江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初1894号原告：江苏高邮农村商业银行股份有限公司，住所地高邮市文游中路28号。法定代表人：张斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱珺，系该公司员工。被告：陈国贵，男，1971年11月15日生，汉族，住高邮市。被告：潘如芹，女，1971年7月16日生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：耿源华，高邮市龙虬法律服务所法律工作者。被告：扬州万利置业发展有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司诉被告陈国贵、潘如芹、扬州万利置业发展有限公司（以下简称万利公司）金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱珺，被告陈国贵、潘如芹的委托诉讼代理人耿源华到庭参加了诉讼，被告万利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈国贵立即偿还原告贷款本金136.33万元，利息及罚息38.56万元（利息、罚息计算至2020年2月21日，并按约定贷款利率顺延计算至还款之日）；2、原告对抵押物（案涉11户商铺）享有优先受偿权；3、判令被告潘如芹、万利公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，被告陈国贵、潘如芹与原告签订《个人购房担保借款合同》11份，借款金额146万元，期限10年。双方约定以被告所有的11户商铺为上述借款提供抵押担保。被告万利公司出具了保证函，愿意承担连带责任保证。合同签订后，原告按约向被告陈国贵发放借款。后被告陈国贵未按约定还本付息，原告催要未果诉至法院。被告陈国贵、潘如芹辩称：向原告借款是事实，金额也是无误的，目前我方没有偿还能力，我方愿意出售该房屋后，如数归还该借款。当时借款时是被告潘如芹签的名，愿意承担连带偿还责任。被告万利公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年2月3日，原告与被告陈国贵、潘如芹签订《个人购房担保借款合同》11份，编号分别为（10401）农商行个房借字【2015】第05165、05166、05167、05168、05169、05170、05171、05172、05173、05174、05175号。合同约定被告陈国贵分别向原告借款22万元、22万元、22万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元；借款用途为分别购买尚程国际A3-301、A3-302、A3-303、A5-210、A5-211、A5-212、A5-226、A5-228、A5-230、A5-231、A5-232房屋；借款期限均为2015年2月3日至2025年2月2日；还款方式均为等额本息还款法；借款利率均为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.15%的基础上上浮10%，执行年利率6.765%，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放贷款，有权提前收回已发放贷款、行使抵押权或要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。被告陈国贵、潘如芹针对上述购买的11套房屋分别向高邮市房屋权属登记交易中心提交房地产预告登记设立申请书，预抵押权人均为原告。2015年2月3日，被告万利公司针对上述11份借款合同分别向原告出具11份保证函，被告万利公司保证，商业用房竣工办理《房屋产权证》后，被告万利公司协助借款人办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行；保证期间如借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任。2015年2月3日，原告向被告陈国贵发放贷款146万元，借款发放后，被告陈国贵未按照借款合同约定按时还本付息，连续超过三期未按时还款，截止到2020年2月21日，被告陈国贵尚欠原告借款本金136.33万元，利息、罚息38.56万元。截止到法庭辩论终结前，案涉11套房屋均未办理房产证，亦未办理他项权证。以上事实有原告陈述，原告提交的借款合同、房屋预告登记设立申请书、保证函、借款借据等予以证实。到庭被告对上述证据均无异议，本院审查后，认定上列证据的证明力。因被告万利公司未到庭参加诉讼，致本案调解不成。本院认为，原告与被告陈国贵签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告按约履行了交付所借款项的义务，被告陈国贵未按约定履行还本付息义务，且存在连续多期未按约定还款的行为，已构成违约，原告有权宣布所有借款提前到期，并要求被告陈国贵承担偿还全部借款本金并按约定标准支付利息、逾期罚息的义务。被告万利公司向原告出具了保证函，该合同内容是双方真实意思表示，合法有效，截止到本案法庭辩论终结之前被告陈国贵、潘如芹仍未办理不动产抵押登记，抵押权依法未成立，故对原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。按照保证函，因抵押的房屋尚未取得房屋所有权证，更没有取得他项权证并交付原告，本案债务仍处于保证期间之内，故被告万利公司应当对被告陈国贵所负债务承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后有权向被告陈国贵进行追偿。原告请求判令被告潘如芹对被告陈国贵的债务承担连带清偿责任，因被告潘如芹自愿承担连带清偿责任，故对原告的该主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈国贵应于本判决生效后十日内偿还原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司借款本金136.33万元，利息、罚息38.56万元（以上利息、罚息计算到2020年2月21日，从2020年2月22日起自被告实际清偿之日止的利息、罚息按照双方所签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）。二、被告扬州万利置业发展有限公司在高邮市尚程国际A3-301、A3-302、A3-303、A5-210、A5-211、A5-212、A5-226、A5-228、A5-230、A5-231、A5-232号房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交付原告之前对被告陈国贵的上述债务承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、被告潘如芹对被告陈国贵上述第一项判决义务承担连带偿还责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计9055元，由被告陈国贵、潘如芹负担。被告扬州万利置业发展有限公司在高邮市尚程国际A3-301、A3-302、A3-303、A5-210、A5-211、A5-212、A5-226、A5-228、A5-230、A5-231、A5-232号房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交付原告之前，对此承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  朱远军二〇二〇年六月三日书记员  尤 娴附本判决所依照的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”