上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4006号上诉人(原审被告、反诉原告)：薛振超，男，1973年11月17日出生，汉族，户籍地安徽省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：林根发，男，1955年1月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人薛振超因与被上诉人林根发房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初10462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛振超上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判薛振超不支付房租或占用费，或改判薛振超按每月150元的标准支付房租或使用费；2、撤销一审判决第五项、第六项，改判林根发返还房屋转让费48,400元、赔偿装修费25,000元，赔偿经营损失60,000元。事实和理由：1、林根发不是合法的出租人，不应享有出租权利，不具有本案的原告资格。上海市武宁四村XXX号XXX室房屋属于上海西部企业(集团)有限公司所有，后出租给上海睿赢实业发展有限公司(以下简称“睿赢公司”)，林根发没有证据显示其转租了睿赢公司的上海市武宁四村XXX号XXX室房屋，因此林根发并不拥有涉案房屋的出租权或转租权，无权向薛振超主张权利。从2018年8月18日睿赢公司出具给林根发的委托书中可看出，林根发仅是作为睿赢公司的代理人向薛振超主张权利，因此其也不能以自己的名义向薛振超主张权利。从2016年1月1日林根发与王佩凤签订的租赁合同看，也无法得出林根发拥有合法的涉案房屋占有使用处置的权利。2、一审判决薛振超按每月2,700元标准支付房屋租金，缺乏事实和法律依据。2018年1月开始涉案房屋被封闭门窗，已完全无法实现合同目的。林根发由于无法提供符合合同目的的房屋，已经根本违约，应向薛振超支付违约金并赔偿经济损失。涉案房屋面积35.3平方米，每月租金261.93元，薛振超租用的房屋空间只是其中的一部分，折算后每月租金不到150元。3、关于房屋转让费，一审法院认定事实错误，对于几张收据的认定应根据优势证据的规则认定薛振超实际支付了48,400元的转让费。根据林根发出具收据的习惯，其在每一次收款之后总会出具一张收据，并不会将之前收到的款项进行汇总后出具一张总的收据，据此可以得出其在一审庭审中关于未收到38,400元转让款的陈述是虚假陈述。该张38,400元的收据是林根发提交给一审法院，薛振超对此也予认可，根据民事证据的认定规则及禁止反言的原则，林根发应对其提交证据的真实性及后果承担责任。4、一审法院未认定薛振超实际损失的装修费25,000元，属事实认定错误。薛振超提供相关证据并做出合理说明，林根发在第一次庭审中也认可装修费在15,000元。5、薛振超已提供相应发票来证明经营损失是客观真实的，一审法院未予认定，亦属认定事实错误。被上诉人林根发辩称：1、关于门面房转让费48,000元是伪证，最基本的要有一张48,000元的字据凭证。2、2018年3月8日普陀长寿街道拆违封门，3月9日薛振超非法敲墙开门强占(南面门面)1号房间、安装不锈钢防盗窗、安装电子广告牌，照常营业。2020年4月23日林根发打110要求其停止营业，在派出所警察开导下，其知道后果严重，写下承诺书，在2020年5月5日前搬出1号房，但至今没有动。3、林根发与薛振超签订的租房合同写明碰到国家动迁、拆违和装修门面，无条件服从，没有金钱补偿，大房东在租房合同期内注明可以转租。综上，请求二审法院公正判决。林根发向一审法院起诉，请求判令：1、解除林根发与薛振超签订的《协议》；2、薛振超支付租金63,000元、水电费3,000元(返还押金6,000元)。薛振超反诉请求：1、判令林根发返还房屋转让费48,400元；2、判令林根发返还押金6,000元；3、判令林根发赔偿装修费25,000元；4、判令林根发赔偿经营损失60,000元。一审法院认定事实：一、林根发从案外人处承租位于上海市武宁四村XXX号XXX室房屋后，将该房屋分割成三间对外出租。薛振超承租中间的一间(以下简称“系争房屋”)用于经营电器维修部。2016年6月1日，林根发与薛振超签订《协议》，其中载明：收到薛让(薛振超)租赁武宁四村书店每月2,700元/月×12月=32,400元/年；租期2016年7月1日－2020年6月30日；门店要保持原始状况，不能擅自扩大门面宽度尺寸，以防房屋倒塌。不能做饮食，以免居民投诉城管街道，适应做(手机、电脑)。如动迁要无条件服从没有金钱补偿，要注意防火安全，如出各种事故要自担当。同日，双方又签订《补充协议》，其中约定：武宁四村书店押金6,000元，如无法经营，可如数退回。武宁四村书店交房租后，不租不退，等后续租房者方能退房款。在该《补偿协议》的最后，林根发签字确认：①装修放拾天时间；②合同定肆年；③房租2,700元/月×12月=32,400，一年一付，暂付10,000元房租。二、上述协议签订后，林根发将系争房屋交付薛振超使用。薛振超于2016年6、7月份支付了第一年的租金及押金6,000元。2017年7月8日，薛振超支付了半年的租金16,200元。同时，林根发出具收据，其中载明：入账日期为2017年7月8日，交款单位为张允(薛振超妻子)，金额为16,200元，收款事由为租期2017年7月8日－2018年1月8日止，房租2,700元/月×6个月=16,800元(应为16,200元，此系一审笔误，本院予以纠正)。之后，薛振超未再支付过租金。三、2018年2月，长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室等多个部门联合下发《责令整改告知书》，其中载明：根据市委、市府关于“五违四必”综合整治工作的要求，同时根据市、区政府领导做好区域环境治理整治工作的指示，区相关执法单位将对武宁四村XXX号XXX室(业主、租赁户)涉及的破墙开店等违法现象进行整治……现要求各业主、租赁户接到本告知后，于2018年2月8日前自行整改，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将依法采取行政强制措施代为整改……。四、2018年3月8日，街道相关部门拆违整治，将薛振超在系争房屋开窗经营的门面进行了封堵。之后，薛振超未能在系争房屋内经营，但仍有物品留置在内，并将部分物品放置系争房屋隔壁的南间。五、2018年4月，薛振超在系争房屋附近另行租赁了房屋继续经营电器维修。之后，林根发要求薛振超将留置在系争房屋内的物品搬离并支付租金，未果，遂向一审法院提起诉讼。一审审理中，双方均确认租赁协议无法继续履行，同意租赁协议于2019年7月16日解除，并确定双方系自2016年7月8日起开始计算租金。同时，一审法院告知薛振超应尽快将留置在系争房屋内的物品搬离，否则产生的扩大损失其应承担相应责任。2019年9月29日，薛振超将其物品搬离系争房屋。关于相关书证中涉及的“薛让”之姓名，薛振超称“薛让”系其网名。林根发予以认可。关于林根发在本案中主张的租金。一审审理中，林根发就该项诉请要求增加至90,000元，其中包括两部分：1、就系争房屋欠付的租金，即自2018年1月1日起至2019年9月29日实际搬离系争房屋之日止，每月按2,700元计算；2、薛振超自2018年3月起至2019年11月底期间占用系争房屋隔壁的另一间房屋(以下称“南间”)的租金，每月按市场同类价1,800元计算。关于林根发主张的关于南间租金部分，一审审理中，一审法院向其释明应另案处理。关于系争房屋的水电费。林根发称出租房屋时，双方口头约定水费为15元/人/月，因系争房屋由薛振超和其妻子张允二人使用，故其应按30元/月的标准向林根发支付水费，电费按照房屋内电表的数额据实结算。薛振超对此不予认可，其认为2,700元的房租中包含了水电费金额，故进入系争房屋时已将林根发安装在系争房屋内的电表拆除。关于薛振超主张的转让费。薛振超陈述，双方曾口头约定转让费为50,000元，薛振超实际共向林根发支付了48,400元。其中第一次支付的10,000元转让费，林根发未出具收据，第二次即2016年7月8日支付的38,400元转让费，林根发出具了收据。为此，薛振超向法院提供了显示“入账日期为2016年7月8日、金额为38,400元、收款事由为2,700元/月×12=32,400元+6,000押金，租期2016年7月8日－2017年7月7日止”的《收据》复印件。经查，该复印件来源于林根发起诉时向一审法院提供的证据(薛振超通过一审法院证据交换而取得)。薛振超称该收据中的款项38,400元即为林根发收取的转让费。林根发表示，因双方签订合同时约定薛振超需支付一年的租金32,400元及押金6,000元，上述费用合计38,400元，故其准备好上述38,400元的收据复印件(该收据原件并未交给薛振超)向薛振超收取租金。但因薛振超无法一次性支付全额款项，故其改为在薛振超每次付款后根据已付款金额开具收据交付给薛振超。其中包括：1、2016年6月1日，薛让(薛振超)支付10,000元，收款事由为武宁四村书店部分房租款；2、2016年7月3日，薛让(薛振超)支付12,400元，欠6,000押金；3、2016年7月20日，薛让(薛振超)支付10,000元房租；4、2017年1月9日，薛让(薛振超)支付6,000元，收款事由为武宁四村店面押金6,000元。也就是说，上述四张收据金额的总和为38,400元，即为林根发所持有但未交付给薛振超的那张2016年7月8日的收据。林根发从未收取过薛振超所称的任何转让费。针对双方存在的上述争议，一审法院要求薛振超向法院提供金额为38,400元的收据原件，薛振超表示无法提供。关于薛振超主张的装修费用损失。一审审理中，薛振超向法院提供了两张五金店开具的收据(时间分别为2016年7月3日、7月16日，金额分别为10,000元、15,000元)。经质证，林根发表示，薛振超就系争房屋只进行了地砖、涂料、玻璃门等简单装修，对上述收据及薛振超主张的装修损失金额均不予认可。一审法院认为，关于本诉，因系争房屋涉及“五违四必”需进行整改，根据相关规定，薛振超不能在系争房屋内经营，双方合同目的已无法实现。林根发要求解除其与薛振超就系争房屋签订的《协议》依法有据，法院予以支持。一审审理中，双方均同意上述《协议》解除的日期为2019年7月16日，于法不悖，一审法院予以准许。关于租金约定，薛振超承租系争房屋的期限为2016年7月1日至2020年6月30日，但由于双方又在《补充协议》中约定了装修期，故一审法院根据实际履行情况及双方在本案中的意见确定2016年7月8日为计租起始日。审理中，双方均确认薛振超就系争房屋已支付一年半的租金。由此，可确定薛振超自2018年1月8日起欠付租金，鉴于其于2019年9月29日搬离系争房屋，故林根发要求薛振超支付系争房屋上述期间的租金(合同解除之前的租金及之后的房屋使用费均按每月2,700元计算)符合事实依据，一审法院予以支持。至于林根发主张的系争房屋之外的南间租金，与本案并非同一法律关系，审理中，一审法院已向其释明应另案起诉，本案中不予处理。关于水电费，林根发称双方曾口头约定水费按15元/人/月计、电费据实结算。然未就上述约定内容提供任何证据，且审理中，林根发也未向法院提供合同履行过程中薛振超曾支付过水电费的依据，故其主张缺乏事实依据，一审法院难以支持。关于反诉。本案中，薛振超称其曾向林根发支付过48,400元转让费，然，在双方的租赁协议及补充协议中均未提及此内容。加之薛振超就此提供的证据系林根发在本案诉讼中提供的书证(用以证明薛振超已付租金及押金)之复印件，其内容也未涉及转让费。故薛振超提供的证据无论从形式上还是内容上均不能证明其主张，一审法院难以采信，薛振超该项诉请缺乏事实和法律上的依据，不予支持。关于押金6,000元，鉴于双方合同已经解除，在结清相关费用后，林根发应就上述押金予以返还。关于装修费损失及经营损失，考虑到合同已经履行的时间、解除原因以及薛振超另行租赁其他房屋进行经营等相关因素，一审法院酌情确定林根发应赔偿薛振超上述损失3,000元。薛振超其余部分诉请缺乏事实和法律上的依据，不予支持。一审法院判决：一、林根发与薛振超就上海市普陀区武宁四村XXX号XXX室房屋(中间一间)签订的《协议》于2019年7月16日解除；二、薛振超应于判决生效之日起十日内支付林根发2018年1月8日起至2019年9月29日期间的租金及使用费56,610元；三、对林根发其余诉讼请求不予支持；四、林根发应于判决生效之日起十日内返还薛振超押金6,000元；五、林根发应于判决生效之日起十日内赔偿薛振超装修及经营损失3,000元；六、对薛振超其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，林根发明确表示其自愿将2018年1月8日起至2019年9月29日期间的租金及使用费标准调整为按每月1,000元计算。本院认为，薛振超上诉对林根发是否有权出租系争房屋提出质疑，但就此未提供相应的证据，一审中林根发已提供其从案外人处承租武宁四村XXX号XXX室房屋的相应证据，在租赁合同履行过程中，薛振超也未曾就林根发是否有权出租系争房屋提出过异议，故薛振超上诉认为林根发无权出租系争房屋的意见，本院不予采纳。林根发、薛振超就系争房屋所签的《协议》因涉及政府“五违四必”环境综合整治而无法继续履行，双方合同目的已无法实现，一审法院确认该《协议》于2019年7月16日解除，并无不妥。关于合同解除后租金及使用费结算问题，薛振超上诉认为系争房屋于2018年1月开始被封闭门窗，已完全无法实现合同目的，故其不应支付2018年1月8日起至2019年9月29日期间的租金及使用费。对此，本院认为，2018年3月8日有关部门对薛振超在系争房屋开窗经营的门面采取封堵措施，之后薛振超仍占有使用系争房屋，薛振超理应承担租金及占有使用费。二审中，林根发自愿将2018年1月8日起至2019年9月29日期间的租金及使用费标准调整为按每月1,000元计算，于法无悖，本院予以准许。关于薛振超主张的转让费，一审法院就其裁判理由已作详细阐述，本院认同，不再赘述。关于薛振超主张的装修费损失及经营损失，双方租赁合同无法履行的主要原因在于系争房屋因涉及破墙开店被政府拆违整治，故双方当事人对合同无法履行均存在过错，结合合同已履行的时间、薛振超另行租赁其他房屋进行经营等因素，本院认为，一审法院酌定林根发赔偿薛振超上述损失3,000元，金额尚属合理，本院予以维持。综上所述，薛振超的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初10462号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初10462号民事判决第二项为薛振超应于本判决生效之日起十日内支付林根发2018年1月8日起至2019年9月29日期间的租金及使用费人民币20,733元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,450元，收取计人民币725元，由林根发负担人民币25元，薛振超负担人民币700元；一审案件反诉受理费人民币1,544元，由林根发负担人民币50元，由薛振超负担人民币1,494元；二审案件受理费人民币2,994元，由上诉人薛振超负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年六月十五日书记员 夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。