呼和浩特市中级人民法院行政判决书（2020）内01行终50号上诉人(原审原告)：舒博，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托代理人：李景兰，女，住内蒙古自治区呼和浩特市，系舒博母亲。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市住房和城乡建设局，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东二环9号。法定代表人：张玮，局长。委托代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托代理人：赵雪飞，该局政策法规科科员。原审第三人：内蒙古万豪房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区北垣东街北垣大厦一层一号。法定代表人：孙利兵，总经理。上诉人舒博因撤销行政答复一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102行初68号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人舒博的委托代理人李景兰，被上诉人呼和浩特市住房和城乡建设局的委托代理人刘丁鸣，第三人的法定代表人孙利兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，舒博于2018年12月18日向原呼和浩特市住房保障和房屋管理局提交《投诉书》，投诉本案第三人万豪公司，请求原呼和浩特市住房保障和房屋管理局依据《房地产经纪管理办法》等法律、法规、规章的相关规定，依法履行职责，调查被投诉人在从事居间代理舒博与任红兵、王娟娟房屋买卖业务中，违法违规、违反从业规范的行为，对万豪公司违法行为依法进行处罚，责令赔偿投诉人的损失。呼和浩特市住房和城乡建设局于2019年4月24日向舒博作出《关于舒博举报内蒙古万豪房地产经纪有限公司的答复》，对于舒博在投诉书中所投诉问题的调查处理情况进行了答复，内容为：“一、舒博举报的主要内容。1.万豪公司未与买卖双方签订任何书面经纪合同。2.万豪公司在此单业务中没有建立业务记录。3.万豪公司未经买卖双方同意，自行委托给其他房地产经纪机构代理业务，办理网签合同。4.万豪公司已被停止（或取消）经纪服务资格，仍从事经济服务业务。5.万豪公司故意隐瞒与交易有关的重要事项，诱骗舒博与任红兵签订房地产交易合同并过户，同时改变资金支付方式，导致买方逃避资金监管。6.《卖方确认书》中的工作人员不是注册在万豪公司旗下的房地产经纪服务人员。二、对举报内容的调查处理情况。1.万豪公司与买卖双方分别签订了《买方确认书》和《卖方确认书》，单位签订书面房地产经纪服务合同。对万豪公司未与委托人签订书面房地产经济服务合同的行为，呼和浩特市住房和城乡建设局根据《呼和浩特市城市房地产交易管理条例》第三十四条之规定，对万豪公司给予行政处罚3万元。2.万豪公司在买卖双方交易过程中已建立业务记录。3.万豪公司于2017年2月1日与呼和浩特市诚蒙房地产经纪有限责任公司签订业务合作协议书，所以双方交易中网签业务可由诚蒙房地产经纪有限公司代为办理。4.万豪公司于2015年6月12日在房管部门备案，在代理舒博房屋买卖业务时，在备案有效期内。5.舒博与任红兵房屋交易过户纠纷经呼和浩特仲裁委员会呼仲案字[2017]第358号裁决书裁决认定双方应履行裁定结果。舒博在办理过户手续时自行签订了《二手房屋交易资金自行结算声明书》，该声明中体现双方不接受呼和浩特市房地产产权市场管理处提供的免费资金监管服务，自行结算二手房交易资金，买卖双方在该声明上均有签字，是双方真实意愿表达。6、《卖方确认书》中的工作人员泽卉与万豪公司于2016年10月1日签订了劳务合同书，故其属于该公司聘用的房地产经纪服务人员。”2019年3月29日，呼和浩特市住房和城乡建设局对第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司作出《行政处罚决定书》，决定对万豪公司未与委托人签订书面中介服务合同的情形予以处罚，处罚内容为：罚款3万元。万豪公司已向原审被告缴纳了该处罚项下的罚款。原审法院对本案所涉的由第三人万豪公司作为居间人进行的舒博与任红兵、王娟娟房屋买卖交易行为过程认定如下：2017年2月28日，舒博与本案第三人万豪公司及案涉房屋购买方签订了《买卖定金合同》，并由买方和舒博与万豪公司分别签订了《买方确认书》及《卖方确认书》。2019年3月，舒博与任红兵、王娟娟双方签订了《呼和浩特市二手房买卖合同》，约定将舒博所有的位于天骄花园的房屋出卖给任红兵、王娟娟，成交价格为64.5万元。2019年3月17日，舒博与任红兵、王娟娟共同签署了《二手房屋交易资金自行结算声明书》，声明关于双方二手房屋交易，双方协商决定不接受呼和浩特市房地产产权市场管理处提供的免费资金监管服务，自行结算二手房交易资金，在交易过程中发生的资金及房屋权属风险由交易双方自行承担。2019年3月17日，舒博与任红兵、王娟娟向共同不动产登记部门申请房屋转移登记，申请将案涉房屋转移登记至任红兵、王娟娟名下。舒博及任红兵、王娟娟因本案所涉二手房交易事宜发生纠纷，经呼和浩特仲裁委员会作出的呼仲案字[2017]第358号仲裁裁决书裁决，舒博继续履行与任红兵、王娟娟签订的《呼和浩特市二手房买卖合同》，接受剩余50万元购房款并向任红兵、王娟娟交付房屋；驳回舒博提出的请求解除其与任红兵、王娟娟签订的《呼和浩特市二手房买卖合同》及请求任红兵、王娟娟协助舒博办理房屋过户事宜的仲裁请求。2019年1月29日，中共呼和浩特市委办公厅及呼和浩特市人民政府办公厅发布《呼和浩特市机构改革的实施意见》，将原呼和浩特市住房保障和房屋管理局等机构整合，组建呼和浩特市住房和城乡建设局。原审法院认为，呼和浩特市住房和城乡建设局作为呼和浩特市建设（房地产）主管部门，负有对辖区内房地产经纪活动进行监督和管理的行政职责。呼和浩特市住房和城乡建设局作为房地产主管部门，对于舒博的投诉，在进行调查之后，对第三人万豪公司进行了行政处罚并书面向舒博所提出的投诉请求和主张进行了相应的答复，舒博认为呼和浩特市住房和城乡建设局作出的答复内容适用法律、法规错误，没有正确合法履行其职责，一审法院院对舒博诉讼中的六项主张认定如下：1.本案中，原告舒博为维护其本人合法权益向被告投诉，并对被告针对投诉作出的答复不服，提起行政诉讼，属于适格的行政诉讼原告；2.原告主张被告未对其责令第三人万豪公司赔偿原告损失的请求进行处理。原告与第三人万豪公司在原告房屋买卖过程中所形成的法律关系为居间合同法律关系，属于民事纠纷的范畴，被告呼市住建局作为行政机关，已经以其负有的对房地产经纪机构的行政管理职权对万豪公司在案涉房屋交易过程中未与买卖双方订立书面经纪合同的违法事实进行了行政处罚，原告要求被告一并对相关民事纠纷进行处理，无法律依据；3.原告认为万豪公司未经过原告的同意，擅自委托其他公司代办，违反了相关法律法规的规定，应当予以处罚。《房地产经纪管理办法》第十九条规定了两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金。根据该条款，两家房地产经纪机构开展同一宗业务的行为并不被法律、法规所禁止。原告认为第三人违反的《城市房地产中介服务管理规定》在案涉房屋交易时已经废止，且原告认为第三人未经其同意将其房屋买卖业务委托其他公司代办，仍属于居间合同民事法律关系的范畴，被告作为行政机关，没有处理相应民事纠纷的职权和法律依据；4.原告以第三人万豪公司在开展案涉房产经纪业务时钥匙盘被封为由，主张第三人万豪公司在从事相应业务时被取消经纪服务资格，要求被告对此进行处罚。被告在处理原告投诉时已经调查清楚，第三人万豪公司在开展案涉房产经纪业务时尚在存量房经纪、咨询服务的备案期内，其有资格从事经纪业务。经被告在庭审中说明，钥匙盘为房产经纪机构用于打印网签合同的工具，暂停钥匙盘只限制经纪机构办理二手房买卖合同网上签约业务，其他经营行为不受影响，且万豪公司与打印原告房屋买卖过程中二手房买卖合同的诚蒙公司订立有《业务合作协议书》，约定由诚蒙公司为万豪公司提供房地产交易服务平台钥匙盘使用。同时，原告在本案中未能提出钥匙盘被封系房地产经纪机构被取消房地产经纪业务资格的法律依据，故本院对该主张不予支持；5.原告主张被告对万豪公司在从事原告房屋买卖的房产经纪业务过程中存在隐瞒买方无法办理公积金贷款诱骗原告签订房地产交易合同并办理过户，诱骗原告同意改变资金支付方式，导致买方逃避资金监管，应当进行调查。被告在其对原告的答复中已经向原告对该主张进行了说明，且原告舒博系完全民事行为能力人，其主张系被诱骗签订了《二手房交易资金自行结算声明书》及《呼和浩特市二手房买卖合同》并被诱骗办理过户，但未能在本案审理过程中提出事实证据和法律依据证明该主张成立，故被告已经针对原告的该项投诉意见进行了答复，原告要求被告应继续履行调查职责的主张不成立；6.原告主张被告在处理其投诉时，未对实际承办人员赵亮亮和韩建鹏是否为第三人万豪公司房地产经纪人员进行调查，显然失职。被告呼市住建局在对原告投诉进行答复时已对卖方确认书中经办人泽卉与万豪公司签订劳务合同书的事实进行了说明，且被告亦举证证明万豪公司与《买方确认书》中所载的两名联系人韩建鹏和赵亮亮均签订有劳动合同书，故原告该主张不能成立。综上，被告呼市住建局已经根据原告的投诉内容，向原告进行了答复，且答复内容均认定事实清楚，适用法律、法规正确，同时，该答复符合法定程序，原告请求撤销该答复的主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告舒博的诉讼请求。诉讼费：案件受理费50元（原告已预交），由原告舒博承担。上诉人舒博上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持舒博的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由呼和浩特市住房和城乡建设局承担。事实与理由：一、一审判决认定“《房地产经纪管理办法》第十九条规定了两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金。根据该条款,两家房地产经纪机构开展同一宗业务的行为并不被法律、法规所禁止”,该认定属于法律适用错误。虽然上诉人起诉时依据的《城市房地产中介服务管理规定》已废止,但《内蒙古自治区城市房地产经纪管理办法》第31条规定,转委托代理的需要被代理人同意,而第三人委托其他公司办理业务时没有征得上诉人的同意,故上诉人一审的请求具有法律依据,被上诉人没有依据该规定对第三人进行行政处罚,为违法行为,该答复内容应予撤销。二、一审法院认定“暂停钥匙盘只限制经纪机构办理二手房买卖合同网上签约业务,其他经营行为不受影响,且万豪公司与打印原告房屋买卖过程中二手房买卖合同的诚蒙公司订立有《业务合作协议书》,约定由诚蒙公司为万豪公司提供房地产交易服务平台钥匙盘使用。同时,原告在本案中未能提出钥匙盘被封房地产经纪机构被取消房地产经纪业务资格的法律依据”,该认定没有法律依据且与事实不符。首先,关于钥匙盘的作用和被封的法律后果,被上诉人作为行政机关,有能力且应当提供证据予以证明,但一审法院在被上诉人没有提供证据和法律依据的情况下,却按被上诉人的陈述认定案件事实,不符合证据规则;其次,在上诉人提供且被上诉人认可真实性的约谈笔录中,明确说明第三人钥匙盘被封了,且在被告领导的答复录音中明确说明,第三人违规使用钥匙盘;再者,约谈笔录中第三人明确陈述打印网签合同为个人帮忙,没有提到和出示《业务合作协议书》,故上诉人有理由认为该《业务合作协议书》为本案纠纷发生后第三人后补且被告明知的虚假证据;最后,录音中被上诉人的领导已明确,第三人当时为未注册备案的状态。三、关于上诉人提出的被上诉人没有调查第三人的诱骗行为,一审法院认定,“原告未能在本案审理过程中提出事实证据和法律依据证明该主张成立,故被告已经针对原告的该项投诉意见进行了答复,原告要求被告应继续履行调查职责的主张不成立”,该认定错误且没有实质审理上诉人的一审请求内容。一是正是因为上诉人无法提供第三人诱骗的证据,导致造成上诉人损失,才要求被上诉人依法履行调查核实职责,即一审法院应当审理被上诉人在作出答复前,是否履行了法定职责,调查核实了第三人是否实施了诱骗行为,并提供履行职责的相关证据;二是关于上诉人没有提供证据,该举证责任应当存在于投诉期间,向被上诉人提供,不属于本案的举证责任;三是第三人没有按照法律规定向上诉人如实披露相关信息,导致上诉人作出错误判断和行为,具体事实为,(1)买房人为农民,根本没有办理住房公积金贷款的资格,但第三人却告知上诉人买方可办理住房公积金贷。上诉人系出于对住房公积金贷款的信任才同意交易的;(2)按卖方确认书和第三人告知流程,应当先办理贷款业务且在确保贷款已获得批准的情况下,才能办理过户,但第三人在明知买受人无法办理贷款的情况下,没有告知出卖人却仍然骗取上诉人签字,代办了过户手续;(3)在出卖人没有任何房款保障的前提下,为买受人办理了过户手续,明显不符合常理,第三人可能存在违规操作的情况,被上诉人应当依法调查核实,保证交易的公平性和中介服务的合法性。综合以上事实和理由,一审法院的上述认定与上诉人的一审主张并非同一法律关系。四、一审法院认为,“被告呼市住建局在对原告投诉进行答复时已对卖方确认书中经办人泽卉与万豪公司签订劳务合同书的事实进行了说明,且被告亦举证证明万豪公司与《买方确认书》中所载的两名联系人韩建鹏和赵亮均签订有劳动合同书,故原告该主张不能成立.”,该认定与上诉人一审主张不一致,属于错误认定。上诉人系根据《内蒙古自治区城市房地产经纪管理办法》第7条的规定,认为泽卉等三人为没有法定资质和注册的人员,一审法院没有对该事实进行调查,只是因被上诉人提供了劳动合同就认定上述三人符合法定的经纪人条件,显然认定错误。五、一审期间上诉人发现被上诉人提供的两份网签合同不一致,即2017年3月13日呼和浩特市不动产登记中心存档的《呼和浩特市二手房买卖合同》和房管局存档的2017年3月13日签订的《呼和浩特市二手房买卖合同》不一致,故上诉人申请一审法院调取相关证据,欲证明两份合同不一致,不全是上诉人签字的合同,存在伪造情况,签订合同当天上诉人在外地,本人当天不可能签字等事实。但一审法院没有依法调取该证据,导致无法证明上述事实,且《呼和浩特市二手房合同》第三条:交易资金监管B、甲、乙双方将合同约定的房屋所有权转移的房价款人民币(大写)零元整。存入资金监管专用账户,这是一份无法律效力的合同。六、上诉人在一审中已明确陈述了被上诉人对第三人的处罚不符合法律规定,即《呼和浩特市城市房地产交易管理条例》第34条的规定为,(五)违反本条例第三十一条第一款、第三十三条规定之一的,由市房产行政主管部门收回资格证书、备案证明或者公告资格证书、备案证明作废,可以并处1万元以上3万元以下的罚款。而被上诉人没有作出收回资格证书、备案证明或者公告资格证书、备案证明作废的处罚,该违法行政行为导致被上诉人的答复违法,应予撤销,但一审法院没有对该事实进行审理和认定。综上所述,为维护上诉人的合法权益,故提起上诉,望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人呼和浩特市住房和城乡建设局辩称，呼和浩特市住房和城乡建设局针对舒博的投诉事项，在调查后依据相关法律规定一一进行了答复，适用法律、法规正确，并已正确履职。舒博请求撤销该答复无事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司述称，上诉人所说的与事实不符，上诉理由不成立。应当维持一审判决。二审中，舒博、呼和浩特市住房和城乡建设局均没有新证据。原审第三人提供了买房人任洪斌和王娟娟公积金缴存账户的截图复印件。对该证据上诉人质证意见：对“三性”均不认可；被上诉人对该证据不予质证。因该证据是复印件，且不属于新证据，故本院对该证据不予采信。二审法院查明事实同一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，呼和浩特市住房和城乡建设局给舒博的答复符合法定程序，认定事实清楚，适用法律、法规正确。舒博请求撤销该答复的主张没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人舒博的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人舒博负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯蒙艺审 判 员 郭丑红审 判 员 王静宇 二〇二〇年六月二十二日法官助理 韩慧媛书 记 员 云天婷