浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2646号原告：施巨炳，男，1989年9月8日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：施孔全，浙江瓯南律师事务所律师。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T,住所地苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。原告施巨炳与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告施巨炳的委托诉讼代理人施孔全到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。施巨炳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金1448.12元（以643610元为基数，自2018年8月9日起至2018年9月30日止，按日万分之零点五计算）；2.判令被告立即支付原告逾期办证违约金14996.11元（以643610元为基数，自2019年3月7日起至2018年10月25日止，按日万分之一计算）；3.案件受理费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房违约金1448.12元（以643536元为基数，自2018年8月9日起至2018年9月30日止，按日万分之零点五计算）；变更第2项诉讼请求为：判令被告支付逾期办证违约金14994.39元（以643536元为基数，自2019年3月7日起至2019年10月25日止，按日万分之一计算）。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件，约定：原告购买被告开发建设的灵溪镇幸福阳光家园5幢204室商品房一套，建筑面积为87.2平方米，单价为每平方米7380元，购房款总额为643610元，并对交付期限、逾期交房、逾期办证等事项作了相应约定。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款643610元。但被告却未按合同约定的期限将验收合格的房屋交付给原告使用，也未按期交付土地、房屋权属证书，已构成违约，依法依约应承担违约责任。温州市联达房地产开发有限公司辩称，其依据苍南县工业园区提供的市政排污管网设计的幸福家园室外管线综合平面图污水接驳口位置施工，但在施工时找不到接驳口，遂于2018年3月27日就污水管网问题向苍南县工业园区管委会进行报告。苍南县工业园区管委会主任办公会议于2018年7月3日研究通过山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，直至2018年10月27日园区污水主管网工程才确定小区接口位置并开始施工，为此，幸福阳光家园项目才得以通过竣工验收。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项中约定的“因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准”，被告违约交房确实为市政配套不齐所致，并非出卖人原因所致，故被告并不存在违约行为。被告已于2018年10月向苍南县自然资源和规划局申请办理不动产登记，积极履行了自身的职责，但苍南县国土局于2018年10月底到幸福阳光小区进行土地使用权初始登记复核验收时发现部分业主存在违建行为，要求我司进行督促整改。最终苍南县综合执法局对灵溪镇幸福阳光家园6幢21户业主存在背面阳台增设卫生间的集体违法建设行为向苍南县国土局发函，要求在违法建筑处置决定执行完毕前，不得为违法建筑办理不动产登记或提供供电、供水、供气等服务，致使该处不动产无法登记。双方签订的《商品房买卖合同》中虽然只对逾期交房的免责事由作相关约定，但逾期交房和逾期办证之间存在因果关系，交房是办理房屋产权证书的前置条件，交房的逾期必然会导致办证的逾期，所以关于逾期交房的免责规定应同样适用于逾期办证。为此，逾期办证也系政府原因所引起的，被告不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。施巨炳在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1.身份证，证明原告的主体资格；2.国家企业信用信息公示系统查询单，证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同及附件、浙江增值税普通发票，证明原告向被告购买了涉案商品房和双方对房屋价款、交付期限、违约责任等内容进行了约定以及原告已经支付了全额购房款等事实；4.短信通知，证明被告通知原告去收取未验收合格的房屋的事实；5.不动产权证书，证明涉案房屋产权于2019年10月25日登记到原告名下的事实。庭审中原告补充提供了下列证据材料：6、个人住房公积金借款合同，证明部分款项通过办理公积金贷款方式支付。温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1.商品房买卖合同、苍南工业园区管理委员会主任办公会议抄告单、关于幸福阳光家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告，证明逾期交房系市政配套不齐导致被告不能按照合同约定时间交房；2.苍南县综合行政执法局函，证明系幸福阳光家园6幢21户业主背面阳台增设卫生间的集体违建行为，造成无法办理不动产权证书；3.温州市网络问政平台关于“房产证问题”苍南县政府的答复，证明被告在合同约定期限前已经向相关部门申请办理不动产登记，积极的履行自己的义务；4.不动产权证书，证明被告已在2019年7月25日取得不动产登记；5.落款日期为2020年5月28日的情况说明，证明2018年3月27日被告向园区提交“关于幸福家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告”，另园区“污水横穿道路工程”实际施工时间从2018年9月11日开始的事实；6.照片，证明照片拍摄时间为2018年9月28日，说明园区“污水横穿道路工程”2018年9月28日正在施工的事实。审理过程中，本院依职权向苍南县工业园区管委会调取了建设工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，并调查核实苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工建设等情况，制作了谈话笔录。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，鉴于被告对原告提供的证据1-5三性均无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据6，被告未到庭质证，视为其放弃质证权利，该证据来源及形式合法，与本案具有关联性，应予确认。对于被告提供的证据1中的商品房买卖合同和证据3，原告对其三性均无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据1中的抄告单和申请报告，原告认为真实性由法庭核实，经本庭核实，其真实性本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据2的真实性原告没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告主张的待证事实。本院认为，对于上述证据的真实性，原告未持异议，本院予以确认，可以作为认定相关事实的依据。对于被告提供的证据4，原告认为涉案房屋坐落于小区第5幢，但该不动产证书载明房屋位置为该小区第1幢，对关联性有异议，本院认为该不动产权证书与本案不具有关联性，故不予认定。对于被告提供的证据5、证据6，原告认为真实性由法庭核实，本院认为综合现有证据材料，被告提供的证据5与会议纪要能够相互印证，且与本案调查核实情况相吻合，能够反映出被告于2018年7月3日前曾就幸福家园小区污水管网对接工业园区污水主管网事项向苍南县工业园区管委会提交报告，后该园区管委员于2018年7月3日召开主任办公会议予以研究的事实。对于被告提供的证据6即照片，难以全面反映工程建设时间等情况，本院不予确认。对于本院经调查核实形成的谈话笔录，到庭的原告认为相关事实由法庭核实，本院认为该谈话笔录内容能够与会议纪要相吻合，可信度较高，能够证实涉案工程施工建设情况。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，原告施巨炳作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份合同编号为201690014390025《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于苍南县第5幢204室房屋，建筑面积为87.2平方米，单价为7380元／平方米，总价款为643536元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当天应予补齐，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式支付。合同第九条约定：出卖人应当在2018年8月8日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金……。合同签订后，原告按约向被告履行了款项支付义务。因涉案房屋实际建筑面积为87.21平方米，后原告向被告支付了购房款差价74元，该房屋总价款为643610元。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单显示，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光建设单位曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，并于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日通知原告交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记，并于2019年10月25日转移登记至原告施巨炳名下。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应当于2018年8月8日前向原告交付房屋，但现有证据表明涉案商品房因苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于被告可据实延期之约定，且综合上述污水管网横穿道路工程施工工期，被告于2018年9月22日通知原告交付房屋并不构成违约，现原告主张被告承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。合同约定，出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，而本案案涉房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记。原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持。被告辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的。本院认为，涉案房屋系幸福阳光小区5幢，与6幢违建无法办理不动产权证书不存在因果关系，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告主张市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长。本院认为，被告于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日前，已经给予被告合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，被告这一辩解依据不足，本院不予采纳。关于逾期办证违约金，原告有权依照合同约定，主张自2019年3月8日起计算至2019年7月26日止的违约金为9073.86元（643536元×日万分之一×141日），原告超出部分的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付施巨炳逾期办证违约金9073.86元；二、驳回施巨炳的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，减半收取计105.5元，由施巨炳负担80.5元，温州市联达房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年六月二十八日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-10-