新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新01民再102号   再审申请人（原审原告）：新疆豪胜投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   法定代表人：胡法堂，该公司董事长。   委托诉讼代理人：蒋连香，女，1952年10月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：蒋桂龙，男，1962年2月4日出生，汉族，该公司职员，住浙江省义乌市。   被申请人（原审被告）：中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队保障部（原名称中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队后勤部），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   法定代表人：陈志诚，该保障部部长。   委托诉讼代理人：谢洪安，男，1992年7月18日出生，汉族，该单位停止有偿服务办公室助理员。   委托诉讼代理人：任鹏飞，男，1982年2月21日出生，汉族，该单位停止有偿服务办公室助理员。   再审申请人新疆豪胜投资有限公司（以下简称豪胜公司）因与被申请人中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队保障部（以下简称武警新疆总队保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）新01民初243号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称自治区高院）申请再审。自治区高院于2019年4月28日作出（2019）新民申216号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人豪胜公司的法定代表人胡法堂及委托诉讼代理人蒋莲香、蒋桂龙，被申请人武警新疆总队保障部的委托诉讼代理人谢洪安、任鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   豪胜公司再审请求：1．判令由武警新疆总队保障部承担违约解除合同的责任，赔偿因违约行为给豪胜公司造成的全部损失104172851.61元；2．撤销（2018）新01民初243号民事判决，依法改判；3．判令武警新疆总队保障部承担本案诉讼费用。事实和理由，豪胜公司与中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队后勤部（以下简称原武警新疆总队后勤部）签订合同后，积极履行合同，没有任何过错。豪胜公司在之前的诉讼期间请求确认《房屋租赁合同》继续履行，实际包含了原武警新疆总队后勤部请求解除合同理由不成立的意思。原武警新疆总队后勤部单方解除合同，收回了涉案房屋并另行租赁给乌鲁木齐整形美容医院，构成根本违约。豪胜公司投资2000多万元，完成了对涉案租赁房屋的装修改造，用于从事商业经营，并在前期诉讼中支出了受托人应诉劳务费、打印资料费、车旅费等费用，武警总队新疆保障部应赔偿豪胜公司的损失。   武警新疆总队保障部辩称，1．原武警新疆总队后勤部于2008年6月23日以公证送达的方式向豪胜公司送达了解除合同通知书，豪胜公司无异议，因此本案中租赁合同事实上早已解除，我单位不应承担违约责任。豪胜公司主张的先履行抗辩无事实及法律依据，我单位正在申请最高人民检察院对（2015）新审二民提字第00018号民事判决进行抗诉；2．豪胜公司所主张的损失应当严格按照举证规则由其承担举证责任，豪胜公司主张的2000余万元是不符合事实的，其主张可得收益损失8200余万元也极为不当，豪胜公司计算的可得预期收益不合理；3．豪胜公司未及时进行房屋验收，另其在租赁过程中存在欠付租金的事实，本案之前的长期审理过程中，豪胜公司并未采取措施避免损失，反而放任损失扩大，扩大部分的损失应当由其自行承担。因此，我单位认为豪胜公司的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。   豪胜公司向本院起诉请求：1．判令解除双方签订的（2005）武新需字房租第01号中国人民武装警察部队新疆总队房地产租赁合同（以下简称租赁合同），由武警新疆总队保障部承担违约责任，赔偿因违约行为给豪胜公司造成的全部损失104172851.61元；2．判令武警新疆总队保障部承担本案诉讼费用。   本院原一审认定案件事实，2005年8月30日，原武警新疆总队后勤部（甲方）与豪胜公司（乙方）签订租赁合同，约定主要内容为：1．甲方将拥有所有权，位于乌鲁木齐市××路的综合楼裙楼部分及地下一至二层租赁给乙方从事经营活动，共计建筑面积约12500平方米。该租金以综合楼裙楼整体计租，不以建筑面积计租。2．甲方将综合楼裙楼出租给乙方的期限为20年，自2006年4月1日至2026年3月31日。共计租金为3445万元。2005年9月1日至2006年3月31日为装修期。租金标准为：2006年4月1日至2011年3月31日每年155万元，计775万元；2011年4月1日至2016年3月31日每年168万元，计840万元……在签订合同时即上交总队110万元，2006年9月1日前再上交总队45万元，以后租金每年分两次于当年3月1日前和9月1日前各上交当年租金的50%，先交租金后用房……。3．双方签订租赁合同前，乙方向甲方交付定金贰拾万元人民币，此定金在合同到期的最后半年可转换为最后半年的租金。4．甲方只负责将综合楼裙楼按现状出租给乙方。如乙方认为需要进行装修改造，则由乙方自行办理综合楼裙楼内部装修的相关手续。乙方保证承租的房屋及其装修、设备设施在租赁期间完好无损。合同终止解除时，裙楼内所有由乙方投入的不可拆除、移动的设施、设备及装修（不可拆除、移动的设施、设备及装修是指：一经拆除、移动即丧失或影响使用价值及功能的设备设施及装修，如上下水管线、暖气管线、电力线路、通风管道、消防系统、楼内墙面、地面、卫生洁具装修等）无偿归甲方所有。……15．在合同履行中发生下列情形时，甲方有权解除本合同：a．乙方没有按本合同的规定组织实施装修活动；b．乙方没有按本合同约定的时间支付定金、租金；……发生上述情形之一，甲乙双方协商解决无效时，自甲方向乙方送达书面通知书之日起，本合同解除。16．违约责任：a．甲方违约责任：如果甲方非因军事需要解除本合同，应当提前两个月通知乙方。甲方双倍返还乙方所交定金，对乙方预缴的租金按实际使用时间计算，已实施的装修项目，甲方按实际折旧后的价值接受不可拆除、移动的设施、设备和装修，并向乙方一次性支付违约金叁佰万元。b．乙方违约责任：乙方征得甲方书面同意后逾期交纳租金的，每逾期一天，则每天由乙方按应交租金数的千分之五向甲方赔付滞纳金，若未征得甲方同意，无故逾期30日的，则甲方有权按本合同第十五条的规定解除本合同。因乙方原因造成本合同解除的，则乙方所交定金不予退还，乙方添加的所有设施设备和装修（包括乙方及转租转包第三人投入的所有设施、设备和装修）均无偿归甲方所有，乙方并一次性向甲方支付违约金叁佰万元。合同签订后，原武警新疆总队后勤部依约向豪胜公司交付了租赁合同约定的租赁场地、房屋及附属设施。2007年5月26日，双方又签订租赁合同的补充协议，约定主要内容为：根据甲乙双方2005年8月30日签订的租赁合同，乙方于2007年3月1日前应付甲方2007年4月1日至9月30日租赁期间的租金77.5万元，但乙方因经济困难未能将此款付给甲方。经协商，甲方充分体谅乙方困难，同意乙方就2007年第一期租金延期交付和相关事宜达成以下协议：1．乙方于2007年5月31日前向甲方支付2007年第一期应付租金中的25万，余款52.5万元于2007年8月31日前给付甲方。……3．如乙方有不能依照本协议第一、二条内容履行任何一笔付款和责任义务，则双方于2005年8月30日签订的租赁合同解除，同时乙方应无条件依照租赁合同第十六条第二项向甲方承担全部违约责任。4．甲方考虑乙方的实际困难和目前装修状况，同意在乙方自觉履行第一、二条责任义务的同时，给乙方再增加三个月的装修期，即在原合同责任义务和租金不变的情况下，将综合楼裙楼由2026年3月31日收回推迟到6月30日收回……。补充协议签订后，双方的租赁合同继续履行。2007年11月23日由于豪胜公司未支付租金，豪胜公司向原武警新疆总队后勤部作出书面承诺保证在2008年1月31日前交纳西楼裙楼部分租金40万元。租赁合同履行至2008年5月6日因豪胜公司未支付2008年1月至9月的租金，原武警新疆总队后勤部向豪胜公司发出书面通知书。2008年5月9日豪胜公司回函承诺在2008年5月20日交纳。2008年6月23日原武警新疆总队后勤部向豪胜公司公证送达了《解除合同通知书》，通知豪胜公司在通知书送达后，双方签订的租赁合同予以解除。2008年原武警新疆总队后勤部诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，要求豪胜公司返还租赁房屋，并支付欠付租金1076300元。乌鲁木齐市天山区人民法院于2008年9月19日作出（2008）天民三初字第931号民事判决：豪胜公司返还武警新疆总队后勤部的租赁房屋、给付租金1076300元。豪胜公司不服，向本院提起上诉，本院于2009年3月17日作出（2009）乌中民四终字第18号民事判决：驳回上诉，维持原判。豪胜公司仍不服，向自治区高院申请再审，自治区高院于2013年5月28日作出（2012）新审一民提字第335号民事裁定：撤销（2009）乌中民四终字第18号民事判决、（2008）天民三初字第931号民事判决，发回乌鲁木齐市天山区人民法院重审。乌鲁木齐市天山区人民法院经审理后，于2013年11月13日作出（2013）天民三初字第766号民事判决：豪胜公司给付武警新疆总队后勤部房屋租金506716.12元。豪胜公司不服，向本院提起上诉，本院于2014年4月4日作出（2014）乌中民四终字第156号民事判决：豪胜公司给付武警新疆总队后勤部房屋租金变更为356716.12元。豪胜公司仍不服，向自治区高院申请再审，自治区高院于2015年11月27日作出（2015）新审二民提字第00018号民事判决：撤销（2014）乌中民四终字第156号民事判决、（2013）天民三初字第766号民事判决，驳回武警新疆总队后勤部的诉讼请求。2018年3月7日乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2017）新0102执2556号之一执行裁定书，查明根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及武警新疆总队后勤部出具的《关于与新疆豪胜投资有限公司租赁纠纷判决执行有关问题的函》，军队和武警部队现已全面停止所有对外租赁项目，位于本市××路综合楼裙楼部分及地下一至二层已不能租赁给豪胜公司，豪胜公司对于此情况予以认可，并提出要另案诉讼，解决赔偿事宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第六项的规定，裁定：终结本案执行。后豪胜公司起诉至本院，所诉如请。   本院原一审认为，本案的争议焦点为：1．豪胜公司的诉请是否超过诉讼时效；2．双方当事人之间的租赁合同是否已解除；3．豪胜公司要求武警新疆总队保障部赔偿各项损失103532851.61元的诉讼请求是否有事实依据。一、关于豪胜公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。豪胜公司在针对涉案租赁合同的纠纷产生后，直至2018年3月7日乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2017）新0102执2556号之一执行裁定终结执行时，一直通过诉讼程序主张权利，该提起诉讼的行为产生诉讼时效中断的效力，豪胜公司的诉请未超过法律规定的诉讼时效，故武警新疆总队保障部提出诉讼时效的答辩意见，不予采纳。二、关于豪胜公司、武警新疆总队保障部之间的租赁合同是否已解除的问题。双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同及补充协议合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方在租赁合同中约定了行使解除权的情形，原武警新疆总队后勤部也于2008年6月23日以公证送达的方式向豪胜公司发出了解除合同通知书，豪胜公司收到该解除合同通知书后，对原武警新疆总队后勤部发出的解除合同通知书未提出异议，且在本案庭审中，豪胜公司对解除合同通知书等证据也不持异议，表明其对该事实的认可。后武警新疆总队后勤部收回租赁房屋后又出租于他人，依据上述法律规定，应当认定双方的租赁合同已于2008年6月23日解除。豪胜公司主张要求解除双方之间签订的租赁合同的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。武警新疆总队保障部的答辩意见理由充分，予以采信。三、关于豪胜公司要求武警新疆总队保障部赔偿各项损失103532851.61元的诉讼请求是否有事实依据的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能够提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，豪胜公司要求武警新疆总队保障部向其赔偿损失，应负有承担举证责任的义务，否则应承担不利的法律后果。现豪胜公司主张武警新疆总队保障部向其赔偿实际装修等各种前期成本损失20341800元，虽提交了建设工程设计合同、施工承包合同、消防工程合同书及收条3张、施工承包协议、协议书、拆除工程协议等证据，但对于其装修施工的工程是否施工完毕、是否进行竣工验收、结算、款项是否支付等事实，并未提供证据予以证实，故豪胜公司提交的上述证据不足以证实豪胜公司前期投入的成本及造成的直接损失数额。豪胜公司主张武警新疆总队保障部向其赔偿预期收益163659042.58元，其主张的依据为2008年6月到2026年6月期间正常经营下应当获得的经营收益，对此豪胜公司应当举证证明其在正常经营下均能存在合理收益，如应提供之前正常经营情况下的收益情况作为依据，但豪胜公司未能提供充分有效的证据对其该主张予以证实。豪胜公司主张武警新疆总队保障部向其赔偿工资、水、电、暖、税务等其他开支5000万元、因诉讼支出的费用20000元、车旅费42000元，但均未能提供证据对实际已支出的费用予以证实。豪胜公司主张武警新疆总队保障部向其赔偿聘请委托诉讼代理人蒋桂龙应诉的劳务费840000元，但因双方的租赁合同中并未约定因诉讼产生的代理费用应由武警新疆总队保障部负担，故豪胜公司的该项主张无合同依据。综上，豪胜公司对其要求武警新疆总队保障部赔偿因违约行为给其造成的各项损失均未能提交充分有效的证据予以证实，均无合同依据及事实依据，故对此不予支持。豪胜公司的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。本院一审判决：驳回新疆豪胜投资有限公司的全部诉讼请求。   本院再审审理过程中，依豪胜公司申请，于2019年9月19日委托新疆金信资产评估有限责任公司对豪胜公司在案涉房屋乌鲁木齐市××区的综合楼裙楼部分及地下一、二层的装修费用和豪胜公司在上述房屋的年平均房屋出租收益进行评估鉴定。该公司于2019年12月12日作出新金信咨字（2019）第05号《资产评估（咨询）报告》，鉴定意见为：1．房屋装修费用价值为6975700元；2.2008年6月23日至2026年6月30日逐年计算，房屋出租收益合计为30216420元。本院将鉴定意见送达双方当事人，并在庭审中进行质证，双方对鉴定意见各自发表了意见。   再审另查明，2009年4月25日，天山区法院在执行（2009）乌中民四终字第18号生效民事判决时，组织双方交接房屋，豪胜公司将租赁房屋返还武警新疆总队保障部，该事实记载于天山区法院（2009）天执字第1106号执行笔录。武警新疆总队保障部收回租赁房屋后，又将房屋出租于他人。原武警新疆总队后勤部对自治区高院（2015）新审二民提字第00018号民事判决不服，向检察机关申请检察监督，最高人民检察院于2020年3月9日作出高检民监（2018）262号决定：不支持武警新疆总队后勤部的监督申请。   本院再审查明的其他事实与原一审查明的事实一致。   本院再审认为，一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。上述法律规定说明，（一）合同内容是双方当事人约定一致的，它一经成立就在双方当事人之间产生法律效力，所以双方当事人都必须严格按照合同的内容正确地履行合同规定的义务，否则就要承担一定的违约责任。正确地履行合同规定的义务，就是要求合同的当事人按照合同约定的时间、地点、方法、质量、数量、规格等履行自己的义务。按照合同约定履行义务还意味着，当事人要履行合同规定的全部义务，任何部分履行合同的行为都不构成按约履行，都要承担违约责任；（二）诚实信用原则是一切民事活动中遵循的原则，自然也是合同履行的基本原则，诚实信用原则要求合同双方按照合同约定条款，正确、全面的履行合同，负有履行义务的一方不得损害权利方的利益，并应考虑事实状况合理履行，交付物品不得存有瑕疵。就本案而言，本案双方当事人的合同约定主要义务是，武警新疆总队保障部按照合同约定向豪胜公司交付房屋，豪胜公司按照合同约定向武警新疆总队保障部交付租金。根据生效判决（2015）新审二民提字第00018号民事判决认定的事实，武警新疆总队保障部（原武警新疆总队后勤部）作为出租人，在房屋租赁合同存续期间，未将合同约定的租赁物全部交付给豪胜公司使用，豪胜公司有权拒绝支付剩余租金。据上，在豪胜公司未支付租金的行为不构成违约行为的前提下，武警新疆总队保障部收回涉案租赁房屋的行为属于违约行为，且其收回房屋后又租赁给他人，致使合同目的不能实现，合同实质上已经解除，且无法继续履行。武警新疆总队保障部应承担违约责任，并赔偿豪胜公司的相应损失。   二、豪胜公司的损失主要是装修损失和预期收益损失。关于豪胜公司的装修损失，因豪胜公司在租赁期间，对房屋进行了部分装修，原武警新疆总队后勤部违约收回房屋后，双方当事人均未留存房屋装修现场可视资料，鉴定机构根据现有书面证据和调查现场的情况，作出的关于装修损失价值6975700元的鉴定意见客观合理，本院予以采纳。武警新疆总队保障部应当向豪胜公司赔偿装修损失6975700元。关于豪胜公司的预期收益损失，本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。上述法律规定说明，当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，而应当采取积极措施，减少损失扩大。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，即使没有接到违反合同一方的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大。没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。就本案而言，因武警新疆总队保障部（原武警新疆总队后勤部）构成违约，导致豪胜公司不能继续租赁经营，客观上导致豪胜公司有预期经营收益损失，鉴定意见依据市场行情等因素确定每年的房屋出租收益作为豪胜公司预期经营收益损失客观合理。但是，豪胜公司在原武警新疆总队后勤部收回房屋并另租他人后，应当预见到不能继续经营使用租赁房屋的现实状况，豪胜公司在此状况下，也负有尽快另寻办法经营，防止损失扩大的合同法义务，避免合法权益长时间处于不确定状态，但豪胜公司未及时采取措施防止损失的扩大，故若由武警新疆总队保障部按照鉴定意见承担近二十年的全部预期收益损失，显失公平。鉴于此种情形，本院依法按照鉴定意见确定由武警新疆总队保障部承担两年即2009年4月豪胜公司退出租赁房屋后至2011年3月的租金损失确定豪胜公司的预期收益损失，即：2009年4月至2010年3月租金损失1186800元，2010年4月至2011年3月租金损失1186800元，共计2373600元（1186800元＋1186800元=2373600元），较为公平合理。另，豪胜公司请求的受托人应诉劳务费、打印资料费、车旅费等其他损失与本案没有关联性，且豪胜公司没有充分证据证明该主张，本院对该请求不予支持。   综上所述，豪胜公司的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。原一审判决全部驳回豪胜公司的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销本院（2018）新01民初243号民事判决；   二、中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队保障部赔偿新疆豪胜投资有限公司装修损失6975700元；   三、中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队保障部赔偿新疆豪胜投资有限公司预期收益损失2373600元；   四、驳回新疆豪胜投资有限公司的其他诉讼请求。   上述给付款项，限武警新疆总队保障部于本判决生效之日起十日内付清，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费559464.26元（经批准缓交至执行阶段），由豪胜公司负担509253.46元，由武警新疆总队保障部负担50210.8元。鉴定费80000元（豪胜公司已预交），由豪胜公司负担72820.2元，由武警新疆总队保障部负担7179.8元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   李 健   审  判  员   达莲花   审  判  员   于 翔   二 ○ 二 ○ 年 六 月 三 十 日   书  记  员   吴 凡