湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终907号上诉人(原审原告)：武汉海悦珠江物业管理有限公司，住所地洪山区珞瑜路76号卧龙剑桥春天B座1单元6层12号，统一社会信用代码：91420111584886684G。法定代表人：焦晓兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：湖北汤地置业投资有限公司，住所地麻城市新建街57号福鑫商贸城11栋A单元4层5号，统一社会信用代码：91421181309741069N。法定代表人：乐勇刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人武汉海悦珠江物业管理有限公司（以下简称海悦珠江公司）因与被上诉人湖北汤地置业投资有限公司（以下简称汤地置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海悦珠江公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，并依法改判汤地置业公司继续履行双方签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》，被上诉人将其侵占的物业办公用房腾退给上诉人，现服务于小区的工作人员交由上诉人管理并移交物业管理资料。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人的管理人员并非于2018年9月撤离案涉小区，而是一直到2019年2月份才完全离开。2、上诉人的管理人员撤离案涉小区的原因系被上诉人纠集社会闲杂人员用驱赶和辱骂的方式将上诉人的工作人员赶出小区，致使上诉人无法及时处理小区物业服务事务，而并非原审判决所称的“事实上以自己的行为表明其不履行主要债务，已构成根本违约”。3、被上诉人擅自聘请湖北意乐铭物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务是不符合合同约定的，亦不合法。其让新物业公司进驻的行为完全违反合同约定和法律规定，及构成违约，应承担相应的违约责任。4、被上诉人拒不支付空置物业费，干涉上诉人的物业服务活动，早就以自己的行为表明其不履行主要债务，其行为即已构成违约。汤地置业公司没有提交答辩意见。海悦珠江公司向一审法院起诉请求：1、判令汤地置业公司继续履行双方签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》。汤地置业公司将其侵占的物业办公用房腾退并交还给海悦珠江公司，现服务于小区的工作人员交由海悦珠江公司管理，并移交物业管理资料；2、判令汤地置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日，汤地置业公司作为委托方（甲方）与海悦珠江公司（作为受托方（乙方）签订了《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》，合同主要约定：由海悦珠江公司提供汤地置业公司开发的公园城上城物业项目的前期物业服务，合同期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费实行包干制，盈余或者亏损均由海悦珠江公司承担，双方还就物业服务费的标准、装修管理费用的收取、装修垃圾清运费、业主交纳物业服务费的时间、甲乙双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订了《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》，约定双方就汤地置业公司开发的公园城上城小区前期物业服务项目管理事宜进行合作，由海悦珠江公司成立公园城上城项目管理处，全面负责项目的管理服务并向业主收取物业管理费，双方共同派员组成项目的管理机构，项目的收益权汤地置业公司为51％，海悦珠江公司为49％，双方还就合作的其他事宜进行了约定。合同签订后，海悦珠江公司随后就进驻办公并进行前期物业服务的启动和准备工作，于2016年7、8月份左右开始提供物业服务，并依照前期物业服务合同约定进行管理服务和收取物业相关费用，汤地置业公司提供了物业办公用房并支付了前期物业项目启动准备工作的费用和截至2017年1月前涉案物业项目管理处的人员工资。之后双方在履行上述合同过程中，就空置房的物业服务费、案场服务费的支付和汤地置业公司收取的物业服务费和装修保证金返还等事宜发生争议和矛盾，经双方多次协商未果，海悦珠江公司于2018年8月8日向法院起诉，起诉后，双方的矛盾没有改善以致发生冲突，海悦珠江公司遂于2018年8月撤离案涉小区，停止向该小区提供物业管理服务。现海悦珠江公司认为，汤地置业公司强行驱赶海悦珠江公司的工作人员，致使海悦珠江公司无法提供案涉小区的物业服务事务，汤地置业公司的违约行为造成合同中止，根据合同约定，合同期限至2021年5月31日，海悦珠江公司有权要求继续履行合同，遂起诉来院，请求判如所请。汤地置业公司认为，海悦珠江公司提供的物业服务质量差，并与业主因装修保证金的退还发生矛盾，无法进行物业管理服务，于2018年8月底已全部撤离案涉小区，停止提供物业服务，以自己的行为表明不履行主要债务，其违约行为致使不能实现合同目的，反诉海悦珠江公司依法有权要求解除《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》和《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》，请求支持其反诉请求。一审法院认为，海悦珠江公司与汤地置业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，已依法成立生效，对双方当事人均具有约束力。在履行合同过程中，因双方对收取案涉合同中相关费用事宜产生争议以致成讼，在双方的矛盾没有化解以致发生冲突后，海悦珠江公司于2018年8月撤离小区，至本次起诉时有一年多的时间既没有履行合同，也没有及时主张权利来保障合同的履行，导致案涉合同处于中止履行的状态，虽案涉合同的履行期限未届满，但海悦珠江公司事实上以自己的行为表明其不履行主要债务，已构成违约，根据双方提供的现有证据虽能证实在上述纠纷发生后汤地置业公司有些过激的行为，但不能足以认定系汤地置业公司强行驱赶海悦珠江公司导致合同不能履行的事实，海悦珠江公司也没有提供证据证实目前双方就继续履行合同达成了初步的意向，汤地置业公司亦反诉要求解除案涉服务合同，故现在该物业服务合同事实上没有履行，实际上也无法继续履行，出现了合同僵局，合同的目的不能实现，该情形属于《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，案涉的前期物业服务合同依法应予解除，海悦珠江公司诉请继续履行合同缺乏事实依据，亦不符合法律规定，不予支持；对海悦珠江公司要求汤地置业公司将其侵占的物业办公用房腾退并交还给海悦珠江公司，现服务于小区的工作人员交由海悦珠江公司管理，并移交物业管理资料的诉请，一审法院认为，案涉海悦珠江公司所用的物业办公用房为汤地置业公司所有，系汤地置业公司依合同约定提供给海悦珠江公司用于物业管理服务，在合同期届满或解除后，海悦珠江公司应依法返还给汤地置业公司；而现在该物业服务合同虽尚在履行期限内，但双方事实上没有履行，实际上也无法继续履行，合同的目的不能实现，依法应予解除，故在本案讼争的前期物业服务合同解除后，汤地置业公司作为所有权人无须向海悦珠江公司腾退和交还该房屋；现服务于小区的工作人员不是海悦珠江公司聘请和管理的工作人员，海悦珠江公司要求汤地置业公司将现服务于小区的工作人员交由海悦珠江公司管理无事实依据，亦不符合法律规定，不予支持；至于海悦珠江公司要求汤地置业公司移交物业管理资料的诉请，一审法院认为，案涉的物业管理服务系由海悦珠江公司提供，相应的物业管理资料也由海悦珠江公司掌握和保管，而海悦珠江公司没有证据证实在撤离小区时汤地置业公司掌握和拿走了海悦珠江公司的哪些物业管理资料，无法核定其请求的明确内容，依照谁主张谁举证的规定，对该请求不予支持；对汤地置业公司反诉要求解除案涉的前期物业服务合同的诉请，一审法院认为，案涉的前期服务合同现双方均没有实际履行，也不具有继续履行的可能，无法实现合同目的，属于《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，依法应予解除，故汤地置业公司反诉解除案涉的前期物业服务合同的请求具有事实依据，符合法律规定，予以支持；对汤地置业公司反诉要求解除《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》的诉请，一审法院认为，海悦珠江公司与汤地置业公司签订的前期物业管理合作协议，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，已成立生效，对双方当事人均具有约束力。案涉的前期物业服务合同虽是该管理合作协议存在的前提和基础，但两者为独立的合同，不属于同一法律关系，与海悦珠江公司的本诉没有直接的关系，海悦珠江公司也不同意在本案中一并处理，汤地置业公司可在本案审结完毕后另行主张，故汤地置业公司反诉要求解除《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》的诉请事实依据和法律根据不足，不予支持。遂判决：一、解除武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司于2016年6月1日签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》；二、驳回海悦珠江公司武汉海悦珠江物业管理有限公司本诉的诉讼请求；三、驳回汤地置业公司湖北汤地置业投资有限公司反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由海悦珠江公司武汉海悦珠江物业管理有限公司负担，反诉案件受理费100元，由汤地置业公司湖北汤地置业投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交证据。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：海悦珠江公司与汤地置业公司签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》是否应当继续履行。该服务合同系双方当事人真实意思表示,且未违反法律规定,应属有效合同，本院予以确认。双方本应按合同约定履行各自义务,但在合同实际履行过程中,双方发生纠纷,海悦珠江公司搬离案涉小区,双方合同已无法继续履行,汤地置业公司于2018年8月委托湖北意乐铭物业管理有限公司对案涉小区进行管理。本院认为，物业服务合同为继续性合同,双方的相互信任和配合对于物业服务合同的顺利履行和合同目的的顺畅实现,具有至关重要的作用,现因各种原因导致双方丧失相互信任并严重对立,因物业费导致的纠纷亦在另案处理中，双方间的物业服务合同已经实际无法正常履行,且距离合同约定的届满期限不足1年。应允许汤地置业公司要求解除物业服务合同。故，一审判决解双方签订的案涉物业服务合同并无不当。海悦珠江公司提出继续履行案涉物业服务合同的上诉请求于法无据,本院不予支持。综上所述，武汉海悦珠江物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉海悦珠江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二〇年六月二十三日法官助理刘延超书记员周娟