山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4501号 上诉人（原审原告）：平度市海利恒商行，住所地山东省平度市经济开发区长江路3-11号。 经营者：任华杰，男，1982年8月23日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘作臣，平度天柱法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：焦慧杰，男，1982年9月11日出生，汉族，住山东省平度市。 原审第三人：青岛宝恩工艺品有限公司，住所地山东省平度市经济开发区长江路3号。 法定代表人：新崛富保，董事长。 上诉人平度市海利恒商行因与被上诉人焦慧杰、原审第三人青岛宝恩工艺品有限公司（以下简称青岛宝恩公司）缔约过失责任纠纷一案，不服平度市人民法院（2019）鲁0283民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平度市海利恒商行上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由焦慧杰承担。事实与理由：2018年6月9日平度市海利恒商行与焦慧杰签订了一份《转让协议》，约定：一、在焦慧杰转让租赁期满后(2018年12月31日)由平度市海利恒商行与业主按原合同条款相关规定重新签订租赁合同。焦慧杰仅告知平度市海利恒商行业主为青岛宝恩公司，而故意隐瞒案外人孙书宝为第一承租人的事实，违背了诚实信用原则。从而导致青岛宝恩公司在合同到期后，以平度市海利恒商行不是合同相对人且转租合同无效为由，拒绝与平度市海利恒商行签订新的租赁合同，致使平度市海利恒商行合同目的不能实现。据此，焦慧杰存在明显的欺诈行为，应当承担缔约过失责任。 焦慧杰口头辩称，焦慧杰与平度市海利恒商行签订的合同有效期到2018年12月31日，合同已经履行完毕，焦慧杰不存在违约。合同约定因不可抗力原因导致平度市海利恒商行经营受损与焦慧杰无关，政府拆迁属于不可抗力因素，双方应当互不担责。平度市海利恒商行对房屋的装修是自己的经营需求，作为经营者应当有风险意识。平度市海利恒商行与焦慧杰签订合同之前，已经明确知道什么时间到期，也明确知道焦慧杰不是业主，平度市海利恒商行自2018年6月9日租用后就对房屋进行了装修，青岛宝恩公司也是知情的，也没有提出异议，也就是说对转让行为是认可的。平度的房屋转租都是不经过业主的，都是自行转让，费用也是自行协商。合同到期之前，平度市海利恒商行就与青岛宝恩公司多次碰面商量。本案纠纷最主要的原因是青岛宝恩公司明知房屋要拆迁却没有通知焦慧杰，房屋拆迁补偿款都在青岛宝恩公司。 青岛宝恩公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 平度市海利恒商行向一审法院起诉请求：1.判令焦慧杰返还转让费和租赁费36500元；2.判令焦慧杰赔偿平度市海利恒商行装修费10000元，后根据评估意见主张评估损失48290元和鉴定费2000元；3.诉讼费用由焦慧杰负担。事实和理由：2018年6月9日，平度市海利恒商行、焦慧杰签订了一份《转让协议》，平度市海利恒商行租赁青岛宝恩公司位于的门头房，转让费用为48000元，其中年租金为23000元。合同签订后，从2018年6月9日到10月1日期间，平度市海利恒商行对店面进行了装修并于2018年7月26日办理工商登记，10月1日正式开业。2019年4月9日，青岛宝恩公司给平度市海利恒商行门头下发了催款和腾出房屋通知，4月15日，青岛宝恩公司又给平度市海利恒商行门头下发了腾出房屋通知，通知的户名是孙书宝。据查，青岛宝恩公司将该房屋租赁给案外人孙书宝，焦慧杰将该房屋转租给平度市海利恒商行。焦慧杰将没有租赁权的房屋租赁给平度市海利恒商行，存在缔约过失致使平度市海利恒商行合同目的无法实现，装修作废，其收取的转让费应当返还。 一审法院认定事实：2018年3月29日，青岛宝恩公司作为甲方、孙书宝作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定，青岛宝恩公司将自有位于平度市经济开发区甲方大门东侧上下二层门市楼房及相应水电设施租赁给孙书宝经营使用；租赁期限一年，自2018年4月1日至2019年3月31日止，合同期满甲方将所出租房屋收回；年租金34500元，采用先交款后使用的方式，乙方于本合同签订后一次性付清；租赁期间未经甲方同意不得擅自改变房屋的租赁用途，不得转租、转让、互换或交由他人经营使用，一旦发生上述情况，甲方有权收回房屋，终止合同；乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方可以解除合同、收回房屋；一方如需变更、解除本合同，应提前一个月书面通知另一方，在新的协议达成前，本合同仍然有效；租赁期内因政府同意规划，出现政策性房屋拆迁等原因影响合同履行的，本合同终止，有关房屋、土地的补偿费归甲方，室内装修补偿及搬迁费归乙方。协议签订后，孙书宝将该涉案房屋转给焦慧杰经营使用。2018年6月9日，焦慧杰作为甲方、任华杰作为乙方签订《转让协议》一份，约定，焦慧杰将门面转让给任华杰租赁使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同条款相关规定重新签订租赁合同；业主与甲方就上述门面已签订了租赁合同，租期到2018年12月31日止，年租金23000元，门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方在接收该门面后有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；乙方在合同签订之日向甲方支付48000元，甲方在合同签订后10日内向乙方交付钥匙及其门面使用权，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方对乙方接手前甲方产生的债权、债务负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损，与甲方无关。任华杰在租赁涉案房屋后对房屋装修并作为经营者注册成立个体工商户，即平度市海利恒商行，合同规定租赁于2018年12月31日到期，之后平度市海利恒商行仍在该处经营，但未能与青岛宝恩公司签订租赁合同。2019年4月9日、4月15日，青岛宝恩公司张贴通知，要求承租人孙书宝腾出房屋。平度市海利恒商行经营者任华杰在与焦慧杰联系后，于2019年4月16日诉至一审法院要求处理，并于2019年5月5日委托青岛德正信资产评估事务所对涉案门头房装修的市场价格进行评估，经评估门头房装修市场价格为48290元，花评估费2000元。现涉案门头房已经拆除。一审法院认为，根据青岛宝恩公司与孙书宝签订的《房屋租赁合同》约定，在孙书宝作为承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，青岛宝恩公司可以解除合同，收回房屋，而青岛宝恩公司提交答辩状称未发现孙书宝如何将房屋交给焦慧杰使用，也不知道焦慧杰与平度市海利恒商行签订过转让协议。在上述《房屋租赁合同》期间内，青岛宝恩公司并未行使合同解除权，该合同继续有效。在此情况下孙书宝将房屋转由焦慧杰经营并由焦慧杰与平度市海利恒商行经营者任华杰签订《转让协议》，根据该《转让协议》，平度市海利恒商行是明知焦慧杰所转让房屋租期截至2018年12月31日，在到期后需与原房东签订合同才能继续租赁使用，在此情况下平度市海利恒商行仍与焦慧杰签订《转让协议》并且在承租后进行装饰装修，是其自主经营行为，也是平度市海利恒商行的真实意思，平度市海利恒商行应自行承担相应的经营风险。《转让协议》双方已履行完毕，在协议到期后因涉案房屋面临拆迁，平度市海利恒商行不能与青岛宝恩公司订立租赁合同继续租赁使用涉案房屋，平度市海利恒商行以焦慧杰存在明显欺诈行为为由，要求青岛宝恩公司承担缔约过失责任，返还除租赁费11500元之外的其他转让费用36500元并赔偿门头房装修费用，对此焦慧杰不认可，平度市海利恒商行请求缺少相应合同及法律依据，对此不予支持。判决：驳回平度市海利恒商行的诉讼请求。 本院经审理查明，一审第二次法庭审理笔录载明：“原告（平度市海利恒商行）：在租赁合同到期后，原告多次到第三人（青岛宝恩公司）处要求签订合同，因为拆迁问题，停止签订合同了，第三人承诺在正式拆迁之前不再收取任何费用”。 二审查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：焦慧杰是否应当承担缔约过失责任。 缔约过失责任是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，平度市海利恒商行与焦慧杰于2018年6月9日签订的转让协议约定的租期至2018年12月31日，协议签订后，平度市海利恒商行已经按约接收涉案房屋并占有使用至2018年12月31日，双方签订的协议已经实际履行并期满终止，另一方面，在此期间住所地与涉案房屋处于同一地段的青岛宝恩公司并未提出异议，也未行使合同解除权，故本案不存在合同不成立、无效、被撤销或者不被追认的情形，平度市海利恒商行主张焦慧杰存在缔约过失的上述理由，不成立，本院不予支持。关于平度市海利恒商行提出焦慧杰存在明显欺诈行为导致合同目的不能实现的上诉理由，本院认为，平度市海利恒商行在明知青岛宝恩公司为业主的情况下，仍与焦慧杰签订转让协议并且进行装修，且一审中自认协议到期后因面临拆迁问题青岛宝恩公司不同意签订租赁合同，其又未举证证明焦慧杰存在明知涉案房屋面临拆迁问题而未告知的情形，故该上诉理由证据不足不能成立，转租之后相应的经营风险应由平度市海利恒商行自行承担。 综上所述，平度市海利恒商行的上诉请求，理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判处结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1970元，由上诉人平度市海利恒商行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张信林 审判员  王化宿 审判员  潘红燕 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 高仁青 书记员王繁 书记员吴苗苗