贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初26号 原告：遵义市红花岗区金源尚城业主委员会，住所地遵义市红花岗区内环路446号。 负责人：肖德强，男，1958年1月3日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张兴成，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁杨林，男，1978年9月16日生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省遵义市红花岗区内环路金源尚城Ａ栋15-6号，系该小区业主。 被告：遵义市京马房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区内环路227号（原市五交化公司仓库地块）。 统一社会信用代码：9152030272216594X0。 法定代表人：胡元中，系公司董事长。 委托诉讼代理人：赖贵，男，1957年2月19日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省红花岗区，系该公司员工。 被告：张容，女，1971年9月24日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：黄安俊，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向燕，贵州名城（播州）律师事务所律师。 原告遵义市红花岗区金源尚城业主委员会（以下简称金源尚城业主委员会）与被告遵义市京马房地产开发有限责任公司（以下简称京马房开公司）、张容确认合同无效纠纷一案，2019年3月21日原告向本院起诉，本院作出（2019）黔0302民初3040号民事裁定书，裁定驳回原告起诉，原告不服上诉，经遵义市中级人民法院（2019）黔03民终5837号裁定书裁定指令本院进行审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金源尚城业主委员会负责人肖德强、委托诉讼代理人张兴成、袁杨林，被告京马房开公司法定代表人胡元中、委托诉讼代理人赖贵，被告张容委托诉讼代理人黄安俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源尚城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决二被告之间于2011年12月19日订立的《商品房买卖合同》无效；2、判决被告停止对“京马金源地标小区”A、B栋框架层公用部分的侵害，并拆除妨碍；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为被告京马房开公司开发的京马金源尚城小区业主，购房时，京马房开公司向所有业主承诺A、B栋框架层部分修建好作为小区公共休闲场所，事实上一直以来也是用于小区业主办酒席、休闲散步等使用。直至2018年8月，小区业主发现被告张容在对该部分进行装修，经小区业主阻止，张容主张该部分是京马房开公司于2010年出售给她的，为此双方发生争议，并惊动中华路派出所，该所出警后要求张容暂时停止装修，待双方争议解决后再行处理，但张容仍一直进行装修，原告多次反映无果，特诉请法院，要求判令被告停止侵害。 庭审中，原告提供以下证据证明上述事实： 证据1、规划设计图5张，证明划红线部分、即本案争议的部分是住宅架空层； 证据2、遵义市自然资源局对红花岗区法院的复函，证明没有重新办理过其他建设规划许可证，A、B栋本案争议的部分属于架空层； 证据3、红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7843号民事判决书，证明装修幼儿园的人是案外人陈剑华，不是被告说的是张容装修，在该判决中明确载明房屋为架空层； 证据4、遵义市中级人民法院（2019）黔03民终5837号民事裁定书，证明在裁定书中也认为本案争议的部分是架空层； 证据5、测绘图，证明图纸定义为架空层平面图，对测绘图上面有一部分标注为办公幼教综合用房的标注和下面的文字表述是错误的，上面部分争议的一小部分又是写为架空层，图纸是被告提供的，反过来证明就是架空层，因为测绘机关不是规划许可机关，只能对尺寸、面积等进行测绘，反映出被告自己也认为是架空层的事实； 证据6、红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3040号民事裁定书，证明裁定书第二页最后一行也认为争议的地方是架空层； 证据7、《商品房买卖合同》，证明被告京马房开公司将本案争议部分出售给张容，该合同应无效； 证据8、《房屋租赁合同》，证明上述房屋由被告京马房开公司出租给案外人陈剑华，证明被告京马房开公司与张容签订的《商品房买卖合同》不真实。 被告京马房开公司对上述证据的真实性均无异议，但认为架空层不能当然就认为是业主共有或者是公共空间；对证据2自然资源局的核实A、B栋住宅架空层层高为5.2米，架空层应是不大于4.8米，本案争议的是5.2米，京马房开公司认为不是架空层；对证据5图纸标明了架空层是办公幼教综合用房，实际上规划的就是办公用房，并未说是业主全体共有。 被告张容对上述证据的真实性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的，图纸上标注为架空层，并不必然属于共有；对证据8《房屋租赁合同》真实性予以认可，但是达不到原告的证明目的，因为我方委托京马房开公司进行代管，所以合同系京马房开公司签订的。 京马房开公司辩称，1、原告所述无事实和法律依据，该房屋办理了建设用地规划许可证等相关手续，也取得了遵义市商品房屋预售许可证。符合房屋登记办法的相关规定，与被告张容签订的合同手续齐全，合法有效；2、我公司出售给张容的房屋规划用于办公、幼教综合用房，并非全体业主共有，我公司对A、B栋框架层公用部分没有侵害，不存在排除妨害；3、原告诉称我公司向购房业主承诺A、B栋框架层部分建好后是作为小区业主的公共休闲场所用地，这纯属子虚乌有，原告的说法没有依据；4、该房屋依法取得相关规划手续及已缴纳规费，其权属非常清晰、明确，并无产权瑕疵，属于京马公司依法开发建设房屋，有关手续合法有效；5、我公司的规划是2007年6月21日审批的，根据遵义市城乡规划管理技术规定未计算容积率的，为社会公众提供终日开放，能自由便捷直接进入的公共开放空间，规划部门按1:2奖励开发商的建筑面积，本架空层层高为5.2米，且已计算容积率并缴纳相关费用，不是公共开放空间。综上，原告诉请无事实和法律依据，内容不实，请驳回原告对我公司的诉请。 庭审中，被告京马房开公司提供以下证据证明上述事实： 证据1、土地使用证，证明政府挂牌出让，取得土地开发建设； 证据2、建设工程规划许可证，证明遵义市规划管理局办法位于内环内金源地标A、B栋的建设面积许可证； 证据3、遵义市规划局建设工程规划审批表，证明涉案A、B栋建筑总面积，用途由4部分组成：生产性用房1967平方米，也就是现在争议的架空层；商业面的8546平方米；居住房屋面积22380平方米；地下室建筑面积； 证据4、遵义市政府非税收入一般缴款书，证明其中的生产性用房面积1967平方米，缴费为78680元，也就是本案的架空层； 证据5、遵义市人民政府令49号技术管理规定，证明该规定对架空层的层高界定应大于4.2米小于4.8米，本案争议的层高为5.2米，高出架空层的层高。且不计算容积率，本案争议的计算在容积率内的； 证据6、遵义市管理局给国土局的函； 证据7、遵义市规划管理局文件，证明若为社会公众提供的公共空间，根据规定规划部门应奖励给开发商； 证据8、不动产登记中心房屋业务情况，证明争议的A、B栋房号3-1用途为办公，实测面积为1074.1平方米，权利人为张容； 证据9、商品房预售备案登记表，证明张容在遵义市房地产市场管理处登记备案； 证据10、房屋预售登记证，证明买受人为张容； 证据11、红花岗区内环路金源上城业委会说明，证明A、B栋买受人张容装修的事实。 原告对上述证据1-7的真实性均无异议，但认为均不能证明争议的架空层是归被告所有，不能证明被告有处置权利；对证据8-11真实性、合法性、关联性不予认可。 被告张容对上述被告京马房开公司提供的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。 张容辩称，1、同意京马房开公司的答辩意见；2、张容取得涉案标的手续合法有效，张容与京马房开公司签订的商品房买卖合同真实有效，应受法律保护；3、在本案中原告不具备诉讼主体资格无请求权基础，应驳回原告诉请，根据合同相对性原则，原告不具备本案起诉的诉讼主体资格；4、张容装修自己购买的房屋不存在侵权事实，房屋购买后，张容于2012年8月28日向原告的各位业主发出公告及出生预售登记表，张容为该房屋的买受人及使用人，该房屋的所有权利属于张容，张容装修属于处分自己的权利，不存在侵权。原告及业主方对张容的装修进行阻止侵害了张容的权益，并且造成了经济损失，据此张容保留对原告追诉的权利，原告起诉张容不具备诉讼主体资格，应驳回原告的诉请。 庭审中，被告张容提供以下证据证明上述事实： 证据1、商品房买卖合同，证明被告张容是在2011年12月19日在京马房开公司处合法购得位于A、B栋三单元3层的营业房，并获得了房管部门颁发的预告登记证； 证据2、收据，证明张容已经履行了付款的义务，依法享有该房屋的一切权利； 证据3、通告、照片，证明被告张容获得房屋后在施工中受到各业主的阻挠，当时就出示了预告登记证以及相关照片，张容买卖房屋的事实是在2012年8月28日就向广大业主公示； 证据4、两份接处警记录、照片，证明该小区的业主多次无理阻挠张容对自己的房屋进行装修施工； 证据5、房屋预告登记证明，证明涉案房屋已由京马房开公司登记备案为张容所有，张容有处分该涉案房屋的权利，且该房屋已实际交付给张容。 原告对上述证据1、证据4的真实性无异议，合法性有异议；对其余证据的真实性、合法性、关联性不予认可。 被告京马房开公司对被告张容提供的上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。 通过原、被告双方提供的上述证据及双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2008年4月28日，被告京马房开公司办理了位于红花岗区五交化公司仓库）用地的《国有土地使用权证》，使用面积14460.88平方米。2008年4月30日，被告京马房开公司办理了《建设用地规划许可证》。2008年7月25日，遵义市规划管理局出具《非税收入一般缴款书》，注明京马房开公司缴纳了1967平方米设施配套费78680元。2008年9月，被告京马房开公司就上述土地的建设工程规划向遵义市规划管理局申请审批。2008年9月17日，遵义市规划管理局向京马房开公司颁发了《建设工程规划许可证》，其中，对京马.金源地标Ａ区Ａ、Ｂ栋规划审批建筑总面积40237平方米：生产性用房面积1967平方米、商业面积8456平方米、居住房屋面积22380平方米、地下室建筑面积7434平方米。2011年12月19日，被告京马房开公司与被告张容签订《商品房买卖合同》，京马房开公司将位于金源地标Ａ、Ｂ栋三单元3层1号面积1074.10平方米的营业房出售给张容，价格3222300元。2012年1月4日，上述房屋在遵义市房产市场管理处办理了备案登记。2012年5月8日，该房屋在遵义市房屋产权监理处办理了预告登记，登记号为遵房预监字第××号，权利人为张容，共有人为王洪，夫妻关系，坐落为红花岗区京马金源地标Ａ幢3-1号，面积1074.10平方米，规划用途为办公用房。后基于张容的委托，被告京马房开公司于2018年8月13日将上述房屋出租给案外人陈剑华开办幼儿园。陈剑华在装修该房屋过程中，该小区业主进行阻拦，发生纠纷，同年8月24日，经遵义市公安局红花岗分局中华路派出所两次出警，要求双方通过法律途径解决。后原告、二被告及小区部分业主就此事多次协商未果，原告遂诉来我院，要求判决被告停止妨害。 另，2019年7月3日，遵义市自然资源局向我院出具复函，称“问题一，关于建字第520000200812030号《建设工程规划许可证》，建设规模为40237平方米（其中7434平方米为地下面积）；项目建设至今未重新办理过其他《建设工程规划许可证》。问题二、项目竣工后，京马房开公司自行委托遵义市规划设计院对项目A区A、B栋进行竣工规划测绘，测绘成果为该项目的现状用途，并非规划审批用途。经核实，A、B栋住宅架空层层高为5.2米。根据《住宅设计规范》术语解释，架空层为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。 2009年7月27日，遵义市发布《遵义市城乡规划管理技术规定》，该规定名词解释第8.架空层：指在建筑物底层或高层塔楼首层设置的无任何围护结构的建筑层，架空层高应大于4.2米小于4.8米，架空层只能设置自由、便捷直接进入绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。 庭审后，被告张容提供银行凭条和银行流水显示：2011年8月30日，被告张容通过交通银行账户向被告京马房开公司财务经理雷清容转款500000元；2011年12月15日，被告张容通过交通银行账户向被告京马房开公司财务经理雷清容转款1000000元；2011年12月15日，被告张容丈夫王洪通过交通银行账户向被告京马房开公司财务经理雷清容转款340000元；2012年1月9日，被告张容通过建设银行账户向被告京马房开公司法定代表人胡元中转款1100000元。2011年12月15日，被告京马房开公司向被告张容出具收据，注明收到房款壹佰万元正；2012年2月20日，被告京马房开公司向被告张容出具收据，注明收到房款壹佰柒拾叁万叁仟捌佰陆拾元正；2012年12月15日，被告京马房开公司向被告张容出具收据，注明收到房款伍拾万元正。 本院认为：本案争议部分已由被告京马房开公司出售给被告张容，并签订了《商品房买卖合同》的事实存在。现本案争议的焦点在于：该部分是否是架空层，是否属于公共用房。从原告提供的设计图看，本案争议部分确为“架空层”，但该设计图是2007年制作，《遵义市城乡规划管理技术规定》是2009年出台的，所以设计图并非是按《遵义市城乡规划管理技术规定》进行的设计。且《遵义市城乡规划管理技术规定》中规定架空层高应大于4.2米小于4.8米，本案争议部分层高5.2米，故本案争议部分并非《遵义市城乡规划管理技术规定》中规定的架空层;对于是否公共用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”之规定，本案争议部分构造上有独立性、利用上也有独立性，且已经由规划部门进行规划，被告京马房开公司缴纳了该部分的规划费用，现被告张容已办理了该部分的备案登记及预告登记，所以应认定为专有部分，即本案争议部分并非共有部分、非公共用房，原告对该部分房屋不享有权利。则原告的诉讼请求不符合《中华人民共和合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定,故本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告遵义市红花岗区金源尚城业主委员会的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告遵义市红花岗区金源尚城业主委员会承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判 决则发生法律效力。 审 判 长  贺恩武 人民陪审员  刘伟康 人民陪审员  王成忠 二〇二〇年六月五日 法官助理李诗雨 书记员秦丹丹