山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1835号上诉人（原审原告）：孙秀军，男，1973年12月16日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：慕秀超，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲树娜，女，1953年10月30日出生，汉族，住烟台牟平区。委托诉讼代理人：孙虎林（系曲树娜儿子），住烟台牟平区。被上诉人（原审被告）：孙巧玉，女，1968年3月20日出生，汉族，住烟台市牟平区。上诉人孙秀军因与被上诉人曲树娜、孙巧玉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙秀军上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决确认曲树娜与孙巧玉之间的房屋买卖合同无效;3、判决确认曲树娜与孙巧玉的行为对孙秀军不发生法律效力；4、一、二审诉讼费用均由曲树娜、孙巧玉承担。事实和理由：一、一审判决认定曲树娜有理由相信孙巧玉有权代理孙秀军出卖涉案房屋，属于认定事实错误。首先，在农村，房屋属于价值较大的财产，按照常理房屋买卖依法应当签订书面的房屋买卖协议。但在一审中，曲树娜、孙巧玉均未向法庭提交书面房屋买卖合同证明房屋买卖的真实性，涉案房产也没有办理过户手续，在这种情况下，曲树娜作为购买方没有书面的房屋买卖协议是不符合常理的。另外，曲树娜与孙巧玉陈述矛盾，而且曲树娜前后陈述也不一致，一审中，曲树娜向法庭陈述涉案房屋的买卖只有口头协议，没有书面合同。孙巧玉主张“当时写了书面协议，大队的人签了名”，二人的陈述明显存在矛盾。其次，曲树娜与孙秀军系邻居关系，其本人非常清楚孙秀军常年在外地打工，在这情况下，曲树娜完全应当联系孙秀军并对相关事实进行核实，但事实上，曲树娜、孙巧玉从未与孙秀军联系房屋买卖的事实，二人行为明显属于恶意串通。再次，一审中，法庭问及两份证明在什么背景下出具的，曲树娜回答“当时曲树娜在买房时问孙巧玉，孙秀军是否知道卖房的事，孙巧玉说孙秀军知道，就出示了2份证明”，而孙巧玉回答“是当时卖房时我出具的，曲树娜也知道孙秀军失踪了，我也告诉他们了，证明是我出具签字的”。从曲树娜、孙巧玉的陈述来看，曲树娜非常清楚孙巧玉根本没有通知孙秀军，而且非常清楚孙巧玉出具的证明是由孙巧玉自己签字，根本没有得到孙秀军的许可。因此，一审判决认定曲树娜基于合理信赖与孙巧玉签订的房屋买卖协议合法有效是没有事实根据的，属于认定事实错误。二、一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条驳回孙秀军的诉讼请求，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，上述法律规定是针对买卖双方当事人之间，一方提出买卖合同效力的认定。而本案中，孙秀军作为买卖合同的以外的第三人，请求确认曲树娜与孙巧玉之间的买卖协议无效，不应当适用上述法律规定。三、曲树娜、孙巧玉没有充分的证据证明涉案房屋的买卖经过孙秀军同意，并且其主张的事实不符合常理，属于恶意串通的行为，涉案房屋买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，属于无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。孙巧玉没有经过孙秀军同意将涉案房屋进行转让，也没有将卖房款给付孙秀军，曲树娜明知孙巧玉没有经过孙秀军同意转让涉案房屋，仍与孙巧玉进行房屋买卖，主观上明显存在恶意。上述事实足以说明，曲树娜与孙巧玉之间存在恶意串通，损害孙秀军利益，依据上述法律规定，应认定房屋买卖行为无效，对孙秀军不发生法律效力。四、一审中孙巧玉歪曲事实，作出不利于孙秀军的陈述，完全是由于孙秀军与孙巧玉目前关系紧张导致的，曲树娜与孙巧玉因此虚构房屋买卖的事实，企图损害孙秀军的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决确认曲树娜与孙巧玉之间的房屋买卖合同无效，曲树娜与孙巧玉的行为对孙秀军不发生法律效力。曲树娜辩称，曲树娜认为买卖合同成立，请求维持一审判决。孙秀军属于恶意诉讼，诉讼费用应由孙秀军承担。曲树娜属于善意取得。孙巧玉辩称，同意一审判决的意见。孙秀军向一审法院起诉请求：1、依法确认孙巧玉与曲树娜之间的房屋买卖合同无效，曲树娜与孙巧玉的房屋买卖行为对孙秀军不发生法律效力；2、诉讼费用由曲树娜、孙巧玉承担。一审法院认定事实：孙石桥系孙巧玉与孙秀军的父亲，涉案房产位于烟台高新技术产业开发区，登记在孙石桥名下，孙石桥于1992年去世。孙秀军1999年至2007年期间一直外出打工，涉案房屋闲置。曲树娜系林北村村民，曲树娜的自有房屋与涉案房屋相邻。2001年孙巧玉将涉案房屋以4000元的价格卖给曲树娜，并将涉案房屋原产权证书交给曲树娜。涉案房屋未办理不动产权属变更登记。曲树娜主张2002年6月17日向烟台市牟平区姜格庄国土资源所缴纳过办理房屋产权转移登记的费用，因农村房屋统一不办理过户登记了所以没有办成，提交交费收据证明。孙秀军对此不予认可。关于房屋买卖协议的效力，孙秀军主张曲树娜、孙巧玉明知孙秀军系案涉房屋的共有权人，在未经其同意的情况下买卖房屋，构成恶意串通，房屋买卖协议无效；孙巧玉系无权代理，其行为对孙秀军不发生法律效力。曲树娜主张孙巧玉卖房时告知已征得孙秀军的同意，当时孙巧玉提供给曲树娜两份书面材料证明。其中2001年8月1日材料内容为“孙守君有病不能回家处理此房，委托姐姐处理此房，觉无反悔。”该材料落款处签有孙守君、孙巧玉的名字并盖有两人的印章。另一份材料内容为“同意卖房，我没有什么意见。”该材料落款处亦签有孙守君的名字并盖有其印章。孙巧玉主张因孙秀军在外躲债下落不明，出卖房屋时无法征得孙秀军同意，两份书面材料系孙巧玉向曲树娜出具的，材料上“孙守君”的名字是孙巧玉签的，印章也是孙巧玉刻的。孙巧玉否认与曲树娜恶意串通，称2003年孙秀军回家后告知其卖房的事实。上述事实，有孙秀军、曲树娜、孙巧玉的举证材料、一审法院的庭审笔录等在卷为凭，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。涉案房屋登记在孙石桥名下，孙石桥去世后，孙巧玉与孙秀军系涉案房屋的共有权人。孙巧玉向曲树娜出卖涉案房屋时，孙秀军常年在外并不在林北村居住，孙秀军与孙巧玉系姐弟关系，孙巧玉告知曲树娜孙秀军同意卖房并向曲树娜出具签有“孙守君”名字和盖章的书面材料，并且交付案涉房屋原产权证书，使曲树娜完全有理由相信孙巧玉有权代理孙秀军出卖涉案房屋，曲树娜基于合理信赖与孙巧玉订立买卖协议，并支付了合理的对价，该协议合法有效。孙秀军主张曲树娜与孙巧玉恶意串通，没有事实根据，不予采信。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。孙巧玉即使以自己名义处分共有的房屋，其与曲树娜之间的房屋买卖协议，因意思表示真实而有效。综上，孙秀军的诉请请求不成立，不予支持。依照《中华人民和共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条及相关法律法规之规定判决：驳回孙秀军的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由孙秀军负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案房屋买卖合同是否属于恶意串通，是否无效。孙巧玉向曲树娜出卖涉案房屋时，向曲树娜出具了签有“孙守君”名字和盖章的书面材料，曲树娜交付了涉案房款，孙巧玉亦向曲树娜交付了涉案房屋原产权证书的事实清楚，证据充分，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定认定曲树娜有理由相信孙巧玉有权代理孙秀军出卖涉案房屋于法有据，本院予以确认。孙秀军虽主张曲树娜与孙巧玉之间构成恶意串通导致涉案房屋买卖合同无效，但对此未提交证据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，孙秀军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙秀军负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月二十四日书记员  孙嘉慧