安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终237号 上诉人（原审原告）：马鞍山市海天重工科技发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区新市工业园。 法定代表人：孙爱民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高光亮，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马鞍山市福凯矿棉有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区新市工业集中区。 法定代表人：夏大福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈世兵，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。 上诉人马鞍山市海天重工科技发展有限公司（以下简称海天公司）因与被上诉人马鞍山市福凯矿棉有限公司（以下简称福凯公司）合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院（2019）皖0506民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海天公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并判令由福凯公司承担案件诉讼费用。事实和理由：一、双方于2016年4月25日订立《资产转让协议》，协议对案涉厂房和土地的价款、过户条件及双方的权利义务都作了明确而具体的约定。该协议第七条约定：乙方（福凯公司）支付价款（不包括利息）达到1000万元以后的三个月以内，甲方（海天公司）协助乙方将房产证、土地证变更为乙方名下，在甲方将房产证、土地证变更到乙方名下的同时，乙方将该房产土地为甲方的剩余款项提供抵押担保。该协议第十条约定：乙方应按期支付本息，如乙方迟延支付本息半年以上的，甲方可以解除合同，收回转让的房屋、土地。该协议订立后，双方的财务人员进行了沟通，其财务人员将其从银行贷款的贷款合同提供给了福凯公司作为计息依据，随后福凯公司就应按照该协议约定支付本息。福凯公虽然前期如约支付本息，但是2017年第三季度末福凯公司应付本息为人民币1256432.48元，而实际仅支付了1156432.48元，少支付了本金100000元。为此，其在口头催促未果后，于2018年1月向福凯公司发函，要求福凯公司就拖欠100000元款项事宜进行协商但没有得到答复。2019年3月，鉴于福凯公司实际支付的本金已经接近10000000元，其也准备按照协议约定办理案涉厂房和土地过户手续，为此其将原有的房产证、土地证变更成现有的不动产产权证，并与福凯公司一起前往产权登记部门咨询办理过户和剩余转让款抵押事宜，但是产权登记部门明确告知双方，根据当时政策，不能办理抵押登记。为此，其要求福凯公司提供其他担保，但是遭到福凯公司的拒绝。其于2019年7月5日向福凯公司发函，要求福凯公司及时支付拖欠的转让款本金及利息，同时采取措施为后续款项提供担保，但均遭到福凯公司的回函拒绝，福凯公司自2019年3月开始一直未向其支付转让款本金及利息。二、一审判决认定其未能举证证明福凯公司迟延支付转让款本息，是错误的。其认为应由福凯公司承担已经按照协议约定支付了10000000元转让款本金及利息的举证责任。案涉款项包括水电费、土地房产税、利息、土地转让款。而水电费、房产税是通过其账户交纳给相关部门，而且水电费、房产税金额具体、清晰，并已经及时结清，双方对此无争议，具体情况如下：1.水电费，截止2017年4月份，福凯公司都是使用其子公司马鞍山市新峘废旧金属回收有限公司所有的变压器，其在一审中提交的电费明细单及缴费回单与福凯公司向其汇款的金额一致，在此期间发生的水电费合计为44565.07元；2.土地房产税，双方在案涉协议中明确约定案涉土地及房产税由其缴纳，由福凯公司承担，其在一审中提交的相关证据足以证明案涉厂房的土地税为125993.6元/年，房产税为59539.44元/年。自2016年6月至2019年3月，土地税合计251987.2元，房产税合计148848.6元，扣除土地税返还款88195.52元，合计312640.28元；3.利息，双方约定的利息标准为月利率6.6625%，据此计算2016年6月至2019年3月的利息，合计2504294.98元；4.土地转让款，根据案涉协议约定，福凯公司向其支付10000000元后，其协助福凯公司办理案涉厂房和土地过户手续。上述水电费、房产税、土地税、利息、土地转让款合计为12861500.33元，福凯公司支付了12719808.09元，还有141692.24元没有支付。根据案涉协议约定，只有在福凯公司支付转让款本金至10000000元时，其才有义务协助福凯公司将案涉土地和房屋过户，否则其有权拒绝。截止目前，福凯公司未支付完10000000元转让款且已经迟延半年以上，其有权解除合同，收回案涉土地和房屋。 福凯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，海天公司的上诉理由不能成立。其并不欠付案涉厂房和土地转让款本金及利息，双方在实际支付案涉款项时，是清楚地将转让款本金、利息、房产税、土地税、水电费分开支付的，双方关于转让款利息的约定比较特殊，利率为海天公司向银行贷款所支付的利率标准，事实上，其也是根据海天公司的要求向海天公司支付了利息，利息与本金是分开支付的。此外，在海天公司2019年7月22日向其出具的《函》中，海天公司并未提及欠付转让款本金和利息，直至发生本案诉讼，才称其少付了100000元本金，但海天公司未提交证据证明利率支付的标准，显然不符合常理。 海天公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与福凯公司于2016年4月25日签订的《资产转让协议》；2.判令福凯公司立即腾空位于马鞍山市博望区的厂房及土地，并将厂房及土地（含厂区内行车及现有园林绿化）恢复原状返还给其；3.案件诉讼费用由福凯公司负担。 一审法院认定事实：2016年4月25日，海天公司（甲方）与福凯公司（乙方）签订《资产转让协议》1份，约定：“第一条，转让标的物为海天公司老厂区，土地办证面积为12599.36平方米，房产办证面积为8871平方米，以及老厂范围内未办证的厂房、土地（含厂区内行车及现有园林绿化），土地证、房产证复印件及行车清点清册作为本合同附件（现有围墙内未办证部分一并包含在内）；第二条，转让价格为人民币壹仟伍佰万元（￥1500万），乙方不承担过户过程中的各项费用；第三条，乙方支付定金壹佰伍拾万元后，本协议生效（定金应于本协议签订之日起一个月内支付）；第四条，除首付壹佰伍拾万元定金外，余款自2017年第二季度起每季度末支付不少于壹佰万元；第五条，本合同生效后，总价款扣除已支付部分的余款，乙方每季度末向甲方支付利息，利率为同期甲方向商业银行支付的利率标准，计算开始日为合同生效日；第六条，本协议生效后，乙方实际使用本标的物产生的房产使用税、土地使用税由甲方缴纳，乙方承担，乙方于甲方实际缴纳税款后十日内支付给甲方，上述税费因政府政策性返还由乙方享有，与甲方无关，甲方于收到返还款的十日内支付给乙方；第七条，乙方支付价款（不包括利息）达到壹仟万元后的三个月内，甲方协助乙方将房产证、土地使用证变更为乙方名下，因过户交易产生的所有税费由甲方承担，在甲方将土地证、房产证变更到乙方名下的同时，乙方应将该房产、土地为甲方剩余的款项提供抵押担保，如甲方在三个月内不向乙方提供过户所需要的材料及缴纳办理过户所需要的税费，不协助乙方办理过户手续，则乙方有权暂停向甲方支付剩余转让款及利息，如果甲方的上述拖延行为达到6个月，视为甲方同意以壹仟肆佰万元的价格转让，乙方有权通过司法途径要求甲方办理过户手续；……第十条，本协议执行过程中，乙方应该按期支付利息，如果延期支付本息的，应按日支付万分之五的滞纳金（按本息合计计算），如乙方迟延支付本息在半年以上，甲方可以解除合同，收回转让的房屋、土地，乙方无权要求甲方返还已经支付的价款及利息，甲方实际损失大于已经支付的价款、利息的部分，甲方有权要求乙方继续承担；……。”《资产转让协议》签订后，海天公司按约定将案涉厂房及土地交付给福凯公司使用，福凯公司对案涉厂房及土地进行了部分改造。2016年6月4日，福凯公司向海天公司支付150万元，刘允妹代表海天公司出具了收条。后福凯公司于2017年7月5日、8月30日分别向海天公司转账40万元、60万元，合计100万元。2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月31日，福凯公司向海天公司各转账100万元，合计600万元。2019年3月31日，福凯公司向海天公司转账150万元。上述金额合计1000万元。福凯公司在2018年3月31日之后的转账凭证用途栏中均备注为“土地房产款”。另外，海天公司自认福凯公司在这段期间内共支付利息、房产使用税、土地使用税、水电费等共计2719808.09元。 后海天公司、福凯公司因厂房、土地使用权证过户登记问题产生争议。海天公司于2019年7月15日向福凯公司公司发《函》称：双方签订《资产转让协议》后，海天公司已将厂房、土地交给福凯公司，福凯公司对厂房进行了大幅改造。海天公司为便于福凯公司办理厂房、土地所有权过户登记手续，于2019年5月将改造后的厂房重新申请了产权证书。根据《资产转让协议》的约定，福凯公司应当在办理过户登记手续的同时，向海天公司办理抵押担保手续，但据海天公司了解，目前房产部门办理的抵押担保主要针对借贷行为，而对房屋买卖中未支付后续款项的，不能直接办理抵押担保手续，为保证后续款项支付及交易安全，请福凯公司于十日内将拖欠的款项付清，并提供其他担保方式以保证过户手续的及时办理。否则，海天公司将采取必要措施维护自身合法权益。2019年7月17日，福凯公司向海天公司回《函》称：根据双方签订的《资产转让协议》约定，福凯公司支付款项达1000万后，海天公司协助福凯公司将房产证、土地使用证变更至福凯公司名下。现海天公司已于2019年5月办完前期全部手续，却迟迟不肯配合福凯公司办理产权过户手续，时间已超过《资产转让协议》约定的三个月，为保证福凯公司的合法权益，请海天公司近期内配合福凯公司办理房产证、土地使用证。否则，福凯公司将采取必要措施以维护自身的合法权益。2019年7月23日，海天公司又向福凯公司回《函》称：2019年7月17日《函》已收悉，首先，海天公司一直主动、积极办理有关厂房过户的工作，从未有过任何消极、推脱。其次，对于后续未支付款项抵押问题，希望福凯公司慎重考虑，不要断章取义。最后，希望尽快办理过户手续，海天公司全力配合。根据《资产转让协议》的约定，过户手续及抵押手续均由福凯公司办理，海天公司配合；海天公司希望福凯公司积极与主管部门沟通、交涉，使得过户、抵押都能尽快办理。假若福凯公司无法解决上述问题，也可以通过提前付款或提供其他担保方式，办理过户手续。 2019年10月10日，海天公司向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《资产转让协议》。 一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：海天公司与福凯公司签订的《资产转让协议》是否应当解除。海天公司认为福凯公司拖延支付余下本息已达半年以上，符合《资产转让协议》约定的解除条件，海天公司有权解除合同。从双方提交的证据来看，截止2019年3月31日，福凯公司已向海天公司支付转让款1000万元，支付利息、房产使用税、土地使用税、水电费等2719808.09元，合计12719808.09元。根据海天公司陈述，福凯公司支付转让款以外其他款项的依据是双方财务人员的对账结果，福凯公司已根据双方对账的结果向海天公司支付款项，海天公司认为福凯公司延迟支付转让款本息，但未能举证证明其主张，故海天公司主张其有权解除双方签订的《资产转让协议》，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回海天公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由海天公司负担。 二审中，海天公司为支持其上诉请求，向本院提交了以下两份证据：聊天记录、《函》及快递运单各一份，用以证明双方确认案涉厂房及土地的房产税为59539.44元/年，土地税为125993.6元/年，并证明福凯公司拖欠海天公司100000元款项，海天公司曾要求福凯公司补足拖欠的款项。 福凯公司质证认为，对《函》的真实性持有异议，该《函》是由海天公司单方制作，不能达到海天公司的证明目的，因为海天公司虽然提供了快递运单，但不能证明该《函》与该快件运单是相对应的。对聊天记录的真实性亦持有异议，海天公司所提交的聊天记录仅截取了部分交涉过程，不能证明其存在欠付转让款本金的事实，而且即便该证据是真实的，也只能证明双方曾就土地税和房产税问题进行过交涉,该证据能够证明其在支付案涉款项时，是将本金与其他费用分开支付的，因此不可能存在欠付转让款本金的情况。 另，本院依海天公司申请，就案涉厂房和土地办理抵押登记及过户手续的问题，前往马鞍山市不动产登记中心博望分中心进行调查，并制作了调查笔录。该中心工作人员称，2019年6月份，海天公司的工作人员曾到该中心咨询案涉厂房、土地抵押手续办理事宜，工作人员根据当时的政策对其口头答复称没有为普通企业之间转让协议提供担保的先例，由于2019年11月4日安徽省自然资源厅印发了新的文件，根据新规，只要案涉双方提交符合法律、法规的相关协议和有关材料，交由该中心审查后并通过的，是可以办理抵押登记手续的。 海天公司质证认为，对该调查笔录的真实性、合法性及与本案的关联性不持异议，能够证明其向马鞍山市不动产登记中心博望分中心就案涉厂房、土地抵押登记事宜进行过咨询，当时该中心工作人员明确答复不能办理抵押登记手续，为此其要求福凯公司提供其他担保，但福凯公司予以拒绝，导致案涉厂房、土地未能办理过户手续。 福凯公司质证认为，对该份调查笔录的真实性持有异议，因为调查笔录并不能反映出被调查人是马鞍山市不动产登记中心博望分中心的工作人员，而且该被调查人并未在调查笔录上签字，此外，该调查笔录亦不能达到海天公司的证明目的，因为关于案涉厂房和土地能否办理抵押登记手续的陈述前后矛盾。能否办理抵押登记手续不影响过户手续的办理，根据案涉合同约定，除非不能办理抵押登记手续是由于其违约导致的，否则海天公司应当配合其办理案涉厂房、土地的过户手续。 本院认证意见为：一、对于海天公司提交的聊天记录、《函》及快递运单的真实性、合法性及与本案的关联性，将结合本案其他证据及查明的事实综合予以认定。二、对于本院所作调查笔录的真实性予以认定，能够证明海天公司曾就案涉厂房和土地抵押手续办理事宜向马鞍山市不动产登记中心博望区分中心进行了咨询，当时该中心工作人员口头答复称，依据当时的相关政策，不能对房屋买卖中未支付后续款项办理抵押担保登记手续。 二审确认一审查明的除福凯公司已向海天公司支付转让款10000000元，支付利息、房产使用税、土地使用税、水电费等2719808.09元，合计12719808.09元之外的事实。 另查明，福凯公司于2019年10月9日，向一审法院起诉请求海天公司协助其办理案涉厂房和土地的过户登记手续，一审法院作出（2019）皖0506民初1572号判决后，福凯公司不服该判决，上诉至本院，二审案号为（2020）皖05民终283号，该案二审尚在审理中。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：海天公司诉请要求解除其与福凯公司订立的《资产转让协议》，是否具有事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。海天公司上诉称，福凯公司还有100000元转让款本金没有按约支付，依据《资产转让协议》的约定，其有权在福凯公司支付转让款本金未至10000000元时，拒绝协助办理案涉厂房和土地的过户手续，现福凯公司拖欠转让款已达半年以上，其有权解除合同，收回案涉厂房和土地。首先，关于福凯公司应向海天公司支付的转让款本金、利息、房产使用税、土地使用税、水电费总额的问题。海天公司主张各项应付款总额为12861500.33元，福凯公司主张各项应付款其已经付清，即便海天公司主张的福凯公司还有100000元转让款本金未支付的事实成立，但到期的案涉厂房和土地转让款本金高达10000000元，海天公司所主张的福凯公司未支付的转让款本金数额仅为100000元，未支付转让款本金数额相较到期的转让款数额占比很小，即便福凯公司因未支付完到期的转让款构成违约，该违约程度显著轻微，不影响海天公司合同目的实现，海天公司以此请求解除合同，根据诚实信用原则，依法不予支持。至于福凯公司应向海天公司支付的到期的转让款本金、利息、房产使用税、土地使用税、水电费总额的具体数额，以及福凯公司已经向海天公司支付的款项数额的事实，因在福凯公司起诉要求海天公司协助办理案涉厂房和土地过户手续的案件中亦涉及，故在本案中不作认定。 综上，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由海天公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘鸿飞 审判员  曹悝元 审判员  赵丽萍 二〇二〇年六月九日 法官助理陈婷婷 书记员易莉