河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1381民初8716号原告（执行案外人）：臧春辉，男，1990年12月15日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：于玲，河南盛春律师事务所律师。被告（申请执行人）：范辉，女，1978年11月30日出生，汉族，住南阳市卧龙区。被告（申请执行人）：张燕，女，1977年4月19日出生，汉族，住南阳市宛城区。第三人（被执行人）：孙大同，男，1978年11月6日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：金瑞强，河南梅溪律师事务所律师。第三人：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市独山大道与张衡路交汇处，统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，该公司员工（特别授权）。原告臧春辉与被告范辉、张燕，第三人孙大同、南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧春辉的委托诉讼代理人于玲，被告范辉、张燕，第三人中泰公司的委托诉讼代理人**，第三人孙大同的委托诉讼代理人金瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧春辉向本院提出诉讼请求：1.依法撤销邓州市法院（2019）豫1381执异94号执行裁定书；2.依法停止对中景门国贸5号楼3单元2303室的执行。事实和理由：2012年5月，原告与第三人中泰公司签订中景门·国贸5号楼3单元2303号房屋预约认购书，后分次缴清全部房款并装修入住至今。二被告与孙大同等就（2016）豫1381民初1729号民事判决书申请强制执行后，上述房产被法院查封。2019年11月，原告提出执行异议申请，但被驳回。现提起案外人执行异议之诉。被告范辉、张燕辩称，原告所谓的购房仅有预约认购书，无合法有效的书面买卖合同；交房、装修、入住时间相互矛盾；全款买房却无银行交易记录；原告自身对未办理过户登记有明显过错。被告申请执行查封网签在孙大同的房产于法有据，原告的异议之诉应予驳回。第三人孙大同辩称，原告所诉属实。因中泰公司曾向自己借款而将诉争房屋网签在自己名下作为担保，后公司以物抵债并已回购该房。法院查封该房错误，应予解封。第三人中泰公司辩称，原告所诉属实。诉争房屋先卖与原告，后因公司向孙大同借款而将包括诉争房屋在内的多套商品房网签在孙大同名下作为借款担保。现公司以物抵债已回购诉争房屋。法院查封该房错误，应予解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的本院(2016)豫1381民初1729号、（2018）豫1381民初3843号、（2019）豫1381民初529号民事判决书，（2018）豫1381执异18号、（2018）豫1381执异18号之一、（2018）豫1381执异35号、（2019）豫1381执异94号执行裁定书；二审法院(2016)豫13民终5514号民事裁定书，(2019)豫13民终1144号、（2019）豫13民终5269号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合整个案情分析认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院确认以下案件事实：臧振玉系臧春辉父亲。2012年5月25日，臧振玉以臧春辉名义与中泰公司签订中景门·国贸房屋预约认购书，认购该公司开发的中景门·国贸项目5号楼3单元2303室。双方约定，暂测建筑面积120平方米，单价4439元／平方米，总房价532728元，2月25日交首付款222728元，余款310000元于2014年7月1日前付清；签订正式商品房买卖合同时，该认购书由公司收回。中泰公司商品房销售专用收据显示，臧春辉2012年5月25日缴购房款222728元、车位款77272元；2012年10月16日缴车位款72728元；2014年6月3日，缴购房款310000元、燃气初装费2618元（诉讼中，臧春辉提交2012年10月16日向中泰公司转款72728元、2014年6月3日向中泰公司转款312618元两份银行交易小票）。2015年，臧振玉、臧春辉父子对该房屋进行装修，后一直在该房屋居住至今，并向该小区物业交纳物业费、生活垃圾处理费、空调费、水电费等日常费用。中泰公司提供的证据显示，2014年7月9日，中泰公司出具《借据》一份，显示该公司借到人民币3342000元，借款期限自2014年7月9日至2014年10月7日，月利率0‰，出借人显示为王峰、孙大同；2014年8月26日，中泰公司向孙大同出具涉案房屋的商品房销售专用收据两张，并与孙大同签订《商品房回购协议》一份，协议约定甲方中泰公司自愿向乙方孙大同回购该日出售给孙大同的包括案涉房屋在内的九套商品房，回购成交价格3342000元，甲方在2014年12月30日前应将回购款付清乙方，如甲方在2014年12月30日前未将购房款交付乙方，则终止本回购合同的履行，而继续按所签订的《商品房买卖合同》履行，甲方无条件配合乙方办理房屋所有权证;2017年3月7日，乙方中泰公司与甲方孙大同、王松岭签订《以房抵债协议》，约定乙方所借甲方2750万元本金的款项，经双方协商确定最终债务为3950万元，鉴于双方于2014年8月26日签订《商品房回购协议》，乙方已收回网签在孙大同名下的住宅房，乙方自愿以“中国际大厦”21层、22层房产清偿欠甲方的1940万元债务，乙方保证应于协议签署当日将两层房屋交付给甲方，所有权归甲方所有。由甲方自由处置、分割，并视为乙方已完全清偿1940万元债务，剩余2010万元，为王峰的全部欠款，乙方于2017年9月1日前分批次偿还甲方，协议签订后当日，甲方将双方签订的2750万元本金的借款合同、收据、公证文书、担保合同归还乙方，并将原签订于吴静名下中景门·国贸小区的6套住宅网签合同退还乙方，并协助乙方于5日内办理解除抵押手续。范辉、张燕与邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司(以下简称鸿富公司)为民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月11日作出(2016)豫1381民初1729号民事判决书，判决“一、被告邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告范辉、张燕人民币80万元及利息(利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年5月3日起计至款付清之日止)；二、驳回原告范辉、张燕的其它诉讼请求。”鸿富公司不服，提起上诉。2017年3月14日，该案被二审法院按撤回上诉处理。后范辉、张燕向本院申请执行。执行期间，本院于2018年6月27日作出（2018）豫1381执异18号执行裁定书，裁定：“一、追加孙大同、杨培发为（2018）豫1381执恢39号案件被执行人……”；于2018年6月28日作出（2018）豫1381执异18号之一执行裁定书，裁定“一、对被执行人孙大同购买的南阳市中泰房地产开发有限公司开发的位于南阳市宛城区中景门·国贸小区5-3-2303、5-2-2301房产两套予以查封……”孙大同、杨培发不服本院（2018）豫1381执异18号执行裁定，以范辉、张燕为被告，向本院提起执行异议之诉。本院于2018年12月20日作出（2018）豫1381民初3843号民事判决书，判决“驳回原告孙大同、杨培发的诉讼请求。”孙大同、杨培发不服，提起上诉。2019年3月8日，二审法院作出（2019）豫13民终1144号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”中泰公司不服本院（2018）豫1381执异18号之一执行裁定书，以该房屋虽网签在孙大同名下、但已被公司回购且又卖与他人为由，提出书面异议，要求解除查封。2018年10月30日，本院作出（2018）豫1381执异35号执行裁定书，裁定“驳回案外人南阳市中泰房地产开发有限公司的异议请求”。中泰公司不服该裁定，以范辉和张燕为被告、以鸿富公司和孙大同为第三人提起案外人执行异议之诉。2019年7月2日，本院作出（2019）豫1381民初529号民事判决书，判决“驳回原告南阳市中泰房地产开发有限公司的诉讼请求。”中泰公司不服，提起上诉。2019年10月12日，二审法院作出（2019）豫13民终5269号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”臧春辉以该房屋系自己向中泰公司以分期付款形式购买、且已实际入住为由，对该上述查封亦提出书面异议。2019年11月14日，本院作出（2019）豫1381执异94号执行裁定书，裁定“驳回案外人藏春晖的异议请求”。由此形成本案诉讼。2019年12月16日，原告臧春辉诉至本院，要求撤销本院（2019）豫1381执异94号执行裁定书、停止对案涉房屋的强制执行。因双方分歧较大，本案无法调解。另查明，案涉房屋所在中景门·国贸5号楼，中泰公司于2013年1月22日取得商品房预售许可证；案涉房屋因仍网签在孙大同名下且被本院查封，至今未能办理房屋产权证书。2020年5月28日，本院对该争议房屋进行现场查验。本院认为，本案争议焦点为原告臧春辉对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，作为执行依据的生效的本院(2016)豫1381民初1729号民事判决书基于范辉、张燕与鸿富公司之间民间借贷纠纷而作出，本院的执行属于金钱债务执行。第二，臧春辉与中泰公司签订房屋预约认购书的时间为2012年，此时中泰公司尚未取得商品房预售许可证（取得时间为2013年1月22日），预约认购不违反法律强制性规定，且已实际履行；双方虽未签订正式商品房买卖合同，但能够做出合理解释；认购协议签订时间和合法占有案涉房屋的时间均早于被告申请执行的时间，更早于法院查封案涉房屋的时间2018年6月。第三，臧春辉已按协议约定支付全部价款（其中既有购房款，也有车位费；既有中泰公司出具的收据，也有银行交易小票佐证）。第四，案涉房屋虽未办理产权过户手续，但非因买受人臧春辉自身原因所致。所以，作为善意购房人，臧春辉对案涉房屋具有物权期待权，该物权期待权可以对抗被告的债权并阻却执行。综上所述，原被告诉辩，理由部分正当，本院均予部分采纳。但本案诉讼系中泰公司不当商业行为而引起，该公司具有明显过错，应承担本案诉讼费用。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行南阳市张衡路与独山大道交叉口中景门·国贸5号楼3单元2303房屋。案件受理费9127元，由第三人南阳市中泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2019）豫1381执异94号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王 伟审判员 陈洪龙审判员 赵玉涛二〇二〇年六月八日法官助理宋哲书记员岳芳芳