四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终564号 上诉人（原审被告）：泸州市天泰房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区迎宾大道一段145号，统一社会信用代码915105046695731936。 法定代表人：叶建梅，经理。 委托诉讼代理人：罗勇，四川求索律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟凡，四川求索律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）：邓水知，男，1975年7月4日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被上诉人（原审原告）：罗太珍，女，1975年7月26日出生，汉族,住四川省泸县。 二被上诉人委托诉讼代理人：邹锡汇，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘鉴文，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 上诉人泸州市天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产公司）因与被上诉人邓水知、罗太珍商品房销售合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开进行了听证。上诉人天泰房地产公司的委托诉讼代理人罗勇、苟凡，被上诉人邓水知、罗太珍及其委托诉讼代理人邹锡汇、刘鉴文到庭参加了听证。本案现已审理终结。 天泰房地产公司上诉请求：撤销泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初3953号民事判决，驳回邓水知、罗太珍一审诉讼请求，双方继续履行《商品房买卖合同》，诉讼费由邓水知、罗太珍承担。事实与理由：一审认定事实不清。被上诉人在购房时案涉房屋已经竣工，系现房，被上诉人是对房屋充分了解的基础上签订的合同，双方对房屋面积差异的处理方式是双方真实意思。上诉人已经于2016年7月20日向被上诉人交付房屋，被上诉人接收房屋后对房屋进行装修、出租，被上诉人应当知道房屋不只合同约定的24.33平方米，被上诉人已经丧失解除合同的权利。因上诉人迟延交房，还向被上诉人承担了迟延交房的违约金19000元，如合同解除上诉人应退还该违约金。被上诉人当初订房时是订的两个门市，说明被上诉人有超过案涉门市面积购买门市的愿望。其他如缴纳税费等不是上诉人收取不应退还。一审未按双方对房屋面积误差约定处理本案，属适用法律错误。 邓水知、罗太珍辩称，其向上诉人购买房屋为24.33平方米，上诉人在明知房屋实际面积远大于购买面积的情况下，隐瞒该事实，导致其错误认识与上诉人签订《商品房买卖合同》，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，其有权解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 邓水知、罗太珍向一审法院起诉请求，一、解除其与天泰房地产公司所签订的《商品房买卖合同》；二、判令天泰房地产公司退还其所交付的购房款486600元、其它缴款18569元，合计505369元，并支付资金占用利息（详见利息清单，自2015年5月31日交付首笔定金之日起以相应缴款金额为基数按照年利率6%同时按照相应缴款的不同时日计算至2019年6月30日止，合计利息为108286元）；三、判令由天泰房地产公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：邓水知、罗太珍系夫妻关系。2015年5月31日，邓水知、罗太珍作为乙方与天泰房地产公司作为甲方签订第0000547号《天泰·曼哈顿广场认购书》，载明：乙方在充分了解甲方所开发的“天泰·曼哈顿广场”住宅小区户型及配套设施、相关费用缴纳以及建设部现行商品房预售有关规定及现状的前提下，乙方自愿认购“天泰·曼哈顿广场”住宅小区物业壹套，双方经平等、自愿商议对认购事宜达成并严格遵守以下约定：1、乙方认购物业位于龙马潭区，该物业建筑面积约24.33㎡，认购成交单价为20000元／㎡，总价为486600元；2、签订本协议时，乙方向甲方支付认购定金3000元，该定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款；3、乙方确认选择一次性付款方式，即乙方付清90%以上或全部房价款以及相关费用等；4、乙方须签订本协议日起7个工作日内，即2015年6月7日前持相关证件，到甲方物业销售中心签订《商品房买卖合同》及相关文件，同时缴纳首付款项及相关费用；5、乙方认购物业面积最终以泸州市房地产监理所所得终测建筑面积为准，并最终结算房款及相关费用；6、甲方保证房屋交付使用的时间为2015年12月31日前。同日，邓水知、罗太珍向天泰房地产公司支付定金3000元，天泰房地产公司出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交来天泰·曼哈顿广场1-1092定金3000元，附注为现金。2015年6月1日，邓水知、罗太珍再向天泰房地产公司支付定金17000元，天泰房地产公司出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交来天泰·曼哈顿广场1-1092定金17000元，附注为现金。 2015年5月31日，邓水知、罗太珍作为乙方与天泰房地产公司作为甲方还签订了第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》，载明：乙方认购物业位于龙马潭区，该物业建筑面积约58.85㎡，认购成交单价为18000元／㎡，总价为1059300元。其余约定内容与上述第0000547号《天泰·曼哈顿广场认购书》约定内容一致，后该第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》未实际履行。 2015年9月14日，天泰房地产公司作为出卖人与邓水知、罗太珍作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＳ167405），约定：1、出卖人以出让方式取得位于龙马潭区地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房所在土地用途为商业、住宅，土地使用年限至2080年10月18日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为天泰·曼哈顿广场；2、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市房地产管理局；3、买受人所购商品房为第一条规定项目中的龙马潭区龙马大道三段92号，该商品房用途为商业，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产预测机构是泸州市房地产监理所，其预测面积共24.13平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积4.17平方米；4、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未抵押；5、计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总价款486600元，6、买受人采取分期付款方式付款；7、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；8、该商品房交付时应当符合条件中包括：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；9、出卖人就市政基础设施和其他设施的承诺包括上水、下水、电于2015年12月31日达到入户并接通，公共绿地、公共道路于2015年12月31日达到分期使用要求；10、关于面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照双方自行约定的最终以房间所测绘的终测面积据实结算；11、出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人并提供相关资料；12、合同附件一载明了案涉房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，附件五约定买受人应在商品房买卖合同签订当日向出卖人支付该商品房总价款的79%即386600元，剩余10万元房款于2015年12月31日前全部结清。该《商品房买卖合同》由天泰房地产公司盖章及邓水知、罗太珍签名捺印确认。 2015年9月14日，邓水知、罗太珍向天泰房地产公司付款36.66万元，天泰房地产公司出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092房款366600元。同日，邓水知、罗太珍还向天泰房地产公司付款200元，天泰房地产公司出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092代办证费200元。 2016年7月20日，邓水知、罗太珍先后向天泰房地产公司支付3笔款项并由天泰房地产公司分别出示收据三张，分别载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092门市款100000元；收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092转移登记550元、贴花不动产工本费15元、交易管理费1946元，共计2511元；收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092契税14598元、维修基金1460元，共计16058元。 2016年7月20日，双方办理交房手续，《天泰·曼哈顿广场交接房程序表》载明：业主姓名为邓水知、罗太珍，天泰·曼哈顿广场1号1层92号，开发公司产权资料资格审核组产权面积确认房屋面积24.33㎡，开发公司财务组确认房款结算为已缴纳各项费用，物业财务组确认缴纳了各项费用。罗太珍签名捺印确认交房手续完毕。 庭审中，经双方当庭确认，因天泰房地产公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，天泰房地产公司已就此向邓水知、罗太珍承担了1.9万元的迟延交房违约金并已经履行完毕。庭审中邓水知、罗太珍承认接手该房屋后，对房屋实际进行了两次出租：第一次为2016年7月起出租给餐饮店主，出租合同载明租期1年但实际租期10个月，每月租金2100元，合计收取租金2.1万元；第二次为2017年7月起出租给理发店主，出租合同载明租期1年且实际租期1年，每月租金2000元，合计收取租金2.4万元。2018年7月到期后，因承租方要求邓水知、罗太珍出示相应房屋产权证书后方同意承租故未能出租成功，至今该门市被闲置。此外，邓水知、罗太珍表示因天泰房地产公司未按照合同约定时限交付房屋导致邓水知、罗太珍不能向相应承租方交付房屋而承担了违约金1.2万元，天泰房地产公司对此提出异议。 2019年3月，天泰房地产公司向邓水知、罗太珍制发《补缴房款函》，载明：业主罗太珍，首先感谢贵方对本公司的支持，订购了我司开发的“天泰·曼哈顿广场”项目1号楼1-92号物业，签订《商品房买卖合同》时的初测面积为24.33平方米，价格为2万元/平方米，合同总价48.66万元。但该物业终测面积为35.39平方米（产权证面积），与初测面积有11.06平方米差异，现本公司正式通知贵方补缴11.06平方米房款，价格按照2万元/平方米计算，合计22.12万元（11.06×20000）。请贵方接到此函后五个工作日内到天泰·曼哈顿广场售楼部办理相应补款手续。另在贵方补缴房款之前，本公司将不予办理所购买物业产权证明。 2019年6月，罗太珍、邓水知委托泸州市龙马潭区石洞法律服务所向天泰房地产公司制发《法律工作者函》，载明：根据委托人提供的资料及陈述初步认定事实如下，2015年9月14日，委托人与贵公司签订购买位于龙马潭区门市，建筑面积24.33平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，共用部位与共用房分摊建筑面积4.17平方米，房屋单价每平方米2万元，房款48.66万元及相关费用共计505369元。2019年3月10日，贵公司才告知委托人（办证）该门市面积近40平方米。委托人知晓此事后，曾多次与贵公司相关人员衔接解除商品房买卖合同，退还购房款本金及利息之事，但贵公司一直不予配合。鉴于以上事实，特向贵公司具函催告：请贵公司务必于2019年6月27日之前依法与委托人解除商品房买卖合同，退还购房款本金及利息。否则，将诉诸于法律途径予以解决，由此产生的一切损失和后果由贵公司承担。 此外，邓水知、罗太珍于2019年7月查询并提供的《商品房买卖合同网签备案证明》显示，邓水知、罗太珍所购买天泰房地产公司开发的天泰·曼哈顿广场项目龙马潭区龙马大道三段92号，建筑面积24.33㎡，总价48.66万元，合同网签时间为2015年9月14日，设计用途为商业，合同网签备案时间为2017年2月25日。天泰房地产公司提供的案涉商品房首次登记内容显示，案涉天泰房地产公司开发的天泰·曼哈顿广场共有宗地面积14132.48㎡，邓水知、罗太珍所购买的门市房屋建筑面积为35.39㎡，其中专有建筑面积30.24㎡，分摊建筑面积5.15㎡。 上述事实，有双方身份信息，第0000547号及第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》《商品房买卖合同》（合同编号YS167405）、收据、《天泰·曼哈顿广场交接房程序表》《补缴房款函》《法律工作者函》《商品房买卖合同网签备案证明》、川（2018）泸州市不动产权第00xxxxx号登记内容及当事人的当庭陈述等证据在案作证，一审法院予以确认。 一审法院认为：邓水知、罗太珍与天泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，旨在双方建立商品房买卖合同关系，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应对合同双方产生法律约束力。现针对邓水知、罗太珍的各项诉讼请求及天泰房地产公司的抗辩意见作如下评析。 一、关于邓水知、罗太珍诉请解除《商品房买卖合同》的问题。天泰房地产公司辩称《商品房买卖合同》中第十四条双方就面积差异处理明确约定为：最终以房监所测绘的终测面积据实结算，并在此处加注了下划线，足以引起邓水知、罗太珍的合理注意。对此，一审法院认为，天泰房地产公司作为房地产开发公司开发了天泰·曼哈顿广场项目，该项目名下有多套房屋需要销售，为降低交易成本及提高交易效率，天泰房地产公司提供、使用统一的《商品房买卖合同》并无不当，且该条款协议的内容并不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效事由，且法律亦允许出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积存在一定的合理误差，故本条款内容本应对双方当事人予以适用。但在案涉商品房买卖全部过程中，双方于2015年5月31日签订的《天泰·曼哈顿广场认购书》中明确表明了邓水知、罗太珍购买的房屋建筑面积为24.33平方米，单价为2万元/平方米，总价款为48.66万元；双方于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS167405）亦明确载明邓水知、罗太珍购买的房屋建筑面积为24.33平方米，单价为2万元/平方米，总价款为48.66万元；双方于2016年7月20日办理房屋交接手续中《交接房程序表》再次明确载明确认房屋面积24.33平方米。故邓水知、罗太珍作为善意购房者有充足理由相信天泰房地产公司所售房屋的房屋面积为24.33平方米，并已经按照2万元/平方米的单价于2016年7月20日接收房屋之前支付了总房款48.66万元及其他费用18769元。且具体到本案中，天泰房地产公司作为房地产开发公司，邓水知、罗太珍作为普通的善意购房者，邓水知、罗太珍在与天泰房地产公司签订《认购书》及预售《商品房买卖合同》之时案涉房屋尚未竣工，故对于最终天泰房地产公司实际交付的房屋的终测面积无法预见，而天泰房地产公司于2019年3月主张所售案涉房屋实际面积为35.39平方米，较之前预测面积24.33平方米超出了11.06平方米，故要求邓水知、罗太珍按照2万元/平方米的单价补缴房款22.12万元，与《认购书》《商品房买卖合同》中载明的面积、总房款金额相比超额部分比例达到约45.46%，属于“较大差距”而非“合理误差”，在此情况下仍严格使用双方按照交付房屋的终测面积据实结算则必然给邓水知、罗太珍造成较大的经济负担，同时亦非邓水知、罗太珍真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十二条“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分”之规定，邓水知、罗太珍有权对实际交付的房屋超标部分行使处分权，而鉴于本案标的物为房屋，属于不宜分割的整体，故邓水知、罗太珍通过解除合同方式拒绝接收标的物并无不当。综上，一审法院认为该“据实结算”的条款内容具体到本案的特殊情况不宜适用，而应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，邓水知、罗太珍作为买受人有权请求解除合同。天泰房地产公司辩称因房屋实际面积与合同预测面积存在较大差异故邓水知、罗太珍于2016年7月20日在接收房屋应该能够就此形成直观感受和预见，属于对邓水知、罗太珍作为普通购房者的社会经验或面积概念的拔高要求，且邓水知、罗太珍对于该较大差距的形成并无任何过错或影响，故对天泰房地产公司的该辩论意见，一审法院不予采纳。对于天泰房地产公司辩称《商品房买卖合同》中第十四条双方就面积差异处理明确约定的“最终以房监所测绘的终测面积据实结算”已经以下划线的方式足以引起邓水知、罗太珍注意，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》中存在了多次下划线，且该部分内容字迹大写、字体格式等与其他内容均无区别，天泰房地产公司辩称的已经尽到合理提示告知义务的辩称，一审法院亦不予采纳。 二、关于邓水知、罗太珍诉请天泰房地产公司退还购房款48.66万元及其他缴款18569元并要求赔偿利息损失的请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，双方《商品房买卖合同》解除后，邓水知、罗太珍已经缴纳的购房款48.66万元及其他缴款18569元，合计505369元，应该由天泰房地产公司予以退还。对于邓水知、罗太珍诉请判令天泰房地产公司支付前述505369元资金占用利息的请求，一审法院认为，邓水知、罗太珍购买案涉门市的目的是获取该门市的使用价值，天泰房地产公司虽延迟交付房屋但已因此实际承担违约金1.9万元，后案涉门市达到交付条件，天泰房地产公司本应向邓水知、罗太珍交付24.33㎡的门市，却无意向邓水知、罗太珍交付了35.39㎡的门市，天泰房地产公司的履行属于超出约定履行，不会对邓水知、罗太珍自由实现该房屋的使用价值造成障碍，反而实际上有利于邓水知、罗太珍案涉门市使用价值的更好实现，而门市能否连续出租与该门市的地理位置、内部构造、出租人的营销宣传努力程度、租金高低标准、社会总体经济发展形势等诸多因素相关联，诉讼中邓水知、罗太珍自认共累计收取租金4.5万元，虽案涉门市存在闭门待租情形但其原因不宜完全归结于双方之中的一方，且邓水知、罗太珍虽就已得租金收益情况提供相应书面《租赁合同》及部分微信转账记录，但仅依据邓水知、罗太珍单方所举证据难以查证确定其具体准确金额，天泰房地产公司亦就此提出异议。为平等保护双方当事人的权益，邓水知、罗太珍的收益与损失应相互抵销为宜，一审法院对于邓水知、罗太珍诉请赔偿资金占用损失的请求不予支持，天泰房地产公司亦无权就已支付邓水知、罗太珍的违约金及邓水知、罗太珍已获取的租金收益提出任何请求。 综上，因天泰房地产公司实际交付案涉房屋实际面积35.39㎡与预售商品房买卖合同载明的预测面积24.33㎡存在较大差距，而房屋交易价格为2万元/㎡，天泰房地产公司以此要求邓水知、罗太珍补缴房款22.12万元，虽然双方预售商品房买卖合同约定了“按照房屋终测面积据实结算总房款”，但本案中面积及总价款差距比例高达45.46%，超出了邓水知、罗太珍作为善意购房者的合理预期亦不符合邓水知、罗太珍的真实意思表示，故其购买24.33㎡房屋的目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》应该解除，天泰房地产公司应该退还邓水知、罗太珍的505369元款项。此外，天泰房地产公司虽占用了邓水知、罗太珍缴纳的505369元款项，但同时也提供了超过合同约定面积的门市供邓水知、罗太珍使用、租赁从而获得收益，虽然存在案涉门市闭门待租情形但其原因不宜全部归结于天泰房地产公司，故对于其请求判令天泰房地产公司除退还已缴纳款项外还应支付资金占用利息，一审法院对于利息损失不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决如下：一、解除邓水知、罗太珍与天泰房地产公司于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS167405）；二、天泰房地产公司于本判决生效之日起十日退还邓水知、罗太珍已经缴纳的购房款48.66万元、其他缴款18569元，合计505369元；三、驳回原告邓水知、罗太珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8854元，一审法院减半收取4427元，由天泰房地产公司负担。（该款项邓水知、罗太珍已垫付，由天泰房地产公司于退还前述款项时一并支付邓水知、罗太珍）。 本院二审期间，上诉人天泰房地产公司向本院提交了：《预测绘报告》《实测绘报告》、案涉门市现状照片五张，拟证明案涉门市面积是因房监所的预测和终测原因造成，邓水知、罗太珍已经接收门市并进行装修，应当知晓门市实际面积不只24.33平方米。天泰房地产公司申请证人母某、罗某作证，证人母某证实作为天泰房地产公司的置业顾问，已经在邓水知、罗太珍购买门市时告知了合同上所购门市面积为预测面积，要以实测面积为依据结算门市价格，并就合同约定内容向邓水知、罗太珍进行了讲解。邓水知、罗太珍订购时正处施工中，没有实地查看门市情况。证人罗某证实作为置业顾问应当会要求客户逐一阅读合同条款，并回答客户提出疑问。经邓水知、罗太珍质证认为，2017年3月实测报告就出来了，天泰房地产公司一直未告知，天泰房地产公司认为是房监所的原因，应举证证明。门市虽接收，但是是清水状态出租，由承租户自己装修的，其不清楚门市实际面积的情况。证人与天泰房地产公司具有利害关系，之前系天泰房地产公司的员工，其也未查看过门市面积，证人的证言不应采信。本院认为，天泰房地产公司提交的《预测绘报告》《实测绘报告》、案涉门市现状照片五张具有合法性、真实性、关联性，予以确认。天泰房地产公司申请证人母某、罗某作证内容，因无其他证据予以佐证，本院不予确认。邓水知、罗太珍未向本院提交证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第十四条面积差异处理中共列举了三种方式：第一种方式，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。以及分别对退房和不退房处置的情形进行表述；第二种方式，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。以及分别对退房和不退房处置的情形进行表述；第三种方式，双方自行约定最终以房监所测绘的终测面积据实结算。双方选择第三种方式。 本院认为，天泰房地产公司与邓水知、罗太珍签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。邓水知、罗太珍认为《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，不应支持邓水知、罗太珍的请求，理由如下：一、《商品房买卖合同》已经在第十四条面积差异处理中明确列明了司法解释中规定的情形，但双方并未选择，而是选择最终以房监所测绘的终测面积据实结算的方式处理房屋面积差异；二、因天泰房地产公司未按《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，邓水知、罗太珍已经要求天泰房地产公司承担了1.9万元的迟延交房违约金，且已经履行；三、邓水知、罗太珍已经于2016年下半年接收房屋，按普通人的认知，邓水知、罗太珍应当对交付房屋进行查看，以便自己使用或进行出租，对房屋面积状况也有所认识（合同中房屋面积24.33㎡，实际面积35.39㎡，多出近三分之一）；四、邓水知、罗太珍已经于2016年接房后，从2016年7月起将房屋出租给餐饮店主，出租合同载明租期1年但实际租期10个月，每月租金2100元，合计收取租金2.1万元；2017年7月起出租给理发店主，出租合同载明租期1年且实际租期1年，每月租金2000元，合计收取租金2.4万元。邓水知、罗太珍已经对该房屋行使了所有权人的权利。此时即便邓水知、罗太珍对房屋面积差异存有异议，也应当视为其已经接受；五、邓水知、罗太珍是因尚未办理房屋产权手续，致使房屋在2018年7月后未能继续出租后，才提出要求解除合同。综上，本院认为，邓水知、罗太珍明知《商品房买卖合同》中具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的内容，而放弃选择，却另与天泰房地产公司达成最终以房监所测绘的终测面积据实结算方式解决房屋面积差异，且接房后又行使所有权人的权利，对房屋出租收益，现要求解除《商品房买卖合同》有违民事活动的诚信原则，不利于商事活动中鼓励交易、维护交易安全。本院对邓水知、罗太珍要求解除《商品房买卖合同》、退还房款等诉讼请求不予支持。一审支持邓水知、罗太珍要求解除《商品房买卖合同》、退还房款等诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人天泰房地产公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初3953号民事判决； 二、驳回邓水知、罗太珍的诉讼请求。 一审案件受理费8854元，减半收取4427元；二审案件受理费8854元，均由邓水知、罗太珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员  卓 波 审判员  张晓余 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  李 霞 书记员  王 丽