山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终3213号 上诉人（原审原告）：于晓，女，1965年1月29日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:尚阳，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛即墨诚和小额贷款股份有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路。 法定代表人：杨卫东，董事长。 委托诉讼代理人：王永刚，即墨胜和法律服务所法律工作者。 原审第三人：金岩军，男，1976年3月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人于晓因与被上诉人青岛即墨诚和小额贷款股份有限公司（以下简称诚和公司）、原审第三人金岩军执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初9077号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于晓上诉请求：一、撤销(2019)鲁0282民初9077号民事裁定，指令即墨法院对本案进行实体审理并支持上诉人的诉讼请求。二、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“目前本院的执行仅仅是对房屋所有权的处分，尚未处理房屋的占有移交。因此，原告提起的诉讼并不具备执行异议之诉的受理条件”属于法律适用错误。上诉人享有涉案房屋的租赁权，法院对房屋所有权的处理应保障上诉人的租赁权，应对房屋进行带租拍卖，在法院处理房屋所有权的过程中未明确上诉人的租赁权，则无法保证上诉人依权利排除房屋的占有转移，所以法院未明确带租拍卖涉案房屋的情况下处理房屋所有权涉及到房屋占有移交的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。”依据此规定，上诉人基于房屋租赁合同而享有涉案房屋租赁权利，上诉人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的房屋符合法律规定，上诉人一审的诉讼请求属于有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，符合案外人提起执行异议之诉的条件。一审法院作出的“原告提起的诉讼并不具备执行异议之诉的受理条件”的认定，属于法律适用错误。二、一审法院应对于晓诉请确认其对第三人金岩军名下位于青岛市崂山区海尔路63号一号楼706户房屋享有租赁权(自2013年12月8日起至2031年12月7日止)进行审理并依法作出判决。1、2013年12月8日，上诉人与第三人金岩军就涉案房屋签订了房屋租赁合同，合同期限18年。2016年1月22日，即墨法院查封涉案房屋，显然，本案房屋租赁合同签订时间在法院查封之前。涉案房屋在执行拍卖时，上诉人享有的租赁权利不因拍卖而消灭，这也是合同法第229条“买卖不破租赁原则”的体现。2、上诉人已实际交付了租金并占有使用租赁房屋。租赁合同签订后，上诉人一次性给付第三人金岩军租赁费232万元，该房屋于2013年12月交付上诉人，且上诉人对涉案房屋进行了装修并实际占有使用，租赁合同已经实际履行。据此，上诉人于晓与第三人金岩军间签订的房屋租赁合同合法有效，且上诉人已实际占有涉案房屋，上诉人享有该房屋的租赁权。上诉人对涉案房屋享有租赁权是裁定对涉案房屋带租拍卖的前提，一审法院应对上诉人于晓享有的租赁权进行确认。三、青岛中院(2019)鲁02民终8357号民事裁定书已裁定即墨法院应当对本案进行实体审理，即墨法院不顾该裁定，仍未对本案进行实体审理。青岛市中级人民法院在(2019)鲁02民终8357号民事裁定书中认为，上诉人的执行异议已经被原审法院裁定驳回，而且其诉讼请求与原判决无关，上诉人请求人民法院在租赁期内阻止向受让人移交房屋属于本案审理范围。上诉人提起的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定的受理条件，一审法院应当对本案进行实体审理。而一审法院并未对上诉人租赁权的问题作出确认。综上所述，上诉人与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，且租赁合同签订在涉案房屋被法院查封之前。上诉人已对涉案房屋进行实际占有和使用，上诉人对涉案房屋的租赁权合法有效。根据“买卖不破租赁”原则，法院拍卖涉案房屋应保护上诉人依法享有的租赁权利，上诉人提出的依法确认其对涉案房屋具有租赁权，并在租赁期内阻止向受让人移交房屋，属于有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。即墨法院(2019)鲁0282民初9077号裁定适用法律不当，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，请求贵院撤销原裁定，指令一审法院依法对本案进行实体审理并支持上诉人的诉讼请求。 诚和公司辩称，一、本案上诉人的上诉理由不成立，上诉人与金岩军是借贷关系，并不是真实的租赁关系，所签订的租赁合同只是为了借贷提供担保，在上诉人提起执行异议时一审法院在（2018）鲁0282执异字117号执行裁定书中已经明确审理清楚，驳回了对方的执行异议。二、本案在一审法院第一次上诉人提起执行异议之诉时已经进行了实体审理，后一审法院以裁决形式裁决驳回了上诉人的诉讼，因此被上诉人认为一审法院裁决并无不当，请求二审法院驳回上人的上诉请求。 于晓向一审法院起诉请求：一、判令撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282执117号《执行裁定书》；二、依法确认于晓对第三人金岩军名下位于青岛市崂山区海尔路x号x号楼x户房屋享有租赁使用权（自2013年12月8日起至2031年12月7日止），并在租赁期内阻止向受让人移交房屋；三、案件受理费由诚和公司承担。 一审法院经审查认为，于晓的诉讼请求主要集中于其是否享有涉案房屋的承租权，而不涉及房屋的所有权。目前一审法院的执行仅仅是对房屋所有权的处分，尚未处理房屋的占有移交。因此，于晓提起的诉讼并不具备执行异议之诉的受理条件。如果将来法院对涉案房屋的占有使用采取执行措施时，其可另行提出执行异议。故于晓的起诉依法应当予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定，裁定：驳回于晓的起诉。案件受理费15240元，退还于晓。 二审期间于晓提交房屋交接单、百世快递单，证明于晓与金岩军在签订房屋租赁合同后，双方办理了房屋交接手续，于晓一直使用涉案房屋。诚和公司质证意见为：房屋交接清单执行异议时对方并没有提交，我方对该证据无法确认。快递单执行异议时也没有提交，而且也没有快递任何签章，不能证明上诉人的证明目的。第一次提起执行异议时法院给了上诉人7天时间要求提交租赁房屋实际交接的证据，但是对方均未提交。 本院查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”此条中明确规定，承租人对抗的执行行为是“移交占有被执行的不动产”。承租权不同于所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，被执行标的带户拍卖，并不影响承租人的权利。因此，只有执行法院在执行过程中向承租人发出腾迁通知，否定承租人的租赁权，承租人以其对被执行房屋享有实体租赁权利，请求阻止移交占有的，才能构成执行异议之诉。 本案中，于晓并不享有涉案房屋的所有权，其系以对涉案房屋的租赁权要求排除执行，而一审法院尚未否认于晓的租赁权并要求于晓移交占有涉案房屋，故本案不符合案外人执行异议之诉的受理条件，一审法院对于晓的起诉予以驳回并无不当。涉案房屋仍在拍卖过程中，受让人并未确定，于晓可在法院要求其移交涉案房屋时依法主张权利。 综上，于晓的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 王 楷 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷