福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终164号 上诉人（原审被告）：林正旺，男，1944年5月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林伍湖，1954年3月19日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘凤发，福建吉弘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙岩市欣茂物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城街道双泉路78号，统一社会信用代码91350800660392572U。 法定代表人：傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 上诉人林正旺因与被上诉人龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称欣茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林正旺上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋已安置给上诉人的证据不足。2.根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条及被上诉人与莲西小区业委会签订的《物业服务合同》第七条约定，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业管理服务费由建设单位缴纳。因此只有在上诉人办理了回迁手续之日起才需要缴纳物业。3.2016年10月12日的会议备忘录被拆迁安置户没有参加，不具有法律效力。4.《莲西小区回迁预备会议纪要》是对回迁工作的部署，不具有普遍约束力，仅对参与者发生法律效力，对上诉人不发生法律效力，一审判决认为公告之日即为回迁没有依据。5.上诉人与拆迁公司签订的拆迁安置协议对回迁的条件、装修标准、未如期安置承担何种法律责任均有约定，该拆迁协议与本案有直接关系，一审未查明该事实。因涉案房屋交给上诉人时没有内装修，不符合合同的约定，故上诉人有权拒绝回迁。6.2016年9月之前的物业费已超过诉讼时效。 欣茂物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，上诉人延迟交房的原因在于自身，而非答辩人的责任。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担”的规定，案涉房屋已在闽西日报发布交房通知要求上诉人按照约定时间办理交房手续，由于上诉人自身原因导致延期交房，后果应当由上诉人自行承担。2.此前答辩人已向新罗区人民法院提起诉讼，要求安居公司承担拆迁安置房的未交房物业费，该案经一审、二审判决均判定未交房的物业服务费由被拆迁人自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 欣茂物业公司向一审法院起诉请求：一、判令林正旺向欣茂物业公司支付8#XXX5室的物业服务费2489.03元、公共设施设备维护费245.67元、JMXXX号车位费525元；二、判令林正旺向欣茂物业公司支付8#XXX6室物业服务费892.51元、公共设施设备维护费229.75元、JMXXX号车位费96.3元。以上合计4478.26元。庭审中将诉讼请求减少为：要求林正旺支付物业服务费3124.1元，其中：1、从2016年9月1日起至2018年12月31日止及从2019年1月1日起至2019年7月31日止,林正旺欠缴莲西小区8#XXX5房屋的物业服务计2353.2元；2、从2016年9月1日起至2017年3月12日止及从2019年1月1日起至2019年7月31日止,欠缴莲西小区8#XXX6室物业服务费770.9元。 一审法院认定事实：2010年4月25日，安居公司（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，合同主要内容：安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房委托欣茂物业公司进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业服务费按1元/月/㎡、停车位50元/月/个计算；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；业主或使用人逾期交纳物业服务费，每日滞纳金按1%计算；未出售的空置房住宅、商业店铺、停车库等空置房物业管理费由甲方支付。欣茂物业公司于2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）对莲西小区（北区）提供物业服务，于2016年7月10日起进驻莲西小区（南区），对莲西小区（南区）提供物业服务。2016年10月12日，安居公司、龙岩土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区空置费和物业服务费专题会议，该会议的备忘录内容有：已安置的安置房应由业主（安置户）自公告交房之日起支付物业费，在公告交房之日后安置的安置房，由业主（安置户）自征迁安置协议签订之日起支付物业费；已安置未回迁的安置房，自公告交房之日起到公告过渡费截止之日止，期间的物业费由龙岩土地收储中心垫付，待安置房办理回迁后，龙岩土地收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；从2016年2月1日起，已安置未回迁的北区安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。2017年12月1日，欣茂物业公司与龙岩市新罗区莲西小区业主委员会续签《福建省物业服务合同》，该合同主要约定：1、由欣茂物业公司为龙岩市新罗区莲西小区提供物业服务，物业服务期限为二年，自2017年12月1日起至2019年12月31日止；2、物业服务费标准如下(按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费)：高层住宅1.1元/月/㎡、公共设施设备维护费按照建筑面积0.2元/月/㎡、车位40元/月/个。2018年11月1日，欣茂物业公司莲西小区物业管理处向龙岩市新罗区莲西小区业主发布公告：从2019年1月1日起，住宅物业服务费按0.8元/月/㎡、车位费25元/月/个计算。另查明，2015年10月17日，龙岩土地收储中心、龙岩市城市建设投资发展有限公司发布回迁公告：莲西小区1至4号、9至15号楼安置房具备交房条件，定于2015年10月29日至30日办理回迁手续，过渡费发放截止2015年11月30日。2016年7月11日，龙岩土地收储中心发布回迁公告：莲西小区5至8号楼、16号楼安置房具备交房条件，定于2016年7月19日至20日办理回迁手续，过渡费发放截止2016年8月31日。林正旺系龙岩市新罗区莲西小区8#XXX5室房屋（建筑面积64.65㎡）及JMXXX车位、8#XXX6室房屋（建筑面积60.46㎡）及JMXXX车位的业主，其中8#XXX5室、XXX6室房屋均为高层住宅，上述房产在回迁公告发布后，均已安置给林正旺。诉讼中，欣茂物业公司放弃要求林正旺支付8#XXX5室、XXX6室房屋公共设施设备维护费、车位服务费的诉讼请求，并将诉讼请求减少为：要求林正旺支付物业服务费3124.1元，其中：1、从2016年9月1日起至2018年12月31日止及从2019年1月1日起至2019年7月31日止,林正旺欠缴莲西小区8#XXX5房屋的物业服务计2353.2元；2、从2016年9月1日起至2017年3月12日止及从2019年1月1日起至2019年7月31日止,欠缴莲西小区8#XXX6室物业服务费770.9元。 一审判决认为，欣茂物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。安居公司与欣茂物业公司签订的《前期物业服务合同》、欣茂物业公司与龙岩市新罗区莲西小区业主委员会续签的《福建省物业服务合同》，系建设单位、龙岩市新罗区莲西小区业主委员会分别与物业服务企业签订的物业服务合同，合法有效，该合同对建设单位、物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。欣茂物业公司根据合同的约定向包括林正旺在内的全体业主提供了物业服务，林正旺在接受欣茂物业公司提供的物业服务后，应履行向欣茂物业公司交纳物业服务费等费用的义务。现林正旺拖欠欣茂物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付。因此，欣茂物业公司要求林正旺支付本案欠缴的物业服务费3124.1元的诉讼请求，没有违反有关法律规定，予以支持。诉讼中，欣茂物业公司放弃要求林正旺支付拖欠的莲西小区公共设施设备维护费、车位服务费的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的正当处分，予以准许。林正旺辩称，其不应交纳公告回迁以后的本案案涉房屋的物业服务费等费用的问题，该院认为，安居公司、收储中心、欣茂物业公司等相关单位于2016年10月12日达成了《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》，该会议备忘录出于各方当事人真实意思表示、内容不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，对各方均有约束力，各方当事人均应遵守并据此确定各自权利义务。欣茂物业公司应依据《前期物业服务费合同》及会议备忘录约定向相应的主体收取安置房物业费。结合本案中双方当事人提供的证据可以证明本案讼争的房产已竣工、安置给拆迁户林正旺，回迁公告办理交房的时间应视为本案讼争的物业交给业主林正旺的时间。故案涉的回迁安置房2016年9月1日以后的物业费应由林正旺承担。林正旺还辩称欣茂物业公司要求答辩人支付涉案房产从2016年9月1日起一个季度内的物业服务费用的诉请已经超过诉讼时效的问题，该院认为，物业服务合同在履行上具有连续性，其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。欣茂物业公司从2010年4月25日起至2019年7月31日止在莲西小区提供物业服务，其起诉符合诉讼时效的规定。对林正旺辩称物业公司管理不到位故拒交物业服务费等费用的问题。该院认为，欣茂物业公司在提供物业服务的同时，林正旺作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有的权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权益。欣茂物业公司的服务瑕疵并不构成林正旺减免物业服务费的理由，故林正旺以欣茂物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏依据，不予以采纳。综述，欣茂物业公司诉请有理，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决：林正旺应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市欣茂物业管理有限公司8#XXX5室、XXX6室房屋的物业服务费计3124.1元。案件受理费50元，减半收取为25元，由林正旺负担。 二审诉讼中，林正旺提交下列证据：1、《龙岩市兰天小区建设工程房屋拆迁计划和补偿安置方案》。证明拆迁补偿安置方案约定交付的拆迁安置房是有内装修的，现拆迁单位交付的安置房不符合拆迁安置协议约定的装修标准。2、《条围兰天小区拆迁房屋分户及选房确认表》。证明其于2010年9月18日办理拆迁时，开发商承诺可以办理分户析产，但到2015年回迁交房时，开发商没有按拆迁协议的约定，不同意分户办理产权证，直到2019年12月才同意按分户办理产权证，说明延期办理回迁交房的原因是开发商的不守约造成的。欣茂物业公司质证认为，证据1的真实性无异议，但拆迁公司有对内装修进行了单价补偿。证据2的真实性无异议，但是不能证明林正旺的主张，林正旺不办理产权证是其自身为避税原因造成的，延迟交房导致的后果应该由其自行承担。本院认为，林正旺提交的证据将结合在案证据予以综合评判。 林正旺对一审判决认定“上述房产在回迁公告发布后，均已安置给林正旺”有异议，认为没有任何证据证明上述房产均已安置给林正旺。欣茂物业公司对一审判决认定的事实没有异议。 经审理查明，莲西小区8＃楼XXX5室房屋从2019年1月起至今已由林正旺使用，8＃楼XXX6室房屋从2017年3月13日起至今由林正旺使用，但讼争房屋至今未办理回迁手续。二审审理查明的事实与当事人没有异议的事实一并作为二审的事实认定。 本院认为，欣茂物业公司是具有物业服务资质的物业管理服务单位，其就莲西小区的物业服务分别与安居公司、莲西小区业委会签订了物业服务合同，并于2016年7月10日起进驻莲西小区（南区），为莲西小区（南区）提供了物业服务，林正旺的8＃楼XXX5室、XXX6室位于南区。本案争议的焦点在于：8＃楼XXX5室自2016年9月1日起至2018年12月31日止的物业费与8＃楼XXX6室自2016年9月1日起至2017年3月12日止的物业费是否应当由林正旺向欣茂物业公司交纳？根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案涉房屋至今未办理回迁手续的事实双方当事人均无异议，应予确认。欣茂物业公司以2016年10月12日形成的《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》｛［2017］1号｝规定的“已安置的安置房由安置户自公告交房之日起支付物业费”为依据，主张林正旺应当交纳上述期间的物业费，但该会议系欣茂物业公司与相关职能单位参加，作为被拆迁安置的林正旺等拆迁安置户并未参加此次会议，所形成的会议备忘录涉及林正旺权利义务的条款没有证据证明在本案中得到了林正旺的认可，对其产生约束力，在此情况下欣茂物业公司要求林正旺支付8＃楼XXX5室自2016年9月1日起至2018年12月31日止的物业费与8＃楼XXX6室自2016年9月1日起至2017年3月12日止的物业费没有依据，林正旺的该部分上诉有理，本院予以支持。林正旺在诉讼中同意交纳莲西小区8＃楼XXX5室、XXX6室自2019年1月1日起至2019年7月31日止的物业费不违反法律规定，本院予以准许。对欣茂物业公司主张该期间的物业费应予支持，故8＃楼XXX5室从2019年1月1日起至7月31日止的物业费为362元（0.8元／月×64.65m2×7个月＝362元），8＃楼XXX6室从2019年1月1日起至7月31日止的物业费为338.6元（0.8元／月×60.46m2×7个月＝338.6元），以上合计700.6元，应由林正旺支付给欣茂物业公司。 综上所述，林正旺的上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9143号民事判决； 二、林正旺应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市欣茂物业管理有限公司8＃XXX5室、XXX6室房屋的物业服务费计700.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由龙岩市欣茂物业管理有限公司负担。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由龙岩市欣茂物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年六月十五日 书记员 黄 博 附法律条文： 《物业管理条例》第四十一条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；