云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异118号案外人：昆明腾信投资有限公司。住所：云南省昆明市五华区黑林铺昭宗居委会小团山电信塔旁37号。法定代表人：王春林。统一社会信用代码：91530102054686343X。委托诉讼代理人：师洋，男，汉族，1987年5月13日生，身份证登记住址：云南省文山壮族苗族自治州文山市，系公司法务。申请执行人：杨贵德，男，汉族，1965年11月8日生，身份证登记住址：昆明市西山区。申请执行人：孙庆仙，女，汉族，1967年1月7日生，身份证登记住址：昆明市西山区。委托诉讼代理人：王敏，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，一般授权代理。被执行人：孙留，男，汉族，1962年1月6日生，身份证登记住址：昆明市西山区。本院在执行申请执行人杨贵德、孙庆仙与被执行人孙留民间借贷纠纷一案中，案外人昆明腾信投资有限公司（腾信投资）向本院提出书面异议，本院受理后，于2020年6月10日对本案公开听证，案外人腾信投资的委托诉讼代理人师洋,申请执行人杨贵德、孙庆仙及其二人的委托诉讼代理人王敏、太永刚，被执行人孙留到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人腾信投资称，昆明市西山区人民法院依据（2019）云0112执7621号执行裁定书对孙留位于昆明市经典成明苑5幢1705、1905、2105、2705、2505和2305共6套房屋进行拍卖,拍卖范围中的上述6套房屋系腾信投资于2014年11月7日向孙留借款人民币250万元而提供的担保物,且签订了《借款合同》,孙留并未实际支付案外人购房款,6套房屋均不属于孙留的财产。若昆明市西山区人民法院将其纳入拍卖范围,将导致案外人损失巨大,严重侵犯了案外人的合法权益。因此，腾信投资特向昆明市西山区人民法院提出执行异议，请求中止对被执行人孙留位于昆明市五华区地块）5幢1705、1905、2105、2305、2505和2705共6套房屋的拍卖。案外人腾信投资为支持其异议主张，向本院提交了价格评估委托函、借款合同、借款延期合同各一份，以上证据材料均为复印件。申请执行人杨贵德、孙庆仙经质证，对案外人腾信投资提交的证据真实性不予认可，且无关联性，认为被执行人与案外人间的担保不发生效力，仅能约束被执行人与案外人双方当事人。被执行人孙留经质证，对案外人提交的证据未发表意见。被执行人孙留在听证过程中提交了商品房购销合同一份、收据两份、商品房买卖合同登记备案表六份，以上证据材料均为复印件。案外人腾信投资经质证，对孙留提交的证据三性均认可，认为腾信投资与孙留之间系借款关系。申请执行人杨贵德、孙庆仙经质证，对孙留提交的证据三性均不认可，认为证据与本案无关联，且不能证明证据的合法性。申请执行人杨贵德、孙庆仙向本院提交代理词，代理词载明：一、本案事实、证据:1.案外人腾信投资和被执行人孙留的借款合同和延期合同系案外人和被执行人间的借贷法律关系,不能对抗申请执行人:(1)案外人和被执行人的借款合同到期后,又签订了延期合同,但延期合同中并无涉案房屋,所以涉案房屋已经不是双方约定的抵押物。(2)案外人和被执行人的借款合同系双方之间的内部约定,没有经过房屋登记机关登记、备案,不动产对外以登记为公示,未经公示不能对抗申请执行人。2.案外人明知涉案房屋未备案在自己名下,却擅自处置,应予追究责任。二、适用法律建议:1.《物权法》第187条规定，以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。2.不动产抵押是重要的民事法律行为,法律除要求设立抵押权要订立书面合同外,还要求办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力。本案中，房屋系不动产,未经不动产登记机关登记、备案,抵押权未设立。本院查明，杨贵德、孙庆仙与孙留民间借贷纠纷一案审理过程中，杨贵德、孙庆仙向本院申请保全，本院于2019年6月4日查封了孙留名下位于昆明市五华区地块）5幢2705号（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706215）、1705号（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706216）、1905（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706217）、2105（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706218）、2305（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706220）、2505（合同备案登记：ＫＭＸＳ2014110706221）。案件审理后，本院于2019年8月15日作出（2019）云0112民初7909号民事判决书，判决的主要内容为孙留于本判决生效之日起十日内归还杨贵德、孙庆仙借款本金5500000元并支付该款自2019年5月20日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息；本案诉讼费65316元、申请保全费5000元，共计70316元，由杨贵德、孙庆仙共同承担15016元，孙留承担55300元，与前款一并支付杨贵德、孙庆仙;如孙留未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。该民事判决书生效后，义务人未自动履行判决书确定的义务，杨贵德、孙庆仙向本院申请执行，本院于2019年9月23日立案受理（2019）云0112执7261号杨贵德、孙庆仙申请执行孙留民间借贷纠纷一案，对上述案涉房屋的保全查封自动转为执行查封。案件执行过程中，本院对上述案涉房屋采取评估拍卖措施，案外人腾信投资对此不服，提出如上执行异议，并提交了证据材料。案外人提交的《借款合同》（合同编号：20141107）载明：孙留向腾信投资借款2500000元，借款期限为贰个月，自2014年11月7日至2015年1月16日；还款方式为到期一次还本分期结息方式还款，即按每月支付利息，每月的6日为结息日，腾信投资应在结息日之前（含该日）将当期利息人民币50000元汇入孙留指定账户；担保方式具体为腾信投资以自己开发建设的“经典明苑”小区5栋的销售房屋（具体数量以《商品房销售合同》为准）作为向孙留借款的担保，孙留与腾信投资签订办理《商品房销售合同》，如果腾信投资不能如期向孙留归还借款本金和利息，《商品房销售合同》当中的购房款双方一致确认以此伍佰万元的借款作为全额购房款，腾信投资无条件为甲方办理《房屋所有权证》，并承担办证费用（包含接房应缴纳的契税、维修基金、印花税等等）；本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经各方协商一致，并达成书面协议，书面协议达成之前，本合同继续有效。案外人提交的《借款延期合同》（编号：20161107）载明：孙留、腾信投资、保证人三方分别于2014年11月7日签订了编号：20141107号的《借款合同》，截止到2016年11月7日，腾信投资尚欠孙留本金人民币2500000元没有归还，另腾信投资尚欠孙留2015年2月7日至2016年11月6日止共计21个月的按银行同期贷款利率四倍（即月2%）计算的利息人民币1050000元，二项合计欠款人民币3550000元；还款期限为在2017年11月7日前。被执行人孙留提交的收据载明：2014年11月7日昆明腾信投资有限公司收到孙留经典成明苑5-2305#、5-2505#、5-2705#房购房款2607354元，收到孙留经典成明苑5-1705#、5-1905#、5-2105#房购房款2607354元。另查明，被执行人孙留与案外人腾信投资于2014年11月7日签订了经典成明苑（A2地块）5幢2105、1905、1705、2305、2505、2705室的《商品房购销合同》，并于同日将六套房屋备案登记于被执行人孙留名下，付款方式均为一次性付款。本院认为，第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，被执行人孙留与案外人腾信投资于2014年11月7日签订了案涉六套房屋的《商品房购销合同》，并于同日将六套房屋备案登记于被执行人孙留名下。案涉六套房屋经过了合同备案登记，备案登记表载明被执行人孙留为一次性付款，取得了唯一的商品房预售合同备案号，一房对应一号，一经备案不得随意变更、注销，具有一定排他效力。本院对被执行人孙留的财产权利进行查封并处置，并无不当。第二，案外人提交的《借款合同》（合同编号：20141107）及《借款延期合同》（编号：20161107）系被执行人孙留与案外人腾信投资间形成的法律关系，合同具有相对性，仅能约束合同项下双方当事人，不能对抗本案申请执行人杨贵德、孙庆仙，故不能排除本案对案涉房屋的执行。综上，案外人腾信投资的异议主张不成立，其异议请求应予驳回，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回案外人腾信投资的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  孙昆琼人民陪审员  邓文美二〇二〇年六月十九日法官助理杨海曼书记员曾子媚