河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3834号 上诉人（原审被告）：孟增强，男，1981年7月12日出生，汉族，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：仇倩，河北明杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张希军，河北**（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张春霞，女，1978年6月16日出生，汉族，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：刘书国，河北天宏律师事务所律师。 原审第三人：贾小亚（贾玉坤），男，1950年4月27日生，汉族，住河北省行唐县。 原审第三人：李秋荣，女，1948年7月28日生，汉族，住河北省行唐县。 原审第三人：贾振杰，男，1974年11月16日生，汉族，住河北省行唐县。 上诉人孟增强因与被上诉人张春霞、原审第三人贾小亚（贾玉坤）、李秋荣、贾振杰执行异议之诉一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孟增强上诉请求：一、撤销河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2606号民事判决书，依法改判。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审认定事实错误，对案涉房产的土地使用权性质定性错误。 1、案涉房产行唐县北侧房产土地性质为集体土地使用权，有别于国有土地使用权条件下的房产，原审判决认定该地块为集体建设用地为认定事实错误。 首先，农村集体土地分为耕地、宅基地、公益用地和建设用地四类，不同类型的土地性质不可混淆。 其次，根据行唐县不动产登记中心出具的2000年4月12日《土地登记申请书》内容显示：案涉第三人贾玉坤办理案涉房产的土地登记时提供的权属证明材料为：宅基地证。由此可见，案涉第三人贾玉坤房产所涉土地性质为宅基地。 2、案涉第三人贾玉坤将自家宅基地翻盖后部分房屋自住，部分房屋出租收益，土地登记部门办理土地登记证书的用途显示为：综合楼，是指自住和出租，不代表土地登记部门有权将行唐县北关村的宅基地变性为建设用地。 二、一审适用法律错误，应予纠正。 原审法院引用的法律依据包括： 1-1、《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发200428号）第二部分第十条规定：加强村镇建设用地的管理。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。该规定法律层级与效力均较低，并且案涉房产用地既无用地规划，也非建设用地。 1-2、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》（河北省人民政府令2008第1号）第十八条的规定：集体建设用地使用权可以依法转租或者转让。该办法法律层级与效力均较低，案涉房产并非建设用地。 1-3、国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发2009第27号）第四部分第（十）条规定：今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。该意见法律层级与效力均较低，该规定将宅基地已经排除在外。 1-4、2020年1月1日即将实施的《中华人民共和国土地管理法》。第六十三条也是对集体建设用地使用权的流转作出规定，该法律在判决日尚未生效，第六十三条也并非是对集体宅基地使用权流转的规定。 三、农村宅基地流转的法律规定为： l、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条作；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 综上所述，本案案涉房产的土地性质为农村宅基地，仅限于在本集体经济组织内部转让，被上诉人并非行唐县北关村村集体组织成员，故被上诉人与第三人的房产买卖合同应认定无效，被上诉人的执行异议应予驳回，请求贵院判如所请。 张春霞答辩称：一、一审认定涉案房屋使用土地是经营性集体建设用地是正确的。（一）一审判决认定涉案房屋使用土地是经营性集体建设用地是正确的。涉案房产登记信息显示设计用途为综合，登记信息显示用途为综合楼。显然不是农村住宅，所使用土地也不是宅基地。2004年4月8日宅基地变更为登记为综合楼使用地，即变更为经营性商业建设用地。（二）一审认定被上诉人与第三人签订《房产买卖合同》合法有效是正确的。诸多规章及政策均规定集体土地经营性建设用地可以上市流转。经向行唐县规划局咨询，争议房屋所使用土地系规划中的临街商业用地，该综合楼符合行唐县城市建设规划，并且该综合楼系商业楼，符合商业经营性用途。 二、一审判决适用法律适当。一审判决援引《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》、《国土资源部关于促进农业稳定农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》是正确的。被上诉人与第三签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该房屋使用土地系规划内的经营性建设用地，该集体经营性建设用地随房屋一并转让没有法律障碍，该合同的效力经行唐县（2017）行证经字第28号公证书予以确认。 张春霞向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人贾玉坤、李秋荣于2017年3月17日签订的房产买卖合同合法有效。2、判决立即停止对原告购买的位于行唐县北侧（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）房产的强制执行，并解除对该房产的查封。3、判决案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告孟增强诉被告贾振杰、贾玉坤、李秋荣民间借贷纠纷一案，一审法院立案后，经原告孟增强申请，2017年7月10日查封了贾玉坤所有的位于（房产证号：行房权证龙州镇字第××号）。2017年12月29日一审法院作出（2017）冀0125民初1546号民事判决书。孟增强不服上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终2321号民事裁定书，裁定发回重审。一审法院重审后作出（2018）冀0125民初1337号民事判决书，判决：一、被告贾振杰返还原告孟增强借款1316000元，并自2016年3月1日起按年利率24%支付给原告利息，至执行完毕之日止。上述判决主文所确定的义务，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告孟增强要求被告贾玉坤、李秋荣在抵押担保的玉城大街北侧房屋价值范围内承担连带清偿责任的诉讼请求。孟增强不服上诉，石家庄市中级人民法院2019年5月6日作出（2018）冀01民终1679号民事判决书，判决：维持行唐县人民法院（2018）冀0125民初1337号民事判决第一项；二、撤销行唐县人民法院（2018）冀0125民初1337号民事判决第二项；三、贾玉坤、李秋荣在其所有的位于北侧房产（房产证号：行房权证龙州镇字第××号）价值范围内对上述第一项债务承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，又以（2019）冀0125执631号执行裁定书，裁定对该房产进行评估、拍卖，张春霞提出执行异议，一审法院以（2019）冀0125执异15号裁定书裁定：驳回张春霞异议申请。后张春霞提起本案之诉。 原告张春霞（乙方）与第三人贾小亚（又名贾玉坤）、李秋荣（甲方）经协商一致于2017年3月17日签订房产买卖合同，主要条款为：一、甲方夫妇自愿将贾玉坤名下的坐落于行唐县北侧（房屋所有权证号：行房权证龙州镇字第××号）的房产出售给乙方所有，乙方表示同意。二、双方认定上述房产的总价款为人民币300万元整（大写：叁佰万元整）。三、本合同签订之日，乙方支付价款150万元，打入甲方指定账号为62×××56的中国邮政储蓄银行卡内。甲方收到上述价款后将房屋及房产证等相关手续一并交给乙方；剩余150万元价款由乙方于2017年5月10日前一次性付清甲方。四、甲方保证上述房产合法、权属清楚；保证该房屋没有设定抵押、没有纠纷。五、合同签订后，甲方应积极配合乙方办理房屋过户手续，相关费用由乙方承担。该合同于2017年3月20日经河北省行唐县公证处公证。 合同签订后，原告张春霞于2017年3月17日将150万元打到第三人贾小亚（贾玉坤）指定账号为62×××56的中国邮政储蓄银行卡内（户名：王琳，系贾振杰前妻），贾小亚将房屋所有权证和集体土地使用证交付张春霞。2017年5月9日张春霞将剩余150万元打入上述指定账户。贾玉坤之子贾振杰于2017年3月17日、2017年5月9日分别出具了150万元的收到条，2017年5月9日贾玉坤在收到条上写明“房款300万元（叁佰万元）已全部付清”。张春霞于2017年3月17日收到房屋后经过装修，于2017年6月1日注册成立石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店占有使用至今。 另，关于原告张春霞提供的涉案房屋所有权证、集体土地使用证。房屋所有权证第1页载明房产证号为：行房权证龙州镇字第××号，发证机关：行唐市人民政府（盖章）；第2页载明房屋所有权人为贾玉坤，房屋坐落于玉城大街北侧，产别为私产，幢号为1，结构为砖混，房屋总层数为2，建筑面积为375.37平方米，设计用途为综合，土地证号为行土集用（2000）字第011号，使用面积为155.25平方米，填发单位：行唐县房地产管理所（盖章），填发日期：2000年4月13日。集体土地使用证第1页土地证号为：行土集用（2000）字第011号，盖有中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章，第2页载明土地使用者为贾玉坤，用途为综合楼，使用权类型为长期，共用分摊面积为155.25平方米。庭后，一审法院依法到行唐县不动产登记中心对两证情况进行了核实，房屋所有权证内容与存根基本信息一致，但房屋所有权证上发证机关签章为：行唐市人民政府；集体土地使用证所载内容与土地登记申请书基本信息一致。 一审法院认为，本案系案外人张春霞对孟增强与贾振杰、贾玉坤、李秋荣为民间借贷纠纷案件的执行标的（涉诉房产）提起的执行异议之诉。张春霞是否享有足以阻却执行的实体权利是本案争议的焦点。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据上述规定，一审法院认为： 一审法院查封涉案房产的时间为2017年7月10日，贾玉坤、李秋荣与原告张春霞签订房产买卖合同的时间为2017年3月17日，合同的签订时间在法院查封之前。该买卖合同是否有效为本案争议焦点之一。首先，一审法院庭后到行唐县不动产登记中心查询核实，行唐县不动产登记中心有涉案房屋所有权证存根，贾玉坤对涉案房产享有合法的所有权。贾玉坤向张春霞交付盖有“行唐市人民政府”印章的房屋所有权证书，属于贾玉坤履行交付房屋权属证明的义务不符合合同约定，但并不影响房屋买卖合同本身的效力。其次，贾玉坤的集体土地使用权证载明土地用途为综合楼，即该地为集体建设用地。第三、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二部分第十条规定：加强村镇建设用地的管理。……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》（河北省人民政府令〔2008〕第11号）第十八条的规定，集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发〔2009〕27号）第四部分第（十）条规定：……今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。2020年1月1日即将实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定亦对集体建设用地使用权的流转做出明确规定。综上可以看出，国家将依法建立城乡统一的建设用地市场。结合本案，充分考虑涉案房产的经营性价值、法律法规适用的衔接性和社会效果的稳定性，一审法院认为对贾玉坤、李秋荣与张春霞签订的房产买卖合同应认定合法有效。即在2017年7月10日一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二、贾玉坤、李秋荣与张春霞签订房产买卖合同并支付房款、交付房屋后，张春霞即对房屋进行了装修，并于2017年6月1日注册成立了石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店，占有使用房屋至今。即原告在2017年7月10日一审法院查封之前已合法占有该不动产。 第三、合同签订后，原告张春霞于2017年3月17日和2017年5月9日将合同约定的房款300万元分两次转入合同指定的账户。即原告张春霞已支付全部房款300万元。 第四、众所周知，目前房地产交易中心对已经颁发房屋所有权证但未落宗的房产不予办理过户手续，涉案房产未办理过户并非因原告张春霞自身原因所致。 综上，应认定原告张春霞具有足以排除一审法院对涉案房产强制执行的实体权利，故一审法院对原告的诉讼请求应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决如下： 一、确认原告张春霞与第三人贾小亚（贾玉坤）、李秋荣于2017年3月17日签订的房产买卖合同合法有效。 二、不得执行位于行唐县北侧房产（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）。 案件受理费100元，由被告孟增强负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，一、关于张春霞与贾玉坤、李秋荣签订的房产买卖合同的效力。首先，经一审法院查询，行唐县不动产登记中心有涉案房屋所有权证存根，贾玉坤对涉案房产享有合法的所有权。其次，贾玉坤的集体土地使用权证载明土地用途为综合楼，即该地为集体建设用地。第三、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二部分第十条规定：加强村镇建设用地的管理。……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》（河北省人民政府令〔2008〕第11号）第十八条的规定，集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发〔2009〕27号）第四部分第（十）条规定：……今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定亦对集体建设用地使用权的流转做出明确规定。一审法院结合本案，充分考虑涉案房产的经营性价值、法律法规适用的衔接性和社会效果的稳定性，认定贾玉坤、李秋荣与张春霞签订的房产买卖合同合法有效，即在2017年7月10日一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，有事实和法律依据，本院予以维持。 二、贾玉坤、李秋荣与张春霞签订房产买卖合同并支付房款、交付房屋后，张春霞即对房屋进行了装修，并于2017年6月1日注册成立了石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店，占有使用房屋至今。即被上诉人在2017年7月10日查封之前已合法占有该不动产。 三、合同签订后，张春霞于2017年3月17日和2017年5月9日将合同约定的房款300万元分两次转入合同指定的账户。即张春霞已支付全部房款300万元。 四、目前房地产交易中心对已经颁发房屋所有权证但未落宗的房产不予办理过户手续，涉案房产未办理过户并非因张春霞自身原因所致。 综上，一审法院认定张春霞具有足以排除一审法院对涉案房产强制执行的实体权利，支持其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，孟增强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孟增强负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年六月二十八日 书记员  崔娇娇 ——