上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2403号上诉人（原审原告）：牛永超，男，1971年8月1日生，汉族，住安徽省寿县。上诉人（原审原告）：张道齐，男，1968年6月23日生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：韩海鹏，男，1981年7月8日生，汉族，户籍地浙江省杭州市滨江区，现住浙江省杭州市滨江区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：袁源，上海市信本律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海日升制衣有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路799号4幢11层102室。法定代表人：陈丽凤，总经理。委托诉讼代理人：卫金龙，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人牛永超、张道齐、韩海鹏(以下简称牛永超等人)因与被上诉人上海日升制衣有限公司（以下简称日升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初16069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛永超等人上诉请求：撤销一审判决，改判支持牛永超等人一审的诉讼请求。事实和理由：2018年11月30日租赁房屋一楼开设之门被砌墙封门的事实已由一审判决予以认定，故租赁合同事实上已无法履行。一审认为牛永超等人并未能举证证明因房屋的性质而被政府相关职能部门责令停止经营，但根据上海市奉贤区西渡街道社区管理办公室出具的《关于XX公路XX号西面一号楼一楼被砌墙封门的依据》和《西渡街道街面和主干道违法违规行为整治告知书》，已明确证明租赁房屋被砌墙封门系因该房屋不可用作商业用途，日升公司向牛永超等人出租系争房屋时隐瞒了该事实。牛永超等人于一审中已提供证据证明被封之门目前仍旧被封且已导致牛永超等人遭受巨大经济损失，合同目的无法实现的客观事实。一审程序存在瑕疵，属于程序不合法。综上，请求二审法院支持牛永超等人的上诉请求。日升公司辩称：不同意牛永超等人的上诉请求。日升公司出租给牛永超等人的房屋原本并非每间都有门，牛永超等人承租后为自己的利益擅自破墙开门，改造成每间开门，改变了原有的状况，故被政府相关部门执行恢复原状，此与日升公司没有关系，对双方租赁合同的履行毫无影响。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。牛永超等人向一审法院起诉请求：1、判令解除牛永超等人与日升公司于2015年6月29日签署的《房屋租赁合同》；2、判令日升公司退还牛永超等人房屋租赁保证金150,000元；3、判令赔偿牛永超等人房屋装饰费3,504,000元；4、判令返还牛永超等人自2018年9月7日起至2019年9月30日期间的租金394,378.08元。一审法院认定事实如下：2015年6月29日，牛永超等人与日升公司签订《房屋租赁合同》，约定：牛永超等人向日升公司承租位于奉贤区XX公路XX号（现变更为：XX公路XX号）西面1号房屋第一、二层，面积为1,500平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止，前三年每年租金为700,000元；第四、五年每年租金为742,000元；第六、七年每年租金为786,520元；第八年租金为833,711.20元；租金支付方式为先付后用，第一期租金于签约之日支付一年的租金（首付额），以后于每年9月1日前支付1年的租金；合同签订日支付保证金350,000元，日升公司于2017年10月1日退还保证金200,000元，剩余150,000元保证金到合同届满。同日，双方还签订《补充协议》，对房屋内可移动物品、酒水等库存物品的处理，以及前承租人事宜的处理进行了约定。签约后，双方依约履行合同。2015年10月1日，日升公司向牛永超等人出具《转租证明》，同意XX公路XX号1幢楼底层楼面转租给他人做商业用途。嗣后，牛永超等人将系争租赁房屋一楼部分分别转租于数人，并将各次承租人承租房屋破墙开门。2018年9月7日，日升公司向牛永超等人发出《紧急通知》，言明：因西渡街道对轻轨5号线沿线统一规划要求，自下周起，对沪杭公路沿街所有门面户作封正门（改为封闭式玻璃窗）开后门处理。2018年10月、11月，奉贤区西渡街道城市管理综合执法工作联席会议办公室出具《西渡街道街面和主干道违法违规行为整治告知书》，告知系争租赁房屋一楼转租的各经营户，发现你（单位）存在“不得擅自搭建建筑物、构筑物，以及破墙开店等破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等违法违规行为”，限期自行整改。逾期不改正的，执法部门将开展联合执法整治。2018年11月30日，系争租赁房屋一楼开设之门被砌墙封门。2019年7月1日，上海市奉贤区西渡街道社区管理办公室出具《关于XX公路XX号西面一号楼一楼被砌墙封门的依据》，载明：根据《上海市城市管理行政执法条例》第二章中第八条：依据城乡规划和物业管理方面的法律、法规和规章的规定，按照市人民政府确定的职责分工，对擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为和物业管理区城内破坏房屋外貌的违法行为实施行政处罚。根据《西渡街道街面和主干道违法违规行为整治告知书》中第三条不得擅自搭建建筑物、构筑物，以及破墙开店等破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等违法违规行为。根据以上条例及告知书，XX公路XX号西面一号楼一楼原为企业厂房，并非商业用房，业主将原有厂房分割出18间门面分租给各类经营户，属违法违规行为，在街道告知房东及各经营户后，该房东将其中4间门面自行封闭，剩余门面在房东、租户与街道达成意见共识的情况下由街道联合城管西渡中队、西渡市场所等各部门对其进行砌墙封门，11月30日因天气原因未能及时整治完，同时由于其中两家店主对封门存在争议，因此在与对方协商一致后，于12月17日对剩余的门店进行封门。在进行砌墙封门时考虑到安全等各方面因素，街道对门面进行全封闭砌墙，在后期如房东、租户有需求，可自行对墙面进行开窗、外墙进行美化。一审另查明，系争租赁房屋产权人为日升公司，土地用途为工业。上海市奉贤区规划和土地管理局南桥所出具过多份证明，同意系争房屋暂作商业用房。牛永超等人承租的二楼旅馆尚在经营之中。一审法院认为，牛永超等人与日升公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。现牛永超等人主张日升公司隐瞒房屋性质不能作商业用途，致房屋一楼被封门，合同目的无法实现，故而请求解除合同。根据查明的事实，房屋一楼经日升公司同意由牛永超等人转租，虽然房屋的土地用途为工业性质，但经相关政府职能部门同意暂作商业用途，牛永超等人主张日升公司隐瞒事实一节一审法院不予认定。纠纷引发的事由是各转租人所开设的门口被砌墙封闭，其原由是破坏房屋外貌，牛永超等人并未能举证证明因房屋的性质而被政府相关职能部门责令停止经营；况且，牛永超等人将房屋出租给日升公司之初，被封之门本就未开设，难以说明门被封后就无法作商业经营，就无法实现合同目的，因此牛永超等人的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于其余诉讼请求，鉴于一审法院对解除合同不予支持，则丧失的请求基础，一审法院一并不予支持。一审法院审理后，于2019年12月31日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回牛永超、张道齐、韩海鹏的全部诉讼请求。案件受理费39,187元，由牛永超、张道齐、韩海鹏负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，牛永超等人向日升公司租赁奉贤区XX公路XX号（现为XX公路XX号）西面1号房屋第一、二层，双方为此签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。牛永超等人主张日升公司系故意隐瞒房屋土地用途为工业性质的事实，并无证据予以证明，何况系争房屋经相关政府职能部门同意暂作商业用途，故本院对牛永超等人该项主张，不予采信。因系争房屋第一层的转租部分破墙开门而被相关部门要求限期整改，后被强制砌墙封门。鉴于日升公司将系争房屋第一层出租给牛永超等人时，被封之门原本就未开设，故牛永超等人现主张第一层被封门后无法作商业经营，并无事实依据，其以此要求解除合同，缺乏法律依据。同时，牛永超等人承租二层所开设的旅馆，现仍在经营中，故牛永超等人以双方合同目的无法实现，主张解除其与日升公司签订的房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案一审审理程序符合法律规定，并无不当。综上所述，牛永超等人的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,187元，由上诉人牛永超、张道齐、韩海鹏共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月八日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……