四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终552号 上诉人（原审被告）：四川世达实业有限责任公司（曾用名：凉山州世达实业有限责任公司），住所地：四川省西昌市龙眼井街2号，统一社会信用代码915134002130112058。 法定代表人：唐昌智，系公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张杰，四川知政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西昌市航天阳光小区第二届业主委员会，住所地：四川省西昌市航天大道一段288号。 负责人：邵韵，业主委员会主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘光荣，四川万鑫律师事务所律师。 上诉人四川世达实业有限责任公司（以下简称世达公司）因与被上诉人西昌市航天阳光小区第二届业主委员会（以下简称阳光小区业委会）物权保护纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人世达公司上诉请求，1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审漏列当事人，上诉人不是本案适格的被告，请审查。一审中被上诉人诉请移交物业管理用房和非机动车坡道、非机动车停车位等物业，一审判决支持，上诉人认为上诉人不是该诉讼请求的适格被告。《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2013年航天阳光前期物业管理公司成都博信物业管理有限公司西昌分公司已经接收了航天阳光小区的全部共用部位、共用设施、设备，上诉人已经完成了首次全部物业的移交，履行完了全部义务。在业主入住前，物业管理公司已经取得了航天阳光小区全部物业的管理和控制权。现被上诉人作为第二届业主委员会要求移交小区共有物业，应当向成都博信物业管理有限公司西昌分公司提出，该物业公司才是二次移交的义务主体，上诉人不是本案适格的被告。一审中上诉人提出物业已移交的抗辩，被上诉人既不变更被告，一审法院也未追加物业公司作为本案的共同被告或第三人参与案件诉讼，属于漏列当事人，依法应当纠正。2.被上诉人的部分诉讼请求超过了法定的诉讼时效，依法丧失了本案的胜诉权。上诉人主张的租金损失应受诉讼时效的约束，上诉人明知权利被侵害，一直未提出赔偿主张，放任所谓损失扩大，一审中上诉人就提出了诉讼时效抗辩，一审未予阐述和说理，直接不予理会径行判决，属于程序违法。3.上诉人已经移交了地上物业用房206.25㎡，地下超过210㎡的物业用房，一审法院枉顾客观事实，其判决认定的事实错误，导致适用法律错误、判决错误。上诉人已经向首届物管服务企业移交了地上物业用房206.25㎡，一审法院到现场勘察时，这部分的物管用房已经被前期物管公司控制和管理，不是上诉人在占用。2019年8月2日《回函》的目的是被上诉人不认可另一套80.49㎡的物管用房，要求再提供一套123㎡的物管用房，以补足所差的39.75㎡的物管用房。而不是上诉人自认尚欠一套123㎡的物管用房。一审这一认定与事实不符。既然上诉人所欠物管用房面积仅只有39.75㎡，一审判决按照123㎡的商品房计算每月租金3000.00元没有事实和法律依据。4.上诉人早已经按照规划要求修建并交付了地下1520个非机动车停车位，一审判决承担非机动车位20元/月的租金没有事实依据和法律依据，请予以纠正。5.一审判决修建小区地下非机动车坡道是违法的，被上诉人无权要求重建，且由于存在重大安全隐患，客观上无法执行，请求予以纠正。被上诉人要求重建坡道依法应当由全体业主决定，被上诉人并未提供业主大会授权的证据，被上诉人不具备主张该项诉讼请求的主体资格。6.一审判令上诉人支付首届业主大会会议经费没有事实依据，违反法律规定。根据《物业管理条例》第十条的规定，既然成立业委会的前提规定是召开业主大会，且有相关部门的指导，一审法院认定第一届业委会没有召开过首届业主大会的证据和事实存在错误，应当纠正。 被上诉人阳光小区业委会辩称，1.一审程序合法，不存在漏列当事人的情况。依法向阳光小区业委会移交属于业主共同共有的物业是世达公司的法定义务。世达公司因未按期足额交付属于全体业主共有的物业，就是本案的适格被告。世达公司所谓已向前期物业公司移交了全部物业的说法，明显虚假。根据职能部门西昌市住房和城乡建设局《回复》：“但现开发商地面配置的物管用房面积为123㎡，地下未配置物业服务用房。”充分证明了世达公司只移交了地面物管用房123㎡，地下物管用房未移交的事实。并且，一审法院组织双方现场查看了世达公司指定的地下非机动车停车位，该停车位无照明设备、无消防设施、无通道，根本不能使用。同时世达公司也承认未修建非机动车坡道的事实。非机动车坡道未修建，非机动车位不能使用当然不可能移交。故世达公司称已移交了全部物业，无事实依据。前期物业管理公司与本案的处理结果无任何利害关系，不是本案当事人。上诉人主张漏列当事人的理由不能成立。2.阳光小区业委会的诉讼请求未超过法定时效。航天阳光小区首次业主大会于2019年4月14日召开，选举产生了第二届业主委员会，并授权被上诉人清理属于全体业主共同所有的物业。在清理工作中被上诉人发现了世达公司未按批准的规划设计，修建非机动车坡道和非机动车停车位，未足额移交物管用房的问题。发现问题后，阳光小区业委会及时和上诉人进行了沟通，并于2019年7月2日委托四川万鑫律师事务所向世达公司发送《律师函》，明确要求世达公司立即向阳光小区业委会交付地面物管用房123㎡、地下物管用房210㎡、地下非机动车位1520个。世达公司2019年8月2日回函，明确表明愿意继续履行法定义务，交足欠付业主的物业。阳光小区业委会自发现物业被侵占，到依法起诉至人民法院仅几个月时间，并没有超过诉讼时效。并且世达公司的回函也明确表示愿意断续履行合同，应视为诉讼时效的中断。3.世达公司所谓的已移交地上物业用房206.25㎡，地下超过210㎡物业用房，无事实依据。成都博信物业管理有限公司西昌分公司作为阳光小区前期物业管理公司仅收到世达公司移交的地面物管用房123㎡，该公司退出阳光小区管理时向现在的物业管理公司也只移交了该123㎡物管用房。地下物管用用房未配置。并出具了书面《回复》，也充分证实了世达公司主张的已交付地面物管用房206.25㎡，地下物管用房超210㎡，无事实依据。阳光小区业委会没有坚持要世达公司交付规划设计所确定两套物业管理用房（四栋一单元一号房和五栋三单元一楼一号）已体现了阳光小区业委会的大度，这两套房屋已经被世达公司擅自变卖。如世达公司坚持诡辩，阳光小区业委会只要规划设计的这两套房屋。一审判决按世达公司欠付的地面物管用房123㎡,地下物管用房210㎡,承担月租金3000.00元,已经大大低于市场实际租金价格,恳请二审法院查明事实,依法予以支持。4.世达公司至今未修建非机动车坡道,未按设计修建非机动车停车位,所谓的已建成的1520个非机动车停车位,无照明设备、无消防设施、无进出通道,根本无法使用。无法使用的非机动车停车位,依法不能交付,实际也没有交付。无论是阳光小区业委会还是前期物管公司对未建成无法使用的停车位都不可能接收,所以世达公司主张的已交付地下1520个非机动车停车位,没有事实依据。既然世达公司未按规划设计修建非机动车坡道,未建成可以使用的非机动车停车位导致业主无法使用该停车位,因此给业主造成的停车位租金损失,一审法院依据该事实判决世达公司承担该租金损失合理合法。至于世达公司擅自占用地面公共场地,修建的220多㎡的非机动车停车棚(可停100多辆非机动车),因该公共场地本就是全体业主的共有财产,世达公司要求据此减少非机动车停车位租金金额的要求于法无据。5.一审判决要求世达公司按照批准的规划修建好4条非机动车坡道正确。严格按照规划设计建设4条非机动车坡道,是世达公司应当依法履行的法定职责,一审判决要求世达公司履行法定职责是正确的。世达公司在修建地下层时,旁边的高楼还未修建，此时按设计建设非机动车坡道对其他建筑不会产生影响,如有影响就不可能在此处设计非机动车坡道,既然在此处设计了非机动车坡道,严格按设计顺序施工建设,可以肯定是能修建的。世达公司辩称:“由于规划图和实际施工图之间因地质原因,导致无法修建地下非机动车坡道。”但世达公司并没有举证证明该事实,退一步讲即使确因地质原因无法修建非机动车坡道,按照正常法律途径,世达公司当时就应当向设计单位、规划局申请变更设计。规划部门批准后,世达公司再按批准变更后的设计施工修建。但世达公司并没有申请变更设计,所以世达公司所谓的因地质原因无法修建地下非机动车坡道的说法是不实之词。相反因非机动车坡道确实没有修建的事实,证实了世达公司擅自违法变更设计,未修建非机动车坡道的违法事实。既然世达公司擅自变更设计的行为违法,一审判决世达公司按规划设计建设好4条非机动车坡道,不仅没有违反法律规定,而是维护了《中华人民共和国规划法》的法律严肃性。世达公司自己擅自变更设计未修建非机动车坡道,现阳光小区业委会要求按设计履行义务修建非机动车坡道,何来“上诉人无权要求重建”。该非机动车坡道自始就没有修建,哪里存在重建和改建。所谓的重建和改建,是在原已建成非机动车坡道的情况下,拆除重新修建才叫重建,仅对部分修改叫改建,所以世达公司所谓的重建完全是偷换概念,其目的是为了逃避法律责任。现在是否还能按原设计修建非机动车坡道未经专业权威部门论证,无法修建只是世达公司一面之词。即使判决世达公司按规划设计修建非机动车坡道后,在执行程序中确实无法修建时,双方也可以协商调整。阳光小区业委会并非得理不饶人,其实双方在未进入诉讼前也为此进行了多次协商。第一方案:因地下层平面图对地下非机动车停车位的具体位置没有标注,阳光小区业委会要求在机动车停车位的位置上划给全体业主1932㎡作为非机动车停车位。第二方案:按世达公司指定的停车位,阳光小区业委会要求世达公司将其占用的非机动车停车位通道上的机动车停车位划归全体业主恢复非机动车停车位的通道,阳光小区业委会就同意不修非机动车坡道,改建电梯井。因世达公司不同意,未谈妥。所以是世达公司逼迫阳光小区业委会只能选择要求世达公司按规划设计修建非机动车坡道。并且地下非机动车停车位和坡道的问题必须及时得到妥善处理,才能彻底解除小区人命关天的火灾隐患。一审法院判决世达公司承担地下非机动车停车位的租金损失,也是为了促使世达公司及时建好地下非机动车停车位和非机动车坡道,早日解除人命关天的火灾隐患。该判决充分体现了以人为本法律关怀,恳请二审法院依法支持该判决。6.一审判决世达公司支付首届业主大会会议经费符合法律规定。《四川省物业管理条例》第二十三条第二款:“筹备组成立之日起90日内召开首届业主大会,筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担。”世达公司作为航天阳光小区的建设单位,承担航天阳光小区首届业主大会的会议经费是法律的明确规定。因世达公司未支付首届业主大会的会议经费,一审判决依据航天阳光小区2019年4月14日召开的首届业主大会的事实,按《四川省物业管理条例》第二十三条的规定,判决世达公司支付15000.00元首届业主大会经费,该判决有事实依据和法律依据,依法应当维持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律得当,判决正确,世达公司的上诉理由不能成立,恳请二审法院查明事实,依法驳回世达公司的上诉请求。 阳光小区业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令世达公司立即向阳光小区业委会移交航天阳光小区的123㎡的地上物业管理用房、210㎡的地下物业管理用房，并赔偿自2014年1月起至该房屋交付止按每月3000.00元租金标准计算的房租损失。2.判令世达公司立即向阳光小区业委员会移交航天阳光小区地下的1520个符合规划设计的非机动车停车位，立即按照批准的规划设计修建和移交非机动车坡道，并赔偿自2014年1月起至交付完毕非机动停车位和跑道之日止，按每个车位每月60元的标准计算的车位租金损失。3.判令世达公司给付航天阳光小区业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议经费，合计：71170.00元。4.本案诉讼费由世达公司承担。 一审法院认定事实，世达公司开发建设的“西昌市航天阳光小区”于2010年取得西昌市城乡规划和住房保障局颁发的（2010）070号规划许可证，批准的规划设计方案为：航天阳光小区建设项目总建筑面积183648㎡；其中地上建筑面积150396㎡，地下建筑面积33252㎡，地上物管用房建筑面积246㎡，地下物管用房面积210㎡，地下非机动车停车位1520个（建筑面积1932㎡）、非机动车坡道4条。该工程于2010年9月开工，2013年7月全面竣工验收。世达公司于2013年4月制定了《航天阳光业主临时管理规约》，并聘请了成都博信物业管理有限公司为“西昌市航天阳光小区”的前期物业管理公司管理该小区。该小区于2013年4月正式投入使用。该小区投入使用时世达公司向该小区的前期物业管理公司移交了地面物管用房一套123㎡。2019年4月14日西昌市航天阳光小区召开了首届业主大会，并成立了该小区第二届业主委员会。2019年7月2日阳光小区业委会委托四川万鑫律师事务所向世达公司发出《律师函》，要求世达公司返还占用阳光小区业委会的地面物管用房123㎡，地下物管用房210㎡，地下非机动车停车位1520个，以及承担阳光小区业委会筹备成立业主委员会和召开首次业主大会经费71170.00元。2019年8月2日世达公司向阳光小区业委会《回函》，认可欠付一套123㎡的地面物管用房，同意再提供一套成套房屋，认可未修建非机动车坡道和未交付非机动车停车位的事实，并同意承担15000.00元航天阳光第二届业主委员会工作经费。2019年10月9日西昌市住房和城乡建设局《关于对反映四川世达实业公司在开发航天阳光小区中违法行为的回复》证实“航天阳光小区物业服务用房规划设计为地面246㎡，地下210㎡，但现在开发商地面配置的物管用房面积为123㎡，地下未配置物业服务用房。”2019年9月20日凉山方正司法鉴定所出具凉方（2019）鉴字第227号司法鉴定意见书：鉴定标的的所属区域2014年1月至2017年12月平均租赁价格为：地面住宅房屋租赁价值：20.30元/㎡，地下房屋租赁价格12元/㎡，地下非机动车位租赁价格：30元/月。2018年以后平均租赁价格为：地面住宅房租赁价格：24.39/㎡，地下房屋租赁价格15元/㎡，地下非机动车位租赁价格40元/月。经双方申请，一审法院组织双方于2019年12月13日在航天阳光小区现场查看，查明原规划设计的4条非机动车坡道，世达公司未修建，地下非机动车停车位无法使用，世达公司也未交付给阳光小区业委会。 一审法院认为：本案为返还原物纠纷，是一起开发商与业主因住宅小区公共配套房屋、配套设施未依法按期交付产生的纠纷。依据西昌市城乡规划和住房保障局（2010）070号《建设工程规划许可证》批准的规划设计，航天阳光小区配置有地面物管用房2套，246㎡，地下物管用房210㎡，非机动车坡道4条，地下非机动车停车位1520个、面积1932㎡。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位，共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。”第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域配置物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权属于业主。”依据以上规定，建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房和共用设施、设备是其法定义务。西昌市航天阳光小区的物业管理用房其产权依法归该小区全体业主共同所有，而规划配置的非机动车坡道和地下非机动车停车位是该小区的公用场所共用设施、设备，依法归该小区全体业主共同所有，阳光小区业委会有权行使物权请求权。世达公司有义务按照法律规定和批准的规划设计建设，和按期交付属于业主共同所有的物业管理用房、非机动车坡道、地下非机动车停车位。世达公司在辩解中称：“地面物管用房除阳光小区业委会认可的123㎡外还交付了一套80㎡的房屋，未占用阳光小区业委会的地下物管用房，未占用地下非机动车停车位，因非机动车坡道无法施工，未修建。”与一审查明的事实不符。第一，按规划设计世达公司应当交付给阳光小区业委会两套成套的各123㎡的物业管理用房，阳光小区业委会实际上也只收到一套成套的123㎡物管用房，另一套世达公司未举证证明已经交付。世达公司辩称的向前期物业管理公司交付了一套80㎡房屋与世达公司《回函》确认的只交付了123㎡地上物业管理用房自相矛盾。第二，虽然世达公司辩称未占用阳光小区业委会的地下物管用房，但事实上世达公司确实未向阳光小区业委会移交该房屋，并且西昌市住房和城乡建设局的回复明确认定未配置地下物管用房。第三，世达公司是航天阳光小区的建设单位，规划设计的非机动车坡道如何建设、如何施工是世达公司的责任，不能成为不按期移交非机动车坡道和地下非机动车停车位的理由。所以世达公司的辩解理由不能成立，不予支持。阳光小区业委会要求世达公司立即交付123㎡地面物管用房，210㎡地下物管用房，1520个地下非机动车停车位和非机动车坡道的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该动产或者不动产支出的必要费用。”因世达公司无正当理由长期占用阳光小区业委会财产，确实给阳光小区业委会造成了租金损失，因此，对阳光小区业委会要求世达公司赔偿占用阳光小区业委会物业管理用房期间和未移交地下非机动车停车位、非机动车坡道期间的房屋租金、非机动车停车位租金损失的诉讼请求酌情予以支持。阳光小区业委会主张的房屋租金损失每月3000.00元，低于鉴定意见的市场价5000.00元—6000.00元，主张的地下非机动车停车位租金每个每月60元高于鉴定意见市场价30—40元的标准。依据《四川省物业管理条例》第二十三条第二款的规定：“筹备组自成立之日起90日内召开首届业主大会，筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担。”阳光小区业委会虽然由部分业主自行成立过第一届业主委员会，但未召开过首次业主大会，世达公司也未支付过筹备组工作经费和召开首次业主大会的会议经费，故对阳光小区业委会要世达公司给付71170.00元经费的诉讼请求酌情予以支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、第二百四十三条，《物业管理条例》第二十七条、第三十条、第三十八条，《四川物业管理条例》第二十三条第二款之规定，判决：一、四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付位于西昌市航天阳光小区的地面物管用房123㎡，地下物业管理用房210㎡，并赔偿自2014年1月起至该房屋交付完毕之日止按每月3000.00元租金标准计算的房租损失；二、四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付西昌市航天阳光小区的1520个非机动车停车位，并按设计要求建设好4条非机动车坡道，并赔偿自2014年1月起至该非机动车停车位和坡道交付完毕之日止的非机动车停车位的租金损失，按每个车位每月20元的标准计算；三、四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付西昌市航天阳光小区第二届业主委员会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费15000.00元；四、驳回西昌市航天阳光小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579.00元，由四川世达实业有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人世达公司提交了以下证据： 第一组证据：成都博信物业管理有限公司西昌分公司于2020年4月15日出具的《情况说明》，以证明上诉人移交了案涉地上物业用房200余㎡，只欠39㎡的地上物业用房，地下物业用房和非机动车位已经移交给前期物业公司；成都博信物业管理有限公司西昌分公司才是应当移交给被上诉人的主体，一审漏列当事人。 第二组证据：1.西昌市建筑勘察设计院有限公司出具的《情况说明》，证明案涉地下非机动车坡道无法修建，是因为结构体系系受力的原因，不能满足现行规范要求；2.世达公司2020年3月20日向西昌市建筑勘察设计院有限公司出具的《函》，证明在小区内修建坡道客观无法实施。 被上诉人阳光小区业委会质证称，对第一组证据的三性均有异议。是证人证言，不符合证据要求，另外该证据内容不符合实际情况。对第二组证据的情况说明也是属于证人证言，对该证据三性均有异议。对证据2的函，三性均有异议，认为与本案无关。 被上诉人阳光小区业委会提交证据如下： 第一组证据：现小区的物管即凉山州靖松物业管理有限公司（以下简称靖松物业公司）于2020年4月24日出具的《情况说明》，以证明前期物业移交的物管用房； 第二组证据：规划图，用以证明规划的两间物管用房已经被售卖。 上诉人世达公司质证称，对第一组证据的三性不予认可。该证据是证人证言，没有经办人签字。另外，两物业公司根本没有办理移交，不存在接收的问题；第三，该说明说只接收了部分物管用房，这与客观事实不符，且6栋1楼的房屋是125.76㎡，不是123㎡。显然靖松物业公司是根据阳光小区业委会的要求出具的说明。对第二组证据规划图，该证据与本案无关联性，在一审中也已提出，不发表质证意见。 本院对双方当事人提交的证据将结合本案案情综合予以认定。 本院经审理查明，世达公司开发建设的“西昌市航天阳光小区”于2010年取得西昌市城乡规划和住房保障局颁发的（2010）070号规划许可证，批准的规划设计方案为：航天阳光小区建设项目总建筑面积183648㎡；其中地上建筑面积150396㎡，地下建筑面积33252㎡，地上物管用房建筑面积246㎡，地下物管用房面积210㎡，地下非机动车停车位1520个（建筑面积1932㎡）、非机动车坡道4条。该工程于2010年9月开工，2013年7月全面竣工验收。世达公司于2013年4月制定了《航天阳光业主临时管理规约》，并聘请了成都博信物业管理有限公司西昌分公司为“西昌市航天阳光小区”的前期物业管理公司管理该小区。该小区于2013年4月正式投入使用。该小区投入使用时世达公司向该小区的前期物业管理公司移交了地面物管用房一套123㎡。2019年4月14日西昌市航天阳光小区召开了首届业主大会，并成立了该小区第二届业主委员会。2019年7月2日阳光小区业委会委托四川万鑫律师事务所向世达公司发出《律师函》，要求世达公司返还占用阳光小区业委会的地面物管用房123㎡，地下物管用房210㎡，地下非机动车停车位1520个，以及承担阳光小区业委会筹备成立业主委员会和召开首次业主大会经费71170.00元。2019年8月2日世达公司向阳光小区业委会出具《回函》，世达公司愿意在该小区现有物业基础上，进行协商解决，拟再提供一套成套房屋用于解决该小区业主委员会办公室的问题，面积以该套房屋实际面积为准；认为非机动车位按照规划设计位置修建完成，世达公司没有任何占用、侵占情况，实际情况为考虑到实际梁柱及剪力墙影响，其实际使用效果非常不理想，认可未修建非机动车坡道和未交付非机动车停车位的事实，并同意承担15000.00元航天阳光第二届业主委员会工作经费。2019年10月9日西昌市住房和城乡建设局《关于对反映四川世达实业公司在开发航天阳光小区中违法行为的回复》证实“航天阳光小区物业服务用房规划设计为地面246㎡，地下210㎡，但现在开发商地面配置的物管用房面积为123㎡，地下未配置物业服务用房。”2019年9月20日凉山方正司法鉴定所出具凉方（2019）鉴字第227号司法鉴定意见书：鉴定标的的所属区域2014年1月至2017年12月平均租赁价格为：地面住宅房屋租赁价值：20.30元/㎡，地下房屋租赁价格12元/㎡，地下非机动车位租赁价格：30元/月。2018年以后平均租赁价格为：地面住宅房租赁价格：24.39/㎡，地下房屋租赁价格15元/㎡，地下非机动车位租赁价格40元/月。2019年12月10日，阳光小区业委会、西昌市长安街道办事处、西昌市山丫口社区居民委员会共同出具证明证实西昌市房管部门领导在调解案涉双方争议时责令世达公司回购一套房屋交给阳光小区业委会并要求世达公司承担首次业委会的经费。经双方申请，一审法院组织双方于2019年12月13日在航天阳光小区现场查看，查明原规划设计的4条非机动车坡道，世达公司未修建，地下非机动车停车位无法使用，世达公司也未交付给阳光小区业委会。二审中，双方当事人确认航天阳光小区现正在使用的地面物管用房是6栋1号房屋，面积为125.76㎡。经本院组织双方当事人在现场勘察，世达公司仅剩2栋1号面积为80.49㎡的房屋尚需简单装修后方可移交作为地面物管用房使用，小区内再无多余空房。目前现物业靖松物业公司利用地下的墙柱自行围建了一个堆放杂物的物管房。世达公司原来在4栋负一层，6栋负一层利用地下的墙柱也围建了两间物管用房，面积分别为187㎡、109㎡。前期物管用于堆放杂物，现无人使用。房屋钥匙由世达公司在保管使用。现物管并未接收使用该地下物管用房。原规划设计的地下非机动车位因无法正常使用，现靖松物业公司为了方便管理将之封堵。为方便小区业主停放非机动车，世达公司在地面西门、东门通道两旁各建了119.88㎡、108㎡，合计227.88㎡的非机动车停车棚。西昌市建筑勘测设计院有限公司于2020年3月15日出具了《关于航天阳光小区地下室顶板增加坡道的情况说明》，内容为：航天阳光小区已竣工投入使用，现在如果要在地下室顶板增设坡道，将使结构布置产生较大改变，对结构体系的受力带来巨大影响，不能满足现行规范相关要求，无法按原方案修建坡道。另查明，世达公司与业主所签订的商品房买卖合同第二十二条3项约定：该商品房所配套建设的物业管理用房和其他体娱乐设施归本住宅小区的全体业主共同所有。体育、娱乐设施的管理由全体业主决定，相应的权利义务由全体业主共同享有和承担，但不得改变体育、娱乐设施的使用性质，娱乐设施的具体管理和经营方式在业主委员会成立以前由出卖人决定。在业主委员会成立后，业主委员会应当在六十日内与出卖人办理体育、娱乐设施的移交手续。4项约定：该商品房所配套建设的小区地下车库、商业用房等建筑物、构筑物均属于出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，所得收益归出卖人所有，买受人不得干涉。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否漏列当事人成都市博信物业管理有限公司西昌分公司；2.阳光小区业委会主张要求赔偿损失的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.世达公司是否还应向阳光小区业委会移交物管用房，应移交多少面积的物管用房；4.世达公司是否应向阳光小区业委会移交1520个非机动车停车位，并修建4条非机动车坡道；5.世达公司是否应赔偿阳光小区业委会物管用房及非机动车位的租金损失，如何赔偿；6.世达公司是否应向阳光小区业委会支付首届业委会的经费，应支付多少。 关于争议焦点1.成都市的物业管理公司，但因其中途离场。除向现有物业移交地面6栋1号物管用房外，其余物管用房未向现有物业移交。地面另一套物管用房及地下两套物管用房现均由世达公司占有。本案涉及占有物的返还诉讼，成都市博信物业管理有限公司西昌分公司现并未占有使用案涉物管用房、非机动车停车位，世达公司主张漏列成都市博信物业管理有限公司西昌分公司没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2.西昌航天阳光小区在2019年4月14日才召开首届业主大会，并成立业主委员会，自此后阳光小区业委会才应当知道权利被侵害并于2019年11月诉讼至西昌市人民法院要求赔偿损失。对于损失部分的诉讼请求属于债权请求权，受诉讼时效的约束，但阳光小区业委会的该部分诉讼请求并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的三年诉讼时效期间。故世达公司提出的损失赔偿部分诉讼时效已过的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3.虽西昌航天阳光小区的规划设计上，世达公司需为小区提供地上两套面积总共是246㎡的物管用房及地下210㎡的物管用房。目前靖松物业公司现实际占有使用的仅有6栋1号，面积为125.76㎡的一套地面物管用房。但世达公司现仅剩余2栋1号80.49㎡的地面物管用房能够提供阳光小区业委会使用，地面物管用房面积达不到规划设计要求。由于世达公司客观上在航天阳光小区内并不能提供约121㎡的地面物管用房给阳光小区业委会，一审法院判决其交付123㎡的地面物管用房并无实际履行的可能，并无可供执行的标的，在双方就相关解决方案未能协商达成一致意见的情况下，故本院予以纠正为世达公司在本判决生效之日起60日内向阳光小区业委会移交2栋1号80.49㎡的简装的地面物管用房。对于面积不足部分，双方可另行协商解决，协商不成，阳光小区业委会可就不足面积另行主张损失赔偿。对于地下物管用房，由于双方并未约定地下物管用房的具体位置、套数及使用标准，前期物管使用的地下物管用房4栋负一层，6栋负一层，面积分别为187㎡、109㎡物管用房，现由世达公司占有，因规划设计的地下物管用房为210㎡，故世达公司应将其中210㎡简装物管用房交付给阳光小区业委会。 关于争议焦点4.由于目前规划设计图中所列非机动车位无法正常使用。为弥补这一缺陷，世达公司虽为小区业主在小区地面西门和东门的通道处各设立了100多㎡的非机动车停车棚，但从长远看可能无法满足小区业主的停车需要，且可能影响小区住户的通行和消防安全。世达公司应向业主提供符合使用条件的地下非机动车位。对于4条非机动车坡道，因小区房屋早已竣工验收并实际交付使用，现能否修建及具体如何修建需由相关行政部门审核决定，不属于人民法院民事判决处理事项，一审判决世达公司修建4条非机动车坡道不当，应予以纠正。在非机动车位进出通道未建成前，一审判决世达公司向阳光小区业委会交付1520个非机动停车位缺乏前提基础和可执行性，本院亦予以纠正。 关于争议焦点5.根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，阳光小区业委会主张世达公司应对未交付物管用房、非机动车位的租金损失进行赔偿，但物管用房及非机动车位属于全体业主共有，为公有部分，具有公用性质，并非经营性用途。世达公司与业主签订的商品房买卖合同中也未对逾期移交或移交不符合规划设计标准的物管用房、非机动车位的违约责任进行约定。同时，阳光小区业委会并未举出阳光小区业委会另行租用物管用房实际产生租金损失以及业主另行租用非机动车停车位实际产生租金损失的相应证据，不能证明实际损失发生情况。况且，世达公司已经为小区业主在地面设立非机动车停车棚，解决小区业主停车需要。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该动产或者不动产支出的必要费用。”因物管用房及非机动车位属于共用部分，具有公用性质，决定其不能参照具有产权手续专有部分并能上市交易的住宅及车位的租金计算认定阳光小区业委会的损失。一审以具有产权手续专有部分并能上市交易的住宅和车位的租金计算损失不当，依法应予纠正。 关于争议焦点6.根据《四川省物业管理条例》第二十三条第二款的规定，筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应由建设单位承担。西昌市航天阳光小区第二届业主委员会是在航天阳光小区正式召开首次业主大会而成立的，名为第二届实为第一届业主委员会，西昌市长安街道办事处、西昌市山丫口社区居民委员会也证明西昌市房管部门领导在调解时责令世达公司回购一套房屋交给阳光小区业委会并要求世达公司承担首次业委会的经费。且2019年8月2日世达公司在给阳光小区业委会的《回函》中，世达公司同意承担15000.00元的阳光小区业委会的工作经费。一审法院据此酌情认定世达公司给付阳光小区业委会15000.00元的首次业主大会会议经费并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人世达公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、第二百四十三条，《物业管理条例》第二十七条、第三十条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初5379号民事判决第三项即“四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付西昌市航天阳光小区第二届业主委员会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费15000.00元”； 二、撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初5379号民事判决第二项即“四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付西昌市航天阳光小区的1520个非机动车停车位，并按设计要求建设好4条非机动车坡道，并赔偿自2014年1月起至该非机动车停车位和坡道交付完毕之日止的非机动车停车位的租金损失，按每个车位每月20元的标准计算；”； 三、撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初5379号民事判决第四项即“驳回西昌市航天阳光小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。” 四、变更四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5379号民事判决第一项即“四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付位于西昌市航天阳光小区的地面物管用房123㎡，地下物业管理用房210㎡，并赔偿自2014年1月起至该房屋交付完毕之日止按每月3000.00元租金标准计算的房租损失；”内容为“四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付位于西昌市航天阳光小区2栋1号面积为80.49㎡的简装的地面物管用房，位于西昌市的面积分别为187㎡、109㎡中的210㎡简装的地下物管用房”； 五、驳回西昌市航天阳光小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费1579.00元，由西昌市航天阳光小区第二届业主委员会负担279.00元，四川世达实业有限责任公司负担1300.00元。二审案件受理费1579.00元，由西昌市航天阳光小区第二届业主委员会负担279.00元，四川世达实业有限责任公司负担1300.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆华 审判员  陈慧玲 审判员  马 俊 二〇二〇年六月二十四日 书记员  朱智鹏 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该动产或者不动产支出的必要费用。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。