四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初1280号 原告：何其平，男，1964年9月10日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋彬，四川兴恒平律师事务所律师。 原告：何光琼，女，1967年8月28日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋彬，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：四川金田房地产开发有限公司，住所地四川省西充县。 法定代表人：武攀，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：文永强，四川源泉律师事务所律师。 原告何其平、何光琼与被告四川金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何其平、何光琼的委托诉讼代理人陈森洪、宋彬，被告金田公司的委托诉讼代理人文永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何其平、何光琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金38829.69元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于四川省西充县，房屋总价款371576元；被告应在2015年12月30日前向原告交付商品房；在2016年3月1日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任，原告未在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，被告按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金，至被告办理房屋权属转移登记。被告在交接房屋时约定由被告代办产权登记，被告代收了税费。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告直到2019年11月12日才为原告办理了房屋产权证书，其行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告金田公司辩称，一、原、被告形成商品房买卖合同关系属实。二、原告主张逾期办理转移登记违约金的诉讼请求已过诉讼时效。原告的转移登记应在2016年12月底完成，诉讼时效为三年，原告至2020年5月才提起诉讼，已过诉讼时效。三、延迟办理转移登记，责任不在被告。第一，原、被告双方对房屋交付及房款交付没有异议。第二，原、被告之间是委托代理办证关系，原告需提交办证资料后才能办理转移登记，因原告提交资料不齐，致被告无法完成委托事务。第三，被告在小区内张贴了提交办证资料的通知，原告提交资料延迟，造成办证延迟。第四，案涉小区因政府土地出让金优惠迟迟未能解决，导致小区土地清容延迟，转移登记亦延迟。四、原告不能提交延迟办证造成其损失的具体依据，请求降低违约金。五、原告已于2019年11月12日取得了案涉房屋产权证书。 本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于四川省西充县房屋，商品房单价每平方米4484.38元，房屋总价款371576元。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记：商品房交付使用后，双方同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付总房款的万分之一每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋权属转移登记”，协议签订后，原告按约支付了购房款及产权代收费。2019年9月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记。同年11月12日，西充县国土资源局为原告颁发案涉房屋的不动产权证书。原、被告均确认案涉房屋交付时间为2015年12月30日。原告于2020年1月10日向我院起诉并申请进入诉前调解，后因双方调解不成，本案进入诉讼程序。 另查明，2017年6月26日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街房地产项目已建好部分不动产分户手续的通知》“按局2017年3月22日会议审定精神，金田房产已缴清超工程规划许可面积出让金，现北城天街一期4、6、8、10、12、14号楼不动产分户登记可按相关规定予以办理不动产权分户登记。” 2018年1月26日，西充县人民政府经营性土地清理整顿办公室向西充县国土资源局作出《关于对北城天街房地产项目清容（不含住改商部分）审查报告》：北城天街项目（不含住改商部分）超出出让合同约定建筑面积1827.82㎡，扣除2017年6月一期分幢清容时已经补办超容建筑面积600.22㎡，现剩余超规划批准超容建筑面积1227.6㎡，依据地价评估中心出具的《土地评估报告》，金田房产公司应向县政府补交超容积率建筑部分出让金101.2561万元。 2018年1月30日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知》：该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 2018年4月25日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知”载明，“该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务。被告辩称延迟办理转移登记是因西充县国土局解决土地出让金优惠延迟致土地办理清容延迟，进而造成转移登记延迟，且原告提交办证资料延迟，故转移登记的延迟并非被告过错。本院认为，首先，金田公司在修建案涉工程时存在超规划及住宅改商用问题，行政机关才要求缴清超规划及住改商的土地出让金后，办理不动产分户登记。其次，金田公司2017年7月15日张贴办证公告，而案涉房屋所在楼栋2019年9月25日才办理初始登记，初始登记未完成无法办理转移登记，故被告的上述辩称不能成立，本院不予采纳。 关于违约金诉讼时效问题。被告辩称原告的请求已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办证违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定，是按日计算违约金数额，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告起诉进入诉前调解程序之日（2020年1月10日）起往前倒推三年计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日（2019年11月12日）止，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。 关于本案逾期办理转移登记违约金的计算标准，被告认为原告主张的违约金过高，请求调低，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证明因金田公司逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定由金田公司以原告支付购房款为基数按每日0.06‰的标准计算2017年1月10日起至2019年11月12日期间的违约金，为371,576元×0.06‰×1035天=23,074.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告何其平、何光琼逾期办理转移登记违约金23,074.9元； 二、驳回原告何其平、何光琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358元（原告预交），原告何其平、何光琼负担169.5元，被告四川金田房地产开发有限公司负担188.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 向 萍 二〇二〇年六月二十四日 书记员 刘星宇