浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1307号 上诉人（原审被告）：沈晓明，男，1979年4月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：义乌市天成有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路113号。 法定代表人：赵冠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宁，浙江星耀律师事务所律师。 上诉人沈晓明为与被上诉人义乌市天成有限公司（以下简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初20614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈晓明上诉请求：撤销原判，予以改判或发回重审。事实与理由：案涉租赁合同不应解除，双方签订租赁合同后，沈晓明前三年一直按时支付租金，对第四年租金进行主动协商，租金没按时支付是因为客观环境发生了重大变化，并非主观上不想支付。2016年双方合同签订后，下半年义乌旧城拆迁改造刚好开始，改造工程就在租赁场地天成大厦周边，2019年大厦所处位置又有数月的修路、封道，健身会员流失较大，对沈晓明的经营产生影响。若租赁合同解除，沈晓明的几百万资金投入无法收回，员工失业，也无法面对健身客户，会产生群体事件。法律上，本案具有不可抗力情形，也符合情势变更可减少租金的情形，合同租金应当减少并继续履行合同。租赁合同第九条约定，发生不可抗力的，可变更合同，合同约定不可抗力是包括政府拆迁或所在区域改造等类似原因，天成大厦附近的旧城改造范围大广时间长，完全符合合同约定情形。拆迁改造使租赁房屋基本的经营目的得不到保障，且无法提供车位给会员停车，影响合同履行。本案也完全符合情势变更的情形，原本可持续的社会经济环境发生了重大变化，稳定的消费群体急剧减少，经营收入持续下降，继续按合同约定支付租金，有失公平，合同租金应当减少。另一审法院判决沈晓明支付场地占用费每天1400元也明显不合理，按此标准大大超出了年租金408990元。一审法院允许沈晓明提反诉，要求当庭提出反诉请求和主张，但未给予相应的举证期限，程序违法。综上，请求二审法院支持上诉请求。 天成公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序上，一审法官在庭审当中当场签发交纳反诉费用的通知，同时要求沈晓明尽快提交反诉的书面材料，沈晓明既没有交反诉费，也不交书面的反诉材料，系其自身原因导致反诉程序根本没有启动，一审程序没有任何问题。沈晓明所称的旧城改造不构成不可抗力，合同条款本意是天成公司的房屋发生了不可抗力可以变更或者解除合同，而案涉房屋完好，完全能够经营使用。本案中也不适用情势变更原则，租赁房屋周边改造等情况应是预计的商业风险，要求减少部分租金不是本案的审理范围，双方应按合同约定履行义务，沈晓明不按约定支付租金显然构成根本违约。一审法院将合同上面约定的未按时腾空房屋占用费2000元一天调整为1400元一天，沈晓明不腾空房屋理应承担相应的责任。 天成公司向一审法院起诉请求：一、解除天成公司、沈晓明签订的《场地租赁合同》；二、沈晓明腾退租赁场；三、沈晓明支付租金172042.25元（从2019年6月1日暂算至起诉日），并要求继续支付至起诉状送达之日（解除合同之日）；四、沈晓明按每日万分之五支付逾期租金的滞纳金18608.28元（暂算至起诉日），并要求继续支付至租金实际履行之日止；五、确认履约保证金10万元及沈晓明投入的装修归天成公司所有；六、沈晓明按每日54.79元支付物业管理费8657.53元（自2019年6月1日暂算至起诉日），并要求继续支付至场地实际腾退日；七、沈晓明赔偿租金损失，按每日2000元支付场地占用费（从起诉日状送达次日计算至场地实际腾退日）。 一审法院认定事实：义乌市工人西路113号的不动产所有人为供销总社，该不动产经营管理由供销总社下属单位天成公司负责。2016年9月8日，天成公司（甲方）与沈晓明（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方承租义乌市场地面积为1400平方米，用于乙方经营彼得健身房；租期自2016年6月1日至2023年12月31日；第一年（2016年6月1日至2017年5月31日）租金364000元……第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）租金408990元，租金每半年支付一次，每年度租金对半，分两期支付，提前30天向甲方支付租金；乙方交纳履行保证金10万元；每年9月10日前乙方向甲方缴纳物业管理费2万元；租期届满或甲方双方同意提前解除本合同的，固定装修添附无偿归甲方，乙方自行配备或安装的可移动设备、器械、空调、热水系统等动产归乙方所有；如发生不可抗力（包括政府拆迁或所在区域改造等类似原因）的，可以变更或解除本合同，且双方互不承担违约责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：不按时交纳租金，逾期达15天或以上的；乙方逾期支付租金、合同约定应向甲方缴纳的费用，每逾期一天，未支付部分应按每日万分之五向甲方支付滞纳金；甲方按本合同行使合同解除权的，乙方无权要求甲方返还合同履约保证金，同时还应：赔偿甲方其他实际损失，所有装修无偿归甲方所有；乙方确认第五层其余约600平方米的场地为乙方未经甲方同意而扩大使用；租赁期间，义乌市工人西路113号外围空地可以给乙方或乙方会员免费停车；本合同提前解除之日，乙方必须按时腾空并交还房屋，如延期的，每延期一天，应按2000元／天的标准向甲方承担占用费至腾空并交还房屋之日止。第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）的租金，沈晓明仅于2019年7月5日支付了5000元。当年的物业管理费也未支付。天成公司在2019年4月、6月、8月、9月、10月，通过书面催收或律师函方式要求沈晓明交纳欠缴的租金，沈晓明签收了相应文件，但仍占用场地经营并未交纳租金、物业管理费等。2019年11月27日，天成公司起诉至该院要求解除双方的租赁合同并支付租金等，沈晓明于2019年12月12日签收了相应的起诉材料。另查明，沈晓明于2016年3月23日注册成立个人独资企业义乌市彼得健身房，住所地为义乌市。 一审法院认为，合同的相对人按《场地租赁合同》的签署方进行确认，是否为不动产产权人或合同一方是否设立其他民事主体，不影响合同的效力及主体的确认。况且案涉不动产产权人供销总社已书面认可天成公司的租赁行为，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，天成公司起诉的各方诉讼主体适格。沈晓明虽提出反诉请求，但未按期交纳相应案件受理费，故按自动撤诉处理，该案中不再一并解决。案涉租赁合同约定的第四年租金付款时间均已到期，沈晓明作为承租人应及时支付租金，但经多次催讨，沈晓明仍未交纳租金，已构成根本违约。天成公司依据合同的约定解除合同，于法有据。合同自解除通知到达沈晓明时解除，即2019年12月12日双方签订的《场地租赁合同》解除。合同解除后，沈晓明应在合理的期限内腾退场地。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，部分周边住户因拆迁搬离系正常的商业风险，案涉大厦并未被政府拆迁，沈晓明以不可抗力为由主张免除违约责任，不予支持。导致合同解除系沈晓明未支付租金的违约行为造成，沈晓明应按约承担违约责任，但天成公司主张的包括没收履约保证金、每日万分之五的滞纳金及解除后按每日2000元支付占用费等违约金性质的违约责任过高，应予调整。解除合同前的逾期付款滞纳金予以支持，合同解除后的场地占用费在原场地租金的基础上适当上升，按每日1400元计算，不再另行计算滞纳金。沈晓明违约造成天成公司的损失主要是逾期付款造成的利息损失，在该院已支持滞纳金及合同解除后适当提高占用费的情况下，考虑沈晓明的实际经营现状，为平衡双方利益，履约保证金应在租金中扣除。经计算截至2019年12月12日，沈晓明尚欠租金为：半年租金204495元-5000元＋408990元÷365天×12天（11月31日至12月12日）-10万元＝112941.25元。在合同解除前的逾期租金滞纳金经计算为22391.44元。解除后，原有装修中固定不可移动部分按约归天成公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除天成公司与沈晓明于2016年9月8日签订的《场地租赁合同》。二、沈晓明于判决生效后十五日内腾退其承租的坐落于义乌市给天成公司，已装修的固定部分归天成公司所有。三、沈晓明于判决生效后十五日内支付天成公司2019年6月1日至2019年12月12日的租金112941.25元及之后的场地占用费（自2019年12月13日起按每日1400元计至实际腾退之日止）、物业管理费（按每日54.79元自2019年6月1日计至实际腾退之日止）。四、沈晓明于判决生效后十五日内支付天成公司逾期支付租金的滞纳金22391.44元。五、驳回天成公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，由天成公司负担871元，沈晓明负担2024元。 二审期间，天成公司未向本院提交新的证据。沈晓明提交以下证据：一、申请书三份，用以证明沈晓明在本案诉讼前一直与天成公司协商租金缓交事宜，而天成公司直接起诉，根据合同约定，违约金不应支持。二、义乌市文化和广电旅游体育局通告一份。三、照片九张及视频三段。以上证据共同证明沈晓明现在经营困难。天成公司质证意见：证据一是沈晓明本人陈述，申请对天成公司不产生任何约束力，对证据二真实性无异议，但与本案无关，证据三可以反映天成大厦周边情况，但不能达到沈晓明提出的不可抗力的证明目的。本院认证意见：对证据的真实性予以认定，但上述证据与本案争议焦点无关，并不影响案涉租赁合同约定的双方的权利与义务。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为天成公司要求解除案涉租赁合同是否合法有据。沈晓明与天成公司之间签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同约定行使权利履行义务。沈晓明作为承租方未能按约支付案涉租金，构成违约，天成公司基于合同约定有权解除案涉合同。现沈晓明主张其欠付租金系因租赁场地周边改造，存在不可抗力或情势变更情形，租金应当减少，本院认为，案涉租赁物租赁期间并不存在拆迁改造情况，周边改造并不影响租赁物本身的使用。且沈晓明陈述周边改造已实施多年，而其一直未提出解除或变更合同，改造期间多年租金也按约支付，沈晓明既未提供证据证明周边改造对租赁物的影响达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度，也从未主张解除合同，其现提出情势变更要求减免租金，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因双方未就合同变更达成合意，故沈晓明的付款义务不能免除，双方仍应按合同约定履行义务，沈晓明对其违约行依法依约应承担相应法律后果。至于场地占用费问题，案涉合同约定解除合同后按照每天2000元的标准收取占用费，一审法院认为合同约定的相关违约责任过高，酌定将占用费调整为每日1400元并无不当。另沈晓明一审庭审中虽提出反诉，但其未依法交纳案件受理费，一审法院按其撤诉处理合法有据。综上，沈晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5409元，由上诉人沈晓明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  应 倩 审 判 员  周俊梅 审 判 员  金佳卉 二〇二〇年六月十七日 法官助理朱骏焘 代书记员  徐锴欣