河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6228号上诉人(原审被告)：赵一春，男，1960年7月19日出生，蒙古族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：樊鸿烈，河南李彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾盼盼，河南李彤律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：河南蒙趣教育信息咨询有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇轩辕路西侧、纬三路北侧国瑞爵仕苑7号楼3单元1—2层103。法定代表人：陈盼盼，总经理。委托诉讼代理人：周晶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江洁，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人赵一春因与被上诉人河南蒙趣教育信息咨询有限公司（以下简称“蒙趣教育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵一春上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初695号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由蒙趣教育公司承担。事实和理由：涉案房屋虽在查封状态，但并不影响蒙趣教育公司使用，其因自身原因搬离，故赵一春不存在违约，不应双倍返还履约保证金，亦不应赔偿装修损失。蒙趣教育公司仅提供与案外人章中年签订的《装修合同》、《收条》以及微信转账记录。《装修合同》显示的装修预算为245000元与《收条》载明的金额不符，且微信转账记录无法证明支付的系涉案装修款。赵一春不应支付经营性损失91434元，蒙趣教育公司的盈利与亏损均不特定，仅凭蒙趣教育公司自己制作的营业收支表及收据，无法证明真实的经营状况。蒙趣教育公司支付租金至2019年5月31日，但其搬离时间为2019年7月，其在未支付租金的期间，有充分的时间租赁及装修新的房屋。蒙趣教育公司辩称，赵一春隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，将涉案房屋出租给蒙趣教育公司用于开办补习班，因其个人原因导致合同无法继续履行，应双倍退还保证金，以及赔偿一切损失。蒙趣教育公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2．判令赵一春双倍返还押金共计19548.48元；3．判令赵一春赔偿蒙趣教育公司装修损失150000元；4．判令赵一春赔偿蒙趣教育公司经济损失300000元；5．赵一春承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2017年11月1日，蒙趣教育公司（乙方、承租方）与赵一春（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定乙方承租甲方位于郑州市管城区正商国际大厦A座5层503号房屋，面积232.72平方米，租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年12月31日止，含两个月装修免租期即2017年11月1日起至2017年12月31日止。房屋租金首年每天1.4元／平方米，每年117290.88元即每半年58645.44元，前两年租金单价不变，第三年租金为每天1.6元／平方米。乙方按每半年为一期向甲方预付下一阶段的租金。乙方应于2017年11月2日前支付履约保证金9774.24元，租赁期内，甲方单方面解除合同或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）。协议签订后，蒙趣教育公司按约定向赵一春交纳履约保证金9774.24元，对承租的房屋进行了装修，作为开办儿童绘画培训班使用，并按合同约定将租金支付至2019年5月31日。因赵一春在郑州市中原区人民法院涉案，郑州市中原区人民法院于2016年11月29日裁定查封本案房屋，并于2019年5月7日在本案房屋中张贴公告，要求蒙趣教育公司搬离本案房屋。蒙趣教育公司于2019年7月搬出本案房屋。为证明装修损失，蒙趣教育公司提交其与章中年签订的装修合同一份，装修合同约定工程费用预算245000元，最终费用以实际发生为准；蒙趣教育公司提交章中年出具的收条一份，收条载明收到装修款项为253500元；蒙趣教育公司提交微信转账记录一份，以证明其曾向章中年通过转账支付部分装修款。蒙趣教育公司提交收据及电子转账凭证一组，以证明其自开始营业至停业期间按14个月计算的经营总收入为652233元，蒙趣教育公司称其过了6个多月后重新恢复招生，其被迫停业时间为6个月，该6个月的经营性损失为279528.43元。依据蒙趣教育公司提交的营业收支表及收据，蒙趣教育公司2019年前五个月共计收入217390元，平均月收入43478元。诉讼中，蒙趣教育公司认可其每个月固定支出约13000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，各方均应依约履行。蒙趣教育公司已按合同约定向赵一春交纳履约保证金并支付租金，赵一春未能保证蒙趣教育公司正常使用房屋，因赵一春的原因导致蒙趣教育公司于2019年5月被郑州市中原区人民法院要求搬离房屋，赵一春已构成严重违约，蒙趣教育公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，原审法院予以支持。蒙趣教育公司要求双倍返还履约保证金共计19548.48元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。蒙趣教育公司诉请的装修损失，提交了相应的证据，原审法院对于其主张的装修总费用为253500元予以采信，但应进行合理折旧（合同约定的租期为三年，蒙趣教育公司实际使用一年半），折旧后计算为126750元。蒙趣教育公司主张的经营性损失，原审法院参照其2019年前五个月的纯收入标准来计算，依据其提交的证据，2019年前五个月平均月收入43478元，扣除月支出13000元，剩余30478元为纯收入部分。蒙趣教育公司主张损失计算6个月过长，结合本案具体情况，考虑其重新选址、装修、开业招生等因素，原审法院酌定为3个月，计为91434元，蒙趣教育公司主张过多的部分原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除河南蒙趣教育信息咨询有限公司与赵一春签订的《房屋租赁协议》；二、赵一春于判决生效后十日内双倍返还河南蒙趣教育信息咨询有限公司履约保证金19548.48元；三、赵一春于判决生效后十日内赔偿河南蒙趣教育信息咨询有限公司装修损失126750元、经营性损失91434元；四、驳回河南蒙趣教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8443元，由河南蒙趣教育信息咨询有限公司负担4168元，赵一春负担4275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，赵一春上诉称，涉案房屋虽在查封状态，但并不影响蒙趣教育公司使用，故不应双倍返还履约保证金。根据查明事实，蒙趣教育公司与赵一春约定的租赁期限自2017年11月1日起至2020年12月31日止，郑州市中原区人民法院于2016年11月29日裁定查封涉案房屋，并于2019年5月7日张贴公告，要求蒙趣教育公司搬离。在双方约定的租赁期限内，因赵一春的原因导致蒙趣教育公司无法继续使用涉案房屋，赵一春已构成违约。故一审法院依据双方签订的《房屋租赁协议》认定赵一春应双倍返还履约保证金并无不当。赵一春上诉称，涉案《装修合同》显示的装修预算为245000元与《收条》载明的金额不符，且微信转账记录无法证明支付的系装修款。首先，蒙趣教育公司与案外人章中年签订的《装修合同》载明，工程费用预算为245000元，最终费用以实际发生为准，案外人章中年出具的《收条》显示，涉案装修款为253500元。其次，赵一春称涉案微信转账记录并非支付装修款，但并未提供证据加以佐证，亦未对蒙趣教育公司向案外人章中年转账的目的作出合理解释，且蒙趣教育公司对此不予认可。故，一审法院以《收条》载明的金额进行合理折旧，对涉案装修款的数额认定于法有据。赵一春另上诉称，蒙趣教育公司仅凭其单方制作的营业收支表及收据，无法证明真实的经营状况。一审根据蒙趣教育公司提交的营业收支表及收据，认定2019年前五个月共计收入217390元，平均月收入43478元。因蒙趣教育公司自认其每个月固定支出约13000元，剩余30478元为纯收入部分，结合本案具体情况，一审法院酌定3个月91434元并无不当。综上所述，赵一春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4275元，由赵一春负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年六月三十日书记员  纪东