北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4206号上诉人（原审原告）：北京华腾世纪物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇政府西侧。法定代表人：罗希，总经理。委托诉讼代理人：唐军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张生，北京市中实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王世颖，女，1962年12月5日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司（以下简称华腾物业公司）因与被上诉人王世颖物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初31628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华腾物业公司上诉请求：改判王世颖向华腾物业公司支付2014年6月1日至2019年5月31日期间的物业费7486元。事实和理由：一审认定王世颖反映的入室盗窃问题反映出华腾物业公司在安保服务上确需改进，酌情扣减2014年度物业费的事实不清。本案属合同纠纷，一审认定华腾物业公司在安保服务上有违约行为，违反了合同所规定的义务。义务要么是法律规定，要么是合同约定，但事实上法律既无规定，合同也无约定，认定华腾物业公司违约缺乏依据。物业服务合同第二条约定，发生治安案件，应及时报警，并配合公安部门进行处理。盗窃案件发生后，华腾物业公司履行了义务。《物业管理条例》第二条规定：“由业主和物业服务企业维护物业管理区域内的相关秩序的活动”。第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。可以看出，物业服务维护的是“相关区域的公共秩序”，与配有防卫器械和枪支从事武装守护，护卫服务的安保服务有本质区别，也不承担“保证业主人身和财产安全”的义务。物业服务企业对小区相关区域进行秩序维护，是一种社会治安防范服务，而不是治安保障服务，因此，华腾物业公司对因犯罪行为给王世颖造成的财产损失，并无法定赔偿义务。华腾物业公司在物业服务中社会秩序维护上履行了巡逻义务，盗窃犯罪均是秘密进行的，华腾物业公司未发现违法犯罪并不可以认定是违反合同约定的义务。华腾物业公司只要没有违反合同条款，在合同规定服务范围内履行义务，即是无过错，不承担违约的民事责任。王世颖辩称，同意一审判决，不同意华腾物业公司的上诉请求。物业费中有安保费，华腾物业公司未能起到安保作用。发生入室盗窃事件，华腾物业公司不是一点责任没有，王世颖也并没有要求华腾物业公司赔偿失窃的财物，仅要求扣减物业费，应当得到支持。华腾物业公司向一审法院起诉请求判令：1.王世颖向华腾物业公司支付2014年6月1日至2019年5月31日期间物业费7486元；2.王世颖向华腾物业公司支付违约金1600元；3.王世颖承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王世颖于2005年6月1日就1810号房屋与华腾物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由华腾物业公司向王世颖提供物业管理服务。北京裕昌置业股份有限公司与华腾物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，约定住宅房屋由华腾物业公司按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取。一审法院另查，丰台区马家堡街道嘉园三里社区居民委员会出具证明，华腾物业公司系明月嘉园物业管理服务企业，自小区入住以来一直服务至今。华腾物业公司每年都在小区楼内及公告栏张贴收取物业管理费的催缴通知单，通知业主交费。一审庭审中，王世颖对华腾物业公司提供的物业服务有意见，并出示2014年9月19日公安机关对其报称被盗窃一案作出的受案回执，以证明其曾被盗的事实。王世颖同意支付除2014年度以外其他年度欠交的物业费。一审法院认为，华腾物业公司与王世颖签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规之强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议履行各自的义务。华腾物业公司提供物业管理服务，王世颖在接受物业服务的同时，应当向华腾物业公司交纳物业管理费用。关于王世颖提出的入室盗窃的问题，该事件反映出华腾物业公司在安保服务上确需改进，法院酌情扣减被告2014年度应支付的物业费数额，对华腾物业公司主张的其他年度物业费予以支持。关于违约金，王世颖并非恶意拖欠物业费，故法院对于华腾物业公司的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王世颖于判决生效之日起7日内向华腾物业公司支付2014年6月1日至2019年5月31日期间物业费7426元；二、驳回华腾物业公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：王世颖所居住房屋建筑面积为94.05平方米，华腾物业公司主张的物业费标准为每月每平方米1.3元，另加每年30元垃圾清运费。2005年6月1日华腾物业公司与王世颖签订的《前期物业管理服务协议》中“第二条物业管理服务内容”第五点“公共秩序维护”的内容为：“1.相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶畅通；3.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。”该协议“第三条物业管理服务质量”第七点“保安”的内容为：“1、小区实行封闭式管理；2、小区主要出入口全天有专人值守；3.夜间服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻。”本院认为，本案的焦点问题在于，王世颖家中发生入室盗窃，是否应当因此而减免其物业费用。首先，从物业管理的特殊性质及物业服务合同的内容来看，物业管理企业的服务内容主要在于维护公共区域的安全，但是这并不意味着绝对排除了物业管理企业对业主人身财产安全的保卫责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”在本案双方当事人所签订的《前期物业管理服务协议》中，关于物业服务质量要求小区实行封闭管理、出入口有人值守、夜间进行巡逻等，其意义也在于尽可能防止诸如入室盗窃等治安或刑事案件的发生。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。其次，业主家中失窃，物业管理企业是否应当承担违约责任。因为物业管理企业对居民的财产安全并不负绝对的安全保障义务，除合同约定的义务之外，物业管理企业的性质决定其无法承担更多的责任。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”在本案中，王世颖没有提交证据证明，华腾物业公司在履行物业服务合同中的违约之处，其要求华腾物业公司承担违约责任，证据不足。王世颖仅以家中失窃为由要求华腾物业公司减免物业费，缺乏依据。如以业主家中失窃为由判令华腾物业公司承担违约责任，相较于华腾物业公司收取物业费的标准而言，对华腾物业公司要求未免过于严苛。故一审法院以华腾物业公司需改进安保服务为由扣减物业费，该认定不妥。最后，就本案判决结果来说，一审法院仅扣减王世颖应交纳的物业费60元，意不在惩罚或者补偿，主要目的是为了让华腾物业公司引以为戒，今后更好地为小区业主提供物业服务。另，王世颖作为小区业主，其举证证明华腾物业公司违约比较困难，且华腾物业公司亦没有提交证据证明其履行《前期物业管理服务协议》中关于“公共秩序维护”和“保安”方面的义务完全符合合同约定。综合考虑上述情况，对一审判决结果予以维持。综上，华腾物业公司的上诉请求有部分合理之处，但鉴于一审判决处理结果并无失当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京华腾世纪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年六月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁-6-