贵州省息烽县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0122执异7号案外人：李锦凤，女，1964年7月26日生，住贵州省凯里市。委托代理人：张应祥，系贵州首约律师事务所律师，执业证号15201201810062691，特别授权代理。委托代理人：陈利涛，系贵州首约律师事务所律师，执业证号15201201910154512，特别授权代理。申请执行人：孙崯峰，男，1957年5月10日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托代理人：李泰，系贵州久同律师事务所律师，执业证号15201201510568199，一般代理。被执行人：张建明，男，1976年5月3日生，住贵州省息烽县。在本院执行孙崯峰与张建明民间借贷纠纷一案中，案外人李锦凤于2020年6月4日向本院提出执行异议申请，请求排除对案外人李锦凤从被执行人张建明处购得位于贵阳市云岩区xx北路xx号中大国际广场xx区xx单元xx层xx号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，本院于同日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李锦凤称，案外人与被执行人张建明经贵州仁贵置业有限公司居间介绍，于2017年9月25日签订《房地产买卖及居间合约》，约定：交易标的物业地址为贵阳市云岩区xx北路中大国际广场xx区xx栋xx层xx号，建筑面积为135.20平方米，成交价为123万元，包含负xx楼xx号字母车位一个，现案外人已经按照合同约定向被执行人张建明支付了房款。合约签订后，张建明于当日将房屋交付给案外人使用，房屋交付状态为毛坯，交付房屋后，案外人立即对房屋进行装修，仅装修费用就花了30多万元，且此后的水费、电费及物业费等均由案外人缴纳，案外人已实际占有并使用该房屋已有两年多时间。2019年5月6日，贵州中大房地产开发有限公司发布不动产登记证办理公告，中大国际广场xx区已经可以办理房屋产权，得知此公告后，案外人及中介公司通知张建明办理该房屋一手产权，但张建明始终不配合办理，迫于无奈，案外人只得向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求张建明协助办理产权转移至案外人名下，故未办理产权的原因不在于案外人。后经案外人向贵阳市不动产登记中心查询得知，息烽县人民法院于2019年7月19日对该房屋进行查封，但案外人与被执行人合约签订时间是2017年9月25日，远早于息烽县人民法院查封时间。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，案外人特提出执行异议申请，请求支持如前请求事项。申请执行人孙崯峰称，一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋不符合排除强制执行的法定情形，案外人李锦凤的异议不能成立。理由如下：第一，案外人没有实际占有案涉房屋，故不能排除对案涉房屋的强制执行。首先，案外人提交的物业费缴纳收据和发票所载明的缴费人均为张建明，虽然张建明在听证过程中主动承认买卖合同签订后未再缴纳物业费，但因案外人没有提交转款证明或银行流水等证据证明其本人交付物业费这一事实，故不能认定案外人实际缴纳了物业费；其次，案外人提交的家具买卖合同及付款凭证等证据，不能证明其将家具实际用于案涉房屋，如需要证明案涉房屋的装修情况，应提交装修合同及装修工程验收资料作为证据，但案外人并未提交；再次，案外人提交的水电燃气费缴费凭证，不能指向案涉房屋，且缴费人载明为张建明，部分凭证载明的收费区域又为花溪区，与案涉房屋的坐落位置不一致，显然前后矛盾，不能证明案外人缴纳水电燃气费的事实；最后，案外人在听证过程中，已经明确承认其长期居住在贵州省凯里市，并未居住在案涉房屋。综上，目前没有充分证据可以证明案外人已经实际占有案涉房屋，案外人的异议不能成立，案涉房屋因不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的情形，故不能排除强制执行。第二，案外人没有支付全部购房价款，故不能排除对案涉房屋的强制执行。本案中，案外人与张建明均已经明确承认购房款尚未支付完毕，有关收款收据、转账凭证也足以证明该事实，因此，在案外人将剩余全部购房款交付至法院执行之前，案涉房屋目前尚不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，不能排除强制执行。第三，没有办理过户登记是由案外人和被执行人的共同原因造成，故不能排除对案涉房屋的强制执行。众所周知，房屋产权过户登记需由房屋的出卖人与买受人共同配合才能办理，本案中，房开公司发布的《不动产登记证办理公告》显示，案涉房屋自2019年5月7日起就可以办理不动产登记，而息烽县人民法院在2019年7月19日才将房屋查封，系因案外人未向张建明付清房款，也未向张建明催告，也未督促张建明共同前往有关部门办理手续，才导致案涉房屋没有办理过户登记。由此可见，案外人未能完整履行合同义务以及其放任懈怠的态度，是房屋未能办理过户登记的主要原因，案涉房屋因不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形，故不能排除强制执行。第四，处置案涉房屋可以最大程度维护各方当事人的合法权益，符合公平原则。本案中张建明以123万元的价格将案涉房屋出卖给案外人，单价为每平方米9111元，目前案涉房屋的市场单价约为每平方米12000元，按此计算，案涉房屋目前价值约为162万元，较案外人购房时已经上升近40万元，如能按现价处置，则可以最大限度维护执行申请人、其他债权人、案外人以及被执行人张建明等各方当事人的权益，符合公平原则。二、如人民法院认为本案具备排除执行的其他条件，也应当查明案外人尚未付清的购房款金额，并要求案外人将剩余全部房款交付至法院由本案执行后，才能停止对案涉房屋的处置。第一，现有证据证明异议人仅支付55万元房款，人民法院应当查清剩余购房款金额；第二，人民法院应当要求异议人将全部剩余房款交付至法院给本案执行，才能停止对案涉房屋的处置。综上，案外人李锦凤的异议因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）（三）（四）项规定的情形而不能成立，不能排除对案涉房屋的执行。被执行人张建明称，案外人购买房屋属实，而且已向我支付了部分房款，至今未办理房屋产权手续。本院查明，2017年9月25日，案外人李锦凤与被执行人张建明经贵州仁贵置业有限公司居间介绍订立《房地产买卖及居间合约》，约定，张建明将其购买的由贵州中大房地产开发有限公司开发的位于贵阳市云岩区xx北路（大营坡）xx号中大国际广场xx区xx单元xx层xx号毛坯按揭房（含负xx层xx号停车位）以123万元价格出卖给案外人李锦凤，该房产权现状为商品房买卖合同备案尚未取得房屋产权证，2013年10月22日办理抵押预告登记，抵押权人为中国银行股份有限公司贵阳市大营坡支行，张建明承诺接到中大房开或中介方通知开始60天内办好银行抵押贷款还款注销抵押，并办理好一手产权证书，配合中介方和李锦凤办理二手房过户手续。同日，李锦凤即通过银行转账方式向张建明支付购房款55万元，并另将此前通过中介方转账给张建明的定金5万元由张建明同时出具两张收条予以载明，张建明便于当日将该房交付李锦凤管理使用，物业服务费及水、电、燃气费由李锦凤缴纳，之后李锦凤对该房屋进行装修入住。后因开发商贵州中大房地产开发有限公司向张建明退还车位款15.7万元，张建明于2017年10月27日向李锦凤出具收条载明，房子与车位共计123万元，现李锦凤已付60万元购房款、车位15.7万元，还剩购房款47.3万元。2019年5月6日，贵州中大房地产开发有限公司发布《不动产登记证办理公告》，通知案涉房屋业主购买的房屋已于2019年5月7日开始办理不动产登记证。后李锦凤在催告张建明办理不动产登记证无果的情况下于2019年9月以张建明为被告，贵州仁贵置业有限公司、贵州中大房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司贵阳市大营坡支行为第三人向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求张建明注销银行贷款抵押登记，并将案涉房屋过户给李锦凤等，贵阳市云岩区人民法院已立案受理，现尚在审理过程中。同时查明，关于申请执行人孙崯峰与被执行人张建明民间借贷纠纷一案，诉讼过程中孙崯峰对案涉房屋提起财产保全，本院于2019年7月19日预查封了该房屋（预查封期限截止到2020年7月9日），后于2019年8月26日作出该案（2019）黔0122民初984号民事判决，由张建明在本判决生效之日起十日内偿还孙崯峰借款本金55万元，并以实际欠付的借款本金为基数按照年利率6%支付自2017年12月31日起至借款本金清偿完毕之日止的利息。判决生效后，孙崯峰于2019年10月22日申请执行，本院同日立案后，执行过程中于2019年12月26日依据孙崯峰提出的撤销执行申请作出（2019）黔0122执691号之一执行裁定，终结（2019）黔0122执691号案件的执行。孙崯峰于2020年2月17日申请恢复执行，要求执行案涉房屋来清偿借款，案外人李锦凤遂向本院提起执行异议申请，请求排除对案涉房屋的执行。2020年6月12日，本院在听证会上告知案外人，须在2020年6月15日前将房屋剩余价款43.7万元交付本院执行，后案外人未缴纳。本院认为，案外人李锦凤在本院保全查封上述案涉房屋前虽与被执行人张建明达成案涉房屋买卖协议，并支付了部分房款，已实际占有并入住涉案房屋，在房开通知办理产权证时间后催告张建明无果的情况下诉至人民法院要求张建明办理过户手续，亦并非自身原因未办理过户登记，但在本案审查过程中经明确告知后，案外人李锦凤未将房屋剩余价款按照人民法院要求交付执行，因此，案外人要求排除案涉房屋的强制执行不符合法律规定，执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，裁定如下：驳回案外人李锦凤的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  陈国忠审判员  刘 俊审判员  杨熙勇二〇二〇年六月十七日书记员  李 丽