四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初2139号 原告：邓廷健，男，生于1966年3月15日，汉族，初中文化，个体，户籍地四川省达县。 委托（特别授权）代理人：黎大国，巴中市江北法律服务所法律工作者。 被告：巴中大秦巴商业管理有限公司，住所：四川省巴中市巴州区盘兴物流园区。 法定代表人：彭峻峰，系该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：辜晓虎，男，生于1991年11月21日，汉族，大专文化，户籍地四川省巴中市巴州区平梁乡团包垭村1组，现住巴中市巴州区回风街道办事处壹号公馆1栋2单元16楼3号，公民身份号码5137011991××××××××，系该公司员工。 委托代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 原告邓廷健与被告巴中大秦巴商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员任娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓廷健及其委托代理人黎大国，被告巴中大秦巴商业管理有限公司的委托代理人辜晓虎、王宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓廷健诉称：原告原在巴中市巴州区江北市场从事水果批发。2018年初，被告以书面传单方式在江北市场进行水果市场搬迁宣传，被告以给予原告减免两年租金并给予后三年租金优惠等策略为诱导，同时被告还承诺其经营场所具有水果批发业务经营范围的行政许可并符合规划。基于被告的优惠措施，原告等约60户经营户同意迁入被告经营地从事水果批发业务。2018年4月，被告为原告安排了位于巴中市巴州区铺位（58号门市）从事水果批发，原告向被告交纳了保证金10000元。2019年11月19日，两年免租期尚未届满，双方签订了《商铺租赁协议》，协议中载明了出租物业、面积、租赁期限、租金、押金、支付时间，并约定了免租期为2018年4月1日至2020年3月31日。合同签订后，被告收取了原告2020年4月1日至2023年3月31日的租金19104元。合同签订后，由于被告管理和经营的盘兴物流园区存在安全隐患且不符合城市规划等原因。2019年11月29日，巴中市巴州区市场监督管理局、巴中市巴州区商务局、巴中市巴州区应急管理局、巴中市城市管理行政执法局巴州分局四部门联合发出通告，要求原告等经营业主搬离被告经营地。2019年12月17日，巴中市巴州区盘兴物流园区管理委员会、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司发出通告：自通告发布之日起至2019年12月19日14:00止，关闭盘兴水果蔬菜批发市场。政府有关部门在发出上述通告后，采取了断电、断水、封闭道路、关闭经营门市等强制措施，导致原告等经营业主无法从事经营活动，被告也配合政府职能部门要求原告搬离。2019年12月19日原告被迫搬离并完全停止了经营活动。据此，原告要求被告退还其收取的2020年4月1日至2023年3月31日期间的全部租金，被告以各种理由推诿搪塞，故此酿成纠纷，原告遂诉至法院，请求人民法院判令：1.被告立即返还原告租金19104元并承担资金利息（以19104元为基数，自2019年11月19日起按年利率6%计算至偿清之日止）；2.本案受理费由被告全部承担。庭审中，原告增加诉讼请求：解除原告邓廷健与被告巴中大秦巴商业管理有限公司签订的《商铺租赁协议》。 被告巴中大秦巴商业管理有限公司辩称：一、原告诉讼案由错误，应予以规范、纠正。本案为房屋租赁合同纠纷，系第四级案由，根据《民事案件案由规定》应首先适用第四级案由，原告及人民法院认定本案为租赁合同纠纷系第三级案由，应进行纠正；二、《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，原、被告双方应全面履约，不得擅自变更或解除，否则将承担相应的法律后果。本案租赁合同不属于法定解除情形，被告是守约方，没有违背租赁合同，原告是违约方，无权主张解除；三、原告诉称事实被歪曲夸大，且被煽动成了群体诉讼，法院应严格审查诉讼真实性，告知当事人可以自行处分民事权利。原告等商户以成批量、模板式、打批发的形式进行群体诉讼，损害了被告的名誉、利益。原告所称诱导搬迁、强制搬离均不属实，而免租两年本来就是附条件的，租赁合同双方未履行完毕，故退钱的事实理由不成立。原告从盘兴市场搬到尖山寺市场是执行行政命令，是市场监管正常的行政引导行为，而不是因为被告存在过错。四、原告的诉讼请求违背事实、违背法律、违背程序，不应得到法律支持。合同类案件应先对合同的形式要件、实质要件进行法律审查、定性，现原告直接要求返还租金没有事实基础和法律依据，法院应认定原告不符合起诉条件裁定驳回，告知当事人另案诉讼。被告坚决要求完全履行合同，拒绝返还租金，合理合法，本案租赁合同不存在违法无效、可撤销、可变更、不可抗力、无法履行、法定解除等情况。综上，双方租赁合同合法有效，双方均应继续履行合同，请求人民法院判决驳回原告全部诉请。 经审理查明：巴中市巴州区盘兴物流园区系巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司开发，2014年1月30日，巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司将盘兴物流园区商铺委托被告全权经营和管理。原告原在巴中市巴州区江北市场从事水果批发，因该市场需搬迁，原、被告口头约定：原告搬迁至盘兴物流园区，租期5年，前两年商铺免收租金，后三年优惠商铺租金3万元。后原告向被告缴纳定金1万元，被告将位于巴中市巴州区铺位（58号门市）租赁给原告从事经营水果批发。2019年11月19日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《商铺租赁协议》约定：甲方同意乙方承租坐落于巴中市巴州区铺位（58号门市）建筑面积34.1平方米；租赁期限5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止；免租期24个月，免租期限为2018年4月1日至2020年3月31日，第一、二年度租金标准为35元／月·㎡，第三年度租金标准35元／月·㎡，第四年度租金标准40元／月·㎡，第五年度租金标准45元／月·㎡，第一、二年租金免租，免租金额28644元，第三、四、五年应缴租金49104元，一次性扣除3万元补助款项后实际应缴纳19104元。合同签订当天，原告缴纳租金19104元（含定金10000元），被告向原告出具收据一张。 2019年11月29日，巴中市巴州区市场监督管理局、巴中市巴州区商务局、巴中市巴州区应急管理局、巴中市城市管理行政执法局巴州区分局联合发出《关于规范盘兴和主城区果蔬批发经营业态相关事宜的通告》，载明“广大经营业主：为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步规范巴城水果蔬菜批发经营业态，巩固提升创文成果，决定对主城区水果蔬菜批发市场和存在安全隐患且不符合规划的盘兴水果蔬菜批发业态进行综合整治，现将有关事宜通告如下：自通告发布之日起至2019年12月10日，将主城区和盘兴果蔬批发业态，科学有序地疏解到符合城市总体规划、功能配套完美的巴中市农副产品交易中心，希望广大经营业主积极支持配合”。2019年12月17日，巴中市巴州区盘兴物流园区管理委员会、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司发出《关于关闭盘兴水果蔬菜批发市场相关事宜的通告》，载明“盘兴水果蔬菜经营业主：根据巴中市巴州区人民政府的要求，为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步集中巴城水果蔬菜批发经营市场，决定对盘兴水果蔬菜批发市场进行关闭，现将有关事宜通告如下：自通告发布之日起至2019年12月19日14：00止，关闭盘兴水果蔬菜批发市场，请广大经营业主在市场关闭前有序地搬迁到巴中市农副产品交易中心，希望广大经营业主积极支持配合”。2019年12月19日，原告搬离承租的商铺。原告要求被告返还租金协商无果，遂起诉来院提出了前述诉请。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，商铺委托经营管理协议，商铺租赁协议，收据，通告等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，被告将商铺租赁给原告，并签订了《商铺租赁协议》，双方租赁关系成立，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，原、被告双方均按约定在履行义务，现因政府为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步规范巴城水果蔬菜批发经营业态，决定将盘兴水果蔬菜批发业主疏解到巴中市农副产品交易中心。2019年12月19日，原告搬离了租赁的商铺，现原、被告双方均无法继续履行合同，合同目的已不能实现，双方签订的《商铺租赁协议》应自原告请求解除合同的诉请送达被告巴中大秦巴商业管理有限公司之日即2020年6月24日（开庭审理当日）起解除。 关于被告是否应返还已收取原告的租金问题。被告将案涉商铺租赁与原告，《商铺租赁协议》约定租期五年，前两年免收租金，后三年给予扶持补助3万元，原告实际缴纳租金19104元。被告免收租金和给予扶持补助等优惠政策，目的是获取长远的经济效益，现因政府调整规划，原、被告无法继续履行合同，双方均无过错。合同应当体现公平，鉴于本案实际情况，本院酌定被告返还原告租金应为原告实际缴纳租金的50%，即9552元为宜，资金占用利息自权利主张之日即2020年6月1日起按年利率6%计算。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条（五）项之规定，判决如下： 一、原告邓廷健与被告巴中大秦巴商业管理有限公司于2019年11月19日签订的《商铺租赁协议》于2020年6月24日解除; 二、被告巴中大秦巴商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓廷健返还租金9552元及资金占用利息（利息计算方法：以本金9552元为基数，按年利率6%为标准自2020年6月1日开始计算至本金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费270元，减半收取135元，由原告邓廷健负担67.5元、被告巴中大秦巴商业管理有限公司负担67.5元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶