江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初1495号 原告（反诉被告）：欧阳小钧，男，1968年12月14日出生，务农，汉族，住江西省新余市渝水区。 委托诉讼代理人：刘雅琳，江西博韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：萍乡恒辉地产有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区经贸大厦2001室，统一社会信用代码91360301MA35QDMUXM。 法定代表人：陈卫，董事长。 委托诉讼代理人：张波，女，1988年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，公司法务。 原告（反诉被告）欧阳小钧与被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳小钧的委托诉讼代理人刘雅琳、被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）欧阳小钧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告已付购房款86,191元及自2019年9月29日起至实际付清之日止的资金占用利息（利息按年利率6%计算，暂计算至2019年12月31日的利息为1,134.85元》；2.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的恒大御府21栋底商-商铺-107室，房屋总价款为574,605元；原告以分期付款的方式支付房款，若原告逾期超过180日未付款，被告有权解除合同；被告解除合同的，应当书面通知原告，退还原告已付全部房款。合同签订当日，原告支付了第一笔房款86,191元，第二笔房款未及时支付。被告于2019年9月29日向原告发出书面解除合同通知书，单方解除与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》。合同解除后，被告未按合同约定返还原告已付购房款86,191元。原告多次与被告沟通，被告均予以拒绝，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司辩称，1.因原告违约逾期不支付购房款，答辩人经多番催收无果后，于2019年10月21日向原告寄发《解除合同通知函》，原告于2019年10月22日签收，并非原告主张的2019年9月29日就收到了答辩人寄发的《解除合同告知函》。2.根据《合同法》第九十六条与最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人一方依据合同约定单方解除合同的，对方有异议的，可以在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故答辩人在向原告寄发《解除合同告知函》后三个月内，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》处于效力待定的法律状态，为避免与原告因解除合同的效力发生法律纠纷，答辩人一直锁定房源未予出售，答辩人并未实际与原告解除购房合同。3.根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：原告逾期付款超过180天的，答辩人有权单方解除《商品房买卖合同》外，原告还应按已付款的50%向答辩人支付违约金，但原告至今未向答辩人支付违约金。综上所述，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》后，系原告一直违约导致购房合同解除，致使案涉房屋萍乡恒大御府21号楼商铺107至今未予出售，给答辩人造成了巨大的经济损失，原告作为违约方，应根据合同约定向答辩人支付已付房款50%的违约金共计43,095.5元，答辩人扣除该笔违约金后向原告退还其房款，原告作为违约方，本案诉讼费应由原告承担。 同时被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司反诉称：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金人民币43,095.5元；2.判令本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月11日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》合同编号：20180100699)及《合同补充协议》，合同约定，被反诉人购买反诉人开发的萍乡恒大御府21号楼商铺107,该商铺总价为574,605元，被反诉人以分期付款方式支付购房款：1.首笔款项86,191元应于2018年1月11日前支付；2.第二笔购房款86,191元应于2019年1月8日前支付；第三笔购房款86,191元应于2020年1月8日前支付；第四笔购房款86,191元应于2021年1月8日前支付；第五笔购房款86,191元应于2022年1月8日前支付：第六笔购房款143,650元应于2023年1月8日前支付。被反诉人必须严格按照约定的期限支付每期楼款，否则，逾期在180天之内的，被反诉人须承担按每逾期一日以逾期应付款总金额的万分之一计算的违约金；被反诉人逾期超过180天的，反诉人有权单方解除《商品房买卖合同》，被反诉人应按已付款的50%向反诉人支付违约金，房屋归反诉人所有，且被反诉人应无条件配合反诉人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被反诉人承担。合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了首笔房款86,191元，其余款项一直未予支付，截至起诉日止，被反诉人已逾期支付购房款超180天。为此，反诉人多次催促被反诉人支付购房款，被反诉人却置之不理。反诉人遂诉至法院，请求支持反诉请求。 原告（反诉被告）对反诉答辩称：答辩人对逾期超过180天未付款的事实无异议。被答辩人要求答辩人承担已付款50%的违约金无法律依据。答辩人认为本案只能适用《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款的约定，即“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。” 其一、案涉GF-2014-0171《商品房买卖合同（预售）》第二十八条（补充协议）约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。买卖合同对逾期付款的违约责任已明确约定，被答辩人不能与答辩人签订直接为答辩人创设加重义务的补充协议，签订了，也应以买卖合同中的约定为准。 其二、按照合同法第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”；第四十条的规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，答辩人与被答辩人于同一天签订了装订在一起的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》，该两份合同对逾期超过180天未付款的行为均有表述，且是互相排斥对方相关表述的适用，后者明显加重了答辩人的责任。该《补充协议》系被答辩人为重复使用而预先拟定的，尽管文本中有买受人已仔细阅读并了解其内容等表述，并不能当然证实答辩人在订立合同时与被答辩人协商，特别是针对加重答辩人逾期付款超过180日责任的条款进行协商，应当认定为格式条款，提供格式条款的一方加重对方责任的该条款无效。综上所述，本案违约金应按《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款约定计算，且被答辩人应返还答辩人已付购房款。 本院经审理认定事实如下：原、被告对于双方于2018年1月11日签订《商品房买卖合同（预售）》、该合同已经解除、原告已支付购房款86,191元、原告逾期超过180天未付余款的事实没有异议，对双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的焦点是：1.合同解除的时间；2.违约金的计算标准；3.被告是否应该向原告支付资金占用利息。 关于第一个焦点，本院认为，2019年10月21日，被告以原告未按合同约定逾期264天支付购房款86191元为由向原告寄发了《解除合同通知书》，10月22日，原告签收了该通知书，双方均认可解除合同通知书送达后双方一直有协商，故合同解除时间应为2019年10月22日。 关于第二个焦点，本案所涉合同解除的原因是原告未按合同约定按期履行支付房款的义务，故原告应承担违约责任。双方争议的是违约金的计算标准，原告主张应依合同第八条第二款“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，被告主张应按附件十一补充协议第三条第二款“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有”。 本院认为，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，但必须遵循公平合理、权责对等的原则；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。本案中，原告逾期未付款超过180天的事实清楚，但就其违约金的计算方面，原、被告双方于同一天签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均有相关表述，后者明显加重原告责任，且互相排斥对方相关表述的适用。该《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定的，尽管该预制文本中有已提请买受人特别注意、买受人已仔细阅读并理解、买受人确认等表述，并不能当然证实被告在订立合同时与原告协商，特别是针对加重原告逾期付款超过180天责任的条款进行过协商，应当认定为格式条款。提供格式条款一方加重对方责任的条款无效，故被告主张按补充协议计算违约金的辩解本院不予支持。 由于原告系导致《商品房买卖合同》被解除的违约方，应承担违约责任，但如按原告主张的依《商品房买卖合同》第八条第二款“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的标准计算，明显对守约方的被告不公平，不足以弥补其损失，也不利于弘扬诚实信用的交易规则，故本院酌情确定原告应支付的违约金为18,000元。 综上所述，由于原、被告均认可双方于2018年1月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，本院予以确认，原告要求被告返还购房款86,191元的请求符合合同约定，本院予以支持。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的请求符合合同约定，本院予以支持，但其请求计算的标准不符合法律规定，本院酌情进行处理。由于原告存在违约行为，且双方一直对合同解除问题进行协商，故其要求被告支付利息的请求本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司返还购房款86,191元给原告（反诉被告）欧阳小钧。 二、原告（反诉被告）欧阳小钧支付违约金18,000元给被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司。 上述一、二项品减后，被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司应自本判决生效之日起七日内返还购房款68,191元给原告（反诉被告）欧阳小钧。 三、驳回原告（反诉被告）欧阳小钧其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,983元，反诉费877元，合计2,860元，由原告（反诉被告）欧阳小钧承担260元，被告（反诉原告）萍乡恒辉地产有限公司承担2,600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  文玮 二〇二〇年六月五日 代理书记员  彭娟