台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1089号原告：李海刚，男，1975年10月12日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：朱美聪，浙江孚吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟越，浙江孚吉律师事务所律师。被告：蔡丽敏，女，1984年10月28日出生，汉族，住三门县。原告李海刚与被告蔡丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告李海刚及其委托诉讼代理人钟越、被告蔡丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海刚向本院提出诉讼请求：1.确认李海刚与蔡丽敏之间的房屋租赁合同于2019年12月5日已经解除；2.蔡丽敏立即腾空承租房屋，将承租房屋交还给李海刚，并按照合同约定价格向李海刚支付从2019年11月1日起至实际交还承租房屋之日止的租金和房屋使用费。事实与理由：2016年7月25日，李海刚与蔡丽敏签订《房屋租赁合同书》，约定，蔡丽敏承租李海刚所有的位于台州市椒江区加地下车位一个，建筑面积137.83平方米，租赁期共123个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，年租金11000元整。合同第三条约定，租赁期间，蔡丽敏有以下行为之一的，出租方可以立即终止房屋的租赁：（一）蔡丽敏违反双方约定之租赁用途，或利用出租方房屋进行非法活动，损害公共利益的；（二）蔡丽敏违反本协议约定，对房屋主体结构造成破坏的；（三）蔡丽敏欠缴租金超过30天的。合同签订后，李海刚依约将租赁房屋交付给蔡丽敏使用，但蔡丽敏却违反约定，多次拖欠房屋租金、物业管理费及水电费等。2019年12月，蔡丽敏拖欠租金超过一个月，李海刚多次通过短信、支付宝聊天、通话等方式向蔡丽敏催讨租金。蔡丽敏以各种理由推脱不付。2019年12月5日，李海刚依照《房屋租赁合同书》第三条第（3）款之约定，通知蔡丽敏解除与其的房屋租赁合同，并令其立即搬出房屋，将租赁房屋交换给李海刚。但时至今日，蔡丽敏仍拒不将租赁房屋交还原告。诉讼过程中，李海刚表示，在其第1项诉讼请求不能成立的情况下，要求蔡丽敏支付押金2000元及2019年11月1日到期应付的租金11000元。蔡丽敏辩称：双方间的合同期限是十年，蔡丽敏对租赁房屋进行了装修。李海刚在去年通知蔡丽敏支付租金时，蔡丽敏对外有一笔款项未收取，答复可能要推迟几天支付租金并愿意支付利息，李海刚予以默认。此后，李海刚提出要收回房屋、终止合同，李海刚在双方未协商妥当的情况下单方决定解除合同，蔡丽敏不认可。租金支付逾期30天就收回房屋系霸王条款。逾期后，蔡丽敏已积极向李海刚支付租金被退回。现蔡丽敏愿意按约继续履行合同，愿意向李海刚支付押金2000元和2019年4月16日以后的租金，2019年12月5日至2020年4月16日期间的租金因疫情和李海刚自身的原因蔡丽敏无需支付。综上，要求驳回李海刚不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李海刚系坐落于台州市不动产的共有人之一。2016年7月25日，李海刚与蔡丽敏签订《房屋租赁合同书》，约定，李海刚将位于台州市椒江区加地下车位一个出租给蔡丽敏，租赁面积137.83平方米；租赁期间共123个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，免租期3个月，即2016年8月1日至2016年11月1日；蔡丽敏欠缴租金超过30天的，李海刚可以立即终止租赁；2016年8月1日至2021年11月1日的租金11000元／年，2021年11月1日至2026年11月1日的租金12000元／年；履约保证金为2000元，签订合同时由蔡丽敏一次性支付给李海刚，租赁期满，如蔡丽敏无违约行为，李海刚退还保证金给蔡丽敏；租赁期间发生因使用出租房屋而发生的物业管理费、清洁费、电话费、燃气费、有线电视费等费用由蔡丽敏准时足额交纳；合同期满后，在蔡丽敏缴清以上费用并提交相关书面证明的情况下，李海刚需在七日内返还履约保证金；签订协议之日，蔡丽敏一次性付清半年房租5500元，2017年5月1日前支付首年租金余款5500元，以后每年度租金在当年11月1日前一次性付清；租赁期间，租赁房屋的维修由蔡丽敏负责；租赁期间可转租；蔡丽敏不按时交纳租金的，李海刚每日按欠缴租金的5%收取滞纳金，欠缴租金超过30天的，无论数额大小，李海刚可以从蔡丽敏已经交付的履约保证金中扣除租金，并且李海刚有权解除合同，收回蔡丽敏的承租权；等等。李海刚出租给蔡丽敏的房屋系毛坯房，蔡丽敏承租后进行了装修并使用，从2017年下半年开始转租给他人。蔡丽敏已付清2019年11月1日之前的租金。2019年11月7日，李海刚向蔡丽敏催讨应于2019年11月1日支付的租金。蔡丽敏在2019年11月13日询问李海刚能否延迟到19日支付，在2019年12月1日向李海刚表示一定在周三付款，2019年12月5日向李海刚表示下午5时付款。2019年12月5日，李海刚向蔡丽敏发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明了因蔡丽敏欠缴租金超过30日、李海刚按合同约定自2019年12月5日起收回房屋并解除合同、要求蔡丽敏在2019年12月8日前搬出租赁房屋如期交还房屋并支付所欠违约金、水电费、物业费等费用等内容。2019年12月13日，蔡丽敏向李海刚支付了8000元，并留言称“海刚先付给你8000余下的也这几天给你！不好意思”。李海刚于2019年12月14日答复称“12月5日起原房屋租赁合同已解除，所收钱款将在扣除相关所欠费用和违约金后返还剩余部分……”2019年12月27日，李海刚将已收取的2000元押金与2019年12月13日的8000元合计10000元扣除物业费3115元、水费726.50元、玻璃修理费300元、违约金962.50元后的款项4896元向蔡丽敏返还。同日，蔡丽敏向李海刚转账5000元，并留言称“海刚我把房租都给你了，多了的部分就算是利息了，感谢理解”；李海刚又将5000元返还给了蔡丽敏。上述事实有李海刚提供的不动产权证书、房屋租赁合同书、短信截图、支付宝截图以及李海刚、蔡丽敏的陈述等证据证实。本院认为，李海刚与蔡丽敏签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，蔡丽敏应于2019年11月1日前支付自2019年11月1日起未来一年的租金11000元，现蔡丽敏逾期30日未付，构成违约，且李海刚依约享有单方解除权。但蔡丽敏在时隔不久的2019年12月已积极弥补过错主动付款，其违约程度显著轻微，不影响李海刚合同目的的实现；且整个合同的履行期限十年有余，目前仅履行了三年多，蔡丽敏承租后进行了装修，如因蔡丽敏短期的逾期付款行为解除合同，有失公平原则。因此，本案中，对于李海刚的解除权应作适当限制，其提出的确认合同于2019年12月5日已经解除的请求本院不予支持。李海刚以合同已解除为前提所提的要求蔡丽敏腾空并返还房屋、支付租金与占有使用费的请求，本院亦不予支持。但在合同不予解除的前提下，蔡丽敏应承担合同约定的承租人义务，包括给付租金等。李海刚在合同未解除的前提下所提的要求包括押金和租金两部分。其中，关于2000元押金，蔡丽敏同意支付，双方无争议，本院予以认可；关于11000元租金，符合合同约定的数额，且付款期限已届满，蔡丽敏所谓的2019年12月5日至2020年4月16日期间无需支付的抗辩理由不成立，蔡丽敏应予支付。当然，尽管本案中蔡丽敏的违约行为尚不足以导致合同的单方解除，但诚实信用始终是民事主体从事民事活动所应遵循的原则，本院并不支持蔡丽敏的违约行为，其理应承担与其违约程度相适应的违约责任。今后蔡丽敏也应按约履行合同义务，不可因本院在本案中未支持李海刚解除合同的请求而无视合同约定。综上，本院对李海刚诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告蔡丽敏于本判决生效后十日内向原告李海刚支付租金11000元、押金2000元，合计13000元；二、驳回原告李海刚的其他诉讼请求。案件受理费62.50元（已减半，原告李海刚预交），由被告蔡丽敏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇二〇年六月八日代书记员  杨梦婕