河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民再24号再审申请人（原审被告）：王华伟，男，1986年12月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王林楠，河南荟智源策律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审原告）：杨赞学，男，1951年9月26日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：马晓凤，河南亚太人律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈亚萍，河南亚太人律师事务所律师，特别授权。原审被告：张志亚，男，1981年11月6日出生，汉族，住江苏省灌南县。原审第三人：曹毓斐，男，1986年3月26日出生，汉族，住河南省巩义市。再审申请人王华伟因与被申请人杨赞学、原审被告张志亚、原审第三人曹毓斐房屋租赁合同纠纷一案，不服本院2019年8月19日作出的（2019）豫0191民初16531号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月19日作出（2019）豫0191民申149号民事裁定，再审本案。本院于2020年1月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王华伟的委托诉讼代理人黄琨、王林楠，被申请人杨赞学的委托诉讼代理人陈亚萍到庭参加诉讼，原审被告张志亚、原审第三人曹毓斐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。王华伟申请再审称，1、原审判决在认定王华伟欠付杨赞学2019年3月12日至2019年5月11日期间租金57,676.5元时，遗漏了双方在房屋租赁合同中关于装修期内免收租金的约定，王华伟非但没有欠付租金且超额支付租金31,449元，原审判决认定事实错误。2、原审判决认定王华伟承担违约金没有事实基础和相应依据。首先王华伟不欠付租金，其次王华伟与杨赞学之间的房屋租赁合同对于转租如何处理并未约定，杨赞学对房屋转租明知且未在6个月内提出异议，杨赞学以转租为由要求解除合同或确认转租无效没有法律依据，王华伟无需承担支付违约金的责任，原审判决适用法律错误。综上，原审判决存在遗漏事实和适用法律错误的问题，应予撤销，请求法院依法判令：1、撤销贵院（2019）豫0191民初16531号民事判决第2项；2、案件受理费全部由杨赞学承担。杨赞学辩称，1、王华伟与张志亚故意欺瞒杨赞学（××）和曹毓斐（××）并在与杨赞学签订房屋租赁合同后的次日将房屋转租给曹毓斐，本案并非正常转租合同引发的纠纷，系有预谋的欺诈所引发的房屋租赁合同纠纷；王华伟未向杨赞学支付合同保证金（一个月租金）且其与曹毓斐约定的装修免租期为2个月，其多收取曹毓斐的一个月租金也应支付给杨赞学，因此，原审判决王华伟承担两个月租金合法有据。2、原审判决王华伟承担违约金是依据合同的明确约定和法律规定，是完全正确的。3、王华伟针对原审判决上诉却在二审程序中无故缺席，滥用司法资源提起再审，系无理纠缠。综上，原审判决金额并无不当，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回王华伟的全部再审请求。张志亚、曹毓斐均未到庭、未答辩、未举证。杨赞学在原审中向本院起诉请求：1、判令确认杨赞学向王华伟发出的《解除＜商业房屋租赁合同＞通知书》的效力；2、判令王华伟退还杨赞学租金、支付合同保证金、赔偿损失、违约金共计334,528.6元及利息（利息自2016年12月9日起至实际付清之日止，以241,148元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令张志亚对上述退还租金、支付合同保证金、赔偿损失、违约金及支付利息承担连带责任；4、本案诉讼费用由王华伟、张志亚承担。本院原审认定事实：2016年8月18日，杨赞学（××）与郑州铁科赛得置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，杨赞学购买位于郑州市郑东新区××铁××大厦××号商品房，该商品房用途为商业，属钢混结构，建筑面积共1066.65平方米。2016年12月8日，宋伟（甲方，××）与王华伟（乙方，承租人）签订《商业房屋租赁合同》，约定，××将郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼106号分隔房屋，租赁给承租人经营；该房屋类型为商业用房，建筑面积共274.65平方米；该房屋租赁期为5年，自合同生效之日即2016年12月9日××向承租人交付该房屋开始计租；承租人承租该房屋，应先付租金后使用，租赁期内租金标准自第三年起每年在上一年基础上递增5%，租金标准为：100元/月/㎡，每月为27,465元；承租人租赁期内租金每半年支付一次，租赁期内第一年季度租金合计82,395元，在合同签订之后七日内支付首个付租期租金，之后在每个付租期开始前七日内支付该半年度租金；合同签订之前，承租人需支付该房屋1个月租金为定金，计27,465元，该定金自合同签订之日起自动转为合同保证金，保证金由××在整个租赁期间保存，合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金由××在十日内退还给承租人，但不计利息，若承租人违反合同各项条款之规定或非因××原因擅自终止合同，承租人同意该保证金无需返还；承租人未按约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过三十日的，××有权终止合同，收回该房屋，没收保证金，要求承租人支付相当于两个月的租金赔偿金作为对××逾期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究承租人的其他法律责任；合同另对房屋的经营范围、其他相关费用、装饰装修、房屋及附属设施维修维护、双方权利义务、合同的变更解除做了明确约定。2016年12月9日，王华伟（甲方，××）与曹毓斐、马俊（乙方，承租人）签订《商业房屋租赁合同》，约定，××将郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼106号分隔房屋，租赁给承租人经营；该房屋租赁期为5年，自合同生效之日即2016年12月12日××向承租人交付该房屋开始计租；租金标准为：130元/月/㎡，每月为35,705元；合同签订之前，承租人需支付该房屋1个月租金为定金，计35,705元；合同其他关于房屋面积、房屋的经营范围、保证金及其他相关费用、装饰装修、房屋及附属设施维修维护、双方权利义务、合同的变更解除、违约处理等约定均与前述宋伟与王华伟签订《商业房屋租赁合同》的内容相同。2019年4月1日，宋伟出具《解除＜商业房屋租赁合同＞通知书》，载明：“王华伟，现发现你并不是以实际使用房产经营为目的而与××签订《商业房屋租赁合同》，因你未经××同意，擅自将承租的位于河南省郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心B座商业一层6号分隔房屋转租给曹毓斐，并且在转租过程中采取提高租金的方式谋取不正当利益，现通知你立即解除我与你签订的《商业房屋租赁合同》。本解除通知书自发出后立即生效。该解除通知书同时抄送张志亚。××保留追究相关法律责任的权利。”张志亚在该通知书上签名确认。2019年4月22日，宋伟（甲方，××）与曹毓斐（乙方，承租人）就涉案房屋签订《商业房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积为274.65平方米；租赁期为2019年5月12日至2022年5月12日止，总计3年；租金为：140元/月/㎡，每年实际支付租金合计均为461,412元，租金每3个月支付，应先付租金后使用，乙方应于签订合同后三日内一次性支付应付租金给甲方，以后乙方应当在当次交付租金期限内的最后一个月前10日付清下次应交纳的全额租金；另外合同还对其他相关费用、装饰装修管理、物业管理、合同的变更解除、违约处理做了相关约定，并备注：暂时没有保证金。合同签订后，曹毓斐向杨赞学支付了2019年5月12日至8月12日期间的房租。原审另查明：1、在宋伟与王华伟签订房屋租赁合同后，王华伟通过其尾号9412的银行账户向宋伟的妻子杨娟宁转款支付房租：2016年12月13日转款96,128元；2017年6月20日，转款14,790元、50,000元、50,000元、50,000元；2017年12月7日，转款32,395元、50,000元；2018年3月12日，转款82,395元；2018年6月11日，转款82,395元；2018年9月17日，转款82,395元；2018年12月6日，转款82,395元；2019年3月11日，转款82,395元；以上共计755,288元。该款项支付的系2016年12月13日至2019年3月11日期间的房屋租金，王华伟未向杨赞学支付保证金及2019年3月11日至2019年5月11日期间的租金。2、在王华伟与曹毓斐签订租赁合同后，自2016年12月12日起，曹毓斐先后通过银行或支付宝账户向王华伟转房租：2016年12月12日，转款249,935元；2017年8月11日，转款107,115元；2017年11月7日，转款107,115元；2018年2月10日，转款107,115元；2018年2月11日，转款5,356元；2018年3月23日，转款112,470元；2018年8月14日，转款112,470元；2018年9月20日，转款112,470元；2019年2月28日，转款118,095元；以上共计1,032,141元。该款项用于支付2016年12月13日至2019年5月12日期间的租金及保证金。3、庭审中，曹毓斐称其是通过物业经理张志亚与王华伟签订2016年12月9日的租赁合同，交接手续是张志亚办理。4、2019年5月7日，杨赞学出具《授权委托书》一份，载明，委托人杨赞学因其名下位于郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼06号房屋（商品房买卖合同签订时暂命名为：郑州市郑东新区××铁××大厦××号房屋，建筑面积共1066.65平方米）对外租赁事宜，特委托郭晓华、杨震霖、宋伟为委托人的代理人，委托代理人的代理权限为：代为签订该房屋的对外租赁合同、代收该房屋租金及房屋押金以及其他所有与该房屋相关的租赁费用、代为处理与该房屋有关租赁的所有事宜、代为签署所有与该房屋租赁相关事宜的所有手续材料、代为同承租人沟通签订所有与该房屋相关手续材料、代为向承租人下发各种书面通知等等。委托书有效期自即日起至委托事项终止日止。以上事实有杨赞学提交的《商品房买卖合同》、《授权委托书》、《商业房屋租赁合同》3份、《解除＜商业房屋租赁合同＞通知书》、招商银行转账明细、中国农业银行转账明细及原审庭审笔录在案佐证。本院原审认为：租赁合同是××将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未经××同意转租的，××可以解除合同。××知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨赞学与王华伟签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，杨赞学将房屋交付给王华伟，王华伟随即将涉案房屋转租给曹毓斐，并由曹毓斐自2016年12月起即接收房屋并实际使用至今，虽然杨赞学与王华伟签订的房屋租赁合同中并未约定可以转租，但自王华伟转租至今已两年有余，杨赞学称其对转租事宜不知情明显与常理不符，杨赞学在此期间并未提出异议，故其以王华伟擅自转租为由要求解除合同并无相应的法律依据。但根据各方合同的实际履行情况，王华伟未按合同约定向杨赞学支付房屋租金，其至今尚欠杨赞学2019年3月12日至2019年5月11日的租金，依照合同约定，王华伟未如期支付租金、拖欠租金的，杨赞学有权终止合同，收回房屋。且杨赞学现已实际与曹毓斐签订房屋租赁合同并已实际收取了曹毓斐交纳的房租，杨赞学亦通过本案的诉讼再次向王华伟表明了解除合同的意思表示，故对杨赞学与王华伟签订的房屋租赁合同应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于杨赞学主张的保证金35,705元，因杨赞学与王华伟双方的合同应予解除，杨赞学已无再行向王华伟收取的合同及法律依据，而对于曹毓斐向王华伟缴纳的保证金，应由曹毓斐依照其与王华伟之间租赁合同的约定进行处理。关于杨赞学主张的2019年3月12日至2019年5月11日的租金78,698.4元，依照杨赞学与王华伟租赁合同约定的租金标准计算为57,676.5元（28,838.25元×2个月），王华伟应当予以支付，对杨赞学主张过高部分，本院不予支持。对于杨赞学与王华伟之间及王华伟与曹毓斐之间的租金差，因杨赞学与王华伟签订的租赁合同一经双方签字确认，杨赞学的租金收益即已确定，王华伟与曹毓斐签订租赁合同约定租赁价格的高或低及实际收取的金额，均不影响杨赞学应取得的收益，杨赞学的租金并不因此而受到损害，故对杨赞学要求王华伟支付的租金差，本院不予支持。关于杨赞学主张的违约金57,675.6元，王华伟未经杨赞学同意转租及未按期支付租金的行为均构成违约，依照合同约定，杨赞学有权要求王华伟支付相当于二个月的租金赔偿金，依照合同约定的标准计算为57,676.5元，杨赞学诉请金额在其应受偿范围，本院予以支持。关于杨赞学要求张志亚承担连带责任的诉讼请求。租赁合同上明确显示承租人为王华伟，亦由王华伟实际向杨赞学支付租金，张志亚并未在租赁合同上签名确认亦未实际履行支付租金义务，张志亚非租赁合同相对方，对杨赞学的该诉讼请求，本院不予支持。张志亚经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。本院原审判决：1、解除杨赞学与王华伟签订的《商业房屋租赁合同》；2、王华伟于本判决生效之日起十日内向杨赞学支付租金57,676.50元、违约金57,676.50元；3、驳回杨赞学的其他诉讼请求。案件受理费6,186元，减半收取3,093元，由杨赞学负担1,998元，王华伟负担1,095元。再审审理过程中，王华伟所提交的事实证据与原审证据基本一致且其对原审所认定的已支付租金情况和金额并无异议，杨赞学也未提供新证据，故本院采信证据与原审认定证据一致。围绕当事人的再审请求，本院对当事人之间有争议的事实认定如下，其他事实与原审认定事实一致：2016年12月8日，王华伟与杨赞学（宋伟代理）签订的《商业房屋租赁合同》明确约定，租赁期自2016年12月9日起5年；租金每月为27,465元，自第三年起每年在上一年基础上递增5%，租金每半年支付一次，租赁期内第一年季度租金合计82,395元，由王华伟在合同签订后七日内支付该首个付租期租金，之后在每个付租期开始前七日内支付该半年度租金，如逾期支付，王华伟应自逾期之日起按应缴租金支付杨赞学每日1%的逾期违约金，直到付清全部租金为止；王华伟的装修期为3个月，装修期内不收取房屋租金，装修期内的水费、电费等因使用租赁房屋发生的费用全部由王华伟承担。该合同中双方当事人并未对转租内容进行约定。本院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原审认定王华伟欠付租金的问题。根据王华伟实际支付租金的情况显示，王华伟于2016年12月13日向杨赞学支付第1期租金96,128元，于2017年6月20日向杨赞学支付第2期租金164,790元（14,790元＋50,000元＋50,000元＋50,000元），于2017年12月7日向杨赞学支付第3期租金82,395元（32,395元＋50,000元），于2018年3月12日向杨赞学支付第4期租金82,395元，于2018年6月11日向杨赞学支付第5期租金82,395元，于2018年9月17日向杨赞学支付第6期租金82,395元，于2018年12月6日向杨赞学支付第7期租金82,395元，于2019年3月11日向杨赞学支付第8期租金82,395元，共计支付租金755,288元。结合杨赞学与王华伟在涉案房屋租赁合同中约定首期租金的数额82,395元（27,465元×3个月），可以看出，杨赞学已将3个月装修期内的租金进行免除，进而可以认定王华伟实际上已向杨赞学足额支付了为期2年半的租金，即使从2018年12月起按合同约定增加租金支付标准，王华伟实际支付的租金所对应的租赁期限也可计算至2019年5月份；故对王华伟称其未欠付租金的说法，与庭审查明的事实相符，本院予以采纳，原审判决认定王华伟欠付杨赞学自2019年3月12日至2019年5月11日期间租金的结果有误，依法应予撤销。关于原审认定王华伟支付违约金的问题。经再审审理查明，王华伟在租赁期内并不存在欠付租金的情形且杨赞学与王华伟在涉案房屋租赁合同中并未对转租内容进行约定，故对原审认定王华伟未经杨赞学同意转租及未按期支付租金的行为构成违约，王华伟应当向杨赞学支付违约金的结果，亦存在错误，依法应予撤销。关于杨赞学在原审诉讼中的其他诉讼请求。因杨赞学在原审判决作出后并未提出异议，原审判决对其该部分诉请的认定结果并无不当，本院依法对该部分判决内容予以维持。鉴于张志亚、曹毓斐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，原审判决对王华伟欠付租金和应当支付违约金的事实认定错误，判决结果的部分内容明显不当，王华伟申请再审的理由成立，本院依法对该部分判决内容予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第四百零七条第二款规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0191民初16531号民事判决的第一、三项：解除杨赞学与王华伟签订的《商业房屋租赁合同》、驳回杨赞学的其他诉讼请求；二、撤销本院（2019）豫0191民初16531号民事判决的第二项：王华伟于本判决生效之日起十日内向杨赞学支付租金57,676.50元、违约金57,676.50元。原审案件受理费6,186元，减半收取计3,093元，再审案件受理费6,186元，均由杨赞学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  杨益岭人民陪审员  张 洁二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘一频