浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1058号 上诉人（原审原告）：徐峰，男，1968年2月22日出生，汉族，住象山县。 上诉人（原审原告）：贺海珍，女，1969年5月15日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：徐峰（系贺海珍丈夫），1968年2月22日出生，汉族，住象山县。 上诉人（原审被告）：博浪建设（象山）有限公司，住所地：象山县。 法定代表人：叶敏迪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林静雪，女，该公司员工。 上诉人徐峰、贺海珍与上诉人博浪建设（象山）有限公司（以下简称博浪公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服象山县人民法院（2019）浙0225民初5784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐峰、贺海珍上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：和徐峰、贺海珍签订《房屋租赁合同》的为博浪海港城商业管理（宁波）有限公司（以下简称商管公司），商管公司和博浪公司系不同主体，《房屋租赁合同》的签订不能免除或抵消博浪公司交付房屋的义务，博浪公司应按合同约定交付房屋，未按合同约定交付房屋，应承担相应违约责任。 博浪公司辩称，1.博浪公司不存在逾期交房的行为。涉案房屋竣工验收合格，取得了房屋初始登记权证，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。且双方当事人签订《商品房买卖合同》当日，商管公司和徐峰、贺海珍签订了《房屋租赁合同》，在租期内的交房义务，博浪公司应根据徐峰、贺海珍的要求，向商管公司交付。现《房屋租赁合同》并未解除，博浪公司不存在逾期交房的违约行为，博浪公司无须支付逾期交房违约金。2.即便法院认为，博浪公司需支付逾期交房违约金，徐峰、贺海珍也不能同时主张违约金和租金，只能选其一。且博浪公司已于2017年3月16日取得了《建设工程竣工验收备案证明》，根据《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件、第十条约定的逾期交房违约责任，逾期交房违约金最多计算至2017年3月16日。《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准达租金的2.5倍多，标准过高，请求法院调低。 博浪公司提出了上诉，后于2020年6月12日申请撤回上诉，本院予以准许。 徐峰、贺海珍向一审法院起诉请求：1.博浪公司支付徐峰、贺海珍逾期交房违约金189145元；2.博浪公司支付徐峰、贺海珍逾期交付权属证书违约金34333元。 一审法院认定事实：2014年6月22日，徐峰、贺海珍与博浪公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由徐峰、贺海珍购买博浪公司开发的丹东街道海港城1幢1307号房屋，总价388388元，合同签订之日支付19万元，余款采用银行按揭贷款，并对逾期付款的违约责任作了约定；合同约定于2016年4月18日交房，如逾期博浪公司按日向徐峰、贺海珍支付已交付房款万分之五的违约金；合同还约定博浪公司于2016年7月18日前取得规定的土地、房屋权属证书并交给徐峰、贺海珍，徐峰、贺海珍自行办理该商品房转移登记，约定日期起90日以后，博浪公司不能交付权属证书或登记证明的，博浪公司按日向徐峰、贺海珍支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，徐峰、贺海珍于2014年6月29日支付给博浪公司房款388388元，博浪公司开具销售发票一份给徐峰、贺海珍。2019年12月18日，徐峰、贺海珍得知涉案商业楼的其他购房户已做权属证书，徐峰、贺海珍于12月21日付清了未付房款的193917元（包括面积补差款），博浪公司开具增值税发票二份给徐峰、贺海珍。12月23日，徐峰、贺海珍办理了房屋权属过户事项，取得了权属证书。 另查明，2014年6月22日，徐峰、贺海珍与博浪海港城商业管理（宁波）有限公司（以下简称商管公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定徐峰、贺海珍将涉案房屋出租给商管公司，租赁期限自2016年4月19日至2026年4月18日止，年租金为25634元。2019年7月25日，徐峰、贺海珍提起对商管公司、博浪公司房屋租赁合同纠纷一案，即（2019）浙0225民初5787号，该案中徐峰、贺海珍要求商管公司支付2018年12月之后的租金，并由博浪公司承担连带责任，后该案于2019年11月12日调解结案。 一审法院认为，首先本案争议的焦点问题之一是关于逾期交房问题。涉案的双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均未异议，一审法院予以确认。合法有效的合同，各方当事人应当依约定履行各自项下的义务，并依约享受相关权利，否则应当承担违约责任。涉案的房屋约定交付时间为2016年4月18日，而徐峰、贺海珍与商管公司签订《房屋租赁合同》的租期自2016年4月19日至2026年4月18日，徐峰、贺海珍按（2019）浙0225民初5787号房屋租赁一案起诉陈述，收取租金至2018年11月，故徐峰、贺海珍自2016年4月19日起已将涉案的房屋出租给商管公司，也即说博浪公司已在2016年4月18日将涉案的房屋交于徐峰、贺海珍，否则在未交付房屋之下无法取得租金，博浪公司不存在逾期交房的事实，也即博浪公司不存在该方面的违约责任，鉴于此，徐峰、贺海珍认为博浪公司未在约定期限内交付涉案的房屋，并要求博浪公司承担逾期交房违约金的主张，难以支持。 其次，关于逾期交付权属证书的违约责任问题。根据徐峰、贺海珍与博浪公司签订的《商品房买卖合同》的约定，博浪公司应于2016年7月18日将初始登记的权属证书交付徐峰、贺海珍。博浪公司辩称其已于2017年5月27日取得了涉案房屋的初始登记权属证书，博浪公司对此并未提供证据，如果博浪公司在此已取得权证属书，博浪公司也应按合同约定交于徐峰、贺海珍，但博浪公司并没有提供相关证据证明其已履行告知义务，故博浪公司辩称对逾期办理权属证书的违约期限界定为2017年5月27日，难以采信。鉴此，一审法院确定逾期交付权属证书的时间应确定为徐峰、贺海珍知道初始权属证之日即2019年12月18日，因此博浪公司已超过约定期限880天，应承担由此造成的违约责任。同样，根据上述商品房买卖合同中关于产权登记的约定，约定日期起90日后博浪公司不能交付权属证书或登记证明的，博浪公司应按日向徐峰、贺海珍支付已付房款日万分之一的违约金，徐峰、贺海珍已支付给博浪公司房款388388元，则该违约金可计为：388388元×880×日万分之一＝34178.14元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告博浪建设（象山）有限公司支付原告徐峰、贺海珍逾期交付权属证书的违约金34178.14元，款定于判决生效后五日内付清；二、驳回原告徐峰、贺海珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4652元，减半收取2326元，由原告徐峰、贺海珍负担1996元，被告博浪建设（象山）有限公司负担330元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为徐峰、贺海珍主张的逾期交房违约金应否予以支持。经查，徐峰、贺海珍和博浪公司签订《商品房买卖合同》的当日即和商管公司签订了《房屋租赁合同》，且《商品房买卖合同》约定的交房日期为2016年4月18日前，《房屋租赁合同》约定的租期起算时间点为2016年4月19日，两个时间点可以相互衔接，结合一审法院之前审理的同类群体性房屋租赁案件中，商管公司支付租户租金的处理方式，一审法院判决未支持徐峰、贺海珍的逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当。徐峰、贺海珍现上诉主张逾期交房违约金，本院亦不予支持。 综上所述，徐峰、贺海珍的上诉请求不能成立，应予驳回；博浪公司的撤回上诉申请，不违反法律规定，本院予以准许。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6409元，由徐峰、贺海珍负担4083元，博浪建设（象山）有限公司负担2326元（已减半）。 本判决为终审判决。 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月十七日 书记员  杨丽丽