云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初2539号原告：陈连芳，女，1952年12月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：高翔，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏平，男，1978年8月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：云南万联房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530103309508806J。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线金洲湾北路12号商铺。法定代表人：高杨华，执行董事。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙若璠，云南乾太律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：贾玲，女，1963年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张伟伦，男，1987年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系贾玲女婿，特别授权代理。原告陈连芳与被告苏平、被告云南万联房地产经纪有限公司、第三人贾玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告陈连芳的委托诉讼代理人高翔，被告苏平，被告云南万联房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邓金荣、孙若璠，第三人贾玲的委托诉讼代理人张伟伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈连芳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告全面履行《房地产买卖及居间服务合同》义务，共同连带向原告支付房屋买卖欠款114042.87元；2、判令两被告共同连带按年利率6%向原告支付自2018年6月1日起至付清款项之日止期间的资金占用费（暂计算至2020年3月30日为11974.5元（114042.87×6%÷12×21）；3、本案诉讼费由两被告全部承担。事实和理由：2016年7月20日，原告陈连芳委托第三人贾玲出售昆明市地块）6幢28层2807室房屋（房产证号：昆房权证字第××号），并在云南省昆明市明信公证处办理了云昆明信证民字第29258号公证书。《委托合同》约定由第三人代为出售该房屋、与买方签订合同、收取售房所得款项、代缴税费、交付出售房屋等事宜。2018年1月26日，第三人与两被告共同签订了《房地产买卖及居间服务合同》，合同约定：转让标的为昆明市地块）6幢28层2807室房屋；成交价格105万元；合同生效之日起1日内买方向卖方支付定金人民币5万元；买方在办理产权转移登记之前向卖方支付除定金、交楼押金之外的剩余楼款人民币99万元；买卖双方于2018年2月6日前办理产权转移登记手续；卖方承担此次交易产生的营业税、个人所得税；卖方于递件过户结束10日内交房；中介（被告2）预留人民币1万元的交房押金；卖方向中介（被告2）支付佣金5万元等条款。房屋买卖合同签订后，被告1当日〔2018年1月26日）向第三人支付了定金5万元。2018年1月31日，买卖双方到产权交易中心办理了该房产权转移登记手续，缴纳了约定由卖方承担的增值税42757.13元、个人所得税8200元，产权转移登记手续办好后，第一被告当日将20万元房款交给第二被告代管。2018年2月7日，被告1向第三人转账支付了购房款70万元。2018年2月10日，第三人将房屋交付给了被告1。以上所述，根据原告与第三人所签《委托合同》和第三人与两被告所签《房地产买卖及居间服务合同》的约定，第三人已按约履行完成其相应义务，被告1于买卖合同签订当日向第三人支付5万元定金后，应于办理产权转移登记之前向第三人支付剩余楼款人民币99万元、交房后支付交楼押金1万元。但被告1在履行合同过程中，并未按约定向第三人支付剩余房款，仅向第三人转账支付了70万元房款，将20万元房款交给中介（被告2）代管。后经第三人多次催要，被告2才通过微信分多次在2018年5月前向第三人支付了合计85000元购房欠款，之后就一直未向第三人支付所欠购房款11万余元。综上，两被告至今尚欠原告114042.87元房款未付清，即：房价1050000元-第三人实收款750000元-增值税42757.13元-个人所得税8200元-佣金50000元-被告2微信付款85000元414042.87元。为维护原告的合法权益不再继续受侵害，特具此状起诉至人民法院，请求依法判决。被告苏平辩称：我觉得我房款已经付清，已经全面履行义务，不应当我承担责任。被告云南万联房地产经纪有限公司辩称：我方不应承担连带还款责任，我们已经把收到的钱全部支付给第三人。第三人贾玲陈述：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年7月20日，原告陈连芳（甲方、委托人）与第三人贾玲（乙方、受托人）签订经云南省昆明市明信公证处公证的《委托合同》，约定原告陈连芳委托第三人贾玲代为出售位于昆明市地块）6幢28层2807室的房屋，并有权收取售房所得款项。二、2018年1月26日，第三人贾玲代理原告陈连芳（卖方、甲方）与被告苏平（卖方、乙方）、被告云南万联房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房产买卖及居间服务合同》，约定以下涉案内容：“1、甲方自愿将坐落于春城慧谷小区一期（A2地块）6幢28层2807室的房屋出售给乙方，建筑面积141.23平方米，成交价格105万元；2、乙方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金伍万元，该定金由甲方本人收讫，待办理产权变更时转为购房款；3、乙方须在双方到产权登记管理部门办理产权登记申请之前向甲方支付除定金、交楼押金之外的剩余楼款99万元；4、甲乙双方约定于2018年2月6日前办理该物业产权登记转移手续；5、营业税、个人所得税由甲方支付，查件费、买卖公证费、契税由乙方支付；6、双方协商同意在已交丙方托管的定金中预留1万元作为交楼押金。此款在甲、乙双方签署《交楼确认书》后，由丙方放予甲方；7、甲方支付丙方佣金5万元；8、甲乙双方友好协商，过户结束当日做完不动产登记，乙方预先支付20万元（不包含在已付定金5万）购房款。剩余80万元尾款待乙方收到明日城市银行贷款后一并支付……”。上述合同签订后，被告苏平于当日向原告陈连芳支付50000元定金，原告陈连芳委托人贾玲向被告苏平出具“购房定金收条”。后合同履行过程中由于原告陈连芳无力缴纳合同约定的税费，被告苏平于2018年2月1日代陈连芳缴纳个人所得税7809.52元、教育费附加1171.43元、地方教育附加780.95元、增值税39047.52元、城市建设增值税2733.33元，以上税费共计51542.85元，庭审中各方当事人均认可该款项转为苏平应支付的购房款。三、2018年1月31日，被告苏平向被告云南万联房地产经纪有限公司法人高杨华转账148066元。同日，被告云南万联房地产经纪有限公司向被告苏平出具《代保管收条》，载明收到苏平购买春城慧谷小区一期（A2地块）6幢28层2807室购房资金20万元由我公司保管，待缴纳完该物业相关税费并进件结束拿到不动产回执登记后转为购房款。四、2018年2月7日，被告苏平向第三人贾玲70万元、向被告云南万联房地产经纪有限公司法人高杨华转账10万元。2018年2月10日，第三人贾玲签字捺印确认《房屋全款收条》，载明：“今收到苏平交来购买陈连芳名下的云南省昆明市地块）6幢28层2807室购房款89万元，剩余尾款16万元监管于云南万联房地产经纪有限公司账户，待该物业公示期结束且无争议并取得该物业权利苏平名下不动产证后三个工作日内，再由云南万联房地产经纪有限公司一次性划入代理人贾玲账户（账户为：62×××56，开户行为交通银行永昌支行）（注之前开具的定金及相关收条自动失效，以此收条为准）”。后第三人陈连芳与被告苏平于2018年2月10日对涉案房屋进行交接，涉案房屋已于2018年3月5日登记在被告苏平名下。五、另确认：1、被告云南万联房地产经纪有限公司于2018年2月2日向第三人贾玲指定收款人张伟伦转账3万元；2、2018年4月26日至2018年6月16日期间，被告云南万联房地产经纪有限公司向第三人贾玲指定收款人张伟伦微信转账7万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，故应根据法律、法规对房屋买卖合同的相关规定，结合请求权基础，依法对当事人的权利义务关系认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《房产买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，各方当事人均应诚信履行约定的各项义务。其次，关于被告苏平的责任。本案中双方在《房产买卖及居间服务合同》中约定涉案房屋成交价为105万元，原告陈连芳已经于2018年2月10日将涉案房屋交付被告苏平，被告苏平作为买受人应按约支付购房款。本案中，被告苏平已经于2018年1月26日向原告陈连芳的代理人贾玲支付5万元定金、于2018年1月31日向中介方被告云南万联房地产经纪有限公司转账148066元、于2018年2月1日代原告陈连芳支付税费51542.85元、于2018年2月7日向原告陈连芳的代理人贾玲转账70万元、于2018年2月7日向中介方被告云南万联房地产经纪有限公司转账10万元。且2018年2月7日原告陈连芳的代理人贾玲也签字捺印确认《房屋全款收条》，确认收到被告苏平的全部购房款，故在本案中被告苏平作为买受人已经履行完合同约定的支付购房款义务。第三，关于被告云南万联房地产经纪有限公司的责任。首先，虽然各方当事人对《房屋全款收条》中已付购房款89万元的构成有争议。但被告云南万联房地产经纪有限公司在本案中于2018年1月31日收到被告苏平的转账148066元、于2018年2月7日收到被告苏平的转账10万元，两笔共计248066元，扣除《房产买卖及居间服务合同》中约定应由原告陈连芳负担的中介费5万元，被告云南万联房地产经纪有限公司也还应支付原告陈连平托管购房款198066元，虽被告云南万联房地产经纪有限公司陈述其向第三人贾玲支付过现金，但并未提供相应的证据予以证实。扣减2018年2月2日转账给张伟伦的3万元，被告云南万联房地产经纪有限公司托管的款项剩余16万余元，该金额与2018年2月10日，第三人贾玲签字捺印确认《房屋全款收条》中确认的“剩余尾款16万元监管于云南万联房地产经纪有限公司账户”相互印证，能形成证据链证明被告云南万联房地产经纪有限公司监管的16万元均为购房款。其次，根据《最高人民法院关于民事证据的若干问题》第三条的规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证说明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”虽现有证据显示自2018年2月10日后被告云南万联房地产经纪有限公司仅向张伟伦微信转账7万元，但在原告陈连芳的起诉状内已经自认收到被告云南万联房地产经纪有限公司85000元购房欠款（原告自认2018年2月2日张伟伦收款的3万元已经结算包含在89万元已付购房款内），另被告云南万联房地产经纪有限公司并不能提交证据证明其在2018年2月10日以后其向原告陈连芳支付过其余“托管购房款”，故本院仅能按原告陈连芳自认收到的85000元予以确认。综上，涉案房屋已经于2018年3月5日办理不动产变更登记，被告云南万联房地产经纪有限公司作为中介方应按“待该物业公示期结束且无争议并取得该物业权利苏平名下不动产证后三个工作日内”的约定将其托管的剩余购房尾款75000元（160000元-85000元）支付给原告陈连芳。第四，关于资金占用损失。由于被告云南万联房地产经纪有限公司未按约向原告陈连芳支付购房款给原告陈连芳造成了资金占用损失，原告陈连芳按年利率6%主张资金占用损失未超过法律规定，结合本案实际本院依法确认被告云南万联房地产经纪有限公司应支付原告陈连芳未付购房款75000元自2018年6月1日起至实际清偿之日按年利率6%计算的资金占用损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告云南万联房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈连芳支付“托管购房尾款”75000元，并支付该款项自2018年6月1日至实际清偿之日止按年利率6%计算的资金占用损失；二、驳回原告陈连芳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告陈连芳负担900元，由被告云南万联房地产经纪有限公司负担1920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 凡二〇二〇年六月十一日书记员 涂馨月