广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5629号上诉人（原审原告）：冯权威，男，1979年3月18日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：张臣、周思颖，广东鸿蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄钜流，男，1979年10月19日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：古超君，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市丽得餐饮有限公司，住所地广州市从化区江埔街环市东路62号101铺，统一社会信用代码91440184320995561N。法定代表人：熊国龙。委托诉讼代理人：曹海琼，广东品杰律师事务所律师。上诉人冯权威因与被上诉人黄钜流、广州市丽得餐饮有限公司（以下简称丽得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。冯权威上诉请求：l、请求法院依法撤销（2019）粤0117民初1073号民事判决，依法改判为：（1）黄钜流、丽得公司将广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段物业交回给冯权威；（2）黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2018年9月15日起暂计至2020年2月14日止的租金1645600元并继续计算至实际交回涉案房屋之日及利息（利息分段计算，其中193600元自2018年9月6日起计算，其中193600元自2018年11月6日起计算，其中193600元自2019年1月6日起计算，其中193600元自2019年3月6日起计算，其中193600元自2019年5月6日起计算，其中193600元自2019年7月6日起计算，其中193600元自2019年9月6日起计算，其中193600元自2019年11月6日起计算，其中96800元自2020年1月6日起计算，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；（3）黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2019年1月15日起暂计至2020年2月14日止的清洁费44352元（3168元/月×14个月）并继续计算至实际交回涉案房屋之日及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2019年12月19日起计算至实际付清之日止）；（4）黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2018年12月起暂计至2019年11月期间的水电费210002元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2019年12月19日起计算至实际付清之日止）2、本案一、二审诉讼费用由黄钜流、丽得公司承担。事实与理由：一、法院生效法律文书已经查明和认定冯权威与黄钜流、丽得公司双方己经在2017年1月后形成新的租赁合同关系，但一审法院对该经一审法院和上级法院另案查明的案件关键法律事实在没有任何相反证据证实的情况下以予推翻，导致一审法院本案关键事实认定错误。1、冯权威将广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段建成物业的部分按照现状（以下简称案涉房屋）在2015年9月14日出租给黄钜流作商业经营使用。签订租赁合同后，黄钜流将案涉房屋交广州市丽得餐饮有限公司（以下简称丽得公司）经营使用；冯权威与黄钜流、丽得公司在2016年因黄钜流、丽得公司拖欠租金成讼，经一审法院审理调解达成调解【法院民事调解书文号为（2016）粤0184民初4885号民事调解书，（以下简称调解书）】。2、黄钜流、丽得公司未能完全履行调解书规定义务，继续占用案涉房屋，黄钜流、丽得公司在2017年1月15日至2018年9月14日期间实际参照原租赁合同规定标准交付案涉房屋使用费用，在2018年9月15日后未支付案涉房屋使用费用，实际继续占用并使用案涉房屋。3、由于黄钜流、丽得公司不能履行调解书规定义务，继续非法占用案涉房屋，冯权威于2018年12月24日申请执行【执行案号为（2018)粤0117执3753号，以下简称该执行案】。后被一审法院以冯权威与黄钜流、丽得公司双方形成新的租赁合同关系为由驳回执行申请。冯权威提出异议【执行异议案号为（2019）粤0117执30号，以下简称该执行异议案】被一审法院以予驳回。冯权威向贵院申请复议【异议复议案号为（2019）粤01执277号，以下简称该异议复议案】，贵院均以相同理由予以驳回。即一审法院和贵院在调解书执行案、执行异议和异议复议案件中，先后做出生效裁定，查明和认定冯权威与黄钜流、丽得公司之间在原案调解后重新形成新的不定期租赁合同关系。二、一审法院对黄钜流、丽得公司无证据证实且明显不符合日常情理的主张以予采信，没有法律依据。黄钜流和丽得公司关于“黄钜流退出丽得公司经营管理，与丽得公司无关”的主张没有任何证据支持，其提交的唯一证据证明的内容恰恰相反：从化法院该执行异议裁定认定被执行人即本案的两被告与申请执行人即本案原告已经形成新的不定期租赁合同关系。黄钜流本人在案涉民事调解书该执行案中向法院执行局提交的证据己经法院执行笔录均证实，在案涉调解书生效后黄钜流仍然是丽得公司关联人。三、一审法院认定租赁合同因果关系错误，即使黄钜流转让丽得公司股权或者改变关联方式，并不能导致黄钜流与冯权威案涉房屋租赁合同关系终止的法律后果。本案中，冯权威自始至终冯权威从未与丽得公司签订任何租赁合同，而是黄钜流租赁案涉房屋交付给丽得公司使用；黄钜流与丽得公司之间的关联关系与本案案涉房屋的租赁合同关系，该两个法律关系之间是不同性质的法律关系，二者之间并不具有直接的因果关系。也就是说，即使黄钜流转让丽得公司股权或者改变关联方式，并不能直接产生黄钜流与冯权威案涉房屋租赁合同关系终止的法律后果。因此只要冯权威没有收到黄钜流关于其退出案涉房屋租赁合同关系的通知并书面同意黄钜流退出案涉房屋租赁合同关系，黄钜流就必须依法继续履行案涉房屋租赁合同法律义务，一审法院免除黄铝流案涉房屋租赁合同法律义务，既无事实基础，更无法律根据，上级法院依法应予纠正！综上所述，一审法院认定案件事实错误，做出错误判决，请求上级法院依法改判，支持冯权威上诉请求。冯权威另补充意见如下：原审判决认定“原告与黄钜流之间的租赁合同关系已于2017年1月14日终止，其后原告未与黄钜流签订书面租赁合同，也无证据显示黄钜流实际就涉案物业进行使用、收益……单凭原告制作出具的收据不能证明黄钜流实际就涉案物业进行了使用、收益，即黄钜流并非涉案物业的承租方，无需履行涉案租赁关系下的有关义务，对原告主张由黄钜流就涉案物业承担有关责任的请求不予支持”，属于认定事实错误。根据黄钜流于2018年12月14日就（2018）粤0117执3753号案件所作的《执行笔录》内容，黄钜流称：“冯权威拒绝与现承租人签订租赁合同，但同意由黄钜流按照每月88000元的租金将涉案物业承租给现承租人继续经营，双方租赁关系关系一直存在，即从2017年1月至今一直有交租，因为经济困难，2018年9-12月租金尚未支付，以上全部有租金收据证明。另外，在上述不定期租赁关系存续期间，申请人并没有要求我方返还物业，亦没有对我方的经营有阻止。”随后黄钜流又称：“在我经营至今，一直都是由陈华高经手的租金收入。陈华高是申请人冯权威委托过来收租的，并开具收据。租金是直接转账入冯权威指定账户的（工行尾数为6709的账户）”。以上足以证明，黄钜流认可其此前一直有向冯权威交付租金、与冯权威之间成立不定期租赁关系，同时确定了欠付涉案租赁物租金的事实，并且承认其一直实际参与租赁物的经营，可见黄钜流为涉案物业的承租人，一审判决中认定事实错误。黄钜流、丽得公司为了帮助黄钜流逃脱责任，在一审程序中恶意串通谎称黄钜流于2018年9月15日在丽得公司以口头方式退股以及黄钜流没有实际使用场地，没有任何证据支持，不应予以采信，因此黄钜流、丽得公司应当共同向冯权威承担返还涉案物业及支付租金、利息等款项的责任。黄钜流在一审中辩称，原告提交的载明收到黄钜流交付费用的收据是原告单方制作的，既没有黄钜流的签名确认，也没有丽得公司的盖章，且收据实际上是否有支付，黄钜流完全不知情”，但依据从化区人民法院（2018）粤0117执3753号、（2019）粤0117执异30号执行裁定书以及广州市中级人民法院（2019）粤01执复277号执行裁定书查明事实，黄钜流曾于执行阶段向法院提交了2017年1月至2018年8月的租金收据、水电费收据等证据，以证明涉案物业一直由两被申请人使用，使用状况没有改变的事实。上述收据与原告于一审提交的《收据》内容相互印证，均显示交款人为黄钜流，可见黄钜流对收据记载内容以及涉案物业租金、水电费交付情况是知情且没有异议的，同时，黄钜流向法院提交收据的行为恰恰反映了其认可双方之间存在不定期租赁关系。二、冯权威与黄钜流均认可租金支付时间按《广州市房地产租赁合同》约定执行，而逾期缴纳租金利息应自合同约定租金应付之次日起算，一审法院无正当理由推延起算逾期利息日期，没有事实和法律依据，应当予以改判。黄钜流辩称：我方认为冯权威与黄钜流早已没有合同关系，（2016）粤0184民初4885号民事调解书第一项明确冯权威与黄钜流在2015年9月14日就涉案物业签订的合同已于9月14日解除。根据合同法97条的约定，合同解除后尚未履行的终止履行。合同法第215条规定租赁期限6个月以上应采用书面形式，当事人未以书面形式订立合同，本案中黄钜流不是不定期租赁合同的任一方当事人。结合一审判决书第14页的内容，黄钜流并没有订立合同的意愿，冯权威推定黄钜流订立合同的证据不足。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方不是涉案物业的承租方，无须履行涉案租赁关系下的任何义务。丽得公司辩称：我方同意原审判决，不同意冯权威的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。冯权威向一审法院起诉请求：一、黄钜流、丽得公司将广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段物业交回给冯权威；二、黄钜流、丽得公司共同支付拖欠租金677600元，水电清洁费57054元及逾期支付上述款项的违约金；三、黄钜流、丽得公司共同承担本案诉讼费用。庭审中，冯权威变更其诉讼请求为：一、黄钜流、丽得公司将广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段物业交回给冯权威；二、黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2018年9月15日起暂计至2020年2月14日止的租金1645600元并继续计算至实际交回涉案房屋之日及利息（利息分段计算，其中193600元自2018年9月6日起计算，其中193600元自2018年11月6日起计算，其中193600元自2019年1月6日起计算，其中193600元自2019年3月6日起计算，其中193600元自2019年5月6日起计算，其中193600元自2019年7月6日起计算，其中193600元自2019年9月6日起计算，其中193600元自2019年11月6日起计算，其中96800元自2020年1月6日起计算，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；三、黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2019年1月15日起暂计至2020年2月14日止的清洁费44352元（3168元/月×14个月）并继续计算至实际交回涉案房屋之日及利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2019年12月19日起计算至实际付清之日止）；四、黄钜流、丽得公司共同向冯权威支付自2018年12月起暂计至2019年11月期间的水电费210002元及利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2019年12月19日起计算至实际付清之日止）；五、黄钜流、丽得公司共同承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年9月14日，冯权威作为出租人和甲方与黄钜流作为承租人和乙方签订《广州市房地产租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段的房屋以及房屋配套空地按现状出租给乙方使用[该房屋所属地块用地性质为国有，国有土地使用权证号为：从府国有（2001）字第00657号，该房屋建筑面积约3168平方米，该房屋配套空地约200平方米]，该租赁物房屋已依法办理工程规划许可，工程竣工后暂未能办理竣工验收备案和产权证，租赁物的用地性质、权属现状、具体位置、结构等各项情况详见合同附件一，乙方已经详细了解并确认符合乙方租赁使用要求，愿意承租。三、甲乙双方议定租赁物租赁期限自2015年9月15日起至2022年8月14日止，共计83个月；从甲方将该房屋交付乙方之日起计算。租金以该房屋及配套空地整体租赁物固定计算，第一年2015年9月15日-2016年8月14日按每月租金为80000元；第二、三年2016年8月15日-2018年8月14日每月租金为88000元；2018年8月15日-2020年8月14日第四、五年按每月租金为96800元；2020年8月15日-2022年8月14日第六、七年按每月租金为106480元，租金按每两个月结算一次，由乙方在当月五日前缴付当期两个月租金给甲方（其中乙方将本合同首月和次月租金在本合同签订之日交付给甲方）。五、在租赁期内，甲方负责承担下列责任：1.甲乙双方确认租赁物及附属设施已经实际在2015年9月14日前交付给乙方使用，甲乙双方确认租赁物水电费自2015年9月1日起计算。六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按时足额交纳租金、水电、煤气、治安、通讯费等各项租赁费用，保证不改变租赁物及附属设施用途和闲置承租租赁物及附属设施，确保租赁物及附属设施的安全和正常使用功能。九、乙方在租赁期届满或者解除（终止）本合同后七天内应交还租赁物及附属设施给甲方，交接时双方应共同检查租赁物及附属设施，并办理交接确认手续。十一、违约责任：1.乙方逾期交付租赁费用，每逾期一日，由甲方按拖欠租赁费用金额1.5%收取违约金；乙方不按国家法律法规经营或不办理政府部门相关规定手续被查收，或不按时交纳租金、税费、水电费等应缴租赁费用，累计拖欠达三十天或累计拖欠次数达六次，或在本合同解除（终止）时未将租赁物及附属设施交回给甲方并办理交接手续的，或发生其他严重违约行为且拒绝改正的，构成根本违约，除交付应缴费用给甲方和支付甲方垫付费用外，甲方有权解除（终止）本合同，没收乙方交纳的履约保证金，甲方还有权按租赁存续期内租金总额的50%的标准向乙方收取违约金。3.租赁期届满，甲乙双方未续订本合同或者解除合同的，乙方逾期不交付租赁物及附属设施的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租金总额100%收取违约金。十二、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期支付租金条款处理。十六、本合同经双方签章且乙方交付履约保证金后生效，依据双方共同约定使用时间履行。十八、双方约定的其他事项：4.水电煤气费用由甲方代收代付，有关费用的计算标准如下：A.电费按总电费=（实际用电读数+实际用电读数×10%损耗）×（商业用电电费单价+0.40元）进行计算。2015年电费单价按1.5元/度收费，如日后当地电力部门调整商业用电收费标准，则按电力部门商业用电单价+0.40元/度进行收费。B.水费按总水费=（实际用水读数+实际使用水读数×10%损耗）×（商业用水水费单价+排污费）×120%进行计算。2015年水费单价按3元/度收费，如日后当地供水部门调整商业用水收费标准，则按供水部门商业用水水费单价×120%进行收费。乙方应在每月5日前，到甲方缴纳上月的水电费。甲方收到相关费用后，提供收据给乙方。5.乙方应在每月5日前向甲方按建筑面积1元/平方米标准缴纳租赁物公共地方清洁费3168元。6.本合同附件包括乙方营业执照组织机构代码证复印件、乙方代理人身份证复印件、租赁物土地权属证明复印件、租赁物说明附图复印件。7.本合同租赁物系甲方承租广州市从化区江埔街禾仓村姓谭经济合作社所有的座落在广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段的国有土地使用权并依法依约开展建设，甲方将租赁物及附属设施按照现状出租，乙方确认在签订本合同前已经实际查验租赁物该房屋所在土地性质、权属、工程规划、施工报建验收、租赁物权证办理、乙方经营证照办理及附属设施设备和配套空地权属和现状，确认租赁物符合乙方租赁使用要求，不存在重大误解和甲方隐瞒真实现状等情形，同意承租。作为上述合同附件的授权委托书，显示：梁添球为委托人，冯权威为受委托人，由梁添球委托冯权威在其与黄钜流因办理广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段的房屋租赁合同向主管部门以及相关单位个人办理相关手续事项中，作为梁添球委托代理人。冯权威的代理权限为：一、受委托人接受委托人的委托，担任委托人因该租赁合同而发生民事行为的委托代理人以及该租赁合同而发生民事纠纷在一审诉讼、二审诉讼等诉讼阶段的诉讼代理人和执行阶段的执行代理人；二、在上述委托事项中，委托人有权以受委托人自己的名义办理上述委托事务，委托权限包括：1.代为签订租赁合同，代为办理该租赁合同备案手续；2.代为调查取证，有权通过协商调解方式解决纠纷；3.代为承认、放弃、变更诉讼请求，和进行和解，提起反诉、上诉，代领取钱物；4.代为提起诉讼，代为办理诉讼保全担保手续，代为参加诉讼活动，代为签署相关法律文书；三、在上述委托事项中，委托人在执行阶段的委托权限包括：1.代为申请强制执行；2.代为放弃、变更民事权利和进行和解；3.代为处分执行款项和标的物，代为领取钱物。受委托人在其权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予以承认。受委托人有转委托权。委托终止时间：办妥上述事项为止。该委托书落款处有梁添球签名，落款时间为2015年9月3日。作为上述合同附件的从化市国土局于2001年6月25日颁发的《中华人民共和国国有土地使用证》，显示：土地使用者为从化市江埔镇禾仓村姓谭经济合作社，座落为从化市江埔镇禾仓村位于105国道“大灶佛”地段，用途为生产、生活安置用地，使用权面积为3836平方米。附件从化市规划局于2011年7月1日颁发的《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为从化市江埔镇禾仓村姓谭经济合作社，建设项目名称为自编商业楼工程1幢，建设位置为从化市江埔街禾仓村G105国道“大灶佛”地段，建设规模为3层设计，先建第1层：2112平方米。附件从化市规划局于2012年7月24日颁发的《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为从化市江埔镇禾仓村姓谭经济合作社，建设项目名称为自编商业楼工程1幢（续建第二、第三层），建设位置为从化市江埔街禾仓村G105国道“大灶佛”地段，建设规模为3层设计，续建第二、第三层：4336平方米。2016年12月16日，一审法院就冯权威与黄钜流、丽得公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）粤0184民初4885号民事调解书，显示：一、冯权威和黄钜流在2015年9月14日就广州市从化区江埔街105国道禾仓村“大灶佛”路段物业(以下简称该物业)签订的租赁合同于2016年12月14日解除，黄钜流、丽得公司在2017年1月14日前将该物业交回给冯权威；三、如黄钜流、丽得公司在2016年12月16日前支付807000元至冯权威指定账号，则冯权威与黄钜流、丽得公司2016年12月14日之前的债权债务全部结清；四、冯权威与黄钜流、丽得公司确认黄钜流、丽得公司2016年12月15日至2017年1月14日期间可继续租赁该物业，上述期间的租金88000元，该款项黄钜流、丽得公司在2016年12月20日前支付给冯权威，且该占用期间的债权债务全部由黄钜流、丽得公司承担。该调解书于2016年12月16日生效。时间为2016年12月1日至2019年1月16日的冯权威借记卡账户历史明细清单，显示：2016年12月10日、2016年12月16日、2017年1月9日和2017年2月5日，黄钜流共向冯权威转账708088元；此后黄钜流未再向冯权威的上述借记卡转账。冯权威于2018年12月10日向一审法院申请执行上述调解书，一审法院作出（2018）粤0117执3735号执行裁定书，认为：黄钜流、丽得公司已经对（2016）粤0184民初4885号民事调解书主文第一项内容履行完毕，并裁定驳回冯权威的执行申请。2018年10月15日，冯权威向黄钜流发出《催告函》，内容为：根据（2016）粤0184民初4885号民事调解书第一项规定，黄钜流应在2017年1月14日前将该物业交回给冯权威。但黄钜流至今未履行该法律义务，仍然继续占用该物业经营广州市丽得餐饮有限公司。鉴此，特函告黄钜流在2018年10月31日前将该物业交回给冯权威。冯权威作为申请执行人在一审法院执行其与黄钜流、丽得公司（作为被执行人）房屋租赁合同纠纷一案中提出书面异议，2019年3月26日，一审法院作出（2019）粤0117执异30号执行裁定书，裁定驳回冯权威的异议请求。后冯权威不服该裁定，向广州中院申请复议，2019年6月21日，广州中院作出（2019）粤01执复277号，认为：在2017年1月14日以后，黄钜流、丽得公司继续使用涉案房屋，冯权威继续收取黄钜流、丽得公司每月支付的租金，未提出异议，可视为冯权威与被执行人之间形成了新的不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然冯权威于2018年10月15日发出书面催告函，要求黄钜流、丽得公司在2018年10月31日前将涉案房屋交回给冯权威，但并不能因此推翻双方之间已经生效的不定期租赁合同；冯权威已接受对方租金，与黄钜流、丽得公司以默示方式就该房屋签订了不定期租赁合同，则说明在签订合同时，涉案房屋处于冯权威的实际控制之下，冯权威对涉案房屋具有处分收益权，即表明涉案房屋已经实际交付给了冯权威，然后冯权威才能对已经交付的房屋继续租赁给黄钜流、丽得公司，由黄钜流、丽得公司合法使用等，据此，广州中院裁定驳回冯权威的复议申请，维持（2019）粤0117执异30号执行裁定。冯权威提交的收据三十九张，内容分别为：收到黄钜流交来的涉案物业2017年6月-2017年12月，2018年1月-2018年9月，2019年7月-2019年8月水费、电费、清洁费等。黄钜流在庭审中表示对上述证据的三性不确认，认为收据载明收到黄钜流交付的费用是冯权威单方制作的收据，既没有黄钜流的签名确认，也没有丽得公司的盖章，且收据实际上是否有支付，黄钜流完全不知情。2019年4月6日，丽得公司提交黄春燕出具的《情况说明》，内容为：2016年12月，冯权威与黄钜流租赁合同结束后，丽得公司接手酒吧的经营管理，黄钜流曾说过退出酒吧经营管理。吴锦玲作为丽得公司股东，在获知上述情况后，将新的租赁合同交给陈华高让他转交给冯权威，希望与冯权威重新签订新的租赁合同，以确定双方的租赁关系，但冯权威一直没有签订。后来交纳租金的时候，丽得公司财务发现收到的冯权威的租金收据付款人写的是“黄钜流”的名字，遂要求陈华高将付款人修改为丽得公司，但是对方告知是冯权威要求这样开的。冯权威提交的广州市从化自来水有限公司出具的《自来水水费价格》，显示：广州市从化自来水有限公司根据从发改函[2019]136号文收取自来水水费，现将各类水价公布如下：三、特种行业用水，收费标准为16元/立方米。丽得公司对该证据的三性无异议。冯权威提交的时间为2019年12月13日显示由从化水司发出的短信截图，内容为：您12334水表，12月应缴金额23100元。丽得公司对该证据的三性无异议。庭审中，冯权威与丽得公司、黄钜流共同确认：黄钜流的银行账户共向冯权威付款四次，均为履行（2016）粤0184民初4885号民事调解书确定的应由其承担的款项。冯权威与丽得公司共同确认：本案的租金标准及交纳日期、清洁费标准及水电费用应参照冯权威与黄钜流于2015年9月14日签订的《广州市房地产租赁合同》。冯权威确认：1.在民事调解书生效后，双方没有形成按固定时间交纳租金的习惯；2.在2017年2月5日后都是丽得公司的财务黄春燕向冯权威支付的租金及水电清洁费，但在民事调解书之前也是黄春燕向冯权威支付租金，只是民事调解书确定的款项是黄钜流支付的。丽得公司确认：1.自2015年9月14日至今一直使用涉案房屋；2.于2020年2月才能交回涉案房屋；3.同意解除涉案不定期租赁合同关系，解除时间以实际交付之日为准。从化市公安局于2014年7月1日出具《证明》，内容为：房产（土地使用证号：从府国用（2001）字第00657号）地址：从化市江埔镇禾仓村位于105国道“大灶佛”地段，现核实该房产的公安门牌地址为：从化市江埔街环市东路60号、62号、64号。本案第三次庭审时间为2019年12月19日。一审法院认为，根据已生效的法律文书，冯权威与黄钜流于2015年9月14日签订的《广州市房地产租赁合同》已于2016年12月14日解除，2016年12月15日至2017年1月14日涉案物业由黄钜流、丽得公司承租，其后上述物业交回给冯权威，在2017年1月14日以后，黄钜流、丽得公司继续使用涉案房屋，冯权威继续收取黄钜流、丽得公司每月支付的租金，未提出异议，可视为冯权威与黄钜流、丽得公司之间形成了新的不定期租赁合同关系。综合庭审中各方的陈述以及冯权威提交的转账记录可知，丽得公司自2017年1月14日以后继续使用了涉案物业，其财务一直向冯权威支付租金，对此冯权威并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”以及第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，故冯权威与丽得公司之间形成事实上新的不定期租赁合同关系。本案主要存在以下问题：第一，关于冯权威主张的由黄钜流承担返还涉案物业及支付费用责任的问题。冯权威认为一直系黄钜流与丽得公司共同使用涉案物业，应由该黄钜流、丽得公司共同向其承担责任，但如上所述，冯权威与黄钜流之间的租赁合同关系已于2017年1月14日终止，其后冯权威未与黄钜流签订书面租赁合同，也无证据显示黄钜流实际就涉案物业进行使用、收益，丽得公司也确认冯权威主张的租金起始日即2018年9月15日及之后黄钜流已不是丽得公司的隐名股东，也没有以其他形式参与丽得公司的经营，同时，之后的租金一直系丽得公司财务交纳，虽然冯权威提交的其出具的部分收据显示租金等费用系由“黄钜流”支付，但综合冯权威的借记卡转账记录及黄春燕的情况说明，一审法院认为，单凭冯权威制作出具的收据不能证明黄钜流实际就涉案物业进行了使用、收益，即黄钜流并非涉案物业的承租方，无需履行涉案租赁关系下的有关义务，对冯权威主张由黄钜流就涉案物业向其承担有关责任的请求，一审法院不予支持。第二，关于冯权威主张的交回涉案物业的问题。冯权威曾于2018年10月15日向黄钜流发出《催告函》，要求黄钜流交回涉案物业等，但根据合同相对性原则，该函件对冯权威与丽得公司之间的不定期租赁合同关系不发生法律效力。现冯权威起诉主张交回涉案物业，在其与丽得公司之间的不定期租赁合同关系合法有效的前提下，实质上是要求解除上述合同关系。对此，冯权威在本案第三次庭审中予以确认并认为解除时间应为庭审当日，同时，丽得公司也当庭表示同意解除涉案不定期租赁合同关系但解除之日应以实际交付之日为准。由于丽得公司仍然使用涉案物业，双方在庭审中无法确定实际交付之日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，冯权威自本案起诉之日起即主张黄钜流、丽得公司交回涉案物业，现冯权威在本案第三次庭审中明确于2019年12月19日解除其与丽得公司之间的不定期租赁合同关系，故一审法院确认冯权威与丽得公司之间的不定期租赁合同关系于2019年12月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，结合已经生效的法律文书及涉案《广州市房地产租赁合同》附件中的委托书等，可以看出冯权威应为涉案物业的出租人，故其主张丽得公司向其交回涉案物业，于法有据，一审法院予以支持。第三，关于冯权威主张的租金及利息问题。自2017年1月14日起，丽得公司一直使用涉案物业，冯权威与丽得公司之间形成事实上新的不定期租赁合同关系，丽得公司应向冯权威支付其主张的自2018年9月15日起的租金但自认未付。由于冯权威与丽得公司共同确认，本案的租金标准及支付日期应参照冯权威与黄钜流于2015年9月14日签订的《广州市房地产租赁合同》，故参照上述合同关于“2018年8月15日—2020年8月14日每月租金为96800元”的约定，冯权威主张丽得公司支付2018年9月15日起至2019年12月19日期间的租金1468133元（1452000元+5/30×96800元），一审法院予以支持。关于利息问题，丽得公司未支付租金的行为构成违约，应承担违约责任，其应向冯权威支付逾期交纳租金的利息；至于逾期利息的起算时间，冯权威主张应以合同约定的租金交纳时间的次日开始计算，丽得公司则认为应以实际逾期之日开始计算，一审法院认为，虽丽得公司在本案庭审中同意参照“按两个月结算一次，当月5日前交付当期两个月租金”的形式予以交纳，但由于双方在前对租金支付的时间的约定并不明确，也未形成固定习惯，属于约定不明，故以丽得公司认为的以实际逾期之日作为逾期利息的起算时点较为合适，因此，丽得公司应向冯权威支付的利息为：其中193600元自2018年11月15日起计算，其中193600元自2019年1月15日起计算，其中193600元自2019年3月15日起计算，其中193600元自2019年5月15日起计算，其中193600元自2019年7月15日起计算，其中193600元自2019年9月15日起计算，其中193600元自2019年11月15日起计算，其中96800元自2019年12月15日起计算，其中16133元自2019年12月20日起计算，在2019年8月19日及以前的利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。至于冯权威主张的2019年12月20日至丽得公司实际交回涉案物业之日止的租金及利息，由于涉案不定期租赁合同关系已于2019年12月19日解除，且丽得公司实际交还涉案物业的时间不确定，冯权威可待涉案物业交还后与丽得公司另行协商或另案主张。第四，关于冯权威主张的清洁费及利息问题。由于丽得公司在庭审中自认于2019年1月15日后未交纳涉案物业清洁费并表示同意冯权威主张的清洁费计算标准，且在庭审中亦未对逾期支付的利息表示异议，故冯权威主张丽得公司应向其支付2019年1月15日起至2019年12月19日期间的清洁费35376元（3168元/月×11个月+5/30×3168元）及以35376元为基数，自次日起即2019年12月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。至于冯权威主张的2019年12月20日至丽得公司实际交回涉案物业之日止的清洁费及利息，由于涉案不定期租赁合同关系已于2019年12月19日解除，且丽得公司实际交还涉案物业的时间不确定，冯权威可待涉案物业交还后与丽得公司另行协商或另案主张。第五，关于冯权威主张的水电费及利息问题。丽得公司在庭审中自认于2018年12月后未交纳涉案物业水电费且对冯权威主张的水电费金额予以确认，故冯权威主张丽得公司向其支付2018年12月至2019年11月期间的水电费210002元及以210002元为基数，自2019年12月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市从化区（公安门牌××江埔街环市东路60号、62号、64号的房产交回冯权威；二、广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月15日起至2019年12月19日期间的租金1468133元及利息（利息分段计算，其中193600元自2018年11月15日起计算，其中193600元自2019年1月15日起计算，其中193600元自2019年3月15日起计算，其中193600元自2019年5月15日起计算，其中193600元自2019年7月15日起计算，其中193600元自2019年9月15日起计算，其中193600元自2019年11月15日起计算，其中96800元自2019年12月15日起计算，其中16133元自2019年12月20日起计算，在2019年8月19日及以前的利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）给冯权威；三、广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月15日起至2019年12月19日期间的清洁费35376元及利息（以35376元为基数，自2019年12月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给冯权威；四、广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月至2019年11月期间的水电费210002元及利息（以210002元为基数，自2019年12月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给冯权威；五、驳回冯权威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为11240元、保全费为4270元，均由广州市丽得餐饮有限公司负担。二审期间，冯权威提交证据四份：证据1.（2018）粤0117执3753号案执行笔录，拟证明黄钜流承认一直实际使用租赁物并参与租赁物的经营，并承认自2017年1月起一直有向冯权威交付租金，自2018年9月起欠付租金的事实，足以反映黄钜流对与冯权威成立不定期租赁合同关系是客观认同的，其与丽得公司应当共同向冯权威承担返还涉案物业及支付租金、利息等费用的责任。证据2.广州市从化区人民法院作出的（2018）粤0117执3753号执行裁定书。证据3.广州市从化区人民法院作出的（2019）粤0117执异30号执行裁定书。证据4.广州市中级人民法院作出的（2019）粤01执复277号执行裁定书，拟共同证明：多个生效裁判文书均查明冯权威与黄钜流之间的旧租赁合同结束后，涉案物业的使用状况没有改变，冯权威与黄钜流之间成立新的不定期租赁合同关系。2.黄钜流在执行阶段向法院提供了租金收据，承认冯权威一直委托陈华高向其开具收据，该收据与冯权威一审提交的收据记载内容互相印证，证明黄钜流对租金交付情况知情且没有异议。黄钜流对上述证据发表意见如下：对证据1的真实性、合法性认可、关联性不予认可，笔录里当时的情况是黄钜流因（2019）粤01执复277号案被法院冻结账户，我方应法院的要求提交租金收据，提交目的用于履行执行案并申请法院解封账户，因此我方与冯权威就租赁合同关系已经终止。旧合同关系的承租人也是丽得公司，即便冯权威与丽得公司成立新的合同关系，也与我方无关。对证据2-4真实性、合法性认可、关联性不予认可，该证据不属于新证据，在一审过程中已经出示过。丽得公司对上述证据发表意见如下：对冯权威提交的全部证据没有意见。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于黄钜流是否系案涉不定期租赁合同的相对方。根据生效的执行裁定，冯权威与黄钜流、丽得公司之间的原租赁关系已于2017年1月14日解除，冯权威并已收回案涉物业。本案审理的范围是在此之后双方形成的不定期租赁合同及合同相对方的认定。根据一审查明事实，冯权威与黄钜流、丽得公司原租赁合同解除后，案涉场地由丽得公司使用、收益并交纳租金，因此可认定丽得公司系案涉合同的相对方，并享有该不定期租赁合同的权利及承担相应的义务。虽然冯权威一直以黄钜流作为承租人开具租金收据并据此认为承租人为黄钜流，但黄钜流、丽得公司的员工黄春燕均作出说明，明确表示案涉场地实际使用人为丽得公司，并由丽得公司支付租金。同时，广州市从化区人民法院在审查冯权威提出执行异议的（2019）粤0117执异30号案中，冯权威向从化区人民法院提出2017年2月14日收到黄钜流、丽得公司签名盖章《租赁合同补充协议》和《租赁合同》，知晓黄钜流明确表示不再继续租赁案涉物业而是要求租给案外人吴锦玲，黄钜流并表明与丽得公司无关联且与案涉物业无关，冯权威亦向该院提供上述合同及短信来往记录。虽然双方并未就《租赁合同补充协议》和新《租赁合同》达成协议，但从该行为及黄钜流与冯权威的短信内容来看，黄钜流已作出不再租赁案涉物业的意思表示，冯权威在原合同解除后因一直有人交租而默认该交租行为并继续出租案涉物业，在履行近两年时因交租出现问题，冯权威继而要求黄钜流承担该合同责任有失公允且与本案案涉场地由丽得公司实际使用、收益的事实不符，故基于本案事实及公平原则，本案不宜认定黄钜流系案涉合同的相对方。至于冯权威提出黄钜流在2018年12月14日执行笔录所述事实，黄钜流在该笔录中首先陈述其根据生效调解书将款项支付给冯权威后，将案涉物业交还给冯权威，案涉物业承租具体事宜由冯权威与承租人协商等。其之后声称“后从现承租人得知，冯权威拒绝与现承租人签订租赁合同，但同意由原承租人（黄钜流）按照每月8800元租金，将案涉物业承租给现承租人继续经营，租赁关系一直存在”，对于此陈述，结合2018年10月黄钜流收到冯权威向其催交租金通知书后当即表示“本以为现承租人与冯权威处理好，谁知道刚收到信件才知道还赖下尾巴给我，真的无语了”等事实，可知黄钜流在此之后才知晓该情况，故该笔录并不足以证实黄钜流为合同相对方。关于广州市从化区人民法院（2019）粤0117执异30号及本院（2019）粤01执复277号裁定书认定事实是否作为本案认定事实依据的问题。执行异议的审查系书面形式审查，且该执行程序审查的重点在于生效调解书是否已履行完毕，是否还应强制执行的问题，故该裁定书认定的相关事实并不当然作为本案认定的依据。本案在各方当事人参与开庭审理并听取当事人陈述、诉辩、质证形成事实，作出与执行裁定并不完全相同的事实认定并无违反相关法律规定，故对冯权威的相关意见不予采纳。综上，由于黄钜流并非案涉合同的相对方，冯权威主张黄钜流承担案涉不定期租赁合同的租金、利息、交还物业等诉请不应支持。关于利息的起算及本案租金、占有使用费、清洁费计算截止时间问题，冯权威主张应以合同约定的租金交纳时间的次日开始计算，丽得公司在本案庭审中同意参照“按两个月结算一次，当月5日前交付当期两个月租金”的形式予以交纳，故本案宜按该约定计算，此外，案涉合同已判决解除并判令在一定期限内交还，交还时间明确，故冯权威诉请租金及占有使用费、清洁费应计算至交还之日合法有据，应予以支持。一审对此判决不当，予以纠正。本案应参照原合同“2018年8月15日—2020年8月14日每月租金为96800元”及“2020年8月15日-2022年8月14日每月租金为106480元”及“租金按每两个月结算一次，由乙方在当月五日前缴付当期两个月租金给甲方”、“清洁费每月3168元”的规定计付。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，唯计算相关费用的截止日期欠妥予以纠正。冯权威该部分上诉意见成立，予以支持，其他上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1073号民事判决第一、四项；二、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1073号民事判决第二项为广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯权威支付自2018年9月15日至实际交还房屋之日止的租金、占有使用费（2018年9月15日至2020年8月14日期间，按每月96800元计算；2020年8月15日之后按每月106480元计算）及利息（2018年9月15日至2020年8月14日期间的利息，即以193600元为本金，自2018年9月6日起计付至实际付清之日、自2018年11月6日起计付至实际付清之日、自2019年1月6日起计付至实际付清之日止…依此类推每两月按该本金起算利息，计至2020年7月6日按203280元为本金计算至清付之日、2020年9月6日按212960元计算至实际付清之日止…依此类推每两月按该本金212960元起算利息，其中，上述利息以实际发生的租金、占有使用费据实计算；在2019年8月19日及以前的利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；三、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1073号民事判决第三项为广州市丽得餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯权威支付2019年1月15日起至实际交付案涉房屋之日止的清洁费（按每月3168元计算）及利息（以应付而未付的费用为基数，自2019年12月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1073号民事判决第五项；五、驳回冯权威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为11240元、保全费为4270元，均由广州市丽得餐饮有限公司负担。二审受理费4029元，由冯权威负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月九日书记员 王日平郭丽淳