湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终472号上诉人（原审被告）：丁时全，男，1980年10月14日出生，汉族，四川省中江县人，住四川省中江县，委托诉讼代理人：李欢，湖北万中亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：万中亮，湖北万中亮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱飞，男，1986年7月13日出生，汉族，武汉市江汉区人，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李欢，湖北万中亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：万中亮，湖北万中亮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董思序，女，1986年11月4日出生，汉族，武汉市江汉区人，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李欢，湖北万中亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：万中亮，湖北万中亮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉易捷金融服务外包有限公司。住所地：武汉市武昌区水果湖街中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区K1地块一期一区K1-2栋15层5室。法定代表人：汪杰，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李欢，湖北万中亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：万中亮，湖北万中亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑双加，男，1981年5月20日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，原审第三人：万爱平，女，1986年12月4日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：郑双加，男，1981年5月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号哥特帝景25栋2单元602室，公民身份号码：422322198105200035。上诉人丁时全、朱飞、董思序、武汉易捷金融服务外包有限公司（简称易捷公司）因与被上诉人郑双加、原审第三人万爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院(2019)鄂0116民初4022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人丁时全、朱飞、董思序、易捷公司共同上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回郑双加的全部诉讼请求或发重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由郑双加承担。事实和理由:1、一审法院认定事实不清，没有查明案涉房屋买卖形成的背景及案涉房屋的整个交易过程，人为地将本案房屋买卖纠纷产生的原因行为予以割裂，以致于错误地认定丁时全、朱飞、董思序存在恶意串通，并以虚假意思表示出卖郑双加、万爱平所有的房屋。本案形成起因是郑双加、万爱平拒不偿还逾期借款，丁时全、朱飞、董思序受委托对抵押物进行处置以回收欠款，即先有借款逾期，后有房屋买卖，两者具有直接关联性，不可分割。丁时全、朱飞、董思序自始至终不存在恶意串通，损害郑双加、万爱平合法权益的行为，签订案涉《房屋买卖合同》，处置案涉房屋，也只是为了抵偿郑双加、万爱平所欠借款，且处置案涉房屋也取得了案外出借人及郑双加、万爱平的授权，房屋出卖价款也符合市场价格。案涉房屋处置价款已全部用于清偿郑双加、万爱平所欠借款。2、一审判决适用法律错误。本案不存在恶意串通的情节，郑双加、万爱平具有出卖案涉房屋的真实意思表示，且同意处置案涉房屋以归还借款。案涉《房屋买卖合同》属于有效合同，一审法院适用《合同法》关于合同无效的条款处理本案有误。同时，对于房屋价值的认定应以案涉房屋出卖给朱飞、董思序的时间作为评估时间节点。郑双加、万爱平具有出卖案涉房屋的意思表示，且同意丁时全、朱飞、董思序处置案涉房屋，并以实际行为协助案涉房屋买卖的完成。案涉《房屋买卖合同》并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。一审判决错误采信房屋价值鉴定报告。综上所述，一审判决认定事实不清，且适用法律多处错误，应当改判或发回重审。被上诉人郑双加答辩称，郑双加、万爱平与易捷公司的贷款关系，与丁时全、朱飞无关。丁时全、朱飞、董思序、易捷公司的上诉请求和理由不能成立，请求维持原判。原审第三人万爱平述称，同意郑双加意见。郑双加一审诉讼请求：1、确认丁时全以郑双加、万爱平名义与朱飞、董思序2017年12月8日签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令丁时全、朱飞、董思序、易捷公司共同赔偿郑双加房屋损失1100000元；3、判令丁时全、朱飞、董思序、易捷公司共同支付郑双加售房款占用期间的利息（自2017年12月9日起计算至付清之日止，以售房款1100000元为基数，按年利率6%计算）；4、由丁时全、朱飞、董思序、易捷公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年6月12日，郑双加因资金周转需要，向易捷公司借款550000元，按易捷公司的要求，郑双加与其员工丁时全签订委托书，委托丁时全可以将郑双加名下，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，代为出售等事宜。2017年12月8日，丁时全在未告知郑双加，也未征得郑双加同意的情况下，以郑双加的名义与朱飞签订《存量房买卖合同》，约定案涉房屋成交价格为500000元。2017年12月15日，该房屋在黄陂区不动产登记中心办理了房屋登记过户手续。丁时全作为受托人，理应按照郑双加的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而丁时全在未征得郑双加同意的情况下，擅自与朱飞约定房屋售价，以明显低于市场价的价格，签订房屋买卖合同。且在房屋过户后，也未将房屋买卖情况告知郑双加，丁时全也未将售房款交付给郑双加，其行为已严重侵犯郑双加的合法权益。2018年9月，郑双加才得知，案涉房屋已由丁时全出卖给朱飞，朱飞又以约100万元的价格，将案涉房屋出卖给案外人张亮平。丁时全、朱飞为易捷公司的员工，并接受易捷公司的指使，恶意串通，由丁时全将郑双加所有的房屋，恶意低价转让给朱飞，再由朱飞高价转让给案外人张亮平，丁时全、朱飞、易捷公司的行为明显属于恶意串通，严重损害郑双加的合法权益，故请求判如所请。丁时全一审辩称，1、丁时全、朱飞处置郑双加的房屋，是为了收回郑双加所欠的借款，不存在恶意串通，没有损害郑双加的合法权益；2、丁时全以郑双加的名义，将房屋卖给朱飞、董思序的行为属于资产保全行为，是为了督促郑双加及时归还借款，防止郑双加转移财产；3、朱飞、董思序将案涉房屋卖给案外人张亮平、曾敏是为了变卖担保物，收回借款本息，防止因郑双加逾期还款造成更大的经济损失，房屋转让合同有效。案涉房屋出卖后，丁时全、朱飞已将售房款通过“宜贷网”平台，转交给出借人，用来返还郑双加所欠借款，请求驳回郑双加的全部诉讼请求。朱飞、董思序一审辩称，1、朱飞是易捷公司的员工，郑双加向易捷公司借款550000元未返还，且郑双加还款过程中逾期。同时，易捷公司在向郑双加催款过程中，郑双加通过中介自行出售房屋，并收取案外人的购房定金300000元。但郑双加不履行与案外人的房屋买卖合同，导致案外人向法院起诉郑双加，并由法院查封了案涉房屋；2、基于易捷公司与郑双加之间的借款关系，易捷公司与案外人协商并达成协议，由易捷公司代郑双加支付案外人170000元后，案外人向法院申请撤诉，并解除了案涉房屋的查封；3、案涉房屋被解封后，为了保全资产，丁时全作为公司的受委托人，对案涉房屋进行处置，暂时将房屋过户登记到朱飞名下；4、2018年4月19日，朱飞以800000元的价款，将案涉房屋转卖给张亮平和曾敏，并且办理了房屋变更登记手续。扣减易捷公司代郑双加支付的170000元后，余款作为郑双加返还易捷公司的借款本息。故郑双加的诉请不能成立，请求驳回郑双加的全部诉讼请求。易捷公司一审辩称，1、丁时全、朱飞是易捷公司的员工，丁时全、朱飞处置郑双加的房屋，是为了收回郑双加所欠的借款，不存在恶意串通，没有损害郑双加的合法权益；2、丁时全以郑双加的名义，将房屋卖给朱飞、董思序的行为属于资产保全行为，是为了督促郑双加及时归还借款，防止郑双加转移财产；3、朱飞、董思序将案涉房屋卖给案外人张亮平、曾敏是为了变卖担保物，收回借款本息，防止因郑双加逾期还款造成更大的经济损失，房屋转让合同有效。案涉房屋出卖后，丁时全、朱飞已将售房款通过“宜贷网”平台，转交给出借人，用来返还郑双加所欠借款，请驳回郑双加的全部诉讼请求。万爱平一审述称，1、郑双加的民间借贷与本案无关；2、2017年12月22日，郑双加、万爱平登记离婚。双方书面约定位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋归郑双加享有，与万爱平无关。一审认定事实：易捷公司经工商登记，依法成立，经营范围：受理银行委托从事金融机构后台业务流程、业务外包服务等业务。2013年5月20日，郑双加、万爱平登记结婚，2017年12月22日，郑双加、万爱平登记离婚。朱飞、董思序登记结婚。丁时全、朱飞均为易捷公司的员工。2017年，郑双加依法取得位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋的不动产权证。2017年6月12日，郑双加、万爱平与丁时全签订《委托书》，郑双加、万爱平将其所有的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，委托丁时全办理房屋提前还贷，办理房屋抵押登记、注销抵押登记手续；委托丁时全办理房屋出售，签订《房屋买卖合同》，代收售房款，登记过户等手续。2017年6月21日，郑双加、万爱平与上海易贷网金融信息服务有限公司签订《借款居间服务协议》，约定上海易贷网金融信息服务有限公司为郑双加、万爱平向第三方支付机构借款，提供借款居间服务。2017年6月21日，郑双加、万爱平出具收到借款550000元的借据。当日，第三方支付机构中金支付有限公司支付郑双加借款550000元。易捷公司与上海易贷网金融信息服务有限公司之间有借贷业务方面的关系。2017年12月8日，易捷公司的员工丁时全，未经郑双加、万爱平同意，以郑双加、万爱平的名义，与朱飞、董思序签订《存量房买卖合同》，约定将郑双加、万爱平所有的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，出卖给朱飞、董思序，房屋成交价格500000元。郑双加、万爱平收到朱飞、董思序支付的全部房屋价款后1日内，将房屋交付朱飞、董思序。合同签订后，朱飞、董思序未向郑双加、万爱平支付购房款，也未向丁时全支付购房款。2017年12月15日，丁时全未经郑双加、万爱平同意，与朱飞、董思序在房屋管理部门办理了房屋登记过户手续，将记名郑双加的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，变更登记为朱飞、董思序，并办理了不动产权证。2018年，朱飞、董思序将该房屋出卖给案外人张亮平、曾敏，并在房屋管理部门办理了房屋登记过户手续，将记名朱飞、董思序的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，变更登记为张亮平、曾敏，并办理了不动产权证。事后，郑双加得知，郑双加所有的房屋已由丁时全出卖给朱飞、董思序，朱飞、董思序又以大约100万元的价格，将案涉房屋出卖给案外人张亮平、曾敏，并办理了不动产变更登记。郑双加认为，丁时全作为受委托人，未征得郑双加同意，擅自将郑双加所有的房屋，以明显低于市场价的价格，出卖给朱飞、董思序，再由朱飞、董思序高价转让给案外人张亮平、曾敏，且在房屋不动产变更登记后，未将房屋买卖情况告知郑双加，其行为严重侵犯郑双加的合法权益。丁时全、朱飞为易捷公司的员工，接受易捷公司的指使，其行为明显属于恶意串通，严重损害郑双加的合法权益。为此，郑双加提起本案诉讼。一审另查明：1、一审诉讼期间，依据郑双加的申请，依法委托司法鉴定确定，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室房屋，2019年9月17日的价值为1005900元。由郑双加用去鉴定费5000元。2、2017年12月22日，郑双加、万爱平登记离婚。事后，郑双加、万爱平签订《离婚补充协议》，约定位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室房屋及债权债务，归郑双加享有。3、一审诉讼期间，丁时全、朱飞、董思序提出，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，不应按2019年9月17日的时间节点，鉴定房屋市场价值1005900元。应按2017年12月8日，丁时全以郑双加、万爱平的名义，与朱飞、董思序签订《存量房买卖合同》的时间节点，鉴定房屋价值的诉讼主张。一审认为：郑双加、万爱平因民间借贷未返还，郑双加、万爱平与丁时全签订《委托书》，由郑双加、万爱平将其所有的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，委托丁时全办理房屋出售，签订《房屋买卖合同》，代收售房款，登记过户等手续。一、关于确认《存量房买卖合同》无效郑双加、万爱平与丁时全签订《委托书》后，丁时全未经郑双加、万爱平同意，以郑双加、万爱平的名义，与朱飞、董思序签订《存量房买卖合同》后，将郑双加、万爱平所有的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，以房屋价款500000元卖给朱飞、董思序。合同签订后，朱飞、董思序未向郑双加、万爱平支付购房款，也未向丁时全支付购房款。并且，丁时全未经郑双加、万爱平同意，与朱飞、董思序在房屋管理部门办理了房屋登记过户手续，将记名郑双加的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，变更登记为朱飞、董思序，并办理了不动产权证。丁时全与朱飞、董思序恶意串通，损害郑双加、万爱平的合法权益，并以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，双方签订的《存量房买卖合同》无效。郑双加提出，确认丁时全以郑双加、第三人万爱平名义与朱飞、董思序2017年12月8日签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。二、关于赔偿房屋损失2017年12月22日，郑双加、万爱平登记离婚。事后，郑双加、万爱平签订《离婚补充协议》，约定位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室房屋及其债权债务，归郑双加享有，与万爱平无关。《离婚补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违法，确认有效。因此，郑双加为记名为郑双加的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室房屋所有权人。丁时全与朱飞、董思序恶意串通，并以虚假的意思表示，出卖郑双加所有的房屋，损害郑双加的财产权益。因此，丁时全与朱飞、董思序应按司法鉴定确定的房屋价值1005900元，依法共同赔偿郑双加房屋经济损失1005900元。郑双加提出，丁时全、朱飞、董思序共同赔偿郑双加房屋经济损失的诉讼请求，予以支持。三、关于支付售房款占用期间的利息合同签订后，朱飞、董思序未向郑双加、万爱平支付购房款，也未向丁时全支付购房款。因此，郑双加提出支付售房款占用期间的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。四、关于易捷公司的民事责任易捷公司与丁时全、朱飞、董思序，出卖郑双加、万爱平的房屋，不具有民事法律关系，不应承担本案民事责任。因此，郑双加提出，判令易捷公司赔偿房屋损失的诉讼请求，不予支持。五、关于丁时全、朱飞、董思序的诉讼主张一审诉讼期中，丁时全、朱飞、董思序提出，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特9号“哥特帝景”小区25栋2单元6层2室的房屋，不应按2019年9月17日的时间节点，鉴定房屋市场价值1005900元。应按2017年12月8日，丁时全以郑双加、万爱平的名义，与朱飞、董思序签订《存量房买卖合同》的时间节点鉴定房屋价值的诉讼主张，没有事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十七条、第一百六十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认丁时全以郑双加、万爱平名义与朱飞、董思序2017年12月8日签订的《存量房买卖合同》无效；二、由丁时全与朱飞、董思序共同赔偿郑双加房屋经济损失1005900元；三、驳回郑双加的其他诉讼请求；上述款项于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14646元，鉴定费5000元，合计19646元，由丁时全、朱飞、董思序负担。二审中：双方当事人均未提交新证据；易捷公司认同丁时全、朱飞对本案诉争房屋的处置是职务行为。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：根据本案查明的事实，郑双加、万爱平因与易捷公司之间民间借贷未返还，郑双加、万爱平与丁时全签订《委托书》委托丁时全办理房屋出售、代收售房款等手续。其后，丁时全未经郑双加、万爱平同意，以郑双加、万爱平的名义与朱飞、董思序签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋以500000元价格出卖给朱飞、董思序，但朱飞、董思序未向郑双加、万爱平支付购房款，也未向丁时全支付购房款，表明双方之间并无真实的房屋买卖关系，故此一审判决认定案涉“2017年12月8日签订的《存量房买卖合同》”无效有事实和法律依据，应予维持。关于丁时全、朱飞、董思序是否应当共同赔偿郑双加房屋经济损失的问题，虽然易捷公司认同丁时全、朱飞对诉争房屋的处置是职务行为，但该意见不影响丁时全、朱飞、董思序应当共同赔偿郑双加房屋经济损失。关于丁时全、朱飞、董思序、易捷公司上诉主张案涉房屋鉴定市场价值时间节点不当的问题，该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14646元，由丁时全、朱飞、董思序、武汉易捷金融服务外包有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年六月五日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹