山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终2018号 上诉人（原审被告）：莒南苏北房地产开发有限公司，住所地临沂市莒南县庆丰路中段北侧。 法定代表人：卢新平，总经理。 委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛秀菊，女，1979年5月4日出生，汉族，住山东省日照市五莲县。 被上诉人（原审原告）：郑召彬，男，1979年3月11日出生，汉族，住山东省日照市五莲县。 葛秀菊、郑召彬共同委托诉讼代理人：程纪才，山东广春律师事务所律师。 上诉人莒南县苏北房地产开发有限公司（以下简称苏北公司）因与被上诉人葛秀菊、郑召彬商品房预售合同纠纷一案，不服莒南县人民法院(2019)鲁1327民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏北公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、因被上诉人未按照法律规定交纳住宅专项维修基金，上诉人向被上诉人交付房屋后无法办理产权证不可归责于上诉人，不应由上诉人承担责任。《住宅专项维修基金管理办法》是建设部、财政部联合下发，自2008年2月1日起施行的部门规章，该办法第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。根据上述规定，交纳住宅专项维修基金是商品房购买者应当履行的一项法定义务，上诉人作为购房人应当自动履行，无须开发企业另行通知。商品房购买者不能以开发企业通知交纳时间作为其履行交纳住宅专项维修基金法定义务的起始时间，亦不能以开发企业未通知其交纳为由而不履行交纳住宅专项维修基金法定义务。具体到本案，被上诉人应当在办理房屋入住手续前（2016年11月18日）向相关部门交纳住宅专项维修基金。而不能待上诉人另行通知其交纳才履行该法定义务。莒南县房产和住房保障局在2016年11月8日下发了《关于住宅专项维修资金交存有关事项的通知》（莒南房发[2016]35号），“办理产权登记应由业主提供专项维修资金发票”，同时依据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请”。鉴于被上诉人在上诉人交付房屋后至今仍未交纳住宅专项维修基金，产权登记部门不会受理其产权登记申请。所以，对于上诉人向被上诉人交付房屋90日后无法办理产权证不可归责于上诉人，不应由上诉人承担责任，应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、对于“在上诉人向被上诉人交付房屋后，被上诉人未交纳住宅专项维修基金期间，上诉人不应承担无法办理产权证的违约责任”已经莒南县人民法院作出的（2019）鲁1327民初311号民事判决书及临沂市中级人民法院作出的（2019）鲁13民终5151号民事判决书充分确认，人民法院应当直接采信。二审庭审中补充事实和理由：根据双方签署的《商品房预售合同》第十五条的约定，上诉人承担“每天按买受人所交购房款（不含储藏室、车库款）款项的万分之0.5向买受人支付违约金”逾期办证违约责任的情形为“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。由此可见，双方已明确约定了上诉人承担“协助原告办理房产证逾期办证违约责任”是要因上诉人的责任。但该案中被上诉人未完成产权登记部门受理产权登记申请的交纳住宅专项维修资金的前提条件，且没有证据证明是由于上诉人的责任导致办证逾期。因此，被上诉人逾期办证的违约责任不能归于上诉人。 葛秀菊、郑召彬辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，对于上诉人主张的被上诉人未按规定缴纳专项维修基金的情况，上诉人未提交任何证据证实，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 葛秀菊、郑召彬向一审法院起诉请求：苏北公司支付原告违约金16784元，并办理房产证。 一审法院认定事实：2015年12月10日，苏北公司与葛秀菊、郑召彬签订商品房预售合同，合同编号：YS0021157，约定葛秀菊、郑召彬购买苏北公司开发的位于尚城府邸小区27号楼2单元302室，预测建筑面积为100.23平方米，每平方米3058元，总金额为306565元，约定买受人于2015年12月10日交付首付款96565元，余款210000元办理银行按揭。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：……3.如因出卖人的原因，使买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，出卖人每天按买受人所交购房款（不含储藏室、车库款）款额的万分之0.5向买受人支付违约金；但是，因不可抗力因素或者政府相关部门原因导致延期办证的除外。 上述商品房预售合同于2015年12月16日在房管部门进行了备案登记。 合同签订后，葛秀菊、郑召彬按照约定将剩余房款210000元通过银行按揭贷款的方式支付给了苏北公司。 2016年11月8日，莒南县房产和住房保障局下发莒南房发【2016】35号莒南县房产和住房保障局关于住宅专项维修资金缴存有关事项的通知，载明“（1）没有交付的新建开发楼盘，在开发企业与业主办理交付手续之前，由业主缴纳住宅专项维修资金，开发企业查验专项维修资金发票原件并留存复印件，……（2）已经交付的楼盘，业主在办理房屋权属登记由开发企业盖章时，由业主提供专项维修资金发票原件并留存复印件。” 2016年11月18日，苏北公司将尚城府邸小区27号楼2单元802号房屋交付给葛秀菊、郑召彬。 2018年8月18日，苏北公司及尚城府邸业主委员会、尚城府邸龙能物业向尚城府邸18号楼至28号楼各业主就办理不动产证事项发布“尚城府邸小区关于交付维修资金的紧急通知”。 一审法院认为，苏北公司与葛秀菊、郑召彬签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行相应义务。按照合同约定，苏北公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该涉案商品房于2016年11月18日交付，按照合同约定，苏北公司应于2017年2月16日前，将需要由其提交的资料报产权登记机关，但直到该案庭审时，葛秀菊、郑召彬仍未取得产权证书。苏北公司辩称，根据莒南房发（2016）35号关于住宅专项维修基金缴存的通知，各业主必须交纳专项维修基金房产才能给予办理综合验收，葛秀菊、郑召彬及部分业主没有及时缴纳专项维修基金，造成综合验收报告延迟出具，最终造成了不能及时办理产权证。鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于办理产权证明需要的具体材料及流程，苏北公司负有通知义务。葛秀菊、郑召彬举证证实苏北公司于2018年8月18日才将缴纳专项维修资金的事项及办理产权登记的相关事项予以通知，故对苏北公司的该答辩意见，不予支持。故自房屋交付后90日起即2017年2月17日自2018年8月17日，该期间延迟办理产权登记的原因应视为苏北公司的原因，苏北公司应当承担该期间的违约责任。2018年8月18日后，因葛秀菊、郑召彬至今未缴纳专项维修基金，且因双方认可房管部门对房屋面积的实际测量与合同中约定的房屋面积存在差额，葛秀菊、郑召彬与苏北公司就房款补交问题存在争议，导致至今未办理产权登记手续，应视为双方原因，不能认定为苏北公司单方违约，故自2018年8月18日之后，苏北公司不承担支付违约金的责任。综上，按照合同约定，苏北公司应承担的逾期办理房产证的违约金，应自违约之日起即2017年2月17日起至2018年8月17日止，按照双方约定的每天按买受人所购房款款额的0.05‰计算，即8384.6元（306565元×547天×0.05‰）。 葛秀菊、郑召彬要求苏北公司办理产权证明，按照双方合同约定及相关法律规定，苏北公司有明确的义务，将所售商品房的产权过户给买方，但办理产权证明的主体机关为不动产登记部门不是苏北公司，苏北公司的义务是将符合办理商品房产权过户要求的需要有开发商提交的手续交由不动产登记机关，并协助葛秀菊、郑召彬办理产权登记手续。葛秀菊、郑召彬亦应履行相关义务已确保最终能取得产权证明。现综合验收已完成，双方系因房屋实测面积与合同预测的面积差额造成的房款问题存在争议，葛秀菊、郑召彬未补交差额，无法取得完税发票，尚不具备办证条件。一审法院判决：一、被告莒南苏北房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告葛秀菊、郑召彬支付逾期办理产权证明的违约金8384.6元并继续履行合同约定的义务，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助葛秀菊、郑召彬办理涉案房屋的产权登记。二、驳回原告葛秀菊、郑召彬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由原告葛秀菊、郑召彬负担55元，由被告莒南苏北房地产开发有限公司负担55元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对苏北公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 上诉人未在约定的期限即交房后90日内向产权登记部门提交办理权属登记需要由其提交的材料，构成违约，上诉人应承担因其自身原因导致的延迟办理权属证书期间的违约金。因办理产权登记需要由业主提供专项维修资金发票，上诉人未提交证据证明在2018年8月18日发布“尚城府邸小区关于交付维修资金的紧急通知”前将缴纳专项维修资金的事项及办理产权登记的相关事项向被上诉人进行了通知，一审法院以上诉人负有通知义务判决上诉人支付违约金至2018年8月17日并无不当。莒南苏北房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由上诉人莒南苏北房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年六月一日 书记员  李 敏