山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0283民初8346号原告：秦翠英，女，1976年5月3日生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：王薇，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔腾腾，山东天正平律师事务所实习律师。被告：青岛鲁东益民置业有限公司，住所地青岛市平度市南村镇友谊大道15号。统一社会信用代码：913702835990064677。法定代表人：王绍辉，总经理。委托诉讼代理人：邵伟东，山东平都律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋桂莉，女，1980年5月25日生，汉族，住平度市，系被告公司员工。被告：青岛中泰置地房地产营销策划有限公司，住所地青岛市即墨区青岛义乌城36号楼3单元301户。统一社会信用代码：9137028008142383X8。法定代表人：李奎军，经理。委托诉讼代理人：李春范，山东齐岳律师事务所律师。原告秦翠英与被告青岛鲁东益民置业有限公司、青岛中泰置地房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦翠英及其委托诉讼代理人王薇、崔腾腾，被告青岛鲁东益民置业有限公司委托诉讼代理人邵伟东、青岛中泰置地房地产营销策划有限公司委托诉讼代理李春范到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦翠英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即返还购房款50000元；2、判令二被告返还原告自2017年12月22日至实际返还上述购房款之日的利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，原告在被告青岛鲁东益民置业有限公司（以下简称青岛鲁东公司）水尚明珠项目售楼处，预付给被告青岛鲁东公司购房款58000元。2018年1月2日支付首期购房款129870元，维修基金4799元，一户一表费100元，2019年6月5日支付购房款30000元，车库款5000元，至此原告共计向被告青岛鲁东公司付款227769元。2019年5月29日原告与被告青岛鲁东签订商品房买卖（预售）合同，约定原告购买被告鲁东公司水尚明珠小区6号楼2单元501户，总价款为557870元，首付款为167870元，被告青岛鲁东公司出具了维修基金收据4799元、房地产预收款发票167870元、车库收据5000元、一户一表费100元，共计177769元。据此原告向被告青岛鲁东公司超额付款5万元。后原告多次向被告鲁东公司请求返还超付的5万元，被告青岛鲁东公司予以拒绝，并告知原告该5万元由被告青岛中泰置地房地产营销策划有限公司（以下简称青岛中泰公司）收取，原告随即向被告青岛中泰公司主张返还，被告青岛中泰公司亦予以拒绝。二被告行为严重侵害原告合法权益，为维护原告合法权益，诉至贵院望判如所请。被告青岛鲁东公司辩称，第一、青岛鲁东公司未收取原告购房款5万元，原告所缴纳的5万元由被告青岛中泰公司收取，因此青岛鲁东公司无返还义务；第二、青岛鲁东公司与被告青岛中泰公司不是委托关系，青岛中泰公司系房屋中介公司，原告系外地人员，原告找到青岛中泰公司为其介绍到被告处购买房屋，青岛中泰公司收取原告居间服务费5万元，最终原告与青岛鲁东公司签订了房屋买卖合同，青岛中泰公司的居间服务已经完成，亦不应当返还居间服务费5万元。原告向青岛中泰公司支付中介费时用现金付款2000元，银行卡方式支付58000元，刷卡的小票清晰的显示收款方是青岛中泰公司，原告与青岛鲁东公司签订房屋认购协议书，明确注明6万元中1万元是购房定金，另外5万元是中介费；第三、原告之所以愿意支付被告中泰公司5万元中介费的背景是，当时的房地产市场非常火爆，房源非常紧张，原告主动找到青岛中泰公司，通过青岛中泰公司提供的居间服务才购买到房屋，民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，原告的行为违反了上述原则。综上原告的诉讼请求无事实和法律依据，违反了诚实信用原则，不应当获得支持。被告青岛中泰公司辩称，第一、青岛中泰公司不应作为本案的被告，根据合同相对性原则，原告所诉的系商品房买卖合同纠纷，青岛中泰公司并非商品房买卖合同（预售）相对人；第二、被告中泰公司确实收取原告5万元，但该5万并非购房款，而是原告向被告中泰公司所支付的居间服务费，原告要求退还5万元居间服务费及利息损失没有事实与法律依据；第三、青岛中泰公司系从事居间服务的房地产策划营销公司，本案中青岛中泰公司促成协助原告与青岛鲁东公司签订房屋认购协议、商品房买卖合同，并办理完贷款手续，青岛中泰公司的居间义务完成，原告不得要求退还居间服务费。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，根据诚信原则，为维护交易安全，请求贵院依法驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告秦翠英为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提交以下证据：证据1、商品房预售合同及发票复印件一份，证明原告已支付被告首期购房款167870元；证据2、收款收据一份，证明原告已支付被告维修基金4799元；证据3、收据一份证明原告已支付被告一户一表款100元；证据4、收据一份，证明原告已支付被告5000元车位款；证据5、中国银行交易流水明细清单一份，证明原告自2017年12月22日至2019年6月5日期间通过银行转账共向被告支付227569元。其中2017年12月22日，通过POS机在被告青岛鲁东公司处向被告青岛中泰公司刷卡支付58000元，该款为预付款，2018年1月2日POS机刷卡支付134669元给被告青岛鲁东公司，2019年6月5日POS刷卡4900元，现金100元，用于购买车库，付款给青岛鲁东公司，2019年6月5日POS机刷卡支付30000元给被告青岛鲁东公司；证据6、定金收据一份和小票一份，证明2017年12月21日在青岛鲁东公司的售楼处缴纳了2000元，该单据已经被被告收回去，该2000元已经算在认购协议书中，2017年12月22日缴纳的58000元中的8000元也已经算在认购协议书中，剩余的5万元青岛鲁东公司出具了定金收据。被告青岛鲁东公司质证后发表以下质证意见：第一、对原告提交的上述证据1至证据5真实性无异议；第二、2017年12月22日原告支付的58000元收款人为青岛中泰公司，并非青岛鲁东公司；第三、原告和青岛鲁东公司签订商品房预售合同之前双方签订了认购协议，并把钥匙交给了原告，在认购协议里面原告知道其中5万元给付了青岛中泰公司，1万元为定金；证据6、真实性有异议，该收据是青岛中泰公司开具的，款由青岛中泰公司收取，开具时中泰公司没有盖章，因为当时青岛中泰公司公章没有拿过来，原告一直要求在收据上盖章，收据中收款人“潘喜媛”是青岛中泰公司的财务人员。另外原告提交的收据格式、款式与青岛鲁东公司开具的收据格式不一样，证明是青岛中泰公司给原告开具的。被告青岛中泰公司质证后发表以下意见：第一、对原告提交的上述证据1至证据5真实性无异议，但对证明内容有异议，原告提交的上述证据证明了青岛中泰公司已经履行了居间服务，促成原告与青岛鲁东公司完成房屋买卖，不应当再主张返还居间费5万元；第二、2017年12月22日原告向被告中泰公司支付的58000元，并不是原告所称的购房款，其中5万元是原告向被告中泰公司所支付的居间服务费，8000元是购房款；第三、原告与青岛鲁东公司签订商品房预售合同时间为2019年5月29日，2019年5月29日之前原告已实际交付的款项包括居间服务费共192769元，如果原告主张50000元是房款，为什么明知道自己所交付的款项192769元远远超过合同所约定的首付款167870元而未提出任何异议，而又在已签订完合同后的2019年6月5日又向被告鲁东公司支付首付款30000元？事实是因为原告所交的192769元扣除50000元居间服务费再扣除维修基金4799元，一户一表100元后还差30000元房款，所以2019年6月5日原告再交纳了30000元房款，以上证据可以充分证明原告早已明知50000元是居间服务费，居间服务费是不包括在房款里；证据6、真实性及证明事项均有异议，收据上没有青岛中泰公司的印章，收款人“潘喜媛”不是青岛中泰公司的员工，但青岛中泰公司收取过2000元和58000元，其中的1万元转到青岛鲁东公司作为原告的购房款，5万元是居间服务费。被告青岛鲁东公司提交以下证据：证据1、房屋认购协议书复印件一份，证明2018年1月2日青岛鲁东公司与原告签订认购协议书，原告对房屋的具体情况、单价、总房款已经知晓，原告也明知其向青岛中泰公司支付的5万元不在总房款中；证据2、2018年1月2日原告支付首付款134669元的POS机小票一份，原告在刷POS机时已经明知款项的去向，且原告签字确认，原告在支付58000元时也需签字确认，证明原告明知58000元实际支付给青岛中泰公司并非青岛鲁东公司；证据3、编号为854493收据的存根联一份，证明青岛中泰公司的员工潘喜媛就原告款项一事到青岛鲁东公司做过说明，5万元虽然盖着青岛鲁东公司的章，但是款项是由青岛中泰公司收取的居间服务费。原告秦翠英质证后认为：证据1、对该证据的红色字体部分不认可，原告方当时签协议时没有红色字体的部分，因鲁东公司要求增加首付款比例，所有又缴纳了三万；证据2、真实性无异议，但58000元当时在青岛鲁东公司刷卡消费的，二被告并未向原告明示二被告之间的身份及关系，原告无法辨别；证据3、该证据系复印件，该材料不符合法律关于证据的规定，只是当事人的陈述，不属于书证。被告青岛中泰公司对证据1、证据2的真实性无异议，但认为青岛中泰公司作为代理销售公司，已经促成原告与青岛鲁东公司的商品房销售合同成立，居间义务已经完成，原告按诚信原则不得要求返还服务费；证据3、该证据系复印件，不予认可。被告青岛中泰公司未提交证据。本院经开庭审理查明以下事实：2018年1月2日原告秦翠英与被告青岛鲁东公司签订房屋认购协议书一份，约定原告购买青岛鲁东公司开发的位于平度市户房屋及车库，房屋总价款457870元、车库价款105000元，共计562870元，原告于2019年6月5日前缴纳车库款35000元，以房屋及车库总价557870元计算，首付款167870元，其余款项以按揭方式支付。2019年5月29原告与被告青岛鲁东公司签订商品房买卖合同（预售），约定总价款为557870元，首付房款167870元，剩余39万向银行申请贷款，5月30日青岛鲁东公司向原告出具首付款167870元的发票。2017年12月22日原告通过POS机消费的方式，向青岛中泰公司付款58000元，在此之前原告向青岛中泰公司付款2000元现金，青岛中泰公司认可共计收取原告60000元，其中50000元为居间费，剩余10000元转给青岛鲁东公司用以计算房款，对该事实青岛鲁东公司予以认可，同日青岛鲁东公司向原告出具5万元定金收据。2018年1月2日原告通过POS机消费的方式向青岛鲁东公司付款134669元，2019年6月5日原告通过POS机消费的方式向青岛鲁东公司付款4900元及30000元及现金100元，对其中4900元双方均认可为车库费，30000元为购房款，原告付上述款项总额为229669元（2000元+58000元+134669元+5000元+30000元）。原告秦翠英认为其超额付款了5万元首付款，要求二被告返还未果，遂向本院提起诉讼。通过分析原、被告的举证质证意见及陈述，原告主张涉案5万元为超额支付的购房款，但二被告均不予认可，认为该5万元系原告支付给青岛中泰公司的居间费，因此本案的争议焦点为该5万元的性质如何认定。本院认为该5万元并非购房款。理由如下：第一、原告秦翠英2017年12月22日向青岛中泰公司付款58000元，之前向其付现金2000元，原告称付款时不知道具体收款方是谁，但2017年12月22日付款58000元的方式为POS机刷卡，按照刷卡操作流程需要原告在POS机小票签字确认，POS机小票会清晰的显示收款方，因此对原告的该意见不予采信，原告付款58000元时应明确知晓收款方为青岛中泰公司而非青岛鲁东公司；第二、2018年1月2日原告与青岛鲁东公司签订房屋认购协议，其中关于首付款的金额，明确注明已经有10000元的定金，与被告鲁东公司称的6万元中1万元用来冲抵房款相吻合，而此时原告并未向青岛鲁东公司缴纳1万元定金，若按原告称的该5万元为购房款，收款人为青岛鲁东公司，原告在签订认购协议时应当即提出定金为6万元而非1万元；第三、2019年5月29日原告与青岛鲁东公司正式签订购房合同时，明确约定了房屋总价款557870元及首付款为167870元，此时原告已经付款194669元（60000元+134669元），明显超过应当缴纳的首付款金额，而此后的2019年6月5日原告又向青岛鲁东公司付款35000元，明显与常理不符。因此原告关于超额支付购房款5万元的主张不成立，其据此理由要求二被告返还5万元购房款的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告秦翠英的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告秦翠英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  徐建军审判员  卢修军审判员  于端尧二〇二〇年六月三日书记员  史吉艳