山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4574号 上诉人(原审原告)：桂庆凯，女，1976年3月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：苏伟，山东柏海律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂庆军，男，1977年12月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人(原审第三人)：冷艳彩，女，1949年8月15日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人桂庆凯因与被上诉人桂庆军、被上诉人冷艳彩所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人苏伟，被上诉人冷艳彩、被上诉人桂庆军，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂庆凯向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一、一审法院认定“土地使用者与房屋所有权人不一致，桂庆凯要求确认诉争房屋属于桂庆凯所有，不属于人民法院受案范围”是错误的。1、本案争议的房屋是在整栋楼中位于三楼西侧的一套两居房屋。整栋楼房有完备的手续，有青岛市黄岛区规划土地局颁发的建设许可证，有不动产中心办理的《房屋所有权证》。整栋楼房是应受法律保护合法房屋。整栋楼房已取得青岛市房产管理局于2000年1月13日填发的“青房黄自字第××号”《房屋所有权证》，该房产证与上诉人从青岛市黄岛区不动产登记中心调取的《房屋所有权证存根》上均明确载明“所有权人为桂齐运，产权性质为私有”。我国《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，由此可见，涉案争议的两居室所在的整栋楼房为合法的私人房产。2、上诉人之父桂齐运办理《房屋所有权证》的过程合法合理。上诉人自青岛市黄岛区不动产登记中心调取了涉案房屋登记档案，其中1993年《青岛市村镇建设许可证》载明建设单位是辛安村，工程项目是“农民建房”；档案资料载明土地使用权人为辛安村；1999年7月14日辛安村出具证明“兹有我村辛明园居住小区828号，桂齐运同志，今来办理房屋所有权证，至此请予以办理”；青岛市房产管理局于2000年1月13日填发了“青房黄自字第××号”《房屋所有权证》。由上述可见，桂齐运办理《房屋所有权证》的过程为：村集体统一办理了建设许可证--村集体允许村民在住宅用地上建设房屋--村集体出具证明同意村民办理房产证--房屋管理部门经审核确认符合办证程序和条件因此办理了《房屋所有权证》。整个办理房产证的流程合理合法，且土地使用权人为村集体“大证”而房屋所有权人为村民个人的情况在农村非常普遍，符合农村客观情况，不能因“两证不一”就排除村民对房屋具有的占有、使用、收益、处分的权利。3、上诉人提出的要求确认三楼西侧两居室的权属请求属于人民法院的受理范围。上诉人之父桂齐运在2004年与被上诉人冷艳彩办理离婚手续，双方就该整栋楼的房产依法进行了分割，冷艳彩取得了包含有涉案三楼西侧两居室的合法权益。2005年，冷艳彩主动要求上诉人帮其偿还法院的执行欠款以保住冷艳彩拥有的一楼两个半门头房不被法院拍卖，并以此为条件赠与给了上诉人三楼西侧两居室的房屋，并签署有《赠与承诺书》。上诉人依据一份具有法律效力的《赠与承诺书》提出确权之诉，完全符合合同法、民法通则、物权法和民事诉讼法的规定，一审法院没有对本案的具体案件事实作出清晰的认定和分析，仅以“诉争房屋登记的土地使用者与房屋所有权人不一致，桂庆凯要求确认诉争房屋属于与桂庆凯所有，不属于人民法院受理民事案件的范围”为理由认为上诉人的确权请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，系错误认定事实、错误适用法律。4、即便是小产权房也是有占有、使用、收益等相关权益。上诉人认为本案诉争两居室所在的整栋楼房是有完全合法产权的私有房屋。退一步讲，即便是所谓的“小产权房”，权益人也是有占有、使用、收益等权益，这些权益同样可以在一定范围内流转。一审法院对于这些问题都没有给予提及和论述，使得判决不具有任何说服力，不足以服众。同时，为了二审法院对此案有全面的了解，上诉人需要提及的是，与本案有一定关联的另一个案件，即上诉人与案外人桂庆菊、桂庆旭起诉被上诉人桂庆军继承权纠纷案件，一审黄岛法院以类似的理由，即“土地使用者、建设单位与房屋所有权人不一致，本案不属于人民法院受理民事诉讼范围”，驳回了包括上诉人在内的三个原告的诉讼请求(参见“(2019)鲁0211民初14270号民事裁定书”），对该裁定，上诉人也已经提起上诉，该案正在青岛市中级人民法院的审理中。二、一审法院认为“因诉争房屋未登记在原告名下，原告要求被告腾退房屋，本院不予支持”，系认定事实和适用法律错误，且在法律程序和实体上都是错误的。1、一审判决认为确权之诉不属于民事诉讼的范围，但又审理了以确权为基础的请求权之诉，属适用法律错误。如果一审法院认为上诉人的确认权属的“确认之诉”不属于人民法院受理民事诉讼的范围，那么其对于上诉人提出的要求腾房的“请求权”之诉就没有实体审理的基础。因为请求腾房是建立在上诉人享有对房屋的权属为基础的。一审法院一方面认为确权不属于法院受理民事诉讼的范围，另一方面又对请求腾房的诉求进行了实体审理。一审判决的这种逻辑显示是错误的。这种逻辑上的错误导致一审判决法律适用的错误。2、涉案两居室房屋未登记在上诉人名下根本不影响上诉人对两居室房屋主张权利。一审判决将上诉人主张权利的三楼西侧的两居室与整栋楼房在概念上以及事实上没有做区分，混为一谈。从一审判决行文看，似乎可以推测其所说的诉争房屋指的是整栋楼房，而非上诉人主张权利的三楼西侧的两居室，这是明显的认定事实错误。整栋楼房登记在上诉人父亲桂齐运名下，2004年上诉人父母离婚时对共有房屋做出了分割。冷艳彩取得了包括本案争议的三楼西侧两居室房屋在内的整栋楼房的一半房产。冷艳彩有权处分诉争的两居室，在本案中冷艳彩附条件的（即让上诉人帮助其偿还法院的执行欠款以保住其门脸房不被拍卖）将该两居室赠与给了本案的上诉人。虽然整栋楼房登记在桂齐运名下，但这并不影响上诉人依据一份合法有效的《赠与承语书》主张权益。因此，一审判决认为整栋楼房登记在桂齐运名下，而未登记在上诉人名下，因此上诉人就无法要求被上诉人腾退其侵占的三楼西侧两居室，是认定事实和适用法律的重大错误。逻辑混乱不清。3、《赠与承诺书》合法有效，应当依法给予保护。即使一审法院有权对该案的请求腾房的诉求进行实体审理，其也应对《赠与承诺书》的效力给予认定。一个以《赠与承诺书》为基础的诉讼，一审判决通篇没有提及和认定《赠与承诺书》的效力，是认定事实上的重大错误。这使得一审法院关于腾房和支付租金诉求的审理都是无源之水，无本之木。三、一审判决以“因桂庆凯没有证据证明桂庆军租赁了诉争房屋，且诉争房屋不属于桂庆凯所有”为由，驳回上诉人的租金请求系认定事实、适用法律错误。1、两被上诉人事实上一直出租着涉案的两居室是通过已知事实和日常生活法则可以推定的事实。上诉人与被上诉人冷艳彩在自愿合法的基础上签署的《赠与承诺书》，其冷艳彩也承认其收到了上诉人支付的三万块钱。这个附条件的《赠与承诺书》在上诉人履行了条件后就已经生效。《赠与承诺书》中明确写明，被上诉人冷艳彩在赠与协议中明确写明上诉人并不居住，由被上诉人出租，租金由被上诉人冷艳彩代收并转交上诉人。该房屋自始至终一直在出租，被上诉人冷艳彩仅仅付给两次租金。在2007年5月支付过一千元，在2019年7月8日被上诉人桂庆军向上诉人支付一万元。然而在一审开庭时，两被上诉人经当庭撒出弥天大谎，谎称该案的两居室与上诉人姐姐以同样理由起诉的三楼东侧的两居室长达十五年来从未出租。这个谎言是漏洞百出的：第一、房屋处于繁华的辛安福瀛装饰城不出五百米，出租房源是供不应求：第二、被上诉人桂庆军年轻力壮，从不上班，一直在家啃老，就指望着侵占母亲冷艳彩的房租生活；第三、上诉人这么多年每次回黄岛，房屋都是在出租着；第四、被上诉人冷艳彩就在本案上诉人起诉前的一个月，还给黑龙江的大女儿打电话哭诉被上诉人桂庆军侵占她全部租金，担心生病没有钱，向其索要这么多年其霸占的租金，就给拿出不到一万块钱；第五、被上诉人冷艳彩对被上诉人桂庆军是常年的娇惯，即使被上诉人桂庆军曾将冷艳彩的肋骨打断过，冷艳彩也是无法从封建重男轻女的迷途中清醒;这回又“帮助”儿子在法庭上撒谎；第六、上诉人2019年7月7日回到黄岛，看到被上诉人冷艳彩就居住在二楼一个狭小黑暗的小屋里，而被上诉人桂庆军住着三楼西侧的两居室，出租着三楼西侧的两居室和四楼的两居室。当上诉人问桂庆军这么多年的房屋租金都在哪呢？被上诉人说“都在我这呢，咱妈让我给你我就给你”。总之，这一切一切是上诉人为什么起诉的部分原因——上诉人相信公力救济，在本案这种特殊情况下，迫不得已的私力救济可能就是人间悲剧。第七、被上诉人冷艳彩在和上诉人的父亲离婚后分得的房产中，可以居住的就只有三套房子，四楼的一套两居室、三楼的两套两居室，按照两被上诉人的说法，三楼的这两套两居室闲置十五年，他们所有的人（包括两被上诉人、被上诉人桂庆军的媳妇、儿子）都住在四楼，这个说法明显的有悖常理——祖孙三代挤在一个两居室的四楼，空置着三楼的两个两居室长达15年。从这个有悖常理的说法以及涉案的两居室房屋所在的繁华的商业她理位置，就可以推断出被上诉人事实上出租着诉争的两居室。根据《最高人民法院关于适用的解释》“法释(2015)5号”第九十三条的第（四）项的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。因此，上诉人认为，对于被上诉人事实上出租了涉案两居室的事实是无需要举证，这是从已知的事实和日常生活经验法则中可以推定的事实。2、涉外三楼西侧两居室房屋一直被租赁的事实是上诉人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集的证据。退一步讲，即使这个问题不属于“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”，法院应当同意上诉人请求法院调查取证的申请。根据民事诉讼法第六十四条的规定，“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。因为该证据属于上诉人的代理人因客观原因不能自行收集的证据，因为诉争房屋在三楼，一楼大门是有门锁的，这是上诉人代理人无法自行进入的，并且两被上诉人因对上诉人2019年7月回黄岛时对上诉人进行谩骂威胁，这都是上诉人明知被上诉人常年一直在出租着涉案的三楼西侧两居室，而无法获得证据的原因。为此，上诉人的代理人申请一审法院去房屋现场调取被上诉人一直在租赁着诉争房屋的事实，而一审法院不予同意。并且，两被上诉人主张两套房子（上诉人的姐姐桂庆旭作为原告以同一理由起诉的另一案件，涉及三楼东侧的两居室）空置长达十五年，面对明显可疑的重要的案件待查事实，一审法院既没有运用生活常理去推定其不合理性，又不同意上诉人的调查取证申请，因此，一审判决以“原告没有证据证明被告租赁了诉争房屋”系适用法律错误，其判决明显不公。3、即使被上诉人桂庆军和／或冷艳彩实际使用房屋，也应当交付租金。根据《赠与承诺书》的内容，冷艳彩有义务帮助上诉人出租房屋，如果起没有诚信的履行该义务，致使房屋空置或者自己或者让桂庆军实际居住使用，其都应当支付租金。如前所述，整栋楼房登记在上诉人之父桂齐运名下，不影响上诉人依据《赠与承诺书》要求被上诉人支付三楼西侧两居室的租金，所以一审判决以“且诉争房屋不属于原告所有”为理由之一驳回上诉人的租金请求系认定事实、适用法律错误。四、一审适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定“驳回桂庆凯诉讼请求”系适用法律错误。上述司法解释第二百零八条第三款规定的是人民法院“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”，而本案一审法院援引此条判决驳回了上诉人的诉讼请求，明显的适用法律错误。综上，一审法院认为涉案确权请求不属于人民法院受案范围是错误的，同时，在认定其不属于受案范围的情况下又对请求腾房和支付租金的请求权之诉进了审理实体问题，并错误援引法律，驳回了上诉人的诉讼请求。同时，以诉争房屋未登记在上诉人名下，不支持腾退房屋请求，是适用法律的错误。再次，未支持上诉人要求被上诉人支付租金的请求，是适用法律的错误。 被上诉人桂庆军辩称，这个房屋不是我的，去年上半年我在该房屋中居住了半年左右，是我母亲让我住的，对房屋的所有权我不参与意见。我不认为房屋是上诉人的，该房屋也没有过户到上诉人名下。 被上诉人冷艳彩辩称，该房屋不是上诉人的，因为上诉人不养老，所以这个房屋我不能赠给她。 桂庆凯向一审法院提起诉讼请求：1.判令桂庆凯对山东省青岛市黄岛区辛安办事处辛明园路828号楼中三层西侧两居室房屋享有所有权，并责令桂庆军立即腾退该两居室给桂庆凯；2.判决桂庆军赔偿给桂庆凯自2006年1月1日至2019年12月31日上述房屋租金收入13万元；3.本案诉讼费用由桂庆军承担。 一审法院查明事实如下： 诉争房屋登记的所有。 桂庆凯为证明对诉争房屋享有所有权，提交了协议书一份、赠与承诺书一份。经审查，协议书盖有山东省青岛市黄岛区公证处档案查询专用章，落款时间为2004年7月26日，载明：甲方桂齐运，乙方冷艳彩，青岛市黄岛区辛安办事处辛明园828号楼的房产作为甲乙双方共同财产，双方各占50%份额，一楼西侧网点北两间半和相对应的东小库，三楼全层、四楼全层归乙方使用，欠叶云祥肆拾万元由甲乙双方各承担50%。赠与承诺书落款时间为2005年4月15日，载明：甲方冷艳彩，乙方桂庆凯，证明人桂庆军、李文慧，因甲方在偿还叶云祥债务过程中，乙方替甲方偿还了人民币叁万元的债务，使得甲方依《协议书》所拥有的一楼两侧网点北两间半和相对应的东小库免遭法院拍卖。甲方决定将其在《公证书》中载明的“三楼全层”中的西侧两居室房屋（建筑面积约定95平方米）赠与给乙方。自本协议签订之次月起，该套房屋出租所得租金归乙方所有，甲方负责替乙方收租金；并在房屋无人承租状态下去协助办理联系出租事宜。因乙方未在黄岛居住生活，甲方有义务对房屋进行管理，防止第三人对该房屋的破坏。桂庆军质证后表示赠与承诺书是桂庆凯与冷艳彩签订，桂庆军不发表意见，对协议书无异议。冷艳彩质证后表示，对协议书无异议，对于赠与承诺书，桂庆凯不养老，冷艳彩不赠与。 桂庆凯及冷艳彩均认可诉争房屋未登记在桂庆凯名下。三方当事人均认可诉争房屋现由桂庆凯居住。桂庆凯及冷艳彩表示，因冷艳彩年事已高，需要人赡养，桂庆凯和姐姐桂庆旭均不能赡养，由桂庆军赡养，冷艳彩授权桂庆军居住诉争房屋，桂庆军不向冷艳彩交房租。桂庆凯认为，在去年之前诉争房屋对外出租，桂庆凯也没有收到房租，诉争房屋属于桂庆凯所有，无论由谁居住，均应缴纳房租。桂庆军及冷艳彩均认为去年之前诉争房屋没有对外出租。 对于桂庆凯要求桂庆军赔偿的租金收入13万元，桂庆凯表示可以评估确定。桂庆军及冷艳彩表示诉争房屋一直闲置，今年才开始由桂庆军居住。 一审法院认为，本案争议焦点是诉争房屋的权属。诉争房屋登记的土地使用者与房屋所有权人不一致，桂庆凯要求确认诉争房屋属桂庆凯所有，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因诉争房屋未登记在桂庆凯名下，桂庆凯要求桂庆军腾退房屋，一审法院不予支持。因桂庆凯没有证据证明桂庆军租赁了诉争房屋，且诉争房屋不属桂庆凯所有，桂庆凯要求桂庆军赔偿租金，一审法院不予支持。冷艳彩要求撤销赠与承诺书，与本案不是同一法律关系，不作合并审理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，判决如下：驳回桂庆凯诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由桂庆凯负担。 经审理查明，二审中，双方均称诉争房屋为农村宅基地房屋。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要争议焦点问题是：1、上诉人要求确认涉案房屋归其所有以及被上诉人桂庆军腾房的主张是否成立；2、上诉人向被上诉人主张租金是否成立。 关于确认房屋所有权的问题，上诉人系基于2005年4月15日其与被上诉人冷艳彩签订的赠与承诺书主张权利，根据该协议书约定，因上诉人替被上诉人冷艳彩偿还了3万元债务，使得冷艳彩依《协议书》所拥有的一楼两侧网点北两间半和相对应的东小库免遭法院拍卖。甲方决定将其在《公证书》中载明的“三楼全层”中的西侧两居室房屋（建筑面积约95平方米）赠与给上诉人。基于上述协议约定，上诉人与冷艳彩之间形成了附条件的赠与合同关系，所赠与的标的物为青房黄自字第××号房产三楼西侧两居室房屋（建筑面积约95平方米），该赠与合同虽成立，但所赠房产并未过户登记至上诉人名下。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，该赠与合同尚未发生物权转移的法律效力，上诉人未办理过户手续即迳行要求确认其对诉争房产享有所有权，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人桂庆军腾让房屋的问题，桂庆军自认去年曾在该房屋中居住半年时间，但目前已不在涉案房屋中居住，被上诉人冷艳彩亦称因身体不好，让桂庆军来照顾，大概住了半年，现在系冷艳彩与孙子在居住。一审中冷艳彩称其让桂庆军代管。上诉人亦未提交证据证明被上诉人桂庆军仍在该房屋中居住，因此，一审法院对上诉人要求桂庆军腾房的请求不予支持并无不当。 关于租金问题，上诉人要求桂庆军赔偿自2006年1月1日至2019年12月31日的房屋租金收入，根据《赠与承诺书》约定，被上诉人冷艳彩负责替上诉人收取租金以及联系出租事宜以及对房屋进行管理。一审庭审中，冷艳彩与桂庆军一致确认房屋并未出租，上诉人未提交证据证明房屋出租的事实，仅从常理推断房屋出租，事实依据不足。另外，在一审庭审中，上诉人陈述称“当时房子出租是为了给母亲养老，后了解到出租房租的钱都被被告拿走了，上诉人承诺桂庆军补偿的房屋用来给母亲养老。”据此，上诉人亦认可将之前的房租收入给冷艳彩养老用，因此，即便上诉人主张的2006年1月1日至2019年12月31日期间存在房屋出租收入，亦归冷艳彩所有，冷艳彩如何再处分与上诉人无关。本案中，上诉人要求桂庆军赔偿租金收入，缺乏事实和法律依据。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人桂庆凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年六月十八日 书记员 王 繁 书记员 胡荣华