浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0522民初1386号原告：方琴，女，1973年11月28日出生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：任广清，浙江湖兴律师事务所律师。被告：郑小平，男，1979年9月29日出生，汉族，住浙江省长兴县。被告：娄建芳，女，1977年8月29日出生，汉族，住浙江省长兴县。两被告共同委托诉讼代理人：张浩亮，浙江众成律师事务所律师。原告方琴诉被告郑小平、娄建芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员殷浪适用简易程序，分别于2020年5月22日、6月10日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告方琴的委托诉讼代理人任广清，被告郑小平、娄建芳及其共同委托诉讼代理人张浩亮均到庭参加诉讼。另第一次开庭原告方琴也到庭参加诉讼，本案现已审理终结。方琴向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房产买卖协议；2、郑小平、娄建芳立即返还购房款108000元。事实和理由：2016年3月底，方琴发现郑小平张贴广告，出售其位于广德市阳光地产阳光新区Ａ幢111号商业营业房，当时广告上有郑小平与林存彬（受托人）的电话号码，故方琴打通了林存彬的电话，告知涉案房屋系郑小平所有，而后，方琴即与郑小平联系，由于郑小平在外地，故叫娄建芳（郑小平的妻子）以其名义与林存彬签订了委托书，全权委托林存彬与方琴办理了该营业房的一切转让手续，之后方琴支付林存彬购房款108000元。至于尾款，方琴多次要求支付，但郑小平及林存彬均置之不理，方琴去年才得知林存彬意外死亡。郑小平于今年11月份又将涉案房屋转让给了他人并办理了房屋过户手续，方琴要求郑小平、娄建芳返还已支付购房款108000元未果，双方纠纷成讼。方琴为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、商品房买卖合同原件一份、结婚证复印件一份，证明方琴购买的房屋系娄建芳、郑小平共同财产的事实；A2、委托书原件一份、林存彬身份证复印件一份，证明娄建芳受郑小平口头委托签订委托书，委托林存彬办理涉案房屋的一切转让手续的事实；A3、房产买卖协议、收条、交易明细原件一组，证明方琴与受托人林存彬签订购买涉案房屋买卖协议及林存彬收取购房款108000元的事实；A4、录音资料一份，证明郑小平知道涉案房屋已经由林存彬转让给方琴的事实。娄建芳、郑小平共同辩称：一、郑小平、娄建芳与方琴之间不存在房屋买卖合同关系，郑小平、娄建芳也从未收取过方琴支付的购房款。二、郑小平、娄建芳与案外人林存彬之间不存在委托关系。三、房屋买卖协议约定的房屋与不动产权证书登记的房屋不是同一套房屋，即涉案房屋买卖协议约定的标的物并非郑小平、娄建芳所有。四、方琴与林存彬之间签订的房屋买卖合同价款明显低于市场价值，不符合常理。综上，郑小平、娄建芳不应承担返还购房款的义务，请求法庭驳回方琴的全部诉讼请求。郑小平、娄建芳为支持自己的辩称，共同向本院提交了以下证据材料：B1、借条原件一份，证明林存彬向郑小平借款25000元的事实；B2、不动产统一发票原件一组，证明郑小平购买涉案房屋共支付购房款339612元的事实；B3、不动产权证书复印件一份，证明房屋买卖协议约定的房屋与郑小平、娄建芳所有的房屋地址不一致的事实。上述双方当事人提交的证据材料，对方质证后并经本院审查认为：方琴提交的A1，郑小平、娄建芳对其真实性、合法性没有异议，本院确认其真实性、合法性，且认为具有关联性，可以证明广德县新杭镇纬一路A111号房屋系郑小平、娄建芳共同财产的事实；方琴提交的A2、A3，郑小平、娄建芳对其三性均有异议，但未提交证据予以证明其否认真实性的合理怀疑，且娄建芳当庭对委托书中“郑小平”的签名认可系由其书写，故本院确认其真实性、合法性，且认为与本案具有关联性，至于其证明对象，将结合其他相关证据和事实予以综合考虑；方琴提交的A4，郑小平、娄建芳质证认为不能证明其待证事实，本院确认其三性，至于其证明内容，将结合其它相关事实和证据材料予以综合考虑。郑小平、娄建芳提交的B1，方琴认为与本案不具有关联性，本院确认其真实性、合法性，但认为与本案不具有关联性，故不予采信；郑小平、娄建芳提交的B2、B3，方琴对其真实性无异议，本院确认其三性，具有证明力，予以采信。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年12月8日，郑小平与广德阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）签订《广德县商品房买卖合同》一份，约定郑小平购买阳光公司位于广德新杭镇纬一路A111的营业房一间，房屋价款为339612元。2016年4月8日，娄建芳与林存彬签订《委托书》一份，载明郑小平委托林存彬办理广德县新杭镇伟业路阳光地产阳光新区商住楼Ａ幢111号一间店面房，约44平方，一切转让手续。委托人处“郑小平”的签名由娄建芳书写。同日，方琴与林存彬签订《房产买卖协议》一份，约定林存彬将坐落于广德县新杭镇伟业路阳光地产阳光新区商住楼Ａ幢Ⅰ11号房屋转让给方琴，转让价款为248000元。付款方式为：方琴于2016年4月8日先付108000元，余款140000元于2016年12月20日前付清。全部付清后立即到房管局签字过户，将该房地产证件交付方琴，方琴只承担办理过户费和房产证费，其他一切税费和管理费均不与方琴有关。同时林存彬出具收条一份，载明收到店面房首付款108000元。当日，方琴通过证人梅某账户向林存彬转账50000元，又于2018年4月9日转账支付49950元。另方琴陈述协议签订前支付购房定金5000元（现金），协议签订当日支付现金3000元。2019年8月12日，阳光新区A栋1-111号商铺登记于郑小平、娄建芳名下。另经庭审查明，娄建芳认可委托书上“郑小平”三个字系由其书写。签订委托书时娄建芳、林存彬在场。委托书签订后，林存彬、娄建芳一起前往新杭镇，在家打印店，林存彬与方琴签订房产买卖协议，当时方琴、娄建芳、林存彬、梅某均在场。涉案房屋现已转让给案外人并办理了过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：一、郑小平、娄建芳与林存彬之间的委托关系是否有效。二、如委托关系有效，委托内容是否包括收取购房款。关于争议焦点一，（一）娄建芳当庭陈述其虽在委托书上签名，但其认为委托内容系涉案房屋出租事宜，并非转让事宜。本院认为娄建芳作为一名完全民事行为能力人，应当明晰委托书上载明的文字内容，并且签订房屋买卖协议时在场，应当理解为其对涉案房屋转让给方琴一事知情且同意。其当庭陈述的内容不符合一般交易习惯和生活常理。（二）郑小平陈述其对娄建芳签署其姓名一事不知晓。本院认为根据方琴提交的录音资料及双方当事人的当庭陈述内容，应认定郑小平知晓林存彬帮其就涉案房屋进行转让并同意转让房价为24万多元及涉案房屋协议签订期间郑小平在上海工地工作的事实，同时郑小平、娄建芳系夫妻关系，娄建芳在委托书上签署的又系“郑小平”的名字。基于上述事实，本院有理由相信娄建芳系获得郑小平的授权而在委托书上签署“郑小平”签名的。综上，涉案委托书系林存彬与郑小平、娄建芳之间的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，对双方均有约束力。关于争议焦点二，双方签订的房屋买卖协议中约定郑小平委托林存彬办理涉案房屋的一切转让手续。关键系该约定中的“一切转让手续”是否包括收取购房款。本院认为综观涉案房屋买卖协议的签订及履行过程，委托书出具、涉案房屋买卖协议签订及收条出具均系发生在同一天，该三份材料产生时娄建芳均在场，而娄建芳在林存彬出具收条时却未提出反对意见，因此本院有理由相信委托权限包括收取购房款。至于娄建芳当庭陈述其虽在现场，但什么都不知道的内容，该陈述内容不符合一般交易惯例和生活常理。综上所述，林存彬以自己的名义在郑小平、娄建芳的授权范围内与方琴订立房屋买卖协议，方琴在订立合同时知道林存彬与郑小平、娄建芳之间的委托关系，该房屋买卖协议直接约束郑小平、娄建芳和方琴。现因涉案房屋已实际转让给案外人并办理了房屋过户手续，客观上已无法转让给方琴，故方琴主张解除房屋买卖协议并要求返还购房款108000元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。具体解除时间为解除通知到达郑小平、娄建芳之日，本案为方琴的增加诉讼请求到达郑小平、娄建芳之日（即2020年5月28日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告方琴与被告郑小平、娄建芳于2016年4月8日形成的房产买卖协议于2020年5月28日终止履行；二、被告郑小平、娄建芳共同返还原告方琴购房款108000元，限于本判决生效之日起十日内付清。本案案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告郑小平、娄建芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审判员  殷浪二〇二〇年六月十二日法官助理孙宁书记员江文欣