北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3105号上诉人（原审原告）：韩超，男，1985年1月31日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：郭继光，男，1971年6月23日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：武卓越，北京科宇律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：高明，北京科宇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：韩树启，男，1974年4月20日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈健，北京市邦盛律师事务所律师。上诉人韩超、郭继光与上诉人韩树启因租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初20373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩超、郭继光及其委托诉讼代理人武卓越、上诉人韩树启之委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩超、郭继光上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审或依法改判：1.韩树启返还我方已支付的保证金及租金合计368万元，并以368万元为基数按照年利率24%计算向我方支付资金占用费（自2019年1月15日起至实际返还368万元之日止）；2.韩树启承担装修损失34.75万元；二、韩树启承担本案诉前保全费5000元、鉴定费2.8万元、保函费9200元；三、韩树启承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决错误认定合同解除时间：(一）一审判决认定双方未就案涉房屋进行正式交接，故确认以起诉状副本送达韩树启之日即2019年8月8日作为《房屋租赁合同》的解除之日与事实不符。1.我方在2019年1月15日按照韩树启的指示停止招商活动，以后并未营业，没有实际控制租赁房屋，并将房屋腾退给了韩树启。韩树启一直派驻工作人员到我方处办公，租赁房屋实际上一直没有脱离韩树启控制。故《房屋租赁合同》应当自2015年1月15日协商解除。2.案涉房屋在地下一层，唯一进出的电梯于2019年1月15日被韩树启注销，我方无法实际经营，故韩树启交付给我方的租赁标的物和约定不一致，致使合同目的不能实现，故《房屋租赁合同》在2019年1月15日已经实际上无法履行，并且已经解除。3.韩树启收到起诉状副本或者起诉通知的时间应当是2019年6月而不是8月。我方于2019年5月6日将韩树启起诉到大兴区人民法院，法院将本案纳入人民调解系统，故2019年5月6日立案以后，人民调解员已经联系韩树启并将相关起诉材料交付给了韩树启。综上，合同解除时间应当认定为2019年1月15日，最迟也应当认定为我方第一次提起诉讼时相关诉讼材料送达韩树启之日。二、一审法院对租赁合同不能履行的根本原因事实认定错误，法律适用错误。一审法院认定案涉房屋的法定用途限制导致案涉房屋不能作为超市经营之用系合同不能履行的根本原因属于严重的事实认定错误。租赁合同不能履行的根本原因在于韩树启交付的租赁物根本不符合合同约定的使用条件（漏水、窨井返冒污水），唯一通往租赁房屋的电梯被注销才是我方合同目的无法达成的根本原因。案涉房屋的法定用途是否可以对租赁合同约定的经营项目起到根本限制作用并非合同无法履行的根本原因。一审中韩树启也承认该租赁场地在出租给我方之前的经营用途系首航超市，故我方对于承租场地可以经营超市有合理信任。三、一审法院认定我方在未对案涉房屋的法定用途进行查实的情况下便承租案涉房屋、双方明知案涉房屋的实际地址仍在合同中约定其他地址，对于合同目的不能实现双方过错相当。该事实认定不清，没有法律依据。首先，我方在签订合同时并不知道双方约定的地址与实际地址不符，对于合同约定的地址是否是实际地址应当由出租人负责而非我方。其次，对于案涉房屋的法定用途，我方与韩树启签订租赁合同时，韩树启承诺房屋可以用作经营使用，并且有合法的转租手续，且案涉房屋在出租给我方之前经营首航超市，我方承租案涉房屋存在合理的信赖理由，已经尽到了与承租人相符的注意义务，与韩树启签订合同并无过错。案涉房屋的法定用途系娱乐一事，我方没有核实义务，韩树启有告知义务。如果法院认定案涉房屋法定用途限制系合同无法履行的根本原因，亦应认定韩树启存在过错。最后，案涉房屋的地址、法定用途并非租赁合同不能履行的根本原因，即使约定房屋地址明确，用途符合实际经营项目，基于房屋的客观状况及电梯注销等情况，韩树启交付的租赁物不符合合同约定的使用目的才是合同目的无法实现的根本原因。四、一审法院仅支持韩树启返还我方2019年8月8日之后的租金属于认定事实错误，适用法律错误。首先，韩树启没有交付符合双方合同约定目的的租赁物，致使我方的合同目的无法实现，无论双方于何时解除合同，都是基于韩树启根本违约造成的，我方不应当再支付房租。其次，2019年1月15日电梯注销以后合同目的已经根本无法实现，在违约方没有交付符合合同目的的租赁物之前，我方有权不履行支付租金的义务，并不对违约方负违约责任，此系法定抗辩权，故我方无需再支付2019年1月15日以后的租金。再次，一审认定的租赁期限亦不符合事实情况，除了我方享有同时履行抗辩权以及基于韩树启根本违约而不应当继续履行支付租金义务外，我方已于2019年5月6日正式立案起诉韩树启，韩树启在合理时间内应当也收到了相关的诉讼文书或者通知，故一审法院认定的合同履行期间亦与事实情况不符。最后，一审法院既然认定我方和韩树启过错相当，亦应当按照过错比例折减租金，但一审判决对租赁期内的租金没有任何折减属于前后认定矛盾，有违公平原则。综上所述，一审判决对合同解除时间、过错承担以及租金返还等相关问题，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持我方的上诉请求。韩树启辩称，不同意韩超、郭继光的上诉请求及理由，答辩意见同上诉意见一致。韩树启上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回韩超、郭继光的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由韩超、郭继光承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，诉讼费用分配不合理。一、关于事实认定。1.我认可解除合同，但我不存在过错，一审判决错误认定我明知案涉房屋不能作为超市经营之用仍将其出租给韩超、郭继光存在过错。（1）案涉房屋在我转租给韩超、郭继光前一直作为超市（首航超市）经营多年，故我自然认为案涉房屋可以作为经营超市所用，我从北京润兴物业管理有限公司（下称润兴公司）承租后再转租给韩超、郭继光赚取租金差价亦属于正常经营活动，不存在任何过错。（2）我在协助韩超、郭继光办理经营证照时才得知案涉房屋无法办理食品经营等证照，随即与润兴公司交涉，得知案涉房屋性质为休闲娱乐场地，无法作为商业经营所用。故我在承租和转租案涉房屋时完全不知房屋性质且在知情后采取了积极的措施，并没有过错。2.一审判决认定起诉书送达之日即2019年8月8日为《房屋租赁合同》合同解除之日是错误的。（1）我对合同解除不存在过错，故《房屋租赁合同》解除之日应为一审判决作出之日。（2）即使不以一审判决作出之日认定为合同解除之日，根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，韩超、郭继光提出解除合同，也应提前3个月书面通知我，而韩超、郭继光从未书面通知，即使将韩超、郭继光的起诉视为书面通知，也应将我接到应诉通知（2019年8月8日）后的三个月即2019年11月8日作为合同解除之日。3.一审法院判决我承担装修损失是错误的。（1）我对合同解除不存在过错，一审判决我承担装修损失没有依据。（2）根据《房屋租赁合同》第7条，案涉房屋装修事宜由韩超、郭继光自行承担，在我对合同解除并无过错的前提下，装修损失应由韩超、郭继光自行承担。4.韩超、郭继光在承租过程中，并未按照约定按时交纳房租等费用，韩超、郭继光存在过错，而一审判决并未予以认定。根据约定，韩超、郭继光累计应向我支付租金、保证金、取暖费等共计520万元，但韩超、郭继光仅向我支付租金和保证金共计368万元，我在一审期间亦明确提出韩超、郭继光未按时交纳租赁费等费用，存在过错，而一审判决仅认定了韩超、郭继光应交纳的费用数额，而没有认定韩超、郭继光存在过错，明显遗漏了重要事项。5.一审判决认定的数额存在错误。（1）一审判决认定我退还韩超、郭继光的金额错误，一审判决以368万元为基数计算是错误的，因为其中仅300万元为租金，68万元为保证金。因我对合同解除没有过错，保证金应予以扣除，故应以300万元为基数计算应退还的租金。（2）因韩超、郭继光未按合同约定交足房屋租金及取暖费等，即使我认可合同解除，解除之日最早也应为2019年11月8日，故韩超、郭继光交纳的300万元租金不足以抵扣应缴纳的租金，故一审法院判决我退还韩超、郭继光租金128万元完全错误。二、关于诉讼费用的分配。即使我认可解除合同，但我并无过错，不应承担本案的诉讼费。一审判决机械地判决我承担案件受理费、诉前保全费、鉴定费的一半，没有依据。综上，一判决认定事实不清，诉讼费用的分配不合理，请求二审法院查明事实后依法改判。韩超、郭继光辩称，韩树启的上诉与事实不符，请求二审法院驳回其上诉请求。一、案涉合同目的不能实现，韩树启存在过错，韩树启转租案涉房屋谋取利益是正常经营活动，但其对案涉房屋是否能作为经营用房有核实义务。二、合同明确约定韩树启应该协助我方办理营业执照，通过首航超市的营业执照可以看出，无法办理营业执照是韩树启的过错。按照韩树启的自认，其在办理营业执照过程中才知道案涉房屋不能用于经营，故双方对合同性质存在重大误解，合同解除不应归责于我方。合同解除时间应为2019年1月份，一审判决有误。合同解除时间与退还我方租金没有关系，合同解除的法律效果是房租全部退还，不应按实际天数计算房租。三、关于装修损失，装修费是我方的实际损失，残值应当由韩树启全部承担，一审法院判决按照过错比例承担有误。韩超、郭继光向一审法院起诉请求：1、判令确认双方于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月15日解除；2、判令韩树启返还韩超、郭继光已经支付的保证金680000元；3、判令韩树启返还韩超、郭继光已经支付的租金3000000元；4、判令韩树启支付韩超、郭继光上述保证金和房租的资金占用费（以3680000元为基数，按照年利率24%计算，自2019年1月15日起支付至实际返还之日止）；5、判令韩树启赔偿韩超、郭继光的装修损失347500元；6、判令韩树启赔偿韩超、郭继光诉前保全费用5000元，保函费用9200元，鉴定费28000元；7、判令本案诉讼费由韩树启承担。一审法院认定事实如下：2018年11月27日，韩树启（甲方、出租方）和韩超（乙方、承租方）、郭继光（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定如下：第一条租赁物的情况：租赁物业位于北京经济技术开发区天华北街5号2栋1层6号，建筑面积4000平方米。甲方租赁上述房产给乙方，同意乙方作为生活超市使用，从事法律、法规所允许的商业租赁活动。租赁期限为4年，自计租日起计算。第二条房屋租赁期限：租赁日期为2019年1月1日至2022年12月30日，其中2018年11月27日至2018年12月31日为乙方的装修使用期，在此期间不收取租金，属免租期。如乙方在规定的装修期内，提前装修完毕开始营业，无论提前多长时间，甲方视为装修期，不收取租金。双方明确在装修期2018年12月31日结束后，开始计收租金。第四条房屋的交付：甲乙双方约定于2018年11月27日为房屋交接日，甲方将房屋交付给乙方，乙方应依甲方要求办理交接手续。第五条租金：每年净租金为4000000元，每年递增0%。第六条租金支付方式：自本租赁合同签署当日，乙方支付租金为2280000元，剩余租金2000000元在2018年12月31日前以转账或现金的方式支付。2018年供暖费240000元一并交纳。支付方式为年付，下一年支付在上期租金到期30日前支付，其后三年供暖费乙方自行向物业交纳。保证金为两个月的房租680000元，合同到期办理完退租手续30日后，退给乙方（不计利息）。第七条相关事宜：在租赁期内，乙方使用的所有与租赁物业房屋有关的公用设备，设施如水、电、气、热、物业费、基本容量费、供暖费、通信费、消防设备设施安装使用维护与管理，网费、电梯、货梯安装、维修、管理、维修费等费用，由乙方自行承担并自行支付。费用以相关时期用量表读数为准。第九条出租方责任：甲方协助乙方办理生活超市的工商营业执照手续。第十二条合同解除：发生下列情况，乙方有权解除合同：甲方违反或不履行本合同规定的义务，严重影响乙方正常经营或导致本合同无法履行。甲方无正当理由单方终止合同的履行。第十三条提前解约：乙方因自身原因提前解约，须在解约日前3个月内以书面通知甲方，并履行赔偿责任，则不视为违约。经查，《房屋租赁合同》所载的租赁物业地址并非租赁标的物的实际地址，实际地址为北京市北京经济技术开发区天华北街5号院的（4000平方米，地下部分）。案涉标的物所处的位置并非1层，实际的租赁标的物为地下室，即前述5号院地下室范畴内的4000平方米。《房屋租赁合同》签订后，韩超、郭继光对案涉房屋进行了装修，并先后通过银行转账和微信转账给韩树启共计3680000元，其中包含680000元保证金和3000000元租金。经韩超、郭继光申请，法院委托北京腾骐资产评估有限公司（下称腾骐公司）对案涉房屋的实际装修的市场价值进行了评估，腾骐公司出具了京腾评字（2019）第102号书面资产评估报告。评估结论为：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的相关资产于本次评估基准日的市场价值为347500元。另查，韩树启于润兴公司处承租了案涉房屋，双方约定租赁期限为2018年11月15日至2022年12月31日。案涉房屋的所有权人为北京博大体育休闲俱乐部。案涉房屋系“京房权证开国字第XXXX号”房屋所有权证项下的部分房屋，产别为国有产，房屋用途为娱乐。由于案涉房屋用途限制，无法办理超市经营的营业执照，在韩树启的协助下韩超、郭继光办理了名称为“北京笑尘生活超市中心”的营业执照，营业执照住所与《房屋租赁合同》所载物业地址一致，与案涉房屋的实际地址不一致。案件审理过程中，韩超、郭继光称案涉房屋漏水严重，无法通过消防验收；韩树启就案涉标的物与其上游出租方存在其他法律纠纷，租赁存在法律瑕疵，无法办理营业执照；2019年1月5日，韩树启张贴了终止韩超、郭继光营业的通知，并在当天腾退；唯一的通行电梯被韩树启于2019年1月15日注销了；2019年1月15日，双方办理了交接，韩超、郭继光将案涉房屋的钥匙交给了王梦，但双方没有交接手续，案涉房屋处于腾空的状态。韩超、郭继光认为《房屋租赁合同》已于2019年1月15日解除。韩树启称，案涉房屋可以继续使用，其并未张贴通知，双方都有案涉房屋的钥匙，并未正式交接，认可案涉房屋现在为空置状态。韩树启还称案涉房屋通往地面的电梯并非其注销的。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。韩超、郭继光与韩树启签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。现案涉房屋通行于地面的唯一电梯被注销且确实存在漏水情况，另外，案涉房屋限于法定房屋用途，依法不能作为经营超市之用，合同目的不能实现，韩超、郭继光主张解除合同，法院不持异议。关于合同解除的时间，法院认为双方并未就案涉房屋进行正式的交接，依法确认以起诉状副本送达韩树启之日即2019年8月8日作为《房屋租赁合同》的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院认为案涉房屋的法定用途限制导致案涉房屋不能作为超市经营之用系合同不能履行的根本原因。首先，《房屋租赁合同》明确载明，承租方租赁案涉房屋作为超市经营之用，韩树启作为出租方，明知或应当知道案涉房屋的法定房屋用途为娱乐，不能作为超市经营之用仍将其出租给韩超、郭继光，存在过错。韩超、郭继光作为承租方，拟承租案涉房屋做超市经营之用，在未对案涉房屋的法定用途进行查实的情况下便承租案涉房屋亦存在过错。此外，双方明知案涉房屋的实际地址，仍在合同中约定其他地址，双方均违背诚实信用原则。据此，法院认为对于合同目的不能实现双方过错相当。现韩超、郭继光要求韩树启返还保证金680000元和租金3000000元以及前述款项的资金占用费，法院仅支持韩树启退还扣除租赁期内即2019年1月1日至2019年8月7日的租金之后的金额，经核算该金额为1280000元（3680000元-4000000元/365*219）。韩超、郭继光主张韩树启赔偿装修损失347500元，鉴于双方过错相当，法院仅支持韩树启赔偿173750元。韩超、郭继光主张保函费用9200元，于法无据，法院不予支持。韩超、郭继光主张鉴定费28000元、诉前保全费5000元，根据双方过错程度，法院认为应由双方均摊。综上所述，一审法院于2019年12月判决：一、解除韩树启和韩超、郭继光于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、韩树启于判决生效之日起十日内返还韩超、郭继光租金和保证金共计1280000元；三、韩树启于判决生效之日起十日内赔偿韩超、郭继光装修损失173750元；四、驳回韩超、郭继光的其他诉讼请求。二审期间，韩超、郭继光提交北京市企业信用信息公示系统公示的北京首航优购商贸连锁有限公司第三十三店（下称首航第三十三店）的工商登记注册基本信息的截图，载明首航第三十三店营业场所为北京市北京经济技术开发区天华北街5号2幢地下一层，持有北京市食品药品监督管理局经济技术开发区分局颁发《食品流通许可证》和大兴区烟草专卖局颁发的《烟草专卖零售许可证》，证明案涉房屋此前系经营超市，其对案涉房屋可以经营超市有合理信赖，对合同解除并无过错。韩树启认可首航第三十三店工商登记注册信息的真实性，但不认可证明目的，认为该证据并非新证据，且其就是因为知道案涉房屋一直作为超市使用才会承租并转租给韩超、郭继光经营超市，其对合同解除亦无过错。韩超、郭继光另提交注册代码为30211101152012010001的电梯使用标志照片及电梯管理软件截图，上述证据显示该电梯产权单位为北京首航优购商贸连锁有限公司，注销日期为2019年1月15日，注销原因为拆除，证明唯一进出案涉房屋的电梯被韩树启于2019年1月15日注销。韩树启对此不予认可，认为该证据并非新证据，且该电梯的产权单位为北京首航优购商贸连锁有限公司，其无权注销。二审庭审中，韩超、郭继光称韩树启虽然协助其办理了“北京笑尘生活超市中心”的营业执照，但该营业执照的注册地址北京市北京经济技术开发区天华北街5号2幢1层6号系地上门房的地址，导致其不能使用唯一进出案涉房屋的电梯，且其凭该营业执照办理食品流通许可证时被告知该地址无法办理食品流通许可证，案涉地下房屋亦无法办理。经核查原审卷宗材料，韩树启收到起诉状副本的时间为2019年7月18日。2019年6月18日，北京博大体育休闲俱乐部发出《腾退公告》：“博大俱乐部（汉阳生活娱乐广场）各商户：根据2019年3月北京市委巡视组关于博大体育休闲俱乐部（汉阳生活广场）的整改工作要求，开发区工委和管委会要求恢复博大俱乐部（汉阳生活广场）原规划功能，即体育功能。我公司按照开发区工委和管委会的整改要求，公告如下：一、腾退博大体育休闲俱乐部（汉阳生活广场）内非体育类商户，请所有经营范围与体育项目无关的商户提前做好腾退准备，按期搬离博大俱乐部。二、腾退时限：自此公告发布之日起至2019年6月27日，经营非体育项目商户务必完成所在房屋内人、财、物的腾退工作。”韩超、郭继光称其收到北京博大体育休闲俱乐部的上述通知。韩树启称上述公告给商户分发了，但之后被北京博大体育休闲俱乐部收回，通知内容未实际执行。2019年1月6日王梦（韩树启的委托代理人）向郭继光发送微信消息称：“超市过了春节应该能开业3月份没有大问题了”，“但是消防怕过不了的”，“电梯这块我能安排好，对方答应我了。我也没有想到消防这块他们没有关系”；2019年1月12日王梦向郭继光发送微信消息称：“我要报废电梯了，花了钱又要报废”。2019年1月17日王梦向李春燕（韩超、郭继光员工）发送微信消息：“公告笑尘生活超市场地房顶大面积漏水，地面场地化粪池大面积冒屎汤子，导致场地电路短路，为了确保工作人员以及商户人生安全现停止招商进场，停止进场装修。特此公告，私自装修进场的商户后果自负，经济损失自负，甲方不承担一切责任。笑尘生活超市”，“落款日期写2018年1月15”，“落款写成2018年1月1号”，后笑尘生活超市发布《公告》：“笑尘生活超市场地房顶大面积漏水，地面场地化粪池大面积冒屎汤子，导致场地电路短路，为了确保工作人员以及商户人生安全现停止招商进场，停止进场装修。特此公告，私自装修进场的商户后果自负，经济损失自负，甲方不承担一切责任。笑尘生活超市2019年1月5日”。韩树启不认可微信的真实性及关联性，但认可王梦系其所经营公司的员工。另查，原审法院于2019年9月13日委托腾骐公司对案涉房屋实际装修市场价值进行评估，腾骐公司于2019年11月3日进场评估，于2019年11月20日作出评估报告。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，韩超、郭继光与韩树启签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋的产权性质系娱乐，不能用于经营超市。虽案涉场地之前开办超市，但该事实并不能证明其用途符合法律规定。现案涉房屋因房屋自身用途所限无法办理食品流通许可证，导致双方失去履行租赁合同的基础，合同目的无法实现。韩超、郭继光提出提前解除租赁合同的要求，理由正当，一审法院认定韩树启收到起诉状副本之日为合同解除之日，该处理原则并无不妥，但原审法院确定的收到起诉状副本的时间有误（经核查原审卷宗材料，韩树启收到起诉状副本的时间为2019年7月18日），且判项主文中未确认合同的解除时间，本院依法予以纠正。韩超、郭继光上诉称其与韩树启的租赁合同于2019年1月15日协商解除，但其并未提供有效的证据证实其将租赁场地交付韩树启，本院对其该项上诉请求不予采纳。合同解除后，韩树启应退还韩超、郭继光保证金。至于合同解除之后的场地占用问题。韩树启认可其持有房屋钥匙且又收到了韩超、郭继光的钥匙，其对案涉场地可以实际进入；产权人北京博大体育休闲俱乐部发出腾退公告，要求经营非体育项目商户于2019年6月27日务必完成所在房屋内人、财、物的腾退工作，上述腾退时间早于韩树启与韩超、郭继光合同解除之日前，且韩树启与韩超、郭继光诉讼中完成了评估勘验工作，韩超、郭继光虽未与韩树启正式办理交接手续，但韩超、郭继光明确表示租赁场地除装修物品外并没有其它物品；韩树启可以对案涉场地有效进行处置，场地后续发生的损失应由其自行承担，本院认定韩超、郭继光支付韩树启场地占用费截止至评估进场之日，其后发生的损失由韩树启自行承担。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。韩树启作为出租人应保障房屋正常经营使用，本案中房屋的性质合同目的导致不能实现用于超市经营使用，韩树启对合同的不能履行存在主要过错，同样，韩超、郭继光签订合同时未尽到审慎义务亦存在一定的过错。合同履行过程中，发生了电梯被注销导致不能正常使用及房屋漏水的问题，明显影响了韩超、郭继光使用租赁场地，本院综合房屋的使用情况及过错程度酌情认定韩超、郭继光按合同约定的租金标准的20%交纳租金。对于合同解除之后发生的场地占用费，亦参照上述确定的租金交纳标准予以确定。关于装修损失，一审法院确认的过错比例有失公允，本院予以改判。韩树启应按80%的过错比例赔偿韩超、郭继光的装修损失。韩超、郭继光主张的保证金与房租的资金占用费，缺乏依据，本院不予支持。韩超、郭继光主张保函费用9200元，于法无据，本院不予支持。诉前保全费及鉴定费，本院按双方的过错比例予以调整。韩树启的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，韩超、郭继光上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。韩树启的上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初20373号民事判决第四项；二、变更北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初20373号民事判决第一项为：确认韩树启与韩超、郭继光2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；三、变更北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初20373号民事判决第二项为：韩树启于本判决生效之日起十日内返还韩超、郭继光租金和保证金共计3007123元；四、变更北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初20373号民事判决第三项为：韩树启于本判决生效之日起十日内赔偿韩超、郭继光装修损失278000元；五、驳回韩超、郭继光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前保全费5000元，由韩超、郭继光负担1000元（已交纳），由韩树启负担4000元（韩超、郭继光已预交，韩树启于本判决生效之日起7日内支付韩超、郭继光）；鉴定费28000元，由韩超、郭继光负担5600元（已交纳），由韩树启负担22400元（韩超、郭继光已预交，韩树启于本判决生效之日起7日内支付韩超、郭继光）。一审案件受理费19679元，由韩超、郭继光负担3139元（已交纳），由韩树启负担16540（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费39358元，由韩超、郭继光负担6278元（已交纳），由韩树启负担33080元（已交纳17884元，余款15196元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年六月二十六日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥