安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1821号 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严兆侠，女，1964年11月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）因与被上诉人严兆侠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院(2019)皖1203民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严兆侠的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.银达公司按照政府认可的规划面积与当事人签订房屋买卖合同，实际建筑面积与合同约定的建筑面积相一致，由于其公司在申请房屋预售许可证时，政府不允许将规划面积作为预售面积，造成预售许可证中载明的房屋建筑面积与合同约定面积不一致，因此严兆侠主张的面积误差款应不予支持；2.一审对诉讼时效的认定错误。 严兆侠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。逾期办证的违约行为一直存在，直到办证当天违约情形才消失，严兆侠主张的违约期限合理合法。 严兆侠向一审法院起诉请求：判令银达公司返还其所购商品房面积差在3%和超出3%的部分房价款38347元及逾期办理房屋产权证书的违约金117534元（各项计算标准详见清单），共计155881元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年10月18日，严兆侠与银达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定严兆侠购买银达公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积119.24平方米，商品房单价为5274.72元／平方米，总价款为628958元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人按下列第三种方式按期付款即：银行按揭贷款：买受人于签订本合同当日交纳首付款人民币328958元，余款人民币300000元于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续。 合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理即：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。 合同签订后，严兆侠按合同约定支付全部房款628958元。一审庭审中，严兆侠认可银达房地产公司于合同约定的2014年3月31日前交房，未明确具体交房日期。严兆侠于2019年6月13日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋建筑面积为113.82平方米。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，银达房地产公司主张系因政府行为导致，但其提供的证据不足以证明其上述主张，故不予采纳。对严兆侠主张银达房地产公司应依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额返还面积误差款38347.21元的诉讼请求，予以支持。 关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，银达房地产公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由银达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，银达房地产公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未有明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。银达房地产公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在银达房地产公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算涉案逾期办证违约金。故对严兆侠诉请银达房地产公司支付逾期办证违约金，予以支持。庭审中严兆侠认可银达房地产公司于合同约定的2014年3月31日前交房，未明确具体交房日期，银达房地产公司即应在2015年1月25日前办理产权证书。但严兆侠直至2019年7月26日才向人民法院起诉主张逾期办证违约金，故对其所主张2015年1月28日至2016年7月25日的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还严兆侠面积误差款38347.21元；二、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向严兆侠支付逾期办证违约金（以购房款总额628958元为基数，自2016年7月25日至2019年6月12日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回严兆侠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3418元，减半收取1709元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担1331元，严兆侠负担378元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，银达公司主张系因政府主管部门原因所致，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信；一审判决依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额，确定银达公司支付严兆侠相应的面积误差款，并无不当。银达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，严兆侠主张的逾期办证违约金属于按日计付的继续性债权，应以每日产生的个别债权单独适用诉讼时效，即对严兆侠于2019年7月26日向一审法院起诉之日起至倒推三年止之间的违约金诉求应予保护。故一审认定严兆侠主张的2015年1月28日至2016年7月25日的逾期办证违约金的诉讼请求超出3年诉讼时效，仅对其主张2016年7月25日至2019年6月12日年的逾期办证违约金的诉讼请求予以支持正确，银达公司称一审对此认定错误，严兆侠起诉超出诉讼时效的上诉理由于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2662元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月五日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。