江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终147号上诉人（原审原告）：南京绿友纸浆模塑有限公司，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道九华山铜矿。法定代表人：薛昌昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锁平，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晨，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京九华山铜矿，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道。法定代表人：陈光明，该矿总经理。委托诉讼代理人：魏征，江苏泰和律师事务所律师。上诉人南京绿友纸浆模塑有限公司（以下简称绿友公司）、南京九华山铜矿（以下简称九华山铜矿）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初14257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿友公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由九华山铜矿承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，实体处理不当，法律适用错误。一、一审法院推定绿友公司于2019年2月24日收到九华山铜矿的终止租赁合同的告知函，据此认定双方之间的房屋租赁合同于2019年2月24日解除，系事实认定不当，适用法律错误。2019年2月24日本案正在处理中，双方针对租赁合同存在巨大争议，故该争议期间并不属于法律规定的合理期间。绿友公司于2018年9月向一审法院提起诉讼后，一审法院多次变更审判员，使本案拖至2019年10月份方予以判决，导致绿友公司在此期间的费用支出不断增加，损失扩大，故一审法院应当以作出本案判决之日为租赁合同解除之日。二、一审法院认定绿友公司董献洪、陶彦英两名员工的工资支出系事实认定错误，不符合常理。绿友公司系纸浆模塑制品制造企业，根据其生产规模需要一定的人工组织生产。且本案审理中绿友公司多次提交员工工资发放明细，均清晰反映了绿友公司现有在职员工共计8人，绿友公司月固定工资支出为11000元。一审出现2018年9月至11月两份不同的工资发放表，系因法庭要求补增该证据材料较多且时间仓促，且多次开庭和变更审判员，绿友公司又重新找员工或其亲友代签，导致部分工资发放表的重复提交，该事实绿友公司已在庭审中向法庭如实说明，故一审法院作出该工资发放表不能反映真实情况的事实认定错误。同时一审法院以绿友公司参保职工社保缴纳记录两人而认定公司仅两人与实际生产情况不符，根据员工具体情况，绿友公司征得该部分员工同意后，未给该部分员工进行参保。综上，九华山铜矿应依法赔偿绿友公司全部8名员工的工资支出。三、一审法院酌定绿友公司的净利润仅为营业收入的15%,该事实认定错误。一审法院参照江宁区发改委价格认证中心调查结果，酌定按营业收入的15%计算绿友公司净利润。上述调查结果与绿友公司实际净利润情况不符。首先，一审提交的近几年销售订单均反映了绿友公司的产品大多系出口，产品利润率比内销高，绿友公司年均营业收入基本稳定在67万元左右。同时结合绿友公司的提交的材料及一审法院查明的事实可知，绿友公司年职工工资支出13.2万元，年职工社保支出为9472元，厂房年租金3万元，仅占仅占营业收入的24%。绿友公司产品生产原料为废纸，原料成本低廉，其产品净利润率在40%以上。其次，一审法院系参照江宁区发改委价格认证中心调查结果而作出绿友公司净利润率为15%的认定，该调查结果不具备参考性。四、一审法院按照绿友公司将2/3的案涉厂房出租给案外第三人，进而认定绿友公司2018年利润收益为前三年平均利润的1/3系事实认定错误，不符合逻辑。据绿友公司的具体产品、业务等，出租给第三人使用空闲厂房，对产品产量毫无影响。同时根据绿友公司提交的近三年的采购订单和开具给客户的发票来看，绿友公司的客户较为固定且销售额均较为稳定，并不存在销售规模缩减的情形。厂房面积与企业盈利规模并不存在必然的联系，该事实认定缺乏逻辑性和严谨性。综上，请求依法改判支持绿友公司上诉请求。九华山铜矿辩称：一、九华山铜矿无违约过错。九华山铜矿自始至终未有实施任何对绿友公司不利的具体行为，无违约或损害绿友公司利益的过错，反而是得知绿友公司被断电后，在绿友公司进行整改的前提下，帮助其协调恢复供电事宜。二次断电前九华山铜矿均不知情。二、九华山铜矿无约定义务保障供电。绿友公司已明确是依据合同第四条第二款，主张九华山铜矿违约，但该款仅是协商在电价、限电损、缴费时间方面另行签订协议约定，事实上双方并没有另行签订书面协议，双方在一审庭审中也已确认。绿友公司系明知用电事务，管理单位已非九华山铜矿，其交纳电费领取的收据上盖章的收款单位是南京伏牛山铜业有限公司，系断电实施方仙人桥公司的下属子公司，归仙人桥公司控制并管理，自配电所移交后，供电责任事实上一直是由仙人桥公司承担，九华山铜矿作为出租方，仅需对电线接入房后的线路安全性能符合承租人使用需求进行负责即可。三、即使认定九华山铜矿有供电义务，但绿友公司被第二次断电后，直至起诉一直未通知九华山铜矿，故而九华山铜矿不构成违约。四、即使认定九华山铜矿应当承担赔偿责任，一审认定的赔偿金额亦有误，请求予以调整。1.2018年9月3日，九华山铜矿已书面通知绿友公司解除双方租赁合同关系，有现场拍摄的照片为证，照片的拍摄日期是2018年9月3日。故即使应当赔偿损失，应计算至2018年9月3日截止。2.相关订单已转让第三方。绿友公司已就差额获利，其获利部分应当在一审原认定的损失总额中进行扣除。3.陶艳英社保仅缴至2018年8月而停保，须向社保机构提交解除劳动合同关系的书面材料。4.2018年7月22日，绿友公司发给社区庄书记、叶主任的书面函件中，已自认对社区的行动应给予肯定，并称对提出的整改事项已整改到位。故相应经济损失是绿友公司支持社区行为的必要经济成本。五、即使二审法院认定九华山铜矿应承担赔偿责任，九华山铜矿主张应同绿友公司欠付其的房屋占有使用费近8万元，进行债务抵销。综上，请求驳回绿友公司上诉请求。九华山铜矿上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回绿友公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由绿友公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，九华山铜矿不存在违约事实，无须承担赔偿责任。九华山铜矿与绿友公司被断电一事没有关联。租赁合同第四条第二款仅约定“电价、线变损、缴费时间等按出、承租方签订的转供用电协议执行”，之后双方未另行签订任何转供电协议。仅基于双方于2010年签订该租赁合同时九华山铜矿管理着为绿友公司供电的配电所，故九华山铜矿因该事实管理行为而承担着在绿友公司合法经营前提下为其正常供电的义务，并非因为与绿友公司签订了租赁协议而产生正常供电的合同约定义务。二、即使认定根据原租赁合同已有约定九华山铜矿须承担供电责任，现根据情势变更原则，九华山铜矿也不再承担保障绿友公司正常用电的责任。九华山铜矿于2013年1月底已将配电所管理权移交仙人桥公司，绿友公司缴纳电费的收款经办人员及发票销售方单位名称均有变更，据此绿友公司是知晓或应当知晓配电所管理权已不归九华山铜矿控制。且社区居委会及供电局均系直接同仙人桥公司联络办理相关工作。即便在原租赁合同签订时九华山铜矿实际管理着配电所、负责向绿友公司供电并收取电费，但在将移交配电所管理权给仙人桥公司之后，九华山铜矿已不再具有决定是否向绿友公司及配电所服务范围内其他用电单位供电或断电的权力，仙人桥公司基于用电安全等因素对配电所相关事宜行使着完全自主的管理权。三、绿友公司将承租的房屋转租了三分之二给来多密封技术（南京）有限公司（以下简称来多公司)，来多公司实际使用房屋范围内用电并未受到影响。九华山铜矿并没有带选择性地自行断电或要求第三方供电单位将绿友公司实际使用的房屋断电，而将来多公司实际使用的房屋正常供电。九华山铜矿出租的房屋绝大部分均可正常用电，九华山铜矿即便被认定存在保证用电义务，也已适当履行。四、绿友公司对损失扩大存在过错，即使最终判决九华山铜矿须承担责任，也仅应在九华山铜矿可预见的范围内承担适当赔偿责任。五、一审判决认定绿友公司的经济损失存在错误。利润是企业的经营收入扣除人工等成本及税费之后的净得，一审判决既支持九华山铜矿赔付绿友公司经营利润又要求九华山铜矿承担绿友公司经营的人工成本，是不合理的，构成重复赔偿。综上，请求依法改判驳回绿友公司的请求。绿友公司辩称：一、绿友公司与九华山铜矿签订的租赁合同合法有效，其合法的利益，依法应当得到保护。九华山铜矿未能将涉案的租赁房屋的正常用电提供给绿友公司，造成了绿友公司严重的经济损失，所以九华山铜矿的违约行为符合双方合同的约定，依法应当承担违约责任，相应的损失应当由九华山铜矿来承担。二、九华山铜矿将断电的责任推卸与第三人，即居委会和仙人桥公司，且将这一理由归结于是情势变更，与客观的事实也相悖。本案中九华山铜矿将配电管理权转移给了仙人桥公司，由仙人桥公司对九华山铜矿对外进行管理，且以九华山配电所的名义对外经营，相应的后果仍然应由九华山铜矿来承担。三、至2018年10月13日一审法庭庭审时，绿友公司仍然是要求九华山铜矿恢复供电，但是九华山铜矿一直未能恢复，且在一审的庭审当中，法官当庭问到九华山铜矿和仙人桥公司是否可以立即供电的时候也遭到了拒绝，所以截止本案一审结束，绿友公司仍然处于断电的状态，来多公司与绿友公司是两个独立的法人主体，双方的生产经营没有任何的关联，所以九华山铜矿认为来多公司能够正常的用电，其已经履行了相关的义务，与事实相悖。四、至一审时，绿友公司仍要求九华山铜矿恢复供电，但遭到了拒绝，绿友公司已经在制止相关损失进一步的扩大。九华山铜矿认为绿友公司一审诉请的金额过高，没有事实依据，绿友公司提供的相关证据足以证明了其损失金额，大大超过了一审判决的金额。对于解除合同之后，以及产生的涉案的房屋可能产生的租金，与本案没有关联。本评估报告形成于一审判决期间，但是九华山铜矿在一审当中并未提出相关的评估，二审提出予以抵销，已经超出了其一审的答辩和诉请的范围。所以即使存在一个有相关租赁房屋的抵销，也不应该在本案当中予以处理，无法形成抵销的事实。绿友公司向一审法院起诉请求：1、判令九华山铜矿立即向其恢复供电；2、判令九华山铜矿赔偿其损失（暂计350000元，按每月26760元的标准，自2018年4月26日起计算至同年5月2日，自同年6月26日起计算至恢复供电之日止）；3、九华山铜矿承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月26日，绿友公司与九华山铜矿签订租赁同一份，约定九华山铜矿将原汽车队二层办公楼、车库、生活用平房、二层楼职工宿舍、门卫等约541.78平方米的房屋及约2500平方米的场地出租给绿友公司使用，绿友公司不得转租，否则九华山铜矿有权单方立即终止合同；租期自2010年10月1日起至2013年10月31日止；年租金30000元，每年按5%的比例递增；出租方不得干扰承租方正常、合法的生产经营活动，否则应赔偿承租方由此而造成的损失。合同还约定了其他条款。合同签订后，九华山铜矿将上述房屋、场地交给绿友公司使用，绿友公司从事生产销售纸杯等纸制品业务，交纳租金至2018年底，最后一期租金于2018年12月17日交纳。2013年2月4日，九华山铜矿与仙人桥公司召开协调会，协商一致由九华山铜矿将配电所管理权交给仙人桥公司，对外仍使用九华山铜矿配电所的名称，电费缴纳由九华山铜矿负责代缴，配电所两名正式工由仙人桥公司管理，社保费用由九华山铜矿交纳。2018年4月23日，青林社区居委会向仙人桥公司出具《关于青林社区企业安全生产、消防联合大检查情况告知函》一份，要求仙人桥公司收到该函后2个工作日内对包括绿友公司在内的3家企业实行断电停产措施。仙人桥公司收到该函后，于2018年4月26日对绿友公司采取断电措施，于次月3日恢复供电，后又于同年6月26日再次断电。一审另查明，2018年3月，绿友公司曾与他人共同投资设立来多公司，该公司使用绿友公司约三分之二的厂房进行生产经营，并向绿友公司交纳厂房使用费用，来多公司的供电并未被切断。一审审理中，绿友公司提交2018年7月至2019年9月的职工工资发放表（职工8人，其中董献洪每月3500元，陶彦英每月1500元，全部职工每月工资合计11000元）、2017年10月至2019年7月的给两名参保职工社保缴费凭证（其中董献洪2018年4月单位缴纳831.60元，5月至6月单位每月缴纳821.90元，7月单位缴纳898.76元，自2018年8月起至11月止单位每月缴纳893.09元，2018年12月起至2019年2月止单位每月缴纳893.24元；陶彦英2018年4月单位每月缴纳831.60元，5月至6月单位每月缴纳821.90元，7月单位缴纳898.76元，8月单位缴纳893.09元，2018年9月起绿友公司未为陶彦英缴纳社保）、2015年至2017年的销售发票42张（总金额2007070.35元），据此证明其相应损失金额。绿友公司主张，其直接损失为断电停产后其发给职工的待岗生活费（即上述工资）、社保费用加利润，利润率按销售额的40%计算。绿友公司对其利润率为40%未提交证据证实。经一审法院至江宁区发改委价格认证中心调查，与绿友公司同类型企业净利润率一般为10%至15%。绿友公司提交的上述证据中，2018年9月至11月的工资发放表提供了相同内容的两份，但其中工人签字笔迹并不一致。九华山铜矿提交2018年9月3日《终止合同告知函》一份，内容为告知绿友公司合同已于2013年10月31日到期，不再续租，但九华山铜矿未提交何时将该函交给绿友公司的证据。2019年2月25日庭审中绿友公司质证认为，上次庭审结束后才收到该函，具体时间记不清了。青林社区居委会到庭述称，其与九华山铜矿、仙人桥公司既无合同权利义务关系，也无隶属关系，其意见对九华山铜矿、仙人桥公司不产生约束力，对于是否应为绿友公司恢复供电，应由九华山铜矿、仙人桥公司自行决定，其不予干涉。一审法院认为，绿友公司与九华山铜矿签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。合同到期后，双方未续签书面合同，但绿友公司仍继续租用相应厂房、场地，并交纳了租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，九华山铜矿在此期间仍应保证绿友公司正常使用租赁物。现九华山铜矿未能保证绿友公司正常用电，致绿友公司产生经营损失，九华山铜矿应予赔偿。九华山铜矿抗辩采取断电措施合理合法，但青林社区居委会并非政府机关，其意见并无行政强制效力，且其亦陈述其意见对九华山铜矿不产生约束力，故九华山铜矿的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同到期后，绿友公司仍继续承租房屋并支付租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，一方有权随时终止合同。九华山铜矿已向绿友公司发函告知终止合同，虽其并无证据证实送达时间，但根据绿友公司的陈述，一审法院推定2019年2月25日庭审前一日（2019年2月24日）为绿友公司收到该函的时间，双方之间的不定期租赁合同于当日解除。故九华山铜矿承担违约责任，赔偿绿友公司的损失金额仅应计算至2019年2月24日，对于绿友公司此后的损失，九华山铜矿无赔偿义务。绿友公司的损失为工人工资、社保费用及净利润。对于工人工资，绿友公司提交了相同内容的两份2018年9月至11月的工资发放表，但其中工人签字笔迹并不一致，明显系事后制作，不能反映真实情况，结合其提交的社保缴费凭证仅有两名职工的事实，一审法院仅对工资发放表中董献洪、陶彦英的工资发放记录予以采信，认定绿友公司的工资损失计算方式为5000元/月×251天（2018年4月26日至5月3日，2018年6月26日至2019年2月24日），金额为41833.33元。对于社保费用，根据上述期限损失计算为9472.30元（其中：董献洪2018年4月138.60元，5月53.03元，6月136.98元，7月898.76元，8月至11月每月893.09元，2018年12月至2019年1月每月893.24元，2019年2月765.63元；陶彦英2018年4月138.60元，5月53.03元，6月136.98元，7月898.76元，8月893.09元）。对于净利润，绿友公司主张利润率为40%，但未提交证据证实，一审法院不予采信，一审法院参照至江宁区发改委价格认证中心调查的结果，酌定按营业收入的15%计算绿友公司净利润。绿友公司已将厂房的三分之二出租给来多公司，并获得了收益，而来多公司并未断电，绿友公司该部分收益未减少，故一审法院确定绿友公司的利润损失应按前三年平均利润的三分之一计算，为23003.41元（年平均销售额669023.45元×15%×251/365×1/3）。综上，绿友公司损失合计为74309.04元，对于绿友公司主张的其他损失，一审法院不予支持。对于绿友公司要求恢复供电的主张，因双方租赁合同已解除，其无权主张租赁相关权利，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京九华山铜矿于判决发生法律效力之日起10日内赔偿南京绿友纸浆模塑有限公司各项损失计74309.04元；二、驳回南京绿友纸浆模塑有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，由南京绿友纸浆模塑有限公司负担5159元，由南京九华山铜矿负担1391元。二审中，九华山铜矿提交证据一、手机照片两张。证明其于2018年9月3日向绿友公司送达了终止合同告知函。证据二、电费发票复印件两份。证明供电系仙人桥公司，其无保障用电的义务。证据三、仙人桥公司工资发放表。证明其原配电所的两名工作人员委派仙人桥公司管理，两人工资亦系仙人桥公司发放。证据四、三份证人证言。证明其与两次断电行为无关，实际断电行为是仙人桥公司安排人员实施的，其不应当承担断电的后果和责任。证据五、场地租金评估报告。证明绿友公司欠付使用费近8万元。绿友公司质证称，对手机照片的三性无异议，但对证明目的不予认可。对电费发票和工资发放表的证明目的均亦不予认可。评估报告与本案无关联性。证人证言存在虚假陈述，其不予认可。二审中，九华山铜矿虽提交了手机照片证明其向绿友公司送达合同终止告知函的时间系2018年9月3日。其提交的照片形成时间虽然系2018年9月3日，但该照片无法显示送达的地点系绿友公司的办公厂所内，照片中的人亦不能确定为绿友公司的员工，且绿友公司亦不认可其员工于该日收到了九华山铜矿送达的告知函，故本院对九华山铜矿主张其于2018年9月3日向绿友公司送达了终止合同告知函的事实不予确认。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，双方当事人在合同租赁过程中，形成不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。本案一审庭审中，九华山铜矿主张本案诉讼后，其向绿友公司送达了终止合同告知函。绿友公司亦认可其收到了九华山铜矿的终止合同告知函，但对具体时间不能确定。根据本案查明的相关事实以及审理情况，一审法院推定在其庭审前一日绿友公司收到该函，双方之间的不定期租赁合同解除，符合法律规定，并无不当。故绿友公司上诉认为，一审法院认定双方合同于2019年2月24日解除错误的上诉理由，本院不予采信。绿友公司为主张其向工人发放工资而产生的损失等，一审中提交了两份工资发放表，但提交的工资发放表中工人签字笔迹不一致，故据该证据无法认定绿友公司向员工发放工资的实际情况。一审法院根据绿友公司提交的员工社保缴费凭证认定绿友公司向两名员工发放工资，具有相应依据。绿友公司上诉认为，应当按照其公司向8名员工发放工资来计算损失，但其未提交充足的证据证明该主张，故本院对该上诉理由，不予采信。绿友公司主张其公司净利润为营业收入的40%，但该结果系其自行计算所得，其并未提供充分、完整的证据予以证明。一审法院据其至江宁区发改委价格认证中心调查结果，酌定按营业收入的15%计算，具有相应的依据，亦客观公正。结合绿友公司将其承租的厂房部分转租的事实，一审法院确定九华山铜矿应当赔偿的相应利润损失，并无不当。双方当事人形成租赁合同关系后，九华山铜矿应当确保租赁物的正常使用，但在双方当事人租赁关系存续期间，涉案租赁厂房断电，导致绿友公司不能正常经营生产，九华山铜矿应当承担相应的违约赔偿责任。根据本案查明的相关事实及绿友公司诉讼主张，一审法院认定租赁厂房停电期间，绿友公司相应员工工资和相关营业利润，绿友公司损失，具有事实依据。九华山铜矿主张其已将配电所管理权移交案外人仙人桥公司，故其不应当承担相关责任，但现有证据并不能证明本案双方当事人协商一致，涉案厂房的供电义务由案外人仙人桥公司承担。据上，九华山铜矿二审主张其无违约行为不应当承担责任，一审认定绿友公司损失不当等上诉理由，本院均不予采信。综上，绿友公司、九华山铜矿的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人南京绿友纸浆模塑有限公司负担5159元，由上诉人南京九华山铜矿负担1391元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年六月三十日书记员  戴 苗