深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初36703号原告黄丽静，女，汉族，1966年9月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人张磊，广东博研律师事务所律师。被告深圳市安乐永恒股份合作公司，住所地深圳市宝安区38区新乐4巷6号，统一社会信用代码91440300771604427D。法定代表人周伟钊。委托代理人萧灿堂，广东宝城（宝安）律师事务所律师。被告深圳市万迪投资有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝安中心区兴华路南侧龙光世纪大厦2栋3-42号，统一社会信用代码9144030034967434P。法定代表人李卓彦。委托代理人何仿，广东广和律师事务所律师。委托代理人刘汝安，广东广和律师事务所实习律师。被告中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托代理人黄淑军，公司员工。原告黄丽静与被告深圳市安乐永恒股份合作公司、深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司房屋损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人张磊、被告深圳市安乐永恒股份合作公司委托代理人萧灿堂、被告深圳市万迪投资有限公司委托代理人何仿和刘汝安、被告中原地产代理（深圳）有限公司委托代理人黄淑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、三被告赔偿原告700000元；二、三被告承担本案所有诉讼费用。具体事实与理由：原告经被告中原地产代理（深圳）有限公司居间介绍购买位于深圳市宝安区××街道××、1601Ｂ的双拼房，并签订了的落款时间为2018年8月24日的两份《二手房买卖及居间服务合同》，合同编号分别为MJ-0013768及MJ-0013769。被告深圳市万迪投资有限公司作为被告深圳市安乐永恒股份合作公司的代理人在合同上签章。合同签订后，原告依约履行合同，支付了定金并按照合同约定筹备了首期款。但之后被告称因税费缴纳问题迟迟不配合首期款监管。从2018年8月24日签订合同至2019年3月原告向法院起诉解除合同时，被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司在未获得被告深圳市安乐永恒股份合作公司追认的情况下收取原告的定金，并且从未告知原告合同还需经过被告深圳市安乐永恒股份合作公司的签章，只是一味拖延交易时间，被告深圳市安乐永恒股份合作公司作为涉案房产的实际持有人，其授权被告深圳市万迪投资有限公司包销涉案房产的销售却又对其签署的合同不进行追认。上述被告的行为严重损害了原告的合同信赖利益，致使原告因合同解除遭受了巨大损失。被告深圳市安乐永恒股份合作公司辩称：一、被答辩人请求答辩人赔偿70万元没有事实和法律依据，理由如下：1、2018年8月24日，被答辩人与被告深圳市万迪投资有限公司被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司签订两份《二手房买卖及居间服务合同》，该合同未经答辩人签署盖章，合同未生效，对答辩人没有约束力，有宝安区人民法院(2019)粤0306民初8850号民事判决书的判决依据。2、涉案答辩人出具给被告深圳市万迪投资有限公司的授权书中，代理权限为与第三人签约代理销售合同及支付佣金，该授权书已明确被告深圳市万迪投资有限公司仅授权签订代理销售合同，并不是签订二手房买卖合同，明显被告深圳市万迪投资有限公司的行为已超越代理授权的权限，事后也没有征得答辩人追认，因此被告深圳市万迪投资有限公司与被答辩人、被告中原地产代理（深圳）有限公司签订《二手房买卖及居间服务合同》的行为是属于被告深圳市万迪投资有限公司的单方行为，与答辩人无关，对答辩人不发生法律效力。3、被答辩人、被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司已清楚在涉案合同中约定该合同待答辩人签署盖章后自动生效，因答辩人对涉案合同的内容不清楚，也不知情，也没有授权任何人签订涉案的房屋买卖合同及收取涉案合同的任何款项，更没有在涉案合同上签字及盖章，导致涉案合同没生效；同时被答辩人、被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司在明知合同没有生效的前提下，而隐瞒答辩人擅自履行涉案合同，该行为与答辩人没有关联，也没有法律约束力，由此造成的损失应由被答辩人自行负责，与答辩人无关，4、被答辩人、被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司擅自履行没有生效的《二手房买卖及居间服务合同》，该合同定金已经宝安法院(2019)粤0306民初8850号民事判决书的判决，由被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司退回给被答辩人，被答辩人己没有受到任何损失。5、被答辩人与被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司签订《二手房买卖及居间服务合同》还没有生效，涉案合同约定的房屋权属属于答辩人所有，一直由答辩人使用和管理，该房屋的所有权并没有发生转移登记手续，同时涉案合同未生效并非答辩人所致，如合同未生效而导致的损失应与答辩人无关。6、答辩人对被答辩人诉请的赔偿70万元不认可，同时被答辩人也没有该赔偿的相应依据。二、被答辩人的事案诉讼应属于重复起诉，违反了一事不再理的原则，理由如下：1、本诉的证据事实、诉讼主体、诉讼标的与前诉都是相同的，本诉与前诉的诉讼请求的数额是相同的；或者本诉的诉讼请求实质上是否定前诉的裁判结果：总之，本诉和前诉都是涉案合同引起的。2、本诉是赔偿70万元与前诉的双倍返还定金实际上是一个相同的数额70万元，被答辩人仅仅是变更一个说法而尔，实质上就是想达成双倍返还定金的目的，企图推翻前诉的裁决。综上，请求贵院查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告深圳市万迪投资有限公司辩称：一、被告深圳市万迪投资有限公司与被告深圳市安乐永恒股份合作公司为委托代理关系，被告深圳市万迪投资有限公司在授权范围内与原告签订《二手房买卖及居间服务合同》，相应的合同责任由被告深圳市安乐永恒股份合作公司承担。二、原告未提供证据证明被告深圳市万迪投资有限公司存在违约行为。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告中原地产代理（深圳）有限公司辩称：一、我方根据被告深圳市万迪投资有限公司提供的授权书居间促成买卖双方签署涉案买卖合同，尽到了合理审查的义务，不存在过错。二、根据（2019）粤0306民初8850号房屋买卖合同纠纷一案，法院已认定被告深圳市万迪投资有限公司在授权期间内作为被告深圳市安乐永恒股份合作公司的代理人，与原告签订的二手房买卖及居间服务合同，应视为双方真实意思表示，合同已成立，其中涉案合同备注的条款明确约定，待卖方签署及盖章生效后，该合同自动生效，法院也已认定该生效条件未成就，合同未发生效力。原告作为完全民事行为能力人，对于该备注条款进行了签字确认，应当具备正常的认知能力，承担相应的责任；三、原告没有提供任何证据证明其实际产生了70万元损失，也没有证据证明该70万元损失是由我方造成的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年8月24日，在被告中原地产代理（深圳）有限公司居间下，原告作为买方、被告深圳市万迪投资有限公司作为卖方代理人，签订了编号为MJ-0013768及MJ-0013769两份《二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：1.卖方为被告深圳市安乐永恒股份合作公司；2.《二手房买卖及居间服务合同（合同编号MJ-0013768）》转让位于深圳市宝安区××街道××1601Ａ，房地产号0181136，房产用途为住宅，转让成交价为人民币400万元，定金人民币30万元（买方于合同生效当日支付10万元，合同生效后十日内支付20万元）；《二手房买卖及居间服务合同（合同编号MJ-0013769）》转让位于深圳市宝安区××街道××1601Ｂ，房地产号0181140，房产用途为住宅，转让成交价为人民币366万元，定金人民币40万元（买方于合同生效后十日内支付）；3.原告须于2018年10月31日前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方应当于收到全部楼款将物业交付予买方，并履行相关验收、交接手续；4.原告支付契税，卖方支付实际发生的所有费用；5.如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任；6.备注：①该物业为毛坯房现状；②由于签订本合同时卖方未亲临现场，待卖方签署及盖章后，该合同自动生效。原告于2018年8月24日签署涉案二份合同，原告于2018年8月30日收到载有被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司签章的合同。被告深圳市安乐永恒股份合作公司未在合同上签章。2018年6月22日，被告深圳市安乐永恒股份合作公司与被告深圳市万迪投资有限公司签订《包销合同》，约定由被告深圳市万迪投资有限公司包销被告深圳市安乐永恒股份合作公司名下位于深圳市宝安区××街道××房产，其中包含本案涉及的1601A、1601B两套房产。《包销合同》同时约定，包销期限为八个月，包销起算时间为被告深圳市安乐永恒股份合作公司分配给村民的房产办理完成过户手续且领到不动产证次日起；合同生效后，被告深圳市万迪投资有限公司开始办理被告深圳市安乐永恒股份合作公司指定房产产权转移变更至村民或村民公司名下的登记手续，该批房产完成变更登记手续后即开始起算包销时间；被告深圳市万迪投资有限公司应在3个月内办好被告深圳市安乐永恒股份合作公司分配给村民或村民公司名下的房屋的不动产证。2018年8月20日，被告深圳市安乐永恒股份合作公司出具《授权书》：现被告深圳市安乐永恒股份合作公司名下房产（该房产位于深圳市宝安区××街道××……××、1601Ｂ……共计25套）委托被告深圳市万迪投资有限公司作为销售总代理，代理权限为与第三方签约代理销售合同及支付佣金，授权期限为6个月。原告通过其本人及案外人陆必森账户，于2018年8月24日支付定金5万元、2018年8月27日支付定金5万元、2018年8月30日支付定金60万元至被告中原地产代理（深圳）有限公司处。被告中原地产代理（深圳）有限公司于2018年9月28日、2018年10月12日分别退还原告定金30万元，共计退还定金60万元。原告通过其本人于2018年10月15日支付定金60万元至被告深圳市万迪投资有限公司指定的案外人李彦卓账户。原告、被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司在庭审中共同确认，被告深圳市万迪投资有限公司收取原告定金60万元，被告中原地产代理（深圳）有限公司托管定金10万元。涉案位于深圳市宝安区××街道××、××房产，（2016）深圳市不动产权第0181136、0181140号，权利人均为被告深圳市安乐永恒股份合作公司，性质为市场商品房。房产仍由被告深圳市安乐永恒股份合作公司控制和使用，被告深圳市安乐永恒股份合作公司明确对涉案合同不予签章。2019年3月，原告以房屋买卖合同纠纷起诉三被告，案号为（2019）粤0306民初8850号，诉求解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》，要求三被告双倍返还定金。本院于2019年6月13日作出（2019）粤0306民初8850号民事判决书，认定涉案《二手房买卖及居间服务合同》成立但未生效，且于2019年5月6日解除；被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司分别向原告返还定金60万元、10万元。该民事判决书已生效，被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司已各自履行判项确定的金钱给付义务。（2019）粤0306民初8850号房屋买卖合同纠纷一案诉讼期间，被告深圳市安乐永恒股份合作公司主张对被告深圳市万迪投资有限公司、被告中原地产代理（深圳）有限公司以其名义同原告签订房屋买卖合同并不知情，且于2018年9月20日通过函件向被告深圳市万迪投资有限公司明确“因贵司未按《包销合同》约定完成将我司分配给村民的房产办理完成过户至村民名下的变更登记手续，合同约定的包销房产的时间没开始，授权书的授权还没有开始履行……”。被告深圳市安乐永恒股份合作公司提交《“关于配合办理包销深圳市宝安区西乡街道御龙湾雅苑一期3座25套房产相关工作的函”的回复》复印件用以证明，并表示原件在被告深圳市万迪投资有限公司处。被告深圳市万迪投资有限公司质证称并未收到该回复。（2019）粤0306民初8850号民事判决书依法释明该案不应适用定金罚则，若因合同解除造成损失，原告可就损失另行主张赔偿。原告据此提起本案诉讼。本院认为，原告根据已发生法律效力的（2019）粤0306民初8850号民事判决书的释明提起本案诉讼，本院依法审理。已发生法律效力的（2019）粤0306民初8850号民事判决书确认涉案《二手房买卖及居间服务合同》成立但未生效，合同系由被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司代理被告深圳市安乐永恒股份合作公司所签署，约定以卖方深圳市安乐永恒股份合作公司嗣后签章为生效条件，因此，被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司负有促成卖方嗣后签章的义务。房屋交易作为民事主体重大的经济活动，原告主张产生一定的信赖利益是合符情理和逻辑的，特别是被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司接受原告履行“定金”缴纳义务的情况，一定程度上加深了原告的信赖，加大了原告的合同履行的准备投入。但被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司终未能促成生效条件成就，致使原告的前期准备投入及信赖利益受到侵害，被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司应当赔偿。原告主张赔偿损失70万元，并未对损失金额作具体的举证，该赔偿责任明显过重，且原告在合同未生效的情况即向代理人履行一定的金钱给付义务，原告对损失发生及扩大亦负有一定的责任。基于上述考虑，本院酌定赔偿损失为383000元（合同价款的5%）。至于原告诉求被告深圳市安乐永恒股份合作公司承担共同赔偿责任。本案为损害赔偿纠纷，按过错原则确定责任，由于被告深圳市安乐永恒股份合作公司未与原告磋商、缔结合同，原告未举证证明被告对其经济损失存在过错，本院对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内共同赔付原告黄丽静人民币383000元。二、驳回原告其他诉讼请求。债务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由原告承担2400元，由被告深圳市万迪投资有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司共同承担3000元。被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年六月十九日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。