四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终505号 上诉人（原审被告）：唐小兵,男,生于1986年5月26日,汉族,住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗君，四川良众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏炼,男,生于1968年10月15日,汉族,住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨明，四川则昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珂，四川则昂律师事务所实习律师。 原审第三人：朱小琴，女，汉族，生于1986年7月15日，住四川省广安市。 委托诉讼代理人：许江，四川爱众律师事务所律师。 原审第三人:广安市广安区顺祥德清油火锅店,住所地四川省广安市广安区滨河路一段1号附58号、59号、60号门市。 经营者：孟杰，男，生于1991年8月28日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人唐小兵因与被上诉人魏炼、原审第三人朱小琴、广安市广安区顺祥德清油火锅店租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成了合议庭，因无新证据，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐小兵上诉请求：1.请求撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2202号民事判决第一、二项，改判驳回魏炼除要求开具租金发票的其他全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由魏炼负担。事实和理由：1.一审判决认定唐小兵在转让合同未解除或终止的情况下将案涉商铺又转租他人经营，违反合同约定，应承担相应违约责任错误。本案的事实是魏炼因经营问题不继续履行合同并委托朱小琴遣散原有工作人员、将添置的设备进行变卖，并与唐小兵商谈合同解除事宜，最终双方多次协商并于2018年10月15日达成解除合同的合意，唐小兵按照魏炼的要求草拟了解除合同的协议，并将协议提供给了魏炼的委托人朱小琴，朱小琴也将解除合同的协议送达给了魏炼，魏炼对解除合同没有异议，双方的合同已经解除。2.一审认定魏炼损失的事实不清、证据不足。（1）对于魏炼装修等损失的数额和计算方式错误。魏炼仅对店铺进行了小部分的装修改动，其使用的是唐小兵的原有设备，故不存在损失；魏炼提供的证据均是手写收据，真实性无法核实；魏炼与唐小兵的租赁合同约定的租期为2年，一审按照5年算折旧损失错误。（2）一审将魏炼向案外人秦振富、杨义国赔偿的款项认定为本案损失错误，若按照一审的逻辑，那么本案遗漏了秦振富、杨义国二主体，应发回重审。对魏炼与案外人的合作的真实性无法核实，魏炼亦未将合伙之事告知唐小兵，且唐小兵并无过错，对该损失唐小兵不应承担责任。魏炼亦未提供该损失确实存在的证据，该损失是基于案件当事人的意思产生，无法确定是否真实存在以及数额是否适当。（3）定金罚则与违约金、损害赔偿不应重复计算。唐小兵与魏炼签订的《商铺转租合同》约定了违约责任承担方式，即使唐小兵承担违约责任也应按照约定仅限于双倍返还定金，一审法院判决返还定金同时又判决赔偿损失，违反了合同约定和法律规定。3.唐小兵在双方转租合同解除的前提下，另行出租案涉房屋不存在过错，不应承担任何责任。魏炼与朱小琴对本案合同解除具有不可替代的责任，如果魏炼不认可朱小琴代为解除商铺转租合同事宜，则魏炼的损失应由朱小琴承担。 魏炼答辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分。魏炼与唐小兵签订的《商铺转租合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。唐小兵在租期内将魏炼已承租的商铺再次转租给他人，其行为已构成违约，应承担违约责任及赔偿魏炼的损失，唐小兵主张案涉合同已经解除，其不存在过错不应承担责任的主张不能成立。唐小兵提供的证据不能证明双方已达成解除了合同，其提供的朱小琴的录音、与魏炼的微信聊天记录仅能证明唐小兵与朱小琴商谈过解除租赁合同，但在商讨解除合同事宜上朱小琴并没有得到魏炼的授权，而朱小琴也仅回答转告魏炼。而魏炼将营业执照、税卡、钥匙交给唐小兵系因为魏炼决定暂停营业与唐小兵产生的正常交接，不能据此认定双方已解除合同。魏炼按约支付了租金，不存在违约行为，且唐小兵要单方解除合同也应通知魏炼，但唐小兵未通知魏炼依法不产生解除合同的效力。2.一审法院适用法律正确。一审法院基于客观事实并释明的情况下判决解除合同，符合法律规定。一审法院查明造成的损失大于定金3万元，故未适用定金罚则而适用损害赔偿，亦符合法律规定。综上，请求二审法院驳回唐小兵的上诉请求、维持原判。 朱小琴述称，朱小琴并未参与魏炼与唐小兵解除租赁合同的决策中，合同是否解除以及是否赔偿损失由法院综合证据予以认定。 广安市广安区顺祥德清油火锅店未提交陈述意见。 魏炼向一审法院起诉请求：1.请求依法确认魏炼与唐小兵签订的《商铺转租合同》合法有效，判令唐小兵继续履行该《商铺转租合同》；2.判令唐小兵开具已收租金25,000元税务发票给魏炼；3.判令唐小兵因违约应承担双倍返还魏炼保证金计60,000元；4.判令唐小兵赔偿魏炼各种损失79,141.55元；5.判令唐小兵将房屋恢复原状；6.判令广安市广安区顺祥德清油火锅店停止侵害并限期将占有使用的商铺交付给魏炼；7.本案诉讼费用由唐小兵承担。 一审法院认定事实：2018年4月9日，以刘素华为出租方（甲方）、唐小兵为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广安市广安区方经营使用，甲方商铺包括一层全部面积288平方米、含隔层二楼288平方米；租期5年，租金每年22万元。双方还对租金的递增、商铺的装修、续租、租赁期满时铺面的交还、免责条件等方面进行了约定。合同签订后，唐小兵以此商铺经营“广安市广安区鸭脚板汤锅餐馆”。 2018年8月9日，以唐小兵为出租方（甲方）、魏炼为承租方（乙方）签订《商铺转租合同》，约定的主要内容有：甲方将位于广安市广安区方使用，商铺包括一层全部面积100平方米，含隔层二楼300平方米，租期2年，从2018年8月16日到2020年8月15日止，租金每年15万元，租金的交纳方式为按月支付，双方签订合同之日起3日内交纳第一个月租金12500元及保证金30000元，以后每月租金在每月期满前5日交清；乙方违约或提前解除合同则保证金不退还，作为支付给甲方的损失，如果甲方违约或提前解除合同则双倍返还乙方的保证金，作为支付乙方的损失；乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为年租金的5%；租赁期间，乙方拥有完整合法的经营自主权，但没有转让此铺面的权利；乙方如果因经营情况需要将房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，通过甲方同意，重新签署新的转租合同。双方还对合同终止时铺面的交还、免责条件等方面进行了约定。2018年10月16日，前述商铺所有权人刘素华出具了《转租同意书》，同意唐小兵将商铺部分面积转租给魏炼使用。2018年8月10日，魏炼向唐小兵交纳了第一个月租金12500元及保证金30000元。2018年9月10日，魏炼向唐小兵交纳了第二个月租金12500元。后魏炼并将店名等更换为“红磨坊”，并制作了招牌，经营餐饮服务，但仍借用“广安市广安区鸭脚板汤锅餐馆”的个体工商户营业执照及发票专用章，于2018年8月中旬正式营业。后因魏炼内部合伙人对餐饮经营品种等产生意见分岐，魏炼于2018年10月初对该餐饮店暂歇业。2018年10月12日，唐小兵在“广安58同城”网络发布了“（出租）十字路口精装商铺”广告。后唐小兵将前述案涉商铺转租给了孟杰经营“广安市广安区顺祥德清油火锅店”，孟杰于2018年10月16日办理了该火锅店的个体工商户营业执照，并于2018年10月下旬开业，现孟杰又将案涉商铺转租他人从事美容美发业务。2018年10月10日、10月12日、10月15日魏炼雇请的大堂经理朱小琴与唐小兵就终止合同等进行了协商，朱小琴在电话中称魏炼叫唐小兵草拟一份终止合同书，叫她寄给魏炼签字。嗣后，唐小兵草拟了一份《商铺转租合同终止协议书》，朱小琴将该终止协议书寄给了魏炼，但魏炼、唐小兵均未在该终止协议书上签名。2018年10月25日，魏炼通过微信号告知唐小兵在一个星期内将已交纳的房租费开具发票给他，否则投资方将取消投资。2018年10月29日，魏炼又通过微信号告知唐小兵铺子准备马上重新工商注册成“红磨坊”开业，叫唐小兵准备好工商注册用手续。后朱小琴将原“鸭脚板汤锅餐馆”的营业执照、食品卫生证、银税卡、钥匙等交还给了唐小兵。一审法院工作人员在询问朱小琴时，朱小琴称：她将这些证照、钥匙等交还给唐小兵并不是魏炼不做该餐厅了，而是要另外做一个品牌。 同时查明，魏炼租赁案涉商铺后，对商铺内进行了部分装修、添附了部分设施、更换了设备、厨具等，其中购买菜板等厨房用品花费590元、购买两炒两温等花费2270元、购买保鲜盒等花费544元、购买电饭锅花费350元、购买水壶等花费680元、购买线管等花费123元、购买日丰管等费150元、购买灯具花费525元，更换锁费290元、购买换气扇花费440元、购买水龙头、插座花费38元、制作室外雨棚花费1740元、吊顶维花费1400元、门头广告花费6275元、包间维修花费7200元、厨房改造花费2750元、吧台维修花费1600元、门窗安装花费1800元、水电安装及加材料花费5700元、厕所维修花费450元、空调移机及检测等花费2100元、购买纸品花费49.9元、被褥花费168元、点餐牌22元、灯泡163.5元、吸油纸210元、电子称80元、凳子118.75元、190.75元、购买味精花费194.4元、鸡脚711元、鸡精280元、晾衣夹花费44元、门地毯花费254元、厨师工作服、屏风等花费902元，通过朱小琴负广告宣传费825元、通过朱小琴支付服务员工资5680元。以上共计46,908.3元。 另查明，因魏炼系与秦振富、杨义国合作投资广安市广安区滨河路一号附60号餐厅，秦振富、杨义国向魏炼交付了启动资金30,000元，后因唐小兵唐小兵将商铺转租他人，魏炼向秦振富、杨义国退还了启动资金30,000元，但未按合作协议履行双倍退还启动资金的约定。秦振富、杨义国于2018年11月22日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，经成都市青羊区人民法院主持调解，确定由魏炼于2018年11月25日前向秦振富、杨义国赔偿损失28,000元。嗣后，魏炼于2018年11月24日向秦振富、杨义国支付了前述赔偿款28,000元。 一审法院认为，魏炼与唐小兵签订的《商铺转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，且经过了房屋所有权人刘素华的同意，不违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，双方均按合同约定履行各自的义务。合同约定魏炼租金的交付时间为“每月租金在每月期满前5日交清”，按该约定，魏炼应于2018年10月11日前交纳2018年10月16日至2018年11月15日的租金，但从该案的实际情况看，房主刘素华系于2018年10月16日才同意唐小兵唐小兵转租房屋，魏炼于2018年10月初对餐馆暂时歇业，双方在此期间已就是否终止合转租合同进行了多次协商，魏炼通过其员工朱小琴与唐小兵唐小兵确定由唐小兵草拟终止合同的协议，由魏炼签字后转让合同终止，但朱小琴将终止转让合同的协议邮寄给魏炼后，魏炼并未在唐小兵草拟的合同上签字，故魏炼与唐小兵就终止转租合同并未达成一致，双方应继续履行转让协议。魏炼虽未支付2018年10月16日至2018年11月15日的租金，但不属根本性违约，且根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方……”，本案双方仅就终止合同进行了多次协商，但唐小兵未就单方解除合同明确通知魏炼，故唐小兵称其行使单方解除权、合同已解除不符合法律规定，不予支持。唐小兵在转租合同未解除或终止的情况下将案涉商铺又转租给他人经营，违反了合同约定，应承担相应违约责任。但鉴于唐小兵已将商铺转让给孟杰、孟杰又转租给他人经营美容美发业务的实际情况，唐小兵系以实际行为表明其不再履行合同，且魏炼与唐小兵再履行转租合同已无现实可能，该转租合同应予解除。由于唐小兵与孟杰签订的转租协议的履行期为2018年10月17日，故魏炼与唐小兵签订的转租合同于2018年10月17日解除。唐小兵应向魏炼赔偿因其不履行合同给魏炼造成的相应损失，对魏炼要求唐小兵继续履行该《商铺转租合同》、恢复房屋原状及要求第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店停止侵害、限期将商铺交付魏炼的诉讼请求不予支持。因魏炼已经营了约两个月时间，其购买的纸品花费49.9元、购买味精花费194.4元、鸡脚711元、鸡精280元、支付给员工的工资5680元计6915.3元属经营中的消费品及支付给员工的报酬，不应作为其损失计算，且装修、添制的用品等亦应按期租期5年扣除已经营的两个月时间进行折旧计算，即38,659.9元〔(46,908.3元－6915.3元)÷60个月×58个月〕。魏炼向其合作人秦振富、杨义国赔偿的费用28,000元，该费用系魏炼与秦振富、杨义国在人民法院主持下协商确定，且魏炼已向秦振富、杨义国支付了该费用，故亦应作为魏炼的损失由唐小兵赔偿。因本案中魏炼的损失总额为66,659.9元(38,659.9元＋28,000元)，已高于定金30,000元，本案中魏炼与唐小兵双方约定的违约责任系双倍返还定金，但如唐小兵向魏炼双倍返还定金，唐小兵的违约责任则过分高于损失，故唐小兵仅应向魏炼返还定金计30,000元，对魏炼要求唐小兵双倍返还定金的诉讼请求不予支持。唐小兵对其收取的租金向魏炼开具税务发票的诉讼请求无异议，予以认可。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、魏炼与唐小兵于2018年8月9日签订的《商铺转租合同》于2018年10月17日解除;二、唐小兵于本判决生效后十日内向魏炼返还定金30,000元，并赔偿魏炼损失66,659.9元;三、唐小兵于本判决生效后10日内就已向魏炼收取的租金25,000元向魏炼开具税务发票;四、驳回魏炼的其他诉讼请求。一审案件受理费3082元，减半收取1541元，由魏炼负担433元，唐小兵负担1108元负担，分别向广安市广安区人民法院交纳。履行给付金钱义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 关于魏炼承租案涉房屋后产生的维修和添附费用金额，本院经审查认为，魏炼为证明自己进行维修和添附的费用，提供了相关收款收据、销货清单、收条以及转账依据。其中：部分收款收据与销货清单有转款依据予以印证，应予认定；部分收款收据与销货清单虽无转款依据印证，但金额较小不乏现金交付的可能性，亦可认定。但一审认定的制作室外雨棚花费1740元、吊顶维修花费1400元、门头广告花费6275元、包间维修花费7200元、厨房改造花费2750元、吧台维修花费1600元、门窗安装花费1800元、水电安装及加材料花费5700元、厕所维修花费450元，共计28,915元，仅有案外人杨柳于2018年8月30日出具的一张收条予以证明，该部分费用没有相应支付依据予以印证，且杨柳亦未到庭接受询问，仅凭单张收条不足以证明产生了该部分费用，故对前述28,915元费用，本院不予认定。一审认定的魏炼所投入的费用共计46,908.3元，减去一审未予认定为损失的消费品及员工报酬6915.3元计39,993元，对其中28,915元本院不予认定，故魏炼对租赁物维修和添附的费用，本院认定为11,078元。 二审另查明，朱小琴将原“鸭脚板汤锅餐馆”的营业执照、食品卫生证、银税卡、钥匙等交还给唐小兵的时间为2018年10月12日。 一审法院就双方当事人无争议的其他事实认定与二审查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，唐小兵与魏炼签订的《商铺转租合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现唐小兵已将案涉商铺再次转租给原审第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店的经营者孟杰，孟杰又将涉案商铺转租给他人经营，现双方已无法再继续履行《商铺转租合同》，一审法院在对双方当事人进行释明的情况下，确认双方《商铺转租合同》已解除，并无不当，且双方当事人现对解除合同均无异议，本院予以认可。 现双方当事人主要争议的是唐小兵的再次转租行为是否是在唐小兵与魏炼《商铺转租合同》已经解除的情况下进行，唐小兵是否应承担违约责任。唐小兵主张其与魏炼已于2018年10月15日协商解除了《商铺转租合同》。2018年10月10日、10月12日、10月15日，魏炼雇请的大堂经理朱小琴就终止魏炼与唐小兵的《商铺转租合同》与唐小兵进行了协商，在协商过程中，朱小琴于2018年10月12日将原“鸭脚板汤锅餐馆”的营业执照、食品卫生证、银税卡、钥匙等交还给唐小兵。魏炼虽否认委托朱小琴与唐小兵协商解除事宜，但对委托朱小琴将前述证照及钥匙交还唐小兵的事实不持异议。从朱小琴作为魏炼雇请的大堂经理身份以及朱小琴代魏炼交还证照及钥匙的行为来看，唐小兵足以相信朱小琴代魏炼与自己协商解除合同事宜。但从唐小兵提供的其与朱小琴之间2018年10月15日的录音内容来看，双方约定通过签订书面终止协议的方式解除《商铺转租合同》，虽然唐小兵草拟终止协议后交由朱小琴转寄给魏炼，但魏炼与唐小兵均未在终止协议上签字确认，故双方解除《商铺转租合同》的协议仍未达成。唐小兵就双方已于2018年10月15日协商解除了《商铺转租合同》的主张，本院不予支持。而有关唐小兵称魏炼未按合同约定支付租金，其享有单方解除合同权利的主张。按照合同约定，魏炼应于2018年10月11日前交纳2018年10月16日至2018年11月15日的租金，但2018年10月10日朱小琴已开始与唐小兵协商合同解除事宜，在2018年10月15日之后魏炼未在终止协议上签字也未支付租金的情况下，唐小兵未进行催告也未通知对方其要单方解除合同，唐小兵主张其在行使单方解除权的情况下再次转租，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。在《商铺转租合同》未解除或终止的情况下，唐小兵将案涉商铺再次转租，违反了合同约定，应承担相应违约责任。 关于唐小兵应承担何种违约责任和责任大小。本案中，唐小兵在合同未解除的情况下将案涉房屋转租给他人，导致《商铺转租合同》无法继续履行，其对合同解除存在过错。但同时，魏炼通过朱小琴与唐小兵多次协商解除合同事宜，且魏炼在协商解除合同事宜的过程中将相关证照、钥匙退还给唐小兵，在之后又未交纳2018年10月16日至2018年11月15日的租金，在双方达成通过订立书面终止协议解除《商铺转租合同》的约定的情况下未及时在《商铺转租合同》上签字确认也未及时告知唐小兵自己仍有继续履行合同的意愿，使唐小兵有理由相信魏炼不愿再继续履行合同并将案涉房屋再次转租，魏炼对合同解除亦存在过错。在双方均有过错的情况下，魏炼主张唐小兵向其双倍返还保证金60,000元的诉讼请求应不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，唐小兵应向魏炼退还保证金30,000元。就魏炼称唐小兵应向其赔偿损失的主张，因双方对合同的解除均存在过错，由魏炼与唐小兵各承担50%损失为宜。关于损失数额认定，因本案中魏炼与唐小兵签订《商铺转租合同》到唐小兵将租赁物再次转租的间隔时间较短，在计算魏炼维修及添附费用损失时可不考虑折旧因素，故魏炼产生的维修和添附损失为11,078元。关于魏炼主张其向合作人秦振富、杨义国支付的28,000元赔偿费用是否应认定为因《商铺转租合同》解除给魏炼造成的损失。首先，魏炼是通过法院调解达成调解协议向秦振富、杨义国赔偿28,000元，是该案中当事人通过协商妥协形成的结果，并不能据此确定实际产生的损失金额；其次，魏炼并未举证证明该赔偿费用与本案《商铺转租合同》解除之间的关联性，即与本案并无因果联系。故对魏炼主张其向秦振富、杨义国支付的28,000元赔偿费损失，本院不予认定。综上，本院认定魏炼产生的损失金额为11,078元，唐小兵应向魏炼赔偿损失5539元。 综上，唐小兵的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2202号民事判决第一项即“原告魏炼与被告唐小兵于2018年8月9日签订的《商铺转租合同》于2018年10月17日解除”、第三项“被告唐小兵于本判决生效后10日内就已向原告魏炼收取的租金25,000元向原告魏炼开具税务发票”; 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2202号民事判决第二项即“被告唐小兵于本判决生效后十日内向原告魏炼返还定金30,000元，并赔偿原告魏炼损失66,659.9元”、第四项即“驳回原告魏炼的其他诉讼请求”； 三、唐小兵于本判决生效后十日内向魏炼返还定金30,000元，并赔偿魏炼损失5539元； 四、驳回魏炼的其他诉讼请求。 一审案件受理费3082元，减半收取1541元，由魏炼承担；二审案件受理费3082元，由唐小兵承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  成 琪 审 判 员  黄 平 审 判 员  冯 文 二〇二〇年六月十九日 法官助理  寇正伟 书 记 员  王诗雨