山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初2682号原告：李玉，男，1970年8月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：**，山东森信律师事务所律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论,该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。原告李玉与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉委托诉讼代理人**，被告源浩置业公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉向本院提出诉讼请求：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房违约金7608元;2.判令源浩置业公司赔偿逾期交付车位违约金3762元;3.判令源浩置业公司赔偿多付的2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月27日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2013年10月19日，李玉与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定由李玉购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区住宅及储藏室各一套，合同约定了双方的权利义务，李玉依照约定支付了购房款。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋和地下室交付给李玉使用。涉案小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项止竣工综合验收备案证明》。源浩置业公司于2017年4月13日交付房屋，于2018年3月20日交付车位。同时，源浩置业公司还多占用了李玉的2万元车位款，直到2018年2月28日才予以返还。源浩置业公司已支付违约金19753元，仍有损失未能赔偿。故诉至法院，提出如上诉请。源浩置业公司辩称，其一、合同约定的交房时间为2016年6月30日，李玉主张的交房违约金诉讼时效应自2016年7月1日起计算，李玉于2020年3月起诉，超出诉讼时效，已丧失胜诉权；其二、双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金。李玉已分次领取了按照合同约定的违约金，并签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表》，我公司不应再支付逾期违约金”；其三、根据合同法，当事人之间首先应遵循意思自治原则，如违约金确实低于损失的，可以调整，根据谁主张谁举证原则，李玉应举证证实其损失，但李玉对此并未举证；其四、李玉交纳的9万元系车位购置预付款，此时车位位置和价格尚未确定，待2018年1月选取车位后确认为7万元，2万元系合法占有，不应赔偿利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：一、2013年10月19日，李玉与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由李玉购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区9号楼4单元401室住宅及1-105地下室各一套，涉案房产、地下室建筑面积分别为138.61平方米、9.33平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”；合同附件五补充协议中约定“采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫”。合同签订后，李玉依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向李玉邮寄了交楼通知书，此后源浩置业公司与李玉办理了涉案房产及地下室的交付手续。诉讼中，李玉认可源浩置业公司已经向其支付逾期交房违约金19753元。李玉在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。二、2012年10月13日，李玉与源浩置业公司签订《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》，2013年10月19日，李玉向源浩置业公司交纳车位款9万元。2018年2月28日，源浩置业公司向李玉退款2万元。源浩置业公司认为9万元为预付款，系合法占有，不应支付利息。三、另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为58.22元（57元×138.61平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.02元（2元×9.33平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。李玉于2020年4月7日诉至本院，其主张的逾期交房、交付车位违约金损失应自2017年4月7日起算，之前的违约金损失因超出诉讼时效，本院不予支持。源浩置业公司于2017年4月13日向李玉交付涉案房屋，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，逾期交房时间即违约金计算时间应至2017年4月13日止。李玉认为2017年4月13日交房时涉案房屋未取得综合验收报告，系违规交房，违约金应计算至房屋取得综合验收报告之日即2017年8月31日，经审查本院认为，李玉主张违约金过低要求调整，调整的依据为逾期交付使用房屋所造成的实际损失，但其未能证明涉案房屋交付后存在损失，故本院确认逾期交房违约金计算时间应截止至2017年4月13日，违约金计算时间共计6天。源浩置业公司于2018年3月20日交付车位，逾期交付车位违约金计算时间应截止至2018年3月20日，违约金计算时间共计347天。参照烟台天平价格评估事务所有限公司对同地段、同类型的房屋、车位出具的价格评估报告，李玉未超出诉讼时效的逾期交房租金损失为355.44元[6天×（58.22元/天+1.02元/天）]、逾期交付车位租金损失为2082元（347天×6元/天）。源浩置业公司已按合同约定给付已交付房款2%的违约金计19753元，该违约金不低于逾期交房、逾期交付车位所造成的损失，无需再予增加，故本院对李玉要求赔偿逾期交房7608元，赔偿逾期交付车位违约金3762元的诉请不予支持。关于车位利息，李玉于2013年10月19日向源浩置业公司支付9万元购买车位，源浩置业公司实际交付7万元的车位，并于2018年2月28日退回2万元，李玉要求判令源浩置业公司赔偿占用2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月19日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）合法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李玉赔偿占用多付2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月19日起至2018年2月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告李玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计217元，由原告李玉负担192元，被告济南源浩置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇二〇年六月二十四日书记员  谢和露