杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2807号 原告（反诉被告）：孔金源，男，1949年6月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：洪进，常山县文峰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王银燕，浙江萧和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孔先祥，男，1955年9月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：沈国英，女，1960年5月28日出生，汉族，住杭州市萧山区。 二被告共同诉讼代理人：孔凯，系二被告儿子。 被告（反诉原告）：孔凯，男，1985年4月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告孔金源诉被告孔先祥、沈国英、孔凯合同纠纷一案，本院于2020年3月16日以财产损害赔偿纠纷为案由立案受理后，依法与（2020）浙0109民初2811号原告孔先祥、沈国英、孔凯诉被告孔金源合同纠纷一案合并审理，由审判员诸灿祥适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。孔金源及其委托诉讼代理人王银燕、孔凯（同时系孔先祥、沈国英的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔金源诉称：原告与被告孔先祥于2001年5月6日签订了一份《併资建房协议》，协议约定由被告孔先祥出面建造二间三层楼房，并由原告出资100000元併建该房屋，签订本协议时当初先支付80000元，余款20000元在房屋竣工后，把钥匙交给原告时付清；同时约定该房屋二楼至三楼及三楼全部层归属原告，架空层北面的二间车库归属原告，架空层至二楼的楼梯归原、被告共有，但楼梯内双方均保持出入畅通。后双方又签订了一份《併资建房补充协议》，该协议第三条约定，原告的水表、电表由被告装好，管道及线路的安装均应按被告相同的布局安排，归被告负责。协议签订后，原告依约履行了其支付款项的义务。2016年6月29日，被告以确认合同无效纠纷向萧山区人民法院提起诉讼，2017年2月14日该院作出了（2016）浙0109民初9699号民事判决，后原告不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月5日作出（2017）浙01民终1895号民事判决。2001年5月6日用100000元从被告处购买170多平方米的房屋，且2001年100000元的货币价值与2016年的货币价值差距较大，如今仅将100000元返还给原告，给原告造成巨大损失。综上，被告应当明知其所出卖的房屋属于禁止流转范围，出卖多年后又以违反出售房屋为由主张合同无效，应承担主要过错责任，给原告造成巨大经济损失。故原告诉请判令：三被告共同赔偿原告《併资建房协议》无效的损失费用500000元。后原告当庭明确该500000元主要系建房与确认合同无效期间的房屋升值差价损失。 被告孔先祥、沈国英、孔凯辩称：1、案涉纠纷系由《併资建房协议》引起，协议书中甲方系被告孔先祥，乙方系原告，根据合同相对性，被告孔凯不应当作为损失赔偿案件的主体，故被告孔凯的主体不适格；2、确造成原告损失，但损失具体金额计算方式并非原告所述，在（2016）浙0109民初9699号案件审理过程中，原告已申请司法鉴定，金额确定应当依据该案中的评估报告。 反诉原告孔先祥、沈国英、孔凯诉称：反诉原告以（2017）浙01民终1895号民事判决书为依据，于2017年7月7日向杭州市萧山区人民法院申请了强制执行（执行案号：（2017）浙0109执5692号），萧山区人民法院执行局多次与反诉被告孔金源协商未果，于2017年9月22日对案涉房屋（总面积186.40平方米）进行了强制腾房，执行过程均在案卷中记录，其中反诉原告孔先祥、沈国英垫付了全部腾房费用，但反诉被告一直未支付。且反诉被告在2017年7月6日起至2017年9月22日止违法侵占原告房屋，造成原告损失。综上，反诉原告诉请判令：1、反诉被告双倍支付反诉原告侵占房屋使用费19000元（2017年7月6日起至2017年9月22日止，以临浦镇中国房产数据网5年租金检测数据为准，确定为月租金41元每平方，适当予以下调）；2、反诉被告双倍支付反诉原告在执行案件中垫付款项2480元；3、反诉被告返还反诉原告在前案判决项下多支付的铝合金推拉窗费用6276元以及固定床费用676元。 反诉被告孔金源辩称：当初引起执行的原因系反诉原告将门锁更换，第一次系执行法官出面才开门，反诉被告才进行部分物品的搬离。当时一层车库门因不通电源也无法打开，开锁匠与民警均因前述判决已经生效，房屋权属已经明确而无法处理，故最终没有搬成。故系因反诉原告自身引起，执行法官执行时称会临时找地方放东西，但至今反诉被告未收到清单，具体搬离情况反诉被告均不知情。后反诉被告才发现，相应搬出的财物被堆放在一处亭子中。 原告（反诉被告）孔金源为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：（2016）浙0109民初9699号、（2017）浙01民初1899号民事判决书各1份，拟证明被告（反诉原告）对合同无效存在巨大过错；另因500000元金额系暂定，申请从商品房增值角度对具体损失进行鉴定。经质证，被告（反诉原告）认为，对2份判决书无异议。但因前案审理过程中，已有司法鉴定报告，应按原评估报告金额确定，该金额与现政府拆迁补偿标准亦一致，故原告主张无证据。经审查，本院认为，针对2份判决书，判决书中认定的事实本案亦予以确认。至于鉴定申请，因前案已有对案涉房屋的房屋重置价格及相应装修装饰价格的评估报告，故本案中不再进行鉴定，具体原因将在本院认为部分详述。 被告（反诉原告）孔先祥、沈国英、孔凯为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、（2017）浙01民初1899号民事判决书以及（2017）浙0109执5692号案件受理通知书，拟证明执行过程中的垫资事实；2、中国房产网数据，显示萧山区临浦镇房屋租金走向，拟确定2017年7月至9月每月每平方租金为41元的事实，材料已载明网址；3、垫付执行费用凭证，拟证明垫付腾退费用的事实；4、房产评估报告、见证书以及147874元交付款项凭证各1份，拟证明铝合金推拉窗、固定床费用支付不合理的事实（见证书中已经载明铝合金推拉窗由被告出钱），另拟证明房屋增值部分已确定、执行过程中发现装修部分有出入的事实。经质证，原告（反诉被告）认为，证据1，真实性无异议，但本案导致强制执行的原因系被告故意换锁，故不能达到相应证明目的；证据2不予认可，面积不符合，相应金额亦不予认可；证据3，真实性不予认可；证据4，因其需要证明的对象属于再审范畴，与本案并无关联性，故不予认可。经审查，本院认为，证据1-4的真实性本院予以认定，证据1、3可以证明强制腾退房屋以及由反诉原告垫资的事实，本院对该部分证明效力予以认定。证据2可以基本显示反诉原告所主张的月平均租金具体金额，故本院对其相应的证明效力予以认定。证据4因其需证明的事实系与生效判决已认定事实矛盾之处，故在本案中不予审查。 根据以上所确认的证据，本院依职权调取的（2016）浙0109民初9699号、（2017）浙01民初1899号、（2017）浙0109执5692号三案案卷以及双方当事人在庭审中的陈述，本院经审理认定如下事实： 2017年6月12日，孔凯向本院执行款专户存入147874元，履行（2016）浙0109民初9699号判决书项下义务。 2017年8月11日，原告（反诉被告）孔金源在本院执行局作为当事人签写执行笔录一份，笔录中，其明确无法给予法院主动履行生效判决确定的义务所需要的时间，执行法官亦明确告知其如不自觉履行，法院将采取强制措施，并向其确认了邮寄地址。 2017年9月22日，法院对案涉房屋采取了强制腾退措施，反诉原告自述，其垫付开锁费、布料款、拆除人工费等费用合计2480元，用于腾退房屋。 （2016）浙0109民初9699号案件审理过程中，经孔金源申请，本院委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司杭州分公司对进行评估，该评估公司出具估价报告，案涉原《併资建房协议》所约定由孔金源所有部分建筑物建筑面积为186.40平方米，该部分建筑物在2016年10月17日的重置价格为129548元。 另，对于（2016）浙0109民初9699号、（2017）浙01民初1899号民事判决书所认定的事实本案亦予以确认。 本院认为：本案虽以财产损害赔偿纠纷为案由立案，但实质仍系因《併资建房协议》无效引发的赔偿纠纷，故案由应定为合同纠纷。根据合同相对方，孔凯并未在协议上签字，故孔凯不应作为本诉被告，其相应辩称本院予以采信。同理，因主体不适格，孔凯亦不应再作为反诉原告。 本案争议焦点即各方请求是否成立。首先，针对原告的本诉请求。在（2016）浙0109民初9699号民事判决书中，已认定孔先祥、沈国英对合同无效承担主要责任，并告知鉴于孔金源在审理中提出的反诉请求因未预交反诉受理费而被按撤诉处理，故因合同无效造成的其他损失其可另行主张权利。现孔金源就上述判决未处理的其余损失，即装修款之外的损失，在本案中主张赔偿，并无不妥。至于赔偿范围，因前案已委托评估机构，评估认定案涉原《併资建房协议》所约定由孔金源所有部分建筑物在2016年10月17日的重置价格为129548元，该重置价格被告亦予以认可，而孔金源原用于履行合同义务支付的100000元，被告已履行返还义务，其他损失即为差额29548元。因双方均存在一定过错，参考上述损失，比照附近房屋拆迁安置补偿款项发放标准，本院酌定孔先祥、沈国英承担损失20000元。至于原告孔金源主张的其余因房屋增值所造成的差价，因案涉房屋并非一般意义上的商品房，而系农村自建房，且具有交易限制，故不应当将参考一般商品房所认为的增值部分作为损失进行主张。并且孔金源在与孔先祥、沈国英签订协议时，亦应当知晓该房屋与商品房的区别，100000元在当时并非小额款项，孔金源应系在多方考量之下签订案涉《併资建房协议》，现其要求就房屋增值部分进行鉴定的申请本院不予同意，诉请中主张的其余损失本院亦不予支持。被告的相应辩称本院予以采信。 针对反诉原告的第1、2项诉请。在（2016）浙0109民初9699号、（2017）浙01民初1899号民事判决书生效后，反诉被告并未履行其腾退房屋义务，且经执行法官告知后仍未主动履行，故从判决生效至被强制腾退期间，反诉被告的行为实质上侵占了反诉原告的该处房屋，妨害了反诉原告取得不动产的收益权，因其过错所造成的损害，反诉被告应依法承担相应的赔偿责任，反诉原告所垫付的腾退费用亦应由反诉被告承担。反诉被告辩称系因由反诉原告原因导致其无法履行生效判决所确定的义务，但并未提供任何证据予以证明，故其辩称本院不予采信。至于应当赔偿的具体金额，参考反诉原告提供的垫付凭证以及中国房产网2017年临浦镇租房平均价格，本院酌定反诉被告需赔偿反诉原告垫付费用及租金损失合计20000元。另，反诉原告主张的双倍诉请，因并无法律依据，本院不予支持。至于反诉原告的第3项诉请，因该事实已在（2016）浙0109民初9699号、（2017）浙01民初1899号民事判决书中予以确认，如反诉原告对此有异议，应另行启动再审程序，本案中不宜处理。 综上，本诉原告及反诉原告合理部分的诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、孔先祥、沈国英于本判决生效之日起十日内赔偿孔金源损失20000元； 二、孔金源于本判决生效之日起十日内赔偿孔先祥、沈国英垫付费用及租金损失合计20000元； 三、驳回孔金源的其余本诉请求； 四、驳回孔先祥、沈国英、孔凯的其余反诉请求。 上述一、二项赔偿义务相抵后，本诉及反诉被告均无需另行履行支付义务。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由孔金源负担4250元，由孔先祥、沈国英负担150元；反诉案件受理费510元，减半收取255元，由孔金源负担150元，由孔先祥、沈国英、孔凯负担105元。本诉及反诉案件受理费双方均已预交，不再另行需要向法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  诸灿祥 二〇二〇年六月五日 书记员  钱淑敏