安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1349号上诉人（原审被告）：蚌埠国贸大酒店有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市五河县城关镇淮河路17号，统一社会信用代码91340322569463179M。法定代表人:胡士勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵蔚红，该公司员工。被上诉人（原审原告）：五河县安厦物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市五河县大桥路祥源星河国际新座小区南门东侧，统一社会信用代码913403225501578707。法定代表人：张绵永，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹远兵，该公司业务经理。委托诉讼代理人：王祥，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。上诉人蚌埠国贸大酒店有限责任公司（以下简称国贸酒店）因与被上诉人五河县安厦物业管理有限公司（以下简称安厦物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国贸酒店上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人利用伪造的物业管理合同主张权利，一审法院不仅不予以处罚，且认定合法有效。属认定事实错误，程序违法。2、被上诉人和蚌埠畅达房地产开发有限公司签订的《安徽省五河县国贸物业管理合同》中管理范围并不包括上诉人，该合同对上诉人也没有法律效力。上诉人收到的《安徽省五河县国贸物业管理合同》物业项目中并不包括酒店，也没有收费标准。在合同最后注明的“甲方所余未销售物业，由甲方负责销售，乙方无权处理，否则承担双倍违约责任”而上诉人的物业是2014年9月26日购买，在2014年1月1日显然属于未销售物业，被上诉人无权处理。上诉人从2014年1月1日至2016年6月30日经营期间，被上诉人未对上诉人尽过任何管理义务，上诉人也不应给付被上诉人任何款项。一审判决仅凭居委会的证明复印件和被上诉人几张没有标注时间的摆拍照片就认定被上诉人已按合同提供了服务，根本不能成立。依据《物业管理条例》第二十二条、第二十五条的规定，上诉人和蚌埠畅达房地产开发有限公司的买卖合同没有关于前期物业服务合同的内容。所以无论是真假《安徽省五河县国贸物业管理合同》，因建设单位没有明示、说明，买卖合同中也未包含该内容且上诉人没有承诺，对上诉人无任何约束力和效力。3、上诉人2014年9月26日才购买国贸大酒店成为业主，一审判决将非业主期间的物业费也判决上诉人承担，是不公正的。依据《物业管理条例》第四十一条规定，2014年9月26日之前国贸大酒店的业主是蚌埠畅达房地产开发有限公司，上诉人虽是物业使用人，但与蚌埠畅达房地产开发有限公司从未就物业管理有任何约定。所以2014年9月26日之前的物业费不管是否成立都与上诉人无关。综上，一审判决认定事实错误，枉法裁判，应当予以纠正。安厦物业辩称，一审法院证据采信得当.事实认定清楚.适用法律正确。物业管理合同已经开发商确认，上诉人没有提供能够证明合同虚假的证据，也未提供整栋国贸大厦存在其他物业管理单位的证据。合同第5条眀确约定上诉人提供服务的范围为国贸大厦，上诉人是整幢国贸大厦经营使用人之一。根据租赁或房地产买卖的交易习惯，由承租户缴纳物业费，也就是准业主，若该房屋在买卖中产权进行了转移，即应由业主承担物业服务费用，本案上诉人的物业费跨越两个时段，一是租赁经营时段，上诉人的地位是租赁户，即准业主，合同明确约定由物业使用人缴纳费用。二是上诉人购买产权后，其从租赁身份变为业主，因此两个时段上诉人都应当缴纳物业服务费。安厦物业向一审法院起诉请求：1、依法判令国贸酒店给付安厦物业物业费334788元；2、国贸酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月1日安厦物业和开发商蚌埠畅达房地产开发有限公司协议签订《五河县国贸大厦物业管理服务合同》,安厦物业为国贸大厦提供物业管理服务。合同期限为2014年1月1日至2016年6月1日,收费标准为商业性质,每月每平方米1.2元。国贸酒店系国贸大厦业主之一,成立于2010年11月10日,经营期限2010年11月10日至2030年11月9日。国贸酒店于2014年9月26日取得国贸大厦商业房地产权,国贸酒店商业房地产权证书载明面积为9159.61平方米。安厦物业向国贸酒店催交物业费未果。一审法院认为:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中案外人蚌埠畅达房地产开发有限公司与安厦物业签订的《安徽省五河县国贸物业管理合同》对国贸酒店有合同约束效力,国贸酒店以其并非合同当事人以及未享受相关物业服务为抗辩理由拒付物业服务费,其抗辩理由依法不予支持。本案中,安厦物业与蚌埠畅达房地产开发公司签订的前期物业服务合同,对国贸酒店具有约束力。国贸酒店以其并非合同当事人为由提出抗辩,不予支持。安厦物业主张为国贸酒店提供物业服务面积为13029平方米证据不足,应以国贸酒店商业房地产产权证确认的9159.61平方米为准。安厦物业自愿以低于合同价0.2元,即按每月每平方米1元收取物业服务费,是对自己权利的处分且不损害国贸酒店及他人利益,予以支持。根据合同约定及认定的事实,国贸酒店应当给付安厦物业物业服务费274788.30元(9159.61平方米×1元／每平方米×30个月)。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,经审判委员会讨论决定,判决：一、被告蚌埠国贸大酒店有限责任公司于本判决书生效后15日内一次性给付原告五河县安厦物业管理有限公司物业服务费274788.30元;二、驳回原告五河县安厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7163元,原告负担1742元,被告负担5421元。二审期间，各当事人均未提交新证据。案经二审审查，本院对一审查明的事实依法予以确认。另查明，国贸大厦共15层，地上13层，地下2层。有国贸酒店、工商银行、蔬果超市、律师事务所等在此经营。国贸酒店陈述:赵蔚红是2011年6月1日接手管理大酒店的，向开发商交纳承包费;国贸酒店2014年1月1日至2016年6月1日是由赵蔚红个人经营。国贸酒店于2014年9月26日取得国贸大厦商业房地产权。2014年9月26日至2016年6月1日国贸酒店应付的物业费185024元（9159.61平方米×1元／平方米×20个月+9159.61平方米×1元／平方米÷30×6）。本院认为，安厦物业提交的《五河县国贸大厦物业管理服务合同》加盖了蚌埠畅达房地产开发有限公司、安厦物业的印章，应合法有效。根据该合同的约定，对国贸酒店提供前期物业服务，国贸酒店作为在国贸大厦中的业主，也应受此物业管理服务合同的约束。国贸酒店称安厦物业伪造物业管理合同，但其不能举证推翻《五河县国贸大厦物业管理服务合同》，亦不能举证其不在前期物业服务的范围之内，该合同在最后注明的“甲方所余未销售物业，由甲方负责销售，乙方无权处理，否则承担双倍违约责任”是对未销售的物业被上诉人不能处分，该文义并不能得出被上诉人无需对国贸酒店进行物业服务，故国贸酒店称其不应支付物业费的上诉理由无事实依据，不能成立。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因国贸酒店于2014年9月26日取得国贸大厦商业房地产权，故自2014年1月1日至2014年9月25日的物业费应由建设单位交纳。一审法院对此期间的物业费判决由国贸酒店给付，与前述规定不符，本院予以纠正。法信超链：地方法规3篇×国贸酒店称其为非业主时不应交纳物业费的上诉理由予以采纳。综上所述，国贸酒店的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当。依照《物业管理条例》第四十一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初38号民事判决，即被告蚌埠国贸大酒店有限责任公司于本判决书生效后15日内一次性给付原告五河县安厦物业管理有限公司物业服务费274788.30元;驳回原告五河县安厦物业管理有限公司的其他诉讼请求;二、蚌埠国贸大酒店有限责任公司于本判决书生效后15日内一次性给付五河县安厦物业管理有限公司物业服务费185024元；三、驳回五河县安厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7163元,五河县安厦物业管理有限公司负担3531元,蚌埠国贸大酒店有限责任公司负担3632元。二审案件受理费5421元，由蚌埠国贸大酒店有限责任公司负担3632（已缴纳），五河县安厦物业管理有限公司负担1789元（于本判决生效后七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年六月十五日法官助理尚春丽书记员余蝶附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。