北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5534号上诉人（原审被告，反诉原告）：赵飞翔，男，1991年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张建霞，北京文启律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：马雷鸣，男，1961年6月25日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：董立新（系马雷鸣之妻），住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。上诉人赵飞翔因与被上诉人马雷鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵飞翔上诉请求：1.改判退回马雷鸣23万元，不服一审判决金额为7万元，不再坚持一审反诉请求；2.一审、二审诉讼费由马雷鸣承担。事实与理由：房子过户之后马雷鸣没有房屋，继续在房屋内居住，产生了房租。双方当时约定1万元。根据合同约定，马雷鸣未按照约定解抵押，违约责任是按照约定每天600元，2017年4月20日到2017年8月20日，两项加起来应少给对方7万元。马雷鸣辩称：同意一审判决，不同意赵飞翔上诉请求。2019年9月，马雷鸣向一审法院起诉请求：1.判令赵飞翔返还迁户保证金30万元；2.赵飞翔承担逾期违约金6万元；3.诉讼费由赵飞翔负担。赵飞翔向一审法院反诉请求：1.马雷鸣向赵飞翔支付购房定金30万元；2.诉讼费由马雷鸣负担。一审法院认定事实：2017年3月22日，马雷鸣（卖方）与赵飞翔（买方）经北京德馨乐居房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由赵飞翔购买马雷鸣名下位于北京市房山区燕山羊耳峪里××号楼6层①-601房屋（以下简称涉案房屋）一套，房屋成交价格为135万元，合同第七条第二款第二项对买受人逾期付款的违约责任进行了约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，赵飞翔分别于2017年3月22日、2017年3月25日向马雷鸣交付购房定金共30万元。2017年9月20日，马雷鸣（出卖人）、赵飞翔（买受人）签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），即网签合同，该合同约定涉案房屋成交价格为105万元，其中自有交易结算资金为37万元，通过北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为68万元。赵飞翔于2017年10月以自有交易资金支付购房款37万元。2017年11月13日，涉案房屋变更登记至赵飞翔名下。2017年12月5日，赵飞翔以公积金贷款的方式向马雷鸣支付购房款68万元。2017年11月8日，马雷鸣与赵飞翔签订《房屋买卖合同善后条款》，内容为：2017年，买卖双方通过德馨房产中介达成买卖协议，并签署房屋买卖合同，合同规定房主需于过户前将户口迁出，于收到所有房款后搬出住宅，房屋于2017年10月27号具备过户条件，但由于卖方至今无法将户口迁出。经过买卖双方的友好协商，达成以下协议：1.卖方保证在卖方未迁出户口的前提下买方能将买方户口迁至本房屋中，买方同意卖方未迁出户口的前提下进行房屋过户；2.卖方保证在此房挂户口期间不向该户口内迁入人员；3.卖方保证积极处理，两年内将户口迁出，如未迁出，愿意承担由此造成的一切后果；4.卖方保证过户之后，由此房产带来的一切利益均归买方所有，与卖方无关；5.卖方决定待房屋过户完成后，收到第一笔房款时将37万元交给买方，其中7万元作为因过户前未迁户口给买方造成损失的补偿；6.剩余30万元作为迁出户口保证金留于买方手中，两年内卖方户口迁出后，买方无条件将此30万元还给卖方；7.如果两年内卖方购买房产落户，买方有义务在卖方需要做资金监管时拿出上述30万元保证金配合卖方购房，若所购房产不具备落户条件，买方有权利拒绝履行此义务。2017年11月14日，马雷鸣向赵飞翔转账支付37万元。2017年11月17日，赵飞翔向马雷鸣出具《欠条》，内容为：“今收到马雷鸣迁户保证金30万元（叁拾万）整，待其户口迁出后归还该款项。具体要求详见双方签订的买卖合同善后条款。”2019年6月19日，马雷鸣将户口自涉案房屋内迁出。赵飞翔未将30万元迁户保证金返还马雷鸣。诉讼中，赵飞翔主张其与马雷鸣于2017年3月22日签订成交价格为135万元的房屋买卖合同，因马雷鸣收取其30万元购房定金后迟迟未解除涉案房屋的抵押，双方协商由中介公司收回该房屋买卖合同，故该合同未实际履行。后双方于2017年9月20日签订网签合同，约定房屋成交价格为105万元，系变更后双方实际履行的合同。因此，其支付的定金30万元为多支付的款项，马雷鸣应予退还。对此，马雷鸣不予认可，其主张成交价格为135万元的合同才是双方的真实意思表示，双方实际履行的也是该合同，而非网签合同；根据赵飞翔出具的欠条，该30万元为其迁户保证金，应在其户口迁出后予以退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。本案中，马雷鸣与赵飞翔签订的《房屋买卖合同善后条款》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。该协议明确约定，马雷鸣将30万元作为迁出户口保证金留于赵飞翔手中，如马雷鸣于2019年11月7日前将涉案房屋内户口迁出，则赵飞翔需无条件将30万元返还马雷鸣。赵飞翔在其出具的《欠条》中亦对该30万元作为迁户保证金的性质予以确认。现马雷鸣于约定的期限内将户口自涉案房屋内迁出，故赵飞翔亦应按照约定返还迁户保证金。赵飞翔拒绝履行该义务的行为，已经构成违约。因此，马雷鸣要求赵飞翔返还迁户保证金30万元的诉讼请求，具有事实与法律依据，法院予以支持。关于马雷鸣主张赵飞翔依据房屋买卖合同第七条第二款第二项的约定支付违约金一节，该合同条款内容系对买受人逾期支付购房款的违约责任约定，现买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，且买卖双方亦未在《房屋买卖合同善后条款》中对逾期返还迁户保证金的违约责任进行约定，故马雷鸣的该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于赵飞翔主张马雷鸣返还购房定金30万元一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，仅依据网签合同，不足以证明双方就涉案房屋价款由原合同约定的135万元调整至105万元达成了合意，故赵飞翔主张马雷鸣退还多收取的30万元定金的反诉请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2019年12月判决：一、赵飞翔于判决生效后十五日内向马雷鸣返还迁出户口保证金300000元；二、驳回马雷鸣的其他诉讼请求；三、驳回赵飞翔的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实无异议。本院认为，针对二审中当事人提出的诉讼意见，本案争议焦点为：赵飞翔提出向马雷鸣返还23万元是否予以支持。根据查明的事实，双方当事人签订的《房屋买卖合同善后条款》就迁出户口保证金事宜进行了明确约定，赵飞翔在其出具的《欠条》中亦对该30万元作为迁户保证金的性质予以确认。在马雷鸣将户口自涉案房屋内迁出后，赵飞翔未按照约定返还迁户保证金。因此，一审法院判决赵飞翔向马雷鸣返还迁户保证金30万元，并无不当，本院予以确认。赵飞翔二审中提出马雷鸣未及时腾退房屋产生房租以及未按照约定解抵押承担违约责任等上诉理由及请求，超出二审审理范围，本院不予处理。综上所述，赵飞翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由赵飞翔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  姚 颖二〇二〇年六月二十二日书记员  宋雨晴