宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初9573号原告：牛燕，女，汉族，1981年6月13日出生，宁夏固原市人，初中文化，个体，住宁夏固原市原州区委托诉讼代理人：董怀章，宁夏宁人律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市荣华泰豪商贸大厦。法定代理人：陈振华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白亚军，男，生于1985年7月7日，甘肃兰州市人，大专文化，系该公司职员，住固原市原州区,代理权限为特别授权。原告牛燕与被告宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司（以下简称“宁夏鼎新承盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛燕的委托诉讼代理人董怀章、被告宁夏鼎新承盛公司的委托诉讼代理人白亚军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛燕向本院提出诉讼请求：l.请求判令被告按照合同约定标准交付原告购买的荣华文化商业广场E区J座4层401号房屋；2.请求判令被告支付不当得利24669.86元(自2019年6月27日起暂计算至2020年1月9日，主张至房屋实际交付之日，计算公式:32元×118平方米+30天×196天)；3.请求判令被告支付迟延交付房屋的违约金30805.32元(自2019年6月27日起暂计算至2020年1月9日，主张至房屋实际交付之日，计算公式：523900元×0.0003×196天)；4.请求判令被告支付原告预交的物业费、装修押金利息损失104.76元(自2019年9月3日起暂计算至2020年1月9日，主张至房屋实际交付之日，计算公式：6867.6元×4.35％×128天÷365天)以上共计：55579．94元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：荣华文化商业广场E区J座4层401号房屋系由被告开发建设，双方约定被告将该房屋出卖给原告，2016年12月18日，原告朋友李蓉代原告向被告支付房价款100000元，2017年9月30日，李蓉代原告向被告支付房价款168925元，2018年10月10日，原告向被告支付房价款254925元，至此原告向被告全额支付房价款523900元。双方于2019年6月13日签订《固原市商品房买卖合同(预售)》，约定被告应于2019年6月27日前向买受人交付该商品房。现被告拒不向原告交付房屋，其行为违法合同约定。因被告逾期交付房屋，依法应向原告承担损失赔偿责任，涉案房屋同地段房屋租金标准为每平方32元左右，涉案房屋面积为118平方米，月租金为4720元，被告应按每月4720元向原告承担自2019年6月27日起至实际交付房屋之日止的损失赔偿责任。原告已于2018年10月10日前将房款523900元付清，按照《固原市商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，被告应以已付购房款为基数，按照每日万分之三的标准支付逾期交房的违约金。因双方协商未果，原告起诉至法院，请求予以支持。被告宁夏鼎新盛辩称，1.我公司同意支付2019年6月27日至至今的房屋租金，租金标准按照2019年5月19日与现租户签订的房屋租赁合同约定计算；2.我公司不同意支付延迟交房违约金，因原告在签订商品房买卖合同时，同意并知晓房屋租赁的事实，退一步讲，如果法院判定我公司应该支付违约金，合同约定的违约金过高，请求法院对违约金进行调整，参照同期银行贷款利率执行；3.涉案房屋现在无法交付，根据买卖不破租赁原则，要等到租赁合同期满或租赁合同解除后才可以交付；4.原告主张的物业费及装修房屋利息我公司不承担，本金可以退回；5.本案的诉讼费用我公司不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据和事实有：原告提供的《商铺租赁合同》、房屋现状照片、微信支付交易明细及被告提供的《商铺租赁合同》及租赁费交款收据，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于双方当事人有争议的证据,认定如下：对于原告提供的《固原市商品房买卖合同(预售)》、收据及借款合同复印件，能够证实原、被告就案涉房屋签订合同及原告已将购房款付清的事实，本院予以确认，原告提供的通过微信支付物业管理费及装修押金的记录与本案不具有关联性，不予确认。对于被告提供的证人证言，本院认为，证人马旭玲的证言能够证实原、被告就案涉房屋租金进行过协商的事实，但不能证实原告对案涉房屋出租知情的证明目的。证人白文文证言内容为听见原、被告在争吵及协商解决纠纷的过程，不能证实原告对案涉房屋出租知情的事实，故本院对于被告提供证人证言的证明目的均不予确认。本院经审理认定事实如下:被告宁夏鼎新承盛公司系荣华文化商业广场E区开发商。房屋预售阶段，案外人李蓉分两次向被告宁夏鼎新承盛公司交付J座4层401号房屋价款100000元，后于2017年9月30日李蓉向被告宁夏鼎新承盛公司交付案涉房屋价款168925元。于2018年10月16日，原告向被告宁夏鼎新承盛公司交付J座4层401号房屋价款254975元。2019年6月13日，原、被告就J座4层401号房屋签订《固原市商品房买卖合同(预售)》，合同约定的每平方米单价为4439.83元，总价款为523900元，合同约定原告于2019年6月13日之前付清全部款项，被告于2019年6月27日之前向原告交付房屋。合同第十二条约定的逾期交付责任为：“1.逾期在30日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止。按照全部房价款的万分之三支付违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；2.逾期在30日后，买受人可以解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在合同送达之日内的15日内退还房款，按照4.75%计算自买受人付款之日起的利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）。原告于2019年9月3日向宁夏锦汇城物业管理有限公司交付物业费及装修押金共计6867.6元。另查明，2019年5月15日，宁夏锦汇城物业管理有限公司受被告宁夏鼎新承盛公司委托，与案外人倪恒签订《商铺租赁合同》，将固原市原州区博物馆南侧的锦汇ACC购物中心8-401/403/509铺位租赁给倪恒，租赁面积为530平方米，租赁期限为3年，租赁期自2019年6月1日至2022年5月31日。租赁费：第一年，租金标准31元，月租16430元，租赁9个月，租赁费147870元；第二年，租金标准31元，月租16430元，租赁12个月，租赁费197160元；第三年，租金标准36元，月租19080元，租赁12个月，租赁费228960元，租赁费的交付方式为12个月一个周期。案涉的锦汇ACC购物中心8-401室，被装修为厨房。案外人何恒已将（2019年6月1日至2020年5月31日）的租金147870元向被告宁夏鼎新承盛公司交清。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原、被告签订的购房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于原告要求被告宁夏鼎新承盛公司返还案涉房屋的诉请。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同为有效合同，案涉房屋的所有权转移为原告所有。而案外人宁夏锦汇城物业管理有限公司受被告宁夏鼎新承盛公司委托与倪恒签订商铺租赁合同，该租赁合同的签订和履行早于本案的房屋买卖行为，租赁合同履行期限尚未届满，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原产权人与承租人之间的租赁合同，不因产权变更失效或解除，租赁合同对买受人发生效力。因此，虽然后来涉案房产的产权人由被告变更为原告，且不论原告购买涉案房产时是否知晓该房产附有房屋租赁合同，案外人倪恒在租赁期限内的承租权对原告同样具有约束力。原告可在租赁合同期满后向承租人倪恒主张返还租赁物即案涉房屋，故本院对于原告要求被告返还房屋的诉请不予支持。对于原告要求被告按照32元×118平方米返还自房屋实际交付之日起的不当得利的诉请。本院认为，原告通过买卖取得案涉房屋的所有权，同时也概括承受了案涉房屋上的租赁合同的权利义务。被告宁夏鼎新承盛公司无权占用物权变动后的租金，故对其收取的2019年6月27日之后的租金应当向原告返还，对未收取的房屋租金不再享受收益的权利。故对于原告依据不当利益要求被告返还租金的诉请，本院予以支持，但返还的范围限于被告收取的预付租金。根据查明的事实，案外人何恒共租赁固原市原州区博物馆南侧的锦汇ACC购物中心8-401/403/509铺位，租赁面积为530平方米，其中案涉8-401房屋的面积为118平方米。第一年的总租金147870元（2019年6月1日至2020年5月31日，减免3个月，实际按照9个月收取），案外人倪恒已向被告交清。第二年度租金，经本院核实，因受疫情影响，案外人还未交纳。对于被告尚未收取的租金，可待案外人实际交纳后要求被告返还或可直接向承租人主张未交付的租金利益。案涉房屋第一年度租金为32922元（147870元×118平方米/530平方米=32922元），双方房屋买卖合同约定的交付日期为2019年6月27日，故被告应向原告返还产权变更后的房租收益为30577元（365天-26天=339天，339天×32922元/365天=30577元）。对于原告要求被告支付违约金的诉请。被告辩称，原告在签订房屋买卖合同时已知晓该房产附有房屋租赁合同，故被告不承担违约责任，但被告对其主张的事实未能提供有力的证据予以证实，本院对其辩称意见不予采信。本院认为，依据双方签订的《固原市商品房买卖合同(预售)》，合同约定：原告于2019年6月13日之前付清全部款项，被告于2019年6月27日之前向原告交付房屋。现原告已将购房款交清，被告至今尚未履行交付房屋的合同义务，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于被告提出违约金过高要求予以减少的辩称意见，本院认为，本案中被告存在违约行为应当承担违约责任，但考虑到被告愿意将已收取的租金向原告返还并由原告承受租赁合同利益，其行为客观上为原告获取了较大利益，若按照合同约定的数额支付违约金，将会造成约定的违约金过分高于造成损失的情形,故被告主张违约金约定过高请求适当减少的辩称意见成立。结合本案的具体情况，本院对被告应当承担的违约责任予以适当调整，违约金以房屋总价款523900元为基数按照同期银行贷款利率计算。对于原告要求判令被告支付原告预交的物业费、装修押金利息损失104.76元的诉请，因被告并非以上费用的收取方，属另一法律关系，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百六十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告牛燕荣华文化商业广场E区J座4层401号房屋2019年6月27日-2020年5月31日的房租收益30577元；二、由被告宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付以523900元为基数按照同期银行贷款利率向原告牛燕支付违约金，违约金自2019年6月27日起计算至本判决确定之日止；三、驳回原告牛燕的其他诉讼请求。案件受理费1010元，减半收505元，由原告牛燕负担50元，被告宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张金凤 二○二○年六月二十八日书记员 孙彬彬附：本判决所适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于违约金应支付止何日，本院认为，因案外人的租赁合同先于原、被告签订的房屋买卖合同，现原告既未要求解除买卖合同，也未要求解除租赁合同，故违约金应当支付至被告协助原告告将与案外人倪恒签订的租赁合同变更至原告名下时止为宜。