广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12019号上诉人（原审被告）：广州市海珠区龙美百货店，住所地广东省广州市海珠区江南大道北57号102。经营者：陈永耀，男，1954年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘欣哲，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市广百展贸股份有限公司（原广州市广百置业有限公司），住所地广东省广州市越秀区西湖路12号2209房。法定代表人：黄永志，职务：董事长。委托诉讼代理人：方小龙，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，广东君信律师事务所实习律师。上诉人广州市海珠区龙美百货店（以下简称龙美百货店）因与被上诉人广州市广百展贸股份有限公司（以下简称广百公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人龙美百货店上诉请求：1.驳回一审判决第一项；2.驳回一审判决第二项；3.改判涉案房屋在新型冠状病毒感染××疫情期间产生的租金依法予以减免；4.本案诉讼费用由双方协商承担。事实及理由如下：一、一审判决未考虑疫情等不可抗力因素，导致租赁合同部分无法履行，故在疫情期间产生的租金，仍需龙美百货店承担，于法无据。广州市人民政府及有关部门为控制疫情，于2020年2月10日起对涉案房屋所在的街道采取全封闭进出管理等行政措施，涉案房屋也于2020年1月24日起暂停营业。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，涉案房屋于2020年1月24日至停业解除之日产生的租金，依法应予以减免。二、一审判决解除租赁合同关系及龙美百货店交还涉案房屋，有失偏颇。若双方能续租，必然是双赢的局面。1.龙美百货店经营者陈永耀为一商局及广百公司服务三十五年，在符合房改条件并积极申请下，广百公司未能给予应有的房改购房福利，承租涉案房屋是陈永耀服务原单位及广百公司数十年得到的唯一福利，是陈永耀和妻子的重要生活来源。2.受疫情影响，涉案房屋所在地段被停业封路，即使重新开业，要恢复从前的经营量及商业价值也需漫长的过程，若交还给广百公司，也需要重新招租，若继续租给龙美百货店，免除疫情期间不可抗力的租金后，广百公司能无间断享受租金收益，有利于广百公司所属的国有资产止损及保值增值。3.陈永耀早已退休，且妻子病重，每月资金压力很大，若广百公司同意与龙美百货店续约，龙美百货店同意支付2017年1月1日至2020年1月23日期间的租金。4.承租经营涉案商铺是陈永耀及妻子维持生计的经济来源，广百公司如能妥善解决老员工生活、解决历史遗留问题，无论从商业利益、社会责任及企业形象而言都是有利的。三、一审判决查明租赁期限自1996年11月1日至1997年10月31日，与事实不符。双方签署原租赁合同自1997年10月31日期满后，经多次续期，直至2003年12月31日期满，后陈永耀一次性支付2004年1月1日至2013年12月31日的租金，故原租赁合同期限应为1996年11月1日至2013年12月31日止。四、新冠疫情至今仍处于严峻的情形，并存在有反复，在此大环境下，龙美百货店作为个体工商户经营特别困难，而陈永耀曾为广百公司的员工，为其服务30余年，至今年纪老迈，老伴也患有重病，生活需要巨额的开支，涉案房屋是其唯一的生计来源。根据最高人民法院的指导意见以及国家扶持因疫情导致经营困难的小微企业、个体工商户的扶持政策，龙美百货店希望自2020年4月份起的租金调整为每月2500元至3000元，直至涉案房屋所在的地段恢复从前的人流量和商业价值。被上诉人广百公司二审辩称：一、广百公司作为出租人的合同解除权在疫情发生之前就已经成就和行使，一审判决解除涉案租赁合同及判决龙美百货店交还涉案房屋并无不当。二、龙美百货店的上诉主张及事实理由均不属于本案的审理范围。其上诉主张可以在本案判决生效后另行与广百公司协商解决，或通过执行异议等法律途径解决，不能据此推翻一审判决。三、正如一审判决查明的事实，陈永耀并非是广百公司的员工。四、本案纠纷发生的原因在于龙美百货店为了谋取巨额的商业利益，将涉案房屋转租获取高额的租金，但是龙美百货店又不愿意按照原租赁合同约定的租金标准交租。如果龙美百货店在涉案租赁合同解除后依法交还房屋给广百公司，也就不需承担疫情期间的其主张的各项损失，所以龙美百货店的上诉理由是不能成立的。广百公司于2019年11月13日向一审法院起诉，请求：1.解除广百公司、龙美百货店之间的租赁合同关系；2.龙美百货店按照9450元/月的标准向广百公司支付从2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的占用费；3.龙美百货店向广百公司交还广州市海珠区江南大道北路55-57号103房；4.本案诉讼费由龙美百货店承担。一审法院经审理查明：房管部门于2002年4月4日核发的《房地产权证》记载，海珠区江南大道北路55-57号103房的权属人是广百集团，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，房屋所有权性质为全民，建筑面积50.27平方米；所附的房地产平面附图于2001年10月12日绘制。广百集团与广百公司签订《广州市房屋租赁合同》，订明广百集团将涉案房屋租赁给广百公司，租赁期限从2014年1月1日至2022年12月31日。2014年1月1日，广百公司（出租人、甲方）与陈永耀（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积50.27平方米，租赁期限从2014年1月1日至2016年12月31日；2014年1月1日至2015年12月31日的月租金为9000元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为9450元；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上，甲方即可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；如乙方租期届满或租期内欠租超过约定时间，不办理退场手续或拒不退场并不搬走其所属的可移动物品的，乙方同意甲方无条件收回场地另行出租，场地内的一切物品由甲方自行处置；在此合同租赁面积中后部分的14.05平方米为乙方居住场所（原住宅地址为57号102-1部位）；乙方租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商并提出书面申请，双方另行签订合同，否则视乙方自动放弃续租意向；等。2018年6月14日，广百公司向陈永耀邮寄《关于催付江南大道北55-57号103房占用费的函》，要求陈永耀补缴欠付的占用费（9450元/月的标准）。该邮件于2018年6月17日由本人签收。据营业执照反映，龙美百货店为个体工商户，经营者为陈永耀，注册日期为2008年6月27日，经营场所为广州市海珠区江南大道北57号102。龙美百货店表示租赁合同约定的广州市海珠区江南大道北55-57号103房就是原57号102。广百公司表示该两个地址实际上为同一地址，因为当时办理门牌地址的时候，尚未办理房产证。另查，陈永耀原为广州市商业储运联营公司的职工，单位将涉案房屋分配给陈永耀作宿舍使用。1990年，陈永耀申请拆掉涉案房屋内阳台下的间墙，开设小店档。广州市商业储运联营公司批准了陈永耀的申请。陈永耀在涉案房屋开设店铺至今。后广百集团与陈永耀签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定广百集团将海珠区江南大道北街57号102-1部位的房屋出租给陈永耀作住宅使用，房屋使用面积37.35平方米，租赁期限自1996年11月1日至1997年10月31日；等。该事实有陈永耀提交的《报告》《广州市房地产（住宅）租赁契约》等证据证明，故一审法院予以查明认定。广州市房地产档案馆于2020年1月9日出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》反映，陈永耀的妻子关仲套名下有一套房屋，位于海珠区××街××房，建筑面积50.8302平方米。本案一审庭审中，广百公司表示：要求陈永耀按照双方签订租赁合同时的状态交还涉案房屋，即按照房产证的附图间隔好后腾空交还涉案房屋给广百公司。陈永耀表示：确认从2017年1月1日起没有支付租金给广百公司，之前三年按照租赁合同约定的租金标准每月9000元、9450元支付租金给广百公司；陈永耀在1993年经过工会同意，将涉案房屋的一部分改建为商铺经营龙美百货店，另外一部分至今仍作为住宅使用，即前面作商铺，后面是住宅；陈永耀大概在2014年装修过涉案房屋，在本案中不主张房屋装修损失；陈永耀于2006年10月与广州市商业储运联营公司的劳动合同届满，没有再续签。一审法院认为：广百公司与陈永耀签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但陈永耀继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，且陈永耀从2017年1月1日起未支付租金给广百公司，已经构成违约，故广百公司主张解除与陈永耀之间的租赁关系、陈永耀腾空搬出并交还涉案房屋、按照原合同约定租金标准每月9450元支付租金（从2017年1月1日起至实际交还房屋之日止）的请求，合法合理，一审法院予以支持。搬迁时，陈永耀不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。因广百公司与陈永耀签订租赁合同时，涉案房屋已经是部分改建为商铺的状态，故一审法院判决陈永耀按现状交还涉案房屋给广百公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年2月14日判决如下：一、解除广百公司与龙美百货店之间关于广州市海珠区江南大道北路55-57号103房的租赁关系；二、龙美百货店在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区江南大道北路55-57号103房，并将该房屋交还给广百公司；龙美百货店搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、龙美百货店在本判决生效之日起10日内按每月9450元的标准向广百公司支付从2017年1月1日起至交还房屋之日止的租金。本案受理费3702元，由龙美百货店负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，龙美百货店向本院提交三份证据。证据1为《永龙社区通告3》，拟证明涉案房屋所在地段因新冠××疫情影响，在2020年2月10日开始封路，禁止外人进出。证据2为《2020年2月17日申请》，拟证明陈永耀在一审判决作出后向广百公司表达继续承租涉案房屋的调解意愿。证据3为短信，拟证明陈永耀与广百公司在2017年间双方存在协商租金数额的事实，广百公司有愿意调低租金的意思表示。广百公司对此质证认为：对于证据1的真实性和关联性均不予确认，龙美百货店没有提供该份证据的原件，且该证据是发生在解除租赁合同之后的。对于证据2的真实性予以确认，广百公司确实有收到该申请书，但对其关联性不予确认。龙美百货店在一审判决后与广百公司沟通调解意愿，与本案一审判决正确与否无关，也与本案二审无关。对于证据3的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。在2016年12月31日，双方租赁期限届满后，双方对于续租问题曾有过沟通，广百公司要求按照租赁合同约定的租金标准支付租金，但龙美百货店坚持仅按照原租赁合同约定的租金标准的三分之一支付租金，故双方对此未能达成一致合意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据龙美百货店的上诉请求，归纳本案争议焦点为：一、广百公司能否主张解除其与龙美百货店之间就涉案房屋的租赁关系并要求龙美百货店腾空交还涉案房屋；二、龙美百货店能否主张减免疫情期间产生的租金。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、广百公司能否主张解除其与龙美百货店之间就涉案房屋的租赁关系并要求龙美百货店腾空交还涉案房屋。涉案租赁合同租赁期限届满后，双方未续签合同，但陈永耀仍继续使用涉案商铺经营龙美百货店。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方为不定期租赁关系，依照法律规定，当事人可随时解除合同。故一审支持广百公司主张解除与龙美百货店之间的租赁关系并要求龙美百货店腾空交还涉案房屋的诉请，合理有据，本院予以维持。二、龙美百货店能否主张减免疫情期间产生的租金。一审已查明龙美百货店从2017年1月1日起未支付租金给广百公司，故龙美百货店应按合同约定的租金标准每月9450元向广百公司支付从2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金，一审对此处理并无不当，本院予以维持。龙美百货店本应在双方之间的租赁关系解除后及时将涉案房屋交还给广百公司，但因其未及时交还继续占有涉案房屋期间遇到疫情，因此其主张应减免疫情期间的租金依据不足，本院不予支持。综上所述，龙美百货店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市海珠区龙美百货店（经营者：陈永耀）负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏