江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1132号上诉人（原审原告）：李天才，男，1964年9月9日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘阳，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人(原审被告)：徐州新长江物流发展有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区徐海路南侧、铁路专用线西侧。法定代表人：黄长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李铁军，江苏彭城律师事务所律师。上诉人李天才因与上诉人徐州新长江物流发展有限公司（以下简称新长江物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李天才的委托诉讼代理人刘阳、上诉人新长江物流公司的委托诉讼代理人李铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李天才上诉请求：支持李天才的一审诉讼请求中的第二项，即改判新长江物流公司赔偿李天才经济损失19万元；诉讼费由新长江物流公司承担。事实与理由：1.一审法院遗漏案件事实，未认定新长江物流公司存在违约行为。根据双方签订的合同第四条约定，新长江物流公司不得出租房屋给其他经营相同类型的餐饮单位。2015年11月2日，新长江物流公司将物流园整体房屋，包括李天才租赁的房屋出租给徐州东高农产品市场管理有限公司，构成违约。2.新长江物流公司与徐州东高农产品市场管理有限公司签订的租赁合同中没有约定限制同类餐饮经营，导致从2016年4月物流园内出现十余家餐饮单位，新长江物流公司对此存在重大过错。3.新长江物流公司的以上过错行为，导致李天才与案外人之间的合作协议被解除，李天才向案外人返还提前收取的分红款19万元。4.该19万元就是李天才的经营利润损失，一审认定李天才没有经济损失，系认定事实错误。李天才在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，购置厨房用具、餐厅桌椅、空调及其他附属设施等，并以此与案外人合作入股，约定固定分红，由于新长江物流公司的违约行为，导致李天才与案外人解除合作协议，退还固定分红，造成李天才的经济损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，新长江物流公司应当赔偿李天才经济损失19万元，二审应依法改判支持李天才的上诉请求。新长江物流公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李天才的一审诉讼请求；诉讼费由李天才承担。事实与理由：一审判决新长江物流公司退还李天才保证金5万元错误。1.双方合同解除是基于李天才违约拒不交付房屋租金，一审对合同解除的原因事实认定有误，导致错判。2.根据双方签订的合同第七条第2款的约定，李天才未按约定时间足额支付租金。李天才自2016年11月1日以来一直拖欠租金构成违约，新长江物流公司有权解除合同，保证金不应退还。针对李天才的上诉请求，新长江物流公司辩称，该19万元是李天才转包的固定收益，而李天才在2016年10月之后没有支付租金，其要求新长江物流公司赔偿其到2020年4月的损失，不符合情理，应予驳回。针对新长江物流公司的上诉请求，李天才辩称，涉案长江餐厅已于2016年8月停止经营，新长江物流公司对此情况知情，其在2016年10月份之后没有向任何人主张租金，故新长江物流公司的上诉没有事实和法律依据，不符合合同中第七条第二款的约定。李天才向一审法院提出诉讼请求：1.判令新长江物流公司退还保证金5万元；2.判令新长江物流公司赔偿李天才经济损失19万元；3.本案诉讼费由新长江物流公司承担。一审法院认定事实如下：2015年3月20日，新长江物流公司与李天才签订《房屋租赁合同》，新长江物流公司自愿将坐落于徐州经济开发区徐海路59号内空余房屋出租给李天才作为其经营场所。李天才承租房屋位置为仓库东停车场旁整栋房屋，承租面积约540平方米，用途为餐饮经营，在李天才经营期间，李天才不得擅自更改房屋用途。租赁期限从2015年5月1日至2020年4月30日止。该租赁房屋从2015年5月1日到2016年4月30日为一年免租期，自2016年5月1日至2018年4月30日两年租期期间每年租金为10万元。自2018年5月1日至2020年4月30日，两年租期期间，双方协商对租金进行调整至每年12万元。该合同第四条第4项约定新长江物流公司不再出租房屋给其他与李天才经营相同类型的餐饮单位，但面食及特色小餐饮除外。2016年1月，案外人尹伟、佟松与李天才签订《合作协议》，约定李天才将原承租长江物流园的长江餐厅，含所有投资与全部附属设施，与尹伟、佟松合作入股。尹伟、佟松负责后期所有投资，李天才不再另行投资。经营管理由尹伟、佟松全权负责，合作期限为2016年1月1日至2020年4月30日。以李天才与长江物流园签订的原合同到期为止。李天才需提供与新长江物流公司合同复印件为附件，为本协议补充条件。尹伟、佟松以固定分红方式负责全额付给李天才合作期内的全部分红款为28万元。合作期间，如尹伟、佟松不欠租金在不违反合同基础上，合法经营的前提下，致使原合同不能正常履行或正常经营的，李天才应双倍退还尹伟、佟松已支付给李天才分红款56万元。合作期满后，李天才将所有对餐厅的投资等均无偿转让给尹伟、佟松，包括承租权。李天才收到了尹伟、佟松给付的28万元。后案外人尹伟、佟松以出现了相同类型的餐饮单位严重影响了其正常经营为由诉至徐州市云龙区人民法院，请求解除合作协议，退还转让费56万元。2017年6月5日，徐州市云龙区人民法院作出（2016）苏0303民初4947号民事判决，判决解除尹伟、佟松和李天才签订的《合作协议》；李天才于判决生效后十日内，返还尹伟、佟松固定分红款19万元。该一审民事判决已发生法律效力。一审法院认为：1.关于李天才要求新长江物流公司退还保证金5万元的问题，因双方的租赁合同已实际解除，新长江物流公司应当将收到的保证金5万元退还给李天才。2.关于李天才主张新长江物流公司赔偿经济损失19万元的问题。根据生效的民事判决认定，案外人尹伟、佟松与李天才签订合作协议，形式上为合作入股，李天才采取固定分红方式提前取得28万元,后经云龙法院判决李天才应返还给案外人其中的19万元。在该民事活动中，李天才不仅没有经济损失，还获利9万元。现李天才要求新长江物流公司赔偿经济损失即要求追偿该19万元无事实和法律依据，应不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、判决生效之日起十日内，新长江物流公司退还李天才保证金50000元。二、驳回李天才的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审另查明：2015年11月9日李天才向新长江物流公司缴纳保证金5万元。新长江物流公司陈述，2015年11月2日新长江物流公司与案外人徐州东高农产品市场管理有限公司签订《物流园整体租赁合同》，将包括涉案租赁房屋在内的房屋及附属设施等相关租赁物出租给案外人徐州东高农产品市场管理有限公司。2016年3月31日新长江物流公司向徐州新长江物流园各租户发出《告租户通知书》，通知各租户在接到通知书后五日内到物流园东高公司办公室办理合同转签手续。2016年4月18日李天才在租户负责人处签署“不同意”。2018年4月18日李天才向新长江物流公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，载明“现我方依据《合同法》94条之规定行使解除权，解除与贵方签订的《房屋租赁合同》。贵方收到解除通知之日房屋租赁合同即可解除”。2018年4月20日该解除通知书邮件经新长江物流公司签收。2017年6月5日江苏省徐州市云龙区人民法院作出（2016）苏0303民初4947号民事判决，李天才、新长江物流公司均为该案件被告，未对该案一审判决提起上诉，该判决已生效。关于对李天才与案外人尹伟、佟松之间签订《合作协议》，李天才收取28万元，该判决认为“该合同行为不属于长江餐厅的一次性有偿转让，应属两原告（尹伟、佟松）对该餐厅的承包经营，合作期限实质是承包期限。该28万元是两原告向被告李天才支付的固定标准的承包款”。2016年4月20日通过案外人佟松的银行账户转账，向新长江物流公司支付2016年5月1日至10月31日期间6个月租金5万元，之后李天才未向新长江物流公司支付租金。本院二审对一审审理查明认定的其他事实予以认定。本院认为，根据李天才在本案一审的诉讼请求及陈述，李天才以其已与新长江物流公司实际解除涉案《房屋租赁合同》为由，未在一审中提出解除涉案租赁合同的诉讼请求。本院认为，李天才虽未提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，但其一审中向新长江物流公司主张的退还合同保证金及经济损失的诉讼请求，仍是以涉案租赁合同解除为基础，行使合同之诉中的债权请求权。据此，本院针对两上诉人的上诉请求及诉辩意见，分析认定如下：一、关于涉案合同解除问题。李天才与新长江物流公司签订的《房屋租赁合同》真实、有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋租赁合同为双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，新长江物流公司虽陈述其与案外人就包括涉案租赁房屋在内的租赁物整体出租给案外人，但李天才并不同意新长江物流公司对其应负涉案租赁合同义务的转移，故李天才、新长江物流公司仍应受涉案《房屋租赁合同》的约束。2018年4月18日李天才向新长江物流公司主张解除涉案房屋租赁合同关系，新长江物流公司认可双方之间的租赁合同关系于2018年4月18日解除，本院予以确认。李天才虽在一审中陈述涉案合同于2017年6月实际解除，但在本案中未举证证明，新长江物流公司对此亦不认可，故本院不予采信。二、关于新长江物流公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。根据双方涉案合同第四条第4项约定，甲方不再出租房屋给其他与乙方经营相同类型的餐饮单位，但面食及特色小餐饮除外。结合本案证据及（2016）苏0303民初4947号生效判决认定涉案租赁房屋经营过程中存在同类餐饮竞争的事实，能够认定新长江物流公司违反不再出租房屋给其他与李天才经营相同类型的餐饮单位的条款约定，构成违约。三、关于李天才在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。根据涉案合同第三条第3项约定，甲方每年租金按两次收取，乙方应在每年4月15日之前支付前六个月的租金，并于当年10月15日前支付后六个月的租金。本院认为，根据双方租赁合同约定，结合本案证据，李天才在2018年4月18日与新长江物流公司解除涉案租赁合同，对2016年11月至2018年4月18日期间的租金未支付，违反上述合同约定，构成租金迟延支付违约。四、关于李天才诉请新长江物流公司向其返还保证金5万元及赔偿损失19万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人在涉案租赁合同履行过程中都存在违约行为。首先，关于李天才诉请涉案5万元保证金的问题。根据涉案《房屋租赁合同》第五条第4项、第六条第2项、第4项的约定，涉案5万元保证金是在李天才违反双方合同约定给新长江物流公司造成损失情形下，李天才用以赔偿新长江物流公司损失的金钱担保，其目的是为了担保新长江物流公司债权的实现。这与双方签订的附件一《场内经营者消防安全协议》第三、四、五项关于违约金的约定性质和目的不同，双方约定的涉案5万元保证金并非违约金。同时，参照新长江物流公司与案外人签订的《物流园整体租赁合同》第五条担保的约定，亦能够佐证本案双方约定的保证金本质上具备担保合同债权实现的法律属性。本案中，李天才基于合同解除，诉请新长江物流公司退还该5万元保证金，因李天才在合同履行过程中存在迟延给付租金的违约行为，而新长江物流公司未在本案中对李天才提起主张租金及违约责任等反诉请求，且明确表示另行主张权利，故在新长江物流公司因李天才违约造成的合同债权损失范围及具体数额不能确定的情况下，本案暂不具备处理5万元保证金返还的条件，双方当事人可在条件具备时另行解决。一审认定由新长江物流公司向李天才返还涉案5万元保证金，未考虑李天才在合同履行过程中的违约行为给新长江物流公司可能造成的损失，本院依法予以改判。其次，关于李天才诉请19万元损失的问题。李天才以其在（2016）苏0303民初4947号案件中承担返还19万元责任致其损失为由，向新长江物流公司主张经济损失19万元。根据（2016）苏0303民初4947号案件认定，李天才名为以涉案租赁房屋与案外人（尹伟、佟松）进行合作经营，收取固定分红款，实为将涉案租赁房屋交由案外人经营，收取的固定标准的承包款。关于李天才在（2016）苏0303民初4947号案件中返还的该19万元，是否为李天才因涉案租赁合同产生的经济损失问题。本院认为，李天才与案外人（尹伟、佟松）签订的合同名称虽为合作协议，但对合同类型及法律性质的判断仍应当根据合同内容及合同履行的相关事实进行分析认定。李天才通过合作协议方式，将其承租的涉案房屋包括所有投资及全部附属设施等不动产及动产作为合同标的物交与案外人占有、使用，由案外人获取经营收益，李天才据此获取案外人向其支付固定金额的款项，双方该合作协议中并未就经营事项及经营成果分配进行约定，其约定的固定款项28万元虽名为固定分红款，但该款与经营收益无关，故该合作协议约定不符合合伙经营或合作经营的特征。因此，李天才在（2016）苏0303民初4947号案件中退还的该19万元并非其租赁涉案房屋期间产生的经营性损失。反之，根据（2016）苏0303民初4947号生效判决认定，该28万元系李天才收取的承包款。本院认为，案外人尹伟、佟松以获取以涉案房屋为经营场所的确定期限内占有、使用、经营权益及相关附属设施等为对价，向李天才支付28万元。李天才以合作协议为名获取承包费，其诉请的该19万元承包款退还损失超出了新长江物流公司在签订涉案《房屋租赁合同》时能够合理预见的范围，故李天才以此为由诉请新长江物流公司对其承担该项19万元的经济损失，无合同约定和法律依据，本院不予支持。本案中，新长江物流公司因其未尽合同义务，违反限制出租房屋给经营相同类型餐饮单位的条款约定，应根据法律及双方合同约定，向李天才承担相应责任，但因本案中李天才未提供证据证明其因新长江物流公司违约对其造成的其他经济损失，故对李天才诉请经济损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第八十八条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初1692号民事判决；二、驳回李天才的诉讼请求。一审案件受理费4100元，由李天才负担；上诉人徐州新长江物流发展有限公司缴纳的二审案件受理费4900元，由李天才负担；上诉人李天才缴纳的二审案件受理费3700元，由李天才负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 静书 记 员 王 畅