山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3240号 上诉人（原审原告）原告：张春霞，女，1965年1月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区湘潭路38号。 委托诉讼代理人：李强，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙彩红，女，1967年7月16日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕铖，男，1990年12月14日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：刘世海，男，1971年4月12日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 上诉人张春霞因与被上诉人孙彩红、吕铖、刘世海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张春霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判:1.解除张春霞与孙彩红、吕铖之间的坐落于青岛市城阳区的网点房屋买卖合同；2.孙彩红、吕铖支付上诉人张春霞利息792000元、违约金500000元；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定：“原告张春霞与吕科华签订《房屋买卖协议》，落款时间为2016年11月16日，即在张春霞与崔允实房屋当日。”“2017年3月9日签订的《房屋转让协议书》在2016年11月16日签订的《房屋买卖协议》之后……应认定原告与吕科华时间在后签订的《房屋转让协议书》是对《房屋买卖协议》的变更或者补充，《房屋转让协议书》中双方也明确了涉案房屋无任何抵押、债权等无欠费”。该认定事实和适用法律错误。一、落款打印为“2016年11月16日”的上述涉案《房屋买卖协议》的实际签订时间为2017年6月22日。该《房屋买卖协议》的实际订立时间在上述2017年3月9日签订的《房屋转让协议书》之后，系对该《房屋转让协议书》内容的补充。一审中张春霞提供的青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂、崔允实、青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居委会与张春霞于2016年11月16日签订的《网点房屋买卖及更名和声明》等证据证明：张春霞应支付给崔允实涉案房屋转让价款人民币“贰百万元整”。张春霞提供的吕科华于2016年11月18日书写的其与张春霞《帐目往来对帐清单》记载：“2016年10月27日张春霞委托吕科华购买仙家寨矾土厂崔允实网点房共计人民币：叁佰肆拾万元整。”上述证据证明当时张春霞就购买涉案房屋事宜与吕科华之间存在委托合同关系，该两份合同关于涉案房屋转让价款差额140万元，吕科华因此从中取得了报酬。根据已知的事实和日常生活经验法则可以推定出：吕科华不可能在书写该《帐目往来对帐清单》的前两天即2016年11月16日与张春霞就涉案房屋签订买卖合同，而在该《帐目往来对帐清单》中陈述双方系委托合同关系。因此，2016年11月16日吕科华与张春霞并不存在涉案房屋买卖合同关系。之后，张春霞了解到涉案房屋未办理不动产登记等手续，担心将来自己有关该房屋的权利受损，要求将该房屋转让给吕科华。吕科华与张春霞于2017年3月9日签订了《房屋转让协议书》，该合同约定涉案“房屋款项另有协议”。为了进一步明确该《房屋转让协议书》的合同价款等，挽回张春霞的上述340万元房屋转让价款及其利息损失，张春霞于2017年6月打印好《房屋买卖协议》，落款打印上“2016年11月16日”，目的是便于索要利息损失。吕科华于2017年6月22日在该《房屋买卖协议》落款处签名，但却将时间误写为“2016.06.22日”，该时间明显属于笔误。因为依据上述吕科华于2016年11月18日书写的其与张春霞《帐目往来对帐清单》证明：“2016年10月27日张春霞委托吕科华购买”涉案房屋，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出：吕科华不可能在尚未完成受委托购买涉案房屋之前的4个多月2016年6月22日就与张春霞签订该《房屋买卖协议》；并且，该《房屋买卖协议》第三条内容记载“据2016年11月16日张春霞购买的仙家寨矾土厂与崔允实就安亭路11号、13号网点房”，吕科华在该《房屋买卖协议》落款处签名的实际时间不可能早于2016年11月16日，否则，就不符合逻辑和时间的先后顺序规律。另外，该《房屋买卖协议》第三条载明“另附借据壹张”，与吕科华在该《房屋买卖协议》反面书写的《借条》内容“今借到张春霞购房款总计人民币：叁佰叁拾万元整”“还款时间2018年11月15日，利息计算为月息1%”、落款时间“2017.6月22日”相互印证，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第一百零五条的规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，推定出：吕科华在该《房屋买卖协议》落款处签名的实际时间与在其反面书写的《借条》落款时间一致，均为2017年6月22日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（简称民事诉讼法）第七十六条的规定，如果人民法院认为对此问题需要司法鉴定，张春霞愿意申请对吕科华在该《房屋买卖协议》落款处签名的实际时间是否为2017年6月形成申请司法鉴定。二、张春霞有权解除其与孙彩红、吕铖之间的涉案房屋买卖合同。1.张春霞在本案起诉之前，吕科华违反上述《房屋买卖协议》的约定，一直未向张春霞支付剩余的涉案房屋买卖价款330万元及其利息，经张春霞催告后在合理期限内仍未履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因此，张春霞有权解除涉案房屋买卖合同。一审判决认定事实断章取义，不符合逻辑。该《房屋转让协议书》由吕科华与张春霞于2017年3月9日签订，其中，第四条约定的内容为“甲方保证此房交易前无任何抵押、债权等无欠费”，并非刘世海偷换概念主张的“双方此前”无无任何抵押、债权等欠款；更不能因此推定孙彩红、吕铖主张的张春霞与吕科华签订的《房屋买卖协议》价款已经付清成立。因为该《房屋转让协议书》第八条明确约定了“该房屋款项另有协议”；吕科华于2017年6月22日在涉案《房屋买卖协议》反面书写的《借条》载明：“今借到张春霞购房款总计人民币：叁佰叁拾万元整”“还款时间2018年11月15日，利息计算为月息1%”，该《借条》与其正面的《房屋买卖协议》相互印证，证明了吕科华在2017年6月22日尚未付清涉案房屋转让价款的事实，孙彩红、吕铖也没有提供任何吕科华在2017年6月22日前后向张春霞支付剩余涉案房屋转让价款330万元及其利息的付款凭证等证据。2.本案诉讼中，吕科华于2019年1月14日死亡,孙彩红、吕铖作为吕科华的继承人参加诉讼。孙彩红、吕铖至今也未向张春霞支付剩余涉案房屋转让价款330万元及其利息，因此，张春霞有权请求解除其与孙彩红、被上诉人吕铖之间的涉案房屋买卖合同。三、孙彩红、吕铖应当支付张春霞利息792000元、违约金500000元。依据上述《房屋买卖协议》第三条的约定，吕科华自愿承担自2016年11月16日起至2018年11月15日期间330万元的利息69.60万元，承诺付款时间：2018年11月15日，“吕科华如过期不还款，在承担利息的前提下，再付违约金为五十万元，并且安亭路11号、13号的网点房归张春霞所有”；依据吕科华在该《房屋买卖协议》反面书写的《借条》，借款本金330万元的月利率为1%。张春霞有权要求孙彩红、吕铖支付张春霞利息792000元、违约金500000元。 孙彩红、吕铖辩称，一、落款时间为2016年11月16日《房屋买卖协议》签订时间为2016年11月16日。首先，上诉人起诉状中承认2016年11月16日与吕科华签订了《房屋买卖协议》，属于上诉人在诉讼中的自认；其次，《房屋买卖协议》中约定的利息起算自2016年11月16日开始计算，如签订时间为2017年6月22日，但利息却从2016年11月16日开始起算，明显不符合常理；再次，2017年3月9日，张春霞与吕科华签订了关于涉案房屋《房屋转让协议书》，并在村委完成了过户，在已经完成过户的情况下，吕科华不可能与张春霞再次签订关于涉案房屋的买卖合同；最后《房屋买卖协议》打印落款时间为2016年11月16日。这足以证明落款时间为2016年11月16日《房屋买卖协议》签订时间为2016年11月16日，而非上诉人所说的2017年6月22日，上诉人也未提交任何证据证明实际签订时间为2017年6月22日。二、涉案房屋中的东大屋已经过户给了刘世海，并在完成过户，上诉人解除涉案房屋买卖合同没有依据。2019年8月15日庭审笔录第7页“原告：所谓的过户就是买卖双方已及矾土厂及仙家寨社区签字盖章即视为已经过户到原告名下”，即上诉人认可双方签字、矾土厂以及仙家寨社区签字盖章即视为已经完成房屋过户，而上诉人张春霞在上诉状中承认的2017年3月9日与吕科华签订的《房屋转让协议书》已经经过矾土厂及盖章，所以涉案房屋已经过户到吕科华名下，吕科华有权进行处分。2017年4月17日，吕科华与刘世海签订了《房屋转让协议书》，将涉案房屋中的安定路13号东大屋转让给了刘世海，矾土厂及也已经盖章，房屋完成了在村委的过户，该房屋归刘世海所有。2017年3月9日，张春霞与吕科华签订的《房屋转让协议书》对双方于2016年11月16日签订的协议进行了变更，并且已经完成了过户。所以上诉人要求解除房屋买卖合同没有依据。三、上诉人上诉状中的内容与一审中陈述存在许多矛盾之处，这说明上诉人在通过虚假陈述，刻意隐瞒案件事实。1.2019年5月10日开庭笔录第5页“审：原告讲一下为什么吕科华支付了110万元？原告：当时是吕科华操作的购买的，吕科华从中挣了我20万元”，上诉状第2页第三段“该两份合同关于涉案房屋转让价款差额140万元，吕科华因此从中取得报酬”，关于吕科华报酬的陈述二者明显矛盾。2.2019年5月10日开庭笔录第4页“审：原告解释一下房屋买卖协议中吕科华的签字为什么是2016年6月22日？原告：双方签订协议书是在2017年6月22日，是笔误。原告在购买涉案房屋后，双方是同学关系，口头约定，吕科华想购买涉案房屋，虽然打印了，但没有签订书面协议，直到2017年6月22日才签订的房屋买卖协议”，上诉状第2页第4段“上诉人张春霞了解到涉案房屋未办理不动产登记等手续，担心将来自己有关房屋的权利受损，要求将该房屋转让给吕科华。吕科华与上述人张春霞于2017年3月9日签订了《房屋转让协议书》”，关于首次签订买卖合同的表述，二者明显矛盾。四、孙彩虹、吕铖并非涉案房屋买卖合同的当事人，不应当承担支付利息及违约金的责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据，应当驳回其上诉，维持一审判决。 刘世海述称，刘世海与吕科华签订《房屋转让协议书》时对张春霞与吕科华除2017年3月9日签订的《房屋转让协议书》之外是否存在其他房屋转让协议并不知情，即使存在其他房屋转让协议及吕科华是否支付房屋对价，均不影响刘世海与吕科华之间《房屋转让协议书》的效力及刘世海系案涉房屋的实际所有权人的事实。刘世海与吕科华于2017年4月19日签订《房屋转让协议书》及吕科华向刘世海出具的其与张春霞于2017年3月9日签订的《房屋转让协议书》，均明确载明案涉房屋“无任何抵押、债权等无欠费”。据此刘世海有合理理由相信案涉房屋(东大屋)属于吕科华所有，刘世海无任何过错，同时孙彩云、吕钺均称案涉房屋属于吕科华所有，故刘世海与吕科华之间《房屋转让协议书》均系双方自愿、真实的意思表示，合法有效。且刘世海根据以房抵债协议已向吕科华支付案涉房屋合理对价，同时刘世海与吕科华之间的房屋转让协议亦经案涉房屋建设单位青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂及所在村委青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会盖章确认，刘世海系案涉房屋(东大屋)的实际所有权人。 张春霞向一审法院起诉请求：1.解除张春霞与吕科华签订的《房屋买卖协议》；2.依法判令孙彩红、吕铖支付利息792000元、违约金500000元；3.本案诉讼费用由孙彩红、吕铖承担。 一审法院认定事实：一、张春霞（丁方）于2016年11月16日与青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂（甲方）、崔允实（乙方）、青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会（丙方）签订了《网点房屋买卖及更名和声明》，约定由乙方崔允实将位于青岛市城阳区网点房转让给张春霞，该网点房建筑面积为963平方米，购房款为2000000元。该声明作为张春霞履行原始合同的补充，与其他三方签订网点房购买合同的依据。该网点房取得后，所有因该房屋取得房屋所有权及拆迁收益全部归张春霞所有。四方在落款处盖章、签字确认。同日崔允实为张春霞出具了收据，收到张春霞购房款2000000元。二、2016年11月17日，崔允实收到购房款后，崔允实为张春霞出具了收据（附件），明确了通过吕科华支付1100000元，张春霞支付900000元。2016年11月18日，张春霞与吕科华签订《账目往来对账清单》，第一页显示：购房340万元减张春霞购房交款77万元、90万元转账、付吕科华现金50万元，合计217万元。340万-217万=123万，再减去张春霞通过各种形式支付给吕科华的款项共计68万元，张春霞欠吕科华55万元。2016年7月15日，吕科华借张春霞100万元，相互折抵，吕科华欠张春霞45万元。吕科华在该对账清单第一页为张春霞注明借张春霞人民币45万元，另加利息5万元，共计50万元。账目清单的第二页显示：扣除吕科华支付了5.17852万元，余款经双方结账为44.83万元，张春霞为吕科华在该页中写明了收据，收到吕科华的44.83万元，并注明以前所有相关收、欠、借条同时作废，双方无任何债权债务等。三、张春霞与吕科华签订《房屋买卖协议》，落款时间为2016年11月16日，即在张春霞与崔允实房屋当日。协议约定，张春霞将涉案房屋以原价340万元卖给吕科华，张春霞将网点房过户给吕科华名下，协商后先付10万元，尾款330万元于2018年11月15日付清。并约定吕科华在付清欠款前按照月息1%，自愿承担利息，第一次付息日为2017年11月15日，每年利息为39.6万元，余款连本带息共计369.6万元，于2018年11月15日前付清。吕科华自愿将涉案房屋作为抵押物，并将原件合同放置在张春霞处，吕科华如过期不还款，在承担利息的前提下，再付违约金50万元，且涉案房屋归张春霞所有。该协议的反面，吕科华为张春霞出具了借条：“今借到张春霞购房款总计人民币叁佰叁拾万元整，还款时间2018年11月15日，利息计算为月息1%。借款人吕科华，落款时间为2017年6月22日。”四、张春霞与吕科华于2017年3月9日又签订《房屋转让协议书》约定将涉案房屋卖给吕科华，房屋更名后，吕科华即享有对该房屋的所有权。张春霞保证此房屋交易前无任何抵押、债权等无欠费。任何一方不能反悔，否则由反悔方赔偿对方房屋总价的20%为违约金。该房屋款项另有协议，不影响该合同实施。本协议将双方签字之日起生效。（付仙家寨矾土厂与崔允实原始买卖合同书一份、本合同内容有吕科华继续履行）。该协议有青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂及青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会盖章确认。但该协议未约定房屋价格。五、吕科华与刘世海于2017年4月19日签订《房屋转让协议书》，协议约定，双方一致同意用材料款抵房款的支付方式（另有协议书），将涉案房屋中的城阳区流亭街道安亭路13号“东大屋”转让给刘世海，建筑面积为641.72平方米。房屋更名后，刘世海即享有对该房屋的所有权。吕科华保证此房屋交易前无任何抵押、债权等无欠费。任何一方不能反悔，否则有反悔方赔偿对方房屋总价的20%为违约金。本合同一式四份，吕科华、第三人、矾土厂、村委各执一份。该协议有青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂及青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会盖章确认。但该协议未约定房屋价格。六、崔允实购买涉案房屋时，与青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂、市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会签订《网点房购买合同》（附件1）。该合同中明确了涉案房屋不涉及任何法律纠纷，崔允实在50年之内有转让、赠送、租赁等权利，在以上使用权之内，青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂、市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会都要积极给予协助，并需出具相关证明等手续。以上内容给予保证。经查，涉案房屋未办理房屋产权手续，也未查到经过相关部门的规划许可或建设许可等手续。七、庭审中，张春霞自称涉案房屋现由张春霞管理出租，孙彩红、吕铖及刘世海称吕科华及刘世海未参与涉案房屋的管理。法院对涉案房屋的承租人张飞、张敏进行了调查，张敏称涉案房屋曾与吕科华签订过租赁协议，后吕科华让其与张春霞签订租赁协议。 一审法院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案涉案房屋系在青岛市城阳区仙家寨社区，张春霞陈述并提供的与崔允实之间的房屋买卖事实及崔允实与青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂之间的买卖行为，均已经实际履行，各方对涉案房屋的建设及所有权，均未提出异议。张春霞提供的其与吕科华落款时间为2016年11月16日的《房屋买卖协议》与刘世海提供张春霞与吕科华于2017年3月9日的《房屋转让协议书》，张春霞对上述两份协议的真实性均予以认可，签订上述两份合同时，双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，鉴于青岛市城阳区仙家寨矾土加工厂与崔允实之间的房屋买卖协议、崔允实与张春霞之间的买卖协议均由矾土加工厂及城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会盖章，以证明双方的买卖行为。应认定上述两份协议均是张春霞与吕科华真实意思的表示。2017年3月9日签订的《房屋转让协议书》在2016年11月16日签订的《房屋买卖协议》之后，由城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会及城阳区仙家寨矾土加工厂的盖章见证，应认定张春霞与吕科华时间在后签订的《房屋转让协议书》是对《房屋买卖协议》的变更或者补充，《房屋转让协议书》中双方也明确了涉案房屋“无任何抵押、债权等无欠费”。故张春霞要求解除与吕科华签订的《房屋买卖协议》，理由不当，不予支持。***在诉讼中称，涉案房屋一直由其管理使用，未交付吕科华，***作为涉案房屋的受益人，对外出租收取租赁费，故其依据《房屋买卖协议》主张的利息和违约金，于法无据，依法不予支持。 一审判决：驳回张春霞的诉讼请求。案件受理费16428元，由张春霞负担。 二审中，上诉人提交：证据一、上诉人与孙彩红于2018年10月21日17时08分的电话录音（提交电话录音光盘）及其书面整理材料、通话清单。以证明上诉人因吕科华迟延支付涉案房屋买卖合同剩余价款和其他借款合计约500万元，而多次催告其履行义务，孙彩红表示吕科华患病，没有能力付款。证据二、青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终11627号民事判决书，与上述录音证据相印证，证明在该案中，法院终审判决孙彩红、吕铖在继承吕科华遗产范围内承担偿还张春霞借款本息1966657.53元的责任，但其至今未履行付款义务。在本案中，吕科华和孙彩红、吕铖同样未向上诉人支付剩余涉案房屋转让价款330万元及其利息等，并且，吕科华于2019年1月14日死亡，致使不能实现合同目的，涉案房屋也一直没有交付吕科华，上诉人有权依据合同法第九十四条、第一百六十七条等规定解除涉案房屋买卖合同。证据三、上诉人因购买涉案房屋支付340万元款项的明细表及其凭证。孙彩红、吕铖质证称，对真实性、关联性均不认可，认为与本案无关，而且他们之间有大量帐目往来。刘世海质证意见同孙彩红一致。同时，上诉人提交书面鉴定申请一份，申请对其提交的落款时间为2016年11月16日的《房屋买卖协议》的实际形成时间进行鉴定。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案各方的纠纷系因房屋买卖而产生。张春霞诉求解除其与吕科华签订的“房屋买卖协议”，并提交了落款时间为2016年11月16日双方签订的“房屋买卖协议”，一审中，刘世海提交了张春霞与吕科华双方于2017年3月9日签订的“房屋转让协议书”。 张春霞称落款打印为2016年11月16日的“房屋买卖协议”的实际签订时间为2017年6月22日，在2017年3月9日签订的“房屋转让协议书”之后，并申请对落款时间为2016年11月16日的“房屋买卖协议”的实际形成时间进行鉴定。对此，本院认为，不论该两份转让协议的形成时间那份在后，2017年3月9日的转让协议并无房屋价款的约定，仅在第六条约定该房屋款项另有协议，不影响该合同实施，单从该转让协议内容，无法认定双方之间房屋买卖款项的支付及房屋的交付情况。张春霞对落款时间为2016年11月16日的“房屋买卖协议”的实际形成时间进行鉴定已不必要，本院不予准许。张春霞对2017年3月9日协议书真实性没有异议，但认为涉案房屋属于集体产权的房屋，该房屋只能在农村集体内流转，吕科华不是仙家寨社区的居民，不是该组织成员，其购买行为违反法律强制性规定，该协议应是无效协议。张春霞既主张解除与吕科华签订的“房屋买卖协议”，又主张双方签订的“房屋转让协议书”无效，其主张相互矛盾，且不论是落款时间为2016年11月16日的“房屋买卖协议”，还是2017年3月9日的“房屋转让协议书”，均缺少房屋买卖合同的主要要件。退一步讲，即使双方的转让协议符合房屋买卖合同的成立要件，因涉案房屋土地使用权属于仙家寨社区集体所有，张春霞和吕科华均不是该集体组织成员，张春霞举示的证据不能证明涉案房屋能够合法转让，由此，涉案房屋转让合同应系无效合同，张春霞主张解除依法不应支持。一审判决驳回张春霞的诉讼请求结果正确，本院予以维持。 综上所述，张春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16428元，由上诉人张春霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年六月十五日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷