四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终763号 上诉人（原审被告）:田流兵，男，1975年12月19日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张露冰，重庆鹏舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎勋才，重庆鹏舟律师事务所律师,特别授权。 被上诉人（原审原告）：广安中富房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市城南东方街138号。 诉讼代表人：周克虎，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张志国，该公司管理人工作人员。 上诉人田流兵因与被上诉人广安中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2019)川1603民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田流兵上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判;2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定房屋买卖合同系虚假意思表示，系民间借贷合同的担保合同认定错误。（1）从合同签订背景、履行情况、中富房产公司自认事实可知，房屋买卖合同是双方真实意思表示，并非虚假意思。（2）从房屋买卖合同约定看，该合同与借贷合同虽有账务结算关系，但不影响买卖合同的效力。（3）本案中涉及民间借贷合同、房屋买卖合同之间不存在从属性，只是存在账务上的关联。约定“不影响借款合同及担保合同的履行”与合同第四条结算、清理条款冲突，故该条款应服从具有清算性质的条款，不能单纯理解为“借款优先履行”。2.一审判决适用法律错误。（1）按照特别法优于一般法的规定，本案应依照合同法进行调整，不能简单适用民法总则的规定。本案不符合合同法第52条规定合同无效的情形，故不应当认定合同无效。一审判决适用民法总则第一百四十六条规定错误，适用该条的必要条件是行为人与相对人均没有受该意思表示拘束的效果意思。（2）本案直接争议的6套房屋涉及的房屋买卖合同签订时间在借款期满后，该合同是可以完全独立履行，不存在九民会纪要第四十四条规定的恶意损害第三人合法权益的情形。 中富房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：1.田流兵在与中富房产公司签订房屋买卖合同后向重庆市第二中级人民法院起诉确认了他的借款债权，该院已经判决确认田流兵对中富房产公司的债权；2.田流兵在签订房屋买卖合同时意思不是真实的，如果是真实的不会起诉来确认。如果房屋买卖合同有效，田流兵就享有双重身份，与事实和法律规定不符。 中富房产公司向一审法院起诉请求：判令确认中富房产公司与田流兵就广建西城.雅郡2-1701、4-401、4-1604、5-204、5-205、6-401号房屋签订的6份《商品房买卖合同》【合同编号分别为（2015）0100172、（2015）0100173、（2015）0100174、（2015）0100177、（2015）0100179、（2015）0100182】无效。 一审法院认定事实：2014年6月20日，中富房产公司与田流兵签订《民间借贷合同》，约定：中富房产公司向田流兵借款2，000万元，期限三个月，自2014年6月20日起至2014年9月19日止，如贷款发放日期与上述起始日不一致的，以借款凭证上记载的起始日为准，月利率20‰。同日，广安建设集团有限公司、邓钢等为该借款还与田流兵签订了《保证担保合同》，为该借款承担担保责任。2014年7月7日，田流兵两次向中富房产公司转账汇款各500万元，2014年7月14日，田流兵两次从网上银行向中富房产公司转账汇款各500万元。中富房产公司在2014年7月7日收到田流兵借款当天即向田流兵支付40万元。 中富房产公司与田流兵签订《民间借贷合同》后，双方又签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定的主要内容为：甲方（田流兵）与乙方（广安中富房地产开发有限责任公司）订立了借款合同，在履行该合同过程中，乙方中富房产公司同意将以开发的商品房出售给甲方，丙方（广安建设集团有限公司）同意作为乙方的保证人，向甲方提供连带保证。乙方出售的商品房系乙方开发，乙方具有完全的处分权；甲方购买的商品房系出卖人以出让方式取得的国有土地使用权，国有土地使用证号为：广市国用（2008）第××号、第06845号，广市国用（2007）第07571号，在上述地块上建设的商品房，暂定名为广建西城.雅郡，建设工程规划许可证号为：建字第5116012013000034号，建筑工程施工许可证号为：511600201308210101，商品房预售许可证号为：（2013）房预售证第26号、（2014）房预售证第3号、（2014）房预售证第11号。该商品房为预售商品房，套内建筑面积3588.48平方米。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，房屋内套单价为6000／平方米，共计价款为2153.088万元。该合同第四条，结算与清理条款约定：甲方就房屋买卖合同履行支付乙方的房款，在借款合同约定还款期满后乙方三日内没有清偿全部借款本金、利息及相关费用时，即与乙方尚欠甲方借款同等数额的债务予以相互抵销（无需另行主张抵销），所抵销的借款视为乙方已经偿还，所抵销的房款视为甲方已经支付。债务抵销后，双方及时办理结算。甲方行使房屋买卖合同解除权时，甲方应当支付的尚欠房屋价款的利息及违约金不再计算，借款合同的履行不受影响；如乙方尚欠甲方借款的，按借款合同约定继续履行剩余部分债务，房屋买卖合同解除之前的利息继续计算。如乙方在借款合同到期后，尚欠甲方借款本息在200万元以内的，本合同所涉房屋买卖条款和甲、乙双方于2014年6月19日另行签订的房屋买卖合同即自动解除并失效，双方仅对借款合同进行结算，借款合同的履行不受任何影响，房屋买卖合同解除后，双方互不追究任何民事责任。合同第八条特别约定：本合同不影响因借款合同及担保合同的履行；甲方与中富房产公司订立的正式合同，暂时不办理网签，待借款合同期满后，本合同未解除时十日内办理。《房屋买卖合同》仅有合同当事人签字盖章，无合同签订时间。但从合同中载明的施工许可证及商品房预售许可证年份编号及其后签订的《房屋买卖补充协议》落款时间可推断该《房屋买卖合同》签订时间应发生于2014年。 2015年1月15日，田流兵与中富房产公司又签订了6份《商品房买卖合同》，即合同编号分别为（2015）0100172、（2015）0100173、（2015）0100174、（2015）0100177、（2015）0100179、（2015）0100182，并于签订合同的同一天对该6份《商品房买卖合同》进行了备案登记。其中合同编号为（2015）0100172号合同备案载明的商品房预售许可证为（2014）房预售证第3号，合同编号为（2015）0100182号合同备案载明的商品房预售许可证为（2014）房预售证第11号，合同编号为（2015）0100173号、（2015）0100174号、（2015）0100177号、（2015）0100179号合同备案载明的商品房预售许可证为（2014）房预售证第3号。该6份《商品房买卖合同》约定田流兵购买的商品房系中富房产公司建设的“广建西城·雅郡”项目房屋。 2015年1月21日，田流兵（甲方）与中富房产公司（乙方）、四川广安建设集团有限公司（丙方）签订《房屋买卖补充协议》，载明：因履行双方签订的《房屋买卖合同》，甲乙双方已经网签符合预售条件的房屋7套，另本补充合同增加预订购买第8幢16套房屋，待乙方依法取得房屋预售许可证后办理相应的网签手续，上述房屋买卖在正式网签合同时，视为甲方一次性付清全部房款，乙方应当在三日内向甲方开具房款收据，如在本协议签订后八个月内乙方没有偿还甲方借款本息的，双方协商房价按照附件上约定价格的80%执行，就房款与借款本息二者的互负债务一次性结算后予以抵销。该《房屋买卖补充协议》特别约定条款还约定了房屋买卖合同网签后，与房款同等份额的借款利率按贷款基准利率的四倍计算利息，如未办理网签，仍按原借款合同约定履行；房屋买卖合同网签后，乙方有权在条件成就时对外出售房屋，甲方同意以一套房为限解除网签，乙方将第一套房款支付甲方后，甲方才同意解除第二套房网签，以此类推；本协议签订后，原借款合同等继续有效。该《房屋买卖补充协议》结算与清理条款约定，甲方就房屋买卖合同履行支付乙方的房款（按网签合同约定的80%执行），在本协议生效满八个月之日乙方没有清偿全部借款本金、利息及相关费用时，即与乙方尚欠甲方借款同等数额的债务予以相互抵销；债务抵销后，双方及时办理结算，甲方有权随时行使全部或部分房屋买卖合同解除权，甲方应当支付的尚欠房款的利息及违约金不再计算，借款合同的履行不受影响；如乙方在本协议生效后满八个月之日，尚欠甲方借款本息在200万元以下的，甲方有权解除全部或部分房屋买卖合同，双方仅就借款合同进行结算，借款合同的履行不受本补充协议的影响。补充协议还约定了保证责任、违约责任等。该合同甲方处有田流兵签字，乙方加盖有原告公章及邓苏轩签字，丙方加盖有四川广安建设集团有限公司公章及邓钢签字。 2015年1月21日，田流兵与广安中富房地产开发有限责任公司之间的民间借贷纠纷向重庆市第二中级人民法院提起诉讼，田流兵在该民间借贷纠纷诉讼案中提出的诉讼请求为：判令广安中富房地产开发有限责任公司偿还借款1936万元及按月利率20‰支付逾期利息（该案审理中因广安中富房地产开发有限责任公司破产重整，田流兵才变更诉讼请求为要求确认享有的借款本金1936万元及利息）。重庆市第二中级人民法院对田流兵提起的该民间借贷纠纷以(2015)渝二中法民初字第00047号立案受理。 2015年2月2日，中富房产公司向被告出具编号（0016605）的收款收据一张，载明：交款单位田流兵，金额3，690，757元，收款事由广建西城房款，收据上加盖有中富房产公司财务专用章。该收据所载明的房款，田流兵并未另行支付。 2015年2月6日，本院受理了广安中富房地产开发有限责任公司的破产重整申请，中富房产公司进入破产重整程序。 2016年11月21日，重庆市第二中级人民法院对田流兵提起的该民间借贷纠纷作出(2015)渝二中法民初字第00047号判决，该判决查明，中富房产公司在2014年7月7日收到田流兵借款后，即向田流兵支付40万元，2014年8月6日、9月5日、10月8日、11月11日、12月25日，向田流兵各支付借期内利息，每月40万元，经田流兵催收后，中富房产公司于2014年12月29日偿还田流兵本金10万元，12月30日偿还本金4万元，2015年1月8日偿还本金50万元，1月20日偿还本金40万元。至2015年1月20日，中富房产公司共向田流兵偿还了本金144万元、利息200万元。该判决主文确认田流兵对广安中富房地产开发有限责任公司享有的借款本金为1856万元，利息按中国人民银行公布的同类借款基准利率的四倍（月利率1.87‰）分段计算至广安中富房地产开发有限责任公司破产申请受理日即2015年2月6日止，已支付的200万元利息从中扣减，担保人承担连带责任。该判决已发生法律效力。 一审法院认为：本案双方争议的焦点是网签备案的《商品房买卖合同》的效力。根据本案案情表明，田流兵与中富房产公司既签订了《民间借贷合同》，又分别签订了《房屋买卖合同》、网签备案的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》。从上述合同载明的内容及履行方式看，《商品房买卖合同》与《民间借贷合同》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是具有关联关系的。因此，要判断《商品房买卖合同》的效力，应弄清上述合同之间关联关系及合同所载权利义务内容的性质属性。 本案双方对2014年6月20日签订的《民间借贷合同》的性质及效力无异议，该合同的效力已经重庆市第二中级人民法院生效法律文书所确认，由此，田流兵与中富房产公司之间发生的民间借贷法律关系事实可予直接认定。田流兵与中富房产公司既签订了《民间借贷合同》，建立了民间借贷关系，又与中富房产公司签订了无落款时间的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》与《民间借贷合同》从其载明的内容与履行方式的关联关系看，《房屋买卖合同》的性质实系履行《民间借贷合同》的担保合同，具有从属性。理由是：一、该《房屋买卖合同》第三条约定中富房产公司向田流兵交付的商品房单价为6，000元/平方米，共计价款2，153.088万元，第四条结算与清理条款又约定，田流兵向中富房产公司支付的房款，在借款合同约定的还款期满后中富房产公司三日内没有清偿全部借款本金、利息及相关费用时，即与中富房产公司尚欠借款同等数额的债务予以相互抵销，而田流兵与中富房产公司签订《民间借贷合同》后，中富房产公司于2014年7月7日在仅收到田流兵借款本金中的1000万元时，即于同一天，向田流兵支付了40万元，以后的2014年8月、9月、10月、11月、12月每月均向田流兵支付了利息40万元。在田流兵催收后，中富房产公司还于2014年12月29日偿还本金10万元，12月30日偿还本金4万元，2015年1月8日偿还本金50万元，2015年1月20日偿还本金40万元。2015年1月21日田流兵向重庆市第二中级人民法院提起的民间借贷纠纷诉讼仍要求中富房产公司继续履行《民间借贷合同》，要求中富房产公司归还借款本息。上述事实表明，至2015年2月6日中富房产公司破产重整前，田流兵与中富房产公司之间的《民间借贷合同》仍在履行。如田流兵与中富房产公司签订《房屋买卖合同》的目的是要购买中富房产公司的房产，那么，按照《房屋买卖合同》的约定，田流兵应向中富房产公司支付2153.088万元房价款。根据《房屋买卖合同》结算条款在借款合同约定的还款期满三日内中富房产公司没有清偿的全部借款本金、利息及相关费用与田流兵支付的房款相抵之约定，即便田流兵的借款按2000万元本金计算，约定的借款期三个月满后三日内的全部本息分文未偿还，亦不足2153.088万元，不足以与应支付的房款相抵销。而中富房产公司自向田流兵借款后至破产重整前，每月向田流兵偿还的利息或本金均在40万元以上。田流兵在收取中富房产公司偿还的借款本息时，并未提出用中富房产公司应偿还的借款本息抵销其应支付的房价款，而且在借款本息不够抵偿应付房款的情况下还向中富房产公司催收偿还借款本息，对中富房产公司尚未偿还的借款本息还向人民法院提起诉讼要求偿还。这此反常表现，显系与履行《房屋买卖合同》之目的相悖。二、买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案田流兵与中富房产公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋买卖条款内容如是当事人之真实意思表示，田流兵的权利义即为接受中富房产公司之房屋向中富房产公司支付价款，中富房产公司的权利义务即为收取田流兵支付的价款向田流兵交付房屋。但中富房产公司在田流兵的借款本息不足以抵销支付房价款的情况下，本应向田流兵收取抵销后尚差部分房价款，可中富房产公司不仅未向田流兵收取尚差的购房款，还反向田流兵偿还借款本息；田流兵在借款本息抵销购房款不足的情况下不仅不向中富房产公司支付购房差价款，不主张用借款本息抵销应支付的房价款，还收取中富房产公司偿还的借款本息，向中富房产公司催收归还借款本息，并提起要求中富房产公司履行借款合同归还借款本息之诉，这亦系与履行房屋买卖合同目的相悖的反常行为。三、《房屋买卖合同》约定的借款合同到期后，尚欠借款本息在200万元以下的，合同所涉房屋买卖条款和双方于2014年6月19日另行签订的房屋买卖合同即自动解除并失效，双方仅对借款合同进行结算，借款合同的履行不受影响。该房屋买卖合同失效解除的约定内容，亦能从另一侧面反映买卖房屋并非系合同当事人的真实意思。如双方有房屋买卖的真实意思，在借款本息不足抵销房价款时，正常情况应系约定如何补足或如何支付差价款，而不应是约定买卖合同自动失效解除。四、该《房屋买卖合同》的特别约定条款，更进一步表明《房屋买卖合同》非当事人的真实意思。《房屋买卖合同》特别条款约定，本合同不影响借款合同及其担保合同的履行，该将不影响借款合同履行作为《房屋买卖合同》的特别约定条款，赋予高于一般条款之效力，表明《房屋买卖合同》应服从《民间借款合同》，《民间借贷合同》才是主合同，《房屋买卖合同》是从合同，合同双方并未放弃借款合同的履行。既然借款合同履行不受影响，《房屋买卖合同》签订后，中富房产公司仍负有向田流兵归还借款本息的义务，田流兵仍享有向中富房产公司收取借款本息的权利，《房屋买卖合同》约定的用借款本息抵作购房款即无需实施。 上述借款合同履行的事实，《房屋买卖合同》关于解除失效及不影响借款合同履行的特别约定内容、田流兵行使借款合同的权利主张，均表明《房屋买卖合同》约定的房屋买卖条款，并非系当事人要实际履行的内容，双方签订《房屋买卖合同》的真实目的并非为了实现房屋买卖，《房屋买卖合同》之房屋买卖条款并非当事人的真实意思或追求的效果意思，而系当事人虚假意思表示所为法律行为，其隐藏的法律行为符合为民间借贷之履行进行担保的行为特征。 2015年1月15日，田流兵与中富房产公司签订的6份《商品房买卖合同》，该合同行为同样系当事人之虚假意思表示，其隐藏的真实意思仍系为履行《民间借贷合同》进行担保。其理由是：一、根据2015年1月21日《房屋买卖补充协议》第三条“因履行《房屋买卖合同》，甲乙双方已经网签符合预售条件的房屋7套”之约定内容，可得出该6份网签备案的《商品房买卖合同》是为履行《房屋买卖合同》而签订的，是《房屋买卖合同》的延伸细化及完善，既然已得出《房屋买卖合同》是《民间借贷合同》的担保合同，而为履行《房屋买卖合同》而签订的《商品房买卖合同》同样未能改变属于担保合同的性质属性；二、《房屋买卖补充协议》第五、六条约定的在房屋买卖合同网签后，与房款同等价额的借款利率双方确定按贷款基准利率的四倍计算利息，中富房产公司有权在条件成就时（向田流兵支付所售房屋房价款为成就条件）对外出售房屋，本协议签订后，原借款合同继续有效等内容，亦表明《商品房买卖合同》属于《民间借贷合同》的担保合同。如《商品房买卖合同》是双方建立的真实买卖关系，已抵作房价款的同等额借款，就不应再履行，更不应计算利息。这种借款合同继续有效，抵作与房价款等额的借款继续计算利息，在支付房价款的条件下解除买卖合同的约定表明当事人的真意仍是履行借款合同，订立《商品房屋买卖合同》是其虚假意思，真意仍是为借款履行进行担保；三、被告向重庆市第二中级人民法院提起的民间借贷纠纷诉讼，要求中富房产公司归还借款本息之请求，重庆市第二中级人民法院对中富房产公司尚欠被告的全部借款本息判决进行确认的事实，亦能印证《商品房买卖合同》属于《民间借贷合同》的担保合同。因《商品房买卖合同》如是合同当事人之真意，被告至少对抵作6套《商品房买卖合同》房价款等额部分的借款，就不应提起诉讼，要求中富房产公司归还，但被告在《商品房买卖合同》签订后的诉讼中，主张中富房产公司归还全部借款本息，法院生效判决对尚欠的全部借款本息均已判决确认，并无有扣减抵偿6套《商品房买卖合同》房价款等额部分的借款，双方对判决均无异议，该事实表明双方并无有买卖房屋的意思，亦未有发生有用借款抵作房价款之事实。 综上，本案被告与中富房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方为保障《民间借贷合同》的履行而签订的具有担保性质的合同，买卖行为系当事人虚假意思表示所为法律行为非当事人之真意。当事人作为民事主体从事民事活动，设立民事法律关系，系其私人活动领域，遵循的是自治原则，有权根据自己的意愿设立民事法律关系。合同是基于当事人意思自治所为民事法律行为，人民法院在确认合同行为效力时，亦应遵循民事活动的规律，尊重当事人的意愿，以是否系当事人的真实意思表示作为确认该民事法律行为是否具有法律效力的必要条件。由于本案《商品房买卖合同》非当事人之真意，是合同当事人双方通谋的虚假意思表示，现亦未获得合同相对方的追认，不符合民事法律行为意思表示真实的效力要件，如确认非真实意思表示的合同效力无异于强迫当事人成立合同，违背合同自由原则。故该《商品房买卖合同》无效，其隐藏的法律行为效力当事人可另行按照相关规定处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款之规定，判决如下：确认中富房地产公司与田流兵签订的合同编号分别为（2015）0100172号、（2015）0100182号、（2015）0100173号、（2015）0100174号、（2015）0100177号、（2015）0100179号6份《商品房买卖合同》无效。本案受理费100元，由田流兵负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否有效。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人订立《商品房买卖合同》是针对双方已订立《民间借贷合同》的履行而形成，其性质是为借款合同提供担保或者以物抵债，且案涉《民间借贷合同》已经重庆市第二中级人民法院生效判决确认田流兵对中富房产公司享有借款债权，故双方当事人并非真实的商品房买卖合同关系，一审判决买卖行为系当事人虚假意思表示而认定《商品房买卖合同》无效，并无不当。 综上所述，田流兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由田流兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二〇年六月十八日 法官助理  尹 庆 书 记 员  程静平 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。