安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1278号 上诉人（原审被告）：轩济民，男，1954年12月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张禹，安徽王善利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪光，安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亳州市天运物业管理有限公司，住所地安徽省亳州市工业园区淮河路6号。 法定代表人：鲁三权，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王俊明，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人轩济民与被上诉人亳州市天运物业管理有限公司（以下简称天运物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轩济民及其委托诉讼代理人张禹、李洪光，被上诉人天运物业公司的委托诉讼代理人王俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 轩济民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由天运物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定天运物业公司是适格诉讼主体是错误的。本案中，轩济民仅与亳州市天祥房地产开发有限责任公司（以下简称天祥公司)、亳州市天运物流有限责任公司（以下简称天运物流公司）签订了一份《商品房买卖合同》，并未与天运物业公司签订物业服务合同。在一审庭审中，天运物业公司辩称本案涉及的纠纷系前期物业服务合同纠纷，但天祥公司、天运物流公司并未与天运物业公司签订前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条之规定，本案中，天运物业公司非建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，也未与建设单位签订书面的前期物业服务合同，其并非本案适格诉讼主体，一审法院认定天运物业公司系适格原告是错误的。二、一审法院未认定轩济民提交的录音资料证据效力是错误的。一审中轩济民向法庭提交了证据录音资料，显示天运物流公司及天运物业公司的经理张涛已经与轩济民达成协议，因未对案涉房屋尽到照看义务而免除轩济民在2017年12月31日之前的物业服务费用。庭审中，天运物业公司的诉讼代理人承认张涛确系天运物流公司及被上诉人的经理，但一审法院却以不能反映出张涛系天运物业公司人员为由不予认可该份证据的效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，对于天运物业公司已经自认的事实，法院应当予以认定，故一审法院不予认可录音材料证据效力是错误的。三、天运物业公司要求轩济民支付前期物业服务费没有法律根据，一审法院适用法律错误。本案中，轩济民于2013年8月8日与案涉房屋的建设单位天祥公司、天运物流公司签订《商品房买卖合同》，但该房屋一直未交付，直至2017年，轩济民才接收该房屋。根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，天运物业公司要求轩济民交纳接收房屋之前的物业服务费是毫无法律依据的，一审法院在没有法律根据的情况下认定应当由轩济民承担前期物业服务费用是错误的。四、天运物业公司未有证据证明其为轩济民提供了物业服务，应承担举证不足的败诉风险后果，一审法院认定轩济民应当支付物业服务费是错误的。天运物业公司起诉轩济民要求支付2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费用，但在2017年10月1日轩济民接收房屋之前，天运物业公司没有为涉案房屋提供相应物业服务，造成案涉房屋受到极大损害，也正是因为这个原因，在轩济民与天运物流公司股东及经理协商时，天运物流公司才同意免除轩济民在2017年10月1日之前的物业费用。天运物业公司主张其已经提供了相应的物业服务并由此要求轩济民支付物业服务费用，其应当承担向轩济民提供了符合标准的物业服务的举证责任。在一审庭审中，天运物业公司未能提供足够证据证明其为轩济民提供了相应的物业服务，根据相关法律规定，其应承担举证不足的败诉风险。一审法院在天运物业公司未能尽到举证责任义务的前提下，认定轩济民应当向天运物业公司支付物业服务费是错误的。五、天运物业公司未能尽到服务责任，造成轩济民房屋的损害，应当承担相应赔偿责任。根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2017年，轩济民正式接收房屋时，发现案涉房屋的破璃门遭到严重破坏，且房屋现场破乱不堪，遂与天祥公司、天运物流公司的工作人员电话协商，电话录音反映了上述事项。根据上述法律规定，天运物业公司应当向轩济民承担相应的法律责任，包括但不限于赔偿。综上，一审判决在认定事实、法律适用上均存在过错，请求二审法院判如所请。 天运物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决正确合法，应当依法驳回轩济民的上诉。一、天运物业公司的诉讼主体适格。物业管理条例第二十四条第一款规定“国家提倡……”，这里是“提倡”，不是“应当”，非强制性的规定。第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式……”，涉案物业系经营用房物业非住宅物业，本案适用二十四条第二款的规定。条例二十一条规定“……前期物业服务合同”。天运物业公司与轩济民签订的商品房买卖合同补充条款中明确约定：买受人遵守出卖人制定的“亳州市天运现代物流综合服务中心”的经营管理制度。2014年7月1日，出卖人亳州市天祥房地产开发有限责任公司、亳州市天运物流有限责任公司与天运物业公司签署了“亳州市天运现代物流综合服务中心物业收费经营管理制度”第三条明确规定：园区的物业管理服务于物业管理费的收取由天运物业公司负责。该条内容事实上即建设单位与物业服务企业间前期物业服务合同的约定。且本案中的物业费系从2014年7月1日开始请求的。故，轩济民的该条上诉理由不能成立。二、一审法院未认定“录音资料”的证据效力时正确的。轩济民称“被上诉人的诉讼代理人承认张涛系天运物流公司及被上诉人的经理，但原审法院却以不能反映出张涛系被上诉人公司人员为由不予认可该份证据的效力。”一审判决第三页第八至第九行“被告提交的录音，无其他证据相作证，不能反映出录音对方是原告公司人员……”。该份通话录音的接方号码登记机主非张涛，轩济民又无其他证据证明，因此一审判决认定是正确的。轩济民对一审判决描述断章取义、予以曲解。故，轩济民的该条上诉理由不能成立。三、一审判决适用法律正确。天运物业公司与轩济民签订商品房买卖合同的为2013年8月8日，该商品房系现房销售，合同签订后即完成交付，而且在2013年8月14日开具了税票，着手进行所有权变更登记。轩济民称未交付，无事实及法律依据。四、轩济民称“未服务”、“协商免除物业费”相互矛盾，未提供服务，谈不上收取物业费，更谈不到协商免除物业费。显然，被答辩人的未提供物业服务的上诉理由不能成立。综上，应当依法驳回轩济民的上诉。 天运物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令轩济民支付物业费57586元；2.判令轩济民支付违约金合计130712.92元（暂计算至2017年12月31日止）；3.本案诉讼费由轩济民承担。 一审法院认定事实：2013年8月8日，轩济民与亳州市天祥房地产开发有限责任公司、亳州市天运物流有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定轩济民购买综合业务用房第3幢107.108.115号房。该商品房建筑面积1511.45平方米，其中，套内建筑面积1457.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积54.1平方米。附件四：合同补充协议，买受人所购商铺无论由其自营、出租，均须遵守出卖人制定的“亳州市天运现代物流综合服务中心”的经营管理制度。合同签订后，天运物业公司履行了物业服务的义务，并发布通知确定自2014年7月1日至2015年9月30日，物业收费标准为0.5元/平方米，2015年10月1日至2016年6月30日，物业收费标准为1.0元/平方米，2016年7月1日起，物业收费标准为1.2元/平方米。自2014年7月1日至2017年12月31日，轩济民未缴纳相应的物业费。 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，经天运物业公司书面催要，轩济民未履行附件四：合同补充协议约定缴纳物业管理服务费的义务，应按照该补充协议的约定支付物业管理服务费，对天运物业公司请求轩济民支付自2014年7月1日至2017年12月31日的物业费的诉讼请求，应予以支持。2014年7月1日至2015年9月30日物业费11335.8元（1511.45平×0.5一审法院认为，天运物业公司与轩济民订的附件四：合同补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，经天运物业公司书面催要，轩济民未履行附件四：合同补充协议约定缴纳物业管理服务费的义务，应按照该补充协议的约定支付物业管理服务费，对天运物业公司请求轩济民支付自2014年7月1日至2017年12月31日的物业费的诉讼请求，应予以支持。2014年7月1日至2015年9月30日物业费11335.8元（1511.45平×0.5 ×15）、2015年10月1日至2016年6月30日的物业费13603.05元（1511.45平×1元/平×9），2016年7月1日至2017年12月31日的物业服务费32647.32元（1511.45平×1.2元/平×18），共计57586.17元。天运物业公司、轩济民签署的附件四：合同补充协议未约定违约金，对天运物业公司要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。一审判决：一、轩济民于本判决生效之日起十日支付天运物业公司物业服务费57586元；二、驳回天运物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4066元，由天运物业公司负担2826元，轩济民负担1240元。元/平×15）、2015年10月1日至2016年6月30日的物业费13603.05元（1511.45平×1元/平×9），2016年7月1日至2017年12月31日的物业服务费32647.32元（1511.45平×1.2元/平×18），共计57586.17元。天运物业公司、轩济民签署的附件四：合同补充协议未约定违约金，对天运物业公司要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。一审判决：一、轩济民于本判决生效之日起十日支付天运物业公司物业服务费57586元；二、驳回天运物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4066元，由天运物业公司负担2826元，轩济民负担1240元。 二审中轩济民未提交新证据，天运物业公司二审新提交证据不动产统一发票记账联一份，证明涉案房屋已经交付，2013年8月14日起着手办理不动产登记手续。对证据的证据效力予以认定。本院审理查明的事实与原审相一致。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1.天运物业公司诉讼主体是否适格；2.一审判令轩济民缴纳物业服务费是否正确。 关于争议焦点1，轩济民与亳州市天祥房地产开发有限责任公司、亳州市天运物流有限责任公司签订《商品房买卖合同》之附件四：合同补充协议中约定，买受人所购商铺无论由其自营、出租，均须遵守出卖人制定的“亳州市天运现代物流综合服务中心”的经营管理制度。2014年6月26日，亳州市天祥房地产开发有限责任公司、亳州市天运物流有限责任公司与天运物业公司签署了“亳州市天运现代物流综合服务中心物业收费经营管理制度”，该管理制度第三条明确规定：园区的物业管理服务于物业管理费的收取由天运物业公司负责。故本案天运物业公司诉讼主体适格，其有权向轩济民收取相应的物业管理费用。 关于争议焦点2，轩济民上诉称一审法院未认定轩济民提交的录音资料证据效力错误，但该录音中，张涛明确陈述“当时恁咋达成的协议，我不太清楚”、“那至于恁中间、恁以前的吧，老大我确实不知道”，故该录音证据不能证明天运物业公司已与轩济民达成协议免除轩济民在2017年12月31日之前的物业服务费用，对轩济民的该上诉理由不予支持。轩济民上诉称案涉房屋直至2017年方交付，但对于案涉房屋的产权证书何时办理未予明确答复，也未按法庭要求提供其房屋的产权证书，故对其该上诉理由不予支持。 综上，轩济民的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1240元，由上诉人轩济民负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 强 审判员 王肖红 审判员 朱晓非 二〇二〇年六月二十九日 法官助理欧阳萍 书记员王琪