辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初1677号原告中国农业银行股份有限公司东港市支行，住所地东港市黄海大街134号。负责人于晓宇，系行长。委托代理人邱春华，女，1975年3月8日出生，汉族，该行工作人员，现住东港市。委托代理人李富勇，男，1970年10月10日出生，汉族，该行工作人员，现住东港市。被告刘庆义，男，1963年9月25日出生，汉族，无业，现住庄河市。被告李淑珍，女，1966年9月26日出生，汉族，无业，现住址同上。被告杨开东，男，1975年5月30日出生，汉族，农民，现住东港市。被告张晓冬，女，1978年12月21日出生，汉族，农民，现住址同上。被告丹东金地新科地产有限公司，住所地丹东市振兴区兴一路38-1号。法定代表人程滨，系经理。委托代理人宋积慧，系辽宁圣权律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司东港市支行与被告刘庆义、李淑珍、杨开东、张晓冬、丹东金地新科地产有限公司（简称金地公司）金融借款合同一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员高明兹独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人邱春华、李富勇与被告杨开东、金地公司的委托代理人宋积慧到庭参加诉讼，被告刘庆义、李淑珍、张晓冬经依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。现已审理终结。原告诉称，被告刘庆义与被告李淑珍系夫妻关系。2014年7月1日，被告刘庆义为购买房屋向原告借款人民币216000元，并于同日被告刘庆义、李淑珍为原告出具了《办理房屋土地使用权抵押登记承诺书》一份，约定以其贷款购买的被告金地公司开发的东港市新兴区金地海韵风景13号楼7单元1618室作为其借款的抵押担保，并于2014年7月17日办理了房屋抵押权预告登记。2014年7月11日，被告刘庆义、李淑珍、金地公司与原告签订了编号为21020120140031689号个人购房担保借款合同，约定：原告为被告刘庆义提供贷款人民币21.6万元，借款期限180个月，按“等额本息还款法”还款，还款周期为一个月；借款利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为6.55%；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放的借款，提前行使担保权；被告丹东金地新科地产有限公司为借款合同项下债务提供连带保证担保；2014年7月1日，被告杨开东、张晓冬与被告刘庆义、李淑珍共同为原告出具了《共同偿还贷款承诺书》一份，载明被告杨开东、张晓冬作为被告刘庆义的朋友对其前述借款本息的偿还承担连带偿还责任。2013年3月11日，原告与被告金地公司签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》一份，第六条约定被告金地公司为包括刘庆义、李淑珍在内的金地海韵风景小区的购房人提供连带责任保证担保。保证责任自原告向购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。第七条约定被告协助原告、借款人办理房屋的抵押预告登记和正式抵押登记。原告自2014年7月16日向被告刘庆义足额发放贷款，被告偿还了本金53083.18元及部分利息，2019年7月16日借款开始逾期，逾期已达9期，逾期本金9548.83元、利息5685.43元，已构成逾期违约。截至2020年3月30日累计欠款15234.26元，其中本金9548.83元，利息5685.43元。期间经原告多次催要，被告拖欠至今。被告刘庆义与李淑珍系夫妻关系，系本案的共同债务人。被告杨开东、张晓冬、金地公司在被告刘庆义、李淑珍违约情况下，未向原告承担连带责任保证担保责任。被告的行为表明，不能自动履行还款义务。被告没有按《个人购房担保借款合同》第二十九条约定进行还款，已构成逾期违约。现请求判令解除与被告刘庆义、李淑珍、金地公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：21020120140031689）；被告刘庆义、李淑珍共同向原告偿还本金162916.82元及实际付清之日止的利息（按合同约定年利率6.55%支付利息、罚息和复利），（截至2020年3月30日欠息5685.43元，本息合计168602.25元）；被告杨开东、张晓冬、金地公司就被告刘庆义的上述债务承担连带清偿责任；确认原告对被告刘庆义、李淑珍提供的抵押物（预告登记号：东房预新兴区字第××号，东港市新兴区），面积为87.107平方米房屋，在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权；五被告承担本案全部诉讼费用。被告刘庆义、李淑珍、张晓冬未到庭，亦无答辩意见。被告杨开东辩称，原告说被告已违约，但是原告并没有通知我们说被告刘庆义违约。如果通知我们的话，我们可以寻找刘庆义。被告金地公司辩称，不同意原告的诉讼请求中第三项要求被告金地公司承担连带保证责任及第五项的请求。第三项请求没有事实及法律依据，被告金地公司承担的是阶段性保证责任，双方间合同约定是在办理抵押登记前，如果借款不还款的话，由被告金地公司承担部分的保证责任。而根据个人借款担保合同三十三条第（2）项的规定，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付的条件之日起720日内办妥房屋产权证书。自房地产权证书办理下来一个月以后向房地产部门申请办理抵押登记，根据合同的三十九条约定，借款人不可撤销的授权委托贷款人办理以下第（2）项所列事项，并支付相关手续费；而第（2）项委托贷款人办理本合同项下所购房产的预登记手续及正式抵押登记手续。根据两个条款的规定，在2016年6月30日前借款人就应办理好产权证书，2016年7月30日贷款人和借款人就应按合同约定办理正式的抵押登记手续。根据被告金地公司与借款人签订的商品房买卖合同的约定，在2014年6月30日，被告金地公司就将符合交房条件的房屋交付给被告借款人，从这时起720日内也就是在2016年6月30日前就可以办理产权证书，之后一个月也就是2016年7月30日就该办理正式的抵押登记手续。但由于贷款人与借款人怠于办理抵押登记正式相关手续，根据借款合同的约定及合同的性质，应当解除被告金地公司的阶段性担保责任。因为阶段性保证合同性质上是附解除条件的担保合同，抵押登记办妥后，被告金地公司应解除担保责任，而贷款人与借款人怠于办理，属于合同法第四十五条第二款规定的情形，也就是贷款人不当地阻止了解除条件的成就，应视为条件已成就，依法对被告金地公司的阶段性保证责任应解除。借款人在2019年7月16日已逾期，根据借款合同贷款人应当在这日期就应要求借款人还清全部借款。这时被告金地公司的担保期限就应自那日起开始计算，根据担保法的规定担保期限应为6个月，而原告起诉时已超过担保期间和诉讼时效。即使被告金地公司对承担保证责任，也应超过时效，法院不应支持。同时，被告金地公司不应承担本案的诉讼费用。经审理查明，被告刘庆义与李淑珍系夫妻关系。被告杨开东与张晓冬系夫妻关系。2014年7月1日，被告刘庆义因购买被告丹东金地新科地产有限公司开发建设的坐落于东港市新兴区房屋需要，被告刘庆义向原告申请借款216000元。同日，由被告刘庆义、李淑珍、杨开东、张晓冬为原告出具共同偿还贷款承诺书，对被告刘庆义的上述借款本息的偿还承担连带责任。被告刘庆义与李淑珍书面承诺以涉案房屋为借款向原告提供抵押，在东港市国土资源管理部门可以办理《土地使用权证》时，及时办理登记，并在取得《土地使用权证》后一个月内完成抵押登记工作。2014年7月11日，原告与被告刘庆义签订《个人购房担保借款合同》，被告刘庆义向原告借款216000元；购买坐落于东港市新兴区房屋；借款期限180个月；实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入丹东金地新科地产有限公司在中国农业银行股份有限公司东港市支行06×××17账户内；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号62×××70；借款担保采用阶段性保证+抵押，阶段性保证人丹东金地新科地产有限公司，保证方式为连带保证，保证人对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的一切费用；保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；若发生法律法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日止二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；抵押人与抵押物共有人同意以涉案房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的一切费用；抵押人以涉案房屋设立抵押，抵押人、借款人应在本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；抵押人、借款人协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，并支付相应代办手续费；委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办妥正式抵押登记手续前，由贷款人留存房地产权属证书。作为涉案房屋所有权人的被告刘庆义与李淑珍为该笔借款提供抵押担保，2014年7月17日进行了对涉案房屋预购商品房抵押权预告登记。被告丹东金地新科地产有限公司提供连带保证责任。原告于2014年7月16日将借款发放至约定的收款人账户，该借款凭证载明，借款人为被告刘庆义，执行利率为6.55%，逾期利率9.825%。后被告刘庆义偿还部分借款及利息，截至2020年3月30日，被告刘庆义尚欠原告未到期本金153367.99元，本金余额162916.82元，逾期利息5685.43元。原告与被告丹东金地新科地产有限公司于2016年3月21日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定被告丹东金地新科地产有限公司所开发建设的涉案房屋所属的金地海韵小区项目中的房屋（包括作为购房人的被告刘庆义、李淑珍共同购买的涉案房屋），向原告借款时提供连带保证还款责任，保证期间自原告向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。原告提出诉讼保全申请，本院于2020年4月14日作出（2020）辽0681民初1677-1号民事裁定书，裁定对被告刘庆义、李淑珍所有的坐落于东港市新兴区（建筑面积为87.107平方米，预告登记号：东房预新兴区字第××号）予以查封（保全金额为168602.25元），查封期限为三年。本院于2020年4月16日作出（2020）辽0681执保388号执行裁定书，予以查封该房屋。另查，涉案房屋已于2015年9月21日办理完毕房屋所有权证书（东房权证新兴区字第××号），登记的所有权人为金地公司。被告金地公司分别于2016年9月2日、2017年8月9日、2018年6月26日直接送达，以及通过中国邮政EMS邮寄送达通知，通知原告可以办理产权证。亦通过手机短信、邮寄、张贴、报纸公告等形式通知被告刘庆义办理产权证。本院所确认的上述事实，由原、被告陈述、结婚证、户口本、借款合同、借款凭证、抵押预告登记的他项权证、共同偿还贷款承诺书、办理房屋土地使用权抵押登记承诺书、贷款合约基本信息、民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、通知、EMS邮单及交寄单、短信截屏、照片、房屋所有权证书、民事判决书、报纸等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告刘庆义、李淑珍、金地公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，合同成立并合法有效。被告刘庆义取得借款，亦应依约偿还本息。被告刘庆义未按照合同约定偿还期限偿还上述借款合同项下的借款本息，构成违约，应当承担违约责任。对原告请求解除与被告刘庆义、李淑珍、金地公司签订的《个人购房担保借款合同》的请求，本院予以支持。涉案债务系被告李淑珍与被告刘庆义夫妻关系存续期间所形成的共同债务，且被告李淑珍应对该债务承担共同偿还义务。被告刘庆义、李淑珍理应共同向原告偿还借款本息。被告杨开东，张晓冬为被告刘庆义的该笔借款提供连带保证，应对被告刘庆义、李淑珍的还款承担连带清偿责任。因被告金地公司提供的是阶段性保证责任，是附条件解除连带保证责任，所附条件为涉案房屋权属登记于被告刘庆义、李淑珍名下的房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，也就是要办理完成涉案房屋登记于被告刘庆义与李淑珍名下和正式抵押登记两个条件。涉案房屋所有权已登记于作为开发商的被告金地公司名下，而要登记于被告刘庆义、李淑珍名下的房屋所有权证书的办理主要义务是由作为开发商的金地公司与购房人刘庆义及李淑珍来共同完成的，在涉案房屋未登记至被告刘庆义与李淑珍名下之前，是无法办理正式抵押登记的。所以被告金地公司抗辩称所附解除阶段性连带保证责任的第一个条件并未成就，也自然无法来履行所附的第二个条件（正式抵押登记）。被告金地公司虽然以积极的方式来履行自己相关的义务，但这并非是穷尽了所有救济途径来完成涉案房屋所有权登记于被告刘庆义与李淑珍名下这一自己应尽的义务。基于该条件未成就，原告亦无法完成合同中约定自身和受托进行的涉案房屋正式抵押登记。故被告金地公司的解除阶段性连带保证所附条件未成就，连带保证责任未免除。故涉案房屋正式抵押登记条件未成就，抵押预告登记继续有效。在未约定保证期间的情况下，自主债务保证期间为履行期届满之日起六个月，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因本案借款约定的是分期履行的，所以被告金地公司抗辩原告所主张的债权已过保证期间和诉讼时效的意见，没有法律依据。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告中国农业银行股份有限公司东港市支行与被告刘庆义、李淑珍、丹东金地新科地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；被告刘庆义、李淑珍于本判决发生法律效力后十日内共同偿还原告借款本金162916.82元及逾期利息5685.43元，并自2020年3月31日起至付清借款之日止以本金162916.82元按年利率9.825%承担利息；原告对被告刘庆义、李淑珍所有的坐落于东港市新兴区（预告登记号：东房预新兴区字第××号面积为87.107平方米）房屋，在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权；被告杨开东、张晓冬、丹东金地新科地产有限公司对本判决第二项中被告刘庆义、李淑珍向原告还款承担连带清偿责任。如果五被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，保全费1360元，合计3200元，由被告刘庆义、李淑珍共同承担。此款原告已预交，待被告刘庆义、李淑珍于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。被告杨开东、张晓冬、丹东金地新科地产有限公司对案件受理费和保全费承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丹东市中级人民法院。审判员  高明兹二〇二〇年六月二日书记员  栾忠莲