杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1187号 原告：方亚林，女，1982年10月27日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司。住所地：杭州市下城区西文街99号416室。 法定代表人：王喆。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告方亚林与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法由审判员叶盛华适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告方亚林，被告汉品公司的委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方亚林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年6月26日签订的租赁合同；2、判令被告立即返还原告保证金50000元，及原告因涉案商铺装修设计支出的费用80000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因向被告租赁位于杭州地块（ＩＮ1-04）商铺，于2017年6月26日签订租赁合同一份。合同对商铺的租赁期限、租金、商铺交付时间等内容进行约定。合同签订后，原告依约支付了保证金50000元。后经原告多次催促交商铺，被告一直拖延未予交付，现原告发现涉案商铺已被租赁给其他人，并且已经交付装修使用，导致原告签订的租赁合同无法继续履行。被告的行为已构成违约且严重侵犯了原告的合法利益，给原告造成重大损失。由于被告的违约原因造成原告的损失，被告应当予以赔偿。经原被告多次交涉无果，故诉请法院判如所请。 被告汉品公司答辩称：第一，原、被告签订的租赁协议第三条租赁期限中约定的2017年12月22日为暂定起租日，实际租赁期以商业广场开业日与装修免租期结束较晚之日起计算。被告至今未书面通知原告案涉房屋具体交付日期，不存在未按时向原告交付房屋的违约行为。第二，根据租赁合同的约定，原告提出解除合同的条件也未成就，被告无需向原告返还保证金。原告要求解除租赁合同的依据是案涉商铺已经被租赁给其他人且已经交付装修使用，导致原、被告签订的租赁合同无法继续履行。根据《合同法》第九十四条规定，构成根本性违约需要同时具备迟延交付和不能实现合同目的两个条件。目前不存在迟延交付的问题，并且被告与案涉房屋所有权人杭州创意投资发展有限公司的纠纷尚法院审理过程中，原告也未提供证据证明合同目的已不能实现。双方在租赁合同中约定的租金为固定租金，从原告正式开业起计算租金。如果合同以后可以继续履行，越往后的租金肯定越高，固定租金对原告其实也是一种保护。第三，原告要求被告向其支付设计费没有法律依据。首先，被告对原告与案外人签订的装饰设计合同的真实性无法确认。其次，即便合同是真实的，被告未能向原告交付房屋的根本原因是杭州创意投资发展有限公司恶意违约，拒不向被告交付房屋，被告主观上没有恶意，不存在违约行为，被告其实也是受害者。原告主张的设计费用是否用于案涉房屋设计，原告与设计方之间的合同履行情况，被告均不清楚。最后，租赁合同第13.1条明确约定，如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或者疏忽导致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，无法履行的一方应立即将不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力存续期间，无法履行义务的一方可以暂时不履行义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限顺延。本案目前的情况属于双方约定的不可预见无法控制的因素。被告主观上不存在违约行为，因此无需向原告进行赔偿。 双方当事人在庭审中围绕诉讼请求和争议焦点提交了证据，对双方当事人认可真实性的《租赁合同》、汉品公司出具的收款收据、《商户进场装修通知书》、《通知函》、《要求交付商铺的催告函》、（2019）浙01民终4651号民事裁定书、（2018）浙0103民初3973号民事判决书等证据，本院依法确认其真实性。对原告提交的《装饰设计合同》及对应收款收据，被告汉品公司认为《装饰设计合同》形成于原告与装修公司之间，设计费只有一张收款收据未开发票，且与合同约定分两次支付不符，也未提交支付凭证。本院经审核认为，该组证据均系原件，与其他证据能互为印证，被告汉品公司亦未提交反驳证据，故本院对真实性予以确认。 经审理本院认定以下事实： 2017年7月18日，汉品公司（甲方、出租方）与方亚林（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州地块（ＩＮ1-04），可出租面积约为210平方米；乙方保证该房屋仅作销售／经营鹤菊日料品牌之用途；租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，自2017年12月22日（计租日暂定）起至2022年12月21日止，租赁期自商业广场开业日与装修免租期结束之较晚之日起计；甲方应提前书面通知乙方该房屋的具体交付日期，乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续；自该房屋交付日起，乙方可享有45日的装修免租期；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务；“不可抗力”应被定义为任何不能预见、不能避免、不能克服的事件，包括洪水、台风、地震、战争或军事行为、内乱或民众动乱、恐怖主义行为、火灾、爆炸、罢工（甲方双方内部员工的罢工除外）等情况及类似的天灾，以及任何现行法律法规的更改；若甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任等内容。 合同签订后，方亚林向汉品公司交纳保证金50000元，汉品公司于2017年7月27日向方亚林开具保证金收款收据。 2017年8月26日，方亚林（甲方）与案外人泉州市心家装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰设计合同》，约定甲方委托乙方承担杭州新天地鹤菊餐饮室内设计，合同价款为80000元。2018年1月2日，方亚林向该设计公司支付设计费80000元。 2017年10月30日，汉品公司向方亚林发出《商户进场装修通知书》，要求方亚林于2017年11月10日前递交商铺工程条件、装修单位资质、装修设计说明书、装修平面图、透视效果图、主要立面图、材料清单及说明、剖面图等相关图纸（详见装修手册），以上图纸经商场审核通过后，于2017年11月15日前办理进场装修手续，同时缴纳装修押金、垃圾清运费等相关费用，并于2017年11月30日前安排装修团队进场。 2018年3月27日，汉品公司再次向方亚林发出《通知函》，通知方亚林进场装修时间改为2018年6月1日；若提前交付，以具体书面通知为准；若延迟交付，则在原合同基础上增加2个月经营免租期。 2018年9月21日，因汉品公司仍未交付租赁房屋，方亚林向汉品公司发出《要求交付商铺的催告函》，要求汉品公司立即交付商铺。 另查明，汉品公司与创意公司因案涉租赁房屋所属杭州新天地IN地块物业及其设施引发的房屋租赁合同纠纷目前尚在人民法院审理过程中。 本院认为，原告方亚林与被告汉品公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据合同约定，被告汉品公司应提前书面通知原告租赁房屋的具体交付日期。被告汉品公司先后于2017年10月30日、2018年3月27日两次向原告方亚林发出进场装修时间的书面通知，被告汉品公司辩称其未通知原告房屋交付日期与事实不符，本院不予采纳。被告汉品公司未按期向原告方亚林交付租赁房屋，经原告方亚林书面催告后九十日内仍未交付，已构成合同约定的违约情形。对被告汉品公司辩称因案外人恶意违约导致其无法向原告交付租赁房屋，构成合同约定的不可抗力事件，其不应承担违约责任的答辩意见，本院认为，被告汉品公司与创意公司之间因合同履行产生争议，并非被告汉品公司在签署《租赁合同》时所不能预见、不能避免且不能克服的情形，不符合不可抗力的构成要件。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故被告汉品公司以不可抗力为由主张免责的答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因被告汉品公司未按期向原告方亚林交付租赁房屋，原告方亚林要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求被告汉品公司返还保证金50000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告方亚林主张的设计费，根据《租赁合同》约定，出现上述不能按期交付房屋的违约情形时，被告汉品公司在双倍返还原告方亚林已付之保证金后无需向原告承担其他任何责任。亦即被告汉品公司的违约责任以50000元保证金的金额为限，故本院仅对原告方亚林主张的设计费中的50000元予以支持；其余30000元设计费超过了合同约定的违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告方亚林与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司之间于2017年7月18日签订的《租赁合同》； 二、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方亚林保证金50000元； 三、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方亚林设计费50000元； 四、驳回原告方亚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，因适用简易程序减半收取1450元，由原告方亚林负担300元，由被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担1150元。 原告方亚林于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 叶盛华 二〇二〇年六月四日 代书记员 王依仁