陕西省咸阳市秦都区人民法院行政判决书（2020）陕0402行初70号原告李某某，男，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX李某某。原告刘某，女，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX刘某。共同委托诉讼代理人吴某某，男，汉族，住咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告咸阳市不动产登记局，住所地咸阳市秦都区。法定代表人何祥君，该局局长。委托诉讼代理人杨换，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人王胜利，该局司法受理窗口工作人员。第三人任某，男，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX任某。第三人唐某，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：512XXXXXXXXXXXXXXX唐某。原告李某某、刘某诉被告咸阳市不动产登记局、第三人任某、唐某房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某、刘某及共同委托诉讼代理人吴小秦、被告委托诉讼代理人杨换、王胜利、第三人任某到庭参加了诉讼。第三人唐某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：任某、唐某某于2012年购买咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋。2017年8月22日，两原告与任某、唐某订立房屋买卖合同，约定将房屋出卖给两原告，价款52万元。签约时该房屋建设单位尚未将该房屋所有权转移登记至任某、唐某某。此前，两原告已于2017年8月21日向任某支付合同价款38万元，任某、唐某某亦将房屋交付给两原告。签约当日，两原告向任某支付合同价款10万元，后两原告对房屋进行装修并居住使用。2018年2月28日，两原告向任某支付1万元，剩余3万元待办结房屋所有权转移登记后支付。但在2019年4月24日，任某与唐某就上述房屋订立房屋买卖合同，将上述房屋出卖给唐某，并依据上述房屋买卖合同于当日在咸阳市不动产登记局办理了该房屋所有权转移登记（唐某取得的不动产所有权证书编号为陕（2019）咸阳市不动产权第0017736号）。原告得知后，请求确认任某与唐某订立的房屋买卖合同无效。该案经秦都区人民法院开庭审理，于2019年7月9日作出（2019）陕0402民初2958号民事判决，确认合同无效。任某、唐某不服提起上诉，咸阳市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年12月17日，两原告作为利害关系人通过邮政快递向被告发出《撤销不动产登记请求书》，请求被告撤销0017736号不动产登记行为。后原告李某某多次前往被告处要求撤销，但被告表示需要法院出具协助执行司法文书方可撤销。原告认为，任某与唐某订立的上述房屋买卖合同是被诉行政行为的基础民事关系，当基础民事关系被确认无效后，自此基础上所作出的行政行为理应撤销。诉讼请求：撤销被告作出的将咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋所有权由任某转移登记至唐某的行政行为，撤销陕（2019）咸阳市不动产权第0017736号不动产登记。被告辩称：被告办理涉案房屋转移登记事实清楚，程序合法，并无不当。2019年4月24日，任某与唐某共同向被告提出房屋转移登记申请，提交了涉案房屋转移登记申请所需材料，被告依据《不动产登记条例》、《不动产登记条例实施细则》的规定，对材料进行审查认为，申请登记事项属于被告登记职责范围，申请材料齐全，符合法定形式，故作出准予登记的行政行为。被告不对申请材料真实性、合法性负责。第三人任某述称：第三人对被告及另一第三人的答辩状认可。被告作出的具体行政行为不具备可撤销要件。两名第三人之间进行的不动产权属变更具有合法性。本案中第三人不动产权属变动或者权属回转变更都与原告无关。原告认为第三人之间的基础民事行为无效而导致具体行政行为必然无效的观点不能成立。原告应通过其他权属之诉另案救济自己的权利。第三人唐某意见与第三人任某意见一致。被告向本院提交了以下证据：咸阳市不动产登记申请审批表、身份证复印件2份、0000969号《不动产权属证书》、《房屋买卖合同》、《中华人民共和国税收完税证明》。证明任某与唐某申请办理涉案房屋转移登记提交材料复合法定形式要求，被告办理该项转移登记程序合法，事实清楚，并无不当。原告质证认为：对于全部证据的真实性、合法性均予认可，但是与本案争议焦点不具有关联性。本案中，李某某、刘某并未对咸阳市不动产登记局的登记行为提出异议，而是对“在法院确认任某、唐某案涉房屋买卖合同无效后，李某某、刘某向咸阳市不动产登记局告知上述事实，请求咸阳市不动产登记局撤销原登记行为，咸阳市不动产登记局拒绝撤销”提出异议，因此，咸阳市不动产登记局应当围绕其“具有拒绝撤销原登记行为的正当理由”进行举证。但是，咸阳市不动产登记局所提交证据均是证明原登记行为的合法性，并不是证明其“拒绝撤销登记”具有合法性。第三人任某质证认为：均认可，都是真实的。被告向本院提交了以下证据：第一组证据：1.咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2958号民事判决书；2.陕西省咸阳市中级人民法院（2019）陕04民终2417号民事判决书。证明：任某与唐某之间的案涉房屋买卖合同关系是被诉行政行为的基础民事关系，该民事关系已被法院生效判决确认无效，故撤销被诉行政行为的前提条件已形成。第二组证据：1.撤销不动产登记请求书；2.中国邮政特快专递凭证（4份）；3.中国邮政特快专递查询结果（4份）。证明：作为被诉行政行为的基础民事关系被法院确认无效后，在此基础上所作出的被诉行政行为理应撤销，但咸阳市不动产登记局在收到李某某、刘某的撤销被诉行政行为请求书后，拒绝撤销被诉行政行为。后李某某多次前往咸阳市不动产登记局，要求撤销上述不动产登记行为，但咸阳市不动产登记局表示需要法院出具协助执行司法文书方可撤销。咸阳市不动产登记局的上述行为侵害了李某某、刘某的合法权益。被告质证认为：对第一组证据真实性认可，证明目的不认可，只能说明涉案的买卖合同无效，并没有证据证明法院要求撤销具体的行政行为；对第二组证据真实性认可，证明目的不认可，邮寄的材料不能成为行政机关撤销行政行为的依据。第三人任某质证认为:对第一组证据真实性认可，证明目的不认可，我对判决是不服的，我也没有去申诉；对第二组证据没有意见。第三人任某及唐某未向法庭提交证据。 原、被告及第三人对证据的的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2017年8月22日，李某某、刘某与任某、唐某某（任某妻子）订立《房屋买卖合同》，合同约定任某、唐某某将位于咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（以下称案涉房屋）出卖给本案两原告，总价款52万元。合同签订后本案两原告依约支付任某房屋价款49万元，因该房屋尚未办理产权登记，双方的过户当时无法办理，故剩余3万元本案两原告尚未支付被告任某。签订合同时任某、唐某某已将涉案房屋交付与本案两原告居住使用。第三人唐某曾因借款纠纷将任某、唐某某起诉至本院要求还款，本院2018年10月25日作出（2018）陕0402民初4898号民事判决书，判令任某、唐某某偿还唐某借款本金35万元及利息并承担该案诉讼费用。该案判决书生效后唐某向本院申请强制执行，在执行阶段，唐某的代理律师与任某、唐某某2019年4月8日达成和解协议：1.该判决书的载明现双方协商为60万元，双方对此均无异议。唐某放弃诉讼费、利息等其他部分的内容；2.任某愿用自己名下涉案房产抵债于甲方，并在签订和解协议后10个工作日内履行过户办理手续；3.任某名下案涉房屋经双方协商为议价90万元，唐某在办理过户手续完成的第二日将房款30万支付给任某、唐某某……该和解协议签订后，唐某代理律师当日撤回了该案的强制执行申请。2019年4月24日，任某与唐某在咸阳市不动产登记中心签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋成交价为80万元，唐某负担办理过户的税费，并于当日办结涉案房屋的过户手续，涉案房屋现在产权人为唐某。唐某自执行案件和解至过户完毕均未查看该房屋现状，任某称其在过户后告诉唐某该房屋之前已售他人。2019年5月20日，唐某向任某转账30万元，注明“付渭滨苑15号楼2单元2902房房尾款”。本案两原告即向本院提起诉讼，请求确认本案第三人任某与唐某2019年4月24日订立的陕西省咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋买卖合同无效。本院于2019年7月9日作出（2019）陕0402民初2958号民事判决，判决任某与唐某2019年4月24日签订的关于秦都区XX大道XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋买卖合同无效。本案第三人任某及唐某不服提起上诉，咸阳市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）陕04民终2417号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后原告向被告邮寄递交《撤销不动产登记请求书》，请求被告撤销其将2902号房屋所有权由任某、唐某某转移登记至唐某的陕（2019）咸阳市不动产权第0017736号不动产登记行为。被告至今未予撤销，原告即提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为，行政机关作出行政行为以后，所依据的民事法律关系被确认无效，行政机关是否应对行政行为进行纠正？如何纠正？本案中，两名第三人在其双方的《房屋买卖合同》未被确认无效之前向被告递交房屋转移登记申请，被告依照《不动产暂行条例》相关规定予以办理转移登记，事实清楚、程序合法。但在办理转移登记之后，本案两名第三人之间的《房屋买卖合同》被司法确认无效，导致被告进行房屋转移登记所依据的事实基础已不存在，系缺乏事实依据、证据不足，被告应根据利害关系人即本案原告的申请予以纠正登记行为，应将第三人任某房屋转移登记至第三人唐某的行政行为撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）项的规定，判决如下：撤销被告咸阳市不动产登记局作出的将咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋所有权由第三人任某转移登记至第三人唐某的房屋登记行政行为。案件受理费50元，由被告咸阳市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。      审  判  长    李  江                          人民陪审员    张梅菊                      人民陪审员    王贵金  二0二0年六月十八日                           书  记  员    赵  蕊  1