湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初32号原告：盛文周，男，1990年4月12日出生，汉族，农民工，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人:潘金梅，女，1969年10月12日出生，汉族，住湖北省云梦县，系原告盛文周之母。委托诉讼代理人：程先强，云梦县法律援助中心法律工作者。被告：湖北名流置业有限公司。住所地：湖北省云梦县安平路特118号。法定代表人：盛建权，系公司总经理。被告：云梦县房地产有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇珍盐路。法定代表人：陈枣云，该公司经理。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：康德荣（曾用名康再德），女，1968年8月1日出生，汉族，原云梦县棉纺厂退休职工，住湖北省云梦县，原告盛文周与被告湖北名流置业有限公司（以下简称名流公司）、被告云梦县房地产有限公司（以下简称房地产公司）、被告康德荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛文周的委托诉讼代理人潘金梅、程先强，被告名流公司法定代表人盛建权，被告房地产公司的委托诉讼代理人王念东，被告康德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛文周向本院提出诉讼请求：1.判令被告名流公司返还原告房屋定金15万元并支付违约金10万元；2.判令被告房地产公司对被告名流公司的上述债务承担连带清偿责任；3.被告康德荣承担连带返还15万元的担保责任；4.被告名流公司承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告盛文周明确第一项请求为：判令被告名流公司返还原告房屋定金15万元并支付违约金10万元或赔偿损失10万元。事实和理由：盛文周母亲与康德荣系老乡且早年相识。名流公司与房地产公司联合开发位于云梦县城关镇××北的肖李棚户区改造房地产项目。2015年4月4日，因名流公司欠康德荣借款，康德荣遂与盛文周母亲商议到名流公司买房，将购房款抵偿名流公司下欠康德荣的借款，双方随后到名流公司与房地产公司的售楼部买房，康德荣遂找名流公司开具了购房首付款15万元的收据，约定将两被告联合开发的“名流天骄”项目部3号楼1单元1101号房屋出售给盛文周，盛文周遂转账给康德荣139000元，当场给现金11000元。其后，盛文周要求与名流公司签订房屋买卖合同未果。同年5月，名流公司法定代表人盛建权被云梦县公安局刑事拘留。之后，盛文周找到康德荣，其口头担保如房屋买卖不成就退还原告15万元。名流公司法定代表人盛建权刑满释放后，原告母亲多次找名流公司要求退还购房款，其以开发的房屋资产由房地产公司接管清算为由拖延拒付。综上，涉案房屋由名流公司和房地产公司联合开发，房地产公司提供资质并以其名义对外销售，名流公司法定代表人盛建权具体负责，故两公司应承担连带清偿责任。康德荣在该案中口头担保房屋买卖交易的完成，且原告向其支付了15万元，故其应承担连带担保责任。被告房地产公司辩称，房地产公司对原告诉称事实不知情，且涉案房屋的买卖与房地产公司无关，原告起诉仅凭一份名流公司出具的15万元的预付款收据，双方没有签订任何合同，且双方就房屋价款未达成协议，故购房合同未成立，房地产公司对此不承担责任，应驳回房地产公司的诉讼请求。被告康德荣辩称，康德荣只是一个介绍人，原告把钱汇到康德荣账户，是受名流公司的指示，因名流公司欠其借款，原告与名流公司的房屋买卖关系与介绍人无关，康德荣不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据八电话录音，康德荣对其真实性无异议，但认为其在电话中说出话是在相互争吵的情况下说出，不是其真实意思表达，不能作为其提供担保的有效依据；本院认为，双方对电话录音的真实性无异议，本院对该证据予以采信，至于能否达到其证明目的，本院将结合案件事实综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：盛文周母亲与康德荣系老乡且早年相识。位于云梦县城关镇××号的云梦“名流天骄”（也称肖李棚户区改造）房地产项目系湖北名流置业有限公司（以下简称名流公司）与被告房地产公司联合开发，由被告房地产公司提供开发资质，并以其名义对外从事建设及销售活动，由名流公司提供开发建设所需的各项资金并具体负责实施。该开发项目在2014年取得云梦县房管局房屋预售许可资格。2015年4月4日，因名流公司欠康德荣借款，康德荣遂与盛文周母亲商议到名流公司买房，将购房款抵偿名流公司下欠康德荣的借款，双方随后到名流公司找其负责人盛建权商议买房，经协商，名流公司欲将其与房地产公司联合开发的“名流天骄”项目部3号楼1单元1101号房屋（该房屋已于2015年2月出售给案外人李香慧并已在云梦县房管局申请办理了合同网上备案）出售给盛文周（但双方未就该房屋价款达成协议），名流公司向盛文周开具了购房首付款15万元的收据，盛文周遂转账给康德荣139000元，当场给现金11000元，名流公司认可该15万元作为盛文周已给付购房首付款。其后，盛文周要求与名流公司签订房屋买卖合同未果。同年5月，名流公司法定代表人盛建权被云梦县公安局刑事拘留。2018年12月25日，本院（2018）鄂0923民初61号民事判决书判决：云梦县房地产公司于判决生效之日起30日内向案外人李香慧交付坐落于云梦县城关镇××号云梦“名流天骄”3号楼1单元1101号房屋并协助办理过户手续,致使涉案房屋无法再向盛文周出售。之后，盛文周母亲多次找到康德荣及名流公司负责人盛建权要求交付涉案房屋或退款未果，双方以至成诉。本院认为，盛文周在与名流公司商议涉案房屋买卖合同过程中，名流公司隐瞒涉案房屋已出售案外人李香慧的事实，仍然与盛文周磋商涉案房屋的买卖问题，致使盛文周在与名流公司未达成买卖协议的前提下，预先向名流公司交付房屋预付款15万元，名流公司在订立合同过程中存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，盛文周有权要求名流公司承担缔约过失责任。因盛文周未举证证明名流公司与其达成任何房屋买卖合同或预约合同，故其要求名流公司承担违约责任即支付违约金10万元缺乏合同依据，本院不予支持。盛文周主张其向名流公司交付的款项属定金，因其提交的名流公司出具的收据上明确写明该款为首付款，并未注明为定金，且名流公司也不认可该款为定金，故其主张交付名流公司定金15万元没有事实依据，本院不予采信。参照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因盛文周与名流公司之间合同未成立，名流公司取得的购房预付款应当返还给盛文周，其作为有过错的一方应当赔偿盛文周因此受到的损失。盛文周在庭审中未举证证明其因此受到的实际损失为10万元，故其主张被告赔偿其损失10万元无事实依据本院不予支持，但参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条、35条规定，名流公司占有并使用盛文周交付的预付价款，应当参照民间借贷司法解释规定的年利率6%标准从收到该款之日（2015年4月4日）起赔偿该款资金占用费损失。关于房地产公司应否承担连带清偿责任的问题。盛文周主张涉案房屋由名流公司和房地产公司联合开发，房地产公司提供资质并以其名义对外销售，名流公司法定代表人盛建权具体负责实施，故房地产公司应承担连带清偿责任。本院认为，依据《民法通则》第八十七条规定，依照法律规定或者当事人的约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务。债权属于相对权，相对性是债权的基础，故债权人要求债务人承担连带债务的基础是法律规定或者合同约定。两公司联合开发房屋与本案属不同的法律关系，联合开发的双方也只有依照法律规定或合同约定才对其中一方所负债务承担连带清偿责任，盛文周在庭审中并未举证证明房地产公司与名流公司一起参与了商品房买卖磋商过程，且房地产公司也辩称其对名流公司与盛文周商讨房屋买卖即不知情也未参与，故房地产公司与盛文周之间不存在“特定的”债的关系，突破债的相对性也没有法律依据，故盛文周主张房地产公司承担连带还款责任，于法无据，本院不予支持。关于康德荣是否承担连带清偿责任的问题。盛文周主张其向康德荣支付了15万元购房预付款，且其后康德荣口头担保该款的返还，故应承担连带担保责任。康德荣辩称其只是介绍人身份，原告把钱汇到康德荣账户，是受名流公司的指示，因名流公司欠其借款，原告与名流公司的房屋买卖关系与介绍人无关，康德荣不承担责任。本院认为，依照《担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立合同，故保证合同属要式合同。再依《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”规定，要式合同没有采用书面形式，只要双方已履行义务的，合同仍然成立。本案中，盛文周主张康德荣已口头对涉案款项作出连带保证承诺，但双方未按照法律规定签订书面保证合同，且康德荣事后未承认保证事实也并未实际履行保证义务，故双方保证合同并未成立。盛文周要求康德荣承担连带担保责任，无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，名流公司隐瞒涉案房屋已出售案外人李香慧的事实，仍然与盛文周磋商涉案房屋的买卖问题，应承担缔约过失责任。盛文周主张名流公司返还购房预付款15万元及赔偿相应资金占用费损失，于法有据，本院予以支持；其要求名流公司承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持；其要求房地产公司承担连带清偿责任及康德荣承担担保责任，均无事实法律依据，本院不予支持。是此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北名流置业有限公司限于本判决生效后十日内返还原告盛文周购房预付款15万元并支付资金占用费损失（以15万元为基数，按年利率6%标准从2015年4月4日起计算至还清之日止）。二、驳回原告盛文周其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，由被告湖北名流置业有限公司负担3939元，原告盛文周负担1111元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  陶望发人民陪审员  李汉明二〇二〇年六月三日书 记 员  张 璨