新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终936号 上诉人（原审被告）：石河子开发区金诚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区石河子开发区东四路20-A号。法定代表人：陈宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文革，男，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：温泉海，男，1935年8月12日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：张文敏，新疆庭州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江玲，女，1972年4月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司(以下简称“金诚公司”)因与被上诉人温泉海、江玲物权纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金诚公司的委托诉讼代理人周文革，被上诉人温泉海的委托诉讼代理人张文敏，被上诉人江玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7105号民事判决，并依法改判驳回被上诉人温泉海的全部诉讼请求。事实和理由:一、本案涉及三个合同关系:1.被上诉人温泉海与昌吉市二六工镇政府之间的拆迁补偿合同关系;2.上诉人与昌吉市二六工镇政府之间的合作开发合同关系;3.上诉人与被上诉人江玲之间的商品房买卖合同关系。根据合同相对性原则,被上诉人温泉海基于拆迁补偿合同关系所享有的权利，只能向其合同关系相对方昌吉市二六工镇政府主张,而不应要求其合同关系之外的第三人即上诉人和被上诉人江玲承担义务。被上诉人温泉海与昌吉市二六工镇政府签订房屋拆迁补偿协议之后,未取得协议约定的补偿安置房屋所有权,向人民法院提起诉讼应起诉二六工镇政府向其交付房屋并办理房屋产权登记，而不应起诉与其没有合同法律关系的上诉人和被上诉人江玲。二六工镇政府是本案两个合同的当事人,却不参加因其所签合同引起的诉讼,不承担合同责任。而与被上诉人温泉海不存在合同关系和相应义务的上诉人却要承担其合同义务。本案纠纷的起因是合同,一审法院无视合同法的规定，判决确认诉讼当事人的权利义务，显然是不符合法律规定的。原审判决漏列与本案有利害关系的当事人参加诉讼,系审判程序违法。二、被上诉人温泉海在本案中主张的房屋所有权源于其与二六工镇政府签订的拆迁补偿协议。1.根据《物权法》第九条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。被上诉人温泉海与二六工镇政府通过签订拆迁补偿协议设定或转让房屋所有权，依法登记是其实际取得房屋所有权的唯一途径,本案不存在法律另有规定的取得不动产物权的法律事实。依据设立不动产物权的协议进行物权登记，既是履行合同的行为,又是设立物权的行为。在温泉海未依据拆迁补偿协议进行房屋产权登记的情况下,一审判决确认涉案房屋归温泉海所有，无法律依据,不符合《物权法》关于物权设立或转让的规定。2.根据《物权法》第二条第三款的规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,即一个特定物上只能存在一个所有权。一审法院在明知被上诉人江玲已经登记取得涉案房屋所有权的情况下,未对江玲的房屋所有权作出处理,即确认涉案房屋归温泉海所有，由此在涉案房屋上存在两个不动产物权，不符合物权法一物一权原则；3.根据《物权法》第十一条和《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，因买卖等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。上诉人与被上诉人温泉海不存在房屋转让合同,不是合同的当事人,不符合协助温泉海办理不动产登记的主体条件。一审法院判令上诉人协助温泉海办理房屋不动产权登记，不符合《不动产登记暂行条例》规定的条件和程序。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规定,是针对不动产登记行为作出的。《物权法》第十九条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。针对不动产登记事项提起诉讼的相对人是不动产登记簿记载的权利人,本案不动产登记权利人是被上诉人江玲。法院如果认为不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,应当首先确认登记簿记载的不动产物权错误、无效,再确认真实权利人享有物权。本案一审法院在未确认江玲所持不动产权证书登记错误的情况下,即判决确认涉案房屋产权归温泉海所有,其判决显然也不符合最高人民法院《关于适用温泉海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均无法成立，请求驳回上诉,维持原判。温泉海要求确认的房屋是温泉海原房屋拆迁后补偿所得，温泉海对该物权具有优先权。(2018)新2301民初4237民事判决对二六工镇水岸花庭55-3号门面房由温泉海实际占有并使用至今已确认，由于上诉人金诚公司将房屋出售给江玲，上诉人属于过错方，故一审法院判决由上诉人协助温泉海办理产权手续于法有据。江玲辩称，原审已经查明江玲不存在过错，也不承担协助温泉海办理产权责任，故请求驳回上诉，维持原判。温泉海向一审法院起诉请求：1.确认昌吉市二六工镇区二六工村丘73栋3号商铺(即昌吉市二六工镇水岸花庭小区55号楼3号商铺,以下简称3号商铺)归原告所有;2.被告协助原告办理3号商铺产权登记至原告名下的手续;3.被告金诚公司承担办理不动产证费用25920元,赔偿原告律师代理费用损失12000元。一审法院认定事实：2012年3月20日,原告温泉海与昌吉市二六工镇政府签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》,并约定:原告将旧房拆除,选择补偿方式:可置换新建多层住宅楼3楼约85平方米壹套,以实际建设面积为准;置换新建的门面房壹套,面积约86平方米,以实际建设面积为准(位置以现基本位置为准)，2012年3月29日,被告金诚公司与昌吉市二六工镇政府签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》,二六工镇政府将原告温泉海等安置户所在的土地交由被告金诚公司开发。双方约定:1.政府负责改造范围内的拆迁工作,签订拆迁补偿协议,并将协议全部移交于被告金诚公司,由其按协议进行补偿;2.被告金诚公司负责项目改造范围内拆迁户的安置及所建安置房剩余房屋的销售,并独立享有该项目销售的全部收入;3.对于拆迁安置户被告金诚公司不承担办理房屋产权证及土地使用证费用,如有要求办理两证者,则由二六工镇政府负责协调解决;4.所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇的住户为主,由二六工镇确定指导价,剩余安置房由被告金诚公司负责销售。2014年3月31日,二六工镇政府向原告发放入住通知单,安置原告商业门面房壹套,楼号为55号S3室,面积88.79平方米;以上门面房系原告温泉海原址。被告江玲与被告金诚公司于2013年3月13日签订定金合同,并按约定向被告金诚公司交纳定金50000元;被告江玲与被告金诚公司于2014年6月14日签订《商品房买卖合同》,购买被告金诚公司开发的昌吉市××镇商铺,当日被告金诚公司向物业公司发了入住通知单,要求物业公司通知被告江玲办理入住,江玲于2014年7月7日向被告金诚公司交付预售购房款492785元,不动产楼号为二六工镇二六工村丘73栋3号商铺即涉案商业门面房,并于2018年1月8日取得新(2018)昌吉市不动产权第XXXX号不动产权证书。又查,原告温泉海自二六工镇政府2014年3月31日通知后办理入住,2014年8月1日与丁万全签订房屋出租协议,将该涉案房屋出租给丁万全,协议约定:租期五年,前两年租金16000元,后三年租金随行就市;后双方于2018年8月解除租赁合同,现该涉案房屋出租给他人经营。另查,2018年7月26日,被告江玲向一审法院起诉原告温泉海,要求返还原告所占位于二六工镇水岸花庭55-3号门面房并赔偿损失76262元。一审法院经审理于2019年5月6日作出(2018)新2301民初4237号民事判决书,该判决书已生效。该判决书认定“对于作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议,被拆迁人温泉海对涉案房屋享有的债权成为特种债权其享有物权优先的效力;石河子金诚房产公司在补偿协议涉及的安置房建成后,将被拆迁人温泉海明确特别约定的安置门面房另行出卖给了第三人即江玲,根据特种债权的物权优先效力,被拆迁人温泉海的债权具有对抗第三人的效力即排他性,并且镇政府与金诚公司约定所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇的住户为主,由二六工镇确定指导价,剩余安置房由石河子金诚房产公司负责销售。金诚公司销售置换的被拆迁人的安置房同时构成了侵权行为。综上所述,即使江玲办理了房屋所有权登记，但被拆迁人温泉海对涉案拆迁补偿安置房享有特种债权的物权优先效力,故江玲无权要求作为优先取得拆迁补偿安置房屋的被告返还房屋及赔偿损失。”一审法院认为,(2018)新2301民初4237号民事判决书已确认原告温泉海作为被拆迁人对涉案拆迁补偿安置房享有特种债权的物权优先效力,且驳回了被告江玲作为涉案房屋不动产权登记人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”的规定,现原告温泉海要求确认二六工镇区二六工村73栋号商铺(即昌吉市××镇商铺)归其所有的诉讼请求合理合法,予以支持。关于原告温泉海要求被告金诚公司及被告江玲协助将3号商铺登记至其名下的诉讼请求。被告金诚公司将本应安置给原告的门面房出售给被告江玲,被告金诚公司存在过错,故被告金诚公司应当协助原告将上述商铺不动产权办理登记至原告名下。被告江玲并不存在过错,故被告江玲不承担协助办证义务。关于原告温泉海要求被告金诚公司承担办理不动产证费用25920元。一方面该费用尚未实际发生,且费用明细及数额也不确定。原告可在不动产证办理完毕产生相关实际费用后另行向被告金诚公司主张,在本案中不做处理。关于原告要求被告承担诉讼费用的诉讼请求无合同或法律依据,不予支持。遂判决：一、确认二六工镇区二六工村73栋号商铺(即昌吉市××镇商铺)归原告温泉海所有;二、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告温泉海将上述商铺不动产权登记至原告温泉海名下;三、驳回原告温泉海的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，2019年7月6日，昌吉市人民法院立案受理了江玲起诉石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司、石河子开发区金诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，经审理昌吉市人民法院于2019年12月25日作出(2019)新2301民初4985号民事判决，判决：一、解除原告江玲与被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内返还原告江玲购房款492785元；三、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内返还原告江玲代收的费用1021.39元；四、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告江玲利息损失155815.9元；五、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告江玲其他损失31877.25元；六、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司对上述付款项承担连带责任；七、驳回原告江玲的其他诉讼请求。石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司、石河子开发区金诚房地产开发有限公司对上述判决不服，向本院提起上诉，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2020年6月26日作出(2020)新23民终928号民事调解书，主要调解内容为：“一、解除上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司与被上诉人江玲签订的《商品房买卖合同》;二、上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司给付被上诉人江玲购房款492785元、代收费用1021.39元、利息140000元、其他损失31877.25元，共计665683.64元;此款分两次给付，于2020年7月30日前支付300000元，于2020年8月30日前支付365683.64元，如上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司逾期支付上述任何一笔款项，则被上诉人江玲有权按一审判决内容申请执行（即：一、解除原告江玲与被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内返还原告江玲购房款492785元；三、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内返还原告江玲代收的费用1021.39元；四、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告江玲利息损失155815.9元；五、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告江玲其他损失31877.25元；六、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司对上述付款项承担连带责任；七、驳回原告江玲的其他诉讼请求）;三、上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司对上述付款承担连带责任;四、被上诉人江玲放弃一审其他诉讼请求;五、一审案件受理费18580元（江玲预交），由上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司、上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担8572元,于2020年7月30日前给付被上诉人江玲，被上诉人江玲自行负担10008元；二审案件受理费10615元（石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司预交），减半收取5307.5元，由石河子开发区金诚房地产开发有限公司昌吉分公司负担。”本院认为，本案争议焦点为涉诉房屋所有权如何确认。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”之规定及已生效的(2018)新2301民初4237号民事判决，可以确认温泉海作为被拆迁人对案涉拆迁补偿安置房享有特种债权的物权优先效力，故温泉海主张涉诉房屋归其所有于法有据，本院予以维持。本案双方当事人均认可涉诉房屋自2014年3月31日被上诉人温泉海办理入住至今由被上诉人温泉海实际占有、使用。上诉人金诚公司明知涉诉房屋已由被上诉人温泉海办理入住，依然向被上诉人江玲出售并办理了房屋产权手续，其存在过错，且上诉人已与被上诉人江玲自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》，故被上诉人温泉海要求上诉人协助办理产权登记手续于法有据，本院予以支持。综上所述，石河子开发区金诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   闫 雪审  判  员   杨 洁审  判  员   王雪梅二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日法 官 助 理   李 雯书  记  员   李 静