河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4290号原告屈晖婧，女，汉族，1983年12月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人汪佳尚，河南大周律师事务所律师。委托代理人郭发振，河南大周律师事务所实习律师。被告谷群英，男，汉族，1985年12月6日出生，住郑州市。被告郑州鼎之诚房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区花园路东、丰产路北兰德国际中心10层1005号，统一社会信用代码91410105MA4441K182。法定代表人余力，总经理。被告余力，男，汉族，1993年4月19日出生，住郑州市金水区。二被告共同委托代理人崔永辉，河南良承律师事务所律师。第三人深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司，营业场所郑州市金水区农科路16号10号楼3层15号，统一社会信用代码91410102561046631J。负责人胥盈，总经理。委托代理人智慧，河南天物律师事务所律师。委托代理人王东阳，河南天物律师事务所律师。原告屈晖婧诉被告谷群英、郑州鼎之诚房地产营销策划有限公司（以下简称“鼎之诚公司”）、余力、第三人深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司（以下简称“万象美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告屈晖婧委托代理人汪佳尚、郭发振，被告鼎之诚公司和被告余力共同委托代理人崔永辉，第三人万象美公司委托代理人王东阳均到庭参加诉讼。被告谷群英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告屈晖婧诉称，2019年9月，原告屈晖婧的“芝士青年蛋糕店”店铺升级需要租房，得知被告鼎之诚公司有房屋出租，后与被告余力洽谈。经核实，被告鼎之诚公司对被告谷群英位于郑州市金水区农科路16号楼20层2020号房屋有权代理出租。2019年9月19日，原告屈晖婧与被告鼎之诚公司签订房屋租赁合同，并向被告鼎之诚公司支付了押金、租金等费用，并代替被告鼎之诚公司、被告谷群英向第三人万象美公司缴纳了物业费、水电费等费用，向第三人万象美公司和郑州万维消防公司分别缴纳了装修押金和消防押金。原告屈晖婧为该租赁的房屋又与他人分别签订了硬装设计、软装设计、装修施工合同以及店铺广告设计合同，并支付了相关费用。后来，原告屈晖婧在进场开始装修时，却被第三人万象美公司告知不能装。原告屈晖婧找被告鼎之诚公司协商解决此事，最终协商未果，致使原告屈晖婧承租的房屋无法使用，合同目的无法实现，给原告屈晖婧造成了巨大经济损失。原告屈晖婧多次与被告鼎之诚公司协商退租及赔偿经济损失未果。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告余力以个人账户而非公司账户收取了原告屈晖婧的租赁费，被告余力作为被告鼎之诚公司的一人独资股东，于本案具有直接的利害关系；第三人万象美公司清楚合同履行不能的事实，物业费、装修押金票据原件由第三人万象美公司收走。原告屈晖婧向本院提出诉讼请求：1、解除原告屈晖婧与被告鼎之诚公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告鼎之诚公司、谷群英返还原告房屋租赁费及代缴物业费共计37013.96元（含押金、房租、代缴物业费及水电费等）；3、被告鼎之诚公司、谷群英赔偿原告屈晖婧损失8296元（含物业装修押金、房屋硬装软装设计费、房屋装修费、消防费、广告费等）；4、本案的诉讼费由被告鼎之诚公司、谷群英承担。被告鼎之诚公司辩称，1、被告鼎之诚公司同意原告屈晖婧的第一项诉讼请求。2、被告鼎之诚公司在整个签订房屋出租合同的过程中没有过错，在签订合同后向原告屈晖婧交付了能够正常使用的房屋，该房屋也经过了原告屈晖婧的验收，被告鼎之诚公司已经履行了合同约定的义务，因此不应该承担任何违约责任。3、当时合同签订的时候，约定的房屋使用用途是办公使用，房屋的首批租金为49200元，加上押金8200元，总计应为57400元。但是本合同签订后原告屈晖婧只向被告鼎之诚公司支付了33600元，并未按合同约定支付租金，因此原告屈晖婧存在违约情形。4、该房屋是被告鼎之诚公司从被告谷群英处承租，然后被告鼎之诚公司又租赁给了原告屈晖婧，原告屈晖婧不能突破合同的相对性，因此被告谷群英与本案原告屈晖婧的起诉无关联。5、在事情发生后，被告鼎之诚公司已退还原告屈晖婧10000元的款项。因此请求驳回原告屈晖婧对被告鼎之诚公司的诉讼请求。被告余力辩称，被告余力在本案中是履行职务，原告屈晖婧如果认为有违约的情形，应起诉被告鼎之诚公司，被告余力不是本案适格的被告，请求法院驳回原告屈晖婧对被告余力的起诉。第三人万象美公司辩称，一、根据合同相对性原则，原告屈晖婧非物业服务协议的相对人，不享有向第三人万象美公司主张该项权利的请求权基础，本案与第三人万象美公司不存在直接法律关系。二、被告谷群英缴纳物业管理费，系履行协议义务，原被告之间的法律纠纷与协议履行无任何关联性。三、第三人万象美公司依据《临时管理规约》规定对新进驻甲级写字楼商户进行审核，对相关违规行为造成的后果应有直接责任人承担。1、未按规定及时进行备案；2、配备消除措施，可以进行施工和经营，原被告之间的租赁合同具备履行的条件。四、关于装修押金和泄水费，在核实未产生消防等相关恢复费用和使用费用的前提下，第三人万象美公司同意返还装修押金和泄水费给交款人。被告谷群英未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月24日，被告谷群英（托管方、甲方）与被告鼎之诚公司（受托管方、乙方）签订《房屋托管合同》一份，约定：甲方将坐落于郑州市金水区农科路16号楼20层2020号房屋委托乙方出租管理，托管期自2018年2月25日起至2021年2月24日止。同日，被告谷群英出具《授权委托书》一份。2019年9月19日，被告鼎之诚公司（出租方、甲方）与原告屈晖婧（承租方、乙方）签订《代理房屋出租合同》一份，主要约定：甲方同意将其代理位于郑州市金水区农科路16号楼20层2020号房屋及设施，租给乙方作为办公使用；租赁期自2019年10月11日起至2022年10月10日止，免租期间免收房屋租金，但乙方仍需按时缴纳此期间的水电费、物业费、网络通讯费等上述费用；房屋租金每月8200元，并交纳8200元作为房屋租赁押金；乙方需提前30天缴纳下次房租，付款方式为押一付六；经甲乙双方协商一致，2019年9月20日至2019年10月9日为免租期；租客需缴纳止交日2019年9月30日，物业费710元，电费97元。原告屈晖婧提交《收据》两张，分别显示：2019年9月18日，交款人屈晖婧，收款方式微信，2000元系承租万达中心2020室租房定金；2019年9月19日，交款人屈晖婧，收款方式银行转账，31600元系承租金水万达中心2020室房租24600元＋押金8200元。原告屈晖婧提交支付凭证显示：2019年9月25日向第三人万象美公司支付6413.96元、10000元。2019年9月25日，第三人万象美公司出具发票两份，分别显示：购买方谷群英，物业管理费12783.96元、服务费30元、水费100元、服务费500元。2019年9月21日，郑州市金水区芝士青年蛋糕店与北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司签订《设计合同》一份，并于2019年9月20日支付1000元，于2019年9月25日支付2000元。2019年9月25日，郑州市金水区芝士青年蛋糕店与河南古道装饰工程有限公司郑州分公司签订《施工合同》一份，并于2019年9月28日支付10000元，2019年10月10日，河南古道装饰工程有限公司郑州分公司退还9424元。另查明，郑州市金水区芝士青年蛋糕店经营者屈晖婧。庭审中，原告屈晖婧和被告鼎之诚公司均认可租金从2019年10月10日开始计算，2020年1月17日，被告鼎之诚公司退还原告屈晖婧1万元。被告余力认可原告屈晖婧在承租时已告知其是做烘焙行业的。原告屈晖婧称，物业费自2019年10月1日缴纳至2020年3月31日；其和被告鼎之诚公司成立合同关系，明确诉讼请求为要求被告谷群英和被告余力承担连带责任，第三人承担返还物业费和装修押金的责任。关于跟第三人万象美公司沟通情况，原告屈晖婧称，2019年9月23日，向第三人万象美公司咨询装修时，已经口头告知承租此房的使用目的和行业；9月24日，第三人万象美公司给的装修报备需要的资料；9月25日，交了报备材料和物业费；9月26日，第三人万象美公司通知要把配电图改成低烟无卤阻燃线；9月28号，第三人万象美公司告知可以做前期的消防灭火器和入户成品保护措施；9月30日，第三人万象美公司告知图纸没有问题，许可证很快就会下来，下午第三人万象美公司告知不让做烘焙，说有味道；10月8日，拿新风图纸过去；10月9日，第三人万象美公司告知还是不能装修。一直是跟第三人万象美公司的0371-55353399的电话沟通的。因为是做烘焙行业的，第三人万象美公司不让装修。第三人万象美公司认可收到过原告屈晖婧提交的新风图纸，称在进行相关技术消除后，可以正常经营，本案诉争的合同具备履行条件。本院认为，原告屈晖婧与被告鼎之诚公司之间系租赁合同关系，原告屈晖婧主张解除合同，被告鼎之诚公司无异议，双方的租赁合同已解除。双方均认可从2019年10月10日开始计算租金，原告屈晖婧在被告知不能继续装修后并未使用租赁房屋，被告鼎之诚公司应退还原告屈晖婧交纳的租金和押金，被告鼎之诚公司已退还10000元，剩余22800元，被告鼎之诚公司应一并予以退还。根据合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原告屈晖婧在租赁时已告知被告鼎之诚公司其租赁用途为烘焙，虽然被告鼎之诚公司向原告屈晖婧交付了租赁房屋，但因第三人万象美公司的阻止致使原告屈晖婧合同目的无法实现。被告鼎之诚公司应承担因此给原告屈晖婧造成的损失。原告屈晖婧主张的装修设计费3000元、装修施工费576元，提交有合同及支付凭证，合法有据，本院予以支持。原告屈晖婧主张的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据公司法第六十三条的规定，原告屈晖婧主张被告余力对上述债务承担连带责任，本院予以支持。原告屈晖婧交付给第三人万象美公司的物业费和服务费共计16313.96元，由第三人万象美公司退还原告屈晖婧，原告屈晖婧的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。该房屋是被告鼎之诚公司从房屋的所有权人即被告谷群英处承租，被告鼎之诚公司租赁给了原告屈晖婧，原告屈晖婧与被告谷群英并无合同关系，原告屈晖婧主张被告谷群英承担责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告屈晖婧与被告郑州鼎之诚房地产营销策划有限公司签订《代理房屋出租合同》已解除；二、被告郑州鼎之诚房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告屈晖婧租金22800元并支付装修设计损失3000元、装修施工损失576元，共计26376元；三、被告余力对上述债务承担连带责任；四、第三人深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内退还原告屈晖婧物业费等共计16313.96元；五、驳回原告屈晖婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取466元，原告屈晖婧负担27元，被告郑州鼎之诚房地产营销策划有限公司和余力负担271元，第三人深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司负担168元。本判决为终审判决。审判员  雷海娜二〇二〇年六月二十二日书记员  闻双双