上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4805号上诉人(原审原告)：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨广庆，总经理。委托诉讼代理人：陈银萍，上海夏鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈国斌，执行董事。委托诉讼代理人：林红斌，上海利歌律师事务所律师。原审第三人：中华人民共和国上海出入境边防检查总站，地址上海市闵行区。负责人：任英超，副总站长。委托诉讼代理人：徐洪领。委托诉讼代理人：周旸。上诉人上海佳信物业管理有限公司(以下简称“佳信公司”)因与被上诉人上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司(以下简称“宝房公司”)、原审第三人中华人民共和国上海出入境边防检查总站(以下简称“上海边检站”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初13470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。佳信公司上诉请求：撤销一审判决依法改判支持其一审全部诉请或发回重审。事实和理由：一审法院混淆了商铺管理与商铺分摊的小区公共区域物业管理的概念，虽然上海边检站将上海市宝山区通南路XXX-XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX号X层、XXX-XXX号X层、XXX-XXX号X-X层共计32套房屋(以下简称“系争房屋”)交给被上诉人进行管理，但被上诉人与上海边检站之间仅是租赁关系，双方对于商铺涉及的物业管理费用做了实际缴纳主体的约定，即上海边检站不负责缴纳物业费，则被上诉人理应负有交费的义务。若按照一审判决，将商铺所在的整幢建筑物一分为二，这样的裁判既不符合《物业管理条例》的规定，也不利于现实中的物业管理。宝房公司辩称，不同意佳信公司的全部诉讼请求。上诉人认为一审法院混淆本案租赁合同和物业管理，但在被上诉人与上海边检站签订的合同中约定，上海边检站授权被上诉人对系争房屋进行物业管理，且这份合同是在区政府的见证下写的，就是上海边检站委托被上诉人对系争房屋进行物业管理。另外上诉人认为其对公共部位进行了管理，故被上诉人应对这些公共部位的物业费用进行缴费没有依据。上海边检站未作答辩。佳信公司向一审法院起诉请求：1.判令宝房公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)747,036.53元；2.判令宝房公司支付上述款项的利息(以747,036.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年4月25日起算至实际付清之日止)。一审法院认定事实：系争房屋产权人为上海边检站。2014年4月14日，上海边检站(甲方)与宝房公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，由乙方承租甲方所有的系争房屋，建筑面积共计为5,859.11平方米；租赁期为五年，自2014年4月20日至2019年4月19日止。租赁合同第5.4条约定，甲方授权乙方对租赁房屋进行物业管理，租赁房屋物业费用与甲方无涉。2014年11月24日，上海市宝山区宝景苑小区业主大会(以下简称“宝景苑业主大会”)筹备组作出《关于上海市宝山区宝景苑小区业主大会会议决定、业主委员会委员选举结果等事项公告》，主要内容为，宝景苑小区业主大会会议于2014年11月17日举行，本小区业主人数986人，建筑物总面积95,899.86平方米，表决票送达986张，占业主人100%，占建筑物总面积100%，符合业主大会会议召开条件，会议选举产生刘崇奇、沈静、魏崇海、徐洪领、许福强为业主委员会委员。2014年12月12日，宝景苑业主大会及业主委员会取得备案证，换届备案表中的业主委员会基本情况记载，主任姓名：魏崇海；业主委员会委员：5名；物业服务企业：上海明联物业有限公司；物业管理区域：房屋坐落为通南路55弄、251弄，总建筑面积95,899.86平方米，业主户数986户；参加大会应到业主总人数986人，建筑总面积95,899.86平方米；实到业主人数986人，占业主总人数100%，建筑面积95,899.86平方米，占建筑物总面积100%；会议表决通过刘崇奇、沈静、魏崇海、徐洪领、许福强五位为业主委员会委员；本届业委会为第一届，任期3年，自2014年11月17日至2017年11月16日。2015年1月23日，上海市宝山区宝景苑业主委员会(甲方，以下简称“宝景苑业委会”)与佳信公司(乙方)签订《宝景苑物业服务合同(委托代管)》，约定，甲、乙双方就宝景苑的物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称：宝景苑，座落位置：宝山区通南路XXX弄XXX-XXX号、XXX弄X-X号、通南路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，总建筑面积：113,591平方米，其中住宅95,028平方米；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：高层1.09元/月/平方米，商业用房：1.5元/月/平方米；本合同期限为：自2015年2月1日起，若甲方与物业企业订立的物业服务合同生效的，本合同自然终止。同年，宝景苑业主大会(甲方)与佳信公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定，甲、乙双方就上海市宝山区宝景苑小区的物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称：上海市宝山区宝景苑小区，座落位置：宝山区通南路XXX弄XXX-XXX号、251弄1-8号、通南路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，总建筑面积：113,591平方米，其中住宅95,899.9平方米；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：高层1.09元/月/平方米，商业用房：3元/月/平方米；本合同为期2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止。2019年9月9日，宝景苑业委会出具证明，主要内容为，佳信公司与宝景苑业主大会签订的《物业服务合同》于2017年10月31日期限届满，因业委会换届改选，未续签物业服务合同，但佳信公司至今一直对宝景苑小区提供物业服务，属于事实管理。宝房公司为证明己方主张，向法院提供：1.淞南九村第一居民委员会出具的情况说明两份，证明系争房屋原处于无人管理的状态，上海边检站在政府协调下与宝房公司签订租赁合同，委托宝房公司对房屋进行管理；2.宝景苑业主大会与佳信公司就物业服务合同签订的《补充协议》，载明的总收费面积为95,899.9平方米(55弄88,036.3平方米、251弄7,863.6平方米)，证明补充协议中载明的物业收费面积与业委会换届备案表中载明的物业管理面积一致；3.(2018)沪0113民初20497号民事调解书，证明案外人因宝房公司对系争房屋门前广场进行物业管理时存在过错导致身体伤害而起诉宝房公司；4.案外人黄建英出具的情况说明、卫生费收入单，证明系争房屋由宝房公司进行物业管理的事实；5.宝景苑小区协议选聘物业服务企业方案的表决票，证明业委会在选聘佳信公司作为物业管理公司时仅向通南路55弄、通南路251弄的住宅业主发放了表决票，商铺业主并未收到表决票或其他书面征询意见的通知，没有参与表决。佳信公司针对上述证据发表质证意见如下：1.情况说明不属于居委会用印清单内，形式存在瑕疵，2019年9月20日情况说明的内容也与业委会换届备案表中业委会成立时间相冲突；2.真实性认可，补充协议中的总收费面积仅指住宅部分物业费的调整，不包括商铺的面积；3.无法证明宝房公司对系争房屋进行物业管理；4.案外人的情况说明真实性不清楚，卫生费付款凭证无法证明宝房公司不需要支付物业管理费；5.商铺业主是否参与物业企业选聘表决，是其与业委会之间的纠纷，与本案无关，且商铺业主即使行使撤销权也早已超过1年的诉讼时效。上海边检站对上述证据真实性均无异议。审理中，一审法院询问宝房公司能否提供证据5中的表决票汇总统计结果及进行公示公告的相关证据，宝房公司表示去业委会及房管部门查询过，没有该类材料。关于物业管理情况，佳信公司表示，商铺内部和门前广场是宝房公司管理，但物业管理包括四保、维修基金管理、公共部位管理等，商铺和居民楼是一体的，包括水电都是佳信公司的管理范围，商铺的维修基金也是佳信公司在管理。宝房公司表示，系争房屋加上门前广场都是宝房公司进行物业管理服务，具体包括下水道、窨井盖等物业管理范围内的服务。本案审理过程中，一审法院曾电话联系宝景苑业委会的前任业委会主任魏崇海及现任业委会主任刘建平，询问小区业主大会、业委会的基本情况及物业服务合同的签订情况。魏崇海是与佳信公司签订物业服务合同时的业委会主任，其表示系争房屋应属于宝景苑小区范围内，所以在签订物业服务合同时将系争房屋包含在合同范围内，已记不清楚业委会换届备案表中记载的建筑物总面积为何仅为住宅面积95,899.86平方米。刘建平为现任业委会主任，其表示宝景苑小区业委会及业主大会仅由小区内住宅业主组成，建筑总面积也仅是住宅的面积，不包括系争房屋业主和系争房屋建筑面积。一审法院认为，本案的争议焦点在于佳信公司是否有依据向宝房公司收取系争房屋的物业管理费。根据庭审查明事实，早在2014年4月14日，为解决系争房屋一直无人管理的问题，上海边检站即与宝房公司签订了《租赁合同》，将系争房屋出租给宝房公司并委托其进行物业管理。上述租赁合同合规合法，具有相应物业管理资质的宝房公司事实上已成为系争房屋的物业管理提供者。此时宝景苑小区业主大会及业委会尚未成立。佳信公司在2015年与成立后的宝景苑小区业主大会及业委会签订了物业服务合同。作为物业服务公司，佳信公司在承接项目时，理应对即将接管的物业服务区域情况进行了解掌握以避免合同履行风险，但在签约接管后的数年时间里，无证据证明佳信公司对系争房屋进行过物业管理，多年来其也未曾向系争房屋业主或宝房公司主张过物业管理费。再结合本案查明事实，宝景苑小区业主大会及业委会成立时的相关公告及其他资料所显示的有关物业建筑面积数据与佳信公司主张的物业服务合同中载明的建筑物总面积数据明显存在矛盾。综上，佳信公司目前据以起诉的物业服务合同，其效力难以溯及并对抗成立在先的宝房公司与上海边检站之间的物业服务关系，故佳信公司向宝房公司主张物业管理费，不予支持。本案虽系佳信公司与宝房公司之间的物业服务合同纠纷，但所反映出的物业服务区域等争议问题涉及小区业主大会等案外人，为便于纠纷的妥善解决，可由相关当事人另行协商处理上述争议问题，待相关争议明晰后再行决定如何维护己方权益。判决：驳回上海佳信物业管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上海边检站与被上诉人签订的《租赁合同》，约定由上海边检站将系争房屋出租给被上诉人，并由被上诉人进行物业管理，该合同对双方均具约束力。且该合同先于宝景苑小区业主大会及业委会与佳信公司签订的物业服务合同。一审法院已查明佳信公司所主张的物业服务合同中载明的建筑物总面积数据与宝景苑小区业主大会及业委会成立时的相关公告及其他资料所显示的有关物业建筑面积数据有所不同。佳信公司二审中也未提供证据证实其物业服务的区域涵盖了系争房屋，故其上诉请求支持其一审的全部诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人佳信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,270元，由上诉人上海佳信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理郑军梁审判长 赵 俊审判员 赵 静审判员 管勤莺二〇二〇年六月二十四日书记员 陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……