呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终746号上诉人（原审原告）：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302，1304.法定代表人：张玲杰，公司经理。委托诉讼代理人：高桂枝，内蒙古恒羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅春艳，女，住山东省莱州市。被上诉人（原审被告）：姜波，男，住山东省莱州市。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）因与被上诉人傅春艳、姜波房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人尖峰公司的委托诉讼代理人高桂枝，被上诉人傅春艳、姜波经本院依法定程序传唤，未到庭参加诉讼，向当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。尖峰公司上诉请求：撤销一审判决，重新审理此案并改判支持尖峰公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清,适用法律不当,应当予以撤销。一、2015年11月17日尖峰公司与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行(以下简称上海浦发银行)签订了《房屋按揭贷款合作合同》,合同约定上海浦发银行为尖峰公司开发的“滨海阳光A区”项目提供相关的按揭贷款业务,尖峰公司为借款人提供阶段性连带担保责任。该合同第七条第(八)项约定“甲方(上诉人)必须主动协助乙方(上海浦发银行)收回贷款本息及处理贷款人违约事件。在担保期限内,当乙方因贷款人连续3期或累计6期未按时足额偿还贷款本息而行使抵押权时,甲方将以不低于借款人所欠乙方借款本息(含逾期罚息)及乙方行使债权所发生的相关费用等的价格回购借款人房屋,偿还借款人在借款合同项下所有债务。甲方回购、偿清借款人所欠乙方全部债务后,乙方可将该借款人享有的债权转让给甲方”。尖峰公司与上海浦发银行签订的《房屋按揭贷款合作合同》是为了促进尖峰公司开发的上述项目下的住房及商业用房的销售,也是为了方便各购房户能够办理银行按揭贷款业务,而且尖峰公司与傅春艳、姜波及上海浦发银行三方签订的《个人购房担保借款合同》也是在该《房屋按揭贷款合作合同》基础上签订的。二、2016年7月19日尖峰公司与傅春艳、姜波及上海浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》第十一条11.1约定“下列任一事件均构成借款人在本合同项下的违约:11.1.2约定:借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用。11.2约定下列任一事件均构成担保人各自在本合同项下违约:11.2.8约定:借款人构成本合同项下的违约的”。因此,依据三方签订的《个人购房担保借款合同》的约定,如果借款人不按时足额偿还银行贷款本息时,担保人就应当承担相应的担保责任。由于傅春艳、姜波未按《个人购房担保借款合同》约定按时足额向上海浦发银行偿还借款,上海浦发银行从尖峰公司的保证金帐户中扣除了傅春艳、姜波所欠银行借款本息及罚息等,尖峰公司履行了合同约定的回购义务后上海浦发银行已将借款人所享有的债权全部转让给尖峰公司。三、2018年4月24日尖峰公司登报声明,要求傅春艳、姜波将尖峰公司垫付的银行贷款本息等及时偿还给尖峰公司或将涉案房屋交还尖峰公司,傅春艳、姜波一直未予履行。2019年4月3日尖峰公司再次登报要求与傅春艳、姜波解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,而且按照法律规定在合理期限内傅春艳、姜波也未提出任何异议,依照法律规定尖峰公司与傅春艳、姜波之间的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除,然而一审法院却未对上述合同及补充协议的解除予以认定,属事实不清。因此,尖峰公司认为一审法院事实不清、适用法律不当,应当依法予以撤销。傅春艳、姜波未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。尖峰公司向一审法院起诉请求：1、解除尖峰公司与傅春艳、姜波于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》;2、傅春艳、姜波立即将位于呼市××区滨海阳光一期(海西明筑)4号楼1单元1503号房屋交还尖峰公司,价值623296元;3、傅春艳、姜波立即给付尖峰公司代傅春艳、姜波偿还给银行的房屋贷款本息366942.96元;4、傅春艳、姜波赔偿尖峰公司代其偿还房屋贷款金额的利息损失(自2018年4月8日起以366942.96元为基数,按2017年中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至实际给付之日,先暂计算至起诉之日,金额为17478元);5、傅春艳、姜波支付尖峰公司违约金93494元;6.由傅春艳、姜波承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月18日尖峰公司与山东展鸿华商装饰工程有限公司签订抵顶房屋协议,尖峰公司将涉案房屋以923296元的价格抵顶(抵顶工程款)给山东展鸿华商装饰工程有限公司,2016年5月30日尖峰公司与山东展鸿华商装饰工程有限公司、傅春艳三方共同签订抵顶房屋转让协议,山东展鸿华商装饰工程有限公司将尖峰公司抵顶其的涉案房屋转让给傅春艳,三方共同约定尖峰公司抵顶乙方山东展鸿华商装饰工程有限公司涉案房屋总额923296元。后尖峰公司为帮助傅春艳向银行办理按揭贷款,于2016年5月30日签订书面商品房买卖合同,该合同约定涉案房屋总价623296元,首付款243296元,余款380000由傅春艳、姜波向银行贷款,但上述合同中约定的首付款傅春艳、姜波并未实际交付尖峰公司,尖峰公司收到银行38万元贷款后,又将上述贷款中361975.07元交付案外人傅某。一审法院认为:本案系房屋买卖合同纠纷，经审理查明,本案尖峰公司据以向傅春艳交付房屋的合同并非尖峰公司诉请解除的商品房买卖合同,而是与傅春艳,第三人山东展鸿华商装饰工程有限公司三方共同签订的抵顶房屋转让协议,涉案房屋价款也并非623296元,而是923296元,并且该923296元系折抵尖峰公司拖欠第三人山东展鸿华商装饰工程有限公司工程款。此外,尖峰公司与傅春艳、姜波之间商品房买卖合同约定的623296元房屋价款,尖峰公司均未实际取得,综上,傅春艳取得房屋实际是基于其与第三人山东展鸿华商装饰工程有限公司之间的转让行为,而非与尖峰公司之间的房屋买卖合同关系,故尖峰公司此次诉讼要求解除与傅春艳、姜波之间的房屋买卖合同及合同补充协议,收回涉案房屋等诉讼请求于法无据,与事实不符,不予支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:驳回内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7360元,已减半收取,由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审判决驳回尖峰公司的诉讼请求是否有事实及法律依据。第一，甲方尖峰公司与乙方山东展鸿华商装饰工程有限公司、丙方傅春艳签订的《抵顶房屋转让协议》约定：甲乙丙三方本着平等、自愿、协商一致的原则，根据甲方与山东展鸿华商装饰工程有限公司（代表人）傅某签订的抵顶房屋协议，就施工抵顶的房屋转让达成如下协议：一、甲方抵顶乙方工程款的房屋为海西名筑项目××楼，约122㎡，房款总价即抵顶工程款的金额玖拾贰万叁仟贰佰玖拾陆元整（923296元）。依据该协议尖峰公司与傅春燕、姜波之间虽签订《商品房买卖合同》，但傅春燕、姜波向尖峰公司交付购房款的行为系抵顶行为。依据《抵顶房屋转让协议》亦可以看出，傅春燕已经全部支付购房款，不存在欠付购房款的行为。傅春燕已经实际履行合同义务。庭审中尖峰公司当庭承认未实际向傅春燕、姜波交付上述房屋，未实际履行合同义务，尖峰公司不享有解除权。尖峰公司主张相应违约金亦无事实及法律依据。尖峰公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第二，浦发银行将案涉房屋的商品房贷款支付给尖峰公司，但房屋的实际购买人是傅春燕、姜波，且不存在欠付购房款的行为。尖峰公司自认将上述该笔款项支付给案外人傅某没有事实和法律依据，现尖峰公司要求傅春燕、姜波给付尖峰公司代傅春燕、姜波偿还给银行的房屋贷款本息366942.96及相应利息亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，尖峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14710元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月八日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁