青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1004号上诉人（原审被告）：绿地集团西宁置业有限公司，统一社会信用代码916301000745921840，住所地：青海省西宁市海湖新区昆仑大道西段3号。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨瑞珺，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴跃军，公民身份号码×××，男，汉族，1972年8月31日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：李悦芳，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小蝶，青海辉湟律师事务所律师。上诉人绿地集团西宁置业有限公司（以下简称绿地西宁公司）因与被上诉人吴跃军商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审案。本案现已审理终结。绿地西宁公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项判决内容，并依法改判驳回吴跃军要求绿地西宁公司支付违约金的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由吴跃军承担。事实和理由：1.并非绿地西宁公司原因不能办理涉案房屋的产权登记。本案中整个绿地公馆建设项目完全符合政府相关部门的规划管理，并经过行政审批取得了相关的许可证书在西宁市测绘院的出具的预测报告当中，本案涉及房屋的建筑面积包含地下一层的面积，并且13号楼预测报告的面积与预售许可证面积一致，双方签订的《商品房预售合同》中约定，只有基于绿地西宁公司的原因无法办理房屋产权证时，绿地西宁公司才承担违约责任。本案涉及房屋交付后绿地西宁公司已经着手办理了相关手续，但涉及房屋至今无法取得产权登记的实际原因是自然资源相关部门要求绿地西宁公司按照2018年10月9日印发的《西宁市城市地下空间规划建设管理办法》第十五条规定补交相应费用，按照法不溯及既往的基本法治原则，绿地公馆住宅项目早在2016年底就已经交付不应当适用该新规定，但房产登记部门以此为审批条件不予办理。所以案涉房屋至今无法取得产权登记，并非绿地西宁公司原因造成。2.吴跃军要求绿地西宁公司承担违约责任没有事实依据。根据《商品房预售合同》第十九条约定，就算是由于绿地西宁公司原因无法按期办理产权登记，也应当是吴跃军解除合同后，绿地西宁向吴跃军支付相应违约金，但吴跃军至今并未解除合同，却要求承担违约责任不符合合同约定。请二审法院在查明事实的基础上，依法裁判。被上诉人吴跃军辩称，一审判决事实清楚，在合同约定的办证期间，政府出台相关政策，对地下空间土地开发利用进行规范，在本案中表现为要求绿地西宁公司补交土地出让金，政策的变化其效力即于房地产开发商和相关政府部门之间，与购房人无关。且只要绿地西宁公司补交费用即可，并非无法可解，吴跃军的产权证无法办理就是因为开发商不愿意补交地下室那部分的土地出让金，因此应该是绿地西宁公司的原因引发本案。至于解除合同才承担违约金责任的说法更属荒谬，是对合同条款的曲解。综上，请求驳回绿地西宁公司的上诉请求，维持原判。吴跃军向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地西宁公司为吴跃军办理位于西宁市××区、地上第一层、第二层的房屋所有权登记手续；2.判令绿地西宁公司向吴跃军支付逾期办理房产证的违约金50757.63元，并支付至房屋产权手续办理完毕止。3.诉讼费由绿地西宁公司承担。一审法院认定事实：2017年3月22日，吴跃军、绿地西宁公司签订《西宁市商品房预售合同》一份，绿地西宁公司将其开发的位于西宁市××区商品房（建筑面积256.01平方米）出售给吴跃军，合同总价款为2030000元。该合同第十九条约定：（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人有权单方面解除本合同，出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的六十日内全额无息退还买受人已付价款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款万分之零点一向买受人支付违约金。该合同补充协议第五条约定：买受人因此单方解除本合同的，应当自上述办理产权备案期限届满之日起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利；买受人应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人。如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署合同及权属登记申请表），出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无需承担任何责任。受政策或专业部门或有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任；买受人若由出卖人作为担保方办理购房按揭贷款的。需在出卖人发出办理房屋产权证通知之日起30天内，依法配合出卖人向房地产交易中心办理过户申请手续、提交相关资料、缴纳相关税费，申请办理该房屋的所有权证。若买受人逾期不办理或不按上述约定时间提交相关资料、不缴纳相关税费的，买受人应向出卖人支付违约金，违约金数额为买受人所购房屋在银行按揭贷款总金额的20%。合同签订后，吴跃军依约付清全部购房款及办理房屋所有权证的相关税费，绿地西宁公司于2017年3月22日向吴跃军交付房屋，但绿地西宁公司未在双方约定的期限内协助办理房屋所有权证，致使纠纷产生。一审法院认为，本案争议焦点为：吴跃军主张的诉讼请求是否合理。吴跃军与绿地西宁公司经协商一致签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。关于吴跃军主张绿地西宁公司为吴跃军办理位于西宁市××区房屋所有权登记手续的诉讼请求，双方合同明确约定自交房之日起720日内申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，绿地西宁公司虽提出不能办理房屋所有权证是因政府原因所致，但经审理查明，未办理房屋所有权证是因绿地西宁公司未缴纳负一层土地出让金所致，且绿地西宁公司向吴跃军出售房屋时已收取负一层的房款，在合同中明确约定办理包括负一层在内的房屋所有权证，故绿地西宁公司辩称不予采纳，但办理房屋所有权证是政府部门的职责，绿地西宁公司仅为提供相关资料等协助义务，故绿地西宁公司理应协助办理相关不动产登记手续。关于吴跃军主张承担逾期办理房屋所有权证违约金50757.63元，并支付至房屋产权手续办理完毕止的诉讼请求，双方合同有明确约定，吴跃军关于双方约定违约金过低的主张，依据相关法律规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，现吴跃军未提供相关证据证实因绿地西宁公司未办理房屋所有权证给其造成损失的数额，且银行贷款利息并不是给其因未办理房屋所有权证造成的实际损失，故其增加违约金的请求不予采纳，该诉讼请求依据合同约定，应予支持2030000*0.1*249（2019年3月22日-2019年11月26日）=5054.7元，并自2019年11月27日起每日按购房款万分之零点一支付违约金至房屋所有权证办理完毕止。综上，吴跃军依据合同约定支付购房款，绿地西宁公司向吴跃军交付房屋后未按约定时间协助办理房屋所有权证，已构成违约，吴跃军主张的诉讼请求合理部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：1.绿地西宁公司向吴跃军协助办理不动产登记证书。2.绿地西宁公司支付吴跃军逾期办理不动产登记证书违约金5054.7元，并自2019年11月27日起每日按购房款万分之零点一支付违约金至房屋所有权证办理完毕止。以上款项于判决生效之日起六十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费已减半收取476元，由吴跃军负担400元，绿地西宁公司负担76元。二审中，当事人均未提交新证据，双方对一审查明的事实无异议。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，绿地西宁公司与吴跃军签订的《商品房预售合同》合法有效，合同第十九条为双方设定了各自的权利和义务，绿地西宁公司将其开发的房产出售后，应当按约办理产权的转移登记，否则就要根据法律规定与合同约定承担违约责任。案涉房屋交付后办理产权登记的合同约定时限内，政府出台规章制度对相关土地资源的开发利用进行规范管理，虽然是政策发生了变化，但这并未改变房产所附着土地的性质和使用功能，仅是根据对国家土地资源的管理要求涉事房地产开发企业缴纳相关费用，进行有偿使用。也就是说本案中绿地西宁公司只要根据相关管理部门的要求补交土地出让金，就可以为吴跃军办理产权登记，因此问题争端就是绿地西宁公司是否向政府补交土地出让金。吴跃军不能在合同约定的时间内办理案涉房屋的产权登记，概因绿地西宁公司未补交土地出让金所致，应当由其承担逾期办证的违约责任。绿地西宁公司关于政策变化属于不可抗力导致不能进行产权登记的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于其解除《商品房预售合同》才承担违约金责任的上诉理由，案涉《商品房预售合同》第十九条的约定，赋予房屋买受人单方解除合同的权利，并且可以同时主张违约责任，二者是并列关系，而非是只有解除合同才能主张违约责任，吴跃军可以自主选择保障自己权益的方式。因此，绿地西宁公司的上述理由亦不能成立。综上所述，绿地西宁公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人绿地集团西宁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁 二〇二〇年六月二十九日书记员 马晓瑞附：审理本案依据的法律中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。