广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初13144号原告：张德芬，女，汉族，1973年6月9日出生，住四川省隆昌县****************。公民身份号码511************625。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告张德芬与被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张德芬到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本院提出诉讼请求：1.被告退回物业使用权转让款385000元；2.被告支付原告违约金70000元；3.解除《物业使用权转让合同》；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月期间，被告宣称其是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，对外出售该项目公寓的使用权，原告基于对被告的信任于2017年10月27日购买了加德公馆2栋811号的公寓，于同日签订了《物业使用权转让合同》,并按照合同约定支付了385000元的使用权费用，确认了原告对加德公馆2栋811号的公寓拥有40年的使用权。按照合同约定，被告应于2019年5月31日前将加德公馆2栋811房依法依约交付给原告。但是被告至今未交付。综上，被告未达到法律法规以及合同约定的交付标准向原告交付加德公馆2栋811号的公寓。且，至今未向原告出示其可以合法出售使用权的合法文件。因此，被告应将原告购买公寓的使用权本金退还及支付相应的利息。为维护原告的利益，特此诉讼。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：原告身份证、被告企业机读档案登记资料，证明原、被告主体资格。《物业使用权转让合同》、《【加德公馆】合同金额调整确认函》，证明被告将涉案房屋使用权转让给原告的事实。收款收据、银联支付POS签购单各5张，证明原告向被告支付385000元的事实。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0111）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第2栋811房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.22平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额385000元；2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、甲方违约责任1）合同生效后，甲方擅自解除合同的，甲方除一次性退回乙方支付该物业的转让款外，并以该物业实际支付的转让款按日向乙方支付万分之二的违约金。2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”2018年1月16日，原告与被告共同签署《【加德公馆】合同金额调整确认函》，主要内容：客户张德芬成交【加德公馆】2栋811房，合同号0111，原合同第三条款第1点的总金额385000元，现更正为总金额381150元，按此更改后金额执行，其余条款均按合同执行。根据原告提供的付款凭证可知，原告共计向被告支付租赁款381150元，其中于2018年1月16日支付最后一笔款项186150元。诉讼中，原告陈述：原告诉请主张被告支付的违约金，包括两项费用，一是按照合同第八条第1项的约定，被告应当向原告支付违约金30000元；二是以385000元为本金，从支付之日起按日万分之二的标准计算至原告起诉之日的利息。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗西路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《＜弼唐村集体土地合作开发协议书＞补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：6440604002003JS10007）,使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告主张解除合同的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告于2017年10月27日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。本案中原告主张解除该合同，但合同解除系建立在合同有效的基础上，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款381150元，被告应予返还。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金及利息。第一，关于违约金，原告主张根据《物业使用权转让合同》第八条第1项关于“合同生效后，甲方擅自解除合同的，甲方除一次性退回乙方支付该物业的转让款外，并以该物业实际支付的转让款按日向乙方支付万分之二的违约金”的约定要求被告支付违约金30000元。该条款约定的是被告擅自解除合同的情形，但因该合同无效，并不适用上述条款，故原告主张被告支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。第二，关于利息，被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当赔偿。利息以应返还的租金为本金，从该资金被占用之日起计算。根据现有证据，本院酌定从原告支付最后一笔款项之日即2018年1月16日起计算利息。原告主张上述利息计算至起诉之日即2020年5月21日止，本院予以支持。至于利息的计算标准，因合同无效，本院酌定2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告张德芬于2017年10月27日就佛山加德公馆第2栋811房签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：0111）无效；被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张德芬返还物业使用权转让款381150元及利息（利息以381150元为本金，从2018年1月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月21日止）；驳回原告张德芬的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3538元，由被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月十五日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。