浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初2514号 原告：宋柯，男，1960年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 法定代理人：钱丽华，女，1967年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。系宋柯妻子。 委托诉讼代理人：朱俊刚、赵晖，浙**新律师事务所律师。 被告：杭州馨华园房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道荆余路352号301室。统一社会信用代码：913301106858065915。 法定代表人：张福林，董事长。 委托诉讼代理人：唐晓良，上海市益昌律师事务所律师。 原告宋柯（下称原告）与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（下称被告）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年5月9日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人朱俊刚、赵晖，被告的委托诉讼代理人唐晓良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼，请求判令：1.被告归还借款人民币280000元及利息损失（利率按照2%每月自2012年7月1日起计算至实际归还之日止，目前计算至2019年11月30日为49.84万元）；2.由被告承担本案的诉讼费用。 原告诉称的事实和理由：被告投资开发的馨华园·南湖天下花苑项目，由于涉及多宗诉讼案件导致无法开盘预售，当时实际控制人周桂荣、周珩为解决土地查封问题以及维持杭州售楼部的日常经营，向原告提出资金需求，并于2012年6月8日在杭州市被告公司售楼部签订《馨华园·南湖天下房屋认购书》一份，表明原告认购被告公司开发的馨华园·南湖天下花苑项目水澜阁2幢1单元1201室房产，以便获得借款（该认购书实质系为保障借款资金安全所签订），双方约定认购房屋价格为6500元／平方米，合同第3.3条约定，预计开盘时间为2012年12月25日前，在甲方获得预售条件并通知乙方后的7日，乙方可以选择下列方式处置认购书购买的房产，甲方向乙方回购按7500元／平方米结算；如未能在2012年12月25日前开盘的，则以实际开盘日以7500元／平方米的价格为基础，以100元／平方米的价格增加回购价……。回购款递增幅度约定即为实际利率约定，即在2012年7月至12月的利息补偿为89000元，之后每月8900元利息补偿。 协议签订后原告于2012年6月8日刷卡支付房款9万元，2012年6月30日刷卡支付房款19万元。后被告公司始终无法取得房产预售证。原告多次向被告公司周桂荣询问进度，但均无正面答复。经了解2017年之后被告公司的实际控制人数度易手，目前的实际控制人为众安地产且该项目经过规划调整已经于2019年9月开盘预售，原告与被告公司协商要求回购但被拒绝，引发本案诉争。 《房屋认购书》3.3条回购递增约定，高于民间借贷利率约定保护的上限，现原告将利率下调至2%/月计算。起算时间按照认购书认购款项付足之日起的次日即2012年7月1日起计算至实际归还之日止，目前计算至2019年11月30日为49.84万元。 2016年2月原告宋柯因脑溢血导致生活无法自理，目前为智力残疾一级，故其配偶钱丽华所为监护人提起本案诉讼。综上，原告提起诉讼。 被告答辩称，1、原告与被告之间无借贷关系，被告也从未收到过借款，无需还款。本案虽为民间借贷的法律关系，但事实上被告并未收到任何借款，还款责任不应该由被告承担。首先，2010年6月，新华信托股份公司已全面收购了被告公司，自2010年6月24日起新华信托是被告的唯一股东。根据信托计划相关法律规定，被告公司的所有印章及相关文件均由新华信托掌管，认购书上的印章系周桂荣，周珩私刻并私盖，并非被告的真实意思表示，该认购书对被告无约束力，被告无需还款。其次，从原告提供的银行卡记录及收据看，杭州三华园房地产开发有限公司（下称三华园公司）为实际收款人，而且原告曾多次刷卡向三华园公司转账，应该注意到款项接受方并非被告，原告也无证据证明被告委托三华园公司代收借款。在此期间，三华园公司股东为周桂荣及周珩，三华园公司也并未持股被告公司，该借款的实际受益人为三华园公司、周桂荣及周珩，为查清事实，应追加三华园公司、周桂荣及周珩为第三人。根据被告的逻辑，在新华信托掌管印章期间，向原告借款，而将款项打入由被告前股东掌控的公司，新华信托或被告却无任何收益，借款也未用于经营被告公司，也违背生活常理。由此可见，认购合同并非被告真实意思表示，认购合同对被告理应无约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律，行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。被告认为，原告与被告签署的认购合同非被告真实意思表示，被告也不是实际收款人或受益人。2010年6月被告已被新华信托全面掌管，新华信托并未与原告达成任何认购合同或者借贷合意，其掌控的被告也未与原告达成任何合意。被告认为，不能因周桂荣及周珩曾经是被告的股东而认定借款人为被告，真正的借贷双方应为三华园公司、周桂荣、周珩中的一者或者多者与原告，而并非被告与原告。认购合同并非是被告的真实意思表示，被告也不是实际借款人，被告无需还款。 2、即便法院认定被告为借款人，利息也应自2020年4月13日或者原告起诉之日起开始计算。认购合同约定，甲方预计开盘时间为2012年12月25日前，在甲方获得预售条件并通知乙方后的7日，乙方可以选择下列方式处置本认购书购买的房产：1.甲方向乙方回购按7500元每平米计算；如未能在2012年12月25日前开盘的，则以实际开盘日以7500元每平米的回购价为基础，以100元每月的价格增加回购。按约定甲方取得认购书记载的房屋预售证并通知乙方后的7日，乙方开具备回购的条件，也就是说甲方取得预售证并通知乙方后的7日，乙方才能收取利息，而并非签署认购书后就开始计息。前述约定视为双方对利息的一种计算方式，而并非利息起算的时间。原告认为，双方并未明确约定被告取得预售证前的利息，即无需支付利息。被告于2020年4月6日取得南湖天下2号楼的预售许可证，按认购合同约定应从2020年4月13日开始收取利息，即计息起点为2020年4月13日。再者，本案签订的是认购合同，而原告实际上是以民间借贷的案由诉至法院，事实上也是民间借贷关系，两者法律关系完全不同。按认购合同约定，双方并未明确约定利息起算起点，仅约定了利息计算方法。原告因被告未归还借款而诉至法院要求被告还款，按相关法律规定，也应从原告起诉之日起计算利息。 综上所述，鉴于借款实际并未转入被告的银行账户，也未用于被告公司经营，而是转入三华园公司的账户，三华园公司也开具相应的收款凭证，实际借款人应为三华园公司、周桂荣或者周珩，再者认购合同明确约定了计息时间为被告取得预售许可证并通知原告后的7日或者原告起诉之日为计息起点。原告提起本次诉讼，与事实情况不符，于法无据。故，恳请依法判决，驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，本院认为，原、被告提交的证据符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2012年6月8日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《馨华园·南湖天下房屋认购书》一份。约定：乙方认购甲方开发的馨华园·南湖天下花苑项目水澜阁2幢1单元1201室房产，建筑面积89平方米，认购金额280000元，其中90000元于签署时支付，其余190000元于2012年6月30日支付；双方同意房屋成交单价6500元每平米，总价578500元；甲方预计开盘时间为2012年12月25日前，在甲方获得预售条件并通知乙方后的7日，乙方可以选择下列方式处置认购书购买的房产：1.甲方向乙方回购按7500元/平方米结算；如未能在2012年12月25日前开盘的，则以实际开盘日以7500元/平方米的回购价为基础，以100元/月的价格增加回购价，计即2013年01月25日时开盘的回购价为7600元，以此类推；金额交款账户由甲方指定（对公账户），金额到账后合同生效。双方还对其他事项进行了约定。合同甲方处盖有被告的合同专用章，乙方处有原告的签字。合同签订后，原告于2012年6月8日通过刷卡方式向三华园公司支付9万元，2012年6月30日通过刷卡方式向三华园公司支付19万元（收据摘要“南湖天下水澜阁2-1-1201”）。之后，双方未签订商品房买卖合同，被告亦未进行回购。 另查明，工商登记资料显示，三华园公司成立于1999年2月1日，法定代表人周桂荣，股东周桂荣、周珩。被告成立于2009年3月5日，股东为三华园公司、周珩；2010年6月24日，股东变更为新华信托股份有限公司，周桂荣任监事，周珩任总经理；2012年8月9日，公司法定代表人由周珩变更为徐廷瑾，仍由周桂荣任监事，周珩任总经理。2017年3月31日，周桂荣、周珩不再担任职务。之后，被告还进行了一系列工商登记变更。2017年3月23日，新华信托股份有限公司出具《金海1号信托计划受益人大会的议案》，内有“因公司实际控制人周桂荣、总经理周珩等恶意利用所管控的公章、合同专用章，私自以项目公司名义对外提供担保、签署借款合同、预售房协议等，为项目公司引入大量负债”等内容。 又查明，南湖明月府明月轩2幢于2020年4月6日取得商品房预售证，但被告称预售证上的“明月轩2幢”与合同中的“水澜阁2幢”并非指向同一幢。 本院认为，原、被告均认可双方签订的《馨华园·南湖天下房屋认购书》名为房屋认购书，实为借款合同，故原告主张本案的定性为借款关系并无不当，本院对此予以确认。原告为出借人，被告为借款人，双方均应按合同约定履行。被告虽主张印章系案外人私刻，但其并未对印章的真实性提出证据反驳，故本院对该意见不予采信，被告作为合同借款人应承担相应的责任。关于款项交付的问题，被告称其未收到借款，原告款项系打入三华园公司，与其无关，原告称系受被告公司实际控制人周桂荣的指示而打入三华园公司账户。对此本院注意到：1.原告两次向三华园公司付款时间分别为2012年6月8日支付9万元和2012年6月30日支付19万元，该两日期、金额与认购书所要求的日期、金额能够互相对应；2.三华园公司收款收据上记载的房号与认购书上所载房号一致；3.新华信托股份有限公司出具的《金海1号信托计划受益人大会的议案》中载明“因公司实际控制人周桂荣、总经理周珩等恶意利用所管控的公章、合同专用章……”的内容；4.三华园公司工商登记的法定代表人为周桂荣，股东周桂荣、周珩；5.认购协议约定“金额交款账户由甲方指定（对公账户）”。上述事实能相互印证，就普通人的交易认识而言有理由相信原告的款项交付账户为被告所指定，在被告未提供其他证据反驳的情况下，本院认定原告已于2012年6月30日完成交付款项280000元的义务，至于被告是否实际使用该款项，系被告公司内部管理问题，不能据此拒绝向原告还款。关于利息起算时间及利率的问题，根据合同条款，认购金280000元应认定为本金，而关于回购时间及回购价等，实质上是关于借款期限及还款额的约定。根据合同约定，被告预计可在2012年12月25日以7500元每平方米的价格回购，其差价可以认定为是利息，而之后以每月100元每平的回购价格递增实际上同样是关于利息的约定，该约定标准过高，现原告要求被告自2012年7月1日起按月利率2%支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。被告的相应抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还原告宋柯借款280000元； 二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋柯逾期还款利息损失498400元（以280000元为基数，按月利率2%计算，暂自2012年7月1日起算至2019年11月30日止，实际算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5792元，财产保全申请费4520元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 王 孟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 姚泽华