浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1066号 上诉人（原审原告、执行案外人）：义乌市鹤雪针织有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道机场路2052号。 法定代表人：杨志江，执行董事。 委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：盛卫、范含双，浙江望道律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：浙**陇化纤有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道机场路2052号。 法定代表人：杨志玲，执行董事。 上诉人义乌市鹤雪针织有限公司（以下简称鹤雪公司）因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资管公司）、原审被告浙**陇化纤有限公司（以下简称华陇公司）案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2019）浙0782民初19389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹤雪公司委托诉讼代理人刘追平、被上诉人浙商资管公司委托诉讼代理人盛卫、范含双到庭参加诉讼。原审被告华陇公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，庭后陈述了意见。本案现已审理终结。 鹤雪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鹤雪公司一审诉讼请求。事实与理由：义乌市鹤雪针织厂（以下简称鹤雪针织厂）成立于2009年1月9日，经营者为杨志江，登记地址和备案的租赁合同显示经营地址为华陇公司所有的坐落于义乌市柳青工业区的案涉房屋。2017年5月18日，鹤雪针织厂变更为义乌市鹤雪针织有限公司，杨志江为大股东和法定代表人，经营地址等都没有变更。据此可以明确，鹤雪公司和鹤雪针织厂应认定为同一主体，其租赁案涉房屋的行为自2008年12月8日持续至今。鹤雪公司现在履行的租赁合同是签订于2017年9月1日，租赁期为5年，系前面租赁关系的延续，至于工商登记手续先注销鹤雪针织厂再设立鹤雪公司，系因工商行政管理部门的程序要求，并不能否定鹤雪公司一方一直实际占有、使用案涉房屋的事实。原债权人金华银行股份有限公司义乌分行（以下简称金华银行义乌分行）在多次办理抵押手续时疏于查证租赁事实，应承担相应后果。综上，一审判决损害了鹤雪公司作为承租人的合法权益。 浙商资管公司辩称：1、鹤雪公司称鹤雪针织厂与鹤雪公司系同一主体，鹤雪公司自2008年开始便承租案涉房屋，与事实不符。从鹤雪公司提交的工商登记材料看，鹤雪针织厂系个体工商户，鹤雪公司则是有限责任公司，两者之间注销与成立时间并不连续，且不论是从统一社会信用代码，还是经营范围上看，两者并不相同，并非同一主体。2008年，与华陇公司签订租赁合同的系杨志江个人，该合同于2011年12月7日已经履行完毕。鹤雪公司与华陇公司所签租赁合同的租赁期限为2017年9月1日至2022年9月1日，该份合同系独立存在的，与之前杨志江所签租赁合同并无关联。2、华陇公司与金华银行义乌分行签订最高额抵押合同的时间为2017年4月7日，办理抵押登记的日期为2017年4月13日，均在鹤雪公司与华陇公司签订租赁合同之前，金华银行义乌分行在办理抵押时亦已尽到了审查义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 华陇公司述称：华陇公司所有的坐落于义乌市柳青工业区的房地产，实际分综合楼和厂房两部分，综合楼一套产权证、厂房一套产权证，门牌号均为义乌市北苑街道机场路2052号，抵押给金华银行义乌分行的是综合楼。杨志江自2008年起向华陇公司租用房屋，2017年鹤雪公司成立后，华陇公司是与鹤雪公司签的租赁合同，所租房屋涉及两本房产证，租赁手续是由公司股东杨苏芳具体负责办理，鹤雪公司在一审中提交的两份租赁合同都真实的，请求依法判决。 鹤雪公司向一审法院起诉请求：1.确认鹤雪公司对华陇公司坐落于义乌市北苑街道机场路2052号20间厂房享有租赁权至2022年9月1日止，剩余租期租金128万元。2.请求法院停止对上述厂房进行拍卖及强制腾空等程序。 一审法院认定事实：金华银行义乌分行诉华陇公司、正安县博汇企业管理有限公司、义乌市盛隆化纤有限公司、杨可明、王兰芳、杨志玲、杨苏芳、杨玉龙金融借款合同纠纷一案，于2019年1月2日提起诉讼。同年1月30日，该院作出（2019）浙0782民初184号民事裁定，查封华陇公司所有坐落于义乌市义乌国用（1998）字第37-54号］。2019年2月18日，该院作出（2019）浙0782民初184民事判决。该判决认定：2014年1月22日，金华银行义乌分行与华陇公司签订了《最高额抵押合同》一份，约定华陇公司以其所有的坐落于义乌市义乌国用（1998）字第37-54号］，为其与金华银行义乌分行在2014年1月22日至2016年1月21日期间内发生的人民币1450万元最高主债权限额内的融资提供最高额抵押担保。同日，双方办理了抵押权登记手续，债权数额为1450万元。2017年4月7日，金华银行义乌分行与华陇公司签订了《最高额抵押合同》一份，合同编号为201799300物03096，合同约定华陇公司以其所有的坐落于义乌市义乌国用（1998）字第37-54号］，为其与金华银行义乌分行在2017年4月7日至2021年4月7日期间内发生的人民币1450万元最高主债权限额内的融资提供最高额抵押担保。2017年4月13日双方办理了抵押权登记手续，最高债权数额为1450万元，该抵押为顺位抵押。该判决判令：一、华陇公司于本判决生效之日起十日内偿付金华银行义乌分行编号为201699300借13663号《流动资金借款合同》的借款利罚息908055.44元（计算至2017年4月20日）。二、华陇公司于本判决生效之日起十日内偿付金华银行义乌分行编号为201799300借14845号《流动资金借款合同》的借款本金人民币750万元及利息683479.17元（已计算至2018年12月31日，以后按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。三、华陇公司于本判决生效之日起十日内偿付金华银行义乌分行编号为201799300借14869号《流动资金借款合同》的借款本金人民币500万元及利息455652.78元（已计算至2018年12月31日，以后按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。四、金华银行义乌分行对华陇公司所有的坐落于义乌市柳青工业区的房地产［房权证号为：义乌房权证北苑字第ｃ00031553号；土地证号为：义乌国用（1998）字第37-54号。最高债权数额为1450万元，顺位抵押］享有优先受偿权。五、正安县博汇企业管理有限公司、杨志玲、杨苏芳、杨玉龙对上述第一、二、三项判决及诉讼费用承担连带清偿责任。六、义乌市盛隆化纤有限公司、杨可明、王兰芳对上述第三项判决及相应的诉讼费用21800元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54542元，保全费5000元，由华陇公司负担。判决生效后，金华银行义乌分行于2019年4月4日申请强制执行，该院于同日立案执行。2019年5月27日，该院裁定查封华陇公司所有的上述房地产。同月28日，该院裁定拍卖上述被查封的房地产；同日作出（2019）浙0782执3949号公告，责令华陇公司及相关人于2019年6月28日前将上述房屋内的物品腾空，逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，该院依法强制腾空。鹤雪公司提出书面执行异议，该院于2019年10月21日作出（2019）浙0782执异158号执行裁定，驳回鹤雪公司的异议请求。鹤雪公司不服，提起本案之诉。 鹤雪公司于2017年5月31日登记注册，于2017年9月1日与华陇公司签订房屋租赁合同一份，约定：华陇公司将其所有的坐落于义乌市北苑街道机场路2052号20间（4200平方米）厂房出租给鹤雪公司，租赁期限为2017年9月1日至2022年9月1日止，租金为每年460000元，一年一付，水电费按市场价由鹤雪公司自负。合同并就其他权利义务等内容进行了约定。现涉案厂房由鹤雪公司占有使用。 2019年12月2日，该院作出（2019）浙0782执3949号之三执行裁定，变更浙江省浙商资产管理有限公司为该案的申请执行人。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。鹤雪公司与华陇公司签订的租赁合同成立于2017年9月1日，系在华陇公司将案涉房地产设立抵押之后，且设立的抵押权办理了抵押登记，浙商资管公司从金华银行义乌分行处依法受让取得对华陇公司的案涉债权，同时取得对案涉房地产的抵押权，根据上述法律规定，鹤雪公司享有的租赁权不得对抗浙商资管公司享有的抵押权。华陇公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回鹤雪公司的诉讼请求。案件受理费16320元，由鹤雪公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审经审理，对一审判决认定除“现涉案厂房由鹤雪公司占有使用”外的其余事实予以确认。 另查明：鹤雪针织厂于2009年1月9日注册成立，系个体工商户，经营场所义乌市北苑街道机场路2052号，经营者为杨志江。2017年5月18日，鹤雪针织厂注销登记。鹤雪公司一审提交标示签订时间为2008年12月8日的《房屋租赁合同》复印件一份，载明华陇公司将位于义乌市北苑街道机场路2052号的店面出租给杨志江用于生产手套的需要，租赁期限至2011年12月7日止。鹤雪公司于2017年5月31日登记注册，类型为有限责任公司，法定代表人杨志江，股东杨志江、杨璐恺，住所地为义乌市北苑街道机场路2052号。本院二审审理过程中，经召集各方当事人实地勘查，案涉房地产即华陇公司所有并用于向金华银行义乌分行贷款提供抵押的房地产[权证号：义乌房权证北苑字第c00031553号、义乌国用（1998）字第37-54号]，门牌号为义乌市北苑街道机场路2052号，案涉房地产中的部分房屋现由鹤雪公司实际占有使用。 本院认为：本案争议的焦点是案外人雪鹤公司所主张的租赁关系是否足以对抗已登记的抵押权。案涉房地产的抵押权设立于2017年4月7日，为顺位抵押。根据鹤雪公司提供的证据材料，杨志江虽于2008年12月8日与华陇公司签订了一份《房屋租赁合同》，租用华陇公司所有坐落于义乌市北苑街道机场路2052号的店面用于雪鹤针织厂的生产经营，但依据双方所签合同的约定，该租赁关系已于2011年12月7日终止。鹤雪针织厂亦已于2017年5月18日注销登记。本案中，主张对抗申请执行人浙商资管公司所享有的抵押权的是鹤雪公司，虽然杨志江为该公司的法定代表人、股东，但鹤雪公司系杨志江、杨璐恺共同出资于2017年5月31日注册成立的有限责任公司，依法鹤雪公司需与华陇公司建立新的租赁关系。鹤雪公司所提其和鹤雪针织厂应认定为同一主体，鹤雪公司租赁厂房的行为自2008年12月8日持续至今的主张与法不符，不能成立。事实上，鹤雪公司、华陇公司已经于2017年9月1日签订了《房屋租赁合同》，现双方之间履行的也是该份由鹤雪公司所签的租赁合同，鹤雪公司与华陇公司之间的租赁关系形成于案涉房地产抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条有关“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，该租赁关系不能对抗浙商资管公司已登记的抵押权。 综上所述，鹤雪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币16320元，由上诉人义乌市鹤雪针织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛建青 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇二〇年六月二日 代书记员 张超越