浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2096号 上诉人（原审被告）：张嘉宇，男，1986年8月3日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。 被上诉人（原审原告）：杭州祖乔车业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道湖头陈村，统一社会信用代码9133010971957542XE。 法定代表人：来祖乔。 委托诉讼代理人：孙克敏，浙江五联律师事务所律师。 上诉人张嘉宇因与被上诉人杭州祖乔车业有限公司（以下简称祖乔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年3月6日，祖乔公司作为甲方与张嘉宇作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于萧山区湖头陈村杭州祖乔车业内，三楼第二层，建筑面积600平方米的房屋出租给乙方；该房屋用途为仓库用房，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止；该房屋租金为80000元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付80000元，租金按年结算，由乙方于每年到期前一个月支付给甲方；甲方于本合同生效之日将该房屋交付给乙方。合同另约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达三个月……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳本年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金等权利义务条款。合同签订后，祖乔公司将案涉房屋交由张嘉宇使用，同时将一楼临时钢棚免费提供给祖乔公司使用。2017年年中左右，一楼临时钢棚因涉及违建被拆除。祖乔公司主张认为，张嘉宇自2017年3月10日左右就开始使用其三楼房屋用于堆放货物；张嘉宇则陈述其自2017年5月底开始在三楼堆放破损鱼缸和纸板等，且在一楼钢棚拆除后才陆续将存放货物搬至三楼，并在2017年6、7月份左右将三楼使用部分进行了隔墙，面积为171平方米。此后双方因三楼租金问题产生分歧，后来祖乔在2017年12月27日通过微信向张嘉宇要求支付三楼租金18000元。2018年1月4日，张嘉宇经微信转账了10000元给来祖乔，但来祖乔认为并非全额款项未予接收该笔转账。2018年8月11日，张嘉宇向城厢派出所报警称因张嘉宇未向祖乔公司支付案涉房屋三层房租，房东来祖乔将二层电梯关闭，不能使用。2019年1月6日，张嘉宇再次向城厢派出所报警称张嘉宇放置在祖乔公司仓库里的一箱“鱼药”不见了；民警经处理发现门锁无撬痕迹，并通知张嘉宇去派出所做材料，但张嘉宇并未去做材料。同年6月7日，张嘉宇报警称因与祖乔公司应付租金发生分歧，来祖乔将门锁上，张嘉宇的人在厂房内出不来；民警到现场了解情况，来祖乔表示锁门时不知里面有人，并到场开门。同月11日，来祖乔因与张嘉宇房租费发生纠纷报警。双方多次沟通无果。 另查明，张嘉宇已付清2019年3月9日前的租金。 再查明，张嘉宇在审理中称祖乔公司在2018年1月3日将三楼房屋上锁，但祖乔公司则称是在同年7月底左右才上锁的。 祖乔公司诉至原审法院，请求判令：1.解除祖乔公司、张嘉宇于2017年3月6日签订的房屋租赁合同；2.张嘉宇支付二楼（600平方米）房屋欠付的租金23871元（暂计算至2019年6月27日，日后继续按每日每平方米0.365元标准计算至双方合同解除日止，合同解除后支付房屋占有使用费至实际腾退之日）；3.张嘉宇支付祖乔公司三楼房租52366元（参照二楼租金标准按每日每平方米0.365元暂计算至2019年6月27日），日后继续按每日每平方米0.365元标准计算至合同解除之日，合同解除后支付房屋占有使用费至实际腾退之日；4.张嘉宇支付祖乔公司违约金暂计21920元（以80000元为基数，减按日千分之二的标准自2019年2月10日起计算至2019年6月27日，日后继续按日千分之二的标准计算至实际腾退之日）；5.张嘉宇支付三楼（171平方米）房屋欠付租金52366元的利息损失（以52366元为基数，按一年期贷款基准利息4.35%的标准自起诉之日起计算）；6.本案诉讼费由张嘉宇承担。庭审中，祖乔公司增加一项诉讼请求，要求张嘉宇腾退二楼600平方米、三楼西侧房屋171平方米的房屋。 原审法院认为：关于祖乔公司主张涉及的三楼房屋，张嘉宇认为因祖乔公司曾免费提供其一楼钢棚，故三楼房屋祖乔公司提供给张嘉宇具有补偿性质。祖乔公司则认为从未同意三楼亦免费提供给张嘉宇使用，应参照二楼租金价格按实支付租金。对此，关于祖乔公司曾免费提供给张嘉宇使用的一楼钢棚，系祖乔公司的自愿行为，双方并未将其纳入签订的租赁合同权利义务范围内，张嘉宇无权要求祖乔公司在一楼钢棚被拆除后再提供给张嘉宇新的免费使用房屋。故三楼房屋应自张嘉宇使用之日起向祖乔公司支付租金。至于三楼房屋的使用起始时间，祖乔公司应对其何时向张嘉宇交付三楼租赁房屋进行举证，现祖乔公司并未就此提供充分证据，故按照张嘉宇自认的2017年5月底左右进行确认。至于张嘉宇抗辩三楼被祖乔公司上锁的问题，从微信聊天记录来看，张嘉宇在1月4日还就三楼租金向来祖乔进行微信转账，单从双方对话沟通情况来看，尚不能充分证实张嘉宇主张的三楼锁门时间，故按照祖乔公司自认的2018年7月底确认三楼被上锁的时间。但是因双方就三楼租赁房屋并未签订书面租赁合同，且就租金标准问题并无明确的约定，且双方亦未就此达成一致意见，故在参考双方约定的二楼租金标准、同时适当考量楼层问题以及张嘉宇隔墙时间等综合因素，酌情确认张嘉宇租赁三楼房屋自使用之日起至2018年7月底的应付租金为23000元。另，祖乔公司主张张嘉宇应将三楼租赁房屋进行腾退，双方未就三楼房屋采用书面形式签订租赁合同，且租赁期无明确约定，即为不定期租赁，祖乔公司有权随时解除合同。现祖乔公司通过诉讼方式要求张嘉宇将三楼房屋腾退，符合法律规定，予以支持，祖乔公司也应同时予以配合。关于案涉三楼房屋在祖乔公司上锁后是否应付租金的问题，因案涉房屋的租赁用途为仓储，祖乔公司上锁必然对张嘉宇使用该房屋造成影响，但因该房屋用于仓储，即便房屋被上锁，对张嘉宇来说仍然产生对应价值。综合将祖乔公司上锁行为给张嘉宇造成的损失等情况亦考虑在内，酌减应由张嘉宇按照每日30元的标准支付该房屋自2018年8月1日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费），其中计至2019年6月27日的租金为9930元（30元×331天）。至于祖乔公司主张的三楼欠付租金的利息损失，张嘉宇三楼租金未付属实，祖乔公司主张按照年利率4.35%计算利息损失并未违反法律规定，确认应由张嘉宇按照年利率4.35%支付以32930元（23000元＋9930元）为基数自起诉之日即2019年6月28日起至实际付清日止的利息损失。关于祖乔公司主张涉及的二楼租赁房屋，张嘉宇对此抗辩认为三楼租金存在争议、且祖乔公司调停二楼电梯等原因，故其并非无故拒付租金。对此，虽双方各自存在报警记录，但是出警记录并无关于证实祖乔公司故意调停电梯的相关内容，本案中不能认定祖乔公司存在人为故意调停电梯的行为，况且电梯并非进出二楼的唯一通道。况且张嘉宇以三楼租赁房屋存在争议作为对抗祖乔公司要求支付二楼租金的理由并不合理。虽然祖乔公司也陈述其曾以自力救济方式向张嘉宇催讨租金，在张嘉宇搬货时以锁门进行阻止，但该情节发生在张嘉宇拒付租金达三个月以上之后，此时张嘉宇已经违约在先。因此，张嘉宇未付二楼租赁房屋应付租金的行为是属于根本性违约，祖乔公司有权按照合同约定向张嘉宇主张解除案涉租赁合同，且要求张嘉宇进行腾退。至于欠付的二楼租金，应由张嘉宇按照合同约定的每日219.18元支付二楼房屋自2019年3月10日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）。至于祖乔公司主张的二楼房屋违约金问题，祖乔公司主张的日千分之二标准与其实际损失相较过高，综合双方在二楼租赁合同履行中各自存在的情节，并且考虑张嘉宇逾期付租金给祖乔公司造成的损失情况，酌情调整应由张嘉宇支付祖乔公司违约金4000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条款之规定，原审法院于2020年1月17日判决：一、祖乔公司与张嘉宇于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、张嘉宇于判决生效后三十日内从杭州市萧山区城厢街道湖头陈村杭州祖乔车业有限公司厂区内的二、三楼租赁房屋内腾退；三、张嘉宇于判决生效后十日内支付祖乔公司三楼租赁房屋截至2018年7月底的租金23000元，并按每日30元的标准支付该房屋自2018年8月1日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）；四、张嘉宇本判决生效后十日内按年利率4.35%向祖乔公司支付32930元款项自2019年6月28日起至实际付清日止的利息损失；五、张嘉宇于判决生效后十日内支付祖乔公司按每日219.18元支付二楼租赁房屋自2019年3月10日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）；六、张嘉宇于判决生效后十日内支付祖乔公司违约金4000元；七、驳回祖乔公司的其余诉讼请求。如张嘉宇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，减半收取1127元，由祖乔公司负担464元，由张嘉宇负担663元。 宣判后，张嘉宇不服，向本院提起上诉称：一审法院认定的部分事实不符合客观情况，且理解及适用法律值得商榷。一、张嘉宇由于不是律师也没有聘请律师，故无法直接去公安系统调取出警记录，特委托原审法院代为调取，但其对调取的出警记录所记载的事实无一认定，难道人民警察的出警记录就没有任何公信力？难道人民警察就都是不作为的？既然人民警察已经到达现场如果张嘉宇的报警陈述与现场事实不一致，难道警察不会在出警记录里记录？既然警察没有认定现场情况与报警事实不符，那么110系统里张嘉宇的报案事由和警方归档的出警记录里的事实陈述为什么不能作为张嘉宇的证据？张嘉宇虽然当庭没有提供证据，但案件调查中司法机关获取的凭证不都是证据吗？而且在最后一次出警时双方在驻点老娘舅的调解下还签订了一份调解协议。协议对事情的缘由也做了相关陈述，并且双方都有签字确认。但这份材料并未调取成功。二、在同样没提供纸质或录音证据的前提条件下，张嘉宇对祖乔公司的很多陈述都予以否定，为什么最终认定祖乔公司的陈述是事实，试用的是哪条法律？符合我国现行法律的举证原则吗？三、张嘉宇经过取证可以提供新的证据，能够还原事实真相，可供法院重新认定事实。故提起上诉，请求：1.张嘉宇因与祖乔公司房屋租赁纠纷一案，不服萧山区人民法院作出的（2019）浙0109民初11315号民事判决书，现依法提起上诉；2.请求判令祖乔公司：一、停止对张嘉宇合法权益的侵害，允许张嘉宇正常使用仓库，不得随意非法拘禁张嘉宇及张嘉宇方的相关工作人员，也不得封锁仓库园区内的交通要道，保证张嘉宇的货品能够正常出入仓库；二、对人为调停电梯，故意封锁交通要道造成张嘉宇无法正常使用仓库的时间进行合同时间的顺延；三、祖乔公司弘扬中华民族传统美德，实话实说，不要扭曲事实，做一个正人君子，对张嘉宇公开道歉；四、一审、二审的诉讼费用由祖乔公司承担。 针对张嘉宇的上诉，祖乔公司答辩称：不同意张嘉宇的说法，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，张嘉宇的上诉请求也不符合相关的规范要求，也没有什么可执行性。不同意张嘉宇的上诉请求及其事实理由。 二审期间，张嘉宇、祖乔公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据张嘉宇的上诉理由并结合祖乔公司的答辩意见，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，张嘉宇与祖乔公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，在《房屋租赁合同》签订后，祖乔公司将房屋交付给张嘉宇，张嘉宇理应依约及时向祖乔公司支付租金。张嘉宇虽以祖乔公司调停电梯作为不支付租金等的抗辩，但张嘉宇并未提供充分有效证据证明其主张，故无法予以采信。张嘉宇未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。张嘉宇未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，祖乔公司作为出租人依法有权解除双方之间的租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定双方之间《房屋租赁合同》解除，并无不当。（二）关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因张嘉宇未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，张嘉宇作为承租人理应将涉案租赁房屋返还给出租人祖乔公司。因此，原审法院判定张嘉宇将涉案租赁房屋腾空并返还给祖乔公司，也无不当。（三）关于租金及占有使用费的支付。张嘉宇未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如张嘉宇未依法及时返还涉案房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将租赁房屋腾空并返还给祖乔公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由张嘉宇向祖乔公司支付相应期间的租金及占有使用费，并无不当。至于三楼房屋的租金及占有使用费的计算标准，原审法院参照租赁合同约定并根据案件事实酌情进行了减少，已适度平衡了双方当事人之间的利益，应予以确认。（四）关于利息损失及违约金。张嘉宇逾期支付租金，确使祖乔公司遭受了利息损失。因此，祖乔公司依法有权要求张嘉宇支付逾期付款利息损失。同时，在张嘉宇逾期支付租金进而构成根本性违约的情况下，祖乔公司有权按照合同约定要求张嘉宇支付违约金。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金数额，在合理范围内，故应予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费475元，由张嘉宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年六月四日 书记员  董 悦