北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终5965号上诉人（原审被告）：苏晓坤，女，1983年6月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：王聪（苏晓坤之夫），住址同上。被上诉人（原审原告）：赵竹婷，女，1986年3月31日出生，汉族。上诉人苏晓坤因与被上诉人赵竹婷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初24509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏晓坤上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判赵竹婷支付我方违约金3500元，中介费1575元，水费45元后，我方将剩余的租金及押金返还。事实和理由：一、在双方签署的《北京市房屋租赁合同》第二条第一款、第十条第四款以及双方的口头约定，赵竹婷违反了合同中规定的居住不超过4人、损害公共利益、妨碍他人正常工作生活，虽然赵竹婷搬走但违反了合同约定，且我方在一审中提交的视频资料、赵竹婷一审中在起诉状中的陈述、链家工作人员周俊宁的证词、租赁房屋邻居的证词均可证明其居住超过了4人，因此我方要求赵竹婷赔偿3500元违约金；二、由于赵竹婷的违约造成我方仅出租36天的房屋就缴纳了1575元的房屋中介费，且赵竹婷并未与我方进行物业交割导致我方无法继续出租房屋，给我方造成了经济损失。赵竹婷辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。赵竹婷向一审法院起诉请求：1、要求苏晓坤归还房租和押金共计20300元；2、返还燃气费160元；3、赔偿违约金3500元；4、中介费1575元；5、搬家费200元；6、宽带移机费110元；7、搬家造成的误工费3000元；8、精神损失费2000元，以上共计30845元。诉讼费由苏晓坤负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月17日苏晓坤（房屋出租方，甲方）与赵竹婷（房屋承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将09-05-10地块4#住宅楼10层1002，建筑面积为75.28平方米的房屋租赁给乙方，租赁用途为居住，居住人数为2，最多不超过4人。房屋租赁自2019年7月22日至2021年7月21日共计2年。甲方应于2019年7月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月人民币3500元，租金按照半年支付。支付方式为第三方平台支付（微信、支付宝等），押1付6，各期租金支付日期：2019年7月22日，2020年1月22日，2020年7月22日，2021年1月22日。押金人民币3500元随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋自然损坏维修费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、房屋人为损坏维修费，由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）因不可抗力导致本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。（五）其他法定的合同解除情形。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按1个月租金的100%标准支付违约金。……签订合同当日，赵竹婷支付居间代理费1575元，并向苏晓坤支付房屋一个月押金3500元。后2019年7月23日苏晓坤又收到赵竹婷支付的房屋租金21000元。赵竹婷和苏晓坤均认可赵竹婷在该出租房屋实际居住36天，即从2019年7月22日至2019年8月27日。2019年8月28日赵竹婷将水、电、燃气卡交付给北京链家置地房地产经纪有限公司，并搬离涉案房屋。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵竹婷、苏晓坤签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明的事实，苏晓坤于2019年8月10日建议赵竹婷搬离，后赵竹婷于2019年8月28日搬走，且已将相关水卡、燃气卡、门禁卡交付给北京链家置地房地产经纪有限公司，故应视为赵竹婷、苏晓坤已就解除涉案房屋租赁合同意思表示一致，涉案房屋租赁合同已经解除。因赵竹婷、苏晓坤已协商一致解除涉案房屋租赁合同，故双方不存在需要承担违约责任的问题，现赵竹婷要求退还剩余租金及押金，理由正当，证据充分，法院予以支持；对于其要求赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。赵竹婷要求苏晓坤赔偿其中介费、搬家费、宽带移机费、搬家造成的误工费、精神损失费的诉讼请求，无依据，法院不予支持。关于返还燃气费的诉讼请求，赵竹婷可在查燃气表后根据实际使用情况另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、苏晓坤于判决生效后七日内返还赵竹婷租金及押金共计20300元。二、驳回赵竹婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，赵竹婷、苏晓坤签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。苏晓坤于2019年8月10日建议赵竹婷搬离，后赵竹婷于2019年8月28日搬走，且已将相关水卡、燃气卡、门禁卡交付给北京链家置地房地产经纪有限公司，故一审法院认定涉案房屋租赁合同已经解除，并无不妥。虽然房屋租赁合同提前解除，但根据现有证据，不足以认定系因赵竹婷违约导致合同解除。苏晓坤亦未就其所主张的赵竹婷存在的违约行为对其造成的经济损失进行举证证明。通过涉案的微信记录截图无法认定赵竹婷、苏晓坤曾就违约责任问题协商一致。故苏晓坤上诉要求赵竹婷支付违约金及中介费，依据不足，本院不予支持。关于水费45元，苏晓坤在一审抗辩并未提及，亦未提交相应证据，苏晓坤二审中要求赵竹婷支付，本院不予支持。综上所述，苏晓坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由苏晓坤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年六月二十三日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯