云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初1206号原告：殷丽国，女，1985年6月28日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，楚雄州妇幼保健院护士，户籍地：云南省楚雄州楚雄市，现住楚雄市。委托诉讼代理人：曹有安，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。被告：李惠芬，女，1967年8月13日生，汉族，初中文化，云南省安宁市人，工人，户籍地：云南省安宁市，现住楚雄市。被告：杨春城，男，1965年8月18日生，汉族，初中文化，云南省安宁市人，工人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：李惠芬，基本信息同上（系被告杨春城妻子，特别授权）。被告：楚雄科润房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄高新区太阳历大道东侧永盛花园小区50幢3单元120室，统一社会信用代码：91532300MA6N9MBU3U。法定代表人：杨亚衡，该公司总经理。原告殷丽国与被告李惠芬、杨春城、楚雄科润房地产经纪有限公司（以下简称科润地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷丽国及其委托诉讼代理人曹有安、被告李惠芬暨被告杨春城的委托诉讼代理人，被告科润地产公司法定代表人杨亚衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷丽国向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月9日签订的房屋买卖合同（编号：0001809）；2.判令被告李惠芬、杨春城返还原告出售的坐落于楚雄市，并协助原告办理过户手续；3.判令被告李惠芬、杨春城支付原告逾期付款违约金85600元；4.判令被告科润地产公司退还原告定金10000元；5.判令被告李惠芬、杨春城承担原告为维权支出的律师费15000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月9日，原、被告签订房屋买卖合同（编号：0001809），合同约定原告以428000元的价格将坐落于楚雄市出售给被告李惠芬、杨春城。合同签订以后，被告李惠芬、杨春城支付了定金、首付款合计150000元，其中10000元交由被告科润地产公司代管。后原告依约将房产过户至被告李惠芬、杨春城名下。房产过户后，被告李惠芬、杨春城迟迟未支付购房尾款278000元。经原告多次催要，被告均未支付。原告特向法院起诉，请求支持原告诉请。被告李惠芬、杨春城辩称：本案系原告违约在先。因为原告未履行交房义务，故被告才未支付购房尾款。本案并不符合合同解除的条件，原告要求解除合同没有依据，请求法庭驳回原告诉请。被告科润地产公司放弃答辩。原告殷丽国针对其诉讼请求向本院提交以下证据：1.房屋买卖合同，欲证明原、被告于2019年12月9日签订《房屋买卖合同》，合同对交易房产情况、价款及支付方式、违约责任等进行了约定的事实；2.收据，欲证明被告楚雄科润房地产经纪有限公司持有原告出卖房屋的定金10000元的事实；3.律师函、EMS回执，欲证明被告李惠芬、杨春城不支付原告购房尾款，原告发出律师函向被告催要的事实；4.代理协议、代理费发票，欲证明原告为维权支出律师费15000元的事实；5.短信记录及现场录音光盘（内容为原告与被告科润房地产公司工作人员阳铭光、杨春仙交谈），欲证明原告与被告协商，在被告拿到房产证当日支付尾款，后又承诺于2020年1月10日支付尾款的事实；6.收据，欲证明原告于2019年12月19日将房屋钥匙交付被告的事实。被告李惠芬、杨春城针对其辩解向本院提交证据：银行流水一份，欲证明其支付首付款150000元的事实。被告科润地产公司未向本院提交证据。经质证，被告李惠芬、杨春城对原告提交的证据1、2、3三性均无异议；对证据4不认可，认为系原告违约在先才引起本案诉讼；对证据5不认可，认为其并非录音谈话一方当事人，且谈话当时不在现场；对证据6不认可，认为其并未收到钥匙。被告科润地产公司对原告提交的证据1、2、3、4三性均无异议；对证据5真实性不认可，认为对话一方当事人系其公司员工，未经过其授权，不能代表公司；对证据6不认可，认为收据上无任何人签字，不能核实是否确实收到钥匙。原告殷丽国、被告科润地产公司均对被告李惠芬、杨春城提交的证据无异议。对以上原、被告提交的证据，经对方质证无争议的，本院予以采信，对有争议的证据认定如下：本院认为，原告提交的证据4，可证实其为实现债权支出律师代理费15000元的事实，本院予以采信；原告提交的证据5，谈话双方系原告及案外人，被告不认可，不能证实原告欲证明的事实，本院不予采信；原告提交的证据6，可证实原告于2019年12月19日将其出卖给被告的房屋钥匙交付被告科润地产公司的事实，本院予以采信。根据庭审及举证、质证，本院确认本案法律事实如下：原告殷丽国（甲方）与被告李惠芬（乙方）、科润地产公司（丙方）于2019年12月9日签订《房屋买卖合同》，约定原告殷丽国将其所有的位于楚雄市房屋（建筑面积91.45㎡）出卖给被告李惠芬，成交价格为428000元，付款方式为合同签订当日支付50000元，于房屋产权过户之日支付128000元，剩余房款300000元，由被告李惠芬办理银行按揭贷款一次性给付。合同签订后，被告李惠芬于2019年12月9日向原告殷丽国支付了购房款50000元（其中10000元作为交房保证金交由被告科润地产公司代管，约定在双方办理完毕房屋交接手续后，退还原告殷丽国）。于2019年12月13日支付了购房款100000元，合计向原告支付房款140000元。原告殷丽国于2019年12月19日向被告科润地产公司交付了房屋钥匙。双方于2019年12月23日开始办理房屋产权过户手续，被告李惠芬于2020年1月6日取得房屋产权证书。原告于2020年1月18日以邮寄方式向被告发送律师函，要求被告支付购房尾款，被告于2020年1月20日对律师函进行签收。但至今未向原告支付购房尾款278000元。另查明，被告科润地产公司法定代表人杨亚衡系被告李惠芬、杨春城儿子。原告殷丽国出卖的楚雄市房屋已经过户至被告李惠芬、杨春城名下，二人对该房屋系共同共有。本院认为，原告殷丽国与被告李惠芬、杨春城、科润地产公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应恪守。原告虽提出三被告故意压低房价、欺骗原告，使得原告违背其真实意思与被告签订了合同，但未向法庭提交证据证实，本院不予支持。原告以被告迟延履行支付购房尾款的义务，经催要后在合理期限内仍未履行为由，要求解除合同。本院认为，双方签订的房屋买卖合同中未明确约定购房尾款的支付时间也未对合同解除条款进行约定。原告殷丽国于2020年1月18日向被告发出律师函催要购房尾款，被告李惠芬、杨春城于2020年1月20日签收该律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告在收到原告催告后履行义务的合理期限应为三个月（2020年1月20日至2020年4月20日）。故原告殷丽国于2020年3月19日向本院起诉要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持；涉案房屋已经于2020年1月6日办理完毕不动产过户登记手续，被告李惠芬、杨春城取得房屋所有权。应根据合同约定向原告殷丽国支付购房尾款278000元。被告以原告殷丽国未实际转移房屋的占有为由拒绝支付，但庭审中原告提交了被告科润地产公司出具的收据证实其已经于2019年12月19日将涉案房屋钥匙交付被告科润地产公司，本院认为基于被告科润地产公司法定代表人杨亚衡与被告李惠芬、杨春城的亲属关系，可视为涉案房屋钥匙实际已经处于被告李惠芬、杨春城的管理控制之下。综上，被告李惠芬、杨春城的辩解理由不能成立，其在经原告催告后仍不履行支付购房尾款的义务的行为构成违约，应该承担违约责任。但原告诉请的违约金过高，本院酌定按照原告起诉时（2020年3月19日）一年期银行同业拆借利率4.05%上浮50%即6.075%予以支持，截止2020年3月19日确定为2730元【278000×6.075%÷365×59天（2020年1月21日至2020年3月19日）】，自2020年3月20日起至款项付清之日止的利息继续按照上述利率计算；根据上述确定的交房事实，对原告要求被告科润地产公司退还交房保证金10000元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付律师代理费15000元的诉请，双方签订的房屋买卖合同中明确约定由违约方承担，原告提交的证据可证实其实际支出律师代理费15000元的事实，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李惠芬、杨春城于本判决生效之日起十日内支付原告殷丽国购房尾款278000元，支付自2020年1月21日起至2020年3月19日止的利息2730元，并自2020年3月20日起按年利率6.075%支付原告利息至款项付清之日止；二、由被告李惠芬、杨春城于本判决生效之日起十日内支付原告殷丽国为实现债权支出的律师代理费15000元；三、由被告楚雄科润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告殷丽国交房保证金10000元；四、驳回原告殷丽国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元（减半收取），由原告殷丽国负担941元（已交），由被告李惠芬、杨春城、楚雄科润房地产经纪有限公司负担315元（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钱力二〇二〇年六月十五日书记员  何静