辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7825号 原告（案外人）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地：辽宁省瓦房店市谢屯镇前进村。统一社会信用代码：91210281570879395N 法定代表人：王青洲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林荣泉，男，1992年9月22日出生，汉族，该公司法务人员，现住大连市旅顺口区。 被告（申请执行人）：赵秀丽，女，1960年1月16日出生，汉族，退休职工，现住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李永顺（赵秀丽丈夫），1959年4月15日出生，汉族，退休干部，现住大连市甘井子区。 第三人（被执行人）：大连安顺建设工程有限公司，住所地：辽宁省庄河市桂云花乡桂云花村。统一社会信用代码：91210283759927725T 法定代表人：王顺道，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕洪刚、王月，均系辽宁万峰律师事务所律师。 原告大连香洲田园城开发有限公司（以下简称香洲公司）与被告赵秀丽、第三人大连安顺建设工程有限公司（以下简称安顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告香洲公司委托诉讼代理人林荣泉、被告赵秀丽的委托诉讼代理人李永顺、第三人安顺公司的委托代理人王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告香洲公司向本院提出诉讼请求：确认原告对谢屯镇xx（工程号为xx，以下简称X层X号）、谢屯镇xx（工程号为xx，以下简称X层X号）、谢屯镇xx（工程号为xx，以下简称X层X号）三套房屋享有所有权；2、依法解除对上述不动产的查封，判决不得对该不动产强制执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告为上述房屋的物权人，原告为五证权利主体，上述三套房屋登记的权利人及建设单位均为原告。二、从债权角度而言，第三人并非上述房屋的最终受让人或受让人，也不应作为第三人的财产予以执行。原告作为开发主体开发民乐花园房屋项目，安顺公司（张英杰）作为施工主体进行施工产生工程款，双方约定以房屋抵顶工程款，所以才产生了案涉的《三方协议》，但是安顺公司并非是上述房屋的受让主体或者最终的受让主体。（一）关于X层X号、X层X号房屋。在（2016）辽0281民初751案件中：1.根据原告与安顺公司签订的《建设工程施工合同补充合同》第八条8.1条约定“工程款以民乐花园的房屋抵顶进行支付”，即原告不需以现金支付工程款。后因安顺公司、张英杰欠付工人大量工资，政府责令支付工资后工程才可继续施工，原告不得不又以现金方式支付给安顺公司1100787元工程款用于支付工人工资。2.根据原告举证的工程造价结算书，原告与安顺公司结算的工程款为4714000元；3.根据原告举证的民乐花园项目付款明细（现金）、民乐花园项目房屋支付明细（房屋），原告已支付工程款现金1100787元、房屋5616000元，原告已超付了2002787元，原告支付的房屋不包括上述X层X号、X层X号房屋。第二，无论是否存在抵顶的协议，它并不会产生物权变动的法律后果，故安顺公司亦不享有实体权利；第三，X层X号及X层X号两处房屋，原告与安顺公司未做任何物权变更登记，仍属于原告财产。（二）关于X层1号房屋。2012年6月26日0000170号《三方协议书》，原告以该房屋抵顶给安顺公司（张英杰）作为工程款。2012年8月11日《抵房协议》，安顺公司（张英杰）以该房屋抵顶给任世勇作为材料款；2014年6月4日，任世勇以该房屋与原告xx房屋进行调换，将2层1号房屋又流转给原告，则2层1号房屋权利人为原告而非安顺公司。在物权角度上，案涉三套房屋均未做物权变动，我国为不动产是登记生效原则，原告作为案涉三处房屋的物权人，可以排除执行，不应作为案涉财产被执行、查封。在债权的角度上，2层1号房屋在2014年6月4日的情况说明中回转到了原告处，而被告赵秀丽是在2018年12月12日才查封了X层X号房屋，其申请查封在后。X、X号房屋并没有作为工程款抵顶给安顺公司，所以案涉三处房屋从债权的角度上说，安顺公司也不对其享有债权，安顺公司对案涉三套房屋既不享有物权，也不享有债权，不能作为财产执行。 被告赵秀丽辩称，不同意原告诉讼请求。2012年6月22日我依据香洲公司、安顺公司张英杰三方工程协议的约定，同建设工程承包方张英杰处签订商品房内部认购合同，并交了全款，合同约定两年后交房，2014年9月，已经逾期多日，我们前往建筑工程现场打探，告知房子出问题了，张英杰涉嫌房屋买卖诈骗，但经法院判决张英杰不涉嫌房屋买卖诈骗，佐证了第三方协议是有效的。张英杰收取购房款不单是我，总共有700多万，全用于工程建设当中了。香洲田园城开工建设之初就以工程抵顶的方式抵顶给中国工商银行中山支行、大连招商银行用于筹集建设资金，除此而外，香洲集团又以此房抵顶给安顺公司、张英杰作为工程款，特别是在2014年11月份以后，涉案房屋已经进入诉讼阶段，香洲集团又以支付工程款的方式给付建筑方卖了四套房子，转移资产，构成诈骗。我认为法院查封是正确的。 第三人安顺公司述称，案涉X层X号、X层X号两套房屋的工程款抵顶发生在2012年，我公司没有找到该两份抵房协议的原件，对于该两套房屋的具体情况，现安顺公司不清楚。至于工程款是否超付，因安顺公司从原告处承包工程后即分包给实际施工人张英杰施工，原告支付给安顺公司的工程款，安顺公司在扣除部分税费后也均支付给了张英杰，是否超付工程款，应征询实际施工人张英杰的意见，安顺公司不能确定，也与安顺公司无关。关于案涉2层1号，该房屋已抵顶给案外人，安顺公司对之后此房屋的流转状态并不清楚，请法庭依法审查。 经审理查明，赵秀丽与安顺公司、香洲公司、张英杰商品房预售合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2016年10月23日作出保全裁定，查封X层X号房屋。2017年1月5日本院作出（2016）辽0281民初751号民事判决，确认赵秀丽与安顺公司签订的房屋认购合同无效，安顺公司返还赵秀丽购房款337776元并承担利息。赵秀丽、安顺公司均不服判决提出上诉，大连市中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）辽02民终2050号民事判决，驳回上诉，维持原判。赵秀丽于2017年1月19日向我院申请执行，本院立案号（2017）辽0281执2029号，执行过程中，本院于2018年12月12日作出（2017）辽0281执2029号民事裁定，查封X层X号、X层X号、X层X号三套房屋。 另查，民乐花园3号楼即瓦房店市谢屯镇xxX层X号、X层X号、X层X号三套房屋所在的楼盘为民乐花园，由香洲公司开发建设，由安顺公司承包，项目负责人为安顺公司张英杰，双方约定工程款以民乐花园的房屋抵顶。香洲公司于2012年6月26日与安顺公司签订《三方协议书》（0000170号），约定将2层1号房屋抵顶安顺公司工程款。2012年8月11日任世勇与张英杰签订《抵房协议》，张英杰自愿将该房给任世勇以抵顶钢材质量损失。任世勇于2014年6月4日将2层1号房屋同面积置换香洲公司所有的xx一处房屋，对X层X号房屋的所有权利转让给香洲公司。香洲公司还于2012年7月22日与安顺公司签订《三方协议书》（0000292号、0000293号），约定将X层X号、X层X号房屋抵顶安顺公司工程款。在本院（2016）辽0281民初751号案件庭审中，香洲公司主张因多付工程款这两处房屋实际并没有抵债。本案庭审中，香洲公司仍然坚持其此项事实主张，赵秀丽辩称这两处房屋现由香洲公司实际控制。 香洲公司对本院查封案涉三套房屋提出执行异议，本院作出（2019）辽0281执异108号执行裁定，驳回其异议请求。香洲公司不服，向本院提起执行异议之诉。 上述事实，有民事裁定书、民事判决书、执行裁定书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、地名委文件、案涉三套房屋的三份《三方协议书》（均为复印件）、《抵房协议》、《情况说明》、（2016）辽0281民初751号案件庭审笔录、执行异议裁定书及各方当事人陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。原告提供的任世勇、梁宝文的承诺书系复印件，本院不予确认。原告提供的《房屋面积测绘报告》、《最高额抵押合同》及《商品房预售合同》等证据与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告作为案外人提起执行异议之诉欲阻止对执行标的的强制执行，按照民诉法的规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 关于案涉三套房屋的物权人。依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。香洲公司系民乐花园的开发建设单位，安顺公司是施工单位，香洲公司与安顺公司签订《三方协议》约定以相应房屋抵顶工程款，该协议并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。安顺公司拟采取以房抵债的方式取得房屋所有权，应属于继受取得。依照《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而案涉三套房屋的物权并未发生变动，安顺公司依《三方协议》仅享有据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权，故安顺公司不是案涉房屋的物权人。 关于案涉三套房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。香洲公司与安顺公司签订《三方协议》后，张英杰于2012年8月11日将X层X号抵给任世勇，任世勇于2014年6月4日用该房屋与香洲公司其他房屋进行了置换，安顺公司不是该房屋的实际所有权人；X层X号和X层X号房屋，在本院（2016）辽0281民初751号案件庭审中，香洲公司已经主张因多付工程款没有将这两处房屋抵债。在本案中，香洲公司仍坚持其系案涉三套房屋的所有权人，故安顺公司也不能依据《三方协议》对该两处房屋享有实际所有权。 关于安顺公司是否享有物权期待权。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。现有证据可以证明X层X号房屋由香洲公司占有；而X层X号、X号房屋，在本院（2016）辽0281民初751号庭审中，香洲公司主张因多付工程款这两处房屋的《三方协议》并未实际履行，而在本案庭审中被告赵秀丽称此两处房屋现由香洲公司实际控制，则说明安顺公司并未直接占有，故安顺公司对X层X号、X号房屋也不能产生物权期待权。 基于以上说明，安顺公司对案涉三套房屋既无所有权、也不享有实际所有权、物权期待权，均不属于安顺公司的责任财产范围。原告提供的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，对其此项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求确认案涉三套房屋所有权归其所有，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，该款规定的是对确认权利请求可以一并做出裁判，并非应当一并作出裁判。因该房屋既涉及香洲公司与安顺公司、张英杰的建设工程施工合同的履行，又涉及香洲公司与安顺公司、张英杰、任世勇的置换协议的履行，故原告此项诉讼请求本案不予一并审理，原告可以另行告诉。 本案经本院审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于瓦房店市xx楼X单元X层X号、X单元X层X号、X单元X层X号（工程号为民乐花园X#楼）的执行； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费6567元，由被告赵秀丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  顾仁华 人民陪审员  林景利 人民陪审员  王 宇 二〇二〇年六月一日 书 记 员  李春芳