宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终372号上诉人（原审原告）:石嘴山市润安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：马豫宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余佳，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张婷，宁夏宁正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：钱伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李耀强、沙洪超，宁夏众和众律师事务所律师。上诉人石嘴山市润安物业服务有限公司（以下简称润安物业公司）因与被上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润安物业公司上诉请求：1.在（2020）宁0202民初365号民事判决基础上增判，众安房产公司立即向润安物业公司支付拖欠的物业费526149.4元、电梯费63498.5元，合计589647.9元；2.一审、二审诉讼费用由众安房产公司承担。事实和理由：一审判决适用石嘴山市住房保障和城市管理局《石嘴山市物业管理实施细则》第二条、第八十六条第二款规定判决众安房产公司应按物业服务费50%交纳物业费属于适用法律错误。众安房产公司已竣工但尚未出售和尚未交给物业买受人的物业为同一物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》第四十一条及宁夏回族自治区《物业管理条例》实施细则第七条第二款、石嘴山市住房保障和城市管理局《石嘴山市物业管理实施细则》第七十九条第二款规定，众安房产公司应全额承担其已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业服务费，即众安房产公司应当向润安物业公司支付物业费1052298.79元、电梯费126997元，合计1179292.79元，一审判决众安房产公司按照物业费、电梯费标准的50%向润安物业公司支付错误。众安房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，润安物业公司的上诉请求没有事实和法律依据。1.一审判决适用《石嘴山市物业管理实施细则》第二条及八十六条第二款判决众安房产公司按照物业服务费50%标准的比例交纳物业服务费恰当。合同双方均系石嘴山市本地企业，涉案房屋所在地位于石嘴山市，故应当受到《石嘴山市物业管理实施细则》的约束。2.润安物业公司认为应当适用《石嘴山市物业管理实施细则》第七十九条第二款的规定属于适用法律错误，涉案合同的签订双方是润安物业公司与业主委员会，根据《石嘴山市物业管理实施细则》第八条规定，业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业合同生效时，前期物业服务合同终止，《石嘴山市物业管理实施细则》第七十九条约束的是前期物业服务合同，故不应当适用《石嘴山市物业管理实施细则》第七十九条第二款，综上，请求驳回润安物业公司的上诉请求。润安物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令众安房产公司立即向润安物业公司支付物业服务费1052298.79元，电梯费126997元，合计1179295.79元；2.本案诉讼费用由众安房产公司承担。一审法院认定事实：众安房产公司系××项目的开发商。2017年1月1日，润安物业公司与××社区××业主委员会签订《物业服务合同》，约定由润安物业公司为××小区提供物业服务，合同期限为2017年1月1日起至2019年12月31日；物业服务费的标准为二期（AB、NF、NE区）多层住宅每月0.65元/㎡，小高层住宅（包括南区花园洋房）每月1.05元/㎡，别墅每月2.2元/㎡，商业房每月1.2元/㎡；电梯收费标准每月为1层5元、2层10元、三层20元、4层30元、5层40元、6层50元、7层60元、8层70元、9层80元、10层90元、11层95元、12层100元、13层105元、14层110元、15层115元、16层120元、17层125元、18层130元，且电梯费约定为“电梯费用按年度交纳，具体见电梯费用测算表”。合同对物业服务内容、服务质量及双方的其他权利义务也作出了约定。合同签订后，润安物业公司开始为涉案小区提供物业服务，但众安房产公司名下未出售的空置房屋在2019年1月1日至2019年12月31日期间合计拖欠润安物业公司物业服务费1052298.79元、电梯费126997元未付。润安物业公司为此诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，物业服务合同系双务合同，合同当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。润安物业公司作为提供物业服务一方，已按照合同约定标准提供了相关物业服务，对此众安房产公司亦未否认。因润安物业公司主张的涉案物业服务费用指向的是众安房产公司名下位于××的未出售空置房屋，对此石嘴山市住房保障和城市管理局制定的《石嘴山市物业管理实施细则》第二条规定“本实施细则适用于市行政区域内物业服务及其监督管理活动”，第八十六条第二款规定“物业空置期间，业主应按物业服务费标准50%的比例缴纳物业服务费”，该实施细则属于规范性文件，润安物业公司作为本行政区内企业，对其具有约束力。综上，众安房产公司应向润安物业公司支付物业服务费用589647.9元【（物业服务费1052298.79元+电梯费126997元）×50%】，对此一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：众安房产公司向润安物业公司支付拖欠的物业服务费526149.4元，电梯费63498.5元，共计589647.9元，于判决生效后十五日内付清。案件受理费15414元，减半收取7707元，由润安物业公司负担3853.5元，众安房产公司负担3853.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，润安物业公司认为一审判决适用《石嘴山市物业管理实施细则》第二条、第八十六条第二款的规定属于适用法律错误，应按照《石嘴山市物业管理实施细则》第七十九条第二款：“纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额缴纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担”的规定，判令众安房产公司承担全部的物业服务费。经本院审查，润安物业公司主张交纳物业服务费用的房屋确为众安房产公司名下的未出售空置房屋，但润安物业公司提出的依据约束的是前期物业管理时期的建设单位，而本案中，润安物业公司已与涉案小区××社区××业主委员会签订了《物业服务合同》，不属于前期物业管理时期，故润安物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决根据《石嘴山市物业管理实施细则》第二条、第八十六条第二款规定，计算众安房产公司应向润安物业公司支付物业服务费用589647.9元[（物业服务费1052298.79元+电梯费126997元）×50%]并无不当，本院予以确认。综上所述，润安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费9696元，由石嘴山市润安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。