天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初2853号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120102777337809Q）,住所地：天津市河东区华捷道60号103-3层。负责人：赵学伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨学庆，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，河北高俊霞律师事务所律师。被告：朱云云,女，1983年6月24日出生，汉族，住天津市东丽区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称远洋物业公司）与被告朱云云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司的委托诉讼代理人杨学庆及被告朱云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费2937.79元；2.判令被告向原告支付自2020年1月1日至被告实际履行之日止的违约金（计算方法：以被告拖欠的物业服务费为基数，每日按照万分之三累计计算）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年4月30日，远洋物业公司与天津宇华房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：由远洋物业公司向其开发的润景家园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年5月7日至业主大会选定物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。远洋物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照房屋面积向远洋物业公司支付物业服务费用，物业服务费标准为每月2.64元/平方米，其中物业管理服务费每月1.99元/平方米，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用为每月0.65元/平方米。经远洋物业公司优惠后，实际按照每月2.3元/平方米计收。缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按应交物业服务费的万分之三（按日计算）缴纳违约金。远洋物业公司根据合同约定为朱云云所在的小区提供了物业管理服务，朱云云在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为116.14平方米，但朱云云欠付2019年1月15日至2019年12月15日的物业服务费共计2937.79元。经原告多次催缴后仍拒绝缴纳，故诉至法院。朱云云辩称,对欠费事实及欠费金额没有异议,但是小区的卫生、环境、安全都存在问题，对物业服务不满意，所以不同意缴纳物业费。原因如下：一是小区最大的亮点就是环境，景观的喷水池一直没有水；二是卫生问题，楼道卫生差，小区枯树没人清理；三是私搭乱建问题，四是路灯没有及时更换，存在安全隐患；五是楼道门禁模糊不清，没有更换；六是监控问题；七是外墙皮脱落和屋里漏雨。远洋物业公司向法庭提交如下证据：1、企业营业执照及名称变更核准通知书复印件，拟证明远洋物业公司的主体资格，有相应的服务资质；2、前期物业服务合同复印件及备案证明复印件，拟证明远洋物业公司与朱云云之间存在物业服务合同关系，远洋物业公司为朱云云所在的小区提供物业管理服务后，朱云云应当按照合同约定交纳物业费；3、催缴律师函复印件，拟证明远洋物业公司曾向朱云云催缴过物业费；4、《保洁服务合同》复印件、《垃圾清运合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对朱云云所在的小区、公共场所、道路进行定期清扫、垃圾清收，并进行园区消杀工作；5、《保安服务合同》复印件、《秩序维护合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对朱云云所在小区实行安全保卫，对车辆行驶与停放进行秩序管理，对设备设施以及消防进行管理；6、《绿化改造施工合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对朱云云所在小区的绿化进行养护改造；7、《远洋风景项目雨、污、化粪井及排污管线清掏合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对朱云云所在小区进行污水井、雨水井，污水、雨水、管道及隔油层、隔油管道进行清掏、疏通。８、《天津市二次供水设施清洗消毒证明》复印件、《电梯定期检验报告》复印件，《电梯检验合格证书》复印件，《电梯日常维护保养合同》复印件、《灭火器年检维修合同》复印件、《远洋风景项目水箱清洗合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对整个园区的电梯消防、二次供水等设备设施进行定期的维护保养。朱云云向法庭提交如下证据：照片复印件，拟证明小区喷水池无水而且脏乱、枯树没有清理，垃圾没有及时清运清扫、私搭乱建、小区路灯电线外露存在安全隐患、路灯损坏没有维修及楼道门禁模糊不清，没有及时更换等事实。经庭审质证，远洋物业公司对朱云云提供的照片的真实性及关联性不予认可，该组照片没有具体的拍摄时间及地点，无法证明是在润景家园小区，并且朱云云也没有提供照片的原始载体。朱云云对远洋物业公司提交上述证据的真实性没有异议。本院认证意见：远洋物业公司提供的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院对证据的证明效力予以确认。经本院核实，对朱云云提供的证据拍摄系其居住的小区，本院对其真实性予以确认，但是本案远洋物业公司主张欠缴物业费的时间是2019年度，而朱云云提供的照片的拍摄时间不能确定，故本院对该组证据的证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：朱云云系天津市东丽区润景家园12号楼1门702号房屋的业主，该房屋建筑面积为116.14平方米。2012年4月30日，远洋物业公司与案外人天津宇华房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，远洋物业公司对包括朱云云房屋在内的天津市东丽区润景家园项目小区提供物业管理服务。合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定。朱云云每月应按2.3元/平方米的标准缴纳物业管理服务费，自2019年1月15日至2019年12月15日，朱云云经催缴后应缴纳物业费2937.79元。另查明，2015年12月25日，北京远洋基业物业管理有限公司天津分公司变更企业名称登记，名称更改为远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司。本院认为，远洋物业公司与开发建设单位天津宇华房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市润景家园小区进行前期物业管理，符合《物业管理条例》的规定，对物业公司及业主具有约束力。根据合同权责利对等原则，远洋物业公司按照合同约定履行物业管理服务义务时，朱云云应当按照约定交纳物业管理服务费。故远洋物业公司要求朱云云支付物业费的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对远洋物业公司主张违约金的请求，虽朱云云在履行前期物业服务合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（远洋物业公司提供的物业服务、朱云云的抗辩理由等），本院对该项诉讼请求不予支持。朱云云提出小区卫生、门禁模糊不清、景观湖无水、小区外墙皮脱落及路灯等问题，其提供的照片并不能确定拍摄时间，本案远洋物业公司主张物业费是2019年度，故该抗辩理由不能成立。若小区目前存在上述问题，业主可向物业反映，提示物业尽快整改、落实。对朱云云提出的房屋质量问题，房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业服务费是业主与物业管理公司根据物业服务合同约定的，二者分属不同的法律关系。对房屋质量问题朱云云可另行主张权利，不能以物业公司不履行房屋维修义务为由而拒交物业费，故该抗辩理由不能成立。对朱云云提出的私搭乱建问题，物业公司作为服务企业，本身并不具备政府部门的行政执法管理职能，其对该问题的管理仅能借助于规劝、引导业主的行为而完成，故该抗辩理由不能成立。综上，远洋物业公司已依合同约定履行了物业服务义务，虽然在物业服务过程中存在一般性的管理瑕疵，但尚不能作为朱云云拒缴物业费的抗辩理由。朱云云应当按照合同约定支付远洋物业公司2019年1月15日至2019年12月15日期间的物业费2937.79元。结合本案的审理及对成诉小区的实地观察走访，本院需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性，物业公司收取物业费除用于维持自身运转之外，还用于小区环境的改善、公共设施的维护、保养等，部分业主不交物业费的行为不仅损害物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的合法权益。同时物业服务企业与全体业主也是相互依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有相互促进的关系。物业服务质量的高低，直接关系到小区整体品质的升降，小区的整体环境维护和改善需要物业公司和业主的良好配合。一方面，原告作为物业公司，在收取物业费后，要认真依约履行好物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳物业费用，又是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告朱云云于本判决生效之日起十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司2019年1月15日至2019年12月15日期间的物业费2937.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱云云负担。本判决为终审判决。审判员  辛存彪二〇二〇年六月二十五日书记员  罗 洪本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。