宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初13401号原告：中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：唐令华，该分公司经理。委托诉讼代理人：王英，宁夏三略律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨真，宁夏三略律师事务所律师。被告：银川开源物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐利锋，宁夏观德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢，宁夏观德律师事务所律师。被告：银川市兴庆区荣丰苑住宅小区业主委员会。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：吴忠良，该业委会主任。原告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司（以下简称宁夏电信实业分公司）与被告银川开源物业服务有限公司（以下简称开源物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依原告宁夏电信实业分公司的申请追加银川市兴庆区荣丰苑住宅小区业主委员会（以下简称荣丰苑业委会）为本案的被告参加诉讼。本院依法适用普通程序并组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告宁夏电信实业分公司的委托诉讼代理人王英、被告开源物业公司的委托诉讼代理人徐利锋、被告荣丰苑业委会负责人吴忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏电信实业分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还侵占原告所有的位于银川市兴庆区中山北街149号7号楼东侧停车场，并赔偿占有该停车场占用费272160元（自2013年1月计至起诉之日），该费用计算至实际搬离之日；2.请求被告搬离设在银川市兴庆区中山北街149号7号楼一楼楼道的门卫；3.请求被告恢复荣丰苑西侧铁栅栏原状（即将铁栅栏所开小门封堵）。事实和理由：原告位于银川市兴庆区中山北街149号7号楼房产与荣丰苑小区西侧毗邻，被告开源物业公司系荣丰苑小区物业公司。原告持有的国用（2011）第25071号土地证及所附宗地图表明，原告土地使用权包括中山北街149号7号楼及7号楼东侧门前的院子，该院子土地使用权应属于原告独家使用，现被告开源物业公司侵占该地并作为对外营业的停车场，被告开源物业公司同时侵占原告7号楼一楼过道作为该停车场门卫房使用。另外荣丰苑小区规划设计没有西门，但该小区违反规划擅自把小区西侧围墙铁栅栏开通一个门作为小区西门使用，小区业主从该西门通行到中山街时影响了原告的安全保卫。被告开源物业公司的上述行为侵犯了原告的土地使用权及楼宇的安全已构成侵权。故原告诉至法院，要求被告开源物业公司恢复原状并赔偿原告的经济损失。被告开源物业公司辩称：2015年12月1日，宁夏电信物业有限公司与荣丰苑业委会签署《荣丰苑小区物业移交清单》，将包括物业办公用房两间，机动车停车场两处（其中西大门440.5平方米，约15个车位，后院临时停车场335.5平方米，约20个车位）移交给荣丰苑业委会。同日，宁夏电信房地产开发有限公司出具《关于荣丰苑有关交接情况的说明》载明：原物业公司所管理的小区公共设施及相应部分由新的物业公司继续进行管理，同意新的物业公司使用机动车停车场，并由新的物业公司负责制定管理办法，同意将门房移交给新的物业公司使用。2013年1月6日，二被告签订《物业服务合同》约定合同期限三年。2016年12月26日，双方又签订《物业服务合同》，合同期限至2019年12月31日。在两份物业合同中均明确约定被告荣丰苑业委会将办公用房交由被告开源物业公司无偿使用，停车场交由被告开源物业公司管理使用。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第六条、《银川市物业管理条例》第三十五条规定，建设单位应当为新建的住宅物业配置物业服务用房，荣丰苑小区开发商应当为该小区配置物业用房。被告荣丰苑业委会接受上一任物业公司移交的办公用房、停车场，开发商同意移交，故业委会合法占有并使用物业用房（西门门卫房）及停车场，被告开源物业公司依据与业委会签订的合法有效的物业合同，合法占有并使用物业用房及停车场。原告要求返还停车场及门卫用房不符合合同约定，也不符合法律规定，其诉请不应得到支持。原告要求支付停车场及门卫房占用费272160元于法无据，应当依法予以驳回。原告诉请要求被告将荣丰苑小区西门封闭进行隔离的诉请不属于法院受案范围。综上，宁夏电信房地产开发有限公司后期吸收合并到原告，该公司已经同意办公用房及停车场交由业委会进行使用，该公司的决定应当视为原告的决定。2005年至2019年期间，原告及其吸收合并前的任何单位，从未向业委会或前后几家物业公司主张过任何权利。2019年，被告开源物业公司要求原告支付物业费，法院审理后判决原告支付被告开源物业公司物业费，原告为此提起诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。被告荣丰苑业委会辩称：对原告的诉讼请求均不认可。原告诉状所述不属实，开发商因资金问题，在2015年都未能按照规划要求开发第三期，并将开发停车场的房屋租赁给他人用于经营超市，停车场原本是小区规划的绿化用地。小区内开发的公共场所、公共设施都属于小区业主共有，业委会按照物权法规定向开发商索要公共场所。原告称业委会没有经过其同意将物业用房交给被告开源物业公司，按照相关规定，业委会向物业公司移交物业用房不需要经过原告同意。原告将公共用地租赁给超市，导致业主车辆无法停放，业委会向被告开源物业公司移交物业用房及停车场不属于对外经营，业主对物业用房以及停车场是无偿使用，原告要求被告开源物业公司支付占用费不符合规定。原告要求将西门封闭不符合要求，西门是开发商设立，并非业主私自开设。栏杆不属于原告所有，设置栅栏是为了防止车辆进入小区。小区公共规划在规划图纸中都有详细的标识，双宝小区的位置原本是规划的绿化用地，对原告封闭西门诉请不认可。业主已经走西大门20多年，大家均认可门卫用房归业主所有。原告因停车问题曾与业委会协商过，业委会给原告提供四个停车位，当时原告也并未提出本案诉请问题，小区业主不同意原告的诉请。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，原告提交的税务事项通知书及公司注销登记申请书等资料一组、被告开源物业公司提交的（2019）宁0104民初7048号民事判决书客观真实，本院予以采信。对原、被告有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的公证书、《房屋联建开发合同》、《土地使用权转让合同》、宁天房（2001）068号关于荣丰苑土地证变更登记的申请、中国电信实业宁（2011）056号关于办理土地使用权变更登记手续的申请、宁国土资函（2011）395号关于宁夏电信实业有限责任公司改制土地资产处置有关问题的复函、银川市不动产登记信息查询单2份、房屋产权证2份、银国用（2011）第25071号土地证、宁夏电信实业有限公司宗地图、照片打印件5张，证明原告下属的宁夏邮电荣丰房地产开发公司与宁夏隆湖房地产开发公司于1999年联合开发荣丰苑小区时，宁夏隆湖房地产开发公司将建成的六层综合楼（涉案7号楼）、二层捷达车展厅（8号楼）等房屋出售给宁夏邮电荣丰房地产开发公司。后宁夏邮电荣丰房地产开发公司更名为宁夏荣丰房地产开发有限公司，将该二楼留作自用，并办理产权手续。2011年，原告因企业改制将涉案房产及土地变更登记在自己名下。根据原告的土地证及宗地图，7号楼东侧院子属于原告所有，不属于荣丰苑小区的公共部分。7号楼一楼过道设立的荣丰苑小区西门门房也属于原告所有的附属设施，不属于荣丰苑小区的物业管理用房。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，称宁夏电信物业有限公司、宁夏电信房地产开发有限公司与荣丰苑业委会于2005年办理了物业移交手续，将涉案物业办公用房及停车场交由业委会合法使用。原告于2011年才将上述房产和土地变更登记在其名下，物业公司应当继续按照物业移交的相关约定行使相关权利义务，同时该组证据也无法证实7号楼后面的院子产权属于原告所有。被告荣丰苑业委会同时认为原告原有自己的物业公司，其使用的就是西门门卫房和停车场，后来开发商将门卫房和停车场移交给业委会，原告要将门卫房和停车场收回需要报批相关手续。该组证据客观真实，本院予以采信，但对证明目的不予采信。2.原告提交《荣丰苑小区物业移交清单》、《关于荣丰苑有关交接情况的说明》、照片打印件9张、收回荣丰苑小区西门停车场及门房的通知书、紧急通知、荣丰苑小区一期规划图，证明原告系荣丰苑小区开发商，建设荣丰苑小区时没有规划停车场，原告下属物业公司将7号楼门前的停车场和门卫房移交给荣丰苑业委会使用，双方形成借用关系，移交清单中对使用期限和是否系无偿使用没有约定，原告随时有权要求被告返还。二被告对《荣丰苑小区物业移交清单》及《关于荣丰苑有关交接情况的说明》的真实性、合法性及关联性无异议，对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该组证据能够证实原告下属公司将西门门卫用房和停车场无偿交由业委会使用，其交付行为符合物业管理条例的相关规定，该交接情况说明中没有明确有偿使用，应当视为无偿使用。该组证据客观真实，本院予以采信，但对原告与被告就涉案停车场及门卫房存在借用关系的证明目的不予采信。3.被告开源物业公司提交《荣丰苑小区物业移交清单》、《关于荣丰苑有关交接情况的说明》、致银川市消防支队函、公示及规划图，证明原告下属公司将涉案停车场、西大门门卫用房合法移交给被告荣丰苑业委会占有使用，由业委会行使相关权利。原告对《荣丰苑小区物业移交清单》及《关于荣丰苑有关交接情况的说明》的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，称原告移交的仅仅是使用权，并非所有权，双方形成借用关系，原告有权要求返还原物，对致银川市消防支队函、公示及规划图的关联性有异议。被告荣丰苑业委会对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。《荣丰苑小区物业移交清单》及《关于荣丰苑有关交接情况的说明》客观真实，本院予以采信，致银川市消防支队函、公示及规划图与本案没有关联性，本院不予采信。4.被告开源物业公司提交《物业服务合同》复印件2份，证明二被告于2013年、2016年签订两份《物业服务合同》，合同约定荣丰苑业委会委托被告开源物业公司对小区提供物业服务，被告开源物业公司依据合同合法占有并管理使用涉案的西大门门卫房和停车场。原告对该组证据的真实性不发表质证意见，对关联性有异议，称原告于2005年给被告荣丰苑业委会移交涉案财产，仅同意业委会和2005年进驻的物业公司使用。2013年之后，业委会未经原告同意将涉案财产移交给被告开源物业公司使用，原告已于2019年10月8日书面通知被告要求返还涉案财产。被告荣丰苑业委会对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。该组证据客观真实，本院予以采信。5.被告荣丰苑业委会提交《商品房买卖合同》、银川市住宅质量保证书、住宅基本设置和设计指标、吴忠良房屋产权证及国有土地使用证，证明荣丰苑小区开发商在合同中明确约定小区的出入口是中山北街149号涉案西大门。原告对房屋产权证、国有土地使用证、银川市住宅质量保证书的关联性有异议，认为《商品房买卖合同》系复印件，不予质证，称原告可以保留西门，但要求与7号楼院子进行围墙隔离，仅保留西门人行通道。被告开源物业公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。该组证据客观真实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：1999年3月3日，宁夏荣丰房地产开发有限公司（甲方）与宁夏隆湖房地产开发有限公司（乙方）签订《房屋联合开发合同》约定：中山北街217#厂区开发项目投资过大，甲、乙双方共同融资，风险共担，协定联合开发此项目，该建设区域占地面积18025平方米，建设区域四至范围：东至：金诚房地产开发公司住宅区。南至：银川电器开关厂、保险公司等，西至：中山北街，北至：北兴巷、宁夏交警总队住宅。合同还约定：合同签订后甲方一次性支付乙方土地、房产投入及利润800万元，乙方提供沿中山北街新建的建筑物5363.8平方米土地所有手续文件，并将房屋所有权手续办置甲方名下。土地所有权待所有建筑物竣工后随建筑物产权一并办置甲方名下。甲方于合同签订之日10日内将剩余款项430万元付清，并拥有中山北街217号小区的全部房地产所有权。荣丰苑小区属于中山北街217#厂区开发项目范围内，该小区建成后由宁夏电信物业有限公司提供物业服务。2005年12月1日，宁夏电信物业有限公司（移交单位）与荣丰苑业委会（接受单位）签订《荣丰苑小区物业移交清单》约定：“一、物业面积36278平方米；二、小区内共用房屋：1.物业办公室2间36㎡；2.保洁室1间7㎡；3.通信机房1间30㎡；4.配电室1间144.5㎡；5.卫生间1间5㎡；6.活动室2间106㎡；7.非机动车辆车棚3间745㎡；8.机动车停车场两处，其中西大门内440.5㎡，约15个车位，后院临时停车场335.5㎡，约20个车位；9.门卫保安房1间约16㎡；三、设施设备：垃圾车壹辆、垃圾箱壹拾伍个、其他：游乐设施捌组，座椅贰把；四、图纸材料；五、其他：因电信物业公司单方撤出……”。吴忠良作为接受单位的代表人签字确认，并加盖荣丰苑业委会印章。同日，宁夏电信房地产开发有限公司出具《关于荣丰苑有关交接情况的说明》载明：“荣丰苑住宅小区有关交接工作，经与小区业主委员会协商，就相关问题做如下说明：1.原物业公司所管理的小区公共设施及相应部分，同意由新的物业公司继续进行管理；2.同意新的物业公司使用机动车停车场，并由新的物业公司负责制定管理办法；3.同意将门房移交给新的物业公司使用”。吴忠良签字并加盖荣丰苑业委会印章予以确认。2013年1月6日，二被告签订《物业服务合同》约定：被告荣丰苑业委会选聘被告开源物业公司为荣丰苑小区提供物业管理服务，物业类型：普通住宅，物业委托期限自本合同签订之日起有效期限为3年。被告荣丰苑业委会将宁夏电信物业有限公司移交给其的荣丰苑小区物业用房及其他设施设备移交给被告开源物业公司，其中包含涉案的西大门停车场，门卫保安用房。2016年12月26日，二被告续签《物业服务合同》，续签期限为三年（2017年1月1日至2019年12月31日止），并将2016年1月1日至2016年12月31日作为原《物业服务公司》有效延续期。2018年，原告收回中山北街149号7号楼自用，经原、被告协商，被告开源物业公司为原告提供4个车位供其使用。2019年5月5日，本案被告开源物业公司将本案原告诉至本院要求支付物业费及利息。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，银川市兴庆区中山北街149号7号楼、8号楼于2013年3月登记在宁夏电信实业有限责任公司名下。荣丰苑住宅小区平面图显示涉案7号楼、8号楼分别系规划图内的绿地、停车场。经现场勘查，案涉7号楼、8号楼均为旧楼，两栋楼之间的通道就是荣丰苑小区西大门，7号楼后院就是原告诉请返还的停车场及设置在7号楼楼道的门卫房。宁夏电信房地产开发有限公司（曾更名为宁夏荣丰房地产开发有限公司）、宁夏电信物业有限责任公司均系宁夏电信实业有限公司下属子公司，现均已被注销。2018年，中国电信集团下属法人体制改革，将宁夏电信实业有限公司吸收合并，新设中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司。2018年9月，宁夏电信实业有限责任公司注销，并于2018年5月30日成立中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司。本院认为，1999年1月1日施行的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》第十八条规定：“居住小区的开发建设单位必须按照规划要求，建设便于物业管理的配套设施，并经综合验收合格后，方可向居住小区管委会办理移交”。本案中，宁夏荣丰房地产开发有限公司与宁夏隆湖房地产开发有限公司于1999年3月3日签订的《房屋联合开发合同》载明中山北街217#厂区开发项目四至范围与规划图相符，涉案的中山北街149号7号楼、8号楼与荣丰苑小区均属于规划图的范围之内，7号楼、8号楼中间的通道成为荣丰苑小区居民的出入通道。荣丰苑小区建成后由宁夏电信物业有限责任公司提供物业服务，宁夏电信物业有限责任公司退出时向荣丰苑业委会移交物业用房及其他设施设备，包含涉案西大门内停车场及7号楼楼道的门卫保安房，宁夏电信房地产开发有限公司同时出具《关于荣丰苑有关交接情况的说明》予以确认，由此可以确认涉案西大门内停车场及7号楼楼道的门卫保安房均属于荣丰苑小区物业用房及其他设施设备。宁夏电信房地产开发有限公司系原告下属的子公司，该公司注销后权利义务由原告承继。在原告未提交证据证实其将涉案停车场及门卫用房借给被告有偿使用的情况下，对原告要求被告返还位于银川市兴庆区中山北街149号7号楼东侧停车场，并赔偿该停车场自2013年1月至实际搬离之日止的占用费，要求被告搬离设在中山北街149号7号楼一楼楼道的门卫的诉讼请求不予支持。原告诉请恢复荣丰苑西侧铁栅栏原状（即将铁栅栏所开小门封堵）的诉讼请求，因原告诉请实际是封堵荣丰苑西大门，而荣丰苑西大门也就是涉案7号楼、8号楼中间的通道，该通道在7号楼、8号楼建成时就已存在，并成为荣丰苑小区居民出入的主要通道，并非被告私自设立，故对原告的该诉项讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司的诉讼请求。案件受理费5382元，由原告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 丁秀琴人民陪审员 赵福玲人民陪审员 勉凤香 二〇二〇年六月二十八日法官助理 金俊婷书记员 徐思雨附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。