山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1673号上诉人（原审被告）：李娜，女，1987年9月19日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：姜新宾，山东梨城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海棠，男，1990年8月3日出生，汉族，住烟台市。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人李娜因与被上诉人刘海棠房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘海棠对李娜的诉讼请求；2、判令刘海棠承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，李娜与刘海棠签订的《烟台市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在欺诈的情形。李娜与刘海棠签订的《烟台市存量房屋买卖合同》是买卖双方真实意思表示，系双方意思自治内容，没有违反法律的强制性规定，不存在合同无效和可撤销的情形，也不存在合同欺诈的行为。尽管根据《房地产估价报告》，该房屋于价值时点评估的市场价值为1009490元，但买卖双方签订《烟台市存量房屋买卖合同》系双方合意行为，为保障交易自由，允许买卖双方在房屋市场价值的基础上对交易价格进行调整，私法自治是民法最重要的基本原则，不能仅以《房地产估价报告》中评估的价格来确定买卖双方的房屋成交价格，仍应以双方当事人意思表示为准。一审判决对于双方签字确认书面合同文本所记载的内容不予认可，仅以证人证言及第三方的描述等证明效力极低的证据而认定交易过程存在欺诈，合同内容并非刘海棠的真实意思表示，显然属于认定事实错误。二、买卖双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》明确约定了出卖人所售房屋面积为96.88平方米，价格为120万元整，产权证明所载建筑面积并不包括阁楼面积，《烟台市存量房屋买卖合同》及《家具家电及附属设施清单》并没有提及阁楼一事，故不应将阁楼价值计算在买卖双方成交价值之中。按照一审判决，刘海棠支付的房屋价款与变更后房屋价值差额为190510元，该差额对于购买该阁楼来说价格过高，该阁楼系在公共楼顶区域临时搭建的铁皮屋顶，且没有水电等相关配套设施，若按照一审判决履行，对李娜显失公平，不利于实现公平正义。三、房价周期性涨落是不可避免的，应遵循房地产市场规律，根据市场统计的相关数据可知买卖双方签订《烟台市存量房屋买卖合同》时，房屋价格涨幅较大，成交价格120万元属于正常的房屋售卖价格，以该价款成交系合理、合法的成交价格。四、涉案合同系双方的真实意思表达，并不存在欺诈、胁迫、乘人之危等可撤销的情形，合同真实、有效，且已经履行完毕，一审判决错误地适用了《中华人民共和国合同法》第五十四条。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回刘海棠对李娜的诉讼请求。庭审中，李娜增加上诉请求：发回重审。补充事实和理由如下：一、本案漏列主体，一审法院应依法追加烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为本案被告或第三人。李娜出售房屋是委托链家公司对外出售的，链家公司作为常年房地产经纪公司对委托方委托对外销售的房屋都有充分了解，并向买受人详细介绍房屋现状，出卖人与买受人双方不见面，价格及房屋情况都是链家公司与买受人交谈。李娜与链家公司签订的房屋委托协议中并没有约定阁楼，链家公司作为证人出庭明显不符合本案的要求，应当作为被告或第三人出庭，李娜不存在欺诈行为。二、一审法院委托所作的房屋评估报告不能作为房屋价格的判决依据。最近几年房产交易市场的房屋价格很不稳定，上下波动很快，无法确定房屋交易时的价格，评估价格与实际交易价格相差不到百分之三十。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。重大误解，指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。误解既可以是单方面的误解，也可以是双方的误解。重大误解是可撤销行为的一种，是可撤销民事行为的法定撤销事由。重大误解、显失公平、欺诈、胁迫是在民法意思表示中仅可撤销的行为，是基于当事人依法享有的撤销权而产生的。享有撤销权的当事人可以对这四种行为行使撤销权。因当事人行使撤销权而使得该项行为不产生法律效力，其原理在于当事人所撤销的是该项行为。所谓的撤销是原本存在的可撤销的行为归于消灭。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。四、一审法院适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。一审法院认为李娜以“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销”没有任何证据证明，李娜不存在欺诈、胁迫或乘人之危的行为。综上所述，李娜认为一审法院漏列主体，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘海棠的诉讼请求。刘海棠辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，请求二审法院依法驳回李娜的上诉请求，维持原判。刘海棠向一审法院起诉请求：1、判令变更刘海棠与李娜于2018年6月25日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中的房屋价款（以房屋的评估价格为准）；2、判令李娜退还刘海棠已经支付房屋价款与变更后的房屋价款差额（暂定为200000元，以房屋评估后差额为准）及利息（自2019年10月10日起按200000元为基数支付利息直至全部付清之日）；3、判令李娜承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月25日经链家公司居间介绍，刘海棠与李娜签订《烟台市存量房屋买卖合同》一份，合同约定李娜将自有的位于烟台市福山区房屋转让给刘海棠，房屋价款为120万元整。根据链家公司的已成交房源信息记载，涉案交易中链家公司推介宣传和居间成交的房屋为顶楼加阁楼，且阁楼正处装修阶段，放有水泥、沙子等建材。合同签订后刘海棠交付了全部房款，并依约承担了过户过程中买卖双方应负担的全部税费；李娜向刘海棠交付了房屋。另查明，案涉阁楼系李娜未经任何审批手续违法建设，烟台市规划局于2017年10月便开始对李娜的违建行为进行调查、勘验等处理，并对李娜作出限期拆除的决定，于2018年4月9日向其进行了送达。因李娜在限定期限内没有自行拆除违建，2019年5月，烟台市福山区综合行政执法局对阁楼依法进行了强制拆除。庭审中，李娜对于违建事实和行政部门的处理过程予以认可。本案的争议焦点在于双方于2018年6月25日签订的房屋买卖合同项下标的物是否包含阁楼。刘海棠主张合同项下标的包含阁楼，只因阁楼属于无证房产，链家公司提供的买卖合同标准格式文本中无法载入无证房产信息，因此并未将阁楼记载于买卖合同中。为此刘海棠提交了链家公司已成交房产的房源记录、刘海棠与李娜的微信聊天记录等证据证明。房源记录显示涉案1102号房屋信息包含阁楼的平面图和现场图。微信聊天记录显示李娜问刘海棠“你的阁楼装修完后，要不要往外出租”。庭审中刘海棠申请证人张某（链家公司工作人员）出庭作证，证人证明刘海棠与李娜在交易过程中始终是对顶楼加阁楼一并商谈价格的，且在房屋交付过程中李娜也同时交付了阁楼的钥匙，还将存放于阁楼中的部分装修建材卖予刘海棠并收款4000元。李娜则主张双方合同项下标的物仅为1102号房屋，并不含房屋上面的阁楼。另，经刘海棠申请，一审法院依法委托烟台力达房地产评估有限公司对涉案1102号房屋的价值进行了估价，确定涉案1102号房屋在案涉交易发生时（2018年6月）的市场价值为1009490元。刘海棠为此支付鉴定费10100元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于双方订立的房屋买卖合同标的是否包含阁楼的问题，虽然双方签订的书面合同中没有记载阁楼信息，但是根据证人张某的证言，双方交易始终指向的是顶楼加阁楼。证人证言内容清晰稳定、前后一致，符合常理与逻辑，应予采信。且证言与链家房源信息、刘海棠与李娜的微信聊天内容相互印证，故认为刘海棠对其主张的事实已经完成举证义务，足以认定合同标的物实为顶楼加阁楼的事实。反观李娜的答辩，其辩称不知道链家公司在居间过程中宣传阁楼信息，显然是不合常理的。而且如果交易不涉阁楼，双方就不可能在微信聊天中交流阁楼装修事宜，李娜也不可能交付阁楼钥匙和转让阁楼装修材料。综上所述，一审法院认定刘海棠与李娜进行的房屋买卖交易中，标的物为1102号房屋和上面的阁楼，继而认定合同价款120万元包含了1102号房屋的价值和阁楼的“价值”。根据规划局、综合执法局等部门出具的文件可知，李娜在出售房屋前明知阁楼是违建应该拆除，却在交易过程中故意隐瞒，没有如实披露，严重违反诚实信用原则，使得刘海棠在交易时产生误解，已经构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中刘海棠误认为阁楼是合法建筑而具有经济价值，由此作出的价款意思表示非其真实意思，依法可以申请变更。排除违建阁楼后，房屋买卖合同标的仅为1102号房屋，则合同价款应该仅为1102号房屋的价款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此刘海棠请求按照市场评估价值确定合同价款，符合法律规定，予以支持。经过司法鉴定，可以确定交易时1102号房屋的市场价格为1009490元。李娜实际收取120万元，则多收取的190510元应予以返还。鉴于李娜存在欺诈行为，刘海棠请求李娜支付资金损失，应予支持，但刘海棠主张按年利率6%计算没有法律依据，应按照银行贷款利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十二条之规定判决：一、刘海棠与李娜于2018年6月25日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中的房屋价款由120万元变更为1009490元；二、李娜于判决生效后十日内返还刘海棠支付的房屋价款与变更后房屋价值差额190510元及利息（利息以190510元为基数，自2019年10月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2216元，鉴定费10100元，由刘海棠负担194元，由李娜负担12122元。二审中，李娜提交如下证据：一、李娜与链家公司官方客服的聊天记录。二、链家公司网站的宣传资料。三、链家公司与孙超群签订的有阁楼房屋的房屋委托协议。以上证据共同证明链家公司的委托协议上都明确载明了有车位、阁楼、阳台、家具、家电等，李娜在委托链家公司出售房屋时，委托协议上并没有阁楼，只是协议上确定的1102房屋的买卖。经质证，刘海棠对证据一的真实性没有异议，但认为该证据不属于新证据，并非李娜在一审庭审期间不能取得的证据，同时从内容上看，李娜只是咨询了一般的委托中介卖房的过程，只是简单地陈述说要买带阁楼的房子，并没有详细地叙述该阁楼是否是违章建筑或者是原商品房买卖合同中包含或者赠送的由开发商建设的阁楼，在此前提下，一般人的理解都不会认为买卖的阁楼是违法建设阁楼，故该证据与本案所争议的事实无关。对证据二的真实性没有异议，但认为该证据也不属于新证据，从内容上看，李娜所要证明的是链家公司对房源信息的真实存在、真实图片进行了承诺，但房源的真实存在仅限于地址和产权地址、物理地址一致，并未包含所涉房屋的建设方式及是否为违章建筑的承诺。对证据三的真实性有异议，认为刘海棠无法核对该证据的签字者为何人，并且该证据中没有盖链家公司的公章。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、本案是否遗漏诉讼主体；二、涉案房屋买卖合同中是否包含阁楼，李娜在买卖房屋过程中是否存在欺诈行为；三、涉案房屋评估报告能否作为定案依据。一、关于本案是否遗漏诉讼主体的问题。《烟台市存量房屋买卖合同》系李娜与刘海棠签订,链家公司并非合同的相对方,根据合同相对性原理,一审法院未追加链家公司参加本案诉讼,并无不当。二、关于涉案房屋买卖合同中是否包含阁楼，李娜在买卖房屋过程中是否存在欺诈行为的问题。本案中，链家公司作为房屋买卖的居间方全程参与了买卖的全过程，对于买卖的经过应当有客观的了解，根据链家公司工作人员张某的证人证言，结合一审中的链家公司涉案房源信息、李娜与刘海棠的微信聊天记录等证据，可以认定涉案房屋买卖合同中包含涉案1102房间上面的阁楼。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，李娜明知阁楼是违章建筑应该拆除，却在与刘海棠的房屋买卖交易过程中对此故意隐瞒，使刘海棠产生误解认为阁楼是合法建筑具有经济价值，作出购买阁楼的错误意思表示，应认定李娜的行为构成欺诈。三、关于涉案房屋评估报告能否作为定案依据的问题。本案中，一审法院依法委托烟台力达房地产评估有限公司对1102号房屋的价值进行了估价，烟台力达房地产评估有限公司出具了力达评估（2019）SF076号《房地产估价报告》，确定涉案1102号房屋于2018年6月涉案交易发生时的市场价值为1009490元。李娜虽对该估价报告中的评估价值不予认可，但对此未提交相关证据，本院对其该项主张不予认可，涉案估价报告具有法律效力，应作为本案的定案依据。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4432元，由李娜负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月二十四日书记员  孙嘉慧