重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1764号上诉人（原审被告）:关丁小，男，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：耿韫（系关丁小之妻），住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）:刘红艳，女，1967年3月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。上诉人关丁小因与被上诉人刘红艳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初22614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人关丁小及其委托诉讼代理人耿韫，被上诉人李红艳的委托诉讼代理人胡书槐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关丁小上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清、程序不当、证据不足。一审中，并不是上诉人未提出反诉，而是法院没有让上诉人进行反驳。对于租赁合同只有履约或未履约，没有履约“瑕疵”这一说，且事实上被上诉人并未履约。2019年1月23日双方约定共同来到租赁房屋，因被上诉人还有大量的私人物品未搬离，房屋清洁未做，被上诉人后续还需要进房屋处理，故被上诉人的管理指纹密码依然保留，上诉人也只是添加了自己的普通权限指纹，并未进行家具家电清点检查，所以当天没能进行还房交接；且因被上诉人是管理员密码，是可以删除普通权限指纹，所以是被上诉人对涉案房屋在进行管理。直到2019年4月16日被上诉人也没有删除自己的管理指纹和密码，也没有进行任何还房交接，故上诉人不应退还被上诉人8550元。被上诉人提交的上诉人与中介的微信对话不能用来证明双方已经办理了房屋交接，中介作为利害关系人，更不能作为证人，中介和上诉人的微信对话不能作为证据。因此，一审判决关丁小返还刘红艳8550元是错误的，请求二审依法予以改判。刘红艳辩称，上诉人的上诉事实和理由与客观事实不符，没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。刘红艳向一审法院起诉请求：1、判令关丁小向刘红艳返还2019年1月15日至2019年3月31日的已付租金，共计14250元;2、判令关丁小向刘红艳返还家具家电保证金5700元;总计19950元；3、判令本案诉讼费用全部由关丁小承担。一审法院经审理认定事实如下：刘红艳与关丁小于2018年3月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定刘红艳承租关丁小名下的位于重庆市渝中区瑞天路XX号3单元702#的房屋，租期由2018年4月1日起至2020年3月31日止（共计24个月），租金为每月5700元，租赁押金为11400元，租金每六个月支付一次。该合同还约定在合同生效后两年内，乙方若提前终止合同，需要提前一个月通知甲方，乙方所付的押金作为违约金不予退还。甲方若提前终止合同，需要提前一个月通知乙方。合同另约定了其他事项。合同签订后刘红艳按照合同约定先后向关丁小支付了2018年4月1日至2019年3月31日的租金，以及11400元的租赁押金。2019年1月，刘红艳向关丁小提出要提前退租，双方就此发生争议。刘红艳遂向一审法院起诉。一审审理中，刘红艳申请证人刘艾出庭作证，刘艾陈述：证人刘艾系案涉房屋所在小区物管租售中心的工作人员，刘红艳、关丁小之间的租赁合同即为刘艾所促成。2019年1月份，刘红艳跟刘艾联系说房屋要退租了。2019年1月15日，关丁小跟刘艾联系说刘红艳不租了，让刘艾帮忙寻找新的租户。刘艾并确认了刘红艳举示的微信聊天记录就是刘艾与关丁小之间的聊天记录，后来刘艾为刘红艳、关丁小做沟通协调，但关于退押金等问题，双方没谈好。另前述微信聊天记录显示：2019年1月17日，关丁小向刘艾说刘红艳不租了，请帮忙找一下租客；刘艾随即询问关丁小租金要求，并为双方就提前退租事宜协调；交谈中关丁小陈述刘红艳是在1月15日左右提出要提前退租。刘艾问刘红艳是何时把钥匙交接给关丁小的，关丁小回复是1月23日。刘艾帮双方转达了各自意见，但未能达成一致。一审审理中关丁小陈述：2019年1月23日，双方只是一起查看了房屋，但是没有办交接。因为门就是指纹和密码锁，关丁小只是将自己的指纹添加了进去，刘红艳还是可以进去，刘红艳的物品还放在里面，清洁也没有做。刘红艳陈述：2018年12月31日，刘红艳就腾空了房屋。2019年1月3日，刘红艳正式打电话通知关丁小要解约。2019年1月23日，双方一起去房间查看了房屋，关丁小也将密码更换成他自己的。刘红艳也给关丁小说了房屋内留下的奶粉、保健品等东西不要了，请他随意处置。房屋从这一天就交接了，以后刘红艳就再也没进过房屋。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，承担各自责任。关于押金问题，合同只约定了租赁押金为11400元，并没有刘红艳所谓5700元的押金及5700元的家具保证金的约定。故刘红艳这一主张，一审法院不予采纳。刘红艳提出提前退租，根据合同约定，应提前一个月通知，并且所付押金作为违约金不予退还。根据本案的审理情况，结合刘红艳陈述、关丁小自认以及证人证言，可以认定刘红艳至迟在2019年1月15日向关丁小提出要提前解约。故2019年1月15日以后的一个月应为提前通知期，此期间内的租金刘红艳不得要求返还。此外刘红艳还应按合同约定将所付押金作为违约金来承担提前解约的责任，故刘红艳主张退还5700元的家具保证金，一审法院不予支持。关于房屋交接问题，结合关丁小与刘艾聊天中回复刘红艳是1月23日把钥匙交接给关丁小，并委托刘艾另行寻找新租户；关丁小自认1月23日双方一起查看了房屋，且将自己的指纹添加了进了指纹锁等，可以认定房屋已于当日交接。至于关丁小辩称刘红艳还遗留部分物品、未清洁等，并不能视为双方未交接房屋，只是刘红艳其他履约瑕疵方面的争议，且关丁小并未提出反诉，故本案不予处理。综上所述，一审法院认为，本案刘红艳提前解除合同，应按合同承担提前解约的责任，即提前解约一个月通知期的租金以及押金。此外刘红艳已支付的租金，关丁小应当退还。故关丁小应当返还刘红艳8550元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告关丁小向原告刘红艳返还8550元；二、驳回原告刘红艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取149元，由原告刘红艳负担74元，被告关丁小负担75元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审中出庭作证的证人刘艾系促成上诉人关丁小、被上诉人刘红艳签订租赁合同的人员，其向一审法院陈述其知晓的案件情况，系依法履行其作为公民的义务，关丁小以刘艾系利害关系人为由主张其不能作证，明显缺乏依据。微信聊天记录体现了当事人当时的真实意思，一审予以采信，符合相关证据规定。双方当事人于2019年1月23日一起查看了涉案房屋，关丁小也已将自己的指纹添加进了指纹锁，故一审结合证人证言及相关微信聊天记录，认定关丁小、刘红艳于2019年1月23日交接了涉案房屋，并无不当。关丁小关于2019年1月23日输入的指纹系普通权限指纹的单方陈述，不足以证明刘红艳2019年1月23日后存在占用涉案房屋的事实，故本院对关丁小该项上诉理由，不予采信。关丁小称一审程序不当，但并未提交证据予以证明，故本院对关丁小此项上诉理由，亦不予采信。因此，一审判决关丁小返还刘红艳8550元正确，本院予以支持。综上所述，关丁小的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人关丁小负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年六月十七日书记员  陈 丽