山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5826号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛百能天然矿泉水有限公司，住所地：青岛市黄岛区寨里镇庄家疃村。 法定代表人：于学恩，总经理。 委托诉讼代理人：侯文剑，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李萌，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会，住所地：青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村。 法定代表人：逄耀文，村主任。 委托诉讼代理人：董来阳，山东信公律师事务所律师。 原审第三人：庄军，男，1971年11月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审第三人：刘洪燕，女，1975年6月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人青岛百能天然矿泉水有限公司因与被上诉人青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会、原审第三人庄军、刘洪燕合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人青岛百能天然矿泉水有限公司上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决，发回重审或者依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人将上诉人的厂房出租获利的行为为“看管”而非“租赁”，无事实和证据支持。二、一审法院判令《转让土地使用权及水资源协议》于2018年8月3日解除、要求上诉人恢复原状交还土地、支付2009年1月1日其至2018年8月3日的租赁费的判决没有法律依据。三、被上诉人应交还非法占有的上诉人的厂房、场地并赔偿损失。 被上诉人青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会答辩称：一、被答辩人早已于1995、1996年左右停产停业，2001年营业执照被工商行政机关吊销，致使双方的合同目的不能实现。另按照案涉协议约定，交纳土地转让费、水资源转让费是被答辩人的基本合同义务。自1994年至今被答辩人未按合同约定交纳水资源转让费等各项欠款。在2000年胶南市人民法院作出判决后仍拒不履行生效判决确定的义务。同时，自2009年至今被答辩人未按合同约定交纳土地转让费。根据合同法第94条第（二）、（四）项规定，被答辩人停产停业、被吊销营业执照致使不能实现合同目的且被答辩人是以自己行为表明不履行合同主要债务，答辩人有权依法解除合同。故案涉协议虽未约定上诉人所称的合同解除条款，但被答辩人的上述违约行为完全符合合同法第94条的合同法定解除条件，答辩人据此解除案涉协议合法有效。二、一审法院认定案涉《房屋租赁合同》的目的实系为了看管被答辩人的厂房及设备属定性正确，依据充分。三、被答辩人没有证据证明答辩人安排一审第三人看管案涉厂房时固定设备、库存及损失情况，也没有证据证明租金标准。综上，答辩人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。被答辩人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 原审第三人庄军、刘洪燕未答辩。 青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会向一审法院起诉请求：请求判令被告清除其使用原告土地上的地上附着物，并归还原告其使用的4亩土地；判令被告向原告缴纳土地转让费35547元（计算至2019年4月）；被告承担诉讼费。另经法院释明，原告增加诉讼请求，请求确认原告解除协议合法有效，协议自原告律师向被告送达律师函时解除。 青岛百能天然矿泉水有限公司向一审法院反诉请求：请求判令原告立刻腾退并交还被告厂房及场地；判令原告立即返还被告设备及库存并赔偿被告设备及库存对应价值的损失；判令原告立即支付封存被告设备及库存期间的利息损失（自2006年4月1日至实际返还或赔偿损失之日，以封存设备及库存价值为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；判令原告立即支付被告2006年4月1日至2019年3月30日占有使用费780000元或判令原告延长相应租赁时间（延长租赁时间自2006年4月1日至原告实际腾退交还之日）；判令原告支付被告自2019年4月1日至实际腾退厂房及场地之日的使用费；本案的本诉、反诉费由原告承担。 一审法院认定事实：对原、被告均无异议的证据和事实，原审法院予以确认并存卷佐证。原审法院确认事实如下：一、1994年3月1日胶南寨里镇庄家疃村民委员会（以下简称庄家疃村委会）与青岛健奇天然矿泉水有限公司（以下简称健奇公司）签订《转让土地使用权及水资源协议》约定，庄家疃村委会将坐落在庄家疃村西的土地4亩依法转让给健奇公司使用，期限30年，自1994年3月1日起至2023年2月29日止。健奇公司在使用的土地面积范围内建矿泉水厂，土建工程由健奇公司自行解决。土地转让费每亩共计27000元，于本协议签订时交纳5.6万元。自2009年其至2023年，每年于元月内每亩交纳867元。在合同期内，土地转让费双方采用固定价格，在任何情况下均不得浮动。另约定，庄家疃村委会将坐落在庄家疃村西**泉中部分水资源转让给健奇公司作为饮料生产原料使用，期限30年，自1994年3月1日起至2023年2月29日止。协议期内水资源转让费双方采用固定价格，每吨人民币50元，任何情况下均不得浮动。用水量以健奇公司水表数据为准，健奇公司应于每季度底后15日内，与原告结算付款。超出此期限，健奇公司应向原告一次交5%违约金。协议还就双方的权利义务进行了约定。协议签订后，庄家疃村委会按约定将土地及水资源交与健奇公司使用。1994年3月13日健奇公司变更为被告，1999年之前，被告实际已经停产停业。2001年12月17日被告被吊销营业执照。 2000年，庄家疃村委会曾就被告欠款向原胶南市人民法院起诉被告，案号为（2000）胶南经初字第817号，被告未答辩。法院确认被告欠原告使用车辆费用、砖石材料款5876.80元、水费53400元、电费2958.88元、电话费2053.45元，值班人员报酬10600元，共计74889.13元，判决被告偿还原告欠款74889.13元并承担逾期支付水费的违约金2670元。后因区划调整，原庄家疃村委会变更为原告。 2018年8月3日原告委托律师向被告及相关权利人出具并送达律师函，要求解除原告与健奇公司签订的《转让土地使用权及水资源协议》。该函张贴于被告经营地址，并通知了本案被告代理人于明海，被告及相关权利人在本案起诉前未就解除合同事宜提出异议。 对原、被告有争议的证据和事实，原审法院做分析认定如下：关于原告将涉案被告的租赁的场地给第三人庄军使用的行为属租赁还是看管的问题。原审法院认为，法律关系的确定应从行为的目的及实际用途来确认。从本案查明的事实看，被告早在1995年、1996年左右即已实际停止经营，1999年给被告看门的庄金资因被告一直未支付工资而离去后，被告处实际处于无人看管的状态，如果原告不实施看管的话，被告的厂房及设备实际处于无人看管的状态，正是在此情形下，原告从2001年就找了村民在被告租赁的场院里种地并看管厂房及设备，直到2006年因第三人庄军想用地做点事，原告从与第三人庄军签订了租赁合同。原告虽然与第三人庄军签订的为房屋租赁合同，但从租赁合同的内容来看，约定的第一项即为第三人看管好被告的设备及库存，租赁地点约定为大院及部分房屋，租赁费为3000元，显然与其正常的租赁行为不同，结合被告主张的2006年4月1日至2009年3月31日占有使用费780000元，显然，被告也认为，每年3000元太低，结合原、被告陈述及证人证言，原审法院认为，原告与第三人签订的租赁合同的目的显然是为了看管被告的厂房及设备，因此，原审法院确认，原告与第三人庄军签订的租赁合同的目的实系为了看管被告的厂房及设备。 原审法院认为，经原、被告确认，本案的争议焦点为：一、原被告于1994年3月1日签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除；二、被告是否应向原告返还土地并清除地上附着物并缴纳土地转让费；三、原告是否应支付被告厂房及场地的占用费或延长租赁时间。下面就三个问题分别分析认定如下：一，关于原、被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除的问题，根据本案查明的事实，被告早在1995年、1996年期间实际已经停止经营，只有看门的庄金资在被告厂房处看管，并且自1999年起被告的厂房因无人看管实际由原告在找人照看。2000年原告起诉被告欠款纠纷，被告也未派人参与诉讼，且在法院判决生效后，被告也未履行义务。2001年被告被吊销营业执照。实际上被告自1999年起处于无人经营，也无人管理的状态，至2018年，已经10多年无人经营管理。此种情况下，原、被告签订合同的目的确定无疑的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告可以解除合同。因此，原、被告于1994年3月1日签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除，原告通过发送律师函的方式解除与被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》予以支持，该解除通知自送达被告处生效。被告代理人于明海虽然主张在本案被告向其授权前其行为不代表被告，但原告律师在向被告代理人于明海通知后，被告随即委托于明海参与本案纠纷，说明原告的律师函被告已经送到，因此，原告的解除通知应自2018年8月3日送到于明海时生效。 二、原被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》解除，原、被告双方均应将涉案土地恢复原状，根据约定，地上建筑物及设施由被告自行处理，因此，被告应将涉案土地及时交还原告并将涉案土地上的建筑物及设施及时清除。被告的土地转让费缴纳至2008底，根据约定，被告自2009年元月起，每年每亩缴纳867元，至2018年8月3日原告解除协议，被告还应缴纳土地转让费33524元。原告主张原、被告的协议自其律师函送达时解除，又主张其解除后至2019年4月的土地转让费，没有法律依据，不予支持。 三、根据查明的事实，原告与第三人庄军签订《房屋租赁合同》的目的实系为了看管被告的厂房及设施，在此期间被告从未经营，因此不存在被告因为原告的行为产生损失的问题，被告的行为明确无误的表示原、被告签订的协议的目的无法实现。因此，原告不应支付被告土地占用费，也不应延长协议期限。被告主张无事实和法律依据，不予支持。综上，原审据此判决：一、原告解除行为有效，原胶南市寨里镇庄家疃村民委员会与青岛健奇天然矿泉水有限公司于1994年3月签订的《转让土地使用权及水资源协议》于2018年8月3日解除。二、被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起三十日内清除涉案土地上的厂房及设施等附着物，并交还原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会涉案的4亩土地。三、被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会2009年1月1日起至2018年8月3日的土地转让费33524元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告青岛百能天然矿泉水有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费689元，由被告青岛百能天然矿泉水有限公司承担638元，由原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担51元。反诉费5800元，由被告青岛百能天然矿泉水有限公司承担。因本诉案件受理费原告已预交，被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会638元。 经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，根据本案查明的事实，上诉人早在1995年、1996年期间实际已经停止经营，只有庄金资在上诉人厂房处看管，并且自1999年起上诉人的厂房因无人看管实际由被上诉人在找人照看。2000年被上诉人起诉上诉人欠款纠纷，上诉人也未派人参与诉讼。在法院判决生效后，上诉人也未履行义务。实际上上诉人自1999年起处于无人经营、无人管理的状态，至2018年，已经10多年无人经营管理。此种情况下，被上诉人、上诉人签订合同的目的早已无法实现。因此原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定确定双方于1994年3月签订的协议于2018年8月3日起解除正确。 2006年被上诉人与原审第三人庄军签订的租赁合同，租赁费为3000元，这显然与一般的租赁行为不同，庄军在一定程度上也履行了看管上诉人设备及库存等的义务。但是，本着公平公正的司法原则，在被上诉人自2006年至2019年每年大约有3000元租赁费收入的情况下，其要求上诉人支付自2009年1月1日至2018年8月3日的土地转让费（租赁费）33524元的诉讼请求本院不予支持。 原审法院认定被上诉人主张协议解除后至2019年4月期间的土地转让费没有法律依据正确。同时，原审法院驳回青岛百能天然矿泉水有限公司的反诉请求正确。 综上，原判部分欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决第一、二、五项及反诉费的负担； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决第三、四项； 三、驳回驳回青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费689元，由青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担344.5元，由青岛百能天然矿泉水有限公司承担344.5元；二审案件受理费6489元（二审中收取诉讼费11600元，多收取的诉讼费5111元退还青岛百能天然矿泉水有限公司），由青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担344.5元，由青岛百能天然矿泉水有限公司承担6144.5元。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇二〇年六月三十日 书记员  侯小凡