江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民再32号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：薛文雯，女，1995年6月13日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：季正娟，江苏乐助律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹恩香，女，1972年9月25日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区，系薛文雯母亲。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：池明，男，1968年3月23日出生，汉族，户籍地在扬州市广陵区。再审申请人薛文雯因与被申请人池明排除妨害纠纷一案，不服本院（2018）苏10民终1656号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月1日作出（2019）苏10民申73号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。再审申请人薛文雯委托诉讼代理人季正娟、曹恩香，被申请人池明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛文雯申请再审称，1、丹阳市亨通典当有限责任公司扬州分公司（以下简称亨通典当行）于2018年8月29日出具的《情况说明》，属于新证据，该证据能够证明薛文雯是买房人，因案涉房屋被法院查封，所以池明才带领曹某,4到亨通典当行缴纳1万元费用，用于解除对池明出售的案涉房屋的查封。同时，佐证池明的房屋设定有抵押。2、原审法院未尽到审查全案事实的义务。原审中，池明未能就曹某,4向亨通典当行、北京建成永亿投资咨询有限公司扬州分公司（以下简称建成扬州公司）履行还款义务作出合理说明。因此，申请人支付的40万元款项就是房款。综上，请求撤销扬州市中级人民法院（2018）苏10民终1656号民事判决，改判支持薛文雯一审诉求。池明辩称，薛文雯没有给付本人购房款，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。薛文雯向一审法院起诉请求：1.池明搬出扬州市石塔南街石塔桥南新村23幢101室房屋；2.本案诉讼费用由池明承担。一审查明：2015年2月9日，薛文雯（乙方、受让方）与池明（甲方、转让方）签订《房地产买卖契约》（编号：扬广契20150209025），约定甲方自愿将坐落在石塔桥南新村23幢101室、建筑面积60.86平方米的房地产中全部份额的产权以40万元的价格出售给乙方，双方同意于2015年2月9日前办理上述房地产转移登记申请手续，乙方需在2015年2月12日前以现金的形式付清全部款项，双方同意于2015年2月12日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。现薛文雯已取得了涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。对有争议的证据和事实，一审认定如下：关于薛文雯是否已经付清40万元购房款的事宜，薛文雯述称因池明与亨通典当行之间有债权债务纠纷，池明便将涉案房屋抵押给亨通典当行，薛文雯遂按照池明的指示将39万元购房款汇入案外人池某,4的账户、将1万元现金直接交付给亨通典当行以证实履行了购房款交付义务；池明辩称涉案房屋没有抵押给亨通典当行，其不清楚池某,4的身份，更没有要求薛文雯将购房款打入池某,4的账户，池某,4也没有向其转交上述款项。薛文雯提供了向池某,4账户汇入39万元的交易明细清单显示的汇入日期为2015年1月8日，1万元的交付日期同为2015年1月8日，这早于薛文雯与池明签订《房地产买卖契约》的时间即2015年2月9日；薛文雯陈述应池明指示要求将购房款汇入池某,4的账户，但未提交证据予以证明；本案中薛文雯提供的证据不足以证明向池某,4账户汇入的39万元、交付给亨通典当行的1万元与薛文雯向池明交付案涉房屋全部购房款有直接关联，故对薛文雯述称已经付清全部40万元购房款的意见不予采纳。一审认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《房地产买卖契约》约定：买方需在2015年2月12日前付清全部款项给卖方，卖方需在2015年2月12日前将案涉房地产正式交付给买方。故双方应当同时履行上述各自义务。本案中，在薛文雯提供的证据不足以证明其已经付清40万元购房款的情况下，池明有权行使同时履行抗辩权，拒绝薛文雯要求其搬离涉案房屋的履行要求。综上所述，薛文雯要求池明搬出涉案房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院难以支持。遂判决：驳回薛文雯的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由薛文雯负担。薛文雯不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清。薛文雯已提供证据证明其系涉案房屋的合法所有权人。薛文雯提供的亨通典当行出具的《收条》明确载明1万元的用途，薛文雯将39万元汇入案外人账户系因池明与他人之间存在债权债务关系，故薛文雯实际已付清房款。2、一审法院适用法律错误。法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。综上，请求二审法院查明事实，依法支持薛文雯的诉讼请求。二审期间，薛文雯提交建成扬州公司出具的《说明》一份，证明该公司收到薛文雯替池明还款的39万元整，其中借贷35万元，利息4万元。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。二审认为，薛文雯在本案中的诉求是排除妨害，其以涉案房屋的不动产物权登记人，主张池明让出涉案房屋。薛文雯提供了亨通典当行出具的《收条》明确载明1万元的用途，另39万元汇入案外人池某,4账户，以证明其已支付购房对价。对此，池明辩称，薛文雯未付清《房地产买卖契约》中约定的40万元购房款，故未将涉案房交付薛文雯。从薛文雯的诉求及池明辩称理由剖析，薛文雯请求权的基础法律关系应为房屋买卖关系，即薛文雯系通过房屋买卖关系取得涉案房的所有权。2015年2月9日，薛文雯与池明签订的《房地产买卖契约》（编号：扬广契20150209025），约定池明将石塔桥南新村23幢101室、建筑面积60.86平方米的房屋以40万元的价格出售给薛文雯，双方于2015年2月9日前办理上述房地产转移登记申请手续，薛文雯需在2015年2月12日前以现金的形式付清全部款项，双方于2015年2月12日前由池明将上述房地产正式交付给薛文雯。上述《房地产买卖契约》双方当事人约定了三个主要内容，一是薛文雯向池明支付购房款40万元，二是池明向薛文雯交付涉案房屋，三是办理涉案房屋的产权过户。现薛文雯已取得了涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。薛文雯向案外人支付的40万元购房款，是否应认定为依房地产买卖契约向池明履行了支付房款的义务。关于此点，薛文雯没有证据表明系池明要求薛文雯向案外人支付40万元购房款，同时也无证据表明事后得到池明的追认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从法律层面讲，本案是权属与基础法律关系即房屋买卖有争议，具体讲就是基础法律关系房屋买卖契约有无履行完毕，薛文雯有无支付约定的40万元购房款。如果在本案中薛文雯有证据证明向池明支付了约定的40万元购房款，其诉求应予支持。如不能则可待基础法律关系房屋买卖契约争议解决后，再行主张权利。综上，薛文雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人薛文雯负担。薛文雯仍不服，向本院申请再审。本院经审查认为，薛文雯的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定情形，经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月1日作出（2019）苏10民申73号民事裁定，本案进入再审。本院再审期间，当事人围绕再审请求进行举证质证。薛文雯结合一、二审以及再审提供的证据，综合举证如下：证据一：1.2015年1月8日亨通典当行出具给曹某,4的《收条》（一审提交）；2.2018年8月29日亨通典当行出具的《情况说明》（再审提交）。该组证据证明案涉房屋在池明与亨通典当行发生诉讼时被查封，2015年1月8日池明带领曹某,4来该单位交纳拖欠的1万元诉讼费后，该单位申请法院解封了案涉房屋的事实。证据二：1.2015年1月8日亨通典当行申请函；2.（2013）扬邗民初字第3108号民事调解书；3.2013年3月5日池明与亨通典当行签订的《典当协议》（再审中提交）。该组证据证明池明于2013年3月5日以案涉房屋作抵押向亨通典当行借款，2013年11月亨通典当行向法院起诉池明还款，并与其达成调解协议书，由池明支付诉讼费1万元的事实。2015年1月8日亨通典当行向法院申请解封的事实。证据三：2015年1月8日曹某,4农业银行网银转账记录（一审提交），证明曹某,4通过网银的方式向池某,4农行账户转账39万元的事实。证据四：2015年1月8日建成扬州公司出具给曹某,4的《说明》（二审提交），该证据书写在池明《土地使用权证》复印件背面，证明该还款是为了替池明解除案涉房屋的抵押。证据五：原池明持有的房屋产权登记证（再审提交），证明当时抵押给刘爱琴的房屋于2015年1月8日解押的事实。证据六：曹恩香与池某,4的聊天记录（再审提交），证明池某,4告知曹恩香，池某,4本人农行账户上显示曹某,4汇入39万元后又转账给刘爱琴10万元的事实。证据七：《房地产买卖契约》、销售不动产发票及契税发票（一审提交），证明案涉房屋的成交价为40万元，薛文雯缴纳了相关税费。证据八：《房屋所有权证》《土地使用权证》（一审提交），证明薛文雯系案涉房屋的所有权人。证据九：建成扬州公司工商档案（再审提交），证明该公司的法定代表人系叶恒意，佐证池明之前庭审中所陈述的向该公司借款，借钱给他的是一位叶姓人员。证据十：（2018）苏1002民初6030号民事案件相关诉讼材料，诉状、证据及（2018）苏1002民初6030-1号民事裁定书（再审提交）。该组证据证明池明依据（2018）苏10民终1656号民事判决书，将40万元的房款作为债权转让给杨顺俊、花伟，杨顺俊、花伟向薛文雯主张支付40万元及利息等事实，该案已裁定中止审理。证据十一：2015年1月8日曹某,4取现金2万元的银行流水，证明2015年1月8日曹某,4支付给亨通典当行1万元款项来源。证据十二：证人证言。薛文雯在再审期间申请证人郑某,4、曹某,4、池某,4出庭作证。证人郑某,4主要陈述：其是亨通典当行工作人员。池明与亨通典当行借款80万元，因池明未还款，故形成（2013）扬邗民初字第3108号案件，诉讼后法院依法查封了池明案涉房屋，该案最终达成调解以调解书结案。池明还差1万元诉讼费没有给。2015年1月8日池明带着一曹姓女士到单位二楼办公室，由曹女士交了1万元现金，其出具收条，同时出具解封申请给池明，郑某,4当庭指认曹女士即曹某,4。证人曹某,4主要陈述：其系薛文雯姨妈，经其丈夫胡朝军一朋友介绍池明要卖学区房。因薛文雯上大学、妹妹曹恩香出差，就委托她操办买房事情。因案涉房屋存在官司，池明于2015年1月8日带着她先后到亨通典当行和建成扬州公司，分别交了1万元现金给亨通典当行以及在建成扬州公司二楼通过电脑网银转账39万元给建成扬州公司，亨通典当行和建成扬州公司分别出具条子。在买卖案涉房屋之前，薛文雯与池明以及与亨通典当行、建成扬州公司均无债权债务关系。办理房产过户手续时，有她、胡朝军、池明、薛文雯以及中介公司人员一起去房管局办理。证人池某,4主要陈述：其是建成扬州公司的业务员，因为池明经常去建成扬州公司找公司法定代表人，所以见过池明，但与其不熟。建成扬州公司员工在公司上班时，公司规定让每个业务员去不同的银行办理银行卡，这张卡虽然是以员工的名义办理，但放在公司给会计许洪扬使用，所有人都不知道密码，也没有手机银行。建成扬州公司是一个大的中介公司，借款合同是出借人和借款人之间签订，建成扬州公司只是作为第三方收取1个点的费用，还款都是由建成扬州公司的会计许洪扬负责。签订的合同系由建成扬州公司提供的固定合同，有建成扬州公司的水印，借款抵押时房管局应有备案。对于曹某,4于2015年1月8日转账39万元到其农行账户以及当天转账10万给刘爱琴的事情不知情，因为银行卡办理后并不在其手中保管，故无论出账、进账均不清楚。此前与曹某,4不认识，是薛文雯母亲找到她后打了农行的明细才知道这个事情。池明对上述证据的质证意见：对申请人提交的证据除了证据六、证据十一，与本案没有关联外，对其他证据的真实性均无异议。对于案涉房屋出卖时抵押给刘爱琴、因诉讼被法院查封以及与建成扬州公司存在借贷关系的事实均没有异议，但认为薛文雯所提交的证据不能证明其已给付案涉房屋的购房款，1万元系其本人给付。池明在一审、二审以及再审期间均未提交证据。本院通过举证质证，对证据作如下认定：除证据六外，薛文雯提交的其他证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院对其证明力予以确认。本院再审查明：因池明欠亨通典当行借款，亨通典当行向扬州市邗江区人民法院提起诉讼。诉讼中，法院依法查封了池明的案涉房产。后双方达成调解协议，扬州市邗江区人民法院作出（2013）扬邗民初字第3108号民事调解书。另，池明持有的房屋产权证上显示，案涉房屋已抵押给刘爱琴。2015年1月8日，池明与薛文雯姨妈曹某,4去亨通典当行，由曹某,4向亨通典当行给付现金1万元，亨通典当行于当日出具“今收到池明诉讼费1万元及同意撤押池明房产（石塔新村23-101）”的收条。同时，亨通典当行出具案涉房屋解封申请交予池明。随后，池明与曹某,4到建成扬州公司，由曹某,4通过农行网银转账给建成扬州公司职员池某,4的银行卡账户39万元。建成扬州公司经办人在池明的《土地使用权证》复印件背面书写说明“今收到池明还款叁拾玖万元整（其中借贷35万元，利息4万元）特此说明”，并交给曹某,4。曹某,4持有1万元以及39万元的收条原件。同日，池明到房产管理部门办理了解除与刘爱琴的抵押手续。2015年2月9日，池明、薛文雯、曹某,4、胡朝军、房产中介人员一起去房产管理部门办理产权过户登记手续。薛文雯与池明签订编号为扬广契20150209025《房地产买卖契约》，约定池明自愿将坐落在石塔桥南新村23幢101室、建筑面积60.86平方米的房地产中全部份额的产权以40万元的价格出售给薛文雯，双方同意于2015年2月9日前办理上述房地产转移登记申请手续，薛文雯需在2015年2月12日前以现金的形式付清全部款项，双方同意于2015年2月12日前由池明将上述房地产正式交付给乙方。薛文雯交清了契税，池明与薛文雯办理了过户手续，薛文雯即取得涉案房屋的房屋所有权证。2015年2月15日，薛文雯取得案涉房屋的土地使用权证。本案争议焦点为薛文雯主张池明迁让案涉房屋有无事实和法律依据。本院再审认为，薛文雯主张池明迁让案涉房屋有事实和法律依据。理由如下：一、从物权变动的效力看，本案系基于房屋买卖合同而引发的物权变动的纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产物权变动以登记要件主义为一般原则，不动产物权因法律行为而发生变动应符合当事人有处分权、物权变动意思表示真实以及在国家主管机关履行登记手续的条件。本案案涉房屋在薛文雯与池明签订《房地产买卖契约》前，登记在池明名下，池明具有处分权。薛文雯与池明签订《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。薛文雯已经取得了案涉房屋的权属证书，其享有涉案房屋的物权，有权要求池明迁让出案涉房屋。二、从房屋买卖合同的履行看，薛文雯已经实际履行给付案涉房屋价款的给付义务。首先，诉讼中，池明承认在案涉房屋买卖之前与薛文雯及曹某,4之间无任何债权债务关系，而与亨通典当行、建成扬州公司之间存在债权债务关系，与刘爱琴之间存在抵押关系。薛文雯与亨通典当行、建成扬州公司无债权债务关系。其次，池明出售的案涉房屋上设定有抵押和法院查封。池明于2015年1月8日与曹某,4至亨通典当行交付1万元现金用于解封以及到建成扬州公司转账39万元用于解除涉案房产的抵押，上述事实，池明并无异议，且有收条、情况说明、证人证言予以证实，上述证据达到了民事证据高度盖然性的证明力，能够证明薛文雯通过为池明偿还债务的形式给付房款的事实。最后，池明辩称没有收到薛文雯的房款，上述款项与本案无关的理由，不能成立。一方面池明没有证据证明薛文雯与亨通典当行以及建成扬州公司之间存在债权债务关系，另一方面，池明辩称薛文雯为其偿还上述款项并非案涉房款，其既未提供反驳证据，亦未作合理解释，对其抗辩理由本院不予采纳。综上所述，薛文雯已经实际给付案涉房款，其再审理由成立，池明应当交付房屋给薛文雯。因再审中薛文雯提供新证据，致一、二审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏10民终1656号民事判决和扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初322号民事判决；二、池明于本判决生效之日起三十日内搬出扬州市广陵区石塔南街石塔桥南新村23幢101室，将涉案房屋交付给薛文雯。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由池明负担。本判决为终审判决。审 判 长 何培祥审 判 员 周 涛审 判 员 朱 纲二〇二〇年六月十一日法官助理 刘慧云书 记 员 喻彬蓉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。