浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初2166号 原告：临海市荣兴休闲用品股份有限公司，住所地临海市大洋街道洛河村（东方大道651号）。统一社会信用代码：913310007782771747。 法定代表人：张雯，董事长。 委托诉讼代理人：张耀荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王继锋，浙江时空（台州）律师事务所律师。 被告：浙江省台州市临海市大田街道孔岙村村民委员会，住所地临海市大田街道孔岙村。统一社会信用代码：54331082566976424C。 法定代表人：洪军良。 被告：临海市大田街道孔岙村股份经济合作社，住所地浙江省台州市临海市大田街道孔岙村。统一社会信用代码：N2331082MF0899815F。 法定代表人：马英辉。 二被告委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。 原告临海市荣兴休闲用品股份有限公司（以下简称荣兴公司）与被告浙江省台州市临海市大田街道孔岙村村民委员会（以下简称孔岙村村民委员会）、临海市大田街道孔岙村股份经济合作社（以下简称孔岙村股份经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。荣兴公司的委托诉讼代理人王以德、张耀荣、孔岙村村民委员会的法定代表人洪军良、孔岙村股份经济合作社的法定代表人马英辉及其二被告委托诉讼代理人金琴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣兴公司向本院提出诉讼请求：判令孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社赔偿荣兴公司损失11104000元。事实和理由：荣兴公司经大田街道办事处介绍，于2009年7月21日与孔岙村村民委员会签订了一份《租赁协议书》，约定荣兴公司向孔岙村村民委员会承租坐落于临海市土地用于建设厂房，租赁期限为20年，租赁期满后地上建筑物归孔岙村村民委员会所有（不计价）。另外《租赁协议书》第6条第2款约定“甲方（孔岙村村民委员会）必须保证乙方（荣兴公司）租赁期间内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及到有关问题时，甲方去协调解决，乙方不承担经济责任。”合同签订后荣兴公司全额投资1600余万元用于厂房建设及设备置办。2008年临海市人民政府大田街道办事处多次通知孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社，有关孔岙村部分建筑三改一拆问题，但孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社未及时就涉案租赁土地上建筑物拆除问题与临海市人民政府大田街道办事处进行有效沟通。2019年8月19日，临海市人民政府大田街道办事处向荣兴公司送达一份编号为临大田街道限拆字（2019）第00004号的《拆除（整改）通知书》，要求荣兴公司限期拆除16000平方米的建筑。为此，荣兴公司多次与孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社一起到临海市人民政府大田街道办事处沟通协调涉案厂房拆除问题，但最终未能有效解决。涉案厂房于2019年11月8日被临海市人民政府大田街道办事处强制拆除。无奈，荣兴公司只能另外租赁台州市恒圣工艺品有限公司位于临海市8000平方房屋用于生产经营，租赁费为每月12元一平方。由于孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社未能按《租赁协议书》第6条第2款约定保证荣兴公司稳定经营至合同约定的2029年7月20日止，致使荣兴公司额外支付房屋租赁费11104000元〔12元／平方／月×115个月20天（2019年12月1日-2029年7月20日〕，给荣兴公司造成巨大经济损失。为此，荣兴公司多次同孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社协商赔偿事宜，但双方未能达成一致意见。现荣兴公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。 孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社辩称，荣兴公司所主张的11104000元损失缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。1.荣兴公司主张的建筑物被拆除行为与孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社无关，孔岙村村民委员会只是将土地出租给荣兴公司，关于建筑物的相关审批事项均由荣兴公司自行负责，荣兴公司没有履行相关建筑物的审批手续，因违法建筑被拆除造成的损失应由荣兴公司自行承担。2.荣兴公司与孔岙村村民委员会所签的《租赁协议书》有关未经审批或农转用手续而使用的部分因违反国家强制性法律之规定，属于无效的租赁行为，对于无效租赁行为所造成的法律后果均由各方自行承担。现孔岙村村民委员会要求荣兴公司及时腾空没有审批过的相关土地并交还给孔岙村村民委员会所有。3.孔岙村股份经济合作社的诉讼主体不适格，涉案《租赁协议书》的相对人是荣兴公司与孔岙村村民委员会，荣兴公司起诉孔岙村股份经济合作社缺乏法律依据。4.荣兴公司未按约定支付土地租金，现孔岙村村民委员会通知荣兴公司，双方的租赁合同关系解除。 经本院审理查明： 2009年7月21日，孔岙村村民委员会（甲方）与荣兴公司（乙方）签订租赁协议书一份，该协议书主要内容如下：孔岙村村民委员会将坐落在岩仓地，南至道路，西至村杨梅山，北至村梅山）租给荣兴公司（乙方），其中农田部分待上级部门规划调整手续后，荣兴公司再安排基建。双方约定租赁期为20年。租金每年每亩2000市斤稻谷，其中农田每年每亩2300市斤稻谷（折算人民币按当年11月份大田市日三市市场平均价）。每年在当年11月30日，将转年租金一次性付清。租赁期满后，地上建筑物归孔岙村村民委员会所有（不计价）。在租赁期内，除遇到国家重点建设项目外，其他情况均不得终止本协议，土地权属归孔岙村村民委员会，土上建筑物权属归荣兴公司。双方还对违约责任进行约定，如荣兴公司在规定时间内30日内未付租金，缴滞纳金10%，孔岙村村民委会有权单方解除协议。孔岙村村民委员会必须保证荣兴公司在租赁期内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及有关问题时，孔岙村村民委员会去协调解决，荣兴公司不承担经济责任。 2015年7月2日，孔岙村村民委员会（甲方）与荣兴公司（乙方）签订补充协议。该补充协议主要内容如下：荣兴公司与孔岙村村民委员会原租赁协议书中农田部分，现已调整为建设用地，可以安排基建。孔岙村村民委员会要求荣兴公司在农田位置建造3000㎡（底面积），三层标准钢构厂房一座，底层高为7米，二、三层高为4米。荣兴公司可用彩钢瓦墙面，但交还孔岙村村民委员会前一年必须更换墙面和屋顶面，彩钢瓦厚度为0.426㎜，保证厂房完好。土地办证费用由荣兴公司负责，此范围土地租金继续由荣兴公司支付。建筑施工、填土由荣兴公司自行组织，孔岙村村民委员会不参与。经双方协商此地块租用年限自协议签订日起为24年。在租赁期内，除遇到国家重点建设项目外，其他情况均不得终止本协议，土地权属归孔岙村村民委员会，土上建筑物权属归荣兴公司。但若有补偿款，土地归孔岙村村民委员会，建筑物按使用年限按比例分配。 孔岙村村民委员会与荣兴公司在签订上述两份协议以后，陆续将涉案的土地转为建设用地。荣兴公司在涉案土地上陆续建造建筑物。荣兴公司所建造的建筑物，其中约16000平方至今没有建设许可证及规划许可证。2019年8月19日，临海市人民政府大田街道办事处向荣兴公司发送临大田街道限拆字（2019）第00004号的《拆除（整改〕通知书》，要求荣兴公司在2019年8月25日前自行拆除位于临海市大田街道孔岙村约16000平方米的建筑。2019年11月8日临海市人民政府大田街道办事处对上述厂房进行强制拆除。 2019年10月20日，荣兴公司与台州市恒圣工艺品有限公司签订房屋租赁合同，合同大致内容如下：台州市恒圣工艺品有限公司将坐落在临海市的生产办公用房，使用面积8000平方米，出租给荣兴公司使用。租赁期限共10年，从2019年12月1日起至2029年11月30日止。双方约定月租金12元／平方米，年租金1152000元，合计11520000元，交纳方式为每年支付两次，每年3月、9月各支付一半租金。 本院认为，签订租赁协议书及补充协议的双方为孔岙村村民委员会与荣兴公司，虽然双方的土地租金部分由孔岙村股份经济合作社收取，但并未改变合同的相对方为孔岙村村民委员会与荣兴公司的事实，荣兴公司将孔岙村股份经济合作社作为合同相对方提起诉讼，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。荣兴公司与孔岙村村民委员会签订租赁协议书时，约定将部分农用地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，但目前涉案土地已转为建设用地，无效情形已消失，故双方签订的租赁协议书及补充协议有效。应当认为，双方之间系土地租赁关系，签订的租赁协议书约定：甲方必须保证乙方租赁期内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及到有关问题时，甲方去协调解决，乙方不承担经济责任。该约定所指的合法稳定性，仅指双方所租赁的土地，并未涉及地上建筑物，而孔岙村村民委员会租赁土地交付给荣兴公司，且陆续转为建设用地，应视为已按约定履行了合同义务；租赁协议书、补充协议约定建筑施工由乙方自行组织，土地权属归甲方，土上建筑物权属归乙方，租赁期满后，地上建筑物归甲方所有，可见，在双方租赁期满前，地上建筑物归荣兴公司所有，且由荣兴公司使用，应当认为，荣兴公司作为地上建筑物的建设者、所有人、使用人，其在建设建筑物前应当审批建设所需的规划许可证、建设许可证，而孔岙村村民委员会应予以配合，荣兴公司称建筑物的规划许可证、建设许可证审批责任在于孔岙村村民委员会，理由不充分，本院不予采纳；现租赁土地上的16000平方米建筑物被政府部门强制拆除，原因在于未办理规划许可证、建设许可证而被认定为违法建筑，责任在于荣兴公司，荣兴公司主张因16000平方建筑物被政府部门拆除，导致双方合同无法继续履行，而孔岙村村民委员会未能与政府部门进行有效沟通，未按协议约定保证荣兴公司稳定经营至合同期满，要求孔岙村村民委员会对荣兴公司的损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于孔岙村村民委员会当庭提出通知荣兴公司解除合同，因孔岙村村民委员会仅提出答辩，在本院释明后仍未提出反诉，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 驳回临海市荣兴休闲用品股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费88424元，减半收取44212元，由临海市荣兴休闲用品股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈阳明 二〇二〇年六月十五日 代书记员 吴亚妮