广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1335号原告：陈啟妹，女，1951年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****平洲平西聚龙村南二大道2号，公民身份号码440************846。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海伦，广东盈宇律师事务所律师助理。被告：曾世锋，男，1970年7月1日出生，汉族，户籍地广东省始兴县***************，现居住广州市从化区*********************，公民身份号码440************614。原告陈啟妹与被告曾世锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人邓紫聪、冯海伦、被告曾世锋到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人邓紫聪、冯海伦、被告曾世锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈啟妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付被告拖欠原告的自2019年12月至2020年3月的租金134744元及逾期缴付租金所产生的滞纳金35149.48元（滞纳金分别以每个月拖欠的租金为计算基数，按日息千分之五的计算标准，自每个月5日作为缴租日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月18日，详见附件滞纳金计算表）；2、判令被告立即向原告支付被告拖欠原告2019年11月至2020年3月的水电费1959.13元；3、判令被告向原告支付自2020年4月1日至2020年4月13日的场地使用费16763.93元（场地使用费按合同约定的厂房月租金总额的标准计算）及自2020年4月14日起至被告实际迁离之日止的场地使用费（场地使用费按合同约定的月每平方租金标准以被告实际占用360平方米的面积计算，暂计至4月21日为1392元）；4、判令被告向原告支付原告为处置被告租赁物内的物品所支出的费用1000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付被告拖欠原告的自2019年12月至2020年3月的租金134744元及判令被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付逾期支付租金期间的利息损失（利息分别以每个月拖欠的租金为计算基数，按LPR的计算标准，自每个月5日作为缴租日起计至实际清偿之日止，计算基数和时间节点与附件滞纳金计算表相同）。事实和理由：2019年10月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于佛山市***************民小组“面前岗”（土名）的厂房（以下简称“面前岗”厂房），租赁期自2019年10月26日至2024年10月25日；厂房每月租金38686元，按月缴付，租金自2019年10月26日开始计算，租金递增率为每3年在上一期租金基础上递增10%；被告应于每月5日前向原告缴足租金，逾期支付的，自逾期之日起，原告有权按日息千分之五计收被告逾期缴纳部分的滞纳金；被告须按时缴纳使用租赁物所产生的水电费等；被告逾期超过三十天不缴交租金的，构成违约，原告有权单方解除合同，要求被告支付违约金116058元，被告已交的合同保证金、水电保证金、租金以及其他已交的一切费用均不予退还；被告还须按照合同约定完成搬迁工作，完整返还租赁物予原告等。上述租赁合同签订后，原告已按合同约定向被告交付租赁物。然而，被告未按《租赁合同》的约定向原告支付上述自2019年12月至2020年3月的租金134744元及自2019年11月至2020年3月的水电费1959.13元。为此，原告曾多次向被告催告，被告仍然拒绝履行合同义务。被告无故拖欠租金的行为，严重损害了原告的合法权益。按照《租赁合同》的约定，原告有权单方解除《租赁合同》并要求被告结清上述款项，要求被告将租赁物内的物品搬走，返还租赁物予原告。其后，原告委托广东盈宇律师事务所律师于2020年3月9日书面通知被告解除双方签订的《租赁合同》，要求被告结清上述拖欠租金、滞纳金及水电费等，并按时完成搬迁工作，否则应按合同规定承担相应的责任。被告已于2020年3月11日收悉。综上，被告拖欠原告租金的行为已构成严重违约，请法院支持原告的全部诉讼请求。滞纳金计算表：月份未缴租金计算标准计算起止日天数计算方式及结果2019年12月18686按每月当期未缴租金总额的千分之五计算2019.12.5-2020.3.18105天18686×0.5%×105=9810.15元2020年1月386862020.1.5-2020.3.1874天38686×0.5%×74=14313.82元2020年2月386862020.2.5-2020.3.1843天38686×0.5%×43=8317.49元2020年3月386862020.3.5-2020.3.1814天38686×0.5%×14=2708.02元曾世锋辩称，1、被告确认被告租赁原告厂房的事实，也确认被告拖欠原告诉请的自2019年12月至2020年3月的租金134744元以及水电费1959.13元；2、被告不同意原告关于支付滞纳金的请求；3、被告目前还在使用涉案厂房，使用费是否需要支付不清楚；4、原告向被告提供的租赁合同的地址无法办理工商登记，原告方一直以各种理由不提供合法的登记注册地址。原告在诉讼中提交证据如下：1、原、被告身份证信息。证明原、被告主体适格。2、《租赁合同》、《交付确认书》。证明被告向原告承租“面前岗”厂房；租赁期自2019年10月26日起，月租金为38686元，被告应于每月5日前向原告缴清当月租金。逾期缴付的，原告按日息千分之五计收被告逾期缴纳部分的滞纳金，被告逾期超过三十天缴交租金的，即构成违约，原告有权解除合同，没收被告已交付的合同保证金，被告应付清尚欠的租金及有关水电费费用等。3、《土地使用合同》、《土地使用合同》转让协议、《证明》。证明原告承租的涉案土地，已取得使用权人的同意，有权依法将涉案土地对外转租。4、（2020）盈宇律函字第032号《律师函》及邮递信息、（2020）盈宇律函字第40号《律师函》及邮递信息。证明被告拖欠原告租金至今拒不支付，原告委托律师于2020年2月26日向被告催告租金、水电费、滞纳金等，被告收悉后仍不支付，原告委托律师于2020年3月9日向被告出具解除租赁合同的律师函，并要求其结清租金、水电费、滞纳金等费用，按时履行搬迁义务。5、微信截图记录。证明原告向被告催告2019年11月至2020年3月份的水电费，被告收悉但拒不支付。微信记录双方是原告的儿子麦兆原与被告。6、宝丽华厂区规划平面图。证明涉案租赁物所在土地的规划经佛山市三水区乐平镇规划建设办批准。7、租赁物内照片。证明因被告未按《租赁合同》及《律师函》的要求按时履行搬迁义务，原告按照合同约定整理收集被告存放在租赁物内的财产。8、微信聊天记录。证明原告于2020年3月31日通过微信方式通知被告履行搬迁义务。9、万利达装卸公司收款收据。证明原告于2020年4月13日搬迁被告租赁物内的物品所支出的费用1000元。被告质证认为，对证据1、证据3、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据2的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，对证明内容不确认。对证据6、证据7的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，对证据7的证明内容不确认，被告确认其存放在涉案厂房中的物品实际占用的面积为349.1平方米。对证据8的真实性、合法性予以认可，对关联性不予以认可。对证据9的真实性、合法性、关联性均不予以认可。被告在诉讼中提交证据如下：1、租赁合同。证明被告按照合同中的涉案厂房的地址无法进行工商登记。2、回单详情四份。第一份回单详情证明被告于2019年10月22日向原告支付了保证金5万元，虽然附言写着厂房租金，但实际是保证金；第二份回单详情证明被告于2019年11月22日向原告支付了保证金10058元；第三份回单详情证明被告于2019年11月2日向原告支付了2019年11月的租金33528元；第四份回单详情证明被告于2020年1月7日向原告支付了2019年12月的部分租金20000元，还有部分租金没有支付。3、手机截图。证明原告并没有完全实际向被告交付案涉厂房，照片中显示涉案厂房中还有上一手承租人的机器遗留未清空，且涉案厂房里有一个大坑，被告向原告的儿子发送上述照片，但一直未得到处理。4、企业名称自主申报告知书、微信截图。证明案涉的厂房地址无法办理工商登记，企业名称自主申报告知书来自于厂房中介。原告质证认为，对证据1、证据3的真实性、合法性予以认可，但对证明内容不确认。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予以认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的证据2《租赁合同》、《交付确认书》，被告对其真实性、关联性予以认可，对其合法性不予认可，因该证据与本案具有关联性，且均有原告、被告双方当事人签名确认，本院对该证据予以采信。2、原告提供的证据6，被告对其真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可，本院对其真实性予以确认。3、原告提供的证据7，被告对其真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可，庭审中原告、被告均确认被告存放在“面前岗”厂房中的物品的实际占用的面积为349.1平方米，本院依法对该证据的真实性、关联性予以确认，本院确认被告存放在“面前岗”厂房中的物品的实际占用面积为349.1平方米。4、被告提供的证据1、证据3，原告对其真实性、合法性予以认可，但对证明内容不确认，本院对该证据予以采信，但对被告证明的内容不予确认。5、被告提供的证据4，原告对其真实性、合法性、关联性均不予以认可，本院依法不予采信。在案件审理过程中，本院依职权调查涉案土地及地上建筑物的审批情况，收到佛山市自然资源局三水分局佛自然资三函［2020］150号《关于的复函》，证明位于佛山市三水区**************“面前岗”（土名）宗地已于2013年10月25日登薄（权利人：佛山市三水区***************村民小组，证号：佛三集用（2013）第0300334号），查无上述地块的规划报建资料，该地块上的建筑物未取得《建设工程规划许可证》。原、被告双方对该证据均无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月26日，麦柱权与佛山市三水区*************民小组签订《土地使用合同》，麦柱权承租位于佛山市三水区***********民小组“面前岗”面积为113.31亩土地。期限为2007年4月1日起至2027年12月31日止。承租土地后，原告在上述土地建设厂房、宿舍经营企业。2017年9月15日，佛山市三水区*************民小组、麦柱权及陈啟妹三方签订《转让协议》，约定经佛山市三水区*************民小组同意，麦柱权自愿将上述《土地使用合同》的所有权利和义务转让给陈啟妹，从2017年9月15日起，原合同所有权利和义务由陈啟妹承担，直至合同期限结束。2018年6月26日，佛山市三水区*************民小组出具《证明》，同意陈啟妹有权将上述《土地使用合同》约定的租赁物转租给第三人经营使用，该转租行为不视为违约。2019年10月25日，原告与被告签订《租赁合同》，被告承租位于佛山市三水区*************民小组“面前岗”2668平方米厂房作经营使用，用途为电热瓷砖加工、电热木地板加工、瓷砖销售、木地板销售，租赁期从2019年10月26日至2024年10月25日止。合同第三条约定：租金从2019年10月26日起算，每月每平方米的租金为14.5元，每月租金38686元。乙方（即被告）每月5日前向甲方（即原告）缴清当月租金。逾期交付的，自逾期之日起，甲方按日息千分之五计收乙方逾期缴纳部分的滞纳金。乙方逾期超过三十天不缴交租金（含部分）的，构成违约，按照本合同第八条第3项的约定处理。合同第四条第2点约定：“租赁期内，如乙方逾期支付或拒不支付按照本合同约定或有关规定应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠的租金、税费、物业管理费、员工的工资、水、电费等）超过二十天的，甲方有权动用乙方保证金代为支付。……”合同第六条第2点第（14）项约定：“乙方须自行向有关部门申请办理租赁物开业经营所需的证照并承担费用，且于领取工商营业执照之日起两天内，将该执照复印件交给甲方存档。”合同第八条第3点约定：“乙方有下列情形之一，构成违约，甲方有权停水、停电，有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物及其附属物、设备和设施，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金和有关费用，乙方并须另向甲方支付违约金￥116058.00。……(6)拖欠应付甲方的租金（含部分）或物业管理费（含部分）或水费、电费（含部分）或税费（含部分）超过三十日的；……”合同第九条第2点约定：“……乙方应付甲方的租金计至乙方将租赁物、附属建筑物及电力、供水等设备、设施完好交还给甲方之日止。……合同终止或解除后，乙方逾期未履行清场、撤离义务的，则乙方存放于本合同项下租赁物内的一切财物将被视为遗弃物，属甲方所有并由甲方处置；若处置遗弃物需支出费用的，所有费用由乙方承担，甲方代付的，有权向乙方追偿。”合同第九条第2点约定：“……租赁期内，由于国家政策、法规变化、自然灾害或不可抗力原因使本租赁合同无法继续履行或履行有困难的，甲、乙双方可解除合同，由此造成损失的，由双方各自承担。甲方无条件退还乙方的保证金。……”2019年10月25日，原告与被告签订《交付确认书》，确认甲方已于当日向乙方交付了租赁物。2019年12月至2020年3月本案租赁物的租金为38686元/月。被告分别于2019年10月22日、2019年11月22日向原告支付了合同保证金50000元、10058元。诉讼中，被告确认拖欠原告自2019年12月至2020年3月的租金134744元及2019年11月至2020年3月的水电费1959.13元，被告同意原告关于被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告支付逾期支付租金期间的利息损失的主张。原告于2020年3月9日委托广东盈宇律师事务所向被告发出《律师函》，函告：“1、自你方收到本函之日起，委托人与你方解除《租赁合同》，收回位于佛山市***************民小组“面前岗”（土名）的租赁物……3、请你方在收到本函后，按照《租赁合同》第九条的要求在3日内完成搬迁工作，清理你方存放在租赁物内的所有物品，将租赁物上的建筑物完整交还给委托人，……否则委托人有权处理你方存放在租赁物内的所有物品，由此产生的所有费用及责任由你方自行负担。”被告的配偶于2020年3月11日签收了上述律师函。2020年3月28日，原告的儿子麦兆原与被告［曾世锋（暖怡乐智能地暖）］的微信聊天记录中，麦兆原称“曾老板，我方已打开你厂的锁换上我们的锁，请你在3月31日前搬走属于你的东西，在3月31日后如果要我方搬走你的东西，到时要收取有关费用（搬运费，场地租金等），我方也不负责搬运过程中的东西的损坏”，被告于2020年3月31日答复“麦生，今天还不能搬，在找地方，没办法，希望你能理解”。原告于2020年4月13日委托万利达装卸公司将被告存放在“面前岗”厂房内的物品进行收集整理，产生叉车租用费1000元。诉讼中，原、被告均确认被告存放在“面前岗”厂房内的物品占用的面积为349.1平方米。再查明，涉案土地的地上建筑物的建设没有向佛山市自然资源局三水分局规划报建，该地块上的建筑物未取得《建设工程规划许可证》。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告将没有取得建设工程规划许可证或者没有经过行政主管部门批准建设的建筑物出租给被告，原、被告于2019年10月25日签订的《租赁合同书》为无效合同。关于租金和水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《租赁合同》无效，但被告实际占用并使用了厂房，理应向原告支付厂房占有使用费。诉讼中，被告对原告关于被告拖欠原告自2019年12月至2020年3月的租金134744元及自2019年11月至2020年3月的水电费1959.13元的事实明确表示承认。故原告诉请判令被告向原告支付被告拖欠原告的自2019年12月至2020年3月的厂房占有使用费134744元及自2019年11月至2020年3月的水电费1959.13元，合法有理，本院予以支持。关于被告已缴纳的保证金问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。诉讼中，原告确认被告向其支付了合同保证金60058元。经本院释明后，原、被告同意在本案中一并处理合同保证金的返还问题。结合原、被告签订的《租赁合同》第四条第2点的约定，上述合同保证金抵扣被告拖欠的水电费1959.13元后，余58098.87元，再抵扣被告拖欠原告的自2019年12月、2020年1月和2020年2月的厂房占有使用费后，则被告尚拖欠原告2020年2月的厂房占有使用费37959.13元及2020年3月的厂房占有使用费38686元，抵扣后原告无须再向被告返还合同保证金60058元。关于原告主张被告应向原告支付自2020年4月1日至2020年4月13日的厂房占有使用费16763.93元及自2020年4月14日起至被告实际迁离之日止的场地使用费的问题。本案中，原告通过律师函要求被告按时履行搬迁义务，但被告没有搬离其物品及清空租赁物，被告辩称原告阻止其搬离物品，因被告无提交相应证据予以证明，且结合被告在第一次庭审中自认目前仍在使用涉案厂房及原告提交的原告儿子麦兆原与被告的微信聊天记录，对于被告的辩称本院不予采纳，本院确认被告占有使用涉案厂房的时间截止于2020年4月13日，则自2020年4月1日至2020年4月13日的厂房占有使用费为16763.93（38686÷30天×13天）元。诉讼中，原、被告均确认被告自2020年4月14日起存放在“面前岗”厂房内的物品占用的面积为349.1平方米。对于双方无争议的事实，本院予以确认，结合原、被告签订的《租赁合同》第三条第1点关于每月每平方米的租金为14.5元的约定，则被告应向原告支付自2020年4月14日起至被告实际搬离物品之日止占用面积为349.1平方米的场地使用费（以每月每平方米厂房占用使用费为14.5元为计算标准）。关于逾期支付租金期间的利息损失问题。诉讼中，被告对原告关于判令被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付逾期支付租金期间的利息损失的诉请予以认可，本院依法予以确认。因原、被告签订的《租赁合同》无效，故原告关于利息分别以每个月拖欠的租金为计算基数，按LPR的计算标准，自每个月5日作为缴租日起计至实际清偿之日止的主张没有法律依据，但因被告拖欠厂房占有使用费实质上造成了原告的利息损失，故自原告于2020年3月27日起诉后至被告实际清偿厂房占有使用费之日止期间的利息损失，合法合理，本院依法予以支持。本院核定被告应向原告支付逾期支付厂房占有使用费76645.13（37959.13+38686）元的利息［以76645.13元为基数，自2020年3月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止］。关于原告为处置被告未搬离租赁物内的物品所支出的费用问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告通过律师函、微信等形式告知被告及时搬离占用涉案厂房中的物品，但被告怠于行使返还义务，且没有提供相应证据证明其怠于返还涉案厂房的合法性、合理性，被告辩称因涉案厂房无法办理工商登记导致其无法使用厂房，结合原、被告签订的《租赁合同》、《交付确认书》及诉讼中被告的陈述，本院确认原告已依约按时将涉案厂房交付给被告占有使用，被告经原告催告后在合理期限内仍怠于履行搬离物品、返还涉案厂房的义务，结合原、被告签订的《租赁合同》第九条第2点的约定，原告为减少自身利益的损失将被告未搬离的物品进行整理堆放以减少占用面积，符合生活常理，也有利于维护原告、被告双方的合法权益。故对于原告主张被告支付原告为处置被告租赁物内的物品所支出的费用1000元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈啟妹与被告曾世锋于2019年10月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告曾世锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2020年2月的厂房占有使用费37959.13元、2020年3月的厂房占有使用费38686元、自2020年4月1日至2020年4月13日的场地使用费16763.93元，上述款项合计93409.06元，并支付自2020年4月14日起至被告实际搬离物品之日止占用面积为349.1平方米的场地使用费（以每月每平方米厂房占用使用费14.5元为计算标准）；三、被告曾世锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付逾期支付厂房占有使用费的利息［以76645.13元为基数，自2020年3月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止］；四、被告曾世锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付处置被告未搬离租赁物内的物品所支出的费用1000元；五、驳回原告陈啟妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2009元（原告已预交），由原告负担201元，由被告负担1808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员陈钦彬二〇二〇年五月二十七日法官助理徐少艺书记员黎斯欣