河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4400号原告杜睿(反诉被告),女,1973年7月27日出生,汉族,住广东省深圳市南山区。委托代理人杨艳茹,河南辰中律师事务所律师。委托代理人李麟波,河南辰中律师事务所实习律师。被告李林玉(反诉原告)，男，1988年7月25日出生，汉族，住河南省林州市。被告河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号。法定代表人邓鹏，首席运营官。委托代理人罗诗顺，男,1985年8月26日出生,汉族,住河南省宁陵县，系公司员工。原告(反诉被告)杜睿诉被告(反诉原告)李林玉、被告河南真二房产经纪有限公司(以下简称真二公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人杨艳茹、被告(反诉原告)李林玉、被告河南真二房产经纪有限公司委托代理人罗诗顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜睿诉称，2016年9月12日，原告作为卖方、被告李林玉作为买方、被告真二公司作为居间方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定原告将位于郑州市高新技术产业开发区五龙口南路9号院30号楼1单元1层1号房屋出售给被告李林玉，价款93.5万元；付款方式为按揭贷款，被告李林玉应在立契时将首付款交给原告，剩余房款由银行放款后向原告支付；定金5万元，其中4.5万元充当首付款，留5000元作物业交割保证金；被告李林玉拿到新房屋产权证且原告将户口全部迁出一个月后，被告真二公司向原告交付物业交割保证金。同日，原告与被告李林玉签订《补充协议》一份，约定被告李林玉承诺在2016年12月31日之前，保证原告收到物业交割保证金之外的房款，每逾期一日，被告李林玉应向原告支付贷款金额万分之四的违约金。合同签订后，原告依约协助被告李林玉办理了房屋过户手续，交付涉案房屋，被告李林玉也已实际占有、使用了涉案房屋。但被告李林玉却迟延履行合同义务，直到2017年3月14日才将购房余款74万元交付原告。被告李林玉的行为构成违约，故应按照《补充协议》之约定向原告支付逾期付款违约金。并且被告李林玉也早已拿到新的房产证，但二被告至今未按合同约定向原告支付物业交割保证金。为维护原告合法权益,故诉至法院,请求法院依法判令:1.被告李林玉支付逾期付款违约金21608元;2.二被告支付原告物业交割保证金5000元;3.诉讼费用由被告承担。李林玉辩称，一、杜睿诉请逾期付款违约金21608元的事实与理由不属实，因杜睿拒绝配合查验《公证书》，导致房产证不能及时办理，直到2016年11月25日才办理完毕，导致房产证办理延误了40多天，造成了银行抵押贷款发放延迟。二、杜睿诉请物业交割保证金5000元的事实与理由不属实，根据居间合同约定第十条约定，甲（杜睿）、乙（李林玉）双方约定领到新房产证7日内，向有关部门申请办理水电气暖有线电视通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续；乙方应在接受房屋的同时进行物业交割验收，如果甲方未按约定办理物业交割，经乙方书面通知十日内仍不予办理的，则甲方放弃全部物业交割保证金，乙方有权获得全部物业交割保证金，同时甲方应按照第十二条的约定承担违约责任。杜睿拿到房款后没有进行物业交割，李林玉书写了履约催促函书面通知杜睿办理物业交割，由于杜睿的原因，2017年10月9日才完成房屋用气更名手续，杜睿违反合同约定，应按照合同约定承担违约责任。三、李林玉不存在延迟履行贷款审批义务，在完成房屋价值评估后，李林玉第一时间办理贷款申请，银行于2016年9月30日通过贷款审批，不存在迟延履行贷款的情况。四、对杜睿身份存疑，跟李林玉联系的一直是杜超，起诉并非杜睿本意。五、2016年房产交易市场波动较大，房管局和不动产中心衔接不及时，也导致业务办理时间延长。真二公司辩称，对于物业交割保证金5000元，在杜睿李林玉达成一致的情况下，我们可以退，对于诉讼费不应由真二公司承担。李林玉反诉称，2016年9月12日，杜睿与李林玉签订房屋买卖合同，合同第十三条约定，本合同签订后，双发任何一方未按本合同第六条和第十条约定履行义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；房屋过户后，如果甲方（杜睿）未按合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。故提起反诉,请求法院依法判令:杜睿支付支付李林玉违约金3万元。杜睿辩称，一、李林玉拒不按照合同约定向杜睿支付房款，李林玉违约在先，杜睿有权行使先履行抗辩权，故杜睿不存在违约。二、杜睿多次要求李林玉履行付款义务后进行物业交割，但其均以各种理由拖延办理，并擅自采取非法手段入室进行装修后入住，杜睿不存在拖延办理物业交割的违约行为，李林玉的反诉请求没有事实依据。经审理查明：2016年9月12日，杜睿（甲方）、李林玉（乙方）与河南真二房产经纪有限公司（丙方）签订郑州市存量范（二手房）买卖居间合同（合同编号：010004523），合同约定将杜睿位于高新技术区五龙口南路9号院30号楼1单元1层1号（房屋所有权证书：郑房权证字第××号）建筑面积为91.41的成套住宅卖于李林玉，双方约定总房价为人民币93.5万元，合同第五条约定，双方同意本合同签订时，乙方支付定金5万元，作为履行本合同的担保，甲方同意该定金在办理完立契过户手续前由丙方代为无息保管，过户时此定金冲抵首付房款，过户完成后转化为物业交割保证金，仍有丙方代为无息保管，直至本合同履行完毕。合同第六条约定，双方于签订合同7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续……乙方在立契时，将首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷后向甲方支付，乙方需在取得《房屋所有权证》且于产权归档后的七个工作日内办理银行贷款抵押登记手续，否则承担相应的违约金责任。合同第十条约定，甲方应在收到物业交割保证金之外的房款之日起3日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施；乙方应在接受房屋的同时进行物业交割验收，如果甲方未按约定办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不办理的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，乙方有权获得全部物业交割保证金，同时甲方应按照第十二条的约定承担违约责任；双方约定领到新房产证7日内，向有关部门申请办理水电气暖有线电视通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续；双方物业交割完毕且甲方将该房屋名下所有户口全部迁出后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单或者乙方拿到新房屋产权证且甲方将户口全部迁出一个月后，甲方可向丙方领取物业交割保证金。合同第十三条约定，双方中的任何一方未按本合同第六条和第十条约定履行义务的，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付合同约定成交价格千分之一的违约金；房屋过户后，如甲方未按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金；甲乙任何一方违反上述约定且经书面催告后仍然未履行义务时，丙方有权按照合同约定对定金、物业交割保证金进行处理。合同第十六条补充条款约定，定金5万元，其中4.5万元充当首付款，留5000元作为物业交割保证金。当天，杜睿与李林玉签订补充协议约定，乙方（李林玉）承诺在双方配合的情况下12月31日之前，保证甲方收到除物业交割保证金之外的房款，每逾期一日，乙方应本合同甲方支付贷款金额万分之四的违约金（如因甲方提供资料不全或甲方不配合，甲方耽误多少时间，乙方所承诺时间自动往后顺延）。郑州市存量房买卖合同（合同编号：2016160236号）显示，2016年10月11日，甲方（杜睿）自愿将其房屋出售给乙方（李林玉），房屋具体情况如下：1、房屋坐落于郑州市高新技术区五龙口××院××楼××单元××号，房屋建筑面积91.41平方米；2、房屋的所有权证号为郑房权证字第××号。同日，汇款收据显示，杜超收到李林玉汇款金额14.5万元。个人购房抵押借款合同（合同编号：461644975101000）显示，2016年9月30日，李林玉借款74万元整用于房屋贷款，还款账户户名为李林玉，收款人名称为杜睿。一本通交易明细显示，2017年3月14日，户名为杜睿的活期账户收到他行来账74万元。豫（2016）郑州市不动产权第0023498号不动产权证书（编号：41000562124）显示，2016年11月25日，高新技术区五龙口南路9号院30号楼1单元1层1号房屋权利人为李林玉。另查明，委托书显示，委托人（杜睿、许华）委托受托人（杜超）办理位于郑州市高新技术区五龙口××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号）房屋出售事宜。（2014）深证字第45784号公证书显示，“许华、杜睿于2014年4月1日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印”。再查明,通话录音显示，2017年3月14日，杜超跟李林玉说，“关键是这利息，你把利息准备好，那是大头”，2017年3月15日，真二公司跟杜超说，“咱这个好像是公证有点问题，所以耽误了一个多月”。郑州至远物业管理有限公司西湖春天管理处出具的收据（编号：5022995）显示，2017年4月22日，收到30-1-1东李林玉装修清运费500元。居民用户供用气合同显示，2017年10月9日，用气方为李林玉，供气方为郑州华润燃气股份有限公司。以上案件事实由郑州市存量房(二手房)买卖居间合同、补充协议、郑州市存量房买卖合同、个人购房抵押借款合同、委托书、公证书、不动产权证书、交易明细、居民用户供用气合同、收据及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，关于杜睿诉请李林玉逾期付款违约金21608元，经查，双方签订补充协议约定李林玉支付物业交割保证金之外的房款的时间为2016年12月31日之前，据李林玉及真二公司称，在办理不动产登记时，杜睿未及时配合不动产登记中心进行公证书查验，导致房产证不能及时办理，后，李林玉于2016年11月25日办理不动产登记，导致银行贷款放款迟延，杜睿收到李林玉74万元购房尾款的时间为2017年3月14日。根据补充协议约定，如因甲方（杜睿）提供资料不全或甲方不配合，甲方耽误多少时间，乙方（李林玉）所承诺时间自动往后顺延，本案中，由于杜睿未及时进行公证书查验导致房产证不能及时办理，进而导致的银行贷款放款迟延，李林玉不应承担逾期支付贷款的违约金，故对杜睿的该项诉请，本院不予支持。其次，关于李林玉诉请杜睿支付违约金30000元，杜睿于2017年3月14日收到李林玉购房贷款74万元后，于2017年3月15日跟李林玉商谈违约金事宜，因未谈妥，杜睿未与李林玉办理物业交割等手续,根据不动产权证书,李林玉在2016年11月25日已是涉案房屋的权利人,且收据显示2017年4月22日李林玉向物业交纳装修清运费,李林玉也称其通过换锁芯的方式实际进入房屋,结合本案的具体情况,李林玉可以自行办理相关物业更名手续,杜睿未进行物业交割并没有给李林玉造成实际损失,故对李林玉的该项诉请,本院不予支持。最后，关于杜睿诉请真二公司交付物业交割保证金5000元，本案中，李林玉已完成相关物业更名，且真二公司称，愿意退还物业交割保证金5000元，故真二公司应当支付杜睿物业交割保证金5000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杜睿支付物业交割保证金5000元；二、驳回原告（反诉被告）杜睿的其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)李林玉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费466元，减半收取233元由原告（反诉被告）杜睿承担；反诉案件受理费466元，减半收取233元由被告(反诉原告)李林玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 胡  向  楠二〇二〇年六月二十八日书记员 李赛赛(代)