广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终31006号上诉人（原审原告）：唐春香，女，汉族，1988年7月14日出生，身份证住址湖南省吉首市，上诉人（原审被告）：盛钟立，男，汉族，1983年12月12日出生，身份证住址江西省吉安市永新县，委托诉讼代理人：钟学秀，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄坤丽，广东盛唐（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人唐春香与上诉人盛钟立因债权债务概括转移合同纠纷一案，均不服广东省深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人唐春香上诉请求：1.请求改判一审判决第一项返还转让费42500元为10万元；2.请求撤销一审判决第二项；3.请求支持唐春香一审时的全部请求，具体包括：（1）判决撤销双方协商签订的合同；（2）判决盛钟立向唐春香返还所有的转让费款项10万元；（3）判决盛钟立向唐春香支付赔偿利息损失13623.13元（自2016年5月8日至2018年4月30日按照年利率6%计算，至实际付清全部款项之日）；4.判决本案一审、二审诉讼费由盛钟立承担。事实与理由：一、原审对唐春香支付盛钟立转让费的数额认定不清，实为100000元，而非85000元。原审法院没有以事实为依据，没有采用书面证据，而是错误的采用盛钟立的口头之言，明显审判不公。二、原审判决认定“盛钟立将涉案房屋转让给唐春香既是将涉案房屋的租赁权的转让，也包含了涉案房屋经营权、相关设施的转让”，属于查明事实错误，没有证据证明涉案合同有经营权、相关设施的转让。三、原审根据唐春香与房东吴少伟案主观认定“唐春香使用涉案房屋时未按约定支付相应的使用费，唐春香对此亦负有较大过错”，显然有失公平。综上所述,一审判决缺乏法律依据和事实依据。特提起上诉，望判如所请。盛钟立答辩称：一、唐春香向盛钟立支付的转让费仅为85000元，其在二审提交的2017年1月24日的5000元的建行单据是提款单而并非存款单，该笔款项并没有交付给盛钟立。原审对转让费的支付查明准确无误。二、转让费不应退还，一审对转让费的包含的内容已经作了查明，包含房屋经营权的转让。也就是涉案房屋是由盛钟立转让给唐春香作经营奶茶店的用途，而并非像唐春香所称的店铺的经营权转让。而且涉案商铺房屋转让时为精装修的房屋并非毛坯状态，从一审盛钟立提交的商铺照片可以证明，涉案房屋中已经保存了可以拆卸以及不可以拆卸的各种硬装以及相关的设施设备。三、一审法院调取唐春香与业主吴少伟的案件材料是正确的。涉案房屋之所以无法使用是由于唐春香本人在其租赁期内恶意拖欠租金，导致业主起诉，收回房屋，而无法使用。故涉案房屋无法使用并非因为是违法建筑或者盛钟立的个人原因，所以唐春香所主张的损失不应该得到支持。上诉人盛钟立上诉请求：1.撤销广东省深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初5754号民事判决第一项，改判驳回唐春香全部诉讼请求。2.判决本案一审、二审诉讼费由唐春香承担。事实与理由：一、一审法院认定法律关系错误。盛钟立并非涉案房屋的出租人，与唐春香不存在租赁合同关系。一审法院认为盛钟立将涉案房屋转让给唐春香既是将涉案房屋的租赁权的转让，也包含了涉案房屋经营权、相关设施的转让，认为盛钟立作为出租人将未经合法报批报建手续的房产出租，负有主要责任。但在本案中，盛钟立并未将涉案房屋进行转让，并非将盛钟立的租赁权转让给唐春香。盛钟立不是涉案房屋的出租人，与唐春香不存在租赁合同法律关系。根据出租方吴少伟、盛钟立、唐春香三方于2016年6月15日签订的《协商合同》第四条之约定“甲乙双方之旧有合同实时取消作废，并予旧有合同签订取消作废”可知，盛钟立因与吴少伟签订的《房屋租赁合同》取得的租赁权已消灭，不存在可再转让的租赁权。另外，出租方吴少伟与唐春香双方就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋期限为2016年6月30日至2019年6月1日，即唐春香是因其与吴少伟签订的《房屋租赁合同》而取得涉案房屋租赁权，而不是基于《协商合同》由盛钟立将其涉案房屋租赁权转让给唐春香而取得的。盛钟立并非涉案房屋出租人，亦未向唐春香转租涉案房屋。一审法院认定法律关系错误，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有义要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”认为盛钟立作为出租人将未经合法报批报建手续的房产出租，负有主要责任。但根据以上法律规定，导致合同无效或者撤销的，有过错的一方或双方应当限于无效或被撤销的合同的签订主体。具体到本案，盛钟立、唐春香与吴少伟签订的《协商合同》依然有效，该点一审法院亦已确认，该合同并不存在合同无效或被撤销的情形，不应适用第五十八条之规定。再之，虽然唐春香与吴少伟签订的《房屋租赁合同》无效，但盛钟立并非该《房屋租赁合同》的合同主体。且对于该《房屋租赁合同》的无效盛钟立并不负有任何过错及法律责任。本案盛钟立在签订合同时并无过错。即使有过错，也应是对《协商合同》无效或被撤销的结果承担责任，而不是对唐春香与吴少伟签订的《房屋租赁合同》无效承担过错责任。因此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条认定盛钟立作为出租人将未经合法报批报建手续的房产出租，负有主要责任，判决盛钟立向唐春香返还转让费42500元，属适用法律错误，应予以纠正。三、盛钟立无需向唐春香返还转让费用。如前述，盛钟立并未将涉案房屋转租给唐春香。盛钟立的涉案房屋租赁权在签订《协商合同》时已消灭，盛钟立不可能再将租赁权转让给唐春香。唐春香的涉案房屋租赁权是来自于其与吴少伟签订的《房屋租赁合同》。盛钟立、唐春香和吴少伟签订的《协商合同》约定的转让费应当为经营权费用、设备转让费用，不应包括租赁权。而根据一审庭审查明事实可知，盛钟立与唐春香是在平等、自愿、公平的基础上协商一致签订《协商合同》的。盛钟立在一审中已提交证据证明所支出的经营权费用及设备费用，唐春香应当按照合同约定向盛钟立支付转让费100000元，而唐春香仅支付了85000元转让费，尚欠盛钟立转让费15000元。所以，《协商合同》合法有效，不存在任何无效或被撤销的情形，盛钟立不需向唐春香返还转让费用。综上，一审判决认定法律关系错误，适用法律错误，应予纠正。为维护盛钟立合法权益，特提起上诉，望判如所请。唐春香答辩称：盛钟立的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。唐春香向原审法院起诉请求：1、撤销双方签订的《协商合同》；2、盛钟立向唐春香返还所有转让费款项95000元；3、盛钟立向唐春香赔偿利息损失13623.13元（自2016年5月8日至2018年11月30日，按照年利率6%计算）至实际付清全部款项之日；4、盛钟立承担本案全部诉讼费用。原审查明以下事实：2016年6月15日，唐春香（承转让方、丙方）与盛钟立（承租方、乙方）、案外人吴少伟（出租方，甲方）签订《协商合同》，约定：甲方位于深圳市××××房（涉案房屋）已出租给乙方作性用品店，因乙方经营困难需要将房屋转让予丙方继续承租，现甲方同意将房屋予丙方继续承租及经营；丙方给予乙方转让费10万元并与甲方另订新合同；甲乙双方之旧有合同实时取消作废，乙方须在2016年6月1日前将出租房屋交付丙方使用；签订协商合同后，甲乙丙三方再无任何金钱纠纷，甲方亦不承担任何责任；丙方给予乙方之转让费，甲方一概不负任何责任；及其他内容。盛钟立于2016年5月8日出具《收据》，内容写明收到唐春香支付涉案房屋转让费定金5000元，铺面用于粉面店，如业主原因不能签合同，则定金退回，否则不予退。盛钟立于2016年5月16日出具《收据》，内容写明收到唐春香支付第二笔定金5000元，转让费为10万元，签合同时交6万元，剩下尾款两个月内付清，违约、转让合同无效，收回门店，款项不予退还。2016年6月15日，盛钟立与唐春香共同作为“协商人”出具字条，内容写明，“仅收到唐春香交来白石洲西二坊106-2-5号商铺转让费6万元，还欠4万元，在2016年8月1日前付清，逾期违约则收回本铺，前述6万元不予退回”。唐春香分别于2016年8月1日、2017年2月28日、2017年7月29日转账支付盛钟立2万元、2000元、3000元，共计25000元。庭审中，唐春香主张，《收据》及字条显示其已支付盛钟立共计7万元，该款项均是通过现金支付，加上转账支付的25000元，其已支付盛钟立转让费共计95000元。盛钟立对唐春香的主张不予认可，表示字条载明的6万元包括落款日期为2016年5月8日及5月16日《收据》的1万元，字条对此已写明清楚，加上转账支付的25000元，唐春香仅向盛钟立支付转让费共计85000元。原审庭审中，盛钟立表示，其收取的转让费包括涉案房屋的租赁权以及房屋内的装修及空调、货架等；唐春香对此不予认可，表示其搬进店铺的时候只有一个坏的空调，有没有货架其不记得了。盛钟立提交了其于2014年4月1日与案外人余兴云、吴少伟于签订的《协商合同》、房屋照片、其于2016年3月9日与深圳市易站连锁股份有限公司签订《特许加盟合同》及《收款收据》、其与唐春香的短信记录等证据，用于证明其向余兴云支付了86000元转让费后取得涉案房屋经营权，其承接房屋后进行了装修才交付给唐春香，其支付了易站便利店加盟费1万元，以及唐春香拖欠盛钟立转让费。唐春香对短信记录的真实性予以认可，关联性不予认可，对其余证据的真实性均不予认可。另查，2016年6月15日，唐春香（承租方、乙方）与案外人吴少伟（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，期限自2016年6月30日起至2019年6月1日止；税后租金每月4000元；及其他内容。吴少伟于2017年11月1日以唐春香拖欠其租赁保证金、租金为由起诉至法院，请求判令：1、解除其与唐春香签订的《房屋租赁合同》；2、唐春香立即清偿、搬离房屋并将房屋恢复原状返还予吴少伟；3、唐春香向吴少伟支付租赁保证金8200元；4、唐春香向吴少伟支付自2017年10月份租金4100元及至唐春香实际返还房屋之日的租金及逾期违约金；5、所有诉讼费用均由唐春香承担。后经法院释明，吴少伟变更其第一项诉讼请求为：确认双方租赁合同无效，并明确其第二项诉讼请求为唐春香搬离涉案房屋并将涉案房屋返还吴少伟。唐春香在该案中提起反诉，反诉请求为：1、吴少伟赔偿唐春香2017年10月5日至12月4日期间经营损失2万元；2、吴少伟退回唐春香自2016年6月15日起多收的水费262元和电费1586元；3、诉讼费由吴少伟承担。原审法院依法查明涉案房产无相关报批报建手续，吴少伟曾于2009年12月7日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，并据此作出（2017）粤0305民初20471号民事判决，判决：1、唐春香于判决生效之日起十日内向吴少伟交还涉案房屋；2、唐春香于判决生效之日起十日内向吴少伟支付使用费，自2017年10月1日按每月4100元支付房屋使用费至判决确定的房屋交还之日止的房屋使用费；3、驳回吴少伟的其他诉讼请求；4、驳回唐春香的全部反诉请求。唐春香不服该民事判决提起上诉，深圳市中级人民法院在二审中查明唐春香曾于2018年3月15日通过微信要求次日向吴少伟交还涉案房屋，吴少伟后于2018年9月17日收回涉案房屋，故于2018年12月22日作出2018粤03民终10237号民事判决，判决唐春香于判决生效之日起十日内向吴少伟支付自2017年10月1日起至2018年3月16日止的房屋使用费等。原审法院认为，当事人对自己的主张承担相应的举证责任。关于唐春香支付盛钟立转让费的数额。唐春香与盛钟立于2016年6月15日签订《协商合同》，双方于同日作为协商人共同签字确认，盛钟立仅收到涉案房屋“转让费6万元，还欠4万元”，该字条出具时间在两张《收据》时间之后，唐春香对此亦未提交相反转账记录予以证明，故对于盛钟立关于字条载明的6万元已包括两张《收据》载明的1万元的主张，法院予以采纳。法院认定唐春香已支付盛钟立转让费数额为85000元。关于上述转让费是否应予退还。盛钟立向唐春香转让的涉案房屋并非毛坯状态，从唐春香与盛钟立双方庭审中的陈述以及签订《协商合同》的内容来看，盛钟立将涉案房屋转让给唐春香既是将涉案房屋的租赁权的转让，也包含了涉案房屋经营权、相关设施的转让。涉案房屋无报批报建手续，故《协商合同》中关于租赁权的转让应为无效，但不影响《协商合同》其他内容的效力。唐春香主张盛钟立存在欺诈行为，要求撤销《协商合同》，没有事实和法律依据，法院不予支持。《协商合同》关于租赁权的转让内容无效，对于唐春香未能在《房屋租赁合同》约定的期限内使用涉案房屋，唐春香与盛钟立应按各自的过错程度进行分摊。双方并未明确约定转让费具体对应哪些费用，现有证据亦无法确定该转让费对应的涉案房屋的租赁权、经营权以及相关设施对价的具体金额，对此法院认为，盛钟立作为出租人将未经合法报批报建手续的房产出租，负有主要责任；但结合（2017）粤0305民初20471号案件及2018粤03民终10237号的审理情况来看，吴少伟之所以提起诉讼主要原因在于唐春香在使用涉案房屋时未按约定支付相应的使用费，唐春香对此亦负有较大过错，故综合以上情况，法院酌定盛钟立向唐春香退还转让费42500元。唐春香要求盛钟立向其赔偿转让费的利息损失，依据不足，法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、盛钟立于本判决生效之日起十日内向唐春香返还转让费42500元；二、驳回唐春香的其他诉讼请求。案件受理费1236.23元，由唐春香负担752.54元，盛钟立负担483.69元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为债权债务概括转移合同纠纷案件。根据唐春香与盛钟立的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：第一，唐春香已支付盛钟立转让费数额。2016年5月8日，盛钟立出具《收据》写明收到唐春香支付涉案房屋转让费定金5000元。2016年5月16日，盛钟立出具《收据》写明：收到唐春香支付第二笔定金5000元，转让费为10万元，签合同时交6万元，剩下尾款两个月内付清，违约、转让合同无效，收回门店，款项不予退还。2016年6月15日，唐春香与盛钟立、案外人吴少伟签订《协商合同》约定，“吴少伟位于深圳市××××房（涉案房屋）已出租给盛钟立作性用品店，因盛钟立经营困难需要将房屋转让予唐春香继续承租，现吴少伟同意将房屋予唐春香继续承租及经营；唐春香给予盛钟立转让费10万元并与吴少伟另订新合同；吴少伟与盛钟立双方之旧有合同实时取消作废，盛钟立须在2016年6月1日前将出租房屋交付唐春香使用。”当日，唐春香与盛钟立双方共同签字确认，盛钟立仅收到涉案房屋“转让费6万元，还欠4万元”，该字条出具时间在之前两张定金《收据》出具时间之后，且唐春香签字确认还欠涉案房屋转让费4万元，故对盛钟立关于字条载明的6万元转让费包括两张定金《收据》1万元的主张，本院予以采纳。唐春香上诉主张该6万元转让费不包括两张定金《收据》的1万元，但未能提交证据证明其主张，本院不予采纳。结合唐春香于2016年8月1日、2017年2月28日、2017年7月29日分别转账支付盛钟立2万元、2000元、3000元，本院认定唐春香已支付盛钟立转让费数额为85000元。唐春香上诉主张已支付盛钟立转让费10万元，但未能提交证据证明其主张，本院不予采纳。第二，盛钟立是否应退还唐春香转让费。本院认为，唐春香与盛钟立、案外人吴少伟签订《协商合同》约定，“吴少伟位于深圳市××××房（涉案房屋）已出租给盛钟立作性用品店，因盛钟立经营困难需要将房屋转让予唐春香继续承租，现吴少伟同意将房屋予唐春香继续承租及经营；唐春香给予盛钟立转让费10万元并与吴少伟另订新合同；吴少伟与盛钟立双方之旧有合同实时取消作废，盛钟立须在2016年6月1日前将出租房屋交付唐春香使用。”据此可确定，唐春香与盛钟立双方通过《协商合同》达成合意，盛钟立将其与案外人吴少伟订立的涉案房屋租赁合同约定的权利义务，概括转让给唐春香。唐春香受让盛钟立对涉案房屋的承租权，与吴少伟订立新《房屋租赁合同》继续承租涉案房屋。在唐春香承租涉案房屋过程中，因唐春香未按时支付租金，吴少伟提起（2017）粤0305民初20471号案件诉讼。该案生效判决认定涉案房产无相关报批报建手续，唐春香与吴少伟签订的《房屋租赁合同》无效，判令唐春香向吴少伟交还涉案房屋、按每月4100元支付自2017年10月1日起至2018年3月16日止的房屋使用费。唐春香与吴少伟签订的《房屋租赁合同》无效，导致唐春香与盛钟立、吴少伟三方《协商合同》的目的无法实现，但不能因为春香与吴少伟签订的《房屋租赁合同》无效，而否认《协商合同》全部条款的效力，故唐春香上诉要求盛钟立退还全部转让费，理由不成立，本院不予采纳。唐春香与盛钟立、吴少伟三方《协商合同》的目的无法实现，一方面原因在于唐春香在使用涉案房屋时未按约定支付相应的使用费，导致吴少伟提起诉讼，唐春香对《协商合同》的目的无法实现负有过错；另一方面，盛钟立作为合同权利义务的概括转让人，将合同标的物未经合法报批报建手续的涉案房产承租权转让，亦负有过错责任。原审酌定盛钟立向唐春香退还转让费42500元，既考虑了双方的过错责任，又符合公平原则，本院予以确认。盛钟立上诉主张无需向唐春香退还转让费，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人唐春香、盛钟立的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7840元，由上诉人唐春香承担，上诉人盛钟立承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年六月四日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。