四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终330号 上诉人（原审被告）：饶林，男，汉族，1990年6月23日出生，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：强雲，四川苍龙律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：饶兴平，男，汉族，1964年8月1日出生，户籍地四川省南江县。 委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川五维房地产开发有限公司，住所地：四川省南江县长赤镇玉赤大道五维花园城3幢1层9-1号，统一社会信用代码：9151010059021426XY。 法定代表人：李芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗国平，男，汉族，1959年8月14日出生，公司顾问，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：贺岱，重庆德威律师事务所律师。 原审被告：胡静，女，汉族，1991年5月25日出生，住四川省南江县。 上诉人饶林、饶兴平因与被上诉人四川五维房地产开发有限公司（以下简称“五维房产公司”）、原审被告胡静商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2402号民事判决，向本案提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人饶林上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）川1922民初2402号民事判决第一项、第三项，改判驳回五维房产公司向饶林主张购房款的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由五维房产公司负担。事实及理由：1.五维房产公司与第三人饶兴平签订了《商品房认购合同》及《商品房认购补充协议》，约定由饶兴平购买五维房产公司的房屋，同时也是饶兴平按上述合同约定实际支付了预付款。饶兴平向五维房产公司出具委托书仅是委托五维房产公司将饶兴平购买的房屋登记在饶林名下，而不是将饶兴平与五维房产公司约定的权利义务转让给饶林；2.案涉房屋的购房款均系饶兴平实际缴纳，一审认定系饶兴平代替上诉人交付了购房款无事实依据。3.案涉房屋系饶兴平购买，饶兴平仅委托五维房产公司将房屋产权登记在饶林名下，房屋应归饶兴平所有。综上所述，一审法院将委托借名买房认定为权利义务转让，属认定事实错误，适用法律错误。 上诉人饶兴平上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）川1922民初2402号民事判决第一项、第三项，改判驳回五维房产公司向饶林主张购房款的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由五维房产公司负担。事实及理由：1.案涉房屋系饶兴平购买，饶兴平向五维房产公司出具委托仅系将其购买的房屋登记在饶林名下，并非将其合同权利义务转让给饶林。一审认定案涉房屋系饶林购买，属事实认定错误。2.饶林并非本案适格当事人，案涉房屋买受人系上诉人饶兴平，饶兴平在一审中也提供了与五维房产公司签订的认购合同及补充协议，且提出饶林并非本案适格当事人，但一审未作任何认定。综上所述，一审认定事实错误，程序违法，请求二审依法改判驳回五维房产公司的一审诉讼请求。 被上诉人五维房产公司以一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法为主要内容进行了答辩。 原审被告胡静未作答辩。 原审原告五维房产公司的一审诉讼请求：1.判令二被告支付购房欠款266万元；2.判令二被告支付未依约提供办理个人住房按揭贷款相关资料并办理按揭贷款手续违约金47.5999万元（以购房总款按日万分之一计算，自2017年4月4日起暂时计算至2019年8月20日，实际计算至被告付清所欠房款之日止）；3.判令二被告未依约支付购房欠款违约金23.94万元（以购房总款按日万分之一计算，自2017年3月3日起暂时计算至2019年8月20日，实际计算至被告付清所欠房款之日止）；4.判令二被告赔偿其所欠购房款266万元的资金占用利息损失79.799万元（按照年利率12%计算，自2017年3月3日起暂时计算至2019年8月20日，实际计算至被告付清所欠房款之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：南江县长赤镇玉赤大街五维花园城由原告五维房产公司开发建设的房地产项目。2016年10月5日，原告五维房产公司作为甲方（出卖方）与第三人饶兴平作为乙方（认购方）签订《商品房认购合同》，合同约定：乙方自愿认购甲方开发的位于南江县长赤镇玉赤大道五维.花园城商住项目酒店第1幢第2层：单价按建筑面积3800元平方米；第1幢第3层：单价按建筑面积2800元平方米；第1幢第5至9层单价按建筑面积2500元平方米；商业建筑面积最终以产权部门核定的建筑测绘面积为准。2016年12月26日，原告五维房产公司取得商品房预售许可证。2017年1月2日，原告五维房产公司作为甲方（发售方）与第三人饶兴平作为乙方（购买方）签订《商品房认购补充协议》，认购合同和补充协议签订后，第三人饶兴平先后向原告五维房产公司支付购房款860万元。2017年2月17日，第三人饶兴平向原告五维房产公司出具委托，其内容为“四川五维房地产开发有限公司：本人饶兴平，男，身份证号码5130261964××××××××，我于2016年10月5日及2017年1月2日签订的一号楼（酒店）认购合同及补充协议。现在你公司办理网签合同。网签合同网签名字如下：一、2楼、3楼签饶林，二、4楼、5楼签饶航宇，三、6楼、7楼签饶丹，四、8楼、9楼签饶芬。以上提供人员名单，由本人饶兴平承担一切法律责任和经济损失。委托人：饶兴平”。2017年2月24日，原告五维房产公司作为出卖方与被告饶林作为买受人签订了《四川省商品房买卖合同》二份、《商品房买卖合同补充协议书》二份。合同编号为2017001083号合同约定：房屋基本情况，该商品房为预售许可证南住建（2016）房预售证第12号号下第1幢2层2-1号，预测建筑面积为885.12平方米，单价为每平方米3800元，总价款为人民币3363456.00元；付款方式为：贷款方式付款，买受人于2017年2月24日前支付首期房价款1763456.00元，余款1600000.00元向南江县长赤信用社申请贷款支付；逾期付款的处理：买受人未按照合同约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同补充协议约定：买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。买受人应每日按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。合同编号为2017001146号合同约定：房屋基本情况，该商品房为预售许可证南住建（2016）房预售证第12号号下第1幢3层3-1号，预测建筑面积为757.29平方米，单价为每平方米2800元，总价款为人民币2120412.00元；付款方式为：贷款方式付款，买受人于2017年2月24日前支付首期房价款1060412.00元，余款1060000.00元向南江县长赤信用社申请贷款支付；逾期付款的处理：买受人未按照合同约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同补充协议约定：买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。买受人应每日按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。同月28日原告五维房产公司给被告饶林出具收据二份，共计收到被告饶林购房首付款2823868元，收款方式为转款，原告五维房产公司在收据中注明：饶兴平代缴。同年6月16日，南江县房地产管理局对2-1，3-1二套房屋备案登记，备案登记中的购房人为：饶林。被告饶林支付首付款2823868元，余款2660000元未办理按揭贷款手续，也未支付下欠房款。 一审法院认为，原告五维房产公司与第三人饶兴平签订的《商品房认购合同》和《商品房认购补充协议》及原告五维房产公司与被告饶林签订的《四川省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法、有效。本案争执焦点是：谁是案涉房屋的买受人。原告五维房产公司认为与被告饶林签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，且被告饶林已经交付了购房首付款2823868元，被告饶林才是案涉房屋的买受人。第三人饶兴平认为与原告五维房产公司签订了《商品房认购合同》和《商品房认购补充协议》，且已经交纳了购房款860万元，自己才是包括案涉房屋在内的买受人。第三人饶兴平与原告五维房产公司签订了《商品房认购合同》和《商品房认购补充协议》，交纳了包括案涉房屋在内的购房款860万元，在办理网签时，第三人饶兴平向原告五维房产公司出具委托，案涉房屋网签在被告饶林名下。根据委托书的内容及被告饶林与原告五维房产公司签订的合同，一审认为，该委托书虽以委托书的形式出现，其实质系第三人饶兴平将与原告五维房产公司签订的合同的权利义务部分转让给被告饶林。原告五维房产公司以与被告饶林签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的形式予以同意，被告饶林亦以该种方式予以承受。且原告五维房产公司在开发票时，将第三人饶兴平交纳的部分房款以转账的方式开具成被告饶林交纳的购房首付款，并注明系第三人饶兴平代交。被告饶林、第三人饶兴平均未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故第三人饶兴平将合同的部分权利义务转让给被告饶林，符合法律规定，一审予以确认。南江县房地产管理局依据原告五维房产公司与被告饶林签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，在商品房预售备案时登记的购房人为被告饶林。正因第三人饶兴平将合同的部分权利义务转让给被告饶林，在2018年7月13日原告五维房产公司与第三人饶兴平签订《补充协议》时，以购房代理人的身份与原告五维房产公司签订补充协议。综上，案涉房屋的购买人应为被告饶林。 关于违约金的问题，原告五维房产公司与被告饶林在《商品房买卖合同》中约定：逾期付款的处理：买受人未按照合同约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同约定，余款266万元以按揭的方式支付，买受人须在补充协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款。逾期超过30日，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付购房余款和违约金。故逾期付款的时间应认定为2017年4月5日。原告五维房产公司要求被告饶林支付逾期付款的违约金，符合法律规定和双方的约定，一审予以支持。被告饶林提交按揭贷款资料是为了在银行贷款，目的是支付购房尾款，被告饶林未提交按揭贷款的相关资料，造成的结果是被告饶林未按照合同约定的时间支付购房尾款，构成违约，应承担相应的违约责任。不支付购房款，已经约定了违约责任，如果再在合同中约定不支付购房款的原因，也承担违约责任，系重复约定。故原告要求被告支付未提供办理个人住房按揭贷款相关资料并办理按揭贷款手续的违约金，一审不予支持。原告要求被告赔偿其所欠购房款266万元的资金利息损失的诉讼请求，因双方已经约定了违约金，原告要求再赔偿资金利息损失，系重复计算，一审不予支持。 原告五维房产公司与被告饶林签订了《商品房买卖合同》，该合同仅对原告五维房产公司和被告饶林具有法律约束力，尽管被告胡静与被告饶林系夫妻关系，但该《商品房买卖合同》对被告胡静不发生法律效力。原告五维房产公司要求被告胡静承担合同责任，一审不予支持。 第三人饶兴平将合同的部分权利义务转让给被告饶林后，被告饶林与原告五维房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同仅对原告五维房产公司和被告饶林具有法律约束力，尽管第三人饶兴平与被告饶林系父子关系，但该《商品房买卖合同》对第三人饶兴平不发生法律效力。故第三人饶兴平要求承担案涉房屋的合同责任，一审不予采信。 一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决：被告饶林于本判决生效后30日内支付原告四川五维房地产开发有限公司购房款2660000.00元和违约金，违约金以2660000.00元为基数，自2017年4月5日起按日万分之一计算至购房款支付完毕止；驳回原告四川五维房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回第三人饶兴平的诉讼请求。案件受理费40187.00元，被告饶林负担24047.00元，原告四川五维房地产开发有限公司负担16140.00元。 经本院二审查明的事实，在2016年10月5日五维房产公司（甲方）与饶兴平（乙方）签订的《商品房认购合同》中，第五条约定，甲方向乙方提供1号楼（酒店）施工图一套，进度计划表一份。如乙方有变更在不增大成本的基础上按乙方提供的变更施工；第六条约定，甲方确保2017年4月底外墙装饰及室内电梯安装、水电畅通，乙方进场对酒店进行室内装饰施工，2017年底乙方酒店进行正常经营前水电输入到酒店电压房和水泵房，并按水电图纸施工至各楼层，确保酒店正常使用。如甲方工期延误，应承担由此给乙方造成的一切经济损失（按总房款的20％计算，作为合同的违约金赔付给乙方）。 在2017年1月2日五维房产公司（甲方）与饶兴平（乙方）签订的《商品房认购补充协议》中，第四条约定，酒店主体结构、水、电、消防、二次结构，甲方严格按照图纸（见甲方向乙方提供的图纸复印件及购买人提供的变更方案施工，增减费用双方协商解决）。同时，水、电、消防、电梯等应在2017年5月10号前全面完成，否则甲方将承担因此给乙方造成的一切经济损失和法律责任；第五条约定，酒店外墙正面两侧改为玻璃幕墙，更改方案相关事宜及手续由甲方协助完善，其所花费用由乙方承担。增减的工程费用由双方协商解决。 在2018年7月13日五维房产公司（甲方）与饶兴平（乙方）签订的《补充协议》中，第一条约定，甲方按照1号楼（酒店）原设计施工图及乙方变更施工图对现存在的部分未完工程由甲方负责确保在2018年8月30日前全面完成将合格的房屋交付乙方正常使用。在乙方装修完工后，以乙方书面或短信通知为准。甲方接到通知后在30日内完成消防验收工作并取得合格证书，并出具消防验收合格证，逾期视为甲方违约。 二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人饶兴平与被上诉人五维房产公司签订《商品房认购合同》后，饶兴平又发函要求五维房产公司在办理网签合同时，将饶兴平在《商品房认购合同》中确认的案涉房屋，网签在其子饶林的名下。五维房产公司按照饶兴平的要求实际与上诉人饶林签订了正式的《商品房买卖合同》。以上事实充分证明，案涉房屋买受人变更为饶林，是经过了饶兴平、五维房产公司、饶林三方的确认。因此，饶林作为买受人，应当按照其与五维房产公司签订的《商品房买卖合同》的约定履行义务。上诉人饶兴平、饶林提出饶兴平才是案涉《商品房买卖合同》权利义务主体及应由饶兴平履行下余购房款支付义务的上诉理由不成立，二审不予采纳。 关于饶兴平提出其未将与五维房产公司签订《商品房认购合同》及《补充协议》中约定的权利义务转让给饶林的问题。在饶兴平与五维房产公司签订《商品房认购合同》及《补充协议》中，不仅约定了双方在商品房买卖合同中的权利义务，还对双方在案涉房屋的外墙装饰，水、电安装，消防验收过程中享有的权利及应承担的义务进行了约定，该部分合同权利义务不属商品房买卖合同法律关系调整的范围，而系另一民事法律关系。同时，饶兴平与五维房产公司并未明确约定饶兴平将其在案涉房屋的外墙装饰，水、电安装，消防验收过程中享有的权利及应承担的义务一并转让给饶林。故该部分合同内容对饶兴平及五维房产公司仍具有约束力。因五维房产公司在本案中是依据商品房买卖合同法律关系起诉，故涉及饶兴平与五维房产公司约定的商品房买卖合同法律关系以外的权利义务在本案中不宜一并解决。饶兴平可依据双方合同约定，与五维房产公司协商解决，如协商不成，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40187.00元，上诉人饶兴平、饶林各承担20093.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 涛 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年六月五日 法官助理  易阳梅 书 记 员  吴 娟