浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20277号 原告（反诉被告）：浙江风尚科技有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路28号。 法定代表人：朱征源，董事长。 委托代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州杰山电子有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道163号1号楼4楼。 法定代表人：沈溢，执行董事。 委托代理人：徐小定，浙江金道律师事务所律师。 原告浙江风尚科技有限公司（下称风尚公司）诉被告杭州杰山电子有限公司（下称杰山公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，后杰山公司提起反诉。本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理，并于2020年4月2日适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。风尚公司委托代理人王建华、杰山公司法定代表人沈溢及其委托代理人徐小定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 风尚公司起诉称：2018年6月21日，杰山公司分别与风尚公司、杭州余杭区仓前街道智尚物业管理服务部（下称智尚物业）签订《房屋租赁合同》和《物业服务协议》各一份，约定杰山公司承租风尚公司所有的位于杭州市余杭区，建筑面积为859.5平方米的房屋作生产、办公用。杰山公司承租房屋所涉物业交由智尚物业服务，并对租金、押金、物业费、违约责任等进行了约定。合同签订后，风尚公司已按约履行了合同义务。2018年11月6日，杰山公司以风尚公司未按约交付租赁房屋违约为由向余杭法院提起诉讼，要求确认双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求风尚公司退还租金、赔偿损失。风尚公司当即提起反诉，要求杰山公司继续履行双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定支付租金，承担违约责任。该案业经余杭区人民法院和杭州市中级人民法院审理终结，终审判决杰山公司继续履行《房屋租赁合同》，并支付租金、承担违约责任。【详见：（2018）浙0110民初19117号民事判决书、（2019）浙0110民初5064号民事判决书】。根据《房屋租赁合同》和《物业服务协议》约定，杰山公司应在2019年6月1日支付2019年7月1日至12月31日期间的租金135371元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费91279元；应在2019年12月1日支付2020年1月1日至6月30日期间的租金135371元。而杰山公司至今未支付上述费用，已构成违约，应按《房屋租赁合同》第14.1条款的约定承担违约责任。现智尚物业已将对杰山公司享有的债权转让给风尚公司。为此，风尚公司诉至法院，诉讼请求：1、判令杰山公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间租金270742元、违约金12836.4元（违约金以租金135371元为基数，按日万分之五，自2019年6月2日起计算至2019年12月1日止，共计183天）；2、判令杰山公司自2019年12月2日起每日按照租金270742元的日万分之五支付违约金至租金付清为止；3、判令杰山公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间物业费91279元。4、判令杰山公司自2019年6月2日起每日按照物业费91279元的日万分之五支付违约金至物业费付清为止。5、本案诉讼费、财产保全费、保全担保费由杰山公司承担。 杰山公司答辩并反诉称：2018年6月21日，风尚公司与杰山公司签订《房屋租赁合同》，杰山公司承租位于杭州市余杭区。合同签订后，双方因房屋是否已经交付发生争议，并诉至法院。杭州市余杭区人民法院、杭州市中级人民法院分别作出一审、二审判决后，杰山公司不服向浙江省高级人民法院申请再审。诉讼期间，杰山公司为保障自身生产经营，已另外租赁房屋用于生产、办公，并已另向第三方支付房屋租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第14.6条约定：“除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。”根据上述条款约定，杰山公司享有提前解除租赁合同的权利。因此，杰山公司于2019年12月31日向风尚公司发出《解除合同通知书》，解除案涉房屋租赁合同。杰山公司认为，根据《房屋租赁合同》第14.6条之约定，杰山公司有权提前解除合同。诉讼期间，杰山公司为保障自身正常生产经营，另行租赁房屋并支付租金，属于正当合理的补救措施。现杰山公司已另行租赁房屋并支付租金，客观上无法再继续租赁案涉房屋，继续履行租赁合同对杰山公司显失公平。而且，案涉房屋自承租之日至今空置，即使要求杰山公司继续履行合同，案涉房屋也会继续空置，也不符合《物权法》第一条规定的“发挥物的效用、物尽其用”的立法目的及原则。综上，杰山公司反诉请求：1、判令杰山公司与风尚公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2、本案诉讼费由风尚公司承担。 风尚公司反诉答辩称：（一）、风尚公司与杰山公司签订的房屋租赁合同合法有效，对缔约双方具有法律约束力。（二）《房屋租赁合同》第十四条第14.6款并非双方对解除条件的约定，杰山公司无权据此主张解除合同，杭州中院的二审判决也支持了风尚公司的观点。此外，根据最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之意见，违约方不享有单方解除合同的权利，即使在合同僵局情形下，违约方主张解除合同也应其不具有恶意为前提，而本案杰山公司显然具有违约的恶意。退一步讲，即便法院支持杰山公司的解除主张，杰山公司也应向风尚公司承担赔偿责任。综上，杰山公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 为证明自己起诉和反诉答辩的主张，风尚公司向本院提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》、《物业服务协议》各1份，证明2018年6月21日，杰山公司与风尚公司就位于杭州市余杭区建筑面积为859.5平方米的房屋租赁事项签订《房屋租赁合同》，并对租金、押金、物业费等进行约定的事实。 2、（2018）浙0110民初19117号民事判决书、（2019）浙0110民初5064号民事判决书各一份，证明双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》、《物业服务协议》应继续履行，不履行应承担违约责任的事实。 3、《债权转让协议书》、《债权转让通知书》各1份，证明智尚物业已将对杰山电子享有的上述债权转让给风尚公司等事实。 4、诉讼保全担保费发票复印件一份，证明因杰山公司违约引起本案诉讼，风尚公司为此向担保公司交纳诉讼保全担保费系合理必要费用，属风尚公司的损失的事实。 5、回函一份，证明针对杰山公司提出的解除合同通知，风尚公司明确回复表示不同意解除的事实。 为证明自己本诉答辩和反诉的主张，杰山公司向本院提供的证据有： 1、房屋租赁合同一份，证明杰山公司已经另行租赁房屋用于生产、办公的事实。 2、转账凭证、发票各一份，证明杰山公司已经向第三方支付租赁房屋租金的事实。 3、解除合同通知书书、快递单、物流跟踪记录各一份，证明杰山公司已于2019年12月31日通知风尚公司解除合同的事实。 对于杰山公司和风尚公司提交的证据，经本院组织双方质证，杰山公司对风尚公司的提供的证据1、2、5的真实性无异议，待证事实有异议，杰山公司对二审判决不认可，已向省高院申请再审。证据3三性均有异议，杰山公司没有收到债权转让通知。证据4的三性及待证事实均有异议。风尚公司对杰山公司提供的证据1的真实性有异议，证据2的真实性无异议，证据3，形式真实性无异议，待证事实有异议，该通知不具有解除合同的效力。针对双方的上述举证、质证意见，经审核，本院认为，双方提供的证据材料均符合有效证据的形式要件，本院予以确认。 根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明本案事实如下： 杰山公司（乙方）与风尚公司（甲方）于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定风尚公司将其所有的位于杭州市余杭区（建筑面积为859.5平方米）的房屋出租给杰山公司，用途为生产、办公，租赁期从2018年6月9日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期），自2018年7月1日开始计算房租，交付日期为2018年7月1日前；第一年度租金为257850元，第二年度租金为270742元，第三年度的租金为284280元，租金每半年支付一次，采取先付后用的原则，在本合同签订日起3个工作日内支付第一期租金为128925元及交纳押金77355元，押金不计息。以后租金在到期前一个月支付下一期租金。另外，合同第十四条违约责任中约定杰山公司未在本合同约定的时间支付租金和相关费用（包含水电费、物业费）的，应按未支付金额每日5‰承担违约金，直到交清为止，超过15天的，杰山公司除支付违约金外，还需向风尚公司一次性支付三个月的租金作为违约金；风尚公司未按合同约定的时间将该房屋提供给杰山公司使用的，每逾期一天，风尚公司应按日租金二倍向杰山公司支付违约金，逾期超过30天仍不履行，杰山公司有权终止合同；除本合同约定可以解除或终止合同的情形外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述房屋租赁合同签订当天，杰山公司还与智尚物业签订物业服务协议一份，对杰山公司承租房屋所涉物业服务费用的交纳作了约定，一年一付，第一年物业费为88700元于2018年6月20日前支付，第二年物业费91279元于2019年6月1日前支付，第三年物业费93986元于2020年6月1日支付；并约定物业费一旦收取非物业公司原因一律不予退还，但未约定迟延支付违约金。 上述合同签订后，杰山公司依约于2018年6月25日向风尚公司支付第一个半年租金128925元和押金77355元以及向智尚物业支付第一年物业服务费88700元。杰山公司另于2018年7月委托他人对其承租的房租进行装修设计，并对房屋进行了隔墙、强弱电挖槽等少量施工，但不久即停止施工，且一直未恢复施工。2018年8月14日，杰山公司以邮政快递方式向风尚公司发出解除合同通知书，认为风尚公司未按约定履行合同约定交付义务，根据法律规定及合同约定通知解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求风尚公司在10日内退还租金、押金、物业费等合计294980元。该邮件于次日由风尚公司签收，但风尚公司对此持有异议，并未予以理会。后杰山公司也未依约于2018年12月1日前向风尚公司支付第二个半年的租金。 2018年11月6日，杰山公司向本院提起诉讼，请求确认杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签署的《房屋租赁合同》已解除并同时主张要求风尚公司退还租金、赔偿损失等。该案审理中，风尚公司提起反诉，请求判令杰山公司继续履行双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》，支付租金及违约金等。本院合并审理后，于2019年5月5日作出（2018）浙0110民初19117号民事判决，判决：一、杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、杰山公司支付风尚公司2019年1月1日至6月30日期间的租金128925元，并同时支付款项自2018年12月2日起至付清之日止按日万分之五计算的违约金。三、驳回杰山公司的全部诉讼请求。四、驳回风尚公司的其他反诉诉讼请求。此后，杰山公司不服本院作出的上述判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院后于2019年11月4日，作出（2019）浙01民终5064号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年12月31日，杰山公司向风尚公司送达解除合同通知书一份，载明：2018年6月21日，我司与贵司签订《房屋租赁合同》，承租贵司位于杭州市余杭区，房屋建筑面积859.5平方米。根据合同约定，租赁期自2018年6月9日至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期）。《房屋租赁合同》第14.6条约定：除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述合同签订后，我司已按照合同约定支付租金、押金等，但此后双方因房屋是否交付发生争议诉讼，在诉讼期间我司已另外租赁其他房屋用于生产、办公，客观上已无法继续履行合同。因此，根据合同第14.6条之约定，现我司正式通知贵司解除贵我双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》。风尚公司于2020年1月1日收到杰山公司寄送的上述解除合同通知书，后向杰山公司复函一份，载明：贵公司2019年12月31日向我公司发出的《解除合同通知书》已收悉，现回复如下：1、未经我公司同意，贵公司单方面提出解除合同，不产生解除合同效力。2、我公司不同意解除合同，贵公司应继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。3、希望贵公司依据约定尽快支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金及物业费，避免不必要的损失。 另查明，2019年12月1日，甲方（转让人）智尚物业与乙方（受让人）风尚公司签订债权转让协议书一份，约定甲方将杰山公司未按时支付甲方的2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费91279元及应承担的违约金全部转让给乙方，乙方直接向杰山公司主张上述债权。 还查明，杰山公司于2018年8月27日与案外人浙江鸿雁塑胶制造有限公司（以下简称鸿雁塑胶公司）签订房屋租赁合同一份，约定杰山公司以年租金5万元承租鸿雁塑胶公司的厂房，租赁期限三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。同日，杰山公司支付鸿雁塑胶公司2.5万元租金。鸿雁塑胶公司于次日向杰山公司开具浙江增值税专用发票一份。迅得公司对本案租赁合同所涉租赁物一直未作使用，房屋至今处于空置状态。 本案诉讼过程中，风尚公司因财产保全需要，支出财产保全担保费800元。 本院认为，杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对缔约双方具有法律约束力。本案争议焦点为：案涉租赁合同的解除与否以及合同解除后的责任承担问题。 （一）、关于本案案涉合同解除的问题。首先，案涉租赁合同第14.6条约定：除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。据此约定可见，合同赋予任何一方在一定条件下享有提前解除合同的权利。其次，从涉案租赁合同的履行状况来看，双方从合同签订后对租赁物的交付问题即产生了纠纷，造成房屋长期空置，不能物尽其用；同时杰山公司也承受了较大的经济损失。第三，解除合同可以使双方从合同僵局中解脱出来，有利矛盾纠纷的彻底化解，以维护正常的交易秩序。因此,杰山公司于2019年12月31日向风尚公司书面致函明确提出根据合同第14.6条之约定，通知风尚公司解除双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》，对风尚公司具有约束力，案涉租赁合同应于风尚公司收到上述解除函之日起满三个月后（即2020年4月2日）起解除。杰山公司诉请合同于2020年3月31日起解除，时间计算有误，本院予以调整。虽然，风尚公司收到通知后以及在本案诉讼过程中均就此提出异议,但该异议与合同约定不符，且客观上合同也无继续履行的可能，故本院不予采信。 （二）、根据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依租赁合同约定，杰山公司应支付风尚公司2019年7月1日至2020年4月2日的租金465903元及逾期付款违约金。鉴于合同约定的逾期付款违约金按日5‰标准计算过高，风尚公司已主张调整按日万分之5的标准计算，应属合理，本院予以支持。风尚公司另主张要求杰山公司支付因本案诉讼支出的财产保全担保费，缺乏依据，本院不予支持。 （三）、关于风尚公司主张的物业费及相应的违约金问题。本院认为，风尚公司的该项主张是基于其与案外人智尚物业之间的债权转让关系以及案外人智尚物业与杰山公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予合并处理，风尚公司可另行主张权利。 综上，风尚公司的合理诉请，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。迅得公司的反诉诉请，本院予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州杰山电子有限公司与浙江风尚科技有限公司于2018年6月21日的《房屋租赁合同》自2020年4月2日起解除。 二、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司2019年7月1日至2020年4月2日期间的租金204726元，于本判决生效后十日内付清。 三、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司自2019年6月2日起至实际付清日止按日万分之五计算的违约金（暂计算至2019年12月1日止的违约金为12386.4元，此后以204726元为基数，按日万分之五另行计算支付），于本判决生效后十日内付清。 四、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司因本案诉讼支出的财产保全申请费2520元，于本判决生效后十日内付清。 五、驳回浙江风尚科技有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回杭州杰山电子有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费6916元，由杭州杰山电子有限公司负担4595元，浙江风尚科技有限公司负担2321元；反诉案件受理费减半收取40元，由浙江风尚科技有限公司负担。 杭州迅得电子有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江风尚科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  谈国永 人民陪审员  盛子鹏 人民陪审员  方 慧 二〇二〇年六月五日 法官助理张浩 书记员姚泽华