辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1514号原告：营口市金牛山物业服务有限公司，地址营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号，统一社会信用代码91210800686630778N。法定代表人：高威，系该公司总经理。被告：高峰，男，1956年8月28日出生，汉族，系退休人员，住营口市站前区。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告高峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人高威、被告高峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费4230元；2、被告支付滞纳金771元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为福山花园业主、物业使用人提供物业服务。主要服务内容是：公共环境保洁、公共绿化养护，公共秩序维护，保修期给房屋共用部位、共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.50元收取。业主逾期未交纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告高峰住宅面积117.64平方米，从2014年1月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间72个月，欠费金额4230元。虽经原告多次催缴但被告仍没支付。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院支付原告诉请。被告高峰辩称，我与营口市金牛山物业服务公司不存在物业服务合同关系。原告没有通过招标，也没有通过业主委员会选聘，而是和原福山物业私下交接，来到福山小区。我也不知道哪天换了物业。那个时候物业环境还很好，都交物业费，也没注意到换了物业。项莉说2017年公章丢了，但是没有看到登报。物业私刻公章，希望法院向公安移交材料。因该物业合同主体存在欺诈性质，所以此合同不合法更无效。2008年原告进驻福山小区后，管理地大伙怨声载道，长达6年的物业合同，损害了业主权益。物业因为年报问题，被市场监督局列为异常名单，且被吊销营业执照，而在这种情况下，居然还能在2017年续签物业合同。且这些情况，如果原告不起诉我们，我们也不会去调查这些事。根据合同法，物业合同涉嫌欺诈、损害第三人利益，合同应该是无效的。我这15年，去物业顶多3次，太阳能掉落的时候，我去物业找，一个姓孙的员工在洗衣服，并没有去看。物业打麻将、烧烤小区业主都看的到。保洁主要是边保洁边捡破烂。小区现在3个门，但只保留了1个，什么车来了根本没有人管。该物业即使签订了无效合同，也没有做到所谓合同的约定，根本谈不上提供了质价相符的物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月营口福山物业管理有限公司从福山花园小区撤出并授权给原告继续收取物业服务费，在营口福山物业管理有限公司经营期间，物业费为0.36元每月每平方米。原告经过站前区人民政府物业管理办公司以及营口市物业管理处经过振华社区批准，原告进入该小区提供服务。2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2019年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平方米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告住宅面积117.64平方米，从2014年1月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间72个月，欠费金额4230元。本院认为，原告经营口福山物业管理有限公司授权，有权收取福山花园小区业主或者物业使用人2008年度的物业费，而且原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效，原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2014年1月1日开始至2019年12月31日物业服务费4230元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业费滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以4230元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年3月10日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，原告在此期间系合法提供物业服务，被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极地主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告高峰在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司拖欠的物业费4230元及滞纳金，滞纳金以4230元为基数，从2020年3月10日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（滞纳金最高不超过771元）。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  尹乃丽人民陪审员  由昌利二〇二〇年六月二十二日书 记 员  杨婉誉