福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初3057号 原告：招商银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区龙仙路101号1层、109号1层、91号4层。统一社会信用代码91350322315336043J。 负责人：胡伟仙，行长。 委托诉讼代理人：梁水英、林长青，福建品义律师事务所执业律师。 被告：蔡志仙，男，1992年9月24日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：莆田永鸿文化广场投资有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇温泉村新村部大楼。统一社会信用代码：91350322585325176T。 法定代表人：薛进兴，总经理。 委托诉讼代理人：郭梦，女，该公司法务职员。 委托诉讼代理人：吴姗姗，福建壶兰（仙游）律师事务所执业律师。 原告招商银行股份有限公司莆田仙游支行（下称招商银行仙游支行）与被告蔡志仙、莆田永鸿文化广场投资有限公司（以下简称永鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告招商银行仙游支行的委托诉讼代理人梁水英、被告永鸿公司的委托诉讼代理人郭梦、吴姗姗到庭参加诉讼，被告蔡志仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商银行仙游支行向本院提出诉讼请求：1.蔡志仙立即偿还给其贷款本金436754.35元及相应的利息、罚息、复息（截止2020年4月16日的利息、罚息、复息共计2395.38元，自2020年4月17日起至清偿之日止的利息、罚息、复息按合同约定计算）；2.蔡志仙立即偿还给其为实现本案债权而支付的律师代理费2183元；3.永鸿公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任；3.本案案件受理费、保全费、公告费由蔡志仙、永鸿公司负担。 蔡志仙未作答辩。 永鸿公司辩称，招商银行仙游支行已取得房屋抵押权预告登记证明文件，对案涉的抵押房产应享有优先受偿权，应先就抵押的房产进行拍卖或变卖后，其公司仅对尚不足以清偿的部分承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，蔡志灿作为借款人及抵押人、永鸿公司作为保证人与招商银行仙游支行作为贷款人签订编号8171214064009的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：借款人或抵押人从莆田永鸿文化广场投资有限公司出购买仙游县（永鸿国际文化城A-1地块）18#幢8层1804的房地产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意向借款人提供45万元的贷款，具体贷款金额以借款借据为准。贷款期限360个月，具体贷款期限以借款借据为准。本合同项下贷款采用浮动利率，本合同执行利率以4.9%为基准利率，利率调整幅度为所选定的基准利率上浮15%，利率调整方式为次年对应日调整。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人按等额本息的方式归还贷款本息。借款人应按本合同约定按时足额偿还贷款本金和利息，并确保扣款账户内有足额还款资金。永鸿公司自愿为蔡志灿在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债务权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。借款人未按合同约定按时还本或付息的，即视为已发生违约事件。一旦发生任何一种违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。 另查明，2017年12月22日，招商银行仙游支行与蔡志灿就坐落于仙游县（永鸿国际文化城A-1地块）18#幢18层1804的房地产办理了预购商品房抵押权预告设立登记。2017年12月25日，招商银行仙游支行按约定方法了贷款45万元。贷款期限自2017年12月25日起至2047年12月25止。 又查明，2020年5月12日永鸿公司代偿还贷款本息5209.25元。截至2020年5月12日，蔡志灿尚欠招商银行仙游支行借款本金435667.06元，利息、罚息、复息为1841.24元。招商银行股份仙游支行为实现本债权支付了审判阶段的律师费2183元。 上述事实，到庭的被告永鸿公司没有异议，且有招商银行仙游支行提供的身份证、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、不动产登记证明、贷款台账信息、委托代理协议及发票等证据证实，经本院审查，予以认定。 双方争议的主要问题是涉案商品房抵押是否成立及招商银行是否应先就涉案房屋先行拍卖、变卖的问题。本院经审查认为，分析如下：一、抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产权证书后才能办理，对于尚未取得权属证书的商品房办理的预购商品房抵押权预告登记，不能直接产生支配效力的抵押登记，只是待房屋交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，虽然房屋已经交付蔡志灿，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产并未办理正式的抵押权登记，故永鸿公司主张招商银行仙游支行对讼争的房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。二、根据《个人购房借款及担保合同》约定，保证人即永鸿公司自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。该约定没有违反法律禁止性规定。因此，即使涉案房产抵押权成立，招商银行仙游支行依约直接要求永鸿公司承担连带责任保证，也于法有据，予以支持。 综上所述，本院认为，蔡志仙、永鸿公司与招商银行仙游支行签订的《个人住房借款及担保合同》意思表示真实，内容合法有效，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。蔡志仙未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故招商银行仙游支行主张由蔡志仙偿还尚欠的借款本息，符合法律规定，予以支持。蔡志仙应当偿还借款本金435667.06元及自2019年5月13日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利。招商银行仙游支行为了实现债权而支出的律师代理费2183元，招商银行仙游支行要求由蔡志仙负担，符合合同约定，亦予以支持。永鸿公司为本案借款连带责任保证，故招商银行仙游支行主张帝源公司对上述债务承担连带清偿责任，亦于法有据，予以支持。永鸿公司要求招商银行仙游支行应先对蔡志仙抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，不予采纳。因蔡志仙经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、蔡志仙应于本判决生效之日起十日内偿还给招商银行股份有限公司莆田仙游支行借款本金435667.06元及自2020年5月13日起计算的利息、罚息、复利（暂计至2020年6月7日止利息、罚息、复利共为1841.24元，自2020年6月8日起至还清借款之日止按照《个人住房借款及担保合同》约定计算）； 二、蔡志仙应在本判决生效后十日内支付给招商银行股份有限公司莆田仙游支行律师代理费2183元； 三、莆田永鸿文化广场投资有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任； 四、驳回招商银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7920元，减半收取3960元，由蔡志仙、莆田永鸿文化广场投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  颜敏珊 二〇二〇年六月十一日 书记员  施超婧 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条【物的担保与人的担保关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。