浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2327号 上诉人（原审原告）：潘慧智，女，1970年3月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：郑伟，男，1969年6月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：楼金燕，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜建良，男，1976年5月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审被告）：许海波，男，1969年9月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人潘慧智、郑伟与被上诉人杜建良、许海波房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年7月17日，潘慧智、郑伟（甲方、卖方）与杜建良（乙方、买方）签订《杭州二手房买卖合同》一份，约定：1、甲方房屋坐落于杭州政苑小区2幢1单元602。2、房屋售价总金额为伍佰壹拾伍万元整。3、甲乙双方于本合同签订后在五个工作日内到房屋产权登记机关办理房屋过户手续，并在房屋过户手续办理之日支付首付房款肆佰壹拾伍万元整，剩余房款壹佰万元整，支付方式另行签订补充协议约定。4、甲方应于办理权属过户登记手续并在乙方支付全额房款后30日天内，将该房屋交付乙方。5、乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。逾期重超过七天，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。 同日，潘慧智、郑伟（甲方、卖方）与杜建良（乙方、买方）、许海波（保证人）签订《关于房屋买卖补充协议》一份，约定：1、房屋买卖合同签署时，首付房款肆佰壹拾伍万元，在房屋过户手续办理之日支付。余款壹佰万元整，在过户手续办理后30天内先行支付贰拾万元整，然后次月起于2017年9月25日至2018年7月25日，以每个月伍万元整支付给甲方，最后叁拾万元整在2018年8月当月支付，共计一年内付清剩余房款全部款项（乙方可提前全部结清）。2、如任一方违约，赔偿此房屋主合同房款总价的百分之二十的违约金。若乙方未按约定支付任何一期房屋款项，甲方可在未收到该期款项7个工作日后，有权终止本房屋全部买卖协议并由乙方承担全部违约责任赔付违约金。3、保证人为乙方履行本合同全部义务提供保证。 上述合同签订后，潘慧智、郑伟于2017年7月19日将案涉房屋权属变更登记至杜建良名下。同日，杜建良按约向潘慧智、郑伟支付了首付款415万元。2017年8月至2017年11月期间，杜建良陆续支付房款32万元，剩余款项至今未付。 2018年9月29日，潘慧智、郑伟向法院提出诉讼，请求：1.杜建良支付剩余购房款68万元及违约金103万元，合计171万元；2.许海波对杜建良的上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由杜建良、许海波共同承担。 原审法院认为，潘慧智、郑伟与杜建良之间的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同义务。根据合同约定，杜建良应当于2018年8月31日前付清购房款100万元，杜建良仅支付32万元，剩余68万元购房款至今未付，现潘慧智、郑伟要求杜建良支付剩余购房款的请求，符合法律规定，法院予以支持。关于违约金，杜建良主张，潘慧智、郑伟根据合同约定，按照房屋价款的20%主张违约金，违约金存在过高情形，要求减少。该院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌情确定违约金金额为15万元。许海波作为案涉款项的担保人，对保证方式、保证范围及保证期间没有约定，视为对全部债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。潘慧智、郑伟未提供证据证明在该期间要求许海波承担保证责任，故许海波免除保证责任。对潘慧智、郑伟要求许海波对杜建良上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，该院不予支持。许海波经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、杜建良于本判决生效之日起十日内支付潘慧智、郑伟购房款680000元、违约金150000元，合计830000元。二、驳回潘慧智、郑伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20190元，财产保全申请费5000元，合计25190元，由潘慧智、郑伟负担3090元，由杜建良负担17100元。潘慧智、郑伟于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杜建良于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，潘慧智、郑伟不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决结果错误明显。一审判决“酌情确定违约金金额为15万元”既无事实基础也无法律依据，明显不当，上诉人并不存在违约金主张过高的情况。一审法院酌情确定违约金金额为15万元的理由是“违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，但一审法院没有就最后违约金确定为15万元的依据作出说明。上诉人认为，该金额的确定既无事实基础也无法律依据。首先，上诉人要求被上诉人支付违约金103万元的诉请符合合同约定。案涉两份合同对逾期付款的违约责任约定不一致：根据主合同的约定，如被上诉人杜建良未按规定时间付款，每逾期一天，按累计应付款金额的3%向上诉人支付违约金，如此，计算到2018年9月19日已经产生违约金共计247.5万元；而根据《关于房屋买卖补充协议》（以下简称“补充协议”）的约定，如任一方违约，赔偿此房屋主合同房款总价20%的违约金，即103万元。显然，上诉人已经选择了其中较低标准的违约金约定进行主张。而双方之所以作如此约定正是为了督促被上诉人按约履行合同，上诉人本不同意被上诉人杜建良分期支付购房款，但在被上诉人杜建良再三恳求下才同意其分期付款，被上诉人杜建良明知若其违约则将承担该金额的违约金，但其仍予以违约。本案正是因为被上诉人杜建良的恶意违约、拒不履行合同才成讼，是被上诉人杜建良违背诚实信用原则在先，按合同约定责成被上诉人杜建良承担违约责任既符合双方的意思自治，也未损害各方的预期利益。其次，上诉人要求被上诉人杜建良支付违约金103万元的诉请远远低于因被上诉人杜建良的违约行为而给上诉人造成的损失。上诉人在一审中提交的第五组证据即链家网“政苑小区房产成交信息”截图，截至上诉人起诉时即2018年9月，案涉小区二手房买卖均价为45950元/时，相比案涉房屋买卖成交单价30231元时，单价已经上涨了15700余元。按照补充协议的约定，如杜建良未按照约定支付房款，上诉人有权终止房屋买卖协议，被上诉人杜建良应将房屋产权归还过户给上诉人并赔付总房款20%的违约金。但因被上诉人杜建良己将房屋抵押造成实际上无法将房屋归还过户给上诉人，上诉人也无法将房屋按照现价另行出售，造成上诉人267万余元的差价损失，远远高于103万元。最后，被上诉人杜建良逾期支付剩余房款给上诉人造成的损失是在持续不断增加的，即使要对违约金计算标准进行调整，上诉人认为也应当比照民间借贷的标准、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，以被上诉人杜建良欠付的购房款为基数、从被上诉人杜建良发生逾期开始、按照年利率24%的标准计算违约金至被上诉人杜建良实际付清尾款之日为止，而一审法院凭空确定违约金为15万元毫无根据。二、一审判决认定被上诉人许海波免除保证责任，是属事实认定与法律适用错误，被上诉人许海波依法应当承担连带保证责任。一审判决认定被上诉人许海波保证期间为“主债务履行期限届满之日起6个月”，对此上诉人没有异议，但上诉人系在保证期限内起诉要求被上诉人许海波承担连带保证责任，被上诉人许海波并未脱保。首先，上诉人与被上诉人杜建良、许海波签订的补充协议约定：1、首付房款415万元，在房屋过户手续办理之日支付；余款100万元，在过户手续办理后30天内先行支付20万元，然后次月起于2017年9月25日至2018年7月25日，以每个月5万元支付给上诉人，最后30万元在2018年8月当月支付，共计一年内付清剩余房款全部款项；2、被上诉人许海波为被上诉人杜建良履行主合同及本补充协议项下全部义务承担担保责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，也就是说，分期付款的，最后一期履行期限届满之日才是债务履行期限届满之日。本案中，约定的最后一期付款期限为2018年8月，即主债务履行期限到2018年8月才届满，而上诉人于2018年9月即以被上诉人杜建良、许海波为被告提起本案一审诉讼，并未超过6个月保证期间。其次，即使按照每次分期付款的期限分别计算保证期间的起算时间，至上诉人起诉时，补充协议约定的2018年2月之后到期的分期债权也尚在保证期间内。因此，一审判决认定被上诉人许海波免除保证责任既无事实基础也无法律依据，明显错误。综上，上诉人认为，一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决结果错误明显，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人起诉的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人杜建良承担。 被上诉人杜建良、许海波未到庭参加诉讼亦未进行答辩。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，潘慧智、郑伟与杜建良之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，杜建良应当于2018年8月31日前付清购房款100万元，杜建良仅支付32万元，剩余68万元购房款至今未付，潘慧智、郑伟要求杜建良支付剩余购房款的请求，原审法院予以支持并无不当。关于潘慧智、郑伟上诉主张违约金的请求，本院认为，潘慧智、郑伟根据合同约定，按照房屋价款的20%主张违约金103万元；而违约金应当以实际损失为基础，杜建良未支付的剩余房款为68万元，如承担的违约金比其未支付的房款还要高，显然不妥。原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金金额为15万元并无不当。 根据法律规定，未约定保证期间的保证期间为主债务履行期届满之日六个月，分期履行的债务，保证期自最后一笔债务到期日起算。本案中，根据补充协议的约定，最后一笔房款杜建良应在2018年8月31日前支付完毕。但杜建良仅支付了32万元，明显违约。许海波作为保证人应为履行提供保证。潘慧智、郑伟于2018年9月29日提起诉讼并未超过保证期间，故许海波应承担担保责任。上诉人潘慧智、郑伟要求许海波对杜建良上述债务承担连带保证责任的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9032号民事判决第一项及案件受理费部分； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9032号民事判决第二项； 三、许海波对杜建良对上述应付款项承担连带清偿责任。 四、驳回潘智慧、郑伟的其他诉讼请求。 二审案件受理费20190元，由上诉人潘慧智、郑伟负担9800元；杜建良负担10390元。上诉人潘慧智、郑伟于本判决生效之日十日内向本院申请退回相应的诉讼费。杜建良于本判决生效后向本院交纳应承担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年六月三日 书记员  何英杰