江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初342号原告:镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路518号。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：顾金勇，男，汉族，1968年2月8日生，住镇江市。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告顾金勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告顾金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠的2018年5月1日至2019年6月30日期间的租金154350元；2.判令被告支付逾期付款违约金（以154350元为基数自2018年4月2日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月30日的违约金为61605元）；3.判令原告有权从保证金中以同等数额抵销被告应承担的违约金以及所拖欠的租金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月17日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将镇江市润州区朱方路518号美的城一区3号楼104商铺出租给被告，租赁期限自2017年11月1日至2019年6月30日，年租金132300元，合同保证金66000元，合同第十三条第3项约定，如承租方逾期支付租金，每天应按逾期支付租金的3%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了商铺租赁合同，被告承租后拖欠租金154350元至今未付。美的城一区3号楼104商铺业主与原告签订有《商铺委托经营管理合同》，将案涉商铺委托原告统一出租和经营管理，并自愿放弃该商铺前三年的使用、租赁、收益、经营权，原告有权按照业主的委托出租该商铺并取得租金。被告顾金勇辩称，2017年与原告签订租赁协议后，支付了原告一年的房租及物业费，但是自2018年3月15日起，由于原告在房屋设计方面的问题，下水管道在室内安装排放，导致下水接口处腐烂、脱落，造成大面积漏水，致使案涉商铺100万元的新装修完全被毁，有拍下的照片为证，当时也通知了原告方的物业公司，物业经理回复说出差在外，等回去后再解决，后来该物业经理调离，现在物业也不承认当初的承诺了。如果仅是我一家因此拒付房租及物业费也就罢了，事实上所有3幢的租户都因被淹造成大小不一的损失，与原告多次沟通均无果。本院经审理，认定事实如下：2017年4月26日，镇江市润州区蒋乔街道七里社区居民委员会（以下简称“七里社区”）与原告美的公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定七里社区委托原告经营管理美的城3号楼104商铺（建筑面积301.33平方米）。委托管理期限自2017年4月26日至2019年6月30日。委托经营期间，七里社区自愿放弃该商铺前3年（2017年4月26日至2019年6月30日）的使用权、租赁权、收益权、经营权、放弃向原告收取任何形式的经营收益。2017年10月17日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于镇江市润州区朱方路518号美的城3号楼104商铺（建筑面积302.19平方米，套内面积291.17平方米，土地证编号：镇国用（2013）第13420号）出租给被告，原告应于2017年11月1日前向被告交付商铺，租赁期限自2017年11月1日至2019年6月30日，月租金11025元，合同保证金66000元。租金支付方式为按年支付，合同日期前一个月（遇法定节假日顺延）支付下一年租金。原告在收到租金后5日内向被告开具税务机关认可的全额发票。租赁期间产生的水、电、气等费用由被告方承担，涉及到物业公司代收代缴的费用由被告于每月5日前向物业公司支付上个月发生的费用，物业公司必须提供税务机关认可的全额发票或收据。原告在合同期内抵押或出售本合同范围内的物业的，有义务提前10天书面通知被告，被告无权干涉。租赁期间内原告对外出售商铺，被告放弃同等条件下的优先购买权。合同签订后，被告交纳了66150元的租金以及66000元的合同保证金。2017年10月18日，原告美的公司与七里社区签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发的美的城一区3幢1-2层104号房（建筑面积302.19平方米，其中套内建筑面积291.17平方米，分摊建筑面积11.02平方米）出售给七里社区。租赁期间内，案涉商铺出现了严重的漏水事故，因漏水造成的具体损失不详。上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、漏水现场照片、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，被告顾金勇之所以未能支付原告2018年5月至2019年6月的商铺租金，是因为原告违约在先，其所交付的案涉租赁商铺在租赁期间内出现了漏水事故，影响了被告的正常经营使用，且与原告协商未果，故对原告主张被告支付逾期支付租金的违约金的请求，本院不予支持。关于案涉商铺2018年5月1日至2019年6月30日的租金问题，根据双方合同约定，案涉商铺月租金为11025元，则2018年5月1日至2019年6月30日的租金应为154350元（11025元×14个月），但因原告交付被告租赁使用的案涉商铺出现严重漏水事故，影响了被告的正常经营，未尽到正常的合同履行义务，本院根据原告的过错对双方合同履行的影响程度，酌情核减原告应收的租金1万元。至于被告的财产损失赔偿问题，被告既未在本案中进行主张，也未举证证明其具体的财产损失程度，故本院不予一并处理，本案中仅作为被告对原告主张支付租金的抗辩。另外，被告还在原告处交纳了66000元的合同保证金，现双方合同已到期，原告也应当予以返还，两项到期债务相互抵消后，被告顾金勇还需支付原告租金78350元（154350元-10000元-66000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告顾金勇于本判决生效之日起十日内支付原告镇江美的房地产发展有限公司美的城一区3幢104室商铺租金78350元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2270元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担676元，由被告顾金勇负担1594元（上述费用原告已预交，被告应负担的费用，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年六月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初342号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年六月十九日