北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终150号上诉人（原审被告）：北京中核高科技术有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇岳各庄村南房易路西侧10米。法定代表人：安利华，经理。委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安利华，男，1965年10月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宏健，男，1968年3月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭国增，河南隆翔律师事务所律师。上诉人北京中核高科技术有限公司（以下简称中核高科公司）、上诉人安利华因与被上诉人张宏健居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中核高科公司、安利华共同上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回张宏健一审诉讼请求；2．由张宏健承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。张宏健获悉中核高科公司、安利华为北京奔驰汽车公司寻找停放成品车的场地，经接触，张宏健称可以联系到位于北京市房山区阎村镇肖庄村的一块320亩闲置未利用的土地（以下称涉案土地），同时承诺该土地属于建设用地，可以对地面进行硬化处理以用于建设停车场。张宏健承诺确保可以对涉案土地进行硬化后，中核高科公司、安利华经与案外人北京世纪物流有限公司（以下简称世纪物流公司）通报并征得其同意后，以中核高科公司名义与北京嘉华亚太国际投资有限公司（以下简称嘉华亚太公司）、北京市房山区阎村镇肖庄村经济联合社（以下简称肖庄村经合社）签订《补充协议》，约定嘉华亚太公司将其拥有的27公顷土地承租使用权转让给中核高科公司。后中核高科公司与世纪物流公司订立承租协议。同时，中核高科公司要求张宏健履行对涉案土地进行硬化的承诺，协助办理相关审批手续，但始终没有进展。由于地面没有许可硬化的建设审批手续，建设停车场的合同目的无法实现，世纪物流公司提出追究中核高科公司、安利华的责任，导致嘉华亚太公司发函给中核高科公司解除土地转让涉及的《补充协议》。最终由于不能实现合同目的，张宏健所谓的居间服务没有任何居间结果，反而造成中核高科公司、安利华的损失。此外，根据《服务协议》第四条的约定，在安利华给付土地方首付款后2个工作日内，把300万元全额汇入张宏健指定账户，张宏健在安利华未履行给付土地方首付款的情况下，违反约定向中核高科公司、安利华主张权利，缺乏事实依据。国家对土地的管理具有特殊性，尤其是北京市目前正在调整产业政策，对土地利用严格管控，安利华轻信张宏健的误导签订《服务协议》，事实上，张宏健没有对涉案土地进行硬化的协调能力，对土地政策不知情，虚假承诺不可能完成的事项。2．一审判决适用法律不当。（1）张宏健以居间合同纠纷提起本案诉讼，根据居间合同的法律特征，张宏健并没有实际开展居间工作。中核高科公司、安利华与嘉华亚太公司、肖庄村经合社的接触中，张宏健没有发挥作用。土地方在与中核高科公司、安利华的接触中也称从未委托张宏健开展任何与土地转让有关的业务，张宏健所谓的居间服务并不存在。（2）居间合同是有偿合同，只有在有居间结果的情况下才可以请求报酬，本案涉及的合同事项仅仅是订立合同，更主要的是约定对土地进行硬化，这是中核高科公司、安利华办理土地转让的核心要件，否则土地转让合同无法实施。张宏健并未实现其承诺。（3）合同义务主体存在违法。安利华以个人名义与张宏健订立《服务协议》，该协议并未涉及中核高科公司，但一审判决判令中核高科公司与安利华一并承担给付责任，认定错误。此外，安利华与张宏健订立的《服务合同》所涉及的土地与嘉华亚太公司向中核高科公司转租的土地是否为同一块土地，在《服务协议》中并未明确。4．《服务协议》约定报酬支付存在先后顺序和条件。在张宏健未取得安利华已支付土地方首付款证据的情况下，要中核高科公司、安利华给付服务报酬，违反合同约定，应属无效。张宏健未能完成确保地块全部水泥硬化的合同义务，导致中核高科公司、安利华与案外人的合同无法履行。二审诉讼中，中核高科公司、安利华补充上诉事实和理由：1．张宏健未按《服务协议》约定协调提供符合条件的租赁土地，中核高科公司、安利华有权拒绝支付相应报酬。《服务协议》约定的安利华委托张宏健洽谈、协调租赁阎村镇肖庄村闲置集体建设用地，但张宏健洽谈、协调给中核高科公司、安利华的土地并非建设用地。中核高科公司、安利华要求张宏健履行租赁土地地面硬化的合同义务，办理相关施工手续时才知道涉案土地并非建设用地。2．付款条件尚未成就。因涉案土地没有进行地面硬化，无法开展经营，中核高科公司、安利华未向嘉华亚太公司支付首付款。张宏健辩称，我方不同意中核高科公司、安利华的上诉请求。1．张宏健已经依照《服务协议》的相关约定，完成了居间义务，并且中核高科公司、安利华在一审诉讼时也认定该事实的成立。2．中核高科公司、安利华存在真实的委托事项，因此无须与居间合同第三方具有任何合同，即可成立居间合同。3．本案安利华与张宏健本人签订《服务协议》，而《补充协议》是安利华担任法定代表人的中核高科公司签订的承租协议，支付相应款项时也是安利华本人以个人账户向土地的出租方肖庄村经合社支付款项，同时，中核高科公司是安利华独资认缴的公司，其与公司本身存在财产混同的现象，故依照相应法律规定应承担连带责任。况且《补充协议》的出租方是肖庄村经合社，《补充协议》把相应的合同权利义务转嫁给中核高科公司，因此，安利华本人向肖庄村经合社支付的款项，应被认为相应的首付款项。张宏健认为硬化土地只是附随义务，并且中核高科公司、安利华公司在签订《补充协议》时应当在协议中描述相应的内容，其权利义务也不应由张宏健承担。据张宏健了解，《补充协议》最终没有履行的原因在于中核高科公司、安利华无资金支付相应款项所导致，与硬化并没有关系。况且依照合同约定，中核高科公司、安利华应首先向张宏健支付相应的居间费用才存在后续的硬化事实或硬化义务。张宏健向一审法院起诉请求：1．判令中核高科公司、安利华支付张宏健居间费用300万元及按中国人民银行同期贷款利率支付从2018年10月8日起至清偿完毕之日止的利息；2．由中核高科公司、安利华承担本案的诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2018年8月23日，甲方安利华与乙方张宏建签订《服务协议》，协议第一条约定，安利华委托张宏建洽谈、协调租赁阎村镇肖庄村闲置集体建设用地；第四条约定，意向土地成交以安利华与土地方签订协议为准，即视为张宏建完成中介服务义务。双方约定，由安利华支付给张宏建300万元开具正式发票；第五条约定，当安利华与土地方达成一致协议，安利华把第一笔首付款支付给土地方时，双方约定，安利华必须在2个工作日内把300万元全额支付予张宏建。第六条约定，张宏建负责将肖庄地块的土地协调卖给及租赁给安利华，并协助双方完成合同签订，双方约定，安利华与土地方签订租赁与买卖协议后，即视为张宏建完成服务义务，张宏建确保安利华在此地块全部水泥硬化，合同落款处有双方签字捺印及落款日期。2018年8月20日，案外人嘉华亚太公司（甲方）与中核高科公司（乙方）、肖庄村经合社（丙方）签订《补充协议》，《补充协议》第一条约定，嘉华亚太公司将其拥有的约27公顷土地的承租使用权转让给中核高科公司，中核高科公司愿意受让；第二条约定，中核高科公司承担并支付给嘉华亚太公司前期费用及地上物的补偿费，合计2000万元；第四条约定，肖庄村经合社同意嘉华亚太公司将该土地承租使用权转至给中核高科公司。本协议签订后，由中核高科公司与肖庄村经合社履行嘉华亚太公司与肖庄村经合社合同，嘉华亚太公司终止履行与肖庄村经合社的土地租赁协议约定的权利和责任。该协议落款处分别有嘉华亚太公司、中核高科公司以及肖庄村经合社盖章、法人或代表人签字及日期。《补充协议》签订后，中核高科公司未按约定向嘉华亚太交付款项。2018年12月16日，嘉华亚太公司向中核高科公司发出《解除协议通知》，称因中核高科公司未到现场实测钉桩交割土地，且未按协议及时向肖庄村经合社缴纳租金，嘉华亚太公司要求其限期缴纳，否则将解除与中核高科公司的协议。截止诉讼之时，中核高科公司未取得涉案土地的实际使用权，涉案土地亦未实现水泥硬化。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应该按照合同约定履行自身义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方在《服务协议》中明确约定，中核高科公司、安利华与土地方签订协议即视为张宏建完成中介服务义务，故《补充协议》的签订即可视为张宏建已完成中介服务。此时，中核高科公司、安利华亦应依约支付相应款项。据此，对张宏建要求中核高科公司、安利华支付居间费的诉讼请求，一审法院予以支持。对张宏建要求中核高科公司、安利华支付利息及律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：一、安利华、北京中核高科技术有限公司于判决生效之日起十日内给付张宏建居间费3000000元；二、驳回张宏建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中核高科公司、安利华提交了告知函、《场地、房屋租赁合同》、规划图及现场照片以证明涉案土地不是建设用地。张宏健认可上述证据的真实性，但不认可关联性和证明目的。本院经审查认为，仅依据上述证据无法证明涉案土地的性质，故本院对其不作为二审新的证据采纳。二审庭审中，安利华提出申请，请求法院向北京市房山区阎村镇村建科调查涉案土地是否为建设用地。本院将结合案件事实及相关法律规定，对该申请一并作出认定。二审庭审中，当事人确认，“张宏建”应为“张宏健”。二审庭审后，安利华向法院提交了落款加盖有北京市规划和国土资源管理委员会房山分局的《责令停止违法行为通知书》，载明“中核高科公司未经批准在肖庄村村东（原砖厂）占用集体土地进行建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，责令中核高科公司停止上述违法行为，听候处理。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，张宏健依据其与安利华签订的《服务协议》提起诉讼，要求中核高科公司、安利华支付居间费。根据《服务协议》的约定，张宏健的义务包括协调安利华租赁阎村镇肖庄村集体建设用地、确保安利华在上述地块全部水泥硬化，安利华的义务是向张宏健支付300万元。《中华人民共和国土地管理法》于2004年8月28日第二次修正，并于2019年8月26日第三次修正，因双方签订《服务协议》的时间是2018年8月23日，故《服务协议》约定的土地问题应当适用《中华人民共和国土地管理法（2004年）》（以下简称《土地管理法（2004）》）的规定。《土地管理法（2004）》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，涉案土地属于农民集体所有，而根据上述法律规定并结合《服务协议》约定，在张宏健的合同义务为协调租赁村集体建设用地、确保安利华在村集体土地上水泥硬化的情况下，张宏健应当提供证据证明涉案土地可以用于非农业建设，已经或者能够办理转为建设用地的审批手续，但张宏健未能提供证据予以证明，应当承担不利的法律后果。安利华提出的调查申请，缺乏必要性，本院不予准许。张宏健主张其已完成中介服务义务，缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，中核高科公司、安利华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法（2017年修正）》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21898号民事判决；二、驳回张宏健的诉讼请求。一审案件受理费15400元，由张宏健负担。二审案件受理费30800元，由张宏健负担。本判决为终审判决。审判长 陈 洋审判员 韩耀斌审判员 杨琳琳二〇二〇年六月三十日书记员 张晓雪