北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4525号上诉人（原审原告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，该公司董事长。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于红霞，女，1971年11月18日出生，住北京市海淀区。上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业公司）因与被上诉人于红霞物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初24655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙城兴业公司的委托诉讼代理人方梅、刘志成，被上诉人于红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城兴业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持龙城兴业公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，本案不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定。龙城兴业公司撤离XX小区的条件并未成就。本案中，龙城兴业公司系根据政府的指定为XX小区提供服务，龙城兴业公司终止XX小区物业服务的前提是业主依法选聘出新的物业服务企业，即业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的程序合法、决议合法有效，但是XX小区并不满足该条件。首先，业主大会同意选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司决议的合法性尚存在争议，龙城兴业公司撤出XX小区时，前述争议仍未解决完。其次，XX小区能否单独作为一个物业管理区域成立业主大会也存在争议；2.龙城兴业公司未根据业委会通知退出XX小区的行为不构成违法，一审法院认定龙城兴业公司“拒绝退出、移交”物业管理区域，与已经生效的行政复议决议及行政判决相悖；3.龙城兴业公司系根据政府指令入驻XX小区提供物业管理服务，其终止服务也需要遵守政府指令或意见，在区、市两级房屋管理部门至今未认可两次决议效力的情况下，政府本着“求同存异、先行移交”的原则指令龙城兴业公司退出XX小区；4.一审判决程序违法，本案中一审法院径直对小区业主大会2016年临时会议决议进行审查并确认其效力的做法，影响其他业主依法行使诉权，也影响政府履行法定职责。如一审法院认为本案确需对小区业主大会2016年临时会议决议的效力进行审查和认定，应追加其他业主或业主委员会作为第三人，并就临时会议决议效力征询政府职能部门的意见；5.一审判决与同小区业主关于物业费缴纳事宜纠纷案件的生效判决相矛盾。（2018）京0108民初19972号民事判决载明，XX街道办事处曾于2018年4月30日出具证明指出，龙城兴业公司自2015年11月10日至今为XX小区提供物业服务。该案中，法院判决业主支付了2015年11月11日至2018年2月28日的物业费；6.根据《中华人民共和国民法典》第950条的规定，龙城兴业公司对2019年3月11日前的物业服务费均有权主张；7.一审法院认定龙城兴业公司应急服务期间服务不达标缺乏证据支持，酌情减少物业费单价为1.8元/月/平方米，没有任何事实与法律依据。于红霞辩称，不同意龙城兴业公司的上诉请求和理由，希望法院驳回上诉维持原判。龙城兴业公司向一审法院起诉请求：1、判令于红霞向我司支付2015年11月11日至2019年3月11日期间的物业服务费24955.08元，滞纳金1000元；2、本案诉讼费由于红霞负担。一审法院认定事实：北京市海淀区XX小区XX号楼XX层XX号房屋系于红霞与易某共有，房屋建筑面积为246.93平方米。于红霞未交纳2015年11月11日至2019年3月11日期间的物业管理费。2015年11月10日，北京市海淀区人民政府XX街道办事处对XX小区全体业主发布《公告》一份，内容如下：因北京安居物业管理有限公司公告退出本园区物业管理，为了保证小区广大业主的合法权益，维持小区正常的物业管理秩序，由政府指定物业企业对本小区进行应急接管。经由海淀区物业管理协会应急保障服务企业库中比选，确定北京龙城兴业物业管理有限公司为本小区提供应急物业服务。在业主未依法选聘物业服务企业前，应急保障服务单位遵循前期物业服务合同中的标准、物业服务价格进行服务管理，以确保小区物业服务有序开展。2015年11月11日，龙城兴业公司进入XX小区物业管理区域为该小区进行物业服务。XX[街道（地区）业备][2016年]第001号业主委员会备案单载明北京市海淀区XX建筑物总面积154627.48平方米，业主总人数708人，成立业主委员会委托易某办理业主委员会备案手续。XX街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，现予以备案。2016年9月25日，XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）发布《XX临时业主大会会议决议公告》，选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为XX新的物业服务企业。2016年10月16日，甲方XX业委会与乙方北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区XX物业服务合同》。同日，XX业委会给龙城兴业公司发出《关于XX进行物业交接的通知》，通知其物业交接截止日期为2016年10月30日，之后龙城兴业公司将不得收取物业费。龙城兴业公司未与XX业委会及北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理物业交接手续，未撤离XX物业管理区域。另查，XX业委会起诉至法院，要求龙城兴业公司撤出XX小区物业管理区域，该案在审理过程中，2019年3月11日，XX业委会与龙城兴业公司办理物业交接手续，龙城兴业公司撤出XX小区物业管理区域。法院对该案审理后认为，XX临时业主大会做出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为XX新的物业服务企业”的决议有效，故龙城兴业公司应于2016年10月30日按照XX业委会的要求撤出XX小区物业管理区域。对双方有争议的事实，法院做如下认定：一、关于前期物业费标准的认定。龙城兴业公司向法院出具《XXB区（XX）物业管理全权委托合同》复印件，以证明其为XX小区提供物业服务的收费标准和服务标准。该合同系委托方北京海开房地产股份有限公司与受托方北京安居物业管理有限公司签订，并约定“电梯运行、养护费与物业费总和为2.53元”。龙城兴业公司表示其在进入XX小区进行应急服务时，只收到上述委托合同的复印件，作为收费依据。于红霞对该证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，XX业委会已于2016年3月21日成立，故物业服务期按照上述合同的约定应予终止。本案中，于红霞向法院提供前期物业公司北京安居物业管理有限公司第四分公司与XX小区业主签订的《XX前期物业管理服务协议》约定物业管理费为2.50元/月/平方米。二、龙城兴业公司是否按照前期物业服务标准为XX小区业主提供服务。《XXB区（XX）物业管理全权委托合同》关于物业服务内容包括：“第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第五条房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、中水系统、供暖系统等。第六条本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。第七条本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。第八条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第九条公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。第十条交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。第十一条配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。第十二条组织开展有特色的社区文化娱乐活动。第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十五条法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项”。根据《XX前期物业管理服务协议》，对于物业管理服务质量的约定为：“一、房屋外观1、定期对建筑物外墙体进行清洗或粉刷；二、设备运行1、保证业主及用户正常使用；2、定期对设备进行养护及修理；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、不得在外侧安装防护栏，安装防护栏、防护网必须在原有窗户内侧安装；2、不得拆卸换装窗户、改变窗玻璃颜色；3、不得封闭敞开式阳台；4、空调室外机按物业公司指定的统一位置安装；5、不得在公用部位堆放垃圾杂物、摆摊；6、不得在楼道内堆放杂物，保证消防通道畅通；7、不得在小区内公共部位晾晒衣服、被褥；四、环境卫生1、每天对小区内各楼道进行打扫；2、对小区内的公用部位，庭园道路等进行打扫；3、对公用设施如：健身乐园等进行日常清扫；五、绿化1、绿化成活率达95%以上；2、对绿地进行不定期的浇水、施肥、打药、剪枝等工作，保证无枯枝黄叶；六、交通秩序与车辆停放1、有明显的交通标志；2、小区内无机动车和非机动车；3、对现有的机动车和非机动车停车场进行管理；七、保安1、门卫24小时有专人值守，进行公用部位的日常巡视；2、定期对保安人员进行培训，确保有处理紧急事件的能力；八、消防1、建立消防责任制，明确各部门消防责任人；2、确保相关人员掌握基本消防技能；3、确保消防设施设备完好，放置合理，定期对消防设施设备进行巡视、检修；九、房屋共用部位、共用设施设备小修1、对房屋共用部位及共用设施设备进行定期检查和保养；2、有24小时值班电话，接待业主报修；3、维修及时率达100%；4、维修后进行跟踪回访”。于红霞对于龙城兴业公司物业服务质量提出异议，并向法院出具报刊、网络刊载的关于XX小区公用管理区域存在管理不到位的情形，如单元门门禁损坏、单元楼中、地下车库百十套消火栓损坏，小区环境差，并附有照片。龙城兴业公司为证明其按照前期物业服务标准提供物业服务，向法院出具其与相关公司签订的2015年至2019年部分物业服务合同，包括《北京市电梯日常维护保养合同及电梯应急修理合同书》、《秩序维护（保安）服务外包合同》、《保洁服务承包合同》、《绿化养护服务承包合同》、《化粪池清掏高压清洗管道合同书》、《XX及XX管道抢修施工合同》、《协议书》。于红霞对上述合同的真实性存疑，并且认为上述合同签订时间均在2016年10月30日之后。经法院审查，除承包期限为2016年6月1日至2016年12月31日的《绿化养护服务承包合同》、2015年11月15日至2016年11月14日的《化粪池清掏高压清洗管理合同书》，其余合同均在2016年10月30日之后订立。一审法院认为，龙城兴业公司因XX小区前期物业服务公司撤离XX小区，故接替前手为XX小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系。关于龙城兴业公司的物业服务期限如何确定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，XX小区业主大会已做出选聘新物业公司的决议，并通知龙城兴业公司于2016年10月30日前撤离，但龙城兴业公司以对业主大会做出决议的效力有异议为由直至2019年3月11日撤出。根据上述规定，龙城兴业公司无权收取2016年10月31日至2019年3月11日期间的物业费用。关于龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入XX小区，提供物业服务，是否只可收取应急服务费用。根据《北京市物业项目交接管理办法》第二十一条，“应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。”第二十三条，“应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容”。从龙城兴业公司的服务期限来看，其自进入XX小区至XX业主大会选聘新物业公司，已远远超过应急服务一般不超过3个月的期限。从北京市海淀区人民政府XX街道办事处对XX小区全体业主发布《公告》的内容来看，XX街道办事处要求龙城兴业公司遵循前期物业服务合同中约定的标准，即不限于应急服务的服务范围。从于红霞主张龙城兴业公司物业服务不到位的情形来看，其提出的龙城兴业公司为XX小区提供服务不到位的情形亦不限于应急服务的服务范畴，故于红霞主张龙城兴业公司应按照应急服务的范围收取物业费的抗辩理由，法院不予采信。关于XX小区物业服务费单价的认定。根据北京市海淀区人民政府XX街道办事处对XX小区全体业主发布的《公告》，龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入XX小区提供物业服务，参照前期物业服务费标准为2.53元/月/平方米。本案于红霞提供的《XX前期物业管理服务协议》，物业服务费的标准为2.50元/月/平方米，因两者之间差别甚小，故法院将结合龙城兴业公司提供的物业服务标准和质量确定物业服务费单价。根据法院之前论述，龙城兴业公司提供的物业服务范围不限于应急服务项目，但是否达到《XXB区（XX）物业管理全权委托合同》约定的服务范围和标准，龙城兴业公司并未对其服务内容充分举证，特别是于红霞向法院提供龙城兴业公司就小区公共区域存在管理严重不足的情况下，龙城兴业公司仍未对其服务内容、质量充分举证，证明其尽到物业管理职责。基于此，法院认定龙城兴业公司在为XX小区提供物业服务期间，未完全尽到物业管理义务。针对龙城兴业公司服务不达标的情况，本着物业服务收费应与其服务水平相适应的原则，法院将酌情减少物业费，酌定物业服务费单价为1.8元/月/平方米。关于龙城兴业公司要求于红霞给付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，判决：一、于红霞于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司交纳2015年11月11日至2016年10月30日期间的物业服务费5187.56元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，于红霞未提交新证据。龙城兴业公司提交：一、《北京市XX小区物业接管查验项目承接查验评估报告》（以下简称评估报告）一份，用以证明在其入驻之前，XX小区就已经存在众多问题。二、龙城兴业公司为XX小区制作的XX项目部XX小区物业工作周报（以下简称物业工作周报）四份，用以证明龙城兴业公司按照政府应急指派的要求对涉案小区提供物业服务。三、调查取证申请书，申请本院调查取证，其一是向北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心、北京市海淀区房屋管理局了解XX小区是否符合独立物业管理区域的条件；其二是向北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心、北京市海淀区房屋管理局了解龙城兴业公司至2019年3月11日撤出XX小区是否违反了相关法律法规、政府规章。于红霞对评估报告和物业工作周报的真实性、证明目的均不予认可。本院认证意见如下：龙城兴业公司提交的评估报告和物业工作周报，证据的形成时间在一审诉讼之前，龙城兴业公司没有向一审法院提交，其在二审提交上述证据已属逾期且没有合理理由。同时，评估报告系对XX小区物业接管查验项目共用部位、共用设施设备在评估时点的现状和所存在问题的记载，无法反映龙城兴业公司在此后提供物业服务的状况。物业工作周报系龙城兴业公司单方制作的2016年10月30日之后的物业服务情况，不能证明2016年10月30日之前物业服务达到标准的事实。因龙城兴业公司提交的上述证据属逾期证据且不能影响本案基本事实的认定，故本院对上述两份证据不予采纳。关于龙城兴业公司提出的调查取证申请，龙城兴业公司未向一审法院提出上述申请，且该申请调查的事项一系针对XX业主大会决议的效力所涉问题，该争议问题已经本院生效判决进行了审理。关于申请调查的事项二,根据XX业主大会决议，龙城兴业公司是否应当撤出物业管理区域是本案的争议问题，属于法院的判断事项，行政机关对龙城兴业公司是否作出行政处罚不影响本院对此作出认定。故龙城兴业公司申请无调查的必要，本院不予准许。另查，本院（2020）京01民终3823号民事判决，对北京市海淀区XX业主委员会与龙城兴业公司物业服务合同纠纷一案作出判决，确认XX业主大会作出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为XX新的物业服务企业”的决议有效。在该案审理期间，XX业委会已与龙城兴业公司办理物业移交手续，龙城兴业公司撤出XX小区的物业管理区域。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于XX业主大会的决议是否有效的问题。本案中，龙城兴业公司以对XX第三次业主大会（临时会议）决议存在争议为由拒绝撤场。针对该决议的效力问题，本院生效判决已对此予以确认，XX业主大会的决议自始有效。根据该决议，龙城兴业公司在接到XX业委会终止物业服务合同通知后，理应于2016年10月30日前撤离。因龙城兴业公司拒绝退出XX物业服务区域，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，判决业主无须支付2016年10月30日之后产生的物业服务费，适用法律正确。龙城兴业公司针对业主大会决议效力及所涉及的相关上诉理由，鉴于本院生效判决已经予以评述，本院在本案中不再重复评价。龙城兴业公司认为其终止服务应当根据政府指令或意见的上诉理由不能成立。龙城兴业公司针对业主大会决议效力问题认为一审判决程序违法，应当追加第三人的上诉理由本院不予支持。关于龙城兴业公司认为本案处理结果与此前的行政复议决议及行政判决相悖的问题。民事责任与行政责任调整范围不同，相关行政机关对于龙城兴业公司拒绝撤出物业服务区域作出暂不予行政处罚的决定不影响本案对于龙城兴业公司民事责任的认定，龙城兴业公司的此项上诉理由不能成立。关于龙城兴业公司主张的（2018）京0108民初19972号民事判决对本案的影响问题。经审查，虽龙城兴业公司主张该判决中记载龙城兴业公司自2015年11月10日至今为XX小区提供物业服务，并判决业主支付了2015年11月11日至2018年2月28日的物业费，但在该案中，业主并未提出服务期限与服务质量的抗辩事由，对本案所涉及问题，该判决亦未作出评价，且该案双方没有提出上诉。故本案一审判决虽与（2018）京0108民初19972号民事判决结果不同，但不能成为本案龙城兴业公司主张2016年10月30日之后物业服务费的依据。关于龙城兴业公司认为根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条的规定，龙城兴业公司对2019年3月11日前的物业服务费有权主张的上诉理由。因《中华人民共和国民法典》尚未实施，且本案系因龙城兴业公司拒绝撤出物业服务区域产生纠纷，与该条文规范意旨不符，龙城兴业公司以民法典该条文为由认为本案应支持其诉讼请求的主张，本院不予支持。关于龙城兴业公司物业服务费的确定问题。鉴于龙城兴业公司并未充分举证证明其全面履行了合同义务，且于红霞提供证据证明龙城兴业公司就小区公共区域存在管理严重不足的情况下，龙城兴业公司仍未对服务内容、质量充分举证，证明服务达到相应标准。一审法院根据本案实际情况，酌情减少物业费数额并无不当。综上所述，龙城兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年六月二十八日法官助理 姜 斐法官助理 朱龙臻法官助理 黄慧婧书 记 员 苏 杭书 记 员 周 玮书 记 员 张薷芯