贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2892号上诉人（原审原告）：杜婷，女，1962年9月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杜之翔，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，贵州证衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州庆隆达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区扶风路1号。法定代表人：霍仁碧。委托诉讼代理人：陈建平，贵州元朗律师事务所律师。上诉人杜婷因与被上诉人贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称庆隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜婷上诉请求：撤销原判第三项，改判支持上诉人的赔偿请求。事实和理由：上诉人请求赔偿的基础是购买房屋的目的不能实现，要求被上诉人赔偿上诉人的实际损失，该实际损失就是被上诉人在房价上涨后将房屋出售给第三人导致的新旧房价的差额。一审法院仅以上诉人“在仅支付部分购房款的情形下要求享有房屋全部差价损失，于法无据”驳回上诉人的赔偿请求应属不当。一审法院可以对被上诉人过错大小酌定赔偿数额或者选择其他计算方式。另外，合同法规定的可得利益损失仅需一方不履行合同约定给对方造成损失即可，并不以守约方实际完全履行合同为构成要件。一审法院对此适用法律错误。被上诉人庆隆达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜婷向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《职工内部预订意向协议》；2、判令被告向原告退还购房款20万元，并赔偿原告损失652147.2元（以上金额共计852147.2元）；3、本案涉诉费由被告承担。一审法院查明：2013年8月28日，庆隆达公司（甲方）与原告（乙方）签订《职工内部预订意向协议》（庆内购4127），该协议约定原告向被告购买4号楼27层C型3号（4-2703）房屋，建筑面积为106.56平方米（房号、建筑面积最终确定以贵阳市房屋产权部门核定为准），价格为392140.8元，建筑面积为106.56平方米，首付款为20万元，剩余192140.8元于开盘当日起7日内支付。该协议约定：“……第三条：甲方将在开盘之日前一周内电话通知乙方，乙方需在开盘之日七天内带该协议和收据原件交甲方售楼人员按上述房源重新签订商品房正式销售合同。第四条退款约定：如因房价下跌，乙方选定房型折后成交总价高于开盘当日对外公布的销售价格。则乙方可向甲方申请提出退房，甲方将在七日内退还乙方本金和利息。如乙方七日内未到售楼处重新签订商品房销售正式合同，第八日则视为乙方自动放弃所选定房型，甲方将不再保留乙方预定房型。第五条：开盘之日乙方申请退房的利息约定甲方将按乙方付款至甲方账户之日起至乙方自动放弃所选定房屋之日或申请退房之日止，甲方将在一周内退还乙方本金和利息。利息按如下约定当期银行存款定期利息计算……”同日，原告向被告转款20万元，2012年12月27日，被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》一张，该收据载明：“今收到杜婷交来职工内部预定房款贰拾万元整，……”。同时查明，2013年11月，被告取得该项目商品房预售许可证。另外本案在审理中，原告提交经贵阳市房地产交易管理中心出具的产调信息显示，云岩区东山仙鹤路12号万隆国际广场4栋1单元27层3号房屋于2015年5月备案登记在案外人的名下，原告以此主张被告一房二卖，被告不予认可，其认为因楼盘调规，原告购买的房屋根本没有修建，不存在一房二卖。即使有一房二卖，也不是被告的过错造成。关于原告主张的损失，其表示系参照网上同地段房价每平米9800元减去当时合同约定价计算。一审法院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。本案的争议焦点在于原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系？原告要求赔偿差价损失能否支持？首先，关于合同效力方面，虽然原被告签订《职工内部预订意向协议》时，被告未取得商品房预售许可证，但在原告起诉之前即2013年，被告已取得商品房预售许可证，因此，应认定《职工内部预订意向协议》合法有效。其次，关于原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，被告与原告签订了《职工内部预订意向协议》，将其尚未建成的房屋以预订的方式出售给原告，原告非被告的职工，被告向其售房应予认定为被告向社会销售房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，该协议亦包含了原、被告名称，商品房的基本状况及销售方式，商品房总价款、付款方式、付款时间，面积差异的处理方式，违约责任等事项，且被告已按上述协议约定收受了原告交付的部分购房款，原告履行了主要义务，因此，应予认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。本案应系商品房买卖合同纠纷。第三，关于解除合同方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，虽然被告在本案中否认其将房屋一房二卖，但根据贵阳市房地产交易管理中心出具的产调信息，云岩区东山仙鹤路12号万隆国际广场4栋1单元27层3号房屋确已备案在案外人名下，即使如被告所述存在规划的调整，被告也并未提交证据证明此房与原告购卖的房屋系完全独立、不相干的两套房屋，故法院对被告的该辩称主张，不予采信。因此，法院认定被告存在一房二卖的行为，导致原告于《职工内部预订意向协议》中的买房目的不能实现，且被告对原告要求解除合同并无异议，因此，《职工内部预订意向协议》应予以解除。第四，关于被告承担责任方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告在与原告签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，应当按照上述法律规定向原告返还已付购房款，支付利息并赔偿损失。现原告未就利息提出主张，本院不予处理。对原告要求按房屋差价赔偿其损失的主张，系对履行合同的可得利益主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，在本案中，原告在仅支付部分购房款的情形下，要求享有房屋全部差价损失，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告杜婷与被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于2012年122013年8月286日签订的《职工内部预订意向协议》；二、被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告杜婷已付购房款20万元；三、驳回原告杜婷的其余诉讼请求。案件受理费12319.4元，减半收取6159.7元，由原告承担4714元，被告承担1445.7元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人庆隆达公司向本院提交贵阳市人民政府于2014年9月30日印发的筑府专议（2014）298号《关于研究对庆隆达公司债权债务进行清理和处置有关事宜会议纪要》，用以证明被上诉人不存在一房二卖，因维稳特殊性，上诉人没有来报备，被上诉人不知道上诉人的购房事宜。上诉人杜婷对该份证据材料的真实性无异议，但认为该文件仅能证明政府成立债务清理小组，故不认可其证明目的。本院认为：本案中，上诉人杜婷与被上诉人庆隆达公司签订的《职工内部预订意向协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照合同约定支付了超过合同总价50%的购房款，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉协议应当认定为商品房买卖合同。此后，被上诉人庆隆达公司又将案涉房屋另售他人的行为构成一房二卖。虽然被上诉人二审提交了贵阳市人民政府印发的《关于研究对庆隆达公司债权债务进行清理和处置有关事宜会议纪要》，但是，该会议纪要仅能证明贵阳市人民政府组织相关部门成立了庆隆达公司债权债务工作组，并对庆隆达公司债权债务清理和处置工作进行研究和部署，并不能达到被上诉人主张的其不存在一房二卖的证明目的。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，虽然上诉人杜婷对其主张的损失具体数额未能提交充分、有效的证据予以证实，但其仍有权要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，上诉人提出的赔偿请求中符合法律规定的合理部分理应得到支持。故一审判决对此适用法律不当，本院依法予以纠正。被上诉人庆隆达公司应当赔偿上诉人20万元损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11807号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11807号民事判决第三项；三、贵州庆隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杜婷20万元损失；四、驳回杜婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12319.4元，减半收取6159.7元，由杜婷负担3714元，由贵州庆隆达房地产开发有限公司负担2445.7元。二审案件受理费4143元，由上诉人杜婷负担2762元，由贵州庆隆达房地产开发有限公司负担1381元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月十六日书记员 左文艳