上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3337号上诉人（原审被告、反诉原告）：董一磊，男，1984年1月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：节臻，男，1991年7月9日出生，汉族，户籍地四川省自贡市自流井区。上诉人董一磊因与被上诉人节臻房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董一磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请并判令被上诉人返还上诉人补缴的电费及罚款。事实和理由：被上诉人用上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋）办理的营业执照和食品经营许可证直到2019年10月10日才注销完成，导致上诉人无法将房屋出租给新的租客，也无法给新租客办理合规手续，故本案租赁合同的解除时间应为2019年10月10日，而不能以上诉人收到被上诉人发送的律师函时间为准，故上诉人不同意返还租金、保证金及支付违约金。被上诉人提供的装修费、雨棚费用、广告牌费用均是收据，不能确定支付费用的真实性。上诉人自被上诉人告知窃电后一直积极配合，供电局出具的鉴定报告中也无法确定窃电时长，系以半年时间进行罚款和补缴电费，故上诉人缴纳的罚款和电费都是被上诉人承租期间产生的，被上诉人应返还上诉人上述费用。被上诉人节臻辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。节臻向一审法院起诉请求：1.确认节臻与董一磊签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；2.判令董一磊向节臻返还自2019年7月1日起至同年9月30日止的租金人民币（下同）6,300元及保证金2,100元，共计8,400元；3.判令董一磊向节臻支付违约金2,100元；4.判令董一磊向节臻赔偿各类费用损失共计9,135.60元（其中包括装修费7,450元、雨篷费用600元、广告牌费用650元、食材损失435.60元）；5.诉讼费由董一磊承担。董一磊向一审法院提起反诉请求：1.要求法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求节臻支付自2019年10月1日起至电表恢复之日止的租金（按每月2,100元的标准计算）；3.要求节臻支付违约金2,100元；4.要求节臻支付罚款（以实际缴纳金额为准）；5.要求节臻支付交通费、误工费600元。一审法院认定事实：2019年3月20日，董一磊作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的节臻签订《房屋租赁合同》一份，约定董一磊将系争房屋出租给节臻，约定甲方应于2019年3月20日之前向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止；免租期自2019年3月20日起至2019年4月1日止；租金为每月2,100元，以三个月为一期支付，水电费等由乙方自行承担；租赁保证金为2,100元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。该合同第6.3条约定：“甲方保证在租赁期限内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。……”第7.5条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。……”第9.1.3条约定：“若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于壹个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：①甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的；……”合同还约定了其他事宜。上述合同附件二为房屋交接书，写明双方已确认家具家电情况，证实无误，并随房屋装修现状交付，并列明水表数、电表数。合同签订后，董一磊向节臻交付系争房屋，节臻向董一磊支付押金2,100元，以及自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金6,300元。2019年4月16日，节臻以系争房屋为经营场所办理了《营业执照》，名称为上海市浦东新区XXXX馄饨店。2019年6月25日，节臻向董一磊支付自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元。2019年7月1日，上海电力公司浦东电力公司出具《违章用电（违约、窃电）现场检查单》，检查结果为系争房屋存在“故意使供电企业的用电计量装置不准或者失效”的窃电行为，窃电方法为“开启封印”及“其它”，处理方式为“立即停电”，要求接到此单后，七个工作日内携带本单及相关的身份证明（居民需携居民身份证、非居民用户需携营业执照）接受违章处理。2019年7月3日，节臻委托律师向董一磊发送《律师函》，表示由于系争房屋无法正常供电，导致无法继续正常经营，导致合同目的无法实现，故于董一磊收悉本律师函之日，节臻即与董一磊解除合同，董一磊应该在收到本律师函后积极与节臻取得联系并进行房屋交接工作。当日，董一磊在微信中收到上述《律师函》。后节臻搬离系争房屋，并于2019年9月24日将系争房屋的钥匙交还董一磊。因双方就违章用电的责任承担问题产生纠纷，节臻诉至法院，要求判如所请。一审审理中，董一磊向法院提起反诉。一审审理中，节臻提供《收据》一份，证明其支出装修费7,450元，收款事由为“护墙板67平方、吊顶23.64平方、地板25平方、副料”；提供《送货单》一份，证明其支出雨棚费用600元；提供《浦皖广告收款收据》一份，证明其支出广告牌费用650元；提供食材销售单及清单各一份，证明其食材损失费为435.60元。对此，董一磊认可上述证据的真实性，但认为上述损失不应由其承担。节臻提供缴纳电费凭证，证明其在租赁期内按时缴纳电费，2019年4月至7月缴纳的电费分别为6.38元、3.19元、17.34元、76.65元；提供历月电费明细，证明其在承租前系争房屋的电表就存在问题，2018年4月至2019年3月期间的电费分别为0元、0元、0元、1元、2.08元、14.56元、29.77元、7.74元、5.47元、7.30元、63.20元、33.34元。经法院准许，节臻申请系争房屋的前承租人宋某作为证人出庭作证，宋某陈述其于2018年4月1日至2019年3月31日期间承租系争房屋，期间电闸经常跳闸，其未对电表做任何处理，不知道是否存在偷电。节臻申请委托上海市电能表强制检定站对系争房屋内使用的电表进行鉴定，《检定结果通知书》显示检定结论为计量性能不合格，其中强制检定封印开启，电流方向正向不符合要求。董一磊提供《上海市房屋买卖合同》《租赁合同》各一份，证明其于2018年4月9日从案外人杜某处购得系争房屋，于2018年4月1日至2019年3月31日期间将系争房屋出租给宋某使用，其没有窃电动机。董一磊提供节臻与董一磊间的微信聊天记录，证明其积极配合节臻处理供电事宜。其中，2019年7月1日，节臻向董一磊发送：“电力局今天早上已经把我电断了！电表也拿走了。”董一磊回复：“希望你把这事处理好，我能做啥的我配合你。”董一磊提供其与国家电网客服电话95598的通话记录，证明供电局无法查实窃电时长，节臻曾陈述偷电行为已经持续六年不是事实。董一磊提供《国网上海市电力公司发票联》及微信转账记录，其中发票联分别显示违约使用电费金额为8,000元、退补金额为3,065.76元，证明其于2019年10月14日支付罚款8,000元、补缴四个月电费3,065.76元，认为上述金额应由节臻承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，节臻与董一磊签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，节臻与董一磊均应恪守。针对双方争议焦点，法院分析认定如下：本案争议焦点之一，违章用电的责任承担问题。根据法院查明的事实，法院难以认定实施窃电行为人和具体窃电行为的细节事实。虽然合同约定电费由节臻承担，董一磊称其缺乏窃电的动机，但是，根据节臻承租系争房屋的经营性质、实际经营时间，再结合前承租户经营期间的历月电费明细，法院认为在节臻承租系争房屋之前，每月总电量已多次呈现极低数字，非正常数值。虽然双方在房屋交接时曾确认过水表数、电表数，但电表的计量性能需要专业机构进行检测，作为承租方的节臻在交接系争房屋时很难凭借肉眼确定电表的计量性能，故董一磊以节臻在接收系争房屋时已确认各项设施完好为由，认为窃电的后果应由节臻自行承担，要求节臻承担违章用电产生的违约使用电费8,000元，法院不予支持。但是，自2019年3月20日至2019年6月30日期间由节臻实际使用系争房屋，该期间因电表问题导致节臻少缴电费而获利，故节臻应承担其实际使用期间的补缴电费，法院按照比例根据董一磊向电力公司补缴的电费金额，确定由节臻支付董一磊电费2,500元。本案争议焦点之二，关于《房屋租赁合同》的解除问题。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据合同约定，出租方保证在租赁期限内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。出租方交付的该房屋不符合本合同的约定，承租方可书面通知出租方解除本合同。系争房屋于2019年7月1日经供电公司检查时认定为窃电，已作立即停电处理，后双方未能妥善解决后续事宜，节臻以无法正常使用系争房屋、无法实现合同目的为由，于2019年7月3日向董一磊发送《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，法院予以支持。董一磊确认其于2019年7月3日通过微信收到上述《律师函》，故法院确认合同的解除日期为2019年7月3日。本案争议焦点之三，合同解除后相关费用的承担问题。因系争房屋于2019年7月1日已作立即停电处理，董一磊未能提供符合合同约定的房屋构成违约，导致合同于2019年7月3日解除，节臻据此要求董一磊承担合同约定的违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。根据合同约定，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。节臻要求董一磊承担装修费、雨篷费用、广告牌费用以及食材损失，法院认为上述损失中，食材损失可由节臻采取合理措施进而避免，故该部分损失不应由董一磊承担。关于装修费、雨篷费用、广告牌费用，法院结合合同已履行的期间进行酌定，确定损失与违约金的差额部分为5,000元。因合同自2019年7月1日起停电已无法正常使用，节臻要求董一磊退还自2019年7月1日起至2019年9月30日期间的租金，具有事实和法律依据，法院予以支持。根据合同约定，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还承租方。合同已于2019年7月3日解除，故节臻要求董一磊退还租赁保证金，法院予以支持。节臻于2019年7月3日在《律师函》中通知董一磊收悉函件后联系并进行房屋交接工作，但董一磊至2019年9月才收回系争房屋，至本案庭审后才缴纳罚款恢复用电，造成该期间系争房屋无法正常使用的责任不在于节臻，故董一磊要求节臻支付至电表恢复之日止的租金，并承担违约金及交通费、误工费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认节臻、董一磊于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、董一磊于判决生效之日起十日内退还节臻自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元；三、董一磊于判决生效之日起十日内退还节臻租赁保证金2,100元；四、董一磊于判决生效之日起十日内支付节臻违约金2,100元；五、董一磊于本判决生效之日起十日内赔偿节臻损失5,000元；六、节臻于判决生效之日起十日内支付董一磊电费2,500元；七、驳回董一磊的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，减半收取计145元，由节臻负担25元，董一磊负担120元。反诉案件受理费25元，由董一磊负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现双方对合同解除均不持异议，本案二审的争议焦点是合同解除的责任及后果的处理。系争房屋因被供电部门检查时认定存在窃电情形，故被停电处理，导致系争房屋无法正常使用，双方的争议在于是谁实施了窃电行为而应承担相应的责任。就此事实，虽然供电部门无法确认窃电发生的具体时间，但从本案在案证据来看，系争房屋在被上诉人承租之前，其电表数值已非正常，一审结合本案相关情况，排除了被上诉人实施窃电的可能，具有事实依据，本院予以支持。而上诉人作为出租人，负有提供适租房屋的合同义务，故无论该窃电行为是否由上诉人实际实施，上诉人因未能向被上诉人提供设施完备的租赁房屋已经构成违约，由此造成合同解除的责任应由上诉人承担。被上诉人作为守约方，有权以合同目的无法实现为由行使解除权，故一审确认本案租赁合同于上诉人收到被上诉人的解约通知之日解除，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张以被上诉人营业执照注销之日为合同解除之日，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上诉人违约导致合同提前解除，一审据此支持了被上诉人要求被上诉人返还相应租金、保证金及赔偿违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于补缴电费及罚款，因被上诉人确实在其使用期间少缴了电费，故一审判令被上诉人承担其实际使用租赁房屋期间的补缴电费，并无不妥，但上诉人要求被上诉人承担全部补缴电费及罚款，缺乏事实依据，本院不予支持。就损失部分，被上诉人在一审中已经提供了装修费、雨棚费用、广告牌费用的相关支出凭证，一审酌情予以了支持，亦无不妥，本院予以支持。上诉人主张上述费用并未实际发生，但未能提供反证加以反驳，故本院对其主张无法采信。综上所述，董一磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币135元，由上诉人董一磊负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月一日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……