山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3243号 上诉人（原审被告、反诉原告）:张涌，男，X。 委托诉讼代理人：赵爽明，山东涵清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江春红，女，X。 委托诉讼代理人：刘振强、孙继红，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于斌，男，X。 委托诉讼代理人：刘振强、孙继红，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舒涛，男，X。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东相泰律师事务所律师。 上诉人张涌因与被上诉人江春红、被上诉人于斌、被上诉人舒涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2570号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张涌的委托诉讼代理人赵爽明、被上诉人江春红和被上诉人于斌的共同委托诉讼代理人孙继红、被上诉人舒涛的诉讼代理人矫祥兆参加了诉讼。本案现已审理终结。 张涌上诉请求：1、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2570号民事判决书或发回重审；2、依法改判上诉人与被上诉人就位于城阳区户房屋买卖行为无效，张涌不予协助被上诉人办理该房屋的过户手续；3、依法改判被上诉人将涉案房屋腾空并交付给上诉人；4、本案上诉费及一审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、张涌在案发前不认识被上诉人江春红、被上诉人于斌，从未和他们签订过任何房屋买卖合同，根本不知晓本案形成的各种文书及约定，从来就不存在房屋买卖合同关系。二、张涌从未授权舒涛卖房，舒涛无权对张涌房屋行使处分权，张涌更是从未收到任何房款，舒涛用诈骗的方式既诈骗了买房人，非法占有房款，同时也诈骗了张涌，使张涌的房屋被侵占。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”请求法院将舒涛涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关查处。三、被上诉人江春红举证的证据均显示与上诉人无关，且江春红丈夫在购房时未尽基本的审查义务，明显有悖常理，存在重大过失。四、张涌长时间未发现房屋被处理有诸多客观原因，不能因此就认定为“追认”。1、2003年1月23日，张涌一次性购买了13套房屋，1100平米，加上村里分的二百多平米，再加上在万科魅力之城购买的200多平米，当时房屋面积达到1500多平米，同时先后经营着九家公司，当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理。2、张涌和舒涛系同学关系，2003年时舒涛经济状况不好，本案房屋闲置，而且当时房租价格很低，也就是每月二百多元，所以舒涛提出借用，张涌也就没当回事，就借给舒涛使用，而且也一直认为是舒涛使用或租给别人挣个小钱，也就没再关注本案房屋，导致长时间未发现被卖。五、本案不构成表见代理。首先，表见代理是一种代理行为，需要无权代理人以被代理人的名义实施其具体行为，将可能产生的不利后果归属于被代理人的代理行为。而从所有证据来看，舒涛并没有以张涌代理人的身份出现，而且他自己也否认受张涌委托卖房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，表见代理成立的要件之一是必须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，一般如被代理人的介绍信等证明文件。在本案中，舒涛并未获得张涌的授权，且以自己的名义进行活动，其所有的只是从张涌手中借来的一把房门钥匙，并没有其他足以证明对涉案房屋享有处分权的凭证，没有能使相对人相信行为人具有代理权的事实与理由，如果仅凭一把房门钥匙就有理由相信其有代理权的话，那么整个社会秩序可能会陷入混乱。第三，表见代理要求相对人主观上是善意且无过失。被上诉人主观上存在过失，不具有善意，法律中规定，表见代理在一定情形下，即使形成了权利外观，相对人对行为人是否具有代理权负有审核义务，特别是相对人履行审核义务的成本较低的情况下，如可以通过打电话或前往同城的本人处核实等，如果未尽审核义务，则不能构成表见代理。买房人购买房屋应当查看出卖人是否为所有权人，是否对房屋有确实的处分权，代理人是否有明确的授权，而买房人没有尽到注意的义务，致使案件的发生。且张涌自2005年9月28日取得涉案房屋的房地产权证，对外具有公示的效力，等同于向任何人宣示了张涌对涉案房屋享有独立的物权，被上诉人当时就知道或应当知道，但至今10年有余未提出异议，更未让张涌追认，应视同对张涌享有涉案房屋的物权无异议。第四、2003年初张涌一次性购买13套房屋，当时对于开发单位属于清理库存和批发，所以价格较低，近一年之后舒涛卖房时房价应在1600元以上。本案价格低于当时的市场价，买房人有低价买房的恶意，也说明张涌不可能委托他人卖房。 江春红、于斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回张涌的上诉请求。 舒涛述称，同意江春红、于斌的答辩意见。 江春红、于斌向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认被告与于忠朋签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判决被告张涌协助原告办理涉案房屋过户手续。 张涌向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告江春红、于斌立即将位于城阳区明阳路307乙仁和居x号楼x单元x户房屋腾空并将该房屋交付张涌；2、本案反诉费等费用由两反诉被告承担。 一审法院经审理查明，2003年1月23日，张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定张涌购买该局位于青岛市城阳区明阳路仁和居x号楼x单元x户房屋（以下称“涉案房屋”），该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元；购42号煤屋，面积8.51平方米，单价500元/平方米。2005年9月28日，张涌办理了该房屋产权登记，房地产权证号为房私003049，该房屋坐落变更为青岛市城阳区户。2003年12月2日舒涛（甲方）与于忠朋（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方在位于仁和居（机关事务局房屋）x号楼x单元x楼x户有套二房一套，经双方协商同意转让给乙方；甲方所有房屋约84.92平方米，自愿以1100元每平方米卖给乙方；乙方应先付款后使用，付款方式分为两次付款，第一次付款8万元，剩余款项待甲方办齐房产证后一次付清，煤屋款待房产证办下后根据房产证所标面积一次付清；甲方应积极为乙方办理房产证，办证手续费由乙方承担；该房属甲方购买城阳区机关事务局房屋，如乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责，如纠纷无法解决乙方有权退房并赔偿经济损失（购房款的50%）；甲、乙双方不得擅自违约，违者赔偿对方购房款的50%价款；协议签订之前该房屋产生的一切物业管理费用由甲方承担，并在剩余款项中扣除。2003年12月4日舒涛为于忠朋出具收到购房款83412元的收条。被告舒涛主张只是替被告张涌收钱，该83412元已经转交给了张涌。于忠朋于2013年9月8日死亡，于忠朋生前与江春红系夫妻关系，于斌系于忠朋之子，于忠朋的父母在其死亡前就已去世，江春红、于斌系其法定继承人。原告陈述张涌将包括涉案房屋在内的多处房屋委托舒涛出售，是张涌交付给于忠朋涉案房屋钥匙，且出售涉案房屋后张涌多次表示协助办理过户手续，并自2003年12月交付涉案房屋后居住使用至今。张涌陈述其未委托舒涛出卖涉案房屋，是舒涛借用涉案房屋，其将包括涉案房屋在内的3套房屋钥匙交给了舒涛，对涉案房屋如何使用、居住不清楚，也不知道舒涛将涉案房屋出售。舒涛陈述其与张涌关系非常好，张涌委托其出卖包括涉案房屋在内的6套房屋，并交给其6套房屋的钥匙。被告张涌在城阳区明阳路仁和居2号楼包括涉案房屋在内共有13处房产，为在招行青岛分行办理抵押贷款，山东恒正房地产评估有限公司2014年5月6日对上述房产进行了评估，后上述房产2014年5月15日在青岛市城阳区房地产管理处办理了抵押，现涉案房屋抵押权已消灭。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是于忠朋与被告张涌之间关于涉案房屋买卖行为效力问题。本案中，被告张涌主张涉案房屋买卖行为无效的主要理由是舒涛将属于自己的房屋出售给于忠朋属于无权处分行为，因舒涛及原告并无证据证明被告张涌对涉案买卖合同进行了追认，因此，本案合同应属无效。原审认为，在买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案查明的事实看，至本案起诉前，于忠朋及两原告已占有使用涉案房屋十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议，从张涌将涉案房屋钥匙交付给舒涛，舒涛与于忠朋签订涉案房屋买卖合同、收取于忠朋涉案房屋房款83412元、交付给于忠朋涉案房屋钥匙等行为来看，于忠朋有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就与于忠朋涉案房屋买卖的行为应当构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，应当认定舒涛在本案中的代理行为有效，张涌应对舒涛的代理行为承担民事责任，故于忠朋与张涌之间关于涉案房屋买卖行为依法成立，从成立时起具有法律约束力。被告舒涛主张受张涌委托与于忠朋签订了关于该房屋的买卖合同，涉案房屋买卖合同已由双方履行，且被告舒涛已将房屋交付给于忠朋达十年有余，结合本案案情及各方当事人的陈述、证据，考虑到被告张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，应视为被告张涌对涉案房屋买卖行为进行了追认，综上分析，被告张涌仅以被告舒涛对涉案房屋无处分权为由主张本案买卖行为无效不能成立，不予支持。两原告作为于忠朋的法定继承人，要求确认被告舒涛与于忠朋于2003年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效、要求被告张涌办理涉案房屋产权变更登记手续，理由正当，于法有据，予以支持，但两原告应同时依约向被告张涌支付涉案房屋余款。被告要求原告将涉案房屋腾空并将该房屋并返还被告的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此判决：一、确认被告舒涛与于忠朋于2003年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告张涌（反诉原告）于本判决生效后10日内协助原告江春红（反诉被告）、原告于斌（反诉被告）办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续。三、驳回被告张涌（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费2135元、保全费954元，均由张涌负担。反诉案件受理费由900元，由张涌自行负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。 根据业已查明的事实，至本案起诉前，被上诉人已实际占有使用涉案房屋十余年，而上诉人在此期间从未向被上诉人提出过异议，舒涛在二审期间亦明确认可其系受上诉人委托出售房屋，结合本案当事人提交的其他证据，能够证明被上诉人有理由相信舒涛具有代理权，应认定上诉人与被上诉人已建立房屋买卖合同关系。上诉人主张其与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，理由不成立，本院不予采信。关于上诉人主张舒涛涉嫌刑事犯罪问题，上诉人未提交公安机关已立案侦查的相关证据，本院对上诉人的该项主张不予采信。 综上，上诉人张涌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3035元，由上诉人张涌负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年六月十八日 法官助理 厉永军 书记员于澜