安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终219号 上诉人（原审被告）：池州市贵池区人民政府池阳街道办事处，住所地安徽省池州市贵池区翠微西路278号。 法定代表人：刘兴维，该办事处主任。 上诉人（原审被告）：池州市红光置业有限公司，住所地安徽省池州市贵池区通达广场E区二楼。 法定代表人：包永清，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司池州分公司，住所地安徽省池州市长江中路126号。 法定代表人：常卫平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付文武，安徽天贵律师事务所律师。 上诉人池州市贵池区人民政府池阳街道办事处（以下简称“池阳街道办”）、上诉人池州市红光置业有限公司（以下简称“红光公司”）因与被上诉人中国电信股份有限公司池州分公司（以下简称“电信池州分公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2018）皖1702民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 池阳街道办及红光公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项和第三项，改判支付拆迁补偿款35979.68元；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人池州市红光置业有限公司一审中提供的证据七“三项补偿费清单”足以证明上诉人已经向被上诉人支付三项费用138万元,一审判决仅根据被上诉人单方认可的金额55万元作出认定错误,余下83万元应当作为上诉人已付款项予以认定,从被上诉人应付拆迁补偿款中扣除；2、根据一审上诉人池州市红光置业有限公司提供的选房单等证据,过渡费算至2014年12月15日,后续不能再计算过渡费,根据皖天源【2019】房估字第××号《房地产估价报告》,案涉被拆迁资产与已经安置部分资产的差价为567600元,双方已经结算完毕,被上诉人主张的所谓未安置办公用房217.25平方米、住宅216.19平方米（合计436.44平方米）按每月每平方米8元从2018年5月1日起计算超期过渡费没有事实和法律依据,应予驳回。 电信池州分公司辩称，1、一审认定红光公司支付拆迁补偿费55万元有事实依据。红光公司在一审提供的付款票据（含财政局转账）三项费用138万元，经双方核对，其中被上诉人收取的仅55万元，其余83万元中有部分支付给承租户，被上诉人在起诉时未主张，没有计算至上诉人应当支付的拆迁补偿费用内，还有部分款项是红光公司租赁池州百合房地产开发有限公司（以下简称“百合公司”）门面房的租赁费，这是红光公司根据政府会议纪要租赁给被上诉人作为仓库使用的过渡费，被上诉人在起诉时并未主张该笔费用；2、一审对未安置的办公用房、住宅判决支付超期过渡费有事实依据，符合法律规定。对于未安置的办公用房217.25平方米，住宅216.19平方米，上诉人均无异议。资产评估是上诉人在一审提出的，虽然一审判决上诉人支付资产差价，但是上诉人未支付，仍然属于未安置到位，依法应当支付超期过渡费。一审判决上诉人从2018年5月1日起支付超期过渡费已经有利于上诉人，上诉人认为不应支付超期过渡费无事实和法律依据。 电信池州分公司向一审法院提出诉讼请求：1、二被告履行《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》、《唐田路西房屋拆迁补充协议》，支付截止2018年4月30日尚欠的拆迁补偿款（含附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、超期安置费等）共计1735343元；2、二被告在贵池区角秀山通达广场向原告交付办公用房217.25㎡、住宅216.19㎡，逾期未能交付的由二被告赔偿原告经济损失3467250元（具体根据评估报告调整确定）；3、二被告赔偿原告不能安置仓储用房的经济损失276万元；4、二被告从2018年5月1日起对尚未安置的办公用房217.25㎡、住宅216.19㎡、仓储用房670㎡按每月每平方米8元支付超期过渡费，直至被告将前述房屋安置或赔偿经济损失时为止；5、被告承担本案的全部诉讼费。第二次庭审中明确第二项诉讼请求为要求池阳街道、红光置业向其赔偿未安置部分的损失。 一审法院查明：2009年12月16日，池州市人民政府召开会议决定由池州市贵池区政府对红光菜市场和杏花村中学周边地块进行整体开发。2010年3月12日，贵池区人民政府为鉴证方、贵池区征迁安置管理办公室为甲方、池州市贵池区红光实业总公司为乙方签订了《红光菜市场建设协议书》。约定：该宗土地内所有拆迁安置工作，由乙方负责，甲方予以协助。2010年7月8日，贵池区人民政府为鉴证方、贵池区征迁安置管理办公室为甲方、池州市贵池区红光实业总公司为乙方、池州市红光置业有限公司为丙方签订了《红光菜市场建设补充协议书》，约定：甲、乙双方于2010年3月12日签订的《红光菜市场建设协议书》所约定的乙方权利与义务由丙方全部承担；红光菜市场地块拆迁红线范围内所有房屋拆迁安置权利与义务由丙方打捆包干。2010年7月9日，贵池区市政重点工程征迁工作指挥部的会议纪要载明：池阳街道为涉案地块拆迁主体，红光置业为该地块的安置主体和结算主体，拆迁安置协议审查工作由池阳街道与红光置业共同负责。2010年5月至2011年4月，池阳街道与电信池州公司根据国务院令第305号和池州市人民政府令第20号的规定就电信池州公司位于唐田路西住宅、仓储、车库等房屋被拆迁分别签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》27份，上述协议中的被拆迁的住宅面积共为2294.63㎡、仓储面积为699.43㎡、办公面积为212.77㎡，并约定了附属物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费共计694473.08元，其中仓储用房临时安置补助费用32937.84元，钢结构仓储棚货币补偿332448.6元；另约定超过18个月的过渡费按8元／㎡／月计算。2010年12月17日，池阳街道为拆迁人、电信池州公司为被拆迁人、红光置业作为受托拆迁安置人因红光市场及周边地块改造项目需要就电信池州公司房屋被拆迁后产权调换事宜签订《唐田路西房屋拆迁补充协议》。协议约定：1、仓储用房，池阳街道在木材市场集中安置电信池州公司仓储用房1200㎡；2、车库，池阳街道在安置点（红光市场地块）地下车库安置电信池州公司18个车位；3、办公用房（职工活动中心），池阳街道在安置点3楼且集中连片在一起，与37套住宅在一幢楼内安置电信池州公司办公用房217.25㎡；4、住宅房，池阳街道在安置点安置电信池州公司37套住宅，单套房面积在80㎡为宜，且相对集中，两证齐全。上述协议签订后，电信池州公司开始陆续搬迁被拆迁房屋，其中红光置业提供的一份搬迁证载明搬迁日为2011年9月23日。电信池州公司的仓储用房被拆迁后，因客观原因至协议约定的仓储安置方案无法落实，红光公司租用了池州市百合房地产开发有限公司的房屋给电信池州公司过渡。后电信池州公司在使用租赁房屋过程中发生纠纷，红光置业继续承担了电信池州公司使用租赁房屋的租金及后期占用费直至提供一间81.96平方米的商铺交付给电信池州公司。2017年12月15日，电信池州公司向红光置业送达《关于唐田路西电信公司需要商议解决事项的函》。函件载明红光置业已经安置26套宿舍，面积为2078.44平方米、车位18个；尚需商议解决的事项仓储670平方米、办公用房217.25平方米、宿舍216.19平方米、安置拆迁款、过渡费清算。红光置业的经办人员及时任法定代表人吴平祥签收，并备注“该项目的拆迁工作由贵池区征迁局负责，涉及安置遗留问题应与该局联系。未安置房屋情况属实，具体数量待核对”。2019年1月17日，池阳街道、红光置业共同申请案涉被拆迁房屋及安置房屋按同一时间点进行估价，一审法院经审查，委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对上述申请进行评估，后安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具皖天源【2019】房估字第××号《房地产估价报告》，载明电信池州公司被拆迁资产价值共计14694000元；红光置业已经安置给电信池州公司的资产价值共计14126400元。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、诚信原则，秉持诚实，合理行使各方的权利和义务。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，电信池州公司、池阳街道、红光置业在本案中的争议焦点如下：一、案涉房屋拆迁安置主体问题；二、拆迁主体尚欠的三项补助费、货币补偿及超期过渡费等拆迁补助数额问题；三、案涉房屋产权调换及拆迁结算问题。关于争议焦点一，案涉房屋拆迁安置主体问题。电信池州公司主张池阳街道、红光置业共同履行案涉拆迁安置义务，池阳街道辩称电信池州公司应与红光置业结算。本案中，贵池区市政重点工程征迁工作指挥部的会议纪要载明池阳街道为案涉地块拆迁主体，红光置业为该地块的安置主体和结算主体，拆迁安置协议审查工作由池阳街道与红光置业共同负责。后池阳街道、电信池州公司、红光置业因红光市场及周边地块改造项目需要就电信池州公司房屋被拆迁后产权调换事宜又签订了《唐田路西房屋拆迁补充协议》。结合全案查明的事实，池阳街道为案涉地块的拆迁人，红光置业作为安置结算方加入案涉地块拆迁主体工作。故电信池州公司主张池阳街道、红光置业共同承担拆迁安置义务，有相应的事实和法律依据，予以支持。关于争议焦点二，拆迁主体尚欠的三项补助费、货币补偿及超期过渡费等拆迁补助数额问题。电信池州公司主张其于2014年12月份回迁、拆迁协议约定安置期限为18个月，池阳街道、红光置业对这一时间点及期限无异议，予以采纳。电信池州公司还主张案涉地块的三项补助费用从2011年1月起算。池阳街道、红光置业对该起算点提出异议。经审查，池阳街道与电信池州公司签订的27份协议时间段为2010年5月至2011年4月，红光置业提供的案涉地块住户的一份搬迁证载明其搬迁日期为2011年9月23日。故《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》中载明的补助费用的起算点应从2011年10月起算。池阳街道、红光置业对案涉地块实际安置期限为39个月（2011年10月-2014年12月）。其中27份协议中约定的18个月的补助费用总额为694473.08元。超期过渡时间为21个月，超期过渡费用为421995.84元（21个月＊8元／平方米／月＊2294.63平方米＋21个月＊8元／平方米／月＊217.25平方米）。其中电信池州公司的仓储用房被拆迁后，红光置业租用了房屋为其提供过渡，《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》中关于仓储用房的安置补助费用32937.84元应当予以扣除。《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》还约定钢结构仓储棚货币补偿332448.6元，另电信池州公司确认红光置业已经支付含钢结构仓储棚货币补偿300000元在内的拆迁补助费用共计550000元。故池阳街道、红光置业尚未支付的三项补助费用、货币补偿及超期过渡费等拆迁补助费为865979.68（694473.08＋421995.84＋332448.6元-32937.84-550000）元。关于争议焦点三，案涉房屋产权调换及拆迁结算问题。电信池州公司提供的27份协议载明被拆迁的住宅面积为2294.63平方米、仓储699.43平方米、办公用房212.77平方米。池阳街道、红光置业、电信池州公司签订的《唐田路西房屋拆迁补充协议》中因红光市场及周边地块改造项目需要就电信池州公司房屋被拆迁后产权调换事项约定如下：安置仓储用房1200平方米、车位18个、办公用房217.25平方米、住宅37套，每套80平方米为宜。在案涉地块拆迁安置过程中，红光置业安置电信池州公司26套宿舍，面积为2078.44平方米、车位18个。因客观原因，红光置业未能按案涉文件中载明的方式对电信池州公司的仓储用房进行安置，但其提供租赁房屋用于电信池州公司过渡，后双方协调一致，电信池州公司受领了红光置业的一套面积为81.19平方米的商业用房。现电信池州公司在本案中最后明确要求池阳街道、红光置业向其赔偿未安置部分的损失。皖天源【2019】房估字第××号《房地产估价报告》载明案涉被拆迁资产与已经安置部分资产的差价为567600（14694000-14126400）元。 综上所述，电信池州公司要求池阳街道、红光置业向其支付拆迁补助费共计865979.68元及赔偿未安置部分的损失567600元的请求，予以支持。电信池州公司还要求池阳街道、红光置业支付未安置的办公用房217.25平方米、住宅216.19平方米、仓储670平方米按每月每平方米8元从2018年5月1日至赔偿经济损失时止。本案中，电信池州公司的仓储用房被拆迁后，红光置业租赁了房屋为其过渡，租赁结束后对被拆迁的仓储用房置换交付了一套商业用房，故电信池州公司的被拆迁仓储用房不存在超期过渡事实，对电信池州公司关于仓储用房该项超期过渡费不予支持。对被拆迁的办公用房及部分住宅共计436.44平方米按每月每平方米8元从2018年5月1日计算至本判决确定履行之日止的超期过渡费予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告池州市贵池区人民政府池阳街道办事处、池州市红光置业有限公司于判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司池州分公司支付拆迁补偿款共计865979.68元；二、被告池州市贵池区人民政府池阳街道办事处、池州市红光置业有限公司于判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司池州分公司支付被拆迁未安置部分的损失567600元；三、被告池州市贵池区人民政府池阳街道办事处、池州市红光置业有限公司于判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司池州分公司支付被拆迁的办公用房及部分住宅共计436.44平方米的超期过渡费（按每月每平方米8元从2018年5月1日计算至本判决确定履行之日止）四、驳回原告中国电信股份有限公司池州分公司的其他诉讼请求。案件受理费67538元，由原告中国电信股份有限公司池州分公司负担52000元，被告池州市贵池区人民政府池阳街道办事处、池州市红光置业有限公司负担15538元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，二审主要争议焦点如下：1、一审认定已付拆迁补偿款金额是否正确；2、未安置办公用房、住宅应否支付超期过渡费。关于已付拆迁补偿款，红光公司一审提交补偿费付款单据证明其已支付补偿费138万元，电信池州公司对其中的55万元予以认可，其余款项主要包括红光公司支付的承租户补偿款、物业公司物业费以及百合公司租金。关于承租户补偿款，该笔费用系拆迁人直接支付给承租户的费用，故不应计入本案已付补偿款中；关于物业公司物业费，被拆迁房屋因政府征收决定生效而发生物权转移，拆迁人作为所有权人应当支付相应物业费，故其主张扣除该笔费用依据不足，不予采纳。关于支付给百合公司的租金，《唐田路房屋拆迁补充协议》约定池阳街道办应安置仓储用房1200平方米，由于后期未能及时落实安置方案，红光公司租用百合公司的房屋用于电信池州公司过渡经营。因此，红光公司支付给百合公司的租金系因协议未履行产生的违约补救费用，不在合同价款之内，此部分款项不能视为拆迁补偿款。故上诉人的此节上诉理由不予采纳。关于超期过渡费，池阳街道办及红光公司上诉认为2014年12月15日后不能计算过渡费。经查，《关于唐田路电信公司需要商议解决事项的函》载明，截止到2017年12月15日，尚有办公用房217.25平方米，住宅216.19平方米、仓储670平方米未安置，红光公司法定代表人吴平祥签字确认未安置房屋情况属实。其后，拆迁人也一直未履行对上述办公用房、部分住宅的安置义务。因此，红光公司等对上述事项未及时安置属客观事实，原审据此支持了2014年12月之前的超期过渡费，对于之后的超期过渡费用，电信池州公司请求自2018年5月1日起计算，系对其自身权利的处分，故一审法院确定自2018年5月1日起计取未安置办公用房及部分住宅的超期过渡费并无不当。池阳街道办及红光公司辩称双方依据《房地产评估报告》结算完毕，不需支付后续过渡费的理由不充分，不予采纳。 综上所述，池阳街道办及红光公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12937元，由池州市贵池区人民政府池阳街道办事处、池州市红光置业有限公司各半负担6468.5元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年六月二十九日 法官助理夏国栋 书记员刘铮