上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4610号上诉人(原审被告)：曹欣，女，1984年11月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李玉兰(曹欣之母)，女，1957年12月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈方强，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海娴雅投资管理有限公司(原名：上海娴雅餐饮管理有限公司)，住所地上海市。法定代表人：刘瑛，执行董事。委托诉讼代理人：傅红，上海富誉律师事务所律师。上诉人曹欣因与被上诉人上海娴雅投资管理有限公司(以下简称“娴雅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初29861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，于2020年6月18日公开开庭审理了本案，上诉人曹欣的委托诉讼代理人李玉兰、陈方强；被上诉人娴雅公司的委托诉讼代理人傅红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹欣的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回娴雅公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。首先,根据租赁协议的约定,曹欣于2019年3月19日提前一个月向娴雅公司发送了书面通知,按约应于2019年4月18日终止租赁关系,并于4月22日函告娴雅公司，告知其接收共计六个月租金的违约金的方式。曹欣已经履行了提前终止租赁合同关系并收回房屋的提前通知义务,并同意支付六个月租金作为违约金赔偿,则双方的租赁合同关系已经终止。该约定中未约定还需要获得对方的“同意”和就终止“达成一致”。一审法院认为还需要再增加“需要获得娴雅公司的同意”和“就终止达成一致”的条件，系对租赁合同条款的错误曲解,额外增加单方解除权的条件,对租赁合同法律关系已经终止这一事实认定错误。在租赁合同已经按照约定方式终止的情况下,曹欣自行更换锁具占有房屋并不构成违约,也无需对娴雅公司经营情况承担违约损害赔偿。另,一审法院认定娴雅公司已经自行收回房屋,且房屋目前在其控制之下,也与事实不符。二、一审法院法律适用错误。一审法院在双方当事人对合同条款的理解有明显争议时，未能正确适用法律、明确争议焦点,没有对合同的解释作出任何说理,导致草率认定合同未终止,并适用违约责任相关条款作出判决,属于法律适用错误。娴雅公司辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，不同意曹欣的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。娴雅公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求继续履行《租赁协议》，曹欣搬离上海市四川北路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，将系争房屋交付娴雅公司；2.判令曹欣支付娴雅公司房屋使用费，按照每日人民币(以下币种均为人民币)469元的标准，自2019年4月22日起至实际搬离之日止；3.判令曹欣赔偿娴雅公司物品、设备损失16,223.7元。一审诉讼过程中，娴雅公司撤回第1、3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令曹欣赔偿娴雅公司损失105,056元。一审法院经审理查明认定如下事实：系争房屋建筑面积为49.66平方米，原权利人为沈利明，2014年4月8日，沈利明作为甲方(出租方)，娴雅公司作为乙方(承租方)，双方签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方设立经营酒店，租赁期限自2014年4月1日起至2029年3月31日止；免租期为3个月，自2014年4月1日至2014年6月30日；2014年7月1日至2017年3月31日月租金为2,913.25元，2017年4月1日至2020年3月31日月租金为3,146.31元，2020年4月1日至2023年3月31日月租金为3,366.55元，2023年4月1日至2026年3月31日月租金为3,635.87元，2026年4月1日至2029年3月31日月租金为3,890.38元；租金支付方式为押三付一，每月先付后用；租赁期间，乙方如未按期支付租金且逾期达20个工作日以上的，甲方可以提前单方面解除协议，收回房屋，乙方应无条件配合办理移交手续，不得提出任何异议；在协议期限内，甲方如需出售系争房屋，乙方承诺在同等条件下放弃优先购买权，但甲方必须保证受让人届时继续履行本租赁协议；租赁期间，非本协议约定的情况，若甲方无故提前终止租赁关系，收回房屋，应提前一个月书面通知乙方，并一次性支付乙方六个月的租金作为违约金赔偿；如甲方出售房屋，买受人同意将房屋继续出租给乙方经营的，甲方不需要承担赔偿责任，但必须配合乙方与买受人变更租赁协议主体，租赁协议的条款内容基本不变；如甲方出售房屋的同时，买受人不再出租给乙方经营的，视为甲方无故提前终止租赁关系，有关违约赔偿责任按前约定。协议签订后，双方均按约履行，娴雅公司租赁系争房屋用于设立、经营酒店。2016年，系争房屋权利人变更为胡佩笙，娴雅公司与胡佩笙签订《租赁主体变更协议》，约定双方继续履行娴雅公司与沈利明签订的《租赁协议》，胡佩笙继续将系争房屋出租给娴雅公司经营酒店。2017年3月8日，娴雅公司出具放弃优先购买权声明，胡佩笙将系争房屋出售给曹欣。2017年8月8日，系争房屋权利人变更为曹欣。2017年8月11日，曹欣作为甲方(出租方)，娴雅公司作为乙方(承租方)，双方签订《租赁主体变更协议》，约定：甲方作为系争房屋的新权利人，同意作为出租方继续履行原权利人与乙方签订的租赁协议，双方确认2017年9月1日至2029年3月31日期间的租金按照原协议标准支付至曹欣民生银行尾号为6786的账户，押金由原产权人转付曹欣，租赁协议中其余条款不变。后娴雅公司继续租赁系争房屋。2019年3月19日，曹欣函告娴雅公司要求解除租赁关系，于2019年4月22日前做好移交手续。2019年4月22日，曹欣母亲李玉兰自行开锁，更换锁具后占用系争房屋。同日，曹欣函告娴雅公司上述情况，并告知2019年4月22日后不再收取租金，相关物业费、电费、水费等费用自行交给物业，并要求娴雅公司提供公司账号收取退还的押金及6个月的违约金。同日，娴雅公司工作人员前往上海市公安局虹口分局四川北路派出所报案称，曹欣单方要求解除租约，其母亲擅自更换系争房屋钥匙，导致系争房屋无法正常出租。2019年4月24日，娴雅公司回函曹欣，不同意解除协议，要求曹欣立即返还系争房屋，并对强占行为承担法律责任，同时要求曹欣确保银行账户有效，以便娴雅公司支付租金。2019年5月10日，曹欣再次函告娴雅公司，其认为租赁协议已经实际解除，请娴雅公司于2019年5月20日告知账户以便其退还押金及支付6个月租金作为违约金，逾期未告知，其将上述款项存至民生银行特定账户，同时要求娴雅公司于2019年5月20日前清空其留在系争房屋的物品。2019年12月2日，娴雅公司自行收回房屋，屋内物品无损坏，系争房屋目前在娴雅公司控制之下。一审法院另查明，2018年10月10日，曹欣诉至该院，要求解除与娴雅公司间的租赁协议，后因曹欣未在规定时间内缴纳案件受理费，法院裁定按曹欣撤回起诉处理。一审审理中，双方一致确认，系争房屋租金支付至2019年4月30日；因曹欣注销了约定收取租金的账户(民生银行尾号6786账户)，2019年5月起娴雅公司转账支付的租金均被退回，无法支付给曹欣。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。曹欣与娴雅公司签订《租赁主体变更协议》继续履行原《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。《租赁协议》第7条第1款约定，租赁期间，非本协议约定的情况，若出租方无故提前终止租赁关系，收回房屋，应提前一个月书面通知承租方，并一次性支付承租方六个月的租金作为违约金赔偿。曹欣辩称根据上述条款约定，其享有单方解除权，只需提前通知娴雅公司，并支付六个月的租金作为违约金。法院认为该条款系对于因出租方原因致合同解除后违约责任承担的约定，并非赋予曹欣享有任意的单方解除权。在租赁过程中，娴雅公司按约支付租金，未出现违约行为，曹欣不享有单方解除权，其该辩称意见，法院不予采信。曹欣虽通知娴雅公司要求解除合同，然娴雅公司未予同意，双方对于解除合同并未达成一致。在此情况下，曹欣自行更换锁具占有房屋，导致娴雅公司无法正常使用系争房屋构成违约。娴雅公司勿需支付2019年4月22日至2019年12月1日期间的租金。娴雅公司租赁系争房屋经营酒店，曹欣的行为势必对娴雅公司的经营造成影响，给娴雅公司造成损失，曹欣应当进行赔偿。娴雅公司要求按照酒店每晚报价469元的标准计算，考虑到酒店业经营特点及租金支付状况，法院酌情确定曹欣赔偿娴雅公司损失1万元。现系争房屋仍在娴雅公司使用之下，合同可以继续履行。一审法院据此判决：自判决生效之日起10日内，曹欣赔偿上海娴雅投资管理有限公司损失10,000元。二审中，曹欣另提交微信聊天记录、邮寄记录等，称其已通过于2020年5月、6月在系争房屋门口张贴通知及邮寄方式，要求娴雅公司支付租金，但至今未收到任何租金，故娴雅公司因逾期支付租金构成违约，曹欣有权解除合同。娴雅公司表示相关证据不属于新证据，客观上曹欣的新账号不是其本人账户，应当通过补充协议的方式经双方签字确认。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《租赁协议》的约定是否可以视为曹欣享有单方解除权。本案中，双方当事人对此意见截然相反，鉴于曹欣并非该条款的原始协商主体，无法认定该条款的本意是赋予合同一方享有任意单方解除权。此外，该条款处于合同第七大项“违约责任”项下，从常理而言应当理解为该大类下约定的均系违约方所应承担的违约责任，而赋予合同另一方有通过违约的方式来任意解除合同的权利显然需要有明确约定，否则则与法理相悖。本案中，所涉条款并无相应明确的意思表示，故一审法院以双方并未协商一致为由，认定曹欣不享有合同单方解除权，其行为构成违约，并无不妥。至于二审中曹欣所称娴雅公司未按约支付租金一节，因曹欣未在本案一审期间提出要求解除涉案合同的相应诉讼请求，且相关事实发生在本案一审判决之后，故不属于本案二审审理范围，本院在此不作评价。需要指出的是，即使该行为可被认定为娴雅公司构成违约，曹欣仍应基于其之前的违约行为承担相应赔偿责任。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据所作认定，并无不妥，相应判决，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,716.21元，由上诉人曹欣负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年六月十八日书记员 莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……