北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终497号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘宇，男，1981年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：于庆忠，男，1962年12月29日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：柴国京，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱桂颖，北京市广盛律师事务所律师实习律师。第三人（原审第三人）：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：吕甜甜，执行董事。委托诉讼代理人：许成本，男，1984年9月2日出生，汉族，千氏（北京）房地产经纪有限公司职员。上诉人刘宇因与被上诉人于庆忠、第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宇上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回于庆忠关于违约金的诉讼请求；2.请求确认刘宇与于庆忠签订的房屋买卖合同自2019年6月25日起依法解除；3.请求确认刘宇不需要承担解除房屋买卖合同的违约责任。如果终审法院坚持认为刘宇必须承担违约责任，认为约定的违约金金额过高，请求以于庆忠实际损失为基础，适当减少违约金。事实和理由：第一，当事人亲自手写的条款应优先于房屋中介公司提供的合同范本条款得到适用与认定，一审法院偏信一词，违反当事人意思自治原则。合同附件九第三条系当事人提出手写的关于批贷不足的条款，是关于批贷不足的特别约定，是当事人真实意思表达，一审法院依法应当依照该特别约定认定双方责任。第二，刘宇有权依据合同中手写条款的约定解除合同。双方当事人约定的首付款系购房总款的35%，但是在交易过程中银行方要求首付款是60%，意味着刘宇要比事先预想的首付款多交80余万元的巨额款项。当事人之所以亲自在房屋买卖合同上手写进行约定，就是害怕首付款的大额增加导致自己无法承受，而且当事人理解的国家政策既包括北京二套房的认定政策，也包括了银行审批政策，且在签订合同之前本案的第三人也即房屋中介公司也认为刘宇系北京购买首套房资格。所以，在出现首付款大额增加的情况下，刘宇有权依据该手写条款的约定解除合同。然一审法院人为给该条款增加了限制条件，缩小了该条款的内涵。第三，本案第三人也证明刘宇有权解除合同，口头约定也同样受法律保护。一审法院认为，第三人表示三方沟通时都认可首付款大额增加时刘宇可无责解除合同。正是因为第三人为双方的交易提供中介服务，刘宇相信也认可第三人清楚刘宇与于庆忠约定的该条款的真正目的，也清楚该条款的真正内涵，即使是口头约定也依法应当受到法律的保护，更何况刘宇认为各方沟通的谈话内容不仅有口头约定，沟通内容也未超出合同约定的内容，而且应约定的内容也已体现在合同中，一审法院罔顾事实，认定事实不清，与客观事实不符。于庆忠辩称，同意一审判决，不同意刘宇的上诉请求。对于于庆忠对于刘宇提出的相关理由，在一审判决书中法院已经进行了详细的陈述，其相关理由都不应该得到支持。在双方签订合同后的履约过程中国家并未出台新的住房限购限贷政策及其他增加上诉人首付款的政策。其次，由于刘宇的违约对于庆忠造成了极大损失，于庆忠卖掉房屋的主要目的是为了治病，而因为刘宇的违约导致于庆忠因为治病产生的相关欠款及利息都无法及时的去偿还，更加产生了高额的利息对于之后的治疗也产生了很不利的影响。再次，现在整个北京市包括通州区的房价从2019年4月份到现在已经也降了挺大一部分，如果于庆忠再将房屋卖出，也是有极大的损失的，所以请求法院驳回刘宇的上诉全部上诉请求。千氏地产经纪公司述称，同意刘宇意见。于庆忠在本诉中向一审法院起诉请求：1.请求判令解除于庆忠、刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年5月15日签订的网签合同（合同编号××××）；2.判令刘宇赔偿于庆忠违约金680000元；3.本诉案件受理费用由刘宇负担。刘宇在反诉中向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除于庆忠、刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年5月15日签订的网签合同（合同编号××××）；2.判令于庆忠返还刘宇已经支付的购房定金100000元；3.反诉案件受理费用由于庆忠负担。一审法院认定事实：2019年4月24日，于庆忠（甲方、出卖人）与刘宇（乙方、买受人）经千氏地产经纪公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份。该房屋买卖合同约定主要内容如下：1.甲方将坐落于北京市通州区×大街×号×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售给乙方，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为74.42平方米。2.该房屋的所有权证书证号为，京房权证通私字第XXXX号；该房屋设定有抵押，抵押权人为中国工商银行北京商务中心区支行，抵押登记日期为2005年9月1日；甲方应当在2019年5月25日前完成涉案房屋抵押登记注销手续，否则甲方应当以乙方已付款为基数，以每天万分之五为标准，向乙方支付违约金。3.涉案房屋成交总价为人民币340万元，该数额包含交易手续费用，出卖人实际获得的净得价款为326万元；经甲、乙双方协商一致，甲方知晓并同意成交价格中的交易手续费14万元（包含居间服务费、交易所产生的税费、贷款手续费等），直接由乙方支付给居间服务商即千氏地产经纪公司。4.乙方应于涉案房屋买卖合同签订之日向甲方支付定金10万元，乙方应当于涉案房屋办理产权转移登记前3日将90万元购房款以银行托管方式支付给甲方；乙方拟选择向商业银行申请抵押贷款支付部分房款，拟贷款金额为221万元；双方还约定了物业交割保证金2万元、户籍迁出保证金3万元，该两笔款项待相关手续完成、条件成就后，再由乙方将暂留款项支付给甲方。5.如果贷款机构不批准乙方贷款申请，买卖双方当事人同意由乙方于办理不动产权登记前3日通过银行托管方式向甲方支付剩余房款；如果贷款机构批准贷款金额少于乙方申请贷款金额，由此导致的二者差额，买卖双方当事人同意由乙方在办理不动产权转移登记前3日，通过银行托管方式向甲方补足差额；如果贷款机构批准贷款后，因乙方原因导致甲方无法在产权转移登记后30个工作日内取得贷款的，买卖双方当事人同意由乙方在接到银行或公积金管理中心通知后15日内向甲方支付剩余房款，并赔偿甲方因此遭受的损失。6.为保障房屋买卖合同履行，甲乙双方均进行了相应的承诺；甲方承诺甲方对涉案房屋享有合法权利，涉案房屋符合出售条件，甲方配偶及房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易认可本合同及其他相关文件，亦确认无其他主体对涉案房屋享有优先购买权；如甲方违反前述承诺，导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，违约方应以成交总价款的20%为标准赔偿守约方的损失。7.乙方逾期付款的，逾期期限在15以内的，乙方按日计算向甲方支付成交总价款万分之五的违约金，房屋买卖合同继续履行；逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自合同解除通知书送达之日起15日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方已经支付的全部已付款。8.涉案房屋买卖合同附件九第三项约定“买卖双方约定，在办理此交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”。9.涉案房屋买卖合同还约定了其他内容。刘宇于涉案房屋买卖合同签订当日，按照约定向于庆忠支付购房定金10万元。2019年4月25日，于庆忠提前一次性清偿涉案房屋之前存在的抵押贷款，并在合同约定时间内完成涉案房屋的抵押登记注销手续，并取得新的不动产权登记证书[编号：京（2019）通不动产权第×××××号]；2019年5月15日，于庆忠、刘宇双方到不动产管理部门完成涉案房屋的网签事宜，网签合同编号为×××××。一审法院另查：2019年6月25日，刘宇通过快递方式向于庆忠邮寄《协商解约通知书》一份。通知书的主要内容为：中介机构在协助办理银行贷款过程中，发现刘宇应当支付的首付款由总房款的35％提高至总房款60％，刘宇应支付的首付款在原定数额的基础上需增加85万元；这一情况，符合房屋买卖合同附件九第（三）项的规定，即因国家政策原因导致买受人首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人应无条件退还已收取款项的约定；鉴于此，刘宇建议按照合同约定解除双方签订的房屋买卖合同，并请出卖人退还已收取的10万元定金。在一审审理过程中，刘宇及千氏地产经纪公司均表示，在涉案房屋买卖合同签订过程中，已经明确向于庆忠表明了刘宇的支付能力（刘宇可承担的首付款比例不得高于总房款的35％），多次向于庆忠明示无论因何种原因导致刘宇应支付的首付款增加的，买卖双方即应当无条件、无过错解除双方签订的涉案房屋买卖合同，且出卖人应当立即退还买受人已经支付的全部款项；就此约定三方当事人均在场，三方亦就此达成了口头协议，但未就此签订书面协议；现刘宇首付款提高的事宜，构成该约定，涉案房屋买卖合同应当无条件解除，出卖人于庆忠应当退还刘宇已经支付的定金。对此，于庆忠不予认可，否认曾经达成过该协议，并且主张涉案房屋买卖合同第四条已经就买受人贷款审批中可能出现的拒绝审批、审批金额不足等问题进行了明确约定，现刘宇、千氏地产经纪公司的意见明显与书面合同条款相冲突，不应被采纳。在一审审理过程中，于庆忠表示，根据北京市住建委、银监会、住房公积金管理中心下发适用的文件，北京市相关购房政策、贷款政策等在涉案房屋买卖合同洽商、签订、履约过程中，乃至时至今日均没有发生过重大调整、改变；刘宇应负担的首付款问题，并非因国家政策调整产生变化。刘宇作为完全民事行为能力人在涉案房屋买卖合同签订时，即应当知道其此次购房属于二套房，对首付款、贷款比例等事宜应当有清楚的认知、判断；千氏地产经纪公司作为专业机构，为买卖合同双方提供专业服务，更应当清楚知悉买受人的情况，为其提供专业建议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，于庆忠与刘宇就涉案房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。现双方就合同履行产生纠纷，诉至法院；于庆忠主张刘宇拒不履行合同，构成违约，要求解除合同并赔偿违约金；刘宇则主张因首付款大额提高，符合合同约定无过错解除约定，要求解除合同并退还定金。综合本案实际情况，一审法院认定，刘宇以首付款提高为事由提出不再继续履行合同的理由不能成立，其拒不履行合同的行为构成违约，刘宇应对此承担违约责任。具体分析如下：第一、刘宇主张无条件解除涉案房屋买卖合同的依据，与涉案房屋买卖合同的书面约定明显冲突；经审查，合同第四条第（四）项“关于贷款的约定”部分，就刘宇拟贷款支付部分购房款事宜进行了明确约定，且详细列明了贷款审批被拒绝、批贷金额不足时的处理方案，即均由刘宇自行补足相关房款。第二、刘宇主张其与于庆忠、中介公司三方曾经当面协商，达成一旦首付款提高则无条件解除涉案房屋买卖合同的事实，于庆忠不予认可；虽然中介公司千氏地产经纪公司认可刘宇的意见，但刘宇、千氏地产经纪公司均未就此提交充足证据予以证明。第三、根据前述第一、第二之分析，可以得知刘宇主张之解除事由明显与合同约定条款冲突，但是买卖合同双方并没有通过补充协议或例外条款的方式，排除合同第四条第（四）项“关于贷款的约定”条款的适用；千氏地产经纪公司作为专业机构如果确定买卖合同双方当事人达成的一致意见与书面内容冲突时，没有要求双方补签书面协议，亦与常理相悖，故刘宇、千氏地产经纪公司的相关意见一审法院不予采纳。第四、对于附件九相关条款的理解，根据现有证据可以确定在涉案房屋买卖合同洽商、签订、履约的过程中，北京市的相关购房政策、贷款政策等均没有出现重大调整或变化，故在刘宇确定购买涉案房屋时其需要支付的首付款比例、最高可贷款比例应当是确定的，不存在因国家政策调整导致首付款变化的问题，故刘宇以其原以为自身应享受首套房购房政策待遇变更为二套房，导致首付款大幅度增加的理由不能成立；千氏地产经纪公司作为专业机构，且收取相当比例的居间服务费等费用，应就此向买受人尽到提示、提醒义务。故，关于于庆忠、刘宇双方当事人均要求解除双方签订之房屋买卖合同及网签合同的诉讼请求，双方对此均予以同意，并不违反法律规定，一审法院对此不持异议，予以确认。关于于庆忠要求刘宇赔偿违约金的诉讼请求，刘宇不予同意，且认为即使刘宇构成违约，相关违约金的约定亦明显过高，应当予以调整；根据前述分析，刘宇主张因国家政策调整导致其首付款大额增加符合约定解除条件的事由不能成立，其拒绝继续履约的行为构成违约，刘宇应就此向于庆忠承担违约责任，支付违约金；关于违约金的具体数额，一审法院根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况、不予履约事由的通报时间节点、二手房屋交易市场的价格走势等情况，酌情予以确定，关于于庆忠主张的过高部分不予支持；需要明确指出的是，违约金计算基数应当以房屋实际成交价格为准，具体到本案而言，应当扣除其中包含的其他费用。关于刘宇要求退还定金的诉讼请求，于庆忠表示在刘宇违约的情况下，该笔违约金根据合同约定仍可以退还，但应当优先折抵刘宇应当支付于庆忠的违约金，是否折抵遵从法院判决，对此一审法院不持异议。一审法院判决：一、于庆忠与刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（指向标的物为：北京市通州区×大街×号×号楼×层×号房屋）及2019年5月15日签订网签合同（合同编号为：××××），均于2019年8月26日解除；二、刘宇赔偿于庆忠违约金326000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、于庆忠返还刘宇已经支付的定金100000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回于庆忠的其他诉讼请求；五、驳回刘宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘宇提交下列证据：证据一，网签合同，证明首付款的付款比例是按35%的首付进行交易。证据二：聊天记录，证明刘宇告诉过中介之前买房和贷款的一些情况，第二是证明中介告诉刘宇，银行批贷主要是看征信报告，并且中介公司认为，刘宇的征信报告确实没有问题。于庆忠对上述证据发表质证意见称：对证据一，根据双方签订的房屋买卖合同对于贷款不足的情况进行了明确约定，关于政策的原因，根据北京市京建法【2017】3号文件以及北京住房公积金管理中心的银管发【2017】68号文件以及京房公积金发【2018】51号文件，该几份文件都明确，对共同申请人的公积金记录，对房屋首付款的影响都进行了明确约定，于庆忠不认可该证据。证据二是刘宇与千氏地产经纪公司的沟通记录，于庆忠不认可，因为不是跟于庆忠的具体沟通，于庆忠也不清楚。千氏地产经纪公司对两份证据的真实性、关联性、合法性均认可。于庆忠提交下列证据：证据一、医疗费用单据，证明于庆忠卖房的主要目的就是为了治病，所有的费用都是2019年4月份之后产生的，现在因为房屋没有卖出去，产生的医疗费用以及相关的借款都无法承担。房价下降的网页截图，证明北京市通州区房价以及北京市房价都降低，因为涉案房屋的房价降低，也是给于庆忠造成了极大的损失。刘宇对上述证据发表质证意见称：医疗费与本案无关，不予认可。房价走势也不认可。千氏地产经纪公司发表质证意见称：医疗费跟我方无关，但知道是房主卖房是为了治病。房价走势的证明目的不认可，这只是一个均价，并不涉及到这个小区或者说平米数的房子的价格走势问题。另查，本院就双方合同履行期间是否有新政策调整，导致贷款比例发生变化的问题，按照当事人提供的信息，与中国建设银行通州支行工作人员联系调查。经该行工作人员核实，在双方合同涉及期间，即2019年4月-6月期间，并无新的购房信贷政策出台，该行首付款比例系依照《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号）审查确定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，于庆忠与刘宇就涉案房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。现于庆忠、刘宇双方当事人均要求解除双方签订之房屋买卖合同及网签合同并不违反法律规定，一审法院对此予以确认，并无不当。刘宇主张其系因首付款比例大幅增加，依据房屋买卖合同附件九第三条无条件解除合同；而于庆忠则主张刘宇拒不履行合同，构成违约，要求刘宇赔偿违约金。故本案的争议焦点为刘宇是否有权以房屋买卖合同附件九第三条之约定无条件解除合同。本院具体分析如下：第一，涉案房屋买卖合同附件九第三项约定“买卖双方约定，在办理此交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”。该条款的适用的情形应限定于国家政策原因所导致的首付款大额增加，但经本院与双方拟贷款银行核实，在双方房屋买卖合同履行期间，并未出现新的国家政策导致首付款比例产生变化，故刘宇要求适用房屋买卖合同附件九第三条，缺乏事实依据。第二，房屋买卖合同第四条第（四）款与合同附件九第三条之约定明显冲突，按照合同第四条第（四）款之约定，当出现贷款审批被拒绝、批贷金额不足时，需由刘宇自行补足相关房款，买卖合同双方并未通过补充协议或例外条款的方式，排除合同第四条第（四）项“关于贷款的约定”条款的适用，故针对本案银行批贷金额不足的情况，应当适用合同第四条第（四）款之约定，由刘宇自行补足房款。虽然刘宇、千氏地产经纪公司陈述称三方曾经达成一旦首付款提高则无条件解除房屋买卖合同的口头约定，但刘宇及千氏地产经纪公司未能提交充分证据予以证明，本院对其上述主张不予采信。综合上述因素，一审法院认定刘宇以首付款提高为由提出不再继续履行合同的行为构成违约，刘宇应对此承担违约责任并支付违约金，于法有据，本院予以确认。刘宇主张有权无条件解除房屋买卖合同则缺乏事实和法律依据。关于违约金的具体金额，一审法院已根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况、不予履约事由的通报时间节点、二手房屋交易市场的价格走势等因素酌情予以调整，调整后的违约金数额合理，本院亦予以确认。综上所述，刘宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年六月三十日法官助理  张钰鑫法官助理  胡 实书 记 员  马雪骁书 记 员  王秋岩