辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6458号上诉人（原审原告）：李瀛祺，男，1970年4月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张兴达，辽宁良友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨红媛，女，1978年3月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张兴达，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纪元，男，1982年6月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人李瀛祺、杨红媛因与被上诉人纪元房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李瀛祺、杨红媛上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判解除双方之间签订的《房屋买卖合同书》，责令被上诉人将上诉人名下位于沈阳市和平区文安路47号5单元5号楼2室房屋内腾退；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、原审判决认定基本事实错误。（一）原审判决认定被上诉人尚未构成根本违约，系认定基本事实错误。被上诉人迟延履行支付义务，逾期超过双方约定期限，属于法定解除情形。原审法院在事实查明中认定被上诉人未支付第二笔购房款符合《房屋买卖合同书》违约情形，又在本院认为处认定违约行为不构成根本违约，不符合约定解除情形，前后矛盾。被上诉人未按合同约定付款，已为根本违约，上诉人有权解除协议。被上诉人的行为既符合法律定解除情形，又符合约定解除情形，原判决认定被上诉人尚未构成根本违约，系认定基本事实错误。（二）原判决认定上诉人先行不履行合同，系认定基本事实错误。被上诉人出示2019年3月双方在中介处录音，该份证据只能证明上诉人当时和被上诉人协商，被上诉人拒绝后，上诉人只好作罢放弃。之后上诉人等待被上诉人交付房款，双方继续履行合同。从双方联系、协商到房款支付的6月份，有整整三个月的时间，被上诉人应该继续履行合同，支付1万元，可是被上诉人直至起诉的9月份也完全没有联系过上诉人想要交纳房款。上诉人在录音中和实际与被上诉人沟通中，都是用的“商量商量”这样的词汇和态度，被上诉人既然拒绝上诉人的提议，就应该按照约定履行合同。故不是上诉人先行不履行合同，而是被上诉人构成违约；二、原审判决严重违反法定程序。2019年11月开庭时，因被上诉人没有准备证据，法官休庭表示限被上诉人7日内提交证据，再次开庭质证。直至2020年2月14日法官才联系上诉人第二天上午10点去法院做笔录。4月15日上午10点前往法院时，被上诉人并未出现，只有上诉人一方进行了质证。上诉人离开法院时已经是中午，而在下午3点钟，法官就送达了判决书。首先原审法官并没有按照法律规定组织双方质证，其次基于上诉人做笔录的时间和判决下发的时间，上诉人有理由认为原审法官没有基于证据的质证而做出的判决，原审判决违反法定程序。综上，原审判决严重违反法定程序，认定案件基本事实错误，适用法律错误。增加一点：上诉人认为被上诉人违约在先是本案纠纷的导火索，被上诉人购买时声称需要居住且经济困难，上诉人这才同意以分期付款的方式让被上诉人购买房屋。但是被上诉人在签订合同后并未实际居住而是将房屋出租获利，因此上诉人有理由相信被上诉人与中介串通损害上诉人利益。上诉人已经向公安局报案，公安局曾出警处理过。纪元辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。我买房就是为了住的。李瀛祺、杨红媛向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》；2.请求判令被告从原告名下位于沈阳市和平区文安路47号5单元5楼2室房屋内腾退；3.请求判令被告将原告所有的上述房屋恢复客厅墙体、卫生间阳台隔断等；4.请求判令被告返还原告房屋内原有物品：冰箱（180升灰白色）、洗衣机（双缸）、格力空调、热水器、双人床、双人布艺沙发、电视柜、电脑桌、电脑椅子、两个藤椅、鞋柜等；5.请求判令被告按照每月1,450元的标准向原告返还自2018年6月2日至被告实际腾退房屋之日止的租金损失，截至起诉日为20,300元（1450元/月×14个月）；6.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:位于沈阳市和平区文安路47号（5-5-2），建筑面积44.2平方米房屋登记在原告李瀛祺名下，登记日期为2017年4月7日。2018年6月2日，原告李瀛祺、杨红媛（出卖人、甲方）与被告纪元（买受人、乙方）及沈阳市和平区香之江房产信息咨询中心（见证人、丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定交易房产坐落于沈阳市和平区文安路47号5单元5楼2室，建筑面积44.2平方米。双方约定上述房屋售价265,000元，房产交易涉及的税费由乙方全部承担。其中第五条付款方式，①甲、乙双方约定乙方于2018年6月2日支付给甲方购房定金壹万元整（微信支付）；②甲乙双方约定双方于2022年5月1日前至和平区房产局办理更名过户手续；③甲乙双方约定乙方如此房过五后凑够全款，一次性支付给甲方剩余购房款（2019年6月2日付壹万元整给甲方，以此类推，至此房五年可以交易，如未凑够全款，乙方以贷款形式购买）。第六条房屋交付内容第4项，房屋内留存物品明细：甲方留给乙方热水器、冰箱、洗衣机、空调。第八条违约责任第1项，乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付款超过15天，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方解除协议……第九条关于产权办理及贷款手续的其他约定：①甲、乙双方约定双方于2022年5月1日前办理过户手续；②甲乙双方约定乙方于每年的6月2日前支付给甲方壹万元整，一直到此房办理过户手续止，此款转为购房款。第十条其他约定：①甲、乙双方约定乙方支付给甲方购房定金壹万元整后，甲方将房屋钥匙交付乙方使用，待五年后（此房证过五年）双方办理过户手续；②甲乙双方约定甲方违约定金不退，乙方违约双倍赔偿乙方支付定金金额，违约方承担中介费。合同签订后，被告支付了壹万元定金后，原告于2018年6月2日将房屋交付被告使用，被告入住后对房屋进行了装修。另查明，2019年3月，原告李瀛祺曾到中介处与被告协商表示不想继续卖房子了，被告表示不同意。现被告未依约支付应于2019年6月2日前支付的购房款10,000元，原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。原告依约向被告交纳了定金1万元，原告依约将房屋交付被告使用。现原告以被告未按约定支付第二笔购房款1万元为由要求解除合同，本院认为被告未依约支付第二笔购房款1万元虽属违约，但系原告曾向被告表示过不继续履行合同在先，且被告的该违约行为尚未构成根本违约，故原告要求解除合同的诉请既不符合法定解除情形亦不符合约定解除情形，同时结合合同履行情况，房屋已交付被告使用，合同不适宜解除，故对于原告的全部诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告李瀛祺、杨红媛的诉讼请求。案件受理费5,580元（原告已预交），由原告李瀛祺、杨红媛承担。二审中，上诉人向法庭提交出警记录一份，证明房屋目前被上诉人出租中，中介机构和被上诉人都在获利，是被上诉人违约在先。被上诉人对该证据的质证意见：对证据的真实性没有异议，买房之前合同中有过沟通，我有支配权，我买房是为了孩子上学。房子买了之后进行装修，后期确实有出租。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为案涉房屋买卖合同应否予以解除。本案中，上诉人主张被上诉人未按照合同约定支付2019年6月2日的1万元购房款，且逾期超过15天，该行为已违反合同约定，其依法享有合同的解除权。对此，本院认为，一方面，根据庭审中上诉人的自认可知，2019年3月22日，上诉人曾在中介公司处明确表示不想出卖案涉房屋，理由是被上诉人将房屋出租给他人，但案涉合同中并未约定如被上诉人出租该房屋，上诉人就有权解除合同，即被上诉人购买案涉房屋的用途与上诉人是否出卖房屋并无关联。故上诉人表示不想出卖房屋，属违约在先。而在此种情况下，被上诉人有理由认为双方的《房屋买卖合同书》的履行可能存在一定的不确定性，其在事后未能如期支付1万元购房款，亦是其行使不安抗辩权，并非其主观故意，该行为不构成根本违约；另一方面，根据本案庭审调查显示，被上诉人购买案涉房屋后，业已对该房屋进行了装修并实际使用，且其在二审庭审中仍然表示愿意按照合同约定支付第二笔购房款。如判决解除合同，既不符合合同约定，亦违反诚实信用原则及不利于双方交易的稳定性。综上，一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出的一审法院违反法定程序的上诉主张，本院认为，因其提出的主张均不构成程序违法，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，李瀛祺、杨红媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,580元，由上诉人李瀛祺、杨红媛负担。本判决为终审判决。审判员  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十九日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。