重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0117民初1518号 原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元，统一社会信用代码91440300732071947T。 法定代表人:曹元平，执行董事。 委托诉讼代理人：向志威，重庆市合川区龙市法律服务所法律服务工作者。 被告：鞠川，男，1989年6月27日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告深圳市保利物业管理集团有限公司(以下简称“保利物业”)与被告鞠川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人向志威，被告鞠川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付重庆市合川区“中奥城”小区C1栋X号房屋2014年12月至2019年12月的物业管理费，共计5696元；2.请求判令被告立即支付2016年8月至2019年12月的水电公摊费410元；3.请求人民法院判决被告支付迟延缴纳物业管理费的违约金2745.88元；4.案件受理费由被告承担。审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为：违约金以第一项为基数从2020年1月1日起至欠款付清为止，按照年率百分之六计算资金占用损失。事实和理由：2012年5月8日，原告保利物业与中奥联合置业有限公司签订了《塔耳门中奥城物业管理服务合同》，合同约定了原告为“中奥城”小区提供物业管理服务，住宅物业管理费标准为1.8元/月/㎡等约定。原告一直提供物业管理服务至今。2015年3月7日，被告前来原告处登记，并办理了接房相关手续，随后又提出了装修申请，且也办理了相关手续，该房屋面积为51.88㎡。被告已经实际入住该房屋，前期均缴纳了物业管理费，但自2014年12月起至2019年12月共欠物业管理费5696元，原告已向被告进行该物业管理欠费的书面催收，被告至今尚未支付该款。综上事实，原告与中奥联合置业有限公司签订了《塔耳门中奥城物业管理服务合同》合法有效，且经生效法律文书确认其效力，应受法律保护，该合同效力及于后入伙的业主，被告入伙成为“中奥城”业主，办理了接房手续，且已经装修实际入住，被告应当承担《塔耳门中奥城物业管理服务合同》所及于被告的缴纳物业管理费的义务。被告拒不支付物业管理费的行为对原告造成了严重的损失，原告有权要求被告支付物业管理费、公摊水电费及延迟支付物业管理费的违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如前。 被告鞠川辩称，房屋接房时发现质量问题，表现在客厅到阳台地面有裂缝、窗户的卡槽不稳、窗户边框破裂、百叶窗没有固定、房屋横梁有多余的混凝土、客厅地面有块中空等，本不想接房，后来在物业的劝说下接了房，物业说让我们一边装修一边解决房屋质量问题。我们多次去解决，物业每次都只是给我们登记，说统一解决所有登记的房屋问题。为了解决房屋质量问题，我父亲还和物业工作人员发生纠纷，当时还报警了，我父亲受伤在家休养2周。就这样一直拖起，房屋问题至今没有得到解决。房屋质量问题不解决，我不交物业费。另外小区里随便有人进出，存在安全隐患。 本院经审理认定事实如下，2012年5月8日，原告保利物业（乙方）与中奥联合置业有限公司（甲方）签订了《塔尔门中奥城物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方对塔尔门中奥城项目实施物业管理。第六条约定合同期限：1.前期物业管理期限为叁年，从本物业首批业主正式入伙之日起计算（本物业预计入伙时间为2014年2月16日），具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。......4.如本合同虽未届满，但业主委员会已成立，业主委员会应与乙方或业主委员会另聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，本合同自然终止。第八条约定前期物业管理双方权利义务：1.甲方有权代表和维护业主、使用人的合法权益，经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给乙方，协调业主、使用人与乙方之间的关系。审定乙方拟定的物业管理方案......；2.乙方根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴......。第十二条约定物业管理服务费用：前期物业管理服务费实行包干制，物业管理费由业主按其拥有房屋建筑面积向乙方交纳物业管理服务费，高层住宅物业管理费收费标准：1.8元/月/平方米；写字楼物业管理费收费标准：3元/月/平方米；商业物业管理费收费标准：4元/月/平方米。自物业业主交付首期管理费之日起，住宅物业管理费优惠业主三年，即按1.5元/月/平方米收取，甲方按照差价0.3元/月/平方米的标准对乙方进行补贴，补贴时限为一年，甲方于每月10日前将补贴款项支付给乙方，后两年由乙方承担，第四年起恢复原价。以上物业管理费未含公共能耗费。业主从入伙时首付半年物管费，次年开始每季度交纳物管费，时间为每季度第一个月5日前。 另查明，中奥城小区未成立业主委员会，原告自2014年入驻小区并提供物业服务至今。被告鞠川系中奥城C区1栋X号房屋业主，其住房建筑面积51.88㎡，2015年3月7日接房，被告均一直未交纳物业管理服务费。经原告多次催收，被告一直未交纳物业服务费。 本案在审理期间，原告自愿申请撤回了要求被告支付公摊水电费的诉讼请求;将第三项诉讼请求变更为违约金以所欠物业服务费为基数从2020年1月1日起至欠款付清为止，按照年率百分之六计算资金占用损失。 上述事实，有原、被告的陈述，《塔尔门中奥城物业管理服务合同》《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》、（2019）渝0117民初790号判决书、重庆市商品房买卖合同、中奥城个人客户情况登记表、业主消防安全责任书、专项维修资金使用预案、催收函、照片等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告保利物业与中奥联合置业有限公司签订的《塔尔门中奥城物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同双方及中奥城物业区域的物业业主及物业使用人具有约束力，该物业区域的所有物业业主及物业使用人应当遵守和执行。被告辩称，房屋存在质量问题，表现为客厅到阳台地面有裂缝、窗户的卡槽不稳、窗户边框破裂、百叶窗没有固定、房屋横梁有多余的混凝土、客厅地面有块中空等，开发商没有解决这些问题，但因房屋质量问题由建设单位负责，原告并无整修义务，也不属于本案处理范围,被告可就房屋质量问题另案处理，故对被告以此拒交物业费的抗辩理由不予采信；被告庭后提交《深圳市保利物业管理集团有限公司重庆中奥分公司工作请示单》复印件一份，上面记载验房过程中存在的房屋问题、解决方案即业主自己找人处理房屋问题，维修费1000元，要求减免1年半物业费，费用1408.32元，由相应施工方承担；但上面无公司公章，只有一人签名，无法证实此人身份。从此份证据上看，减免物业费只是被告与开发商之间达成的处理意见，并未得到原告认可，故该份证据所述内容与本案无关，对被告的此抗辩理由不予采信；被告辩称小区有外人出入，存在安全隐患，属于一般性服务瑕疵，但一般性服务瑕疵不构成业主拒交费理由。综上，保利物业与中奥联合置业有限公司签订的物业服务合同对被告具有约束力，合同约定了物业管理服务收费标准等内容，合同订立后，原告为该小区提供了物业服务，现《塔尔门中奥城物业管理服务合同》期满后虽未续签合同，但原告在合同期满后继续提供物业服务，构成事实物业服务关系，双方权利义务应参照原合同确定。被告系中奥城C区1栋X号房屋业主，其应当履行支付物业服务费用的义务。住宅小区是业主日常生活的主要场所，不仅需要物业公司认真、细致的管理和维护，还需要业主自觉遵守管理规约，共同维护小区环境和秩序，相互配合、相互协作，才能创造更加良好的居住环境。物业公司对业主提出的服务瑕疵，应认真对待、不断改进，尽可能提高服务质量；业主因物业公司存在一定服务瑕疵而拒交物业费，不仅不能促进物业公司服务质量提升，反而会加深业主与物业公司双方矛盾，创造更大的不和谐，故业主与物业公司应戮力同心、互谅互让，相互包容和理解，共同营造更加和谐、温馨的生活环境。 根据合同约定，被告购买的位于重庆市合川区合阳城街道办事处作孚路127号X号的住宅房屋，建筑面积为51.88㎡，2015年3月7日接房，被告自2015年3月7日起至2019年12月31期间未缴纳物业服务费，《塔尔门中奥城物业管理服务合同》约定自接房之日起前三年物业费补助0.3元/月/㎡，即2015年3月7日至2018年3月6日期间的物业管理服务费实际执行标准是1.5元/月/㎡，2018年3月7日至2019年12月31日期间的物业管理服务费为1.8元/月/㎡，故本案被告欠交的物业管理服务费的具体金额为4837.29元{1.5元/月/㎡×51.88㎡×36月+1.8元/月/㎡×51.88㎡×21月+1.8元/月/㎡×51.88㎡×（30-6）÷30}；关于违约金问题，本案原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告提供的物业服务存在一定的瑕疵和缺陷，被告拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告鞠川于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆保利物业管理有限公司2015年3月7日至2019年12月31日期间的物业服务费4837.29元； 二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告鞠川负担。 本判决为终审判决。                            审判员                                             唐玉宽                                                                                                         二二○二○年六月十八日                                           法官助理                                             邹宗云                               书记员                                             朱丽娜