安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终394号 上诉人（原审被告）：郝晴，女，汉族，1996年11月5日出生，住内蒙古自治区包头市固阳县。 委托诉讼代理人：李占中，内蒙古釜册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山伟星置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区雨山东路与东环路交会处伟星蓝山商业楼2层。 法定代表人：何立丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 原审被告：程龙，男，汉族，1990年2月1日出生，住黑龙江省双城市。 委托诉讼代理人：谷德臣，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 上诉人郝晴因与被上诉人马鞍山伟星置业有限公司（以下简称伟星公司）、原审被告程龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郝晴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伟星公司的诉讼请求；2.判决伟星公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.伟星公司提供的《房屋租赁合同》中关于租期、租金的约定没有其签字或捺手印予以确认，该合同不是其签订的。其签订的《房屋租赁合同》约定的租期是7个月，而非19个月。合同签订后，伟星公司没有向其提供原件，故其也拿不出合同原件。伟星公司提供的《房屋租赁合同》近二十页，但没有加盖骑缝章，不能证明合同内页未被更换，且伟星公司起诉时提交的合同复印件有页码，而原件无页码，也可以证明伟星公司提交的《房屋租赁合同》存在问题。《房屋租赁合同》约定的房屋编号是错误的，正文前的扉页上承租方营业执照号码是程龙的身份证号码，也削弱了该合同的真实性和可采信度。2.其不认识程龙，至一审开庭时，其才知道程龙与其接盘的上家党红海原是合伙关系。其与程龙不可能同一时间在合同主体变更协议上签字，故合同主体变更协议系伟星公司伪造的可能性较大。3.其与李雨豪是合伙关系，案涉房屋就是在李雨豪的协调下租赁的。其是案涉房屋租赁合同的主体，但李雨豪于2019年3月利用与伟星公司的关系，背着其开设门店，并使用别处的十几个门店的POS招揽生意，侵犯其承租权，伟星公司对此放任不管，属于严重的违约行为。李雨豪在2019年3月使用案涉房屋的行为，表明伟星公司已与其解除了19个月的合同或与其的合同已到期终止，伟星公司的诉状签署时间是2019年4月份也印证了该事实。4.假定《房屋租赁合同》的租期是19个月，伟星公司于2019年8月起诉解除合同，违背诚实信用原则。伟星公司称其于2018年10月后即未再支付合同约定的租金及物业费，依照房屋租赁行业先付租金后使用房屋的惯例，伟星公司应当及时向其催缴房租。在催告无效的情况下，伟星公司应及时诉讼解除《房屋租赁合同》，而伟星公司故意不行使合同法定的解除权，扩大损失，自2019年2月起的租金不应再获得支持。5.一审审理程序存在明显错误。伟星公司于2019年4月提起诉讼，一审法院直至2019年8月才立案。伟星公司主张的租金仅计算至2019年4月底，在伟星公司没有增加诉讼请求的情况下，一审法院直接超诉讼请求作出判决，违反法定程序。 伟星公司辩称，1.一审查明的事实清楚，证据确凿。其在一审中提交的2018年5月25日签订的租期为2018年6月1日至2019年12月31日的《房屋租赁合同》是双方经过平等协商签订的，该合同是从程龙的合同主体变更而来，程龙的合同期限也是2019年12月31日，该合同是双方真实意思表示。《房屋租赁合同》中房屋编号及身份证号码打印的问题，也进一步印证了该合同是从程龙的合同主体变更而来，合同期限至2019年12月31日是真实的。对于签约的形式，法律法规没有要求必须加盖骑缝章，复印件上有页码仅是对扫描件的技术处理问题。郝晴与程龙是否认识、熟悉程度、关系远近并不影响本案法律事实、法律关系的认定，郝晴所称的李雨豪、党红海与其无任何法律关系。2.一审程序合法，适用法律正确。其诉请的是自2018年10月1日至实际腾空房屋之日的租金及物业服务费，一审根据双方合同履行及郝晴实际返还情况判决10个月的租金及物业服务费，符合法律规定。郝晴自2018年10月开始拖欠租金，其多次催要，郝晴多次承诺付房租要求继续履行合同，但均未支付。其在2019年4月郝晴为逃避法律责任而无法联系、下落不明的情况下，向一审法院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，其并未放任不管。 程龙述称，同意郝晴的上诉请求及理由。伟星公司提供的《房屋租赁合同》仅尾页有郝晴签字，没有郝晴签字的不具有真实性。其不是自愿签署担保书的，也不知道担保的具体内容。 伟星公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与郝晴签订的关于马鞍山市雨山区伟星时代广场17#楼4-03号房屋的《房屋租赁合同》；2.判令郝晴立即将马鞍山市雨山区伟星时代广场17#楼4-03号房屋腾空搬让并恢复原状后返还；3.判令郝晴立即支付自2018年10月1日至房屋实际腾空搬让并恢复原状返还之日止的租金及物业服务费（暂计到2019年4月30日租金为121940元）。4.判令郝晴立即按欠费金额的1%，按日支付延迟付款违约金（暂计至2019年4月30日违约金合计为19388.46元）。以上暂合计141328.46元。5.判令郝晴承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月25日，伟星公司、程龙、郝晴签订合同主体变更协议，约定程龙将其与伟星公司签订的房屋租赁合同的权利义务转让给郝晴。 同日，伟星公司（甲方）与郝晴（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定伟星公司将其坐落于马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋出租给郝晴用于经营养生会所，租赁面积为335平方米，租期为19个月，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，租金为每月10720元，物业费为每月6700元，租金及物业费除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按照每三个完整的自然月为一个交租期缴纳。合同对乙方的违约责任约定如下：合同签订当日，乙方应当向甲方支付17420元作为履约保证金，乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠款的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除。另，双方关于房屋交还的条款约定，如双方签署了房屋交还确认书，或虽未签署房屋交还确认书，但乙方人员已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）。 2018年5月25日，程龙向伟星公司出具一份担保书，主要内容为，郝晴由租赁合同而产生的一切义务，本公司自愿为其提供连带保证责任。担保书落款处有打印的“担保人：程龙”字样，程龙在“法人代表”栏署名捺印。 郝晴租赁该房屋用于经营养生会所，并于2018年9月12日办理个体工商户工商登记，登记名称为马鞍山市雨山区木易思邈美容美体会馆，经营者为郝晴。 伟星公司自认郝晴合同约定的租金等费用交付至2018年9月。郝晴欠付租金后，伟星公司以约定的方式进行了催收。 马鞍山市木易思邈美容美体会馆经营期间，多位预付卡消费者向马鞍山市雨山市场监督管理所投诉。2019年4月16日，马鞍山市雨山市场监督管理所在该会馆经营场所张贴通知，主要内容为，近期我所接到多起预付卡消费投诉，经查，该会所已处于关门停业状态，负责人无法联系，请涉及的消费者尽快来所登记等。 一审法院认为，伟星公司和郝晴自愿签订房屋租赁合同，合同没有违反法律、行政法规强制性规定的无效条款，当事人应当严格按照合同约定履行义务。郝晴辩称案涉房屋租赁合同系更换了内容，实际合同期限是7个月，但郝晴没有提供证据证明，而且郝晴的合同是从程龙的合同主体变更而来，程龙的合同期限也是至2019年12月31日止，故对郝晴关于合同期限的辩称意见，不予采纳。郝晴辩称其已付房租6个月，没有证据支持。伟星公司按双方约定的方式向郝晴发出催收通知等，并无不当。案涉租赁合同相对人是伟星公司和郝晴，郝晴和李雨豪的合伙关系与该案不是同一法律关系，故对郝晴关于已付6个月房租的辩称意见和追加李雨豪为当事人的请求，不予支持。程龙是前房屋租赁合同的相对人，也是2018年5月25日主体变更协议的当事人，担保书落款处有“担保人：程龙”打印字样，综合分析担保书的形成过程，虽然担保书中有“本公司担保”等表述，但担保主体认定为程龙更为适当，对程龙关于不承担保证责任的意见，不予采纳。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，合同中有“双方虽未签署房屋交还确认书，但乙方人员已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）”的约定，由查明的事实可知，至少在2019年4月16日马鞍山市雨山市场监督管理所张贴通知时，郝晴已实际撤离案涉房屋，伟星公司具有了处分出租房内所有遗留物的权利，该权利的行使可以有效减损，故结合郝晴拖欠租金且拒不归还房屋的根本违约行为以及伟星公司行使权利所需合理期限等其他因素，酌情确定郝晴继续支付十个月的合同费用174200元[（10720元/月+6700元/月）×10个月]比较妥当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2019年12月21日作出如下判决：一、解除郝晴与伟星公司于2018年5月25日签订的马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋的《房屋租赁合同》；二、郝晴于判决生效后十日内将马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋恢复原状并返还给伟星公司；三、郝晴于判决生效后十日内支付伟星公司十个月的租金等费用174200元；四、程龙对判决第二项、第三项债务承担连带责任；五、驳回伟星公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3784元、保全费1520元、公告费300元，均由郝晴负担。 本院二审期间，郝晴围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织伟星公司、程龙进行了质证。对当事人争议的证据，本院认定如下：郝晴提交的高铁购票通知短信的截图并非法定的乘车凭证，也达不到否认案涉《房屋租赁合同》真实性的证明目的；郝晴提交的催缴租金物业费的邮件、一审法庭审理笔录等并非新证据，也达不到郝晴的证明目的；郝晴提交的与王晓燕、王晋的谈话录音，与本案不具有关联性，不予认定；郝晴所提交的案涉门店的视频虽具有真实性，但达不到郝晴的证明目的。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。另查明：2019年3月13日，郝晴在马鞍山市雨山市场监督管理所的调查笔录中称，其经营的马鞍山市木易思邈美容美体会馆于2018年9月12日注册登记，开始营业，于2018年11月19日放假停业，2019年2月28日重新营业，其跟伟星公司签订的租赁合同期限半年，准备续签合同，2019年2月28日重新经营后，店内的充值卡的名称变更为艾美国际，但仍属于其经营等。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.案涉的《房屋租赁合同》的期限是7个月，还是19个月；2.一审判令郝晴向伟星公司支付10个月的租金等费用是否适当。 本院认为，本案中，伟星公司提供了郝晴签订的《房屋租赁合同》，证明案涉房屋的租赁期限及双方的权利义务。郝晴虽对合同的租赁期限有异议，但并没有提供充分的证据足以推翻该合同，且郝晴在马鞍山市雨山市场监督管理所的调查笔录中也陈述，其在2019年2月28日重新营业，可以看出郝晴在2019年2、3月份仍使用案涉房屋进行经营，故一审法院对伟星公司提交的《房屋租赁合同》予以认定，并认定合同约定的租赁期限是2019年12月31日，并无不当。郝晴上诉称其在2018年5月25日并不在马鞍山，不可能签订《房屋租赁合同》，也不认识程龙，但郝晴对《房屋租赁合同》及合同主体变更协议上的签字捺印并无异议，而合同签订的具体日期并不影响《房屋租赁合同》约定的权利和义务，故对郝晴的该项上诉理由，不予采纳。郝晴又称李雨豪在2019年3月占据该房屋，导致其无法使用案涉房屋，因李雨豪与其是合伙关系，郝晴与李雨豪之间的纠纷属于合伙内部矛盾，与本案并非同一法律关系，故对郝晴的该项上诉理由，亦不予采纳。因郝晴未按时交纳租金，也未及时向伟星公司返还房屋，违反了合同约定，一审判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，并根据郝晴欠付租金的数额及违约的具体情况，酌情确定郝晴支付10个月的租金等费用174200元，并无不妥。因伟星公司主张截至案涉房屋实际返还之日止的租金等费用，121940元仅是暂计至2019年4月30日的租金，故一审并未超出伟星公司的诉讼请求进行判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3784元，由郝晴负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  赵丽萍 二〇二〇年六月八日 法官助理王红伟 书记员冯倩