山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申2868号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘某1，男，汉族，1976年1月2日出生。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘某2，女，汉族，1965年1月3日出生，住太原市。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李某，男，汉族，1964年4月19日出生，住太原市。   一审被告：刘某3，女，汉族，1951年7月19日出生，住太原市。   再审申请人刘某1因与被申请人刘某2、李某等房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终1364号民事判决书，向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   刘某1再审请求：1.请求法院依法撤销太原市迎泽区人民法院作出的（2018）晋0106民初3215号民事判决书、山西省太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终1364号民事判决书；2.依法改判驳回被申请人全部诉讼请求；3.本案一审、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由如下：   （一）原审判决解除合同适用法律错误。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……其他行为致使不能实现合同目的”、第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，法律对二手房买卖合同的解除权行使期限未做明确规定，而合同解除权属于形成权，应该有一定的行使期限限制，期限过后该权利消灭，以促使权利人及时行使自己的权利，维护法律关系的稳定。如果合同解除权的行使没有合理期限，完全由解除权人自由选择，将导致解除权人长期怠于行使，使双方法律关系长期处于不确定状态，从而影响交易安全，违背了合同法维护社会经济秩序及鼓励交易的原则和立法目的。故申请人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，主张被申请人的解除权己消灭是基于解决纠纷而法律规定尚不完善的情况下参照相关法律的正确适用，二审法院单纯以“本案标的并不是商品房”为由，轻易认定申请人的主张缺乏法律依据，并对此不予支持是对法律的错误适用，若按二审法院的裁判思路，多数纠纷将会以无法律明确规定为由得不到解决，将不利于纠纷的解决以及社会秩序的稳定。基于上述分析，结合本案，2012年12月10日，太原市迎泽区人民法院作出（2012）迎民初字第781号民事判决书，认定“因争议房屋所有权已归第三人张某所有，刘某2、李某请求将争议房屋过户到其名下的要求，在本案中已不可能实现”，故判决驳回被申请人的诉讼请求。太原市中级人民法院于2013年8月19日作出（2013）并民终字第185号民事判决书，维持一审判决。鉴于此，最晚于太原市中级人民法院于2013年8月19日作出二审生效判决后，被申请人即应当知道要求将争议房屋过户至其名下的合同目的已然不能实现，判决生效之日即是解除权发生之日。故解除权行使期间应从2013年8月19日起至2014年8月18日，被申请人在该期限内并未行使解除合同的权利，而是拒绝接收申请人退还的购房款且长期非法居住在案涉房屋内，长达5年之久才行使合同解除权，足以认定其合同解除权已消灭。原审法院在作出裁判时，不顾2013年两审法院作出的判决结果，在被申请人解除权已消灭的情况下仍支持其诉请判决解除房屋买卖合同，实属错判。   （二）二审法院忽视法律关于诉讼时效的明文规定，简单以“返还购房款及赔偿损失的诉请并未超过法律规定的诉讼时效”为由维持了一审的错误裁判，适用法律错误。2013年太原市中级人民法院的终审判决下发后，双方之间的房屋买卖合同关系因实际履行不能而实际成为债权债务关系。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，故自2013年终审判决下发后，被申请人在明知合同目的已不能实现的情况下，其应当自判决下发后两年内主张要求相应权利。“法律不保护在权利上睡眠的人”，被申请人在诉讼时效期间内未向申请人主张过权利，直至2018年才诉至人民法院，法律上保护其合法权益的诉讼时效已过。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”以及《民法总则》第一百九十二条之规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”。本案被申请人的诉讼时效期间经过，被申请人已丧失实体的胜诉权。而本案又不存在诉讼时效中止、中断的情形，故在原审庭审中申请人已明确提出被申请人的起诉已超过法律规定的诉讼期限的情况下，原审法院应当依法判决驳回被申请人的全部诉讼请求。   综上所述，被申请人未在合理期限内行使合同解除权，其合同解除权已消灭，且其诉求的违约责任因已过诉讼时效而丧失胜诉权，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求依法再审本案，以维护再审申请人的合法权益。   本院经审查认为，本案焦点为：1.被申请人刘某2、李某请求解除房屋买卖合同的权利是否已消灭；2.刘某2、李某诉请刘某3、刘某1返还房款及赔偿损失是否超过诉讼时效。   关于焦点一。再审申请人刘某1主张，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，刘某2、李某的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本院认为，首先，《解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《城市房地产管理法》第29条的规定，房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。由此可知，商品房买卖合同的出卖人具有法定性和特定性，只能是具有法定资格的房地产开发企业，这也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。二审认为本案标的不是商品房，不适用《解释》，适用与理解法律正确。其次，《合同法》第九十五条规定，法律或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，刘某3、刘某1收取了刘某2、李某30000元购房款后，违反合同约定将房屋产权登记在刘某1之妻高延娥名下，后又将该房屋出卖给案外人张某，已经构成违约，但双方没有约定一方违约后，另一方解除权行使的期限，且刘某1不能证明其催告过刘某2、李某在合理期限内使解除权；另一方面，若刘某2、李某的解除权消灭，则案涉合同仍然有效，故二审认为刘某2、李某的合同解除权未消灭，适用法律并无不当。   关于焦点二。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该规定，二审认为刘某2、李某基于解除合同的诉请，要求返还30000元购房款及赔偿损失的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，适用法律也无不当。   综上，再审申请人刘某1的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回刘某1的再审申请。   审判长 李晓轩   审判员 宋 霞   审判员 赵 凯     二〇一九年十二月十六日   书记员 佘 颢