北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3490号上诉人（原审被告、反诉原告）：曲振国，男，1960年10月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王超飞，男，1977年5月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邹甜，北京市中翔律师事务所律师。上诉人曲振国因与被上诉人王超飞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲振国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王超飞的诉讼请求，改判王超飞向曲振国支付租金146575元，王超飞向曲振国支付电费1542元，王超飞赔偿曲振国电动门损失5000元，王超飞承担一、二审诉讼费。事实及理由：1.一审法院判决租赁合同无效适用法律错误。2.一审法院认定事实错误，本案租赁合同应当有效。3.租赁合同约定王超飞的装修损失依据征收拆迁的评估确定，赔偿主体应该是拆迁方西红门镇六村村委会，不应该是曲振国。一审法院判决曲振国赔偿王超飞装修损失违反法律规定。4.一审法院支持王超飞无限扩大的虚假装修损失错误。5.一审法院不支持曲振国的反诉请求违反法律规定。王超飞辩称，同意一审判决，不同意曲振国的上诉请求和理由。王超飞向一审法院起诉请求：1.曲振国赔偿王超飞装修损失260000元；2.本案诉讼费由曲振国承担。曲振国向一审法院反诉请求：1.王超飞向曲振国支付租金146575元（自2017年4月22日至2017年11月23日，按照每年250000元计算，主张216天）；2.王超飞向曲振国支付电费1542元；3.王超飞赔偿曲振国电动门损失5000元；4.王超飞承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月20日，曲振国（甲方，出租方）与王超飞（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇六村欣宁路丁字路口南侧，回型建筑的北面共270平方米左右的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2017年4月22日至2022年4月21日，共计5年；房屋年租金为250000元整，从第三年开始每年递增5%，付租方式为半年一付；租赁期内，乙方负担其经营活动所需的水（4元/吨）、电（1.6元/度）、气、通讯、卫生、环保、治安、消防、房屋租赁税及有关租赁的所有税费；自本合同签订之日起，甲方将房屋及设备交付给乙方，乙方在没有甲方书面允许的情况下不得装修。合同签订后，王超飞给付曲振国半年租金125000元，王超飞于2017年3月21日进场对涉案房屋进行装修，2017年4月13日，曲振国将房租退还给王超飞。王超飞称2017年4月，曲振国通知说涉案房屋要拆迁，故在未装修完毕的情况下于当月搬出房屋。曲振国则认为系王超飞不想继续租赁房屋，故双方协商一致于2017年4月13日解除合同，但解除合同后王超飞并未搬走。经询问，涉案房屋现已被拆除，曲振国尚未与拆迁单位签订相关拆除腾退协议。王超飞主张装修期间其支出装修费用260000余元，并提交装修施工合同、修理厂装修费用表、购买装修材料的收据、照片以及其与曲振国的通话录音佐证，同时申请装修负责人张鹏作为证人出庭作证。张鹏称自己的装修队于2017年3月左右开始进场施工，进场时房屋系毛坯房，施工内容包括水电、外墙结构、打隔断、刷墙、凿沟等，大概干了20天左右停工，工程量已完成85%到90%，王超飞已给付工程款240000元到250000元左右。录音证据中，王超飞询问曲振国装修的事怎么解决，曲振国称：“现在就往前走呗，等着呗，你说怎么办，事儿咱都得认是吧”，“你看我这儿也没解决，你们呢也那什么点儿”，“你那都是小头你知道吧”。曲振国对王超飞提供的书面证据的真实性均不认可，亦认为证人的陈述不属实，与王超飞的自述相矛盾，而录音中当时双方都在说话，肯定也没有听清对方说的话，当时自己只是想缓和此事。经查，涉案房屋所在土地系集体土地，曲振国提交一份“房屋产权证明”，证明自己系涉案房屋合法产权人，该证明载明：“北京市大兴区西红门欣和街丁字路口东南侧，1466平米房屋，为曲振国所建，产权人为曲振国……”，落款产权人处盖有大兴区西红门镇第陆村村民委员会的公章。经询问，王超飞认为双方签订的《租赁合同》无效，并基于合同无效要求曲振国赔偿其装修损失；曲振国坚持认为双方签订的《租赁合同》有效，并基于合同有效要求王超飞给付租金、电费并赔偿电动门损失。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故王超飞与曲振国签订的《租赁合同》依法属无效。曲振国坚持按照有效合同提出反诉请求，其诉求于法无据，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，曲振国明知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而王超飞租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，虽然曲振国称王超飞装修并未征得其书面同意，但在租赁期开始之前曲振国给予王超飞装修期并让其提前占有使用房屋，可见曲振国对于装修应当知晓并同意，故对于王超飞的装修损失，应当由双方分担。因现在涉案房屋已被拆除，无法评估装修损失，通常情况下应根据拆迁单位的评估数额予以确定，但纠纷发生至今已2年有余，曲振国一直未与拆迁单位达成协议，故法院根据王超飞提供的相关证据，结合双方的过错情况，酌情确定曲振国赔偿王超飞装修损失120000元。据此，一审法院判决：一、确认王超飞与曲振国于二〇一七年三月十七日签订的《租赁合同》无效；二、曲振国于判决生效后十日内给付王超飞装修损失120000元；三、驳回王超飞的其他诉讼请求；四、驳回曲振国的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审一致。二审庭审中，为证明本案租赁合同有效，曲振国提交（2013）大民初字第5151号民事判决书、（2006）大民初字第2369号民事判决书、（2011）大民初字第10929号民事判决书，国家企业信用信息公示系统查询的工商登记信息五份。王超飞不认可曲振国的证明目的。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。曲振国、王超飞均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故王超飞与曲振国签订的《租赁合同》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。曲振国明知涉案房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，王超飞租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营。双方对于合同无效均有过错。虽曲振国称王超飞装修并未征得其书面同意，但在租赁期开始之前曲振国给予王超飞装修期并让其提前占有使用房屋，可见曲振国对于装修应当知晓并同意，故对于王超飞的装修损失，应当由双方分担。因现在涉案房屋已被拆除，无法评估装修损失，根据本案具体情况，一审法院酌情确定曲振国赔偿王超飞装修损失的金额，并无明显不当。关于曲振国要求租金、电费、电动门损失，皆缺乏充足合法有效的依据，一审法院未予支持，亦无不当。综上，曲振国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3362元，由曲振国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年六月二十八日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之