山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初1310号 原告：济南市长清区工业和信息化局，住所地济南市长清区通发大道1399号。 负责人：方宝军，局长。 委托诉讼代理人：赵立国，山东灵岩律师事务所律师。 被告：高传水，男，1956年10月5日出生，汉族，退休职工，住济南市长清区。 被告：周光涛，男，1977年7月18日出生，汉族，个体户，住济南市长清区。 两被告共同委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。 原告济南市长清区工业和信息化局（以下简称长清工信局）与被告高传水、周光涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告长清工信局的委托诉讼代理人赵立国，被告高传水、周光涛的共同委托诉讼代理人殷培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长清工信局向本院提出诉讼请求：1.依法确认长清工信局与高传水2000年1月1日签订的房屋租赁合同于2020年1月1日终止；2.依法判令高传水、周光涛搬离涉案房屋，将承租的房屋交付长清工信局；3.依法判令高传水、周光涛支付长清工信局自2020年1月2日起至实际交付房屋之日止的房屋租赁损失5033元（暂计算至2020年5月31日）；4.依法判令高传水支付租赁期限内多占用长清工信局房屋的租金损失34532.4元；5.判令高传水、周光涛承担案件受理费。事实和理由：2000年1月1日，原长清县乡镇企业管理局与高传水签订房屋租赁合同，约定将原长清县经济委员会办公楼前门头房租赁给高传水使用，租赁房屋面积为30.8平方米，租赁期期限为20年即自2000年1月1日起至2020年1月1日止。在租赁期间内高传水还占用了面积为26.59平方米的库房，并在租赁期间内将涉案房屋转租给周光涛。后长清县乡镇企业管理局和原长清县经济委员会变更为济南市长清区工业和信息化局即本案原告。合同到期后，高传水、周光涛拒不搬离涉案房屋，长清工信局多次书面通知两人搬离未果，为维护合法权益，提起本案诉讼。 高传水、周光涛辩称，长清工信局并非涉案房屋产权所有人，其主体资格不当，答辩人只支付前20年租金4万元，后续可继续使用20年系与长清县乡镇企业管理局的真实意思表示，现合同尚在履行期间并没有届满，其主张终止合同不当，其诉求支付租赁费34532.4元亦早超过1年特殊法定诉讼时效，不具有胜诉权，理应驳回其各项诉讼请求，具体理由如下：一、房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，在没有其他证据的前提下，其具有推定房屋所有权人的证据效力，涉案争议房屋所有权证书登记所有人为长清县经济委员会，且按照合同相对性原则租赁合同也非长清工信局，故此，长清工信局并不是本案适格的诉讼主体，其无权行使诉讼权利。 通过长清工信局提供的长房权证城公字第××号房屋所有权证书，位于长清区宾谷街901号路北30.8平方米房屋所有权人为长清县经济委员会，根据《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。房屋作为不动产，其物权归属应当以产权证明和登记薄实际记载为准，本案争议房屋的产权证明和登记簿实际记载房屋所有权人均为长清县经济委员会，不动产物权的确定是以不动产登记簿登记产权人确定，结合2000年1月1日签订《房屋租赁合同》主体是长清县乡镇企业管理局，即便政府机构存有职能转变，调整组织机构，撤销经济委员会、乡镇企业管理局，组建区经济贸易局，也仅是对工作性质、人员给予调整，但对财产变更需履行必要的产权手续，在未取得登记变更之前，其尚不具备完全所有权亦不能认定其对房屋具有所有权，只能证明原告履行了经济贸易局的职责。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条第一款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”，长清工信局虽主张权属因职能调整由其享有，但未能提供任何具有确权效力的权属证明。 二、长清区乡镇企业管理局作为缔约方主体，高传水通过一次性交纳了租赁费4万元，租赁期间届满后可继续使用20年的字样本文，能够证实双方签订的协议名为租赁，实为买卖，且尚存有其他性质的权利义务关系。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从上述法律规定分析，房屋租赁是指在一定期限内不转移房屋所有权的情况下，承租人取得出租人房屋的使用权和收益权的法律关系。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》主要内容是高传水只支付4万元款项使用房屋20年，届满后仍可继续使用20年乡镇企业管理局名下的房屋，结合合同签订时乡镇企业管理局自称涉案房屋尚没有取得房屋所有权证书，而不具备过户条件，且承租房屋高传水有权进行装饰、装修及改建，双方签订的《房屋租赁合同》不能简单定性为单纯的房屋租赁合同，还包括不同于房屋租赁性质的其他权利义务的约定。因此，长清工信局仅以租赁合同的有关法律规定主张合同期满要求终止、返还租赁物的诉讼请求，理由不充分。2、高传水与乡镇企业管理局签订的《房屋租赁合同》，根据2000年期间的房屋价格29260元，一次性交纳4万元显然属于购买房屋的对价，结合2000年4万元人民币20年的时间价值为128284元，所交纳4万元款项不仅单纯是租赁20年，否则所对应的房屋单价、4万元时间价值严重不对等，且从租赁合同第七条：因不可归责于乙方的事由，致使房屋部分或全部毁损，乙方可以要求减少租金或不支付租金，也可解除合同；第十条：因第三人对房屋主张权利，致使乙方不能对房屋使用、收益的，乙方有权要求甲方退回所欠年限的租金并按银行同期利率加计利息，无不表述乡镇企业局出售店面的真实目的。3、合同约定租赁期限为20年，单独行文第十三条租赁期间届满，乙方可继续使用20年，即由高传水使用至2040年1月1日，根据上述约定的内容以及高传水一次性支付租金4万元等事实来看，双方间的关系更加符合买卖合同的法律特征，应当认定为房屋买卖合同关系。 三、高传水使用30.8平方米房屋有充分的合同之据，且仍在有效期间内，该合同在没有被司法机关或仲裁机构解除或终止前，长清工信局无权直接提起返还租赁物的诉求。2000年1月，高传水与乡镇企业管理局所签订的《房屋租赁合同》，现尚在履行期间，合同目的应为保障房屋租赁活动能长久持续进行，此合同期限首期届满后继续使用约定没有违反法律、行政法规禁止性规定，符合双方的合同目的，不损害国家、社会和第三人的利益，该民事活动遵循了自愿原则，且上述约定并表明，当二十年的租赁期限届满以后，本案双方的权利义务将转变为一方提供房屋供另一方无偿使用的关系，而该法律关系并非《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”所规范的内容。故本案并非单纯的租赁法律关系，长清工信局主张本案仅属租赁合同关系，理应应不予采纳。长清工信局诉请合同终止与合同约定不符，亦没有签订其他性质合同，双方之前的租赁合同继续有效，对此其直接要求高传水、周光涛腾房的诉请不能得到法律的支持。 四、由于高传水同乡镇企业管理局存有其他经济往来，所使用闲置仓库抵顶其他帐目，且多年来无任何单位主张租赁费，原告诉求租赁费34532.4元早已超过诉讼时效，在房屋使用权租赁合同纠纷中，承租人延付、拒付租金而引起纠纷导致的诉讼应适用特殊诉讼时效。1、根据租赁合同第四条“租金为肆万元人民币，乙方一次性交纳”，再结合长清工信局诉状中自述：合同租赁期限内被告高传水还占用原告的库房一处面积为26.59平方米，本案自2000年一次性交纳租赁费约定，截止起诉之日的2020年3月29日早已超出一年期限，长清工信局诉求租赁费已超出法定保护期限，本案合同租金的给付义务系在同一合同项下订立具有一定的独立性，因此，本案租金的诉讼时效应从一次性交纳起算，国家设立诉讼时效制度的意义，既在于促使权利人尽快行使权利，也在于人民法院准确查明事实，以防止法律关系长期处于不稳定状态。长清工信局的诉求是高传水支付2000年至2020年间20年的房屋租赁款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。若原告对库房享有所有权，在高传水2000年未支付租赁款时应知道其合法权益受到侵害，应向高传水主张自己的权利，当然其深知有其他经济往来抵顶库房之事实，但直至2020年3月才第一次诉至法院，明显已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，长清工信局主张自2000年至今，高传水连续20年拖欠占用库房租金未交，但无任何催收欠交租金的证据予以体现，且该主张不具有发生诉讼时效期间中断的效力，长清工信局针对诉讼时效也未能提交证据证明诉讼时效期间存在中断、中止或者延长情形，故其已丧失胜诉权，对其相应的民事权利不再予以保护。2、根据物权法的相关规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，而案涉库房至目前尚未办理房屋所有权证书，根据物权法的相关规定，不动产只有依法登记后才取得物权，未经登记的不发生物权效力。本案争议的库房，依法属于不动产范畴，该争议房屋截止目前既然未办理房屋所有权证书，即并未被依法确定其所有人是谁，也就是说长清工信局目前未被房管局确定是争议房屋的所有权人。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”本案中高传水即便存有逾期支付租赁费款的情形，长清工信局未及时履行催促义务，故不得就该部分损失进行主张。 五、长清工信局以合同期限届满为由作为终止双方租赁合同的依据不充分，况且高传水已在该房屋上进行了大量投入，为维护合同的相对稳定性，避免造成不必要的损失和扩大损失，双方之间的房屋使用事宜应在友好协商的基础上继续履行。 高传水已对涉讼房屋进行了较大的投入，终止合同将对被告显失公平且不利于保护合同法鼓励交易的原则。高传水自签订合同取得涉讼房屋后便积极履行合同义务，先后为涉讼房屋在房顶更换、墙面粉刷、门窗安装等方面投入了大量、人力、物力，被告一家人20年来苦心经营，投入巨额资金对建筑物及相关设施进行改造、增加设施。如若，在长清工信局如此的情况下终止涉讼合同，显然对于高传水来说显示公平，且不利于保护合同的交易。 根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”和第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，故，长清工信局对该该房屋不具有合法性，对该房屋不具有所有权，理应驳回其各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2000年1月1日，原长清县乡镇企业管理局（甲方）与高传水（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长清县门面房，30.8平方米）交付给乙方租赁使用，租金4万元，租赁期限为二十年，同时，合同第十三条约定：“租赁期间届满，乙方可继续使用二十年。”另，高传水自2000年1月起占用使用了属于原长清县乡镇企业管理局的与租赁房屋相连的车库一间（26.59平方米），并自行将车库与租赁房屋打通。2014年，高传水将租赁合同约定房屋及上述车库转租予周光涛。 另查明，济南市长清区区委于2002年9月17日作出的长发[2002]31号《中共济南市长清区委、济南市长清区人民政府关于长清区党政机构改革的实施意见》中载明：“撤销区经济委员会、区乡镇企业局（民营经济发展局），组建区经济贸易局（挂中小企业局牌子）……”；2010年2月23日作出的济长发[2010]5号《中共济南市长清区委、济南市长清区人民政府关于济南市长清区人民政府机构改革的实施意见》中载明：“组建区经济和信息化局。将区经济贸易局的职责、区发展和改革委员会的经济信息管理职责，整合划入区经济和信息化局，不再保留区经济贸易局”；2014年12月30日作出的《济长发[2014]23号中国济南市长清区委、济南市长清区人民政府关于济南长清区人民政府职能转变和机构改革的实施意见》载明：“重新组建区经济和信息化局。将区经济和信息化局职责、区商务局职责进行整合，重新组建区经济和信息化局，加挂区商务局牌子，为区政府工作部门。不再保留原区经济和信息化局、原区商务局”；2019年2月19日中国共产党济南市长清区第四届委员会第六次全体会议通过的济长发[2019]5号《中共济南市长清区委、济南市长清区人民政府关于济南市长清区区级机构改革的实施意见》载明：“组建区工业和信息化局。整合区经济和信息化局（区商务局）、区科学技术局的职责，区发展和改革委员会的汇总编制工业发展中长期和年度计划职责，区人力资源和社会保障局的外国专家管理等职责，相关部门的茧丝绸行业协调管理职责，以及相关事业单位承担的行政职能，组建区工业和信息化局，作为区政府工作部门，保留区科学技术局、区商务局牌子……”。因上述机构改革，原长清县乡镇企业局名称及隶属多次变化，其原有资产现归属于长清工信局。 2020年1月1日，高传水与原长清县乡镇企业管理局签订的合同到期，长清工信局表示不再续约，要求高传水、周光涛搬离，并曾采取焊接涉案房屋大门的方式，阻止对方营业。 长清工信局提交日期为2019年10月15日、2019年12月16日、2020年1月17日、2020年1月22日、2020年2月10日的五份通知及日期为2020年2月26日的警告一份，证明曾多次要求高传水、周光涛搬离涉案房屋。高传水、周光涛仅认可收到2020年1月17日的通知。长清工信局主张上述通知及警告已经送达高传水、周光涛，但未提交证据，且高传水、周光涛不予认可，对日期为2020年1月17日的通知，本院予以认定，对其余证据，本院不予采信。 长清工信局提交山东省经纬招标造价咨询有限公司作出的鲁经纬编字【2020】第01-01-B001号工程清单计价书，证明宾谷街919号（原区经济和信息化局）东侧门面房（即讼争房屋）年租金10080元，东侧库房（及讼争车库）年租金2000元。该计价书系长清工信局单方委托作出，且高传水、周光涛不予认可，本院不予采信。 高传水提交山东新业价评字【2020】第051号评估报告书，拟证明高传水2000年支付的租赁费足以购买涉案房屋。该证据与本案无关联性，本院不予认定。 本院认为，高传水主张其系从原长清县乡镇企业管理局处购买涉案房屋，而非租赁，但未提交证据，本院不予采信。本案系房屋租赁合同纠纷，当事人双方争议焦点在于：一、长清工信局是否为本案适格主体；二、房屋买卖合同中的续约条款是否有效；三、高传水、周光涛是否应支付长清工信局逾期腾房占有使用费；四、长清工信局是否有权要求高传水支付讼争车库的占有使用费；五、长清工信局是否有权要求周光涛赔偿。 对于焦点问题一，房屋租赁合同系长清区乡镇企业局与高传水签订，因国家机构改革，长清区乡镇企业局已于2002年撤销，经多次名称及隶属变化，长清工信局现为其职能承继单位。行政事业单位撤销、合并需划转资产，长清区财政局作为对本级政府管辖的行政事业资产施行综合管理的职能部门，明确表示原长清区乡镇企业局和长清区经济委员会所有资产归长清工信局，故长清工信局现对讼争房屋享有权利，为本案适格主体。 对于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，本案中，原长清县乡镇企业管理局与高传水签订的房屋租赁合同约定租赁期限为二十年，双方在房屋租赁合同中作出的高传水可在租赁到期后继续使用二十年的约定，系为规避法律对租赁合同最长租赁期间的限制，为无效条款，但该续约条款无效不影响合同其他部分效力，该房屋租赁合同的其他部分均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应属合法有效。 对于焦点问题三，根据租赁合同约定，双方租赁关系于2020年1月1日终止。在租赁合同期满后，高传水、周光涛在未能与长清工信局签订新的租赁合同的情况下，继续占用涉案房屋，缺乏法律依据，长清工信局要求其将讼争房屋交还，合法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”高传水、周光涛在租赁合同期满后对租赁物继续占用的行为侵犯长清工信局对讼争场地享有的使用权，长清工信局要求高传水、周光涛赔偿合理损失，本院依法予以支持。长清工信局要求按评估报告的日平均单价33.1元支付租金，主张过高，且该评估报告系长清工信局单方委托作出，本院酌定参考租赁合同约定的租金标准5.48元/日（40000元÷20年÷365天）由高传水、周光涛支付占有使用费。 对于焦点问题四，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，本案中，高传水将讼争车库租赁与周光涛，无法律依据，长清工信局主张高传水、周光涛支付租赁期内占用讼争车库的占有使用费，本院予以支持。高传水自2000年1月1日占有使用讼争车库，长清工信局主张对此并不知情，但作为讼争车库的占用使用单位，其负有对本单位资产清查、统计报告等的基础管理职责，且2014年前长清工信局前身即长清区经济委员会一直在讼争车库所在院内办公，故对长清工信局的主张，本院不予采信。本院认定2000年1月1日其已知权利受到损害，作为诉讼时效起算点，因讼争车库占有使用费系以日为单位的持续性债权，每个个别债权单独适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，长清工信局于2020年3月29日提起本案诉讼，请求高传水、周光涛支付租赁期限内即2000年1月1日至2020年1月1日的讼争车库占有使用费，三年前即2017年3月29日至2020年1月1日的债权请求权未超出诉讼时效，本院予以支持，此前费用已超出诉讼时效，本院不予支持。参照房屋租赁合同约定的租金，本院认定讼争车库每日占有使用费为4.73元（40000元÷20年÷30.8平方米×26.59平方米÷365天），故高传水、周光涛应支付长清工信局2017年3月29日至2020年1月1日的讼争车库占用使用费4767.84元（4.73元×1008天）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十一条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原长清县乡镇企业管理局与高传水于2000年1月1日签订的房屋租赁合同于2020年1月1日终止； 二、周光涛于本判决生效之日起二十日内腾空宾谷街901号门头房一间及相连车库一间，将上述房屋及车库交还济南市长清区工业和信息化局； 三、高传水、周光涛于本判决生效之日起二十日内支付济南市长清区工业和信息化局自2020年1月2日起至实际交还宾谷街901号门头房之日止的占有使用费，按每日5.48元计算； 四、高传水、周光涛于本判决生效之日起二十日内支付济南市长清区工业和信息化局2017年3月29日至2020年1月1日的车库占用使用费4767.84元。 如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元减半收取计395元，由济南市长清区工业和信息化局负担375元，由高传水、周光涛负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  郑娟 二〇二〇年六月十七日 书记员  王鑫