山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终912号上诉人（原审被告）：孙×，现住太原市。被上诉人（原审原告）：褚×，1960年12月23生，孝义市人，现住孝义市。委托诉讼代理人：张×，山西前广律师事务所律师。上诉人孙×因与被上诉人褚×租赁合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2019）晋1181民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙×与被上诉人褚×的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙×上诉请求：1、请确认上诉人与被上诉人间2018年租赁年度的房租约定为20万元,且该20万元已付被上诉人。2、请确认上诉人与被上诉人间就房租并无利息约定,一审判决确认利率为年6%错误。3、请判令本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、2018年租赁年度当事人双方确认的房租是20万元而不是50万元,且该20万元已付清被上诉人；二、一审对上述条据未予开庭质证是错误的。以上条据上诉人是于第一次开庭休庭提供的,但一审不知何故没有再开庭质证采纳。致本案未达到“案结事了”的办案原则,而是案结事未了,既增加了当事人双方的讼累又造成了司法资源的浪费；三、上诉人与被上诉人并无利息约定,但一审判决却确认6%的年利率,对一审判决的无根据利率判决请予以改判否定。被上诉人褚×辩称，1、2018年的房租原审法院没有计算，我方一审起诉是在2019年下半年，按照合同约定，上诉人交付租赁费用的时间应该是在2019年元月一号交清，且我方与上诉人协商过，租金缴纳的时间应该提前两个月，因此上诉人2019年的租金未缴纳，还有上诉人2016年、2017年租金70万元的欠据，共计是120万元；2、关于2018年租赁费，原审法院就没有判决，不存在减免租赁费的问题；3、原审法院关于利息损失的计算在情理范围内，应当予以维持。褚×一审诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2013年2月3日签订的《投资、经营、出售协议合同书》;2、判令被告支付原告2016年以来至腾出所租赁房屋时止的租金(至起诉时欠房租120万元);3、判令被告支付按年利率6%计算所欠租赁费的利息,从实际欠款时开始计算至全部还清时止(至起诉时10.8万元);4、判令被告立即从所租赁房屋中腾出;5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月3日,原告褚×与被告孙×签订《投资、经营、出售协议合同书》，约定：甲方：褚×乙方：孙×一、甲乙双方的权利与义务：1、甲方的房产府前广场辉宏嘉苑3200㎡,需归一人所有。租给乙方经营酒店等项目。......二、租营合同期为拾年时间：2013年3月1日至2023年2月28日。2023年2月28日至2023年6月30日为甲方给乙方的装修时间。本合同终止时间为2023年6月30日。五年为一个经营期,第一个五年,年租金为肆拾万元整(40万）。第二个五年，年租金为伍拾万元整（50万元）。租金按年交，每年1月1日交予甲方。……合同落款处有原告褚×、被告孙×签字确认。合同签订后，被告在租赁场地开设优乐美主题酒店和贝菲特健身房。2016年开始，被告欠付原告租金。2018年5月18日，被告给原告出具一支欠据，载明：今欠褚×2016、2017年房租柒拾万元整700000。欠款人：孙×2018.5.18。后由于被告一直未付租金，原告于2019年3月27日通知被告还款，并于同年8月5日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除合同，并要求被告于2019年8月25日前腾开房屋，并交清欠付的全部租金。后因被告未按约定履行义务，原告诉至法院，并提出上述诉求。另，原告对被告所欠租赁费计算为：被告出具的欠条表明2016年和2017年的租赁费70万元未交，2018年3月1日至2019年3月1日的租赁费50万元未交，共欠缴120万元。原告对被告应支付利息计算为：租赁合同约定每年的租赁费在当年的1月1日前交清，按照年利率6%的标准1、2016年1月2日至2016年12月31日期间以40万元为基数计算利息2.4万元；2、2017年1月2日至2017年12月31日期间以70万元为基数计算利息为4.2万元；3、2018年1月2日至起诉时以120万元为基数，计算8个月利息4.2万元，共计10.8万元。一审法院认为，原告褚×与被告孙×签订的《投资、经营、出售协议合同书》，系双方真实意思表示，合法有效。双方应按照租赁合同约定履行各自义务。原告依约将租赁物交付被告，被告于2013年签订合同后在租赁场地开始投资营业，但从2016年开始，被告未按合同约定期限支付租金。后原告于2019年3月27日通知被告支付租金，被告仍未给付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告未按合同约定期限支付租金，在原告催告后仍未履行，原告作为出租人享有法定解除权。被告连续欠付租金的行为已构成根本违约，原告于2019年8月5日向被告送达了《解除合同通知书》，自通知到达被告时双方签订的合同解除。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，本院确认原告与被告签订的《投资、经营、出售协议合同书》解除。合同解除后，被告应立即腾出租赁房屋并返还原告。针对被告欠付原告租金，有原告提供被告出具的欠据为证，且被告在庭审中认可欠付原告2016年、2017年租金共计70万元。但被告辩称2018年租金经原、被告双方协商变更为20万元，且已经支付此20万元，被告于庭后提交一支收据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款之规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。因被告未在举证期限内提供证据，亦未在庭审中出示证据，证据未经过庭审质证，且原告在庭审中未认可该给付事实，故对被告之辩解，本院不予认可。被告应偿还原告从2016年至2019年3月租金120万元。针对原告要求被告按年利率6%支付利息的诉求，因被告违约行为给原告造成实际损失，故本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告褚×与被告孙×于2013年2月3日签订的《投资、经营、出售协议合同书》。二、被告孙×立即腾出租赁房屋并返还原告褚×。三、被告孙×支付原告褚×从2016年至2019年3月的租赁费120万元，于判决书生效后十五日内付清。四、被告孙×支付原告褚×从2016年1月2日至2016年12月31日期间以租赁费40万元为基数，按年利率6%计算利息为2.4万元；从2017年1月2日至2017年12月31日期间以70万元为基数，按年利率6%计算利息为4.2万元；从2018年1月2日至2019年3月以120万元为基数，按年利率6%计算8个月利息为4.2万元，以上共计10.8万元，于判决书生效后十五日内付清。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16652元，减半收取8326元，由被告孙×承担。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。二审中，孙×提交2018年度房租收据一张，该收据显示：褚×于2018年5月18日收取孙×2018年度房租20万元整，在该收据上部褚×批注：“孙×2018年度应交褚房租肆拾万元整，实交贰拾万元整，差贰拾万元褚给予减免。但是2019年度的房租必须按以前合同提前两个月交清。”褚×的代理人对该收据的三性予以确认，但是称2018年度房租减免为20万元是附条件的，该收据上方已批注，2019年度的房租必须按合同约定提前两个月交纳，也即原合同约定每年一月一日交付租金，依该收据约定2019年的房租孙×应于2018年的11月1日前交纳，然而2019年度房租至今未缴纳。本院认为，二审焦点有二，一是2018年度的房租交纳情况，二是褚×主张的所欠的租赁费利息能否支持。关于第一个焦点，孙×提供的2018年度的房租交纳收据，双方均认可，虽然该收据是在一审庭审后提交的，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条不组织质证，也有法可依。孙×逾期提交证据应当承担不利后果。但依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的规定》第一百零二条的规定，如果证据与案件基本事实有关，人民法院应予采纳。因此。本院认为收据涉及到了本案的主要事实，本院对2018年已支付租金20万元及2019年租金提前两个月交清的约定依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条均予以采信，孙×至2019年3月应交租金为120万元。结合褚×起诉时的诉讼请求第二项，双方于2019年因房租发生纠纷，2019年8月25日褚×向孙×送达解除合同通知，且所租赁房屋至今未腾出的事实，本院对2016年、2017年所欠房租70万予以认可，对2018年房租减免至20万已付予以认可，对2019年房租部分支持，酌情认定为30万。关于第二个焦点，孙×对所欠的2016年、2017年租金70万元，孙×出具了欠条一张，双方均无异议。2018年租金减免为20万已履行。2019年的租金50万应于2018年11月1日给付但至今未给付，孙×在庭审中称2019年5月左右租赁房屋被断水断电，但是未提供断水断电是物业原因还是出租方原因的相关证据。本院认为褚×在孙×一再拖欠租金的情况下，合同目的已经无法实现提出解除合同，符合法律规定。孙×未按照约定的期限支付租金，合同虽然未约定迟延交付房租的利息，但是租赁费作为货币的经济损失是客观存在的，且褚×主张按年利率6%计算利息损失比同期贷款利率都低，基于公平原则，该部分的利息损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，从主张权利的起诉之日起计算，即以所欠租金合计100万元为基数，从2019年9月10日起算至清偿之日止，按年利率6%计算利息。综观全案，孙×对于欠付的租金经被褚×催要仍未能支付，2018年减免租金为20万元，同时附条件2019年租金提前两月给付的约定在合同要求解除前仍不能实现，孙×已构成违约，故褚×要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，依法应予支持。所欠房租以及利息损失依法支持。一审法院部分事实认定有误，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持孝义市人民法院（2019）晋1181民初2322号民事判决书第一、二项；二、孙×支付褚×2016年、2017年所欠租金70万以及2019年租金30万，合计100万元,于本判决生效后十五日内付清。三、孙×支付褚×以100万元为基数，按年利率6%计算利息损失，从2019年9月10日起算至清偿之日止。四、驳回褚×的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16652元，减半收取8326元，由孙×负担6660.8元，褚×负担1665.2元；二审案件受理费5920元，由孙×负担4736元，褚×负担1184元。本判决为终审判决。审判长 刘雅婷审判员 李艳丽审判员 李云峰 二〇二〇年六月九日书记员 薛 蛟