湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3418号上诉人(原审被告、反诉原告）：黄琬珺，女，1988年1月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：姚玮澜，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：陈彤，男，1981年3月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人(原审原告、反诉被告）：何莉华，女，1983年4月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张繁，湖北万中亮律师事务所律师。原审第三人：武汉亿兴景居房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡汉口花园四期C区3栋1层商5。法定代表人：简燕林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闻正君，男,武汉亿兴景居房地产经纪有限公司员工。上诉人黄琬珺因与被上诉人陈彤、何莉华，原审第三人武汉亿兴景居房地产经纪有限公司（以下简称亿兴景居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初12180号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了各方当事人。本案现已审理终结。黄琬珺上诉的要点是：我并未违约，被上诉人与原审第三人合伙讹诈我，应当支持我一审时的反诉请求，即对方双倍返还定金共6万元；对方并无任何损失。陈彤、何莉华向一审法院起诉请求：1.确认陈彤、何莉华与黄琬珺签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年3月20日解除；2.判令黄琬珺向陈彤、何莉华支付违约金13.8万元；3.本案诉讼费用由黄琬珺承担。黄琬珺提出反诉：1.请求确认陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年11月12日解除；2.判令陈彤、何莉华双倍返还黄琬珺房屋定金共6万元；3.本案的反诉费由陈彤、何莉华承担。一审法院认定事实:2018年7月31日，卖方陈彤、何莉华（甲方）与买方黄琬珺（乙方）及经纪代理方亿兴景居公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲、乙、丙方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖、经纪代理事宜，订立本合同；甲方所在的房屋坐落于武汉市江岸区兴业路99号石桥村城中村改造K7地块3栋2单元29层5室，建筑面积73.97平方米，用途住宅；经甲、乙双方协商一致，上述房屋成交价为138万元，包含定金为3万元；乙方签合同当日向甲方支付定金3万元，乙方于过户当日付清首付款35万元，具体以银行审批贷款金额为准，不足部分，乙方以现金补足；余款103万元（以银行审批金额为准），乙方经银行贷款支付，乙方应在甲方办理完“中华人民共和国不动产权证书”30日内准备齐全贷款资料，确保无征信问题，经银行审批通过后，再办理过户手续；如因银行审批贷款金额103万元未通过，则按银行贷款审批金额为准，剩余房款以现金方式补足；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；本合同签订之日，乙方按宗向丙方支付经纪代理费27600元；如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费；甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费。合同第十条约定，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日按未付房款的10%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，乙方按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同附加条款第五条补充条款约定，……2.该房屋签合同时为商品房的合同房，甲方自行于2018年9月30日前办理不动产权证书，双方约定该房屋还清贷款，拿到结清证明并解押后30日内办理过户手续。3.该房屋交易过户税费、银行评估担保、金融、中介佣金会计106000元，已付1万元，剩余96000元于过户前三天乙方付清给丙方并由其办理过户手续。4.甲乙双方约定该房屋合同办证后甲方的该房屋贷款35万元，乙方替甲方代还，剩余部分贷款甲方自己还清。甲方另签“还款协议”视同本合同的一部分。同日，甲、乙双方签订了《还款协议书》，约定乙方代甲方清偿该房银行按揭贷款35万元，甲方同意乙方将上述款项作为购买该房首付款先行支付给甲方，后期交易从购买该房首付款中抵冲；如因甲方不配合后期过户手续，视现甲方违约，违约责任为双倍返还乙方已付定金，返还已付房款本金，并按已付房款的10%处以违约金；如因乙方单方面违约，甲方没收乙方已付购房定金，并对乙方合同约定购房总金额的10%处以违约金后，退还多余已付房款。上述合同签订后，黄琬珺向陈彤、何莉华支付了定金3万元，向亿兴景居公司支付佣金1万元，陈彤、何莉华将案涉房屋的不动产权证书办理至其名下。亿兴景居公司通知陈彤、何莉华及黄琬珺于同年9月7日到银行办理贷款的面签手续，陈彤、何莉华已按相关规定办理完毕，但黄琬珺因故未到银行办理。一审法院另查明，在2018年7月31日三方签订房屋买卖合同前，黄琬珺通过微信要求对房屋的单价评到两万，亿兴景居公司工作人员答应后期帮忙操作。同年8月30日，亿兴景居公司工作人员告知黄琬珺银行贷款只能贷到96万，要求黄琬珺准备首付款42万元。黄琬珺当即提出“当时不是说要评估到2万吗？按你这样算首付不够嘞”，双方一直为贷款额度、贷款利率及其他相关费用进行交涉。9月6日，亿兴景居公司工作人员通知黄琬珺次日上午到银行办理面签，黄琬珺因故未到银行。嗣后，亿兴景居公司更换工作人员与黄琬珺对接。9月19日，亿兴景居公司工作人员告知黄琬珺银行同意贷款额度可以提高到98万元，约黄琬珺20日上午到银行办理面签手续。黄琬珺书写了一份《购房补充协议》，要求陈彤、何莉华和亿兴景居公司签字确认。该补充协议的主要内容为：贷款额度低于98万或银行原因不批贷款或过户费用超出之前约定的106000元，黄琬珺有权解除合同、买方全额退款等。亿兴景居公司将该补充协议通过微信发给陈彤后，陈彤表示“拉倒吧”“不卖了”“等30号自动违约”，不同意重新签订该协议。9月26日，黄琬珺要求亿兴景居公司就上述事项重新拟定协议，亿兴景居公司表示按原买卖合同履行。嗣后，黄琬珺先后向武汉市住房保障和房屋管理局、消费者协会等部门反映情况，投诉亿兴景居公司虚假承诺欺诈买受人。一审法院再查明，2018年11月19日，亿兴景居公司通过短信方式向黄琬珺发送《律师函》，要求黄琬珺立即与亿兴景居公司联系，否则通过诉讼程序解决。同年12月22日和2019年3月13日，陈彤、何莉华分别通过邮寄和短信方式向黄琬珺发送《履约催告函》，要求其履行合同。黄琬珺均未予回复。一审法院认为：陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。合同约定“乙方应在甲方办理完不动产权证书30日内准备齐全贷款资料，确保无征信问题，经银行审批通过后，再办理过户手续”，履行中，陈彤、何莉华依约办理了《不动产权证书》，也按时到银行办理了面签手续。黄琬珺未按照约定时间办理面签，经催促后仍未办理致合同无法履行，黄琬珺系违约方。关于陈彤、何莉华的本诉请求。1.关于合同解除问题。如前所述，黄琬珺未依约履行合同义务，经陈彤、何莉华发函后仍不履行致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，陈彤、何莉华享有法定合同解除权，其主张解除合同于法有据，合同解除时间应确定为起诉状送达之日即2019年6月13日。2.关于支付违约金问题。黄琬珺向陈彤、何莉华支付了购房定金，合同也约定了单方解除合同的违约金，陈彤、何莉华选择违约金条款，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，黄琬珺以其未违约并反诉主张双倍返还定金进行抗辩。一审法院认为，黄琬珺未依约履行合同义务系违约方，但根据查明的事实，其不履行合同的原因系贷款金额未能达到预期以致无力支付全部首付款，若继续履行会给双方造成更大的损失，故其违约并非恶意，且陈彤、何莉华未提供其实际损失的证据。因此，综合上述情形酌情确定违约金为5万元，扣除已支付的定金3万元，实际支付2万元。关于黄琬珺的反诉请求。如前所述，黄琬珺系合同的违约方，不享有合同解除权。陈彤虽称“拉倒吧”“不卖了”，系在黄琬珺提出重新签订《购房补充协议》的前提下所作的口头陈述，其后仍在催促黄琬珺履行合同。因此，黄琬珺以此认为陈彤、何莉华违约而反诉主张解除合同并双倍返还定金，于法无据。综上所述，陈彤、何莉华要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。陈彤、何莉华要求黄琬珺支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。黄琬珺要求解除合同及双倍返还定金的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈彤、何莉华与黄琬珺及武汉亿兴景居房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年6月13日解除；二、黄琬珺于判决生效之日起十日内向陈彤、何莉华支付违约金5万元（扣除已支付的定金3万元，实际支付2万元）；三、驳回陈彤、何莉华的其他诉讼请求；四、驳回黄琬珺的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由陈彤、何莉华负担1951元，黄琬珺负担1109元[此款陈彤、何莉华已预付，黄琬珺随同上述判决款项一并支付陈彤、何莉华]。案件反诉费650元，由黄琬珺负担（已付）。二审时，双方未提交新证据。对于一审查明的事实，黄琬珺认为原判说我方对对方的沟通未予回复不是事实，三方一直在进行口头沟通。对原判认定的其他事实无异议。对于黄琬珺的银行贷款事宜，亿兴景居公司称是该公司通过担保公司联系银行，担保公司说银行可以贷款到98万元。本院认为，双方当事人是否存在违约及本案如何处理更公平是本案的焦点。关于合同双方当事人是否有违约行为的问题，本院认为，确立双方的权利义务关系的基础是本案各方当事人所签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及其附属的《还款协议书》，由于引起双方未能将合同履行完毕的矛盾焦点是贷款额度的多少与房屋买受人黄琬珺的财务承受能力是否相当，按照合同的约定，如银行未能批准103万元的贷款，则最后的金额以银行审批的为准。由于联系贷款事宜的是亿兴景居公司，而该公司最后能够确定的银行贷款额度是98万元，黄琬珺对该额度表示了同意，其另拟补充协议的主要意图是表明对亿兴景居公司所传递的银行愿贷98万信息的同意，不希望贷款额度进一步降低，以免因首付增加而带来支付困难。协议中虽然有未达到98万元则自己将有权解除合同的表述，但该表述并非对双方原合同主要条款变更，只要98万元的最低限度的贷款能满足，则原合同并不会出现黄琬珺解除的情形，遗憾的是双方此后沟通存在不畅与误解，现陈彤一方有过主动联系黄琬珺相关事宜，但也对黄琬珺说过“拉倒吧”“不卖了”“等30号自动违约”，现陈彤一方作为卖房人主动起诉要求解除合同，黄琬珺也有此意，表明合同未继续履行并非完全出于黄琬珺不积极配合，现在双方不能将合同进行到底，从起因和过程来看，尚不足以将责任单独推给其中的任何一方，故本案以解除合同驳回双方的其他诉请为宜。综上所述，黄琬珺的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初12180号民事判决；二、三方当事人所签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及买卖双方签订的《还款协议书》于本判决生效之日解除；三、陈彤、何莉华于本判决生效之日起十日内返还黄琬珺定金3万元；四、驳回陈彤、何莉华的其他诉讼请求；五、驳回黄琬珺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3060元，由陈彤、何莉华负担；一审案件反诉费650元，由黄琬珺负担325元，陈彤、何莉华负担325元。二审案件受理费2350元，由黄琬珺负担206元，陈彤、何莉华负担2144元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶 欣审判员 骆朝辉二〇二〇年六月二十九日书记员 王晓曼