湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终473号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊姗姗，女，汉族，1982年5月16日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李洁，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明，男，汉族，1949年3月2日出生，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄雨，湖北搏发律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：张敏，女，汉族，1981年12月13日出生，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：张桃喜，女，汉族，1956年8月16日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张敏，系张桃喜之女，汉族，1981年12月13日出生，住武汉市洪山区。上诉人樊姗姗、上诉人刘明因与被上诉人张桃喜、张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊姗姗上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决，依法改判张桃喜和张敏向樊姗姗支付违约金人民币301400元；2.本案一审、二审诉讼费用全部由刘明、张桃喜、张敏承担。事实与理由：一审法院认定事实清楚，但是在刘明、张桃喜、张敏是否应当承担违约责任的认定上适用法律错误，樊姗姗和刘明、张桃喜、张敏在平等、自愿的基础上，对双方的违约责任进行了约定，是双方真实的意思表示，刘明、张桃喜、张敏违约，依法依约都应当承担相应的违约责任。刘明辩称：樊姗姗的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。张桃喜、张敏辩称：不同意樊姗姗的上诉请求。刘明上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法将本案发回重审或直接改判驳回樊姗姗在一审中提出的全部诉讼请求，支持刘明在一审中提出的全部反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用均由樊姗姗、张桃喜、张敏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。张桃喜、张敏对协议内容及法律后果并未充分了解，樊姗姗当时既然委托了专业律师进行见证，律师却并未提醒樊姗姗、张桃喜、张敏要求刘明到场签字确认，与常理不符，卖方事宜系张敏主导，张桃喜系在张敏的控制下完成，张敏并非刘明与张桃喜的婚生女，张桃喜、张敏的故意隐瞒行为损害了刘明的合法权益，樊姗姗委托的见证律师显然清楚协议需要刘明到场签字，但见证律师却对此只字未提，显然违背常理；一审判决认定事实系主观臆断，与客观事实不符，应属错误，二审法院对此应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决在本院认为部分认定樊姗姗与张桃喜签订的《协议书》有效，该协议转让的标的物不是房产而是指标，该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，刘明对此不予认可。首先，案涉房屋为限房价、限户型的双限房，武汉市政府针对双限房的销售对象，出售条件均有严格的限定，不能适用“法无禁止即自由”，否则就会使双限房背离设立的初衷；其次，案涉房屋的不动产权证办理在刘明与张桃喜二人的名下，显然可以说明，张桃喜的职工福利房指标还是考虑了张桃喜的配偶刘明的权益在内，否则不动产权证完全可以只用办理张桃喜一个人名下，一审判决认为涉案房屋购买权与刘明无关，显然与客观事实不符；最后，张桃喜的签字不能视为表见代理，协议书签订的当天，樊姗姗委托了专业律师在场，见证律师应当提醒三人要求刘明到场签字，但是很遗憾，没有任何人就此事联系刘明，张桃喜、张敏恶意串通出售行为，直接损害了刘明的合法权益。三、一审法院在审理程序上存在审限严重超期问题。本案自立案之日到判决之日已长达两年半之久，一审法院并没有向刘明书面告知延长审限情况，本案也不存在反诉的情形，一审法院在没有任何正当理由的情形下一直拖延审限，迟迟不结案，以致审限严重超期，程序违法。樊姗姗辩称：1.樊姗姗、张桃喜、张敏签订的协议合法有效，应当受到保护，双方在协议中转让的是基于张桃喜职工身份取得的购房资格，且该购房资格需要完成一定的，如交付指标款等前置程序方能获得，张桃喜转让的不是夫妻共同所有的房屋，张桃喜本身具有完全的处分权，即使该购房资格属于共同财产，也符合最高院关于适用婚姻法解释一第17条第2项规定的家事代理行为，该协议符合我国合同法的规定，基于双方意思表示一致，应当认定有效。2.关于一审的程序问题，鉴于在一审中确实存在刘明提出反诉，又提出另诉，又提出反诉的行为导致本案的审限被延长，是否存在超期应当由二审予以认定。且在此过程中，关于是否同意合并审理和另诉，是法院向各方当事人询问并经各方同意的。张桃喜、张敏辩称：没有经过刘明的同意就出售了案涉房屋，当时签订协议时不知道刘明需要到场，就造成了这样的结果。樊姗姗向一审法院起诉请求：1.判令张桃喜、刘明继续履行合同，协助樊姗姗将洪山区芷岸龙庭8栋1单元203号房产过户至樊姗姗名下；2.判令张桃喜向樊姗姗支付违约金301400元；3.判令张敏对上述违约金承担连带责任；4.本案诉讼费用由张桃喜、张敏、刘明承担。刘明向一审法院反诉请求：1.判令确认樊姗姗与张桃喜于2013年11月13日签订的《协议书》无效；2.判令樊姗姗立即腾退位于洪山区芷岸龙庭8栋1单元203号房；3.依法判令樊姗姗支付上述房屋占用费45500元（暂从2015年5月1日计算至2018年3月15日，其余款项支付至搬离之日止）；4.本案反诉费用由樊姗姗承担。刘明后撤回第三项反诉请求。一审法院认定事实：张桃喜是湖北省农业科学院南湖实验站的职工，基于其职工身份取得所在单位福利房的购房指标，因其不会写字，由其女儿即张敏于2013年2月1日代签《房源确定单》，确定张桃喜在单位选定的湖北省农科院芷岸龙庭双限房及房源号为8-1-203。2013年8月22日，樊姗姗联系到张敏并商议购买张桃喜享有的芷岸龙庭8栋1单元203号房的购房指标，并当日向其支付定金10000元。2013年11月13日，樊姗姗与张桃喜签订《协议书》，确认张桃喜享有在芷岸龙庭项目的购房指标，有权购买芷岸龙庭8栋1单元203号房，因张桃喜无资金购买该房，由樊姗姗代为出资购买，同时张桃喜同意在取得房产后，将该房交由樊姗姗使用，并将该房过户到樊姗姗名下；协议约定樊姗姗向张桃喜指定的账户支付602800元，其中，542800元用于购房，60000元支付给张桃喜。协议第二条第四项约定“在甲方（张桃喜）取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，乙方（樊姗姗）有权要求甲方将房产过户到乙方名下或者过户到乙方指定的人名下”；协议第三条第一项约定“甲方保证对该房产享有完全的处分权，并保证该房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，且能够过户到乙方名下”，协议第三条第六项约定“甲方保证没有任何子女、配偶或亲属，对协议的履行提出异议”；协议第四条二项约定“协议签订后，如甲方可以将房屋过户到乙方名下，却拒绝办理，则甲方应向乙方支付违约金301400元”；协议对双方的其他权利义务也做了约定。协议由张敏代张桃喜签字，张桃喜按手印。同日，樊姗姗、张桃喜、张敏签订《保证协议书》，约定张敏保证在满足过户条件时，张桃喜将涉案房屋过户到樊姗姗或者樊姗姗指定的人名下，如张桃喜不愿意过户，则张敏向樊姗姗返还602800元，同时还应向樊姗姗支付301400元违约金。后三人共同签署《情况说明》，对上述《协议书》和《担保协议书》约定的内容再次确认说明。湖北浩颂律师事务所接受樊姗姗、张桃喜的委托，指派谢庆标律师、彭佩佩律师对上述《协议书》、《担保协议书》、《情况说明》的真实性进行见证并出具《律师见证书》，见证上述《协议书》、《担保协议书》、《情况说明》等均系樊姗姗、张桃喜、张敏在了解协议内容后及法律后果后，自愿签字、按印。在谢庆标、彭佩佩律师制作的询问笔录中，张桃喜承认其有配偶，并且其丈夫同意张桃喜签订协议。同时，张桃喜向樊姗姗出具《授权委托书》，委托樊姗姗在十二项代理权限内办理涉案房屋购买事宜。2013年11月13日，张桃喜与湖北广宏置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，以532845元的价格购买涉案房屋。同日，樊姗姗向张敏的中国建设银行账户转款582845元（购房款532845元和剩余指标转让款50000元），张桃喜、张敏出具《收条》，载明：今收到樊姗姗现金转账582845元，转入账号为43×××76，户名张敏，由张敏签本人名字并代签张桃喜的名字。同时，张桃喜将樊姗姗支付的购房款532845元立即支付给湖北广宏置业有限公司。因涉案房屋面积减少0.02㎡，退还购房款90元。2014年7月29日，湖北广宏置业有限公司向张桃喜发出《芷岸龙庭交付通知书》，通知张桃喜办理交付手续，樊姗姗前往收房，并交纳物业管理费1278.61元、维修基金8642.47元、装修保证金1000元及物业费等等。2017年2月23日，樊姗姗协助张桃喜办理涉案房屋的初始登记并缴纳税费，取得涉案房屋的《不动产权证书》，载明涉案房屋权利人为张桃喜、刘明，共同共有。樊姗姗要求张桃喜、张敏、刘明履行协议书的约定，将涉案房屋过户到自己名下，遭到张桃喜、张敏、刘明的拒绝。一审法院另查明，张桃喜和刘明于1991年6月11日登记结婚。张敏系张桃喜与前夫张望生所生，刘明是张敏的继父。以上事实有樊姗姗提交的《房源确定单》、《律师见证书》、《询问笔录》、《协议书》、《保证协议书》、《情况说明》、《委托书》、《武汉市商品房买卖合同》、《购房缴款单》、《收条及转账凭条》、《芷岸龙庭交付通知书》、《交房交款单》、《销售不动产统一网络发票》、《银联刷卡单》、《收据》、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》、《银联缴税刷卡单》、《税收完税证明》、《EMS快递单》、快递信息查询截图、《不动产权证》，刘明提交的《结婚证》、《证明》等证据以及庭审笔录在案证实。一审法院认为，樊姗姗与张桃喜签订的《协议书》是否有效，是本案诉争的焦点，从以下三个方面进行分析：第一，该协议是否为张桃喜的真实意思表示。刘明主张该协议中关于张桃喜的签名为张敏代签。《询问笔录》及张敏的当庭陈述可以证实，张桃喜了解协议的内容及法律后果，因其不会写字而委托张敏代签，且张桃喜在名字上按手印确认，故该协议是张桃喜的真实意思表示。第二，该协议书转让的标的物是房产还是指标？樊姗姗主张转让的标的物为购房指标，张桃喜则主张转让标的物为房产，该协议实际上为房屋买卖合同。一审法院认为，签订合同前，张桃喜并未实际取得涉案房屋的所有权或者将来必定取得房屋的所有权，其享有的是房屋购买权，张桃喜有购买涉案房屋的权利，但只有达到一定条件（与出卖方达成合意、支付对价并办理相关手续等），张桃喜才能取得对涉案房屋的所有权，故协议转让的标的物为房屋购买权，而非张桃喜主张的房屋所有权，我国现行法律并未明确规定禁止房屋购买权的转让，故该协议书在内容上是合法的。第三，该协议是否存在无效的情形。刘明主张樊姗姗并无购买该房屋的资格，为规避购房政策规定，达到其购买限价房的目的而签订《协议书》，以合法形式掩盖非法目的。一审法院认为，涉案房屋为限房价、限户型的双限房，但法律并不禁止双限房在取得房产证后自由交易，且该协议转让标的物为房屋购买权，根据法无禁止即自由的原则，该协议并非以合法形式掩盖非法目的；刘明主张涉案房屋买卖是与张桃喜、张敏签订合同，张敏系张桃喜与其前夫的女儿，与刘明没有直接关系，并未直接告知刘明涉案转让事实，刘明认为双方存在恶意串通，但刘明未举证证明存在双方恶意串通这一事实，故对该意见不予采纳；刘明主张张桃喜转让房屋的行为是无权处分，该房屋为夫妻共同财产，张桃喜擅自处分而签订的合同应当无效。从签订协议主体资格方面来看，因该房屋购买权是基于张桃喜的职工身份而取得，带有人身性质，并非基于婚姻关系产生的财产权利，不属于夫妻共同财产的范畴，张桃喜转让该权利无须经过刘明的同意，刘明无权主张权利。退一步来讲，即使该购房资格属于夫妻共同财产，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，刘明虽然没有在该协议上签字，但由于张桃喜的签约行为明显属于家事代理行为，且张桃喜向樊姗姗保证丈夫同意转让，受让人樊姗姗有理由相信转让行为是其夫妻双方共同的意思表示，该协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。因此，樊姗姗和张桃喜签订的《协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。樊姗姗严格履行其义务，按照合同约定向张桃喜支付购房款、指标转让款，并负担了涉案房屋的所有开支，但张桃喜在办理房产登记后，却拒绝履行相应的过户义务，而刘明虽然是涉案房屋《不动产权证》登记的权利人，其基于婚姻关系而登记为权利人，与张桃喜一样，应当按照相关法律规定和协议约定，将房屋过户到樊姗姗名下。对于刘明反诉要求确认樊姗姗与张桃喜于2013年11月13日签订的《协议书》无效以及樊姗姗立即腾退位于洪山区芷岸龙庭8栋1单元203号房的诉讼请求，不予支持。关于违约金的问题。协议第四条二项的约定，房屋可以过户到樊姗姗名下，张桃喜拒绝办理的，应支付违约金301400元。张桃喜称现实履行具有障碍，但并未提交证据证明无法履行这一事实，其仅仅只是不愿意过户，实际上该涉案房屋可以办理过户登记，并非法律上和事实上不能履行，所以张桃喜、刘明在达到办理条件时仍拒绝办理，构成违约。但因为案涉房屋已由樊姗姗实际占有使用，张桃喜、张敏、刘明并不存在未实际交房的问题，故张桃喜、张敏、刘明仅构成非根本性违约。且张桃喜、张敏、刘明未协助樊姗姗办理产权过户手续，并未造成樊姗姗实际损失。因此，樊姗姗诉请张桃喜、张敏、刘明支付违约金301400元，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张桃喜、刘明自一审判决生效之日起十日内将洪山区芷岸龙庭8栋1单元203号房屋协助过户至樊姗姗名下；二、驳回樊姗姗的其他诉讼请求；三、驳回刘明的全部反诉请求。本诉案件受理费5821元，由樊姗姗负担5621元，张桃喜、张敏、刘明共同负担200元。反诉案件受理费200元，由刘明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张桃喜与樊姗姗签订的《协议书》，系张桃喜与樊姗姗双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。且该合同中款项支付，房屋交付等主要合同义务已经实际履行数年，虽现今张桃喜没有配合办理房屋过户手续，不影响张桃喜与樊姗姗双方订立合同时的意思表示真实，故张桃喜与樊姗姗签订的《协议书》仍为合法有效，对双方均具有法律约束力。双方约定，在张桃喜取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，樊姗姗有权要求甲方将房产过户到樊姗姗名下或者过户到樊姗姗指定的人名下；协议还约定张桃喜保证对该房产享有完全的处分权，并保证该房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，且能够过户到樊姗姗名下；张桃喜保证没有任何子女、配偶或亲属，对协议的履行提出异议。刘明上诉认为张桃喜与樊姗姗订立出售购房指标的《协议书》，未取得其同意，为张桃喜、张敏恶意串通，损害其合法利益，但一、二审中未提供证据证明自己的该主张，其该理由缺乏事实依据不能成立，其要求支持其确认《协议书》无效的上诉请求本院不予支持。对刘明上诉案涉房屋为限房价、限户型的双限房，武汉市政府针对双限房的销售对象，出售条件均有严格的限定的上诉理由，刘明未提供证据证明本案的案涉房屋因属双限房而为武汉市政府已确定为禁止交易的房屋；本案中，对于案涉房屋虽登记在刘明与张桃喜名下，但刘明与张桃喜都很清楚两人均未出资购买过案涉房屋的购房指标，也未出资购买过案涉房屋，案涉房屋实际出资购买人为樊姗姗。张桃喜与樊姗姗双方约定由樊姗姗出资以张桃喜名义购买案涉房屋的购房指标，支付了全部购房款，张桃喜取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，再将房屋过户给樊姗姗，购房指标不是绝对禁止转让，案涉房屋也不属禁止交易的房屋，刘明所称的双限房交易的情形并未被相关法律法规直接禁止。现案涉房屋办证过户并无客观障碍，为保障交易安全与稳定，维护诚实守信的原则，一审判决张桃喜协助樊姗姗办理案涉房屋产权变更过户登记手续有合同及法律依据。张桃喜对一审判决未提出上诉，视为服判。刘明的该上诉理由与客观事实不符，于法无据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。对刘明上诉提出一审法院程序违法的问题，本院经审查，一审法院并无严重违反法定程序的情形，刘明的该上诉理由不能成立，其要求将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。对樊姗姗的上诉要求判决张桃喜、张敏、刘明支付违约金的理由，因张桃喜已经按《协议书》约定协助樊姗姗已取收房，樊姗姗已居住房屋，其购买房屋的使用利益未受到实际损失。樊姗姗未提供张桃喜拒绝过户给其造成了实际损失，及损失金额的证据，且张桃喜在一审判决后没有提出上诉，也未明确反对为樊姗姗办理过户，樊姗姗认为张桃喜拒绝过户依据不足，其该理由缺乏事实依据不能成立，其该上诉请求本院不予支持。综上，樊姗姗、刘明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5820元，由樊姗姗负担人民币2910元，由刘明负担人民币2910元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年六月三十日法官助理李一凡书记员李一凡