呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终181号上诉人（原审被告）：于海江，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨建国，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫建春，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：陈国英，女，住呼和浩特市。二被上诉人委托诉讼代理人：曹云飞，内蒙古星洋律师事务所律师。原审第三人：陈克石，男，住呼和浩特市。上诉人于海江因与被上诉人闫建春、陈国英，原审第三人陈克石执行异议之诉一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于海江上诉请求：1、一审认定的基础事实错误，程序违法，适用法律错误，请求二审法院查明事实后直接改判；2、一、二审诉讼费用由闫建春、陈国英承担。事实和理由：涉案房屋呼和浩特市新城区人民法院（2014）第588号已经作出了查封，在查封后的2016年7月陈克石与闫建春、陈国英进行了违法交易，该交易发生在查封之后，同时作为买受人的闫建春、陈国英明知该房屋已因欠款被查封。另外，闫建春、陈国英不予将款项交付给于海江而自称已经交付给陈克石。以上事实，结合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，陈克石将已经查封的房屋转让给闫建春、陈国英，违反了法律强制性规定，根据本案的具体情况应属行为无效。1、一审争议的房屋款项总金额65万元，其中57万的交付没有证据支持，属于事实不清，并且该事实对法院的最终裁决有决定性的影响。2、一审法院在判决中作为认定事实和裁定依据的以下证据没有在法庭上出示：陈克石和闫建春之间的《房屋买卖合同》、陈克石和闫建春之间的《房屋买卖合同补充协议》、陈宏的《声明》，程序违法。3、一审引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。人民法院应予支持的是指能够排除执行的权利，而本案不具备该条件。另闫建春、陈国英违反该规定（一）（二）（四），同时第三项规定本案一审中没有证据支持交付已完成。4、一审遗漏当事人，程序违法。本案是执行异议之诉，执行案件所涉当事人作为本案的一审被告和第三人出现，因本案的处理结果影响执行案件中所有被执行人的权利和义务。闫建春、陈国英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，于海江称2014第588号作出查封，不清楚这个文书，查封日期在2016年10月20日。呼和浩特市新城区人民法院（2019）内1012执异103号执行裁定书第三页倒数第七行开始有所描述，涉案房屋查封时间就是2016年10月20日。第二，不存在违法交易事实。房屋开始是可以买卖的。第三，引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，引用错误在本案不适用。于海江说五十七万没有证据予以支持，那么恰恰闫建春、陈国英对此有充分证据。第四，于海江称有些证据没有出示，这些证据都出示了。第五，闫建春、陈国英买卖行为符合执行异议和复议若干问题的规定第二十八条的规定。第六，于海江称程序违法，不存在遗漏当事人问题，除陈克石外涉案房屋与其他人无关，在司法实践中无关人员不在案件审理范围内。陈克石未到庭，亦未提交书面陈述意见。闫建春、陈国英向一审法院起诉请求：1、请求判令停止对闫建春、陈国英新城区海拉尔大街呼铁佳园24号楼17层2单元号房屋（即呼和浩特市××区）的强制执行，解除对该房屋的查封；2、请求确认新城区海拉尔大街呼铁佳园24号楼17层2单元号房屋（即呼和浩特市××区）为闫建春、陈国英所有。一审法院认定事实：2016年7月19日，闫建春、陈国英与陈克石及妻子刘秀玲签订了《房屋买卖合同》，合同中主要约定的内容为：一、甲方自愿将呼和浩特市新城区海东路呼铁佳园小区（二期）F区24号楼1单元1703室出售给乙方。此房是铁路职工的福利房，现只有购房合同（房本现未办理），建筑面积为129.17平方米；二、甲乙双方协商一致。甲方所售房屋总金额为：人民币65万元（大写：陆拾伍万元整）。2016年8月4日，双方签订一份《房屋买卖合同补充协议》，补充条款：1、甲方购买的铁路职工福利房-呼和浩特市××区，以陆拾伍万元整出售给乙方（乙方以现金方式一次性交付甲方），该房屋甲方为公积金贷款，贷款期为五年，截止目前还有部分贷款未交清，甲方以每月工资扣款形式还贷。如该房屋需办理房本时，甲方将剩余贷款一次性还清，以便配合乙方办理房屋过户手续。2、如甲方因特殊情况无法偿还贷款时，由其配偶偿还剩余贷款，双方签字按手印生效。本协议一式两份，双方各执一份。2016年7月18日闫建春从中国银行名下的银行卡取现55000元，7月19日从中信银行名下的银行卡取现49900元，从中国光大银行名下的银行卡取现435102元，陈国英从招商银行名下的银行卡取现5万元，同日向证人杨某借款2万元（当时的借条并没有向法庭出具，证人出具一份证明，并出庭作证），2016年8月4日汇款给陈克石4万元。2016年7月19日，陈克石向闫建春、陈国英出具收条，予以确认收到闫建春、陈国英购房款61万元。2016年8月4日，陈克石向闫建春、陈国英出具剩余房款4万元的收条。另查明，2016年7月19日，陈克石及妻子的婚生儿子出具了《声明》，书写内容为：“我叫陈宏，母亲刘秀玲，父亲陈克石，呼铁佳园24号楼一单元1703室房屋是我父母名下的房产，与陈宏没有任何关系，陈宏无权买卖此房屋或用此房屋进行抵押贷款，父母将此房屋买卖后，陈宏无权继承此房屋财产”。2016年7月20日，闫建春、陈国英办理了涉案房屋的交接手续，并开始对房屋进行装修，交纳了物业费、垃圾清运费、暖气费等费用。2019年1月28日，一审法院发出（2018）内0102执恢444号公告，要求腾出涉案房屋，闫建春、陈国英向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月7日作出（2019）内0102执异103号执行裁定书，驳回闫建春、陈国英的异议申请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，闫建春、陈国英与陈克石于2016年7月19日签订了《房屋买卖合同》，并办理交接手续，房屋买卖合同及占用房屋时间均早于法院查封的时间即2016年10月20日；陈克石向闫建春、陈国英出具了收据，应视为闫建春、陈国英向陈克石交纳了购房款，陈克石亦认可未办理房屋产权证的原因，并非闫建春、陈国英原因所致；综上，闫建春、陈国英向陈克石购买涉案房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫建春、陈国英请求停止对涉案房屋强制执行的诉请，予以支持；对于闫建春、陈国英请求确认涉案房屋为闫建春、陈国英所有的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”闫建春、陈国英与陈克石签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效成立，于海江享有该合同项下针对诉争房屋的合同债权权利，但该房屋还未办理房屋产权登记，物权并未转移，故对于闫建春、陈国英主张要求确认所有权的诉讼请求，暂不予支持。待涉案房产符合办理产权登记条件后，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、中止对位于呼和浩特市××区（原执行裁定书注明的呼和浩特市××区房屋）的执行；二、驳回原告闫建春、陈国英的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费10300元，由被告于海江承担。二审中，于海江新出示证据如下：证据一，呼和浩特市规划局呼规新分建字［2015］13号关于内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司补办呼铁佳园二、三期建设工程规划许可证的规划批复，拟证明涉案房屋系经济适用房，属政府福利性住房，根据建设部发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房擅自随意买卖，应履行一定的程序后才可以转让交易。故闫建春、陈国英与陈克石之间的买卖合同无效，其一审诉请不能成立。证据二，和解协议、（2014）新执字第588号执行裁定书、（2014）新执字第588号协助执行通知书（回执），拟证明于海江早于2013年已取得（2013）新民四初字第631号民事判决，并于2014年9月19日，该院发出（2014）新执字第588号执行裁定，查封了陈克石名下421870元账户资金；于2014年11月11日双方达成和解协议，陈克石承诺每月支付1000元，但至今未履行，后法院于2016年10月20日查封陈克石名下的涉案房屋。闫建春、陈国英的质证意见为：对第一组证据三性都不认可，与本案没有关系。和解协议与本案没有关系，真实性不清楚。裁定书案号有所改动，提取时间没有，真实性不予认可。陈克石未到庭，未发表质证意见。经二审审理，除以上事实外，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审是否遗漏了必须参加诉讼的当事人；二、闫建春、陈国英是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对一个争议焦点，本案执行房屋网签在陈克石名下，以目前的证据来看，被执行房屋与另外两位被执行人没有法律上的权利义务关系，故另外二被执行人并非必须参加诉讼的当事人。针对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，闫建春、陈国英对案涉房屋是否能够排除执行,应从四个方面进行考量。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项作出了解释,是指违反了法律或行政法规中的效力性强制性规定。本案中，于海江提出的涉案房屋系经济适用房，属政府福利性住房，根据建设部发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房擅自随意买卖，应履行一定的程序后才可以转让交易的规定,属于管理性强制性规定,非效力性强制性规定,并不影响合同的效力,本案不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中确定无效合同的情形，故闫建春、陈国英与陈克石签订的《房屋买卖合同》有效，本院予以确认。关于购房款的问题，一审中闫建春、陈国英提供的银行流水记录中反映了取款情况，陈克石在收到款项后出具了收条，此证据客观、真实，能够相互印证，可以证明闫建春、陈国英已支付全部购房款的事实。而物业费、取暖费、电费、燃气费、有线电视费等票据可以表明闫建春、陈国英在办理了案涉房屋交接手续后已实际占有该房屋。关于于海江提出的一审时闫建春、陈国英未出示证据的问题，一审庭审笔录记载一审举证质证阶段，闫建春、陈国英共出示了六组证据，于海江的质证意见为对六组证据不予认可放弃质证，故本院对于海江的此项上诉理由不予采纳。关于于海江提出查封时间早于房屋交易时间的问题，根据于海江所提供的呼和浩特市房管部门出具的(2014)新执字第588号协助执行通知书回执，可以看出法院对案涉房屋作出查封的时间是2016年10月20日，故房屋买卖合同签订时间及闫建春、陈国英占有房屋时间均早于法院查封。未办理过户登记并非因买受人闫建春、陈国英的自身原因造成。故闫建春、陈国英对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，于海江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，应由上诉人于海江负担，经本院批准予以免交。本判决为终审判决。审 判 长 张蒙江审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月九日法官助理 齐兴宇书 记 员 王超群