浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1943号 上诉人（原审被告）：宁波富芮德家具有限公司，住所地：宁波市北仑区。 法定代表人：陈丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅凌志，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍欣媛，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波奥力达机电有限公司，住所地：宁波市北仑区。 法定代表人：李国裕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王美虹，浙江时光律师事务所律师。 上诉人宁波富芮德家具有限公司（以下简称富芮德公司）因与被上诉人宁波奥力达机电有限公司（以下简称奥力达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初7369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，二审中，奥力达公司提出保全申请，本院指令一审法院予以了保全。本案现已审理终结。 富芮德公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回奥力达公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定涉案《厂房租赁协议》终止条件已经成就，认定事实不清。一审法院认定，2014年至2019年间，租金存在一定幅度的上涨，该观点无政府指导价也无第三方评估机构出具的评估报告为据，仅为一审法院的主观臆断，《厂房租赁协议》并未终止，仍应继续履行。2.退一步讲，即便《厂房租赁协议》终止条件成就，一审法院对租金、占有使用费的计算也有误。根据奥力达公司于一审起诉状中的陈述，奥力达公司自认2019年9月16日至2019年10月18日为不定期租金期间，则此期间的租金标准应为2216938.44元上浮10%。一审法院认定双方曾对综合租金为3559071.88元达成共识，认定有误，双方未达成过上述共识。3.即便富芮德公司同意终止《厂房租赁协议》，一审法院给予十天的腾房期，不切实际，应给予至少六个月的腾房期。 奥力达公司辩称，1.基于双方当事人之前的良好关系，当时租给富芮德公司的厂房租金偏低，富芮德公司的汇款也表明其认可市场发生了重大变化。2.一审法院对租金计算无误。3.一审下判的时间为2020年3月31日，腾房时间已经足够。 奥力达公司向一审法院起诉请求：1.被告立即腾退涉案租赁厂房并返还给原告；2.被告支付原告占有使用费（以自2019年9月17日起至实际腾退之日止按照4112455.408元/年的标准计算的占有使用费为基数扣减被告已支付的1272790.78元，暂计算至2020年3月20日为822871.43元），并赔偿自2020年1月8日起至实际腾退之日止以上述占有使用费为基数按照日5‰计算的逾期付款损失。 一审法院认定事实：2014年7月15日，奥力达公司作为甲方，富芮德公司作为乙方共同签订《厂房租赁协议》1份，约定：甲方将坐落于宁波市北仑区装货平台（面积5225.97平方米）、三号楼及四号楼的二层及连接通道（面积10638.71平方米）、办公楼一层南侧（面积406.20平方米）、宿舍楼五层（其中包含36个住宿房间）以及二号楼和三号楼之间的空地（乙方自费搭建钢棚，用于堆放木材）出租给乙方使用。厂房一层每平方综合租金为12.5元／月，二层每平方综合租金为9.5元／月，办公楼一楼每平方综合租金为12.5元／月，宿舍每间租金为350元／月，二号楼和三号楼之间的空地免费使用。租赁期为10年，自2014年9月17日起至2024年9月16日止。综合租金由三部分组成（房屋租用费、场地租用费、设备租用费），第1至5年，每年度综合租金为2216938.44元，每季度综合租金为554234.61元；第6至10年，原则上综合租金上浮10%，如遇市场发生特大变化，甲乙双方协商后确定，如无法协商一致，则视为合同到期终止，暂约定每年度综合租金为2438632.28元，每季度综合租金为609658.07元。期满时双方再协商续租及租金事宜。综合租金乙方每季度向甲方支付一次，每季度租金提前15日支付，先付后用。乙方每次向甲方交纳租金，甲方应开具给乙方相同金额的发票。乙方在支付第一次房租时向甲方支付房屋水电费押金50000元，甲方开具给乙方押金收据。租赁结束结算完毕后，甲方将结余部分押金退还给乙方，押金不计利息。在厂房租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水电费；2.电梯使用费，电梯的维保费用一部每年3000元，三部电梯，共计9000元；3.门禁、清洁费第一年按每平方0.5元／月计算，第一年度费用为97949.28元（三年后每年根据保安、清洁人员工资水平作恰当调整），第一年每季度为24487.32元；物业费在付房租时一并支付；4、工业及生活垃圾处理费用由乙方自理。上述该厂房租赁价格及物业费为含税价，开票所产生的税额，乙方每年承担税款15万元，其余由甲方承担。合同还对双方的违约责任、诉讼管辖等事宜作出了明确约定。 2019年7月，奥力达公司、富芮德公司双方开始协商第6至10年租金事宜。2019年9月17日、9月18日，富芮德公司分别向奥力达公司转账支付889767.97元（计算公式为 3559071.88元/4），用途备注为租金。收到上述款项当日，奥力达公司即转账退回。2019年10月，奥力达公司向富芮德公司发出通知书一份，载明：因双方对后5年的合同价格、条款等并未协商一致，依据合同约定承租厂房已于2019年9月16日租赁期满，要求富芮德公司搬离。2019年10月23日，富芮德公司回函称，原、富芮德公司双方已就租期、租金的变更调整进行了多次磋商并已达成一致。2019年9月30日上午在奥力达公司总经理办公室就后续的租期变更为3年，年租金调整为3559071.88元的租约方案再次进行了确认。奥力达公司此次通知的行为属单方终止合同，构成违约。同日，富芮德公司再次向奥力达公司转账支付889767.97元，用途备注为2019年9月16日至2019年12月15日的房租费。2020年1月3日，奥力达公司再次向富芮德公司发出通知书，载明：为了解决涉案争议，奥力达公司已给予了富芮德公司三个月的腾退期，至2019年12月16日，但富芮德公司仍未搬离。2019年12月18日，富芮德公司向奥力达公司转账383022.81元，备注用途为2020年第一季度租金及物业费。奥力达公司按照4112455.408元的标准对富芮德公司已支付款项进行折算，富芮德公司至迟占有使用涉案厂房至2020年1月7日。次日起，奥力达公司将切断水、电等资源并追究富芮德公司所造成的包括租金损失的所有责任。2020年1月5日，富芮德公司回函称，奥力达公司、富芮德公司双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，协议明确约定租赁期限为10年，租期至2024年9月16日；第6至10年的租金，原则上较前5年上浮10%，如遇市场发生特大变化，双方协商后确定。截至目前，富芮德公司已按综合租金上浮10%的标准向奥力达公司支付了2020年第一季度租金及物业费。奥力达公司不应单方擅自巨幅上浮租金，恶意违约，且奥力达公司威胁拟实施断电停水的行为系不法行为。2020年3月17日，富芮德公司向奥力达公司转账支付 634145.38元，用途备注为2020年3月17日至2020年6月16日的房租。 另，此前富芮德公司交纳的5万元水电费押金，奥力达公司未予以退还。2019年3月至6月，奥力达公司与案外人签订的三份《厂房租赁协议》中约定的四号楼一层、三号楼一层的不含税租金价格为22元/平方米。 一审法院认为，本案争议焦点如下：第一，关于涉案厂房所涉市场租金价格是否特大变化，奥力达公司、富芮德公司间《厂房租赁协议》是否已于2019年9月16日终止的问题。一审法院分析认为，首先，从当前房地产租赁市场来看，2014年至2019年间，租金价格确实存在一定幅度的上涨。且从奥力达公司提供的其与案外人签订的《厂房租赁协议》约定的租金价格来看，四号楼一层在2019年3月至6月间的租金价格为22元/平方米（不含税），而富芮德公司承租的租金价格仅为12.5元/平方米（含税）。同时结合富芮德公司的租赁面积近16000余平方米，其所折算的租金总额较之间的租金价格确实出现了大幅上涨，市场发生了较大变化。如仍按照原约定租金履行，既不符合合同约定，也有失公平。第二，无论是从富芮德公司于2019年9月17日、9月18日的转账支付的行为来看，还是从2019年10月23日富芮德公司回函内容来看，富芮德公司并未按照原合同约定的综合租金上浮10%的标准向奥力达公司支付租金，而是按照 3559071.88元/年（889767.97元/季度）的标准支付，富芮德公司已以其实际行为认可了市场发生特大变化这一事实。富芮德公司现以其处于弱势地位，支付上述款项系属无奈来推翻上述既定事实，无任何依据。第三，富芮德公司陈述自2019年1月起，奥力达公司、富芮德公司双方即开始对第6至10年的租金事宜进行协商。可见，虽然奥力达公司、富芮德公司双方租赁合同中载明的租赁期限为10年，但后5年的租金并未完全明确，且处于不确定的状态。直至在2019年9月16日，双方仍未达成一致，按照合同约定，如无法协商一致，则视为到期终止。故奥力达公司、富芮德公司之间的《厂房租赁协议》已于2019年9月16日终止。此后，双方虽多次协商，但始终未能达成一致并签订新的租赁合同，现富芮德公司仍占有使用涉案租赁厂房无任何依据，奥力达公司有权要求富芮德公司立即腾退并返还。 第二，关于富芮德公司是否应当支付奥力达公司占有使用费的问题。一审法院分析认为，涉案租赁合同于2019年9月16日终止后，富芮德公司仍继续占有使用涉案厂房，应自2019年9月17日起向奥力达公司支付占有使用费。关于占有使用费的计算标准问题，从奥力达公司、富芮德公司在2019年9月16日以后关于租金的协商过程来看，双方曾对综合租金（含电梯使用费、物业费）为3559071.88元/年达成共识，只是对空地的管理使用、合同的其他条款存在争议，故涉案占有使用费应以 3559071.88元/年的标准计算为宜，奥力达公司要求按照 4112455.408元/年的标准计算，不予支持。鉴于合同终止后，富芮德公司已陆续支付款项共计1906936.16元，该款项应折抵富芮德公司应支付奥力达公司的房屋占有使用费。同时，因富芮德公司现尚未腾退涉案厂房，相关水电费亦未与奥力达公司结算，富芮德公司此前交纳给奥力达公司的50000元水电费押金不在占有使用费部分予以折算，待富芮德公司腾退后与奥力达公司结算水电费时，另行理直。 第三，关于富芮德公司是否应当支付奥力达公司逾期支付占有使用费的损失的问题。一审法院分析认为，占有使用费的性质即系对富芮德公司无理由占有使用奥力达公司厂房所进行的损失赔偿，该赔偿金额已综合考量了奥力达公司的各项利益，现奥力达公司基于该占有使用费再主张逾期付款的损失，无任何依据，不予支持。 综上，奥力达公司诉请合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。富芮德公司关于要求按照综合租金较前5年上浮10%的标准继续履行涉案租赁合同的答辩意见，不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：一、被告宁波富芮德家具有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于宁波市北仑区装货平台（面积5225.97平方米）、三号楼及四号楼的二层及连接通道（面积10638.71平方米）、办公楼一层南侧（面积406.20平方米）、宿舍楼五层（其中包含36个住宿房间）以及二号楼和三号楼之间的空地，并返还给原告宁波奥力达机电有限公司；二、被告宁波富芮德家具有限公司应支付原告宁波奥力达机电有限公司自2019年9月17日起至实际腾退之日止按照3559071.88元／年的标准计算的占有使用费（含电梯使用费、物业费），扣除被告宁波富芮德家具有限公司已支付的1906936.16元，剩余占有使用费应于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告宁波奥力达机电有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费12108元，减半收取6054元，由被告宁波富芮德家具有限公司负担3979元，由原告宁波奥力达机电有限公司负担2075元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《厂房租赁协议》终止条件是否已经成就的问题，综合考虑协议约定的租金标准、周边房屋租金、市场行情、价格、双方沟通的情况等因素，一审法院认定本案中出现了市场发生特大变化的情况，符合实际，根据《厂房租赁协议》约定，如遇市场发生重大变化，租金标准由双方协商确定，如无法协商一致，则视为合同到期终止。结合双方自2019年7月始开始协商的情况、后来双方发函回函的情况，一审法院认定《厂房租赁协议》的终止条件已经成就，并无不当。关于租金标准问题，2019年7月，双方开始协商第6至10年的租金事宜，2019年9月17日、9月18日富芮德公司分别向奥力达公司转账支付889767.97元（计算公式为3559071.88元/4），用途备注为租金，后被退回，2019年9月30日，富芮德公司再次向奥力达公司转账889767.97元，用途备注为2019年9月16日至2019年12月15日的房租费，据此，一审法院认定2019年9月16日起的租金为3559071.88元/年，符合事实。一审法院对租金、占有使用费计算并无不当。一审给予富芮德公司的腾房时间并无不当，且一审法院于2020年3月30日下判，距今也近三个月，给予富芮德公司的腾房时间应属合理。 综上所述，富芮德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7958元，保全费5000元，合计12958元，由上诉人宁波富芮德家具有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月三十日 书记员  杨丽丽