浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2415号 上诉人（原审原告）：杭州亦享家文化创意有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道上宁巷1号6幢一层101室。统一社会信用代码：9133010631129494X3。 法定代表人：段心仪，总经理。 委托诉讼代理人：虞萍，公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州建华创业园管理有限公司，住所地杭州市拱墅区七古登207号A座一楼131室。统一社会信用代码：91330106341920673R。 法定代表人：胡东妹，总经理。 委托诉讼代理人：刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人杭州亦享家文化创意有限公司（以下简称亦享家公司）与被上诉人杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华创业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，亦享家公司不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷1号房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与建华创业园公司签订《租赁合同》一份，建华创业园公司承租电机公司上宁巷1号房屋，租赁期限从2015年7月16日至2031年7月15日止。 2016年5月23日，建华创业园公司为出租方（甲方）与亦享家公司为承租方（乙方），经协商双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-05-012）一份。约定乙方承租杭州文三路上宁巷1号6幢101室、204室房屋，房屋建筑面积为289.7㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2016年7月1日起至2018年6月30日止，免租期为39天，自2016年5月23日起至2016年6月30日止，免租期不计入本合同约定租赁期内；房屋每平方米日租金3.5元，本合同租赁期间年租金为370091.76元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付；乙方向甲方支付92522.94元作为租房押金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有；因本免责条款原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向西湖区人民法院起诉解决。合同签订后，亦享家公司支付建华创业园公司租房押金92522.94元，亦享家公司按约支付房租并装修入驻案涉房屋。2017年7月3日，亦享家公司支付建华创业园公司2017年7月1日至2018年6月30日的物管费13905.6元，并支付了2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金。 2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，建华创业园公司向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的被政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及建华创业园公司均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。 2018年上半年，西溪街道先后共向建华创业园公司预付了7500万元用于建华创业园公司协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后建华创业园公司与大部分承租户协商签订《租赁合同终止协议》，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由建华创业园公司垫付各租赁企业补偿款项。而亦享家公司认为建华创业园公司提出的装修补偿标准过低、未按建筑面积补偿、不应扣除25%的装修补偿、应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意建华创业园公司提出的补偿方案，双方未达成一致意见。案涉房屋已于2018年6月20日被拆除。 2018年5月17日，亦享家公司诉至一审法院，请求判令：1、确认亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，建华创业园公司返还自2017年12月15日起至2017年12月31日止的租金17096.63元、自2017年12月15日起至2018年6月30日止的物业管理费7543.31元、押金92522.94元，合计117162.88元；2、建华创业园公司支付亦享家公司装修补偿463520元、资产补偿16780元、营业执照补贴款20000元、限时搬迁奖励费14485元、搬迁费8691元、空调移机费900元、电话移机费158元、网络移机费200元，合计524734元；3、建华创业园公司支付亦享家公司停产停业损失补偿799572元（138元/平方米/月×289.7平方米×20月），临时安置费239871.6元（138元/平方米/月×289.7平方米×6月），合计1039443.6元；4、本案诉讼费用由建华创业园公司承担。诉讼过程中，亦享家公司增加诉讼请求：建华创业园公司向亦享家公司支付前述第1至3项诉请金额共计1681340.48元相应的利息损失（以1681340.48元为基数从2017年12月15日起至生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。 另查，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与建华创业园公司签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向建华创业园公司支付过补偿款。 一审法院认为：亦享家公司与建华创业园公司签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建华创业园公司应退还亦享家公司从2017年12月15日起至2017年12月31日的租金17096.63元、物业管理费7543.31元、租房押金92522.94元，上述款项共计117162.88元，且建华创业园公司亦同意退还亦享家公司上述款项，故予以支持。关于建华创业园公司是否应支付亦享家公司装修、设备、停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与建华创业园公司签订关于征收补偿款分配的相关协议。而7500万元款项性质是西溪街道预付给建华创业园公司用于自身及与园区承租户终止租赁协议的补偿款，该7500万元款项仅是预付款，并非政府支付给电机公司或建华创业园公司的拆迁补偿款。亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》第13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”因此，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与建华创业园公司关于征收补偿款分配未约定，7500万元款项性质仅系预付款的情况下，对属于亦享家公司的装修、设备及停业损失的补偿亦不明确，故亦享家公司要求建华创业园公司支付相应补偿款及停业损失、临时安置费的诉讼请求，不予支持。当然电机公司、建华创业园公司关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，亦享家公司可再行主张权利。亦享家公司主张的利息损失缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，亦享家公司诉讼请求有理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-05-012）于2017年12月14日解除。二、建华创业园公司返还亦享家公司租金17096.63元、物业管理费7543.31元、租房押金92522.94元，共计117162.88元，于判决生效之日十日内付清。三、驳回亦享家公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19932元，诉讼保全申请费5000元，共计24932元，由亦享家公司负担23187元，建华创业园公司负担1745元。 宣判后，亦享家公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院第一项、第二项判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、原判决认定事实不清，证据不足，请求裁定撤销原判决，发回一审法院重审，或查清事实后改判。一审法院认定的“2018年上半年，西溪街道先后共向被告预付了7500万元用于被告协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后被告与大部分承租户协商签订《租赁合同终止协议》，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由被告垫付各租赁企业补偿款项。而原告认为被告提出的装修补偿标准过低、未按建筑面积补偿、不应扣除25％的装修补偿、应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意被告提出的补偿方案，双方未达成一致意见”事实不清，证据不足。l.一审法院未在庭审过程中出示涉案《签约腾退资金预付及保证协议》让当事人质证，却以此作为判决依据之一，认定亦享家公司诉请的各项补偿款要在电机公司、建华创业园公司关于征收补偿款明确并取得相应款项之后再行主张权利，缺乏事实和法律依据，认定事实不清，证据不足。一审法院未能查明建华创业园公司请求西溪街道“提供腾退资金垫付园区入驻企业和自身企业的五项合理费用”是否包括属于亦享家公司的装修补偿、资产补偿、营业执照补贴款、限时搬迁奖励费、搬迁费、空调移机费、电话移机费、网络移机费、停产停业损失补偿、临时安置费等费用。2.一审法院认定，亦享家公司与建华创业园公司关于拆迁补偿进行了沟通，并由建华创业园公司出具了洽谈单。该洽谈单具有合法性、相关性和真实性，且该洽谈单内涉及的补偿科目和金额是建华创业园公司的真实意愿，故建华创业园公司应当对亦享家公司进行补偿。亦享家公司提交了《公证书》（附有视频光盘），公证处对亦享家公司租赁的案涉房屋的装饰装修进行了现场保全证据公证，证据显示亦享家公司对案涉房屋的顶面、墙面、地面均进行了装饰装修，还购置了相应的软装，亦享家公司还对墙面进行了墙绘，墙绘的价值较高，但亦享家公司与建华创业园公司还未就案涉的补偿事宜谈妥之前，由于建华创业园公司的原因，园区在2018年6月份被全部拆除，房屋及装修完全灭失。现亦享家公司只能按照建华创业园公司支付给园区其他承租户的标准主张装修补偿。建华创业园公司支付给园区承租户杭州康肃射艺文化传播有限公司的装修补偿标准是1367元每平米，支付给浙江绿城六和建筑设计有限公司的装修补偿标准是1600元每平米，由于亦享家公司添附的墙绘价值较高，请求法院参照1600元每平米的标准进行补偿。由于建华创业园公司出具给亦享家公司的《洽谈单》中明确自认给予上述项目的补偿，但当时洽谈搬迁的时候由于建华创业园公司对装修补偿扣除了25％的款项，而且装修补偿的单价过低，亦享家公司墙绘部分也没有纳入补偿范围，再加上停产停业损失、临时安置费等项目均未予以补偿，双方产生争议。对于资产补偿、营业执照补贴款、空调移机费、电话移机费、网络移机费的标准亦享家公司是认可的，对于限时搬迁奖励费、搬迁费的计算标准应当按照合同建筑面积进行计算。亦享家公司未与建华创业园公司签订《租赁合同终止协议》，也未与建华创业园公司就补偿事宜谈妥之前，由于建华创业园公司告知西溪街道文三地块改造搬迁指挥部园区内所有承租户的己完成腾退工作，以致园区于2018年6月20日被拆除，亦享家公司租赁房屋及装修完全灭失。亦享家公司至今未收到建华创业园公司的补偿款项。亦享家公司要求建华创业园公司支付的装修补偿、资产补偿、营业执照补贴款、限时搬迁奖励费、搬迁费、空调移机费、电话移机费、网络移机费等款项包含在政府支付给建华创业园公司的腾退资金中。 三、原判决认定事实错误，请求裁定撤销原判决，发回一审法院重审，或查清事实后改判。一审法院认定“在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与被告关于征收补偿款分配未约定，7500万元款项性质仅系预付款的情况下，对于属于原告的装修、设备及停产停业的补偿亦不明确，故原告要求被告支付相应补偿款及停业损失、临时安置费的诉讼请求，本院不予支持。当然电机公司、被告关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，原告可再行主张权利”的认定错误。理由如下：1.杭州建华文创集团股份有限公司发《关于文三路建华创业园征迁期间相关事宜处置方式的决定》，自认在本次政府征迁补偿中，属于承租企业装修、设备及停业损失等补偿均归园区入驻企业所有。2.建华创业园公司自愿积极腾退园区内的入驻企业和自身企业，已于2018年上半年收到了西溪街道支付的7500万元腾退资金。这笔资金包含亦享家公司的补偿款项。根据《关于要求加快入驻企业腾退相关工作的函》，杭州市西湖区人民政府西溪街道文三地块改造搬迁指挥部于2017年12月15日就企业腾退具体事宜向建华创业园公司致函称，“请你司根据征收决定相关政策及时间要求，加快入驻企业的腾退工作。”明确园区入驻企业可取得“ｌ、装修费，不可移动设备资产（以实际评估为准）；2、搬迁及奖励费（80元／平方米）；3、营业执照补助（2万元／本）”。根据建华创业园公司与西溪街道签订的《腾退资金预付及保证协议》可知，建华创业园公司“同意按征收决定的要求和时限，全面配合征收工作，自愿积极腾退园区内的入驻企业和自身企业”，“因签约腾退进度所需”，请求西溪街道“提供腾退资金垫付园区入驻企业和自身企业的五项合理费用”，“双方于2018年1月8日、2018年2月12日两次签订《腾退资金预付协议》”，为完成建华创业园公司自身及所有园区入驻企业的签约腾退工作，在西溪街道己向建华创业园公司预付腾退资金合计伍仟伍佰万元整基础上，西溪街道最终再向建华创业园公司预付资金陆仟万元整。西溪街道要求建华创业园公司“在收到第三期第一笔贰仟万资金后，必须在2018年5月20日前全部完成自身及所有园区入驻企业的签约腾退工作，确保专款专用”。建华创业园公司“支付款项前，与企业签订的《租赁合同终止协议》须3天内”到西溪街道处备案。该协议中明确，建华创业园公司的指定账户名称、开户行、银行账号。亦享家公司于2018年5月28日向杭州市西湖区人民法院申请财产保全，请求冻结建华创业园公司的银行存款1681340.48元或查封（扣押）相应价值的财产，并提供了该协议所明确的银行账户信息作为财产线索。杭州市西湖区人民法院于2018年6月15日向农行文三路支行发送《杭州市西湖区人民法院协助冻结存款通知书》。当日银行回执称该账户存款冻结资金为零元。显然，建华创业园公司没有对腾退资金做到专款专用。2017年11月16日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“接西溪街道文三地块改造搬迁指挥部通知，园区所在地块征收评估公司现已进场，即日起将对入园企业装修进行评估。……评估公司联系人：黄圣量……”。2017年11月17日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“评估公司联系人：范志昆……、黄圣量……。评估所需资料：装修图纸、装修工程决算书（或合同）、租赁合同、营业执照、法人身份证（复印件），上述材料均需加盖公章，座机电话发票（近一个月缴费的发票）、网络发票、空调发票。（以上所有资料一式两份）”。2017年11月27日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“接西溪街道文三地块改造搬迁指挥部通知，11月27-28日评估公司将对部分企业的室内设施、设备进行资产评估（包括但不限于钢架结构、新风系统、中央空调、吸顶式空调、消防系统、监控设备、弱电机房设备、ＬＥＤ屏等，不包括办公桌椅、办公电脑、投影仪等），如需电子版的资产申报表请向管理部索取”。2017年12月14日，杭州市西湖区人民政府公布杭西政征字（2017）第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定》，对杭州西溪单元ｘＨｌ008-Ａ33-12、23国有土地上房屋进行征收。亦享家公司租赁的位于的房屋被列入征收范围。征收实施单位为西溪街道，实施本项目征收范围内所涉及房屋及附属物征收与补偿的具体工作。2018年1月8日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“根据杭西征字（2017）第007号文件，建华创业园所处在地块将于2018年1月13日完成征迁腾退工作。此次征收补偿方案已明确，征收部门的首期征收补偿款也将于近日内到位。为保障园区企业合法权益，妥善处理拆迁相关事宜，减少拆迁对企业运营造成的不利影响，望各企业能够及时与我司进行协商沟通，签订租赁合同终止协议，并按时腾退。联系人：王幼君……”。2018年1月19日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“首批签约租赁合同终止协议及已经腾退客户款项已经支付，请注意查收”。2018年1月22日，建华创业园公司发送短信给亦享家公司称，“根据杭西征字（2017）第007号文件。截止1月21日，已签约企业45家，腾退搬空企业36家。为保障园区企业合法权益，妥善处理拆迁相关事宜，减少拆迁对企业运营造成的不利影响，望各企业能够及时与我司进行协商沟通，签订租赁合同终止协议，并按时腾退。洽谈预约电话……”。直至2018年6月20日房屋被拆除，建华创业园公司与亦享家公司尚未签订《租赁合同终止协议》。亦享家公司也未收到建华创业园公司应返还的租金、物业管理费、租房押金以及应从腾退资金中支付给亦享家公司的补偿款。 四、建华创业园公司应向亦享家公司支付停产停业损失补偿799572元（138元／平方米／月×289.7平方米×20月）及临时安置费239871.6元（138元／平方米／月×289.7平方米×6月），合计人民币1039443.6元。亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》第13.2条明确约定：“国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有”。因此，对于停产停业损失补偿以及临时安置费有明确的合同依据。对于合同中约定的“停业损失的补偿”应当包括临时安置费和停产停业损失补偿，因为临时安置费是对搬迁企业的临时过渡安置的费用，是停产停业后必然会导致的一个后果，是停产停业的必然延伸，停产停业损失补偿的标准也是按照临时安置费进行计算的，只是计算的时间不同而已。事实上，亦享家公司由于园区征收，实际己造成停产停业损失，实际也需要临时安置，平稳过渡至新的经营场所。杭州西溪单元XHl008-A3-12、23国有土地上房屋征收补偿方案对停产停业损失补偿以及临时安置费已有相关标准，案涉的该两部分补偿应当适用征收补偿方案。2018年5月，建华创业园公司与亦享家公司洽谈时，建华创业园公司同意按工业用房的停产停业补偿标准支付给亦享家公司。但亦享家公司认为应当适用商业用房标准（即138元每平方米建筑面积每月）进行补偿。理由如下：1.签署的租赁合同中该房屋是用于办公，缴纳的租金标准显然也是商业用房的标准。2.亦享家公司的注册地址是西湖区西溪街道上宁巷1号6幢也就是本案建华创业园公司园区内，既然可以注册公司，那么显然属于商业用房。3.根据杭州市西湖区委办公室、区政府办公室2015年3月8日印发的《西湖区2015年“三改一拆”工作实施意见》（西委办发【2015】26号），将建华创业园公司园区纳入“退二进三”的范围，显然建华创业园公司园区征迁补偿标准应适用商业用房标准。4.根据杭州市住房保障和房产管理局办公室2013年6月14日印发的《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》（杭房局【2013】106号）第一条表述为“因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可根据非住宅房屋的具体用途……”;杭州西溪单元XHl008-A3-12、23国有土地上房屋征收补偿方案关于停产停业损失的补偿的表述为：根据非住宅房屋的具体用途进行补偿……。本案案涉租赁房屋实际具体用途为商业用房，应当按照商业用房标准进行补偿。2019年9月19日第二次庭审时，审判长问建华创业园公司：“停业损失你方是否有拿到，国家有无补偿给你方？”建华创业园公司答：“补偿给我方的是有的，补偿给乙方的我方没有拿到。”审判长问建华创业园公司：“补偿的标准是否按照西湖区政府的补偿标准来的？”建华创业园公司更改笔录写道：“不清楚，应该是和拆迁单位协商的”。亦享家公司作为实际经营者，应取得停产停业损失补偿及临时安置费。 五、建华创业园公司应向亦享家公司支付诉请金额共计人民币1681340．48元相应的利息损失（利息的计算：以1681340．48元为基数，从2017年12月15日起，至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息）。2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布杭西征调字（2017）第008号《杭州西溪单元XHl008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》，建华创业园公司也于2017年11月12日通知亦享家公司召开园区征收情况会议，通报了征收园区的相关情况，至此建华创业园公司已无法保障亦享家公司正常经营。2017年12月14日，杭州市西湖区人民政府公布杭西政征字(2017)第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定》。决定对杭州西溪单元xHl008-A33-12、23国有土地上房屋进行征收。征收决定公布后，亦享家公司己无法经营，于12月14日起停止经营。然而，自2017年12月14日至今，亦享家公司一直未收到建华创业园公司应返还的租金、物业管理费、租房押金以及应从腾退资金中支付给亦享家公司的各项补偿款，导致亦享家公司经营困难。因此，建华创业园公司应向亦享家公司支付相应的利息损失，并承担亦享家公司因维权而产生的合理开支，包括但不限于差旅费、市内交通费、文件打印费、向有关部门支付的查询复印费、误工误时费、咨询费、一审诉讼费用、二审诉讼费用、诉讼保全申请费用等。 六、一审判决严重违反法定程序。1.在送达程序方面，亦享家公司自起诉至一审法院以来，一审法院在收到亦享家公司的财产保全申请书后未能立刻保全，导致亦享家公司损失。2.一审法院中止裁定没有及时送达。一审判决部分事实没有查明，部分事实认定错误或不清，适用法律错误。综上，亦享家公司上诉请求判令：一、维持一审判决第一项、第二项；二、建华创业园公司向亦享家公司支付装修补偿463520元、资产补偿16780元、营业执照补贴款人民币20000元、限时搬迁奖励费14485元（50元每平方米×289.7平方米）、搬迁费8691元（30元每平方米×289.7平方米）、空调移机费900元、电话移机费158元、网络移机费200元，合计人民币524734元；三、建华创业园公司向亦享家公司支付停产停业损失补偿799572元（138元/平方米/月×289.7方米×20月）及临时安置费239871.6元（138元/平方米/月×289.7平方米×6月），合计人民币1039443.6元；四、建华创业园公司向亦享家公司支付诉请金额共计人民币1681340.48元相应的利息损失（利息的计算：以1681340.48元为基数，从2017年12月15日起，至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息）；五、建华创业园公司承担本案一、二审诉讼费用、诉讼保全申请费用。 建华创业园公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。本案经过一审法院开庭审理后查明，案外人电机公司系杭州市西湖区上宁巷1号6幢101、204室房屋，即本案案涉房屋的所有权人。2015年11月，案外人电机公司与建华创业园公司签订《租赁合同》，由建华创业园公司承租上宁巷1号房屋。2016年6月，建华创业园公司又与亦享家公司签订了《房屋租赁合同》，将其中的6幢101、204室房屋出租给亦享家公司。根据亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》通用条款第13条免责条款13.2的约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。2017年底，案涉租赁房屋被政府列入征收范围且与2018年6月被拆除，案外人与建华创业园公司签订的《租赁合同》及建华创业园公司与亦享家公司签订的《房屋租赁合同》均无法实际履行。建华创业园公司作为园区的管理者一直在协助政府与各承租户协商终止租赁合同的事宜。2018年上半年，西溪街道向建华创业园公司垫付了7500万，该款项用于建华创业园公司自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款，上述7500万仅为垫付款并非政府支付给产权人或建华创业园公司的最终拆迁补偿款。亦享家公司和建华创业园公司对拆迁补偿项目及金额有过协商，但亦享家公司坚持依据产权人的补偿标准，认为建华创业园公司给予的标准过低，最终双方未达成一致意见。截至本案开庭之日，建华创业园公司未与房屋产权人杭州电机有限公司签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未从产权人处收到过任何拆迁补偿款。 二、一审判决适用法律正确，根据亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》的13.2条款的约定，在建华创业园公司尚未取得任何征收补偿款的前提下，不应向亦享家公司支付相应的补偿款和损失。亦享家公司与建华创业园公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的租赁合同13.2条款明确“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有”。依据上述双方合意的条款理解，首先，建华创业园公司是不承担任何赔偿责任的，其次如果在政府拆迁补偿中有针对实际承租人的装修、设备及停业损失才归亦享家公司所有，也仅仅是基于“装修、设备及停业损失”的范围。但是亦享家公司提出的“营业执照补贴款、征收搬迁费、限时搬迁奖励费、电话移机费、网络移机费、临时安置费”补偿并不在合同约定的范围内，建华创业园公司认为是无需进行补偿的，且亦享家公司作为承租人提出的补偿计算标准也没有事实和法律依据，并不适用于本案。最后，在案涉房屋产权人电机公司尚未取得征收补偿款且电机公司与建华创业园公司关于征收补偿款分配未约定的情况下，建华创业园公司不应向亦享家公司支付相应的补偿款和损失。 三、亦享家公司在上诉状中的诉讼请求第四项系二审中新增的独立诉讼请求，鉴于最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第328条的规定，建华创业园公司不同意法庭就新增诉讼请求一并审理，亦享家公司应该另行起诉。综上，请求二审法院在审理查明事实之后，依法驳回亦享家公司第二、三、四、五项上诉请求，维持原判。 二审期间，建华创业园公司未向本院提交新证据，亦享家公司向本院提交以下证据材料： 证据1.杭西征调字（2017）第007号《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收项目拟征收范围及初步入户调查公告》、证据2.杭西征调通字（2017）第007号《杭州市西湖区国有土地上房屋征收调查登记通知》，证据1、2共同欲证明自2017年10月25日起政府对涉案地块启动征收的事实。 证据3.建文集团〔2017〕57号《关于文三路建华创业园征迁期间相关事宜处置方式的决定》,欲证明2017年10月31日，杭州建华文创集团股份有限公司规定建华创业园公司对征迁期间园区入驻企业相关事宜处理方式为本次政府征迁补偿中，法律法规确定属于承租企业装修、设备及停业损失等补偿均归园区入驻企业所有的事实。 证据4.杭州市西湖区住房和城乡建设局与杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处签订的《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目委托合同》，欲证明杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处受杭州市西湖区住房和城乡建设局委托，承担涉案地块房屋征收与补偿的具体工作的事实。 证据5.《关于加快杭州电机有限公司征收相关事宜的函，欲证明2017年11月11日，杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处文三地块改造搬迁指挥部将该函抄送建华创业园公司，要求务必于2017年12月20日之前将所有房屋腾空交付的事实。 证据6.2017年11月16日手机短信截图、证据7.2017年11月17日手机短信截图、证据8.《装修评估提供资料》、证据9.2017年11月21日手机短信截图、证据10.2017年11月23日手机短信截图，证据6-10共同欲证明园区所在地块征收评估公司于2017年11月已进驻园区，建华创业园公司要求亦享家公司提供装修评估所需材料，在11月25日前预约评估公司工作人员上门进行室内装修评估的事实。 证据11.2017年11月27日手机短信截图、证据12.《资产申报表》、证据13.2017年12月9日手机短信截图，证据11-13共同欲证明建华创业园公司要求亦享家公司提供资产评估所需材料，在2017年12月12日前预约评估公司工作人员上门进行室内资产评估的事实。 证据14.2017年12月8日手机短信截图，欲证明建华创业园公司控制了园区所有入驻企业的装修评估数据书证的事实。 证据15.《关于要求加快入驻企业腾退相关工作的函》、证据16.《关于要求停止招商、限期搬迁的函》、证据17.《杭州市西湖区国有土地上房屋征收项目送达回证》，证据15-17共同欲证明2017年12月15日，杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处文三地块改造搬迁指挥部就入驻企业腾退具体事宜、征收工作具体事宜函告建华创业园公司，明确入驻企业腾退可以获得装修费（以实际评估为准）、不可移动设备资产（以实际评估为准）、搬迁及奖励费（80元/平方米）、营业执照补助（2万元/本）等补偿款，要求建华创业园公司立即停止招商，并在杭西政征字（2017）第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定公告》所确定期限内（即2018年1月13日）前搬迁，望建华创业园公司予以配合的事实。 证据18.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第11号告知）、证据19.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第14号告知）、证据20.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第13号告知），证据18-20共同欲证明杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处与建华创业园公司于2018年1月8日签订《腾退资金预付协议》、于2018年2月12日签订《腾退资金预付协议》以及第三次签订《签约腾退资金预付及保证协议》，约定了支付园区入驻企业和建华创业园公司五项合理费用，杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处向建华创业园公司分多次拨付合计7500万元腾退资金，且双方均控制了三份协议和汇款凭证的书证的事实，根据一审卷宗中的《签约腾退资金预付及保证协议》，该协议明确了建华创业园公司同意按征收决定的要求和时限，全面配合西溪街道办事处征收包括涉案经营用房的工作，自愿积极腾退园区内的入驻企业和自身企业，因签约腾退进度所需向西溪街道办事处请求提供腾退资金垫付园区入驻企业和自身企业的五项合理费用。 证据21.《租赁合同终止协议》，欲证明建华创业园公司根据与园区入驻企业杭州康肃射艺文化传播有限公司协商提前终止《租赁合同》，约定根据征收部门的征收补偿方案，入驻企业享有的补偿款（包括装修及资产补偿、营业执照补偿、搬迁及奖励费、移机费），自入驻企业配合建华创业园公司在《交付确认书》、《征收搬迁设备交接单》和《见证单》上签字（授权代表）或盖章后，再由建华创业园公司支付给入驻企业，合同附件包括《补偿及退费确认书》、《交付确认书》、《征收搬迁设备交接单》，合同及附件一式叁份，建华创业园公司与入驻企业各执一份，一份交征收部门备案的事实。 证据22.《见证单》，欲证明入驻企业腾退需要杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处文三地块改造搬迁指挥部、腾退单位、建华创业园公司三方见证，并签字或盖章的事实。 证据23.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第16号告知），欲证明建华创业园公司与杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处均控制了建华创业园公司在配合政府关于涉案地块房屋征收项目征收工作期间，与所有签约腾退企业签订的《租赁合同终止协议》、《补偿及退费确认书》、《交付确认书》、《征收搬迁设备交接单》、《见证单》的书证的事实。 证据24.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第15号告知），欲证明建华创业园公司向杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处提交了关于上宁巷1号杭州建华创业园内所有入驻企业已全部签约并腾退完毕的书面报告，且双方均控制了该书证的事实。 证据25.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第17号告知），欲证明建华创业园公司向杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处提交了关于上宁巷1号杭州建华创业园内签约腾退企业名单，且双方均控制了该书证的事实。 证据26.2019年3月1日《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定公告》、证据27.《杭州市西湖区住建局信息告知书》（〔2020〕第0013号告知）、证据28.《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收补偿方案》，证据26-28共同证明涉案地块的征收部门为杭州市西湖区住房和城乡建设局，征收实施单位为杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处，国家对征收涉案地块房屋征收项目制定了征收补偿方案，根据房屋征收补偿依据、房屋征收补偿原则（依法征收原则、依法补偿原则、公开透明原则），明确了补偿方式（房屋补偿、停产停业损失的补偿）、临时安置费和搬迁费的标准、奖励办法及优惠政策，确保征收补偿资金（足额到位，专户存储，专款专用）的事实。 证据29.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书》（〔2020〕第19号告知）、证据30.国仲盈信估字[2020]（杭）第030095号《房屋征收估价报告》、证据31.《房屋征收评估委托书》、证据32.《关于的回复函》、证据33.《杭州电机有限公司有证房屋室内装修补偿价值》，证据29-33共同欲证明上宁巷1号6幢房屋室内装修补偿价值为5427950元，产权面积为2975.85平方米，每平方米装修补偿价值约为1824元的事实。 证据34.照片4张，欲证明2016年7月亦享家公司对上宁巷1号6幢101室、204室安装了吊顶，处理了地面，粉刷了墙面，设置了隔断，铺设了电路，对承重柱包了欧松板，而建华创业园公司在房屋交付时没有给6幢101室安装大门的事实。 证据35.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书（〔2020〕第23号告知）、证据36.浩华评字[2018]第258号《杭州电机有限公司被征收项目涉及构筑物及设备市场价值资产评估项目资产评估报告书》、证据37.《评估明细表》，证据35-37共同欲证明评估公司对上宁巷1号6幢101室、204室房屋不可移动设备进行资产评估，搬迁补偿费包括监控5880元、吸顶式空调移机费1600元、空调管道9200元，合计16680元的事实（详见该资产评估报告书中《设备评估明细表》第192-194项，结合建华创业园公司出具的《评估明细表》的设备名称、型号、计量单位、数量、启用时间、评估价值（原值）、备注为参考）。 证据38.《杭州市西湖区住建局信息告知书（〔2020〕第0014号告知）、证据39.《杭州市西湖区西溪街道信息公开告知书（〔2020〕第2号告知），证据38-39共同欲证明案涉房屋产权人电机公司已与政府签订征收补偿协议，且杭州市西湖区住房和城乡建设局、杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处均控制了该书证的事实。 证据40.照片9张，欲证明案涉房屋在交付给亦享家公司时是毛坯房的事实。 对亦享家公司提交的证据材料，建华创业园公司发表如下质证意见： 对证据1、2三性无异议。 对证据3三性和证明对象均有异议。 对证据4三性无异议， 对证据5三性和证明对象有异议，从内容看是发给产权人的，腾退时间也与产权人有关，建华创业园公司认为这份函件与建华创业园公司无关。 对证据6-10三性均有异议，证明对象也有异议，建华创业园公司并不负责对园区产业进行评估，即便有评估也是政府部门评估，与建华创业园公司无关。 对证据11-13三性和证明对象均有异议，建华创业园公司并不负责对园区产业进行评估，也不会要求亦享家公司将评估材料交给亦享家公司，根据证据36，评估依据是产权人提交的依据进行资产评估，故建华创业园公司并不会进行资产评估。 对证据14对三性和证明对象均有异议，结合证据29和36，评估和资产都是产权人和政府协商确认，不存在建华创业园公司控制书证的事实，与建华创业园公司无关。 对证据15-17三性均有异议，关于拆迁补偿等具体标准并不是政府一个函件决定的，是产权人与政府的拆迁补偿协议决定，故无法确定拆迁补偿标准。 对证据18-20、证据23-25真实性与合法性无异议，关联性与证明对象有异议，告知书已经明确行政机关没有向亦享家公司提供任何书面材料，预付的7500万确实是在履行过程中，亦享家公司无法证明其要证明的事实，其次，建华创业园公司也没有就拆迁补偿的明细、补偿金额与西溪街道签订协议，7500万为预付款而非补偿款，最终需要产权人与建华创业园公司就征收补偿款分配确定后再进行补偿结算。 对证据21真实性与合法性无异议，关联性与证明目的有异议，建华创业园公司认为该证据与本案无关，系园区其他人的协商结果，并不必然适用于亦享家公司。 对证据22三性均有异议，建华创业园公司认为该证据与本案无关，系园区其他人的。 对证据26-28真实性合法性无异议，关联性有异议，证明对象有异议，证据26的第七条明确针对产权人，与本案无关；证据27该证据仅是行政告知书，将信息公开而已，并未明确补偿的标准与范围；证据28第五条第一款明确补偿对象是产权人，说明补偿适用对象是产权人，而非本案亦享家公司与建华创业园公司协商的依据，补偿方案是不明确的，是需要产权人与征收部门协商的，与本案亦享家公司并无关联。 对证据29三性无异议，证明对象有异议，该证据明确无案涉房屋的评估报告。 对证据30三性均有异议，该证据第11页第6点明确“本评估报告复印无效”，且复印件上也无政府部门加盖印章或骑缝章，故请求法院对其真实性予以调查。 对证据31真实性合法性无异议。 对证据32、33真实性合法性有异议。 对证据29-33整组证明对象有异议，告知书明确没有案涉房屋的评估报告，亦享家公司也无法证明对案涉房屋有过装修或装修情况，评估报告对案涉房屋室内是整栋评估的，且第17页明确装修价值为被征收单位、征收实施单位、征收部门三方协商确认，计算标准并未明确，建华创业园公司作为上宁巷1号6幢的整体承租人，对装修也有投入，所以亦享家公司诉请中的装修金额并没有依据，建华创业园公司在该组证据中提到每平方米1824元的数据在报告中是没有的，亦享家公司是简单地按照总价值除以面积得出的，但每户情况不异议，亦享家公司该标准没有依据。 对证据34三性均有异议，该份证据没有看到原始载体，且拍摄的地点不明确，更无法证明是亦享家公司对房屋进行装修的事实。 对证据35真实性合法性无异议，但关联性和证明对象有异议。 对证据36、37三性有异议，证明对象也有异议，真实性请法庭予以核实。 对证据35-37，其中无案涉房屋的不可移动资产评估报告，评估报告第四页第三条，评估对象范围也明确为以产权人提供的征收购置物及设备清单为基础，评估清单是产权人提供的与建华创业园公司无关，且该评估的目的是为评估双方提供征收补偿价值参考，产权人和西溪街道相关，与本案并无关联，亦享家公司的证明对象为明细表192-194项是对亦享家公司的评估，但实际上并无法证明192-194项是针对亦享家公司的。 对证据38-39的真实性、合法性和关联性均无异议，对证明对象有异议，该两份证据明确案涉地块国有土地上房屋征收项目协议目前尚在备案审查中，且尚未执行完毕。在案涉房屋产权人电机公司尚未取得征收补偿款且电机公司与建华创业园公司关于征收补偿款分配未约定的情况下，建华创业园公司不应向亦享家公司支付相关的补偿款。 对证据40的真实性、合法性和关联性均有异议，对证明对象也有异议，该组照片无法体现拍摄的时间、拍摄的地点，无法证明该组照片的拍摄对象系案涉租赁房屋。 本院对亦享家公司提交证据的认证将在本院认为部分一并论述。 二审中双方均确认电机公司已经与政府签订征收补偿协议。对其余一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为：本案双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实、内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均同意该合同于2017年12月14日解除。合同解除后亦享家公司有权根据合同通用条款第13.2条约定，即“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有”，向建华创业园公司主张上述约定的补偿费用。但案涉房屋系建华创业园公司向产权人电机公司租赁而来，现虽西溪街道已经支付建华创业园公司7500万元用于协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜、双方亦均确认电机公司已经与政府签订征收补偿协议，但上述7500万元仅系预付款、电机公司与建华创业园公司也未就征收补偿款分配进行结算，也无证据证明其存在恶意拖延结算，故亦享家公司现要求建华创业园公司进行补偿并支付相应的利息依据不足，本院不予支持。亦享家公司建立在该基础上的二审举证本院不予采信，亦享家公司相应的责令提交书证申请、调查取证申请，本院不予准许。一审裁定书送达程序上虽有瑕疵，但并不影响本案实体处理。综上，亦享家公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上述，维持原判。 二审案件受理费18878元，由杭州亦享家文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年六月四日 法官助理朱创威 书记员周杨