河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5932号原告金基不动产（郑州）有限公司，住所郑州市金水区东风路知名企业区4号楼，统一社会信用代码91410100761662930C。法定代表人蒋楠楠，执行董事。委托代理人华汝磊，男，汉族，1986年7月16日出生，住河南省固始县，系公司员工。委托代理人冯玉洁，女，汉族，1990年8月11日出生，住河南省内黄县，系公司员工。被告张东，男，汉族，1976年2月15日出生，住郑州市金水区。原告金基不动产（郑州）有限公司（以下简称“金基公司”）诉被告张东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金基公司委托代理人冯玉洁，被告张东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金基公司诉称，2018年6月12日，被告张东购买原告金基公司开发的位于郑州市××区××南、××西××楼××号房屋，原、被告签订了备案号为180××××3745的《商品房买卖合同》，合同约定的付款方式为分期付款。被告张东已按照合同约定向原告金基公司支付第一笔、第二笔款项，第三笔款项只向原告金基公司支付30万元，剩余26万元及最后一笔款项58万元未向原告金基公司支付，上述费用共计84万元。经原告金基公司多次催促，被告张东至今仍未向原告金基公司支付。原告金基公司根据《商品房买卖合同》的约定，于2020年2月29日向被告张东邮寄了《催款通知函》，被告张东仍不履行其义务。原告金基公司于2020年4月9日向被告张东邮寄了《解除合同通知书》。截止到起诉之日，被告张东仍未按照合同的约定履行付款义务。原告金基公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告金基公司与被告张东签订的备案号为180××××3745的《商品房买卖合同》已经依法解除；2、被告张东十日内配合原告金基公司办理撤销《商品房买卖合同》网签备案（备案号为180××××3745）的相关手续；3、被告张东向原告金基公司支付违约金213262.3元；4、本案的诉讼费由被告张东承担。被告张东答辩称，购买所述房屋时，约定按揭购房提交了相关贷款材料，银行同意可以审批后，交了首付款，同时备案了合同。但提交后，银行系统不能审批，就调整了购买方式，由按揭贷款购房改为了分期付款，之后的内容均为属实。对解除合同没意见，对10%的违约金不同意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，原告金基公司（出卖人）与被告张东（××）签订了备案号为180××××3745号《商品房买卖合同》一份，合同约定：××购买的商品房为金水区东风路南、花园路西2幢11层1101号房，总金额2132623元；××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2018年7月19日，原告金基公司与被告张东签订了《补充协议》一份，载明：现合同第六条第3种其他付款方式更改为第2种分期付款，约定金额432623元，付款方式现金，约定付款时间2018-6-12，备注首付款于合同签订时一次性付清；约定金额56万元，付款方式现金，约定付款时间2018-12-20；约定金额56万元，付款方式现金，约定付款时间2019-6-20；约定金额58万元，付款方式现金，约定付款时间2019-12-20；备注××承诺剩余房款应于合同签订时间内全部缴齐，如因××原因致使自本合同签订后剩余房款未如期到达出卖人账户的视为××逾期付款，按本合同第七条相关约定执行（逾期付款金额的违约金自2018年7月12日开始计算）。同日，被告张东出具了《承诺书》一份，载明：截至2018年6月12日已支付合同购房款432623元，剩余房款170万元采用一次性分期付款支付方式；具体分期付款明细如下，2018年12月20日支付56万元，2019年6月20日之前支付56万元，2019年12月20日前支付58万元；若上述任何一笔分期款未能如期到账，我本人承诺按照此承诺书及上述《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”之约定的，从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向贵公司支付逾期应付款万分之五的违约金；若逾期超过30日，按照合同附件第四条第2款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，我本人按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，本人除此以外承诺承担由此给贵公司造成的一切经济损失。2020年2月29日，原告金基公司向被告张东发出《催款通知函》一份，主要载明：……您应于2019年6月20日之前向我公司支付房款56万元，尚有26万元未向我公司支付；于2019年12月20日之前向我公司支付房款58万元……请您接到本通知后三日内以现金方式向我公司支付房款84万元及违约金51930元（暂计至2020年2月25日），如在该期限内未能支付且未能获得我公司同意延期的，我公司将依据《商品房买卖合同》及《承诺书》之规定采取进一步的措施。EMS回执显示2020年3月4日他人代收。2020年4月9日，原告金基公司向被告张东发出《解除合同通知书（一次性分期）》一份，载明：……一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××3745）；二、我公司将按照本合同约定从您已支付的购房款中扣除违约金及其他相关费用；三、自本通知之日起3日内配合我公司到房屋所在地房管部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。EMS回执显示2020年4月12日他人代收。被告张东提交的《郑州市个人房屋产权信息表》显示：购房人张东，合同号180××××3745，房屋坐落于金水区××南、××西××楼××1101，合同签订日期2018-06-12。庭审中，原告金基公司认可被告张东已支付房款合计1292623元；被告张东称其同意原告金基公司的第一项、第二项诉讼请求，原告金基公司需退还已缴纳的房款1292623元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告张东未按照合同约定支付购房款，原告金基公司有权依据双方的约定主张解除合同。被告张东在收到解除通知后，对解除合同亦无异议，故本院确认原告金基公司与被告张东签订的备案号为180××××3745的《商品房买卖合同》已经解除。被告张东有义务配合原告金基公司办理注销备案的相关手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告张东构成违约，原告金基公司可以主张被告张东承担违约责任。审理中，原、被告均认可被告张东向原告金基公司已支付购房款1292623元，未付房款840000元。原告金基公司主张的违约金应以未付的840000元的10%计算84000元为宜，超过部分，本院不予支持。被告张东在本案中虽未提出反诉，但为避免当事人诉累，并结合上述法律规定，合同解除后，原告金基公司应将被告张东支付的首付款1208623元（1292623元-84000元）退还被告张东。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原、被告于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18004043745）已解除；被告张东于本判决生效之日起二十日内协助原告金基不动产（郑州）有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：18004043745）预售商品房备案登记的注销手续；原告金基不动产（郑州）有限公司于本判决生效之日起二十日内退还被告张东购房款1208623元；驳回原告金基不动产（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2250元，由原告金基不动产（郑州）有限公司负担1364元，被告张东负担886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二〇年六月八日书记员  刘 云