辽宁省沈阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）辽01行终577号 上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区。 法定代表人：王前防，男，系主任。 委托代理人：张艳杰，女，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘从财，男，汉族，1951年2月22日出生，住址沈阳市东陵区。 委托代理人：刘丛海（系被上诉人弟弟），男，汉族，1963年2月25日出生，现住址沈阳市浑南区。 上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称“白塔街道办”）因履行征收补偿协议一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104行初75号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。现已审理终结。 原审查明，2006年1月23日原告刘从财与王晓全签订房地产转让协议书，购买王晓全位于东陵区（现浑南区）桃仙镇莫子山村房屋一处，该房屋所有权证记载：房屋所有权证号东陵区桃仙乡房字第01447号，发证日期1994年9月30日，所有权人王小全（与王晓全同一人）房屋间数一层3.5间，建筑面积104.58平方米。集体土地使用权证发证日期2004年8月20日，编号东陵集用（2004）字第宅134382号，所有权人王晓全，宅基地使用权面积400平方米，实占面积657.4平方米，超占面积257.4平方米，建筑面积104.58平方米，地号0713010502。原告购买房屋后在沈阳市东陵区公证处办理买卖公证手续，并填写农村住宅用地登记表、东陵区房地产转让申请审批表，经莫子山村民委员会审核，报东陵区桃仙镇村镇建设办公室审核，但并未办理房屋所有权证及土地使用权证转移手续。2010年12月14日被告白塔街道办事处与原告签订编号为309号《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，协议约定：“甲方拆迁人为白塔办事处，乙方被拆迁人为刘从财，甲方因浑南新城（全运村）项目建设需要，对案涉房屋实施拆迁，房屋坐落于沈阳市东陵区桃仙镇莫子山村590号，土地使用证编号为宅134382，设计用途为住宅，使用权面积为400平方米，实占面积为657.4平方米。甲方补偿乙方住宅房屋及地上附着物各项费用和金额分别为，土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额400平方米*50%*2750元/平方米=550000元。住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、宅基地综合补偿（200平方米）、奖励费计80600元，该款已于2011年1月30日前结清。拆迁补偿金额总计630600元。甲方将坐落于桃仙镇班家寨村的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，房屋为期房。期房建筑面积为202平方米（其中74平方米一套，64平方米二套），产权调换房屋的价款总额为202平方米*2750元/平方米=555500元，预付款550000元，产权调换房屋差价款为5500元，该款于进住时结清。乙方自行解决过渡期用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12000元。甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积（84平方米），双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定，由甲方支付乙方，当实际建筑面积大于第四条约定建筑面积38平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定，由乙方支付甲方，当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积38平方米以上的，双方同意建筑面积差额部分按市场价确定，由乙方支付甲方。”协议由刘从财签字确认，白塔办事处加盖公章。协议签订后，被告向原告支付了被拆除房屋与产权调换房屋差价款80600元（其中包括临时过渡期补助费2010年12月14日至2012年12月14日止12000元），2013年6月23日原告领取回迁地点为桃仙地块选房单及2013年7月领取面积分别为71.35平方米、80.99平方米、95.83平方米选房公证书三份。但产权调换房屋至今未交付。另查，原告刘从财原系沈阳市东陵区五三乡南塔六队挂靠落户家庭，在该村未分配过宅基地及耕地，2009年6月刘从财户口由东陵区五三乡南塔六队迁至东陵区桃仙镇莫子山村。 原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者依法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的行政诉讼。第七十八条第一款规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。由此可见，人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法的前提是，行政协议必须合法有效。即人民法院只有在确认行政协议合法有效的基础上，才能判决被告继续履行协议，或者采取相应的补救措施，以及承担损失赔偿责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，原告刘从财为农业户口，其在东陵区五三乡南塔六队未分配过宅基地及耕地，在莫子山村购买房屋未违反土地法相关规定。原告购买的王晓全的房屋1994年9月30日取得房屋所有权证，2004年8月20日取得集体土地使用权证，土地使用权证记载：宅基地使用权面积400平方米，实占面积657.4平方米，超占面积257.4平方米，房屋建筑面积104.58平方米。原告2006年购买王晓全房屋，签订了买卖协议，并且在沈阳市东陵区公证处予以公证，并经村委会同意填写了东陵区房地产转让申请审批表、农村住宅用地审批表，经过了村委会、镇政府的审核，虽未办理产权变更手续，但双方的买卖行为合法有效，应视为原告刘从财取得了合法的土地使用权。原、被告双方在2010年12月14日签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号309），基于土地使用权证400平方米宅基地面积签订了征收补偿协议，根据涉案地块的拆迁政策，拥有宅基地使用权证的，应以宅基地证所示使用权面积的50%作为房屋补偿标准。涉案地块的宅基地使用权证示明使用权面积为400平方米，以400平方米的50%作为房屋补偿标准签订协议。原告签订的涉案协议并未违反拆迁政策及土地管理法的相关规定，协议应为合法有效。协议签订后被告仅对差价款及过渡期补偿部分给付原告补偿款80600元，被告未全面履行合同义务是错误的，应按合同约定继续履行合同义务向原告交付产权调换房屋。对于案涉土地超占面积部分在协议中没有约定补偿，原告本次诉讼要求按照协议内容予以履行，并且明确表示对于超占部分可另行主张，故对于超占部分本案不予处理。关于原告主张的未能按期交付三套房屋的违约金18.9万元，原告认为其损失来源于三套房屋的租金损失，对于原告主张的租金损失系原告的预期损失，不属于直接损失，其主张违约金18.9万元主张本院不予支持。但原、被告于2010年12月14日签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，约定2012年12月14日前交付产权调换房屋，被告仅支付原告合同期限内的过渡期安置补助费12000元，产权调换房屋未交付，被告未按合同约定履行合同义务，存在违约情形，应按照合同约定的每月500元标准，继续向原告支付自逾期之月起的过渡期安置补助费，给付至实际交付房屋时止。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、七十八条之规定，判决：一、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于判决发生法律效力后十日内继续履行其与原告刘从财签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号309），按照合同约定对原告进行回迁安置；二、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处自2013年1月起给付原告过渡期临时补助费（按照每月500元标准）至回迁安置时止；案件受理费9800元，由被告承担。 上诉人白塔街道办上诉称，一、案涉《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》不符合法律、法规及政策要求，一审法院判令上诉人继续履行此补偿协议，没有依据。根据《土地管理法》第四十三条第一款、第六十二条第一款以及《关于印发浑南新城征收补偿工作实施方案的通知》（沈东陵（浑南）政办发【2012】12号）第二条第1、6、10项的规定，被上诉人不是莫子山村的本村村民，存在购买莫子山村住宅行为，且这一情况未经村“两委”同意，未经过村民代表大会通过，未经公示，不符合法律规定，亦不符合拆迁政策。原审法院认为案涉协议应继续履行，没有依据。二、原审法院判令上诉人向被上诉人支付过渡期补助费，没有依据。案涉协议未能履行的过错不在上诉人，因为被上诉人存在外村村民（或城镇居民）买卖本村村民的住宅的情形，签订的涉案拆迁补偿安置协议违反法律法规政策要求，而被上诉人又拒绝变更协议，导致未能按期回迁，因此上诉人不应再承担被上诉人的过渡期补助费。另，被上诉人主张支付过渡期安置补助费已经超过了起诉期限，应当予以驳回，且双方签订的合同中也并未约定违约责任，故原审法院判令上诉人向被上诉人支付过渡期补助费，没有依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。 被上诉人刘从财辩称，一、上诉人既没有向法庭提供新的证据，也没有提出新的上诉理由和事实，是把一审的答辩状稍加改动了几个连接词后作为上诉状呈现给二审法庭。一审法院对上诉人在答辩状所列出来的事实和证据，结合被上诉人在一审中向法庭提供的证据，认定事实和适用法律方面都完全正确，作出了完全符合事实和行政诉讼法相关法规的判决，所以被上诉人请求二审法院会驳回上诉人的诉求，维持原审判决。二、关于被上诉人刘从财是不是莫子山村民问题。被上诉人提交的户口本、村委会证明、村民代表签字同意等证据材料已经清楚证明了刘从财在2009年6月15日已经是莫子山村村民，拆迁补偿协议签订于2010年12月14日，一审法院认定刘从财就是莫子山村的村民完全正确。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和灭失不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”莫子山村民王晓全与被上诉人刘从财之间签订的房屋和村集体土地使用权的转让合同经过当时的村委会和村民代表同意，镇政府的审批，东陵区公证处公证。因此，这个买卖合同是合法有效的。三、关于上诉人说的《关于印发浑南新城征收补偿工作实施方案的通知》的适用问题，该文件是2012年3月12日签发的，根据“法不朔前”的法律原则，这个文件只适用签发日之后的征收补偿，不能作为发生在2010年的征收补偿的法律依据，这是基本常识。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的诉求，维持原审判决。 本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为，被上诉人刘从财与上诉人白塔街道办签订的涉案《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人就房屋征收补偿安置事宜协商一致达成的协议，关于涉案协议是否合法有效，上诉人主张涉案协议不符合征收政策，经审查，被上诉人为农业户口，其在原东陵区五三乡南塔六队没有分配过宅基地和耕地，2006年被上诉人从王晓全处购买涉案房屋并经过村民会议表决通过，虽然未取得房屋所有权证和宅基地使用权证，但依据相关证据材料也应认定被上诉人取得了合法的土地使用权，综上，涉案协议按照涉案地块集体土地使用证证载宅基地使用面积400平方米的50%作为房屋补偿标准，符合征收政策，故涉案协议应认定合法有效，原审判令上诉人继续履行涉案协议并无不当，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。 关于上诉人主张不应再支付被上诉人过渡期安置补助费的主张，因上诉人一直未履行交付产权调换房屋的职责，存在违约情形，故应继续支付过渡期安置补助费至回迁安置时止，关于过渡期安置补助费标准，因涉案土地系集体土地，且合同中并未对超期交付产权调换房屋的过渡期安置补助费予以约定，故原审适用合同约定的过渡期安置补助费标准正确，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘雨婷 审 判 员 杜 娟 审 判 员 吴 锡 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 李政谦 书 记 员 刘 娇 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；