四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终448号 上诉人（原审原告）：许锦鹏，男，生于1982年8月31日，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：都潇丽，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：都潇丽，女，生于1982年2月23日，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇南坛街。统一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，执行董事。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司仁寿县支行。住所地：仁寿县文林镇金马路一段269号。统一社会信用代码：915114212072520531。 负责人：潘相男，支行行长。 委托诉讼代理人：吕利权，男，汉族，1965年12月24日出生，住四川省仁寿县。中国农业银行股份有限公司仁寿县支行员工。 委托诉讼代理人：李晓玲，女，汉族，1969年9月11日出生，住四川省仁寿县。中国农业银行股份有限公司仁寿县支行员工。 上诉人许锦鹏、都潇丽因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称：金马公司）、中国农业银行股份有限公司仁寿县支行（以下简称：农行仁寿支行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人都潇丽及其与许锦鹏的共同委托诉讼代理人罗浩、被上诉人金马公司的委托诉讼代理人徐成东、被上诉人农行仁寿支行的委托诉讼代理人吕利权、李晓玲参加了诉讼。本案现已审理终结。 许锦鹏、都潇丽上诉请求：1.撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4834号民事判决第一、二项；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案案件受理费、保全费、公告费等由金马公司承担。诉讼中，变更上诉请求第1项为：1.撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4834号民事判决；变更上诉请求第3项为：本案案件受理费、保全费由金马公司承担。事实与理由：1.一审法院对本案的基本事实存在多处漏查、错查、事实认定错误。2.一审判决故意避开合同中关于房屋交付条件的约定，采用“主观的”以客观事实和现场查看等为依据，认定案涉房屋经验收合格、取得竣工验收报告，以及取得面积实测报告书属于事实认定错误和适用法律错误。3.上诉人有权依据《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》行使合同约定解除权，同时享有《合同法》规定的法定解除权。（1）案涉房屋至今未达到《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条、第十六条、第十八条中关于商品房交付条件的约定，上诉人有权依据《四川省商品房买卖合同(预售)》第十九条行使合同解除权。（2）案涉房屋销售后，金马公司将土地合宗，属于规划变更，上诉人有权依据《四川省商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十三条行使合同约定解除权。（3）案涉房屋宣传户型图、《西蜀桦苑二期方案设计》均显示房屋本应有3个阳台，涉及赠送面积约8.25平方米，实际只修了1个阳台的行为属于出卖人擅自变更设计，不能达到上诉人的合同目的，有权依据《合同法》第九十四条行使法定解除权。4.《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》解除时，上诉人有权依据《商品房买卖合同司法解释》及《合同法》等相关规定解除《农业银行个人购房担保借款合同》以及行使要求金马公司返还购房款、承担违约责任等其他诉讼请求。 金马公司辩称，许锦鹏、都潇丽与金马公司之间签订了商品房买卖合同及补充协议，合同和协议内容经双方签字确认，对双方均产生约束力。合同和补充协议签订后，金马公司除了还没有为上诉人办理不动产登记证书外，其他合同义务已全部履行完毕。2.按照上诉人购房时意见，对购房款支付为向银行按揭贷款支付，在签订合同和补充协议后，上诉人已与农行仁寿支行办理完了贷款所有手续并且已向农行仁寿支行支付按揭款近两年。3.上诉人上诉理由依法不成立，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 农行仁寿支行辩称，同意金马公司的答辩意见。 许锦鹏、都潇丽向一审法院起诉请求：1.判令解除其与金马公司签署的《四川省商品房买卖合同(预售)》及相应《商品房买卖合同补充协议》；2.判令解除许锦鹏、都潇丽、金马公司及农行仁寿支行签署的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；3.判令金马公司返还其首期购房款609490元；4.判令金马公司返还自2018年5月16日起至判决生效之日止其已向农行仁寿支行归还的相应贷款本金(暂计至2019年9月30日为15955.65元)；5.判令金马公司赔偿自2018年5月16日起至判决生效之日止许锦鹏、都潇丽已向农行仁寿支行支付的相应贷款利息(暂计至2019年9月30日为31340.73元)；6.判令金马公司向许锦鹏、都潇丽给付以首期购房款609490元为基数，以2017年12月11日为起点截止至全部支付完毕时以中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期交房利息(暂计至2019年9月30日为52270元，52270元＝609490元×4.75％/365天×659天)；7.判令金马公司向许锦鹏、都潇丽支付逾期交房违约金100949元；8.判令金马公司偿还农行仁寿支行自判决生效之日起就《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款及提前还款补偿金(暂计至2019年9月30日，剩余的贷款为384044.35元，提前还款补偿金为3840.44元)；9.判令本案诉讼费用(受理费、保全费、公告费等)由金马公司承担。 一审法院认定事实，许锦鹏、都潇丽系夫妻。2017年12月4日，许锦鹏、都潇丽向金马公司交纳购房定金50000元。2017年12月11日，许锦鹏、都潇丽与金马公司签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》及西蜀桦苑5＃楼《商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：许锦鹏、都潇丽购买金马公司开发建设的位于四川省仁寿县住房一套。该商品房的预测建筑面积104.20平方米，其中套内面积84.40平方米，分摊的共有建筑面积19.80平方米。总价款为1009490元，以按揭贷款方式付款，许锦鹏、都潇丽于2017年12月11日支付首期房款609490元（含定金50000元），余款400000元向银行贷款支付。金马公司于2018年1月9日将合同约定的房屋备案登记在许锦鹏、都潇丽名下，合同签约备案号为167527。 该《四川省商品房买卖合同（预售）》第六章交付条件与交付手续：第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.2项所列条件：1.该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》。…… 第十八条交付时间及手续。（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十九条逾期交房责任……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。……第四章第十二条规划、设计变更约定：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。 该《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第十二条、第十三条规划、设计变更的补充约定：1.项目建设过程中可能会因商城状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。2.买受人购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，买受人接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成约定的小区平面布置变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：（1）按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求须进行的变更；（2）按照新颁布的法律、法规、规范或政府有关规章、制度的规定须进行的变更；（3）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；（4）经主管部门批准的相应建设方案调整、变更。（5）在本合同、附件、补充协议生效之日前发生的规划及设计变更的；（6）未严重影响所购商品房质量或使用功能。3.除上述第1款和第2款约定情形之外,出卖人在项目建设过程中对项目进行规划变更并经规划主管部门批准的，对于受到影响的买受人，出卖人应当给予不高于总房款千分之一的补偿。4.在商品房修建过程中，出卖人可根据具体情况对买受人或多数购房人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动（比如：窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色景观变化等），在不影响商品房质量和使用功能的情况下，出卖人无须一定通知买受人，买受人同意不解除合同且出卖人不承担违约赔偿责任。5.合同第十二条第（二）款约定的“导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”均指对买受人所购买的建筑物专有部分内的变化和影响，而非指对买受人与其他业主共享的建筑物共有部分的变化和影响。6.符合合同第十三条约定买受人可解除合同的情形的，买受人应当至迟在合同约定的交付日期届满后15日内行使解除权，逾期解除权丧失，合同应继续履行。……五、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定1.合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》。2.为避免歧义，双方同意《竣工验收备案表》不作为出卖人向买受人交付房屋的交付条件。……七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定1、买受人书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续的，该委托书应当由公证处依法予以公证;若买受人为境外人士(机构)或者在境外进行委托，委托书应当按照法律规定由相关合法机构依法认证。2、提前交付:出卖人在合同约定的交付日期届满之前已具备合同约定的交付条件的，可通知买受人提前交付，出卖人通知交付日期即为交付日，双方关于房屋交付的权利义务从交付日起按合同及本补充协议约定执行。若买受人未收到前述交付通知的，买受人应在合同第十八条第(一)款约定的时间至房屋所在地办理交房手续。若买受人未来办理交房手续，视为房屋于合同第十八条第(一)款约定的时间完成交付，届时房屋毁损灭失的风险由买受人承担，且该房屋的物业服务费从视为交付之日起由买受人承担。3、出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信，本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址(单位注册地址)为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址(单位注册地址)寄出三日(本省)或七日后(外省)视为送达。4、若合同签署时间晚于合同第十八条约定的交付时间，则买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，买受人在签合同及本补充协议前对房屋的现状进行了实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与合同及本补充协议约定的交付标准不一致为由提出异议。双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知。若买受人采用按揭贷款购房的，应自行向按揭银行了解放款时间，出卖人无须另行通知。5、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。6、买受人在首次交付之日应当按照出卖人的交房流程办理完毕交房手续，房屋毁损、灭失的风险随即转移至买受人。若买受人接到出卖人通知但未按照出卖人通知的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于出卖人书面通知的时间交付完毕，该房屋毁损灭失的风险及物业管理服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理服务费、水电费公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担。……10.对合同第十八条第（四）款第4项的补充约定：办理房屋占有、使用的交接手续时，用电卡并非双方办理交接手续的必备物品。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在签订商品房买卖合同时已经提供的，双方办理交接手续时，出卖人不再另行提供。……十六、关于合同解除的补充约定……3.买受人以贷款方式支付房款的，本合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同。出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付向出卖人支付的所有款项的违约金（如有），剩余部分返还买受人。…… 2018年3月22日，许锦鹏、都潇丽作为借款人和抵押人与农行仁寿支行作为贷款人、金马公司作为保证人签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定许锦鹏、都潇丽为购房向农行仁寿支行贷款400000元，并授权农行仁寿支行将全部借款直接划入金马公司账户。贷款期限为240个月，还款方式为以等额本息偿还，自2018年4月16日起至2038年4月15日止。许锦鹏、都潇丽以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。金马公司为该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿、按《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用等提供阶段性连带责任保证担保。该合同第十三条约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应的措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务；如售房人未将购房款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2018年4月16日农行仁寿支行发放贷款400000元整，受许锦鹏、都潇丽委托将贷款转入金马公司的账户。许锦鹏、都潇丽自2018年5月16日起逐月向农行仁寿支行归还贷款本息，每月还款2782.14元至今。 2018年12月25日，由眉山市佳柯测绘有限公司对案涉楼栋及房屋进行了测绘。测绘报告中与本案当事人争议相关的数据显示：西蜀桦苑5号楼地上32层，地下车库1层；5号楼3单元2-32层5号的阳台数为3个，建筑面积为104.19平方米。 2018年12月28日，案涉房屋经验收合格，取得竣工验收报告。 2018年12月26日，金马公司在小区四周张贴交房通知，要求5号楼业主可以于2018年12月28日开始接房。并于2019年2月14日，以短信方式通知许锦鹏可以带上身份证等资料提前接收房屋。但许锦鹏、都潇丽至今未去案涉项目实地接收案涉房屋。 另查明，金马公司于2017年7月7日取得案涉楼盘的商品房预售许可证。截至2017年8月28日四川陵州建设监理有限责任公司对该工程《混凝土立方体试件抗压强度检测报告》载明，案涉房屋所在5号楼栋已修建至19层。许锦鹏、都潇丽与金马公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》时，案涉5号楼已封顶。截至本案开庭审理时，该栋楼700多户业主已有440户交付，大部分业主已收房和入住。 一审法院采信的证据，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、收款收据、转款凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、商品房买卖合同摘要、仁寿县第五建筑公司的证明、四川陵州建设监理公司的监理日志、电话短信记录、测绘报告以及当事人陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点在于许锦鹏、都潇丽是否有权解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，即解除房屋买卖合同的条件是否成就。许锦鹏、都潇丽与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面、确实履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 本案中，许锦鹏、都潇丽以金马公司未按期交付案涉商品房，逾期交房超过90天，许锦鹏、都潇丽即享有解除权，可以解除合同。从双方当事人约定的房屋交付条件、提前交付、通知方式及交付时间节点来看，金马公司在2018年12月28日，案涉楼栋经验收合格，取得竣工验收合格报告。2019年2月14日即以短信方式通知许锦鹏带上有关材料和手续去提前接收房屋，许锦鹏、都潇丽以其未收到短信为由，未去接收房屋；对于合同约定的交付时间节点2019年6月30日，许锦鹏、都潇丽亦以案涉楼栋不具备交付条件而未按时去接收房屋。一审法院认为，交付、接收房屋的行为系双务行为，金马公司按合同约定的方式履行了通知义务，许锦鹏、都潇丽应按合同的约定按时履行接收义务，至于金马公司交付的房屋是否符合买卖合同及补充协议约定的交付条件，应以客观事实和现场查看等为依据，许锦鹏、都潇丽至今均未到交付现场与金马公司进行交接，亦未提供证据推翻案涉房屋竣工验收合格报告、测绘报告，在案涉楼栋700多户业主有400多户收房或入住的客观事实下，仍以案涉房屋不具备交付条件，而拒绝接收房屋，进而以此为由认为金马公司预期交房90日，许锦鹏、都潇丽享有解除权，与查明的事实不符，对此不予支持。 同时，许锦鹏、都潇丽亦认为金马公司擅自变更了规划、设计，故依据与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条（一）“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计”，以及第十三条“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。”的约定，请求解除合同。根据审理查明的事实，截至2017年8月28日四川陵州建设监理有限责任公司对该工程混凝土立方体试件抗压强度检测报告载明：案涉房屋所在楼栋已修建至19层。许锦鹏、都潇丽在与金马公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买案涉房屋时，该栋楼房已封顶，案涉房屋已经修建完毕。许锦鹏、都潇丽亦实地查看，即使金马公司存在变更规划、设计的情形，也不可能发生在合同约定的“该商品房销售后”。故双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除条件并未成就，故许锦鹏、都潇丽依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条的约定主张解除合同，不予支持。 其次，许锦鹏、都潇丽在与金马公司签订合同购买房屋的时候，该房屋已经修建完毕，当时房屋的结构、户型布局、面积等均已经确定，许锦鹏、都潇丽对此是明知的，许锦鹏、都潇丽在购买前不慎重核实与规划的差异，事后又以金马公司变更规划、设计为由主张解除合同，无事实依据和法律依据，不予支持。 综上，许锦鹏、都潇丽主张享有约定解除权的条件未成就，其也未举证证明存在其他法定解除合同的情形。故对其请求解除与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，不予支持。对于许锦鹏、都潇丽主张的解除《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、退还购房款等其他诉讼请求均是基于在解除《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》基础上所产生的后果问题，因案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》未解除，故对许锦鹏、都潇丽的其他诉讼请求，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回许锦鹏、都潇丽的诉讼请求。案件受理费10605元，财产保全费5000元，共计15605元，由许锦鹏、都潇丽负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 许锦鹏、都潇丽向本院申请调查令，在四川天府新区眉山管理委员会自然资源局调取了《四川天府新区眉山管理委员会自然资源局建设工程规划核实整改通知单》；在四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局调取了《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》。 许锦鹏、都潇丽提供了以下证据： 第一组：1.四川天府新区眉山管委会自然资源局（即规划部门）于2019年10月9日向金马公司出具的《建设工程规划核实整改通知单》、2.2019年10月21日，西蜀桦苑5号楼项目部分业主在四川天府新区眉山管委会与自然资源工作人员的对话视频。拟证明：1.西蜀桦苑5号楼项目在五个方面存在违反规划的问题（包括阳台与规划方案不一致，结构板与规划方案不一致、绿地率不够等）。截止《建设工程规划核实整改通知单》发出之日（即2019年10月9日），西蜀桦苑5号楼项目尚未通过规划核实。2.依据我国《城乡规划法》第45条、《四川省城乡规划条例》第58条、59条的相关规定，未经规划核实或者经规划核实不符合规划条件或规划许可内容的，建设单位不得组织竣工验收。因此，金马公司组织的的所谓五方验收属于违法验收。3.自然资源局出具的《建设工程规划核实整改通知单》的时间为2019年10月9日，合同约定交房日期为2019年6月30日，逾期交房90日的截止日为2019年9月28日，本案项目未通过规划核实的时间已超过2019年9月28日，因此上诉人有权依据合同第十九条行使合同约定解除权。4.依据本案《商品房预售合同》第十八条第（二）款的约定，本案商品房应达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件。而绿地率正是第十六条第（二）款的约定，但第1组证据已清楚证实本案项目的绿地率不够、绿化景观与方案不一致，至今未达到规划设计要求。依此，上诉人亦有权依据合同第十六条第（二）款、第十八条第（二）款、以及第十九条行使合同约定解除权。 第二组：1.六位购房者的《证人证言》、2.2019年6月30日，合同约定交房日当天相关视频。拟证明：1.在2019年6月30日合同约定交房日期以及逾期90日内，金马公司未能出示、公示本案《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条约定的房屋交付条件对应的全部书面文件（包括但不限于《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等）。因此，依据合同第十八条第（二）款和第（三）款、以及第十九条的约定，上诉人有权拒绝接收房屋、行使合同约定解除权并追究金马公司的逾期交付违约责任。2.合同约定交房日当天，众多购房者要求金马公司出示合同第十五条约定的房屋交付条件对应的全部书面文件，金马公司未能出示。3.购房者们清楚提到《住宅工程质量分户验收结果表》（备注：依据《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，《住宅工程质量分户验收结果表》必须经工程质量监督机构核查后方能取得），购房者们要求金马公司出示，但金马公司未能出示。4.截止本案一审开庭当日（2019年11月27日），金马公司都未能出示《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，该日期已远远超过合同约定交房日逾期90日的届满日（即2019年9月28日），因此上诉人有权依据合同第十八条第（二）款和第（三）款、以及第十九条行使合同约定解除权。 第三组：1.2019年4月22日西蜀桦苑5号楼部分购房者与5号楼安置户的对话视频、2.西蜀桦苑5号楼安置户接房表。拟证明：1.西蜀桦苑5号楼项目销售时，金马公司并未告知购房者所有的安置户会全部安置在5号楼，金马公司存在恶意欺骗。2.金马公司在一审口头所说的多少户已收房，其实绝大部分都为安置户。安置户与购房者（非安置户）法律关系不同、所签订合同不同、交付条件不同，安置户是否收房与购房者的收房条件是否成就无关。3.购房者在合同约定交房条件未达到的情况下，当然有权拒绝收房。 第四组：四川天府新区眉山管委会住房建设和交通局于2019年3月19日向金马公司出具的《关于西蜀桦苑5号楼信访问题调查情况的回复》。拟证明：1.2019年3月，住房建设和交通局发现金马公司违规交房，便责令其立即停止交房。因此，金马公司在一审所谓的2019年2月开始交房，属于违规交房。并且，金马公司无视政府部门的警告，至今仍在违规交房。2.该《回复》第一条清楚载明：该项目尚未通过规划、消防、建设部门的相关验收，不具备交房条件。 第五组：《面积测绘报告》参考示例。拟证明：1.实践中，房产测绘公司应先制作《（竣工面积）面积测绘报告》，然后报房管局审核，经审核后，制作《（产权面积）面积测绘报告》，开发商应将《（产权面积）面积测绘报告》公示于交房地点，并依此作为房屋面积补差的依据以及交房依据之一。但本案，金马公司在一审开庭时才匆忙出示的粗糙报告仅为《（竣工面积）面积测绘报告》，该报告未经房管局审核，因此不能作为房屋面积补差的依据，更不能作为交房依据之一。 第六组：1.土地登记审批表、宗地图及附属材料、2.不动产登记审批表、宗地图及附属材料、3.仁国用（2013）第××号国有土地使用证登报遗失声明、4.仁国用（2013）第××号国有土地使用证、5.仁国用（2014）第××号国有土地使用证、6.川（2017）仁寿县不动产权第××号不动产权证书、7.不动产权利及其他事项登记信息资料。拟证明：1.本案《预售合同》第6页中记载的国土证号为：仁国用（2014）第××号。但是，本案5号楼项目所在地块的国土证号实际上是：川（2017）仁寿县不动产权第××号，且取得时间为2017年8月18日，因此金马公司系以欺诈手段订立合同。2.该10237号不动产证（即国土证）的取得时间为2017年8月18日，依据《城市商品房预售管理办法》第5条、第7条的规定，商品房预售前应取得土地使用权证书，开发企业申请预售许可应当提交土地使用权证。而本案，金马公司在一审中提交的《商品房预售许可证》的取得时间却是在2017年7月7日，该时间在国土证取得之前。证明金马公司系违规取得预售许可、违规预售。3.上诉人与金马公司签订《预售合同》的时间是2017年12月11日，金马公司在2017年12月22日将三个地块（国土证号第××号、第××号、第××号）进行了土地合宗。土地合宗属于重大规划变更。按照《预售合同》第十二条、第十三条的约定，经规划部门批准的规划变更，出卖人未在变更确立之日起10日内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。至今，金马公司都未在土地合宗后书面通知包括上诉人在内的所有购房者。如果上诉人没有调取本案土地相关资料，根本不知道规划发生了如此重大的变更，金马公司存在重大隐瞒。因此，上诉人有权解除案涉合同。4.金马公司在一审提交的证据清单中记载“该工程于2016年3月开始动工修建”，而本案五号楼项目在2017年8月18日才取得10237号不动产证（即国土证），证明金马公司在尚未取得案涉项目国土证的情形下便开始违法违规动工。 附：第6组证据呈现的有关上述三个地块的相关情况： 1.金马公司于2013年12月20日取得仁寿县视高镇奋勇村2010-8号地块的国土证（仁国用（2013）第××号，使用权面积为59217.4平方米）。随后，金马公司申请将该地块从中间进行分割，分割后上面的地块于2013年12月25日取得国土证（仁国用（2013）第××号，使用权面积为29629.5平方米）；分割后下面的地块于2014年6月17日取得国土证（仁国用（2014）第××号，使用权面积为29587.9平方米），并于2014年6月以登报形式声明13220号国土证遗失作废。2.因地质灾害原因，经仁寿县政府仁府函（2016）123号文，国土证第××号地块下端位置核减面积12474.9平方米，在第××号地块旁边相邻位置调入同等面积12474.9平方米的新地块，金马公司于2017年8月18日取得该新地块的国土证川（2017）仁寿县不动产权第××号，本案5号楼便在该新地块上。3.2017年12月22日，金马公司将上述三个地块（国土证号第××号、第××号、第××号）进行了土地合宗，取得国土证川（2017）仁寿县不动产权第0016549号。 综上，金马公司在预售许可证取得、合同拟定、销售、规划设计变更、交房条件达成、动工修建等多处环节存在故意欺骗、隐瞒、违法违规等混乱操作行为，且该行为为重大违约，侵犯了上诉人的合法权益，因此，上诉人有权依据合同第十五条、第十六条、第十八条、第十九条以及合同第十二条、第十三条等约定以及《合同法》相关规定行使合同解除权并追究金马公司的违约责任。 金马公司质证认为，第一组证据：第1份证据，该份证据关联性及举证目的不予认可，并不代表上诉人具备上诉请求中的解除合同的条件。不能证明许锦鹏、都潇丽的起诉和上诉。对第2份视频资料的三性均不认可，视频载体、来源并未说明，视频是未经被录者同意所录的视频，就视频内容看，曾经在2019年3月或4月时在视高爆发了一批由炒房团引荐到视高来购房的，购买了视高各个小区的房屋，由于市场价格波动及房屋销售行情的不景气，导致这批人向视高政府、天府眉管委、眉山市政府进行上访，该份视频不知是否是产生于那个时期，视频的录制不合法。第二组证据的第1组：六位购房者的证人证言三性均不认可，证人应当出庭作证接受法官和当事人询问，证人证言以书面形式，表达的同一内容，不排除是打印件交由证人签名，证明力偏弱。证人证言内容及签名都与金马公司之间有房屋买卖合同关系，证明作证之人就可能是炒房团中过来闹事的人，与金马公司是对立关系，不符合证据规则规定。对第2份质证意见与第一组第2份视频质证意见一致。第三组证据第1份视频与第一组第2份视频质证意见一致。对第2份三性均不认可，照片打印件中显示的名字是否确系小区安置户需查实，即使是也不能达到证明其上诉请求的目的。第四组证据，一审已发表过意见，除了一审发表的意见外，补充：出具调查情况在是炒房团激烈闹事的情况下回复的，出具回复的不是对规划审批的人，仅是对上访户的回复，并不是回复的案件真实性。第五组证据三性均不认可。第六组证据真实性无异议，与本案无关联，证明内容并非上诉人要证明的内容。修建或销售时不存在没有土地证，土地合宗原因是由于政府用地块用于贷款查封抵押、东风渠滑坡的变化、合宗目的是原来需要办土地使用证和房产证两个证书，变更为办理不动产权属证，不是上诉人所说的无土地使用权进行销售，不认可举证关联性和举证目的。上诉人所举六组证据不能达到其上诉请求及诉讼请求。 农行仁寿支行质证认为，同金马公司质证意见一致。 经审查，本院对上述证据第一组第1份证据、第四组证据、第六组证据的真实性予以确认，其余证据缺乏其他证据相印证，不能确定真实性。 二审查明事实与一审判决认定事实基本一致，本院依法予以确认。 另查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.规划的绿地率：2019年6月10日达到规划设计要求……”。第十八条“……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。” 《商品房买卖合同补充协议》第六条针对上述第十六条补充约定“……因项目建设进度原因，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”。 还查明，四川天府新区眉山管理委员会自然资源局2019年10月9日的天眉管自然核改通2019－03号《四川天府新区眉山管理委员会自然资源局建设工程规划核实整改通知单》载明：“……近期我局对你公司建设的西蜀桦苑3#、4#、5#楼及地下车库进行了规划核实，发现该工程存在如下违反规划的问题：1.3#、4#、5#楼阳台、结构板与方案不一致。2.绿化景观与方案不一致，绿地率不够……请你公司自接到本通知单一个月内予以整改，并接受市场监管和综合执法局调查、处理。”四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局2019年3月19日的《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》载明：“……现将业主提出的问题答复如下；一、该项目尚未通过规划、消防、建设部门的相关验收，不具备交房条件。对于项目违规交房的问题，我局已责令建设单位立即停止交房，待竣工验收合格后方可进行交房。二、……眉山天府新区住房建设和交通局将要求项目开发商就需要整改及优化的内容进行公告，并于6月30日交房前完成相应整改及优化工作。请各位业主一定要相信政府，相信眉山天府新区管理委员会，对于你们提出的合法合理的诉求，管委公相关部门一定会责令开发商及施工企业限期整改到位，给各位业主一个满意的答复。”。 《四川省商品房买卖合同（预售）》中没有附房屋户型图。 本院认为，本案二审争议焦点为：许锦鹏、都潇丽就《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是否享有合同解除权；金马公司是否应当返还许锦鹏、都潇丽购房款、利息、逾期交房利息、支付违约金并支付农行仁寿支行剩余贷款及提前还款补偿金。 许锦鹏、都潇丽主张其享有合同约定解除权和法定解除权。其中约定解除权体现在以下方面：1.金马公司未按照《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条、第十六条、第十八条中关于商品房交付条件的约定，其依据第十九条有约定解除权。2.金马公司在案涉房屋销售后，将土地合宗属于规划变更，未出具书面通知，其依据第十二条第一款、第十三条有约定解除权。3.未按期交付房屋，逾期交房超过90天，其享有约定解除权。法定解除权：原规划的3个阳台，实际只修建了1个阳台，金马公司变更设计，其依据合同法第九十四条享有法定解除权。 关于许锦鹏、都潇丽主张的第1项约定解除权的问题。《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条约定，金马公司交房时应当符合下列条件：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，以及规划的绿地率于2019年6月10日达到规划设计要求。而《商品房买卖合同补充协议》针对上述约定进行了补充约定。其中，第五条对《建设工程竣工验收合格证明》以经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》代替，同时约定《竣工验收备案表》不作为出卖人向买受人交付房屋的交付条件。第六条“……因项目建设进度原因，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”，对“绿地率于2019年6月10日达到规划设计要求”的时间进行了变更。上述约定及补充协议说明，金马公司在交房时应当取得《建设工程竣工验收报告》、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，绿地率可以突破原约定的达到规划设计要求的时间。金马公司于2018年12月28日取得了《建设工程竣工验收报告》。许锦鹏、都潇丽提供的《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》载明，该项目尚未通过规划、消防、建设部门的相关验收，不具备交房条件等内容。该回复的时间为2019年3月19日，在约定交房日期2019年6月30日之前，该回复认为金马公司不符合提前交房条件并答复业主，相关部门要求开发商和施工企业限期整改并于6月30日交房前完成相应整改及优化工作。许锦鹏、都潇丽未提供截止2019年6月30日金马公司对《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》涉及的内容未整改或者未整改完毕的证据，因此，该回复不足以推翻《建设工程竣工验收报告》和测绘报告。许锦鹏、都潇丽未提供其与金马公司进行过案涉房屋的交接，以及金马公司在交接房屋时不能提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》的证据。金马公司按照合同约定的方式通知了许锦鹏交接房屋，许锦鹏、都潇丽应按合同的约定按时履行接收义务。许锦鹏、都潇丽至今未到交付现场与金马公司进行交接，其主张案涉房屋不具备交付条件，享有约定解除权的理由不成立。 关于许锦鹏、都潇丽主张的第2项约定解除权的问题。《四川省商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人按批准的规划、设计建设商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。《商品房买卖合同补充协议》第三条，补充约定：“1.项目建设过程中可能会因商城状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。2.……因下列原因造成约定的小区平面布局变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：……（3）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；……（6）未严重影响所购商品房质量或使用功能的。”许锦鹏、都潇丽未提供充分证据证明金马公司在出售房屋后，将土地合宗的行为对案涉房屋的项目规划容积率、绿化率等规划指标作出了突破，并严重影响了其所购房屋的质量和使用功能。因此，金马公司无告知义务，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，其不享有约定解除权。 关行许锦鹏、都潇丽主张的第3项约定解除权问题。许锦鹏、都潇丽提供的《四川天府新区眉山管理委员会自然资源局建设工程规划核实整改通知单》虽载明，3#、4#、5#楼阳台、结构板与方案不一致，绿化景观与方案不一致，绿地率不够等问题要求金马公司进行整改。此通知单是要求金马公司对存在的问题进行整改，金马公司存在整改行为并不必然否定《建设工程竣工验收报告》和测绘报告。《四川天府新区眉山管理委员会自然资源局建设工程规划核实整改通知单》的出具日期为2019年10月9日，虽超过了约定交房日期90日，但此证据不足以认定金马公司交房逾期了90日，许锦鹏、都潇丽不享有逾期交房的约定解除权。 关于许锦鹏、都潇丽主张的法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”许锦鹏、都潇丽主张原规划的3个阳台，实际只修建了1个阳台，金马公司变更设计。测绘报告中的套内实得面积比宣传资料因阳台变化的实得面积少了6.8平方米，是擅自变更面积导致房屋面积缩水，致使合同目的不能实现。本案中，《四川省商品房买卖合同(预售)》中没有案涉房屋的户型图，许锦鹏、都潇丽提供的宣传资料中户型图的阳台虽与案涉房屋阳台现状不一致，但此宣传资料并不是合同的附件，不能证明其购买的房屋户型与宣传资料上的户型一致。眉山市佳柯测绘有限公司对案涉楼栋及房屋进行了测绘：5号楼3单元2-32层5号的阳台数为3个。说明本案案涉房屋有3个阳台。许锦鹏、都潇丽提供的证据不足以证明金马公司变更了案涉房屋的设计。许锦鹏、都潇丽签订购房合同时，房屋已修建至19层以上，房屋的结构、户型布局、面积等均已经确定，当时已能够看到所购房屋外观阳台的情况，且按照常理，购买房屋时应当了解清楚了所购房屋的户型及阳台等情况下才会签订购房合同。因此，许锦鹏、都潇丽主张金马公司变更设计，致其不能实现合同目的理由不成立，其不符合法定解除的条件。 综上，许锦鹏、都潇丽不享有合同约定解除权和法定解除权，其请求解除《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，以及由金马公司返还其购房款、利息、逾期交房利息、支付违约金并支付农行仁寿支行剩余贷款及提前还款补偿金，本院依法不予支持。 综上所述，许锦鹏、都潇丽的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21210元，由许锦鹏、都潇丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇二〇年六月八日 书记员 吴 倩