汕尾市城区人民法院文件稿纸广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初511号原告：徐国雅，女，1987年8月1日生，汉族，住广东省海丰县**********，身份证号码：330************528。委托诉讼代理人：郑智悦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：汕尾市******地产开发有限公司，住所地：广东省汕尾市城区****侧、华师附中汕尾学校东侧，统一社会信用代码：91441500MA4UUHKX98。法定代表人：姚舒扬，董事长。委托诉讼代理人：虞勋，该公司职员。委托诉讼代理人：何炜宗，该公司职员。原告徐国雅诉被告汕尾市******地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐国雅的委托诉讼代理人郑智悦、被告汕尾市******地产开发有限公司的委托诉讼代理人虞勋、何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款人民币27926.03元；2、判令被告赔偿原告多交税款人民币2513.34元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同》附件十一“补充协议书”，约定：原告购买被告开发的碧桂园华附凤凰城山林海小区21栋2401号房，总房价为人民币1695919元，其中不含增值税房价为人民币1527854.95元，增值税为人民币168064.05元(税率为11%)。原告按约定交齐全款，后因面积差异，被告应退还原告购房款6534元。因此，该商品房的总房价为人民币1689385元，其中不含增值税房价为人民币1521968.47元，增值税为人民币167416.53元（税率为11%）。2019年12月4日，被告向原告开具广东省增值税普通发票，发票显示：不含增值税房价即金额1549894.5元，税率为9%，税额为139490.5元，价税合计1689385元。原告认为被告按不含增值税房价1549894.5元收取原告购房款违反双方关于不含增值税房价1521968.47元的约定，被告应当退还原告多收的不含增值税房价款1549894.5-1521968.47=27926.03元。另，按增值税率9%计算，原告按约定需缴纳的增值税应为1521968.47元×9%=136977.16元，因被告提高不含增值税房价导致原告多交增值税139490.5-136977.16=2513.34元应当由被告赔偿原告。庭审时原告补充：1、双方明确约定了涉案商品房的增值税（税率11%）由原告支付，被告实收不含增值税房价，该约定不影响被告作为增值税的法定义务人，只是原告代被告实际缴纳了增值税。该约定符合法律规定，并不违法，故增值税变化产生的后果由原告承担，与被告无关。2、双方也明确约定了涉案商品房的不含增值税房价，该房价是房产的净价，是不变的，故被告不能私自单方提高该房产的不含增值税房价。本案中被告单方提高不含增值税房价，违背了双方已约定的不含增值税房价的数额，所以被告应该退还原告多收的不含增值税房价，同时，也应当赔偿原告因被告单方提高不含增值税房价而导致多交的增值税房款。为维护原告合法权益，原告依法诉至法院，恳请法院判如所请！被告辩称，就原告诉被告汕尾市******地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，被告根据案件事实、相关法律法规规章，提出如下答辩意见：原告以增值税税率下调要求被告退还购房款及退还多缴税款没有任何事实、合同及法律依据。一、商品房销售后，增值税的纳税义务人是被告，并非原告，被告按国家最新税率政策依法纳税为其法定义务。（一）根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。被告销售商品房后发生了增值税应税销售行为，应当作为纳税义务人依法向国家缴纳增值税，并非原告。（二）根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》规定，自2019年4月1日起，销售不动产适用的增值税税率为9%;根据《营业税改征增值税试点实施办法》增值税纳税义务发生的前提是发生应税行为，而销售不动产应税行为的定义是指转让不动产所有权的业务活动。在实际操作中，税务主管部门根据合同约定的交付时间、实际交付时间孰早原则征收增值税。本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定的收楼日期为2019年12月30日、原告实际收楼日期为2019年12月26日，两日期均晚于新政生效日期。故被告按国家最新税率政策开具税率为9%的发票并依法纳税并无不妥。二、国家下调增值税税率本质目的就是要减轻企业负担，激发企业活力，被告是否纳税及纳税金额多少，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关。从计税原理上看，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。2019年国务院政府工作报告指出要深化增值税改革，务必使企业缴费负担有实质性下降，确保减税降费落实到位。增值税率下调是国家应对当前经济下行压力的重要举措，最直接的目的是减轻企业税负负担，以激发企业活力。故被告是否纳税、是否从纳税金额中获利，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关。三、根据增值税的流转属性，税率下调并不必然意味着对应的款项自动转化为被告利润继而从中获利。对于企业而言，增值税=销项税-进项税，销项税减少的同时进项税也在减少（如物资类的税率从17%下调为13%；工程类的从ll%下调为9%），故被告实际缴纳的增值税并非简单的按税率数字计算，还得综合其他情况，税率下调并不意味着被告必然从中获利。原告以此要求退差价有损被告利益，与国家税改政策初衷相悖。四、涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履约。合同明确涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有“降税即降价”的约定，被告是否纳税及纳税金额对涉案商品房的总价不产生任何影响。（一）《商品房买卖合同》及补充协议系双方自愿签署，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应诚信履约。（二）商品房交易有别于普通的商品买卖，总价变更属于合同重要条款的变更，应当以合同约定或双方协商一致为依据。而《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，合同中并没有“降税即降价”的约定，补充协议之所以拆分“含税总价、不含税总价”，主要是基于税务机关规定印花税是以不含税总价作为计征基数，在签约当时政策环境下合同才进一步明确不含税总价。故，吧被告是否纳税、纳税金额对涉案商品房的交易总价不产生任何影响，换言之，增值税税率上涨，对商品房的含税总价也不产生影响。综上，被告销售商品房后作为增值税的纳税义务人，按国家新政依法纳税为其法定义务；双方已签合同亦明确涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有“降税即降价”的意思表示，被告是否纳税、纳税金额与原告无关，原告要求被告退还购房款没有任何依据。庭审时被告补充：针对原告补充的说明一点：结合书面答辩状中关于增值税发生及缴纳主体的法律依据，《中华人民共和国增值税暂行条例》《关于深化增值税改革有关政策公告》等，税率的调整、发生的时间均是在合同签约时间之后，同时商品房买卖合同附件11补充协议第十三条并没有原告所称的双方约定增值税由原告缴纳，该条款第二款明确说明了由原告缴纳的税费详见附录1《税费及其他应付款项明细》，且税率的调整是国家税收政策行为，并非被告能够主导和随意更改，原告所称的约定不存在。恳请法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。原告向本院提供如下证据：一、商品房买卖合同（预售）、附件十一，证明：1、原告购买被告开发的涉案商品房，该商品房的不含增值税房价加上增值税（税率11%）等于原告向被告支付的总房价，明确了涉案商品房的增值税（税率11%）由原告支付，与被告无关，被告实收不含增值税房价，故增值税率产生的后果由原告承担，与被告无关；2、双方约定的不含增值税房价是房产的净价，是不会改变的，被告无权单方提高；3、原、被告双方约定附件11的内容与商品房买卖合同（预售）内容不一致的与附件11为准，其效力优先于商品房买卖合同（预售）。二、碧桂园集团通用机打收据、个人贷款支付凭证或贷款借据，证明原告按约定交齐全款。三、面积补差协议书，证明原告在收楼时，涉案商品房存在面积差异的，被告应退还原告相关购房款。四、广东增值税普通发票，证明被告单方提高不含增值税房价，多收原告购房款。同时，按增值税率9%计算，因被告单方提高不含增值税房价导致原告多交增值税款。被告对原告提供的证据质证如下：证据一的真实性和合法性无异议，对证明目的和证明内容有异议，附件11第十三条对增值税价税分离的约定仅仅是基于当时政策的实际客观说明，且合同签署时间是在2017年的下半年，并不存在原告所称的约定，须由原告缴纳的税费已经在第十三条第二款中明确按照附录1的明细缴纳。证据二的真实性和合法性无异议，只对原告交齐房款无异议，其他均有异议，该证据只能说明原告履行了交款义务。证据三的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该份协议恰恰说明引起房价款变动的因素只有在面积存在差异的情况下才存在退补，与增值税税率调整无关。证据四三性无异议，证明目的和内容有异议，发票开具的时间是2019年11月至2020年1月期间，而9%的税率已经在2019年4月1日起已经做调整，税率非被告单方面调整，是由国家税收政策决定，此时发票的开具也不可能出现11%的税率。被告向本院提供如下证据：证据如下：一、商品房预售许可证，证明涉案房屋时在取得预售许可证前提下合法出售的。二、认购书、《商品房买卖合同》以及附件、附录、补充协议、面积补差协议书，证明认购书、《商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。从认购到签约，双方一直明确涉案房屋的计价方式为套内建筑面积计算总房价款，除面积差异会引起总房价变化外，并未有“降价即降税”的约定，且合同价格等经房管部门审核并备案。三、物业及资料移交书等收楼资料，原告办妥收楼手续并实际占有涉案房屋后增值税税率政策已发生变化，被告按税率新政开票符合法律规定。原告对被告提供的证据质证如下：在质证前，原告认为需要强调的是被告提交证据是在2020年6月19日早上，已经超过了举证期限，且法院没有组织证据交换，被告没有申请延期举证，被告的行为是逾期举证，是证据突袭，假设今天业主没有委托律师，必然导致诉讼延期，这种行为是不应当提倡的，原告建议法庭对被告予以罚款。现在开始质证：证据一的真实性予以确认，对证据二的真实性给予确认，证明内容不予确认，理由如下:1、商品房买卖合同预售和附件11是双方同时签订的，商品房买卖合同预售第六条约定的单据的单价和总价并未说明是否含有增值税，故在附件11双方明确约定，该商品房的不含增值税加上增值税（11%）等于原告支付给被告的总房价，该约定与商品房预售的约定并不冲突，只是明确约定了原告支付的总房价是含增值税的房价，因此，总房价属于含增值税房价，就必然会随着税率的变化而变化，这是含税价的基本原理；2、双方并没有约定除面积差异外总价不变，只是约定了存在面积差异时如何处理，这不能象被告一样说合同已经约定了，总房价只会因面积差异而变化，这说法是错误的；3、被告一直强调涉案商品房房价不变，其实众所周知，双方约定商品房含增值税房价就必然会有一个数额不变，那就是不含增值税房价，因为是双方约定好的房屋净价。证据三的真实性予以确认，但该证据只能证明收楼的情况，并不能证明被告不按合同约定开具增值税发票符合法律规定。本院对原告提供的证据认定如下：证据一被告没有异议，对证明内容有异议，约定的含增值税的变化是否由原告享有，将在本院认为中阐述；证据二被告没有异议，予以采信；证据三被告没有异议，对证明目的有异议，增值税降低后果是否由原告享有，将在本院认为中阐述；证据四被告没有异议，对证明目的有异议，国家增值税从11%调整为9%，相差2%的是否由原告享有，将在本院认为中阐述。本院对被告提供的证据认定如下：证据一原告没有异议，予以采信；证据二原告对真实性没有异议，证明目的有异议，降税是否导致房产相应降价将在本院认为中阐述；证据3原告对真实性没有异议，对真实性予以采信，被告所开的增值税发票是否符合规定，将在本院认为中阐述。本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》和《附件十一》“补充协议书”，约定：原告购买被告开发的碧桂园华附凤凰城山林海小区21栋2401号房，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10889.42元，总房价为人民币1695919元，《附件十一》“补充协议书”第十三条约定：不含增值税房价为人民币1527854.95元，增值税为人民币168064.05元(税率为11%)。原告按约定交齐全款，后因面积差异，双方于2019年12月26日签订《面积补差协议书》，约定被告应退还原告购房款6534元。因此，该商品房的总房价为人民币1689385元。2019年12月4日，被告向原告出具广东省增值税普通发票，发票显示：不含增值税房价即金额1549894.5元，税率为9%，税额为139490.5元，价税合计1689385元。2020年5月26日原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告于庭审中提出上述抗辩意见。案经调解，当事人无法达成协议。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否应当得到支持。关于争议焦点1，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经明确约定了涉案商品房每平方米的单价和房屋总价的计价方式，涉案商品房价款的变动只是针对套内面积差异约定了变动的情形，被告因销售商品房而产生的增值税款是被告的经营、销售成本之一，《附件十一》“补充协议书”中的约定并不具有降税即降价的意思表示，被告是否缴税、缴税金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响，因此原告要求被告退还购房款不符合双方的约定，该请求依法不予支持。关于争议焦点2，从计税原理说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，被告销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告而并非原告，国家降低增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负、激发企业活力。被告如何缴纳税款并不影响涉案房屋的总房价，被告根据合同约定的总价款开具增值税发票及收取契税的行为符合双方的约定，因此原告请求被告退还税款不予支持。经调解无效，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告徐国雅的诉讼请求。案件受理费560.98元，由原告徐国雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交八份副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审判长  莫胜卫审判员  彭卫强审判员  陈文君二〇二〇年六月二十四日书记员  黄宇媛附法律相关条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条第二款在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。