长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0194民初594号 原告：李咏娜，女，1958年3月9日出生，现住长春市净月高新技术产业开发区。 被告：长春金逸房地产开发有限责任公司，住所地长春净月开发区。 法定代表人：张钟文，总经理。 委托代理人：黄秀婷，吉林衡丰律师事务所律师。 原告李咏娜诉被告长春金逸房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李咏娜，被告长春金逸房地产开发有限责任公司的法定代表人张钟文、委托代理人黄秀婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李咏娜诉称，1、原告与被告于2015年7月14日签订「房屋租赁合同」，约定原告承租被告位于长春净月高新技术产业开发区临河街8350号棠棣小区Bl一106室的房屋，租赁期限自2015年9月14日至2020年9月13日。依据双方签订房屋租赁合同内第四页第五条「甲方责任及保证条款（第五项）甲方（被告）承诺保证提供乙方（原告）所需电量（明细见附件一），作为每天日常营业使用。但被告于2016年7月中（餐厅开业9个月后）派财务向原告突然提出因经营管理需要，额外产生电增容费25万元，要求原告偿还垫支费用。原告认为不合理，依据双方签订的房屋租赁合同，原告（合同乙方）己清楚列明所需电量，而被告（合同甲方）承诺保证提供原告（合同乙方）所需电量（明细见附件一），因此原告才与被告签订房屋租赁合同。2、被告财务于2016年8月1日再向原告提出偿还额外产生电增容费25万元，被告财务称有确实证明单据代支付额外产生电增容费，并承诺于2016年10月30日前提交全部有关额外代支付25万元单据证明及文件给原告审核，被告财务当时威胁原告必须签署欠款偿还协议书，若不签署餐厅会被立即停止供电，被告就是这样迫使原告签署欠款偿还协议书。3、2016年10月30日前被告没有履行协议提交证明单据代支付额外产生电增容费25万元给原告审核，但餐厅曾多次发生不明短暂停电，从半小时至1个半小时不等。原告向被告提出交涉，被告要求原告必须先付25万元，至于单据搜集需时要稍后才能提交。由于多次停电影响到餐厅营运，原告无奈于2016年11月25日将款项25万元付给被告。4、餐厅已于2020年1月20日结业，被告仍没有提交有关额外产生电增容费25万元单据证明及文件给原告审核，因此被告应立即退还全数25万元连同利息给原告。5、2015年10月9日被告在原告租用房屋楼顶加建一楼层作出租之用，强行在原告房屋外墙两边加装去水道管，导致房屋漏水，该去水管道在下雨天和冰雪溶化时带来餐厅极大困扰，严重危害餐厅客人、员工进出及行人经过餐厅门前范围的安全，甚至影响生意，造成原告经济损失。原告先后多次向被告及管业处投诉要求立即进行维修保养，但被告及管业处只派员视察，一直没有履行维修保养责任，直至于2019年6月13日，被告拖延了三年零八个月后才进行维修。6、原告依据与被告双方签订「房屋租赁合同」第四页第五条第五项：若因甲方（被告）怠于履行维修、保养责任，使标的房屋发生毁损，造成乙方（原告）财产损失或人身伤害的，甲方（被白该承担赔偿责任加上上年实收租金总额的10％之和支付违约金。综上所述，被告违约行为已严重侵犯原告合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令：l、请求人民法院依法判令被告立即退还已收取原告额外产生电增容费250,000元，并以250,000元为基数，按商业银行同期同类贷款利息标准年利率3.85％向原告支付28,875元利息（时间从2016年11月25日至实际支付之日利息，暂计至2020年3月31日）。2、请求人民法院依法判令被告违反房屋租赁合同第四页第五条第五项：因怠于履行维修及保养责任，须立即赔偿原告实付租金总额2241,200元的10%之和的违约金224,120元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告长春金逸房地产开发有限责任公司辩称，一、被答辩人主张的电增容费系其根据经营需要主动要求增加并自愿支付，且该笔款项已经过诉讼时效期间，因此不具备返还的事实及法律依据。根据答辩人与被答辩人于2015年7月签订的《房屋租赁合同》，双方已经对被答辩人承租涉案房屋后相关费用的承担作出约定。在被答辩人经营餐厅过程中，答辩人为满足其经营需要为其施工增容，故双方于2016年8月1日就额外产生的25万元电增容费签订了《欠款偿还协议》，被答辩人签字同意由其承担该笔款项，双方已对涉案房屋电增容的相关事实作出确认。后因被答辩人未能如期向答辩人偿还上述款项，答辩人于同年11月11日起诉至净月法院，该案未经审理被答辩人就于11月25日自愿支付了该笔电增容费，因此答辩人撤诉。至此，双方该笔款项已经履行完毕，就电增容费已无争议，被答辩人现主张返还不具备事实及法律依据。若其对该笔款项承担存在异议，则不会在2016年得知被诉后立即偿还该笔款项，且在其偿还完该笔款项至今从未向答辩人主张返还或提及电增容事宜，被答辩人现主张返还明显是恶意拖延另案中应支付答辩人的房屋租金。另，被答辩人偿还欠付电增容费的时间是2016年11月25日，此间其从未向答辩人主张过该笔款项，现早已经过诉讼时效期间，因此，其此项主张不应得到支持。二、根据《房屋租赁合同》，被答辩人主张的违约金不符合合同约定内容，不应得到支持。第一，被答辩人诉状中主张的违约金没有合同依据。首先，被答辩人声称答辩人未及时维修外墙排水管的行为应根据合同第五条第（五）项约定认定，但事实上，关于外墙水管的安装和修复并未使涉案房屋发生毁损，且并未造成答辩人财产损失或人身伤害；其次，被答辩人能够主张10％违约金的前提是“如因此导致乙方无法继续营业，乙方有权解除合同……甲方应以上年实收租金总额的10％支付违约金”，根据被答辩人的诉状内容及此前的举证情况，被答辩人并未证明其“无法继续营业”，即使无法继续营业，其并不能证明系由答辩人导致，其更无权解除合同。最后，该条约定“上年实收租金总额的10%”作为违约金，但实际上被答辩人至今未支付上年租金。因此，被答辩人主张的违约金无事实及法律依据，不应得到支持。第二，被答辩人主张其自2015年10月份以后向答辩人反映外墙水管漏水要求维修，答辩人至2019年6月才进行维修与事实明显不符。被答辩人向答辩人主张维修后，答辩人曾多次提出维修，但期间因被答辩人不同意外墙排水管穿过其店面遮雨棚，因此水管无法延伸至地下排水井，后于2019年经协商一致，缩短其遮雨棚范围，才将排水管延伸至地下排水井。因此期间被答辩人的行为也违反了《房屋租赁合同》第六条对于答辩人维修房屋的协助义务。第三，《房屋租赁合同》第五条第（五）项约定，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，被答辩人应通知答辩人修复，逾期未维修的，被答辩人代为维修，费用由答辩人承担。因此，即使房屋需修复，在答辩人未及时修复的情况下，被答辩人有代修义务，其放任其所谓的“损失”扩大的行为所造成的不利后果不应由答辩人承担。第四，被答辩人在2019年的诉讼案件答辩中主张其迟延支付租金的原因是外墙水管的安装，但两次诉讼，被答辩人最终都同意分期支付全额租金，且2016年已经如期全额支付了此前欠付的租金，两次诉讼均未就水管问题提出反诉，故其已经认可涉案房屋的使用情况。综上，被答辩人的主张无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，保护答辩人的合法权利。 经审理查明，2015年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告所有的长春净月高新技术产业开发区临河街8350号棠棣小区B1-106室房屋，房屋面积433.06平方米。租赁期限为2015年9月14日至2020年9月13日，年租金52万元，第三年开始递增10%，合同第五条第五项约定，租赁期内，被告应保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态，对房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应即时书面通知被告修复，被告应在接到书面通知后7日内维修，逾期不实施维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，若因被告怠于履行上述维修、保养责任，使标的房屋发生毁损造成原告财产损失或人身伤害的，被告应承担赔偿责任，被告违反任何上述承诺由被告承担全部法律责任，如因此导致原告无法继续营业，原告有权解除合同，被告应以原告对房屋进行固定资产投资的当时净值加上上年实收租金总额的10%之和支付违约金。现上述合同已于2020年2月29日原、被告协商解除。 又查明，2016年8月1日，原、被告签订《欠款偿还协议》一份，内容为基于2015年7月14日原、被告签订的《房屋租赁合同》，现因原告经营管理需要，额外产生电增容费25万元，经原、被告协商一致同意，由原告全部承担，并承诺2016年10月30日前一次性给付被告。后原告于2016年11月25日向被告支付了上述款项。 另查明，2015年11月，被告在案涉租赁房屋外墙安装了两条排水管。2019年6月，被告对上述排水管进行了维修。 上述事实，有房屋租赁合同、欠款偿还协议、照片及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，关于原告主张要求被告返还其电增容费25万元及利息的诉请，因原、被告已于2016年8月1日签订了《欠款偿还协议》，该协议明确约定了上述电增容费由原告承担，虽原告诉称该协议是其被迫签订的，但原告并未举证加以证明，故本院不予采信，对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的被告违反《房屋租赁合同》第五条第五项“因被告怠于履行维修及保养责任”故应赔偿其实付租金总额2241,200元的10%的违约金的诉请，首先，根据合同约定，如发现问题原告应书面通知被告进行维修，但原告并未举证证明其履行了书面通知义务；其次，即使原告已通知被告进行维修，在被告7日内未进行维修的情况下原告可自行维修，但原告并未自行维修；再次，庭审中，原告自认被告安装的排水管并未给其造成直接的经济损失及人身伤害，故原告的该项主张并无依据；最后，根据合同约定，只有在被告违反承诺导致原告无法继续营业时，原告解除合同后可要求按上年实收租金的10%支付违约金，而本案中，原告并未提出其不再经营是因被告的原因导致的，且庭审中原、被告均认可合同系双方协商解除的，同时，原告主张排水管自2015年开始对其产生影响，那么在时隔近五年之久且被告已于2019年进行维修的情况下，原告因排水管而不再继续经营亦不符合常理。故，综上，原告的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李咏娜的诉讼请求。 案件受理费8,830元，减半收取4,415元，由原告李咏娜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员  刘馨嵘 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  冯泳龙