重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1736号上诉人（原审原告）：秦蔓，女，1987年10月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。上诉人（原审原告）：田怀玉，女，1966年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路1056号附122号，统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。法定代表人：李飞鹏，经理。委托诉讼代理人：陈礼芳，重庆市大渡口区八桥法律服务所法律工作者。上诉人田怀玉、秦蔓因与被上诉人重庆十方医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初6193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人田怀玉、秦蔓的共同委托诉讼代理人罗亮、被上诉人重庆十方医院管理有限公司的委托诉讼代理人陈礼芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田怀玉、秦蔓上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判重庆十方医院管理有限公司向田怀玉、秦蔓支付违约金37579.16元；2.本案一、二审诉讼费由重庆十方医院管理有限公司承担。事实和理由：田怀玉、秦蔓和重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金不存在过高的情况，重庆十方医院管理有限公司应当按照合同约定向田怀玉、秦蔓支付违约金。依据相关法律规定，违约金是否过高应以实际损失为衡量的标准，而实际的损失包含了合同履行后可获得的利益，重庆十方医院管理有限公司单方毁约的行为导致田怀玉、秦蔓剩余租期可获得利益受损，其在未举证证明违约金明显高于实际损失的情况下，应当按照合同约定承担违约金，一审法院将保护民间借贷的24%作为确定违约金支付的上限标准，属于适用法律错误，应当予以纠正。重庆十方医院管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决结果。田怀玉、秦蔓向一审法院起诉请求：1.解除田怀玉、秦蔓与重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；2．重庆十方医院管理有限公司向田怀玉、秦蔓支付拖欠房屋租金共计人民币3621.10元（拖欠租金暂计至2019年9月11日起诉之日，最终金额以计算至实际解除租赁合同当日为准）；3.重庆十方医院管理有限公司向田怀玉、秦蔓支付违约金37515.72元；4．重庆十方医院管理有限公司向田怀玉、秦蔓支付拖欠的物业管理费共计510.50元；5．重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还田怀玉、秦蔓；6.本案的诉讼费由重庆十方医院管理有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月11日中冶建工集团重庆房地产有限公司与重庆十方医院管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定中冶建工集团重庆房地产有限公司将中冶·城邦国际项目7#楼第4层的房屋（用途为住宅）出租给重庆十方医院管理有限公司作为办公室使用，第一次租赁区域为4-14、X、4-16、4-17、4-18、4-19、4-21，第二次租赁区域为4层余下的所有房间。2018年7月11日田怀玉、秦蔓与中冶建工集团重庆房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买中冶·城邦国际项目7#楼X号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号7幢X）作为住宅用房并办理产权登记。2018年7月11日田怀玉、秦蔓与重庆十方医院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.田怀玉、秦蔓（甲方）将大渡口区钢花路1056号7幢X房屋出租给重庆十方医院管理有限公司（乙方）作为办公室使用，建筑面积46.07平方米。2.租赁期限为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，甲方同意给予乙方12个月装修期，装修期2016年11月1日起至2017年10月31日止，装修期内不交租金。租赁期内，乙方承租楼层，由乙方缴纳物业管理费，在每个租赁年度开始前5个工作日以转账方式将当年度的物业管理费一次性支付给物业公司。3.租金及支付方式约定为：2017年11月1日至2020年10月31日期间，月租金为829.26元，季租金为2487.78元；2020年11月1日至2023年10月31日期间，月租金为1151.75元，季租金为3455.25元；2023年11月1日至2026年10月31日期间，月租金为1474.24元，季租金为4422.72元，房屋租金总计124389元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由重庆十方医院管理有限公司在每季度首月第一周5个工作日前向田怀玉、秦蔓付清，并由乙方支付3个月租金标准的押金。4.合同解除或终止时，属于乙方所有的一切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。5.乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。6.本合同解除或终止时，乙方未按合同约定的时间和标准恢复租赁房屋并交还于甲方，甲方没收押金，由甲方进行恢复，乙方承担费用。如遇具体情况，双方可另行协商。7.发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。合同履行过程中，重庆十方医院管理有限公司分别于2018年8月14日、2018年10月26日、2019年1月29日通过银行转账方式向田怀玉、秦蔓约定的指定收款账户分三次转去2487.78元，其中一笔作为押金转入。2019年9月9日中冶城邦国际客服中心发出缴费提示单，提示大渡口区钢花路1056号7幢X共欠2019年5月1日至2019年9月30日物业费及公摊费共计510.50元。因重庆十方医院管理有限公司未按期支付房屋租金，田怀玉、秦蔓遂起诉至一审法院。在一审庭审中田怀玉、秦蔓变更第二项诉讼请求为“被告向原告支付拖欠房屋租金共计5943.02元（从2019年5月1日起至2019年12月5日止）”，变更第三项诉讼请求为“被告向原告支付违约金37579.16元（从2019年5月8日起至2019年12月5日止）”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，田怀玉、秦蔓与重庆十方医院管理有限公司在租赁合同约定了田怀玉、秦蔓解除合同的条件，重庆十方医院管理有限公司如逾期支付季度租金、押金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，田怀玉、秦蔓可单方面解除合同，现查明重庆十方医院管理有限公司在2019年1月29日通过银行转账方式向田怀玉、秦蔓约定的指定收款账户支付房租2487.78元后未再支付房租，自田怀玉、秦蔓起诉时重庆十方医院管理有限公司未支付到期房租已经逾期六十日，田怀玉、秦蔓要求解除合同的条件已经成就，田怀玉、秦蔓要求解除与重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的请求应予支持，重庆十方医院管理有限公司认为2019年11月28日已经将房屋腾空，并向物业管理公司告知通知田怀玉、秦蔓接收房屋，其合同已经解除，田怀玉、秦蔓称未接到重庆十方医院管理有限公司或物业公司的接收房屋的通知，重庆十方医院管理有限公司亦未提供证据予以证明，故重庆十方医院管理有限公司认为合同已经解除和房屋租金应当计算至房屋腾空之日的理由不予采纳。合同解除后，重庆十方医院管理有限公司未支付的房屋租金应当按照合同约定的标准进行支付，从2019年5月1日起至2019年12月5日止重庆十方医院管理有限公司共计欠田怀玉、秦蔓房屋租金5943.02元应予支付，从2019年12月6日起按每日房租27.64元支付至交房时止。田怀玉、秦蔓认为由于重庆十方医院管理有限公司的违约造成的损失包括合同履行后可以获得的收入，重庆十方医院管理有限公司认为田怀玉、秦蔓主张的违约金过高，明显超过了未付租金的近三倍，要求以未付租金数额为基数按银行同期同类贷款利率计算利息确定违约金，但重庆十方医院管理有限公司未对违约金是否过高提供证据，现查明本案合同约定租赁期限虽为10年，但实际履行过程中系重庆十方医院管理有限公司按季度向田怀玉、秦蔓支付租金，并赋予田怀玉、秦蔓因重庆十方医院管理有限公司未支付到期房租逾期六十日可单方面解除合同的权利，即对合同期限下余期限的利益获取的救济渠道，合同约定以合同租金总额的30%承担违约金明显高于田怀玉、秦蔓的实际损失，因此田怀玉、秦蔓要求重庆十方医院管理有限公司以合同租金总额的30%支付违约金的请求不予支持，该院结合合同实际履行情况以及重庆十方医院管理有限公司未支付租金的违约程度，对田怀玉、秦蔓主张的违约金数额进行调整。合同对房屋租赁期间的物业管理费用负担及支付方式进行了约定，重庆十方医院管理有限公司在一审庭审中称已经与物业管理公司就租赁房屋的物业管理费的支付达成协议，且田怀玉、秦蔓要求重庆十方医院管理有限公司支付垫付的物业管理费无证据证明，田怀玉、秦蔓要求重庆十方医院管理支付拖欠的物业管理费510.50元的请求不予支持。重庆十方医院管理有限公司将中冶建工集团重庆房地产有限公司开发的住宅用房租用作为医院的经营性配套用房，在装修过程中对房屋部分主体结构或部分设施进行了改变，田怀玉、秦蔓要求重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还田怀玉、秦蔓的请求应予支持，若重庆十方医院管理有限公司未按照该院确定的期限将租赁房屋进行恢复并交还于田怀玉、秦蔓，田怀玉、秦蔓对房屋恢复的费用由重庆十方医院管理有限公司承担。重庆十方医院管理有限公司在一审庭审中要求田怀玉、秦蔓返还押金或冲抵未支付房屋租金，因合同第十一条第一款约定“逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金”，因重庆十方医院管理有限公司未按期支付租金且逾期超过六十日已经构成违约，重庆十方医院管理有限公司要求田怀玉、秦蔓返还押金或冲抵未支付房屋租金的请求不予支持。本案诉讼费用根据比例分担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百一十三条、第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：“一、解除原告田怀玉、秦蔓与被告重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆十方医院管理有限公司向原告田怀玉、秦蔓支付自2019年5月1日起至2019年12月5日的房屋租金5943.02元，并按每日房租27.64元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，限本判决书生效之日起十日内履行；三、被告重庆十方医院管理有限公司按本判决书主文第二项房屋租金总额的24%向原告田怀玉、秦蔓违支付违约金，限本判决书生效之日起十日内履行；四、被告重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状（以房地产权证户型图记载结构为标准）并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告田怀玉、秦蔓，限本判决书生效之日起十日内履行；五、驳回原告田怀玉、秦蔓要求被告重庆十方医院管理有限公司支付物业管理费510.50元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由原告负担321元，被告负担100元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，田怀玉、秦蔓与重庆十方医院管理有限公司于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。重庆十方医院管理有限公司因未按期支付租金已超60日，田怀玉、秦蔓有权解除合同并要求重庆十方医院管理有限公司承担违约责任。现本案二审争议焦点为《房屋租赁合同》中约定的违约金是否明显过高，是否应予调整。对此，本院评析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据前述法律规定，合同中约定的违约金是否明显过高，是否应当调整应以违约方的违约行为给对方造成的损失大小作为判定的依据。本案中，虽然重庆十方医院管理有限公司的违约行为致使田怀玉、秦蔓依据双方合同约定的可预见租金收益无法实现，但该可预期租金收益并非田怀玉、秦蔓的可预期利益损失，因为田怀玉、秦蔓收回案涉房屋后仍然可以通过继续出租获取相应租金从而实现房屋的收益价值，且重庆十方医院管理有限公司无法继续合同并非主观恶意，若重庆十方医院管理有限公司的违约行为给田怀玉、秦蔓造成的损失认定为剩余租期的租金损失有违公平，故该损失应以田怀玉、秦蔓为实现案涉房屋收益价值另寻新的承租人而需要的合理寻租期损失为宜。其次，双方合同约定重庆十方医院管理有限公司因逾期未支付租金导致合同解除的，应当承担违约责任包括不退还已支付的费用（本案所涉及的为押金）以及合同总租金的30%的违约金（即37579.16元），而合同约定的租金标准平均为每月一千余元，该违约金的约定明显过分高于合理寻租期损失的百分之三十，一审法院结合本案实际情况依重庆十方医院管理有限公司的请求，调整违约金为返还房屋前按未支付房屋租金总额的24%向田怀玉、秦蔓支付违约金，符合法律规定，并无不当。综上所述，田怀玉、秦蔓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人田怀玉、秦蔓负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年六月三日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶