广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终408号 上诉人（原审原告）：林志共，男，1969年4月1日出生，汉族，住址福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈亮，广西文威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐左荣，男，1955年5月17日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区。 原审第三人：梧州宝石园建设开发有限公司，住所广西梧州市新兴二路137号。统一社会信用代码：91450400747975770B。 法定代表人：杨文隆。 原审第三人：孔仕才，男，1953年1月3日出生，汉族，住址广东省佛山市南海区。 原审第三人：广西梧州松脂股份有限公司，住所广西梧州市万秀区华松路1号。统一社会信用代码：9145040070869663X8。 法定代表人：孔仕才。 原审第三人：梧州市狮卧山开发建设有限公司，住所广西梧州市新兴三路3号1701至1717号商务住宅。统一社会信用代码：91450400581984692T。 法定代表人：桂莉。 原审第三人：广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所梧州市新兴二路201号C区1号楼27号。统一社会信用代码：91450400057514993L。 法定代表人：向乾辉。 原审第三人：孔敬霖，男，1985年4月23日出生，汉族，住址广东省佛山市南海区。 上诉人林志共因与被上诉人徐左荣、原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院作出的（2019）桂0403民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林志共上诉请求为：1、撤销（2019）桂0403民初904号民事判决；2、依法改判支持上诉人的上诉请求；3、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“原告在长达将近10年时间未办理讼争商铺的过户登记是其自身原因所致”属认定事实错误。1、上诉人属于无过错买受人，是善意取得诉争商铺。长达将近10年未办理讼争商铺过户登记并非上诉人自身原因所致。2、原审第三人宝石园公司作为开发商理应在上诉人足额支付购房款后将诉争商铺备案登记在上诉人名下。原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司收到房款后未向上诉人开具商品房不动产销售发票给上诉人，致使上诉人无法办理诉争商铺过户登记，也未通知、履行协助上诉人办理诉争商铺过户登记义务。且根据《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用并通过规划综合验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。3、2007年5月11日签订合同后直至2013年4月29日原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司才委托广西梧州市恒基房地产测绘有限责任公司出具讼争商铺的《房屋情况登记表》。因此，本案不能以时间长短作为衡量是否属于“买受人自身原因未办理过户登记”的标准。二、一审判决认定上诉人未能举证证实非因其自身原因而导致讼争商铺未办理过户是错误的。上诉人已经举证证明原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司作为出卖人，在收到上诉人房款后仅出具了收款收据，未开具不动产销售发票，这是导致上诉人未能办理过户登记的真正原因，不存在上诉人举证不能的事实。三、原判适用法律错误，有违对无过错买受人物权期待权特殊保护的立法原意，违反了在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的原则。 被上诉人徐左荣、原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖均未按时到庭进行答辩。 林志共向一审法院提出的诉讼请求为：排除对梧州市西环路中段69号宝石大夏一层95号商铺（以下简称“讼争商铺”）即原71号商铺的执行，并解除对讼争商铺的查封。 一审法院认定事实如下：2007年5月3日，原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司支付购买商铺认购金20000元，中国农业银行梧州分行向原告出具一份《现金缴款单》，该缴款单“款项来源”处载明该款为“购宝石大厦首层71#铺”。2007年5月11日，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007），合同约定由原告购买第三人梧州宝石园建设开发有限公司所有的梧州宝石大厦一层71号铺，该商铺建筑面积30.73平方米，每平方米5000元，总金额为153650元，原告于2007年5月11日一次性付清款项。合同签订当日，原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司现金缴款133650元。同日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具一份《梧州市单位内部收款收据》，该收据载明：“林志共交来宝石大厦首层71#商铺认购款项（大写）壹拾伍万叁仟陆佰伍拾零元零角零分￥153650元”。2007年11月份，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告交付梧州宝石大厦一层71号铺。2016年3月16日，该院作出（2016）桂0403执163-1号《执行裁定书》，裁定查封包括讼争商铺在内的第三人梧州宝石园建设开发有限公司名下的不动产。2019年4月23日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具的《证明》载明：“林志共（身份证号：），于2007年5月11日购买由梧州宝石园建设有限公司开发建设的位于商铺，由于规划变更，经有关部门实测，原71号商铺变更为95号商铺。” 该院在办理被告徐左荣与第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖的民间借贷纠纷执行案件中，原告作为案外人对查封讼争商铺提出书面异议，该院于2019年5月8日作出（2019）桂0403执异30号《执行裁定书》，裁定驳回案外人林志共的执行异议。原告不服，在法定期限内向该院提起本案诉讼。另查明，讼争商铺即系原宝石大厦一层71号商铺。 一审法院审理认为，本案系案外人执行异议之诉，原告是否对讼争商铺享有足以排除强制执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。一、关于讼争商铺买卖协议是否合法有效。本案中，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007），是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该院依法予以确认。二、关于在人民法院查封之前原告是否已合法占有讼争商铺。根据原告提交的《梧州市宝石大厦物业管理服务合同》、《收据》以及第三人梧州宝石园建设开发有限公司出具的《证明》等证据，可确认第三人梧州宝石园建设开发有限公司已于2007年11月份将讼争商铺交付原告，原告从此时起已合法占有讼争商铺。三、关于讼争商铺的价款是否已全部支付。《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007）约定“乙方于当日即2007年5月11日一次性付清款项”，根据原告的陈述以及其提交的《梧州市单位内部收款收据》、《中国农业银行现金缴款单》、第三人梧州宝石园建设开发有限公司出具的《证明》等证据，可确认讼争商铺被查封前原告已经足额支付价款。四、关于讼争商铺是否非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年5月11日签订《商品房买卖合同》，该院在2016年3月16日才查封讼争商铺，原告在长达将近10年的时间没有办理讼争商铺的过户登记，现原告未能举证证实非因其自身原因而导致讼争商铺未办理过户登记。据此，原告就讼争商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张终结对讼争商铺的强制执行措施，理据不足，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林志共的诉讼请求。案件受理费3373元，公告费560元，合计3933元（原告已预交），由原告林志共负担。 在二审诉讼中，由于上诉人未能举证否定一审法院认定的事实，被上诉人、原审第三人均未按时到庭参加答辩，故本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人对讼争商铺是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。本案上诉人于2007年5月3日向原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司支付购买商铺认购金20000元，双方于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007），并交付房款133650元，2007年11月份，原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司将商铺交付上诉人，该商铺直至2016年3月16日一审法院查封时尚未办理产权过户手续，虽然上诉人提出因原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司未开具发票、未履行通知义务等原因未能及时办理产权登记，上诉人也一直去原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司销售部催促，但没有催促的书面证据，因此，一审法院以上诉人在长达将近10年的时间没有办理讼争商铺的过户登记、上诉人未能举证证实非因其自身原因而导致讼争商铺未办理过户登记而认定上诉人就讼争商铺不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。而且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案上诉人所购的是商铺，明显不符合所购商品房系用于居住这个条件，因此，上诉人就讼争商铺也不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费3373元，由上诉人林志共负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年六月八日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳