湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初1048号 原告：陈小芳，女，1990年4月5日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：李正武，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。 被告：蒋平，男，1987年6月27日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 被告：卢思诗，女，1989年10月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 以上二被告共同的委托诉讼代理人：朱景清，湖南省宁远县群益法律服务所法律工作者（特别授权代理）。 原告陈小芳诉被告蒋平、卢思诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小芳及其委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。被告蒋平、卢思诗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告蒋平、卢思诗共同的委托诉讼代理人朱景清在庭审结束后向本院提交了授权委托书。本案现已审理终结。 原告陈小芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告蒋平、卢思诗将宁远县金印豪庭B栋2单元2902号房屋交付原告，并协助过户到原告名下；2.诉讼费和律师费由被告负担。事实及理由：2018年10月17日，原、被告双方协定，被告将自己购买的位于宁远县金印豪庭B栋2单元2902号房屋出卖给原告，约定房屋转让价格为599385元，当日原告将购房定金64000元转账给被告。2018年11月9日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，原告于当日通过银行转账的方式将购房款330047.2元支付给被告，并支付被告购房现金58000元。2018年11月10日，原告通过手机银行分四次将购房款120000元支付给被告，余款28600元分别于2018年12月4日、2019年3月26日支付完毕给被告，共计支付被告购房款600647.2元。之后，原告多次催促被告交付房屋并为原告办理过户登记手续，但被告拒不履行。据此，原告特具状起诉。 被告蒋平、卢思诗未作答辩。 原告陈小芳围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同，拟证明被告通过银行按揭的方式购买了涉案商品房；2.房屋买卖协议及公证书，拟证明原、被告签订了房屋买卖协议并予以公证的事实；3.收条、银行转账记录、微信转账记录，拟证明原告实际支付被告购房款600647.2元的事实。 被告蒋平、卢思诗未到庭对原告陈小芳提交的证据进行质证，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。 本院对当事人提交的证据认定如下： 原告陈小芳提交的1号、2号、3号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告蒋平、卢思诗系夫妻关系。2016年9月12日，被告蒋平以503522元的价格购买了宁远县经济开发置业有限公司开发的位于宁远县九嶷南路与宁嘉公路交汇东北面的金印豪庭B栋2单元2902号预售商品房，付款方式为首付103522元，余款400000元以银行按揭贷款的方式支付，缔约双方并于2016年9月12日签订了《商品房买卖合同》。2018年11月9日，被告蒋平、卢思诗作为甲方与作为乙方的原告陈小芳签订《房屋买卖协议》并予以公证，协议约定：“甲乙双方经协商，甲方将宁远县金印豪庭B栋2单元2902号房屋卖给乙方，具体协议如下：一、该房总计价为人民币伍拾玖万玖仟叁佰捌拾伍元，乙方在协议签订前已支付定金人民币陆万肆仟元，在签订该协议当日交付给了甲方人民币叁拾捌万捌仟零肆拾柒元贰角，余款人民币壹拾叁万伍仟叁佰捌拾伍元于该协议签字时交付。二、甲方取得不动产产权证后，无条件协助乙方办理该房产权过户手续。三、该房因过户产生的税费，由甲方负担。四、如果甲方出售的房屋存在他项权设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方损失……”。协议签订后，原告陈小芳共支付被告蒋平购房款604600元。涉案商品房完工后，开发商因蒋平的个人原因直至目前尚未将商品房交付被告蒋平，也未为其办理不动产权登记。被告蒋平至今未将涉案房屋变更登记到原告陈小芳名下，原告陈小芳也未实际占有该房屋。2020年4月29日，原告陈小芳诉至本院要求被告蒋平、卢思诗交付涉案房屋并要求被告蒋平、卢思诗为其办理涉案房屋的过户手续。 另查明，2017年5月2日，被告蒋平作为甲方与作为乙方的邓建军签订《房产过户协议书》，协议书约定：“一、甲方自愿将坐落在宁远县金印豪庭B栋2单元2902号的房屋（房屋建筑面积136.53平方米）出售给乙方，乙方自愿购买该房产。二、甲乙双方议定上述房产首付成交价格为人民币90000（大写玖万元整）元。2017年5月1日乙方已向甲方支付50000元（大写伍万元整），余下40000元（大写肆万元整）在中秋节（2017年10月初支付完）。该房屋的剩余贷款期限为360个月，自2016年10月8日至2046年10月8日，2016年10月8日至2017年4月的房贷由甲方支付，经甲乙双方协定，从2017年5月1日起每月由乙方还贷款。三、办理过户手续，甲方应积极协助乙方办理，提供过户过程中的一切便利，若因甲方不积极配合乙方造成房产不能正常过户，甲方应无条件将购房款如数退还给乙方，由甲方将房屋收回……”。协议签订后，邓建军依约于2017年9月28日前支付被告蒋平购房款106000元，并从2017年5月至2020年5月每月将房屋贷款转至蒋平的银行账户，期间共支付房屋贷款71635元。涉案商品房完工后，开发商因蒋平的个人原因直至目前尚未将商品房交付被告蒋平，也未为其办理不动产权登记。被告蒋平至今未将涉案房屋变更登记到邓建军名下，邓建军也未实际占有该房屋。2020年4月9日，邓建军诉至本院要求被告蒋平、卢思诗为其办理涉案房屋的过户手续。 再查明，被告蒋平于2018年11月9日提前偿还完毕涉案房屋的银行按揭贷款本息388047.2元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。 本案中，原告陈小芳与被告蒋平、卢思诗所签《房屋买卖协议》及被告蒋平与另案原告邓建军所签《房产过户协议书》均合法有效，且买受人均要求出卖人履行合同约定的协助办理涉案房屋的过户手续等义务，但本案系一房二卖，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，即，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理不动产登记的优于未办理不动产登记的；均未办理办理不动产登记的，先占有的优于后占有的；均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。虽然另案原告邓建军与被告蒋平签订《房产过户协议书》的时间早于被告蒋平、卢思诗与原告陈小芳签订《房屋买卖协议》的时间，但涉案房屋的出售人均未为买受人办理不动产登记，买受人均未占有涉案房屋，先交付全部购房价款的应优于未交付全部购房价款的。现原告陈小芳要求被告蒋平、卢思诗交付涉案房屋并要求被告蒋平、卢思诗协助办理涉案房屋变更登记，因原告陈小芳已交付全部购房价款，而另案原告邓建军未交付全部购房价款，应优先保护原告陈小芳的合同权利，故本院对原告陈小芳要求被告蒋平、卢思诗交付涉案房屋并要求被告蒋平、卢思诗协助办理涉案房屋变更登记的诉请予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告蒋平、卢思诗于本判决发生法律效力后三十日内交付原告陈小芳宁远县经济开发置业有限公司开发的金印豪庭B栋2单元2902号商品房，并协助原告陈小芳办理该房的变更登记手续。 案件受理费9793元，减半收取4896.5元，由被告蒋平、卢思诗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  谢荣成 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  李玉龙 代理书记员  李沂非 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。