安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终524号 上诉人（原审被告）：马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花山路61号。 法定代表人：鲁秀椿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市联达机械有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区工业集中区银杏大道700号。 法定代表人：兰立成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚恒祥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许维平，安徽林彬律师事务所律师。 上诉人马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司（以下简称华洋汽修公司）因与被上诉人马鞍山市联达机械有限责任公司（以下简称联达机械公司）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洋汽修公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联达机械公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审，并判令由联达机械公司承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一、联达机械公司将不享有物权的围墙外面积为927.1平方米的土地出租给其使用，该部分土地是公共绿地，联达机械公司对该部分土地不享有合法使用权，联达机械公司将该部分土地擅自出租给其显属违法，关于该部分土地的租赁合同应属无效，联达机械公司无权就该部分土地收取租金。二、联达机械公司违约在先，其暂停支付租金是行使合同履行抗辩权。联达机械公司隐瞒部分土地是公共绿地的事实，致使其钢构厂房建成后被政府部分强拆，联达机械公司未办理房产证而将其办公房拆除后，一直未按承诺复建。三、联达机械公司擅自停电导致其无法进行正常生产经营，致其合同目的无法实现，联达机械公司无权向其收取停电期间的租金。四、联达机械公司的上述违约行为导致其损失巨大，一审判决未对此进行认定，却让其承担违约责任显失公平。五、案涉租赁合同有效部分不应解除。联达机械公司违约在先，其暂停支付租金是正当行使合同履行抗辩权，不属于违约，一审不应强行解除案涉租赁合同。 联达机械公司辩称，一、案涉租赁合同及补充协议是双方在自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，应属有效。二、其享有出租给华洋汽修公司全部土地的使用权，但出租给华洋汽修公司的土地并不是都能盖房，因为绿地上是禁止修建建筑物的。三、华洋汽修公司违约在先，华洋汽修公司自2016年8月1日起就一直拒付租金，在2016年8月1日之前，双方是按照合同中约定的面积和价格支付租金，由于2016年8月起华洋汽修公司就未支付租金，其自2017年4月起，以函的形式通知华洋汽修公司支付租金，并在此期间向华洋汽修公司邮寄了律师函，但是华洋汽修公司一直未予答复，直至2017年10月12日，其在通知函中明确写明，若到2017年10月18日，华洋汽修公司仍不支付租金，那么双方之间的租赁合同解除，且其有权采取一切措施。基于此，其在2017年10月18日后，对华洋汽修公司采取了断电措施，上述事实已经安徽省马鞍山市花山区人民法院审理的（2018）皖0503民初597号案件查明，该案判决华洋汽修公司支付租金，但未判令华洋汽修公司搬离，该判决生效后，其向法院申请强制执行，由于没有可供执行的财产，该案所判租金华洋汽修公司并未支付，该执行案件以终结本次执行的方式结案。此后，其于2019年10月23日，起诉要求解除案涉租赁合同，并且要求支付后面一年半的租金，经过两次诉讼已经查明华洋汽修公司至今未支付租金的行为构成了根本违约，致使其作为出租人无法实现合同目的。 联达机械公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除双方当事人于2012年11月17日签订的《土地租赁合同》，华洋汽修公司立即支付其自2018年2月1日起至实际撤离时止的土地租金（暂计算至2019年8月1日止的土地租金为90666元）；2、判令华洋汽修公司支付违约金20000元；3、判令案件全部诉讼费用由华洋汽修公司承担。 一审法院认定事实如下：2012年11月17日，联达机械公司与华洋汽修公司签订《土地租赁合同》，双方约定了租赁期限、地价、租金支付时间及违约责任。2013年9月1日，双方又签订《补充协议》，将租赁面积分为老围墙内、外。老围墙内面积为721.5平方米，老围墙外面积为381平方米，合计1102.5平方米，老围墙外绿化带面积为365平方米，双方根据《土地租赁合同》约定月租赁价格为1102.5×3.5＝3860元，另收取费用（721.5+365）×8＝8692元，并自2013年8月1日起收取。合同签订后，华洋汽修公司在联达机械公司的厂区内建成了相关的厂房。在租赁合同履行过程中，联达机械公司因其综合楼办证验收需要，双方又于2016年5月10日签订《临时拆除协议》，约定：华洋汽修公司所有的办公用房及生活建筑房屋五间，在联达机械公司综合楼后边，约160平方米，由联达机械公司进行拆除，待房产证办理后由联达机械公司立即复建，时间不超过2个月。联达机械公司在复建时，若遇不可抗力或国家禁止施工，由联达机械公司负责解决，协调不成，按房屋价格赔偿华洋汽修公司，房屋价格68000元。案涉房屋于2016年5月9日拆除，2017年4月5日复建。在此期间，华洋汽修公司向联达机械公司发送告知函，催告复建房屋。联达机械公司亦于2017年4月18日向华洋汽修公司发送告知函，催要租金，并表明按协议本应于2016年7月复建完工，因此造成华洋汽修公司办公不便，深表歉意，同意自拆除之日起至完工期间，免收办公区域房租以作补偿。因华洋汽修公司未缴纳租金，联达机械公司停止给华洋汽修公司供电。华洋汽修公司于2018年1月23日向一审法院起诉，联达机械公司应诉并提起反诉。一审法院判决华洋汽修公司支付2016年8月1日至2018年1月31日期间的租金84494元，驳回联达机械公司的其他诉讼请求。联达机械公司上诉后，二审法院维持原判。至今为止，生效判决判令华洋汽修公司向联达机械公司支付的租金，华洋汽修公司并未支付，联达机械公司2019年5月30日向一审法院申请强制执行，但至今华洋汽修公司仍未履行支付义务。 一审法院认为，联达机械公司与华洋汽修公司签订的《土地租赁合同》《补充协议》等系双方真实意思表示，双方之间租赁合同关系依法成立，合法有效。双方均应按照合同约定及法律规定，并遵循诚实信用原则，根据上述合同的性质、目的和交易习惯全面履行相应的合同义务。案件的争议焦点为：案涉租赁合同应否解除以及租金如何结算。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务或者经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。此外，在租赁合同中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人亦可以解除合同。结合到该案，华洋汽修公司在生效判决作出后，仍迟迟未履行支付租金的义务，在联达机械公司申请强制执行后，仍未履行生效判决确定的支付租金的义务，致使出租人合同目的无法实现，华洋汽修公司的行为已经构成根本违约，联达机械公司解除双方《土地租赁合同》的诉讼请求具有事实及法律依据，依法应予支持。从案涉合同来看，联达机械公司应按约定供电及复建拆除的华洋汽修公司的部分房屋，但联达机械公司未在约定期限内复建房屋并停止供电，也存在一定程度的违约，但该义务并非联达机械公司的主合同义务，故华洋汽修公司不能就此行使抗辩权，拒绝支付租金。因华洋汽修公司未支付租金已经构成违约，根据合同的约定应支付违约金，故对联达机械公司要求华洋汽修公司支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、解除联达机械公司与华洋汽修公司于2012年11月17日签订的《土地租赁合同》；二、华洋汽修公司向联达机械公司支付2018年2月1日至2019年8月1日期间的租金90666元；三、华洋汽修公司于判决生效之日起十日内向联达机械公司支付违约金20000元。案件受理费2513元，减半收取计1257元，由华洋汽修公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审确认一审查明的事实。 另查明，华洋汽修公司于2018年1月23日向一审法院起诉，联达机械公司应诉并提起反诉的案件一审案号为(2018)皖0503民初597号，二审案号为(2019)皖05民终574号。 根据双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.一审判决华洋汽修公司向联达机械公司支付租金90666元是否具有事实及法律依据；2.一审判决解除案涉租赁合同是否具有事实及法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1.关于判决支付租金问题。首先，关于围墙外面积是否应计算租金的问题。华洋汽修公司主张围墙外部分的土地属于公共绿地，联达机械公司对该部分土地不享有使用权，但其并未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，且双方在案涉租赁合同中对围墙内外的面积、土地情况进行了明确的说明。其次，关于华洋汽修公司主张联达机械公司的擅自停电、未按约复建房屋的违约行为在先，其拒绝支付房租是行使合同抗辩权的问题。之前本院作出的(2019)皖05民终574号生效判决已认定双方均存在违约行为，并通过减免数月租金的方式使联达机械公司承担了擅自停电、未按约复建房屋的违约行为相对应的违约责任。因此，华洋汽修公司的该上诉理由不能成立，一审判令华洋汽修公司向联达机械公司支付租金90666元具有事实及法律依据。2.关于解除案涉租赁合同的问题。首先，华洋汽修公司主张围墙外绿地部分的租赁合同因联达机械公司不享有物权而属无效，但基于前述，华洋汽修公司并未提交证据证实联达机械公司对围墙外绿地部分不享有物权，并且联达机械公司是否享有围墙外绿地部分物权并不影响案涉租赁合同的效力。其次，关于华洋汽修公司拒付法院生效判决确定租金是否是行使合同抗辩权的问题，本院作出的(2019)皖05民终574号生效判决判令华洋汽修公司向联达机械公司支付2016年8月1日至2018年1月31日期间的租金84494元，但判决作出后华洋汽修公司始终未履行租金支付义务，其支付租金的义务已经生效判决确定，不适用合同履行抗辩权。因此，华洋汽修公司关于其拒付租金是行使合同抗辩权的理由不能成立。一审法院以华洋汽修公司怠于履行支付租金的合同主要义务，经催告后仍未在合理期限内履行为依据，判令解除案涉合同，具有事实及法律依据。 综上，华洋汽修公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2513元，由马鞍山市华洋汽车维修服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  齐 萍 审判员  赵丽萍 二〇二〇年六月十日 法官助理陈婷婷 书记员易莉