河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1026号上诉人（原审原告）：陆永正，男，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：朱更许，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市安业房地产开发有限公司，住所地河南省宝丰县。法定代表人：孙燕，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏阁，河南武兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪聪，河南武兴律师事务所实习律师。上诉人陆永正因与被上诉人平顶山市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2019）豫0421民初293号民事判决，向本院提起上诉。本案原由宝丰县人民法院于2018年4月23日作出（2018）豫0421民初374号民事判决，安业公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月26日作出（2018）豫04民终3818号民事裁定，撤销原判，发回宝丰县人民法院重审。该院重审后，于2019年12月30日作出上述（2019）豫0421民初293号民事判决。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆永正上诉请求：依法撤销一审判决，改判安业公司向陆永正支付因延期交房产生的违约金68660元（自2014年6月1日起按已付房款309281元的日利率万分之五计算至2015年8月19日）及逾期办理产权登记而使陆永正无法取得房屋权属证书产生的违约金47255.7元（自2015年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款利息的1.5倍的标准计算至2018年1月1日，并顺延至实际交付房屋所有权证给陆永正之日止）；一审、二审诉讼费由安业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋在不动产机构办理了房屋权属预售登记，涉案合同交易的房屋权属是明确的，安业公司作为房地产开发企业取得涉案土地的开发权，将房屋出售给陆永正，所签订的《商品房买卖合同》受法律保护，并不违反法律强制性规定，符合买卖合同的构成要件，符合准许交易的条件。2．陆永正与安业公司签订《商品房买卖合同》，明确约定安业公司应当于2014年5月31日前将商品房交付给陆永正使用，但根据一审陆永正提交的证据能够证实，安业公司于2015年8月19日才将涉案房屋交付给陆永正使用，合同中对逾期交付房屋产生的违约责任有明确约定的条款，因此，陆永正要求安业公司承担逾期交付房屋的违约责任有合同依据及法律依据。3．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，陆永正与安业公司签订的商品房买卖合同中虽然未对安业公司办理房屋所有权证（大证）并交付给陆永正的期限进行约定，但依据法律规定，安业公司应自房屋交付之日起90日内办理房屋所有权证（大证）并交付给陆永正，让陆永正办理商品房转移登记；但安业公司至今未取得房屋所有权证（大证），违反了法律规定，应当向陆永正支付逾期办证的违约金。4．陆永正购买安业公司开发的商品房后，由于安业公司存在多处违反合同约定及法律规定的情形，其不能如期交房、如期办理房产证，作为购买人的陆永正才利用法律手段维护其自身合法权益，是正当合理的。但一审法院不以双方签订的合同及法律为依据，随意认定涉案建筑权属不明，驳回陆永正的诉讼请求，有失公允。5．（2018）豫04民再62号生效民事判决已经对与本案相似案例作出处理，人民法院应当尊重已生效判决的效力，作为本案的参考。6．依据《商品房买卖合同》附件八第三条约定，专项维修基金可以在交房时交纳，也可以在办理产权登记时交纳，因此，安业公司的迟延交付违约行为与是否交纳维修基金没有必然联系。安业公司辩称，一、陆永正没有按照规定交纳住宅专项维修基金，依据住宅专项维修基金管理办法及河南省、平顶山市、宝丰县关于房屋维修基金的相关规定，安业公司不能将房屋交给陆永正。二、陆永正交纳房屋维修基金的时间是2015年8月19日，当天安业公司将房屋交付给陆永正，因此该公司没有逾期交房。三、在施工期间发生了因政府排污工程建设不到位、停电、地质条件、气象原因等不可抗力的因素耽误了工期，共计236天，该期限应当据实延期，依法不属于违约。四、未能办理房产证是因为整栋楼业主的房屋维修基金没有交纳完毕，不动产登记部门按照规定不予办理所有业主的房产证，所以未办证的原因安业公司没有责任。五、依据合同法第一百一十四条及买卖合同司法解释的有关规定，违约金的数额不应超过实际损失的30％，况且本案涉及的建筑物没有办理初始登记，物权不明确，陆永正又没有举证证明其实际损失数额，因此无法确定违约责任及违约金的具体数额。综上，请求二审法院维持原判。陆永正向一审法院起诉请求：1．判令安业公司向陆永正支付因其延期交房产生的违约金68660元（自2014年6月1日起按已付房款309281元每日万分之五计算至2015年8月19日）；2．判令安业公司向陆永正支付因逾期办理产权登记而使陆永正无法取得房屋权属证书产生的违约金47255.7元（自2015年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年1月1日，并按上述计算方法计算至将房屋权属证书实际交付给陆永正之日止）；3．本案诉讼费由安业公司承担。一审法院认定事实：2013年5月15日，陆永正与安业公司签订了合同备案编号为“第410420201305150005号”的商品房买卖合同，该份合同上出卖人为安业公司，买受人为陆永正。合同主要内容为：“第一条项目建设依据出卖人以转让方式取得位于宝丰县城××城××南侧、编号为宝土国用（2012）第01066号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为×。该块土地面积为2063.6平方米，规划用途为商·住，土地使用年限自2012年7月30日至2082年7月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为东湖禾香住宅小区（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第410421201200021号，施工许可证号为【2013】003。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为宝丰县房产管理局，商品房预售许可证号为宝房预售证【2013】017号。或者，商品房产权证号为：×。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第东湖禾香幢（建筑号×号）1单元17层1-1703号房，或1单元17层西户03号。该商品房的用途为商品住房，属框剪结构，层高为2.9米。建筑层数地上25地下1层。该商品房有阳台1个，该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共129.95平方米，其中，套内建筑面积99.23平方米，应分摊的共有建筑面积30.72平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥2380元，总金额（大写）叁拾万零玖仟贰佰捌拾壹元整。……第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3．按揭贷款：（1）首付款￥159281元；（2）剩余部分￥150000元于2013年6月30日前用按揭贷款支付。……第九条交付期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1．建设工程竣工经验收合格；2．取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3．用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．买受人未能按时付款或因买受人原因未能按时办理交房手续的；3．因国家有关法律、法规、政策调整导致交房时间延误的（以政府文件或通知为准），施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决或规划设计变更、停水、停电影响施工的（以政府相关部门证明文件为准）。第十条出卖人逾期交房违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……第十二条交接商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十六条关于产权登记的约定购买商品房，当事人选择申请预告登记，就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于×前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起×日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之×承担违约责任；2．约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按照下列第×项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之×的违约金。……”该合同附件八“补充协议内容”第三条约定：“在交房或办理产权时，按国家有关规定执行收取专项维修基金。否则，出卖人有权拒绝交房，出卖人不构成违反本《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定。”陆永正按合同约定向安业公司交纳购房款后，安业公司于2013年9月6日为陆永正出具销售不动产统一发票。2013年9月12日，陆永正交纳该套房屋的契税6185.62元。2015年8月19日，陆永正交纳了10000元住房专项维修资金。因陆永正认为安业公司未按合同约定的交房时间交付房屋及至今未取得房屋所有权证（大证），引起诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。商品房买卖合同纠纷审理的是产权明确的商品房买卖合同，根据该院查明的案件事实，涉案建筑虽然办理了预售登记，但至今未申请初始登记，涉案合同交易的房屋权属不明确。因涉案合同交易的房屋权属不明确，无法确定涉案交易的房屋是否达到国家准许房屋交易的要件，无法确定逾期办理产权登记的原因及可能办证的具体期限，其违约责任和根据违约期限确定违约金的数额不明确。故陆永正主张延期交房违约金及因逾期办理产权登记而使陆永正无法取得房屋权属证书的违约金，该院不予支持。陆永正可以在涉案建筑产权明确后，根据实际情况另行处理。综上所述，陆永正的诉讼请求，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：驳回陆永正的诉讼请求。案件受理费2518元，由陆永正负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．《宝丰县住房和城乡建设局关于宝丰县勤政路道路工程及父城路东段排水工程（二次）施工及监理中标公告》载明，宝丰县住房和城乡建设局于2015年5月6日对案涉房屋所在地段的排水工程进行公开招标；2．《工程竣工验收报告》载明，案涉房屋所在地段排水工程于2016年7月30日竣工验收完毕。3．2015年8月19日，安业公司向陆永正交付案涉房屋。除此外，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点是陆永正的一审诉讼请求有无事实和法律依据。对此，结合本案查明的事实和双方当事人的诉辩意见，本院分析评判如下：一、关于陆永正主张的延期交房违约金问题。经查，案涉《商品房买卖合同》第九条约定的交房日期为2014年5月31日前，本案诉争房屋实际交付时间为2015年8月19日，确实存在延期交房的问题。而案涉《商品房买卖合同》第十条明确约定，除该合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应承担相应的违约责任。因此，审查认定陆永正主张的延期交房违约金能否得到支持的关键在于安业公司辩称的可以据以延期交房的特殊情况是否客观存在。从安业公司提供的宝丰县司法局、农业局、质监局的两份文件（宝司〔2013〕9号、宝司〔2014〕6号）、宝丰县住房和城乡建设局文件（宝建字〔2104〕149号）和宝丰县住房和城乡建设局的招标公告及案涉房屋所在地段排水工程竣工验收报告等证据来看，2015年5月宝丰县政府才组织对案涉工程所在路段的排水工程进行招标，2016年7月该排水工程才竣工验收。而排水工程是否建成投入使用，直接影响到案涉小区住宅楼能否满足居民基本生活需求、能否交付投入使用，且排水工程属于由政府负责统一规划安排并投资建设的基础工程，而非房屋开发商可以掌控的建设项目，其建设滞后导致案涉房屋延期交付，属于不能归责于安业公司的客观事由。故应认定本案存在案涉《商品房买卖合同》第九条关于“因国家有关法律、法规、政策调整导致交房时间延误的（以政府文件或通知为准）；施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决或规划设计变更、停水、停电影响施工的（以政府相关部门证明文件为准）”约定的据以延期交房的情形，且可以据以延期交房的时间已经超过了逾期交房的时间。因此，应认定安业公司的抗辩理由成立，对陆永正上诉主张的延期交房违约金应不予支持。二、关于陆永正主张的逾期办证违约金问题。经查，陆永正不仅按合同约定支付了全部购房款，也按合同约定交付了住房专项维修资金，其对该纠纷的产生不存在任何过错，故应认定对陆永正提出的逾期办证违约金的诉讼请求，安业公司不具有先履行抗辩权或其他法定的免责事由。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律着干间题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”具体到本案，因陆永正与安业公司签订的《商品房买卖合同》未对安业公司办理房屋所有权证（大证）并交付给陆永正的期限进行约定，且合同约定的标的物为尚未建成的房屋，故按照上述司法解释的规定，安业公司应自房屋交付之日起90日内办理房屋所有权证（大证）并交付给陆永正，以便于陆永正办理商品房转移登记，但安业公司至今未取得房屋所有权证（大证），违反了合同规定，应当向陆永正支付逾期办证的违约金。因陆永正与安业公司之间未约定该违约金的数额或计算方法，根据上述司法解释规定，该违约金应按已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至安业公司向陆永正实际交付房屋所有权证（大证）之日止。鉴于安业公司向陆永正交付案涉房屋的时间为2015年8月19日，陆永正主张安业公司应向其支付以已付购房款309281元为基数、自2015年11月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至房屋权属证书（大证）实际交付给陆永正之日止的逾期办证违约金（至2018年1月1日该违约金数额为47255.57元，之后顺延计算）符合上述规定，应予支持。综上，陆永正关于逾期办证违约金的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，陆永正的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销河南省宝丰县人民法院（2019）豫0421民初293号民事判决；二、平顶山市安业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陆永正支付逾期办理房屋权属证书违约金47255.57元（以已付购房款309281元为基数，自2015年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年1月1日），并顺延计算至房屋权属证书（大证）实际交付给陆永正之日止；三、驳回陆永正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2518元，由平顶山市安业房地产开发有限公司负担981元，陆永正负担1537元；二审案件受理费2618元，由平顶山市安业房地产开发有限公司负担981元，陆永正负担1637元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年六月二十六日法官助理于帆书记员王奚晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。