浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1053号原告：叶丽勤，女，1990年11月4日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：周秋孟，浙江玉苍律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟伟，浙江玉苍律师事务所律师。被告：谢卫祥，男，1995年3月15日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：杨传信，浙江塘河律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庆龙，浙江塘河律师事务所律师。原告叶丽勤诉被告谢卫祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告叶丽勤的委托诉讼代理人周秋孟、被告谢卫祥的委托诉讼代理人杨传信到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告双方于2020年4月27日向本院申请给予30天庭外和解期。本案现已审理终结。原告叶丽勤向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间于2019年11月18日达成的坐落于苍南县和坐落于苍南县灵溪镇泰悦府地下停车位编号为Ｂ307号买卖行为合法有效；2.依法判令被告退还原告因购房而多支付50万元购房款，并自2019年11月19日起至实际履行之日止，按月利率0.5％支付原告利息损失；3.依法判令被告支付给原告因购房而代被告垫付税款152398.06元，并自2019年11月19日起至实际履行之日止，按月利率0.5％支付原告利息损失；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二、三项诉讼请求中的利息均按月利率0.5％计算。事实与理由：2019年11月18日，被告谢卫祥因资金紧张与原告叶丽勤协商买卖房子事宜。2019年11月18日签订《套房买卖预付定金协议书》和《地下停车位转让协议书》。当日，被告向原告出具一份《契约》，被告将坐落于苍南县和坐落于苍南县灵溪镇泰悦府地下停车位编号为Ｂ307号的停车位转让给原告，转让款合计为250万元。根据约定，原告先行支付被告购房款150万元，由被告偿付涉案房屋的银行贷款，被告在偿付150万元贷款后又连夜再次贷款150万元，导致原告又筹集资金150万元，帮助被告偿付涉案房屋银行贷款，原告共支付给被告300万元，垫付税款152398.06元，扣除250万元购房款，被告应退还原告购房款50万元，并支付原告垫付税款152398.06元。涉案房屋于2019年11月19日办理过户手续。为此，原告诉至本院，请求支持原告的诉请。被告谢卫祥辩称，1.对被答辩人第一项诉请没有异议。2019年11月中旬，答辩人谢卫祥因资金紧张，经双方协商，由被答辩人叶丽勤购买答辩人谢卫祥所有的坐落于苍南县房屋及停车位，包括房屋装修费用，双方口头约定房屋及停车位的交易价款为300万元。基于约定，被答辩人叶丽勤向答辩人谢卫祥支付了300万元购房款，系被答辩人自愿支付，答辩人无须退还。2019年11月18日，庄千琨及被答辩人与答辩人到房屋中介所签订《定金协议》和《契据》，为少缴纳税费，双方约定购房价款定位250万元。庄千琨转给答辩人150万元，2019年11月19日，庄千琨根据双方口头约定，将另外150万元购房款转账给答辩人，答辩人协助被答辩人办理产权过户手续；2.对于房屋交易税费，双方在2019年11月18日签订房屋买卖契约已经明确：“卖方无偿协助买方办理产权过户手续，一切开支税费均由买方承担”。事实上被答辩人已经全额缴清，被答辩人要求答辩人承担税费没有依据。综上，请求法院驳回原告第二、三、四项的请求。原告叶丽勤在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告身份证，用以证明原告的身份；2.被告身份证、户口本，用以证明被告的身份；3.《契据》、《套房买卖预付定金协议书》和《地下停车位转让协议书》，用以证明原告向被告购买房屋和停车位，转让款为250万元的事实；4.银行转账凭证，用以证明原告代为被告偿还银行贷款300万元的事实；5.税收发票、刷卡单，用以证明原告垫付税收152398.06元的事实；6.房产证，用以证明涉案房屋已办理产权过户手续的事实；7.温州市存量房买卖合同，用以证明税收由被告承担的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的三性均有异议。契据和套房买卖预付定金协议书中的备注，是在后来原告自行添加的，当时价款写250万元，是为了少缴纳税费，不能证明价款为250万元的事实。对地下停车位转让协议书的真实性没有异议，但原告没有转账给被告车位价款。契据已约定税收由购买方承担；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，该款项是原告支付给被告300万元的购房款是事实，不是代被告偿还贷款；对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，契约和定金协议书均有约定由原告承担，不存在为被告垫付的事实；证据7，合同形式的真实性没有异议，相关内容有异议，该份证据不是双方的真实意思表示。被告谢卫祥在举证期限内，提供了下列证据材料：1.58同城房产网、苍南房产网有关银泰悦府房产销售报价，用以证明银泰悦府房屋装修房销售均价在22000元/平方米以上，未装修房销售均价在20000元/平方米以上的事实；2.58同城房产网、苍南房产网有关银泰悦府26层房屋销售报价单，用以证明原告登记在58同城房产网、苍南房产网上房屋销售报价为295万元和290万元，原、被告交易时的价值在300万元的事实。被告提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据1、2的三性均有异议。认为上述证据的内容未经核实，不是双方交易的实际价格，不能证明原、被告被交易价格是300万元。原告提供定金协议签订在前，根据约定，原告已将款项汇入被告银行账户。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、6的真实性、合法性、关联性无异议，本院对其证明力予以认定，可作为认定本案相关事实的依据；证据3，系房屋买卖双方为实现其目的而达成的一种合意，双方意思表示真实，内容并不违反法律法规的强制性规定，其真实性本院予以认定；对证据4、5的真实性，本院予以认定；对证据7的真实性予以确认，但不能证明本案相关事实。对被告提供的证据1、2，本院认为，与本案不具有关联性，本院不予认定。根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定事实如下：2019年11月18日，被告谢卫祥（甲方）与原告叶丽勤（乙方）签订《套房买卖预付定金协议书》、《地下停车位转让协议》各一份，协议书约定：甲方自愿将坐落于苍南县套房及地下停车位编号为Ｂ307号以时价人民币250万元转让给乙方，乙方于2019年11月18日预付给甲方定金150万元，并约定于2019年11月20日之前立卖断契约当日到房产办证中心办理产权过户（变更）手续，立契之日契币各自亲收完讫，甲方负责缴纳水、电费及物业管理费，过户双方费用包括契税一切概由乙方负责缴纳，甲方无偿配合乙方办理产权过户（变更）手续。附件条款：1.甲方负责还清银行按揭贷款并抵押注销领取产权证交给中介保管；2.立契过户当日乙方将所有购房款汇到中介监管账户由中介保管，待房产产权过户完毕领取不动产证后由中介将房款付给甲方；3.产权过户完毕乙方领取不动产证后15天内甲方将本套房交付给乙方使用……。同日，原告叶丽勤与被告谢卫祥签订一份《契据》，约定：被告谢卫祥将其所有的坐落于苍南县套房一间，建筑面积为139.51平方米及地下停车位编号为Ｂ307号以人民币250万元的价格转让给原告叶丽勤，被告无偿协助原告办理产权过户手续，双方约定办理房屋过户手续的一切开支费用由被告负责。2019年11月18日，案外人庄千琨通过银行转账方式转入被告银行账户150万元，同年11月19日，案外人庄千琨又以同样方式转入被告银行账户150万元。2019年11月19日，原告向国家税务总局苍南县税务局缴纳各种税费共计152398.06元，并于11月20日办理了过户登记手续，现案涉房屋产权登记在原告叶丽勤名下。另，本院对《契据》上的中介人章步进制作谈话笔录一份。章步进陈述称，2019年11月18日的契据和定金协议都是我书写的。叶丽勤购买的房子是银泰泰悦府6幢2601室，当时双方都协商好房子搭车库总价款250万元且包过户，双方已经协商契税由卖方承担。契据上备注：“该房含地下车库（车库号B307）”是经过买卖双方同意后我才补充写上这几个字，当时双方均在场并知晓。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告叶丽勤与被告谢卫祥签订的《套房买卖预付定金协议书》、《地下停车位转让协议》、《房屋买卖契据》，均系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。现原告已履行了约定支付价款的义务，被告也将涉案房屋及地下车库交付给原告。至于支付超出成交价款部分款项50万元问题。本院认为，被告谢卫祥作为出卖人对于出卖物具有权利瑕疵担保义务，其应清除涉案房屋上设置的抵押，在过户时尚未清除抵押的，可由原告叶丽勤代为涤除，涤除后原告已支付的超出约定成交价款部分款项50万元，被告谢卫祥应当返还。对被告辩称双方口头约定涉案房屋及地下车库价款为300万元，该50万元系当初双方约定好部分购房款项，依据不足，本院不予采信。现原告提出要求被告支付原告垫付款50万元并支付自2019年11月19日起至实际履行之日止，按月利率0.5％计算利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于税费问题。我国税收管理方面的法律、法规对于纳税义务人作出了规定，但并未禁止纳税义务人与合同相对人达成的纳税金额最终由哪一方负担的约定。双方对于税费最终由谁负担的约定不违反法律、法规的强制性规定。本案中，虽然原、被告在《预付定金协议书》约定过户双方费用包括契税由原告负责缴纳，但对于双方签订的《房屋买卖契据》中明确办理产权过户手续的一切费用由被告负责的约定。本院认为，过户手续的一切费用应包括原、被告须缴纳的税款，将税和费统一表述为一切费用，符合书写习惯和交易习惯。根据《房屋买卖契据》的约定并结合中介人章步进的陈述，应视为双方对税费由谁负担作了协商变更。故《房屋买卖契据》中对于税费负担的内容并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。对于本案的税费，应由出卖人即被告谢卫祥负担。原告已代为被告向税务部门缴纳房屋契税合计152398.06元并取得完税凭证，被告应予以返还。被告辩称房屋买卖契约明确约定办理产权过户手续的一切费用由原告负责，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告支付原告垫付税款152398.06元并支付自2019年11月19日起至实际履行之日止，按月利率0.5％计算利息损失的诉请，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认叶丽勤与谢卫祥之间于2019年11月18日签订的关于苍南县房屋买卖契约有效；二、确认叶丽勤与谢卫祥之间于2019年11月18日签订的关于苍南县灵溪镇泰悦府地下停车位（编号为B307）转让协议有效；三、谢卫祥于本判决生效后十日内支付叶丽勤代偿款项50万元及利息（以50万元为基数，并自2019年11月19日起至实际履行完毕之日止，按月利率0.5％计算）；四、谢卫祥于本判决生效后十日内返还叶丽勤垫付税款152398.06元并赔偿利息损失（以152398.06元为基数，自2019年11月19日起至实际履行完毕之日止，按月利率0.5％计算）。案件受理费9450元，减半收取4725元，由谢卫祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈诗意二〇二〇年六月二十三日代书记员 黄 栋相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……-8--7-