江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民再16号上诉人（原审原告）：扬州鸿图物业服务有限公司，住所地：江苏省仪征市真州镇真州西路139号-59号。法定代表人：贾庆琨，总经理。委托代理人：唐慕怡，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文胜，男，1963年5月17日出生，汉族，住江苏省扬州市。被上诉人（原审被告）：陈英，女，1964年12月30日出生，汉族，住江苏省扬州市。二被上诉人共同委托代理人：孙兴斌，江苏凯归律师事务所律师。上诉人扬州鸿图物业服务有限公司（以下简称鸿图物业公司）因与被上诉人李文胜、陈英物业服务合同纠纷一案，江苏省仪征市人民法院于2018年11月20日作出（2018）苏1081民初1412号民事判决生效后，李文胜、陈英不服向仪征市人民法院申请再审，仪征市人民法院于2019年6月19日作出（2019）苏1081民申7号民事裁定再审本案，并于2019年10月16日作出(2019)苏1081民再2号民事判决。后鸿图物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿图物业公司上诉请求：1、撤销(2019)苏1081民再2号民事判决，依法改判。2、由被上诉人承担本案一审、再审一审依据再审二审的诉讼费用。事实和理由：1、原审法院依据自行调查的笔录认定上诉人未向南洋尚城小区47号楼提供物业服务错误。原审法院未出示或调取47号楼租户的租赁合同或复印件，仅是口头宣读，违反了民事诉讼法司法解释关于证据必须当庭出示的规定，且未经当事人申请法庭没有权力调取上述证据。2、被上诉人没有提供证据证明47号楼坐落于南洋尚城小区外，物业由其自行管理。上诉人提交的建筑图纸、国土资源局登记的房屋坐落、物业服务合同、公共电费缴纳发票、保洁服务合同、垃圾清运支付票据、保安巡逻日志等证据能证明上诉人按照物业服务合同对47号楼提供了物业服务。3、依照《物业服务合同》第二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，上诉人关于被上诉人将其违规占用的通道恢复原状的请求与本案是同一法律关系。4、原审法院适用法律错误，没有引用物业服务合同纠纷的任何实体法律规定和司法解释。李文胜、陈英辩称，1、上诉人与被上诉人之间不存在任何物业服务合同关系，被上诉人也未向上诉人提供任何物业服务，无权收取物业费。2、上诉人未占用通道，与本案不是同一法律关系，诉讼主体也不同。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。鸿图物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令两被告给付原告物业服务费209648元；2、判令被告支付拖欠物业费产生的滞纳金20440.68元（按每日万分之五从2017年8月1日计算至2018年2月12日）；3、请求判令被告将违规占用的物业服务区内通道恢复原状；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年5月1日，扬州鸿图物业服务有限公司与仪征南洋尙城业主委员会签订了《物业服务委托合同》。合同中约定：由原告公司为仪征南洋尚城小区进行物业管理，物业费用按年交纳，业主应于每年5月1日开始交纳当年物业费，于8月1日前履行完交纳当年物业费义务。合同中约定物业服务费用由业主按其所有物业的建筑面积交纳，商业物业1.1元/月/平方米，商业公共水电费0.3元/月/平方米、车位使用费80元/月/个、装修垃圾处理费非住宅2.5元一平方米。合同签订后，原告履行了物业管理服务相关义务，为业主提供物业管理服务。被告系仪征南洋尚城小区47号楼大型商业超市的业主，建筑面积10812.85平方米，自2017年5月1日起欠原告物业管理服务费209648元未能够交纳。上述事实，有当事人提供的《物业管理委托合同》、仪征市物业管理收费表、仪征市物价局回复表、规划许可证、物业费缴费通知、图片、不动产登记资料等证据证实，一审法院予以确定。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原告扬州鸿图物业服务有限公司与仪征南洋尚城业主委员会签订了《物业服务委托合同》后，与业主间已经形成合法的物业管理服务关系。双方应按照合同约定各自享有合同权利并履行相应的合同义务。被告未按照合同的约定履行给付物业服务费用的义务，依法应承担相应的民事责任。原告要求被告给付所欠物业服务费用以及相应滞纳金的诉讼请求，事实清楚，证据确实，应予以支持。原告提出要求被告将违规占用的物业服务区内通道恢复原状，由于该要求与本案不属于同一法律关系，且缺乏足够的证据和法律依据，权利人可依法另行主张处理。被告李文胜、陈英经合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条、第八十一条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李文胜、陈英于本判决生效之日起30日内给付原告扬州鸿图物业服务有限公司物业服务费用209648元以及相应滞纳金20440.68元，计230088.68元。二、驳回原告扬州鸿图物业服务有限公司的其余诉讼请求。后李文胜、陈英不服，向仪征法院申请再审。李文胜、陈英申请再审称，再审申请人所属的仪征南洋尚城小区47号楼商场系独立于南洋尚城住宅小区区域外的，并非被申请人物业公司服务的南洋尚城住宅小区区域，47号楼商场红线范围内物业独立成区，再审申请人自行对47号楼商场及其范围内物业提供物业服务并自行承担费用，被申请人从未提供过物业服务，因而不应该向被申请人支付物业费，南洋尚城业主委员会与被申请人之间签订的《物业服务委托合同》对再审申请人不具有约束力。此外，对被申请人提出要求再审申请人将违规占用的物业服务区内通道恢复原状的诉讼请求，因与客观事实不符，请求予以驳回,以原审认定事实错误、判决不当为由申请再审，请求撤销原审判决。被申请人鸿图物业公司辩称，再审申请人所有的仪征南洋尚城小区47号楼商场，位于仪征南洋尚城业主委员会所代表的物业管理区域内，仪征南洋尚城业主委员会与被申请人签订的《物业服务委托合同》合法有效，对再审申请人具有约束力，被申请人依据物业服务合同相关规定，已经履行了物业管理服务的义务，再审申请人应当支付物业费。以原审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确为由，请求驳回再审申请人的再审请求。仪征法院对有争议的证据和事实认定如下：2017年5月1日，被申请人扬州鸿图物业服务有限公司与仪征南洋尚城业主委员会签订了为期五年的《物业服务委托合同》，合同中约定：由被申请人为仪征南洋尚城小区进行物业管理，物业费用按年交纳，业主应于每年5月1日开始交纳当年物业费，于8月1日前履行完交纳当年物业费义务。合同中约定了物业服务费用收费相关标准。合同签订后，被申请人履行了对南洋尚城住宅小区物业管理服务相关义务，为南洋尚城住宅小区业主提供物业管理服务。另查明，再审申请人李文胜、陈英系仪征南洋尚城小区47号楼大型商场的业主，该商场建筑面积为10812.85平方米，该商场与南洋尚城住宅小区于2009年同时规划所建，故统称南洋尚城小区（仪征市真州镇石碑路8号），但该47号楼大型商场坐落位置独立于南洋尚城住宅小区区域外。再审申请人李文胜、陈英将该47号楼大型商场现租赁给正航家具和广如生活超市使用。仪征法院依法向正航家具和广如生活超市房屋租赁实际使用人调查时，房屋租赁使用人均证实被申请人扬州鸿图物业服务有限公司从未向其提供过任何物业服务，日常清洁卫生、安保等相关事项均由承租人自行负责处理，被申请人扬州鸿图物业服务有限公司并未对47号楼大型商场区域的环境卫生、安保和相关区域秩序进行管理。2018年3月1日，被申请人扬州鸿图物业服务有限公司以李文胜、陈英系仪征南洋尚城小区47号楼大型商场的业主，该不动产建筑面积为10812.85平方米，自2017年5月1日起欠被申请人物业管理服务费209648元未交纳，且两再审申请人为己便利违规占用47号、48号楼间通道，经物业公司多次向两再审申请人交涉未果为由向本院提起诉讼，要求再审申请人李文胜、陈英交纳物业费209648和相应滞纳金20440.68元以及要求两再审申请人违规占用通道恢复原状。原审再审申请人李文胜、陈英未到庭参加诉讼，本院作出了缺席判决。上述事实，有当事人的陈述、证人证言、《物业服务委托合同》、（2018）苏1081民初1412号民事判决书等证据予以证实。仪征法院再审认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。本案扬州鸿图物业服务有限公司向南洋尚城小区47号楼业主李文胜、陈英主张物业服务费，认为扬州鸿图物业服务有限公司与仪征南洋尚城业主委员会签订的《物业服务委托合同》，其与业主间已经形成合法的物业管理服务关系，该合同对南洋尚城小区47号楼业主李文胜、陈英具有约束力，双方应按照合同约定各自享有合同权利并履行相应的合同义务，故以李文胜、陈英未按照合同的约定履行给付物业服务费用的义务为由提起诉讼。现本案经审理查明：李文胜、陈英虽系仪征南洋尚城小区47号楼大型商场的业主，但南洋尚城小区47号楼大型商场独立坐落于南洋尚城住宅小区区域外，该商场物业由其自行管理。现被申请人扬州鸿图物业服务有限公司向再审申请人李文胜、陈英主张物业管理服务费，但未能举证加以证明其在客观上已对47号楼大型商场实施了物业管理，被申请人扬州鸿图物业服务有限公司虽在再审审理过程中向本院提供了公共电费缴纳发票、垃圾清运支付票据、保安巡逻日志等相关证据，但该相关证据不能足以证明是为南洋尚城小区47号楼大型商场实施的物业管理而产生的相关费用和管理资料。根据权利义务相一致的原则，扬州鸿图物业服务有限公司向南洋尚城小区47号楼业主李文胜、陈英主张物业管理费及相关滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于原审判决李文胜、陈英给付扬州鸿图物业服务有限公司物业服务费用以及相应滞纳金，属认定事实和适用法律错误，且原审实体处理不当，故依法予以纠正。此外，对于被申请人扬州鸿图物业服务有限公司要求两再审申请人将违规占用的物业服务区内通道恢复原状，由于该主张与本案物业服务合同不属于同一法律关系，权利人可另行主张。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条之规定，2019年10月16日判决如下：一、撤销本院（2018）苏1081民初1412号民事判决；二、驳回被请人扬州鸿图物业服务有限公司的诉讼请求。原审案件受理费3521元，公告费600元，计4121元，由被请人扬州鸿图物业服务有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，再审一审查明的事实属实，予以确认。本院经审理认为，本案二审的争议焦点为：1、《物业服务委托合同》对南洋尚城小区47号楼是否有约束力。2、上诉人是否为南洋尚城小区47号楼提供了物业服务。3、上诉人主张将被上诉人违规占用的通道恢复原状的请求与本案是否是同一法律关系。关于争议焦点1，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鸿图物业公司与南洋尚城小区业主委员会于2017年5月1日签订了《物业服务委托合同》。依据不动产登记资料、建设规划许可证（建字第321081200900151-1号）、仪征市物价局备案回复表，47号楼是南洋尚城小区的业主，故《物业服务委托合同》对南洋尚城小区47号楼具有约束力。关于争议焦点2，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。虽南洋尚城小区47号楼受《物业服务委托合同》的约束，但上诉人应举证证明其为南洋尚城小区47号楼提供了物业服务，从其提交的环境卫生保洁服务合同、保洁台账、电费缴纳发票、垃圾清运支付票据、保安巡逻日志等，均无法看出其为南洋尚城小区47号楼提供了物业服务。且南洋尚城小区47号楼系大型商场，坐落于南洋尚城住宅小区外，再结合47号楼正航家具和广如生活超市房屋租赁实际使用人的证言，鸿图物业公司未向其提供过任何物业服务，是其自行负责处理，故本院对此不予支持。至于上诉人认为原审法院无权向47号楼租赁户进行调查取证，该主张于法无据，原审法院并未违反法律规定。关于争议焦点3，上诉人主张被上诉人应将违规占用的物业服务区内通道恢复原状。本院认为，该请求与本案物业服务合同不属于同一法律关系，可另行主张，原审法院对此不作处理符合法律规定。综上所述，鸿图物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；再审一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持(2019)苏1081民再2号民事判决。二审案件受理费3521元，由上诉人扬州鸿图物业服务有限公司负担。审判长  何培祥审判员  周 涛审判员  朱 纲二〇二〇年六月二十三日书记员  许丽君相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条:人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。