湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异77号异议人（案外人）杨某，女，汉族，1969年11月3日出生，住长沙市开福区。申请执行人翟某某，男，汉族，1974年10月20日出生，住湖南省澧县。被执行人湖南银基置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘路603号。诉讼代表人湖南银基置业发展有限公司破产管理人。破产管理人国浩律师（长沙）事务所，负责人余泽维。委托代理人黎某，男，汉族，1986年8月1日出生，住湖南省益阳市赫山区，系该破产管理人常务副组长。本院在执行申请执行人翟某某与被执行人湖南银基置业发展有限公司（以下简称银基置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨某对本院查封被执行人银基置业公司名下位于长沙市开福区银基佳园）Ａ栋架09号房屋（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨某提出异议称，一、2008年4月1日，杨某和开发商银基置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买涉案房屋，并按合同支付购房合同170700元。后杨某多次要求开发商银基置业公司做网签、备案、办理房产证和国土证，但开发商银基置业公司以手续还在办理和要建设二期Ｄ栋商业公寓楼为由一直拖着未办，导致在长沙市住建委网签系统和长沙市不动产登记系统中显示权利人为银基置业公司。二、双方的购房合同和收款收据真实有效，杨某在2008年对该架空层实际占有，用于出租。此处架空层房产并非开发商银基置业公司名下房产，实际上按照购房合同此处房产所有权属于杨某。三、杨某于2008年从银基置业公司购置涉案房产，2014年银基置业公司开发建设二期Ｄ栋商业公寓楼时因融资导致债务纠纷，其中包含翟某某的借款纠纷，该借款纠纷与杨某无关。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、开福区金霞大道捞刀河商住楼（现为银基佳园）13年来未办好不动产证，业主经过多次到市、区人民政府上访、反映和跑手续，2019年3月19日，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室下文（长处遗办（2019）17号），将该项目Ａ、Ｂ、Ｃ栋列为处遗项目，开辟绿色通道办理不动产登记。长沙市房产办证遗留问题协调领导小组下发的长处遗（2015）1号文件要求，就是开发商的自持物业，法院要求协助查封时，也需征求市处遗办的意见，未经市处遗办批准，不得办理。因此查封金霞大道捞刀河商住楼Ａ栋架空层09号房时，违反上述文件规定。法院续查封本项目15套房产，导致处遗项目不能办证，引发群体矛盾。故请求：解除对位于长沙市开福区银基佳园）Ａ栋架09号房屋的预查封、查封和续查封，并不再续查封。翟某某、银基置业公司未进行答辩。本院查明，翟某某与银基置业公司民间借贷纠纷一案，翟某某于2016年10月25日向本院申请诉前保全，本院于2016年10月25日作出（2016）湘0102财保168号，裁定冻结银基置业公司的银行存款818万元，或查封、扣押其价值相当的财产。本院依据该裁定书预查封了湖南银基置业发展有限公司名下位于长沙市开福区房屋，查封期限为三年（自2016年10月26日至2019年10月25日止）。翟某某于2016年11月24日向本院提起诉讼。本院于2018年8月20日作出（2016）湘0102民初6777号民事判决书，判决：一、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，归还翟某某借款本金526.86万元；二、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付借款利息90万元（以300万元为基数，按每月利息、违约金共计2%计算，从2014年10月31日起至2016年2月1日止）；三、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付借款利息（以300万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月1日起计算至本判决确定的清偿之日止；以54.86万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月20日起至本判决确定的清偿之日止；以10万元为基数，按月利率1.5%的标准，从2015年9月20日起计算至本判决确定的清偿之日止；以162万元为基数，按月利率2%的标准，从2015年10月10日起计算至本判决确定的清偿之日止）；四、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付其为实现债权所发生的财产保全申请费5000元。该判决文书已经发生法律效力，翟某某向本院申请强制执行，本院立案受理后，于2019年7月17日作出（2019）湘0102执5479号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人湖南银基置业发展有限公司的银行存款或扣留、提取其收入人民币6284592元（未计算2016年5月1日后的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。2019年8月6日，本院依据该裁定书续查封了湖南银基置业发展有限公司名下位于长沙市开福区房屋，查封期限为三年（自2019年8月6日至2022年8月5日止）。另查明，2008年4月1日，银基置业公司（出卖人）与杨某（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：杨某购买开发商银基置业公司开发的位于长沙市开福区银基佳园）第Ａ栋架空层9号房（建筑面积共28.45平方米）；该商品房每平方米6000元，房屋总价款为170700元；买受人按一次性付款的方式支付购房款，首付款（含定金）136560元于签订合同后七日内（即2008年4月10日内）一次性支付，尾款34140元于交纳契税、物业维修基金时支付；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起30天内对涉案房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，出卖人在交付商品房后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨某向银基置业公司按约支付购房款，后银基置业公司分别于2008年4月1日出具收据收到杨某A栋架09号购房款136560元、于2008年12月27日出具收据收到杨某A栋架09号购房款34140元，综上，银基置业公司已收到杨某涉案房屋的全部购房款170700元。经杨某多次催促，因银基置业公司一直推脱还有其他手续需要办理，一直未办理房屋过户手续。涉案房屋已于2008年交付杨某占有、使用，现杨某将涉案房屋用于出租。再查明，本院于2020年5月26日作出（2020）湘0102破申1号民事裁定书，裁定受理周玉兰、翟某某、沈栋哲、湖南恒创建设有限公司对湖南银基置业发展有限公司的破产重整申请，该裁定自即日起生效。本院于2020年5月27日作出（2020）湘0102民破1号决定书，指定国浩律师（长沙）事务所担任湖南银基置业发展有限公司管理人。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。本案中，本院于2016年10月26日对涉案房屋进行预查封，该查封到期后本院于2019年8月6日进行续查封，而在2008年4月1日，杨某与银基置业公司就涉案房屋已经签订了合法有效的《长沙市商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，但银基置业公司一直未办理过户手续，杨某不存在过错。现杨某实际占有、使用该房屋，其享有对该涉案房屋的物权能够排除本院执行，故杨某的异议请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：中止对长沙市开福区银基佳园）Ａ栋架09号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  李革文人民陪审员  魏建莲人民陪审员  胡定苗二〇二〇年六月十二日法官助理廖燕书记员黄彬附：本裁定引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。