内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终694号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙某，个体户，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人:闫某,内蒙古陈淑文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）秦某，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人孙某与被上诉人秦某房屋租赁合同纠纷一案，上诉人孙某不服内蒙古自治区库伦旗人民法院（2019）内0524民初2382号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙某上诉请求及理由为：原审认定事实矛盾，查明中认定XX消防大队检查XX广场消防安全不合格，并下达限期整改通知书，但在证据认定中却认为上诉人所举证据不能证明本案租赁房屋消防安全不合格，XXX广场整体消防设施不合格，租赁房屋作为XXX广场的部分怎么能合格？XXX广场作为一个整体存在，上诉人所租赁房屋是整个广场的一部分，消防设施是出租房屋不可分割的组成部分，消防设施的整改应由全体XXX广场业主负责，原审认定上诉人对消防设施负有整改义务不当。上诉人因XXX广场消防不合格，不能取得消防合格证达不到合同签订目的，要求解除合同合情合理，请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人秦某答辩意见：上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规及行政强制性规定，合同合法有效，双方应严格遵守履行，在合同不具备解除合同前提下，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据，其诉请不应予以支持，请求二审维持原判。原审原告孙某一审起诉请求：一、解除2018年9月30日原被告签订的XXX广场XXX商铺租赁合同；二、被告返还房屋租金5000.00元；三、被告赔偿取暖费1586.40元，物业费1143.36元，电脑及耗材违约金、设计费3250.00，网络、监控3000.00元。事实和理由：2018年9月30日原被告签订了XXX广场XXX商铺租赁合同。合同签订后，原告即开始对商铺进行装潢并购置网咖所用桌椅及电脑用品，并与物业公司签订物业管理合同，缴纳了物业管理费和2018年度取暖费，但在原告即将办理营业执照开业时，物业公司给各经营者发来短信，称XXX广场消防不合格，需要整改。为此，原告多次找被告协商，请求被告和其他业主对消防联合整改，被告置之不理，致原告至今不能开业。请求法院支持原告的诉讼请求。反诉原告秦某反诉请求：一、要求反诉被告继续履行房屋租赁合同，并支付2019年至2020年度房租5000.00元，取暖费1586.00元；二、反诉被告赔偿因拆掉走廊公摊部分10.7平方米顶棚而造成的损失2140.00元（200.00元×10.7平方米）；三、要求反诉被告复原房屋的的电源线路、喷淋系统和烟感；四、本案的反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2018年9月30日签订了房屋租赁合同，反诉原告将位于XXX广场的XXX商铺租给了反诉被告，并约定了双方的权利义务，其中：租赁期间为2018年11月1日至2023年11月1日，前三年每年租金5000元，后两年房租随行就市，并于当年10月1日给付。现反诉被告并未履行合同义务，并以房屋消防不合格为由起诉至法院，反诉被告一直拖欠反诉原告第二年的房租。请求法院依法查清事实，支持反诉原告的诉讼请求。原审查明：2018年9月30日孙某（承租人）和秦某（出租人）签订了房屋租赁合同，双方约定：秦某将XXX广场XXX商铺出租给孙某；租赁期限为五年即自2018年11月1日至2023年11月1日；前三年每年租金5000.00元，后两年房租随行就市，不超过20%，于每年10月1日给付下一年房租；合同履行期间，该房屋发生的一切税费（取暖费、物业费）等由孙某承担；孙某因经营需要涉及拆比子墙的费用由孙某承担，孙某给秦某3000.00元作为墙体修复费。原审认为：孙某和秦某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。根据诉辩双方的意见，双方实质争议在于本案房屋租赁合同是否符合法定的解除条件，现分析如下：一、XXX广场工程的消防于2011年12月31日经验收合格；二、《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，是对公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对开设、经营者之外的房屋出租人提出的；三、原、被告所签订的房屋租赁合同没有对租赁房屋使用用途进行约定，事实上，承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不同；四、2019年9月26日XX消防大队对XXX广场进行消防监督抽查时，案涉房屋在原告孙某承租期间。综上，本案涉及的XXX广场工程竣工后消防已验收合格，原告孙某租赁XXX广场的部分商铺用于开网吧，其作为网吧的开设、经营者应对网吧的业前消防安全负责，故本院对于原告孙某以案涉租赁房屋消防不合格以致其无法开业、无法实现合同目的为由要求解除原被告之间的房屋租赁合同及其因解除合同而提出的其它诉求均不予支持；在原被告之间的房屋租赁合同不具备解除条件的情况下，在本案中本院对于反诉原告秦某要求继续履行案涉合同的诉求予以支持，同时因案涉合同中明确约定前三年每年租金5000.00元，每年10月1日给付下一年租金，故本院对于反诉原告秦某要求反诉被告孙某给付2019年11月1日至2020年11月1日期间租金5000.00元的诉求予以支持；因反诉原告秦某未提供证据证明其已支付了XXX广场XXX商铺取暖费1586.00元，故在本案中本院对于反诉原告秦某要求反诉被告孙某给付XXX商铺取暖费1586.00元的诉求不予支持；另因反诉原告秦某要求继续履行案涉合同，故在本案中本院对于反诉原告秦某要求反诉被告孙某赔偿拆掉租赁房屋走廊公摊部分顶棚的损失和复原租赁房屋的电源线路、喷淋、烟感的诉求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告孙某的诉讼请求；二、原告（反诉被告）孙某和被告（反诉原告）秦某继续履行双方于2018年9月30日签订的房屋租赁合同；三、反诉被告孙某于本判决生效后五日内给付反诉原告秦某房租5000.00元；四、驳回反诉原告秦某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费200.00元减半收取100.00元由本诉原告孙某承担。反诉案件受理费50.00元减半收取25.00元由反诉被告孙某承担。二审期间双方当事人未提交新证据，本院对上诉人一审所举证据2、证据3、证据4的真实性及所证明的2018年8月21日和2019年9月26日XX消防大队分别对XXX广场进行了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查、消防监督抽查，XXX广场消防安全不合格的证明力予以认定。所举证据5、6、7，系损失赔偿证据，因本案对损失赔偿部分未予审理，在本案中不予确认。上诉人所举证据1、8、9确认如原审。对被上诉人所举证据确认如原审。二审查明的事实与原审一致。另查明：2018年8月21日XX消防大队对XXX广场进行了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查、2019年9月26日进行消防监督抽查，两次检查均对时代春天商业广场下达了责令限期改正通知书。本院认为：《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”上诉人提交2018年8月21日、2019年9月26日两份责令限期改正通知书，证明时XXX广场业前消防安全检查不合格，致消防机关不给颁发消防合格证，网吧不能营业，该两份责令限期改正通知书整改内容涉及整个XXX广场，被上诉人未提交XXX广场持有公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，亦未提交XXX广场已对消防不合格事项进行整改合格的证据。所提交XX消防支队建设工程消防验收意见书，系建筑工程消防验收（《中华人民共和国消防法》第十条：对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度），而非作为公众聚集场所的XXX广场的业前消防安全检查合格证。所提交XXX消防电气安全检测有限公司的建筑消防设施检测报告，只能证明XXX广场当时的消防设施合格，不能涵盖所有消防安全检查项目，亦不能等同于XXX广场的公众聚集场所业前消防安全检查合格证。故本案中被上诉人未提交XXX广场已经公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格的证据。另双方当事人在履行房屋租赁合同过程中，因消防整改问题不能协商一致，已形成合同僵局，涉案房屋停止装修，并已空置，如不进行合同解除上诉人无法经营、并继续支付租金，显失公平；同时被上诉人房屋空置、不能得到合理利用，资源浪费，双方损失继续扩大，对双方均不利。故上诉人请求解除租赁合同的诉讼请求应予支持，同时上诉人返还被上诉人租赁房屋。因原审庭审时上诉人请求解除合同、被上诉人认为理由不成立，并提出反诉内容，被上诉人对上诉人的损失赔偿证据又持异议，双方争议较大，原审因判决继续履行，未对解除合同涉及的法律后果及双方当事人所举损失赔偿证据的举证责任予以释明，亦未就当事人所诉损失赔偿证据进行核实认定，二审无法直接确定双方的损失赔偿范围。为及时化解合同僵局、防止损失继续扩大，本院暂对双方的房屋租赁合同予以解除，对上诉人提出的要求被上诉人给付已支付房屋租金、取暖费、物业费及赔偿各项损失的诉讼请求、及被上诉人反诉提出的给付所欠租金等涉及双方解除合同法律后果的诉讼请求在本案中不予一并处理，双方如有争议可协商解决，或组织证据另行起诉，一、二审法院对此部分诉讼费用亦不予收取。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区库伦旗人民法院（2019）内0524民初2382号民事判决；二、解除2018年9月30日上诉人与被上诉人签订的XXX广场XXX商铺租赁合同；三、上诉人孙某将时代春天商业广场XXX商铺于本判决生效后一个月内返还被上诉人秦某。一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，二审案件受理费100元，共计175元，由上诉人孙某负担87.5元、被上诉人秦某负担87.5元。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 刘景国审判员 朱秀峰二○二○年六月十七日书记员 白雪松