广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终255号上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地:广东省韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。负责人：张艳芝。委托诉讼代理人：马艳，该分公司工作人员。被上诉人（原审被告）：徐晓梅，女，1961年10月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***********。委托诉讼代理人：廖福喜(徐晓梅丈夫)，男，1958年8月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***********。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人徐晓梅物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持碧桂园物业公司诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由徐晓梅承担。事实与理由：碧桂园物业公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、碧桂园物业公司与徐晓梅签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）合法有效，徐晓梅应当履行交纳物业服务费的义务。根据《物业服务协议》第六条：“业主应当自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费”及第十六条第二款：“甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”的约定。徐晓梅应当履行协议中的相应义务即按时足额交纳物业服务费，如逾期未交的，还应当支付违约金。碧桂园物业公司合法合规的向徐晓梅追缴物业服务费。自徐晓梅拖欠物业服务费以来，碧桂园物业公司多次通过电话、律师函等方式向徐晓梅追缴拖欠的物业服务费，但仍遭到徐晓梅的无理拒绝。徐晓梅拒绝缴纳物业服务费，损害了涉案园区全体业主的利益。二、徐晓梅拒交物业服务费的理由不成立，徐晓梅提出涉案房屋存在重大质量问题属于另一法律关系，原审判决不应以此为由免除徐晓梅的缴交义务。原审判决混淆了商品房买卖合同、物业服务合同两种不同性质的法律关系及其应当承担的法定责任。碧桂园物业公司与韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）分属于两家不同的企业经济组织，是不同的民事主体。徐晓梅与碧桂园物业公司、顺宏公司订立的合同不同，法律关系也不同，所应承担的责任亦不相同。原审判决以碧桂园物业公司与顺宏公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）中的约定为理由，排除了碧桂园物业公司与徐晓梅签订的《物业服务协议》中的缴费义务，违反了合同相对性的原则。《物业合同》第五条第二项约定的为顺宏公司作为合同主体的情形，而非对园区业主的免责条款。碧桂园物业公司与徐晓梅签订《物业服务协议》，建立了双方的物业服务关系，应以该协议约定认定权责。原审判决穿插两个合同、混淆三个主体的权责，违反法律规定且与事实不符。徐晓梅以房屋质量问题为由拒绝向碧桂园物业公司交纳物业服务费是没有法律依据的。徐晓梅以房屋有重大质量问题拒收楼来作为抗辩理由，但时至今日两年多并未向顺宏公司主张权利，与徐晓梅辩解相互矛盾，证实了徐晓梅借与案外人顺宏公司之间的不实矛盾，躲避向碧桂园物业公司交纳物业服务费的真实目的。徐晓梅口头答辩称，以一审的答辩理由答辩。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐晓梅向碧桂园物业公司支付韶关碧桂园凤凰山1街30座003号商铺(以下简称3号商铺)的物业服务费暂计至2019年6月共1899.98元。2.判令徐晓梅以每月拖欠物业服务费为基数，按所欠物业服务费每日5‰为标准，向碧桂园物业公司支付至徐晓梅交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金，暂计至2019年8月5日的违约金为1486元，合计3386元。3.由徐晓梅承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月13日，徐晓梅与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，约定徐晓梅购买顺宏公司3号商铺（此房为预售商品房）。该合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年7月16日前向买受人交付商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能近期交接的，双方同意按照以下方式处理（1）视为出卖人已按期交付该商品房。为此，碧桂园物业公司依据上述合同约定，认定顺宏公司已于2017年7月16日将商铺交付给了徐晓梅，碧桂园物业公司并根据其与顺宏公司签订的《物业合同》及碧桂园物业公司与徐晓梅签订《物业服务协议》，从2017年8月1日起开始计收徐晓梅所购商铺的物业管理费。徐晓梅认为，顺宏公司交付的3号商铺不符合交楼的质量标准，拒绝收楼，并拒绝向碧桂园物业公司缴交物业管理费。碧桂园物业公司于2019年5月31日向徐晓梅寄送《律师函》催收物业管理费。徐晓梅则以其商铺房顶存在严重漏水等问题至今没有维修，导致商铺至今未交付使用为由，拒绝向碧桂园物业公司缴交物业服务费。为此，碧桂园物业公司提起本案诉讼。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是碧桂园物业公司是否有权直接向徐晓梅计收物业管理费。根据碧桂园物业公司与顺宏公司签订的《物业服务合同》第五条第2点约定“本物业内已竣工但尚未出售，或已出售但未交付给业主的物业服务费（以下简称‘空置房物业服务费’包括但不限于住宅物业的物业服务费、商业物业的物业服务费和车位的物业服务费）及本合同所约定的各项分摊费用由甲方（顺宏公司）全额交纳。”以及《物业服务协议》第六条第二款“甲方（徐晓梅）与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于房产公司将本园区移交乙方（本案碧桂园物业公司）之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自本园区移交之日起次日起，无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”第三款“甲方（徐晓梅）与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），晚于房产公司将本园区移交乙方（本案碧桂园物业公司）之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”根据上述约定，碧桂园物业公司向徐晓梅计收物业服务费的前提是在顺宏公司向徐晓梅交付房屋之后，即碧桂园物业公司向徐晓梅计收物业管理费的前提是顺宏公司已经将3号商铺交付给徐晓梅。而本案徐晓梅与顺宏公司并没有就3号商铺办理过交接手续，徐晓梅与顺宏公司双方在履行该《商品房买卖合同》，因查验房屋时，徐晓梅发现房屋存在质量问题未收楼，到底是徐晓梅不接收已经验收合格的商品房还是顺宏公司交付的商品房不符合交付的条件，本案无法确定，碧桂园物业公司应在徐晓梅与顺宏公司确定3号商铺具体的交楼日期之后，碧桂园物业公司依据确定的具体交接日期，交房前的物业服务费应当由碧桂园物业公司依据其与顺宏公司签订的《物业服务合同》向顺宏公司收取，交房后的物业管理费，碧桂园物业公司才可依据其与徐晓梅签订的《物业服务协议》向徐晓梅计收物业管理费。因徐晓梅目前尚未与顺宏公司解决本案涉案标的3号商铺产生的房屋买卖合同纠纷，故碧桂园物业公司直接向徐晓梅主张计收物业管理费，依据不足，理由不充分，依法不予支持。一审法院判决：驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的诉讼请求。本院二审查明，一、根据徐晓梅与碧桂园物业公司的约定，徐晓梅应支付物业服务费:2018年8月166.18元，2018年9月至2019年6月每月173.38元;合计1899.98元。二、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。2020年6月14日，碧桂园物业公司书面向本院申请2018年8月至2019年8月5日期间产生的违约金1486元下调至年利率24%计算。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对碧桂园物业公司的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、碧桂园物业公司依据与徐晓梅签订的《物业服务协议》请求徐晓梅支付物业服务费及违约金理由是否成立。碧桂园物业公司与徐晓梅签订的《物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业服务协议》第六条第三款“甲方（徐晓梅）与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），晚于房产公司将本园区移交乙方（碧桂园物业公司）之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”的约定，徐晓梅应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日2017年7月16日起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。徐晓梅自签订《物业服务协议》至今，从未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是碧桂园物业公司向其催收，徐晓梅在收到碧桂园物业公司的《催缴物业服务费律师函》后，仍拒绝履行该义务。因此，徐晓梅的行为已经构成违约。碧桂园物业公司请求徐晓梅支付2018年8月至2019年6月的物业服务费1899.98及违约金理由成立。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，徐晓梅逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于碧桂园物业公司与徐晓梅签订的《物业服务协议》第十六条第二款对逾期交费的违约责任约定从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金以及碧桂园物业公司申请2018年8月至2019年8月5日期间产生的违约金1486元下调至年利率24%计算均超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，本院适当调整为徐晓梅支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算为宜。其中，徐晓梅应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为58.77元。二、徐晓梅以所购涉案商铺存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业公司支付物业服务费是否有依据。徐晓梅向顺宏公司购买涉案商铺，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业公司签订了《物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，徐晓梅在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，徐晓梅享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《物业服务协议》，徐晓梅享有碧桂园物业公司为涉案商铺所在小区提供物业服务的义务，同时自己应当履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于徐晓梅所称的涉案商铺存在质量问题并非碧桂园物业公司造成，且徐晓梅与碧桂园物业公司签订的《物业服务协议》没有约定当涉案商铺房顶存在严重漏水等问题未收楼时徐晓梅可以免交物业服务费，故徐晓梅以此为由拒绝向碧桂园物业公司缴交物业服务费，与《物业服务协议》约定徐晓梅享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果徐晓梅认为购买的涉案商铺房顶存在严重漏水等问题，应依据与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《物业服务协议》中约定的向碧桂园物业公司按时足额交纳物业服务费义务。综上，徐晓梅所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。综上，徐晓梅拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立。碧桂园物业公司请求徐晓梅支付2018年8月至2019年6月的物业服务费1899.98及从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金58.77元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算的违约金理由成立，依法有据，本院予以支持。碧桂园物业公司超出此金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，碧桂园物业公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2062号民事判决；二、徐晓梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月至2019年6月的物业服务费共计1899.98元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为58.77元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算]给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担。二审案件受理费50元，由徐晓梅负担。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司预交的二审案件受理费50元由本院予以退回。限徐晓梅于收到本判决书之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年六月十七日书记员  刘美红