云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1382号原告：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组，住所地：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁。负责人：余春武，系该居民小组组长。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。被告：张敏，女，1977年12月24日生，回族，大专文化，云南省姚安县人，会计，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市兆顺第一城D幢129（JL）-35号，统一社会信用代码：91532300568832846Y。负责人：王地彬，系该公司区域经理。委托诉讼代理人：陈子恒，该店管理人员（特别授权）。第三人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B栋15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，系该公司董事长。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：艾世羽，北京恒德（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李冬梅，北京恒德（昆明）律师事务所实习律师（特别授权）。原告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组（以下简称鲁班阁居民小组）与被告张敏、云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店（以下简称东骏大药房），第三人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁班阁居民小组的委托诉讼代理人刘昌启，被告张敏、东骏大药房的委托诉讼代理人陈子恒，第三人兆顺公司的委托诉讼代理人艾世羽、李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁班阁居民小组向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告张敏和东骏大药房将位于楚雄市返还原告，支付自2017年10月1日起至2020年3月31日止的商铺占用费451917元，2020年3月31日以后的商铺占用费按照每月15583元计算至二被告将商铺返还原告之日止；二、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：原告鲁班阁居民小组根据其与第三人兆顺公司于2010年7月8日签订的《拆迁补偿安置协议书》取得位于楚雄市的所有权。2013年9月16日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《物业租赁合同》，约定鲁班阁居民小组将包括兆顺第一城Ｄ幢129号商铺在内的诸多房产又租赁给兆顺公司。由于兆顺公司没有按照租赁合同履行义务，鲁班阁居民小组于2016年7月11日向楚雄市人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，经人民法院调解，双方达成和解协议，楚雄市人民法院于2016年12月19日将（2016）云2301民初2213号民事调解书送达各方当事人。民事调解书第二条约定：如果兆顺公司按期完全履行了支付租金的义务，则《物业租赁合同》继续履行，如果兆顺公司未按期足额支付租金，则租赁合同自2017年10月1日起解除，兆顺公司应在合同解除之日起5日内将房产退还原告。2017年9月27日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，明确兆顺公司按照调解书确定的日期将租赁的房产返还鲁班阁居民小组。办理移交过程中，鲁班阁居民小组知悉兆顺公司于2016年10月13日原编号为Ｄ幢129（ＪＬ）-35号的商铺租赁给张敏（此商铺现面好为Ｄ幢127号、128号、129号，Ｄ幢29号中的108.09平方米租赁给张敏，另53.62平方米租赁给另案被告樊加亮），张敏又将商铺转租给被告东骏大药房，现为该连锁店占用。此后，鲁班阁居民小组多次与被告协商，要求其将商铺归还，但被告以各种理由推诿搪塞，拒不归还。兆顺第一城Ｄ幢一层129号商铺系属于原告所有的合法财产，应受到法律的保护，在原告与兆顺公司之间的租赁合同依法解除后，兆顺公司与被告张敏以及被告张敏与被告东骏大药房之间的租赁合同丧失了继续履行的基础，合同应依法解除，被告应将商铺返还原告。在楚雄市人民法院于2018年6月11日裁定受理了兆顺公司的破产申请之后，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，兆顺公司与张敏以及张敏与东骏大药房之间的租赁合同已依法解除，被告负有返还租赁商铺的义务，被告拒不归还，占用至今长达两年多，侵犯了原告的合法财产权益，致使原告遭受了经济损失，被告应支付相应的商铺占用费。现依法起诉，请依法判处。被告张敏辩称，一、张敏当前履行的是与兆顺公司签订的以租抵债房屋租赁合同，该合同并未解除，原告鲁班阁居民小组的要求张敏返还商铺并承担占用费的诉讼请求无事实及法律依据。张敏于2013年10月向兆顺公司购买兆顺第一城B栋25层10号投资性写字楼一间，购买时即约定由兆顺公司名下的楚雄丰盛商业管理有限公司经营管理10年，月租金2321元，自2015年8月后即未支付租金；另，张敏于2014年3月14日向兆顺公司预订兆顺第一城D栋2单元4楼0403号房屋一套，面积66.7平方米，并支付订金30万元，后因兆顺公司不能按约交房，与张敏约定作为债权债务处理，由兆顺公司在还款前每年支付张敏资金占用费4.5万元。2016年12月，兆顺公司与张敏进行结算，经结算至12月底兆顺公司共欠张敏377499.18元，因兆顺公司未能按约定支付租金及借款本息，张敏与兆顺公司于2016年12月14日签订商铺租赁合同，约定兆顺公司用其公司所有的兆顺第一城D幢129(JL）-35号未装修商铺的一部分（面积108.09平方米）租赁给被告张敏以租抵债，租赁期限为6年，前两年租金为80元每平方米，从第三年开始月租金每年递增8%，租赁合同每3年一签。合同签订后，张敏拆除部分外墙、改造商铺门面花费20631.6元，兆顺公司同意用租金抵扣。2017年底，鲁班阁居民小组与兆顺公司发生纠纷并找张敏，张敏才知道承租的商铺系鲁班阁居民小组所有，因兆顺公司未支付租金，鲁班阁居民小组向人民法院起诉，双方协商一致达成（2016）云2301民初2213号民事调解书的情况。张敏知悉上述情况后立即找到兆顺公司，兆顺公司答复会妥善解决。2018年底因鲁班阁居民小组强行去锁商铺引发纠纷，经楚雄市政法委及信访局出面解决，初步协商由兆顺公司赔偿张敏相关损失后协商解除合同，兆顺公司与张敏协商时说用鲁班阁居民小组应交的物管费偿还欠款，但一直未落实，2019年3月兆顺公司的管理人通知张敏先申报债权，2018年4月2日确认债权时又告知暂缓确定债权513144元，让张敏继续履行合同。目前，张敏仍在履行与兆顺公司签订的租赁合同，且事实上已支付了合同期内租金，没有任何违约行为，在合同没有解除的情况下，鲁班阁居民小组要求张敏返还房屋并赔偿占用费的诉讼请求不能成立。二、张敏在履行与兆顺公司签订的合同过程中完全出于善意，没有任何过错。本纠纷是因兆顺公司违反诚实信用原则造成的，根据生效法律文书及兆顺公司与鲁班阁居民小组签订的协议，应由兆顺公司向鲁班阁居民小组承担相应的民事责任。兆顺公司与张敏签订以租抵债的房屋租赁合同时故意隐瞒不是房屋所有权人的事实，张敏完全出于善意，否则不可能签订合同并投入近20万元资金装修。到目前为止，兆顺公司未与张敏协商合同解除事宜，也未将上述债务纳入破产债务。根据楚雄市人民法院（2016）云2301民初2213号民事调解书及2017年9月29日的《租赁合同解除后房产返还协议书》，在兆顺公司与张敏协商付清欠款解除租赁合同之前，鲁班阁居民小组只能向兆顺公司主张权利，无权向张敏主张权利。根据最高人民法院关于《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定鲁班阁居民小组只能通过向兆顺公司申报债权来保障自己的权利。综上所述，本纠纷是由于兆顺公司在经营活动中一系列违约行为造成，张敏当前仍正常履行合同，并无任何违约行为及恶意占有租赁物的行为。鲁班阁居民小组只能按协议及相关法律规定向兆顺公司主张权利，请法院依法驳回鲁班阁居民小组的诉讼请求。被告东骏大药房辩称，东骏大药房对鲁班阁居民小组起诉的诉讼主体不认可，东骏大药房并未与鲁班阁居民小组签署过任何书面协议，没有租赁物的交涉。东骏大药房的承租行为是与张敏进行的，其只认可与张敏之间的租赁合同，东骏大药房承租诉争商铺后一直向张敏支付租金及物业管理费，与鲁班阁居民小组并无关系，鲁班阁居民小组的诉讼请求没有任何依据，故请求法庭驳回鲁班阁居民小组对东骏大药房的诉请。第三人兆顺公司述称，一、2013年9月16日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《物业租赁合同》，向兆顺公司出租包括本案涉案房屋在内的楚雄兆顺第一城Ｄ幢127、128、129号商铺，租期自2014年10月1日至2029年9月30日。后因兆顺公司未如约支付租金，经楚雄市人民法院调解后，达成调解协议。但因兆顺公司无法按调解书约定履行付款义务，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订租赁合同解除后房产返还义务书，约定物业租赁合同自2017年10月1日解除，由兆顺公司将租赁合同涉及的房屋返还鲁班阁居民小组。2016年12月14日，张敏与兆顺公司、案外人志善物业公司就该涉案商铺使用事宜分别签订《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》，合同租赁期间为：2017年2月1日至2020年1月31日。2016年12月15日，张敏与兆顺公司就欠付的债务事宜签订《补充协议》，约定将兆顺第一城Ｄ栋129（ＪＬ）-35号商铺（建筑面积108.09平方米）租赁给张敏，用于支付兆顺欠付张敏的30万本息及第一城Ｂ栋25层10号写字楼的租金。后张敏将该号商铺转租东骏大药房，现为该连锁店实际占有使用。2018年10月2日，针对兆顺公司欠付被告张敏2笔债务，即30万本息及第一城Ｂ栋25层10号写字楼租金，张敏己向管理人进行了申报，但因涉及的商铺并非兆顺所有，实为鲁班阁居民小组房屋，而商铺归还的事宜尚未解决，故管理人对张敏申报的2笔债权进行了暂缓确认；二、针对鲁班阁居民小组的第一项诉请，根据（2016）云2301民初2213号民事调解书，兆顺公司未按调解协议约定履行义务，故双方签订的租赁合同于2017年10月1日解除，兆顺公司自2017年10月1日起己丧失了租赁权，原租赁合同解除后，张敏的租赁权因兆顺公司租赁权的灭失而失去基础，东骏大药房也无权基于与张敏的租赁合同而占有使用该房屋。2017年6月，东骏大药房己知悉其租赁的商铺产权系鲁班阁所有，但还是于2018年1月14日将2018年1月15日至2019年1月14日的房租付到张敏的账户，双方均存在恶意，无权占有使用鲁班阁居民小组房屋。根据《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，鲁班阁居民小组有权请求将其所有的位于楚雄市返还，现本案所涉房屋由东骏大药房实际占有使用，张敏的行为亦侵害了鲁班阁居民小组利益，应当共同向鲁班阁居民小组返还涉案房屋。针对张敏在答辩阶段指出兆顺公司资产管理人未向其发出解除合同通知书，故租赁合同继续有效，兆顺公司认为不成立。楚雄市人民法院己于2018年6月11日裁定受理兆顺地产公司的破产清算，根据《企业破产法》十八条的规定，张敏与兆顺公司的租赁合同自2018年8月11日视为解除。同时，2018年11月26日，兆顺管理人针对该涉案房屋与张敏、樊加亮（另案处理）进行沟通，并与张敏解除租赁合同及物业服务合同，但张敏拒绝解除合同且拒绝签字，后管理人多次配合鲁班阁居民小组取回房屋，均因张敏和东骏大药房非法占有使用而未果。针对兆顺公司欠付张敏的债务，张敏己向管理人进行了债权申报，但因张敏非法占有鲁班阁居民小组房屋，且管理人多次与其沟通商铺归还的事宜，均被拒绝，故管理人对张敏申报的2笔债权进行了暂缓确认。针对张敏指出依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二十三条规定，人民法院应该不予受理该案，驳回原告的诉讼请求的主张，兆顺公司认为不成立，首先该涉案房屋并非债务人财产，根据楚雄州中级人民法院（2016）云23民初36号民事判决书及云南省高院（2018）云民终286号民事判决书，本案争议的房屋系鲁班阁居民小组所有，其次，本案为返还原物纠纷，兆顺公司作为本案第三人参加诉讼，为的是配合鲁班阁居民小组取回鲁班阁居民小组所有的房屋，不涉及与鲁班阁居民小组、张敏之间的具体债权债务关系，本案中鲁班阁居民小组无法取回房屋系张敏非法收取诉争房屋租金、东骏大药房非法占有鲁班阁居民小组房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2017年10月1日后，鲁班阁居民小组多次向被告要求归还商铺，兆顺管理人亦多次配合鲁班阁居民小组向张敏、东骏大药房取回房屋，但张敏、东骏大药房拒不履行返还义务，导致鲁班阁居民小组无法行使对房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，故鲁班阁居民小组有权要求张敏、东骏大药房支付占有使用费。原告鲁班阁居民小组为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.拆迁补偿安置协议书；2.拆迁补偿安置返还资产确认书；3.（2016）云23民初36号及（2018）云民终286号民事判决书；4.物业租赁合同；5.民事调解书；6.租赁合同解除后房产返还协议书；7.商铺租赁合同；8.案件受理通知书；9.申请书；10.执行裁定书；11.致北京德恒（昆明）律师事务所的申请书。被告张敏针对其辩解向本院提交以下证据：1.协议书2份；2.商铺租赁合同1份；3.补充协议1份；4.外墙面改造费用收条及明细表各1份；5.铺面装修前后对比照片2份；6.房屋租赁合同1份；7.楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知（编号分别为2030-1、2030-2）2份，债权申报审查意见表2份；8.（2019）云2301执异46号执行裁定书1份。被告东骏大药房没有提交证据。第三人针对其述称，提交以下证据：1.访谈笔录1份；2.会议记录、签到表1份；3.补充协议1份。本院组织当事人进行了证据举证质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据，能证明本案涉争商铺属于原告所有，且原告与第三人签订过租赁合同，第三人又将涉争商铺租赁给被告张敏，后因第三人违约，原告与第三人解除了租赁合同，现涉争商铺实际由被告张敏使用的事实，故对原告提交的证据关联性均予以认可；对被告张敏提交的证据，能证明被告张敏与第三人签订了商铺租赁合同，约定以兆顺第一城D栋129（JL）-35号商铺租金抵投资收益及房租租金，后其又与楚雄众信企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，将涉争商铺租赁给被告东骏大药房使用，后第三人申请破产后，因被告张敏合同未解除，暂缓其的债权申报的事实，对以上事实予以采信；对被告张敏与第三人签订商铺租赁合同后花费的装修费等证据与本案无关，故对其他待证事实不予采信。第三人兆顺公司提交的证据1、2，能证明兆顺公司于2018年11月26日同被告张敏等协商解除合同事宜，兆顺公司管理人通知张敏解除租赁合同的事实，本院予以采信；证据3，能证明兆顺公司于2018年12月15日将涉争商铺租赁给被告张敏使用，租金抵扣欠付被告的30万本息及兆顺公司租赁被告张敏的写字楼租金的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认法律事实如下：兆顺公司于2010年4月30日取得了楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁农贸市场片区城中村改造项目的《房屋拆迁许可证》。2010年7月8日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《拆迁补偿安置协议》约定：鲁班阁居民小组所有的鲁班阁农贸市场、凌云楼、鲁班阁居民小组办公区、惠源旅社资产以及有关的土地资产，以置换固定资产及货币补偿的形式进行安置。鲁班阁居民小组的前述四处资产由兆顺公司拆除后，兆顺公司用以下项目建成的资产返还鲁班阁居民小组：1、项目规划Ｂ区临鹿城南路地上一层商业建筑面积1000㎡；2、临灵秀路项目规划Ｄ区自西向东农贸市场1至3层建筑面积各2000㎡，共计6000㎡的房产。（2016）云23民初36号、（2018）云民终286号民事判决确认位于楚雄市、灵秀路交叉口兆顺第一城Ｄ幢一层129号等房屋由鲁班阁居民小组优先取得所有权，归鲁班阁居民小组所有。2013年9月26日，鲁班阁居民小组、兆顺公司签订《物业租赁合同》约定：鲁班阁居民小组将位于楚雄市兆顺第一城A栋一层1000.23㎡、D栋一层2001.56㎡、D栋二层1987.47㎡、D栋三层2011.80㎡的物业出租给兆顺公司使用，由兆顺公司按照双方合同约定向鲁班阁居民小组支付租金。因兆顺公司没有履行支付租金的义务,鲁班阁居民小组于2O16年7月11日向本院提起诉讼,经法院主持调解,双方达成了和解协议,(2016)云2301民初2213号民事调解书内容为：一、由兆顺公司向鲁班阁居民小组支付自2014年10月1日起至2016年9月30日止的租金3129480元、自2016年10月1日起至2017年9月30日止的租金2330000元，并支付截至2016年12月31日的逾期付款违约金500000元。于2017年1月10日前支付1500000元，于2017年3月31日前支付2129480元，于2017年6月30日前支付2330000元，款交本院；二、……三、如兆顺公司按照本协议第一条约定履行付清义务，则鲁班阁居民小组和兆顺公司于2013年9月26日签订的《物业租赁合同》继续履行，如兆顺公司未按期足额支付上述款项，则《同解除之日起5日内将“兆顺第一城”A幢1层1-080号房产（面积为1003.11平方米）和D幢1层24间面积合计为1955.53平方米、D幢2层14间面积合计2009.34平方米、D幢3层8间面积合计2067.54平方米的房产退还给鲁班阁居民小组，并由兆顺公司支付自2017年10月1日起至款项付清之日止按照应付租金月2%的违约金，合同解除后，如果兆顺公司未按期将房产交还给鲁班阁居民小组，则由兆顺公司按照年租金2330000元的标准支付占用费。2017年9月29日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定：双方于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》自2017年10月1日解除。兆顺公司解除其与次承租人之间的租赁合同，将兆顺第一城D幢129（JL）-35号等房屋于2017年10月1日前交还鲁班阁居民小组。鉴于兆顺公司已向樊加亮收取了D幢127号、张敏收取了D幢129（JL）-35号房屋从2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金，兆顺公司支付（2016）云2301民初2213号民事调解书第一项租金的同时支付此款给鲁班阁居民小组。兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决。如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将次承租人占用的房屋交还给鲁班阁居民小组，则兆顺公司应按照原租赁合同约定的租金标准向鲁班阁居民小组支付房屋占用费，占用费计至实际收回房屋之日止。2016年9月5日，张敏与兆顺公司签订两份《协议书》，约定张敏因购买兆顺公司B栋25层10号写字楼（面积为38.87平方米，共计208564元，每月返租租金2321.37元）以及于2014年3月14日预定兆顺公司兆顺第一城D-2-0403号房交纳定金300000元，现兆顺公司暂时资金周转困难不能如期支付张敏第二期资金占用利息、本金以及写字楼租金，兆顺公司统一将兆顺第一城D幢129号（JL）-35号商铺中110平方米租赁权抵押给张敏，抵押期限10年，从商铺出租出去开始计算。2016年12月14日，被告张敏与兆顺公司签订《商铺租赁合同》，约定张敏向兆顺公司承租兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米），作为经营药店使用，租赁期限为10年，自2017年2月1日至2020年1月31日止，租赁面积108.09平方米，租金按70元/平方米/月计算（含税价），租金按年支付，2017年2月1日至2018年1月31日的月租金为7566.30元，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为7566.30元，2019年2月1日至2020年1月31日的月租金7566.30递增8%后为8171.60元。2016年12月15日被告张敏与兆顺公司签订一份《补充协议》，将涉争商铺租期暂定为6年，每三年以前，前两年租金为80元/平方米/月，从第三年开始每年租金递增8%，后续张敏可自愿与兆顺公司进行续租，租金按实际市场租金进行计租，张敏有优先租赁权。兆顺公司承诺保证被告张敏在租赁期间经营不受任何影响并可持续不间断地进行使用，如因租赁权发生争议造成张敏损失的，兆顺公司承担赔偿责任。合同终止或合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期，张敏应按期返还租赁房屋。如在合同期限内兆顺公司还清张敏欠款，张敏需无条件归还商铺。张敏承租兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米）后，于2016年12月6日与楚雄众信企业管理有限公司的法定代表人陈子恒签订《房屋租赁合同》，张敏将兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米）出租给楚雄众信企业管理有限公司，租赁用途为：药店经营，租赁期限自2017年1月16日至2023年1月31日，租金第一至三年为126000元，第四至六年为146000元。兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米）实际由被告东骏大药房承租且占有使用至今。被告东骏大药房向张敏支付租金至2021年1月15日。另查明，本院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。被告张敏于2019年4月2日向兆顺公司的管理人申报2笔债权，债权编号2030-1的债权审查情况通知及债权申报审查意见表中兆顺公司的管理人审查后决定暂缓确认债权金额共计437625元，其中本金为300000元，利息137625元，债权性质为普通债权。该笔债权暂缓确认理由：涉及兆顺地产将鲁班阁社区房产收益抵偿给张敏，需查明抵扣金额及交房事项再做处理；债权编号2030-2的债权审查情况通知及债权申报审查意见表中兆顺公司的管理人审查后决定暂缓确认债权总金额为0元，暂缓确认债权金额为75519元，债权性质为普通债权。暂缓确认理由：2016年12月14日，债权人与债务人签订《协议书》，约定兆顺公司将兆顺第一城D栋129(JL)-35号商铺其中110平方米（建筑面积）的租金收益权抵给张敏，基于上述协议，张敏拿到涉争商铺后收取了该商铺租金，目前张敏还在持续占有该商铺，且张敏已收商铺租金金额尚未结算，故债权人申报的该笔债权待确认。同时查明，兆顺公司管理人于2018年11月26日会同张敏等协商解除合同及合同解除事宜，被告张敏不同意第三人提出的处理方案。兆顺公司于2018年12月5日向被告东骏大药房送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺解除合同。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。关于被告东骏大药房是否应返还鲁班阁居民小组诉争商铺的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与兆顺公司于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》，张敏与兆顺公司于2016年12月14日签订的《商铺租赁合同》，于2016年12月15日签订的《补充协议》，张敏与楚雄众信企业管理有限公司于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》，各方当事人对上述租赁合同的效力均无异议，上述租赁合同依法成立并生效。张敏、东骏大药房作为次承租人，依据有效租赁合同占有争议商铺合法，应予保护。但张敏、东骏大药房的租赁权以兆顺公司享有租赁权为基础，原告与第三人于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》确认原告与第三人签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除，被告张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及张敏与楚雄众信企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》丧失继续履行基础，商铺现占有使用人东骏大药房应腾房并将商铺返还原告鲁班阁居民小组。关于张敏与东骏大药房是否应向鲁班阁居民小组支付诉争商铺占有使用费及商铺占有使用费计算标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应以支持”。出租人请求解除合同时，次承租人享有抗辩权，只有次承租人不行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。《租赁合同解除后房产返还协议书》约定鲁班阁居民小组与兆顺公司签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除；兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决；如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将次承租人占用的房屋交还给鲁班阁居民小组，则兆顺公司应按照原租赁合同约定的租金标准向鲁班阁居民小组支付房屋占用费，占用费计至实际收回房屋之日止。虽鲁班阁居民小组、兆顺公司、张敏认可曾于2018年就租赁合同解除事宜进行过协商，兆顺公司未提交证据证明其将与鲁班阁居民小组解除《租赁合同解除后房产返还协议书》通知张敏。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。本院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案；兆顺公司主张2018年11月26日，第三人的管理人通知被告张敏解除合同事宜，提交了签到表、会议记录，能证明兆顺公司于2018年11月26日会同张敏协商解除合同事宜，兆顺公司管理人正式通知张敏解除租赁合同。《商铺租赁合同》约定，自合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期。兆顺公司管理人于2018年12月5日向东骏大药房送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺公司解除合同，综合上述事实，本院认定被告张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》解除于2018年12月20日对被告东骏大药房发生法律效力，东骏大药房自2018年12月21日起负有腾房义务，故本院自2018年12月21日起支持逾期腾房占有使用费。鲁班阁居民小组要求按每月15583元支付商铺占用费，被告张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》约定2018年2月1日至2019年1月31日期间的月租金为8647.20元，2019年2月1日至2020年1月31日期间的月租金为9338.98元；张敏与楚雄众信企业管理有限公司签订的租赁合同约定租赁期限自2017年1月16日至2023年1月31日，2017年1月16日至2020年1月16日年租金为126000元；2020男1月16日至2023年1月31日年租金为146000元。综合本案商铺情况及合同履行情况，本院参照被告张敏与第三人签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准支持商铺占用费，自2018年12月21日起至2020年3月31日止为142506元，自2020年4月1日至商铺返还之日按每月9338.98元标准支付。张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月27日解除，张敏与楚雄众信企业管理有限公司于2016年12月16日签订《租赁合同》后，东骏大药房知悉张敏不是诉争商铺的实际所有权人，仍向张敏支付房租至2021年1月15日，由此占有使用诉争商铺至今，张敏应承担连带赔偿责任。张敏与楚雄众信企业管理有限公司之间的租赁合同纠纷应另案处理，张敏与兆顺公司之间债权债务，张敏应按法律规定向兆顺公司申报债权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市的楚雄兆顺第一城Ｄ幢129（ＪＬ）-35号（建筑面积108.09平方米）的商铺返还原告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组；二、被告云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店于本判决生效之日起十日内向原告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组支付自2018年12月21日起至2020年3月31日止的商铺占用费142506元，并按每月9338.98元支付自2020年4月1日至商铺返还之日止的商铺占用费；三、被告张敏对上述商铺占用费支付义务承担连带责任；四、驳回原告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4039元（已减半收取），由被告云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店、张敏连带负担（未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  田涛二〇二〇年六月二十四日书记员  陈媛