湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5780号上诉人（原审被告）：长沙西大门废旧金属交易市场有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道上柏家塘安置小区18栋1号。法定代表人：任海强，总经理。委托诉讼代理人：刘正德，男，1972年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：湖南世景置业有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇天华北路以东开源鑫城1701、1702号。法定代表人：谢金国，执行董事。委托诉讼代理人：杨志高，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁煜程，湖南湘旭律师事务所律师。原审第三人：湖南省制冷空调设备安装公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路288号。法定代表人：蔡志桦。委托诉讼代理人：张春莲，女，1968年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人长沙西大门废旧金属交易市场有限公司（以下简称西大门公司）因与被上诉人湖南世景置业有限公司（以下简称世景置业），以及原审第三人湖南省制冷空调设备安装公司（以下简称冷安公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10826号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人西大门公司上诉请求：撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与原审第三人之间的租赁关系已解除及上诉人不具备租赁权，属事实认定不清。现有租赁合同主体系上诉人与被上诉人，而被上诉人并未提出解除租赁合同。一审法院以原审第三人发布的解除租赁合同公告为依据解除上诉人与被上诉人的租赁合同属事实认定错误。二、原审第三人将涉案土地及相关资产转让给被上诉人并未告知上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权，之后也未告知上诉人解除租赁合同，故上诉人不存在逾期腾房情形，无需支付占用费。三、原审第三人在将涉案土地招拍挂后，仍然以企业正在改制为由向上诉人收取长达九年的租金，也使上诉人不断投入资金进行基础设施改造，给上诉人造成了巨大经济损失，应承担赔偿责任。四、上诉人依法对涉案土地上的房屋享有物权，被上诉人和原审第三人在未与上诉人协商的情况下擅自进行招拍挂并以地面零资产过户，严重损害了上诉人的合法权益，应对相关房屋进行补偿。五、被上诉人与原审第三人的招拍挂行为涉嫌违法，且被上诉人未足额支付款项，协议已自动失效。六、被上诉人长达八年未启动涉案土地的开发建设，根据相关法律规定，被上诉人已不能认定为涉案土地的合法权利人。被上诉人世景置业辩称，一、上诉人与原审第三人之间的不定期租赁合同已经由原审第三人合法解除，上诉人已构成对被上诉人资产的侵占。二、在土地交付给被上诉人之前，上诉人与原审第三人之间的关系及各自应承担的责任与被上诉人无关。三、被上诉人是通过公开招拍挂取得的涉案土地，程序合法；而且上诉人不是合同相对方，合同效力问题与上诉人无关。综上，上诉人对被上诉人的主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的全部请求。原审第三人冷安公司述称，改制流程都是按照程序进行的，土地也是由国土部门拿走后卖的，不是由原审第三人卖的。世景置业向一审法院提出诉讼请求：1.判令西大门公司向世景置业腾退位于长沙市岳麓区枫林三路288号上的厂区内场地（约4560平方米）以及不动产证号为71××61号房屋；2.判令西大门公司向世景置业支付占有使用费122384元（从2019年6月4日起暂计算至2019年7月24日，并按20元／平方米／月计算至实际腾退之日止）；3.判令西大门公司承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2005年8月2日，冷安公司（甲方）和西大门公司签订《租赁合同书》，将其所有的厂区内东、西、南三块空置土地，以现有围墙为界范围内租赁给西大门公司（乙方）使用，双方的租赁期限暂定为4年，自2005年9月1日起至2009年9月1日止，三块空闲土地的年租金的250000元，包括税金。合同第五条约定的西大门公司的义务为：“……（3）乙方不得将租赁土地改作本合同规定以外的用途，不得转让转租给第三者使用。（4）乙方进场需要建筑施工，应继续保持原来厂区内供水和排水系统畅通，确实有碍经营施工时，须由甲方指导完成。……（8）乙方的建筑设施应本着进门修、去门丢的原则。解除合同后，乙方的重大财产可带走，但基本设施应保留。……”合同签订后，由西大门公司出资，在租赁的土地上搭建了用于废旧金属交易市场的临时设施。2007年9月10日，冷安公司和西大门公司签订《租房合同》，将冷安公司厂区西北边车库租给西大门公司使用，年租金15000元，合同第五条第2款约定西大门公司进厂时修建的临时设施，合同期满后不能拆除。2009年5月22日，冷安公司（甲方）和西大门公司（乙方）签订一份《协议》，内容为：“经公司研究决定，乙方租赁时间与厂内各租赁单位时间同步进行，因甲方体制改革，甲方在改制未完整之时间内，乙方继续与甲方保持正常租赁关系不变，待改制完善后，如有重大变动，甲方提前二个月通知乙方，协商处理解除租赁合同关系，水电费随市场变化而变化。”2009年9月14日，冷安公司和西大门公司签订一份新的《补充协议》，内容为双方经过四年合作，彼此合作愉快，原签订租地合同现已到期，经双方协商同意，再续签租地合同，期限一年，即2009年9月1日至2010年9月1日，有关条款按原合同执行。如甲方体制改革出现特殊情况需要乙方腾地，甲方提前二个月通知乙方，与乙方协商解除终止合作事宜，并与厂内各租赁单位同步进行。此后，因冷安公司改制的需要，冷安公司将其所属全部厂房的土地在长沙市国土资源交易中心进行公开招拍挂，世景置业于2010年2月21日摘牌取得了冷安公司全部厂房（35740.46平方米）土地使用权，并于2010年4月19日办理了该土地的使用权证过户手续，登记为湘国用（2010）第029号。2010年4月26日，世景置业通过湖南省产权交易所挂牌交易受让了冷安公司除土地以外的全部资产（含负债），并签订了《产权交易合同》，但世景置业与冷安公司并未办理厂房的过户手续。为配合世景置业实现权利，冷安公司于2018年11月21日书面通知西大门公司，解除了与西大门公司的不定期租赁关系，并不再收取西大门公司2018年12月1日以后的租金，并告知其停止租赁，要求所有租赁户在2019年1月31日前全面腾退所租赁房屋。西大门公司按照其与冷安公司约定的租金标准每月16000元交纳租金至2018年10月。因西大门公司没有按时搬迁，冷安公司于2019年2月22日、世景置业于2019年6月1日两次发布了催促西大门公司完全腾退的《通知》，但截止至今，西大门公司仍未搬离，世景置业故诉至一审法院，形成本诉。另查明：西大门公司在租赁的土地上搭建的临时设施均由西大门公司出资建设，全部临时设施至本案开庭之时仍未办理产权登记手续。在冷安公司和世景置业进行资产转让评估时，也没有将这些临时设施作为冷安公司的资产进行评估。一审法院认为，冷安公司与西大门公司于2005年签订租赁协议，后又陆续签订补充协议，双方之间成立租赁关系。在最后一份租赁合同于2010年9月1日到期后，双方没有再另行签订租赁合同，形成不定期租赁关系。此后，因冷安公司改制并转移土地使用权和房屋所有权的原因，冷安公司为配合世景置业实现权利，遂解除与西大门公司的租赁协议，并给予西大门公司两个月的合理时间予以搬离，故西大门公司与冷安公司之间的租赁关系已经解除，西大门公司已经不具有对标的房屋、土地租赁权。冷安公司的房屋、土地均是通过公开招拍的形式予以处理，世景置业与冷安公司已经就厂房交易签订了书面合同，且支付了相应的对价，也完成了土地的登记，尽管世景置业与冷安公司之间并未就厂房办理权属登记，但并不影响世景置业对相关不动产享有的实体权利，故世景置业有权要求西大门公司腾退涉案房屋及土地，即位于长沙市岳麓区枫林三路288号上的厂区内场地以及不动产证号为71××61号房屋。西大门公司未在冷安公司给予的合理期限内腾退房屋，而是继续占用，应支付占用费，因世景置业已取得涉案房屋和土地的实际使用权，故西大门公司应向世景置业支付该笔费用。一审法院参照西大门公司支付的租金标准，以每月16000元的标准予以计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限长沙西大门废旧金属交易市场有限公司自本判决生效之日起三十日内搬离位于长沙市岳麓区枫林三路288号原属于湖南省制冷空调设备安装公司的厂区内场地以及不动产证号为71××61号房屋，将房屋及场地腾退并交付给湖南世景置业有限公司；二、限长沙西大门废旧金属交易市场有限公司自本判决生效之日五日内按照每月16000元的标准，支付湖南世景置业有限公司自2019年6月4日起至实际腾退之日止的占用费；三、驳回湖南世景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2748元，由长沙西大门废旧金属交易市场有限公司负担。二审中，上诉人西大门公司向本院提交了如下证据：证据一、照片9张，拟证明被上诉人在2019年6月5日和2020年4月破坏了涉案场地的道路；证据二、《闲置土地处置办法》，拟证明被上诉人购买了涉案土地后一直没有开发，根据该规定国家可以收回土地。经组织质证，被上诉人世景置业发表如下质证意见：对证据一的三性不予认可，时间和地点无法证实；而且被上诉人在原审第三人交付土地后行使管理权，合理合法，即使有挖机进场也是对厂区道路进行维修；证据二，土地是否收回与本案无关。原审第三人冷安公司发表如下质证意见：对证据一，原审第三人并不在场，不清楚情况；证据二是政策，无异议。经审查，本院认为，上诉人西大门公司提交的证据一并未显示时间、地点，且与被上诉人在本案中主张的排除妨害请求缺乏关联性，本院不予采信；证据二不能直接证明被上诉人对涉案土地丧失了物权，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为世景置业是否有权要求西大门公司腾退涉案场地及支付占用费。首先，世景置业通过公开招拍挂程序依法取得了涉案35740.46平方米的土地使用权，并取得了土地使用权证，依法对涉案土地享有物权。西大门公司以冷安公司侵害其优先购买权、世景置业未按约支付价款及未在法律规定期限内开发涉案土地为由，主张世景置业丧失了对涉案土地享有的物权，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，西大门公司与冷安公司关于涉案土地签订的租赁合同已于2010年9月1日到期，双方没有再另行签订租赁合同，形成不定期租赁关系。冷安公司、世景置业已分别于2018年11月21日、2019年6月1日书面通知西大门公司解除租赁关系，故本案中的租赁关系已经解除，西大门公司已不再享有对涉案土地的租赁权。综上，一审法院判令西大门公司应及时腾退涉案场地并向世景置业支付腾退前的占用费，并无不当，本院予以维持。另，关于西大门公司主张的损失赔偿请求，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，各方当事人可另寻途径解决。综上所述，上诉人西大门公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2748元，由上诉人长沙西大门废旧金属交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月八日书记员 林 巧