山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3224号 上诉人（原审被告）：张宏岩，女，1970年3月16日出生，汉族，户籍地青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：桑寿增，山东青港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑克蓓，山东青港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋芝英，女，1959年1月17日生，汉族，户籍地青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张子炫，山东明林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘姗姗，山东明林律师事务所实习律师。 上诉人张宏岩因与被上诉人宋芝英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张宏岩上诉请求：一、请求依法撤销或变更或纠正青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4079号民事判决书认定的下列事实，即一审判决书第3页第2自然段陈述的“本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》中仅载明原告将青岛市崂山区拆迁转换房115平方米卖给被告，合同标的无法确定，上述协议不具备合同成立的必要条件”。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的合同标的非常确定，上述协议完全具备合同成立的必要条件。买卖合同的标的可以是现实存在的物，也可以是将来产生的物。本案中，双方于2014年6月14日签订的协议明确约定“甲方同意将坐落在青岛市崂山区南姜社区地基号93440拆迁置换房115平方米卖给乙方（最终以抓阉楼层号为主）。”本案涉及的原宅基地上的房屋已拆除，整个社区早已完成村改居，在2010年涉案地块早已变更为国有土地，根本就再谈不上农村宅基地使用权和集体产权的问题。上诉人在一审中也自认其已于2019年11月公示结束，房屋已在施工建设当中，该房屋是确定会建成的，也就是说本案的合同标的虽非现实的存在，但将来是一定会产生的，其完全具备法律所要求的确定性。为实现合同法的鼓励交易原则，除法律另有规定或者当事人另有约定外，当事人对合同是否成立存在争议，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量，一般应认定合同成立。上诉协议也完全具备上述要件，双方签订的合同是成立的。二、上述协议双方已实际履行且上诉人已超额履行了自己的义务。根据双方协议，上诉人于2014年6月14日前支付购房款67.3万元即完全履行了自己的合同义务，但至2018年6月7日，上诉人共向被上诉人支付购房款达102.3万元，上诉人已超额履行了合同义务。被上诉人在上诉人支付最后一笔款项仅两个月之后就向一审法院起诉主张买卖合同无效。三、被上诉人起诉的实质是在利用上诉人的资金摆脱困境后想违约的行为。被上诉人利用上诉人的资金为自己的儿子购房结婚，在达到自己的目的后就想要追求更大的利益。上诉人听说被上诉人一直在为该房屋寻找新的买家，但是基于其不诚信的行为，没有人敢再接盘。被上诉人一旦得逞，不仅将极大的损害上诉人的利益，甚至可能导致其付出的一百多万元血本无归，极大地损害公序良俗和诚实信用原则，也会在当地造成极为恶劣的不良影响。 宋芝英辩称，原审判决认定的"关于原被告双方签订的《房屋买卖协议》，合同标的无法确定，上述协议不具备合同成立的必要条件。"认定事实正确，请求法院驳回上诉请求。首先，根据我国《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。1、其中合同标的是合同法律关系的客体，是合同当事人权利和义务共同指向的对象。标的是合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立。标的条款必须清楚的写明标的名称，以使标的特定化，从而能够界定权利义务。本案中答辩人与被答辩人于2014年6月14日签订的《房屋买卖协议》，协议中仅写着"置换楼房115平方米卖于乙方"，第一点，标的种类无法确认是房屋买卖还是仅是115平方米数量的买卖。第二点，若硬说标的指的是房屋，房屋约定也是模糊不清，无法确认房屋的楼号房号确切位置。2、双方进行房屋买卖，不是其他普通商品的买卖，价款一般数额巨大，而双方的《房屋买卖协议》中只载明"房屋预付款67万3千"，根本没有总价款的约定，且双方也没有补充协议等。3、答辩人于2016年签订的拆迁补偿协议，原房屋才进行拆除至今未建，而上诉人与被上诉人是在2014年签订的房屋买卖协议，涉案中的置换房屋依据都不存在，更谈不上进行交易了。由此可见，该协议的主要条款包括标的、标的的交付时间、履行期限、价款等均不具备，该协议尚未成立。其次，针对上诉人在上诉状所述的此宅基地所在地块已变更为国有土地，进行说明：被答辩人在一审中提交的《土地补偿协议》明确记载的是崂山路北的部分土地，但涉案的宅基地93440号在，因此并没有转化为国有土地，其仍是农村集体土地。综上所述，原审判决认定事实正确，请求法院依法驳回其上诉请求。 宋芝英向一审法院起诉请求：1.解除宋芝英与张宏岩双方签订的《房屋买卖协议》。2.诉讼费由张宏岩承担。后宋芝英变更诉讼请求，请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效。 一审法院认定事实：2014年6月14日宋芝英与张宏岩双方签订《房屋买卖协议书》,约定宋芝英将位于青岛市崂山区拆迁置换房115平米卖给张宏岩，具体楼层楼号以抓阄为准，宋芝英享有拆迁房屋所有补偿待遇，并负责帮助张宏岩办理过户手续及房产证，2014年6月13日，张宏岩支付购房预付款67.3万元，协议约定交预付款之日合同生效，合同中未约定总房款。之后，2016年6月29日、2016年8月15日、2017年12月24日、2018年5月5日、2018年6月1日张宏岩陆续付款五次，宋芝英均出具收条。2018年6月1日宋芝英出具收条，内容为“截止2018年6月1日，张宏岩已支付购房款101.3万，尚欠16万”，此收条可以认定宋芝英确认房屋总价款为117.3万元，该房屋总价款张宏岩亦认可。2018年6月7日，张宏岩又支付给宋芝英购房款1万元，综上累计，自2014年6月14日至2018年6月7日，张宏岩分7次向宋芝英支付购房款共计102.3万元，张宏岩尚欠宋芝英购房款15万元。 庭审中宋芝英出示青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区证明一份，欲证明房屋买卖协议中的南姜哥庄社区宅基地93440号属于农村集体所有土地，宋芝英认为其上的拆迁置换房屋属于集体产权房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》农民集体所有的土地使用权不能出让转让。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，应认定合同无效。张宏岩认为南姜哥庄社区居民委员会无资格出具该份证件，类似证明的出具应以国土资源部门的依据为准。南姜哥庄社区早已完成村改居，其土地并非集体土地，在2010年涉案地块早已变更为国有建设用地，且宋芝英已经签署了拆迁安置协议。 张宏岩提交青岛市崂山区国土资源局出具的土地无偿协议书原件，证明2010年9月20日，宋芝英所在的青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居民委员会与崂山区统一征地办公室签订了土地补偿协议书，崂山区统一征地办公室向该居委会支付了相应的征地补偿费，欲证实涉案土地的性质早已转化为国有建设用地，宋芝英质证称，真实性不予质证，但据调查所得，涉案房屋的宅基地使用权并没有改变房屋性质。另，经宋芝英庭后落实，其已于2016年签订搬迁补偿协议书，现宅基地上房屋已拆除，安置房屋未建成。 一审法院认为，宋芝英、张宏岩签订的《房屋转让协议》中仅载明宋芝英将青岛市崂山区拆迁置换房115平方米卖给张宏岩，且安置房屋至今未建成，合同标的无法确定，上述协议不具备合同成立的必要条件。故宋芝英所提要求确认上述协议无效的诉讼请求，缺少依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回宋芝英的诉讼请求。案件受理费15357元，由宋芝英承担。 二审中，当张宏岩提交如下证据：证据一、青岛市崂山区人民政府就涉案项目的公示打印件（公示时间：2019年11月9日-2019年11月15日；反馈方式：青岛自然资源和规划政务网站及公示厅、公示现场意见箱），证明事项：涉案项目已经相关政府部门规划和公示，本案合同标的确定，双方的协议完全具备合同成立的必要条件。证据二、2020年4月27日，青岛市李沧区木子彩数码摄影协助拍摄的涉案项目现场施工照片并由其出具的收费单据，共15张，证明事项：涉案项目正在施工建设中，本案合同标的确定，双方的协议完全具备合同成立的必要条件。 宋芝英质证意见：证据一，系打印件，对真实性不予认可，对证明事项有异议，仅是社区规划，无法确定涉案合同标的，因为本案合同标的价款不明确，不具备合同成立的要件；而且项目概括南临崂山路，涉案宅基地在。证据二，对照片真实性不予认可，看不出拍摄地点，无法确认整个社区规划在建。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案上诉人张宏岩对一审判决驳回宋芝英确认协议无效的诉讼请求并无异议，其对一审法院认定的双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同成立的必要条件有异议，结合双方二审期间的诉辩意见，本案二审仅评判：宋芝英与张宏岩签订的《房屋买卖协议》是否具备合同的成立要件。 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。宋芝英和张宏岩在签订《房屋买卖协议》时原房屋尚未拆迁，通过协议的内容，涉案房屋买卖协议的标的并非原宅基地房屋，而是原房屋的拆迁安置利益，双方在签订合同时均明知拆迁房屋尚未建成，双方约定以张宏岩支付预付款67.3万元作为合同生效的条件，张宏岩按照约定支付了67.3万元。双方对涉案房屋的价款为117.3万元均无异议，宋芝英也已经实际支付了102.3万元房款，协议虽然没有约定具体的房号，但是安置房屋系由原房屋拆迁置换而来，安置房屋的坐落具有相对确定性。且，对比商品房预售合同及将来财产买卖合同等法律制度可见，我国法律并不以缔约时标的物必须已建成或必须已存在为合同成立的必备要件，故一审以拆迁房屋尚未建成为理由认定协议不具备合同成立的必要条件属法律适用不当，本院予以纠正。双方签订的房屋买卖协议为双方真实意思表示且明确约定了当事人的名称、合同标的、数量且双方对合同价款均无异议，张宏岩也支付了绝大部分购房款，故宋芝英与张宏岩签订的《房屋买卖协议》具备合同的成立要件，本院予以确认。 综上，本案一审适用法律不当，本院依法予以纠正，但双方当事人均未就一审判决结果提起上诉，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15357元，由宋芝英负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年六月三十日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷