四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终95号 上诉人（原审张留英）：张留英，女，1966年10月30日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：欧国芳，四川瀛络律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，该公司破产清算组负责人。 委托诉讼代理人：杨渊，四川爱众律师事务所律师。 原审被告：何国燕，女，1969年5月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区，现住四川省邻水县。 原审被告：杨梅，女，1971年12月30日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原审第三人：刘欧，女，1990年3月21日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 上诉人张留英因与被上诉人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）、原审被告何国燕、杨梅、原审第三人刘欧普通破产债权确认纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2020)川1603民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张留英及其委托诉讼代理人欧国芳、被上诉人正大房产公司的委托诉讼代理人杨渊、原审第三人刘欧到庭参加诉讼，原审被告何国燕、杨梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张留英上诉请求:1.撤销一审判决，改判并支持上诉人全部诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认为张留英仅能向何国燕主张权利属于适用法律错误，张留英依法可以选择正大房产公司作为相对人主张权利。正大房产公司以自己名义与张留英订立合同时未透露何国燕，根据《中华人民共和国合同法》第403条第二款之规定，在正大房产公司披露何国燕之后到张留英起诉前，张留英多次到正大房产公司及管理人处主张交房。权利人选择向合同相对人主张权利，正大房产公司应按合同承担相应责任；2.一审法院未认定上诉人张留英已全额支付购房款37.5万元属于事实认定错误。关于张留英现金支付的五万元定金，第三人虽称未收取该5万元定金，但在前锋区法院（2018）川1603民初230号案件中陈述：张留英支付定金5万元属实，她通知正大房产公司财务，由正大房产公司指派人员来收取。由此可见，张留英支付5万元定金确属事实，应当依法认定。 正大房产公司答辩称，张留英的上诉请求及理由不能成立，一审判决事实认定清偿，法律适用正确，应予维持。理由：1.本案实际系何国燕和张留英之间存在房屋买卖合同关系，与正大房产公司没有关系，正大房产公司不是合同相对人；2、张留英上诉称多次到正大公司和破产管理人主张权利，应提交相应的证据予以证实。 刘欧答辩称，她只是履行职务行为，她是代理正大房产公司销售房屋。 杨梅未作答辩。 张留英一审诉讼请求1.判令正大房产公司继续履行与张留英签订的编号为702的《商品房买卖合同》，交付房屋并办理房屋登记；2.判令正大房产公司支付逾期交房违约金60,750元；3.正大房产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月，张留英在“恒立·恒顺星城”售房部看房，通过刘欧购买了“恒立•恒顺星城”6幢1单元10层1号住房，后张留英与正大房产公司签订合同编号为702号的《“恒立•恒顺星城”商品房买卖合同》。约定张留英购买正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”项目6幢1单元10层1号住房，面积115.51平方米，单价3600元/平方米，总金额415,836元；付款方式为一次性付款，在签订本合同当日，买受人支付购房款总额的100%即415,836元；交房时间为2015年12月30日前；逾期交房超过30日的，出卖人应自2015年12月30日的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；还另行约定了其他内容。合同尾部出卖人处加盖有正大房产公司印章，买受人处张留英签名捺印。合同落款时间为2013年12月26日，但不是签订合同的真实时间。2014年1月27日，张留英将购房款32.5万元现金存入刘欧的中国工商银行账户，正大房产公司向张留英出具编号1511803的收据，载明今收到张留英购房款（原收据号1708587）6-1-10-1金额415,836元。当日，刘欧向何国燕转款14.1万元，向杨梅转款20万元。2014年1月29日，刘欧向何国燕转款19万元。庭审中，张留英称其共计交付购房款37.5万元，在其欲购房时交给刘欧5万元现金作为定金，5万元定金出具了收据，但后期交完购房款时5万元收据被收回，出了一个总的收据。刘欧辩称其未收张留英5万元现金，关于张留英实付金额与收据金额不符的问题系正大房产公司与明信公司之间的营销政策，针对不同的付款方式有不同的优惠模式，张留英一次性付款，公司在房款上给了一定优惠，但不能说明具体优惠模式。 同时查明，2012年12月8日，开发商四川广安恒立化工有限公司（以下简称恒立化工）与代理商明信公司就“恒立·恒顺星城”项目营销策划代理和合作事宜签订《营销策划代理合同》，约定由明信公司销售位于前锋镇平桥路地块的“恒立·恒顺星城”项目全部应销售住宅，项目一期电梯和多层销售基准均价为2980元/平方米，2期、3期销售基准均价根据市场情况由双方重新拟定。2012年12月11日，正大房产公司成立。恒立化工与正大房产公司系关联公司。正大房产公司于2013年4月对原广安市前锋镇平桥路75号进行房地产开发，项目名称为“恒立·恒顺星城”，由成都明信房地产营销有限公司销售，刘欧为该销售公司的工作人员。 张留英所购买的“恒立·恒顺星城”6幢1单元10层1号房屋，系恒立化工欠何国燕的往来款（债权）415836元，用正大房产公司的该套房屋抵债给何国燕。2013年12月26日，正大房产公司向何国燕出具编号为1708587的收据，载明今收到何国燕6-1-10-1（购房款）415836元往来款抵房。正大房产公司还用“恒立·恒顺星城”6幢2单元21层6号房屋一套抵债何国燕在恒立化工的往来款（债权）322308元。2013年12月23日，正大房产公司出具编号为1708681的收据，载明收到6-2-21-6购房款322308元（备注：往来款），双方亦签订了《商品房买卖合同》。该房屋后由售楼人员谢明莉以29.1万元价款出售给曾继华，该房转卖给曾继华后，正大房产公司收回了原购房合同、收据，以曾继华为购房人重新签订了《商品房买卖合同》并更换收据。谢明莉收款后，通过银行转入何国燕名下62×××49账户，其中2014年1月29日为2万元、3万元、1万元，2014年2月11日为1.8万元；2014年2月11日转入何国燕名下62×××11账户5万元，合计转给何国燕12.8万元。曾继华与谢明莉、何国燕，第三人正大房产公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院原审受理案号为（2018）川1603民初63号，该案判决被广安市中级人民法院发回重审后受理案号为（2019）川1603民初220号。该案中，何国燕对收到谢明莉、刘欧转款的事实予以认可，但认为刘欧向其转账的19万元应该纳入本案中解决。何国燕表示其不认识刘欧，其享有的二套抵债房是正大房产公司的关联公司负责人王成安排售房部人员代为销售的，她并不认识曾继华与张留英。张留英在本案中表示，其不认识何国燕，在购房时也不知晓其所购买房屋为“抵债房”。 张留英曾于2018年1月31日向前锋区人民法院起诉，要求刘欧、何国燕共同返还张留英购房款375,000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息，前锋区人民法院受理案号（2018）川1603民初230号。经前锋区法院判决后，因刘欧上诉至广安市中级人民法院，广安市中级人民法院裁定撤销原判并发回重审，前锋区法院重新受理案号为（2019）川1603民初442号，张留英在该案中申请撤诉，前锋区法院裁定予以准许。 另查明，2017年6月23日，前锋区法院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，张留英向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认张留英的债权为0。正大房产公司与恒立公司是独立注册的有限责任公司。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、与张留英建立商品房买卖合同关系的合同相对方为何人；二、张留英能否向被告正大房产公司主张权利。 关于与张留英建立商品房买卖合同关系的相对方为何人的问题。恒立化工公司用案涉房屋抵偿其对何国燕的债务，何国燕据此获得“抵债房”，但何国燕并未向正大房产公司交付购房款，且正大房产公司并非是抵偿自己所欠债务，同时并未办理房屋产权转移手续，故何国燕与正大房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。虽然张留英与何国燕均表示互不认识对方，但结合何国燕关于案涉“抵债房”是王成安排正大房产公司售楼部人员代为销售的陈述，故即使张留英不知晓案涉房屋为“抵债房”及该“抵债房”的权利人，正大房产公司以自己名义与张留英签订《商品房买卖合同》，且未透露“抵债房”的权利人，其亦因销售该“抵债房”与何国燕建立了事实上的隐名代理法律关系，何国燕作为委托人才是案涉商品房买卖合同法律关系中真正的出卖人，而正大房产公司作为受托人并非房屋买卖合同关系中的相对人。 关于张留英能否向正大房产公司主张权利的问题。本案中的房屋买卖合同关系中的出卖人为何国燕，在正大房产公司明确表示不交付房屋时，实际上是出卖人何国燕不能履行向张留英交付房屋的义务。正大房产公司在张留英申报债权时已向其告知该房屋为何国燕所售“抵债房”，尽到了相应的披露义务，故张留英仅能向何国燕主张权利。被告何国燕、第三人刘欧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 综上，对于张留英要求正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》并承担违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张留英的诉讼请求。案件受理费1,318元，由张留英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张留英申请了证人刘某1、刘某2出庭作证。刘某1的证言内容为：他和张留英一样在正大房产公司购买房屋，他购房时是谢明莉接待他的，他也是转账给谢明莉的。后面正大房产公司破产后，他起诉才知道其购买的房屋系抵债房。之后他和张留英一起去正大房产公司以及清算组主张权利，开始他主张要房，后正大房产公司不同意，清算组将他的债权确认为0。之后，大概在2017年12月向正大房产公司主张权利；刘某2的证言内容为：他也在正大房产公司购买房屋，后面由于公司破产，他与张留英一起去清算组以及前锋区政府要求交房，具体去的时间记不得了。后面清算组不同意给付房屋，将其债权确认为0。张留英质证认为，对证人证明的真实性没有异议，对其证明的事实予以认可。两位证人都某不清去前锋区政府要求交房的时间，但是他方有证据证明张留英去过，而且被派出所拘留。正大房产公司质证认为，证人证言只能证实自己有过维权行为，但不能证明其维权时间，也不能证明他们维权的时候张留英在场，因此他方认为证人证言不能达到张留英的证明目的。刘欧质证认为，对证人证言的真实性没有异议，对其证明的事实予以认可。作为普通公民来说，时间记不清楚是正常的，但这不影响他们确实去过区政府这一事实。 本院认证认为，证人刘某1、刘某2与张留英同是购房户，其去正大房产公司清算组主张权利后，其债权被确认为0的 事实与正大房产公司债权表记载的情况一致。同时，一审法院已查明该事实，故二审对其证人证言的真实性予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的焦点为：正大房产公司是否是案涉《商品房买卖合同》的出卖方，以及是否应该履行合同义务。 案涉商品房买卖合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求，本案中，正大房产公司并非案涉商品房买卖合同的相对人，张留英无权基于案涉合同向正大房产公司主张权利，理由如下：首先，在张留英购买案涉房屋前，恒立化工公司已将案涉房屋抵偿给债权人何国燕,正大房产公司亦向何国燕出具购房款收据。嗣后，刘欧接受何国燕的委托转卖案涉房屋。其次,从张留英支付的房款流向看，张留英是将购房款支付给销售人员刘欧，而并非支付给正大房产公司，正大房产公司并未收到购房款。此外，张留英支付购房款与正大房产公司正常对外销售的房屋价格存在较大差异。综上，张留英作为购房户，在购买房屋时应该知道案涉楼盘的房屋价格，在明知房屋单价低于正常购房户的前提下，仍然向销售人员个人转款，其行为与正常和正大房产公司订立商品房买卖合同的购房户存在明显区别。因此，一审判决认定案涉房屋实际是张留英与何国燕建立商品房买卖合同关系，张留英无权向正大房产公司主张权利，并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人张留英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,318元，由张留英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年六月九日 法官助理 尹 庆 书 记 员 何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。