江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终587号上诉人（原审被告）：江苏水木明瑟酒店管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区名人国际8#楼301、401铺。法定代表人：陆明，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：王秀秀，女，1991年10月23日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杨超，江苏厚远律师事务所律师。上诉人江苏水木明瑟酒店管理有限公司（以下简称水木酒店）因与被上诉人王秀秀房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水木公司上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判。事实和理由：1.水木公司因资金紧张，与王秀秀约定就欠付租金于2019年3月底付清，但是王秀秀于2019年3月7日即对涉案租赁物采取断电措施，导致水木公司无法经营，造成巨大损失，王秀秀应当承担由此造成水木公司的损失；2.水木公司不应当支付房屋装修补偿费和律师费；3.案涉租赁合同履行期限尚未届满，该合同不应当解除；4.因王秀秀擅自将涉案商铺断电，水木公司不应当支付断电之日2019年3月7日之后的租金。王秀秀二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王秀秀向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.解除双方于2018年6月23日所签订的《帝豪购物广场商铺租赁合同》，水木酒店向王秀秀返回所租赁房屋；2.水木酒店向王秀秀支付自租赁之日即2018年6月18日起至房屋实际交付之日止期间的租金（或解除后占有使用费）（按照250000元/年标准计算，暂计算至2019年9月18日为15个月为312500元，扣除已付租金80000元，欠付租金232500元）及利息（以170000元为基数，按照年利率24%自2019年1月1日起计算至2019年9月18日为29127元；以232500元为基数，按照年利率24%自2019年9月19日起计算至实际给付之日止）；3.水木酒店向王秀秀支付房屋装修补偿费230000元及利息（以230000元为基数，按年利率6%标准，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2019年9月18日为9852元）；4.水木酒店向王秀秀支付本案律师费用15000元；5.本案诉讼费由水木酒店承担。案件审理过程中，王秀秀变更第二项诉讼请求为：依法判令水木酒店向王秀秀支付自租赁之日即2018年6月18日起至房屋实际交付之日止期间的租金（或解除后占有使用费）（按照250000元/年标准计算，暂计算至2019年9月18日为15个月为312500元，扣除已付租金80000元，欠付租金232500元）及违约金（以170000元为基数，按照年利率24%自2019年1月1日起计算至2019年9月18日为29127元；以232500元为基数，按照年利率24%自2019年9月19日起计算至实际给付之日止），其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2018年6月23日，王秀秀（出租方、甲方）与水木酒店法定代表人陆明（承租方、乙方）签订《帝豪购物广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将其位于宿迁市宿豫区，铺位号为401的店铺出租给乙方使用，租赁期限为八年零贰月，即2018年6月18日至2026年8月17日止。其中2018年6月18日—2018年8月17日为甲方给予乙方的免租期。前三年租金不变，以后每年递增5%，具体为第一至第三个租赁年度租金250000元/年，第四个租赁年度租金共计人民币262500元，第五个租赁年度租金共计人民币275625元，第六个租赁年度租金共计人民币289406元，第七个租赁年度租金共计人民币303876元，第八个租赁年度租金共计人民币319069元。…乙方应于本合同签订当日向甲方预付首次开始计付租金时的6个完整月租金(共计人民币125000元，简称“预付租金”)，该预付租金逐笔抵减首次开始计付租金后的应付租金，直至全部抵减完毕；甲方收到该预付租金后，开具收款收据给乙方。此后，乙方应于上一个公历租赁半年度末月的25日前向甲方支付下一公历租赁半年的租金,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。如乙方逾期支付预付租金、租金或其他乙方应向甲方支付的费用包括但不限于利息、违约金、赔偿金等，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金，逾期达十五日的，甲方有权解除本合同。…乙方应在签订本合同后3日内向甲方支付人民币伍万元作为履约保证金。…任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方均自愿同意甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。…无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止之日迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外）逾期仍有遗留物品的，视为乙方放弃该物品的所有权，由甲方自行处置。…合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）。…如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期（如有），前述免租期应转为计租期，乙方须在本合同提前终止后三天内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金另违约方还应承担守约方因主张权利而产生的一切费用(包含但不限于诉讼费、保全费、执行费、差旅费、交通费、律师代理费等)。诉讼中，陆明表示其行为代表公司。一审法院另查明，合同签订后，王秀秀与水木酒店法定代表人陆明另行签订补充协议一份，该协议载明：“因本商场四楼401商铺内装修及设备俱全，乙方同意一次性支付甲方人民币大写：贰拾叁万元整(¥：230000.00元）作为装修及设备补偿。待交接结束后，商铺内物品的安全与防盗和甲方无关。401商铺房租和转让费支付明细如下：乙方于2018年6月26日前支付人民币伍万元，7月20日前支付人民币贰拾万元，2018年12月30日前支付人民币贰拾捌万元（含伍万元保证金）。”2018年10月23日，水木酒店法定代表人陆明出具承诺书一份，载明：“今本人承诺于2018年10月30之前支付王秀秀4层401房租捌万元整余下壹拾陆万伍仟元2018年11月30日前支付清。余贰拾捌万元分期三次2018年12月30日前支付捌万元（¥80000），2019年1月30日前支付壹拾万（¥100000），2019年2月30日前支付壹拾万（¥100000）”。一审法院再查明，租赁合同签订后，水木酒店共计支付王秀秀房租80000元整；2019年3月7日起涉案商铺停电，水木酒店停止营业；王秀秀委托江苏厚远律师事务所代理本案支出律师费15000元，江苏厚远律师事务所开具了15000元的律师费发票。水木酒店于2019年11月8日收到一审法院邮寄的民事诉状及传票等。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，水木酒店辩称王秀秀同意剩余租金45000元于3月底支付，但未提供证据予以证实，故一审法院不予采信，且根据合同约定，第二期租金已到支付期限，水木酒店逾期支付租金，王秀秀要求解除双方之间的租赁合同，不违反合同约定及法律规定，一审法院予以准予。虽然涉案商铺于2019年3月7日起停电，但双方均未明确表示终止或解除合同，结合本案实际情况，一审法院认定涉案租赁合同自王秀秀通知到达水木酒店（即2019年11月8日）时解除。合同解除后，水木酒店应向王秀秀返还所租赁商铺。关于王秀秀所主张的租金，因涉案租赁合同系水木酒店违约情形下提前终止，故水木酒店不再享有合同约定的免租期，涉案租赁合同起止时间为2018年6月18日至2019年11月8日，扣除水木酒店已支付的80000元租金，水木酒店尚需支付租金268611元（第一租赁年度尚需支付租金170000元，第二租赁年度租金98611元，计算至2019年11月8日）。关于违约金，合同约定为未付款项的5‰/日，王秀秀自愿调整为自2019年1月1日起按年利率24%主张，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。第二租赁年度的违约金一审法院将按合同约定自上一个公历租赁半年度末月（2019年6月）的25日起按年利率24%予以支持。关于王秀秀主张的占有使用费，诉讼请求不明确，暂不予支持，其可待明确后另行主张。关于王秀秀主张的装修补偿金230000元，结合涉案租赁合同期限及实际租赁期，一审法院酌定水木酒店应向王秀秀支付装修补偿金40090元。水木酒店虽辩称王秀秀没有让其支付装修补偿金的真实意思，但未提供证据予以证实，且水木酒店法定代表人陆明于2018年10月23日出具的承诺书也包含装修补偿金的内容，故对其辩解，一审法院不予采信。该装修补偿金的利息，王秀秀主张不违反相关法律规定，一审法院予以支持。另王秀秀主张的律师费，符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、王秀秀、水木酒店于2018年6月23日签订的编号为24-401的《帝豪购物广场商铺租赁合同》于2019年11月8日解除；二、水木酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向王秀秀返还所租赁的位于宿迁市宿豫区铺位号为401的店铺；三、水木公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王秀秀支付房屋租金268611元及违约金（分别以170000元为基数，自2019年1月1日起；以98611元为基数，自2019年6月25日起；以上均按年利率24%计算至实际支付之日止）；四、水木酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向王秀秀支付房屋装修补偿费40090元及利息（以40090元为基数，按年利率6%自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；五、水木酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向王秀秀支付律师费15000元；六、驳回王秀秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4483元，由王秀秀负担1673元，水木酒店负担2810元。二审中，围绕上诉请求，水木酒店未向法庭提供新证据。经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一、是否应当确认涉案租赁合同于2019年11月8日解除；二、水木酒店是否应向王秀秀支付房屋装修补偿费及负担王秀秀在本案中支付的律师代理费；三、水木酒店是否应当支付2019年3月7日至2019年11月8日之间的租金，如应支付，租金数额如何确定。本院认为：关于争议焦点一。王秀秀与水木酒店签订的涉案租赁合同约定的商铺租赁期限为自2018年6月18日至2026年8月17日，前三年租金标准为250000元/年。涉案租赁合同签订后，水木酒店仅仅支付过80000元房租，其已出现逾期支付租金违约行为，且从逾期起始之日至王秀秀提起诉讼之时，水木酒店仍未支付逾期租金。合同约定的解除条件已成就，王秀秀可行使合同解除权。但王秀秀在提起诉讼之前未通知水木酒店行使合同解除权，而水木酒店于2019年11月8日收到一审法院邮寄的民事诉状，该时间可视为王秀秀解除涉案租赁合同的时间，本院对涉案租赁合同于2019年11月8日解除予以确认。关于争议焦点二。依法成立并生效的合同，对双方当事人均有法律约束效力，双方当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。双方签订的补充协议载明：“因本商场四楼401商铺内装修及设备俱全，乙方同意一次性支付甲方人民币大写：贰拾叁万元整(¥：230000.00元）作为装修及设备补偿。”故可认定双方已在合同中约定水木酒店向王秀秀支付房屋装修补偿费，一审法院结合涉案租赁合同约定租赁期限及实际履行期限综合酌定的装修补偿金数额40090元适当，水木酒店应当向王秀秀支付该笔费用。关于王秀秀主张的15000元律师费用。双方已在涉案租赁合同中约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金另违约方还应承担守约方因主张权利而产生的一切费用(包含但不限于诉讼费、保全费、执行费、差旅费、交通费、律师代理费等)。就律师代理费的负担问题，双方在涉案租赁合同中进行了明确约定，该约定不违反法律规定，且王秀秀提供了委托代理协议、律师费发票和支付凭证等证据证明律师代理费真实发生，故水木酒店应当依约向王秀秀支付律师代理费。关于争议焦点三。在2019年3月7日至2019年11月8日期间，虽然王秀秀在2019年3月7日擅自对涉案商铺采用断电措施影响了水木酒店的正常经营，但王秀秀在2019年11月8日之前未行使合同解除权，水木酒店也未主张解除合同或催告王秀秀及时行使合同解除权解除合同，故涉案租赁合同在2019年3月7日至2019年11月8日期间仍然为有效合同，水木酒店应当支付租金。但在确定上述期间水木酒店应支付的租金数额时，应当依据合同约定、履行情况进行综合考量。本案涉及的问题是当承租人出现逾期支付租金违约行为时，出租人是否能以断电等强制手段进行私力救济。本院认为，出租人能否采用断水、断电等强制手段，涉及到的是出租人在合同领域的权利边界问题，即出租人应当在己方的权利界限范围内行使权利，越界即成为不当行使权利的违约行为。对于权利界限，在不违反法律、行政法规强制性规定情况下，双方当事人可在意思自治基础上进行约定。以断水、断电行为为例，如出租人在租赁合同中明确约定“如承租人出现逾期支付租金等违约行为，出租人可以采用断水、断电等强制手段催告承租人及时支付租金”，即出租人通过合同约定取得了一定情形下采用断水、断电等强制手段的权限，那么在此种情况下，出租人采用断水、断电等强制手段属于依法行使合同约定权利，承租人无法据此主张出租人侵权之抗辩。但如果双方当事人未在租赁合同中约定出租人可在承租人违约时采用断水、断电等私力救济手段，那么出租人无权也不应采用上述强制手段进行私力救济，理由如下：1.当事人在租赁合同中的权利边界应当从合同性质、目的角度进行考量。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对于租赁合同这种合同而言，出租人是通过让渡租赁物的使用权以换取租金价值，故其获取租金的前提和义务是其应保证承租人获得完整的租赁物使用权。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条对此亦有相应规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”使租赁物在租赁期间保持符合约定用途的状态，这已不仅仅是约定义务，更是法定义务。因此，只有在承租人能正常、完整地享有租赁物使用权情况下，出租人才有权依据合同约定获得全部的租金。如果出租人的不当行为导致承租人无法获得完整的租赁物使用权、妨害租赁用途的实现，其亦不能获得合同约定的全部租金。还是以断水、断电等强制手段为例，出租人在未获得约定权限情况下采用断水、断电等强制手段，必然损害租赁物的正常使用，承租人对租赁物的使用权必然遭受侵害，出租人无权要求获取侵权期间的全部租金。不仅如此，如果因出租人擅自采用断水、断电等强制手段导致承租人无法正常经营而产生经营损失，出租人还要承担侵权赔偿责任。那么在承租人存在逾期支付租金合同违约行为情况下，出租人如何合法维权？本院认为，对于承租人逾期支付租金的违约行为，出租人可以催告承租人在合理期限内支付租金，如在合理期限内仍未支付租金，出租人可行使合同解除权并要求承租人承担违约责任。如出租人还未行使合同解除权，双方租赁合同仍在履行期内，即租赁物仍在租赁期间，租赁物的使用权在租赁期内仍归属承租人，出租人通过采用断水、断电等简单粗暴的私力救济手段来促使承租人交付租金，损害了承租人对租赁物的使用权，本质上属于以一种违约行为制裁另一种违约行为，这种行为方式明显不当。2.一般情况下，出租人采用断水、断电等私力救济手段与合同目的的实现相悖。出租人与承租人订立租赁合同的目的在于获得租金收益，如果承租人仅仅是因一时经营困难而逾期支付租金，应当提倡出租人本着理解、包容与互助的精神给予承租人一定的宽限期以筹措租金，承租人得以在宽限期内继续经营取得收入，这在一定程度上有助于承租人经营状况的好转，继而有助于出租人最终获取租金收益、真正实现合同目的。即使承租人经营状况已严重恶化、合同目的已根本无法实现，出租人也应通过合法手段依法维权，依法行使合同解除权要求承租人承担违约责任。具体到本案，虽然水木酒店存在逾期支付租金的违约行为，但王秀秀在未依法行使合同解除权的情况下即对租赁物采用了断电强制手段，其损害了水木酒店对租赁物的使用权。但水木酒店亦存在过错，其在王秀秀采用断电强制手段破坏租赁物使用权情况下，既未积极与王秀秀协商及时支付租金以恢复对租赁物的正常使用，也未在租赁物已无法正常使用情况下主张解除合同及时归还租赁物或催告王秀秀解除合同收回租赁物。王秀秀在2019年3月7日对租赁物采用断电手段后，直至2019年11月8日之前，其在损害水木酒店对租赁物使用权的情况下，在上述期间一直未行使合同解除权收回租赁物以减少损失。综上，因水木酒店和王秀秀均存在违约行为，才导致了2019年3月7日至2019年11月8日期间租赁合同的非正常履行、租赁物使用权受损害状态的持续。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因涉案租赁合同未明确约定在承租人违约情况下出租人侵害租赁物使用权的具体违约责任，故根据上述法条规定，水木酒店作为租赁物使用权被侵害的受损害方，其有权要求减少租金。综合考量双方在涉案合同履行过程中存在的违约行为及对造成损失持续状态的作用力大小等因素，本院酌定自涉案租赁物断电之日2019年3月7日至合同解除之日2019年11月8日期间合同约定租金减半支付。据此，本院对于一审法院认定的水木酒店尚需支付的租金数额予以调整，涉案租赁合同起止时间为2018年6月18日至2019年11月8日，扣除水木酒店已支付的80000元租金，水木酒店尚需支付租金184041元（第一租赁年度尚需支付租金134726元，第二租赁年度租金49315元，计算至2019年11月8日）。至于水木酒店认为王秀秀擅自采用断电手段导致水木酒店无法正常经营而产生经营损失，其主张王秀秀应当赔偿其损失，因其未在一审时提出反诉，本院二审对其该主张不予理涉，其可另行提起诉讼主张权利。综上所述，结合合同约定、履行情况及双方当事人过错程度，本院对水木酒店应支付的租金数额作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5741号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项和第六项；二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5741号民事判决第三项为“江苏水木明瑟酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王秀秀支付房屋租金184041元及违约金（违约金分别以134726元为基数，自2019年1月1日起；以49315元为基数，自2019年6月25日起；以上均按年利率24%计算至实际支付之日止）”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4483元，由王秀秀负担2245元，江苏水木明瑟酒店管理有限公司负担2238元；二审案件受理费5031元，由王秀秀负担2000元，江苏水木明瑟酒店管理有限公司负担3031元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年六月十一日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。