浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1498号 原告：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道湖东路2558号中纺国际时尚中心7号楼215室，统一社会信用代码91330621077564584K。 法定代表人：邵必锋，董事长。 委托诉讼代理人：朱文君，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘洋，浙江越光律师事务所实习律师。 被告：上海璧煌品牌管理有限公司，住所地上海市金山区廊下镇景乐路228号7幢F341室，统一社会信用代码91310116MA1J8F8Q4U。 法定代表人：赵丹。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告上海璧煌品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案。后因无法以其他方式向被告送达，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文君到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告立即付清拖欠的物业费及水电费290938.73元，支付拖欠的租金219945.20元（2018年1月19日至2019年11月18日，按12万元／年计算），支付违约金40000元（按四个月租金计），三项合计550883.93元；三、判令被告立即返还装修补贴499179.51元。事实和理由：2017年8月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的位于柯桥区中纺国际时尚中心1号楼118号店铺，协议约定租赁面积为329.06方米，租期自2017年12月23日起至2022年12月22日止，租金为固定租金和抽成租金中较高者，固定租金为12万元／年，抽成租金为第1-2个租赁年为9%，第3-4个租赁年为10%，第5个租赁年为11%，租金支付方式为每季度一付，履约保证金30000元。同时，原告与被告签订了《物业服务合同》一份，约定由原告为案涉商铺提供物业服务。另外，为扶持被告店铺经营发展，原告还同意向被告支付装修补贴1151710元，该款已全部付清。 租赁协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告进行了装修后开业经营，但截至2019年11月18日为止，其累计拖欠的物业费及水电费达到290938.73元，原告多次向被告催缴该款，但其迟迟不肯缴清该款，故致纠纷形成。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。 被告上海璧煌品牌管理有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区中纺国际时尚中心，该商场于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。 2017年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；1.2租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；2.1租赁期限指乙方承租期限，自乙方按甲方规定开业日开始计算；2.1.1进场日指确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日；2.1.2计租日即开业日，指第2.2条规定的装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为计租日；2.2装修期2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。但如乙方在前述期间内开业经营的（不包括按甲方有权进行试营业的情况），装修期截止至租赁场地对外营业之日的前一日；2.2.2装修期内不计租金及物业管理费，除本合同另有明确约定，装修期不因任何原因而延长；16.3.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；16.3.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。16.3.3如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一半租赁年度的，乙方承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于2个月租金的违约金。如果双方约定固定租金的，是指合同解除当月的月固定租金；16.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期及其他租金优惠的前提。如果乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。其中第二部分专用条款约定：租赁场地位置1号楼118；租赁面积329.06平方米，建筑面积470.09平方米；甲方拟于2017年9月10日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为90天；为配合甲方整体开业，乙方应于2017年12月23日开业；租赁期限为2017年12月23日至2022年12月22日；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行，年保底租金120000元，按季度支付；履约保证金为30000元，质量保证金为6000元；装修补贴按照租赁面积3500元/平米，合计1151710元，合同签订后支付30%，装修进场手续办理后支付50%，开业后支付20%等。同时，双方签订有进场交付确认书作为合同附件。 双方又签订一份《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费缴纳标准为每平方米每月30元，按建筑面积计算，期限自2017年12月23日至2022年12月22日。 2017年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：一、甲方根据乙方要求，同意给予乙方装修补贴1151710元，合同签订后支付30%，装修进场手续办理后支付50%，开业后支付20%；二、甲方支付给乙方的补贴，按照以下方式计算剩余价值，装修补贴总额除以合同期年限等于每年需分摊的装修价值，未满租期提前结束合约，乙方应向甲方退还装修补贴剩余价值；三、若因乙方违约导致提前解除《房屋租赁合同》的，则乙方应按剩余价值返还甲方装修补贴，如因甲方原因导致《房屋租赁合同》提前终止的，装修补贴价值乙方无需退还等。 原告自认，被告向原告缴纳了押金保证金合计100102.70元，被告支付了三个月物业费42308.10元，原告向被告支付了约定装修补贴的80%金额计921368元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。商场于2018年6月29日正式开业，按约定原告至迟应当在七天内向被告完成所有装修补贴的支付，然而原告自认至今未支付装修补贴230342元（总额的20%），显属根本性违约。被告未按约定支付房屋租金系履行合同抗辩权，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以驳回。原告以被告装修不符合约定为由未支付剩余装修补贴，但根据双方约定，最后一期20%装修补贴以被告开业经营为条件，被告已完成装修并开业，即使装修略有瑕疵，也不构成根本性违约，原告该拒付理由不能成立。目前中纺国际时尚中心商场已停业，双方合同目的均无法实现，本院判决《房屋租赁合同》自本案起诉状送达被告之日即2020年5月19日起解除。 根据《房屋租赁合同》通用条款2.2装修期的约定，因商场正式开业延迟，相应的装修期应至2018年6月29日开业前一日。装修期内不计租金及物业管理费，故被告应付物业费周期为2018年6月29日至2019年11月18日，案涉营业房建筑面积470.09平方米，按照30元/月/平方米计算，本院对物业费金额认定为235045元[470.09平方米×30元/月/平方米×（16+20÷30）]，已付42308.10元，尚应支付192736.90元。关于租金，根据装修期约定，租金也应自2018年6月29日起算，原告选择按保底租金12万元/年主张，符合约定，本院予以支持，金额认定为166666.67元[120000元/年×（16+20÷30）月÷12月]。被告开业经营必然产生相应的水电费，原告主张至2019年11月18日的水电费金额31658.38元应属合理，本院予以支持。原告并未提供证据证明已向被告支付装修补贴，并且《房屋租赁合同》的解除并非被告违约造成，原告要求被告返还装修补贴剩余价值与《补充协议》第三条的约定不符，故本院对原告第三项诉请不予支持。以上共计391061.95元，减去被告已支付的押金保证金合计100102.70元，被告尚应支付290959.25元。 被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告上海璧煌品牌管理有限公司在2017年8月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除； 二、被告上海璧煌品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司290959.25元； 三、驳回原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14251元，由原告负担10302元，被告负担3949元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  任高翔 人民陪审员  陈 彬 人民陪审员  赵 萍 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。