安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初5691号 原告：朱冠华，女，1982年7月19日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：席礼国,安徽国天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘倩，安徽国天律师事务所律师。 被告：汪旵中，男，1984年2月1日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：张兴牛，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳臻，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告：刘光菊，女，1979年2月27日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王家济，安徽人杰律师事务所律师。 第三人：合肥市滨湖新区建设投资有限公司,住所安徽省合肥市徽州大道与紫云路交口,统一社会信用代码9134010079981045X9（1-1）。 法定代表人:宋德润，董事长。 委托诉讼代理人：阚园芳，公司员工。 委托诉讼代理人：张弦，公司员工。 原告朱冠华与被告汪旵中、刘光菊、第三人合肥市滨湖新区建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员盛利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱冠华及其委托诉讼代理人席礼国、刘倩，被告汪旵中及其委托诉讼代理人张兴牛、杨佳臻，被告刘光菊及其委托诉讼代理人王家济，第三人合肥市滨湖新区建设投资有限公司委托诉讼代理人阚园芳、张弦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱冠华诉称：朱冠华与汪昆中于2019年10月19日签订《房租租赁合同》、《转让合同》、《合同》。《房租租赁合同》约定：汪昌中将滨湖万泉河路与玉龙路交口滨湖城市出租给朱冠华，租赁期限自2019年10月21日至2121年4月1日止，房租季付5万元整、押金3万元。另，《转让合同》约定：汪昆中将位于滨湖万泉河路与玉龙路交口滨湖城市转让给朱冠华，转让费120000元整，《合同》约定：汪昆中将客家麻辣烫营业执照、卫生食品经营许可证转让给朱冠华。上述合同签订后，原告支付给汪昆中房租租赁押金30000元、转让费120000元并根据汪园中的要求将2019年11月至2020年2月租金50000元支付给520超市经营人程健。2020年3月7日，520超市经营人以朱冠华与汪昆中签订的《房租租赁合同》为经其同意为由，将案涉租赁标的物加锁封闭并限期朱冠华搬离。案涉租赁标的物系刘光菊于2015年3月20日承租于合肥市滨湖新区建设投资有限公司，租赁期限自2015年4月15日至2021年4月14日止。刘光菊与合肥市滨湖新区建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》第十条合同解除第5.1款约定“擅自将该房屋转租、转让或者转借给第三人的”。至2020年3月7日，朱冠华认为汪昆中、刘光菊未经出租人合肥市滨湖新区建设投资有限公司同意转租，朱冠华与汪昆中签订的《房屋租赁合同》应属无效，签订的《转让合同》、《合同》亦无法达到履行合同之目的，应当予以解除。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房租租赁合同无效，被告返还房租租赁押金3万元并自2020年3月7日起以全国银行间同拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，款清止；2、解除原、被告签订的《转让合同》、《合同》，被告返还原告转让费12万元并自2020年3月7日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，款清止。 被告汪旵中辩称：1、本案不存在合同无效的法定情形；2、《转让合同》、《合同》的性质为小吃店经营权转让；该两份合同的转让标的是客家麻辣店的经营权和资产，不包括房屋的转租。被告汪旵中已将经营证照全部交付原告朱冠华即推出客家麻辣店经营，原告已实际接管小吃店的经营。综上无论是从协议内容还是合同的实际履行情况来看，《转让合同》、《合同》的转让标的就是经营权，故原告是否能承租该房屋并不是影响经营权的转让，更不能以此为要求来解除《转让合同》、《合同》；3、租赁合同解除权乃至转租合同效力确认请求权只赋予出租人而不是承租人。我方认为原告要求确认与被告汪旵中签订的《房屋租赁合同》无效并要求被告汪旵中返还租赁押金及利息无法律依据；原告朱冠华要求解除其与被告汪旵中签订的《转让合同》、《合同》，要求汪旵中承担其经营损失，更是没有相关事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。 被告刘光菊辩称：1、原告请求确认其于汪旵中签订的房屋租赁合同无效无法律依据；2、原告诉称2020年3月7日，520超市经营人以原告与汪旵中签订的房租租赁合同未经其同意为由，将房屋加锁封闭并限期办理，该陈述没有事实依据，也无相应证据予以证明，与事实不符；3、原告于2019年11月27日支付涉案房屋第一季度（2019年10月21日至2020年1月21日期间）房租5万元，被告刘光菊予以认可；但原告至今没有支付涉案房屋第二季度房租5万元，原告已构成拖欠房租的事实。根据原告与汪旵中签订的租赁合同第三条约定，租期未满，原告不得以任何理由拖欠房租或要求退房，如原告未如期缴纳房租，汪旵中不予退还押金，原告须无条件搬离房屋。 第三人合肥市滨湖新区建设投资有限公司辩称：合肥市滨湖新区建设投资有限公司非涉案转租合同主体，刘光菊转租行为违反了租赁合同约定，转租未经合肥市滨湖新区建设投资有限公司同意，合肥市滨湖新区建设投资有限公司对此不知情，无需承担任何责任。对于刘光菊的违法转租行为，合肥市滨湖新区建设投资有限公司保留追究其违约责任的权利。 本院审理查明：2019年10月19日，汪旵中（甲方）与朱冠华（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于租与乙方，租期自2019年10月21日至2021年4月1日。房租为一季度付50000元。房屋押金30000元乙方在签订合同时一次交清。2019年10月19日，朱冠华、李飞与汪旵中签订《转让合同》1份，约定汪旵中将滨湖城天地公共租赁房107室有偿转让给朱冠华，转让款为120000元，如果此房在转让之后五个月之内被政府无条件取消，汪旵中应无条件退换120000元给朱冠华。2019年10元19日，汪旵中（甲方）与朱冠华、李飞（乙方）又签订《合同》1份，约定2019年10月21日起，甲方将客家麻辣店（营业执照、卫生食品经营许可证）手续转让给乙方。2019年10月19日朱冠华通过微信向汪旵中转账20000元，通过中国建设银行向汪旵中上海浦东发展银行股份有限公司合肥滨湖新区支行账户转入130000元，附言为转让费，该两笔转账合计150000元，分别为30000元租房押金，120000元转让款。2019年10月20日朱冠华向汪旵中支付2019年10月19日至2019年11月27日房租21000元。2019年11月27日朱冠华向合肥市包河区伍贰零超市实际经营者程建支付2019年11月28日至2020年2月27日间的房租50000元。后因朱冠华未按期支付房屋租金与合肥市包河区伍贰零超市实际经营者程建产生矛盾。 另查明，2015年3月16日，合肥市滨湖新区建设投资有限公司（甲方、出租方）与刘光菊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于出租给乙方使用，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2015年4月15日至2021年4月14日。其中第十条约定乙方擅自将该房屋转租、转让或者转借给第三人的甲方有权单方面解除合同收回房屋。上述合同还对履约保证金、租金、装修改造等作出了约定。 再查明，2017年8月28日，张大彬（甲方、出租方）与郑欢（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于租与乙方，租期自2017年8月28日至2021年4月1日。房租为一季度付50000元。房屋押金100000元乙方在签订合同时一次交清。其中第六条约定房屋租赁期间未经甲方同意，乙方不得转租、转借或以和他人合租为理由承租房屋。庭审还查明张大彬系刘光菊雇佣人员，郑欢系汪旵中的妻子。 以上事实，有各方当事人陈述、各方签订的《房屋租赁合同》、《转让合同》、《合同》、《收据》、《微信转账记录》、《银行转账回单》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点有四： 其一，朱冠华与汪旵中就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据庭审查明的事实，2015年3月16日，合肥市滨湖新区建设投资有限公司（甲方、出租方）与刘光菊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于出租给乙方使用，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2015年4月15日至2021年4月14日。其中第十条约定乙方擅自将该房屋转租、转让或者转借给第三人的甲方有权单方面解除合同收回房屋。根据上述合同约定，刘光菊在未经合肥市滨湖新区建设投资有限公司同意的情形下，不得对涉案房屋进行转租、转让或者转借给第三人等。本案中，刘光菊并未举证证明在2017年8月28日其代理人与郑欢签订涉案《租赁合同》时取得合肥市滨湖新区建设投资有限公司的同意；庭审过程中，合肥市滨湖新区建设投资有限公司作为案涉房屋出租权利人也明确表示对刘光菊的转租、分租行为不知情，且保留追究违约责任。综上，未经合肥市滨湖新区建设投资有限公司同意的情形下，刘光菊无权将涉案铺位转租给郑欢，故其与郑欢就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。同理汪旵中与朱冠华就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》也应属无效。故朱冠华诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，本院予以支持； 其二，因合同无效造成的损失，双方如何承担。朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订涉案房屋的《房屋租赁合同》无效，合同无效后，汪旵中收取朱冠华房屋押金30000元，已无合同依据，故应予返还。虽然朱冠华与汪旵中签订的《房屋租赁合同》无效，但双方实际履行了部分主要合同义务。从查明的事实看，尽管刘光菊、汪旵中在没有转租权的情况下将涉案铺位出租给朱冠华存在过错，但双方在涉案合同实际履行过程中均未提出合同无效，终止合同履行，双方在因疫情发生后就减免房租事宜发生纠纷后才提出合同无效，由此导致双方产生相应的损失，各方均存在一定过错，应由各自承担。故朱冠华要求汪旵中、刘光菊支付利息本院不予支持。 其三，朱冠华与汪旵中就涉案房屋签订的《转让合同》、《合同》是否应当解除。汪旵中等虽然违反《房屋租赁合同》的约定转让房屋，朱冠华不继续经营实际上是自己不按期缴纳租金造成，且朱冠华已实际经营4个月时间。同时根据朱冠华和汪旵中就转让之约定，转让价款除房屋外还包括将客家麻辣店的营业执照、卫生食品经营手续转让给乙方，且双方实际履行了合同义务，该房屋也非在五个月内被政府取消租赁。故，朱冠华要求解除《转让合同》和《合同》没有法律依据，不应不予支持。 其四，朱冠华是否产生经营损失。因朱冠华未提供相关损失的证据，故本院对其要求汪旵中、刘光菊赔偿损失的请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告朱冠华与被告汪旵中于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告汪旵中于本判决生效之日十日内立即退还原告朱冠华房屋押金30000元； 三、驳回原告朱冠华的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告朱冠华负担275元，被告汪旵中负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年六月二十七日 书记员  刘慧 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。