北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终6215号上诉人（原审被告）：徐从敏，男，1975年7月2日出生。上诉人（原审被告）：北京京晶华太玻璃有限公司，住所地北京市丰台区长辛店辛庄南路404号。法定代表人：徐从敏，总经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王欣，北京市明诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭辉，男，1982年1月25日出生。委托诉讼代理人：张建华，北京堃铭律师事务所律师。上诉人徐从敏、北京京晶华太玻璃有限公司（以下简称京晶华太公司）因与被上诉人郭辉租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐从敏、京晶华太公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回郭辉的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由郭辉承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。徐从敏与郭辉之间是民间借贷法律关系，不是租赁合同法律关系。租赁合同是在郭辉胁迫下签订，不存在任何法律效力，不能作为认定案件事实的依据。村长石凤刚因涉嫌犯罪已被刑事立案侦查，郭辉亦可能因参与石凤刚的犯罪行为涉嫌犯罪。徐从敏大概2013年就知道要拆迁，但等了很多年未拆，以为不拆了，当时因为企业资金流动不足，所以我们也考虑过厂房买卖事宜，但村长石凤刚不让我们卖给一家出资较高的买家，我们跟郭辉签合同是受胁迫所签。2.一审法院适用法律错误。本案事实为民间借贷，不是租赁法律关系，应适用民间借贷的法律及司法解释规定进行判决，而不是根据租赁合同这一无法律效力的证据，依据《合同法》进行判决。综上，请求二审法院查清事实，依法支持我方的上诉请求。郭辉辩称，我同意一审判决，不同意徐从敏、京晶华太公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐从敏和郭辉既不是朋友关系，也不是亲戚关系，徐从敏在外有很多债务，正常情况下郭辉不可能借钱给他。徐从敏欠钱，想把他的地方转出去，他租涉案场地是四百万，租给我们六百万，是获益的。至于拆迁是2013年就有这种说法，但一直没拆，徐从敏钱花完后悔了。郭辉已经把钱实际支付给徐从敏了。郭辉向一审法院起诉请求：1.判令徐从敏、京晶华太公司立即腾退并返还北京市丰台区长辛店辛庄南路XXX号房屋给郭辉；2.判令徐从敏、京晶华太公司共同支付郭辉自2017年10月20日至实际返还之日止的房屋场地使用费（按每月五万元计算）；3.诉讼费由徐从敏、京晶华太公司承担。一审法院认定事实：2016年10月9日，徐从敏与郭辉签订《房屋土地转租转让合同》，约定：“出租方：徐从敏（以下简称甲方）承租方：郭辉（以下简称乙方）甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋租赁及所占土地转租问题上达成以下协议：一、房屋、土地基本情况甲方房屋（以下简称房屋）坐落在丰台区长辛店辛庄村太平岭，门牌号辛庄XXX号。具体房屋包括：东西两面的2个库房，建筑面积约2400平方米，南北两排平房30间，建筑面积约600方米，两个院落约5000平方米，围墙100米，高压电压器两台（每台500V）。甲方将该房屋院落、空地、围墙、地上所有建筑物及所有附属设施一次性转租给乙方26年。二、土地租金及交付方式土地长期租赁合同书为吴萍与丰台长辛店乡辛庄村第二村民组所签，2002年3月1日签第一份合同，2002年3月2日签补充合同，共12亩土地．租期40年，年租金为每亩壹仟元，每年壹万贰仟元，每拾年在原租金的基础上递增百分之拾，每年年底前交清当年租金。房屋空地租赁合同为蔡红军与吴萍所签第一份，为2004年10月10日所签，房屋空地租赁补充合同为2007年8月10日所签。房屋土地转租转让合同为甲方徐从敏与蔡红军2016年所签。现甲方徐从敏将徐从敏与蔡红军签订的房屋土地转租转让合同的所有权利和义务均转让给乙方郭辉。乙方郭辉应履行甲方徐从敏与蔡红军、蔡红军与吴萍、吴萍与辛庄第二村民组签订的以上所有合同中的所有条款。自本合同签订生效起，土地租金由乙方郭辉支付给辛庄第二村民组，土地仍以吴萍的名义租赁。乙方应履行吴萍与辛庄第二村民组签订合同中规定的所有条款，自本合同签订生效之日起，甲方应于15日内将其所属公司迁出本合同地址。三、房屋、围墙、水泥路面问题自合同签订后，租赁期内所属房屋、围墙、水泥路面所有权归属乙方所有，房屋的修缮、改建、拆迁均由乙方做主，房屋出现漏雨、风刮、火灾、地震、倒塌、人为破坏等均与甲方无关，乙方不得以上述理由拒付房款。四、土地租赁有关问题土地如被国家征用或违章查收，甲方不承担责任，如有赔偿，地上部分无条件归乙方所有，土地赔偿属辛庄村。乙方在合同生效后有权转租该土地。合同生效后所有土地及地上建筑物与徐从敏、蔡红军和吴萍无关。五、关于土地租赁期间的有关费用土地租赁期间，水费、电费、卫生费、治安管理费、房屋及院落的房产税、土地使用税等凡与房屋土地有关的费用均由乙方支付。六、房屋租价及付款方式房屋、空地、围墙、地上所有建筑物及所有附属设施总租价为人民币600万元。付款方式为两次付清，合同签订时乙方支付甲方第一笔330万元。第二笔210万元，乙方应在2016年10月17日之前支付给甲方。七、如甲方未按上述约定条款执行或出现其他违约行为，则甲方需按乙方租价的十倍价格赔偿乙方。八、本合同共三页一式两份，双方各执一份，具有同等效力，双方签字生效。九、合同履行中出现的问题应协商解决，协商不成可提请法院裁块。”2016年10月8日，徐从敏向郭辉出具收条一张，载明：本人徐从敏身份证号（×××），今收到叁佰叁拾万元整，以银行转账方式收到人民币3300000元整，以此为据！收款人：徐从敏身份证号：×××2016年10月8日。2016年10月17日，徐从敏向郭辉出具收条一张，载明：本人徐从敏身份证号（×××），今收到从郭辉身份证号（XXXXX）的人民币（大写）壹佰玖拾万元整，小写金额1900000元，收款人指定收款账号为×××。以此为据！收款人：徐从敏身份证号：×××2016年10月17日。2016年10月20日，郭辉与徐从敏签订《租赁合同》，约定：“出租方郭辉（以下简称甲方）承租方：徐从敏（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着诚实守信、公平互利原则，就本合同第一条所列租赁物的租赁事宜经友好协商达成如下合同内容，以供遵守：第一条租赁厂房、场地的情况：甲方将北京市丰台区长辛店辛庄南路404号租赁于乙方使用。在乙方所经营的范围应符合国家和政府的法律、法规的规定。第二条：租赁用途：1、乙方向甲方承诺乙方租赁该租赁物的用途为：加工。在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变租赁物用途。2、乙方不得在租赁房屋内存放违法危险品及有刺激性异味等非环保物品。第三条：租赁期限：租赁期为一年，自2016年10月20日至2017年10月19日止。第四条：租赁费：1、每年租金为人民币600000元整（大写人民币陆拾万元整）。2、特别约定：甲方负责为乙方的用水、用电提供方便，但水费、电费由乙方自己负责交付。3、供电增容费：供电增容的手续由甲方协助乙方申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。第五条：租金付款方式和时间1、合同签订生效后乙方即付给甲方一年租金，下一年租金需于到期前提前一个月交清，如乙方未按时交清租金，甲方有权终止本合同并不给予乙方任何赔偿，乙方应立刻清退出该租赁物。……。”协议签订后，徐从敏使用诉争的院落和房屋，并在此经营京晶华太公司。庭审中，双方均认可郭辉在房屋土地转租转让合同中约定的600万元中扣除了徐从敏应当支付的2016年10月20日至2017年10月19日的租金60万元。2017年10月19日，双方租赁合同到期，双方未续签租赁合同。经法院现场勘验，诉争院落和房屋现存放有徐从敏的设备及玻璃制品。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭辉与徐从敏签订租赁合同所约定的租赁期限截止2017年10月19日已经届满，双方又未能就续租事宜达成一致，故双方租赁合同已终止，徐从敏应将其承租的院落房屋腾退给郭辉。鉴于徐从敏在租赁合同届满后继续占用诉争的院落房屋，徐从敏应支付相应的使用费，法院按照租赁合同的租金标准确定房屋使用费，故对郭辉要求徐从敏支付房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。京晶华太公司作为房屋实际使用人，庭审中亦未提供证据证明其对涉案房屋享有使用权，故郭辉主张京晶华太公司腾退诉争院落房屋的请求，法院予以支持。郭辉主张京晶华太公司支付房屋使用费的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。徐从敏辩称其与郭辉系借款关系，未提供证据予以证明，法院不予采信。据此，一审法院于2018年9月25日判决：一、徐从敏、北京京晶华太玻璃有限公司于判决生效后三十日内将其占用的位于北京市丰台区长辛店镇辛庄南路XXX号的院落房屋腾退，将该院落房屋交予郭辉；二、徐从敏于判决生效后七日内按每月人民币五万元的标准计算给付郭辉自二〇一七年十月二十日起至上述院落房屋腾退之日止的房屋使用费；三、驳回郭辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,根据查明的事实，徐从敏与郭辉所签《房屋土地转租转让合同》及《租赁合同》均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同规定履行各自义务。徐从敏主张其与郭辉之间系借款关系，并非租赁合同关系，但其并未提交证据予以证明，本院对此难以采信。现《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方亦未达成续租协议，故徐从敏及京晶华太公司继续占用涉案房屋及院落，缺乏依据，理应及时腾退，徐从敏应支付相应的占有使用费。一审法院判决徐从敏及京晶华太公司将涉案房屋及院落返还郭辉，徐从敏按照《租赁合同》约定标准支付占用使用费，并无不妥，本院不持异议。关于徐从敏上诉主张郭辉胁迫其签订合同涉嫌刑事犯罪的意见，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，徐从敏与京晶华太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由徐从敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 肖荣远审 判 员 赵胤晨二〇二〇年六月二十九日法官助理 廖 慧书 记 员 云 姣书 记 员 史其申