江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终611号 上诉人(原审原告)刘伟，男，汉族，住靖江市。 委托代理人费玲玉（系刘伟妻子），女，汉族，住址同上。 被上诉人(原审被告)靖江市人民政府，住所地靖江市阳光大道1号。 法定代表人陈锋剑，该市市长。 委托代理人叶桐，靖江市国有土地上房屋征收办公室工作人员。 委托代理人袁钰，江苏江豪海信律师事务所律师。 上诉人刘伟因诉靖江市人民政府（以下简称靖江市政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(2017)苏12行初250号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭。经阅卷、调查，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定： 因组织实施危房集中、基础设施落后的旧城区改造项目需要，2016年6月25日，靖江市政府作出征收决定及补偿方案并进行了公示，决定对靖江市旧城改造15号地块所涉及的房屋实施征收。《市政府关于旧城改造15号地块房屋征收决定的通告》载明，征收部门为靖江市住房和城乡建设局（以下简称靖江市住建局），征收实施单位为靖江市房屋征收服务中心，签约搬迁期限自房屋征收决定通告之日起90日内，征收补偿安置按照补偿方案执行等。刘伟的房屋在征收范围内。 同日，靖江市住建局作出《关于协商选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构的公告》，公布了3家备选评估机构，分别为靖江市马洲房地产评估咨询有限公司（以下简称为马洲评估公司）、泰州市信达房地产估价有限公司、江苏诚丰房地产估价有限公司。公告要求被征收人于2016年7月5日前协商选定评估机构，被征收人共同选择一家评估机构达到100%视为协商选定成功；协商不成或未书面告知的，由征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定评估机构。 2016年7月6日，靖江市住建局作出《关于投票选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构的公告》，载明：因协商不成，决定通过多数决定确定评估机构，被征收人可在备选的评估机构中选择并在2016年7月8日前送交书面意见，逾期视为弃权；该项目被征收户183户，其中93户以上（含93户）选择同一评估机构视为多数决定。 2016年7月9日，靖江市住建局作出《关于公布投票选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构结果的公告》，载明：马洲评估公司得票数148户、其他评估公司得票数8户、弃权数26户，根据规定选定评估机构为马洲评估公司。 靖江市住建局出具的产权人为刘伟的《旧城改造15#地块被征收房屋调查及认定结果》载明：房屋座落公园弄21号；房屋用途住宅；证载建筑面积42.5平方米；土地使用权用途住宅；房屋实测建筑面积93.87平方米。未经登记建筑建设年代及认定：2000年前1.83平方米。2000年-2009年49.54平方米。地大于房认定情况0。工商营业执照情况有证。参照营业用房评估面积一层44.33平方米。经营年限11年。临街情况沿街。征收部门于2016年7月19日将认定结果送达刘伟。 征收部门公布的《旧城改造15号地块被征收房屋调查及认定情况复核公示表》中，序号60中载明：产权人刘伟，地址公园弄21号，房主证登记用途住宅，房产证登记建筑面积42.5平方米，房屋实测建筑面积93.87平方米,2000年前1.83平方米，2000年-2009年49.54平方米。工商营业执照情况有。经营年限11年。参照营业用房评估面积一层44.33平方米。临街情况沿街。地大与房认定面积0。 2016年7月18日，评估机构对涉案房屋出具估价报告。估价报告中的房屋征收补偿分户估价表载明：房屋价值时点为2016年6月25日；2000年后未经登记建筑重置价补偿部分评估价值40131元；“住改非”房屋补偿部分评估价值581065元；合法建筑及2000年前房屋补偿部分、“地大于房”补偿部分、非住宅营业房屋补偿部分、非住宅非营业房屋及土地补偿部分评估价值均为0。房屋征收补偿装修及附属物估价表载明：房屋装修及附属物补偿部分评估价值为46033元。估价表另注明：征收当事人对评估结果有异议的，请在收到估价报告之日起10日内，将书面意见送至征收现场办公室。2016年7月19日估价报告送达刘伟。 评估报告送达后，刘伟对评估报告提出了异议，主要内容为：1、对我房屋建筑面积有异议；2、对我房屋评估确权有异议，我家房屋自落成以来全部用于营业，从未用于居住，应全部属于营业用房；3、我房屋是临街营业用房，紧邻骥江路，对营业房屋征收补偿评估价格有异议，不予认可。我要求在原地、原址上返还我带有营业执照的营业用房。评估公司收到刘伟的异议申请后于2017年7月27日作出“关于公园弄21号刘伟提出相关问题的回复”，针对刘伟提出的房屋建筑面积、住改非面积的认定、要求原地原址返还营业用房的问题进行了回复，并告知对评估价格有疑议，可根据估价报告特别说明的第四条、第六条执行，并于2017年7月28日将该回复送达刘伟。刘伟未向房地产价格评估机构申请复核评估。也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 刘伟与征收部门未能签订补偿安置协议。2017年5月12日，靖江市政府作出靖征补决〔2016〕9号《房屋征收补偿决定书》（以下简称9号《补偿决定》）。9号《补偿决定》载明：涉案房屋产权证字号靖城镇确字第00019829号，所有权人为刘伟，用途为居住，登记面积为42.5平方米。被征收房屋经调查认定并经公示建筑面积为44.33平方米（其中未经登记建筑面积1.83平方米为2000年前建设，按征收补偿方案参照合法建筑面积予以补偿）；未经登记建筑面积49.54平方米为2000年至2009年建设，认定为违法建筑，按征收补偿方案予以重置价格计算。市场监督部门认定经营年限为11年，沿街参照营业用房评估面积44.33平方米。马洲评估公司对被征收房屋进行评估，评估值为621196元。装修及附属物评估值为46033元。2016年7月19日向刘伟送达房屋征收补偿估价报告。被征收人在规定的期限内未申请复核评估。靖江市住建局为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，在签约期限内经征收实施单位多次协商，但未能达成补偿协议。依据有关规定，决定：一、给予产权调换。房屋、装修及附属物补偿费为667229元，搬迁补助费1500元，临时安置补助费6000元，停产停业损失39757元，设施移装补助费1908元，以上产权调换各项补偿费用合计717894元。提供位于长虹花园3号楼605室的1套安置房（现房）用于产权调换，面积为89.82平方米，结算基价为6300元每平方米，房屋价值为565866元。产权调换后刘伟应得差价152028元。汽车车库、车位按拍卖价结算，自行车车库于安置房交付时与建设单位自行结算。二、限被征收人刘伟在收到决定书之日起15日内与靖江市房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置和移交手续，将涉案房屋搬迁腾空。9号《补偿决定》还告知了申请复议及提起诉讼的权利。9号《补偿决定》于2016年11月28日邮寄送达。2017年5月27日，刘伟提起本案诉讼，请求撤销9号《补偿决定》。 原审法院另查明，补偿方案第八条“征收补偿”中，第五项“房屋用途、‘住改非’、‘非改非’的认定标准和面积认定标准”规定，1.房屋用途。以房产证、土地证或建房批准手续上记载的用途为认定标准。房屋用途与土地用途不一致的，按土地使用证上确定的用途评估补偿。“住改非”房屋：被征收住宅房屋于2010年7月1日前用于经营并取得合法、有效工商营业执照，且持续经营一年以上的参照营业用房评估。……土地面积以土地使用权证登记面积为准。第九条“安置用房”第一款“产权调换安置方式”中规定，私有住宅房屋的被征收人可选择安置用房进行产权调换，安置房地点：长虹花园。 原审法院再查明，同一地块被征收人范芬因不服靖江市政府作出的房屋补偿决定，向泰州中院提起诉讼。该案一审判决作出后，范芬不服提起上诉，江苏省高级人民法院作出的（2017）苏行终1534号判决认为，涉案房屋征收决定并未经法定程序被确认为违法、无效或被撤销，靖江市政府以涉案房屋征收决定为根据，对范芬作出补偿决定并无不当。同时还认为靖江市住建局发布公告，确定马洲评估公司为15号地块的房地产价格评估机构并无不当，并维持了一审判决。2018年9月21日，刘伟及案外人刘志圻对涉案征收决定提起诉讼，法院经审查认为，上述生效判决已认定靖江市政府于2016年6月25日作出征收决定并予以公告的事实，刘伟、刘志圻自2016年6月25日已经知道征收决定的内容以及诉权和起诉期限，至2018年9月21日提起行政诉讼，超过法定的起诉期限，泰州中院于2018年12月12日作出（2018）苏12行初136号行政裁定，驳回了刘伟、刘志圻的起诉。 案件审理中，刘伟于2018年11月6日向泰州中院提交申请书，以本案审理须以另一案的审理结果为依据，即以征收决定审理结果为依据为由，申请中止本案审理。泰州中院认为，刘伟、刘志圻在对补偿决定提起诉讼一年多后，再对征收决定提起诉讼，其起诉明显超过法定的期限，且江苏省高级人民法院（2017）苏行终1534号生效判决已明确载明“涉案征收决定并未经法定程序被确认为违法、无效或被撤销，被告以征收决定为根据，向范芬作出补偿决定并无不当。”故本案审理无须以征收决定案件审理结果为依据，刘伟的主张于法无据，法院不予准许。 原审法院认为，江苏省高级人民法院发生法律效力的行政判决已经确认靖江市政府有权以涉案房屋征收决定为根据，对征收范围内的被征收人作出房屋补偿决定，同时还认为选定的评估机构并无不当。故本案主要从事实认定、法律适用以及作出程序等方面评析9号《补偿决定》的合法性。 首先，关于9号《补偿决定》作出程序方面。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿方案确定的签约期限自征收决定公告之日起90日内，征收决定公告日期为2016年6月25日。因刘伟与征收部门在签约期限内未达成补偿安置协议，靖江市政府作出9号《补偿决定》，符合上述法律规定，行政程序合法。 其次，关于事实认定方面。关于土地面积的认定问题。本案中，靖江市住建局作为房屋征收部门在经过核实房屋产权证明及实地查勘后，出具了产权人为刘伟的《旧城改造15号地块被征收房屋调查及认定结果》，并进行了公示。对此法院予以认可。刘伟主张遗漏院落、巷道等面积。首先，刘伟提交的被征收房屋所占土地的土地使用证，登记的土地面积为40.88平方米，靖江市政府认定涉案房屋合法面积为44.33平方米，已超出土地登记的面积，其次，刘伟提交的照片，不能证明其对院落、巷道具有合法的使用权，应认为刘伟未能提交合法有效的证据证明其对院落、巷道具有合法使用权的产权证明，故对该主张，法院不予支持。 关于经营年限及经营面积的认定问题。靖江市住建局出具的产权人为刘伟的《旧城改造15号地块被征收房屋调查及认定结果》以及靖江市市场监督管理局靖城分局作出的15号地块“住改非”、“非改非”情况认定表认定，经营面积为一层44.33平方米，经营年限11年。刘伟虽辩称其一、二两层房屋一直用于经营，但因二层房屋被认定为2000年以后建造，不能作为合法建筑面积进行补偿。至于经营年限。刘伟的个体工商户营业执照显示其领证时间为2006年4月13日，市场监督部门认定为11年符合事实。刘伟提交的其母亲黄桂芳的营业执照、税收登记证上载明营业地址为“靖城人民北路45号”，与案涉被征收房屋地址明显不一致。不能据此认定案涉房屋从1994年开始经营。 关于评估报告的问题。《征补条例》第十九条第一款、第二款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案，评估机构出具估价报告后，向刘伟进行了送达。刘伟向房屋征收办公室提出异议，评估机构针对刘伟提出的问题作出了回复，并告知刘伟对估价报告有疑议，可根据估价报告特别说明的第四条、第六条执行，但刘伟未向评估机构书面申请复核，亦未向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因刘伟并未依照法律规定在行政程序中针对评估确定的被征收房屋、装修及附属物价值提出异议，应当视为其放弃权利，刘伟诉讼中主张漏评补偿事项，法院不予支持。靖江市政府已经承诺对于刘伟主张的遗漏部分在搬离房屋或者申请强拆时会申请证据保全，如果确有遗漏，可另行要求补偿。 关于补偿安置选择权及就近安置的问题。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，刘伟在协商阶段一直强调要求原地安置，补偿方案中已明确规定产权调换的安置房地点为长虹花园，故9号《补偿决定》依照补偿方案提供长虹花园的1套安置房对刘伟进行产权调换并无不当。《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。上述规定并未要求必须原地安置，即便如刘伟所称长虹花园距离被征收房屋近3公里，亦应属于合理范围之内。故刘伟主张9号《补偿决定》未提供货币补偿，未提供改建地段或者就近地段的房屋，侵犯其合法权益的观点，法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回刘伟的诉讼请求。 上诉人刘伟上诉称：1、涉案项目不符合公共利益。2、房地产价格评估机构选定不合法。3、涉案房屋性质认定错误。4、被上诉人未在改建地段给予安置违法。5、被上诉人对菜地、巷道未给予补偿违法。6、原审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。请求本院撤销原审判决；撤销9号《补偿决定》。 被上诉人靖江市政府答辩称：1、涉案房屋征收决定已经发生法律效力，可以作为作出9号《补偿决定》的依据。2、涉案房屋面积和性质认定正确。3、生效行政判决已经认定涉案房屋评估机构选定合法。4、9号《补偿决定》已保障刘伟的合法权益。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为: 一、关于涉案房屋面积和性质的认定是否正确的问题 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和土地面积的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。上诉人刘伟持有的《房屋产权证明》载明的房屋面积为42.5平方米，设计用途为“居住用房”，《国有土地使用证》载明的面积为40.88平方米，用途为住宅，双方当事人对此均无异议。被上诉人靖江市政府经调查认定，除42.5平方米的有证房屋外，另有1.83平方米无证房屋建造于2000年之前，49.54平方米无证建造于2000之后。根据涉案地块补偿安置方案，靖江市政府认定涉案房屋合法面积为44.33平方米（42.5+1.83）正确。刘伟提交的个体工商户营业执照证明其领证时间为2006年4月13日，由于二楼49.54平方米无证建造于2000年之后，依据涉案地块补偿安置方案，该部分房屋被认定为违法建筑，仅给予重置价格补偿，故靖江市政府根据刘伟提交的个体工商户营业执照，认定44.33平方米房屋系“住改非”，并据此予以补偿正确。刘伟虽主张另有空地未予以补偿，但未提供合法的土地权属来源证明，故该主张无事实根据，原审法院未予支持正确。 二、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题 根据原审法院查明的事实，同一地块被征收人范芬不服靖江市政府作出的房屋补偿决定，向泰州中院提起诉讼。该案一审判决作出后，范芬不服提起上诉，本院作出（2017）苏行终1534号行政，驳回上诉，维持原判。该判决已对涉案地块房地产价格评估机构选定的合法性进行审查和评判，同时认为靖江市政府确定马洲评估公司为房地产价格评估机构并无不当。本案对评估机构的选定问题不再重复评判。 三、关于涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》是否合法的问题 《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，依法选定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据涉案房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。靖江市政府提供的《初步评估结果公示表》及张贴的照片，涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》及送达回证证明，涉案房屋《初步评估结果公示表》已张贴公示，涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》已送达。刘伟收到《估价报告》《装修及附属物估价表》后并未书面向评估机构申请复核，而是向征收办公室提出异议，该征收办公室已委托评估机构书面回复，对刘伟提出的异议逐条作出解释，同时再次告知刘伟，如果对评估结果有异议，书面向评估机构申请复核评估，但刘伟仍然未向评估机构书面申请复核评估。刘伟在法定期限内未申请复核评估，表明其对《估价报告》《装修及附属物估价表》予以认可，故涉案《估价报告》《装修及附属物估价表》等可以作为作出9号《补偿决定》的依据。 四、关于9号《补偿决定》是否合法的问题 被上诉人提供的《房屋征收洽谈笔录》证明，在房屋征收补偿过程中，负责房屋征收补偿的有关人员与刘伟就涉案房屋补偿安置问题进行协商，刘伟明确表示要求原地安置。依据涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》以及补偿安置方案，被征收房屋总的补偿款717894元（包括房屋、装修及附属物补偿费、搬迁补助费、设施移装补助费、临时安置补助费以及停产停业损失）。靖江市政府提供就近地段长虹花园3号楼605室的1套安置房（现房）用于产权调换，面积为89.82平方米，结算基价为6300元每平方米，房屋价值为565866元。产权调换后刘伟应得差价152028元。靖江市政府给予刘伟涉案房屋的补偿，已保障刘伟的合法权益。根据《征补条例》第二十一条第三款的规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。靖江市政府提供就近地段的房屋并无不当，刘伟主张靖江市政府未提供改建地段的房屋违法的上诉理由依法不能成立。靖江市政府在就涉案房屋补偿安置问题与刘伟协商未果的情况下，依据涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》以及涉案地块补偿安置方案等作出9号《补偿决定》符合《征补条例》第十七条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第一款等规定。 需要说明的问题是，本案审理过程中，靖江市政府为妥善化解行政争议，切实解决补偿安置问题，愿意在9号《补偿决定》的基础上，增加一定数额的补偿款，但刘伟拒绝接受，导致协商未果。 综上，上诉人刘伟的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。原审法院判决驳回刘伟的诉讼请求正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 张世霞 审判员 杨 述 二〇二〇年六月二十二日 书记员 吁 璇 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；