浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10146号 原告：宁波市交通房地产有限公司（统一社会信用代码为91330200254081402A）。住所地：宁波市鄞州区甬江大道2022号76幢1-1。 法定代表人：周孝棠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐诚，该公司员工。 委托诉讼代理人：李炜，上海融力天闻律师事务所律师。 被告：宁波甬越健身管理有限公司（原名称为宁波高新区甬越健身管理有限公司，统一社会信用代码为91330201MA28YR6808）。住所地：宁波市鄞州区波波城184号1-3层。 法定代表人：冯涛该公司经理。 被告：冯涛，男，1981年12月5日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：邓何骏，浙江同舟律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：曹敏，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波市交通房地产有限公司（以下简称交通公司）为与被告宁波甬越健身管理有限公司（以下简称甬越公司）、冯涛房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月27日向本院起诉。本案审理中，双方当事人要求庭外和解15天，本院予以准许，但和解未果。在法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。后因案情复杂，转为普通程序审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。交通公司请求判决：一、解除交通公司与甬越公司于2017年5月10日签订的《BOBO城综合经营用房租赁合同》；二、甬越公司移交并腾退所租赁经营用房给交通公司；三、甬越公司支付交通公司租金250389元（暂计算至2019年6月25日，之后继续计算至合同解除之日止），并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；四、甬越公司支付交通公司因逾期支付租金产生的滞纳金（即违约金）68000元（自2019年2月10日起按500元/日的标准暂计算至同年6月25日，之后继续计算至实际腾退之日止）；五、冯涛对甬越公司的上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任。本案现已审理终结。 被告甬越公司答辩称：一、涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》不应当被解除。（一）自签订上述租赁合同以来，交通公司存在以下违约行为：1.交通公司将出租房屋交付给甬越公司未出一个月，甬越公司即发现下雨天时房屋自地下室至三楼皆存在漏水现象，且情况严重，甚至二楼过道由于湿滑，行人走过极易摔倒；2.室内泳池配备的锅炉，交通公司交付时未提供出厂合格证，使用年限超期，且交通公司未提供该锅炉的年检报告，甬越公司无法正常使用该设备以维持泳池恒温，对甬越公司的营业造成重大影响，甚至需要投入大量人力、物力去维护泳池，只能保证在夏季可使用，另三季泳池根本无法使用；3.室外露天泳池存在漏水情况，无法正常对外经营；4.依据合同约定，甬越公司享有同为综合经营用房组成部分的另外700平方米建筑物的优先承租权，但交通公司在未通知甬越公司的情况下直接将该部分房屋出租给案外人作为茶室经营，剥夺了甬越公司的优先承租权。甬越公司发现上述问题后多次向交通公司反馈，要求交通公司与甬越公司协商处理，前前后后持续两年时间，交通公司仅派维修师傅过来查看漏水情况，告知维修费用过高，技术难度太大，需要开会讨论，期间甬越公司反复追问讨论进度，都得不到回复。甬越公司迫于无奈于2019年2月停止支付租金，要求交通公司派人商谈维修事宜，并表示房屋问题若得到合理解决，愿意交纳租金，但交通公司仍然未置可否。甬越公司遂于2019年5月21日委托浙江同舟律师事务所向交通公司发出《律师函》，催告房屋维修、商讨解决方案等事宜，但至今未得到交通公司回复。由此可见交通公司的违约情形出现在先，甬越公司在持续长时间无法保证合情合理实现合同目的的情况下，迫于无奈只好正当行使在先履行抗辩权。（二）甬越公司为租赁经营涉案房屋投入了大量人力、物力，解除合同存在社会隐患。1.涉案出租房建筑面积约3772平方米，租期8年，目前仅使用2年，为了这个项目，甬越公司通过招投标形式获得租赁权，为此付出许多心血，若合同解除将会对甬越公司造成重大损失；2.从涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》内容可见，原经营单位的几百名会员由甬越公司无偿接收，并继续为其提供服务，此前他们曾多次维权，交通公司为解决历史遗留问题，故在格式合同中要求甬越公司无偿接收这些会员。目前甬越公司拥有的会员数量有近千名，若合同解除，这些会员无法正常行使自己的权利，且甬越公司亦无法继续履行义务，必将导致激烈的社会矛盾，包括交通公司也会因会员的维权行动造成各种困扰。合同解除不仅对甬越公司不利，对交通公司、对会员均会造成经济损失，且对社会稳定亦极为不利。综上，甬越公司拒付租金是正当行使在先履行抗辩权，若解除合同会造成更恶劣的后果及社会问题，与定纷止争的法治理念相违背。甬越公司同意先将租金付清，而后交通公司应将漏水房屋、漏水泳池及停用锅炉维修至符合其用途。二、交通公司诉请的违约金不成立。交通公司未履行其在先义务，甬越公司是合理行使法律赋予的权利，不存在违约情形，不用承担合同约定的违约责任。且交通公司亦存在违约行为，根据公平原则，交通公司亦应承担相应违约责任。退一步讲，即便甬越公司存在违约行为需要承担违约金，交通公司诉请的滞纳金也过高，其实际损失仅为未付租金的利息损失，故即便甬越公司存在违约行为，也仅需赔偿未付租金的利息损失，该利息损失应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算。三、交通公司无证据证明其系涉案房屋的合法产权人。综上，请求法院驳回交通公司对甬越公司的诉讼请求。 被告冯涛答辩称：甬越公司确实系由冯涛一人投资设立的，但冯涛个人与甬越公司之间不存在财产混同，不应为甬越公司的债务承担连带责任。请求法院驳回交通公司对冯涛的诉讼请求。 本院查明的事实如下： 2017年5月10日，交通公司经招投标与甬越公司签订了《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》一份，约定交通公司将其位于宁波市鄞州区城（即波波城）综合用房中建筑面积约3772平方米的部分出租给甬越公司用于游泳、器械健身、乒乓球、台球、棋牌、美容、早教、小型办公等经营之用，租赁期限为8年，即自2017年5月10日起至2025年5月10日止；租金为672000元／年，租金每三个月为一期支付，第一期租金应在本合同签订后10日内支付，以后每期租金应提前一个月支付；房屋租赁期间的物业费由甬越公司承担；因经营产生的水、电、气等费用由甬越公司承担，并交纳到相关单位；交通公司有权要求甬越公司落实投标时承诺的各类事项，甬越公司应无条件执行；原经营单位已办理的预付消费卡，甬越公司应无条件接受，接受方式由甬越公司自行拟定，但必须保证预付消费卡持有人的合法利益，今后如有纠纷发生，由甬越公司承担所有责任（包括但不限于经济责任）；交通公司应在本合同签订之日起7日内将房屋和内部设备、设施移交给甬越公司使用，如甬越公司进场改造或装修前应对现有的设备、设施进行检查或试运行，如有故障需维修，交通公司应承担维修责任，甬越公司开始改造或装修后，交通公司不再承担维修责任；甬越公司可按照经营方案中的改造内容进行改造或装修，费用由甬越公司承担；甬越公司按照经营方案中的改造内容进行改造或装修时，应确保交通公司现有设备、设施完好，如需拆除应及时移交给甬越公司；如甬越公司按照经营方案中的改造内容改变了室内各个房间的平面布局，在经营期满后应无条件恢复原状；甬越公司在经营期间应妥善保管交通公司的现有设备、设施，如有损坏，应负责修缮或赔偿；未经交通公司许可，甬越公司不得将房屋转租给他人；如甬越公司未及时支付租金，视同违约，交通公司有权终止合同，所有损失由甬越公司承担；若交通公司未按照合同约定时间将租赁物移交给甬越公司使用，甬越公司有权要求交通公司按500元／日的标准支付滞纳金（即违约金）；甬越公司未及时支付租金的，交通公司有权要求甬越公司按500元／日的标准支付滞纳金（即违约金）；如甬越公司未及时支付租金，视同违约，交通公司有权终止合同，所有损失由甬越公司承担；因不可抗力原因引起的违约，双方均可免责，等等。合同签订后，甬越公司分期向交通公司支付租金至2019年2月10日（即前7期每期租金168000元已付清），第8期租金本应在2019年1月10日前支付，但甬越公司分文未付；第9期租金应在2019年4月10日前支付，甬越公司仍分文未付。 2017年6月梅雨季节，上述租赁房屋发生漏水，已由交通公司维修好。2019年5月，交通公司接到甬越公司发来的《律师函》反映房屋漏水问题后，对房屋进行了维修，已维修好。 另查明，涉案房屋的建造有建设工程规划许可证，目前仍未办理房屋产权登记。甬越公司系由冯涛投资设立的一人有限责任公司。 以上事实，由原告交通公司提交的并经本院审查认定的《BOBO城综合经营用房租赁合同》、增值税普通发票、建设工程规划许可证及被告甬越公司提交的2017年6月房屋漏水视频资料、《律师函》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：交通公司与甬越公司签订的涉案《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据该租赁合同，甬越公司依约负有按期足额支付租金的义务。甬越公司抗辩称其拒付租金是在依法正当行使在先履行抗辩权，认为交通公司存在在先违约行为。本院认为，甬越公司反映的涉案房屋地上部分漏水问题如2017年6月梅雨季节及2019年5月时期房屋漏水问题，交通公司均已履行其维修义务，漏水问题已得到解决；至于地下室漏水问题，交通公司表示可与甬越公司商量可行方案，如做个引流等；关于锅炉使用问题，甬越公司自称该设备使用年限已超期，自然不存在可使用的问题；关于室外露天泳池存在漏水的问题，交通公司称经检查泳池建筑物本身没有问题，问题可能出在泳池管道上，而泳池管道属涉案房屋的内部设施、设备，根据合同约定，甬越公司在进场改造或装修前即正式营业前应当进行检查，正式营业后内部设施、设备确实不在交通公司维修责任范围内；关于另外700平方米经营用房的优先承租权问题，甬越公司如认为交通公司侵犯其优先承租权，可另行处理。综上，甬越公司主张其拒付租金是正当行使在先履行抗辩权的各项理由均不成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》约定承租人未按期足额支付租金的，出租人有权终止合同即解除合同，因甬越公司未按期足额支付租金（本案庭审中甬越公司表示愿意补交租金，但至今未补交），故交通公司诉请要求解除涉案《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》，合法有据，本院予以支持；甬越公司主张该合同不应当被解除，其理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甬越公司应向交通公司支付合同解除前尚未支付的租金，并应承担相应的逾期付款违约责任。涉案《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》约定按500元／日计算逾期付款违约金，该计算标准从目前欠费金额来看确实过高，甬越公司亦要求调整，故本院依法调整为以每期未付的租金为基数按照年利率24%的标准计算（但依此标准计算当欠付租金累计超过750000元时，逾期付款违约金将超过500元／日，超过时则以500元／日为标准计算），对超出部分不予支持。合同解除后，甬越公司依约应及时腾退涉案房屋。若甬越公司逾期腾退，应向交通公司赔偿房屋被占用期间的损失，该损失违约方可预期的应为出租方的租金损失，房屋占有使用费以出租方可得的租金标准计算是合理的，故交通公司按其每日应得的租金标准主张房屋逾期腾退的占有使用费，应予支持。甬越公司庭审中提出因受新型冠状病毒××疫情影响，其自2020年1月23日起停止营业，故要求免除此后的租金。对此，本院认为，因受新型冠状病毒××疫情防控措施影响，甬越公司一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，根据公平原则，本院准予免除两个月的房租；甬越公司要求免除2020年1月23日之后全部的租金，缺乏依据。需说明的是，涉案《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》合同相对方为交通公司与甬越公司，涉案租赁房屋尚未办理产权登记，但这并不因此而影响本案的合同效力，也不影响交通公司起诉的权利。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”甬越公司系冯涛一人设立的有限责任公司，冯涛未提交证据证明甬越公司财产独立于其自己的财产，根据上述法律规定，冯涛对甬越公司的涉案债务应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波市交通房地产有限公司与被告宁波甬越健身管理有限公司于2017年5月10日签订的《BOBO城综合经营用房租赁合同》； 二、限被告宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区城（即波波城）综合用房中建筑面积约3772平方米的部分腾退返还给原告宁波市交通房地产有限公司； 三、限被告宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市交通房地产有限公司支付计算至2019年6月25日的到期未付租金250389元，并支付合同解除前的后续租金（按1841.10元/日的标准计算，期间可免交两个月的租金）及自合同解除之日起的逾期腾退房屋的占有使用费（按1841.10元/日的租金标准计算至被告宁波甬越健身管理有限公司实际腾退房屋之日止）； 四、限被告宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市交通房地产有限公司支付以每期未付的租金为基数自逾期之日起至实际履行之日止（但当上述房屋实际腾退之日早于未付租金实际付清之日时，则计算至上述房屋实际腾退之日止）按年利率24%的标准计算（但当每日逾期付款违约金超过500元/日时，则按500元/日的标准计算）的逾期付款违约金（暂计算至2019年6月25日的逾期付款违约金金额为23632元）； 五、被告冯涛对被告宁波甬越健身管理有限公司的上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任； 六、驳回原告宁波市交通房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费6076元，财产保全费2112元，合计8188元，由原告宁波市交通房地产有限公司负担888元，由被告宁波甬越健身管理有限公司、冯涛负担7300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  毛红苏 人民陪审员  郑世良 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  邓晓敏