重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初5889号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码：915001077530560415。法定代表人：高仲，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹虹，女，该公司员工。被告：刘建宏，男，1975年3月29日生，汉族，户籍所在地重庆市忠县复兴镇。被告：王宗琼，女，1978年8月4日生，汉族，户籍所在地重庆市忠县复兴镇,现住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘建宏，男，1975年3月29日生，汉族，户籍所在地重庆市忠县复兴镇，现住重庆市九龙坡区。原告重庆新隆信物业管理有限公司与被告刘建宏、被告王宗琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆新隆信物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹虹，被告刘建宏、被告王宗琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新隆信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费1879元；2.判令被告立即支付逾期支付物业管理费的违约金(滞纳金)563.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2013年8月，原告与重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司签订了《隆鑫劲隆（西城汇）前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫西城汇小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业委会与业委会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋物业面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告系上述物业1栋1004房屋的业主，物业面积72.31平方米，按约定应当向原告缴纳从2019年3月1日至2020年3月31日的物业管理费1879元，但被告一直拒缴，产生违约金（滞纳金）563.7元。经原告多次催缴无果，遂提起诉讼。被告刘建宏辩称，欠缴2019年3月1日至2020年3月31日的物管费是事实，由于小区公共收益没有对业主公开，该问题多次协调未能得到解决，此外被告电瓶车的电瓶在小区被偷，原告也一直没有解决，待这些问题解决后就同意缴纳物管费，但不同意支付违约金。被告王宗琼辩称，与被告刘建宏的意见一致。本院经审理认定事实如下：2019年11月28日，经重庆市九龙坡区市场监督管理局审查，准予原告将其原名称“重庆隆鑫物业管理有限公司”变更为现名称“重庆新隆信物业管理有限公司”，并进行了变更登记。重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司与原告签订有《隆鑫劲隆前期物业服务合同》，约定由原告对其开发的隆鑫劲隆小区提供前期物业管理服务；合同期限为自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘(或续聘)的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月物业服务费；收取标准为高层和公寓2元/平方米•月（按建筑面积计算）；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业服务。被告刘建宏与被告王宗琼系上述小区重庆市九龙坡区剑龙北路1号1幢10-4号房屋(建筑面积72.31平方米)的业主。2013年10月14日，二被告就《隆鑫劲隆临时管理规约》签署了《承诺书》，确认已详细阅读该《规约》，并同意履行该《规约》中规定的业主和物业使用人的责任和义务。该《规约》约定了业主认可建设单位委托原告实施上述小区的前期物业服务；物业公共性服务收费标准为高层和公寓2元/平方米·月（按建筑面积计算）；物业的公共服务费用按月缴纳，各业主应在月前十日内履行交费义务；未能按时足额缴纳物业服务费，按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金；本小区的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主规约，本规约作废等内容。2015年7月6日，二被告同意接房，后进场装修。2015年12月1日，原告与被告刘建宏签订了《隆鑫劲隆项目(隆鑫西城汇)前期物业服务协议》，协议中约定的物业费用缴纳、服务期限、违约责任等内容，同《隆鑫劲隆前期物业服务合同》、《隆鑫劲隆临时管理规约》中的相关约定一致。据原、被告称，2019年该小区曾成立过业委会，但在2020年1月6日，业委会全体成员集体辞职。2020年1月7日，九龙坡区九龙镇盘龙社区发出《关于隆鑫西城汇业主委员会成员集体辞职的公告》，向隆鑫西城汇小区全体业主告知了业委会全体成员集体辞职一事，并从该公告发布后，该小区业委会全体成员的委员资格自行终止，业委会的相关工作暂停。截止本案诉讼时，该小区未重新成立业委会。在此期间，原告一直在为该小区提供物业服务，但未与业委会及二被告签订新的物业服务合同。对原告陈述的二被告从2019年3月1日起至2020年3月31日止，共欠缴物业服务费1879元(计算方法：13个月×72.31平方米×2元/平方米·月)的事实及金额，二被告予以认可。同时，二被告也认可原告对此欠费进行了催收的。上述事实，有双方当事人陈述、重庆市九龙坡区市场监督管理局的《准予变更登记通知书》及名称变更情况、原告就名称变更的说明、重庆市规划和自然资源局的《房屋登记信息查询证明》、隆鑫劲隆前期物业服务合同、隆鑫劲隆项目(隆鑫西城汇)前期物业服务协议、临时管理规约、房屋面积竣工测算报告书、物品领用清单、入伙流转表、收楼书、装修申请表、装修验收表、被告身份证复印件、欠费统计表、缴费清单、欠费明细表、欠费情况说明、九龙坡区九龙镇盘龙社区的《关于隆鑫西城汇业主委员会成员集体辞职的公告》、二被告的结婚证、房产证等证据在卷为凭，经当庭质证，本院予以采信。审理中，原、被告对以下问题存在争议：一是公区收益的问题。二被告称原告没有把历年的公区收益及合同书等相关资料进行公示，也未按临时管理公约的约定进行分配，原告先违约。为此提供了公区收益的广告照片。原告对被告提供的该证据无异议，称在业委会成立后，公区收益等资料已移交给了业委会管理，且公示了公区收益。业委会成员集体辞职后，移交给了社区。为此，提供了公区收益公示照片。对该证据，二被告不认可，认为其没有看见公示，就算按原告所说移交了的，也是笼统移交，没有看见合同、收益等明细。二是被告电瓶车的电瓶被盗的问题。二被告称其电瓶车停在小区车库，车上价值1300元的电瓶被盗，说明原告没有尽到监管职责，且原告一直未作处理。为此，提供了报案记录及收据。原告对被告提供的该证据无异议，称被告报案是在2019年6月，而欠缴物管费是从2019年3月开始的；原告的安保人员定时对公共区域进行了巡视，尽到了安保职责；原告没有收取被告的停车费，电瓶被盗事件应由公安机关处理。为此，提供了保安巡逻的照片。对原告提交的该证据，二被告不认可，称电瓶车没有占车位，所以没有缴费。三是违约金的问题。原告陈述二被告应支付违约金，计算标准是按欠费总额的30%计算，并没有按照临时管理规约的约定每日千分之三计收。二被告不同意支付违约金，称其电瓶被偷后，一直找原告协商未果，且原告未按规定公示公区收益等情况。由于双方各执己见，故调解未果。本院认为，本案争议的主要焦点是二被告是否应当向原告支付所欠的物业服务费及违约金。对此，本院评判如下：本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司签订的《隆鑫劲隆前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，对包括二被告在内的小区全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告依约向二被告所在的小区提供了物业管理服务，二被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，二被告应当按时向原告支付物业服务费。对二被告因公区收益及电瓶车电瓶被盗、安保不到位等问题而不缴纳物业服务费的辩解，本院认为，被告所述的问题，属于另一法律关系解决的范畴，应另案提起诉讼，本案对此不予处理。况且，在原告按物业管理服务合同履行了主要义务的情形下，二被告拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行判断，且二被告并未举示证据证明因原告的服务缺位致小区公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。故，对二被告的此辩解不予采信。关于物业服务费的支付金额。由于原告诉请的金额为2019年3月1日起至2020年3月31日止的欠缴金额1879元，二被告对此金额予以认可，本院予以确认并予支持。关于违约金的问题。由于二被告未按照物业服务合同的约定，及时履行支付物业服务费的义务，其应当承担相应的违约责任。鉴于合同约定的违约金标准过高，故本院酌情予以减少，主张50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘建宏、被告王宗琼于本判决生效之日起五日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付2019年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1879元。二、被告刘建宏、被告王宗琼于本判决生效之日起五日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付违约金50元。三、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告刘建宏、被告王宗琼共同负担(此款原告已垫付，二被告在履行上述义务款项时一并支付给原告)。本判决为终审判决。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 向 蕻二〇二〇年六月十五日书记员 田小霞