杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6584号 原告：仇建华，男，1979年11月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王水江，浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区西文街99号416室。 法定代表人：王喆。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告仇建华与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告仇建华的委托诉讼代理人王水江，被告汉品公司的委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵楠独任审判，于2020年4月22日第二次公开开庭进行了审理。原告仇建华的委托诉讼代理人王水江，被告汉品公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇建华向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年4月27日签订的《租赁合同》；2.判决被告立即向原告双倍退还原告已付保证金计217788元；3.判决被告向原告支付加盟费损失172400元、设备采购损失234000元；4.判决被告承担律师费10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年4月27日签订一份《租赁合同》，约定将坐落于杭州地块（ＩＮ1-03），面积为133平方米的房屋租赁给原告用于经营餐饮，租赁期为5年，自2017年12月22日起至2022年12月21日止。后原告按被告要求将108894元保证金支付给被告。2017年10月30日，被告向原告出具一份《商户进场装修通知书》，称：“新天地5050项目计划于2018年4月28日正式营业，请于2017年11月10日前递交装修设计图纸交商场审核，同时缴纳装修押金等费用，于2017年11月30日前安排装修团队进场”。被告又于2018年3月27日发《通知函》告知交付时间将延期至2018年6月1日，并要求图纸设计工作正常推进。截止到2018年9月11日，被告依然无法交付房屋，原告无奈委托浙江瓯泰律师事务所发律师函进行催告，要求尽快交付商铺，但被告收件后无任何书面或口头回复，根据《租赁合同》第13.3条约定：被告未按时向原告交付房屋，经原告书面催告后九十日内仍未交付的，原告有权不经被告同意而解除本合同，并双倍退还已付保证金。故原告于2019年5月13日发律师函要求解除《租赁合同》。另外，原告因加盟品牌向上海司伍餐饮企业管理有限公司支付加盟费172400元，采购经营所需设备向上海昆卡司企业管理有限公司支付设备款234000元，造成原告巨大的财产损失。 被告汉品公司辩称，一、租赁协议中约定2017年12月22日为暂定的计租日，实际计租日以商业广场开业日与装修免租期结束较晚之日起计，现项目本身以及周围一圈景观广场、市政道路均未正式开业，故租赁合同约定的正式计租日还未起算。且目前为止，被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，因此合同约定的房屋交付条件还未成就，被告不存在违约行为；二、被告至今未能向原告交付房屋的原因是房屋所有权人杭州创意投资发展有限公司（以下简称创意公司）恶意违约拒不向被告交付房屋，并且单方解除合同。针对创意公司这一行为，被告已经提起诉讼，目前正在法院审理过程中，这一事实被告已经口头告知原告，原告对此非常清楚。根据《租赁合同》第13.1条约定，如合同任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），无法履行的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。基于权利义务对等的原则，被告既然合同明确约定“乙方无法继续其正常经营活动”属于不可抗力，那么甲方由于创意公司恶意违约而无法正常经营也应属于不可抗力。故被告无需对原告进行赔偿，房屋交付期限应根据该案件所影响的期限相应顺延；三、租赁合同约定的房屋交付条件未成就，原告无权要求解除合同。本案中，原告依据双方签订的租赁合同第13.3条约定要求解除租赁合同，但是适用该条款的前提是甲方未按时向乙方交付该房屋，案涉房屋约定的交付时间以被告书面通知为准，但是被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，因此该条款不能适用本案。原告无权要求解除合同，被告也无须返还双倍保证金；四、原告要求被告向其支付律师费用没有法律依据。本案是由于创意公司恶意违约，拒不向被告交付房屋导致被告没有向原告交付房屋，这一事实是被告不可预见、无法控制、非因被告的过错或者疏忽导致的不可抗力，双方签订的租赁合同对此也有明确约定，被告主观上没有违约的恶意，也不存在违约行为，被告实为最大的受害者，故原告要求被告向其赔偿损失没有法律依据，此外根据我国法律规定，要求违约方支付律师费的前提是合同中有明确的约定，本案双方签订的租赁合同并没有明确的约定；五、合同约定的保证金具有违约金性质，因被告没有主观违约的故意，且原告未提交有关其实际损失的证据，故主张双倍返还保证金明显过高；六、假定被告存在违约行为，因原告的损失是被告在签订《租赁合同》时无法预测、不可知的，故即便损失客观存在，被告也无需承担赔偿责任。综上，要求法院公正裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认可三性的《租赁合同》、收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人认可真实性的《通知函》、催告函、律师函、邮政快递详情单、《委托代理合同》、代理费发票、（2019）浙01民终4651号民事裁定书、（2018）浙0103民初3973号民事判决书等证据，本院依法确认其真实性，有关证明力、关联性问题将结合后文阐述。对有争议的证据，本院认定如下：1.加盟意向书、授权加盟经营合同、订购合同，被告汉品公司认为合同落款处的签章存疑，故无法确认其真实性，且合同并非在被告的要求下签订，合同的履行尚处于不确定状态。本院经审核认为，该组证据具备有效形式，故本院对其形式真实性予以确认；2.农村信用社业务凭证、民生银行支付业务回单以及分户明细对账单，被告汉品公司对分户明细对账单真实性无异议，但认为收款人身份不明，且往来款较多，无法证明系基于案涉租赁房屋而发生的往来款。本院经审核，对该组证据形式真实性予以确认。 综上有效证据以及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年4月27日，汉品公司（甲方、出租方）与仇建华（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落于杭州地块（ＩＮ1-03），可出租面积约为133平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，自2017年12月22日（计租日暂定）起至2022年12月21日止，租赁期自商业广场开业日与装修免租期结束之较晚之日起计；甲方应提前书面通知乙方该房屋的具体交付日期，乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续；自该房屋交付日起，乙方可享有30日的装修免租期；第一、二个租约年的年标准租金为339815元，第三、四个租约年的年标准租金为359233元，第五个租约年的年标准租金为378651元；租赁期及装修免租期内，乙方应于每季度历月1日前向甲方或其指定的管理公司按每平方米每月60元支付物业管理费，物业管理费按该房屋可出租面积计算；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务；“不可抗力”应被定义为任何不能预见、不能避免、不能克服的事件，包括洪水、台风、地震、战争或军事行为、内乱或民众动乱、恐怖主义行为、火灾、爆炸、罢工（甲方双方内部员工的罢工除外）等情况及类似的天灾，以及任何现行法律法规的更改；若甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任；等等。 合同签订后，仇建华向汉品公司交纳保证金108894元，汉品公司于2017年6月8日向仇建华开具保证金收款收据。 2018年3月27日，汉品公司向仇建华发出《通知函》，言明：本司于2017年10月30日所发《商户进场装修通知书》函件，现由于新天地5050项目景观交付延期，商户进场装修时间相应延迟；经慎重考虑，新天地5050项目进场时间定为2018年6月1日；若提前交付，以具体书面通知为准；若延迟交付，则在原合同基础上增加2个月经营免租期。 2018年9月12日，因汉品公司仍未交付租赁房屋，仇建华委托律师向汉品公司寄发律师函件，要求汉品公司立即交付租赁商铺。2019年5月13日，仇建华再次委托律师向汉品公司寄发《律师函》，通知汉品公司解除双方之间的《租赁合同》，同时要求汉品公司双倍返还保证金并赔偿因逾期交付房屋而使仇建华产生的一切损失。嗣后，双方就解除合同、返还保证金以及加盟费、律师费等损失的承担问题产生争议，故成讼。 另查明，汉品公司与创意公司之间因涉案租赁房屋所属的杭州新天地IN地块物业及其设施引发的房屋租赁合同纠纷目前尚在人民法院审理过程中。 本院认为，原告仇建华与被告汉品公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据合同约定，被告汉品公司应提前书面通知原告租赁房屋的具体交付日期；自房屋交付日起，原告享有30日装修免租期。根据本院查明的事实，被告汉品公司曾向原告仇建华发出《商户进场装修通知书》，又于2018年3月27日向原告仇建华发出关于新天地5050项目进场时间的《通知函》，现被告汉品公司辩称进场装修时间并非房屋交付时间，其从未通知原告房屋交付日期，该意见与事实不符，本院不予采纳。被告汉品公司未按其书面通知的进场日期向原告仇建华交付租赁房屋，经原告仇建华书面催告后九十日内仍未交付，已构成合同约定的违约情形。现被告汉品公司辩称因案外人创意公司恶意违约导致其无法向原告交付租赁房屋，构成合同约定的不可抗力事件，故其不应承担违约责任。对此，本院认为，被告汉品公司与创意公司之间因合同履行产生争议，并非被告汉品公司在签署案涉《租赁合同》时所不能预见、不能避免且不能克服的情形，不符合不可抗力的构成要件。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故被告汉品公司以不可抗力为由主张免责的答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因被告汉品公司未按期向原告仇建华交付租赁房屋，原告仇建华主张解除双方之间的《租赁合同》，并要求被告汉品公司双倍返还保证金217788元，该诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于加盟费、设备采购款以及律师费损失的主张。根据《租赁合同》的约定，出现上述不能按期交付房屋的违约情形时，被告汉品公司在双倍返还原告仇建华已付之保证金后无需向原告承担其他任何责任。即被告汉品公司的违约责任以保证金的金额为限。据此，本院对于原告仇建华主张的加盟费、设备款以及律师费损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告仇建华与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司之间于2017年4月27日签订的《租赁合同》； 二、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告仇建华双倍保证金217788元； 三、驳回原告仇建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10142元，由原告仇建华负担5575元，由被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担4567元。 原告仇建华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  赵 楠 二〇二〇年六月二日 代书记员  冯荔波