宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3938号原告：马庆宁，男，1963年10月2日出生，汉族，银川监狱警察，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘学锋（系马庆宁之妻），宁夏回族自治区女子监狱警察，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：刘学锋，女，1965年11月6日出生，汉族，宁夏回族自治区女子监狱警察，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：沈琳，该公司总经理（该身份信息由原告提供）。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理（该身份信息由原告提供）。原告马庆宁、刘学锋与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告马庆宁的委托诉讼代理人刘学锋、刘学锋到庭参加诉讼。被告金佰利公司、龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马庆宁、刘学锋向本院提出诉讼请求：1.请依法判令解除与被告金佰利公司2013年9月14日签订的《房屋租赁协议》及2016年3月27日签订的《房屋租赁补充协议》；2.请依法判令被告金佰利公司立即向原告返还位于“龙马?鼓楼广场”地下负一层2-059商铺；3.请依法判令被告金佰利公司向原告立即支付其拖欠的房屋租金114025元，同时判令被告按照219元/月/平方米的标准支付商铺占有使用费至商铺实际返还之日止；4.请依法判令被告金佰利公司向原告支付违约金34207.5元；5.请依法判令龙马公司承担连带支付的保证责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系银川市兴庆区“龙马·鼓楼广场”地下一层2-059号的商铺(下称涉案商铺)所有权人。2013年9月20日,原告与金佰利公司签订《房屋租赁协议》，随后双方签订了《房屋租赁补充协议》。依据该两份协议,金佰利公司向原告承租涉案商铺用作商业经营,租期为10年(自2014年4月1日至2024年3月31日);租金按租赁年度分段计算,租金支付采用预付方式,以12个月为一个支付期,每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司如未按期支付租金,则视为金佰利公司违约。截止目前，被告拖欠原告2018年度至2020年度房屋租金114025元。原告认为,金佰利公司无故拖欠原告应得租金的行为已损害原告合法权益,其行为的持续性使得《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》已无继续履行之必要,应予解除。鉴此,原告提起诉讼,请依法判处。被告金佰利公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面证据材料。被告龙马公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和审查采信的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的位于兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场地下一层2-059商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。2013年9月14日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层2-059号商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后双方又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为17.56平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为34824元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为40628元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为46433元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金，2018年度欠付32675元，2019年度欠付40675元，2020年度欠付40675元，共计114025元。被告未按约支付，故原告诉至本院。另查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。本院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，未按时支付租金，自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠原告租金为114025元未付，对原告要求被告金佰利公司支付拖欠租金114025元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，现双方合同尚在履行，但被告逾期支付租金已构成违约，故被告应向原告支付欠付租金73350元按照年利率6%计算的自2018年4月1日至2019年8月20日的违约金，以及欠付租金114025元按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月21日至实际付款之日止的违约金。就原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利2018年欠付租金提供担保，因上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。但在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。被告金佰利公司、龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告马庆宁、刘学锋租赁费114025元，并支付欠付租金73350元按照年利率6%计算的自2018年4月1日至2019年8月20日的违约金，以及欠付租金114025元按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月21日至实际付款之日止的违约金；二、驳回原告马庆宁、刘学锋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元，由原告马庆宁、刘学锋负担377元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担1255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔 二〇二〇年六月三十日法官助理 焦 娇书记员 龚婉清 附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。