内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终449号上诉人（原审原告）：王志忠。上诉人（原审原告）：宋淑云，现住通辽经济技术开发区新天地小区5号楼1单元1102室。被上诉人（原审被告）：通辽市笔克置业有限公司。法定代表人：符奕斌，董事长。委托诉讼代理人：汤美娜，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓娜，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人王志忠、宋淑云因与被上诉人通辽市笔克置业有限公司（以下简称笔克公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8022号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王志忠、宋淑云上诉请求：1.请求判决被上诉人赔偿上诉人可得利益损失共1,117,375元，其中住房可得利益1,071,700元，地下室可得利益45,675元；2.请求人民法院判决赔偿因被上诉人违约给上诉人造成的直接损失共69,500元，以上两项合计1,186,875元；3.请求依据2019年10月28日起施行的《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》，纠正一审法院“同案不同判”的民事判决。事实与理由：1.2009年上诉人因被上诉人拒收购房尾款无奈起诉，是被上诉人违约，应当承担赔偿责任；2.依据（2016）最高法民再156号民事判决确认的事实，即使合同解除，上诉人还可以要求对方赔偿预期可得利益损失；3.一审法院混淆了书证和证人证言的概念，房地产中介提供的售楼信息不符合证人证言的特点，该信息中有房产中介的名称、联系人和联系电话，是可以核实的，被上诉人在质证时未提出异议，按证据规则，该证据应有证明力；4.上诉人租房住不是为了扩大损失，虽上诉人在2014年自治区高院审理本案过程中已经知晓涉案房屋另卖他人的消息，但法律有执行回转的规定，上诉人坚信能够要回住房，且购房款一直在被上诉人手中，上诉人没有经济能力再购买住房；5.一审判决由上诉人承担诉讼费用错误，最高人民法院因合同履行不能判决解除合同，但不意味着支持违约行为，若无被上诉人违约就没有本案诉讼，故诉讼费用不应由守约方承担；6.对于（2010）通民终字第550号案件受理费，该案由通辽市中级人民法院撤销原判并发回重审后，上诉人再次上诉至通辽市中级人民法院，故不存在退还了诉讼费的问题；7.一审法院判决驳回诉讼请求违反《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本案上诉人合同履行后的可得利益就是涉案住房，上诉人存在可得利益损失；8.一审对地下室漏判，且漏判了因诉讼产生的其他费用，上诉人向自治区高院申请再审和向自治区检察院请求监督及到最高人民检察院、最高人民法院多次，虽上诉人未保留消费凭证，但事实上一定会产生相应费用。被上诉人通辽笔克置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审法院认定事实：原告王志忠、宋淑云系夫妻关系。2007年9月29日，原告王志忠在被告处订购了由被告开发建设的××区房屋一套，面积为123.17平方米，每平方米价格1900.00元，总价款为234,023.00元，地下室18.27平方米，每平方米价格400.00元。双方约定2007年10月9日前交清首付款，逾期房屋收回，定金不退；其余房款原告以银行按揭贷款方式向被告支付。2007年9月29日原告交付定金20,000.00元。2007年10月8日原告交付首付款54,023.00元和地下室款7,308.00元。二原告交纳定金和54,023.00元购房款后，因剩余购房款的交纳与被告发生纠纷。二原告于2010年1月8日将被告诉至一审法院，要求被告履行交付房屋的义务。一审法院于2010年3月10日作出(2010)科民初字第207号民事判决，驳回了二原告的诉讼请求。二原告在上诉期间提出上诉，通辽市中级人民法院于2010年7月2日作出(2010)通民终字第550号民事裁定，撤销一审法院(2010)科民初字第207号民事判决，将案件发回一审法院重审。案件发回重审后，一审法院另行组成合议庭进行了审理，并于2010年10月11日作出(2010)科民初字第2138号民事判决，判决驳回了二原告的诉讼请求。重审判决后，二原告在上诉期内提出上诉，通辽市中级人民法院于2011年4月14日作出(2010)通民终字第329号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，二原告向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2014年3月17日作出(2013)内民提一字第157号民事判决，维持了通辽市中级人民法院(2010)通民终字第329号民事判决。2015年9月28日，最高人民检察院就内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第157号民事判决向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2019年4月23日作出(2016)最高法民再156号民事判决，认定内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第157号民事判决认定事实有误，但判决结论正确，从而维持了内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第157号民事判决。另查明，2011年5月31日，被告将案涉房屋出售给案外人肖某，2011年10月9日，肖某取得案涉房屋所有权证。二原告在内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第157号案件审理过程中已知晓该事实。一审法院认为，根据最高人民法院（2016）最高法民再156号民事判决所认定的事实，认为被告公司拒绝履行商品房预售合同，不与二原告签订正式的商品房买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。但同时认为因在二审判决生效后，被告公司已将案涉房屋出售给了案外人肖某并办理了房屋所有权证，案外人肖某已取得案涉房屋所有权并实际占有使用，案涉房屋事实上已不具备交付二原告的可能，所以二原告要求交付房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原判决不予支持正确。所以最高人民法院在判决中已认定判决驳回二原告要求交付房屋的诉讼请求正确，只是认为导致合同违约的责任方应为被告公司，认为二原告可另行主张权利。对于因被告违约给原告造成的损失，一审法院认为应当以不超过正常履行合同后原告可取得的利益为限。根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二原告要求被告公司以现有房价承担违约损失，但其提供的证据应属于证人证言，证人未出庭作证，无法查明真实性，且仅凭该证据也无法证明案涉房屋的现有价值，因此其诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。二原告要求被告公司支付其因未取得涉案房屋而租赁房屋居住的租金损失，对此，一审法院认为，二原告所主张的要求被告交付案涉房屋的诉讼请求经四级法院审理后均被驳回，同时二原告认可在2014年的1、2月份就已经得知案涉房屋已另行出售他人，他人已实际取得了案涉房屋的所有权及使用权的情况。在此前提下，二原告应尽量采取措施避免其损失的进一步扩大，但二原告在要求被告交付房屋的诉请被驳回且得知案涉房屋已由他人取得所有权的情况下，仍将其住房出售后租房居住，对于因其自行租房居住所产生的损失应当是其自行扩大的损失，由其自行承担，二原告要求被告公司承担该损失的诉讼请求一审法院不予支持。二原告要求被告公司承担其诉讼过程中产生的诉讼费，对于其提供的时间为2010年4月12日的通辽市中级人民法院的诉讼费用收据，根据其时间显示，应为通辽市中级人民法院（2010）通民终字第550号民事案件的案件受理费，因在该案的裁定中，通辽市中级人民法院已将一审法院（2010）科民初字第207号民事判决撤销，并将案件发回重审，根据《诉讼费用交纳办法》第二十七条的规定，第二审人民法院决定将案件发回重审的，应当退还上诉人已交纳的第二审案件受理费。因此该部分费用二原告可依法申请退还。对于2010年1月7日和2010年7月29日的两份诉讼费收据，应为（2010）科民初字第207号案件及发回重审的（2010）科民初字第2138号案件的案件受理费，因二原告在该起案件中的诉讼请求为要求被告公司交付房屋，一审已驳回了二原告的该项诉讼请求，而经最高人民法院审查后认定案涉房屋已不具备交付二原告的可能，因此判决驳回二原告的诉讼请求并无错误，所以该部分的诉讼费应由二原告自行承担。综上，二原告要求被告公司承担其主张的诉讼费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于二原告主张的其他损失，因未提供证据证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告王志忠、宋淑云的诉讼请求。案件受理费7741.00元，由原告王志忠、宋淑云负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，对本案双方当事人争议的损失赔偿问题处理意见如下：（一）关于涉案商品房预售合同未能继续履行的责任问题。最高人民法院(2016)最高法民再156号民事判决中认定笔克公司无证据证明其要求二上诉人签订正式商品房买卖合同和继续履行商品房预售合同义务，且在二上诉人提起诉讼后明确表示解除合同，拒绝继续履行商品房预售合同，构成违约，故应由笔克公司承担相应违约责任。（二）关于房屋另售他人对王志忠、宋淑云造成的损失。涉案房屋于2011年5月31日出售给案外人肖某，2011年10月9日，肖某取得涉案房屋所有权证，该房屋已不具备交付可能性，地下室仓房按交易习惯是附属于主房的附房，不具备分割出售条件，同样已不能单独交付。笔克公司在收取王志忠、宋淑云房屋首付款后，又将房屋售于他人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”据此，笔克公司应承担王志忠、宋淑云已付购房款一倍的赔偿责任，应为81,331.00元（购房首付款74,023元+地下室款7308元）。（三）关于可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。本案中，笔克公司在2011年以2200元/平方米的价格出售涉案房屋，该售价与二上诉人购买时每平方米差价300.00元（2200.00元-1900.00元），属于房屋增值部分，应作为二上诉人预期可得利益损失，由笔克公司给予赔偿。（四）关于王志忠、宋淑云获知房屋出售他人前损失如何确定的问题。上诉人王志忠、宋淑云称在2014年1、2月份得知该房屋出售给他人，在此之前，可以认定二上诉人对于取得该房屋所有权有合理预期，自二上诉人有能力交付房屋尾款的时间，即2009年11月办理完毕贷款可以现金交付剩余房款后至2014年2月份期间，可视为被上诉人笔克公司逾期交房时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案诉讼期间王志忠、宋淑云提供了房屋租赁合同，年租金15,000.00元，未明显超出本地区同期房屋租赁市场价格，在本案双方当事人均未提出相应鉴定申请的情况下，可按此租赁合同约定标准确认租金数额。（五）关于逾期返还购房款损失。二上诉人在知晓涉案房屋已经另售，已不具备取得房屋条件时，其可要求返还购房款及利息，并要求赔偿损失，重新购买住房。但在此情况下，二上诉人仍将其已有两处住房出售并租房居住，而去等待已不具备交付条件且尚未交付70%尾款的涉案房屋，且二上诉人所出售自有房屋价格已远超其应付房屋尾款数额，二上诉人将其售房后租房行为与笔克公司解除合同行为相关联既显牵强，又不符合常情常理。故对二上诉人2014年2月后的损失不应再以房屋租金标准计算，此时，二上诉人可以要求返还已付购房款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，对2014年2月份以后二上诉人的损失，应以笔克公司需返还的购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。（六）关于王志忠、宋淑云主张的诉讼费用损失的承担问题。二上诉人因要求被上诉人交付涉案房屋提起的诉讼经四级法院审理，虽最高人民法院维持内蒙古自治区高级人民法院（2013）内民提一字第157号民事判决，但同时已经确认造成合同未能履行的责任在于笔克公司，未能改判的原因是笔克公司将房屋另售，房屋已不具备交付条件，此责任仍应由笔克公司承担。故对于王志忠、宋淑云要求交付房屋民事案件产生的诉讼费，应作为二上诉人的损失由违约方笔克公司给予赔偿。通辽市科尔沁区人民法院（2010）科民初字第207号案件的案件受理费2375.00元，（2010）科民初字第2138号民事案件因以普通程序审理，增加案件受理费2375.00元，通辽市中级人民法院二审期间收取案件受理费4750.00元，以上合计9500.00元，应由笔克公司负赔偿责任。（七）关于因诉讼过程中，王志忠、宋淑云因维权产生的其他费用承担问题。纵观王志忠、宋淑云维权过程，自2010年至2019年，历时近10年，经过内蒙古自治区三级法院审理，后经最高人民检察院抗诉，最高人民法院再审，必然产生交通及食宿费用，虽王志忠、宋淑云未提供相应票据证明支出情况。但综合本案案情、当事人过错程度、二上诉人维权过程、受理机关位置等情况，酌定由笔克公司给付王志忠、宋淑云在诉讼过程中产生的交通及食宿费用10,000.00元。综上，笔克公司应向王志忠、宋淑云返还购房款并赔偿损失的具体数额计算如下：1.购房首付款74,023元，地下室款7308元，计81,331.00元；2.已付购房款一倍的损失81,331元；3.房屋预期可得利益损失36,951元（300元/平方米×123.17平方米）；4.逾期交房违约损失65,000.00元（15,000元/年，自2009年11月计算至2014年2月共4年4个月）；5.案件受理费损失9500.00元；6.诉讼过程中产生的交通及住宿费损失10,000.00元；以上2-6项合计202,782.00元。7.自2014年3月1日起以应返还购房款81,331.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止。（八）关于上诉人王志忠、宋淑云要求按房屋现在市场价格赔偿损失的问题。如前所述，涉案房屋在2011年即已另售，从销售价格看，2010年笔克公司要求解除商品房预售合同时，本地区住房市场价格尚未进入大幅增涨期，二上诉人以同等价格仍可选择同类房源，具备及时止损条件。直至2014年，如二上诉人所述，已知晓涉案房屋另售，即应及时采取防止损失扩大措施。如此前尚可认定二上诉人对取得房屋所有权有合理期待，则2014年以后，二上诉人在未向笔克公司交付或提存尾欠房款的情况下，已无合理理由可期待获得原房屋所有权，如二上诉人此时确未采取相应止损措施，则对于扩大损失已无依据转嫁于笔克公司。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”故二上诉人要求按房屋现在市场价格标准赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据。本案上诉人王志忠、宋淑云的上诉请求部分成立，故对其成立部分予以支持。另，双方当事人对损失问题均未向法院提出鉴定申请，本案的处理意见既考虑到减少当事人诉累，对相应损失依照法律规定酌情予以支持，又依公平原则，综合考量了纠纷产生原因、处理过程、过错程度、损失状况等因素。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8022号民事判决；二、被上诉人通辽市笔克置业有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人王志忠、宋淑云返还购房款81,331.00元；三、被上诉人通辽市笔克置业有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人王志忠、宋淑云赔偿损失202,782.00元；四、被上诉人通辽市笔克置业有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人王志忠、宋淑云支付自2014年3月1日起以应返还购房款81,331.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止；五、驳回上诉人王志忠、宋淑云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7741元，由王志忠、宋淑云负担5419元，由通辽市笔克置业有限公司负担2322元；二审案件受理费15,482元，由王志忠、宋淑云负担10,837元，由通辽市笔克置业有限公司负担4645元。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 白 丽审判员 董明华二〇二〇年六月二十九日（法官助理 刘亚男书记员 于 磊