北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3624号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京狸米科技有限公司，住所地北京市朝阳区来广营红军营南路甲1号B座601室。法定代表人：霍亮，董事长。委托诉讼代理人：魏改莲，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖倩，女，该公司行政人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海源森科投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来北家园小区西北角配套公建A座305号。法定代表人：娄安欣，总经理。委托诉讼代理人：曹弘扬，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静林，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郎海龙，男，1973年11月11日生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹弘扬，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静林，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人北京狸米科技有限公司（以下简称狸米公司）因与被上诉人北京海源森科投资管理有限公司（以下简称海源公司），被上诉人郎海龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人狸米公司之诉讼代理人魏改莲、肖倩，被上诉人海源公司、郎海龙共同委托诉讼代理人曹弘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狸米公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决的第一项及第四项。2.请求改判《房屋租赁合同》无效；改判被上诉人返还押金381388元，返还多支付的房屋使用费190694元；赔偿狸米公司的装修损失232050元，消防装修损失29250元，经营损失117000元，其他经济损失190694元。3.请求法院判令海源公司和郎海龙承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、原判决认定:“本案中，涉案楼栋属于拆迁安置房配套公建，已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书及规划意见书，并可办理工商登记注册手续、消防验收，应认定该项目系经主管部门批准建设。据此，狸米公司、海源公司就该房屋签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示合法有效。上诉人认为，该认定适用法律销误。二、海源公司故意隐瞒房屋的实际情况，以“乡产权”为名骗取狸米公司签订涉案合同，还在合同中明确承诺“对房屋具有合法的出租权利”，狸米公司完全是基于对海源公司的信任而签订的合同。海源公司对于合同无效具有明显过错。三、就郎海龙承担连带责任一事，法院认定:“海源公司、郎海龙己就此提供证据，本院难以认定双方存在财务混同，狸米公司要求郎海龙承担连带责任，本院不予支持。”该认定完全是对法律及举证责任的错误适用。海源公司辩称：同意一审该项判决，不同意狸米公司的上诉请求和理由。郎海龙辩称：同意一审该项判决，不同意狸米公司的上诉请求和理由。狸米公司向一审法院起诉请求：1.确认狸米公司与海源公司签订的房屋租赁合同无效；2.海源公司、郎海龙连带返还房屋押金381388元；3.海源公司、郎海龙连带返还水电押金78000元；4.海源公司、郎海龙连带退还房屋使用费254258.67元；5.海源公司、郎海龙连带赔偿经营损失117000元；6.海源公司、郎海龙连带赔偿装修残值损失232050元、消防工程装修残值损失29250元；7.海源公司、郎海龙连带赔偿另行寻找租赁地址的经济损失190694元。海源公司向一审法院提出反诉请求：1、确认与狸米公司签订的房屋租赁合同于2019年11月13日解除;2、狸米公司给付免租期租金190694元；3、狸米公司给付租金（自2019年7月4日起计算至实际交房之日止，按每月190694元计算）；4、狸米公司赔偿恢复原状损失156000元。一审法院认定事实：狸米公司、海源公司签订《房屋租赁合同》，约定狸米公司承租海源公司位于北京市朝阳区来广营来北家园小区西北角配套公建A座二层整层，建筑面积共1161平方米，租赁期限为二年，自2018年6月4日至2020年6月3日，其中免租期自2018年6月4日至2018年7月3日；租赁房屋租金为：第一年、第二年190694元；租金支付方式为：按季度付款，于每期前十五日内支付下一期的租金；承租方于本合同签约七日内向出租方支付两个月租金作为租赁押金381388元，以保证承租方退租时结清所欠租金及其他杂费；其他杂费（如水、电、燃气、电话费等）由承租方根据北京市有关规定、物业管理公约按实际用量计结；装修和改造所需费用由承租方承担，成果属于承租方财产，并由承租方负责维护，本合同终止时承租方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状；因承租方原因导致中途解约的，承租方应当支付出租方相当于当期三个月租金的违约金，出租方应退还押金及扣除违约金剩余的款项。另查，狸米公司、海源公司另行签订《房屋租赁合同》，约定狸米公司承租海源公司位于北京市朝阳区来广营来北家园小区西北角配套公建A座一层西南角部分和三层整层，建筑面积共1811平方米。就租赁房屋，狸米公司已付海源公司押金381388元，并已付租金至2019年7月3日。后狸米公司于2019年6月20日向海源公司出具《退租通知函》，写明：“我司计划一二层于2019年6月30号退租，三层于2019年8月13号退租，因此造成违约按照合同执行。我司于2019年6月20日支付一二三层一个月的违约金，另一二三层的两个月押金作为违约金，并支付20万元作为水电押金”。就此，狸米公司于2019年6月20日给付一二三层违约金共计488150元、水电押金共计20万元（庭审中，各方均认可其中二层租赁房屋违约金为190694元，同意水电押金中的39%即78000元分配至二层租赁房屋）。后狸米公司腾空租赁房屋，狸米公司表示腾退时间为2019年6月23日，租赁房屋电梯处虽有进出门禁，但走梯处没有进出门禁，因此应认定当天交付房屋；海源公司表示腾退时间为2019年7月13日，且租赁房屋走梯处亦有门禁，应认定未交付房屋，系海源公司自行于9月1日拆除门禁、收回房屋。就各方争议的事实和证据。就房屋交付情况，狸米公司向一审法院提交了：1.2019年6月23日搬家照片及录像光盘；2.装修图纸，显示二层走梯处无门禁，可自行出入；3.录像光盘。就此，海源公司、郎海龙表示对证据1真实性无法确认；对证据2真实性认可，证明目的不认可，经核实，走梯处亦有门禁，但因已经拆除，就此无证据提交；对证据3真实性不认可，无法体现时间、地点。就涉案房屋租赁合同效力及解除，狸米公司向一审法院提交了：1.《答复告知书》、《登记回执》及附图，显示北京市规委答复称租赁房屋所在楼栋尚未申报办理建设工程规划许可证；2.消防验收书，显示北苑村回迁安置房及配套项目（含配套公建A）消防验收合格，但配套公建A栋尚未进行内部装修，今后的扩建、改建应当依法向相关部门申请消防设计审核或备案；3.《建设用地批准书》，显示涉案楼栋所在土地性质为国有土地；4.2010年10月21日《北京市规划委员会关于来广营乡农民回迁安置房及配套项目的规划意见复函》，显示来广营乡农民安置房及配套项目已取得规划意见书，申报建设工程规划许可证前须征求发改、人防、园林等部门意见，本复函有效期两年。就此，海源公司、郎海龙表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可，楼栋属于乡产权，无需办理建设工程规划许可证；对证据2-4真实性认可，对证明目的不认可。海源公司、郎海龙向一审法院提交了租赁房屋所在楼栋商户营业执照，证明租赁房屋属于合法建筑，并符合适租条件。就此，狸米公司表示对真实性无法确认，对证明目的不认可。审理中，经一审法院向北京市朝阳区来广营乡规划科调查，对方答复称：涉案楼栋已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、规划意见书及规划意见书复函，其中的四栋楼已取得建设工程规划许可证，但其他楼栋包括配套公建A栋因规划意见书过期，现仍未取得建设工程规划许可证。一审法院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局调查，对方答复称：涉案楼栋未取得建设工程规划许可证，是否进行工商注册登记、是否通过消防验收，不影响对建筑是否合法的认定。就合同解除的违约方。狸米公司向一审法院提交了:1.录音光盘及文字记录，显示狸米公司“我现在就让他们去打款，现在就让财务打款”，“你得让我们的工作继续，我打款啊，就是我进去，我们总是需要协商一下”，狸米公司表示可证明存在堵门的情况，且其出具《退租通知函》、给付款项均因此产生；2.2019年6月20日照片、录像光盘，显示海源公司人员杨晔、郎海龙均在门口。就此，海源公司、郎海龙表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可；对证据2照片真实性无法确认，确实是杨晔，对郎海龙无法辨认，对录像光盘真实性不认可，无法确认时间、地点；就双方经济损失，狸米公司向一审法院提交了：1.《施工承包协议》、《补充协议》、报价单及装修费发票，显示数额1191700元；2.《北京市建设工程施工合同》及消防装修费发票，显示数额15万元。就此，海源公司、郎海龙表示对真实性认可，对证明目的不认可。海源公司、郎海龙向一审法院提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程》协议书，显示合同总额47万元，并表示其中三分之一即15.6万元分配至二层租赁房屋，现仍未付款。就此，狸米公司表示对真实性不认可，但海源公司确已重新装修，同意分配三分之一至本案。就郎海龙一节，经查，海源公司原系一人有限公司，原股东任海波，后于2019年3月27日变更为郎海龙。海源公司于2019年10月31日由有限责任公司（自然人独资）变更为其他有限责任公司。就财产是否混同，海源公司、郎海龙向一审法院提交了海源公司自2019年3月28日至9月21日期间的银行账户流水明细，显示海源公司于2019年4月24日向郎海龙支付3170元，摘要“餐费”，其他未显示与郎海龙存在款项往来。就此，狸米公司表示对真实性认可，对证明目的不认可，摘要由海源公司自行填写。另查，狸米公司与中关村公司另行签订一份《房屋租赁合同》，内容与涉案房屋租赁合同一致。狸米公司表示该合同实际未履行。审理中，中关村公司出具《声明》，写明出租人已变更为海源公司，其与狸米公司之间签订的《房屋租赁合同》终止履行。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案楼栋属于拆迁安置房配套公建，已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书及规划意见书，并可办理工商登记注册手续、消防验收，应认定该项目系经主管部门批准建设。据此，狸米公司、海源公司就该房屋签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，合法有效。就狸米公司第一项诉讼请求，一审法院不予支持。狸米公司虽主张海源公司断水、断电、堵门禁止出入，但未就此充分举证，且狸米公司亦认可此前已告知海源公司要求退租，认可海源公司的目的在于要求狸米公司就退租支付违约金，狸米公司亦于此后搬走、腾空房屋。且即使海源公司存在上述行为，狸米公司表示断电两个小时，亦不构成根本性违约，狸米公司主张就此享有法定解除权，一审法院对此难以采信。基于上述考虑，可认定狸米公司以合同无效主张提前退租是合同未能履行的事实原因，狸米公司构成根本违约，海源公司就此享有解除权。就合同解除的时间，狸米公司已举证证明于6月23日搬走、腾空房屋，录像光盘亦显示海源公司人员在场，考虑到租赁房屋可自由出入，应认定海源公司于6月23日收回租赁房屋，以行为表明解除合同，宜认定合同于2019年6月23日解除。就狸米公司第二项诉讼请求，如上所述，狸米公司应承担合同解除的违约责任，现狸米公司在《退租通知函》中已自愿负担三个月租金标准的违约金，并已再行实际给付、履行完毕，一审法院难以对其违约金予以酌减，就该诉讼请求，一审法院不予支持。就狸米公司第三项诉讼请求，海源公司未举证证明狸米公司存在欠付水电费，亦未举证证明水电押金作违约押金，应予退还。就狸米公司第四项诉讼请求，6月20日款项应为违约金，如上所述，不予退还。但海源公司应予退还自6月24日至7月3日期间的租金63565元。就狸米公司第五项诉讼请求，狸米公司虽举证证明断水、断电，亦未举证证明其实际损失，一审法院难以支持。就狸米公司第六项诉讼请求，现狸米公司承担合同解除的违约责任，海源公司亦未实际利用其装修，无须赔偿或补偿，一审法院不予支持。就狸米公司第七项诉讼请求，其未举证证明该损失，一审法院不予支持。就海源公司第二项反诉请求，无合同依据，狸米公司承担的违约金亦一定程度弥补其损失，一审法院不予支持。就海源公司第三项反诉请求，如上所述，一审法院不予支持。就海源公司第四项反诉请求，根据《房屋租赁合同》，“本合同终止时承租方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状”，海源公司自行选择恢复原状，相关费用应自行承担。此外，就郎海龙一节，海源公司、郎海龙已就此提供证据，一审法院难以认定双方存在财务混同，狸米公司要求郎海龙承担连带责任，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认狸米公司与海源公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十三日解除。二、海源公司于一审判决生效之日起七日内退还狸米公司水电押金七万八千元。三、海源公司于一审判决生效之日起七日内退还狸米公司房屋使用费六万三千五百六十五元。四、驳回狸米公司的其他诉讼请求。五、驳回海源公司公司的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，海源公司就郎海龙与海源公司之间是否存在财产混同向法庭递交一组新的证据。内容为上海浦东发展银行对账单5份，交通银行北京市分行明细对账单4份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。狸米公司发表了如下质证意见：首先，该证据不是新的证据，不具备合法性；其次，海源公司与郎海龙在一审时就具备提供条件的情况下，未能在一审中提供证据，应该承担举证不能的不利后果；再者，对方未能提供证据原件，对该组证据的真实性不认可；最后对方并没有完整提供全部银行账户和历年全部的银行流水对账情况，不能证明郎海龙的财产独立，对证明目的亦不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家集体利益；恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。狸米公司与海源公司就来广营乡农民回迁安置相关房屋的出租事宜，所签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。该合同签订后，狸米公司向海源公司支付了租金，涉诉房屋亦已交付狸米公司使用，合同正处于履行当中。狸米公司虽以涉案房屋发现租赁房屋未经规划许可，无法办理消防验收，无法实现商业用途为由，认定双方签署的合同无效。但根据一审法院的调查，“涉案楼栋已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、规划意见书及规划意见书复函，其中的四栋楼已取得建设工程规划许可证”且“涉案楼栋未取得建设工程规划许可证，是否进行工商注册登记、是否通过消防验收，不影响对建筑是否合法的认定”。故，狸米公司主张《房屋租赁合同》无效，缺乏事实与法律依据，对其该项请求本院不予支持。基于上述考虑，可认定狸米公司以合同无效主张提前退租是房屋租赁合同未能继续履行的事实原因，狸米公司系违约，双方均认可于2019年6月23日腾退房屋并解除合同。根据《房屋租赁合同》中的约定，因承租方原因导致中途解约的，承租方应当支付出租方相当于当期三个月租金的违约金，出租方应退还押金及扣除违约金剩余的款项。因此，狸米公司应该向海源公司支付相当于当期三个月租金的违约金。一审法院所认定的6月20日款项应为违约金的判决，并无不当，本院予以维持。海源公司亦应予退还狸米公司自6月24日至7月3日期间的租金63565元。最后，狸米公司认为郎海龙与海源公司存在财务混同的依据是郎海龙的身份是海源公司的唯一股东。此外，别无有力证据证明。海源公司、郎海龙在二审阶段已就其他银行账户交易明细信息向狸米公司提供。纵观本案一审、二审的相关证据，本院难以认定海源公司、郎海龙之间存在财产混同，一审法院不予支持狸米公司要求郎海龙承担连带责任的判决，并无不当，本院予以维持。综上，狸米公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由北京狸米科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年六月三十日法官助理  王亚楠法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷