北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3526号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜亚宁，男，1981年12月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力浩，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：王永军，经理。委托诉讼代理人：张明，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂灿生，北京市京徽律师事务所律师。上诉人杜亚宁与上诉人北京聚源置业有限公司（以下简称聚源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初13855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜亚宁上诉请求：请求变更一审判决第三项，在聚源置业公司向杜亚宁赔偿经济损失70万元基础上增加赔偿经济损失416425.7元。计算方式为[（涉案商品房评估价格1750000元-已付购房款445837元）*90%（次要责任）-第三项判决赔偿经济损失70万元-房屋占用使用费57321元]。房屋占用使用费标准为房屋总价款除以70年使用年限乘以9年。事实和理由：一、一审判决对合同无效后的损失认定事实不清，责任承担比例不明确。一审判决对杜亚宁承担缔约过失责任过错标准的认定超出了普通购房者的合理注意义务，主要责任应当由聚源置业公司承担。一审法院认定损失数额明显偏低，显失公平。二、一审判决使聚源置业公司因违约而获利，违背诚实信用原则，适用法律错误。聚源置业公司辩称，不同意杜亚宁的上诉请求。杜亚宁主张按1：9分担责任没有法律依据，杜亚宁对合同无效应该承担主要责任。关于房屋使用费计算方式也不合理，不同意增加赔偿。聚源置业公司上诉请求：1.变更一审判决第三项赔偿经济损失70万元为赔偿经济损失15至20万元；2.判决杜亚宁支付聚源置业公司房屋使用费（按照每个月2000元计算，自2010年5月至实际交还房屋之日）。事实和理由：一、双方签订的《商品房内部认购合同》明确约定因出卖人原因造成产权证无法办理的，买受人选择退房的，出卖人将购房款退给买受人，并按照活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。二、聚源置业公司从未恶意隐瞒任何事实，杜亚宁明知涉案房屋暂时无法办理产权，且系用低于当时商品房的价格购买涉案房屋，本就是投机行为，况且收房后占有使用房屋达十年之久，并出租收益，从未提出任何异议。在房价下降趋势下，杜亚宁才故意以房产证为借口诉讼。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已规定因开发商原因导致合同无效的，承担不高于购房款一倍的损失数额。涉案房屋没有产权证书无法正常上市交易，鉴定机构根本无法判断涉案房屋价值。杜亚宁辩称，不同意聚源置业公司的上诉请求。一审法院在判决返还金额的时候已经综合考虑了房屋使用费等请求，聚源置业公司不应当再要求杜亚宁支付房屋使用费。杜亚宁向一审法院起诉请求：1.判令双方于2009年11月10日签订的《商品房内部认购合同》无效；2.聚源置业公司返还杜亚宁已付购房款445837元；3.聚源置业公司赔偿杜亚宁房屋涨价损失1304163元；4.聚源置业公司赔偿杜亚宁鉴定费6875元。聚源置业公司向一审法院反诉请求：杜亚宁按照每月2000元标准计算向聚源置业公司支付自2010年1月至实际交还房屋的房屋使用费。一审法院认定事实：2009年11月10日，杜亚宁（买受人）与聚源置业公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，双方约定杜亚宁购买聚源置业公司开发的位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村金鑫苑小区第XX幢X单元XXX室房屋，房屋价款为445837元。出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因造成产权登记无法办理的由买受人自行承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。买受人不退房，出卖人按活期银行存款利率向买受人双倍支付已付房款利息。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，杜亚宁向聚源置业公司支付了全部购房款445837元，聚源置业公司于2010年5月向杜亚宁交付了房屋。此后，杜亚宁装修并入住该房屋。该房屋所在楼栋未办理规划许可文件和工程竣工验收备案，进而无法办理楼栋初始登记，该房屋至今亦无法办理不动产权证。诉讼中，经杜亚宁申请，法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（以下简称杜鸣评估公司）对同类型同地段同户型商品房（将涉案房屋为商品房作为假设前提）的市场价值进行评估，杜鸣评估公司于2019年5月31日出具《评估报告书》，载明：“估计对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币175万元，大写人民币壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币19202元/平方米”。一审法院认为，杜亚宁与聚源置业公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房预售合同性质，故法院确认双方存在商品房预售合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据查明的情况，聚源置业公司并未取得相应的预售许可，根据上述规定，杜亚宁与聚源置业公司签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现杜亚宁要求聚源置业公司退还已付购房款的请求，理由正当，法院予以支持。因聚源置业公司未提出返还房屋的请求，故聚源置业公司针对房屋返还问题可根据实际情况另行解决。由于系因聚源置业公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，聚源置业公司应承担缔约过失责任，而杜亚宁在签订合同时未尽到审慎审查的注意义务，也应当承担一定的缔约过失责任。故对于杜亚宁要求聚源置业公司赔偿损失的请求，法院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势、资金占用及房屋实际使用情况等因素酌情予以认定。对于聚源置业公司要求杜亚宁支付房屋使用费的请求，因导致合同无效聚源置业公司应负主要责任，且在确定赔偿款时酌情考虑了该因素，故对聚源置业公司的反诉请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，于2019年12月判决：一、杜亚宁与北京聚源置业有限公司于二○○九年十一月十日签订的《商品房内部认购合同》无效；二、北京聚源置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜亚宁返还已付购房款445837元；三、北京聚源置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜亚宁赔偿经济损失70万元；四、驳回杜亚宁的其他诉讼请求；五、驳回北京聚源置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，聚源置业公司提交房山区窦店镇金鑫苑社区居委会出具的《情况说明》、北京热能鸿业投资管理有限公司出具的《证明》、以及王小猛、张志强、任国伟、邢士海、刘国艳出具的《证明》，拟证明涉案房屋所在小区一期共有22栋楼，其中4栋不能办理房屋产权手续，聚源置业公司销售涉案房屋时并未向业主隐瞒不能办理产权手续的情况，包括涉案房屋在内不能办理产权手续的房屋比有产权的房屋便宜50%到60%等内容。杜亚宁质证认为，证人证言形式不合法，证人与聚源置业公司有利害关系，出具说明的公司系关系企业，不具有客观性；不认可涉案房屋购买价格低于市场价。聚源置业公司另提交《商品房预售合同》两份（合同编号：Y917814、Y919164）、《商品房买卖合同》一份（合同编号：19-69），拟证明涉案房屋所在小区其他能办理产权的楼栋同期销售价格远高于涉案房屋。经质证，杜亚宁对《商品房预售合同》关联性、证明目的不认可，认为合同无真实交易记录，聚源置业公司未提供交易契税发票，合同涉及房屋与涉案房屋不属于同地段；对《商品房买卖合同》证明目的不认可，认为不属于新证据，无真实交易记录，无相关契税发票。本院二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案二审争议焦点为涉案《商品房内部认购合同》无效后的责任分担。涉案合同系因出卖人未取得商品房预售许可证明而被认定为无效。一审法院据此认定聚源置业公司应承担主要责任，杜亚宁在签订合同时未尽到审慎注意义务，也应承担一定缔约过失责任，并无不当，本院不持异议。一审判决综合双方过错、房地产市场变动趋势、资金占用及房屋实际使用情况等因素，酌情确定损失赔偿金额，双方未举证证明存在明显不当，本院亦不持异议。故双方上诉请求调整损失赔偿金额，本院不予支持。聚源置业公司上诉请求杜亚宁支付房屋使用费，但涉案合同无效的主要责任在于聚源置业公司，杜亚宁系基于信赖合同有效而占有使用涉案房屋，并非非法强占，且一审法院在确定损失赔偿数额时亦对该情况予以了考量，故对聚源置业公司的该项主张，本院不予支持。综上，杜亚宁、聚源置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18347元，由杜亚宁负担7547元（已交纳），由北京聚源置业有限公司负担10800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  陈雨菡二〇二〇年六月二十九日法官助理  王继玉书 记 员  黑梦雪