江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异13号异议人（案外人）：陈志胜，男，19XX年1月4日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：余晓春、徐燕，江西瀚中春律师事务所律师。申请执行人：杨开胜，男，19XX年8月22日出生，汉族，住江西省于都县。被执行人：胡益飞，男，19XX年6月15日出生，汉族，住浙江省永康市。被执行人：赣州市为尔房地产开发有限公司。住所地：江西省于都县贡江镇龙脑一段诚鑫名居。法定代表人：胡益飞，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人杨开胜与被执行人胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司（以下简称为尔公司）民间借贷合同纠纷一案中，案外人陈志胜对本院查封于都县“学府商街”项目3号地块1栋3-1＃000201、3-1＃000202、3-1＃000203、3-1＃000204、3-1＃000205、3-1＃000206等六间房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈志胜称，其与为尔公司早在2015年就签订了商品房买卖合同，购买了案涉房产并于2015年3月24日办理了备案登记，案涉房产已归异议人所有，请求中止对案涉房产的拍卖并解除查封。本院查明，原告杨开胜与被告胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，杨开胜于2016年12月7日及2017年1月17日向江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）提起诉讼。2017年1月3日，杨开胜向赣州中院申请诉前诉讼保全，赣州中院于2017年1月4日作出民事裁定，载明：“……查封被执行人赣州市为尔房地产开发有限公司所有的位于于都县’以下房产……（二）3号地块：1栋6间写字楼（房号为3-1＃000201、3-1＃000202、3-1＃000203、3-1＃000204、3-1＃000205、3-1＃000206）……”2017年1月16日，赣州中院向于都县房产局发出协助执行通知，载明：“查封被申请人赣州市为尔房地产开发有限公司所有的位于于都县’以下房产……（二）3号地块：1栋6间写字楼（房号为3-1＃000201、3-1＃000202、3-1＃000203、3-1＃000204、3-1＃000205、3-1＃000206）……”2017年12月4日，赣州中院开庭审理后作出（2016）赣07民初327号、（2017）赣07民初9号民事裁定，将上述两案移送本院审理，同时对为尔公司名下的房产土地采取的财产保全措施也一并依法移交本院，对上述财产的查封、续封、解封和处置亦由本院负责。2018年6月25日，本院作出（2018）赣民初4号民事判决，判令：1.被告胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司在本判决生效后十日向原告杨开胜偿还借款本金50475450元及相应利息（其中截至2016年12月21日的利息为16694756.08元，2016年12月22日起，以50475450元为借款本金，利息按月利率2%支付至清偿之日止）；2.被告胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司在本判决生效后十日支付原告杨开胜律师代理费200000元及诉讼保全保险担保费用93606.25元；3.驳回原告杨开胜的其他诉讼请求。胡益飞、为尔公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2018年12月17日作出（2018）最高法民终946号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，申请执行人杨开胜向本院申请执行，本院于2019年3月4日立案执行。2019年3月21日，本院作出（2018）赣执18号执行裁定：1.冻结、扣划上述被执行人（胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司）存款人民币9500万元（借款本金、利息、罚息、案件受理费、执行费等）；2.如冻结、扣划的款项不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人相应的其他财产。2019年10月30日，本院向杨开胜、胡益飞、赣州市为尔房地产开发有限公司发出财产议价通知，要求各方当事人在收到通知之日起10日内书面提交议价建议或者协商一致的议价结果，需议价的财产包括被执行人赣州市为尔房地产开发有限公司所有的位于于都县“学府商街”项目3号地块1栋6间写字楼（房号为3-1＃000201、3-1＃000202、3-1＃000203、3-1＃000204、3-1＃000205、3-1＃000206）。2019年11月4日，本院向于都县房地产管理局发出执行通知，载明：“因查封期限即将届满，依法续查封……查封被申请人赣州市为尔房地产开发有限公司所有的位于于都县’以下房产：（一）3号地块：1栋6间写字楼（房号为3-1＃000201、3-1＃000202、3-1＃000203、3-1＃000204、3-1＃000205、3-1＃000206）……”另查明，陈志胜提交其与为尔公司于2015年4月28日签订的赣州市商品房买卖合同两份（合同编号：2015XXXX38、201XXXX47），合同显示：陈志胜向为尔公司购买位于于都县，房号分别是3-1＃000201（建筑面积264.95平方米）、3-1＃000202（建筑面积222.21平方米）、3-1＃000203（建筑面积222.21平方米）、3-1＃000204（建筑面积222.21平方米）、3-1＃000205（建筑面积222.21平方米）、3-1＃000206（建筑面积270.59方米），该六套房产的设计用途为商业，单价为6000元，总价款为854.628万元，付款方式为一次性付款，且签订合同时已一次性付清总房款，房屋交付期限为2015年9月30日前。上述合同办理了备案登记。陈志胜另提交了中国工商银行汇款单一份，显示2014年12月30日陈志胜向胡益飞转账500万元；为尔公司、胡益飞于2015年4月28日出具的收条一份，内容为：“今收到陈志胜购买学府商街三号地块二楼商场房款伍佰伍拾万元整（5500000元），房号000201、000202、000203、000204、000205、000206，共6间，面积为共计1423.94平方米。房款已付清。因未综合验收暂不能办理产权证，办理之前暂由本公司代为管理使用或出租。”陈志胜另提交了商铺租赁合同一份，显示为尔公司于2017年8月6日与罗员龙签约，将案涉房产租赁给罗员龙，建筑面积为1424.38平方米，租赁用途是商业和商场超市，租赁期限为15年，自2017年8月6日至2032年8月5日，租金价格为每月每平方米16元。本院认为，本案争议的焦点是案外人的异议请求能否阻却本案执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人陈志胜以购买了案涉房产为由提出排除执行异议，经核查，该房产设计用途为商业，不属于消费者物权期待权的保护范畴，应当适用上述条文关于无过错买受人物权期待权的规定进行审查。本案中，异议人陈志胜虽与被执行人为尔公司签订了书面商品房买卖合同，但是其提交的银行汇款单、收条显示的付款金额、付款时间与合同约定的房屋价款、付款方式并不一致，不符合通常的房屋买卖交易习惯，不足以证明陈志胜确已支付全部价款。在合同签订之后，为尔公司于2017年8月6日与罗员龙签约，将案涉房产租赁给罗员龙，可见在人民法院查封之前，案涉房屋是由为尔公司出租收益、承租人罗员龙占有使用，陈志胜并未对房屋实际占有。陈志胜亦没有提交充分证据证明系非因自身原因未办理过户登记。此外，商品房备案登记是政府部门依托商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，不具有物权变动性质，不能直接产生不动产物权设立或变动的效力，故已办理商品房买卖合同备案登记不属于排除执行的法定事由。综上所述，异议人陈志胜所购买的房屋不符合无过错买受人物权期待权保护要件，不能够排除本案执行，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回陈志胜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年六月二十三日法官助理李哲书记员朱学斌