新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书     （2019）新01民初432号   原告（执行案外人）：袁新慧，女，1964年8月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县。   原告（执行案外人）：隋子仪，男，1990年7月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县。   委托诉讼代理人：袁新慧（系隋子仪母亲），住新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县。   原告（执行案外人）：隋曜丞（系袁新慧儿子），男，2000年5月26日出生，汉族，无固定职业，住山东省青岛市。   被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号。   负责人：骆驰，该分公司副总经理。   委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司工作人员。   委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。   第三人（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县芳草湖农场五场夏家园小区门面房。   负责人：赵文章，该分公司经理。   委托诉讼代理人：张文亭，金仕成律师事务所律师。   原告袁新慧、隋子仪、隋曜丞与被告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）、第三人新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加隋曜丞、隋子仪为本案原告。原告袁新慧、被告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，第三人天源分公司的委托诉讼代理人张文亭到庭参加诉讼。原告隋曜丞经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   袁新慧、隋子仪向本院提出诉讼请求：1.不得执行新疆维吾尔自治区××县商铺（241.76平方米）（以下简称涉案商铺）。2.确认新疆维吾尔自治区××县商铺（241.76平方米），价值80万元，为原告购买并享有权利。诉讼过程中，袁新慧、隋子仪放弃确认新疆维吾尔自治区××县商铺为原告购买并享有权利的诉讼请求。事实和理由：2011年6月3日，我丈夫隋玉亭与天源分公司签订了《拆迁补偿协议》，约定天源分公司对我丈夫的旧房屋进行拆除，拆除面积为486平方米，补偿汇福家园三期门面房一层共计面积300平方米。2014年，我丈夫隋玉亭与天源分公司补充签订了《商品房买卖合同》，确定购买建筑面积为241.76平方米（因隋玉亭将58.24平方米转让他人）的××园商铺。我丈夫隋玉亭于2015年4月1日去世，我于2016年在《商品房买卖合同》上添加自己的名字。涉案商铺自2013年11月交付以来，我一直使用至今。2019年3月28日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出了（2019）新01执40号执行裁定书和查封公告，查封了天源分公司名下位于××县、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权，其中包括涉案商铺。我方于2019年4月8日向法院提出执行异议，贵院作出（2019）新01执异79号执行裁定书，驳回了我的异议。我认为，我与天源分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我方占有使用涉案商铺至今，对涉案商铺享有所有权，因天源分公司就涉案商铺仅办理了不动产权属登记后，就进行了抵押，导致未对涉案商铺进行分证登记，致使我方合法权益受到侵害，我方在办理过户登记事宜上不存在过错。综上所述，我对涉案商铺享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，据此可以排除执行。请求支持我的诉讼请求。   长城资产新疆分公司辩称，隋玉亭虽然于2014年与天源分公司补充签订了《商品房买卖合同》，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的权利取得须经登记取得，未经登记的不发生效力。同时又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时取得。本案中隋玉亭并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，其并未取得物权，仅是与天源分公司就商品房买卖达成了具有债权效力的法律行为，而长城公司通过抵押登记取得了抵押权。物权优先于债权，故隋玉亭对本案所涉商铺不享有排他性的物权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉案商铺非用于家庭生活所需住宅用房，实际上案涉房屋为商业用房，属于经营性质用房。同时，作为签订《抵押合同》并办理了抵押登记的权利人而言，当然享有本案所涉商铺的抵押权，抵押权人所享有的权利应当确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   天源分公司述称，我公司与隋玉亭存在商品房买卖的合同关系，且隋玉亭系拆迁户，商铺是拆迁补偿给隋玉亭的。隋玉亭、袁新慧先后于2013年一直占有使用商铺至今，我公司同意原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   袁新慧围绕争议焦点提交以下证据：   第一组：购买涉案商铺的证据：1.隋玉亭与天源分公司于2013年1月8日签订的《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》1份；2.隋玉亭、袁新慧与天源分公司于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》1份；3.隋玉亭与袁新慧结婚证、隋玉亭死亡证明各1份；4.2014年1月4日天源分公司出具的商铺房产证工本费收据及维修基金收据各1份；5.2014年1月4日由天源分公司出具的48，694元的领款单1份。   第二组：占有使用涉案商铺的证据：1.袁新慧于2013年11月6日与郭本良签订的租赁期限为2014年1月1日至2024年1月1日的房屋出租合同；2.新疆鑫塬热力有限公司出具的2018-2019年度缴纳采暖费的收据1份。   第三组：其他证据：隋玉亭与袁新慧于2010年5月26日签订的《家庭财产协议书》1份。   袁新慧出示以上证据拟证明隋玉亭与天源分公司就涉案商铺签订了真实的《拆迁补偿协议书》和《商品房买卖合同》，并于2013年开始实际占有使用涉案商铺；涉案商铺于2016年4月28日被天源分公司进行了抵押，2019年3月28日被法院查封，非因隋玉亭的原因未办理涉案商铺的产权变更登记。隋玉亭、袁新慧在涉案商铺被抵押及查封前已与天源分公司签订《商品房买卖合同》并实际占有使用涉案商铺，上述证据能够阻却对涉案商铺的执行。   长城资产新疆分公司对上述证据质证认为：《商品房买卖合同》上的签字时间与隋玉亭去世时间不一致，对《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性不予认可；对《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》、《拆迁补偿协议书》、2014年1月4日由天源分公司出具的领款单、房产证工本费收据、维修基金收据及新疆鑫塬热力有限公司出具的2018-2019年度缴纳采暖费的收据因不是原件，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可；对结婚证和死亡证明书、房产权证的真实性、合法性及关联性予以认可；对《家庭财产协议书》的真实性认可，但认为隋玉亭字迹与其他合同字迹完全不同，由此对先前由隋玉亭签字的合同真实性都不予以认可；对《房屋出租协议》请求合议庭综合全案进行认定。   天源分公司对上述证据质证认为：隋玉亭于2014年与我公司先行签订《商品房买卖合同》，后袁新慧于2016年1月4日隋玉亭去世后，要求其作为买受人，两人作为买受人签字的落款时间是袁新慧的补签字时间，该合同系买受人真实意思表示，对签订《商品房买卖合同》且隋玉亭已占有使用涉案商铺的事实予以认可，对袁新慧提交的所有证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。   本院经审查认为，长城资产新疆分公司对袁新慧向法庭提交的《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》、《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性均不认可，而天源分公司作为上述协议、合同的相对方，对上述协议、合同均予认可，《商品房买卖合同》上的签字时间并不影响合同效力，且长城资产新疆分公司未向法庭举证证明隋玉亭与天源分公司未签订上述协议及合同，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。长城资产新疆分公司对袁新慧向法庭提交的天源分公司出具的领款单、房产证工本费收据、维修基金收据及新疆鑫塬热力有限公司出具的2018-2019年度缴纳采暖费的收据真实性、合法性及关联性不认可，对《房屋出租协议》请求合议庭综合全案进行认定，对此本院认为，长城资产新疆分公司未能向法庭举证否定隋玉亭占有使用商铺的事实，且袁新慧向法庭提交的采暖费用缴纳票据及《房屋出租协议》可以证明其占有使用涉案商铺的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并对上述证据予以采纳。对袁新慧出示的结婚证、隋玉亭的死亡证明，各方当事人对其真实性、合法性及关联性均不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对上述证据予以采纳。长城资产新疆分公司对袁新慧向法庭提交的《家庭财产协议书》的真实性、合法性及关联性均予以认可，但由于隋玉亭字迹与先前签订的合同字迹明显不同，故本院对该证据的真实性不予确认，对该证据不予采纳。   长城资产新疆分公司围绕争议焦点提交以下证据：1.案外人新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）与案外人新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）于2016年4月28日签订的《中长期借款合同》，证明宝源公司借款5,800万元，借款用途为支付工程款，借款期限为2016年4月28日至2018年4月27日，利率为固定利率，月利率7.125%，每月20日结息；2.天源分公司与天山农商行于2016年4月28日签订的《抵押合同》，证明天源分公司为宝源公司的借款5，800万提供抵押担保。抵押担保的范围为包括但不限于主合同项下的债务本金及相应利息罚息、复息、违约金和实现押权的费用；3.他项权证书4份，证明天源分公司以涉案的××路、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权提供上述抵押担保，并办理了抵押登记；4.房屋所有权证书，证明天源分公司在2015年2月6日取得涉案汇福家园三期1-3号楼的房屋权利证书，于2013年1月24日取得了涉案商铺的国有土地使用权；5.天山农商行与我公司签订的《转让协议》，证明案外人天山农商行已将其与宝源公司借款合同项下的债权全部转让给我公司。   袁新慧对上述证据质证认为：对《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权证证书及房屋所有权证书的真实性及合法性认可，但是对关联性不认可；对《不良资产转让协议》的真实性、合法性及关联性不予认可。   天源分公司对上述证据质证意见与袁新慧一致，并称其已明确告知新疆天山农商银行商铺已出售的事实。   本院经审查认为，因各方当事人对《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权利证书及房产证书的真实性、合法性不持异议，本院对上述证据的真实性及合法性也予以确认。袁新慧、天源分公司对《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权证证书的关联性不予认可，对《不良资产转让协议》的真实性、合法性及关联性均不予认可。长城资产新疆分公司与天山农商行就天山农商行享有的宝源公司的债权进行转让，长城资产新疆分公司取得本案的债权后，也享有天山农商行的抵押权，而天源分公司就借款及将涉案商铺抵押于天山农商行的事实均予以认可，故本院对长城资产新疆分公司提交的《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权利证书及《转让协议》的真实性、合法性及关联性均予以确认，并对上述证据予以采纳。袁新慧、天源分公司对房产证书的关联性不予认可，本院对该证据的关联性不予确认，对该证据不予采纳。   天源分公司围绕争议焦点提交以下证据：1.隋玉亭与天源分公司于2011年6月3日签订的《拆迁补偿协议书》原件1份；2.隋玉亭、袁新慧与天源分公司于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》原件1份；3.2014年4月18日天源分公司支付给隋玉亭140，000元拆迁补偿款的记账凭证1组，包括收款方户名为隋玉亭的电子银行交易回单和隋玉亭签字的领款单；4.2014年1月29日天源分公司支付给隋玉亭200，000元拆迁补偿款的记账凭证1组，包括收款方户名为隋玉亭的电子银行交易回单和隋玉亭签字的中国农业银行交易明细；5.隋玉亭2014年1月4日出具的收据1组，包括商铺维修基金、商铺房产证工本费、商铺电费、商铺土地证工本费、商铺物业费、商铺装修押金、商铺暖气费。以上证据用以证明涉案商铺是隋玉亭拆迁置换而来，已优先取得补偿安置房屋。   袁新慧对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。   长城资产新疆分公司对上述证据质证认为：因隋玉亭字迹问题对《拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性均不予认可；对14万元及20万元记账凭证的真实性认可，但关联性不认可，认为不能证明是涉案商铺的拆迁补偿款；对隋玉亭2014年1月4日出具的一组收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。   本院经审查认为：长城资产新疆分公司对天源分公司向法庭提交的《拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性均不认可，但长城资产新疆分公司未向法庭举证证明隋玉亭与天源分公司未签订上述协议及合同，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。长城资产新疆分公司对天源分公司向法庭提交的分别为140，000元和200，000元的两组记账凭证的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，对隋玉亭2014年1月4日出具的一组收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对此本院认为，长城资产新疆分公司未能向法庭举证否定天源分公司支付给隋玉亭拆迁补偿款的事实，且天源分公司向法庭提交的记账凭证及票据可以证实涉案商铺是隋玉亭拆迁置换而来，天源分公司支付了隋玉亭差额面积拆迁补偿款的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并对上述证据予以采纳。   本案审理过程中，本院依职权前往呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园和天源分公司就涉案商铺付款及实际入住等事宜进行现场勘察及调查。经调查，涉案商铺现由袁新慧出租给郭本良使用。袁新慧、长城资产新疆分公司及天源分公司对法院调查的内容，均表示认可。   本院认定事实如下：   1.涉案债权及执行情况。2016年4月28日，宝源公司与天山农商行签订了《中长期贷款合同》，借款金额为5,800万元。当日，天山农商行与天源分公司签订《抵押合同》，天源分公司将其开发的的位××路三期1、2、3号楼的房产进行抵押担保，天山农商行办理了他项权登记。乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌诚信证内字第30267号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2018年1月8日，天山农商行与长城资产新疆分公司签订《转让协议》，确认天山农商行将其对宝源公司60,936,645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于××路、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月8日，袁新慧向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异79号执行裁定书，驳回袁新慧的异议请求。   2．隋玉亭购买涉案商铺情况。2011年6月3日隋玉亭与天源分公司签订了《拆迁补偿协议书》，约定天源分公司因建设汇福家园三期需要，须拆除隋玉亭使用的房屋586平方米，补偿面积300平方米门面房，190平方米住宅。2013年1月8日隋玉亭与天源分公司签订《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》，约定隋玉亭在芳草湖汇福家园商业街赔付协议面积为300平方米，位于××楼房。后双方签订《商品房买卖合同》，约定隋玉亭购买天源分公司名下位于××路商铺，建筑面积为241.76㎡。涉案商铺按建筑面积计算的成交单价为8680/㎡，成交总价为2,098,476.8元。后天源分公司将差额面积折价拆迁补偿款支付隋玉亭。隋玉亭于2013年12月开始占有使用涉案商铺。2015年4月1日袁新慧丈夫隋玉亭去世后，袁新慧在《商品房买卖合同》添加其姓名。经现场勘查，涉案商铺由袁新慧出租给郭本良使用。   3．其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。另，本院依职权前往涉案商铺所在的不动产管理部门新疆维吾尔自治区生产建设兵团第六师芳草湖农场城镇管理服务中心，查询了涉案商铺及所在楼栋办理不动产登记的情况、涉案商品房买卖合同办理备案登记的情况、涉案商铺是否进行预告登记的情况。袁新慧、隋子仪、长城资产新疆分公司、天源分公司对法院调查的情况均表示认可。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺享有优先权利。袁新慧、隋子仪作为案外人，认为抵押权设立之前，已与天源分公司签订了《拆迁补偿协议书》和《商品房买卖合同》，并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。本案的争议焦点是袁新慧、隋子仪对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，进而决定是否停止执行。本院对双方的争议问题分析如下：   一、关于长城资产新疆分公司是否已取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权的问题。涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司作为担保人，将其名下位于××路三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据具有强制执行效力的公证债权文书向本院申请强制执行，向宝源公司主张债务并要求行使抵押权。经查，长城资产新疆分公司在取得债权后，以公告的形式通知了宝源公司及天源分公司，但未于房产部门就涉案商铺进行变更抵押权的登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，抵押权作为债权的从属权利，根据“从随主”的规则，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同当事人、未办理变更登记为由提出抗辩，人民法院不予采纳。故长城资产新疆分公司有权行使抵押权，天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。   二、袁新慧、隋子仪对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。袁新慧、隋子仪就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，隋玉亭与天源分公司于2011年6月3日签订了《拆迁补偿协议书》，后又签订了《商品房买卖合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案商铺于2019年3月28日被依法查封，故本院认定隋玉亭与天源分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据本院现场勘查的情况，涉案商铺由袁新慧自行出租给郭本良使用，且长城资产新疆分公司对隋玉亭、袁新慧实际占有使用涉案商铺的情况不持异议，故本院认定隋玉亭于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，涉案商铺为天源分公司开发的房产项目，经本院与当地房产登记部门核实，涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，现阶段仍无法办理房产登记手续。综上，隋玉亭与天源分公司订立《商品房买卖合同》的时间和占有使用涉案商铺的时间均在涉案债务形成、抵押权设立以及法院查封行为之前，故隋玉亭作为案涉商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。而天山农商行作为抵押权人在设立抵押权时未到现场进行查看，也未对抵押物是否已经出售做进一步了解。综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但袁新慧、隋子仪在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。袁新慧、隋子仪认为对涉案房屋享有的民事权益可以排除长城资产新疆分公司因抵押权申请对登记在天源分公司名下的涉案商铺的执行的诉讼请求，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：   不得执行登记在新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁天源分公司名下新疆维吾尔自治区××县商铺。   案件受理费11800元（袁新慧已预交），由长城资产新疆分公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   本院（2019）新01执异79号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审  判  长   黄永   审  判  员   梁剑   审  判  员   朱源   二 ○ 二 ○ 年 六 月 八 日   书  记  员   叶子