山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4582号 上诉人(原审被告)：青岛鑫润利达实业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路183号307室。 法定代表人：段起军，总经理。 委托诉讼代理人：单广婷，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：吴泽玉，男，1981年12月25日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：杨文斌，山东名昊律师事务所律师。 原审被告：青岛福龙房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路266号2幢9层901室。 法定代表人：赵宝福，董事长。 上诉人青岛鑫润利达实业有限公司（以下简称鑫润利达公司）因与被上诉人吴泽玉、原审被告青岛福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫润利达公司向本院提起上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二项内容，改判上诉人不承担向被上诉人交付房屋及将房屋产权登记至被上诉人名下的义务；二、上诉人不承担一、二审案件受理费、保全费。事实与理由：一、原审被告在未取得涉案房屋处置权的前提下将其出售给被上诉人的行为无效。涉案房屋目前仍登记在上诉人名下，一审中被上诉人提交的，上诉人于2018年11月23日发给原审被告《关于预留房号处理意见的通知》中明确载明：要求原审被告于“2018年11月31日前到青岛鑫润利达实业有限公司办理交钱购房手续”，足以说明原审被告只有购买了上诉人的房屋后才有再行出售的权利。到目前为止，原审被告尚未取得涉案房屋的产权，在其无权处分的情况下一审法院认为其与被上诉人间于2016年8月30日签订的《买卖住宅合同书》有效且对上诉人具有约束力，属认定事实不清，适用法律错误。二、上诉人与被上诉人之间不存在涉案房屋的买卖行为，也未收到其任何购房款，依据合同的相对性原理，其与原审被告间的买卖合同内容不能约束上诉人，一审法院适用法律错误。上诉人在被上诉人与原审被告2016年8月30日签订的《买卖住宅楼合同书》中非买卖合同双方主体，在合同内容处盖章的行为仅起证明作用，对其合同内容的知晓或认可不能当然的成为合同一方主体，就受该合同内容的约束。上诉人是基于第一条的理由在该合同修改处盖章证明而已。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。 被上诉人吴泽玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与原审被告之间的关系系双方内部关系，与被上诉人无关。 原审被告福龙房地产公司未陈述意见。 吴泽玉向一审法院提起诉讼请求，1.请求依法确认开发区房屋（奋进路427号内2栋1单元402户）归吴泽玉所有；2.请求判令鑫润利达公司、福龙房地产公司将开发区房屋（奋进路427号内x栋x单元x户）交付给吴泽玉；3.请求判令鑫润利达公司、福龙房地产公司为吴泽玉办理开发区房屋（奋进路427号内2栋1单元402户）产权证；4.请求判令鑫润利达公司、福龙房地产公司支付吴泽玉违约金（以已购房款765787元为基数，按照同期银行贷款基准利率计算自2018年2月6日至2019年4月29日）；5.请求判令鑫润利达公司、福龙房地产公司支付律师代理费40000元；6.本案诉讼费用由鑫润利达公司、福龙房地产公司承担。 一审法院认定事实如下： 1.2009年9月8日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司与福龙房地产公司签订了《合作协议书》，约定双方就坐落于青岛市黄岛区东侧《蓝天海岸》项目的居住用地合作开发建设达成协议，乙方（福龙房地产公司）按照楼面价格：多层住宅1750元/平方米、高层住宅1150元/平方米、网点3200元/平方米的价格购买；购买的面积为高层3970.63平方米、多层3893.361平方米、网点见附图……乙方（福龙房地产公司）负责工程建设、自负盈亏独立核算，乙方对该项目具有独立开发建设，对建设房屋享有该合同全部的所有权、使用权、销售权、买卖权和受益权；协议签订当日，乙方（福龙房地产公司）付给甲方（大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司）320万元定金。同时，该协议附有大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司加盖印章的《楼花价款表》一份，载明上述各项目的价款以及福龙房地产公司应付款项。 2.2010年9月17日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司与青岛小蚂蚁房产经纪有限公司签订《房地产代理销售合同》，约定由青岛小蚂蚁房产经纪有限公司独家代理销售甲方拥有或开发经营的上述《蓝天海岸》项目，该合同约定了销售形式、价格、代理期限及进度等内容。2011年12月2日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司、青岛小蚂蚁房产经纪有限公司、青岛和创盛业房地产营销策划有限公司又签订《房地产代理销售合同补充协议》，约定原《蓝天海岸》项目名称更改为《鸿润嘉园》，代理销售方由青岛小蚂蚁房产经纪有限公司更改为青岛和创盛业房地产营销策划有限公司，原《房地产代理销售合同》中青岛小蚂蚁房产经纪有限公司的权利义务由青岛和创盛业房地产营销策划有限公司承担。 3.2012年11月2日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司变更名称为青岛鑫润利达实业有限公司。 4.2016年8月30日，吴泽玉与福龙房地产公司签订《买卖住宅楼合同书》一份，约定甲方（被告福龙房地产公司）将在建的开发区鸿润嘉园多层2号住宅东单元西户402室储藏室4号户售给乙方（原告吴泽玉）；住宅面积80.49平方米，储藏室15.36平方米；住宅售价每平方米8808元，计708900元，储藏室每平方米3700元，计56800元，总计：柒拾陆万伍仟柒佰元整（765700元）；按现价格计价，按95折收取；首付肆拾贰万元，余额按银行贷款处理；预售证批下来，将此合同和收款收据到售楼处办理房产证事项。该合同书在价格处有涂改，并盖有鑫润利达公司的公章。同时，在该合同书上手书有“此款转到张念虎40万元有效，赵宝福建行开发区长江中路支行。”等内容。同日，吴泽玉向案外人张念虎转账支付400000元，并在转账用途处载明“购房预付款”。福龙房地产公司出具收据一张，载明预收款420000元。2016年9月11日，吴泽玉又通过银行转账支付给赵宝福20000元，赵宝福该时系福龙房地产公司法定代表人。 5.2016年9月6日，涉案房屋取得预售许可。涉案青岛市黄岛区房屋现登记于被告鑫润利达公司名下。 6.2017年12月18日，吴泽玉又与福龙房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，再次约定乙方（原告吴泽玉）购买甲方（被告福龙房地产公司）有权出售的坐落于开发区奋进路鸿润嘉园2号多层住宅建筑面积80.49平方米的房产一套及地下室一处。该房屋时属于鑫润利达房地产公司开发。房屋每平方米8808元，总价款708955元，大写（柒拾万零捌仟玖佰伍拾伍元）。地下室一处面积15.36平方米，每平方米3700元，总金额56832元，大写：伍万陆仟捌佰叁拾贰元；乙方于本合同签订之日起8日内向甲方全额支付购房款；甲方在收到乙方全部购房款之日起40日内负责协调房地产开发公司与乙方签订正式的购房合同，并进行购房合同网签；甲方保证房地产开发公司同意以甲方名义出售上述房屋，并保证产权清晰，无抵押、查封或任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；合同同时约定了违约责任等内容：甲方（被告福龙房地产公司）如未按协议约定的期限协调房地产开发公司与乙方（原告吴泽玉）签订正式购房合同，则每逾期一天，则按千分之五支付乙方已付购房款利息，逾期超过七天，乙方有权利解除协议。甲方除退还乙方购房款外，还应支付乙方已付购房款三倍违约金并按每日千分之五支付乙方已付购房款利息，同时承担由此给乙方造成的其他损失。2017年12月23日，吴泽玉通过银行向福龙房地产公司法定代表人赵宝福支付45787元，26日，又分两次共转账支付300000元，并标注宏润嘉园2号楼东单元402购房尾款。福龙房地产公司出具了落款日为2017年12月22日的收据一张，载明收到上述345787元购房款。 7.2018年11月23日，鑫润利达公司向福龙房地产公司发出《关于预留房号处理意见的通知》，内容为“贵公司于2015年预留鸿润嘉园房号11套（详见预留通知文件），因鸿润嘉园项目于2016年10月1日开盘，开盘至今上述房屋未办理收房手续，严重影响开发商青岛鑫润利达实业有限公司资金周转。今通知青岛福龙房地产开发有限公司于2018年11月30日前到青岛鑫润利达实业有限公司办理交钱购房手续，逾期不办理，青岛鑫润利达实业有限公司将对外公开销售，由此导致的一切损失及法律责任由青岛福龙房地产开发有限公司全部承担。” 8.吴泽玉为本案诉讼，于2018年12月24日与山东名昊律师事务所签订委托代理合同，并支出律师代理费40000元。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：2016年8月30日签订的《买卖住宅楼合同书》以及于2017年12月18日签订的《房屋买卖合同》效力。 首先，吴泽玉与福龙房地产公司签订《买卖住宅楼合同书》时，鑫润利达公司亦在该合同上捺印，应视为对该协议内容的认可，故该《买卖住宅楼合同书》应对吴泽玉、福龙房地产公司、鑫润利达公司三方均具有约束力。同时，该合同已对当事人名称、商品房基本状况、房屋总价款及付款时间与付款方式、办理产权登记有关事宜等作出约定，应视为具备了商品房买卖合同的主要内容，且吴泽玉亦按照约定交纳了首付款420000元，故该《买卖住宅楼合同书》应当认定为商品房买卖合同。虽然，该合同签订时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前已经获得，故该合同应系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。 其次，吴泽玉与福龙房地产公司于2017年12月18日签订的《房屋买卖合同》应为上述《买卖住宅楼合同书》的补充，该亦系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院亦予以确认。 第三，根据福龙房地产公司提交的《合作协议书》及附件、《关于预留房号处理意见的通知》等证据，其与鑫润利达公司之间就涉案房产的建设、出售等应存在内部关联。但该双方内部关系争议不能当然否定其中一方的对外行为，遑论福龙房地产公司与鑫润利达公司均在与吴泽玉签订的《买卖住宅楼合同书》上对买卖行为予以盖章确认，现吴泽玉已将购房款项全部付清，二被告应当履行向吴泽玉交付涉案房屋并办理产权登记的义务。 至于吴泽玉提出的要求确认涉案房产归其所有的诉请。涉案房屋现仍登记在鑫润利达公司名下，而本案为房屋买卖合同纠纷，吴泽玉系基于债权请求权要求履行债务，而债务履行的后果则可能为实现物权的变动，故在涉案房产现仍登记为鑫润利达公司所有的情形下，对其该项诉请，一审法院不予支持。 关于吴泽玉提出的要求支付违约金的诉请。吴泽玉的违约金诉请系基于其与福龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》，该合同中的违约责任主体限定为福龙房地产公司，故应由福龙房地产公司承担相应责任。同时，根据合同中关于逾期签订正式购房合同的责任约定，该违约责任实际应为利息损失，吴泽玉在起诉时将计算标准自降为日利率千分之一，后又变更为按照同期同档银行贷款基准利率，并要求自逾期之日（2018年2月6日）计算至2019年4月29日，该系对自身权利的处分，不违反法律规定，且有合同约定，一审法院予以支持。 关于吴泽玉主张的律师代理费40000元，有其与福龙房地产公司的合同约定，现福龙房地产公司已构成违约，福龙房地产公司应予承担。 综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鑫润利达公司、福龙房地产公司于判决生效之日起十日内向吴泽玉交付坐落于青岛市黄岛区房屋。二、鑫润利达公司、福龙房地产公司于判决生效之日起十日内将坐落于青岛市黄岛区房屋的产权登记至吴泽玉名下。三、福龙房地产公司于判决生效之日起十日内向吴泽玉支付违约金（以765787元为基数，自2018年2月6日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同档贷款基准利率计算至2019年4月29日）。四、福龙房地产公司于判决生效之日起十日内向吴泽玉支付律师代理费40000元。五、驳回吴泽玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11344元、保全费4065元，均由鑫润利达公司、福龙房地产公司共同负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人主张其与被上诉人之间不存在案涉房屋的买卖行为，认为原审被告在未取得案涉房屋产权的情况下出售给被上诉人的行为无效。对此，虽然2016年8月30日的《买卖住宅楼合同书》系被上诉人吴泽玉与原审被告福龙房地产公司所签，但上诉人鑫润利达公司在该合同中盖章，在本案诉讼前亦未提出过异议，应当视为上诉人对该房屋买卖合同的确认，该房屋应为上诉人鑫润利达公司与原审被告福龙房地产公司共同向被上诉人吴泽玉出售，现该案涉房屋登记在鑫润利达公司名下，一审法院据此判令上诉人鑫润利达公司与原审被告共同履行交付房屋及协助过户的义务，并无不当。鑫润利达公司否定该房屋买卖的理由不成立，本院不予采信。至于上诉人鑫润利达公司提出福龙房地产公司未向其交钱的意见，属于上诉人鑫润利达公司与原审被告福龙房地产公司之间的问题，与被上诉人吴泽玉无关。 综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11344元，由上诉人青岛鑫润利达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年六月十七日 书记员 王 繁 书记员 胡荣华