贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2995号 原告：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心。统一社会信用代码91520502MA6DTKLL8F。 负责人：产云飞，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告:毕节市典雅名爵娱乐有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办招商花园购物中心L3-02号商铺。统一社会信用代码：91520502MA6H97KC7E。 法定代表人：熊廷尧，该公司执行董事。 被告：张绪，男，1979年6月28日出生汉族，住重庆市铜梁县。 原告招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下至判决主文前简称：招商局物管公司）与被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司（以下至判决主文前简称：典雅名爵公司）、张绪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商局物管公司的委托诉讼代理人孙晓婷、被告张绪到庭参加了诉讼，被告典雅名爵公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告招商局物管公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告连带向原告支付物业管理费357109.87元(从2019年6月1日计算至2020年1月31日)；水费、电费209280.96元(从2019年1月1日计算至2020年3月1日)；二、判令两被告连带向原告支付物业管理费滞纳金暂计32823.42元；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求中水、电费计算从2019年1月1日起计算止2020年1月31日止为197110.84元。 事实和理由：2018年7月4日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司与被告张绪签订《房屋租赁合同》，由被告张绪承租位于毕节市七星关区商铺（以下简称“出租房屋”），约定由招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司委托的物业公司即原告（招商局物业管理有限公司毕节分公司）为被告提供物业服务。《房屋租赁合同》第五条5.3约定：“物业管理费按照建筑面积计业收，从甲方交付（或视为甲方交付）之日开始收取。物业公司有权参照当地的管理费的市场情况调整管理费的收费标准”。原告按照《花园城购物中心物业管理服务合同》约定提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的淮修、养护和管理；有维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、视、门岗执勤等物业服务。但被告自2019年6月1日起，一直未按照约定向原告支付物业管理费用，截至2020年1月31日，被告一共拖欠原告业管理费357109.87元同时，《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方应当按照物业公司或供水、供电公司通知的金额及日期支付水电费。”根据商场的管理要求，承租人水电费均由物业公司统一抄表经承租人签字确认，代收后统一交到水电公司。但被告从2019年1月1日起至2020年3月1日共欠缴水、电费209280.96元。另，根据《房屋租赁合同》第三条第五款约定：“每期费用（包括租金、推广费、物管费）承租人需按合同约定的时间付清……如乙方未在约定的时间内向甲方支付全额费用则甲方有权应付款之日次日向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金（含税）的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一，自款项应付之日起直至款项到达之日止，”据此，上述物业管理费违约金暂计32823.42元。 原告认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合间，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，在该小区尚未成立业主委员会时招商商置(贵州毕节)投资有限公司商业管理分公司与原告签订的《花园域购物中心物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力。 2019年12月20日，原告与两被告签订《三方协议》，被告张绪将其在原《房屋租赁合同》项下的各项权利、义务全部由张绪与毕节市典雅名爵娱乐有限公司共同承担和履行，被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司同意与乙方共同承担履行张绪在《房屋租赁合同》中的各项权利、义务并承诺将严格按照该合同约定的内容，支付原合同中应付的各项款项(含截止到签订本协议之日前和签订本协议之日之后的所有费用)。 原告认为，原告已经按照物业管理服务合同的约定履行了相关的义务，被告应当支付物业管理费。同时，双方签订的《房屋租赁合同》约定由物业公司代收代缴水电费，原告已经代被告向水、电公司缴纳水、电费，被告应当偿还物业公司代缴的相关费用。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请。 被告张绪辩称，费用总金额不认可，典雅名爵公司已多次向原告缴纳费用；疫情期间原告应该免除部分物业管理费；原告在被告欠费期间对典雅名爵公司停电，对公司造成了损失。 被告典雅名爵未提交书面答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司与被告张绪签订《房屋租赁合同》，由被告张绪承租该公司位于毕节市七星关区商铺，租期为五年，该房屋实际建筑面积为2812.97平方米。该协议第八条第一款约定：“物业费按建筑面积计收，从甲方交付之日（或视为甲方交付之日）起开始计算，至承租期满结束。该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18元”。2019年，毕节招商物业管理有限公司毕节分公司与招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司签订《花园城购物中心物业管理服务合同》，约定原告对毕节花园城购物中心进行物业管理，合作期限为2019年1月1日止2019年12月31日。原告按照《花园城购物中心物业管理服务合同》约定提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；维护公共秩序、购物中心小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤等物业服务。但被告张绪自2019年6月1日，一直未按照合同约定向原告支付物业管理费用，截止2020年1月31日，被告张绪一共拖欠原告物业管理费357109.87元。同时，租赁合同第六条约定：“乙方应当按照物业公司或供水、供电公司通知的金额及日期支付水电费。”被告张绪从2019年1月1日至2019年1月31日共欠缴水费、电费197110.84元。原告已经代被告张绪缴纳了上述水电费。租赁合同第五条第三款第四项约定：“逾期支付上述费用，甲方有权自次季度1日起向乙方收取逾期付款违约金。该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的千分之一，该违约金按拖欠天数累计计算。”经原告催收，被告张绪仍未向原告支付拖欠的物业管理费、水电费。原告为维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求判如所诉。 另查明：涉案购物中心小区至今未与其他物业管理企业签订物业服务合同。被告张绪于2018年12月5日接收涉案商铺。2019年12月20日，原告与两被告签订《三方协议》，被告张绪将其在原《房屋租赁合同》项下的各项权利、义务全部由张绪与毕节市典雅名爵娱乐有限公司共同承担和履行，被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司同意与张绪共同承担履行张绪在《房屋租赁合同》中的各项权利、义务并承诺将严格按照该合同约定的内容，支付原合同中应付的各项款项(含截止到签订本协议之日前和签订本协议之日之后的所有费用)。 上述事实，有原告的陈述及其提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，《花园城购物中心物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》、《三方协议》系订立合同双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告履行了合同义务，被告就应支付相应的物业费及原告代缴的水电费。因上述合同签订之时，该购物中心小区业主委员会仍未成立，仍未与其他物业服务企业签订物业服务合同，故根据上述合同的约定，毕节招商物业管理有限公司系招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司选聘的前期物业服务企业，对涉案购物中心小区具有物业管理权。被告张绪辩称对涉案金额有异议，疫情期间物业费应适当减免。被告未提交证据证明原告主张的物业管理费有误，且原告主张的费用均系疫情前产生的费用，故对被告张绪的抗辩，本院不予采纳。被告应按《房屋租赁合同》上物业费、水电费的支付约定，将所欠原告的相应费用支付给原告。 对原告诉请违约金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》上违约金的约定系被告张绪与招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司之间的约定，该协议中约定“违约金由甲方即招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司向乙方即被告张绪收取”，原告举证不能证明招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司已将该债权转让给原告，故原告此诉讼请求无事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司、张绪于本判决发生法律效力之日起三十日内支付所欠原告招商局物业管理有限公司毕节分公司从2019年6月1日至2020年1月31日的物业服务费人民币357109.87元及从2019年1月1日至2020年1月31日代缴的水费、电费人民币197110.84元。 二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4896.00元（已减半收取），由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担180元，被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司、张绪负担4716元。保全费3520元，由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担229元，被告毕节市典雅名爵娱乐有限公司、张绪负担3291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年六月八日 书记员  邓正秋