上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4780号上诉人（原审被告暨反诉原告）：郑红燕，女，1979年12月12日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市兴山区。委托诉讼代理人：李士国，系郑红燕丈夫。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海振顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海珩建餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区苏虹路388号-1室。法定代表人：陈德明，执行董事。委托诉讼代理人：王艳丽，泰和泰（上海）律师事务所律师。上诉人郑红燕因与被上诉人上海珩建餐饮管理有限公司（以下简称珩建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初40436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑红燕上诉请求：撤销原判，改判驳回珩建公司的本诉请求，支持郑红燕的反诉请求。事实和理由：原审法院对免租期认定有误，根据合同约定免租期是从开业经营起算2个月，故本案免租期为2019年4月23日至2019年6月22日；由于珩建公司装修不合格，没有安装消防喷淋等原因导致迟延交付商铺达4个月之久，郑红燕一直与珩建公司协商赔偿事宜，但珩建公司始终回避，最终由于珩建公司强行关闭商铺导致郑红燕无法继续经营，故合同解除的违约责任在于珩建公司。珩建公司辩称，双方已经就免租期达成一致意见，即从开业之后交房租，郑红燕不缴纳租金和物业管理费，经珩建公司多次催讨后仍不缴纳，珩建公司依据合同发出解除通知，不存在违约。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。珩建公司向一审法院起诉请求：1.请求判令珩建公司与郑红燕签订的《联营合同》于2019年8月20日解除；2.请求判令郑红燕支付10,000元场地使用费；3.请求判令郑红燕支付6,667元物业费；4.请求判令郑红燕支付滞纳金，以50,000元为基数，从2019年7月10日起，按人民银行同期贷款利率4倍计算至实际支付日止；5.请求判令郑红燕承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，珩建公司变更第4项诉讼请求的计算基数为16,667元。郑红燕向一审法院反诉请求：1.请求判令双方签订的《联合经营合同》于2019年8月18日解除；2.请求判令珩建公司返还房屋租金26,000元；3.请求判令珩建公司返还押金45,000元；4.请求判令珩建公司返还进场费50,000元；5.请求判令珩建公司赔偿郑红燕各项损失共计185,121.25元（具体各项为房屋免租期损失30,000元，物料损失45,000元，员工工资损失11,666.67元，房租损失2,520元，中介费12,500元，装修费用损失35,000元，设备损失41,066.58元，广告费损失7,368元）；6.请求判令珩建公司赔偿郑红燕违约金45,000元；7.请求判令珩建公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，郑红燕变更第2项反诉请求为：请求判令珩建公司返还房屋租金16,500元；变更第5项反诉请求为：请求判令珩建公司赔偿郑红燕各项损失共计195,315.35元（具体各项为房屋免租期损失30,000元，物料损失45,000元，员工工资损失11,666.67元，房租损失2,520元，中介费12,500元，装修费用损失35,000元，设备损失41,340.68元，广告费损失7,368元，误工损失9,920元）。一审法院认定，2018年12月23日，珩建公司（甲方）与郑红燕（乙方）签订《联合经营合同》，约定：一、场地坐落地址甲方提供涉案商铺为联营场地，经营业态：奶茶（XX），附带油炸小吃（无油烟）。二、联营期限联营期自2019年3月1日至2021年2月28日。三、场地使用费及付款方式该场地由乙方自主管理收银，乙方按以下方式向甲方支付场地使用费及押金：1、场地使用费15,000元/月，按付三押三，先付后用的原则，当月的10日为下个租期的付款日。3、进场费50,000元（签约时一次性支付）。五、双方责任及义务5、乙方若逾期支付应付的费用（场地使用费、物业费、水电煤或公共部分的费用）甲方有权清理乙方出场，扣除所交押金，按合同追缴所欠费用，并按日5%收取滞纳金。九、特别约定如乙方提前解约，进场费、押金概不退还。离场前需结清所有费用（场地租金、物业费，包含但不限于水、电、煤气费）。九、其他事项：双方确认XX路XX号B1层与XX路XX号地下1层为同一地方。进场日期到2019年2月28日为免租期，免租金，物业费按2,500元/月收取。甲方承诺B1层美食城只招一家奶茶店，如甲方违约，赔偿乙方三个月租金作为违约金。楼梯仓库由乙方使用，装修由乙方自行承担，外拜桌椅乙方自购。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，郑红燕向珩建公司支付进场费50,000元，押金45,000元，三个月场地使用费45,000元。2019年1月15日，珩建公司将涉案商铺的钥匙交付郑红燕。2019年3月8日，郑红燕进场装修。2019年4月22日，涉案商铺装修竣工验收合格。4月30日，正式开业。2019年7月17日，珩建公司向郑红燕发送《缴费通知书》，内容为：尊敬的XX商户：您好！根据您与我司签署的合同，您上一期缴纳的租金将于2019年7月31日到期。1、本次交租日为：2019年7月20日前，付租周期为2019年8月1日至2019年10月31日，租金总计：45,000元。2、鉴于前期经营问题，则4月减免，3月管理费2,500元、4月管理费2,500元（合计管理费5,000元）。以上共计费用50,000元。按照合同约定，请您务必于交租日前缴纳本期租金和尚欠的管理费，并将已缴纳凭据（或截图）给到我司门店员工。逾期未交清上述费用，我司有权解除合同并停水停电，乙方应立即将场地交还我司。2019年8月5日，珩建公司再次向郑红燕发送《缴费通知书》，催缴租金及物业管理费。2019年8月16日，珩建公司向郑红燕发送《合同终止通知书》，内容为：尊敬的XX店郑女士：你好！根据贵方与我司签署的《联营合同》，您上一期的缴纳的租金已于2019年7月31日到期，按合同第3条第1款约定当月的10日（即7月10日）为下个租期的付款日，现已8月16日，根据合同第5条第5款规定，我司有权清理贵方出场，扣除押金，按合同追缴所欠费用，并按日5%收取滞纳金。此外，根据《联营合同》约定，贵方还应向我司支付以下费用：1、物管费5,000元（计算方式：鉴于前期筹建，我司给予3、4月两个月免租期，按合同仅收物管费2,500元/月，共计物管费5,000元）。2、滞纳金90,000元（截止2019年8月16日）（计算方式：5%X36X（15,000X3+5,000）=90,000）。以上费用共计95,000元。综上所述，鉴于贵方违反《联营合同》相关约定，我司决定从2019年8月20日起终止合同，届时物业将会断水断电。关于后续事宜，请贵方接到通知之后采取相关措施，避免损失扩大。由此给贵司造成的不便，我司深感遗憾。我司将积极与房东磋商，如果获得理赔，将与贵方洽谈合约终止后续事宜。2019年8月19日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）向珩建公司发送《物业结算单》，载明：XX路XX号、XX路XX号B1层餐饮配套房（1225.56㎡）和上海市XX路XX号、XX号房屋，珩建公司截止到2019年8月19日的物业费及水电煤等表的抄表数，自2019年8月20日起该商户对应的上述物业停止供应水电煤等物业服务。珩建公司手写说明意见：物业费付完，其他数字确认。同日，珩建公司对涉案商铺锁门。2019年10月17日，珩建公司通过快递向郑红燕在《联合经营合同》中写明的上海居住地址发送《限期搬离通知函》，内容为：接九星集团通知，限您于收到本函件之日起三日内从涉案商铺搬离，逾期未搬离，业主将清理商铺内遗留物品且不予保存，由此产生的清理费用由您自行承担，另，若因您逾期占用房屋导致业主向我司另行收取租金，则相应的费用由您承担。郑红燕于2019年10月19日签收。庭审中，法院询问郑红燕是否愿意搬离涉案商铺内的物料和设备，郑红燕称物料已过保证期，设备是专门做奶茶的，不愿再搬离，物料和设备交由珩建公司处置。庭审中，珩建公司陈述，对于未及时安装消防喷淋设备等致涉案商铺延迟开业的合同履行瑕疵，除延长免租期至2019年4月30日外，同意另行赔偿郑红燕损失5,000元。另查明，2019年4月，郑红燕向珩建公司发送微信，内容为“你这个耽误时间长的话，那我只能说我什么时候开业，什么时候交房租了”（详见郑红燕提交的证据第11页）。一审法院认为，珩建公司与郑红燕签订的《联合经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为：涉案商铺的实际免租期期间。珩建公司认为，《联合经营合同》约定免租期为进场日期到2019年2月28日，实际履行过程中，因春节延误调试设备等原因，增加2个月免租期，延至2019年4月30日。郑红燕认为，合同约定免租期为2个月，实际2019年4月23日进场，故免租期应自2019年4月23日起至2019年6月22日。法院认为，《联合经营合同》约定，进场日期到2019年2月28日为免租期。免租期的起始日期，即为进场日期。珩建公司虽于2019年1月15日将涉案商铺钥匙交付郑红燕，但因消防喷淋安装迟延等原因致郑红燕未能及时进入涉案商铺装修，珩建公司未能提供证据证明消防喷淋安装等的完成时间，故法院认定郑红燕进场装修的时间为进场日期，即2019年3月8日。至于免租期的截止日期，虽约定为2019年2月28日，但合同实际履行过程中，因消防喷淋安装延迟等原因，涉案商铺于2019年4月30日正式营业，郑红燕在微信中提出“什么时候开业，什么时候交房租”，珩建公司同意延长免租期至2019年4月30日，双方对免租期的延长达成一致，法院予以认同。郑红燕称免租期至2019年6月22日，缺乏依据，法院不予采信。据此，法院认定涉案商铺的实际免租期应自2019年3月8日起至2019年4月30日止。关于合同解除的责任归属。本案中，涉案商铺应自2019年5月1日起计算场地使用费，郑红燕已支付3个月（自2019年5月1日起至2019年7月31日止），故应于2019年7月10日支付下一期的场地使用费。但经珩建公司多次催缴，郑红燕仍不支付，已构成根本违约，珩建公司有权解除合同。对于合同解除的日期，珩建公司认为是2019年8月20日，即《合同终止通知书》上载明的终止日期，郑红燕认为是2019年8月18日，即涉案商铺停煤气的日期。法院认为，因涉案商铺于2019年8月19日上锁，故《联合经营合同》的解除日期应为2019年8月19日。关于相关费用的认定。第一，场地使用费。郑红燕应支付2019年8月1日至2019年8月19日的场地使用费9,193.55元（15,000元/月÷31天×19天）。第二，物业费。根据《联合经营合同》约定，郑红燕需支付免租期的物业费，即2019年3月8日至2019年4月30日，2,500元/月÷31天×24天+2,500元/月=4,435.48元。第三，押金和进场费。根据合同约定，如郑红燕提前解约，进场费、押金概不退还。该押金与进场费均具有违约金性质，结合本案中合同的实际履行情况、郑红燕的过错程度以及违约造成的损失等因素，法院认为，押金可作为违约金不予退还，进场费酌定退还45,000元。第四，滞纳金。押金不予退还及扣除部分进场费已足以弥补珩建公司的损失，故对滞纳金的主张，法院不予支持。第五，郑红燕主张的各项损失。1、对于房屋免租期损失，缺乏依据，法院不予支持；2、对于物料损失、员工工资损失、房租损失及误工损失，法院认为，应以开业日期（2019年4月30日）为界，分别处理：开业前，因确系消防喷淋安装延迟等原因致郑红燕未能及时进场，奶茶物料有保质期，员工等待需付出工资和房租成本，故珩建公司应对郑红燕给予适当的赔偿，现珩建公司愿意赔偿5,000元，法院认为尚属合理，予以认同；开业后，上述损失属经营风险，应由郑红燕自行承担；3、对于中介费、装修费用损失、设备损失、广告费损失及违约金，因合同解除的违约责任在于郑红燕，故法院不予支持。其中，设备与剩余物料，郑红燕可依法取回。但郑红燕在收到《限期搬离通知函》及经法院释明后，仍拒绝取回，损失理应由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、上海珩建餐饮管理有限公司与郑红燕就上海市闵行区XX路XX号B1层商铺15号档口签订的《联合经营合同》于2019年8月19日解除；二、郑红燕于判决生效之日起十日内支付上海珩建餐饮管理有限公司场地使用费9,193.55元；三、郑红燕于判决生效之日起十日内支付上海珩建餐饮管理有限公司物业费4,435.48元；四、郑红燕已支付的押金45,000元，不予退还；五、上海珩建餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内退还郑红燕进场费45,000元；六、上海珩建餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿郑红燕5,000元；七、驳回上海珩建餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回郑红燕的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计109.59元，由上海珩建餐饮管理有限公司负担20.51元，由郑红燕负担89.08元。反诉案件受理费减半收取计3,288.62元，由上海珩建餐饮管理有限公司负担455.09元，由郑红燕负担2,833.53元。本院二审期间，郑红燕提供短信记录一份，证明双方当事人在协商四个月的损失如何承担。珩建公司经质证认为，对短信真实性无异议，但不认可关联性。本院经审查认为，从短信内容来看，仅能反映郑红燕表示不同意支付物业管理费，而珩建公司坚持要求郑红燕支付，并未反映双方协商过损失的分担事宜，故该短信记录不能实现郑红燕的举证目的，本院不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，珩建公司致函本院表示，出于息诉的角度考虑，愿意在一审判决基础上另行额外补偿郑红燕5,000元。本院认为，本案双方对于合同的解除不持异议，争议在于合同解除的责任归属以及解除后果的处理。关于合同解除的责任认定，郑红燕主张珩建公司提供的房屋消防喷淋存在问题导致迟延交房、且之后珩建公司强行锁门导致合同无法继续履行，珩建公司则主张郑红燕拒不支付租金及违约金故其依法行使解约权。对此，第一，确定郑红燕是否欠付租金需要先对免租期的期间作出认定。双方合同约定，进场日期到2019年2月28日为免租期，实际履行中，2019年1月15日珩建公司将涉案商铺的钥匙交付郑红燕，但由于消防喷淋等原因致使郑红燕未能进场装修，故免租期的起始日期应当相应顺延，2019年3月8日郑红燕进场装修，2019年4月22日商铺竣工验收合格后试营业，4月30日正式开业。按照租赁行业惯例，免租期通常用于承租方的装修及开业准备，郑红燕曾向珩建公司发微信表示“什么时候开业，什么时候交房租”，珩建公司也认可从4月30日开始正式计租金，故原审法院认定双方已经协商一致免租期延长至2019年4月30日符合客观实际，也符合租赁行业的惯例及公平合理之原则。郑红燕主张免租金应当从4月30日开始再计算2个月显然缺乏依据，该理由本院难以采信。第二，双方合同约定的租金标准为每月1.5万元，付三押三，先付后用，当月10日为下个租期的付款日。郑红燕于签约时支付了三个月租金，从4月30日正式计租开始计算，郑红燕支付的租金为5、6、7三个月的租金，故其应当在7月10日前支付下一个租期的租金，然郑红燕未能按约支付租金，也未支付物业管理费，存在迟延付款的行为。第三，双方合同第5条约定，乙方若逾期支付应付的费用（场地使用费、物业费、水电煤或公共部分的费用），甲方有权清理乙方出场。在郑红燕迟延付款的情况下，珩建公司分别于2019年7月17日、8月5日向郑红燕发出催费通知书，催缴相应租金及物业管理费，然郑红燕仍未能付款，郑红燕该行为显然构成根本性违约，珩建公司依法享有解除权，其据此于2019年8月18日向郑红燕发送“合同终止通知书”并无不当。郑红燕主张其未继续支付租金是由于双方在协商迟延交付房屋的损失分担问题，然支付租金是承租人的主要合同义务，承租人占有使用了房屋，理应按约支付租金，如对其他事宜存在争议，可以通过法律途径予以解决，但不能以此为由拒绝履行支付租金的主要合同义务，且从本案证据材料来看，珩建公司先后向郑红燕发送两份缴费通知单后，没有任何证据反映郑红燕就此做出过回应，故郑红燕的上述解释缺乏依据，本院难以采信。综合以上理由，本院认为郑红燕作为承租人未能按约支付租金，构成根本性违约，珩建公司据此解除合同并无不当，涉案联合经营合同解除的责任在于郑红燕。关于合同解除的后果处理。第一，对于实际发生的场地使用费及物业费，郑红燕理应予以支付。第二，涉案合同因郑红燕违约而解除，郑红燕理应承担相应违约责任。双方合同第5条约定，若乙方逾期付款，甲方有权扣除押金后按合同追缴所欠费用，并按日5%收取滞纳金；第6条规定，如乙方提前解约，进场费、押金概不退还。该约定系双方在订立合同时对于违约责任承担的合意，对双方均具有约束力，现原审法院综合考虑实际履行情况、双方过错程度以及违约造成的实际损失，酌情判令珩建公司没收押金、退还进场费，公平合理。第三，对于郑红燕所主张的各项损失，郑红燕未能提供充分证据，且合同解除的责任在于郑红燕，现原审法院考虑到消防喷淋安装迟延的原因判令珩建公司赔偿5,000元，已经充分维护了郑红燕的合法权益，该处理并无不当。二审审理之间珩建公司表示愿意在一审的基础上另行补偿郑红燕5,000元，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，郑红燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审期间珩建公司自愿再补偿郑红燕5,000元，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、上海珩建餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿郑红燕人民币5,000元。二审案件受理费5,845.22元，由上诉人郑红燕负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  任文风二〇二〇年六月十六日书记员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……