贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初1529号原告：赵某，男，汉族，生于1975年1月16日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：黄某，男，汉族，生于1975年5月18日，贵州省习水县人，住习水县。原告赵某诉被告黄某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员母建伟适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告赵某与被告黄某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告黄某立即支付承租原告所有位于习水县五星街原老政府招待所片区酒店二楼第一次的租金欠款6000元，并从2019年5月18日起按银行同期贷款利息6%支付资金占用利息至债务履行完毕止；2、请求法院判令原告立即支付承租原告所有位于习水县五星街原老政府招待所片区酒店二楼第二次的租金欠款150000.00元，并从2019年10月13日起按银行同期贷款利息6%支付资金占用利息至债务履行完毕止；3、请求法院判令被告支付在经营期间因被告违约的违约金50000.00；4、请求法院判令被告支付按合同约定继续经营期间的保证金50000.00元；5、请求法院判令被告支付原告交通费、资讯费、误工费、滞纳金等合计18000元；6、请求法院判令被告支付物品费22330.00元；7、请求法院判令被告承担本案律师诉讼费11000。事实与理由：1、2019年5月12日甲乙双方签订的承包协议，原告将位于习水县五星街原老政府招待所片区酒店二楼的原告将自己正常经营的蓝岸国际养生会所承包给被告经营，经营地的房产属于原告所有，经营场所属于精装修，经营设施设备、用品、手续齐全。承包经营期限为：2019年5月12日至2022年5月11日止。2、房租费支付方式：经双方协商房租费的租金为人民币300000.00元。本次房租费分期支付，在合同签订日起5日内支付15万元。第二次房租费在2019年10月12日前支付15万元。下一年房租费的缴纳按合同签订日计算，必须提前30日一次性缴清当年的房租费，否则视为违约。3、押金支付方式：乙方向甲方缴纳经营押金人民币50000.00元（注：押金为分期支付，第一笔于2019年7月12前支付2万元。第二笔于2019年11月30前支付3万元）。租期结束后双方交接结清有关物业费、水电费、会所设施设备、用品及相关经营税费后5日内退还给乙方。4、双方约定在合同有效期内，甲乙双方均不得违约，违约方应向守约方支付违约金5万元。造成损失的任何一方均可向违约方追偿一切损失。5、合同签订后自始至终没有按合同执行应该由被告在期限内支付的所有应付款项。经过原告多次催收无果。特向贵院提出诉请，请人民法院依法支持原告的请求。原告赵某在庭审中增加一项诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《承包协议》并由被告将所租赁房屋设备等返还给原告，同时放弃原诉请的第4、5、7项诉讼请求。原告赵某为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证明其诉讼主体资格；2、《承包协议》复印件一份，用以证明原、被告双方就习水县五星街原老政府招待所片区酒店二楼蓝岸国际商务养生会所签订承包协议的事实，以及双方之间关于租金、违约金等相关约定；3、耗材物品清单复印件一份，用以证明原、被告双方就耗材物品进行清点的情况；4、借记卡账户历史明细清单，用以证明被告向原告支付租金明细及被告存在逾期拖欠租金的事实。被告黄某质证并辩称：对原告提交的全部证据材料及证明目的均无异议。本人总共差欠原告的租金为126000.00元，并不是156000.00元，其中6000.00元为2019年第一期租金所欠费用，但该费用经与原告姑姑协商，同意我于年前支付，另外120000.00元为第二笔差欠的租金，对欠原告126000.00元租金的事实予以认可，但确实是因为疫情的原因导致近四个月无法经营，存在亏损，作为出租方的原告应该将该期间的租赁费用予以扣减。如果不解除合同，在扣减了疫情期间的费用后，可确定时间将差欠的租赁费用支付给原告，以后租赁费用适当降低后保证不再拖欠租赁费用。如果解除合同，必须扣减疫情期间至少二个月的租赁费用，然后再逐渐支付。对拖欠租赁费期间原告主张的利息，同意按年利率6%支付逾期付款利息，但其中第一期的6000.00元不应计算利息。除了租赁费用外，对原告主张的违约金过高，且不予认可。被告黄某未就其辩解主张向本院提供任何证据。经审理查明：原、被告双方于2019年5月12日签订《承包协议》，原告赵某将其经营的蓝岸国际商务养生会所转让给被告黄某变更为习水县碧海云天足疗会所进行经营。经营期限自2019年5月12日至2022年5月11日止。双方对押金、房租费及支付方式进行了约定。其中被告应向原告缴纳经营押金50000.00元；房租费为300000.00元，该房租费分期支付：“在合同签订日起5日内支付15万元，第二次房租费在2019年10月12日前支付15万元，下一年的房租费按合同签订日计算，必须提前30日一次性缴清当年房租费，否则视为违约。”双方在违约责任项中约定“1、在合同有效期内，甲乙双方均不得违约，违约方应向守约方支付违约金5万元，造成损失的任何一方均可向违约方追偿一切损失。2、合同签订后乙方必须按约定缴纳所有应缴款项，超过合同约定仍未缴纳的，甲方有权终止合同，前期乙方所缴纳的一切款项不予退回乙方，造成的一切损失由乙方自行承担并负违约责任。双方均必须按约定遵照执行。”合同签订后，原告依约将其经营的蓝岸国际商务养生会所交被告经营，被告分期向原告支付了第一期租赁费用144000.00元，余欠6000.00元经原告姑姑（亦为原告经营会所股东）同意于2020年春节前支付，被告按合同约定应于2019年10月12日前支付的第二期租金15万元，但其仅向原告支付了3万元后未再支付。后原告向被告催收租赁费用未果，持其诉请向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的第1-4组证据材料及双方当事人当庭陈述在卷为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方于2019年5月12日签订的《承包协议》，实为双方就原告经营会所的租赁交易，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的权利义务。庭审中，双方当庭一致认可被告至原告起诉时被告共计差欠原告租赁费用为126000.00元，其中6000.00元为首期付款欠款，另外120000.00元为第二期租赁费欠款，本院对此事实予以确认。本案争议焦点为：1、原告主张解除双方签订的《承包协议》并要求被告将承租房屋设施予以返还是否应予支持；2、原告主张违约金及租赁费利息是否支持；3、被告要求扣减二个月疫情期间租赁费用是否合理。关于原告主张解除双方签订的《承包协议》并要求被告将承租房屋设施予以返还是否应予支持的问题。本院认为，双方当事人均应严格按照双方签订的《承包协议》约定条款履行各自的权利义务，根据该协议第三条第2款之约定，被告应于2019年10月12日向原告支付第二期租赁费用15万元，但根据原、被告双方当庭确认的事实，被告至今仍差欠原告第二期租赁费用120000.00元未付，被告以疫情为由进行抗辩，但被告应支付第二期租赁费用的时间为2019年10月12日，我国新冠××疫情暴发而致停产停业的时间为2020年1月底，故被告以疫情为由对其拖欠原告租赁费予以抗辩与疫情事实不符，故被告拖欠原告租赁费的行为已构成违约，其在庭审中虽然辩解与原告协商分期支付，但原告对此予以否认，被告亦未就其该项辩解理由向本院提供任何证据进行佐证，故对其该项辩解理由，本院不予采信。据此，根据双方《承包协议》约定，因被告未按约定期限支付租赁费用，构成违约，原告有权终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告诉请解除双方签订的《承包协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持，合同解除后，被告应按双方合同约定将其所租赁原告的房屋、设备、设施予以返还。关于原告主张支付物品费22330.00元的诉讼请求，因双方未对被告使用的耗材物品进行清点，对耗材费用无法核实，双方认可在清点后据实结算或原告在清点后另行主张。关于原告主张违约金及租赁费利息是否支持的问题，根据双方《承包协议》约定，若因一方违约，则需向守约方支付违约金50000.00元，被告在庭审中认可按年利率6%从逾期之日起向原告支付第二期所欠租赁费用的资金占用利息，并同时认为合同约定的违约金过高，应予调整，被告不予认可。本院认为，因双方合同并未约定逾期资金占用利息，原告主张的资金占用利息及其主张违约金均是对被告违约行为的惩罚性赔偿，该惩罚性赔偿应以其原告实际损失为限，但因被告未举证证明原告的实际损失情况，故本院根据被告拖欠原告租赁费用的数额情况，结合被告同意支付原告资金占用利息，酌情将违约金调整为20000.00元。即被告需在承担违约金20000.00元的同时，以逾期未付租赁费为基数，按年利率6%向原告支付逾期付款利息至债务清偿完毕之日止。关于被告要求扣减二个月疫情期间租赁费用是否合理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，本次新冠××疫情系在被告迟延履行支付租赁费后发生的，不能免除其交纳租赁费用的合同义务。鉴于本次新冠××疫情暴发后，贵州省、市、县人民政府均于2020年1月底即发出关于公共卫生事件一级响应社会管控措施的通告，被告所经营的足疗会所亦在管控之列，不得经营，直至本县于2020年3月底疫情防控措施逐步解除后，被告所经营的足疗会所才得以正常经营，在此两个月时间内，被告确因疫情防控需要无法经营，本次疫情爆发社会管控属于不可抗力范围，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，对于该期间的租赁费用，应由原、被告双方当事人根据公平原则合理分摊，故被告辩称应减免两个月租赁费的辩解理由于法有据，本院根据本地疫情防控情况及被告经营行业特点，酌情确定减免一个月租赁费用即25000.00元，扣减后，被告尚欠原告第二期租赁费用为95000.00元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百零六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告黄某于2019年5月12日签订的《承包协议》，并由被告黄某向原告赵某返还所租赁场所及设施、设备；二、限被告黄某于本判决生效之日起十日内，向原告赵某支付租赁费人民币101000.00元（其中，首期欠付租赁费6000.00元，第二期欠付租赁费95000.00元）及违约金人民币20000.00元，共计121000.00元，并从2019年10月13日起，以第二期欠付租赁费为基数，按年利率6%向原告赵某支付逾期付款利息至债务清偿完毕之日止；三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2955元，由原告赵某负担1455元，由被告黄某负担1500元（于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时提交本判决书复印件六份，并预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  母建伟二〇二〇年六月八日书记员  李璐瑶