浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初4175号 原告：李加宇，男，1987年7月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：徐国俊，浙江望朔律师事务所律师。 被告：陈奎峰，男，1947年2月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：杨虎，男，1979年10月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告李加宇诉被告陈奎峰、杨虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告李加宇及其委托诉讼代理人徐国俊，被告陈奎峰、杨虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李加宇向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告李加宇与被告陈奎峰之间的《房屋租赁合同》无效；二、请求判令被告陈奎峰退还原告租金34666.67元，并赔偿原告利息损失（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；三、请求判令被告陈奎峰赔偿原告装修损失54439元；四、请求判令被告杨虎对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：被告杨虎系被告陈奎峰的女婿。2019年10月30日，被告杨虎代陈奎峰与原告签订了《房屋租赁协议》，约定被告陈奎峰将坐落于后宅街道全备村683号整幢房子出租给原告，租期从2019年11月1日起为五年，第一至第四年，年租金为52000元，第五年租金为57000元。被告要求原告贴一至四层地砖及改装水电、厕所、拆除隔墙等，并由原告承担费用。为此，原告支出共计54439元。《房屋租赁协议》还对其他事项进行了约定。2020年2月28日，全备村党支部委员会及村民委员会联合下发通知，要求被告陈奎峰办理有机更新签约手续及要求原告搬离。此前，原告对此一无所知，被告也未告知。原告就退还房租，承担装修损失等与被告进行协商时，惊悉该房屋系违法建筑。后，双方未能协商一致。原告认为，被告陈奎峰将违建的房屋出租给原告，与法不符，理应纠正。双方签订的《房屋租赁协议》无效。被告杨虎明知该房屋系违建，代理其岳父陈奎峰办理该房的出租事宜，应对《房屋租赁协议》无效及后果承担连带责任。遂成讼。 被告陈奎峰辩称：被告陈奎峰委托女婿杨虎代理签订租房协议及收取租房租金，情况属实，且所收租金，除去退还前任租客租金及押金，其余如数交到我手上。本人在全备村683号房产，不属于违章建筑，有村里出具证明，所以我对房屋租赁合同的真实性没有异议，合同有效。原告提出退还租金34666.67元，不予认可。到目前为止，原告还未交还房屋钥匙，我觉得合同终止日应该为原告交还钥匙的日期，剩下的房租不计利息退还原告。我家之前的房子，虽然没有精装修，但是地表也是做了水泥地，在二楼东边2间也贴了地砖，因原告要求，我们才搬出去住的。本来打算我们自己装修的，因原告生活和经营的需求，最终由原告自行装修，自行承担装修费用，如果不是遇到市政府重点工程要求拆除房屋，我也是会履行协议的。就原告提出的赔偿装修损失，我也不予认可。对原告提供的装修工程施工合同和收款收据的真实性有异议，装修花不了那么多钱。现在由于村全面启动有机更新，属于不可抗力的原因，损失大家都有。今年3月15日，因各种原因，安监部门上门核查验收不通过，责令原告三日内整改，并于当日断电，经双方协商，原告同意将办公室及住房另搬别处，我女婿当日以微信转账的方式帮我退还房租人民币5000元，原告也已经成功收款，此笔款项也要在退还房租时予以扣除。 被告杨虎辩称：一、杨虎不是适格被告，被告杨虎系被告陈奎峰的女婿，于2019年10月30日代替被告陈奎峰与原告李加宇签署了租房协议，并替陈奎峰代收了租金人民币52000元，并于2019年11月19日替陈奎峰开给原告收据一份。原告也承认本人替陈奎峰签署协议和代收房租的事实。所收到的房租，除退还给前任租客的租金及押金，其余如数交给陈奎峰，故杨虎不是本案的合同相对人，不承担连带责任。原告录音资料显示说的，批两间造四间，我只是打个比方，并不是说我岳父的房子是违章建筑，我岳父家的房子是经过审批的合法建筑。 原告李加宇为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一，房屋租赁协议一份，证明原、被告之间租赁关系的事实。 证据二，收据一份，证明原告支付房租52000元的事实。 证据三，装修工程施工合同一份、收款收据一份，证明原告装修支付了54439元的事实。 证据四，告知书两份，证明2020年2月28日全备村书面通知有机更新的事实。 证据五，录音及文字整理资料各一份，证明被告自认房屋系违建的事实。 证据六，房屋现状视频及房屋现状照片，证明该房水电均停及现状的事实，及装修后的现状。 证据七，补充一份搬家费用5000元的证据，证明5000元系搬家费。 被告杨虎发表质证意见如下：对房屋租赁协议及收据、村里的两份告知书无异议。装修合同和收款收据有异议。房屋照片是当时的照片，现在已经搬空了。录音上说的批两间造四间，我只是打比方，我岳父的房子是有三间的，对其他没有异议。证据七是我写的，表达的意思是3月15日他从家里搬出来，那时候整个房租减掉5000元，从那天开始算47000元一年。 被告陈奎峰与被告杨虎的质证意见一致。 被告陈奎峰、杨虎为证明其主张，共同向本院提交以下证据： 证据一，房屋租赁协议一份，证明被告系代陈奎峰签署租房协议。 证据二，建房批条一份，证明房产用地系经政府部门批准的有效用地，被告杨虎不是房产所有人。 证据三，情况说明，证明被告陈奎峰的房产不属于违章建筑。 证据四，收条一份，证明经杨虎手付原告5000元的事实。 证据五，付款截图一份，证明原告已经收到被告支付5000元的事实。 证据六，工行取款凭证一份，证明被告杨虎从银行取出房租的事实。 原告发表质证意见如下：证据一与原告提供的证据一致，我们对三性无异议。建房批条的三性没有异议，但是对证明对象有异议。该证据正好显示其审批的面积是75平方，与实际占地面积也就是情况说明中载明的面积不符，同时该证据还说明被告陈奎峰应按照规划建房，依照建设用地许可证施工，恰好证明了被告的房屋系违建，且被告陈奎峰是明知的，与杨虎的录音也是相吻合。证据三情况说明的形式上具有真实性，但是内容的真实性、合法性有异议。该说明的内容与建房批条不符，是不属实的，建房批条上载明的是75平方，村委会罔顾该事实，出具虚假证明；其次房屋是否违建，村委会无权认定，而且村委会说明的内容与事实相悖，达不到被告的证明目的；一户一档一栏表中表明了占地面积137.47平方，与规划审批的75平方不符，恰恰证明了被告房屋系违建的事实。证据四、五的三性和证明目的均有异议，该笔款项是搬家费，不是赔偿金。证据六的真实性无异议，与本案无关联，达不到被告的证明目的。 本院认证：原告提供的证据一、二、四、五、六，两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。原告提供的证据三，被告有异议，原告提供的施工合同中载明的付款方式与金额与收款收据可以相互对应，结合庭审中，两被告对原告在承租涉案房产后，进行过装修的事实并无异议，以及《房屋租赁协议》中双方关于装修的约定内容，本院对施工合同以及四份收款收据的真实性予以确认，确认原告花费装修款51439元。另2019年12月10日3000元的材料费，本院不予认定。两被告提供的证据一、二、三、六，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。两被告提供的证据四、五，原告有异议，但原告对收到被告支付的5000元的事实并无异议，该事实本院予以认定，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明：被告杨虎系被告陈奎峰的女婿。2019年10月30日，被告杨虎代被告陈奎峰（甲方）与原告李加宇（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，载明：甲方将位于义乌市整幢房子（除5楼东侧1间留于房东自用）出租给乙方使用；租房期限为五年，自2019年11月1日至2024年10月31日止；第一年到第四年年租金为52000元，第五年租金57000元，租金于承租之日一次性付清。押金为5000元整，于2021年10月1日前与第三年房租一起支付；房租到期退房时，交还钥匙，经甲方查验后钥匙押金及保证金不计利息如数退还；由乙方出资贴地砖；室内水电按乙方所需自行改装，费用由乙方承担；一楼和四楼厕所由乙方改装，费用由乙方承担；在不影响三合一要求的情况下，允许乙方拆除三楼通往4楼的隔墙，退房时必须恢复原样；所有装修在内的东西，退房时乙方不得损毁；水、电、卫生费及房租税等乙方自行承担；如遇旧村改造或政府工程等不可抗力的情况，甲方酌情给予乙方补偿。2019年11月19日，被告杨虎向原告出具收据一份，载明收到2019年11月1日至2020年10月31日房租52000元。合同签订后，原告对涉案房产进行了装修装饰。 2020年2月28日，义乌市后宅街道全备村民委员会向被告陈奎峰发出告知书，载明：当前全备村有机更新改造工作已全面启动，请于2020年3月10日前到村有机更新办公室办理签约手续。同日，义乌市后宅街道全备村民委员会向外来租户发出告知书，载明：当前全备村有机更新改造工作已全面启动，根据标准化工地施工管理的要求，确保安全第一，将于2020年3月21日前开始实施断水断电，同时全村实行全封闭拆除施工作业，请尽快搬离，给您造成不便敬请谅解。2020年3月15日，被告杨虎通过微信转账5000元给原告，载明“给予租房补贴”，并由原告出具收条一份。 另查明，1994年，被告陈奎峰以户为单位审批取得75平方米建房用地，2006年，被告陈奎峰建造了5层3间住宅，占地面积137.47平方米，一直管业使用至今。现被告方尚未签订拆迁补偿协议。 本院认为：一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案《房屋租赁协议》中涉案房产系义乌市整幢房子，上述房产系被告陈奎峰于1994年以户为单位审批取得，2006年建造完成，并管业使用至今。被告陈奎峰审批取得的平方（75平方米）与涉案房产实际占地面积（137.47平方米）不符，两被告均未提供证据证明超出的62.47平方米建筑面积经过合法审批手续取得，或通过购买等合法手段获得，故涉案房产中的62.47平方米应属于违章建筑，涉案《房屋租赁协议》涉及62.47平方米的租赁部分无效。二、关于被告杨虎的主体问题。原、被告庭审中均认可被告杨虎系代理被告陈奎峰签署涉案《房屋租赁协议》，故原告李加宇与被告陈奎峰系涉案合同相对人。但从原告提供的录音中可知，被告杨虎对涉案房产超出审批面积建造的事实系明知，故被告杨虎明知涉案房产存在违章建筑仍代理被告陈奎峰与原告李加宇签订《房屋租赁协议》，应对该代理行为承担连带责任。故被告杨虎主体适格。三、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋租赁协议》部分无效，但因涉案房产因有机更新改造，《房屋租赁协议》实际已无法继续履行。1、关于退还租金的诉请。原告李加宇应根据实际占有使用情况，支付实际占用62.47平方米期间的房屋使用费以及租赁75平方米期间的租金。关于房屋使用费的计算标准，参照协议约定的租金标准确定。关于原告方的腾空日期。原、被告双方指认日期不一致，也均未提供证据证明其主张，虽然义乌市全备村委发出告知书载明2020年3月21日开始实施断水断电，结合原告庭审中陈述“从3月19日就开始搬迁”，并且原告提供的2020年3月22日中的录音资料里，原告提到“对吧，我四月份都没搬好”等内容，本院认为截至2020年3月底，原告尚未将涉案房屋腾空完毕。故原告主张房租计算到2020年2月28日，本院依法不予采信。根据原、被告双方的庭审陈述，综合现有证据，本院确认原告起诉之日即2020年4月10日为腾空日期。综上，原告应按原协议约定的租赁面积及租赁价格，向原告支付2019年11月1日至2020年4月10日的62.47平方米房屋占有使用费10488元（52000元／137.47平方米／365天＊62.47平方米＊162天）以及2019年11月1日至2020年4月10日的75平方米房屋租金12592元（52000元／137.47平方米／365天＊75平方米＊162天）。关于被告方辩解的5000元租金补贴。被告方在微信转账时备注载明为“给予租房补贴”，从原告提供的被告杨虎的证明内容看，系因打通通道原因致原告需另行租房办公给予的5000元租金补贴，故该租房补贴5000元实质上系因租赁物未能达到租赁时原告的使用预期经协商后进行的租金减免，被告解释，符合常理，本院予以采信。原告主张系搬家费，依据不足，本院不予采信。综上，两被告应当退还原告租金23920元（10488元＋12592元-5000元）。两被告明知涉案房产存在违章建筑的情形，仍与原告签订五年的租赁合同，应承担主要过错责任，原告要求被告从起诉之日起计付利息，本院予以支持。2、关于装修损失问题。两被告认可原告装修的事实，结合原告提供的施工合同及收款收据，本院对原告施工花费51439元的事实予以确认。原告作为承租人在租赁涉案房产时未仔细审查房屋权属及相关情况，也具有一定过错。根据涉案房产的实际使用期限，以及原、被告各方在协议签订过程的过程程度，本院酌定被告方赔偿原告装修损失40000元。综上，原告诉请，合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告李加宇与被告陈奎峰签订的《房屋租赁协议》中关于62.47平方米的租赁部分无效； 二、被告陈奎峰于本判决生效之日起返还原告李加宇租金23920元及其利息损失（利息损失从2020年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）； 三、被告陈奎峰赔偿原告李加宇装修损失40000元； 四、被告杨虎对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1014元，由原告李加宇负担314元，由被告陈奎峰负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨奇进 二〇二〇年六月二十八日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯