北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3258号上诉人（原审被告）：陆振超，男，1929年10月24日出生，汉族，北京市二七通信工厂离休职工，住北京市西城区。上诉人（原审第三人）兼陆振超委托诉讼代理人：陆宁（陆振超之子），1963年1月5日出生，汉族，东亚智星科技有限公司职工，住北京市西城区。上诉人（原审第三人）：陆小平，男，1960年4月24日出生，汉族，方正中期期货有限公司职工，住北京市西城区。上诉人（原审第三人）：付志红，女，1965年4月16日出生，汉族，北京妇产医院退休职工，住北京市西城区。上诉人（原审第三人）：陆文康，男，1992年3月14日出生，汉族，北京烽火科技有限公司职工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京宣房投资管理集团有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人：任伟，董事长。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人陆振超、上诉人陆宁、上诉人陆小平、上诉人付志红、上诉人陆文康因与被上诉人北京宣房投资管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初22259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人兼陆振超委托诉讼代理人陆宁、上诉人陆小平、上诉人付志红、上诉人陆文康、被上诉人北京宣房投资管理集团有限公司之委托诉讼代理人李鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回北京宣房投资管理集团有限公司（下称宣房公司）的诉讼请求或将本案发回重审；2.维护我的合理居住权益，妥善解决我的居住事宜；3.本案一审、二审诉讼费用由宣房公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、判决不当。一、宣房公司据以起诉的《北京市西城区文化委员会关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》没有政府正规函所必有的法律要件，属无法律效力的虚假政府公函。一审法院将不具备法律效力假物证作为判决依据，据以作出的判决应予撤销。二、宣房公司提供的《房地产评估报告》中明确规定被腾退住宅房屋价值中的基准价格时间价值点是2015年3月31日，《房地产评估报告》2015年6月15日才完成。而《西城区宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案》（下称《宣西腾退补偿方案》）的公布时间是2015年3月27日，提前预估确定了2015年3月31日被腾退住宅房屋的基准价格，提前预知了6月15日才出具的《房地产评估报告》结果，明显本末倒置。三、一审中我方提出《房地产评估报告》和《宣西腾退补偿方案》存在欺诈和作假行为，一审法院无视此事，给我方造成巨大精神和经济损失，故要求撤销一审判决。四、《北京市西城区住房和城市建设委员会会议纪要（第17号）》在无视上述作假行为的前提下，仍签字批准存在严重欺诈造假问题的《宣西腾退补偿方案》，一审法院却无视此事，给我方造成巨大精神和经济损失，故要求撤销一审判决。五、一审我方多次重申宣房公司庭审前从未就安置事宜与我方进行过任何形式的沟通、协商，且宣房公司在庭审过程中未对此提出异议，一审法院罔顾事实，在判决中宣称宣房公司与我方就安置事宜进行过协商。六、依据宣房公司提供的“致居民的第三封信”，未选择房屋安置和货币补偿安置的，宣房公司将在西城区法源寺地区提供不低于原房屋承租面积的直管公房，但一审法院枉顾法律事实，随意将我方安置于房山。七、一审判决认定北京市西城区上斜街56号17、18号房屋为西城区未核定为文物保护单位的不可移动文物。该房屋于1984年、1985年翻建，没有严重损害，更谈不上文物建筑损害严重，根本不涉及严重危害文物安全的问题。八、宣房公司在拆迁公告上提供了两个安置方案：安置于合顺家园及现金补偿；上斜街附近平移安置。我方选择了平移安置，且在一审开庭中提出选择平移安置方案，但宣房公司突然改口称从来没有平移安置方案。一审法官没做详细调查就草率的将不能达成腾退安置方案归责于我方，判令解除正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》。九、宣房公司自一审开庭起没有向我方提出用北京市房山区稻田一路1号院4号楼4单元601、604室两套房屋作为周转房屋的事情。十、宣房公司完全有条件在此次腾退安置中与我方达成安置方案。但宣房公司一直未与我方进行过沟通协商，一审法官也未给双方做调解工作的机会，根本没考虑陆振超90岁高龄居住、医疗不便现实情况，主观判令我方搬至房山区居住明显不合理，不符合拆迁安置的初衷目的，严重损害我方的合法权益。综上，宣房公司一审提供的证据中存在明显造假，一审判决严重损害我方的合法权利，请求二审法院依法改判支持我方的上诉请求。宣房公司辩称，不同意陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康的全部上诉请求，一审判决认定事实正确、程序合法、适用法律正确。一、我公司依据《北京市西城区文化委员会关于公共施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》，履行文物保护的义务，于法有据，不存在虚假行为。二、我公司不存在对方所述在《宣西腾退补偿方案》中提前预估确定基准价格的情况。另，本案系房屋租赁合同纠纷，而非腾退补偿安置纠纷。因文物保护的需要，致使案涉《北京市公有住宅租赁合同》无法继续履行。《北京市公有住宅租赁合同》的解除并不以安置补偿方案的存在为前提。正是因为考虑到对方的权益保障，我公司才提供房山区稻田一路1号院的房源供对方临时周转居住。综上，我公司要求解除《北京市公有住宅租赁合同》以及要求腾退案涉房屋的请求具备法律事实及依据，未侵害对方权益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宣房公司向一审法院起诉请求：1、判令解除宣房公司与陆振超正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》（宣房内字第5-0284）；2、判令陆振超及陆宁、陆小平、付志红、陆文康立即将位于西城区上斜街56号17、18号平房腾空交付给宣房公司，并将自建房交由宣房公司拆除；3、判令陆振超承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：北京市西城区上斜街56号17、18号房屋（居室2间，总使用面积15.3㎡，其中居室面积15.3㎡）系直管公房。该房屋所在院落原为清代官员的住宅，后被四川人买去，不久又被日本人赁居，一度改为“日本文学堂”，清末广东人陈学陶以五千金购得，改建为东莞新馆，增建了前院的照壁和后院的古堂等建筑，民国年间，此宅渐为民居。2000年5月24日，陆振超与北京市宣武区广安门内房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》（房屋管理类别：直管）。现该房屋由陆宁、付志红、陆文康占用，陆振超、陆小平、陆宁、付志红、陆文康户籍登记在此。宣房公司（原北京宣房投资管理公司，于2016年6月30日变更为现名）自2001年1月1日成立后，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签定的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由宣房公司及下属房屋经营公司继续履行。2015年10月26日，北京市西城区文化委员会发布了《关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》。该函载明以下主要内容：东莞会馆位于西城区上斜街56号，为我区未核定为文物保护单位的不可移动文物。原为清代官员的住宅，后被四川人买去，不久又被日本人赁居，一度改为“日本文学堂”，清末广东人陈学陶以五千金购得，改建为东莞新馆，增建了前院的照壁和后院的古堂等建筑，民国年间，此宅渐为民居。东莞会馆多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，严重危害文物安全。为了彻底改善保护状况，根据《中华人民共和国文物保护法》第十五条“县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行”、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》第八条“区、县文物行政部门负责组织制定区、县级文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行”，我委制定以下具体保护措施，请遵照执行。一、根据《中华人民共和国文物保护法》第二十六条：“使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。对危害文物保护单位安全、破坏文物保护单位历史风貌的建筑物、构筑物，当地人民政府应当及时调查处理，必要时，对该建筑物、构筑物予以拆迁。”的规定，东莞会馆现为北京宣房投资管理公司管理的直管公房，居民的使用失修造成文物现状残破，建筑安全、消防等隐患严重。请你单位尽快将文物建筑内居民依法迁出，同时有关单位制定整体修缮方案，解决文物建筑存在的安全消防隐患。二、根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》的有关规定，你单位应确保文物的真实性和完整性，做好文物的安全、环境和历史风貌保护等工作。特此致函。2015年11月26日北京宣房投资管理公司分别在案涉房屋所在地区公示、张贴了《公告》、《致居民的一封信》，公示了腾退房屋的原则、腾退范围、被腾退人、腾退房屋面积的认定标准、补偿安置方式、程序、腾退签约期限和其他以下主要内容：西城区上斜街56号（东莞会馆）是未核定为文物保护单位的不可移动文物。现为我公司管理的直管公房。根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定及北京市西城区文化委员会发布的《关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》中的要求，我公司决定将居住在上斜街56号的居民迁出，以解决文物建筑存在的安全、消防隐患。我公司委托北京燕广置业有限责任公司具体负责腾退搬迁工作，北京燕广置业有限责任公司成立了现场腾退办公室具体负责腾退签约工作。该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。逾期未签订腾退协议的，我公司将在他处提供不低于原房屋承租面积的直管公房供其居住，并另行与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。另查，双方现未就安置、腾退及补偿问题达成一致意见。诉讼中，宣房公司已为陆振超及陆宁、陆小平、付志红、陆文康提供了北京市西城区住房和城市建设委员会调拨的北京市房山区稻田一路1号院4号楼4单元601室、北京市房山区稻田一路1号院4号楼4单元604室（均为两居室，建筑面积约80㎡），供陆振超及陆宁、陆小平、付志红、陆文康临时周转居住。再查，陆振超在其承租的北京市西城区上斜街56号17、18号房屋南边接出一部分自建（约2.6平方米）用于堆放杂物，在西城区上斜街56号17、18号房屋南侧2米左右另有一间自建房（约5平方米，户门朝北）。一审法院认为：《中华人民共和国文物保护法》规定：文物建筑安全受国家保护。一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。文物工作贯彻保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理的方针。县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行。本案中，所涉北京市西城区上斜街56号17、18号房屋所在的院落原系东莞会馆，为我区未核定为文物保护单位的不可移动文物，多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，严重危害文物安全。现依据北京市西城区文化委员会《关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》，为履行文物保护的义务，宣房公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案，并与陆振超进行了房屋的腾退安置的洽商。但截至法院庭审完毕，宣房公司、陆振超未就腾退安置问题达成一致。文物建筑是祖先留给我们的宝贵遗产，也是我们生存环境的重要组成部分。文物建筑是中华民族的象征之一，具有很高的艺术、研究、欣赏和历史价值，保护好文物古迹，能够促进现今的精神文明建设，给后人留下宝贵的文化财富。文物建筑作为一个国家、一个民族文明程度的有效载体，代表着这个国家的历史和底蕴，显示着这个民族的渊源和风采，文物建筑的保护工作有着十分重要的意义和作用。西城区是北京营城建都的肇始之地，文化底蕴深厚，文物资源丰富，加快不可移动文物建筑的腾退保护，传承好历史文化名城的物质载体，每一个居民都应积极配合。在上述情形下，宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，依法履行文物保护职责，并向法院提出解除《北京市公有住宅租赁合同》以及腾退案涉房屋的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。但宣房公司在依法履行文保职责的同时，亦有义务保障相对人的合法居住利益。而在本案中，双方未能就腾退安置问题达成一致意见。有鉴于此，宣房公司为相对人提供了不低于正式承租房屋居住面积的其他住房。经法院核勘，可以判定已经具备腾退房屋的条件。对于陆振超及陆宁、陆小平、付志红、陆文康的安置、补偿问题，宣房公司、陆振超应当依法另行予以协商妥处。另需说明的是，宣房公司作为文保履责单位，应当承担本案诉讼费用。据此，一审法院于2019年12月判决：一、确认解除陆振超与北京宣房投资管理集团有限公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；二、陆振超、陆小平、陆宁、付志红、陆文康于判决生效之日起三十日内，将北京市西城区上斜街56号17、18号房屋及自建房屋腾空后交予北京宣房投资管理集团有限公司，同时搬至北京市房山区稻田一路1号院4号楼4单元601室和北京市房山区稻田一路1号院4号楼4单元604室内居住；三、驳回北京宣房投资管理集团有限公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康认为依据《房地产评估报告》载明的内容，《房地产评估报告》2015年6月15日才完成，被腾退房屋价值时点为2015年3月31日，而《宣西腾退补偿方案》的公布时间是2015年3月27日，主张《宣西腾退补偿方案》的价格系数均系伪造，补偿标准所需依据的时点价值缺失，宣房公司涉嫌主观臆断伪造；陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康另主张根据《北京市西城区住房和城市建设委员会会议纪要（第17号）》载明的内容，该会议召开于2015年3月27日，会议同意和批准了《宣西腾退补偿方案》，但此时《房地产评估报告》尚未完成，故《宣西腾退补偿方案》系委托方私自伪造，安置方案存在缺陷，相关行政行为存在瑕疵；陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康不认可《北京市西城区文化委员会关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》的内容，并认为该函不符合行政文本格式，不具备执行效力和法律效力。宣房公司认为《宣西腾退补偿方案》第5页载明：“区域评估基准价格由实施单位选择具有资质的评估机构按《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》（京建拆[2009]450号）评估确定”，证明该方案发布时没有确定具体的评估价格基数，不存在提前确定价格的情况；关于《北京市西城区文化委员会关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》，宣房公司不认可通过函的格式、内容否认函的效力，坚持东莞会馆属于文物，坚持该函具备法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国文物保护法》的相关规定，一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。案涉的北京市西城区上斜街56号17、18号房屋所在的院落原系东莞会馆，为未核定为文物保护单位的不可移动文物。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑年久失修损坏严重，消防安全隐患突出，危害文物建筑安全。现依据北京市西城区文化委员会《关于公告施行国有不可移动文物东莞会馆保护措施的函》，为履行文物保护的义务，宣房公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案。鉴于上述情况，陆振超与宣房公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》已不具备继续履行的条件，宣房公司作为出租人诉请解除租赁合同不违反我国合同法的相关规定。考虑到陆振超承租的是公有住房，因此宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，有义务保障陆振超的居住权利。虽然双方未能就腾退安置问题达成一致意见，但是宣房公司为陆振超提供了不低于正式承租房屋居住面积的其他住房，因此可以认定已经具备腾退房屋的条件。《北京市公有住宅租赁合同》解除后，陆宁、陆小平、付志红、陆文康占用案涉房屋缺乏依据，应予腾退。对于陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康的安置、补偿问题，宣房公司与陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康应当依法另行妥处。综上所述，陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陆振超、陆宁、陆小平、付志红、陆文康负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥