北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初2293号原告：李振海，男，1936年6月14日出生，汉族，北方交大附中退休教师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：段文瑞，北京市铭达律师事务所律师。被告：北京华盛泰吉科技有限责任公司，住所地北京市丰台区右外东庄20楼南侧4幢121号。法定代表人：孙宝玉。被告：刘进丰，男，1975年6月22日出生，汉族，中机十院国际工程有限公司商务经理，住北京市海淀区。被告：单向超，女，1978年8月2日出生，汉族，中石化集团国际石油工程有限公司职员，住北京市海淀区。被告：秦威，男，1973年10月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告李振海与被告北京华盛泰吉科技有限责任公司（以下简称华盛泰吉公司）、刘进丰、单向超，秦威确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振海及其委托诉讼代理人段文瑞，被告刘进丰、单向超、秦威到庭参加诉讼，被告华盛泰吉公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振海向本院提出诉讼请求：1.确认秦威代理李振海与华盛泰吉公司于2015年11月6日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.确认华盛泰吉公司与刘进丰、单向超签订的《存量房屋买卖合同》无效；3.判令华盛泰吉公司、秦威、刘进丰、单向超共同向李振海返还位于北京市海淀区牡丹园东里16号楼4层5单元401号房屋(以下简称401号房屋)；4.判令华盛泰吉公司、秦威、刘进丰、单向超共同赔偿李振海租房损失136800元；5.诉讼费由华盛泰吉公司、秦威、刘进丰、单向超承担。事实和理由：2015年5月，魏其为通过电话多次向李振海推荐“以房养老”项目，承诺签署协议后就可以每月领取养老金，同年7月8日，李振海被魏其为等人带到北京亿隆汇诚投资管理有限公司和北京市方正公证处，让李振海在一系列文件上签字，因李振海相信公证处是国家公证机构，不会造假，故对该项目的真实性没有怀疑，遂在公证处提供的一系列文件上签了字。直到同年10月27日李振海到公证处要求撤销委托及索要有关公证材料，才得知签署的材料是借款合同和委托书，并且办理了强制执行效力的公证和委托公证，李振海及其家人方知受骗。2015年11月9日，李振海再次到公证处申请撤销委托，才得知李振海的住房已经被秦威和魏其为在同年11月6日过户给了北京华盛泰吉商贸有限责任公司。2015年11月6日，秦威和魏其为二人相互串通，伪造李振海的签字，签订了《存量房屋买卖合同》，将李振海名下401号房产（京房权证海字第XXXX号）出卖给北京华盛泰吉商贸有限责任公司（2017年8月18日变更为北京华盛泰吉科技有限责任公司)名下，并伪造李振海的签字，签订了《存量房自有交易资金划转协议》、《房屋所有权转移登记申请书》。备案合同约定房价为360万元，远远低于当时市场550万元以上价格。李振海对该买卖合同的内容完全不知情，也没有在该合同上签字。该买卖合同约定的价款及支付方式等内容均不是李振海的真实意思表示。2015年11月9日，李振海得知自己的房产被非法出售并办理了过户登记手续。为查清事实真相，李振海调取了房屋登记档案，经查询，该房屋的买卖合同系秦威和魏其为、华盛泰吉公司相互恶意串通，损害李振海合法权益的结果，致使李振海唯一住房被出卖，被强制轰出家门，无处安身。经查询，秦威、魏其为均为北京亿隆汇诚投资管理有限责任公司和其关联公司的业务人员。刘进丰、单向超明知该房产存在争议，仍执意购买，属于恶意取得，应当返还所购房产。为维护李振海的合法权益，李振海不得已诉至法院。被告华盛泰吉公司未答辩。被告秦威辩称，我办理卖房手续，李振海知情。因有李振海的委托公证，故我代理李振海办理房屋买卖手续没有问题。我的社保确实在邓超的公司缴纳。李振海向邓超借款，因无法偿还，才将房屋出售。为了邓超的本金安全，先把房屋出售给邓超指定的华盛泰吉公司，再转售给邓超。被告刘进丰、单向超辩称，我们不存在恶意购买401号房屋的情况。我们从链家得知的401号房屋的房源信息，房屋过户全程由链家工作人员陪同。我们看房时，李振海在401号房屋居住，李振海在我们看房时非常配合且并未提出任何异议。我们买房时购房价格为400万元，基本符合市场价值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：401号房屋原登记所有权人为李振海。华盛泰吉公司原名称为北京华盛泰吉商贸有限责任公司，于2017年8月18日进行了名称变更登记。2015年7月8日，李振海、晁淑兰作为委托人签订委托书一份，委托秦威全权代表二人办理偿还贷款及401号房屋的相关手续。次日，北京市方正公证处对委托书出具（2015）京方正内民证字第48832号公证书。2015年7月10日，邓超转入李振海账户2550000元，同日，该笔钱款基本全部转出至不同账号。李振海称该笔所谓借款当日全部转回邓超等人控制的其他账户，李振海从未取得该笔借款。2015年7月16日，李振海、晁淑兰与案外人邓超签订《借款合同》，约定李振海向邓超借款255万元，用于资金周转；房屋所有权人李振海提供401号房屋做抵押担保，并承诺及时办理房屋抵押登记手续。2015年7月17日，北京市方正公证处针对邓超与李振海、晁淑兰签订的《借款合同》出具了（2015）京方正内民证字第51650号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。李振海称，上述委托公证书及债权文书公证书系违法出具，李振海从未取得公证文书，相关公证人员已被公安机关立案侦查。401号房屋7月17日房屋抵押权人为邓超，11月6日注销。11月16日，房屋产权人变更为华盛泰吉公司，同日，申请邓超为抵押权人，12月24日，抵押权注销。12月25日，房屋产权人变更为刘进丰、单向超。2015年10月27日，秦威代理李振海，魏其为代理华盛泰吉公司签订《存量房自有交易资金划转协议》。2015年11月6日，秦威代理李振海，魏其为代理华盛泰吉公司签订《存量房屋买卖合同》、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，约定李振海将其所有的401号房屋出售给华盛泰吉公司，房屋成交价格为360万元；买受人应将房款1万元存入北京市海淀区房屋管理局存量自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为359万元。2015年11月16日，华盛泰吉公司取得房屋所有权证书。李振海称华盛泰吉公司并未支付购房款。2015年12月7日，陈伟代理华盛泰吉公司（甲方、出卖方）与刘进丰、单向超（乙方、买受方）、链家地产中介公司（丙方、居间方，联系人樊景双）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》，约定房屋成交价格203万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价197万元，共计400万元。房屋的抵押情况为未设定抵押。买受人向出卖人支付定金20万元。居间费8.8万元。同日，单向超向链家工作人员李建伟支付3万元。同年12月9日，单向超通过理房通支付15万元。12月10日，北京链家房地产经纪有限公司向单向超出具收据两张，载明居间代理费8.8万元、保障服务费1.6万元。12月18日，刘进丰、单向超通过理房通支付360万元，12月24日，单向超向樊景双转账6.09万元。2015年12月18日，华盛泰吉公司与单向超、刘进丰进行网签手续，约定的房屋抵押情况为未设定抵押，房价款为203万元。12月24日，刘进丰、单向超取得6.09万元契税发票。李振海表示刘进丰、单向超通过链家签订的房屋买卖合同是典型的阴阳合同，为规避房地产交易税收，约定203万元的低房价，再追加197万元的装饰装修款，违反了房地产经纪管理办法，故该存量房屋买卖应当无效。此外附件一中“房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单”等具体情况共有四大项，均空白不符合不动产买卖常理。另401号房屋设有抵押权，华盛泰吉公司与单向超、刘进丰买卖抵押房产，违反法律法规关于流押的禁止性规定，也应当属于无效合同。同日，华盛泰吉公司（甲方、出卖方）与刘进丰、单向超（乙方、买受方）、链家地产中介公司（丙方、居间方，经办人樊景双）签订《补充协议》，在条款后三方补充约定：“2.乙方承诺2016年3月15号收房前2日内将物业保证金贰拾万元整交给链家指定人员，甲方同意交房后由链家收款人转交给李振海。3.甲方保证乙方足额将房款打入监管账户后2日内将房屋抵押解除。”李振海称樊景双没有经纪人执业证，无权参与签订房屋买卖补充协议。2016年3月15日，李振海（甲方）与单向超、刘进丰（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方，经办人为樊景双、李建伟）签订《补充协议》，约定：原补充协议规定甲方应于本房屋过户后2016年3月15日前由李振海负责办理房屋交接及户口迁出事项，现因李振海儿子李争正在申请低保手续，户口不能按时迁出，现协商一致，李争在2017年3月15日前将户口迁出此房。双方约定2016年3月16日将房屋交付给单向超、刘进丰，2016年3月15日，单向超、刘进丰将交房保证金交给北京链家房地产经纪有限公司今典花园店李建伟23万元，交房当天验房合格李建伟将交房保证金17万元和装修折价款3万元共计20万元交给李振海，剩余3万元作为户口保证金暂由北京链家房地产经纪有限公司今典花园店李建伟保管。同日，单向超汇款23万元，李建伟出具收条。李振海称，《补充协议》确系李振海本人签署，但刘进丰、单向超从华盛泰吉公司购买房屋，又找李振海签署补充协议，可以证明刘进丰、单向超对房屋情况的复杂性和背后的关系知情。2016年3月17日，李振海与刘进丰签署《物业查验交接单》。李振海表示，《物业查验交接单》中李振海没有签署日期，并签字在出售方，主体不对，交接单的物品价值远不足197万元，故对该份交接单不予认可。经李振海申请，本院委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对401号房屋在2015年11月6日及2015年12月底的市场交易价格进行评估，北京市世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司出具京世诚评字第2019第S-406号房地产估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2015年11月6日的房地产总价为457.59万元，于2015年12月31日的房地产总价为466.72万元。李振海缴纳评估费28109元。庭审中，李振海提交李振海之子李争2015年10月25日签订的房屋租赁合同、租金收条（月租金4500元）及李振海之妻晁淑兰（月租金3800元）于2016年5月1日签订的房屋租赁合同、租金收条，证明租金损失。刘进丰、单向超申请链家经办人樊景双出庭作证，证明买房经过。樊景双出庭陈述称，单向超的朋友韩大哥先找我看的其他房屋，没谈成，又看的401号房屋。韩大哥看好后，就约的单向超、刘进丰一起看房，当时李振海夫妇在家，没有提出什么意见。单向超他们看好房以后，知道房本不是李振海的名字，是个公司，我们就把公司的人约过来。房屋挂牌是450万元，价格是双方协商的，跟李振海夫妇协商定的，最终400万元。房款通过理房通支付，定金直接支付给业主，一般不会支付给店长。李建伟是我们店的店长。办理房屋过户手续时，我陪同前往的，出卖方是公司的人去的，李振海夫妇没有去。房屋价格我们一般分为基础价格和装饰装修，基础价格参照最低指导价，是国家允许的。整个交易过程李振海提出过要求，即支付全款，没有提出过异议。物业交接过程中也没有提出过异议，我和经理去过几次，李振海表示没有地方住，要多住一段时间，单向超他们就同意了。签约之前，李振海爱人说利息高，要尽快卖。李振海质证表示，对证人证言不予认可。证人带姓韩的人看房的时候，我告知过他们这是争议房产，牡丹园店对此知情。华盛泰吉公司的人逼着我们挂牌卖房。此外樊景双与单向超有经营上的直接关系，她的证言涉及公司利益。关于刘进丰、单向超买房前是否看房，刘进丰、单向超称看过房，每次看房前都打电话预约，征得李振海及其家人同意，由链家工作人员陪同，李振海未提出过异议。李振海称刘进丰、单向超多次看房，不让进就会踢门，刘进丰、单向超系强制进入。关于房屋交接，李振海称系华盛泰吉公司的人早前把李振海从房屋赶出。刘进丰称房屋交接系李振海本人与刘进丰办理的，并签署了物业查验交接单。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，华盛泰吉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李振海要求确认秦威以其名义与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》及华盛泰吉公司与单向超、刘进丰签订的《存量房屋买卖合同》无效，故本案的争议焦点问题在于《存量房屋买卖合同》是否具备确认无效的法定情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本院针对两份房屋买卖合同具体分析如下：一、秦威以李振海名义与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。首先，关于秦威与华盛泰吉公司是否存在恶意，本院从以下几个方面予以确认：其一，秦威自认，其社保在邓超的公司缴纳，相关证据显示邓超、秦威与华盛泰吉公司之间存在关联关系；其二，华盛泰吉公司未提交证据证明其购买涉案房屋后支付过房款；其三，根据评估结果，401号房屋价值时点2015年11月6日的房地产总价为457.59万元，华盛泰吉公司购买价格为360万元，相差97.59万元。综合全案证据材料判断，秦威与华盛泰吉公司均存在主观恶意。其次，秦威与华盛泰吉公司以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害李振海利益的行为。综上，本院认为秦威与华盛泰吉公司存在恶意串通，损害李振海利益的行为，故，秦威作为李振海代理人与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效。二、单向超、刘进丰与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于有效合同。第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然华盛泰吉公司对涉案房屋无权处分，且处分行为未经李振海追认，但根据上述法律规定，单向超、刘进丰与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》并不必然属于无效合同。第二，关于单向超、刘进丰是否与华盛泰吉公司恶意串通，分析如下：1.单向超、刘进丰购买401房屋时支付的购房款为400万元，与评估的市场价值466.72万元相差六十余万元，无法认定为不合理低价；2.单向超、刘进丰通过链家中介公司签订房屋买卖合同，并在购房前实地看房，符合正常购房流程；3.2016年3月15日，李振海与单向超、刘进丰、北京链家房地产经纪有限公司就户口等问题签订《补充协议》以及2016年3月17日，李振海与刘进丰签署《物业查验交接单》的可以表明，李振海对房屋出售事宜知情且未提出异议。综上，李振海主张单向超、刘进丰是否与华盛泰吉公司恶意串通，本院不予采纳。第三、流押是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时，债权人（抵押权人）有权直接取得抵押财产所有权的约定。本案中，刘进丰、单向超与华盛泰吉公司不存在其他债权债务关系，刘进丰、单向超也无并非抵押权人，李振海以此主张合同无效，没有事实及法律依据。退一步讲，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得制度取得诉争财产。关于租房损失，结合李振海搬出房屋时间、晁淑兰签订的租赁合同，李振海主张136800元并无不当。秦威、华盛泰吉公司恶意串通造成李振海上述损失，应当共同承担赔偿责任。综上，对于李振海要求确认秦威以其名义与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于李振海主张华盛泰吉公司、秦威赔偿李振海租金损失的诉讼请求，本院予以支持。对于李振海主张单向超、刘进丰与华盛泰吉公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求将401号房屋过户至李振海名下以及要求单向超、刘进丰就租金损失共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告秦威以原告李振海名义与被告北京华盛泰吉科技有限责任公司签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、被告北京华盛泰吉科技有限责任公司、秦威于本判决书生效之日起七日内赔偿原告李振海租房损失136800元；三、驳回原告李振海的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17800元，由被告北京华盛泰吉科技有限责任公司、被告秦威负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。评估费28109元，由原告李振海负担5000元（已交纳），由被告北京华盛泰吉科技有限责任公司、秦威负担23109元（于本判决书生效之日起七日内向原告李振海给付）。公告费560元，由被告北京华盛泰吉科技有限责任公司负担（于本判决书生效之日起七日内向原告李振海给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 张 莹人民陪审员 桂 华人民陪审员 刘庆南二〇二〇年六月九日书 记 员 李 乔