山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终5011号 上诉人（原审被告）：某居民委员会。 委托诉讼代理人：王新锋，山东星鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：某公司。 委托诉讼代理人：邵明志，男，1983年7月2日出生，汉族，系该公司员工,住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：田园园，女，1989年10月4日出生，汉族，系该公司员工，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：刘某。 委托诉讼代理人：景尚鸿，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵凡东，山东琴岛律师事务所律师。 原审第三人：王某。 上诉人某居民委员会、上诉人某公司因与被上诉人刘某、原审第三人王某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 某居民委员会上诉请求：撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初527号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、一审法院将被上诉人与原审第三人王某签署《协议书》、《赠与协议书》认定为拆迁补偿权益的转让，与事实不符，认定事实错误。二、农村宅基地使用权不得对外买卖，一审判决突破了这一法律禁止的红线，认为被上诉人作为非西姜社区居民有资格通过签署《协议书》及《赠与协议书》即可成为西姜社区房屋征收补偿安置的被拆迁人，属于法律适用错误。三、一审法院判决超过了诉请请求，判决结果模糊、且无法执行，依法应当发回重审或改判。四、本案不属于人民法院受理范围，一审法院应驳回起诉。本案纠纷实质是因集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议。被上诉人刘某是城镇居民，非西姜社区集体组织成员，是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案房屋拆迁安置补偿权益等问题，均应由政府相关部门予以认定，而不应该由人民法院认定。故本案争议不属于人民法院民事案件的受理范围，应裁定驳回起诉。五、本案刘某、西姜社区并非拆迁安置补偿的适格主体。 某公司上诉请求：撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初527号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院将被上诉人与原审第三人王某签署的《协议书》、《赠与协议书》认定为拆迁补偿权益的转让，与事实不符，认定事实错误。二、农村宅基地使用权不得对外买卖，一审判决突破了这一法律禁止的红线，认为被上诉人作为非西姜社区居民有资格通过签署《协议书》及《赠与协议书》即可成为西姜社区房屋征收补偿安置的被拆迁人，属于法律适用错误。三、上诉人依照崂山区政府批复有关安置政策进行拆迁安置，不应当承担诉讼不利后果。四、上诉人从未与被上诉人签订过任何协议，与原审第一被告也无任何法律或合同约定的关联责任义务，也并非《协议书》、《赠与协议书》及《协议书》(编号1-56-2)的签订主体，一审法院直接判定上诉人承继西姜社区拆迁事宜，承担不利法律后果于法无据。五、一审法院判决超过了诉请请求，判决结果模糊、且无法执行，依法应当发回重审或改判。 刘某针对青岛市崂山区社区居民委员会和某公司的上诉共同辩称，一、本案所涉答辩人与原审第三人王某签署的《协议书》、答辩人与西姜社区签署的《协议书》，其真实意思表示系交易王某合法持有的拆迁补偿权益，《协议书》中约定的赠与形式不影响前述法律行为的效力。二、西姜社区作为《协议书》的相对方，应当按照约定提供安置房屋、支付相关拆迁补偿权益；中宇置业作为实际上的安置义务人，在回迁抓阄定位公告中承诺向安置房受赠人提供房屋，应当向答辩人履行回迁安置义务。三、涉案房屋的拆迁补偿权益由原审第三人王某享有并合法转让给答辩人，上述事实已由各方在一审过程中共同予以认可，不涉及任何政府相关部门的认定问题。 原审第三人王某述称，其同意青岛市崂山区社区居民委员会的意见。请求二审法院公正判决。 原告刘某向法院提出诉讼请求：1.判令第一被告和第二被告为原告提供面积为93.03平方米的多层、套三的安置房屋一套；2.判令第一被告支付原告过渡费暂定150000元、搬家补助费800元、电视和电话移机补助费200元，共151000元；3.本案案件受理费等全部费用由被告承担。事实与理由：2006年9月13日，原告与王某、王芝婷签订《协议书》，王某、王芝婷将青岛市崂山区沙子口街道西姜村391号房屋【证号：崂集建（92）字第83822号】（以下简称“涉案房屋”）的拆迁补偿权益转让给原告；2006年9月14日，双方签署《赠与协议书》，并由第一被告作为见证人，原告已实际拥有涉案房屋。2006年10月10日，原告按照协议书约定向王某支付房款437241元。2006年9月14日，原告与第一被告签订《协议书》（编号：1-56-2），双方就涉案房屋拆迁安置和补偿事宜达成一致，第一被告应就拆迁房屋向原告提供面积为93.03平方米的多层、套三安置房屋一套，并支付过渡费、搬家补助费、电视和电话移机补助费等。2018年6月23日，第二被告作为青岛市崂山区社区改造项目的项目开发主体和安置义务人，与第一被告联合发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》公告称“崂山区沙子口街道西姜哥庄社区改造项目安置房屋已具备回迁条件，兹定于公历2018年6月28日进行回迁抓阄定位”，并明确注明“签约人和安置房受赠人均可作为抓阄人”。原告作为《协议书》的签约主体，亦是涉案房屋的受赠人，系涉案房屋拆迁补偿权益的唯一合法权利人。虽经原告多次书面催告，但被告至今仍拒绝履行对原告的回迁安置义务。 一审法院经审理查明：2006年9月13日，原告刘某与王某、王芝婷（王某妻子）签订《协议书》，协议约定王某将西姜村房屋【证号：崂集建（92）字第83822号、地号：I3-36-391】的拆迁补偿权益转让给原告，该房屋拆迁补偿的相关权益（新建商品房及相关利益）的转让价款为每平方米4700元，面积93.03平方米，合计437241元。2006年9月14日，原告刘某与第三人王某又签订赠与协议书，协议书载明王某将上述房屋土地使用面积中的93.03平方米赠与刘某，见证人处有被告西姜社区盖章；同日，原告与西姜社区签订《协议书》（编号：1-56-2），协议约定西姜社区就拆迁房屋向原告提供面积为93.03平方米的套三安置房屋一套（乙方基本情况处备注“受王中央赠与”）。2006年10月10日，第三人王某出具收到条，确认收到原告刘某支付的涉案房屋拆迁补偿权益的转让价款人民币437241元。另，西姜社区、王某均称，地号I3-36-391的房屋在签订上述协议书后拆除。 2006年，西姜社区与王某就上述房屋签订协议书（编号1-56-1），载明崂集建（92）字第83822号土地使用证赠出93.03平方米，并就过渡费等拆迁补偿费用进行了约定。 2016年12月21日，中宇置业与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同》，中宇置业取得崂山区“四姜”旧村址土地，用途为城镇住宅用地。2018年6月23日，西姜社区与中宇置业联合发布西姜社区回迁抓阄定位公告。涉案房屋所属沙子口西姜片区5363-02地块一期已于2018年9月11日竣工验收。 2017年3月12日，中宇置业与王某签订搬迁补偿协议，协议约定包含地号I3-36-391的房屋在内，搬迁补偿面积中的房屋补偿部分共计303.20平方米，货币补偿部分8.07平方米，应安置面积339.58平方米，安置房屋为三套建筑面积126平方米的套三房屋。协议还约定，被搬迁人应安置面积不足所选安置房屋户型面积需上靠户型时，超出应安置面积部分，每个《集体土地建设用地使用证》最高不超过20平方米，计38.42平方米，其中：10平方米以内的被搬迁人按4080元/平方米向搬迁人支付房款，其余部分被搬迁人按8160元/平方米向搬迁人支付房款。签订该协议当日，王某向中宇置业出具承诺书，载明崂山区沙子口街道西姜社区房屋被搬迁居民王某（391号房屋）于2006年7月19日将搬迁面积已与青岛市居民刘某签订买卖协议，卖出面积93.03平方米。现西姜社区居民王某持房屋土地使用证（证号I3-36-391）以被搬迁人的身份与中宇置业公司重新签订搬迁补偿协议书。如买方刘某对该部分赠与面积有异议，则王某自愿同意将搬迁补偿协议书（编号H039-3）作废，由此导致无法抓阄分房等相关后果，由王某自行承担，与搬迁人及搬迁承办单位无关。 2018年7月2日中宇置业与王某签订《西姜哥庄社区回迁安置房屋定位结算协议》，协议约定包含地号I3-36-391的房屋在内，搬迁补偿面积共计303.20平方米，安置房屋定位情况为现房18-1-1301、期房21-2-0602、期房21-1-0301，三套房屋签约户型面积均为约126平方米，并就其他拆迁费用进行了约定。2018年9月，中宇置业与王某就上述搬迁补偿协议确定的货币安置金额、临时过渡补助费等拆迁补偿费用以及安置房屋应交房款进行结算后，将剩余结算款支付给王某。 另查明，王某系西姜社区居民，刘某并非西姜社区居民。 庭审中，原告提交《国有建设用地使用权出让合同》(崂山区城建档案馆调取)、《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》（青岛日报下属网站的打印件，两被告联合发布）、《房屋建筑工程竣工验收备案表》(崂山区城建档案馆调取)、《建筑工程竣工标识牌》（拍照于安置房的现场，悬挂于安置房的外墙），欲证明：2016年12月21日，第二被告与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同》，第二被告取得崂山区“四姜”旧村址土地，土地用途为城镇住宅用地，出让年期为70年。2018年6月23日，第二被告与第一被告联合发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》。2018年9月11日，安置小区沙子口西姜片区5363-02地块一期工程竣工验收合格，第二被告为工程建设单位及安置义务人。以上事实证明：（1）安置小区土地已办理农用地转用手续并依法出让，安置房屋为出让土地上合法建造的房屋，已具备安置条件；（2）第二被告作为安置义务人，负责安置小区的开发建设，应当向原告提供安置房屋，并支付涉案房屋拆迁安置补偿的相关权益。被告西姜社区质证称真实性无异议，但国有建设用地使用权出让合同恰恰证明集体土地收归国有的土地变更的事实，原告起诉要求两被告为其提供安置房屋的诉求实际无法履行，西姜社区抓阄定位公告真实性无异议，但是是通知书性质，对于集体土地建设的房屋应当如何处分，谁可以作为适格的被拆迁安置人法律和行政法规是有强制性规定的，该抓阄定位公告不能对抗强制性规定，其次对安置房受赠人不能任意做扩大解释，根据2012年的安置补偿方案，在搬迁补偿协议签订过程中若发生赠予的情况，应提供亲属证明资料，该抓阄定位公告系根据前述补偿方案作出，关于受赠人的涵义应当做前后一致的解释，即亲属父母子女之间的赠予，并非指原告非法受赠的房屋，原告与被告西姜社区签订协议书时，安置房尚未建成，原告不可能成为安置房受赠人。被告中宇置业质证称真实性无异议，对证据关联性不予认可，该证据不能证明原告是适格的拆迁补偿对象。第三人王某质证称，以上证据真实性均无异议。 被告西姜社区提交沙子口街道西姜社区旧村改造拆迁安置材料汇编，欲证明：根据原告与被告一2006年签订的《协议书》约定，该份证据为协议书的依据。而在该证据第一页《西姜社区旧村改造拆迁补偿安置方案》第三条明确规定，被拆迁人是指西姜社区改造规划范围内拥有合法房屋的常住农业人口；《实施细则》（第八页）第八条、第十条明确规定拆迁安置对象同时必须是西姜村集体经济组织成员，非西姜村集体经济组织成员不列入本社区旧村改造拆迁安置范围。因此，原告作为被拆迁安置对象的主体身份不适格，无权与被告一签订协议，在真正的权利人王某未追认的情况下，该协议无效。原告质证称安置方案真实性无法确认，系被告西姜社区单方制定，但从方案的内容看，与原告所签署的拆迁安置协议的内容完全一致，包括安置的房型等内容均与该方案完全吻合，但原告认为被告西姜社区与原告签署的安置协议项下的本意为将王某享有的涉案集体土地拆迁权益让渡给原告，并不涉及被安置主体的资格问题，即便涉及，涉案的安置协议也是签署于该方案出具之后，说明被告西姜社区是认可原告的身份资格的。关于涉案过渡费记载于安置方案第四张第17条第2款，明确了具体的计算标准。被告中宇置业、第三人王某均质证称真实性无异议。 另，二被告称，本来西姜社区自行组织拆迁，也进行了一部分拆迁，后来中宇置业2011年通过招拍挂拿到了西姜村的整村改造项目，后续拆迁就是中宇负责。 一审法院认为：本案争议焦点是原告依据《协议书》（编号：1-56-2）要求二被告交付安置房屋应否得到支持，现就该问题作如下分析： 一、依据原告提交的协议书、收到条等证据以及当事人陈述，第三人王某于2006年将其西姜村房屋【证号：崂集建（92）字第83822号、地号：I3-36-391】的部分拆迁补偿权益转让给原告，原告已支付相应对价，西姜社区对此知晓并予以确认，并作为当时的搬迁人就拆迁补偿事宜与原告刘某、第三人王某分别签订协议。西姜社区与刘某签订协议后，上述房屋拆除，但西姜社区并未依约向刘某交付安置房屋。 二、此后，被告中宇置业通过招拍挂取得西姜社区改造项目，安置房屋所在土地变更为国有建设用地并出让给被告中宇置业，用途为城镇住宅用地，不再是宅基地。中宇置业在西姜社区已完成部分拆迁工作的基础上，作为新的搬迁人与被搬迁人签订搬迁补偿协议书，并与西姜社区共同发布《崂山区沙子口街道西姜哥庄社区回迁抓阄定位公告》，应视为对此前相关拆迁事宜的承继。 三、根据被告中宇置业提交的、王某出具的承诺书可知，中宇置业与王某签署搬迁补偿协议书时已知晓王某曾将上述房屋中的部分拆迁补偿权益转让给刘某，签署的搬迁补偿协议书中应安置面积亦包括已转让给刘某的93.03平方米。 综上，第三人王某已将拆迁房屋【证号：崂集建（92）字第83822号、地号：I3-36-391】的部分拆迁补偿权益转让给原告刘某，安置房屋所在土地已变更为国有土地，西姜社区作为搬迁人与原告刘某签订的《协议书》（编号：1-56-2）现不存在违反法律法规强制性规定的情形，在安置房屋已具备回迁条件的情况下，原告有权依据该协议主张相应的拆迁利益即交付安置房屋；被告中宇置业作为现搬迁人，承担该项目拆迁事宜的权利义务，故亦应承担依照上述协议向原告交付安置房屋的义务。对二被告所提协议无效、原告非拆迁补偿对象等辩解意见，不予采信。 虽然刘某与西姜社区签订的《协议书》（编号：1-56-2）约定西姜社区就拆迁房屋向原告提供面积为93.03平方米的套三安置房屋一套，但现由中宇置业作为搬迁人按照相关搬迁安置补偿方案进行安置，且部分安置房屋已建成，二被告应结合安置房屋户型等实际情况向原告交付《协议书》（编号：1-56-2）所约定的93.03平方米安置房屋（户型不限于该协议约定），若存在安置房屋面积与应安置面积不一致等问题，可参照相关搬迁安置补偿方案处理。 关于原告主张的过渡费、搬家补助费、电视和电话移机补助费等费用，因《协议书》（编号：1-56-2）中并未约定原告应享有上述费用，故该项诉讼请求，不予支持。据此判决：一、被告青岛市崂山区社区居民委员会、被告某公司于本判决生效之日起六十日内依照2006年9月14日签订的《协议书》（编号：1-56-2）向原告刘某交付93.03平方米安置房屋一套（户型不限于该协议约定，若存在安置房屋面积与应安置面积不一致等问题，可参照相关搬迁安置补偿方案处理）；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费9496元，由被告青岛市崂山区社区居民委员会负担6979元，原告刘某负担2517元。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。只有当拆迁人与被拆迁人达成协议之后,因合同履行而发生的争议才适用本案由。 具体到本案，经查一审中被上诉人刘某的诉讼请求为：一、要求上诉人青岛市崂山区社区居民委员会和上诉人某公司为其提供面积为93.03平方米的多层、套三的安置房屋一套；二、要求上诉人青岛市崂山区社区居民委员会支付其过渡费150000元、搬家补助费800元、电视和电话移机补助费200元，共151000元等。本院认为，由2016年12月21日某公司与青岛市国土资源和房屋管理局签署的《国有建设用地使用权出让合同》、2017年3月12日原审第三人王某与上诉人某公司就涉案房屋签订的搬迁补偿协议及2018年7月2日双方签订的《西姜哥庄社区回迁安置房屋定位结算协议》可知：本案涉案房屋的拆迁人应为上诉人某公司，被拆迁人系涉案房屋的原合法所有权人原审第三人王某。故被上诉人刘某提起本案诉讼，要求上诉人某公司、上诉人青岛市崂山区社区居民委员会向其履行房屋拆迁安置补偿合同义务的主体不适格。 另刘某也并非青岛市崂山区社区居民委员会集体经济组织成员，其在青岛市崂山区社区居民委员会社区也没有合法房屋，依据相关拆迁安置政策，刘某不属于本次拆迁安置的搬迁补偿对象，不具备签署相关搬迁补偿协议及回迁安置房屋定位结算协议的权利主体资格。 至于刘某与王某及青岛市崂山区社区居民委员会签订了相关《协议书》，涉及到各方法律关系的性质、效力及履行问题，由此产生的争议并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于本案的审查范围，相关当事人可依法另案主张权利。 综上，刘某的一审起诉于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初527号民事判决； 二、驳回被上诉人刘某的一审起诉。 一审案件受理费9496元退还被上诉人刘某；二审预收上诉人青岛市崂山区社区居民委员会案件理费9496元予以退还，二审预收上诉人某公司案件理费9496元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  彭虎成 审判员  张立宁 审判员  魏 文 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 常兵 书记员王璇 书记员肖梦琦