江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1597号上诉人（原审原告）：张成彬，男，1970年10月29日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张承为，宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李良珍，男，1988年7月16日出生，住江苏省宿迁市。上诉人张成彬因与被上诉人李良珍租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初7020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年5月26日、2020年6月19日组织双方当事人公开进行听证。上诉人张成彬及其委托诉讼代理人张承为、被上诉人李良珍均到庭参加了两次听证。本案现已审理终结。张成彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李良珍支付租金、水电费及违约金，合计71698元；2.一、二审诉讼费用由李良珍负担。后在本院组织第二次庭审中，经本院释明，张成彬变更本案的诉讼请求为：1.撤销一审判决，依法改判李良珍支付自2019年7月1日至2019年8月6日期间的租金4055元、水费955元、电费743元、赔偿损失48448元及其他费用2200元。事实与理由：2019年8月6日，李良珍办理涉案厂房，尚欠租赁、电费、水费等未付，并给张成彬造成损失，李良珍应予赔偿。李良珍二审辩称：1.自租赁涉案厂房后共支付67154元，不欠房租及水电费。2.张成彬一审中提供的证明其损失的证据系其单方制作，李良珍并未造成张成彬损失。3.请求返还多支付的房租及水电费。张成彬向一审法院起诉请求判令：1.李良珍给付房租、电费、水费及违约金等计122343元；2.诉讼费用由李良珍承担。一审法院认定事实：2018年6月16日，张成彬（甲方）与李良珍（乙方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：“一、甲方将坐落于宿某区一处厂房（钢结构约700㎡）及门卫两间，厨房3间、办公用房5间出租给乙方生产使用，甲方承诺厂房内、外完整整洁，并修补拓宽入口处道路和拓宽厂门至接口处确保院内可进出大车。二、租期五年，每年租金：肆万元整，时间2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金预收半年，余款在合同生效日起5个月付清当年租金，以甲方出具的收条为准，如遇拆迁应提前通知乙方，并协助乙方拿到政府补助搬迁费。三、甲方提供给乙方水、电（动力电），费用由乙方自行承担。……七、如有一方违约，应向对方支付租金30%作为违约金，如发生纠纷任何一方可向厂房当地法院起诉解决。……”。另查明，合同签订之后，李良珍向张成彬支付租金及水电费等共计67154元。李良珍直接向供电局缴纳电费共计4374元。又查明，张成彬提供给李良珍使用的电力属于农民生产用电，非工业用电（张成彬在庭审中陈述其已按合同约定向李良珍提供工业用电，即合同约定的动力电）。李良珍经营的加工厂主要业务为建材加工，不属于农民生产用电范围。再查明，李良珍于2019年8月6日搬离涉案厂房。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同全面履行义务。庭审中张成彬、李良珍一致认可本案合同已解除，一审法院确认本案合同已解除。李良珍提供的与国家电网服务热线的通话录音可以证实张成彬未按合同约定向李良珍提供动力电（即工业用电），导致本案合同无法继续履行，故张成彬在履行本案合同中存在违约行为。张成彬提供的宿迁市宿某区村民委员会（村委会）出具的证明意欲证实李良珍是因水泥制品加工不符合环保要求而被关停。一审法院认为，李良珍开办的水泥制品加工是否符合环保要求，应由环保部门认定，故张成彬提供的村委会证明不足以证实李良珍的此项证明目的。李良珍实际使用涉案厂房至2019年8月6日，根据合同约定，李良珍自2018年7月1日起至2019年8月6日期间应支付房租为44055元【40000+（40000/365）*37】，张成彬主张李良珍应支付水电费计1422元，李良珍现已支付张成彬共计67154元，已足额支付其租赁期间的房租及原告主张的水电费。张成彬关于李良珍违约应向其支付违约金及其他费用的主张，因提供的证据不足以证明，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第五款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回张成彬的诉讼请求。案件受理费减半收取1374元，由张成彬负担。二审中，双方当事人均未提供新证据，且对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.涉案合同是否有效；2.如无效，李良珍是否尚欠房租及水电费；3.张成彬要求李良珍赔偿损失及支付其他费用能否得到支持；4.李良珍要求返还多支付的房租及水电费数额如何确定。本院认为：关于第1个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张成彬未提供证据证明其出租的厂房取得建设工程规划许可证，故其与李良珍于2018年6月16日签订的厂房租赁合同应属无效。一审法院确认本案合同解除系适用法律错误，本院依法予以纠正。关于第2个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方均认可李良珍实际使用涉案厂房至2019年8月6日，故李良珍应当支付2018年7月1日至2019年8月6日期间的占有使用费用，因合同约定的租金标准为40000元/年，故李良珍应支付占有使用费为44055元【40000元+（40000元/365天）*37天】。关于水电费，李良珍自认其未向供电部门交纳2019年7月份电费及未自行交纳水费，故其应当支付该月电费及所欠水费。现李良珍已支付张成彬67154元，李良珍称其已经超额支付房租及水电费。张成彬称双方于2019年7月前的债权债务已经结清，李良珍于2019年7月3日支付的10000元系预付的房租。本院认为，根据张成彬的陈述，即便如其所主张的，李良珍欠付水费数额为955元、电费数额为743元，扣减李良珍应支付的2019年7月1日至2019年8月6日期间的房屋占有使用费4055元，李良珍预付的10000元款项仍足以抵充其应支付的房屋占有使用费及水费电，故李良珍并不欠付张成彬房屋占有使用费及水电费。关于第3个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张成彬主张李良珍损坏厂房路面，要求其赔偿，李良珍不予认可。本院认为，张成彬未提供证据证明系厂房路面系李良珍损坏，且其提供的赔偿数额系其单方测算，并无相应依据，故本院不予支持，张成彬可就其损失部分另行主张。关于其他费用，包括空调费等，张成彬亦未提供证据证明，本院亦不予支持。关于第4个争议焦点，李良珍自使用涉案厂房后，向张成彬支付67154元，并在二审答辩时要求张成彬返还其多支付的款项，但未明确具体数额，也未明确其支付款项中包含的水费、电费及房租数额，故本院对其在本案中要求返还多支付款项的主张不予支持，李良珍可就该部分另行主张。综上所述，上诉人张成彬的上诉请求不能成立，应予驳回；虽一审判决适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2747元，由上诉人张成彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年六月二十三日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。