海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终1301号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，女，1958年5月8日出生，汉族，河南省郑州市人，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：胡某，海南昌宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，男，1952年9月27日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市人，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 上诉人赵某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人赵某上诉请求：1.依法撤销（2018）琼9002民初1247号民事判决，改判驳回被上诉人王某全部诉讼请求并判令解除上诉人与被上诉人签订的关于（永金·海域天城小区）B2-1-301房的《二手房买卖合同》；2.判令被上诉人王某承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院应适用情势变更原则依法解除双方当事人签订的《二手房买卖合同》，一审法院确认该合同有效并要求上诉人协助办理涉案房屋的不动产权变更手续，明显属于认定事实及适用法律错误。虽然涉案《二手房买卖合同》已经成立生效，但根据民事活动交易的原则精神及相关合同法司法解释，合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，若继续维持合同原效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。上诉人购买该套房产的购房款为454173元，办理不动产证书各项收费及维修资金合计为12559.97元，自交房以来已缴纳物业费共计一万七千余元，而对照《二手房买卖合同》中的交易价款406000元，上诉人将损失近八万元。如果再由上诉人支付各项过户费用近10万元，上诉人将总共损失近18万元，在当前房地产市场环境下，这是常人难以理解和接受的。按照原合同继续履行，显然对上诉人是极为不公平的，故根据民法情势变更原则及民事活动交易的原则，双方签订的《二手房买卖合同》应予解除。二、合同签订后，被上诉人未能全面履行合同义务，构成违约，一审法院对此未予认定属于认定事实错误。涉案《二手房买卖合同》关于付款时间和交房期限的约定不明，根据《合同法》第六十二条第四项的规定，“履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。”事实上，双方曾口头约定，被上诉人在签订合同和支付首付款（含定金）后，应当在一个月内一次性付清余款，被上诉人经催告后至今仍未付清房款，故，上诉人依法享有合同解除权。三、被上诉人在二手房买卖过程中，存在过错，且违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，一审法院不应支持被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人在提供《二手房买卖合同》的文本时，将合同中的第三条、第四条删除，导致后续的付款时间和房屋交付时间不明确，以致双方在交易过程中存在分歧，被上诉人对此明显存在过错。合同成立后，被上诉人没有积极履行支付购房款的义务，违反诚实信用原则，一审法院显然不应鼓励被上诉人上述不诚信行为并支持其诉讼请求。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院全面查明本案事实，正确适用法律，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人王某辩称，请求二审法院依法维持一审判决，判决驳回上诉人赵某的上诉请求，判决上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。答辩理由：一、一审法院判令《二手房买卖合同》有效并要求上诉人协助办理不动产权变更手续，认定事实及适用法律正确。2017年2月18日的《二手房买卖合同》是双方真实意愿表示，被上诉人已支付大部分款项，余下26000元在办理过户手续时一次性付清，符合二手房交易的习惯与做法，房屋已交给被上诉人居住使用。被上诉人没有违约的行为，上诉人已经取得涉案房屋的不动产权证，具备办理房屋过户登记的条件。被上诉人没有违反诚实信用原则，该合同是合法有效的。二、被上诉人在本次房屋交易中不存在违约情况。被上诉人在订立买卖合同前已经向上诉人支付购房定金15万元，信用度是可信的。合同签订后，上诉人看到房地产价格飙升才反悔，是上诉人违反诚实信用原则。该房屋是上诉人在2010年购买的面积80㎡的房屋，七年后进行交易存在折旧情况，且双方签订合同时房屋价格跌落，涉案合同约定的房屋价格符合当时实际情况。三、上诉人要求解除合同不符合法律规定。涉案《二手房买卖合同》是合法有效的，双方应继续履行。被上诉人在二手房交易中没有存在违约情况，上诉人要求解除合同不符合法律规定。综上三点，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。 王某向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2017年2月18日签订的位于琼海市××镇房《二手房买卖合同》有效；2.判令被告赵某于判决生效后十天内协助原告王某办理不动产权过户变更登记手续。一审期间，赵某提起反诉请求：1.判令解除原、被告签订的关于永金·海域天城小区B2-1-301房的《二手房买卖合同》；2.判令王某给付违约金5600元；3.本案诉讼费由王某承担。 一审法院认定事实：2010年12月4日，被告赵某与海南永金置业股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海南省琼海市××镇商品房，建筑面积79.89平方米，总房价款为人民币454173元。2017年2月18日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告（乙方）同意购买被告（甲方）拥有的坐落于琼海市××镇房产，建筑面积80平方米；上述房产的交易价格为人民币40.6万元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付15万元作为购房定金。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担。关于违约责任方面约定，合同签订后，若乙方中途违约，购房定金归甲方所有；若乙方未按合同规定付款方式付款，每逾期一日，按逾期金额的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10％违约金。若甲方中途违约，以乙方所付定金的双倍给乙方；若甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价款的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10％的违约金。合同还对双方的主体、发生争议的解决方式等事项进行了约定。原告于2017年2月16日向被告支付购房定金15万元，同年2月18日被告出具一张收款收据为凭；2017年2月28日原告向被告支付房款20万元。2017年8月21日，被告领取了涉案房屋的《不动产权证》[证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]。2018年1月23日，原告向被告再支付购房款3万元。因原、被告双方在办理房产过户手续的时间问题上未能达成一致意见，致使房屋至今尚未完成办理过户。原告认为，双方签订的《二手房买卖合同》是合法有效合同，被告应认真履行协助办理房产过户手续之义务。为此，原告为维护合法权益，遂向琼海市人民法院提起诉讼。一审庭审结束后，该院曾分别对双方当事人进行调解，但双方未能达成调解协议。 一审法院认为，原告与被告于2017年2月18日关于琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号房签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人在平等协商一致基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，当事人应予遵守和履行。本案的争议焦点是：原、被告双方签订的上述《二手房买卖合同》应否解除，原告诉请被告协助其办理涉案房屋的不动产权过户变更登记手续应否支持；被告反诉要求原告支付违约金5600元应否支持。本案中，原告认为双方签订的《二手房买卖合同》是合法有效合同，原告按照合同约定支付了购房款共计38万元，剩余2.6万元待办理房产过户时付清，被告应积极履行协助办理房产过户手续之义务。被告反诉原告没有全面履行合同义务，没有在一个月内付清购房全款，已构成违约，且限购政策出台后原告不具备购房资格，符合法定和约定的合同解除条件。根据以上查明的事实，原、被告双方在《二手房买卖合同》中仅约定了房屋交易价为40.6万元，在合同签订之日原告向被告支付15万元购房定金，对于其余购房款的付款时间、方式，以及办理房屋过户手续的时间方面并没有明确的约定。原告已按合同约定履行了支付大部分购房款38万元给被告的义务；对于剩余的2.6万元购房尾款，原告称是双方口头约定待办理房产过户手续时一次性付清，这符合二手房交易的惯例和做法，因此原告并没有违约。被告于2017年8月21日已取得了涉案房屋的《不动产权证》，具备为原告办理房屋权属转移（过户）登记的条件，即原告购买该房屋的物权登记之法律保障的目的最终可以实现。2017年4月24日琼海市实施住房限购政策，但本案原、被告关于涉案房屋的交易行为发生在政府限购政策出台之前的2017年2月，且原告已向被告支付了大部分购房款，双方的房屋交易不受限购政策影响。目前尚未发生合同目的不能实现的情况，双方签订的《二手房买卖合同》应当继续履行。被告至今没有协助原告完成办理房屋不动产权过户登记手续，被告之行为显属不妥，违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。现原告诉请确认双方签订的《二手房买卖合同》有效，以及要求被告协助原告办理涉案房屋不动产权过户变更登记手续之请求，有充分的事实根据和法律依据，理由正当，依法应予支持。被告反诉请求解除双方上述《二手房买卖合同》，其主张理由不成立，该院不予支持。至于被告反诉要求原告支付违约金5600元的问题，因原告并没有存在未按合同约定时间付款的违约行为，故被告的此项反诉主张缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告王某与被告赵某于2017年2月18日签订的《二手房买卖合同》有效；二、限被告赵某于本判决生效之日起三十日内协助原告王某将琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号房屋[证号为：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]的不动产权办理过户变更登记至原告王某名下；三、驳回被告（反诉原告）赵某的反诉请求。案件本诉受理费7390元、反诉受理费3720元，均由被告赵某负担。 二审中，当事人没有提交证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，上诉人赵某与被上诉人王某于2017年2月18日签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人在平等协商一致基础上作出的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方当事人均应全面履行。合同约定涉案房屋二手交易价款为40.6万元，被上诉人王某在签约前后半个月内支付35万元，此后再付3万元，共计付款38万元，除剩余2.6万元房款待办理房产过户时付清外，已履行了主要付款义务。相应的，上诉人赵某也应积极履行协助办理房产过户手续之义务。上诉人赵某未举证证明双方对付款时间、付款方法作出其他详细约定，其主张被上诉人王某逾期付款构成根本违约、违反诚实信用原则，事实依据不足。上诉人赵某认为本案应适用情势变更原则依法解除买卖合同，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案房地产价格的跌涨变化属于一般交易风险，涉案合同的价款确定系当事人自愿协商达成，本案并不具备符合法律规定的情势变更情形，上诉人据此主张解除合同，本院不予支持。 综上，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7390元，由上诉人赵某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 林 珍 审 判 员 杨 洁 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王天石 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。