文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10615号上诉人（原审被告）：广州五行电子商务产业发展有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋之201房、202房。法定代表人：杨跃群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州广一电子商务产业园有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋三楼。法定代表人：谢宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）因与被上诉人广州广一电子商务产业园有限公司（以下简称广一公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。五行公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第五项、第六项、第七项；2.一、二审诉讼费由广一公司承担。事实和理由：（一）五行公司已于2019年5月31日将涉案场地归还给广一公司，一审法院判定五行公司交还场地属于事实认定不清。（二）一审法院认定双方签订的《租赁协议》为有效合同属于适用法律错误，涉案场地为广一园区一临时建筑，没有产权及报建手续，该租赁合同应为无效合同。（三）因广一公司有过错在先，五行公司停止缴纳租金等费用具有正当理由，广一公司无权没收五行公司已缴纳的租赁保证金。双方之间的债权债务因法定抵销而消除，五行公司并不欠付广一公司租金、物业管理费等费用。2018年1月1日之前的运营专业服务费由广一公司与五行公司进行结算，广一公司在2018年1月开始停止支付该笔费用，并在3月份毫无理由发函给五行公司拟强行解除合同，根据之前每月大约需支付50万元给五行公司计算，暂计算至2019年6月11日广一公司累计已欠付运营专业服务费800万元左右，五行公司已以《服务协议》应继续履行及广一公司拒绝支付服务费为由向一审法院提起诉讼，一审判决认定双方的合作仍未解除。广一公司近年获得各级政府扶持资金合计966.45万元，其应以该数额为标准，按40%的比例向五行公司支付分配项目经费，其至今未分配任何一笔项目经费，给五行公司造成了巨大的经济损失，五行公司已以其拒绝支付政府扶持资金分成为由向一审法院提起诉讼，一审法院认定广一公司欠付五行公司资金及逾期支付利息近400万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，因广一公司与五行公司间债的标的均为金钱，五行公司多次发函告知广一公司，其欠付的运营费及政府扶持资金抵扣五行公司欠付的物业管理等费用，双方的债权债务应在等额范围内抵销，抵销后广一公司还欠付五行公司费用。事实上，在五行公司停止缴纳租金、物业管理费等费用后，广一公司也停止为五行公司提供物业管理服务。五行公司停止缴纳租金等费用具有正当理由，广一公司无权没收五行公司已缴纳的租赁保证金。（四）一审判决违约金过高，且《租赁合同》无效，合同条款均无效。五行公司停止向广一公司缴纳物业管理费等费用，一方面该行为发生在双方发生矛盾之后，另一方面也是维护自身利益，五行公司并未毫无理由拖欠租金、物业管理费等费用，系因广一公司违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应考虑本案发生的背景，减少违约金。另补充：（一）一审对事实方面未予全面查清，对五行公司的抗辩理由及举证没有予以查明，明显存在偏袒国有企业的行为。（二）双方之间存在多种法律关系，法院应本着全面查清事实的原则，理清各自的权利义务，不应机械、简单的以合同相对性原则对本案作出判决，不应割裂其他法律关系不做审查。（三）在双方2018年后因主合同纠纷提起诉讼后，广一公司已经不为五行公司提供物业服务，根据谁主张谁举证的原则，广一公司主张物业服务费应提供证据证明其已经根据合同约定提供了相应的服务内容，本案中广一公司提供的证据不足以证明其是否提供了服务。（四）一审判决的2倍场地占用费没有事实依据，因双方存在多重法律关系及纠纷，广一公司存在违约及过错行为，故租赁合同并不是广一公司主张的事实与理由解除，而是履行期满后交还场地，故不存在2倍场地占用费的依据。即使法院认可广一公司合同解除的日期，也应该予以区别、理清双方同时存在的多种纠纷情况下各自的过错及违约情况，不应割裂双方存在的各种法律关系。广一公司二审答辩称，（一）五行公司恶意拖欠涉案场地租金（物业占用费）、物业服务费事实清楚、证据确凿，其主张抵销权于法无据。涉案纠纷为物业租赁合同纠纷，五行公司抗辩所称的运营服务费分配纠纷、政府扶持资金分配纠纷等与本案并非同一法律关系，由另案处理，与本案无关，且广一公司与五行公司之间的其他债权债务仍处于争议之中，未经生效判决确认，五行公司要求行使抵销权，没有任何法律依据。（二）五行公司恶意违约，导致广一公司遭受巨大经济损失，五行公司要求调低违约金的理由不成立。涉案合同约定的违约金标准是合同双方充分考虑合作预期利益、违约损失等因素协商一致的结果，不存在任何欺诈、胁迫、属于五行公司在签约时可预见的责任和损失。广一公司已按照合同约定提供合格的物业及物业管理服务，五行公司没有正当理由，长期恶意拖欠物业服务费，导致广一公司遭受巨大经济损失，广一公司要求其承担违约金责任是应有之义。五行公司恶意违约，如果免除或减轻其承担违约金的代价，不但违背公平原则和诚实信用原则，也将给其他经济主体起到不良的示范效果，破坏市场秩序。（三）涉案场地所属物业已依法办理产权证，为合法登记物业，广一公司据此与五行公司协商签订涉案租赁协议，五行公司称该协议无效没有任何事实和法律依据。广一公司向一审法院起诉请求：1.五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊50平方米的场地给广一公司；2.五行公司按照1500元/月的标准支付涉案场地2018年1月至2018年6月6日的租金，合计7800元；3.五行公司按照1500元/月的标准支付涉案场地物业占用费，自2018年6月7日计至实际返还场地之日止，暂计至2018年12月，合计10200元；4.五行公司按照300元/月的标准支付涉案场地的物业管理费，自2018年1月1日计至实际返还场地之日止，暂计至2018年12月，合计3600元；5.五行公司按照3000元/月的标准，支付逾期归还涉案场地违约金，自2018年6月14日计至五行公司实际交还涉案场地之日止，暂计至2018年12月，合计19700元；6.五行公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付涉案场地租金、物业占用费和物业管理费逾期付款利息，自2018年1月6日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计480.1元；7.确认广一公司有权没收五行公司缴纳的租赁保证金3600元；8.五行公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月31日，广一公司（园区出租方、以下简称甲方）与五行公司（园区入驻方、以下简称乙方）签订《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》、约定甲方受广州广一集团有限公司（以下简称广一集团）委托，拥有对广一国际电子商务产业园区物业的经营权及管理权。甲方提供给乙方使用的场地位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊，计租面积50平方米，期限从2016年6月1日起至2019年5月31日。使用场地费用和支付：1.乙方对租赁场地每月应按以下标准支付费用：租金标准为每月每平方米30元，物业管理费标准为每月每平方米6元。2.甲方统一按乙方实际用水、电量每度电￥1.30元、每吨水￥5.20元的标准向乙方收取水、电费，不再加收公共照明部分及其他分摊电费，按月计收。租赁期内，如供水、供电部门调整收费标准导致供水、供电费用超出本合同约定标准的，本协议项下水、电费用按供水、供电部门的涨价幅度进行相应调整。乙方应于每月的5日以前（节假日顺延）以支票、现金或划账方式缴纳当月的租金、物业管理费，甲方出具正式租金和物业管理发票给乙方。租赁保证金：租赁保证金为每月租金和物业管理费总额的贰倍，乙方应于协议签订之后5个工作日内向甲方支付3600元租赁保证金。四、协议的变更与解除：2.出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方无须对乙方作出任何补偿：2.1.乙方违反本协议的规定，累计或者连续拖欠租金、物业管理费、水电费用或其他各项费用超过一个月的；2.3.乙方被依法撤销，宣布破产或停止经营的，或乙方违法经营，被政府部门勒令停业整顿或被罚没查处的；2.4.未经甲方同意，乙方擅自改变场地结构或用途的；2.6.乙方拒付或拒绝补足租赁保证金。4.甲方行使单方解除权应书面通知乙方，本协议自甲方书面解除通知送达乙方之日起解除。五、场地归还：2.本协议因甲方行使单方解除权而终止的，乙方应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还甲方。4.乙方逾期不归还租赁场地的，逾期占用期间，乙方除按原租金标准给付场地占用费外，还应按月支付相当于原租金标准2倍的金额作为违约金，并全额赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于预期利益损失、逾期付款金额的同期银行贷款利息损失以及诉讼费、保全费、公证费、律师费、查询费等实现债权的费用损失等。位于广州市海珠区广州大道南788号自编2栋房屋产权人是广一集团，建筑面积5767.27平方米。2015年5月9日，广一集团出具授权证明书，“广一公司是我司的全资子公司，现授权该公司全面负责我司位于广州大道南788号所有物业的经营管理事务，有效期至2019年5月30日。”2017年7月19日，广一集团向五行公司发出《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》，内容：广一园区的消防栓系统工程、喷淋系统工程、园区整体消防管网工程以及园区消防报警系统工程已陆续竣工。按合同约定，由消防报警系统工程的施工单位茂名建筑集团第三有限公司在完成消防报警系统工程后开始负责协助我司进行园区消防系统的申报验收工作。验收申报流程自2016年底已经开始实施，经了解获悉广州市公安局海珠分局消防科在2016年对海珠区内重点改造项目的统一报验政策做出了重大调整。自2016年10月底开始，具有三旧性质的商业园区消防报验规则由原来的园区整体报验改为园区内单体建筑物分部报验。符合报验的单体建筑要求为：1.所报验的建筑物拥有单独产权；2.物业实际使用性质与产权性质一致；3.所申报的物业建基面积不得低于500平方米；4.所申报的物业需要具备合乎标准的消防管道、烟感等消防设施。根据上述相关规定，园区内符合报验标准的建筑只有园区2号楼与7号楼。2017年第一季度茂名建筑集团第三有限公司开始着手对7号楼内部消防系统进行连接与调试，并且在2017年4月向相关部门递交报验申请。经消防科查阅审核后，消防科提出：7号楼实际使用性质与产权性质不符。为此我司在与茂名建筑集团第三有限公司协商后决定更改由2号楼进行消防报验申请。在园区2号楼申报验收过程遇到如下问题：1.因2号楼的入驻企业数量较多，且每个单元内的消防设计和与施工是由各自公司进行；所提供的消防图、装修图、电路图的资料不齐全；2.部分租户安装的消防设备存在不同程度的问题，如点位布置不符合消防标准、系统设置错误等。我司与茂名建筑集团第三有限公司再次协商，同意由该公司统一对本次消防报验资料（园区消防整体消防图纸、2号楼大楼整体的消防图纸、2号楼各企业内部装修图纸、消防图纸等）进行重新整合优化。在2017年7月初重新将资料递交消防科进行报验。根据海珠区消防科的初步批复，预计2017年8月中旬进行摇号验收（具体以海珠区消防科正式出具的文件时间为准）。2018年3月30日，广一公司向五行公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：五行公司：贵司于2015年1月1日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定承租我园区自编15号楼第2层场地；于2016年5月31日与我司签订了《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》约定承租我园区自编2号楼一楼西侧部分走廊；于2015年1月29日与我司签订了《建立大学生创业孵化中心合作项目协议书补充协议》约定承租我园区自编2号楼301房；于2014年4月25日与我司签订了《物业管理合同》约定敦和路100号场地委托我司管理。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。但截至目前，贵司已拖欠我司2018年1月至2018年3月两个月租赁费用等合计182758.70元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  自编15号楼第2层              32400              6776.90              39176.90                  敦和路100号自编1、2、3、4号              71766              37732.50              109498.50                  自编2号楼一楼西侧部分走廊              5400                            5400                  自编2号楼301房              26082              2601.30              28683.30                  合计：182758.70      现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用。2018年4月3日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月2日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付的服务费用约为130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年4月18日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月17日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》，贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年5月31日，广一公司的委托诉讼代理人广东广信君达律师事务所余一爱律师向五行公司发出《律师函》，主要内容：本所接受广一公司之委托，就贵公司拖欠租金、物业管理费及水电费一事，指派余一爱律师特致此函。根据本所委托人提供的资料，贵公司于2016年5月31日与本所委托人签订《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》，约定贵公司承租使用广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊的场地……上述协议签订后，本所委托人已按约定将租赁场地交付贵公司使用。但自2018年1月起，贵公司无故拖欠租金、物业管理费等费用。本所委托人于2018年5月21日书面通知贵公司，要求贵公司于收到通知后5日内补缴拖欠的租金、物业管理费等，贵公司于2018年5月22日签收该通知，但至今仍未支付任何拖欠费用。截至本函出具之日，贵公司己拖欠本所委托人租金和物业管理费共9000元。……据此，本所委托人委托本律师在此通知贵公司：1.上述《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》于本函到达贵公司之日即日解除；2.请贵公司于收到本函之日起7日内结清拖欠的租金、物业管理费、水电费等全部费用，并将租赁场地清空后交还本所委托人。如贵公司逾期未结清拖欠费用的，本所委托人将委托本所律师采取法律行动，通过诉讼方式解决此事。届时，贵公司除丧失租赁场地的租赁权和清偿所欠费用外，还须额外承担诉讼费以及名誉受损等原本不必发生的损失。该函五行公司在2018年6月6日签收。2018年6月7日，五行公司的委托诉讼代理人广东穗南律师事务所陈奕荣律师向广一公司发出《律师函》，内容：广东穗南律师事务所依法接受五行公司（下称我司）的委托，就我司于2018年6月6日接收到由贵司委托广东广信君达律师事务所余一爱律师发来有关我司拖欠广一电子商务产业园自编2号楼一楼西侧租金、物业管理费、水电费用一事的律师函，特致函回复如下：根据委托人提供的材料显示：2.我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》（下称《服务协议书》）及2014年5月12日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务，协议书，补充协议》（下称《补充协议》）第一条第2款规定：“甲方根据前款的约定收取款项后，将乙方上一月份所得运营专业服务费总额于每月5日前转入乙方账户”中可知贵司应于2018年2月5日前将五行公司应得的运营专业服务费支付给五行公司。而贵司直到发函之日止尚未支付该笔费用，根据之前贵司每月大约需支付50万左右（具体金额以核对为准）给五行公司，贵司累计已欠五行公司运营专业服务费300万左右。3.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广一电子商务科技企业孵化中心框架协议》（下称《框架协议》）及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。根据《框架协议》与《补充协议》，贵司现尚欠付五行公司专项资金奖励分成333.38万元。4.自我司与贵司合作以来，我司本着友好合同共同发展的理念与贵司保持良好合作，并一直严格按照合同的约定定期缴纳管理费，并未出现任何违约情况。现我司委托律师正式函告贵司，我司与贵司正存在合作关系，正因为贵司违约在先，未依约向我司支付运营专业服务费及专项资金奖励分成，故我司不构成违约，关于我司尚未缴纳的物业管理费，我司也曾复函同意在贵司尚欠我司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，抵扣后贵司仍欠我司费用，我司并不存在拖欠贵司的物业管理费，并不构成违约。2018年10月8日至2018年11月5日，广一公司分别每月向五行公司发出《催交款通知单》，其中2018年10月8日《催交款通知单》记载，内容：2018年1月1日-2018年9月30日每月租金1500元、每月管理费300元，合计16200元。2018年11月5日《催交款通知单》记载，内容：2018年1月1日-2018年10月31日每月租金1500元、每月管理费300元，合计18000元。2018年12月17日《交款通知单》记载，内容：2018年12月1日-31日租金1500元、管理费300元，电费0元、水费0元，合计1800元。一审法院另查，原告（反诉被告）五行公司诉被告（反诉原告）广一集团、广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月31日作出的（2018）粤0105民初17455号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.判令广一集团、广一公司继续履行合同，并确认五行公司与广一集团、广一公司的合作尚处于建设合作期阶段；2.判令广一集团、广一公司将尚未交付的符合交付条件的建筑面积23772.16平方米（合同约定4万平方米，截止至起诉之日只交付了16227.84平方米）交付给五行公司招商使用；3.判令广一集团、广一公司立即支付2018年1月1日起至2019年1月31日起的运营专业服务费约人民币650万元，并从2018年2月6日起计至2019年1月31日按未付运营专业服务费金额，按照银行同期贷款利率4.35%支付逾期付款违约金至实际付清之日止；4.判令本案诉讼费及其他相关费用由广一集团、广一公司承担。广一集团、广一公司共同答辩并反诉称：不同五行公司的诉讼请求。并反诉请求：1.确认五行公司与广一集团、广一公司双方于《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》项下权利、义务已于2017年12月31日终止；2.判令五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业给广一集团、广一公司；3.判令五行公司自判决生效之日起5日内将广一国际电子商务产业园2013年4月25日至2017年12月31日期间入园企业全部资料移交给广一集团、广一公司；4.判令五行公司按照260元/月·平方米的标准，支付广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业的物业占用费，物业面积按263㎡计，自2018年5月1日起计至实际交还物业之日止，暂计至2018年12月10日，合计500718.06元；5.判令五行公司按照464779.42元/月的标准，支付未及时移交资料的违约金929558.84元；6.判令五行公司承担本诉、反诉案件全部诉讼费用。”经审理，一审法院作出判决：“一、广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司在本判决生效之日起十日内共同向广州五行电子商务产业发展有限公司支付专业运营服务费3176079.77元，并从2018年4月6日起以962955.83元为基数，从2018年7月6日起以2028880.56元为基数，从2018年10月6日起以3176079.77元为基数，按照年利率4.35%的标准计付至款项实际付清之日止的逾期利息给广州五行电子商务产业发展有限公司；二、驳回广州五行电子商务产业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司的全部反诉请求。”该案广一集团、广一公司不服提出上诉。原告五行公司诉被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月23日作出的（2019）粤0105民初8186号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.广一公司立即向其支付广一园区所获得各级政府、部门专项扶持奖励资金分成共计386.58万元；按银行同期贷款利率计算利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止）。2.承担诉讼费用及其他相关费用。广一公司不同意五行公司的诉讼请求，认为涉案框架协议以及补充协议已于2018年3月15日解除，双方分成的政府扶持资金所涉项目为涉案框架协议解除前其实际收到的政府扶持资金为准。”经审理，一审法院判决：“一、广一公司在本判决生效之日起十日内支付分配款项386.58万元及利息（以332万元为本金从2019年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及从2019年8月20日起至清付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）给五行公司；二、驳回五行公司的其他诉讼请求。”该案广一公司不服提出上诉。一审法院认为：广一公司与五行公司签订的《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应切实履行。租赁合同已经到期，双方是不定期租赁关系，五行公司从2018年1月起连续拖欠租金、物业管理费，虽然其关联公司五行电商（应为五行公司，本院注）同意在广一公司尚欠五行电商（应为五行公司，本院注）的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，但关于双方对运营专业服务费及专项资金奖励分成的债务金额有争议，且不是同一诉讼主体，双方没有达成协议，故五行公司拒绝缴纳相关费用，已经违约，广一公司在2018年6月6日已经书面通知五行公司解除合同，五行公司应于2018年6月13日前清空房屋并交回广一公司管业，五行公司之后一直占有使用场地，广一公司要求五行公司交回场地和支付拖欠的租金、物业占用费，物业管理费，违约金，合理合法，一审法院予以支持。对于租赁保证金，合同约定五行公司违约，广一公司收取的租赁保证金予以没收，故广一公司要求确认广一公司有权没收五行公司缴纳的租赁保证金3600元的请求，一审法院予以支持。至于违约金，合同约定，五行公司逾期不归还租赁场地的，逾期占用期间，五行公司除按原租金标准给付场地占用费外，还应按月支付相当于原租金标准2倍的金额作为违约金，故广一公司要求五行公司二倍支付逾期归还场地违约金，符合合同约定，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月17日作出如下判决：一、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起五日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊50平方米的场地给广州广一电子商务产业园有限公司；二、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内按照1500元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日起至2018年6月6日的租金共7800元；三、广州五行电子商务产业发展有限公司按照1500元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年6月7日至实际返还物业之日止的物业占用费（其中至本判决之日的物业占用费在本判决生效之日起十日支付，之后逐月支付）；四、广州五行电子商务产业发展有限公司按照300元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日至实际返还物业之日止的物业管理费（其中至本判决之日的物业管理费在本判决生效之日起十日支付，之后逐月支付）；五、广州五行电子商务产业发展有限公司按照3000元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起计至实际交还场地之日逾期归还涉案场地的违约金（其中至本判决之日的违约金在本判决生效之日起十日支付，之后逐月支付）；六、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的物业占用费、物业管理费等的逾期付款利息（自2018年1月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际结清欠款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止至2018年12月25日，合计480.1元，2018年12月26日起以21600元为基数计算）；七、广州五行电子商务产业发展有限公司缴纳的租赁保证金3600元归广州广一电子商务产业园有限公司所有。案件受理费934.50元、财产保全费473.80元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担。本院二审期间，五行公司向本院提交：园区自编2号楼一楼西侧部分走廊场地验收退场交接表，拟证明已于2019年5月31日交还园区自编2号楼一楼西侧的部分走廊场地。广一公司经质证认为：对真实性、合法性和关联性没有异议，对涉案场地在2019年5月31日已经移交给广一公司也没有异议。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，本案二审期间，五行公司、广一公司均确认：五行公司拒付涉案物业服务费费用时，五行公司、广一集团、广一公司尚未对《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》项下费用进行对账或结算，五行公司可获得的专业运营服务费、专项奖励的数额尚未确定；五行公司、广一集团、广一公司并无约定以广一集团、广一公司支付运营专业服务费、专项奖励作为五行公司支付本案所涉物业服务费的前提，亦无约定运营专业服务费、专项奖励可与涉案物业服务费冲抵；五行公司已经于2019年5月31日将涉案场地归还给广一公司。五行公司称拒付涉案物业服务费是行使不安抗辩权，其是基于广一公司存在拒不向其支付政府扶持资金专项奖励以及运营专业服务费的违约行为，才暂时停止支付物业服务费。关于本案租赁物，二审庭询期间，广一公司称租赁物为广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊50平方米空地，空地上的建筑物系五行公司搭建。五行公司则认为租赁物为该空地上所附着的建筑物。五行公司在二审庭询后确认涉案场地上的建筑物系该公司自行搭建。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》约定由五行公司承租使用广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊，并向广一公司缴纳租金、物业管理费、水、电费等，该协议属于租赁合同，本案应为租赁合同纠纷，一审法院认定本案案由为物业管理服务合同纠纷欠妥，二审予以纠正。关于合同效力问题。根据涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》的约定，涉案租赁物为广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊，广一公司、五行公司均确认涉案场地上的建筑物系五行公司搭建，由此可见，广一公司关于涉案租赁物应为广一国际电子商务产业园自编2号楼一楼西侧部分走廊50平方米空地的主张成立，本院予以采纳。涉案租赁物为空地并非房屋，该空地上的建筑物系五行公司承租后自行搭建，地上建筑物的合法性对涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》的效力并无影响，故五行公司以地上建筑物未取得合法报建手续为由，主张涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》无效，理由不成立，本院不予支持。关于五行公司有无拖欠广一公司租金、物业管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据本案查明的事实以及（2018）粤0105民初17455号案中五行公司、广一集团、广一公司各自诉求及主张来看，五行公司、广一集团就《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》应否继续履行存有争议，五行公司有无权继续取得2018年1月1日起的专业运营服务费尚不确定，且五行公司、广一集团、广一公司对于2018年1月1日起的专业运营服务费并无进行结算，五行公司可获得的专业运营服务费的数额尚不确定，在此情况下，尚不具备行使法定抵销权的条件；其次，五行公司在（2018）粤0105民初17455号案中不仅向广一集团、广一公司主张了自2018年1月1日起的专业运营服务费，还主张了逾期支付专业运营服务费的违约金，由此可见五行公司所称的债权债务相互抵销的情形事实上亦无发生，五行公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年1月1日起的租金、物业管理费，缺乏合理的依据。五一公司称其与广一公司之间的债权债务已因法定抵销而消除，其并不欠付广一公司租金、物业管理费等费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。五行公司并无充分证据证明该公司停止向广一公司缴纳物业服务费后，广一公司停止为五行公司提供物业服务管理，五行公司认为广一公司无权主张物业管理费，依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金应否没收的问题。如前所述，五行公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年1月1日起的租金、物业服务费，缺乏合理的依据。其次，五行公司并无充分证据证明广一公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，五行公司关于其有权基于行使不安抗辩权而暂停支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。据上，五行公司无合理、正当的理由拒绝支付租金、物业服务费，已构成违约，五行公司认为广一公司无权没收租赁保证金的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。关于逾期归还场地违约金的问题。涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》约定：“本协议因甲方行使单方解除权而终止的，乙方应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金……乙方逾期不归还租赁场地的，逾期占用期间，乙方除按原租金标准给复场地占用费外，还应按月支付相当于原租金标准2倍的金额作违约金，并全额赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于预期利益损失、逾期付款金额的同期银行贷款利息损失以及诉讼费、保全费、公证费、律师费、查询费等实现债权的费用损失等”。五行公司于2018年6月6日收到广一公司要求解除合同的《律师函》，五行公司未按通知于收到该函之日起七日内将涉案场地交还给广一公司，一审法院认定五行公司应支付自2018年6月14日起至场地实际交还之日止的逾期归还涉案场地的违约金，并无不当，本院予以认同。五一公司、广一公司均确认涉案场地已经于2019年5月31日交还给广一公司，一审法院仍判令五行公司交还场地给广一公司不当，二审予以纠正。同理，五行公司应支付的租金、物业管理费均应截止计算至2019年5月31日止，一审法院判决五行公司支付物业占用费、物业管理费、逾期归还涉案场地的违约金至实际交还场地之日，并无明确实际交还场地的日期，该处理欠妥，二审对相应判项予以调整。关于逾期付款利息的问题。如前所述，涉案《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》约定，五行公司逾期不归还租赁场地的，还需承担全额赔偿逾期付款金额的同期银行贷款利息损失，且五行公司拖欠广一公司的租金、物业管理费确实造成广一公司资金被占用的损失，故广一公司要求五行公司支付拖欠租金、物业管理费的逾期付款利息，合理有据，应予支持。五行公司已就其逾期归还房屋的违约行为须承担向广一公司支付双倍占用费的违约金，广一公司并无充分证据证明上述逾期归还涉案场地违约金尚不足以弥补其因场地被占用所致的损失，广一公司要求五行公司支付物业占用费的逾期付款利息，明显加重了五行公司的责任，本院对广一公司的该主张不予支持。据上，五行公司应向广一公司支付拖欠的租金（2018年1月1日至2018年6月6日的租金）、物业管理费的逾期付款利息（逾期付款利息分别以当月欠付的租金、物业管理费为本金，自欠款当月6日起计至实际结清欠款之日止，其中自2018年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至欠款实际结清之日止）。综上所述，五行公司关于涉案场地已经交还给广一公司以及场地占用费、物业管理费、逾期归还涉案场地的违约金等费用应截止计算至2019年5月31日以及不需要支付拖欠物业占用费的逾期付款利息的上诉请求成立，本院予以支持；五行公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第二项、第七项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第一项；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第三项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内按照1500元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年6月7日至2019年5月31日止的物业占用费；四、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第四项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内按照300元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日至2019年5月31日止的物业管理费；五、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第五项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内按照3000元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日至2019年5月31日止的逾期归还涉案场地的违约金；六、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初618号民事判决的第六项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠租金（2018年1月1日起至2018年6月6日的租金）、物业管理费的逾期付款利息（逾期付款利息分别以当月欠付的租金、物业管理费为本金，自欠款当月6日起计至实际结清欠款之日止，其中自2018年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至欠款实际结清之日止）。七、驳回广州广一电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1569元，由广州广一电子商务产业园有限公司负担100元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担1469元；财产保全费473.80元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担。二审案件受理费1246.5元，由广州广一电子商务产业园有限公司负担100元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担1146.5元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十九日书记员  贾妍胡秀红