四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终56号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐丹，女，1990年10月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：方利，四川弘维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：遂宁金科房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区五彩缤纷路1号金科美湖湾（D3地块）1号楼1栋1号，统一社会信用代码91510900MA668NKY5N。 法定代表人：陈宗华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈瑶，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 上诉人唐丹因与被上诉人遂宁金科房地产开发有限公司（以下简称金科房产）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐丹及其委托诉讼代理人方利，被上诉人金科房产的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐丹上诉请求：1.依法撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及补充协议，返还上诉人支付的购房款437781元及利息，其中利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年7月25日起至付清之日止；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.原审认定事实不清，上诉人根本没有继续履行该合同的能力。首先，上诉人首付的40多万元中有部分是借款，因此上诉人没有能力一次性支付高达70多万元的房屋尾款。上诉人一审庭审中自述“还另有门面房及住房各一套”为表述错误，所述住房为世纪春天A区4栋11层1104号，门面房为物流园车配龙汽车百货园国际广场A6幢1层111号，是上诉人与案外人伍孝海夫妻共同财产，2015年协议离婚时，约定营业房归伍孝海所有，住房归上诉人所有，但上诉人因资金周转困难于2019年3月20日出卖给案外人秦勇，因此上诉人根本没有任何不动产。其次，上诉人所述从事个体工商户经营实际为其男友于2018年登记与上诉人共同经营，上诉人所述每年收入实际是毛利，未扣除成本及开支。最后，上诉人因个体经营资金困难，分别又于2019年9月6日在招联消费金融有限公司贷款8580元，9月14日、16日在河北消费金融股份有限公司贷款9447元、33300元，加上前期小额贷款上诉人每月要归还小额贷款约16000元，上诉人根本没有能力一次性支付剩余房款。 金科房产辩称，上诉人在一审中的陈述和其在上诉状中的表述不一致，仅凭上诉状不能证明其主张，上诉人有一次性支付购房款的能力，请求驳回上诉，维持原判。 金科房产向一审法院起诉请求：1.判令唐丹立即支付尚欠购房款700000元；2.判令唐丹支付违约金，以未付金额700000元为基数按日万分之一的标准从2018年7月3日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年1月4日违约金13020元；3.判令唐丹承担本案诉讼费及保全费。 唐丹向一审法院反诉请求：1.判令解除唐丹与金科房产之间签订的《商品房预售合同》（预售）及补充协议；2.判令金科房产返还唐丹支付的购房款437781元及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月25日起至款项付清之日止；3.本诉与反诉诉讼费由金科房产承担。 一审法院认定事实：1.2018年4月28日，唐丹在取得金科房产指定银行即中国建设银行放贷人员同意贷款的签单后，与金科房产签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方主要约定：唐丹以1137781元的价格购买金科房产开发建设的，位于船山区房屋；购房款中的437781元由唐丹在签订合同时支付，剩余700000元购房款以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，唐丹按约支付了首付款437781元，因唐丹的按揭贷款申请最终未能通过银行审核，致使唐丹未能按期向金科房产缴纳剩余购房款。为此，金科房产于2018年6月11日及2018年7月15日两次向唐丹邮寄送达了《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，于2018年7月31日向唐丹邮寄送达了《律师函》，要求其支付剩余700000元购房款；而唐丹则认为银行贷款审核未能通过的原因不能归责与她，且其无力一次性支付剩余房款，遂要求与金科房产解除合同；在双方协商未果的情况下，金科房产遂起诉来院。2.《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”；《商品房买卖合同补充协议》第一条约定“……2.买受人采用按揭付款方式支付房价款的，买受人于本补充协议签订时向出卖人支付首付款437781元，余款由买受人向银行申请个人往房抵押贷款支付，采用此种方式支付房价款的，双方还应按以下约定执行：（1）买受人采用按揭贷款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，买受人应自行向指定银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的（包括因国家调整按揭贷款政策致使实际按揭金额少于本合同约定按揭贷款金额），出卖人有权要求买受人以现金方式支付。买受人应在出卖人通知后15日内付清，如买受人逾期未付清，按贷款总额每日万分之一的标准计算承担违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除合同并将该房屋另行出售……（2）买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分；……”。庭审中，唐丹当庭陈述，其现为个体工商户，年收入约为30万元左右，其名下除案涉房屋外，还另有往房及门面各一套，其主要负债为平安普惠的小额贷款，每月需偿还贷款7000余元。 一审法院认为，金科房产与唐丹签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。原案的争议焦点主要在于：1.按揭贷款未能通过是否归责于唐丹；2.在按揭贷款未通过的情况下，唐丹是否享有合同解除权。关于第一个争议焦点，根据微信聊天记录所载明的内容，可看出唐丹在签订买卖合同之前，积极向金科房产的工作人员及银行放贷人员提供了其征信报告并尽可能的达到了银行要求的贷款条件，且取得了银行工作人员的签单，故应认定唐丹已积极履行了合同要求的查询、询问贷款事宜义务，贷款最终为未能审核通过不应再归责于唐丹。关于第二个争议焦点，虽然银行贷款未能审核通过不能归责于唐丹，但唐丹仍然不享有合同解除权，因为依照《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”之约定，在贷款未能通过并导致商品房买卖合同不能继续履行才是唐丹享有解除权的前提条件，根据唐丹所陈述的收入、资产及负债情况，应认定，即使未能取得银行贷款，唐丹仍具有经济基础可以继续履行合同，故唐丹不享有合同解除权，对唐丹诉请解除合同、退还购房款的反诉请求，不予支持。关于唐丹“《补充协议》第一条第二款系格式条款并加重了购房人的义务，应属无效条款”的辩解意见，虽然《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，但该合同第一条第二款系对购房款支付的时间和方式等进行的约定，而按时足额的支付全部购房款是唐丹的主要合同义务，故该条款并未加重唐丹的义务，对唐丹的该辩解意见，不予采纳。综上，依照《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》之约定，唐丹应在2018年7月27日之前向金科房产全额支付所有购房款，现期限已届满，唐丹仍未能履行付款义务，唐丹的行为已构成违约，其应承担继续履行并支付违约金的违约责任，故对金科房产诉请唐丹立即支付剩余房款700000元及违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算标准及起算时间，金科房产诉请按照《商品房买卖合同补充协议》约定的按日万分之一标准计算违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持；关于违约金的起算时间，因为《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第（2）项已明确约定了唐丹应在合同签订后的90日内付清购房款，故对金科房产主张的违约金，从2018年7月28日起予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决：“一、被告（反诉原告）唐丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）遂宁金科房地产开发有限公司一次性支付剩余房款700000元；二、被告（反诉原告）唐丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）遂宁金科房地产开发有限公司支付违约金，违约金的计算方式：以逾期付款金额700000元为基数，自2018年7月28日起按照日万分之一的标准计算至剩余房款付清之日止；三、驳回被告（反诉原告）唐丹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取5500元，反诉案件受理费减半收取3393元，均由唐丹负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人唐丹提交了以下证据：1.个人征信报告，拟证实其名下有7笔小额贷款和信用卡逾期还款；2.离婚协议书、房屋登记信息，拟证实上诉人在婚姻关系存续期间确有住房一套和营业房一间，离婚时约定营业房归前夫所有，住房上诉人在2019年3月即已卖出，现上诉人名下没有任何不动产；3.营业执照，拟证实一审所陈述的经营钛合金厨卫门加工销售的个体工商户是上诉人与案外人2018年才成立，30万元是毛利未扣除人工及成本。金科房产质证认为，上诉人提交的证据不是新证据，征信报告仅能证明上诉人有贷款，不能证明其没有支付房款能力，且是复印件，对真实性不予认可；对离婚协议和房屋登记信息的真实性认可，但金科房产在2018年6月即开始催告唐丹支付房款，2019年3月唐丹出售房屋，说明其2019年3月具备支付房款能力；营业执照是复印件，不能证实一审陈述的年收入30万元是口误。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对唐丹提交的个人征信报告、离婚协议书、房屋登记信息予以采信；对营业执照因系复印件，且不能证明与唐丹有关联，不予采信。经二审审理查明，唐丹与伍孝海于2015年6月2日签订离婚协议书约定，共同财产处理：1.位于物流园区主干道B西南侧车配龙汽车百货国际广场A6幢1层111号商业用房，建筑面积55.15平方米归男方所有；2.位于工业园区南环路以北，银河路以西世纪春天A区4栋11层1104号住房一套，建筑面积131.45平方米归女方所有。共同债务处理：1.物流园区主干道B西南侧车配龙汽车百货国际广场A6幢1层111号商业用房的按揭贷款由男方承担；2.工业园区南环路以北，银河路以西世纪春天A区4栋11层1104号住房的按揭贷款由女方承担。2019年3月20日，唐丹将船山区南环路99号世纪春天A区4栋11层1104号房屋因买卖转移登记给案外人秦勇。现唐丹尚有多笔小额贷款和信用卡逾期未偿还。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为唐丹与金科房产签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除，金科房产是否应当退还唐丹购房款并支付利息。根据一审查明的事实，一审法院认为，虽然银行贷款未能审核通过不能归责于唐丹，但根据唐丹所陈述的收入、资产及负债情况，应认定，即使未能取得银行贷款，唐丹仍具有经济基础可以继续履行合同，故唐丹不享有合同解除权。根据唐丹二审提供的证据证实，现唐丹名下没有不动产，且有多笔小额贷款及信用卡逾期未偿还，推翻了对其不利的自认，一审认定唐丹仍具有经济基础可以继续履行合同事实基础已不存在。虽然唐丹在收到金科房产要求支付购房款的催告后作出过愿意支付房款的意思表示，但双方并未对支付剩余购房款达成一致意见，且其现在的确不具备一次性支付剩余购房款的能力，继续履行合同对唐丹不公平。根据《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”的约定，唐丹享有解除合同的权利，金科房产应当退还唐丹已付购房款。因唐丹未及时行使解除合同的权利，对其要求支付利息的请求不予支持。 虽然《商品房买卖合同补充协议》第一条约定“买受人采用按揭付款方式支付房价款的，应自行向指定银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人有权要求买受人以现金方式支付。买受人应在出卖人通知后15日内付清……买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分；……”但唐丹是在取得金科房产指定银行放贷人员同意贷款的签单后未能取得贷款，对未能获得贷款不存在过错，且补充协议的该条约定与前述《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款约定存在一定冲突，从补充协议的附件贷款承诺书可知，补充协议并不是在唐丹不能取得贷款后，双方对变更付款方式进行协商后所达成的，因两份合同对付款方式不一致，且均系金科房产提供的格式条款，应作出对金科房产不利的解释，即《商品房买卖合同补充协议》第一条不包括《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款约定的情形。故对金科房产要求唐丹支付剩余购房款及其违约金的诉讼请求，本院不予支持。如合同解除后金科房产要求唐丹承担其他责任等，可以另行主张。 综上所述，上诉人唐丹在二审中提交了新证据证明其主张，其上诉请求部分成立，本院予以支持。因唐丹在一审未及时举证致使一审判决部分事实认定有误并导致判决结果不当，本院予以纠正，但唐丹应承担一审诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2410号民事判决； 二、唐丹和遂宁金科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》于2019年8月21日解除； 三、遂宁金科房地产开发有限公司在本判决生效后30日内返还唐丹购房款437781元； 四、驳回遂宁金科房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回唐丹的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5500元，反诉案件受理费3393元，均由唐丹负担；二审案件受理费7866元，由遂宁金科房地产开发有限公司负担7000元，唐丹负担866元。 本判决为终审判决。 审判长  岳文 审判员  周歧 审判员  魏星 二〇二〇年六月二十四日 书记员  李安