上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初1318号原某：上海中原物业顾问有限公司，住所地：上海市浦东新区。法定代表人：陆成，公司董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。委托诉讼代理人：姚抒含。被告：卜云，男，1970年11月8日出生，汉族，户籍地江苏省，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴洪，上海市大公律师事务所律师。原某上海中原物业顾问有限公司与被告卜云居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员舒海卫独任审判，公开开庭进行了审理。原某上海中原物业顾问有限公司之委托诉讼代理人姚莹莹，被告卜云之委托诉讼代理人吴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告卜云支付所欠居间费(即佣金)312,300元及逾期违约金(自2019年7月11日起至支付日止，以312,300元为基数，按照日万分之五的标准计算)。事实与理由：2019年4月，原某作为居间方，为被告介绍与案外人就买卖上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室的房地产，签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，原某已经居间成功，被告应向原某支付佣金312,300元，但经原某多次催缴未付，故诉至法院，请求支持原某诉请。被告卜云辩称：原某工作人员带被告看了系争房屋后，于2019年4月10日与案外人杨某、庄某某及原某签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》，案外人庄某某收取了被告支付的1,000,000元定金，之后被告向原某提出由其出面与案外人沟某，让系争房屋中的租客尽快搬离并出具放弃优先购买权的承诺书，但原某迟迟没有完成上述事项，造成被告与案外人就系争房屋的交房时间和条件存在分歧。后被告再次要求原某安排和案外人进一步沟某，包括交房条件、交房事宜，原某表示案外人在国外无法安排会某，却向被告要求协商提前支付佣金事宜，三方僵持，故6月9日被告没有按约去网签，被告认为，2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》，协议内容仅仅涉及买房意向，按照合同补充约定，网签前案外人必须要求租客搬离，且放弃优先购买权，搬离造成的租约违约金损失由案外人承某，此外按定金责任约定，定金应由原某保管，或者产证应由原某保管，现被告支付的定金并未在原某处保管，基于以上原某存在的过错，被告不同意支付佣金和违约金。故不同意原某的诉请。原某上海中原物业顾问有限公司提供下列证据：1、《房地产买卖居间协议》，证明被告、案外人与原某建立居间关系；2、《房屋买卖合同》,证明被告与案外人在原某的居间介绍下就房地产买卖事宜达成一致意见，原某居间成功；3、《佣金确认书》，证明佣金的数额及逾期违约金的约定；4、收款收据，证明被告向案外人庄某某支付购房定金1,000,000元。5、催告函、解除通知函，证明因被告的原因导致房屋买卖交易无法实际履行。被告对原某提供证据的质证意见如下：对证据１、２、３、４真实性无异议，被告要求原某让租客搬离并出具放弃优先购买权承诺书，原某没有做到，不符合合同履行的条件，导致被告无法与案外人签某，交易不成功，原某存在过错；对证据５真实性无法确认，且被告没有收到。被告提供下列证据：1、中国工商银行转账凭证金额1,000,000元；2、上海市不动产登记簿，涉案房屋产权人仍登记在案外人杨某、庄某某名下；3、居住证明申办登记、租客护照身份信息，证明涉案房屋一直有租客居住。被告对原某提供证据的质证意见如下：原某对证据１、２、３真实性无异议，双方签订居间合同时一直都知晓涉案房屋内有租客居住。经审查本院认为，原、被告提供的证据具有真实性，合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。本院经审理认定事实如下：2019年4月被告至原某旗下开设的门店向工作人员表示有购房需求，原某工作人员带被告实地验看几套房屋后，被告选中上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室房屋，同月10日原、被告与案外人杨某、庄某某签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定，房屋坐落在上海市黄浦区黄陂南路XXX弄XXX号XXX室，总房价款20,820,000元，居间义务：原某应当依法积极履行以下居间义务：1、向案外人杨某、庄某某如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：被告拟购买该房地产及购买条件；2、向被告如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：案外人拟出售该房地产及出售条件；3、撮合被告与案外人双方买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项(详见《房屋买卖合同》第1条)；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给被告与案外人双方造成严重损失的，应依法承某责任，被告与案外人双某某支付给原某的佣金，是原某为被告与案外人双方提供居间媒介服务的居间报酬，若双方正常履行，原某承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明原某居间成功，被告与案外人双某某于原某居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的2%支付原某佣金，双方同意原某可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因案外人或被告任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原某仍有权依约收取佣金，或者有权选择问该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应守约方承某的佣金)。原某收取佣金后，将向付款方开具增值税专用发票。当日被告与案外人杨某、庄某某签订《房屋买卖合同》，合同约定双方在签订该买卖合同的60日内前往原某处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(即网签)，并补充约定承租人放弃优先购买权切结书由案外人在15天内找租客签署，所产生的租约违约金由案外人承某，如若案外人4月12日前收不到定金，此合同作废。同日原某与被告签订《佣金确认书》，载明被告向原某支付佣金数额为312,300元，支付时间为2019年7月10日前。被告即向案外人庄某某支付定金1,000,000元。同年6月9日被告未按约前来与案外人杨某、庄某某签订《上海市房地产买卖合同》，之后案外人数次发《催告函》给被告，要求与其尽快办理网签手续，直至同年7月16日案外人向被告发出《合同解除通知函》，告知解除双方签订的《房屋买卖合同》，并没收定金1,000,000元。审理中，被告表示因其数次向原某提出要求与案外人会某，就涉案房屋内租客在6月9日网签前搬离并出具放弃优先购买权的承诺书的事宜进行协商，但原某一直推诿，导致被告未按约定日期前来与案外人签订《上海市房地产买卖合同》。另原某表示就逾期违约金的诉讼请求不再主张。本院认为：本案所涉《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》均系签某各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签某各方均应恪守协议约定之义务。原某与被告签订《房地产买卖居间协议》后，对于被告委托事项，原某经提供居间服务后，实际促成被告与案外人杨某、庄某某签订《房屋买卖合同》，只是由于被告自身未按约定日期前来与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，故据此应当依法认定原某已经居间成功，被告就此应予支付协议约定之报酬。对于原某所称佣金费用312,300元，鉴于被告与案外人的房地产买卖交易最终未实际完成，本院酌情调整一定比例以确定原某就本案房屋买卖交易所可予取得之中介费用，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告卜云于本判决生效之日起十日内支付原某上海中原物业顾问有限公司居间佣金250,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照简易程序，案件受理费5,985元减半收取，计2,992.50元，原某上海中原物业顾问有限公司负担467.50元，被告卜云负担2,525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  舒海卫二〇二〇年六月二十九日书记员  徐晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。