北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4911号上诉人（原审原告）：程歆，男，1983年2月27日出生。上诉人（原审被告）：北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司，营业场所北京市朝阳区×305楼一层。负责人：丛瑜，经理。委托诉讼代理人：冶卫军，北京市天科律师事务所律师。上诉人程歆与上诉人北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司（以下首开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初89620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程歆上诉请求：1．撤销一审判决，判令首开物业公司赔偿程歆装修款及损失共计181287．4元；2．本案一审、二审诉讼费用由首开物业公司承担。事实与理由：1．一审认为本案首开物业公司并非管道的权利人，不应承担全部赔偿责任。但权利人首开集团建设完成后，公共暖气管道已过质保期，后期的维护、修缮、破损更换、服务和管理都交由首开物业公司负责，首开物业公司未能履行责任和义务。程歆无法自主完成更换公共暖气管道，责任不应该由程歆承担。2．程歆认为找不到漏水原因是首开物业公司在第一次漏水后，未重新开启暖气管道阀门，直至第二次漏水时才重新开启暖气管道阀门，导致第二次漏水发生。3．一审法院未采信程歆主张的装修费。本案自程歆起诉至判决，历时约2年时间，程歆面对未知的诉讼时间，须在判决前进行修缮，无法等到法院审理时再进行现场鉴定。首开物业公司承认承担两次漏水事故责任，并责成投保保险公司在事故现场勘查和定损。程歆提交的损失物品清单与原装修合同中的物品清单一致，如果没有发生漏水，没有必要重复购买两次，程歆也提供了证据应当认定第二次装修费为漏水导致发生。4．程歆主张的重新购买衣柜费用，程歆在第二次装修时已经充分考虑了漏水事件损失物品更换的必要性，只主张了泡水部分，应予认可和支持。5．首开物业公司对公共管道部分投保了公共财产险，首开物业公司告知保险公司最终定损金额为6万元，该数额仅为漏水事件的物品损失费，未包括房租、误工等费用，一审判决金额还未达到保险公司定损金额，不符合事实。6．涉案小区每年都会发生多起公共暖气管道漏水事件，首开物业公司涉及多个诉讼，证明该小区建筑质量差及首开物业公司维护、修缮、服务和管理工作不合格。针对程歆的上诉请求，首开物业公司辩称，不同意程歆的上诉请求。首开物业公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判驳回程歆的全部诉讼请求；3．本案上诉费由程歆承担。事实与理由：1．两次漏水之间不存在必然关联性。在程歆自己承认第一次漏水原因无法查证，经专家查勘也无法确定的情况下，一审法院仅凭第二次漏水的发生就简单推定第一次漏水的原因，依据不足。程歆没有证据证明第一次漏水原因，且经首开物业公司申请，因程歆已经装修导致无法对原因进行鉴定的情况下，程歆应承担举证不利的法律后果。2．程歆违反《住宅装饰装修工程施工规范》及与首开物业公司关于业主室内装修需要预留观察、维修口的约定，还擅自封闭卫生间地面下水排泄口，导致事故发生时未第一时间排查原因也未能排水疏导，致使损失发生并扩大。3．程歆提交的证据证明的损失均是第一次漏水造成，与第二次漏水无关。第二次漏水原因明确，但是没有造成损失。4．一审法院认定漏水是因为暖气管道泄漏所致，首开物业公司不是暖气管道的权利人，没有实施任何侵权行为，不应承担任何赔偿责任。针对首开物业公司的上诉请求，程歆辩称，公共管道的漏水应当由物业公司承担损失。保险公司赔偿数额比物业公司赔偿的多，由此因为程歆的损失，首开物业公司还能赚一笔钱。程歆向一审法院提出诉讼请求：1．首开物业公司赔偿装修费89047元2．首开物业公司赔偿其他损失168790．4元（其他损失包括：重新购买的两个衣柜，分别为1339元和7451．4元；2017年12月1日到2018年11月1日期间共计11个月的租金，每月12000元，共计132000元；误工损失28000元）。一审法院认定事实：2018年1月24日，北京市望京实业总公司富华物业管理部经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，将名称变更为现名称（北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司）。首开物业公司系领取营业执照的法人分支机构，其经营范围为：接受委托从事物业管理；仓储服务；家居装饰；家务服务；保洁服务；劳务服务；房地产经纪；销售花卉、百货、五金交电、建筑材料、汽车配件；机动车公共停车场服务。程歆系×号房屋的登记所有权人。首开物业公司系×号房屋所在小区的物业管理企业。2017年2月25日，首开物业公司作为乙方与程歆作为甲方签署了《×物业管理服务协议》，约定甲方所购置的×号房屋由首开物业公司进行物业管理，乙方对本物业区的房屋公共部位，公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、社区文化等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方对共用的上下水管道、供暖管线、落水管、加压水泵、电梯……设施设备等进行日常的维护与管理；乙方提供共用部位、共用设施的维护和管理的服务质量为，共用设施完好，无随意改变用途，无事故隐患；物业管理费用为每月每建筑平方米3．19元。程歆购买×号房屋后，于2017年3月2日向首开物业公司交纳了装修押金2000元，同日还交纳了管理费2800元。2017年3月2日，程歆之妻唐某作为甲方（发包方）与案外人×装饰装修工程（北京）有限公司作为乙方（承包方）签订了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，约定由乙方为甲方的×号房屋进行室内装饰装修。开工时间为2017年3月6日，工程期限85天。工程造价为319831元。一审庭审中，程歆就事发的经过表述为：2017年10月31日，下午17时40分左右，程歆接到首开物业公司电话，告知程歆楼下漏水，发现漏水的位置在主卧和次卧的卫生间。当时地面已经阴湿，客厅、餐厅、厨房、次卧的地板、家具被水浸泡；由于漏水处的墙面是封死的，无法判断漏水的原因，当时采取了关闭暖气管道阀门的措施，2017年1月1日，首开物业公司表示无法判断漏水原因，所以程歆让装修工人从两侧将漏水处墙面凿开，重新打开暖气阀门，管道也不漏水了，没有排查出漏水原因。2017年11月1日至11月28日期间，程歆找了第三方监理公司和暖通专家对漏水管进行了检查，也没有发现漏水原因，在此期间物业公司没有配合排查漏水原因。2017年11月28日晚上20时，程歆接到首开物业公司电话，称楼下住户又漏水了，查明漏水原因是暖气管道漏水，采取关闭暖气阀门的措施后不再漏水了。2017年12月6日，经与上下户业主协商，首开物业公司对涉案房屋内的暖气管及已经生锈的上下直连的管道进行了更换。首开物业公司对程歆所述的两次漏水时间以及过程均予以认可，但称首开物业公司在处理漏水事故上尽到了义务，并且做了大量的工作，在第一次漏水后，未能确定漏水原因，此后在长达近一个月的时间里未再发生漏水，直到2017年11月28日，第二次漏水发生，正是因为程歆将管道井处的墙面封死了，才导致漏水后不能及时发现漏水的原因。庭审中，程歆、首开物业公司均确认漏水的管道为暖气管道，程歆在进行装修时未在管道井的位置留有观察口，但程歆称在其购买×号房屋时上一任业主就没有留观察口。另，程歆在×号房屋漏水后已经对房屋进行了修缮，故无法进行相应的损失鉴定。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。程歆对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，程歆、首开物业公司双方签订的《×物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在协议中，双方约定首开物业公司对×号房屋所在的小区提供物业服务，对公共部位，公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、社区文化等项目进行维护、修缮、服务和管理；首开物业公司对共用的上下水管道、供暖管线、落水管、加压水泵、电梯等设施设备进行日常的维护与管理；首开物业公司提供共用部位、共用设施的维护和管理的服务质量为，共用设施完好，无随意改变用途，无事故隐患。根据该约定，首开物业公司对涉事漏水的暖气管道负有维护和管理之义务。虽然首开物业公司向一审法院提交了供暖系统年养护记录等证据，但程歆对该证据的真实性不予认可，且根据上述证据显示的内容不足以证明其已经尽到了合理的管理义务，因此首开物业公司应当对暖气管道漏水给程歆所造成的损失承担一定的责任。另，关于首开物业公司称第一次漏水并非暖气管道漏水所致的主张，首开物业公司未就其该主张提供相应的证据，且经过首开物业公司检查并未发现有其他导致漏水情况发生的情形，结合在第一次漏水后，首开物业公司关闭了供暖阀门，漏水情况得到了控制的情况，一审法院有理由相信第一次漏水原因亦是暖气管道漏水，故对于首开物业公司的上述主张不予采信。此外，因为程歆在装修过程中，未在管道井处预留相应的观察口，客观上亦是造成第一次未能及时发现漏水原因的一个参考因素，从而导致未能及时对漏水部位进行修补，使得第二次漏水再次发生，程歆亦应当对其损失承担相应的责任。另外，因为漏水是因为暖气管道泄露所致，而本案首开物业公司并非管道的权利人，故其不应当承担全部的赔偿责任。对于是否还应由其他义务人承担责任的问题，因为本案系合同纠纷，故不在本案的审查范围之内。一审法院认为，根据现有证据以及查明之事实，分析程歆损害结果的原因力问题，应当以认定首开物业公司对程歆损害结果承担30%的责任为宜。一审法院关于程歆各项损失的认定以及具体赔偿数额的确定意见如下：关于程歆所主张的装修费一节，虽然程歆向一审法院提交了装修合同、加盖有装修单位财务专用章的收据及银行刷卡单据，但上述合同以及票据与程歆所主张的数额并不相符，且不能证明所支出的费用全部用于修复因此次漏水事件所造成的损害部分，故一审法院对程歆所主张的装修费数额不予采信，具体数额一审法院将根据现有证据及案件的实际情况予以酌定。关于程歆所主张的重新购买的衣柜费用一节，因程歆向一审法院提交了购买物品的票据以及此前受损时的证据，故一审法院对程歆的该项请求支持，但具体数额一审法院将根据现有证据予以酌定。关于程歆所主张的2017年12月1日到2018年11月1日期间的房屋租金一节，程歆向一审法院提交了房屋租赁合同等证据，且暖气漏水客观上确实导致程歆无法在×号房屋内居住的实际损失，故一审法院对程歆所主张的房屋租金费用亦予以支持，但具体数额一审法院认为，从程歆提交的证据显示，其所主张的租金期间过长，故具体期间一审法院依法确定至2018年7月31日，程歆所主张的租金标准尚属合理范围，故一审法院对程歆租金标准的主张予以采纳。关于程歆所主张的误工损失一节。虽然程歆提交了误工证明、劳动合同、社会保险缴费记录、纳税记录等证据，但上述证据均不能直接证明程歆因为房屋漏水导致了其误工的损失，然房屋漏水事件发生后，程歆为了处理漏水的事情，客观上确实会对程歆造成一定的误工损失，故一审法院对程歆的误工损失的请求予以支持，但具体数额一审法院将根据在案证据以及已经查明之事实予以酌定。关于首开物业公司所承担的责任金额，一审法院将在上述确定的程歆各项损失的基础上，根据其应承担的责任比例确定具体数额。需要指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。同时，业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利。首开物业公司所管理的程歆房屋所在小区系已经交付使用多年的小区，各类设施以及管线客观上均存在一定程度的耗损，首开物业公司应当尽最大限度保障小区业主及居民的正常生活和财产安全，而程歆作为小区的业主亦应当积极配合物业管理企业的相关管理，并依法行使自己的权利，维护自己的合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司于判决生效后7日内赔偿程歆各项经济损失56700元；二、驳回程歆的其他诉讼请求。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。二审中，首开物业公司称一审认定事实部分，“2017年1月1日，首开物业公司表示无法判断漏水原因”应为“2017年11月1日”，经查，一审对该事实记载有误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1．双方对于因漏水造成的损失责任如何认定。2．具体损失数额如何确定。关于本案损害责任。程歆主张首开物业公司对暖气管道有维护、修缮、管理义务，应对漏水承担责任。首开物业公司认为程歆违反关于装修装饰的规定及约定，且造成损失的第一次漏水原因不明，不同意承担赔偿责任。对此本院认为，一方面，首开物业公司对供暖管线有维护和管理的义务。涉案房屋第一次漏水虽未查明原因，但通过关闭暖气阀门控制了漏水情况，第二次漏水明确是暖气管道漏水。考虑到两次漏水在短时间内先后发生，且在第一次关闭暖气管道阀门控制漏水之后，未发现其他漏水原因，一审法院认定第一次漏水亦是暖气管道漏水，并无不当。现有证据不足以证明首开物业公司尽到了合理的管理维护义务，其应对本案漏水造成的损失承担一定的责任。另一方面，程歆因在装修过程中未在墙面预留观察口导致第一次漏水时未能及时查出原因，亦未进行任何修补，致使再一次发生漏水，程歆亦应对此造成的损失承担责任。故本案中双方对造成的损害均负有责任，本院认为一审认定的责任比例具有合理性。关于程歆因漏水造成的损失数额。一审法院根据漏水事实情况，结合程歆提交的相关合同、票据、付款凭证等证据，对程歆主张的装修费、衣柜费、租金、误工等各项损失金额予以酌定，并无不当。一审判决首开物业公司应当赔偿的损失金额系根据30%责任比例确定的首开物业公司应当承担的部分，程歆主张判决金额低于定损金额的理由不能成立。本院对一审法院核算的损失金额予以确定。综上所述，程歆、首开物业公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4010元，由程歆负担2792元（已交纳），由北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司负担1218元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇二〇年六月十日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾