云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终305号上诉人（原审被告、反诉原告）：邢海荣，女，1988年3月13日生，汉族，大专文化，自由职业，现住山西省平遥县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘峰，男，1968年8月9日生，汉族，现住浙江省乐清市。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：李亮，云南天外天律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨慧，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：古城区神马客栈，经营地址云南省丽江市古城区西安街道金甲村41号。经营者：吴炳超，男，1983年8月21日生，汉族，高中文化，现住福建省南安市。委托诉讼代理人（特别授权）：和建国，云南云勇律师事务所律师。上诉人邢海荣、刘峰因与被上诉人古城区神马客栈房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院(2019)云0702民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人邢海荣及上诉人刘峰与邢海荣共同委托的诉讼代理人李亮、杨慧，被上诉人古城区神马客栈的委托诉讼代理人和建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邢海荣、刘峰上诉请求：一、依法撤销一审判决，并予改判支持上诉人的反诉请求；二、判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：第一、关于本案《客栈租赁合同》解除时间的问题。一审人民法院已查明，由于被上诉人提供的客栈经常性漏水、排污管道破裂，房间恶臭弥漫，房屋地基沉陷，院子积水，经司法鉴定机构鉴定确定了上述情形原因在于房屋本身，并进一步明确被上诉人提供的客栈不符合经营条件，不能正常经营。基于上述客观事实，上诉人认为被上诉人已经构成根本违约，根据双方合同约定，上诉人已经享有了单方合同解除权。另外，鉴定意见已明确被上诉人提供的房屋存在严重的质量问题，尤其地基沉降，已危及上诉人及客人的安全，上诉人根据合同法的规定，也已经取得了法定的合同解除权。故此，上诉人于2017年12月12日向被上诉人发出了《解除合同通知书》，被上诉人也已经于当月17日收到该通知书，根据法律的规定，享有单方解除权的当事人的解除通知到达对方时即发生法律效力。所以，在被上诉人收到上诉人的解除通知书时，双方的合同就已经解除！故而双方之间就不存在合同就已经终止了，也就无所谓合同权利义务关系了！一审人民法院未慎重认定合同已经被解除的客观事实，仅以上诉人发出解除通知后与被上诉人协商沟通、并且未交付房屋为由，认为合同解除时间为实际交付房屋之日。该观点是明显不正确，被上诉人收到上诉人解除通知时合同已解除，已经形成了既定客观事实，协商沟通并不能否定这一事实，而只是就如何解决解除合同后的问题进行的。事实上，吴炳超在收到解除通知后来到丽江，并以自己的名义在自己的微信朋友圈对外发布了客栈发包信息，进一步表明其是认可合同已经解除，而且更加表明被上诉人已经有权将客栈对外发包，在观念上认知到其已经认可收回了客找经营权。然而，在其发包未果的情形下又悄然离开，拒绝解决后续事宜。而上诉人在合同解除后，只是作为善良管理人留守于客栈，对解除后的客栈进行看守，期间曾多次经过法院催促被告人和对方律师，进行客栈交接，乃至通过一审法院催促被告人交接客栈，对方都不予理会，不予回应。看守客栈恰恰是上诉人解除合同后的诚实信用行为，具有附随义务性质，上诉人如果要对自己的善良看守行为承担不利的后果，试问这一判决会给社会发出什么信息？将会造成什么样的价值导向？答案是不言而喻的！第二、关于合同解除后的责任承担问题。如上所述，双方合同已经于2017年12月17日正式解除，上诉人只是作为善良看守人留守于客栈，上诉人没有义务根据合同约定承担租金，合同解除的责任完全在于被上诉人的根本违约行为，被上诉人不可能再根据合同的约定收取租金以获取合同利益，一审判决的实质就是支持了行为人可以通过自己的不法（违约行为）行为获得利益，违背了法律的基本原则。既然一审人民法院判决采信了司法鉴定意见，认可了客栈已经不具备经营条件的客观事实，却又仅以客栈有入住登记（截止2018年2月28日），产生水电费为由认定上诉人存在经营行为，证据是明显不足的，对于上述问题，上诉人在一审及原二审中已经作了充分的阐述解释，并不是上诉人在经营客栈，而且被上诉人已经将客栈在“去哪儿网”的账号办在郑伟名下，同时证人曾某、程某也证实上诉人根本没有经营客栈，故而，一审人民法院判决认定上诉人经营客栈是极为牵强的。合同解除后，被上诉人逃之夭夭，非但不善意处理遗留问题，反而恶人先告状，以上诉人未支付租金已构成根本违约为由，向一审人民法院提起诉讼要求解除合同等，表明其是追求判决解除合同、争取判决前的租金利益，并一直不认可其违约行为，并未起诉上诉人交接客栈。合同解除根源在于被上诉人的房屋不具备经营条件，合同解除后被上诉人采取回避态度，拒绝解决遗留问题，所以，合同解除后的全部责任应由被上诉人自己承担，上诉人绝不能再承担所谓租金以及房屋占用费，而上诉人的反诉请求于法有据，计算得当，理应得到人民法院的支持。第三、一审人民法院判决计算租金及占用费方面存在内在的矛盾。如前所述，且不论既然被上诉人提供的房屋不符合经营条件，被上诉人就不能实际获取租金，上诉人也无需承担所谓占用费，就一审人民法院判决区分租金及占用费本身就存在矛盾。鉴定开挖以前，缘何判决上诉人承担租金？开挖后缘何要求上诉人承担房屋占用费？标准何在？经营与否是以鉴定的开挖为标准码？鉴定开挖前符合经营条件吗？一审人民法院采用开挖作为标准显得极为主观，不符合本案的实际，存在内在的矛盾，导致判决依据不清不楚。上诉人愿意再次强调，开挖与否不是客栈不具备经营条件的原因，而是房屋本身的严重问题，鉴定仅仅是发现这些问题的手段，不是问题本身，所以鉴定的时间在本案中并不具有法律意义，合同解除的2017年12月17日才具有实质意义。综上，一审人民法院对合同解除时间的认定明显不正确，对本案根源认识不清，作出了对诚实信用看守客栈的上诉人承担不利后果的严重不公判决，在客观上保护了违约方在根本违约的情形下依然坐享租金的不正当利益。被上诉人古城区神马客栈诉讼代理人答辩称，一、针对上诉人的上诉请求，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，我们认为一审判决是正确的，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。二、针对上诉事由，上诉人在诉状里提到三个方面的上诉理由，提到客栈解除时间问题，责任承担问题以及租金和占用费的问题。针对这三个问题，被上诉人认为，上诉人的上诉事由跟一审法庭举证质证以及辩论意见是一致的，而且跟一审法院查明的事实不符。首先，在本案中不存在双方签订的合同已于2017年12月17日解除的问题，一审法院对该问题已经做出了一个客观公正的判决。关于合同解除后的责任承担问题，由于在本案中不存在2017年12月17日解除合同的问题，所以不存在合同解除之后的责任承担问题。上诉人提到的水电费以及客人入住记录，这些理由一审法院认定的事实是比较清楚的。所以，上诉人的上诉理由不成立。虽然被上诉人没有提出上诉，但是对一审法院计算租金的时间我们是有异议的，只是为了彻底解决问题，所以没有提出上诉，我们认为租金应当计算到真正交接房屋的时候。我们认可一审法院的判定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人古城区神马客栈向一审法院起诉请求：1.判决在判决生效之日起解除原、被告于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》，并在三日内将客栈交还给原告；2.判决二被告在三日内支付应于2017年12月1日前应支付的租金500000元；3.请求依法判决二被告在三日内向原告支付合同约定的违约金500000元；4.案件受理费由二被告承担。上诉人邢海荣、刘峰向一审法院反诉请求：1.确认双方于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》已于2017年12月17日解除；2.判令本诉原告承担维修费1600元、赔偿被告（反诉原告）损失56400元、返还租金681104元及承担违约金30万元；3.判决本诉原告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月8日，原告吴炳超与王学刚就坐落于古城区西安街道金甲村41号院落签订了租赁合同，约定王学刚将该院落出租给原告吴炳超使用，租期18年4个月，自2013年10月15日至2032年2月14日止（4个月免租），其中2014年2月15日至2019年2月14日每年租金14万元，2019年2月15日至2024年2月14日每年租金17万元。原告承租该房屋和院落后进行新建并注册了古城区神马客栈。2017年2月25日，原告古城区神马客栈作为甲方，被告邢海荣、刘峰作为乙方订立《客栈租赁合同》，约定由原告将位于丽江市古城区西安街道金甲村41号的古城区神马客栈交付给被告承包经营；承包金每年40万元，承包期限共五年，自2017年2月25日至2022年2月10日止；签订合同之日支付人民币100万元，剩余100万元分两次支付，第一次于2017年12月1日付50万元，第二次于2018年7月1日付50万元及押金8万元；如乙方未按时支付承包金，甲方有权终止合同并不退还乙方已付承包金。甲方保证移交乙方前房屋的完整及正常使用，甲方提供不符合约定条件的客栈设施，严重影响经营的，乙方有权解除合同。合同订立后，被告接手经营客栈，并支付了100万元租金。被告接手经营客栈后，因客栈漏水、排污管道破裂、房屋地基沉陷等问题和原告多次协商，要求原告修理，但问题没有得到解决，因上述问题的存在，影响客栈经营，被告于2017年12月17日向原告吴炳超邮寄了《解除合同通知书》，通知甲方，从2017年12月12日止解除合同。原告收到《解除合同通知书》后到丽江进行协商未果成诉。诉讼过程中经被告申请鉴定，鉴定机构于2018年11月6日到现场对排水管道、102房间的卫生间和客房进行了开挖勘查，并作出鉴定意见，结论为：1.神马客栈坐西朝东房屋地基基础已出现下沉迹象，房屋主体出现的沉降已引起房屋漏水、水管爆裂等影响使用功能的现象发生，使客栈不能正常经营；2.神马客栈坐西朝东房屋一层右侧房间散发的恶臭气味主要是由于化粪池布置不合理，未设置通气管等原因造成的，排污系统已不能正常发挥功能，需进行处理；3.神马客栈院内未按地势合理布置下水孔，造成院内积水，排水功能丧失，进而使地表积水渗入房屋基础，造成地基基础沉降。被告垫付鉴定费用40000元。双方发生争议后神马客栈一直由被告方管理，2019年9月28日双方进行了客栈交接。庭审还查明，客栈在鉴定过程中开挖后一直未修复。一审法院认为，原告古城区神马客栈与被告邢海荣、刘峰签订的《客栈租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的义务。根据法律规定和双方合同约定，原告应当提供符合约定条件的客栈及设施，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案案涉客栈因原告建设施工过程中存在隐患导致被告在租赁期间生产了漏水、排污不畅引起恶臭、地基沉降等问题，被告要求原告维修后未果，严重影响了被告经营，原告构成违约。根据合同约定，被告有权解除合同并要求对方承担违约责任。被告方虽曾单方向原告发出解除通知书，但之后双方一直在协商沟通，且被告也未交付房屋，故一审法院确认2019年9月28日双方实际交接客栈之日为合同解除之日，原告无权再要求被告按约继续支付500000元租金。本案因原告违约在先，乙方可以采取不履行合同的合理措施防止损失扩大，故乙方未按约支付租金不构成违约，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。被告主张合同已解除，原告应返还多收的租金，对此，庭审查明双方发生争议后案涉客栈一直由被告方管理，期间客栈仍旧有入住订单并产生较大金额的电费，一审法院确认至2018年11月6日鉴定机构对现场进行开挖勘查之前被告一直在经营客栈，被告应当按约定支付租金，故被告自2017年2月25日起至2018年11月5日应支付租金为400000元+400000元÷365天×254天=678356元；之后被告继续管理客栈至交付给原告期间（自2018年11月6日至2019年9月28日止共计327天）应承担的占用费，一审法院酌情支持按照原告已向房东支付的年租金170000元为依据进行计算即170000元÷365×327=152301元，被告已支付原告1000000元，现原告应返还被告多付的租金1000000-678356元-152301元=169343元。被告反诉要求原告承担维修费及经营损失，无证据证实，不予支持；对被告反诉要求原告承担违约金300000元，诉讼过程中原告以违约金过高为由申请调整，一审法院根据本案实际酌情支持原告承担违约金100000元及鉴定费40000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条（四）、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认本诉原告古城区神马客栈与本诉被告邢海荣、刘峰于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》已于2019年9月28日解除；二、驳回本诉原告古城区神马客栈的其他诉讼请求；三、限反诉被告古城区神马客栈在本判决生效之日起十日内返还反诉原告邢海荣、刘峰租金169343元，并支付违约金100000元及鉴定费40000元，三项合计309343元。四、驳回反诉原告邢海荣、刘峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，由本诉原告古城区神马客栈负担；反诉案件受理费14152元，减半收取计7076元，由反诉原告邢海荣、刘峰负担5095元，由反诉被告古城区神马客栈负担1981元。本院二审期间，上诉人邢海荣、刘峰向本院提出调查取证申请，要求向丽江市古城区公安局古城派出所调取2018年2月28日后神马客栈的入住信息，以及向携程在线票务平台操作系统密码在2018年修改的相关事实，包括修改的人员、修改时间与修改的操作记录等。本院依法向上诉人邢海荣与刘峰的诉讼代理人李亮开具《调查令》，要求其持本院《调查令》前住调查取证。经取证，丽江市古城区公安局古城派出所出具了被上诉人古城区神马客栈入住记录5页，上诉人以该证据拟证明被上诉人古城区神马客栈自2018年2月28日至客栈交接给被上诉人期间无入住记录，上诉人在此期间未经营客栈，该客栈自2020年1月13日开始有旅客入住信息。经质证，被上诉人古城区神马客栈对丽江市古城区公安局古城派出所出具的被上诉人古城区神马客栈入住记录5页的真实性及合法性没有意见，但认为该证据不能证明上诉人在此期间未经营客栈的事实，也不能体现神马客栈从2018年2月28日至交接房期间的入住记录。本院审查认为，因被上诉人对丽江市古城区神马客栈入住记录5页的真实性与合法性无异议，本院对该证据予以采信，但该证据不能证明上诉人在2018年2月28日至客栈交接给被上诉人期间未经营该客栈。被上诉人古城区神马客栈在二审中未提交新证据。经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予确认。本案二审争议的焦点是：双方解除客栈租赁合同的时间应如何确定？上诉人应否承担客栈交接（2019年9月28日）前的客栈占用费？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人双方在履行2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》过程中，上诉人因客栈漏水、排污管道破裂、房屋地基沉陷等问题和被上诉人多次协商，要求被上诉人修理，但问题没有得到解决，上诉人向被上诉人原经营者吴炳超邮寄了《解除合同通知书》，通知被上诉人从2017年12月12日解除合同。吴炳超收到《解除合同通知书》后到丽江进行协商未果成诉。诉讼过程中经上诉人申请鉴定，鉴定机构于2018年11月6日到现场对排水管道、102房间的卫生间和客房进行了开挖勘查，并作出鉴定意见。现上诉人主张双签订的《客栈租赁合同》已于被上诉人收到《解除合同通知书》之日，即2017年12月17日解除。而被上诉人则认为双方签订的《客栈租赁合同》解除时间为双方交接客栈之日，即2019年9月28日。对此，本院经审查认为，上诉人虽然于2017年12月12日向被上诉人的原经营者吴炳超邮寄了《解除合同通知书》，通知被上诉人从2017年12月12日解除合同，吴炳超也于2017年12月17日收到了该通知。但吴炳超收到上诉人的《解除合同通知书》后，到丽江与上诉人协商解除合同事宜，最终双方未能达成一致意见的情况下，吴炳超离开了丽江，而上诉人却又对案涉客栈进行了继续经营。为此，本院认为，上诉人发出《解除合同通知书》后因双方的实际行为予以否认，双方签订的《客栈租赁合同》并未实际解除。直到2019年9月28日双方交接客栈时，该《客栈租赁合同》才真正解除，一审判决认定2019年9月28日双方实际交接客栈之日为合同解除之日是正确的，本院予以确认。关于上诉人应否承担客栈交接（2019年9月28日）前的客栈占用费问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被上诉人应返还多收的租金，经庭审查明，双方发生争议后案涉客栈一直由上诉人管理使用，且期间客栈仍有入住订单并产生较大金额的电费，故一审法院认定至2018年11月6日鉴定机构对客栈现场进行开挖勘查之前上诉人应当按约定支付租金，并认定自2017年2月25日起至2018年11月5日应支付租金为678356元（400000元+400000元÷365天×254天）；之后上诉人继续管理使用客栈至交付给被上诉人期间（自2018年11月6日至2019年9月28日止共计327天）应承担的占用费，根据本案实际酌情支持按照被上诉人已向房东支付的年租金170000元为依据进行计算为152301元（170000元÷365×327），最终被上诉人应返还上诉人多付的租金169343元（1000000-678356元-152301元）是正确的，本院予确认。另外，一审法院根据本案实际酌情支持被上诉人承担违约金100000元及鉴定费40000元，并无不当，本院予确认。上诉人提出的“一审法院对合同解除时间的认定明显不正确，对本案根源认识不清，作出了对诚实信用看守客栈的上诉人承担不利后果的严重不公判决，在客观上保护了违约方在根本违约的情形下依然坐享租金的不正当利益。以及合同解除后应由被上诉人承担全部责任，上诉人不应再承担所谓租金以及房屋占用费。”等上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人邢海荣、刘峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14152元，由上诉人邢海荣、刘峰负担。本判决为终审判决。审判长  胡强胜审判员  蔡江英审判员  谢旭东二〇二〇年六月五日书记员  和卉梅