浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2020号 原告：李凤莲，女，1976年3月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：岳丛啸、严奕铄，浙江国傲律师事务所律师。 被告：冯永强，男，1965年7月30日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：王向群，嘉兴市南湖区新丰法律服务所法律工作者。 原告李凤莲因与被告冯永强房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员李红平独任审判，并于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告李凤莲及其委托诉讼代理人严奕铄、被告冯永强及其委托诉讼代理人王向群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凤莲向本院提出诉讼请求：1、判令原被告所签《租房协议》解除，并由被告承担相应的违约责任，赔偿原告实际损失9.8万元（实际损失组成：租房差价6万元以及转让费3.8万元）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：原被告所签《租房协议》解除，被告冯永强退还租房订金10000元，并支付违约损失赔偿30000元。事实及理由：2019年5月3日，原被告双方签订《租房协议》一份，约定待现租户退租后被告将信源·国际电气城3幢2号、3号店铺出租给原告，每间店面租金为45000元/年，租期5年一签，三年不涨房租，三年后每年涨2000元。现付订金壹万元。若现租户继续租用订金返还。若私下转让或转租给别人视为违约，3倍返还订金。订金以微信转账为准。同日，原告通过微信转账的方式向被告支付租房订金10000元。后经原告了解，前租户已于2019年6月份退租。原告多次联系被告，要求被告履行租房协议，将房屋交付给原告使用，但被告却迟迟未履行，对原告的要求置之不理。现原告才了解到，被告已于2019年9月将原约定出租给原告的两间店铺租给了第三人。现第三人承租两间店铺的租金是11万元/年，如果原告要取得该两间店铺的租赁期还需支付第三人转让费3.8万元。综上，原告认为，原被告双方签订的《租房协议》合法、有效。被告应按协议约定全面履行自己的义务，现被告违约的行为，已经给原告造成巨大的损失，除了上述增加的租金和转让费外，因被告拖延而迟迟未开店铺也给原告造成了重大的经营收益损失。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向贵院提起诉讼，望依法判决。 被告冯永强答辩称，原告起诉的诉讼请求以及陈述的事实均不是事实。双方确实签订过意向合同，并没有签订租赁合同。意向合同对相关条款进行了约定，事实上被告因为自己原厂房被政府拆除，早就告知原告所租赁的房屋自己使用，并多次将原告交付的订金10000元返还原告，但原告未予接收。被告认为意向合同约定如果出租他人的，原告有优先承租权，现自己使用出租房屋，并不存在违约，也未造成原告损失。请求驳回原告的诉讼请求。 针对自己的主张，原告李凤莲提供了下列证据： 1．租房协议一份，证明原被告双方签订租房协议，协议对租金、租期、订金、违约等情况进行了约定； 2．转账凭证一份，证明原告通过微信转账方式向被告支付租房订金10000元； 3．电话录音一份、微信聊天记录截屏一组，证明被告已将原约定出租给原告的两间店铺租给了第三人。现第三人承租两间店铺的租金是110000元/年，若原告要取得该两间店铺的租赁期还需支付第三人转让费38000元； 4．照片两张，证明现承租人还在对外转让涉案店铺； 5．录音一份，证明2019年6月25日，被告到原告处，被告认为双方的租房协议约定的房租太低，提出要求增加房租。 经质证，被告认为，对证据1的真实性无异议，但该协议缺乏租赁协议的主要条款；对证据2的真实性无异议；对证据3有异议，对被录音中的“承租人”不清楚，对微信聊天记录也不清楚，并不代表被告，也不知道这个人；对证据4，不是被告张贴，该店铺除原承租户外，并没有租给其他人。被告没有与其他人签订过租赁合同，前租户也没有说租给其他人；对证据5的真实性无异议。 针对自己的主张，被告冯永强向本院提供证据如下： 微信聊天记录一组（系原被告的聊天记录），证明涉案店铺被告要自己使用；被告主动把原告交付的10000元退还给原告。 经质证，原告对该证据的真实性无异议，但不能证明被告的主张。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、5，被告对其真实性无异议，本院予以认定。对证据3、4，原告主张涉案店铺已由被告转租给他人，但被告对转租他人不予认可。因该证据涉及案外人，案外人的相关信息及案外人承租的事实并无直接证据证实。原告对该事实也未提供其他证据予以补强，故对原告提供该证据用以证明的内容本院不予认定。对于被告提供的证据，本院对其真实性予以认定。 经审理，本院认定的案件事实如下：2019年5月3日，原被告双方签订《租房协议》一份，约定待现租户退租后被告将信源·国际电气城3幢2号、3号店铺出租给原告，每间店面租金为45000元/年，租期5年一签，三年不涨房租，三年后每年涨2000元。现付订金壹万元。若现租户继续租用订金返还。若私下转让或转租给别人视为违约，3倍返还订金。订金以微信转账为准。同日，原告通过微信转账的方式向被告支付租房订金10000元。 2019年6月25日，被告到原告处商谈租赁协议事宜，要求原告增加房屋租金，原告以双方协议已约定租金为由，不同意增加租金。2019年6月28日原承租户退租，被告收回租赁房屋。2019年7月4日，被告以店面自己要用为由，将原告支付的房屋订金10000元以微信转账方式予以退还，但原告未予接收。之后，经双方微信往来，对原告要求按协议承租一事未达成一致，被告以自己要用为由表示不租了，并于2019年9月12日、13日两次将原告交付的订金10000元退回，原告未予接收。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，双方签订的《租房协议》条款明确，协议对租金、租期、订金、违约等情况进行了约定，具有合同所应具备条件，该合同成立。双方均应按合同约定履行。被告抗辩称协议只是意向合同，并未真正签订租赁协议，该理由不能成立，本院不予采纳。其次，被告在前租户退租的情况下，未按约定将店面租赁给被告已构成违约。被告抗辩称涉案租赁店面要自用，从而不构成违约。对此，本院认为，租房协议约定房东即被告收回房屋后租给原告，并未约定自用就不构成违约，故该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。第三，原告主张解除合同的请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告主张要求退还订金10000元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约损失赔偿30000元，因合同约定“若私下转让或转租给别人的视为违约，3倍返还订金”，现无证据证明涉案房屋已转让或转租，故该违约条款在本案中不能适用，原告亦未提供证据证明因合同解除已造成其实际损失，故对于原告主张被告赔偿损失30000元的请求，本院不予支持。由于本案合同的解除系被告违约造成，被告应当承担相应的违约责任。本院比照定金罚则，即由被告赔偿原告违约损失10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告李凤莲与被告冯永强于2019年5月3日签订的《租房协议》予以解除； 二、被告冯永强退还原告李凤莲房屋订金10000元，并赔偿原告违约损失10000元，于本判决生效后七日内履行； 三、驳回原告李凤莲的其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1125元，由被告冯永强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李红平 二〇二〇年六月五日 书记员  沈继刚 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。