四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终619号 上诉人（原审被告）：乐山城际房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市胜利街道佛光南路商业街娱乐楼340号。 法定代表人：邹金亮，董事长。 委托诉讼代理人：马显庆，四川骥志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华，四川骥志律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇佛光东路382号。 负责人：蒋连兵，总经理。 委托诉讼代理人：黄俊虎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：代燕，女，该公司员工。 上诉人乐山城际房地产开发有限公司（以下简称城际公司）因与被上诉人成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司（以下简称众恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭于2020年6月15日公开开庭进行了审理，上诉人城际公司的委托诉讼代理人马显庆、杨华，被上诉人众恒公司的委托诉讼代理人黄俊虎、代燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城际公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回众恒公司一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由众恒公司承担。事实和理由：一、在举证期限内，城际公司根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条的规定向一审法院提交了现场勘验申请书，以证实众恒公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，但一审法院并未给予任何回复，导致认定事实不清、证据不足。城际公司在一审中列举了大量证据证明物业服务存在诸多问题，甚至擅自出租城际公司所有的商铺，其行为实际上已经构成根本违约，城际公司拒交物业费履行的是抗辩权，一审法院仅以“出于物业服务存在瑕疵”为由使众恒公司逃避违约责任，由城际公司承担违约金，明显有失公平。二、众恒公司擅自改变《物业服务合同》约定的价款，导致城际公司受到不公平待遇。 众恒公司辩称，一、根据“谁主张、谁举证”的原则，城际公司如认为众恒公司未尽到维修管理养护义务，应提供证据予以证明。只有当事人因客观原因不能自行收集的证据才可申请法院调查收集，城际公司要求一审法院现场勘验没有法律依据。二、众恒公司与小区业主委员会签订的物业服务合同意思表示真实、没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，众恒公司对溪谷二期小区提供了物业管理服务，并依据约定的收费标准收取物业服务费用，合理合法。众恒公司对个别业主优惠收费，系对自己权利和利益的处分，与城际公司无关。城际公司在长达三十四个月的时间里，未向众恒公司交纳过一分物业费，已严重违约，一审判决其承担违约责任并支付违约金，符合双方合同约定。三、一审时众恒公司已向法庭提交证据证明其提供的物业服务质量符合约定标准。在众恒公司起诉前，城际公司从未对小区物业服务质量提出异议。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 众恒公司向一审法院起诉请求：判决城际公司支付众恒公司物业服务费93,938元及支付约定违约金28,281元；诉讼费用由城际公司负担。 一审法院认定事实：城际公司是峨眉山市符溪镇溪谷二期的开发商。位于峨眉山市，产权登记日期为2013年11月19日，建筑面积分别为139.03平方米、114.80平方米、134.20平方米、171.50平方米、167.68平方米、167.68平方米、167.68平方米、167.68平方米、138.02平方米、252.98平方米。位于符溪镇广场××街××商铺，建筑面积48.87平方米，城际公司出售给他人，产权变更登记日期为2019年07月24日；位于符溪镇广场××街××商铺，建筑面积214.90平方米，城际公司出售给他人，产权就变更登记日期为2019年09月06日；位于符溪镇广场××街××商铺，建筑面积50.24平方米，城际公司出售给他人，产权变更登记日期为2019年07月24日。位于符溪镇广场××街××商铺，建筑面积64.26平方米，城际公司出售给他人，产权变更登记日期为2019年07月24日；符溪镇广场西街41号商铺，建筑面积100.26平方米，城际公司出售给他人，产权变更登记日期为2019年07月24日；符溪镇广场西街35号商铺，建筑面积103.60平方米，城际公司出售给他人，产权变更登记日期为2019年01月29日。2017年09月01日，众恒公司应溪谷二期业主委员会筹备组和业主代表的邀请进入该小区进行物业管理服务。2017年11月01日，以峨眉山市符溪镇溪谷二期业主委员会为甲方，与众恒公司为乙方，签订《溪谷北区（溪谷二期）物业服务合同》，约定依据四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》（三）标准执行；本合同的履行期限自2017年09月01日起至2020年08月31日止；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，非居住物业类商业2.00元／平方米／月；自本合同生效之日起，空置房或者已交付未入住的物业，物业服务费由业主足额承担，已交付入住的物业，物业服务费由业主或者物业使用人交付。小区业主或者物业使用人必须按时交付物业服务费及其他相关费用；业主的物业服务费从本合同生效之日起按月交付，业主于每月交付周期起始日起15日内交付，逾期未交付的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主或者物业使用人在合理期限内交付，经催告后无正当理由仍未交付的，承担违约期间未付费用总金额30%的违约金，但业主有法定理由的除外；物业所有权发生转移的，原业主结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日止；乙方负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；物业服务费调整的，物业服务企业与甲方、业主协商，并经甲方、本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；业主转让物业时，应当将《业主规约》与本合同作为转让合同的附件，并告知受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况等内容。物业服务合同签订后，城际公司未按物业服务合同约定即时交付物业服务费。在此期间，众恒公司以城际公司未交付物业服务费为由，未经城际公司许可，将城际公司的商铺出租，收取租金也未交付城际公司。2019年07月10日，众恒公司采用在城际公司商铺玻璃大门上张贴催缴物业费通知书形式，催收城际公司所拖欠的物业服务费，另又采用邮寄方式向城际公司催收拖欠的物业服务费。城际公司未按催缴通知要求的十日内交付物业服务费。众恒公司遂诉至该院，请求判如所请。城际公司在收到本案诉讼材料后，拍摄溪谷二期商铺外墙壁上消防箱和摄像头机位，制作成视频资料提交该院，在该视频资料中，可见消防箱外观锈痕斑斑，部分消防箱门缺失，未缺失的门上注明为消防栓，部分摄像头机位空置。 2019年03月29日，众恒公司收取溪谷二期3幢2-1号商铺（建筑面积256.95㎡）、2-2号商铺（建筑面积283.42㎡）、2-3号商铺（建筑面积295.67㎡）2017年09月01日至2018年11月30日物业服务费10000元，平均每月每平方米的物业服务费约0.80元。 在庭审中，众恒公司陈述物业服务管理档案部分缺失，每年消防演练未在溪谷小区进行。城际公司陈述不清楚本案中已经出售六间商铺的交付时间。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。众恒公司与符溪镇溪谷二期业主委员会签订的《溪谷北区（溪谷二期）物业服务合同》合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”的规定，城际公司作为溪谷二期的业主，应当受《溪谷北区（溪谷二期）物业服务合同》的约束，现城际公司未按合同约定履行交会物业服务费的义务，在众恒公司按合同约定履行催促义务后，城际公司仍未履行交付物业服务费的义务，依法应当承担给付责任和约定的违约责任。城际公司作为开发商，对于未出售的商铺和已出售尚未交付经买受人商铺，依法应当交付物业服务费，因城际公司未如实陈述已经出售商铺的交付时间，从本案现有证据只能确定商铺的产权变更登记时间商铺交付时间，而按合同约定在商铺产权交付之日前的物业服务费应由城际公司承担，但广场西街53号、广场西街41号、广场西街35号三间商铺，以众恒公司自认的产权变更登记前物业服务费由城际公司承担除外。现众恒公司要求城际公司给付案涉十六间商铺的物业服务费并承担违约金的请求符合法律规定，依法予支持。城际公司辩称众恒公司未履行合同约定义务，其有权不交付物业服务和承担违约金的辩称不能成立，如按城际公司该抗辩逻辑，城际公司作为业主长期未按约定履行交付物业服务费的义务，众恒公司在约定业主第一次交费期满后就可不履行物业服务合同约定对小区的物业管理服务等义务，这显然与签订物业服务合同的目的相矛盾。众恒公司的物业服务针对的小区所有业主，是对小区公共区域和设施、设备的服务，在某些业主不履行交付物业服务费时，众恒公司可向人民法院主张权利，要求这些业主承担交付义务和承担违约责任。同理，城际公司如认为众恒公司未按物业服务合同约定履行义务，可向人民法院主张权利，要求众恒公司承担相应的法律责任，而不能作为拒绝交付物业服务费和承担违约责任的理由。众恒公司低于物业服务合同约定的收费标准收取部分业主的物业服务费，属于对自己权利的处分，且该处分并不损害第三人的利益，依法予以认可，但该处分并不对物业服务合同中约定的物业服务标准的变更，对于物业服务费标准的变更，按物业服务合同的约定，应是众恒公司与业主委员会进行协商一致后，并以书面形式签订补充协议，补充协议与物业服务合同具有同等效力，而业主委员会并未与众恒公司就物业服务费标准进行变更协商，故城际公司辩称的众恒公司降低收费标准应惠及他人不能成立，其要求按降低的标准给出交付物业费的主张不予支持。从众恒公司陈述的服务管理档案缺失；违法出租城际公司的商铺，侵害城际公司合法权益；未在小区举行消防演练等服务不足之处，属于物业服务存在瑕疵，并不是免除城际公司交付物业服务费的法定或约定的理由，但可适当减免城际公司的部分物业服务费，为此该院酌情确定减免城际公司10%的物业服务费。城际公司承担的违约责任也应以减免后的物业服务费为准。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：城际公司在本判决生效后十五日内给付众恒公司2017年09月01日至2019年06月30日止的物业服务费84,544.20元（93,938元×10%）和违约金25,363.26元（84,544.20元×30%），共计109,907.46元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,731元，由城际公司负担。 二审中，上诉人城际公司未提交新证据。众恒公司向本院提交以下证据：1.2017年12月、2019年6月的《物业管理服务报告》2份，拟证明：众恒公司进入溪谷二期后，按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务；2.2019年7月《溪谷二期小区消防设施维修方案》1份、消防演练照片13页，拟证明：众恒公司按照物业服务合同进行了消防演练和消防培训；3.2019年11月4日《告知函》1份，拟证明：小区消防设施没有维修不是小区物业的责任；4.会议签到记录表6页，拟证明：众恒公司对小区公共设施漏水以及消防维护问题进行了多次讨论；5.工作照片11页，拟证明：众恒公司在小区公示栏按时向业主汇报了工作开展情况；6.监控照片12页，拟证明：小区监控坏了之后，众恒公司进行了维修。 城际公司质证认为：对众恒公司所提交6组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。在物业服务合同里面明确确定了档案资料的建立，一审时众恒公司回答档案资料不具备，不能提供，其在二审中提交打印签章报告不真实。关于消防演练，一审审理中，众恒公司明确提出并未在溪谷二期开展，没有溪谷二期的业主参与。 本院认证：1.2份服务报告的内容在一审众恒公司提交的张贴栏照片中已经可以反映，不属于新证据；2.《溪谷二期小区消防设施维修方案》系复印件，且标注时间为2019年7月，而本案中众恒公司诉请的物业费时间段为2017年9月-2019年6月，该维修方案与本案的处理不具有关联性；消防演练照片拍摄地点为乐河小区，与案涉溪谷二期小区不具有关联性；对该组证据不予采信；3.《告知函》系复印件，且形成于2019年11月，与本案的处理不具有关联性，不予采信；4.《会议签到记录表》形成于2019年6月-2020年3月，与本案的处理不具有关联性，不予采信；5.该组照片中关于众恒公司对前述《物业管理服务报告》在小区公示栏进行张贴的情况，其在一审已经提交，不属于新证据；关于消防演练的照片无法反映张贴时间，也不能证明在案涉小区开展了消防演练，本院不予采信。6.监控照片与本案所涉物业费时间段不具有关联性，本院不予采信。 二审庭审中，城际公司认可本案所涉门市的物业费如果按照2元／平方米/月计算，总金额为93,938元，但其认为应该按0.8元／平方米/月的标准计算，且鉴于众恒公司根本性违约，其不应支付物业费。众恒公司认可一审时城际公司所拍视频里面涉及的消防设施确实早已损坏，但认为之所以没有更换是因为维修费不够，责任不在物业公司。众恒公司陈述鉴于城际公司未交物业费，其在2018年6月和12月别对外出租过一间城际公司的门市，共收取租金5,500元，双方当事人均表示不同意该租金在本案物业费中予以抵扣。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，《溪谷北区（溪谷二期）物业服务合同》第三条约定：乙方提供物业服务的内容（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共用部位的维护和管理；（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理。（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 前述事实有当事人在一审提交的《溪谷北区（溪谷二期）物业服务合同》予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.城际公司是否应当向众恒公司交纳物业服务费？如应交纳，具体金额？2.城际公司是否应当向众恒公司支付违约金？如应支付，金额如何确定？现综合论述如下： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”本案中，众恒公司与小区业委会签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对城际公司产生约束力，双方均应按约全面履行各自义务。众恒公司按照合同约定，向城际公司收取未出售商铺物业服务费2元／平方米/月的理由符合约定，应予确认。城际公司认为应该按照0.8元／平方米/月的标准计算，但根据物业服务合同约定，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业委会、业主协商，并经业委会及专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，城际公司并未举证证明双方对此进行过协商并经半数以上业主同意，对城际公司的该理由本院不予采纳。 物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。众恒公司在签订物业服务合同后，为小区提供物业管理服务，至今该小区运转正常。众恒公司一审中提交的工作照片、巡逻签到表、在小区张贴栏对工作开展情况进行公示等证据，可以证明其对小区尽到了安保、工程绿化、相关公用设施及公共场地的维护管理义务，并向小区业主进行了汇报，其已经履行了合同约定的主要义务，不构成根本违约，城际公司主张不交全部物业费的理由不能成立。 从众恒公司在一审认可的服务管理档案缺失，未在小区举行消防演练，以及二审查明的小区消防设施一直处于损坏状态情况来看，其物业服务质量确实存在瑕疵，不符合合同约定。尤其是消防设施损毁的问题，必然导致小区存在安全隐患，众恒公司并未提交证据证明其在案涉物业费时间段内定期对消防设施进行过日常管理、维护保养，以及在发现消防设施需要维修或更换的情况下，及时向业委会进行了反馈。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，按照前述规定，由于众恒公司未完全履行物业服务合同，对其主张的物业服务费应予减收，结合本案合同履行情况等因素，一审法院酌定减收幅度为10%，由城际公司支付众恒公司物业服务费84,544.20元（93,938元×90%）并无不当，本院予以确认。 城际公司未按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，存在违约行为；众恒公司提供的物业服务存在瑕疵，亦属违约，考虑到双方均存在过错的情况下，为平衡双方利益，督促该物业公司进一步提高服务质量，对其要求城际公司支付违约金的主张，本院不予支持。 至于众恒公司擅自出租城际公司门市并收取租金的问题，鉴于双方当事人均明确表示不同意租金在物业费中予以抵扣，本院对此不作处理。如城际公司认为众恒公司的行为侵犯其相关权利，可另行主张。 综上所述，城际公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初3421号民事判决； 二、乐山城际房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司2017年9月1日至2019年6月30日止的物业服务费84,544.20元； 三、驳回成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,742元，由成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司负担844元，乐山城际房地产开发有限公司负担1,898元；二审案件受理费2,498元，由成都众恒物业服务有限责任公司峨眉山分公司负担575元，乐山城际房地产开发有限公司负担1,923元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂佳丽 审 判 员 吴维维 审 判 员 赵 霞 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 孙秀竹 书 记 员 李金楠 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。