安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5732号 原告:安徽闽和资产管理有限公司,住所地合肥市庐阳区阜南路东怡金融广场B-3008室。统一社会信用代码91340100092864761D（1-1）。 法定代表人:吴瑞玲,经理。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所。 被告:安徽峮赫汽车销售有限公司,住所地合肥市包河区东流路37号麦德龙二期商场一层A9号，统一社会信用代码91340111MA2RPMJYOA（1-1） 法定代表人;梁陈，总经理。 委托诉讼代理人：刘家宝，安徽三三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵伟龙，安徽三三律师事务所律师。 被告:刘强,男,1987年6月22日出生,汉族,住辽宁省海城市。 原告安徽闽和资产管理有限公司（以下简称闽和公司）诉被告安徽峮赫汽车销售有限公司（以下简称峮赫公司）、刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闽和公司的委托诉讼代理人桑永标，被告峮赫公司的委托诉讼代理人刘家宝，被告刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闽和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告峮赫公司向原告支付2019年8月20日起至2019年11月30日止的租金、经营管理费304014元；2、判令被告峮赫公司按91.24元/月/平方米的标准向原告支付自2019年12月1日起至实际撤场之日的场地占有使用费；3、判令被告峮赫公司向原告支付以逾期支付的租金、经营管理费金额为基数，自2019年8月20日起按1‰/日的标准计算至判决确定给付之日的逾期付款违约金31009元；4、判令被告峮赫公司向原告支付合同解除违约金576112元，峮赫公司已缴纳的租赁保证金不予退还；5、判令被告峮赫公司向原告支付拖欠的物业管理费14382.4元（计算至2019年11月30日）、水电费991元；6、判令被告峮赫公司承担原告因本次诉讼而产生的诉讼费、律师代理费、保全费、保全担保费；7、判令被告刘强对被告峮赫公司的上述所有付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告峮赫公司于2018年11月20日签订《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：由被告峮赫公司承租原告位于合肥麦德龙二期商场一层A9、A10、A11部分商铺，租赁面积2104.75平方米，租赁用途为汽车销售、小型汽车维修、汽车美容保养，租赁期限自2018年11月20日起至2033年2月19日止。租金缴纳标准为14.6元/月/平方米，经营管理费缴纳标准为31.02元/月/平方米，支付方式为按季结算，除首期租金、经营管理费应在合同签订后三日内支付外，之后应在上季度末月20日前支付下季度的租金、经营管理费。合同还对逾期付款的违约责任及合同解除的条件、程序等内容进行了约定。被告刘强对被告峮赫公司在合同项下的付款义务及原告实现债权的费用自愿承担连带保证责任。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告峮赫公司使用，被告峮赫公司也进场经营。被告峮赫公司支付了2019年8月20日前的租金、经营管理费、物业费后一直以生意冷清为由拒不交纳费用。后被告峮赫公司拖欠费用长达3月之久，原告无奈遂于2019年11月30日向其发出解除租赁关系的通知书，解除双方租赁关系。 被告峮赫公司辩称：原告主张的场地占有使用费过高，应以实际市场价值为准，其不应当再支付场地占有使用费。原告主张的违约金过高且未举证证明自己遭受的实际损失，基于公平原告应当对违约金数额予以调整。原告已经主张违约金，不应再主张律师代理费、保全费、保全担保费，否则过分加重其义务。原告应当返还其20万元保证金或用于冲抵物业管理费、水电费、租金等费用，其租金、经营管理费已交至2019年8月19日。 被告刘强辩称：其已将钥匙交于原告公司人员任洪军，但是搬离设备的时候受到原告阻拦致使未能撤场成功，其当时已报警， 原告闽和公司当庭陈述：自2019年11月29日其向被告峮赫公司发出解除合同通知以来，峮赫公司一直实际占有案涉全部租赁房屋，其从未阻拦峮赫公司搬离设备；峮赫公司曾要求以设备抵房屋租金。 经审理查明：位于合肥市包河区，建筑面积6325.85平方米）的房地产权利人系合肥和亦隆物业管理有限公司。 2018年11月20日，闽和公司（甲方）与峮赫公司（乙方）、刘强（丙方）签订《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》，载明：“甲方同意将位于合肥麦德龙二期商场一层A9、A10、A11，租赁面积2104.75平方米的场地出租给乙方，租赁期限自2018年11月20日至2033年2月19日，共计171个月。自2018年11月20日至2021年2月19日，乙方应按14.6元/平方米/月的标准支付租金、按31.02元/平方米/月的标准支付经营管理费；租金、经营管理费每季度（三个月）支付一次，首期租金、经营管理费应在本合同签订后三日内支付，之后应在上季度末月20日前支付下季度的租金、经营管理费。乙方以贰拾万元作为场地租赁保证金；租赁期限届满，乙方无违约行为且返还租赁场地及相关费用结算确认后，3个工作日内无息返还予乙方指定账户。乙方须按时缴纳租赁保证金、租金、经营管理费及水、电等其他费用；如发生逾期支付，则每逾期一日，应按逾期金额的1‰支付违约金。若乙方欠缴租金及经营管理费、租赁保证金、物业管理费、水电气等费用超过30个自然日的，属于根本性违约，甲方有权提前解除合同；如甲方提前解除合同的，除租赁保证金不予退还外，乙方应补足优惠期内减免的租金和经营管理费，还应向甲方支付剩余租期租金和经营管理费之和30%的违约金，且甲方因此产生的诉讼费、律师代理费、交通费均由乙方承担。丙方自愿对乙方在本合同项下向甲方的付款义务承担连带保证责任，保证范围包括租金、经营管理费、物业服务费、水电费、空调费、违约金及甲方实现债权的费用等。 合同签订后，峮赫公司支付了20万履约保证金以及至2019年8月20日的租金和经营管理费，此后又支付了22450元再无支付其他费用。2019年11月29日，闽和公司向峮赫公司及刘强各发送解除《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》通知一份。 另查：合肥市公安局包河分局望湖派出所出具《报警记录》一份，载明：“2019年11月23日23时58分，报警人高立立（女，身份证号4210231987××××××××,电话189××××9652）称：对方不让我拿走我的东西，发生纠纷。案发地址：。高立立系安徽峮赫汽车销售有限公司工作人员。 上述事实，有原告闽和公司提供的《房地产权证》、《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》、解除《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》通知、报警记录、员工身份证明及当事人当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告闽和公司与被告峮赫公司、刘强签订的《合肥麦德龙二期商场物业租赁合同》，系各方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。各方均应按约履行各自义务。经庭审查明，峮赫公司仅付至2019年8月20日的租金和经营管理费，此后又支付了22450元再无支付其他费用，其行为构成违约。闽和公司依据合同约定依法享有提前单方解除合同的权利，双方签订的《合同》于2019年11月30日予以解除。峮赫公司应向闽和公司支付自2019年8月21日至同年11月30日租金及管理费304014元，扣除200000元履约保证金，尚欠104014元。但闽和公司在解除合同后未能履行协助义务致使峮赫公司无法正常撤场腾房。闽和公司上述行为，于法无据，导致损失进一步扩大，对此，闽和公司应对造成的扩大损失自行承担责任。关于违约金的计算问题，由于违约金是填补守约人因违约行为所造成的损失为主要目的，本案中因峮赫公司违约造成闽和公司的损失主要为租赁物的空置期及相关管理成本，但双方均不能提供有效证据证明实际损失。基于公平及诚实信用原则，既要保护守约方的合法权益，对恶意违约行为予以谴责，又要防止通过高额的违约金牟利行为，结合峮赫公司履约情况，本院对违约金调整为《合同》解除前三个月的租金及经营管理费288056.085【（14.6元/月/平方米+31.02元/月/平方米）×2104.75平方米×3个月】。闽和公司诉请峮赫公司承担的律师费、保全担保费、水电费因缺少发票、实际支付转账凭证或证据证明力不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽峮赫汽车销售有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽闽和资产管理有限公司欠付房屋租金104014元及违约金288056.085元； 二、被告刘强对上述付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告安徽闽和资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13066元，减半收取6533元，保全费5000元，合计11533元，由被告安徽峮赫汽车销售有限公司负担9226元，原告安徽闽和资产管理有限公司负担2307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年六月十日 书记员  刘慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。