浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0326民初1207号原告：温州市高山物业管理有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇环浦新村。法定代表人：郑高山，总经理。委托诉讼代理人：温正建,浙江九凰律师事务所律师。被告：平阳县公共资源交易中心，住所地浙江省平阳县鳌江镇火车站大道和谐嘉园二、三层。法定代表人：**拉，主任。委托诉讼代理人：王德允,浙江越人（平阳）律师事务所律师。原告温州市高山物业管理有限公司（以下简称高山公司）与被告平阳县公共资源交易中心（以下简称交易中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告高山公司委托诉讼代理人温正建、被告交易中心委托诉讼代理人王德允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法支付物业服务费110330元（从2017年7月1日至2019年6月30日，物业费：3283.63㎡×每月1.4元/㎡×24个月=110330元）及违约金（按逾期缴纳物业费的10%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月25日，原告高山公司与平阳县鳌江镇和谐嘉园业主委员会签订物业服务合同，从事该小区的物业管理至今。按照合同约定，商业物业按照1.4元每月每平方米收取物业管理费，逾期支付物业服务费的，按物业服务费10%的标准支付违约金。被告从2017年7月1日开始未缴纳物业服务费，经原告多次催讨，至今未付。被告交易中心辩称：1.被告交易中心并未与原告高山公司签订物业服务合同，该合同对被告交易中心不具有约束力。2.如果涉案物业服务合同对被告交易中心有约束力，被告交易中心认为原告高山公司物业管理服务并未到位。和谐嘉园小区存在外立面开裂漏水、消防逃生通道长期堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用、未按业主要求移装消防设施等问题，且被告交易中心大门设立在小区外部，交易中心的工作人员和来交易中心办理业务的社会人员均未进入和谐嘉园小区内部，未使用过和谐嘉园内部电梯，未享受到原告高山公司提供的保安、保洁等物业服务，故被告交易中心不应承担物业服务费。3.自2014年7月1日起至2017年6月30日被告交易中心均按每年30000元的标准支付物业服务费，原告高山公司每年按期开具发票并未提出异议。即便被告交易中心应该支付物业服务费，也应该按照每年30000元的标准支付。4.若被告交易中心应该按照涉案物业服务合同载明的标准缴纳物业服务费的，被告也不应按照3283.63㎡的面积缴纳物业服务费。根据原告提交的被告不动产登记信息显示，被告交易中心名下的坐落于鳌江镇火车站大道和谐嘉园的产权面积共3071.13㎡，其中符合涉案物业服务合同约定的用途为商业的面积仅169.84㎡，其他不动产用途为商店的面积847.83㎡、办公用房的面积2053.46㎡，故原告高山公司仅有权对被告交易中心名下的面积为169.84㎡商业用途不动产收取物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提供的原告企业法人身份信息、被告企业法人身份信息）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于《物业服务合同》约束力问题。原告提交《物业服务合同》证明被告应按合同约定履行支付物业管理费的义务。被告对上述证据关联性有异议，认为原、被告间没有物业服务合同关系，业主委员会与原告签订物业服务合同并未通知被告，被告对此并不知情，故无需支付物业服务费。本院认为，原告提交的《物业服务合同》可以证实原告与和谐嘉园小区业主的物业服务合同关系（合同管理期限为2017年7月1日至2019年6月30日）的事实，关于上述合同的约束力本院另行阐述。2.关于物业服务费交纳责任主体问题。原告提交不动产登记信息查询记录证明被告系和谐嘉园业主，理应按期交纳物业费。被告对上述证据的关联性有异议，认为根据原告提交的不动产登记信息查询记录的被告交易中心名下建筑面积为3071.13㎡，另结合《物业服务合同》，认为原告只能针对被告名下的用途登记为商业的169.84㎡不动产计收物业服务费，因涉案合同没有明确约定物业费标准无权利针对被告名下的其他不动产（用途为商店的面积847.83㎡、办公用房的面积2053.46㎡）计收物业服务费，不应以3283.63㎡的面积计收物业服务费。本院认为，原告提交的不动产登记信息查询记录可以证实鳌江镇火车站大道和谐嘉园201号、202号、203号、210号、211号、301号、302号、303号、304号、305号、306号、307号、308号、309号、310号、311号、312号、313号的不动产登记信息情况，本院予以认定。3.关于物业服务费交纳标准的问题。原告提交缴费催款通知书（2019.4.22）及照片，被告对上述证据的关联性有异议，认为按约定被告交易中心每年交纳的物业服务费应为30000元，并提交（2014）温平鳌民初字第848号民事裁定书、（2015）温仲调字第10号调解书、缴费催款通知书（2019.4.8）、增值税普通发票予以证明。原告对被告提交的上述证据的关联性有异议，认为即便2015年经温州仲裁委员会调解同意按30000元的标准收取2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费，但原、被告双方并未就后续物业服务费协商一致；而2019年4月8日出具的缴费催款通知书因工作人员书写错误已收回，后虽已出具了2017年7月至2017年12月半年物业服务费15000元的增值税普通发票，但被告至今仍未交纳。本院认为，被告提交的上述证据仅能证实原告曾同意按照30000元/年的标准收取2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费，但无法证实在此之后双方已就后续物业服务费协商一致，故本院不予采纳；原告提交的上述证据可以证实原告因被告未按期交纳物业服务费而向其催讨的事实，本院予以采纳。4.关于原告是否完全履行物业服务合同的问题。被告提交《关于要求做好“11.25”火灾善后处理的通知》及回执、《关于要求移装消防发声警报器和手动报警按钮的通知》及回执、微信聊天记录及照片、律师函及邮寄回单等证据证明原告未尽物业管理职责，2015年开始和谐嘉园小区即存在外立面开裂漏水、消防逃生通道长期堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用、未按业主要求移装消防设施等问题。原告对该证据真实性无异议，认为高山公司已于2019年年底对和谐嘉园小区外立面进行维修，另已针对消防通道占用、封堵问题督促关联业主自行整改，并已向消防部门口头反映，而消防设施的移装并非原告物业管理职责，原告无权自行移装。并提交和谐嘉园小区绿化改造施工合同、微信聊天记录、结算单予以证明。本院认为，被告提交的上述证据可以证实和谐嘉园小区长期存在外立面开裂漏水、消防逃生通道长期堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用的事实，关联性本院另行阐述；原告提交的上述证据尚无法证实高山公司已对和谐嘉园小区外立面履行维修义务。经审理，本院认定事实如下：2017年7月25日，原告高山公司与和谐嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告高山公司为和谐嘉园提供物业管理服务。合同还对服务期限、各项费用标准、交纳期限、违约金、物业的使用与维护作了约定，第六条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：小高层住宅：1.4元/月.平方米、高层住宅：1.4元/月.平方米、商业物业：1.4元/月.平方米。第七条：物业服务费用（物业服务资金），按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月10日前履行交纳义务（或按年度预缴），逾期按每日1%缴纳违约金。第十八条：和谐嘉园业主委员会、高山公司可采取规劝、向相关行政主管部门举报等措施，制止业主、物业使用人违反本临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第三十条：和谐嘉园业主委员会、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费10%的标准向高山公司支付违约金。第三十四条：本合同期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同签订后，原告高山公司对和谐嘉园小区进行物业管理。2019年4月17日，被告交易中心委托浙江越人（平阳）律师事务所向原告高山公司发出律师函，载明：“1.2015年以来，县资管办南侧消防通道被玻璃墙隔断无法通行。而自2017年“欧派橱柜店铺”开业至今，消防通道便被杂物堆积、堵塞无法通行。三楼东侧的消防通道也被楼下“阿然灯饰店铺”做了卷帘门，夜间上锁无法通行。县资管办大部分的办公场地在二楼、三楼，消防通道事关人们的生命、财产安全，必须畅通无阻。而上述消防通道均被人为的隔断、堵塞以及上锁，对县资管办造成极大的安全危险，使生命、财产处于极其危险之地。而针对上述情况，县资管办多次向贵司提出要求对上述情况进行处理，以保障生命、财产安全。且在贵司每次前来收取物业费时，每次都向贵司提出，而贵司却置若罔闻，完全没有尽到一个小区物业服务者的义务，严重违反法律规定与合同的约定。2.从2015年开始至今，县资管办位于三楼的会议室、土地产权科、督查科（2）等办公室，三楼北侧楼梯口等多处出现漏水问题，每次下大雨上述地方均出现不同程度的滴水现象。位于三楼的督查科（1）和临近的副主任办公室的墙体因为渗漏，出现大面积霉斑，所粘贴的墙纸也有不同程度的脱落。上述漏水问题的修补、处置属于贵司的服务范畴，是贵司应履行的服务义务。同时，这么多年来县资管办也多次的向贵司提出有关修补、处置的要求，但贵司无任何行动，至今置之不理。”2019年8月10日“利奇马”台风过境后，被告交易中心工作人员发现部分办公室墙角、顶棚出现漏水现象，被告交易中心通过微信再次要求原告高山公司尽快维修。另查明，被告交易中心系和谐嘉园小区业主，名下登记有鳌江镇火车站大道和谐嘉园201号、202号、203号、210号、211号、301号、302号、303号、304号、305号、306号、307号、308号、309号、310号、311号、312号、313号等不动产，建筑面积共计3071.13㎡，用途分别登记为办公用房、商店、商业。被告交易中心尚未交纳2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费。本院认为，物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当按照物业服务合同的约定，向物业公司及时交纳物业服务费。首先，关于《物业服务合同》约束力问题。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《物业服务合同》系原告高山公司与和谐嘉园业主委员会签订，意思表示真实，内容符合法律规定，应属合法有效，本院予以认定。原告依约向被告提供物业管理服务，履行了合同义务，被告作为业主，应当依法交纳物业费。被告主张《物业服务合同》系原告高山公司与和谐嘉园业主委员会签订，对其不具有约束力，依据不足，本院不予采纳。因此，涉案《物业服务合同》对包含被告在内的全体和谐嘉园小区业主均具有约束力。其次，关于物业服务费交纳基础面积问题。《中国人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权并未区分住宅不动产和商业不动产，故两种不同用途的不动产均平等地享有建筑物共有部分的共有权。被告交易中心认为《物业服务合同》仅约定了商业物业的物业服务费计收标准，并未约定商店和办公用房用途的物业服务费计收标准。本院认为，从土地的性质上看，商业、商店、办公用房均属于商业用房的范畴，只是办公用房在用途上更加具体化，对被告交易中心的实际办公、使用并无影响。根据权利与义务对等原则，商业不动产所有权人也应与住宅不动产所有权人一同承担义务。建筑物共有部分因物业服务而受益，作为权利人及受益人的被告交易中心理应承担由此产生的义务，即向原告高山公司支付物业服务费。经核实，坐落于鳌江镇火车站大道和谐嘉园201号、202号、203号、210号、211号、301号、302号、303号、304号、305号、306号、307号、308号、309号、310号、311号、312号、313号等不动产均登记在被告交易中心名下，建筑面积共计3071.13㎡。故被告交易中心应以3071.13㎡的建筑面积交纳物业服务费，原告高山公司主张以3283.63㎡计收物业服务费，超出部分，本院不予支持。再次，关于原告是否完全履行物业服务合同的问题。物业公司应当积极按照物业服务合同履行其管理、服务职责。本案中，和谐嘉园小区自2015年起便存在外立面开裂漏水、消防逃生通道长期堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用的现象，原告高山公司虽主张其已劝阻占用通道的业主自行清理消防通道，也已向消防部门口头举报，但未提供相关证据予以证实，消防通道问题至今未得到有效解决；原告高山公司主张其已于2019年年底对小区外立面进行维修，结合原告此次主张的物业服务费所对应的物业服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日，可见小区外立面即便已维修完毕也是发生在本次物业服务期限外，足以证实原告高山公司在本次物业服务期限内并未完全尽到和谐嘉园小区公共部位的维护义务；至于被告交易中心认为和谐嘉园小区还存在原告高山公司未按业主要求移装消防设施、未让被告使用和谐嘉园小区内部电梯、未享受过高山公司提供的保安保洁服务等问题，因高山公司物业服务主要涵盖小区共有部分的保安、保洁、绿化、消防等公共设施维护保养等，并未包括消防设施的移装，而被告交易中心作为和谐嘉园小区的一部分，所有的用水用电、排水排污都是通过公共的设施设备，属于高山公司物业服务的范畴，现被告交易中心以原告高山公司未按业主要求移装消防设施、未让使用和谐嘉园小区内部电梯、未享受过高山公司提供的保安保洁服务等问题来拒绝交纳物业费，于法无据，本院不予采纳。综上，高山公司在2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务期限内，未积极履行其管理、服务职责，导致和谐嘉园小区长期存在外立面开裂漏水、消防逃生通道长期堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用等问题，给和谐嘉园小区业主带来安全隐患。现原告高山公司物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告交易中心按70%的比例支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费72232.97元（1.4元/月.㎡×3071.13㎡×24个月）。违约金的计算应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告高山公司作为物业管理公司在小区公共部位和公共设施设备的维护管理等方面的确存在瑕疵，被告拒绝交纳物业服务费也是一种无奈之举，希望借此促进原告改进物业服务水平，其拒交物业费虽存在不当，但情有可原，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、限被告平阳县公共资源交易中心于本判决生效之日起十日内支付原告温州市高山物业管理有限公司物业服务费72232.97元；二、驳回原告温州市高山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元，减半收取1363.50元，由温州市高山物业管理有限公司负担560.50元，由平阳县公共资源交易中心负担803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 钟文善二〇二〇年六月八日法官助理蔡佳佳代书记员 曾 倪附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。