江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1427号上诉人（原审被告）：闫霄，男，1996年5月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：马广坡，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：任飞（系闫霄岳父），男。被上诉人（原审原告）：黄沙岚，女。被上诉人（原审原告）：杨斌，男。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。原审第三人：徐州共赢房地产经纪有限公司，住所地徐州市矿山东路天山绿洲1-6幢1-106室。法定代表人：王建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞，该公司员工。上诉人闫霄因与被上诉人黄沙岚、杨斌、原审第三人徐州共赢房地产经纪有限公司（以下简称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人闫霄上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判继续履行合同；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.合同没有履行是共赢公司的责任。在购房时上诉人已经告知不能一次性交清房款，需要贷款，但共赢公司没有向上诉人讲明办理银行贷款所需手续。上诉人在不知道自己不具备贷款条件的情况下与被上诉人签订了合同。直到2019年5月17日，共赢公司才告知上诉人没有六个月的银行流水办不下来贷款。共赢公司作为专业的房屋买卖中介人，明知上诉人不具备贷款条件，仍让上诉人签订涉案房屋买卖合同，导致上诉人违约，后又没有和当事人协商终止协议，而是让上诉人向其指定的高利贷公司借款。共赢公司的房屋买卖过程中未尽职责，反而阻碍合同的履行，是造成合同不能履行的主要原因。2.合同没有履行也是黄沙岚、杨斌的原因造成的。上诉人向邮政银行未能贷款成功，于是向黄沙岚、杨斌提出换建设银行贷款，但两被上诉人拒不配合过来签字。后在上诉人的岳父恳请并通过微信转了三千元来回机票钱之下，两被上诉人才同意回来。但回来后未配合上诉人办理银行贷款，而是提起了本案诉讼，意图获取巨额违约金，完全背离诚信原则。上诉人自始至终没有不愿履行合同的想法，只是无法全款购房，否则也不会出钱装修涉案房屋。二、原审适用法律错误。尽管上诉人没有支付房款，但不应判决解除合同。如果认为上诉人存在违约，可以做出继续履行合同，支付违约金，赔偿损失的判决。双方签订的房屋买卖合同合法有效，为了保障交易秩序，在合同具备履行条件下，通常不应解除合同。现在上诉人仍希望继续履行合同，一旦被上诉人同意配合办理贷款手续，合同仍能继续履行。三、原审程序违法。上诉人从未接到一审法院的保全裁定，上诉人的财产也未被采取保全措施，但一审却判决上诉人承担保全费用，明显不当。四、原审判决上诉人承担五万元违约金有失公平。即使被告有违约行为，也只是没有按期支付房款，在没有约定的情况下，最多按照银行贷款利率计付违约金，况且被上诉人没有证据证明其受有损失，因此，违约金过高应予以降低。被上诉人黄沙岚、杨斌答辩称，1.如果上诉人坚持继续履行合同，上诉费就按照85万元来进行缴纳。2.共赢公司在本案中积极履行中介服务的责任和义务，多次督促上诉人和被上诉人积极协商履行合同，不存在任何的过错。但直到共赢公司到被上诉人处与律师协商，上诉人都没有明确回复，也未按照合同约定支付相应的款项。3.被上诉人一直积极履行合同，还将上诉人支付的10万元定金退给了上诉人，但上诉人未按照合同约定将该10万元打入资金监管账户。上诉人一直在违约。签订合同的时候上诉人未婚，但办理贷款时上诉人是已婚状态，由于上诉人的妻子个人征信不符合贷款条件，银行不给贷款。被上诉人按照与上诉人的约定来到了徐州，协助上诉人办理贷款，但是被上诉人来到徐州时，上诉人和上诉人的代理人并不在徐州，导致后续工作无法开展。贷不了款是上诉人个人问题，应该由上诉人自己来承担责任。4.双方合同符合解除条件，应当判决解除。保全手续是按照法律规定进行的。而一审判决的5万元违约金，实际上并不能弥补被上诉人的损失，被上诉人没有上诉，不予发表意见。原审第三人共赢公司陈述，本案的房屋买卖发生在2019年春节前后，任飞、任倩倩和闫霄到我们中介去买房子时，用的是闫霄的彩礼作为购房款。签订房产买卖合同时，任倩倩和闫霄还未领证，签完合同之后，二人领证结婚。备案之前，由于任倩倩存在个人征信问题没法在银行贷款，所以我们公司的赵瑞就帮助任倩倩在银行办理贷款事宜，赵瑞带任飞去中国银行张晓光经理处核实资料，张经理说以闫霄个人名义可以贷款，但是需要直系亲属作担保。当时闫霄没有担保人，所以我们又去邮政银行，邮政银行明确表示以闫霄的个人名义可以贷款，并且不用担保，然后我们才去备案。备案后，我们要求上诉人打入资金监管账户25.5万元，当时任飞与我们工作人员说过两天把25.5万打进去。又过了几天，我们与任飞电话联系，任飞说还差六万元的首付款，月底能到。月底时，我们又与任飞电话联系，但他的首付款一直没有准备好。事后再给他打电话，他就以银行利息高不能给他保证贷款等理由，不交首付款，这样拖延了好几个月，直到合同履行期限到了都没有把首付款汇入资金监管账户。黄沙岚、杨斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄沙岚、杨斌与闫霄签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》；2.判令闫霄支付违约金200000元；3.判令闫霄支付律师费9000元、交通费5699.5元；4.本案诉讼费14250元、保全费1520元、保险费500元由闫霄承担。一审法院查明：黄沙岚、杨斌系夫妻关系。位于徐州市铜山区的房屋登记在二人名下。2019年2月2日，二人作为甲方、闫霄作为乙方、第三人作为丙方签订了《房地产买卖合同》，约定黄沙岚、杨斌将铜山新区凤凰花园X室房屋以85万元价格出卖给闫霄，在签订协议时乙方交付甲方定金10万元，甲方将不动产权证书交由乙方保管。合同第八条约定，双方同意采取首付加贷款方式支付房款，甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付首付款到资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付。贷款不足的由乙方以现金形式补齐给甲方；第九条约定，甲乙双方同意2019年5月21日前到产权处签署上述房地产备案合同；第十一条约定，双方同意甲方收到定金之日交接房屋；第十五条约定，如任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期、领证日期、交房日期及户籍迁出日期，由违约方按每日总房款的千分之三支付守约方违约金；第十七条约定，违反本协议任何一条均视为违约，违约方赔偿守约方违约金20万元，另赔偿守约方的直接损失及间接损失。违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；合同第二十条记载了双方约定的其他事项，系手写添加内容，其中第3项约定，若乙方违约则赔偿甲方违约金20万元，并将已装修的固定设施无偿赠与甲方；第4项约定，甲方在房管局备案之日将乙方已付定金10万元放入资金监管账户。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，闫霄向黄沙岚、杨斌支付定金10万元。2019年5月20日，黄沙岚、杨斌给闫霄签订《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，其中《存量房买卖合同》第三条第3项约定，买方于2019年5月21日前支付255000元，于2019年7月31日前办理完相关银行贷款批准手续595000元。为使闫霄将首付款交付资金监管账户，黄沙岚于2019年5月20日将定金10万元退回闫霄。后闫霄未按照约定期限将首付款汇入资金监管账户，亦无法办理银行贷款手续，双方产生纠纷。另查明，闫霄交付定金后，开始着手装修涉案房屋，黄沙岚、杨斌提供的照片上显示，涉案房屋刮除了墙皮，墙体进行了水电开槽等。目前房屋钥匙由黄沙岚、杨斌持有。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。黄沙岚、杨斌与闫霄之间签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应受合同及协议制约，全面履行合同或协议。《房地产买卖合同》约定闫霄应于签署备案合同之日支付首付款到资金监管账户；2019年5月20日双方签署《存量房买卖合同》，约定闫霄应于2019年5月21日前支付首付款255000元，于2019年7月31日前办理完相关银行贷款批准手续。结合上述约定，闫霄应于2019年5月21日将首付款255000元汇入资金监管账户，于2019年7月31日支付尾款595000元，但截至本案一审判决前闫霄未将首付款汇入资金监管账户，亦未办理银行贷款批准手续。闫霄存在明显违约。闫霄在未向资金监管账户交付购房首付款的前提下，辩称因黄沙岚、杨斌不配合签字致使其无法办理银行贷款没有依据，一审法院不予采信。对黄沙岚、杨斌请求解除《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，法院予以支持。关于黄沙岚、杨斌主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。本案闫霄构成违约，黄沙岚、杨斌称为涤除涉案房产抵押权而向他人借款及银行贷款，导致产生损失，但未举证证明具体损失情况，且在闫霄违约后，黄沙岚、杨斌就其损失可及时采取措施避免损失扩大。综合考虑上述情形，一审法院酌情调整违约金为50000元。关于黄沙岚、杨斌主张的律师费、交通费、保全保险费。黄沙岚、杨斌、闫霄、第三人签订的《房地产买卖合同》第十七条约定，违约方需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用，闫霄构成违约，故对黄沙岚、杨斌主张的律师费9000元法院予以支持。对交通费，黄沙岚、杨斌提供的交通费票据不足以证明均系必要支出，且本次诉讼前闫霄已支付黄沙岚、杨斌3000元交通费，故对该项请求法院不予支持。对保全保险费，该费用系保全申请人基于对诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险所支付的保险费用。该费用支出不属于违约行为产生的必然损失，故法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除黄沙岚、杨斌与闫霄签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》；二、闫霄于判决生效之日起十日内支付黄沙岚、杨斌违约金50000元；三、闫霄于判决生效之日起十日内支付黄沙岚、杨斌律师费9000元；四、驳回黄沙岚、杨斌的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于本案中哪一方当事人存在违约的问题。根据黄沙岚、杨斌与闫霄签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》约定，闫霄应于2019年5月21日将首付款255000元汇入资金监管账户，于2019年7月31日支付尾款595000元。但至付款节点时，闫霄未支付上述任一笔款项。根据原审第三人共赢公司的陈述，以及被上诉人一审中提交的微信聊天记录和通话录音显示，自2019年6月起，黄沙岚多次向闫霄催要购房款，明确告知其继续违约将导致合同的解除，但至2019年8月被上诉人提起一审诉讼时，闫霄仍未履行合同义务。闫霄未按照合同约定的期限支付购房款，经被上诉人催告后，在合理期限内仍未履行主要债务，已经构成根本违约。而被上诉人黄沙岚、杨斌在闫霄逾期付款的情况下，多次催告，已尽到通知义务，二人要求解除与闫霄签订的房屋买卖合同不构成违约。二、关于一审认定的违约金数额是否适当的问题。当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定主张违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，被上诉人依据其与闫霄签订的《房地产买卖合同》的约定主张200000元违约金，一审法院综合考虑涉案房屋买卖协议签订后徐州房价大幅上涨、被上诉人对合同的积极履行、上诉人的过错程度等情形，酌定上诉人承担50000元违约金，未加重上诉人负担，本院依法予以维持。三、关于一审判决由上诉人负担保全费是否适当的问题。上诉人闫霄主张一审法院未对其财产采取保全措施，其不应当承担保全费用。但根据中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市铜山支行于2019年8月28日向徐州市铜山区人法院出具的协助冻结存款回执显示，一审法院确已对闫霄账户存款进行了冻结，采取了相应的保全措施。根据《诉讼费交纳办法》的规定，保全费属于诉讼费用的范围之内，一审法院判决由败诉方闫霄负担保全费并无不当，上诉人该项主张不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人闫霄的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人闫霄负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年六月二十九日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷