新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初3665号 原告（反诉被告）：张智胜，男，1978年9月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：秦启勇，男，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：刘润霞，女，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被告（反诉原告）：王翔，男，1983年6月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：任永刚，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺琼，新疆任远律师事务所律师。 被告（反诉被告）：伊犁正和置业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市开发区白桦林居C座。 法定代表人：程国鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**，新疆怀泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）张智胜与被告（反诉原告）王翔、被告（反诉被告）伊犁正和置业有限责任公司（以下简称正和置业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，被告王翔申请追加伊犁正和置业有限责任公司为被告，并提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张智胜的委托诉讼代理人秦启勇、刘润霞、被告（反诉原告）王翔的委托诉讼代理人任永刚、张艺琼、被告（反诉被告）正和置业的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张智胜向本院提出诉讼请求：1、被告王翔支付租赁费140,000元（2019年1月1日至2019年12月30日，每年180,000元，已付40,000元）及违约金42,000元（140,000×30%），合计182,000元；2、涉诉费用由被告王翔承担。事实与理由：2015年11月期间，被告王翔租赁了原告合作区解放西路天马国际市场院内场地，并于2015年11月16日签订了土地租赁合同，合同约定了租赁期限、租金和租金缴纳期限与方式、双方的权利义务、特别约定、违约责任等条款。租赁初期被告王翔支付了2016、2017、2018年租赁费，2019年租赁费仅支付40,000元，余款迟迟未支付，该租金经原告多次索要，被告王翔都以种种理由推诿。因被告王翔已违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）王翔辩称：2015年11月16日原被告签订土地使用权租赁合同一份，原告作为承租人将其承租的天马国际市场院内场地转租给被告，租赁期间为四年，在合同履行过程中，被告共计向原告支付580,000元租金（包括2016年、2017年、2018年的租金540,000元及2019年年初的租金40,000元）。2019年2月22日，被告伊犁正和置业有限责任公司向被告发布通知要求被告限期搬离涉案租赁场地，由案外人进行拆迁，至此被告的正常经营权受到严重妨害，无法正常进行营业，原租赁合同陷入履行不能，故被告不应支付2019年2月22日至今的租金，相反，由于原告及案外人的违约行为致使被告遭受重大损失，应负赔偿责任。 被告提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告张智胜签订的土地使用权租赁合同；2、反诉被告张智胜承担因违约给反诉人造成的损失（具体金额由第三方评估公司评估）；3、反诉被告正和置业对上述款项承担连带赔偿责任；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年11月16日，反诉原告与反诉被告张智胜签订土地使用权租赁合同一份，约定了租赁期间、租赁地点、双方权利义务、违约责任等条款。该租赁合同系反诉被告正和置业认可反诉被告张智胜合同转租的情况下转租于反诉原告的。现还未到合同租赁期限，反诉原告却于2019年2月22日突然收到反诉被告正和置业责令搬迁后拆迁的通知，因二反诉被告违约，故应承担违约责任。反诉被告正和置业违约，强行撤回已租出但未到期的房屋用于自行开发建设，而反诉原告对租赁物进行了巨大投资，并且为很多客户办理了包年会员卡，该合同解除给反诉原告造成了巨大的经济损失，以及对其他第三人的违约行为。反诉被告正和置业是受益人，其行为导致原告的权益受到损失，故应与反诉被告张智胜承担连带责任。 原告（反诉被告）张智胜辩称：反诉请求不成立，反诉原告属于违约方，无权提起解除合同之诉，合同的履行日期为2019年12月31日止，无解除合同的必要性，在此期间反诉原告一直在进行使用，缴纳租金是其法定义务。 被告（反诉被告）正和置业辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求，同意原告（反诉被告）张智胜的意见，反诉原告在2019年8月提起反诉时要求继续履行合同，说明其一直在经营状态，现在提出解除合同，但合同期限仅剩余14天，不存在解除合同的必要。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定如下： 一、原告提交证据如下：1、照片打印件5张，视频资料一份、收款收据复印件7张，证实被告王翔于2019年2月至2019年8月26日缴纳水费，到目前为止一直在营业，其反诉理由不能成立。被告（反诉原告）王翔对收据的三性均不认可，因没有交款单位的签字，按照合同水电费均由原告（反诉被告）向被告（反诉被告）缴纳；对照片及视频资料的三性均不认可，视频资料应当征得被采集人的同意或者由相关的第三方对其具有证明效力的单位进行采集才具有合法性；被告（反诉原告）即使有经营活动也是非正常经营的，被告（反诉被告）未强行拆除而减少反诉原告经营损失的救济行为并不影响原告（反诉被告）和被告（反诉被告）的违约行为，也不影响给反诉原告造成损失的出现。被告（反诉被告）对该组证据三性均认可，水费收据是王翔在经营过程中向我公司交纳的，王翔的场所一直在经营中。 本院认为，原告提交的收据系复印件，未提交原件核对；照片及视频未说明来源，且反诉原告对该证据的三性均不予认可，故对该证据的三性均不予认定。 2、原告、被告王翔签订土地使用权租赁合同一份、原告与正和置业签订的补充协议一份，证实原告具有租赁权，合同终止日期是2019年12月31日，违约金的计算方式是依据租赁合同第七条第二款约定（140,000元×30%），该合同的第4条第7款约定租赁期满后15日内由反诉原告王翔自行拆除场馆，费用由其自行承担，并将租赁物的土地恢复原状。被告（反诉原告）王翔对合同的真实性、合法性无异议，对原告所证明的关联性不认可，合同2019年12月31日到期，原告起诉的日期为2019年5月23日，原告的起诉日期并没有达到合同所约定的连续三个月未交房租的事实；该合同未到期，不存在拆除的问题；对补充协议真实性、合法性无异议，该补充协议恰恰证明了原告与王翔所签订的租赁合同是在反诉被告张智胜和反诉被告正和置业所签订合同的期限内，其受益人是二反诉被告，该补充协议也是反诉原告要求二反诉被告承担连带责任的证据。被告（反诉被告）对该组证据三性均认可，认为根据合同的相对性我方不应当作为反诉被告。 本院认为，原告、被告王翔、被告正和置业对该组证据的真实性、合法性均无异议，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。 3、2020年1月7日鉴定现场视频资料光盘一张，证实2020年1月7日鉴定人员到达鉴定现场时，被告的体育馆依然在营业，在视频资料中还显示2019年12月被告的场所还举办过伊犁州国有企业“电信杯”职工羽毛球比赛，证明被告应当按约支付租赁费用。被告（反诉原告）对该证据真实性认可，对合法性、关联性不予认可，因未取得现场人认可进行私自拍摄，程序违法，该视频不能证明体育馆属于正常经营状态，体育馆的现状保留是为了鉴定部门进行鉴定而保留的，并不是经营的现状，横幅只能证明有过此活动但不能证明是经营性活动。另拍摄的时间是2020年1月7日，本案涉及的经营损失是2019年3月20日至2019年12月31日，之后的行为与原告无任何关联性。被告（反诉被告）未到庭质证。 本院认为，被告（反诉原告）对该证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可。因该视频系原告（反诉被告）自行录制，未告知鉴定人员、在场人员，且该视频录制时间与本诉、反诉请求均无关联，故对该证据的真实性予以认定，对其合法性、关联性不予认定。 二、被告（反诉原告）王翔提交如下证据：1、2015年11月16日双方签订土地使用权租赁合同一份，证实合同第一条第1款约定该体育馆属于反诉原告自建；合同的第二条约定租赁期限为4年，自2016年1月1日至2019年12月31日止，原告起诉时双方的合同在约定的期限内，至今仍未到期；合同的第三条第4款约定如单方解除合同需向赔偿建馆的费用、装修费用、场馆运营费用、广告宣传费用。原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，原告并未要求解除合同，只是要求被告履行交付租金的义务。按合同约定双方租赁期满后在15日之内由被告自行拆除场地，恢复原状退回租赁物，其主张的各项赔偿费用没有法律依据。被告（反诉被告）对该证据的真实性、合法性认可，但认为该证据与我公司无关，我公司不应当成为本案反诉的主体。 本院认为，原告、被告王翔、被告正和置业对该证据的真实性、合法性均无异议，故对其真实性、合法性予以认定。 2、收条一张，证实2019年已交纳房租40,000元，2019年之前的房租全部支付完毕。原告（反诉被告）对该证据的真实性认可，但被告只交付了2019年两个半月的租金，到起诉时已构成三个月未交租金的事实。被告（反诉被告）对该证据真实性、合法性认可，但认为该证据与公司无关。 本院认为，原告、被告王翔、被告正和置业对该证据的真实性、合法性均无异议，故对其真实性、合法性予以认定。 3、2015年9月11日场地租赁合同一份，证实：反诉被告张智胜从反诉被告正和置业租赁所取得的该场地，该合同第四条第5款约定了水电暖费用均由反诉被告张智胜交纳，印证了反诉被告张智胜提交的证据一，水费的交纳是履行该合同的义务；该合同的第六、八、九条约定反诉被告正和置业有权因租赁物用途单方对土地进行调整或解除合同并提前30日通知反诉被告张智胜，该合同的解除是由反诉被告正和置业单方行为进行的，所以反诉被告正和置业应当承担单方解除合同的法律责任；单方解除后反诉被告正和置业是该土地的受益人，也是承担反诉请求的合同依据。原告（反诉被告）对合同的真实性认可，认为该合同已履行完毕，对其证明目的不认可，合同是张智胜与伊犁正和置业签订的，签订合同是对租赁物的约定，不能适用于王翔与反诉被告的合同约定。被告（反诉被告）对该证据真实性、合法性认可，认为该合同一直在履行，并没有解除。 本院认为，原告、被告王翔、被告正和置业对该证据的真实性、合法性均无异议，故对其真实性、合法性予以认定。 4、2018年12月29日、2019年2月22日通知2张，证实2018年12月29日被告（反诉被告）向所有的商户发出通知，自2018年12月30日起所有的商户将租金全部交纳给被告（反诉被告），被告（反诉被告）与原告（反诉被告）成了所有商户的共同承租人。2019年2月22日被告（反诉被告）下发通知要求所有的商户于2019年3月20日拆迁并关闭该市场，该通知下达后在2019年3月20日租赁合同已经中止履行，且通知是由被告（反诉被告）下发的，造成了合同不能履行，既是行使解除合同的行为者也是市场的受益人，故应当承担连带责任。原告（反诉被告）对该证据三性均不认可，2018年12月29日的通知是针对新商户的。被告（反诉被告）认为该证据只是当时政府初步意见对市场进行拆迁，但没有实施，2019年8月王翔要求继续履行合同可以看出王翔合同一直在履行中。 本院认为，原告对该证据的三性均不予认可，但质证称2018年12月29日的通知是针对新商户的，被告正和置业认为该通知未实施，并不否认未发出过该通知，故对该证据的真实性予以认定。 5、照片打印件10张，证实在通知下发后被告（反诉被告）已于2019年3月20日前将该场馆封闭，履行了该通知的强行拆除义务，已构成违约，应当承担连带赔偿责任；证明在2019年3月18日该场馆封闭后对张智胜与正和置业所签订的场地内所有的建筑物进行了拆除，并对整个场地的外围进行了封闭，造成了反诉原告不能正常经营。原告（反诉被告）对该证据三性均不认可，照片的具体形成日期无法得知。被告正和置业对该证据的三性均不予认可，王翔自认其经营场馆未被拆除，一直在经营，与其证明的目的自相矛盾。 本院认为，原告、被告正和置业对该证据三性均不予认可，但天马国际市场位于伊宁市繁华路段，外围是否拆除、封闭是众所周知的事实，故对该证据的真实性予以认定。 6、价格评估报告书2份，鉴定费发票1张，证实房屋投资剩余价值为212,819元，经营损失价值288,763元，为申请鉴定支出鉴定费13,000元，应当由两反诉被告共同承担。原告（反诉被告）对于两份价格评估报告书真实性认可，对合法性和关联性有异议，对于剩余价值的评估报告书认为租赁的是土地，且合同终止前该物品并未拆除，因此剩余价值与我方无关；对于可得性经营损失的鉴定书认为租赁的是土地，经营状况和导致经营损失的原因与原告无关，同时该鉴定书所显示的消费小票及未盖章的收据均为被告王翔自行制定，其三性均不认可，对鉴定费票据与我方无关，故不予认可。被告（反诉被告）未到庭质证。 本院认为，原告对该证据的真实性、合法性无异议，且该证据系法院委托后，由有资质的鉴定机构出具，故对其三性均予以认定。 本院经审理认定事实如下： 1、2015年9月11日，原告与被告正和置业签订《场地租赁合同》一份，被告正和置业将天马监测站内面积约9000平方米的场地出租给原告作商业租赁。租赁期限为3年，从2015年8月11日起至2018年11月10日止。合同约定，经被告正和置业同意，原告可以转租赁；若政府要求该场地拆迁规划，则租赁合同自动中止，双方互不赔偿。2016年3月18日，原告与被告正和置业签订《补充协议》，约定天马监测站内场地租赁期延长2年，从2015年8月11日起至2020年11月10日止。 2、2015年11月16日，原告（甲方）与被告王翔（乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，合同第一条约定“甲方将坐落边境合作区解放西路名称为天马国际钢材市××站）院内3000平方米空地租于乙方，由乙方自行建设约2400平方米的钢构场馆”，第二条约定“租赁期限按甲方与正和置业的合同期限同步执行，租赁期4年。即从2016年01月01日起至2019年12月31日止”，第三条约定“1、租金每年180,000元。2、租赁区域内水、暖、电、物业管理费用由乙方承担。4、在租赁期间，双方均不得无故解除合同，解除合同需经双方协商一致。若甲方与乙方解除合同或违约，甲方需赔偿乙方建设场馆、馆内装修、场馆运营、广告宣传等所有支出费用”，第七条约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，乙方还应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。……2、拖欠房租及其他费用累计3个月以上的”。 3、2018年12月29日，原告、被告正和置业联合向天马综合市场商户发出通知，内容为“自2018年12月30日起，市场商户租金需直接交纳至伊犁正和置业有限责任公司财务室……”。2019年2月22日，伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司、被告正和置业联合向天马市场商户发出通知，内容为“根据伊宁市政府有关文件精神决定将我公司天马市场做限期拆除处理……以上情况我司已通知承租人张智胜做解除合同限期搬离处理，故通知天马市场各租赁户做好拆迁搬离的准备，该市场需于2019年3月20日前关闭并拆迁”。 4、被告王翔签订租赁合同后，自行投资建设新起点体育馆。在合同履行过程中，王翔共计向原告支付580,000元租金，其中2016年、2017年、2018年已支付全年租金各180,000元，合计540,000元，2019年支付40,000元租金。因被告正和置业发布通知要求限期搬离租赁场地，双方发生争执。 本院认为，原告与被告正和置业、原告与被告王翔在自愿合法的基础上签订租赁合同，对各自的权利义务进行了约定，各方当事人均应按照合同履行各自的义务。原告现主张被告王翔拖欠租金，并要求被告王翔承担违约责任，而被告王翔认为原告提前解除合同构成违约，应赔偿其损失，并与被告正和置业承担连带责任，故本案的争议焦点是原告、被告王翔、被告正和置业是否存在违约行为，应由谁承担违约责任。原告、被告王翔均认可2019年以前的租金已付清，2019年支付租金40,000元。根据约定，年租金为180,000元，每月租金折算为15000元，每日租金为500元，故被告王翔2019年度支付的租金相当于2个月零20天。因伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司与被告正和置业于2019年2月22日发出限期办理通知，造成该市场内所有商户的经营均不能正常进行，被告王翔已实际付清通知下发之日前的租金，故本院认为被告王翔不存在拖欠租金的违约行为。虽然争议场地附着物已被部分拆除，但新起点体育馆一直未被拆除，且一直在经营，故原告、被告正和置业关于被告王翔一直在经营的理由成立，原告要求被告王翔支付租金的请求，本院予以支持。新起点体育馆虽在租赁期内未停止经营，但受场地周边被拆除的影响，其经营无法正常进行，原因是原告、被告正和置业提前通知搬迁，故原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。原告与被告正和置业签订的《场地租赁合同》第六条第（九）项约定“租赁期内，若政府要求该场地拆迁规划，则租赁合同自动中止，双方互不赔偿”，证明被告正和置业已预见到了拆迁规划的风险，并与原告达成了互不赔偿的约定，故被告正和置业通知搬离并未违约。原告应当预见该风险却未与被告王翔就该风险进行约定，在双方约定的租赁期内，不能给被告王翔提供安全、有序的经营环境，造成双方的租赁合同履行不能完全实现合同目的，应当承担违约责任，赔偿被告王翔在租赁期内的经营损失。被告王翔要求原告承担经营损失的反诉请求，本院予以支持。根据鉴定机构的评估，原告应赔偿被告王翔新起点体育馆可得性经营损失288763元。被告王翔于2019年12月17日变更诉讼请求，要求解除其与原告签订的《土地使用权租赁合同》，因该合同终止日期为2019年12月31日，仅剩14天到期，故该请求本院不予支持。被告王翔要求原告赔偿其体育馆、馆内装修剩余价值，因《土地使用权租赁合同》第三条第3项约定“租赁期满后，如甲方因无法与正和置业续租而退场，合同租赁场地内由乙方所建的钢构房屋及房屋内所有物品均归乙方所有，由乙方自行拆卸运走，甲方不承担任何费用”，而该合同的租赁期已满，故本院不予支持。被告王翔要求被告正和置业承担连带赔偿责任，因被告正和置业未与王翔签订合同，且不存在违约行为，故本院不予支持。 综上，为维护正常的经营秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王翔于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）张智胜支付租金140,000元； 二、原告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）王翔经营损失288,763元； 三、原告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）王翔支付鉴定费7484元； 四、驳回原告（反诉被告）张智胜的其他反诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）王翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3940元，减半收取1970元，由原告（反诉被告）张智胜负担455元，被告（反诉原告）王翔负担1515元；反诉案件受理费8946元，减半收取4473元，由原告（反诉被告）张智胜负担2575元，被告（反诉原告）王翔负担1898元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  杭平新 二〇二〇年六月十日 书  记  员  方 宁