贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6523号原告：杨志华，男，1981年7月21日出生，苗族，住黄平县。原告：杨斌，男，1978年3月21日出生，苗族，住黄平县。原告：杨志，男，1971年12月20日出生，苗族，住黄平县。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王萍，贵州思语律师事务所律师。被告：吴光军，男，1977年3月9日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：文明，贵州苗都律师事务所律师。被告：凯里市洗马河街道金九村民委员会。住所地：凯里市洗马河街道金九村。负责人：杨通顺，村主任。委托诉讼代理人（特别授权）：文玉州，男，1966年6月14日出生，苗族，住凯里市，该村副支书。原告杨志华、杨斌、杨志诉被告吴光军、凯里市洗马河街道金九村民委员会（以下简称：金九村委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨志华、杨志及其三原告的委托诉讼代理人王萍到庭参加了诉讼，被告吴光军及其委托诉讼代理人文明、被告金九村委会的委托诉讼代理人文玉州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨志华、杨斌、杨志向本院请求判决：1、判令二被告赔偿给原告造成的损失共计273280元；2、判令二被告返还原告一次性村级管理费3000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由为：2016年8月30日，原告与两被告签订《地基变更合同协议书》（以下简称：地基协议），约定被告金九村委会同意被告吴光军将位于凯里市的地基出卖给原告杨志华，杨志华一次性支付村级管理费叁仟元整给被告金九村委会。2016年8月31日，杨志华支付地基转让款173880元给被告吴光军，吴光军向杨志华出具《收条》。原告杨志华与亲戚杨斌、杨志合伙在其购买的上述地基上修建房屋，于2016年10月25日与吴寿成、雷国荣签订《房屋承建合同》，约定:“一、乙方包工包料，工钱按每平方米1200元计算；三、杨志华支付乙方工钱共计132000元，杨斌、杨志支付乙方工钱共计132000元，在修建房屋过程中分期支付；四、乙方承诺合同签订次日开始动工，至2017年4月10日前将房屋修建完成。”三位原告与吴寿成、雷国荣均完全履行合同义务，三原告修建房屋共计花费264000元。同时，三原告在修建房屋时，被告吴光军要求三原告为其免费修建家中堡坎，三原告迫于无奈花费了9280元为其修好堡坎。2017年8月24日，凯里市洗马河街道办事处（以下简称：洗马河街道）工作人员突然将三原告修建的房屋拆除，并告知原告无权在该地基上修建房屋并居住，原告才知道被两被告欺骗签订的《地基协议》是无效的，两被告应承担缔约过失责任。2017年9月26日，两被告组织三原告调解，达成《调解协议书》写明:“吴光军自愿并同意退还给杨志华173880元;吴光军付完此款项后2016年8月30日的地基变更合同协议书和2016年8月31日的收条同时无效。”按照《民法总则》《合同法》的规定，合同无效或被撤销，有过错的当事人应当承担缔约过失责任，赔偿对方的信赖利益损失。原被告之间的地基转让活动是由被告金九村委会组织的，三原告受教育程度低、法律意识浅薄，所以对村委会是非常信赖的，正是因为该《地基协议》签订的甲方是金九村委会，三原告才会同意购买地基建房，但在房屋被拆除之后才得知《转让协议》违反相关法律规定系无效合同，由此造成的损失即所有建房支出应当由两被告承担。综上，两被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，应当为此承担赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告吴光军辩称：第一，关于地基退还的争议双方已经于2017年9月达成调解协议，吴光军已经按照协议要求退还了宅基地转让款，履行完了自己的义务；第二，原告修建的房子被有关部门拆除完全是原告自己的原因，因为原告应该依法办理相关手续，但是原告没有办理导致房屋被拆除，应自行承担法律后果。被告金九村委会辩称：关于地基协议书，原告来找村委会之前已经跟主人家商量好，原告愿意支付3000元村级管理费，村委会才同意签的协议，但三原告未到相关部门办理相关手续，村委会收取的3000元已经退还；经村委会长时间与吴光军协商才同意退还原告转让款，收条同时无效，三原告也在协议书签字，吴光军当天退还转让款，村委会是协调单位，两份协议已得到双方认可，村委会不承担赔偿责任。经审理查明：原告杨志华、杨斌和杨志分别系黄平县、五组村民和报脚里村三组村民。2016年8月30日金九村的吴光军以杨琴和自己的名义将位于凯里市（地名）的土地一幅转让给杨志华，金九村委会作为甲方、杨琴作为乙方、杨志华作丙方签订了一份《地基变更合同协议书》，内容为：“经甲乙丙三方在平等互利的条件下协商达成以下地基变更合同协议：一、甲方原则上同意乙方把自家的宅基地（位于本组大坡，四至抵为是：上抵老寨集体山，下抵通组公路，东抵吴光军地基，西抵吴康明地基，面积为120平方米）变更给丙方；二、丙方须交给甲方一次性村级管理费叁仟元整（3000.00元）；三、丙方在使用该地基前需到有关部门办理用地手续，否则后果自负；四、如政府需要征用到该土地，丙方须服从政府有关征收政策进行搬迁，否则后果自负。该涉案地基原系案外人杨琴所有，杨琴将该地基出售给了吴光军，文玉堂代杨琴与杨志华签订的《地基变更合同协议书》，但实际系吴光军出售给杨志华才签订的该协议书，即文玉堂协助吴光军将涉案地基出售给杨志华。文玉堂收了杨志华１万元，文玉堂替杨志华向金九村委会支付了3000元管理费。次日，吴光军向杨志华出具了一份《收条》，内容为：“今收到杨志华交来地基转让费壹拾柒万叁仟捌佰捌拾元（173880）整。该地基由杨志华终身使用。如村、组干涉，由吴光军全权承担。甲乙双方及其家属以及亲属不得以任何理由反悔，若乙方反悔，甲方有权收回该地基，若甲方反悔，则甲方退回地基转让费，甲方若反悔，十倍返还乙方，如乙方反悔，甲方分文不退。甲方：吴光军，乙方：杨志华，证明人：吴光珍等。2016年10月25日，三原告作为甲方在未办理土地使用权证和建设工程规划许可证的情况下，与案外人吴寿成及雷国荣签订了一份《房屋承建合同》，内容为：“甲、乙双方经协商一致，约定由乙方在甲方位于贵州省凯里市的土地上修建房屋，乙方为承建方，甲方为房屋所有权人。具体约定如下：一、乙方包工包料，工钱按每平方米1200元计算，保质保量。二、房屋分为两半各自修建，其中杨志华占修建房屋的一半，占110平方米，杨斌、杨志合伙占修建房屋的一半，占110平方米。三、杨志华支付乙方工钱共计132000元，杨斌、杨志支付乙方工钱共计132000元，在修建房屋过程中分期支付。四、乙方承诺从合同签订次日开始动工，至2017年4月10日前将房屋修建完成。五、如任何一方违约，将承担总工钱30%的违约金。”该合同签订后，案外人为三原告修建房屋得一层四间的毛坏房，后洗马河街道在日常的管理工作中发现三原告的建房行为，于2017年7月14日、15日以杨志华（户）在凯里市变电站后修建房屋未取得相关合法手续，属违规违章私搭乱建行为，作出《停工通知》，要求杨志华停止建设行为，如不停工将告知凯里市城市管理行政执行局依法拆除。2017年8月24日，洗马河街道办事处工作人员在现场实施对涉案砖混结构房屋（毛坯房屋、一层四间）强制拆除。2017年9月26日，杨志华与吴光军在金九村委会的组织下进行了调解并达成了《调解协议书》，内容为：“1、吴光军自愿并同意退还给杨志华壹拾柒万叁仟捌佰捌拾元正［173880元］；2、吴光军付完此款项后2016年8月30日的地基变更合同协议书和2016年8月31日的收条同时无效。”吴光军按照该协议向杨志华退还了173880元。金九村委会将管理费3000元退给文玉堂，文玉堂收到3000元后，将之前收杨志华的1万元退还给了杨志华。2018年2月12日，三原告对洗马河街道的强制拆除行政行为不服，向三穗县人民法院提起诉讼，三穗县人民法院于2018年6月19日作出（2018）黔2624行初22号《行政判决书》，确认洗马河街道2017年8月24日强制拆除原告杨志华、杨斌、杨志位于凯里市（地名）的砖混结构房屋（毛坯房屋、一层四间）的行政行为违法。2019年1月25日，三原告起诉洗马河街道房屋拆迁管理行政赔偿。三穗县人民法院作出（2019）黔2624行赔初8号行政赔偿判决书，判决如下：一、由被告凯里市洗马河街道办事处在本判决生效后十日内赔偿三原告杨志华、杨斌、杨志财产损失人民币15000元。二、驳回原告杨志华、杨斌、杨志要求被告凯里市洗马河街道办事处赔偿其建房损失人民币263280元及其他诉讼请求。另查明：涉案地基的东面抵吴光军地基，吴光军已在其地基上修建了房屋，原告修建涉案房屋时在与吴光军房屋相邻处修建了堡坎。上述事实，有原告的起诉状、被告的口头答辩意见以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：三原告所修建的涉案房屋（毛坯房一层四间）已经三穗县人民法院作出行政判决书，确认洗马河街道强制拆除涉案房屋的行政行为违法。三原告依据该判决向洗马河街道提出了行政赔偿之诉。而三穗县人民法院作出的（2019）黔2624行赔初8号行政赔偿判决书认定了三原告修建涉案房屋不具有合法性，不属于法律规定的合法权益范畴，故洗马河街道不承担三原告的房屋损失263280元，仅支持在房屋内物品的财产损失15000元。上述行政赔偿判决书已经认定了三原告修建涉案房屋不合法，理由系三原告未取得土地使用证、未办理建设工程规划许可证，而在《地基协议》中明确了杨志华在使用该地基时需到有关部门办理用地手续，否则后果自负。但是杨志华与杨斌、杨志合伙建房之前却没有为涉案房屋的修建办理土地使用证以及建设工程规划许可证，致使涉案房屋被洗马河街道强制拆除。并且原告提交的修建合同明确涉案房屋杨志华占110平方米，杨斌与杨志合伙占110平方米，每平方米按1200元计算，杨志华与杨斌及杨志各支付工钱132000元。而三原告在庭审中认可本来要修建二楼一底的房屋，而在修建完成一层房屋后就被强拆了。而地基协议中涉案地基面积为120平方米，与三原告述称的一层楼的面积就有220平方米相矛盾，既然三原告要修建三层楼房，而房屋承建合同却未提到涉案房屋要修建几层，三原告共计诉请的264000元修房费用是三层的修建成本，还是被强拆的一层楼的成本，如仅是强拆的一层楼成本，该修建成本也远远高于市场价，故三原告提供的证据也无法证明其诉请的修建房屋成本价。故三原告诉请被告赔偿建房费用26400元，本院不予支持。对于三原告诉请修建堡坎的费用9280元，三原告提供的证据无法证明系在吴光军要求下修建的，还是为了修建涉案房屋时不影响吴光军房屋基脚而修建的堡坎，并且原告仅提交证人证言也无法证实修建堡坎的实际费用，故本院不予支持该费用。三原告诉请两被告退还村级管理费3000元，而三原告实际上并没有将3000元直接交到金九村委会，而是三原告将1万元交给案外人文玉堂后，文玉堂替三原告向金九村委会交的3000元管理费，在双方解除地基转让后，金九村委会将3000元管理费交给了文玉堂，文玉堂将其之前收的1万元又退还给了三原告。故三原告再诉请被告退还管理费3000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告杨志华、杨斌、杨志的诉讼请求。案件受理费已减半收取为2722元，由原告杨志华、杨斌、杨志共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何婷婷二〇二〇年六月十二日法官助理石本媛书记员姜秋妹