北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京02民终5713号上诉人（原审被告）：张广信，男，1957年8月3日出生。上诉人（原审被告）：张秀侠，女，1957年5月5日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：李凯巍，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张树荣，女，1935年11月28日出生。被上诉人（原审原告）：张跃俊，男，1958年4月16日出生。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李书江，北京市中孚律师事务所律师。上诉人张广信、张秀侠因与被上诉人张树荣、张跃俊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审对本案进行了审理。本案现已审理终结。张广信、张秀侠上诉请求：请求撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26033号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。本案涉及借款纠纷是张广信与张跃俊之间的民间借贷纠纷。在借贷关系中签订的《协议书》，应属于基础借贷债权的担保。即使认定《协议书》为以房抵债，也应该是抵偿给张跃俊，可张跃俊并非XXX村民。张树荣虽为XXX村民，但并非民间借贷关系的出借人，且张树荣在XXX已有宅基地。《协议书》涉及的农村宅基地及房屋转让未经区县级以上政府部门批准，该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。如果支持张跃俊、张树荣的请求，则城镇居民可通过农村村民代持获得宅基地使用权，严重损害集体经济组织的财产权益。二、本案适用法律错误。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要》规定，该纪要中的房屋买卖合同，不包括农村房屋买卖。原审法院属于适用法律错误。三、诉争房产在2017年5月20日即出售给本村村民张某，并支付了房款并将房屋交付。张树荣、张跃俊辩称，同意一审判决，张广信、张秀侠的上诉请求不成立。我们第一次听到2017年张广信将房屋出售给张某的说法，张广信之前从未提过涉案房屋已经出售，也没有证据证明签订《协议书》时已经出售。双方之间是房屋买卖关系，对张广信的主张我们不予认可。张树荣、张跃俊向一审法院起诉请求：张广信、张秀侠将位于XX34号房屋及院落交付给张树荣。一审法院认定事实：2018年7月3日，张树荣（甲方）与张广信、张秀侠（乙方）、张跃俊（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于：1.2012年，乙方因资金短缺，使用丙方1502号房屋向招商银行股份有限公司北京分行做抵押贷款208万元，并依法办理了抵押登记，上述借款全部由乙方使用。2.上述借款期限届满后，乙方未能按照借款合同约定偿还。为了偿还借款，乙方多次以丙方名义向相关借款机构申请借款，并用丙方上述房产提供抵押担保。2017年，乙方以丙方名义与国美公司签订了借款合同，借款本金155万元，乙方用丙方上述房产向国美公司提供了抵押担保。本协议签订时，上述借款还款期限已经届满，且已经逾期半年有余。丙方随时面临被诉及抵押房产被强制执行风险。3.位于XX34号房屋[北房（正房）七间，面积230.4平方米；东西厢房六间，面积约100平方米；宅基地南北长32米、东西宽28米（详见抵债房屋基本情况确认表）]为乙方于1990年5月投资建造，所有权人为乙方。4.甲方系丙方母亲，本协议中约定的丙方权利，丙方指定甲方行使，乙方对此表示同意。为此，本协议各方经充分协商，就丙方代乙方偿还国美公司借款后的相关事宜达成本协议，以便共同遵守。一、协议事项：本协议签订时，因乙方未能偿还国美公司借款。乙方同意，本协议签订后，为避免丙方抵押房产被强制拍卖，丙方代乙方偿还完毕国美公司相应借款后，乙方用涉案房屋抵偿给丙方，用于偿还欠付丙方的债务。丙方指定甲方为房产受让人。丙方代乙方偿还完毕国美公司借款后，丙方对乙方所享有的债权即转让给甲方。二、债务数额：截止至本协议签订时，乙方拖欠国美公司借款本金、利息、违约金共计1843337.5元，最终以国美公司的还款通知为准。三、交付：按照本协议约定，丙方代乙方偿还完毕国美公司借款后，丙方即可持相关偿还借款资料要求乙方将涉案房屋交付甲方，双方办理交接手续。四、乙方承诺：1.乙方承诺对本协议约定房产拥有完全的所有权，本协议签订时，该房产无任何他项权利。2.本协议签订后，乙方不再对涉案房屋做任何处置，否则丙方、甲方有权以涉嫌刑事犯罪（诈骗）为由向公安机关报案。3.丙方按照国美公司的要求偿还完毕借款后，即视为甲方已经支付完毕涉案房屋的转让款。按照本协议约定，该房产即归甲方所有。若相关政府部门统一的话，乙方应协助甲方办理相应房产登记手续。五、回赎：本协议签订后三个月内，若乙方能够将丙方代其偿还的国美公司借款（包括本金、利息及违约金）全部偿还丙方或甲方，甲方可将本协议约定抵偿借款的涉案房屋归还乙方，但乙方需向甲方支付应还款的1.5%/月的利息。该协议另附《抵押房屋基本情况确认表》，记载了涉案房屋的情况，并有张广信的签字和指印。2018年7月9日，张跃俊（通过牛某账户）向国美公司转账1556587.5元，于2018年7月11日向国美公司转账286750元。张广信、张秀侠认可张跃俊代其向国美公司还款155万元借款的事实，认为利息及违约金系张跃俊恶意导致，故对利息及违约金不予认可，但未提交相应的证据予以证实。另查，贷款人国美公司与借款人张跃俊、牛某签订《借款合同》（合同编号GMXD-FJ20161222-BJ002A），约定借款金额为1550000元，借款期限为6个月，年利率10.2%，月利率0.85%，担保人张跃俊，担保方式抵押担保。抵押权人国美公司与抵押人张跃俊、牛某还签订《抵押合同》，约定主合同为编号GMXD-FJ20161222-BJ002A的借款合同，抵押物为1502号房屋。张广信、张秀侠认可上述借款合同及抵押合同系张跃俊、牛某代其向国美公司进行的抵押借款。涉案房屋于1997年12月取得集体土地宅基地使用证。张广信与张秀侠于1979年12月18日登记结婚，于2015年9月25日在北京市大兴区民政局登记离婚，双方签订的离婚协议书约定双方无债权债务，未对涉案房屋的分割进行约定。张树荣系农业家庭户，住址为XX14号。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋协议是属于民间借贷的担保还是债务履行方式的变更（以房抵债），张广信、张秀侠应否基于双方之间的协议书履行交付义务。对此，法院根据双方提交的证据及相关陈述，综合认定如下：北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五条规定“民间借贷与以房抵债的处理：当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。”从以上规定可知，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。本案中，经审理查明，双方当事人借款及签订房屋协议的具体经过如下：2012年，张广信、张秀侠使用张跃俊1502号房屋向招商银行股份有限公司北京分行做抵押贷款208万元，并办理抵押登记，借款由张广信、张秀侠使用。上述借款期限届满后，张广信、张秀侠未偿还，又以张跃俊名义向借款机构申请借款，并用张跃俊上述房产提供抵押担保。2017年，张广信、张秀侠以张跃俊名义与国美公司签订借款合同，借款本金155万元，且又用张跃俊上述房产向国美公司提供了抵押担保。在该借款还款期限届满且已经逾期，张跃俊抵押的房产面临被强制执行风险的情况下，张树荣与张广信、张秀侠、张跃俊于2018年7月3日签订协议书，约定张跃俊代张广信、张秀侠偿还国美公司相应借款（1843337.5元），张广信、张秀侠则用其涉案房屋抵偿给张跃俊，并将涉案房屋交付给本村村民张树荣（张跃俊之母）。依据上述查明事实，综合协议书的内容，按照上述相关规定判断，本案可以确认张跃俊与张广信、张秀侠之间并不是直接的民间借贷关系，而是张广信、张秀侠使用张跃俊的名义并用其1502号房屋抵押担保向金融机构借款，在逾期不能偿还的情况下，由张跃俊代为偿还借款，而张广信、张秀侠则用其所有的涉案房屋抵偿给张跃俊。双方签订涉案房屋的协议书明显属于以房抵债，并不是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。另外，张树荣系涉案农村宅基地上房屋所在集体经济组织成员，其与张广信、张秀侠之间的农村房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效合同。综上所述，张树荣、张跃俊基于其与张广信、张秀侠之间的农村房屋买卖合同，要求张广信、张秀侠履行交付涉案房屋的合同义务，符合相关规定，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：于判决生效后三十日内，张广信、张秀侠将位于北京市大兴区榆垡镇南张华街34号院落的房屋全部腾空并交付给张树荣。本院二审期间，张广信、张秀侠提交了以下证据：1、张广信给牛某的短信截屏，欲证明张广信沟通过还钱事宜，张跃俊不理会。2、张广信、张秀侠和张某2017年5月20日签订的房屋买卖合同；3、张跃强招商银行账户明细表，欲证明张某支付了购房款；4、张某的购房说明；5、张跃强的购房款支付说明；6、施工人员证明。张树荣、张跃俊对证据1、2、6的真实性不认可，认为证据3不能证明支付房款，证据4、5都是2020年写的，与本案无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。根据查明的事实，张广信、张秀侠与张跃俊、张树荣签订《协议书》，约定由张跃俊代张广信、张秀侠偿还欠款，“张广信、张秀侠用涉案房屋抵偿给张跃俊，用于偿还欠付张跃俊的债务”。由此可见，张广信、张秀侠基于清偿对国美公司债务的目的，在张跃俊与张广信、张秀侠之间形成了新的借贷关系。双方在协议书中虽提及“视为已经支付完毕房屋转让款”等内容，但本质上，双方之间的真实意思表示并非单纯的房屋买卖合同关系，而是对基础借贷关系的担保。同时，双方在协议中约定了回赎条款，载明张广信、张秀侠在回赎期内若向张跃俊或张树荣偿还欠款，可将本协议约定抵偿借款的涉案房屋归还张广信、张秀侠，但张广信、张秀侠需支付1.5%/月的利息。上述条款亦可佐证，张跃俊主张的房屋买卖合同关系实质上是双方借贷关系的担保，上述回赎条款亦并非像张跃俊所主张的形成一个新的房屋回购的法律关系，而是变相对借贷相关事宜予以约定。张跃俊、张树荣主张双方之间系房屋买卖合同关系的答辩意见依据不足，本院不予采纳。原审法院对双方法律关系的认定存在不当之处，本院予以纠正。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。基于本院对双方之间法律关系的认定，同时，鉴于本案系发回重审之后的二审程序，故张跃俊应基于借贷法律关系另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26033号民事判决；二、驳回张树荣、张跃俊的起诉。一审案件受理费10695元，退还张树荣、张跃俊；上诉人张广信预交的二审案件受理费21390元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年六月二十九日法官助理 王德林书 记 员 黑梦雪