广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1472号 上诉人（一审被告）：丛莽，男，1973年6月23日出生，满族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人（一审被告）：梁芳琳，女，1972年4月27日出生，壮族，住址同上。 被上诉人（一审原告）：桂林市桂辉物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市正阳路步行街正阳广场四楼。 法定代表人：文运军，该公司经理。 上诉人丛莽、梁芳琳因与被上诉人桂林市桂辉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丛莽、梁芳琳的上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人没有提供相应的证据表明其履行了《前期物业管理委托合同》所约定的权利和义务，只是提供了2012年至2018年部分月份的工资单，此证据并不能表明被上诉人履行了合同所约定的权利和义务。其次，一审判决没有认定因被上诉人没有履行合同所约定的义务，应承担相应的违约赔偿责任。一审判决认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，酌定上诉人按所欠物业费总额80%交纳。被上诉人没有认真履行物业服务合同约定的义务，特别是对小区违建尤其是上诉人房屋周围的违建进行有效的管理，导致上诉人在小区的房产无法装修入住，房屋一直空置，被上诉人应承担相应的违约赔偿责任。再次，一审判决物业管理服务合同属继续性合同，不适用诉讼时效有误。请求二审法院查明事实，公正判决。 桂林市桂辉物业服务有限公司向一审法院诉请：1.判令被告支付拖欠原告的2004年1月起至2019年6月的物业服务费人民币47876元、公摊费3100元、滞纳金14300元(滞纳金按应付未付物业费30%计，物业服务费、公摊费、滞纳金从2014年1月1日起暂计算至2019年6月），共计65276元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2003年1月11日，桂林市惠龙房地产开发有限公司（以下简称惠龙公司）与桂林市桂辉物业管理有限公司（以下简称桂辉管理公司）签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定桂辉管理公司对坐落在芦笛路15号江岸美庐提供物业服务；合同第二十二条约定：住宅楼物业管理服务费收取标准按建筑面积，0.6元-1.0元每平方米每月收取，其中复式楼0.6每平方米，别墅1.0每平方米。合同签订后，桂辉管理公司对该小区提供了物业服务。2005年4月29日，两被告办理了位于桂林市叠彩区江岸美庐小区内房屋登记手续，登记账册载明：产权证号：30016340号，发证总面积：256.57平方米。按合同约定每月应交纳物业费256.57元。因两被告未交纳物业费，原告提交证据证明原告于2018年12月11日向被告发出缴费通知单，但被告未缴费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。桂辉管理公司于2008年5月9日名称变更为桂辉服务公司；2019年1月15日，原告与桂林市江岸美庐小区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，桂林市江岸美庐小区业主委员会委托原告对江岸美庐小区提供物业管理服务。 一审法院审理认为,综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告物业费从何时开始计算；二、原告起诉的物业费的诉讼请求是否存在诉讼时效问题；三、原告提供的物业服务是否存在缺陷，是否应降低收费；四、被告是否存在违约行为，是否应支付滞纳金。原、被告签订的《前期物业服务管理委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案原、被告应按《前期物业服务委托协议》的约定全面履行各自的义务。原告按约履行了物业管理服务，被告应按约支付费用，故本院对原告要求被告支付拖欠原告的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；原告主张的公摊费3100元，因原告未提交证据证明双方约定了公摊费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于本案争议的第一个争议的焦点问题，原告提供了物业服务，被告应交纳相关费用，但原告未提交证据证明被告何时购买涉案房屋、何时收房，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担不利的后果，对原告要求被告从2004年1月起支付物业费的诉讼请求，无证据证明，本院不予支持，本院查明被告于2005年4月29日办理房屋所有权证书，从查明事实与现有证据，本案被告应从2005年5月开始交纳物业费，至2019年6月，被告应交纳的物业费256.57元×169个月=43360.33元；关于本案第二个争议的焦点问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。原告一直继续为被告提供物业服务，业主仍负有交清所欠物业费的义务。即同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，故被告关于原告起诉的物业费大部分超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳；关于本案争议的第三个焦点问题，被告提交的证据证明被告小区部分公共场所存在违章建筑，但原告未提交证据证明向原告部门反映被告诉求，制止各种违章建筑，对被告造成不利影响，对各公共场所的管理存在一定的瑕疵，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。原告要求被告支付违约金，本院认为，被告未支付物业费是事实，但并非恶意拖欠，因此原告的该项诉请，本院不予支持。依法判决：一、被告梁芳琳、丛莽支付原告桂林市桂辉物业服务有限公司2005年5月至2019年6月欠交物业费34688.26元；二、驳回桂林市桂辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1432元，由被告梁芳琳、丛莽负担761元，原告桂林市桂辉物业服务有限公司负担671元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人向上诉人主张物业费是否有事实及法律依据？2、本案被上诉人向上诉人主张2004年1月至2019年6月的物业服务费是否超过法定诉讼时效？ 本院认为，首先，关于被上诉人向上诉人主张物业费的依据问题。被上诉人自涉案小区建成以来一直为小区提供前期物业服务，直至2019年初涉案小区成立的业委会又聘请被上诉人公司继续为小区提供物业服务至今。上述事实有《前期物业管理委托合同》及小区业委会出具的《证明》可以证实，本院对此予以确认。上诉人以被上诉人无证据证实其在小区提供了物业服务为由提出被上诉人无权向上诉人追索物业费的主张，明显与事实不符，理由不能成立，本院不予支持。双方当事人对一审判决认定上诉人拖欠物业费的时间从2005年5月开始计算均未提出异议，本院对此予以确认。被上诉人在为涉案小区提供物业服务期间的确存在部分服务瑕疵，包括小区存在部分违章建筑对业主造成困扰，一审法院据此认定按照上诉人欠交物业费的80%计算并无不当，本院予以确认。被上诉人作为小区物业服务提供者，虽有对涉案小区进行管理的职责，但对涉案小区部分业主搭建违章建筑不具有执法权利，上诉人如认为部分业主搭建违章建筑影响了其合法权益，可依法向实施侵权行为的行为人主张权利。被上诉人在提供物业服务过程中如给上诉人造成损害，上诉人亦可依法主张权利。上诉人以小区存在违章建筑为由拒付物业费的主张，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于本案被上诉人主张权利的诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，物业服务企业一直持续的履行合同，提供服务，一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主应负有定期交纳物业费的义务。业主未支付物业费，物业公司没有及时追索和主张，是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。物业服务企业以自己继续提供物业服务的行为主张了权利。同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，被上诉人公司一直在涉案小区提供物业服务至今，上诉人在此情况下提出诉讼时效的抗辩，理由不能成立，本院不予支持，上诉人作为涉案小区业主仍负有交清所欠物业费的义务。 综上，一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费1432元，由上诉人丛莽、梁芳琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年六月十七日 书记员 叶菁华