河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终860号上诉人（一审原告）：河南省建鼎置业有限公司，住所地郑州市金水区市民新村北街2号院2号楼2楼，统一社会信用代码914101005792197564。法定代表人：张锋，公司总经理。委托诉讼代理人：彭芳军，男，1992年1月20日出生，汉族，住址河南省潢川县，河南省建鼎置业有限公司员工。委托诉讼代理人：宋成彬，河南新章律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：徐志龙，男，1971年2月13日出生，汉族，住址河南省潢川县。被上诉人（一审被告）：黄俊珍，女，1970年4月23日出生，汉族，住址。被上诉人徐志龙、黄俊珍的共同委托诉讼代理人：施茹冰，河南豫申律师事务所律师。上诉人河南省建鼎置业有限公司（以下简称建鼎公司）因与被上诉人徐志龙、黄俊珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建鼎公司的委托诉讼代理人彭芳军、宋成彬，被上诉人徐志龙、黄俊珍的共同委托诉讼代理人施茹冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建鼎公司上诉请求:1、撤销原审判决，依法支持上诉人的原审诉求。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决没有依法、依约全面查清事实，判决错误。其一、本案逾期交纳房款的违约事实，原审认为应当由上诉人举证该逾期事实。逾期属于自然事实，当事人无需举证。《商品房买卖合同》签订于2016年12月18日，依据合同正本第八条第二项的双方约定，逾期超过90日，上诉人有权解除合同，并按照应付款的2%支付违约金。2017年3月18日，被上诉人已经逾期交纳房款，且被上诉人在庭审中认可剩余43万元房款没有交纳。以上事实，《商品房买卖合同》、庭审笔录可以佐证。其二、上诉人举证为被上诉人办理了抵押证，证明上诉人已经为被上诉人办理了房屋抵押证，上诉人全部履行了自己的协助义务，需要被上诉人履行贷款签字手续，由于被上诉人的原因，导致贷款不能，是本案不能按时交纳房款导致违约的原因。同时，被上诉人不认可补充备案合同约定，即使不依约（补充协议）的约定，被上诉人违约的事实依然客观存在。原审认定双方未举证证明按揭贷款不能获得审批的原因致使违约责任无法确定，是错误的。综上，本案被上诉人逾期交纳房款违约的事实客观存在，上诉人依约有权解除合同，获得违约金，要求二审依法支持上诉请求。被上诉人徐志龙、黄俊珍答辩称，一、答辩人认为答辩人在履行合同过程中，严格按照合同约定履行，没有存在违约行为；相反，被答辩人则是严重违约，单方不想继续履行合同。1、根据案涉《商品房买卖合同》约定，按揭贷款的银行是被答辩人所指定中国农业银行股份有限公司潢川县支行，答辩人按照被答辩人和银行的指示，在签订合同后的两年内，向银行提供了四次贷款所需要的全部资料，其中包括个人征信、银行流水和答辩人的收入来源证明，所有资料没有任何问题。2、经多次办理均被搁置后，答辩人了解得知，贷款有障碍是由于被答辩人这一方未提供合法的为业主办理贷款的相关合法资料，才导致答辩人的按揭手续办理的不是很顺利。因为该部分证据在银行内，答辩人客观上无法取得，在必要情况下，要求法院依法调取。二、由于被答辩人的违约行为，给答辩人造成了巨大的经济损失。根据“违约者不受益”的原则，被答辩人不仅应当继续履行合同，而且应当向答辩人承担违约责任。1、从2016年购房至今，答辩人仍旧无法取得贷款，继而无法使用房屋，原本购房是为了孩子结婚，由于贷款总是推迟，直接影响了孩子的婚事。2、房屋增值的损失是客观存在的，如果现在解除购房合同，那么答辩人用同样的价格，无法再购买到同地段同户型的房屋了。反之，被答辩人却可以再以高价出售该房屋，这完全违背了“违约者不受益”原则。综上，答辩人认为被答辩人应当继续履行合同，为答辩人办理按揭贷款手续并交付房屋。一审判决事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，要求二审予以维持。上诉人建鼎公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同，退回被告首期购房款；2、被告支付违约金8600元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月18日，原告建鼎公司与被告徐志龙、黄俊珍签订《商品房买卖合同》，被告徐志龙、黄俊珍从原告建鼎公司购买潢川县三环路建鼎国际项目3幢2单元6层606号房屋一套，房屋总价款626639元，付款方式为首期付款196639元加贷款方式付款（商业贷款43万元）。此后二被告依约支付首付款196639元，商业贷款部分至今未办理成功。一审另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》目录中不包括补充协议11，补充协议11未加盖骑缝章，且无原、被告双方签字。《商品房买卖合同》主文第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订书面房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，当事人双方均应当按合同约定全面履行合同义务、享有合同权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告建鼎公司以二被告尚未办理银行贷款的行为违约为由，主张解除房屋买卖合同，因二被告对违约的事实不予认可，原告应当提交相关证据证明。本案中原告为证明被告违约的事实提交主要证据为1、双方签订的商品房买卖合同；2、催要房款的律师函。关于双方签订的商品房买卖合同。合同主文对申请贷款期限未做约定，“附件十一补充协议”约定了“买受人须在本合同签订之日起40日内完成银行审批。”原告提交证据系合同复印件，没有双方签字。被告提交的合同原件显示1、“附件十一补充协议”是原合同签订后添加的；2、没有双方当事人签字确认；3、商品房买卖合同目录中没有附件十一；4、原告持有合同原件中附件十一未加盖骑缝章，原告也不能提供其他证据证实二被告对附件十一补充协议内容予以认可。此外，双方在主合同中约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”故“附件十一补充协议”约定内容不能对二被告设立新的合同义务。关于原告建鼎公司提交的向二被告发出催交房款的律师函。经审查该合同编号、房款金额、贷款金额与双方商品房买卖合同不符，EMS快递单不足以证实律师函已向被告送达。关于目前案涉房屋贷款未获审批，原告建鼎公司未得到剩余房屋销售款43万元的事实，双方均无异议，依法予以认定。庭审中，双方均未举证证明按揭贷款不能获得审批的原因，致使违约责任无法确定。由于原告未能提供充分证据证实二被告的行为达到法定或约定的解除条件，对于其解除合同的诉讼请求，不予支持。本案案涉房屋的价格不菲，被告徐志龙、黄俊珍作为普通消费者选择按揭购买负担不轻、实属不易，简单选择解除会加强双方矛盾对抗、不利于社会稳定，双方当事人应友好对善后事宜进行沟通协商，如若不行可在获取相关证据后寻求司法救济。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告河南省建鼎置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告河南省建鼎置业有限公司负担。二审中，上诉人建鼎公司提供经过被上诉人徐志龙、黄俊珍质证的《不动产登记证明》复印件，用于证明建鼎公司在2018年已经为被上诉人购买的房屋进行了不动产登记证明，此时已经完全可以进行商品房的按揭贷款，并且为了促使其贷款，上诉人为被上诉人垫付了6万元，为被上诉人全部办理了不动产登记证明，提供了全部的按揭贷款义务。被上诉人徐志龙、黄俊珍质证称，该《不动产登记证明》的真实性无异议，对其证明目的有异议。案涉房屋是在2016年购买，2016年就应当为答辩人办理该不动产登记证明，但是一直拖延到2018年，2018年之后，银行即便拿着这个证明，也不再为被上诉人办理银行贷款手续。由此可以证明违约责任在上诉人，因为上诉人没有及时为被上诉人办理相关手续。垫付的6万元是被上诉人向上诉人借款6万元，办理相关手续，但是仍旧没有办成。即便是借款，被上诉人也是愿意继续办理按揭手续的，但是由于上诉人的原因，仍旧没有办成。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，按照合同法第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任1.（2）项中，虽然明确约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应当按照应付款的2%支付违约金；但是该合同第七条付款方式及期限关于案涉商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限在附件四中并未具体约定；且该合同第二十八条关于补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议的附件十一，并未出现在被上诉人持有的加盖骑缝章的合同原本中，上诉人亦未能举证证明在签订该合同时，其已将附件十一作为该合同的组成部分交付被上诉人，并且向被上诉人尽到了提示、说明义务。因此，根据合同法第三十九条、第四十条、第四十一条的法律规定，上诉人主张被上诉人逾期付款，其有权解除合同的上诉理由，本院不予采纳。从目前本案现有证据判断，上诉人至2018年为被上诉人办理不动产登记证明，其以被上诉人逾期办理银行贷款违反附件十一的约定为由，主张被上诉人承担违约责任，无事实依据及合同依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人建鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南省建鼎置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  吴 斌审判员  张 伟二〇二〇年六月二日书记员  刘韫滔