天津市高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)津执复29号复议申请人（利害关系人）：天津市津馥物业管理有限公司，住所地天津市河北区迎安里3-13-802-1。法定代表人：郑永久，总经理。委托诉讼代理人：韩靖，女，1968年11月17日出生，汉族，天津市津馥物业管理有限公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张文宝，旗帜律师事务所律师。申请执行人：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河东区真理道29号福信大厦首层。法定代表人：宋建军，总经理。被执行人：天津市津通房地产开发有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街56号。法定代表人：金永富，总经理。复议申请人天津市津馥物业管理有限公司（以下简称津馥公司）不服天津市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2019）津02执异171号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当公司）与被执行人天津市津通房地产开发有限公司（以下简称津通房地产公司）典当合同纠纷一案中，利害关系人津馥公司因二中院查封天津市南开区红旗路163号房地产，向二中院提出书面异议，申请中止执行诉争房产，暂缓评估拍卖。二中院以（2018）津02执异8号执行裁定，驳回其异议请求。津馥物业公司未向上级法院提起复议。2018年9月17日，二中院对诉争房产进行公开拍卖后，发布公告，要求除买受人以外的任何人无权占用该标的物，立即停止一切非法活动，自动撤离，逾期本院将采取强制措施强制腾空。津馥物业公司再次提出异议，请求撤销二中院2018年11月19日对南开区红旗路163号房地产强制腾空的公告，恢复至强制腾空前的状态。二中院又以（2019）津02执异63号执行裁定书，驳回其异议请求。津馥公司不服向本院提起复议，本院以（2019）津执复64号执行裁定，撤销原裁定，发回二中院重新审理。发回后，津馥物业公司异议请求为：1.对执行行为及司法拍卖整体作出评价，确认津馥物业公司承租人法律地位的基础上重新依法处理，包括优先购买权、继续租赁权、管理权等一切合法权益；2.依法撤销2018年11月19日对南开区红旗路163号房地产强制腾房的公告；3.津馥公司改造添附损失以及租赁租金损失应由相关责任方予以赔偿；4.保障其法律上规定的其它权益事项。主要理由：（1）未正确认定本案津馥公司的承租人法律地位；（2）未正确认定、处理津馥公司对执行标的物的巨额投资改造添附；（3）未对津馥公司租金损失作出处理。二中院查明，2007年12月12日，福信典当公司对津通房地产公司名下的诉争房产设立抵押权，抵押权人为福信典当公司，抵押范围8572.5平方米土地及7980.75平方米房产，被担保债权数额（最高债权数额）17000000元。福信典当公司与津通房地产公司典当合同纠纷一案，(2015)二中民二初字第8号民事判决已生效，津通房地产公司未偿还福信典当公司借款本金及利息。2016年7月2日，二中院作出（2016）津02执521号执行裁定。2018年1月18日，津馥公司作为利害关系人对法院执行津通房地产公司名下的坐落于天津南开区红旗路163号诉争房屋提出异议。二中院以（2018）津02执异8号执行裁定书，驳回津馥公司的异议请求。该执行裁定书业已生效。2018年8月17日，法院发布拍卖公告，拍卖公告中提示：拍卖房产中证载建筑面积1512.21平方米钢混结构的房屋建筑物，目前被力山森堡（上海）投资管理有限公司【汉庭星空（上海）酒店管理有限公司天津南开分公司】租赁，承租至2019年12月15日。天津市隆都商贸有限公司以45920000元竞买成功，并支付了竞价款。2018年11月19日，法院发布公告，要求除天津市隆都商贸有限公司以外的任何人无权占用该标的物，立即停止一切非法活动，自动撤离，逾期法院将采取强制措施强制腾空。2018年11月22日，法院执行机构向竞买人天津市隆都商贸有限公司作出执行笔录，告知该公司：汉庭酒店的标的物，租赁期限未到，这个标的物法院不负责交接，租赁到期时，你公司自行与汉庭酒店进行接洽。天津市隆都商贸有限公司表示同意。在执行异议审查，津馥公司提供以下证据：证据1、津馥公司与津通房地产公司签订的两份《天津市房屋租赁合同》、刘聿与津馥公司签订的《延租说明》、（2010）津高民二初字第0003号民事判决书、（2011）津高执异字0002号执行裁定书及津通房地产公司与金守红答辩意见、承诺书、股权转让框架合同。证明津馥公司的合法承租权。证据2、津馥公司与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司天津南开分公司的《房屋租赁合同》及房管局备案证明，证明双方的租赁关系。证据3、津通房地产公司与中行天津分行签订《房屋租赁合同》及授权委托书。证明中行天津分行实际上向津馥公司交付租金等，津馥公司为实际出租方。证据4、津馥公司与天津鸿茂孚建筑装饰有限公司签订《房屋租赁合同》，证明诉争房屋已经出租，租期至2024年12月31日。证据5、津馥公司向津通房地产公司支付租金的票据、津通房地产公司开具的发票。证明申请人履行租金给付义务，并以偿还津通房地产公司债务形式支付。证据6、各承租人交纳租金的凭证以及申请人开具的发票、收据。证明津馥公司与各承租人的租金给付情况。证据7、津馥公司对诉争房屋进行添附和改造的统计表及合同、票据。证明津馥公司为诉争房屋购置设备，已投入6057707.1元，并实施了大量维修整改的工作，还有部分维修、整改、维护的合同需要继续履行并支付大量款项。二中院认为，根据现有证据及津馥公司陈述，2008年1月1日，津馥公司与津通房地产公司签订的《天津市房屋租赁合同》，该合同租期至2010年12月31日，后双方再次签订《天津市房屋租赁合同》租期至2012年12月31日，上述期限内的租金津馥公司称已经给付完毕，并且津通房地产公司向其出具截至2013年12月31日之前的发票。但据津馥公司自述，自2013年开始其与诉争房屋实际所有人刘聿成立租赁关系，租金给付方式为向津通房地产公司代偿债务，根据津馥公司提供的其每年为津通房地产公司的偿还债务数额远远高于其自认的每年120万元的租金标准，亦不符合常理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据本院查明的情况，2007年12月12日福信典当公司已经就诉争房屋设立抵押权，即使根据津馥公司的自述，其与津通房地产就诉争房屋签订租赁合同的时间亦在福信典当公司设立抵押权之后，根据津通房地产公司在诉争房屋设立抵押权后再行出租，不应适用“买卖不破租赁”原则，该抵押权应优于租赁权。法院于2016年2月2日作出(2015)二中民二初字第8号民事判决业已生效，该判决中明确认定福信典当公司为抵押权人并作出相应判项。故无论津馥公司与津通房地产公司之间是否存在真实的租赁合同均不得对抗福信典当公司的权利，据此法院的拍卖行为及强制腾房公告均未损害津馥公司的合法权益。关于津馥公司要求保障其优先购买权、转租权、管理权、收益权等一切合法权益的主张，因其租赁合同不得对抗福信典当公司的权利，故对津馥公司该项主张，不予支持。关于津馥公司要求确认其改造装修投入的主张，不属于执行异议审查范畴，本案对此不予涉及。二中院（2019）津02执异171号裁定，再次驳回津馥公司的异议请求。津馥公司向本院申请复议称，原审裁定未认定津馥公司为合法承租人，属认定事实错误，适用法律不当，且以租赁权不能对抗抵押权为由确定津馥公司不享有转租权、管理权、收益权及优先购买权，实属认定事实错误。请求：1.撤销（2019）津02执异171号执行裁定书；2.确认复议申请人为案件执行拍卖标的物红旗路163号房地产的合法承租人，并享有该房产的优先购买权；3.对复议申请人津馥公司投入的资金损失及应取得的收益，做出法律上的认定和处理；4.确认红旗路163号房产实体权利人刘聿、宗勇的法律地位。主要理由：1.刘聿、宗勇对涉诉的红旗路163号房地产享有实体权利，其应以当事人身份参加执行程序的各个阶段；2.汉庭酒店南开分公司及中国银行天津分行是本案房产的二手承租人，津馥公司作为合法的一手承租人，享有相关的合法权益，拍卖公告未将津馥公司以承租人身份列明，此次拍卖为无效，并应该撤销；3.2008年1月1日，津馥公司从津通房地产公司取得涉诉租赁房屋，租赁期间投入近千万，津馥公司对该房产的添附及收益等合法权益应得到保护。福信典当公司、津通房地产公司未提交书面答辩意见。本院查明，2018年11月，二中院将拍卖款发还申请执行人福信典当公司，（2018）津02执恢181号执行案件结案。原审法院查明其他的事实无误。本院认为，本案的争议焦点是，法院执行拍卖行为是否侵害了津馥公司合法权益，并至拍卖无效，应予撤销。依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条,“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”之规定，拍卖标的物红旗路163号房地产已由津通房地产公司抵押给福信典当公司，法院在执行过程中，依据生效判决，对抵押房产依法拍卖、变卖符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，复议申请人主张确认的租赁合同系在被执行财产抵押权设立登记之后签订，即使该租赁关系成立，也不得对抗已登记在先抵押权实现。津馥公司复议请求虽针对的是拍卖行为，但其确认合法的承租人地位，以及保护其作为涉诉房产的合法的承租人的转租权、管理权、收益权，及其对房产添附和改造投入的主张，均涉及权属确认，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条执行行为异议复议案件审查事项。关于确认红旗路163号房地产实体权利人刘聿、宗勇的法律地位一节，属复议期间增加的诉讼请求，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查范围，本院不予审理。综上，原审认定事实基本清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下：驳回复议申请人天津市津馥物业管理有限公司复议申请，维持天津市第二中级人民法院（2019）津02执异171号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王立群审判员  李红春审判员  李 华二〇二〇年六月二十三日法官助理崔钰书记员李召