山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异26号 案外人：孙良介，（曾用名孙良玠）男，1960年2月9日出生，汉族，现住运城市盐湖区。 申请执行人：李建民，男，汉族，1955年11月23日出生，住万荣县。 委托诉讼代理人：王兵择、蔡燕燕，山西淳正律师事务所律师。 被执行人：运城市云天化工有限公司。住所地：运城市运风高速路口北（董家营村南）。 法定代表人：薛宏文,该公司董事长。 被执行人：薛宏文，男，汉族，1968年9月13日出生，住运城市盐湖区。 被执行人：山西飞宇建村有限公司。住所地：运城市运风高速路口西1000米处。 法定代表人：李群英,该公司董事长。 被执行人：李群英，男，汉族，1960年7月6日出生，住山西省运城市。 在本院执行李建民与运城市市云天化工有限公司（以下简称：云天化工公司）、薛宏文、山西飞宇建材有限公司（以下简称：飞宇建材公司）、李群英民间借贷纠纷一案中，案外人孙良介对本院查封坐落于运城市盐湖区解放北路521号南幢2单元3层东，房产证号为运市字第××号的房产不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙良介称,2006年12月06日，孙良介与被执行人李群英签订《商品房买卖合同》，合同约定李群英将坐落于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东，运市字第××号房产出售给孙良介所有，合同约定价款190000元。孙良介与签订合同当日向李群英支付房款190000元，并由李群英出具收款收据。2006年12月06日李群英将该房产交付孙良介占用并使用，孙良介自2006年12月06日起至今一直占用、使用该房产并支付涉案房产物业费、水电费、暖气费等，由运城市农机公司家属院出具相应收款收据，孙良介是涉案房产的实际所有人。基于上述事实，申请执行人李建民查封孙良介所有的房产没有任何事实及法律依据，现孙良介根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求依法解除对涉案房产的查封措施。 孙良介为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据：《房屋买卖合同》、卖房款壹拾玖万元收据、《运城市市直以上单位集资建造住房协议书》、（运市字第××号）、李群英2006年12月06日出具的收款收据、孙良玠2007年9月20日运城市经纬然气使用证、2015年10月27日运城市经纬然气有限公司入户检查单、经纬然气收费收据、水、电、暖费缴费凭证等。运城市农机公司家属院物业管委会、老住户李慎勤、郝孟月、陈春贤等出具的证明材料（证明：孙良介于2006年12月06日购买农机公司家属院李群英集资房并缴纳各种费用）。 申请执行人李建民称，案外人孙良介并未在房产部门办理登记手续，涉案房产权属状态至今仍在李群英名下，签订房屋买卖合同，没有经房屋共有权人徐金莉同意并签字，该房屋是运城市农机公司的单位集资房，房产证是2××2年办的，按照当时政策不满五年不得出售。故该合同也是不成立，更不是合法有效的合同。案外人虽然提供了《房屋买卖合同》及支付涉案房产19万元的收款收据，但没有付款凭证或者银行流水记录，不能证明案外人与李群英之间的付款关系，二者之间是否存在真实的房屋买卖关系证据不足，案外人亦不能提供充分的证据证明在查封之前（购房后同期）即实际居住在该房屋。经咨询运城市住建局法规政策科及运城房地产交易中心负责人，得到答复2006年到2015年法院查封之前，根据《城市房地产转让管理规定》政策该房屋可以过户。案外人自2006年12月6日就签订了房屋买卖合同并支付了价款，十几年期间不办理过户手续，明显不符合常理，这完全是其个人原因和责任。综上，孙良介提出的执行异议不符合法律规定，不能排除办案的执行，应依法驳回异议申请。 本院查明，原告李建民与被告云天化工公司、薛宏文、飞宇建材公司、李群英民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月10日作出（2014）运中民初字第137号民事调解书，内容：“一、被告运城市市云天化工有限公司自愿承担归还李建民借款1000万元本金及利息（利率按月息2.8%计算，自2014年6月22日至款付清之日为止）；二、归还期限为：2014年12月15日归还100万元、2015年1月15日归还100万元、2015年3月15日归还300万元、2015年4月15日归还300万元、2015年5月15日归还200万元及全部利息；三、被告薛宏文、山西飞宇建材有限公司、李群英对上述给付内容自愿承担连带保证责任。”。由于各被告未在法定期限内履行法律文书确定的义务，申请执行人李建民于2015年5月18日向本院申请执行。 执行中采取了如下措施： 1、2015年6月10日本院作出（2015）运中执字第106-1号执行裁定：冻结、扣划运城市市云天化工有限公司、薛宏文、山西飞宇建材有限公司、李群英的存款（到期、预期收益）1300万元；或查封、扣押其相当数额的财产。 2、2015年6月10日本院作出（2015）运中执字第106-3号协助执行通知书，请协助查封李群英名下位于解放北路××南××单元××东，房产证号为运市字第××号（共有人为徐金莉）的房产，本次查封期限三年，到期日为2018年6月9日。 3、2015年6月10日本院向运城市房地产管理局送达了（2015）运中执字第106-1号执行裁定、（2015）运中执字第106-3号协助执行通知书。 4、2015年12月8日本院作出（2015）运中执字第106-2号执行裁定，在执行过程中，经征求申请执行人李建民意见，其表示同意将本案终结本次执行程序。裁定：终结本院作出（2014）运中民初字第137号民事调解书的本次执行程序。 5、2018年6月6日本院作出（2015）运中执字第106-8号协助执行通知书，请协助将李群英名下位于解放北路××南××单元××东、房产证号为运市字第××号的房产（共有人为徐金莉）予以查封。140802000000GB00000FFH164249，本次查封期限为三年，自2018年6月6日至2021年6月6日止。 6、2018年6月6日本院向运城市不动产登记中心送达了（2015）运中执字第106-1号执行裁定、（2015）运中执字第106-8号协助执行通知书。 7、2××2年1月22日建房单位为山西省运城地区农业机械公司（简称甲方），住房人为李群英（简称乙方）。根据《运城市集资建房管理暂行办法》规定，甲乙双方决定在解放北路××号××楼××单元××东集资建造住房。经双方协商，订立《运城市市直以上单位集资建造住房协议书》。 8、2××2年7月3日房权证运市字第××号载明：房屋所有权人为李群英；房屋坐落为解放北路××号××楼××单元××东；产别为私产；土地证号为协议书；权属性质为国有；土地为公有；私人投资为100%。 9、2006年12月6日案外人孙良介与李群英、中间人郝梦月签订了解放北路521号南楼2单元3层东户房产《房屋买卖合同》，合同约定总价款为190000元，签订合同当日向李群英交款190000元；2007年9月20日运城市经纬然气有限公司办理的用户孙良玠，编号：242030使用证；案外人孙良玠承担了涉案房屋的2010年天然气（0108030）及2012年至2019年水、电、暖等费用。 10、2015年10月27日运城市经纬然气有限公司入户检查单（0091995），检查人郭丽娜；用户名孙良秸；详址，农机公司小区南楼二单元三层301号；使用证242030。 同时查明，上述解放北路521号南楼2单元3层东户房屋未办理过户登记。 本院认为：本案的争议焦点是，案外人孙良介是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人孙良介与李群英签订《房屋买卖合同》、付清全部房款、完成房屋交付的行为均在本院查封涉案房屋之前，并承担了从购买涉案房屋至今的天然气、水、电、暖等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明案外人存在过错。据此，本案不应该继续对位于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东房产采取查封措施。故案外人孙良介提出的排除执行异议成立，应中止对该套房屋的执行。关于申请执行人李建民所提案外人孙良介虽然提供了《房屋买卖合同》及收款收据，但没有付款凭证或者银行流水记录，不能证明案外人与李群英之间的付款关系以及是否存在真实的房屋买卖关系的意见。经查，《房屋买卖合同》、李群英出具的收款收据、2007年9月20日运城市经纬然气有限公司办理的用户孙良玠，编号：242030使用证、天然气收费收据、水、电、暖、物业管理费收据等证据能证明案外人从李群英购买涉案房屋并实际占有该房屋，申请执行人所提意见理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 文明军 审判员 裴黎杰 二〇二〇年六月三十日 书记员 褚 乐