福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初855号 原告：福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区玉屏山闽江路7号。 法定代表人：陈凌蔚，总经理。 委托诉讼代理人：洪仁国、林相琴，福建武夷律师事务所律师。 被告：赖晶晶，女，1990年3月1日出生，汉族，住福建省永安市。 原告福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司（以下简称武夷名仕园公司）与被告赖晶晶租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武夷名仕园公司的委托诉讼代理人洪仁国、林相琴、被告赖晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武夷名仕园公司向本院提出诉讼请求：1.确认武夷名仕园公司与赖晶晶已于2019年10月25日解除《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］；2.赖晶晶支付拖欠的物业管理费62160元、水费1507.5元，电费34258.5元；3.按每日5‰支付逾期付款违约金直至拖欠的物业管理费、水电费清偿完毕之日止（暂计至2020年2月24日止违约金为147415.94元）；4.支付从2019年10月25日起至交还店铺之日止即2019年12月27日止按每月11200元计算的逾期腾房占用费23520元；5.支付停业违约金22000元；6.赔偿装修费用损失60万元以及6个月租金及物业费总和为标准计算的损失92400元。审理过程中，武夷名仕园公司向本院申请变更诉讼请求，变更为：1.确认武夷名仕园公司与赖晶晶已于2019年10月25日解除《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］；2.赖晶晶支付拖欠的物业管理费49560元、水费1327.50元，电费34810.50元；3.支付从2019年10月25日起至交还店铺之日止即2019年12月27日止按每月11200元计算的逾期腾房占用费23520元；4.赔偿装修费用损失60万元。事实与理由：武夷名仕园公司是南平市延平区江滨南路232号南平武夷名仕广场的开发商及产权人。为了营造一个整合大型城市综合体环境，武夷名仕园公司将该广场店铺出租给相关提供零售、饮食、娱乐及服务等经营者经营，同时给予承租的经营者予以优厚的条件，除设有较长的租金优惠期外，还给予经营店铺额外的装修补贴费用。赖晶晶经过多方考察，承租了武夷名仕园公司上述广场店铺，双方于2018年11月27日签订《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］一份，合同约定：甲方（武夷名仕园公司）将位于南平市延平区建筑面积约533.80平方米，使用面积约280平方米店铺出租给乙方（赖晶晶）：租赁店铺用于经营餐饮业务，经营品牌老农夫，租赁期限从2018年11月20日至2024年2月19日止，2019年2月20日至2020年2月19日期间每月租金280元，2020年2月20日至2024年2月19日每月租金为11200元；物业管理费从2018年12月7日开始计费缴纳，每月物业管理费为使用面积280平方米，每平方米40元标准计算为11200元（双方另行补充约定乙方在免租期间即自2019年2月20日至2020年2月19日的物业管理费为15元／平方米），电费1.15元／度，水费4.5元／吨；乙方须向甲方支付履约保证金20000元以及相关的违约责任条款等等。2018年12月3日，武夷名仕园公司与赖晶晶及第三方福建省闽恒建设工程有限公司签订一份《老农夫装修甲方投入三方协议》，约定：武夷名仕园公司按照总费用不低于60万元的标准补贴被告装修费用，该费用由武夷名仕园公司直接支付给第三方福建省闽恒建设工程有限公司。上述合同签订后，武夷名仕园公司按约将店铺移交赖晶晶经营使用，并已向第三方福建省闽恒建设工程有限公司支付了60万元的装修费用，保证赖晶晶的店铺装修完毕并如期开业。但赖晶晶却未按合同约定履行义务，导致合同已无法继续履行，具体表现为：1、从2018年12月7日起赖晶晶开始拖欠物业费，从2019年4月份开始拖欠水电费，武夷名仕园公司曾多次催讨未果；2、多次违反商场营业时间的规定，私自提早闭店，影响商场的正常经营和消费者的购物体验；3、从2019年10月14日起，擅自闭店停止经营，在向其发出通知函要求整改后，仍未整改，现已实际全面关闭店铺经营。武夷名仕园公司认为，赖晶晶的上述行为已构成根本违约，且赖晶晶已用实际行为表明不再继续履行合同。为此，武夷名仕园公司于2019年10月24日按照双方合同约定的送达地址向赖晶晶发出解除通知函，被告于2019年10月25日签收了该函。2019年12月27日，武夷名仕园公司收回该店面。同时经武夷名仕园公司统计，截止至合同解除之日，赖晶晶拖欠物业管理费49560元、水电费合计35766元。根据双方签订的《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］第9.1条约定：“乙方应按本合同的约定及时向甲方足额支付租金及其他费用，不得拖延，否则，乙方自逾期之日起按每日拖欠租金及其他费用的5‰向甲方支付违约金。”赖晶晶应按每日5‰向武夷名仕园公司支付逾期付款违约金直至拖欠的物业管理费、水电费清偿完毕之日止。根据《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］第9.10条约定：“乙方不得擅自停止营业，否则每停业1日，应承担2000元的违约金。如连续停业超过3日或1年内累计超过5日，甲方有权解除合同。”赖晶晶从2019年10月14日起擅自停止营业，至合同解除之日止，赖晶晶共停业11天，赖晶晶应支付武夷名仕园公司擅自停止营业违约金22000元。根据《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］第17.4条约定：“如乙方未按约向甲方交还租赁铺位，则每逾期1日，乙方应按使用面积每平方米每日人民币100元的标准向甲方支付租赁铺位占用费。”赖晶晶应支付武夷名仕园公司从2019年10月25日起至交还店铺之日止的逾期腾房占用费，现武夷名仕园公司根据实际情况进行调整按每月租金11200元标准计算逾期腾房占用费。根据《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］第18.5条约定：“乙方有下列情形之一，视为乙方根本违约，甲方有权选择提前终止合同，没收履行保证金，同时乙方按合同终止前6个月租金及物业费综合的标准赔偿甲方的损失：1、逾期30日未付租金或其他费用；……7、连续停业超过3日或者1年内累计超过5日的。”赖晶晶已构成根本违约，应赔偿武夷名仕园公司的损失，包括装修补贴损失60万元，6个月租金及物业费综合标准计算的损失92400元（6×11200元＋25200元）。为此，武夷名仕园公司特提起本案诉讼，望判如所请。 赖晶晶辩称，2019年10月14日，赖晶晶未擅自关闭店铺，停止营业。而是由于自2019年7月24日起开始与武夷名仕园公司多次协商未果，确实无力经营。赖晶晶于2019年9月28日再次向武夷名仕园公司发出了撤店申请，但武夷名仕园公司始终置之不理。对于第二项诉讼请求，赖晶晶已交1月30日至4月30日的物业管理费，该费用合计金额有误。对于第三项诉讼请求，赖晶晶认为计算终止时间有误，应计算至2019年10月25日。对于第四项诉讼请求，赖晶晶认为该费用没有法律依据，合同中有没有明确的约定，且在赖晶晶停止经营后，武夷名仕园公司擅自将门店封闭，以致赖晶晶无法搬出自己的财物。至今赖晶晶的剩余财物仍在商铺内，并不存在腾房的事实，不应承担腾房占用费。对于第五项诉讼请求，赖晶晶不是恶意停止营业，而是多次与武夷名仕园公司协商，但是武夷名仕园公司置之不理，导致赖晶晶确实无力经营，被迫停业。对于第六项诉讼请求，武夷名仕园公司要求赖晶晶赔偿装修费用损失60万元并无法律依据，合同中没有明确约定，且装修费用为武夷名仕园公司支付给装修公司的费用，与赖晶晶没有直接的关系，故赖晶晶认为不应该承担装修损失费用。综上所述，赖晶晶认为本案合同的履行，武夷名仕园公司存在着重大的过失，应与赖晶晶共同承担和共同承担履约的责任，且超出赔偿范围不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：武夷名仕园公司提交的《商场商户水电抄表》，赖晶晶认为该表格与结算时不一致，但未提供相应证据予以证明，故本院对该组证据的真实性予以确认。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 武夷名仕园公司是南平武夷名仕广场的开发商及产权人。为了营造南平武夷名仕广场大型城市综合体环境，武夷名仕园公司将该广场店铺出租给提供零售、饮食、娱乐等服务的经营者经营，并给予优惠的入驻条件。2018年11月27日，赖晶晶向武夷名仕园公司承租武夷名仕园广场店铺，双方签订《商业租赁合同书》［合同编号：闽武名（商）Ｆ402（181119）］一份，合同主要约定：“……2.1甲方（武夷名仕园公司）同意将位于南平市延平区建筑面积约533.80平方米，使用面积约280平方米店铺出租给乙方（赖晶晶）租赁店铺用于经营餐饮业务，经营品牌为老农夫。……3.1租赁期限自2018年11月20日至2024年2月19日止，其中2018年11月20日至2020年2月19日为甲方给予乙方的租金优惠期，优惠期内租金按优惠租金标准计算，物业管理费从2018年12月7日开始计费缴纳……4.1双方约定租金如下：2019年2月20日至2020年2月19日期间每月租金280元，2020年2月20日至2024年2月19日每月租金为11200元。租金以季付方式支付……6.2乙方自行承担经营产生的相关税费及其他费用（如增值税、水费、电费、燃气费、通讯费等），收费标准为：电费以1.15元／度计算，水费以4.5元／吨计算，燃气费以1.5元／平方米计算。6.3租赁期限内乙方按每月物业管理费按11200元标准支付，按季支付，每季度结束前5个工作日内支付下一季度物业管理费……9.1乙方应按本合同的约定及时足额支付租金及其他费用，逾期按每日拖欠租金及其他费用的5‰支付违约金……9.10乙方不得擅自停止营业，每停业一日，应承担2000元的违约金……17.3合同期满终止或依据合同相关条款解除合同的，乙方应当在合同期满终止后或自签订解除合同协议书之日起的后7日内将租赁铺位恢复到甲方交付时的原状后交还甲方并接受检查……17.4如乙方未依约向甲方交还租赁铺位，则每逾期一日，乙方应按使用面积每平方米每日100元的标准向甲方支付租赁铺位占用费……18.5乙方有下列情形之一（但不限于下列情形），视为乙方根本违约，甲方有权选择提前终止合同，没收履约保证金，同时乙方按合同终止前6个月租金及物业费总和的标准赔偿甲方的损失：（1）逾期30日未付租金或其他费用……（7）连续停业超过3日或1年内累计超过5日的……”。合同签订后，赖晶晶与武夷名仕园公司协商达成补充协议，赖晶晶在免租期期间（自2019年2月20日至2020年2月19日）的物业管理费按15元／平方米计算。 2018年12月3日，武夷名仕园公司与赖晶晶及第三方福建省闽恒建设工程有限公司签订一份《老农夫装修甲方投入三方协议》，协议主要约定武夷名仕园公司按照总费用不低于60万元的标准补贴赖晶晶装修费用，该费用由武夷名仕园公司直接支付给第三方福建省闽恒建设工程有限公司。协议签订后，武夷名仕园公司按约将店铺移交赖晶晶经营使用，并向第三方福建省闽恒建设工程有限公司支付了60万元的装修费用。赖晶晶向武夷名仕园公司缴纳2019年1月至3月的物业管理费合计12600元后，未再依约支付后续物业管理费，陆续停止支付水电费。2019年10月15日，武夷名仕园公司向赖晶晶发函，要求赖晶晶对私自提早闭店情况进行整改并缴纳拖欠物业管理费、水电费。赖晶晶未及时整改并缴纳拖欠费用。2019年10月24日，武夷名仕园公司向赖晶晶发函解除合同，并于2019年12月27日收回涉案租赁店面。后武夷名仕园公司向赖晶晶催讨上述物业管理费、水电费及其他损失无果，遂诉至本院。 本院认为，武夷名仕园公司与赖晶晶签订的《商业租赁合同书》[合同编号：闽武名（商）F402(181119）]及武夷名仕园公司、赖晶晶、福建省闽恒建设工程有限公司三方签订的《老农夫装修甲方投入三方协议》系当事人真实意思表示，上述合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。各方均应当依照合同约定履行合同义务。武夷名仕园公司已依照合同约定交付租赁物，并补贴装修费用60万元，赖晶晶亦应当依照合同约定，服从武夷名仕园公司安排按时营业，及时缴纳物业管理费、水电费等费用。赖晶晶于2019年10月15日收到武夷名仕园《通知函》后，未对提早闭店等违约行为进行整改、未缴纳拖欠物业管理费、水电费，已构成违约。武夷名仕园公司根据《商业租赁合同书》[合同编号：闽武名（商）F402(181119）]第18.5条的约定，于2019年10月25日与赖晶晶解除合同，具有合同依据。故对武夷名仕园公司要求确认武夷名仕园公司与赖晶晶已于2019年10月25日解除《商业租赁合同书》[合同编号：闽武名（商）F402(181119）]的诉讼请求，予以支持。 关于武夷名仕园公司要求赖晶晶支付物业管理费49560元的诉讼请求。根据合同及补充协议约定，赖晶晶租赁期间产生的物业管理费应当分段计算。2018年12月7日至2019年2月19日所产生的物业管理费为28000元[（75天÷30）月×280平方米×40元/平方米]，2019年2月20日至2019年10月24日所产生的物业管理费为34160元[（244天÷30）月×280平方米×15元/平方米]，上述物业管理费合计为62160元，扣除赖晶晶已缴纳的2019年1月至3月的物业管理费12600元，赖晶晶尚欠物业管理费49560元（62160元-12600元）。故武夷名仕园公司要求赖晶晶支付物业管理费49560元，具有事实及合同依据，予以支持。 关于武夷名仕园公司要求赖晶晶支付水费1327.50元、电费34810.50元的诉讼请求。赖晶晶辩称《商场商户水电抄表》载明的水电用量与结算时不一致，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。根据《商场商户水电抄表》载明的水电用量及合同约定，2019年4月份尚欠水费为333元[（174-100）吨×4.5元/吨],2019年7月份至9月份尚欠水费为994.50元[（529-308）吨×4.5元/吨]，合计尚欠水费为1327.50元。2019年4月份尚欠电费为7624.50元[（523×30-302×30）度×1.15元/度]，2019年7月份至10月份尚欠电费为27186元[（1700×30-912×30）度×1.15元/度]，合计尚欠电费为34810.50元。故武夷名仕园公司要求赖晶晶支付水费1327.50元、电费34810.50元，具有事实及合同依据，予以支持。 关于武夷名仕园公司要求赖晶晶支付逾期腾房占用费23520元的诉讼请求。赖晶晶作为承租人，合同解除后具有腾退租赁物的义务。根据《商业租赁合同书》[合同编号：闽武名（商）F402(181119）]第17.3条及17.4条约定，赖晶晶应当在解除合同之日起7日内（即2019年11月1日前）腾退租赁物，赖晶晶未在约定期限内腾退租赁物，应当支付逾期腾房占用费。武夷名仕园公司主动调整以每月11200元的标准计算逾期腾房占用费，系对自身权利的处分，未违反法律规定及合同约定，应予以准许。因此，赖晶晶应当向武夷名仕园公司支付2019年11月2日至2019年12月27日期间的逾期腾房占用费20533.33元[（55天÷30）月×11200元]，超出部分的诉讼请求，不予支持。 关于武夷名仕园公司要求赖晶晶赔偿装修费用损失60万元的诉讼请求。本院认为，武夷名仕园公司为补贴“老农夫”店面装修而投入的装修费60万元，因赖晶晶多次违约，导致合同目的无法实现，客观造成了武夷名仕园公司装修费用60万元的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。武夷名仕园公司要求赖晶晶赔偿因违约而造成的实际装修费用损失60万元的诉讼请求，具有法律依据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、确认武夷名仕园公司与赖晶晶于2019年10月25日解除《商业租赁合同书》[合同编号：闽武名（商）F402(181119）]； 二、赖晶晶应于本判决生效之日起十日内向福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司支付物业管理费49560元； 三、赖晶晶应于本判决生效之日起十日内向福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司支付水费1327.50元、电费34810.50元； 四、赖晶晶应于本判决生效之日起十日内向福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司支付逾期腾房占用费20533.33元； 五、赖晶晶应于本判决生效之日起十日内向福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司赔偿装修费用损失60万元； 六、驳回福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13632.60元，减半收取计6816.30元，由赖晶晶负担4895.83元，由福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司负担1920.47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  包永生 二〇二〇年六月三日 法官助理胡鑫 书记员钱安妮 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。