广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9545号上诉人（原审被告）：范宇华，身份证住址：广州市海珠区。上诉人（原审被告）：冯建国，身份证住址：广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉麟,广东欧胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：杨笑君、牛洪星，均为公司职员。上诉人范宇华、冯建国因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人范宇华、冯建国共同委托代理人黄玉麟、被上诉人德才公司委托代理人牛洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范宇华、冯建国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判范宇华、冯建国无需支付中介服务费60000元；2.一审、二审诉讼费由德才公司承担。上诉理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，依法应予改判：一、关于一审法院未认定《房屋买卖合同》法律效力。范宇华、冯建国作为涉案房屋的原业主，与中介(德才公司)和买方于2017年3月29日签订了房屋买卖合同，但因德才公司的行为违反了强制性法律规定，导致合同无效。由于买方提出购房预算不足，合同履行过程中，在没有和范宇华、冯建国以及买方任何沟通的情况下，德才公司工作人员单方调整在网上交易系统签订的《存量房买卖合同》，将原本约定的1160万的交易价格调整为823万，该行为违反了依法纳税的基本义务、违反了国家强制性规定，应依法承担刑事法律责任。因德才公司单方不负责的行为已经导致涉案合同违反了国家强制性条款，依据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定违反法律、行政法规的强制性规定，本合同应被法定为无效，如果继续履行，会给国家税务造成不可避免的损失，一审法院确认德才公司存在上述私自修改往前合同价格的事实，却未认定该过错行为导致了合同无效，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。德才公司提供的模版合同中就留存不如实报告的动机，依据德才公司方在三方签订的《房屋买卖合同》中，合同第十四条约定，网上交易系统签订的《存量房买卖合同》与本合同不一致时，以本合同为准。就是德才公司已经为阴阳合同埋下伏笔，但是对于该重要条款，德才公司方并未口头告知也未以黑体字的形式告知范宇华、冯建国和买方。而合同履行过程中，德才公司工作人员在没有和买卖双方协商的情况下，单方调整在网上交易系统签订的《存量房买卖合同》，将原本约定的1160万的交易价格调整为823万。通过买方的证人证言，范宇华、冯建国录音证据第17页第15行至21行，可以范宇华、冯建国在发现德才公司的不负责行为后，多次和德才公司沟通的事实，并且明确说明没有得到满意答复，则与买方自行完成后续的房产过户事宜，充分证明了德才公司促成的三方协议因德才公司的原因造成三方均未予履行，协议无效，三方权利与义务终结。德才公司要求范宇华、冯建国承担中介费没有事实依据和法律依据。上述事实一审法院虽然予以确认，依照合同法第四百二十五条，在德才公司违反如实告知义务的事实情况下，一审法院依照公平原则判决范宇华、冯建国支付中介费属于适用法律错误。三、德才公司的行为可能给范宇华、冯建国和国家造成重大损失，不妥当的判决结果对中介服务市场造成不良影响。冯建国作为准备上市的公司负责人，其个人资产以及征信情况是需要进行严格的审核，而德才公司为了完成涉案房屋的交易，根本不顾及买卖双方人员的基本情况，这种不负责任的做法，如果范宇华、冯建国没有及时纠正，将严重影响范宇华、冯建国的个人征信，造成无法估量的损失，范宇华、冯建国维护自身的合法权益应当受到保护。德才公司作为在广州开有多家门店的连锁中介机构，如果不对其故意私自调低房屋买卖价格导致国家税收受到严重损失的行为进行严惩，反而支持其可以在犯下重大过错的情况下还能收取中介费，则会变相纵容中介服务机构为促进房产交易采取偷税漏税行为，中介机构的不法收益的行为也将愈演愈烈，给国家造成重大损失。一审的判决是基于德才公司提供了买卖双方的相识服务，以此作出6万元的判决，范宇华、冯建国认为应考虑到德才公司为了促成交易的达成，不惜牺牲国家利益、不考虑其他主体的事实情况，否则会容易导致以后中介行业只要为了促成双方的交易，完全可以故不顾及任何的国家法律以及其他当事人的自身的合法权益，这造成了社会影响是非常不好的。请求法院能够考虑到实际情况，一审判决结果可能会给整个的中介行业造不良的影响，对本案一审进行纠正和予以改判。德才公司二审辩称，不同意范宇华、冯建国的全部上诉请求，德才公司对于范宇华、冯建国的上理由不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回范宇华、冯建国的上诉请求。1.房屋买卖合同是各方的真实意思表示，不违反合同法第五十二条的规定，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。德才公司只是中介，并非买卖合同的签订主体。存量房买卖合同只是为了锁定涉案房屋，防止一房两卖。变更前的存量房买卖合同中约定的价格，是范宇华、冯建国与案外人双方约定的，但也没有签字，没有生效，更谈不上给国家税务造成不可避免的损失，不存在违反国家强制性规定导致房屋买卖合同无效的情形。相反范宇华、冯建国背信弃义，在德才公司完成了居间服务后，在一审庭审中，范宇华、冯建国也自述承认其教唆伙同案外人私下交易完成涉案房屋的交易，范宇华、冯建国选择避开德才公司进行交易，是想抵赖，拒不支付中介费，是为其不诚信的行为在找借口。德才公司坚信法院会公平处理，不会放纵、鼓励范宇华、冯建国的这种不诚信行为。2.不认可上诉状第三点的说法，一审判决适用法律是正确的。德才公司向一审法院提起诉讼，请求：1.范宇华、冯建国支付中介服务费100000元及其违约金（自签订合同次日起即2017年3月30日计算至实际付清之日止，以100000元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2019年5月31日共792天共39600元）；2.本案诉讼费用由范宇华、冯建国承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，冯建国（委托方、甲方）与德才公司（受托方、乙方）签订《独家代理协议》，约定甲方指定乙方为XXX301房物业出售的独家代理公司，业主最底价1400万实收，经纪人签章处为“吴有爵”。2017年3月29日，冯建国、范宇华（甲方、卖方）与案外人唐玲（乙方、买方）就买卖XXX301房签订《房屋买卖合同》，约定：成交价为11600000元；基于中介方已经提供中介服务并促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准，甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；等。卖方签章为“冯建国”，中介方执业经纪人处签名为“吴有爵”。同日，冯建国向德才公司出具《中介服务费确认书》（NO:0085710），写明：“本人/本公司冯建国（身份证号码/营业执照号码：XXXX）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与唐玲签订关于XXX301房物业的租赁/买卖合同。为此，本人/本公司同意支付人民币壹拾万元（￥100000.00元）予贵司作为中介服务费。”广东省广州市南方公证处于2016年8月2日出具（2016）粤广南方第051199号公证书，证明范宇华、冯建国是夫妻关系，且是案涉房屋的权属人，范宇华委托冯建国全权代表和执行办理出售案涉房屋的一切手续等事项。冯建国为证明提交了两段录音，并表示录音分别为2017年4月6日和4月8日在德才公司珠江帝景门店与德才公司工作人员吴有爵、吴华辉及买方协商时所录，录音内容为协商网签合同在未经范宇华、冯建国同意的情况下修改了交易价格的问题。德才公司对录音的三性均不予确认，但确认涉案合同签订时，吴有爵、吴华辉为其员工，且涉案房屋交易的网签合同确实存在撤回后修改的情况。经查，XXX301房现登记的产权人为唐玲，登记时间为2017年5月4日。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。德才公司促成了范宇华、冯建国与唐玲签订《房屋买卖合同》，虽然范宇华、冯建国表示曾明确拒绝德才公司继续提供中介服务，但仍与唐玲完成了房屋交易，范宇华、冯建国使用了德才公司提供的信息资源和媒介服务，理应向德才公司支付中介服务费。德才公司虽然对范宇华、冯建国提交的录音不予认可，但确认网签合同撤回的原因是修改合同价格，也确认吴有爵、吴华辉当时为德才公司的员工，结合双方陈述，一审法院对范宇华、冯建国主张德才公司未经其允许修改网签合同价格的事实予以认可。根据公平合理原则，结合本案查明事实，德才公司应酌情收取中介服务费60000元为宜，德才公司主张超出该金额部分的中介服务费，一审法院予以驳回。鉴于德才公司提供的中介服务存在瑕疵，一审法院对其主张违约金不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2020年2月3日作出判决如下：一、被告冯建国、范宇华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费60000元。二、驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3092元，由原告广州市德才房地产代理有限公司负担1237元，由被告冯建国、范宇华负担1855元。二审中，双方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对范宇华、冯建国的上诉请求及德才公司的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，德才公司作为中介公司促使范宇华、冯建国与唐玲签订《房屋买卖合同》，现买卖双方已完成交易。范宇华、冯建国上诉虽主张德才公司未经其同意修改合同价格，存在过错，但其仍与唐玲完成了交易，而交易过程中，范宇华、冯建国使用了德才公司提供的信息资源和媒介服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，范宇华、冯建国理应向德才公司支付一定的中介服务费。因一审诉讼中，德才公司确认网签合同撤回的原因是修改合同价格，也确认吴有爵、吴华辉当时为德才公司的员工，故对范宇华、冯建国主张德才公司未经其同意修改合同价格，本院予以采信。为此，因德才公司以不真实的交易价格协助买卖双方进行交易，违法相关行政法规规定，一审法院酌定德才公司收取中介服务费60000元于法无悖，本院予以维持。范宇华、冯建国上诉主张德才公司不应获得居间报酬缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人范宇华、冯建国的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元,由上诉人范宇华、冯建国负担1855元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十三日书记员  颜旭怀徐毅敏