上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5268号上诉人（原审原告）：奚惠金，男，1962年7月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：张燕兰，女，1964年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦景酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇周南村680号13幢139室。法定代表人：朱琼，董事长。被上诉人（原审被告）：上海富逸大酒店有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇年家浜路6号8层-14层。法定代表人：朱琼，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。上诉人奚惠金、张燕兰因与被上诉人上海浦景酒店管理有限公司（以下简称浦景公司）、上海富逸大酒店有限公司（以下简称富逸公司）合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初88921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人奚惠金、张燕兰的共同委托诉讼代理人伊彦、郁少波，被上诉人浦景公司、富逸公司的共同委托诉讼代理人潘晓枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奚惠金、张燕兰共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：讼争双方签订的《装修委托协议》虽未明确约定装修期限，但从合同目的可以推理得出装修期限；《商业运营委托合同》虽未明确约定以开设酒店作为经营方式，但从双方约定的内容及履约行为也足以推导得出以开设酒店作为经营方式的结论，且被上诉人的销售人员曾带上诉人去查看过购买标的之外的该处楼房内其他楼层的房屋，当时其他楼层就是开酒店的；上诉人购买的房屋是办公用房，不能用作酒店经营，故双方的《装修委托协议》已无履行的可能及必要，理应解除；上诉人在购房前没有了解过该楼盘的房屋用途，在签约时也没有关注合同中关于房屋用途的约定，上诉人作为普通购房者，不会关注这些内容。被上诉人富逸公司、浦景公司共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。根据合同约定，被上诉人有权对房屋进行统一经营管理，并可视情况变更经营方式，且房屋内的承租人已于2019年12月底搬离，被上诉人现已着手实施装修，双方的合同完全可以继续履行。综上，一审判决正确，要求维持原判。奚惠金、张燕兰向一审法院起诉请求：1.依法解除奚惠金、张燕兰和浦景公司于2016年3月29日签订的《商业运营委托合同》以及奚惠金、张燕兰和浦景公司、富逸公司于2016年10月7日签订的《补充协议》；2.依法判决浦景公司、富逸公司返还奚惠金、张燕兰上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）；3.依法判决浦景公司、富逸公司支付奚惠金、张燕兰赔偿金人民币20万元（以下同）。一审法院认定事实：奚惠金、张燕兰与上海A有限公司（以下简称A公司）于2016年3月29日签订了《上海市商品房出售合同》，购买了涉案房屋，总价款751,575元。并于购买当日，奚惠金、张燕兰（乙方）与浦景公司（甲方）签订了《商业运营委托合同》。合同约定，乙方将购买房屋自物业交付之日起10年（2016年10月1日至2026年9月30日）内委托甲方租赁经营。该物业的用途为乙方委托租赁经营的商品房，经营业态以甲方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的所统一设定的业态为准。自2016年10月1日起至2019年9月30日止的三年内的租金收益作为培养市场的费用，甲方不再支付乙方。自2019年10月1日起至2026年9月30日止的7年内，乙方所享有的租金收益计算方式为：乙方物业总价/(5-14层均价×建筑面积)×甲方在半年内经营净利润×80%。甲方在每年的1月15日及7月15日提交给乙方半年度财务报告后，在每年的1月31日和7月31日支付。合同第五条“乙方的权利义务”条款约定，乙方自愿将物业交于甲方管理，用于培养市场开发、经营，其中发生的市场推广、宣传费用由甲方承担，乙方不得以任何理由收回物业经营权；乙方享有该酒店每年12天的免费入住权，该项细则由双方另行约定。合同第六条“甲方的权利和义务”条款约定，在合同期内，甲方拥有该物业的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导；享有对该物业租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对物业的租赁价格进行自主和必要、合理的调整。甲方认为必要时，可根据市场变化，对项目的经营方案和业态规划进行调整；在委托管理期限内，可以对物业的用途进行合理规划及装修；在合同期内，甲方或者承租人有权在不影响结构安全的情况下对该物业进行装修，合同期满时，甲方按届时的装修状态将物业及附属设施返还乙方，并保证其处于正常使用后的状态。合同第八条“违约责任”条款约定，在本合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同；对于乙方违约的，除应全额返还甲方该物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失；对于甲方违约的，除不再拥有向乙方索还物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失。同日，奚惠金、张燕兰（乙方）、浦景公司（甲方）还签订了《装修委托协议》一份，约定，乙方一次性支付甲方涉案房屋改造费用、装饰装修费用308,425元，室内装修内容包括：床上用品：棉被、浴袍、一次性用品套装；XX品牌的卫浴设备；定制家具；平板电视、电水壶、电吹风等。合同还约定：甲方若按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由甲方承担。并在委托经营届满时，由甲方将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向乙方交付（即按酒店装修交付）。为此，奚惠金、张燕兰支付了装修工程改造款308,425元。2016年10月，奚惠金、张燕兰与浦景公司、富逸公司签署了《补充协议》一份，载明，经奚惠金、张燕兰、浦景公司、富逸公司三方协商，决定由富逸公司代替浦景公司执行2016年3月29日签署的《商业运营委托合同》，即协议中的甲方浦景公司的权利义务由富逸公司享有及承担，浦景公司不再是该协议主体，不再执行该协议，不再享有协议约定的任何权利、承担协议约定的任何义务。2014年5月，涉案房屋的开发商A公司的法定代表人张某（甲方）与上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队（以下简称浦东城管局、乙方）签署了《房屋租赁合同》，合同约定A公司将上海市浦东新区XX镇XX路XX号5、6层全部房屋以及7层部分的房屋（面积为2,500平方米）出租给乙方，作为办公用房使用，租赁期限为5年（自2014年7月1日至2019年6月30日）；租赁期满，乙方应如期返还该房屋，乙方需续租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后双方重新签订合同。租金每日每平方米2.275元。物业管理费每月每平方米2.40元，由甲方承担。2019年6月1日，双方又续签了《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日。2014年7月，张某（甲方）与浦景公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：上海市浦东新区XX镇XX路XX号物业在出售前，甲方已经将其中的5层全部、6层全部、7层部分租赁给浦东城管局，交付标准为办公室装修，合同期至2019年6月30日。租赁期届满时甲方需协助乙方收回此部分房屋，以保证乙方客户权益。浦东城管局如需提前终止或续租，乙方委托甲方与租赁方签订相关协议。至一审庭审日，未有证据显示浦景公司、富逸公司已经收回了涉案三层楼面房屋；浦景公司、富逸公司并未按《装修委托协议》的约定对涉案房屋进行了装修。一审另查明，富逸公司与浦景公司的股东、监事、法定代表人相同，通信地址相同（均为上海市浦东新区XX镇XX路XX号）。一审法院认为，奚惠金、张燕兰、浦景公司、富逸公司之间签订的《商业运营委托合同》、《装修委托协议》、《补充协议》系各方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法成立，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一是浦景公司、富逸公司至今未按酒店模式对涉案房屋开展经营是否构成违约？二是浦景公司、富逸公司至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修是否构成违约？关于争议焦点一，根据《商业运营委托合同》对涉案房屋用途的约定，涉案房屋的经营业态以浦景公司、富逸公司统一设定的业态为准，并未明确载明系酒店经营模式。该合同第六条约定，在双方合同期内，浦景公司、富逸公司对涉案房屋拥有完全使用权与管理经营权，可根据市场变化对项目的经营方案和业态规划进行调整，有权对涉案房屋用途进行规划；且《装修委托协议》“其他规定”条款第（二）项约定，浦景公司、富逸公司如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由浦景公司、富逸公司承担。故，浦景公司、富逸公司有决定涉案房屋具体用途的权利。现涉案房屋出租给浦东城管局作为办公用房，浦景公司、富逸公司未按酒店模式对涉案房屋开展经营，并不构成违约。关于争议焦点二，虽然《装修委托协议》的装修内容为酒店样式的装修，但合同就装修期限并未明确约定。奚惠金、张燕兰称浦景公司、富逸公司曾口头承诺将会在签订合同后三个月内以酒店标准装修，并未提供证据予以证明，一审法院对此意见不予采纳。且《商业运营委托合同》第六条规定，浦景公司、富逸公司有权根据经营需要对涉案房屋进行装修，合同期满时，浦景公司、富逸公司按届时的装修状态将涉案房屋及附属设施返还奚惠金、张燕兰；《装修委托协议》“其他规定”条款第（二）项亦约定，浦景公司、富逸公司如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营届满时，由浦景公司、富逸公司将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向奚惠金、张燕兰交付（即按酒店装修交付）。即双方约定在合同存续期间，浦景公司、富逸公司有权改变房屋用途并据此装修，只是在合同期满后，向奚惠金、张燕兰归还的房屋应按所约定的酒店客房标准装修。目前《商业运营委托合同》履行期限未届满，浦景公司、富逸公司有权决定涉案房屋的实际用途，并按该用途装修房屋，故涉案房屋出租他人作为办公用房使用，浦景公司、富逸公司至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修，并不构成违约。一审法院判决：驳回奚惠金、张燕兰的全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由奚惠金、张燕兰负担（已交纳）。二审中，两位被上诉人都没有提交新证据。两位上诉人提供了下列材料：1.被上诉人与案外人夏某（另案诉讼）签订的《商业运营委托合同》，记载“甲方将于2019年10月1日之前动工装修”，上诉人欲以此证明被上诉人已向业主方明确过装修时间；2.被上诉人的销售人员与案外人顾某（另案诉讼）之间的谈话录音，上诉人欲以此证明被上诉人明确告知购房人准备开办酒店；3.案外人唐某（另案诉讼）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）工作人员之间的通话录音，上诉人欲以此证明B公司承诺浦东城管局将在2017年搬离、届时将收回房屋统一装修用于开酒店；4.被上诉人的工作人员与周延（另案诉讼）之间的微信聊天记录，上诉人欲以此证明被上诉人声称酒店生意很好；5.被上诉人浦景公司与唐某签订的《装修委托协议》及浦景公司所作承诺书，上诉人欲以此证明浦景公司承诺在2016年9月30日前完成装修、否则愿意退还装修款、后又承诺于2019年10月前完成装修并投入酒店运营；6.涉案楼盘的宣传资料，上诉人欲以此证明被上诉人对外宣传称房屋用于开办酒店；7.案外人B公司的微博页面，上诉人欲以此证明该公司自2014年起对外宣传涉案楼盘为产权式酒店、精装交付，并自2015年8月起对外宣传酒店装修进程等内容；8.案外人唐某向浦景公司发出的书面通知，记载唐某要求浦景公司提供由第三方会计师事务所出具的财务报告；9.上海市浦东新区建设和交通委员会致案外人沈某（另案诉讼）的信访答复，建议沈某向规划管理部门咨询相关问题。两位被上诉人均表示：上诉人在二审中提交的上述材料均非新证据，故不予发表质证意见，请求本院对上述材料依法审核。本院经审查后认为，上诉人在二审中提交的上述材料并非新证据，案外人与本案被上诉人之间、或者案外人之间的合同、承诺、通话等内容，并不能调整本案讼争双方当事人之间的权利义务关系，亦不能改变本案讼争双方之间的合同内容，故本院对上述材料均不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人浦景公司订立的《商业运营委托合同》明确约定受托方在合同期内对涉案房屋拥有完全使用权和经营管理权、并有权对具体经营业态进行调整，据此，受托人在涉案房屋中实际采用的运营方式并未局限于开办酒店，该合同目前并无客观履行不能之情形。《装修委托协议》中约定的“按酒店装修交付”，指的是被上诉人浦景公司在委托经营期限届满后向上诉人交还涉案房屋时的装修状态，亦不能据以断定涉案房屋的经营方式。目前委托经营期限尚未过半，上诉人即以被上诉人未按约经营、装修作为解约理由，依据显非充分，本院不能采信。综上所述，上诉人奚惠金、张燕兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人奚惠金、张燕兰负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年六月十日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……