广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10608号原告：陈红，女，汉族，1981年9月15日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************827。委托诉讼代理人：刘欣、郑罗威，均系广东本务律师事务所律师。被告：林奕娜，女，汉族，1968年2月24日出生，住广东省佛山市禅城区*******2******，公民身份号码440************363。被告：郭裕忠，男，汉族，1968年3月25日出生，住广东省汕头市潮阳区************8*，公民身份号码440************414。原告陈红诉被告林奕娜、郭裕忠民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘欣到庭参加，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告清偿借款本金90万元及利息（2019年11月1日至2020年1月24日的利息以90万元为本金按月息0.5%计算，2020年1月25日起至实际清偿日止的利息以90万元为本金按月息2%计算，暂计至2020年4月30日为69450元）；2.判令两被告向原告支付律师服务费5万元；3.判决原告对被告林奕娜提供的其名下所有的位于佛山市禅城区**************（不动产权证号为0100203440）享有抵押权，并对上述抵押物进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告及佛山市寓家房地产服务有限公司（简称寓家地产公司）于2019年7月10日签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于佛山市禅城区**************（不动产权证号为0100203440）以298万元的价格出售给原告。合同签订后，原告以银行转账方式多次向被告林奕娜支付了90万元购房款，被告林奕娜向原告出具收款收据确认收到原告支付的90万元购房款。因两被告无法履行上述买卖合同，原告与两被告及寓家地产公司于2019年12月23日签订《协议书》，协商一致解除上述《存量房买卖合同》。因两被告无力返还原告支付的90万元购房款，经两被告提出并与原告协商一致，同意将该90万元转为两被告向原告的借款，有关借款详细约定以原告与两被告另行签订的借款合同为准。同时，协议第四条约定，如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担，且逾期未还上述款项的，按月利率2%计付逾期利息。后原告与被告林奕娜就上述协议约定的将90万元转为被告向原告的借款事宜，于2019年12月24日签订《借款合同》，约定借款期限自2019年9月2日至2020年1月24日，借款月息0.5%，自2019年11月1日起计算，被告林奕娜保证以转账方式按时付息。为确保借款合同的履行，被告林奕娜自愿以其所有的位于佛山市禅城区**************作为担保抵押给原告，并于2019年12月24日签订《房地产抵押合同》，约定抵押担保的主债权标的额为90万元，抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。因上述90万元借款本金用于两被告夫妻共同生活，且根据上述三方协议，被告郭裕忠对上述借款事宜知情且同意，该债务属夫妻共同债务，应由两被告共同承担清偿责任。现借款期限已经届满，但两被告至今未返还借款本金，亦未支付过利息给原告。经原告多次催收，两被告以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特依法提起本案诉讼。两被告未作答辩。原告围绕其诉讼请求提供了以下证据：1.存量房买卖合同、银行账户流水、收款收据5张；2.协议书、借款合同、房地产抵押合同复印件、佛山市禅城区********式业务收件回执、不动产登记证明；3.佛山市不动产登记信息查询结果；4.民事委托代理合同及律师费发票。经审理查明，位于佛山市禅城区**************之不动产登记为被告林奕娜单独所有（2013年*月购买取得），建筑面积124.49平方米，权利证号为0100203440号。2017年10月19日登记设立抵押权（最高额抵押），抵押权人为案外人珠海华润银行股份有限公司佛山分行，最高债权数额为183万元，债务履行期限至2032年9月13日。2019年7月10日，两被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）、案外人寓家地产公司（中介方、丙方）签订编号为0000317的《存量房买卖合同》（简称三方合同），约定有：一、乙方以298万元的价格向甲方购买位于佛山市禅城区**************之不动产，乙方应于合同签订之日向甲方支付定金10万元，于过户之前支付首期房款90万元（含定金），剩余房款208万元通过银行按揭支付，如银行不批准乙方贷款申请则由乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后60天内支付给甲方。二、交易之房地产存在银行抵押，由买卖双方共同出资赎契，甲方出资***万元，乙方出资80万元（支付楼款），甲方不得挪用；乙方垫资赎契后，因甲方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的属于甲方违约，则甲方须无条件于3日内向乙方赔付全部垫资款且支付成交总价10%的违约金，逾期每日支付成交总价万分之五的违约金。三、甲乙双方于本合同签订后100日内签订网签系统的《佛山市存量房买卖合同》，甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后15天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请办理产权转移手续。三方合同签订之日，原告向被告现金支付1万元定金，次日原告通过名下账户向被告林奕娜银行账户转账支付9万元定金；2019年7月17日至同年9月2日期间，原告通过其名下账户向被告林奕娜账户转款7笔合计80万元支付首期款。综上，原告依据三方合同共向被告方支付了90万元首期款（含10万元定金）。2019年12月23日，两被告（甲方）与原告（乙方）、寓家地产公司（丙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、因甲方无法履行于2019年7月10日签订的《存量房买卖合同》，三方协商一致同意解除该合同。二、甲方确认收到乙方支付的首期房款（含定金）90万元，现因甲方无力退还给乙方，经甲方提出，甲乙双方经协商一致同意将该90万元转为甲方向乙方的借款，有关借款的详细约定以甲乙双方签订的借款合同为准。三、丙方同意于本协议生效后3日内向乙方退还中介服务费19000元。四、如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担，且逾期未还上述款项的，按月利率2%计付逾期利息。五、因协议履行发生纠纷无法协商解决的，由佛山市禅城区人民法院管辖。2019年12月24日，被告林奕娜（借款人、甲方）与原告（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定有：一、甲方向乙方借款人民币90万元用于赎契，借款期限自2019年9月2日起至2020年1月24日止，自2019年11月1日起按月息0.5%计息并按月结算。二、甲方提供位于佛山市禅城区**************之房地产作为抵押物作为借款担保，并另行签订《抵押合同》作为本合同的从合同。2019年12月24日，被告林奕娜（抵押人、甲方）与原告（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，约定以佛山市禅城区**************作价298万元为上述借款90万元主债权作抵押担保，担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同日向不动产登记部门申请抵押登记。2019年12月25日，佛山市自然资源局核发粤（2019）佛禅不动产证明第0060172号《不动产登记证明》，设立抵押权，权利人为原告。另查明，佛山市禅城区**************于2020年*月9日被佛山市南海区人民法院查封，同日该院另案轮候查封，*月15日广州市黄埔区人民法院再轮候查封。还查明，就本案纠纷，原告于2020年4月7日与广东本务律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该所指派律师代理一审、二审诉讼和申请执行，律师服务费为5万元并分两期支付，首期3000元于合同签订当日支付，二期47000元于法院判决或和解、调解协议书生效之日起10日内支付。原告已支付首期律师费3000元。庭审中，原告陈述：确认过两被告为夫妻关系，但没见过结婚证；因买卖标的房屋抵押给了银行，被告没有足够的资金提前还清贷款，导致交易无法继续进行；借款合同和抵押合同是在行政服务中心面对面签的，两被告均在场，因房产登记被告林奕娜的名字，说房产属于谁就写谁的名字就好，故借款合同和抵押合同均由原告与被告林奕娜签订。本院认为，原、被告之间原为房屋买卖合同关系，由于买卖合同无法继续履行被告方需向原告退还已付购房款，又因无力即时返还而协商将款项转为借款性质，此为双方真实意思表示，亦不违反法律的禁止性规定，双方就应返还的90万元购房款转化为借款之约定合法有效，双方形成民间借贷法律关系。由于借贷关系是基于房屋买卖合同不能履行需退款而形成，则两被告作为房屋买卖合同的转让方，共同负有还款责任，且2019年12月23日的三方协议也明确了还款义务人为两被告，而被告林奕娜于2019年12月24日与原告签订《借款合同》和《房地产抵押合同》亦应当视为代表两被告的意思表示。关于原告本息之主张。首先，对于本金，由于借款合同约定的还款期限已届满，被告未返还构成违约，原告要求返还有事实和法律依据，被告方不到庭举证证明其已偿还，放弃举证、质证及抗辩之权利，则本院确认两被告应向原告返还本金90万元。其次，对于利息，书面合同约定借款期内自2019年11月1日至2020年1月24日按月利率0.5%计息，逾期利息按月利率2%计算，该约定不违反法律规定，合法有效，则原告要求按月息0.5%计算2019年11月1日至2020年1月24日的利息（经计算为12483.87元）、自2020年1月25日起至实际清偿日止按月利率2%计算逾期利息之主张有合法依据，本院予以支持。关于原告律师费之主张。该项费用在2019年12月23日的三方协议中作出明确约定，即守约方为维护权益向违约方追偿所产生的律师费由违约方承担，该约定合法有效，是借款人可预见的违约成本。现原告为实现本案债权，确聘请律师提供法律服务，律师费5万元是其必然支出，且律师费金额亦在合理收费范围，故本院确认该费用属于两被告违约行为所致的原告损失，应由两款被告赔偿给原告。关于抵押权。经查，被告林奕娜以其名下位于佛山市禅城区**************之不动产为涉案借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，则原告对该房产享有合法的抵押权。关于担保范围，抵押合同约定担保范围包含借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及原告实现抵押权的费用，该约定亦合法有效，则原告本案对被告享有的借款本息和律师费损失之债权，对该抵押房产享有优先受偿权。但是，由于案外人珠海华润银行股份有限公司佛山分行对该房产的抵押权登记设立在先，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，其就该抵押房产拍卖、变卖所得价款，优先于本案原告债权清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十九条第一项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告林奕娜、郭裕忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈红返还借款本金900000元并支付利息12483.87元；二、被告林奕娜、郭裕忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈红支付借款逾期利息（以900000元为本金，自2020年1月25日起按月利率2%计算至本金清偿日止）；三、被告林奕娜、郭裕忠于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告陈红律师费损失50000元；四、原告陈红对被告林奕娜名下位于佛山市禅城区**************之不动产（权利证号为0100203440号）享有抵押权，就该不动产拍卖、变卖所得价款，在案外人珠海华润银行股份有限公司佛山分行抵押债权受清偿后有剩余的部分，原告陈红就上述第一、第二、第三判项债权享有优先受偿权。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取为6969元，由被告林奕娜、郭裕忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇二〇年六月十八日书记员  区 恒