安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1768号 上诉人（原审被告）：杜明义，男，1978年10月16日出生，汉族，个体户，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：陈召，江苏彭城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号，统一社会信用代码913203007780114054（1/5）。 法定代表人：梁维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。 上诉人杜明义因与被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 杜明义上诉请求：1、撤销原判，改判杜明义不承担给付物业费或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由大彭物业公司承担。事实与理由：1、一审法院认定案涉《前期物业管理服务合同》合法有效，就以此认为杜明义应当支付相应的物业服务费错误。物业合同是特殊的合同，只有物业提供了符合物业一般的合理的管理责任才能要求相应的物业服务费。在本案中，大彭物业公司虽然进驻了该小区，但并没有尽到一般的管理责任，不符合物业服务的要求。因此，在没有尽到管理责任的前提下，要求杜明义支付物业费显失公平；2、在一审中，杜明义提供了大量的证据证明，大彭物业公司根本就没有尽到物业服务的责任。一审法院无视客观真实的证据，主观认为杜明义不能足以证明大彭物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵，认为其为小区提供了服务，履行了主要义务，严重背离客观事实。大彭物业公司在小区的公共设施维修养护、公共卫生方面根本没有尽到应有的服务职能。庭审中补充：大彭物业公司所请求的在2015年2月1日到2017年3月7日期间的物业费已经超过诉讼时效；一审中大彭物业公司并没有向法院提交书面催交证据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院受理大彭物业公司的诉讼不当。 大彭物业公司辩称，杜明义在一、二审仅强调大彭物业公司不当履行服务合同，但却只字不提自己没有交纳物业费的事实，杜明义承认其仅在上房时交纳过一次物业费，在此之后从未交过，显然其自身的行为已经构成了违约，而在公司向其主张物业费时，其以物业公司服务不力，拒交物业费，但事实上物业公司从进驻案涉小区，从未间断过物业服务。诚然在物业服务上，物业公司不一定能够满足每一位业主的要求，但是物业公司一直在努力的去改变现状，尽可能地将小区建设的更加和谐。同时物业公司也面临入不敷出等很多困难，特别是今年的新冠××的疫情防控，物业公司顶在了第一线，保障了基层社区的全面防控。目前一些地方出台了政策意见，要求工作人员积极交纳物业费，甚至将其纳入考评，这不仅反映了物业服务企业面临的窘迫地位，更是对物业服务企业在大是大非面前服务大局的肯定。一审法院审理认为，诚然大彭物业公司在提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但杜明义不能以此作为其拒交物业费的理由，毕竟大彭物业公司履行了主要义务，该意见并不违反法律行政法规的规定。如若物业公司确有履行合同约定义务的瑕疵或质量问题，相关业主应当按照法律的规定，要求物业公司承担继续履行或者采取补救措施的相关的违约责任，而不应以拒交或者少交物业费来换取，且无论是法律还是司法解释，都没有不交或者少交相关费用为承担相关责任的规定或者意见。针对补充上诉意见：1、诉讼时效应当在一审中提出，在二审提出违反法律规定，即便在一审当中提出诉讼时效的问题，但是物业服务是一种持续的状态，双方之间的合同一直在履行，本案涉及同一债务的分期履行，不适用诉讼时效；2、大彭物业公司多次通过各种手段向杜明义催收物业费，本案起诉前，法院也进行了调解，都属通知手段。 大彭物业公司向一审法院起诉请求：判令杜明义给付物业服务费7934元、违约金3000元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭物业公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；合同还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。2013年3月18日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务补充合同》，将物业收费标准中小高层、高层住宅0.70元/月/平方米更改为1.10元/月/平方米。杜明义系涉案嘉楼·香格里拉小区71幢2单元304室业主，该房屋建筑面积126.54平方米，系高层住宅。2014年3月17日，大彭物业公司与杜明义签订了《前期物业服务协议》，约定上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之五的滞纳金；物业费收费标准：多层住宅、别墅0.46元/平方米/月，高层一楼0.46元/平方米/月，高层二层及二层以上1.10元/平方米/月；协议还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。杜明义在上房时交纳了相应的物业费，自2015年2月1日后便没有交纳物业服务费。 另查明，涉案嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭物业公司作为建设单位选聘的案涉嘉楼·香格里拉小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，杜明义作为该小区业主应支付相应的物业服务费。因物业服务具有即时性、持续性的特点，杜明义自2015年2月1日后拒交物业服务费，应当对其拒交物业服务费理由的正当性、合理性承担举证责任。杜明义辩称大彭物业公司服务不到位，小区公共设施严重受损，消防通道堵塞，下雨下雪物业不给打扫等管理、维护、养护方面存在未履行或者未完全履行物业服务的问题，但从其提供的证据来看，照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在部分问题如保洁不到位及部分业主垃圾乱扔乱放、电线乱拉，违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明大彭物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，诚然大彭物业公司在为涉案小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但杜明义不能以此作为其拒交物业费的理由，毕竟大彭物业公司仍在为该小区提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，故对杜明义的上述辩解意见不予采信。因此，大彭物业公司要求杜明义给付自2015年2月1日起至2019年11月1日期间的物业费7934元，于法有据，应予支持。关于大彭物业公司要求杜明义给付违约金3000元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业服务协议》约定：“上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之一的滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故大彭物业公司与杜明义在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效。因此，大彭物业公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杜明义于判决生效后十日内给付大彭物业公司物业服务费7934元；二、驳回大彭物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费73元，减半收取37元，由杜明义负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜明义提供以下证据：1、照片及视频一组，以证明至二审开庭前，涉案小区依然存在垃圾乱放、公用设施损坏、绿化破坏严重、车辆乱放严重、部分地下室被水淹没等现象，物业公司不予维修；2、收据一张，以证明大彭物业公司无理由扣押杜明义装修保证金。大彭物业公司的质证意见为：对照片的真实性无异议，涉案小区车辆停放正规，目前各小区均存在车辆在道路上停放的情况；垃圾堆放系因正在施工、业主装修，情有可原，视频中的单元门在交房时就存在问题，与物业公司无关；2、对收据的真实性无异议，但与本案无关。大彭物业公司提供照片若干，以证明其一直在进行小区维护及治理地下室污水，杜明义的证据系在治理间隙拍摄，不能证明物业公司服务不力。杜明义的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明物业公司实施了适当的物业服务。本院的认证意见为：对于杜明义提供的照片和视频，大彭物业公司对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，证据内容能够反映涉案小区的环境及物业服务情况，本院对该证据予以采信，杜明义提供的装修保证金收据与本案无关，本院不予采信；大彭物业公司的证据仅能够反映其履行部分物业服务的事实，但不能证明其已按照合同约定完全履行服务义务，本院对其证明目的不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。 二审另查明，涉案小区部分环境存在脏、乱、差等情况，大彭物业公司的服务质量、标准未完全达到物业管理服务合同水平。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：杜明义应否向大彭物业公司支付物业费。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。涉案《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭物业公司作为建设单位选聘的涉案小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，杜明义作为该小区业主亦应按照约定支付相应的物业服务费。本案中，结合一、二审查明的事实，大彭物业公司在为涉案小区提供物业服务方面履行了主要义务，保障了业主的主要生活需要，杜明义应当向大彭物业公司履行支付物业费的义务，杜明义拒交全部物业费缺乏事实及法律依据。但通过杜明义提供的且大彭物业公司对真实性予以认可的相关证据，涉案小区部分环境确实存在脏、乱、差现象，大彭物业公司提供的物业管理服务确有瑕疵，结合上述法律规定，可以合理减少业主杜明义应支付的物业费用，本院酌定其向大彭物业公司支付所欠物业费用的70%即5553.8元（7934元×70%）。 另，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。杜明义在一审时未提出诉讼时效抗辩，本院对其二审补充提出的2015年2月1日到2017年3月7日期间的物业费已经超过诉讼时效的上诉理由不予支持。同时，其上诉补充提出一审中大彭物业公司并没有向法院提交书面催交证据，从而一审法院受理大彭物业公司的诉讼不当的理由亦缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，杜明义的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初860号民事判决； 二、上诉人杜明义于本判决生效起二十日内给付被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费5553.8元； 三、驳回被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37元，由上诉人杜明义负担26元，被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司负担11元；二审案件受理费73元，由上诉人杜明义负担51元，被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司负担22元。 本判决为终审判决。 审判长  郜周伟 审判员  戴宝琴 审判员  张虹良 二〇二〇年六月三十日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。