中华人民共和国 浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3489号 原告（反诉被告）：张英兰，女，1960年2月20日出生，韩国籍，住大韩民国。 委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江浙平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李哲琴，浙江浙平律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：符亚平，男，1960年1月27日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：陈夏，浙江子竣律师事务所律师。 原告张英兰（以下简称原告）与被告符亚平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。被告提起反诉，本院于2019年9月11日受理后，于2019年10月18日召开了庭前会议，于2020年5月28日公开开庭将本诉、反诉合并进行了审理，原告委托诉讼代理人徐飞雄、被告符亚平及其委托诉讼代理人陈夏到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解，但未果。本案现已审理终结。 原告变更后的诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告立即向原告退还已付房屋租金110831元（租金从2017年12月起计算至2019年6月）；三、判令被告赔偿原告装修损失522619元；四、判令被告赔偿原告搬迁损失共计146210元；五、判令被告赔偿原告搬迁费用6900元；六、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2007年9月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，由原告向被告承租位于平湖市房屋，租赁期限自2007年9月18日起至2027年9月17日止，租期为20年。因为房屋装修装潢费用巨大，所以被告承诺在上述20年的租赁期限内如果发生拆迁，愿意退还租金并将该承诺写入了房屋租赁合同。2017年11月8日，嘉兴港区征迁工作指挥部发出《关于长安桥村实施房屋搬迁的通知》。被告作为出租人在明知房屋已被列入拆迁范围的情况下为了多收取房租而未明确告知原告涉案租赁房屋已被划入拆迁房屋的事实。故现原告有权要求被告返还从2017年12月起至2019年6月共一年七个月总计110831元的房租。根据被告与拆迁部门签署的《嘉兴港区农村住房搬迁补偿签约联系单》第三条得知涉案房屋装修评估金额为522619元，对此原告认为上述装修补偿款应归原告所有。此外，因被告强制办理原告放置于涉案房屋中的物品，被告随意、暴力搬动原告物品的行为导致原告家具毁坏及部分装饰物品无法正常使用，给原告造成了极大损失。原告知晓此事后又立即前往现场自行联系搬家人员，把被告随意堆放在屋外的物品搬走，原告又为此支出搬迁费用6900元。综上，原告为维护自身合法权益，故提出如上诉请。 被告答辩称，一、对原告的第一项诉请，涉案租赁房屋被纳入征迁房屋后，被告仍继续占有使用房屋，后被告因经营不善而结业，被告理应支付其使用涉案房屋期间的租金，被告无需向原告返还租金。二、对原告的第二项诉讼请，涉案房屋的装修并不是原告一人装修的，被告也完成了部分房屋的装修，且房屋租赁合同中明确约定装修部分的赔偿款由原被告之间按照70%和30%的比例进行分割。三、对原告的第三、四项诉请，被告并未损毁原告的物品，且原告主张的财产损失系其自行估算，并未提供相关证据予以证明。 被告向本院提出反诉请求：一、判令被告向原告支付三个月房租17499元；二、判令被告向原告支付搬迁费、人工费等合计12210元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月5日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，原告承租被告所有的位于平湖市房屋，租赁期限为20年。合同附件中约定了租金的数额与支付方式。合同签订后，原告陆续支付了前四期的租金。原告将房屋部分装修后用于餐饮。2017年年底，该房屋面临征迁，被告将相关情况告知原告，并对房屋进行了评估。从2018年11月26日起，被告每月向原告支付房租至2019年5月21日。此后，被告多次向原告催讨租金，但未果。被告委托律师于2019年7月22日向原告发送律师函，要求原告履行合同义务，但原告依然置之不理。2019年8月5日，被告与拆迁办签订了安置补偿协议，通知原告立即搬离房屋，但原告既未支付租金，也拒绝搬迁，被告无奈只能于2019年8月15日自行安排人员对被告的物品进行了搬迁。被告认为，原告拖欠租金长达三个月，已严重违反合同约定及法律规定，故被告提出如上反诉请求。 原告针对反诉答辩称，一、原告在5月21日后未向被告交纳租金有两个正当理由：一是根据合同约定，涉案房屋纳入征迁范围后，原告无须再向被告支付租金；二是涉案租赁房屋渗水严重，原告多次通知被告维修，但被告始终未履行维修义务，再加上，涉案租赁房屋被纳入征迁范围后经常断水断电，导致原告无法正常使用房屋。二、关于被告主张的搬迁人工费，当时房屋租赁合同尚未解除，被告为了取得相应拆迁补偿款，在未与原告商议的情况下，擅自派人非法进入房屋，将归属原告所有的物品搬离，给原告造成了极大的财产损失。被告上述行为本身就是违约行为，对应产生的搬迁费原告不应负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的无争议的转账凭证、《关于长安桥村实施房屋搬迁的通知》、拆迁安置协议、房屋评估明细表本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提供的证据： （一）《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁法律关系；原告向被告支付了2007年至2018年10月房租；因原告支付的租金较高、投入的装修费用大，所以原、被告通过合同5.2条约定，涉案房屋被纳入征迁范围时，原、被告就拆迁补偿款及装修的金额按照三比七的比例进行分割；合同5.3条约定，涉案房屋被纳入征迁范围时，被告应向原告退还租金。被告质证认为，对合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同系由原告起草，部分条款内容对被告不公平。合同5.2条真实含义是房屋的装修补偿款由原、被告按照三比七的比例进行分割。合同5.3条的真实含义是涉案房屋被纳入征迁范围，房屋租赁合同解除后，被告将多收的租金退还给原告，而不是原告认为的，只要涉案房屋一被纳入征收范围，被告应向原告退还所有收取的租金。本院对该合同的真实性，合法性予以认定，对争议条款的认证意见详见判决书说理部分。 （二）微信聊天记录1份，证明2018年5月21日，被告告知原告韩菜坊（涉案租赁房屋）装修评估价为535530元的事实。被告质证认为，真实性、合法性认可，关联性不予认可。装修部分的评估价应按照拆迁办的评估明细表予以确认。本院对该证据的真实性予以确认。 （三）律师函及快递信息各1份，证明原告曾向被告发律师函要求被告修缮房屋的事实。被告质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告收到了律师函，曾联系了水电工欲对房屋进行修缮，但由于原告不配合，最终房屋的修缮事宜未果。本院对该组证据的真实性予以确认。 （四）照片7张、视频1份，证明涉案房屋存在严重渗水及断水情况的事实。被告质证认为，对该组证据的真实性予以认定。本院对该组证据的真实性亦予以认定。 （五）被告的律师回函1份，证明被告无理由要求原告搬离所租房屋的事实。真实性、合法性、关联性无异议。该律师函可以确认两个事实：一是原告未支付租金已经超过2个月。二是被告曾通知原告解除房屋租赁合同并且给予一个星期的房屋腾退期限。因此，2019年8月，被告将原告物品从租赁房屋中腾退是有法律依据的。本院对该组证据予以认定。 （六）照片2张、视频1份，证明2019年8月1日，在合同有效期内，被告未经原告同意擅自处置原告放在租赁房屋内的物品。被告质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，当时因为原告报警，相关物品被告并没有搬走。 （七）公证书1份及光盘2份，证明2019年8月13日，涉案房屋装修情况以及屋前屋后现场情况。被告质证认为，对公证书的真实性无异议，对光盘的真实性异议。本院认为，该组证据系由公证处进行公证，证明力较高，在被告未提供反驳证据的情况下，本院对该组证据予以认定。 （八）视频光盘1份，证明因被告将原告物品从租赁房屋内强制腾退的事实。被告质证认为，对光盘中的真实性无异议，关联性有异议，被告将原告的物品强制腾退是有依据的，是因为原告未按时支付租金。本院对该组证据的真实性予以认定。 （九）财产损失表1份，证明因被告强制腾房的行为给原告造成的损失共计146210元。被告质证认为，该表格系原告单方制作，被告不予认可。本院认为，该财产损失表系原告单方制作，原告又未提供其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予认定。 （十）收款收据1份，证明原告搬迁的开支。被告质证认为，搬迁费用不应由被告来承担，结合前面财产损失的证据，事实上在2019年8月15日，被告已经将原告的财产返还给了原告。本院对该组证据不予认定，理由详见判决书说理部分。 （十一）证明1份、确认书2份，证明原告购买的物品被被告非法搬腾、损坏的事实。被告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。即使原告确实购买了这些物品，也不能证明是这些物品存放在出租房内，更不能证明这些物品已损坏。本院采纳被告的质证意见，对该组证据不予认定。 二、被告提供的证据： （一）《房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原告质证认为，真实性无异议，该证据恰恰能证明原告所要证明的内容。本院对该组证据的真实性予以认定，对原、被告争议条款的认证意见详见判决书说理部分。 （二）律师函1份，证明原告要求被告履行合同义务。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，原告确实收到了该份律师函，原告不支付租金是有正当理由的。本院对该组证据的真实性予以认定。 （三）拆迁费用明细2份，证明原告违约而搬迁的各项开支。原告质证认为，对证据的真实性有异议，该费用不应由原告承担，是被告违约在先。本院对该组证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将坐落于中华人民共和国浙江省平湖市农房出租给原告，房屋租赁期限为20年，自2007年9月18日起至2027年9月17日止。房屋租金为第一年至第三年年租金为60000元，第四年至第八年年租金为65000元，第九年至第十五年年租金为70000元，第十六年至第二十年年租金为75000元。合同对租金的支付方式进行了详细约定，其中2015年9月18日至2019年9月17日四年租金280000元应在2015年9月17日前付清。合同5-2条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲、乙双方在同等条件下拥有索赔权，按照政府赔偿总额加装修，甲方（被告）七成，乙方（原告）三成的比例进行分割。”合同5-3条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲方应向乙方退还租金。”合同第5-5条约定：“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方已经交付的租金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用总额，包括但不限于乙方交付的中介费用、乙方的来回搬迁费用、乙方已经支付和虽未支付但将要产生的装修费用、乙方未正常居住生活需要而添加的固定设备安装费用。” 房屋租赁合同签订后，被告按约将涉案出租房交付给了原告，原告对涉案出租房进行了装修。原告按照合同约定支付了第一年至第八年的租金。第九年至第十二年（2015年9月18日至2019年9月17日）的租金，原告未按照合同约定一次性支付，其中2015年9月18日至2017年9月17日两年租金，原告一次性付清；2017年9月18日至2018年9月17日租金，原告一次性付清。自2018年9月18日起，原告改为每月向被告支付租金。庭审中，原、被告一致确认，2019年6月17日前的租金，原告全部付清，2019年6月18日以后的租金，原告尚未支付。 另查明，2019年6月25日，原告向被告发送律师函一份，要求被告就涉案出租房的渗水问题进行修复。被告收到上述律师函后，于2019年7月22日也向原告发送了一份律师函，内容为“……根据租金支付约定，您的租金已逾期两月有余，违反了合同约定，构成了违约。本律所受符亚平先生委托，特致函于您，自即日起解除与您的房屋租赁合同。请您在二○一九年七月三十一日前腾空所租房屋，符亚平先生另有安排。”原告收到上述律师函，未将涉案出租房腾空。2019年8月1日，被告欲将原告存放在出租房内的物品强制腾退，原告发现报警后未果。8月12日，被告在未通知原告的情况下将原告存放在涉案出租房内的物品强制搬离。后原告通过公安机关从被告处取回了上述物品。庭审中，被告自认8月15日，原告将涉案出租房的钥匙归还给了被告。 又查明，2017年11月8日，嘉兴港区征迁工作指挥部发布了《关于长安桥村实施房屋搬迁的通知》，涉案出租房被纳入政府征收范围。2019年8月5日，被告符亚平代表其家庭签订了农村住房搬迁补偿协议一份，根据补偿协议约定符亚平户共可获得搬迁补偿款2217158元，其中房屋补偿金902714元（含装修补偿金522619元）。 本院认为，本案原告为韩国公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，在原被告签订的房屋租赁合同中没有约定合同适用的法律，但合同签订、合同履行均在中华人民共和国，且原、被告在庭审均同意以中国法律作为准据法，故本案应适用中华人民共和国法律进行审理。 本案争议焦点有二：一是涉案出租房被纳入拆迁范围后原告是否应向被告支付租金；二是房屋租赁合同解除后，原告对涉案出租房进行装修产生的费用如何负担。 关于争议焦点一： 原告认为，根据房屋租赁合同5-3条之约定，涉案出租房被纳入征迁范围后，被告无权再向原告收取租金，被告应向原告退还多收的租金。对此，本院认为，房屋租赁合同5-3条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲方应向乙方退还租金。”该条文中退还租金的范围应理解为“承租人从租赁房屋搬离后，出租人应退还给承租人多收取的租金。”理由如下：租赁市场一般的交易习惯为“租金付至承租人腾房之日止”。原告对该条文的理解显然与一般市场交易习惯不符，对被告也显示公平，此其一。其二，涉案出租房自2018年11月就被纳入征迁范围，如按照原告对该条文的理解，则自2018年11月起，其就有权拒付租金。但事实上，涉案出租房被纳入征迁范围后原告并未拒绝支付租金，相反，原告仍旧向被告支付了之后6个月的租金。原告支付租金的行为表示其也认可该条文的真实意思应为“租金付至腾房之日止”。故原告要求被告退还涉案出租房被纳入征收范围后产生的租金的诉请没有合同依据，本院不予支持。 就被告要求原告支付2019年6月18日至2019年8月13日期间的房屋租金的反诉请求。首先，由上所述，即使涉案出租房被纳入征迁范围，原告仍应支付其实际占有使用出租房期间所产生的租金。就腾房的具体日期，原告负有举证责任，但原告未举证证明其在2019年8月13日前已将涉案出租房腾退归还给了被告，故租金的计算截止日本院采纳被告的主张。其次，原告抗辩称，涉案出租房存在严重渗水漏水问题，被告拒绝履行维修义务，原告无法正常使用涉案出租房。就该主张，原告提供的证据不足以证明涉案出租房无法正常使用，故就原告的该项抗辩意见本院亦不予采纳。 综上，原告应向被告支付2019年6月18日至2019年8月13日期间的房屋租金，具体金额为10932元（70000元/365天*57天）。 关于争议焦点二： 合同5-2条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲、乙双方在同等条件下拥有索赔权，按照政府赔偿总额加装修，甲方（被告）七成，乙方（原告）三成的比例进行分割。”被告抗辩称该条款仅是对房屋装修补偿款如何分配的具体约定，原告无权对除装修补偿款之外的房屋征迁补偿款进行分割。对此，本院认为，被告的该抗辩意见明显与条款的“字面意思”不符。该条款应系原、被告双方对涉案租赁房屋被政府征收后取得的拆迁补偿款及原告对涉案出租房进行装修产生的费用如何分配的具体约定，故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。加之，该条款系原、被告双方真实意思表示，内容也不违反法律效力性强制性规定，该条款合法有效，原、被告均应恪守该条款，全面履行相应义务。现原告仅要求被告支付522619元，原告主张的金额低于合同5-2条约定的原告应得到的拆迁分配款数额，故本院对原告的该项诉请予以支持。 就原告要求被告赔偿被告强制腾退原告存放在出租房内的物品时给原告造成的财产损失146210元及搬迁费6900元的诉讼请求，因原告未提供有效证据证明原告主张的物品确实存放在出租房内，也未提供有效证据证明原告主张的物品确实损毁，且原告主张的金额146210元系其自行估算，故对原告的该项诉请本院不予支持。 就被告要求原告支付被告强制腾退原告物品时产生的搬迁费12210元的反诉请求，本院认为，被告强制腾退原告物品的行为系违约行为，即使被告主张的搬迁费真实存在，被告也无权向原告主张该笔费用，理由如下：首先，被告在强制腾退原告物品时并未取得租赁合同的解除权。合同法第94条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。由此可见，进行催告是解除合同的必要条件，行使解除权前必然进行催告，未经催告的，解除合同的行为应为无效。本案中，当原告拖欠租金时，被告并未向原告催讨租金，而是直接通知原告解除房屋租赁合同。被告解除合同行为因缺失催告的前置程序而无效。其次，承租人未履行腾退房屋的义务时，出租人也无权强制腾退承租人的物品，出租人应通过仲裁或诉讼等合法途径要求承租人履行腾房义务，出租人自行强制腾退房屋属私力救济，该行为不受法律保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张英兰与被告（反诉原告）符亚平签订的《房屋租赁合同》解除； 二、被告（反诉原告）符亚平支付原告（反诉被告）张英兰装修补偿款人民币522619元； 三、原告（反诉被告）张英兰支付被告（反诉原告）符亚平房屋租金人民币10932元； 上述二、三项折抵后，被告（反诉原告）符亚平于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张英兰装修补偿款人民币511687元。 四、驳回原告（反诉被告）张英兰的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）符亚平的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11666元，财产保全申请费5000元，合计16666元，由原告（反诉被告）张英兰负担5593元，被告（反诉原告）符亚平负担11073元，反诉案件受理费543元，减半收取271元，由原告（反诉被告）张英兰负担100元，被告（反诉原告）符亚平负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  张 慧 审 判 员  汪佳铭 人民陪审员  蒋幼琤 二〇二〇年六月二十四日 法官助理朱骏健 书记员周婧