河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2238号上诉人(原审被告)：刘萍，女，汉族，1966年11月29日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王中举，河南智宛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志广，男，汉族，1979年1月3日出生，住河南省南阳市卧龙区。．。委托诉讼代理人：刘光伟，河南威武律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣，女，汉族，1977年9月26日出生，住河南省社旗县。代理权限为特别授权，原告系张志广之妻被上诉人（原审被告）：陈飞，男，汉族，1991年1月15日出生，住河南省南阳市。上诉人刘萍因与被上诉人张志广、陈飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘萍及其委托诉讼代理人王中举，被上诉人张志广及其委托诉讼代理人刘光伟、李欣，被上诉人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘萍上诉请求：依法撤销卧龙区人民法院（2019）豫1303民初6113号民事判决，改判上诉人不承担违约责任。事实和理由：上诉人虽然接受了房款，也协助办理了房屋过户手续。但上诉人对于被上诉人陈飞与被上诉人张志广房地产买卖居间合同中约定的车库事后没有追认。况且上诉人在涉案房产处置时并无车库，上诉人仅同意出售房屋。所以上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。张志广、陈飞辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求依法维持原判。张志广向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告立即交付车库和家电，家具，并协助原告办理相关手续（车库：位于南阳市××区××办事处××社区××商业银行小区××与××楼之间，自南向北第三个车库；办理相关手续：办理车库更名或车库交接手续。按照合同约定交付车库合同更名，如可以办理产权转移手续，依法办理产权转移手续。如果是附赠的话办理更名，求交付车库就可以。应当交付家具：三个海信牌窗式空调，一个柜式空调，一个洗碗机，五人布艺沙发一套，下边是钢制上边是钢化玻璃茶几一个，木质餐桌一张，木质餐椅六个，1.8米乘2米实木床一张。）2、依法判令被告支付原告违约金及给原告造成损失4，320元，合计26，970元（违约金计算：以1，510，000元为本金，按照日千分之一计算，从2019年4月15日起计算到实际违约行为终止止（暂计至2019年4月30日为22，650元）；损失4，320元：未交付车库，造成原告在外面租赁车库，从2019年4月15日起按照每小时5元一天24小时120元计算，共计4，320元）。一审法院认定事实：被告刘萍原有房屋位于南阳市××区××办事处××社区××商业银行××单元××室。2018年，被告刘萍口头委托其朋友林一，将涉案房屋出卖。林一联系南阳市馨房网馨房地产营销策划有限公司工作人员刘某负责房屋出卖事宜，刘某又找到同事陈飞共同负责房屋出卖事宜。被告刘萍与刘某、陈飞未签订书面委托合同。原告张志广于2019年3月1日，在安居网看到涉案房源，然后通过安居网上登记的联系方式，联系到南阳市泰阳房地产经纪有限公司，南阳市泰阳房地产经纪有限公司的工作人员田华霜、被告陈飞安排原告张志广及其妻子李欣进行看房。当日，原告张志广通过在南阳市泰阳房地产经纪有限公司的POS机刷卡，支付定金50，000元。其中，南阳市泰阳房地产经纪有限公司扣留了5，000元中介费，并将下余定金45，000元转至南阳市馨房网馨房地产营销策划有限公司，南阳市馨房网馨房地产营销策划有限公司扣留了15，000元中介费，下余30，000元定金转至被告刘萍账户。2019年3月1日，被告陈飞与张志广夫妻签订《房地产买卖居间合同》，合同载明：一、房屋基本情况售房人（甲方）：陈飞购房人（乙方）：张志广经纪方（乙方）：南阳市泰阳房地产经纪有限公司房地产买卖合同标的是高新路中段3幢1单元802室，权利人或所有权人：刘萍附属设施：车库。三、成交价格与相关规定。1、甲乙双方协商后实际成交价格为壹佰伍拾壹万元整，该房屋房产证、土地证过户、税费、评估、贷款等一切费用由乙方承担。本合同履行期间因政府政策调整新增税费应按调整后的税收政策规定承担。3、甲方在上述成交价内交给乙方的家具、家电包括：私人物品和冰箱带走，其余留下。第四条：中介服务费支付。在签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介佣金22650，乙方须向丙方交纳中介佣金22，650元，贷款服务费40，500元。实际支付与否以丙方出具收据为准。第五条：付款、交房约定。1、定金约定：乙方于2019年3月1日交付购房定金50，000元整，甲方将不动产证或房产证原件暂存于丙方由丙方签具文件签收单签收，定金收取方式为刷卡。2、付款约定：甲方配合乙方在房管部门审核完资料并过户的同时，乙方付首付款160，000元给甲方，剩余房款1，350，000元整，由乙方通过银行贷款付给甲方。4、交房约定：甲方应在付清尾款后腾空房屋，并与乙方进行交接。若约定付清房款当天未交房，则暂留交房保证金五千元存于丙方处，待交房时结清房款。第七条：违约责任。3、因甲乙任何一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的千分之一作为违约金，该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同权利。原告张志广及其妻子李欣，被告陈飞，丙方田华霜对上述合同内容签字确认。2019年3月14日，原告张志广向被告刘萍支付了涉案房屋首付款310，000元，被告刘萍向原告张志广出具收条一份，上载“今收到张志广、李欣购买高新区高新路中段3幢1单元802室首付款叁拾壹万元整（￥：310000）。”2019年4月15日，原告张志广将下余房款1，200，000元，通过其建设银行账户41×××9554转至刘萍建设银行账户62×××68。同日，原告张志广及其妻子李欣、被告刘萍，双方在房管局办事大厅签订《南阳市存量房买卖合同》，进行登记备案，办理涉案房屋过户手续。2019年7月21日，南阳市不动产登记管理中心向张志广、李欣发放不动产权第0008987号涉案房屋产权证。庭审中，被告陈飞的证人刘某称，2018年夏天，林一给刘某联系，去看刘萍的房子，并拍照、了解该房屋的信息，到现场后林一给刘某说了房屋面积、及价格，并附带楼下一个车库。最开始房子报价1，400，000元，后来房子报价1，600，000元，经协商后又改为1，550，000元。中间刘某去过刘萍家一次，刘萍当时说现在车库不送。庭审中，本庭询问李欣是否作为本案原告参加本案诉讼，李欣称，根据居间买卖合同显示是张志广，根据合同相对性张志广作为原告起诉主体适格，另外李欣同意张志广作为原告起诉，对其诉求认可无异议，李欣不再要求作为原告出现在诉讼中。一审法院认为，本案争议焦点有三个，分别评述如下：一、原告张志广的主体资格问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”本案中，经一审法院向李欣通知，作为原告参加诉讼时，李欣已明确表示其不再要求作为原告出现在诉讼中。根据上述规定，李欣不参加诉讼，不影响对本案的审理和依法作出判决，故被告刘萍关于居间合同甲方是李欣、张志广，仅有张志广行使权力，认为主体资格不当的辩解理由，一审法院不予采纳。二、关于《房地产买卖居间合同》的效力问题。房屋买卖居间合同也称为房地产中介合同、中介服务合同，是房地产居间人（又称中介人）与委托人订立的、旨在实现委托人委托事项的权利和义务关系的协议。而本案中签订的合同名称虽是《房地产买卖居间协议》，但内容不仅具有居间合同的内容，还包含了房款支付期限、支付方式、交易税费的承担等所有房地产买卖所必须的交易条款，具备房屋买卖合同的主要内容，故该合同的内容，不仅包含买卖双方与居间方存在居间合同关系，还包含买卖双方的房屋买卖合同关系。因本案系房屋买卖合同纠纷，故仅对该合同中包含的房屋买卖合同内容进行审查。被告刘萍虽未书面委托被告陈飞签订《房地产买卖居间合同》，但在案涉房屋买卖的过程中，被告陈飞全程参与。在被告陈飞与张志广夫妻签订合同前，陈飞带领其查看了案涉房屋及车库，被告刘萍于当日收取了房屋买卖定金；合同签订后，被告刘萍又按照合同约定收取了下余房款，并配合原告张志广及其妻子李欣办理了房屋过户手续，履行了合同主要义务。因此，原告张志广有理由相信被告陈飞签订合同的行为代表被告刘萍。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故被告陈飞代理被告刘萍签订合同的行为有效。即被告陈飞代被告刘萍与原告张志广及其妻子李欣签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。三、关于本案中的违约责任承担问题。本案系房屋买卖合同纠纷，被告陈飞系被告刘萍代理人，被告陈飞履行合同的行为，对被告刘萍发生效力。根据合同的相对性原则，被告陈飞不是房屋买卖合同的相对方，故关于原告张志广对被告陈飞的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告陈飞代被告刘萍与原告张志广及其妻子李欣签订的《房地产买卖居间合同》合法有效。该合同明确约定合同标的是涉案房屋及附属车库。被告刘萍与原告张志广及其妻子李欣应当按照约定，全面履行自己义务。原告张志广已经按照合同约定支付了涉案房屋全部价款，故原告张志广请求被告刘萍继续履行合同义务，交付车库，于法有据，一审法院予以支持。关于原告张志广请求被告刘萍交付相关家具的诉请，虽双方合同约定“甲方在上述成交价内交给乙方的家具、家电包括：私人物品和冰箱带走，其余留下”，但因原告提供的照片，不能显示相关物品的名称及新旧程度，故一审法院不予支持。关于原告张志广请求被告刘萍支付违约金22，650元的诉讼请求。本案中，原、被告双方关于“每延期一日则由违约方向对对方支付成交价款的千分之一作为违约金”的约定过高，依据公平原则，一审法院予以调整，酌定为以购房款1，510，000元为本金，自2019年4月15日起至2019年8月18日按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月19日至被告向原告交付车库之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。关于原告张志广请求被告刘萍支付给原告造成损失4，320元的诉请。本案中，依据原告张志广提交的相关证据，不足以确定因被告刘萍不履行合同义务，给原告张志广造成的实际损失，故对该请求，一审法院不予支持。另被告刘萍如认为本案涉及的表见代理行为造成了其损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘萍向原告张志广交付车库（车库：位于南阳市××区××办事处××社区××商业银行小区××与××楼之间，自南向北第三个车库）。二、本判决生效后十日内，被告刘萍向原告张志广支付违约金（以1510000元为本金，自2019年4月15日起至2019年8月18日按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月19日至被告向原告交付车库之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）。三、驳回原告张志广其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元（原告张志广已预交3044元），由原告张志广承担1500元，被告刘萍承担1544元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘萍向本院提交了建筑工程施工许可证（副本）、中标通知书、建设工程施工合同、南阳市建发工程有限公司证明，用于证实本案争议的车库没有取得合法手续，无法进行交付。被上诉人张志广对以上证据不予认可。被上诉人陈飞对上诉人提供证据的真实性无异议，但认为不能否定车库的真实存在和合法性。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际情况，上诉人刘萍在出售房屋时，委托南阳市泰阳房地产经纪有限公司办理出售房屋事宜，由该公司业务人员被上诉人陈飞具体经办。被上诉人陈飞与被上诉人张志广签订了房地产买卖居间合同，合同签订后，被上诉人张志广履行了支付购房款的义务，上诉人刘萍接收了购房款，并协助被上诉人张志广办理了房屋过户手续。双方在房屋买卖合同中均按照合同约定履行了自己的义务。关于双方争议的车库问题。在房地产买卖居间合同中对于车库的约定仅显示为附属设施，但该车库是否包含在房屋价款内、是否属于赠与、是否属合法建筑、是否具备交付条件等，在房地产买卖居间合同中均没有约定。上诉人与被上诉人在办理房屋过户时所签订的房屋买卖合同对于本案争议车库问题也没有约定。结合本案实际情况，对于双方争议的车库问题，属于约定不明。对此，上诉人刘萍和被上诉人张志光广均有明显的过错，应当各自承担相应的责任。根据上诉人刘萍在二审中向法庭提交的有关证据，本案争议的车库权属不明，产权存在争议，被上诉人张志广请求交付车库，办理过户手续，缺乏法律依据。但上诉人应当将争议车库的使用权交付给被上诉人张志广使用，涉及权属问题双方可另行依法依规予以处理。被上诉人张志广因购买房屋后未能使用车库所造成的损失，可由上诉人刘萍酌情予以赔偿。本院酌定由上诉人刘萍赔偿被上诉人张志广车位损失30000元。综上所述，刘萍的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对车库和违约责任的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初6113号民事判决第一、二条，维持第三条；二、本判决生效后十日内，上诉人刘萍向被上诉人张志广交付车库使用权（车库：位于南阳市卧龙区张衡街道办事处七里园社区居委会南阳市商业银行小区三号楼与四号楼之间，自南向北第三个车库）。三、本判决生效后十日内，上诉人刘萍向被上诉人张志广支付车位损失30000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费6088元，由刘萍负担3044元，张志广负担3044元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  李郧钦审判员  李晓伟二〇二〇年六月三十日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹