青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初219号原告：格尔木投资控股有限公司，住所地青海省格尔木市昆仑中路56-10号，统一社会信用代码91632801710578501N。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：马毅华、赵海宁，青海法脉律师事务所律师。被告：格尔木泓辰枸杞种植有限公司，住所地青海省格尔木市柴达木东路68号0140102号，统一社会信用代码91632801091633582Q。法定代表人：李多仁，执行董事。委托诉讼代理人：陈万宏，青海天竞律师事务所律师。原告格尔木投资控股有限公司与被告格尔木泓辰枸杞种植有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木投资控股有限公司委托诉讼代理人赵海宁、马毅华，被告格尔木泓辰枸杞种植有限公司法定代表人李多仁及委托诉讼代理人陈万宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木投资控股有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《国有土地使用权租赁合同》；2.被告支付原告至2019年8月20日产生的土地租赁费885020元、滞纳金1476837元、逾期利息58295元、律师代理费40000元，合计2460152元，应计算至全额履行之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月起被告租赁原告位于格尔木市大格勒乡的土地193.8亩，2016年4月21日经双方结算，被告出具《欠条》确认租赁费368220元，并书面承诺欠付的租赁费于2016年11月20日前一次性付清。当日，双方经过充分协商，在平等自愿的基础上签订书面的《国有土地使用权租赁合同》，合同约定租期27年，每亩租金800元计算，租金于每年的11月20日前一次性支付完毕，如被告不按时支付租金，自滞纳之日起，每日按迟延支付金额的5‰向出租人缴纳滞纳金。延期付款超过6个月，原告有权解除合同收回租赁土地，被告违约还需承担诉讼费律师代理费等。被告承诺付款期限逾期后没有按约履行支付义务，已实际产生逾期利息52471元，并已产生滞纳金20万元。时至今日，被告以种种理由拖欠履行租金的支付义务，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告格尔木泓辰枸杞种植有限公司辩称，一、被告与原告签订的书面《国有土地使用权租赁合同》并非被告真实意思表示，涉案土地是大格勒乡的土地平整项目，2012年原、被告达成口头土地租赁协议，约定每亩土地按几十元的价格租赁给被告耕种，随即被告投入100多万元购买了枸杞苗栽种到涉案土地里，此后在管理过程中补苗、施肥等人工等投入达到300多万元。2016年签订书面合同时原告承诺涉案土地属于水浇地，但因为村民的阻拦无法浇水，造成被告栽种的枸杞苗干旱，如此一来损失太大，被告四处求助，后格尔木水利局答应审批一口抗旱井用于被告抗旱，但水利局审批必须提供租赁合同，于是被告与原告协商，希望双方签订书面合同，在此情况下，原告趁人之危制作《国有土地使用权租赁合同》，合同中所约定的土地租赁价格、数量均是由原告作出，被告因为栽种的枸杞苗及等待浇水无法与原告讨价还价，只能在原告提供的合同上签字；二、《国有土地使用权租赁合同》涉及的土地使用权并非原告所有。因为被告租赁的土地无法浇水，被告四处反映情况，也多次希望原告出面协调解决问题，后得知涉案土地是格尔木市大格勒乡的土地平整项目，是大格勒乡村民的集体用地，原告并没有依法取得合法的土地使用权，并得知原本涉案土地在竣工验收时国土部门和水利部门专门做了水资源论证，涉案土地达到耕地标准，属于水浇地，并且出具了土地权属的相关文件，确认土地使用权属于大格勒乡村民集体所有。但原告不知以什么方式和方法将涉案土地以自己的名义对外租赁，一方面原告隐瞒真相使被告作出错误判断，另一方面原告对外租赁土地严重影响了大格勒乡村民集体的合法权益，因为收取的租金并不是交付给乡政府或者村集体，所以村民非常抵制，坚决不让被告租赁的土地浇水；三、涉案土地面积计算有误，合同上书写的是193.8亩，但通过测量仅有155.4亩；四、原告起诉已过诉讼时效。综上，原、被告签订的《国有土地使用权租赁合同》不符合法律的规定，且严重侵害了大格勒乡村民集体利益，属于无效合同，应依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年3月26日格尔木市人民政府向格尔木投资控股有限公司下发格政[2012]46号“关于2010年大格勒乡土地整理项目新增3000亩国有土地权属及相关事宜的批复”，批复：一、2010年大格勒乡土地整理项目新增的3000亩土地属于国有土地，为防止土地闲置，提高国有资产收益，同意将上述3000亩国有土地使用权划归你公司所有。二、由你公司会同东城区行政委员会、大格勒乡政府在优势农业开发企业中择优进行租赁，推行公司化种植，大力发展特色产业。并依法合规签订土地租赁协议，细化明确承租方的法律义务和违约责任。三、由你公司和大格勒乡政府共同与承租企业签订土地租赁协议，并由大格勒乡政府负责日常管理工作，所收租金由你公司与大格勒乡政府按五五比例进行分成。此前，原告与大格勒乡人民政府作为共同出租方与承租方青海康普生物科技股份公司格尔木分公司已于2012年3月1日签订《国有土地使用权租赁合同》，合同约定，出租人租赁给承租人的的土地位××乡以西，面积2000亩（具体面积、位置以合同附图为准）农用耕地租给乙方使用，租赁年限为30年，即从2012年3月1日起至2042年3月1日，土地租赁合同每三年一签，租金为2012年每亩100元；2013年每亩200元；2014年每亩租金800元，2015年后每亩土地租金按市场行情逐渐递增。承租人应当在每年12月1日前一次性支付本年度全部租金。同时，被告自2012年亦租赁了位于格尔木市××区的部分土地。2012年10月19日原告与格尔木市大格勒乡人民政府签订《国有土地委托管理协议》，委托原告管理期限30年，管理土地位于××乡以西2000亩和以东1000亩土地。委托管理的土地为农用耕地，只能用于农业科技开发、推广、农业种植和养殖，不得用于非农建设。2013年11月15日原告与大格勒乡人民政府作为共同出租方与承租方青海康普生物科技股份公司格尔木分公司再次签订一份《国有土地使用权租赁合同》，租赁的的土地位××乡以东，面积1000亩，合同内容与2012年的2000亩租赁合同基本一致。2015年8月青海省国土资源厅对格尔木市××乡土地整理项目竣工验收，土地整理项目位于格尔木市大格勒乡，涉及菊花村、新庄村、龙羊村和查那村，经验收属于合格工程。2014年1月17日经格尔木市国土资源局审批，原告依法取得位于格尔木市××区地号分别为47-[1]-12（使用权面积666666.68㎡、地类为农用地，图号4033.5-477.5）、地号为47-[1]-13-1（使用权面积1333333.32㎡，地类农用地，图号4033.0-474.0）的土地使用权，二本《国有土地使用权》确认土地使用权人系本案原告。本案原告租赁的土地包含在《国有土地使用权》附图范围内，此前原告与本案被告之间并未签订书面的土地租赁合同。后因水资源匮乏被告申请修建亢旱井需要书面合同，原、被告经过结算，被告于2016年4月21日向原告出具“格尔木投资控股有限公司2012年至2015年土地（193.8亩）租赁费￥368220.00元（叁拾陆万捌仟贰佰贰拾元），以上费用于2016年11月20日前一次性交纳完毕”《欠条》一份，被告在该《欠条》中加盖法人印章，经办人为被告工作人员张德儒。同日，双方签订书面的《国有土地使用权租赁合同》，合同约定，出租人租赁给承租人的的宗地位××乡以西，面积193.8亩（具体面积、位置以合同附图为准）农用耕地承租给乙方使用。土地用途为农业科技开发、推广、种植和养殖，土地使用租赁年限为27年，即从2015年至2042年，土地租赁合同每两年签一次，如未能在每两年期限届满前一个月达成一致签订书面协议或合同，视为乙方不再租赁。租赁期限届满后，承租方如需继续租赁该地块，应当至迟于租赁年限届满前3个月向出租方提交续期申请书，在同等条件下，承租方享有优先承租权。本合同项下土地的使用权年租金为2015年每亩土地租金为800元，2016年每亩土地租金为800元；合同期满以后双方重新签订租赁合同，每年的土地租金按市场行情进行调整，承租人每年11月20日前一次性支付完本年度的土地租赁费用。按照合同约定收取土地租金，在合同有效期内，出租方不得随意提高租金。承租人在租赁的土地内从事农业种植时，灌溉用水及实施机械化耕作要因地制宜，确保当地农田灌溉用水需求的基础上，调节用水，由于干旱、上游水量较小等自然因素，满足不了农田灌溉的情况下，必须由承租方自行解决灌溉用水，并完善节水灌溉措施，如与当地农户发生争水、抢水，造成不良影响的由出租方负责收回土地使用权。违约责任合同约定，承租人必须按时支付租金，如不按时支付，每日按迟延支付金额的5‰向出租人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出租人有权解除合同，收归租赁土地，租金不予返还，土地上的附着物出租人可以自行处置，所得价款清偿所欠租金后剩余部分返还给承租人，除此之外，双方还约定了其他违约事项。同时约定，承租人出现违约情形，除按约定承担违约责任外，还应承担出租方为实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。双方在该合同中签字盖章，被告委托代理人为张德儒。为查清本案事实，本院依法向青海聚诚测绘有限公司调取了被告租赁的土地确切位置，经核对，被告租赁的土地包括在原告《国有土地使用权证》地号为47-[1]-13-1的土地附图内，即包含在原告和大格勒乡人民政府作为共同出租方与承租方青海康普生物科技股份公司格尔木分公司租赁合同租赁的土地范围内。另查明，2018年原告因与承租方青海康普生物科技股份公司格尔木分公司就签订的两份《国有土地使用权租赁合同》履行发生争议，原告以青海康普生物科技股份公司格尔木分公司违约为由拒不支付租金为由向西宁市仲裁委员会申请仲裁，主张解除与青海康普生物科技股份公司格尔木分公司的两份租赁合同，由青海康普生物科技股份公司格尔木分公司支付租金及违约金。该案仲裁期间，经青海康普生物科技股份公司格尔木分公司申请，西宁市仲裁委员会委托西宁捷晖测绘工程有限公司对青海康普生物科技股份公司格尔木分公司进行耕地面积测算。2019年8月西宁捷晖测绘工程有限公司出具测绘报告，测绘青海康普生物科技股份公司格尔木分公司用地面积3064.80亩，其中土包所占面积173.45亩，田埂所占面积258.28亩，路面所占面积46.72亩，渠所占面积116.98亩，坟地所占面积16.64亩，空地所占面积44.62亩，森林公安派出所所占面积9.38亩，耕地所占面积2398.73亩。目前该仲裁案件尚未审结。本院认为，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。本案原告于2012年取得位于格尔木市大格勒乡新增3000亩国有土地使用权后，将该土地整体租赁给青海康普生物科技股份公司格尔木分公司用于农耕地，在此期间，因管理问题造成其中部分土地的租赁归于本案被告，原、被告之间形式事实上的土地租赁合同关系。2016年4月21日原告在无证据证实征得青海康普生物科技股份公司格尔木分公司同意的情况下与被告签订书面的《国有土地使用权租赁合同》，因该租赁合同约定的租赁土地范围包含在原告与青海康普生物科技股份公司格尔木分公司所签订的《国有土地使用权租赁合同》内，造成合同中的部分土地由被告及青海康普生物科技股份公司格尔木分公司共同租赁的情形。本案原告以被告欠付租金要求解除合同，首先涉及的是原、被告之间签订的《国有土地使用权租赁合同》的合同效力审查问题。本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，本案原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。被告自2012年租赁土地至原告起诉，在多年时间内权利人青海康普生物科技股份公司格尔木分公司未提出质疑，但并无证据证实青海康普生物科技股份公司格尔木分公司知晓被告租赁的土地包括在其公司与原告签订的二份《国有土地使用权租赁合同》范围内，在权利人青海康普生物科技股份公司格尔木分公司追认前，不能确认合同是否有效，而解除合同的前提是合同合法、有效，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。2018年原告因与青海康普生物科技股份公司格尔木分公司欠付租金发生争议后，原告向西宁市仲裁委员会申请仲裁，其仲裁申请中主张解除两份租赁合同，由青海康普生物科技股份公司格尔木分公司支付租金，其主张的租赁费按3000亩土地进行计算。因此，原告与青海康普生物科技股份公司格尔木分公司仲裁争议案件尚未审结，原告无权就同一块土地向青海康普生物科技股份公司格尔木分公司和本案被告同时主张，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告格尔木投资控股有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26481元，由原告格尔木投资控股有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 裴淑文审判员 马锦萍人民陪审员 白青祖 二〇二〇年六月十七日（法官助理 马 虹书记员 时宇宁