北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4487号上诉人（原审被告）：谭先德，男，1940年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王忠堂，男，1941年11月28日出生，汉族,住北京市海淀区（由北京市海淀区万寿路街道采石路7号社区居民委员会推荐）。被上诉人（原审原告）：北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。法定代表人：王鹤田，董事长。委托诉讼代理人：卫洪涛，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。上诉人谭先德因与被上诉人北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称天旷公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭先德的委托诉讼代理人王忠堂，被上诉人天旷公司的委托诉讼代理人卫洪涛、王晓卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭先德上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回天旷公司的起诉。二、一、二审案件受理费由天旷公司承担。事实和理由：一、谭先德不是案涉房屋的产权人，房屋的产权人是中国人民解放军空军政治部办公室直属工作处（以下简称空政直工处）。因此，本案不是法院主管范围。谭先德是移交地方安置的军队离退休干部，根据民政部、财政部、国家发展计划委员会、建设部、国家税务总局、总参谋部、总政治部、总后勤部于2000年2月28日联合发布的《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》（〔2000〕后营字第70号）、中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2004年1月3日联合下发的《关于进一步做好军队离休退休干部移交政府安置管理工作的意见》（中办发〔2004〕2号）、中央军委政治工作部、中央军委后勤保障部于2019年1月26日联合下发的《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》（军后建字〔2018〕638号）和财政部、退役军人事务部、军委政治工作部、军委后勤保障部《关于实行移交政府安置的军队离休退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》（〔2019〕军政字第640号）的相关规定，谭先德个人在2018年7月前不应当承担物业费。二、案涉房屋不是一般商品房，是军队建设单位在营区内统建的经济适用房，土地性质为军事建设用地，属于军产房，无法进行产权登记和上市交易，不能取得物权法中关于建筑物区分所有权规定的各项权利。建设单位对住房区域内的共同部分、共有设施设备享有开发、收益等独占权益，住房人不分享收益。谭先德对案涉房屋只有居住权，没有所有权，居住区的物业管理没有与部队单位脱钩，没有实行社会化管理，物业委托管理合同、物业费收费标准等事项均由建设单位决定，业主不知道与物业企业签订的合同内容。本次诉讼前，案涉房屋的物业费、供暖费纠纷由建设单位空军政治部与谭先德等人协商解决，空政办公室多次承诺解决历史遗留问题。因此，本案不是谭先德等老干部拒交物业费、供暖费而与物业公司产生的合同纠纷，本案实质是空军政治部内部纠纷，不是平等民事主体之间的争议，不属于法院主管的民事案件。在一审法院审理的其他类似案件中，涉及的被告也是移交政府安置、执行军队生活待遇标准和项目的军队离退休干部，涉及的房屋也是军队营区内由部队单位建设的经济适用房，这些住房都是退休老干部依据他们在部队的职级、军龄等综合因素排队打分购买的房屋，具有对老干部的分配、安置性质，是一种安居工程，这些房屋的所有权未定，土地使用权仍属于军队。在移交地方的过程中，人员划归地方管理，但是住房及所属小区仍由部队管理，没有实现社会化，没有与部队脱钩，由部队指定物业公司并签订物业管理委托合同，居住于这些房屋的离退休老干部既未在合同上签字，也不知道具体情况。前述类似案件与本案的审理依据的都是前述文件，房屋产权证都是由原单位通过中介机构异地办理，在区、县房产部门查询不到房屋登记情况，房屋产权证中都印有“军”、“经适”“军内售房区”等字样，入住了15年后同样不能上市交易或者出租，房屋也被列入军委清理整顿经适房的范围，同样没有取得军队统一核发的《已购军队住房权属变更登记许可》，不能办理正式产权手续，产权证也不发生法律效力。但是，上述类似案件处理结果却与本案不同。本案的处理结果是错误的。三、一审法院以天旷公司实际提供了物业服务为由，判令谭先德交纳物业费是错误的。案涉房屋所在小区的建设单位与1995年成立的北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称原天旷公司）签订了《物业管理委托合同》，之后由北京市天旷金四季物业管理有限责任公司（以下简称天旷金四季公司）介入小区的物业服务，二者属于转委托行为，该行为违反法律的相关规定以及合同约定，谭先德对此并不知情。一审法院认定天旷金四季公司，也即现在作为原告的天旷公司于2003年7月介入小区服务是错误的。即使依据天旷公司向一审法院提交的《确认函》，也应以该《确认函》的签署日期2004年1月作为确定天旷公司提供物业服务的开始时间。四、案涉房屋为军队经济适用房，物业费的标准应根据政府定价计算，不应按照天旷公司主张的每平方米1.1元计算。五、2005年11月25日发放房本时，原单位向谭先德等人明确房屋性质为军产房，没有产权。谭先德签订的《房屋委托管理合同》中的权利义务也不对等，属于无效合同，且合同是被逼所签，因为如果不签就拿不到钥匙。综上，判为所请。天旷公司二审辩称，双方设立的是物业管理合同关系，故属于法院管辖。谭先德对诉争房屋具有产权证，是诉争房屋的业主，应该交纳物业费。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。天旷公司向一审法院起诉请求：一、谭先德支付2003年7月1日至2018年12月31日的物业费19997.9元。二、谭先德自欠费之日起至足额缴清欠费之日止，按日万分之二点一的标准支付违约金。三、谭先德承担诉讼费用。一审法院认定事实：北京市海淀区北太平路18号院内建设的空政住宅小区（怡翔苑），原门牌为海淀区采石路7号院，2004年6月变更为海淀区采石南路55号院。谭先德系涉案房屋的业主。1995年5月2日原天旷公司成立，2005年4月22日该公司名称变更登记为北京天旷国际投资有限公司。2003年4月17日天旷金四季公司成立，2006年12月18日该公司变更登记为天旷公司。2001年12月14日，空政直工处（甲方）与原天旷公司（乙方）就空政安居住宅小区委托乙方实行物业管理事项签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为怡翔苑（空政安居小区）提供物业服务，住宅房屋物业管理服务费由乙方按照建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该合同还就小区的位置、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。自2003年7月1日起，天旷金四季公司开始为涉案小区提供物业服务。2004年1月5日，上述合同中乙方的全部权利义务转移至天旷金四季公司。庭审中，天旷公司称，物业费收费标准实际执行的是1.1元/月/平方米，2015年6月30日前个人负担0.6元，单位负担0.5元，2015年7月1日起个人负担1.1元。涉案房屋计费面积在2006年1月1日之前是按照150.774平方米计算，之后系按照150.82平方米计算。谭先德未交纳2003年7月1日至2018年12月31日期间的物业费共计19997.9元。一审法院认为，天旷公司为谭先德居住的涉案房屋提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，谭先德应当履行交纳物业费的义务，现天旷公司起诉要求谭先德支付拖欠的物业费，理由正当，该院予以支持。谭先德就本案提出的答辩意见，并不构成其拒绝交纳物业费的正当理由，故该院对谭先德的答辩意见不予采纳。因谭先德并非无故恶意拖欠物业费，故该院对天旷公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、谭先德于本判决生效后七日内向天旷公司支付2003年7月1日至2018年12月31日的物业费19997.9元；二、驳回天旷公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭先德向本院提交以下新的证据材料：证据1.财政部、退役军人事务部、军委政治工作部、军委后勤保障部2019年下发的《关于实行移交政府安置的军队离休退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》（〔2019〕军政字第640号）。证明自2018年7月1日起，谭先德的物业费均补贴到个人工资后再由个人自行交纳，此前的物业费均由单位统一交纳。证据2.中共中央军事委员会办公厅（通知）《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》（军办发[2017]8号）、中央军委政治工作部、后勤保障部、纪律检查委员会《印发〈军队经济适用住房超面积处理宣传教育提纲〉的通知》（军后建[2017]164号）。证明涉案住房被纳入清理整顿范围，且文件对于房屋面积超标的问题做出了具体规定。谭先德对案涉房屋没有完整产权，案涉房屋是否属于上述文件调整仍未确定。如果适用，需要另行办理产权手续，谭先德对案涉房屋仅享有继承、遗赠、夫妻间转让、离婚析产的权利，该房屋不能上市交易。证据3.广东省珠海市中级法院（2019）粤04民终1522号《民事裁定书》、北京市海淀区法院（2019）京0108民初57533号《民事裁定书》及二审的北京市第一中级法院（2020）京01民终151号《民事裁定书》、北京市朝阳区法院（2010）朝民初字第02616号（一审已提交）及二审的北京市第二中级法院（2010）二中民终字10492号《民事裁定书》（一审已提交）。证据4.自行整理的北京市朝阳区法院（2010）朝民初字第02616号案件宣判记录。证据3、证据4均证明案涉房屋的供暖问题和物业问都属于军休干部的住房问题。证据5.“京房权证军空海移私字第XXXX号”《房屋所有权证》。虽然该房产证是刘万龙涉案房屋的房产证，但是，谭先德认可该房屋产权证除产权人的姓名不同以外，其他内容是一致的。证明该所有权证是过渡性的，不是真正的房产证。该证上“权属性质”、“使用年限”一栏空白。证明诉争房屋不能上市交易、不能抵押，房产证虽然是真的，但体现的房屋产权不完整。证据6.2020年1月20日《解放军报》，其中刊登题目为《军队营区物业管理社会化保障工作今年起全面推行》的文章。结合案涉房屋所有权证中房屋的位置为“军内售房区”的内容，证明诉争房屋没有社会化，土地使用权还是军队的，土地属于军产，不属于民产，房屋产权是不完全产权。证据7.中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅2004年1月3日下发的《关于进一步做好军队离退休干部移交政府安置管理工作的意见》（中办发〔2004〕2号）全文。该文件“二、住房保障”记载，“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”。根据该规定，诉争房屋的物业费不应由谭先德个人负担。天旷公司未提交新的证据，对谭先德提交的上述证据的质证意见：证据1的真实性无法确认，该证据是谭先德自行制作并打印，没有原件，且该文件并未涉及2018年7月1日前物业费由单位交纳的内容，不认可证明目的；认可证据2的真实性，证明目的不认可，军办发〔2017〕8号文不涉及物业费交纳问题，与本案无关，同时，谭先德具有诉争房屋的产权证，不应适用“军后建〔2017〕164号”通知；证据3与本案无关，仅凭相关裁判文书无法判断对应案件的案情是否与本案一致；不认可证据4的真实性，该证据并非法院制作的笔录，是其他人员后期整理的记录；认可证据5的真实性，不认可证明目的，该所有权证中记载案涉房屋的产别为“私有产”，谭先德是案涉房屋的产权人，是业主，应交纳物业费；证据6的真实性认可，但与本案无关，根据该文章，无法证明案涉房屋是军产房屋；认可证据7的真实性，但不认可关联性和证明目的。本院经审查认为，谭先德提交的证据1并未体现与诉争房屋物业费负担主体相关的内容，证据4的内容与诉争房屋无关联，故对上述证据，本院不予确认。因天旷公司认可证据2、证据5、证据6、证据7的真实性，本院对此不持异议。谭先德提交的证据3中（2010）朝民初字第02616号《民事裁定书》和（2010）二中民终字10492号《民事裁定书》，其在一审诉讼期间已经提交，本院不再重复确认。本院二审期间补充认定如下事实：一、“京房权证军空海移私字第XXXX号”《房屋所有权证》记载，诉争房屋的性质为“私有产”，房屋坐落为海淀区北太平路18号院内售房区（空军政治部），该证加盖有“军队经济适用住房价格”的印章。二、北京市第一中级法院（2020）京01民终151号《民事裁定书》系北京市海淀区法院（2019）京0108民初57533号案——北京安居物业管理有限公司诉陈彬物业服务合同纠纷一案的二审裁定书，其中认定，陈彬系军队离退休干部，其居住的房屋为军队离退休安置住房，该涉案房屋尚未办理产权证明，亦未向地方移交，房屋所有权仍属于军队产权。根据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅出台的相关政策和工作意见，军队离退休干部的安置住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实。故安居物业公司对于涉案房屋物业费的起诉，不属于法院受理民事诉讼的范围。三、谭先德称，案涉房屋属于《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》（〔2000〕后营字第70号）中规定的“利用军用土地建设与营区分不开的住房、与在职干部住房一起规划建设的住房、购买的军队现住房，暂由原住房管理单位管理，国家下达的住房管理费用按标准拨付给部队住房管理单位”的住房。根据《关于进一步做好军队离休退休干部移交政府安置管理工作的意见》（中办发〔2004〕2号）中“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”，《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》（军后建字〔2018〕638号）中“经中央军委批准，决定自2018年7月1日起，实行单位按标准发放住房物业服务补贴、个人按规定交纳物业服务费制度”以及《关于实行移交政府安置的军队离休退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》中“确定从2018年7月1日起，移交政府安置的军队离退休干部、退休士官，实行单位按标准发放住房物业服务补贴、个人按规定缴纳物业服务费制度”的规定，2018年7月1日前的物业费不应由其个人负担。四、谭先德（甲方）与原天旷公司（乙方）于2001年10月28日签订《房屋委托管理合同》，主要内容为，甲方合法拥有案涉房屋产权及合法拥有与该房屋所分摊的公共设施、通道、走廊、陆地的使用权、通行权及维护养护权，委托乙方进行物业管理，甲方向乙方交纳委托管理费用，收费标准为每建筑平方米每月1.5元，该合同还约定有其他内容。谭先德对该合同的真实性并无异议，但认为该合同的内容与前述国家的政策相悖，故该合同无效，且签订该合同时，其单位告知不签订合同就不给房屋的钥匙，所以才签订该合同。五、谭先德认可：（一）2003年至2018年期间，其房屋所在小区有单位在提供物业服务，但无法确认是否为天旷公司的人员提供的服务，其认为提供服务的是原天旷公司。（二）中国人民解放军空军政治部永定路住宅小区管理办公室于2004年1月5日出具《确认函》，确认与原天旷公司间的权利义务关系变更为与天旷金四季公司之间的权利义务关系，权利内容不变，变更后与原天旷公司无权利义务关系。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于谭先德是否为诉争房屋的所有权人，其是否应交纳诉争房屋的物业费。谭先德主张，诉争房屋系军产房，其对诉争房屋不具有完整的所有权，房屋的所有权人为空政直工部。同时，谭先德属移交政府安置的军队离退休干部，根据相关文件，其住房的物业费应由原单位负担，而不应由其个人交纳。对此，本院认为，谭先德的主张不能成立，具体理由如下：首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。谭先德已经取得案涉房屋的房屋所有权证，其中记载谭先德为该房屋的房屋所有权人以及房屋性质为私有产的内容。据此，足以认定谭先德对案涉房屋具有物权，其虽主张对房屋不具有完整的所有权，并称权属证书中“军”、“经济适用房”、“军内售房区”等内容可印证该房屋所有权人为空政直工部，但上述字样不足以否定该所有权证书中登记的物权人为谭先德的事实。换言之，谭先德提供的证据不足以支持其关于不是房屋所有权人以及案涉房屋产权仍属于军队，本案不是法院民事案件受理范围的上诉理由。谭先德提交的相关裁判文书中涉及房屋的权属情况与本案相异，与本案无关联性，对本案处理结果没有影响。其次，谭先德曾与原天旷公司签订《房屋委托管理合同》，就案涉房屋的物业管理作出约定，其应依约交纳管理费用，即谭先德以房屋权利人的身份就案涉房屋物业管理事宜作出了意思表示，其主张本案非法院审理民事案件的范围与该事实不符。谭先德对案涉房屋所在小区实际具有物业服务的事实并无异议，但认为提供物业服务的主体为原天旷公司。根据已经查明的事实，原天旷公司与天旷金四季公司之间存在就《物业管理委托合同》中的权利义务概括转移的事实，《确认函》亦对该事实予以确认。谭先德虽不认可《确认函》的真实性，但并未提供相反证据予以否定。综合上述因素，一审认定天旷公司与谭先德之间存在物业服务关系并无不当。据此，诉争房屋的物业费用应由谭先德负担，其应按照合同约定的标准交纳物业费。现天旷公司按照低于合同约定的标准主张，本院不持异议。再次，谭先德主张根据《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》、《关于进一步做好军队离休退休干部移交政府安置管理工作的意见》、《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》以及《关于实行移交政府安置的军队离休退休干部、退休士官住房物业服务补贴制度实施办法》等文件的规定，案涉房屋的物业费不应由其个人负担。但上述文件中涉及的房屋的权属情况与本案所涉房屋权利人为谭先德的情况不同，且前述文件并未排除部队离退休人员个人负担物业费用的义务，而《关于进一步做好军队离休退休干部移交政府安置管理工作的意见》中“军队离休退休干部住房原则上实行物业管理，所需经费按照有关政策规定落实”的内容亦未就部队离退休人员住房物业费的交纳主体做出明确规定。据此，一审法院认定案涉房屋的物业费用应由谭先德负担并无不当。最后，谭先德虽称，诉讼前与空军政治部就案涉房屋的物业费、供暖费等纠纷都是进行协商，空政办公室亦承诺解决历史遗留问题，故本案为空军政治部内部纠纷，并非平等民事主体之间的争议，不属于法院应当受理的民事案件。但是，本案系天旷公司与谭先德之间的物业服务合同纠纷，并非谭先德与相关单位之间的争议，谭先德与相关单位协商的结果并不当然约束天旷公司。据此，谭先德该主张于法无据，本院不予采信。关于谭先德主张《房屋委托管理合同》无效一节。本案中，谭先德虽主张《房屋委托管理合同》是在被逼迫的情形下签订的权利义务不对等的合同，且其原单位明确告知房屋性质是没有产权的军产房，故该合同无效。但是，谭先德对上述主张并未提供证据予以证明，其主张的上述情况也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故谭先德此上诉理由，本院不予采信。综上，谭先德的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由谭先德负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年六月二十八日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬