中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终607号 上诉人（一审原告）:郑为理，男，汉族，1957年7月9日出生，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：赵锐，男，汉族，1977年6月28日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：吴臻，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳旺力地产开发有限公司。住所地：辽宁省抚顺经济开发区1号商贸楼。 法定代表人：郑学纯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴岩，该公司员工。 委托诉讼代理人：张立飞，该公司员工。 上诉人郑为理因与被上诉人赵锐、沈阳旺力地产开发有限公司（以下简称旺力地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑为理委托诉讼代理人陈鹏，赵锐委托诉讼代理人吴臻，旺力地产公司委托诉讼代理人吴岩、张立飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑为理上诉请求：撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初104号民事判决书；改判郑为理对争议房屋继续执行；全部诉讼费用由赵锐、旺力地产公司承担。主要事实和理由：（一）原审证据不足以证明旺力地产公司与案外人沈阳市闽南石材城金融升石材销售部（以下简称闽南石材城）之间存在真实的债权债务关系。一审判决采信的施工合同、供货合同、债权债务转移协议，仅是由赵锐单方提供，真实性无从考证，且无可证明施工合同等实际履行及结算的证据，不能证明旺力地产公司与案外人之间存在债权债务关系。（二）《债权债务转移协议》不发生法律效力。案涉房屋在郑为理申请法院查封之前已经抵押给金融机构，《债权债务转移协议》因处分已经抵押的房产而不发生法律效力。且该协议属于代物清偿协议，可办理销售预告登记而未办理，亦不发生法律效力。（三）本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）。该司法解释第二十八条、第二十九条，保护的是在先实际购房人的权益，而赵锐与旺力地产公司之间不存在真实购房关系，也非因居住目的而购房，故不应适用该规定。 赵锐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 旺力地产公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：旺力地产公司于2012年与闽南石材城签订了两份石材供货合同，总金额暂定1083万元；同年8月签订了供货及安装工程合同，暂定合同总金额134万元；2017年1月完成最终结算，结算金额为1665万元。自2012年起旺力地产公司现金支付工程款共计571万元，以房屋抵顶工程款及货款共计1019万元，剩余75万元尚未支付。涉案房屋是用以代替支付闽南石材城门套供货及安装工程合同的工程款351148.56元，旺力地产公司依据2014年签订的《债权债务转移协议》，将房屋办理到闽南石材城指定的受让方赵锐名下，并在辽宁省高级人民法院查封前已经完成了事实交易。 郑为理向一审法院起诉请求：撤销（2019）辽执异110号执行裁定书；对案涉房屋继续执行；判令赵锐、旺力地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一审法院在审理郑为理与旺力地产公司、郑学纯民间借贷纠纷一案过程中，根据郑为理的保全申请，于2014年12月25日作出（2014）辽民二初字第00083号民事裁定书，查封了旺力地产公司名下的旺力城二期项目共计363套房产（含案涉房产），查封期限至2017年2月4日。2015年5月29日，一审法院作出（2014）辽民二初字第00083号民事判决书，判决：一、旺力地产公司、郑学纯在判决生效之日起十日内偿还郑为理借款本金7531.089623万元；二、旺力地产公司、郑学纯在判决生效之日起十日内偿还郑为理自2007年12月起至2014年10月30日止期间的利息；三、旺力地产公司、郑学纯在判决生效之日起十日内共同偿还郑为理自2014年10月31日起至实际给付之日止期间的利息；四、驳回郑为理的其他诉讼请求。双方不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2015年12月26日作出（2015）民一终字第313号民事判决书，维持原判第四项；变更原判第一项为：旺力地产公司、郑学纯于判决生效之日起十日内偿还郑为理借款本金6646.089623万元；变更原判第二、三项。执行过程中，一审法院于2017年1月25日作出（2016）辽执字第14号民事裁定书续封上述房产，续封期限至2020年2月4日。 赵锐于2019年5月22日对一审法院查封案涉房产提出书面执行异议。一审法院于2019年6月27日作出（2019）辽执异110号执行裁定，中止对芳庭路11-1号楼2单元703号房产的执行。郑为理不服该执行异议裁定，向一审法院提起本案诉讼。 另查明，2012年8月29日，旺力地产公司与闽南石材城签订《沈阳旺力地产开发有限公司旺力城一期电梯门套供货及安装工程施工合同书》,约定：闽南石材城为旺力地产公司在抚顺李石经济开发区旺力城A4、B2电梯门套工程进行电梯门套供货及安装。双方还分别签订了“旺力城一期”项目A3、A5区域外立面石材供货合同、旺力城一期A4”项目外立面石材供货合同。2014年，旺力地产公司与闽南石材城签订《债权债务转移协议》，该协议第一.3条约定：由旺力地产公司提供旺力城项目B2-1#2-703（84.88平方米，按每平方米4137元结算）抵做应支付闽南石材城工程款。第一.4条约定：当闽南石材城明确商品房的实际买受方后，可由商品房的实际买受人与旺力地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，旺力地产公司给予积极配合。第二.1条约定：旺力地产公司开发的商品房作为抵偿其所欠闽南石材城的债务即工程款，闽南石材城表示愿意接受，双方一致确认债权债务成立，约定由旺力地产公司直接与闽南石材城所指定的实际买受方签订《商品房买卖合同》作为旺力地产公司向闽南石材城支付人民币351148.56元的工程款，闽南石材城放弃对该部分债务追索权。第二.4条约定：旺力地产公司与实际买受方签订《商品房买卖合同》后，即视为双方的该部分债权债务履行完毕，闽南石材城需对旺力地产公司进行债权债务清偿确认，并从结算中扣除该部分款项，不得向旺力地产公司再主张该部分债权。旺力地产公司与闽南石材城还于2014年1月21日签订了一份以房屋抵偿材料款2152510.718元的《债权债务转移协议》。又于2016年11月24日签订一份以8套门市房抵偿材料款人民币5083582.15元的《债权债务转移协议》。 2014年11月11日，旺力地产公司按照闽南石材城的交付指示，与赵锐签订了《商品房买卖合同》（编号K2011127-134），约定：赵锐购买旺力城第B2-1号楼2单元7层03号房屋。建筑面积84.88平方米，单价为每平方米4137元，总金额351148.56元。2014年11月4日，旺力地产公司向赵锐开具金额为351148.56元的房款收据。同日，旺力地产公司通过向赵锐告知案涉房屋密码钥匙的方式，向赵锐交付了案涉房屋。闽南石材城经理林某于2014年12月10日代赵锐向该房屋所属物业管理公司交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费，取得相应《专用收款收据》。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为：赵锐对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案旺力地产公司与闽南石材城于2014年签订的《债权债务转移协议》，及旺力地产公司按照闽南石材城交付指示于2014年11月11日与赵锐签订的《商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。一审法院执行查封时间为2015年1月5日，故应认定赵锐在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。赵锐在取得所购房屋的钥匙密码后，由他人代交了案涉房屋的物业费、电费、垃圾清运费，依法可视为对案涉房屋在查封前已合法占有。案涉房屋系因未办理工程竣工验收，而无法办理产权过户登记，可认定并非赵锐自身原因未办理过户登记。故此，赵锐购买案涉房屋符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。至于郑为理关于赵锐不因居住目的购买房屋及案涉房屋不是其唯一住房而不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的主张，因该法第二十九条与第二十八条属于并行适用的情形，买受人赵锐符合第二十八条规定的情形即可享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回郑为理的诉讼请求。案件受理费6567元，由郑为理负担。 本院二审期间，旺力地产公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为申请执行人许可执行异议之诉，二审争议的焦点问题为赵锐对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案适用法律问题。在金钱债权执行中，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条是对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。本案赵锐与旺力地产公司签订了《商品房买卖合同》且实际履行，郑为理未举证否定该合同的真实性，故郑为理主张赵锐与旺力地产公司不存在真实的购房关系不能成立。赵锐作为案涉房屋买受人，主张其享有物权期待权以排除法院对案涉房屋的执行，属于前述法律规定的适用范围。《执行异议和复议案件规定》第二十八条并未限定买受人须以居住为目的购买房屋，故郑为理关于赵锐非因居住目的购买案涉房屋，因而不应适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的主张不能成立。对郑为理关于本案不适用《执行异议和复议案件规定》的主张，本院不予支持。 关于赵锐是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。郑为理上诉以旺力地产公司与闽南石材城之间不存在真实债权债务关系以及《债权债务转移协议》不发生法律效力为由，主张赵锐不享有足以排除强制执行的民事权益。然而本案争议的是赵锐与旺力地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系，以及赵锐能否排除人民法院对旺力地产公司名下房产的强制执行，而非审理旺力地产公司与闽南石材城之间的法律关系。赵锐是否享有足以排除人民法院对旺力地产公司名下房产强制执行的民事权益，应以赵锐与旺力地产公司之间是否签订合法有效的书面房屋买卖合同、赵锐在人民法院查封之前是否已合法占有该房屋、是否支付全部房款以及未办理房产过户登记是否可归因于赵锐等要件加以判断，旺力地产公司与闽南石材城之间以房抵债关系的真实性以及《债权债务转移协议》是否发生法律效力均不影响一审法院依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条对赵锐享有足以排除强制执行的民事权益的认定。故郑为理以此主张赵锐不享有排除强制执行的民事权益，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 综上，郑为理的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6567元，由郑为理负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年六月二十八日 法官助理彭娜 书记员黄婷婷