西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初5313号 原告：邹庆雷，男，汉族，1978年12月12日出生，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：王湘君，陕西华秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘萍，陕西华秦律师事务所律师。 被告：陕西江林房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。 法定代表人：王靖，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王鐾，男，汉族，1990年5月2日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：朱超博，北京市尚公（西安）律师事务所律师。 原告邹庆雷与被告陕西江林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹庆雷之委托诉讼代理人王湘君、被告陕西江林房地产开发有限公司之委托诉讼代理人王鐾、朱超博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹庆雷诉称，2014年11月9日原告向被告交付定金10000元，于2014年11月13日向被告缴纳江林韩国城两套B-F0115、B-F0103号50%预付款共计1060336元，于2014年11月13日与被告签订两份合同编号为013#、072#《商铺认购协议书》，协议约定原告认购被告所有的位于西安市雁塔区XX环XX大道东北角的XX城XX幢XX层两套B-F0115、B-F0103号商铺，用途为商业，单价为每平方米22800元，两套总房款为2100336元，2014年11月20日前支付购房款的50%即两套共计1060336元，剩余购房款于签订《商品房买卖合同》之日以银行按揭贷款方式付清余款。协议还约定开发商预计于2016年12月31日前取得商品房预售许可证。但至今，被告并未取得商品房预售证，也无法同原告签订《商品房买卖合同》。至今该楼盘仍处于停建状态，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告签订的013#、072#《商铺认购协议书》无效；2、返还原告已交纳的购房款1060336元；3、被告赔偿原告资金占用期间利息261985.46元（请求按照同期银行贷款利率自2014年11月20日计算至实际支付之日止，暂自2014年11月20日计算至2019年11月8日）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告陕西江林房地产开发有限公司（以下简称：江林房地产公司）辩称，答辩人与原告签订的《商铺认购协议书》合法有效，《商铺认购协议书》是双方的真实意思表示，不存在法定无效的情形，应属合法有效。原告请求答辩人支付的从2014年11月20日至2016年12月31日期间的借款利息，没有事实和法律依据。根据协议第二条2.2款:“预订期为贰年，自本合同签订起计算…”以及第五条5.1款:“在签订本协议时，预定人已熟悉并了解认可所认购该商铺的基本现状……”，5.2款“鉴于目前（商品房预售许可证）尚未办理完毕，开发商预计于2016年12月31日前取得，若开发商未能在期限届满时取得，双方协商解除该协议，开发商应在30日内向预定人返还已支付的预付款，双方互不追究违约责任。”以上协议条款已明确表明：从合同签订之日至2016年12月31日期间，若开发商未能取得预售证，由双方协商解除协议,双方互不追究违约责任，因此对于原告主张的2014年11月20日至2016年12月31日期间的违约利息，无事实和法律依据，答辩人不予认可。 经审理查明，2014年11月13日，原告邹庆雷与被告江林房地产公司签订两份《商铺认购协议书》，约定：原告购买被告位于西安市雁塔区XX大道XX城项目中的第B幢1层B-F0115号、B-F0103号商铺，用途为商业；每套商铺预定人均于2014年11月20日前，支付全部房款50%预付款即530168元（两套商铺预付款合计1060336元），剩余房款于签订《商品房买卖合同》之日时银行按揭贷款方式付清余款；预定期限届满，双方未能就本协议项下预定的商铺签订《商品房买卖合同》或虽已签订，但预定人（即购房人）未能按约定支付剩余购房款，或办妥银行按揭贷款手续，则本预定协议终止，开发商应在30日内向预定人返还已支付的预付款；在签订本协议时，预定人已熟悉并了解认可所认购该商铺基本现状，为了保证双方在约定期满，开发商取得（商品房预售许可证）后签订《商品房买卖合同》预定人自愿签订本协议；鉴于目前（商品房预售许可证）尚未办理完毕，开发商预计于2016年12月31日前取得，若开发商未能在期限届满时取得（商品房预售许可证），双方协商解除该协议，开发商应在30日内向预定人返还已支付的预付款，双方互不追究违约责任。 上述两份协议签订后，原告于2014年11月9日向被告支付商铺定金20000元，于2014年11月13日向被告支付购房款480000元，于11月20日向被告支付购房款560336元。以上合计1060336元。双方至今未签订《商品房买卖合同》。截止本案庭审结束前，案涉楼盘仍停建，且未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。 以上事实，有《商铺认购协议书》、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录及在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告邹庆雷与被告江林房地产公司签订的《商铺认购协议书》系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房预售合同。原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的，但被告至今尚未取得案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，致使原、被告在签订《商铺认购协议书》时双方所指向的欲购买标的物不具有特定的物理属性，也就是说该标的物根本不存在，违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效，原告该项诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应当向原告返还购房款1060336元。至于原告主张的资金占用期间利息，本院认为被告明知未取得案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，还与原告签订《商铺认购协议书》，造成上述协议无效的主要责任在于被告。另外，原告对被告案涉项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的《商铺认购协议书》无效的原因之一，故此，本院结合公平原则及过错责任，酌定被告应当按照中国人民银行同期贷款利率的60%向原告支付上述购房款资金占用损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告邹庆雷与被告陕西江林房地产开发有限公司于2014年11月13日签订的两份《商铺认购协议书》无效。 二、被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邹庆雷交纳的购房款1060336元及利息（以1060336元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的60%，自2014年11月20日计算至被告实际付款之日）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告邹庆雷其余诉讼请求。 本案案件受理费20603元，减半计收10301.5元由原告自行承担1301.5元，由被告陕西江林房地产开发有限公司承担9000元。因原告已预交，故被告陕西江林房地产开发有限公司应在履行付款义务时连同上述款项一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  孟元元 二〇二〇年六月九日 书记员  邢彤丹