春林、葛林林。1、齐中洪陈述：他是海联公司的项目经理，承包了海联公司吴城镇小商品市场3、4、5号楼的工程，因工程款没有付清，海联公司委托其出售3、4、5号楼房屋用于抵工程款；案涉房屋是2011年3月份经徐春林介绍出卖给葛和剑，在2011年要到春节时候把钥匙给葛和剑的，先签订的合同，葛和剑后给付齐中洪90000元现金，当时徐春林在场；后来齐中洪交给海联公司了，给房款的时候工程还未结束，工程结束后才把钥匙给葛和剑。2、徐春林陈述：他介绍葛和剑从齐中洪手中买案涉房屋，双方签订合同、交付房款的时候徐春林都没有在场；葛和剑在大年三十先给了徐春林60000元用于发工资，然后他们自己签订协议和支付剩余房款。3、葛林林称：葛林林的妻子和葛和剑的妻子是姐妹，2011年葛和剑购买案涉房屋时他知道，葛和剑购买前去看房屋时葛林林也参与的；2013年门锁和窗户都是葛和剑让葛林林叫人做的，2014年门前的地坪是葛林林堂哥葛建海做的；因为葛林林于2016年前在吴城做生意，所以会去看看，葛和剑做生意的东西都放在房屋里面。本院认为：一、《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案中，案涉房屋属于上述通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，本院对案涉房屋进行现状处置，有事实与法律依据。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋系“不具备初始登记条件”的建筑，但仍然具有使用价值，被执行人海联公司因建设而取得案涉房屋的使用价值，本院在执行以海联公司为被执行人的案件中，先对案涉房屋进行查封，在公开拍卖流拍后，通过裁定将海联公司享有使用权的案涉房屋抵债给申请执行人杨卫中，有事实和法律依据。案外人葛和剑自己陈述于2013年左右把门锁及窗户换了，2014年又把门口地坪做了，后案涉房屋中放东西、但一直未居住，因此葛和剑对案涉房屋的占有晚于本院的查封，且葛和剑提供的证据不能证明其已支付购房款，故葛和剑对于异议房屋不享有排除执行的权益。葛和剑的执行监督申请，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人葛和剑的执行监督申请。审判长  杜希荣审判员  钱晓晖审判员  戴红丽二〇二〇年六月二十二日书记员  吴冬玲