四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1593号 原告：成都军区善后工作办公室保障局，住所地：成都市通惠门16号。 负责人：胡顺忠。 委托诉讼代理人：杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都联森酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区通惠门路16号。 法定代表人：程洪云，副总经理。 被告：成都航天亚华实业开发有限责任公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区驿都中路105号。 法定代表人：梁明华，职务不详。 委托诉讼代理人：晏庆，男，1968年4月13日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。特别授权。 成都军区善后工作办公室保障局（以下简称军区保障局）与成都联森酒店管理有限公司（以下简称联森酒店公司）、成都航天亚华实业开发有限责任公司（以下简称航天亚华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。军区保障局的委托诉讼代理人杨竞宇、刘敏，联森酒店公司的法定代表人程洪云，航天亚华公司的委托诉讼代理人晏庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 军区保障局向本院提出诉讼请求，请求判令：1.联森酒店公司与航天亚华公司共同向军区保障局支付欠缴租金3671274.15元、水费97087.04元、电费822080.44元，共计4590441.63元；2.联森酒店公司与航天亚华公司共同向军区保障局支付以欠付的租金、水电费为基数，按照24%年利率标准，从2019年11月30日至款清之日止的违约金；3.联森酒店公司与航天亚华公司共同承担本案的案件受理费、财产保全费等。事实与理由：航天亚华公司于2008年12月1日发起设立联森酒店公司，在联森酒店公司筹建阶段，航天亚华公司于2007年12月18日以自己名义与军区保障局签订了《军队房地产租赁合同》，约定军区保障局将坐落于成都市青羊区通惠门路16号的房屋出租给航天亚华公司，并约定了相应的租金、租赁期限、支付方式、违约责任等。合同签订后，联森酒店公司实际履行合同，但未严格按照合同约定时间付款，而是根据账上资金随性支付，截止合同履行届满之日即2019年11月30日，联森酒店公司尚欠付军区保障局租金3671274.15元、水费97087.04元、电费822080.44元，共计4590441.63元。军区保障局多次催收无果，有权依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条之规定，向合同实际履行人联森酒店公司和合同相对人航天亚华公司主张租金、水电费及违约金。 联森酒店公司对军区保障局的诉讼请求及主张的事实无意见。 航天亚华公司辩称，1.对诉请的租金不予认可，早期的租金双方已结清，不能按照军区保障局的方式从头计算，且早期租金已过诉讼时效，仅认可催款通知书上的金额；2.违约金计算标准过高；3.没有相应的证据证明军区保障局是适格的主体；4.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条规定，合同责任要么由合同签订人承担，要么由实际履行人承担，不能同时主张，二者只能选其一。5.在合同履行过程中，没有航天亚华公司参与的证据，航天亚华公司在诉讼前也从未接到军区保障局基于合同要求支付款项的函件，军区保障局以行为事实上认可与联森酒店公司建立了合同关系，故不应向航天亚华公司主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 军区保障局提交的《名称变更及主体资格的情况说明》载明：成都军区联勤部司令部直属工作处系原成都军区联勤部司令部下属单位，现因军队编制体制调整，原成都军区联勤部司令部变更为成都军区善后办保障局，故原成都军区联勤部司令部直属工作处的一切职责权能均归属于目前的成都军区善后办保障局。因军队所属单位级别信息涉及国家军事秘密，不宜公开，本院对该份证据予以采信。 根据证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 2007年12月18日，成都军区联勤部司令部直属工作处（甲方、出租方）与航天亚华公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将其位于成都市青羊区通惠门路16号建筑面积9380.122平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为商务酒店，租赁期限自2007年12月1日起至2019年11月30日止；年租金3601966.8元，每平方米每月32元，租金按季结算，乙方于每季首月的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，费用按实结算，乙方于每月的前十日内向甲方交纳；合同签订后十日内乙方向甲方支付租赁保证金300000元，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金；附加条款租金从2007年12月1日至2012年11月30日止按每月32元每平方米收取，从2012年12月1日至2017年11月30日止调增5%，按每月33.6元每平方米收取，从2017年12月1日至2019年11月30日止再调增5%，每月按35.28元每平方米收取。 2019年11月29日，成都军区联勤部机关五费办向联森酒店发出《催交房租、水、电、气费通知书》，载明联森酒店从2019年3月29日起到2019年11月29日为止，拖欠房租费2647446元，水费86641元，电费782981元，共计3517069元，应于2019年11月30日前交清。该通知书下方有“收到。金额待核实”字样，字样上加盖了联森酒店公司公章。 2019年12月3日，军区保障局发出《关于限期搬离可移动资产及交清欠租的函》载明：航天亚华公司，你与我部签订的《军队房地产租赁合同》已到期，现你公司欠8个月房租和水电气费，限十日内交清所欠房租和水电气费并立即搬离。 2019年12月10日，联森酒店公司向军区保障局发出《关于免除联森酒店欠交租金和水电费的申请》载明：截止到2019年11月30日，我司共拖欠贵方房租2647445.92元，水电费919167.48元，合计3566613.4元，抵扣我司押金300000元后，实欠3266613.4元；欠交原因系军队停偿政策致我司二次装修计划暂停，酒店利润减少，被执行董事调用资金金额较大，恳请贵方综合考虑，免除我司所欠租金和水电费。 2019年12月17日，军区保障局向联森酒店公司发出《关于对＜关于免除联森酒店欠交租金和水电费的申请＞的回函》载明：贵司从2019年3月1日开始出现欠付水电费、房屋租金的情形，截至目前欠付费用达300余万元；贵司来函所述均非免除合同支付义务之理由，请收到本函3日内将所欠费用支付到我局账户；抄送航天亚华公司。 另查明，航天亚华公司于2008年12月1日发起设立联森酒店公司，联森酒店公司一直在案涉房屋处经营酒店并向军区保障局支付租金、水电费等费用。 审理中，1.军区保障局陈述其主张租金的计算方式为：2007年12月至2019年11月按照合同标准计算的应付租金共计42757343.62元，扣除已付租金39086069.47元，欠付3671274.15元。2.军区保障局陈述合同签订后收到了航天亚华公司保证金30万元，此款按约不退还。航天亚华公司认为此款应抵扣未付租金。3.经本院释明，军区保障局在联森酒店公司和航天亚华公司中，选择由航天亚华公司承担案涉合同责任。 本院认为，成都军区联勤部司令部直属工作处和航天亚华公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，虽然联森酒店公司在实际使用租赁物并支付费用，但联森酒店公司在案涉合同签订近一年之后才成立，案涉合同系航天亚华公司以自己的名义对外签订，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，军区保障局有权选择航天亚华公司或联森酒店公司作为相对人主张其权利。现军区保障局选择发起人航天亚华公司承担合同责任，于法有据。 关于费用金额。军区保障局于2019年11月29日至2019年12月17日期间3次发出催收函件，内容均载明联森酒店从2019年3月至11月拖欠房租8个月共计2647446元。而合同实际履行人联森酒店公司于2019年12月10日发出的《关于免除联森酒店欠交租金和水电费的申请》也确认截止2019年11月30日共拖欠房租2647445.92元及水电费919167.48元，该金额与军区保障局函件催收金额基本一致，航天亚华公司在庭审中对于该金额也予以认可，故该金额应视为合同双方对于欠付房租及水电费金额的结算确认。对于军区保障局主张的租金计算方式，本院认为，案涉租赁合同的履行期限长达12年，期间虽然联森酒店公司未按合同约定的周期支付款项，但按照交易习惯，军区保障局对收到的租金应按照从远及近的顺序抵扣并以此计算欠付租金。本案中，军区保障局在合同履行届满时连续3次发出催收函件，均只提及联森酒店从2019年3月起欠付租金，且对2019年3月之前的租金无任何催收行为，却在诉讼时以2019年3月之前还存在欠付租金为由从2007年12月起从头计算应付租金的主张与经济活动的常理不符，本院对此不予支持。对于航天亚华公司关于保证金应抵扣未付租金的主张，因航天亚华公司未按约支付租金已构成违约，根据案涉合同约定，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，故航天亚华公司的抵扣主张缺乏合同依据，本院不予采信。对于军区保障局关于租金、水电费的诉讼请求，根据前述双方的结算确认，本院部分支持为：航天亚华公司支付军区保障局租金2647445.92元、水电费919167.48元。 关于违约金。案涉合同约定乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金。保证金的通常含义为保证合同的正常履行，如履行期满应当退还，而双方上述约定已将保证金转变为一方违约时的违约金。虽然案涉合同对逾期付款加收违约金另有约定，但违约金的具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为弥补守约方的损失，因此双方的约定在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制。本案中，军区保障局不退还已收取的保证金300000元已足以使其资金利息损失得以弥补，在军区保障局未就更多损失金额举证的情况下，对其按照年利率24%的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，军区保障局的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、成都航天亚华实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都军区善后工作办公室保障局支付租金2647445.92元、水电费919167.48元，共计3566613.4元； 二、驳回成都军区善后工作办公室保障局的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43523元，减半收取21761.5元，保全费5000元，共计26761.5元，由成都军区善后工作办公室保障局负担6416.5元，由成都航天亚华实业开发有限责任公司负担20345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年六月十七日 书记员 李妍利