福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初65号 原告：陆琴，女，1987年6月20日出生，汉族，住明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华、陶佶俊，福建闽佑律师事务所律师。 被告：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地明溪县雪峰镇东方军路9号楼1层117、118号店面，统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男，1962年8月12日出生，汉族，宁化县号，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉从美，男，1970年8月16日出生，汉族，明溪县号，系该公司副总经理。 原告陆琴与被告明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆琴的委托诉讼代理人陶文华、陶佶俊与被告天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富、冉从美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆琴向本院提出诉讼请求：1.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金12018元；2.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金45403元及从2019年10月22日起至陆琴取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.判令天一房产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月21日，陆琴与天一房产公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：天一房产公司将位明溪县房出售给陆琴，总价款550000元；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该房屋，逾期交付时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方继续履行的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，陆琴按约支付了全部购房款550000元。天一房产公司于2017年4月22日才将房屋交付给陆琴，且因为天一房产公司的原因，陆琴至今仍未取得房屋所有权证书。陆琴认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金过低，依法应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准予以调整，即逾期交房违约金为12018元（550000＊4月＊0.46%＋550000＊23天＊0.015%）、逾期办证违约金为45403元（550000＊17月＊0.46%＋550000＊29天＊0.015%）。综上所述，为维护陆琴的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。 天一房产公司提出答辩意见：因资金缺口，公司在本项目中确实存在违约的情形，公司愿意对各业主作一定的补偿。需要说明的是：一、关于陆琴要求支付延期交房违约金的主张，我们认为合同约定的交房时间是2016年10月30日，实际公司于2017年2月1日就通知各业主可以交房，可陆琴迟迟不来交房，该责任不应由公司负担。同时因不可抗力（高温、下雨、高考）因素造成的延期交房时间，可以扣除的话，就没几天了，具体时间请法院判定。二、关于延期办证，合同上已有约定是按照万分之0.1计算，我们认为应当按照合同的约定来办事。另外，希望业主理解我们的困难，我们答应到时候会免除业主一定时间的物业费用等。 陆琴围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方当事人对交房时间、交付产权证的期限以及违约责任等所作约定；2.购房发票复印件，证明陆琴已交清了全部购房款的事实；3.交房清单及物业费发票复印件，证明天一房产公司交房时间为2017年4月22日；4.契税收据复印件，证明天一房产公司向陆琴收取了办证所需交纳的契税费用。 天一房产公司对陆琴提交的上述证据无异议，同时向本院提交了以下证据：1.交房通知书及确认书，证实陆琴确认的交房时间。2.气象证明、天气证明及停电清单各一份，证明因不可抗力因素，造成延期交房的原因，认为该时间段应在延期交房时间中予以扣除。 陆琴对天一房产公司提交的上述证据提出如下意见：1.天一房产公司的逾期交房违约行为并非不可抗力所致，认为高温、下雨和短时间停电均未超出生活常识，不属不可预测的范围，其违约行为并非这些因素导致。2.双方约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算标准均远低于实际损失，依法应当进行调整。陆琴所提计算标准，有相应的法律依据，请求予以支持。 根据双方当事人陈述及质证意见，本院认定如下事实：2016年1月21日，陆琴与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：陆琴向天一房产公司购买位于明溪县屋，总价款550000元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，陆琴在合同约定的期限内向天一房产公司支付了全部购房款550000元。2017年2月1日，天一房产公司在电话通知陆琴可在15日内交房。2017年4月22日，天一房产公司与陆琴对房屋进行了交接，同时，陆琴按约缴纳了相关的过户费用及物业管理费等。现因陆琴至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为，陆琴与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照合同约定，双方交房时间为2016年11月30日，天一房产公司于2017年2月1日通知陆琴可以交房，同时通知书中载明可以在15日内交房。庭审中，陆琴对天一房产公司提交的交房通知未提出证据予以反驳，该通知的内容应予认可，即陆琴应当在2017年2月15日前办理接收房屋的手续，否则逾期交房时间的责任将由陆琴自行承担，即交房时间应认定为2017年2月15日，该交房时间已逾期76天，故天一房产公司的交房行为属违约行为，陆琴有权要求天一房产公司按约支付违约金。陆琴提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期交房违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，陆琴提出上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围的主张，本院认为，陆琴的主张符合现实生活，天一房产公司对每年的气候、用电等事项均应有所预测，应当在签订合同时一并考虑，故天一房产公司的该主张不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记手续，已构成违约，陆琴要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 综上所述，本院认为陆琴的逾期交房损失应以实际购房款550000元为基数，逾期时间为76日，标准为每日0.01%，即为4180元；逾期办证违约金以实际购房款550000元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天始，即2018年2月16日起，至实际房屋所有权登记之日止，按每日0.001%的标准计算。诉讼费的负担按天一房产公司所需支付违约金的总数额为标准计算天一房产公司负担的数额，余款由陆琴自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向陆琴支付逾期交房违约金4180元。 二、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向陆琴支付相应的逾期办证违约金（以实际购房款550000元为基数，时间自2018年2月16日起至实际房屋所有权登记之日止，按每日0.001%的标准计算）。 三、驳回陆琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1236元，由陆琴负担1186元，明溪县天一房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈立晖 人民陪审员  罗建文 人民陪审员  郑金秋 二〇二〇年六月九日 书 记 员  陈雪莹 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。