安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1834号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈新，男，汉族，1977年12月25日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：**新，安徽淮都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园社区。 负责人：秦明锋，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吕国锋，该居委会法律顾问。 上诉人陈新因与被上诉人阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会（以下简称工业园居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈新上诉请求：撤销安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4276号民事判决第二项、第三项，发回重审或改判支持陈新全部诉讼请求。事实和理由：1．现有证据不能证明陈新有改变房屋用途经营浴池的可能，一审认定陈新违约错误，实际是工业园居委会擅自单方解除合同存在违约；2．陈新装修符合合同第三条的约定；3．一审以装修的添附行为未进行评估为由不予认定损失不当，该项损失可以调查核实确认；4．一审判决陈新支付工业园居委会4500元违约金无事实依据。 工业园居委会答辩称：1．一审判决认定事实清楚，证据确实充分；陈新未按合同约定改变租赁房屋用途、损坏房屋结构，工业园居委会责令限期停工、收回房屋是为维护自身合法权益；陈新所称的“另租给他人作食堂使用”、“装墙隔离”与事实不符。2．一审程序合法，适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。 陈新向一审法院起诉请求：1．解除陈新与工业园居委会2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2．判令工业园居委会返还陈新租赁费45000元并承担违约金4500元；3．判令工业园居委会赔偿陈新损失74777元；4．本案诉讼费用由工业园居委会承担。 工业园居委会向一审法院反诉请求：1．解除陈新与工业园居委会之间的《房屋租赁合同》；2．判令陈新支付违约金4500元；3．判令陈新赔偿工业园居委会经济损失30000元；4．本诉与反诉诉讼费用均由陈新承担。 一审法院认定事实：2018年3月16日，陈新与颍泉区中市工业园居委会签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）：颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会，承租方（乙方）：陈新…第一条，房屋基本情况，甲方将自有的坐落在阜阳市中市街道办事处工业园社区祥和居1#楼的房屋出租给乙方使用。第二条，租赁期限，租赁期共3年，甲方从2018年3月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年2月20日为止，在租赁期间，乙方不得转租该房，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方收回该房屋。第三条，本房屋面积大约800㎡，每平方每月5元租金，年租金为人民币48000元，按年结算。每年3月1日，乙方向甲方支付全年租金。今年第一年因乙方须将房屋内装墙隔离，并给甲方简单吊顶，第一年乙方只需向甲方交付租金45000元。第二年交付租金48000元，以后按当地实际房租情况适当调整租金。…第六条：房屋维修养护责任，租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方通意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方不得索要装修费用。…”。合同签订后，工业园居委会于2018年3月16日收到陈新支付的租金45000元。2018年6月21日，工业园居委会作出《告知书》：“乙方陈新，根据2018年3月16日陈新与工业园社区签订的《房屋租赁合同》，你已违反如下条款：第二条在租赁期间，依法不得转租该房屋，不得用于展厅以外的用途，如改变其他用途，甲方收回该房屋。第六条租赁期间乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方不得索要装修费用。根据合同收回该房屋”。该房屋现已被工业园居委会收回并用于食堂使用。 工业园居委会要求陈新对承租房屋的损坏部分承担责任，于2018年9月3日申请对损毁房屋修复价格进行评估。2018年10月8日，一审法院委托安徽笑天木子价格有限公司对陈新承租房屋进行修复价格评估，2018年11月26日，安徽笑天木子价格有限公司皖笑价评字［2018］0210号价格评估意见书评估为22076元。 一审法院认为：陈新与工业园居委会于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。但案涉房屋已经收回并作为他用，租赁合同目的已经无法实现，且陈新的诉求与工业园居委会的反诉请求，均要求解除合同，故一审法院对双方当事人要求解除2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，予以确认。该合同载明，在租赁期间，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方收回该房屋，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束后，乙方不得索要装修费用。陈新装修时，未按照约定事先征得工业园居委会同意，且从现场图片、价格评估意见书中的房屋损毁现状图、陈新提供的销售清单所购买的三项空开等物品、证人证言及结合双方签订的《房屋租赁合同》第三条关于第一年乙方“须将房屋装墙隔离，并给甲方简单吊顶”的装饰约定，陈新具有改变租赁房屋的用途的高度盖然性。现陈新擅自改变房屋用途，并在未征得工业园居委会同意的情况下，损坏房屋设施，已违反《房屋租赁合同》的约定，工业园居委会按照合同的约定，收回出租房屋，并要求陈新赔偿经济损失，一审法院予以支持。因陈新违反《房屋租赁合同》的约定，故对陈新要求工业园居委会赔偿违约金4500元，一审法院不予支持。双方签订合同时间是2018年3月16日，2018年6月21日，工业园居委会向陈新下达《告知书》并依法收回房屋。工业园居委会应返还2018年6月21日以后剩余的租赁费用33164.38元（45000元－45000元÷365天×已使用的96天）。关于陈新要求工业园居委会赔偿损失74777元，按照证据规则应当提供证据证明，陈新损失未经评估，对其损失，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈新与颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会于判决发生法律效力之日起三十日内返还陈新租赁费33164.38元；三、陈新于判决发生法律效力之日起三十日内支付给颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会违约金4500元、赔偿损失22076元；四、驳回陈新其他诉讼请求；五、驳回颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会其他的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，减半收取1393元，由陈新负担1021元，颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会负担372元，反诉费663元，由陈新负担488元，颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会负担175元。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同。本院认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双反当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1．违约责任如何认定？即陈新是否具有擅自改变房屋用途的行为？2．陈新主张的装修损失应否支持？ 对于焦点一。现场图片、价格评估意见书中的房屋损毁现状图、相关证人证言以及陈新提供的销售清单中所载明的购买的三项空开等物品，能够认定陈新拟对案涉房屋进行较大幅度的装修改动，且有损坏房屋设施的行为，其装修意图明显与“将房屋装墙隔离，并简单吊顶”的装饰约定和“用于家具展厅”的合同目的不相符合，一审据此认定“陈新具有改变租赁房屋用途的行为”正确。工业园居委会基于陈新改变合同目的的违约行为已影响其合法权益，作出责令限期停工、收回房屋、单方解除合同的行为并无不妥。故陈新应对其违约行为导致合同解除的后果承担全部责任。 对于焦点二。如上论述，陈新应对合同解除的后果承担全部责任，故其装修损失也应自行负担，一审驳回其诉讼请求也无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2786元，由陈新负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年六月十一日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。