宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3861号 原告：董永祥，男，1951年8月29日出生，汉族，住浙江省。 原告：史亚兰，女，1954年11月7日出生，汉族，住浙江省。 原告：董杰，男，1978年3月25日出生，汉族，住浙江省。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：董琴杰（系原告董永祥、史亚兰之女、董杰之妹），女，1986年6月15日出生，住浙江省。 被告：叶德中，男，1958年5月31日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：蔡丽丽，宁波市镇海区兴港法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何君（系叶德中儿子），男，1987年4月8日出生，住浙江省。 原告董永祥与被告叶德中农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2019年12月27日对本案公开开庭进行了审理，原告董永祥及其委托诉讼代理人董琴杰、被告叶德中及其委托诉讼代理人蔡丽丽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因落实新型冠状病毒××疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院于2020年2月10日裁定本案中止诉讼。后本院依法追加史亚兰、董杰为共同原告，并于2020年4月17日对本案公开开庭进行审理，原告董永祥、史亚兰及三原告的共同委托诉讼代理人董琴杰、被告叶德中及其委托诉讼代理人蔡丽丽、何君到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告董永祥、史亚兰、董杰向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告之间的房屋买卖无效，并要求被告将坐落于镇海区庄市街道老应湾村董家113号房屋腾空返还给原告，原告返还被告购房款35000元。事实和理由：坐落于宁波市，建筑面积为96.19平方米的房屋为原告所有。2000年5月，未经有关部门批准，原告将该房（二层楼房三间，平房两间）以35000元价格私下协议卖给被告。根据我国相关法律规定，该买卖行为违反了相关规定，故向法院提起诉讼，请求确认原、被告间的房屋买卖无效。原告返还购房款人民币35000元，请法院依照事实和法律判如所请。 被告叶德中辩称，房屋买卖合同的订立是原、被告真实意愿的法律行为。2000年10月28日，原告主动找到被告自愿将房屋出让给被告，在村民金某、董某2、董某1见证下，原、被告签订了房产转权协议书。原告将其所有的楼房三间、小楼房两间以35000元价格卖给被告，该价格远远高于市场价。房屋买卖合同成立后，按照当时镇海区政策，为了解决外来种田大户的困难，像被告的情况是享有村民待遇的，当时房屋也允许过户。但是因为原告的原因，至今没有办理房屋过户手续，但有房屋买卖协议、付款手续和房屋交接手续，足以证明被告对所购房屋的所有权。上述民事法律行为均是原、被告真实意愿行为，被告依法取得的房产应受法律保护。被告对房屋长期稳定的占有、使用状态是应该受到保护的价值利益。被告购买诉争房屋并不是为了投资盈利，而是为了举家来镇海承包土地，直到现在为了居有定所，已经居住房屋二十年，一旦合同无效，将对被告产生巨大影响。因此在本案审理中，应从保护被告生活稳定的角度考虑，认定买卖合同有效。对原告时隔二十年后主张合同无效应有必要的限制。当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景之下，尤其是本案讼争房屋在庄市区域范围内，目前正在拆迁规划中，原告不是为了居住，而是在可能获得巨大利益下提起诉讼，那么原告在负有过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是对不诚信行为的放纵。综上所述，在近二十年时间中，被告在讼争房屋实际使用，已对该房屋形成了占有关系，且对该房屋进行了扩建、装修（二层楼房三间，里面重新装修，两间小平房，买的时候有但快倒了，后续重新修建，宅基地面积稍微变大一点，高度变高但仍是一层，里面装修过了），综合本案历史背景及有利于现有占有房屋角度考虑，应考虑原、被告买卖合同有效，否则在当前庄市大面积拆迁、房产大幅度增值的情况下，原告对被告提起的诉讼完全是唯利是图的行为。综上，请驳回原告的诉讼请求。如果法院认为原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，那原告除返还购房款35000元之外，还应赔偿原告房屋原购买价和现房价款之间的差价和被告因扩建、新建、装修使房屋增值的部分，以及该房屋因拆迁而使原告获得的拆迁利益及增值部分给被告（约200万元）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析认定如下： 1.原告提供的界址调查表复印件二份、地籍调查宗地图复印件一份、土地登记具结证明书复印件一份，被告对该组证据的真实性无异议，但对原告想证明的事实和关联性有异议，该份证据只能证明在1993年之前原告申请了权源登记，不能证明目前房屋仍为原告所有。本院对该组证据的真实性予以认定。 2.被告提供的房产转权协议书一份、2009年4月15日协议复印件（盖庄市街道光明村人民调解委员会红章）一份，原告认为因时间较久，对该证据的真实性有异议，原告没见过该协议，原告原有的协议书在搬家过程中遗失。同时，对协议中三原告的手印无异议。本院对该证据的真实性予以认定。 3.被告提供的订单粮食收购合同四份、粮食投售卡一组、证明一份，原告对该组证据的真实性无法确认，对证明内容有异议，被告不符合种粮大户的条件，证明也是被告亲戚的签名，所谓的村长签名，该人也不是村长。被告的陈述不符合实际。本院认为，鉴于原告对该组证据有异议，该组证据不能单独作为认定事实的依据。 4.被告提供的情况说明一份，原告对陈述的内容不认可，当时没有发生这样的事情。被告陈述当年可以过户，但史亚兰不配合，但实际上并没有接到什么通知。被告的陈述不符合实际。本院认为，鉴于原告对该证据有异议，该证据不能单独作为认定事实的依据。 5.被告申请证人董某1、金某、董某2出庭作证，董某1称：证人与原、被告系邻居。当初房屋是卖掉了，本来可以过户的，后来没有过户，被告说房屋不买了。原来有5000元押金，因为没有出过收条，怕5000元要不回来（因原告签合同时说不买押金就不还了），就买了。付押金的时候证人没有看到。当时是可以过户的，没什么条件要求。 金某称：证人认识原告，不太认识被告，当时房屋买卖的时候证人是证明人。买卖房屋是双方自愿，当时房屋过户是不能过，证人就签名作为证明人。最开始的时候合同是手写的，证人签过名，后来是打印的，证人也签名了。种粮大户的说法是之后的事情，证人不太清楚，只知道如果是种粮大户可以过户，至于被告是否是种粮大户也应由政府认定。当初原、被告确实为了5000元争执过。此外，被告提供的证明是证人签字的，当时律师打印好，然后证人签字。 董某2称：董永祥与证人是同村的，证人和叶德中是朋友。叶德中买房屋证人是知道的，大家是朋友，被告会跟证人说。当时叶德中要来种田，找一个落脚的地方，刚好原告要卖房屋。5000元押金的事是有的，先支付的。因过户的问题，当时被告不想买房了，但原告称如果房子不买，原告就不返还押金了，被告就买了。房子应该一直都不能过户。被告承包村里的土地不止30亩。此外，被告提供的证明是证人签字的。 原告认为董某2在产权协议书中没有按手印，协议是成立的，是否能过户也是由政府政策决定。三个证人陈述的内容也是听说的，他们都没有亲眼看到交易过程。 被告认为三个证人陈述客观，说的是当时的情况，对证人当庭陈述无异议。 本院认为，因原告对证人证言有异议，上述证人证言不能单独作为认定事实的依据。 根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下： 2000年11月8日，原告董永祥、史亚兰、董杰作为甲方与被告叶德中作为乙方签订房产转权协议书（董某1、金某、董某2作为见证人），主要载明：甲方将老鹰湾董家村建筑面积96.19㎡，包括庭园面积80㎡，产权转卖给乙方，价格共计35000元。房屋坐落朝西南，东南至董祥俊为界，西南至路面为界，西北至董阿华为界，东北至方伟明为界，共176.19㎡。乙方小屋借甲方老娘居住至寿终，小屋房产权也属乙方所有。倘若土地征用，人口户头赔偿归甲方所有，房产赔偿归乙方所有，纳税由乙方负担。若要办房产过户手续，甲方务必协助办理。此协议自即日起永久性生效，任何一方不得反悔，特立本协议。双方签订协议后，被告向原告支付房款35000元，涉案房屋交由被告叶德中占有、使用至今。 2004年4月，祥振作为乙方与被告作为甲方签订协议一份，主要载明：因董永祥房屋永久性卖给三门人叶德忠，当时购房协议中写明董永祥母亲住到过世为止。现因其兄董祥忠给母亲一间房屋住并安装座便器方便老人，在叶德忠明堂内开扇后门，经村和该二户商定，留此后门待董祥忠母亲百年过世后，避免今后发生意见，该道后门由董祥忠自行堵住，但这间房子中途不得租给别人，也不能在此进出，违反协议，叶德忠有权堵住后门。 为查明案件事实，本院向宁波市自然资源和规划局镇海分局发函询问案涉房屋的土地登记情况（包括集体土地使用权证号、审批人口、登记的所有权人、产权面积、房屋结构等）。2020年2月19日，宁波市自然资源和规划局镇海分局复函称：董永祥位于的房屋有集体土地使用证，证号：镇集建1993字第04-6-2-43号。土地使用权人董永祥，土地使用权面积96.19平方米，房屋结构为砖结构楼房二间和砖结构平房二间。该房屋凭具结证明书于1993年进行土地登记，未记载审批人口。 另查明，被告叶德中不是镇海区庄市街道老应湾村董家村民。 本院认为,原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于镇海区庄市街道老应湾董家村集体所有，被告并非该村集体经济组织成员，故原、被告签订的房产转权协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告要求确认原、被告房屋买卖无效，并要求被告腾退并返还房屋的诉请,合法有据,本院予以支持。原告自愿返还被告房款35000元，本院予以确认。因被告未提出反诉，本案对被告所受到的损失不予处理，被告可另行依法解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条之规定,判决如下: 一、确认原告董永祥、史亚兰、董杰与被告叶德中于2000年11月8日签订的房产转权协议书无效； 二、被告叶德中于本判决生效之日起三个月内将位于宁波市董家的房屋（土地使用权证号：镇集建1993字第04-6-2-43号；土地使用权面积：96.19平方米）腾空并返回原告董永祥、史亚兰、董杰； 三、原告董永祥、史亚兰、董杰于本判决生效之日起三个月内将35000元返还被告叶德中。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取337.50元，由原告董永祥、史亚兰、董杰负担168.75元（已预交），被告叶德中负担168.75元，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张晓圆 二〇二〇年六月二十三日 代书记员 邵 璐