湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初5413号原告：黄丽芳，女，1957年2月1日出生，汉族，住所地长沙市岳麓区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周当二，系该公司法律顾问。原告黄丽芳诉被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称为大成国际大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽芳向本院提出了如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2层1B号房新增资金但未增加面积的回购本金115,000元；2、请求判令被告向原告支付违约金23,402元（自2019年4月19日起，以115,000元为基数按日万分之五的标准计算，暂计算至2020年5月31日，计算至被告给付全部回购本金及违约金之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原告购买被告开发的位于长沙市芙蓉区五一大道838号大成华天大酒店2层1B房屋，该商品房用途为商业，建筑面积为4.95平方米，双方签订《商品房买卖合同》、《房屋租赁经营合同》、《房屋销售回购合同》及补充合同，并于签约之日一次性付清购房款125,000元。根据《房屋销售回购合同》中约定由被告在原告租赁期满后回购该物业，若租赁期满5年，则被告应按房屋初始购买价的112%回购该物业，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该物业约定价格，按日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同，并要求违约方赔偿对守约方的一切损失。被告以湖南大成国际大酒店负一楼、负二楼、四楼、五楼、五M楼共计约1500平方米的物业为被告回购原告物业提供担保。根据约定的《房屋租赁经营合同》，租赁期限最短不少于2年，最长不超过5年。2014年4月17日合同到期，被告未能按《房屋销售回购合同》中的第二部分房屋回购相关约定进行回购，而是要求原告与其又续签了延期3至5年的《房屋销售回购合同的补充协议》，延期回购的截止日期为2019年4月18日，同时加上被告应付给原告的升值金15,000元，加上当月租金452元和原告新增资金100,452元一起转入，使回购本金增加至24万元。其中：增加资金未增加至11.5万元。其中：增加资金未增加面积的回购本金13万元。2016年9月起被告违约，2017年8月29日，原告向被告发出《申请回购告知函》，被告盖章予以认可。但至今未履行回购义务。现租赁和回购期限已经届满将至一年，经原告多次催促，被告仍然拒绝回购该房屋，已构成违约。原告迫于无奈，诉至法院，请求法院判如所请。原告黄丽芳提交了以下证据：证据1、申请回购告知函，拟证明原告于2017.8.29向被告提出了回购要求，被告盖章签收；证据2、长沙商铺续签合同资金证明，拟证明原告与被告2014.4.18续签合同时，原购房金额125,000元，升值金15,000元，当月租金452元，总计139,548元；证据3、商品房买卖合同及收据，拟证明原告与湖南大成国际大酒店有限公司签订了房屋买卖合同，原告履行了房款支付义务，是适格的原告；证据4、《房屋租赁经营合同》，拟证明原告与被告湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了房屋租赁合同，湖南大成国际大酒店有限公司承担支付租金及转让款的保证责任，且违约方应承担合同约定的违约金义务。月租1,042元；证据5、房屋销售回购合同及补充协议，拟证明原告和被告约定被告将回购原告购买的2-1B房屋，后将回购时间延期至2019.4.18，回购价格为240,000元；证据6、补充合同，拟证明双方约定的回购相关事项。被告大成国际大酒店辩称：对于原告要求支付回购升值资金，其依据是房屋销售回购合同补充协议。该协议将其新增资金和该房屋升值金算在了一起，那么该房屋退给被告后，我们应当连本金和升值金、新增资金一起给原告。但是本案原告没有起诉回购，仅仅要求新增资金。该资金一部分是房屋升值金，一部分是新增加的资金。在原告没有将房屋退给被告前，不能支付升值金，只能退新增的资金。新增资金要求看收据。违约金，对于要求退还新增资金我们没有接到原告通知，但是原告起诉后我方当庭同意，被告不存在违约，违约金应当予以驳回。违约金计算方式由法院依法裁量。被告大成国际大酒店未提交证据。经庭审质证，被告对原告的证据有异议，理由同答辩意见。经审查，原告的证据符合法律规定，本院予以认定。根据上述证据和庭审笔录，本院经审理查明以下事实：2009年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，约定原告向被告购买位于长沙市，价款为125000元。合同签订后，原告一次性支付了购房款125000元。同日，双方签订了《房屋销售回购合同》，约定在《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》租赁期满二年后至第五年内，甲方有权要求乙方按本条中约定的回购价格受让该物业，但甲方须提前二个月向乙方提出回购的书面报告，乙方在接到甲方提前回购的书面报告65日内必须与甲方办妥回购手续，并在该物业回购手续办妥之日一次性将该物业的回购款支付予甲方。并约定该物业租赁期满五年后，乙方必须按该物业约定价格的112%回购该物业，甲方必须按该物业约定价格的112%同意乙方对该物业的回购执行，同时乙方须在该物业回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。双方并约定了违约处理条款，即任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该物业约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算；逾期60天内因乙方违约造成甲方租金损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿。逾期超过60日，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失。2009年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）及湖南大成酒店管理有限公司（简称大成酒店管理公司）（丙方）签订了《房屋销售回购合同补充协议》，约定合同约定：……原购金额为人民币125000元，原购金额升值款为人民币15000元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期3-5年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年4月18日……延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币240000元回购该房屋。合同还约定了其他事项。之后，原告按约定将当月租金452元和100452元作为新增资金交给了被告。2017年8月29日，原告向被告发出《申请回购告知函》，被告相关负责人签名并盖章，但是被告未要求原告配合办理相关转让手续。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋销售回购合同》及《房屋销售回购合同协议补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。按照补充协议约定，被告应在接到原告回购通知后回购该商品房，但是被告并未履行该义务，现该房屋的所有权仍归属于原告所有，原告再要求房屋的增值金没有事实依据。但是，被告不履行回购协议，原告再次交纳了的新增资金100,902元应予退还。根据《房屋销售回购合同》约定，办理回购转让手续须由原告配合，但是被告在收到回购申请后一直未要求原告配合办理相关转让手续，也未按合同约定支付回购款项，因此被告应承担违约责任，现原告要求被告以115000为基数按照日万分之五向原告支付自2019年6月10日至实际给付全部回购本金之日止的违约金，本院认为该违约比例过高，鉴于被告的经营状况，本院认为被告以回购价240,000元的百分之一即2,400元向原告承担违约责任更为合适，故对于违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告黄丽芳新增资金100,902元；二、被告湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄丽芳支付违约金2,400元；三、驳回原告黄丽芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序依法减半收取1,681元，由被告湖南大成国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇二〇年六月十一日法官助理杨娟书记员童沁琼附法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。