上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3194号上诉人(原审被告)：上海大学，住所地上海市。法定代表人：刘昌胜，校长。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高永平，男，1963年5月6日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：刘勇，上海博乐律师事务所律师。上诉人上海大学因与被上诉人高永平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初18484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海大学委托诉讼代理人张正勤，被上诉人高永平及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人上海大学上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回高永平一审相应诉请。事实和理由：1.2015年之后，上海大学与高永平之间就上海市嘉定区城中路XXX号商铺(以下简称案涉商铺)的租赁关系应为无固定期限租赁关系。高永平提交的《转租证明》真实性存疑。该证明落款时间是2012年7月20日，该期间内上海大学与高永平未签订租赁合同。而此前上海大学与高永平之间的租赁合同都是一年一签。上海大学不可能在没有签订租赁合同的前提下同意转租如此长的时间。《转租证明》约定的租赁期限超过20年法定期限。《转租证明》的主体是上海盖翔贸易有限公司，与高永平无关。《转租证明》和《情况说明》一样不能否定无固定期限租赁合同的事实。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。因此，上海大学享有法律赋予的合同解除权，其在行使解除权时已经给予了高永平合理的搬离期限。因上海大学行使法定解除权，不存在任何违约行为，因此无需对高永平作出赔偿。高永平所主张的赔偿金额亦有所不当。被上诉人高永平辩称：1.在2007年到2012年的租赁合同到期前后，因案涉商铺面积较大，其与上海大学协商，要求上海大学出具一份转租证明，其好转租给下一家。因此，上海大学当时的经办人曹永琪出具了《转租证明》。2.2012年至2015年期间，租赁合同都是一年一签。之所以每年签订一年期限的租赁合同，是因为上海大学对所有的承租人都是如此要求。因上海大学要上涨租金，2016年后没有签订新的合同，而是继续履行原合同。《转租证明》《情况说明》中都载明租金是216,375元，上海大学不应上涨租金。3.自2016年至2018年，每年都是高永平将租金按照每年216,375元的标准转账至上海大学银行账户，上海大学也开具相应发票，由此，上海大学也认可继续履行原来的合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高永平向一审法院起诉，请求判令：1.解除高永平、上海大学签订的《商铺租赁合同》；2.上海大学返还高永平2018年7月18日至2018年12月31日期间的租金98,406.16元；3.上海大学赔偿高永平损失336,162.2元。一审法院审理中，高永平向法院提交了上海大学于2012年7月20日出具的《转租证明》及2013年4月27日出具的《情况说明》，证明上海大学同意将案涉商铺租赁给高永平使用，租期自2012年7月20日至2032年12月31日止，并且上海大学同意高永平转租。高永平另提交了时任上海大学嘉定校区负责人曹永琪出具的《关于科勤楼下的门面谈谈我个人看法》(以下简称《个人看法》)，证明《转租证明》《情况说明》中上海大学盖章的真实性；以及高永平于2009年、2012年、2013年、2015年同上海大学签订的《租赁协议》《房屋租赁合同》等，证明自2009年后，租赁主体均为高永平。上海大学对《转租证明》上上海大学的公章不认可，并认为《转租证明》的主体应适用于上海盖翔贸易有限公司，而非高永平，另提出《转租证明》上“高永平62号租金216,375元，城中路XXX号小吃餐饮店”系高永平事后手写，故不予认可，并向法院提交了一份和曹永琪的谈话整理，证明曹永琪对高永平提供的《个人看法》并不知晓。一审法院认为，上海大学虽对高永平提供的证据中“上海大学”公章不予认可，并认为《转租证明》系出具给上海盖翔贸易有限公司，而高永平亦承认《转租证明》上手写内容系其书写(上海大学认可后才加盖的公章)。但结合高永平补充提交的2013年上海大学出具的《情况说明》中载明“同意高永平转租给第三方经营”，曹永琪出具的《个人看法》，以及高永平2009年起以个人名义同上海大学签订的《租赁协议》等，各项证据之间可以相互印证，能够证明上海大学同意将案涉商铺长期租赁给高永平使用，双方据此建立长期租赁合同关系。故法院对高永平提交的上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。一审法院认定事实如下：案涉商铺属上海大学所有。2007年4月8日，高永平以上海盖翔贸易有限公司(承租方、乙方)的名义与上海大学(出租方、甲方)签订《租赁协议》一份，约定甲方建筑面积约250平方米的案涉商铺出租给乙方，每天3.30元，按月租计费。协议约定，该商铺可用于商业或办公，但不能用作餐饮及网吧。租赁期限自2007年7月1日至2012年6月30日止，租期为五年，甲方应于2007年5月1日以前将商铺腾空交给乙方使用。2007年5月1日至2007年6月30日为乙方免房租之装修期。双方约定五年租金每年为301,125元，乙方以现金或支票形式交付给甲方。租金按6个月为壹期支付，每期租金为150,562.5元。首期租金由乙方交房之日一次付清。以后每期租金于每年6月30日、12月31日先付后用。租赁期间，乙方根据经营需要可自行装潢，原则不得改变房屋结构。租赁期间，由于乙方原因，在无法经营的情况下，乙方书面申请转租，待甲方批准后方可转租。上述合同中甲、乙双方委托代理人处分别由时任上海大学嘉定校区负责人曹永琪以及上海盖翔贸易有限公司法定代表人高永平签字。2012年7月20日，上海大学出具《转租证明》一份，内容为：同意乙方上海盖翔贸易有限公司，租赁期间自2012年7月20日起，2032年12月31日止。由乙方自行招租。《转租证明》上附有高永平手写“高永平62号租金216,375元，城中路XXX号小吃餐饮店”字样。2013年4月27日，上海大学出具《情况说明》：该房屋嘉定镇城中路XXX号楼下是上海大学所有，现同意高永平转租给第三方经营。租金216,375元，承租人高永平使用城中路61-1、61-2、61-3。在转租期间，由原承租人继续履行签订的租房合同。2015年10月13日，上海大学(出租方、甲方)与高永平(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方城中路XXX号房屋作商业使用，建筑面积200平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为216,375元。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。合同另对其他事项进行了约定。一审法院审理中，高永平称，2009年以后，同上海大学实际履行租赁合同的均系高永平本人，双方合同系一年一签，高永平一并提交了相关租赁协议，但自2016年起，因上海大学提高案涉商铺租赁价格，双方再未签订书面租赁协议。2018年4月2日，上海大学房地产管理处向高永平发出《停水断电通知》，从2018年4月9日起，学校沿城中路两侧以及城中路XXX号校门内的原上海大学所有对外出租门面房将全部实施断水断电，请到目前为止尚滞留不肯搬离的租户，尽快按照“上海大学关于出租出借房屋清理整顿的通告”的要求，于2018年4月8日24：00前，全部搬离并将房内物品全部自行搬离清空。否则，上海大学将视之为侵犯国有财产所有权和使用权行为，依照相关法律采取措施，坚决维护自身合法权益。2018年7月3日，上海大学再次就清理整顿工作发出通知。一审法院另查明，2015年4月29日，高永平与上海老盛昌餐饮管理有限公司(以下简称老盛昌公司)签订《商铺租赁合同》，约定高永平将案涉商铺中62-1号一楼面积为200平方米的商铺出租给老盛昌公司用以经营老盛昌汤包馆，租期自2015年6月10日起至2023年6月9日。合同签订后，双方又签订《补充协议》，将租期更改为2015年6月10日至2023年12月31日。嗣后，因上海大学对包括老盛昌公司在内的出租门面房用户发出通知，称对出租门面房实行停水、停电措施并要求各用户清空、搬离房屋。老盛昌公司遂于2018年7月18日搬离了租赁房屋。由于老盛昌公司同高永平对赔偿事宜无法达成一致，老盛昌公司将高永平诉至法院。上海市嘉定区人民法院经审理后作出(2019)沪0114民初197号民事判决，解除老盛昌公司与高永平签订的合同；高永平返还老盛昌公司租金259,210元及保证金2万元；老盛昌公司支付高永平水电费17,026元；高永平赔偿老盛昌装饰装修损失174,611.95元并支付老盛昌公司违约金4万元。判决高永平承担诉讼费1,550.25元，司法鉴定费5万元。该判决业已生效。一审法院再查明，2016年8月25日，高永平(出租方、甲方)与邢某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉商铺中62-2号出租给乙方开设便利店使用，建筑面积100平方米。租期自2016年9月26日至2022年10月10日。第一年租金36万元，两年递增一次，递增6%。租金每6个月支付一次。2018年7月1日，双方签署《框架协议》，约定乙方同意配合政府及上海大学完成周边环境改善行为并按照要求在规定期限内撤离城中路XXX号商铺。乙方按照上海大学发出的关店时间书面通知撤离商铺，甲方无条件退还乙方房租押金6万元，甲方另行支付乙方两个月租金6万元补偿金。甲方愿意支付1万元用于乙方搬迁及人员安置补偿金。乙方撤离时需按实际情况支付甲方房租、水电费。一审法院审理中，双方均确认，1.2018年7月18日，高永平搬离了案涉商铺。2.高永平已向上海大学支付租金付至2018年12月31日。2018年7月18日至2018年12月31日期间租金98,406.16元，上海大学尚未退还。高永平认为，上海大学单方违约导致其无法继续使用案涉商铺造成其损失，要求上海大学予以赔偿。上海大学则称，高永平未经其同意转租构成违约，其有权行使合同单方解除权，而高永平就其违约行为无权要求上海大学赔偿损失，且自2016年起，双方建立无固定期限租赁合同关系，上海大学有权随时解除合同。一审法院认为，高永平向法院提交的其同上海大学签订的租赁协议虽均系一年一签，但从高永平提交的《转租证明》《情况说明》《租赁协议》等证据，可以确认，上海大学同意自2012年7月20日起至2032年12月31日，将案涉商铺出租给高永平使用，双方建立长期租赁合同关系。2018年4月始，上海大学即开始通知高永平要求其搬离案涉商铺，表达了收回案涉商铺，解除合同的意思表示，高永平并于2018年7月18日搬离了案涉商铺。故法院确认，双方的租赁合同关系已实际于2018年7月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。高永平同上海大学的租赁合同关系解除后，上海大学应将其已收取的、高永平未使用案涉商铺期间(2018年7月18日至2018年12月31日)的租金98,406.16元退还给高永平。本案的争议焦点是，上海大学是否有权解除合同。对此法院认为，高永平与上海大学于2015年签订的《房屋租赁合同》中，并未明确高永平不得转租，而系高永平转租应当征得上海大学的书面同意。上海大学在《转租证明》和《情况说明》中已明确同意高永平转租，且自双方履行合同至2018年4月上海大学要求高永平搬离案涉商铺，期间上海大学从未以高永平转租为由提出解除合同。现上海大学再以高永平未经其同意转租为由解除合同的意见，法院不予采纳。上海大学关于其与高永平成立无固定期限租赁合同关系的意见与法院查明的前述事实不符，法院亦不予认同。实际上，案涉合同系上海大学为整顿出租出借房屋而在租赁期限届满之前提前要求解除，上海大学之行为已构成违约。本案中，高永平基于对和上海大学之间存在长期租赁合同关系的信赖，对外同老盛昌公司、邢某某签订转租合同，尚属合理，而上海大学提前解除与高永平之间的租赁合同，直接导致高永平同下家的租赁合同履行不能，进而承担违约责任，造成其损失，对此，上海大学应当予以赔偿。高永平要求上海大学赔偿因上海大学违约造成高永平经法院生效判决支付给老盛昌公司的装饰装修损失174,611.95元，违约金4万元，司法鉴定费5万元以及诉讼费1,550.25元，共计266,162.2元，并无不当，上海大学应当赔偿给高永平。高永平与转租户邢某某之间《框架协议》虽系双方自愿签署，但双方约定的赔偿标准(相当于2个月租金的补偿金6万元，以及1万元人员安置补偿金)符合双方合同约定，且实际低于合同约定的违约责任承担标准，并无不妥，上海大学亦应当赔偿给高永平。一审法院据此判决：一、高永平与上海大学之间的租赁合同关系自2018年7月18日起解除；二、上海大学应于判决生效之日起十日内退还高永平租金98,406.16元；三、上海大学应于判决生效之日起十日内赔偿高永平336,162.2元。本院经审理查明，2015年9月28日，上海大学向高永平等商户发出《上海大学嘉定校区门面房2015年租金收取及2016年续租通知》，该通知中载明，如欲续租者，请尽快与上海大学后勤集团有关同志协商，签订2016年的门面房续租协议。2016年1月1日起租金标准参照后勤集团管理的门面房标准执行，租赁价格将会有一定幅度的提高。如不续租的，请提前2个月通知学校并在年底以前，按要求搬离原租赁房。曹永琪出具的《个人看法》中载明：1、转租协议证明、情况说明，根据当时老高投资改造城中路XXX号实际情况。我和王忠明都同意盖章的事情。2、科勤大楼改造老高对学校有贡献，他也投了很多钱，原来的学校租金7万多，后来每年老高上交学校30多万元，其中一部分帮科勤交的。3、现在学校把他赶走，租给别人，这样对待老高不公平。4、我提个建议，大家各退一步，你们协商解决，我现在年纪大了，不想掺和你们的事情。《情况说明》中“62号楼下第三方经营。租金216,375元，承租人高永平使用城中路62-162-262-3”系高永平手写。高永平与老盛昌公司的《商铺租赁合同》中约定，2015年6月10日至2020年年6月9日期间年租金为28万元。一审法院审理中，上海大学在庭审中陈述，高永平提供的《个人看法》系曹永琪本人捺印、盖章。以上事实，有《上海大学嘉定校区门面房2015年租金收取及2016年续租通知》《个人看法》《情况说明》、(2019)沪0114民初197号民事判决、一审法院2019年11月6日庭审笔录及双方当事人陈述为证。本院审理中，上海大学向本院申请证人陈某某出庭作证，陈某某陈述，其是上海大学党政办法务办副主任，上海大学对于印章刻制和管理均有规范性文件。如需加盖上海大学公章，必须经过用印登记审批，并在用印登记簿上登记。2012年起，所有的用印都需要经过法务部门审核。经其比对过往资料，未发现本案所涉及的《转租证明》《情况说明》有用印记录，因此《转租证明》《情况说明》均非上海大学出具。上海大学认可陈某某的证人证言。高永平发表质证意见称，陈某某的陈述与事实有出入，不认可真实性。本院审理中，高永平申请证人邢某某出庭作证，邢某某陈述，其与高永平在2016年8、9月份签订了案涉商铺部分区域的租赁协议，用于开设罗森便利店。2018年，因上海大学突然通知收回商铺，经与高永平协商，由高永平赔付两个月租金作为违约金，另外补偿1万元员工遣散费，共计7万元。其中2.9万元是现金支付，其余钱款使用房屋使用费折抵。高永平认可邢某某的证人证言，上海大学对于邢某某证言的真实性不认可。本院认为，对于陈某某、邢某某的证人证言，因在本案庭审中，两证人均已依照《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当庭签署并宣读了保证书，对其证言可以进行进一步审查：对于证人陈某某的证人证言，本院认为，首先，陈某某系上海大学的员工，其与上海大学存有一定的利害关系；其次，陈某某的证言主要证明上海大学用印审查严格、管理规范，在现有的材料中未见《转租证明》《情况说明》的用印申请及用印登记。然而，陈某某所称的上海大学现有材料没有相关用印登记，不能得出上海大学从未加盖公章的唯一结论。且从上海大学与高永平过往数年租赁合同中曾加盖有“上海大学”、“上海大学总务处(2)”等不同形式的印章及双方在2015年10月才签订2015年的房屋租赁合同等证据看，上海大学对案涉商铺出租管理存有管理失责之事实。综上，本院对证人陈某某的证言不予采信。对于证人邢某某的证人证言，本院认为，邢某某的陈述与高永平在一审法院中的陈述及《房屋租赁合同》《框架协议》等书证能够互相印证，就高永平对邢某某进行了赔偿及赔偿的金额形成了完整的证据链，因此，本院对邢某某的证言予以采信。一审法院查明的事实除对《转租证明》《情况说明》的表述欠精准外，其余均无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上海大学是否有权于2018年解除合同？二、上海大学是否应赔偿高永平的损失？关于争议焦点一：关于上海大学是否有权于2018年解除合同的问题。首先要判断双方租赁关系的期限。对于高永平主张双方建立长期租赁合同的关键证据《转租证明》《情况说明》的真实性、合法性及关联性本院分述如下：关于《转租证明》《情况说明》上的公章是否是上海大学加盖的问题。高永平除出具上述证据外，还提供了补强证据，即时任上海大学嘉定校区负责人曹永琪出具的《个人看法》。上海大学对《个人看法》系曹永琪本人签章不持异议，但在此后提供了其工作人员与曹永琪的谈话视频用以证明曹永琪对《个人看法》的内容不知情。但从上海大学提供的谈话视频中可以看出，对上海大学带有引导性的提问，曹永琪并非积极、肯定、完整的陈述，而是用非常简短的字词回应。而曹永琪本人陈述的较长的话语中，并未有与上海大学观点一致的明确表述。结合曹永琪曾经的身份及两次陈述中的不同表现，本院认为，曹永琪在第一次出具的《个人看法》中的表述更接近其真实意思表示，亦更接近客观情况。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定,对负有举证责任的当事人提供的证据,人民法院应经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。据此，高永平所提供的证据已经达到优势证据的程度，《转租证明》《情况说明》上的公章由上海大学加盖具有高度可能性，而上海大学所提供的证据并未使上述事实处于真伪不明状态，因此，本院对《转租证明》《情况说明》系由上海大学加盖公章的真实性予以确认。然而本案的关键在于《转租证明》《情况说明》是否能实现高永平的证明目的，即：高永平与上海大学依照《转租证明》《情况说明》是否已达成自2012年7月20日起至2032年12月31日止，年租金为216,375元的赁期协议？本院认为：第一，从双方不同协议的签署时间分析，《转租证明》落款日期为2012年，《情况说明》落款日期为2013年，本院审理中，双方当事人对2016年以前存在一年一签的租赁合同均不持异议，亦认可2016年以后双方未签订书面租赁合同。也即高永平在获得《转租证明》《情况说明》后，未以《转租证明》《情况说明》为基础签订长期租赁合同，反而又签订了2014年、2015年的租赁期限为一年期的租赁合同。如上海大学与高永平依照《转租证明》《情况说明》已达成租期至2032年的租赁协议的合意，则无需再分别签订2014年、2015年的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。即使高永平的主张成立，签订在后的合同亦变更了出具在前的《转租证明》《情况说明》。虽然高永平称后续一年一签的租赁合同是应上海大学的要求，但相关合同并不存在无效的情形，高永平亦认可2014年、2015年合同的真实性，因此，双方关于租赁期限的约定应以签署日期最晚的2015年《房屋租赁合同》为准。第二，从商业惯例、交易习惯分析：首先，《转租证明》《情况说明》均出现了手写体与打印体结合的文字内容。从文件名称、打印字体的内容及高永平的陈述可知，《转租证明》《情况说明》是上海大学应高永平要求，出具给高永平以便利其将案涉商铺进行转租的证明。高永平获得《转租证明》《情况说明》后，应用于出示给次承租人，用以证明其有转租权，以便顺利转租盈利。然而，《转租证明》《情况说明》中均出现了手写体的高永平承租案涉商铺租金的字样，显与交易习惯不同。依照法院查明的事实，高永平每年从案涉两次承租人处可获得的租金约60余万元，而其每年支付给上海大学的租金仅21万余元，其因转租获利颇丰。作为欲转租谋利的承租人高永平，将其承租案涉商铺的成本价格出示给次承租人，显不符合商业惯例。其次，从《转租证明》《情况说明》中手写体部分的行文看，约定租金标准的位置亦不符合交易习惯。《转租证明》中，在打印字体“同意乙方：上海盖翔贸易有限公司”后，高永平手写“高永平62号租金216,375元”字样。在《情况说明》中，在打印体的“现同意高永平转租给”后，由高永平手写“第三方经营。租金216,375元”等字样。手写体的租金标准与打印体在文意上意思表示不连贯，不通顺，缺乏逻辑合理性。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。如上述分析，无论是从逻辑推理、商业惯例还是日常生活经验分析，对《转租证明》《情况说明》中出现手写的租金标准均有悖常理，而高永平对此并未作出合理解释或提供证据予以证明。曹永琪出具的《个人看法》中主要表达的是曹永琪与案外人王忠明同意在《转租证明》《情况说明》上加盖公章，并未提及租赁期限及租金标准。上海大学认为高永平系在加盖公章后自行添加，该理由具有一定的合理性。因此，本院认为，相关租金标准并非上海大学与高永平协商一致的结果，《转租证明》《情况说明》与高永平的证明目的之间不具有关联性。第三，从《情况说明》中的文义分析，其中打印字体中约定，“在转租期间，由原承租人继续履行签订的租房合同”。此时，上海大学与高永平签订的租赁合同应是租期为一年的2013年合同，《情况说明》仅能说明上海大学同意高永平在2013年的租赁期限内进行转租。综上，因本院不认可《转租证明》《情况说明》的关联性，因此对高永平用以证明其与上海大学建立了租期至2032年的租赁协议的证明目的亦不予认可。依照法院查明的事实，本院确认双方在2015年签订的租赁合同已于2015年12月31日到期，此后，双方未再签订书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。高永平虽自2016年每年支付租金，上海大学亦开具发票，但双方系在履行不定期租赁合同。关于争议焦点二，上海大学是否应赔偿高永平的损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。基于法律对不定期租赁合同的规定，上海大学可随时解除合同，但应在合理期限之前通知高永平。上海大学于2018年4月已发出收回房屋的通知，又在2018年7月3日再次通知，直至2018年7月18日高永平搬离，已尽到了相应义务，其行为符合法律规定。依照法院查明的事实，高永平为交回案涉商铺而向次承租人老盛昌公司、邢某某承担了赔偿责任。高永平主张应由上海大学对其赔偿，对此，本院认为，高永平在2015年4月29日与老盛昌公司签订租期至2023年6月9日的《商铺租赁合同》时，其与上海大学尚未签订2015年租赁合同，即使在2015年10月高永平与上海大学签订了租赁合同，但对租期亦仅约定至2015年12月31日止。高永平在2016年8月与邢某某签订租期至2022年10月的《房屋租赁合同》时，其因上海大学上涨租金，未与上海大学签约，作为多年承租及转租案涉商铺的高永平对此应负有注意义务。然而，其仍与邢某某签订长期租赁合同，显有过错。综上，高永平在未与上海大学签订长期租赁合同的情况下，为获得高额转租收益而放大自身商业风险与两次承租人签订长期转租合同，其最终所负赔偿责任系其自身过错所致。高永平要求上海大学赔偿其向次承租人负担的损失缺乏事实及法律依据。本院虽采信邢某某的证人证言，但不能以此证明上海大学应赔偿高永平的损失。上海大学与高永平在2018年系处于不定期租赁关系，因高永平已搬离案涉商铺，高永平要求确认双方租赁关系已解除，一审法院确定以高永平实际搬离日为合同解除日尚属合理，本院予以维持。综上所述，一审法院查明事实存有遗漏，对于事实认定、法律适用均有不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初18484号民事判决第一、二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初18484号民事判决第三项；三、高永平的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,818元，减半收取3,909元，由高永平负担2,041元，上海大学负担1,130元；二审案件受理费7,818元，由上海大学负担2,260元，高永平负担4,082元。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 张 铮审判员 卢薇薇审判员 王晓梅二〇二〇年六月十六日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条……审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。