辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终844号上诉人（原审原告、执行案外人）：耿浩，男，1986年3月23日出生，汉族，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：徐志，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：鞍山市利扬置业有限公司，住所地台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，住义县。上诉人耿浩因与被上诉人孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司、范永明案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耿浩的委托诉讼代理人徐志、被上诉人孟庆春的委托诉讼代理人于福旭、被上诉人鞍山市利扬置业有限公司的委托诉讼代理人张崇江到庭参加诉讼。被上诉人范永明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿浩的上诉请求：一、依法撤销辽宁省义县人民法院(2019)辽0727民初1412号民事判决；二、依法改判不得执行该商品房，判决商品房归上诉人耿浩所有或发回重审;三、由被上诉人承担一审案件受理费和二审案件受理费。事实及理由：一、原审程序违法。1.法院给上诉人下达的执行裁定书（2017）辽0727执异1号的申请执行人是锦州银丰典当有限公司，上诉系依据此裁定书向义县法院提起的案外人执行异议之诉，义县法院在案外人执行异议之诉案件中追加孟庆春为此案的被告没有法律依据。2.上诉人未收到（2018）辽0727执38号执行裁定书，文书未生效。二、原审法院认定商品房订单、收款收据不具有真实性、合法性是错的。利扬置业公司是否收到贾季的款项与姜春辉无关。三、此案法律适用。1、依据最高人民法院案例，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。此案应认定买卖行为真实。2、上诉人认为此案的法律关系系债务转移。此案姜春辉系债权人、贾季系债务人、李森系第三人，贾季将欠姜春辉的货款，约定由李森全部承担，姜春辉表示同意。之后姜春辉将货单全部交还给贾季，李森向姜春辉交付房屋，姜春辉出卖给上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条约定，即使李森和贾季之间无债权债务关系，也可以实施这样的债务转移行为。综上所述，姜春辉在人民法院查封之前已签订台法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，争议房屋未办理过户登记是因为鞍山市利扬置业有限公司的原因，姜春辉已经交付全款。孟庆春辩称，一审判决正确，上诉人的上诉请求明显不能成立，请求法院驳回上诉维持原判。鞍山市利扬置业有限公司辩称，一审判决正确，上诉人的上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。耿浩向一审法院起诉请求：1.对台安县兰庭雅苑小区1号楼1单元402号房屋停止执行；2.确认台安县兰庭雅苑小区1号楼1单元402号房屋产权归原告所有。一审法院认定事实：2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2016年1月19日，姜春辉与被告鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房买卖合同一份，约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区1号楼1单元402室的房屋出售给姜春辉，房屋价款为276911元。同日，鞍山市利扬置业有限公司为姜春辉出具了购房款收款收据二张，一张为276000元，一张为911元（现金）。收款收据上所载的房款276000元姜春辉并未实际交付，原告述称：姜春辉是鞍山市安塞特超市连锁经营有限公司的供货商，因安塞特超市欠姜春辉货款，故安塞特超市的法定代表人贾季与姜春辉协商用被告鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于台安县的房屋抵顶货款。2016年3月19日，原告耿浩与姜春辉签订房屋转让协议书一份，约定姜春辉将兰庭雅苑小区1号楼1单元402室卖给原告耿浩，房价款为人民币24万元，先交付20万元，余款4万元，办完产权更名后付清。原告向姜春辉交付了购房款20万元，尚有4万元未付。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2016年6月28日作出（2016）辽0727民初1133号之一民事裁定，查封了被执行人鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县房屋。2018年1月17日，原告耿浩以对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。本院于2018年3月30日作出（2018）辽0727执异1号执行裁定书，驳回耿浩的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议书，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李森与安塞特超市法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还处于抵押状态，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季抵顶欠付姜春辉的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下鞍山市利扬置业有限公司与姜春辉签订的商品房买卖合同、出具的收款收据均不具有真实性、合法性，继而原告与姜春辉签订的房屋转让协议亦不具有合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告耿浩的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告耿浩负担。本院二审期间，上诉人耿浩，提交新证据：第一份证据台安县不动产登记中心的一份证明，证明在此中心耿浩无不动产登记。第二份证据达牛镇茨于村委会证明一份，证明耿浩户籍地的房子是其父亲的房产。第三份是义县人民法院（2018）辽0727民初806号民事判决书，证明义县人民法院同样的案件，判决原告胜诉。以上三份证据证明耿浩名下无其他房产。被上诉人孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司认为前两份证据并非新证据，第三份证据与本案无关联性，对此不予认可。本院认为，上诉人耿浩提交的证据不能证明本案的主要事实且无其他证据予以佐证，故本院不予采信。对当事人双方二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是本案原审程序是否违法；二是上诉人对案涉标的物是否享有能够排除执行的物权。关于第一个争议焦点问题。执行法院于2018年10月20日，作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请执行人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春，故原审法院将孟庆春列为本案当事人并无不当。上诉人耿浩主张（2018）辽0727执38号执行裁定书未送达其本人，裁定未生效。因本案上诉人耿浩并不是执行案件的当事人，而执行案件的当事人并未对执行送达提出异议，亦无证据证明存在上述裁定书未送达到执行案件当事人的情况，故对上诉人耿浩的该项主张本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，上诉人耿浩主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人耿浩对本案诉争楼房不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人耿浩负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年六月二十八日法官助理马铭阳书记员张丹