河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6636号上诉人（原审原告）：周涌沂，男，1970年6月12日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：马艳军，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：刘欢，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人周涌沂因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周涌沂上诉请求：一、依法撤销一审判决书第一项、第二项、第三项，改判为：1、判令周涌沂与德润公司之间的《商品房买卖合同》解除；2、判令德润公司与聂德才共同退还周涌沂购房款528362元、维修基金1638元；3、判令德润公司向周涌沂支付租金补贴43200元（暂计至2019年4月28日）和支付违约金5283.62元；4、德润公司向周涌沂支付已付购房款利息损失。（以本金528362元为基数，自2017年6月16日按银行同期贷款年利率4.9%计算，计算至判决生效之日止。二、一二审诉讼费用由德润公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，周涌沂与德润公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但德润公司至今未按合同履行交房义务，周涌沂有权解除合同。周涌沂与德润公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，德润公司应在2018年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的房屋交给周涌沂，逾期超过60日后，周涌沂有权解除合同。2019年3月29日涉案房屋方通过竣工验收备案手续，在此之前并不具备合同约定及法定的交房条件，德润公司也未按照《商品房买卖合同》第十一条，当涉案房屋达到交付使用条件后，书面通知买受人办理交付手续，截至目前，周涌沂也未收到德润公司书面的交房通知，合同约定的解除条件已经成就，周涌沂已按照约定向德润公司发出《解除合同通知函》，双方的合同应当予以解除。一审法院认为周涌沂购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益系认定事实错误。首先，周涌沂系以约定解除权来主张解除合同，并非依据合同目的无法实现的法定解除权来解除合同，因为德润公司未按合同约定交付房屋，周涌沂有权依据合同约定解除合同；其次，周涌沂购买德润公司开发建设的商品房，目的是为了获得房屋所有权，不能因为业主将房屋出租就认定业主买房的目的是为了租金，按照此逻辑，德润公司则无需建设涉案房屋，在周涌沂缴纳房款后定期向周涌沂支付租金即可。由此可见业主购买房屋的主要目的并非获得租金收益，而是为了获得房屋所有权及房屋所有的用益物权，目前涉案土地处于抵押状态，并不具备办理不动产证的条件，根据我国现行法律规定，不动产实行登记生效制度，周涌沂无法获得房屋所有权，因德润公司的违约行为，已造成合同目的无法实现。退一步讲，法律应当维护诚实守信原则，一审判决有失公允。根据合同第八条约定，德润公司应当在2018年5月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并要求出卖人按累计已付房款的1%支付承担违约金。德润公司逾期交房后，周涌沂已按照合同约定向德润公司发出《解除合同通知函》，根据最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同解除或债务抵销有异议，但在约定的或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，截止目前德润公司仍未提出异议并向人民法院提出诉讼，故，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。一审法院没有判决周涌沂与德润公司解除合同，却适用合同第九条第一款第二项关于合同解除后，德润公司应按周涌沂累计已付房款的1%支付违约金的条款，存在矛盾，明显不当。二、周涌沂已符合德润公司商铺补贴条件，德润公司应按约定支付周涌沂租金补贴。《商品房买卖合同》第一条载明，德润公司经批准建设商品房，暂定名红星国际广场，可见，红星国际广场系德润公司建设项目。根据销售政策告知函，客户向德润公司支付首付款之日起即可享受补贴。周涌沂所购商品房建筑面积25.19㎡，根据补贴标准，购买20㎡—30㎡的，每月可享受1800元租金补贴。正是由于补贴的存在，周涌沂才会购买德润公司建设开发的商铺，现周涌沂已符合德润公司商铺补贴条件，德润公司应按约定支付周涌沂租金补贴。三、德润公司应退还周涌沂购房款，按合同约定支付违约金并承担因此给周涌沂造成的利息损失。依据合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，德润公司应按约定将周涌沂支付的房款返还周涌沂，并赔偿周涌沂因此所产生的利息损失。关于购房款总额，周涌沂在购房时，并未被告知存在所谓的平台服务费，德润公司置业顾问告知周涌沂的均为房款，且所有款项均是在德润公司财务室应其工作人员要求在同一POS机刷卡支付，当时周涌沂也未发现德润公司所给部分收据并未加盖德润公司公章，待周涌沂发现后，前往售楼部咨询，仍被告知系房款，系为了避税，部分金额无法盖德润公司的公章。另，存在德润公司和河南掌房网络科技有限公司均在部分购房者收据上加盖公章的情况，可见，德润公司根据自己需要来加盖公章，以此达到将购房者购房款变为平台服务费的目的。周涌沂自始至终均未见过河南掌房网络科技有限公司任何员工，也未接受其任何服务，没有道理为其支付高达几万甚至十几万的平台服务费。河南掌房网络科技有限公司成立于2017年4月5日，注销于2018年5月15日，德润公司销售涉案商铺恰好在河南掌房网络科技有限公司存续期间。案外人陈艳艳购买德润公司处房产后，发现部分房款并未加盖德润公司公章且未在商品房买卖合同中体现，后陈艳艳向物价局投诉，物价局介入后，德润公司主动将该部分房款退还陈艳艳。综上可知，德润公司收取周涌沂的所谓平台服务费就是购房款。即使按照德润公司所说，其与河南掌房网络科技有限公司签有包销服务协议，两公司之间形成委托代理法律关系。在该法律关系中，河南掌房网络科技有限公司系德润公司的代理人，河南掌房网络科技有限公司实施的销售房屋行为系以德润公司名义做出的。河南掌房网络科技有限公司与周涌沂签订房屋买卖合同的行为和收取款项的行为，对德润公司发生法律效力，因此河南掌房网络科技有限公司收取的所有款项均应做为房款的有效组成部分，因此合同解除后，德润公司负有返还周涌沂所有房款的义务。已生效的判决中，法院均判决由开发商退还河南掌房网络科技有限公司收取的业主平台优惠金、平台服务费，本案与其案情一致，应同案同判，统一法律适用，彰显公平正义。鉴于以上事实，周涌沂认为一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，为维护周涌沂的合法权益，特提出上诉，请求支持周涌沂的诉讼请求。德润公司辩称：周涌沂与德润公司签订了商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋支付租金的标准和方式，可以说明周涌沂购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，德润公司完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向周涌沂计算租金收益，德润公司并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件。周涌沂所称涉案房屋土地存在抵押并不属实，该土地抵押是对土地上在建工程设定了抵押权。本案周涌沂购买的房屋取得了预售许可证后双方签订了正式的商品房买卖合同，并且网签备案。周涌沂房屋所有权并不受到影响。此外周涌沂购买房屋的目的并不是取得不动产权证，而是取得所有权以及实际的用益物权，而周涌沂用益物权，在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用，合同目的已经实现，房屋是否竣工并不影响其收益。周涌沂没有任何证据证明德润公司无法向有关机构报送初始登记资料。德润公司并未构成根本违约。周涌沂的一审诉求并没有要求德润公司协助办理不动产权证，且周涌沂没有任何证据能够证明德润公司无法协助办理不动产权证。能否办理不动产权证并非本案一审、二审的审理范围，也并不是本案是否应当解除的相关事由。本案商品房买卖合同不应当解除，周涌沂无权要求返还购房款、维修基金，支付利息、违约金等损失。平台服务费并非德润公司收取，德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司收取任何房款，德润公司未收取所谓的平台服务费。掌房公司以其名义收取的平台服务费，用自己的名义向周涌沂出具了收据等凭证，周涌沂应当依据相关凭证向权利义务人进行主张。周涌沂未按约定履行支付房款义务，德润公司享有先履行抗辩权，周涌沂无权要求解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。聂德才未到庭参加诉讼，未答辩。周涌沂向一审法院起诉请求：1.确认原、被告所签合同解除；2.被告退还原告购房款528362元、支付利息损失（以528362元为基数，按银行同期贷款年利率4.9％，自2017年6月16日起，计算至判决生效之日止）、维修基金1638元、租金补贴43200元（暂计算至2019年4月28日）和违约金5283.62元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年6月16日，德润公司为出卖人与买受人周涌沂在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003392181），合同约定：周涌沂购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房建筑面积25.19㎡，单价为22248.99元／㎡，总金额为560452元；付款方式和期限：约定560452元以现金方式于2017年6月16日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2017年6月16日，原告周涌沂（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80％返还客户，20％作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：115元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：100元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：90元／㎡／月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：125元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：110元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：100元／㎡／月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1．商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2．回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。签署《托管经营协议书》补充条款约定，乙方可将2018年3月31日前补贴一次性折算房屋总价，本次折算金额18900元。2017年4月3日，原告缴纳50000元，由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年5月28日，原告缴纳30000元，由河南掌房网络科技有限公司出具平台优惠服务金收据。德润公司出具的收据显示：2017年5月28日，原告向被告德润公司支付房款448362元；2017年6月16日，原告向被告德润公司支付房款112090元（该笔房款系原告从被告德润公司处借款，未实际支付）；2017年12月6日，原告向被告德润公司支付维修基金1295元。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。现被告德润公司向原告支付了2018年5月1日之前的部分租金补贴1440元。2019年4月9日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，向被告德润公司发出《解除合同通知函》。在该院审理期间，德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2017年6月16日，被告德润公司在签订合同时应当预见到有可能逾期交房，其仍与原告约定2018年5月1日交房，存在过错，应当承担违约责任。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金5283.62元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。对于2018年3月31日之前的补贴18900元，原告选择折抵房款。故被告德润公司应支付原告2018年5月1日前的租金补贴1800元，但被告德润公司仅支付原告部分租金补贴1440元，对少支付的租金补贴360元被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，故被告还应支付原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元（1800元×11个月）。以上合计20160元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周涌沂违约金5283.62元；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周涌沂租金补贴20160元；三、驳回原告周涌沂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9585元，原告周涌沂负担4792.50元，被告河南德润置业有限公司负担4792.50元。本院二审期间，周涌沂提交不动产登记资料查询结果二份，拟证明：涉案房屋土地存在抵押，无法办理不动产证。德润公司质证称，对证据真实性无异议，证明目的有异议，该查询结果显示土地为在建工程抵押，周涌沂的房屋已经取得了预售许可证，进行了网签备案手续。在建工程抵押上的抵押物是指未进行预售的在建工程，未出售房屋并不影响周涌沂的权利。此外，何时办理不动产权证，并不是周涌沂的诉讼请求，不应当属于本案的审理范围。本院经审查认为，周涌沂提交的证据与本案的关联性不强，故本院不予采纳。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，本案中，周涌沂在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，周涌沂不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，周涌沂同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时周涌沂予以协助，星润公司的签收行为对周涌沂具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为周涌沂履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，周涌沂与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，周涌沂与德润公司在商品房买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在周涌沂与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；周涌沂的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，周涌沂以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合周涌沂与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对周涌沂提出的解除与德润公司所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。周涌沂请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，鉴于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院不予支持。一审判决对德润公司应向周涌沂支付的租金补贴数额的认定并无不当，周涌沂的该项上诉理由不能成立。周涌沂上诉请求德润公司支付违约金，一审判决已支持其该项请求，故对周涌沂的该项上诉请求不予支持。综上所述，周涌沂的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4792.5元，由上诉人周涌沂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年六月二十二日书记员 柴涵博