杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1725号 原告：杭州杨家村经济合作社，住所地杭州市下城区石桥路308号。 法定代表人：王天才。 委托诉讼代理人：施晓聪，合作社工作人员。 被告：杭州西狗国际贸易有限公司，住所地浙江省杭州市下城区长城街22号212室。 法定代表人：林峻。 委托诉讼代理人：张森吉，浙江圣港律师事务所律师，特别授权。 原告杭州杨家村经济合作社（以下简称“杨家合作社”）为与被告杭州西狗国际贸易有限公司（以下简称“西狗公司”）租赁合同纠纷一案，于2020年3月30日向本院起诉，本院于同日立案后，依法适用简易程序，由审判员杜建平独任审理，并于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人施晓聪、被告委托代理人张森吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨家合作社向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年11月22日签订的关于杭州市下城区长城街22号东侧30亩土地的《租赁协议》，被告将租赁的土地恢复原状并退还给原告；2、请求判令被告按照《租赁协议》约定的租金标准支付原告自2019年12月1日起至租赁的土地恢复原状退还给原告之日止的租金（暂计算至2020年3月31日止的租金为636693.7元）；3、请求判令被告自2019年11月1日起，以逾期未付的租金636693.7为基数，按照日千分之一向原告支付至该租金全部付清之日止的滞纳金；（暂计算至2020年3月31日止的滞纳金96777.4元）；4、请求判令被告支付违约金955040.5元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。 事实和理由：2016年11月22日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：被告因经营需要向原告承租位于中国杭州跨境电子商务产业园（下城区东侧场地30亩，用途为停车等相关服务，租期为8年，租金一年一付，先付后用，每年租金须提前一个月支付；被告逾期支付租金的，原告有权立即解除协议，并由被告承担违约责任。但被告于2019年11月逾期支付租金，按照合同约定，原告有权解除合同。并由被告承担违约责任。根据《租赁协议》约定，被告应当于2019年11月1日向原告支付下一年度（2019年12月1日至2020年11月30日）的租金1910081元，但至原告提起本案诉讼之日，虽经原告多次催讨，被告仍未支付该年度租金，被告已经严重违约。为维护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特来起诉，望判如所请。 被告西狗公司辩称：第一，被告认为被告没有欠付原告租金，也不需承担相应的违约责任。被告于2016年11月18日支付了第一年的租金1650000元，于2017年12月1日支付的第二年的租金1732500元，于2018年12月10日支付第三年租金1819125元，至此前三年租金被告已全额支付。案涉租赁协议第五条约定乙方向甲方支付本合同履行及复原保证金1000000元人民币，用于保证乙方履行租赁场地上财产完整以及合同内容。该笔保证金被告于2017年2月23日向原告支付，自2019年12月1日起，被告虽未向原告支付租金，但租赁协议明确约定，该笔1000000元保证金系用于保证被告对案涉租赁协议的履行。被告该笔款项支付给原告，应视为对被告履行租金的担保，在被告未支付租金时，原告应在保证金中扣除相应的金额。因此，即便原告向被告主张权利，也只能向被告主张填补保证金的权利，而并非主张租金。截止原告起诉之日，被告支付的保证金仍足以支付案涉租赁协议约定的租金，原告也从未向被告主张过填补相应的保证金。租赁协议第一条约定滞纳金的主张条件为乙方欠付租金。第十一条约定，如乙方未按照本协议约定支付租金、水电费、卫生费等相关费用，或违反本协议约定，擅自转租，擅自改变经营范围，擅自搭建建筑物、违反本协议任何规定的，甲方有权立即解除与乙方的合同，同时乙方必须向甲方支付6个月租金作为违约金。因本案中，被告并未欠付相应的租金，也没有其他的违约情形。根据租赁协议的约定，无需承担相应的滞纳金和违约金违约责任。第二点是原告无权解除案涉的租赁协议。租赁协议第二条约定案涉租赁场地系用于停车场及相关服务等，甲方积极配合乙方在改装过程中提供各项书面资料及对接工作。乙方在经营过程中，不得影响居民生活，不得转租，否则甲方有权按照合同第十一条之规定，追究乙方的违约责任。被告对于案涉租赁场地，仅进行了停车场以及相关的服务规划，未有其他改建，且案涉场地租赁前的原状基本一致。被告没有欠付原告的租金，也没有其他的违约情形。原告无权解除案涉的租赁协议。 原告杨家合作社为证明其主张提交以下证据： 1、租赁协议书1份，证明原告与被告约定租赁的事实。 2、催收函1份，证明原告向被告追讨租金的事实。 3、照片，证明原告向被告追讨租金的事实。 被告西狗公司提交以下证据： 1、收款收据一份，证明被告于2017年2月23日向原告缴纳保证金100万的事实。 2、电子银行业务回单一份，复印件，证明被告于2016年11月18日向原告支付第一年租金1650000元，于2017年12月1日向原告支付第二年租金1732500元，于2018年12月10日向原告支付第三年租金1819125元的事实。 被告西狗公司对于原告提交的证据1的证据三性无异议，予以认可，对证据2因被告并未收到律师函，故认为其不能作为证据，催收函载明的内容与事实不符，且租金金额有误，与原告诉请金额不符，对证据3，由于未能提供证据原件，无法核实，故不予认可其证明效力。原告对于被告提交的两份证据，均予以认可，对于被告需要证明的付款时间及金额无异议。上述证据，经双方核对及质证，本院对于原告提交的证据1及被告提交的证据1、2均予以认可，其真实、合法，能够证明案件的相关事实，本院予以确认其证明效力并在卷佐证。对于原告提交的证据2，因无法证明被告已收到催收函，证据3无法提供原件核对，本院不予认定其证据效力。 经双方陈述及举证质证，本院查明事实如下： 2016年11月22日，西狗公司与杨家合作社签订《租赁协议》，约定西狗公司因经营所需，向杨家合作社承租中国（杭州）跨境电子商务产业园下城园区东侧30亩土地。租赁期限为：捌年，自2016年12月1日至2024年11月30日。场地面积30亩，每亩第一年租金55000元，总计第一年场地租金1650000元。租金从第二年起每年递增5%。支付方式为一年一付，先付后用，第一期租金于合同起始日前付清，以后年度租金提前一个月支付，不得拖欠，否则乙方按照拖欠金额的日千分之一支付违约滞纳金。本合同签订之日起三日内，西狗公司向杨家合作社支付本合同的履行及复原保证金100万元人民币，用于保证西狗公司履行租赁场地上财产完整以及合同内容。如西狗公司未按照本协议约定支付租金、水电费、卫生费等相关费用，或者违反本协议约定擅自转租、擅自改变进行范围、擅自搭建建筑物，或者违反本协议任何规定的，甲方（杨家合作社）均有权解除合同，同时西狗公司必须向甲方（杨家合作社）支付6个月租金（当年租金）作为违约金。 西狗公司已经将前三年的租金足额支付，即2019年11月30日前的租金已经全部付清。且西狗公司已经按照租赁协议支付给杨家合作社保证金1000000元。 本院认为，西狗公司与杨家合作社签订的涉案《租赁协议》，是双方真实意思表示，内容明确，且不悖法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。上述协议签订后，杨家合作社将协议所涉土地交予西狗公司，西狗公司已实际使用该承租土地，但租金仅支付至2019年11月30日，此后的租金未予以支付。根据协议约定，如西狗公司未按照本协议约定支付租金、水电费、卫生费等相关费用，杨家合作社有权解除合同。现原告杨家合作社请求判令解除案涉《租赁协议》，本院予以支持。对原告杨家合作社要求被告西狗公司将案涉土地恢复原状并退还原告的主张，本院予以支持。因现在案涉土地仍由西狗公司使用，未交还给杨家合作社，考虑到土地恢复原状所需的时间，本院确定为本判决生效之日起三十日内，被告西狗公司应将承租地块恢复原状并归还给原告杨家合作社。对于原告要求被告按照协议约定支付自2019年12月1日至土地退还之日的租金的主张，本院予以支持，按照协议约定的租金金额，截至2020年5月31日被告西狗公司应付的租金为955040.5元。原告主张要求被告支付以未付租金为基数，按照日千分之一计算的滞纳金的诉请，本院认为该滞纳金的计算标准过高，予以调整为年利率12%，截至2020年5月31日已产生的滞纳金为955040.5×12%÷365×212=66565元。关于违约金，原告按合同约定主张违约金金额为6个月的租金，本院认为该违约金标准过高，酌情将违约金金额调整为2个月租金，即318346.8元。对于被告称其依照合同约定支付保证金1000000元，用于保证合同的履行，故其未欠付租金、也不构成违约的答辩意见，本院不予采信。但该1000000元保证金在合同解除后，可以抵扣被告所欠付的租金及滞纳金，且应当按照滞纳金、欠付租金的顺序抵扣，故截至2020年5月31日，该1000000元保证金抵扣滞纳金、租金后，被告西狗公司尚欠租金金额为21605.5元。2020年6月1日至土地实际归还之日止，被告西狗公司应按合同约定的租金标准支付土地占用费，且自2020年6月1日起至实际清偿之日止，按照年利率12%标准承担滞纳金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州杨家村经济合作社与被告杭州西狗国际贸易有限公司于2016年11月22日签订的关于中国（杭州）跨境电子商务产业园下城园区东侧30亩土地的《租赁协议》解除； 二、被告杭州西狗国际贸易有限公司于本判决生效之日起30日内将中国（杭州）跨境电子商务产业园下城园区东侧30亩土地恢复原状并归还给原告杭州杨家村经济合作社，并按《租赁协议》约定的租金标准支付自2020年6月1日至土地实际归还之日止的土地占用费及滞纳金（滞纳金以欠付土地占用费为计算基数，按照年利率12%计算至实际清偿之日）； 三、被告杭州西狗国际贸易有限公司欠原告杭州杨家村经济合作社租金955040.5元、滞纳金66565元，合计1021605.5元（计算至2020年5月31日）。扣除被告杭州西狗国际贸易有限公司缴纳的1000000元保证金后尚欠租金21605.5元，于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州杨家村经济合作社，并承担自2020年6月1日起至实际支付之日止，按照年利率12%标准计算的延期付款滞纳金； 四、被告杭州西狗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州杨家村经济合作社支付违约金318346.8元。 五、驳回原告杭州杨家村经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19997元，减半收取9998.5元，保全申请费5000元，合计14998.5元，由被告杭州西狗国际贸易有限公司负担8766元，原告杭州杨家村经济合作社负担6232.5元。原告杭州杨家村经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州西狗国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杜建平 二〇二〇年六月一日 法官助理 万璐 兼书记员