山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初2863号 原告：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市长清区大学路6900号。 法定代表人：魏刚毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。 被告：范德强，男，1979年2月16日出生，汉族，居民，住山东省惠民县。 原告济南长箭房地产开发有限公司（下称长箭房地产）与被告范德强、王乐园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪涌，被告范德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长箭房地产向本院提出诉讼请求：一、依法解除长箭房地产与范德强、王乐园签订的《商品房买卖合同》；二、判令范德强、王乐园支付合同违约金47239.2元；三、本案一切诉讼费用由范德强、王乐园负担。事实和理由：长箭房地产与范德强、王乐园于2015年8月18日签订《商品房买卖合同》。二人购买长箭房地产开发的位于长清区商品房。按照合同约定，房屋总价款为776196元，首付款为236196元，余款540000元按揭贷款支付。但合同签订时范德强、王乐园以资金紧张为名未向长箭房地产交纳首付款，后经长箭房地产催要迟迟不予支付。范德强、王乐园严重违约不履行合同义务，致使合同目的无法实现，该商品房买卖合同应予解除。为此，特诉至法院，望判如所请。 范德强辩称，1.银行的放贷没有交是因为长箭房地产的房屋至今没有交付，我去长箭房地产找过几次没有得到解决；2.在此期间，我去银箭宜居佳苑房子里查看时，发现房子已经被别人居住，我所交的首付款由富国置业转给一个叫席鹏的人，长箭房地产说我没交首付，我不认可，我去长箭房地产咨询的时候，长箭的老总说席鹏不是长箭房地产的员工。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《济南市商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、借款借据、中国工商银行电子回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2015年8月18日，长箭房地产与范德强、王乐园签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：销售（字）201518641041和销售（字）201518641181。范德强、王乐园购买长箭房地产开发的房屋和4号楼2单元-2层04号储藏室，总价款776196元。范德强、王乐园按合同约定，应支付首期房款236196元，剩余房款540000元，采用银行按揭方式付款。 两份购房合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。…”附件五《合同补充协议》第二条第3款第（6）项约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项…”。范德强、王乐园因当时资金紧张，于2016年1月份向长箭房地产借款236196元，用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了制式借款借据一份，范德强、王乐园在借据上签名并摁手印。 2015年9月14日，范德强、王乐园，长箭房地产与中国工商银行股份有限公司济南长清支行（下称工行）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定范德强、王乐园向工行借款金额为人民币540000元，长箭房地产对该借款提供阶段性连带责任保证；保证责任的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2019年1月31日前，范德强、王乐园一直按照合同的约定偿还贷款。自2019年1月31日起，因范德强、王乐园未能按时还贷，工行从长箭房地产的保证金账户开始扣款，截止2020年4月30日，长箭房地产为范德强、王乐园代偿借款本息共计36304.63元。长箭房地产为范德强、王乐园代偿上述按揭贷款的本息后，依据双方的合同约定诉来本院，请求解除与范德强、王乐园签订的两份《济南市商品房买卖合同》，并由其二人承担违约金47239.2元及本案诉讼费用。 诉讼过程中，长箭房地产对其主张的违约金47239.2元的计算依据和标准，进行了明确：依据涉案购房合同第七条，按236196元的20%支付违约金。 诉讼过程中，范德强提交了案外人付珊珊尾号为1674的农行卡的转账明细两份、借记卡明细两份及案外人席鹏为其出具的50000元的收到条一份，用以证明其已经向席鹏支付房款178639元。对此，长箭房地产称涉案房屋买卖合同是长箭房地产与范德强、王乐园之间建立的买卖关系，而范德强主张的三笔付款，均不是支付给长箭房地产的，并且范德强也当庭认可其不能证明收款方席鹏与长箭房地产之间有任何职务上或授权上的关系，故上述证据与本案所争议的事实缺乏关联性；另外，上述款项均是支付给案外人，对其真实性无法确认。 诉讼过程中，王乐园于2019年10月5日因病去世，本案因此中止诉讼，经审查查明其继承人仅有其丈夫范德强与女儿范贞浩，因范贞浩尚年幼，其父（即法定代理人）范德强明确范贞浩不参加本次诉讼。 本院认为，2015年8月18日，长箭房地产与范德强、王乐园签订的两份《济南市商品房买卖合同》，以及2015年9月14日，长箭房地产、范德强、王乐园与工行签订的《个人购房借款/担保合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。工行依据《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款后在范德强、王乐园出现未按约还款的情况下，从长箭房地产保证金账户内扣划款项，截止2020年4月30日，长箭房地产为范德强、王乐园代偿了未按时足额偿还的贷款本息36304.63元，事实清楚，证据充分，本院予以采信。 《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项明确约定了合同解除的条件。范德强、王乐园长期拖欠长箭房地产首期房款，长箭房地产为范德强、王乐园代偿借款本息后，依据合同约定要求解除与二人签订的《济南市商品房买卖合同》，合理合法，本院予以支持。本案因范德强、王乐园未完全履行《济南市商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》义务，导致长箭房地产承担《个人购房借款/担保合同》的保证责任，亦导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，范德强理应承担违约责任，用以赔偿长箭房地产的损失。长箭房地产要求范德强、王乐园支付从长箭房地产借取的、并未实际交付的首期房款236196元产生的，按照涉案购房合同约定的20%计算的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。 范德强主张其向案外人席鹏支付了部分房款，但对于席鹏与长箭房地产的关系，其并未举证证明。提交的案外人向席鹏支付178639元的转账记录及收据，不能证明其向长箭房地产缴款的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除济南长箭房地产开发有限公司与范德强、王乐园，于2015年8月18日签订的、合同编号为“销售（字）201518641041”和“销售（字）201518641181”的《济南市商品房买卖合同》； 二、范德强于本判决生效之日，向济南长箭房地产开发有限公司支付违约金47239.2元（236196元*20%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费981元，保全费1670元，由范德强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  冯 毅 人民陪审员  张春法 人民陪审员  赵阳峰 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  王雨欣