呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1868号上诉人（原审原告）：武文强，男，住呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹双印，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝健，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：东方，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：牛晓琴，女，住呼和浩特市武川县。被上诉人（原审第三人）：王太平，男，住呼和浩特市武川县。上诉人武文强因与被上诉人郝健、牛晓琴、王太平案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武文强上诉请求：1.请求贵院依法撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初3938号民事判决并依法改判支持武文强的一审诉讼请求;2.本案诉讼费由郝健、牛晓琴、王太平承担。事实和理由:一、一审法院事实认定错误,牛晓琴并未自2018年4月24日起在涉案房屋居住至今,上述认定没有任何合法有效证据支持。2018年2月6日,武文强与牛晓琴、王太平签订《房屋买卖合同》,并在合同签署前后向牛晓琴、王太平支付了全部购房款,牛晓琴、王太平于当日向武文强交付房屋。武文强于2月6日之后便一直在该房屋内居住,并正常缴纳居住该房屋产生的所有费用,对该居住事实有物业公司予以证实。2018年4月22日,武文强发现涉案房屋门锁被换,随即通知物业并报警,后武文强更换门锁持续在此居住。2018年4月24日王太平报警称其房屋门锁被换,后双方协商解决。且有物业、社区等证实牛晓琴、王太平并未在本案所涉房屋中居住。而原审法院却在所有合法有效证据证明武文强一直合法占有不动产的情况下,凭空作出牛晓琴一直在本案所涉房屋内居住的错误事实认定。二、一审法院认定武文强提交的证据与诉求没有因果关系,不能证明武文强实际占有使用房屋,并不予采信,严重错误。武文强提交的证据已经形成完整闭合的证据链,已充分证明武文强合法占用使用涉案房屋。首先,本案为案外人执行异议之诉,武文强主张排除强制执行及所有权确权,支持上述主张的依据之一便是武文强合法占有案涉房屋。为此武文强向一审法院提交了《房屋买卖合同》、房屋交付视频、付款转账记录、收据、牛晓琴与王太平结婚证、身份证及户口本复印件、物业费收据、小区车辆门禁卡收据、通话记录、出境记录事件单、居住证明、居住情况说明、房屋钥匙等证据,正是基于武文强实际占有使用该房屋,才会产生缴纳相关费用的客观事实,故上述证据已足以证明武文强在涉案房屋内居住的事实,形成了完整的证据链条,因此一审法院认定不足以证实武文强实际占有房屋严重错误,不具有因果关系严重错误。第二,武文强提供的居住证明、居住情况说明为物业公司根据客观事实合法如实出具,一审法院直接认定无相关责任人签字,不符合证据法定形式,不予采信错误。该两份证明均为物业公司根据真实存在的客观情况依法出具,为物业公司的真实意思表示,证据形式欠缺可以予以补正,而非直接不予采信。三、本案涉案房屋的交易价格为双方真实意思表示,并未明显低于市场价格,且武文强为善意第三人,并不存在损害第三人利益的情形。通过武文强提交的签订房屋买卖合同视频可以清晰得出,牛晓琴、王太平亲口表示因自身债务问题自愿以房屋起始购置价格出售给武文强。并且涉案房屋交易日期为2018年2月6日,当时房屋市场交易价格并未有大幅上涨,且该涉案房屋地段环境较差,交通不便,小区老旧以及处于六层等,综合上述因素,30万元的交易价格在当时并未明显低于市场价格。一审法院没有任何证据及评估结论的情况下主观臆断,凭空评判合同签订当时房屋价格有失公允明显违背客观、公正的基本原则。且在庭审过程中牛晓琴并未证明武文强存在恶意,仅是一味对自己实施的行为予以抵赖,故本案根本不存在武文强损害案外第三人利益及合同效力的问题,本案所涉房屋买卖合同真实、合法、有效。四、一审法院在本案事实清楚、证据确实充分,武文强提出的执行异议完全符合法定情形，且合法权利足以排除执行的情况下,一审法院驳回武文强的诉讼请求显然错误。武文强提供的证据确实充分,足以证实武文强在法院查封之前即与牛晓琴、王太平签订合法有效的房屋销售合同,而且支付了全部房屋对价,同时在郝健自愿交付的情况下接收房屋并居住使用,以上事实可以确认武文强对本案所涉不动产提出的异议,符合法定情形且权利能够排除执行,人民法院应予支持。一审法院予以驳回显然错误。郝健辩称，一、涉案房屋一直由王太平、牛晓琴居住至今，且未在开发商处办理过房屋所有权人变更登记。一审庭审中，牛晓琴向法庭提交的事件单、交纳燃气费收据、交纳电视费发票、供暖费收费通知单、水费、电费明细表等证据，可以证明牛晓琴至今仍居住在涉案房屋。且一审法院在2018年5月15日查封涉案房屋时，该房屋便登记在牛晓琴名下，至今未作变更。二、武文强与牛晓琴于2018年2月6日签订的房屋买卖合同应视为无效。内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司于2019年9月19日作出内济丰估字[2019]第0421号《涉执房地产评估报告》，对涉案房屋的评估结果为市场价值为733005元，而武文强与牛晓琴签订的《房屋买卖合同》中的交易价格仅为30万元，明显低于房地产市场交易价格，严重损害郝健的利益，应为无效。综上，武文强既没有实际占有该房屋，又没有取得涉案房屋的所有权，也没有合法有效的购买合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的阻却执行的条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。牛晓琴辩称，牛晓琴是在武文强胁迫下签订的房屋买卖合同。王太平未发表辩称意见。武文强向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法停止对呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的执行程序并解除查封；2.请求贵院依法确认武文强系呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的所有权人；3.本案诉讼费由郝健承担。一审法院认定事实：郝健诉牛晓琴、王太平等民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年5月15日作出（2018）内0103财保54号民事裁定书，查封牛晓琴、王太平的呼和浩特市××区东户的房屋（以30万元为限），一审法院据此向相关房产部门发出协助执行通知书。2018年8月15日，一审法院作出（2018）内0103民初1714号民事判决书，判决如下：“一、被告王太平与牛晓琴共同于本判决生效后十日内一次性偿还原告郝健借款本金25万元。二、被告王太平与牛晓琴共同于本判决生效后十日内一次性偿还原告郝健利息（以25万元为基数，按照月利率2％，从2017年12月21日计算至实际给付之日止）。三、被告张瑞成对上述债务承担连带清偿责任。”现该判决已生效，郝健向本院申请强制执行，武文强提出执行异议，一审法院于2019年9月3日作出（2019）内0103执异110号执行裁定书，驳回武文强的执行异议。另查明，武文强与王太平、牛晓琴于2018年2月6日签订房屋买卖合同，约定王太平、牛晓琴以涉案房屋抵顶拖欠武文强的借款本息，合计30万元。当日王太平、牛晓琴将涉案房屋钥匙交于武文强，之后武文强与王太平、牛晓琴针对涉案房屋的归属频繁发生争议，2018年4月24日，经呼和浩特市公安局回民区分局化工路派出所调解，双方达成一致意见，武文强赔偿王太平修锁费用共计500元，王太平不追究武文强的任何法律责任。涉案房屋由牛晓琴居住至今。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为：一、是否应当停止对呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的执行程序并解除查封；二、是否应当确认武文强系呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的所有权人。针对本案争议焦点，本案所涉呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋于2018年5月被本院查封，武文强依据其在2018年2月6日与第三人王太平、牛晓琴签订的房屋买卖合同，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，主张阻却本案执行，并确认其为所有权人。经庭审查明，武文强向法庭提交证据不足以证实其在签订房屋买卖合同后实际占有使用涉案房屋，故其应当承担举证不能的法律后果，武文强提出请求贵院依法停止对呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的执行程序并解除查封以及依法确认武文强系呼和浩特市回民区永盛巷锦泽园小区1号楼2单元6层东户房屋的所有权人的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，本案涉案房屋的交易价格仅为30万元，该价格明显低于房地产市场交易价格，本案武文强与王天平、牛晓琴之间签订的房屋买卖合同是否损害案外第三人利益，是否合法有效，值得进一步商榷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告武文强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告武文强负担。二审中，武文强举示两组新证据。证据一：居住证明（一审后由物业公司盖章，并由法定代表人签字），拟证明：武文强在涉案房屋居住。证据二：从安居二手房网站调取的所涉房屋所在锦泽园小区近三年房价涨幅记录，拟证明：2018年房价最低，房屋均价4000元，本案房屋位于6楼为最低价，所以没有明显低于房地产市场销售价值销售。对方的评估报告为2019年年底，房价为7900-9500元，同实际交易时间不符。郝健的质证意见为：对居住证明真实性认可，但不是由对小区具有管理职能的组织出具，没有证明效力。对安居网查询结果的真实性认可，证明问题不认可，应该以郝健举示的评估报告为准。牛晓琴的质证意见为：因和物业公司有矛盾，2016-2018年牛晓琴没有缴纳物业费。武文强只缴纳2018年一年的物业费，物业公司就给出具这个证明，物业公司出具虚假证据。2018年4月武文强叫人开锁是因为物业公司给开锁的人证明武文强是房主，开锁的人才把门开了。对安居网的房价查询结果不认可，2019年法院作出的评估是70多万，2018年房价最少6500元一平米。牛晓琴举示三组新证据。证据一：新华园社区出具的疫情期间的居民出入证，钢铁路街道疫情防控指挥部出具的居家隔离告知书，拟证明：牛晓琴于2020年2月14日从山西省太原返回呼和浩特因疫情防控被居家隔离，所以系牛晓琴居住在涉案房屋。证据二：微信转账记录12笔（王太平转给武文强），拟证明：王太平曾向武文强借款109000元，并陆续还款64400元，因利息畸高无法还清，在武文强强迫下签订30万的购房合同。该证据证明王太平已经偿还大部分借款，签订购房合同并非真实意思表示。证据三：武文强给王太平发的微信语音，拟证明：武文强威胁王太平还钱。武文强的质证意见为：对证据一隔离告知书真实性认可，证明问题不认可。出入证是物业公司和社区发放的作为临时出入的凭证。因本案所涉纠纷，武文清与牛晓琴、王天平多次发生冲突，武文强安上锁，牛晓琴换锁。后期武文强换锁以后一直居住。后因为法院强制执行，法院人员进行门锁更换并告知双方纠纷去法院解决，此后武文强没有换锁，牛晓琴入住房屋。牛晓琴觉得签订的合同显失公平，但是其与郝健恶意串通。这组证据不能证明牛晓琴居住该房屋之内，只能证明牛晓琴在法院查封后非法居住至今。对于证据二，王太平曾经还过款，具体数额不清楚。微信转账截屏，真实性认可，证明问题不认可。本案房屋抵顶的是12万元，剩余18万武文强通过微信转账或者现金支付，牛晓琴并没有提出异议。牛晓琴违背一审陈诉，歪曲事实，王太平、牛晓琴不偿还债务，这些微信转账不能证明胁迫签订合同，只能证明双方的债权债务关系。对证据三真实性不认可，对武文强是否涉黑不能确认，不构成威胁胁迫。郝健的质证意见为：全部认可。本院二审查明的其他事实与一审认定事实的一致，本院依法予以确认。本院认为，武文强举示《居住证明》、物业费收据、小区车辆门禁卡收据等证据，拟证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋。但其举示的《居住证明》上仅由单位负责人签名和加盖物业公司公章，并无制作证明材料的人员签名，证据形式存在瑕疵。牛晓琴为证明涉案房屋其一直由居住至今，举示了事件单、缴纳燃气费收据、缴纳电视费发票、供暖费收费通知单、水费、电费明细表、居民出入证、《居家隔离告知书》、《居家隔离观察解除隔离证明》等证据佐证。本院认为，对于待证事实，牛晓琴提供的证据的证明力明显大于武文强所提供的证据。故本院依法对牛晓琴所举证据予以确认，并认定涉案房屋一直由牛晓琴居住。武文强不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所列情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。武文强与王天平、牛晓琴之间仅是房屋买卖合同关系，不能直接请求确认物权，因此武文强的确权请求，本院亦不予支持。综上所述，武文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武文强负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 怡审 判 员 蔡世杰审 判 员 张蒙江 二〇二〇年六月二十四日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥