上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异40号案外人：许某某，女，汉族，户籍地山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：于某某，男。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区11幢-104房屋(以下简称系争房屋)，许某某提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。许某某称，本人于2013年1月5日与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定辰浩公司将系争房屋出售给本人，本人已付清全部购房款，辰浩公司向本人出具了相应发票，于2016年将系争房屋交付给本人，本人已实际占有系争房屋并装修入住至今。系争房屋无法办理过户非因本人原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本人就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司提交书面意见称：本公司在查询系争房屋现状时并未发现系争房屋已网签或已预售，产权登记权利人系辰浩公司，故法院的查封符合法律规定，并无不妥。房款支付缺少银行凭证支持，无银行转账凭证的未付款部分应缴至执行法院。综上，本公司不同意许某某的请求。颂超公司之后又提交补充意见表示：关于付款情况，如有银行凭证原件，包括签购单，电汇凭证及支付系统专用凭证，贷款支付凭证，借款凭证，银行流水转账记录，以及交款人为异议人(或异议人的前手，非辰浩公司财务)的现金存款凭证或现金缴款单均予认可，如银行凭证等同于发票金额的，同意解封；如银行凭证总金额低于发票金额的，不足部分如能交至法院的，同意解封。现金付款不予认可。辰浩公司辩称，许某某陈述的事实经过属实，同意其请求。李孝玉未提交答辩意见。本院查明，2013年1月5日，许某某与辰浩公司签订《商品房预售合同》。双方在该合同中相关约定为：许某某购买系争房屋，总价款为1,580,784元；付款方式为，2013年1月4日合同签订当日付清全额房款；辰浩公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告、达到装修条件，并符合合同约定的商品房交付许某某使用；辰浩公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由辰浩公司提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由辰浩公司向房产部门申请登记备案。许某某与辰浩公司还签订《商品房买卖合同补充协议》。双方在合同中的相关约定为：系争房屋面积增加，需补缴2,579元，总房款应为1,583,363元。许某某持有一张辰浩公司出具的开票日期为2016年4月30日的《销售不动产统一发票(自开)》，载明系争房屋合计金额为1,583,363元。辰浩公司留存的许某某付款凭证为：入帐日期为2009年9月11日的10万元《收据》，许某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日缴款人为秦某某的银行《现金缴款单(回单)》；日期为2010年1月21日的26万元《收据》，许某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有高1名字的26万元银行签购单；日期为2010年4月26日的709,062元《收据》，许某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有高1名字的709,062元银行签购单。前述三张《收据》交款人均为秦某某，合计金额1,069,062元。日期为2010年7月5日的511,722元《收据》，许某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有张某某名字的511,722元银行签购单；日期为2012年12月17日的2,579元《收据》，许某某和辰浩公司确认一致，该款以现金形式支付。前述《收据》均由辰浩公司出具，交款人均为张某某，金额合计514,301元。前述两部分《收据》合计金额1,583,363元。辰浩公司另提供了：落款日期为2010年7月5日、落款处签署有秦某某、张某某名字的《更名申请》，载明秦某某认购的系争房屋，已支付1,069,062元，特申请更名为张某某，两人为朋友关系。该《更名申请》附有一张交款人为张某某，金额为1,069,062元的《收据》一张。落款日期为2012年11月5日的《房屋买卖合同》，相关内容为：张某某为卖方、许某某为买方；张某某将系争房屋卖给许某某，总价253万元，许某某于签订本合同时支付180万元，余款73万元于2013年2月5日前付清；许某某付清180万元后，张某某将房屋交付给许某某。该合同落款处签署有许某某、张某某名字。最后还有手写内容为：“房款壹佰捌拾万以(已)收到，张某某”。听证时，许某某和辰浩公司一致确认：系争房屋的最初购买人为秦某某，其中的银行签购单上的高1系秦某某的亲戚；秦某某将系争房屋转给张某某，自己已支付的三笔合计1,069,062元的房款亦转为属张某某支付的购房款，故辰浩公司会出具1,069,062元《收据》给张某某；之后，张某某再将系争房屋转给许某某，之前所付的全部购房款1,583,363元再转为属许某某支付，并最终由许某某与辰浩公司签订系争房屋的《商品房预售合同》。关于系争房屋交付情况：许某某持有一张落款处签有高某2名字的《接管验收表》，载明业主姓名为张某某，验收日期为2011年8月24日。许某某持有开具日期为2012年12月17日至2019年2月25日期间、加盖东营唐正物业服务有限公司(以下简称唐正物业公司)财务专用章的更名费和电费收据，还持有系争房屋的《住宅专项维修资金专用收据(业主使用)》、签订日期为2013年12月24日的《天然气供气合同》。许某某还持有落款处加盖东营市公安局运河路派出所户口专用章的《东营市门牌号码使用证明信》，证明许某某的房屋坐落于系争房屋地址。唐正物业公司出具落款日期为2019年4月15日的《房屋入住证明》和《入住证明》，证明许某某自2016年9月起入住于系争房屋至今，系该房屋业主。另查明，2018年4月8日，唐正物业公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主”。2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决书，判决辰浩公司于判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元等。各方均未提起上诉,该案已生效。辰浩公司未履行生效判决确定的义务，颂超公司申请执行，本院予以立案，案号为(2018)沪0104执791号。本院于2018年10月15日作出(2018)沪0104执791号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取辰浩公司、李孝玉存款、收入35,735,894元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变卖、变价其相应价值的财产。系争房屋所有权人登记为辰浩公司，东营市房产交易中心出具的《东营市市区房屋网签备案信息》显示，该房屋“预售备案”，买受人为许某某。2019年2月26日，本院查封系争房屋，查封依据裁判文书案号即为本院(2018)沪0104执791号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从许某某和辰浩公司确认一致的材料可见，系争房屋在许某某之前存在两位前手购房人秦某某、张某某，颂超公司亦对前手购房人的存在及前手的付款凭证予以确认，并无不当，可予准许。但在付款凭证中，还存在既非前手购房人亦非异议人付款的情况，且金额较大，辰浩公司虽予确认，但颂超公司明确仅对异议人和前手购房人的付款部分予以认可，许某某仅凭被执行人辰浩公司单方确认和单方面开具的《收据》，本院难以认定系争房屋全部价款已付清，故许某某的异议不符合法定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回许某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  王霞萍人民陪审员  周全红二〇二〇年六月十日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（其余内容略）三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。