山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终988号 上诉人（原审原告）：王春艳，女，1972年4月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛中建博森达实业有限公司，住所地青岛市市南区福州南路95号二楼。 法定代表人：贾恩宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋旭恒，山东贝莱德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭友平，男，1969年9月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨延清，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂延淑，山东建檩律师事务所律师 上诉人王春艳、青岛中建博森达实业有限公司（以下简称博森达公司）与被上诉人郭友平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 王春艳上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判：1、被上诉人郭友平对一审判决第二项承担共同给付责任；2、博森达公司、郭友平共同赔偿上诉人房屋差价损失（损失额以司法评估数额为准）；二、一、二审诉讼费由博森达公司、郭友平承担。事实与理由：一审法院认定“可以认定王春艳应是了解郭友平及博森达公司与涉案房产之间的关系”，从而得出“本院对原告要求郭友平承担违约责任的诉讼请求不予支持”的结论,错误认定事实，错误适用法律：1、郭友平与案外人青岛市兴源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，由郭友平购买了涉案房屋，后博森达公司、郭友平作为共同出售方同王春艳签订了房屋转让协议和补充协议，上述协议均具有法律约束力，按照合同相对性原则，郭友平应当承担违约责任。2、涉案房屋在签订转让协议时系由郭友平购买，并且由郭友平办理了银行按揭手续，上诉人有理由相信郭友平系购房者，对房屋有处分权。一审法院因为三分公司在房屋转让协议上签章就推定上诉人应了解“郭友平及博森达公司与涉案房产之间的关系”是武断的。二、一审认为“原告在签约时明知郭友平、博森达公司并非房屋产权人，博森达公司仅能负有协助、协调的义务，故其对房屋过户存在不确定性有一定预见性，且其自2009年付款后长达9年时间里未提起诉讼主张权利，怠于行使权利导致房屋无法过户。其自身也存在过错，故本院对原告要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持”,该认定存在严重错误：1、我国法律并无禁止未取得产权的房屋转让行为，购买人基于对转让方履约能力和履约信用的信任而签署转让合同，不存在所谓“对房屋过户存在不确定性应有预定预见性”。郭友平作为已经办理了抵押贷款手续的房屋购买人，按照转让合同约定，其与共同转让人博森达公司共同负有办理产权变更登记手续的约定义务，自然需要承担违约责任，赔偿王春艳全部损失。2、王春艳购买房屋的目的是最终实现不动产物权的登记，郭友平和博森达公司仅完成了房屋的交付，一直未能完成协调产权登记的义务。在王春艳入住期间，没有第三方向王春艳主张入住行为侵权，在该种情况下，王春艳不可能对博森达公司提起物权纠纷，而提起解除合同诉讼又与王春艳实现产权登记的合同目的不符，因此王春艳只能催促并期待博森达公司、郭友平能够履行合同义务，而非一审法院认定的怠于行使权利导致房屋无法过户。导致无法过户的原因为博森达公司、郭友平未全面履行合同义务，一审归责于王春艳未提起诉讼，认定事实错误，适用法律错误。3、在王春艳不存在履约过错的情况下，博森达公司、郭友平作为违约方应当赔偿全部损失，该损失包括房屋差价损失，一审法院对差价损失不予支持和采纳，属于适用法律和程序错误。 博森达公司辩称，针对王春艳上诉部分，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 郭友平辩称，一、郭友平已履行完应尽义务，且未收取任何房款，不应承担违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、王春艳与郭友平签订房屋转让协议时，涉案房屋已转让给博森达公司，协议的实际相对方为上诉人和博森达公司，郭友平只是配合办理相关事项，义务为与开发商办理退房手续。涉案房屋系郭友平公司以其名义购买，后郭友平公司于2006年8月3日转让给博森达公司，非郭友平实际控制。博森达公司于2008年9月3日将房屋出售给本案上诉人王春艳，涉案《房屋转让协议》实际是博森达公司与王春艳之间针对房屋买卖的合意，郭友平只是配合办理相关事项，义务为与开发商办理退房手续，与王春艳无买卖房屋的合意。2、郭友平早已履行了房屋转让协议中约定的退房义务，过户非郭友平义务，也非郭友平所能控制，郭友平对此无义务也无过错，不应承担责任。3、郭友平未收到王春艳任何房款，不应承担王春艳主张的金钱给付义务。王春艳未向郭友平支付任何房款，郭友平已全部履行了力所能及的全部协助义务，没有违约，也不存在任何过错，不应承担违约责任。4、涉案《房屋转让协议》的履行，反映出郭友平非上诉人的协议相对方，其不应向上诉人承担任何责任。本案涉案房屋房款由王春艳支付给博森达公司，在涉案房屋无法过户产生争议时，处理方亦为王春艳与博森达公司两方，在房屋转让协议履行过程中，直至本案发生，王春艳与博森达公司均未联系郭友平，足见协议各方明确知晓郭友平并非协议实际相对方，并默认郭友平已履行了全部协议约定的配合义务。综上，一审法院认为郭友平应尽义务已全部履行完毕，且未收取任何房款，而不应承担违约责任，系认定事实清楚，适用法律正确。 二、王春艳对于涉案房屋无法过户，自身存在过错，其要求郭友平赔偿房屋差价的诉求不应得到支持，一审法院认定事实清楚，程序合法。首先，普通协议为两方当事人，涉案房屋转让协议上有多方签章，王春艳在签订涉案房屋转让协议时应是明知房屋当时的状况及签章各方的关系。同时协议中也明确约定了各方的义务，但房屋过户的实际办理人非协议各方，故对于房屋是否能够过户存在风险，王春艳对此知情，而王春艳放任或忽视了该风险，显然自身存在过错。其次，王春艳系涉案房屋开发商的员工，其有较普通人更便捷的渠道了解房屋登记状况及房屋登记状况的变化，理应在涉案房屋权利变动后早先获知该情况，但王春艳却并未向被上诉人提出任何要求，显然自身存在过错，其在事隔近十年之后向被上诉人主张房屋差价，获取不当利益的目的显而易见，不应得到支持。最后，王春艳自2009年以来一直占有使用涉案房屋，实现了居住房屋的目的，加之王春艳没有证据证明其有损失、其损失依法应当赔偿及其损失系由被上诉人造成，其主张房屋差价的诉求无事实和法律依据，不应得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求贵院依法维持原判，驳回王春艳的上诉请求。 博森达公司上诉请求：1.依法撤销(2018)鲁0202民初6666号民事判决，改判驳回王春艳对博森达公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用全部由王春艳承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。(一)王春艳因存在违约行为导致合同解除，应承担相应违约责任。根据《房屋转让协议》及《补充协议》约定，王春艳在付清全部购房款项后，博森达公司才有义务为王春艳办理产权手续。一审将《补充协议》第二条认定为“在首付款已付，房屋产权变更手续未变更的情况下，王春艳有权行使抗辩权”系事实认定不清。《补充协议》中“同时甲方负责为乙方办理产权变更”的约定，并非是指甲方将65万元转入甲方贷款账户即办理产权变更手续的时间节点，而是再次强调甲方的办理义务。根据《房屋转让协议》，办理产权变更有很多前置程序：1.甲方还清银行贷款，办理撤押、退房手续；2.乙方在甲方办理退房手续时交付余款。此后才是办理产权变更手续。涉案房屋在还清按揭贷款、撤押、退房手续办理完毕后，博森达公司曾向王春艳催收所欠50万元房款，但王春艳一直拒不支付，博森达公司遂于2016年11月28日发送《解除合同通知书》给王春艳解除双方之间的《房屋转让协议》。因此，双方之间的商品房买卖合同关系已于王春艳收到博森达公司向其发送的《解除合同通知书》之日解除，王春艳作为违约方，应当向博森达公司承担违约责任。(二)博森达公司不存在违约行为，不应向王春艳承担违约责任。1.王春艳未支付房屋尾款，博森达公司无义务为其办理房屋过户手续，故博森达公司不存在违约行为。王春艳主张，其向博森达公司复函，因未办理产权手续，故不付余款。第一，博森达该公司未收到有关函件；第二，在博森达公司已交付房屋，王春艳未支付尾款情况下，博森达该公司有权行使抗辩权，王春艳无权要求博森达公司办理过户手续。2.王春艳明知博森达公司并非房屋产权人，博森达该公司仅负有协助、协调的义务，其对房屋过户存在不确定性具有明显预见性，自身存在很大过错，应当承担相应风险。涉案房屋并未登记在博森达该公司名下，要实现过户行为，中建八局四公司、中国建筑土木工程公司三分公司、中国建筑土木工程公司路桥分公司、兴源公司的配合才能完成，博森达公司仅能负有协助、协调的义务。王春艳作为兴源公司工作人员，参与过兴源公司用于抵顶工程款房屋的抵顶手续，结合《房屋转让协议》第二条、第三条关于还清银行按揭款、撤押、办理退房手续等约定的内容来看，王春艳对以下情况明知：1.涉案该房屋的来历及不动产登记的特殊办理流程；2.博森达公司并非房屋产权人，仅能负有协助、协调的义务。所以王春艳对房屋过户存在不确定性具有预见性，应当承担相应风险。3.即使涉案房屋已由兴源公司出卖给其他人并办理不动产登记手续，也不能据此认定为博森达公司违约。《房屋转让协议》及《补充协议》已于2016年11月28日发函时解除，兴源公司于2018年才将房屋卖给其他人并办理不动产登记手续，即使博森达该公司现无法办理过户手续也不能认定为违约。各方通过签订《房屋转让协议》和《补充协议》，其真实意思表示是通过签订《房屋转让协议》和《补充协议》，建立两层法律关系，首先是郭友平(也就是中建八局四公司、三分公司、路桥分公司)将涉案房屋抵顶给博森达公司，然后博森达公司再将涉案房屋转让给王春艳。王春艳之所以没能得到涉案房屋的所有权，是郭友平(也就是中建八局四公司、三分公司、路桥分公司)没能成功将涉案房屋抵顶给博森达公司，博森达公司不存在违约行为，不应承担违约责任。为了查清本案案情，本案应当依法追加中建八局四公司、三分公司、路桥分公司或兴源公司为共同被告或第三人。一审过程中，博森达公司多次提出本案应当依法追加中建八局四公司、三分公司、路桥公司、兴源公司为本案共同被告或第三人，一审法院未予以准许。导致本案违约方是谁、违约原因是什么、由谁承担违约责任、承担什么违约责任等重要案件事实不能查清。(三)一审法院认定“郭有平义务已经履行完毕，也未收取房款，对被上诉人要求郭有平承担违约责任诉讼请求不予支持”属于事实认定不清。郭有平系《房屋转让协议》及《补充协议》相对方，其义务不仅限于一审法院认定的“还清贷款、与兴源公司解除购房合同”，而是要承担协议所约定的所有义务，特别是协助办理房屋过户手续。郭有平、博森达公司与王春艳通过签订《房屋转让协议》和《补充协议》，建立两层法律关系，首先是郭友平(也就是中建八局四公司、三分公司、路桥分公司)将涉案房屋抵顶给博森达公司，然后博森达该公司再将涉案房屋转让给王春艳。1.各方约定由甲方(郭有平、博森达该公司)负责办理房屋过户手续；2.为省去繁琐过户流程，各方约定由兴源房地产直接过户至王春艳，所以房屋未过户至王春艳即视为郭有平未履行完毕对上诉人的抵顶义务；3.郭友平虽然未直接收到房款，但因郭友平欠付博森达公司租赁费，该租赁费即为收取的房款，一审法院以郭友平未收到房款为由弱化郭友平的义务系事实认定不清。（四）王春艳应当向博森达公司支付房屋占用费。王春艳在没有全部支付购房款的情况下一直在涉案房屋中居住至今，应当支付房屋占用费，也可以用占用费抵顶已付房款。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人王春艳在合同履行过程中，存在违约的行为，且一审法院已认定被上诉人王春艳自身存在过错，王春艳应承担定金责任。（二）博森达公司不存在违约行为，不应承担定金责任，也不应承担相应利息。 王春艳辩称，博森达公司在上诉状中称一审法院以郭友平未收到房产为由系认定事实不清，王春艳对该上诉意见表示同意。对博森达公司其他上诉意见王春艳均不予认可，相关意见同我方上诉意见。 郭友平辩称，本案中博森达公司自认存在两层法律关系，按照其逻辑根据合同相对性原则，郭友平基于第一层法律关系，仅承担配合义务，并不享有任何权利，王春艳、博森达该公司才是本案房屋买卖合同关系的权利义务人，在郭友平还清贷款与兴源公司解除购房合同后，其应尽的义务已经履行完毕，故郭友平不应承担任何法律责任。请求法院驳回上诉人博森达公司的上诉请求，维持原判。 王春艳向一审法院起诉请求：1.判令解除王春艳与郭友平、博森达公司于2008年9月3日签订的《房屋转让协议》及于2008年10月7日签订的《补充协议》；2.郭友平、博森达公司双倍返还王春艳定金10万元，并判令郭友平、博森达公司共同偿还王春艳首付款60万元整并自2009年4月13日至实际给付日按同期银行贷款利率计算利息损失；3.判令郭友平、博森达公司共同赔偿王春艳房屋差价损失（损失额以司法评估数额为准）；4.郭友平、博森达公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2001年11月19日，郭友平与青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）签订商品房买卖合同，约定郭友平购买兴源公司开发的东海路52号3号楼1单元102号房屋，总金额904085元。付款方式约定：买受人应于2001年11月19日前支付全部房价款的30%，即274085元，付清首付款后，持有关材料于2011年11月25日前到农行市北二支行贷款63万元，否则视为买受人违约。 郭友平系代案外人中国建筑土木工程路桥分公司办理购房手续及贷款手续。 二、2006年8月3日，甲方中国建筑土木工程公司三分公司（郭友平）与乙方博森达公司签订《房屋转让协议》，就甲方欠乙方租赁费抵扣乙方购甲方房款达成协议，甲方将坐落在青岛市东海路52号兴源花园3号楼1单元102户房产抵欠乙方租赁费，差额协商解决。 三、2008年9月3日，郭友平、博森达公司（共同甲方）与王春艳（乙方）、中国建筑土木工程公司三分公司（证明方）就上述房产签订房屋转让协议，约定：1.涉案房产面积139.10平方，房屋价款119.97万元，最终价款115万元；2.合同签订时乙方缴付定金5万元，乙方3日内支付甲方75万元；甲方2日还清银行按揭，办理房产交易中心撤押。甲方办理退房手续当日乙方付甲方房款35万元。乙方如不按约定付款，甲方有权收回房产权；3.办理房产证流程：甲方负责付清银行贷款办理房产中心撤押手续后，到兴源公司办理有关退房手续，然后协调房地产公司与乙方产权人签订售房合同书，换取售房发票，办理房屋入住手续。甲方负责办理退房仲裁手续并协调兴源公司办理相关资料等送交房产交易中心办理产权证，办证时间约2个月；4.乙方付款后甲方财务开出收款收据，该房屋的物业及水电费由乙方负责，办理产权手续有关费用、税由乙方承担。 四、2008年10月7日，博森达公司（甲方）、王春艳（乙方）又签订补充协议，约定：1.乙方将首付款65万元存入双方指定银行监管账户，乙方存折交由甲方监管，监管期限自开立账户之日起两个月；2.甲方将所售房屋交付乙方后，乙方将该款转入甲方农业银行贷款账户，同意甲方负责为乙方办理产权变更手续，如两个月内甲方未将所售房屋交付乙方，乙方即可对该款自行支取，《房屋转让协议》及本协议自行终止。甲方落款处有博森达公司印章及郭友平签名。 五、2009年4月13日，王春艳向博森达公司支付65万元，博森达公司收据记载的事由为：收转让青岛市东海路52号3号楼1单元102室款（其中购房定金五万元）。郭友平于同日结清了此前的银行贷款。 六、东海路52号路名变更为东海西路52号。 七、2010年12月2日，青岛仲裁委员会作出裁决，解除双方签订的青岛市市南区东海路52号兴源花园3号楼1单元102户房屋的《商品房买卖合同》。 八、2016年3月8日，博森达公司委托律师向王春艳发函催收购房款，告知王春艳在2012年12月2日房屋退房手续完成后，公司多次通知支付剩余购房款并办理房屋过户手续，希望王春艳在收到本函之日三日内向博森达公司支付剩余购房款50万元，并积极办理房屋过户手续。2016年11月28日，博森达公司委托高越滕向王春艳发函，称：房屋转让协议第二条约定受让人未按约定支付房屋转让款，我方有权收回房屋产权，截至今日，王春艳不履行支付义务，构成根本违约，现博森达公司依法行使解除权，收回房屋所有权。房屋转让协议自本函邮寄到达之日起解除，请王春艳收到本案之日起三日内前往我公司办理房屋转让协议解除后续事宜，逾期不办理产生的责任由王春艳负担。 九、2016年12月19日，王春艳向高越腾回函，要求尽快办理东海西路52号3号楼1单元102户房屋产权证，函件内容为：致博森达公司：2008年9月3日，本人与贵公司签订了《房屋转让协议》，该协议明确了协议所涉房屋为青岛市东海路52号兴源花园3号楼1单元102室，转让价款为115万元。2008年10月7日，本人与贵司就该《房屋转让协议》签订了《补充协议》。该《补充协议》详细约定了付款方式、付款节点，在第二条中明确了贵司在收到首付房款65万元后，应负责为本人办理产权变更手续。协议签订后，本人依约履行了义务，贵司亦收到了首付房款65万元，但贵司却未能履行为本人办理产权变更手续的义务，本人心急如焚，一再督促贵司尽快办理产权变更手续，但却至今未果。请贵司收到本函后，按照《补充协议》的约定，尽快为本人办理产权变更手续。 十、庭审中，博森达公司称其于2018年9月12日获知涉案房产已由案外人办理了产权登记。郭友平及博森达公司认可现在无法与王春艳办理产权登记手续。 十一、王春艳系兴源物业公司员工，其认可房产于交首付款时期即由其占有使用。 本案其他举证情况： 一、王春艳称上述2016年12月19日的回函，其向博森达公司、高越腾及郭友平分别邮寄，博森达公司因变更注册地址邮件被退回，郭友平邮寄材料已丢失。郭友平对此不予认可。博森达公司称未收到通知。 二、王春艳提交朱青诉博森达公司一案的诉状复印件、（2018）鲁0682民初1017号被传唤人为兴源公司的传票一份，证明案外人朱青曾在2018年1月12日起诉博森达公司、第三人中建八局第四建设有限公司、兴源公司，要求确认朱青与博森达签订的协议书有效，由博森达公司及第三人协助办理房产过户手续。该诉状的事实与理由记载：兴源公司因抵顶工程款一事将东海路52号3号楼1单元102室抵顶给了中建八局四公司，后该公司欠博森达公司租赁费，将涉案房产于2006年8月3日抵给了博森达公司。该公司又在2016年因欠原告的人工费，便再次将房产抵顶给了朱青，该房屋由朱青居住使用至今，但没有办理房产手续。郭友平对上述证据真实性无法确认，内容与郭友平没有关联，其已于2006年将房屋转让并交付博森达公司，后续情况不清楚。博森达公司对上述证据真实性无异议，但认为博森达公司与朱青没有办理也无法办理房屋买卖和登记手续，证据与本案无关，博森达公司想把房屋抵顶给朱青是在向王春艳发出解除合同函后，后来得知兴源公司已将涉案房屋卖给他人，并办理了登记手续，朱青撤诉。该证据为复印件，但当事人博森达公司认可部分事实，一审法院对该证据记载的部分事实予以认可。 三、博森达公司提交《兴源工程协调会纪要》、中建八局四公司与青岛中建华丽装饰有限责任公司签订的《协议书》、《青岛兴源抵账房明细表》等复印件，因不能提交证据原件，且王春艳及郭友平对证据真实性不予认可，一审法院对上述证据真实性不予认可。博森达公司另提交由王春艳签字的其他房产的入住通知书，欲证明王春艳参与过顶账房屋的手续，因该房产与本案无关，一审法院对该证据的证明事项不予认可。博森达公司提交由博森达公司、王春艳及证明方三分公司盖章的房屋转让协议，但其中无郭友平签字，内容同王春艳举证一致。因各方对真实性无异议，一审法院对该证据予以确认 一审法院认为，王春艳本次起诉系基于与郭友平、博森达公司之间签订的《房屋转让协议》及补充协议提起的违约赔偿之诉，与其他案外公司无关，在能够查清案件事实的情况下，一审法院对博森达公司要求追加其他公司为被告或第三人的抗辩意见不予支持。因各方对解除合同无实质性争议，一审法院对王春艳要求解除合同的诉讼请求予以确认。本案的争议焦点在于：一、违约的主体；二、违约责任的承担。关于焦点一，一审法院认为，本案并非普通的房屋转让纠纷，在各方（包括证明方）签订的房屋转让协议内容上可以看出，买卖双方均明知房屋并不在郭友平或博森达公司名下，房产证需协调兴源公司办理，各方的义务为：1.乙方支付定金及首付款；2.甲方2日内还清银行贷款，办理撤押、退房手续；3.办理退房手续时乙方付清余款，此后是协调兴源公司办理产权证手续。双方后签订的补充协议将首付款变更为65万元，甲方负责交付房屋后，乙方将首付款存入贷款账户，同时甲方负责为乙方办理产权变更手续。综合考虑合同内容和签约主体及其上加盖的证明方印章、王春艳身份，可以认定王春艳应是了解郭友平（三分公司）及博森达公司与涉案房产之间的关系。 在实际履行过程中，王春艳于2009年4月13日向博森达公司支付65万元（含定金5万元），同日郭友平将涉案房屋的贷款还清。郭友平又于2010年12月2日与兴源公司通过仲裁解除了双方之间的房屋买卖合同，多年期间各方未有争议，可见各方默认了履约时间的变更，故不能认定此期间存在违约。此后到2016年3月8日、11月28日，博森达公司两次向王春艳发函，以王春艳未按约定付款要求解除合同，王春艳复函因未办理产权手续，故不付余款。结合房屋转让协议及补充协议内容，补充协议第二条约定“甲方将所售房屋交付乙方后，乙方将该款（首付款）转入贷款账户，同时甲方负责为乙方办理产权变更手续”。故在首付款已付，房屋产权变更手续未变更的情况下，王春艳有权行使抗辩权，博森达公司发出的解除通知不产生合同解除的效力。博森达在收到王春艳首付款后长期未协调兴源公司成功办理产权变更手续，不论是其自身原因还是兴源公司原因，均违反了合同约定构成违约，应当承担违约责任。 郭友平在房屋转让协议及补充协议中作为共同甲方签字，但在还清贷款、与兴源公司解除购房合同后，其应尽义务已履行完毕，郭友平也未收取房款，一审法院对王春艳要求郭友平承担违约责任的诉讼请求不予支持。 关于焦点二，因一审法院已认定博森达公司违约，其应当向王春艳双倍返还定金共10万元，并退还已收首付款60万元。占用期间的利息损失亦属王春艳遭受的合理损失，一审法院对王春艳诉请的上述款项予以支持。但王春艳在签订协议时明知郭友平、博森达公司并非房屋产权人，博森达公司仅能负有协助、协调的义务，故其对房屋过户存在不确定性应有一定预见性，且其自2009年付款后长达9年的占有使用期间未提起诉讼主张权利，怠于行使权利导致房屋无法过户，其自身也存在过错，故一审法院对王春艳要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王春艳与郭友平、青岛中建博森达实业有限公司于2008年9月3日签订的《房屋转让协议》、2008年10月7日签订的《补充协议》解除；二、青岛中建博森达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向王春艳退还房屋首付款60万元，双倍返还定金共10万元，并支付按照本金60万元自2009年4月13日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回王春艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由青岛中建博森达实业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。王春艳主张涉案房屋已经由青岛兴源房地产开发有限公司在2018年出卖给案外人并办理房屋产权证书。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据各方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、王春艳主张的房屋差价损失应否支持；二、郭友平是否应当向王春艳承担违约责任；三、博森达公司的上诉理由是否成立。 关于第一个争议焦点。涉案房屋买卖与正常的房屋买卖存在一定区别，通过房屋转让协议中约定的“协调房地产公司与乙方房产权人签订售房合同书，换取售房发票”内容来看，本案房屋买卖的交易方式并非郭友平直接将涉案房屋出售给王春艳，而是通过开发商进行购房人更名的方式，由王春艳与开发商签订新的商品房买卖合同。在经过仲裁程序撤销原购房合同、王春艳未与开发商签订新的商品房买卖合同之前，涉案房屋产权能否办理至王春艳名下并非博森达公司和郭友平所能控制，一审期间博森达公司提交的《入住通知》显示王春艳曾代理青岛兴源房地产开发有限责任公司为其他业主办理过房屋入住手续，故应当认定王春艳对涉案房屋的交易方式存在的风险具有一定程度的知悉和了解。王春艳在较长的时间内并未采取相应措施来办理涉案房屋的后续相关手续，其对涉案房屋出售给案外人导致涉案房屋转让协议无法履行具有一定程度的过错，其也未提交证据证明涉案房屋系由博森达公司出售给案外人，故一审法院不予支持王春艳房屋差价损失的诉求并无不妥。 关于第二个争议焦点。郭友平于2009年4月13日结清了银行按揭贷款，并在2010年12月2日通过仲裁的形式撤销了其与青岛兴源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，应当认定郭友平已经履行了房屋转让协议约定的义务，郭友平也没有收取王春艳的购房款和定金，故一审法院认定郭友平不承担违约责任并无不当。 关于第三个焦点问题。一审对博森达公司在本案中应承担的责任已做了阐述，本院予以认可并不再赘述。由于一审期间博森达公司未提起反诉要求王春艳支付房屋占用费，其在二审中再提出该上诉请求，于法无据。另，因其他公司并非涉案房屋转让协议的当事人，一审法院对博森达公司要求追加其他公司作为被告或第三人的申请未予准许，亦无不当。综上，本院对博森达公司的上诉理由不予采信。 综上所述，上诉人王春艳、博森达公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19600元，由王春艳、中建博森达实业有限公司各自负担9800元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年六月九日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷