湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终184号上诉人（原审被告）：孝感逸美商贸有限公司，住所地:湖北省孝感市槐荫大道427号。法定代表人：徐勇刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：余飞，湖北言达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孝感大鹏船用机械股份有限公司，住所地：湖北省孝感市槐荫大道427号。法定代表人：沈宏胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁犟，湖北律之心律师事务所律师。上诉人孝感逸美商贸有限公司（以下简称逸美公司）因与被上诉人孝感大鹏船用机械股份有限公司（以下简称大鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逸美公司上诉请求:1.依法撤销(2019)鄂0902民初2958号民事判决第一项和第四项，即将第一项改判为双方继续履行双方的《房屋租赁合同》，同时将第四项改判为不支付违约金30519.44元。2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一审判决认定事实错误和适用法律错误。1.根据双方合同约定，租赁期限为15年，在房屋租赁未到期的情况下，被上诉人未经合法有效通知的情况下无权解除合同，且其程序也不合法，本案在被上诉人未经合法通知且未取得上诉人同意的情况下，被上诉人无权解除合同。2.上诉人基于十五年长期租赁的前提下，对租赁房屋进行了上千万以上的投资，且卖场还有上千万元的商品，被上诉人单方解除合同，应当对上诉人的损失进行赔偿。3.上诉人未违约，关于本案租金的支付问题，在双方数轮协商中，被上诉人答应给与上诉人宽限期，因此，上诉人一方未及时缴纳租赁行为不属违约行为，原审判决合同解除并判令上诉人支付违约金无合同和法律依据。大鹏公司辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用准确，程序正当，请求依法维持。二、上诉人的上诉请求及理由不能成立。1.上诉人拒不支付租金的行为构成严重违约，答辩人有权解除合同。2.若上诉人确实存在大量积压商品，该积压商品所形成的损失也应由上诉人自行承担，与答辩人无关。3.答辩人与上诉人之间并未就争议事项达成调解协议，答辩人也未向上诉人作出同意其延期支付租金的承诺。大鹏公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判决逸美公司立即向大鹏公司支付租金318694.42元(2019年1月1日至2019年5月30日期间的租金)；3.判决逸美公司立即将租赁房屋腾空交付大鹏公司，并自2019年5月31日起按每日2138.88元的标准，向大鹏公司支付房屋占用费至逸美公司将租赁房屋腾空并交付大鹏公司为止；4.判决逸美公司向大鹏公司支付违约金30519.44元；5.判决逸美公司向大鹏公司支付土地使用税46147.02元及房产税27089.76元，合计73236.78元；6.本案的诉讼费用由逸美公司承担。一审法院认定事实：逸美公司因经营家居销售和建材市场开发等需求，于2015年4月27日与大鹏公司签订了一份《租赁合同》，合同约定，大鹏公司将其位于孝感市××大道××房屋、土地以及配电设施等租赁给逸美公司经营，租赁期限为15年，即自2015年1月1日起至2030年1月1日止，租金第一年为700000元，每三年按10%上浮，即2019年度租金为770000元，每年租金在当年1月前付清，若逾期三个月以上，经催告仍不支付租金的，大鹏公司有权解除合同，并要求逸美公司支付欠缴租金10%的违约金。同时约定，逸美公司新建和改建租赁物业时，大鹏公司有向政府和公用事业单位申请批准，并应尽力协助逸美公司申请获得批准的义务，其新建改建房屋费用由逸美公司承担，新建改建房屋报建过程中政府有关部门收取相关费用由逸美公司承担。合同签订后，大鹏公司依约将租赁房屋、土地以及配电设施交付逸美公司使用至今，逸美公司也依约支付了截至2019年1月1日前的租金。2019年3月29日因逸美公司未按合同约定期限支付租金，大鹏公司通过快递的形式向逸美公司送达告知函，要求逸美公司按照合同约定支付2019年租金770000元。因逸美公司未回复也未支付下欠租金，大鹏公司又于2019年5月29日再次通过快递的方式向逸美公司送达《解除租赁合同告知函》，以逸美公司未按照合同约定期限向大鹏公司支付租金为由，通知逸美公司解除租赁合同。此后逸美公司仅支付租金10000元，下欠租金至今未支付，故大鹏公司具状诉至法院。一审法院认为，大鹏公司与逸美公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。大鹏公司按照合同约定向逸美公司交付了租赁房屋、土地以及配套设备后，逸美公司理应按照合同约定的期限、金额支付租金，逸美公司至今拖欠租金未付应承担相应的违约责任，据此，在双方约定的解除合同条件成就时，大鹏公司可以解除合同，逸美公司应从2019年1月1日起按照合同约定的年租金770000元的标准，支付至租赁合同解除之日止的租金（应扣减逸美公司已支付的10000元租金）以及租赁合同解除后逸美公司应按照合同约定的年租金770000元的标准支付其返还租赁物前的占用期间的使用费，故大鹏公司请求解除双方签订的租赁合同和要求逸美公司支付租金、占用期间使用费以及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。对于大鹏公司要求逸美公司支付土地使用税和房产税的诉讼请求，虽租赁合同约定该费用由逸美公司负担，但大鹏公司未提交证据证明该费用大鹏公司已实际缴纳以及缴纳的实际金额，故对大鹏公司的该项请求不予支持。逸美公司以其投资一千多万元改建、新建建筑物以及装修，在租赁合同没有届满前大鹏公司要求解除合同的情况下，大鹏公司应予以补偿的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的相关规定，以及对于逸美公司抗辩的投资扩建、新建的租赁物业，虽经大鹏公司同意扩建、新建，但双方对扩建、新建费用已明确约定由逸美公司负担，故逸美公司的抗辩不予采纳。综上所述，对大鹏公司有事实和法律依据的诉讼请求，依法予以支持。判决：一、解除大鹏公司与逸美公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》。二、逸美公司于本判决生效之日起十五日内向大鹏公司支付自2019年1月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金（按照年租金770000元，即每日2109.58元的标准支付，并扣减逸美公司已支付的10000元租金）。三、逸美公司于本判决生效之日起十五日内向大鹏公司支付自《租赁合同》解除之日起至租赁物实际腾退返还之日止的占用使用费（按照年租金770000元，即每日2109.58元的标准支付）。四、逸美公司于本判决生效之日起十五日内向大鹏公司支付违约金30519.44元。五、驳回大鹏公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7957元，由逸美公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：本案双方当事人于2015年4月27日签订的《租赁合同》是否仍应继续履行，逸美公司是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案大鹏公司（甲方）与逸美公司（乙方）签订的《租赁合同》第九条第3款约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同并追究乙方违约金责任。①不按本合同约定支付租金，逾期三个月以上的，经甲方催告后，不支付租金的”上述合同条款明确约定了解除合同的情形。一审中，大鹏公司提交了EMS快递单、快递查询、《告知函》、《解除租赁合同告知函》，证明该公司向逸美公司履行了催告通知义务。经查，大鹏公司两次邮寄的地址均与逸美公司的工商营业地址一致，且快递查询结果均为签收。逸美公司上诉称未收到大鹏公司邮寄的两份告知函与客观事实不符，本院不予支持。因此，一审法院判决解除双方当事人签订的《租赁合同》正确。逸美公司上诉提出要求继续履行合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。逸美公司上诉称租金问题大鹏公司答应给其宽限期，对该事实主张，逸美公司未提交证据予以证明，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及案涉合同约定，大鹏公司请求逸美公司支付未按约定支付租金的违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。关于逸美公司上诉称大鹏公司单方解除合同应当对其损失进行赔偿的主张，一审法院认定得当，本院予以认可不再赘述。综上所述，逸美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7957元，由孝感逸美商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年六月五日书记员 胡羽青