广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12170号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州城外驿壹号饮食管理有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街番禺广场东路71-81号、87号A1-3至11、A1-13至15号。法定代表人：谭丽婵。委托诉讼代理人：刘茗轩，广东广祺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州巴星商业经营管理有限公司，住所地：广州市白云区机场路航云南街自编178号518房。法定代表人：方兆逸。委托诉讼代理人：林盛佳，广东丰信律师所事务所律师。委托诉讼代理人：易欣，该司员工。上诉人广州城外驿壹号饮食管理有限公司（以下简称城外驿公司）因与上诉人广州巴星商业经营管理有限公司（以下简称巴星公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人城外驿公司代理人刘茗轩、上诉人巴星公司代理人林盛佳、易欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城外驿公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为：（1）巴星公司返还多收取的房屋使用费231995元（计算公式：331421.79×70%）；（2）巴星公司赔偿城外驿公司各项损失295889元（计算公式：422698.30×70%）；2.本案一、二审诉讼费用由巴星公司承担。事实和理由：一、一审认定城外驿公司主张的各项损失422698.3元不属于合同无效所产生的必然损失，显然不妥。巴星公司故意隐瞒涉案房屋没有《建设工程规划验收合格证》且未取得《不动产权证》，诱骗城外驿公司进行投资，城外驿公司为实现餐饮经营的目的，加盟了诸锣记品牌，对涉案房屋进行装修并支付员工黄心怡工资等。现租赁物不能办理工商登记及相关证照，致使合同目的不能实现，故城外驿公司投入的资金属于由于巴星公司的行为造成城外驿公司的实际损失，一审认定城外驿公司主张的各项损失不属于合同无效的必然损失显然不妥。二、一审按照原租赁合同约定的租金计算房屋使用费显然不妥。由于涉案房屋没有《建设工程规划验收合格证》，且未取得《不动产权证》，涉案合同的目的根本不能实现，一审认定的使用费是按照实际的租金计算，其价格与实际用途根本不对等，城外驿公司也未将涉案房屋作为餐饮行业使用过，涉案房屋为临时建筑，不可能获得正常经营所需的证照，故使用费应当参照“临时租赁、仓库”同路段的租金标准，即每平方米20-30元的价格计算。巴星公司二审答辩称：1.巴星公司是于2018年11月底将场地交付给城外驿公司的，直至2019年8月5日才将场地收回。根据城镇房屋租赁合同司法解释第五条，即使合同无效，也应当参照合同约定支付占有使用费。巴星公司并没有向城外驿公司如上诉状诉求一中表述的多收取70%的租金，自然也不存在退还的说法。2.巴星公司不认可城外驿公司的实际损失情况。首先，一审时已经提交了城外驿公司在番禺市桥的诸锣记商铺经营情况相关证据，证明城外驿公司所主张的295889元根本不存在。其次，根据有关城镇房屋租赁的司法解释规定，仅就装修与房屋扩建所发生的费用，应当根据双方的过错予以承担。本案中城外驿公司所主张的损失，既不属于装修也不属于扩建，而是市场环境的商业风险所导致的正常支出，并且该支出也不属于一次性使用，如加盟费等都是可以继续使用产生经济效益的。巴星公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）确认巴星公司与城外驿公司之间的租赁合同于2019年8月2日解除；（2）城外驿公司立即一次性向巴星公司支付2019年6月份、7月份租金、管理费以及水电费共计110954.83元；8月1日至8月2日租金、管理费共计3356.52元；8月3日至8月4日商铺占用费2828.13元；并判令城外驿公司向巴星公司支付延迟给付6月份、7月份租赁费用所产生的滞纳金至城外驿公司还清之日止，暂计算至2019年7月26日的滞纳金为18797.20元；共计：135936.68元整；2.一审、二审诉讼费由城外驿公司承担。事实与理由：一、一审法院仅凭城外驿公司单方陈述、城外驿公司单方拍摄的照片（未能明确拍摄时间）及交付律师函的行为，认定城外驿公司在2019年5月31日已经将场地交付给巴星公司，属于事实认定错误。1.巴星公司从未收到城外驿公司交付的钥匙，城外驿公司亦没有通过任何形式告知过巴星公司关于交付钥匙的情况。2.正是因为城外驿公司未交还场地，巴星公司在收到律师函后才分别于2019年6月18日、7月26日、8月2日三次函告城外驿公司场地可以正常使用，但如果仍需提前退租可以双方协商结算完毕租金后正常退租，但城外驿公司未予理会。3.巴星公司于2019年8月5日才正式将场地收回。即使城外驿公司确在5月31日搬离，但由于其未完成场地交接，也未告知巴星公司，故6月1日至8月5日所产生的场地租金、占用费等，根据《合同法》第一百一十八条规定，应当由城外驿公司承担。二、本案无任何证据证明2019年5月31日城外驿公司在涉案场地有留下一把钥匙，即使涉案场地有出现一把钥匙，也无法推断该钥匙是城外驿公司留下的，即使城外驿公司留下一把钥匙，也无法推断该钥匙就是涉案场地的钥匙。一审仅凭图片推断城外驿公司留下了涉案场地钥匙，并直接认定双方已经完成了场地的实际交付工作错误。1.交钥匙的行为是交付完成的必要条件而非充分条件。履行交付义务应当包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等约定全面履行。包括场地环境及墙体情况、设备使用情况、水电费登记情况、门锁钥匙等情况等应当由双方在交付时，现场核实登记在册。城外驿公司至今未与巴星公司办理任何场地交接手续。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，城外驿公司应当自行对其已经向巴星公司交付钥匙的事实提交证据证明，否则应当承担举证不能的不利后果。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，在该合同提前终止时，城外驿公司应当将其自有物品搬离，废弃物全部清离现场并尽可能恢复原状。而从巴星公司提交的证据可知，直至巴星公司收回场地当日，城外驿公司并未将场内物品清理完毕，故城外驿公司未按照合同约定交付场地，其以现场遗留钥匙的行为作为交付房屋的方式不合理。3.即使该钥匙确属于涉案场地，也有可能是城外驿公司遗留在现场的，则城外驿公司5月31日不具备交付场地的合意，也就不会产生场地交付的法律后果。三、即使涉案租赁合同被认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，城外驿公司应当参照合同约定的租金标准向巴星公司支付房屋占用费直至巴星公司收回房屋之日（2019年8月5日）止。城外驿公司二审答辩称其一审已经提供充分证据证明城外驿公司在2019年5月31日已经交回了涉案场地和钥匙，所以涉案房屋使用费应计至2019年5月31日。城外驿公司于2019年8月5日向一审法院起诉请求：1.确认城外驿公司与巴星公司签订的二份《房屋租赁合同》无效；2.巴星公司返还城外驿公司交付的场地使用保证金131508元，物业管理保证金24570元，水电保证金1万元，配合转让费5000元，合计171078元；3.巴星公司返还城外驿公司交付的租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331418.79元；4.巴星公司赔偿城外驿公司各项损失422698.3元，其中：黄心怡支付员工工资款87864元，诸锣记品牌加盟费259200元，6号馆装修设计费3万元，筹建费、人工费及其它杂费支出45634.3元，上述费用合计925195.09元。5.本案的诉讼费用由巴星公司承担。巴星公司向一审法院反诉请求：1.确认城外驿公司与巴星公司之间的租赁合同于2019年8月2日解除；2.令城外驿公司立即一次性向巴星公司支付2019年6月份、7月份租金、管理费以及水电费共计110954.83元；8月1日至8月2日租金、管理费共计3356.52元；8月3日至8月4日商铺占用费2828.13元；并判令城外驿公司向巴星公司支付迟延给付6月份、7月份租赁费用所产生的滞纳金至城外驿公司还清之日止，暂计算至2019年7月26日的滞纳金为18797.2元，本项费用合计135936.68元；3.本案诉讼费及有关费用由城外驿公司承担。一审法院认定事实：巴星公司（甲方）与城外驿公司（乙方）于2018年11月27日签订了房屋租赁合同，合同约定：乙方租赁使用甲方位于广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪购物广场风车广场G5酒吧街6号馆一楼，经营零售、烧烤、餐吧用途，项目一楼建筑面积78平方米，每平方米租赁价格232元；使用期限为六年，即从2018年12月1日至2024年11月30日止；租金费用标准：第一年按20826元每月计算，第二年开始每月递增7%。合同各年租金费用收取标准：第1年（2018年12月1日至2019年11月30日）一楼月租金18096元，月管理费2730元，租金和管理费合计20826元。支付方式：场地使用费和物业管理费按月缴付，乙方应于每月的第7日前向甲方缴纳当月的费用。乙方在合同签订后，应向甲方支付一次性交付四个月上述三项收费标的作为保证金，三项费用分别为：1、场地使用保证金：54288元，首月租金18096元；场地管理保证金：8190元，首月管理费2730元；水电保证金5000元；乙方在场地建设、装修、营运期间每月发生的水、电、燃气等费用，应按甲方派发的缴款通知单按约定的时间每日7日前自行向甲方进行缴交；场地装修期及免租期：经双方友好协商，乙方同意没有免租期，租户需承担合同签署日起进场装修期间产生的租金、水、电及物业管理费。同日，双方又签订第二份房屋租赁合同，租赁场地为广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪购物广场风车广场G5酒吧街6号馆二楼及天台，合同各年租金费用收取标准：第1年（2018年12月1日-2019年11月30日）二楼月租金18096元，天台月租金7644元，月管理费5460元，租金和管理费每月合计31200元。乙方在合同签订后，应向甲方一次性交付四个月上述三项收费标的作为保证金，三项费用分别为：1、场地使用保证金77220元，首月租金25740元，2、物业管理保证金16380元，首月管理费5460元，2、水电保证金5000元。其他内容同上述第一份房屋租赁合同。2018年11月18日，巴星公司收到城外驿公司涉案场地使用保证金50000元；2018年11月25日，巴星公司收到城外驿公司涉案场地保证金81508元，物业管理保证金24570元，水电保证金10000元；2018年11月27日，巴星公司收到城外驿公司ME+黄心怡应付员工工资87864元，收到涉案场地转让配合费5000元，收到涉案场地首月租金43836元，首月管理费8190元。巴星公司收到上述费用均向城外驿公司出具了收款收据。2019年5月17日，城外驿公司向巴星公司送达关于协商解决房屋租赁合同告知函，提出处理意见：1、自2019年5月起，巴星公司免除城外驿公司半年租金和管理费；2、双方共同委托专业评估机构，对城外驿公司的损失进行评估和审计，协助处理善后事宜。2019年5月28日，巴星公司复函城外驿公司，城外驿公司所提出的营业执照无法办理是不诚信的，所提出的要求是不合理的。2019年5月30日，城外驿公司委托代理律师向巴星公司发关于解除合同的律师函，告知巴星公司：1、2018年11月27日，委托人与巴星公司签署的二份《房屋租赁合同》，自本律师函到达之日起，予以解除，并终止履行。你方如对解除合同有异议，可以请求有管辖权的人民法院确认解除合同的效力；2、委托人定于2019年5月31日17:30分之前，将6号馆按现状退还给你公司，届时，请你方派人接收。如无人接收，责任由你方自负；3、责令你方在3天内退还委托人交纳的场地使用保证金131508元，物业管理保证金24570元，水电保证金10000元，合计166078元；4、责令你方在3天内退还委托人交纳的全部租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331421.79元；5、责令你方在3天内赔偿委托人各项损失共计739543.3元，其中顶手费312300元，诸锣记品牌加盟费259200元，6号馆装修设计费3万元，筹建费、人工费用及其他杂费支出138034.3元。2019年6月18日，巴星公司复函城外驿公司，明确：1、我司对贵司未办理营业执照事项一直不知情，现因贵司突然发函告知我司无法办理营业执照故而要求解除合同不能理解；2、经有关部门答复贵司营业执照可以正常办理，如贵司怠于自行办理，也可以在贵司收到函件3日内与我司联系并按照公司或个体工商户设立要求材料清单准备，由我司协助贵司完成商铺的营业执照事宜；3、若贵司坚持退租，需向我司交付经营商铺并交付本月租金及管理费后，我司验收商铺符合要求将按照约定向贵司退还保证金。一审法院于2019年12月16日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案场地的产权情况及规划报建信息，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年12月30日复函一审法院，涉案场地暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审庭审中，城外驿公司称其于2019年5月31日交还涉案场地，为承租涉案场地支付员工工资款87864元、品牌加盟费259200元、装修和设计费3万元、筹建费、人工费用及其他杂费支出45634.3元，为此城外驿公司提交了照片、设计费收据、付款委托书、银行转账流水、报销申请单据、员工工资表、加盟费记账凭证、收据、银行转账电子回单等证据证实。巴星公司辩称城外驿公司于2019年8月5日交回涉案场地，并提交了视频来证实，城外驿公司拖欠6月份租金、管理费以及水电费等共55043.29元，7月份租金、管理费以及水电费共55911.54元，共计110954.83元，其中2019年4月16日至2019年5月15日水费6.92元、电费55.25元，2019年5月16日至2019年6月15日水费10.38元、电费110.51元，并提交了G5酒吧街商户缴费清单来证实。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、函以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：城外驿公司与巴星公司就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的两份房屋租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故城外驿公司主张确认租赁合同无效，一审法院予以支持。巴星公司主张确认租赁合同于2019年8月2日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。城外驿公司已向巴星公司支付涉案场地保证金131508元、物业管理保证金24570元、水电保证金10000元、转让配合费5000元，故城外驿公司主张巴星公司返还上述费用共计171078元，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。城外驿公司于2019年5月30日向巴星公司发关于解除合同的律师函明确于2019年5月31日交回涉案场地并将钥匙交至物业管理处，有照片来证实，一审法院对城外驿公司主张2019年5月31日交回涉案场地予以采信。城外驿公司已按期支付租金、管理费、水电费至2019年5月31日，该租金可抵扣上述时期的占用使用费，巴星公司已为城外驿公司提供管理服务，水电费为城外驿公司实际使用，故城外驿公司主张巴星公司退还已交付的租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331418.79元，一审法院不予支持；巴星公司反诉主张城外驿公司向巴星公司支付2019年6月1日起的租金、管理费，一审法院不予支持，但其中2019年4月16日至2019年6月15日两个月水电费183.06元（55.25元+6.92元+110.51元+10.38元），考虑到水电费周期计算滞后性以及水电数额，可认定为城外驿公司实际使用，一审法院予以支持；至于滞纳金，巴星公司对合同无效存在一定过错，故巴星公司主张滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。城外驿公司主张巴星公司赔偿城外驿公司各项损失422698.3元，含员工工资、加盟费、设计费、筹建费、人工费及其他杂费，不属于合同无效所产生的必然损失，故城外驿公司主张巴星公司赔偿上述各项损失422698.3元，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，一审法院于2020年2月24日作出判决：一、确认广州巴星商业经营管理有限公司与广州城外驿壹号饮食管理有限公司于2018年11月27日签订的两份房屋租赁合同无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州巴星商业经营管理有限公司向广州城外驿壹号饮食管理有限公司返还场地保证金、物业管理保证金、水电保证金、转让配合费共计171078元；三、于本判决生效之日起五日内，广州城外驿壹号饮食管理有限公司向广州巴星商业经营管理有限公司支付水电费183.06元；四、驳回广州城外驿壹号饮食管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州巴星商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13052元，由广州城外驿壹号饮食管理有限公司负担10454元，广州巴星商业经营管理有限公司负担2598元并于本判决生效之日起五日内直接向广州城外驿壹号饮食管理有限公司迳付；反诉受理费1509.9元，由广州巴星商业经营管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，巴星公司提交微信聊天记录一份，拟证明：1.2019年5月31日，城外驿公司只是向巴星公司送达律师函，并没有提出交还场地，更加没有交付场地的行为。2.城外驿公司是知悉场地情况，并且有对应办理相关证件的渠道。城外驿公司质证认为：首先，该份证据形成于2019年5月31日，该份证据在一审的时候并未作为证据提交，并不属于新证据，请二审法院不予采信。即使法院觉得这份证据也可以作为本案的参考依据，城外驿公司不确认该聊天记录中与对方聊天的是否本公司的工作人员，巴星公司也没有提供证据证明微信聊天记录的相对方是谁，故该证据也无法证明巴星公司的待证事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对城外驿公司、巴星公司的上诉请求与双方针对对方的的答辩意见，分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因涉案租赁标的是未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故城外驿公司与巴星公司签订的两份房屋租赁合同应为无效。城外驿公司因无法办理相关营业手续，于2019年5月30日向巴星公司发出关于解除合同的律师函明确于2019年5月31日交回涉案场地并将钥匙交至物业管理处，对此提供了照片予以证实，巴星公司虽对该钥匙提出相关抗辩，否认照片上钥匙为涉案房屋钥匙，但城外驿公司提交证据具有高度概然性，故一审法院对城外驿公司主张2019年5月31日交回涉案场地予以采信并无不当，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据查明事实，城外驿公司已按期支付租金、管理费、水电费至2019年5月31日，该租金可抵扣上述时期的占有使用费。因巴星公司已为城外驿公司提供管理服务，水电费为城外驿公司实际使用，现城外驿公司以涉案合同无效，该司尚未使用，且涉案房屋为临时建筑物为由，上诉要求巴星公司应按331421.79元×70%退还多收取的租赁费用（包括租金、管理费、水电等）于法无据，本院不予支持。如上所述，双方签订的合同无效，且城外驿公司已于2019年5月31日交回涉案场地给巴星公司，故巴星公司上诉要求确认巴星公司与城外驿公司之间的租赁合同于2019年8月2日解除；城外驿公司立即一次性向巴星公司支付2019年6月份、7月份租金、管理费；8月1日至8月2日租金、管理费；8月3日至8月4日商铺占用费2828.13元；并判令城外驿公司向巴星公司支付延迟给付6月份、7月份租赁费用所产生的滞纳金至城外驿公司还清之日止并无事实与法律依据，本院不予支持。就水电费问题，一审法院考虑到水电费周期计算滞后性以及水电数额，对巴星公司主张城外驿公司应向其支付2019年4月16日至2019年6月15日两个月水电费183.06元（55.25元+6.92元+110.51元+10.38元）予以支持于法无悖。至于巴星公司二审主张超出前述金额的水电费用。巴星公司虽提交了缴费清单，但城外驿公司不予确认，巴星公司又未提交其向水电部门缴纳费用的单据予以佐证，本院不予支持。至于城外驿公司二审上诉主张巴星公司按422698.3元×70%，赔偿城外驿公司各项损失问题。因有关员工工资、加盟费、设计费、筹建费、人工费及其他杂费等费用，并不属于合同无效所产生的必然损失，且加盟费用，其特许经营期限未届满，可用于其他经营场地。故，城外驿公司主张巴星公司赔偿上述各项损失缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，城外驿公司、巴星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12097元，由广州城外驿壹号饮食管理有限公司负担9079元，由广州巴星商业经营管理有限公司负担3018元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏