贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2922号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，汉族，1989年3月14日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。系贵阳新世界房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。上诉人（原审原告）：常慧，男，汉族，1971年5月2日出生，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：罗绍娥，女，布衣族，1971年6月1日出生，住贵州省贵阳市白云区。二上诉人共同委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑婷婷，贵州纵贯律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）王雪梅因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金自实际收房之日起540日后开始计算；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方合同第十一条约定的交房时间为2017年5月30日前，第二十二条约定的取得大产权的时间为2018年11月30日，交房时间与办证时间相差549日。合同补充协议约定逾期办证违约金自实际交房之日起540日后开始起算，该间隔时间与主合同基本一致，符合情理，不存在不合理或有意加重被上诉人的责任、排除被上诉人权利。同时上诉人已向被上诉人持续承担逾期交房责任，且在被上诉人应收房之日起540日内并未对其产生任何实际损失，故请求予以改判。常慧、罗绍娥答辩称，双方合同对交付办理商品房转移登记相关文件的时间也做了明确约定，虽然补充协议变更为实际交房后540日起算，但该条款属减轻了上诉人的责任条款，上诉人亦未就该条款作出特别提示，也没有向答辩人特别说明，故应以主合同的约定为准。常慧、罗绍娥上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判新世界公司承担逾期交房违约金105216元；2.依法维持原审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费由新世界公司负担。事实与理由：一审法院认定常慧、罗绍娥于2018年5月24日办理了收房手续有误，常慧、罗绍娥至今尚未收房，案涉房屋达到交付条件时间为取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》之日即2019年10月12日，故请求二审法院改判新世界公司承担逾期交房违约金自2017年5月31日至2019年10月12日，逾期865天，违约金为105216元。新世界答辩称，常慧、罗绍娥已经于2018年11月11日实际收房，违约金应当判至其实际收房支付止。常慧、罗绍娥向一审法院起诉请求：一、依法判令新世界公司向常慧、罗绍娥提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件、符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的办理商品房转移登记的各项文件；二、依法判令新世界公司依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年5月30日起每日按全部已付款的万分之一向常慧、罗绍娥支付逾期交房违约金至新世界公司提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2017年5月30日起暂计算至2019年7月31日的逾期交房违约金为96336.66元）；三、依法判令新世界公司依照《商品房买卖合同》第二十二条之约定，自2018年11月30日起每日按全部已付款的万分之一向常慧、罗绍娥支付逾期办理商品房转移登记违约金至新世界公司提交符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的各项文件之日止（自2018年11月30日起暂计算至2019年7月31日的逾期办理商品房转移登记违约金为元29557.84）；四、本案诉讼费用由新世界公司承担。一审法院认定事实：对常慧、罗绍娥诉状中陈述的事实及取得建筑工程竣工合格证明文件、《商品住房交付使用备案证书》时间等事实双方均无异议，一审法院予以确认。对双方存在争议的事实，一审法院认定意见如下：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金标准均为已付房款的万分之一。《商品房买卖合同》第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以本合同为准。《商品房买卖合同》附件十二补充协议与本案有关的主要约定有：“五、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”、“十一、双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之次日。”常慧、罗绍娥于2018年5月24日办理了收房手续，于2018年11月11日办理装修手续。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、补充协议约定的逾期交房违约金限额是否有效；2、补充协议中对案涉房屋办理转移登记的约定能否改变主合同约定。对上述焦点，一审法院意见如下：新世界公司所主张的逾期交房违约金限额及办理转移登记的补充约定，均体现在补充协议中，而依据主合同第二十九条的约定，补充协议的相应条款均属减轻出卖人责任条款，应以主合同约定为准，则新世界公司的辩解不能成立，一审法院不予采信。从常慧、罗绍娥具体的诉讼请求来看，其要求新世界公司提交的交付房屋的各项手续均已完善，且其已于2018年5月24日实际收房，则常慧、罗绍娥要求按合同第十一条约定提交各项文件的诉请已无诉的利益，一审法院不予支持。从2017年5月31日计算至2018年5月24日，共计逾期359天，逾期交房违约金根据合同约定标准计算为43668元。常慧、罗绍娥要求新世界公司提交办理商品房转移登记的有关文书，但此类文书的取得与否新世界公司无法确定，该项诉请不具备强制履行效力，一审法院不予支持，常慧、罗绍娥主张的逾期办理转移登记违约金符合约定，起算时间为2018年12月1日，标准为1216372元的万分之一每日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付常慧、罗绍娥逾期交房违约金43668元；二、贵阳新世界房地产有限公司从2018年12月1日起，按1216372元的万分之一每日的标准向常慧、罗绍娥支付逾期办理转移登记违约金至其交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回常慧、罗绍娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，由贵阳新世界房地产有限公司负担1008元，常慧、罗绍娥负担500元。本院二审期间，新世界公司提交一组证据：《装修申请项目审批表》《房屋装饰装修管理协议》《委托书》《公证书》《房屋买卖合同》《物业保证金》，拟证明常慧拟将案涉房屋出售给案外人徐廷娟，并委托徐廷娟于2018年11月11日办理了收房、房屋装修申请手续以及缴纳了装修物业保证金，表明2018年11月11日常慧、罗绍娥已接收房屋。常慧、罗绍娥对该组证据质证认为：对证据《委托书》《公证书》予以认可，对其它证据的三性不予认可，常慧、罗绍娥出具给徐廷娟的委托书中并未授权徐廷娟办理收房手续，且装修保证金不是常慧、罗绍娥缴纳，不能证明2018年11月11日常慧、罗绍娥已接收房屋。另查明：双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房交付时应当符合下列1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年11月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”再查明，案涉房屋已于2019年10月12日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、上诉人新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止；二、上诉人新世界公司承担的逾期办证违约金是否至上诉人应收房之日起540日后开始计算。关于争议焦点一，新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止的问题。二审中，新世界公司提交证据拟证明，常慧、罗绍娥已授权案外人徐廷娟于2018年11月11日接收房屋，常慧、罗绍娥抗辩认为其并未明确授权徐廷娟接收案涉房屋。本院认为，从新世界公司提交的证据来看，常慧、罗绍娥已与案外人徐廷娟达成房屋买卖协议将案涉房屋转售于徐廷娟，并向徐廷娟出具《委托书》载明：“授权徐廷娟办理、领取房产的不动产登记证书并办理全部相关手续、提供相关资料等。”且徐廷娟持该《委托书》于2018年11月11日与案涉房屋物业公司签订了装饰装修管理协议亦交纳了装修保证金，另经本院查明，现常慧、罗绍娥与徐廷娟的房屋买卖合同亦未解除，双方仍在继续履行中。尽管，常慧、罗绍娥出具的《委托书》中并未明确授权徐廷娟办理收房手续，但新世界公司基于常慧、罗绍娥与徐廷娟之间的《房屋买卖合同》，以及基于《委托书》中常慧、罗绍娥对徐廷娟可办理案涉房屋产权登记等全部相关手续的授权，有理由相信徐廷娟亦具有代为办理接收案涉房屋手续的权限，且从2018年11月11日徐廷娟办理收房手续后至本案起诉前，常慧、罗绍娥并未对徐廷娟的收房行为提出异议，故可以认定徐廷娟办理相关收房手续构成表见代理，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，徐廷娟与物业公司签订装修协议并交纳装修保证金等收房行为，应当视为常慧、罗绍娥的收房行为，故本院认定2018年11月11日常慧、罗绍娥已实际收房，一审判决认定常慧、罗绍娥于2018年5月24日收房不当，应予纠正。虽然2018年11月11日案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，但因常慧、罗绍娥已实际收房表明其认可房屋符合使用条件，故新世界公司承担的逾期交房责任应从合同约定的交房期限次日至常慧、罗绍娥实际收房之日止。即逾期交房违约金应从2017年5月31日起算至2018年11月11日止，即违约金为1216372元×1?/日×530日=64467.72元。关于争议焦点二，新世界公司承担的逾期办证违约金是否应自被上诉人实际收房之日起540日后开始计算。新世界公司上诉称，双方合同补充协议第十一条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书，故逾期办证违约金应从被上诉人收房之日起540日后开始计算。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年11月30日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了新世界公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻了新世界公司责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定2018年11月30日日作为新世界公司交付商品房转移登记文书的时间，现因新世界公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2018年11月30日之次日作为新世界公司承担的逾期办证违约金起算时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人常慧、罗绍娥的上诉请求部分成立，应予支持，上诉人新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8320号民事判决第三项；二、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8320号民事判决第二项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8320号民事判决第一项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付常慧、罗绍娥逾期交房违约金64467.72元；四、驳回常慧、罗绍娥其他诉讼请求；五、驳回贵阳新世界房地产有限公司上诉请求。一审案件受理费1508元，二审案件受理费3066元，共计4574元，由贵阳新世界房地产有限公司公司负担2874元，由常慧、罗绍娥负担1700元。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年六月二日法官助理陈跃霄书记员彭永耀