天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初2613号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120102777337809Q）,住所地：天津市河东区华捷道60号103-3层。负责人：赵学伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨学庆，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，河北高俊霞律师事务所律师。被告：林美春,女，1985年5月13日出生，汉族，住天津市东丽区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称远洋物业公司）与被告林美春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司的委托诉讼代理人杨学庆及被告林美春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2250.71元；2.判令被告向原告支付自2020年1月1日至被告实际履行之日止的违约金（计算方法：以被告拖欠的物业服务费为基数，按照日万分之三累积计算）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年4月30日，远洋物业公司与天津宇华房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：由远洋物业公司向其开发的润景家园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年5月7日至业主大会选定物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。远洋物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照房屋面积向远洋物业公司支付物业服务费用，物业服务费标准为每月2.64元/平方米，其中物业管理服务费每月1.99元/平方米，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用为每月0.65元/平方米。经远洋物业公司优惠后，实际按照每月2.3元/平方米计收，缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按应交物业服务费的万分之三（按日计算）缴纳违约金。远洋物业公司根据合同约定为林美春所在的小区提供了物业管理服务，林美春在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为88.96平方米，但林美春欠付2019年1月15日至2019年12月31日的物业服务费共计2250.71元。经原告多次催缴后仍拒绝缴纳，故诉至法院。林美春辩称,认可欠缴物业费的事实，对欠付物业费的期限以及欠缴金额没有异议,但其不缴纳物业费，是由于物业服务不到位造成的。具体理由如下：一是房屋质量问题，2018年春季下了一场大雨，导致其所居房屋墙体发霉、开裂，屋内榻榻米和地板被雨水浸泡，多次向物业反映此问题，但是物业一直没有解决。楼道门口上梁裂缝严重，墙体踢脚线及部分瓷砖缺失，容易产生安全隐患。二是物业服务问题，小区卫生不达标，保洁人员用小区景观湖里的水清扫楼道，有异味。疫情期间从5月份开始没有进行过消毒。电梯经常出问题，多次被困电梯里面。该小区车辆管理混乱及经常停水。综上，远洋物业公司物业服务不到位，故不同意缴纳物业费。远洋物业公司向法庭提交如下证据：1、企业营业执照及名称变更核准通知书复印件，拟证明远洋物业公司的主体资格，有相应的服务资质；2、前期物业服务合同复印件及备案证明复印件，拟证明远洋物业公司与林美春之间存在物业服务合同关系，远洋物业公司为林美春所在的小区提供物业管理服务后，林美春应当按照合同约定交纳物业费；3、催缴律师函复印件，拟证明远洋物业公司曾向林美春催缴过物业费；4、《保洁服务合同》复印件、《垃圾清运合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对林美春所在的小区、公共场所、道路进行定期清扫、垃圾清收，并进行园区消杀工作；5、《保安服务合同》复印件、《秩序维护合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对林美春所在小区实行安全保卫，对车辆行驶与停放进行秩序管理，对设备设施以及消防进行管理；6、《绿化改造施工合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对林美春所在小区的绿化进行养护改造；7、《远洋风景项目雨、污、化粪井及排污管线清掏合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对林美春所在小区进行污水井、雨水井，污水、雨水、管道及隔油层、隔油管道进行清掏、疏通。８、《天津市二次供水设施清洗消毒证明》复印件、《电梯定期检验报告》复印件，《电梯检验合格证书》复印件，《电梯日常维护保养合同》复印件、《灭火器年检维修合同》复印件、《远洋风景项目水箱清洗合同》复印件，拟证明远洋物业公司已经按照合同约定对整个园区的电梯消防、二次供水等设备设施进行定期的维护保养。林美春向法庭提交如下证据：１、报修记录复印件，拟证明林美春于2019年因房屋漏水向远洋物业公司报修的事实；２、楼道自行车、电动车及堆放杂物照片复印件，拟证明远洋物业公司没有尽到维持楼道整洁的义务；３、楼道顶梁开裂及踢脚线缺失照片复印件，拟证明远洋物业公司没有维修及存在安全隐患的事实；４、电梯广告照片复印件，拟证明远洋物业公司没有经过业主同意擅自做广告的事实；５、狗的粪便照片复印件，拟证明楼道卫生清洁不到位；６、小区门岗照片复印件，拟证明小区保安不负责任，行人随便出入，保安也没有定时巡逻的事实；７、停车照片复印件，拟证明车辆管理混乱的事实；８、小区种菜、路灯缺失及楼房外墙皮脱落照片复印件，拟证明绿化管理不到位、路灯没有及时维修，存在安全隐患的事实；９、停水记录照片复印件，拟证明物业维修不及时；１０、小区内湖照片复印件，拟证明湖里经常没有水，物业管理不到位的事实。经庭审质证，远洋物业公司对林美春提交的证据1不予认可，与本案没有关联性；对证据2-证据10真实性不予认可，部分照片没有拍摄时间和地点，也没有提供这些照片的原始载体，且部分照片的形成时间为2020年，与本案欠缴的2019年物业费没有关联性。林美春对远洋物业公司提交上述证据的真实性没有异议。本院认证意见：远洋物业公司提供的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院对证据的证明效力予以确认。对林美春提供的证据1、证据9，与本案没有关联性，本院不予审查；经本院核实，林美春提供的证据2-证据8、证据10的照片拍摄系其居住的小区，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：林美春系天津市东丽区润景家园20号楼2门1001号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.96平方米。2012年4月30日，远洋物业公司与案外人天津宇华房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，远洋物业公司对包括林美春房屋在内的天津市东丽区润景家园项目小区提供物业管理服务。合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定。林美春每月应按2.3元/平方米的标准缴纳物业管理服务费，自2019年1月15日至2019年12月31日，林美春经催缴后应缴纳物业费2362.9元。诉讼过程中，远洋物业公司放弃要求林美春支付违约金的诉讼请求。另查明，2015年12月25日，北京远洋基业物业管理有限公司天津分公司变更企业名称登记，名称更改为远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司。本院认为，远洋物业公司与开发建设单位天津宇华房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市的物业管理，符合《物业管理条例》的规定，对物业公司及业主具有约束力。根据合同权责利对等原则，远洋物业公司按照合同约定履行物业管理服务义务时，林美春应当按照约定交纳物业管理服务费。故远洋物业公司要求林美春支付物业费的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。庭审中，远洋物业公司自愿撤回要求林美春支付违约金的诉讼请求，是其对诉讼权利的自行处分，本院依法准许。林美春在庭审中提供相关证据以证明原告物业服务存在瑕疵，并以此作为拒不缴纳物业费的抗辩，作为案件的争议焦点,对其主要抗辩理由的正当性应综合分析认定：一、关于房屋内墙体发霉、开裂等房屋质量问题。因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业服务费是业主与物业管理公司根据物业服务合同约定的，二者分属不同的法律关系。对房屋质量问题林美春可另行主张权利，不能以物业公司不履行房屋维修义务为由而拒交物业费。二、关于楼道存放自行车、电动车和堆放杂物等问题。物业公司作为服务企业，本身并不具备政府部门的行政执法管理职能，其对该问题的管理仅能借助于规劝、引导业主的行为而完成，如林美春认为该问题侵犯了其权利，可向有执法权的行政部门反映以维护自身权益。三、关于小区路灯缺失、小区内景观湖经常没有水及小区车辆管理混乱问题。其提供的证据形成时间是2020年度，本案远洋物业公司主张物业费是2019年度，与本案没有关联性，对于现在路灯不亮、景观湖无水及车辆管理的问题，业主可向物业反映，提示物业尽快整改、落实。四、关于小区经常停水，该问题与本案没有法律关系。五、关于疫情期间物业没有对小区消毒及经常被困在电梯里问题。该问题林美春并没有提供相应的证据予以佐证。六、关于小区保洁人员用湖水清扫楼道的问题。通过其提供的照片，并不能确定照片形成时间。故本院对林美春的上述抗辩理由不予采信。综上，远洋物业公司已依合同约定履行了物业服务义务，虽然在物业服务过程中存在一般性的管理瑕疵，但尚不能作为林美春拒缴物业费的抗辩理由。经本院核实，林美春应按照合同约定支付远洋物业公司2019年1月15日至2019年12月31日期间的物业费2362.9元，现远洋物业公司要求林美春支付物业费金额为2250.71元，系其对自己民事权利的处分，本院予以准许。结合本案的审理及对成诉小区的实地观察走访，本院需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性，物业公司收取物业费除用于维持自身运转之外，还用于小区环境的改善、公共设施的维护、保养等，部分业主不交物业费的行为不仅损害物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的合法权益。同时物业服务企业与全体业主也是相互依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有相互促进的关系。物业服务质量的高低，直接关系到小区整体品质的升降，小区的整体环境维护和改善需要物业公司和业主的良好配合。一方面，原告作为物业公司，在收取物业费后，要认真依约履行好物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳物业费用，又是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告林美春于本判决生效之日起十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司2019年1月15日至2019年12月31日期间的物业费2250.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告林美春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  辛存彪二〇二〇年六月十八日书记员  罗 洪本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。