海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）琼民申125号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南三原华庭物业服务有限公司。住所地：海南省海口市美兰区万恒路1号滨海华庭综合楼。 法定代表人：江某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯某，该公司员工。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：海南天惠房地产开发有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇西环路A段。 法定代表人：薛某，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：俞某，该公司员工。 委托诉讼代理人：张某，该公司员工。 原审第三人：海南信达物业服务有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县西环路A段仙岭郡1号综合楼105房。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某，该公司员工。 再审申请人海南三原华庭物业服务有限公司（以下简称三原华庭公司）因与被申请人海南天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠公司）、原审第三人海南信达物业服务有限公司（以下简称信达公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2019）琼96民终949号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 三原华庭公司申请再审称，一、在被申请人未能提供相应的证据证明的情况下，一二审判决再审申请人支付被申请人1268816.46元水电费错误。1.双方因物业服务合同纠纷案，先后两次诉讼且都经过一二审程序。一二审两级法院对被申请人是否区分本小区水电费、各单位用水用电费用的认定前后矛盾、相互冲突。2.被申请人利用自身优势地位，于2017年1月集结社会闲杂人员非法强制将物业工作人员赶出小区，强占公私物品及其数据、文件等，致使再审申请人无法提供有力的证据。一审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）谁主张、谁举证的原则，要求被申请人提供相关证据。在被申请人提供证据不足、也未启动法院现场调查程序或委托第三方进行审计的情况下，没有查明事实就作出判决，致使一审法院执行阶段无法执行该一审判决第四项的内容。3.仙岭郡小区用水、用电账户在被申请人名下，因条件不符合政策法规的要求，无法过户给物业企业。被申请人违反《海南经济特区物业管理条例》第三十一条规定，未对物业服务用房业主委员会用房、施工队伍工程项目、公共场地、公共设施设备等用水用电的单位或个人独立安装水电计量表分别计费，应当承担不利后果。4.被申请人认为再审申请人在仙岭郡小区用水用电的数额为1268816.46元，应提供该小区用水用电的总量发票和缴费凭证，以及证明再审申请人用水用电的构成总量和金额，其他各单位用水用电总量和金额进行核减倒推。在再审申请人提供仙岭郡小区物业服务期间，被申请人所建设的仙岭郡项目三期正在开工建设，开发商在未区分各单位用水用电的情况下，既未提供开发商施工单位的工程用水用电的计量和金额，又未分别装计量表，被申请人自身及其员工用水用电、施工单位用水用电、经营性场所用水用电、业主用水用电、公摊用水用电以及再审申请人办公员工用水用电费用是如何分别计费的不得而知，又是如何计算再审申请人的用水用电的，更无从知晓。5.一审法院仅凭借被申请人提供的一份内部审批单认定再审申请人在仙岭郡小区用水用电1268816.46元，此时项目主任已被招聘至其公司，项目章已被其控制，完全有能力和机会单方制作。在无其他证据佐证即作为认定事实的依据，缺乏说服力，也经不起推敲。被申请人无证据证明再审申请人的实际用水用电量，据此无法计算水电费用。6.再审申请人作为物业企业，仅仅应当承担企业办公、员工用水用电费用。7.关于水电费结算事宜，双方有内部结算程序和办法，非经结算不能确认水电费用。根据被申请人提供的《天惠地产.仙岭郡项目费用结算清单、工作联系函》可知，双方就水电费用结算程序和方式，即以工作联系函的方式予以结算确认，而不是以被申请人单方面提交的整个项目水电费要求再审申请人承担。8.业主水电费应由被申请人向业主主张，并不应由再审申请人承担。根据被申请人提供的《关于支付仙岭郡前期物业服务合作协议单方解约违约金的函》中表述：截止2016年12月23日前，所产生的业主未按时支付的物业费等债权由再审申请人享有，被申请人配合追收。对业主欠缴水电费不在此列，被申请人已实际垫付业主水电费，也应当向业主主张权利。二、一二审判决要求再审申请人向被申请人支付提供物业服务未达标罚款3500元、造成业主家室内返水维修费用6208元、园区生活垃圾清运费7500元、因食堂油烟道破裂而需承担的物业费798元等缺乏事实和法律依据，认定事实错误。1.关于提供物业服务未达标罚款3500元的问题。首先，再审申请人在提供物业服务期间一直尽职尽责，不存在服务“不达标”的情况，是被申请人自己想安排其他的物业公司进场，利用自身优势地位，非法强制将再审申请人赶出小区。另案已生效的民事判决已经认定被申请人单方解除物业服务合同，而非再审申请人提供物业服务不达标。其次，被申请人既不是行政机关，也不是行政机关授权一定范围内行使公权力的单位，没有“罚款”的权利。最后，双方没有签订合同约定被申请人有类似“罚款”的权利，不能仅凭被申请人单方面随意出具一张处罚通知书，就具有罚款的权利。2.关于造成业主家室内返水维修费用6208元的问题。本案被申请人未提供证据证明业主家返水的事实客观存在，也未证明业主家返水是因为再审申请人的管理不善造成的侵权行为，以及证明因业主家返水维修费用以合同约定或依法应当由再审申请人承担。相反，房屋还在开发商的质保期内，业主家返水现实中绝大多数是房屋质量的原因，在责任未分清楚的情况下即判决再审申请人承担责任极不公平。同时，根据合同相对性原则，业主和物业企业的物业服务合同纠纷，跟开发商没有关联。3.关于因食堂油烟道破裂而需承担的费用798元的问题。因食堂烟管破裂问题，再审申请人、被申请人和业主已经达成《调解书》，免除该业主六个月的物业费，再审申请人和被申请人各承担50%，《调解书》三方已签字或盖章确认。申请人作为物业企业直接免除业主物业费，而需承担的物业费798元是被申请人应当承担部分。4.关于园区生活垃圾清运7500元的问题。被申请人在未提供任何证据证明是基于何种原因清运、应由谁承担垃圾清运费是否有约定，一审判决仅仅根据被申请人单方制作的工作联系单，既判令再审申请人承担该项费用，违背常理。物业企业长期跟环卫局签订垃圾清运协议，无需开发商帮物业企业清理生活垃圾。三、一二审判决要求再审申请人向被申请人返还业主预充值水电费、预收物业费266509.19及违约金没有事实依据和法律依据。1.预收业主水电费物业费属于再审申请人与业主之间的物业服务合同关系，相对应的权利主体是预交水电费、物业费的业主，与开发商（被申请人）无关，其不具备提起该项主张的主体资格。即本项诉讼请求已经突破了合同关系的相对性。2.被申请人并未提供确实的证据证明预收业主水电费物业费的金额。被申请人强占再审申请人所有的财产、电脑、物业管理资料、账册等财物，至今不予归还。被申请人、再审申请人以及相关业主均未对业主水电表进行抄表，无法确定预收款。预收的水电费是一定的，12月和1月是保亭黎族苗族自治县业主入住率最高的季节，在过程中消耗水电费的数字也非常巨大，没有抄水电量，无法确认预充值的水电量。双方也未对物业费进行对账确认。四、再审申请人无法向被申请人、第三人移交固定资产产权、物业服务管理资料及被申请人已付再审申请人前期开办费351647元所购置的固定资产及其产权发票等凭证，该要求也不合理。1.如前所述，上述资料已被被申请人全部超额非法侵占，移交无从说起。2.关于返还被申请人已付再审申请人开办费351647元所购置的固定资产及产权发票等凭证的问题。首先，因本案中再审申请人属于前期物业服务企业，仙岭郡小区项目属于一个在建小区，项目尚不具备开展物业服务的基础设施条件，前期进驻需投入大量的人力、物力建设、改造、装修等相关设施，要投入大量的保洁、维护、维修事宜，才能正常为业主提供物业服务。开办费是双方合同约定的，被申请人应支付给再审申请人的补偿费。其次，双方合同并未约定开办费用须由再审申请人提供相关发票凭证，一审判决在未经确认存在相应发票凭证以及该部分发票、收据、协议已经做账的前提下，判令再审申请人移交发票凭证显然错误。最后，双方签订物业服务合同并未约定上述开办费用于购置何种固定资产以及固定资产产权的归属，开办费的构成不光是固定资产，还有大量的人力资源配置的费用，而这一部分往往最容易忽略。五、再审申请人制作的《仙岭郡水电及水电公摊明细表》为新的证据，可以证明原判决认定的水电费1268816.46元和该表的计算不一样，对方开发商施工队电费也有损耗，应该扣除，旺季时候住户很多，业主使用量没有抄表，未相应扣减实际使用量。综上，再审申请人的申请符合民事诉讼法第二百条第一、二、六项规定的情形，请求再审本案。 天惠公司提交意见称，1.一二审法院已经对双方提供的证据及其诉讼请求进行审查后才做出的处理结果。2.关于再审申请人向被申请人支付水电费用的问题。首先，从《仙岭郡水电及水电公摊明细表》的内容看，与仙岭郡小区总户数不符合，小区总户数880户，再审申请人只提供853户的数据，其余部分隐匿不提供给法院。其次，该表由再审申请人单方制作，并无相关证据予以支持，对该表的真实性存疑。同时，该表并未提及再审申请人另外收取的小区公共区域水电公摊费用。按再审申请人在仙岭郡小区管理期间收费标准每户每年300元计算，该笔费用合计528000元。故再审申请人在2015年、2016年收取的水电费与所提供的上述表中内容严重不符。再次，再审申请人对被申请人截至2014年12月垫付的水电费进行过抵扣，再审申请人亦承认小区缴纳水电费的户名是被申请人的户名，确实是被申请人缴纳之前充抵过一次。小区的水电费一直由被申请人缴纳的，故再审申请人应返还被申请人代为缴纳的水电费用。根据已生效的（2017）琼9029民初112号民事判决书（以下简称112号民事判决）判决双方签订的涉案服务合同自2016年12月13日起解除的内容，结合再审申请人撤场时间为2017年1月9日，以及双方已结算2014年水电费的事实，再审申请人应返还2015年、2016年1月1日至2017年1月9日的水电费。被申请人提交的2015年、2016年1至11月水、电费统计表（仙岭郡小区）均有再审申请人盖章支持，员工签字确认。且双方结算的水电费与施工方、被申请人使用的水电不在一条线路上。3.关于被申请人就再审申请人提供物业服务未达标罚款3500元的问题。有2015年12月14日及2016年1月22日的罚款通知单予以证明；关于被申请人诉请的因再审申请人管理不善，造成业主家室内返水的维修费用6208元的问题。再审申请人员工在《2#106房维修费用》中签字载明墙面乳胶漆修补及顶面乳胶漆修补的费用由再审申请人承担；关于被申请人诉请的因再审申请人食堂油烟管道破裂引起业主投诉，协商后再审申请人所需承担的物业费798元的问题。在《调解书》中载明免除的六个月物业费由被申请人、再审申请人各承担50%，双方均签字盖章确认；关于园区生活垃圾清运费7500元的问题，有《客服部工作联系单》为证。4.关于再审申请人是否向被申请人支付预收水电费、物业费266509.19元的问题。首先，关于再审申请人向被申请人返还预收业主水电充值费用266509.19元的问题。该笔费用是被申请人在再审申请人退场时，在小区的水电表上逐一抄取，是再审申请人实际收取的小区业主预存水电费费用。小区的水电费一直是由被申请人缴纳，业主向再审申请人充值水电费后，再审申请人并未向有关职能部门缴费，因此，该笔费用应予返还。其次，关于再审申请人向被申请人返还业主预缴2017年及以后的物业费300000元的问题。如前所述，双方签订的前期物业服务合同自2016年12月23日起解除，审申请人已不再为小区提供物业服务。因此，应返还预收的物业费。从《仙岭郡抵存物业费明细表》看，该证据与仙岭郡小区总户数不符，小区总户数880户，再审申请人只提供660户的数据，其余数据未提供给法院。该表包含了再审申请人管理期间应取得物业费这部分费用因再审申请人管理问题未能收取，与被申请人和第三人无关，被申请人和第三人不同意再审申请人因管理问题未收取的物业费与被申请人及第三人因收取的物业费相抵。该证据由再审申请人单方制作，其真实性存疑。5.关于相关资产产权、物业服务管理资料及开办费相关产权发票移交问题。根据双方签订的前期物业服务合同的约定，再审申请人应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整移交业主委员会，或移交给受委托的下一个物业服务企业。双方签订的合同是真实意思表示，应按照约定履行。被申请人已按合同支付开办费351647元。因此，再审申请人应返还被申请人已付该笔费用所购置的固定资产及产权发票等凭证。关于滞纳金的支付问题。根据权利义务对等原则，已生效的112号民事判决已确定再审申请人的违约责任计算标准，违约金从应付之日起计算。6.再审申请人申请再审阶段提供的涉案小区水电及水电公摊明细表是再审申请人单方制作，被申请人不承认，怀疑其真实性。综上，再审申请人的申请理由不成立，请求驳回其再审申请。 本院经审查认为，本案系因双方签订的物业服务合同被生效裁判依法确认解除后，双方对于在物业管理中发生的相关费用引发的纠纷。1.关于再审申请人是否应支付被申请人垫付水电款的问题。原判决认定再审申请人作为物业管理服务者，向业主收取水电费，涉案小区的水电费一直由被申请人缴纳，双方结算的水电费与施工方、被申请人使用的水电不在一条线路上，双方2014年的水电费已经结算及其再审申请人2019年1月9日撤场等事实，有涉案项目费用结算清单及工作联系函、银行业务回单（付款）、2015年以及2016年1-11月水电费统计表、海南增值税专用发票、中国南方电网电费单、自来水费单、庭审笔录等证据予以证实，再审申请人虽主张被申请人代为缴纳的1268816.46元水电费不应由其支付，并提供112号民事判决及海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终1809号民事判决作为证据，但鉴于上述判决未对被申请人代为缴纳的水电费作出处理，而是根据“不告不理”的原则告知被申请人另行起诉，原判决根据本案查明的事实据实认定并无不当。同时，根据民事诉讼法第六十四条第一、二款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本案审理期间，再审申请人对被申请人提供的相关证据有异议，但并未申请法院调查收集证据或者申请司法鉴定，本案所涉争议也不属于法院依职权主动调查收集证据的情形。据此，在再审申请人提供的证据不足以证明被申请人代为缴纳的1268816.46元水电费不应由其支付的情况下，原判决认定再审申请人应返还被申请人缴纳的水电费1268816.46元亦无不妥。另外，再审申请人在申请再审阶段提交的2015年1月1日-2016年12月31日“仙岭郡水电及水电费公摊明细表”系再审申请人单方制作，该证据材料既不属于因客观原因庭审结束后才发现的证据的情形，也不属于因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的证据的情形。上述证据材料不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条规定的新的证据的条件，且被申请人在原审中提交的2015年及2016年1-11月水、电费统计表均有再审申请人盖章及员工签字确认。可见，上述证据材料不足以推翻原判决。故再审申请人关于此节申请再审的理由不充分。2.关于再审申请人是否应支付提供物业服务未达标罚款、造成业主家室内返水维修费用、园区生活垃圾清运费用、需承担的物业费返还等费用的问题。再审申请人作为涉案小区物业服务人，应按与被申请人签订的物业服务合同的约定及物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。从被申请人提供的处罚通知书、《2#106房维修费用》《调解书》《客服部工作联系单》等证据载明的内容看，上述费用的发生系在再审申请人提供物业服务过程中形成的，反映了再审申请人在日常物业服务中出现的相关问题。其中，处罚通知书虽然以“处罚”的名义要求被申请人支付相应的款项，但从内容看，实际上是被申请人针对再审申请人在物业管理中未达到双方合同约定的物业质量目标而要求其承担违约责任，原判决据此认定再审申请人应支付提供物业未达标罚款3500元，有相应的事实依据和法律依据，与另案生效的112号民事判决关于被申请人单方面解除物业服务合同的认定并不矛盾；《2#106房维修费用》中签字载明墙面及其顶面乳胶漆修补费用由再审申请人承担，再审申请人虽主张业主家返水现实中绝大多数是开发商质量的原因造成，但并未提供证据予以证明，原判决判决其支付该项费用有事实依据；《调解书》载明，免除的6个月物业费由再审申请人和被申请人各承担50%，物业费减免的时间为2017年10月1日起至2018年3月31日，双方均签字盖章确认。鉴于再审申请人撤场时间为2017年1月9日，其对涉案小区不再提供物业服务，无法直接免除业主物业费，原判决据此认定判决其承担该部分费用并无不当；《客服工作联系单》上载明了园区生活垃圾产生的经过和费用分摊的情况，鉴于垃圾的收集和清运系双方合同约定的再审申请人物业服务管理的内容，且再审申请人并未举出证据证明上述垃圾的清运系由其完成，原判决根据上述证据判决再审申请人支付园区生活垃圾费用7500元有相关的事实依据。故再审申请人关于其不应该支付上述费用的理由不能成立。3.关于再审申请人是否应返还业主预充值水电费及预售物业费的问题。从本案查明的事实看，存在业主预充值水电费及预缴纳物业费的情况，鉴于涉案小区的水电费由被申请人代为缴纳，原判决支持其向再审申请人主张业主预充值水电费的诉讼请求并无不当。同时，再审申请人与被申请人签订的系前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对业主具有约束力。业主按前期物业服务合同的约定有义务缴纳物业费，该项收费实际用于支付物业公司提供的物业服务。且根据《中华人民共合国合同法》第九十七条关于合同解除的效力的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，再审申请人已撤场，不再为涉案小区提供服务，据此，再审申请人应将业主预缴纳的物业费予以返还。考虑到涉案小区由信达公司进场提供物业服务的事实，业主缴纳的上述物业费实际用于信达公司提供的物业服务。被申请人代业主主张该项费用，有利于减少讼累。如被申请人未将上述费用用于支付信达公司提供的物业服务，相关业主或信达公司可另行向被申请人主张。故原判决支持被申请人代为请求再审申请人返还预交的物业费亦无不妥。再审申请人关于被申请人不具备诉讼主体资格的理由不充分。4.关于是否移交涉案合同约定的全部资产产权、物业服务管理资料和返还被申请人已付再审申请人开办费所购置的固定资产及产权发票等凭证的问题。原判决根据双方签订的涉案物业服务合同第三十八条及附件五第八项约定的内容，支持被申请人要求再审申请人移交固定资产产权、物业服务管理等资料和相关凭证的诉讼请求，有相应的事实依据。至于再审申请人主张物品资料已实际由被申请人占有，无法移交，以及开办费构成不纯粹是物品，还存在人力资源等成本费用，并未提供证据予以证明。如在移交过程中，涉案的固定资产和相关资料、凭证已实际由被申请人占有，可在执行阶段中予以反映解决。故再审申请人关于此节的申请理由不能成立。 综上，三原华庭公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回海南三原华庭物业服务有限公司的再审申请。 审 判 长 吴浩云 审 判 员 郑 船 审 判 员 王显芳 二〇二〇年六月十七日 法官助理 李一帆 书 记 员 柯丹盈 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 《最高人民法院关于适用的解释》