陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初2992号 原告刘仁杰，男，汉族，1998年1月17日出生，户籍地陕西省大荔县，现住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，系该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告刘仁杰与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告刘仁杰、被告委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月1日，原告在郭杜十字南侧锦岭公寓售楼部与被告就锦岭老年公寓1-11009号房屋达成商品房买卖意向，并签署了商品房买卖合同，该房屋建筑面积82.57平方米，单价为4200元/平方米，总价346794元整。当日原告通过售楼部财务室向被告刷卡支付300070元，剩余46724元于2018年9月12日交于被告。合同约定该房屋于2017年10月30日前交付原告，但至今尚未交付。根据合同约定，如逾期交房，出卖人应从交付期限次日起至实际交付之日按日支付买受人已交付房价款万分之一违约金。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，属合法、有效 ，被告未按照约定交付房屋已构成违约，应根据合同约定向原告支付违约金。综上请求：1、请求判决被告履行原告与被告华岳实业有限公司签署的商品房买卖合同，完成向原告交房并办理房屋权属证书；2、请求法院判决被告支付逾期交房违约金19603.93元（违约金按交款时间分两段计算：2017年10月31日至2018年9月12日按已付款300070元计算；2018年9月13日至2019年6月30日按346794元计算）以及支付原告自2019年7月1日起至实际交房之日止违约金（违约金按日向买受人支付已交付房价款346794元的万分之一）；3、请求法院判决被告支付因逾期交房导致逾期办理房屋过户的违约金2358.2元（出卖人按日向买受人支付已交付房价款300070元万分之一违约金）以及支付原告自2019年7月1日起至实际办理房地产权属证书之日止的违约金（违约金按日向买受人支付已交付房价款346794元的万分之一）；4、请求法院判决本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告之间虽签订有商品房买卖合同，但原告仅仅向华岳账户支付46724元，原告并未按照合同约定履行房款给付义务，对其二、三项诉讼请求依法应予驳回。原告主张逾期办证的违约责任没有法律依据，且逾期交房并非被告原因造成，导致逾期交房原因系荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司监管账户，致使项目建设资金断裂，项目停工。被告华岳公司、荣朗公司、业主代表三方在2018年10月15日就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，因荣朗公司及业主未按照会议纪要约定履行，将房款支付到华岳公司账户，导致房屋至今未交付，华岳公司不存在过错。根据双方当事人当庭陈述以及举证质证，本院查明以下事实：2017年6月1日，原告刘仁杰与被告华岳公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓第一幢1单元10层11009号房，房屋建筑面积82.57平方米，单价每平米4200元，总价款为346794元。其中合同主要条款约定如下：第六条，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人应当于2017年6月1日前支付该商品房全部价款。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人因自身原因未能按主合同第十五条约定时间履行义务的，每天按照买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不解除主合同；因买受人原因导致无法办理该商品房过户手续及领取房屋所有权证的，由买受人承担一切责任，买受人已付款项不退还。同时合同对保修责任、争议解决方式等均作出了约定。合同签订后，原告即在被告所属售楼部通过刷卡向被告支付了300070元，后于2018年9月12日向被告支付了46724元。原告刘仁杰持有载有“今收到刘仁杰锦岭公寓房号 1-11009 房款人民币叁拾万零七十元”的收款收据一份，载有“今收到刘仁杰交来锦岭公寓1-11009 号房房款肆万陆仟柒佰贰拾肆元”的收款收据一份，该两份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。又查明，2017年5月30日，原告在被告所属售楼部前台预交25000元，收据上加盖有雍盛科技团购专用条章，该笔款项未计算入购房款中。上述事实，有原、被告当庭陈述、合同书、收款收据等予以佐证，并在案可查。本院认为，原、被告达成的商品房买卖合同是其双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。该合同对双方均具有约束力，原、被告应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告依约履行了合同主要义务，被告应依约向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，原告未按照合同约定履行房款的给付义务以及逾期交房并非被告原因造成，系案外人荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司账户导致，并提供了会议纪要、公告予以证明。对于该辩解意见以及两份证据，经合议庭评议后认为，原告在被告所属售楼部与被告达成房屋买卖合同并签订了书面合同，同时在被告售楼部刷卡支付了300070元房款，该售楼部作为被告销售场所与实际交易地点，原告在此场所支付了购房款能够认定原告履行了合同主要义务，原告支付的房款是否到被告账户是被告在销售过程中的内部事务。根据合同相对性原则，被告与他人纠纷导致合同不能履行不能对抗合同的相对方，故对于被告在庭审中的辩解意见本院不予采纳，被告应依约承担逾期交房的违约责任，被告主张原告应承担逾期付款的违约责任，其可另行主张，本案不涉。因该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，所以对原告刘仁杰的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月31日至2018年9月12日止共317天，以300070元为基数，按照日万分之一计算为 9512.2 元；自 2018 年 9月 13 日起至实际交付房屋之日止，以346794元为基数，按照日万分之一计算确定。对于原告要求被告按照合同向原告交房并办理房屋权属证书的诉请，因涉案房屋至今未完成验收并达到交付条件，已不能按照合同约定的日期交付房屋，故对于该诉请本院不予支持。对于原告要求被告承担因逾期交房导致逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，因双方并未约定办理房屋所有权登记的期限以及涉案房屋并未经竣工验收交付，故对于该诉请本院亦不予支持。对于原告在被告售楼部预交的25000元，因原告在本案中没有主张，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司向原告刘仁杰赔偿逾期交房的经济损失：2018 年9月12日之前的经济损失为9512.2元；2018年9月12日之后的经济损失以346794 元为基数、按照日万分之一的标准、自2018年9月13日起计算至实际交付房屋之日止；2020 年6月29日之前的经济损失由被告华岳公司在本判决生效后十日内赔付给原告刘仁杰，2020年6月29日之后的经济损失由被告华岳公司每半年给原告刘仁杰赔付一次；二、驳回原告刘仁杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后10日内给付原告刘仁杰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 六 月 二十九 日 书 记 员  邱祥姗  1