山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3251号 上诉人（原审被告）：任佰通，男，X。 被上诉人（原审原告）：殷宝清，男，X。 被上诉人（原审原告）：殷宏浩，男，X。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘运中，山东晨鸿律师事务所律师。 上诉人任佰通因与被上诉人殷宝清、被上诉人殷宏浩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6213号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人任佰通、被上诉人殷宝清及其委托诉讼代理人刘运中参加了诉讼。本案现已审理终结。 任佰通上诉请求：撤销原判第三项。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实错误。1、签订买卖合同后，青岛市出台限售政策，房屋不满两年不能交易，不能网签，但上诉人仍然积极配合被上诉人去农商银行签字贷款，因银行与房管部门系统不衔接，未办成，后去邮政银行，也是这个结果。2、被上诉人交付了首付款后就拒绝交付其他剩余房款，导致上诉人失去低价购买开发区房子的机会,造成了经济损失。 殷宝清、殷宏浩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 殷宝清、殷宏浩向一审法院提出诉讼请求：1、任佰通继续履行房屋买卖合同，配合办理银行贷款手续和过户手续；2、任佰通支付违约金132000元；3、任佰通承担诉讼费用。庭审期间，殷宝清、殷宏浩变更诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、依法判令任佰通返还定金、首付款共计240000元；3、依法判令任佰通支付房屋差价损失。 一审法院认定事实如下：2017年3月27日，殷宝清与任佰通签订房地产买卖契约，约定殷宝清购买任佰通所有的位于青岛市黄岛区房屋（建筑面积88.72平方米，登记时间为2016年4月7日）一处，成交价格为660000元，付款方式为定金（20000元）首付加银行贷款，分两次付清，首付款240000元含20000元定金，剩余房款420000元由银行贷款渠道直接打入任佰通指定账号；室内的固定装修包括家具家电随房给殷宝清，并把物业费和水电费结清；违约责任：殷宝清中途毁约，不得向任佰通索还定金，任佰通中途毁约，任佰通应在毁约之日起十日内将定金退还给殷宝清。双方还约定了其他事宜。当日，殷宝清支付定金20000元。2017年5月4日，殷宝清与任佰通签订补充协议，约定：将首付款220000元于2017年5月4日交付给任佰通用于提前还清涉案房屋抵押贷款；因政策原因银行贷款不能办理，任佰通于柒日内将首付款加定金共240000元退还给殷宝清，如不能及时退还，任佰通付给殷宝清壹拾万违约金；任佰通结清水电、物业费于2017年5月9号前将钥匙交付给殷宝清。2017年5月4日，殷宏浩将220000元汇入任佰通银行账户。2017年7月1日，殷宏浩与任佰通签订青岛市存量房买卖合同。殷宝清、殷宏浩主张由于任佰通违约，给殷宝清、殷宏浩造成房屋增值损失，青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该所于2019年2月19日出具房地产估价报告，结论：2018年5月2日估值对象市场价值13636元/平方米，总价1209786元。殷宝清为此支出评估费5524元。一审法院对双方有争议的事实确认如下：1、谁违约。殷宝清、殷宏浩主张，涉案房产系为其之子殷宏浩购买。2017年3月份，青岛市限售政策出台，其想解除合同，但任佰通已将240000元房款花掉无法退回，后在任佰通多次恳求及中介的联系下，任佰通提前将房屋交付给殷宝清作为条件，殷宝清才同意继续履行合同，并于2017年5月4日签订补充协议，待房屋满二年后再交易，现该房屋已满二年，但任佰通拒绝配合办理过户和贷款手续，违约在先。为证明上述主张，申请证人王某出庭作证。证人称，涉案房产的交易系其办理的，双方第一次签订买卖合同后，青岛市出台限售政策，房屋不满两年不能交易，不能网签，等了三、四个月后办理了网签，并去农商银行签字贷款，因银行与房管部门系统不衔接，未办成，后去邮政银行，也是这个结果。在此期间，证人找到买卖双方，征求意见，卖方为张鹏代理，说房屋不退，等2018年4月7日到期后办理贷款及过户手续，在此期间，如果银行能办贷款就办，不能办理贷款就等着，所以双方才签订补充协议，但在快到2018年4月7日时，因房屋价格上涨，任佰通又不卖房子了。任佰通对证人证言不予认可，其证言自相矛盾，任佰通已配合办理了网签，这一次不办网签系因上次办理了网签，但殷宝清未将剩余房款交付给任佰通，所以才不办网签；开始任佰通催促殷宝清交钱准备买开发区的房子，但殷宝清一直拖着不交钱，导致任佰通因房子涨价无法购买，任佰通是低价卖房，但因殷宝清未及时付款，任佰通早已通知殷宝清及中介退款不卖房子了，任佰通同意返还定金及首付款。2、任佰通是否应当赔偿增值损失。殷宝清、殷宏浩主张由于任佰通违约导致其不能购买涉案房屋，因此任佰通应当赔偿原告涉案房屋的增值损失。任佰通认为，其不存在违约行为，不同意赔偿房屋差价。殷宝清、殷宏浩向原审申请诉前财产保全，原审于2018年4月12日作出（2018）鲁0211财保83号民事裁定书，查封任佰通所有的位于青岛市黄岛区房屋一处。 一审法院认为，关于涉案合同的双方，虽然相关合同系殷宝清与任佰通签订，相关款项也是殷宝清支付，但殷宝清自认涉案房产系为其之子殷宏浩购买，网签买受人也是殷宏浩，因此可以确认本案合同的双方为殷宏浩和任佰通。关于违约问题，殷宏浩已按补充协议约定将首付款支付给任佰通，履行了合同义务，因房屋限购，且涉案房产不满两年，导致殷宏浩无法办理银行贷款，证人系该买卖合同的中介方，其全程参与了涉案房屋的买卖，其证言具有可信度，通过证人证言及其他事实，可以确认涉案合同的违约方为任佰通。现双方均同意解除房地产买卖契约，依法予以确认；任佰通同意返还定金、首付款共计240000元，依法予以确认。关于房屋增值损失，殷宏浩购买涉案房屋的价格为66000元，经评估房屋价值为1209786元，因此房屋增值549786元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，任佰通构成违约，因此殷宏浩要求任佰通赔偿房屋增值损失符合法律规定，依法予以支持。据此判决：一、解除殷宝清与任佰通于2017年3月27日签订的房地产买卖契约及2017年5月4日签订的补充协议。二、任佰通于本判决生效之日起10日内返还殷宏浩定金、首付款共计240000元。三、任佰通于本判决生效之日起10日内赔偿殷宏浩房屋增值损失549786元。四、驳回殷宏浩的其他诉讼请求。案件受理费11720元，保全费3920元，共计15640元，由任佰通负担。评估费5524元，由任佰通负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点是：原判认定上诉人在履行与被上诉人签订的房屋买卖合同过程中构成根本违约，事实依据是否充分。《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》均规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原判基于直接参与本案房屋买卖合同签订和履行过程的房屋中介的证人证言，以及上诉人怠于履行合同的态度和行为，认定上诉人在履行与被上诉人签订的房屋买卖合同过程中构成根本违约，事实依据充分。二审中，上诉人没有提出新的证据推翻一审认定的事实，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9298元，由上诉人任佰通负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王昌民 审判员  侯 娜 二〇二〇年六月十八日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊