山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4382号 上诉人（原审被告）：沙犇，男，1985年10月24日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）:青岛中房物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区西陵峡路1号甲。 法定代表人：戴民，董事长。 委托诉讼代理人：刘军荣，山东博彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛丽红，系该公司职员。 上诉人沙犇因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019)鲁0214民初6832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沙犇上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由中房物业公司承担。事实和理由：一、一审对该案的案件事实认定错误。1.一审对合同的效力认定错误。本案中存在合同无效事由，一审法院并未对合同的效力进行审查。《物业管理条例》（2007年）第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”依据前述规定，本案中，中房物业公司既未提供证据证明其为案涉小区提供物业管理服务系通过中标而来，也未提供证据证明其为案涉小区提供物业管理服务系在相关主管部门批准后中选而来，因此涉案合同属于《合同法》规定的“违反法律、行政法规规定的合同”，应为无效合同。２．一审法院对合同的内容认定错误。中房物业公司作为证据提交的《前期物业服务合同》中所指向的项目为中铁丹山住宅项目一期，而中房物业公司与沙犇签订的《前期物业管理服务协议》的物业项目是中铁·华胥美邦，中房物业公司并未提供证据证明中铁丹山住宅项目一期即是中铁·华胥美邦项目。也即中房物业公司并不是该物业服务合同的适格主体。中房物业公司提交的《前期物业服务合同》的合同期限为：自2014年4月8日起至2017年4月7日止。而中房物业公司与沙犇签订《前期物业管理服务协议》的时间为2013年3月30日，即中房物业公司与沙犇签订合同时，其尚未开始为案涉小区提供前期物业服务，有违法律的强制性规定，同样应属于无效合同。3.一审法院认为“中房物业公司履行了提供物业服务”的事实认定错误。依据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”《物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”第七条第一款规定“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”《山东省物业管理条例》第六十九条第一款、第二款规定“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”《山东省住宅物业服务收费管理办法》第八条规定“普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。”第十条第一款规定“物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。”综上所述，普通住宅类物业服务收费，应当实行政府指导价；政府指导价实行的是分等级定价，因此物业服务合同中必须约定物业服务等级。案涉小区系普通住宅，故物业服务收费应实行政府指导价，而实行政府指导价的关键则首先是确定物业服务等级，只有在确定物业服务等级的基础上，中房物业公司、沙犇才能根据相应物业服务等级对应的基准价和浮动幅度来约定具体的收费标准。然而中房物业公司、沙犇之间签订的《前期物业管理服务协议》中没有约定物业服务等级。庭审时中房物业公司不能提供是什么级别的物业服务。该《前期物业管理服务协议》中对于物业服务收费的约定没有依据，不能证明中房物业公司履行了合同义务。4、中房物业公司存在大量侵犯业主合法权益的行为。沙犇要求中房物业公司违规收取的费用退还应得部分，如小区公共场所经营广告、停车收费等。中房物业公司存在非法利用小区公共部位、设施进行经营侵害业主权益：（1）违法侵占小区公共区域改造为收费停车场用于经营；（2）违法停用属于全体业主的小区内规划地上停车位，不让小区业主停车；（3）在小区公共场所张贴营利广告、建设营利性饮用水设施、建设收费快递设施等；（4）擅自改变物业管理用房用途，非法对外出租用于经营；（5）未启用小区的文化服务设施，致使相关设备闲置、损坏等；（6）违法将部分人防工程改建成仓库等，对外出租或出售。5.中房物业公司未按法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为，导致部分欠缴物业费超出诉讼时效。二、一审法院审理程序违法或有瑕疵，依法应予撤销、改判。1.一审法院认为“被告要求通过法院审核确定中房物业公司物业服务等级标准的争议不属于人民法院的审理范围，本院不予处理的认定”不符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第三条、第四条、第六条的规定，本案中，中房物业公司物业服务等级的认定事关本案双方当事人的财产利益，也是本案的争议焦点之一，一审法院对此不予处理，是对沙犇权利的损害，不利于案件事实的查清，也不利于双方争议的彻底解决，更不符合法律的规定。２．沙犇在答辩时提交书面反诉状，要求中房物业公司退还多收取的物业服务费等，法院不予受理亦不符合法律规定。３．中房物业公司代理人并未提供证据证明其系中房物业公司员工，法庭对此未予审查，并在沙犇指明后仍允许其作为中房物业公司代理人于法不合。综上，一审法院在审理过程中有事实确认错误，在审理程序上亦有违法或瑕疵，依法应当予依法以撤销、改判。 被上诉人中房物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 中房物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求沙犇向中房物业公司支付2014年1月至2019年6月共计66个月的物业费10399.9元（1.22元/平方米×129.16平方米×66月）、电梯运行费3409.8元（0.4元/平方米×129.16平方米×66月）、滞纳金1164元，合计14809.7元。2.诉讼费由沙犇承担。事实和理由：中房物业公司与沙犇所在小区的中铁祥丰置业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由中房物业公司对该小区进行物业管理，中房物业公司依约提供各项物业服务。沙犇自2014年1月起至2019年6月累计拖欠中房物业公司物业费及电梯运行费共计13809.7元，中房物业公司多次催讨，沙犇以各种理由拒付。 沙犇在一审中辩称：一、对于中房物业公司诉讼请求事项，要求中房物业公司予以具体说明。二、根据“谁主张谁举证”的原则，中房物业公司应当首先举证证明其自与沙犇成立物业服务合同关系以来，已经持续按照合同约定和有关规定实际履行自身义务。三、前期物业服务合同中约定的物业收费标准不能作为中房物业公司计取物业费的依据，在中房物业公司未能证明其提供的物业服务属于哪个等级标准之前，中房物业公司主张物业费没有标准和依据。四、沙犇拒缴物业费的行为属于行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权的合法行为，而非违约行为，因此不存在需要支付滞纳金的问题。综上，中房物业公司的诉讼主张没有事实基础，也没有法律依据，沙犇拒绝缴纳物业费系维护自身权益的合法行为，中房物业公司的诉讼请求应予驳回。 一审法院认定事实如下：涉案房产的开发商青岛中铁祥丰置业有限公司与中房物业公司签订《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，选聘中房物业公司为中铁丹山住宅项目物业提供前期物业管理服务。合同第三章第5条约定，物业服务费用的收费标准是高层住宅1.22元/月/平方米、商业物业2.2元/月/平方米、地下车位管理服务费50元/月/个、地上车位不收取车位管理费；电梯运行费高层住宅每月每建筑平方米按照0.40元/月/平方米标准收取，多层住宅及高层住宅一层不收取电梯运行费，电梯运行费随着青岛市物价局价格调整而变动，本费用包含电梯维保、年检费用。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每年3月6月9月12月的1-10日内履行交纳义务。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成新的书面协议的，本合同到期后自然终止，甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 另查明，中房物业公司、沙犇之间签订《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》，约定沙犇使用的华胥美邦小区7号楼2单元202户房屋，由中房物业公司提供物业服务，沙犇应当按约定缴费。物业服务费用的收费标准应该是每平方米1.22元。2013年3月30日，沙犇签署《承诺书》，声明：已签署并严格遵守《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》。房屋建筑面积129.16平方米，沙犇与中房物业公司长期存在物业服务合同关系。沙犇未交纳2014年1月至2019年6月共计66个月期间的物业服务费，中房物业公司多次向沙犇发出交纳物业服务费的书面通知。 还查明，至庭审之日，涉案小区未成立业主委员会。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中青岛中铁祥丰置业有限公司作为建设单位，与中房物业公司签订的《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》，对沙犇具有约束力。沙犇作为该小区业主，应受上述合同、协议的约束。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。中房物业公司作为物业服务企业，为沙犇提供物业管理服务，沙犇应按约定的期限及时支付物业服务费用。 本案中，中房物业公司作为提供物业服务的公司，履行了提供物业服务的义务。沙犇亦缴纳了2013年12月31日之前的物业费，双方之间形成合同关系，尽管沙犇未在《前期物业服务合同》上签字确认，但考虑到其在此之前缴纳物业费的行为，且沙犇在2013年3月30日的《承诺书》中签字确认，可以认定沙犇已接受中房物业公司为其提供物业服务，现中房物业公司主张沙犇应支付欠缴的华胥美邦小区7号楼2单元202户自2014年1月至2019年6月共计66个月期间的物业服务费10399.9元（1.22元/平方米×129.16平方米×66月）、电梯运行费3409.8元（0.4元/平方米×129.16平方米×66月），证据充分，理由正当，该院予以支持。 青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知（青价格〔2013〕60号）规定：一、业主大会成立前，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳。沙犇未按照规定及时向物业服务企业书面申请确认，仅在庭审中以用水水费较低为由，主张涉案房屋空置，证据不足；且其主张的减免物业收费要求，亦不符合《中铁丹山住宅项目前期物业服务合同》第六条第2项“物业交钥匙后长期空置的，其物业服务费应由业主按全额缴纳”的合同约定。该院对其主张不予支持。 沙犇抗辩该小区存在卫生未及时清扫、未履行绿化维护义务、保安的相关义务，保安存在缺岗及门禁未使用、未提供公共设施维修服务义务、非法侵占公共区域、公共区域存在广告、私自变更人防工程、小区存在违建现象等问题，请求法庭进行现场勘验。但其提交的证据不足以证明上述情况长期广泛存在;且根据一审法院勘验查明的情况，涉案小区整体环境整洁、绿化尚可、人车秩序井然。而且，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。即使沙犇主张的上述问题存在，亦不足以构成拒交物业服务费的合法抗辩理由。沙犇也未提交其他证据证明中房物业公司存在不履行合同义务或者履行合同义务存在严重违约的情形，该院对其抗辩理由不予采纳。沙犇以此抗辩拒交物业服务费，理由不能成立。 沙犇要求一审法院通过庭审审核确定中房物业公司物业服务的等级标准，该争议不属于人民法院的审理范围，该院不予处理。 关于沙犇是否应支付违约金的问题。该院认为，物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。现中房物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，沙犇对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际由中房物业公司提供物业服务的情况下，中房物业公司作为一家物业服务单位，负有为业主提供良好物业服务的义务。但中房物业公司在服务小区的过程中，没有与业主很好地沟通交流，争议未解决之前，沙犇未交纳物业费也确属事出有因，因此，对于中房物业公司主张的违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、沙犇支付中房物业公司物业服务费10399.9元、电梯运行费3409.8元，共计13809.7元。于判决生效后10日内付清。二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民诉讼法）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（中房物业公司已预交），由中房物业公司承担25元，由沙犇承担145元。 二审中，被上诉人中房物业公司提交物业服务内容公示牌一份（照片打印件），证明被上诉人已按照公示的服务约定履行了相应的物业服务。上诉人沙犇质证意见：对真实性不予认可。从未见到过该公示，无法证明中房物业公司已经按照约定履行物业服务。本院认为，从该证据形式来看为照片打印件，无其他证据相印证，无法确认该证据的真实性及证据张贴公示的时间、地点，故本院不予采纳。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、关于被上诉人中房物业公司与房地产开发商青岛中铁祥丰置业有限公司、沙犇分别签订《前期物业管理服务合同》、《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》的效力认定问题；2、上诉人沙犇应否支付物业费；3、关于上诉人沙犇主张的其他问题。 关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，上诉人沙犇没有证据证明上述合同存在上述法律规定无效的情形。根据《最高人民法院》第一条的规定，本案中，中房物业公司与开发商青岛中铁祥丰置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，又与沙犇签订《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》，符合法律规定，一审认定上述两份合同合法有效并无不当。上诉人沙犇认为该两份协议无效的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 《前期物业管理服务合同》、《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》两份合同所约定的项目名称系同一项目在不同阶段的不同称谓，两份合同约定的项目物业的坐落位置及物业管理等相关内容均相同，青岛中铁祥丰置业有限公司在此仅开发该项目，因此，上诉人沙犇以两份合同约定的物业名称不同，认为并非同一物业的主张，没有事实依据，本院不予采纳。 关于焦点二，本院认为，被上诉人中房物业公司与青岛中铁祥丰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括上诉人沙犇在内的全体业主均具有约束力。被上诉人中房物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的沙犇应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人沙犇主张被上诉人中房物业公司物业服务管理中存在的问题，本院认为，一审结合案情，对违约金不予支持并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，第一、关于物业费收费标准问题，本院认为，《前期物业管理服务合同》、《中铁·华胥美邦前期物业管理服务协议》关于物业费标准约定明确，上诉人沙犇应当按照约定履行交纳物业费的义务。上诉人主张合同对物业服务星级约定不明，要求法院对此作出认定，没有法律依据，本院不予采纳。 第二、关于上诉人主张中房物业公司使用小区的设施等违规收取相关的费用，侵犯业主合法权益的问题，本院认为，上诉人的该主张与本案的物业费欠款纠纷系两个法律关系，在本案中不予审理，当事人可另行主张权利。 第三、关于上诉人主张被上诉人中房物业公司怠于行使权利，导致部分欠缴物业费超出诉讼时效的问题，本院认为，上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对上诉人的该项主张不予支持。 第四、关于一审中沙犇提出的反诉，一审法院已通知其另行诉讼，并不影响其权利的行使，一审对本案的审理符合法定程序。上诉人沙犇以此主张撤销一审判决，没有法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由上诉人沙犇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  方高海