新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终188号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李爱梅，女，1967年1月15日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人段正文因与被上诉人李爱梅、原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月12日公开进行了网络审理。上诉人段正文的委托诉讼代理人朱睿、被上诉人李爱梅的委托诉讼代理人崔亚红、原审第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人杨敏参加本案诉讼。本案现已审理终结。 上诉人段正文的上诉请求：1.撤销吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初55号民事判决，依法改判驳回李爱梅的一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由李爱梅承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的四种情形，不足以阻却上诉人申请的强制执行。1.被上诉人李爱梅与第三人永诚房产公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，涉案《商品房买卖合同》是基于案外人张志杰与永诚房产公司、李世秀的抵债行为，涉案合同性质实际上是以物抵债，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，故签订《商品房买卖合同》不符合已订立合法有效的买卖合同的规定。2.涉案房产在查封之前没有办理竣工验收手续，不具备交房入住条件，更不可能存在实际占有的情形，被上诉人提供的《交房确认书》既不符合实际情况也违反法律强制性规定，因此，被上诉人李爱梅不可能在法院查封之前就已经合法占有该房屋。3.被上诉人李爱梅未支付任何购房款，而是以案外人张志杰欠李志秀的借款抵销购房款，根据《中华人民共和国合同法》相关规定债务抵销的前提是当事人互付债务，而本案中被上诉人李爱梅与永诚房产公司没有债权债务关系，不可能产生债权债务抵销的法律后果。4.被上诉人李爱梅对房屋未办理过户存在过错，涉案房产西域江南在2015年就可以办理过户登记，且在查封之前已有多人办理房产过户，被上诉人李爱梅之所以未办理过户是为了逃避税收，被上诉人李爱梅与永诚房产公司签订的《以房抵债协议》中也明确约定办理房屋过户所需费用由被上诉人李爱梅承担，而非被上诉人李爱梅所称未办理过户原因为永诚房产公司没钱缴税及消防未验收所致，一审法院认定未办理过户并非被上诉人李爱梅原因系认定错误。二、本案被上诉人李爱梅对涉案房产只享有债权请求权，而非物权期待权。涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，被上诉人李爱梅也未进行真正意义上的网签备案登记，只是被上诉人李爱梅自己出具的证明有房管局在上面签字盖章而已，且商品房网签并不具有物权变动性质，不能直接产生不动产物权设立或者变动的效力。三、《执行异议复议规定》适用的主体是不动产买卖合同的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，本案涉及的《商品房买卖合同》是基于以房抵债协议产生的，且永诚房产公司与被上诉人李爱梅之间没有任何债权债务关系，在不动产未完成登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于上诉人段正文基于查封所形成的优先权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上，请求二审法院依法支持上诉人段正文的上诉请求。 被上诉人李爱梅辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的应当排除强制执行的情形。李爱梅与第三人永诚房产公司存在真实合法有效的债权债务关系，签订的以房抵债的《房屋买卖合同》并不违反法律规定，且已到房管部门办理了备案登记，合同签订及登记时间早于法院查封时间。涉案争议房产于2014年9月19日取得初始房产证，2014年11月17日李爱梅与永诚房产公司签订了交房确认书，并合法占有涉案房屋。涉案工程未竣工验收仅影响房产证分户登记，并不能推翻李爱梅已对涉案房屋实际占有的事实，以及阻却李爱梅基于以房抵债占有涉案房屋的合法性。李爱梅已支付完全部价款，对未办理涉案房屋房产证亦不存在任何过错。2.李爱梅与李世秀、李世秀与永诚房产公司实际控制人张志杰存在真实借款，李爱梅与永诚房产公司签订的以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形。且鄯善县房管部门的网签备案就是对双方物权取得的阶段的权利状态的公示，李爱梅对涉案房屋的权利已转化为物权期待权，优先于上诉人的金钱债权。3.吐鲁番市中级人民法院违法超标的查封永诚房产公司名下财产，侵害了其他债权人合法权益。四是上诉人段正文认为《执行异议复议规定》不适用以消灭金钱债务为目的的以房抵债协议，于法无据，李爱梅对涉案房屋享有物权期待权。 原审第三人永诚房产公司述称，同意李爱梅答辩意见。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李爱梅向一审法院起诉请求：1.排除强制执行新疆吐鲁番市鄯善县柳中路东侧的鄯善购物公园xxx，建筑面积78平方米，82.51平方米商铺的行为；2.本案诉讼费由段正文承担。 一审法院认定事实：1.2013年7月26日，永诚房产公司取得太阳岛社区商业区购物城商品房预销售许可证。2014年11月17日李爱梅等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。2.2017年12月12日，一审法院执行局在执行段正文与永诚房产公司民间借贷纠纷一案中，依据已生效的（2017）新21执字第91号执行裁定书，对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产进行了查封，其中包括李爱梅购买的的永诚房产公司位××县商铺（建筑面积78平方米）和2B-1商铺（建筑面积82.51平方米）。2018年1月3日，一审法院对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产的查封情况，发出查封公告。3.2019年6月24日，李爱梅对一审法院查封位于××县商铺（建筑面积78平方米）和2B-1商铺（建筑面积82.51平方米）提出书面异议，请求解除查封。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月29日作出（2019）新21执异11号执行裁定书，驳回了李爱梅的异议请求，李爱梅遂提起本案之诉。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：１.2010年5月18日，李世秀与张志杰签订一份《借款协议书》，约定李世秀借给张志杰100万元，借期6个月（从2010年5月18日起至2010年11月17日），每个月利息3.2万元，李世秀先扣3个月的利息9.6万元，实际给张志杰90.4万元，该款按张志杰要求汇入永诚房产公司马波的账户。2011年3月21日，李世秀与张志杰、永诚房产公司签订了一份《抵押担保借款合同》。该合同约定，李世秀借给张志杰1300万元，借期15天，自2011年3月21日至2011年4月4日止，该款通过转账方式转入张志杰提供的高文斌在新疆鄯善农村信用社的账户，账号×××，借款利率为每天2.3万元，永诚房产公司为该笔借款提供担保，承诺如张志杰不能到期偿还借款，由担保人永诚房产公司代为偿还。同日，张志杰给李世秀出具了1300万元借款借条及收据，两次借款共计1400万元，张志杰和永诚房产公司一直没有归还。为证明该事实，李爱梅向法院提供一份100万元《借款协议书》和90.4万元中国工商银行个人业务凭证、《抵押担保借款合同》、1300万元的进账凭证、1300万元借款借条及收据等证据。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可，并认可1400万元借款实际都是永诚房产公司用了。因段正文没有向法院提供有效证据证明李爱梅提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，一审法院予以确认。2.2011年9月1日，李世秀借李爱梅90万元，借款期限从2011年9月1日至2011年12月1日，每月利息1.8万元，从借款之日起每月支付一次利息，到期归还本金。逾期不还，每月按本金加收1%利息。为证明该事实，李爱梅向法院提供李爱梅给李世秀出借现金90万元的借条。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明李爱梅提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人对此均认可无异议，故对上述事实，一审法院予以确认。3.2013年10月29日，永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、李世秀（丙方）及韩美凤、xxx、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人（丁方）签订《以房抵债协议》约定，1、为共同解决甲乙丙丁四方的债务，经甲乙丙丁四方共同平等协商，甲、乙、丙、丁四方就以房抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。2、甲方乙方所欠丙方404.6万元的借款，甲方愿以自有财产清偿所欠丙方的该项债务，达成抵债协议的房产位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧太阳岛社区“鄯善购物公园”二层商铺，甲方抵债给丙方13间商铺面积共计560.22平方米，甲方、丙方确认，用这些商铺抵债404.6万元，同时签署了抵债协议。3、丙方要求甲方抵给丙方的商铺，直接签署到丁方等8人名下。丙方用甲方购物公园二楼13间商铺，用于抵减韩美凤等8人债务。4、甲方、乙方、丙方和丁方一致同意，甲方、乙方将应归还丙方的借款，冲抵丁方应支付给甲方的购房款，互不找补。5、本协议签订后，甲、乙、丙三方借款权利与义务终结，丙方与丁方借款权利与义务终结。6、甲方于2013年10月29日与丁方签订了《商品房买卖合同》，出具了房屋收款收据。7、具体包括：xxx两套2A-18、2A-19，面积36.46平方米、28.36平方米；韩美凤壹套2A-22，面积40.52平方米，辛勤两套2A-38、2A-39，面积36.83平方米、36.83平方米；朱承相两套2A-40、2A-41，面积25.78平方米、33.15平方米；庞巴图两套2A-42、2A-43，面积40.44平方米、31.46平方米；王丽琴壹套2A-44，面积44.94平方米；石兰英壹套2A-45，面积44.94平方米；李爱梅两套2A-1、2B-1，面积78平方米、82.51平方米，合计共8人共13套商铺面积560.22平方米。8、甲方保证丁方对所抵债的房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。9、房屋办证所需税费由丁方自行负担。10、甲方保证所抵债的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。11、本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丁方名下，丙方有权向甲方、乙方继续追索债务，丁方有权向丙方继续追索债务。双方在该协议中还对其他事项进行了约定。为证明该事实，李爱梅向法院提供《以房抵债协议》一份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明李爱梅提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此认可无异议，故对上述事实，一审法院予以确认。4.2013年10月29日永诚房产公司与李爱梅签订了两份《商品房买卖合同》，永诚房产公司将购物城二楼2A-1商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米）以每平方米9000元的价格出售给李爱梅，并给李爱梅出具了两张收到李爱梅交来2A-1商铺房款58.5万元和2B-1商铺房款74.259万元的收据。为证明该事实，李爱梅向法院提供《商品房买卖合同》两份、房款收据两张。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明李爱梅提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此认可无异议，故对上述事实，一审法院予以确认。5.2014年11月17日，永诚房产公司（甲方）与韩美凤、xxx、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅（乙方）共同签订《交房确认书》约定，1、甲方以房抵债给乙方韩美凤等8人“鄯善购物公园”二楼13间商铺，双方于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》（以下简称“该合同”），并在鄯善县房地产管理所进行了正式网签备案，确认乙方已拥有了该商铺的占有权和使用控制权，甲方于2015年6月30日将竣工验收合格的鄯善购物城8间商铺交付给乙方使用。2、甲乙双方共同确认，本次甲方将“鄯善购物公园”二楼面积合计560.22平方米13间商铺，交付给房屋购买人乙方韩美凤等8人，交房房主、栋号面积详情如下：（1）韩美凤2A-22壹间商铺，面积40.52平方米；（2）xxx2A-18、2A-19两间商铺，面积28.36平方米、36.46平方米；（3）辛勤2A-38、2A-39两间商铺，面积36.83平方米、36.83平方米；（4）朱承相2A-40、2A-41两间商铺，面积25.78平方米、33.15平方米；（5）庞巴图2A-42、2A-43两间商铺，面积40.44平方米、31.46平方米；（6）李爱梅二楼2A-1、2B-1两间商铺，面积78平方米、82.51平方米；（7）石兰英2A-45壹间商铺，面积44.94平方米；（8）王丽琴2A-44壹间商铺，面积44.94平方米。3、甲方在2014年8月31日前将该商铺和该合同所列之附属设备完善后交付乙方，按照设计要求进行内外装修，包括水、电、暖、电梯、消防等设施齐备，符合商业运营交付条件。向乙方出具《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》等手续资料。4、双方确认，根据该合同所规定，相关物业管理费、水、电等其他费用，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。5、双方约定，甲方在办理完消防验收手续及税务相关手续之日起三个月内，并协助乙方取得商铺产权证书，如因甲方原因导致超过约定时间未能使乙方取得房屋产权证书，甲方将承担支付抵债房产金额2%违约金。6、甲方保证该商铺不存在任何第三方权利，并已结清该商铺在交付前的任何第三方债务。该房地产交付之后，若因甲方原因导致乙方没有办理产权证及甲方其他原因导致该房地产在交付后被执行、查封以及其他影响乙方正常行使该商铺所有权的情况的，甲方承担损失赔偿责任。为证明该事实，李爱梅向法院提供《交房确认书》一份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明李爱梅提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，一审法院予以确认。6、李爱梅委托鄯善县房屋中介机构出租和出售涉案的房屋，当时中介机构销售人员叫阿力木，后阿力木从原来的中介机构辞职，自己开办了一家叫鄯善县故乡房地产经纪有限公司；因阿力木涉嫌犯罪被关押，无法出庭作证，其妹妹知道李爱梅等人委托其哥哥阿力木出售出租涉案房屋等事宜。为证明该事实，李爱梅向法院提供阿力叶·司马义书面证人证言及其身份证复印件一份、鄯善县故乡房地产经纪有限公司营业执照两份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对李爱梅提供的证据及要证明的事实都认可。因阿力叶·司马义没有出庭作证，故对上述事实，一审法院不予确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是，李爱梅对涉案的的位××县商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米）的房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，一审法院认为，一、关于李爱梅与永诚房产公司签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故李爱梅与永诚房产公司签订的两份《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张李爱梅与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳；段正文主张永诚房产公司将涉案购物城整栋房产抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年，李爱梅与永诚房产公司签订的两份《商品房买卖合同》时间在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同。因房产抵押，并不必然产生房产买卖合同无效的法律后果，故对段正文主张的此项主张，一审法院不予采纳。二、关于李爱梅是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年11月17日，永诚房产公司与韩美凤、xxx、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人共同签订《交房确认书》，确认韩美凤、xxx、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人已拥有了各自商铺的占有权和使用控制权，共同确认永诚房产公司将8人分别购买的13间商铺交付给购买人李爱梅等8人，并约定永诚房产公司在办理完消防验收手续和税务相关手续之日起三个月内，协助8人取得商铺产权证书。2014年11月17日李爱梅等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。因永诚房产公司购物城至今未完全封顶，水、电、暖未通，未办理消防、房屋整体验收手续，该房产客观上不具备入住和办理房地产过户手续的条件，李爱梅在房屋管理部门办理了网签备案登记手续，具有公示效果，李爱梅因此享有了排他性的权利，占有是指民事主体基于一定意思对物有管理和控制的状态，但对于不具备入住条件的，不能简单再以单纯入住为判断标准，故认定李爱梅的上述行为也符合《执行异议复议规定》第二十八条第（二）项的规定，更为客观公平。三、关于李爱梅是否已就涉案房屋支付全部价款。2013年10月30日，永诚房产公司与李爱梅签订了两份《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀1400万元，而李世秀又欠李爱梅90万元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的购物城二楼2A-1商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米）抵给李爱梅，用于清偿三方相互债权债务。因永诚房产公司、李世秀和李爱梅的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对李爱梅已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于李爱梅未办理过户登记的原因。在一审法院执行局查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的购物城至今没有竣工，更没有经过消防验收合格，不具备房产办证条件，导致李爱梅只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收，满足办理证照的全部条件，为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于李爱梅。综上所述，李爱梅对涉案房产所享有的权利，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定,足以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定:“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故本案判决生效时，一审法院于2019年6月29日作出的(2019)新21执异11号执行裁定失效。经一审法院二○一九年第十八次审判委员会讨论决定，判决：在一审法院（2017）新21执字第91号执行案件中，不得对位于××县商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米）的房产采取执行措施。 本院二审期间，上诉人段正文向本院提交如下证据：证据一：永诚房产公司于2014年9月14日向鄯善县住建局提交的《申请》一份，拟证明涉案房屋在未竣工验收的情况下办理房产证是为了向银行抵押贷款。证据二：2020年6月11日在涉案房屋二楼拍摄的现场照片十张，拟证明涉案房产不具备合法占有和实际入住的条件。被上诉人李爱梅质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为上述证据不属于法律规定的新证据。原审第三人永诚房产公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证据二的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，认为涉案房屋已具备交付条件。 被上诉人李爱梅向本院提交如下证据：证据一：鄯善县购物城二层房产证，证明2014年9月18日原审第三人永诚房产公司已对涉案房屋所在楼层办理房产证。证据二：吐鲁番市中级人民法院查封房屋的房地产评估报告，证明吐鲁番市中级人民法院在执行上诉人段正文金钱债权时，对查封的涉案房屋评估价格是3123元/㎡。证据三：涉案房屋的平面分布图，证明第三人永诚房产公司给被上诉人李爱梅交付房屋的合法性及主管部门网签备案的合法性。上诉人段正文质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据二的真实性、合法性认可，关联性不认可，对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。原审第三人永诚房产公司质证意见：对被上诉人李爱梅提供的三份证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。 本院认为，上诉人与被上诉人提交的证据均不属于新证据，而属于双方当事人对自己证据的补强。本院结合本案查明的事实，一并分析认定。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。另查明：1.永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、李世秀（丙方）、庞巴图等八人（丁方）于2013年10月29日签订的《以房抵债协议》第十一条约定，本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丁方名下，丙方有权向甲方、乙方继续追索债务，丁方有权向丙方继续追索债务。 2.二审庭审中，被上诉人李爱梅及第三人永诚房产公司对一审判决认定的“永诚房产公司鄯善县购物城至今未完全封顶，水、电、暖未通，未办理消防、房屋整体验收手续。”等事实并无异议。 另，本院于2020年6月18日，在各方当事人共同见证下以及永诚房产公司指认下，对案涉房产现状及占有使用情况进行了现场查看。经现场查看，购物城外观上显示为四层建筑，一楼为底商，二至四楼外墙外有橙色装饰。外观情况与张志杰向本院提交的照片基本一致，但一楼底商的玻璃大部分均已破碎，且进入建筑物内的通道被封锁。入内后，可见该建筑主体工程已完成，但附属工程如分户、装修、电梯、步行楼梯等均未进行施工，用于安装中央空调的屋顶部位尚未封顶。 3.2013年10月29日，永诚房产公司向李爱梅出具收据并加盖公章，内容为“今收到李爱梅交来房款2A-1号，面积78平方米，单价7500，金额585000元”。 4.涉案争议房产位于鄯善县柳中路以东、光明路以南鄯善县购物公园，而鄯善县购物公园又名鄯善购物城。 本院认为，本案的争议焦点为：李爱梅对鄯善县柳中路以东、光明路以南的××县商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米）是否享有排除法院执行的民事权益。 从双方当事人的权利性质分析，本案中，李爱梅与第三人永诚房产公司之间是因李爱梅与李世秀之间、李世秀与张志杰之间的借款未偿还，永诚房产公司与张志杰、李世秀、李爱梅等人将连续未归还的借款折抵涉案房产购房款的以房抵债等多个行为而形成的债权债务关系。案涉以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，结合《以房抵债协议》第十一条约定的内容，在案涉房产办理过户登记的义务完成之前，原债权债务关系一直存在，即李爱梅可以继续追索债务，可以认定李爱梅与李世秀、张志杰、永诚房产公司之间的真实意思表示是借款关系。因此基于以房抵债而拟受让房产的受让人李爱梅，在案涉房产完成交付或者登记之前，对本案第三人永诚房产公司并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对涉案房产主张权利，否则就破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权益救济途径。因此，在案涉房产未办理不动产登记的情形下，李爱梅作为抵偿受让人应当提供充分证据证明其抵偿债务的基础法律关系真实合法有效的基础上，参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，以保护其抵债受让人的权利。 第一，李爱梅和永诚房产公司虽对案涉以房抵债协议的真实性予以认可，但李爱梅诉请为阻却执行已生效判决，故在上诉人段正文对该协议的真实性提出异议的情形下，法院要对以房抵债中的“债”是否真实合法进行审查，即要审查产生“债”的原因的相关原始凭证，而不能因被执行人永诚房产公司和李爱梅双方认可即不予审查，李爱梅应提交充分证据证明该协议的真实性、合法性。 以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人，如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。本案中，李爱梅主张其出借给李世秀的90万元全部以现金方式支付，即便债务人认可债务成立，法院仍要对现金交付出借款项的事实进行审查。但李爱梅除借款收据及陈述现金给付的证明外，对于现金支付未作出任何实际发生的具体表述。即使能够认定李爱梅所涉借款关系成立，李世秀将1400万元（不包括李爱梅这笔款项）在内的款项出借给张志杰，后永诚房产公司受让了包括李爱梅在内的与李世秀的债权债务关系，并与李爱梅等人签订以房抵债协议。法院亦要继续对此笔借款关系及以房抵债协议的合法性、真实性进行审查。并且，对于借款合同而言，利率的约定超过法律规定的部分不应予以保护。本案中,实际出借款项数额、借款利率、抵债的债务数额、抵债的商品房价款等均不明确，二审庭审中，被上诉人李爱梅及原审第三人永诚房产公司亦未明确陈述上述信息。李爱梅提交了其与永诚房产公司签订的两份商品房买卖合同，两份合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白，其中商品房单价为每平方米9000元，2A-1商铺（面积78平方米）和2B-1商铺（面积82.51平方米），而永诚房产公司出具的收款凭证中载明的2A-1商铺单价金额为7500元，上述价款总额与李爱梅主张的其对永诚房产公司的债权数额均不相符。因此，李爱梅在证明抵偿债务的基础法律关系真实合法方面未充分尽到举证责任。 第二，退一步说，即使满足了抵债价款合法转化为房款的要件后，仍然要再满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的其他三个要件。本案中，根据一审及本院二审查明的事实，案涉房产实际没有完全封顶及全部施工完毕，客观上不具备实际交付的条件，李爱梅提供的交房确认书等证据不能证实案涉房产在其实际管控之下，不能视为交付。因此，应当认定李爱梅未实际合法占有案涉房产。 综上所述，李爱梅所称购买的案涉房产因并不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件，对上诉人段正文请求执行登记在永诚房产公司名下的案涉房产，不享有排除执行的权利，李爱梅关于判决不得执行本案案涉房产的诉讼请求不能得到支持。一审判决认定李爱梅对涉案房产所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，认定事实及适用法律均有错误，本院予以纠正。上诉人段正文的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院作出的（2019）新21民初55号民事判决； 二、驳回李爱梅的诉讼请求。 一审案件受理费15,330元（李爱梅已预交）、二审案件受理费15,330元（段正文已预交），均由李爱梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚卉 审 判 员 田忠顺 审 判 员 兰 宁 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 李毓莹 书 记 员 安亚琪