贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4018号上诉人（原审原告）：唐刚，男，1986年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：孙玉娟，女，1987年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：刘长波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：代琴琴，女，1991年11月25日出生，土家族，系该公司员工。上诉人唐刚、孙玉娟因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称：广聚源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐刚、孙玉娟上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求，并按照实际损失增加违约金数额。理由是，1.原审支持的违约金数额明显低于上诉人实际损失，按照法律规定，应当增加。2.上诉人在一审中提出的评估申请有助于厘清违约金标准是否过低，一审未予准许不符合法律规定。3.一审中，被上诉人陈述可以交付房屋，上诉人亦同意收房，但一审以房屋未取得竣工验收备案表为由未判决交房，违反当事人意思自治，客观上造成双方损失的扩大。4.一审存在类案不同判的问题。5.原审仅以被上诉人通知交房作为违约金止算时点，而没有审查房屋是否达到交付条件，属于认定事实不清。被上诉人广聚源公司答辩称，合同约定了日万分之一的违约金标准，应当按照合同履行。答辩人已经通知收房，上诉人未收房系其个人原因造成，违约金计算时间不应当是2019年10月30日。原审原告唐刚、孙玉娟的诉讼请求为：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；2.判令被告向原告交付位于贵阳市白云区房屋；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按照商铺租金损失自2017年1月1日计算至实际交付房屋时止（暂计算为6万元，最终以评估为准）；4.案件受理费、评估费由被告承担。原审经审理查明：2014年6月10日，原告唐刚、孙玉娟与被告广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定原告唐刚、孙玉娟购买被告广聚源公司开发的位于贵阳市白云区房屋；建筑面积61.04平方米；总价款532904元；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。以上合同签订后，原告唐刚、孙玉娟已按约定支付购房款。被告广聚源公司于2019年10月25日通知原告唐刚、孙玉娟于10月30日收房。原审认为，本案的争议焦点是：一、对原告唐刚、孙玉娟提出的评估申请是否应予准许；二、附件十二《补充协议》第五条是否有效；三、怎样认定被告广聚源公司应支付的违约金。关于对原告唐刚、孙玉娟提出的评估申请是否应予准许的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方对逾期交房违约金有明确约定。逾期交房违约金应当按照合同约定予以计算。本案不需要评估机构进行评估，故对原告唐刚、孙玉娟的评估申请，不予准许。关于附件十二《补充协议》第五条是否有效的问题。附件十二《补充协议》第五条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。以上协议系由被告广聚源公司提供的格式条款，该协议约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，属于免除被告广聚源公司责任、排除对方主要权利的条款，因此，该协议条款应认定为无效。关于怎样认定被告广聚源公司应支付违约金的问题。根据本案认定事实，被告广聚源公司已通知原告唐刚、孙玉娟于2019年10月30日收房，故应认定原告广聚源公司已在此时履行交房义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间2016年12月31日前，故逾期交房期间为2017年1月1月至2019年10月29日，共1031天，逾期交房违约金为54942.4元（532904元×0.0001×1031天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、原告唐刚、孙玉娟与被告贵州广聚源房地产开发有限公司于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告唐刚、孙玉娟逾期交房违约金54942.4元；三、驳回原告唐刚、孙玉娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取650元，由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担350元，由原告唐刚、孙玉娟负担300元。二审中，唐刚、孙玉娟陈述已在2020年4月20日收房，并出具了金碧物业有限公司贵阳分公司出具的物业服务费收款收据，载明的收费周期为2019年11月1日至2020年4月30日。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人广聚源公司逾期交房构成违约，一审判决已依法予以认定，本院予以确认。关于违约金标准问题，上诉人主张按照租金实际损失为标准进行调整，本院认为该主张不能成立，理由如下：首先，依据《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，系有效的违约金合同条款，双方当事人既已约定违约金条款，对于违约后违约责任按违约金条款执行即存在共同的心理预期，并受此约束，故本案并不存在对租金进行评估的必要；其次，上诉人主张的租金损失实为正常履行合同情况下可能获得的预期利益，可能获得的预期利益并非必然产生的实际损失；第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的是违约金进行调整时应遵循的标准，并未规定违约损失高于违约金标准即必须按照损失金额进行调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条第一款亦未如此规定，否则，合同中的违约金条款即失去约定的意义。综上，一审按照合同约定的违约金计算标准判决被上诉人支付违约金并无不当，上诉人主张按照租金标准进行调整，本院不予支持。对于上诉人提出原审未判令被上诉人交付房屋的问题，因在二审中，上诉人已经陈述在2020年4月20日收房，则原审未予判决已经不影响上诉人的实体权利。对于逾期交房违约金的止点问题，虽然广聚源公司通购房人于2019年10月30日收房，但根据一审查明的事实，一审法庭辩论之前，案涉房屋尚未取得竣工验收备案表。二审中，广聚源公司也没有向本院提交已经取得房屋竣工验收备案表的证据，故其不能证明通知之时房屋已经达到交付条件，故逾期交房违约金应计算至唐刚、孙玉娟实际收房之日即2020年4月20日止。原审未予审查广聚源公司在通知收房时，房屋是否达到交付条件，而仅以广聚源公司履行通知义务作为逾期交房违约金计算的止点不当，本院予以纠正。综上所述，原判决认定事实清楚，鉴于上诉人在二审中提交了已经收房的相关证据，故本院对原审判决予以部分调整，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8834号民事判决的第一项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8834号民事判决的第二项为：贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内以532904元为基数，按日万分之一的标准支付唐刚、孙玉娟2017年1月1月起至2020年4月20日止的逾期交房违约金64268.2元；三、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8834号民事判决的第三项；四、驳回唐刚、孙玉娟的其他诉讼请求。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费1300元，由上诉人唐刚、孙玉娟负担1200元，贵州广聚源房地产开发有限公司负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年六月十七日书记员 唐正艳