辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初147号原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：金龙，男，1988年2月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：金武林，男，1962年6月21日出生，汉族，与金龙系父子关系，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）诉被告金龙、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案,本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行大东支行委托诉讼代理人丁云鹏，被告金龙委托诉讼代理人金武林到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。农商行大东支行诉讼请求：1.请求准许执行位于沈阳市大东区的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告农商行大东支行与被告宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决，判令宏缘公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。在执行该案中，辽宁省高级人民法院于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定，继续查封了上述房产。因案外人金龙对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽执异186号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护农商行大东支行的合法权益，恢复对沈阳市大东区房屋的执行。金龙辩称，一、答辩人金龙完全认同和支持农商行大东支行起诉状中以下陈诉：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《执行异议和复议规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。”二、农商行大东支行所援引众多法律依据的最终目的是要求法人民院适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行裁决，而答辩人除满足《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的条件外，同时也满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。答辩人金龙与被执行人宏缘公司于2012年11月26日签订了《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区的房产，已支付全部房款并实际入住使用，被执行人宏缘公司也已给答辩人开具了正式的购房发票。答辩人金龙是在人民法院查封之前就已签订合法有效的商品房买卖合同，且该商品房为答辩人唯一住房并已支付全房款实际居住至今，完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部条款。综上所述，恳请人民法院支持答辩人金龙的物权期待权优于原告农商行大东支行的担保物权，驳回农商行大东支行的诉讼请求。终止执行对该房屋的查封并责令农商行大东支行撤销在该房屋上的他项权利抵押。宏缘公司、谷实未答辩。本院经审理查明：2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日宏缘公司与农商行大东支行签订《最高额抵押合同》，约定以房产作为抵押物为宏缘公司与农商行大东支行签订的《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋包含在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。本院审理农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司不服本院一审判决提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该案一审审理期间，根据农商行大东支行的财产保全申请，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房屋）。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执65号民事裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。2019年7月1日，金龙作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2019年9月24日作出（2019）辽执异186号执行裁定，认定金龙对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路50-7号第8幢3-23-2号房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。另查明：2012年11月26日,宏缘公司与金龙签订《商品房买卖合同》一份，约定：金龙购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积93.65平方米，单价为每平方米4280元，总金额为400,822元整。付款方式及期限载明买受人一次性付款400,822元。经查，2011年1月30日金龙用王宝环账户向谷实（宏缘公司时任代人代表、本案被告）转账343,000元用于购房。2015年9月21日，宏缘公司向金龙开具了400,822元的《销售不动产统一发票》，载明销售不动产楼牌号为沈阳市大东区。本案审理过程中，金龙提交宏缘公司于2014年1月19日出具的《入住通知书》。沈阳盈德物业管理有限公司开具的2014年1月19日至2020年1月17日期间收取8#3-23-2房屋的电费、垃圾清运费、物业费、电梯费等《收款收据》。证明案涉案涉房产为金龙购买，并实际入住。根据沈阳市不动产登记中心出具的《房产查询说明》《无查询结果证明》记载，金龙名下未查询到房屋信息记录。上述事实有《借款合同》《最高额抵押合同》、在建工程抵押权登记申请书、《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《收款收据》《房产查询说明》《无查询结果证明》、（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执65号民事裁定、（2019）辽执异186号执行裁定及当事人陈述等证据在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为金龙是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向农商行大东支行提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理做出判决，农商行大东支行对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，金龙能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除农商行大东支行对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，金龙与宏缘公司于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。金龙于2014年1月19日办理了入住手续，交纳了电费、装修垃圾清运费、物业费、电梯费等相关费用至今。且依农商行大东支行委托诉讼代理人申请，本院出具（2019）辽民初147号《律师调查令》，依据沈阳市不动产登记中心出具的《房产查询说明》《无查询结果证明》，金龙名下未查询到房屋信息记录，金龙抗辩理由成立，本院予以采信。同时，根据金龙以王宝环账户向时任宏缘公司法人代表的谷实转账343,000元，以及《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》所载明的内容，可以认定金龙向宏缘公司已经交纳了案涉房产的全部购房款。因此金龙作为商品房消费者，符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形，金龙享有排除农商行大东支行对案涉房产强制执行的民事权益。综上所述，农商行大东支行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不能支持。依照最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费7312元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 薛 宁审判员 苏本营审判员 蒋 策二〇二〇年六月九日法官助理肖利剑书记员张博涵