台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1373号原告：香格里拉花园业主委员会，住所地：台州市经济开发区香格里拉花园1号楼101室。代表人：陈方青，该委员会主任。委托诉讼代理人：王雪霞，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。被告：台州市鑫泰物业管理有限公司，住所地：台州市经济开发区广场南路168号（鑫泰广场）。法定代表人：林文清。委托诉讼代理人：张青云，浙江易典律师事务所律师。第三人：鑫泰投资有限公司，住所地：台州经济开发区广场南路168号（鑫泰广场）。法定代表人：林文清，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。原告香格里拉花园业主委员会（以下简称香格里拉业委会）与被告台州市鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰物业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年4月27日第一次对本案公开开庭进行了审理。原告香格里拉业委会的委托诉讼代理人王雪霞，被告鑫泰物业公司的委托诉讼代理人张青云到庭参加诉讼。因本案的处理结果与鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰投资公司）有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院于2020年5月12日再次对本案公开开庭进行了审理。原告香格里拉业委会的委托诉讼代理人王雪霞，被告鑫泰物业公司的委托诉讼代理人张青云，第三人鑫泰投资公司的委托诉讼代理人陈建平、郑冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香格里拉业委会向本院提出诉讼请求：判令鑫泰物业公司返还给香格里拉业委会款项2013635元及利息（2018年9月1日至2019年8月19日的利息按照人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际偿付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：鑫泰物业公司原为香格里拉花园小区的物业管理公司，在物业服务期间，因业主委员会未成立，代香格里拉花园业主收取了小区公共区域收益并进行保管，包括广告费、经营性用房租金等。根据鑫泰物业公司于2018年8月21日发布的公告中确认，其中广告费（2009年2月至2018年8月）为457478元、经营性用房租金（2012年7月至2018年8月）为1556157元，合计2013635元。鑫泰物业公司于2018年9月1日撤出香格里拉花园小区时，未将上述款项归还香格里拉业委会。故请求支持诉讼请求。鑫泰物业公司辩称，香格里拉业委会诉请返还款项，但本案案由为业主共有权纠纷，两者不相符。鑫泰物业公司与香格里拉业委会之间没有共有关系。2009年4月30日，鑫泰物业公司通过公开招投标方式被确定为香格里拉花园小区前期物业管理单位，签订有前期物业服务合同。香格里拉业委会于2018年7月成立，与鑫泰物业公司之间没有合同关系，也没有建立代管财产关系。香格里拉业委会对其成立之前的物业管理无权行使权利。根据前期物业服务合同约定，鑫泰物业公司与小区开发商鑫泰投资公司存在合同关系，受前期物业服务合同约束，与香格里拉业委会没有法律关系，案涉委托经营收入属于鑫泰物业公司的合法收入，香格里拉业委会要求返还没有依据。在物业前期管理中，将小区物业公用部分等营业收入纳入物业服务公司的营收范围，是通常做法，不违反法律规定，受法律保护。请驳回诉讼请求。鑫泰投资公司陈述称，鑫泰投资公司选聘物业公司程序合法。鑫泰投资公司于2009年4月30日依法对香格里拉花园小区的前期物业服务项目进行了招投标，确定鑫泰物业公司为中标人，台州市建设规划局已于2009年5月25日批准备案。前期物业服务合同到期后，香格里拉业委会尚未成立。考虑到鑫泰物业公司在合同履行期间不存在违约，对小区的管理比较熟悉，鑫泰投资公司与鑫泰物业公司续签了前期物业服务合同，合同合法有效。由于香格里拉花园小区物业收费不高，可能不足以支撑小区正常经营管理，合同约定物业管理区域内属于全体业主的停车场、鑫泰投资公司所有的停车场及其他物业公用部分、共用设备设施统一委托鑫泰物业公司经营，收取费用由鑫泰物业公司享有，费用用于物业管理开支。上述约定的物业管理开支应当包括鑫泰物业公司因小区经营所产生的成本，鑫泰物业公司并未将该经营收入发放给其员工，不存在侵犯业主权益的情况。本院经审理，认定事实如下：鑫泰投资公司系香格里拉花园小区的建设单位。经招投标，鑫泰物业公司中标成为香格里拉花园小区的物业服务企业。2009年5月1日，鑫泰投资公司作为甲方与作为乙方的鑫泰物业公司签订香格里拉花园前期物业服务合同，约定由鑫泰物业公司对香格里拉花园小区提供前期物业管理服务事宜。合同第十一条约定“本物业管理区域内属于全体业主的停车场、甲方所有的停车场及其他物业公用部分、共用设备设施（详见附件三、附件四）统一委托乙方经营、经营收入按下列约定分配：1、收取费用由乙方享有（用于物业管理开支）。”期限届满后，鑫泰投资公司与鑫泰物业公司又分别于2012年1月30日、2015年1月28日、2018年1月29日签订了香格里拉花园前期物业服务合同。上述四份合同除了合同服务期限相衔接、物业服务费的标准外，其他内容约定均相同。香格里拉业委会经香格里拉花园小区业主大会选举产生，并于2018年7月11日进行了备案。香格里拉花园业主大会通过了议事规则，明确香格里拉业委会的职责包括维护全体业主合法权益等。物业服务期间，鑫泰物业公司将公共区域、房屋进行广告经营或对外出租，并收取了相应的广告费和租金。经营过程中，因商户要求，鑫泰物业公司开具了广告费和租金的发票。2018年8月21日，鑫泰物业公司在香格里拉花园小区张贴公告，记载，其将于2018年9月1日撤出小区，将物业维修基金使用和公共经营（广告、租金收费）汇总表情况进行公告，其中2009年2月至2018年8月公区广告费457478元、2012年7月至2018年8月公区经营性用房租金1556157元。2018年9月1日，鑫泰物业公司撤离香格里拉花园小区。上述事实有香格里拉业委会提供的业主委员会备案意见书、香格里拉花园业主大会议事规则，鑫泰物业公司提供的中标通知书、前期物业服务合同、发票以及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，反映业主集中的意愿和要求，监督物业管理公司管理运作的组织。香格里拉业委会针对鑫泰物业公司在物业服务过程中利用小区共有部分从事经营活动取得收益提起诉讼，是为了维护全体业主的共同利益，同时也是履行香格里拉花园议事规则的职责行为，故香格里拉业委会有权提起本案诉讼。本案讼争的主要内容为小区共有部分经营所得归属问题，香格里拉业委会基于全体业主对小区共有部分的法定孳息共同享有权益而提起本案诉讼，本案确定为业主共有权纠纷并无不妥。对于本案讼争的广告费和经营性用房租金归属问题，鑫泰物业公司认为根据前期物业服务合同约定应归其所有。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利；利用共有部分从事经营活动所得的广告费、租金，系法定孳息，应归全体业主共同所有。香格里拉花园小区在建造完毕、未对外出售时，鑫泰投资公司作为小区建筑物的所有人，可以处分自己的权益；在鑫泰投资公司将房屋对外出售后，小区共有部分系全体业主共同所有，对于收益的处分应当由全体业主共同决定。鑫泰投资公司明确在签订第一份前期物业服务合同时房屋已对外出售，同时也没有证据表明全体业主同意共有区域收益归鑫泰物业公司所有。因此，鑫泰物业公司主张根据前期物业服务合同享有共有区域收益的所有权，不能成立；香格里拉业委会要求返还款项，本院予以支持。考虑到鑫泰物业公司在从事共有区域经营过程中确实存在开具发票致税额支出、人力安排、物资消耗等成本支出，本院酌情按照总收入的10%确定成本并进行扣减。故鑫泰物业公司需返还给香格里拉业委会1812271.50元（2013635元×90%），该款项应用于补充香格里拉小区花园的专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。鑫泰物业公司抗辩，款项中应扣除小区会所的相关开支。根据鑫泰物业公司的陈述，小区会所系鑫泰投资公司所有。鑫泰物业公司要求从共有区域的收益中扣除小区会所的开支，没有相关依据，本院不予支持。鑫泰物业公司于2018年9月1日退出香格里拉花园小区时，应当将收益款移交给香格里拉业委会。鑫泰物业公司至今未移交款项，香格里拉业委会要求支付利息损失合理，本院予以支持，但起算时间应为2018年9月2日。鑫泰物业公司还抗辩，香格里拉业委会提起本案诉讼已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。鑫泰物业公司于2018年8月21日公告了共有区域收入情况，此前香格里拉花园小区的业主并不知晓权利受损情况，自2018年香格里拉业委会成立后提起本案诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间。故鑫泰物业公司的上述抗辩不能成立。综上，香格里拉业委会诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十六条第一款第七项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和第十四条的规定，判决如下：一、被告台州市鑫泰物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还给原告香格里拉花园业主委员会收益款1812271.50元及该款项自2018年9月2日起至实际付清之日止的利息损失（其中，2019年8月19日前的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上述款项应用于补充香格里拉小区花园的专项维修资金或者业主共同决定的其他用途；二、驳回原告香格里拉花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11805元（已减半，原告香格里拉花园业主委员会已预交），由原告香格里拉花园业主委员会负担1180元，被告台州市鑫泰物业管理有限公司负担10625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年六月二十二日法官助理樊明忠代书记员  盛晓悦