文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民初3号原告（执行案外人）：方兴，男，1983年1月29日出生，汉族，住湖南省东安县。原告（执行案外人）：黄萍，女，1985年12月12日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：袁益民，湖南见田律师事务所律师。被告（申请执行人）：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。被告（被执行人）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。法定代表人：邱杰浪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。原告方兴、黄萍与被告龚梦龙、湖南中茂房地产开发有限公司(简称中茂公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方兴、黄萍的委托诉讼代理人袁益民，被告龚梦龙的委托诉讼代理人龚泽时，被告湖南中茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺圭胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方兴、黄萍向本院起诉请求：一、立即停止对位于长沙县房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；二、判令二被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告2017年9月21日签订《长沙县商品房买卖合同》，合同主要约定：一、由原告向中茂公司购买位于长沙县房屋，合同总价为220966元，支付方式为一次性付款；二、中茂公司出售该房产前已征得抵押权人（华融国际信托有限公司）同意。合同签订前，原告已于2017年9月10日将向中茂公司缴纳购房定金20000元，并于同年9月13日将剩余购房款交至中茂公司指定收款账户，中茂公司也向原告出具了购房发票，发票金额为220966元。2017年9月23日，原告向相关部门缴纳物业专项维修基金及税费。2017年9月13日，原告又与湖南中茂城商业管理有限公司（以下简称中茂城管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：原告全权委托中茂城管理公司代表原告与开发商办理3栋3层356号房产验收交房手续并进行统一招商和运营管理，中茂城管理有限公司按标准向原告支付委托经营收益。2017年9月13日，在该房产验收合格，达到交付使用条件后，中茂城管理公司从中茂公司处接收了该房产，双方签订《中茂商业广场商铺验收交接表》一份。中茂城管理公司将该房产运营管理至今，均按合同约定向原告支付租金和经营收益。综上，在贵院查封之前，原告已与中茂公司签订买卖合同，已支付全部价款，双方也已办理网签手续，并合法占有该不动产，且该房屋交付后的收益也由原告合法取得，系该房产的实际所有人，未办理过户登记完全是因开发商原因，原告没有任何过错。现因贵院驳回原告的执行异议申请，根据法律规定，故向贵院提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告诉请。龚梦龙辩称：1、起诉状所述事实部分与实际情况是不相符合的。2、原告的诉讼理由不成立，应当驳回原告的全部诉讼请求。中茂公司辩称：对原告的叙述予以认可，实际情况体现在中茂公司签订的合同中，原告所述事实是真实的；中茂公司在出售房屋前已经经过抵押权人同意。目前房屋已经交付给原告。经审理查明，本院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，本院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂公司开发建设的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场包括案涉房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向本院提出书面异议。本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，本院依照省高院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向本院提出书面异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议。省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。2017年9月25日，案外人方兴、黄萍与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中约定：案外人以220966元的价格购买案涉房产；明示案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年9月13日，案外人与中茂商业公司签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案外人购买的案涉房产全权委托中茂商业公司代表案外人与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，中茂商业公司按本合同决定向案外人支付相应收益。截止至本院查封涉案房产之日，方兴、黄萍向中茂公司支付了全部购房款。方兴、黄萍还向有关部门缴纳了契税、增值税、物业专项维修基金等款项。2017年11月11日，中茂城商业管理有限公司与中茂公司对涉案房屋进行验收，双方均在《中茂商业广场商铺验收交接表》上加盖公章，中茂城商业管理有限公司认可涉案的3栋3-356号商铺验收合格，达到交付条件，同意接收该商铺。中茂公司与华融信托于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融信托【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融信托主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。方兴、黄萍所购买的涉案房产已解除抵押，并在长沙市长沙县不动产登记中心办理了网签手续。方兴、黄萍对本院查封中茂公司开发的位于长沙县房屋提出书面异议。本院于2019年11月25日作出（2019）湘13执异192号执行裁定书，认为案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回案外人方兴、黄萍的异议请求。方兴、黄萍不服该裁定，向本院提起诉讼。上述事实有原告方兴、黄萍提交的《商铺验收交接表》、银行支付凭证、收据、发票、《商铺委托经营管理合同》、《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》、税费和维修基金发票、验收单、租金收益银行流水、长沙县在建工程抵押部分注销清单以及本院依法调取的长沙县不动产登记中心出具的关于方兴、黄萍等人房产的抵押、网签、预告登记的查询情况表、中茂公司关于房屋销售款的原始记账凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是原告以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，原告须对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益才能排除本院在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之条件，其对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。一、本院查封涉案房产之前，方兴、黄萍是否与中茂公司就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告方兴、黄萍与中茂公司在本院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，方兴、黄萍按照合同的约定支付了购房价款，中茂公司与方兴、黄萍签订的《长沙县商品房买卖合同》也在不动产登记部门办理了网签手续，双方所签订的上述合同是当事人双方的真实意思表示且已实际履行，同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但在建建筑物抵押权已实际解除。因此，方兴、黄萍与中茂公司所签订的案涉《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。二、方兴、黄萍是否已交付全部购房款。原告方兴、黄萍为支持其诉讼请求向本院提交了POS机小票、银行流水、收据、发票等相关证据。同时，为查明案件事实，本院依职权依法向长沙不动产中心、中茂公司调取了网签情况表、记账凭证等相关证据。经审查，当事人提交的POS机小票、银行流水、收据等证据与中茂公司的记账凭证均能相互印证。因此，根据在案证据，可以认定方兴、黄萍已按合同约定支付了全部购房价款。三、方兴、黄萍在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据方兴、黄萍与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及方兴、黄萍与湖南中茂城商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，方兴、黄萍向中茂公司支付了购房价款，中茂公司也将涉案房屋交付给方兴、黄萍实际使用，并由方兴、黄萍收取相应的收益，故方兴、黄萍对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定其对涉案房屋是合法占有，且其占有的时间是在本院对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然《合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，《合同法》第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是用以规范建设单位，而不应成为否定方兴、黄萍对涉案房屋是合法占有的理由。因此，本案应当认定方兴、黄萍在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。四、涉案房屋未办理过户登记是否系因方兴、黄萍自身的原因。原告方兴、黄萍签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押权，但中茂公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，且经本院依法调查核实，在建建筑物抵押权已解除，故方兴、黄萍尽到了买受人应当尽到的注意义务。同时根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用手365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记有较长的时间，但由于涉案房屋被人民法院查封，已不能办理产权过户登记，故涉案房屋没有办理产权过户登记不能认定是方兴、黄萍自身的原因。综上，方兴、黄萍对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得查封湖南省长沙县房屋。案件受理费100元，由被告龚梦龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  童赞辉审判员  魏正宇审判员  谭 芳二〇二〇年六月十日法官助理岳潜代理书记员易楚瑾附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。