广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12583号原告（反诉被告）：黄才科，男，汉族，1990年3月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：周恒艳，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海燕，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市铭广产业园运营有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道富康社区宜德行工业厂区厂房4栋101，统一社会信用代码91440300771643389U。法定代表人：张明海，总经理。委托诉讼代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蓉，广东厚道律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周恒艳、被告委托诉讼代理人李文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告黄才科的诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月1日解除，被告向原告返还已收取的全部租金、押金、保证金、装修出入证及维护保养费，总计人民币83634元，并赔偿原告已就租赁场地支出的装修费用、设计费用及管理费用人民币45919元，合计人民币129553元；二、原告为本案支付的律师费13000元由被告承担；三、本案全部诉讼费用由被告承担。以上合计142553元。事实与理由：原告于2019年5月16日与上海佳禾家庭服务有限公司（以下简称“佳禾公司”）签订《特许加盟合同书》，加盟佳禾公司“佳禾国际家政”旗舰店，并已向佳禾公司支付10万元品牌使用费，根据佳禾公司旗舰店加盟政策要求，加盟店面规模为200-300㎡。为加盟经营所需，2019年6月l7日，原告与被告就位于深圳市龙华区龙华街道油松路昊创工业区2#宿舍Bl01铺位置（以下简称“租赁场地Bl01”）签订《商铺租赁合同》，合同约定该商铺出租面积为281㎡，租赁期限3年，自2019年6月21日至2022年6月30日止，装修免租期为45日，首年月租金为22480元/月（租赁单价80元/㎡乘以租赁面积281㎡），租赁保证金为50517元、水电及其他物业服务保证金为3000元。同日，原告与深圳市物尔安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，租赁期限3年，自2019年6月21日至2022年6月30日止，管理费每月人民币2800元。原告根据合同约定于2019年6月17日、19日，向被告支付2019年8月6日至2019年8月31日租金18854元、租赁保证金50517元、水电及其他物业服务保证金3000元，合计人民币72371元，向深圳市物尔安物业管理有限公司支付2019年6月21日至2019年8月31日管理费4919元。2019年6月17日，被告交付租赁场地给原告。2019年6月17、18日，原告因装修需要请求被告提供租赁场地结构图及长宽高数据，被告招商工作人员提供的结构图记载租赁场地面积Bl01，281㎡，提供给原告的长宽高数据却是长17.3米、宽7.4米、高4.5米，两者存在巨大差距。2019年6月23日，原告在办理装修时，租赁场地Bl01装修实测长16.5米，宽6.5米，面积仅为107.25㎡。2019年7月19日，原告因办理营业执照需要，前往深圳市龙华区住房和建设局房屋租赁部门办理《房屋租赁凭证》，《房屋租赁凭证》记载租赁面积仅为150㎡。原告得知被告实际交付给原告租赁场地Bl01面积与《商铺租赁合同》中约定严重不符，根本无法满足原告经营需要。原告就此事多次向被告表达合理诉求，但被告一直不予理会。在此过程中，原告为办理装修一事，已向被告支付租赁场地Bl01装修出入证及维护保养费913元、装修押金10350元；已向曹燕生支付租赁场地装修款40000元；已向租赁场地效果图设计人支付设计费用1000元。因与被告沟通无果，2019年8月1日，原告委托广东卓建律师事务所向被告发出律师函，被告于2019年8月2日签收，但至今，被告仍未就此事给予答复与解决。原告认为，原告与被告签订的《商品租赁合同》合法成立并生效，原告已按照约定支付租金、保证金等费用，被告应按合同约定履行合同义务，向原告交付面积为281㎡的租赁场地。被告未按照合同约定交付租赁场地，致使租赁合同目的无法实现，原告有权要求解除《商品租赁合同》并要求被告返还已收取的全部费用并要求被告赔偿原告为租赁场地而支付的装修费用、设计费用及管理费用。为维护原告的合法利益，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市铭广产业园运营有限公司的答辩意见：1、原告的诉讼请求没有事实依据，原告自2019年5月初向被告提出需要承租商铺，被告向原告介绍了本案涉案的商铺，原告经过反复现场勘察决定承租涉案商铺，并于2019年6月17日签订了租赁合同，在租赁合同第1.1条中也明确原告已实际考察、勘察商铺的面积和功能，满足原告的租赁需求，原告对此进行确认；后2019年6月27日原告又向被告申请提交了装饰装修申请和装饰承诺书，并委托案外人对涉案商铺进行了实际勘察并进行装修预算，自2019年6月17日到2019年7月20日期间原告先后向被告提出装修、交纳相关费用并向装修和设计方支付费用，直至向租赁登记机关进行租赁备案，在此期间原告从未向被告提出过涉案商铺的面积问题，在租赁合同1.1约定的是商铺的出租面积而非实用面积，任何房屋均会涉及到建筑的公摊面积，原告在经过充分考虑，并到商铺实地勘察决定承租，而后又以商铺的面积无法满足其实际需要拒绝履行合同是其没有按照合同履行义务，存在违约行为，应当承担其相应的法律后果，且原告诉请的装修费用、设计费用、管理费用是原告向案外方支付且该装修、设计并没有实际实施，没有给原告造成损失且责任也不在被告，原告因自身违约所提起的诉讼所支付的律师费用也应当由其自行承担，请法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司的反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》自被反诉人返还租赁房屋之日起解除；2、被反诉人自2019年6月17日按每月22480元计算向反诉人支付拖欠租金至租赁房屋返还反诉人之日止（暂计算至2019年8月16日，为44960元）；3、被反诉人赔偿反诉人中介费损失22480元；4、被反诉人向反诉人支付因反诉案件支付的律师费10000元；5、反诉诉讼费用被反诉人负担。事实与理由：被反诉人经中介人员介绍，到反诉人处提出租赁商铺，反诉人工作人员即向被反诉人推介租赁商铺（龙华区油松路昊创工业区B101商铺），并应被上诉人的咨询内容，反诉人的工作人员已向被反诉人告知了商铺的情况。被上诉人经过充分考虑，并到商铺实地进行了现场勘察后，决定承租B101商铺。2019年6月17日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，双方对被反诉人承租B101商铺相关事宜进行了约定。合同签订后，被反诉人请人多次对商铺进行现场测量，准备进行装修，并对承租商铺进行了租赁备案登记。但在合同履行过程中，被反诉人竟以商铺的出租面积与实际使用面积不符，向反诉人提出解除合同，并拒付租金及相关费用。反诉人与被反诉人沟通无果，被反诉人不仅仍拒绝履行合同，还将反诉人起诉至龙华区人民法院。反诉人认为，被反诉人是在充分了解商铺的情况下并在实地勘察后，经过充分考虑才决定承租商铺，随后又任意以商铺的出租面积与实际使用面积不符为借口拒不履行合同，是根本违约行为，应当承担相应的法律后果。反诉人为维护自身合法权益，特提出反诉，请法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司当庭变更诉讼请求：一、判决反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同自2019年9月15日起解除；二、被反诉人自2019年6月21日起按每月22480元计算向反诉人支付拖欠租金至2019年9月15日止；三、被反诉人赔偿反诉人中介费损失2万元；其他与反诉状一致。原告（反诉被告）黄才科的答辩意见：1、原告因经营所需，详见原告提供的证据，店铺规格为200-300平方米；2、虽然原告签订租赁合同时曾到现场观看过场地，但原告不是专业测绘人员也无专业测绘知识，主观上难以对房屋面积作出精确预测，被告提供给原告的租赁场地、结构图以及租赁合同上记载的租赁面积均为281平方米，计算租金也是按照租赁单价80元/平方米×281平方米；3、租赁合同1.1条的约定是被告为逃避提供虚假租赁面积的责任承担的格式条款，且未采取合理的方式提醒原告注意，该条款免除了被告应如实告知租赁面积的责任，加重了原告的租赁责任，应属无效，不应作为原告对租赁场地真实面积予以认可的判断依据；4、如若被告所述原告已就租赁场地的实际面积知悉且认可，为何租赁合同记载的面积还是281平方米，租金计算还是按照281平方米？若原告知悉租赁场地实际面积仅有100多平方米，基于其经营所需原告不会考虑承租，租金也不会同意按照281平方米计算，超额面积的租金足有10000多元；5、原告在签订合同时基于对被告以及对被告提供的结构图、租赁合同记载的面积的合理信任所以此前没有提出解除合同，也继续安排装修设计及装修一事，直到2019年7月19日前往深圳市龙华区住房和建设局房屋租赁部门办理房屋租赁凭证时，凭证上记载面积仅为150平方米，且该面积系由登记机关根据承租场地面积作出，非被告所述为原告自行单方作出，房屋租赁部门作为公权力部门，作为专门租赁场地备案的部门，原告对此信赖且原告办理房屋租赁凭证是为了办理工商营业执照，办理该证并不代表原告对租赁场地不足281平方米的认可，被告于2019年7月15日提供的测绘图中租赁场地面积仅150平方米，可见被告对租赁场地的真实面积完全知悉却未如实告知原告，原告在2019年7月25日后立即与被告联系沟通，并于2019年7月26日要求与被告解除合同，要求被告返还费用及赔偿损失，但被告一直未予解决，原告即委托广东卓建律师事务所向被告于2019年8月1日发出律师函，被告已于2019年8月2日签收，原、被告之前的租赁合同早已解除，被告理应就其违约行为承担违约责任。本院查明的事实2019年6月17日，甲方（出租方）深圳市铭广产业园运营有限公司、乙方（承租方）黄才科签订《商铺租赁合同》，主要内容为：1.1甲乙双方同意并确认甲方将位于广东省深圳市龙华区龙华街道油松路昊创工业厂区2#宿舍B101铺（以下简称为该物业或租赁物业）租赁给乙方使用，该商铺的出租面积为281平方米，乙方已实地考察、勘测该商铺的面积和功能，已满足乙方的租赁需求，乙方对此予以确认，具体租赁范围以经甲、乙双方签字或盖章确认的图纸为准……2.1本合同的租赁期限为3年，即从2019年6月21日至2022年6月30日止，装修免租期为45日（装修免租期包含在合同期内，且免租期内只免除租金，不免除水电费及相关物业服务费。若租赁期限未到，乙方提前退租，乙方需补交甲方在租赁初期减免的装修免租期租金）。起租日为装修免租期届满之次日，即2019年8月6日始，乙方应当在起租日开始承担并支付租金……3.1甲乙双方同意并确认：租赁期共3年。租赁期限第一年（从2019年6月21日至2020年6月30日止）租金单价为人民币80元/平方米·月，月租金共计人民币22480元/月……本合同约定的租金价格为含税价格。3.2设备设施费单价为每月每千瓦时人民币0.49元，用水服务费单价为每月实际发生用量计收，单价为每月每立方米人民币3元。3.3乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内向甲方预缴首月租金。此后，乙方应当在每月5日前向甲方足额缴清本月租金……3.5乙方使用该物业进行商业活动所需支出的各项成本及税费（包括但不限于员工工资及社保、税收、宽带、有线电视费、电话费、燃气费等）由乙方自行缴纳。4.1租赁保证金、水电及其他物业服务保证金是为了保证乙方充分、适当地履行本合同义务而采取的保障性措施。在租赁期限内，乙方不能要求甲方将保证金用作抵扣租金，及按照本合同约定乙方应承担的其他费用，如违约金、损害赔偿金等。在租赁期满后，如乙方无任何违约行为，则租赁保证金、水电及其他物业服务保证金于租赁期限届满且乙方按第4.3条约定办理退还手续10日后无息退还乙方。如乙方违约，则租赁保证金、水电及其他物业服务保证金不予退还。4.2自本合同生效之日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金为人民币50517元和水电及其他物业服务保证金为人民币3000元。4.3租赁期满，经甲方确认该物业验收合格后，且乙方不存在任何拖欠费用及其他违约行为的情况下，乙方可凭保证金收据向甲方办理保证金退还手续……6.2乙方确认并承诺：乙方已事先理解租赁房屋的产权属性及现状结构，并按相关法律及政策规定自行办妥工商、税务、卫生、环保等经营所需的各项证照，具备合法、自主、独立的经营主体资格……7.1合同终止或解除后，乙方应当以甲方交付时的商铺原状返还。或者经甲方书面同意后，乙方可以该租赁商铺的现时状态返还。如该商铺为乙方自行装修的，商铺的装修装饰物（包括配电房至乙方租赁区域用电电缆）均无偿归甲方所有。乙方同意并承诺：不因此向甲方提出任何形式的补偿要求，并保证该商铺及其附属的装修、配套设施的完好与安全，不存在损毁和破坏。如有毁损，乙方同意按照侵犯甲方财产权益进行处理，由乙方承担赔偿责任……7.3乙方应当在合同终止或解除之日前5日内结清所有相关费用、办理完结有关手续并迁离甲方物业……9.2乙方违反本合同约定逾期缴纳租金及相关费用的，甲方有权发出缴费通知书，并自逾期缴费之日起，甲方有权向乙方收取违约金（拖欠天数×应缴款项的千分之五）。如当月15日前乙方仍未足额缴清所有费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除或终止本租赁合同，并按本合同9.1条款执行……9.3乙方有下列行为之一者，则视乙方属严重违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金、水电及其他物业服务保证金均不予退还。(1)逾期超过15日仍未足额缴清租金、违约金等一切应付费用或累计欠费总额达到人民币壹万元的……(3)合同未到期，乙方自行迁离所租赁物业单位等违约情况的……(5)乙方违反本合同第六、八条约定的。9.4乙方的赔偿范围包括但不限于甲方因此遭受的直接损失、间接损失、利息、违约金、损害赔偿金，及甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费，差旅费等……《写字楼租赁合同》还约定了其他相关条款。同日，甲方（出租方）深圳市物尔安物业管理有限公司、乙方（承租方）黄才科签订《物业服务合同》，主要内容为：……2.1甲方提供的物业服务期限为3年，即从2019年6月21日至2022年6月30日……4.1管理费按照人民币2108元/月计收。4.2水电费。(1)水费按照乙方每月实际发生用量计收，单价为每月每立方米人民币5.8元；(2)电费按照乙方每月实际发生用量计收，单价为每月每千瓦时人民币1.04元；(3)公共用水、用电根据每月实际发生用量按租赁面积分摊，该分摊费用由甲方直接计入乙方当月水电费中。水电总表与分表有差额时，以水电总表数值为准，差额水电费按用量比例分摊……(5)变压器的损耗（以下简称电损费）按乙方每月实际发生用量的5%计收，乙方应于每月5日前向甲方足额支付上月变压器电损费……4.9支付时间与方式。(1)乙方须于每月5日前将上月本合同第四条明确约定的各项费用足额缴清……《物业服务合同》还约定了其他相关条款。原告主张已支付被告租赁保证金50517元、水电及其他物业保证金3000元、装修押金10350元、装修出入证及维护保养费913元、2019年8月6日至31日租金18854元，另外支付管理费4919元给物业管理公司，以上合计88553元。原告提交的证据显示，其于2019年6月17日、2019年6月19日转账支付被告人民币57290元、人民币15081元，于2019年6月19日转账支付深圳市物尔安物业管理有限公司人民币4919元，于2019年6月27日转账支付张明海B101装修押金人民币10350元、装修出入证及维护保养费913元。原告主张其租赁案涉房屋用于经营家政服务加盟旗舰店。对此原告提交了下述证据：1、合同，原告（乙方）于2019年5月20日与案外人上海佳禾家庭服务有限公司（甲方）签订《特许加盟合同书》，合同约定，乙方获准行使特许经营权的行政区域为广东省深圳市；乙方于签订合同的同时向甲方支付品牌授权使用费十万元人民币，品牌保证金2万元，为乙方接受甲方经营技术资产、商标使用权等特许连锁费用；本合同有效期为三年……。2、招商宣传册，包含佳禾国际家政、家政市场分析、佳禾加盟模式、佳禾品牌推广等内容，其中佳禾加盟模式显示有两种加盟模式，一为标准店，加盟政策为品牌使用费3万元（可返还），品牌保证金2万元（合同期满返还），店面规模50－150平米；二为旗舰店，加盟政策为品牌使用费10万元（可返还），品牌保证金2万元（合同期满返还），店面规模200－300平米。被告表示原告在合同签订时并未将经营的具体用途和面积要求告知。2019年7月19日，原告前往深圳市龙华区住房和建设局办理租赁登记备案手续，《房屋租赁凭证》显示：持证人为黄才科，房屋坐落地址为龙华街道油松路昊创工业厂区2#宿舍B101（油松路95号昊创龙华工业园宿舍楼2栋B101），出租人为深圳市铭广产业园运营有限公司，承租人为黄才科，租赁面积为150㎡，租赁用途为综合，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日。原告主张就租赁场所面积问题与被告多次沟通，对此提交了与被告工作人员的微信聊天记录，被告工作人员在2019年6月18日通过微信向原告提供的组合平面图显示B101为281平方米，2019年7月25日原告要示被告提供测绘图，被告提供的测绘图显示B101为150平方米。原告就商铺面积与被告交涉，要求双方签订的合同作废，并要求退回全部租金、押金、物业费、水电费、装修保证金等88553元并补偿已支付该装修公司款项41000元，合计129553元，双方未能协商一致。2019年7月30日，原告（甲方）因与被告租赁合同纠纷需要，与广东卓建律师事务所（乙方）签订《专项法律服务合同》，并当日支付律师服务费人民币3000元。广东卓建律师事务所于2019年8月1日向被告邮寄《律师函》，指出原告与被告签订的租赁合同合法成立并生效，被告未按照合同约定交付租赁场地致使租赁合同目的无法实现，原告要求解除协议并要求被告返还已收取的全部费用，并有权要求赔偿损失，并向被告“催告如下：1.本律师函发出之日起《商铺租赁合同》解除；2.贵公司于本律师函发出之日起3日内将人民币129553元款项一次性支付至委托人如下指定账号：户名：黄才科……3．如贵公司怠于履行，我们将通过法律途径维护委托人正当合法权益，由此引发的诉讼费、律师费、保全费、担保费等相关追索费用概由贵公司承担”。EMS查询结果显示律师函于次日妥投。2019年8月20日，原告（甲方）与广东卓建律师事务所（乙方）签订《民商事委托代理合同》，甲方委托乙方处理与被告租赁合同纠纷一案，根据广东省律师收费标准，双方协商律师费用为13000元（含前期已支付的3000元），原告于当日支付律师费人民币10000元。2019年9月10日，被告在原告承租商铺张贴《关于租户欠费处理的通知（10号）》，主要内容为：黄才科（2#宿舍B101铺）：截至2019年9月10日，贵司尚欠我司9月份费用共计24588元未缴，请于当月10日18点前足额缴清所有费用。如乙方在当月15日前仍未足额缴清所有费用，甲方有权按合同约定解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行负担，甲方无须承担任何法律责任。2019年9月12日，被告在原告承租商铺张贴《解除合同通知书》，主要内容为：……根据《物业租赁合同》，贵方逾期超过十五日未交清租金、滞纳金或累计欠费达到一万元，我方与你方所签订租赁合同将于2019年9月15日起无条件终止……原告述称，其于2019年8月5日搬离案涉房屋时，物业管理处最初不放行，后联系被告招商工作人员，管理处得到确认后才放行离开，对此提供了《情况说明》、照片、通话记录明细等证据予以证明。《情况说明》系装修人员曹燕生于2019年12月6日出具，主要内容为：本人曹燕生系负责黄才科先生承租的租赁场地“深圳市龙华区龙华街道油松路昊创工业区B101铺位”的装修工作人员，本人已于2019年8月5日将所有装修材料及装修工具从租赁场地清出、搬离；照片显示案涉房屋的现场无原告物品存放；通话记录明细显示原告8月5日的通话情况，原告表示其中部分记录中的人员即为被告工作人员。被告对上述证据均不予认可，辩称原告未按合同约定时间交租，被告在2019年9月6日至10日左右到场后才发现商铺已空无一人。原告主张在承租后对案涉房屋进行了测量，并购买装修材料，虽未进行实际装修，但已经向案外人曹燕生支付装修款人民币40000元，效果图设计费用人民币1000元，并向被告支付装修出入证及维护保养费人民币913元。对此，原告提供了《工程预算表》、银行转账记录、《情况说明》、微信聊天记录、微信转账记录等证据予以证明。其中《工程预算表》显示工程名称为龙华月嫂中心装修报价，共计36项，总造价人民币98421元，案外人曹燕生在工程预算表尾部签名，落款日期为2019年6月28日；银行转账记录显示原告已于2019年7月9日、7月20日分两次共转账支付曹燕生人民币40000元；《情况说明》系曹燕生于2019年8月28日出具，其自述以深圳市泽铭建设工程有限公司名义与原告洽谈昊创工业区B101铺位的装修，原告已经支付40000元装修款，B101铺位的所有装修事宜，包括材料购买、现场测算、工程报价等都是由本人负责和处理。微信聊天记录、微信转账记录显示原告就效果图向案外人“彬”支付费用1000元。被告主张产生中介费损失22480元、律师费10000元。对此，被告提供了收款收据、银行交易凭证、委托代理合同、银行电子回单等证据予以证明。其中收款收据系杜春宇于2019年7月24日出具，证实收到油松文创园交来商业二栋B101租赁服务佣金人民币20000元；银行交易凭证显示交易日期为2019年10月9日，付款人为张明海，收款人为杜春宇，交易金额为人民币20000元，摘要为付文创园1#商业B101佣金；委托代理合同、银行电子回单显示被告委托广东厚道律师事务所处理本案纠纷，于2019年11月4日转账支付“付文创园黄才科案件诉讼费”人民币10000元。原告庭后向本院邮寄提交中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，欲证明其已支付品牌加盟费10万元。因原告未在举证期限内提交该证据，本院对原告新提交的该证据不予组织质证。另查明，被提交的深房地字第××号号房产证（复印件）显示，昊创工业厂区1#厂房、2#厂房、3#厂房、1#宿舍、2#宿舍的权利人为深圳市昊创投资集团有限公司，土地用途为工业用地，土地位置为宝安区龙华街道油松路，使用年限50年，从2001年2月26日至2051年2月25日止。其中2#宿舍建筑面积1574.38㎡，用途为宿舍、配电房。再查明，深圳市物尔安物业管理有限公司成立于2008年8月5日，为有限责任公司，法定代表人为张明海。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2019年6月17日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当依约履行各自义务。本案的争议焦点在于原、被告是否存在违约导致合同解除并由何方来承担相应的违约责任。一、关于被告是否违约及原告是否有权解除合同原告与被告签订的租赁合同约定的商铺出租面积为281㎡，而微信聊天记录、《房屋租赁凭证》等双方认可的证据足以证明实际的面积应为150㎡，二者相差悬殊，被告辩解存在公摊面积，但双方在合同中未明确是否存在公摊面积，被告也未对公摊面积的比例、实际平方数作出合理解释，从二者数值的差距来看，被告所主张的公摊面积明显超出一般交易习惯所理解的范畴，本院对其该辩解不予采信。被告另辩称原告已在合同中确认租赁场所满足租赁需要，本院经审查认为，原告并非专业测绘人员，无法对具体面积作出精准判断，被告作为出租方完全了解所出租物业的实际面积却未如实向原告说明，其依据合同中的表述推脱己方应当如实告知出租物业的责任不能成立。故，本院认定被告存在未按约定交付租赁标的违约行为。关于该违约行为的后果，原告提供的证据显示，其承租的加盟店为旗舰店，店面规模要求为200－300平方米，原告并按照该旗舰店的标准签订了加盟合同，因被告违约，原告的合同目的难以实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。本案中，原告已委托广东卓建律师事务所向被告发出《律师函》，要求解除合同、返还相关款项，本院以该函妥投时间即2019年8月2日作为合同实际解除的时间。二、原告是否存在违约行为及被告是否有权解除合同被告认为原告以商铺的出租面积与实际使用面积不符为借口拒不履行合同，是根本违约行为，对此本院认为，原告的主张有事实和法律依据，不是拒不履行合同的违约行为，被告并不能因此获得合同解除权。三、合同解除后的责任承担问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，原告在行使解除权后应当返还案涉房屋并有权要求被告退还已经收取的费用及要求被告赔偿损失。原告主张已向被告返还案涉房屋，但未与被告办理交接手续，也无有效证据证明其告知被告具体的搬离时间，结合被告陈述，本院酌情认定被告于2019年9月6日收回案涉房屋，故原告无需再向被告返还案涉租赁房屋。被告应向原告退还已收取的租赁保证金50517元、水电及其他物业保证金3000元、装修押金10350元，以上合计63867元。至于租金问题。原告实际占有租赁物期间应当支付租金或占有使用费。双方在《商铺租赁合同》中约定原告享有45天免租期，因被告在案涉合同的解除中有明显过错，该利益仍应归属于原告，原告无需支付该期间的租金，该利益计至合同解除之日即2019年8月2日，此后至实际搬离时间应当按照房屋实际面积即150平方米计收占有使用费。经核算，原告应向被告支付房屋占有使用费13600元[2019年8月3日至2019年9月6日，80元/平方米·月×150平方米×（1个月+4天÷30天）]；原告已以租金名义支付被告18854元，被告需退还租金5254元（18854元-13600元）。至于原告在本案中主张的各项损失。原告在本案中主张产生了装修出入证及维护保养费913元，另有装修费用40000元、设计费用1000元及管理费用4919元。经审查，原告提供的装修出入证及维护保养费913元已经实际支出，被告亦未异议，本院予以认定。关于装修费用，原告未提供装修合同等证据，其提供的案外人所写的《情况说明》本人未出庭作庭，且经本院审查该案外人无装修资质，原告也承认未实际装修，故本院对装修费用的损失不予支持。至于设计费，原告已经实际支付，本院予以认定。关于管理费，系案外人深圳市物尔安物业管理有限公司依据《物业服务合同》收取，原告要求被告返还主体不当，本院不予支持。关于律师费，本案合同解除的主要责任在于被告的违约行为，虽然双方在《商铺租赁合同》中未约定被告的违约责任，但依据公平原则，被告的违约责任亦可予以参照，原告因此支出的律师费13000元被告应予承担。至于被告主张的中介费、律师费等各项损失。因原告不存在违约行为，其各项主张均无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条至第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄才科、被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司2019年6月17日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）黄才科租赁保证金50517元、水电及其他物业保证金3000元、装修押金10350元，共计人民币63867元；三、被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告多交的租金人民币5254元；四、被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄才科装修出入证及维护保养费损失913元、设计费用损失1000元；五、被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄才科律师费人民币13000元；六、驳回原告（反诉被告）黄才科的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司的反诉请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1576元，由原告（反诉被告）黄才科负担人民币647元，被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司负担人民币929元；反诉受理费人民币868元，由被告（反诉原告）深圳市铭广产业园运营有限公司负担。本诉受理费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年六月八日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。