上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4731号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海拉谷谷时装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：康华珂，执行董事。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海驰景投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：施东平，经理。委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。上诉人上海拉谷谷时装有限公司(以下简称“拉谷谷公司”)因与上诉人上海驰景投资管理有限公司(以下简称“驰景公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人拉谷谷公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、五项，改判驰景公司承担房屋使用费，己方不承担装饰装修损失。事实和理由：己方与驰景公司建立租赁合同关系起，己方已给予驰景公司一年的免租期，且己方在签约时已告知驰景公司房屋现状系老厂房改良形成，虽然法院认定合同无效，但没有影响驰景公司的实际占有和使用，在驰景公司承租期间上级职能部门从未有过责令整改通知或因无证产房要求停产停业等整改措施，驰景公司承租后从未支付占有使用费，因长久拖欠己方多次发函催讨，但驰景公司置之不理，造成己方直接经济损失惨重，其过错由驰景公司承担。上诉人驰景公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、五、六项，改判驰景公司仅支付2018年9月28日停电之前的房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)816,900元、改判拉谷谷公司按照评估报告全额赔偿装修款并全额支付鉴定费，或者发回重审。事实和理由：一、一审法院对合同无效过错责任承担认定本末倒置、主次责任颠倒，进而错误的判决己方承担装修款现值及评估费70%责任，承担主要过错责任。二、一审法院对因拉谷谷公司的停电行为给租赁房产商业营运造成的毁灭影响严重低估，己方无需支付拉谷谷公司停电后的房屋占有使用费，一审法院将拉谷谷公司停电行为错误地认定为“一定影响”，判令己方承担房屋占用费，显失公平。三、一审法院任意扣减装修评估款现值没有依据。四、一审法院违反民诉法的“不告不理”基本原则，超出诉讼请求判决错误。拉谷谷公司向一审法院起诉请求：1、驰景公司支付租金6,124,550元(按每月272,300元，自2018年4月30日计算至实际给付之日，暂计算至2020年1月15日)；2、驰景公司支付违约金816,900元。驰景公司向一审法院提起反诉：1、确认驰景公司与拉谷谷公司签订的租赁合同无效；2、拉谷谷公司返还保证金35万元；3、拉谷谷公司赔偿装修款5,119,822.75元；4、拉谷谷公司赔偿开办费用286,285.60元；5、拉谷谷公司支付租金损失4,753,465.60元(自2018年9月26日计算至2020年1月15日，按日租金9,583.60元计算)；6、拉谷谷公司支付违约金816,900元；7、拉谷谷公司承担鉴定费173,279元。一审法院认定事实如下：2017年4月，拉谷谷公司(甲方)与驰景公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将嘉定区江桥镇华江路XXX号的一层、二层共计5044平方米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，上述建筑物北边与东边围栏内空地免费提供给乙方作为停车场，租赁用途为设立各类智能家居装饰用品电子商务线下展示体验中心，租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，装修免租期为一年，从2017年5月1日至2018年4月30日，租金每月272,300元，租金前两年不变，每季度支付一次，先付后用，乙方应在免租期到期前提前至少15日支付首次租金，以后在每季度租期至少提前15日支付该季度租金，保证金35万元在合同签订后七日内交付，合同终止后，在乙方无违约情况下，甲方三日内一次性归还乙方，在租赁期间室外消防池及室外地下消防管网由甲方投入，相应建设款项先由乙方支付，由乙方负责建设，甲方以抵前期租金的方式结算，乙方可根据实际需要将租赁物合理分割，动工前送图纸给甲方及政府机关报备，乙方有权将分割的租赁物分别招商出租，双方又约定任何一方违反合同，违约方向守约方支付违约金，违约金为实际月租金的三倍等条款。签约后，驰景公司支付拉谷谷公司保证金35万元。2017年5月，拉谷谷公司将系争房屋交付驰景公司，北面的停车场因故未交付给驰景公司。驰景公司未对室外消防池及室外地下消防管网进行施工。2017年7月，驰景公司将系争房屋转租给上海耀旋电子商务有限公司(以下简称“耀旋公司”)，双方约定租赁期限为3年，装修免租期为一年，每月租金为258,000元。耀旋公司自2017年10月起分别与商户签订租赁合同，将分割后的商铺出租给各商户，双方约定租赁期限为一年，商户须付清一年的租赁费，正式营业开始计算租金，第一年送免租期三个月。2018年3月，系争房屋所在的华瑞家居广场开业。合同约定的免租期届满后，因驰景公司未付款，故拉谷谷公司于2018年5月31日向驰景公司发催款函，载明驰景公司应于2018年4月15日前支付2018年5月至7月三个月租金817,128元，因拉谷谷公司仍未收到租金，故要求驰景公司在收到该函后10日内支付，如未按期付款，拉谷谷公司有权收取违约金，并采取断电断水及终止合同等一切必要合理措施。驰景公司收到函件后未付款。嗣后，因多次口头催讨租金未果，故拉谷谷公司又于2018年9月19日发函要求驰景公司于2018年9月25日前支付六个月的租金，并告知如未付款，将切断电源，后果由驰景公司自行承担。2018年9月23日，驰景公司回函由于拉谷谷公司的各种原因致使驰景公司无法装修，耽误了驰景公司的装修进度，且拉谷谷公司未与驰景公司结算代垫工程款事宜，故要求双方磋商解决。2018年9月26日，拉谷谷公司对系争房屋实施停电。同日，驰景公司书面告知因拉谷谷公司提供的硬件设施不到位、未按约交房，导致驰景公司错失招商良机，致使驰景公司尚有40%的商铺无法出租，双方口头达成协议东楼迟延至2018年10月31日开始计算租金，西楼(即系争房屋)延迟至2019年4月30日开始计算租金，因此驰景公司未欠租金，另拉谷谷公司私自关停电力，致使商户恐慌不能正常经营，且系争房屋无产证，工业用地是不允许作商业行为。同年9月27日，拉谷谷公司回函不存在硬件设施不到位的情况，双方未就东、西楼延迟计算租金达成任何协议，拉谷谷公司多次就驰景公司拖欠租金一事发函催款，拉谷谷公司已在租赁谈判初期告知系争房屋的性质。三日后，驰景公司自行打开配电箱送电。嗣后，拉谷谷公司分别于2018年10月19日、11月27日催告驰景公司支付租金。2018年10月29日，驰景公司以拉谷谷公司未在合同中明示系争房屋无产权证，及影响消防手续的办理等原因书面告知拉谷谷公司暂不支付租金。同年11月3日，拉谷谷公司回函驰景公司对承租物业完全了解，驰景公司在拉谷谷公司多次催讨下仍以似是而非的理由拒绝履行义务，拉谷谷公司有权采取措施维护自身权益。2018年12月1日，驰景公司回函因拉谷谷公司延期交房、强行断电等原因，要求拉谷谷公司给予免租期延长10个月，并适当减免租金。鉴于驰景公司拒绝支付租金，拉谷谷公司自2018年11月13日起对系争房屋继续采取停电措施。耀旋公司自备发电设备供电，商户继续在系争房屋处经营。嗣后，部分商户陆续搬离系争房屋。系争房屋所在的地块于1995年12月取得集体土地建设用地许可证，土地使用权者为案外人上海五金矿产进出口公司华江路联营仓库，用地面积为36.35亩。2000年3月，上海五金矿产进出口公司华江路联营仓库将华江路XXX号厂区内的所有资产授权转让给上海江桥资产经营有限公司。2010年10月，上海江桥资产经营有限公司又将上述资产有偿转让给上海沙河工贸有限公司。2011年11月，嘉定区江桥镇沙河村村民委员会(甲方)与拉谷谷公司(乙方)签订租入固定资产改良协议书，约定甲方将华江路西原上海五金矿产有限公司旧房改造地块等辅助设施租赁给乙方，该地块约10亩土地，甲方同意乙方对该地块上的原有建筑物进行改良施工，乙方的改良施工，由乙方提出设计方案和施工图纸，经甲方书面同意后方可施工，建设施工及其他相关手续由甲方负责向相关部门申请办理等条款。一审法院对于有争议的证据认定如下：1、驰景公司提供杨洪保及徐广学的证言、拉谷谷公司人员指挥搬迁拉面馆的照片，证言主要内容为：杨洪保受委托进行华瑞家居广场的拆除及清运工作，于2017年5月进场施工，2017年8月16日杨洪保与徐广学等三人拆除了拉面馆。以证明拉谷谷公司延期交付系争房屋。拉谷谷公司对证据的真实性无异议，但认为照片与本案无关联，驰景公司已于2017年7月转租房屋，证明拉谷谷公司按约于2017年5月交付房屋。一审法院认为，驰景公司自述拉谷谷公司自2017年5月起陆续交房，证人亦陈述自2017年5月起进入系争房屋从事拆除工作，拉面馆于2017年8月16日被拆除仅反映拆除工作的进程，并不能直接证明拉谷谷公司存在延期交房，故对该证据的证明内容不予认定。2、驰景公司提供停电图片、微信记录、刘国林及周往凤的证言、周往凤于2018年11月13日的接报回执单。其中微信主要内容为：拉谷谷公司于2018年10月30日回复驰景公司，该公司提出的停电造成损失，本来第二天上班后送电，但驰景公司打开配电房私下送电，行为不能让人接受，故拉谷谷公司不同意补偿，2018年12月6日驰景公司要求拉谷谷公司送电，拉谷谷公司回复如果想送电只有先交租金表示诚意。证言主要内容为：刘国林、周往凤陈述均系与耀旋公司签订租赁合同，拉谷谷公司自2018年9月26日开始停电，后耀旋公司自行发电，停电后至搬离到东楼前继续经营。以证明拉谷谷公司自2018年9月26日起对系争房屋实施停电。拉谷谷公司对微信记录、接报回执单的真实性予以认可，对停电图片及证人证言不予认可，认为因驰景公司一直拒绝支付租金，拉谷谷公司于2018年9月停电了2、3天，后驰景公司已私自送电，不存在长时间停电行为。一审法院认为，驰景公司提供的证据可相互印证，可以认定拉谷谷公司曾于2018年9月26日采取停电措施，后驰景公司自行送电，2018年11月13日拉谷谷公司继续对系争房屋实施停电。3、驰景公司提供开业招待费、广告费、促销抽奖等发票，以证明驰景公司在商场开业过程中的开支费用。拉谷谷公司对证据均不予认可，认为发票购买方均系耀旋公司，其费用支出与驰景公司无关联。一审法院认为，开业招待费、广告费等费用系耀旋公司在经营时投入的费用，该费用与本案无关联。4、驰景公司提供场地租赁合同，以证明停电后造成耀旋公司可预期租金损失，导致驰景公司租金无法收取。拉谷谷公司对证据不予认可，认为该合同系耀旋公司与各商户订立，仅证明租赁合同关系情况，无法证明驰景公司的实际损失。一审法院认为，场地租赁合同的签约一方并非驰景公司，场地租赁合同仅反映耀旋公司与各商户间存在租赁关系，现驰景公司未能提供其他证据佐证的情况下，该证据未能证实因停电造成驰景公司租金损失，故对该证据的证明内容不予认定。5、驰景公司提供建筑装饰工程施工合同、确认函，证明驰景公司对系争房屋进行了装修。拉谷谷公司对证据均不予认可，认为驰景公司未能提供付款凭证及发票，且驰景公司于2017年7月已将房屋转租给耀旋公司，无法证明驰景公司对房屋进行了装修。一审法院认为，驰景公司虽提供装饰施工合同及确认函，但未能提供充分证据证明其已支付装修款，结合耀旋公司实际经营系争房屋的情形，故对该证据的证明内容不予认定。一审中，经驰景公司申请，一审法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋的装修进行鉴定。鉴定结论为系争房屋的室内装修、智能化系统工程、自动扶梯工程、中央空调水循环系统工程、室内消防工程、装修设计费、商场正门广告牌价值的装修现值为5,119,822.75元。并说明重置价原则为：规费依据沪建市管(2019)24号文规定计取，税金依据沪建市管(2019)19号文规定取9%。鉴定费173,279元(驰景公司已支付)。拉谷谷公司对鉴定的装修价值有异议，陈述因无消防工程已经验收合格的材料，故对消防工程的装修价值不予认可；计取的社会保险费、住房公积金亦无相关证据证明，故对该费用不予认可；对增值税不应计取。驰景公司对鉴定结论无异议。拉谷谷公司提供2020年1月15日的房屋现场照片，证明装修添附物已基本被拆除。驰景公司对证据的真实性无异议，但陈述其未拆除装修设施。一审法院认为，鉴定单位根据装修现场对消防工程进行价值鉴定，并无不当，对该部分装修价值予以认定；鉴定单位在对装修工程进行审价过程中计取的社会保险费、住房公积金及增值税符合相关法律、法规规定，亦予以认定。鉴于照片反映装修现场的部分商铺存在墙面、地面及吊顶被拆除情况，而该部分装修已计入展位部分的装修价值，故已拆除部分的装修价值应予以扣除，参照鉴定结论中展位部分的装修现值，酌情确定已拆除部分的装修价值为136,799.75元。故系争房屋的装修现值应为4,983,023元。一审中，拉谷谷公司未能提供系争房屋进行改扩建施工所需的建设工程规划许可证或经主管部门批准的材料。拉谷谷公司陈述于2020年1月15日收回了系争房屋。拉谷谷公司与驰景公司均表示若合同无效，仍主张各自的诉请，不需法院处理其他问题。驰景公司陈述尚未与耀旋公司处理之间的租赁合同关系。一审法院认为，本案争议焦点为：1、租赁合同的效力；2、驰景公司应否支付房屋使用费；3、装修损失如何承担。关于租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋仅所在的地块取得集体土地建设用地许可证，且拉谷谷公司在对系争房屋进行改扩建时未取得建设工程规划证，在本案审理期间，拉谷谷公司亦未能提供主管部门批准建设系争房屋的相关材料，故拉谷谷公司与驰景公司间签订的租赁合同应认定无效。关于驰景公司应否支付房屋使用费，拉谷谷公司作为房屋出租方，将不具有合法性的建筑物出租给驰景公司固然存在过错，但驰景公司作为房屋的承租方，在承租系争房屋，并与出租方签订相关的房屋租赁合同之前，应当尽到谨慎的注意义务，首要的就是确认所承租房屋的合法性。现驰景公司并未提供相应的证据材料证明拉谷谷公司存在故意隐瞒系争房屋无合法的房地产权证的事实，故驰景公司自身在签订合同时亦未尽到基本的注意审查义务，况且，即使驰景公司因对所承租房屋的权利状况不清楚而承租了系争房屋，但并未因此影响驰景公司实际占有使用该房屋。拉谷谷公司已按时向驰景公司交付系争房屋，至于北面的停车场合同约定为免费提供给驰景公司使用，拉谷谷公司虽未提供该停车场，但对驰景公司使用系争房屋并未造成实质性影响。驰景公司在免租期满后一直未支付房屋使用费，拉谷谷公司经多次催讨无果后，对系争房屋采取停电措施目的是督促驰景公司支付房屋使用费，且驰景公司在2020年1月15日前一直占有使用系争房屋。故驰景公司拒绝支付占用系争房屋期间的房屋使用费缺乏依据，驰景公司应支付拉谷谷公司相应的房屋使用费。关于装修损失如何承担，驰景公司虽未实际对系争房屋进行装修，但考虑系争房屋事实存在已形成附合的装修物，驰景公司在与耀旋公司处理租赁关系时，对系争房屋的装修费用亦需承担相应的责任。故认定驰景公司存在相关装修费用的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。考虑双方的过错程度，酌情确定拉谷谷公司应承担装修现值30%的责任。综上，一审法院认为，因系争房屋未经过合法审批，故拉谷谷公司与驰景公司所签订的租赁合同应认定为无效。因系争房屋已被拉谷谷公司收回，故本案不涉及房屋返还事宜。驰景公司已占有使用系争房屋，应支付占有期间的房屋使用费。至于房屋使用费的具体金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。考虑拉谷谷公司在驰景公司使用房屋过程中采取的停电行为对驰景公司的经营造成一定的影响，故酌情确定驰景公司应支付房屋使用费4,765,250元。至于拉谷谷公司主张违约金816,900元，因于法无据，故不予支持。同理，驰景公司反诉主张违约金816,900元，亦不予支持。驰景公司反诉主张确认租赁合同无效，理由不再赘述，予以支持。合同无效后，拉谷谷公司应返还驰景公司保证金35万元。驰景公司主张赔偿装修款5,119,822.75元，综合考虑装修费用的支出情况及双方过错程度，确定拉谷谷公司应赔偿装修损失1,494,906元。驰景公司主张的鉴定费173,279元，根据承担装修款的责任比例，拉谷谷公司应承担51,983.70元。至于驰景公司反诉主张开办费用286,285.60元，该费用属于耀旋公司基于自身经营行为而采取的营销措施，与本案无关联，故对该项诉请，不予支持。至于驰景公司反诉主张租金损失4,753,465.60元，因无事实和法律依据，故对该项诉请，亦不予支持。一审法院判决如下：一、确认上海拉谷谷时装有限公司与上海驰景投资管理有限公司签订的租赁合同无效；二、上海驰景投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海拉谷谷时装有限公司房屋使用费4,765,250元；三、驳回上海拉谷谷时装有限公司的其余诉讼请求；四、上海拉谷谷时装有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海驰景投资管理有限公司保证金35万元；五、上海拉谷谷时装有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海驰景投资管理有限公司装修款1,494,906元；六、上海拉谷谷时装有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海驰景投资管理有限公司鉴定费51,983.70元；七、驳回上海驰景投资管理有限公司的其余诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，拉谷谷公司自愿撤回本案上诉。本院认为，拉谷谷公司撤回上诉的申请，符合法律规定，本院予以准许。一审关于租赁合同无效的认定意见正确，双方对此均无异议，本院不再赘述。驰景公司占有使用系争房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。根据查明的事实，拉谷谷公司短时停电系因驰景公司不支付房屋使用费而引发，驰景公司所称意见均不构成其不支付房屋使用对价的正当理由，驰景公司对此应承担相应责任。一审法院已充分注意到拉谷谷公司短时停电之事实，对驰景公司应承担的房屋使用费予以调整，处断公平合理。驰景公司上诉认为不承担停电之后的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据已查证的事实,拉谷谷公司与驰景公司对租赁合同无效均存在过错，一审对此所作认定正确。根据有关规定，拉谷谷公司与驰景公司应分担装修装饰的现值损失。上诉人驰景公司关于应由拉谷谷公司赔偿全部装修损失的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审关于装修现值的认定意见，客观合理，并无不当。驰景公司关于此节的上诉意见，本院不予支持。一审确定拉谷谷公司应赔偿的装修损失并据此确定拉谷谷公司应负担的鉴定费用，具备事实依据，理由确实充分，本院认同。因此上诉人驰景公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88,200元，由上诉人上海拉谷谷时装有限公司负担27,810元、上海驰景投资管理有限公司负担60,390元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年六月十五日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……