云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初1117号原告：杨继连，女，汉族，1950年12月16日生，小学文化，务农，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。1524。委托诉讼代理人：李将功，男，汉族，1976年1月5日生，初中文化，务农，云南省楚雄市人，现住云南省楚雄彝族自治州楚雄市，与原告杨继连系母子关系。被告：楚雄华中市场运营有限公司，住所地云南省楚雄州楚雄市开发区彝人古镇德运西区D63幢，统一社会信用代码：91532300563199850D.法定代表人：张艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦园园，该公司办公室职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：况应琼，该公司办公室职工，代理权限为特别授权。原告杨继连与被告楚雄华中市场运营有限公司（以下简称华中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继连及其委托诉讼代理人李将功、被告华中公司的委托诉讼代理人秦园园、况应琼到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨继连向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；2.由于被告单方严重违约未按合同履行，故原告不予免除1年的市场培育期；3.由被告支付原告2014年至2016年免租期租金11226.60元，2017年欠付租金2171.92元，2018年欠付租金2245.32元，2019年租金13971.92年，合计：29615.76元；考虑到物价上涨因素每年由乙方补偿甲方500元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年3月20日签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，约定原告将位于楚雄市（面积为103.95平方米）的商铺出租给被告，租赁期限为18年，自2014年3月20日起至2032年3月19日止；租金按每平方米9元的起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%，租金按年支付，由被告在每年3月20日前直接支付至原告银行账户。合同生效后，原告将房屋交付给被告使用，但被告每年都拖欠租金，连续三年未付清租金，经原告多次催收，被告拒不支付，严重违约，侵害了原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告华中公司辩称，对原告诉请中解除合同的主张无异议，对原告主张拖欠其2017年、2018年的租金分别为2171.92元、2245.32元的数额无异议，对市场培育免租期一年的租金原告要求补交不予认可，且双方已于2019年12月31日解除合同，原告于2020年已将商铺另租给案外人做仓库，被告所承担2019年的租金起算日期应当是2019年3月20日至12月31日。原告杨继连围绕诉讼请求提交了证据：1.《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；2.“通知”复印件；3.银行存折复印件。被告华中公司未提交证据。经质证，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月26日，原告杨继连（甲方）与被告华中公司（乙方）签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，原告将其所有的位于楚雄市西北片区出租给被告华中公司经营，面积103.95平方米。合同约定：租赁期限为18年，自2014年3月20日至2032年3月19日；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%（第1-3年每平方米9元，第4-6年每平方米10.8元，第7-9年每平方米12.96元，第10-12年每平方米15.5元，第13-15年每平方米18.66元，第16-18年每平方米24.25元），考虑到物价上涨因素，每户在租金外由乙方每年发给甲方500元生活补助；市场培育期免租1年，按前三年平均分配，每年付8个月租金；租金一年支付一次，每年3月20日前支付至原告银行账户。铺面租赁面积按建筑面积计算。乙方对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主，房主另有要求的另行协商。市场租赁期满后，乙方配合商户负责将装修改造的部分恢复原样后交还业主，如届时商户另有约定的必须报告乙方同意。违约责任：1.合同签订后，双方必须信守合同，甲方在租赁期内无论人事怎样更替都应保证乙方正常经营，如甲方无法保证乙方在经营期内正常经营，甲方应赔偿由此造成的损失，并承担违约责任。2.乙方因经营不善或有违约拖欠租金等行为时，甲方应与其他业主一起向办事处和镇政府反映依法解决而不能单独提出终止合同。3.甲方不得干涉乙方的经营权，如果甲方的原因造成乙方无法正常经营，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。因乙方统租该片区商铺作为发展大型综合市场，需对外招商，因此乙方有权转租商铺，不需再经甲方同意。但转租应合法经营、合理使用，不得损害甲方利益。合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方解除合同。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》签订后，原告杨继连将商铺交付给被告管理使用，在租赁过程中，被告已支付2014年3月20日-2019年3月20日的部分租金，其中,2014-2016年（每年按8个月支付）每年支付了7484.4元，2017年按9元/㎡计算支付了11800元，2018年按9元/㎡计算支付了11726.6元，但2017、2018年的租金涨幅部分均未支付，2019年3月21日以后的租金及生活费未付。另查明，2019年12月被告向原告发出解除承租商铺的“通知”，2020年1月，原告将涉案商铺另行出租给案外人并于2020年1月1日起向案外人收取租金。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原、被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告如约将商铺交付给被告管理使用，但被告未按照合同约定足额向原告支付租金。原告杨继连于2020年1月1日将本案所涉商铺出租给案外人，当事人同意解除《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，本院确认原告与被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除。原告主张2017年拖欠2171.92元，2018年拖欠的租2245.32元，被告无异议，本院予以支持；原告主张被告支付2019年3月20日至2020年3月19日租金的诉请，根据上述认定的合同解除时间，本院支持2019年3月20日至2019年12月31日期间的租金，按双方在庭审中认可的按商铺面积每月10.80元每平方米计算，本院确认为10539元（103.95平方米×10.8元×9个月+103.95平方米×10.8元÷31天×12天），以及2019年3月21日至2019年12月31日生活补助费392元（500元/每年÷365天×286天），以上合计10931元；原告主张要求被告支付2014年3月20日至2017年3月19日每年支付四个月房租，共计11226.60元，庭审中原告明确该十二个月的房租系双方合同约定“经甲乙双方协商同意，市场培育期免租1年（按前三年平均分配，每年付8个月租金）”，但合同中未对已免租的租金在发生违约时如何处理进行约定，原告亦未举证证明双方对此另有约定，故本院认为原告的该项诉请没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、原告杨继连与被告楚雄华中市场运营有限公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除；二、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨继连租金及生活补助15348.24元；三、驳回原告杨继连的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取270元，由原告杨继连负担130元（已交），由被告楚雄华中市场运营有限公司负担140元（未交，限本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  郑云山二〇二〇年六月十五日书记员  贾忠会