杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4213号 原告（反诉被告）：杜海燕，女，1981年5月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托代理人：王焕铨，浙江君北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州萧山百食餐饮店，统一社会信用代码92330109MA2BP94T45，地址杭州市萧山区北干街道旺角城新天地金座1、2幢1、2层101-09。 经营者：胡肖东，男，1984年2月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人：翁卓慧、张宸恺，浙江启金律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜海燕诉被告（反诉原告）杭州萧山百食餐饮店（以下简称百食餐饮店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法由审判员王大伟适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。杜海燕及委托代理人王焕铨，百食餐饮店经营者胡肖东及委托代理人翁卓慧、张宸恺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜海燕诉称：百食餐饮店于2015年注册登记，经营管理萧山“旺角城新天地美食广场”（以下简称旺角美食城），杜海燕是首批入驻的商户之一，承租2F专柜销售“麻辣香锅”。2019年1月22日，双方续订《专柜租赁合同》，约定2019年2月14日至2020年2月13日的年租金为13万元、保证金10万元、物业管理费2万元、厨房吊顶费用2万元，若百食餐饮店违约，如提前终止合同等情况，则双倍返还保证金。 2019年10月6日，旺角美食城因管理不善发生火灾，被萧山消防大队封闭一个月，同年12月7日再次因发生火灾被封闭，杜海燕因此合计停业99天(2019年10月6日-2019年11月5日计31天，及2019年12月7日-2020年2月13日计68天)。胡肖东在微信中表示合同提前终止，并已返还杜海燕（单倍）保证金10万元。故起诉请求法院判令百食餐饮店返还租金35260元(年13万元/365*99天)、物业管理费5425元（年2万/365*99天)、吊顶费用1万元、保证金10万元，合计150685元。 百食餐饮店辩称：本诉的各项诉请金额均与实际情况不符，具体如下：租金部分，百食餐饮店仅收到125000元的租金，应当扣除5000元；物业费部分，火灾后杜海燕未缴纳物业费，杜海燕尚欠百食餐饮店水电费及物业费共计7120元；吊顶费部分，杜海燕支付的2万元系旺角美食城整体升级改造的费用，包含收银系统、桌椅及吊顶等，并非是吊顶费用，该费用系旺角美食城整体升级改造一次性收取的费用，且改造均按时完成，无需返还，另胡肖东也从未作出或授权任何人作出退款的承诺；保证金部分，双方已经协商一致解除，不予认可应当双倍返还，且保证金不是定金，合同相应条款仅是违约金性质的约定，即便法院认定需要退还保证金的话，双倍返还是过分高于损失的30%，且年租金仅为13万元，请求法院进行调整。 百食餐饮店诉称：2019年1月22日，杜海燕、百食餐饮店签订《专柜租赁合同》，约定百食餐饮店将2F专柜出租给杜海燕使用，租期自2019年2月14日至2020年2月13日，年租金为13万元、年物业费为2万元，先付后用，另约定若双方终止合同或合同期满后不再续约的，杜海燕应在合同期满之日或接到百食餐饮店终止合同的书面通知之日两天内腾空专柜，逾期每日支付1500元的违约金。 2019年12月9日，双方协商一致解除合同，杜海燕明确表示要求退还租金和押金，百食餐饮店于2019年12月23日返还履约保证金10万元。根据合同约定，杜海燕应当在2019年12月12日前腾空专柜、恢复原状，但至今未腾空商铺，导致百食餐饮店损失扩大。故反诉请求法院判令：1.确认双方至今的租赁关系于2019年12月9日解除；2.杜海燕支付自2019年12月12日起至实际腾退完毕之日止按照租金及物业费标准计算的房屋占有使用费，暂计至2020年4月19日为53013.69元；3.杜海燕支付水电费及物业费共计7120元。 反诉被告杜海燕辩称：租赁合同已于2019年12月解除，胡肖东在微信中已经表明合同终止，反诉请求均不予认可。在2019年12月9日第二次火灾后，杜海燕已经全部搬空，后来不再经营，百食餐饮店提供的照片显示的设备均由百食餐饮店提供，均非杜海燕所有，商铺招牌因为位置太高，出于安全因素考虑未予拆除。合同终止的原因系旺角美食城发生两次火灾，被消防封闭，无法经营，系百食餐饮店违约，导致合同无法履行。 经审理，本院认定事实如下： 百食餐饮店于2015年注册登记，经营管理旺角美食城，经营者为胡肖东，杜海燕是首批入驻的商户之一，承租2F专柜销售“麻辣香锅”。2019年1月22日，杜海燕、百食餐饮店签订《专柜租赁合同》一份，约定租期自2019年2月14日至2020年2月13日，年租金为13万元，物业管理费2万元（不含公摊水电费用），档口水费、电费、煤气费等费用由杜海燕承担，租金、物业费按半年支付，先付后用。履约保证金10万元，在合同期满或撤柜之日起两个月内据实清算并多还少补、无息，若百食餐饮店违约，如提前终止合同等情况，则双倍返还保证金。另约定若双方终止合同或合同期满后不再续约的，杜海燕应在合同期满之日或接到百食餐饮店终止合同的书面通知之日两天内，将杜海燕自行投资的设备、用具及其他可拆物，但不能破坏百食餐饮店的场地及设施，若杜海燕延期未履行，百食餐饮店有权腾空专柜，杜海燕物品（装修）遗失或损坏，均与百食餐饮店无关，杜海燕不得要求赔偿。杜海燕另应支付清除物品及恢复原状发生的费用，若杜海燕延迟交还专柜，逾期每日支付1500元的违约金。另杜海燕持有的《专柜租赁合同》在合同尾部手写备注有：厨房内吊顶必须2019年3月底施工完，未完成退2万元施工费用，但百食餐饮店持有的《专柜租赁合同》并无上述手写备注内容。杜海燕于2019年1月31日向胡肖东支付上半年租金65000元及费用2万元，合计85000元，此费用2万元，杜海燕认为系吊顶费用，百食餐饮店认为系旺角美食城整体升级改造一次性收取的费用。此后杜海燕于2019年8-9月，陆续支付2019年下半年租金的6万元。 2019年10月6日，旺角美食城因管理不善发生火灾，被萧山消防大队封闭一个月，同年12月7日再次因发生火灾被封闭。 上述情况发生后，胡肖东在各商户的微信群中，明确负责租金、押金的退款，但无法负责解决装修货物损失，各商户可以通过诉讼解决。2019年12月9日，杜海燕、胡肖东通过微信聊天方式，确定杜海燕退租、退押金，胡肖东并于2019年12月23日返还杜海燕履约保证金10万元。现旺角美食城2F专柜的“麻辣香锅”招牌仍未拆除，杜海燕明确该专柜现存的设备、物品均非其所有。 上述事实，由杜海燕提供的《专柜租赁合同》、《封闭火灾现场公告》、微信聊天记录、付款凭据，百食餐饮店提供的《专柜租赁合同》、微信聊天记录、照片及杜海燕、百食餐饮店双方在庭审中的陈述等证据所证实。 本院认为：案涉《专柜租赁合同》依法成立并有效。旺角美食城发生火灾事故后，经杜海燕、胡肖东协商一致，双方已于2019年12月9日解除上述合同。合同解除后，根据履行情况，当事人可以请求采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现百食餐饮店已返还杜海燕履约保证金10万元，至于杜海燕主张的退还租金35260元，扣除未支付的下半年租金5000元后，百食餐饮店应退还杜海燕租金30260元。至于杜海燕主张的退还吊顶费用1万元，百食餐饮店认为此费用系旺角美食城整体升级改造一次性收取的费用，即便此费用确系吊顶费用，杜海燕亦未举证证明百食餐饮店承诺退还相应费用，故对此费用，本院不予支持。至于杜海燕主张的物业费及双倍返还保证金，结合百食餐饮店的抗辩意见及反诉诉请来看，自2019年10月至案涉合同约定的履行期届满之日（即2020年2月13日），因旺角美食城两次发生火灾，杜海燕实际仅经营一个月有余的时间，且案涉合同已于2019年12月9日解除，百食餐饮店应当赔偿杜海燕的损失。案涉合同约定的双倍返还保证金，显然过分高于杜海燕的实际损失，另杜海燕承租的专柜确实未拆除招牌，百食餐饮店自行拆除亦需要一定的费用支出。综合考量上述情形，并在百食餐饮店需退还租金金额的基础上，本院酌情认定百食餐饮店支付杜海燕款项5万元，此款项足以弥补杜海燕主张的物业费损失。综上，杜海燕合理的本诉诉请，本院予以支持。百食餐饮店关于杜海燕需支付水电费及物业费的反诉诉请，无事实依据，本院不予支持。百食餐饮店关于杜海燕需支付房屋占有使用费的反诉诉请，已在本诉部分予以适当考虑，且杜海燕明确现存的设备、物品均非其所有，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、杭州萧山百食餐饮店于本判决生效之日起十日内支付杜海燕款项5万元； 二、驳回杜海燕的其余诉讼请求； 三、驳回杭州萧山百食餐饮店的其余反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3314元，减半收取1657元，杜海燕负担1100元，杭州萧山百食餐饮店负担557元。反诉案件受理费652元，由杭州萧山百食餐饮店负担。 杜海燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州萧山百食餐饮店于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王大伟 二〇二〇年六月三十日 书记员  沈鸿儒