浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1456号 上诉人（原审被告）：张永元，男，1972年7月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：张元乔，浙江民理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张敏，女，1984年11月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：何福民，浙江亮明法律师事务所律师。 上诉人张永元因与被上诉人张敏房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张永元上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.张永元系代理人身份。2.买卖不破租赁，即便法院强制执行、拍卖涉案房屋，张敏也有权继续租赁涉案房屋，事实上，张敏所开店面生意不好，借故退租，相应损失应由张敏承担。 张敏辩称，1.张永元无证据证明其将涉案房屋出租给张敏时，张敏知晓其代理人身份。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案抵押在先，租赁在后，张敏已无法使用涉案房屋，张永元违约，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 张敏向一审法院起诉请求：1.确认张敏、张永元之间的房屋租赁合同关系于2019年1月29日解除；2.张永元返还张敏租金73499元、押金5000元，合计78499元；3.张永元支付张敏违约金5000元。 一审法院认定事实：2017年7月25日，案外人张孟桦（乙方、承租方）与张永元（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将其权属所有房屋租给乙方使用，房屋地址为宁波市鄞州区钟公庙街道泰安西路221号，建筑面积为284平方米，用途为办公；租期为2017年8月1日至2019年7月30日；年租金140000元，12个月付款一次，先付后用；在租住期间，如发生人力不可抗拒的各种自然灾害及国家规划拆迁，甲方有权终止协议，退还乙方多余租金，双方不作违约；甲、乙双方都必须遵守合同，如违约，由违约方支付违约金5000元，并承担由此给对方造成的损失，甚至追究法律责任；等等。协议签订后，张孟桦支付押金5000元，并租用了一年。后张敏承继该合同租用涉案房屋，并于2018年8月7日向张永元转账支付一年房租140000元，为此张永元向张敏出具收条一份。之后，张永元向张敏提供涉案房屋的房产证复印件，张敏用以办理宁波南居逸房产代理有限公司（以下简称南居逸公司）营业执照。2018年9月17日，工商部门核准颁发南居逸公司营业执照，张敏任法定代表人。 另查明：涉案房屋登记在案外人廖成群名下。廖成群与左秀江原系夫妻。2017年4月11日，廖成群作为抵押人自愿以涉案房屋为左秀江在2017年4月11日至2027年4月10日期间在浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行处办理的人民币贷款业务所形成各类债务最高余额5010000元提供抵押担保，为此与浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行、左秀江签订《最高额抵押合同》一份。2017年4月25日，双方就该抵押物办理了不动产登记手续。后因左秀江未按约还款付息，浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行向一审法院提起诉讼，要求左秀江、廖成群还款付息，并主张对涉案房屋实现抵押权，案号为（2018）浙0212民初6351号。本院判决支持了浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行的诉讼请求。判决后，因左秀江、廖成群未履行判决确定的义务，浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行向一审法院申请强制执行。强制执行期间，一审法院为执行涉案房屋，于2018年10月30日公告通知涉案房屋的所有权人及占有人自公告之日起15日内腾迁。2019年1月，张敏自涉案房屋腾迁。1月26日，张敏向张永元寄送《解除房屋租赁合同关系的通知》，张永元已签收该快递。1月29日，张敏再次通过短信向张永元发送《解除房屋租赁合同关系的通知》，称因鄞州法院于2018年10月30日公告要求涉案房屋占有人腾迁，其已于2019年1月17日从该房屋腾迁；因张永元原因致使其无法继续承租房屋，为此，其已于2019年1月26日以邮政快递形式特向张永元发出解除合同关系的通知，今日再次用短信告知该事宜。 一审法院认为，虽张敏提交的自工商部门调取的公司注册登记材料中包含一份出租人、承租人分别为廖成群、南居逸公司的《房屋租赁合同》，但张敏陈述该合同系代办公司营业执照的人员自行制定、签字，张永元在答辩、证据交换中也都以其系作为左秀江代理人签订合同、出租房屋作为抗辩，未曾提出廖成群曾与张敏签订合同，且张永元对该合同中“廖成群”的签字是否是廖成群本人所签也表示不清楚，因此一审法院对该合同真实性不予认定。涉案《房屋租赁合同》记载承租人为张孟桦，张敏未直接与张永元签订合同，而是从原承租人张孟桦处承继了合同权利义务，并支付了合同项下第二年租金，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月30日。根据审理查明的事实，涉案房屋原登记所有权人为廖成群，廖成群与左秀江原系夫妻，张永元受委托出租房屋。因张永元是自己的名义签订合同出租房屋，故除非张敏在订立合同时知道张永元与委托人之间的代理关系，否则合同不直接约束张敏和委托人。张永元主张张敏知道其代理人身份，张敏对此不予认可。一审法院认为，张永元主张的其已向原承租人张孟桦披露代理人身份、张敏与张孟桦是合伙人均无证据证明，张敏亦否认其与张孟桦系合伙关系；虽张敏为办理公司营业执照取得了涉案房屋所有权证，但张敏陈述其取得房产证是在2018年8月30日，从工商登记材料看张敏的南居逸公司营业执照颁发日期是2018年9月17日，均在张敏承继原租赁合同、支付租金之后，而张永元未能提供证据证明其在张敏承继原租赁合同、支付租金之前即已提供房产证，故提供房产证仅能视为合同成立后的事后披露；张敏在承继原租赁合同、支付租金之前未核查张永元身份确属疏忽，但不足以推定张敏知道张永元的代理人身份。因此，一审法院对张永元该抗辩意见不予采纳。合同成立后，代理人向合同相对方披露委托人的，合同相对方可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，本案中张敏选择张永元作为相对人主张权利并无不妥。张永元与其委托人之间的法律关系可另行厘直。 关于张敏是否有权要求确认合同解除并主张退还租金、押金并支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，涉案房屋被设立抵押，因抵押人廖成群、左秀江未履行生效判决，一审法院依法强制执行涉案房屋，于法有据。张永元辩称买卖不破租赁，即使法院强制执行、拍卖涉案房屋，张敏作为承租人也有权继续租用房屋，无须腾退，张敏实际是因不愿继续经营而搬离。对此，一审法院认为，在（2018）浙0212民初6351号案件中，涉案房屋系抵押财产，且抵押权设立日期为2017年4月25日，涉案《房屋租赁合同》成立在后。根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此在一审法院处置抵押财产、强制执行涉案房屋时，作为承租人的张敏无权以租赁合同关系进行对抗。张永元辩称张敏系因自身不愿继续经营而搬离也无证据证明。综上，张永元上述辩称不能成立。涉案房屋因房屋所有权人负债被强制执行，张敏因此腾迁、合同目的无法实现，其有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。张敏通过邮寄和短信的方式向张永元发送了解除合同通知，其现主张合同自短信通知之日2019年1月29日起解除，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，张敏有权要求张永元返还合同解除之后尚未履行部分的租金，即70383.56元。关于押金，张永元对应退还押金金额为5000元且押金应退还给张敏无异议，结合上文论述，一审法院对张敏主张张永元退还押金5000元的诉讼请求予以支持。张敏主张的违约金符合合同约定，亦予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、确认原告张敏与被告张永元之间的《房屋租赁合同》自2019年1月29日起解除；二、限被告张永元于判决生效后七日内向原告张敏返还租金70383.56元、押金5000元，合计75383.56元；三、限被告张永元于判决生效后七日内向原告张敏支付违约金5000元；四、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1887元，由原告张敏负担77元，被告张永元负担1810元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。关于张永元的代理人身份问题，张永元以其自己的名义和张敏联系房屋租赁事宜，以自己的名义收取租金，故至少在张敏看到房产证之前，无证据显示张敏知晓张永元的代理人身份，故张敏有权选择张永元作为相对人主张权利，至于张永元和委托人之间的关系，双方可以另行理直。关于张敏主张解除租赁合同是否有正当理由的问题，经查，本案抵押权设立日期为2017年4月25日，涉案的房屋租赁关系开始于2018年，晚于抵押权设立的时间，故张敏腾退涉案房屋，并无不当，相关违约责任应由张永元承担。 综上所述，张永元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1810元，由上诉人张永元负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨丽丽