四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终471号 上诉人（原审原告）：中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团，住所地：四川省乐山市市中区人民南路336号。 负责人：刘培政，政治委员。 委托诉讼代理人：唐红斌，四川益华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何刚，男，汉族，1963年8月26日出生，个体工商户，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：廖梦麟，女，1969年1月28日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：郭洪中，四川正心律师事务所律师。 上诉人中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团（以下简称乐山陆军炮兵团）因与被上诉人何刚合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 乐山陆军炮兵团上诉请求：1.撤销一审判决；2．依法改判支持乐山陆军炮兵团的诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由何刚负担。二审审理中，乐山陆军炮兵团明确其诉讼请求为：1.确认案涉《集资建房协议》、《协议书》、《补充协议书》无效；2．何刚于判决生效后十五日内腾空并向乐山陆军炮兵团返还乐山市人民南路××号房屋；3．乐山陆军炮兵团返还何刚购房款35000元，并赔偿损失275624元，共计310624元；4．本案一、二审诉讼费用、评估费由何刚负担。事实与理由：一、《集资建房协议书》的效力依法可以确定。乐山陆军炮兵团与何刚双方于2020年4月13日签订了《补充协议书》，对原中国人民解放军乐山陆军预备役步兵团（以下简称原步兵团）作为甲方与何刚作为乙方签订《集资建房协议书》的具体条款内容进行了明确，因此《集资建房协议书》的效力依法可以确定。二、乐山陆军炮兵团系案涉房产的使用和管理权人，提出相关诉讼请求有明确的法律依据。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定：“军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。”乐山陆军炮兵团依法承继了原步兵团营区房产具体负责使用和管护的权利义务。同时，乐山市不动产登记中心于2017年1月3日出具的土地登记资料查询结果载明，案涉房产的土地使用权人系乐山陆军炮兵团，依据房地一体的不动产登记基本原则，案涉房产的相关权利人同样系乐山陆军炮兵团。因此，乐山陆军炮兵团与案涉房产具有直接的法律上的利害关系，诉讼主体资格完全适格，要求确认《集资建房协议》无效有明确的法律依据。三、本案不存在判决文书生效后无法履行的障碍。案涉房产目前虽然由何刚的前妻廖梦麟（一审诉讼中双方陈述的“廖彬”系廖梦麟的曾用名）和女儿何某实际使用居住，但廖梦麟于2020年4月13日向乐山陆军炮兵团出具了承诺书，同意由何刚作为诉讼主体参与解决该纠纷的诉讼，也同意待生效判决文书确定补偿或赔付金额后的10个工作日内，在乐山陆军炮兵团支付款项的同时将该套房屋腾空并返还给乐山陆军炮兵团。 何刚辩称，原步兵团与其之间确实存在《集资建房协议书》，后来与乐山陆军炮兵团也达成了《协议书》、《补充协议书》。对于这些协议的效力，请求人民法院依法判决。如果案涉《集资建房协议》、《协议书》、《补充协议书》无效，且何刚向乐山陆军炮兵团腾退并返还乐山市人民××号房屋，则何刚也要求在本案中一并处理乐山陆军炮兵团返还其支付原步兵团的购房款35000元，并赔偿其损失275624元，两项合计310624元。除此之外双方的其他损失各自自行承担。 乐山陆军炮兵团向一审法院起诉请求：1．确认原步兵团与何刚于1993年12月30日签订的《集资建房协议书》无效；2．何刚于本判决生效后15日内腾空并向乐山陆军炮兵团返还乐山市人民南路××号房屋；3．乐山陆军炮兵团退还何刚集资建房款人民币35000元；4．本案诉讼费用由何刚承担。 一审法院认定事实：2019年10月22日，中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅（以下简称步兵旅）出具《证明》，载明“1999年7月29日，根据军队体制编制调整改革总体部署，原中国人民解放军乐山陆军预备役步兵团扩编组建成立步兵旅，营区房产转隶步兵旅下属乐山陆军炮兵团使用和管理，乐山陆军炮兵团承继了原中国人民解放军乐山陆军预备役步兵团营区房产使用和管理的所有权利和义务。”庭审中，乐山陆军炮兵团陈述“原步兵团是1990年7月组建，于1999年7月28日扩编成步兵旅，原步兵团的营区划归乐山陆军炮兵团使用。”。 2019年11月3日，乐山陆军炮兵团作为甲方，何刚作为乙方，共同签订《协议书》，约定“鉴于1993年12月30日，原步兵团与何刚签订《集资建房协议书》，将营区内公寓楼一单元一层一号房屋分配给何刚。因甲乙双方均未找到该《集资建房协议书》和缴款凭证的原件及复印件，双方现达成如下协议：一、乙方承诺与原步兵团签订的《集资建房协议书》系真实行为，如有其他人再行主张该权利，自愿承担相关法律责任。二、甲方对乙方与原步兵团签订《集资建房协议书》的事实不持异议。三、甲方对乙方向原步兵团支付35,000元集资建房款的事实不持异议。四、乙方对甲方承继原步兵团签订《集资建房协议书》一切权利和义务的事实不持异议。五、双方一致同意将该套房屋的纠纷提交乐山市市中区人民法院通过诉讼程序解决，双方对诉讼主体资格均不持异议。六、甲方在法院生效判决文书确定赔付金额后的10个工作日内，将相关款项支付给乙方，乙方同时将该套房屋腾空并返还甲方。”乐山陆军炮兵团在落款“甲方：乐山陆军炮兵团”处加盖印章，何刚在落款“乙方”处签名并捺手印。庭审中，该院询问“2019年11月3日的《协议书》是1993年12月30日的《集资建房协议书》的补充协议吗？”何刚当庭答复“不是，2019年11月3日的《协议书》仅仅是解决1993年12月30日的《集资建房协议书》的程序性协议，不涉及实体”。 庭审中，该院反复多次向双方当事人强调“在合同内容无法确定的情况下，无法确定合同效力。合同是双方意思自治的结果，合同内容、形式是否合法？效力如何？需要根据具体的合同内容依照法律作出判断，在合同内容不明确的情况下，无法确定合同效力。”但直至法庭辩论终结，双方当事人均未向该院提交《集资建房协议书》，也不能就协议内容达成一致意见。 另，庭审中，乐山陆军炮兵团陈述：案涉的位于乐山市市中区房屋现由廖彬实际占有使用，廖彬是何刚的前妻，何刚没有实际占有使用该房屋。乐山陆军炮兵团陈述：案涉房屋是由廖彬、廖彬的女儿和廖彬的母亲实际占有使用，何刚与廖彬已离婚，离婚后何刚就没有占有使用该房屋。 一审法院认为，双方意思表示真实、一致即成立合同。本案中，乐山陆军炮兵团、何刚双方未向该院提交书面的《集资建房协议书》，也不能就集资建房协议内容达成口头一致，乐山陆军炮兵团提交的2019年11月3日《协议书》并不涉及集资建房协议的实体内容，该院无法确定《集资建房协议书》的具体内容，进而无法确定《集资建房协议书》是否具备法定的生效条件，是否存在法定的合同无效的情形，即该院无法确定《集资建房协议书》的效力。另，从步兵旅出具的《证明》来看，原步兵团扩编为步兵旅而并非乐山陆军炮兵团，乐山陆军炮兵团也并非案涉房屋的所有权人。综上，对于乐山陆军炮兵团的第1项诉讼请求，该院不予支持。乐山陆军炮兵团的第3项诉讼请求是基于第1项诉讼请求而提出，故该院亦不予支持。 关于乐山陆军炮兵团的第2项诉讼请求，该院认为，首先，乐山陆军炮兵团、何刚当庭确认案涉的位于乐山市市中区房屋现在并非由何刚实际占有使用，乐山陆军炮兵团要求何刚腾退房屋，缺乏事实依据。其次，从步兵旅出具的《证明》来看，乐山陆军炮兵团也并非案涉房屋的所有权人，其要求何刚腾退房屋，缺乏法律依据。综上，该院对乐山陆军炮兵团的第2项诉讼请求不予支持。 为此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回乐山陆军炮兵团的诉讼请求。本案案件受理费338元（已减半收取，乐山陆军炮兵团已预缴），由乐山陆军炮兵团承担。 二审中，乐山陆军炮兵团提交了以下证据：一、2020年4月13日与何刚签订的《补充协议书》，拟证明双方确实存在集资建房协议；二、何刚、廖梦麟出具的《承诺书》，拟证明本案不存在腾退房屋的障碍。 何刚质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认证认为，因何刚对乐山陆军炮兵团提供的前述证据无异议，本院予以采信。 2020年5月26日，乐山陆军炮兵团向本院提交申请，请求对案涉房屋价值进行评估，本院予以准许。经双方当事人共同机选评估机构后，确定由四川省正信陆广房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行鉴定评估。2020年6月18日，该公司出具川正信陆广房估（2020）13号《房地产司法鉴定估价报告》，双方当事人均同意《房地产司法鉴定估价报告》作为损失认定的参考，《房地产司法鉴定估价报告》与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：2019年10月22日，步兵旅出具《证明》，载明“1999年7月29日，根据军队体制编制调整改革总体部署，原步兵团扩编组建成立步兵旅，营区房产转隶步兵旅下属乐山陆军炮兵团使用和管理，乐山陆军炮兵团承继了原步兵团营区房产使用和管理的所有权利和义务。”一审庭审中，乐山陆军炮兵团陈述：“原步兵团是1990年7月组建，于1999年7月28日扩编成步兵旅，原步兵团的营区划归乐山陆军炮兵团使用”。 2019年11月3日，乐山陆军炮兵团作为甲方，何刚作为乙方签订《协议书》，载明：鉴于1993年12月30日，原步兵团与何刚签订《集资建房协议书》，将营区内公寓楼一单元一层一号房屋分配给何刚。因甲乙双方均未找到该《集资建房协议书》和缴款凭证的原件及复印件，双方现达成如下协议：一、乙方承诺与原步兵团签订的《集资建房协议书》系真实行为，如有其他人再行主张该权利，自愿承担相关法律责任。二、甲方对乙方与原步兵团签订《集资建房协议书》的事实不持异议。三、甲方对乙方向原步兵团支付35,000元集资建房款的事实不持异议。四、乙方对甲方承继原步兵团签订《集资建房协议书》一切权利和义务的事实不持异议。五、双方一致同意将该套房屋的纠纷提交乐山市市中区人民法院通过诉讼程序解决，双方对诉讼主体资格均不持异议。六、甲方在法院生效判决文书确定赔付金额后的10个工作日内，将相关款项支付给乙方，乙方同时将该套房屋腾空并返还甲方。 2020年4月13日，乐山陆军炮兵团（甲方）与何刚（乙方）签订《补充协议书》，载明：甲乙双方于2019年11月3日签订《协议书》，现对该《协议书》的有关事项进行进一步明确：一、甲乙双方一致认可，1993年12月30日，原步兵团作为甲方与何刚作为乙方签订《集资建房协议书》的具体条款内容为：一、（一）甲方在营院内修建现役军人住宅的同时，从团特点出发，安排了少数集资建宅工程。由何刚出资人民币35,000元（大写叁万伍仟元正），集资建房解决住房。（二）集资款乙方应于1993年12月30日前一次性付清甲方。（三）甲方保证乙方集资房的修建质量，其内部设施（含水、电）均按设计标准。（四）集资住宅甲方将一单元底层一号房一套（建筑面积97.07平方米）分配与乙方。（五）甲方向乙方出具该套住宅产权证明书，乙方享有产权。（六）该协议一式四份，甲方、乙方各执两份，具有同等效力。二、甲乙双方一致同意对《集资建房协议书》的内容是否合法、有效均可发表各自的观点。 原步兵团将建成后的案涉房屋（面积为97.07平方米）交付何刚占有使用，但至今未办理房屋权属登记。 何刚与廖梦麟原系夫妻，现已离婚。2020年4月13日，何刚向乐山陆军炮兵团出具《承诺书》，载明：“《集资建房协议书》的购房款35000元系我与廖梦麟共同出资购买，目前该套房屋由廖梦麟和我女儿何某实际使用居住。在法院生效判决确定补偿或赔偿金额后，本人放弃领取相关款项，由乐山陆军炮兵团将相关款项支付给廖梦麟，廖梦麟同时将该套房屋腾空并返还。”当日，廖梦麟也向乐山陆军炮兵团出具《承诺书》，载明：“乐山市市中区房屋目前由我和女儿何某实际使用居住，本人同意由何刚作为诉讼主体参与解决该纠纷的诉讼。乐山陆军炮兵团在法院生效判决文书确定补偿或赔偿金额后的10个工作日内将相关款项支付给廖梦麟，廖梦麟同时将该套房屋腾空并返还乐山陆军炮兵团”。 2020年5月26日，乐山陆军炮兵团向本院提交申请，请求对案涉房屋价值进行评估。当日，本院组织双方对评估前事宜进行确定，何刚同意由法院委托评估机构对案涉房屋进行鉴定估价，且双方均同意对案涉房屋的评估价格结果仅作为损失认定的参考。2020年6月18日，四川省正信陆广房地产土地资产评估有限公司出具川正信陆广房估（2020）13号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为案涉房地产评估单价为3,278元/㎡。 庭审中，各方当事人均认可案涉房屋修建至今，未办理相关报批、报建手续。案涉房屋所涉的土地用途为军事用地。 以上事实有一、二审庭审记录、询问笔录、川正信陆广房估（2020）13号《房地产司法鉴定估价报告》、《承诺书》、《协议书》、《补充协议书》在卷为证。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《集资建房协议》、《协议书》及《补充协议书》的效力认定及其后续问题处理。 从本案查明的事实，案涉《协议书》及《补充协议书》中均明确，原步兵团与何刚于1993年订立《集资建房协议》，其主要内容为何刚出资35,000元，原步兵团将案涉房屋交付何刚，并出具该套住宅产权证明书，何刚享有产权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”该协议内容虽名为集资建房，但实质上属于出卖人原步兵团修建、交付房屋并转移所有权与买受人何刚，何刚则支付价款的合同，故本案《集资建房协议》符合房屋买卖合同的法律关系的性质。 根据原步兵团与何刚订立《集资建房协议》时有效的法律、行政法规即《中华人民共和国城市规划法》（１９８９年１２月２６日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”和《中国人民解放军房地产条例》（1990年4月20日中央军委发布）第十条“军队下列房地产的转移、变更由总后勤部审批：（一）不论数量多少，凡军队房地产向地方有偿转让或者无偿移交的；......”，本案中，原步兵团向何刚有偿转让案涉房屋并未取得相关部门审批。同时，案涉房屋自修建至今也一直未取得建设工程规划许可证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原步兵团与何刚签订的《集资建房协议》和乐山陆军炮兵团与何刚签订的关于确认《集资建房协议》内容及权利义务的《协议书》、《补充协议书》显然违反了前述法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，乐山陆军炮兵团依法承继了原步兵团营区房产具体负责使用和管护的权利义务，故何刚因无效合同取得的位于乐山市人民南路××号房屋，应当返还乐山陆军炮兵团，而对原步兵团取得的购房款35000元，乐山陆军炮兵团也应返还何刚。双方返还财产后，还应当根据案件实际情况确定双方应承担相应的缔约过失责任。 缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务；（二）相对人受有损失；（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的；（四）违反先合同义务者有过错。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。对于先合同义务可从两方面分析：一是卖房人原步兵团对案涉房屋未取得规划许可，且对外转让也未获相关部门审批、对该重要事实应属明知并依然将房屋出售，违反诚实信用之先合同义务；二是买房人何刚对房屋权属及合法与否亦未尽审慎注意义务，双方均存过错，原步兵团之过错程度大于何刚。再看由此产生的相应损失。本案二审中，双方当事人均同意损失以案涉房屋评估的市场价值作为参考，并根据双方过错程度及房屋和土地性质，乐山陆军炮兵团同意在原步兵团过错范围内承担因缔约过失给何刚造成的损失275,624元，何刚对此无异议，且双方均同意除此之外的其他损失应各自自行承担,本院予以确认。 综上所述，因二审出现新证据，致一审判决认定事实不清，适用法律不当，且判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1847号民事判决； 二、确认原中国人民解放军乐山陆军预备役步兵团与何刚于1993年12月30日签订的《集资建房协议书》、2019年11月3日中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团与何刚签订的《协议书》及2020年4月13日中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团与何刚签订的《补充协议书》无效； 三、何刚于本判决生效之日起二十五日内向中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团腾退并交付乐山市人民南路××号房屋； 四、中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团于本判决生效之日起二十五日内返还何刚购房款35,000元，并赔偿损失275,624元，共计310,624元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费338元，由中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团负担；二审案件受理费676元，评估费5,000元，由中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅炮兵团负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭媛媛 审 判 员 刘一铭 审 判 员 周文勤 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 吴 君 书 记 员 黄学勤 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同 《中华人民共和国城市规划法》 第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 《中国人民解放军房地产条例》（1990年4月20日中央军委发布的） 第十条军队下列房地产的转移变更由总后勤部审批： （一）不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让或者无偿移交的； （二）不论数量多少，凡军队房地产与地方换建，或者利用军用土地与地方、港澳台、华侨、外商合作及合资建房的； （三）军队房地产与地方兑换，换回的房地产数量、质量不相当的； （四）军队房地产用于离退休干部建房的； （五）整座落营房拆除销号或零星拆除营房3000平方米（含）以上的； （六）团（含）以上单位整座落空余营房借给地方的； （七）有期借给地方土地20亩（含）以上的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。