贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4973号上诉人（原审原告）：甘国琼，女，1965年7月13日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：潘乐婧，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德平，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开阳投资集团有限责任公司，统一社会信用代码：91520121569244376Q。住所地：贵州省贵阳市开阳县农业局办公楼9楼。法定代表人:郭祥明，该公司总经理。委托诉讼代理人：马瑞雪，女，1985年12月2日生，汉族，住贵州省开阳县，系该公司员工。原审第三人：开阳县人民政府，住所地：贵州省贵阳市开阳县磷都大道84号。法定代表人：李仕勇，该县县长。上诉人甘国琼因与被上诉人开阳投资集团有限责任公司（以下简称开投集团）、原审第三人开阳县人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院（2019）黔0122民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人甘国琼上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是：一、双方签订的产权调换协议中对逾期交房的超期安置过渡费用过低，根据合同法规定，对于损失约定过低的，可以要求调整。原审庭审中，开投集团向法院提交的与上诉人同一地段房屋租金及租金标准均高于双方协议约定的超期安置过渡费用，根据《合同法》第一百一十三条和一百一十四条规定，上诉人有理由要求开投集团支付临时安置费用与实际租金之间的差额作为损失；二、开投集团与其他被征收人的相同案件中，协议中对超期安置费用也进行了约定，其他被征收人对约定的金额过低提起诉讼，案件经过一、二审、再审，最终再审支持了其他被征收人要求支付约定的超期安置费用与房屋租金之间差额的诉请。被上诉人开投集团答辩称，双方签订的协议中明确约定了征收房屋的位置、面积以及调换的房屋的位置、面积、双方补差的金额。开投集团已经按协议约定一次性支付给上诉人损失费，履行了协议约定义务。案涉楼盘的开发商贵州旺德置业有限公司处于破产重整状态，其管理人是贵州辅正律师事务所。经了解，重整方案经开阳县人民法院批准、贵阳市中级人民法院备案，旺德公司现已经解押完毕，解押之后收取购房款、融资，将一号楼改规为住宅，政府成立工作组推进二期实施，已于2020年5月24日全面复工，并在《诗画开阳》、《开阳发布》等开阳县官方微信公众号中改开宣传。旺德公司回迁户的房屋产权均已申报了优先债权，开阳县人民法院（2019）黔0121民初1935号判决书中已确认，上诉人的门面均在优先债权范围内，其门面均处于2号楼，不涉及调规，到期均能正常交付。管理人也表示超期过渡费按正常计算，具体核算金额待交付接受房屋时据实计算，现在实际无法交付房屋，整个楼盘都处于在建状态，也无法预估门面的商业价值。且上诉人超期过渡费现已5倍封顶，其中甘国琼的超期过渡费10500元/月，黄长顺超期过渡费6860.5元/月。上诉人所说的相同案件是另一棚改项目，该项目是万象君汇，且该项目已经完成全部回迁工作，门面均已交付并实际使用，有大型超市、商业街影院及其他娱乐场所，万象君汇与旺德项目是两个项目，两者的商圈不同，相隔距离远，没有可比性，与本案无关。原审中，开投集团提交距离回迁户最近路段门面的租金评估报告显示，评估价格及拍卖成交价格在每年34000元/间，南江路门面评估价每年15475元/间，而上诉人的超期过渡费分别为82326元每年、126000元每年，超期过渡费明显高于最近路段门面租金，不存在约定过低的情形。原审原告甘国琼的一审诉讼请求为：1.判决被告支付原告逾期交房租金损失和超期临时安置费之间的差额暂计算为293850元（从2016年8月28日计算至2019年1月27日），该损失应计算至被告交付原告房屋时止；2.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明，原告甘国琼（乙方）与被告开投集团（甲方）于2014年2月28日签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》（以下简称调换协议），征收范围涉及乙方坐落于开阳县，建筑面积105平方米（其中，套内面积100.8平方米），乙方选择产权调换补偿的，甲方以旺德时代广场（一期）门面37、38、39号，建筑面积146.65平方米商业用房与乙方进行产权调换。产权调换房建设期间，由乙方自行过渡安置，过渡期30个月（过渡期限自2014年2月28日至2016年8月27日），甲方以原房屋建筑面积按每月20元／㎡一次性支付乙方临时安置补偿费63000元。调换协议第八条约定，征收生产及经营用房造成停产、停业的，由征收人按所征收房屋评估价值的4.5%·年给予一次性补助，甲方应支付乙方停产停业损失费共计303982.88元。第十条约定，甲方应于2016年8月27日前将产权调换房交付乙方，甲方未按约定时限交房的，从逾期之日起，每超过一个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补偿费标准的5倍。2016年12月9日，被告开投集团名称从开阳县城市建设投资有限公司更名为开阳投资集团有限责任公司。同时查明，开阳县人民政府系该地块的征收主体，被告是征收实施单位。贵州旺德置业有限公司是案涉楼盘的开发商，因开发商现处于破产重整状态，故被告与原告约定的回迁房至今尚未完工，原告遂诉至法院。还查明，原告曾于2018年9月28日以开阳县房屋征收管理局作为被告，开阳投资集团有限责任公司作为第三人向贵阳市云岩区人民法院提起行政诉讼，请求判令被告支付原告停产、停业损失1089272.64元，该损失暂从2015年2月27日计算至2018年9月26日。云岩区人民法院认为，原告与第三人签订调换协议的时间是2014年2月28日，依据当时的法律规定，此类纠纷并未被纳入行政诉讼受案范围，因此驳回了原告的起诉。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，本案原、被告在平等、自愿的基础上签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》，该协议并不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。调换协议中对被告未按约定时限交房的违约责任进行了约定，即从逾期之日起，每超过1个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补偿费标准的5倍。该条款对拆迁人无法按时交房给被拆迁人造成的损失补偿方式进行了明确约定，原告可以按照协议约定进行主张，但其要求被告支付逾期交房租金损失与超期临时安置费之间的差额并无合同约定，也没有相关法律规定予以明确，故原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：驳回原告甘国琼的诉讼请求。案件受理费5708元，减半收取计2854元，由原告甘国琼负担。二审中，开投集团提交开阳公众号开阳旺德时代广场项目全面复工，拟证明楼盘在复工状态，预计明年3月份完成开发，其商业价值尚无法确定。另外，本案《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》系甘国琼代表自己和黄长顺作为乙方与开投集团签订。其他事实与一审查明事实一致。本案事实，有《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》以及开阳县人民法院（2019）黔0121民初1935号民事判决书认定的事实在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。上诉人甘国琼与被上诉人开投集团签订的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》系双方的真实意思表示，其协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同。虽然被上诉人超期安置上诉人构成违约，应当承担违约责任，但就上诉人提出由开投集团支付逾期交房租金损失与超期临时安置费之间的差额的主张，本院认为，首先，双方协议明确约定不能按约定期限安置的，“从逾期之日起，每超过1个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补偿费标准的5倍”。双方当事人系按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定约定的超期过渡费标准，该约定体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效的合同条款。对于拆迁人违约后违约责任的承担标准，双方存在共同的心理预期，并受此约束；其次，房屋租金价格不断变动，属于不可预见的因素，上诉人主张的租金损失实为正常履行合同情况下可能获得的预期利益，可能获得的预期利益并非必然产生的实际损失；第三，法律并未规定违约损失高于违约金标准即必须按照损失金额进行调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条第一款亦未如此规定，否则，合同中的超期过渡费条款即失去约定的意义。上诉人所提举的其他案件的判决书未涉及本案楼盘，且不具有参考效力。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。综上所述，本院认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，甘国琼的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5708元，由上诉人甘国琼负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年六月十七日书记员 唐正艳