山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初984号 原告：刘云昌，男，1975年7月13日出生，汉族，农民，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：刘文霞，山东资通律师事务所律师。 被告：山东长河豪门投资置业有限公司，住所地山东省德州市住所地山东省德州市。 法定代表人：朱昌和，职务不详。 被告：山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司，住所地山东省济南市商河县。 代表人：朱昌和，职务不详。 被告：商河县商基置业有限公司，住所地山东省济南市商河县。 法定代表人：牟超，执行董事。 被告：商河国有资本投资运营集团有限公司，住所地山东省济南市商河县。 法定代表人：潘维静，董事长。 商河县商基置业有限公司、商河国有资本投资运营集团有限公司两被告的委托诉讼代理人：赵福勇，山东撼岳律师事务所律师。 原告刘云昌与被告山东长河豪门投资置业有限公司（以下简称长河公司）、商河县商基置业有限公司（以下简称商基公司）、商河国有资本投资运营集团有限公司（以下简称国投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序。原告刘云昌在本案审理期间提出追加山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司（以下简称又一城分公司）为本案共同被告参加诉讼，本院经审查予以准许。本案于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告刘云昌及其委托诉讼代理人刘文霞、被告商基公司及国投公司的委托诉讼代理人赵福勇到庭参加了诉讼，被告长河公司、又一城分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘云昌向本院提出诉讼请求：1.解除又一城分公司与刘云昌签订的《房屋买卖合同》；2.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司返还刘云昌已付购房款662445元及利息（以662445元为基数，自2015年3月3日至实际支付之日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司赔偿刘云昌因其涉案房屋另行出卖给他人的赔偿金662445元；4.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司赔偿刘云昌租赁房屋、车库的租金损失41400元；5.诉讼费用由长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司承担。在本案审理期间，刘云昌明确第一项诉讼请求为：判决解除又一城分公司与刘云昌签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：2015年1月22日，长河公司的又一城分公司与刘云昌签订了涉案《房屋买卖合同》，约定刘云昌购买又一城分公司68-1-1001号楼房一套，总房款为662445元。合同签订后，刘云昌办理按揭贷款手续并放款，又一城分公司为其出具了收据。至2019年，刘云昌因开发商一直未交房向政府部门投诉，商基公司的工作人员电话答复刘云昌，涉案房屋所属地产项目的开发商已由长河公司变更为商基公司，且商基公司已将刘云昌所购涉案房屋另售于他人。商基公司承继了长河公司的相关权利义务，又一城分公司、商基公司一房两卖，应承担相应法律责任。因商基公司系一人有限公司，国投公司为商基公司的唯一股东，根据公司法相关规定，其应与商基公司承担连带责任。 长河公司、又一城分公司辩称，涉案合同虽系刘云昌与又一城分公司签订，但又一城分公司已将涉案项目转让给商基公司，并已办理完毕转让登记手续。刘云昌在诉状中也已自认该事实。长河公司、又一城分公司不应列为本案被告，应驳回刘云昌对长河公司、又一城分公司的起诉。 商基公司、国投公司辩称，1.刘云昌与又一城分公司签订涉案合同的同时还签订了一份借款协议，涉案合同及借款协议签订后，刘云昌未按期偿还借款，于2015年12月31日建设银行商河县支行因刘云昌不缴纳按揭款将又一城分公司的保证金458545.62元予以扣除。又一城分公司代刘云昌偿还了按揭贷款，刘云昌构成了根本违约，该涉案合同已解除，该房屋不存在一房二卖；2.商基公司没有义务承担又一城分公司的全部义务；3.商基公司与又一城分公司签订协议时，又一城分公司已明确告知涉案房屋已收回，商基公司接收的业主清单里面已不包括刘云昌;4.商基公司是独立的法人，依法独立承担相关义务，其股东国投公司只能承担有限责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对以下各方无争议的事实认定如下：2015年1月22日，刘云昌与又一城分公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）一份，双方约定：刘云昌购买又一城分公司开发的坐落于商河县滨河路以东跃进河以北的商河豪门又一城的68-1-1001号预售商品房一套总房款合计662445元。付款方式为刘云昌付清首期房款199445元后，剩余房款463000元办理按揭贷款手续。合同另约定了买受人逾期付款的违约责任等内容。同日，又一城分公司与刘云昌因购买该涉案房产另签订《借款协议》一份，双方约定：刘云昌在又一城分公司处借款199445元，刘云昌分四次还清，具体约定为：2015年1月31日前交1万元，2015年7月30日还清6万元，2015年9月30日还清6万元，2015年12月30日前还清79445元。如发生刘云昌逾期还款，又一城分公司在刘云昌逾期还款超出40天，视为刘云昌根本违约，又一城分公司有权自行解除《商品房买卖合同》，收回该商品房并重新出售该商品房……。以上两份合同签订后，又一城分公司为刘云昌出具二张预收款收据，金额共计662445元。2015年3月3日，刘云昌在中国建设银行股份有限公司商河支行（以下简称建行）办理了按揭贷款，建行为刘云昌放款456300元，共计交纳购房款463000元。刘云昌未按借款协议约定的期限偿还又一城分公司借款199445元，且自2015年3月2日至12月21日，刘云昌向建行偿还按揭贷款本息共计30215.43元后，刘云昌亦未按期偿还建行尚余按揭贷款，建行于2015年12月31日自商基公司的保证金账户扣除458525.62元，用于归还刘云昌的该笔逾期按揭贷款本息。 另查明，又一城分公司商品房预售许可证号为济商房开预许字第2014-27号。 2017年1月17日，商基公司接收又一城分公司开发的豪门三期烂尾工程，由商基公司承接了又一城分公司收回的涉案房屋。 2017年1月17日后，商基公司将涉案房屋另售他人。 对于有争议的事实，本院认定如下： 1.涉案商品房买卖合同是否已经解除。本院认为，又一城分公司与刘云昌签订的《借款协议》中约定的“……又一城分公司有权自行解除……”，该“自行解除”应为“单方自行解除即可”之意，刘云昌作为完全民事行为能力人在该借款合同中签名，对该借款合同所附的以上解除条件之含义是明知的。涉案合同的解除系依双方当事人的约定解除，合同解除的约定是当事人双方的法律行为，对双方当事人均具有拘束力。刘云昌明知超过2015年12月30日的40天不偿还借款依约导致又一城分公司单方解除合同的后果，但其既未在三个月内向又一城分公司履行还款义务，又未向建行继续履行偿还尚余按揭贷款义务，也未就又一城分公司单方自行解除合同提出异议。又一城分公司依据该合同约定的解除条件成就时单方自行解除合同后收回涉案房屋，由商基公司接收另行出售，既符合合同约定也未损害刘云昌利益。综上，本院对刘云昌主张的“又一城分公司未按照合同法第九十六条规定向其送达书面解除通知书，涉案合同未予解除”不予支持，本院确认涉案商品房买卖合同于2016年2月10日（借款协议中约定的2015年12月30日前还清最后一笔借款79445元，逾期还款超出40天之次日）已由又一城分公司依据借款协议之约定单方自行予以解除。 2.刘云昌交付购房款的实际数额。对此本院认为，刘云昌与又一城分公司签订了借款协议、接收银行按揭贷款放款后，由又一城分公司为其出具数额共计662445元的收款收据。借款协议中约定的199445元借款未实际交付于刘云昌，应视为向刘云昌交付该笔借款后，再由刘云昌作为涉案房款的首付款(199445元)向又一城分公司交付。刘云昌在向建行偿还按揭贷款30215.43元后尚余按揭贷款未再偿付，由建行在商基公司账户中扣划458545.62元，履行了保证担保义务代刘云昌向银行予以偿还，应视为又一城分公司已收到刘云昌交付的首付款199445元、按揭贷款463000元，刘云昌已交付全部购房款662445元。 本院认为，商品房销售合同纠纷是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同产生的纠纷。本案中，涉案商品房买卖合同的标的为预售商品房，故该案立案案由为商品房销售合同纠纷不妥，应更正为商品房预售合同纠纷。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，刘云昌未依借款协议之约定向又一城分公司偿还所借首付款199445元，其该根本违约行为致使又一城分公司依约已单方自行解除了涉案商品房买卖合同。刘云昌要求判决解除合同的诉讼请求，因本院已确认涉案商品房买卖合同已于2016年2月10日解除，其该项诉讼请求已无事实依据，故本院不予支持。 对于刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司返还已付购房款662445元的诉讼请求，其中首付款199445元应由承接了涉案房屋的商基公司向刘云昌予以返还。但因刘云昌在又一城分公司处的同数额的199445元借款本息刘云昌至今未向又一城分公司（商基公司）偿付，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”之规定，本案不存在依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的情形，同时商基公司应向刘云昌返还的该笔购房首付款与刘云昌在又一城分公司处所借款项系标的物种类、品质、数额相同，且均属已到期债务，故商基公司主张将其应返还刘云昌购房首付款199445元的义务与刘云昌应偿付其借款199445元的义务相抵消，本院予以支持。刘云昌虽辩称商基公司就该笔互负到期债务的抵消，商基公司应向其通知，对此本院确认自本院向其送达“2020年5月27日调查笔录”时商基公司已经本院向刘云昌予以通知。刘云昌另关于“该两笔债务并非同类债务”的辩驳主张，与本院查明的事实相悖，故对其该辩称本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本院确认又一城分公司接收的按揭贷款463000元，应先向担保权人商基公司返还458545.62元后，尚余4454.38元返还刘云昌。关于刘云昌主张商基公司、国投公司、长河公司以662445元为基数，自2015年3月3日起至实际支付之日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付其利息损失，本院按应向刘云昌返还4454.38元为基数予以支持。 刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司赔偿其因将涉案房屋另行出售他人的赔偿金662445元及赔偿其租赁房屋、车库的租金损失41400元的诉讼请求，因商基公司将涉案房屋另行出售他人发生在又一城分公司已自行解除涉案合同之后，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，故对刘云昌该两项诉讼请求，本院均不予支持。刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司对其诉讼请求的返还款及利息、赔偿金、租金损失互负连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘云昌关于要求判决解除又一城分公司与其签订的商品房买卖合同的诉讼请求，无事实依据，故不予支持；刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司返还已付购房款及利息的诉讼请求，本院按4454.38元确认由商基公司承担。刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司赔偿赔偿金及租金损失的诉讼请求，无法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告商河县商基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘云昌已付购房款4454.38元及利息（以4454.38元为基数，自2015年3月3日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 二、驳回原告刘云昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17096元，减半收取8548元，由原告刘云昌负担8523元，由被告商河县商基置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李鑫 二〇二〇年六月十二日 法官助理 张菁 书 记 员 韩磊