呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1399号上诉人（原审原告）：霍三平，男，无固定职业，住呼和浩特市清水河县。委托诉讼代理人：樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人:锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人霍三平与上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人霍三平的委托诉讼代理人樊波和上诉人蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。霍三平上诉请求：撤销一审法院判决第四项，改判支持霍三平一审全部诉讼请求，驳回蒙拓公司一审反诉请求；一、二审案件受理费由蒙拓公司承担。事实和理由：一审法院认定霍三平违约无事实及法律依据。一、蒙拓公司违约在先,信誉恶化,霍三平依据《合同法》第六十八条规定,依法行使不安抗辩权中止支付房款,并未违约双方签订《内部认购协议》中,对交房时间、房屋产权以及装修标准均作出了明确的约定,蒙拓公司先构成多项违约:1.蒙拓公司要保证交付的房屋产权清晰。但现在却是因蒙拓公司未缴纳土地出让金,导致涉案房屋至今五证没一证。蒙拓公司不能为霍三平办理《商品房买卖合同》登记备案手续,涉案房屋也不能办理该房屋的不动产权证,办理房屋不动产权证的时间更是无期限。蒙拓公司辩称，霍三平称拒付购房款是在履行不安抗辩权，无任何事实及法律依据。第一，根据合同法相关规定，先履行债务当事人应提供确切证据证明对方存在中止履行的情形后，方可终止履行，并应在中止履行后及时通知对方，该通知的内容应包括中止履行的意思表示和指出后给付义务人提供适当担保的合理期限，对方提供适当担保的，应恢复履行。也就是说霍三平主张其行使不安抗辩权应当负举证义务和通知义务。但是结合本案来看，买受人在并未提供明确的证据证明蒙拓公司出现了可以使其中止履行的情形，更没有及时通知蒙拓公司中止履行，到蒙拓公司在一审中提起反诉请求时，霍三平才主张自己未付款是在行使不安抗辩权，该主张没有法律和事实依据。根据双方签订的内部认购协议之约定，买受人应在封顶时支付二期房款，虽蒙拓公司在案涉项目封顶后没有第一时间通知买受人交款，但这并不当然免除买受人的付款义务，蒙拓公司通知买受人支付二期房款有事实及法律依据，霍三平未按约定支付购房款的行为，构成违约是事实，故蒙拓公司有权解除合同。第二，在双方的房屋买卖法律关系中支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋是出卖人的主要义务，在蒙拓公司向业主催款时案涉项目已进入工程尾声，马上可以现实交付房屋封顶必然早已完成，且在2018年至2019年项目已开始陆续交房，案件基本事实相同的系列蒙拓案件已明确，蒙拓公司可以交付房屋，因此，蒙拓公司具备履约能力。蒙拓公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初1816号民事判决并依法改判:1.解除双方签订的《内部认购协议》;2.霍三平支付蒙拓公司违约金16659.5元;3.驳回蒙拓公司诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费用全部由蒙拓公司承担。事实和理由：蒙拓公司行使解除权的时间并未过行使解除权的法定期限,一审法院认为蒙拓公司解除权的行使时间已过,从而驳回蒙拓公司的反诉请求,支持霍三平的部分诉讼请求,属认定事实不清,对法律及司法解释的理解错误。具体理由如下:1.在房屋封顶后,蒙拓公司于2018年9月4日以EMS邮政特快专递的形式向霍三平发出催款通知书,要求霍三平于收到通知后7日内支付购房款133276元,霍三平于2018年9月15日收到该通知;且在一审庭审中,根据霍三平提供的第4组证据关于《催款通知书》的回复,亦证明了霍三平收到了该通知。根据蒙拓公司与霍三平签订的《内部认购协议》之约定,霍三平应于房屋主体封顶前付房款133276元;逾期超过30日的,蒙拓公司有权解除合同,蒙拓公司解除合同的,霍三平应向蒙拓公司支付总房款的5%作为违约金。故,自霍三平收到催款通知后在通知规定的付款期限届满后30日起也即2018年10月23日起享有合同解除权,并非一审法院认为的催款通知要求的7日付款期限届满即享有解除权。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”该条款中“催告”的主体是享有解除权的相对方,催告的内容是督促解除权人行使解除合同的权利,意在避免享有解除权的一方长期不行使解除权影响双方权利义务关系的确定,若解除权人没有在解除权存续期间内行使权利,其结果将导致解除权的消灭,解除权人将不能够从合同的约束中“逃离”出去;而并非指的是债权人催告债务人履行债务。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条如何理解与适用已将详细阐述,该等观点亦为最高人民法院之观点。而一审法院将蒙拓公司的催款通知行为认为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的“催告”,从而认定蒙拓公司只有三个月的解除权行使期限,关于对法律的理解,存在严重的错误。霍三平在蒙拓公司享有合同解除权后并没有催告蒙拓公司解除合同,故蒙拓公司行使解除权的期限为1年,即自2018年10月23日开始,于2019年10月22日期限届满,蒙拓公司是于2019年6月14日诉请解除合同,故并未过解除权的行使期间。综上,一审判决认定事实不清,关于法律理解错误,蒙拓公司有权解除合同。为此,请求人民法院依法支持蒙拓公司的上诉请求,以维护蒙拓公司的合法权益。霍三平辩称，一审法院查明事实清楚，认定蒙拓公司解除合同的除斥期间已过，符合法律规定。首先，一审过程中蒙拓公司向人民法院提交的催款通知书、邮寄单等内容显示，除斥期间应当从2018年的9月23日开始计算，于2018年的12月24日到期，根据相关司法解释的规定，蒙拓公司催收后当于3月内行使解除权，但蒙拓公司于2019年6月4日通过提起反诉的形式行使解除权已经超过解除权的行使期限，解除权已消灭。其次，蒙拓公司在上诉状中声称解除权行使期限应当自2018年的10月13日起计算，即使按照该起始时间计算，也应当于2019年1月13日到期，仍超过除斥期间。在本案中，蒙拓公司要求解除合同的法律依据实际上是合同法第九十四条第三款，当事人一方迟延履行主要债务，经催后收后在合理期限内仍未履行，而非第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的。本案中不存在根本违约的情形，不适用法定的一年除斥期限。同时，相关司法解释已经特别明确约定买受人迟延交付房款，经催告后合同解除权的除斥期间为3个月，而蒙拓公司该权利早已消灭。此外，按照蒙拓公司的主张，本案解除权的发生事由产生于2015年房屋封顶时，解除权于2016年已经超过除斥期间。蒙拓公司作为违约方不享有单方解除合同的权利。双方于2013年4月3日签订内部认购协议，该协议对双方的权利义务均作了明确约定，蒙拓公司先构成多项违约，蒙拓公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，从根本上违反了民法诚实信用原则。霍三平向一审法院起诉请求：1、请求依法判令蒙拓公司为霍三平购买的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续；2、请求依法判令蒙拓公司立即向霍三平交付上述房屋，并为霍三平办理该房屋的不动产权证；3、请求依法判令蒙拓公司向霍三平赔偿上述房屋装修损失34664元（装修费用按照每平米800元计算）；4、请求依法判令蒙拓公司向霍三平支付自2014年9月1日至实际给付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年4月28日为39266元）；5、保留霍三平因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利。以上共计73930元；6、本案诉讼费由蒙拓公司承担。蒙拓公司提出反诉诉讼请求：1、判令解除反诉双方签订的《内部认购协议》；2、判令霍三平向蒙拓公司支付违约金16659．5元；3、本案案件受理费由霍三平承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人霍三平签订《内部认购协议》，霍三平认购了位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407室，建筑面积43．33平方米，单价为每平方米7689．6元，总金额为333190元；付款方式约定为：买受人须在签订本合同之日付款166595元；于封顶前支付购房款133276元，于交付前交付购房款33319元。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0．1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，霍三平向蒙拓公司支付了购房款166595，剩余房款约定以分期付款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。2018年9月4日，蒙拓公司出具催款通知书并邮寄给霍三平，霍三平已于2018年9月15收件，催款协议书中载明“合同履行过程中，您认购的房屋于2015年8月4日已封顶，经我公司多次催促，但是您至今未支付剩余购房款，为此我公司再次通知您：一、限您于收到本通知之日起7日支付购房款133276元。二、因您违约行为造成的一切后果与责任均由您承担”。随后，蒙拓公司于2019年1月6日、5月22日给霍三平发送过催款通知。截止目前，霍三平也未支付其应在封顶时缴纳的购房款。同日双方签订《委托改造及装修协议》，霍三平委托蒙拓公司对案涉房屋进行改造及装修，附内大翡翠城loft公寓装修标准。双方均在装修协议及装修标准上签字确认。一审法院认为，霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，签订《内部认购协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故认定霍三平与蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。对于蒙拓公司的反诉诉讼请求能否成立的问题，首先，依据双方签订的《内部认购协议》，约定的付款方式为分期付款，依据合同霍三平需要在房屋封顶前交付相应的购房款，但是其在接到通知时未缴纳购房款，构成违约。故依据《内部认购协议》中第三条关于乙方履行的条款中第（二）条的约定，逾期超过30日的，甲方蒙拓公司有权解除合同，并要求按照总房款5％支付违约金，但是依据霍三平2018年9月15日收到的邮件催款通知书告知其7日内履行支付购房款的义务，故其解除权的行使起点为2018年9月23日，但是其在2019年6月14日才提出解除合同，因解除权的行使时间为除斥时间，不应期间的再次催告发生中断或者中止，故其解除权的行使时间自2019年12月24日已过，故对蒙拓公司据此提出解除《内部认购协议》的诉讼请求不予支持。但是霍三平未缴纳相应的购房款，确已构成违约，故应该承担相应的违约责任，但是依据协议约定的违约金过高，应予以调整，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，故支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，故霍三平应向蒙拓公司支付自2019年9月23日起至实际支付之日止的利息，以133276元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率。对于霍三平的诉讼请求能否成立的问题，首先，关于霍三平诉请办理网签备案合同手续的请求，蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。对霍三平请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外，因本案相关工程手续不健全，故霍三平可待蒙拓公司资料具备后另案主张蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因办理不动产权属证书的主体并非蒙拓公司，而是行政机关，蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故霍三平直接请求蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。其次，依据双方签订的《内部认购协议》约定，该房屋暂定2014年8月31日前交付霍三平使用。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件，故蒙拓公司应当向霍三平交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，故支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，即蒙拓公司应向霍三平支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故霍三平的该项诉讼请求予以支持。霍三平请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，依据生效法律文书确认的事实，对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积43．33平方米，故蒙拓公司应当赔偿霍三平房屋装修损失34664元（800元／平方米×43．33平方米）。最后，霍三平请求保留因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上，霍三平的诉讼请求部分成立，予以部分支持。内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条之规定，判决：一、内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向霍三平交付位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407室房屋。二、内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿霍三平房屋装修损失34664元。三、内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司赔偿霍三平利息损失（以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年9月1日计算至实际交付房屋之日）。四、霍三平于本判决生效后十日内赔偿内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司利息损失（以欠付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年9月23日计算至实际支付之日）。五、驳回霍三平的其他诉讼请求。六、驳回内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费824元，由霍三平负担25元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担799元。反诉案件受理费133元，由霍三平负担25元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担108元。二审中，蒙拓公司新出示证据《混凝土抗压强度检测报告》，拟证明案涉房屋已于2014年10月21日封顶，蒙拓公司主张支付二期房款有事实及法律依据，霍三平未按约付款构成违约，蒙拓公司有权解除合同。霍三平的质证意见为：该份证据只是混凝土抗压强度检测报告，而非竣工验收报告，不能证明该房屋已经主体完工。其次，该证据的形成时间是2014年10月21日，已经晚于合同约定的交房时间。第三，这份报告出来后也从未向霍三平出示过，霍三平不清楚具体的封顶时间。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认，本院认为，本案争议焦点是：1.霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》是否有效，能否解除；2.霍三平是否应当支付蒙拓公司违约金；3.霍三平一审的诉讼请求是否能够成立。关于霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》的效力问题，须先明确该协议究竟是商品房预售合同还是预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”预约合同是指以达成订立买卖合同意向而签订的合同。本案中，霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就商铺的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》的效力认定是本案首要解决的问题。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定霍三平与蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。2018年9月4日，蒙拓公司出具催款通知书并邮寄给霍三平，霍三平已于2018年9月15收件，关于霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》能否解除的问题，一审法院查明蒙拓公司于2018年9月4日向霍三平邮寄了催款通知书，霍三平于2018年9月15日收件。催款通知书中载明：“一、限您于收到本通知之日起7日内支付购房款133276元。二、因您违约行为造成的一切后果与责任均由您承担”。霍三平至今未缴纳剩余部分购房款。霍三平认为其是在行使不安抗辩权。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，霍三平与蒙拓公司签订的《内部认购协议》：“二、甲方须履行的条款：（一）该房屋暂定于2014年8月31日前交付乙方使用……”.直至2018年9月，蒙拓公司仍旧未能交付房屋。霍三平未缴纳剩余部分购房款的行为可以认定为行使不安抗辩权。《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”蒙拓公司逾期交付房屋，其所建造的商品房至今未取得五证，已经违反诚实信用原则。其解除合同的请求，本院不予支持。关于霍三平是否应当支付蒙拓公司违约金的问题，《合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”本案中，霍三平于2018年9月15日收到《催款协议书》后，未及时告知蒙拓公司。本院认为，霍三平在收到《催款通知书》后未及时通知蒙拓公司其系行使不安抗辩权，不符合《合同法》第六十九条“及时通知对方”的要求，应当承担相应的违约责任，支付蒙拓公司违约金，霍三平的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于霍三平一审诉讼请求是否能够成立的问题。霍三平诉请办理网签备案合同手续的请求，蒙拓公司负有向有关机关办理登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对霍三平请求办理涉案房屋网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。因办理不动产权属证书的主体并非蒙拓公司，而是行政机关，蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故霍三平直接请求蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。另外，因本案相关工程手续不健全，故霍三平可待蒙拓公司资料具备后另案主张蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。霍三平请求的其他损失因证据不足，本院不予支持。霍三平请求保留因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814元(内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司已预交)，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费50元（霍三平已预交），由霍三平负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月二十八日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱