广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10792号上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄舒哲，该公司员工。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈耀强，男，1958年7月15日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：黄美玲，女，1963年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）因与被上诉人陈耀强、黄美玲居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。德才公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈耀强、黄美玲向德才公司支付中介服务费130000元及违约金（违约金自签订合同次日起，计至实际付清之日止，以130000元为基数，按每日万分之五的标准）；2.一、二审诉讼费由陈耀强、黄美玲承担。事实和理由：一、德才公司与陈耀强、黄美玲就广州市海珠区XX房（以下简称涉案房屋）签订的《中介费服务确认书》及三方签订的《中介服务三方协议》不违反法律法规强制性规定，真实合法有效，理应尊重当事人意思自治及市场经济自发形成的行业需求，陈耀强、黄美玲至今未履行合同义务，已严重违约，一审判决未对陈耀强、黄美玲违约事实进行认定，存在事实认定错误。二、中介服务收费实行市场调节价，中介服务费由双方自愿协商确定，应受法律保护，在双方就中介服务费有明确约定的情况下，一审判决径自依据法律基本原则调整中介服务费，属于法律适用错误。三、陈耀强、黄美玲未提供证据证明现存有房地产中介服务费收费比例的交易习惯及市场惯例，一审判决即认定德才公司收取中介服务费与市场交易习惯及市场惯例不符存在错误。四、自陈耀强、黄美玲签订《中介费服务确认书》、《中介服务三方协议》后至涉案房屋交易完成，陈耀强、黄美玲均未以中介服务费过高为由抗辩过，而一审以德才公司已收取案外人中介服务费即取得合理报酬为由，驳回德才公司追讨中介服务费的诉求，于法无据，有悖公平，损害了德才公司的利益。五、一审未经德才公司同意，主动降低德才公司与陈耀强、黄美玲之间约定的中介服务费，损害了德才公司的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，且有悖于公平原则，请求二审依法改判。陈耀强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一、涉案房屋居间服务关系的形成过程。德才公司主动联系陈耀强，并以涉案房屋比较难卖为由，要求陈耀强、黄美玲与其签订独家代理合同，并许诺涉案房屋成交后无需陈耀强、黄美玲交纳任何费用，包括交易税费和中介服务费。故陈耀强、黄美玲才与德才公司签订独家代理合同。在签订独家代理合同期间，德才公司也未示明过收费标准，且划去独家代理协议的中介费收费一栏即免收中介费。二、整个居间过程中，德才公司是有计划、有步骤的套路陈耀强、黄美玲。先以不收中介费的许诺令陈耀强、黄美玲与其签订独家代理合同，然后在其与买家谈价并促成买卖合同签订当天，劝服陈耀强、黄美玲交一部分中介服务费。陈耀强、黄美玲同意支付一部分中介服务费后，即被德才公司工作人员催促立即签订涉案房屋买卖合同，并且在签订买卖合同前，让陈耀强、黄美玲在其公司门外签订空白《咨询服务费确认书》，待德才公司与买家谈妥涉案房屋价款1330000元后，即以买家着急离开为由催促陈耀强、黄美玲签订各种文件，期间陈耀强、黄美玲也只是在空白《咨询服务费确定书》中用阿拉伯数字填写了13000元，并没有大写。因当时时间仓促、情况混乱，导致陈耀强、黄美玲没有再注意《咨询服务费确认书》的问题。涉案房屋买卖合同签订后三天，陈耀强向德才公司询问中介服务费问题时，德才公司要求陈耀强、黄美玲支付130000元中介服务费，陈耀强、黄美玲当即表示拒绝。黄美玲经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交答辩意见。德才公司于2019年8月19日向一审法院提起本案诉讼请求：1.陈耀强、黄美玲支付中介服务费130000元及违约金（以130000元为基数，从签订合同次日即2019年4月9日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计付）；2.本案诉讼费由陈耀强、黄美玲承担。一审法院认定事实：陈耀强是涉案房屋的原产权人，1999年5月向广州海运（集团）有限公司购买，为房改售房。2019年4月3日，陈耀强（委托方）与德才公司（受托方）、签订《独家代理协议》，约定：涉案房屋售价1380000元，独家代理委托期限从2019年4月3日至2019年6月2日止；等。2019年4月8日，陈耀强签订《委托书》，主要内容：涉案房屋出售市场参考价格为1330000元，最终以双方签订的合同为准；现委托广州市德才房地产代理有限公司代为处理以下事项：一、寻找潜在客户，引领其看房；二、对物业进行拍照；三、通过店面、报纸、网络、传单等媒体进行销售推广，发布房源信息；等。2019年4月8日，德才公司（中介方）、陈耀强、黄美玲（甲方、卖方）与案外人XX（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖涉案房屋达成一致协议，该物业成交价1330000元；等。2019年4月8日，陈耀强、黄美玲（甲方、业主）、XX（乙方、客户）及德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜；丙方告知且三方确认如下事项：该物业的建筑面积50.5012平方米，拟订价人民币1330000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；丙方权利和义务：l.公开资讯，公平交易；2.促进交易双方达成签署合同；3.提供房地产交易方面的咨询；4.丙方应勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；5.房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决；但基于丙方已促成合同的成交，甲乙双方仍按本协议约定向丙方支付经纪代理服务费及咨询服务费，已收取的上述费用丙方不予退还；6.基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；7.甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任，丙方所收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。德才公司为证明其主张，还提交了如下证据：1.日期为2019年4月8日的《咨询服务费确认书》，主要内容：本人陈耀强、黄美玲（身份证号码：XXXX）现确认贵司提供了中介咨询服务，成功促成本人签署涉案房屋的买卖合同。为此，本人同意支付人民币壹（删）壹拾叁万元整（￥130000元）给予贵司作为咨询服务费；该确认书签署之日起生效；等。上述“壹（删）壹拾叁万”、“130000”为手写，陈耀强、黄美玲在上述确认书确认人落款处及“壹拾叁万元整”旁边签名并按指模，拟证明陈耀强、黄美玲确认德才公司提供了中介服务并承诺愿意支付中介费。2.房产证、查册表、《中介方告知客户的国家购房政策告知书》，拟证明德才公司履行了居间人义务。3.《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格【2014】2755号）》。4.照片。证据3-4拟证明德才公司已将具体收费标准在醒目位置公示告知陈耀强、黄美玲。陈耀强、黄美玲质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，德才公司工作人员在与买家谈好房屋交易价格133万元后在确认书中填上了中介费13000元阿拉伯数字，大写部分没有写，陈耀强、黄美玲认为13000元与市场行情差不多，所以没有异议，陈耀强、黄美玲按照德才公司工作人员的要求，在中介费金额尚未填写的情况下在确认书正文部分先行签名，后来才知道中介费金额被改为130000元。对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据3的真实性、合法性予以确认，但德才公司没有按照《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条的规定在《独家代理协议》标明中介费收费标准。对证据4的真实性、合法性和关联性均不予认可，德才公司没有告知过陈耀强、黄美玲收费标准。一审诉讼中，德才公司及陈耀强、黄美玲确认涉案房屋买卖合同已履行完毕。德才公司表示：陈耀强、黄美玲急于出售房屋，德才公司工作人员判断涉案房屋难以出售，当时好几家门店联合出售，并在与德才公司合作的网站进行推广，带买家看房，查册，递件，提供订立买卖合同的便利，耗费了大量的人力物力，所以中介服务费较高；《独家代理协议》没有约定中介费是因为放盘是免费的，待买卖双方签订合同后再支付中介费；按照行业水平，不是独家居间的话中介费在3个点左右；德才公司在本案房屋交易中向买家收取中介服务费17000元。陈耀强、黄美玲表示：其没有支付中介费；不同意德才公司所说的房屋很难卖出，房屋虽然在顶楼，楼龄较长，但是属于学位房，而且已进行电梯加装申报，当时很多中介想卖该房屋；现在中介看房都是4、5个人一起，根本不需要这么多人带着买家去看房。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，陈耀强、黄美玲在德才公司的促成下，已成功与买方签订了《房屋买卖合同》，德才公司作为居间人的义务已履行完毕，故德才公司有权要求陈耀强、黄美玲支付中介服务费。陈耀强、黄美玲辩称其是先在《咨询服务费确认书》签名而德才公司后填写中介费金额并进行更改，但未提供证据予以证实，故一审法院不予采纳。但从本案查明的事实看，德才公司为陈耀强、黄美玲提供的居间服务并无明显优于一般的居间服务，而德才公司在本案房屋交易中向买家收取中介服务费17000元，却要求卖家即陈耀强、黄美玲支付中介服务费130000元，该金额近相当于涉案房屋售价的10%，与市场交易习惯及行业惯例不符，德才公司未能合理解释其异常情况，故德才公司要求陈耀强、黄美玲全额支付130000元中介服务费并不合理，按照公平原则，一审法院酌情认定陈耀强、黄美玲向德才公司支付中介服务费17000元。关于违约金的问题。因双方当事人对中介服务费的支付问题存在争议，陈耀强、黄美玲未按确认书约定的时间向德才公司支付费用并非其过错，一审法院对德才公司关于违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，一审法院于2020年3月3日作出如下判决：一、陈耀强、黄美玲在本判决生效之日起十日内向德才公司支付中介服务费17000元；二、驳回德才公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3066元，由德才公司负担2665元，陈耀强、黄美玲负担401元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，德才公司称独家代理的居间服务要求较高，与普通居间服务代理区别在于应在限定时间内以限定价格出售约定的房屋，其他服务内容与普通居间服务内容相同。德才公司解释独家代理收费与普通代理收费为同一标准，以其在公司经营场所内张贴的服务收费标准为依据，具体中介服务费用根据房屋情况、出售难易程度自由协商约定。德才公司解释其向卖方收取中介费高于买方的理由是卖方急于卖房，买方不一定急于买房。因买卖双方对时间的要求不同，故独家代理中会向卖方收取更高中介服务费。对于《独家代理协议》未规定事后要向卖方收取中介服务费的原因，德才公司辩称签订《独家代理协议》时未约定中介服务费，但已口头告知了陈耀强、黄美玲要收取。关于《咨询服务费确认书》中陈耀强、黄美玲在大写“壹拾叁万”一行右侧空白处签名捺指模的行为，德才公司主张因“壹”字写错，故让陈耀强、黄美玲在错字处签名捺指模，由于陈耀强、黄美玲书写习惯不同，其二人遂在侧面空白处签名捺指模。陈耀强对此予以否认，辩称当时德才公司工作人员以买家急于离开为由让陈耀强、黄美玲在空白处先签名捺指模。本院另查明，陈耀强与德才公司签订的《独家代理协议》约定涉案房屋售价为1380000元，该协议第四条约定的“涉案房屋出售后陈耀强应支付的服务费”栏被以斜杠划去；第八条约定，德才公司应在该协议代理期限内将涉案房屋售出。双方在二审庭询中均确认按照《独家代理协议》的要求，德才公司应按照1380000元价格的约定售出涉案房屋。德才公司认为因陈耀强、黄美玲同意1330000元出售涉案房屋，故双方已合意变更了《独家代理协议》出售涉案房屋的价格。德才公司一审时提供了其服务收费标准，其中房屋买卖代理收费标准为“具体金额协商确定（但向买卖双方合计收取服务费不低于成交价的3%）”，陈耀强、黄美玲一审质证称德才公司并无按照《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条的规定在《独家代理协议》中明确中介服务费，且并未告知其二人中介服务收费标准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依德才公司的上诉请求，结合双方诉辩意见，本案二审需要处理的问题是：陈耀强、黄美玲是否应向德才公司支付130000元中介服务费及违约金。第一，中介服务费是房地产经纪服务合同中的重要内容，房地产经纪机构应在与委托人磋商过程中及房地产经纪服务合同中明确向委托人告知收费项目及具体收费金额。本案中，德才公司与陈耀强签订《独家代理协议》，该协议中德才公司将支付相关代理服务费及咨询服务费的内容划去，根据日常生活经验及逻辑，通常使人理解为不收取代理服务费的意思，德才公司辩称已口头告知陈耀强与黄美玲事后需要收取中介服务费，但未提供证据证明，本院不予采信。德才公司在其公司大堂张贴的服务费收费标准仅属于一般性告知性质，未示明具体收取对象和金额，其在二审庭审中亦表明具体服务费协商确定，则德才公司有义务在签订《独家代理协议》时向委托方示明事后需要收取服务费及服务费的具体标准。从目前证据来看，德才公司在与陈耀强签订《独家代理协议》时，并无向其明示独家代理的具体服务费用及标准。第二，虽然中介服务费实行市场调节价，但仍然应兼顾交易公平原则。从德才公司的独家代理服务内容看，其优于普通代理之处仅在于出售时间限制和价格限制，但同时陈耀强也放弃在委托期内另行委托第三方代理出售涉案房屋，即陈耀强、黄美玲也放弃了更多中介公司同时为其提供服务而获得出售涉案房屋的机会，使德才公司成为唯一有权代理涉案房屋出售的公司，并在无同业竞争的情况下享有获得中介服务报酬的权利。因此，在德才公司亦可从独家代理享有比普通代理更优权利的情形下，其向陈耀强、黄美玲收取130000元中介费，相比其提供的服务内容，明显不相匹配，对于陈耀强、黄美玲而言显失公平。第三，按照《独家代理协议》的约定，德才公司应在独家代理委托期限内以1380000元价格出售涉案房屋，但实际上德才公司居间促成的交易价格是1330000元，并未完成1380000元的约定目标。即使1330000元交易价格取得陈耀强、黄美玲同意，也是在出售时买卖双方相互协商的结果，不能以此推定德才公司可降低独家代理的服务标准。从涉案房屋出售价格上看，德才公司实际上降低了服务标准，在此情形下，德才公司仍向陈耀强、黄美玲收取接近涉案房屋出售价格10%的中介服务费明显不合理。据此，德才公司在签订《独家代理协议》时，未向陈耀强、黄美玲明示独家代理收费标准；在具体提供的服务内容上，也仅是出售时间较短，出售价格并无达到委托方陈耀强、黄美玲的预期金额，故一审按照公平原则，酌定陈耀强、黄美玲向德才公司支付中介服务费17000元，陈耀强、黄美玲未提出上诉，本院予以确认。至于违约金的问题，一审认定并无不当，本院予以确认，不再赘述。综上所述，德才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2665元，由广州市德才房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日法官助理白晶刘丹红书记员苏劲丹