贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1138号上诉人（原审被告）：姚复举，男，侗族，1969年10月10日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：吴迪，男，侗族，1975年10月9日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。原审被告：贵州省指尖房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路金阳文化商业步行街E区负1层29号。法定代表人：吴家东，男，侗族，1989年6月21日生，住所地贵州省天柱县。上诉人姚复举因与被上诉人吴迪、原审被告贵州省指尖房地产经纪有限公司（以下简称指尖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚复举上诉请求：1、撤销原判第二项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人吴迪承担。事实和理由：1、吴迪未按合同约定的时间支付首付款25万元，此后上诉人多次电话催促吴迪交纳，但吴迪以不在贵阳为由推脱不支付。后来吴迪知道涉案房屋有查封，上诉人告知吴迪只要按合同约定的时间支付首付款，以便付清按揭尾款12.9万元和支付6.9万元给王会义，这样就可解除查封，但吴迪不愿意履行合同，既然这样上诉人就将涉案房屋出售他人，上诉人不存在违约行为。2、上诉人因记错开庭时间错过开庭，并非无故不到庭。吴迪答辩称：我与上诉人及中介公司签订三方合同后，我按约支付2万元定金，事后我催上诉人去办理产权转移手续并准备支付购房尾款时，发现房屋被法院查封，根本不能进行权属转移，所以我就告知上诉人如果法院解封，三方合同继续履行，如果不能解封则将定金退还，上诉人陆续退了1.2万元给我，后续8000元至今未退，所以我才起诉。签订三方合同时，上诉人隐瞒房屋查封的事实，委托中介公司对外出售房屋。指尖公司答辩称：吴迪的答辩属实，我公司也多次找上诉人办理后续手续，但都没有找到上诉人。吴迪向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告三方签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令二被告共同双倍偿还欠原告房屋买卖认购定金、罚金共计35,300元（其中本金8,000元、罚金2万元、违约金7,300元，违约金计算至款项付清时止）；3、二被告承担全部诉讼费用和其他费用。一审法院认定事实，2016年7月3日，原告吴迪（乙方）与被告姚复举（甲方）、指尖公司（丙方）三方签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告姚复举将位于贵阳市观山湖区房屋作价51万元出售给原告吴迪。对于房屋的产权情况，合同第2.1.1条明确该房屋共有权人有“丁昌卉、姚鉴峰”。对于房款的支付，双方约定签约当日乙方直接支付定金2万元给甲方，剩余房款以银行按揭方式支付，其中首付款25万元于该房屋产权转移登记之日或甲方提前还款当日存入专用账户划转，尾款贷款26万元支付。合同第4条约定乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方支付的定金不退。合同第6条约定甲方应当在首付款付清当日将房屋交付给乙方。对于违约责任，合同第七条进行了约定，其中第7.1条载明“甲方未按本合同条款第六条约定的期限届满或条件成就时将该房屋交付乙方的，按照下列第{?1……}方式处理。1．逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满或条件成就之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付总房款万分之五每日的违约金，并于该房屋实际交付之日向乙方支付违约金，合同继续履行。”第7.2条对逾期付款责任进行了约定，第7.3条载明“本合同签约后甲方将该房屋出场给第三人的，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的贰倍支付违约金。”第九条为居间服务条款，其中9.1.1条载明中介方的义务包括协助查看出售方身份情况和房屋权属证书等，9.2.2条载明居间服务费由乙方向其支付，为房屋成交总价款的3%即15000元。合同还约定了其他权利义务。原、被告三方分别在该合同上签名捺印。上述合同签订当日，原告向被告姚复举支付定金2万元，姚复举出具收据一张确认收到该款。经查，案涉房屋为姚复举、丁昌卉、姚鉴峰三人按份共有，姚复举在该房屋中所占产权比例为40%。在原、被告三方签订的三方合同中对此也有体现。原告在庭审中表示，因案涉房屋被查封，交易无法完成，被告指尖公司对这一情况表示认同，同时表示查明房屋状态并非指尖公司的义务。原告在发现房屋已被查封后便积极联系被告姚复举退还定金，姚复举陆续退还了吴迪12,000元，但至今仍有8,000元定金未退还。一审法院认为，原告吴迪在诉状以及庭审中均表示被告姚复举明知案涉房屋被查封，故意隐瞒该情况而与原告签订合同，属于欺诈，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，则该合同的效力属于可撤销合同，但原告吴迪并未主张撤销，而是以合同不能继续履行为由主张解除，说明其认可合同有效。从该合同内容来看，系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告吴迪陈述因案涉房屋已被转移登记至第三方名下，其合同目的无法实现，因此已经与被告姚复举进行了协商，并要求姚复举向其退还已经支付的定金，其自认现已收到姚复举退还的定金12,000元，说明双方对于合同不再继续履行已达成一致意见，原告现诉请解除其与被告姚复举之间的买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”以及第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，案涉《房屋买卖三方合同》由原、被告三方签订，其中除原告与被告姚复举之间的买卖合同关系外，还包含与被告指尖公司之间的居间合同关系，而居间合同关系是服务于买卖合同的，在买卖合同买卖双方已经达成一致意见并以实际行为解除的情形下，居间合同已失去意义，且即便居间合同解除，也并不因解除而导致被告指尖公司作为居间方所享有的合同权利消灭，其可以另案向当事人主张，故对于被告指尖公司不同意解除案涉《房屋买卖三方合同》之意见，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院现已经确认解除案涉买卖合同，则就本案合同解除后的法律后果而言，主要是收款人姚复举应向原告退还已经收取的房款并承担违约责任，对此原告诉请被告姚复举退还定金本金8,000元，并支付罚金2万元、违约金7,300元，其中所主张退还的本金即原告向姚复举已经支付的定金归还12,000元后剩余的部分，此部分一审法院予以支持；其余罚金2万元及违约金7,300元系要求被告承担的违约责任，对于罚金，庭审中原告表明是要求被告双倍返还定金的意思，虽然原告表述上不太准确，但一审法院确认该项主张系原告要求双倍返还定金的意思表示，案涉买卖合同中同时约定了定金罚责和违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，在当事人一方违约时，守约方应当选择其一，而不能同时主张，根据庭审查明的事实，双方合同不能继续履行系因被告姚复举的违约行为导致，故对于原告所主张的双倍返还定金之诉请，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持，原告支付了定金共计2万元，双倍返还为4万元，现已支付12,000元，则应当返还的部分包含剩余未退还的定金本金部分在内共计28,000元；对于7,300元违约金之诉请，其一不符合前述合同法第一百一十六条的规定，其二合同第七条约定的违约责任适用的条件是首期房款付清当日，因原告吴迪发现案涉房屋已被查封后，双方即决定不再继续履行合同，原告也未再支付任何款项，加之若被告姚复举按照第七条约定承担违约责任后合同是要继续履行的，而目前合同已无履行之可能，故本案中违约责任的约定也并不适用，基于此，一审法院对此项诉请不予支持。案涉合同不能继续履行的主要原因在于被告姚复举隐瞒案涉房屋权利状况，而指尖公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其在向当事人提供居间服务时，对于房屋的情况也系来源于当事人的告知，其并无查询审查当事人提供的房屋信息具体内容的义务，此外其并非房屋所有权人，在查询房屋具体信息时客观上也不具备查询资格，而对于买卖标的物的房屋是否具体合法的交易条件，主要的审查的义务在于买卖双方，庭审中，原告并未举证证明居间人指尖公司在提供居间服务过程中故意隐瞒案涉房屋被查封的情况，故原告要求被告指尖公司与姚复举共同承担责任的请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决：一、解除原告吴迪与被告姚复举、被告贵州省指尖房地产经纪有限公司于2016年7月3日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告姚复举于本判决生效之日起三日内双倍返还原告定金共计28,000元；三、驳回原告吴迪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取441元（原告预交441元），由原告吴迪负担92元，被告姚复举负担349元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：房屋交易管理抵押备案证明、不动产登记受理通知书，拟证明案涉房屋不存在不能过户的问题，已经在2016年8月过户给马子文。被上诉人对上述证据真实性不持异议，但认为不能证明三方合同签订时房屋没有被查封。指尖公司认为该组证据只能证明上诉人还清银行贷款后办理抵押权注销手续，并且三方合同签订时间为7月，办理抵押权注销手续在8月，反而证明上诉人存在一房二卖的可能。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中本院询问上诉人对案涉房屋被法院查封是否清楚，上诉人答复称：“房屋查封的情况是被上诉人告知的，然后我去不动产中心查询，发现房屋的确被查封了。我因为其他债务纠纷被法院判决还款，后来支付了一部分款给申请执行人，房屋才解封的”。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋被法院查封是双方当事人均认可的事实，且查封的原因是上诉人与案外人的债务纠纷导致，那么解除查封的前提就是上诉人向案外人履行付款义务，这样才有可能将房屋解封。而上诉人要求被上诉人先支付首付款，以达到向案外人支付6.9万元来解除房屋查封的理由不能成立，因为双方并未协商一致由被上诉人替上诉人履行付款义务，以便达到解除查封的目的。同时，三方合同中约定首付款（包含定金）25万元的支付期限为房屋产权转移登记之日，或上诉人提前归还银行贷款当日，那么在房屋被查封无法过户，且上诉人未将银行贷款还清的情况下，合同约定支付首付款的条件并未成就，被上诉人有权不支付首付款，上诉人要求被上诉人支付首付款以便其能提前归还银行贷款12.9万元的理由也不能成立。基于房屋查封是上诉人原因导致，无论上诉人在签订三方合同时对该查封是否知情，均是上诉人违约导致三方合同无法继续履行，一审法院认定上诉人双倍返还定金正确，本院予以维持。上诉人二审中提交的房屋交易管理抵押备案证明、不动产登记受理通知书仅能证明上诉人结清完银行贷款后，办理了抵押权注销，并不能证明房屋过户他人的事实，该组证据与本案无关，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由姚复举负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十日书记员  曹 然