河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1173号上诉人（原审原告）：息县中祥家居商贸有限公司，住所地息县谯楼街与息寨路交叉口西北C商住楼。统一社会信用代码：91411528MA44EEFX8Y,法定代表人:王金涛，该公司经理。委托诉讼代理人：李祥超，河南程钢律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：詹伟，男，汉族，1977年6月17日出生，住河南省息县。上诉人息县中祥家居商贸有限公司因与被上诉人詹伟租赁合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2019）豫1528民初7061号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人息县中祥家居商贸有限公司及其委托诉讼代理人李祥超，被上诉人詹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。息县中祥家居商贸有限公司上诉请求：1、请求撤销一审（2019）豫1528民初7061号民事判决第二项；2、依法支持上诉人的原审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。被上诉人未在协议规定的时间内合法合规经营（开业），据此足以认定被上诉人，没有开业，一审法院认定上诉人未提供证据证明被上诉人具体开业时间的责任在上诉人一方，系举证责任倒置，不符合证据规则的规定。被上诉人对其违约行为存在过错，请求违约金何来没有依据？2、一审法院适用法律错误。本协议系双方真实意思表示，并未违反任何法律规定，适用“公平原则”无从谈起，系适用法律错误。上诉人主张律师服务费，系上诉人主张实现债权的合理费用，且协议已有明确约定，一审驳回此项诉讼请求适用法律错误。詹伟辩称，息县中祥家居商贸有限公司不按照协议履行，协议上是交租赁费，没有其他费用，我们办的有营业执照，他说我没有营业执照，他让我交其他的空调费、物业费等，我不认可。如果对方按协议履行，我愿意继续承租。息县中祥家居商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.请求解除与被告签订的《预租协议》，并承担违约金；2.被告立即腾房给原告并恢复原状；3.支付租赁费、空调费、物业费等共计66693元及利息（暂计至2019年12月份，后续支付至第二项履行完毕止）；4.本案代理费、诉讼费等一切实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，原告息县中祥家居商贸有限公司作为出租方，被告詹伟作为承租方，签订房屋租赁预租协议一份，协议约定原告向被告詹伟提供约150平方米的经营场地，被告詹伟用于经营瓷砖品类新中源品牌。被告詹伟在签订本协议时向原告交付定金10000元，定金在商场开业后折抵被告詹伟应付租金或质量保证金。被告詹伟在原告规定的时间内装修到位、按时开业，否则每延迟一天，向原告支付违约金2000元，超过十日，原告有权解除本协议，被告詹伟已交定金不退。在原告开业后的一个月时间内，被告詹伟必须与原告签订正式的租赁合同，租赁合同签订后，本协议自动失效，原被告双方按租赁合同的约定承担相应的权利和义务。如被告詹伟未在开业后的一个月时间内与原告签订正式租赁合同（因原告原因除外），则原告有权收回被告詹伟的预租场地，被告的定金不退，同时被告詹伟需按原告对外公布的正常价格补交开业之日起至撤场之日的租金；被告詹伟在原告规定时间内没有退还场地并补交租金的，原告有权自行对被告摊位进行处置，由此造成的损失（包括但不限于装修损失、或无损失等）由被告承担。三年内租金为每月27元/每平方米。被告詹伟于2018年4月18日向原告支付10000元房租定金，原告出具收据一张并加盖息县中祥家居商贸有限公司财务专用章，被告于2019年1月2日向原告支付16000元，原告出具收据一张并加盖息县中祥家居商贸有限公司财务专用章，原告并于当日出具证明一份，内容为“证明2018年4月18日收新中源定金壹万元（￥10000元）现转为商场运营费（即房租）2019年1月2日收新中源商场运营费（即房租）壹万陆仟元整（￥16000元）整总计：收房租贰万陆仟元整（￥26000元）2019年1月2日息县中祥家居商贸有限公司财务专用章”。2019年9月3日原告通过微信的方式向被告詹伟送达后续承租告知函，告知被告詹伟在三日内到商场商讨后续承租事项。但被告一直未与原告签订正式租赁协议。原告所有的中祥家居广场已经于2018年11月11日正式开业，开业后原告与商场内的商户签订正式的租赁协议，并约定了统一的空调费、物业费收费标准，即空调费每平方米7.5元/月、物业管理费每平方4元/月。被告在缴纳了26000元租赁费后，剩余租赁费一直未交，现原告起诉来院，要求判如所诉。一审法院认为，原告息县中祥家居商贸有限公司与被告詹伟之间签订预租协议，系双方在平等自愿的基础上进行的，原告息县中祥家居商贸有限公司已依约向被告詹伟交付了经营场地，被告詹伟亦接收并使用，并支付了协议约定的部分租赁费，双方之间的协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按照约定继续全面履行自己的义务。原告诉请解除合同，认为被告至今未合法开业，办理营业执照，且在合理的催告期限内未按照《预租协议》与原告签订正式租赁合同，未补缴超期的租赁费、空调费、物业费等履行行为，被告的违约、过错等行为致使合同无法履行下去，要求解除合同。一审法院认为被告在原告开业后一个月内未与原告签订正式的租赁合同违反了合同约定，根据合同约定，原告有权收回预租场地，并要求被告詹伟补交租金，但被告詹伟基于预租协议，花费大量资金将涉案房屋进行装修，增加了房屋价值，且原告明知并默认同意被告装修，现原告要求解除合同，恢复原状，会给被告詹伟造成大量损失，有违公平公正原则，不予支持，但被告詹伟应当依照合同约定，在本判决书生效之日起一个月内与原告签订正式的租赁合同。原告关于违约金的请求，因未提供相关证据证明被告具体开业时间，不予支持。原告关于支付租赁费的诉讼请求，予以支持。租赁费按照合同约定的每平方27元/月，自2018年11月11日起计算至2020年1月11日止，共计65280元。被告辩称已经支付了26000元的租赁费，应从租赁费中扣除，有收据为证，予以支持。原告空调费、物业费等费用的主张，本院认为当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，被告詹伟未在约定期限内签订正式租赁合同，负有过错，应当参照原告与其他租户签订的正式合同中约定的空调费、物业费标准计算，其中空调费按实际使用时间6个月计算，物业费自商场开业之日起计算。空调费：172.7平方米×7.5元/每平方每月×6个月＝7771元；物业费172.7平方米×4元/每平方每月×14个月＝9671元。原告关于代理费的主张，因该费用并非必然发生的费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告詹伟于本判决生效之日起十日内支付原告息县中祥家居商贸有限公司租金39280元（已扣除被告支付租金26000元）、空调费7771元、物业费9671元，共计56722元。二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1467元，减半收取734元，由被告詹伟负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、双方签订的预租协议是否应当解除；2、一审法院判决适用法律是否正确。关于双方签订的预租协议是否应当解除问题。经查，本案中，双方在平等自愿的基础上签订房屋预租协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。息县中祥家居商贸有限公司与詹伟签订预租协议，目的是为了最终在双方之间依法建立房屋租赁合同关系。协议签订后，息县中祥家居商贸有限公司按照协议为詹伟提供了约定的经营场地，詹伟于2018年4月18日向息县中祥家居商贸有限公司支付了10000元租房定金，随后入场装修并进行了试营业，双方均按照预租协议内容履行义务。后双方因缴纳空调费、物业费等问题发生争议，虽然没有签订正式房屋租赁合同，但詹伟已实际支付26000元，息县中祥家居商贸有限公司出具《证明》同意将该26000元转为租金，故双方已形成事实房屋租赁关系。詹伟投入较多资金对承租房屋进行了装修，且已经办理营业执照，具备营业及签订正式房屋租赁合同的条件，预租协议的合同目的并非不能实现，可以继续履行。上诉人此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院适用法律是否正确问题。一审法院在查明事实的基础上，基于对预租协议约定内容可以继续履行的认定，判决被上诉人詹伟及时足额支付拖欠的房租费用，同时判决被上诉人詹伟参照上诉人息县中祥家居商贸有限公司与其他租户签订的正式租赁合同中约定的空调费、物业费标准缴纳相关费用，秉持了公平原则来确定双方的权利和义务，既依法维护了上诉人息县中祥家居商贸有限公司收取房屋租赁费等相关费用权利，同时也减少了被上诉人詹伟因投入较多装修资金造成的损失，兼顾了双方的利益，并无不当，本院予以支持。上诉人主张的代理费，因双方签订的预租协议并未对该项费用进行约定，本院不予支持。上诉人上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人息县中祥家居商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1467元，由上诉人息县中祥家居商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二〇年六月十九日法官助理张中尉书记员熊晓梅