贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民再12号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:谢晓芸，女，1982年3月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:谢丽霞，女，1981年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：谢敬涛，贵州驰远律师事务所律师，执业证号：15201201610506165。被申请人（一审原告、二审上诉人）江荡，男，1975年10月4日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人江茁，贵州准据律师事务所律师，执业证号：15201200010821259。再审申请人谢晓芸、谢丽霞因与被申请人江荡房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2016)黔01民终字第141号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）黔民申314号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢晓芸、谢丽霞及其共同委托诉讼代理人谢敬涛，被申请人江荡及其委托诉讼代理人江茁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人谢晓芸、谢丽霞再审请求：1、请求依法撤销本院作出的（2016）黔01民终字第141号民事判决书，改判驳回被申请人全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被申请人承担。理由：1、二审判决枉顾客观证据，错误采信证人证言，导致认定基本事实错误。申请人与被申请人签订的《门面转让协议》中第三条明确约定：“门面转让给乙方（被申请人）后，乙方有义务代替甲方（申请人）履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后甲方有义务协助乙方继续签订门面租赁合同。”这里所指的原有门面租赁合同即申请人与贵州集成房地产开发有限公司签订的《圣泉流云花园门面临时租赁合同》，该合同第1.2约定：“乙方租赁该门面只用于经营小商品行业佳合便利品牌。”在转让协议签订时，申请人就向被申请人提供了原租赁合同供其查看以便继续履行（从被申请人在一审时向法庭提供该合同复印件证据即可佐证），后因被申请人擅自改变门面经营用途，才导致房开公司收回用途改变的门面，不再继续租赁给被申请人。除此之外，二审判决在没有任何客观证据的情况下，对双方31万元整体转让款作出了割裂认定，认为“其中货款为12-13万元，其余款项属于门面转让费”，该认定显然错误，31万元的转让费系整体转让价格，其包括了货款、商店经营权、商店内装修等费用，经双方协商确定全部合计31万元，其实际价值也达到近30万元。2、二审法院判决申请人酌情返还被申请人5万元适用法律错误。申请人与被申请人之间所签订的《门面转让协议》系双方的真实意思表示，在一审、二审中双方均未对该协议的效力提出任何异议，双方在平等并协商一致的基础上达成的协议何来不公平一说，二审判决认为本案有悖公平显然没有任何事实和法律依据，属于滥用法律原则对案件进行错误解读。被申请人从起诉到上诉多次反言，对案件的基本事实多次失口否认，即便违反诚实信用原则也应是被申请人违反，而二审判决却依据诚实信用原则判决申请人承担责任显然错误。3、被申请人租赁的两个门面被收回其中一个系因其违反合同约定擅自改变用途导致，申请人不应承担任何责任。4、申请人的转租行为合法有效，且经过了房屋实际权利人的同意。在申请人与被申请人协商拟对本案涉案房屋进行转租时就取得了房屋实际权利人的同意，其表示只要按原租赁合同履行就没有意见，所以申请人与被申请人在签订《门面转让协议》时才特意将应按原合同约定履行的条款约定在该协议中。5、申请人谢丽霞与被申请人江荡从未签署任何协议，二审判决要求谢丽霞承担责任显然错误。谢丽霞与江荡之间从未签署过任何协议，双方之间不存在任何法律关系，二审判决谢丽霞承担责任于法无据。江荡辩称：申请人回避了本案的一个最基本事实。这个事实就是在申请人与贵州集成房地产开发有限公司原签订的租赁协议里面，涉及到一个租赁合同，这份合同即是《圣泉流云花园门面临时租赁合同》，签订时间为2012年4月17日，该合同我们在原审也出示过。合同的第七条违约责任中对违约具体情形的规定第三项：“未经甲方书面同意，乙方在租赁期内将商铺以任何形式整体或部分转租、出租给第三方，或以任何形式给第三方使用租赁商铺的。”根据此项内容可以看出谢晓芸存在欺骗及根本违约行为，这个违约行为使得被申请人不能与贵州集成房地产开发有限公司续签合同。申请人与谢晓芸签订的《门面转让协议》约定转让的门面是62号、63号两个门面，但是最后申请人与贵州集成房地产开发有限公司续签租赁合同时仅仅只得了63号门面使用，导致这个结果的根本原因在于谢晓芸根本没有转租的权利，且这在其和集成房开公司签订的租赁合同里就已经明确约定了的。江荡向一审法院起诉请求：1、判令二被告返还原告已支付的门面转让金310000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期还款利息15500元（自2014年8月11日起算至2015年8月11日止）。2、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：原告与被告谢晓芸于2014年10月6日签订《门面转让协议》约定：被告谢晓芸将承租的圣泉流云花园9幢面积为67平米的62、63号门面转租给原告使用，包含货款的门面转让金为310000元，租期至2014年12月31日，租金为3983元/月，由原告直接支付给圣泉流云花园房开公司。被告谢晓芸与圣泉流云花园房开公司签订的合同义务由原告承担，若门面租赁期届满原告不能续签合同，被告谢晓芸将转让金退还原告，同时原告按每月15000元损失支付给被告谢晓芸，且原告应保持门面内的货款与接收一致。合同签订后，原告如约支付了门面转让金，被告也将门面交给原告使用。合同到期后，原告江荡于2015年2月6日与贵州集成房地产开发有限公司签订《圣泉流云花园商铺租赁合同》，房开公司将圣泉流云花园9栋62号商铺出租给原告使用。一审法院认为，被告谢晓芸将其承租的圣泉流云花园9幢面积为67平米的62、63号门面转租给原告江荡，签订《门面转让协议》约定双方权利义务，且转租期限未超过原租赁所余的期限，该协议应当视为具有法律效力。对于原告主张被告有不诚信行为侵害其权益，原告提供的证据尚不足以证实被告在转租期间有未履行《门面转让协议》的行为，亦不足以证实其在经营期间因被告谢晓芸无权转让该门面导致其不能正常经营的情况发生。此外，原、被告所签订的《门面转让协议》到期后，虽原告直接与贵州集成房地产开发有限公司签订的《圣泉流云花园商铺租赁合同》，将原本从被告处转租的两个门面减少为一个门面，但该结果系原告擅自改变其中一个门面的经营性质所致，故该结果不应视为被告存在违约行为。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告江荡的诉讼请求。案件受理费6184元，减半收取3092元，由原告江荡承担。一审宣判后，江荡不服，向二审法院上诉请求：1、撤销原判并支持其原诉讼请求；2、一、二审诉讼费由二被上诉人共同承担。理由：被上诉人谢晓芸违反了与业主贵州集成房地产开发有限公司所签订的《圣泉流云花园商铺临时门面租赁合同》的相关规定，将其无权处置的位于圣泉流云花园9幢62号、63号门面转让给乙方（即上诉人）使用属于严重的不诚信和违约行为，另我在贵州集成房地产开发有限公司处获得的圣泉流云花园9幢62号、63号的门面租赁权与被上诉人无关，且我至今只得到了62号门面的使用权，这和我与被上诉人签订的《门面租赁协议》约定的62号、63号门面根本不符，被上诉人后又将其中一个门面转租给他人经营毛线生意并没有提交证据证实，原判决认定事实严重错误。被上诉人谢晓芸、谢丽霞答辩称，上诉人虽提到被上诉人与房开公司签订合同约定不能转租该门面，但房开公司并未向被上诉人主张其转租行为无效，上诉人也未提供证据证明房开公司不与其签订合同的原因；且上诉人已经与房开公司签订了其中一间房屋的租赁合同，另上诉人与被上诉人虽签订的是门面转让协议，但实际是货物和超市的转让合同，现上诉人主张被上诉人返还其中的货款是不诚信的行为，故请求维持原判。二审法院认定事实：二审中，上诉人申请证人王某进出庭作证，证人王某进表示其是双方签订门面转让协议的中间介绍人，基于双方的亲戚关系上诉人当时并未看被上诉人的原始租赁合同，也不知晓门面是否可以转租，后来上诉人转租了其中一间63号门面给他人而被房开公司收回，目前上诉人只租赁到其中一个门面；上诉人江荡认为正因为其不清楚原始合同是否允许转租，才导致其最终只得到一个门面租赁，对证人证言表示认可；被上诉人对该证人证言的三性都没有异议，但认为证人证言说明的是上诉人擅自转租房屋才导致房开公司收回63号门面，过错在于上诉人自己。其余事实与原判认定事实一致，本案事实有当事人身份证明、门面转让协议、中国建设银行存根、中国工商银行个人业务凭证、《圣泉流云花园商铺临时租赁合同》、《圣泉流云花园商铺租赁合同》、房屋产权证、房屋分层分户平面图、证人证言、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。二审法院认为，民事活动诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务，民事纠纷案件的处理应当注重公平、公正。就本案而言，第一、被上诉人谢晓芸将其承租的圣泉流云花园9幢面积为67平米的62、63号门面转租给上诉人江荡并签订《门面转让协议》，转租期限未超过原租赁合同剩余的期限，该期限内的协议内容应为双方的真实意思表示，也符合法律规定，对合同双方当事人具有法律拘束力，但超过原租赁合同剩余的期限之后上诉人江荡能否与租赁房屋的实际权利人续签合同，需要权利人的追认，属于合同效力待定；第二、根据证人王某进出庭作证的陈述情况，考虑到证人与双方当事人相互之间的特殊身份关系以及本案的客观状况，可以认定本案证人王某进的证言基本符合实际，并由此可以确认：1、本案双方当事人签订《门面转让协议》时并未就门面是否可以转租进行明确协商，双方当事人对此均存在过错；2、转让款项共计310000元，其中货款约12-13万元，其余款项属于门面转让费用；3、上诉人江荡最终实际只租赁得到62号门面，被上诉人谢晓芸转租63号门面的行为并未得到房屋出租实际权利人的追认，被上诉人谢晓芸、谢丽霞也没有根据一般交易习惯积极地促成上诉人与房屋实际权利人续签租赁合同，相应的转让款项被上诉人谢晓芸、谢丽霞应当根据其过错程度适当返还。根据上述查明确认的事实，综合考量本案转让款项310000元的构成、转让协议合同目的并未完全实现的事实、当事人双方的过错程度，本地门面租赁的一般交易习惯以及本案的实际状况，本院酌情确定由被上诉人谢晓芸、谢丽霞返还给上诉人门面转让费50000元，以彰显实质的公平。原判认定事实基本清楚，但适用法律欠妥当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销贵州省贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第406号民事判决；二、谢晓芸、谢丽霞于本判决生效之日起15日内返还江荡门面转让费50000元。三、驳回江荡的其余诉讼请求。一审案件受理费6184元，减半收取3092元，由江荡负担2195元，由谢晓芸、谢丽霞负担897元；二审案件受理费6184元，由江荡负担4396元，由谢晓芸、谢丽霞负担1788元。二审判决发生法律效力后，再审申请人谢晓芸、谢丽霞不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审本案。本院再审查明的其余事实与原一、二审查明的事实一致，再审予以确认。另查明，2012年4月17日，谢晓芸与贵州集成房地产开发有限公司签订《圣泉花园商铺临时租赁合同》，租赁圣泉流云花园9栋62、63号商铺，建筑面积67平方米，用于经营小商品行业“佳合便利”品牌，租期为2012年1月1日至2014年12月31日。租赁价格2012年按48元/月平方米计算，以后每年按上一年的租赁价格上浮10%计算。谢晓芸在租赁期内，未经贵州集成房地产开发有限公司书面同意，不得将该商铺整体或部分转租、出借给第三方，或以任何形式的名为谢晓芸实为第三方使用该商铺。再审审理中谢晓芸认可收到江荡支付至谢丽霞名下的310000元。上述认定的事实，有各方当事人的陈述、门面转让协议、银行转款凭证、《圣泉流云花园商铺临时租赁合同》、《圣泉流云花园商铺租赁合同》等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，谢晓芸将其从贵州集成房地产开发有限公司承租的圣泉流云花园9幢面积为67平米的62、63号门面在即将租期届满时转租给江荡，双方签订了《门面转让协议》，该协议系双方的真实意思表示，具有法律效力。江荡亦实际获取该门面顺利经营至双方签订协议约定的期限。但在期限届满后，江荡与贵州集成房地产开发有限公司签订《圣泉流云花园商铺租赁合同》，仅续租了江荡从谢晓芸处转租到的两个门面中的一个门面，原二审判决综合考量本案转让款项310000元的构成、转让协议合同目的并未完全实现的事实、当事人双方的过错程度，本地门面租赁的一般交易习惯以及本案的实际状况，酌情确定返还给江荡门面转让费50000元并无不当，但谢丽霞仅是帮谢晓芸代收转让费，且该款已转交谢晓芸实收，谢晓芸也予以认可。原二审判决谢晓芸、谢丽霞共同返还江荡转让费与本院查明事实不符，本院予以纠正。综上，再审申请人再审理由部分成立，本院予以支持。原二审判决认定事实有误以致判决结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2016）黔01民终字第141号民事判决第一项、第三项即一、撤销贵州省贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第406号民事判决；三、驳回江荡的其余诉讼请求；二、变更本院（2016）黔01民终字第141号民事判决第二项为谢晓芸于本判决生效之日起15日内返还江荡门面转让费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6184元，减半收取3092元，由江荡负担2195元，由谢晓芸负担897元；二审案件受理费6184元，由江荡负担4396元，由谢晓芸负担1788元。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  何艳审判员  赵曜二〇二〇年六月二十日法官助理李瑞康书记员李快年