辽宁省桓仁满族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0522执异10号异议人：敬涵竹，女，1991年10月2日出生，满族，系桓仁满族自治县中心幼儿园教师，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：赵丽娟（敬涵竹母亲），女，1962年4月26日出生，满族，系退休工人，住桓仁满族自治县。申请执行人：孙敬波，男，1978年11月11日出生，汉族，系辽宁高速运营管理有限公司本溪分公司职员，住桓仁满族自治县。被执行人：桓仁海蕴房地产开发有限公司，住所地桓仁满族自治县黑沟乡黑沟村。法定代表人：汪显波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王冲，女，1986年2月4日出生，满族，系该公司会计，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：赵春娣，女，1946年10月17日出生，满族，系该公司会计，住桓仁满族自治县。在本院执行孙敬波与桓仁海蕴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人敬涵竹对执行被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司名下位于桓仁镇正阳街5组东景骊濠小区5幢1单元4-1号面积156.3平方米的商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人敬涵竹称，请求贵院撤销对桓仁镇正阳街05组05幢1单元4-1号，面积156.3平方米房屋的查封。事实与理由：桓仁海蕴房地产开发有限公司在承建桓仁桓仁镇东景骊濠小区时，曾拖欠刘盛军工程款。2014年6月3日，刘盛军将桓仁海蕴房地产开发有限公司拖欠的工程款顶账，购买了桓仁桓仁镇东景骊濠05幢1单元4-1号，面积156.3平方米楼房。后期刘盛军又将该楼房转让给闫美静，她于2017年3月15日通过中介把房屋卖给敬涵竹，同日，敬涵竹出资52万购买该楼房。2019年6月28日，到桓仁房地产登记中心办理房屋产权证手续过程中，得知此房于2019年6月3日被桓仁县人民法院依法查封（详见2019辽0522执792、793号执行裁定书和协助执行通知书）。申请人孙敬波认为，只要是在被执行人桓仁海蕴房地产开发公司名下的没有办理过户的房屋，均是被执行人桓仁海蕴开发有限公司的房屋，便予以查封，属于查封错误。为此提出执行异议，请求贵院依法撤销对我家楼房的查封。申请执行人孙敬波称，查封的房子是执行局查封汪显波公司的房子，与我无关，我起诉他、保全他是维护我自己的权益。对异议人提出的请求，我不同意，因为房屋是在海蕴公司的名下，我封的是海蕴公司的房子。被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司称，确实是公司拖欠刘盛军工程款，2014年6月3日，用5号楼1单元401的房屋顶账工程款575184元，公司和刘盛军也签订了房屋买卖合同，刘盛军给我们打了收据。后来异议人找到我们要收回和刘盛军的买卖合同，改成了异议人敬涵竹的名字。我们没有直接跟异议人交易房屋，我们公司觉得我们这个房子卖给了异议人，我们给异议人开了收据。我们公司同意解除对该房屋的查封。本院查明，被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司曾拖欠刘盛军土方款575184元，2014年6月3日，被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司与刘盛军达成顶账协议，被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司，用其位于桓仁镇××街××东××骊濠小区××单元××156.3平方米商品房抵顶给刘盛军。后来刘盛军将该商品房转让给闫美晶，闫美晶并与被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。2017年3月15日异议人敬涵竹母亲赵丽娟通过桓仁乐家家房产咨询中心与闫美晶签订定金合同，闫美晶将该房屋以52万元价格卖给赵丽娟，赵丽娟付闫美晶定金4万元，并约定给赵丽娟留房到2017年5月30日。闫美晶与敬涵竹共同到桓仁海蕴房地产开发有限公司将其与桓仁海蕴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同换成了敬涵竹的名头，敬涵竹与桓仁海蕴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。2017年5月17日敬涵竹通过银行将所差的480000元房款转给闫美晶。敬涵竹购买该房屋后便占有该房屋至今。2019年6月28日，被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司给敬涵竹出具其购买的位于桓仁镇××街××单元××号商品房价税合计468900元增值税普通发票，敬涵竹并取得了该楼房的土地登记通知单。2019年6月3日，本院执行（2018）辽0522民初3609号孙静波与桓仁海蕴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的民事调解书及（2018）辽0522民初3610号孙静波与桓仁海蕴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的民事调解书，本院作出（2019）辽522执792号和793号执行裁定书，查封了登记在被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司名下的位于桓仁镇正阳街5组东景骊濠小区五幢一单元4-1号等房屋。案外人敬涵竹向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。另查明，至2020年6月2日，案外人敬涵竹在桓仁满族自治县不动产登记中心没有房产登记信息，其委托诉讼代理人赵丽娟陈述2018年她婆家为她和丈夫王巍买了套房子，名头是王巍，敬涵竹是共有人，用公积金贷款买的。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。在本院查封该房屋之前，敬涵竹的母亲赵丽娟与闫美晶签订了买卖房屋的定金合同，闫美晶将其与桓仁海蕴房地产开发有限公司签订的涉该房屋的商品房买卖合同的名头换成了敬涵竹，敬涵竹并与桓仁海蕴房地产开发有限公司签订了涉该房屋的商品房买卖合同，该商品房买卖合同应为合法有效。敬涵竹与其母亲购买该房屋系用于居住，经调查，敬涵竹名下无其他用于居住的房屋。在本院查封之前敬涵竹已合法占有了该房屋并且已全部支付房屋价款，因此，异议人敬涵竹作为房屋消费者对该查封房屋享有物权期待权，该权利能够排除对该房屋的执行。异议人敬涵竹请求解除对该房屋查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对被执行人桓仁海蕴房地产开发有限公司名下位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳街05组5幢1单元4-1号156.3平方米商品房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  张彦武人民陪审员  林国华人民陪审员  谢茂田二〇二〇年六月二日书 记 员  冷传立附:本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。