江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2636号原告(反诉被告)：南通征服文化传播有限公司，住所地南通市崇川区圆融公馆2号楼1502室。法定代表人：李震轩，执行董事。委托诉讼代理人：沈婷婷，江苏健行律师事务所律师。被告(反诉原告)：华润置地(南通)发展有限公司，住所地南通市港闸区江海大道639号1幢。法定代表人：迟峰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张春、贺宁(实习)，江苏法德东恒律师事务所律师。第三人：南通文益绣业有限公司，住所地南通市崇川区观音山街道星火社区园林路79号。法定代表人：徐益国，执行董事总经理。原告(反诉被告)南通征服文化传播有限公司（以下简称征服文化公司）与被告(反诉原告)华润置地(南通)发展有限公司（以下简称华润南通公司）、第三人南通文益绣业有限公司（以下简称文益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，先由审判员李正适用简易程序审理，后因案情复杂依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告征服文化公司的法定代表人李震轩，委托诉讼代理人沈婷婷，被告华润南通公司的委托诉讼代理人张春，被告文益公司的法定代表人徐益国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告征服文化公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告退还租赁保证金56361.6元，退还物业管理费押金50985元，公共事业费押金9270元，装修押金24720元，POS机押金3000元。2、判令被告赔偿原告损失1694325.95元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月20日被告与第三人签订商铺租赁合同，约定被告将南通市港闸区北大街111号南通万象城4层L415号商铺出租给第三人用于经营征服电竞品牌。后被告、第三人及原告于2018年9月15日签订《商铺租赁合同转让协议》，约定第三人将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让给原告，华润南通公司予以认可。在履行过程中，原告一直催促被告华润南通公司提供案涉商铺的产权证书，但被告一直以种种理由推脱拒不提供。后经原告了解被告所出租的商铺尚未通过竣工验收，更没有领取产权证。原告多次询问何时能领取产权证，被告的工作人员明确表示不知何时能取得产权证明书。由于没有产权证书，原告一直未能领取经营所需的网络文化经营许可证。被告行为已经构成违约，且导致原告合同目的不能实现，故原告于2019年5月23日通知被告解除租赁合同。原告因履行租赁合同投入了包括装修工程款、购买设备款、人员工资等在内的巨额资金，租赁合同解除后成为原告的损失，故要求被告予以赔偿。被告收取的保证金，应在合同解除后退还给原告。被告华润南通公司辩称，被告从未违约，征服文化公司才是违约方。本案应依法驳回征服文化公司的全部诉请。第一，华润南通公司积极履行租赁合同的各项义务，向征服文化公司交付了店铺。首先，华润南通公司始终尽可能的协助征服文化公司进行广告宣传等活动，征服文化公司在华润南通公司的协助下一直处于正常运营的状态，并未出过任何异常状态。其次，合同未对产权证书作出约定，根据合同法的规定，提供产权证书仅为华润南通公司的附随义务，华润南通公司已经履行了必要的协助义务，提供产权证书仅为华润南通公司的附随义务。华润南通公司就征服文化公司申请网络文化经营许可证事宜，积极地为其问询相关的政策，并了解到可以通过开具产权证明的方式来办理文化证，并及时告知了征服文化公司。征服文化公司对万象城项目无产权证书的状态始终知悉且认可。经过与华润南通公司充分接洽与考察以后，征服文化公司因为尚未办理营业执照，因此用其法定代表人父亲控股公司文益公司与华润南通公司签订了商铺租赁合同，后通过补充协议的方式完成了与华润南通公司的签约。这过程历时半年，征服文化公司始终知悉且接受华润南通公司万象城项目的情况，包括华润南通公司万象城项目尚未取得产权证书这一情况。最后，征服文化公司申领文化证并无法律和实操上的障碍。根据互联网文化管理暂行规定第九条的规定，申领文化证所需文件并无产权证书，文化证的申领要求产权证书没有相应的法律依据。在实际操作当中，南通市行政服务中心针对尚未取得产权证书的物业所在商铺申领无化证等允许通过到社区开具产权证明的方式申领，其效果等同于用产权证书申领。因此征服文化公司申领文化证书并没有法律和实操上的障碍。第二，征服文化公司自身存在多处违约行为。征服文化公司始终未能按约履行合同约定的支付租金的义务。商铺租赁合同附件11、物业管理规约，对租户在安全保障义务、环境卫生维护义务、形象维护义务等进行了明确的约定。然而征服文化公司在履行商铺租赁合同过程中存在多处违约行为，包括多次在场内允许客户扔烟头引发安全隐患。店内环境卫生差，不注意店内环境以及形象维护等等。华润南通公司就征服文化公司上述违约行为也进行了多次交涉，但是征服文化公司始终未进行任和调整行为。第三，征服文化公司属于恶意违约，应当承担违约责任。征服文化公司经营电竞商铺存在巨大的挑战，具体表现：第一，从业经验欠缺。征服文化公司在开设案涉电竞商铺前从未有过任何相同的从业经验，其在电竞行业经营经验薄弱。第二，竞争对手实力雄厚。位于万象城项目对面的万科金域广场的网鱼网咖与征服文化公司店铺仅一街之隔，客户群体相同，南通网鱼网咖为创立于1998年的电竞明星品牌网鱼网咖在南通所布的网点，经营时间已经超过四年，相较于征服文化公司拥有固定的客户基础和一定的品牌效应。因此征服文化公司面临着自身经营不足以及外部竞争压力过大的双重挑战，经营业绩也始终未见起色，故征服文化公司多次以店铺业绩差，向华润南通公司申请店铺减租。同时自2019年4月开始，征服文化公司多次公开表示，如果店铺持续亏损，业绩未见有好转则进行撤铺。由此可知，征服文化公司主动要求解约是因为其自身经营压力大，店铺持续亏损，征服文化公司解约的行为系恶意违约，应当承担相应的违约责任。第三人文益公司陈述意见。反诉原告华润置地(南通)发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令确认反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同及商铺租赁合同转让协议于2019年8月8日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金人民币42422.71元，支付逾期付款造成的损失，以18787.20元为基数，从2019年5月21日按照18787.20元的千分之二计算至实际给付之日，以18787.20元为基数，从2019年6月21日按照18787.20元的千分之二计算至实际给付之日，以4848.31元为基数，从2019年7月21日按照4848.31元的千分之二计算至实际给付之日；3、判令反诉被告向反诉原告支付其他费用包括：物业费38375.81元，以16995元为基数，从2019年5月21日按照16995元的千分之二计算至实际给付之日，以16995元为基数，自2019年6月21日按照16995元的2‰计算至实际给付之日，以4348.81元自2019年7月21日按照4385.81元的2‰计算至给付之日。推广宣传费3862.50元，以1545元为基数，从2019年5月21日按照1545的2‰计算至实际给付之日，以1545为基数，按从2019年6月21日按1545元的2‰计算至实际给付之日，1772.50为基数，从2019年7月21日按照1772.50元的2‰计算至实际给付之日。收银系统维护费1000元。以400元为基数，自2019年5月21日按照400元的2‰计算至实际给付之日，以400元为基数，自2019年6月21日按照400元的2‰计算至实际给付之日，以200元为基数，自2019年7月21日按照200元的2‰计算至实际给付之日；4、判令反诉被告向反诉原告支付水费80元、支付逾期付款造成的损失，以15元为基数，从2019年5月21日按照15元的2‰计算至实际给付之日。以15元为基数2019年6月21日按照15元的2‰计算至实际给付之日。以50元为基数，自2019年8月21日按照50元的2‰计算至实际给付之日。判令反诉被告向反诉原告支付电费42441.06元。以3658.74元为基数，自2019年7月26日起按照3658.74元的2‰计算至实际给付之日。以502.32元为基数，按照502.32的2‰计算至实际给付之日。5、判令反诉被告向反诉原告支付装修垃圾清运费4635元。6、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费，以租金18787.20元/月的计算标准自2018年8月8日计算至实际腾屋之日。7、判令反诉被告向反诉原告支付仓储费以原告实际代为垫付金额为准。8、判令反诉被告向反诉原告支付合同解除违约金56361.60元。9、判令反诉被告支付租赁保证金56361.60元，支付物业管理管理费押金50985元、公共事业费押金9270元，共计116616.60元。不予退还。10、判令反诉被告向反诉原告支付商铺恢复原状所付费用，以原告实际代为垫付的金额为准。11、判令反诉被告向反诉原告支付律师费24000元。12、请求文艺公司对上诉诉请承担连带责任。13、请求征服文化公司、文艺公司承担本案的诉讼费。事实和理由：自2019年5月起，征服文化公司开始欠付租金、物业管理费、推广费、水电费等，经反诉原告多次催要，反诉被告仍未支付。华润南通公司向征服文化公司发出解约告知函，要求解除合同并要求征服文化公司于2019年8月10日搬出房屋，办理交接手续。征服文化公司于2019奶奶8月8日收到解约告知函，但是仍拒付房租及其他费用，亦未办理腾房交接事项。反诉被告辩称，本案双方形成的是租赁合同关系。反诉被告作为承租人已经依约履行相应的合同义务。因为反诉原告作为出租人所提供的商铺不具备相应的网络文化经营许可证所需的房产证而导致反诉被告无法正常投入经营，相应的责任应当由反诉原告来承担。反诉被告没有违约行为，故不应当承担任何违约金以及相应的损失。反诉被告对于租赁场所的了解情况，不应当包括出租人的产权问题，而反诉原告在招租时也口头声称租赁物是符合反诉被告的使用要求的。反诉被告实际并未使用租赁商铺，并进行经营活动，因此不应当支付相应的租金或者其他的占用使用费。综上反诉请求不成立，请求驳回反诉请求。第三人文益公司针对反诉述称：反对反诉原告的意见。同意反诉被告的理由。经审理查明，2018年7月20日，第三人与华润南通公司签订《商铺租赁合同》，约定第三人租赁华润南通公司的南通万象城项目4层L415号商铺，用于经营“征服电竞”品牌，租期自２０１８年８月２２日至２０２１年９月２１日，交付日以甲方书面通知为准，交付通知于２０１８年７月底前发出，并于发出后六个月内交付，租金标准为２０１８年８月２２日至２０１８年１０月２１日（以下简称“区间”）固定租金为１８７８７．２元，自２０１８年１０月２２日至２０２０年９月２１日，每月固定租金为１８７８７．２元，之后每月租金为２０６６５．９２元，区间物业管理费为３３９９０元，之后每月为１６９９５元，区间推广宣传费３０９０元，之后为每月１５４５元，装修垃圾清运费为４６３５元，租赁保证金、为５６３６１．６元，物业管理费押金未５０９８５元，首保保证金为２万元，（该费用无需签订合同时交纳），装修押金未２４７２０元。２０１８年７月２０日，华润南通公司与第三人签署交付去人数，确认经双方联合验收，商铺已经达到合同约定的条件，进行整体交接。２０１８年９月１５日，原被告及第三人签订《商铺租赁合同》转让协议，约定，自２０１８年９月１５日起文益公司将合同项下全部权利义务转给征服文化公司，征服文化公司承诺在剩余租期内合法地拥有该品牌的经营权，在转让日前，仍由文益公司支付合同约定的费用，自转让日起，文益公司支付的各项费用视为征服文化公司支付，文益承担担保责任，担保范围为：无论征服文化公司因何种原因未履行合同义务，文益公司都应承担连带清偿责任，保证期间为每笔主债务履行届满之日起两年。２０１８年９月，案涉店铺开始营业。２０１９年２月２日，征服文化公司在全国文化市场技术监管与服务平台申请办理网络文化经营许可证，但是被退回。该平台反馈的材料修正意见为：１、上网服务场所名称请照抄《营业执照》上的名称一栏；２、相应地址请根据《营业执照》的住所一栏，把“号商铺”写上；３、章程请扫描全部的页数后再上传；４、租赁意向书（附出租人的房屋证明文件），请上出纳完成的租赁合同＆房东的房产证。２０１９年２月８日，征服公司的法定代表人李震轩通过微信向华润南通公司工作人员曹陈国反映办证没有产权证的问题，曹陈国回复：房产证没有，并让李振轩了解是否可以用其他替代文件办证。原告在2019年5月15日收到南通市文化广电和旅游局作出的《责令改正通知书》，内容为“你单位于２０１９年５月１４日在南通万象城４层Ｌ４１５号商铺擅自从事互联网上网服务经营活动的行为，违反了《互联网上网服务营业场所管理条例》第七条的规定。依据《互联网上网服务营业场所管理条例》第二十七条的对顶，现责令你单位：立即停止擅自从事互联网上网服务经营活动的行为，在未取得《网络文化经营许可证》之前，不得开展经营活动”。此后，征服文化公司停止营业。２０１９年５月２３日，征服文化公司向华润南通公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“征服公司认为华润公司有义务提供产权证，但华润公司一直不能提供且对何时提供不能明确答复。因经多次催促后一直不能提供产权证，导致征服公司不能领取相关证照，无法经营，导致征服公司合同目的不能实现，故根据合同法的规定，通知解除商铺租赁合同”。２０１９年５月２４日，征服公司法定代表人李振轩又通过微信向华润南通公司工作人员曹陈国发送解除合同通知书。2019年5月28日，南通市行政审批局向华润公司核发了万象城项目的建筑工程竣工验收备案表。２０１９年８月６日，华润公司向征服文化公司邮寄《解约告知函》，内容为：１、征服公司应于２０１９年５月２０日支付６月份租金、ｐｏｓ机维护费、物业费及推广费合计37727.2元，于２０１９年6月２０日支付7月份租金、ｐｏｓ机维护费、物业费及推广费合计37727.2元，经多次催促截止2019年7月31日仍欠75454.4元。同时截止2019年7月31日，征服公司未付水电费合计3738.74元。征服公司已经违约，华润公司有权提出违约金主张，解除合同并收回商铺，现通知征服公司租赁合同于2019年8月8日解除，按合同约定各项保证金及押金不予退还，并须承担约定逾期收益损失，征服公司还需支付拖欠的租金及滞纳金95398.37元，同时要求征服公司在2019年8月10日起三日内搬离商铺，与华润公司办理交接手续。在本案审理过程中，征服公司申请对购置电脑及相关配件的现有价值进行评估。南通金利资产评估有限公司受本院委托作出评估报告，评估结论为征服公司在万象城L415商铺购置物品价值为636400元。华润公司对评估报告内物品是否应作为征服公司的损失提出异议。征服公司自认评估报告评估明细列表中第1、4、7、10、11、16、17、18、20-28项为可拆除项目。华润公司又提出，评估明细列表中2、网吧EIO收银系统，3、网监人脸识别系统、6、水吧、8、桌子6张、9、桌子2张、13、led屏幕（含音响）、14、监控、15、商用冷冻工作台、19、中央空调均也均属于可拆除物品，且评估列表中的中央空调实际为风机盘管。以上事实，有商铺租赁合同、转让协议、微信聊天记录、责令改正告知书、解除合同通知书、解约告知函、资产评估报告及原被告、第三人庭审陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，华润公司与文益公司签订商铺租赁合同，依法成立生效。经华润公司、文益公司和征服公司协商一致，文益公司将该合同的权利义务一并转让给征服公司，征服公司依法取代文益公司成为合同的承租人。征服公司以华润公司不能提供办理网络文化经营许可证所须的产权证为由，通知华润公司解除合同。华润公司辩称，商铺租赁合同并未要求华润公司提供房产证，根据合同法的规定，提供房产证仅为华润公司的附随义务，且据华润公司了解，提供建设工程竣工备案证明和社区出具的证明也可以办理网络文化经营许可证，故征服公司解除合同并不符合法律规定。就此，本院认为，商铺租赁合同约定商铺由承租人经营“征服电竞”品牌，而网络文化经营许可证是经营业务必须办理的行政许可事项——该点从南通市文化广电和旅游局作出《责令改正通知书》责令原告停止营业一事也可以看出，故合同虽未明确约定华润公司应提供可以办理网络文化许可证的产权证明资料，但是倘若因此导致征服公司合同目的不得实现，征服公司仍有权解除合同。虽然华润公司辩称可以通过提供竣工验收备案证明和社区证明办理网络文化经营许可证，但是在征服公司提出解除合同之日，华润公司尚取得建筑工程竣工验收备案，而根据原告法定代表人与华润公司工作人员的微信聊天记录看，在征服公司被责令停业后，华润公司也不能明确何时可以向征服公司提供办理网络文化经营许可证所需的资料。鉴于从征服公司在2019年2月8日要求华润公司产权证，至征服公司被责令停业已有3个月的时间，故应当认定征服公司通知华润公司解除合同符合法律规定，其要求确认合同在2019年5月24日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同当事人依法通知对方合同当事人解除合同的，合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，合同义务不再履行，征服公司不再负有支付租金的义务，反诉原告华润公司以请求法院确认商铺租赁合同及商铺租赁合同转让协议于2019年8月8日解除的诉讼请求，本院不予。合同解除后，双方应当相互返还财产。因此，华润公司收取保证金56361.6元，物业管理费押金50985元，公共事业费押金9270元，装修押金24720元，POS机押金3000元，应当退还给征服公司，征服公司应将房屋及POS机退还给华润公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。征服公司主张损失为：1、嘉得利家具25920元，2、墙面绘画40000元，3、弱电系统58290元，4、电脑505700元，5、电信服务费23378元，6、员工工资128617.8元，7、2018年物料37988元，9、消杀服务费1万元，10、房租、物业、推广费、水费、pos机维护费332982.75元，11、装潢38万元，12、区间固定租金18787.2元，区间物业费33990元，区间推广费3090元，装修垃圾清运费4635元，装修期间水费247.2元，13、人脸识别系统4500元、电竞椅子25500元、商用冷冻工作台6000元、高脚椅900元、小圆桌900元、小椅子1800元、中央空调42000元、不锈钢置物架200元、室内油烟净化机3200元、商用电磁炉1000元、微波炉500元、全自动毛巾柜200元、冰柜500元、油炸炉1400元、工业吸尘器300元、空气净化器1800元。在诉讼过程中申请对因经营案涉商铺购置的物品进行评估。华润公司对评估报告内物品是否应作为征服公司的损失提出异议。征服公司自认评估报告评估明细列表中第1、电脑，4、电脑，7、夏普电视机，10、电竞椅子，11、全能杯椅子，16、高脚椅，17、小圆桌，18、小椅子，20不锈钢置物架，22、室内油烟净化机，23、微波炉，24、全自动毛巾柜，25、冰柜，26、油炸炉，27、工业吸尘器，28、空气净化器为可拆除项目。华润公司又提出评估明细列表中2、网吧EIO收银系统实质为文益公司支付3000元押金领取华润公司提供的pos机，3、网监人脸识别系统、6、水吧、8、桌子6张、9、桌子2张、13、led屏幕（含音响）、14、监控、15、商用冷冻工作台、19、中央空调均也均属于可拆除物品，且评估列表中的中央空调实际为风机盘管。就POS问题，华润公司举证了收款收据以及李震轩签字的POS设备领用签收表，该证据与原告主张的pos押金可以吻合，经现场勘验网吧EIO收银系统的物品与POS设备领用签收表中记载的交付内容能够相互对应，故网吧EIO收银系统不应作为征服公司的损失，而应作为合同解除后征服公司应向华润公司返还的财产。华润公司提出的其他10项内容，经现场勘验，除19、中央空调（实为风机盘管）外，均为未形成附合的物品，故评估报告所列评估列表中，仅2、网络系统21500元，3、吧台5000元，19、中央空调42000元可作为征服公司的装修损失。华润公司另提出评估报告中评估价值为成新率100%，而征服公司已经自2018年9月份开始营业，故不应按照成新率100%计算。华润公司就此申请评估人员出庭接受质询。鉴定人员出庭答复：如果被评估物品确实被用过，成新率不能按照100%计算，电器使用寿命一般按照5年计算，每半年成新率为10%，中央空调寿命可以按照10年计算。鉴于案涉商铺征服公司在2018年9月份开始营业至2019年5月份征服公司解除合同，物品使用近9个月，本院酌情对网络系统21500元按照成新率80%计算为17200元，对吧台和中央空调（实为通风盘管）按照成新率90%计算为42300元。征服公司主张的损失中除评估报告已经涉及的外，还有墙面绘画40000元，5、电信服务费23378元，员工工资128617.8元，2018年物料37988元，消杀服务费1万元，房租、物业、推广费、水费、pos机维护费332982.75元，装潢38万元，区间固定租金18787.2元，区间物业费33990元，区间推广费3090元，装修垃圾清运费4635元，装修期间水费247.2元。其中电信服务费、员工工资、2018年物料、消费服务费、均为征服公司在经营期间的经营成本，鉴于其已经经营，是否亏损属于征服公司的经营风险，故原告主张该损失的意见，本院不予采信。租金、物业费、推广费、垃圾清运费、水费等，属于征服公司在合同履行期间按照应当履行的合同义务，且征服公司已经实际经营，故原告主张该损失的意见，本院亦不予采信。关于墙面绘画费40000元和装潢费用38万元，原告提供了墙面绘画合同和装饰工程施工合同，但是未能提供发票，且其装修已经实际使用，如作为损失，亦应在评估时一并提出，原告亦在评估时提出，故原告该主张，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告华润置地(南通)发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告退还租赁保证金56361.6元，退还物业管理费押金50985元，公共事业费押金9270元，装修押金24720元，POS机押金3000元，向原告南通征服文化传播有限公司赔偿财产损失42300元。二、原告南通征服文化传播有限公司于本判决生效之日起十内向被告华润置地(南通)发展有限公司返还pos收银系统。三、驳回原告南通征服文化传播有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告华润置地(南通)发展有限公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20532元，由原告南通征服文化传播有限公司负担15000元，由被告华润置地(南通)发展有限公司负担5532元。反诉案件受理费10266元，由反诉原告华润置地(南通)发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20532元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长 李 正人民陪审员 邢 艳人民陪审员 季婉栋二〇二〇年六月二日法官 助理 陶书林书 记 员 顾 华