贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初679号 原告：敖登德，男，1975年4月7日出生，汉族，毕节市金沙县人，住贵州省遵义市金沙县，现住遵义市播州区。 原告：曹坤秀，女，1984年11月4日出生，汉族，毕节市金沙县人，住址同上，与敖登德系夫妻关系。 委托诉讼代理人：王代学,贵州百恒兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李林恩,贵州百恒兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昌华，重庆丽达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告敖登德、曹坤秀诉被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法由审判员廖华容适用简易程序公开开庭进行了审理。原告敖登德、曹坤秀的委托诉讼代理人王代学、被告正源公司委托诉讼代理人吴昌华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告敖登德、曹坤秀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2016年3月30日起至2019年10月30日止逾期未向原告办理产权证违约金共计68215.63元；2、判令被告从2019年10月30日起至被告将该房产手续移交给原告之日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之二利率向原告计付违约金；3、判令被告立即向原告移交房产登记手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年2月16日签订正源金港城《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于遵义市播州区房屋，房屋总价款为284145.00元。合同签订后，原告按照合同约定如期向被告支付了全部购房款，被告已于2015年12月30日将房屋交付原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，被告应当在2016年3月30日前将房产登记手续移交给原告，但至今未移交。按照《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第二项第1目的约定，被告应当以原告已付购房款总额为基数，按日利率万分之二向原告支付违约金。因被告至今也没有向原告交付房产登记手续，被告还应以原告所交购房款为基数，按日利率万分之二向原告支付违约金至交付房产登记手续为止。 被告正源公司未向本院提交书面答辩意见，在法庭上辩称：1、房屋买卖合同没有约定转移登记手续交付的时间，原告如要求办理转移登记，应向被告提出要求或进行催告，原告未提出任何要求和催告，我方不应承担违约责任；2、即使我方违约，因原告房屋已经处于使用状态，原告请求支付的违约金过高，要求调低。3、办理产权证不是我方主观意愿拖延，而是相关机构认定事实不一致导致被告没有办理相关的产权手续，并不是被告的过错，请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2014年2月16日，敖登德、曹坤秀与正源公司签订《商品房买卖合同》，正源公司将开发建设的位于遵义市播州区房屋出卖给敖登德、曹坤秀，房款总价284145.00元。合同签订后，敖登德、曹坤秀按照合同约定如期向原告支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但未约定交付时间；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。正源公司已于2015年12月27日将房屋交付给敖登德、曹坤秀，并已向敖登德、曹坤秀收取了办理房屋登记手续费用，但至今正源公司尚未取得涉案房屋的初始登记。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”；敖登德、曹坤秀实付购房款285122.00元；在庭审过程中，敖登德、曹坤秀将诉讼请求第一、二项变更为：1、依法判令被告支付原告从2016年3月7日起至2020年4月30日止逾期未向原告办理产权证违约金共计84845.697元；2、判令被告从2020年4月30日起至被告将该房产手续移交给原告之日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之二利率向原告计付违约金。对敖登德、曹坤秀变更诉讼请求正源公司是否需要答辩期的问题，本院征询了正源公司的意见，正源公司表示不需要答辩期。 上述事实，有原被告及其委托诉讼代理人的陈述、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同预售备案登记表、增值税发票复印件、收据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告敖登德、曹坤秀与被告正源公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效,正源公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使敖登德、曹坤秀的房产登记手续无法办理，正源公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，正源公司应承担相应的违约责任，正源公司提出没有违约的意见与查明事实不符，本院不予采纳。正源公司提出敖登德、曹坤秀主张的违约金过高，要求予以调整，在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书的违约金的计算方式，依该计算方式，正源公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给敖登德、曹坤秀造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间系2015年12月30日前，双方一致认可实际接房时间系2015年12月27日，正源公司至今未将商品房转移登记的有关文书交付敖登德、曹坤秀，敖登德、曹坤秀要求正源公司承担违约责任符合前述法律规定,违约金应从接房90日后开始计算，即从2016年3月26日开始计算。由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款285122.00元为基数，以每日万分之0.5的标准计算。关于违约金的计算天数的问题，应从2016年3月26日起至2020年4月30日止为准，共计1496天，敖登德、曹坤秀应获得的违约金为285122.00元×1496天×0.005%＝21327.00元，对敖登德、曹坤秀主张的正源公司还应从2020年4月30日起至被告将该房产手续移交给原告之日止，以敖登德、曹坤秀已付购房款为基数，按日万分之二利率向原告计付违约金的请求，因本案违约金已计算至2020年4月30日，故应从2020年5月1日起计算至正源公司将办理产权过户手续的相关资料移交给敖登德、曹坤秀时止，按照已付购房款为基数，以每日万分之0.5的标准计算较为合适，对敖登德、曹坤秀超出部分的请求，本院不予支持。敖登德、曹坤秀请求正源公司立即向其移交房产登记手续，因现该房屋未进行初始登记，尚不具备办理房产登记手续的条件，故对敖登德、曹坤秀的这一诉讼请求本院不予支持，敖登德、曹坤秀可待办理房产登记手续条件成就后另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告敖登德、曹坤秀2016年3月26日至2020年4月30日的逾期办证违约金21327.00元； 二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年5月1日起，以285122.00元购房款为基数，按照日利率万分之0.5支付原告敖登德、曹坤秀违约金，至商品房转移登记的有关文书交付敖登德、曹坤秀时止； 三、驳回原告敖登德、曹坤秀的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取752.00元，由原告敖登德、曹坤秀负担585.00元，被告遵义正源房地产开发有限公司负担167.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  廖华容 二〇二〇年六月五日 法官助理任继芬 书记员陈潼