四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再536号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会，住所地四川省成都市温江区公平街办温泉大道一段558号同兴东路398号。 负责人：徐梅，主任。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会，住所地四川省成都市温江区公平街办温泉大道一段558号同兴东路398号。 负责人：徐梅，主任。 二申请人共同委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 二申请人共同委托诉讼代理人：林逊，业委会副主任。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：董毅，男，1979年7月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：董琦，男，1951年11月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区,系董毅父亲。 委托诉讼代理人：简鹏，四川法奥律师事务所律师。 一审第三人：成都洁华物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙腾西路2号。 法定代表人：洪云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨林，该公司员工。 再审申请人成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会（以下简称森宇美茵第二届业委会）、成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会（以下简称森宇美茵业主大会）因与被申请人董毅、一审第三人成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1982号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月17日作出（2019）川民申2716号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会的委托诉讼代理人况建军、林逊，被申请人董毅的委托诉讼代理人董琦、简鹏，一审第三人洁华物业公司的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会申请再审称，请求撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1982号民事判决，依法改判驳回董毅的诉讼请求。事实与理由：（一）二审判决认定业委会未按照《业主大会议事规则》的规定邀请公证机关对选票的真实性、有效性进行监督。该认定无异于认为召开业主大会必须有公证机关的监督，属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。《业主大会议事规则》第十八条规定：“回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……”该处用词是“或”而非“和”，因此，邀请公证机关监督并非必不可少的程序。本案中，业主大会的召开由公平街道办事处、温江区房管局、公平派出所、太极社区等政府部门20余人亲临现场监督指导，见证了业主大会召开全过程。计票现场设置有条码读码器和摄像头，室内、室外均有显示屏。计票工作采取现场开箱、现场验票、现场唱票、现场计票的方式进行。开箱后，工作人员将表决票放在摄像头下，室内外屏幕同步显示表决票后，工作人员用读码器读取表决票上的条码，读取信息后专门用于计票情况显示的屏幕同步显示业主信息，并自动累加业主户数和专有面积计数之后进行现场唱票和计票工作。上述政府职能部门监督了计票验票过程。根据二审判决的认定，投票、唱票过程需要公证处的全程参与，公证费用巨大又需要召开业主大会表决，陷入死循环，不可能实现。这样会导致作为小区自治核心的业主大会永远无法召开。（二）二审判决错误认定“业主委员会在归集选票时未对直接投票、上门回收意见、电话听取意见等方式进行区分统计，导致通过电话听取意见、上门回收意见的选票的真实性、有效性无法确认，亦难以与其他方式的选票进行区分。”业委会归集选票时，对直接投票、上门回收意见、电话听取意见等方式进行了分类统计，只是在公示时没有分类公示，而是直接公示赞成票、反对票、弃权票。业委会这样归集选票没有任何不妥，亦不违反法律、法规及《业主大会议事规则》的规定，不会导致选票的真实性、有效性无法确认。（三）二审法院对于本案的焦点问题，业主大会的决议是否双过半没有进行审查。如果达到双过半，决议合法有效，否则应予以撤销。二审判决对该关键问题没有进行审查，撤销一审判决没有依据。（四）被申请人董毅亦未提供证据证明本案业主大会决议未达到双过半标准，应当承担举证不能的法律后果。董毅申请撤销业主大会决议，根据谁主张谁举证的原则，应当举证证明业主大会通过的两项决议没有达到双过半的标准。在本案一审过程中，业委会将封存完好的选票拿到法庭，当庭开箱。但董毅未指出哪些表决票是伪造的，也未指出表决票统计有误或表决未达到双过半的标准，应承担举证不能的法律后果。（五）本次业委会两项决议均获得双过半通过。根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第二十六条和《成都市业主大会活动规则》（成府发[2009]47号）第十四条均规定，不参加投票的业主的投票权是否计入已表决的多数票数，由建筑区划的管理规约规定或者业主大会议事规则规定。案涉小区《业主大会议事规则》第十四条明确规定“未表态业主票数计入多数票”，因此，本次业主大会未表态业主的票数应计入已表决的多数票。因此，两项议程中，第一项议程赞同票1276票，未表态业主票数共704票，共计1980票。在总共户数中占90.2%，面积共计363532.45平方米，占总面积的83.7%。第二项议程赞同票1356票，未表态业主票数694票，共计2050票，占总业主比例93.4%。面积共计316047.6平方米，占总面积的86.9%，均达到双过半要求。 董毅辩称，（一）关于是否必须有公证机关进行公证监督的问题，从《业主大会议事规则》第十八条可以明显看出，其内容为：“经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总……”从该条款使用的标点符号可以看出，存在并列关系的只有“监票人”和“物业所在地街道办事处”，而其他内容均从“业主委员会”就开始使用顿号区别并列关系。说明必须到场监督的为业主委员会、监票人或街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、公证机构五个单位在场。其次，我们可以从森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会所邀请的在场监督单位看出，有公平街道办事处、温江区房管局、太极社区等政府部门在场。上述单位均是按照议事规则邀请的监督单位，唯独没有工作机构，说明前述5个单位是并列关系。（二）2017年12月15日—12月30日业主大会收集表决票期间，存在各种不规范收集表决票的情况。志愿者上门发放表决、打电话收集投票时，均未核实业主身份。其次，业委会在统计过程中，未持有投票业主的权属证书和身份证复印件，其真实身份和面积计算依据未经核实。部分业主是否拥有一个以上的专有面积也未进行统计，其面积的统计直接影响到双过半的表决结果，业委会至今也未能举出面积计算的合法依据，导致其统计结果错误。（三）森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在二审中认定一审采用的数据正确的情况下，在再审申请阶段又否认了一审法院采用的数据，并要求采用规划局关于住宅面积、车位的数据，但在户数上又请求法院另外采用房管局出具的数据。明显存在矛盾，显然只采用有利数据回避不利数据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，案涉小区的建筑物总面积应以不动产登记机关记载的面积为准。同时，规划局备案的《主要技术经济指标》数据并非案涉小区实际建成后的最终数据，该小区竣工验收后，房产管理局会再次委托房产测绘单位对其进行测绘。测绘成果由房地产行政主管部门审核并纳入房产档案统一管理。（四）表决票上载明：“请在每个表决事项后面栏内画〇，一个事项的〇不能超过一个，多选或不选、涂改均无效。”投票选项中只有“赞成、反对、弃权”三个选项，“原封不动”交回的表决票应当认定为无效票，而不能以议事规则第十四条将“未表态业主”归入赞成票中。森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在统计票时，将未表态业主归入赞成票导致统计结果错误。（五）业主大会表决权的面积应为房产管理局出具的数据400974.74平方米，总户数3869户为准，其过半面积为200487.35平方米、过半人户数为1934.5户。提案一若剔除704户无效票，则赞成票1276票，专有面积184988.79平方米，提案二若剔除694户无效票，则赞成票1358票，专有面积197451.62平方米。两个提案均未达到双过半。（六）根据议事规则第十九条、《业主大会和业主委员会指导规则建房》（[2009]274号）第二十条的规定，拖欠物业费、专项维修基金的业主不享有业主大会上的投票权。若剔除欠费业主，最终统计结果远未达到双过半标准。（七）森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会尚未对原物业服务企业解聘事宜召开业主大会就直接选举新物业公司，剥夺了业主对是否解聘原物业公司的表决权，程序违法；森宇美茵第二届业委会以其名义进行招标主体不合法，因此中标结果无效。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会的再审申请。 洁华物业公司述称，洁华物业公司通过竞标的方式参与到案涉小区，并已在住建局备案，但因本案纠纷至今还未入场，请求人民法院依法判决。 董毅向一审法院起诉请求：1.确认本次业主大会通知、召集、表决程序违法，撤销2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议；2.立即终止选聘物业公司的招投标行为。 一审法院认定事实：董毅是温江区公平镇森宇音乐花园.美茵河谷小区的业主。 2017年4月28日，经成都市温江区人民政府公平街道办事处备案的《成都市温江区公平街道办事处业主大会设立事项备案记录》载明：经温江区公平街道办事处组织召开的森宇音乐花园·美茵河谷业主大会会议，自2016年2月20日至2017年4月2日，历时408天，从提交的业主大会设立事项备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定。此次备案的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、第二届业主委员会基本情况、业主大会设立事项备案记录表等资料，已由我街办存档。《业主委员会工作规则》第三条规定，业主委员会履行职责有根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者换其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《业主大会议事规则》第七条规定，业主大会议事内容有决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人。第八条规定，业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。第九条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式，具体会议形式由业主委员会确定。第十四条规定，本业主大会会议采用（一）设投票箱；（二）专人送达、回收意见；（三）业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业或其他管理人、业主委员会的电话号码，进行电话语音或短信方式投票；（四）业主通过法律认可的其他合法方式投票。已送达的表决票，业主在规定的15日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决结果的多数票；因业主联系方式变更导致会议表决期间无法联系未参与表决的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票。第十八条规定，业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告。采用书面征求意见形式决定事项的，由业主委员会发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询建筑区划内业主意见或由业主投票表决。第二十二条规定，业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招投标代理机构办理事实招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。 2017年8月31日，森宇美茵第二届业委会向全体业主发出《关于小区选聘物业管理公司的公告》，告知全体业主前期物业管理合同已于2009年底前全部结束，物业公司的选聘需要通过公开招投标进行选聘后才能签订正式物业合同。同时告知公开选聘物业管理公司的具体流程。 2017年9月5日，森宇美茵第二届业委会向全体业主发出《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》，告知全体业主选聘物业服务公司的初步方案，选聘方式由业委会组织开展公开招投标。 2017年9月27日，森宇美茵第二届业委会发出《关于选聘物业服务企业方案公告》，告知全体业主选聘物业服务企业的方案，包括应聘物业服务企业标准、物业服务标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式公开招投标、资格预审及报名方式等内容。 2017年11月29日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区业主大会的公告》，载明：经业委会会议讨论决定召开小区业主大会，会议形式：投票表决；会议时间、地点：2017年12月15日-12月30日，本小区内。会议审议事项：1.审议“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”（详见附件1），投票表决；2.审议“授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案”（详见附件2），投票表决。其中附件1《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》载明：授权森宇音乐花园·美茵河谷小区业主委员会选聘森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务公司事项。森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会授权森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会在温江区政府相关部门监督指导下依法开展物业服务公司选聘工作，业主委员会采用公开招投标方式选聘本小区物业服务公司，经评标后确定排名第一的中标候选人为中标人。该方案还包括了委托管理服务事项、委托管理期限、物业管理公共服务质量、物业管理公共服务费、违约责任等内容。附件2《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》载明：2号门进门右侧物管大楼，2楼共计有320平方米物业管理用房，属于全体业主所有，被森宇集团非法侵占办理产权，现处于抵押状态；森宇10栋与立体车库之间的保姆公寓，2-3楼共计400平方米物业管理用房，属于全体所有，被森宇集团非法侵占办理产权，现处于被法院查封状态；森宇3号门两侧架空层共计500平方米左右物业用房，相关政府部门未登记备案。为有效维护全体业主权益，森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会授权森宇美茵第二届业委会采取一切合法手段追讨小区物业管理用房。 2017年12月14日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区业主大会的通知》，告知小区全体业主业主大会会议安排、业主大会表决内容、业主大会表决方式等内容。 森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2017年12月15日-12月30日采用书面征求意见形式召开，有现场领取表决票投票、志愿者上门发放表决票进行投票、电话录音投票、业委会办公室内设投票箱进行投票等形式。2017年12月30日，对所有表决票进行了开箱、验票、唱票、计票，并经森宇美茵第二届业委会在监票人、成都市温江区的监督下统计汇总，现场公布了表决结果。 2018年1月1日-1月6日，森宇美茵业主大会在小区公告栏张贴并发布了《关于小区业主大会结果公告》，载明：本次大会发出选票2192张，废票（无效票）5张，有效票2187张。按照小区《业主大会议事规则》，两项提案因投票户数和投票面积均超过半数，本次投票有效，投票结果有效。其他未投票业主意见计入大多数人意见。投票结果：提案1《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》业主赞成票1979票（包括赞成票1276票，专有面积184988.79㎡；未表态业主704票，专有面积103550.12㎡），占总户数90.28%，占总面积89.92%；反对票78张，占总户数3.56%，占总面积3.83%；弃权票130票，占总户数5.93%，占总面积6%；废票5票，占总户数0.23%，占总面积0.25%。提案2《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2050票（包括赞成票1356票，专有面积197451.62㎡；未表态业主694票，专有面积101801.98㎡），占总户数93.52%，占总面积93.26%；反对票31张，占总户数1.41%，占总面积1.75%；弃权票106票，占总户数4.84%，占总面积4.74%；废票5票，占总户数0.23%，占总面积0.25%。 2018年4月19日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务招标公告》，向全体业主公告了招标建筑区划的简要说明、投标单位资格简要说明、招标要求、招标文件的获取、投标文件递交、投标地点为成都市温江区南熏大道四段356号金强华亨酒店、开标时间（2018年5月18日）和评标、公告方法、联系方式等内容。 2018年5月18日，因成都市森宇物业有限责任公司多名员工对森宇美茵第二届业委会组织的公开招投标活动进行干扰导致未能开标。2018年6月4日成都市温江区房产管理局对成都市森宇物业有限责任公司给予信用记减分15分并予以通报批评。 2018年6月27日，成都市温江区人民政府公平街道办事处向森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会发函，载明：为了保证本次招标活动顺利有序进行，确保招标活动期间安全稳定，公平街道办事处特为你小区提供太极社区二楼会议室作为招标活动场所。 2018年7月6日，森宇美茵第二届业委会再次向全体业主发出《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务企业招标公告》，告知招标代理机构四川明力建设工程项目管理有限公司受森宇美茵第二届业委会委托，拟对成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务项目采用公开招标方式选择投标人，同时告知了项目概况与招标范围、投标人资格要求、招标文件的获取、投标文件的递交、联系方式等内容，该公告在中国采购与招标网上发布。 2018年8月14日，森宇美茵第二届业委会在公平街道办事处太极社区二楼会议室进行开、评标工作。2018年8月15日至8月20日，森宇美茵第二届业委会在小区公告栏张贴并发布了《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》，载明：经评标委员会评审后，第一中标候选人：成都洁华物业管理有限公司；第二中标候选人：四川和盟物业管理有限公司；第三中标候选人：成都蜀信物业管理有限公司。 2018年8月27日，森宇美茵第二届业委会向洁华物业公司发出《中标通知书》，并将该《中标通知书》向全体业主进行了公示。 2018年8月29日，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会与洁华物业公司签订《森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务合同》，合同期限三年。 一审同时查明，2002年12月4日，开发商成都森宇实业集团有限公司所委托的物业管理企业即成都市森宇物业有限责任公司与董毅签订《森宇音乐花园前期物业管理服务协议》，约定成都市森宇物业有限责任公司为森宇音乐花园小区提供物业服务，同时约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。2006年9月，成都森宇实业集团有限公司与成都市森宇物业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定成都市森宇物业有限责任公司为森宇音乐花园二期（美茵河谷）提供前期物业管理服务，合同期限自2006年9月30日起至2009年9月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 根据温江区规划管理局备案的森宇花园·美茵河谷小区规划总平面图，按照测绘机构的实测面积记载：规划总建筑面积392289.15㎡，住宅2174户，专有部分面积324209.04㎡。根据温江区房产管理局专项维修基金出具的《森宇音乐花园及美茵河谷专项维修资金基本情况》中载明：总户数3869户（包括住宅户数2174户，商业57户，车位1576户，车库38户，公用24户）。 一审法院认为，案涉小区《业主大会议事规则》已经小区业主大会讨论通过，并向相关行政主管部门进行了备案，系该小区全体业主的真实意思表示，符合法律法规的规定，全体业主应当遵守该议事规则的规定。关于案涉小区业主大会通知、召集、表决程序是否违法的问题。森宇美茵第二届业委会于2017年11月29日发布召开业主大会公告，2017年12月15日-12月30日采用书面征求意见形式召开业主大会，期间进行了表决票的送达和投票、对所有表决票进行了开箱、验票、唱票、计票、汇总公布，于2018年1月1日-1月6日发布了结果公告，相关流程、程序均符合相关物业管理的法律法规和该小区《业主大会议事规则》的规定。董毅主张业主大会通知、召集、表决程序违法，缺乏法律和事实依据，一审法院不予采纳。 关于董毅认为选聘物业公司没有对是否续聘现有物业公司召开业主大会进行表决的意见。一审法院认为，选聘新物业服务企业不以续聘原物业服务企业为前提条件，该小区召开业主大会表决选聘物业服务企业方案，并未侵害业主行使对小区物业管理方面的各项权利。故对董毅该项意见，一审法院不予采纳。 关于业主大会投票表决的两项决议是否“双过半”的问题。根据森宇美茵第二届业委会公布的投票结果，第一项提案即“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”业主赞成票1980票（包括赞成票1276票，专有面积184988.79㎡；未表态业主704票，专有面积103550.12㎡）。一审庭审查明，该小区总建筑面积392289.15㎡，总户数3869户，则投赞成票的户数占51.18%，专有面积占总建筑面积的73.36%，已满足“双过半”要求；第二项提案《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2050票（包括赞成票1356票，专有面积197451.62㎡；未表态业主694票，专有面积101801.98㎡），占总户数52.99%，专有面积占总建筑面积的76.28%，已满足“双过半”要求。根据该小区《业主大会议事规则》第十四条规定，已送达的表决票，业主在规定的15日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决结果的多数票；因业主联系方式变更导致会议表决期间无法联系未参与表决的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票。该规定在保证每个业主均有权行使与小区物业管理相关的各项权利的前提下，对有关具体参加人数的统计、计票结果的统计所做的规定，是小区业主根据小区实际情况，有效行使相关权利的自主规定，与《中华人民共和国物权法》第七十六条并不矛盾。该案中，第一项和第二项决议实际投票数根据业主大会议事规则计算调整后的结果已满足法律规定。 关于森宇美茵第二届业委会是否有权选聘物业服务企业的问题。根据森宇音乐花园·美茵河谷业主大会表决通过的《业主大会议事规则》第二十二条规定“业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招投标代理机构办理事实招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”案涉小区业主大会即是对选聘物业服务企业方案进行表决，该方案包含了选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等，即授权森宇美茵第二届业委会采用公开招投标方式选聘本小区物业服务企业，且该决议已满足“双过半”要求，符合法律规定，故森宇美茵第二届业委会已由森宇美茵业主大会授权，可以实施物业服务企业的选聘工作，因此董毅认为业委会选聘物业服务企业违反法律规定的理由不能成立。 综上，森宇美茵第二届业委会作为涉案小区依法成立的业主委员会，就决定涉案小区选聘物业服务企业方案和授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案的两项事项举行业主大会并组织业主进行表决，该大会举行的内容及形式均符合法律规定，且表决结果也达到“双过半”，故森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会作出的上述两项决议应为合法有效。且董毅也未能提供证据证明上述两项决议违反法律规定及对其造成侵害。故董毅要求撤销2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议的诉讼请求缺乏法律和事实依据，一审法院依法不予支持。 另，业主撤销权行使的对象为业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定，对于董毅要求立即终止选聘物业公司的招投标行为的诉请，不属于业主撤销权的范畴，故对该项诉请，一审法院不予支持。 一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:驳回董毅的全部诉讼请求。 董毅不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：1.《业主大会议事规则》第十九条载明：业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修基金的，不享有业主大会会议上的投票权;2.成都市温江区房产管理局专项维修基金出具证明载明：森宇音乐花园及美茵河谷总户数为3869户，总面积400974.7平方米；住宅用户2174户，面积318919.43平方米；森宇音乐花园的住宅用户1066户（面积179829.27平方米，其中50户，9278.46平方米未交专项维修资金），美茵河谷住宅用户1108户（面积139090.16平方米，其中592户，23038.44平方米未交专项维修资金）等内容。 二审法院认为，业主大会及其执行机构业主委员会是具有投票权的业主选举成立并在房产管理部门进行备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的自治管理组织，在不违反《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规前提下，应当严格遵守经过业主大会表决通过且备案的《业主大会议事规则》中关于业主大会会议召集程序、表决方式的规定。本案中，森宇美茵第二届业委会在召集业主大会会议进行表决时，采取了直接投票、上门回收意见、电话听取意见等方式，但业主委员会并未按照《业主大会议事规则》的规定邀请公证机关对选票的真实性、有效性进行监督，业主委员会在归集选票时也未对以上方式进行区分统计，导致通过电话听取意见、上门回收意见的选票的真实性、有效性无法确认，亦难以与其他方式的选票进行区分。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因无法确认该次业主大会会议表决事项达到“双过半”要求，故董毅要求撤销2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议的诉讼请求，本院予以支持。董毅要求立即终止选聘物业公司的招投标行为的诉请，不属于业主撤销权的范畴，本院不予支持。 综上所述，董毅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决:一、撤销成都市温江区人民法院(2018)川0115民初3982号民事判决；二、撤销成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议；三、驳回董毅的其他诉讼请求。 本院再审期间，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在二审结束后向成都市温江区不动产登记中心及温江区房产管理局房屋专项维修资金办调取的森宇音乐花园及美茵河谷专项维修基金基本情况及美茵河谷维修资金为零的房屋信息表，拟证明业主大会投票表决的两项决议达到了“双过半”的要求。2．成都市温江区住房和城乡建设局、成都市温江区人民政府公平街道办于2019年3月25日出具的情况说明，拟证明两项决议表决程序规范合法。 董毅对上述证据的质证意见为：1.对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，认为森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在再审期间提交的维修资金办的新数据中美茵河谷未缴纳专项维修基金的业主数据与其在一审期间提交的数据相差巨大，仅认可该二申请人在一审中提交的数据，并认为该表格不能反映所有业主缴纳的维修基金的时间点，新数据可能是在相关业主补缴维修专项资金过后改变的数据；2.住建局和街道办的情况说明当中虽载明政府部门可以在室外屏幕进行监督，但是不能证明相关部门就进行了监督，而且也不能证明在上门计票的过程中进行了监督。 洁华物业公司表示无质证意见发表。 对有争议的证据，本院认定如下：1.温江区房产管理局房屋专项维修资金办在再审期间出具的情况说明中美茵河谷未缴纳专项维修资金的业主数据虽与其在本案一审期间出具的相应数据差距较大，但新的情况说明附带了美茵河谷维修资金为零的房屋信息表，该信息表明确反映出维修资金为零的住宅为28户，加上维修资金为零的车位数则与其在一审期间出具的数据一致。而维修资金为零的车位除个别情况外，绝大多数系登记在成都森宇实业集团有限公司名下，该部分车位未缴纳维修资金不应归责于业主方。因此，本院认为未缴纳专项维修资金的户数应当以专项维修资金办在再审期间出具的数据为准。2.温江区住房和城乡建设局、成都市温江区人民政府公平街道办事处向本院出具情况说明，载明区房管局、公平街道办事处、公平派出所及太极社区受森宇美茵第二届业委会之邀，均派领导参与了森宇美茵业主大会进行现场监督，并对计票现场开箱、验票、唱票、计票等情况做出详细说明，在本案再审审查期间温江区住房和城乡建设局、成都市温江区人民政府公平街道办事处派员旁听了本案询问，并表示该情况说明内容属实。因此，本院对森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在再审中提交的证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：1.成都市温江区不动产登记中心出具的回复函载明：不动产登记操作系统无统计专有部分业主人数、专有部分房屋面积的功能模块无法提供有效数据。2.成都市温江区房产管理局专项维修基金办出具证明载明，森宇音乐花园：总面积225123.44平方米，总户数1681户。住宅1066户（面积179829.27平方米，其中50户，9278.46平方米未交专项维修资金）商业56户（面积17217.51平方米，其中41户，16400.27平方米未交专项维修资金）车位555户（面积18714.37平方米，其中184户，6771.39平方米未交专项维修资金）。其他（公共用房）4户，面积9362.29平方米无需交维修资金。美茵河谷：总面积175851.26平方米，总户数2188户。住宅用户1108户（面积139090.16平方米，其中28户，3377.2平方米未交专项维修资金）。商业1户（面积918.54平方米）。车位1019户（面积30639.86平方米）。车库40户（面积1270.27平方米）公用户20户，面积3932.43平方米，等内容。本院查明的其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议焦点包括三个方面，一是本次业主大会的流程、程序是否符合相关法律法规及《业主大会议事规则》的相关规定；二是案涉两项决议是否满足“双过半”要求，三是森宇美茵第二届业委会是否有权选聘物业服务企业，分述如下： （一）关于案涉业主大会的流程、程序是否符合法并符合《业主大会议事规则》的相关规定的问题。首先，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在回收统计表决意见时未邀请公证机构在场监督，是否违反了《业主大会议事规则》的相关规定。本院认为，案涉《业主大会议事规则》第十八条规定：“回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……”。从该规定的用词来看，投票结束后公开验票的方式只强制要求唱票人员和计票人员在监票人的监督计票并统计。办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构均与监票人是并列备选项，公证机关并非必须到场的参与人。 其次，关于森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在收集选票和唱票、计票的过程中，是否存在违反《业主大会议事规则》的情况。森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2017年12月15日-12月30日采用书面征求意见形式召开，有现场领取表决票投票、志愿者上门发放表决票进行投票、电话录音投票、业委会办公室内设投票箱进行投票等形式。表决票载明需核实业主身份，现场照片亦反映出志愿者对业主身份进行了核实。2017年12月30日，对所有表决票进行了开箱、验票、唱票、计票，并经森宇美茵第二届业委会在监票人、区房管局、公平街道办事处、公平派出所以及太极社区的监督下统计、汇总，现场公布了表决结果。业主大会收集选票的方式符合《业主大会议事规则》第十四条的规定，且不违反法律法规的强制性规定。因此，董毅主张业主大会通知、召集、表决程序违法，没有法律和事实依据，本院不予支持。 最后，关于选聘新物业公司没有对是否续聘现有物业公司召开业主大会进行表决是否程序违法的问题。本院认为，选聘新物业服务企业不以续聘原物业服务企业为前提条件，该小区召开业主大会表决选聘物业服务企业方案，并未侵害业主行使对小区物业管理方面的各项权利。故对董毅的该项主张，本院不予支持。 （二）关于业主大会投票表决的两项决议是否达到“双过半”的问题。因成都市温江区不动产登记中心无法统计专有部分业主人数及专有部分房屋面积数。本院依法采信成都市温江区房产管理局专项维修基金办在本案再审期间出具的相关数据。根据《业主大会议事规则》第十九条规定，“单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算”。小区车位系小区的配建设施，只能作为住宅、经营用房的附属设施，不能单独存在。非住宅、经营用房业主不能单独持有车位。因此，根据上述规定，小区车位户数不应计入小区总户数。案涉小区物业专有部分户数应为住宅户数与商业户数之和，共2231户。案涉小区建筑总面积为400974.7㎡。 根据森宇美茵第二届业委会公布的投票结果，第一项提案即“成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”业主赞成票1980票（包括赞成票1276票，专有面积184988.79㎡；未表态业主704票，专有面积103550.12㎡，专有面积共计288538.91㎡）。则投赞成票的户数占专有部分户数的88.75%，专有面积占总建筑面积的71.95%；第二项提案《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2050票（包括赞成票1356票，专有面积197451.62㎡；未表态业主694票，专有面积101801.98㎡，专有面积共计299253.6㎡），占专有部分户数的91.88%，专有面积占总建筑面积的74.63%。两项决议均达到双过半标准。 董毅认为，未表态的表决票应当认定为无效票，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在统计票时，将未表态的表决票归入赞成票导致统计结果错误。扣除未表态的表决票，两项决议均未达到“双过半”标准；根据《业主大会议事规则》及《建房[2009]274号》的相关规定，拖欠物业费、专项维修基金的业主不享有业主大会上的投票权。若剔除欠费业主，最终统计结果亦未达到双过半标准。 本院认为，首先，案涉小区《业主大会议事规则》第十四条规定，“已送达的表决票，业主在规定的15日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决结果的多数票；因业主联系方式变更导致会议表决期间无法联系未参与表决的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票。”根据该规定，未表态业主票数应计入已表决结果的多数票中，两项决议实际投票数根据该规则计算的结果已满足双过半的规定。 其次，根据房屋专项维修资金办在本案再审期间出具的森宇音乐花园及美茵河谷专项维修基金基本情况及美茵河谷维修资金为零的房屋信息表可以看出，森宇音乐花园及美茵河谷未缴纳专项维修资金的住宅共78户，商业41户，共计119户，涉及面积29055.75平方米。这119户中不排除包含有对两项决议投反对票的业主，即使将未交专项维修资金的住宅和商业户数与面积全部扣除，两项决议仍达到“双过半”标准。 第三，《业主大会议事规则》第十九条规定，业主拒付物业服务费、不存缴建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。董毅虽向本院提交的《森宇.美茵欠费明细表》，拟证明有556名业主欠缴物业费。但收取物业费即是物业公司的权利，也是物业公司的职责。该欠费表只能证明部分业存在欠费的情况，不能证明森宇物业已经对上述业主积极进行催收，而欠费业主拒绝支付物业费。不符合《业主大会议事规则》第十九条中“拒付物业费”之规定。因此，董毅认为《森宇·美茵欠费明细表》中载明的欠费业主不享有投票权的主张，本院不予支持。 （三）关于森宇美茵第二届业委会是否有权选聘物业服务企业的问题。《业主大会议事规则》第二十二条规定“业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招投标代理机构办理事实招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”案涉小区业主大会已经对选聘物业服务企业方案进行表决，该方案包含了选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等，即授权森宇美茵第二届业委会采用公开招投标方式选聘本小区物业服务企业，且该决议已达到“双过半”要求，符合法律规定，故森宇美茵第二届业委会已由森宇美茵业主大会授权，可以实施物业服务企业的选聘工作，因此董毅认为业委会选聘物业服务企业违反法律规定的理由不能成立。 综上所述，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会的再审理由部分成立，二审判决认定森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会回收、统计表决意见时未邀请公证机构在场监督，违反了《业主大会议事规则》的相关规定，属于认定事实错误的情形，应予纠正。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1982号民事判决； 二、维持四川省成都市温江区人民法院(2018)川0115民初3982号民事判决。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由董毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘冰柔 审判员  何 华 审判员  闫 涛 二〇二〇年六月二十九日 书记员  吴忠于