河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5577号上诉人（原审被告）：信阳广昌房地产开发有限公司。住所地：息县城关镇东商贸街南段8区9号。法定代表人：姜玉潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永强，河南同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞文忠，男，汉族，1986年4月13日出生，住河南省息县。上诉人信阳广昌房地产开发有限公司（以下简称广昌公司）因与被上诉人庞文忠商品房买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人广昌公司的委托诉讼代理人陈永强、被上诉人庞文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广昌公司上诉请求：1.撤销（2019）豫1503民初6854号民事判决书；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，依法应予撤销改判或者发回重新审理。上诉人在本案起诉之前已公告通知将于2019年7月30日之前交房，并另行短信通知了本案被上诉人于2019年7月25日前来接房，且案涉房屋也符合合同约定的交房条件，上诉人因违约金争议问题未来接房，本案所涉房屋未能交接的原因在被上诉人，故原审法院再判决上诉人于30日内交房明显不当。2.原审法院认定顺延交房期限为120日明显过低，近两年政府房地产开发的政策调整，对大气、环境整治的文件频出也客观导致企业在正常的工期内不得不配合政府工作而停工，上诉人开发的小区因大气、环境整治而被迫停工的时间就超过150天，对于因天气等不可抗力因素造成的停工上诉人也提交了气象资料和停工统计，人民法院也应予以扣减。3.原审法院判决违约金计算至房屋实际交付之日止有失公允，上诉人已通知被上诉人前来接房，且房屋已具备合同约定的交房条件，被上诉人因自己原因未来接房的，上诉人不应再承担违约金，故本案违约金应计算至上诉人通知的交房日期。4.原审未查清案件事实就认定上诉人未为案涉房屋办理验收备案手续，据此认定不具备交房条件，明显对于房屋验收的法律规定未正确适用。5.原审法院认定上诉人未提供两书金额商品房验收合格的证明文件明显没有依据。庞文忠辩称：1.开发商作为格式合同提供方，以格式合同的形式免除其应当承担的义务，违约金应当提高到万分之二。2.有线电视费300元不合理，燃气入户费3000元超过正常的信阳市标准2700元，多收300元。3.买受人必须交物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件，广昌公司强制捆绑物业费违规。4.交房验收应当符合规定，出卖人不出具证明文件或者验收不合格的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。5.出卖人需要提供“三书一证一表”，案涉房屋不符合交房条件。庞文忠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告出示信阳羊山欧洲尚品小区第5号楼502号房屋的竣工验收备案、质量保证书。判令被告继续履行合同规定的交房义务，并撤回被告广昌房地产公司违规收取的燃气入户费3000元以及垃圾清运费4元/平方米；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金21040元（从2018年6月30日暂计算至2019年7月25日，全部违约金计算至实际房屋竣工报告手续全部齐之日为止）。因被告房屋容积率高，无法办理不动产证书造成的经济损失8000元，两项损失共计29040元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月30日，原告庞文忠与被告广昌公司签订《商品房买卖合同》以536743元价格购买被告广昌公司开发建设的欧洲尚品小区第5号楼502号商品房一套。该合同中与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容如下：第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第七条（4）约定，《商品房买卖合同》中第八条交付期限中规定的“该商品房经验收合格”是指经五大责任主体验收通过。合同签订后，原告庞文忠按合同约定支付购房款536743元。被告广昌公司未在合同约定的商品房交付期限内按合同约定的条件交付商品房。合同约定的交房期限届满后，被告广昌公司一再承诺延期交房的时间，又一再违反其承诺，未履行交房义务。因被告广昌公司一直未交房，部分购房人信访至信阳市人民政府相关部门，信阳市相关部门对被告广昌公司给予相应处理。经查，该公司虽取得涉案小区1#、2#、4#、5#、8#楼五方验收的工程竣工验收报告（未载明验收时间），但至今未为包括本案原告购买房屋在内的部分商品房办理竣工验收备案手续。因在交接房屋时，原、被告双方对房屋交付条件产生争议，遂引起本案纠纷。另查明，信阳市人民政府基于环保形势要求，分别于下列时间发布通知，要求城市建成区内停止建筑工程土石方作业：2017年2月22日通知，停止作业期间为2017年2月22日至2017年3月15日；2017年10月12日通知，停止作业期间为2017年11月15日至2018年3月15日，合计停工天数为120天；2018年11月2日通知，停止作业期间为2018年11月3日至5日，合计停工天数为3天；2018年11月9日通知，停止作业期间为2018年11月9日至2018年11月14日，合计停工天数为6天。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同文本、购房款发票、政府文件复印件、被告作出的延期交房承诺书面文件等证据予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。原告按合同约定履行了支付购房款义务，被告应当按合同约定全面履行交付商品房的义务。关于房屋交付使用条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。国家住房和城乡建设部公布施行的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第三条第十一项规定：“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。商品房质量及交付使用条件验收是一项专业性、科学性较强的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。本案中，被告广昌公司没有提供证据证明其在与原告交接时，履行了上述合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其行为构成违约，原告有权拒绝接收房屋。由此产生的违约责任，应当由被告承担。从本案合同签订日（2017年8月30日）起至合同约定的交房期限届满日（2018年6月30日）止这个时间区间内，信阳市人民政府基于当地环保形势要求，责令包括本案商品房建设工地在内的区域内停止工程建设的通知，具有行政强制力，必须执行。该行政行为对于本案建设工程建设进度构成不可抗力，被告关于依法应当相应顺延交房期限的抗辩意见成立，本院予以支持。依据被告提供的相关证据，原、被告之间的交房期限依法应顺延120天，顺延的交房期限届满日为2018年10月28日，在该期限内，被告应当按法定的交付使用条件向原告履行交房义务。上述顺延的交房期限届满后，被告仍未履行交房义务的，构成违约，依法应承担相应的违约责任，逾期交房违约金按合同第九条约定执行。本案合同签订日（2017年8月30日）前或顺延的交房期限届满日（2018年10月28日）后，发生不可抗力的，依法被告不能免除责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条规定，判决：一、被告信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区第5号楼502号商品房经竣工验收合格后三十日内，将该商品房交付原告庞文忠；二、被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告庞文忠逾期交房违约金，按下列方式计付：以536743元为基数，按每日万分之一的计算标准，从2018年10月29日起算至实际交房之日止；三、驳回原告庞文忠的其他诉讼请求。本案受理费624元，减半收取312元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的案件事实和双方当事人的举证、陈述，结合诉辩双方的上诉理由和答辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1.原判信阳广昌房地产开发有限公司交付房屋是否适当；2.原判违约金是否适当。本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条及合同补充协议第七条对本案商品房的交付有明确约定，信阳广昌房地产开发有限公司在一审、二审中均没有提供证据证明其已按上述约定将案涉房屋交付给庞文忠，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果。因此，信阳广昌房地产开发有限公司应当向庞文忠交付房屋，但一审判决第一项主文表述不当，本院予以纠正，本院确定信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区5号楼502号商品房经竣工验收合格达到《商品房买卖合同》约定的交房条件后三十日内，将该商品房交付庞文忠；当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条对于出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，信阳广昌房地产开发有限公司没有按照该约定向庞文忠交付房屋，故其应当承担违约责任，一审判决据此确定的违约金并无不当。综上所述，信阳广昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但一审判决表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6854号民事判决第二项、第三项，即：被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告庞文忠逾期交房违约金，按下列方式计付：以536743元为基数，按每日万分之一的计算标准，从2018年10月29日起算至实际交房之日止；驳回原告庞文忠的其他诉讼请求；二、变更信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6854号民事判决第一项为：信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区5号楼502号商品房经竣工验收合格达到《商品房买卖合同》约定的交房条件后三十日内，将该商品房交付庞文忠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费624元，由信阳广昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  周振力二〇二〇年六月四日法官助理李艺璇书记员罗逍