青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终857号上诉人（原审原告）：马文睿，公民身份号码×××，女，撒拉族，1990年4月7日出生，教师，住西宁市。委托诉讼代理人：马建路（马文睿之父），1957年2月12日出生，青海省奶业协会秘书长，住西宁市。委托诉讼代理人：马福存，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沙明福，公民身份号码×××，男，回族，1965年11月5日出生，青海杰鑫房地产开发有限公司总经理，住西宁市。委托诉讼代理人：马天花，青海龙启律师事务所律师。上诉人马文睿与被上诉人沙明福房屋买卖合同纠纷一案，马文睿于2019年11月6日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判决解除与沙明福签订的房屋买卖契约、沙明福退还购房款400000元。西宁市城东区人民法院于2019年12月16日作出（2019）青0102民初5070号民事判决，马文睿不服提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马文睿上诉请求：改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋是修建在三亚市海坡村集体土地上，人民法院应要求沙明福提供房屋、土地权属证件，以查明相关事实，对本案房屋性质进行正确认定。此认定关系合同效力的确定，属于关键事实。一审法院遗漏重要事实，属于事实认定错误。马文睿不是三亚市海坡村村民，村集体房屋不能对村集体成员外转让。沙明福将没有房屋产权、禁止出售的房屋出售给马文睿，合同应属于无效。一审判决认定合同有效，属于适用法律错误。沙明福辩称，房屋买卖契约是双方真实意思表示，而且马文睿没有提交涉案房屋在三年内被拆迁的证据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持。一审法院认定事实：2014年2月1日，马文睿、沙明福签订三亚市水晶公寓房屋买卖契约，该契约约定马文睿购买沙明福位于三亚市××村房屋一套，房屋面积80平方米，每平方米5000元，房屋总价款为400000元。同时约定508房屋，三年内由政府或不可抗力的原因强拆后，由沙明福全额退还购房全款，或造成不足部分金额由沙明福补齐。一审法院认为，马文睿、沙明福签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，马文睿要求确认双方签订的房屋买卖契约无效，无证据证明，不予支持。双方的房屋买卖契约约定房屋三年内由政府或不可抗力的原因强拆后，由沙明福全额退还购房全款，但马文睿不能提供三年内该涉案房屋被三亚市政府强拆的证据，因此马文睿所主张的全部诉讼请求均不予支持，遂判决驳回马文睿的全部诉讼请求。本案二审期间，马文睿、沙明福对一审查明的双方签订合同的基本事实无异议，双方的主要争议就是房屋买卖契约的效力。本院对双方均无异议的事实予以确认。二审查明，马文睿、沙明福签订房屋买卖契约的第二条内容为“卖方已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋不受他人合法追索”，第三条约定马文睿于2014年2月1日前支付400000元。合同签订当日，沙明福将涉案房屋交付马文睿，马文睿已实际居住使用。双方买卖的房屋位于海南省三亚市××区，房屋所在土地为海坡村集体所有的土地。马文睿与沙明福均非海坡村村民。现涉案房屋已被拆除，马文睿未获得补偿。2017年1月31日，马文睿的父亲给沙明福发送短信，称海坡村的房屋将要拆除，要求按合同解决退款事宜。沙明福回复称其与最初出售房屋的人早在几个月前洽谈了按合同执行的事，等三个人见面后“……怎么解决好怎么解决！都是朋！！今明两天没时间！我在外面倍（陪）个朋！友！”。二审中沙明福提出其交付房屋后马文睿未支付房款的辩称，因一审时马文睿申请与其一同从沙明福处购房的马海平出庭作证付清了房款，而且沙明福与马文睿约定房屋交付前就要付清房款，而沙明福已交付房屋，马文睿也已实际居住使用，沙明福不向马文睿索要付款不合情理。同时，沙明福交付房屋至今未向马文睿提起诉讼主张房款，而2014年时向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限是两年。在沙明福与马文睿明确约定付款期限的情况下，如果马文睿未支付房款，沙明福既不向马文睿索要付款，也不提起诉讼主张马文睿支付房款也不符合日常情理。另，根据马文睿二审提交的其父与沙明福的短信内容，可以说明马文睿的父亲要求沙明福退款时，沙明福并未否认付款，只是提出三人见面后协商解决，而且是“……怎么解决好怎么解决！”。虽然沙明福提出其回复短信是为了稳住马文睿的父亲，时间已经超过三年，最初的售房人不会退款，其也无义务退款。但从短信内容看，无法得出未付款的结论。综合上述因素，应认定马文睿已付清了房款400000元。本院认为，根据土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而沙明福与马文睿均非涉案房屋所在地海坡村的集体组织成员，所以沙明福与马文睿无权买卖该村集体土地上修建的房屋。而沙明福又不能提交涉案房屋已取得合法建房手续及房屋进行了所有权登记的基础资料，或可以出售房屋的合法手续，因此沙明福与马文睿买卖在农村集体土地上所建房屋违反了法律的强制性规定，双方签订的房屋买卖契约属于无效合同。依法成立的合同，不仅仅需要当事人的平等自愿，也应当遵守法律法规，沙明福所谓房屋买卖契约是双方真实意思即合同有效的辩称不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而且无效合同自始即无效，并无时间限制，也与房屋是否拆除无关，沙明福所谓房屋拆除超过三年期限不应退款的说法缺乏依据，马文睿主张退还房款的主张应予支持。但是，马文睿购买的房屋已被拆除，无法返还给沙明福。而且从协议内容看，马文睿与沙明福对房屋当时的状况均非常清楚，而且特意约定政府强制拆迁时的处理办法。在此情况下，一方愿意卖，一方仍然愿意买，表明双方对房屋性质、权利状况及买卖后可能遇到的情况均有充足的思想准备，只不过是双方均存有侥幸心理，所以马文睿、沙明福对合同无效均有过错，应各自承担相应的损失。马文睿一方面主张合同无效，一方面又按照合同约定主张全额退还房款缺乏依据，又相互矛盾。沙明福全额退还房款，马文睿却不能返还房屋，对沙明福也不公平。房屋被拆除就是双方的损失，应由其二人分担，由沙明福返还房款200000元，剩余损失由马文睿自己承担。一审法院适用法律错误，判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初5070号民事判决；二、马文睿与沙明福签订的三亚市水晶公寓房屋买卖契约无效；三、沙明福于判决生效后十日内给付马文睿200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由马文睿与沙明福各负担1825元；二审案件受理费7300元，由马文睿与沙明福各负担3650元。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 陈志秀审判员 左志萍 二○二○年六月一日（法官助理 岳文伟书记员 冶秀花 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。