甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终880号上诉人（原审被告）：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬，男，汉族，1979年10月11日出生，住兰州市城关区，该公司客服经理。委托诉讼代理人：石聆睿，女，汉族，1992年3月28日出生，住兰州市红古区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓卷文，男，1953年9月16日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。原审第三人：甘肃金帝装饰工程有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号03层005号。法定代表人：董自良，该公司总经理。委托诉讼代理人：林泓羽，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称汉莎商业公司）因与被上诉人邓卷文，原审第三人甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称金帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人汉莎商业公司的委托诉讼代理人钱建塬、石聆睿，被上诉人邓卷文，原审第三人金帝公司的委托诉讼代理人林泓羽、吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉莎商业公司的上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判或发回重审；三、一、二审案件受理费由邓卷文承担。事实及理由：汉莎商业公司与金帝公司之间的租赁合同纠纷是本案与邓卷文之间的物权保护纠纷成立与否的前提，一审判决未考虑到这一事实。涉案房屋是二层电梯口旁的空置场地，作为开放场地并不存在使用、占有的事实。邓卷文诉请的房屋使用费是其单方无依据的估价，一审按其诉请的租金标准支持其诉请有失偏颇。邓卷文辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金帝公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，汉莎商业公司的上诉请求无事实及法律依据，应予维持。邓卷文向一审法院提出诉讼请求：一、判令汉莎商业公司支付房屋使用费143,640元（13.3平方米×300元/平方米×36个月）；二、本案诉讼费由汉莎商业公司承担。一审法院认定事实如下：2000年12月23日，邓卷文与兰州房地产交易中心及甘肃金帝置业有限公司签订商品房购销合同，以按揭方式购买了兰州房地产大厦第2层Ｅ1-2号、建筑面积为13.03平方米的商品房。同日，邓卷文又与甘肃金帝置业有限公司签订《委托经营协议书》，将涉案房屋直接委托甘肃金帝置业有限公司规划设计和经营管理，委托期限为2001年5月1日至2004年4月30日。双方还约定甘肃金帝置业有限公司按每平方米每月115元向邓卷文支付房屋使用费，且该使用费第二年递增10%，第三年递增20%，第四年起另行约定。在邓卷文将涉案房屋委托甘肃金帝置业有限公司经营管理期间，因甘肃金帝置业有限公司拖延支付房屋使用费用，双方还于2003年11月24日就费用的支付另行签订《协议》一份。后邓卷文取得了该房屋的所有权证书，证号为：房权证兰房（城私）产字第××号。该产权证登记的丘地号为Ｇ14088；房屋坐落为城关区张掖路街道张掖路无号第1幢第2层Ｅ1-2区；建筑面积为10平方米营业、3.03平方米分摊面积。委托经营期限届满后，邓卷文与甘肃金帝置业有限公司再未续签合同，房地产大厦1-5层也因经营状况不佳常处于闲置状态。2016年1月，邓卷文发现汉莎商业公司在占有使用涉案房屋，遂诉至法院，要求汉莎商业公司向其支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费143640元。庭审中，汉莎商业公司认可涉案房屋由其占有使用，现为楼梯口的通道，但其陈述其是从2016年7月才开始使用涉案房屋的，并非邓卷文陈述的2016年1月。另查，2016年1月16日，金帝公司与通汇公司签订《租赁合同》，金帝公司将位于兰州市城关区房屋（不包含金帝公司已出租房屋）出租给通汇公司，租赁物的建筑面积共计14720.08平方米，其中一层建筑面积2079.92平方米、二层建筑面积2990.94平方米、三层建筑面积3289.12平方米、四层建筑面积3289.12平方米、五层建筑面积3070.98平方米；租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准；租赁期限为10年，每月每平方米租金为40元，租金从第三个租赁年度开始，逐年增加60万元，连续递增三个租赁年度。2016年4月20日，通汇公司与汉莎商业公司签订《授权委托书》，通汇公司委托汉莎商业公司对其承租的上述房屋内所有商业项目进行运营、管理，承租所有权义务均由委托方兰州通汇投资有限公司享有及承担。2016年6月2日，汉莎商业公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房屋产权复印件七份：地号Ｇ14088、一楼金帝；地号620102002Ｇ14088001002000022、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001002000092、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000072、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000082、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001005000072、五楼金帝；房屋编号620102002G14088001005000012、五楼金帝。”2016年6月3日，汉莎商业公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：房屋编号620102002G14088001004000062、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000042、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000092、金帝四楼；620102002G14088001004000052、金帝四楼。”2016年6月7日，汉莎商业公司向金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：1、房屋编号：620102002G14088001000052、1层005号多多矿业；2、房屋编号：620102002G14088001000062、1层006号多多矿业；3、房屋编号：620102002G14088001000042、1层004号多多矿业；4、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积149.41；5、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积1096.76；6、丘（地）号G14088、4层甘肃金帝置业建筑面积3015.97；7、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积2544.64；8、丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积441.41；9、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积73.67；丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积427.09；10、丘（地）号G14088、2层李兴贵；11、丘（地）号G14088、2层王炎；12、丘（地）号G14088、3层赵秀琴；13、丘（地）号G14088、3层雍斌；14、丘（地）号G14088、2层杨志林；15、丘（地）号G14088、2层胡彩萍；16、丘（地）号G14088、2层张海英；17、丘（地）号G14088、2层李琦。”再查明，汉莎商业公司受托经营管理通汇公司承租的房地产大厦一至五层房屋后，将上述房产进行装修后命名为“汉莎联合商业城”，并以商铺形式出租给了案外人。后因汉莎公司与案外人之间就房屋租赁事宜发生纠纷，双方分别将对方诉至城关区人民法院。在城关区人民法院受理的（2018）甘0102民初1042号袁博诉汉莎公司房屋租赁合同纠纷案中，经双方确认及城关区人民法院查明，汉莎公司给袁博出租的房屋位于汉莎联合商业城2层，建筑面积60平方米，租期自2017年7月7日至2018年7月6日，租金每平方每月320元。城关区人民法院受理的（2018）甘0102民初8587号秦宝华诉汉莎公司房屋租赁合同纠纷案中，汉莎公司给秦宝华出租的房屋位于汉莎联合商业城3层操作间，建筑面积30平方米，租期自2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金18,000元（每平方米月租金600元）。而汉莎商业公司起诉龙飞案中，邓卷文在民事起诉状中陈述其给龙飞出租的商铺位于汉莎联合商业城5层，面积52平方米，每期（3个月）租金为35,880元（每平方米月租金230元）。一审法院认为，邓卷文作为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。汉莎商业公司未经邓卷文同意擅自使用涉案房屋，侵犯了邓卷文的合法权益，给邓卷文造成了损失，故其应向邓卷文支付使用期间的房屋使用费。邓卷文要求按照每月每平方米300元的标准支付房屋使用费，虽然其未提供直接证据证明涉案房屋的租金标准，但是参照邓卷文2000年与甘肃金帝置业有限公司签订《委托经营协议书》中约定的房屋使用费标准、汉莎公司经营管理房地产大厦一至五层房屋后对外出租商铺的租金标准以及兰州市同地段同类房屋租金参考价，邓卷文主张的该使用费标准并未过高，故一审法院对邓卷文按每月每平方米300元主张房屋使用费的标准予以支持。关于邓卷文认为汉莎商业公司自2016年1月1日起使用涉案房屋，其应当承担此后房屋使用费的主张。因邓卷文并未提供证据证明汉莎商业公司占有涉案房屋的具体时间，而根据金帝公司向本院提供的三份收条，可以确认汉莎商业公司正式从第三人处接收承租商铺并占有使用的时间应为2016年6月7日。涉案房屋所在的商场系由汉莎商业公司整体运营，其自整体接收承租房屋后才便于装修并进行该商业项目的运营、管理，因此一审法院认定汉莎商业公司自2016年6月7日起开始占用涉案房屋，故汉莎商业公司应向邓卷文支付2016年6月7日至2018年12月31日期间的房屋使用费120,397.2元（300元/月·平方米×13.03平方米×30.8月=120,397.2元）。对于汉莎商业公司认为涉案房屋系金帝公司交付其使用的辩称，根据金帝公司提供的证据，可知涉案房屋不在金帝公司的出租范围内，而汉莎商业公司也没有提供其他证据证明涉案房屋在金帝公司出租范围内，故对汉莎商业公司该辩称，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条之规定，判决：甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后十日内向邓卷文支付2016年6月7日至2018年12月31日期间的房屋使用费120,397.2元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,172元，由邓卷文承担513元，甘肃汉莎商业城有限公司承担2,659元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人二审争议的事实，本院认定如下：汉莎商业公司提交证据1、房屋产权证，证明邓卷文商铺所在位置如平面分界图所示是房地产大厦2楼E1-2；证据2、照片，证明邓卷文商铺所在商场位置是一个开放场地，不存在由汉莎商业公司占用的情形；证据3、催缴通知书，证明汉莎商业公司租赁房屋时，对邓卷文的商铺所有权不知情，邓卷文在我公司承租商场时完全可以要求返还场地；证据4、评估报告，证明邓卷文要求的房屋占用费远远高于房地产交易中心的评估价。本院认为，汉莎商业公司提交的证据1、2所记载的诉争商铺所在位置情况真实，双方无争议，本院予以确认。证据3是汉莎商业公司与通汇投资公司之间的催款通知，与本案没有关联性，不予采信。证据4是兰州房地产交易中心拟了解自有房产市场租金项目的评估，不能反映兰州市同时期同地段同类房屋的租金价格，本院对该证据的证明目的不予采信。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是邓卷文主张房屋使用费有无事实及法律依据。本案中，兰州通汇投资有限公司租赁场地后委托汉莎商业公司经营、管理，汉莎商业公司在未经房屋所有权人邓卷文同意的情况下占用其房屋，侵犯了所有权人邓卷文的物权，根据《物权法》第三十七条之规定，邓卷文有权主张占用房屋使用费。兰州通汇投资有限公司与金帝公司签订的《租赁合同》中载明，承租的标的物是兰州市城关区房屋，不包含金帝公司已出租房屋，租赁房屋的具体区位有租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准。经庭审查明金帝公司向汉莎商业公司实际交付租赁房屋时，未交付邓卷文所有的房屋产权证，该2楼Ｅ1-2是二层电梯口旁的开放场地，与二层整体装修一致，作为二层电梯口通道部分被汉莎商业公司整体使用。故汉莎商业公司应向邓卷文支付使用期间的房屋使用费。关于汉莎商业公司主张其与金帝公司之间的租赁合同纠纷是本案与邓卷文之间的物权保护纠纷成立与否的前提，本案的处理应考虑该事实，本院认为本案是汉莎商业公司与邓卷文之间的房屋租赁纠纷，与汉莎商业公司与金帝公司之间的租赁合同纠纷属不同的法律关系，且汉莎商业公司也未提供相关证据证明涉案房屋属于金帝公司向其出租范围之内的部分，故汉莎商业公司关于本案的处理应考虑与金帝公司之间的租赁合同纠纷的事实，以及不存在使用、占有涉案房屋事实的上诉理由不予支持。关于房屋使用费的支付标准，邓卷文要求按照每月每平方米300元的标准支付房屋使用费，虽然其未提供直接证据证明涉案房屋的租金标准，但是参照邓卷文2000年与甘肃金帝置业有限公司签订《委托经营协议书》中约定的房屋使用费标准、汉莎公司经营管理房地产大厦一至五层房屋后对外出租商铺的租金标准以及兰州市同时期同地段同类房屋租金参考价，邓卷文主张的每月每平方米300元标准并未过高，故对汉莎公司认为一审判决房屋使用费支付标准过高的上诉理由不予支持。综上所述，汉莎商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2659元，由上诉人甘肃汉莎商业城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员白丽娟审判员谷元元二〇二〇年六月一日书记员达君