山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初196号 原告：日照市东港区石臼供销合作社,住所地山东省日照市东港区石臼振兴路33号,统一社会信用代码91371102168356959A。 法定代表人：杨林，主任。 委托诉讼代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。 被告：王培长，男，1965年1月14日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：山杉，日照东港兴海法律服务所法律服务工作者。 原告日照市东港区石臼供销合作社（以下简称“石臼供销社”至判决主文前）诉被告王培长房屋租赁合同一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石臼供销社的委托诉讼代理人李兆焱，被告王培长及其委托诉讼代理人山杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石臼供销社向本院提出诉讼请求：1.判令与被告解除租赁合同，并立即交付租赁物（海天大酒店西门向北第九个门面房，即东港供销五金杂品综合商店门面房）；2.判令被告给付欠付租金310700元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告减少第二项诉讼请求为请求判令被告给付欠付租金232000元（2008年以前的欠付租金原告另案主张）。事实和理由：2000年12月23日，原告与被告签订《石臼供销合作社资产租赁合同》，合同约定原告将东港供销五金杂品综合商店门面房租赁给被告，租期自2001年1月1日至2003年12月31日，三年租赁费分别一次性上交原告，即第一年度自签订合同之日起5日内被告将租赁费24700元一次性交给原告，后两个年度被告分别于上年度的12月5日前将下一年度的租赁费24700元一次性交给原告。合同签订后，被告2001年付租金24700元、2002年付租金11200元、2003年付租金31000元，尚欠原告7200元。2003年12月20日，原告制定《石臼供销社2004年至2006年承租经营责任制实施方案》，被告以租赁费每年34000元中标租赁东港供销五金杂品综合商店门面房。被告中标后，继续租赁使用该门面房至今。按照被告中标价格，被告自2004年1月1日至2019年12月31日应当交付原告租金544000元，但被告缴纳240500元，尚欠2004年1月1日至2019年12月31日的租金303500元。自2001年至今共计欠原告租金310700元。现原告多次催要，被告拒付。为此，原告特提起诉讼。 被告王培长辩称，1、原告起诉与事实不符，原被告之间达成租赁经营协议属实，但由于现实经营以及社会经济状况的变化，特别是2007至2009年的全球金融危机对经济造成的影响，被告经营状况恶化，原被告对于租金的数额在实际执行中又形成了新的口头协议，被告已经按照年度缴纳了租金，从2004年至今，原告单位经历了三位法定代表人，对此皆无异议。2、原告主张被告在首个租赁期就没有按协议缴纳租金，如果原告对此有异议，根本不可能让被告继续租赁长达十几年的时间，根据合同法第226条、227条的规定及租赁协议约定，租金按年度缴纳，在被告欠缴租赁费的情况下，原告应向被告追缴，而原告没有追缴亦未提出异议，足以证明被告陈述的事实；3、本案中原告主张的部分权益早已超过三年的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告石臼供销社向法院提交了以下证据：证据1、《石臼供销合作社资产租赁合同》，证明原、被告之间就涉案租赁物达成租赁协议，租期为2001年1月1日至2003年12月31日，租金每年为24700元；证据2、《石臼供销社2004年至2006年承租经营责任制实施方案》及《石臼供销社计划指标数》，证明被告租用的涉案租赁物2004年及2004年以后的租金每年为34000元（在《石臼供销社计划指标数》表格中标注为楼家具处），原、被告自2004年以后就一直执行该租赁价格；证据3、2008年至2019年度收款凭证，证明2008年被告缴纳租赁费12000元、2009年被告缴纳租赁费12000元、2010年被告缴纳租赁费12000元、2011年被告缴纳租赁费12000元、2012年被告缴纳租赁费12000元、2013年被告缴纳租赁费12000元、2014年被告缴纳租赁费12000元、2015年被告缴纳租赁费12000元、2016年被告缴纳租赁费20000元、2017年被告缴纳租赁费20000元、2018年被告缴纳租赁费20000元、2019年被告缴纳租赁费20000元，共计176000元；证据4、2011年12月20日、2013年6月13日、2014年4月13日、2016年4月14日、2019年10月24日会议记录及2019年10月24日与被告谈话照片，证明原告单位安排人员分别于2011年12月20日、2013年6月13日、2014年4月13日、2016年4月14日、2019年10月24日找包括王培长在内的拖欠租赁费的人员进行催收。 被告王培长向本院提交了以下证据：2004年至2019年期间被告向原告缴纳租赁费的收据（其中2006、2007年的原件丢失，被告为自己记账用，自己补了两张单据），证明原告在向被告开具收据的时候，明确标注了租赁费所属年份，原告对该年份应缴纳租赁费认可，原被告在历史年份中对租赁费形成新的协议且被告已经足额缴纳租赁费，被告已经缴纳租赁费277840.2元。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，但对证明事项有异议；对证据4会议记录真实性不予认可，对照片真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。 原告对被告提交的证据中2006年、2007年的收款凭证不予认可，认为2008年至2019年的12张收款收据与原告提供的一致，2004年、2005年的收款凭证与本案没有关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合关联证据予以综合确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月23日，原告作为出租方（甲方）与作为租赁方（乙方）的被告签订《石臼供销合作社资产租赁合同》，约定乙方租赁甲方资产，租赁期限自2001年1月1日起至2003年12月31日止，第一年度自签订合同之日起五日内乙方将租赁费24700元一次性交给甲方，后两个年度乙方须分别于上年度的12月5日前将下一年度的租赁费24700元一次性上交给甲方。合同签订后，原告按照合同约定将位于日照市东港区南侧海天大酒店西门向北第九个门面房交付被告使用。2003年12月20日，原告制定《石臼供销社2004年至2006年承租经营责任制实施方案》及《石臼供销社计划指标数》，其中承租费缴纳办法规定“（1）缴纳时间：竞标人自中标之日起五日内用现金一次性交齐。（2）承租费的缴纳方式为三种类型：三年一次性全部交齐20%优惠，一次性交二年优惠15%，一年一交的优惠6%，但必须一次性结清，否则不予以承租。（3）缴纳租赁费时间：原承租部位继续承包的必须于2003年12月5日下午5点前缴纳，过时视为自动放弃承租，企业将另行安排承租。不按规定时间上交承租费的，将予以另行清理，安排竞标承租”。被告按照楼家具部位以每年租金34000元中标后，继续租赁涉案房屋至今，双方未再签订任何书面协议。 诉讼中，原告曾主张双方约定上一年度的12月5日前交下一年度租金，但之后对此否认并主张双方未明确约定租金缴纳期限。原告主张2008年1月1日至2019年12月31日被告应缴纳租金408000元（34000元/年×12年），扣除已缴纳176000元，尚欠原告232000元。同时，原告主张曾于2011年12月20日、2013年6月13日、2014年4月13日、2016年4月14日、2019年10月24日向被告催要过上述租金。被告则主张双方已通过口头协议将2008年至2015年租金变更为每年12000元，将2016年至2019年租金变更为每年20000元，双方约定每年的12月份缴纳当年的租金。同时，被告不认可原告之前向其催要过租金。 本院认为，原、被告在平等、自愿基础上成立房屋租赁合同关系，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。由于原、被告签订的合同约定2003年12月31日租期届满，此后双方未再签订合同，被告仍继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原、被告之间实际形成不定期租赁关系，原告可以随时要求解除合同，故对原告要求解除原、被告之间涉案房屋租赁合同并要求被告返还租赁物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于双方租金情况，被告主张双方已协议降低租金标准，但原告不予认可，被告亦未提交充分有效证据予以证明，本院对此不予采信。原、被告租金标准仍应按照每年34000元计算，本院予以确认。而原、被告对租金支付时间存在争议，但结合本案证据及当事人陈述，本院认为被告关于每年12月份缴纳当年租金的主张更加符合实际情况，本院予以采信。对原告要求被告支付2008年至2015年期间租金的诉讼请求，原告仅提交2011年12月20日、2013年6月13日、2014年4月13日、2016年4月14日会议记录，被告对此不认可，原告未提交其他证据予以佐证，对原告关于上述时间向被告催要租金的主张，因证据不足，本院不予采信，原告起诉要求被告支付2008年至2015年的租金显已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付2016年至2019年期间租金的诉讼请求，因原告已提交会议记录及照片等证据相互印证足以证明其于2019年10月24日向被告催要租金，原告要求被告支付上述期间租金的诉讼请求并未超过诉讼时效，扣除原告已付租金，对原告要求被告支付欠付租金56000元（34000元/年×4年-80000元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付2008年前租金的诉讼请求，系对自身权利的合法处置，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王培长于本判决生效之日起三十日内向原告日照市东港区石臼供销合作社腾空交付其承租的位于日照市东港区南侧海天大酒店西门向北第九个涉案门面房； 二、被告王培长于本判决生效之日起七日内支付原告日照市东港区石臼供销合作社租金56000元； 三、驳回原告日照市东港区石臼供销合作社的本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，由原告负担3580元、被告负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长 王 颖 人民陪审员 刘 虹 人民陪审员 郑祥安 二〇二〇年六月三日 书 记 员 陈 薇