北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5648号上诉人（原审第三人）：胡可璐，女，1984年7月15日出生，汉族，新华网股份有限公司职员，住丰台区。委托诉讼代理人：刘生国，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈江，男，1985年7月22日出生，汉族，中诚宝捷思货币经纪有限公司职员，住丰台区。委托诉讼代理人：李龙海，北京凯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周紫薇，北京凯理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨经纬，男，1982年8月8日出生，汉族，中建一局三分公司职员，住丰台区。上诉人胡可璐因与被上诉人沈江、杨经纬合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡可璐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈江的诉讼请求。诉讼费由沈江负担。主要事实和理由：1.一审认定《借名购房协议》有效错误，该协议属于倒签，是虚假协议。该协议损害胡可璐的权利，依法无效。胡可璐未签字也未追认，也当属无效；2.购房款中131万元属于杨经纬向谷世梅借款，此外还支付2万元中介费，属于合伙买房关系；3.胡可璐与杨经纬夫妻关系存续期间，沈江借用杨经纬名义购房，占用家庭购房指标。杨经纬无权处分家庭购房指标，胡可璐对此不追认。杨经纬与沈江的约定无效。沈江辩称，同意一审判决，不同意胡可璐的上诉请求。杨经纬辩称，同意一审判决。2019年4月，沈江向一审法院起诉请求：1.确认沈江与杨经纬于2013年3月20日签订的《借名购房协议》有效；2.杨经纬、胡可璐协助沈江办理丰台区丰台南路91号院2号楼3层232号房屋（以下简称232号房屋）转移登记；3.诉讼费用由杨经纬承担。一审法院认定事实：古世梅系沈江的祖母、杨经纬的外祖母。曲秀芬与沈江系母子关系，沈江与王曦系夫妻关系。杨经纬与胡可璐系夫妻关系，二人于2010年结婚。2013年3月20日，沈江（甲方）与杨经纬（乙方）签订《借名购房协议》，沈江以杨经纬名义购买232号房屋。协议第十条约定“甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止”。2013年3月24日，白大为（出卖人）与杨经纬（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨经纬购买232号房屋，价款2900000元。该合同上载明的买受人杨经纬的联系方式是沈江的手机号码。2013年4月1日，杨经纬取得232号房屋所有权。2018年5月，杨经纬诉至法院要求离婚，后撤回起诉。沈江主张依据《借名购房协议》第十条，现沈江已具备转移登记条件，故要求确认协议有效，杨经纬、胡可璐协助办理232号房屋所有权转移登记。杨经纬同意沈江的诉讼请求。胡可璐对上述诉讼请求不予认可。胡可璐主张232号房屋是杨经纬与胡可璐的共同财产，与沈江无关。《借名购房协议》系后补，是沈江与杨经纬恶意串通损害胡可璐的利益，理由是协议上杨经纬的联系电话系2014年才开始使用。沈江与杨经纬称该电话系诉讼前为便于诉讼后填写，但协议确为2013年签订。关于购房款支付情况：沈江称232号房屋购房款全部系由其支付，具体包括：2013年3月24日沈江给付白大为定金50000元（其中28000元通过转账方式支付给代理人白彧，剩余部分现金给付）；2013年3月24日，曲秀芬给付中介费78300元（其中58300元通过转账方式支付，剩余部分系向杨经纬借款现金支付）；2013年3月26日，古世梅转账给杨经纬1310000元；2013年3月27日，曲秀芬转账给杨经纬350000元（其中330000元系房款，剩余20000元用于归还之前借款）；2013年3月29日，杨经纬转账1640080元至北京链家房地产经纪有限公司账户；2013年3月29日，王曦转出300080元。2013年3月29日，沈江转出900080元；尾款10000元，沈江现金支付，没有收条。沈江对上述主张提交银行转账记录、古世梅视频、曲秀芬、王曦证人证言等证据予以佐证。经核对，转账记录可以佐证转账数额。古世梅在视频中称出资1310000元用于沈江借杨经纬名义购房。曲秀芬、王曦到庭均称转账的款项系用于沈江借名购买232号房屋。杨经纬对沈江所述不持异议。胡可璐对上述证据不予认可，坚持认为232号房屋是杨经纬与胡可璐共同出资购买。胡可璐对沈江所述及证据提出异议：1、部分转账记录系伪造；2、古世梅在视频中称款项系购房款而转账记录备注为借款，明显矛盾；3、因王曦、曲秀芬与沈江有利害关系，故证言不应予以采信。经法院释明，胡可璐无法提交其与杨经纬出资购房的证据。庭审中，法院前往光大银行进行调查，光大银行称本案涉及的杨经纬转出的1640080元、王曦转出的300080元、沈江转出的900080元均转入了北京链家房地产经纪有限公司在光大银行的监管账户。关于房屋使用情况：沈江称签订《借名购房协议》后，居住在232号房屋内并出资对房屋进行了装修，沈江对此提交装修合同、物业费、供暖费票据等证据予以佐证。经核对，物业费、供暖费票据上部分写有沈江交纳，部分没有注明交款人。杨经纬对上述主张亦不持异议。胡可璐称《北京市存量房屋买卖合同》约定了装修款为1200000元，故该房屋根本无需装修，沈江仅是对房屋进行了简单装修，添置了部分家具。胡可璐称沈江仅是经其同意暂住在该房屋一段时间，后来就搬走了，亦不认可物业费、供暖费由沈江交纳。庭审中，法院询问胡可璐为什么由沈江对房屋进行装修，胡可璐称无法回答这个问题；法院询问胡可璐是否持有232号房屋钥匙，胡可璐称没有。关于房屋相关材料持有情况：沈江庭审中提交了房屋所有权证书、购房合同、缴税凭证、银行刷卡单等文件原件。胡可璐称上述材料本由杨经纬与胡可璐保管，但杨经纬为了此次诉讼将上述材料交给了沈江。法院询问胡可璐为什么由沈江支付相关税费，胡可璐称不清楚，是杨经纬办理的相关事宜。关于借名购房的理由：沈江称因沈江与王曦申请落户北京很久但没有结果，听说要实施新的限购政策，故决定借名购房。签订合同后，户口问题也解决了。庭审中，法院询问沈江签订《借名购房协议》时为何没有要求胡可璐签字，沈江回答称“我和杨经纬是表兄弟，我当时没有想着事情会这样，协议也做的很草率，就想着满五年以后过户回我名下就可以了”。一审法院认为：依据当事人陈述，法院将先认定《借名购房协议》的效力，后认定该协议是否可以继续履行。一、《借名购房协议》的效力。杨经纬在与胡可璐婚姻存续期间购买并取得232号房屋所有权，系二人夫妻共有财产。而本案又发生在杨经纬与胡可璐离婚诉讼之后，且结合沈江与杨经纬的亲属关系，故法院将重点审查沈江与杨经纬是否存在恶意串通损害胡可璐利益的情形。首先，从出资的角度：依据房屋买卖合同可知，232号房屋价款为2900000元，购房采用全款方式。从现有证据可知，定金50000元，其中28000元由沈江转账给出卖人的代理人白彧，剩余部分为现金支付。剩余2850000元由四部分构成：1、由沈江母亲曲秀芬向杨经纬转账350000元、沈江奶奶古世梅向杨经纬转账1310000元，杨经纬在收到上述款项后向链家公司在光大银行望京支行的账户中转入1640080元（含商户费用80元）；2、由沈江配偶王曦向链家公司在光大银行望京支行的账户中转入300080元（含商户费用80元）；3、沈江向链家公司在光大银行望京支行的账户中转入900080元（含商户费用80元）；4、尾款10000元，现金支付。胡可璐称转账记录系伪造，但未提交证据予以佐证，法院不予采信。古世梅视频中称系购房款与转账记录备注为借款说法不一，但仅凭上述情形尚不足以否认古世梅为沈江购房出资的意见。因古世梅、王曦、曲秀芬均称转账行为系为沈江购买房屋而非杨经纬，且胡可璐未提交其与杨经纬使用自有资金购房或者向古世梅、王曦、曲秀芬借款购房的证据，故法院认定古世梅、王曦、曲秀芬的转账行为系为沈江购房。同时，法院再结合沈江先后转账支付的928000元的情形后认定房款系沈江支付。另，依据沈江提交的银行刷卡单据并结合232号房屋税费数额，法院认定232号房屋的税费系沈江支付。其次，从使用的角度：1、沈江称对232号房屋进行了装修，胡可璐对此亦不持异议，但胡可璐在坚持沈江非借名买房的情形下又无法对沈江装修房屋的原因予以合理解释；2、沈江持有232号房屋钥匙，而胡可璐自认没有房屋钥匙；3、沈江持有物业费、供暖费票据，且部分票据上注明付款人为沈江。结合上述三点，法院认定232号房屋由沈江使用。第三，从与房屋有关的文件持有人的角度：沈江当庭出示了房屋所有权证书、房屋买卖合同等文件的原件。虽然胡可璐称上述文件系杨经纬为诉讼交给沈江，但并未提交证据予以证明，法院不予采信。因此，法院认定相关文件由沈江持有。依法成立的合同，自成立时生效。虽然《借名购房协议》上的手机号码系杨经纬在签订日期后开通，但杨经纬对此进行了解释，更重要的是仅凭该情节尚不足以对抗沈江出资、占有房屋等情节，进而不足以使得法院认定沈江与杨经纬系恶意串通，导致《借名购房协议》无效。法院依现有证据亦无法认定《借名购房协议》存在其他无效情形。综合前文三个角度的论述并结合本案其他细节，法院认定沈江与杨经纬之间确实存在借名购房的关系，双方签订的《借名购房协议》有效。二、《借名购房协议》是否具备履行条件。232号房屋系胡可璐与杨经纬婚姻存续期间取得，属于二人共同共有。虽然胡可璐未在《借名购房协议》上签字，但法院结合胡可璐、杨经纬未实际出资，房屋由沈江占有使用，沈江持有与房屋有关的文件等情节，有理由相信胡可璐对沈江借名购买232号房屋应当知晓。同时依据现有证据，法院未查明《借名购房协议》存在不能继续履行的情形，故法院对沈江要求胡可璐、杨经纬将232号房屋转移登记至沈江名下，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、确认杨经纬与沈江于二〇一三年三月二十日签订的《借名购房协议》有效；二、杨经纬、胡可璐于判决书生效之日起十日内协助沈江将位于丰台区丰台南路91号院2号楼3层232号房屋转移登记至沈江名下。二审中，当事人没有提交新证据，胡可璐提出一审判决认定杨经纬起诉胡可璐要求离婚的时间有误，不是2018年5月，应为2017年。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：杨经纬与沈江是否存在借名买房合同关系。根据查明的事实，2013年3月，沈江与杨经纬签订了《借名购房协议》，但存在电话号码与协议订立时间不符的问题。杨经纬认可电话号码系后添加到协议上的。胡可璐认为该协议属于倒签，为虚假协议。因此，仅凭沈江与杨经纬之间订立的协议本院无法确认借名合同关系是否存在。判断借名买房合同关系是否存在，合同签订情况仅是考量因素之一，还需结合房款支付、房屋使用及房屋有关证件保管等情况综合认定。根据查明的事实，232号房屋价款为2900000元，胡可璐上诉主张其中1310000元系杨经纬向古世梅借款支付。胡可璐的证据支撑为转账凭证载明了借款，故其性质为借款。对于该笔款项是否为杨经纬向古世梅借款买房问题，杨经纬与古世梅均予否认，胡可璐亦没有其他证据进一步佐证是杨经纬借款买房。因此，本院结合案件基本事实及其他款项支付情况，对胡可璐的上诉主张不予采信。沈江对232号房屋进行装修，并实际居住使用，房屋有关证件均由沈江保管。综合上述情况，对沈江提供的关于借名买房的证据，本院经审查并结合相关事实，确信该事实存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在。杨经纬与沈江之间自愿建立借名买卖合同关系，并不违反法律强制性规定。胡可璐主张协议无效，无法律依据，本院不予支持。232号房屋产权虽登记在杨经纬名下，但不属于胡可璐、杨经纬夫妻共同财产，一审判决杨经纬、胡可璐对沈江转移登记232号房屋予以协助，符合实际办理房屋产权转移登记的要求，并无不当。综上所述，胡可璐上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由胡可璐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 姚 颖二〇二〇年六月三十日法官助理 李 慧书 记 员 宋雨晴