浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2302号 上诉人（原审被告）：杭州富阳金瑞商业管理有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道恩波大道718号城东迎宾商城2号3011、3012、3013室。 法定代表人：陈军，总经理。 委托诉讼代理人：管红明，浙江麦格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王洪飞，男，汉族，1978年4月16日出生，户籍所在地：杭州市富阳区，现住杭州市富阳区。 上诉人杭州富阳金瑞商业管理有限公司（以下简称金瑞公司）因与被上诉人王洪飞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初6824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：1、2018年12月8日，王洪飞、金瑞公司签订《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》一份。约定，金瑞公司同意将位于杭州市富阳区商铺出租给王洪飞。商铺面积73.7平方米，租赁期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止。该商铺只供王洪飞用以美发化妆使用，如王洪飞经营用途变更的，须经双方协商一致后变更。第一年的租金为33000元，管理费为33000元，每6个月支付一次。第二年起的租金、管理费按当年市场行情由金瑞公司确定。以上的租金、管理费不包含中央空调使用费、物业费、通讯费、水电费及公共能耗费等，其中：中央空调使用费按7元／平方米／月，由金瑞公司向各商家代收后代付给中央空调提供方；物业费3元／平方米／月，由金瑞公司向各商家代收后代付给商城的物业管理公司；通讯费由王洪飞直接向运营商支付；合同还约定了水电费的计价和支付方式。合同签定当日，王洪飞向金瑞公司支付3000元作为本合同的履约保证金。王洪飞应在城东迎宾商城开业（2019年1月1日）前完成商铺装修。王洪飞方的违约责任，王洪飞逾期支付相关款项的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的日万分之三支付违约金；合同期内，王洪飞有下列行为之一的，金瑞公司有权单方面选择终止本合同，收回该商铺、履约保证金及剩余租金不予退还，或要求王洪飞承担违约金或赔偿损失：（1）未经金瑞公司书面同意，擅自将该商铺全部或部分转租、分租、转让、承包、转借他人的；（2）违反本合同规定使用该商铺，且经金瑞公司书面通知，在限定时间内仍未纠正的；（3）所有王洪飞应缴款项，连续未缴或累计超过30日；（4）未经金瑞公司书面同意，王洪飞在一个租赁、管理年度内整体中断、停止业务累计超过30日；（5）未经金瑞公司书面同意，擅自进场装修的，或擅自拆改变动商铺主体结构的；（6）已经金瑞公司书面通知王洪飞进场装修，王洪飞在通知日起计算30日内不进场装修或者拖延装修的；（7）王洪飞未按合同约定履行或因王洪飞原因导致本合同终止或解除的。王洪飞应约不肯撤离该商铺时，双方约定金瑞公司对王洪飞在该商铺内的财产有任意处置的权力或留置权。金瑞公司方的违约责任，因金瑞公司原因导致王洪飞无法营业超过10天以上的，金瑞公司应给予实际天数租金减免以补偿王洪飞；金瑞公司无故令王洪飞转场使王洪飞无法营业，王洪飞、金瑞公司双方可共同委托有资质的第三方评估机构对王洪飞装修不可拆除部分进行评估，对王洪飞的经营损失由王洪飞、金瑞公司双方协商处理；在王洪飞不违约的情况下，金瑞公司无权提前解除本合同。因政府相关部门征用或拆迁或因金瑞公司租赁物不符合规划、消防、安全、环保、卫生及其他有关规定等原因导致本合同无法履行的，双方互不担责。 合同签订后，王洪飞按约向金瑞公司支付3000元的履约保证金；半年的租金16500元和半年的管理费16500元，合计33000元。金瑞公司收款后，按约向王洪飞交付相应的商铺。2019年5月15日，金瑞公司法定代表人陈军曾通过微信朋友圈发布信息称“杭州富阳城东迎宾商场B区三楼潮品街于5月16日（周四）明日上午8﹕28分正式对外营业”的信息，王洪飞所承租的商铺恰好位于潮品街，王洪飞也于2019年5月16日根据金瑞公司方的要求开始营业。同年7月起，王洪飞停止了美发店的经营，并在该商铺上张贴了“转租”公告。现王洪飞以“金瑞公司方招租未到位，通往三楼的自动扶梯未能正常运转，再加上中央空调未能及时运营等”为由，向原审法院提起诉讼，要求解除商铺租赁合同，返还租金等。 审理中，王洪飞陈述称，尽管在2019年5月16日按照金瑞公司方的要求开门经营该商铺，但由于商场内通往三楼的自动扶梯运转不正常，影响到客流量，从而也影响到王洪飞的经营活动，尤其是夏季中央空调未能正常运转，严重影响到王洪飞的经营活动，王洪飞多次与金瑞公司洽谈开通空调事宜未果而被迫于2019年7月关门停业。因此王洪飞认为，是由于金瑞公司方的配套设施不完善，未尽到应尽的服务义务，而导致王洪飞无法正常经营美发店，王洪飞有权解除合同，并要求金瑞公司退还租金和赔偿相关经济损失。金瑞公司陈述称，城东迎宾商场B区三楼潮品街系其向杭州富阳工信实业有限责任公司（以下简称工信公司）承租而开发的商业街区，包括网吧、商场、美容美发等商业项目，王洪飞属于潮品街美容美发项目，因前期招商等原因，潮品街直到2019年5月16日才符合开业条件而正式开业，王洪飞的美容美发店也于2019年5月16日正式开业。开业前期，通往商场的自动扶梯运转确实不正常，但目前已经正常运转；由于用电容量的原因，商场的中央空调直到2019年9月底才安装运转。尽管自动扶梯和中央空调的运转与否并不影响王洪飞美发店的营业，金瑞公司也愿意通过减免租金的方式对王洪飞作出一定的补偿，但不同意解除商铺租赁合同。 2、2019年12月6日，案涉房屋的管理人工信公司向金瑞公司发出《关于解除〈商铺租赁管理服务合同〉的通知》，宣布解除其与金瑞公司间的商铺租赁管理服务合同，收回城东迎宾商场三楼B区的商铺。同年12月9日，工信公司向原审法院提起诉讼，要求确认其与金瑞公司于2018年8月25日签订的《商铺租赁管理服务合同》已经解除，并支付相应的租金、管理费和招商服务费等。2020年1月6日，原审法院现场勘验发现包括案涉商铺在内的整个城东迎宾商场三楼B区的商铺已经被拆除，处于重新装修施工过程中。审理中，王洪飞、金瑞公司双方对于整个城东迎宾商场三楼B区的商铺处于重新装修过程中的事实无异议，但金瑞公司不同意解除王洪飞、金瑞公司间的租赁合同关系，并认为，一方面，王洪飞对案涉商铺的装修价值缺乏有力的证据证明，而对王洪飞的装修损失不予认可；另一方面，王洪飞对案涉商铺的装修系由工信公司组织拆除的，即使存在损失，也应由工信公司负责赔偿。 王洪飞的诉讼请求为：1.判令解除王洪飞、金瑞公司之间的租赁合同关系；2.金瑞公司退还租金33000元及押金3000元，共计36000元；3.金瑞公司赔偿王洪飞因金瑞公司违约而造成的损失61838元（装修费及设备费）；4.本案诉讼费由金瑞公司负担。 原审法院认为：金瑞公司将其所承租的城东迎宾商场三楼B区部分商铺转租给王洪飞，双方所签订的《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但鉴于目前案涉商铺已经被出租人工信公司收回，继续履行王洪飞、金瑞公司间的《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》实际已经不可能，现王洪飞起诉要求解除双方间的商铺租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。金瑞公司作为潮品街的经营业主，长期未能解决商场自动扶梯和中央空调的运营问题，未能为王洪飞等次承租人提供良好的经商环境，存在服务管理上的瑕疵，对王洪飞未能正常经营美容美发店确实产生严重影响。王洪飞起诉要求金瑞公司退还其所收取的33000元租金（管理费）和3000元履约保证金，理由正当，原审法院予以支持。王洪飞所主张的装修损失，证据不够充分，原审法院不予支持。综上，王洪飞的诉讼请求，原审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王洪飞与金瑞公司于2018年12月8日所签订的《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》；二、金瑞公司退还王洪飞租金（管理费）33000元、履约保证金3000元，合计36000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回王洪飞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2246元，减半收取1123元，由王洪飞负担773元，金瑞公司负担350元。 宣判后，金瑞公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定金瑞公司与王洪飞签订的《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》实际已经不可能，事卖认定错误。1、案涉租赁物并没有被毁损、灭失。金瑞公司出租给王洪飞为杭州市富阳区恩波大道718号城东迎宾商城三层8区-2号商铺。城东迎宾商城三层8区为一个大的立体空间，8区-2号商铺为其中一个小的立体空间。8区-2号商铺由王洪飞根据合同约定自行装修，隔离出来的“房间”。故案涉商铺被案外人虽被拆除，但案涉的租赁物并未毁损、灭失。2、案涉商铺（城东迎宾商城三层6区）的管理人工信公司也已向原审法院提起诉讼，要求确认其与金瑞公司签订的《商铺租赁管理服务合同》已经解除。同时金瑞公司也已向原审法院提起诉讼【案号（2019）浙0111民初7783号】，要求确认《关于解除〈商铺租赁管理服务合同〉的通知》无效。工信公司与金瑞公司之间关于双方《商铺租赁管理服务合同》是否解除、《关于解除〈商铺租赁管理服务合同〉的通知》是否生效处于未定状态。上述两案的存在，非必然导致《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》无法继续履行。二、退一步讲，即使一审法院认定王洪飞起诉解除《【富阳城东迎宾商城】商铺租赁管理合同》符合法律规定，但判决退还王洪飞全部租金和保证金，认定事实不清，适用法律错误。1、本案双方签订合同后，王洪飞入场装修，并王洪飞应金瑞公司通知而开业，说明王洪飞认可商场符合开业条件。该段期限双方已按合同约定履行各自的合同义务。自2019年7月起，王洪飞未按约定支付租金、管理费，实际占用商铺。同时，王洪飞自行贴“转租”公告。如王洪飞认为金瑞公司提供的经商环境不符合双方约定，应向金瑞公司提出解除合同，而非自行张贴“转租”公告。至王洪飞提起诉讼之日前，转租公告恰能说明王洪飞认可租赁现状，该段期间的租金应由王洪飞支付给金瑞公司。故根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，金瑞公司仅应退还“尚未履行”部分，故根据双方合同履行情况，金瑞公司无需退还王洪飞租金和保证金。2、即使存在王洪飞所说自动扶手电梯、中央空调问题，在王洪飞提起诉讼之前，仅论王洪飞装修期间（暂计30天）、正常幵业期间（计46天）、店铺“转租”期间（115天）也应当视为王洪飞正常使用涉案租赁物的期间，该期间的租金和管理费（共191天，租金和管理费计34537元），应由王洪飞承担。综上所述，请求：一、撤销原审判决第一项、第二项；在查清事实的基础上，改判驳回王洪飞在一审中的第1项、第2项请求。二、判令王洪飞承担一审、二审诉讼费。 针对金瑞公司的上诉，王洪飞发表答辩意见称坚持一审意见。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应照约履行。原审法院判决解除案涉合同，对此金瑞公司于二审中确认，对解除案涉合同不持异议，且事实上也无法履行；原审法院判决金瑞公司退还履约保证金3000元，金瑞公司亦于二审中予以认可。因此，对原审法院就上述两项所作的处理，本院依法予以维持。关于是否应当退还租金的问题，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据金瑞公司在诉讼中的陈述，其提供的租赁标的物确实存在扶梯和中央空调使用存在障碍的问题，对王洪飞经营的美容美发店产生了影响，王洪飞有权拒绝支付租金，且二审中，金瑞公司明确表示其曾催讨过租金，而王洪飞也以扶梯、空调为由拒付租金，而且根据二审中金瑞公司的陈述，其所主张的装修期间、正常开业期间和转租期间并不连续，因此，本院认为金瑞公司未能提供符合合同约定用途的租赁标的物，原审法院判决金瑞公司退还王洪飞租金（管理费）33000元符合法律规定，本院予以维持。 综上，金瑞公司的上诉依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费625元，由上诉人杭州富阳金瑞商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年六月四日 书记员  姚丽萍