湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4408号原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦204号。法定代表人杨康,系该公司总经理。委托代理人李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。委托代理人潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦（南面1楼）。法定代表人曹建邦，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司（以下简称“凤绫儿公司”）诉被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司（以下简称“喜地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月20日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年6月2日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告凤绫儿公司的委托代理人李再胜、潘显才，被告喜地公司的委托代理人颜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凤绫儿公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告与被告间的《租赁合同书》自2020年3月4日起解除；2.判令被告返还原告预付的（2020年2月8日至2020年8月7日）的房屋租金269628.89元；3.判令被告返还原告履约保证金100000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：2017年4月7日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告（反诉被告）凤绫儿公司承租被告位于长沙市岳麓区门面，用于凤绫儿公司经营的凤绫儿古装儿童摄影。合同签订时，凤绫儿公司向被告（反诉原告）喜地公司交付履约保证金100000元。同时约定先预付租金后使用房屋，租金按半年度支付。合同第十二条约定，不可抗力是指签订该合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫等情形。因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任。合同签订后，凤绫儿公司一直依约履行合同至2020年1月，并预付了2020年2月8日至2020年8月7日的租金269638.89元。2020年1月底，全国爆发了××，全国人大常委会法制工作委员会明确表示新冠肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。同时，考虑到原告行业的特殊性，在将来相当长一段时间内，儿童古装摄影将无法正常经营，若继续维持合同原有效力将显失公平。基于瘟疫发生，涉案房屋根本无法使用的情况下，原告及时向被告发函要求依法解除合同并清空房屋，同时请求被告及时返还预付租金、履约保证金等，但被告无视原告请求，无视不可抗力的事实及合同约定的解约条件，仍要求被告继续履行显失公平的合同，故原告（反诉被告）凤绫儿公司特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）喜地公司辩称：一、喜地公司与凤绫儿公司目前还处于租赁合同期限内，租合同期限为：2017年4月8日至2027年8月7日，双方合同期限为10年，距合同期间届满还有7年多。短期的疫情并不影响长期租赁合同目的实现，凤绫儿公司对房屋进行占有使用的合同目的丝毫不会受影响，更何况现疫情早已解除，凤绫儿公司完全可以正常经营使用。其以疫情为由解除合同的理由不成立。二、没有法律明确规定疫情期间出租人应当减少承租人的房租，更没有法律规定在疫情期间出租人应当完全减免承租人的房租。疫情期间是否减少或者完全免除承租人的房租，是出租人自己的决定权。三、湖南省高院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中明确表示如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。凤绫儿公司作为承租方，其所称的疫情影响也只仅限于暂时的客流减少、收益利润降低，这是其完全能够且应当承受的企业经营风险。四、从各方证据了解到，凤绫儿公司早在2020年3月起至今，其名下其他门店，如位于长沙市雨花区的店面都在正常营业，与其所称的因疫情影响不能经营自相矛盾。因此，其撤离河西门店（即涉案承租房屋）完全是其企业市场经营方针策略的调整，只是正好借本次疫情为由以期实现免租、解除合同的不当目的。五、从企业经济情况看，本案房屋租赁合同原为湖南盘子女人坊文化科技有限公司与本公司签订，后湖南盘子女人坊文化科技有限公司可能因为是市场经营战略或者准备上市的需要，又注册了一家全资子公司，即反诉被告凤绫儿公司，并以该公司名义与本公司签订了房屋租赁合同。湖南盘子女人坊文化科技有限公司是凤绫儿公司唯一的全资控股股东，湖南盘子女人坊文化科技有限公司是一家拟准备上市的公司，据该公司官方网站显示，该公司集团已开设近40家直营店，15年辐射200城，1000万女性用户好评。集团旗下直营体系现有员工近5000人，经济实力非常雄厚，完全能够也应当承受暂时的收益利润减少的压力。综上，凤绫儿公司以疫情为由单方撤出租赁房屋，以达到解除合同、免除房屋租金的不当目的不能成立，其所有诉讼请求当然不能得到支持。相反，其单方撤离的行为，违背双方房屋租赁合同的约定，应以双方在《租赁合同书》中对发生该情形的具体条文约定处理（该部分详见答辩人反诉状）。请求法院驳回凤绫儿公司所有诉讼请求。被告（反诉原告）喜地公司向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同书》；2.判令反诉原告不予退还反诉被告凤绫儿公司交付的履约保证金和其已付租金；3.判令反诉被告凤绫儿公司向反诉原告支付134814.445元违约金；4.判令反诉被告凤绫儿公司立即注销长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦204号门面为其公司注册住所地。事实及理由如下：2020年3月2日，反诉被告凤绫儿公司向反诉原告喜地公司送达《关于解除租赁合同的函》，在该函中凤绫儿公司以发生疫情为由主张解除租赁合同，反诉原告当即回函对其主张表示不同意，明确表示租赁合同期限为2017年4月8日至2027年8月7日，合同还在租赁期间，暂时发生的疫情并不导致双方长期租赁合同目的的实现，凤绫儿公司无解除合同权。但凤绫儿公司依旧执意提前解除合同且起诉反诉原告。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条第1款：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定……”同时，根据我国《合同法》第94条第1款中的规定可知，只有当不可抗力导致合同目的无法实现时，合同当事人才有权解除合同。本案中，凤绫儿公司可以正常地占有、使用承租房屋，其对承租房屋的占有、使用的目的完全可以实现。其次，自新冠疫情爆发以来，通过党和政府的正确领导、全国人民的共同奋斗，疫情在较早的阶段就已得到了有效的控制，许多企业、商铺在很早之前就实现了复工复产，因此凤绫儿公司的经营目的也可以实现。此外，在湖南省高院所发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中，明确表示如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。凤绫儿公司作为承租方，其对房屋的占有、使用并没有直接受到疫情的影响，其所称的疫情影响也只仅限于客流减少、利润降低，这是其完全能够承受的经营风险，其依然可以对房屋进行正常的占有和使用并继续经营，凤绫儿公司依据房屋租赁合同所要实现的对房屋进行占有、使用的合同目的丝毫未受影响，单纯的疫情并不构成对合同义务的抗辩。综上所述，凤绫儿公司以不可抗力为由要求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，疫情不构成合同解除的条件，凤绫儿公司无解除合同的权利。凤绫儿公司在合同履行期间，单方面搬出涉案房屋且起诉反诉原告的行为明显属于《租赁合同书》第十条第4款约定的承租人因自身原因要求提前解约的情形，该行为是一种违约行为，依合同约定凤绫儿公司应当承担违约责任。此外，在《租赁合同书》第十一条第6款中约定：“若乙方将该承租的物业注册为公司经营用地，乙方在退租前需负责到工商局办理注册用地变更或注销，将注销登记核准书提交甲方存档……”。现凤绫儿公司虽然撤离了涉案房屋，但其依然将涉案房屋作为其公司注册住所地。依合同约定，凤绫儿公司应当注销案涉房屋为其公司注册住所地的工商登记。故本诉原告的诉讼请求不能成立，反诉原告现基于《租赁合同书》的约定，提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）凤绫儿公司辩称：一、目前疫情并未解除，世界疫情仍然紧张，并非像喜地公司所称对生产生活没有影响。二、喜地公司在反诉状中已经确认因疫情影响使凤绫儿公司租赁的房屋客流减少、利润降低。三、凤绫儿公司是一家经营儿童摄影行业的比较特殊的公司，而喜地公司所称的目前已经复工复产的公司往往是生产型的或者是民生类型的企业，与凤绫儿公司经营的在封闭狭小空间中对儿童进行摄影的行业是完全不同的类别。四、双方基于凤绫儿公司经营的行业特殊性，在签订租赁合同时已经在合同第十二条约定了疫情属于不可抗力，遇到不可抗力可以无责任的解除合同，在疫情发生以后，凤绫儿公司也是遇到了非常大的经营风险，其合同目的根本无法实现，在这种疫情形势下，没有哪位家长会将自己的孩子送到凤绫儿公司进行摄影拍照，基于此，凤绫儿公司提出解除合同并迅速搬离涉案房屋，是对合同止损的一种方式。因此，喜地公司的反诉请求不能成立。经审理查明，2017年7月27日，被告（反诉原告）（甲方，出租方）喜地公司与原告（反诉被告）（乙方，承租方）凤绫儿公司、案外人（丙方）湖南盘子女人坊文化科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“鉴于，甲丙双方已于2017年4月7日签订了《房屋租赁合同》，且丙方已在长沙市成立子公司—长沙市凤绫儿摄影服务有限公司经营摄影服务。鉴此，甲、乙、丙三方经友好协商，原《房屋租赁合同》约定的乙方（即本合同丙方）所有权利、义务、责任转由本合同之乙方全面承继，丙方不再享有原《房屋租赁合同》中的权利，不再承担原《房屋租赁合同》中的义务，后续租赁合同的变更、履行等均与丙方无关……第一条租赁物业的范围、面积、用途、交付甲方出租给乙方的物业位于长沙市岳麓区门面，建筑面积为706.59（700.66＋5.93）平方米（包括公摊面积）……乙方承租该物业用于经营凤绫儿古装儿童摄影……乙方对承租房屋已有充分了解，同意甲方以现房状态作为交房标准。甲方在本合同生效且乙方支付履约保证金及首个半年度预付租金到账后三日内，将房屋交付乙方。第二条租赁期及免租期租赁期自2017年4月8日起至2027年8月7日止，其中2017年4月8日起至2017年8月7日为乙方装修免租期，在装修免租期内甲方免收乙方租金，租金从2017年8月8日起开始计算……第四条租金及支付时间1.租金（人民币）：2017年4月8日前缴纳2017年8月8日至2018年2月7日的半年度租金249287.07元（此笔费用已由丙方向甲方支付了211977元）；2018年1月8日前缴纳2018年2月8日至2018年8月7日的半年度租金249287.07元；2018年7月8日前缴纳2018年8月8日至2019年2月7日的半年度租金249287.07元；2019年1月8日前缴纳2019年2月8日至2019年8月7日的半年度租金259258.55元；2019年7月8日前缴纳2019年8月8日至2020年2月7日的半年度租金269628.89元；2020年1月8日前缴纳2020年2月8日至2020年8月7日的半年度租金269628.89元；2020年7月8日前缴纳2020年8月8日至2021年2月7日的半年度租金280414.05元；2021年1月8日前缴纳2021年2月8日至2021年8月7日的半年度租金280414.05……元；4.乙方预付租金，后使用房屋。租金按半年度支付。本合同签订时补足首个半年度租金，此后，乙方须在每个半年度届满之前30天预交下一个半年度租金。第五条履约保证金（押金）为了使合同顺利履行，乙方应在本合同签订之时即向甲方支付履约保证金人民币100000元（丙方已代替乙方向甲方支付40000元）。如乙方欠租金及依约应承担违约金，甲方有权自行从保证金中扣缴。待合同期满或依法解除，乙方结清所有费用、违约金，并按照本合同的约定完成租赁物业移交后，甲方无息向乙方退还保证金……第十条违约责任1.本合同生效后，如乙方中途解除合同，则保证金不予退还……3.如乙方迟延支付租金，每迟延一天，按本合同约定的租金标准计算日租金额双倍向甲方支付违约金，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣缴所欠租金及应付违约金……如乙方一次或累计迟延支付租金达到30天，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，乙方还需补缴所欠租金，且还需按解除合同当月租金的三倍向甲方支付违约金。4…….如乙方因自身原因要求提前解约，甲方除不予退还保证金和已支付部分的租金外，乙方还应向甲方支付当月租金的三倍作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方要求差额赔偿……第十一条合同终止1.如出现本合同约定的解约情形，一方解除合同的书面通知从直接送达对方或邮件寄出之日第五日即为合同解除之日，合同即予终止，双方依据本合同约定办理租金结算及退房手续。自解除之日起，乙方应自动停止营业，并在解除之日起五日内全部搬出，否则甲方有权采取相应措施包括停止供水、供电，乙方不得异议……3.若乙方中途解约，须提前三个月向甲方提出提前解约的书面申请，经甲方同意后向物业办理相关手续并经物业验收合格后方可撤场……6.若乙方将该承租的物业注册为公司经营用地，乙方在退租前需负责到工商局办理注册用地变更或注销，将注销登记核准书提交甲方存档，若乙方未及时办理，甲方有权不予退还履约保证金。第十二条不可抗力1.不可抗力是指签订本合同时不可以预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争、政府征收房屋等情形。2.租赁期间，如遇不可抗力事件，致使租赁物业及期配套设施、设备损毁，由甲方修复，但由此造成乙方的设施设备损坏及其他损失，甲方不承担责任。因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任……”上述合同签订后，双方均依约履行合同义务，现凤绫儿公司已向喜地公司支付租金至2020年8月7日。2020年1月初，全国爆发××疫情。2020年3月2日，原告（反诉被告）凤绫儿公司以受不可抗力（××疫情）影响为由，向被告（反诉原告）喜地公司发出《关于解除租赁合同的函》一份，要求解除双方签订的涉案租赁合同，并要求喜地公司在收到该函后2日内退还押金100000元及已预付的2020年1月23日后的租金及物业管理费。2020年3月2日，喜地公司向凤绫儿公司出具《的回函》一份，载明：“今日，我司已收悉贵司的《关于解除租赁合同的函》。诚然，疫情肆虐，给各行各业造成了严重影响。在此，我司对贵司在疫情中遭受的困难和面临的问题表示理解。对于贵司提出的解约请求，我司有不同意见和请求，具体理由如下：1.贵我双方签订的合同长达10年零三个月，自2017年4月8日至2027年8月7日，截至今日有7年零5个月租期尚未履行。近日，相关专家预判，疫情可能至四月份左右即可停止，且多个省份已开始鼓励复工，恢复生产经营活动。因此，我方认为：短期疫情的影响并不导致贵我双方长期租赁合同目的的实现，贵方单方解除合同的请求缺乏合理性，亦侵害到我司的合法权益。2.疫情发生后，多个省市司法部门已出台针对疫情影响产生的相关纠纷的司法意见……疫情并不必然成为合同一方单方解约合同并免责的法律依据。因此，我方认为贵方的解约请求与当前疫情环境下的司法精神相悖。鉴于上述情况，我司秉承公平正义、诚实信用的道德标准和法律精神，愿与贵方共同商讨继续履约的相关事宜，对贵司因疫情遭受的损失我司亦考虑可通过减免部分期间租金或者延长租期的方式支持贵司复工，与贵司携手共同抗疫。”针对该函，凤绫儿公司于2020年3月3日向喜地公司出具《关于解除租赁合同回函的复函》一份，回复如下：“当前××及政府的防控措施属于不可抗力情形，符合贵我双方《租赁合同书》第十二条“不可抗力”第一款“不可抗力是指签订本合同时不可以预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件。”全国人大常委会法制工作委员会也明确表示：政府针对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件采取了相应疫情防控措施，属于不可抗力。对此，贵方在回函中引用各地司法意见予以认可。我司从2020年1月31日开始多次发函、致电贵方请求免租，但贵方一直推诿，2月27日贵方对接人谢玲明确告知我方不予减免，与回函所称“通过减免部分期间租金或延长租期的方式支持复工”不符。贵方已收到《关于解除租赁合同的函》，我司已尽到通知义务，基于之前的友好合作，特郑重提醒贵方立即另行招租或将相关房屋收回使用，以免造成不必要的损失，我司将配合做好一切交接工作。贵我双方《租赁合同书》第十二条“不可抗力”第二款的约定“。因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任。”我司主营业务为儿童摄影，受疫情影响今后长时间将无经营收入，资金链日趋断裂，请贵方务必于2日内退还我司押金及截止2020年1月23日后的租金及物业费等其他预付费用，否则我司只能通过诉讼方式维权自救。”2020年3月24日，凤绫儿公司在未经喜地公司同意的情形搬离涉案门面，并于2020年4月11日将门面锁匙交给涉案门面所在的物业公司。另查明，原告（反诉被告）凤绫儿公司在长沙市还经营有一家与本次所租门面经营业态相同的店铺，该店铺至今仍在经营。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）凤绫儿公司提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、租金及履约保证金支付凭证、《关于解除租赁合同的函》及邮寄回执、《的回函》、《关于解除租赁合同回函的复函》及邮寄回执、照片，被告（反诉原告）喜地公司提交并经庭审质证的凤绫儿公司经营的另一家与涉案店铺经营业态相同的店铺的营业照片、凤绫儿公司工商登记信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系原告（反诉被告）凤绫儿公司、被告（反诉原告）喜地公司之间因受××影响而引发的房屋租赁合同纠纷。本案中，原告（反诉被告）凤绫儿公司与被告（反诉原告）喜地公司、案外人湖南盘子女人坊文化科技有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：2020年1月初爆发的××疫情能否构成原告（反诉被告）凤绫儿公司单方解除涉案租赁合同的理由，各方的诉讼请求应否支持。具体分析如下：根据涉案《房屋租赁合同》中的约定，虽然××疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”可知，以“不可抗力”为由行使解除合同的权利必须满足“不可抗力致使合同目的不能实现”这一条件。本案中，虽然2020年1月份爆发的××疫情对原告（反诉被告）凤绫儿公司的经营会造成一定影响，但其未提供任何证据证明此次疫情致使其合同目的不能实现。同时，根据湖南省高级人民法院于2020年2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》（湘高法〔2020〕16号）中关于“涉疫情民商事案件审判相关问题”的解答之规定：“问题4：因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，能否适用不可抗力条款？如何确定起止时间》？答：全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后的除外。根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。”本案凤绫儿公司向喜地公司正式发出解除租赁合同函的时间为2020年3月2日，但众所周知的是，2020年3月份新冠肺炎疫情在长沙地区已得到良好的控制，各行各业亦已陆续复工复产，而凤绫儿公司并未提供证据证明本次新冠肺炎疫情导致其与喜地公司签订的涉案租赁合同不能履行，且凤绫儿公司在长沙地区经营的另一家与涉案门面经营业态相同的店铺一直在经营。因此，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情显然不能成为凤绫儿公司单方解除涉案租赁合同的理由，对其要求确认涉案租赁合同于2020年3月4日起解除的诉请，本院不予支持，但鉴于喜地公司在2020年5月27日向本院提出的反诉请求中亦明确要求解除双方签订的涉案租赁合同，考虑到凤绫儿公司已单方从涉案门面中搬离，双方合同已无履行的可能，故对喜地公司要求解除涉案租赁合同的反诉请求，本院予以支持，至于合同解除的具体时间，本院以被告向本院提出反诉的时间即2020年5月27日为双方解除租赁合同的时间。关于原告（反诉被告）凤绫儿公司预付的2020年2月8日至2020年8月7日期间的租金应否退还的问题，考虑到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情对凤绫儿公司客观上确实造成了影响，且双方签订的涉案租赁合同已被确认于2020年5月27日解除，且此后原告（反诉被告）凤绫儿公司亦未再使用涉案门面，故从公平原则的角度考量，对租赁合同解除之后凤绫儿公司已预付的租金（即2020年5月28日至2020年8月7日），被告（反诉原告）喜地公司理应予以退还，但对租赁合同解除之前的租金，凤绫儿公司无权要求喜地公司退还。综上，根据涉案租赁合同中约定的租金标准及凤绫儿公司预交的租金金额，喜地公司应退还给凤绫儿公司的租金为：269828.89元÷6个月×2个月+269828.89元÷6个月÷30天×10天=104933.45元。关于原告（反诉被告）凤绫儿公司支付给被告（反诉原告）喜地公司的100000元履约保证金应否退还的问题。从本案查明的事实可知，涉案租赁合同无法顺利履行系因原告（反诉被告）凤绫儿公司单方提出解除合同并搬离涉案门面所致，且2020年1月爆发的新冠肺炎疫情并不构成其单方解除涉案租赁合同的理由，故对其支付的100000元履行保证金，被告（反诉原告）喜地公司有权不予退还。关于被告（反诉原告）喜地公司要求原告（反诉被告）凤绫儿公司支付134814.445元违约金的问题。因2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对凤绫儿公司的经营确实产生了影响，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，现本院已认定喜地公司不予退还凤绫儿公司缴纳的100000元履约保证金，在此情况下，喜地公司的损失已得到合理弥补。故对其主张的上述违约金诉请，本院不予支持。关于被告(反诉原告）喜地公司要求原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦204号”的公司住所注销的反诉请求。因双方在涉案《房屋租赁合同》第十一条第6款中明确约定：“乙方将该承租的物业注册为公司经营用地，乙方在退租前需负责到工商局办理注册用地变更或注销，将注销登记核准书提交甲方存档，若乙方未及时办理，甲方有权不予退还履约保证金。”现双方租赁合同已经解除，且凤绫儿公司已退租，其有义务将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦204号”的公司住所注销。故对喜地公司的上述反诉请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司与被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、限被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司退还租金104933.45元；三、确认被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司不予退还原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司支付的履约保证金100000元；四、限原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司于本判决生效之日起十日内将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路8号喜地大厦204号”的公司住所办理注销登记手续；五、驳回原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3422元，反诉案件受理费减半收取1498元，由原告（反诉被告）长沙市凤绫儿摄影服务有限公司负担3520元，由被告（反诉原告）长沙喜地置业有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年六月二十四日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。