浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初6336号 原告（反诉被告）：胡家骅，男，1954年5月13日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告（反诉被告）：孙蒂，女，1957年10月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 两原告共同委托诉讼代理人：许建，浙江越晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：诸暨市越都置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道西施大街1号。 法定代表人：叶恒，系公司董事长。 委托诉讼代理人：傅先祥、陈炜，浙江奇墨律师事务所律师。 原告胡家桦、孙蒂与被告诸暨市越都置业有限公司（以下简称越都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李荣震独任审判。被告在答辩期间提起反诉，本院予以合并审理。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年5月24日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人许建，被告的委托诉讼代理人傅先祥两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡家骅、孙蒂向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退其占有的位于诸暨市的房产（面积约80平方米）；2.判令被告支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止按1.95元／㎡／月计算的物业费（至2019年3月底暂计3276元）；3.判令被告支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（2017年按1.2元／㎡／天，2018年按1.26元／㎡／天，2019年按1.32元／㎡／天，至2019年3月底暂计63960元）。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告交付位于诸暨市，面积约80㎡（腾退、清空配电柜等附属设施，使之符合商品房交付标准）。事实和理由：2017年6月13日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于诸暨市出售给原告，总价款为2650300元，总面积为530.06㎡。原告按约履行付款义务后办理了商品房的产权登记，权证号为浙（2017）诸暨市不动产权第0023237号。合同约定被告应于2017年6月30日前交付商品房，但至今被告仍占有使用约80㎡面积。原告现为维护合法权益，起诉至本院。 被告越都公司答辩称：被告并未占有涉案房屋，涉案房屋现由原告占有，被告没有所有权。被告已经实际交付房屋给二原告，只是交付存在瑕疵；涉案商铺中的商业专变用房为物业用房，无法腾退；原告陈述涉案房屋按7000元/㎡购入没有依据，实际价格是5000元/㎡；基于双方买卖合同中存在重大误解，被告也提出了反诉，要求解除双方于2017年6月13日签订的商品房买卖合同。 被告越都公司向本院提出反诉请求：1.撤销原、被告双方就绿城广场海棠公寓第3幢000103号商铺于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.反诉被告胡家桦、孙蒂返还涉案商铺。 原告胡家骅、孙蒂针对反诉答辩称，越都公司的反诉没有事实和法律依据，越都公司明知变电房在涉案商铺中，仍然出卖给原告，不存在重大误解， 为证实自己的主张，二原告向本院提供了如下证据： 1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。 2、增值税发票，证明原告购买了涉案房屋被告向原告开具发票的事实。 3、不动产权证书，证明涉案房屋已登记至二原告名下，涉案房屋总面积为530.06/㎡的事实。 4、商品房买卖合同（案外人戚小素与越都公司签订），证明涉案房屋实际的价格为7000元/㎡。 5、商铺租赁合同，证明同一地段收取租金的标准，2018年为1.26元/㎡/天，2019年为1.32元/㎡/天。 经质证，被告对证据1-4的真实性均无异议，合同约定的房屋单价是5000元/㎡，增值税发票也能反映房屋价格为5000元/㎡。证据5，被告认为真实性无法确认，即使真实，也不能达到原告的证明目的。 越都公司向本院提供了如下证据： 6、商品房买卖合同，与证据1系同一证据，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。 7、通知书、函，证明涉案房屋中60多㎡的商业专变用房是未计算在房屋总面积之内的，双方合同存在重大误解，被告在2019年3月才知道该情况，并已通知了原告的事实。 8、设计图、竣工验收图，证明双方产生误解的商业专变用房的实际面积及在出卖前已经规划为变电房，在出卖时产生了重大误解。 原告胡家骅、孙蒂对被告越都公司提供的上述证据发表质证意见如下：对证据6无异议；证据7，原告一直在主张要求被告赔偿损失或腾退房屋，是要求被告交付房产的意思表示，被告抗辩涉案房屋已经交付不能成立；证据8，红线部分是否为变电房不能确认，如果经过验收，证明被告明知变电房在涉案房产内仍然出卖给原告，不存在重大误解。 上述证据，本院认证如下：证据1、2、3、4、6，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。证据5，除涉案商铺的租赁合同外，另有邻近商铺的租赁合同，结合本院庭后核实情况，租赁合同上约定的租金标准符合市场行情，本院予以认定。证据7，通知书系打印件，函为越都公司单方制作，原告又不予认可，本院不作认定。证据8，本院审核后对真实性予以确认。 经审理，本院查明事实如下：2017年6月13日，原告胡家骅、孙蒂与被告越都公司签订了商品房买卖合同，约定二原告购买位于诸暨旧城改造核心区商铺，000103号房屋建筑面积为249.29㎡，其中套内建筑面积187.22㎡。000107号商铺面积280.77㎡，分摊面积69.91㎡，单价均为5000元／㎡。原告依约交付房款后，于2017年8月28日办理了不动产权证，登记面积为530.06㎡，权证号为浙（2017）诸暨市不动产权第0023237号。在000103号商铺中，有60.16㎡的小区商业专变用房为海棠公寓小区业主共有，在海棠公寓小区竣工验收前已获得建筑规划管理部门审批。 本院认为，物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。涉案商铺中的60.16㎡商业专变房，在被告出售给二原告之前就已通过规划和审批，应属海棠公寓小区业主共有，被告越都公司无权出售。即使二原告已取得不动产权证书，也并不当然享有商业专变房的所有权。退而言之，涉案商业专变房控制海棠公寓小区部分业主的用电，在海棠公寓建筑工程竣工验收前就已通过规划审批，涉案变电房现已投入使用多年，腾退、清空配电柜等附属设施必定影响小区业主的共同利益，且腾退至别处，亦会产生较大的社会影响。本院对二原告释明后，原告仍坚持要求被告交付位于诸暨市清空配电柜等附属设施，使之符合商品房交付标准），本院对该诉请不予支持。二原告诉请越都公司支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止按1.95元／㎡计算的物业费，因双方签订的商品房买卖合同中并未约定物业费的支付及计算标准，二原告也未向本院提交已缴纳物业费的依据，故本院对该诉请不予支持；二原告另要求被告支付60.16㎡商业专变房的占有使用费，因二原告并非涉案商业专变用房的权利人，本院亦不予支持。二原告对其损失可另行主张权利。被告越都公司以存在重大误解为由反诉要求：1.撤销原、被告双方就绿城广场海棠公寓第3幢000103号商铺于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.反诉被告胡家桦、孙蒂返还涉案商铺。因越都公司在海棠公寓工程竣工验收前就已通过了涉案商业专变用房的审批，其明知涉案商铺中包含有商业专变用房，仍然将商业专变用房的60.16㎡面积计算在内出售给原告，显然不存在重大误解。故对原告的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照中华人民共和国物权法》第七条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，判决如下： 一、驳回原告胡家骅、孙蒂的诉讼请求； 二、驳回反诉原告诸暨市越都置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费1481元，由原告胡家骅、孙蒂负担，反诉案件受理费14001.2元，减半收取7000.6元，由反诉原告诸暨市越都置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长 王 羽 审判员 李荣震 审判员 陈德新 二〇二〇年六月十日 书记员 徐 昂