河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2786号上诉人（原审被告）：胡文超，男，1974年10月10日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李国欣，女，1974年1月1日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏佳，男，1988年8月11日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：段振浩，河南匡世律师事务所律师。原审被告：南阳市大新房地产开发有限公司，住所地南阳市新华城市广场1幢3单元2010室。法定代表人：温瑞林，该公司经理。上诉人胡文超、李国欣因与被上诉人魏佳，原审被告南阳市大新房地产开发有限公司（以下简称大新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡文超、李国欣上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初2854号民事判决第一项、第二项判决内容；2.改判驳回魏佳的诉讼请求，由大新公司返还魏佳购房款380000元及利息；3.诉讼费用由魏佳或大新公司承担。事实和理由：1.一审判决以胡文超存在欺诈行为为由，撤销魏佳与胡文超之间的《买房协议》，属事实认定错误。胡文超、李国欣因急于用钱，才不得已将所购期房以低于购买价1.5万元的38万元的价格，于2015年4月18日转让给魏佳，该行为并不能推定为胡文超、李国欣明知大新公司将涉案房产开发项目已转让给他人。2015年4月20日大新公司为胡文超、魏佳办理《买房协议》更名手续时，并未告知涉案房产的开发权利转让给了他人。2.一审判决认定胡文超与魏佳《买房协议》、大新公司与魏佳《房屋买卖协议》主体之间的权利义务内容错误，导致判决结果错误。胡文超与魏佳于2015年4月18日签订《买房协议》时，涉案房屋尚未竣工，双方并不涉及交房义务，胡文超对魏佳的合同义务仅限于在十五天内负责将《房屋买卖协议》更名给魏佳，胡文超也已于2015年4月20日履行了更名义务。2015年4月20日大新公司为胡文超、魏佳办理了更名手续，实质上是解除了其与胡文超之间的《房屋买卖协议》，同时与魏佳建立了新的购房合同关系，至于合同履行中的不能交付、逾期交付等法律风险均应由大新公司承担。3.根据公平原则、利益均衡原则以及不让违约方获利原则，本案亦应判决大新公司承担责任。本案存在欺诈行为的是大新公司，违约一方也是大新公司，合同效力瑕疵责任、过错责任均应由大新公司承担。魏佳辩称，1.胡文超、李国欣明显存在欺诈行为，其购买大新公司房产的行为并非正常的购房行为。本案的真实情况时胡文超与大新公司合作开发房地产项目，后因大新公司无力经营，以大新公司的房产抵应当支付胡文超的债务。胡文超在与大新公司存在合作关系的情况下，对其经营情况了解。2.胡文超的降价行为不符合正常交易习惯，其辩称不知道涉案房产项目已经转让的事实不能成立。胡文超、李国欣没有履行交付房产实现合同目的的义务，故应当承担返还房产的责任。大新公司未答辩。魏佳向一审法院起诉请求：1.撤销魏佳与胡文超签订的《买房协议》；撤销魏佳与大新公司签订的《房屋买卖协议》；2.胡文超、李国欣、大新公司连带偿还魏佳购房款38万元，并自2015年4月23日起至还清房款之日，按年利率6%支付资金占用期间的利息；3.胡文超、李国欣、大新公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月10日，胡文超与大新公司签订房屋买卖合同一份，主要内容为：“甲方（××）南阳市大新房地产开发有限公司，乙方（××）胡文超。甲方将座落于唐河县××区2号楼二单元803室，建筑面积138.8平方米出售给乙方，双方约定房屋单价为3050元/平方米，总价款395000元。”胡文超于合同签订当天向大新公司交付全部购房款，大新公司给胡文超出具收据一份：“收据，凭证号：7033362，日期2015年1月10日，兹收到胡文超交来唐河清华园A区2号楼二单元803购房款人民币叁拾玖万伍仟元￥：395000元。”2015年4月，胡文超之妻李国欣在手机微信群中发布消息称，其在唐河县××区有单元房一处，欲对外转让，魏佳得知后，委托其母亲王沛灵与李国欣联系。联系后，李国欣让丈夫胡文超到唐河与魏佳商谈，胡文超向魏佳出示了其与大新公司签订的《房屋买卖协议》和购房款交付收据。魏佳委托其母亲王沛灵与胡文超于2015年4月18日签订《买房协议》一份，内容为：“甲方胡文超，乙方王沛灵。甲方同意将唐河清华苑A区2号楼二单元803室(面积138.8平方米)卖给乙方，总房款叁拾捌万元整（￥380000）；乙方同意购买该房屋，先预交定金现金伍仟元整（￥5000），待合同更名后，乙方一次性将房款付给甲方；甲方负责将房屋买卖合同更名给乙方，若在十五天内未将该合同更名给乙方，甲方将退还定金。更名费由甲方负责承担，在此期间甲方不得再将该房屋售给他人”。魏佳与胡文超、李国欣、大新公司根据上述约定的更名事项，于2015年4月20日，到大新公司唐河销售中心进行合同更名，大新公司与魏佳签订了《房屋买卖协议》一份，××为魏佳，其购买房产为唐河清华园A区2号楼2单元803室，该《房屋买卖协议》与胡文超跟大新公司签订的原购房协议内容一致。并由大新公司给魏佳开具了购房款收据一份，内容为：“收据，凭证号：2001351，日期2015年4月20日，兹收到魏佳交来唐河清华园A区2号楼二单元803购房款人民币叁拾玖万伍仟元￥：395000元。”该收据上注明，“原7033362作废”。魏佳于2015年4月23日以转账和现金的形式将房款全额交付给胡文超、李国欣，胡文超、李国欣给魏佳出具收条一份，内容为：“收条，今收到魏佳购唐河清华园A区2号楼二单元803购房款叁拾捌万元整（￥：380000），房款已全部交齐，收到人胡文超、李国欣，2015.4.23”。上述协议签订后，魏佳迟迟未实际取得合同约定的房产。2019年1月，唐河县人民政府发出公告，魏佳得知其所购清华园房产开发项目的房屋系政府对拆迁户的安置房。一审法院另查明，2015年1月6日，大新公司将唐河县清华园房产开发项目（唐河县文化路西延及周边区域改造项目）转让给了案外人张磊、宋卓，大新公司给案外人张磊、宋卓签订的《抵款房屋清单》和《债务转让清单》中不包含魏佳所购买的房屋。2015年1月9日，案外人张磊、宋卓及冠亚公司与唐河县人民政府、唐河县规划局签订唐河县文化路西延及周边区域改造项目开发建设协议书。所开发的房产系唐河县人民政府对拆迁户的安置房。一审法院认为，2015年1月，胡文超已与大新公司签订房屋买卖合同，并向大新公司交付购房款395000元。2015年4月，胡文超以低于所购房屋价款对外转让该房屋，说明胡文超已知大新公司将涉本案房产开发项目转让给他人开发，且已不能实现其购房目的的事实。胡文超于2015年4月18日与魏佳签订买房协议，大新公司于2015年4月20日与魏佳签订房屋买卖协议隐瞒了上述事实，属欺诈行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，魏佳与胡文超签订的买卖协议、魏佳与大新公司签订的房屋买卖协议，均属可撤销合同。故魏佳请求撤销该两份合同符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”魏佳与胡文超签订的买房协议是为了实现购房目的，魏佳与大新公司签订的房屋买卖协议是为了保证实现购房目的。根据合同的相对性原则，魏佳请求胡文超、李国欣返还购房款及利息的主张符合法律规定，一审法院予以支持。大新公司不应向魏佳承担返还购房款的责任。故魏佳请求大新公司连带承担返还购房款的理由不能成立，一审法院不予支持。因大新公司已于2015年1月6日将本案争议房产建设项目转让他人，大新公司不能依据更名合同向魏佳实际交付房产，导致胡文超违约，大新公司应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，胡文超与魏佳间的买卖合同被撤销造成的损失，胡文超可另行依照与大新公司之间的买卖合同约定进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1.撤销魏佳与胡文超于2015年4月18日签订的《买房协议》；撤销魏佳与南阳市大新房地产开发有限公司于2015年4月20日签订的《房屋买卖协议》；2.胡文超、李国欣于本判决生效后十日内返还魏佳购房款380000元及利息。利息自2015年4月23日至还清房款之日，按年利率6%支付资金占用期间的利息；3.驳回魏佳的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡文超、李国欣向本院提交以下证据：证人叶某的出庭证言，拟证实胡文超、李国欣在转让涉案房产时对大新公司将清华园房产开发项目转让给他人的事实并不知情。魏佳对该证人证言有异议，认为不属于新证据，且根据该证言，可以说明在大新公司资金链断裂时大新公司的债权人包括胡文超在内均知情，胡文超在转售房产时并未如实告知。本院认为，因叶某系原大新公司的员工，故对其证言的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。魏佳、大新公司未向本院提交新证据。本院对一审法院审查认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：胡文超、李国欣是否应当承担涉案购房款及利息的返还责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。本案中，魏佳以胡文超、李国欣隐瞒涉案房屋的真实情况，以欺诈为由请求撤销与胡文超、李国欣订立的《买房协议》，而胡文超、李国欣则主张在签订《买房协议》时对涉案房产开发项目已经由大新公司转让他人的事实并不知情，不存在欺诈的情形。对此，本院分析如下：1.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。具体到本案中，胡文超、李国欣在签订《买房协议》时，是否知道涉案房产开发项目已经由大新公司转让他人，是否故意隐瞒该事实导致魏佳作出错误的意思表示，是判断胡文超、李国欣是否存在欺诈的关键。2.根据二审中胡文超、李国欣提供的证人叶某的证言，叶某称“胡文超是2013年左右通过我们公司以前一个项目经理认识的，（涉案房产）抵胡文超的借款合同，大新公司资金链断裂债权人包括胡文超都知道”。胡文超也认可“在南阳市房管局工作，当时是大新公司借我35万元还不上，就提出用房子抵债”。可见，不同于普通购房户，胡文超此前与大新公司存在借款关系，与大新公司的项目经理认识，其与大新公司关系较为密切。且胡文超在涉案房产转让时，已经知道大新公司资金链断裂的情形发生。再结合其在短期内即将涉案房产以低于原签订合同约定的购房款价格转售，上述情况可以证实胡文超在转售涉案房产时，已经知道涉案房产开发项目已经由大新公司转让他人的事实能够达到排除合理怀疑的程度，故胡文超存在隐瞒事实导致魏佳作出错误的意思表示的情形，构成欺诈，魏佳有权主张撤销双方的《买房协议》。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，在双方《买房协议》因欺诈被撤销的情况下，胡文超、李国欣应当将取得的购房款予以返还。胡文超、李国欣关于不应当承担涉案购房款及利息的返还责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。胡文超、李国欣在返还相关购房费用后，可另行向大新公司主张权利。综上，胡文超、李国欣的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由胡文超、李国欣负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年六月三十日法官助理赵希国书记员张洋