广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1937号上诉人（原审原告）：卢嘉星，男，1987年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************176。被上诉人（原审被告）：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914***********456L。负责人：刘某1。委托诉讼代理人：刘晓龙，男，该公司法务。原审第三人：佛山贝壳房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市南海区************越秀星汇云锦广场一区2座21层03-12室，统一社会信用代码91440605MA51XN5447。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许重好，女，该公司法务。上诉人卢嘉星因与被上诉人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称链家佛山分公司）、原审第三人佛山贝壳房地产经纪有限公司（以下简称贝壳公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢嘉星上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢嘉星全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由链家佛山分公司承担。事实与理由：一、一审判决对录音及文字说明不予采纳，是认定错误。1.卢嘉星与链家佛山分公司及原业主协商并签订购房合同时的录音，形成于链家佛山分公司的工作场所，且若需对录音进行编辑、伪造录音，以现有技术，仅通过手机，是难以实现对录音进行复杂的操作，由此可见，该录音未进行伪造或篡改。2.该录音内容指向购买涉案房屋的相关事宜，且卢嘉星当时缺乏伪造或篡改录音内容的时机及动机。首先，合同是链家佛山分公司提供的格式合同，卢嘉星不可能提前获悉或预见合同条款的内容，从而伪造或篡改录音内容。其次，录音内容可以明确各方主体。最后，根据当时的实际情况，卢嘉星不具备对后续发生的事实合理预期，卢嘉星缺乏在录音上传微信时，对录音内容进行伪造或篡改的动机。3.卢嘉星曾将录音发送链家佛山分公司，并指明该录音12:50时的内容，链家佛山分公司对该内容未予否认，亦未对真实性否认，而一审法院对微信聊天记录的内容予以采纳，故该录音亦不应被排除。4.如前所述，卢嘉星与链家佛山分公司及贝壳公司签订首付担保合同时的录音，亦应被采纳。综上，卢嘉星一审提供的证据，已形成合法有效的证据链，且录音是以合法手段取得，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，应对其证明力予以确认。一审法院未认真审查上述证据，仅以无法确定录音主体且链家佛山分公司提出异议为由，排除有关录音证据，属认定事实不清。二、结合被排除的录音证据，可确定链家佛山分公司对卢嘉星存在欺诈事实。三、一审法院采纳的证据亦足以证明链家佛山分公司存在欺诈，居间合同应予撤销。链家佛山分公司不仅没有对录音证据真实性作任何澄清，对关于资金监管承诺的事实亦未否认，因此链家佛山分公司对资金监管的承诺应予确认。链家佛山分公司明知卢嘉星对资金安全极为重视，但仍隐瞒原业主不符合担保条件的重要交易信息，甚至教唆原业主伪造银行流水骗取担保，足以证明链家佛山分公司存在欺诈行为，主观恶意，居间合同应予撤销。四、链家佛山分公司隐藏重要交易信息，不符合收取报酬的条件。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二审期间，卢嘉星补充如下上诉意见：1.微信聊天记录证明链家佛山分公司承诺为卢嘉星提供资金监管服务，资金监管服务亦是卢嘉星订立购房合同的因素之一，但链家佛山分公司伙同贝壳公司对卢嘉星隐瞒重要交易信息，导致卢嘉星产生错误认识而签订了购房合同及担保合同。2.卢嘉星已提供证据证明是链家佛山分公司告知卢嘉星建议原业主通过伪造流水的形式获得贷款或担保审批，且是贝壳公司的主意，虽然卢嘉星和原业主均对该建议拒绝，但亦足以证明链家佛山分公司具有欺诈行为，一审法院忽略该证据错误。3.卢嘉星认可一审法院认为购房合同与居间合同为混同合同的观点，但混合合同并非主从合同，也非不可分合同，亦不应割裂考虑担保合同为前述混合合同的从合同。链家佛山公司辩称，以一审判决认定事实为准。贝壳公司述称，同意一审判决。卢嘉星向一审法院提出诉讼请求：1.撤销卢嘉星与链家佛山分公司签订的《居间服务合同》;2.链家佛山分公司返还卢嘉星已实际支付的34650元居间费用；3.诉讼费由链家佛山分公司承担。一审法院认定事实：根据粤房地权证佛字第0200621802号房地产权证记载，涉案房屋原为骆健生单独所有，于2016年1月14日登记产权。2019年4月21日，卢嘉星（乙方、买受人）与案外人骆健生（甲方、出卖人）签订《佛山市存量房屋买卖合同》，主要约定如下：“第一条（一）甲方所售房屋为楼房，坐落广东省佛山市南海区***********************，产权证明所载建筑面积共98.31平方米……第二条（一）甲方合法持有《房屋所有权证/不动产权证》；（二）房屋性质为商品房；（四）房屋已经设定抵押，欠款金额约1700000元，抵押权人为广东粤财信托有限公司；甲方应于2019年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在原抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款，在原抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续；甲方解除抵押的资金来源为：第三方担保支付……第三条甲乙双方通过广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司居间介绍成交……第五条房屋以现状按套转让，成交价共计2310000元。第六条乙方的付款方式为全款支付。乙方应于甲方提供该房地产产权核查文件当日将定金200000元自行支付给甲方；乙方应在2019年5月31日前将购房款1500000元自行支付给甲方，剩余房款600000元乙方应于出具房屋产权证明后1个工作日内自行划转给甲方……”同日，卢嘉星（买受人）与链家佛山分公司（居间方）签订《居间服务合同（买受人）》，约定：一、由卢嘉星委托链家佛山分公司作为交易居间人，提供居间服务如下：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。二、买受人签订《买卖合同》时居间行为完成，买受人应向居间方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费为34650元。另查明，2019年5月21日，卢嘉星与案外人骆健生、北京中融信融资担保有限公司签订《担保支付协议》。再查明，根据粤（2019）佛南不动产权第0127321号不动产权证记载，骆健生将房产证号为0200621802号的不动产转移给卢嘉星，由卢嘉星单独所有。卢嘉星陈述：大概在2019年6月，卢嘉星与出卖方另行达成一个借款协议，由卢嘉星向出卖人出借180多万元，供出卖方去办理涂销抵押，所以原房屋买卖合同首付款以及出卖人的办理涂销抵押的时间均没有实际履行，涂销抵押的资金一共是180多万元。链家佛山分公司陈述：链家佛山分公司无承诺过为卢嘉星提供资金监管服务，没有对卢嘉星的资金进行监管。过户按揭手续由贝壳公司提供服务，链家佛山分公司与中航信托股份有限公司、北京中融信融资担保有限公司没有关系。贝壳公司陈述：贝壳公司为链家佛山分公司提供过户按揭手续服务，为了提升服务，如果业主有需要担保服务，贝壳公司推荐中航信托股份有限公司、北京中融信融资担保有限公司提供担保服务，两个公司是由买卖双方自愿选择的，买卖双方可自行找银行或担保服务公司提供担保。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。据卢嘉星、链家佛山分公司及案外人骆健生签订的《佛山市存量房屋买卖合同》的约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，卢嘉星、链家佛山分公司签订的《居间服务合同》亦与上述合同相互承继，系卢嘉星、链家佛山分公司就中介服务费支付金额及支付方式等的具体约定。上述合同及确认书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。链家佛山分公司依约向卢嘉星提供了媒介服务,并促成卢嘉星与案外人骆健生签订《佛山市存量房屋买卖合同》，则链家佛山分公司的居间义务业已完成，且已达涉案《佛山市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》所约定的中介服务费支付条件。关于卢嘉星认为链家佛山分公司构成欺诈，诉请撤销居间服务合同以及退还中介费。第一，卢嘉星认为链家佛山分公司承诺过为卢嘉星提供资金监管服务，但未提供有效的证据予以证明，链家佛山分公司亦予以否认；第二，涉案《佛山市存量房屋买卖合同》约定出卖人解除抵押的资金来源是第三方担保支付，但此后卢嘉星自行与出卖人签订借款协议，由卢嘉星向出卖人提供涂销抵押的资金，该借款协议是卢嘉星与出卖人的约定，无证据证明链家佛山分公司对此有负有过错。综上，卢嘉星无有效的证据证明涉案《居间服务合同》存在可撤销的情形，故卢嘉星诉请撤销合同以及退还居间费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回卢嘉星的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取333元，由卢嘉星负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是，一、涉案《居间服务合同（买受人）》应否撤销;二、链家佛山分公司应否返还卢嘉星已支付的34650元居间费用。对此本院分析如下：其一，卢嘉星上诉认为链家佛山分公司构成欺诈，其与链家佛山分公司签订的《居间服务合同（买受人）》应予撤销。本案中，卢嘉星认为其提交的录音及文字资料已证明链家佛山分公司向其作出资金监管的承诺，且与一审提供的证据形成合法有效的证据链，链家佛山分公司存在欺诈行为。经审查，卢嘉星提供的录音及文字资料、微信聊天记录为其与骆健生、链家佛山分公司工作人员、贝壳公司之间商谈购买涉案房产、签订合同及协商担保合同等相关事宜的通话录音，录音中并无链家佛山分公司作出资金监管承诺的内容，亦未经链家佛山分公司予以确认，且被录音人的身份无法核实，链家佛山分公司、贝壳公司亦有异议。因此，录音及文字资料、微信聊天记录不能证明链家佛山分公司向卢嘉星作出资金监管的承诺。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”之规定，在卢嘉星未能提供有效证据证明涉案《居间服务合同（买受人）》存在可撤销的情形的情况下，本院对卢嘉星要求撤销《居间服务合同（买受人）》的主张不予支持。其二，卢嘉星上诉认为链家佛山分公司隐藏重要交易信息，未提供完整的居间服务，其已收取的34650元居间费用应予退还卢嘉星。经审查，要判定链家佛山分公司应否退还卢嘉星支付的居间费用34650元，首先查明链家佛山分公司是否已依约履行双方约定的义务。卢嘉星与链家佛山分公司签订的《居间服务合同（买受人）》第一条居间服务内容约定：一、由卢嘉星委托链家佛山分公司作为交易居间人，提供居间服务如下：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。而卢嘉星在链家佛山分公司职员的介绍下，了解到骆健生出售房屋的信息，并于2019年4月21日与骆健生签订《佛山市存量房屋买卖合同》，即链家佛山分公司已依约向卢嘉星提供了媒介服务,并促成卢嘉星与骆健生之间的房产交易，链家佛山分公司的居间义务业已完成。其次，涉案《佛山市存量房屋买卖合同》中约定了骆健生解除抵押的资金来源是第三方担保支付，此后卢嘉星自行与骆健生签订借款协议，由卢嘉星向骆健生提供涂销抵押的资金，该借款协议是卢嘉星与骆健生的约定，无证据证明链家佛山分公司对此负有过错。综上，链家佛山分公司已符合涉案《佛山市存量房屋买卖合同》《居间服务合同（买受人）》所约定的中介服务费收取条件。卢嘉星诉请退还居间费用没有事实和法律依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，卢嘉星的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由上诉人卢嘉星负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月十日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力