广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3247号上诉人（原审被告）：古柳坚，男，汉族，出生日期1987年09月10日，户籍地址广东省五华县，委托诉讼代理人：杨会元，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中星城产业运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区田心工业区。法定代表人：李双林，经理。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利铭，广东国晖律师事务所律师。上诉人古柳坚因与被上诉人深圳市中星城产业运营有限公司（以下简称中星城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结古柳坚上诉请求：1、请求依法改判原审判决第二项古柳坚参照租金的30%支付房屋占有使用费给中星城公司。2、请求维持判决书中除第二项外，第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项的判决。3、请求改判古柳坚与中星城公司一审诉讼费分担比例。4、判决中星城公司承担上诉诉讼费。事实与理由：本案租赁合同一方的古柳坚，承租案涉房屋的目的完全不在于“堆放进驻时的零散废品”本身。根据古柳坚与中星城公司签订的租赁合同的约定，该案涉房屋主要是用于雇佣20多名工人收货、打包、出货等“生产经营”再生资源的活动。然而，一、案涉房屋在政府六部门共同执法限期10日内拆除，而且配套使用的电箱被查封等极其不利于古柳坚的情势之下，包括古柳坚在内的具有正常逻辑思维的人，均不可能会继续投入或扩大再生产。古柳坚于前述原因发生时，仍事实上占有该案涉房屋确实是处于无奈，因为其所在的行业环境准入门槛较高，很难再寻找适合的场所，一直渴望和期待中星城公司与政府部门协调解决。中星城公司虽然面临拆除和查封问题，却迟迟不予积极解决相关问题。因为其认为有古柳坚保证金作为后续租金扣除的保障，而且放任古柳坚在面临拆除和查封的恶劣环境下继续使用案涉房屋，以租赁合同要求古柳坚在占有案涉房屋期间交付租金为目的。但，古柳坚持续占有案涉房屋，也无法在占有案涉房屋期间实现符合合同目的的使用功能和体现相应的使用价值利益。二、因古柳坚事实上占有该案涉房屋，由于上述原因仅实现“堆放进驻时的零散废品”功能的使用价值，且产生和体现案涉房屋小部分使用价值的利益。三、案涉房屋大部分使用价值的利益无法实现。因中星城公司自与案外人菲XX科技园（深圳）有限公司签订的无效房屋租赁合同开始，案涉房屋除一半分租给古柳坚外，另一半房屋至今也仍然一直持续闲置。古柳坚在占有案涉房屋期间实现和体现案涉房屋小部分使用价值的利益，应当返还给中星城公司。该利益是中星城公司将案涉房屋转租给古柳坚侥幸获得的。不能返还给中星城公司的，因案涉房屋大部分使用价值利益，无价值体现。主要原因在于：①政府相关部门均明令禁止使用，而案涉房屋如同本案之情形，有可能随时被查封。②只要是前述情况的知情人均不会向其承租和问及。即中星城公司失去案涉房屋使用功能和使用价值的经济损失在其转租给古柳坚时或之前已经客观存在。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失。首先，古柳坚认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。该规定支付房屋占有使用费是属于返还财产的范畴。本案不属于前述一般规定，其特殊性表现在于，古柳坚不是占有了案涉房屋，即产生使用功能和使用价值的全部利益，是因为上述原因使古柳坚无法以占有案涉房屋后发挥应有的使用功能价值且符合合同目的相应价值。其次，本案与其他众多无效房屋租赁合同案件和相关司法判例相比较，前者，承租方无法以占有案涉房屋后于占有案涉房屋期间发挥应有的使用功能价值且符合合同目的相应价值；后者，承租方已经以占有案涉房屋后于占有案涉房屋期间发挥应有的使用功能价值且符合合同目的相应价值。本案实际和特殊情形，（一）古柳坚占有期间实现和体现的案涉房屋小部分使用价值的利益，是中星城公司转租案涉房屋给古柳坚侥幸获得，属于占有使用费所体现的财产利益范畴。古柳坚还认为，前述案涉房屋仅在占有案涉房屋期间以古柳坚“堆放进驻时的零散废品”产生小部分使用价值的利益。这部分利益应当返还给中星城公司。（二）中星城公司将案涉房屋转租给古柳坚后，由于被限拆和查封等原因，大部分使用价值也没有从古柳坚的经营行为中得以实现，没有产生相应的符合合同目的的使用功能，故没有相应的可返还的使用价值利益。（三）案涉房屋的使用价值无法实现的损失，非古柳坚与中星城公司转租租赁合同无效造成，是中星城公司和案外人等在转租之前已经造成且客观存在，不能也无法从古柳坚占有案涉房屋后全部实现或转换为财产利益收入，古柳坚也没有获取案涉房屋其他符合合同目的的大部分使用价值的利益。该案涉房屋大部分使用价值没有实现，完全是不可归责于古柳坚的原因造成的经济损失范畴。该项损失应由中星城公司和案外人等共同承担。一审法院判决，生硬地在古柳坚特殊处境之下，让其承担已经由他人造成的损失，实属不公平。故申请贵院依据中星城公司转租案涉房屋给古柳坚在占有案涉房屋期间侥幸获得或实现的财产利益等事实，依法改判原判决书中第二项内容。望判如所请。中星城公司答辩称，一、不认可古柳坚提出的上诉请求参照租金的30%支付占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，中星城公司有权请求古柳坚按照租金合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。古柳坚不间断使用中星城公司出租的房产，还找借口不交付租金、占用费，使古柳坚受益，间接导致中星城公司损失。中星城公司后期获知本涉案房产限期拆除，导致承租的菲XX公司另一半的房产空置近七个月无法收益，还要支付租金、占用费。期间，中星城公司无数次的与古柳坚联系，让古柳坚搬离或者将租金交付，以便于中星城公司将承租菲XX公司的物业全面交回，制止损失扩大，古柳坚均未搬离又不交租。二、对房产的占用，古柳坚存在主观恶意。古柳坚占用以及使用涉案物业，又找借口不交租金，这主观恶意从古柳坚反诉以及上诉均不想支付房屋占用费就可以看出。古柳坚行为致使中星城公司即无法收取古柳坚租金周转，又要持续支付承租菲XX公司物业的另一半空置物业租金，导致无法将涉案物业早日返还给菲XX公司，停止支付房屋占用费。实质上中星城公司给菲XX公司交付占用费到2019年1月20日的损失一部分就是古柳坚恶意不搬离涉案物业造成的。中星城公司诉讼请求：1.判决中星城公司、古柳坚签订的租赁合同于2019年6月6日解除；2.判决古柳坚向中星城公司支付2019年1月1日-2019年7月20日拖欠的租金房屋占用费718025.81元；3.判决古柳坚赔偿中星城公司支付中介的佣金57000元；4.判决中星城公司没收古柳坚的押金388800元；5.诉讼费由古柳坚承担。古柳坚一审反诉请求：1.确认中星城公司、古柳坚签订的《房屋租赁合同》无效；2.确认古柳坚无需向中星城公司支付2019年1月30日被查封后至撤离该现场止的租金718025.81元；3.判令中星城公司返还保证金人民币388800元，返还2019年1月租金129600元；4.判令中星城公司赔偿古柳坚装修损失150000元；5.判令中星城公司承担本案诉讼等全部费用。一审法院查明以下事实：2018年10月18日，中星城公司与案外人菲XX科技园（深圳）有限公司签订了一份《仓库租赁合同书》，约定菲XX科技园（深圳）有限公司将深圳石岩菲XX科技园部分仓库按现状出租给中星城公司使用，面积5000平方米，租金每月150000元。2018年12月28日，中星城公司（甲方）与古柳坚（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区XX街道菲XX科技园A区厂房出租给乙方用于再生资源行业；合同期限为2018年12月28日至2020年1月1日；装修免租期20天，自2019年1月1日起租；租赁保证金388800元，首年月租金为129600元。双方在合同上还另行手写注明，如该厂房未拆迁的情况下，合同每年重新续签，最长期限至2024年12月31日。古柳坚向中星城公司租赁的厂房即为中星城公司向案外人菲XX科技园（深圳）有限公司所租赁的仓库的一部分，该房屋系铁皮房。2018年12月5日至12月28日期间，案外人何某某、邹某某共计向案外人覃某某银行账户转款388800元，中星城公司、古柳坚双方确认该款项系古柳坚向中星城公司支付的租赁保证金。2019年1月22日，邹丽媚分三笔向覃杏季银行账户共转款129600元，中星城公司、古柳坚双方确认该款项系古柳坚向中星城公司支付的租金。2019年1月25日，覃某某季向案外人卢某某银行账户转款57000元。深圳市XX房地产发展有限公司向中星城公司开具了名为“厂房中介费”的收款收据，金额为57000元。中星城公司主张该款项系中星城公司因案涉房屋租赁支出的中介费，古柳坚予以了确认。古柳坚主张，其取得案涉房屋后进行了装修，加建了长达75米的墙体，中星城公司对该事实不持异议。古柳坚提交了其与深圳市金XX装饰工程有限公司于2018年12月27日签订的《工程施工合同协议条款》，该合同约定古柳坚委托深圳市金XX装饰工程有限公司对菲XX工业园1号厂房进行改造，预计工期为2019年1月1日至1月20日，工程造价321332元。2019年1月2日至2019年1月19日期间，古柳坚通过银行转账、微信转账等方式向深圳市金XX装饰工程有限公司法定代表人温济敏支付了150000元。古柳坚提交了一份电箱被查封的图片，主张案涉房屋系违法建筑，2019年1月30日，石岩街道执法队对案涉房屋进行了查封，导致其再无法使用案涉房屋。中星城公司主张仅仅是电被查封，案涉房屋并未被查封，且古柳坚私搭了电线继续使用案涉房屋直至2019年7月20日。为证明其主张，中星城公司提交了：1.2019年6月6日的《通知函》及送达凭证，内容为截至当时古柳坚已拖欠房租550800元，违反了合同约定，中星城公司要求解除合同，并要求古柳坚于2019年6月9日前搬迁，并全额缴纳房租等费用。2.中星城公司、古柳坚于2019年7月6日签订的《协议书》，内容为经双方协商，古柳坚同意于2019年7月20日前清空仓库及空地所有设备、货物以及垃圾。3.中星城公司、古柳坚于2019年7月20日签订的《厂房交接书》，古柳坚于该日将案涉房屋交还中星城公司。古柳坚对上述证据的真实性不持异议。另，中星城公司在一审法院（2019）粤0306民初23554号案件中主张案涉房屋系违法建筑，其与案外人菲XX科技园（深圳）有限公司签订的《仓库租赁合同书》系无效合同。中星城公司在该案中提交了石岩街道办事处于2018年5月25日发布的《关于强制拆除违法建筑的通告》，内容为菲XX科技园违建业主因未取得临时用电和临时建筑许可证，擅自在菲XX科技园内进行违法搭建，且未在限期内拆除，石岩街道办事处综合执法队已启动强制执法程序，定于2018年6月30日前完成强制拆除和清理整治工作。菲XX科技园（深圳）有限公司在该案中提交的证据显示，其于2019年1月9日将案涉房屋交付给了中星城公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，中星城公司、古柳坚签订的合同应符合法律法规的强制性规定。案涉房屋系临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。古柳坚主张案涉房屋系违法建筑，中星城公司未提交案涉房屋已经城乡规划主管部门批准建设的相关证据，且中星城公司在它案中亦主张案涉房屋系违法建筑，故一审法院确认案涉房屋系未经批准的违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，一审法院确认中星城公司、古柳坚于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效。从本案《房屋租赁合同》中关于“如该厂房未拆迁的情况下，合同每年重新续签，最长期限至2024年12月31日”的约定以及石岩街道办事处执法队已于2018年6月份开始对菲XX科技园内的其他临时建筑进行了强制拆除的事实可以看出，中星城公司、古柳坚在签订租赁合同时，对案涉房屋系违法建筑且随时可能被强拆的事实应均已知晓。因此，一审法院认定中星城公司、古柳坚对合同无效的后果各自应承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，古柳坚向中星城公司支付的388800元租赁保证金，中星城公司应予返还。关于房屋占有使用费。古柳坚已于2019年7月20日将案涉房屋返还中星城公司，但其主张，其租赁案涉房屋用于再生资源行业，需要组织人工和机器设备进行生产加工，案涉房屋自2019年1月30日被查封后，不具备实际使用价值，其不应支付中星城公司占有使用费。一审法院认为，古柳坚提交的证据仅显示案涉房屋的电箱被查封，案涉房屋并未被查封，而古柳坚租赁房屋的用途为再生资源，该行业对场地环境的要求低于其他行业。且根据常理判断，如案涉房屋已无法实际使用或者达不到古柳坚租赁房屋之目的，古柳坚应积极搬离房屋，而不是在中星城公司要求其搬离后才于2019年7月20日搬离，故一审法院确认该房屋具备实际使用价值。但案涉房屋的电箱被查封，必然妨碍房屋之使用，占有使用费如参照双方约定的租金标准对承租方难免不公，故一审法院酌定占有使用费按照100000元/月的标准支付。因中星城公司于2019年1月9日才取得案涉房屋，其向古柳坚交付房屋必然在2019年1月9日之后。因此，古柳坚应支付中星城公司2019年1月9日至2019年7月20日的房屋占有使用费为636666.67元（100000元/月×6月+100000元/月÷30天×11天）。扣除古柳坚已支付中星城公司的129600元，古柳坚还应支付中星城公司房屋占有使用费507066.67元。关于损失赔偿。中星城公司认可古柳坚对案涉房屋进行了加建，古柳坚提交的证据证明其向深圳市金XX装饰工程有限公司法定代表人支付了150000元，该款项的支付日期亦在合理的装修期间内，因此，一审法院确认古柳坚对案涉房屋进行了装修并支出了装修费150000元。中星城公司、古柳坚签订的合同期限为2年，古柳坚已使用案涉房屋约6个月，故一审法院酌定古柳坚的装修费损失为112500元。古柳坚确认中星城公司因本案租赁合同支出了中介费57000元，而古柳坚亦使用了案涉房屋约6个月，中星城公司的中介费损失为42750元。结合双方应承担的责任比例，一审法院确认中星城公司应赔偿古柳坚装修费损失56250元，古柳坚应赔偿中星城公司中介费损失21375元。一审法院判决：一、确认中星城公司与古柳坚于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、古柳坚于判决生效之日起十日内支付中星城公司房屋占有使用费507066.67元；三、古柳坚于判决生效之日起十日内赔偿中星城公司中介费损失21375元；四、中星城公司于判决生效之日起十日内返还古柳坚租赁保证金388800元；五、中星城公司于判决生效之日起十日内赔偿古柳坚装修费损失56250元；六、驳回中星城公司其他诉讼请求七、驳回古柳坚其他反诉请求。本案本诉受理费7637元，由中星城公司负担4170元，古柳坚负担3467元；反诉受理费5242元，由中星城公司负担3490元，古柳坚负担1752元。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为古柳坚应向中星城公司支付房屋占有使用费的数额。古柳坚上诉主张，本案租赁合同的目的主要是雇佣20多名工人收货、打包、出货等“生产经营”再生资源的活动，本案中，因涉案房屋被查封电箱后，仅实现了“堆放进驻时的零散废品”功能的使用价值，故请求支付30%的房屋占有使用费。本院认为，涉案房屋为临时建筑，未取得城乡规划主管部门批准建设的相关文件，因此，中星城公司与古柳坚签订的租赁合同无效。鉴于双方在签订合同时均应对案涉房屋系违法建筑且随时可能被强拆的事实知晓，原审认定双方对涉案合同的无效均有过错及过错的分担，并无不当，本院予以确认。关于古柳坚认为涉案房屋电箱被查封，导致其租赁目的无法实现的问题，本院认为，涉案房屋用于再生资源行业，该行业对场地要求的标准低于其他行业，主要为堆放货物，收货、打包、出货一般也主要是需要人力完成，古柳坚也未举证证明需要使用其他用电的机器设备。同时，依据常理，涉案房屋的电箱自2019年1月30日被查封后，古柳坚仍使用至2019年7月20日，如涉案房屋无法实现合同目的，古柳坚使用近六个月之久，不合常理。古柳坚也未提交证据证明在此期间，有向中星城公司提出涉案房屋无法正常使用，要求中星城公司予以解决。因此，本院认为，涉案房屋具备基本使用价值，并未导致合同目的无法实现。但鉴于电箱被查封，的确会对房屋使用的便利造成影响，原审法院酌情将房屋占用使用费调至100000元/月，并无不当，本院予以确认。关于古柳坚的装修损失及中星城公司的中介损失，原审依据双方的过错，认定各自负担50%亦合理，古柳坚亦未提出异议，本院予以确认。综上，上诉人古柳坚的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7985元，由上诉人古柳坚承担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年六月十八日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。