江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3082号原告：管金钢，男，1982年12月23日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：徐志，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。被告：贾理光，男，1963年10月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：石静丰，江苏濠滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓清，南通市港闸区永兴法律服务所法律工作者。第三人：闰尚明，男，1992年9月18日出生，汉族，户籍所在地河南省商城县，住上海市浦东新区。原告管金钢与被告贾理光及第三人闰尚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管金钢及其委托诉讼代理人徐志，被告贾理光及其委托诉讼代理人石静丰、刘晓清，第三人闰尚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管金钢向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《协议》无效；2.判令被告向原告返还租金87740元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托第三人与被告于2019年6月28日签订了《协议》一份，约定被告将其所承租的南通永兴商城投资管理有限公司市场（永兴商城二期23栋15-16#仓储用房）及新永兴商城C区1198门市商铺一并转租给原告，租期为2019年7月1日至2022年6月30日，租金140000元/年。协议签订后，原告依约向被告支付了租金105000元，但事后原告经了解被告转租案涉房屋未征得房屋所有权人同意，且无法提供房屋合法性手续，故成讼。贾理光辩称，其收到原告支付的105000元是事实，但案涉《协议》系其与第三人签订，原告非《协议》当事人，其无权据此主张权利；被告转租案涉房屋无需经过房屋所有权人同意，即使未征得南通永兴商城投资管理有限公司同意也并不必然导致合同无效；案涉C区1198号商铺已经进行了产权登记，尽管仓储部分没有进行产权登记，但两部分房屋是作为整体一同出租的，仓储部分仅是作为C区1198号商铺的附属部分供原告或第三人使用，况且仓储部分已经过相关部门同意建设，故《协议》合法有效；纵然被告曾在2019年11月5日收到了原告以第三人名义发出的落款时间为2019年10月30日的解除协议通知，但原告及第三人均不享有合同解除权，故该通知不具有法律效力；因原告或第三人至今仍在占有使用案涉房屋，未将钥匙交还被告，亦未与被告办理交接手续，装修设施及物品仍在租赁房屋内，故原告关于其于2019年8月15日搬离上述房屋的主张不是事实。闰尚明述称，案涉房屋租赁事宜一直是原告与被告妻子进行洽谈的，因《协议》签订时原告本人有事，原告遂委托第三人与被告签订了《协议》，《协议》签订时第三人即告知了被告，事后《协议》也一直由原告履行，故《协议》的双方当事人应为原、被告。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。管金钢提供了微信聊天记录、《协议》、委托书、收条、《解除协议通知书》、照片、视频、EMS快递查询单、南通市不动产登记信息查询结果单等；贾理光提供了《租赁合同》、照片、通港发[2012]97号《关于同意新永兴城仓储配套项目开展前期工作的意见》、（2015）港民初字第00638号民事判决书、（2017）苏0611民初1039号民事判决书等；第三人提供了光盘及文字整理资料。经庭审质证，本院认定事实如下：被告贾理光先后从南通新永兴商业运营管理有限公司和南通永兴商城投资管理有限公司处承租到位于南通市港闸区新永兴城内的C1198号商铺和位于南通市市场设施，并签订了合同，合同均载明不允许转租。2019年5、6月，原告管金钢就上述C1198号商铺（面积33.32平方米）及23栋15-16#仓储用房（面积443平方米）的租赁事宜与被告贾理光妻子进行了洽谈。2019年6月15日，管金钢出具了《委托书》一份，委托第三人闰尚明办理与南通市永兴商城投资管理有限公司、贾理光签订转租新永兴城二期23栋15-16#仓储用房以及捆绑转租新永兴商城C区1198门市【商铺】的一切相关事宜。2019年6月16日，贾理光收取了管金钢定金5000元。2019年6月28日，闰尚明（丙方）以自己的名义就上述房屋及市场设施与贾理光（乙方）签订了《协议》一份，约定乙方将上述商铺和市场设施捆绑转租给丙方，转租期限为2019年7月1日至2022年6月30日；年租金：23栋15-16#仓储用房140000元/年；C1198号门市租金，若市场统一缴费，丙方需承担租金5000元；若市场门市不需要缴费，丙方无需承担门市任何费用；每年7月1日前先交费后使用，协议期内，任意一方中途终止协议，终止方应赔偿对方经济损失20000元，并按约定办理退租和退费手续。2019年7月，原告通过微信转账的方式向被告支付了100000元，并对案涉房屋进行了装修。嗣后，因案涉房屋的停电问题，原告与被告妻子进行了沟通。2019年8月15日，原告自行搬离了案涉房屋内所属物品。同月18日，第三人向被告邮寄了《解除协议通知》一份，告知被告其签订《协议》系受原告委托所为，并通知被告解除《协议》，扣除使用费17260元（45天）及经济损失20000元后，被告应返还67739元。因邮递人员未联系上被告，邮件被退回。2019年9月1日，第三人就解除协议一事再次与被告及被告妻子联系，告知被告其系代原告签订《协议》；被告不认可原告系承租方，亦不同意解除《协议》。2019年10月30日，原告及第三人再次向被告发出了《解除协议通知》一份，要求被告在扣除违约金20000元等相应费用后退还67739元，并要求被告在10日之内办理退租手续。被告于2019年11月5日接收了该通知后，并未与原告及第三人办理退租手续。另查明，位于南通市港闸区新永兴城内的C1198号商铺的所有权人为案外人徐菊、吴森；位于南通市仓储用房未取得建设工程规划许可证。2019年9月18日，原告向本院提起诉讼，要求解除《协议》和退还租金67740元，被告于2019年9月27日签收了民事起诉状等诉讼材料，后又以被告在转租案涉房屋时未经南通新永兴商业运营管理有限公司和南通永兴商城投资管理有限公司同意及被告未能提供案涉房屋的产权登记资料为由，请求确认《协议》无效，并要求被告退还已收取的租金87740元。本院认为，本案双方的争议焦点为：1.原告是否享有《协议》中丙方（次承租人）的权利？2.案涉《协议》效力如何？3.如何认定原告的退房时间，进而判断被告应否向原告退还相应款项？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。一方面，《协议》签订前案涉房屋的租赁事宜的洽谈、定金等费用的支付、《协议》签订后用电问题的沟通均是原告与被告或其妻子之间进行的，原告事实上履行了《协议》中丙方的权利义务，表明被告并不拒绝与原告建立租赁合同关系；另一方面，即便被告在签订合同时不知晓原告与第三人之间的代理关系，但在双方发生纠纷后，第三人曾在2019年9月1日告知被告其系代原告签订合同，在2019年10月30日发出的通知中又将代签《协议》一事告知了被告，应该视为第三人向被告披露了委托人，作为委托人的原告依法享有案涉《协议》中丙方（次承租人）的权利。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告主张被告转租案涉房屋未经过南通新永兴商业运营管理有限公司、南通永兴商城投资管理有限公司同意，且23栋15-16#仓储用房未取得建设工程规划许可证，《协议》应认定无效；被告抗辩认为，仓储部分仅是作为C区1198号商铺的附属部分供原告或第三人使用，且该仓储的建设经过相关部门同意，被告转租案涉房屋是否经过南通新永兴商业运营管理有限公司、南通永兴商城投资管理有限公司同意并不影响《协议》效力。经审查，第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告转租案涉房屋至今已超过半年，未有证据显示南通新永兴商业运营管理有限公司、南通永兴商城投资管理有限公司不同意转租案涉房屋，况且《协议》签订时原告即知晓案涉房屋系转租，原告以被告未经出租人同意而擅自转租案涉房屋为由主张《协议》无效的理由不能成立。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告承租的房屋由两部分组成，即C1198号商铺和23栋15-16#仓储用房。C1198号商铺有合法产权，《协议》中有关该部分内容的约定有效。对于23栋15-16#仓储用房，被告所提供的通港发[2012]97号《关于同意新永兴城仓储配套项目开展前期工作的意见》仅能证明该仓储用房的前期准备工作问题，并不能证明该仓储用房取得了建设工程规划许可证，故而《协议》中有关23栋15-16#仓储用房转租的约定无效。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《协议》中有关23栋15-16#仓储用房的约定无效，被告应将预收的占有使用费退还原告。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《协议》约定，任意一方中途终止协议，终止方应赔偿对方经济损失20000元，根据该约定作为次承租人的原告享有解除权，但需赔偿被告经济损失20000元，原告在向被告发出《解除协议通知》时表示同意支付20000元违约金，嗣后又向本院提起诉讼要求解除合同，被告于2019年9月27日签收了民事起诉状等诉讼材料，故可以认定《协议》有关C1198号商铺的约定于2019年9月27日解除。关于退还数额的问题，首先，《协议》约定23栋15-16#仓储用房租金140000元/年；C1198号门市租金，若市场统一缴费，原告需承担租金5000元；若市场门市不需要缴费，被告无需承担门市任何费用。从上述约定可知，23栋15-16#仓储用房约定的租金为140000元/年，而C1198号门市租金，在市场未统一缴费时，则原告无需支付租金。在被告未提供证据证明门市需要统一缴费时，应认定《协议》约定的23栋15-16#仓储用房租金为140000元/年，C1198号商铺无需额外支付租金。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《协议》有关23栋15-16#仓储用房的约定虽无效，但原告占有使用案涉房屋的仍应参照租金标准支付房屋占有使用费。判断被告应返还的占有使用费数额的关键在于原告于何时将案涉房屋退还给了被告或原告实际占有使用案涉房屋的时间。本案原告主张其于2019年8月15日即搬离了案涉房屋，被告抗辩认为原告至今仍在使用案涉房屋。经审查，第一，尽管原告在2019年8月15日搬离了案涉房屋，但其所举证据不足以证明双方于该日办理了退房交接手续或被告不同意接收案涉房屋，故2019年8月15日不能作为原告的退房时间。第二，纵然第三人在2019年9月1日告知了被告要解除合同，原告在2019年9月18日向本院提起诉讼亦要求解除合同，但并未涉及房屋交接问题，故上述时间点均不宜作为退房时间。第三，原告在2019年10月30日向被告发出了《解除协议通知》，要求被告在10日内办理退租手续，被告在2019年11月5日接到上述通知后并未与原告办理退租手续，应视为原告于2019年11月14日已交付房屋，即原告应支付房屋占有费为52548元（137/365×140000），被告应退还52452元（105000-137/365×140000）。需要说明两点，一是原告对案涉房屋进行了装修，被告享有现状接收或要求恢复原状的权利，但不能因此而认定原告仍在继续使用承租房屋，被告迟延接收房屋所造成的闲置期间的经济损失应由其自行承担。二是原告在向被告发出《解除协议通知》时，同意向被告支付20000元的违约金以作解除合同的条件，《协议》有关C1198号商铺的约定业已解除，原告应根据承诺向被告支付违约金，该款应抵扣被告应退还的费用，即被告应向原告退还32452元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条规定，判决如下：一、管金钢与贾理光于2019年6月28日签订的《协议》中关于南通市港闸区永兴商城23栋15-16#仓储用房的约定无效；二、贾理光于本判决生效之日起十日内向管金钢退还房屋占有使用费32452元；三、驳回管金钢的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，由管金钢负担1256元，由贾理光负担738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1994元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松人民陪审员  肖玲玲人民陪审员  李志明二〇二〇年六月三日法官 助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。