浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2034号 上诉人（原审被告）：胡星，男，1997年3月5日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 被上诉人（原审原告）：陈海洋，男，1995年8月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市无为县，现住浙江省杭州市萧山区。 上诉人胡星因与被上诉人陈海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：陈海洋与胡星于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定陈海洋将位于杭州市萧山区的房屋出租给胡星使用，租赁期限为2018年8月13日至2021年8月12日；房屋年租金为126000元，租金一年一付，合同签订当天支付首期租金，此后每期租金提前15天支付；同时双方在第六条违约责任中约定，双方任何一方违反合同中关于租赁期限、租金及支付方式、权利和义务、特别约定条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应当支付守约方违约金50000元。合同订立后，陈海洋向胡星交付了案涉房屋，胡星对案涉房屋进行了再次转租使用。胡星于2018年7月29日、2019年8月31日分别支付陈海洋第一年的租金60000元、50000元。后胡星未按《房屋租赁合同》约定在2019年7月29日前支付陈海洋第二年相应的租金，同时向陈海洋表示要求解除《房屋租赁合同》。2019年8月12日，经双方口头协商后，陈海洋同意解除《房屋租赁合同》，但双方未就违约金事宜达成一致。胡星于同年8月26日腾退并返还陈海洋案涉房屋。 陈海洋的诉讼请求为：1.解除陈海洋与胡星间订立的《房屋租赁合同》；2.胡星支付陈海洋违约金50000元以及陈海洋替胡星垫付的电费1600元，共计51600元。诉讼过程中，陈海洋变更第2项诉讼请求为：胡星支付陈海洋违约金50000元。 原审法院认为：陈海洋与胡星间的《房屋租赁合同》依法成立并合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。现合同履行过程中，经胡星提出，双方已于2019年8月12日协商一致解除《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》已解除，陈海洋要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏相应的事实依据，不予支持。合同履行过程中，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陈海洋与胡星在《房屋租赁合同》第五条、第六条中约定，承租人未按期支付租金，出租人有权解除合同，并要求承租人承担违约金50000元。根据查明的事实，胡星未按期支付陈海洋第二年相应的租金，已构成违约。胡星提出解除《房屋租赁合同》后，陈海洋在同意解除《房屋租赁合同》的同时，并未明确表示放弃要求胡星承担相应的违约金，故胡星应承担向陈海洋支付违约金的违约责任。根据合同约定的年租金为126000元，第一年租赁期限届满日为2019年8月13日，胡星应于2019年7月29日前支付陈海洋第二年相应的租金，双方于2019年8月12日解除了《房屋租赁合同》，胡星于同年8月26日腾退并返还陈海洋案涉房屋的事实，综合上述合同履行情况、胡星的违约过错程度以及陈海洋的合同预期利益等因素，原审法院认定合同约定违约金50000元过分高于胡星违约给陈海洋造成的实际损失，酌情调整违约金为25000元。胡星认为陈海洋在案涉房屋系办公用房的情况下，违法改建出租给胡星进行居住转租，租赁标的物不适格，胡星无须承担违约金的辩称。原审法院审查认为，根据已查明的事实可以认定，胡星在承租案涉房屋后，又已实际转租并收取租金，且未提供证据证明在合同履行过程中至合同解除前，已以租赁标的物不适格为由向陈海洋提出了解除合同的主张，只是在庭审中提出租赁标的物存在不适格情形的抗辩，故胡星在其违约且双方已解除租赁合同后，再行提出陈海洋提供租赁标的物不适格，合同履行存在违约行为的辩称，原审法院不予采信。综上所述，对陈海洋诉讼请求中的合理部分，予以支持；对其不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院于2020年2月12日判决：一、胡星在判决生效后十日内支付陈海洋违约金25000元。二、驳回陈海洋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由陈海洋负担262.50元，由胡星负担262.50元。 宣判后，胡星不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，证据不足，具体理由如下：1、胡星与陈海洋已于2019年8月12日协议解除房屋租赁合同，当时约定仅给予一定的时间搬空并补足房租即可，陈海洋根本未提到要所谓的违约金。退一步讲，若陈海洋仍然要50000元违约金，胡星也不会将打扫干净的房屋退还给陈海洋，其可仍将房屋进行转租赚取差价，以减少其损失。该损失无论如何计算，均不会达到50000元，故双方在协议解除租赁合同是均认可不主张违约金的前提下达成的，陈海洋在解除合同后数月再来翻旧账是不可行的。2、陈海洋在装修过程中对案涉房屋进行违法分割，根本无法通过消防验收，对此陈星也有权提出解除合同。案涉房屋系办公用房，陈海洋将其分割成六个房间作为住宅使用，每个房间均做成厨房和卫生间，明显系违法改建，且存在安全隐患。与此同时，在租赁期间，陈海洋无视国家地方政策，拒不提供消防四件套，这些陈海洋在庭审中均予以认可，原审法院无视租赁房屋的实际情况仍判陈星承担违约责任不符合事实和法律规定。退一步讲，对于此种存在安全隐患的房屋，胡星可以房屋不适格为由要求解除合同，并不承担违约责任。3、原审法院判决胡星承担违约金25000元于法无据。按照一般房屋租赁合同约定，违约金通常是一个月的房租，通常房东多收一个月押金作为违约金。况且双方在解除合同时，多次电话沟通，胡星按时退房并将房屋打扫干净，无需再另行承担违约金。综上，双方已协议解除房屋租赁合同，陈海洋事后再起诉要求支付违约金有悖双方的约定，请求：撤销原审判决，改判驳回陈海洋的原审诉讼请求。 针对胡星的上诉，陈海洋发表答辩意见称：胡星的上诉理由不能成立，原审判决正确。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉租赁合同约定，承租人未按期支付租金，出租人有权解除合同，并要求承租人承担违约金50000元。依据本案查明的事实，胡星未按《房屋租赁合同》约定在2019年7月29日支付第二年租金，并向陈海洋要求解除合同，故陈海洋有权依据合同约定要求胡星支付相应的违约金。胡星抗辩案涉房屋存在违法分割、无法通过消防验收等问题，系陈海洋存在违约，故无需承担违约金，但并未提供证据证明其在双方达成解除协议前曾以此为由向陈海洋要求解除案涉租赁合同，也未提供证据证明案涉租赁标的物存在上述不适格情形，且胡星在承租案涉房屋后，已实际转租并收取租金，亦自认在租赁期间并未受到有关部门的处罚。故对胡星的抗辩意见本院难以支持。胡星主张双方协商解除合同时陈海洋已经认可不再主张违约金，但未提交相应的证据予以证明，陈海洋亦不予认可，故本院不予采信。原审法院综合合同履行情况、胡星的违约过错程度及陈海洋的合同预期利益等因素，对约定的违约金予以调整，酌情判定25000元，尚属合理。 综上，胡星的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人胡星负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月三日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜