贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2924号上诉人（原审被告）：贵州成本家房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇朝阳路十米生活便道1幢二层1号。法定代表人：荣启华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲁真真，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马艳，女，1984年11月26日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：杨青松，贵州珉谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康丽，贵州珉谦律师事务所律师。原审被告：荣启华，男，1964年06月30日出生，汉族，住贵州省修文县。原审被告：荣振，男，1990年02月09日出生，汉族，住贵州省修文县。原审第三人：贵州世华投资有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道南侧。法定代表人：荣振，该公司执行董事兼总经理。上诉人贵州成本家房地产开发有限公司（以下简称成本家公司）因与被上诉人马艳，原审被告荣启华、荣振，原审第三人贵州世华投资有限公司（以下简称世华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成本家公司上诉请求：1.依法撤销原判第二项，依法改判被告成本家公司仅退还马艳购房款198184.5元；2.本案一审、二审案件受理费由马艳承担。事实与理由：1.本案不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）款关于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的情形，被上诉人未提交证据证明上诉人故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，不应承担原判认定的已付购房款的利息及损失。2.合同法规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人在购买案涉商铺之际未尽到必要的预售许可查询注意义务，也应当承担相应的责任。被上诉人李行莉答辩称，1.上诉人故意隐瞒未取得预售许可证的事实向被上诉人出售案涉商铺，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，导致被上诉人合法权益遭受损害，一审法院支持退还被上诉人已付本金的同时支持利息和损失，弥补了被上诉人损失。2.原审被告荣振于2019年11月9日与被上诉人签订协议，自愿为上诉人的行为承担连带责任，请求二审法院依法支持。原审被告荣启华、荣振，原审第三人世华公司，未陈述意见。马艳向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除马艳与成本家公司于2017年08月28日签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》；2.判令三被告及第三人共同返还马艳购房款214000.00元及利息，利息以购房款214000.00元为基数，按照月利率2%计算，从2017年09月01日起暂计算至2019年07月01日为109644.70元（诉讼过程中，马艳主张利息计算至实际付清之日止）并支付违约金12840.00元；3.判令三被告及第三人共同赔偿原告损失214000.00元；4.三被告及第三人共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：成本家公司的法定代表人即荣启华通过招拍挂方式取得位于修文县世华广场的国有土地一块。2017年03月27日，荣启华以其子即荣振的名义办理了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号为：地字第520000201700907号），该证记载用地单位：荣振，用地项目名称：修文县荣振私人商业楼，用地位置：修文县，用地性质：商业，用地面积：1738.6平方米，总建筑面积4099.32平方米。随即，成本家公司开始在该块土地上修建商业用房。2017年11月，该商业用房修建完毕。2018年，荣启华以其子即荣振的名义办理了《中华人民共和国不动产权证书》，编号为：黔（2018）修文县不动产权第0000629号，该证记载权利人：荣振，共有情况：单独所有，坐落：修文县世华广场，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，用途：其他商服用地，面积：1738.62㎡。2017年08月28日，马艳作为乙方与成本家公司作为甲方签订《商铺买卖合同》，合同编号为：2-3-3，约定成本家公司将坐落于修文县龙场镇北临翠屏东路南临长征路世华广场2号楼3层3号商业用房（即商铺）出售给原告。合同载明：“……甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购世华广场项目商铺事宜订立本合同。第一条乙方认购商铺的概述一、项目名称：世华广场二、项目位置：修文县北临翠屏东路南临长征路……乙方认购的商铺为本合同第一条规定项目的：2（号楼）3（层）3号房（以下简称该商铺）。该商铺用途为：商业用房，该商铺合同约定建筑面积为54.67平方米，……第二条计价方式与价款甲方与乙方约定按建筑面积计算，该商铺单位为（人民币）每平方米8265元，总金额为肆拾伍万壹仟捌佰柒拾肆元整，即人民币451874.00元整。……第四条付款方式及期限……（三）按揭付款2017年8月28日支付总共房款的50%，即首付款214000.00元，……剩余房款客户以按揭形式付款。第五条商铺交付期限甲方应当在2017年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺予以交付。……第六条甲乙双方违约责任……（二）自本合同签订之日起，乙方自愿将该商铺交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用。（三）如因甲方责任，乙方不能再（错别字，应为在）规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续经营，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金。……第十四条回购方式该商铺反租五年到期后经过甲乙双方协商，乙方如想退房甲方可以以原房价的105%回购，过户所有手续费由乙方负责承担。……甲方（签章）：贵州成本家房地产开发有限公司法定代表人：荣启华乙方（签章）：马艳2017年8月28日”。在双方签订《商铺买卖合同》同时，马艳作为出租方与成本家公司作为承租方还签订《商铺委托租赁合同》，约定马艳将涉案商铺出租给被告成本家公司，由成本家公司每年向马艳支付相应的租金。马艳、成本家公司在上述两份合同上盖章签名。合同签订当日，马艳按合同约定并依被告成本家公司的要求通过第三人世华公司的POS机刷卡支付204000.00元，另支付现金10000.00元，向成本家公司支付购房首付款214000.00元，成本家公司向马艳出具214000.00元首付款收款收据。涉案商业用房建成后，马艳所购商铺由被告成本家公司负责出租，成本家公司向马艳支付了商铺的部分租金15815.50元。成本家公司未提交证据证明其向马艳支付的租金数额，一审法院根据马艳认可其收到成本家公司支付租金15815.50元予以认定。后马艳获知修建涉案商铺的土地登记在被告荣振名下，遂向法院提起诉讼。另查明：涉案商业用房系成本家公司修建，成本家公司在修建房屋过程中便以商铺形式对外预售，在涉案房屋竣工后仍以商铺形式对外出售；该房至今未办理产权登记。成本家公司登记为房地产开发公司，系荣启华一人独资的有限责任公司，至今未取得房地产开发企业资质证书，也未办理商品房预售许可证及销售许可证。一审法院认为，本案争议焦点：1、马艳与成本家公司签订的《商铺买卖合同》是否属于商品房买卖合同性质；2、马艳与成本家公司签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》是否合法有效；3.马艳要求三被告及第三人共同返还马艳购房款214000.00元及支付利息、违约金12840.00元，以及赔偿损失214000.00元的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点1，商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会公开出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋系成本家公司修建，所占土地是通过出让方式取得国有建设用地使用权，成本家公司作为房地产开发企业将其修建的房屋（商铺）向社会不特定人员公开出售，其中与马艳签订《商铺买卖合同》，以此转移房产权属，收取购房款，其性质与相关法律及司法解释规定的商品房买卖合同性质相符，故双方当事人签订的《商铺买卖合同》系商品房买卖合同。关于焦点2，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及《中华人民共和国住房和城乡建设部关于房地产开发企业资质管理规定》第三条第二款“未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”之规定，本案中，成本家公司作为房地产开发企业，至今未取得房地产开发资质证书，也未办理商品房预售许可证明及商品房销售许可证明，而向社会公开销售商品房（即商铺），并与原告签订《商铺买卖合同》，其行为违反了相关法律、行政法规及司法解释的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，故一审法院确认双方签订的《商铺买卖合同》无效。双方签订的《商铺委托租赁合同》是以《商铺买卖合同》为依据和前提所签订，《商铺买卖合同》系主合同，而《商铺委托租赁合同》系从合同，因《商铺买卖合同》无效，从而导致《商铺委托租赁合同》无效。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实……”。马艳要求三被告返还已付购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，成本家公司亦同意返还原告已付的购房款，对马艳的该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效，双方当事人应当相互返还依合同取得的财产，马艳也应当返还成本家公司支付的返租租金。成本家公司应当返还马艳已付购房款214000.00元与马艳应当返还被告成本家公司支付的租金15815.50元予以抵销后，成本家公司还应当返还马艳购房款198184.50元。马艳主张违约金12840.00元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于马艳提出支付购房款利息及赔偿214000.00元的诉讼请求。成本家公司明知自己未取得商品房预售或销售许可证明以及房地产开发资质证书，而向马艳销售涉案商铺的行为，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，存在过错，应当依法承担相应的责任。一审法院根据成本家公司已支付原告15815.50元的事实，综合本案案情，酌情确定支付利息和赔偿损失总的计算方式为：以198184.50元为基数，按照月利率2%计算，自2017年09月01日起计算至款项付清之日止，利息和赔偿损失计算总额不超过198184.50元。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，荣启华未提交证据证明成本家公司财产独立于被告荣启华自己的财产，应当对成本家公司债务承担连带责任。合同具有相对性，涉案《商铺买卖合同》和《商铺委托租赁合同》系马艳与成本家公司签订。马艳要求荣振和第三人世华公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、马艳与贵州成本家房地产开发有限公司于2017年08月28日签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》无效；二、贵州成本家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还马艳购房款198184.50元并支付利息和赔偿损失（利息和赔偿损失总的计算方式为：以198184.50元为基数，按照月利率2%计算，自2017年09月01日起计算至款项付清之日止，利息和赔偿损失计算总额不超过198184.50元）；三、荣启华对上述第二判项确定的债务承担连带责任；四、驳回马艳的其余诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9304.00元，减半收取计4652.00元，由贵州成本家房地产开发有限公司负担3349.00元，马艳负担1303.00元。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：上诉人成本家公司是否“故意隐瞒”没有取得预售许可证的事实，是否应承担支付已付购房款利息及赔偿损失。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业预售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。可见取得预售许可证明是商品房预售的必备有效要件，因此，预售许可证明作为房开商房屋预售中的重大事项，其在进行房屋预售时应当主动向买受人出示预售许可证明，如实告知买受人所购房屋是否达到法律、行政法规规定的预售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，该《解释》的立法要义在于惩罚房开商恶意隐瞒未取得预售资格而违法预售、扰乱商品房预售市场的行为，因此，为督促房开商积极办理房屋预售登记，依法取得预售许可资格，规范商品房预售市场，如预售过程中房开商既不出示预售许可证明又不主动告知买受人未取得预售许可证的事实，即可认定构成“故意隐瞒”。本案中，经查，案涉商铺至今未取得预售许可证，本案《商铺买卖合同》无效，而成本家公司在明知案涉商铺没有取得预售许可证的情况下违法预售已明显存在主观恶意，且在与马艳签订本案《商铺买卖合同》时又未将没有取得预售许可证明的重大事项主动告知买受人马艳，应认定成本家公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实成立，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决成本家公司在不超过马艳已付购房款一倍的范围内，支付马艳已付款的利息及相关损失，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人马艳在答辩意见中认为原审被告荣振应当承担连带责任的主张，因其未在规定期限内对此提出上诉，故本院不予审查。综上所述，上诉人成本家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4262元，由贵州成本家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年六月十日法官助理陈跃霄书记员彭永耀