湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初8号原告:利川市建新物业管理有限责任公司，住所地：利川市东城街道办事处关东社区。统一社会信用代码：91422802MA4920A82F。法定代表人：贺忠豪，该公司总经理，委托代理人：陈沭升，东城法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人：李方敏，利川市丽川律师事务所律师。特别授权代理。被告：邓成玉，男，生于1971年6月10日，重庆市丰都县人，户籍地重庆市丰都县，住利川市。委托代理人：谭俊峰，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。原告利川市建新物业管理有限责任公司(以下简称建新公司)与被告邓成玉债权转让纠纷一案，本院立案后，依法由审判员周涛独任审判，分别于2020年1月13日、5月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人陈沭升、冯国志，被告邓成玉及其委托代理人谭俊峰到庭参加了诉讼，后原告解除了对冯国志的委托，重新委托了诉讼代理人。第二次庭审，原告由其委托代理人李方敏，被告邓成玉出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建新公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费4206元，并支付违约金。事实及理由：2011年底，利川市福欣房地产开发有限公司聘请利川市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚公司）提供福欣腾龙国际小区的物业服务，金诚公司随即进驻该小区，从事物业管理和服务，并于2012年5月24日签订了《前期物业服务合同》。2017年11月24日，东城办事处和关东社区组织利川市福欣地产开发有限公司、金诚公司、建新公司协商，决定金诚公司把福欣·腾龙国际小区的物业移交建新公司管理，由建新公司提供物业服务，金诚公司与建新公司管理签订了物业移交协议，协议约定包括金诚公司的债权债务概括的转移给建新公司收取和结算，金诚公司将收取物业管理债务概括的转移给建新公司收取和结算，金诚公司将收取物业管理费的债权转移通知于被告，建新公司开始对福欣腾龙国际小区提供物业服务。被告没有交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理费6988元和2018年1月1日至2019年13月31日的物业管理费3494元。原告多次催收，被告拒不交费。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2016年1月1日至2017年11月30日期间共计23个月，按照1.2元/平方米标准，合计物业服务费5239.73元。原告建新公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了前期物业服务合同、物业服务合同、公告、通知、物业移交协议、债权转移通知书、补充通知、特快专递、物业管理费催缴通知书、利川市人民法院民事裁定书、财务移交表、收据、行政判决书一份、物业管理服务合同一份、意见征询函一份、关东社区居委会出具的情况说明及业主代表名册、腾龙国际小区业主委员会出具的业主最近几年各自拖欠物业服务费的明细等证据佐证。被告陈平祥辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，具体如下，（1）原告诉称“利川市金诚物业管理有限公司与利川建新物业管理有限公司签订了物业移交协议，协议约定包括金诚物业的债权债务概括地转移给建新物业公司收取和结算……”，此协议诉讼主体不清，对我不具有法律效力。上述协议中的债权转移属于两个不同的主体，即原金城公司（2012年1月-2014年11月9日）和新金城公司（2014年11月10日-2017年11月24日）。新金城公司和建新公司均未与我签订《物业服务合同》，该协议属于新金城公司与建新公司双方的内部约定，是权利的让与，根据法律规定，新金城公司将合同的权利全部转移给合同以外的第三人，其性质仍然是一种合同，仅仅是合同主体的变更。新金城公司以转让合同的方式掩盖其服务质量差，有瑕疵这一事实，向借此达到获取全额管理费的目的。原告诉称被告没有交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业物业管理费6988.00元。”，其期限不清、主体不适格，违反了收费标准《物业服务收费管理办法》的第六条、第七条相关规定，并且已经超过诉讼时效期，被告可依法有权不同意给付。理由如下，原金城物业管理有限公司成立于2010年9月26日，经营范围为物业管理；2012年5月15日，该公司因逾期未参加2010年度企业年检，被利川市工商行政管理局吊销营业执照；2014年11月10日，新金城物业管理有限公司重新办理公司登记，其登记的名称、住所、法定代表人等均与原金城物业管理有限公司相同。根据我国《公司法》的规定，依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照，公司营业执照签发日期为公司成立日期，故原金城物业管理有限公司与2014年l1月10成立的新金城物业管理有限公司属于两个完全不同的法人主体。(2)原金城物业管理有限公司在营业执照被吊销的前提下，于2012年5月24日与福欣房地产公司签订《前期物业服务合同》，在明知合法经营权己丧失的情况下，于2013年4月13日于被告签订了《物业服务合同》。其行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）68条和《公司法》的相关规定，属于合同欺诈；新金城物业理有限公司也未与被告续签《物业服务合同》，故对被告不具约束力，原告没有向被告追收物业管理费的权利。（3)原金城物业管理有限公司擅自违规提高收费标准。原告向被告主张从2014年计算的物业管理费的期限诉讼主体不清（涉及原金城物业、新金城物业和建新物业），收费标准比购房合同补充协议中规定的“前期物业服务标准收费暂定收费标准，住宅每月0.8元／平米”不符，比合同中签订的0.8元／平米高出50%，违反了《物业服务收费管理办法》的第六条、第七条相关规定，更没有主张相关权利的法律依据，并且明显超出了诉讼时效期。(4)被告于2013年4月13日到原金城物业管理有限办公室领取钥匙。在工作人员没有任何告知情况下签了《物业服务合同》（至今才知道被合同欺诈），同时被迫缴纳了2012-2013年物业管理费3493.20元，垃圾清运费363.90元，电梯运行费410元，装修保证金2000.00元等费用，不然就不给钥匙。（5)被告于2017年底才入住。2017年3月19日，被告与利川市雅庭装饰签订了《家装施工合同》，同年底装修才完全结束。在2013年4月14日至2017年12月31日期间，原金城物业管理有限公司与新金城物业管理有限公司均没有工作人员向被告追缴相关费用，更不存在多次催收。(6)被告2012年1月1日至2017年3月18日并未享受原金城物业和新金城物业提供的服务。而原金城物业有限公司向被告违法追缴了2012年5月16日至2013年12月31日的物业管理费2838.186元[121.29×1.2×(24-4.5)=2838.186元]，请求法院判令退还。(7)原金诚物业公司于2014年12月31日违法撤离小区，终止物业服务，终止物业服务时间长达一个多月之久。原告向被告主张交纳2018年1月1日-2019年13月31日的物业管理费3494.00元，没有主张相关权利的法律依据，被告不同意支付。理由如下，(1)2017年11月24日，建新物业管理有限公司没有征得业主同意，就直接进驻福欣腾龙国际，违反了《物业管理条例》第十一条和《物权法》第七十六条相关规定，建新物业进驻福欣腾龙国际后，从未召开过业主大会，也未与被告签订《物业服务合同》，对被告不具约束力。(2)物业管理费按1.20元／平方米／月的标准收取物业服务费缺乏相应依据，违反了《物业服务收费管理办法》第六条、第七条相关规定。相邻小区收费标准，硒都花园0.8元／平米，天桥国泰1.0元／平米，国泰名都1.0元／平米，五星公馆1.1元／平米，东方城1.2元／平米…，我们小区的基础设施和配套建设均达不到收取1.2元／平米的标准。2017年5月26日，湖北省利川市人民法院在《(2017)鄂2802民初919号》民事判决书[利川市金城物业管理有限公与向志剑物业服务合同纠纷一审民事判决书]中，对同类诉讼案件已经做出判决：“驳回原告利川市金城物业管理有限公司的诉讼请求“。可以看出，原017年11月30日，金诚公司（甲方）与建新公司（乙方）签订了《物业移交协议》，约定：金诚公司在福欣腾龙国际小区的物业管理经营权从2017年11月30日全面移交给建新公司；甲方移交的福欣腾龙国际小区的物业，根据移交时福欣腾龙国际小区的物业的现状移交；乙方有关福欣腾龙国际小区的物业管理权的取得由乙方与关东社区、开发商或者业主委员会协商，与甲方无关；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用1323392.59元，归甲方所有，应退还给业主的各项费用106000元，亦由甲方支付（祥见移交表）；乙方负责代收甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用，代付甲方应退还给业主的各项费用。甲方在福欣腾龙国家小区经营期间业主欠交的物业管理收取的权利包括但不限于诉讼权利概括转移给乙方。甲方对移交表包括移交的电子表格所涉的业主欠费金额的真实性负全部责任；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间所购置的各项办公设施、设备全部赠与给乙方（祥见移交清单）。当日，双方在关东社区、东城街道办事处的组织下办理了移交，此后至今案涉小区一直由建新公司提供物业管理服务，且被告给原告建新公司交清了移交后至今的物业管理费。后金诚公司分别于2017年12月6日、2019年11月6日给被告送达债权转移通知书、债权转移补充通知书，告知被告尚欠金诚公司的物业服务费4206元由建新公司负责收取。后原告因收取上述物业服务费无果，诉至本院提出上述请求。另查明，(2017)鄂2802民初919号金诚公司诉邓成玉物业服务合同纠纷一案,通过本院数字化业务系统查询,该案为撤诉案件,并未进行判决。原告曾于2019年就收取被告尚欠的物业服务费纠纷向本庭提起过诉讼，后原告撤回起诉，本院作出(2019)鄂2802民初4698号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中,利川市金诚物业管理有限公司系依法成立的进行物业服务的公司,并经工商登记。虽然2012年5月25日因未参与2010年度企业年检被吊销其营业执照,但本院(2015)鄂利川行初字第00058号行政判决书已认定其被吊销营业执照后重新办理了营业执照,履行了相关手续,属经营合法,本院予以确认。同时,2016年1月1日至2017年11月30日期间,金城公司已重新办理营业执照。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”。案涉小区虽于2013年成立的业主委会，但后被撤销，处于没有业主委员会的状态，金诚公司受利川市住房和城乡建设局、利川市东城街道办事处的监管，在2016年1月1日至2017年11月30日期间仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，继续履行物业服务合同约定的义务。金诚公司与被告之间成立事实上的物业服务合同关系，金诚公司按照规定履行了物业服务的义务,被告应当给金诚公司交纳物业服务费；故金诚公司与被告之间债权、债务关系成立。2012年被告签订的《物业管理服务合同》约定物业服务费按照1元/平方/月计算，后未在签订合同，亦未对物业服务费收费标准进行约定，故可参照被告之前签订的《物业管理服务合同》约定的物业服务费收取标准计算2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费。因金诚公司与被告并没有明确约定物业服务费具体交纳时间，被告拖欠物业服务费是持续性的行为，金诚公司可随时主张权利；被告辩称金诚公司提供的物业管理服务存在物业服务不到位及瑕疵、房屋外墙损坏无人修缮等，被告提交了部分证据证实了金诚公司的服务具有瑕疵及外墙存在损坏的情形，但这不能完全否认金诚公司提供的全部服务，不能证明金诚公司存续根本违约的情形，对被告的该理由部分予以采信，金诚公司的服务存在部分瑕疵，根据公平原则，本院确认折扣20%物业服务费。2016年1月1日至2017年11月30日期间金诚公司为案涉小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。被告应付金诚公司2016年1月1日至2017年11月30日物业服务费1751.13元[95.17平方×1元/平方/月×23月×（1-20%）]。根据《合同法》第七十九条、第八十条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的应当通知债务人。2017年11月30日，金诚公司与原告签订《物业移交协议》，将被告所在小区业主所欠物业服务费的收取权利的转让给原告建新公司所有，并将该权利的转让等事宜向被告进行了告知，故《物业移交协议》中关于权利部分转让的约定对被告产生法律效力。《物业移交协议》中关于义务转移的约定未经被告同意，对被告不产生法律效力。因此原告享有向被告收取其尚欠金诚公司物业服务费的权利，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年11月30日期间所欠金诚公司的物业服务费的请求，本院予以支持。被告抗辩原告进驻案涉小区提供物业服务不合法，对其不予认可，被告作为小区业主，可通过召开业主大会等方式行使权力，重新选聘新的物业服务公司，其不影响原告对金诚公司权利的承接。被告抗辩金城公司之前多收取了相关费用，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓成玉于本判决生效之日起五日内向原告利川市建新物业管理有限责任公司支付所欠利川市金诚物业管理有限公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费1791.79元。二、驳回原告利川市建新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓成玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周涛二〇二〇年六月二十三日法官助理滕志军书记员钱江