山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1669号上诉人（原审被告）：尹士琴，女，1962年8月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：潘丽学，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩文学，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛家芬，女，1960年2月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于尊勇，山东广宇行律师事务所律师。上诉人尹士琴因与被上诉人辛家芬房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尹士琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回辛家芬的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由辛家芬承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋买卖协议》有效没有法律依据。1、《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该《房屋买卖协议》为无效协议。2、一审法院将“签订协议后，经有批准权的机关批准，尹士琴（笔误，实际应为辛家芬）办理了涉案房屋的转移登记手续取得了涉案房屋所有权，户口亦迁入涉案房屋内”作为认定《房屋买卖协议》的生效要件，是本末倒置，完全不合逻辑。《房屋买卖协议》的合法有效是辛家芬取得涉案房屋所有权的前提，但取得涉案房屋所有权和将户口亦迁入涉案房屋内并不能导致《房屋买卖协议》有效。二、一审法院不予准许尹士琴的申请，未将辛家芬是否为只楚街道北上坊居民委员会集体经济组织成员这一影响案件审理的关键事实进行调查，而径行判决涉案房屋项下的集体土地建设用地使用权归辛家芬所有属事实认定不清。1、宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得，即向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地的，违反了集体经济组织的成员权属性，是无效的。2、一审中，尹士琴一再申明辛家芬不是北上坊村集体经济组织成员，不具备购买资格。一审法院对这一关键事实不予调查，简单认定“尹士琴将涉案房屋所有权转让给辛家芬后，涉案房屋项下土地的使用权亦应一并转让给辛家芬”毫无事实和法律依据。综上，涉案《房屋买卖协议》是无效的，无效协议所确立的房屋买卖关系不受法律保护，请求二审法院查明事实，依法改判驳回辛家芬的诉讼请求。庭审中，尹士琴补充事实和理由如下：涉案房屋买卖合同中约定的面积为67.76平方米，涉案房屋实际面积为79.75平方米，差额部分系尹士琴自建，属于尹士琴的合法财产。辛家芬辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决内容应当依法予以维持，尹士琴的上诉理由不当，其上诉请求应当被依法驳回。辛家芬向一审法院起诉请求：1、依法确认1999年10月11日辛家芬与尹士琴签订的《房屋买卖协议书》有效；2、依法确认坐落于山东省烟台市芝罘区北上坊中街43号房屋范围内的集体土地建设用地使用权归辛家芬所有。一审法院认定事实：1999年10月11日，辛家芬与尹士琴在签订的《房屋买卖协议书》中约定：尹士琴自愿将自己坐落于芝罘区只楚镇北上坊村中街43号北屋四间、西平台二间（建筑面积共67.76平方米）卖给辛家芬所有。辛家芬自愿购买尹士琴上述房屋。双方自愿议价4800元。协议成立后，辛家芬即应付清款数，尹士琴即应移交房屋。1999年10月25日，烟台市芝罘区公证处出具（99）烟芝证民字第808号公证书，证明辛家芬与尹士琴于1999年10月11日签订《房屋买卖协议书》，合同上双方当事人的签字、印章属实。1999年10月25日，涉案房屋转移登记至辛家芬名下，涉案房屋产权档案材料中载明涉案房屋包含北屋四间59.30平方米、西厢（平台）二间20.45平方米，建筑面积79.75平方米，占地数量250.25平方米。烟芝集建（91）字第6504号集体土地建设用地使用证载明，涉案房屋项下土地的使用权人为尹士琴，用地面积250.25平方米，其中建筑占地67.76平方米。上述两证均由辛家芬持有。2012年4月，辛家芬的户籍自山东省海阳市迁至涉案房屋内。本案庭审中，辛家芬与尹士琴认可一致，因尹士琴于1990年8月在原宅基地北屋三间以东新盖一间房屋，原房屋面积67.76平方米不包括新建的一间房的房产面积，辛家芬与尹士琴办理过户的时候将新建的一间房屋同时办理了产权证书，故房屋面积现登记为79.75平方米。涉案房屋项下的土地仍系集体土地。辛家芬称，辛家芬户口已经迁入北上坊村，有选举权，享受村里过年过节发放的相关待遇，辛家芬已经取得了房屋所在的集体组织的集体成员资格。尹士琴则认为，辛家芬不是北上坊集体组织成员，没有股权证，不享受村里给缴纳养老保险等待遇。一审法院认为，涉案房屋虽系农村房屋，对涉案房屋的买卖涉及宅基地使用权的转让，但辛家芬与尹士琴签订《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，且签订协议后，经有批准权的机关批准，尹士琴办理了涉案房屋的转移登记手续取得了涉案房屋所有权，尹士琴户口亦已迁入涉案房屋内，综合审查本案情况，确认辛家芬与尹士琴于1999年10月11日签订的《房屋买卖协议书》有效。尹士琴将涉案房屋所有权转让给辛家芬后，涉案房屋项下土地的使用权亦应一并转让给辛家芬，故对辛家芬要求确认涉案房屋项下的集体土地建设用地使用权归其所有的诉讼请求，予以支持。尹士琴的辩解，依据不足，不予采纳。尹士琴关于调查辛家芬是否是只楚街道北上坊居民委员会集体经济组织成员的申请，与本案缺乏关联性，对此不予允准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定判决：一、确认辛家芬与尹士琴于1999年10月11日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、确认坐落于山东省烟台市芝罘区北上坊中街43号房屋项下的集体土地建设用地使用权归辛家芬所有。一审案件受理费4349元，由尹士琴负担。二审中，尹士琴提交北上坊居民区集体产权制度改革明白纸，证明涉案房屋所在的居民区认定集体组织成员的条件，辛家芬并不符合该条件，不是集体组织成员。经质证，辛家芬对该证据的真实性有异议，认为该证据当中没有加盖有关部门的印章，对其真实性无法辨认，且其中的内容与本案没有关联性，不能作为证据使用。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋的面积。一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。第一，尹士琴与辛家芬于1999年10月11日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示。第二，辛家芬在购买涉案房屋后半个月内即将涉案房屋转移登记至其名下，并于2012年4月将其户口迁至涉案房屋内，合同签订后，辛家芬在涉案房屋内居住至今的事实清楚，证据充分。根据本案实际情况,综合考虑以上因素,结合诚实信用、尊重历史等原则,本院认为尹士琴与辛家芬之间签订的涉案房屋买卖合同有效。一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、关于涉案房屋面积的问题。涉案房屋买卖协议书中载明尹士琴将涉案房屋北屋四间、西平台二间卖与辛家芬，而辛家芬持有的涉案房屋产权证中载明涉案房屋共有北屋4间、西厢2间，共79.75平方米，应认定辛家芬购买的涉案房屋包括尹士琴自建的房屋部分共计79.75平方米。尹士琴主张其只对涉案房屋原67.76平方米进行买卖本院不予支持。综上所述，尹士琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4349元，由尹士琴负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月十日书记员  孙嘉慧