河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2758号上诉人（原审原告）：南阳市安信房地产经纪有限公司，住所地河南省南阳市卧龙区万家园豪布斯卡区间路3A楼207号。法定代表人：张强山。委托诉讼代理人：赵贵海，河南鼎聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甄，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘华平，女，1982年10月10日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王林正，河南威武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张洲洋，男，1984年5月4日出生，汉族，户籍地河南省镇平县，现住河南省南阳市。上诉人南阳市安信房地产经纪有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人刘华平、张洲洋居间合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安信公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判支持安信公司的一审全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由刘华平、张洲洋负担。事实与理由:一、一审判决事实认定错误,导致判决结果显失公平公正。原审认定安信公司存在不当迫切、急于促成订立居间合同,收取委托人中介费用的行为;因房本的占有问题与张洲洋产生纠纷,导致该房屋买卖未成功,安信公司存在过错,故不予支持安信公司请求的服务费，认定事实严重错误。1.刘华平当庭承认三方在合同签订后,办理房屋买卖公证现场是张洲洋突然提出不买该房屋,当着另外两方的面自认违约,并拒绝按照合同交付第二次购房款,才造成合同履行不能。该事实有刘华平陈述及张洲洋庭审中自认不愿意继续履行合同予以确认。2.张洲洋陈述的“安信公司私下约定我不用支付咨询费,为了让卖方人信任必须写上”的内容没有任何证据予以佐证,而一审却在没有任何证据的情况下,推翻了成立并生效的合同,采信了张洲洋没有任何证据且不符合逻辑的说辞,显然属主观臆断。3.原审依据安信公司在签订居间合同时未能全额收取居间费就认为安信公司存在不当迫切、急于促成订立居间合同,收取委托人中介费用的行为,认为安信公司有过错更是严重违背了根本事实。4.在房屋买受方未全额支付或支付大部分购房款的情况下,作为委托代为持有产权证书的中介方,安信公司当然不可能向买受方交付房产证书,这既不符合合同约定,也不符合基本事实。一审将这一明显不符合合同约定也不符合一般社会常识的事态强行认定成安信公司的过错,并据此认为是房屋未成交的原因,显然更是枉法裁判。5.本案中,服务费是居间合同的必须费用,安信公司要求刘华平、张洲洋支付的10500元咨询服务费并未超过相关规定，而律师费及14万元违约金系刘华平、张洲洋自愿共同认可的,属于合同内的约定,刘华平、张洲洋也未申请调整,该约定合法有效。一审未认定合同及约定无效,却无视合同中关于律师费及违约责任的约定,在有明确事实及法律依据的情况下,却认定安信公司的诉求没有事实及法律依据,更是违反了公正裁判的原则。二、一审判决适用法律不当。本案诉争所涉及的合同已经查明是依法成立并生效的合同,居间人促成买卖双方订立了房屋买卖合同关系,详细约定了所交付的房屋信息,房屋成交价款,价款交付时间等房屋买卖的所需要的必要因素,安信公司享有请求支付居间费用的权利,委托方即刘华平、张洲洋也应支付居间报酬，一审却错误认定安信公司未完成居间服务，判决驳回安信公司的诉讼请求，属于明显的适用法律错误。刘华平辩称，一审判决正确，刘华平不存在违约。张洲洋辩称，事情一开始就是张甄设的局，在张洲洋犹豫不决时，张甄承诺对钱共同购买，所有的事都是张甄一手操作，合同也是中介的人写的，整个合同不是张洲洋的真实意思表示。安信公司向一审法院起诉请求：1.判令刘华平支付下欠安信公司的咨询服务费500元，张洲洋支付安信公司咨询服务费10500元；2.判令刘华平、张洲洋承担违约金140000元；3.判令刘华平、张洲洋支付安信公司律师费用6000元，上述费用共计157000元；4.本案诉讼费用由刘华平、张洲洋承担。一审法院认定事实：2019年12月19日，安信公司（丙方）与刘华平、张洲洋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定买方（乙方、张洲洋）以700000元的价格购买卖方（甲方、刘华平）位于河南省南阳市××区××岗街道宛××社区车站××路××单元××室的房屋。该合同第5项第一条约定：“基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方的咨询费人民币（大写）壹万零伍佰元（￥10500.00），买方须支付经纪方的咨询费人民币（大写）壹万零伍佰元（￥10500.00）”；第二条约定：“签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未实际履行，均不影响经纪方收取上述咨服务费的权利”；第四条约定：“买方于2019年12月19日交付三万元为首付款”；第六条约定：“……6.在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用”；第七条其他违约责任约定：“卖方如违反本合同的约定或其他由于卖方的原因而无法将该房售予买方的、应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金,并且必需退回买方已付的所有款项,卖方逾期交付该房屋,每逾期一天,每日按照该物业成交价的万分之五向买方支付违约金,逾期30天,买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。买方不能按本合同的约定买入该房屋,或者其他原因无法买入该房屋的,应向卖方支付该房成交价的10%作为违约金,买方逾期支付房款，每逾期一天,每日按照该物业成交价的万分之五向卖方支付违约金,逾期30天,卖方有权不再出售该房星,买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金”；第八项约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”；第十二条备注条款，手写约定：“经甲乙双方一致协商，于2019年12月19日交付定金3万元，办理公证委托当日交付10万元房款于房东。于2020年1月22日之前交付15万元整给房东，房东承诺于2020年正月底之前搬家，搬家当天结清尾款。其间月供由房东承担。若因房东房本土地性质导致无法过户，定金3万退还于买方。房东承诺于2020年2月22号之前搬家，甲乙双方须无条件配合中介方办理相关手续，期间若因甲乙双方任意一方违约导致合同终止，须赔付中介方（安信地产）该房屋成交价20%作为违约金。”手写备注条款上加盖安信公司印章。刘华平于合同签订交安信公司中介费用10000元，当天收到张洲洋的定金3万元，张洲洋当日未交中介费用，刘华平将房本和钥匙均交付由安信公司持有。双方约定次日去办理公证，后因故未去。次月，在三方办理公证委托时，因张洲洋向安信公司索要房产证，安信公司以为了协助办理过户手续为由拒绝交付房本和钥匙，房屋买卖交易没有成功，双方终止履行合同。另查明，安信公司未办理房地产经纪资质备案。一审法院认为，本案的焦点问题：1.安信公司有无报酬请求权；2.安信公司有无违约请求权。针对焦点问题1，一审法院作如下认定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。参照《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。安信公司与刘华平、张洲洋经协商签订《房屋买卖居间合同》，其中既有买卖合同关系，又有居间合同关系，安信公司基于其中居间合同向一审法院提起诉讼，具有诉权。房屋中介公司的主要义务是促成房屋买卖合同的成立与相应的后续服务。本案安信公司虽已经促成合同的订立，但居间合同同时约定，签订合同时，卖方、买方均应支付经纪方的咨询费10500元。而签订合同时安信公司当时并未收取张洲洋任何中介费用，也未让其书写欠条，与张洲洋陈述“安信公司私下约定我不用支付咨询费，为了让买方人信任必须写上”客观事实一致，存在不当迫切、急于促成订立居间合同，收取委托人中介费用的行为。其次，居间合同约定：“在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。”买方可以要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方，是为了保证促成交易的成功。买方（张洲洋）在办理公证交款时，因为出于对安信公司未在房产管理部门备案，不信任其经营资格，要求自己持有房产证，安信公司未同意。庭审中，安信公司认可办理过户并非安信公司的义务，故本可以由刘华平、张洲洋自行协商办理过户事宜，而非由中介方一直占有房产证，因房本的占有问题与买方产生纠纷，久拖未决，导致该房屋买卖未成功，安信公司存在过错。综上，对于安信公司请求刘华平支付下欠的咨询服务费500元，张洲洋支付下欠的咨询服务费10500元的请求，一审法院不予支持。针对焦点问题2，一审法院作如下认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬，即劳务费用的合同，房地产经纪服务实行明码标价制度。建设部、国家计委《关于房地产中介服务收费的通知》规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5%-2%计收;实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%，现安信公司请求刘华平、张洲洋按照房屋成交价的20%承担违约金14万元及因违约造成起诉支付律师费的诉讼请求，与居间合同的性质及权利义务不对等，约定的高额违约金没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。对于安信公司系从事房地产经纪业务的机来构，虽领取有工商营业执照，但未到房产管理部门备案并取得《房地产经纪执业资质证书》的行为，属于行政管理的范畴，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回南阳市安信房地产经纪有限公司的诉讼请求。诉讼费1720元，由南阳市安信房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，安信公司提交以下证据：1.安信公司员工张甄与张洲洋的微信聊天截图；2.视频资料两份。证明张洲洋本身就是房产中介，其参与案涉房屋的交易是为了获取同行的房源信息进行的恶意磋商，交易失败的原因也是张洲洋单方面违约造成的，张洲洋应当承担违约责任，同时支付中介费用及律师费。刘华平质证称，视频资料是在商量怎么解决问题，因为房本的问题买方与安信公司发生争执，交易没有继续下去。如果买卖继续进行的话没有说不给中介费。张洲洋质证称，微信聊天记录属实，视频资料是商量事情怎么办，比较片面，不是全部事实，最后买不成是因为安信公司拿着房本不给。张洲洋提交微信聊天截图及录音，证明安信公司张甄认可张洲洋不用付佣金。刘华平对该证据无异议。安信公司质证称，录音真实性无异议，但当时谈的是房价谈不到70万元，张洲洋不用付佣金，现谈到70万元，张洲洋应当按照合同约定支付佣金。结合各方举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：对安信公司提交证据的真实性予以采信，但仅是双方进行协商解决问题的过程，不足以达到其证明目的；对张洲洋提交的证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：本案房屋买卖合同未实际履行的原因应当如何认定，对安信公司关于咨询服务费、违约金及律师费的诉求应否予以支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，安信公司虽已促成刘华平与张洲洋签订房屋买卖合同，但该合同并未实际履行。结合一审查明的事实及二审中张洲洋提交的录音证据，首先，安信公司曾与张洲洋私下约定不收取其咨询费，存在不当促成居间合同订立的行为；其次，房屋买卖合同未实际履行的一个重要原因为张洲洋与安信公司之间因为房产证问题发生纠纷，即买卖合同未实际履行存在安信公司方面的原因。依照该合同第五条第2项的约定“签署本合同后，若本合同非因经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利”，现因安信公司与张洲洋之间的矛盾导致合同未实际履行，一审判决对安信公司关于咨询服务费、违约金及律师费的诉求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，安信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由南阳市安信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 周 杰二〇二〇年六月二十八日书记员 周道佳