北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5856号上诉人（原审被告）：陈昌发，男，1972年2月17日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张超林，广东安云更新律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇伟，广东安云更新律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京金盟经贸有限公司，住所地北京市东城区芳嘉园胡同2号。法定代表人：范世明，董事长。委托诉讼代理人：刘湘，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人陈昌发因与被上诉人北京金盟经贸有限公司（以下简称金盟公司）返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈昌发之委托诉讼代理人张超林、谢宇伟，被上诉人金盟公司之委托诉讼代理人刘湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈昌发上诉请求：1．撤销一审判决，驳回金盟公司一审诉讼请求，改判陈昌发与金盟公司关于北京市东城区和平里东街七区17号楼迤北房屋（以下简称案涉房屋）的房屋租赁关系有效，房屋租金按约定每季度25200元支付；2．一、二审案件受理费、保全费、评估费均由金盟公司负担。事实和理由：陈昌发与金盟公司之间的房屋租赁关系合法有效。因金盟公司与陈昌发签订的具有还款协议性质的《协议书》无法继续履行，在2016年3月25日，陈昌发便将金盟公司以房抵债的案涉房屋交还给金盟公司，有金盟公司总经理于志福（案外人）出具的《证明》加以佐证。在金盟公司收房之后，自即日起，案涉房屋转为陈昌发继续租用，租金按原规定支付。一审判决认为陈昌发无理占用案涉房屋，纯属认定事实不清，适用法律不当。关于房屋使用费，应当依据双方签订的《房屋租赁协议》约定的金额，不应当按照评估价格进行计算。金盟公司辩称，同意一审判决。双方签订的《房屋租赁协议》约定的租期为2015年1月1日至2015年12月31日，租赁期间2015年5月20日双方又签订了《协议书》，双方约定金盟公司将案涉房屋交付陈昌发使用不计算租金。后该《协议书》被法院确认于2017年4月11日解除。至此，陈昌发应当将案涉房屋交还金盟公司。现陈昌发无理占用案涉房屋至今，金盟公司有权要求陈昌发支付房屋使用费。房屋使用费应适用市场评估参考价格。金盟公司向一审法院起诉请求：1．陈昌发向金盟公司返还案涉房屋；2．判令陈昌发支付金盟公司案涉房屋自2017年4月11日暂计至2019年12月31日止的租金403452.6元；3.案件受理费、保全费、鉴定费由陈昌发负担。一审法院认定事实：案涉房屋登记在北京金盟实业总公司名下。北京金盟实业总公司于2002年4月11日更名为北京金盟经贸有限公司。2013年8月15日，金盟公司（甲方，借款人）与陈昌发、案外人胡从广（乙方，出借人）签订《借款合同》，合同约定甲方因公司经营需要向乙方提出借款要求，乙方同意借款给甲方，借款金额为1000万元。同日，金盟公司出具借款借据。陈昌发（承租方）与金盟公司（出租方）还签订有《房屋租赁协议》，金盟公司将案涉房屋出租给陈昌发使用，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每季度25200元。双方还约定，租赁期满后，承租方应将房屋完好地交还出租方，如需要继续使用的，双方另行协商连续使用事宜。2015年5月20日，陈昌发与金盟公司签订《协议书》，约定，金盟公司与陈昌发投资设立公司，金盟公司将其名下的案涉房屋及东直门的一套房屋转到所设立的公司名下作为出资并占有股份，待该公司成立后，金盟公司将其持有的股份转给陈昌发用于偿还因上述借款产生债务；金盟公司在2015年6月5日前将案涉房屋及东直门的房屋交付陈昌发，不计算房租；同时，陈昌发对金盟公司的利息也只计算到2015年7月止。在履行《协议书》的过程中，金盟公司与陈昌发产生纠纷，2017年陈昌发对金盟公司提起民间借贷纠纷之诉。案件经过一审、二审、再审，2018年10月12日，北京市高级人民法院作出（2018）京民再173号终审判决，该判决认定《协议书》于2017年4月11日解除，并判决金盟公司偿还陈昌发借款本金、支付利息及自2017年4月11日起的逾期还款违约金。现金盟公司持起诉理由诉至北京市东城区人民法院，并提出财产保全申请，法院依法裁定查封、冻结陈昌发名下价值356430元的财产。金盟公司还申请对案涉房屋在2017年4月11日至2019年3月10日的房屋租金进行评估。法院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估，该公司确定正常商业用房的租期为1至3年，委托评估期间在正常租期内，本次估价价值时点设定为租期起点即2017年4月11日，估价结果为房屋建筑面积65.4平方米，租金价格水平为6.2元/日·平方米，2017年4月11日至2019年3月10日共计699天，租金总额283431元。关于案涉房屋的租金支付情况，金盟公司的陈述为，自双方签订2015年5月20日的《协议书》后，陈昌发就没有再支付过租金；陈昌发的陈述为，双方2015年5月20日签订的《协议书》与本案无关，2015年陈昌发支付过租金，但具体时间记不清了，陈昌发曾向金盟公司支付2017年4月11日至2019年12月31日的租金，但金盟公司拒绝收取。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。金盟公司曾于2013年向陈昌发等人借款。金盟公司还与陈昌发订立有《房屋租赁协议》，双方约定金盟公司将案涉房屋出租给陈昌发使用，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。2015年5月20日，陈昌发又与金盟公司签订《协议书》，双方约定金盟公司将案涉房屋交付陈昌发使用不计算租金，陈昌发对金盟公司的借款利息也只计算到2015年7月。金盟公司与陈昌发在履行《协议书》的过程中产生纠纷，陈昌发提起诉讼。最终，北京市高级人民法院作出生效判决认定该《协议书》已经于2017年4月11日解除，并判决金盟公司偿还陈昌发借款本金、支付利息及自2017年4月11日起的逾期还款违约金。据此，陈昌发也应将案涉房屋交还金盟公司，并支付自2017年4月11日起占用房屋的使用费，但陈昌发至今仍占用案涉房屋，亦未支付房屋使用费。现金盟公司要求陈昌发返还案涉房屋，于法有据，法院予以支持。关于金盟公司所主张的要求陈昌发支付无理占有案涉房屋的租金，应称其为房屋使用费。《协议书》依法解除后，金盟公司与陈昌发此前订立的《房屋租赁协议》租期已经届满，双方未续签租赁合同，亦无收取租金的事实，双方之间租赁合同的权利义务已经终止，但陈昌发仍然占用案涉房屋，其应当向金盟公司支付房屋使用费。房屋使用费的金额，法院根据评估机构出具的租金价格水平进行确定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，一审法院于2020年4月判决：一、陈昌发于判决生效后七日内将坐落于北京市东城区和平里东街七区十七号楼迤北的房屋腾空后返还给北京金盟经贸有限公司；二、陈昌发于判决生效后七日内给付北京金盟经贸有限公司房屋使用费四十万三千四百五十二元六角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审中，陈昌发提供一份《证明》，用以证明，双方存在租赁关系。该《证明》载明：由于北京金盟经贸有限公司未能履行与陈昌发于2015年5月20日签订的《协议书》，故陈昌发于2016年3月25日将北京市东城区东直门北小街12号楼201室的房屋及其全部钥匙交还了金盟公司。另外，北京市东城区和平东街七区17号楼迤北65.40平方米房屋自2000年起由陈昌发租用经营废品回收站。现继续由陈昌发租用，租金按规定支付。落款处有金盟公司总经理于志福签名。金盟公司认为于志福的行为并非公司行为，且双方没有签订正式书面合同。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及陈昌发上诉请求，本案的争议焦点为：焦点一，陈昌发是否应当返还案涉房屋；焦点二，陈昌发支付案涉房屋使用费的标准。焦点一，陈昌发是否应当返还案涉房屋。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。金盟公司作为案涉房屋的所有权人，有权要求陈昌发返还案涉房屋。陈昌发使用案涉房屋是基于金盟公司与陈昌发存在借款关系，且双方签订了《协议书》。现该《协议书》已经法院确认于2017年4月11日解除。此后，陈昌发针对案涉房屋的使用问题未与金盟公司签订任何协议，故陈昌发再继续使用案涉房屋缺乏合法依据，一审法院判决陈昌发将案涉房屋返还给金盟公司，系正确的，本院予以维持。焦点二，陈昌发支付案涉房屋使用费的标准。陈昌发主张案涉房屋的使用费应当按照双方曾签订的《房屋租赁协议》中约定的每季度25200元计算。首先，陈昌发主张所依据的《房屋租赁协议》如能正常履行，该合同约定的租期为2015年1月1日至2015年12月31日。租期过后，双方没有签订续租合同，故双方基于该份《房屋租赁协议》产生的租赁关系已因合同期届满而终止。第二，双方所签《房屋租赁协议》履行期间，陈昌发与金盟公司又签订了《协议书》，约定金盟公司将案涉房屋交付陈昌发使用不计算租金。该约定应视为双方对于《房屋租赁协议》的变更。现《协议书》已经法院确认解除，故陈昌发继续使用案涉房屋已缺乏合同依据。第三，关于陈昌发提交的《证明》中虽然有金盟公司总经理的签名，但该《证明》所载明的内容并未体现出租赁合同应具备的主要条款内容。综上，陈昌发主张其与金盟公司存在租赁关系，要求依据双方签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准向金盟公司支付房屋使用费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈昌发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费2302元、评估费11500元，均由陈昌发负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7352元，由陈昌发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年六月三十日书记员 张 璐