山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1183号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李井辉，男，1963年8月17日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王昌伟、高非非，上海申伦律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人李井辉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1775号民事判决，改判驳回被上诉人李井辉的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由被上诉人李井辉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，李井辉的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回李井辉的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合本案具体情况，李井辉在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是李井辉的主权利，只有李井辉行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从李井辉行使该权利之日起计算，而李井辉在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。李井辉等大量、数众业主以不思取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审法的院判决即违背了签订合同的宗旨及违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。因此，一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，李井辉的诉求不再受法律保护。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与李井辉签订了《商品房买卖合同》，李井辉上房后，枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的鲁建发（2015）2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施，按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金应当是李井辉应当履行的合同随附义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括李井辉的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。因此，中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。李井辉未答辩。李井辉向一审法院起诉请求：一、判决被告以总房款657,281元为基数，按日万分之一计算，支付原告2014年11月22日至2019年3月22日逾期办理不动产产权证违约金104,280元；2019年3月22日之后的违约金，以总房款657,281元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告中汇公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年8月13日，原告李井辉（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0036967的《商品房买卖合同》，原告以657,281元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：“出卖人向买受人交付商品房时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，枣庄市市中区住宅建设开发公司于2014年8月21日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给枣庄市市中区住宅建设开发公司购房款657,281元。2019年4月16日，原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议，原告诉至法院。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“中汇公司”。在一审诉讼过程中，被告中汇公司于2019年4月22日将涉案的东湖明珠小区8号楼进行商品房初始登记需由其提供的登记材料，已报市中区不动产登记中心备案，2019年5月4日，东湖明珠小区8号楼初始登记办理完毕。2018年1月18日、2018年4月7日，被告曾在涉案的东湖明珠小区及花园内张贴通知，要求小区业主持购房合同、身份证等到物业管理部门办理维修资金缴款手续，并在规定时间内将维修资金存入住宅专项维修资金专户。原告在庭审时尚未缴纳住宅专项维修资金。一审法院认为，依据原告与被告中汇公司签订的《商品房买卖合同》，被告中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由被告中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。被告中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属等需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理权属登记，因办理房屋权属登记需由合同双方当事人共同完成，被告中汇公司有义务通知原告等小区业主缴纳住宅专项维修资金，缴纳后方能办理房屋权属登记。因此，原告在知晓上述规定前，被告中汇公司仍应承担相应的违约责任。原告在收到上述通知后，仍未缴纳住宅专项维修资金，被告逾期办证的违约责任应当予以免除。本案双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2014年8月21日房屋交付使用后90日，即2014年11月22日一直延续至今，故违约金应2014年11月22日起开始计算。原告于2019年4月16日就本案诉至法院，但其未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年4月16日起诉之日往前倒推三年,即2016年4月17日之后的违约金未超过诉讼时效。另被告举证证明，其最早已于2018年1月18日在涉案东湖明珠小区及花园内，张贴了要求小区业主携带相关资料到物业管理部门办理维修资金缴款手续的通知，故被告应承担逾期办证违约金的计算时间应自2016年4月17日至2018年1月18日止。原、被告对违约金约定的计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。目前，被告已经完成涉案东湖明珠小区8号楼的备案初始登记，原告在缴纳住宅专项维修资金后，即可办理房屋权属登记。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告李井辉违约金42,132元（以657,281元为基数，计算时间自2016年4月17日至2018年1月18日止计641天，按日万分之一利率计算）；二、驳回原告李井辉其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,386元，减半收取1,193元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。中汇公司未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知李井辉需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在李井辉知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。关于李井辉的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从李井辉起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，386元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年六月一日书记员  张晓宇