甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终356号上诉人（原审被告）：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬，男，1979年10月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系该公司客服经理。委托诉讼代理人：石聆睿，女，1992年3月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨静茹，女，1962年1月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原审第三人：甘肃金帝装饰工程有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区通渭路1号03层005号。法定代表人：董自良，该公司经理。委托诉讼代理人：林泓羽，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称汉莎公司）与被上诉人杨静茹、原审第三人甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称金帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉莎公司上诉请求:1.请求撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初11108号民事判决，依法改判或发回重审;2.本案的一、二审诉讼费用由杨静茹承担。事实和理由:原审认定事实不清。汉莎公司与金帝公司就该案标的物的租赁权存在争议并提起诉讼，该案目前尚未审结。双方之间的《租赁合同》将涉案房屋包括在内，汉莎公司是善意承租人。原审判决证据不足。杨静茹诉请的房屋使用费是其单方面的估价，没有证据加以佐证。现有证据无法证明汉莎公司确定占用了杨静茹的商铺，且商铺租金高低与商铺的地理位置有直接关系。原审认定的数额明显高于市场价，证据不足。金帝公司出租给汉莎公司的商铺中包含涉案商铺。杨静茹辩称，认可原审判决。金帝公司辩称，金帝公司与通汇公司签订租赁合同中不包括本案中杨静茹的房屋，金帝公司没有将杨静茹的房屋向汉莎公司出租，因此本案与金帝公司无关。杨静茹向一审法院起诉请求：1.判令汉莎公司向杨静茹支付房屋使用费454069元（44.78平方米×260元/平方米×39个月）；2.判令汉莎公司每月支付杨静茹房屋占用费11642元（44.78平方米×260元/平方米），每年递增百分之十；3.本案诉讼费由汉莎公司承担。一审法院认定事实：杨静茹及其丈夫何际平系坐落于兰州市城关区无号第1幢第三层Ｅ6-2区、建筑面积为44.78平方米房屋（即涉案房屋）的所有权人，并且取得了该房屋的所有权证，证号为：房权证兰房（城私）产字第××号，证载涉案房屋规划用途为营业，丘（地）号为Ｇ14088。2016年3月，杨静茹发现汉莎公司在占有使用涉案房屋，遂诉至法院，要求汉莎公司向其支付2016年4月1日至2019年7月1日期间的房屋使用费454069元、以及2019年7月1日之后的使用费。一审庭审中，汉莎公司认可其在使用涉案房屋，但其陈述其是从2018年6月才开始使用涉案房屋的，并非杨静茹陈述的2016年4月。另查，2016年1月16日，金帝公司与兰州通汇投资有限公司（以下简称通汇公司）签订了《租赁合同》，金帝公司将位于兰州市城关区房屋（不包含第三人已出租房屋）出租给通汇公司，租赁物的建筑面积共计14720.08平方米，其中一层建筑面积2079.92平方米、二层建筑面积2990.94平方米、三层建筑面积3289.12平方米、四层建筑面积3289.12平方米、五层建筑面积3070.98平方米；租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准；租赁期限为10年，每月每平方米租金为40元，租金从第三个租赁年度开始，逐年增加60万元，连续递增三个租赁年度。2016年4月20日，通汇公司与汉莎公司签订了《授权委托书》，通汇公司委托汉莎公司对通汇公司承租的上述房屋内的所有商业项目进行运营、管理，承租所有权义务均由委托方通汇公司享有及承担。2016年6月2日，汉莎公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房屋产权复印件七份：地号Ｇ14088、一楼金帝；地号620102002Ｇ14088001002000022、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001002000092、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000072、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000082、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001005000072、五楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001005000012、五楼金帝。”2016年6月3日，汉莎公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：房屋编号620102002Ｇ14088001004000062、金帝四楼；房屋编号620102002Ｇ14088001004000042、金帝四楼；房屋编号620102002Ｇ14088001004000092、金帝四楼；620102002Ｇ14088001004000052、金帝四楼。”2016年6月7日，汉莎公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：1、房屋编号：620102002Ｇ14088001000052、1层005号多多矿业；2、房屋编号：620102002Ｇ14088001000062、1层006号多多矿业；3、房屋编号：620102002Ｇ14088001000042、1层004号多多矿业；4、丘（地）号Ｇ14088、1层甘肃金帝置业建筑面积149.41；5、丘（地）号Ｇ14088、1层甘肃金帝置业建筑面积1096.76；6、丘（地）号Ｇ14088、4层甘肃金帝置业建筑面积3015.97；7、丘（地）号Ｇ14088、2层甘肃金帝置业建筑面积2544.64；8、丘（地）号Ｇ14088、5层甘肃金帝置业建筑面积441.41；9、丘（地）号Ｇ14088、2层甘肃金帝置业建筑面积73.67；丘（地）号Ｇ14088、5层甘肃金帝置业建筑面积427.09；10、丘（地）号Ｇ14088、2层李兴贵；11、丘（地）号Ｇ14088、2层王炎；12、丘（地）号Ｇ14088、3层赵秀琴；13、丘（地）号Ｇ14088、3层雍斌；14、丘（地）号Ｇ14088、2层杨志林；15、丘（地）号Ｇ14088、2层胡彩萍；16、丘（地）号Ｇ14088、2层张海英；17、丘（地）号Ｇ14088、2层李琦。”汉莎公司受托经营管理通汇公司承租的房地产大厦一至五层房屋后，将上述房产进行装修后命名为“汉莎联合商业城”并以商铺形式出租给了案外人。再查，杨静茹与何际平系夫妻关系，何际平于2010年10月2日去世。杨静茹与何际平于1988年11月18日生育一女何世琦，法院在征求何世琦意见后，其表示不参加诉讼，认可并同意由其母亲杨静茹一人对外主张权利。同时，杨静茹与何世琦均陈述何际平的父母在何际平去世前就已去世。一审法院认为，杨静茹作为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。汉莎公司未经杨静茹同意擅自使用涉案房屋，侵犯了杨静茹的合法权益，给杨静茹造成了损失，故其应向杨静茹支付使用期间的房屋使用费。杨静茹要求汉莎公司按照每月每平方米260元的标准支付房屋使用费，虽然杨静茹未提供直接证据证明涉案房屋的租金标准，但参照汉莎公司经营管理房地产大厦一至五层房屋后对外出租商铺的租金标准以及兰州市同地段同类房屋租金参考价，杨静茹主张的该使用费标准并未过高，且该价格低于汉莎公司出租费用，有合理的利润空间，故对杨静茹按每月每平方米260元主张房屋使用费的标准予以支持。关于杨静茹认为汉莎公司自2016年4月1日起使用涉案房屋、其应当承担此后房屋使用费的主张。因杨静茹并未提供证据证明汉莎公司占有涉案房屋的具体时间，而根据金帝公司提供的三份收条，可以确认汉莎公司正式从金帝公司处接收承租商铺并占有使用的时间应为2016年6月7日。涉案房屋所在的商场系由汉莎公司整体运营，其自接收出租房屋后才开始进行该商业项目的运营、管理，因此认定汉莎公司自2016年6月7日开始占用涉案房屋，故汉莎公司应向杨静茹支付2016年6月7日至2019年7月1日期间的房屋使用费428105.8元（260元×44.78平方米×36.77个月=428105.8元）。关于杨静茹要求汉莎公司按每月11642元标准、并每年递增百分之十向杨静茹支付2019年7月1日之后的使用费的主张，现无法确定汉莎公司将会占用涉案房屋至何时，故对杨静茹该项请求不予支持。杨静茹可待上述时间确定后再行主张其权利。对于汉莎公司认为涉案房屋系金帝公司交付其使用的辩称，根据金帝公司提供的证据，可知涉案房屋不在金帝公司的出租范围内，而汉莎公司也没有提供其他证据证明涉案房屋在金帝公司出租范围内，故对汉莎公司该辩称不予采信。判决：一、甘肃汉莎商业城有限公司于判决生效后十日内向杨静茹支付2016年6月7日至2019年7月1日期间的房屋使用费428105.8元；二、驳回杨静茹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汉莎公司提交金帝公司发给汉莎公司的催缴通知书六份，证明汉莎公司租赁房屋时，对杨静茹商铺的所有权情况不知情，金帝公司以房地产大厦1-5层整体面积15190.34平方米向汉莎公司出租，金帝公司应当承担责任，汉莎公司不承担责任。提交评估报告一份，证明杨静茹诉请的房屋占用费远高于房地产交易中心的评估价，杨静茹诉请的房屋占用费未经正规评估。杨静茹对以上证据表示不清楚，其没有和金帝公司签订租赁合同，且自汉莎公司开始装修其就找汉莎公司的人交涉过。金帝公司对缴费通知书的真实性和合法性认可，对关联性有异议，认为该证据不能证明金帝公司将杨静茹的房屋租给了汉莎公司。金帝公司因评估报告为复印件因此对其真实性不予认可，对证据关联性有异议，认为与金帝公司无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的证据来源合法，综合全案予以审查，双方当事人二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是杨静茹主张房屋使用费有无事实及法律依据。首先，本案中，通汇公司与金帝公司签订了《租赁合同》，承租的标的物是兰州市城关区房屋，不包含金帝公司已出租房屋，租赁房屋的具体区位有租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准。通汇公司租赁场地后委托汉莎公司经营、管理。经查，金帝公司向汉莎商业公司实际交付租赁房屋时，未交付杨静茹所有的房屋产权证，杨静茹亦未授权金帝公司出租或经营其商铺，汉莎公司也未提供证据证明涉案房屋属于金帝公司向其出租范围之内的部分。汉莎公司未经商铺所有权人杨静茹同意擅自使用涉案房屋，侵犯了杨静茹的合法权益，给杨静茹造成了损失，杨静茹有权主张占用房屋使用费，汉莎公司应向杨静茹支付使用期间的房屋使用费。二审中，汉莎公司主张其与金帝公司之间的租赁合同纠纷是本案与杨静茹之间的物权保护纠纷成立与否的前提，现该案尚未审结。经查，本案是汉莎商业公司与邓卷文之间的房屋租赁纠纷，与汉莎商业公司与金帝公司之间的租赁合同纠纷属不同的法律关系，对汉莎公司该项主张不予支持。其次，虽然杨静茹未提供直接证据证明涉案房屋的租金标准，但参照杨静茹与甘肃金帝置业有限公司签订《委托经营协议书》中约定的房屋使用费标准、汉莎公司经营管理房地产大厦一至五层房屋后对外出租商铺的租金标准以及兰州市同地段同类房屋租金参考价，杨静茹主张汉莎公司按照每月每平方米260元的标准支付房屋使用费的标准并未过高，原审认定并无不当。汉莎公司二审中提交评估报告证明杨静茹主张的标准过高，但该证据系复印件，杨静茹、金帝公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院不予认定。再次，杨静茹并未提供证据证明汉莎公司占有涉案房屋的具体时间，而根据金帝公司提供的三份收条，可以确认汉莎公司正式从金帝公司处接收承租商铺并占有使用的时间应为2016年6月7日。原审认定汉莎公司应向杨静茹支付2016年6月7日至2019年7月1日期间的房屋使用费并无不当。现无法确定汉莎公司将会占用涉案房屋至何时，原审对于杨静茹要求汉莎公司按每月11642元标准、并每年递增百分之十向杨静茹支付2019年7月1日之后的使用费的请求不予支持并无不当，杨静茹可待确定后另行主张。综上所述，汉莎商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由甘肃汉莎商业城有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员关涛审判员王志娟二〇二〇年六月八日书记员岳媛媛