安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1352号原告：安徽伟星置业有限公司，住所地芜湖市，统一社会信用代码。法定代表人：章卡鹏，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：张成树，男，1975年10月27日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告安徽伟星置业有限公司诉被告张成树追偿权纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告安徽伟星置业有限公司的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼，被告张成树经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还按揭代垫款35968.78元；2、判令被告立即支付违约金47095.4元；3、判令被告立即支付原告实现债权费用8000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年6月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告以总价941908元购买原告开发的伟星城3-13#2—1601室房屋，其中首付款282908元，余款659000元由被告办理银行按揭贷款支付。2012年7月17日，被告与中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向上述银行贷款659000元，原告为被告的上述贷款提供连带责任保证担保。另，2012年6月18日，被告为认购上述房屋与原告签订《伟星城特别约定》一份，其中第2条约定：“本合同中如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款合同担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按本合同总金额5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。”上述合同签订后，被告自2019年开始逾期还贷导致农业银行自2019年4月至2019年10月合计在原告保证金账户中扣划了35968.78元代偿。故原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告未答辩，亦未提交证据。经审理查明：2012年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于鸠江区伟星城3-13#楼2-1601室房屋，房屋总价941908元，被告于2012年6月29日前支付首付款282908元，余款659000元由被告在2012年7月6日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。2012年6月29日，被告为认购上述房屋与原告签订《伟星城特别约定》一份，其中第2条约定：“本合同如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按本合同的5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息，罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用”。2012年6月25日，被告与徽商银行芜湖环城路支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，以其购买的上述房屋为抵押向银行贷款668000元。2012年7月17日，原告与中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告的上述贷款提供连带责任保证，银行有权从原告在徽商银行开立的任一账户中扣收相应款项，且无须通知原告，所扣收的款项不足以清偿合同项下应付款项，银行有权选择将扣收的款项归还借款本金、利息、罚息、复利或费用。合同签订后，中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行即向被告发放了贷款。自2019年起被告未按期偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行自2019年4月起至2019年10月共计扣收原告保证金35968.78元，用于偿还原告逾期未还银行按揭贷款。后原告多次要求被告及时清偿其垫付的按揭贷款，但被告一直未予清偿。另查明：1、涉案房屋已于2012年12月交付给被告，被告一直未办理涉案房屋的不动产权证；2、2019年12月30日，原告聘请安徽银佳律师事务所律师为其代理本案诉讼，与该所签订《委托代理合同》一份，并为此支付律师代理费8000元。上述事实有原告提交的被告身份证复印件、商品房买卖合同及特别约定，个人购房担保借款合同、个人借款保证合同、担保人履行责任通知书及保证金支付回单委托代理合同、代理费发票及原告的当庭陈述予以证明。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《伟星城特别约定》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告要求被告偿还按揭代垫款的诉请。根据特别约定第二条，被告未按期向银行归还贷款已构成违约，原告为被告购房贷款提供担保，并在被告未能按期向银行归还借款的情况下，于2019年4月起至2019年10月期间，为其代为偿还了35968.78元，原告起诉后，被告在收到本院向其送达的应诉材料的法定期限未对上述事实提出异议，故对原告要求被告支付其被银行扣收的保证金35968.78元的诉请，本院依法予以支持。二、关于原告要求被告支付违约金的诉请。双方签订的特别约定第二条约定，如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行违约即构成对本合同的违约，应按本合同总金额的5%出卖人支付违约金，故原告主张被告支付违约金47095.4元（941908元*5%），符合双方合同的约定，对原告的该诉请，本院亦予以支持。三、关于原告主张的律师代理费。双方在合同中有明确约定，被告对其违约造成原告损失的应予赔偿，该赔偿包括但不限于被银行扣划的借款本息以及诉讼、保全、差旅、律师等费用。本案中原告为此次诉讼与安徽银佳律师事务所签订委托代理合同并支付律师代理费8000元，原告据此要求被告承担该部分费用，本院依法予以支持，但结合案件难易程度及本地经济发展水平等多方因素综合考虑，对律师代理费的数额本院酌定为5000元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张成树于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽伟星置业有限公司为其代偿的按揭贷款35968.78元、支付违约金47095.4元、实现债权费用5000元，合计88064.18元；二、驳回原告安徽伟星置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1039元，由原告安徽伟星置业有限公司负担39元，被告张成树负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  陶呈成二〇二〇年六月九日书记员  吴沙莎法官助理焦颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第一百四十四条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。