浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初10368号原告：魏芳妹，女，1987年4月25日出生，汉族，住龙港市。委托诉讼代理人：薛进军，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：陈旭东，男，1987年4月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县，现下落不明。被告：徐孝友，男，1987年9月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：郭斌，龙港市公信法律服务所法律工作者。原告魏芳妹与被告陈旭东、徐孝友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告魏芳妹及其委托诉讼代理人薛进军与被告徐孝友及其委托诉讼代理人郭斌到庭参加诉讼。被告陈旭东经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏芳妹向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈旭东立即双倍偿还原告购房定金共计600000元；2.判决被告徐孝友对被告陈旭东的上述款项承担连带赔偿责任；3.判决被告陈旭东向原告支付由原告代垫的契税、物业费、维修费共计33361.36元；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告自愿撤回其第3项诉讼请求。事实与理由：2019年4月19日，经二十一世纪不动产介绍所介绍，被告陈旭东将自己所有的坐落原苍南县龙港镇兴翔景园一幢一单元1001室房屋出卖给原告所有。双方签订房屋买卖定金合同一份，被告徐孝友作为担保人在协议上签字捺印。协议签订后，原告依约向被告支付定金300000元。被告承诺于2019年5月18日前与原告签订房屋买卖合同，并办理过户手续；如果未能办理房屋产权过户手续，则两被告向原告双倍赔偿定金。但两被告至今仍未与原告签订房屋买卖合同及办理产权过户手续。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告陈旭东未作答辩。被告徐孝友辩称：一、涉案房屋于2019年3月6日已被安徽省怀远县人民法院查封。未经法院许可该房不得转移和转让，故被告陈旭东出卖房屋属无权处分，涉案合同属无效合同。原告要求双倍返还定金没有依据。二、被告徐孝友作为担保人，没有与原告约定担保期限。原告怠于行使权利，超过保证期间，应免除被告徐孝友的担保责任。三、原告及被告徐孝友均不知涉案房屋出卖时已被查封，都对此没有过错。该情形符合合同法中有关情势变更的法条，被告也不应双倍返还定金。原告魏芳妹围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告身份证一份，以证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份号二份，以证明两被告的诉讼主体资格；3.房屋买卖定金合同一份，以证明原、被告签订定金合同约定于2019年5月18日前签订房屋买卖合同并办理过户，以及被告徐孝友自愿承担保证责任的事实；4.定金收条一张及汇款凭证二份，以证明被告收取原告定金300000元的事实；5.书面证明一份，以证明被告单方违约的事实。被告陈旭东未提供证据材料。被告徐孝友围绕答辩意见依法提交了不动产登记信息查询记录表一份，以证明涉案房屋预登记在被告陈旭东名下，及该房屋于2019年3月6日被法院查封的事实。原告及被告徐孝友提供的上述证据，本院经庭审出示质证，被告陈旭东拒不到庭应诉，视为其自行放弃诉讼质证权利。对原告提供的证据，被告徐孝友对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，但对关联性持异议，主张合同约定因不可抗力等原因导致房屋不能过户属情势变更，不适用定金法则。对证据4之真实性无异议，主张该款项是被告徐孝友代为被告陈旭东收取。对证据5的合法性持异议，主张证明人没有出庭作证。原告对被告徐孝友提供的证据之真实性及合法性无异议，但主张该证据只能证明两被告存在违约行为，不属于情势变更范畴，也不属不可抗力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3、4及被告徐孝友提供的证据，到庭当事人对真实性均无异议，该部分证据来源合法，内容客观真实，其证据效力予以确认。原告提供的证据5属证人证言，但证人未出庭接受质询，其证据形式存在瑕疵，证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。另查明：1.涉案房屋于2019年3月6日被安徽省怀远县人民法院以（2019）皖0321执6号执行裁定书查封。查封期限至2022年3月5日。2.原告与被告陈旭东在涉案房屋买卖定金合同中约定，自本合同签订后至2019年5月18日前出卖方逾期或拒绝办理房屋过户及其他相关手续，应当双倍向买受方返还定金。3.涉案房屋买卖定金合同中被告徐孝友作为担保人并未书面约定保证方式。本院认为，原、被告为保证以后正式订立房屋买卖合同而专门订立的定金合同。此种定金不是后续房屋买卖成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，只是为了确保当事人在今后订立合同，其性质应属预约合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。在当事人交付定金以后，如果一方违背合同约定，就应当接受定金罚则。本案中，被告陈旭东明知涉案房屋已被法院查封，仍与原告签订涉案预约合同，且在约定的期限内不能履行义务，显属违约，应双倍向原告返还定金。据此，原告的诉讼请求，合理、合法，本院予以支持。被告徐孝友自愿为被告陈旭东提供担保，且双方未明确约定保证方式，应按连带责任保证承担保证责任。鉴于双方合同约定的履约期限至2019年5月18日，故原告于同年11月7日提起本案诉讼并未超出六个月的保证期间，被告徐孝友主张本案已超过保证期间的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原告自愿撤回部分诉讼请求，系其自由处分民事权利和诉讼权利的合法行为，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四规定，判决如下：一、陈旭东应于本判决生效之日起十日内双倍返还魏芳妹定金共计600000元；二、徐孝友对上述款项承担连带保证责任，徐孝友在承担保证责任后，有权向陈旭东追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由陈旭东、徐孝友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  吴圣东人民陪审员  许新阳人民陪审员  许小凤二〇二〇年六月十七日书 记 员  王 建相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。