安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2023号原告：李海祥，男，1971年12月19日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：胡玉花，女，1973年3月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。共同委托诉讼代理人：汪玉明，北京尚晖律师事务所律师。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路67号。法定代表人：汪国鑫。原告李海祥、胡玉花与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告李海祥、胡玉花的共同委托诉讼代理人汪玉明、被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海祥、胡玉花向本院提出诉讼请求：一、依法判令宿松鑫鑫公司返还李海祥、胡玉花按合同约定购买房屋面积而多交购房款27657元（大写：贰万柒仟陆佰伍拾柒元整）及其相应的同期银行贷款利息5531元人民币（大写：伍仟伍佰叁拾壹元整）（以年利率4%计收，暂收5年，低于同期银行贷款利率）；二、本案的诉讼费用由宿松鑫鑫公司承担。事实和理由：2014年9月15日，双方经协商一致，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾1幢二单元603室的房屋出售给李海祥、胡玉花，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：商品房面积差异处理据实结算。该房屋的建筑面积为107.95平方米，套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.77平方米，房屋计价为按建筑面积计算，单价为4390元每平方米，总金额473900元。合同签订后，李海祥、胡玉花按约定向宿松鑫鑫公司支付了首付房款149300元及税金等费用，余款330000元向中国银行宿松支行办理了按揭贷款手续。之后，宿松鑫鑫公司也向李海祥、胡玉花交付了该商品房，并为李海祥、胡玉花办理了字号为皖（2018）宿松县不动产权第0002141产权证书。但该产权证书登记的面积仅为101.65平方米，合同约定面积比实际面积相差6.3平方米。所以，宿松鑫鑫公司应返还多收的购房款金额为：4390元每平方米×6.3平方米=27657元。事后双方经协商未果。为维护自身合法权益，李海祥、胡玉花起诉来院，要求判如所请。宿松鑫鑫公司辩称，李海祥、胡玉花诉称所购房屋少面积6.3平方米，应退多交面积购房款27657元及其相应同期银行贷款利息5531元，没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房预售合同》第五条，对面积的确认及差异的处理，双方均同意选定按该合同第五条的第1种方式进行处理，但后来双方在申请办理该房屋登记时已对合同第五条进行了变更，为按套计价，因此，李海祥、胡玉花选定了按第五条第一种方式是明显错误的。二、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在107.95㎡是套内面积，并不是绝对面积107.95㎡，因为当时房子还未建成，双方订立的是商品房预售合同，还要等交房时经双方认可后，再经双方申请确认，达成变更为按实际面积按套计价的方式，进行出售确认。因此，宿松鑫鑫公司不存在少面积出售。三、李海祥、胡玉花诉宿松鑫鑫公司承担银行利息5531元的诉讼请求，因双方没有任何约定，法律法规也无任何规定，为此，请求法院依法驳回。综上，请驳回二原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾1幢二单元603室的房屋出售给李海祥、胡玉花，并签订《商品房预售合同》（合同编号2014200863033526）。合同约定：该房屋的建筑面积为107.95平方米，其中套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.77平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4390元，总金额（人民币）473900元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，李海祥、胡玉花于2014年9月15日向宿松鑫鑫公司支付了首付房款143900元及税金等费用，余款330000元向中国银行宿松支行办理了银行按揭。宿松鑫鑫公司也向李海祥、胡玉花交付了该商品房。双方于2018年4月18日办理皖（2018）宿松县不动产权第0002141产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积101.65㎡，其中专有建筑面积89.34㎡，分摊建筑面积12.31㎡。李海祥、胡玉花于2018年5月26日从宿松鑫鑫公司领取了涉案不动产权证书。因双方协商未果，现李海祥、胡玉花涉诉来院，要求判如所请。上述事实，有李海祥、胡玉花提交的李海祥、胡玉花的身份证复印件、宿松鑫鑫公司企业登记信息、商品房预售合同、房产证；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明、不动产证领取凭证、房屋登记申请书、房屋验收交接单、商品房预售合同等以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，李海祥、胡玉花与宿松鑫鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李海祥、胡玉花接收的房屋权属登记面积比合同约定少了107.95㎡－101.65㎡＝6.3㎡,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对原告主张面积误差部分房价款予以返还，本院依法予以支持，即宿松鑫鑫公司应返还李海祥、胡玉花多交的购房款27657元（6.3㎡×4390元/㎡）。房屋建筑面积是以不动产权证书所登记的面积为最终依据，而李海祥、胡玉花取得房屋所有权证的时间为2018年5月26日。关于宿松鑫鑫公司提交的双方于2016年6月26日签署的《宿松县房屋登记申请书》、李海祥、胡玉花作为领房人于2017年6月16日签收的《房屋验收交接单》、李海祥于2018年5月26日签收的《不动产证》领取凭证的性质应如何认定的问题，本院认为，宿松县房屋登记申请书不是办理不动产登记的必备手续，虽该申请书中载明“套价473900元”、“以实际面积按套计价”“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，因双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；李海祥在《房屋验收交接单》与《不动产证》领取凭证中的签字行为，只能视为买受人李海祥对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围，亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，本院不予支持。因宿松鑫鑫公司自2014年9月15日起就多收李海祥、胡玉花购房款27657元，李海祥、胡玉花主张以按揭贷款的中国银行宿松支行同期贷款基础利率之下的年利率4%计算五年利息的诉求，符合法律相关规定，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李海祥、胡玉花多交购房款27657元及利息(自2014年9月15日起至2019年9月15日止按年利率4%计算)；二、驳回李海祥、胡玉花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，减半收取299元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张宏二〇二〇年六月八日书记员  时进附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。