浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初2861号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路80-144号（A3001-1）。 负责人：王兴良，系分公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡琳，女，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：王彬，男，系公司工作人员。 被告：张志强，男，1987年12月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司与被告张志强房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月12日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审判，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡琳、王彬到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年11月11日，原、被告签订《嘉凯城（塘栖）城市客厅房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租原告嘉凯城（塘栖）城市客厅一层﹝4-03、4-04（A1009）﹞商铺，用于经营零售业态，品牌为“老北京布鞋”；租赁期限三年，起租日期为2015年12月26日；租金标准为：第1年至第2年保底月租金为2.30元/平方米/天，第3年保底月租金为2.44元/平方米/天；支付方式为：自计租日起，每三个月支付一次，每次支付三个月的租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前七个工作日内支付，先付后用。 租赁合同签订后，原告按约定交付了租赁商铺，截止2019年10月31日，被告拖欠原告自2016年1月1日起至2017年5月12日止租金共计107327.85元、滞纳金377321.09元（按日3‰计算至租金付清之日止）、自2017年5月13日至2017年12月18日房屋占用费114893.24元、解约违约金10万元、2个月经营免租期租金14912.32元和1个月装修免租期7456.16元。上述款项，经原告多次催告，被告至今未予支付。为此，原告诉来本院，请求判令：一、原告与被告签订的租赁合同于2017年5月12日解除；二、被告支付原告租金107327.85元（自2016年1月1日至2017年5月12日，按租金22368.48元/季度）、滞纳金377321.09元（按日从2016年1月1日暂计至2019年10月31日，共1400天，按日3‰计算，实际计至租金付清之日止）；三、被告向原告支付房屋占用费114893.24元（自2017年5月13日暂计至2017年12月18日共220天，按照日租金及物业费的2倍计算）；四、被告向原告支付解约违约金100000元；五、被告向原告支付2个月经营免租金的租金共计14912.32元和1个月装修免租期的租金7456.16元；六、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告变更第二项诉讼请求中租金部分的请求为：被告向原告支付房屋租金146079.25元（自2016年1月1日至2017年12月18日，按租金22368.40元/季度计算）；原告撤回第三项诉讼请求。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同一份，用以证明原、被的合同事实； 2.营业执照一份（复印件），用以证明被告已取得营业执照，可以正常经营的事实； 3.催款函一份（复印件）、门口张贴照片二份（打印件），用以证明原告书面催款的事实； 4.解除租赁合同通知书一份（复印件）、国内挂号信函收据一份，用以证明被告已收到解除合同通知书的事实； 5.商铺交付表一份，用以证明原告已将商铺交付被告的事实； 6.商铺结算清单、滞纳金计算明细一份（打印件），用以证明被告欠费的事实； 7.企业信用信息公示报告一份（打印件），用以证明被告未注销营业执照的事实； 8.短信记录一份（打印件），用以证明被告撤铺后继续占用原告铺位的事实。 被告未作答辩，也未向本院提供证据。 对原告提供的证据，被告在收到本院的应诉材料后未提出异议，也未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利；本院审查后认为，证据1、2、3、4、5、7的真实性予以确认；证据6系原告单方制作，本院不予确认；证据8系打印件，无原始载体核对，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2015年11月11日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方）签订《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容： 1.3租赁物业，指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租区域（以本合同附件一的《租赁物业平面图》为准）及相关场地、设备设施。 1.4约定交付日，本合同约定的或者甲乙双方另行达成的书面协议中约定的向乙方交付租赁物业的具体日期。 1.5实际交付日，本合同第4.2条、第4.3条约定的租赁物业实际交付日期。 1.6免租期，指自实际交付日开始，甲方同意乙方免缴房屋租金的期间，包括装修免租期（自租赁物业交付乙方之日起开始计算）和经营免租期（自装修免租期届满之次日起开始计算）。 1.7计租日，免租期届满之日（如有经营免租期的，则为经营免租期届满之日）的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。 1.9租赁年度，包括三种情况：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后为每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。 1.10交租周期，在每一租赁年度，每【叁】个自然月为一个交租周期，先付后租，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期的交租周期，按该期实际存续天数计算。 1.13履约保证金，指乙方依据本合同向甲方交付的款项，该款项不是乙方预付的租金、管理费，仅作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。 2.1租赁物业位于杭州市余杭区塘栖镇嘉凯城【塘栖】城市客厅项目4号楼【一】层【4-03、4-04（A1009）】号商铺。 2.2租赁面积，建筑面积为【106.58】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。 2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【零售】，经营品牌为【老北京布鞋】。 2.5在签订本合同前，乙方已充分考察本城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承担经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。 3.1租赁期限为【叁】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2018】年【12】月【25】日止。 3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。 3.2.1装修免租期确定为【壹】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。免租期间，乙方无须支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。 3.2.2经营免租期【贰】个月，其中，首年经营免租期自装修免租期届满之日次日起开始计算，免租【/】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【贰】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。免租期间乙方无须支付房屋租金，实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。 3.5若甲乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。 4.1交付时间，双方协定甲方应当在【2015】年【11】月【11】日（约定交付日，以附件七：商户交房表上的移交日期为准）向乙方交付租赁物业。若甲方未能在交付日将该租赁物业交付给乙方，乙方应给予甲方90天宽限期。在此情况下，免租期及相关日期均相应顺延。 4.2乙方应在甲方《租赁物业现状交付使用通知书》（附件六）规定的时间、地点和程序派员与甲方共同办理交付使用手续，经验收确认后签署《商户交房表》（附件七）。《商户交房表》签署之日为租赁物业正式交付之日（实际交付日）。 4.4租赁物业的工程交付标准及要求（详见附件八），超过该标准及要求之外的租赁物业有关的任何工程项目均由乙方自行负责施工并承担相应的费用与责任。甲方将租赁物业交付乙方使用时，应当一并将租赁物业范围内的场地及设施设备等交付乙方使用（详见附件一）。 5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【37281】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。 5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。 5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【22368.48】元。 5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。 5.3.3本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于甲方书面补款通知的七日内补足。 5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。 6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。 6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。 7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。 9.3（九）乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金3000元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，30日内予以退还。 10.4乙方必须于甲方或管理公司指定的时间内营业。营业时间为每周七天，每天早上【10】时到晚上【21】时（包括法定节日主公众假日）。 11.2.2甲方不时制定的、对城市客厅整体城市客厅项目统一进行的促销活动或其他推广活动，乙方应予以积极配合，且甲方有权在其宣传推广活动或资料上无偿使用乙方经营场所的店名、经营品牌图像及商标。 13.1乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方。在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。 13.2乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。 13.3乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。 16.5租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。 16.7甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁物业及相关配套设施和经营条件，以及其他属于甲方所有的管线设施（包括但不限于公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等）的维修和养护。 16.9甲方应当为乙方开业和经营提供政府要求应由出租人提供的文件和必要协助（包括但不限于协助防灾、消防、卫生等手续）。 17.2乙方自行办理因在租赁物业进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等，并在办理完成后7个工作日内将相关证照的复印件提交甲方备案。 18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……。 18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。 19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。 22.1任何一方依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址。通知视为有效送达的日期按如下方法确定，除非收件方先于下列期限明确表示已收到或者其他证据证明相关通知已先于下列期限送达：（1）专人递交的通知在专人送达之日视为有效送递；（2）以挂号信（邮资预付）发出的通知，在签收之日视为有效送达；（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。双方的通讯地址如下：……乙方：张志强，地址：余杭区，邮编：311113，收件人：张志强，联系电话：151××××5598。 22.2乙方确认，租赁期限内，该租赁物业地址也是乙方的有效通知地址之一。甲方有权选择将本合同下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。 该合同附件二为租金支付方式【A】，即采用“保底租金”与“抽成租金”，二者选高者为租金标准的方式：租金递增标准为保底租金递增率，单位租金每【两】年递增【6%】，第【1】年至第【2】年：自计租日至2017年12月25日止，保底单位租金为2.30元/平方米/天，保底月租金7456.16元，年租金89473.91元，二者取高者作为租金标准。第【3】年至第【/】年：自2017年12月26日至2018年12月25日止，保底单位租金为2.44元/平方米/天，保底月租金为7910.01元，年租金为94920.15元，二者取高者作为租金标准。支付方式为自计租日起，乙方先按照双方约定的保底租金数额每叁个月支付一次，每次支付叁个月的保底租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前七个工作日内支付，先付后用。 合同签订后，被告于2015年11月12日接收案涉商铺。2015年12月1日，被告办理个体工商户营业执照，名称为“杭州余杭区塘栖镇张志强鞋店”。 2017年4月1日，原告在被告商铺上张贴《催款函》一份。2017年5月12日，原告向被告挂号信寄送《解除租赁合同通知书》一份，称因原告欠缴租金、物业管理费等，根据《租赁合同》第6.4条、第18.1条，被告于函件发送当日解除《租赁合同》，原告应当在15日内将租赁房屋返还被告并恢复至交付时状态并在5日内缴纳至2017年3月31日止的租金、物业费、水电费等共计89371.81元。 另认定：1.原告在庭审中陈述，被告共向原告交纳了37281元，其中包括履约保证金22368.48元，开业保证金14912.52元；另向物业公司交纳了装修保证金3000元；原告于2017年12月18日对案涉租赁房屋进行了清理。2.案涉租赁房屋有产权证的面积为87.75㎡。3.嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司于2017年8月21日更名为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。 本院认为：1.关于合同的解除。根据租赁合同的约定，被告未按约支付租金，原告有权解除租赁合同，现原告主张双方的租赁合同于2017年12月18日解除，本院予以确认。 2.原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月18日租金的诉讼请求。根据法律规定及合同约定，被告应当支付，但原告实际承租给被告的有产权证的面积为87.75㎡，根据租赁合同约定，应以产权证载明的面积计算租金，其租金为144708.52元，扣除2个月经营免租期的租金12277.68元后为132430.84元。扣除被告已支付的37281元，尚应支付95149.84元。 3.关于装修保证金，原告认为并非其收取，被告未提供证据证实系交付原告，本院不予扣除。关于原告主张的滞纳金，根据双方合同约定内容来理解，应为违约金。但原告主张按每日千分之三计算，标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算，且应从每次租金到期时分段予以计算，经本院核算至2019年10月31日的违约金为42163.05元。关于原告主张的2个月经营免租期及1个月装修免租期的租金，因案涉租赁合同约定被告原因造成合同提前终止的，原告有权收取免租期租金，现因被告未按约支付租金构成违约，故被告应支付经营免租期及装修免租期的租金，其金额分别为12277.68元、6138.84元。 4.原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求。因其未提供证据证明被告承担的上述违约责任还不足以赔偿其实际损失，故本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司与被告张志强于2015年11月11日签订的《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》于2017年12月18日起解除； 二、被告张志强于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司截至2017年12月18日止的租金95149.84元及违约金42163.05元（计算至2019年10月31日，此后至租金实际付清之日止的违约金以所欠租金为基数按日利率万分之五计算）； 三、被告张志强于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司经营免租期的租金12277.68元及装修免租期的租金6138.84元； 四、驳回嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5129元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司负担3411元，由被告张志强负担1718元。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张志强于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王国仕 二〇二〇年六月八日 书记员  王 钦