上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3839号上诉人(原审被告)：华天辉，男，1980年11月30日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市宝山区。上诉人(原审被告)：李华元，男，1972年3月19日生，汉族，户籍地四川省绵阳市，现住上海市宝山区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘雨晴，上海蓼源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海海场建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：程金南，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。原审第三人：朱和平，男，1954年7月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。上诉人华天辉、李华元因与被上诉人上海海场建筑装饰工程有限公司(下简称海场公司)、原审第三人朱和平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华天辉、李华元上诉请求：撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9166号民事判决书第一、第二、第三、第四、第六项，发回重审或改判双方继续履行《房屋租赁合同》，且上诉人无需支付占有使用费、无需承担违约金，一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人既没有在租赁合同上盖章，也没有法人代表签字，也未进行过租赁费用的结算，且被上诉人也未授权过朱和平代表签订《房屋租赁合同》。真正的出租方就是朱和平。上诉人同出租方朱和平合作多年，只因部队停偿对生意影响较大才产生分歧。因涉案房屋在诉讼期间并未解除租赁，上诉人只需待法院解决争议后正常支付租金就行，不存在占有使用费。2018年的租金上诉人同朱和平已达成人民币(以下币种均为人民币)40万元协议。2018年上诉人已垫付消防支出304,275元，另有空关费899,840元，加上上诉人已经支付的400,000元房租，合计1,604,115元，已清偿2018年整年房租。2019年1月1日至2019年12月31日的租金在考虑部队停偿影响的情况下，结合2017年房租扣减情况，上诉人同意支付600,000元。因房租支付金额双方一直都在协商，且出租方存在极大过错，出租方违约在先，上诉人只是在履行不安抗辩权。原判决严重违反法定程序，被上诉人变更诉讼请求后原审法院没有重新指定举证期限，且未告知上诉人，剥夺了上诉人的辩论权利，严重违反了民事诉讼法的相关规定。海场公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朱和平表示，不同意上诉人的上诉请求。请求维持原判。海场公司向一审法院起诉请求：1.判令解除海场公司与华天辉、李华元于2016年1月23日签订的房屋租赁合同；2.判令华天辉、李华元将承租的上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋(下简称系争房屋)交还给海场公司；3.判令华天辉、李华元向海场公司支付2018年拖欠的租金117万元；4.判令华天辉、李华元向海场公司支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金(2019年年租金标准为160万元，2020年起年租金标准为163.6万元)；5.判令海场公司没收华天辉、李华元的押金12万；6.判令华天辉、李华元支付海场公司违约金40万元。一审法院认定事实：2016年1月23日，朱和平与华天辉、李华元在原本是海场公司与上海明呈实业投资发展有限公司(下简称明呈公司)就系争房屋签订的房屋租赁合同的复印件上修改并签订了新合同，合同显示，抬头部分：出租方(甲方)海场公司旁边手写“朱和平”；承租方(乙方)明呈公司旁边手写“华天辉、李华元”；租赁截止日期修改至2020年12月30日止。合同第4-2条约定，租金每半年结算，先付后用，由乙方在每年5月20日和每年11月20日前交付甲方。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按未付租金的0.2%支付违约金。逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收本合同第五条约定的押金，并有权要求乙方支付相当于合同约定的3个月租金为违约金，同时甲方有权停止向乙方供水供电。第五条约定租赁押金12万元，押金在本合同终止或解除后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已经支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退还给乙方。合同9-4约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……合同附件二第6条约定，甲方配合乙方和乙方指定的第三方办理营业执照、消防证照，如因甲方原因导致乙方前述证照无法办理甲方承担本合同9-4违约责任。乙方和转租方不得从事违反法律、法规及部队规定的行业。关于租金标准，合同后手写部分：“2016年全年租金151万元；2017年全年租金154万元；2018年全年租金157万元；2019年全年租金160万元；2020年全年租金163.6万元。合同末原明呈公司经营者曹忠、李海水签字确认并写下“同意此合同转让给李华元、华天辉”；朱和平、华天辉、李华元亦签字确认。2019年2月28日，海场公司向李华元、华天辉发送律师函，催讨租金，李华元、华天辉于2019年3月2日收到该函。关于租赁主体，海场公司表示租赁合同上甲方是海场公司，朱和平是海场公司的委托代理人，收款账户是朱和平的账户，朱和平是公司的合伙人、工作人员，当时是让朱和平负责这个项目的经营，对于朱和平签署的文件、收取款项及关于有关租赁的对外表示行为均认可。关于军队开展停偿工作对系争房屋租赁使用的影响，华天辉等表示2016年下半年，部队在大街上拉着停偿清退横幅，系争房屋每个门上贴了公告，说要清退，后政府开了协调会议才说部分可以不用停，但该期间办不了营业执照。海场公司表示，当时整条路上都贴了清退告知书，但系争房屋不是清退对象，应该没有贴告知书；虽遇涉军停偿，但部队及相关部门出了会议纪要，系争房屋不在停偿范围，普通的营业执照是可以办理的，但是食品、医疗等属于特种行业的不能办理。为此，其向法庭出示了：一、海场公司及部队停偿办向宝山区市场管理局出具的证明；二、停偿相关部门向宝山区市场监督管理局出具的委托管理项目办理证照意见；三、2017年12月15日上海市宝山区人民政府办公室专题会议纪要；四、2018年8月8日，上海市宝山区人民政府办公室《专题会议纪要》。华天辉等对以上证据的真实性无法确认，并表示第一次看到以上文件，并明确其至今都无法办出营业执照。关于系争房屋的使用情况，华天辉等表示，其将系争房屋二楼的三分之一改成公寓30间，三楼大部分改成公寓，其余转租给他人；一楼转租给他人开设了一家肉铺、一家超市、一家动漫、一家棋牌室、一家足浴店；二楼转租给他人用作医疗办公室、浴室、办公室，三楼除公寓部分转租给他人用于医疗器械、装潢设计、教育培训机构。因二楼的浴室涉嫌非法项目，其和程金南、朱和平在2017年7月一起出资将浴室清退；2017年5月19日部队贴了清退通知，多家商铺因食品许可证到期无法再办理就搬走了，涉及最大的一家是超市，有三百多平方米。2018年年初，一楼动漫、棋牌室、足浴店在经营但不收租金；2018年8、9月，二楼的医疗办公室退租了，三楼的教育培训机构在10月退租、医疗器械也退租；其公寓一直在经营，2018年8月又来了次清退，影响很大，关掉了一大半；超市、棋牌室、足浴店都是在2019年年初搬走的。朱和平表示，部队停偿对系争房屋的出租使用的确存在影响，2017年影响不大，2018年影响较大，但不至于导致商户关门，2019年影响不大。一般经营是可以做的，特种行业不能做；对于动漫、棋牌、足浴店、办公室、教育机构的搬走，其知道的，但具体搬走时间及租金如何结算其不清楚。海场公司表示，动漫、足浴搬走是因为涉嫌违法，与海场公司没有关系，医疗器械的搬走是因为没有专项许可证，2018年部队没有贴过清退通知。关于租金、押金的支付。华天辉等已付押金12万元；2016年租金，应付151万元，实付151万元，已结清；2017年应付154万元，实付123.02万元，已结清；2018年应付157万元，实付40万元。关于租金的协商，华天辉等表示，2018年的租金当时和朱和平在2019年1月18日协商过，再付10万元结清，所以之后华天辉等支付了10万元；但之后朱和平不同意了，华天辉等表示愿意再给10万元结清；2019年上半年华天辉等同意支付30万元；下半年经营困难，同意也支付30万元。关于系争房屋所涉的租赁许可证：2013年1月15日军队房地产租赁许可证显示，出租人：大场场站，承租人海场公司，房地产位置：上海市宝山区洛场路XXX-XXX号；建筑面积6,000平方米；场地面积1,000平方米；有效期限：2012年10月1日至2017年9月30日；2019年军队房地产使用许可证显示：委托方：中国人民解放军91528部队；受托方：海场公司；房地产位置：上海市宝山区洛场路XXX-XXX号，有效期自2019年6月12日至2019年12月31日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于海场公司主体问题，本案所涉租赁合同系在海场公司与明呈公司所签租赁合同的基础上修改而成，原承租方明呈公司的实际经营人曹忠、李海水在合同上对转让给李华元、华天辉予以明确备注并签字确认，海场公司解释了其与朱和平的关系并认可朱和平的相关行为，故可以认定本案租赁合同的出租人仍为海场公司，李华元、华天辉关于海场公司主体不适格之抗辩意见，法院不予采纳。关于海场公司要求解除合同的主张，法院认为，李华元、华天辉长期未支付租金系事实，虽受部队停偿影响，双方对租金支付金额存在争议，但其不能以此理由长期不支付租金，该行为显然违背了合同的约定，故海场公司要求解除合同的主张，具有事实及合同依据，法院予以支持。关于租金的支付，李华元、华天辉主张其与朱和平就2018年的租金已达成40万元或50万元的协议，无相应依据，法院难以采信。关于华天辉等主张部队停偿工作对其系争房屋的经营使用存在影响，亦未能提供充分依据，但考虑到部队开展停偿工作的事实客观存在；朱和平作为本次租赁出租方的实际经手人亦表示部队停偿在2018年对李华元、华天辉实际经营存在影响；结合许可证的颁发情况，亦印证了部队停偿对经营存在影响，影响期间应参考许可证有效期间节点为宜，故法院酌情将2018年1月1日至2019年5月31日的租金调整至160万元，扣除已支付的40万元，李华元、华天辉等还需支付海场公司120万元。至于2019年6月1日起的租金，应按照原租金标准支付。至于海场公司关于没收押金12万元的主张，无合同依据，法院不予支持，故押金应当予以返还；关于违约金的主张，因华天辉等确系违约，法院综合考虑本案案情及海场公司实际损失等情况酌情支持违约金10万元。一审法院判决如下：一、解除上海海场建筑装饰工程有限公司与华天辉、李华元就上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》；二、华天辉、李华元于判决生效之日起十日内将上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋返还给上海海场建筑装饰工程有限公司；三、华天辉、李华元于判决生效之日起十日内支付上海海场建筑装饰工程有限公司2018年1月1日至2019年5月31日的租金120万元；四、华天辉、李华元于判决生效之日起十日内支付上海海场建筑装饰工程有限公司2019年6月1日至实际返还系争房屋之日止的租金及占有使用费(2019年6月1日至2019年12月31日的年租金标准为160万元；2020年1月1日起的年租金标准为163.6万元)；五、上海海场建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内返还华天辉、李华元押金12万元；六、华天辉、李华元于判决生效之日起十日内支付上海海场建筑装饰工程有限公司违约金10万元；七、驳回上海海场建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同上出租方(甲方)为海场公司，虽然旁边手写“朱和平”，但基于海场公司与朱和平的关系，海场公司作为合同相对方并无不当。承租人的基本义务在于支付租金。上诉人主张其与朱和平就2018年的租金已达成40万元或50万元的协议，无相应依据，一审法院不予采信，并无不当。至于上诉人主张消防付款30万元抵充房租一节，上诉人既未能证明系其为被上诉人支付，又不能证明被上诉人已经同意其抵扣，对上诉人该主张本院不予支持。上诉人长期未支付租金，虽受部队停偿影响，双方对租金支付金额存在争议，但其长期不支付租金致使被上诉人的合同目的不能实现，一审法院支持被上诉人行使解除权，并无不当，可以维持。就部队停偿工作对上诉人经营使用系争房屋存在的影响，上诉人未能提供充分依据，但一审法院考虑各方面客观因素，对上诉人应付租金以及违约金酌情进行了调整，金额尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人华天辉、李华元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,120元，由上诉人华天辉、李华元负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年六月三十日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……