宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初2478号原告:宁夏佳兴房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：包建民，该公司经理。委托诉讼代理人：沈涛，宁夏天器律师事务所律师。被告:孙金春，男，1984年3月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。第三人:银川通利盈科贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：马军伟，该公司经理（第三人未到庭，该信息系原告提供）。原告宁夏佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）诉被告孙金春、第三人银川通利盈科贸有限公司（以下简称通利公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兴公司的诉讼委托代理人沈涛，被告通利公司的诉讼委托代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201900013067）；2.判令被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》的撤销备案手续；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年4月2日，原告与第三人通利公司签订《幕墙石材购销合同》一份，约定由当事人通利公司向原告供应15000平米的外挂石材，于2019年7月20日供货完毕，合同约定总价款为3675000元，就货款支付，双方约定以原告开发的“百姓购物城”：预售房屋抵顶，具体方式为：原告在石材供应前提供相应金额的预售房屋与第三人通利公司或其指定的人员签订商品房买卖合同，并办理合同备案手续，以石材款逐步冲抵购房款。《幕墙石材购销合同》签订后，原告提供银川市“百姓购物城”东塔楼2206、2210、2211、2212、2213、2214共六套房屋（总面积3568.32平米，总价值为3511536元），分别与第三人通利公司指定人员签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。约定的供货日期届满时，第三人通利公司仅向原告供应了约1000平米的石材，剩余部分无力继续履行，后双方协商解除了《幕墙石材购销合同》。就上述六套房屋中的“百姓购物城”东塔楼2213号房屋，原告按照第三人通利公司指定，同被告孙金春于2019年4月9日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：201900013067）一份，约定：房屋预测建筑面积为50.01平米）；房屋总价款为490098元；被告孙金春于2019年5月31日前一次性付清购房款；逾期付款达30日的，原告有权解除合同。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告孙金春至今未向原告支付购房款，亦未通过被告通利公司所供石材款完成抵付。原告认为其与被告孙金春签订《商品房买卖合同(预售)》后，被告负有向原告支付购房款的合同义务。被告拒付购房款的行为已严重违约，应承担相应的违约责任。故原告提起诉讼，请求依法判如所请。被告孙金春辩称，第三人通利公司及原法定代表人、股东郑志武截止至2019年4月累计欠付原告140万余元。郑志武提出将从原告处抵顶的房屋备案至原告名下，用于担保债权的实现，后续又以此向被告借款33万元。因此，被告取得备案房屋有相应的法律基础。同时，原告在与被告签订商品房买卖合同后，原告向被告出具了收据，在收据中明确收到了五套房屋的房款共计302万余元，至此房款支付义务履行完毕。被告自始至终对于原告与第三人的交易情况不知晓，如若存在诉状中所述解除合同的情形，原告应当就超付部分的合同款项要求第三人偿还，而不应当解除与被告签订的买卖合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人通利公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面证据材料。本院经审理认定事实如下：2019年4月2日,原告与第三人签订《幕墙石材购销合同》一份,约定由第三人向原告供应约15000平方米的外挂石材；石材款由原告开发的“百姓购物城”房产进行抵偿；石材含税价为245元/每平米；首次供货5月20日完成，供货5656平米，剩余货物于7月20日前供货完毕;合同总价暂定为3675000元;就货款支付双方约定，以原告开发的“百姓购物城”22层公寓房产抵顶，具体顶账面积依据供货结算单的数量及金额进行确定，顶账方式为先签订《商品房预售合同》并在产权登记部门进行备案，具体房号、交付时间、办证时间以双方签订的《商品房预售合同》为准。合同签订后，原告下料单送达乙方时3日内，原告将合同全额的房产备案给第三人或第三人指定的人员，上述房屋备案后，第三人向原告出具相应金额的定金收据。原告与第三人约定“百姓购物城”公寓抵顶单价为9800元/平米。违约责任还约定如第三人逾期供货10日以上的，原告有权单方解除合同。原告与第三人签订《幕墙石材购销合同》后，原、被告双方又于2019年4月9日签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定：房屋预测建筑面积为50101平米；房屋总价款为490098元；被告孙金春应当于2019年5月31日前一次性付清购房款；逾期付款达30日的，原告有权解除合同。该《商品房买卖合同(预售)》签订后已在银川市房屋产权交易管理中心办理了备案登记。另查明，包括涉案房屋在内的五套房屋,系第三人安排以被告名义购买,被告并未直接向原告支付购房款,购房款以第三人所供石材款逐步进行冲抵；《幕墙石材购销合同》的履行过程中,第三人自2019年4月28日至2019年6月14日共向原告供货726.372平米。庭审中，第三人出具《情况说明》一份，表明因出现资金问题,其无力继续履行供货义务供应石材抵顶另五套房屋购房款,双方已解除了《幕墙石材购销合同》，并要求解除五套房屋《商品房买卖合同（预售）》。再查明，案外人郑志武系第三人的原法定代表人及股东，亦系银川人民电器有限公司的唯一股东及法定代表人。2019年11月26日，第三人的法定代表人由郑志武变更为马军伟。2019年4月9日案外人郑志武向被告孙金春出具借条一张，该借条表明出借资金为140万元；2019年4月10日，出具借条一张，该借条表明出借资金为30万元；2019年5月14日出具借条一张，该借条表明出借资金为3万元。资金履行情况表明2017年8月15日，原告委托宁夏雄伟机电设备有限公司向银川人民电器有限公司账户转账62万元。被告提供银行查询单一份表明2018年1月12日被告孙金春的银行卡款消费35167.46元、24833.46元；2018年4月25日孙金春的银行卡款消费45323元、24677元，被告认为以上款项系其出借给案外人郑志武的借款；2019年4月10日，被告通过银行转账方式向郑志武支付30万元借款。又查明，原告与第三人签订《幕墙石材购销合同》时约定的石材款共计抵顶六套房屋，其中五套房屋原告已提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》。双方在《幕墙石材购销合同》履行过程中，第三人仅向原告供应石材726.3372平米，石材款为177961.14元（726.3372平米×245元/平米）。本院认为，原告与第三人签订《幕墙石材购销合同》约定由第三人向原告供应外挂石材，石材款由原告开发的“百姓购物城”房产进行抵顶，具体顶账面积依据供货结算单的数量及金额进行确定，顶账方式为先签订《商品房预售合同》后进行供货。之后，经第三人协调，被告直接与原告签订《商品房预售合同》，并约定以现金支付房屋价款，原告为被告办理了涉案房屋备案登记手续。《在幕墙石材购销合同》履行过程中，第三人自2019年4月28日至2019年6月14日仅向原告供货726.372平米（价值177961.14元），供货义务并未完成。庭审中，第三人亦出具《情况说明》表明因出现资金周转困难，无力继续履行供货义务，双方已解除了《幕墙石材购销合同》，原告对此并无异议。故本院认定原告与第三人签订的《幕墙石材购销合同》已经解除。因本案《商品房买卖合同》是基于《幕墙石材购销合同》的石材供应用石材款抵顶购房款而签订，涉案房屋购房款的履行以第三人所供石材款进行冲抵，现第三人未依据《幕墙石材购销合同》约定供应石材，用石材款抵顶购房款事宜已经无法完成。就购房款被告应当承担继续履行付款义务。因被告未履行付款义务，按照《商品房预售合同》约定，涉案房屋的交款方式为现金，被告逾期付款达30日的，原告有权解除合同。故对原告要求解除双方于2019年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：XXX）的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告亦应当协助原告办理涉案房屋备案撤销登记，故对原告要求被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》的撤销备案手续的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告抗辩，原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告向被告出具收据，在该收据中明确表明收到了五套房屋的房款共计302万余元，至此房款支付义务履行完毕。因原、被告及第三人约定涉案房屋购房款的履行以第三人所供石材款进行冲抵，现用石材款抵顶购房款事宜已无法完成。故对被告的该抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）诉被告孙金春签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：XXX）；二、被告孙金春于本判决生效之日起七日内协助原告宁夏佳兴房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案手续。案件受理费50元，由被告孙金春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二〇二〇年六月二十八日（法官助理 徐敏超书记员 张 华附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。