广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初303号 原告：中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行,住所地：广西防城港市港口区兴港大道62号，统一社会信用代码：91450602771720698Q。 负责人：黄焕杰，该行行长。 委托诉讼代理人：林徽，该行员工。 委托诉讼代理人：赖胜煊，该行员工。 被告：谢金龙，男，汉族，1981年9月4日出生，住广西博白县。 被告：陈明月，女，汉族，1983年12月3日出生，住广西博白县。 被告：防城港市泰铭房地产开发有限责任公司，住所地港口区渔万路78号，统一社会信用代码:91450600581975972K。 法定代表人:曹慧俊。 原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称农行港口区支行）与被告谢金龙、陈明月、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司(以下简称泰铭公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行港口区支行的委托诉讼代理人林徽、赖胜煊到庭参加诉讼，被告谢金龙到庭参加诉讼，被告陈明月、泰铭公司经本院送达传票合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行港口区支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告谢金龙、泰铭公司于2014年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120140073943)；2.被告谢金龙、陈明月向原告偿还贷款本金169714.4元及相应利息、罚息、复利2096.33元（按合同约定利率，自2019年7月25日起计至被告清偿之日止，暂计至2019年10月18日）；3.判令被告泰铭公司对上述债务承担连带清偿责任；4.原告对处置位于防城港市行政中心区海湾公馆5号楼1单元12层1201号的房产在上述所欠债务范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告谢金龙、陈明月、泰铭公司承担。事实与理由：2014年11月11日，原告与被告谢金龙、泰铭公司签订一份《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120140073943)，合同约定被告谢金龙向原告借款人民币22万元，用于购买房产，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。采用按月等额本息还款方式归还借款本息。借款利率按人民银行公布的同期同类贷款基准利率。如遇中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按照新的基准利率和借款利息浮动幅度确定新的借款执行利率。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。泰铭公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产证权利书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。被告提供位于防城港市行政中心区海湾公馆5号楼1单元12层1201号房的房产为上述借款作抵押担保产办理了抵押登记，预购商品房贷款抵押登记证明编号:防港房预港口直字第A220144885号。合同签订后，原告于2014年11月25日向被告谢金龙发放贷款22万元，截至2019年10月18日止，该笔贷款被告尚欠本金169714.4元，拖欠相应利息、罚息、复利共计人民币2096.33元。被告谢金龙自2019年7月25日至今没有按期支付本息，保证人也未履行担保责任，为了避免扩大损失，根据《个人购房担保借款合同》的约定，因被告违约，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告谢金龙对原告陈述的事实无异议。 被告陈明月、泰铭公司既未出庭应诉，也未提交书面答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对原告提交的证据进行质证。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告谢金龙、陈明月、泰铭公司未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，原告与被告谢金龙、泰铭公司签订一份《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120140073943)，合同约定被告谢金龙向原告借款人民币22万元，用于购买房产，借款期限180个月，从2014年11月11日至2029年11月10日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。采用按月等额本息还款方式归还借款本息。借款利率按人民银行公布的同期同类贷款基准利率。如遇中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按照新的基准利率和借款利息浮动幅度确定新的借款执行利率。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。泰铭公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产证权利书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。被告提供位于防城港市行政中心区海湾公馆5号楼1单元12层1201号房的房产为上述借款作抵押担保并办理了抵押登记，预购商品房贷款抵押登记证明编号:防港房预港口直字第A220144885号。合同签订后，原告于2014年11月25日向被告谢金龙发放贷款22万元，截至2019年10月18日止，该笔贷款被告尚欠本金169714.4元，拖欠相应利息、罚息、复利共计人民币2096.33元。被告谢金龙自2019年7月25日至原告起诉时没有按期支付本息，保证人也未履行担保责任。 另查明，谢金龙与陈明月于2009年2月16日登记结婚。陈明月在《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120140073943)的抵押人处签字。 本院认为，原告与被告谢金龙、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守，按约定履行各自的义务。 一、关于原告要求解除与被告谢金龙、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》问题。被告谢金龙在合同履行过程中未按期偿还借款本息，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”但根据原告与被告谢金龙、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条12.1的“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。”和第十二条12.3的“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”及12.4的“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……(2)借款人未按约定按期足额偿还借款；(6)借款人、担保人违反本合同其他约定；(7)法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。”现被告谢金龙未按约定按期足额偿还借款，原告有权要求其限期纠正违约行为，行使提前收回已发放借款等权利，但并未出现符合解除合同的情形。因此，原告请求解除其与被告谢金龙、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告要求谢金龙、陈明月共同偿还所欠贷款并支付利息、复利、罚息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，截止2019年10月18日止，被告谢金龙、陈明月尚欠原告本金169714.4元，利息、复利、罚息2096.33元。由于被告谢金龙违约，根据原告与被告谢金龙、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权要求被告谢金龙限期纠正违约行为，并提前收回已发放借款等权利，现原告请求谢金龙、陈明月偿还本金169714.4元及利息、复利、罚息2096.33元（利息、复利、罚息按合同约定计付，自2019年7月25日起暂计至2019年10月18日，以后计至还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告要求被告泰铭公司承担连带保证责任的问题。原告与被告谢金龙、泰铭公司承签订的《个人购房担保借款合同》中约定，保证人泰铭公司对被告谢金龙的借款提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，本案所涉抵押物目前只是办理预告商品房贷款抵押登记手续并未办理正式抵押登记手续，故被告泰铭公司应对被告谢金龙、陈明月的本案债务承担连带保证责任。 四、关于原告要求对被告谢金龙抵押的房产享有优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从该规定来看，抵押预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所处分行为的效力，抵押预告登记作为一种临时性登记行为并不能直接导致物权的变动，权利人要取得不动产抵押权，还需要进行抵押登记。本案中，双方仅对所抵押的房屋办理了抵押预告登记，因被告谢金龙未取得房屋所有权证，致使双方至今仍尚未办理正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，因此，原告主张其就处置涉案房产所得价款优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 五、关于原告要求被告谢金龙、陈明月、泰铭公司支付诉讼费的问题。本案中，原告与被告谢金龙、陈明月、泰铭公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条12.9“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，对本案诉讼费用的负担，本院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的有关规定处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告谢金龙、陈明月偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行贷款本金169714.4元及从2019年7月25日起计算至2019年10月18日的利息、复利、罚息2096.33元（2019年10月18日之后的利息、复利、罚息，按照原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行与被告谢金龙、陈明月签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120140073943)约定计算至清偿之日止）； 二、被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司对被告谢金龙、陈明月的上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费3736.21元，减半收取计1868.11元，诉讼保全费1379.05元，合计3247.16元由被告谢金龙、陈明月、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本(原件)，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费3736.21元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘庆荣 二〇二〇年六月十一日 书记员  梁 滢