贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终210号上诉人（原审被告）：杨玉琴，女，1960年12月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：齐彦江，男，1986年8月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系杨玉琴之子。委托诉讼代理人：王扬柱，贵州沃恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州欣果物业管理有限公司，住所地贵州省云岩区瑞金北路150号贵橡大厦2-18号房。法定代表人：饶云吾，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹进，男，该公司股东。上诉人杨玉琴因与被上诉人贵州欣果物业管理有限公司（以下简称欣果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2019)黔8601民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨玉琴上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏重要当事人。本案上诉人之所以四五年以来未收取次承租人白洪贵的租金，也未处理与被上诉人之间的房屋租赁关系，以及被上诉人为何在涉案房屋租金履行期限届满后长达四五年之久才向上诉人主张权利，在此之前从未催要过租金，是因为被上诉人知晓也同意上诉人将涉案房屋转租给白洪贵，涉案房屋的租金是由白洪贵直接支付给被上诉人，被上诉人与白洪贵之间产生实际的房屋租赁关系，故，为防止被上诉人与白洪贵恶意串通损害上诉人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，请求二审法院追加白洪贵作为本案第三人参加诉讼，查明案件事实。二、被上诉人向上诉人主张的租金均已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效的规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”至规定，以及双方签订的《协议书》第三条“……每半年租金租期满前乙方提前20天交纳下一期的租金给甲方……”的约定，被上诉人主张的租金共三期，诉讼时效期间分别截止于2015年12月15日、2016年6月25日、2016年12月25日，三期租金均已超过法定的诉讼时效期间，被上诉人主张的诉讼请求不应得到支持。综上，恳请法院在查清案件事实的基础上，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。被上诉人欣果公司答辩称，被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同，合同相对人是上诉人，至于上诉人将房屋租赁给他人，与被上诉人无关，上诉人主张的事实及理由没有依据，且无证据证明该事实。关于诉讼时效的问题，一审审理过程中上诉人并未提出诉讼时效的问题，也就是一审时已经放弃了诉讼时效抗辩的权利，请求二审法院依法判决。欣果公司向一审法院起诉请求：1.判令杨玉琴向欣果公司缴纳欠付房租1230693元，并从2016年11月21日起向欣果公司支付利息至该租金付清为止的利息（按同期银行贷款利率暂计算至2019年7月16日利息为157024元）；2.本案诉讼费用由杨玉琴承担。一审法院认定事实，2011年3月30日，欣果公司（甲方）与杨玉琴（乙方）、贵阳云富达实业有限公司（丙方）签订《协议书》，约定金辉大厦一层营业厅属于20多家业主，为保护业主利益，由欣果公司统一对外租赁。甲方将位于贵阳市营业大厅228平方米出租给乙方使用；租期从2011年6月25日至2016年6月24日，共计5年；租金为每平方米200元，按半年支付，合同签订后即向甲方缴纳半年租金及保证金50000元，每半年租期满前乙方提前20日缴纳下一期租金，两年后开始递增，增幅为每年租金在上年基础上递增6％；违约方补偿守约方50万元，另按实际损失索赔；基于贵阳云富达实业有限公司和欣果公司已经签订托管合同，贵阳云富达实业有限公司作为见证方。协议履行过程中，因杨玉琴未按约支付租金，欣果公司曾向贵阳市云岩区人民法院提起过诉讼。2014年10月15日，贵阳市云岩区人民法院作出（2014）云民三初字第650号民事调解书，载明杨玉琴于2015年5月30日前支付欣果公司2011年6月25日至2014年12月24日期间所欠房屋租金961849元。杨玉琴亦未支付2014年12月24日起至租赁合同期满（2016年6月24日）的房屋租金959141元。另查明，杨玉琴租赁上述房屋后，连同自己所有的位于贵阳市Ｂ门面租赁给他人使用，欣果公司知晓上述转租事实。后上述1-5Ｂ门面被转让。2016年11月5日，欣果公司向“朵以服装店”、“保罗威特服装店”发出租赁到期通知，并自认于2016年11月21日收回房屋。一审法院认为，欣果公司与杨玉琴所签订的协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。自2014年12月25日起至租赁合同期满（2016年6月24日）杨玉琴共欠付的房屋租金959141元，应足额支付欣果公司。合同期满后，杨玉琴未实际使用房屋，欣果公司主张租赁合同的延期亦未提供证据佐证，故本案租赁合同因合同期届满权利义务终止。对于合同期满后产生的房屋占有使用费，欣果公司应向实际使用者进行主张。欣果公司关于杨玉琴支付从2016年11月21日起至该租金付清为止的利息（按同期银行贷款利率暂计算至2019年7月16日，利息为157024元）的主张，虽协议约定违约方补偿守约方50万元并另按实际损失索赔，但欣果公司主动调整按同期银行贷款利率并无不当，其主张起算时间为2016年11月21日从其自愿，即以欠付租金959141元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%进行计算,截至2019年7月16日为112071.63元，并自2019年7月17日起按中国人民银行一年期贷款利率4.35%进行计算至上述租金付清之日止。对于杨玉琴关于涉案房屋2012年10月26日就已经被查封并过户给了李永朝，杨玉琴不可能收取房租意见，一审法院查明涉及转让的房屋为贵阳市Ｂ门面，并非本案涉案房屋，该意见不予采纳。关于欣果公司前期起诉杨玉琴欠付欣果公司欠付100多万，现在又起诉杨玉琴欠付欣果公司100多万的意见，经查明，欣果公司在贵阳市云岩区人民法院起诉且经调解达成协议的为2014年12月25日前的欠付租金，本案审理的2014年12月26日起至合同期满期间的欠付租金，二者并不冲突，该意见不予采纳。至于杨玉琴提出租赁期间由他人收取租金，由欣果公司自行追索的意见，因未提供证据证实欣果公司同意杨玉琴将欣果公司应收取的租金指示由他人代收，故一审法院对该抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决：一、被告杨玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告贵州欣果物业管理有限公司房屋租金959141元及从2016年11月21日至2019年7月16日的资金占用利息为112071.63元，并以959141元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%从2019年7月17日进行计算至上述租金付清之日止；二、驳回原告贵州欣果物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17290元，减半收取计8645元，由原告贵州欣果物业管理有限公司负担1425元，被告杨玉琴负担7220元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明，杨玉琴向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加白洪贵为本案第三人参加诉讼，对此，欣果公司不同意追加第三人，且认为其不知晓转租的事情，即使转租，欣果公司的合同相对方是杨玉琴，就向杨玉琴索要租金。另查明，杨玉琴自称白洪贵现已无法联系。经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2011年3月30日，欣果公司（甲方）与杨玉琴（乙方）、贵阳云富达实业有限公司（丙方）签订《协议书》是各方当事人的真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。该《协议书》约定欣果公司作为本协议签订主体，将位于贵阳市营业大厅228平方米出租给杨玉琴使用，租期为2011年6月25日至2016年6月24日，租金为每平方米200元，并约定了租金及付款方式等。本案中，杨玉琴自2014年12月25日起至2016年6月24日共欠付的房屋租金959141元，杨玉琴上诉主张欣果公司知晓也同意杨玉琴将涉案房屋转租给白洪贵，涉案房屋租金是由白洪贵直接支付给欣果公司，但是欣果公司否认收到过白洪贵支付的租金，杨玉琴也未提交白洪贵向欣果公司支付过涉案房屋租金的证据，根据合同相对性，欣果公司向杨玉琴诉请支付欠付房租，杨玉琴应足额向其支付，一审法院判决杨玉琴支付欣果公司欠付的房屋租金及相应的资金占用费，并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，一审中杨玉琴未提出诉讼时效抗辩，二审中杨玉琴对其提出诉讼时效抗辩，亦未提交任何新的证据予以证明，故杨玉琴认为欣果公司主张的租金均已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13991元，由上诉人杨玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月十二日法官助理盛美书记员王珊珊