上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3223号上诉人(原审原告)：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：王艳丽，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐，泰和泰(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：隋丽，女，1975年7月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市。上诉人上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称保利佳公司)因与被上诉人隋丽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利佳公司上诉请求：撤销一审判决第四、五、十项，改判支持保利佳公司一审全部诉请。事实和理由：根据保利佳公司与隋丽就上海市嘉定区白银路的台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室，以下简称案涉商铺)签订的编号为2015-57的《台北风情街商铺租赁合同》约定：一、隋丽于2018年4月29日签收保利佳公司发出的解除通知之日应为合同解除日，故隋丽应支付至合同解除之日止的租金及实际返还案涉商铺之日止的占有使用费。即使一审认定2018年8月26日为合同解除之日，但仅酌定租金支付至2018年6月底，实属不当；二、隋丽应支付水费、电费、餐厨垃圾清运费，保利佳公司在一审中已提交相应凭证证明上述费用存在；三、隋丽应支付至实际返还案涉商铺之日止的物业管理费。综上，保利佳公司请求二审法院支持其上诉请求。隋丽未发表答辩意见。保利佳公司向一审法院起诉请求：1.确认保利佳公司与隋丽签订的编号为2015-57的《台北风情街商铺租赁合同》于2018年4月29日解除；2.判令隋丽将案涉商铺返还给保利佳公司；3.判令隋丽支付2016年7月1日至2018年4月29日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)536,809元；4.判令隋丽支付2016年7月1日至2018年4月29日期间的物业管理费630,755元；5.判令隋丽支付2016年7月1日至2018年4月29日期间欠付的推广费7,823元；6.判令隋丽支付水费31,626元；7.判令隋丽支付电费51,350元；8.判令隋丽支付餐厨垃圾清运费24,810元；9.判令隋丽支付装修垃圾清运费15,791元；10.判令隋丽支付2018年5月11日起至实际返还之日止的占用费(2018年5月11日至2018年6月30日期间按33,621元/月的标准计算，2018年7月1日至实际返还之日止按51,231元/月的标准计算)；11.判令隋丽支付自2018年5月11日起至实际返还之日止的物业管理费(按50元/月/平方米计算)；12.判令隋丽支付补偿金100,863元(3个月租金)；13.判令隋丽支付律师费18,000元。一审法院认定事实：保利佳公司为经营位于上海市嘉定区白银路的台北风情街多功能综合性商场项目，将案涉商铺出租给隋丽用于“诱惑韩国海鲜自助烧烤”品牌经营。为此，保利佳公司(出租方、甲方)与隋丽(承租方、乙方)于2016年4月26日签订《台北风情街商铺租赁合同》，其中约定：案涉商铺的独用面积为526.35平方米(建筑面积940.13平方米)，该商铺的租金、物业管理费或其他根据面积计算的款项均以本款规定的独用面积为基数。第四条、租赁期限：甲方承诺于2016年5月1日前书面通知乙方前来交房验收该商铺，装修免租期自2016年5月1日至2016年6月30日，装修免租期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、垃圾清运费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等)；计租期自2016年7月1日起至2024年6月30日止，共计8年，乙方承诺该商铺的开幕时间不晚于2016年7月1日，若乙方无法在最晚开幕日期开业，甲方仍有权从该日期开始计算并收取租金、物业管理费和推广费；租赁免租期自2016年7月1日至2016年12月31日。第五条、租金、费用及支付方式：基本租金模式，自2016年7月1日至2017年6月30日期间，乙方享受免租期6个月，该段租赁期限内每月正常租金为33,621元，租赁免租期分摊入全年后，乙方每月应支付租金16,810元；自2017年7月1日至2018年6月30日期间，乙方每月应支付租金33,621元；自2018年7月1日至2020年6月30日期间，乙方每月应支付租金51,231元；自2020年7月1日至2022年6月30日期间，乙方每月应支付租金59,236元；自2022年7月1日至2024年6月30日期间，乙方每月应支付租金67,241元。租金按月支付，先付后用，除首月基本租金应于本项目开业前30日内支付外，每月基本租金须于当月第5日前支付(节假日不顺延)。租赁保证金：乙方应在本合同签署后15日内向甲方交纳租赁保证金101,600元，该租赁保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证。物业管理费：乙方应交纳每月每平方米50元的物业管理费，首月物业管理费于本项目开业前30日支付，其余月份物业管理费于每月第5日前支付(节假日不顺延)；物业管理费保证金78,900元，在进场装修前30日内一次性向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。推广费：乙方同意甲方为“本项目”进行商业推广活动，乙方应按月支付推广费500元。首月推广费于本项目开业前30日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付(节假日不顺延)。水费、电费、电话费、燃气费及其它费用：水费、电费的计算标准按照政府相关规定及“本项目”实际情况结合规定，乙方须自行负担每月的水费、电费、电话费、燃气费及其它费用。第六条、商铺的交付与验收：甲方应于2016年5月1日前书面通知乙方该商铺的交付日，甲方将商铺交付给乙方后，乙方可开始进行装修作业。甲、乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接验收表，交接验收表应当载明交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交接验收表所载为准，交接验收表一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务日为准。双方未完成交接手续或如前款所述的交接验收表签署日期在预期交付日之后，属于甲方责任的，则以交接验收表签署日期为准，装修免租期、租赁免租期及计租期依交接验收表签署日递延；属于乙方责任的，以预期交付日为准，装修免租期、租赁免租期及计租期的终止日期不变。第七条、商铺的交还：乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日后7日内搬空返还该商铺，包括将该商铺所有的钥匙交还，自行拆除增加的装饰、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复原状。否则，甲方有权将该商铺恢复原状，乙方须承担相应的费用。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的二倍(免租期内应按当年正常日租金的二倍)向甲方支付该店铺占用期间的使用费，甲方并有权向乙方收取物业管理费、电费、水费、燃气费、电话费、推广宣传费及使用该商铺所产生的一切费用，并按日向乙方收取相当于月租金的0.5%作为违约金。第十三条、甲方的权利与义务：乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其它应缴费用，且在甲方或甲方委托的物业管理公司发出催缴通知后5个工作日内仍未支付的，甲方有权提前解除本合同并收回已恢复原状的该商铺，同时甲方有权没收乙方交纳的保证金(包括租赁保证金及物业管理费保证金)，乙方应承担该年度月平均租金三倍的违约金，乙方并应赔偿甲方经济损失。第十六条、乙方的违约责任：在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金。逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同，收回并要求乙方复原商铺，另甲方有权没收乙方的租赁保证金和物业管理费保证金且乙方应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。乙方违约后，甲方向乙方主张本合同项下权利所产生的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权在乙方支付的保证金及其他款项中予以抵扣，不足部分甲方有权追索，该费用开支包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等法律服务费用。第十九条、送达与通知：本合同双方当事人发出的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。甲方处地址、电话、联系人、传真等均有记载，但乙方处仅记载了电话XXXXXXXXXXX。如以邮寄方式，在寄出后第7个工作日将被视为已送达。合同签订后，隋丽支付了租赁保证金101,600元、物业保证金78,900元。2016年5月24日，保利佳公司与隋丽一方办理了案涉商铺的交接手续，保利佳公司同时将《租户装修手册》等交于隋丽一方。《租户装修手册》附件十四载明，装修垃圾清运费(仅限于毛坯楼宇状态)30元/平方米(独用面积)，最低收费1,000元。2017年1月25日，案涉商铺上注册成立上海佑获餐饮有限公司(以下简称佑获公司)，法定代表人为隋丽。一审又查明，佑获公司曾向保利佳公司申请，于2017年10月9日停业调整，整改还是自助餐，只是以鱼为主，多排养生池，现杀现做，保证尽快营业，不影响商场正常运转，时间暂定为一个月。2018年4月25日，保利佳公司向隋丽寄送《解除通知》，称：因隋丽未能支付租金、物业管理费、推广费等，且自2017年10月9日起擅自停业至今，构成严重违约，故自该通知送达之日起双方间的《台北风情街商铺租赁合同》正式解除，隋丽应在收到本通知之日起7日内恢复商铺原状、返还并结清相关费用、承担违约责任、赔偿损失。该通知寄往青浦区某地址，显示“2018年4月29日他人收富友收件宝”。2019年1月，保利佳公司诉至法院。因隋丽无法送达，法院采公告方式向隋丽送达诉状副本等诉讼文书，视隋丽于2019年8月26日收到。保利佳公司为本次诉讼支付律师费18,000元。一审审理中，保利佳公司陈述：台北风情街商场系新开业商场，商业环境及经营状况不太好，隋丽承租案涉商铺后从未付过租金。案涉商铺自2017年10月9日停业后一直为关闭状态，目前仍存放有承租人的桌椅、餐具、厨房设备等。隋丽已支付的租赁保证金101,600元及物业保证金78,900元，应按照双方租赁合同第十三条之规定予以没收。2016年7月至2018年4月，隋丽共支付推广费3,160元。电表情况说明上商户确认一栏有隋丽一方的店长签字，但不知其姓名。一审法院认为，《台北风情街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，保利佳公司依约履行了合同义务，但隋丽未能支付租金、物业管理费等费用，显属违约，保利佳公司可据此解除租赁合同。保利佳公司要求法院确认双方合同于2018年4月29日解除，但该解除通知寄送至青浦区某地址无任何依据，且物流信息显示他人收，故法院难予确认。而本案诉状可视为解除通知，诉状副本公告送达当天即2019年8月26日为合同解除之日。合同解除后，隋丽应于2019年9月2日前将案涉商铺返还给保利佳公司，但隋丽至今未能返还，对此应承担返还之责。虽然隋丽未能向保利佳公司交还房屋，但保利佳公司作为出租人，亦有在合理期限内及时解决纠纷并收回房屋以避免损失扩大的义务。本案中，台北风情街有物业部门，保利佳公司对案涉商铺是否处于正常经营应属明知，在隋丽长期不能支付租金，且于2017年10月停业后未及时恢复营业的情况下，再结合案涉商铺里仅遗留有桌椅等物品之状况，保利佳公司理应及时处理案涉纠纷并收回房屋。但考虑到保利佳公司难以在短时间内认识到隋丽确实不再恢复营业，亦不能要求保利佳公司在较短时间内判断双方间的租赁合同不宜继续履行，故应当给予保利佳公司合理的处理及收房期限。结合保利佳公司于2018年4月25日寄送《解除通知》这节事实，法院认为应于同年6月底前自行收房，在此期间隋丽仍应按约定标准支付租金及物业管理费。在此之后，保利佳公司一直未及时收房，且直至2019年1月才向法院提起诉讼，严重怠于行使权利，导致损失扩大，故对其再行主张占用费、物业管理费的请求，不予支持。关于租金、物业管理费。保利佳公司实际于2016年5月24日将案涉商铺交于隋丽，根据双方租赁合同第四条、第六条之约定，应自2016年5月24日起计算物业管理费及其他费用，并自2016年7月24日起计算租金。关于租金，法院综合考虑到案件实际情况后酌定，至2018年6月底隋丽需支付570,000元。关于物业管理费，考虑到案涉商铺已于2017年10月停业，再结合前文分析及认定，法院酌定至2018年6月底隋丽需支付500,000元。关于违约金(补偿金)，本案合同解除系隋丽违约所致，故隋丽应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁保证金和物业管理费保证金及基本租金总和30%的违约金等，保利佳公司自愿按照3个月的租金主张违约金100,863元，法院认为尚属合理，应予支持。但保利佳公司同时要求没收租赁保证金及物业管理费保证金，对此法院认为，双方合同虽有关于没收保证金的约定，但考虑到保利佳公司的实际损失情况及已支持违约金的认定，法院确认租赁保证金可予没收，但物业管理费保证金不可没收。为减少当事人诉累，法院认为应一并处理，用以抵抗隋丽拖欠的其他费用。关于推广费、水费、电费、餐厨垃圾清运费、装修垃圾清运费、律师费。其中推广费，双方约定为每月500元，保利佳公司主张自2016年7月1日至2018年4月29日，扣除其认可隋丽已支付的3,160元，隋丽仍应支付7,823元。其中水费，合同虽约定由隋丽承担，但保利佳公司却未能提供相应证据，故对该请求不予支持。其中电费，保利佳公司提供的电表情况说明上商户确认一栏，保利佳公司不能说明具体的签名人，亦不能证明该签名人与隋丽的关系，故该证据法院难以采信，对该请求法院亦不予支持。其中餐厨垃圾清运费，保利佳公司提供的登记表上部分未有签名，部分虽有签名，但保利佳公司未能证明该签名人与隋丽的关系，故该证据法院亦难以采信，对该请求法院亦不予支持。其中装修垃圾清运费，租赁合同及《租户装修手册》均有明确记载，保利佳公司的该主张于法有据，法院予以支持。其中律师费，租赁合同有明确约定，保利佳公司的该诉请，法院亦予以支持。隋丽经法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。一审法院作出判决：一、上海保利佳房地产开发有限公司与隋丽就上海市嘉定区白银路台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2019年8月26日解除；二、隋丽应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)返还给上海保利佳房地产开发有限公司；三、上海保利佳房地产开发有限公司有权没收隋丽支付的租赁保证金101,600元；四、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司2016年7月1日至2018年6月底期间的租金570,000元；五、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司2016年7月1日至2018年6月底期间的物业管理费421,100元(已扣除物业管理费保证金78,900元)；六、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司推广费7,823元；七、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司装修垃圾清运费15,791元；八、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司律师费18,000元；九、隋丽应于判决生效之日起十日内支付上海保利佳房地产开发有限公司违约金(补偿金)100,863元；十、上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，保利佳公司与隋丽签订的《台北风情街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。案涉合同约定“本合同双方当事人发出的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。”但乙方(隋丽)处仅记载了电话XXXXXXXXXXX，因保利佳公司并未提供证据充分证明其解除通知所寄往的青浦区某地址系隋丽本人确能收到的地址，故本院认同一审法院将一审诉状副本公告送达当天(2019年8月26日)认定为合同解除之日。虽隋丽未按约返还案涉商铺并办理交接手续，但保利佳公司作为商铺出租人亦有在合理期限内主动收回商铺，即防止损失扩大之义务。一审法院结合具体案情，酌定2018年6月底为保利佳公司应自行收回案涉商铺之日合法合理，并无不当。故保利佳公司关于隋丽应支付其相应租金，以及至案涉商铺实际返还之日止的占有使用费、物业管理费的上诉主张，本院不予支持。至于保利佳上诉所称隋丽应当支付的水费、电费、餐厨垃圾清运费，本院认为，一审法院对其提交凭证的证明力具体进行了分析认定，合法适当，本院予以认同，故不再逐一赘述。综上所述，保利佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,953元，由上诉人上海保利佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 徐 江二〇二〇年六月十五日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……