福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2817号 原告（反诉被告）：金士邦商业管理（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长乐路350号1001单元，统一社会信用代码913502000793786548。 法定代表人：郑玮庆，总经理。 委托诉讼代理人：陈仁郴，男，职员。 被告（反诉原告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路27号B栋2楼B5-201，统一社会信用代码91350200562819528W。 法定代表人：戴碧丽，执行董事。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所律师。 原告（反诉被告）金士邦商业管理（厦门）有限公司（以下简称“金士邦公司”）与被告（反诉原告）厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称“彩虹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金士邦公司的委托诉讼代理人陈仁郴、被告彩虹公司的委托诉讼代理人姚世焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金士邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令金士邦公司与彩虹公司签订的合同编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同（A)》及《补充协议》于2019年5月16日解除，彩虹公司将位于厦门市湖里区商铺恢复原状，返还给金士邦公司；2.判令彩虹公司向金士邦公司支付2018年9月7日起至实际返还交付商铺之日的综合管理费（暂计至2020年4月17日为人民币2994527.29元）；3.判令彩虹公司向金士邦公司支付2019年3月7日至2019年5月16日尚欠的租金69164.36元（人民币，下同；租金按27元/㎡/月标准计算）；4.判令彩虹公司向金士邦公司支付2019年5月17日起至实际返还交付商铺之日期间的占有使用费（按54元/㎡/月计算，暂计至2020年4月17日为2751613.04元）；5.判令彩虹公司向金士邦公司支付延迟交纳租金与综合管理费的逾期违约金（自应交纳之日起算至实际付清之日止，按日千分之三标准计算，暂计至2020年4月17日为1626617.59元）；6.判令彩虹公司向金士邦公司支付因其严重违约导致解除合同的违约金492471.88元（按2018年9月7日至2019年9月6日租金和综合管理费总额的20%计算）；7.判令彩虹公司赔偿金士邦公司2018年9月7日至2019年3月6日免租期的租金损失747007.92元（暂以第7个月至12个月，按27元/㎡/月标准计算）；8.判令金士邦公司有权依据合同约定没收彩虹公司支付的履约保证金323050元，不予退还；9.判令彩虹公司向金士邦公司支付拖欠的2019年5月起至2020年3月期间的水电费87121.3元（其中电费85390.9元、水费1730.4元）；10.本案诉讼费由彩虹公司承担。诉讼过程中，金士邦公司申请撤回判令彩虹公司向金士邦公司支付拖欠的2019年5月起至2020年3月期间的水电费87121.3元的诉讼请求。事实与理由：2016年12月22日,金士邦公司（甲方）与彩虹公司（乙方）签订合同编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同（A）》及《补充协议》，约定金士邦公司将位于厦门市湖里区“闽南古镇”B5栋-201层（套内建筑面积4970㎡，以下简称“讼争商铺”）出租给彩虹公司，彩虹公司需按合同相关约定支付租金及综合管理费。其中《租赁合同（A）》商务条件中双方约定，该商铺租金（不含综合管理费、水电费等）如下：“第1个月至第6个月每月每平方0元；第7至第12个月每月每平方27元；第二年度每月每平方27元；……”，综合管理费：按套内建筑面积计算，单价为38元/㎡/月(自开业之日起第1个月至第3个月按10元㎡/月交纳综合管理费)。根据《租赁合同（A）》第2.1.2条款约定，“乙方应预缴三个月租金即开业后第7个月至第9个月的租金（含综合管理费），合计金额969150元。此费用在合同签订之日起7日内连同履约保证金一起支付至甲方指定账户。”同时补充协议约定，开业后的第1个月至第3个月的综合管理费（10元㎡/月）149100元、开业后的第4个月至第6个月的综合管理费（38元㎡/月）566580元，上述两项的综合管理费合计715680元，乙方应在开业之日起的40日内一次性缴交至甲方指定账户。合同签订后，金士邦公司于2017年4月23日将讼争商铺全面交付给彩虹公司且双方进行了现场确认，彩虹公司进场装修后于2018年陆续开始试营业。双方于2018年9月28日签订了《开业确认书》，并共同确认“2018年9月7日作为双方于2016年12月22日签订的《租赁合同（A）》及《补充协议》所约定的‘开业日’，系《租赁合同（A）》及《补充协议》约定的租金、综合管理费的起算日。合同签订后，彩虹公司仅向金士邦公司交纳了履约保证金，却未依约支付租金与综合管理费等上述应付款项。合同期间金士邦公司多次发函催告彩虹公司履行支付相应款项的义务，彩虹公司于2018年9月29日确认并向金士邦公司发函《履约承诺书》，但是仍无故未依约支付租金与综合管理费。金士邦公司于2019年3月13日再次向彩虹公司发函《严格履行合同义务通知书》，要求彩虹公司交纳相应的费用，否则将依约解除《租赁合同（A）》及《补充协议》，收回讼争商铺并要求彩虹公司承担相应的违约责任，但彩虹公司仍拒付相应的款项拖欠至今。2019年5月16日，金士邦公司向彩虹公司发函通知提前解除租赁合同，要求彩虹公司支付相应欠款及交还讼争商铺并承担相应的违约责任，但彩虹公司至今仍占有使用讼争商铺。 彩虹公司辩称，一、彩虹公司不存在违约行为，反而是金士邦公司违约并且单方面提出解约，依法不应当予以支持，彩虹公司要求继续履行该合同。二、金士邦公司交付的讼争商铺存在重大瑕疵，即商铺面积存在严重不足，金士邦公司要求解除合同，并且要求彩虹公司支付违约金、占用费、租金等无事实和法律依据。 彩虹公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认金士邦公司交付给彩虹公司的讼争商铺套内建筑面积仅为2196平方米（以有资质的第三方测绘机构测绘结果为准）；2.判令金士邦公司支付彩虹公司支出的第三方测绘机构测量费8000元；3.判令金士邦公司向彩虹公司退还多收的履约保证金180022.2元【323050元×（4970-2196）÷4970】；4.撤销金士邦公司与彩虹公司于2018年9月29日签订的《开业确认书》；5.确认金士邦公司与彩虹公司签订的《租赁合同》第5.1条关于“书面通知开业日”的约定违反公平原则，并要求金士邦公司确定“在闽南古镇整体出租率、开业率均达到70%以上时即为双方合同所约定的开业日”；6.判令金士邦公司向彩虹公司退还装修保证金65000元；7.判令金士邦公司配合消防部门就彩虹公司承租区域进行装修消防验收工作；8.诉讼费由金士邦公司承担。事实与理由：2016年下半年，彩虹公司基于转租经营的目的，向金士邦公司承租讼争商铺，要求使用套内建筑面积约5000平方米。鉴于当时“闽南古镇”正处于边规划边招租过程中，金士邦公司无法确定实际能够交付多少商铺面积予彩虹公司经营使用，也无法确定“闽南古镇”何时才能达到出租率、开业率均达到70%以上的商场行业整体开业的条件。故，在双方于2016年12月份签订的《租赁合同》中，对于“出租方实际交付商铺套内建筑面积”和“闽南古镇整体开业日”均做了保留性约定，有待于双方以补充协议的方式确定。2018年下半年，由于金士邦公司的问题，其经营的“闽南古镇”出租率不到40%，开业率更少。另外，“闽南古镇”是由金士邦公司向翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称“翔鹭公司”）承租经营的。在金士邦公司无法将经营的“闽南古镇”的出租率、开业率均达到70%的商场行业整体开业的标准前，来自“闽南古镇”产权登记人翔鹭公司要求收取租金的压力下，金士邦公司开始通过各种违法手段，违约向其下家承租商户要求收取所谓的租金和综合管理费。《租赁合同》约定的租赁套内建筑面积为4970平方米，而签订合同后，金士邦公司实际交付的面积仅有2196平方米。在双方就交付租赁面积问题未解决的情况下，金士邦公司于2018年7月、8月期间，通过向彩虹公司发函解约方式和对彩虹公司的下家承租户进行断水断电等破坏经营的方式，迫使彩虹公司于2018年9月份与金士邦公司签订所谓的《开业确认书》，并要求彩虹公司按照所谓的“4970平方米”的承租面积缴交租金和综合管理费。对于金士邦公司交付的部分讼争商铺，彩虹公司在接手后将商铺靠外围走廊部分分割成12个小商铺进行出租经营，但是，自《开业确认书》签订后，这些小商户因经营压力纷纷与彩虹公司解除合同。另外，除了以上12家小商铺外，彩虹公司将剩余的讼争商铺整体出租给一家经营电玩游乐的公司，该公司于2019年上半年投资了几百万元进行装修和购买设备。结果，金士邦公司通过各种手段包括断水断电以及不配合消防整体验收的方式，阻止和破坏该公司正常开业经营，其行为已构成了严重侵权。对此，彩虹公司请求维持其实际已承租的2800平方米讼争商铺的经营权，同时要求保护讼争商铺内实际已投资的价值1000多万元财产的安全。 金士邦公司辩称，一、讼争商铺由彩虹公司独立经营管理，彩虹公司承认转租给其他小商户，金士邦公司对此不知情，彩虹公司应提供非法转租小商户的信息及转租合同。二、《租赁合同》及《开业确认书》等协议，是双方自愿达成的真实意思表示，是合法有效的，对双方均具有法律拘束力，不存在彩虹公司可撤销或单方随意变更的法定情形。三、彩虹公司主张的诉求没有事实与法律依据，完全违背了合同基本的诚信原则与契约精神。金士邦公司从未有开业率等说法，更没有开业率多少的行业标准，这是彩虹公司作为承租方应自担风险的经营行为。四、根据合同约定，租赁合同的履行与商场的开业率没有任何关联性，更不能据此成为彩虹公司拒付租金费用的法定事由。五、彩虹公司主张的讼争商铺套内面积有误与事实不符，完全违背双方所签署合同等相关约定。彩虹公司罔顾长期拖欠租金的事实，也没有提交相应的实际付款凭证，依据合同约定及相关法律规定应承担相应的法律责任。 本院经审理查明，认定事实如下： 一、案外人翔鹭公司系湖里区寨上“闽南古镇”A2地块的权属人。2015年11月24日，翔鹭公司与金士邦公司签订《闽南古镇B-E栋租赁经营合同》，将闽南古镇B-E栋整体出租予金士邦公司，并同意金士邦公司有权将租赁标的物的部份分租给第三方。 二、2016年12月22日，金士邦公司（甲方）与彩虹公司（乙方）签订编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同（A）》（以下简称“案涉合同”），约定将讼争商铺出租予彩虹公司。双方就讼争商铺的商务条件达成约定：1.租赁期限：自甲方通知的开业之日起6年；2.面积：套内建筑面积4970平方米（详见附件一）；3.综合管理费：按套内面积计算，单价为38元/M2/月（自甲方书面通知的开业之日起的第1个月至第3个月按10元/M2/月交综合管理费）；4.履约保证金：一个月的租金及管理费，合计323050元；5.缴费方式：每三个月支付一次，每三个月最后一个月的25日前缴交下三个月的租金和综合管理费；6.租金：第一个月至第六个月每月每平方米租金为0元；第7个月至第12个月每月每平方米租金27元；第二年度每月每平方米租金27元；第三年度每月每平方米租金30.25元。备注：套内建筑面积数为本合同项下的租金、综合管理费等款项、费用计取基数，该数据仅为概况预估建筑面积基数，暂以该面积数计费，但租金、综合管理费款项、费用最终应以有资质的第三方测绘机构出具的测绘结果为实际计费基数，故，待有资质的第三方测绘机关或机构测量的建筑面积数据明确后再以此为基准计费并对之前已收取的费用实行多退少补。 关于解除合同及违约责任，案涉合同约定：1.乙方应预缴三个月租金969150元，该费用在合同签订之日起7日内连同履约保证金一起支付至甲方指定账户。2.合同第10.3及10.3.5条：乙方有下列情形之一的（拖欠租金、综合管理费、履行保证金、能源费及其他费用超过十五日的），视为乙方严重违约，乙方同意赔偿甲方因此遭受的损失，并同意另向甲方支付相当于当年全年租金和物业管理费总额的20%的违约金（或者不低于相当于三个月租金的违约金）和赔偿甲方一切损失；同时甲方有权解除本合同，收回租赁场所，已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还。3.合同第10.1条：乙方逾期向甲方交纳其应付款项或费用（计算至实际付款日），则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金应以迟延应付款项或费用金额每月千分之三计算，从应付之日计算至实际全额付清之日止。4.合同第12.3条：乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，每延期一天，乙方还应向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。案涉合同后附讼争商铺的平面图纸，即附件一，显示面积为4970平方米。 之后双方签订《补充协议》，约定将原合同第2.1.1条款变更为开业后的第1个月至第3个月的综合管理费（以10元/M2/月为计价单位）。合计金额149100元。开业后第4个月至第6个月的综合管理费（以38元/M2/月为计价单位），合计金额566580元。上述费用共计715680元，乙方应在开业之日（以甲方书面通知之日为准）起的40日内一次性缴交至甲方指定的账户。 2017年4月13日，双方就讼争商铺完成交接并签订《房屋交付确认书》。彩虹公司缴纳履约保证金323050元。 三、2018年7月20日，金士邦公司函致彩虹公司，称彩虹公司未依合同约定于合同签订之日起7日内预缴三个月租金，已严重违反合同约定，特通知彩虹公司于2018年7月25日前补交三个月租金，并要求彩虹公司尽快进场装修，保证于2018年9月7日全面开业。 四、2018年9月28日，金士邦公司与彩虹公司签订《开业确认书》，确认案涉合同及其补充协议约定的“开业日”为2018年9月7日，系案涉合同“商务条件”中约定的租金、综合管理费的起算日。 五、2018年9月29日，彩虹公司向金士邦公司发送《履约承诺书》，确认:1.已收到关于2018年9月7日开业的书面通知，对此不持异议并予确认；2.结清开业日前应缴交的水、电、燃气等能源费用、前期已试营业商铺的综合管理费；3.确认已逾期缴纳应预缴的三个月租金969150元，并承诺分两期缴交，于本承诺书出具之日起十日内缴纳320000元，剩余款项649150元于本承诺书出具体之日起三十日内缴清；4.承诺于2018年12月20日前达开业率80%。 六、2018年10月19日、20日，彩虹公司向金士邦公司转账支付共计22万元。 七、2019年3月13日，金士邦公司向彩虹公司发函《严格履行合同义务通知书》，称彩虹公司未按时履行主要义务如下：1.关于预缴三个月租金：仅支付22万元，其余未缴交；2.未依承诺于2018年12月20日前达开业率80%；3.综合管理费715680元，未依约缴交。据此，金士邦公司通知彩虹公司于2019年3月28日缴清前述欠缴费用1464830元，开业率应于2019年3月28日达80%。 八、2019年5月16日，金士邦公司向彩虹公司发送《解除合同通知书》,称彩虹公司存在以下主要违约行为：1.未按期足额缴纳预缴三个月租金，经多次催缴仍予推脱；2.未依约缴纳第1个月至第6个月的综合管理费715680元；3.未依约缴交第7个月至第9个月的综合管理费566580元；4.未实现彩虹公司承诺的于2018年12月20日前达开业率80%的目标。据此，金士邦公司通知:1.自本通知送达之日起，解除案涉合同及补充协议；2.解除之日起七日内依约返还讼争商铺，履行相关违约责任等。该解除通知于2019年5月17日签收，签收备注为“他人收”。 九、2019年5月31日，金士邦公司向彩虹公司发送《交还租赁商铺通知书》，要求彩虹公司于2019年6月7日交还讼争商铺，逾期未还的，应支付日租金水平双倍的违约金等。 十、关于讼争商铺的套内建筑面积，双方各自委托第三方测绘机构测绘并提交相应测绘报告。 彩虹公司提交厦门闽矿测绘院出具的工程测量示意图及测算说明、测量费发票，拟证明关于套内建筑面积的测量结论是2196.212㎡，彩虹公司为此支付测量费8000元。 金士邦公司对彩虹公司该组证据质证称：工程测量示意图的范围与实际面积是错误的。1.依案涉合同附件一图纸可以看出，双方是以整层面积租赁，彩虹公司在现场也是实际独自占有与使用整层的面积区域，理应按整层的套内建筑面积计算；经金士邦公司委托有资质的第三方测绘机构现场实际测算的套内建筑面积为4611.16㎡。双方对测量面积的差异，主要在于正如租一套房子，彩虹公司主张说只算房间内的面积，而不予计算包括在一套房内的走道、客厅、卫生间/厨房、套房内的封闭阳台等部分的面积。2.案涉合同签订时是充分考虑到了以整层的套内面积计算，所以单价才27元/㎡，若是仅按每一间商铺的面积计算，那就没有便宜的单价（市场行情也不可能是这个价格）。3.从彩虹公司与其转租的小商户案件中表明，彩虹公司转租给小商户的单价是182元/㎡至196元/㎡，即可证明讼争商铺是以整层的套内面积计算。 关于测量费发票，三性不予确认。该证据不能证明系测量讼争商铺所支出的合理费用，退而言之，在无约定的情况下，该费用亦不应由金士邦公司承担。 金士邦公司提交厦门市佳图测绘有限公司出具的房屋面积测算成果报告书、照片等证据，拟证明经有资质第三方测绘机构现场实际测算，讼争商铺的套内建筑面积为4611.16㎡，以及讼争商铺的整层面积区域系由彩虹公司实际独自占有使用，理应按整层的套内面建筑面积计算。 彩虹公司对该证据真实性无异议，但主张该报告将电梯部分都计算进去，该报告的测绘面积是建筑面积而非套内面积；且金士邦公司未在合同解除前落实套内建筑面积的测绘工作，存在严重违约。 十一、彩虹公司提交银行转账回单，拟证明其分别于2017年5月24日、2018年12月24日支付装修保证金共计65000元（其主张第二笔款项转账金额35340元中的5340元为水电费）。 金士邦公司质证称该转账记录的收款方为案外人厦门翔鹭商业经营管理有限公司，并非金士邦公司，与金士邦公司无关。 十二、彩虹公司提交解除合同通知、返还租赁商铺及支付违约金的通知、《开业确认书》等证据，拟证明金士邦公司于2018年8月期间，即通过向彩虹公司发函解约的方式和对彩虹公司的下家承租户进行断水断电等破坏经营的方式，迫使彩虹公司于2019年9月签订《开业确认书》，并要求按4970平方米的承租面积缴交租金和综合管理费。 金士邦公司对该组证据三性无异议，但主张不能证明彩虹公司所主张的事项，反而证明彩虹公司在案涉合同签订后，在2018年8月前就拖欠逾期缴纳首期租金、综合管理费等费用，之后双方经过平等协商，于2018年9月29日自愿达成一致做出《开业确认书》，及彩虹公司对前期拖欠租金、综合管理费的事实做出分两期缴纳的《履约承诺书》，彩虹公司并承诺于2018年12月20日前在讼争商铺范围内开业率达到80%，然而拖延至今未达成及缴纳所欠费用。《开业确认书》则证明双方经再次友好协商一致自愿做出的真实意思表示，双方确认租赁合同约定的开业日为2018年9月7日并以此作为合同中约定的租金、综合管理费的起算日。 十三、彩虹公司提交《开业通知书》、传票等，拟证明其将讼争商铺外围走廊部分分割成12个小商铺出租经营，但金士邦公司迫使彩虹公司签订《开业确认书》后，小商户因经营压力与彩虹公司解除合同。 金士邦公司对该组证据的三性予以确认，但认为不能证明彩虹公司所要主张的事项。其中《开业通知书》是彩虹公司通知其他商户的，这也恰恰证明了彩虹公司实际也认可2018年9月7日是案涉合同的开业日并以此作为约定的租金、综合管理费的起算日，并且是彩虹公司自愿做出的真实意思表示，不存在其主张的“迫使”或违反公平的原则。传票证明彩虹公司与非法转租的小商户发生了案件纠纷，体现彩虹公司违反合同约定擅自对外转租的事实，根据案涉合同第1.2条及第10.3.1条款约定，彩虹公司未经同意擅自将讼争商铺转租给他人使用的事实行为，已构成根本违约；金士邦公司有权提前解除案涉合同并要求彩虹公司承担相应的违约责任。 十四、彩虹公司提交《关于开业前消防安全检查的配合函》，拟证明金士邦公司通过各种手段及不配合消防整体验收的方式，阻止和破坏彩虹公司正常开业经营。 金士邦公司对该证据真实性不予确认，且认为该证据不能证明彩虹公司所主张的事项。 对此，金士邦公司提交《不同意投入使用、营业决定书》及消防公开系统查询的信息，拟证明彩虹公司系由于现场实际因现场平面图布置不符、违规设置儿童区域；现场火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统未能测试等自身原因而经消防多次验收不合格而导致不能正常开业，与金士邦公司无关，相应责任应由彩虹公司自行承担，不存在金士邦公司不配合等事实。 彩虹公司对此质证称该证据系金士邦公司断章取义，初次消防验收不合格，但经整改后合格。但即使验收合格，也需场地所有人在现场进行排查，合格之后才能使用。 十五、金士邦公司提交建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程消防验收意见书，拟证明讼争商铺取得相关政府部门许可建设的合法手续及竣工验收合格，建设工程并经消防验收合格。彩虹公司对该组证据真实性无异议，但主张与本案无关。 上述事实，有案涉合同及其补充协议、《房屋交付确认书》、《开业确认书》、《履约承诺书》、转账凭证、《严格履行合同义务通知书》、《解除合同通知书》、EMS单据及投递记录、《交还租赁商铺通知书》、测绘报告、解除合同通知、返还租赁商铺及支付违约金的通知、《开业通知书》、传票、《关于开业前消防安全检查的配合函》、《不同意投入使用、营业决定书》及消防公开系统查询的信息、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程消防验收意见书等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。 本院认为，金士邦公司系涉台企业，讼争商铺所在地为福建省厦门市，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案中，金士邦公司与彩虹公司签订的案涉合同及其补充协议系双方的真实意思表示，其内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金士邦公司已依约交付讼争商铺，彩虹公司亦应依约履行支付租金、综合管理费义务，否则应承担相应的违约责任。彩虹公司以金士邦公司交付讼争商铺的面积与合同约定不符为由逾期甚至拒付租金、综合管理费，并无事实与法律依据，不予采纳：其一，案涉合同虽约定套内建筑面积为4970㎡，但双方均知晓并确认该面积仅系预估值，实际应以第三方测绘机构出具的测绘结果为准；其二，案涉合同就彩虹公司的支付租金义务的履行时间已有明确约定，亦约定彩虹公司支付的租金实行多退少补，彩虹公司无权以测绘结果未出为由拒付租金。根据案涉合同的约定，彩虹公司逾期支付租金已构成严重违约，金士邦公司有权据此单方解除合同并主张违约金及相关损失等。 关于金士邦公司主张的案涉合同解除及讼争商铺腾退问题。现有证据表明金士邦公司关于解除案涉合同及其补充协议的通知已于2019年5月17日送达彩虹公司，故案涉合同及其补充协议于2019年5月17日解除。鉴于案涉合同及补充协议现已解除，彩虹公司无权再继续占用讼争商铺，考虑到讼争商铺的使用用途、彩虹公司使用讼争商铺的现状及本案的其他具体情况，本院酌定给予彩虹公司60天的腾退期限。 关于金士邦公司主张的综合管理费、尚欠租金、占有使用费、违约金等，均须以讼争商铺的租赁面积的确定为前提。对于该事实方面的争议焦点，双方均主张应以各自提交的测绘报告为准。对此，本院认为：其一，双方均认可案涉合同关于“套内建筑面积”的理解应为扣除公摊面积所得的套内面积；其二，讼争商铺系以整层租赁予彩虹公司，彩虹公司也实际使用了讼争商铺的包括走廊、公共走道在内的整层内部面积区域，故彩虹公司提交的测绘报告排除讼争商铺内部的走廊、公共走道、卫生间等部分，仅测绘其中独立的商铺面积明显不符合合同约定，结合彩虹公司对外转租予其他小商户的商铺面积单价近十倍于案涉合同约定的面积单价之事实，可以推知彩虹公司的测绘范围与合同约定不符，亦不符合常理，不应采信；其三，金士邦公司的测绘报告显示，其鉴定结论系以套内全部空间的覆盖面积总值计算，已扣除讼争商铺外部公摊的阳台面积、公共走道、墙体面积等，基本符合对“套内建筑面积”的一般理解，具有合理性。综上，基于高度盖然性原则，本院采信金士邦公司主张的讼争商铺的套内建筑面积为4611.16㎡的测绘结论。 基于此，本院对金士邦公司主张的有关诉讼请求认定如下： 1.关于2018年9月7日起的综合管理费。综合管理费的性质系服务费，本案系租赁合同纠纷，金士邦公司得以在本案中主张该项费用系基于案涉合同及其补充协议对综合管理费的特别约定，故金士邦公司仅有权主张案涉合同及其补充协议存续期间的综合管理费，即2018年9月7日至2019年5月17日期间的综合管理费，超出部分则属另一法律关系，金士邦公司可另行主张。根据案涉合同的约定，彩虹公司应支付金士邦公司综合管理费1070979.10元（10元/㎡/月*4611.16㎡*3+38元/㎡/月*4611.16㎡*5+38元/㎡/月*4611.16㎡*10/31）。 2.关于2019年3月7日至2019年5月16日期间的尚欠租金。根据查明的事实，彩虹公司仅支付了22万元的租金，故尚欠租金69164.36元（27元/㎡/月*4611.16㎡*2+27元/㎡/月*4611.16㎡*10/31-220000元）应予支付，金士邦的该项诉讼请求予以支持。 3.关于占有使用费。金士邦公司主张应依案涉合同约定按二倍租金标准计算。对此，本院认为，该标准虽系合同约定，却具有对承租人逾期未搬离案涉房屋的行为施以违约责任之性质，相应违约责任约定过重，考虑到占有使用费的性质，本院酌定调整占有使用费为按租金标准的1.3倍计算，即彩虹公司应按161851.72元/月（27元/㎡/月*4611.16㎡*1.3）的标准，自2019年5月17日起支付至其实际腾退讼争商铺之日止。 4.关于逾期付款违约金。彩虹公司未依约足额支付租金及综合管理费，依约应承担相应的逾期付款违约金；考虑到彩虹公司逾期付款给金士邦公司造成的可预期损失主要为资金占有利息，故在金士邦公司未举证证明该部分实际损失的情况下，其主张按日千分之一的标准支付过高，本院酌情调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率、之后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，以每期欠付的租金及综合管理费金额为基数计算至实际付款之日（具体见附表一）。因合同解除之后，彩虹公司关于占用费的付款时间并无约定，综合管理费在案涉租赁合同法律关系项下亦无权主张，故金士邦公司关于合同解除日之后的占用费及综合管理费亦应收取逾期付款违约金的主张，并无合同与法律依据，不予支持。 5.关于合同解除违约金。彩虹公司逾期未付租金等已达合同约定的解除条件，金士邦公司据此解除合同，依案涉合同之约定，彩虹公司应向金士邦公司支付相当于全年租金和物业管理费总额的20%的违约金或者不低于相当于三个月租金的违约金，金士邦公司主张该部分违约金492471.88元，即全年租金和物业管理费总额的20%，符合合同约定，本院予以支持。 6.关于免租期的租金损失。该主张并无合同依据，不予支持。 7.关于没收履约保证金。案涉合同虽约定因彩虹公司原因解除合同，金士邦公司有权不予退还收取的履约保证金，但该约定仍属于违约责任，在金士邦公司针对彩虹公司的违约导致合同解除已主张前述合同解除违约金的情况下，金士邦公司再请求没收履约保证金属于重复主张，不予支持。彩虹公司已支付的履约保证金323050元可用予抵扣前述债务。 至于彩虹公司的反诉请求，1.关于确认讼争商铺套内面积为2196平方米，如前所述，彩虹公司的测绘报告体现的测绘范围与合同约定不符，测绘结论不予采信，故该项请求不予支持；2.关于测量费8000元，并无合同及法律依据，不予支持；3.关于退还多收的履约保证金180022.2元，如前所述，金士邦公司在已主张解除合同违约金的情况下，无权再主张没收履约保证金，该部分款项可用予抵扣彩虹公司的案涉债务；4.关于撤销《开业确认书》，该确认书有彩虹公司的盖章为证，彩虹公司后又在《履约承诺书》上再次确认该开业时间，并以此时间为准向其转租的小商户收取租金，故足以认定系其真实意思表示，彩虹公司请求撤销并无事实与法律依据，不予支持；5.关于确认开业率达70%以上为案涉合同约定开业日，并无事实与合同依据，不予支持；6.关于装修保证金65000元，彩虹公司并未支付予金士邦公司，无权向金士邦公司主张退还；7.关于配合消防与装修验收工作，鉴于案涉合同已解除，该项诉讼请求已无合同依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、金士邦商业管理（厦门）有限公司与厦门彩虹世界游乐投资有限公司签订的合同编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同（A)》及《补充协议》于2019年5月17日解除； 二、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于厦门市湖里区寨上“闽南古镇”A2地块中的B5-201层商铺腾空并返还予金士邦商业管理（厦门）有限公司； 三、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付金士邦商业管理（厦门）有限公司综合管理费1070979.10元； 四、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付金士邦商业管理（厦门）有限公司租金69164.36元； 五、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付金士邦商业管理（厦门）有限公司占有使用费（以161851.72元/月的标准，自2019年5月17日起计算至其实际腾退讼争商铺之日止）； 六、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付金士邦商业管理（厦门）有限公司逾期付款违约金（违约金计算方式详见附表一）； 七、厦门彩虹世界游乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付金士邦商业管理（厦门）有限公司解除合同违约金169421.88元（已抵扣履约保证金323050元）； 八、驳回金士邦商业管理（厦门）有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回厦门彩虹世界游乐投资有限公司的反诉诉讼请求。 如厦门彩虹世界游乐投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费48396元，由金士邦商业管理（厦门）有限公司负担14945元，由厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担33451元；反诉部分案件受理费2323元，由厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  颜思远 人民陪审员  王 楠 人民陪审员  曾信轩 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  张玲玲 代书 记员  蒋书砚 附表一：逾期付款违约金明细表 附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。