海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初9207号原告:郭丽娟，女，汉族，现住广州市。委托诉讼代理人:李洪涛，辽宁明岳律师事务所律师。被告:海城市希望宜城置业有限公司，统一社会信用代码91210381552572912A，住所地，辽宁省海城市经济开发区黄河社区。法定代表人:邓勇，该公司总经理。原告郭丽娟诉被告海城市希望宜城置业有限公司（简称：希望宜城公司）不动产确权纠纷一案，本院受理后，由审判员李洪俊独任审理，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告郭丽娟的委托代理人李洪涛律师到庭参加诉讼，被告希望宜城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月16日，原、被告签订了二份《商品房（预）购销契约书》，被告将其开发的位于海城市经济开发区“希望宜城”16-4号（单价7584元/㎡，价格1444672元）、16-5号（单价7584元/㎡，价格1886965元）二处门点卖给了原告，总价格3331637元。签约后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告移交了这二处门点，并办理了进户手续（当时被告称不具备办证条件）。2013年11月15日，被告在原告不知情的情况下将这二处门点办到其公司名下，并在重庆峡融资担保集团股份有限公司进行抵押贷款。由于被告拖欠贷款诉讼案件，进入法院强制执行阶段后，原告得知这二处门点被抵押贷款，于是原告以案外人身份提起执行异议之诉。2019年5月13日，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初493号民事判决（已生效），支持原告的诉讼请求，并判决“不得执行郭丽娟所购买的位于海城市经济技术开发区希望宜城16-4、5号两套房屋”。原告作为不动产物权的真实权利人提起诉讼，请求确认被告开发的位于海城市经济开发区“希望宜城”16-4、5号二处门点所有权归原告所有，以维护原告的合法权益。被告未提交答辩意见。经审理查明：一、2009年9月29日，大埔县人民政府向闫忠亮、郭丽娟颁发《结婚证书》[（粤）埔婚法字第873号]，该证书载明闫忠亮与郭丽娟二人系夫妻关系。二、2010年5月11日，希望宜城公司（甲方）与闫忠亮（乙方）签订《希望宜城·香舍彩色喷粉铝塑铝门窗制作、安装工程合同》。合同主要约定:由乙方对“希望宜城·香舍”的1#、2#、3#、4#彩色喷粉铝塑铝门窗的材料采购、制作加工、安装施工。工程款的支付方式:（1）本工程无预付款；（2）乙方以40%的工程款认购甲方未售的商品房，在工程结算款中抵扣。抵房原则:乙方只能在甲方指定区域内选房，房价按选房时甲方的市场销售价计算；乙方40%抵房选房后，不足一套房款的余款留在甲方待其他工程结算款合并抵房。三、2010年5月16日，希望宜城公司（甲方、发包方）与闫忠亮（乙方、承包方）签订《希望宜城·香舍外墙保温及外墙装饰施工合同》。合同主要约定:甲方将希望宜城·香舍”的1#、2#、3#、4#外墙保温及外墙装饰工程的材料采购、施工承包给乙方。工程款的支付方式:（1）本工程无预付款；（2）乙方以40%的工程款认购甲方未售的商品房，在工程结算款中抵扣。抵房原则:乙方只能在甲方指定区域内选房，房价按选房时甲方的市场销售价计算；乙方40%抵房选房后，不足一套房款的余款留在甲方待其他工程结算款合并抵房。四、2011年11月29日，《闫忠亮（1-4#）装饰分包工程工作量及价格一览表》，载明现金合价3,491,721.58元，抵房合价2,655,952.98元，现金与抵房部分金额总合计6,147,674.56元，该一览表有希望宜城公司的现场负责人向航、霍光双及闫忠亮聘用的预算员丁忠天签字。五、2012年6月16日，希望宜城公司与郭丽娟签订《商品房（预）购销契约书》二份。合同主要约定，郭丽娟向希望宜城公司购买位于海城市经济技术开发区淮海路（市政府正南）16-4号、16-5号门点。商品房为现房，该商品房单价为每平方米7,580元，总价款分别为1,444,672元和1,886,965元。付款方式为一次性付款，于2012年6月16日交全款1,444,672元和1,886,965元。交付期限，出卖人应当在2012年9月30日前，将符合契约约定的商品房交付买受人使用。合同关于产权登记的约定为:出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之第二日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。六、2012年6月16日，希望宜城公司开具《专用收款收据》2份，载明收到郭丽娟支付的16幢4号房屋价款1,444,672元、16幢5号房屋价款1,886,965元等内容。同日，郭丽娟出具《收条》（复印件），载明今收到被告工程款3,331,637元。七、2012年8月31日，海城市希望宜城物业管理有限公司出具《收款收据》2张，分别载明收到从2012年9月1日至2014年8月31日郭丽娟16-4号房屋物业管理费11,435元、16-5号房屋物业管理费14,936元。同日，海城市希望宜城物业管理有限公司出具《收款收据》2张，分别载明收到郭丽娟16-4号房屋装修押金1,906元、16-5号房屋装修押金2,490元。八、2012年8月31日，郭丽娟与海城市希望宜城物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，以及《商铺验收交接确认书》，载明希望宜城公司（甲方）与郭丽娟（乙方），依据《“香弥道海城餐饮名店街”商铺租赁合同》约定，对于“香弥道”16栋4、5商铺进行了交接验收。……乙方已收到该商铺3把钥匙，乙方承诺遵守[租房装修手册]、[商铺临时管理规约]的内容及条款等内容，该确认书有郭丽娟及见证方海城市希望宜城物业管理有限公司代表人签字。九、2012年9月3日，海城市希望宜城物业管理有限公司（甲方）与郭丽娟（乙方，租户）签订《装修管理协议》，主要约定乙方为租赁“香弥道海城餐饮名店街”商铺的租户，现委托丙方于2012年9月3日至2012年12月3日期间对“香弥道海城餐饮名店街”商铺进行装修。乙方在装修期间应自觉遵守甲方所制定的《租户装修手册》及《“香弥道海城餐饮名店街”商铺租赁合同》的有关规定，确保人员安全及商铺卫生。同日，海城市希望宜城物业管理有限公司（甲方）与郭丽娟（乙方）签订的《安装现场、消防、治安安全责任书》，该责任书载明施工区域为16-4、5号房屋。十、2018年9月15日，海城市希望宜城商业物业管理有限公司出具《证明》，对已购买商铺人、租赁人、使用人均统一按照我公司提供的书面材料（商铺租/售书面材料交接一览表……）版本办理相关手续。十一、2019年10月4日，希望宜城公司出具的《情况说明》，记载购房人:郭丽娟,身份证号码:4414221975××××××××,于2012年6月16日购买海城市希望宜城置业有限公司开发的位于海城市经济技术开发区二台子“希望宜城”小区16-4和16-5共两个商业门店。其中:房权证登记在我公司名下的海城市字第210311150028号(产籍号为C05-03-97-1014)与我公司卖给郭丽娟的“希望宜城”小区16-4门店为同一处房屋;房权证登记在我公司名下的海城市字第210311150029号(产籍号为C05-03-97-1015)与我公司卖给郭丽娟的“希望宜城”小区16-5门店为同一处房屋。十二、重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民初493号民事判决书（已生效），判决“不得执行郭丽娟所购买的位于海城市经济技术开发区希望宜城16-4、5号两套房屋”。该判决中归纳的焦点问题和认定的事实：1、关于郭丽娟与希望宜城公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。重庆一中院认为，郭丽娟与希望宜城公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。理由是:1、郭丽娟之夫闫忠亮与案涉房屋开发商希望宜城公司之间签订的《希望宜城·香舍外墙保温及外墙装饰施工合同》以及《希望宜城·香舍彩色喷粉铝塑侣门窗施工合同》均约定工程价款的40%以闫忠亮施工的楼盘的房屋作价支付。该两份施工合同均签订并实际履行完毕于三峡担保公司享有案涉房屋抵押权之前。2、案涉房屋所在的楼盘竣工前，闫忠亮与希望宜城公司签订的工程款资料中明确了以房抵工程款的具体数额。闫忠亮与希望宜城公司之间就履行两份施工合同关于工程价款的支付进一步形成了合意。3、郭丽娟与希望宜城公司签订了两份《商品房（预）购销契约书》。郭丽娟明确了以其夫闫忠亮的工程施工合同中部分工程款冲抵案涉的两套房屋部分房款。希望宜城公司开具了收款收据，并且郭丽娟也出具了相应收到工程款的收条。而这些民事行为均发生在三峡担保公司享有案涉房屋抵押权之前。2、关于郭丽娟是否以房屋买卖的名义占有了案涉房屋的问题。重庆一中院认为，郭丽娟是以房屋买卖的名义占有了案涉房屋。理由有:1、希望宜城公司与郭丽娟办理了案涉房屋的交接手续。2、虽然郭丽娟与案涉房屋的物业管理公司之间办理的房屋交接手续、装修手续中显示为有租赁房屋的内容，但这些资料上面显示有出售房屋的内容。即开发商出售的房屋和出租的房屋的交接手续，物业管理公司均按照同样的资料在办理相应交接手续。3、三峡担保公司办理的他项权利登记时，未注明案涉房屋显示已出租。3、关于案涉房屋未能办理过户手续的责任是否为郭丽娟自身原因造成。重庆一审院认为，案涉房屋未办理过户手续的责任，不应归于郭丽娟。理由有:1、郭丽娟之夫闫忠亮与希望宜城公司的工程合同办理结算时间在2011年；2012年6月，郭丽娟与希望宜城公司签订了两份商品房买卖合同。案涉房屋所在楼盘希望宜城公司于案涉工程于2013年11月5日取得了工程竣工验收备案。在办理竣工验收前，郭丽娟不可能办理案涉房屋的产权证书。2、案涉房屋所在楼盘的初始登记为2013年11月15日，产权人为希望宜城公司。而希望宜城公司于2014年2月14日就将案涉房屋抵押给了重庆市三峡担保集团有限公司，后又抵押给三峡担保公司直到案涉房屋被查封。期间抵押未间断。3、按照郭丽娟与希望宜城公司合同约定，希望宜城公司应当将案涉房屋办理权属登记的相应资料提交给房屋产权登记部门。开发商应当将案涉房屋的不动产发票提交买受人，但开发商仅开具了收款收据；郭丽娟未取得案涉房屋的不动产发票，因此不可能办理房屋产权登记。以上事实，原告提供的证据有：结婚证书、2010年5月11日闫忠亮与希望宜城公司签订的《希望宜城·香舍彩色喷粉铝塑铝门窗制作、安装工程合同》、2010年5月16日闫忠亮与希望宜城公司签订的《希望宜城·香舍外墙保温及外墙装饰施工合同》、2011年11月29日闫忠亮与希望宜城公司工程款结算明细表、2012年6月16日原告郭丽娟与希望宜城公司签订的《商品房（预）购销契约书》（两份）、2012年6月16日希望宜城公司就16-4和16-5两个商业门点开具的《专用收款收据》两份及原告郭丽娟出具的收条、2012年8月31日，原告郭丽娟与海城市希望宜城物业管理有限公司就16-4和16-5两个商业门点分别签订的《前期物业管理服务协议》两份；同日物业公司向原告出具的物业管理费收据两份和装修押金收据两份；同日原告与物业公司签订的《商铺验收交接确认书》及《装修管理协议》各一份、2019年10月4日希望宜城公司出具《情况说明》、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初493号民事判决书、重庆三峡融资担保集团股份有限公司向原告支付诉讼费转账记录、裁判文书网下载的（2018）渝01民初493号民事判决书。被告未提供证据。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告未向法庭提供证据。本院认为，原告郭丽娟的陈述和提供的证据，足以证明原告郭丽娟是登记在被告希望宜城公司名下的海城市字第210311150028号（产籍号为C05-03-97-1014)即16-4号门点）、海城市字第210311150029号(产籍号为C05-03-97-1015即16-5号门点)两户房屋不动产物权的真实权利人。重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民初493号生效民事判决认定的事实，可以确认涉案二处门点的不动产物权的真实权利人是原告郭丽娟，其与不动产登记簿上登记的权利人希望宜城公司不一致，不能归责于原告郭丽娟。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”、第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”等规定，本院支持原告郭丽娟的诉讼请求，并判决如下：位于海城市经济开发区“希望宜城”16-4、16-5号二处门点，即不动产登记在被告海城市希望宜城置业有限公司名下的海城市字第210311150028号(产籍号C05-03-97-1014)、海城市字第210311150029号(产籍号C05-03-97-1015)两户房屋所有权归原告郭丽娟所有。被告海城市希望宜城置业有限公司配合原告郭丽娟办理上述两户房屋不动产所有权变更登记。本案案件受理费16727元，由被告海城市希望宜城置业有限公司承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决所确定的义务时加付16727元给原告郭丽娟。如不服本判决，应于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李洪俊二〇二〇年六月三十日书记员  张 杰