广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12013号上诉人（原审被告）：郑晓峰，女，1974年6月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王萱、孙琪，分别系北京市京师（无锡）律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：李桩梁，男，1985年7月13日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州同筑房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区兴安路15号1501房（仅限办公用途）。法定代表人：林冰玲，该公司总经理。原审第三人：朱红飞，男，1968年7月20日出生，汉族，住浙江省缙云县。原审第三人：董国鑫，男，1990年5月25日出生，汉族，住广西岑溪市。上诉人郑晓峰因与被上诉人李桩梁，原审第三人广州同筑房地产代理有限公司（以下简称同筑公司）、朱红飞、董国鑫物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑晓峰上诉请求:1.撤销一审判决，在查清被查封的广州市天河区马场路××房是否公示的事实基础上，将案件依法改判或发回重审；2.改判减免郑晓峰房屋占用费；3.本案一、二审费用均由李桩梁承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。同筑公司、朱红飞在签订《租赁合同》过程中故意隐瞒案涉房屋被查封的事实，郑晓峰对房屋被查封的事实并不知情，且郑晓峰在签订合同过程中特意找到具备专业能力的同筑公司作为中介人，上述事实足以说明郑晓峰善意且无重大过失，系善意第三人。一审法院在未对案涉房屋在查封过程中是否公示进行查明的情况下，即认定郑晓峰的合法租赁权不得对抗法院查封属于认定事情不清。二、请求二审法院减免部分房屋占用费。本案一审判决前，“新冠××”处于暴发期，对案涉《租赁合同》的履行及郑晓峰的经济收入水平影响较大，一审法院在判令房屋占用费时并未依据公平原则综合考虑，适当减少从2020年1月23日（广东省启动重大突发公共卫生事件I级响应时间点）起至郑晓峰腾退时的房屋占用费。综上所述，一审法院认定事实不清，严重侵害了郑晓峰的合法权益，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人李桩梁二审辩称：不同意郑晓峰的上诉请求，同意维持一审的判决和法律适用。一、在本案一审阶段，李桩梁已经应一审法官的要求对案涉的执行卷宗进行调档，上述卷宗材料经过双方庭审质证、核对，现郑晓峰在二审阶段请求调取该执行卷宗没有事实根据。二、在一审庭审中，董国鑫已经向法庭出示了郑晓峰承租案涉房屋时的查册记录，该记录显示案涉房屋处于查封状态，郑晓峰在明知案涉房屋被查封的情况下还予以承租，不是善意的第三人。原审第三人同筑公司、朱红飞、董国鑫二审未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，李桩梁于2019年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.郑晓峰立即向李桩梁腾退广州市天河区马场路××房；2.郑晓峰自2018年9月12日起按照广州市房屋租金参考价确定的同地段同类房屋租金标准向李桩梁支付房屋占有使用费，直至郑晓峰腾退上述房屋之日止。一审法院经审理查明：2017年8月2日，广州市海珠区人民法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行与被申请执行人朱红飞、吕英金融借贷合同纠纷一案中，发布（2017）粤0105执告136号公告，载明“在执行过程中，经查明申请执行人已在诉讼保全阶段向一审法院查封了被执行人朱红飞所有的位于广州市天河区马场路××房。……责令被执行人朱红飞在2017年8月17日内履行生效法律文书确定的义务，逾期法院将依法拍卖、变卖或以物抵债处理上述房屋……”2018年8月28日,李桩梁在广州市海珠区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加竞标，以5880400元竞得案涉房屋；2018年9月12日,广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105执572号之一执行裁定书，裁定：一、准李桩梁购买案涉房屋产权及办理过户；二、办理案涉房屋过户手续及所需费用由李桩梁负责、承担；三、解除对被执行人朱红飞所有的案涉房屋的查封。2018年9月26日，广州市海珠区人民法院向李桩梁送达（2017）粤0105执572号之一执行裁定书。2018年10月25日李桩梁取得案涉案房屋的《不动产权登记证》，该证载明，房屋坐落天河区马场路××房，房屋权利性质为商品房，用途为商业，房屋建筑面积为159.1平方米。其后，李桩梁、郑晓峰就房屋腾退等问题多次协商，2018年12月12日李桩梁向郑晓峰发出律师函，并于2018年12月13日通过邮寄和上门方式送达律师函，要求郑晓峰在七日内搬离腾退案涉房屋。双方因腾退房屋问题无法达成协议，李桩梁曾于2018年12月13日到冼村派出所报案。另查，2018年3月19日，朱红飞与郑晓峰通过同筑公司居间促成，就案涉房屋签订《租赁合同》（业务编号：TZ0000391），约定租赁期自2018年4月6日至2021年4月5日，共计36个月，每月租金为10500元，董国鑫是朱红飞的签约代理人，并代理朱红飞收取租金。郑晓峰依合同约定向朱红飞支付租金至2019年3月。郑晓峰2019年4月提出直接向李桩梁缴纳租金，但李桩梁拒绝。双方均确认案涉房屋属居住用房，一直由郑晓峰占用使用并经营佛堂。李桩梁称物业管理公司多次与其协商，告知其在屋内烧香有安全消防隐患，并有其他业主投诉。一审法院认为，本案争议的焦点问题是朱红飞与郑晓峰就案涉房屋签订的《租赁合同》效力是否及于李桩梁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，广州市海珠区人民法院于2017年8月2日发布的执行公告中，查明案涉房屋在诉讼保全阶段已被查封，即在2017年8月2日前案涉房屋已经被法院查封，而郑晓峰与原业主朱红飞于2018年3月19日才签订案涉房屋《租赁合同》，因此郑晓峰与原业主朱红飞签订的租赁合同并不能约束新的房屋所有人李桩梁，故郑晓峰以原《租赁合同》未解除为由拒绝腾空交房的辩解意见并无法律依据，一审法院不予采纳。同理，郑晓峰主张同筑公司及原业主代理人董国鑫故意隐瞒案涉房屋存在抵押和查封事实的问题，属郑晓峰与朱红飞之间的租赁合同纠纷，不属本案物权保护纠纷调整的法律关系，郑晓峰可另循其他合法途径主张权利，其以此为由拒绝腾退房屋的辩解意见一审法院不予采纳。李桩梁通过司法拍卖程序购买案涉房屋并取得《不动产权登记证》，已合法取得案涉房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故李桩梁要求郑晓峰立即腾退案涉房屋并支付房屋占用费的主张，于法有据，一审法院予以支持。鉴于郑晓峰已违法占用他人房屋长达年余，结合实际情况，一审法院酌情给予郑晓峰15天搬迁期。关于占用费起算时间问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本案中广州市海珠区人民法院于2018年9月12日作出（2017）粤0105执572号之一执行裁定书，裁定准李桩梁购买案涉房屋产权及办理过户，该裁定于2018年9月26日送达李桩梁，故李桩梁实际取得案涉房屋所有权时间为2018年9月26日，应以此日作为占用费的起算时间，李桩梁主张从2018年9月12日开始起算占用费不符合上述规定，一审法院不予支持。关于占用费的计算标准问题，本案中郑晓峰与原业主朱红飞在2018年3月签订的《租赁合同》约定租金为每月10500元，而根据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州房屋租金参考价》，案涉房屋所在楼盘“富力公园28号”的住宅用房月租金参考价为建筑面积87元/平方米，案涉房屋建筑面积为159.1平方米，即2018年月租金参考价为13841.70元，由此可见合同约定租金标准远低于政府参考价标准，从公平角度出发，一审法院认为以政府参考价为作占用费支付标准更为合理。因郑晓峰非法占用房屋跨越2018、2019、2020三个年度，在2019、2020广州市租金参考价未出台的情况下，李桩梁主张三年均按照2018年广州市房屋住宅用房租金参考价计算合法合理，一审法院予以支持。故郑晓峰应支付李桩梁房屋占用费为：从2018年9月26日起算，以每月13841.70元为标准，付至实际交还房屋之日止。同筑公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，于2020年3月18日作出如下判决：一、郑晓峰于本判决生效之日起15日内向李桩梁腾空交还广州市天河区马场路××房。二、郑晓峰于本判决生效之日起10日内向李桩梁支付自2018年9月26日起至实际交还上址房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费以每月13841.70元为标准，计至实际交付房屋之日止）。三、驳回李桩梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2670元，全部由郑晓峰负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郑晓峰提交调取证据申请书，要求向广州市海珠区人民法院调取案涉房屋的查封、执行、拍卖档案，以审查该法院在该次执行活动中是否进行了必要的公示。经审核，李桩梁在本案一审阶段已经向广州市海珠区人民法院调取了上述档案材料，郑晓峰在一审庭审中对上述档案材料进行了质证，对真实性、合法性予以确认，仅是表示对该法院的拍卖执行行为不知情。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，李桩梁在本案一审阶段已经向广州市海珠区人民法院调取了案涉房屋的查封、执行、拍卖档案，双方在一审庭审中也对上述档案进行的举证、质证，现郑晓峰再次要求调取缺乏依据，且上述执行活动亦非本案的审理范围，故本院对郑晓峰的调取证据申请不予准许。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。本案中，案涉房屋在执行公告发布即2017年8月2日前已被依法查封，而郑晓峰与朱红飞的《租赁合同》于2018年3月19日才签订，显然晚于案涉房屋被查封的时间。郑晓峰作为承租人，在其承租房屋前应当全面了解案涉房屋的产权情况及是否存在抵押、查封等情形，现有证据未能显示其已全面履行了上述义务，故其主张是善意第三人缺乏依据。由此，李桩梁已通过司法拍卖程序取得了案涉房屋的所有权，现郑晓峰要求李桩梁继续履行郑晓峰与朱红飞签订的租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院对郑晓峰的该上诉意见不予采纳。一审对李桩梁要求郑晓峰腾空交还案涉房屋并支付房屋占用费于法有据，处置得当，本院予以维持。至于郑晓峰主张同筑公司与朱红飞的签约代理人董国鑫故意隐瞒案涉房屋存在抵押和查封事实的问题，并非本案的审理范围，郑晓峰可另案主张权利。再次，关于郑晓峰要求减免“新冠××”爆发期间的房屋占用费问题，本院认为，郑晓峰已长时间违法占用案涉房屋，在违法占用期间发生的风险均应由郑晓峰自行承担，相应的房屋占用费标准不应予以调整。综上所述，郑晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人郑晓峰负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年六月二十九日书记员 莫善友郭俏