安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1472号上诉人（原审原告）：张忠红，男，1952年1月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人（原审原告）：王丽娟，女，1954年7月27日出生，汉族，住河北省保定市南市区。上诉人（原审原告）：张凡帆，女，1983年2月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：邱永超，安徽君智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王化荣，女，1956年7月29日出生，汉族，住安徽省五河县。上诉人张忠红、王丽娟、张凡帆因与被上诉人王化荣排除妨害纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初4241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张忠红、王丽娟、张凡帆上诉请求：撤销一审判决，予以改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误,适用法律错误,导致判决错误。2006年8月经梁山红介绍,王化荣欲买上诉人张忠红的房产,张忠红因没有征得王丽娟、张凡帆的同意,且当时房子被人租住并收到年底的租金,所以不能卖。但王化荣买房心切,一定要先付押金,保证年底再正式买房,并保证明年现租房人继续租住。这样张忠红才收了王化荣的95800元押金。王化荣当时拿来10万元押金,这时距年底还有4个多月,为确保王化荣年底再买房并优先现租人明年租住,张忠红从押金中拿出4200元给王化荣作为信用金。当时梁山红让张忠红在押金收条上写“购房押金”,由于笔误张忠红写成“购房现金”,碍于情面并觉得这样写也是押金,张忠红就没有更改。但是不到一个月,租房的两位下派干部宋杰、郎衫衫就向张忠红反映王化荣骚扰居住发生矛盾赶她们走,致使住房者提前离去并找张忠红索回房租。王化荣趁机撬门入住,造成恶劣影响。张忠红随与王化荣产生矛盾,决定退回押金不再卖房。并于同年10月7日将房款押金95800元交介绍人梁山红,让梁山红退给王化荣并收回收条,几天以后,梁山红对张忠红说,王化荣的买房款是借的高利贷,提出找张忠红要高利贷息而拒收押金。张忠红后又多次退押金未成。这时王丽娟、张凡帆知道后也坚决反对卖红告诉王化荣,如再住房就按租房处理,房租从押金中扣除。后来王化荣继续占住,期间还企图强买,非法去过户,因买卖关系不成立,被房管会拒绝。王化荣强买不成,从2007年至2009年,一方面拒收押金继续租房,一方面不断的通过电话并托包括赵明伟等人找张忠红买房,均被张忠红拒绝。到2010年,王化荣看买房无望,这时张忠红表示愿免去三年多房租,全款退回押金,王化荣只好同意退押金。但在张忠红退押金时,王化荣又突然无理提出以找张忠红要装修费为由而再次拒收押金,并连同张忠红院里的两间自建房继续租住。后梁山红多次协调解决,均被王化荣无理蛮横拒绝。以上事实有梁山红签字的书面证词足以证明,证人关某、张某、盛某均出庭作证,证明以上事实。因此上诉人认为,房子买卖是不成立的。一是没有房屋买卖合同,二是具体房产的坐落、面积、结构均未明确,三是如何过户,室内家俱电器等如何处置都没有明细,四是该房共有人王丽娟,张凡帆均未签字认可,五是张忠红从收押金第二个月就实际退款,六是王化荣自己从违约的第二个月开始也认可买卖无效,同意退款,只是在如何退款上寻找借口,同时继续托人找张忠红买房,七是城建局房管会也不认可买卖成立,拒绝了王化荣当年的非法过户,八是自从2006年以后,几乎每年张忠红都来找王化荣要求退房,并且给城建局、拆迁办领导多次口头和书面汇报,该房不存在买卖,王化荣只是租住。以上事实在一审庭审中,上诉人有理有据的向法庭做了说明并出示了证据。一审法院没有采信是对事实认定错误,请二审法庭予以纠正。二、一审法院认定原被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同,但买受人已履行了付款义务并实际占有和使用了该房屋,出卖人已接收购房款并交付了房屋,且双方买卖合同不存在撤销及法定和约定的解除事由,双方买卖合同关系成立。一审法院这一认定,显然违背了法律。首先,收条上虽然写成购房款,但实际上是押金,其次,收押金的时候租房人正在租住,别说没有卖房,就假设卖了也不可能交房,王化荣占用该房不是正常交付,而是采取非正常手段赶走住房人,自行撬门别锁进入,张忠红当时本欲报案,被梁山红说情而予以宽容,这也是导致该房屋买卖最后没能成交的重要原因之一,三是王化荣以交水电费方便为名骗走房产证,实际为私自过户未果,四是王化荣同意接受押金的诉人多要利息和装修费,五是家庭共有房产上诉人张忠红一人无权出售,这是法律规定的,也是合同无效和可撤销民事行为的法定依据,合同无效从签订起就应当无效,不能说没有法定撤销和无效的理由。三、关于公平原则,这是合同法一个至关重要的原则。在2006年用95800元购买两套两院落近110平米房子显然显失公平。另外本案有当事人梁山红的两个证明。一个是2014年拆迁时由张忠红书写,梁山红和张忠红共同签字叙述本案全过程的《申明》,该《申明》当时已交给当时拆迁办工作人员吴建军.另一个是距张忠红收押金第二个月就退押金的一年多以后,梁山红于2007年10月单方补写的证明;事实当时双方并没有谈买卖房屋的面积和价格,且不考究该证明的真实性,补写该证明本身就说明当时没有协议;假设买房人王化荣有协议中的意向,没有文字协议和卖房人张忠红的签字也是无效的;再假设就是当时有这样的协议,因王化荣违反约定,张忠红在协议没有正式履行的第二个月就开始退房款押金,该协议就应终止,所以该证明不仅事实不存在,而且也没有意义;同时即使该证明是梁山红在事发一年多以后被王化荣迫使所写,他与上一个证明也并无矛盾。因此一审认定梁山红的第一个证明是张忠红自制而不予采用,而只采用梁山红的第二个单方证明,是错误的和显失公平的。四、依照法律规定,不动产应以登记为准,至今为止争议的房产仍登记在张忠红、王丽娟、张凡帆名下,王化荣以该房主的名义到拆迁办把该房产拆迁补偿登记在自己名下,把自己当做被拆迁人,显然是侵权行为。因此,上诉人要求排除妨碍停止侵权,由三上诉人作为被征收人享有产权调换及货币化补偿权利人应该得到法律支持。请二审法院依照事实和法律,明断是非,撤销一审判决,支持上诉人的上诉请求。王化荣辩称，涉案房屋是2006年对方卖给我的，不是租的，95800元钱是出售房屋，而不是出租房屋，钱不是押金也不是租金，是购房款。这套房屋是买张忠红的，现在拆迁还原的房屋全是我的，没有张忠红的。现在房屋产权证还没办下来。房子是我买下来的，产权证上的名字虽然是张忠红的，但是没有来及过户，实际上是我的房子。上诉人的上诉不是事实，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。张忠红、王丽娟、张凡帆向一审法院起诉请求：一、依法判决王化荣停止侵权，由张忠红、王丽娟、张凡帆作为被征收人享有产权调换及货币化补偿权利；二、本案诉讼费由王化荣承担。一审法院认定事实：张忠红与王丽娟原系夫妻关系，张凡帆系张忠红、王丽娟的女儿。刘天琪与王化荣系夫妻关系。2006年8月27日，经梁山红介绍，张忠红将坐落于县政府宿舍院内，建筑面积为60.08平方米的砖混楼房及前面两间平房整体出售给刘天琪，房屋售价为95800元。刘天琪于当日通过王化荣和梁山红将购房款95800元交给张忠红，张忠红于当日向刘天琪出具收条一份，收条载明：“今收到刘天琪购房现金人民币玖万伍仟捌佰元整。售房人：张忠红。证明人：梁山宏。”后张忠红将案涉房屋的所有权证交给梁山红，由梁山红将房屋的所有权证交给了王化荣。后张忠红要求退回刘天琪购房款未果。现案涉房屋已被政府拆迁征用，被征收人登记姓名为王化荣。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但买受人已履行了付款义务并实际占有和使用该房屋，出卖人已接收购房款并交付了房屋，且双方买卖合同不存在撤销及法定和约定的解除事由，双方买卖合同关系成立、生效并已履行完毕，双方权利、义务已经终止，买卖合同关系不应解除。案涉房屋未办理所有权变更登记只是买卖合同的后义务，不影响买卖合同的效力。若在买卖合同履行完毕后撤销或解除合同，不利于交易的安全，也有违诚实信用原则。原告主张被告停止侵权，由原告作为被征收人享有产权调换及货币化补偿权利，但原告所提供的证据不足以证明其事实主张，举证不能的不利后果，应由其自行承担，故对于张忠红、王丽娟、张凡帆所提出的诉讼请求，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告张忠红、王丽娟、张凡帆的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张忠红、王丽娟、张凡帆负担。二审中，当事人没有提交新证据，双方对一审举证和质证意见同一审，本院的认证意见也同一审。对一审认定的事实，王化荣没有异议。张忠红等三上诉人对一审认定的“张忠红将坐落于县政府宿舍院内，建筑面积为60.08平方米的砖混楼房及前面两间平房整体出售给刘天琪，房屋售价为95800元。”有异议，认为张忠红没有把房屋出售给刘天琪，该95800元是押金，当时该房有人住；对“张忠红将案涉房屋的所有权证交给梁山红，由梁山红将房屋的所有权证交给了王化荣。”有异议，主张其是为了缴纳水电费才把房屋的所有权证交给梁山红；对“今收到刘天琪购房现金人民币玖万伍仟捌佰元整。”有异议，认为该钱款是押金。除此之外，其三人对一审认定的其他事实无异议。针对张忠红等三上诉人提出的异议，王化荣认为其异议理由不成立，主张该95800元不是押金就是购房款。经查，张忠红等三上诉人对张忠红出具给刘天琪收条的真实性予以认可，刘天琪系王化荣的丈夫，该收条上明确载明其收到购房现金95800元，且张忠红也认可其实际收取了95800元，其也没有提供相应的证据证明该款系押金，故张忠红等三上诉人对一审上述事实的异议理由不成立，本院不予支持。据此一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，涉案房屋的产权证上的房屋所有权人栏登记的是张忠红，现该证书由王化荣持有。本院认为，张忠红与王化荣虽未签订书面房屋买卖合同，但通过张忠红对王化荣丈夫刘天琪出具收条上载明其收取购房现金人民币玖万伍仟捌佰元整及张忠红认可其实际收取该款项的事实，结合王化荣、刘天琪之后实际占有和使用该房屋的事实，可以认定出卖人已接收购房款并交付了房屋，该房屋买卖关系成立，王化荣一方享有该房屋所产生的收益，张忠红等三上诉人主张王化荣停止侵权，由张忠红、王丽娟、张凡帆作为被征收人享有产权调换及货币化补偿权利无据。案涉房屋未办理所有权变更登记只是影响物权变更登记的效力，是买卖合同的后续流程义务，不影响该房屋买卖合同的成立，张忠红等三上诉人依据涉案房屋没有变更登记主张该房屋没有买卖成功的理由不能成立。张忠红等三上诉人主张该95800元是押金而不是购房款，但其没有提供相应的证据否定其出具收条上载明该款系购房款的证明效力，况且结合五河县当时的市场行情，涉案房屋的房价在每平方米1000元左右，若该95800元是房屋押金也明显不合理，故张忠红等三上诉人的该主张不能成立。至于张忠红等三上诉人主张该房屋系张忠红、王丽娟、张凡帆三人共有房屋，张忠红个人无权卖房，但该房屋产权证上的登记人是张忠红，王化荣夫妻给付该房屋购房款时张忠红夫妻关系存续，张忠红接收房款的行为，相对于王化荣夫妻有理由相信张忠红有代理权，张忠红的行为对外应为有效，其该项上诉主张也不能成立。综上，张忠红、王丽娟、张凡帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张忠红、王丽娟、张凡帆负担。本判决为终审判决。审判长  汪润洲审判员  熊爱军审判员  杭军红二〇二〇年六月二十九日法官助理房鑫书记员刘姗姗