江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2770号上诉人（原审被告）：王明国，男，1964年11月9日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，江苏盛律律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王文松，男，1941年6月1日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：刘万东，南京市鼓楼区中山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈有田，男，1956年6月6日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：沈庆东（系沈有田之子），男，1983年11月28日生，汉族，住南京市六合区。上诉人王明国、王文松因与被上诉人沈有田房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王明国上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回沈有田的诉讼清求，上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有客观查明本案的事实。一审中，上诉人提供了众多证据，关于为什么案涉房屋产权人登记在王明国名下，一审法院没有对王文松提出的质疑进行审查。关于王文松的户籍证明资料、2019年6月5日登记部门向王文松发放的不动产登记申请表、王明国1998年9月8日建房证明书、王明国1998年9月8日房屋所有权登记具结书、王明国1998年9月8日六合县私产来源演变情况陈述书、王明国1998年9月8口房地产现场勘察表、王明国1998年9月8日六合县房屋四至墙界申报表等材料中涉及“王明国”签名及手印，均不是王明国所签所捺，且很多材料是1998年9月8日同一天完成的，与事实不符。一审法院对王明国当庭申请鉴定的要求予以拒绝，只从沈有田提供的1999年3月25日的产权证和2008年10月8日的协议书开始审起，侵犯了王明国的合法权益。在这些材料中，由登记机关填写的“王明国”和应该由当事人填写的“王明国”从表象上看均系同一人书写，本身不合常理。王明国、沈有田协议书的形成时间是2008年10月8日，而相关证据显示，2007年7月3日土地使用人和户主就已经变成了沈有田，这在逻辑上是行不通的。沈有田在2008年10月8日找王明国签协议，就是为了填补2007年7月3日“买房协议”的需要，以达到其非法占有案涉房屋的目的。王文松的房产是怎么过户到王明国名下的，王明国和王文松都不知情，一审没有查明这个转换是否合法且成立。岗陈村村民委员会的证明无实质内容，出具时间是2008年12月31日，不能作为强占案涉房屋的理由。沈有田房屋产权证发放时间是2008年12月31日，登记部门只看证明，不实地审查，这么快就发证，不合常理。王明国一直没有看到沈有田申请登记土地使用权时所依据的买房协议。二、一审法院在第二次开庭中对争议焦点进行了归纳，但在后续庭审及判决中，又避开归纳的焦点，在没有解决争议焦点的情况下，直接认定案涉房屋买卖合同有效，案涉房屋归沈有田所有。三、一审法院对自身总结的几种可能性在没有审查清楚的情况下进行了判决。四、关于王明国申请的宅基地审批问题，王文松的宅基地是向政府申请并审批于1983年3月13日取得，地址是六合区冶山镇岗陈村关陶9号。王明国的宅基地是向政府申请并审批于2001年12月13口取得，地址是南京市六合区合墩社区北耿组。王明国向法院提交的宅基地审批的证据，能够证明王明国取得宅基地完全是结婚生育两个孩子以后，经政府部门审批而取得的，不是判决中所讲的是同一户，这种现象可到当地调查，是普遍存在的。王文松述称，对王明国的上诉请求没有意见。王文松上诉请求：请求撤销一审判决，判决驳回沈有田的诉讼请求，确认南京市六合区治山街道房屋所有权及土地使用权归王文松所有，一、二审案件诉讼费用由沈有田负担。事实与理由：一、一审判决认定案件基本事实不清。本案是王文松作为原审第三人参加诉讼，案涉房屋系王文松出资建设，房屋权利人应为王文松，与王明国无关，其虽然是王文松的儿子，但当时尚未成年，没有经济自立，没有任何能力出资建房，王文松在一审时多次提出相关申请登记材料是虚假的，不予认可。案涉房屋被登记在王明国名下王文松事先毫不知情，整改过程没有参与，在没有原建房执照或原建房执照不是王明国本人的情况下，相关登记部门就轻易违反法律程序和手续，将房屋登记为王明国，王文松感到很气愤。一审法院始终没有查清，甚至不愿查清，案涉房屋是怎样由王文松名下过户至王明国的真相事实，并主观断定是王文松与王明国合谋而为，拒绝正面回答王文松的质疑，且拒绝王明国司法鉴定的要求。一审法院在未调查清楚案件事实的情况下，就把案涉房屋判给沈有田，并无事实和法律依据。王文松对法院不同意对案涉证据进行司法鉴定的决定有异议，明显存在适用法律错误的情形。沈有田在诉讼中，也表示知道这个房子是王文松所建造，产权归王文松所有。沈有田是王文松的表弟，在王文松建房过程中，沈有田还为建房做过小工。二、一审结论逻辑混乱，自相矛盾。王明国无权代表案涉房屋实际的产权人王文松及全家擅自出卖房屋，其与沈有田之间签订的“房屋买卖协议”是无效的，应予撤销。三、一审判决适用法律错误。本案案由由原“宅基地使用权纠纷”后变为“房屋买卖合同纠纷”，处理房屋买卖合同纠纷，无论在农村还是城市，都应适用民法总则、物权法、合同法。一审法院依据土地管理法第62条的条文判决，属适用法律不当。一处一宅只是规定农村村民一户家庭共同拥有一处宅基地，并不能认为法律规定在宅基地所建房屋也归全体家庭成员共同拥有。王明国述称，同意王文松的上诉意见。针对王明国、王文松的上诉意见，沈有田一并答辩称，一审法院认定的事实是沈有田与王明国签订了合同，王明国也是当庭承认，这是既定的事实，王文松、王明国父子二人并没有否认，说明合同订立是双方的意愿，不存在强迫或者欺骗。对方称沈有田试图达到非法占有涉案房屋的目的，是完全的诽谤和污蔑。合同是对方自愿签的，作为一个具有完全民事行为能力的成年人，沈有田无法强迫他们。至于王文松所主张房屋是他的，王明国没有权利处理，一审法官已经在最后一次开庭时对这件事情做了一个详细的说明，相关的材料是有当时的历史背景，因为我方也没有办法去查，相信一审法官所做的调查和研究。对方所说的事情是另外的法律关系，跟本案并无直接的联系，他们如果有其他的诉求，可以通过其他途径去主张他们的权利。请求驳回上诉，维持原判。沈有田向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认房屋买卖合同有效，且产权属于沈有田。2.由王明国承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：沈有田与王明国及王文松均为本区冶山街道岗陈村村民，王明国与王文松系父子。1983年3月王文松一户申请在新建房屋四间获准，房屋建成后王明国及其婚后以及婚后所生之子女与王文松均居住于此。1999年3月25日“六合县村镇房屋产权登记发证”将房屋所有权人登记为王明国。2001年8月王明国一户申请在合墩社区北耿组建房获准，村民建房申请表中“原房处理意见”注明：拆除，但王明国没有拆除原房屋。2002年王明国位于的新房建成后，王文松亦与王明国同住一处。2004年沈有田、王明国双方就房屋达成买卖协议，沈有田一次性向王明国支付8000元，王明国将房屋的《村镇房屋所有权证》交给沈有田。2008年10月8日王明国与沈有田补签协议，约定：甲方（王明国）位于冶山镇岗陈村关陶组有房屋四间及院墙、厢房等，现转让给乙方（沈有田），乙方支付甲方转让费8000元整，转让后的房屋产权变更手续由乙方办理，与甲方无关。沈有田、王明国双方均在该协议上签名按手印。2008年12月31日岗陈村村委会在沈有田、王明国双方签订的协议上加盖印章，并签署：情况属实。同日该村委会还出具证明：兹有岗陈村关陶组沈有田，原陈庄住房已倒塌，无住房。此后南京市国土资源局六合分局冶山国土资源所根据沈有田的申请，为沈有田办理了土地使用权登记。一审法院认为，本案涉及宅基地房屋买卖，所谓宅基地房屋是指农村村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，不论是以王文松之名申请宅基地建房，还是以王明国之名申请宅基地建房，均是按照土地管理法的规定执行一户一宅基地的政策。1999年3月六合县村镇房屋产权办证将房屋所有权人登记为王明国，仍然表明包括王文松在内的王明国一户享有房屋的土地使用权。王明国仅是家庭一户的代表，不能认为王明国一人对房屋及土地享有所有权和土地使用权，也不能认为房屋所有权人登记为王明国，王文松就失去了家庭成员对该房屋和宅基地享有的权利。王明国将房屋卖给本村村民沈有田，其出卖房屋的行为于法有据。沈有田购买房屋同时也取得相应的宅基地使用权，沈有田取得房屋宅基地使用权得到了本村村委会的认可，土地管理部门经审查认为，沈有田购买同村村民的房屋符合申请建房用地条件，为沈有田办理了宅基地使用权登记。沈有田与王明国关于房屋买卖符合土地管理法和物权法的有关规定，房屋买卖合同合法有效，涉案房屋归沈有田所有。王明国及王文松的抗辩和主张，是对农村集体土地上房屋的权利归属，以及一户一宅基地的土地使用权取得条件存在误解，故，对其主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，一审法院判决：沈有田与王明国订立的房屋买卖合同有效，六合区冶山街道房屋归沈有田所有。案件受理费5620元，由王明国负担。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审期间，王明国陈述，2001年户口是和王文松在一起，户主是王文松，当时同一户籍的家庭成员包括其兄弟姐妹5人、其父母、其2个孩子、其老婆，一共10个人。1999年调查登记发证时没有工作人员上门调查过，不知道为什么会把产权人登记为王明国，在对方起诉时才知道变更登记了。2008年其在龙岗做保安，沈有田让其签个字，其就签了，因为是亲戚关系，签协议时其没有看内容，就写了一个名字，是被骗的，因为认为没有交易，签不签字无所谓。大概在2003年底2004年初的时候收过对方8000元，是谈的租金。双方没有签订书面的租赁合同，也没有给对方打关于租金的收条。租期从2002年开始，一开始说360元一年，后来说给300元，说的租期是30年，应该给9000元租金，但最后给了8000元。王文松陈述，房子被王明国弄掉了，其自1999年至今就一直跟着王明国生活。不清楚1999年登记发证的时候有没有相关工作人员进门调查，不清楚是否是对一片区同类型所有房屋进行过产权登记的调查。其和沈有田是表兄弟关系，但不来往。沈有田儿女结婚的时候去吃过喜酒，出过礼，当时沈有田是在案涉房屋里办的酒席，但王文松吃酒席的时候没问为什么在案涉房屋里办，因为问也没有用。王明国跟其说房子给沈有田住，去吃酒席的时候对方说房子被他卖掉了，他们怎么处理的，王文松不知道。上述事实，有二审谈话笔录予以证实。二审期间，王明国提交：市长热线12345回复信息一组，分别是2018年9月25日、2018年9月26日、2018年10月12日，结合信息内容来看，证明城建中心根本没有王文松过户到王明国名下的房产信息，在此情况下房屋是怎么卖的，证据是怎么来的存疑。沈有田质证认为，12345的回复是针对四合街道北梗组房屋，与关陶组房屋无关。镇国土所如果没有见到原件是不可能给沈有田办证的，对上述证据的真实性无法确认。王文松质证认为，认可王明国的证据及其证明目的，如果确实有经过房屋产权登记的相关信息，也就是已经取得了关陶组土地的话，不可能再取得宅基地建房。其他各方无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效，案涉房屋产权人应如何认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，虽然新建房屋四间是由王文松一户申请，但1999年3月25日，房屋的产权登记已经变更为王明国，王明国作为登记的房屋所有权人，对外具有公示效力，沈有田有充分理由相信其对房屋系有权处置。结合此后王明国建房申请中关于“原房处理意见”的内容、2004年王明国收取沈有田8000元款项的事实、2008年10月8日签订的协议内容及岗陈村村委会的证明意见，同时考虑到此后由沈有田实际占有使用案涉房屋多年的实际情况，沈有田提供的证据能够形成证据链，证明王明国与沈有田之间房屋买卖系双方真实意思表示，且双方业已实际履行。王明国认为其收取的8000元系租金，且系受骗签订买卖协议的陈述缺乏证据证明，亦明显违背常理，本院不予采信。王明国认为不动产登记相关资料中其签名及捺印并非其本人所为，但其在登记后多年并未就此问题提出异议，且实际与沈有田签订买卖协议且已将村镇房屋所有权证原件交由沈有田，其已用实际行为表明对所有权证登记情况明知且无异议，其在二审期间再次提出对相关材料上的签名及捺印进行鉴定，违背诚实信用原则，亦与本案裁判结果无涉，本院依法不予准许。王文松作为与王明国共同生活的家庭成员，对家庭重大财产的处分应予审慎关注，其在明知案涉房屋由沈有田占有使用多年的情况下，主张对房屋登记变更及房屋买卖完全不知情，亦明显有违诚信原则，本院对其上诉理由不予采信。沈有田购买房屋同时也取得相应的宅基地使用权，其宅基地使用权也得到了本村村委会的认可，并已经土地管理部门审查通过，为沈有田办理了宅基地使用权登记。一审认定沈有田与王明国关于房屋买卖合法有效，涉案房屋归沈有田所有，于法有据，并无不当。王明国仅是家庭一户的代表，不能认为房屋所有权人登记为王明国，王文松就失去了家庭成员对该房屋和宅基地享有的权利。王文松如认为王明国的处分行为对其权益造成了损害，可另行主张。综上所述，上诉人王明国、王文松的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11240元，由上诉人王明国负担5620元，上诉人王文松负担5620元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十四日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗