北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3567号上诉人（原审原告）：北京天创福源商贸有限公司，住所地北京市丰台区莲花池南里21号1002号。法定代表人：刘剑锋，经理。委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国旗，男，1971年8月22日出生，汉族，无业，住河南省漯河市舞阳县。委托诉讼代理人：吕冰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭广田，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人北京天创福源商贸有限公司（以下简称天创福源公司）因与被上诉人王国旗合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初22571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天创福源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我公司的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审认定事实错误。王国旗故意不履行合同，拖欠房东租金。其是否拖欠租金应以租赁期限和是否交纳租赁期限内全部租金为依据，而非仅以交纳租金时间为依据。王国旗拖欠租金的违约行为，导致北京玉泉兴业投资管理公司（以下简称玉泉公司）清场，并因违约上涨租金，给我公司造成重大损失，应支付违约金。我公司为王国旗垫付给玉泉公司1131308.99元租金，证据确实充分。王国旗预收承租户2018年8月1日后的租金、押金构成不当得利。王国旗应按照《转让委托协议》向我公司支付转让费用。2.一审程序违法，超期审理，应适用普通程序而非简易程序。我公司在一审中提出的两项诉求，一审未作任何认定即驳回，属于程序错误。王国旗辩称，同意一审判决，不同意天创福源公司的上诉请求和理由。天创福源公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《转让委托协议》于2018年8月7日解除；2.判令王国旗支付天创福源公司为王国旗垫付给玉泉公司的租金支付至本合同解除之日止（2018年7月31日）997975.66元；3.判令王国旗以997975.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算利息，自2018年8月20日计算至实际付清之日止；4.判令王国旗将预收取承租户2018年8月1日之后租金393500元返还给天创福源公司；5.请求判令王国旗收取承租户房屋租金88000元返还给天创福源公司，由天创福源公司返还给承租户；6.判令王国旗向天创福源公司支付转让费用50万元；7.判令王国旗向天创福源公司支付违约金2000000元；8.诉讼费由王国旗承担。一审法院认定事实：2015年4月22日出租方玉泉公司（甲方）与承租方天创福源公司（乙方）签订《租赁合同》，载明，乙方承租甲方位于北京市丰台区兆丰园南区1号楼2门101、102、3门101、102和6单元、7-11单元2-6层（共计66套，房屋租赁建筑面积5724.42平方米）；租赁期限为2015年4月22日至2030年4月21日止，租期15年，以出租房屋实际交付日期为准，再签订补充协议。租金及支付方式：上缴租金为每半年向甲方支付对应租金。拖欠租金累计三个月或无正当理由闲置三个月以上的，甲方可以终止合同，收回场地和房屋，由此造成的损失由乙方赔偿。免租期为6个月，物业由乙方自己管理。2015年4月22日至2020年4月21日租金1.00元/㎡/日；2020年4月22日至2025年4月21日租金1.35元/㎡/日；2025年4月22日至2030年4月21日租金1.70元/㎡/日；乙方在承租期内只能部分转租不得整体转让租赁物及合同，如果甲方书面同意可以，本条款为特别条款。2015年5月27日出租方玉泉公司与承租方天创福源公司签订《补充协议》约定，租赁期限：承租期限为15年。从2015年10月22日至2030年10月21日止。2015年4月22日至10月21日，为6个月的免租期；2015年10月22日至2020年10月21日租金1.00元/平方米/日；2020年10月22日至2025年10月21日租金1.35元/平方米/日；2025年10月22日至2030年10月21日租金1.70元/平方米/日；原合同中其他条款不变。转让委托方天创福源公司（甲方）与转让受托方王国旗（乙方）签订《转让委托协议》，约定房屋坐落于北京市丰台区兆丰园南区1号楼2单元101、102,3单元101、102和6单元（1层-6层），7单元-11单元的2层-6层（共计66套）以及新建门面房；转让费用：乙方必须保证2017年12月1日付甲方一年费用60万元整，以后每年12月1日前付人民币50万元。共计四年，如逾期不付，甲方有权收回房屋；乙方需按时缴纳甲方与村里所签合同的租金，如逾期不缴纳村里租金，甲方有权收回房屋，并处罚金人民币200万元整。合同于2017年5月1日生效，5月1日之前所有的房屋租金归甲方所有，5月1日之后乙方自主经营收费。合同签订后，王国旗向天创福源公司支付第一年转让费60万元。2017年6月5日至2018年5月11日王国旗累计向玉泉公司支付租金2179000元。2018年8月1日王国旗搬离委托房屋。王国旗称2018年7月始天创福源公司及北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村的孙宝伦胁迫其解除《转让委托协议》，并趁王国旗不在时撬开房门，抢走合同、收据等文件并更换门锁，王国旗被迫同意解除合同。双方对于收付租金互不追究，天创福源公司及孙宝伦承诺每年付给王国旗10万元劳务费作为补偿。王国旗为证明上述主张提交《承诺书》复印件一份，《承诺书》上盖有天创福源公司印章并有孙宝伦签名字样，但王国旗未能提供原件。天创福源公司不认可王国旗的上述陈述，对承诺书亦不予认可。天创福源公司认可双方所签协议已于2018年8月1日解除，同时认可王国旗于2018年8月1日离开委托房屋。称因王国旗拖欠玉泉公司租金，村里组织保安把王国旗和所有租户赶走，双方没有交接。天创福源公司提供2018年10月16日与玉泉公司签订的《补充协议》（三），双方就租金等事项做出补充约定，其中2018年4月1日至2020年10月21日间租金标准调整为1.35元/平方米/日。同时天创福源公司提供2018年10月8日玉泉公司向天创福源公司出具的《催款通知书》，载明由于天创福源公司拖欠租金累计已经超过三个月，要求天创福源公司在接到该函之日起三日内一次性交齐所有拖欠租金及其他费用。逾期双方之间租赁合同及其相关补充协议将因天创福源公司违约而终止。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据已经查明的事实，天创福源公司将其承租的房屋转租、经营的权利转让给王国旗，而并非将承租房屋转租给王国旗，故双方并非房屋租赁合同关系，故本案案由应调整为合同纠纷。天创福源公司与王国旗签订《转让委托协议》对双方均具有约束力。现双方均认可2018年8月1日双方所签《转让委托协议》解除，法院不持异议。因王国旗最后一次向玉泉公司支付租金的时间为2018年5月11日，距离支付下一阶段租金期限尚未届满的情况下即被迫搬离委托房屋，天创福源公司及玉泉公司也未在2018年8月1日前向王国旗催缴过租金，故王国旗并未构成违约，对天创福源公司要求王国旗支付违约金及2018年4月1日至合同解除之日垫付租金及利息的诉讼请求，法院不予支持。天创福源公司主张王国旗收取了2018年8月1日之后的租户租金，证据不足，法院不予支持。天创福源公司无权代替承租户向王国旗主张退还租金，故对天创福源公司该项诉讼请求，法院不予支持。鉴于双方的合同已经解除，天创福源公司主张转让费的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、2017年5月1日生效的北京天创福源商贸有限公司与王国旗之间的《转让委托协议》于2018年8月1日解除；二、驳回北京天创福源商贸有限公司其他诉讼请求。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据已经查明的事实，天创福源公司将其承租的房屋转租、经营的权利转让给王国旗，而并非将承租房屋转租给王国旗，故双方并非房屋租赁合同关系，故本案案由应调整为合同纠纷。天创福源公司与王国旗签订的《转让委托协议》对双方均具有约束力。现双方均认可2018年8月1日双方所签《转让委托协议》解除，本院不持异议。王国旗最后一次向玉泉公司支付租金的时间为2018年5月11日，在距离支付下一阶段租金期限尚未届满的情况下王国旗即被迫搬离委托房屋，且天创福源公司及玉泉公司也未在2018年8月1日前向王国旗催缴过租金，故王国旗并未构成违约，对天创福源公司要求王国旗支付违约金及2018年4月1日至合同解除之日垫付租金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。天创福源公司主张王国旗收取了2018年8月1日之后的租户租金，证据不足，一审法院不予支持，是正确的。天创福源公司无权代替承租户向王国旗主张退还租金，故对天创福源公司该项诉讼请求，一审法院不予支持，是正确的。鉴于双方的合同已经解除，天创福源公司主张转让费的诉讼请求，一审法院不予支持，亦是正确的。天创福源公司上诉主张一审程序违法，经审查，一审法院审理过程中并未违反法定程序，故对该项上诉主张，本院不予采纳。综上，天创福源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34636元，由北京天创福源商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年六月二十八日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之