河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2051号上诉人（原审原告）：周纯，女，1981年12月16日生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：张海波（系周纯丈夫）。上诉人（原审原告）：张海波，男，1983年10月19日生，汉族，住河南省唐河县。被上诉人（原审被告）：河南生力置业有限公司。住所地唐河县滨河街道新华社区新华路西侧秦晋路北侧（生力北泉雅园1号楼4单元二层）。法定代表人：肖争，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘令，该公司员工。委托诉讼代理人：苗艳，河南恒阳律师事务所律师。上诉人周纯、张海波因与被上诉人河南生力置业有限公司（以下简称生力置业）为商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人张海波、被上诉人生力置业的委托诉讼代理人刘令、苗艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周纯、张海波上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫1328民初4406号民事判决，依法改判：一、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付周纯、张海波逾期交房违约金24259.12元（不服部分21485.31元）；二、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付周纯、张海波权属登记逾期违约金490.78元（不服部分20.64元）；三、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还周纯、张海波有线电视初装费300元，并自2016年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至付清时止。四、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还周纯、张海波燃气初装费3000元，并自2016年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至付清时止。五、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付周纯、张海波物业费、公摊水电费、市政垃圾费2333.34元。或发回重审。2、一、二审诉讼费由河南生力置业有限公司承担。事实和理由：1、河南生力置业有限公司提交的逾期交房的免责证据，不能有效证实其可以免责，一审法院认定河南生力置业有限公司逾期交房的逾期时间错误。河南生力置业有限公司没有按合同约定，应依约交房。2、因物业公司称不缴费不予发放钥匙，故虽然在交房之前产生的物业费、公摊水电费、市政垃圾费是由物业公司收取，但该费用应由河南生力置业有限公司承担。3、办证违约金计算，应以总房款为基数来计算。4、有线电视初装费合同附件虽有约定，但该合同属格式合同，河南生力置业有限公司没有对周纯、张海波进行提醒注意，加重周纯、张海波的义务，应为无效条款，且至今也没有安装，河南生力置业有限公司长占用该费用实为不妥，应当退还。5、燃气初装费，国家有明文规定燃气初装费计算在房价成本中，不应收取，合同附件虽有约定，但该合同属格式合同，故不应收取该费用，应当予以退还。6、周纯、张海波的所有房款、税等已交齐，河南生力置业有限公司至今没有给周纯、张海波办理不动产证，周纯、张海波要求办理不动产证的诉求应当得到支持。河南生力置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，周纯、张海波上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审认定的河南生力置业有限公司的逾期交房时间正确，应予维持。由于2017年8、9月份连续降雨、配合环保污染治理检查停工、小区东边市政道路及配套上、下水未通等因素导致交房时间延期。气象证明、工程施工日记及报纸刊登的延期交房公告及住建局出具的证明相互印证，均能证实河南生力置业有限公司因不可抗力延期交房，且河南生力置业有限公司已电话通知业主交房时间暂定2018年1月31日。因临近春节，实际交房时间又顺延到2018年3月以后。在一审庭审中周纯、张海波也自认河南生力置业有限公司电话通知了周纯、张海波，周纯、张海波没有收房是其个人原因造成的，并非河南生力置业有限公司责任。2、周纯、张海波称交房之前的物业费、公摊水电费、市政垃圾费应由河南生力置业有限公司承担没有法律依据，应予驳回。河南生力置业有限公司并未收取以上三项费用。根据合同相对性，周纯、张海波提出偿还三项费用属于诉讼主体错误，应予驳回。3、燃气初装费和有线电视初装费要求退还应当予以驳回。根据双方签订的合同第4条规定，商品房的单价不包括商品房价款以外的其他费用。且在合同附件三第10条第2项明确约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。这两项费用在签订合同时已明确告知全部购房户需另行收取。周纯、张海波购房时明知这两项费用是另外收取的。周纯、张海波应当交纳该项费用。4、周纯、张海波所称的办理不动产证，在一审中并未提出诉求，属于新的诉求，一审法院未予以审理适当，依据民诉法相关规定，应当予以驳回。周纯、张海波向一审法院起诉请求：1、依法判令河南生力置业有限公司支付逾期交房违约金24259.12元，延期办证违约金490.78元；2、依法判令河南生力置业有限公司退还燃气初装费3000元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；3、依法判令河南生力置业有限公司退还价格调节基金981元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；4、依法判令河南生力置业有限公司退还有线电视初装费300元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；5、依法判令河南生力置业有限公司偿还周纯、张海波物业费、公摊水电费、市政垃圾费2333.34元；6、判令河南生力置业有限公司把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；7、诉讼费由河南生力置业有限公司承担。一审法院认定事实：周纯、张海波、河南生力置业有限公司于2016年12月9日签订商品房买卖合同，周纯、张海波购买生力置业开发的唐河县滨河街道新华社区（生力．北泉雅苑）2号楼1单元21层1-2101，房屋建筑面积147.8㎡，单价3180.91元，房屋总价470138元。其中合同第八条约定房屋交付期限为2017年10月31日前，交付条件为商品房验收合格。合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付费，买受人接到出卖人的正式通知或出卖人发布交房公告日视为买受人对房屋接受之日，房屋毁损，灭火风险由买受人承担…第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水通电明道路平整。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖方在30日被修复达到使用条件。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。原告依约交付房屋首付款170138元（余款30万元采用公积金贷款），并同时交纳燃气初装费（3000元）、有线电视初装费（300元）、价格调节基金等费用。合同约定交房日期为2017年10月31日，2017年12月8日生力置业在报纸上刊登延期交房公告，暂定顺延至2018年1月31日前办理交房手续。2018年3月6日，生力．北泉雅苑2号楼、3号楼经五方主体竣工验收，同意交付使用。2018年3月底，生力置业通知周纯、张海波交房，周纯、张海波以生力置业未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝收房，后生力置业于2019年4月1日将房屋交付周纯、张海波使用。一审法院认为，周纯、张海波、生力置业所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定交房日期为2017年10月31日，2017年12月8日生力置业在报纸上刊登延期交房公告，暂定顺延至2018年1月31日前办理交房手续，生力置业于2018年3月31日通知周纯、张海波交房时已取得竣工验收报告，符合合同约定的交房条件，但周纯、张海波拒绝收房，故生力置业实际迟延交房59天，应按照合同约定的按日向周纯、张海波支付已交付房价款万分之1的违约金，计2773.81元。关于逾期办证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。周纯、张海波、生力置业双方在合同中未约定办理房屋所有权证的时间，周纯、张海波购买房屋系期房，因此，买受人取得房屋所有权证书的期限应为房屋交付使用之日起90日。现周纯、张海波仍未取得房屋所有权证书，因此，生力置业理应为周纯、张海波办理房权登记手续并按照合同约定承担违约责任。生力置业理应并按合同约定支付已付房款0.1%违约金，计470.14元。关于燃气初装费、有线电视，双方在签订的商品房买卖合同及补充协议中明确约定上述费用未包含在房价内，由买受人承担。此约定不违反法律法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定履行各自的合同义务。关于价格调节基金，2015年6月5日，河南省发改委、省财政厅联合下发通知要求，从6月1日起，全省停止征收价格调节基金。双方合同签订日期是2016年12月，故生力置业应返还。关于物业费、公摊水电费、市政垃圾费，因并非生力置业收取，故不予支持。关于生力置业应否向周纯、张海波交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方签订商品房买卖合同中第十一条载明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故周纯、张海波要求生力置业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付周纯、张海波逾期交房违约金2773.81元；二、河南生力置业有限公司应于本判决生效后十日内支付周纯、张海波权属登记逾期违约金470.14元；三、河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还周纯、张海波价格调节基金981元，并自2016年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、河南生力置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向周纯、张海波交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、驳回周纯、张海波的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费660元，由周纯、张海波负担560元，河南生力置业有限公司承担100元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，周纯、张海波、生力置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期交房时间及违约金的认定问题。按照本案当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年10月31日前将验收合格的商品房交付于买受人，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，可据实予以延期。周纯、张海波在一审时主张生力置业于2019年4月1日交房，应承担逾期交房违约责任。生力置业一审抗辩逾期交房的时间应自2018年1月31日起计算至2018年3月31日止，并向一审法院提交了气象证明、工程施工日记及报纸刊登的延期交房公告等证据用于抗辩因不可抗力造成延期交房。综合双方一审提交的证据，本院评析如下：关于逾期交房起算时间，按照《商品房买卖合同》约定交房时间应为2017年10月31日，生力置业认为应自2018年1月31日公告延期交房起算。本院认为，生力置业向一审法院提交的气象证明只统计了2016年4月至2018年1月唐河县降水日数及2017年7月至10月的每日降水量，该气象证明不能证实降水日的降水量、降水地点及工地因降水已经达到严重影响施工的程度。生力置业向一审法院提供施工日志用以抗辩存在恶劣天气及扬尘治理等不可抗力因素，但该施工日记没有记录人签字，施工日志日期不连续、有修改痕迹，该证据存在瑕疵，不能单独作为定案依据。且生力置业也未提供政府相关部门关于因扬尘治理需停工整治的通知等其他证据予以佐证。生力置业于2017年12月8日报纸公告因不可抗力延期交房系生力置业单方改变合同的行为，周纯、张海波对此不予认可。生力置业在一审庭审时抗辩称已经电话通知周纯、张海波迟延交房，但生力置业未提供证据予以证实其主张。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，现生力置业无证据证实变更合同经当事人双方协商一致。故，生力置业单方改变交房日期的公告行为不对周纯、张海波发生法律效力。综上所述，生力置业提供的气象证明、工程施工日记、延期交房公告不能形成完整的证据链条，证实因不可抗力导致延期交房。即使出现不可抗力因素导致延期交房，生力置业也未按照《商品房买卖合同》第八条约定，在出现不可抗力发生之日起60日内告知买受人。故生力置业抗辩称因不可抗力延期交房证据不足，延期交房的时间应自2017年11月1日起算。关于延期交房终止时间的认定，生力置业提供《南阳市建筑工程竣工验收报告》证实，该工程于2018年3月6日已被同意竣工验收，交付使用，并在2018年3月31日通知周纯、张海波交房。对此，周纯、张海波也认可接到了生力置业的电话交房通知，但称房屋没有验收合格，没有收房。所以，周纯、张海波称生力置业2018年3月31日未交房的理由并不充分。生力置业迟延交房的日期应至2018年3月31日止，逾期交房天数共计152天。按照《商品房买卖合同》第九条，逾期交房违约金应按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，生力置业应向周纯、张海波支付逾期交房违约金为470138x0.0001x152=7146元。关于逾期办证违约金问题，按照本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．……，2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第二款：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，周纯、张海波购买的是期房至今未取得房屋所有权证书，因此，生力置业理应按照合同约定承担违约责任。周纯、张海波缴纳的案涉房屋总房款为470138元，一审法院按照合同约定，逾期办证违约金以已付房款470138元为基数计算违约金为470.14元计算并无不当。周纯、张海波的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于生力置业是否应退还周纯、张海波燃气初装费及利息、有线电视初装费及利息问题。因本案双方签订的《商品房买卖合同》附件三第10条第2款中明确约定：“有线电视（TV）电话、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担”，该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效条款。合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。周纯、张海波上诉称该条款系格式条款，生力置业没有履行提醒义务。生力置业抗辩称，在合同签订前已经向买受人对该条款进行提醒。本院认为，该条款的合同虽系生力置业提供，但合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定，关于燃气初装费及有线电视初装费的约定系双方真实意思表示。周纯、张海波作为买受人在签订《商品房买卖合同》时也应尽到注意义务，周纯、张海波在合同签订时未对该条款提出异议，视为对该条款的认可。所以周纯、张海波上诉主张返还燃气初装费及利息、有线电视初装费及利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于周纯、张海波主张生力置业返还物业费、公摊水电费、市政垃圾费是否成立问题。依照《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人自出卖人正式通知或出卖人发布交房公告30日起开始承担交纳物业费等其他费用的义务和责任”，《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对主业具有约束力”。生力置业与唐河县北泉物业管理有限公司于2018年3月10日签订了物业前期服务合同，按照《商品房买卖合同》及物业前期服务合同约定，周纯、张海波向唐河县北泉物业管理有限公司缴纳了上述三项费用。周纯、张海波与物业公司形成了物业服务关系，与本案非同一法律关系，故一审法院对周纯、张海波该诉讼请求未予支持并无不当。关于生力置业是否应办理不动产证的问题，因周纯、张海波在向一审法院起诉时未主张办理不动产证，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故周纯、张海波主张办理不动产证的上诉请求可另行起诉，本院不予处理。综上所述，周纯、张海波的上诉请求部分成立；一审判决认定逾期交房事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初4406号民事判决第二、三、四项；二、撤销河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初4406号民事判决第五项；三、改判河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初4406号民事判决第一项为：河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付周纯、张海波逾期交房违约金7146元；四、驳回周纯、张海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，由周纯、张海波负担560元，河南生力置业有限公司负担100元；二审案件受理费482元，由周纯、张海波负担100元，河南生力置业有限公司负担382元。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年六月二十八日书记员  韩学会