山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初3782号 原告：日照京泰房地产开发有限公司，住所日照市高科园北园二路南侧，统一社会信用代码913711007267209040。 法定代表人：孙作海，总经理。 委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。 被告：房凯莉，女，1991年9月10日出生，汉族，居民，户籍地内蒙古呼伦贝尔市，现住五莲县，联系、。 原告日照京泰房地产开发有限公司（以下简称：京泰房地产公司）与被告房凯莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京泰房地产公司委托诉讼代理人许崇弘到庭参加诉讼。被告房凯莉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告京泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的商品房买卖合同；2、依法判决被告支付违约金56000元；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于山东路以北沙墩河以西京泰盘龙湾小区23号楼2单元2801号房出售给被告，合同价款为902001元，支付方式为按揭贷款。被告支付首付款342001元后，未办理出按揭贷款，原告要求被告支付剩余房款，被告未支付。2019年11月30日，经原告书面催告，被告仍未支付剩余房款。原告认为被告已经根本违约，造成原告合同目的不能实现。为此，为维护原告的权益，今依法提起诉讼，请求依法判决。 为证明自己的主张原告京泰房地产公司向本院提交证据如下： 证据一、《商品房买卖合同》原件及复印件各一份，证实双方于2014年8月20日签订合同，约定将京泰盘龙湾小区23号楼2单元2801号房屋出售给被告，房屋总价款为902001元。 证据二、收款凭证原件及复印件各一份，证实被告仅支付首付款342001元。 证据三、催款函、邮局送达回单原件及复印件各一份，证实2019年11月30日，原告再次要求被告支付剩余房款56万元，被告至今未支付。 案经送达，被告房凯莉未答辩应诉，也未到庭质证等，视为放弃诉讼权利。 原告提供的上述证据符合证据规则的要求，对其真实性及其证明效力本院予以确认。 结合原告提供的证据及双方当事人陈述，本院认定如下事实： 2014年8月20日,原告京泰房地产公司与被告房凯莉签订《商品房买卖合同》,由房凯莉购买京泰房地产公司建设的位于日照市东港区房屋,建筑面积139.58平方米,合同总价款902001元。双方约定,被告房凯莉采取银行按揭贷款方式支付购房款,应于本合同签订之日向出卖人交付首期购房款342001元,余款56万元向银行申请贷款，合同还约定：“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不做累加）（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”。同日,双方签订补充协议作为《商品房买卖合同》的附件,约定由于买受人原因导致银行不能提供按揭放款，则视为买受人同意改为一次性付款，买受人应当于本合同签订之日起十五内付清全部房款；如逾期则出卖人有权解除合同，另行销售；如买受人未按约定履行还款义务，给出卖人造成损失的，买受人应该赔偿超过三个付款期应付的本金和利息，出卖人有权收回房屋另行销售，并且不再另行通知。 上述《商品房买卖合同》和补充协议签订当日,被告房凯莉向原告京泰房地产公司交付了购房首付款342001元，另双方对涉案楼房在日照市房管部门进行了网签和备案登记，其余楼房款560000元，经多次催督一直未到原告处办理按揭贷款以及交付等，2019年11月30日原告向被告发出《关于督促房凯莉交付房款催款函》，督促被告履行合同，但被告房凯莉于同年12月2日收到该函后一直未到原告处办理交款和接房手续。原告无奈，随诉于本院要求与被告解除合同、承担逾期付款的违约金等，本院受理后，依法向被告送达起诉状、应诉通知书、开庭传票等，被告于2020年5月16日收到后至2020年6月4日（庭审日）也未进行答辩、应诉、到庭质证或与原告庭外协商处理等。 以上事实,有原告京泰房地产公司提交的《商品房买卖合同》、《关于督促房凯莉交付房款催款函》等证据和庭审陈述予以证实,本院予以确定。 本院认为,原告京泰房地产公司与被告房凯莉签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示,约定的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点： 1、关于合同的解除事宜？ 《合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 本案中，被告从2014年8月20日起至2019年12月2日长达5年多时间，被告已早超过逾期付款90日的约定期限，被告房凯莉于2019年12月2日收到《关于督促房凯莉交付房款催款函》后仍拒不支付原告京泰房地产公司剩余房款和接收楼房等。原告催收无果后，随诉于本院要求解除合同、承担逾期付款违约金等。本院受理后，依法向被告送达起诉状、应诉通知书、开庭传票等，被告于2020年5月16日收到后未进行答辩、应诉、质证或与原告庭外协商处理等，同时对原告诉讼主张承担未付款总额10%逾期付款违约金也未提出任何异议,故原告的上述诉讼请求本院应予以支持，对合同的解除应从被告收到诉状之日起即2020年5月16日起算为宜。 另本案中,案涉房产尚未交付,被告房凯莉不负有向原告京泰房地产公司退还房产的义务，但因该房已办理了网签、备案登记;被告房凯莉有义务到原告京泰房地产公司和房管部门办理注销网签以及备案登记,恢复案涉房产的原始预售权利状态。 2、对被告房凯莉交付的购房首付款事宜？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但被告在收到原告的诉讼请求后至今未对该事宜提交相关预付款证据主张权利等，同时原告对该项也未主张，故本院对该项应另案或庭外协商处理。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、原告京泰房地产公司与被告房凯莉在2014年8月20日签订编号为201408200023《商品房买卖合同》及《补充协议》从2020年5月16日起予以解除; 二、被告房凯莉在本判决生效之日起三十日内到原告京泰房地产公司处办理完毕注销不动产编号为201408200023《商品房买卖合同》的网签、备案登记等手续； 三、被告房凯莉于本判决生效后三十日内支付原告京泰房地产公司逾期偿付购房剩余款违约金56000元; 如果被告房凯莉未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1200元,减半收取600元,由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李宗刚 二〇二〇年六月四日 书记员  丁鸽子