辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终954号 上诉人（原审被告）：李琴，女，1970年1月16日出生，满族，无职业，住凤城市。 委托诉讼代理人：闫锋（李琴丈夫），男，1968年3月17日出生，满族，教师，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人李琴因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李琴上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误。本案案由是物业服务合同纠纷,必然依据合法有效合同向业主索要物业费，但被上诉人提供的三份物业服务合同不具备合法性，一审认定物业服务合同有效没有事实和法律依据。被上诉人与大连汇源公司签订的前期合同时间是2007年3月31日，而被上诉人合法注册时间是2007年11月19日，足以证明被上诉人在没有正式取得合法身份的情况下预先私刻了公章与大连汇源公司签订合同，其行为是违法行为，根本不具备法律约束力。自2007年9月19日阳光新城小区成立业主委员会开始，连续两届业主委员会都因向被上诉人提出的合理服务条约不被采纳导致未签订物业服务合同。在众多违规违法者的操纵下，被告于2018年1月1日与业主委员会签订一份服务合同。本次合同的签署并未召开业主（代表）大会，在未取得业主（代表）大会同意的前提下签订的服务合同不具备法律效力。其次，被上诉人伪造合同，套取花掉房屋维修基金300多万元，巧立名目非法收取业主补差款近千万，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房2栋近千平方米，车库20余间700多平米，总价值超千万元，2803户业主装修保证金200多万元，既不返还，也无公账备案。自2018年至今，因物业费被起诉业主近1100多户，自愿缴纳物业费的业主寥寥无几。再次，被上诉人提出与上诉人建立了物业服务合同关系，其应向法院提供物业服务合同，上诉人与被上诉人不存在事实的物业服务关系，被上诉人亦未实际履行物业公司应履行的义务。被上诉人所主张的物业费已经超过诉讼时效期限，不应得到保护。 明光物业辩称，上诉人在上诉请求和上诉理由所表述的内容并不能支持其主张。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法庭予以维持原判。 明光物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费5464元；2、支付违约金1640元，以上共计7104元。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日,原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》，约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务，内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理;2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理,包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理,包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方(原告)有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第二十二条约定，收费标准:1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.5元；3、车库：每月每平方米收取0.5元;4、商业网点：每月每平方米收取0.8元;5、公建楼：每月每平方米收取0.8元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。 2012年6月1日至2017年期间，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。被告李琴系凤城市阳光新城小区业主，其在凤城市阳光新城小区共有两套住宅，分别为15号楼1单元301室，其住宅房屋面积为92.93平方米,2013年至2017年应交物业服务费为92.93平方米×0.5元×12个月×5年=2788元,2018年应交物业服务费为92.93平方米×0.65元×12个月×1年=725元；24号楼3单元303室，住宅房屋面积为44.58平方米，2012年至2017年应交物业服务费为44.58平方米×0.5元×12个月×6年=1605元，2018年应交物业服务费为44.58平方米×0.65元×12个月×1年=348元，合计5466元。被告一直未交纳。凤城市阳光新城小区存在小区道路坑洼不平、宠物粪便随处可见、卫生打扫不到位等问题。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后，原告继续为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费。同时，鉴于物业服务费的公共属性，被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告主张不应支付物业服务费的请求，不予支持。 关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同，虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理，业主也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理，但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致，明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费，并非被告主观恶意拖欠，故主要责任不在业主。因此，凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，不予支持。 关于被告提出2009年的物业服务合同没有合同原件是虚假的和未到有关部门备案的问题，因2009年物业服务合同的真实性已在已往诉讼案件的判决中作出认定，且当年物业收费实行许可证制度，被告亦于当年取得物业收费许可证，并进行了实际物业服务，且据2012年凤城市物价局文件凤价发(2012)45号文件批复中显示，原告的收费标准未突破该物业服务费收费标准，被告已交纳了2009年到2011年的服务费，因此被告以此抗辩不给付物业费之观点，亦不能支持。至于被告提出的乱收费、黑社会等问题与本案无关，不予审理。 一审法院判决：一、被告李琴于判决生效后五日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费5466元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李琴负担。 二审中，上诉人李琴围绕其上诉请求向本院提交一份音频，证明：政法委书记陈志华与物业管理科科长孙忠鹏证实2018年2月的合同是违规的，违反程序。 被上诉人明光物业的质证意见为：被上诉人签订合同是与小区业主委员会签订的合同，是否开业主大会，通过什么方式取得授权与物业公司无关。该音频所要证明的内容与被上诉人无关，与本案也无关。 本院对上述证据的认证意见：该证据是公民个人观点，合同的效力及其合法性，只能通过法律途径进行确认，本院对该证据不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张未与被上诉人签订物业服务合同，且不需要其提供物业服务，被上诉人主张物业服务费没有依据一节。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但被上诉人对上诉人事实上延续履行了物业管理服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，并且阳光新城小区业主委员会未明确表示是否与被上诉人继续签订合同，亦未明确要求该物业公司退出或反对该物业公司继续提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。对此，另案生效判决亦已经认定该小区的其他业主与被上诉人形成的事实上物业服务合同成立并生效。同时，业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主，特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。故对上诉人主张不应交纳物业服务费的请求，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人套取房屋维修基金、非法收取业主补差款、占用小区绿地建门市楼房及不予返还装修保证金等问题。基于上诉人提出的上述主张与本案物业费的交纳并非属于同一法律关系，不属本案审理范畴，对上诉人的该项主张，本院不予审理。 上诉人关于被上诉人起诉超过诉讼时效的上诉理由，因其在一审诉讼期间对被上诉人提供的2009年至2017年张贴于小区内的物业费催费通知的真实性未予否认，其二审也未提供相关证据证明上述催费通知及张贴是虚假的，故应认定上述物业费催费通知致使本案诉讼时效中断，上诉人该上诉理由本院亦无法支持。 综上所述，上诉人李琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李大为 审判员  李 欣 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王秀文