云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1248号原告：云南佳泽投资有限公司，住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区龙泉商住区2-32号二楼。统一社会信用代码：915301265577663536。法定代表人：王亚军，该公司经理。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张宇，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：袁东，男，1980年11月15日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：边豫勇，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。原告云南佳泽投资有限公司（以下简称：佳泽公司）与被告袁东商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳泽公司的委托诉讼代理人姜红波、张宇，被告袁东及其委托诉讼代理人边豫勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告购房款65735.32元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年8月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告自原告处购买凯旋城一期7幢1单元1005号房屋，该房屋按套内面积计价，签订合同时双方确定该房屋套内建筑面积为97.25m2，单价为4293.62元/m2，房屋总价款417555.00元。合同第五条约定：被告购买的房屋套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积存在误差的，按照双方约定的套内单价计价处理，房屋总金额以产权登记面积中的套内单价计价处理，房款总金额以产权登记面积中的套内建筑面积计算。后被告按照双方签订的《商品房购销合同》履行了房屋登记备案手续。房屋竣工验收后，经第三方测绘机构现场测量，被告所购买的房屋产权登记套内建筑面积为112.56m2，超出合同约定面积15.31m2，被告应补面积差房款65735.32元给原告。原告多次向被告讨要，并发函催讨均未果，特诉至法院，请予支持。被告袁东辩称：1.2012年，被答辩人出售石林凯旋城的房屋，昆明中原房地产经纪有限公司系石林凯旋城一期的时任代理销售商，答辩人通过时任销售人员万艳购买了案涉房屋。当时，万艳代表被答辩人向答辩人宣传，所涉房屋面积为122.68m2，单价为3405.00元/m2。总价为417555.15元，另外赠送入户花园和空中花园，答辩人才购买了该房屋；2012年8月22日，答辩人在签订《商品房购销合同》时就发现其中第四条第1项中该商品房套内建筑面积为97.25m2单价为每平方米4293.62元等与万艳宣传不一致的情况，答辩人提出来后，万艳说没有关系；答辩人于2012年8月27日支付了购房首付款127555.00元，2012年9月28日支付了购房款290000.00元，2013年6月30日支付了物管费1766.00元、配套设施费4300.00元、契税6263.33元、维修基金11036.70元，2014年6月12日支付了40.00元门禁费给被答辩人。期间，答辩人看到经房管所备案的《商品房购销合同》上记载的房屋建筑面积与万艳说的一致，于2013年6月12日接收了房屋。2.被答辩人存在故意向答辩人隐瞒房屋合同约定的套内建筑面积远低于产权登记面积中的套内建筑面积的情况。向产权登记机关办理权属登记手续前，要对产权登记面积中的套内建筑面积委托有关单位进行测绘确认，被答辩人却在具备测绘条件时故意不委托有关单位进行测绘；自答辩人接收房屋并入住至2020年4月期间，被答辩人未向答辩人提过支付购房款的事情，答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。庭审中，原告佳泽公司围绕诉讼请求举证如下：1.《商品房购销合同》1份；2.《物业服务协议》、《承诺书》、装修申请单各1份；3.房屋实测面积图纸1份；4.律师函1份。经质证，被告袁东对证据1的合法性、关联性无异议，但对举证目的及部分条款的客观性不认可，房屋面积、单价及面积误差处理部分的约定与原告当时雇佣的销售人员所承诺的不一致；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可举证目的；对证据4的真实性、合法性不认可，被告未收到过该律师函。被告袁东围绕其辩解主张依法提交如下证据：1.被告身份证复印件；2.昆明中原房地产经纪有限公司客户告知书、石林凯旋城置业计划书、商品房购销合同各1份、收据5份、中国建设银行持卡人存根1份、云南省税控收款机专用发票2张；3.住宅工程质量分户验收表1份；4.2017年1月13日房产分户表1份；5.申请证人王某出庭作证。经质证，原告佳泽公司对上述证据1无异议。对证据2中客户告知书、《商品房购销合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可举证目的；对置业计划书的真实性、合法性、关联性及举证目的均不认可，最终的权利义务应以双方签订的合同约定的为准；对该组其余证据无异议。对收据3的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可举证目的。对证据4的真实性、合法性、关联性及举证目的均不认可，所涉房屋不是本案被告购买的房屋。对证据5的真实性、合法性、关联性不认可，证人所陈述的证言均是听说或猜测的，不具有证明力。本院组织双方进行证据交换，对双方均认可的上述证据予以确认并在卷佐证，至于该部分证据是否能证实各方举证目的，本院将进行综合认定。对双方有争议的其余事实及证据，本院依法认定如下：1.双方提交的《商品房购销合同》内容一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；2.对原告提交的律师函，原告附有邮寄单，且所邮寄地址是经双方《补充协议》确认过的，根据该《补充协议》约定，将通知寄到该地址即视为已经通知到被告，故对该证据本院予以采信；3.对被告提交的置业计划书，系双方在房屋买卖过程中磋商的内容，其内容不能对抗双方签订的《商品房购销合同》；4.对证人王某的证言，因王某并未参与也不清楚原、被告双方房屋买卖的相关情况，只是王某也购买了案涉小区的房屋且存在与本案相同的情况，故王某与本案具有一定利害关系，对王某的证言本院不予采信。经审理，本院确认以下法律事实：2012年8月22日，原告佳泽公司与被告袁东签订《商品房购销合同》[合同编号为：佳泽凯旋字（2012）067号]及其《补充协议》，并到房管部门进行了备案登记。该合同第四条约定被告袁东向佳泽公司购买石林彝族自治县凯旋城一期7幢1单元1005号房屋，房屋套内建筑面积为97.25m2，单价为4293.62元/m2（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价款为417555.00元。该合同第五条关于“面积误差的处理”约定为：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按下述第2种方式处理：2.本合同条款第四条第一项约定单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了购房款，并于2013年下半年接房并装修入住。2013年7月，原告委托云南中正房屋测绘有限公司进行测绘，案涉房屋套内建筑面积为112.56m2。2020年4月22日，原告通过云南星昊律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告于2020年5月1日前向原告支付房屋面积差补款65735.32元。因被告一直未支付上述房屋面积差补款，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方自愿签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同成立并生效。合同签订后，被告向原告支付了购房款，原告向被告交付了案涉房屋，双方合同主要权利义务已得到履行。关于双方争议的房屋面积差的补款问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”本案中，双方在《商品房购销合同》第五条已对该争议处理作出明确约定，且该约定合法有效，故应按照双方约定以房屋产权面积中的套内建筑面积及合同约定的单价作为计算房屋价款的依据。另外，根据《商品房销售管理办法》第34条之规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。案涉房屋虽尚未办理房屋产权登记证书，但原告于房屋交付前委托具有房产测绘资格的云南中正房屋测绘有限公司对案涉房屋进行了测绘，该测绘结果即为确认房屋产权登记面积的依据，原告主张按该测绘结果计算房屋价款并不违反法律规定。依据该测绘结果，案涉房屋产权登记的套内面积超出原合同约定面积15.31m2（112.56m2-97.25m2），被告应按双方约定向原告支付该房屋超出原合同约定面积补款65735.32元（4293.62元/m2×15.31m2）。关于被告提出原告主张已超过诉讼时效的辩解，因案涉房屋尚未办理产权登记，房屋权属尚未发生转移，而本案的处理将可能影响案涉房屋合同约定的套内建筑面积之外的房屋权属问题的处理，简单适用诉讼时效相关规定会影响后续房屋权属问题的处理，故本院认为本案属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不应适用诉讼时效的其他情形。对被告该辩解主张，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：由被告袁东于本判决生效之日起十五日内向原告云南佳泽投资有限公司支付房屋面积差补款65735.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1444.00元，减半收取计722.00元，由被告袁东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇二〇年六月二十九日书记员  李才丽