广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初343号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西灵川县灵西路1号。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：阳光照，该支行员工。 委托代理人：刘洋，该支行员工。 被告：余存高，男，汉族，1983年10月29日生，户籍地广西兴安县。 被告：唐艳玲，女，汉族，1986年5月28日生，户籍地广西兴安县。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区15-1#A10地。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告余存高、唐艳玲、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人阳光照到庭参加了诉讼，被告余存高、唐艳玲、报业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年1月20日，被告余存高、唐艳玲购买报业公司开发的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房产，建筑面积95.46平方米，总价362748元，首付款90748元，二被告签订了《商品房买卖合同》。2016年3月9日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额272000元，期限30年，等额本息还款方式，每月16日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截至2019年8月14日，执行利率调整为4.9%。2016年3月17日，原、被告办妥预购商品房抵押权预告登记，原告于2016年3月16日按照《个人购房担保借款合同》约定向被告发放贷款272000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：272000元，借款日期：2016年3月16日，到期日期：2046年3月15日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告余存高、唐艳玲从贷款发放日起到2019年8月14日止，共归还贷款本金14055.73元、归还利息42257.94元。从2019年7月起，被告余存高、唐艳玲基本不能按时履行还款义务，原告通过电话催收未果。原告已多次通过扣收被告报业公司的保证金，用以偿还被告余存高、唐艳玲的借款本息。现被告报业公司也不再履行保证责任。截止2019年8月14日止，被告余存高、唐艳玲共欠原告借款本金257944.27元及利息1061.54元。因《个人购房担保借款合同》第11.4条明确约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。《个人购房担保借款合同》第31条、第35条明确约定：借款采用阶段性担保+抵押方式，阶段性保证担保人为报业公司，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，报业公司为借款人的债务承担连带保证责任。因至今报业公司未办妥以贷款人余存高、唐艳玲为抵押权人的抵押登记手续，故该公司应承担连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告余存高、唐艳玲、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月9日签订《个人购房担保借款合同》；2、被告余存高、唐艳玲归还原告借款本金257944.27元及利息1061.54元（暂计至2019年8月14日止，此后利息按借款合同约定计息至清偿之日止）；3、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告余存高、唐艳玲的债务承担连带清偿责任；4、原告对被告余存高、唐艳玲已办理预告登记的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房产处分后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、被告余存高、唐艳玲的身份证、户口本复印件、桂林市报业房地产开发有限公司营业执照、法人代表身份证（复印件）。证明二被告的身份信息；2、个人信贷业务申请表、面谈记录。证明被告余存高、唐艳玲申请贷款情况；3、个人购房担保借款合同。证明被告余存高、唐艳玲借款及抵押情况，报业公司为余存高、唐艳玲借款作连带保证责任。4、贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证。证明原告向被告余存高、唐艳玲发放贷款272000元；5、贷款合约信息。证明被告欠本息情况；6、被告余存高、唐艳玲还款明细。证明被告归还本息情况；7、预购商品房预告登记证明。证明被告余存高、唐艳玲房屋抵押情况；8、商品房买卖合同。证明被告余存高、唐艳玲购房情况；9、首付款发票。证明被告余存高、唐艳玲购房交纳首付资金情况；10、中国农业银行贷款还款试算信息。证明截止2020年5月18日，被告余存高、唐艳玲共欠贷款本金254358.91元、利息2085.16元。 被告余存高、唐艳玲、报业公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据，视为其放弃答辩和质证的权利。故本院对原告陈述的案件事实以及提供的证据予以认定。 另查明，被告余存高、唐艳玲系夫妻。被告余存高与被告报业公司签订商品房买卖合同后，被告余存高、唐艳玲向原告申请贷款272000元，并以“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房屋为借贷设定抵押。2016年3月16日，原告与被告余存高、报业公司签订《个人购房担保借款合同》。2016年3月17日，原、被告将上述房屋办理了抵押权预告登记。被告借款后，于2019年7月起未按合同如期归还借款。截至2020年5月18日止，尚欠原告借款本金254358.91元、利息2085.16元（含正常利息2075.83元、罚息2.57元、复利6.76元）。 本院认为，原告与被告余存高、报业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方应严格按照合同的约定履行义务。借款合同签订后，原告按约定发放了贷款，被告余存高在贷款发放后按合同约定能如期归还借款本息，但从2019年7月起就未能如期归还借款本息，构成违约。合同第11.4条约定：“若借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”另被告余存高、唐艳玲系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，被告向原告所借款项用于购买的房屋属二人夫妻共同财产，且被告唐艳玲在个人借款申请表签名并知晓该借款事宜，故该债务按夫妻共同债务处理，被告唐艳玲对涉案借款应承担共同偿还责任，因此，原告要求解除与被告余存高、报业公司于2016年3月9日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告余存高、唐艳玲归还借款本金254358.91元及利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定被告报业公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。 关于抵押物优先受偿权方面，被告余存高、唐艳玲自愿以其所有的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房屋为涉案债务提供担保，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对被告余存高名下位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告余存高、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月9日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告余存高、唐艳玲归还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金254358.91元及利息（截至2020年5月18日利息为2085.16元，从2020年5月19日起，利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司在办妥位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元23层2号房屋他项权利证书并交原告收执之前对被告余存高的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费5170元，由被告余存高、唐艳玲、桂林市报业房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5170元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  唐荣英 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  张莉娟 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  苏 倩 书 记 员  苏依妮