广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终185号上诉人（原审被告）：谢元华，男，汉族，1943年6月7日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市公安局，住所地：广州市越秀区起义路200号。负责人：杨**，局长。委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：管振华，广东诺臣律师事务所律师。上诉人谢元华因与被上诉人广州市公安局房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初16301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢元华上诉请求：驳回广州市公安局全部诉讼请求。事实和理由：广州市公安局捏造证据，其诉求于法无据，亦有违情理。不应得到支持。一、涉案房屋为广州市公安局三处于1990年9月3日分给谢元华的福利房，每月租金13.76元，并非谢元华于1996年10月21日被双开后才安排入住。谢元华当时为广州市公安局三处的正科级技术干部、中共党员，60年代参加公安工作，享受福利房是合法的。1996年10月21日前，涉案房屋每月的租金是在发放工资时扣除，因此不存在谢元华自1990年10月起没有缴纳房租的事实。谢元华被双开后，从未有单位或个人向谢元华催交房租，直至2017年才突然通知谢元华补交房租共36398.78元，谢元华对何时加房租、加多少、加了多少次均不知情，也不知道欠租的金额是如何计算得出。此外，在1996年10月21日至2019年3月期间，广州市公安局从未过问房屋租金及其它事项，故应认定广州市公安局自动放弃管理及收租。二、根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定，广州市公安局单方提出解除与谢元华的房屋租赁关系，且未对租金及其它事项与谢元华进行协商，既不合法也不合理，显失公平公正。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。谢元华居住涉案房屋是历史遗留问题，是合法的。广州市公安局自1996年10月21日起至今，从未与谢元华协商过房屋的租赁关系、租金及其它事项，也未与谢元华签订过任何合同。故广州市公安局单方提出解除双方的租赁关系，收回房屋及收取租金均无法律依据。就算广州市公安局要收取租金，因涉案房屋现状是没有水电、门窗破烂不堪、墙体和地板严重损坏，广州市公安局从未进行修缮和维修，故也不应按正常住房标准计算租金。四、广州市公安局自1998年左右对涉案房屋停水停电至今。根据当时广州市人民政府的明确规定：无论住所单位和个人，都不得对居民停水停电，违者将追究法律责任。但广州市公安局为了达到迫害目的，明知是违法行为也强制停水停电，且否认这一行为。一审法院曾有一位姓李的工作人员于2019年7月18日下午17时左右到涉案房屋现场拍照取证，但一审法院及该位姓李的工作人员却为广州市公安局做假证，请求广州市中级人民法院就此向供电公司和供水公司查询取证。五、广州市公安局提出收取谢元华从2016年10月1日至2018年9月14日的租金（每月按43.21元计算）及从2018年9月15日起每月租金1646.16元。但从1996年10月21日起至今，广州市公安局从未与谢元华协商过租金，亦未签约。2017年3月至今，广州市公安局在涉案房屋上张贴了16份通知，均未送达谢元华本人签名，应视为广州市公安局的单方意愿和请求，不具有法律效力，谢元华对此不能接受。六、谢元华于2017年3月到广州市公安局房管科填写房屋调查表，并反映谢元华现在没有退休金、医保、劳保、低保，也没有工作或其他收入，生活极度困难，且房屋问题是历史遗留问题，应先等谢元华解决平反问题后再协商。2017年4月25日广州市公安局房管科一位姓唐的工作人员曾到谢元华住处让谢元华填表签名时，谢元华也向其反映实际困难，该工作人员也答应会将谢元华的实际困难向上级及局长反映，但此后均未答复谢元华。七、双方之间有关房屋的问题应本着实事求是的态度、公平公正地进行协商，依法签订合理合法的合同。八、本案受理费1015元应由广州市公安局承担。被上诉人市公安局二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。广州市公安局是案涉房屋的所有权人，谢元华是该房屋的租户。因谢元华长期未交纳案涉房屋租金，广州市公安局分别于2017年11月21日、2018年3月13日两次向谢元华发出《催交房租通知书》，要求其补缴租金。2018年9月4日，因谢元华一直未按广州市公安局通知交纳租金，不符合公房租赁条件，广州市公安局向其发出《清退告知书》，要求其腾退公房，补缴租金。上述事实，广州市公安局均已提供证据予以证明，谢元华既未表示不同意，也未提供相反证据推翻，依法应当采信。据此，广州市公安局与谢元华存在事实上的公房租赁关系，广州市公安局有权在谢元华不符合公房租赁条件时解除租赁关系。在广州市公安局发出《清退告知书》后，公房租赁关系解除，谢元华应腾退案涉房屋、补缴房屋租金和未按期腾退期间的房屋占用费。谢元华在二审中并未提出新的事实、证据或者理由，其上诉请求没有依据。2019年4月22日，广州市公安局向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广州市公安局与谢元华之间的租赁关系于2018年9月4日解除；2.谢元华立即腾空并向广州市公安局交还广州市越秀区桂花岗三街1号1xx房；3.谢元华向广州市公安局支付从1990年9月至2018年9月14日止的租金37499.96元（其中从2001年8月1日至2018年9月14日每月租金151.62元）及利息；4.谢元华向广州市公安局支付从2018年9月15日至实际交还房屋之日止的场地占用费（以《2017年广州市房屋租金参考价》中桂花岗三街租金标准每月每平方米38元×43.32平方米计算）。一审法院经审理查明：广州市公安局是广州市越秀区桂花岗三街1号的所有权人。广州市住宅房屋租金计算（评估）表载明，桂花岗三街1号首层租户为谢元华，租用部位1xx、1xx房，计租面积43.32平方米，从1995年7月1日起评定月租43.21元。2017年4月25日，谢元华填写广州市公安局公房居住人员核查表，载明房屋地址为桂花岗三街1号1xx房，建筑面积41.6平方米，最后一期交租至1995年10月，每月租金3.76元等。2017年11月21日，广州市公安局向谢元华发出催交房租通知书，要求谢元华支付从1990年9月至2016年12月的租金等。2018年3月13日，广州市公安局向谢元华发出催交房租通知书，要求谢元华支付从1995年10月起至2018年3月的租金36398.78元等。2018年9月4日，广州市公安局向谢元华发出清退告知书，要求谢元华在2018年9月14日前腾退公房，并补缴自1995年10月1日起至2018年9月14日期间的租金37232.69元及滞纳金等。谢元华于当日收到通知。广州市公安局没有与谢元华签订房屋租赁合同，涉案房屋现由谢元华居住。广州市公安局在2019年7月29日向一审法院出具说明，写明谢元华原是广州市公安局的民警，于1996年被行政开除，涉案房屋是广州市公安局的公房，由广州市公安局安排谢元华居住，广州市公安局从未采取停水停电措施等。一审法院认为：谢元华原是广州市公安局的职员，由广州市公安局安排谢元华居住单位公房即涉案房屋，双方之间存在公房租赁关系。因谢元华在1996年被广州市公安局开除，不再具备单位公房承租的资格，且从1995年10月未支付房屋租金，广州市公安局在2018年9月4日向谢元华发出的清退告知书于送达当天产生合同解除的法律效力，故广州市公安局要求确认广州市公安局与谢元华的租赁关系于2018年9月4日解除，诉请由谢元华腾退涉案房屋合法，一审法院予以支持，基于公平原则，一审法院酌情确定谢元华腾退房屋期间为6个月。至于拖欠的租金，因广州市公安局没有与谢元华签订租赁合同，谢元华对广州市公安局诉请主张的租金标准有异议，双方未就租金标准协商一致，故一审法院采纳租金计算（评估）表确定的每月43.21元作为清退告知书确定腾退房屋期限即2018年9月14日之前的租金标准。谢元华辩称广州市公安局主张的租金超过诉讼时效，广州市公安局没有提供证据证明诉讼时效存在中断，故在2016年9月30日之前的租金已经超过诉讼时效，谢元华应按照每月43.21元的标准向广州市公安局支付租金至2018年9月14日。租赁关系解除后，广州市公安局与谢元华之间不存在公房租赁关系，谢元华应参照同地段租金参考价标准向广州市公安局支付从2018年9月15日至实际交还房屋之日止的房屋占用费，广州市公安局诉请主张该期间按照《2017年广州市房屋租金参考价》中桂花岗三街租金标准每月每平方米38元计算房屋占用费，一审法院予以照准，计租面积按租金计算（评估）表确定的43.32平方米计算。因双方没有签订租赁合同，广州市公安局主张租金利息没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，于2019年10月16日作出如下判决：一、确认广州市公安局与谢元华就广州市越秀区桂花岗三街1号1xx房的租赁关系于2018年9月4日解除；二、谢元华在本判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市越秀区桂花岗三街1号1xx房腾空交还给广州市公安局；三、谢元华在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市公安局支付从2016年10月1日起至2018年9月14日的租金（每月按43.21元计算）及从2018年9月15日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按1646.16元计算）；此后的房屋占用费，由谢元华按照每月按1646.16元的标准向广州市公安局支付至交还房屋之日止；四、驳回广州市公安局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1015元，由广州市公安局负担932元，谢元华负担83元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，谢元华向本院提交如下证据：1.发证时间填写为1985年1月的租住证复印件；2.谢元华的户口本复印件；3.广州市公安局张贴在谢元华家门口的部分告知书、通知书的复印件，其上均无谢元华本人的签名。经本院组织质证，广州市公安局发表如下质证意见：1确认上述证据的真实性，但上述证据均形成于一审之前，不属于二审新证据；2.广州市公安局在一审中已举证证明谢元华当时签收了部分告知书，而对谢元华拒绝签收的，广州市公安局就张贴在其门口。现谢元华提交上述告知书，证明其已经收到；3.不确认证据1、2的关联性，这些证据恰好证明双方当事人之间存在租赁关系。本院认为，针对谢元华的上诉，二审需要解决的是谢元华能有否继续租住案涉房屋，应否向广州市公安局支付2016年10月1日至2018年9月14日租金及此后的占用费问题。对此，具体分析如下：根据现有证据及当事人陈述可知，谢元华原为广州市公安局工作人员，因此被广州市公安局安排租住在案涉房屋。虽然谢元华于1996年被广州市公安局开除，但谢元华仍居住案涉房屋至今，双方并未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，双方之间就案涉房屋存在不定期租赁关系。广州市公安局因向谢元华催收租金未果而于2018年9月4日向其发出清退告知书，要求谢元华腾退房屋、补缴租金等，谢元华于日收到该告知书，一审据此认定广州市公安局与谢元华之间的租赁关系已于2018年9月4日解除，并基于案情及公平原则，酌情判令谢元华在合理期限内腾退案涉房屋，支付2016年10月1日至2018年9月14日的租金及此后的占用费，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关不定期租赁的出租人有权随时解除合同的规定，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。虽然谢元华在二审中提交了发证时间填写为1985年1月的租住证复印件、其户口本复印件、广州市公安局张贴在谢元华家门口的部分告知书和通知书的复印件等，但该些证据均形成于一审之前，并不属于二审新证据，且不足以佐证其上诉主张，亦不能举证推翻一审认定，故谢元华要求继续租住案涉房屋并不同意支付租金、占用费的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，谢元华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由谢元华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年六月二十九日书记员 张冰玲李逸丹