贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初2493号 原告：熊永平，男，1977年4月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：黄永平，贵州山一律师事务所律师。 被告：贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市红花岗区白杨路小溪塘鸣苑小区2-1号，统一社会信用代码915203005566278885。 法定代表人：吕长寿，执行董事。 委托诉讼代理人：陈列，贵州四同律师事务所律师。 原告熊永平与被告贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊永平及其委托诉讼代理人黄永平，被告贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司的法定代表人吕长寿及其委托诉讼代理人陈列到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊永平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理房屋所有权转移登记；2.判令被告支付2020年3月24日起诉之日向前推算3年诉讼时效期内的逾期办理房屋权属转移登记的违约金298357元；3.判令被告支付从2020年3月24日起诉之后继续逾期的违约金（按每日0.025%计算）至办理产权登记转移之日；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年5月22日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区间，房款1089888元，原告已依约支付房款，并于2012年6月30日接房。按约定被告应于2012年9月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将相关手续交付给原告。但被告没有按房管部门的规定提交相关材料，原告所购的商品房至今没有取得房产证，被告应承担按日0.025%计算（原告自愿减半计算）的违约金。故诉至法院。 被告贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司辩称，不能办理产权的原因是政府政策因素，规划没有办理下来，是历史遗留问题，是不可抗力的，不应承担违约责任。公司目前负债严重，无力承担巨额的违约金，如公司破产会导致产权手续更无法办理，现公司正积极为办理产权手续做工作。原告所购的营业房已经出租，没有实际的损失，违约金请求过高，应予以减少。 本院经审理认定事实如下：2012年5月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区房屋，建筑面积77.99平方米，总价款1089888元，付款方式为分期，首付789888元，余款300000元在2013年5月30日前付清。关于房屋转移登记约定为“（一）出卖人承诺于2012年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.05%的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同签订后，原告按约定支付购房款1089888元，并于2012年6月30日接房。2013年5月22日，被告出具销售不动产统一发票给原告。 另查明，原告由遵义市新明房地产开发有限责任公司转让所得遵义市红花岗区长征镇和尚坡路两侧5816㎡的国有土地使用权，2010年11月26日，原告取得国有土地使用证，但该证注明“本次发证的图是用地红线图，不能作为办理房产登记的依据”。2011年2月24日，原告取得河上坡路紫颖富丽东方小区B区1至6栋、D区9至10栋的遵义市商品房屋预售许可证。2014年9月12日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市国土资源局致函的内容载明有“富丽东方A、B、D区由于当时规划道路线形退让未确定以及治理地质灾害等因素，致使超占11151平方米……由于造成这一现状具有一定历史因素，我区将在下一步对该问题另行处理……”。2018年12月27日，遵义市红花岗区人民政府向遵义住建局致函的内容载明有“富丽东方B区1-3号楼、5-6号楼、D区7-8号楼由于河上坡道路建设和公司原因，不同程度超规划红线修建了房屋并作为还房交付和商品房销售完毕，导致该部分房屋不动产登记证一直无法办理……”。原告所购买的房屋所属楼栋被告至今未办理商品房房屋所有权初始登记证书。 以上事实，有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《遵义市商品房屋预售许可证》、《销售不动产统一发票》、函件等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方于2012年5月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，原告所购买的房屋至今不能办理产权登记手续，对此，被告辩解是政府行为导致，是不可抗力的。不可抗力是指合同签订后发生当事人在订立合同时不能预见、避免、不可控制的事件。综合本案查明的事实，2010年11月26日，原告在取得该地块国有土地使用证时，就应当预见可能存在不能办理房产登记的后果，故原告的该辩解意见，本院不予采纳。原告开发建设的涉案项目，现不能办理商品房房屋所有权初始登记存在多因一果，超出规划建设存在市政建设规划调整及地质灾害的原因，是历史遗留问题，相关政府部门也在积极处理，且双方签订合同时原告出售的商品房取得了预售许可，故被告辩解本案存在历史遗留问题的意见，本院予以采纳。 关于原告请求的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合本案实际情况，原告主张违约金标准过高，本院酌定违约金确定为12000元。关于原告主张的后续违约责任，因被告在完成涉案项目的商品房房屋所有权初始登记等手续后，原告可以自行办理房屋产权登记手续，办理房屋的产权登记转移双方均互有义务，对后续违约责任原告可以在确定实际发生的期间后，另行主张权利。 关于原告要求立即办理房屋所有权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”的规定，因事实上暂不能履行，也不适于强制履行，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、由被告贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊永平违约金12000元； 二、驳回原告熊永平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2890元（已减半收取），由被告贵州省遵义市兴颖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王宇鹏 二〇二〇年六月十一日 书记员  何海英