广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终637号上诉人（原审被告）：肇庆市端州区海伊教育投资有限公司，住所地肇庆市西江北路星湖奥园悉尼区********商铺。法定代表人：宋斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢萍，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区********悉尼区********商铺。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。委托诉讼代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。上诉人肇庆市端州区海伊教育投资有限公司（以下简称海伊教育公司）因与被上诉人肇庆市****物业管理有限公司（以下简称奥园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人海伊教育公司的委托诉讼代理人卢萍、被上诉人奥园物业公司的委托诉讼代理人季冠先、李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伊教育公司上诉请求：撤销一审判决，驳回奥园物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定奥园物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》有效，并直接对海伊教育公司产生约束力，纵容了建设单位不诚信，擅自为广大业主作主，提前解除最初的《前期物业服务合同》，另聘奥园物业公司，是认定事实错误，适用法律错误。具体理由阐述如下：《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，即粤高法发（2011）49号第二条规定：建设单位未依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当认定为无效。本案中，建设单位另聘奥园物业公司，既没有采取招投标的方式，也没有报经物业所在地区人民政府房地产行政主管部门批准，所以，建设单位私自提前解除与广东粤垦物业管理有限公司的《前期物业服务合同》，另行与奥园物业公司签署的《前期物业服务合同》应属于无效。二、一审法院判令海伊教育公司按照商铺的物业服务费标准全额支付物业服务费，与奥园物业公司只提供的部分物业服务内容不相称，违反了公平公正的原则，而且也与相关政府部门的指导精神，及司法实践相冲突。具体理由阐述如下：1.依据《广东省物业管理条例》第七条的精神，并不禁止一个住宅小区可以划分为不同的物业管理区域。从建设单位和前期物业服务企业广东粤垦物业管理有限公司均未与海伊教育公司签署过任何物业服务合同，可以看出，该两家公司均默认海伊教育公司由其自行管理。同时，案涉幼儿园的结构和布局，决定了其在空间上自成一体，相关人员仅在围栏以内的内部空间活动，并无使用案涉小区的其他部分，除了无法分开的共用设施设备，其他绝大部分的物业服务项目：公共秩序维护、保洁服务、绿化养护均由海伊教育公司自聘专人完成。同时，案涉幼儿园也没有享受过奥园物业公司提供的综合管理服务，事实上，海伊教育公司方人员并不能随意进出案涉小区。所以，按照粤高法发（2011）49号第5条的规定，奥园物业公司即使要向海伊教育公司收取物业服务费，仅能依据其提供的物业服务项目，参照当地政府部门制定的指导价的五分之一来计算物业费。2.案涉幼儿园是住宅小区的教育配套设施，是非营利机构，具有公益性，是服务于广大小区业主的，按照公序良俗，也不应该参照营利性的商铺标准收取物业服务费。广州市发展和改革委员会和广州市住房和城乡建设委员会曾联合发文，即穗发改规字（2006）4号第十六条，明确要求住宅小区内的教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准收取。司法实践中，多地法院的类似案例的判决，也支持了这一原则。例如深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8866号民事判决书，判令物业服务企业向幼儿园收取的物业服务费仅为住宅标准的二分之一。三、海伊教育公司曾申请一审法院实地察看案涉幼儿园，以证实案涉幼儿园位于案涉小区边缘，是5层独栋建筑，大门开在小区之外，全部人员在围栏内部活动，聘有专人负责卫生、安保，从直观上也可看出奥园物业公司对其提供的物业服务非常有限，但一审法院并无应允。综上，一审判决侵害了海伊教育公司的合法权益，恳请二审法院详查案情，公正判处。奥园物业公司辩称，一、奥园物业公司与建设单位肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥发展公司）签订的《前期物业服务合同》合法有效。1.星湖奥园小区至今没有成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，建设单位星奥发展公司有权选聘物业公司，奥园物业公司与建设单位星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效。2.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”奥园物业公司担任奥园小区的物业管理公司已经经过“双过半”业主的支持，且《前期物业服务合同》已经通过住建部门的备案，相关备案表已在小区公告栏进行公示。3.粤垦物业公司是在《前期物业服务合同》期满后主动退出星湖奥园小区的物业管理，并非建设单位提前解除，亦非奥园物业公司迫使其退出。4.通过招投标的方式选聘物业服务企业并非强制性效力性规定，本案中没有通过招投标的方式选聘物业服务企业并不会导致《前期物业服务合同》无效。综上，奥园物业公司与建设单位星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，并经三分之二以上业主的同意，以及得到政府部门的备案认可和肯定，奥园物业公司为奥园小区提供物业服务是合法受保护的。二、奥园小区是一个整体，海伊教育公司作为小区的业主之一，已经享受了奥园物业公司提供的的物业服务，目前尚无法律规定，教育配套措施可以减免物业管理费用。奥园小区没有划定区域，故海伊教育公司的规划区域在奥园小区是不争的事实，其只是门口向外，这与所有的商住小区的情形是一致的，商业业主不能以该理由为由拒绝缴纳物业管理费。且海伊教育公司所使用的公共设施设备如消防、水电、化粪池等与其他业主是共同的，是不可分割的。所以，海伊教育公司主张其独立于奥园小区的独立规划区域与事实不符。其次，奥园物业公司已经为包括海伊教育公司在内的广大业主提供了如公共秩序维护、门前保洁服务、小区门前绿化养护服务、安保服务、共用部位设施的维护等物业服务，海伊教育公司应当履行缴纳物业管理费的义务。三、海伊教育公司作为奥园小区的业主，受《前期物业服务合同》约束，且海伊教育公司接受了物业服务，不能以非合同相对方为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，海伊教育公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回其全部上诉请求，维持一审判决。奥园物业公司向一审法院起诉请求：1.海伊教育公司支付2018年2月1日至2019年8月31日为止所欠物业服务费、公摊水电费及滞纳金共计202752.70元。2.本案诉讼费由海伊教育公司承担。一审法院认定事实：根据粤（2016）肇庆市不动产权第0006331号证书记载，位于肇庆市端州区********悉尼区（B区)幼儿园的业主是海伊教育公司，房屋建筑面积2726.27平方米。该地块位于肇庆市端州区********小区内，小区至本案审理时仍未成立业主委员会。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥发展公司）与广东粤垦物业管理有限公司（以下简称粤垦物业公司）共同向星湖奥园业主发布公告，公告的主要内容是因星奥发展公司与粤垦物业肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满……从2018年2月1日起粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作……由星奥发展公司委托奥园物业公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》，约定星奥发展公司选聘奥园物业公司对星湖奥园小区实施前期物业管理服务；高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）、商业物业3元/月/平方米；物业管理区域内共用水电费分摊按照法律法规另行与业主约定；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应当在每月10日前交纳；业主拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金，其通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担。奥园物业公司从2018年2月1日起进驻星湖奥园小区进行物业管理，为包括海伊教育公司在内的星湖奥园小区业主提供了物业服务。之后，奥园物业公司因海伊教育公司拒绝缴交物业管理费用，经追讨无果，遂向一审法院提起诉讼。又查明：奥园物业公司于2004年7月21日登记成立，经营范围为物业管理服务。奥园物业公司进驻星湖奥园小区后向业主征询对变更物业服务企业的意见和开展签署《前期物业服务协议》工作，分别在2018年5月21日、10月22日、2019年3月30日在星湖奥园小区公告了《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果公示》《关于星湖奥园〈前期物业服务协议〉签署情况公示》《关于定期更新〈前期物业服务协议〉签署情况的公示》，公示载明已与奥园物业公司签订《前期物业服务协议》的业主共608户，占已售总户数56.09%，占已售总面积58.93%。2018年11月26日，星奥发展公司与奥园物业公司共同向肇庆市端州区住房和城乡建设局申请前期物业服务合同备案，备案材料包括《前期物业服务协议》（样板）；2018年10月22日、11月5日、11月5日、11月21日《前期物业服务协议》签署情况公示文件、签署名单及公示图片；A、B、C区业主签署《前期物业服务协议》的复印件等，肇庆市端州区住房和城乡建设局于2019年5月28日同意星奥发展公司与奥园物业公司的备案申请。上述备案的《前期物业服务协议》（样板）关于物业服务费用的约定：住宅按建筑面积每月每平方米……B区高层（带电梯）1.9元/平方米，非住宅/商铺按建筑面积每月每平方米3元，每月交纳费用时间是每月10日前交纳下一个月物业服务费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、海伊教育公司的诉辩，对争议的问题作如下认定处理：一、奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，由于星湖奥园小区至今尚未成立业主委员会，星奥发展公司作为星湖奥园小区的开发商，有权选聘物业服务企业及与之签订前期物业服务合同。且奥园物业公司为依法登记成立从事物业服务的企业，具有独立的法人资格。因此奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效之合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对星湖奥园小区业主具有约束力，海伊教育公司以星奥发展公司无权代表业主签订《前期物业服务合同》以及其非合同当事人为由提出抗辩，依据不足，一审法院不予采纳。二、关于奥园物业公司请求海伊教育公司缴纳物业服务费及滞纳金的请求。海伊教育公司认为幼儿园内的保洁、绿化、保安等管理事项及费用均由幼儿园自行负责，且幼儿园的大门是在小区之外，故无需缴纳物业管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”海伊教育公司作为星湖奥园悉尼区（B区)幼儿园的业主，自然有义务对共有部分承担责任，即应当支付物业服务费。奥园物业公司自2018年2月1日进驻星湖奥园小区为包括海伊教育公司在内的星湖奥园小区业主提供了物业服务，履行了物业管理的主要义务，海伊教育公司拒绝缴纳物业服务费显属不当，若业主长期拖欠或拒不缴纳物业服务费，势必导致物业服务投入不足，影响物业服务水平。因此海伊教育公司作为业主，理应履行缴纳物业服务费的义务。根据奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》及在肇庆市端州区住房与城乡建设局备案的《前期物业服务协议》（样板）约定，非住宅/商铺按建筑面积每月每平方米3元计收物业服务费，海伊教育公司的房屋建筑面积2726.27平方米，每月应向奥园物业公司交纳物业服务费8178.81元。奥园物业公司主张海伊教育公司从2018年2月至2019年8月拖欠物业服务费155397.39元，一审法院予以认定。奥园物业公司主张物业服务费滞纳金，实为违约金。根据奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》约定，业主应当在每月10日前交纳物业服务费，业主拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金。但该违约金的标准过高，一审法院依法予以调整，具体本案的违约金标准以每月拖欠物业费用为基准，2019年8月20日前可参照中国人民银行同期金融机构人民币贷款基准利率计付，2019年8月20日起至上述物业服务费付清之日止的违约金可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计付。奥园物业公司有关违约金的请求，其合理部分，一审法院予以支持。海伊教育公司的抗辩意见合理部分，一审法院予以采纳。三、关于奥园物业公司请求海伊教育公司支付律师费的请求。根据奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》第七条“通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担”约定，且奥园物业公司提供了其与广东赛力律师事务所签订的委托代理合同及该律师事务所收取的律师费发票，收费标准符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》。故奥园物业公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。海伊教育公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》、第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款的规定，判决：一、海伊教育公司应在一审判决发生法律效力之日起十日内向奥园物业公司支付2018年2月至2019年8月拖欠的物业服务费155397.39元。二、海伊教育公司应在一审判决发生法律效力之日起十日内向奥园物业公司支付逾期违约金，违约金以每月拖欠物业费用为基数，2019年8月20日前可参照中国人民银行同期金融机构人民币贷款基准利率计付，2019年8月20日起至上述物业服务费付清之日止的违约金可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计付。三、海伊教育公司应在一审判决发生法律效力之日起十日内向奥园物业公司支付律师费15000元。四、驳回奥园物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2283.15元（奥园物业公司已预交），由奥园物业公司负担283.15元，海伊教育公司负担2000元，海伊教育公司负担的受理费应在一审判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴交。本院二审期间，海伊教育公司提交穗发改[2020]29号文一份，拟证明涉案幼儿园是小区的配套教育设施，其物业服务费应该不高于该小区住宅物业服务收费标准收取。经质证，奥园物业公司称，该证据的真实性由法院依法审核。关联性方面，该份文件是广州住房和城乡建设局所发布的文件，属于地方性政策规定，法律效力并不能覆盖肇庆地区，且该份文件属于指导性文件，不属于法律规定，不能适用于本案。一审法院查明的事实与本院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：《前期物业服务合同》是否有效以及一审判决海伊教育公司按照物业管理合同的标准支付物业服务费是否合理的问题。关于《前期物业服务合同》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在涉案小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，星奥发展公司作为该小区的建设单位可以选聘奥园物业公司作为前期物业管理企业。海伊教育公司主张星奥发展公司未按照《物业管理条例》第二十四条第一款的规定选聘物业服务企业，但该规定不属于效力性的强制性规定，故奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。关于一审判决海伊教育公司按照物业管理合同的标准支付物业服务费是否合理的问题。如上所述，奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》为合法有效的合同，对奥园物业公司与奥园小区全体业主均具有法律约束力。海伊教育公司确认，无法分开的共用设施设备的维护，均由奥园物业公司完成，奥园物业已经按照合同约定以及相关规定向包括海伊教育公司在内的小区业主提供了物业服务，海伊教育公司应支付相应的物业管理费用。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，一审判决海伊教育公司按照物业管理合同的标准支付物业服务费并无不当，本院予以维持。海伊教育公司提交穗发改[2020]29号文拟证明涉案幼儿园是小区的配套教育设施，其物业服务费应该不高于该小区住宅物业服务收费标准收取，因穗发改[2020]29号文并非具有普遍约束力的法律强制性规定，故海伊教育公司该主张的理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人海伊教育公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4566.3元，由上诉人肇庆市端州区海伊教育投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红茂审 判 员 李升文审 判 员 苏振伟二〇二〇年六月十九日法官助理 苏翠华书 记 员 张静娉