山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1744号上诉人（原审被告）：山东省文登市天福实业总公司，住所地威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，1984年2月29日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：李应超，男，1985年9月14日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福公司）与因与被上诉人刘娜、李应超房屋买卖合同纠纷一案商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天福公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：天福公司与亿鑫房地产开发有限公司（以下简称“亿鑫地产”）签订的《合作合同》约定亿鑫地产承包开发案涉房屋所在地块，独立经营，自负盈亏，案涉房屋的开发建设及销售均以天福公司的名义进行，据此案涉房屋系由亿鑫地产独立开发建设，天福公司与亿鑫地产之间非合作开发关系，不应承担相应的风险，上述事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决中已予以认定。案涉《商品房买卖合同》虽是以天福公司的名义签署，但房屋的实际出售人系亿鑫地产而非天福公司，且案涉房屋房款亦是支付给亿鑫地产的工作人员，案涉房屋所在的中央龙湾项目也作为亿鑫地产的项目列为破产财产进行清算，故本案直接判决天福公司承担责任明显不当。刘娜、李应超未予答辩。刘娜、李应超向一审法院起诉请求：1、确认刘娜、李应超与天福公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令天福公司协助刘娜、李应超办理案涉房产的产权变更登记手续；3、判令天福公司支付起诉前三年（2016年12月20日至2019年12月20日）的逾期办证违约金83847.8元（438764元×4.9%×3×1.3）；4、判令天福公司支付自起诉之日起至实际办证之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；5、判令本案的案件受理费等诉讼费用由天福公司负担。庭审过程中刘娜、李应超申请撤回第二项及第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年6月1日，刘娜、李应超与天福公司签订《商品房买卖合同》，约定刘娜、李应超以438764元的价格购买天福公司开发建设的位于中央龙湾居民小区7号3单元405室房屋。合同约定，天福公司应于2010年12月31日向刘娜、李应超交付上述房屋；天福公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天福公司的责任，刘娜、李应超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘娜、李应超不退房，天福公司按已付房价款的0.4%向刘娜、李应超支付违约金。上述合同签订后，刘娜、李应超按约定支付了房款，天福公司出具了购房发票，并于2010年6月18日办理了不动产预告登记，预告登记权利人为刘娜、李应超，预告登记义务人为天福公司。天福公司于2010年12月31日向刘娜、李应超交付房屋。刘娜、李应超称，虽然双方签订的商品房买卖合同约定了逾期办证违约金的计算方式，但合同约定的计算标准明显低于刘娜、李应超遭受的损失，故要求按照同期银行贷款利率即年利率4.9%的1.3倍标准计算违约金；天福公司应于2010年12月31日交付案涉房产，因其一直未协助办理案涉房屋权属证书，其处于持续违约状态，考虑到诉讼时效的问题，仅要求天福公司支付2016年12月20日至2019年12月20日的逾期办证违约金。天福公司称应按照合同约定计算违约金，且年利率4.9%的标准并非刘娜、李应超诉称的银行同期贷款利率。天福公司称，其曾与亿鑫地产签订合作合同，约定亿鑫地产对案涉房屋所在楼盘的部分用地承包开发，独立经营，但以天福公司名义进行建设并对外签署房地产销售合同。另查，中国人民银行公布的2015年10月24日起执行的一至五年贷款基准利率为4.75%；自2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率的标准，自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认为，天福公司对案涉商品房买卖合同的真实性未提出异议，即案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同具有相对性，案涉《商品房买卖合同》载明的出卖人为天福公司，买受人为刘娜、李应超，即合同约束的权利义务主体为刘娜、李应超及天福公司。亿鑫地产与天福公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为天福公司对外承担合同责任的抗辩事由。天福公司以其与亿鑫地产之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务、要求追加亿鑫地产参与诉讼，与法无据，一审法院不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘娜、李应超已按合同约定支付全部房款，而天福公司未按照约定为刘娜、李应超办理房地产权属证书，故刘娜、李应超主张要求天福公司支付逾期办证违约金，理由正当，一审法院应予支持。根据合同约定，天福公司应支付的违约金数额为已付房款的0.4%，即1755.06元，该数额明显低于给刘娜、李应超造成的损失，故应按照同期银行贷款利率计算违约金，至于具体的计算方式，2016年12月20日至2019年8月19日，应支付违约金55557.74元（438764元×4.75%÷365天×973天）；2019年8月20日至2019年12月27日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同约定，天福公司支付逾期办证违约金的起始时间应为2011年1月1日，故刘娜、李应超主张要求天福公司支付2016年12月20日至2019年12月20日的违约金，一审法院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘娜、李应超与山东省文登市天福实业总公司于2010年6月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、山东省文登市天福实业总公司支付刘娜、李应超2016年12月20日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金55557.74元；并以438764元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月20日的违约金。上述款项于判决生效后十日内支付至中国建设银行股份有限公司米山路支行刘娜名下账号为62×××80的账户。三、驳回刘娜、李应超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，由山东省文登市天福实业总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘娜、李应超与天福公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。天福公司主张合同销售实际履行主体系亿鑫地产，但案涉《商品房买卖合同》系刘娜、李应超与天福公司订立，房屋销售发票系由天福公司出具，预告登记义务人亦为天福公司，天福公司向刘娜、李应超交付房屋。天福公司、刘娜、李应超为案涉《商品房买卖合同》相对人。天福公司与亿鑫地产之间的关系不影响天福公司在商品房买卖合同中的主体地位，刘娜、李应超有权向天福公司主张权利。刘娜、李应超已按照合同约定支付全部房款，天福公司未按约为刘娜、李应超办理房屋权属证书，构成违约，刘娜、李应超诉请天福公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金理由正当，本院予以支持。综上所述，天福公司之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由山东省文登市天福实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月十二日法官助理李佳忆书记员安圆圆