广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1315号原告（反诉被告）：中国邮政集团有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************683。负责人：马志雄，总经理。委托诉讼代理人：谭洪泉，广东滃联律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市筑森建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********巷剧团宿舍后座二层之二，统一社会信用代码91440607MA4URQPC78。法定代表人：何其军，总经理。委托诉讼代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明辉，该公司员工。原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司佛山市分公司（以下简称邮政佛山公司）与被告（反诉原告）佛山市筑森建筑工程有限公司（以下简称筑森公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）邮政佛山公司的委托诉讼代理人谭洪泉、被告（反诉原告）筑森公司的法定代表人何其军、委托诉讼代理人李院锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政佛山公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》；二、判令被告将位于三水区西南街道对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）租赁地块腾空交还给原告；三、判令被告向原告支付拖欠的租金135762元（自2019年2月1日起暂计算至2019年12月31日）；四、判令被告向原告支付违约金111509.97元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月23日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）地块出租给被告使用经营，租赁期间自2019年2月1日起至2020年12月31日止，双方同时约定了月租金、租金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约将案涉抵扣交付给了被告，被告取得涉案地块后，未按照合同约定交纳保证金及租金，且违反合同第九条第二项的约定，进行装修施工前未向原告提交方案审核取得书面同意，未取得政府相关部门审核同意意见，擅自对案涉地块进行围蔽施工，导致佛山市三水区邮政局因案涉地块被佛山市三水区交通运输和城市管理局下达了《责令限期改正违法行为通知书》，原告认为被告不按照合同约定交纳保证金，擅自施工，拖欠租金的行为均属严重的违约行为，根据双方合同约定，原告为维护自身权益，故诉至法院。筑森公司辩称，一、答辩人不存在违法施工的情形，答辩人从未收到相关部门的《责令限期改正违法行为通知书》，邮政佛山公司也从未告知答辩人有该通知书的存在。二、答辩人2019年1月30日购买材料准备对涉案地块围蔽时，即遭遇附近大量村民闹事，村民认为涉案地块属于㘵心村的地块，极力阻止答辩人利用地块。村民的行为导致答辩人产生数额较大的损失，答辩人与邮政佛山公司当时的负责人为此报警处理。因涉案地块存在与第三方纠纷，答辩人对邮政佛山公司交付的土地无法正常使用，答辩人同意解除合同，但邮政佛山公司应返还已收取的费用及赔偿答辩人相应的损失。三、邮政佛山公司交付不能，导致地块无法利用，无权要求答辩人支付租金。即使要计算租金，答辩人已于2019年10月25日的函件中明确告知同意解除合同，要求原告回收地块，故租金应截至2019年10月25日。四、合同目的无法实现的违约方是邮政佛山公司，答辩人不存在违约行为，邮政佛山公司要求支付违约金没有依据。五、涉案地块在合同约定租赁范围内有接近1000平方米的面积是被第三人占据使用的，在现场也可以看到相应的被占据的面积和建筑物。综上，恳请法庭判决驳回原告的第二、三、四、五项诉讼请求。筑森公司向本院提出反诉请求：一、判令解除邮政佛山公司、筑森公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》；二、判令邮政佛山公司向筑森公司返还租金14988元，并自2018年12月28日起按全国银行市场拆借利率计算利息至付清之日止；三、判令邮政佛山公司赔偿物资财产损失123256元；四、本案本、反诉诉讼费由邮政佛山公司承担。事实和理由：邮政佛山公司享有佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）地块的实际权益，该地块原由邮政佛山公司属下的佛山市三水区邮政局出租给案外人黎保华使用，由于黎保华无力支付租金，邮政佛山公司为维护自己权益，在征得筑森公司同意承租并代替黎保华支付拖欠租金的情况下，与黎保华解除上述地块的租赁合同。双方于2019年1月23日签订一份《房地产租赁合同》，约定租赁期限以及租金标准，并约定邮政佛山公司于2019年2月1日前将上述地块交付筑森公司使用。在约定的交付日期早几天，案涉地块已实际交付筑森公司使用，筑森公司接手地块后，购买建材对上述地块进行围蔽施工。但筑森公司自围蔽施工开始，即遭到附近村民的多次捣乱，对筑森公司的施工现场进行打砸，并声称上述地块属于村民的。事发时，邮政佛山公司的负责人以及筑森公司均对当地村民捣乱事件进行报警处理，但均无法协调，村民认为政府部门在征用上述地块时并未补偿到位，上述地块不属于邮政佛山公司。由于上述地块与第三人存在权属争议，即便邮政佛山公司已交付，筑森公司亦无法使用。同时，反诉原告接手地块时才发现，上述地块已被当地一村民占用了约1000平方米的面积。邮政佛山公司未能妥善处理上述地块的纠纷，导致筑森公司无法使用。故诉至法院恳请判决解除上述合同，并要求邮政佛山公司返还款项及赔偿损失。邮政佛山公司对筑森公司的反诉辩称，一、筑森公司的二、三、四项诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，应当予以驳回。首先，关于筑森公司的第二项诉请，筑森公司自愿为案外人黎保华支付黎保华2018年12月份的租金，属于其自愿行为，其为黎保华承担义务后要求邮政佛山公司返还租金没有法律依据，违背了民事活动诚实信用原则。其次，关于筑森公司要求邮政佛山公司赔偿财产损失完全没有依据，工程量清单是筑森公司当时为了报案向公安机关出具，应公安机关的要求，作为涉案地块业主的邮政三水公司需要在上面盖章，盖章的行为只是报案的正常手续，而非对该清单内容的确认，这一点从筑森公司提供的微信聊天记录可以得到证实，也可以向西南派出所张边民警中队了解情况，邮政三水公司已尽可能的配合筑森公司报案维权，邮政佛山公司没有任何理由承担赔偿责任，筑森公司如果认为清单内的财物发生了实际损失，应当在公安机关调查确认实际损失后向侵权人主张权利。二、筑森公司对案件的陈述与本案基本事实不符。首先，筑森公司认为村民的阻扰行为导致其无法使用土地，但事实上涉案地块的前一任承租人黎保华对该地块已经营多年，从未发生过村民有阻扰正常经营的行为，且在本案中，邮政佛山公司为尽快解决纠纷，曾尝试通过协商的方式和解，邮政佛山公司曾提出筑森公司可以不补回租金，双方解除合同，筑森公司将地块交还邮政佛山公司，诚邀筑森公司进一步面谈商定合同解除事宜，但因筑森公司不同意继续商谈而最终未能达成一致意见。筑森公司一方面表示无法使用涉案地块，一方面又长期占据涉案地块拒绝交还，这显然不符合正常的逻辑。其次，筑森公司陈述被他人占用了部分面积不是事实，筑森公司是通过该地块的前一任承租人黎保华了解涉案地块，黎保华和筑森公司最初的意愿是由黎保华直接将涉案地块转让给筑森公司经营，由筑森公司作为次承租人，但因为这与邮政佛山公司的管理制度不符而未实现，后经三方商量后，提前解除了邮政三水公司与黎保华的合同，由邮政佛山公司与筑森公司签订了新的出租合同。从筑森公司提供的微信聊天记录可见，筑森公司和黎保华约定有转让费用，这说明在签订新的出租合同之前，筑森公司已向黎保华对涉案地块进行了充分的了解并商定了转让费用，这也是筑森公司愿意支付转让费给黎保华的原因，再从筑森公司提供的微信聊天记录来看，在签订出租合同前，筑森公司和邮政公司双方已经就涉案地块做了相关测量工作，且筑森公司在2019年1月9日就已经在涉案地块现场做了相关勘察工作，由此可证实筑森公司在2019年1月23日签订合同前，就已经对涉案地块现状做了充分了解。另外，从筑森公司提供的两份函可见，在两次函件中，筑森公司从未提及过有被当地村民侵占面积的事情，而筑森公司现在却以此为由认为其无法使用土地，缺乏事实依据。三、筑森公司确认已取得、占用了涉案地块，筑森公司理应支付租金。从双方往来的函件及信息可以证实，筑森公司确认已取得了涉案地块，并实际占有使用了该地块至今未交还邮政佛山公司，筑森公司拒绝支付租金的理由不能成立，筑森公司理应支付租金。综上，恳请法院依法驳回筑森公司的第二、三、四项诉讼请求。邮政佛山公司在诉讼中举证如下：1.原告营业执照一份、变更登记通知书一份，证明原告诉讼主体资格。2.被告工商信息查询资料一份，证明被告诉讼主体资格。3.《房地产租赁合同》一份，证明原、被告于2019年1月23日签订租赁合同，合同约定租金、违约责任等具体内容。4.国有土地使用权证[佛三国用（2005）第20051101838号]一份，证明涉案土地的产权人是三水区邮政局即中国邮政集团有限公司佛山市三水区分公司，涉案土地产权清晰，不存在权属争议。5.邮政三水区公司营业执照一份、核准变更登记通知书二份，证明三水区邮政局经登记变更为中国邮政集团有限公司佛山市三水区分公司。6.2020年3月10日说明一份，证明邮政佛山公司有权出租涉案土地。7.2020年4月30日说明一份，证明邮政佛山公司是邮政三水公司的上级单位。8.《责令限期改正违法行为通知书》一份，证明被告存在擅自施工行为导致被责令整改。9.《复函》一份，证明被告已取得涉案土地并已开始动工建设，原告已履行合同交付土地义务，原告曾发律师函催促过租金。10．《转租申请》一份，证明黎保华与筑森公司协商转租的事实。11.土地使用权证附页图册一页，证明涉案地块的红线范围以及相关情况。12.《放线记录册》一份，证明涉案地块已经过双方的测量工作。筑森公司在诉讼中举证如下：1.《租赁合同》一份、国有土地使用权证[佛三国用（2005）第20051101838号]一份、收据二张，证明筑森公司的上一手租户是黎保华，邮政佛山公司提前解除了与黎保华的租赁合同，另外与筑森公司重新签订《房地产租赁合同》。2.微信聊天记录二十页（聊天对象为邮政佛山公司的原负责人何志强与筑森公司的法定代表人何其军），证明筑森公司与邮政佛山公司的经办人确认涉案地块与村民存在争议，并导致报警处理；同时地块上还有当地村民的桂花树要求补偿。同时，邮政佛山公司的负责人何志强也确认因村民闹事而报警的行为，其在微信中还要求筑森公司将报警回执原件提供给他，他催案件的处理进度。3.报警回执一份，证明当地村民对筑森公司的财产进行打砸，筑森公司员工报警处理。4.手机短信记录二页、告知函一份，证明邮政佛山公司通过员工发信息告知筑森公司解除合同，且不需要补交租金，筑森公司基于无法使用案涉地块，同意解除合同，但要求邮政佛山公司返还已收取租金及赔偿相应损失。5.汇款凭证一份，证明筑森公司按照邮政佛山公司的要求将14988元租金转入到邮政佛山公司指定的账户。6.工程量清单一份，证明邮政佛山公司确认了村民打砸事件中筑森公司的损失。7.微信聊天图片二张（证据二的补充），证明筑森公司收到朋友提醒涉案地块有争议，但改改门口方向就可以解决；筑森公司将上述提醒信息告知邮政佛山公司，邮政佛山公司承诺解决好相关问题再交付使用。8.微信聊天视频十个（证据二的补充，以光盘形式提交），证明附近村民打砸被告筑森公司围墙情况。本院在案件审理过程中依筑森公司申请依法向佛山市公安局三水分局西南派出所调取了邮政三水公司员工陈明辉就案涉地块遭村民打砸事件的询问笔录。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。筑森公司对邮政佛山公司提供的证据1-7、证据9、证据11、证据12的真实性无异议，邮政佛山公司对筑森公司提供的证据1中的《租赁合同》《国有土地使用权证》、证据2-7的真实性无异议，经审查，上述证据形式、来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。邮政佛山公司提供的证据8，是佛山市三水区交通运输和城市管理局依法制作的责令限期改正违法行为通知书，筑森公司虽不确认其真实性、合法性、关联性，但未能提供相反证据予以反驳，本院对上述通知书的真实性、合法性予以确认。筑森公司提供的证据1中的二份《佛山市邮政局收据》，因筑森公司无法提供该证据的原件，且该收据复印件内容模糊，本院无法核实该收据的内容，对上述收据，本院不予采信；筑森公司提供的证据8，邮政佛山公司虽不认可该证据的真实性，但该证据中的视频是从筑森公司提供的证据2中整理出来，筑森公司通过微信向邮政佛山公司的工作人员发送上述视频后，邮政佛山公司亦未对上述视频提出异议，故对证据8的真实性，本院予以确认。至于上述证据的关联性，在本院认为部分予以阐述。对本院依法调取的证据，本院予以采信。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年1月23日，邮政佛山公司作为出租人（甲方）与筑森公司作为承租人（乙方）签订《房地产租赁合同》，主要约定：1.邮政佛山公司将位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）地块出租给筑森公司使用经营，租赁期间自2019年2月1日起至2020年12月31日止；2.2019年2月至2019年12月止的月租金为12342元，首期租金为2019年2月1日至2019年2月28日租金12342元，乙方应于签订本合同后的10日内支付，从第二期租金开始，乙方应于每月20日前向甲方支付下一期租金；3.租赁标的物用途为经营；4.乙方在签订本合同后10日内，应向甲方交纳履约保证金42000元，如乙方在本合同生效后超过30日仍不能按约定缴足保证金，则甲方有权按本合同第十七条的规定解除合同并要求乙方支付违约金，违约金金额为三个月租金之和；5.乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金和其他任何应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款违约金，该违约金按应交款额每日千分之五自应付款之次日起至实际付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金之日止计算。此外，合同还对付款方式、双方的权利义务等进行了约定。2019年1月30日，筑森公司在案涉地块四周用彩钢瓦板围蔽的围墙及水泥砖围墙被第三人破坏，筑森公司员工陈明辉以邮政三水公司员工的身份向佛山市公安局三水分局西南派出所报警，并向该派出所提供了一份盖有“中国邮政集团公司佛山市三水区分公司”印章的《森林公园仓库工程量清单》。2019年7月24日，筑森公司向邮政佛山公司复函，主要载明：一、因邮政佛山公司未能将约定地块安全、妥善交付使用，筑森公司无违约行为，筑森公司有权拒绝支付相应期间的租金；二、关于租赁合同的履行事宜，筑森公司提出两种处置方案：（一）双方解除合同，邮政佛山公司返还筑森公司已收取的款项，赔偿筑森公司损失；（二）邮政佛山公司收到本复函后20天内协调好与周边的关系，将地块安全交付筑森公司使用，筑森公司自地块交付使用之日起，三天内支付自使用之日起的租金以及履约保证金。标的地块因权属争议问题，导致筑森公司投入建设的用地围蔽工程被附近居民推倒，筑森公司无法正常使用该地块，基于此情况，邮政佛山公司要求筑森公司支付自合同签订以来至今的租金以及履约保证金、违约金等，属无理要求。按合同法规定，邮政佛山公司未能依约将约定地块交付筑森公司使用，属违约行为。筑森公司希望邮政佛山公司实事求是、妥善的处理该地块的问题。2019年10月21日，邮政佛山公司通过133*****830的电话号码向筑森公司发送短信，短信内容为“我是邮政三水分公司物业租赁联系人，贵公司承租我司位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块出现的问题，我司提出的处理意见是不再需要贵公司补回租金，如贵公司同意处理意见请确定时间到我司洽谈解除合同相关事宜”。2019年11月4日，筑森公司短信回复上述联系人“回复函今天快递了给你，应该明天收到，麻烦到时查收一下”。筑森公司向邮政佛山公司邮寄的《告知函》内容为“贵司工作人员利用133*****830的电话号码信息告知我司，我司承租位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块，贵司提出的处理意见是不再需要我司补回租金，如我司同意该处理意见的，请确定时间到贵司洽谈解除合同相关事宜。对此，我司回复如下：一、我司同意解除合同。鉴于上述地块权属与周边村民存在争议，2019年1月我司在开发利用过程中遭遇阻挠，导致我司建设的围蔽工程、现场所有设施全部被毁坏。时至今日，贵司仍未能解决土地权属争议问题。《租赁合同》签订以来，接近一年，我司仍无法使用上述地块。现贵司有提出解除合同的意思，我司同意解除合同。合同的解除时间为贵司收到本函之日。二、我司将地块移交回贵司。鉴于贵司有解除合同的意愿，我司基于上述情况，同意解除。故此，我司正式通知贵司，我司将上述地块移交回贵司，自贵司收到本函当天正式移交。三、关于赔偿损失的问题。1.双方解除上述合同，贵司返还我司全部已收取的款项（租金14988元）。2.赔偿我司损失68362.5元，损失清单已在佛山市三水区公安分局西南派出所立案时一并提交……”。另查明，佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块为商住用地，土地使用权人为佛山市三水区邮政局。佛山市三水区邮政局于2015年4月2日经佛山市三水区工商行政管理局核准，企业名称变更为中国邮政集团公司佛山市三水区分公司。邮政佛山公司是邮政三水公司的上级单位，2020年3月10日，邮政三水公司出具《说明》，根据中国邮政集团公司广东分公司的相关规定，案涉地块的出租合同由邮政佛山公司签订。再查明，2013年6月7日，佛山市三水区邮政局与案外人黎保华签订《租赁合同》，约定佛山市三水区邮政局将位于佛山市三水区**********口的地块（面积为5385.5平方米）出租给黎保华作经营用途，租期为2013年1月1日起至2020年12月31日止。在筑森公司法定代表人何其军（以下简称何其军）与“三水邮政何志强”的微信聊天记录中，2018年12月25日，何其军发送了租赁合同（黎保华）一份，“三水邮政何志强”问及“你与黎谈妥未”，何其军回应“我无同距谈哦，还是你们跟他谈吧”“按你官方的方式去处理会好的”“我们先确认好再找黎保华”，“三水邮政何志强”回应“好的”；2018年12月27日，“三水邮政何志强”提及“何老板：明天可以在任何邮储银行现金14988元存入以下账号，存款单背后写上森林公园地块租金，存款存根影比我，原件自行保存。开户银行……”等内容，何其军回应“收到”；2019年1月3日，何其军提及“转租手续进度如何了”，“三水邮政何志强”回应“合同正走流程”；2019年1月14日，“三水邮政何志强”提及“合同走完流程，需要你签一下”，何其军回应“外出有事，回来再找你”；2019年1月24日，何其军提及“黎保华估计很等钱使，日日追我过户，我要他把其他事情处理完我再俾钱他”。2018年12月28日，筑森公司向邮政三水公司支付森林公园地块租金14988元。黎保华作为转租方与筑森公司作为承租方签订《转租申请》，约定位于佛山市三水区**********口的地块（面积为5385.5平方米），原承租人为黎保华，现承租人变更为筑森公司，筑森公司承担原承租人的权利和义务。2019年1月7日，邮政佛山公司、筑森公司双方联系佛山市三水新达测绘有限公司对案涉地块进行放桩测绘。本院组织邮政佛山公司、筑森公司于2020年6月9日到案涉地块进行现场查看，现场可见地块一边有一名为“翠翠谷”的建筑物（原为餐饮店，现已停业），筑森公司陈述以该建筑物的围墙向内延伸两米的部分属于案涉租赁地块的红线范围。地块其余部分处于空置状态。本院认为，邮政佛山公司与筑森公司签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案的争议问题为：一、上述合同是否已解除及解除时间；二、案涉地块是否已返还；三、邮政佛山公司在履行案涉合同过程中是否存在违约行为；四、筑森公司应否向邮政佛山公司支付拖欠租金、违约金；五、邮政佛山公司应否向筑森公司返还租金14988元、支付相应利息及赔偿物资财产损失。关于争议问题一，综合筑森公司2019年7月24日向邮政佛山公司发出的《复函》内容、邮政佛山公司2019年10月21日向筑森公司发送的短信内容及筑森公司2019年11月4日向邮政佛山公司发出的《告知函》内容分析，双方已就不再需要筑森公司补回案涉地块租金及解除案涉租赁合同达成了一致的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认邮政佛山公司与筑森公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》已解除。至于合同的解除时间。筑森公司于2019年11月4日通过EMS邮寄方式向邮政佛山公司邮寄《告知函》，因筑森公司未能提供证据证明邮政佛山公司收到上述函件的时间，本院结合筑森公司与邮政佛山公司所处的地域及邮件运送时长，酌定邮政佛山公司收到上述函件的时间为2019年11月5日，因此确定案涉合同的解除时间为2019年11月5日。关于争议问题二，筑森公司辩解自发生周边村民打砸围墙事件后即没有占用案涉土地，但未能提供相应证据证明其主张，且从《告知函》载明的“我司将上述地块移交回贵司”内容可知，筑森公司存在占用案涉土地情况，对其辩解，本院不予采纳。鉴于筑森公司已于《告知函》中载明自邮政佛山公司收到该函当天正式将案涉地块交回邮政佛山公司，视为筑森公司已就案涉地块移交事项向邮政佛山公司履行了通知义务，邮政佛山公司亦承认案涉地块移交只需现场移交不需办理其他手续，且邮政佛山公司未能提供证据证明案涉地块自合同解除后存在不能移交的情形，故本院认为案涉租赁地块已于案涉合同解除之日即2019年11月5日已移交完毕。故邮政佛山公司主张筑森公司返还案涉租赁地块，无理无据，本院不予支持。关于争议问题三，筑森公司主张案涉地块与第三方存在权属纠纷，邮政佛山公司交付的土地无法利用，邮政佛山公司存在违约行为。案涉地块的土地使用权人为邮政三水公司，而邮政佛山公司与邮政三水公司为上下级关系，根据上述两公司的内部规定，案涉地块的出租合同由邮政佛山公司对外签订，且邮政佛山公司、筑森公司双方均明确实际租赁地块与《土地使用权证》所记载土地的红线范围一致，案涉租赁地块的权属明确，不存在权利瑕疵。邮政佛山公司已将使用权属明确的土地按照约定交付筑森公司使用，且筑森公司在占用案涉地块过程中，因第三人侵权造成损失时，邮政佛山公司的下属公司邮政三水公司亦积极履行了相应的协助义务，因此，邮政佛山公司在履行案涉租赁合同过程中不存在违约行为。至于筑森公司提出案涉地块被他人占用1000多平方导致其无法使用的辩解。对此，本院分析如下：一、筑森公司先从案涉地块的上一手租户黎保华处获悉案涉地块的租赁信息后再与邮政三水公司联系的行为，以及筑森公司与黎保华约定支付过户费用、向邮政佛山公司提交《转租申请》的行为，从侧面反映筑森公司在向邮政佛山公司承租案涉地块前已对案涉地块的相关信息进行了充分的了解；二、从筑森公司提供的微信聊天记录分析，在案涉合同签订前，筑森公司向邮政佛山公司发送案涉土地现场视频的行为及于2019年1月7日与邮政三水公司委托测绘公司对案涉土地进行现场测绘的行为，足以证明筑森公司在签订案涉租赁合同前，已对案涉土地的情况进行了实地了解、清晰知道案涉地块现状，且筑森公司庭审过程中亦陈述在测绘时、签订案涉租赁合同前已知案涉地块存在被当地村民占用部分的情况，筑森公司未能提供证据证明其对此有向邮政佛山公司提出过异议，即使如筑森公司在现场查看时所陈述的被占用范围是以“翠翠谷”建筑物的围墙向内延伸两米的部分，亦是筑森公司在明知道且无异议的情况下选择与邮政佛山公司签订案涉租赁合同的，现筑森公司以已被他人占用约1000平方米为由提出其无法正常使用案涉地块的辩解，有违诚实信用原则，本院不予采纳。关于争议问题四，如前所述，邮政佛山公司与筑森公司已就“不再需要筑森公司补回租金”达成共同一致的意思表示，且案涉地块已于案涉租赁合同解除当日即2019年11月5日移交完毕，邮政佛山公司自愿免除筑森公司补交租金的债务后，现主张筑森公司支付2019年2月1日至2019年12月31日的租金及相应违约金，无据亦有违诚实信用原则，本院不予支持。对于邮政佛山公司提出的“不再需要筑森公司补回租金是邮政佛山公司为和解而提出的初步方案，不代表邮政佛山公司放弃追索租金的意思表示”辩解，因邮政佛山公司未能提供证据证明其于2019年7月24日至2019年10月21日期间存在就案涉地块租赁事宜的其他协商，因此，邮政佛山公司在2019年10月21日发送短信提及的内容视为对筑森公司2019年7月24日《复函》载明的拒付相应期间租金内容的回应，属邮政佛山公司向筑森公司作出免除补交租金债务的意思表示，该债务免除表示不损害国家利益、社会公共利益或他人的利益，不违反社会公共道德，债权人一经作出，即可发生免除的效力。且事后筑森公司亦通过发送书面《告知函》与邮政佛山公司协商解除案涉租赁合同相关事宜的方式，表明筑森公司同意“邮政佛山公司提出的不再需要筑森公司补回租金”的处理意见，因此，双方已在协商过程中就筑森公司不再需要补回租金达成共识。故对邮政佛山公司提出的上述辩解，本院不予采纳。关于争议问题五，因邮政佛山公司在履行案涉租赁合同过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。且租金14988元的性质是案涉地块的上一手承租人黎保华与邮政三水公司之间的债务，因案涉租赁合同未对此进行约定，筑森公司提供的证据亦不足以证明其代案外人黎保华支付的上述租金属于履行案涉租赁合同的义务范围，筑森公司代案外人黎保华履行债务后，无权要求邮政佛山公司返还；筑森公司主张的赔偿围墙被毁损失，该损失为第三人侵权所造成，亦与本案无关。故筑森公司的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司佛山市分公司与被告（反诉原告）佛山市筑森建筑工程有限公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》于2019年11月5日解除；二、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市筑森建筑工程有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取即3514元（中国邮政集团有限公司佛山市分公司已预交），由中国邮政集团有限公司佛山市分公司负担；反诉案件受理费减半收取即2704元（佛山市筑森建筑工程有限公司已预交），由佛山市筑森建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年六月十八日书记员  林平峰