湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终715号上诉人（原审被告）：江永龙，男，汉族，1976年8月20日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何子懿，湖北郧华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐少林，男，汉族，1981年7月3日出生，住湖北省天门市多宝镇土台新村二组32号，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：黄花丽，湖北延兴律师事务所律师。上诉人江永龙因与被上诉人徐少林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。江永龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审各项诉讼请求或将案件发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋属于江永龙和陈欣荣的夫妻共同财产，双方于2016年11月9日协议离婚并对夫妻财产进行分割，双方明确约定该房屋属于女方及孩子所有。江永龙不是房屋的所有权人，其无权对该房屋进行处分，该房屋的所有权人仍为陈欣荣和江小庆、江小蕾。二、房屋过户登记未经房屋所有权人同意，程序违法，应当予以撤销。十堰市房地产管理局对案涉房屋的过户，未经房屋所有权人同意确认，程序违法，应予撤销。我方已提起行政诉讼。徐少林未予书面答辩。徐少林向一审法院起诉请求：1、请求依法责令江永龙限期搬离十堰市××箭区××街办××号房屋；2、判令江永龙自2019年3月22日起，按照5000元/月向徐少林支付房屋租赁费，至实际搬离为止；3、案件诉讼费由江永龙负担。一审法院经审理查明，2017年12月18日，江永龙与徐少林向房屋管理部门提交双方签订的《存量房买卖合同》，将登记为江永龙所有的位于十堰市××箭区××街办××号房屋出售给徐少林，建筑面积90.13平方米，总价款26万元。2017年12月18日，双方办理了房屋过户手续，徐少林取得了案涉房屋的不动产权证书。2018年1月20日，江永龙与徐少林签订《房屋买卖合同》，双方将前述房产交易价格调整为35万元。该合同另约定，合同签之日，徐少林一次性支付82300元，从此以后，房屋的所有产权归徐少林所有，跟江永龙无关。江永龙应于收到徐少林全额房款之日起60天内将交易的房产全部交付给徐少林使用，并应在交房当日将物业、水电等费用结清。合同对违约责任约定：若徐少林中途违约，应书面通知江永龙，江永龙应在30日内将徐少林已付款不计利息返还给徐少林，但购房定金6万元归江永龙所有。若江永龙中途违约，应书面通知徐少林，并自违约之日起30日内，以徐少林所付的全部房款含月2%的利息返还给徐少林。双方在房屋买卖和交接过程中，如有第三方干涉和介入，所引起的纠纷由过错方承担全部责任。本合同收到尾款82300元，方可生效。在该《房屋买卖合同》上，江永龙与徐少林同时签订《搬家协议》，约定江永龙在收到徐少林全额房款后，60天内将交易的房产交付给徐少林使用，如果江永龙违约，自违约之日起应主动向徐少林支付房屋租金，每月5000元。徐少林于2018年3月28日通过银行贷款支付江永龙22万元，后江永龙于2018年5月16、2018年5月21日分别为徐少林出具收到其现金各2万元的收条。徐少林又于2019年1月21日向江永龙转账82300元，江永龙为徐少林出具的收条中同时注明：“……房款已付清35万元，叁拾伍万元”。后因江永龙拒不交付房屋，徐少林遂诉诸本院。另查明，案涉房屋原登记为江永龙个人单独所有。2016年江永龙与其前妻陈某某离婚时，约定该房屋归其前妻及两个女儿所有，双方婚后债权由江永龙协助女方收回归女方所有。共同债务由江永龙承担。江永龙现居住在案涉房屋之中。一审法院认为，徐少林与江永龙所签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》购买江永龙案涉房屋，徐少林按照约定付清了全部购房款35万元，双方已到房屋管理部门办理了过户登记手续，徐少林已经取得了《不动产权证书》。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。徐少林取得了案涉房屋《不动产权证书》，即已取得了案涉房屋的所有权。徐少林既可依照房屋买卖合同要求江永龙交付房屋，也可行使房屋所有权，要求江永龙搬离案涉房屋。故徐少林要求江永龙搬离案涉房屋符合法律规定，予以支持。江永龙居住在案涉房屋中拒不搬离，违反了双方合同约定，侵害了徐少林的房屋所有权，徐少林可要求江永龙赔偿其租房费用等损失。双方所签《搬家协议》约定，江永龙在收到徐少林全额房款后60天内将案涉房屋交付给徐少林使用，如违约，自违约之日起向徐少林支付房屋租金每月5000元。现徐少林要求按每月1000元支付房屋租金，系自由处分其民事权利，予以支持。徐少林于2019年1月21日付清全部房款，按双方约定应于2019年3月22日前搬离案涉房屋。故江永龙应于期满的次日即2019年3月23日起开始向徐少林支付房屋租金。江永龙辩称其与徐少林间的房屋买卖系虚假买卖缺乏证据支持，且与其已实际收取了徐少林购房款35万元相冲突，不予采纳。江永龙称案涉房屋在离婚时协商归其妻子及子女所有，但并未办理房产过户手续，不能对抗善意第三人。即使江永龙在将案涉房屋出售给徐少林时没有所有权，但其与徐少林签订房屋买卖合同客观真实，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，双方间的房屋买卖合同依然有效。故江永龙的抗辩理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、江永龙搬离位于十堰市××箭区××街办××号房屋；二、江永龙自2019年3月23日起，按每月1000的标准向徐少林支付房屋租金，直至实际搬离为止。上述执行事项，限于本判决生效后20日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告江永龙负担。二审中，上诉人江永龙提交了一份行政起诉状，拟证明：江永龙的两个子女已经向法院提起了行政诉讼。徐少林质证认为，1、在没有法院受案通知书的情况下，该诉讼的真实性无法确认；2、该证据与本案无关联性，被上诉人取得房屋属于善意取得。被上诉人徐少林提交了一份现场照片及书面协议复印件，拟证明：2020年4月19日上诉人江永龙与被上诉人徐少林在人民路派出所达成了协议并已主动交付了房屋，徐少林声称将撤回上诉。江永龙质证认为，1、书面协议系复印件，真实性无法核实；2、江永龙并未申请撤回上诉；3、案涉房屋归江永龙前妻及两个子女所有。本院认为，以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，江永龙与徐少林签订了《房屋买卖合同》，徐少林已经付清房款，案涉房屋的过户手续也已经办理，江永龙继续占用案涉房屋并无充分理由和根据。江永龙虽上诉主张案涉房屋买卖合同无效，但并未提出证明案涉房屋买卖行为无效的充分事实和法律依据，其上诉主张缺乏依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江永龙负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年六月二十八日书记员  刘亚琼