河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4453号上诉人（原审原告）：崔智威，男，汉族，1996年2月5日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：崔现启，男，1969年12月6日出生，住河南省西平县，系崔智威父亲。委托诉讼代理人：贾真，河南度邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐琳，女，汉族，1977年12月5日出生，住郑州市。被上诉人（原审被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：王小沛。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**阳，河南点石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司，住所地郑州市金水区。负责人：胡天成。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**阳，河南点石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州明润房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区。法定代表人：王大卫。委托诉讼代理人：芦欢，女，该公司员工。上诉人崔智威因与被上诉人徐琳、郑州房之家房地产营销策划有限公司（以下简称房之家公司）、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司（以下简称房之家丰乐路公司）、郑州明润房地产营销策划有限公司（以下简称明润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。崔智威上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人因曾在郑州就读且到了谈婚论嫁的年纪，才决定在省会郑州购买房产，其自身及家人均居住在驻马店，在签订合同前，对郑州的限购政策并不知晓。因合同订立后，房之家公司以各种理由要求上诉人缴纳款项，上诉人到房管局投诉，才知晓此限购规定，随即向房之家公司和徐琳要求解除合同，但直至该时，房之家公司还称“限购可以解决”、“需要交15000元的包过费”（详见上诉人一审证据六）。郑州限购政策属于地方性政策，上诉人作为驻马店人，其自身及家人都并未在郑州居住或在郑州买卖过房屋，并不能推定为其自身明知无购房资格。而房之家公司作为专业的房屋中介公司，明知上诉人不具备在郑州市购房的资格，却在签订合同前后都并未给予合理提示说明，其为了赚取中介佣金及“包过费”,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，误导上诉人签订《房屋买卖合同》，未尽到居间人的如实报告义务。上诉人并无过错，亦无违约之处，由于政府政策的原因及房之家公司的恶意隐瞒，导致涉案房屋无法过户至崔智威名下，合同目的不能实现，依据《合同法》第94条规定，涉案合同应当解除。一审认定上诉人对自身是否具有购房资格应当明知，上诉人没有购房资格不能归责于被告，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。依据《合同法》第425条，房之家公司损害委托人的利益，不得要求支付报酬，并承担损失，依据《合同法》第97条，被上诉人徐琳应当向上诉人返还定金，明润公司收取贷款服务费用过高且尚未完成贷款代办义务，所收取的贷款服务费应当退还。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。徐琳未到庭、未答辩。房之家公司、房之家丰乐路公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1、《房屋买卖合同》签订后，崔智威明确表示不再购买本案房屋，构成根本违约，违约后其自身明确表示愿意承担违约责任，答辩人在《房屋买卖合同》履行过程中不存在任何过错，不应承担任何责任，其要求答辩人返还定金20000元，徐琳返还定金10000元，明润公司返还贷款费用23300元，于法无据，不应支持；2、依照合同约定，崔智威应足额向答辩人支付中介佣金11360元，房屋买卖合同无法继续履行系崔智威违约所致，崔智威要求答辩人退回中介佣金11360元，代收定金8640元，于法无据，不应支持，一审法院认定事实正确。3、签订《房屋买卖合同》时，答辩人就告知了崔智威郑州关于限购的政策，崔智威称其有大专学历，人事档案在郑州，可以将户口迁至郑州，自己可以解决限购问题，答辩人从未向崔智威说过收其15000元的“包过费”，可帮其解决限购问题，答辩人在履行《房屋买卖合同》过程中不存在任何过错，不应承担任何责任。一审庭审时崔智威称其没有购房资格要求解除合同，实际上在签订合同时，房之家丰乐路公司就已经告知其郑州限购政策，其称其有大专学历，人事档案在郑州，可以将户口迁至郑州，自己可以解决限购问题。答辩人从未向崔智威说过收其15000元为其办理购房资格的事情，崔智威也从未向答辩人缴纳过所谓的15000元的“包过费”，自签订合同至崔智威明确表示不再购买本案房屋期间，时间近3个月，崔智威从来没有以购房资格为由称不再购房或者提出过异议。本案房屋买卖合同无法继续履行的原因系崔智威父亲不出资，崔智威自身资金不足所致，并非因为崔智威没有购房资格导致房屋买卖无法继续履行。崔智威称自己没有购房资格，不再购买房屋，纯属为自己的违约找借口，为了逃避法律责任。崔智威作为一个成年人其在明知郑州限购政策的情况下，承诺自己可以解决，然后因其父亲不为其出资，不再购买房屋，出尔反尔，不守诚信，其应为其的违约行为付出应有的代价。答辩人在履行合同过程中不存在任何过错，不应承担任何责任；4、崔智威委托明润公司办理贷款服务，双方就贷款服务费23300元达成一致意见，房屋已经被评估等，银行贷款己经于2019年10月18日预审批通过。按照二手房交易习惯，预审批额度通过后，原告崔智威需要准备首付款，继续履行合同。因此，明润公司贷款服务已经完成，明润公司依据约定，有权足额获取贷款服务费23300元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。明润公司辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、崔智威的银行贷款审批已经全部完结，所有前期需要准备的资料、贷款房屋实地测绘、出具正规的评估报告、整理核实贷款人信息、递交银行审批等全部流程已经有明润公司全部履行完毕，银行按揭贷款已经审批通过，只差放款。二、由于崔智威的个人行为导致购房中止，银行按揭贷款中止，是崔智威的个人行为，与明润公司无关，综上，请求二审法院依法驳回崔智威的上诉请求，维持原判。崔智威向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司退还购房定金20000元；三、被告徐琳退还购房定金10000元；四、被告郑州明润房地产营销策划有限公司退还贷款费用23300元；五、诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实：一、2019年9月11日，原告（买方、乙方）与被告徐琳（卖方、甲方）、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：乙方自愿购买甲方位于金水区金水路76号16号楼1-3层888号3层323号的房屋，房屋所有权证书号为1101023727，房屋建筑面积为71.9平方米。房屋总价款为568000元，乙方同意自本合同签订时支付定金叁万元，其中佣金11360元，余额作为代收的定金，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将【售房保证金】或《房屋所有权证》交由丙方保管。甲方若无违反甲、乙双方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料的行为，在办完房产过户手续后，售房保证金退还甲方。甲、乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，甲、乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，贷物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲方应在收到全部房款后7个工作日内，向乙方交付房产。甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，甲方负担费用0%，乙方负担费用的2%，本合同经甲、乙双方签字成立后，丙方的佣金由甲方支付总房款的0%，乙方支付总房款的2%，甲、乙双方应向丙方足额支付佣金。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介费一律不予退还。二、2019年9月11日，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司出具《收据》一份，载明：兹收到崔智威交来金水区金水路76号16号楼1-3层888号3层323号定金贰万元，同日，被告徐琳出具《收条》一份，载明：今收到崔智威购买金水区金水路76号16号楼1-3层888号3层323号房产定金壹万元整，若因此房原因无法交易，此定金3月内全额退还，2019年9月29日，被告郑州明润房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到崔智威交来贷款费用贰万叁仟叁佰元。三、被告郑州明润房地产营销策划有限公司提交原告办理贷款的相关手续，明润金融服务中心签单回执单、中国光大银行贷款借据、个人贷款客户告知书、中国光大银行个人信息使用授权书、个人贷款业务调查表、住房文本审批资料清单、委托划款授权书、贷款用途及资金支付申请表、个人征信授权书、评估报告书相关手续等。四、2019年12月4日，原告出具《声明》一份，载明：本人崔智威确定不买时尚party（金水路76号16号楼1-888号3层323号）（产证号0345181）。五、庭审中，徐琳称其把房产证交到了房之家公司并配合原告办理贷款手续，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司称其促成了合同的签订，收取了原告20000元，其中11360元是佣金，剩余的8640元是代徐琳收的定金，合同第二条有明确约定，贷款预审批额度下来之后我们告知了原告。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告徐琳支付定金10000元，向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司支付20000元，其中11360元为佣金，剩余部分为被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司代被告徐琳保管的定金，并向被告郑州明润房地产营销策划有限公司支付贷款费用23300元。原告称其没有购房资格，要求解除合同，该院认为原告与被告签订《房屋买卖合同》时，郑州市限购政策已经出台，原告对其是否符合购房条件应是明知的，并非不可预见的情形，且原告没有购房资格不能归责于被告，故原告要求解除《房屋买卖合同》，于法无据，该院不予支持。原告要求被告郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司退还购房定金20000元，要求被告徐琳退还购房定金10000元，要求被告郑州明润房地产营销策划有限公司退还贷款费用23300元，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告崔智威的诉讼请求。案件受理费减半收取567元，由原告崔智威负担。二审期间，崔智威提交以下证据，通话记录两页，证明：房之家公司于一审中提供的三段录音均有截取，2019年11月13日上午9:08的录音，共6分13秒，被上诉人只录取了1分03秒。2009年11月13日上午9:02的通话共2分39秒，被上诉人只录取了28秒，2019年11月18日下午5:52的通话共2分45秒，被上诉人仅录取了2分19秒，录音仅保留了关于违约责任的讨论，并不能证明上诉人是因没有资金而违约。该录音即是被上诉人工作人员孙哲与上诉人的通话录音。徐琳未发表质证意见。房之家公司、房之家丰乐路公司发表质证意见，对于提交的通话记录明细的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并不是新证据。房之家公司提交的证据有相应的通话录音以及录音文字材料，该录音有原始的载体，且上诉人在一审的时候已经质证，一审法院对该证据也予以认定，足以证明上诉人因自身资金不足的原因明确表示不再购买房屋构成违约，应当承担相应的违约责任，且其违约的理由与购房资格无关，而且在违约之后，上诉人强调购房资格的目的是在逃避自身的违约责任。明润公司发表质证意见，同房之家公司、房之家丰乐路公司意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，崔智威、徐琳、房之家丰乐路公司签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，崔智威按约向徐琳支付定金10000元，向房之家丰乐路公司支付20000元，其中11360元为佣金，剩余部分为房之家丰乐路公司代徐琳保管的定金，并向明润公司支付贷款费用23300元。2019年12月4日，崔智威出具《声明》一份，载明其不购买涉案房屋，徐琳对此未表异议，双方已实际行动表明房屋买卖合同的目的无法实现，该合同已经解除。故崔智威要求解除《房屋买卖合同》，不予支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，崔智威没有购房资格，崔智威作为买房人，其与徐琳、房之家丰乐路公司签订《房屋买卖合同》时郑州市限购政策已经出台，崔智威对其是否符合购房条件应是明知的，并非不可预见的情形，崔智威对于合同的解除存在过错，故崔智威要求徐琳退还购房定金10000元，不予支持，对于崔智威要求退还的房之家丰乐路公司代徐琳保管的定金8640元，亦不予支持。房之家丰乐路公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应当尽到必要的、审慎的审查、核实义务，房之家丰乐路公司对崔智威是否符合购房条件没有尽到审慎核实义务，但考虑到房之家丰乐路公司在双方交易过程中提供服务的阶段及程度，酌定房之家丰乐路公司退还崔智威佣金8000元。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故本院认定上述责任由房之家公司承担。明润公司为崔智威办理银行贷款业务，目前贷款基本服务业务已经完成，但抵押等手续还未办理，结合明润公司在双方交易过程中提供的服务及完成事项的程度，酌定明润公司退还崔智威4500元。综上所述，崔智威的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33991号民事判决；郑州房之家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔智威佣金8000元；郑州明润房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔智威4500元；驳回崔智威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取567元，由崔智威负担517元，郑州房之家房地产营销策划有限公司负担25元，郑州明润房地产营销策划有限公司负担25元。二审案件受理费1133元，由崔智威承担1033元，郑州房之家房地产营销策划有限公司司负担50元，郑州明润房地产营销策划有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年六月八日书记员  景慧洁