山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3252号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市南区新会路16号。 法定代表人：王兴源，职务董事长。 委托诉讼代理人：刘延玺，山东平军立稳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：迟建恺，男，1963年6月12日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）与被上诉人迟建恺房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 兴源公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人原审反诉请求，即依法确认上诉人与被上诉人订立的《房地产买卖契约》解除或发回重审；二、一、二审诉讼费由博森达公司、郭友平承担。事实与理由：一审认定事实不清。一、被上诉人违反合同该约定，未在约定期限内足额支付购房款，构成违约，符合双方约定的合同解除情况，合同已依法解除，被上诉人无权要求办理不动产权过户手续。双方签订的《房地产买卖契约》载明涉案房屋总价款系人民币52万元，而被上诉人共计支付了人民币33万元及美元1.5万元（支付当时汇率1：8，计12万元），截止合同约定付款期限尚欠7万元，上诉人多次催要未果。因被上诉人迟延付款，构成违约，符合双方合同约定的解除情形，双方合同已于1998年10月16日依约解除。于2001年11月16日上诉人与案外人孙岩就涉案房屋订立《房屋买卖合同》并双方履行完毕。被上诉人请求办理不动产权过户手续于法无据，与事实不符。二、作为原审原告，被上诉人对其全面、依约履行合同义务负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。原审在被上诉人未能举证完全付款的情况下径直推定被上诉人已经履行完毕合同义务，与事实不符，亦与证据规则相违背。 迟建恺辩称，本案前后经过至少11次庭审，上诉人在诉讼中先是恶意串通、虚构事实、伪造合同，以往庭审中多次坚称其与孙岩的购房合同系2001年签署，2019年5月19日取得房产证，直至被原审法院委托的司法鉴定报告揭穿其合同系2017年期间伪造，方在前次上诉中主动承认购房合同系伪造制作而成。长达三年的庭审过程中，上诉人从未提及所欠购房款事宜，直至造假行为被揭穿后又节外生枝，炮制出所谓本人欠付购房款，并于2001年单方取消了购房合同一说，此荒唐说法与其造假行为一样不值一驳，荒谬之极。1.兴源公司坐落于东海西路52号院4号楼三单元底商三层，而自1998年房屋交付后，我本人对房屋装修后一直占有并居住于东海西路52号院4号楼三单元301直至2006年3月离开青岛去北京工作。在此期间也经常回青岛居住于此，日常生活与兴源公司所有人员包括孙岩在内共处一院内同一栋楼，直至此案诉讼中长达20年期间，即便是本案诉讼初期，对方也从未提及欠付房款事宜。2、对方未提及已何种方式催付过房款，也未通知过解除合同。其称与孙岩2001年另行签订购房合同，孙却从未踏入涉案房屋。直至2017年5月23日第一次持伪造合同骗来的房产证来到涉案房屋，并于2017年5月26日采用黑恶势力的手段动用黑社会20多人抢占了他人正常居住、装修精良及家具家电设施配备齐全的房屋并霸占至今。3、虽然本案在众多收据中缺少了一张遗失的付款收据，这并不能掩盖购房款付清房屋已经正常交付的事实。本人在1997年最后一笔房款付清后，王兴源即安排其工程部孙姓经理一起到房屋做了实地交接。3、长达20多年，一张房款收据的遗失完全属于正常现象，给付类债权时效为2年，付款收据的保存期限以两年期间为上限，法律并不苛责交款人长期保存收据备查。 迟建恺向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令兴源公司协助迟建恺办理位于青岛市市南区户房屋的房地产产权手续；2.本案诉讼费用由兴源公司承担。 兴源公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的《房地产买卖契约》已经解除；2.本案诉讼费由迟建恺承担。 一审法院认定事实：1997年7月4日，迟建恺作为乙方与兴源公司（甲方）签订的《房地产买卖契约》一份,载明：甲方自愿将坐落于市南区燕儿岛路2号x号楼x单元x户房地产（房屋建筑面积127.46平方米）出售给乙方，上述房地产成交价格为人民币52万元，乙方于1997年10月31日前三次付清给甲方。双方同意于1997年10月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。竣工验收后五日内付224000元，同时减定金3万元，实付194000元。余额5%人民币26000元待接通暖气、煤气管道后，五日内一次付清。1997年7月4日，迟建恺向兴源公司支付房款，兴源公司向迟建恺出具收款收据，载明：今收到迟建恺人民币30000元，附注购房款。1997年7月17日，迟建恺向兴源公司支付房款，兴源公司向迟建恺出具收款收据，载明：今收到迟建恺人民币27万元，附注购房款（其中美元26300元折合人民币218290元）。1998年10月15日，迟建恺给付兴源公司人民币3万元，美元15000元，兴源公司向迟建恺出具收条一份，载明：以上存款单正本已收到，金额人民币3万元整，美元一万五千元整。合同签订后，迟建恺实际控制占用涉案房屋至2017年。2017年5月19日，涉案房屋即青岛市市南区户房屋过户登记至孙岩名下。 2017年5月24日，迟建恺起诉兴源公司、孙岩至一审法院，请求：确认兴源公司、孙岩之间签订的涉案商品房买卖合同无效，并要求兴源公司为迟建恺办理涉案房屋的房产过户手续。后一审法院作出（2017）鲁0202民初3181号民事判决书，判决：一、兴源公司与孙岩就青岛市市南区户房屋签订的《商品房买卖合同》无效。二、孙岩于判决生效之日起十日内将青岛市市南区户房屋过户至兴源公司名下。孙岩不服一审判决上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终4611号民事判决书认定二审查明的事实与原审查明的事实一致，驳回上诉，维持原判。 对于当事人有异议的证据，一审法院认定：迟建恺提交：1、2005年8月12日，青岛市市北区人民法院出具的（2005）北民法初字第661号《民事调解书》一份,证明涉案房产在迟建恺离婚纠纷中经调解归迟建恺所有。兴源公司质证称，证据的真实性无异议，但2005年涉案房屋还在兴源公司名下，迟建恺夫妻私自处分房产与本案无关。对于该组证据，因系法院出具的生效法律文书，故对其真实性一审依法予以认可。2、律师函、EMS邮寄单以及邮件查询各一份,证明迟建恺因本案涉案房屋办证问题多次和兴源公司沟通，但兴源公司一直置之不理。兴源公司质证称，复印件不予认可，证明事项不认可，迟建恺所述兴源公司未向迟建恺索要房款不是事实。对于该组证据，因系复印件，故对其真实性一审依法不予认可。3、青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10982号案卷材料一份，其中在该卷宗的42页“庭审笔录”中，法庭曾提问兴源公司对涉案房屋是否存在产权争议，兴源公司答“回去落实”，法庭又问“庭后7日内提交相关证据和意见，逾期视为举证不能”，兴源公司答“明白”，但兴源公司事后并未提交任何证据和意见。迟建恺以此证明兴源公司在之前其他案件中对房屋产权属于迟建恺没有争议。兴源公司质证称，证据的真实性无异议，证明事项不认可。对于该组证据，因系法院案卷材料，故对其真实性一审依法予以认可。同时，上述案件系因涉案房屋产生的租赁纠纷，与本案的关联性一审予以认可。4、青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初3181号民事判决书及笔录、青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终4611号民事判决书各一份,其中（2017）鲁0202民初3181号民事判决书判决：一、兴源公司与孙岩就青岛市市南区户房屋签订的《商品房买卖合同》无效。二、孙岩于判决生效之日起十日内将青岛市市南区户房屋过户至兴源公司名下。三、兴源公司、孙岩于判决生效之日起十日内各自向迟建恺支付鉴定费13370元。四、驳回迟建恺其他诉讼请求。迟建恺以此证明：生效法律文书已经认定“根据迟建恺提交的证据及证人出庭作证情况，可达到高度盖然性的证明标准，可以证明迟建恺在购房后至2017年期间实际占有并对房屋进行了处分”；所谓兴源公司与案外人孙岩签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，其中孙岩的指纹等形成时间为2017年，并非商品房买卖合同落款的2001年，因兴源公司与孙岩恶意串通，该合同无效，并判决涉案房屋恢复至兴源公司名下。兴源公司质证称，对判决书及笔录真实性无异议，证明事项有异议，孙岩2001年11月1日向兴源公司交付购房款10万元，2001年11月16日又缴纳262792元，2001年11月18日缴纳20万元，2017年2月21日缴纳10万元房款，交清房款办理房产证。对该两份判决的真实性，一审依法予以认可。根据该两份生效判决可知，一、迟建恺自购买涉案房屋后一直居住使用至2017年5月。二、案外人孙岩与兴源公司签订的商品房买卖合同存在恶意串通损害他人利益的行为，合同应为无效合同。三、孙岩应将青岛市市南区户房屋过户至兴源公司名下。 兴源公司提交：发票一宗，证明孙岩已经按照合同约定缴纳房款并交付房屋。迟建恺质证称，孙岩的房产证已经生效判决书进行了判决。对于该份证据，因孙岩与兴源公司的合同已经生效判决认定为无效合同，因此该组证据无法证明兴源公司的证明事项。 庭审中，一审查明且经双方认可，迟建恺共支付房款人民币33万元，美元1.5万元。庭审中，迟建恺称，还有4万元左右的现金收据丢了；美元1.5万元是按照汇率10兑换的。兴源公司称，迟建恺未按照合同约定支付房款，存在违约。美金兑换比例应该按照官方汇率计算，对迟建恺的汇率计算方式不认可。另查明，2019年12月3日，孙岩名下的青岛市市南区户房屋注销登记。同日，青岛市市南区户房屋变更登记至兴源公司名下。同时，涉案房屋有查封两笔，均为本案查封。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，经生效判决确认，1997年7月4日，迟建恺与兴源公司签订《房地产买卖契约》，约定迟建恺向兴源公司购买位于市南区户），购房价款为52万元。该合同系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的权利义务。根据双方认可的事实：迟建恺共支付房款人民币33万元，美元1.5万元。迟建恺现主张其房款均已支付完毕，兴源公司主张房款未支付完毕。对于迟建恺是否欠兴源公司购房款，一审认为：一、迟建恺自购买涉案房屋后一直居住使用至2017年5月，兴源公司并未提交证据证明其在此期间向迟建恺主张过房款；二、通过（2013）南民初字第10982号案卷材料可知，法庭询问兴源公司对涉案房屋是否存在产权争议时，兴源公司并未在法庭规定时间内向法庭提交相关证据和意见，应当承担逾期举证不能的法律后果。三、虽然迟建恺提交的收据载明的付款额为33万元人民币及1.5万元美元，但涉案房屋1997年已交付给迟建恺，迟建恺也已实际入住，如迟建恺未付清全部房款兴源公司即交付房屋且在长达二十年的时间内不向迟建恺主张房款明显与常理不符，故不能因迟建恺未提交剩余房款的书面交款证据即推定其未交齐房款。涉案房屋现登记在兴源公司名下，故迟建恺作为涉案房屋的买受人在房款交齐的情况下有权要求兴源公司办理房屋过户手续，现迟建恺主张兴源公司协助办理位于青岛市市南区户的房地产产权手续的诉讼请求，符合法律规定，一审依法予以支持。对于兴源公司反诉要求确认双方签订的《房地产买卖契约》已经解除的诉讼请求，因双方购房款及房屋均已经交付，故合同已经履行完毕，故对兴源公司的反诉请求，一审依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审判决：一、兴源公司于判决生效之日起十日内协助迟建恺办理青岛市市南区户房屋的房地产产权手续；二、驳回兴源公司的诉讼请求。原审案件受理费100元，本案反诉案件受理费50元，由兴源公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据各方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：迟建恺的购房款是否已经付齐，兴源公司所持的其与迟建恺之间的房屋买卖合同已经解除的主张是否成立。兴源公司先将涉案房屋出卖给迟建恺，后又与案外人恶意串通将涉案房屋另行出售，后者买卖合同无效的事实，已为人民法院生效裁判文书所确认。在该案诉讼中，兴源公司并未提及迟建恺未付清房款其依法行使合同解除权之事，结合兴源公司早已于十几年前将涉案房屋交付给迟建恺，期间并未向迟建恺主张过房款的事实，一审认定迟建恺的购房款已经付齐，并无不当，一审对兴源公司所持的其与迟建恺之间的房屋买卖合同已经解除的主张不予支持，亦无不妥。在此基础上，一审判令兴源公司协助迟建恺办理涉案房屋的产权登记手续，裁判正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人兴源公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷