山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终1126号上诉人（原审被告）：张×1，山西省中阳县人，现住中阳县。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司山西省中阳县分公司，驻中阳县凤城街5号。法定代表人：张×2。委托诉讼代理人：申×，山西鼎和律师事务所律师。上诉人张×1因与被上诉人中国邮政集团公司山西省中阳县分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省中阳县人民法院（2019）晋1129民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张×1与被上诉人中国邮政集团公司山西省中阳县分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张×1上诉请求：1、依法撤销（2019)晋1129民初610号民事判决第一、二项,改判上诉人不向被上诉人支付房屋租赁费26438.36元、违约金2856.25元；2、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未按约履行合同,行使权利,有意扩大上诉人的损失,上诉人依法不应向其支付租赁费26438.36元；2、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》未记载签订的时间,一审法院也未查明,属事实认定不清；3、在租赁期间,因租赁房屋漏雨致上诉人的货物受损,损失达10万元左右,经我多次与被上诉人方的相关人员沟通与交涉均无果。为此,上诉人恳请法庭判令被上诉人赔偿因其租赁房屋不符合租赁条件给上诉人造成的损失。被上诉人中国邮政集团公司山西省中阳县分公司辩称，既然签订了房屋租赁合同，双方都应该按照合同约定来执行，根据合同的第六条第三项约定，对方说的漏水不影响合同履行，并且对方是在第一次开庭的时候才腾房。中国邮政集团公司山西省中阳县分公司一审诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付租金26438.36元。2、判令被告向原告支付2018年-2019年度冬季的暖气费1848.71元。3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金2856.25元(违约金自2018年6月1日按照每逾期一日违约金为月租金的3‰计算暂算至2019年9月1日)，以及自2019年9月2日之后至租金全部付清之日止的违约金。4、判令被告向原告支付支出律师费损失5000元。5、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告中国邮政集团公司中阳县山西省分公司系吕梁市××县建筑面积为70平方米的房屋所有人。原告（甲方）与被告张×1（乙方）签订了《房租租赁合同》一份，该合同显示：一、租赁房屋状况，甲方出租给乙方的房屋按现状出租，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋。1、房屋坐落：吕梁市中阳县城关支局一层；2、房屋建筑面积约70平方米，间数2间......三、租赁期限，租期一年，从2017年6月10日起至2018年6月9日止。四、租金及支付方式，1、年租金（不含税）为人民币25000元；2、付款时间，租金以合同签订时间起按年结算，合同签订时乙方预付一年租金给甲方，一年到期10前，预付下一年租金，以此类推。3、付款方式，现金支付......八、违约责任，3、乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3‰向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。合同签订后，原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司依约将房屋交付被告张×1租用，被告张×1将租赁费支付到2018年6月9日后，原、被告双方再未履行续签手续。2019年6月30日，被告张×1将房屋腾出并将钥匙交付给原告。2019年10月15日，原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司将被告张×1诉至法院，要求被告支付租金、暖气费、违约金、律师费等费用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告间的房屋租赁合同依法成立，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同。房屋租赁期满后，被告张×1继续使用承租房屋，原告对此也无异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但被告张×1未按照房屋租赁合同的约定支付房屋租金，事实清楚，证据确凿，因此对于原告要求被告支付房屋租赁费26438.36元及其2856.25元违约金的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。对于原告主张的取暖费和律师费，因未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告张×1向原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司支付房屋租赁费26438.36元；二、被告张×1向原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司支付违约金2856.25元；三、驳回原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司的其他诉讼请求。上述执行事项于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，由被告张×1负担。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。另查明，张×1承租案涉房屋多年，房屋年年存在漏水现象，2018年承租人张×1就房屋漏雨漏水情况，以及漏水导致存放于房屋内的部分商品损坏等与被上诉人中国邮政集团公司山西省中阳县分公司反映协商，但至一审起诉，漏雨漏水情况仍未解决。张×1所承租的房屋为一层，其上还有一层系他人承租，出租人均为被上诉人。房屋漏雨漏水系房屋年久，从二楼楼顶渗漏所致。本院认为，本案的焦点是张×1是否应当支付租金以及其迟延支付租金的违约金。从庭审可知，张×1承租被上诉人的门面房多年，在2018年承租期间，因房屋漏水漏雨现象，张×1多次与被上诉人反映、交涉，但一直没有解决。虽然双方合同约定由承租方负责房屋的日常检查及维修，但是从庭审反映出来的漏雨现象，并非张×1单方在自己所承租房屋内进行维修就可解决，该漏雨情况涉及到了二楼楼顶及二楼的地板、侧墙等的修缮防水。依据《合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租方有保证租赁物符合租赁使用要求的义务，承租人在房屋漏水，多次报修后，出租人没有履行修缮义务，承租人有权行使先履行抗辩权，缓交租金，其缓交租金不构成违约，无需支付违约金。此外，在承租的房屋发现漏雨漏水现象，张×1多次反映未果，并因为货物部分被水淋湿导致毁损发生纠纷后，张×1没有及时的撤离所承租房屋。同时，被上诉人中国邮政集团公司山西省中阳县分公司也无证据证明积极主张租金债权，其没有尽到催告义务。因此，在房屋存在瑕疵影响了使用但还不是完全不能使用的情况下，张×1又使用了一年。本院认为，在房屋不能按约定正常使用的情况下，要求张×1支付全部租金显失公平。因此，本院酌情判令张×1支付部分租金一万元。张×1所主张的因房屋漏水，被上诉人不积极修缮导致部分货物损毁，非本案审理范围，其可提供有力证据之后另行起诉。综上，一审法院认定事实有误，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销中阳县人民法院（2019）晋1129民初610号民事判决；二、张×1于本判决生效后十五日内给付中国邮政集团公司山西省中阳县分公司租金一万元；三、驳回中国邮政集团公司山西省中阳县分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费704元，减半收取352元，由张×1负担176元，中国邮政集团公司山西省中阳县分公司负担176元；二审案件受理费532元，由张×1负担266元，中国邮政集团公司山西省中阳县分公司负担266元。本判决为终审判决。审判长 刘雅婷审判员 李艳丽审判员 李云峰 二〇二〇年六月九日书记员 薛 蛟