江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1102号上诉人（原审被告）：溧阳恒扬房地产开发有限责任公司，住所地溧阳市溧城镇燕城大道111号17层。法定代表人：鞠亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：俞焘，男，1988年8月21日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：朱丽文，女，1987年2月16日出生，汉族，住溧阳市。上诉人溧阳恒扬房地产开发有限责任公司（以下简称恒扬公司）因与被上诉人俞焘、朱丽文合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒扬公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实、适用法律错误。1.上诉人与被上诉人于2019年8月31日签订《观澜庭商品房认购书》中约定的20000元定金是双方签订正式房屋买卖合同而设立的担保，被上诉人在支付定金后理应按照《观澜庭商品房认购书》约定履行签订房屋买卖合同的义务，被上诉人因自身原因拒不履行，上诉人根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律规定及《观澜庭商品房认购书》中的约定，有权不予退还定金。2.法律并无明文规定在签订《观澜庭商品房认购书》时需约定套内面积，被上诉人在签署《观澜庭商品房认购书》前已看过样板间，《观澜庭商品房认购书》中也已明确：“乙方申明对认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解”，从生活常理来看，案涉合同的标的是价值数百万的房屋，被上诉人在购买前理应对标的物作充分了解，且案涉房屋是高层，得房率75%左右是符合常理及社会一般认知的。综上，被上诉人在签订认购书时，双方已经对房屋价格、面积达成了一致意见，被上诉人在签订认购书前现场看了样板房，且项目现场对商品房买卖合同亦是有公示的；现被上诉人以认购书中未约定套内面积，得房率达不到其要求，房屋总价应低于认购书中约定及希望与上诉人协商签订补充协议对“贴息政策”进行约定而未达成一致等理由，不同意签订商品房买卖合同，因此未能签订合同的原因在于被上诉人，而非一审认为的因上诉人未先提供《商品房买卖合同》导致双方最终未能签署合同。俞焘、朱丽文辩称：1.本案合同未能签订的原因是上诉人销售员要求先付10%房款再签订合同,而合同范本没有体现当时销售承诺的关于按照半年节点付清房款享受年利率13%贴息政策的条款，且无理由退房还有前置条件，被上诉人对此不予认可。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。2.根据合同法规定的平等和公平原则，上诉人要求被上诉人先付预付款再签订合同，侵犯了被上诉人一方的知情权；商品房销售合同应当是开发商与消费者共同磋商签订的，但上诉人以格式条款为由，不愿意添加或签署补充协议将之前的承诺落实到合同。3.本案所涉定金是立约担保而非成约担保，因协商不成导致不能签订合同，双方不构成违约，上诉人应退还被上诉人定金。一审判决正确，请求二审维持原判。俞焘、朱丽文向一审法院起诉请求：一、判令恒扬公司退还俞焘、朱丽文所交的定金人民币20000元；二、判令诉讼费用由恒扬公司承担。一审法院认定事实：2019年8月31日，俞焘、朱丽文与恒扬公司签订《观澜庭商品房认购书》，合同号为0000767，约定俞焘、朱丽文向恒扬公司认购观澜庭楼盘11幢甲单元601室，建筑面积为173.48平方米，单价为每平方米14778元，总金额为2563687元。俞焘、朱丽文在签认购书时支付恒扬公司20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。并约定乙方（俞焘、朱丽文）需于2019年9月2日前支付首期房款236369元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，乙方必须在约定的付款方式和期限内到观澜庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还等。俞焘、朱丽文在2019年8月31日签订《观澜庭商品房认购书》的当天向恒扬公司支付了定金20000元。现俞焘、朱丽文提出：2019年9月5日下午，按照约定的时间我们到达了恒扬公司售楼处，与销售签订合同，但是我们从始至终一直未见到本来约定要和恒扬公司签的《商品房买卖合同》，销售提出让我们先交购房的首付款然后再给我们看合同，在我们坚持要看合同的诉求下，销售给我们看了他们大厅展示的合同范本即没有任何关于我们套型数据的范本，然后我们对合同中房屋面积等信息提出疑问时销售才第一次告诉我们房屋的实际面积，然后我们提出当初销售跟我们宣传的无理由退房会不会签订在合同中，销售说这个会有另外的协议，在我们问当初承诺我们的贴息政策会不会写在《商品房买卖合同》中，销售的态度发生了变化，说法与之前宣传的不一致，告诉我们不会签订在合同中，也不会以任何书面形式与我们签订协议，销售说后期这个政策不能百分百保证，但是销售之前跟我们推销房屋时并没有这样说，我方表示不能接受，希望协商看能不能签补充协议，对方拒绝。综上，我方是在约定时间、约定地点到场签订《商品房买卖合同》的，履行了认购书规定的签订房屋购买合同的义务，是对方一直拒绝与我们签订合同，从始至终不给我们看合同，所以我方认为并不是我们的原因造成房屋购买合同不能签订，遂要求退还20000元定金。我方认为认购书约定我方向卖方付定金只是表明我方愿意就该房屋买卖按照认购书的约定和卖方进行协商，即这种情况下的定金只是立约担保，而并非是成约担保，只要我方按照认购书的约定和卖方就有关房屋买卖进行磋商就是履行了认购书所约定的义务，如果协商不成导致合同不能签订，我方认为双方不构成违约，卖方应该退还我方定金。并提供书证一，在恒扬公司售楼处大厅拍照的《无理由退房协议书》样本1份、书证二，《观澜庭商品房认购书》1份、书证三，银行汇款单1份。庭审中，恒扬公司对俞焘、朱丽文提供的书证一的真实性无异议，但不认可书证一要证明的内容。对俞焘、朱丽文提供的书证二、书证三的真实性无异议。并提出恒扬公司方认为未签商品房买卖合同的原因在于俞焘、朱丽文，认购书中对商品房买卖合同中案涉房屋面积、单价、房款以及支付方式均作出了明确约定。但同时恒扬公司在庭审中也认可该户销售确有告知俞焘、朱丽文先付10%房款再给其提供《商品房买卖合同》，但是我方亦告知俞焘、朱丽文如其对商品房买卖合同中条款有异议均可提出且我方亦告知了俞焘、朱丽文签订该商品房买卖合同中对应的详细情况。双方签订的认购书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应根据签订的内容承担责任，认购书中明确约定了商品房的总价、支付时间及单价且约定了违约的法律后果。本案中因俞焘、朱丽文自身原因不予签署该份商品房合同及支付首付款应由其承担不利法律后果，请求驳回俞焘、朱丽文的诉讼请求。以上事实有俞焘、朱丽文提供的书证及双方的庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案俞焘、朱丽文与恒扬公司虽然签订了《商品房认购书》，但恒扬公司在双方约定的支付首期房款并签署《商品房买卖合同》时要求俞焘、朱丽文先支付10%的房款再给俞焘、朱丽文提供《商品房买卖合同》的行为不符合双方签订的《观澜庭商品房认购书》的约定，也不符合常理，故导致双方最终未能签署《商品房买卖合同》的责任不在俞焘、朱丽文。相关法律规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，因不可归责于当事人双方的事由导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故俞焘、朱丽文要求恒扬公司退还俞焘、朱丽文所交定金20000元并承担本案诉讼费用的请求符合相关法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及相关民事法律政策之规定，一审法院判决：溧阳恒扬房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还俞焘、朱丽文定金20000元。案件受理费150元（已减半收取），由恒扬公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：恒扬公司是否应向俞焘、朱丽文返还定金？本院认为，恒扬公司的上诉请求不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，俞焘、朱丽文与恒扬公司签订《观澜庭商品房认购书》后，按约到现场与恒扬公司磋商签订商品房买卖合同，但基于恒扬公司要求先付10%房款再签订商品房买卖合同的不当行为，以及俞焘、朱丽文要求将之前销售员承诺的条件落实到合同文本一事，双方未能协商一致签订商品房买卖合同，未能签订合同的原因并不能归责于买受人，故一审法院支持俞焘、朱丽文要求返还定金的主张并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人恒扬公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年六月十九日书记员  吴 洋