江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1250号上诉人（原审原告）：苏粉庚，男，1971年9月23日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：毛霞，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州薛埠房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区薛埠镇茅东大街100号。法定代表人：杨寿坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇书洪，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王琪儿，男，该公司工作人员。上诉人苏粉庚因与被上诉人常州薛埠房地产开发有限公司（以下简称薛埠房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏粉庚上诉请求：1.薛埠房产公司向苏粉庚支付房屋拆迁安置过渡费（从拆迁之日起18个月按66平方米计算，18个月后按18.86平米加倍计算)及该资金占用至起诉之日止的利息（按年利率6%计算）合计22925元人民币，赔偿可得利益（按照每间月租金2500元计算）损失465000元人民币；并按照年利率6%计算至以上费用全部付清之日止的利息；2.本案的一、二审诉讼费、保全费由薛埠房产公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决薛埠房产公司支付过渡费11208.96元实属错误。案涉房屋的拆迁补偿安置协议书是由薛埠房产公司制定的格式合同。协议上约定“乙方自行过渡期限为2010年3月23日—2010年9月23日。”在上述约定的过渡期限内薛埠房产公司未能交付安置房屋，应向苏粉庚加倍支付过渡费。涉案房屋在2010年3月23日是按照每月4元/平方米的标准计算安置补偿费为1584元。在过渡期（即2010年9月23日）满之后，应按照每月8元/平方米的标准计算至起诉之日止的安置补偿费为55968元。共计57552元。安置补偿费的计算应当根据被拆迁房屋的面积为标准。若按安置面积计算则有违公平原则，也完全违反法律的初衷，根本无法维持被拆迁人的原有生活水平。安置补偿费应按月支付，但薛埠房产公司拖延支付至今，其应当承担资金占用期间的利息。二、薛埠房产公司需要承担的违约责任包括苏粉庚的租金等收益损失。一审判决认定该损失非苏粉庚的直接损失并不予支持错误。案涉房屋的拆迁协议中没有约定的，应当适用法律规定。我国法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。赔偿损失，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所造成的财产或者利益减少的一种责任形式。赔偿损失是一种重要的违约责任方式，有明显的救济功能。薛埠房产公司安置给苏粉庚的是商业用房，若房屋正常交付，苏粉庚是可以获得该房屋的租金收益或者是营业收益的。这部分收益损失完全是薛埠房产公司的违约行为所导致的。三、苏粉庚预付50350元购买的另一套商业房，薛埠房产公司至今未交付，应向苏粉庚承担违约责任。按照法律规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二审审理中，苏粉庚明确其上诉请求为：1.薛埠房产公司向苏粉庚支付房屋拆迁安置过渡费22925元并赔偿安置过渡费损失42913元；2.薛埠房产公司立即与苏粉庚签订百花商业步行街第五间店面房的正式的商品房买卖合同；3.本案一、二审诉讼费及保全费由薛埠房产公司承担。另外，苏粉庚撤回要求薛埠房产公司赔偿可得利益损失465000元的上诉请求。薛埠房产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、苏粉庚的第二项上诉请求超出了一审法院审理的诉讼请求，薛埠房产公司不予认可。三、苏粉庚要求与薛埠房产公司立即签订商品房买卖合同，因签订合同属于双方自愿行为，苏粉庚没有理由也没有法律依据要求法院来判令当事人双方来签订买卖合同。四、一审时，一审法官考虑到案件的实际情况，让我公司提交主动承担诉讼费的申请，目的就是要快速了结此案。由于苏粉庚现在已经上诉，薛埠房产公司请求撤销该申请。请求二审法院依法判决。苏粉庚向一审法院起诉请求：1.薛埠房产公司履行约定，向苏粉庚交付房屋（其中一套18.86平米的店面安置房、一套18.86平米的商品房）；2.薛埠房产公司支付房屋拆迁安置过渡费及该资金占用至起诉之日止的利息（按照年利率6%计算，暂计算至2018年9月23日止），合计22925元，赔偿可得利益损失（按照每月租金2500元计算）465000元；并按照年利率6%计算至以上费用全部给清之日止的利息；3.本案诉讼费、保全费由薛埠房产公司承担。一审法院认定事实如下：1.2010年3月23日，苏粉庚（简称乙方）与薛埠房产公司（简称甲方）签订《金坛市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（薛埠百花市场商业步行街改造地块038号）一份。该协议主要约定如下内容：第一，甲方拆迁乙方砖木结构房屋3间（产权证号2131604第01-3号），建筑面积66平方米。第二，甲方安置乙方的房屋为农贸市场坐南朝北4号店面房一间，建筑面积18.86平方米。第三，乙方于2010年3月31日前搬迁结束，乙方自行过渡期限为2010年3月23日至2010年9月23日。第四，被拆迁房屋安置补偿款62096元，附属房（物）及其它作价款4015元，搬家补贴800元，提前搬家奖励费7000元，预付过渡费18个月4751元，电视、电话、空调、太阳能等移装费900元，地大于房补偿16315元，未安置部分补偿增加13304元，共计109181元。甲方安置给乙方的店面房，乙方应当支付58831元。两相抵扣，甲方应当支付乙方50350元。第五，甲方如不能按照拆迁规定期限内交付房屋，则超期过渡费按照18.86平方米加倍发放。前述协议签订后，苏粉庚按约履行了交付拆迁的义务。薛埠房产公司提交的《薛埠大街百花路商业步行街产权调换拆迁户、领取过渡费情况汇总表》载明：苏粉庚安置房协议交房日期为2011年9月23日。2.2010年3月30日，苏粉庚与薛埠房产公司签订《说明》一份。该说明主要载明如下内容：苏粉庚拆迁补偿安置协议已签订，经结算，薛埠房产公司应付苏粉庚50350元。经双方协商，该款50350元，苏粉庚作为预付款预订薛埠房产公司开发新建的农贸市场内第五间门面房（由西向东数）。该门面房价格按照市场销售价优惠10%，双方不计算利息。3.涉诉被拆迁房屋所位于的地块已调整规划用途，薛埠房产公司原建设规划无法实施，该地块截止目前仍未开发建房。庭审中，苏粉庚认可2011年9月23日之前的18个月过渡费计算已在拆迁安置协议中款项总额中。庭审中，薛埠房产公司代理人仇书洪陈述：“同意自2019年9月23日起按照每平方米12元/月支付房屋拆迁安置过渡费。”4.本案在诉讼过程中，苏粉庚申请财产保全。法院于2019年8月5日作出（2019）苏0413民初5180号民事裁定书，裁定冻结薛埠房产公司名下银行存款1000000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。本案中，苏粉庚和薛埠房产公司签订的《金坛市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《说明》均为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，对双方当事人具有法律约束力。现苏粉庚要求判决薛埠房产公司履行约定，向其交付房屋（其中一套18.86平米的店面安置房、一套18.86平米的商品房），但案涉地块因规划调整等原因，薛埠房产公司至今未能建房，目前不具有交付可能，故对苏粉庚的该请求法院不予支持。关于苏粉庚主张薛埠房产公司支付房屋拆迁安置过渡费及资金占用费的问题。对此，法院认为：薛埠房产公司未按照合同约定交付房屋，依照双方关于违约责任的约定，薛埠房产公司应当加倍支付过渡费，即自2011年9月24日起按照每平方米8元/月支付18.86平方房屋的过渡费。苏粉庚主张逾期一年的按照8元/月计算，符合约定，但逾期一年以后的按照12元/月计算，无事实根据。故自2011年9月24日至2018年9月23日按照每平方米8元/月计算，面积18.86平方米，共计为11208.96元。薛埠房产公司未按时支付上述费用，苏粉庚主张按照年利率6%按年累计支付至付清之日止的资金占用费。对此，法院认为，双方未约定支付拆迁过渡安置费的时间，苏粉庚也未提交相关证据证明其起诉前曾向薛埠房产公司主张支付拆迁过渡安置费，故苏粉庚主张其起诉之前薛埠房产公司应按照年利率6%支付资金占用费，无事实和法律依据，法院不予支持。苏粉庚于2019年7月11日诉至法院，薛埠房产公司即应当及时支付前述费用，但至今未付。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定执行，薛埠房产公司应按年利率6%承担自2019年7月11日起至实际给付之日止的资金占用费。关于苏粉庚主张可得利益损失的问题。对此，法院认为，双方拆迁安置协议中约定的违约责任为加倍支付过渡费，该损失也非苏粉庚直接损失，故对苏粉庚该请求法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、常州薛埠房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向苏粉庚支付11208.96元，并以11208.96元为基数按照年利率6%承担自2019年7月11日起至实际给付之日止的利息。二、驳回苏粉庚其他诉讼请求。案件受理费8618元、保全费5000元(共计13618元)，由苏粉庚负担5000元、常州薛埠房地产开发有限公司8618元。诉讼费苏粉庚已预交，常州薛埠房地产开发有限公司应当负担的诉讼费和保全费共计8618元，于判决生效之日起十日内迳付苏粉庚。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，苏粉庚向本院提交了如下证据：1.关于核准金坛市薛埠房地产开发有限公司改造百花广场商业步行街项目申请报告的批复、改造百花广场商业步行街的建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证，证明薛埠房产公司具有合法的拆迁许可手续，对涉案地块的项目具有合法的批准手续，可以实现拆迁、建设的目的。2.四张照片，证明涉案项目计划开发的百花市场目前属于商业集中区，比较繁华。薛埠房产公司质证认为，对证据1的真实性无异议，我方已经向一审法院提交，不能证明苏粉庚所要证明的对象。对证据2的真实性没有异议，不属于新的证据，对其证明对象有异议。该四张照片是薛埠大街主街道的店面房，约定安置的是农贸市场内的店面，两者价值相距甚大。另外，双方均明确涉案协议书中约定的安置房及说明中约定的门面房尚未建造。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于过渡费。1.拆迁之日起18个月的过渡费，即2011年9月23日之前的18个月的过渡费。该款项已包括在拆迁补偿安置协议书约定的补偿总额109181元中，在拆迁补偿安置协议书中明确载明“预付过渡费：18月4751元”。苏粉庚再次要求薛埠房产公司支付该部分过渡费，没有依据，本院不予支持。2.18个月之后的过渡费，苏粉庚在一审中主张按照18.86平方米加倍计算，一审法院亦根据双方签订的协议书约定予以支持。现苏粉庚又主张按照被拆迁房屋的面积计算，没有依据，且超出其一审诉讼请求，本院不予支持。3.结合拆迁补偿安置协议书约定及双方陈述，一审判决自苏粉庚起诉之日起计算资金占用费，并无不可。二、关于签订本约。2010年3月30日双方签订的“说明”系预约合同。现苏粉庚二审中提出，要求根据该预约签订本约，此请求系苏粉庚二审新增加的诉讼请求，薛埠房产公司不同意就此与苏粉庚进行调解，故本案不予理涉，苏粉庚可另行起诉。三、关于赔偿可得利益损失。二审中，苏粉庚申请撤回该上诉请求，系其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，上诉人苏粉庚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1446元，由上诉人苏粉庚负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年六月二十九日书记员  陆岷孜