山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初838号 原告：田维华，男，1970年4月26日生，汉族，居民，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：刘宏伟，山东达融律师事务所律师。 被告：朱时秀，女，1974年1月14日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 被告：王树资，男，1967年12月5日生，汉族，居民，现住临沂市河东区。 原告田维华与被告朱时秀、王树资房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田维华及其委托诉讼代理人刘宏伟，被告朱时秀、王树资均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田维华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同(房屋价值1259000元)，将位于河东区过户到原告名下；2、判令被告支付违约金40000元；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。其所依据的事实与理由：原、被告于2019年5月24日签订房屋买卖合同，于2019年7月19日签订补充协议，约定原告购买被告位于河东区，约定总房价125.90万元，原告于2019年5月24日付款10万元、2019年7月15日付款60万元、2019年7月19日付款10.90万元，余款45万元待过户当日付款，同时约定在开发商通知可以办理不动产权证时，被告无条件配合在十五个工作日内办理完不动产权证，并在十个工作日内完成过户手续，如被告违约应支付总房款30%的违约金。现已可以办理不动产证，原告多次催促被告办证、过户，被告拒不履行义务，原告诉至法院。 朱时秀辩称，我同意原告要求过户的诉讼请求，我与被告王树资于2017年8月8日已离婚，房子是离婚前买的，我们离婚时约定房子给孩子王圣杰，房子购买时有房贷，约定好了每月的房贷6000元由双方共同还，但离婚后王树资没有偿还过房贷，我一个人承担感到经济压力太大，儿子要求我卖房子，我在2018年农历11月份到中介挂出了卖房信息，2019年5月24日与原告签订了房屋买卖合同，当时签合同时王树资没有签，到政务大厦办保全的时候王树资签字了，保全是到政务大厅办理保全手续，原告将购房款的大部分120万先向我支付，余下的零头59000元待房产证办理过户后再支付，因办理保全需要我与王树资的合照，在这个环节中王树资生气走了，保全就没有办成，合照前的手续王树资都签字了，保全前必须结清银行的贷款，当时银行的贷款有60万是原告结清的，在与原告签订合同时原告向我支付了10万元购房款，保全没有办成之后我又与原告协商等房产证能办理时在交接，双方签订了补充协议，原告又支付了房款109000元，总共合计原告还有45万的房款没有结，约定好过完户后原告向我支付这45万，在准备卖房时儿子与王树资协商沟通过，房子是儿子同意卖的，儿子现在在服兵役。 王树资辩称，离婚时和朱时秀约定房子是给儿子王圣杰的，卖房子时儿子与我沟通时我没有同意卖，保全时我确实去了，儿子说房子已经卖了我去就是签字，在签字的时候发现房子价格太低我不同意，整个房子买卖的过程我都不知情，离婚时双方约定了只能留着给孩子不能卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月24日，朱时秀（甲方）与田维华（乙方）通过临沂华居地产营销策划有限公司主持签订房屋买卖合同，合同约定：朱时秀将其坐落在河东区房产卖给田维华，房屋建筑面积137.89㎡（以房产证登记面积为准），配房面积18.06㎡。总房款为人民币（大写）壹佰贰拾伍万玖仟元整（¥1259000.00元）。田维华签署《房屋买卖合同》合同签订后，原告按约定于当日支付房款人民币(大写)壹拾万元整(￥100000.00元)，于2019年7月15日付款60万元，于2019年7月19日付款10.90万元。2019年7月19日，朱时秀与田维华签订补充协议，补充协议如下：（1）此房交易总房价人民币：1259000元整（大写：壹佰贰拾伍万玖仟元整）。乙方第一次向甲方付购房款100000元人民币（大写：壹拾万元整），付款时间2019年5月24日；乙方第二次向甲方付购房款600000元人民币（大写：陆拾万元整），付款时间2019年7月15日。（2）乙方于2019年7月19日第三次将购房款人民币109000元整（大写：壹拾万零玖仟元整）转入甲方名下银行账户，收到购房款后，甲方将房屋使用权、占有权、收益权、钥匙交付给乙方。（3）在该房屋所属开发商正式通知可以办理不动产权证时，甲方承诺无条件积极配合，在十五个工作日内办理完不动产权证，并在办理完不动产权证后十个工作日内配合乙方完成过户手续。如因甲方的原因不配合或者不将该房屋在约定时间内过户至乙方名下，则甲方为违约方，甲方应向乙方支付总购房款的百分之三十作为违约金。上述情况超过两个月，乙方有权解除合同，甲方作为违约方，违约赔偿金额应为总购房款的二倍赔偿给乙方。过户当日乙方将剩余购房款450000元（大写：肆拾伍万元整）打到甲方名下账户。（4）自乙方第三次付款以后，甲方需把购房合同（编号YS620259）、个人还款凭证、收据（2287305）（6898126）给乙方保管。（5）未尽事宜，双方协商解决。如不能协商解决的，提交人民法院裁决。补充协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告入住涉案房屋至今。 朱时秀与王树资曾为夫妻关系，涉案房屋系其夫妻关系存续期间二人共同购买，二人于2017年8月8日在河东区民政局办理离婚登记，离婚时双方协议决定涉案房屋归儿子王圣杰所有，庭审过程中二被告对此均无异议，王圣杰（1998年8月出生）现服兵役。2019年5月24日，王圣杰以微信的方式委托朱时秀对涉案房屋进行交易，内容为：房屋交易委托甲方：王圣杰，身份证号码371312……413甲方承诺，房屋交易权利，全权委托我母亲朱时秀代理交易，房产坐落，山东省临沂市河东区慧谷花香丽舍B4号楼1-501。主房：140平方储藏室104号18.06平方成交价格壹佰贰拾陆万圆甲方签字：王圣杰2019年5月24日。 本院认为，根据离婚协议及庭审过程中二被告的自认，本院认定涉案房屋的实际所有人为王圣杰，虽然二被告与王圣杰之间未办理房屋赠予登记，但这一形式上的不完整，不能否认王圣杰为实际所有人的事实，因王圣杰、朱时秀均为完全民事行为能力人，且委托与受委托的行为合法，故朱时秀有权代理涉案房屋的交易，同时王树资未提供证据证明朱时秀与田维华所签订的房屋买卖合同存在违法或其他导致合同无效的情形，故对王树资所辩其怀疑合同的签订为田维华与朱时秀恶意串通的主张，本院不予支持；本院认定本案朱时秀有权代理涉案房屋的交易，田维华与朱时秀签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，合同的当事人均应按合同约定行使权利和履行义务，作为涉案房屋的登记房主的二被告应当协助原告办理相应的产权变更登记；被告王树资所辩，其对卖房一事毫不知情，是王圣杰告诉去签字时发现价格太低不同意卖，虽然在买卖合同上签了字，但生气走掉未协助继续办理，就表示不同意将涉案房屋卖掉，该买卖关系不成立的主张，本院不予支持；因王树资、朱时秀均系涉案房屋登记的产权人，而在朱时秀代理实际产权人王圣杰与田维华签订涉案房屋合同就房产进行交易过程中存在事前未征得王树资同意的事实，是导致王树资不协助办理产权转移登记的主要原因，故该交易事宜不能如约完成的过错责任应由田维华、朱时秀共同承担，所以原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告田维华与被告朱时秀、王树资继续履行房屋买卖合同，并在本判决生效后三十日内履行完毕（原告田维华支付剩余房款45万元，二被告共同协助原告田维华将涉案房屋河东区）予以办理产权变更登记； 二、驳回原告田维华的其他诉讼请求。 案件受理费16491元，由原告田维华与被告朱时秀平均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费16491元。在上诉期满的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘兴文 审 判 员  沈华芳 人民陪审员  王庆玲 二〇二〇年六月四日 书 记 员  姚宗芬