辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1104号 上诉人（原审被告）：丹东市百林置业代理有限公司，住所地丹东市元宝区县前街19号104室。 法定代表人：姜成新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵依成，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：周娜，女，1981年6月26日出生，汉族，上海中智项目外包咨询服务有限公司导购员，住丹东市振安区。 上诉人丹东市百林置业代理有限公司（以下简称百林代理公司）因与被上诉人周娜房地产居间合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百林代理公司的委托诉讼代理人赵依成、被上诉人周娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百林代理公司上诉请求：依法撤销丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初282号判决；发回重审；本次诉讼费用由被上诉人周娜承担。事实和理由：一、本案中，上诉人百林代理公司所雇佣的业务员毛微微和被上诉人周娜有一定的关系往来，2019年2月左右周娜已经在涉案房屋居住，周娜和该房屋房主之间已经有联系，在此期间，周娜已经知道涉案房屋有继承纠纷，根本不能过户，在此情况下，周娜在五月份二次交付定金，不符合常理。而且毛微微在六月份已经离职，周娜如果购买该房屋，可以要求退还定金并与房主交涉该房屋买卖事宜。二、作为中间方，在买卖房屋时，首先看房屋手续是否齐全、合法，如果手续合法有效，先登记后买卖，中间方只是收取一定的中介费，定金是由卖方收取，如果买卖不成也是由卖方承担相应责任，与中间方无关。涉案房屋买卖只有定金收据，没有合同，而且定金交付和收取方式不符合常理，百林代理公司认为，毛微微是以个人行为以买卖房屋为由骗取周娜钱财，与百林代理公司没有关系。三、2019年9月左右，百林代理公司雇佣的业务员毛微微因多起诈骗案件，已被公安机关（滨江边防派出所）立案侦查，其中也涉嫌到百林代理公司，当时百林代理公司到派出所做了相关笔录。一审中，百林代理公司申请人民法院调取毛微微涉案卷宗，因疫情期间，一审法院和办案民警通话，通话记录无法证明毛微微在百林代理公司工作期间存在诈骗行为，被公安机关立案侦查。 周娜辩称，2019年2月周娜没有在涉案房屋居住，也没有跟原房主有联系，也不清楚房屋有纠纷，也没有和房主交涉买卖事宜，中介审查手续是否齐全与周娜无关，给周娜办理房屋的业务员不是个人行为，是代表公司的职务行为，给周娜出具的收据也是代表公司。 周娜向一审法院起诉请求：判令百林代理公司偿还周娜定金3万元。 一审法院认定事实：原告周娜与被告百林代理公司的工作人员毛微微（音，下同）二人的孩子是同学，因此结识。毛微微常在朋友圈发布房产中介信息。周娜想买房子，便联系毛微微。毛微微为周娜介绍民兴国际一处房屋。周娜看好房屋后，于2019年2月15日缴纳定金1万元，毛微微为原告出具编号3568167的《收据》1张，记载：“入账日期为2019年2月15日，交款单位：周娜，收款方式：现金，人民币（大写）壹万元整，￥10000.-，收款事由：购买民兴国际1#602房定金，全款壹拾陆万伍仟元整，如因房本手续无法办理，自行退还，定金暂由居间方百林置业保管。”该收据尾部加盖“百林代理公司”公章。后毛微微多次让周娜追加定金，周娜此后均以微信转账方式支付毛微微。2019年5月8日，毛微微为周娜出具编号3568177的收据1张，并以微信照片的形式发给周娜，载明“入账日期：2019年5月8日；交款单位：周娜；收款方式：现金；人民币（大写）叁万元整￥30000.-。收款事由：购买民兴国际1#602房定金，全款壹拾陆万伍仟元整，暂由居间方百林置业保管。”该收据尾部亦加盖“百林代理公司”公章。 周娜提供毛微微以“薇薇上上签”微信与周娜沟通的过程记录。在周娜补交定金后，毛微微承诺3万元收据“有时间给你送去”“再给房主一份”，“然后，约个时间，签个买卖合同”。纠纷发生前，周娜已经入住该602室房屋，后因房屋买卖迟迟未完成，周娜以另外支付租金的方式租住在涉案房屋中。周娜于2019年5月至10月期间反复多次催问毛微微签订买卖合同、办理房照手续的问题。毛微微曾在2019年5月17日答复周娜“下周一”签合同，在“我们公司”“具体时间再定”，后又以房主出门了、房主方差人签字、房本还得一段时间等理由反复拖延，并在此期间指导周娜打印征信流水预备办理购房贷款的手续等。在周娜质疑房主是否会反悔不出售该房屋时，毛微微还告知周娜：房主已经跟他们签了合同，违约有2%的违约金，让周娜放心。至2019年底周娜再联系毛微微均得不到回复，周娜提起诉讼。 诉讼中，百林代理公司承认毛微微于2018年5、6月至2019年6月间在百林代理公司从事房产中介业务员工作，认可收据加盖的是百林代理公司公章，但否认收据是百林代理公司样式，否认毛微微有收款权限，否认百林代理公司收到涉案房屋购房定金。百林代理公司向该院递交追加第三人参加诉讼申请书，申请追加毛微微作为本案第三人参加诉讼，称毛微微现因涉嫌多起偷取公章、私盖公章收取房屋定金已构成刑事犯罪，并申请该院“到相关部门调取毛微微涉案卷宗”。经询问，周娜坚持要求由百林代理公司返还定金。经庭审核实，原、被告均表示从未向公安机关或检察机关报案。经与百林代理公司提供的派出所民警电话核实，现毛微微案件侦查案件处于检察院退侦阶段，该派出所侦查问题及现有毛微微供述均未涉及到民兴国际涉案房屋。该院已另行作出（2020）辽0602民初282号民事裁定，驳回百林代理公司追加毛微微为第三人的申请。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，行为人毛微微两次为周娜出具加盖百林代理公司公章的收据，按照一般商业习惯和理性认识无法从收据内容判定所订立的合同超越了代理权范围。周娜有理由相信自己是向百林代理公司交付了定金。现百林代理公司未举证证明已促成房主与周娜订立房屋买卖合同，故应当返还定金。百林代理公司辩解称本案系其员工偷盖公章，但未提供相关证据。故对百林代理公司该项辩解该院无法予以支持。百林代理公司申请法院“到相关部门调取毛微微涉案卷宗”，经该院与公安机关联系，在检察院退侦的卷宗中既未有原、被告报案的情况，亦未体现毛微微与本案相关的陈述，其余卷宗内容与本案缺乏关联性，故对百林代理公司本次调证申请，该院无法准许。 百林代理公司申请追加毛微微为本案第三人参加诉讼，但毛微微并非本案必要共同诉讼的主体。百林代理公司如果确有证据证明行为人毛微微违反职权范围的限制或未将收到的定金交给公司，百林代理公司在承担责任后，可以向行为人追偿遭受的损失。判决：被告丹东市百林置业代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周娜定金3万元。案件受理费550元，减半收取275元，由被告丹东市百林置业代理有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房地产居间合同纠纷，是指当事人之间就达成的居间人为委托人提供房地产信息或交易信息和媒介服务的合同产生的权利义务纠纷。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被上诉人周娜欲购买房屋，上诉人百林代理公司向周娜提供了涉案房屋的信息和交易信息，被上诉人周娜向上诉人百林代理公司交纳定金，百林代理公司为周娜出具收据，双方间的居间合同关系成立。在实际履行过程中，由百林代理公司从事房产中介的业务员毛微微为周娜出具收据并加盖办理代理公司的公章，系代表公司履行职务行为，周娜有理由相信其交付定金是与百林代理公司之间形成的居间关系，百林代理公司主张毛微微系偷盖公章，没有提供证据予以证明。百林代理公司主张毛微微因多起诈骗案件，已被公安机关立案侦查，经一审法院向公安机关调查，在检察院退侦的卷宗中既没有周娜及百林代理公司报案的情况，亦无与本案房屋中介事实的陈述，百林代理公司主张毛微微已被立案侦查，没有事实依据。现百林代理公司未促成合同成立，应将周娜交纳的定金予以返还。百林代理公司主张毛微微收取周娜定金系个人行为，其不应当承担返还责任，没有事实和法律依据。 综上所述，百林代理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由丹东市百林置业代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  张 策 二〇二〇年六月十日 书记员  刘 杨