吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2355号上诉人（原审原告）：岳凌龙，男，1985年7月29日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：杨明，吉林坤山律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨显丰，吉林坤山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晶峰，男，1963年6月5日生，汉族，住永兴街道。委托诉讼代理人：陈鹏，吉林良智律师事务所律师。上诉人岳凌龙与被上诉人刘晶峰房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳凌龙上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审；2.请求确认涉案《房屋租赁协议》已经解除，判决被上诉人立即迁出涉案房屋；3.请求法院判决被上诉人支付自2019年9月29日起至实际迁出之日的房屋占有使用费用（庭审中，明确房屋占有使用费的计算标准参照房屋租赁合同，在2019年9月29日通知解除合同后，截止到2020年9月30日按照每年90万的标准计算，之后按照合同租金的标准）。事实和理由：1.上诉人合同解除权条件成就，且已通知被上诉人，合同已经解除。案涉《房屋租赁协议》第四条约定：“乙方未支付或者迟延支付租金超过一个月的，甲方可以解除合同并收回房屋”。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被上诉人在一审庭审笔录中自认“2019年10月1日开始到2020年9月30日的租金没交，”、最后一次交纳房租租金的时间是“2019年春节过后”。故岳林与岳凌龙继承事实发生前，即已依照合同约定享有解除权，该权利在继承发生时应与财产权利一并承继。上诉人已于2019年9月29日向被上诉人送达解除《房屋租赁协议》的《律师函》，当天上诉人与被上诉人租赁关系解除，请求二审法院予以认定。2.一审法院认为“双方已实际履行多年，且被告刘晶峰愿意继续给付租金，故案涉租赁合同以继续履行为宜”没有法律依据。《房屋租赁协议》已于2019年9月29日因上诉人行使约定解除权而解除，被上诉人继续占有涉案房屋属于无权占有，上诉人因法定继承享有涉案房屋的使用权，故请求二审法院判令被上诉人腾迁房屋并支付房屋占用使用费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘晶峰辩称，1.一审判决关于不予解除案涉合同的认定，事实清楚、适用法律正确。2.岳林去世后，其法定继承人有两位，为上诉人及岳林的妻子高嘉，上诉人提交的《公证书》中并未提及案涉合同权利由上诉人单独享有，上诉人无权单方解除案涉合同。3.根据被上诉人新取得的《投诉事项办理情况告知书》，案涉房屋并非岳林建设，而是吉林省金祥房地产开发公司在未取得国土及规划手续的情况下建设的，上诉人对案涉房屋不享有任何权利，无权要求被上诉人向其支付租金以及主张2019年9月29日后的占有使用费。岳凌龙向一审法院起诉请求：1.请求确认解除《房屋租赁协议》；2.判令刘晶峰支付拖欠租金1,126,986.3元（截止起诉之日止），并支付至返还房屋之日止（庭审中，岳凌龙变更该项诉讼请求为判令刘晶峰支付截止至2019年9月29日拖欠的租金1,497,534.25元及利息，并支付自2019年9月29日至实际返还之日止的房屋占有使用费及利息，房屋占有使用费按照双方约定的租金标准计算，判令刘晶峰立即返还房屋）；3.本案诉讼费由刘晶峰承担。一审法院认定事实：2001年7月29日，长春市绿园区西新镇双丰村民委员会与岳林签订《租赁场地协议书》，约定村委会把位于安庆路以东、自立西街以北、车城花园以南，面积8,000平方米的场地租赁给岳林。签订协议后，岳林在上述场地中（长春市绿园区安庆路与富民街交汇处）自建三层房屋，面积约4,400平方米。2013年4月1日，岳林与刘晶峰签订《房屋租赁协议》，约定刘晶峰承租岳林位于长春市绿园区安庆路与富民街交汇处，建筑面积约4,400平方米三层房屋。租赁期限从2013年4月1日至2013年9月30日为装修期，不收取费用，自2013年10月1日至2014年9月30日免房租，2014年10月1日至2017年9月30日每年租金80万元，2017年10月1日至2020年9月30日每年租金90万元，2020年10月1日至2023年9月30日每年租金100万元，2023年10月1日至2026年9月30日每年租金110万元，2026年10月1日至2029年9月30日每年租金150万元。岳林因病于2019年8月11日去世，岳凌龙系其独生子。2019年10月10日，岳凌龙申请对岳林的遗产进行公证，2019年10月14日，吉林省长春市忠信公证处作出（2019）吉长忠信证内民字第7821号《公证书》。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。岳林去世后，作为岳林的继承人岳凌龙即享有原岳林的权利与义务。关于岳凌龙要求刘晶峰支付拖欠租金一节，刘晶峰辩称其之所以不支付租金是因为岳林去世后不确定岳凌龙是否有权继承遗产，因本案所涉租赁合同约定期限比较长，双方已实际履行多年，且刘晶峰愿意继续给付租金，故案涉租赁合同以继续履行为宜，刘晶峰也应及时向岳凌龙给付拖欠房屋租金。关于刘晶峰拖欠租金数额，因岳林与刘晶峰之间未约定租金给付时间、给付方式，但根据双方陈述及举证情况，结合生活经验及房屋租金的预付性质，原审法院认为刘晶峰是否足额给付房屋租金的举证责任应在被告方，现刘晶峰未举证证明其已足额给付房屋租金，故对于原告岳凌龙要求刘晶峰支付截止到2019年9月29日房屋租金1,497,534.25元的诉讼请求原审法院予以支持。在此之后的房屋租金刘晶峰应另行支付岳凌龙。对岳凌龙要求解除案涉合同、腾退房屋、交纳2019年9月29日之后占有房屋使用费、拖欠房屋租金的利息等诉讼请求，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘晶峰于判决书生效后二十日内支付岳凌龙房屋租金1,497,534.25元；二、驳回岳凌龙其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7,471元，由刘晶峰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院二审经审理查明：1.岳林与刘晶峰签订的《房屋租赁协议》第四条约定刘晶峰未支付或者迟延支付租金超过一个月，岳林可以解除合同并收回房屋。2.岳林因病于2019年8月11日去世，岳凌龙系其独生子，高嘉系其妻子。2019年10月14日，吉林省长春市忠信公证处作出（2019）吉长忠信证内民字第7821号《公证书》，公证高嘉放弃对岳林所有遗产的继承权系其真实意思表示。3.二审期间，刘晶峰明确表示，因案涉房屋产权不明晰，不同意继续向岳凌龙履行租赁合同，支付租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了约定解除权，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁协议》第四条约定，当刘晶峰未支付或者迟延支付租金超过一个月时，解除合同的条件成就，岳林即享有解除权，可以解除合同。岳林去世后，岳凌龙因继承即享有案涉《房屋租赁协议》下的权利与义务。现双方对刘晶峰欠付租金超过一个月的事实并无争议，岳凌龙享有合同解除权，并于2019年9月29日以《律师函》的形式通知刘晶峰解除案涉《房屋租赁协议》，且刘晶峰二审中明确表示因案涉房屋产权不明晰，不同意继续向岳凌龙履行租赁合同，支付租金。双方签订的《房屋租赁协议》已于2019年9月29日解除，本院予以确认。因房屋租赁合同已解除，岳凌龙要求刘晶峰返还案涉房屋，本院予以支持。关于刘晶峰抗辩主张岳林并非案涉房屋权利人，其不应向岳林的继承人返还房屋并支付占有使用费，因刘晶峰系基于与岳林签订的房屋租赁协议占有使用案涉房屋，在此期间并无其他主体向其主张房屋权利，故在租赁合同解除后，刘晶峰应将房屋返还岳林的继承人岳凌龙，并向岳凌龙支付占有使用费至实际返还房屋之日止，房屋占有使用费的计算标准参照房屋租赁合同标准计算。综上所述，岳凌龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初4087号民事判决第一项；二、撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初4087号民事判决第二项；三、确认《房屋租赁协议》于2019年9月29日解除，被上诉人刘晶峰于本判决生效后立刻将位于长春市绿园区安庆路与富民街交汇处，建筑面积约4,400平方米三层房屋的案涉房屋返还上诉人岳凌龙；四、判令被上诉人刘晶峰于本判决生效后立即向上诉人岳凌龙支付自2019年9月29日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，占有使用费按照合同约定的租金标准计算。五、驳回上诉人岳凌龙的其他诉讼请求。一审案件受理费7,471元，由被上诉人刘晶峰负担；二审案件受理费100元，由被上诉人刘晶峰负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年六月十六日书记员  李欣媛