广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2539号上诉人（原审原告）：吴志洪，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷志扬，男，1959年8月18日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：冯绍锋，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健萍，广东奥纪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张浩林，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省中山市*********。上诉人吴志洪因与被上诉人雷志扬、原审第三人张浩林案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。吴志洪上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴志洪一审全部诉讼请求。事实与理由：一、吴志洪、张浩林于2011年7月22日签订的《土地厂房买卖协议书》是双方的真实意思表示，也没有违反法律规定。吴志洪也按照合同的约定向张浩林支付了房价款。房价款的支付方式为银行转账，具有客观真实性，不存在吴志洪与张浩林恶意串通的事实，也不存在虚假诉讼行为。因此，吴志洪与张浩林签订的《土地厂房买卖协议书》合法有效，理应受到法律保护。二、吴志洪与张浩林签订《土地厂房买卖协议书》后，吴志洪已经按合同约定向张浩林支付了房价款，张浩林已于2011年8月10日将案涉土地及厂房交付给吴志洪。吴志洪于2014年10月其收取承租方的租金，承租方至今一直向吴志洪支付租金（承租方每月通过现金方式向吴志洪支付租金是基于承租方为工程检测公司，每日收取的检测费用大部分都是现金方式收取的，所以承租方一直以现金方式向吴志洪支付租金，不存在捏造证据的事实）。吴志洪一审期间也向法庭提交了承租方出具的《证明》，证明承租方一直向吴志洪支付租金，而非向张浩林支付租金。结合吴志洪与张浩林的对账单，充分证明了案涉房产早已于2011年8月10日交付给吴志洪使用。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干难问题的规定》第二十八条的规定，结合本案，从整个交易过程来看，吴志洪在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，吴志洪已合法占有该房屋，并按合同约定支付了房价款，未能办理产权过户手续，是基于张浩林以未办好房产证为由欺骗吴志洪，导致至今未办理房地产过户手续，本案非因吴志洪自身原因未办理过户登记的，完全符合上述法律规定的情形。基于林嘉兴是本案的第一查封人，查封法院为中山市第一人民法院，吴志洪已向中山市第一人民法院提出执行异议，也得到中山市第一人民法院的支持，已裁定中止第一查封人的查封。雷志扬对此答辩称：一、案涉房地产登记在张浩林名下，依法属于张浩林所有，张浩林不履行发生法律效力的民事判决，雷志扬向法院申请强制执行并有法院对登记在张浩林名下的不动产采取执行措施有充分的事实和法律依据。二、雷志扬对案涉房地产享有合法有效的抵押权，雷志扬请求法院查封、拍卖案涉房地产实现抵押权的执行措施符合法律规定。即使吴志洪与张浩林的房地产买卖关系真实存在，根据吴志洪在执行异议听证过程中的陈述，其对张浩林将以案涉房地产作为抵押物为张浩林债务提供担保并且办理抵押登记不但知情还同意，且其当庭明确表示知道案涉房地产抵押给雷志扬，其对雷志扬的抵押权无异议，其无权要求法院停止对案涉房地产的执行阻却雷志扬实现抵押权。三、吴志洪对案件事实的陈述相互矛盾，证据之间也相互矛盾。雷志扬认为吴志洪与张浩林之间存在的房屋买卖合同关系根本就不真实，是双方恶意串通而虚构的。即使吴志洪与张浩林之间的房屋买卖合同关系真实存在，但吴志洪未提交充分证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的提出执行异议的四个条件。四、退一步讲，即使吴志洪符合上述法律规定的四个条件，吴志洪也不得请求排除雷志扬作为担保物权人申请的执行，且吴志洪在执行异议听证过程中也当庭表示对雷志扬的抵押权执行并且无异议。五、中山市第一人民法院裁定中止对案涉房地产的查封与本案无关。张浩林未向本院提交书面答辩意见。吴志洪向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除位于中山市**************地产的查封措施[查封案号(2018)粤2072民初82940号]；二、不予执行位于中山市**************地产。一审法院认定事实：2018年9月4日，因张浩林未自觉履行（2018）粤2072民初3828号民事判决书所确定的义务，雷志扬向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院依法作出（2018）粤2072执8294号执行裁定，并于2018年11月7日轮候查封了被执行人张浩林名下的位于中山市**************地产[房产证号：0112002002，土地证号：国（2007）易091328]。2019年1月3日，案外人吴志洪向一审法院提起执行异议。2019年5月16日，一审法院作出（2019）粤2072执异13号执行裁定，驳回案外人吴志洪的异议请求。吴志洪不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。吴志洪主张其于2011年7月22日向张浩林购买位于中山市**************地产（原房产地址为中山市******“三益围”），其向张浩林支付了房价款，其中银行转账的方式支付620万元，张浩林以收取租金的方式抵作房价款102.6万元，另外以张浩林收取了承租方的保证金方式抵作房价15万元，通过代张浩林支付工程款税金的方式向张浩林支付房价款19166元；张浩林已将厂房交付给其使用，之后出租给他人，并进行设计施工、报建，且涉案土地的第一查封人已被中山市第一人民法院依法中止查封，并提交土地厂房买卖协议书、收据及银行转账记录、结婚证、对账单、收据及转账回单、发票联、建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同、收款收据、微信聊天记录、中国工商银行历史明细清单、厂房租赁合同及补充协议、（2018）粤2071执异583号执行裁定书予以证明。雷志扬不确认土地买卖协议书，认为该协议书是吴志洪与张浩林为阻止执行恶意串通事后签订，从该证据的笔迹、纸质新旧程度以及签名，均不像是八年前所签订的，雷志扬认为吴志洪与张浩林恶意串通，事后补签的；不确认收据以及银行转账记录，三份收据涉及跨越十个月的三笔转账记录，从编号上看几乎是连续的，其认为是为配合转账记录提出执行异议相互串通同一时间制作，即使转账记录真实，不排除吴志洪在与第三人张浩林存在其他债权债务纠纷情况下恶意串通以其他纠纷的转账记录作为转让款付款凭证，为查清吴志洪与张浩林是否存在其他债权债务纠纷，雷志扬认为法院有必要向银行调查转账记录上张浩林的账户从开户至今与吴志洪、刘淑琴之间所有的转账记录；不确认结婚证；不确认对账单，吴志洪执行异议听证时陈述张浩林与其是朋友，一直有来往，如果真的有给那么多转让款，为何这么多年一直不对账，偏偏早不对账晚不对账，时隔多年刚刚好是张浩林得知被起诉、涉案房产被查封后才做对账单，这明显是两人为对抗查封、拍卖涉案房产而相互串通伪造证据。另外，单从对账单内容来看，完全没有任何关于确认对账单上记载的款项就是《土地买卖协议书》项下转让款的内容，对于对账单上张浩林收取了1026000元租金以及保证金15万元，没有任何证据证明这部分巨额款项存在并且双方一致约定是抵扣转让款；不确认收据及转账回单、发票联，从三份证据内容来看根本不一致，2016年4月21日的收据明确记载是收到张浩林国税税金19166元，上面还有收款人账户，而发票却是2016年4月22日开具的地税发票，发票税额是28749.6元，转账回单记载的转账时间却是2016年4月23日，上面并未记载具体转账人，收款账号也与上述收据记载的收款账号不同，吴志洪未提供任何证据证明其与张浩林明确约定以吴志洪以代付张浩林支付税费的形式支付转让款。另外，2016年仍然由张浩林交纳涉案厂房所在的土地上新增建筑物工程款的税费足以证明涉案房产以及土地仍然属于张浩林所有并由其合法占有；不确认建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同，从内容上看，这些申请及合同均是第三人签名，以第三人名义申请，结合吴志洪提交的支付工程款税金的收据及转账回单、发票联所证明第三人承担工程款税金的情况，足以证明第三人是涉案房产及涉案房产土地上的所有权人；不确认收款收据、微信聊天记录，收款收据均是刘淑琴单方出具，对于里面记载收取的租金没有任何付款凭证予以佐证，因微信聊天记录没有提交原始介质，对于微信的内容不确认，对微信聊天的对象也无法确认；不确认中国工商银行历史明细清单，因没有备注款项性质，故不能证明吴志洪转账为支付房价款；不确认厂房租赁合同及补充协议，且两份协议的乙方根本不一致，补充协议记载是对2011年8月10日签订的厂房租赁合约的补充，而主合同的名称是厂房租赁合同，且签订时间为2011年3月2日，补充协议中记载原乙方经营主体是经股权重组后登记成立中山市展宏建设工程质量检测有限公司，与事实不符，中山市聚科源工程检测有限公司系2009年成立，而补充协议的乙方是2011年成立。不确认（2018）粤2071执异583号执行裁定书，吴志洪是在申请执行人林嘉兴撤诉后法院本应解除涉案房产查封的情况下于半年后向中山市第一人民法院提出查封异议申请，中山市第一人民法院裁定解除对涉案房产的查封与本案没有关联，既不能证明吴志洪存在对抗本案执行的民事权益，也不能证明本案中法院查封涉案房产不符合法律规定。经查，土地厂房买卖协议书反映张浩林与吴志洪签订了对涉案土地进行转让的协议，交易价格为738万元，约定合同签订即日吴志洪向张浩林支付伍佰万元作为首期款，然后到国土局办理转名手续，吴志洪再向张浩林支付壹佰万元，余款在吴志洪领取至国土证时一次付清；张浩林负责将现有的厂房租约转至吴志洪名下，保证吴志洪从8月10日开始收租金，落款日期为2011年7月28日。收据及银行转账记录反映刘淑琴分别于2011年7月22日、2012年1月21日向张浩林转款5,000,000元、200,000元，吴志洪于2012年5月31日向张浩林转款1,000,000元，均未注明该款项的用途，张浩林针对上述收款分别出具了收取吴志洪涉案房产转让款的收据。结婚证反映吴志洪与刘淑琴于1987年11月17日领取结婚证书。对账单反映张浩林与吴志洪就收取的款项明细进行确认。收据及转账回单、发票联反映中山市横栏镇广宇建筑工程有限公司于2016年4月22日出具收据和发票收取张浩林交来的税金。建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同反映张浩林以其名义于2015年5月就涉案房产进行报建与相关单位签订合同或申报业务。收款收据、微信聊天记录反映刘淑琴从2017年8月28日起向中山市聚科源建设工程检测有限公司出具收据，以及刘淑琴向未知身份人员催收租金的相关微信记录。中国工商银行历史明细清单反映刘淑琴向张浩林转款上述5,000,000元、吴志洪向张浩林支付上述1,000,000元的相关流水记录。厂房租赁合同及补充协议反映张浩林、吴志洪、中山市展宏建设工程质量检测有限公司三方签订的补充协议及张浩林与李金波签订的原协议情况。（2018）粤2071执异583号执行裁定书反映中山市第一人民法院于2018年12月14日裁定中止执行对涉案房地产的查封。雷志扬主张其在与张浩林签订《抵押借款合同》并向其出借款项前通过查档以及核对产权证核实了抵押房产，张浩林是抵押房产的合法所有权人并一直持有产权证，办理抵押后同时将产权证交给其保管，其已对抵押房产尽实质审查义务，获得抵押权合法而且不存在任何过错；同时2015年7月22日，张浩林仍以产权人身份委托评估并亲自带评估人员到涉案房产拍照测量，对涉案房产进行实际控制；吴志洪在执行异议听证过程中曾主张在张浩林将涉案房产抵押给雷志扬前曾长时间持有产权证，在明知张浩林多次抵押房产仍主动将产权证交给张浩林，鉴于在办理抵押和注销抵押必须提供产权证原件盖章，在吴志洪主张持有产权证期间有多处新的抵押以及注销抵押记录，即使吴志洪与张浩林房屋买卖真实，吴志洪也是对张浩林多次抵押房产知情并同意，吴志洪无权对抗抵押权人申请执行涉案房产实现债权，且吴志洪提交的证据厂房租赁合同及补充协议中，中山市聚科源工程检测有限公司比中山市展宏建设工程质量检测有限公司成立时间早两年，中山市聚科源工程检测有限公司不可能是中山市展宏建设工程质量检测有限公司经股权重组后重新建立的，并提交中山市不动产登记资料证明表、房地产权证、国有土地使用证、房地产抵押估价报告、听证笔录、（2018）最高法民申5078号民事裁定、（2018）粤2071民初5472号民事裁定、中山市聚科源工程检测有限公司、中山市展宏建设工程质量检测有限公司的企业机读档案登记资料予以证明。吴志洪确认中山市不动产登记资料证明表、房地产权证、国有土地使用证的真实性，但认为其当时不知道抵押给雷志扬；因房地产抵押估价报告无原件，故不确认，涉案房产确实登记在张浩林名下，但产权人为吴志洪；确认听证笔录的真实性，吴志洪是在报建时取得涉案的房产证，但因第三人张浩林称需注销抵押登记，并过户给其，后又将房产证拿走；因（2018）最高法民申5078号民事裁定无原件，故不确认真实性；（2018）粤2071民初5472号民事裁定的真实性无法确认；确认中山市聚科源工程检测有限公司、中山市展宏建设工程质量检测有限公司的企业机读档案登记资料的真实性。经查，中山市不动产登记资料证明表反映该证明于2017年9月30日出具，在此之前至2013年5月7日期间，涉案房产被多次抵押、注销抵押。房地产权证、国有土地使用证是涉案房地产的产权证和土地使用证。房地产抵押估价报告反映张浩林为确定涉案房地产抵押贷款额度提供参考依据而委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司进行评估，该司实地查勘期为2015年7月22日，估价作业期为2015年7月22日至2015年8月5日，最后该司作出中盈评字（2015）BN018号报告，涉案房地产的评估总值为8,879,100元。听证笔录反映吴志洪知晓涉案房地产抵押给雷志扬，对抵押无异议，在陈述中吴志洪先主张涉案房产证一直存放在其处，后主张2016年4月至同年10月在其处后因张浩林索要而交给张浩林。中山市聚科源工程检测有限公司、中山市展宏建设工程质量检测有限公司的企业机读档案登记资料反映中山市聚科源工程检测有限公司于2009年8月17日成立，目前仍登记成立；中山市展宏建设工程质量检测有限公司于2011年5月4日成立，于2012年3月16日注销。吴志洪在庭后补充提交了收据、证明、中国工商银行个人业务凭证予以证明其主张。雷志扬书面质证称，不确认收据，认为广东聚科源建设工程检测有限公司作为一家有限公司，每年租金数十万元，数年一百多万的租金均通过现金支付根本就不合常理，根本就是双方恶意串通伪造；不确认证明，认为这系吴志洪与该公司恶意串通开具：一、证明不符合法定形式，不属于合法证据，《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第一百一十五明确规定:“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”吴志洪提交的证明既没有单位负责人签名，也没有制作该证明人员签名，虽然上面有一“彭礼芳”的签名，经查证彭礼芳既不是广东聚科源建设工程检测有限司的法定代表人，也不是该公司股东，该签名的人员身份无法确认；因此，吴志洪提交的证明不符合法律规定，不具合法性；二、证明的内容并不真实，对于证明上拟证明的两点事实，根本就是广东聚科源建设工程检测有限公司与吴志洪恶意串通所作的虚假证明。广东聚科源建设工程检测有限公司并非是吴志洪提交的土地房产买卖协议书上的合同当事人，根本就不可能对买卖双方何时签订合同，分别何时付了款，付了款有没有开收据这些事实如此清楚，其证明吴志洪与张浩林房屋买卖的事实与吴志洪的陈述完全一致，根本就是其与吴志洪恶意串通按原告意思出具；对于证明上提及的厂房租赁合约补充协议，庭审过程中雷志扬已提出过质证，该补充协议根本就没有与之对应的主合同厂房租赁合约，根据工商登记资料，广东聚科源建设工程检测有限公司是在2014年11月14日从“中山市东区*******(首层之五卡)”变更到现在涉案厂房这地址，该公司并非涉案厂房的产权人，要将经营地址变更到涉案厂房，其必须要向工商登记提交与产权人也就是张浩林签订的租赁合同才能办理，吴志洪并未提交广东聚科源建设工程检测有限公司与张浩林签订的真实的租赁合同，这合同在工商登记部门有存档，厂房租赁合约补充协议根本就是虚假，提交这协议广东聚科源建设工程检测有限公司不可能办理得了经营地址变更至涉案厂房这里；在庭审过程中雷志扬也已经提交证据证明广东聚科源建设工程检测有限公司与中山市展宏建设工程质量检测有限公司是两个独立的经营主体，广东聚科源建设工程检测有限公司比中山市展宏建设工程质量检测有限公司成立时间还要早两年，怎么可能广东聚科源建设工程检测有限公司是承接中山市展宏建设工程质量检测有限公司权利义务的主体。况且中山市展宏建设工程质量检测有限公司早在2012年3月16日就注销，厂房租赁合约补充协议上面所写的签订日期是2014年9月30日，中间相隔两年半，在这两年半时间里广东聚科源建设工程检测有限公司一直在“中山市东区*******(首层之五卡)”经营，不可能在中山市展宏建设工程质量检测有限公司注销后张浩林还空着涉案厂房等着广东聚科源建设工程检测有限公司两年半之后来承接中山市展宏建设工程质量检测有限公司原来租赁合同的权利义务，那还不如直接由张浩林与广东聚科源建设工程检测有限公司签订新的租赁合同方便；既然2012年3月16日之前涉案厂房是中山市展宏建设工程质量检测有限公司在使用，广东聚科源建设工程检测有限公司是在2014年11月14日从“中山市东区*******(首层之五卡)”变更到现在涉案厂房这地址，那么广东聚科源建设工程检测有限公司证明写从承租之日起至2014年9月支付租金给张浩林不属实，2014年9月30日之后至2018年4月前以现金方式支付租金给吴志洪由刘淑琴收取并且在2018年4月后微信支付租金也缺乏相应证据证明。2014年9月30日到2018年3月，每月两万多一共一百多万的租金全部以现金形式支付根本就不合常理，吴志洪提交刘淑琴开具的收据作为证据，但也只提交了2017年与2018年的收据以及微信聊天截图，对于2014年9月30日至2016年12月还有2019年收取广东聚科源建设工程检测有限公司租金根本就没有任何证据证明。刘淑琴2018年4月开始用微信收取租金也不是事实，2018年5月28日的收据记载收2018年4月-5月租金54000元，但微信截图中2018年4月转账14000元，2018年5月转账10000元，合计只有24000元;微信截图中2018年7月转账记录无法看清无法对比;2018年8月29日的收据记载2018年8月份租金27000元，扣除部分费用实收14840元，而微信截图中2018年8月29日的转账金额是14040元，2018年9月28日的收据记载收2018年9月份租金27000元，微信截图中2018年9月28日的转账记录是1000元；吴志洪提交的收款收据与微信聊天截图根本就完全不一致，微信截图中每月的转账金额都是在10000到14000元之间，根本就不可能是给涉案厂房的租金；三、广东聚科源建设工程检测有限公司与被告有直接的利害关系，其证言并不可信。雷志扬是涉案厂房的抵押权人以及申请执行人，广东聚科源建设工程检测有限公司是涉案厂房的承租人，如法院依雷志扬的申请拍卖涉案厂房首先就要对涉案厂房清场，该公司必须要搬离，因搬迁所造成的损失也无法弥补，张浩林目前所欠债务较多，即使该公司起诉索赔也难以获得清偿，因此对于该公司来说法院不执行涉案厂房那么该公司就不用搬迁，这对其有利。因此雷志扬申请法院执行涉案厂房对该公司不利，该公司与雷志扬有直接的利害关系，其所作的证言不具可信性；不确认三份中国工商银行个人业务凭证，这三份个人业务凭证未明确记载刘淑琴、吴志洪向张浩林转账的款项性质就是购房款，不足以证明吴志洪向张浩林支付购房款的主张，雷志扬认为这些款项是双方其他债权债务纠纷往来；假如法院要采纳这些证据认定是属于支付购房款，雷志扬认为法院有必要准许其之前提交的调查取证申请，查证张浩林、吴志洪、刘淑琴三人银行账户的往来流水以查明三人是否存在其他债权债务纠纷并以这些纠纷之间的转账记录虚构涉案厂房转让的事实。经查，收据反映刘学琴向广东聚科源建设工程检测有限公司出具2017年3月至2017年12月期间收取租金的凭证。证明系广东聚科源建设工程检测有限公司出具，称自承租之日起到2014年9月租金支付给张浩林，自2014年9月30日后至今租金支付给吴志洪。中国工商银行个人业务凭证与吴志洪提交的银行转账记录反映的事实一致。另查明，上述涉案房产从2013年5月7日开始至今有多个抵押登记，现抵押登记的抵押权人为雷志扬，抵押登记的日期为2017年10月12日，从2018年4月3日开始被中山市第一人民法院查封，且有多个轮候查封。一审法院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点系吴志洪是否享有排除对涉案房产执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然吴志洪提交以涉案房产的买卖协议及履行的相关证据，但双方在履行过程中存在诸多瑕疵，且吴志洪没有提交于2011年8月10日完成对涉案房产占有的证据，故一审法院对吴志洪主张的已经向张浩林支付了转让款并合法占有涉案房产的主张存疑。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，吴志洪依法应当承担举证不能的不利法律后果，吴志洪的诉求没有事实依据，一审法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回吴志洪的全部诉讼请求。案件受理费100元，由吴志洪负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点为：吴志洪是否享有排除对案涉房产执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”吴志洪虽主张其与张浩林签订了买卖合同，购买涉案房地产。但因双方并未办理权属转让登记，故张浩林仍是涉案房地产的权利人，人民法院对张浩林名下的涉案房地产予以查封，并无不当。虽然依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合特定条件的不动产买卖债权亦可排除人民法院强制执行。但根据吴志洪提交的其与张浩林签订的土地厂房买卖协议显示，合同签订时间是2011年7月22日。吴志洪主张2011年8月10日张浩林已经将案涉房产交付其使用，其已实际占有该不动产，并于一审时提交了建设工程设计合同、银行资金证明业务申请书、营业执照、案涉房产所在租户广东聚科源建设工程质量检测有限公司缴纳租金收据、微信聊天记录、厂房租赁合同及补充协议等证据证明该主张。对此，本院认为：关于建设工程设计合同、银行资金证明业务申请书、营业执照。该组证据所显示的合同相对人或者申请人均为张浩林，未有证据显示吴志洪参与了案涉房产的设计、规划、报建等过程。关于租金收据、微信聊天记录。吴志洪提交的租金收据显示的时间是2017年8月至2019年2月，且没有提交对应的租金付款凭证。而微信聊天记录无法确认对话人的身份情况。关于厂房租赁合同及补充协议。厂房租赁合同及补充协议是针对厂房租赁事宜权利义务主体的变更进行约定。况且，吴志洪与张浩林签订买卖合同后，张浩林仍作为抵押人，将涉案房地产多次抵押。故吴志洪未能提交充分有效的证据证明法院查封前其已经实际占有案涉房产。退一步说，即使吴志洪在法院查封前已经实际占有使用案涉房产。但吴志洪作为大额房地产的买受人，按其主张已经全额支付购房款的情况下，在长达8年的时间内没有向房屋登记机构递交过户登记材料，也没有举证证明其向出卖人张浩林提出办理过户登记请求等积极行为，亦未举证证明存在未办理过户登记有合理客观理由，所以本院认为吴志洪对案涉房产至今未办理过户存在过错，故吴志洪不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有排除对案涉房产执行的权利，一审法院对其主张不予支持，处理并无不当，本院予以维持。综上，吴志洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（吴志洪已预交），由上诉人吴志洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年六月十七日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴