广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1226民初417号 原告：国家税务总局环江毛南族自治县税务局，住所地广西壮族自治区环江毛南族自治县思恩镇桥西路211号，社会统一信用代码：11451226MB1526397T。 法定代表人张崇敏，局长。 特别授权委托代理人韦良革，广西天任律师事务所律师。 被告：彭广法，男，1965年3月15日生，汉族，住广西环江毛南族自治县。 委托代理人覃孟山，广西河城律师事务所律师。 原告国家税务总局环江毛南族自治县税务局（以下简称环江税务局）与被告彭广法租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行审理。原告特别授权委托代理人韦良革与被告彭广法及其委托代理人覃孟山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环江税务局向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2011年12月31日签订的《门面出租合同》；二、被告立即腾出原告的四间门面并交付门面钥匙；三、被告支付原告从2016年7月1日至2020年3月1日的租金492800元(4间×2800元/间×44个月)和水电费400元，合计493200元；四、判决被告支付从2020年3月2日至实际腾出房屋之日止每月11200元的租金。五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原环江毛南自治县国家税务局与被告于2011年12月31日签订《门面出租合同》。2018年7月27日环江毛南族自治县国家税务局与环江毛南族县地方税务局合并并组成国家税务总局环江毛南族自治县税务局，原告继承了原环江毛南族自治县国家税务局在该合同中的权利和义务。双方在《门面出租合同》约定：原告将（原环江县思恩镇桥东路××）一楼出大门左侧的4间门面出租给被告从事商业经营，合同期限为5年，每间门面月租金为2800元，租金每半年支付一次。合同签订后，被告只支付了4年半的门面租金，从2016年下半年起至2020年3月1日止合计44个月未支付租金。因门面出租合同约定的期限届满后，双方并没有终止合同的履行，双方合同已变为不定期租赁，其他内容保持不变。经原告多次追索，被告均置之不理，原告认为被告行为构成根本性违约，即诉至法院请求判如所请。 原告环江税务局向法庭提交了如下证据： 1、统一社会信用代码证及任职证明，证明原告诉讼主体及法定代表人身份情况； 2、《门面出租合同》一份，证明原、被告于2011年12月签订《门面出租合同》，约定被告承租原告四间门面，租金2800元/月每间，每半年支付一次租金，租期为五年，双方至今没有解除该合同； 3、催缴租金通知及送达回证六份，证明原告分别于2016年8月5日和2019年12月26日向被告催缴房屋租金，同时通知其解除合同并腾出房屋； 4、照片两组，证明被告在2020年4月9日还在使用涉案门面，原告的诉讼时效没有超过； 5、《关于合同期内适当增长租金的报告》一份，用以证实被告曾向原告申请减少酒店租金，原告不同意。 被告彭广法辩称，1、双方签订的《门面出租合同》已于2016年12月31日因合同到期自然解除，原告第一项诉求无事实依据；2、双方权利义务于2016年12月31日合同解除时终止，原告主张终止后的租金没有依据；3、合同到期后原告继续给被告占用2间门面，是因为原、被告签订《酒店出租合同》后原告提前解除合同，造成被告巨大损失，给予2间门面被告经营，实际是双方达成口头协议，是原告对被告的补偿；4、原告未按照约定将4间门面给被告经营，被告实际只得2间门面，原告构成违约；5、原告请求支付2016年下半年67200元租金已过诉讼时效；6、原告请求给付2017年1月1日至2017年10月1日租金已过诉讼时效；7、原告未将4间门面及钥匙交付给被告，诉请腾空4间门面及交付钥匙没有事实依据。综上，被告占用2间门面长达几年是原告弥补被告租用酒楼造成的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告彭广法向法庭提供了2005年12月31日签订的《酒店出租合同》一份，证明原告之前将整栋楼租给被告使用，租赁期限为10年，但是签订合同满五年后原告提前终止了合同，致使原告巨大经济损失，且租赁押金至今没退给被告。 被告对原告的证据1无异议，对证据2三性无异议，但认为该合同已于2016年12月31日解除。证据3中的第一份通知无异议，但认为该通知已明确解除了涉案合同，第二份通知真实性没有异议，但认为内容并不是催缴租金，未达到终止诉讼时效的法律后果。证据4无异议，被告目前经营两间门面。原告对被告提供的《酒店出租合同》有异议，认为该合同与本案无关。 对上述证据，被告对原告提供的证据1-4三性均无异议，仅对是证明内容有异议，本院认为原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案定案依据。被告提供的《酒店出租合同》，是原、被告双方2005年就酒店及6间门面租赁达成的协议，该协议中涉及的其中4间门面与本案涉及的4间门面为同一标的，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。 综合本案证据，本院确认如下案件事实： 原环江毛南族自治县国家税务局与环江毛南族县地方税务局为两个行政单位，2018年7月27日两者合并组成国家税务总局环江毛南族自治县税务局。经审理查明，2005年原环江毛南族自治县国家税务局与被告彭广法签订《酒店出租合同》，约定原告将位于原环江县及6间门面出租给被告经营，2011年2月20日双方协商终止合同，被告彭广发将酒店交还原告，但双方约定楼房的门面由被告经营至2011年12月底。2011年12月31日，原环江毛南族自治县国家税务局（甲方）与被告彭广法（乙方）又继续签订《门面出租合同》，合同约定：甲方将环江县思恩镇桥东路213号（原门牌号××）一楼大门左侧4间门面出租给乙方用于商业经营；租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；租金每间2800元/月；门面合同采取五年一订；租金每年1月5日前交清上半年租金，6月25日前交清下半年租金，方可继续经营。《门面出租合同》签订后，被告支付了2012年1月1日至2016年6月31日4间门面4年半的租金，从2016年7月1日被告实际使用了大门左侧的两间门面，但一直欠付租金至今。原告于2016年8月5日向被告送达催缴2016年下半年租金的通知书。2016年11月9日向被告发出《关于收回出租门面的函》，内容为合同到期后原告不再与被告续签合同，请被告合同到期后退回门面。2019年12月26日原告以邮寄方式向原告发出《关于要求解除门面出租合同的通知》，但被告一直未予搬离，亦拒付租金。在庭审中过程中，原告同意按2间门面计付租金。 本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的《门面出租合同》是否合法有效；2、原告的诉讼时效是否确已超过；3、涉案合同是否应予解除，原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为，原、被告于2011年12月31日签订的《门面出租合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法、有效的合同。双方合同于2016年12月31日到期后，被告仍继续使用原告的2间门面至今，双方虽未签订书面的租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方已成立不定期的房屋租赁合同关系。被告多年来一直持续占有和使用原告的2间门面，合同关系仍然存续，且多年来被告亦一直在催讨租金，被告对于诉讼时效已超过的抗辩不成立，本院不予采纳。本案中，被告自2016年7月1日以来一直拖欠其使用的2间门面的租金至今，已构成根本违约，原告有权按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款和第二百二十七条的规定解除合同，请求被告退回2间门面及门面钥匙，并请求被告支付2016年7月1日至解除合同之日止实际使用的2间门面的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因此，本案应诉通知书送达被告之日即2020年5月8日为解除合同通知到达之时，故本院支持原告请求至2020年5月8日止的租金，该日之后的租金请求本院不予支持。对于被告2020年5月8日后实际占用房屋给原告造成的损失等问题，原告在本案中未提出诉求，本院暂不予处理。对于原告主张水电费400元的请求，无相关票据证实，本院不予支持。 被告主张其占用2间门面是原告同意作为弥补提前收回门面造成的损失的抗辩无证据佐证，本院不予采信；被告抗辩原告应退回其原交纳的门面押金，无证据证明其确已交纳，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告国家税务总局环江毛南族自治县税务局与被告彭广法就门面的房屋租赁合同于2020年5月8日解除； 二、被告彭广法应于本案判决生效之日起10日内支付原告国家税务总局环江毛南族自治县税务局自2016年7月1日起至2020年5月8日止的租金259093元（按2间×2800元/月×46个月零8天计算）； 三、被告彭广法应于本案判决生效之日起30日内腾空位于4门面并交付房屋钥匙给原告； 四、驳回原告国家税务总局环江毛南族自治县税务局的其他诉讼请求。 案件受理费8698元，由原告国家税务总局环江毛南族自治县税务局承担4128元，由被告彭广法承担4570元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 李冬萍 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李 贯 书 记 员 蒙媛媛 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。