浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初613号 原告：舟山祥生置业有限公司。 法定代表人：孙伯儒。 委托诉讼代理人：王琪。 委托诉讼代理人：郑吉蒙。 被告：茹桃央。 原告舟山祥生置业有限公司（以下简称“祥生公司”）与被告茹桃央商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琪，被告茹桃央到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 祥生公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《舟山市商品房买卖合同》（编号：2017预384113），支付剩余房款90万元；2.判令被告支付逾期付款违约金180360元（以90万元为基数，自2017年10月6日起按日万分之三暂计算至2019年8月5日，最终违约金应计算至实际付清应付款之日）。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，对第二项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期付款违约金174690元（自2018年6月6日起按日万分之三的标准计算至实际付款）。 事实与理由：2017年9月29日，原被告双方签订了《舟山市商品房买卖合同》（编号：2017预384113），约定被告购买原告南山郡花园82幢1002号商品房，合同总价1132561元。被告于合同签署的同时支付商品房首付款232561元，余款90万元通过商业银行贷款应在合同签署之日起七日内向贷款机构提交贷款申请材料，办理按揭贷款手续。因原告一直未按照合同约定办理贷款事宜，也未自行支付剩余款项90万元，经原告催告，被告于2019年11月26日支付30万元，于2019年12月24日支付10万元，于2020年3月27日支付50万元。现原告根据双方合同约定，要求被告支付逾期付款违约金。 茹桃央辩称，因案涉房屋学区调整，原、被告曾产生纠纷。本人自2018年开始与原告法定代表人孙伯儒沟通，希望将案涉房屋的买受人变更为本人的表妹，当时孙总原则上是同意办理的，后来指派了营销主管崔海波、销售主管庄涛与我对接，期间本人也配合办理了各种手续并多次与孙总联系；在确认无法办理更名手续后，本人也积极履行了支付剩余房款的义务。故本人并非刻意拖延付款，并不存在违约的行为。若法院认为本人需支付违约金，则约定的日万分之三标准过高。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年9月29日签订编号为2017预384113的《舟山市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的南山郡花园（三、四期）82幢1002号房，合同总价款为1132561元；被告于合同签署的同时支付商品房首付款232561元，余款90万元通过商业贷款方式予以支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。上述合同的附件八《补充协议内容》中约定，采用商业贷款方式付款的，买受人应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。被告于2017年9月29日依约支付案涉房屋首付款232561元。后，被告要求将案涉房屋的买受人变更为其表妹，并要求原告协助，并多次通过短信、电话等方式，与原告的法定代表人孙伯儒协商。2019年8月19日，被告与孙伯儒通过电话联系，孙伯儒表示变更手续需要取得房管局同意，否则原告无法办理，请被告自行想办法处理。后，被告分别于2019年11月28日支付30万元，于12月24日支付10万元；剩余50万元，被告通过按揭贷款方式支付，被告于2020年1月4日将办理按揭贷款所需的资料提交银行，银行实际放款时间为2020年3月27日。 另查明，2018年5月15日，案涉房屋所在的82幢已经达到工程主体结构结顶。原告的工作人于2019年3月15日通过微信通知被告剩余房款90万元应于2018年6月6日前办妥按揭贷款手续，并要求被告于2019年3月24日前办妥按揭相关手续。 本院认为：本案的争议焦点在于被告是否应支付逾期付款违约金及计算期限、标准。对此，分析、评判如下： 首先，虽双方签订的《舟山市商品房买卖合同》附件八中对于被告办理按揭贷款的时间作出了约定，但根据原告的陈述，根据舟山住建部门的相关规定，案涉房屋需在主体结构结顶后才具备办理按揭贷款的条件，故附件八中约定的办理按揭贷款时间（合同签订后七日内，即2017年10月6日前）在实际上无法履行。对于案涉房屋何时具备按揭贷款手续条件，原告（开发商）有通知义务。原告于2019年3月15日通知被告茹桃央应于2019年3月24日前办妥按揭手续，被告应在2019年3月24日前向银行提交按揭贷款办理材料。被告在之前因故向原告口头提出变更合同买受人，并与公司法定代表人孙伯儒联系希望其能提供帮助；原告也实施了部分协助变更工作。2019年8月19日孙伯儒明确告知因房管部门原因，原告无法协助办理变更手续，被告的合同权利义务无法一并转让给第三人。因双方并没有约定在此期间被告可中止履行合同义务，故在合同权利义务未一并转让给第三人之前，被告仍应按约履行合同义务。本院考虑若合同买受人变更，再对借款合同的权利义务进行转让或变更涉及银行权益，手续比较繁琐且贷款合同不一定能变更成功，故在2019年8月19日前被告未办理按揭贷款尚有一定合理性，可不对被告在此期间的行为适用违约金条款。本院酌情给被告7日的准备时间，即被告最迟在2019年8月26日将按揭贷款所需材料提交银行，逾期应承担逾期付款违约金。另外，因被告延期提交按揭贷款手续，客观上增加了原告的融资成本，应对原告在2019年3月25日至2019年8月26日期间的利息损失承担赔偿责任，标准酌定按同期中国人民银行同档次贷款基准利率（4.35%/年）。经计算，被告应支付的该期间逾期付款损失为16625元（90万元×4.35%÷365天×155天）。 其次，关于逾期付款违约金的标准。原告主张按照合同约定的日万分之三计付，被告认为过高。鉴于原告未提供证据证明除利息损失外尚存在其他损失，本院以原告的实际损失为基础，根据公平和诚实信用原则，酌定案涉逾期付款违约金标准按年利率5%计付。 最后，双方对于50万元按揭贷款所对应的逾期付款违约金的计算截止时间存在争议，原告认为应计算至款项实际发放之日（2020年3月27日），被告认为应计算至按揭材料提交银行之日（2020年1月4日）。本院认为，被告作为申请贷款一方，对于按揭贷款何时发放无权干涉，且由于农历过年、疫情等导致银行按揭贷款发放时间较长，这是不可归责于被告的。从公平角度出发，本院认为该笔款项的逾期付款违约金计算截止时间应确定为被告提交材料之日。 综上，经计算，被告应支付的逾期付款违约金为17375.3元（详见附表）。被告应赔付的总金额合计34000.3元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下： 一、被告茹桃央于本判决生效之日起十日内支付原告舟山祥生置业有限公司34000.3元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取1897元，由原告舟山祥生置业有限公司负担1560元，由被告茹桃央负担337元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 叶 茜 二〇二〇年六月十五日 书记员 朱麟如 附表： 期限 金额 天数 年利率 违约金 2019.8.27-2019.11.28 30万元 94天 6% 4635.6元 2019.8.27-2019.12.24 10万元 120天 6% 1972.6元 2019.8.27-2020.1.4 50万元 131天 6% 10767.1元 合计：17375.3元