河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5347号上诉人（原审被告）：应青春，女，汉族，1972年10月30日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王记虹，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南中豪置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）祥盛街59号院16号楼5层附38-5号，统一社会信用代码：9141010078917973XX。法定代表人：李文珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人：石永拴，该分行行长。上诉人应青春因与被上诉人河南中豪置业有限公司（以下简称中豪公司），原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。应青春上诉请求：1.依法撤销（2019）豫0103民初18381号民事判决书，改判驳回中豪公司的一审诉讼请求或者将本案发回重审；2、依法判令一、二审诉讼费用均由中豪公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定的事实中，未查清应青春实际交纳的关于房屋的相关全部款项。上诉人除交纳了796720元首付款外，另交纳了维修基金11590元、物业费4065.6元，偿还第三人建行河南省分行的贷款本息共计329536.72元；另外，应青春归还中豪公司代偿款50000元，一审也未予查明。二、一审法院判决解除合同不当。1.中豪公司未履行法定通知义务，直接诉请解除合同，不符合法律规定，一审法院未审查被上诉人中豪公司应尽法定通知义务，直接判令解除合同不当。2.本案所涉商品房买卖合同的主要权利与义务均已履行完毕，在此情况下，不宜判令解除合同，更不宜判令返还房屋。3.中豪公司依据《买卖合同》附件四补充协议第5条要求解除合同，该条款系格式条款，加重了买受人的责任，且出卖人未尽合理提示及说明义务，法院应认定为无效条款，而不应以此条款作为判决解除合同的依据。4.中豪公司基于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》形成的追偿权，作为解除本案《商品房买卖合同》的条件，无相应法律依据。三、一审法院判令解除买卖合同，并要求应青春返还房屋，没有遵循有关返还财产和折价补偿的相关规定，亦未综合考虑市场因素，涉案房屋已然翻倍增值，法院径行裁判解除合同，并单纯判令应青春返还房屋，显然致使当事人双方利益严重失衡，有失公允，损害了应青春的合法利益。四、一审法院即便判决解除合同，也存在诸多不当之处。1.一审判令应青春返还房屋无法律依据，即便判令解除合同也不应当判令应青春返还房屋。应青春违反了与第三人建行河南省分行之间的《借款合同》所约定的义务，应青春愿意承担《借款合同》项下的违约责任，也愿意承担中豪公司因保证责任而产生的追偿，而不应当返还房屋。2.本案一审对应青春已付款项未判令中豪公司返还显属不当。3.一审法院将《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》形成的追偿请求在本案买卖合同法律关系中一并解决，无相应法律依据。4.一审认定合同违约金过高，应当予以减少。应青春补充上诉意见：1.中豪公司起诉时其自述的解除案涉合同的条件并未成就，其以此主张解除合同的诉请更不应得到法院的支持。2.本案基于中豪公司的严重过错，案涉《商品房买卖合同》也不应予以解除。3.即便解除案涉《商品房买卖合同》，被上诉人也应支付其占用上诉人资金（购房首付款、贷款本息、维修基金、物业费、偿还的代偿款等）期间产生的利息。综上，敬请二审法院依法查明案件事实，维护当事人的合法权益。中豪公司辩称：一、一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议的第5条第三款约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照合同约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。根据郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初22596号民事判决书及郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终18365号民事判决书，已经判决解除建行河南省分行与应青春签署的《借款合同》，且前后扣划中豪公司款项远超上诉人贷款金额1830000元。应青春逾期偿还贷款的行为已经构成根本违约，应青春与中豪公司签署《商品房买卖合同》的目的不能实现，中豪公司有权按照约定或法律规定要求解除《商品房买卖合同》，因此一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当，依法应予以维持。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院认定应青春已付首付款金额及已偿还贷款本金、银行扣化保证金金额等均系根据建行河南省分行提供银行扣划贷款明细及结清证明计算，并无错误。2、本案《商品房买卖合同》的解除的根本原因系应青春逾期偿还银行贷款的根本违约行为，因此无论是其向银行支付利息的损失或者房价上涨的损失均应由应青春自行承担。3、根据合同法第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于房屋买卖合同解除的，买受人应当返还房屋，并按合同支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。建行河南省分行未进行答辩。中豪公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2015年5月1日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：D150××××7875）；2.判令被告向原告支付向银行代付借款本金、利息、罚金、违约金等177877.73元（主张至被告还清款项之日实际发生金额），并支付违约金145051.05元（暂计算至2019年9月18日，主张至实际支付之日）；3.判令被告在《商品房买卖合同》解除后10日内将郑州市郑东新区××、××西的瀚海晴宇3幢1单元3层304号房屋腾空并返还原告；4.判令被告及第三人10日内协助原告办理郑州市郑东新区××、××西的瀚海晴宇3幢1单元3层304号房屋抵押登记（登记编号：1507068108）注销手续，预售商品房预告登记（登记编号：157068108）注销手续及《商品房买卖合同》（合同编号:D150××××7875）合同备案登注销手续；5.判令由被告承担本案的案件受理费、保全费、律师费、保险费等诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月1日，原告与被告签订编号为D150××××7875的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××、××西的瀚海晴宇3幢1单元3层304号房屋，总价款2626720元，付款方式为首付分期加银行贷款，首付796720元，商业贷款1830000元。原告为被告提供阶段性贷款担保。合同附件四补充协议第5条约定：因买受人未能按期偿还银行贷款导致出卖人承担阶段性保证责任，且经出卖人通知，仍未付清全部款项延迟30日的，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》；如出卖人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人偿还担保责任，则买受人除应按照约定向出卖人还款、赔偿即支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同约定承担违约责任。合同签订后，被告向原告交付了796720元首付款，并通过向第三人贷款形式支付剩余183万元剩余购房款。涉案房屋已进行了合同备案登记（登记编号：D150××××7875）、预告登记（登记编号：1509040916）及预抵押登记（登记编号：1507068108）。2017年3月1日，被告签署3号楼1单元304号房屋的《房屋交付验收表》、《物品交付清单》，实际接收涉案房屋。2018年12月5日，郑州高新技术产业开发区人民法院就原告中豪公司诉被告应青春追偿权一案作出（2018）豫0191民初12038号民事调解书：一、被告应青春于调解协议签订之日起10日内向原告河南中豪置业有限公司支付3万元，剩余代偿款项378434.61元被告应青春自2018年12月15日起至2019年8月14日止还清（具体还款方式为：2018年12月15日－2019年1月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付1万元；2019年1月29日－2019年2月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付1万元；2019年3月1日－2019年3月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付1万元；2019年3月29日－2019年4月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付1万元；2019年4月29日－2019年5月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付2万元；2019年5月29日－2019年6月28日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付2万元；2019年6月29日－2019年8月14日被告应青春向原告河南中豪置业有限公司支付剩余298434.61元）；二、被告应青春对上述款项未偿还部分应当按照月利率1%向原告河南中豪置业有限公司支付资金占用费用；三、如果被告应青春在此期间逾期付款，被告应青春应当向原告河南中豪置业有限公司另支付贷款银行补偿金70278.55元，随最后一笔一并支付；四、被告应青春自行偿还银行贷款；五、本案律师代理费15300元由被告应青春承担。该案件进入执行阶段后已经终结本次执行。2019年7月31日，郑州市金水区人民法院就第三人中国建设银行股份有限公司河南省分公司诉应青春、河南中豪置业有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2019）豫0105民初22596号民事判决书：一、解除中国建设银行股份有限公司河南省分公司与应青春签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告应青春向原告中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还借款本金1217088.92元、利息4754.87元（包含罚息、复利，暂计算至2019年7月30日，之后利息以1217088.92元为基数，按照合同约定计算至被告全部清偿完毕之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告河南中豪置业有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告应青春追偿；四、驳回原告其他诉讼请求。河南中豪置业有限公司上诉后，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终18365号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院另查明：第三人向被告应青春发放贷款共计1830000元，被告应青春自2017年3月28日开始逾期偿还银行贷款，截至本案庭审辩论终结前，原告河南中豪置业有限公司代被告应青春偿还银行贷款总额共计1830395.54元，其中本金1621672.39元、利息203325.74元、罚息4252.67元、违约金1144.74元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同。双方应本着诚实信用的原则，按照合同的约定履行各自的义务。按照合同附件四补充协议第5条的约定，被告未能按期向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分公司偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，原告已经向按揭银行支付了全部剩余款项，现有权向被告追偿。原告要求被告支付代扣的利息、罚金等共计208722.8元，符合法律规定，该院予以支持。被告除应按照约定向原告偿还款项外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同约定承担违约责任。故原告请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方的约定且不违反法律规定，该院对原告该诉讼请求予以支持。合同解除后，原告应返还被告交纳的涉案房屋首付款796720元及被告自行偿还的贷款本金208327.61元，合计1005047.61元。原被告签订的《商品房买卖合同》被解除，涉案房屋在第三人处的抵押贷款已结清，所以，被告和第三人有义务配合原告办理涉案房屋在不动产登记部门及房屋管理部门的抵押登记注销手续（登记编号：1507068108）、预售商品房预告登记注销手续（登记编号：157068108）、《商品房买卖合同》合同备案登注销手续（合同编号:D150××××7875）。原告要求被告支付因解除《商品房买卖合同》的损失律师费、保险费未提供相应证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告河南中豪置业有限公司与被告应青春于2015年5月1日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：D150××××7875）；二、被告应青春于本判决生效之日起十日内支付原告河南中豪置业有限公司为其代偿的利息、罚金等共计208722.8元及解除合同违约金186138.3元（暂计至2020年1月7日，之后至实际支付之日的违约金以1830395.54元为基数按日万分之五继续计算）；三、被告应青春和第三人中国建设银行股份有限公司河南省分公司于本判决生效之日起十日内配合原告河南中豪置业有限公司办理位于郑州市郑东新区××、××西的瀚海晴宇3幢1单元3层304号房屋在不动产登记部门及房屋管理部门的抵押登记注销手续（登记编号：1507068108）、预售商品房预告登记注销手续（登记编号：157068108）、《商品房买卖合同》合同备案登注销手续（合同编号:D150××××7875）；四、被告应青春于本判决生效之日起十日内将位于郑州市郑东新区××、××西的瀚海晴宇3幢1单元3层304号房屋返还原告河南中豪置业有限公司；五、驳回原告河南中豪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6143.90元，由被告应青春负担。本院二审期间，应青春提交如下证据材料：证据1.发票原件两份，金额分别为796720元和1830000元。共计金额为2626720元，拟证明应青春已将涉案房屋的全部购房款向中豪公司交纳完毕。证据2.2015年5月1日收据原件一份，拟证明应青春向中豪公司交纳了维修基金11590元。证据3.物业服务协议原件一份及物业费发票原件一份，拟证明应青春交纳了物业费用4065.6元。证据4.2018年12月17日中国民生银行现金交款单及业务受理单、2019年2月3日招商银行转账汇款业务受理回单，以上原件各一份，拟证明应青春分别偿还中豪公司代偿款3万元及8000元。证据5.强制执行申请书1份（加章的复印件），拟证明中豪公司对高新区法院做出的（2018）豫0191民初12038号民事调解书申请强制执行时扣减了应青春的3万元款项。证据6.中国建设银行个人贷款对账单一份（建行打印，一审原告已提交该证据）、应青春建行账户扣款明细表一份，拟证明应青春偿还了建行按揭贷款本息共计329536.72元（其中利息为123149.12元）。证据7.瀚海晴宇地图显示地理位置、瀚海晴宇市场参考均价、近期该小区网上销售价格共4份（均为下载网页），拟证明该涉案房屋处于郑州市黄金地段，即郑州东站及市体育中心附近，现已增值数百万（以该房178平方米按每平方2.8万、3万、3.2万估算房屋总价分别为498.4万元、534万、569.6万，差价为235万、271万、306万）。一审径行判决解除合同及返还房屋，明显利益失衡。证据8.应青春住院病历一份（加章的复印件），拟证明应青春2017年便被诊断为CINIII累腺即“宫颈原位癌”，主观上非恶意断贷。证据9.江苏省高级人民法院判决一份（下载于中国法院裁判网），拟证明本案中商品房合同不应解除，应公平保护各方当事人的利益。针对应青春提交的证据材料，中豪公司发表如下质证意见：对证据1无异议。对于证据2真实性无异议，但证明目的有异议，维修基金，中豪公司仅系代收，已将该费用交付给维修基金中心，商品房买卖合同解除后，应青春可以持身份证向维修基金管理中心申请退款。对于证据3真实性无异议，但与本案无关联，收费主体非中豪公司，涉案房屋确已交付，应青春交纳物业费是正常行为。对于证据4、证据5中的调解协议，该3万元其中15300元系应青春承担的律师费，且应青春也没有按照调解书内容履行，存在违约，而且中豪公司在计算金额时本身就给应青春少算了65136.48元，远远超过其所说的38000元。对于证据6真实性没有异议，但是应青春提供的证据显示其交纳的本金是206387.6元，而一审法院认定的数额是208722.8元。对于证据7真实性、合法性、关联性均有异议，不能真实反映案涉房屋的价值。对于证据8的关联性有异议，一审法院开庭时一审法官打电话给应青春，应青春说忘了时间，不是因为住院未到庭。证据9与本案无关。中豪公司提交如下证据材料：证据1.郑州银行客户业务回单一份；证据2.中信银行郑州郑东新区支行业务凭证客户回单一份。拟证明在2019年12月3日郑州市金水区人民法院扣划中豪公司账户款项共计1253983.37元，银行贷款以及诉讼费、执行费等其他费用已经结清，一审的时候中豪公司已经提交建设银行出具的结清证明，达到合同约定的解除条件。针对中豪公司提交的证据材料，应青春发表如下质证意见：对该两份证据材料的真实性没有异议，但一审法院对建设银行扣划数额已经处理，二审不应再处理。另外该份证据材料上显示结清日期为2019年12月3日，即中豪公司承担担保责任的具体日期为2019年12月3日。建行河南省分行未提交证据。本院经审查认为，中豪公司对于应青春提交的证据1、证据2、证据6，应青春对于中豪公司提交的证据1、证据2的真实性均无异议，对这些证据材料的真实性予以采信；中豪公司对于应青春提交的证据3、证据4、证据5、证据7、证据8、证据9的证明目的有异议，这些证据材料不能证明其待证的事实，均不予采信。本院二审经审理查明的事实除同一审认定的事实相同外，另查明，中豪公司于2015年5月8日出具发票，收到应青春购房首付款796720元；中豪公司于2015年8月7日出具发票，收到应青春购房款1830000元；中豪公司于2015年5月1日出具收据，收到应青春维修基金11590元；应青春自2015年8月21日至2017年3月28日共计偿还建行河南省分行贷款本金206387.6元，利息122212.06元，罚息937.06元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因应青春逾期偿还银行贷款，郑州市金水区人民法院已生效的（2019）豫0105民初22596号民事判决，判决解除建行河南省分行与应青春签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并判令应青春向建行河南省分行偿还借款本金1217088.92元、利息4754.87元，并由中豪公司对上述债务承担连带保证责任，其承担责任后有权向应青春追偿。中豪公司在一审庭审辩论终结前已经向建行河南省分行支付了剩余全部款项。根据案涉《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条的约定，应青春除应按照约定向中豪公司还款、赔偿外，自中豪公司代应青春向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，该合同及附件自动解除。故一审判决解除中豪公司与应青春之间的《商品房买卖合同》、应青春向中豪公司支付贷款的利息、罚金、返还案涉房屋等判决结果并无不当。应青春应一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。应青春称一审法院判决解除合同返还房屋不当、支付违约金过高的上诉主张不能成立，本院不予支持。应青春称其缴纳首付款796720元、维修基金11590元、交纳物业费4065.6元、偿还银行贷款本金206387.60元、利息122212.06元、偿还中豪公司代偿款50000元的上诉主张，本院认为，合同解除后，中豪公司应当返还应青春向中豪公司缴纳的首付款796720元、维修基金11590元、应青春偿还贷款本金206387.6元。应青春所称的物业费系应青春使用案涉房屋期间产生的合理费用，贷款利息系应青春使用银行贷款贷款银行的经营利润，均应由应青春自己承担。综上所述，应青春上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，中豪公司应当返还应青春的购房款项未予处理，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18381号民事判决及案件受理费负担部分。二、被上诉人河南中豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付应青春首付款796720元、维修基金11590元、贷款本金206387.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6143元，由上诉人应青春负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇二〇年六月二十九日书记员  刘佳辉