广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初460号原告：李嘉伟，男，1995年5月13日出生，汉族，住址：广东省雷州市**********，公民身份号码为440************876。原告：吴雅诗，女，1996年7月19日出生，汉族，住址：广东省湛江市赤坎区******，公民身份号码为440************264。被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地：湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告李嘉伟、吴雅诗与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李嘉伟、吴雅诗和被告的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向两原告支付违约金98528.2272元（暂计至2020年3月16日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2017年3月25日签订商品房买卖合同,购买被告所开发的位于湛江市麻章区***************,购房款为526326元。合同签订后，二原告依约付清了购房款。根据合同第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应于2018年6月30日前将验收合格、取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给二原告使用，否则每逾期一日，按总房款万分之三计付违约金。由于被告至今未能将验收合格的商品房交付给二原告，按上述约定，截至2020年3月16日的违约金为98528.2272元。为维护二原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，一、涉案房屋延时交付的原因不在于被告。被告于2015年8月24日与总承包方湛江市第四建筑工程有限公司（下简称四建公司）签订了施工合同，约定四建公司须在2017年7月20日前竣工并完成验收备案。合同签订后，被告已依约支付工程进度款，但四建公司利用被告重视项目等特点，故意拖延、制造纠纷，导致项目严重超期。虽被告可解除施工合同，但为避免项目延期造成业主更大损失，被告只能委曲求全。直至2018年9月，被告通知四建公司解除施工合同，但麻章区政府介入调解，故被告继续将项目的剩余工作交给四建公司承建。麻章区政府在2018年10月期间召集了几次协调会议，根据会议相关主管部门和四建公司的表态，被告向业主作出2019年5月1日前交房的承诺。在该期限前，广弘商业广场住宅部分已完成建设并通过规划验收、工程质量验收、消防验收、环保验收等，已符合交付条件，但四建公司拒不配合移送竣工资料和出具所需文件，导致验收备案工作无法完成。二、二原告主张的违约金标准偏高，应予以调整：1.二原告购房时按建筑面积计算的单价为每平方5509.53元，现售价已达每平方9000元左右，根据房屋增值情况，二原告并不存在损失；2.若考虑二原告未能及时使用房屋导致使用费损失，则应参照同路段同类房屋的租金标准进行认定；3.截至2019年4月18日，涉案房屋已完成分户工程质量验收，是否取得竣工验收备案证明并不影响房屋的使用。因此，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，适当减少违约金的计算标准。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017006439），约定二原告购买被告位于湛江市麻章区***************，总房款为526326元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时，合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，二原告依约支付了全部房款给被告，二原告提交了购房发票和中国银行借款借据予以佐证，被告对此没有异议，故本院予以确认。对于涉案房屋的竣工验收情况，被告在庭审中确认其2020年3月3日取得建设工程竣工验收备案证明文件。对于涉案房屋的交付情况，被告向本院提交了《单位工程竣工验收备案表》、《收房通知书及邮单》、《不动产测量报告》、《委托书》、《不动产测绘成果申请审查表》和《不动产测绘成果验收书》，欲证明其于2020年3月16日已履行交房义务。二原告对收到交房通知没有异议，但暂未收房。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的焦点为：一、被告逾期交房是否构成违约；二、原告的请求是否合法合理，应否支持。一、关于被告逾期交房是否构成违约的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应严格按照合同约定履行各自的义务，二原告按照合同约定已履行支付房款义务。按照双方签订合同的第九条、第十一条之约定，被告应于2018年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明以及房屋测绘报告的房屋交付原告，被告未能按期将符合条件的房屋交付二原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张逾期交房的原因在施工方，逾期交房的责任不在被告，不属不可抗力的免责情形，被告提出的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告请求是否合法合理，应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告可就被告的违约行为请求被告继续履行、承担违约责任。原告请求被告按照合同约定的交房义务和按照合同约定支付已付房款万分之三的违约金，该标准属合同范围，本院予以支持。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形。另，被告认为房价上涨，二原告不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算。二原告因房价上涨带来利益，属于商业风险利益，不能作为被告减轻违约责任的理由。因此，被告的以上抗辩理由不成立，不予采纳。合同约定被告于2018年6月30日前交房，由于原告截止2020年3月16日暂未收房，故逾期交房违约金应从2018年7月1日起计至2020年3月16日止（共625天），即被告应支付违约金98686.13元（526326元×625天×万分之三）给二原告，二原告请求违约金98528.2272元，本院予以支持。2020年3月17日至被告实际交付房屋之日的违约金，二原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017006439）约定的交房义务。二、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金98528.2272元给原告李嘉伟、吴雅诗。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1131.61元，由被告湛江麻章广弘物业有限公司负担。二原告已预交受理费1131.61元，本院不作退付，由被告在上述履行期限内迳付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  林俊圣二〇二〇年六月九日书记员  肖海清附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。