山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1514号 原告：李德鹏，男，1982年4月2日出生，汉族，住山东省济市。 委托诉讼代理人：徐江涛、赵树，山东瑞文律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：山东省三水置业有限公司，住济南市，注册号370000018083949。 法定代表人：张桂远，董事长。 委托诉讼代理人：程祥，山东佳君律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：褚宏利，山东佳君律师事务所实习律师（一般授权代理）。 被告：济南市历城区董家街道西杨家村民委员会，住济南市。 法定代表人：杨东顺，村主任。 委托诉讼代理人：张军，山东德康律师事务所律师（特别授权代理）。 原告李德鹏与被告山东省三水置业有限公司（以下简称三水公司）、济南市历城区董家街道西杨家村民委员会（以下简称西杨家村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德鹏及其委托诉讼代理人徐江涛、赵树，被告三水公司的委托诉讼代理人程祥、褚宏利，被告西杨家村委的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李德鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告签订的《房屋销售合同》无效；2.依法判令二被告返还购房款181211元，并赔偿原告损失530000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2010年1月10日原告与二被告签订《房屋销售合同》，购买二被告合作开发的名为“西杨·福源名居”住宅小区房产一套，具体门牌号为福源名居住宅小区8号楼3单元501号房产，建筑面积90.46平方米，房屋单价1650元/平方米，总购房款149259元。后因二被告私自将原告房屋出售他人，故而调整为15号楼1单元502室，建筑面积90.46平方米，配套地下室5号，建筑面积5.59平方米，房屋单价1910.5元/平方米，地下室单价1500元/平方米，总价181211元。原告按照《房屋销售合同》约定支付了全部购房款。后该小区名称变更为“西杨·长清苑”。原告得知涉案房屋土地为集体土地，无法办理房产证，且涉案房屋已被政府拆迁。二被告销售房屋给原告并与原告签订《房屋销售合同》的行为违反法律规定，应属无效。故原告诉至法院，望判如所请。 三水公司辩称，房屋销售合同合法有效，是经双方当事人协商的真实意思表示，但是在销售过程中牛峰松个人与李德鹏签订，三水公司并未实际收到涉案房款；合同签订过程中，李德鹏经过实际了解，对涉案房屋具体情况明知，三水公司也未向李德鹏隐瞒涉案房屋的具体情况，李德鹏也没有任何实际损失发生，故三水公司不承担任何赔偿责任；李德鹏曾在2019年提起过诉讼，现李德鹏再次起诉为重复起诉，应依法驳回；李德鹏应提交支付购房款的银行凭证，证实其向我方支付了购房款；根据李德鹏提交的合同，牛峰松在三水公司法定代表人处签字，但牛峰松从未担任过三水公司的法定代表人，故该合同应为牛峰松个人行为。 西杨家村委辩称，李德鹏起诉西杨家村委无事实及法律依据，从李德鹏提供的购房合同可看出，其购买的涉案房屋是与三水公司签订的购房合同，且西杨家村委未收到购房款，因此李德鹏起诉西杨家村委是错误的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 一、2008年3月，济南市历城区董家街道西杨家村旧村改造，西杨家村委与三水公司协商，由西杨家村委出地，三水公司出资建设房屋，给西杨家村民留出房屋后，剩余房屋由三水公司对外销售。小区先命名为“西杨·福源名居”，后改名为长清苑住宅小区，但该房屋开发项目未办理审批规划手续，所占土地仍是西杨村集体土地，未办理商品房预售许可证。 二、李德鹏非济南市历城区董家街道西杨家村民。2011年12月31日，三水公司（作为甲方）与李德鹏（作为乙方）签订《房屋销售合同》一份，合同编号为201112-3328＃-3-501，约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：第一条乙方所购房屋的基本情况乙方购买的房屋位于老济青公路旁长清苑住宅小区，该小区的用途为住宅，属砖混结构，标准层层高3米，建筑层数地上6层。第二条乙方在住宅小区，朝向、光照、设施、户型现状等方面充分了解的基础上，自愿购买西杨长清苑居住宅小区8号楼3单元5层501号房，建筑面积90.46平方米，地下室5号，建筑面积5.59平方米。第三条计价方式与价款甲方与乙方约定按建筑面积计算，房价为1910.5元/平方米，金额172826元；地下室单价1500元/平方米，金额8385元，合计总额181211元（壹拾捌万壹仟贰百壹拾壹元整）。第四条面积确认以本合同签定的面积为准。第五条付款方式和期限付款方式：乙方在签订本合同时2011年12月31日支付；计人民币大写：壹拾捌万壹仟贰佰壹拾壹元整。……第七条交付期限交房时间为2012年1月15日。……第九条房屋达到交付条件后，甲方应当通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接，并签置房屋交接单。乙方应在收到通知之日起3日内，对该房屋进行交接钥匙，签署房屋交接单。乙方如不能按期接收该房屋，应书面通知甲方顺延交接日期，但最长顺延日期不超过15日，否则甲方有权终止合同，退还本金。第十条产权约定该房屋交付后，房屋所有权即归乙方，因本房屋属旧村改造项目，待旧村改造完成后，在法律法规许可的前提下，乙方随西杨村村民统一办理分户房产证明或房产购置证。如用户在未办理房产证明之前，需要转让该房屋时，经村委会给用户办理转户手续，并收取300元手续费……在该合同落款甲方处加盖有三水公司的合同专用章、牛峰松在甲方法定代表人处签名，李德鹏在乙方处签名、李宪星在乙方委托代理人处签名。另该合同第二条有修改痕迹即将8号楼3单元5层501号房“调整为15#楼1单元502室2015-9-4”，该调整内容处加盖有三水公司的合同专用章；该合同第5页的背面处书写“请翟工调整15号楼相应的地下室壹套。陈伟2015.9.4”并加盖有三水公司的合同专用章。 对房屋销售合同的签订经过，李德鹏称其共签订了三份房屋买卖合同：2008年9月，李德鹏与西杨家村委、三水公司共同签订一份房屋买卖合同，后2010年1月该合同被收回，于2010年1月10日双方重新签订了房屋销售合同，并提供合同编号为2010-016号房屋销售合同复印件，抬头处甲方为三水公司、西杨家村委，乙方是李德鹏，约定李德鹏购买西杨·福源名居宅小区8-3-501室，双方约定2008年9月24日前付款50000元、2010年1月10日前支付25000元、2010年5月1日前支付74259元等，在该合同落款甲方处加盖有三水公司公章和历城区董家镇西杨家村旧村改造办公室公章，乙方处有李德鹏签名。2011年该份合同原件又被收回去，于2011年12月31日签订了编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同即前述合同；合同签订当日三水公司就给李德鹏交了房屋锁匙，李德鹏多次去房子中，但2015年李德鹏就进不去该8-3-501室了，李德鹏就去找三水公司的负责人陈伟，2015年9月4日，陈伟直接在李德鹏持有的编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同第二条处给李德鹏调整房屋为15﹟-1-502室，并在调整处加盖了三水公司的合同专用章，同时陈伟还在该合同第5页的背面书写“请翟工调整15号楼相应的地下室壹套。陈伟2015.9.4”并亦加盖了三水公司的合同专用章，并给付了李德鹏15﹟-1-502室的房屋钥匙；李德鹏称其经常去15﹟-1-502室打扫卫生等，但一直未装修、未居住。 三水公司对编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同，认为牛峰松在法定代表人签名，该合同应是牛峰松个人与李德鹏签订的，对该合同的真实性不予认可；对编号为2010-016号房屋销售合同以系复印件为由不予认可。但经本院释明，三水公司在指定期限内未对编号为201112-3328＃-3-501合同第二条内容修改处、落款处及第5页背面书写内容处加盖的三水公司合同专用章是否是三水公司的合同专用章申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同是三水公司与李德鹏之间签订的合同予以认定。 西杨家村委对编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同有异议，认为根据三水公司提供给西杨家村委的资料，涉案诉争房屋15号楼1单元502室登记房主是陈一鸣，2018年郭董片区进行十村整合时，西杨家村委通知各住户签订拆迁安置补偿协议时也是通知的陈一鸣。西杨家村委为证明自己的该主张，提供福源·名居售房合同、房屋拆迁补偿协议、15号楼已售楼房明细表、8号楼已售楼房明细表各一份，西杨家村委称该证据系三水公司提供给西杨家村委的。根据该证据显示三水公司于2011年12月31日将涉案15-1-502室卖与陈一鸣；2018年9月1日，西杨家村委、三水公司与陈一鸣签订房屋拆迁补偿协议，涉案争议房屋含地下室拆迁补偿价格为619530元、至2018年9月1日下午6点腾空房屋给予每套房屋6万元的奖励；售楼明细中载明牛峰松交出的资料中8-3-501售与李德鹏、陈伟交出的资料中8-3-501售与杨海鸣；牛峰松交出的资料中15-1-501未出售、陈伟交出的资料中15-1-501售与陈一鸣。李德鹏对上述证据不予认可，认为均系复印件并加盖的西杨家村委的公章，要求西杨家村委提供支付给陈一鸣拆迁补偿款的转账凭证；西杨家村委是在向李德鹏销售房屋并签订合同之后与三水公司对涉案房屋进行的调换，且两套房屋都交付了钥匙，西杨家村委具有重大过错，拆迁补偿协议复印件不能证实其所陈述的事实；8号售楼明细中3单元501记载的是李德鹏，与李德鹏提供的前述房屋销售合同复印件及李德鹏对购房过程的陈述能相互印证，因此三水公司和西杨家村委将8-3-501房卖与李德鹏后又二次出售，后给李德鹏调换了15-1-502室房屋。三水公司认为上述证据均系复印件，不予认可。 三、关于购房款的交纳，三水公司给原告出具收款收据一份，载明：入账日期2012年1月15日；交款单位李德鹏；收款方式转账；人民币壹拾捌万壹仟贰佰壹拾壹元整￥181211；收款事由房款8＃-3-501。该收款加盖有三水公司财务专用章。但李德鹏称其实际交款情况如下：2008年9月，李德鹏缴纳西杨家村委购房款45000元（该笔款项享受缴5000元顶10000元的优惠，因此应为缴纳5万元房款）、2010年1月缴纳三水公司购房款25000元、2012年1月缴纳三水公司购房款9万元。三水公司、西杨家村委对上述收款收据不予认可，因当时所有手续都是牛峰松一手经办，且该款项未实际支付到三水公司账户，要求李德鹏提交交纳购房款的银行转账凭证。经本院释明，三水公司未在指定期限内申请对该收据上加盖的三水公司财务专用章是否是三水公司的公章申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院确认该收款收据是三水公司出具的。但根据李德鹏的陈述，其实际交纳购房款为16万元，本院对此予以认定。 四、2018年郭董片区进行十村整合，涉案房屋所在住宅小区在整合范围内，但李德鹏未被通知签订房屋拆迁安置补偿协议。2019年2月12日，李德鹏以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将三水公司、西杨家村委作为被告诉至本院，要求三水公司、西杨家村委支付拆迁补偿款53万元。2019年4月3日，本院作出（2019）鲁0112民初1271号民事裁定书，以李德鹏未与西杨家村委就涉案房屋签订拆迁补偿协议，本案争议不属于民事案件受理范围为由，裁定驳回李德鹏的起诉。 现李德鹏诉至法院，要求确认其与三水公司、西杨家村委签订的房屋销售合同无效，理由是三水公司和西杨家村委销售的房屋所占土地性质系农村集体土地，且在房屋销售时未取得销售许可证，因三水公司和西杨家村委的过错致使合同无效。李德鹏主张其在购房时因相信了三水公司和西杨家村委的宣传彩页，就没有审查三水公司和西杨家村委的相关证件材料。李德鹏为支持自己的主张，提供宣传彩页二份，其中一份载明：西杨·福源名居精品小户型金秋震撼上市1510-1798元/平一次性付款享受98折优惠5000抵10000超值购房回馈……另一份载明：西杨·福源名居外墙保温天然气政府批文可自由转让受国家法律保护，证明三水公司和西杨家村委合作开发的西杨·福源名居曾做过销售宣传，宣传文件中明确载明“政府批文、可自由转让、受国家法律保护”的字样。三水公司和西杨家村委对宣传彩页真实性不予认可，但未提供反驳证据。 另李德鹏要求三水公司和西杨家村委返还购买款165000元，并要求三水公司和西杨家村委赔偿包括拆迁补偿款与购房款的差价及自2012年1月15日起至起诉之日止的购房款利息共计53万元。 本院认为，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。本案中，西杨家村委和三水公司合作开发建设房屋所涉及的土地为集体性质土地,双方在集体所有的土地上建房未办理相应的手续,违反法律、行政法规的强制性规定；三水公司将违规开发建设的房屋出售给李德鹏，至本案起诉前仍未取得房屋预售许可,亦违反法律、行政法规的强制性规定，故三水公司与李德鹏签订的编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效合同。 合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李德鹏实际支付的购房款系16万元，涉案房屋销售合同是三水公司与李德鹏签订，房款收款收据亦系三水公司给李德鹏出具，故三水公司应返还李德鹏购房款16万元。三水公司占用李德鹏资金期间，给李德鹏造成了利息损失，三水公司应予赔偿。涉案合同无效致使李德鹏需重新购置房屋，因房价上涨等因素势必会造成李德鹏的经济损失，李德鹏主张参照涉案房屋拆迁安置补偿款与所交房款的差价为标准赔偿损失，具有一定的合理性，本院予以支持，但其中的奖励费具有不确定性，本院不予支持；李德鹏主张其交纳购房款为165000元，因为2008年9交纳的45000元享有5000元抵顶10000元的促销优惠，该陈述结合“5000顶10000超值购房回馈”宣传彩页、编号为为2010-016号房屋销售合同中分期付款的约定及实际生活中房屋促销的常规作法，本院予以采信，认定李德鹏实交的16万元购房款实抵合同价款165000元。三水公司在集体土地上和他人违规建设房屋并在未取得预售许可的情况下出售给李德鹏，违反法律、行政法规的强制性规定，具有过错；李德鹏在购买房屋时，不审查相关证件，且在签订房屋销售合同时明知该房系旧村改造项目，可能只能取得分户房产证或房产购置证的情况下仍予以购买，也存在过错，本院酌定三水公司承担60%的民事赔偿责任。故对李德鹏主张的损失本院确认为288265元【（165000元÷181211元）×（619530元－165000元）×60%】＋【（16万元×6.1%÷365天×145天＋16万×5.85%÷365天×28天＋16万×5.6%÷365天×968天＋16万×5.35%÷365天×71天＋16万×5.1%÷365天×48天＋16万×4.85%÷365天×1513天＋16万×4.25%÷12＋16万×4.2%÷12月×2月＋16万×4.15%÷12月×3月－16万×4.15%÷365天×2天）×60%】。涉案编号为201112-3328＃-3-501的房屋销售合同是李德鹏与三水公司签订的，即使存在李德鹏所说的其他购房合同，双方亦在协商一致的情况下进行了变更，根据合同的相对性，李德鹏要求西杨家村委承担责任无相应依据，本院不予支持。三水公司主张李德鹏重复起诉，本案与（2019）鲁0112民初1271号是基于不同的法律关系提起不同诉讼请求的诉讼，不符事重复起诉的条件，对三水公司的该项辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下： 一、确认李德鹏与山东省三水置业有限公司签订的合同编号为201112-3328＃-3-501、落款日期为2011年12月31日的房屋销售合同无效； 二、山东省三水置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李德鹏购房款16万元，并赔偿李德鹏损失288265元。 三、驳回李德鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10912元，减半收取5456元，由李德鹏负担1444元，山东省三水置业有限公司负担4012元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二〇年六月十八日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏