河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终461号上诉人(原审被告)：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王改琴，女，1977年8月6日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：齐波，河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东方，河南朗齐律师事务所实习律师。上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）因与被上诉人王改琴确认合同无效纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰宏公司上诉请求：1、依法撤销济源市人民法院作出的(2020)豫9001民初318号民事判决，依法改判驳回王改琴的一审诉讼请求。2、本案的一审、二审费用由王改琴承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误,定性不准确，无依据。一审判决认定泰宏公司向王改琴发出《解除合同通知书》没有充分、合法的依据错误。1、泰宏公司享有约定解除权2013年3月30日、6月21日的两份《泰宏天安广场交款确认单》背面均载明“客户应在定房之日起七日内携带本交款确认单、身份证、签约应付款项到泰宏·天安广场售楼部签订《泰宏·天安广场定房协议》,逾期视为客户违约。如客户违约出卖方有权重新出售该房源,买受方所交纳定金不予退还”,该约定符合合同法第九十三条约定解除的规定。根据合同法第四十条之规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”,本案中交款确认单背面约定属于通常性的约定,双方之间权利义务对等,没有只强调一方权利、损害另一方权益,不违背公平原则,对双方均有拘束力，因此并不存在免除泰宏公司责任、加重王改琴责任或排除王改琴主要权利的情形,且两份《泰宏天安广场交款确认单》均以加黑加大字体对背面内容进行了提醒,故该约定虽然属于格式条款,但约定内容不违反法律的禁止性规定,应视为有效，王改琴违约的,泰宏公司当然享有解除权。2、泰宏公司享有法定解除权合同法第九十四条规定了合同的法定解除情形,在本案中以及(2019)豫9001民初5599号案件中均查明，王改琴因迟延交房补偿问题向泰宏公司提出免交三年物业费作为协商条件，和泰宏公司多次进行协商无果。该事实足以证明，泰宏公司要求王改琴履行交款确认单约定的支付应付款、签订定房协议的义务,但王改琴以根本不存在的迟延交房为由予以拒绝,并提出免交三年物业费的无理要求,王改琴所提出的迟延交房、免交物业费均不构成对履行合同义务的抗辩,而是对合同约定的否认,因此王改琴已经以自己的行为表明拒绝履行合同义务。且王改琴于2013年3月30日、6月21日签订《泰宏天安广场交款确认单》后直至2019年9月29日都未按约定向泰宏公司支付应付款,并拒绝签订定房协议,已经致使泰宏公司出卖房屋实现回款的合同目的不能实现,因此泰宏公司享有法定解除权。3、从公平角度看,如果泰宏公司不享有合同解除权,该合同继续有效,造成的结果是王改琴可以一直以迟延交房、免交物业费为由无限期拒绝与王改琴签订定房协议。且如果王改琴可以拖延长达6年之久不履行合同义务,泰宏公司仍应按照原约定履行义务,该合同的继续履行明显对泰宏公司不公平。二、一审法院适用法律存在错误。泰宏公司在一审时以王改琴起诉超过法律规定的三个月法定除斥期间为由进行抗辩,一审法院在王改琴已超出法定除斥期间的情况下对泰宏公司是否具有合同解除事由进行实体性审查,不符合《合同法》解释(二)第二十四条的规定。理由如下:1、《合同法》解释(二)规定除斥期间的目的就是防止非解除权人不及时行使异议权,以致解除合同的效力长期处于不确定状态。一旦除斥期间届满,异议权即为消灭,法院对此不予支持正是基于相对方怠于行使异议权、在约定或法定期限届满后才向法院起诉。2、因为除斥期间存在的价值就是为了避免异议权不及时行使,以致解除合同的效力长期处于不确定状态;如果非解除权人在约定或法定期限届满后起诉,法院仍需对合同解除事由进行实体性审查,从而判断合同解除是否有效，那么《中华人民共和国合同法》解释(二)规定的除斥期间就毫无意义。3、假设不存在合同解除的约定情形、法定情形,合同系非法解除,相对方仍有权提起请求给付之诉,要求法院判令违法解除合同者承担相应的法律责任。我国法律承认合同解除与损害赔偿并存,《中华人民共和国民法通则》第115条规定“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利”。但如果相对方在约定或法定期限届满后才向法院起诉,其对合同解除效力的异议权已然消灭,即为“合同无争议地解除”。综上,泰宏公司享有解除权,并向王改琴发出了解除合同的通知,王改琴又是在除斥期间届满后才向人民法院提出异议。王改琴辩称，一、泰宏公司不享有合同解除权。(一)双方并没有就合同解除事由进行约定。泰宏公司在上诉状中断章取义,《泰宏天安广场交款确认单》第4条：客户应在定房之日起十日内携带本交款确认单及身份证、签约应付款项到泰宏.天安广场售楼部签订《泰宏.天安广场定房协议》,逾期视为客户违约,优惠权益失效。第5条：如客户违约出卖方有权重新出售该房源,乙方所交纳的定金不予退还。该内容显然不是双方关于合同解除的约定。第四条明确约定违约情形是“丧失优惠权益”,而第五条所约定的违约情形也不是指第四条所指的违约情形,因为第四条的违约责任是丧失优惠权益而不是出卖方有权另行出售房源。泰宏公司在上诉状中刻意将第四条与第五条连接起来，并将“优惠权益”四个字删除来曲解约定的本意。(二)泰宏公司所谓的法定解除权更不成立。合同法第94条规定了法定解除权,即1、不可抗力不能实现合同目的;2、当事人明示或者以行为表明不履行主要债务;3、迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;4、迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;在本案中,根本不存在任意一种法定解除情形。(三)退一步讲即便泰宏公司有解除权,该解除权也因逾期行使而消灭。合同法95条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限的,逾期行使的解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,解除权的行使期限是一年,泰宏公司提起解除权的期限早已超过一年期限,即便认为泰宏公司拥有解除权,也早已消灭。二、王改琴的起诉未超过异议期间。(一)因为一审法院的立案系统问题,貌似超过起诉期限,实则根本没有超过三个月的异议期限。(二)合同解除纠纷,不能仅仅审查期限,根据当前司法实践精神,还要对解除权人有无解除权以及解除权是否正当进行审查,不能一概而论,只要超过三个月合同就解除,这种认识存在偏差。三、本案产生的真正原因以及案件处理的社会效果。本案的发生是因为房价上涨,作为王改琴并不是不愿意交纳房款,而是泰宏公司单方毁约,要求王改琴按照目前的价格交纳房款以至于双方产生分歧。如果法院支持泰宏公司的行为,势必会产生大量案件,助长泰宏公司单方毁约侵害普通购房群众的利益。王改琴向一审法院起诉请求：依法确认泰宏公司2019年9月29日的《解除合同通知书》无效。一审法院认定事实：2013年3月30日，王改琴在泰宏公司订购了泰宏天安广场9号楼2单元2201室（现为2203室），双方签订泰宏天安广场交款确认单一份。该确认单载明：“交款日期2013.3.30客户姓名王改琴房屋坐落9#-2单元-2201房屋面积158.15平方米成交单价3565.6元成交总价563900元首付款173900元贷款额390000万交款备注定金2万”。该交款确认单的背面载明“客户应在定房之日起十日内携带本交款确认单及身份证、签约应付款项到泰宏天安广场售楼部签订《泰宏天安广场定房协议》，逾期视为违约，优惠权益失效。如客户违约出卖方有权重新出售该房源，乙方所交纳的定金不予退还”。2013年6月21日，王改琴与泰宏公司又签订了一份交款确认单，载明王改琴又交房款60000元。该交款确认单的背面载明“出卖方不得擅自将该房产出售给他人，确保客户的购买权。否则视为出卖方违约，出卖方应返还客户双倍已付定金。客户应在定房之日起十日内携带本交款确认单及身份证、签约应付款项到泰宏天安广场售楼部签订《泰宏天安广场定房协议》，逾期视为违约，优惠权益失效。如客户违约出卖方有权重新出售该房源，乙方所交纳的定金不予退还”。后因泰宏公司迟延交房补偿问题，王改琴提出以免交三年物业费作为协商条件和泰宏公司多次进行协商无果。后因房价大幅上涨王改琴愿意取消免交3年物业费补偿条件，但是泰宏置业公司未同意。2019年9月29日，泰宏公司给王改琴发出解除合同通知书，以签订确认单后，其多次通过短信、电话形式通知王改琴尽快履行义务，但王改琴一直未采取任何实质履约行为，王改琴的行为已经严重违反交款确认单约定，构成违约为由，通知解除2013年3月30日、6月21日与王改琴签订的《泰宏天安广场交款确认单》，并要求王改琴于收到该通知书后十日内到售楼部办理退款手续，并按照交款确认单之约定承担违约责任。王改琴收到该通知后，遂在法律规定的异议期内向一审法院提起诉讼。2018年6月1日，泰宏公司与案外人河南省大地建筑安装装饰有限公司（以下简称大地公司）签订商品房预售合同，泰宏公司以800800元的价格将案涉房屋出售给大地公司，并在济源市房管局进行了备案。2019年6月，王改琴将泰宏公司及大地公司诉至一审法院，要求确认泰宏公司与大地公司之间转让济源市泰宏天安广场9号楼2单元2203室房屋行为无效。一审法院经审理于2019年9月29日作出（2019）豫9001民初5599号民事判决书，认为：2013年3月30日、6月21日，王改琴与泰宏公司签订的交款确认单具备合同内容订立的构成要件。在泰宏公司催告王改琴签订正式合同但是王改琴未签订的情况下，泰宏公司应当书面通知王改琴解除合同。泰宏公司在和王改琴协商不一致、房屋买卖合同未解除的情况下，于2018年6月1日又和大地公司签订商品房预售合同，将该房产出售给大地公司，显然不当。但该行为并不影响泰宏公司和大地公司之间合同的效力。判决驳回王改琴的诉讼请求。现该判决书已经生效。一审法院认为，王改琴向一审法院提起诉讼是在法律规定的异议期间以内，且只有在发出解除通知的一方享有法定或者约定解除权的情况下，才发生通知解除的后果，而不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。本案中，泰宏公司以签订确认单后其多次通过短信、电话形式通知王改琴尽快履行义务，但王改琴一直未采取任何实质履约行为，王改琴的行为已经严重违反交款确认单约定，构成违约为由，向王改琴发出《解除合同通知书》，通知解除2013年3月30日、6月21日与王改琴签订的《泰宏天安广场交款确认单》，实际是要求解除双方之间的合同。当事人一方可以通知方式解除合同的情形包括约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条款系有关约定解除的规定。泰宏公司在庭审过程中称，在两份交款确认单背面均向王改琴明确告知了履行合同的期限及逾期后果，但该交款确认单是泰宏公司提供的格式单据，提示内容在确认单背面，背面部分并无原告签字确认，王改琴也没有证据证明其已经就此提请王改琴注意或者向王改琴进行了明确说明，故该内容对王改琴不发生效力，泰宏公司不能以此作为解除合同的依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条系有关法定解除的规定。本案中，泰宏公司称多次通过短信、电话形式通知王改琴尽快履行义务，但其并未提交有效证据证明，泰宏公司也未提交证据证明本案存在其他可以依法解除合同的情形。综上，泰宏公司向王改琴发出《解除合同通知书》没有充分、合法的依据，王改琴要求确认无效，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，判决：确认泰宏公司向王改琴发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由泰宏公司负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案中，王改琴于2013年3月30日、2013年6月21日分别在泰宏公司签订《泰宏天安广场交款确认单》一份，两份交款确认单显示当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、首付款数额以及贷款比例和贷款额，但对房屋交付使用条件及日期、商品房价款的付款时间、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容没有约定,故交款确认单应视为商品房预约合同。从王改琴提供其和泰宏公司法定代表人聂小丽的通话录音内容可以看出，双方之后因一直协商未果故未签订后续协议，故泰宏公司以王改琴违约为由解除合同不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人泰宏公司负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年六月十六日书记员 秦玉杰