广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8408号上诉人（原审原告）：黄海霞，女，1976年5月26日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：钟志，广东领华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市时代红卫投资发展有限公司，住所地广州市萝岗区九龙镇九佛西路988号办公大楼首层01-03房。法定代表人：杨志强，公司董事长。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。上诉人黄海霞因与被上诉人广州市时代红卫投资发展有限公司（以下简称时代红卫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄海霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判时代红卫公司向黄海霞支付因时代红卫公司逾期回迁安置导致黄海霞的损失人民币274158元及利息；3、判令时代红卫公司承担本案一审二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为黄海霞依据《亨美庄经济社三旧改造项目户代表反馈意见》和《亨美庄经济合作社三旧改造项目户代表的反馈意见回复》确定回迁时间的依据不足，这是错误的。二、《拆迁补偿安置协议》第二条约定回迁时间“回迁时间自甲方公告发布最后拆迁期限之日起3年内”，黄海霞认为该条款约定不明确，也有失公平。三、2011年4月7日，原广州市萝岗区人民政府发布《关于启动红卫村旧村改造的公告》（穗萝府【2011】8号，虽然该公告提到了整体拆迁改造，但并非是说整体一次性回迁。综上所述，一审法院在未查清事实的情况下驳回黄海霞的诉求，损害了黄海霞的合法权益。为维护黄海霞的合法权益，请二审法院对本案依法改判。时代红卫公司辩称：一、原审判决认定回迁时间应以《拆迁补偿安置协议》的约定为准（即自时代红卫公司公告发布最后拆迁期限2019年9月5日起算三年），事实认定清楚，法律适用正确。（一）在时代红卫公司与黄海霞签署的《拆迁补偿安置协议》对于回迁时间已有明确约定的情形下，应当以《拆迁补偿安置协议》的约定为准。（二）黄海霞以《反馈意见回复》为由，主张回迁时间应于2014年7月1日前，明显缺乏事实、合同及法律依据。二、时代红卫公司不存在故意拖延公告发布时间的行为，此乃本案的既成事实，黄海霞主张时代红卫公司可通过拖延公告发布时间从而拖延回迁时间，在客观上已无法成立。三、涉案《拆迁安置协议》系时代红卫公司与黄海霞自愿签署的，不属于格式合同，也不存在排除黄海霞主要权利的情形，合法有效。如按照黄海霞对于回迁时间的主张，对于时代红卫公司而言才是真正的不公平。四、涉案旧村改造项目采用一次性整体改造建设方式，在红线范围内的所有被拆迁户，均统一安排至复建安置区回迁，黄海霞主张时代红卫公司应在其被拆迁房屋的原地位置进行回迁安置，明显违反涉案旧村改造方案的规定。五、黄海霞以广州市人民政府网的工作动态为由，主张案涉旧村改造项目的复建安置区于2017年10月31日即具备动工条件，明显与客观事实不符。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，恳请贵院依法驳回黄海霞的上诉请求！黄海霞向一审法院起诉请求：1.时代红卫公司逾期回迁安置导致黄海霞损失（2014年7月1日开始计算至2019年6月30日）274158元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至付清时止）；2.时代红卫公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2011年4月7日，原广州市萝岗区人民政府发布《关于启动红卫村旧村改造的公告》（穗萝府〔2011〕8号），载：九龙镇红卫村已纳入我区首批“三旧”改造范围，并将于2011年4月8日起对九龙大道西侧，惠亚集团厂房以北，九佛工业园综合市场及其北侧沿鱼塘厂房和广华路以南，正对惠亚集团厂房、沿九龙大道东侧纵深130米以内建筑物的现状旧村进行整体拆迁改造。2011年4月，红卫经联社、时代红卫公司编制了《物业补偿方案》，载，根据开发区“百日冲刺”工作对红卫村的要求，红卫村旧村改造补偿方案安排在2011年4月份进行公布和签约，为加快签约进度，特制定以下《按期签约优惠奖励方案》（以下简称《优惠方案》）。《优惠方案》仅适用于：1.签约对象为红卫村本村村民参与本次旧村改造；2.签约时间须在公布规定的时间范围内完成，其中A、第一期清拆范围：广华路以南、亨美路以北，九龙大道以东约120米范围内所有建筑物，须于公布指定时间3天内签约，之后5天内完成搬屋清场拆房。B、其余各社旧村范围内所有建筑物，须于公布指定时间15天内签约，并承诺在接到《搬迁拆房通知》后保证30天内完成搬屋清场拆房。村民住宅补偿方案：按现状四层以下1:1补偿回迁安置住宅面积，其中飘楼按100%计算，阳台按50%计算。现状不足四层处理办法，已建住宅按首层建基面积×4层为安置上限，未建的宅基地按80㎡×4层=320㎡为上限，现状不足面积部分可按广州时代地产集团优惠价1000元/㎡进行购买。弃产补偿，按回迁安置住宅面积5500元/㎡计算。临迁费奖励：按现状主体结构面积18元/㎡/月发放，其中1.第一期清拆范围：广华路以南、亨美路以北，九龙大道以东约120米范围内所有建筑物，按签约之日起计算，交房搬迁后5个工作日内一次性发放一年临迁费，以后按季度发放。2.其余各社旧村范围住宅按项目开发计划执行，提前30天发出《搬迁清场拆房通知》，按全社全体交屋拆房之日起计算，一次性发放一年临迁费，以后按季度发放。根据时代地产集团公司初步设想，计划于2011年底前对其余各社范围进行全面清拆。所有临迁费发放至发出《收楼通知书》后三个月。关于补缴房款的处理办法：按本补偿方案，若存在补缴房款和货币补偿、弃产补偿的情况，原则上采用收支先相互抵扣的办法，1.若相互抵扣后，仍需缴纳购房款，则A.首期清拆范围（C区范围内）拆迁的户主，应于签约后10日内补足余额。B.其余各社旧村范围的户主，应按开发计划通知的搬迁清场移交之日起后10日内补足余额。2.若相互抵扣后，仍可收到货币补偿，则按本方案其余条款执行。庭审中双方均确认黄海霞的房屋位于第一期清拆范围，即所称的“C区”。2012年9月13日，原广州市萝岗区人民政府向九龙镇红卫经联社作出《关于九龙镇红卫村（一、二社）旧村改造方案的批复》（穗萝府〔2012〕21号），载：红卫经联社报送的《广州市萝岗区红卫村（一、二社）旧村改造方案》经区“三旧”办初审，并经区“三旧”改造工作领导小组审核原则通过。广州市萝岗区红卫村位于九龙镇的北部，九龙大道以东，全村由4个经济合作社组成，其中一社（亨美庄）、二社（亨美村）参与此次整体改造。本次改造采取一次性整体改造建设。自本方案批复后，红卫经联社应根据改造方案确定的成本和补偿原则制定细化的拆迁安置补偿方案，拆迁安置补偿方案应当经村集体经济组织90%以上成员同意后方可组织实施。2013年7月，红卫经联社、时代红卫公司编制了《广州市萝岗区九龙镇红卫村村民旧村改造物业拆迁补偿安置方案（最终方案）》[以下简称《物业拆迁补偿安置方案（最终方案）》]，载，在原《优惠方案》的基础上，结合红卫村的实际情况，制定本方案。适用范围：本方案适用于红卫村改造范围内土地及本村村民房屋的拆迁安置及补偿（红卫村改造范围是指萝岗区人民政府批复的文件（穗萝府[2012]21号）中相关附件规定的改造范围）。建基面积：本方案所指的建基面积是指框架及混合结构主体房屋首层（不包含附楼）占地的面积。回迁安置面积：指按本补偿方案的回迁办法给予村民的回迁建筑面积。回迁总指标面积：回迁总指标面积=建基面积×4+四层以下（含第四层）的飘楼面积100%+四层以下（含第四层）外阳台50%。可购买权益面积：有效面积不足建基面积×4层的面积，即俗称“空气面积”。临迁费：1.临迁费计算标准：住宅按照现状房屋建筑面积（不含C、D结构面积、住宅转商业经营面积、现状房屋弃产面积）给予18元/㎡/月发放，每月按30日计。2.临迁费计算起止时间，（1）如房屋权属人所属户内名下所有房屋于2014年1月25日前签订《补偿安置协议》并于2014年2月28日完成户内全部房屋搬迁移交手续的，则临迁费从房屋权属人户内名下所有房屋签订《补偿安置协议》之日起第31日开始计算。（2）如房屋权属人2014年3月1日前未能完成其户内全部房屋搬迁移交手续的，则临迁费从房屋权属人完成其户内全部房屋搬迁移交手续之日开始计算。（3）临迁费发放至村民收到《收楼通知书》后三个月止。3.临迁费发放方式：（1）房屋权属人所属户内名下所有房屋签订《补偿安置协议》并完成全部房屋搬迁移交手续后10个工作日内一次性发放临迁费至2015年5月31日，以后按季度发放。（2）如2015年6月1日（含当日）后仍有村民房屋尚未签约及完成房屋搬迁移交手续的，则暂停发放改造范围内所有村民房屋的临迁费，直至改造范围内所有房屋权属人全部签约并完成房屋搬迁移交手续之后再补发2015年6月1日后的临迁费，仍按季度发放。在房屋拆迁期间，红卫村一社、二社村民必须全力配合开展房屋动迁说服工作，积极支持和配合红卫经联社及时代红卫公司开展相关诉讼工作。2013年12月，红卫经联社形成《萝岗区九龙镇红卫村（一、二社）旧村改造村民成员大会决议》，载，红卫村一社（亨美庄）、二社（亨美村）改造范围共有集体经济组织成员代表共619人，同意《物业拆迁补偿安置方案》的人数为592人，同意方案比例达95.64%。另查明，2011年5月20日，时代红卫公司（甲方）与黄海霞（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、乙方同意由甲方组织拆迁乙方坐落于九龙镇红卫村亨美庄26号的房屋。二、依据本协议附件一《萝岗区九龙镇红卫村旧村改造房屋权属证明》和附件二《萝岗区九龙镇红卫村房屋测绘技术报告书》，拆迁后乙方的回迁面积、各项目的补偿标准及总额见本协议的附件三《萝岗区九龙镇旧村改造房屋拆迁补偿安置计算表》，甲、乙双方承认并严格执行上述计算表的各项数据。（一）回迁时间：回迁时间自甲方公告发布最后拆迁期限之日起三年以内，但如因不可抗力、政府法令等原因导致建设工期延长的，回迁期限相应延长，临迁费按正常标准计发至书面通知回迁安置时间止。（二）回迁方法：甲方安置乙方回迁房的具体楼层、方位按照《萝岗区九龙镇红卫村旧村改造回迁安置房抽签选房程序明细说明》中的办法确定，乙方回迁单位届时以抽签方式取得。（三）在约定时间内签约的，甲方支付签约奖励2万元和搬迁费用给乙方。《物业补偿方案》约定的签约奖励和搬迁费用，在甲乙双方签订本协议后五个工作日内发放。《物业补偿方案》约定的第一年临迁费，按签约之日起计算，在乙方交付房屋给甲方之日起五个工作日内由甲方一次性支付给乙方；第二年的临迁费按季度发放，临迁费发放至甲方发出《收楼通知书》后三个月。若到合同期满但未能履行回迁安置，其未安置部分按18元/平方米/月计付临迁费。《拆迁补偿安置协议》的附件《萝岗区九龙镇红卫村补偿安置计算表》记载：房屋建基面积98.45㎡；回迁总指标面积393.8平方米，四层以下现状建筑面积的弃产面积41.5㎡，优惠价购买指标面积295.35㎡；临迁费（2年）为98.45㎡×18元/㎡/月×24个月=42530.4元。2019年10月1日，时代红卫公司发布了《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》，载“红卫村旧村改造项目已于2019年9月5日完成全部拆迁，后续将按政府相关规定办理红卫村旧村改造项目复建地块及融资地块的开发报建手续”。2019年10月19日，时代红卫公司向广东省广州市黄埔区公证处申请对位于广州市黄埔区红卫泗和二街210号的“红卫村旧村改造办公室”门口的公开栏上所张贴的二张《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》文件的情况进行保全证据。公证人员在该公开栏上所张贴的二张《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》文件的边角粘贴上有“广东省广州市黄埔公证处保全证据封签二○一九年十月十九日”字样的封条共三张。黄海霞为证明时代红卫公司承诺的回迁时间，提交了：1.落款人为亨美庄经济社、落款时间为2011年4月24日的《反馈意见》，载“致萝岗区三旧办、九龙镇政府、红卫村联社、时代地产：我社于2011年4月20日就三旧改造项目召开经济社各户代表对红卫村三旧改造实施方案及旧村改居民物业补偿方案进行讨论，并提以下要求和建议……16.回迁楼（含住宅和商业）的交楼时间和交楼标准要求在签协议时明确，推迟交楼和没有按标准交楼的处理办法要明确”。2.落款人为广州市时代地产集团、落款时间为2011年4月28日的《反馈意见回复》，载“致亨美庄经济社三旧改造项目户主：关于2011年4月20日亨美庄经济社三旧改造项目用户代表意见，我司逐条回复如下……16.回迁楼住宅装修标准已按时代糖果社区第二期的交楼标准予以公布，商业部分装修标准按惯例，公共部分装修完成，店铺内部毛坯装修。目前，因改造方案还在办理申报手续，我司争取于2011年6月动工，动工后三年内C区部分安置完毕”。3.C区部分业主签名、落款日期为2014年11月的《C区业主致时代地产的一封信》，载“时代地产红卫三旧改造项目负责人：我们是C区的业主，现就C区拆迁，业主购买的所谓‘空气’部分的回迁指标面积的临迁费问题，提出我们的诉求，时代地产应该给C区业主购买的所谓‘空气’部分的回迁指标面积发放18元/平方米的临迁费。理由：一、2011年，在协商C区三旧改造拆迁的时候，曾经召开了多次业主大会。并于2011年4月28日明确答复经济社，整体的改造范围限在一社与二社基本情况参考展示模型，C区的在原址安置，争取于2011年6月动工，动工后3年内C区部分安置完毕。实际上C区拆楼动工在5月下旬已经展开，故此不能以其它借口，改变三年期限的承诺。二、C区业主购买的‘空气’部分的回迁指标面积，如果能在三年内获得安置房屋，业主们就能利用这些房屋出租，获得相应的收入。但现在什么都没有，业主们投进去的1000元/平方米的现金不但没有收入，连利息都亏了，这不合理。三、依据《拆迁补偿安置协议》第二条第三款的内容……C区的业主认为，我们用现金1000元/平方米的价格购买安置指标面积，本应在三年内得到安置，获得相应面积的房屋。但现在三年已过，业主们却未能拿到回迁房，那么，C区业主们所有的回迁安置指标面积都属于‘未安置’的部分，当然也就包括了‘空气’部分的回迁指标面积，因此，‘空气’部分的回迁指标面积，理应由签订协议三年后开始，获得18元/平方米的临迁费”。上述《反馈意见》《反馈意见回复》无相关单位、人员的盖章及签字。时代红卫公司对上述《反馈意见》《反馈意见回复》的真实性均不予确认。时代红卫公司抗辩红卫村旧村改造项目启动，部分村民拒绝配合拆迁工作，阻碍了整个旧村改造进程，直至2019年8月29日最后一户杨马容签署《拆迁补偿安置协议》，提交了：1.《红卫村一、二社户代表关于“起诉留守户交付房屋拆迁”事宜表决签名确认书》《红卫村项目未签未拆房屋数据》；2.杨马容的授权委托代理人杨浩华于2019年8月29日与时代红卫公司签署的《拆迁补偿安置协议》，约定杨马容应于2019年9月3日前将被拆迁房屋清空并移交时代红卫公司。时代红卫公司另提交了其与杨桂川、杨锐洪、杨容德、杨献立签署的《拆迁补偿安置协议》，主张自2014年至2018年期间，时代红卫公司在与案涉红卫村改造范围内其他被拆迁人签署《拆迁补偿安置协议》时，在回迁时间的约定条款上，依旧采用了“自甲方公告拆迁期限之日起三年以内”的约定，该事实可以反证双方约定的回迁时间条款项下的真实意思表示是于完成拆迁工作之日起3年安排回迁，而并非在2014年7月1日前安排回迁。黄海霞对上述证据质证称，留守户并非是针对黄海霞所在的第一期拆迁区域，黄海霞所在的拆迁区域的所有房屋已经在2011年5月20日签订补偿协议后，依照协议约定在5日内全部移交给时代红卫公司，因此上述证据显示的内容与本案没有关联性的。为查明案件事实，一审法院依法向广州开发区城市更新局调查询问案件有关事实，广州开发区城市更新局于2019年12月9日向一审法院复函称，《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》不属于行政规范文件，不需要其审批，其也没有发布或审批过红卫村旧村改造项目有关公告。经查2011年4月原萝岗区政府印发了《关于启动红卫村旧村改造的公告》（穗萝府[2011]8号）；除此之外，没有其他相关行政主管部门发布或审批关于红卫村旧村改造项目公告情况。庭审中，双方均确认黄海霞购买“空气面积”的应付款项已经支付完毕。上述事实有《关于启动红卫村旧村改造的公告（穗萝府〔2011〕8号）》《物业补偿方案》《关于九龙镇红卫村（一、二社）旧村改造方案的批复（穗萝府〔2012〕21号）》《物业拆迁补偿安置方案（最终方案）》《萝岗区九龙镇红卫村（一、二社）旧村改造村民成员大会决议》《拆迁补偿安置协议》《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点为案涉旧村改造工程的回迁安置时间。黄海霞主张依据《反馈意见》《反馈意见回复》，回迁时间应为2014年7月1日前，时代红卫公司对上述证据真实性不予确认。一审法院认为《反馈意见》《反馈意见回复》并无相关人员及单位的签名盖章，该证据的真实性尚无法确认。从《反馈意见》《反馈意见回复》的内容看，两份函件所记载内容为红卫村村民与时代红卫公司及相关职能部门，就旧村改造方案和物业补偿方案所进行的协商，而非各方就有关事项所达成的一致意见。双方已于2011年5月20日签订《拆迁补偿安置协议》，故关于回迁时间的约定应以双方签订的协议为准。故黄海霞主张依据《反馈意见》《反馈意见回复》内容确定回迁时间，一审法院不予采信。黄海霞另主张案涉红卫村改造工程为分期进行，其所对应的一期拆迁工程早已完成拆迁，故回迁时间的起算应以一期拆迁工程完成为准。一审法院认为，根据《关于九龙镇红卫村（一、二社）旧村改造方案的批复（穗萝府〔2012〕21号）》，案涉旧村改造采取“一次性整体改造建设”。另根据时代红卫公司提交的其与其他村民签订的《拆迁补偿安置协议》，一审法院确认直至2019年9月，案涉旧村改造范围内最后一户拆迁完成。黄海霞未能提交证据证明案涉旧村改造工程为分批改造建设，黄海霞亦未举证证明在完成其所称的一期拆迁工程后，时代红卫公司或相关职能部门有发布拆迁完成公告。时代红卫公司提交了于2019年10月公布的《关于红卫村旧村改造项目完成拆迁的公告》，证明案涉旧村改造工程的整体拆迁完成时间为2019年9月，故一审法院对黄海霞提出的回迁时间应以一期拆迁工程完成时间开始起算的意见不予采信。综上，《拆迁补偿安置协议》未约定时代红卫公司需支付“空气面积”的临迁费，黄海霞未能举证证明时代红卫公司存在逾期回迁安置的行为，故黄海霞以时代红卫公司逾期回迁安置为由要求时代红卫公司赔偿损失无事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回黄海霞的全部诉讼请求。一审受理费5412元，由黄海霞承担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：签订土地、房屋征收征用补偿协议，是行政机关履行补偿法定职责的方式，属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼受案范围。集体土地上房屋征收与补偿协议的签订主体为村集体或房地产开发公司的，应视为受房屋征收部门委托签订合同，被拆迁人提起诉讼的，应当同时将房屋征收部门列为共同被告。被拆迁人就土地、房屋征收征用安置补偿事项提起诉讼的，应当将土地、房屋征收征用部门列为共同被告，以行政诉讼起诉。本案中，时代红卫公司系村集体组织开办的公司，其根据原广州市萝岗区人民政府发布《关于启动红卫村旧村改造的公告》启动旧村改造，在政府主导下与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，应视为受房屋征收部门委托签订合同，案涉协议为行政协议，现因上述协议的履行发生争议，黄海霞就《拆迁补偿安置协议》的征收补偿事项向本院提起诉讼，不属法院受理民事诉讼的范围，依法予以驳回。综上，原审法院实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10680号民事判决；二、驳回黄海霞的起诉。本案一、二审案件受理费各5412元退回黄海霞。本裁定为终审裁定。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十九日书记员 王日平古文娜