浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2604号 上诉人（原审被告）：沈国民，男，1958年8月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：周红敏，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡伟萍，女，1963年7月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：周红敏，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚建欣，女，1963年9月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：裘宇清，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人沈国民、胡伟萍因与被上诉人龚建欣房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初4641号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民独任审理，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人沈国民、胡伟萍的委托诉讼代理人周红敏，被上诉人龚建欣的委托诉讼代理人裘宇清到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 1994年5月5日，沈国民与杭州市城市建设综合开发公司签订《商品房销售合同》一份，约定杭州市城市建设综合开发公司将位于8幢1单元302室房屋（建筑面积77.67平方米）出售给沈国民，房屋总价款为236745.93元，定于94年5月向沈国民交房，交房后，产权属沈国民，产权证手续由沈国民自行办理。 1995年间，沈国民（甲方）与龚建欣（乙方）签订《房产转让协议》一份，载明：甲方现有杭州义井巷小区8幢17号302室大套商品房壹套，决定将房产权转让给乙方，经双方协商签订协议如下：一、该房建筑面积为77.67平方米。二、转让金额为叁拾陆万元整。三、一切过户手续及费用均由乙方承担，甲方必须提供办理过户手续所需证件及资料。四、乙方在协议签订后，一次付清转让费。五、甲方收到转让金后，应将有关证件及该房钥匙全部交给乙方。 1997年9月11日，杭州市义井小区8幢1单元302室房屋所有权人登记为沈国民。 1995年3月1日，杭州北海程控设备有限公司、沈国民出具《浙江省杭州市统一收款收据》一份，载明：收到现金房款7万元。 2013年8月6日，杭州市义井小区8幢1单元302室房屋所有权人登记为沈国民、胡伟萍。 龚建欣于2017年9月20日向法院提起诉讼，请求：1、确认龚建欣与沈国民就义井小区8幢1单元302室房屋转让事宜签订的《房屋转让协议》有效；2、沈国民、胡伟萍立即协助龚建欣办理义井小区8幢1单元302室房屋不动产权属转移登记手续；3、由沈国民、胡伟萍承担本案诉讼费用。 诉讼过程中，经沈国民申请，原审法院委托浙江法会司法鉴定所就“龚建欣提交的《房产转让协议》、《申请房产转让报告》、《委托书》、《商品房销售合同》及杭州市房产档案馆调取的义井小区8幢1单元302室房屋内档中的《委托书》中沈国民的签名是否为同一人所写”进行鉴定，该所于2019年9月25日出具浙法司[2019]文鉴字第241号司法鉴定意见书一份，结论为：送检的龚建欣提交的《房产转让协议》、《申请房产转让报告》、《委托书》上3处“沈国民”签名字迹属同一人的书写笔迹；杭州市房产档案馆调取的义井小区8幢1单元302室房屋内档中的《委托书》与《商品房销售合同》上“沈国民”签名字迹，倾向属同一人的书写字迹；《房产转让协议》、《申请房产转让报告》、《委托书》上3处“沈国民”签名字迹与杭州市房产档案馆调取的义井小区8幢1单元302室房屋内档中的《委托书》与《商品房销售合同》上2处“沈国民”签名字迹，不能确定是否属同一人的书写字迹。 另查明，沈国民与胡伟萍系夫妻关系。沈国民于2014年4月25日在广发银行杭州分行办理抵押易贷款，贷款额度108万元，该贷款已于2017年3月29日全部结清，广发银行杭州分行于2017年6月22日出具贷款结清证明。 原审法院认为，本案争议焦点有四：一是龚建欣与沈国民有无签订《房产转让协议》；二是龚建欣是否已经支付购房款；三是本案的诉讼时效；四是沈国民是否有权出售案涉房屋。 关于焦点一，龚建欣与沈国民有无签订《房产转让协议》。龚建欣提交的其与沈国民的通话录音可证明沈国民认可自己将房屋出售给龚建欣。对于龚建欣提交的《房产转让协议》，沈国民并未提交充分证据予以反驳，故应承担举证不能的不利后果。 关于焦点二，龚建欣是否已经支付购房款。沈国民在通话中称郝艳红说购房款没交清，自己没有收到全部款项，房产转让协议约定，龚建欣在协议签订后，一次付清转让费；沈国民收到转让金后，应将有关证件及该房钥匙全部交给龚建欣。沈国民在将案涉房屋交付给龚建欣后至2017年6月龚建欣打电话催沈国民、胡伟萍办理房产过户手续，沈国民并未向龚建欣催讨购房款，根据上述合同约定及交易习惯，可以认定龚建欣已向沈国民支付全部购房款。 关于焦点三，本案的诉讼时效。买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。 关于焦点四，沈国民是否有权出售案涉房屋。沈国民于1994年5月5日与杭州市城市建设综合开发公司签订《商品房销售合同》，向杭州市城市建设综合开发公司购买了案涉房屋。1995年，沈国民又与龚建欣签订《房产转让协议》，将案涉房产以36万元的价格出售并交付给龚建欣。龚建欣向沈国民支付购房款并占有使用案涉房屋，其已取得案涉房屋所有权。 综上，案涉《房产转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。龚建欣已按约交付了购房款，且已对案涉房屋进行了占有和使用，龚建欣有权要求沈国民、胡伟萍协助办理房屋所有权转移登记手续，对龚建欣的该项诉请，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认龚建欣与沈国民于1995年签订的《房产转让协议》有效；二、沈国民、胡伟萍于判决生效之日起十五日内协助龚建欣办理杭州市上城区义井小区8幢1单元302室房屋所有权转移登记手续。如沈国民、胡伟萍未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费29200元，减半收取为14600元，财产保全申请费5000元，合计19600元，由沈国民、胡伟萍负担。 宣判后，沈国民、胡伟萍不服，向本院提出上诉称：一审法院以案涉《房产转让协议》有效、沈国民有权出售案涉房屋、龚建欣已经支付购房款、龚建欣提起本案诉讼没有超过诉讼时效等为由，据此判决沈国民、胡伟萍协助龚建欣办理案涉房屋所有权转移登记手续，属于认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定事实不清。案涉义井巷8幢1单元302室房屋属于沈国民、胡伟萍的夫妻共有财产，沈国民、胡伟萍从未向龚建欣转让过该房屋。1、案涉房屋经不动产登记机构两次登记，属于沈国民、胡伟萍的夫妻共有财产。不动产物权经登记而生效。我国《物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉义井巷房屋在1997年9月11日和2013年8月6日经两次不动产物权登记，均明确所有权人系沈国民或者沈国民、胡伟萍，属于沈国民、胡伟萍的夫妻共有财产。正因为该房产属于沈国民、胡伟萍的夫妻共有财产，沈国民的户籍一直在该房产中，沈国民、胡伟萍还于2014年4月用该房产办理了抵押贷款手续。龚建欣对此从未提出异议。2、沈国民并未与龚建欣签订过所谓的《房产转让协议》，也没有收到过龚建欣交付的所谓购房款。龚建欣一审中提供的《房产转让协议》真实性无法确认，无法证明系沈国民签署，根据谁主张谁举证的原则，龚建欣应自行承担举证不能的后果。一审法院以龚建欣提交的与沈国民的通话录音为据，认定沈国民认可将案涉房屋出售给龚建欣，属于主观臆断，采信证据明显错误。沈国民、胡伟萍在通话中并未表示将案涉房屋出售给龚建欣，沈国民、胡伟萍甚至不知道龚建欣的名字和身份，不符合日常交易习惯和生活常理。关于所谓购房款的支付，在龚建欣没有提供相应证据证明购房款已经支付的情况下，一审法院以沈国民没有向龚建欣催讨过购房款为由，主观推断龚建欣已经向沈国民支付了全部购房款。试想，沈国民从未向龚建欣出售过案涉房屋，为什么要去问龚建欣催讨购房款？一审法院认定购房款已经支付，纯属推断，没有任何事实和法律依据。3、鉴定结论有认定“沈国民”签字笔迹属同一人的；有“不能确定属同一人的…”。对于这样模棱两可的鉴定书，一审法院竟然作为定案依据，于法无据。4、退一万步讲，即使如一审法院认定，沈国民和龚建欣确实签订过《房产转让协议》，其一，是在胡伟萍不知情的情况下擅自转让了夫妻共有财产；其二，是在龚建欣明知该房屋属于夫妻共同财产情况下所为。在以上假设成立的情况下，沈国民亦属于对于夫妻一方未经另一方同意转让夫妻共同共有房屋的情况，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条有明确规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。而本案龚建欣不属于善意购买、没有支付合理对价，且至今没有办理产权登记手续，所以，即使沈国民和龚建欣确实签订过案涉《房产转让协议》，该协议对胡伟萍也不发生法律效力，胡伟萍有权追回该房屋。何况沈国民并未签订过转让协议呢？二、从程序上讲，一审法院处理本案中其确定的法律关系也存在问题。1、假如龚建欣诉称属实，其确实于1995年间和沈国民签订了《房产转让协议》，那么，在之后不动产登记机构于1997年9月11日和2013年8月6日对案涉房屋进行确权登记时，其应首先以该房屋所有权人的身份向不动产登记机构提出异议，要求更正，在得不到采信的前提下，再提起行政诉讼，由法院对房屋行政管理机关发放证照行为是否侵犯了相对人的合法权益作出认定，而非直接提起本案民事诉讼。涉案房屋权属证书还在沈国民、胡伟萍项下，但一审法院竟然径直判决让沈国民、胡伟萍去协助没有取得权属证书的龚建欣办理过户手续，是否过于草率了？“皮之不存，毛将焉附”？2、房屋买卖法律规定属于要式行为，即未经不动产机构登记，即使签订买卖合同，也不因此就直接生效，况且期间出现那么多的变数。三、龚建欣提起本案诉讼已经超过诉讼时效，一审法院对此认定有误，应予纠正。退一万步说，假如龚建欣在本案一审中所称的属实，即其于1995年间和沈国民签订了《房产转让协议》，那么，之后不动产登记机构于1997年9月11日和2013年8月6日对案涉房屋进行确权登记到沈国民、胡伟萍名下的行为，和沈国民、胡伟萍于2014年4月对案涉房屋进行抵押贷款的行为，龚建欣都应及时提出异议，并可以于诉讼时效内对不动产登记机构和沈国民、胡伟萍提起诉讼。龚建欣于2017年9月提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。四、一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实不清，其适用《合同法》第六十条、第一百零七条作出判决也难免错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回龚建欣的一审诉讼请求，或者发回重审并由龚建欣承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人龚建欣辩称：首先，原判决认定事实清楚，案涉转让协议合法有效，沈国民、胡伟萍应予协助龚建欣办理房屋所有权转移登记手续。第一，沈国民与龚建欣签订的房产转让协议真实有效。沈国民于1995年间与龚建欣签订房产转让协议，约定将案涉房产转让给欣龚建欣按约付清购房款，并占有使用案涉房屋至今已经远远超过20年除沈国民迟迟未配合办理房产过户手续外，该房产转让协议约定的权利义务已由协议双方完整履行。龚建欣已支付转让费，沈国民也将相关证件、资料及房屋钥匙交给龚建欣。虽然该协议经沈国民一人签字，但对沈国民、胡伟萍均应发生法律效力。首先，沈国民与杭州市城市建设综合开发公司签订的商品房销售合同，约定产权归沈国民产权证手续由沈国民自行办理。据此，沈国民将商品房销售合同原件等资料交付、龚建欣于1997年办处沈国民个人名下的房屋所有权证。原件归龚建欣持有。商品房销售合同和房屋所有权证所示。案涉房产系沈国民单独所有，并无共有人。其次，原判决查明：1995年3月1日，杭州北海程控设备有限公司沈国民出具收据载明的现金房款8万元，就是案涉房屋的部分转让费。根据企业信息查询杭州北海程控设备有限公司，是由沈国民担任执行董事，胡伟萍担任监事，一直是沈国民、胡伟萍共同经营管理的公司，说明购房款不仅用于沈国民、胡伟萍的家庭生活共同所需，也表明沈国民、胡伟萍对房产转让协议的签订、履行皆为明知。在此，通话录音可证明沈国民认可自己，将房屋出售给龚建欣。沈国民一直强调，购房款钱没付清，说明双方对房产转让本身没有争议，而且其主动提到郝艳红说没付清，细节内容清楚、确凿。沈国民、胡伟萍在一审中认可该证据的真实性，却认为原判决采信证据错误是不成立的。沈国民、胡伟萍否认签订协议，否认收到购房款，却不能解释为什么房屋归龚建欣使用至今而从无异议。为什么会收到龚建欣支付的购房款，并出具收据。为什么由龚建欣办理房屋所有权证，并由龚建欣持有商品房销售合同和房屋所有权证的原件。为什么办理测绘登记发证收费等，都由龚建欣缴完费用并持有凭证原件。第二、不动产登记机构两次登记内容并不相同，不影响案涉协议的效力。龚建欣与沈国民签订协议时，仅沈国民一人作为买受人签订商品房销售合同。1997年办理房屋所有权登记时，也只登记在沈国民一人名下，且产权共有人栏填写为空白，根本无从判断该房产有共有权人。龚建欣有理由相信，沈国民系案涉房屋的唯一所有人，在支付购房款后，龚建欣随后实际占有使用该涉案房屋。至今并无证据表明，胡伟萍对龚建欣占有使用房屋的事实，提出过异议。亦无证据证实，胡伟萍对转让案涉房屋并不知情。故在此情形下，即便按沈国民、胡伟萍，所谓的属于夫妻共同财产，也可以认定案涉房屋转让一为夫妻的共同意思，表示沈国民有权对案涉房屋进行处分。2013年8月5日，沈国民、胡伟萍在龚建欣不知情的情况下，就其持有的房屋所有权证申请遗失拒绝并提交变更，共有产报告要求将配偶作为房产共有权人核发权证。至此，案涉房屋的产权才补发为沈国民、胡伟萍共同所有。胡伟萍的名字出现在房屋权证上，是在签订房产转让协议支付价款和交付房屋之后。此时双方的房产转让协议已经依法成立，并发生法律效力。必须要指出的是，沈国民、胡伟萍当时是先办理沈国民个人名下房屋所有权证的遗失拒绝，也就是沈国民、胡伟萍，当时就知道原房屋所有权证的办理和登记情况，因为房屋已转让给龚建欣。据原件归其持有在明知无法拿回原证的情况下，偷偷办理了挂失。这也恰好说明其认可龚建欣所持房屋所有权证的真实性、合法性、认可权证登记行为。本案除了沈国民签字及履行交付房屋及资料的义务情况外，从购房款的支付房屋的占有、使用，以及沈国民、胡伟萍明知却对龚建欣的使用，不提异议的情况都能够印证。胡伟萍对于案涉房屋已经转让，这一事实是明知的，对转让行为也是无异议的。故沈国民、胡伟萍称案涉协议的签订，其是在胡伟萍不知情情况下擅自转让。其二是在明知该房屋属于共同财产情况下，所为均不能成立。即便按照沈国民、胡伟萍援引的物权法第九条，显然，胡伟萍也是在2013年8月6日之后才经登记发生物权效力，而且按照婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。依照最高院适用婚姻法解释一第17条规定，他人有理由，相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由，对抗善意第三人。第三、龚建欣善意取得房屋所有权，沈国民、胡伟萍应予协助办理房屋所有权转移登记手续。案涉房产转让协议，系双方真实意思表示内容不违反法律禁止性规定，当为合法有效。按照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释第三条第一款的规定。当事人一方以出卖人，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。故沈国民、胡伟萍否定协议效力于法不合。本案中，按照转让协议约定，一切过户手续及费用，乙方承担，甲方必须提供办理过户手续所需证件及资料。所以沈国民、胡伟萍应依约履行协助龚建欣办理案涉房屋的产权转移登记。龚建欣有理由相信，沈国民、胡伟萍对案涉的房屋的合法处分属于善意购买人就其所付金额来看，在当时也并非少数，是合理对价。经双方商议后支付的，对购入价为23万余元的房屋，支付36万元的转让费，价格合理。龚建欣通过合同取得该房屋是有偿的。龚建欣购房后一直使用至今，其行为显然是善意的。按照最高人民法院贯彻执行民法通则意见，对于第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。反观沈国民、胡伟萍，却违背诚信原则。沈国民转让案涉房屋系其真实意思表示，至于沈国民与胡伟萍的夫妻关系，足以可见其代表夫妻二人共同作出意思，表示案涉房屋自交付使用并交付房产证等，属于案涉房屋重要凭证的原件给龚建欣。至今已有20多年。沈国民、胡伟萍辩称其对买房事宜不知情有悖常理，而且案涉房屋就位于杭州市区，但沈国民、胡伟萍自房产交付给龚建欣起至今20余年间，对房屋始终有龚建欣占有、使用从来不问不管。如按照其上诉状的逻辑，若其不认可转让行为，完全可以去对不动产登记机构和龚建欣提起诉讼。但事实上，从1995年起至本案起诉胡伟萍、沈国民从没有提任何异议，这显然与常理不符。在此期间，沈国民、胡伟萍始终知晓该房屋的存在，不仅办理过变更共有产手续，也进行过抵押贷款，甚至对龚建欣持有的房屋所有权证进行遗失补办。这些做法都是瞒着龚建欣而为的。充分表明其企图否认转让事实谋取不当利益的别有用心，沈国民、胡伟萍反而还苛责龚建欣不及时提出异议，不在诉讼时效内提起诉讼，不去提起行政诉讼。这些说法荒唐无稽，无论是事实上还是法理上，龚建欣以合理的市场价格购买案涉房屋，且已依约履行付款义务，而案涉房屋因沈国民、胡伟萍不配合，而至今未能过户至龚建欣名下，责任在于沈国民、胡伟萍一方，并非龚建欣一方过错。原判决适用法律正确。上诉主张于法无据。关于诉讼时效期间，因本案有关不动产纠纷，沈国民、胡伟萍声称，房屋买卖属于要式行为，未经不动产登记，即使签订买卖合同，也不因此就直接生效。这个说法是错误的。按照物权法第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，所以案涉转让协议的效力及履行完全有法可依。综上，上诉请求缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人龚建欣在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人沈国民、胡伟萍向本院提交了杭州北海程控系统有限公司基础版企业信用报告，欲证明杭州北海程控系统有限公司自1995年3月8日起至2002年3月20日止，一直在案涉房屋义井小区8幢1单元302室营业、办公。龚建欣所说的其自1994年5月房屋交付之后，就占有使用该房屋，与事实情况不符。经质证，被上诉人龚建欣认为该证据不属于二审新证据，对其形式要件不予认可。仅凭这份报告看不出场地使用情况。这份报告只记载了2002年3月20日发生公司住所地变动，但是没有反应实际使用情况。仅凭变更记录不能反映沈国民、胡伟萍对房屋使用的状况。恰是凭这份报告，记录前三份中，可以看到胡伟萍是这家公司的法人代表，在第四页股东信息栏中可以看到沈国民是这家公司的股东。这家公司现在已经吊销，吊销时沈国民与胡伟萍分别是这家公司的执行董事与监事，所以这份报告反映的，杭州北海程控系统有限公司恰恰就是沈国民、胡伟萍夫妻共同经营管理的公司款项收入、购房款收入也是用于夫妻共同生活的。本院认为公司注册地，并不一定是实际营业、办公地，故沈国民、胡伟萍所提交的证据不足以证明其所要证明的目的。 经二审审理查明，原审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”沈国民将其以236745.93元购得的案涉房屋，以36万元转让给龚建欣，价格合理。虽沈国民辩称未与龚建欣签订过所谓的《房产转让协议》，也没有收到过龚建欣交付的所谓购房款，但从龚建欣提交的其与沈国民的电话录音中，沈国民明确表示：“钱是没付清的，应该是。当时郝艳红说没付清。”且沈国民对该电话录音的形式真实性无异议。龚建欣不仅提供了双方签订的《房产转让协议》，还提交了收条，证明房款已付。而收取房款的经办人郝艳红与沈国民在电话录音中所述相吻合。故原审法院认定案涉《房产转让协议》有效并无不妥，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”从沈国民将案涉房屋出售给龚建欣并将案涉房屋的有关证件及该房钥匙交给龚建欣，而作为沈国民的妻子胡伟萍在沈国民出售案涉房屋后的二十多年里，从未向龚建欣提出异议，故龚建欣有理由相信沈国民在出售案涉房屋时系夫妻双方共同意思表示。而本案系买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。综上，沈国民、胡伟萍的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29200元，由沈国民、胡伟萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年六月九日 书记员  周 杨