贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初6230号原告：李明英，女，1980年12月28日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：龙开先，男，1978年12月20日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：李明英，系原告龙开先妻子。被告：贵州华恺置地有限公司，统一社会信用代码91522600599367553U，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。法定代表人：杨博，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲辰，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽梅，贵州维律律师事务所律师。原告李明英、龙开先与被告贵州华恺置地有限公司（以下简称“华恺置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明英（同时系龙开先的委托诉讼代理人）、被告华恺置地公司委托诉讼代理人张哲辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明英、龙开先向本院提出诉讼请求：1、判令被告将凯里市滨江大道17号华恺尚城10栋26层3号房屋交付给原告，为原告办理该房屋产权（初始）登记，并将权属（初始）登记证书交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金147382.00元（违约金以已付购房款590000.00元为基数，从2016年4月1日起至2017年4月30日按日万分之一计算，从2017年5月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之二计算，暂计算至2020年3月18日的违约金为147382.00元）；3、判令被告支付逾期交付房屋权属（初始）登记证书违约金124292.87元（违约金以已付购房款590000.00元为基数，从2016年10月1日起计算至实际交付权属证书之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日以后按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，暂计算至2020年3月18日的违约金为124292.87元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市华恺尚城第10幢26层26-3号房屋，建筑面积131.06平方米，总房价款590000.00元。原告已付清被告购房款，但被告未按《商品房买卖合同》及《关于的补充协议》约定向原告交付商品房，也未按约定为原告办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书。为维护自身合法权益，特向人民法院提起上述诉讼。华恺置地公司辩称，1、涉案房屋尚未完成竣工验收备案手续，目前未达到合同约定的交房条件，暂时还不能办理产权登记，但已经具备入住条件，原告可以先办理入住手续；2、原告主张的逾期交房违约金过高，被告无力按《商品房买卖合同》及《关于的补充协议》约定标准支付违约金，请求法院调整降低至日万分之零点五；3、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，超期90日内按已付房款的千分之一承担违约责任，超过90日的违约金计算方式并未约定，原告主张逾期交付房屋权属证书违约金按中国人民银行公布的同期贷款基准利率及同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，无事实和法律依据。请求驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：2015年8月31日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2015007666），约定原告购买被告开发位于凯里市滨江大道17号华恺尚城第10幢26层26-3号房，房屋建筑面积131.06㎡，房屋总价款590000.00元。合同约定：出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。2015年8月31日，被告向原告出具收据，确认收取原告支付的房屋定金、首付款、档案管理费、预告登记费等177200.00元，其中房屋首付款为127000.00元。2015年10月26日，原告通过中国建设银行贷款413000.00元用于支付被告房价款。另查明，2016年7月19日，原告龙开先与被告签订《关于的补充协议》，约定包含原告所购买商品房在内的第10幢房屋逾期至2017年4月30日前交付；自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之次日起至本补充协议约定交付时间之日止的违约金，按《商品房买卖合同》约定内容执行；自本补充协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金，按已付房价款日万分之二计算，出卖人按月向买受人支付，合同继续履行；自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之次日起至本补充协议约定交付时间之日止，买受人均累计获得违约金总额；双方同意将累计未付的违约金按105%比例上浮后计入应领违约金总额，并在本补充协议约定的房屋交付时间内用现金一次性支付；签订本补充协议之日起至本补充协议约定交房时间内，买受人要求退房的，出卖人同意退房的，退房手续须在买受人就该幢房屋有交房户后方能办理；出卖人在本补充协议约定交房时间后未能进行交房的，买受人可退房，出卖人须在接到书面通知之日起30日内退还全部已付房款及本补充协议约定违约金，涉及的费用按照买卖合同和本补充协议约定执行。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同的补充协议、房屋销售专用收据、贷款合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《关于的补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告按合同约定支付购房款，被告逾期交付商品房，也未按时办理商品房所有权初始登记并提供办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为不仅违反了合同约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担民事责任。一、关于原告诉请被告交付商品房及办理房屋产权（初始）登记，并交付权属（初始）登记证书。因原告未提供证据证明被告具备立即交付商品房及办理房屋产权（初始）登记和交付权属（初始）登记证书的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋尚未完成竣工验收备案手续，目前未达到合同约定的交房条件，暂时还不能办理产权（初始）登记，也无法向原告交付权属（初始）登记证书材料，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《关于的补充协议》对逾期交房违约金的计算标准进行了约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，因逾期交房使二原告未能获得所买商品房的占有使用权，对二原告的影响较大，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持被告按原告已付房价款日万分之一标准支付逾期交房违约金。根据原告诉请从2016年4月1日暂计算至2020年3月18日的逾期交房违约金为85432.00元（590000.00元×1448天×0.0001），2020年3月19日之后的逾期交房违约金以房价款为基数按日万分之一的标准计算至实际交付商品房之日止。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。三、关于逾期交付权属（初始）登记证书违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，不退房的双方没有约定违约金。本院认为，该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款无效，对原告不具有约束力，被告应承担违约责任。原告未举证证实其未及时取得相关办证文书造成的损失，本院酌情确定被告按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。根据原告诉请从2016年10月1日暂计算至2020年3月18日的逾期交付权属（初始）登记证书违约金37317.50元（590000.00元×1265天×0.00005），2020年3月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付权属（初始）登记证书之日止。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李明英、龙开先逾期交房违约金85432.00元，2020年3月19日之后的逾期交房违约金以已付房价款为基数按日万分之一的标准计算至实际交付商品房之日止。二、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李明英、龙开先逾期交付权属（初始）登记证书违约金37317.50元，2020年3月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付权属（初始）登记证书之日止。三、驳回原告李明英、龙开先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2688.00元，由李明英、龙开先负担1473.50元，由贵州华恺置地有限公司负担1214.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年六月五日法官助理潘旭书记员李丽霞