河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4401号上诉人(原审原告）：秦宇君，女，1966年5月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人(原审原告）：丁峰，男，1963年6月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人(原审原告）：张石头，男，1977年10月7日出生，汉族，住河南省平舆县。上诉人(原审原告）：赵金凤，女，1975年5月13日出生，汉族，住河南省淮阳县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：张伟，河南国基律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：贺璐璐，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州众安置业有限公司，住所地郑州市中牟县青年路街道办事处西关村村委（华光路）。法定代表人：段传金，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿军，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：支薇，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原审原告：李跃克，男，1984年3月5日出生，汉族，住河南省叶县。原审原告：曹淑洁，女，1990年2月20日出生，汉族，住河南省博爱县。原审原告：张瑞莹，女，1984年1月12日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。原审原告：王轶帆，女，1979年10月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原审原告：许阳，女，1974年12月15日出生，回族，住河南省郑州市高新技术开发区。原审原告：刘洪建，男，1971年3月8日出生，汉族，住河南省固始县。原审原告：冯梅，女，1963年2月7日出生，汉族，住河南省固始县。原审原告：胡志刚，男，1971年8月18日出生，汉族，住吉林省白山市八道江区。原审原告：闫亚利，女，1972年5月5日出生，汉族，住河南省孟津县。上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤因与被上诉人郑州众安置业有限公司（以下简称众安置业）、原审原告李跃克、曹淑洁、张瑞莹、王轶帆、许阳、胡志刚、刘洪建、闫亚利、冯梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤上诉请求：1.请求二审法院依法撤销河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初9282号民事判决书，改判支持秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的全部诉讼请求；2.请求二审法院判令众安置业双倍返还定金2万元，退还首付款10万元并赔偿损失:(1)赔偿由于众安置业违背合同法所规定的诚信原则和公平原则，导致秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤购房缔约机会丧失，承担赔偿秦宇君房屋升值损失547585元(以秦宇君购房面积134.97为基数，乘以众安置业提出履约价格7980元/平方米与认购协议3922.91元/平方米的价格差)；承担赔偿丁峰房屋升值损失538137元(以丁峰购房面积134.97为基数，乘以众安置业提出履约价格7980元/平方米与认购协议3992.91元/平方米的价格差)；承担赔偿张石头房屋升值损失392944元(以张石头购房面积95.88为基数，乘以众安置业提出履约价格7980元/平方米与认购协议3881.71元/平方米的价格差)；承担赔偿赵金凤房屋升值损失528761元(以赵金凤购房面积127.27为基数，乘以众安置业提出履约价格7980元/平方米与认购协议3825.36元/平方米的价格差)。(2)以10万元为基数，按月息2％自2014年3月起至付清之日止的利息损失。3.本案所有诉讼费用依法由众安置业承担。事实与理由:一、双方签订的团购认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，众安置业应当依法继续履行协议，其作为违约方，不享有单方通知解除的权利，一审法院判决事实不清、证据不足。2014年，双方签订团购认购协议书，秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤分别依照协议约定交纳购房定金1万元和首期款10万元，众安置业出具的收据为证，双方签订的团购认购协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤作为守约方有权要求继续履行合同。众安置业面对房价高涨，在占有使用秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤资金四年多后，在解决房地产开发前期资金匮乏的困难后，为高价售房获取不法利益背信弃义，以各种借口拒绝履行与秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤签订的合法有效协议，众安置业作为违约方，应当在支付违约金后，承担继续履行的责任和义务，其公告解除协议没有法律依据。众安置业未提供任何证据证明项目所在地政府规划调整和地价上涨，且这些解除协议的借口并非法律规定的不可抗力因素，一审法院却认定众安置业作为违约方，享有单方解除权，违反法律规定。二、双方签订的团购认购协议时，众安置业虽未取得《商品房预售许可证》，但本案在诉讼期间，已经取得了《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，双方的商品房买卖合同成立并生效。只有符合《合同法》第一百一十条规定的情形出现时，合同才可以不履行。且众安置业《公告》中以“项目所在地政府规划调整、地价上涨、精装修”的解除合同的理由，并不属于法定的“不可抗力”，众安置业解除合同的理由，不符合《合同法》第九十四条规定的条件。一审开庭时众安置业的代理人在审理中明确表示合同可以继续履行，但必须从原来约定的3000多一平方涨到7000多一平方，否则就不履行，众安置业就是嫌以前的价格低了不想卖了。一审法院认定合同目的不能实现而终止履行双方协议，但合同法明确规定的是因不可抗力致使不能实现合同目的才可以法定解除。同时根据《合同法》第九十四条规定的内容，合同的解除权是守约方的权利，违约方并不能依据此条行使合同的解除权。众安置业公告解除合同中所述的规划变更、地价上涨、精装修等事宜不属于不可抗力的范围，这些因素一方面是双方在签订协议时就是知悉的，众安置业应该诚实守信的履行合同，而不是见利忘义，为取得房价上涨的非法利益寻找种种借口。三、秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤认为众安置业的单方解除通知无效，一审法院认定单方解除通知有效，却未在庭审时依法向秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤释明，也未依法在判决单方解除有效时，就协议解除后涉及的财产返还和赔偿损失等进行一并处理，一审法院程序严重违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定:“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院在双方当事人对于单方解除协议的通知是否有效持有不同的观点，一审法院在根据案件事实作出认定单方解除通知有效的情形下，未向秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤进行释明，表明如不变更诉讼请求即会被驳回诉讼请求的，属于程序严重违法。一审法院在认定众安置业单方解除通知有效的情形下，未就协议解除后涉及的财产返还和赔偿损失等进行一并处理，增加了当事人的诉累，也严重浪费司法资源，请求二审法院依法判决双倍返还秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的定金和首付款，并赔偿由此给秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤造成的经济损失。四、众安置业未于2016年8月份竣工交付房屋，逾期四年多，致使秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤无资金购买其他楼盘的机会，给秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤造成巨大经济损失。请求二审法院支持秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的上诉请求。五、一审法院适用法律错误。众安置业辩称，本案一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院驳回秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的上诉，维持一审判决。一、双方签订的《开元盛世》团购认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤在签订上述认购协议书时对案涉房屋并无商品房预售许可证是明知的，双方之间系预约合同关系，众安置业已经明确告知秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤因项目所在地政府规划调整和地价上涨等因素，且涉案房屋所在地块未取得预售许可证，无法履行双方之间的团购认购协议书，但是秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤一直拒绝和解，不接受众安置业提出的和解方案，且在同类案件已经有法院生效判决确认双方之间是预约合同关系，不支持认购方所谓的房屋价格差价的情况下依然坚持要求按照商品房买卖合同的履行利益，众安置业无奈只能通过报纸公告的形式告知认购方前来解除认购协议，众安置业公司的行为避免了秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤损失的继续扩大。签订预约合同的主要目的即是预约双方特意为各自保留磋商空间，如经善意磋商最终未能缔结本约，亦是预约当事人甘冒之风险。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤在收到公告后未与众安置业公司解除合同，其无权对该公告之日后的扩大损失主张赔偿。二、在本案诉讼期间，众安置业取得的预售许可证并不包括涉案地块，秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤在认购协议书签订时明知道涉案房屋未取得预售许可证，双方也在认购协议书上明确需将来签订《商品房买卖合同》，该行为充分说明双方对将来能否签订正式的商品房买卖合同存在风险都是明知的，若认购协议书产生了商品房买卖合同的履行利益，那么无异于鼓励购房人从违法行为中获得巨大利益，今后购房人对购买房屋无需再审查是否有相关证件，将会对房产交易产生更大的风险。众安置业一直尊重人民法院生效判决，对不能继续履行团购认购协议书付出了双倍返还定金，按照月利率1.5％向认购方支付利息的代价，该代价超过认购人所交的购房款及定金一倍有余，对于愿意调解、协商解决双方之间纠纷的认购人也积极按照前述标准履行。三、本案已经历一审、二审、发回重审，在整个过程中众安置业都表示愿意与秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤协商，同意按照法院已经生效的其他同类判决向秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤支付相关款项。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤在第一次一审法院判决返还购房款、双倍返还定金、并按照月利率1.5％支付利息时，以其未提出该诉求，法院判决超出诉讼请求程序违法为由提出上诉。在二审发回重审，一审法院驳回其诉求之后又以法院未判决返还购房款、定金等款项增加其诉累，浪费司法资源为由提出上诉。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的行为实属在诉讼中不诚信的行为，真正增加诉累、严重浪费司法资源的人正是秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤。在本次诉讼中，最初有十八位认购人起诉众安置业，截止目前已经有十四位都已经通过调解、和解等方式使双方纠纷得到了妥善解决，众安置业均已履行完毕，对于剩余的四位认购人，众安置业公司同样愿意按照之前的标准与其协商。四、秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤在本案一审诉讼请求中并未要求众安置业承担房屋升值损失，在二审中增加了该项诉讼请求，众安置业不同意在二审中对其一并审理。双方签订涉案合同，并不能导致秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤丧失购买其他楼盘房屋的机会，合同并未对秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤购买其他房屋设置限定条件，其有自由选择是否购买其他楼盘的权利，故秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤所谓的机会损失和利息损失不应由众安置业承担。原审原告李跃克、曹淑洁、张瑞莹、王轶帆、许阳、胡志刚、刘洪建、闫亚利、冯梅未到庭，未发表意见。李跃克、曹淑洁、秦宇君、丁峰、张石头、张瑞莹、王轶帆、赵金凤、许阳、刘洪建、冯梅、胡志刚、闫亚利向一审法院起诉请求：1.确认众安置业于2019年1月2日在东方今报A04版上刊登的解除合同的“公告”无效；2.要求众安置业赔偿违约损失（以110000元为基数，自涉案房屋房款交付之日起至涉案房屋实际交付之日止，按月利率2％计算）。一审法院认定事实：2014年至2015年，十三原告先后与被告签订《〈开元盛世〉团购认购协议书》一份。预购被告众安置业将要开发的《开元盛世》项目的商品房各一套，《〈开元盛世〉团购认购协议书》主要内容为：“十三原告应于签订本认购协议时付清首期款壹拾万元整（￥100000.00元），剩余房款的缴款时间根据项目实施进度另行通知；本项目预计开工时间为2014年7月份，预计竣工时间为2016年8月份。本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准，如有变更另行通知”。认购协议签订后，十三原告依约分别向被告支付定金10000元、首期房款100000元。2019年1月2日，被告众安置业在《东方今报》A04版刊登公告，主要内容为：“广大认购者，鉴于贵方与我公司于2014年左右签署《开元盛世》团购认购协议书，因项目所在地政府规划调整、地价上涨、精装修等重大不可抗力影响，项目原团购方案无法执行。很抱歉在此郑重通知您解除合同。如果您还愿意购买，我公司将以最大诚意继续给您团购优惠，否则我公司将购房款项退还给您，并予以补偿。请您2019年2月28日之前往我公司退还预付款本金、定金及利息补偿。如果您不愿意重新签订购房合同，亦不来公司退款，对公告日两个月之后因您不作为产生的扩大损失，将按法律规定处理”。十三原告不同意众安置业单方解除合同的行为，双方发生纠纷，诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。十三原告与被告众安置业签订的《〈开元盛世〉团购认购协议书》系预约合同，不违反法律规定，一审法院予以确认。该协议系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告众安置业以项目所在地政府规划调整、地价上涨、精装修等重大不可抗力影响为由，于2019年1月2日在《东方今报》上向包括十三原告在内的广大业主发出关于解除《〈开元盛世〉团购认购协议书》的“公告”，而此“公告”为被告众安置业单方行使合同解除权的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且十三原告亦未提供充分证据证明该“公告”内容存在无效的情形，故十三原告要求确认被告于2019年1月2日在《东方今报》A04版上刊登的解除合同的“公告”无效的诉讼请求，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。关于十三原告要求被告赔偿违约损失的诉讼请求，原告称该损失系交纳购房预付款后，被告未按时交付房屋，给原告方造成的利息损失，因双方所签订的《〈开元盛世〉团购认购协议书》系预约合同，且原告方提交的证据不足以证明其主张成立，故该项诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李跃克、曹淑洁、秦宇君、丁峰、张石头、张瑞莹、王轶帆、赵金凤、许阳、刘洪建、冯梅、胡志刚、闫亚利的诉讼请求。原告李跃克、曹淑洁、秦宇君、丁峰、张石头、张瑞莹、王轶帆、赵金凤、许阳、刘洪建、冯梅、胡志刚、闫亚利案件受理费分别为2939元、2937元、2939元、2940元、2940元、2940元、2939元、2937元、2939元、2939元、2939元、2939元、2939元，由原告李跃克、曹淑洁、秦宇君、丁峰、张石头、张瑞莹、王轶帆、赵金凤、许阳、刘洪建、冯梅、胡志刚、闫亚利分别负担。本院二审期间，上诉人秦宇君提供购房合同备案信息表一份，购房发票四张，借款协议书一份，结婚证一份；上诉人丁峰提交购房合同一份，结婚证一份，房地产公司收款单一份。证明目的：因众安置业违法通知解除购房协议，导致丁峰、秦宇君错失以当时的价格购房的机会，不得已以高于原购房价格的金额购买别处房屋事实，丁峰、秦宇君为此支付巨大的金额房屋差价损失。被上诉人众安置业质证称，秦宇君、丁峰在二审中提交的证据不属于民事诉讼法及相关司法解释规定的新证据，不应被采纳。众安置业不同意房屋升值损失在二审中一并审理。丁峰、秦宇君在别处购房，也与本案没有关联性。被上诉人众安置业提交三份记账凭证，证明众安置业已经和王轶帆、张瑞莹、李跃克和解并履行了退还房款及利息的义务。上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤质证称，本案是合并审理案件，每一个原告都是不同的诉请。其他原告对其权利的放弃不影响本案上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤依法主张自己的权利及人民法院依法作出判决。本院经审查认为，上诉人秦宇君、丁峰与被上诉人众安置业提交的证据，因与本案诉讼请求关联性不足，本院不予审查认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤与被上诉人众安置业签订《〈开元盛世〉团购认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，根据认购协议书中约定预计开工、预计竣工时间，以及本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准，如有变更另行通知等内容，可以说明双方签订认购书时，真正的商品房买卖行为尚未发生，仍处于商品房买卖行为成立前的阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或者商品房销售合同。双方签订的商品房认购书是预约合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，独立有效，对双方均具有法律约束力。依照认购协议书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜的义务。本案中，众安置业以项目所在地政府规划调整、地价上涨、精装修等重大不可抗力影响为由，于2019年1月2日在《东方今报》上发出关于解除《〈开元盛世〉团购认购协议书》的“公告”，而此“公告”为众安置业明确表示不再按照原认购协议签订商品房买卖合同的意思表示，双方的预约合同无法继续履行，法院并不能强制要求双方协商签订书面商品房买卖合同。众安置业解除预约合同行为的法律后果和责任，双方可另行解决。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤要求确认众安置业于2019年1月2日在《东方今报》A04版上刊登的解除合同的“公告”无效的诉讼请求，法律依据不足。关于秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤要求众安置业赔偿违约损失的诉讼请求，因该项诉讼请求是未交房的违约责任，而双方所签订的认购协议书是预约合同，该请求的依据不足，不予支持。关于秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤上诉期间新增加的诉讼请求，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，众安置业不同意一并审理裁判，本院二审不予处理，双方可另行解决。综上所述，秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2939元，由秦宇君负担；二审案件受理费2940元，由丁峰负担；二审案件受理费2940元，由张石头负担；二审案件受理费2937元，由赵金凤负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年六月十七日书记员  刘 洋