江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初4763号原告：常州市武进区湖塘镇杨区股份合作社，组织机构代码56295497-3，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇广电路。法定代表人：管建新，该合作社负责人。委托诉讼代理人：顾青，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳，北京市中伦文德（常州）律师事务所实习律师。被告：李孟，男，1976年2月11日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：南洋，浙江泽商律师事务所律师。被告：潘建敏，男，1970年11月10日生，汉族，住浙江省永嘉县。原告常州市武进区湖塘镇杨区股份合作社（以下简称“杨区合作社”）与被告李孟、潘建敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，先后于2019年11月11日、2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告杨区合作社的委托诉讼代理人顾青、曹佳、被告李孟参加了第一次庭审，原告杨区合作社的委托诉讼代理人顾青、曹佳、被告李孟及其委托诉讼代理人南洋、被告潘建敏参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告杨区合作社向本院提出诉讼请求：1.两被告支付租金1656079元；2.两被告支付逾期滞纳金375599.82元（按照银行同期贷款利率4.75%的四倍，自2017年12月1日至2019年6月15日）；3.两被告承担本案的诉讼费、保全费等其他所有维权费用。事实和理由：2012年11月21日，原告和两被告签订租赁店面房合同，约定将坐落于广电东路边的杨区综合大楼一至三层房屋出租给两被告用于开办超市等商业使用。租赁期从2012年12月1日至2022年12月1日，租金第一年至第三年每年550000元，第四年至第六年每年650000元，第七至第十年每年750000元。2015年12月5日原告与被告李孟单独签订《租赁店面房合同》，将案涉大楼单独出租给被告李孟，约定租期自2015年12月1日至2018年12月1日止，租金每年550000元，按年期被告预交清一年租金。迟交一天，每天按租金的5%向原告支付滞纳金。被告李孟未按合同约定按时足额缴纳租金，截至2018年12月1日，被告李孟己拖欠原告租金共计1656079元。原告多次向被告催缴租金，但被告李孟拒不配合，到期后搬离，原告无法与被告李孟取得联系，原告请求被告支付拖欠的租金、滞纳金，赔偿原告因此造成的损失，同时被告需承担本案的诉讼费、保全费等维权费用。现诉请法院，以维护原告合法权益。被告李孟辩称，被告与村委会吴启明主任口头约定租金每年300000元，被告已交支付六年的租金（2012年12月1日至2018年12月1日）1760000元。被告认为已不欠租金，要求驳回。被告潘建敏辩称，已退出与原告的租赁，不承担任何租金。经庭审双方认可一致的事实如下：2012年11月21日，原告和两被告签订租赁店面房合同，约定将原告所有的坐落于广电东路边的杨区综合大楼一至三层房屋出租给两被告用于开办湖塘金客隆生活超市。租赁期从2012年12月1日至2022年12月1日，租金第一年至第三年每年550000元，第四年至第六年每年650000元，第七至第十年每年750000元。两被告签订合同后即进驻大楼开办超市。2015年12月5日因被告潘建敏退出，原租赁合同因承租人、租赁期限、租金发生变更，原告与被告李孟口头约定案涉大楼的租期自2015年12月1日至2018年12月1日止。被告李孟认可租赁事实，截止2018年12月1日，被告李孟已付租金1760621元。以上事实，有原告提供的不动产权证书、2012年11月21日的租赁店面房合同、结算凭证、催收租赁费的通知函等证据证实。本案争议焦点：房租按原告诉称的550000元/年计算，还是按被告李孟辩称的300000元/年计算。针对争议焦点，原告陈述：2012年的合同约定，租金第一年至第三年每年550000元。2015年被告李孟向原告申请减租，原告董事会决议确认按每年550000元标准收取。原告当庭亦自认按照每年550000元收取，诉请调整为1356079元。对于合同约定的每天按租金的5%向原告支付滞纳金的违约条款，原告庭后作如下变更：明确诉请中的滞纳金系租金的利息损失，要求按同期银行贷款利率4.75%的1.3倍计算，时间从2017年12月至2020年5月，共计209344.69元。针对争议焦点，原告举证：1、2015年1月5日武进区湖塘金客隆生活超市向原告提出房租减免申请，要求以申请或以调整减租形式重新签订租房合同。2、2015年12月1日原告召开董事会决议确认同意仍按照原租金550000元/年，租赁期限为三年，2015年12月1日-2018年12月1日。3、2012年12月1日-2018年12月1日，结算凭证26张，证明被告李孟支付总租金是1760621元，合同约定应缴租金是3116700元（已扣物资费用），尚欠1356079元。4、2018年12月14日原告向被告李孟进行催收租赁费通知及邮寄凭证，证明2018年12月14日向被告李孟催要过租金。针对争议焦点，被告李孟陈述并发表质证意见，杨区合作社主任吴启明同意租金按每年300000元标准收取，已不欠原告租金。被告李孟开办超市的硬件设施投入总计2931825元，应当作价予以抵扣租金。并未收到原告的催款通知。对于合同约定的每天按租金的5%向原告支付滞纳金的违约条款，被告李孟庭后发表质证意见，认为应按照合同到期日2018年12月1日起算，标准为同期银行贷款基准利率。针对争议焦点，被告李孟举证：2015年11月16日李孟与杨区合作社主任吴启明的音频，吴启明“房租于原有的价格改了先不涨”李孟“每年300000元的房租交着做着”吴启明“每年以300000元的房租交着做着，到了三年实在做不下去的话把电梯留给他们走了”，证明吴启明承诺按每年300000元标准收取房租。原告发表质证意见：音频内容无法证明杨区合作社同意按300000元/年结算。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同对租赁物、租金的支付方式等内容的约定并不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据双方陈述，可以确认原合同承租人潘建敏与原告在2015年12月已解除租赁合同关系。原告与被告李孟就租赁期限、租金金额重新约定系对原租赁合同部分内容作出了变更，对双方继续有约束力。被告李孟从2012年12月1日至2018年12月1日已实际使用商铺六年，应按协议支付六年的租金，原告的诉请，应部分予以支持。原告诉请的滞纳金即租金的利息损失问题，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案原告的损失是因被告未能按约支付租金所致的利息损失，本案被告亦提出滞纳金的计算标准明显过高，有失公平合理，故应当予以调整。综合原告的损失情况，本院认为调整滞纳金为欠付租金部分按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算的利息较为公平合理。起算点为被告应付而未付租金的时间。被告潘建敏已于2015年退出原租赁关系，故原告要求被告潘建敏支付租金的诉请，本院不予支持。被告李孟辩称吴启明口头承诺按每年300000元标准交付租金，吴启明是否能代表杨区合作社作此决定，是否有明确承诺，被告李孟并未提供有效证据证明，该辩称意见，本院不予采纳。被告李孟要求以硬件设施投入总计2931825元折抵租金的辩称意见，因原、被告不能达成一致意见，被告李孟可就该项权利另行起诉，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李孟于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告常州市武进区湖塘镇杨区股份合作社租金1356079元及利息（自2017年12月1日起至2019年6月15日,按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。二、驳回原告常州市武进区湖塘镇杨区股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费40772元，保全5000元，共计45772元，由原告常州市武进区湖塘镇杨区股份合作社负担10070元，被告李孟负担35702元（被告李孟应负担的该诉讼费用已由原告预交，由被告李孟在本判决生效之日起三十日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  汪丽英人民陪审员  顾晓成人民陪审员  何 姣二〇二〇年六月十一日书 记 员  朱 虹