呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异91号案外人：内蒙古华盛融资担保有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王幼平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建飞，男，该公司员工，住呼和浩特市。申请执行人：内蒙古金亚装饰工程有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：叶玲芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵素华，女，该公司员工，住呼和浩特市。被执行人:郭鑫，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨爱香，内蒙古河洋律师事务所律师。本院在执行申请执行人内蒙古金亚装饰工程有限公司（以下简称金亚装饰公司）与被执行人郭鑫民间借贷纠纷[案号:(2016)内0105执167号]一案中，案外人内蒙古华盛融资担保有限公司（以下简称华盛融资公司）请求本院依法中止对位于呼和浩特市××区房屋的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，2019年11月28日，案外人与内蒙古锟泰装饰装潢工程有限责任公司（以下简称锟泰装饰公司）、被执行人郭鑫三方签订《房屋转让暨反担保协议》，锟泰装饰公司于2019年11月28日向内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰州路支行（以下简称内蒙银行呼市丰州路支行）借款人民币200万元，由案外人为其提供保证担保。因被执行人郭鑫为锟泰装饰公司的法定代表人，故郭鑫自愿以其自有的房屋为案外人的担保行为提供反担保，将其本人所有的位于呼和浩特市××区，建筑面积52.8平方米，卖给买受人所有，双方商定价格为26万元整（以房抵债）。因该房屋仅有《商品房买卖合同》，尚未办理产权证，故案外人与郭鑫之间并未办理抵押登记手续。但案外人与郭鑫之间的抵押合同关系已然成立，应受法律保护。故本案涉房屋存在有效的抵押担保合同，贵院在执行上述房屋时将侵害案外人的合法权益，故恳请贵院依法中止对位于呼和浩特市××区房屋的执行。金亚装饰公司称，一、本案涉房屋已于2016年4月依法被赛罕区人民法院查封，法律规定被查封、扣押、监管的财产不得进行抵押担保。根据《担保法》第三十七条和《物权法》第一百八十四条的相关规定，不得抵押的财产有：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地所有权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。依照上述法律规定，本案中，郭鑫所有的位于呼和浩特市××区房屋早于2016年4月已被查封，而案外人与郭鑫的《房屋转让暨反担保协议》签署的时间为2019年11月28日，从时间上而言，法院查封行为在先，而《房屋转让暨反担保协议》签署在后，因此郭鑫无法用被查封的房产提供担保，该担保不符合法律规定，应属无效。二、案外人未取得抵押权，不能享有物权的优先受偿。《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立。因此，未办理物权登记的，合同双方不能享有物权的优先受偿权。《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。《担保法》第42条包括无地上定着物的土地使用权抵押、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押。案外人未对查封房屋办理抵押登记手续，因此抵押权设立不生效。三、被执行人郭鑫有能力执行而拒不执行，多年来给申请执行人造成了很大的损失，被执行人郭鑫涉嫌拒不执行判决、裁定罪。郭鑫作为法定代表人于2019年11月28日向内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰州路支行借款人民币200万元，尚且不说郭鑫作为失信人员如何还能够获得银行贷款批准，就说这200万元的金额是足以覆盖其本案的执行案款，但被执行人郭鑫却不顾法院判决的权威，有能力执行拒不履行，严重扰乱了法院执行秩序。在案外人的申请书中可知，被执行人郭鑫与案外人达成意见，如果担保行为发生，郭鑫自愿将本案查封房屋以26万元的低价转让给案外人，这个情形符合拒不执行判决裁定罪的构成要件，属于情节严重的行为第一项，“被执行人隐藏、转移、故意损毁财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的”；第三项，“协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行的，致使判决、裁定无法执行的情形”。另，本案被执行人郭鑫明知案涉房屋早已被法院查封，仍然以该房屋提供担保并以明显不合理的价格转让，这明显是在积极对抗法院的执行工作，不顾法院判决书权威及执行工作严肃性，被执行人郭鑫已明显涉嫌拒不执行判决裁定罪，建议法院对此行为审慎考虑，移送相关部门处理。本院查明，申请执行人金亚装饰公司与被执行人郭鑫民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月28日作出（2015）赛民初字第01434号民事判决，判决的主要内容为：被告郭鑫于判决生效后十日内偿还原告金亚装饰公司借款100000元并按照人民银行同期贷款利率支付原告自2014年5月24日至借款全部偿还之日止的利息。因被执行人未履行判决确定的给付义务，申请执行人于2015年10月9日向本院申请强制执行。本院于2016年4月1日作出（2016）内0105执167号执行裁定，查封被执行人郭鑫所有的的位××区房屋一套。2016年4月1日，本院向呼和浩特房管局档案馆送达协助执行通知书，请求其协助：一、请协助查封呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司名下的产权号为2XXXX号已与郭鑫、王军力签约的的位××区房屋一套；二、查封期限叁年（从2016年4月1日到2019年4月1日止）。因被执行人无其他财产可供执行，本院于2016年9月20日作出（2016）内0105执167号执行裁定，终结本次执行程序。2018年10月26日，本院作出（2016）内0105执167号执行裁定，拍卖被执行人郭鑫所有的的位××区房屋一套。本院于2019年1月3日向呼和浩特市产权产籍档案馆送达协助执行通知书，请求其协助：一、协助查封被执行人郭鑫所有的的位××区房屋一套；二、查封期限为三年（从2019年1月3日到2022年1月2日止）。2020年5月6日，本院向郭鑫下达拍卖通知书，内容：一、本院受理金亚装饰公司申请执行郭鑫合同纠纷一案，依法对被执行人郭鑫所有的位于呼和浩特市××区房屋进行拍卖；二、本院将于2020年6月1日至2020年6月2日10时止在呼和浩特市赛罕区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。现通知你方对此拍卖予以关注，你方也可以在淘宝网上参与竞买。另查明，内蒙古公鉴房地产估价有限公司受本院委托，对郭鑫所有的位于呼和浩特市××区房屋进行评估，于2018年8月24日作出内公鉴估字[2018]第77号房地产估价报告，估价结果：建筑面积52.97平方米，单价为9800元/平方米，评估总地价519106元。2019年11月28日，锟泰装饰公司（法定代表人郭鑫）与内蒙银行呼市丰州路支行签订《流动资金借款合同》，合同约定：一、锟泰装饰公司向内蒙银行呼市丰州路支行借款人民币贰佰万元整，实际借款金额以借据为准；二、贷款利率为7.83%，借款期限为12个月即自2019年11月28日起至2020年11月27日止；三、本合同项下贷款用于借新还旧，未经内蒙银行呼市丰州路支行书面同意，锟泰装饰公司不得改变借款用途；三、保证人：郭鑫、王军力、华盛融资公司。2019年11月28日，郭鑫、王军力、华盛融资公司与锟泰装饰公司签订《房屋转让暨反担保协议》，协议约定：一、锟泰装饰公司于2019年11月28日向内蒙银行呼市丰州路支行借款人民币200万元，借款期限12个月，华盛融资公司为其提供保证担保。如锟泰装饰公司未按《流动资金借款合同》约定的日期还款，且逾期十日内仍未归还到期借款的，华盛融资公司承担代偿责任时，郭鑫、王军力与锟泰装饰公司均同意由华盛融资公司将全部购房款（即担保代偿款）交付内蒙银行呼市丰州路支行，由华盛融资公司代为锟泰装饰公司履行归还借款本金及利息的义务；二、郭鑫、王军力自愿以出卖自有的房屋为锟泰装饰公司的担保行为提供反担保，将其所有的房屋，坐落在：呼和浩特市××区第G2座3单元602号，建筑面积52.8平方米，卖给买受人所有。双方商定价格为26万元整，对装修等不计价。现该房屋仅有《商品房买卖合同》，尚未办理产权证；三、郭鑫、王军力与华盛融资公司约定交付购房款和交付房屋时间为编号“内呼丰州流字2019第1号的《流动资金借款合同》”到期日，如华盛融资公司在此期间代替锟泰装饰公司归还了向内蒙银行呼市丰州路支行的借款本金及利息，即视为买受人已履行了交付购房款的义务，郭鑫、王军力应在华盛融资公司代为还款的当日将所卖房屋交付华盛融资公司占有使用，双方办理交接手续，郭鑫、王军力负有协助华盛融资公司办理房屋产权过户和合同的变更手续的义务。房屋过户所需的税费由出卖人负担；四、郭鑫、王军力未向华盛融资公司交付出卖的房屋期间，该房屋若发生各类风险由郭鑫、王军力自行承担，华盛融资公司未接收房屋前不承担责任。郭鑫、王军力应保证对出卖的房屋享有完整的所有权及处分权，且不得抵押、出租、赠与、另行转卖等，郭鑫、王军力保证其出卖的房屋在签订合同前没有上述有损房屋所有权及处分权的情形，若郭鑫、王军力违约，给华盛融资公司造成的一切损失，由郭鑫、王军力承担全部赔偿责任；五、如锟泰装饰公司按照《流动资金借款合同》的约定按期全部归还了向内蒙银行呼市丰州路支行的借款及利息，此协议自动解除。如出现锟泰装饰公司偿还部分借款，尚有剩余借款及利息尚未偿还的情形，仍执行上述三、四条之约定，华盛融资公司取得该房屋后30天内，将锟泰装饰公司已经偿还部分支付郭鑫、王军力。本院认为，本案的争议焦点为案外人华盛融资公司是否为案涉房屋的权利人，是否有排除执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第五项规定，“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”。该案涉房屋查封在前，郭鑫、王军力、华盛融资公司与锟泰装饰公司签订《房屋转让暨反担保协议》时间在后。被执行人郭鑫以被查封的房产提供担保，不符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项规定，“对案外人的异议，应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）有登记的按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案涉房产未办理产权证书，购房合同卖房人为郭鑫。案外人提出排除执行的请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项之规定，裁定如下：驳回案外人内蒙古华盛融资担保有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长王剑军人民陪审员张素芬人民陪审员宫浩 二〇二〇年六月十五日书记员 李娜