河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3270号上诉人（一审被告）：洛阳居业物业管理有限公司，住所地洛阳市老城区义勇北街居业家园9幢006号，统一社会信用代码91410300733876069J。法定代表人：莫涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭丽娜，女，1990年1月2日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：冯富春，该公司法律顾问，一般代理。被上诉人（一审原告）：芦杨，男，1990年10月13日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：臧楚珺，女，1993年9月9日出生，住址同上，系芦杨之妻。上诉人洛阳居业物业管理有限公司（以下简称洛阳居业物业公司）与被上诉人芦杨合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初131号民事判决，向本院提出上诉，本院依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。洛阳居业物业公司向本院提出如下上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）豫0304民初131号民事判决书第二、三、四项，发回重审或维持第一项并驳回上诉人的其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.原告购买的洛阳居业房地产开发有限公司房屋位于居业美丽家8幢7层719号，该房屋系住宅，不是商铺，更不是经营用房，50元的标准系商业用房的租金标准，按照经营用房的标准计算租金显失公平，也不合理。2.虽然被上诉人提供了一份与上诉人签订的《委托经营合同》，但上诉人留存的一份并没有盖章，被上诉人手里的一份究竟是如何盖的章?由于具体经办人员离职，已经不可考证，但事实上，同样的楼层及位置，其他委托方的租金均是每月每平方米20元。3.由于金额不大，上诉人经过认真考虑不再对公章的真伪进行鉴定，但并不意味着认可被上诉人提供的合同是上诉人的真实意思。4.关于租金支付期限，《商品房买卖合同》约定是2018年9月30日前，《委托经营合同》按照被上诉人提供的合同载明是2018年9月21日，实际上，本案被上诉人并没有提供向上诉人交付涉案房屋的任何证据，上诉人也没有承认交付房屋的时间是2018年9月21日，同时上诉人也没有向被上诉人支付任何租金，一审法院凭什么证据就认定自2018年9月21日开始计算租金，即便上诉人与被上诉人的《委托经营合同》成立，但租金应当自实际交付之日开始计算，而不是合同载明的租赁期限的开始日期。5.被上诉人购买的房屋在2018年8月21日与洛阳居业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》前已经由上诉人实际占有使用，并转租给洛阳凯元大酒店有限公司，也就是说，被上诉人购买房屋前上诉人已经占有使用，但涉案房屋并不是被上诉人交付给上诉人的，转租的事实不等于被上诉人向上诉人交付了租赁房屋，何时交付涉案房屋应当由洛阳居业房地产开发有限公司与被上诉人共同协商后书面告知上诉人并办理交接手续。6.上诉人和被上诉人虽然有签订《委托经营合同》的意向，但双方对租金的标准仍然存在争议，被上诉人委托经营的系住宅，每平方米每月租金20元，即便由于上诉人工作人员的重大误解，把被上诉人委托经营的房屋作为经营用房，按照每平方米每月50元的标准写入合同，但上诉人并没有在上诉人持有的合同上盖章，该委托合同即使有效，也没有实际履行，上诉人支付租金的前提是被上诉人应当将涉案房屋交付给上诉人经营，本案被上诉人没有提供任何证据。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人认为根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《合同法司法解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案误把住宅签成经营用房，显然与事实不符，也不属于商业风险，继续履行50元的租金标准对上诉人明显不公平，一审中上诉人虽然提出变更，但一审法院并无采纳，希望二审法院根据公平原则依法进行变更，以维护公平正义。2.本案系受托经营关系，实际使用人洛阳凯元酒店并没有向上诉人支付任何租金，即便交还房屋也应当把洛阳凯元酒店列为被告。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人芦杨辩称：2018年8月21日，上诉人与洛阳居业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定了被上诉人购买本案所涉房屋，该房屋应于2018年9月30日前交付。上诉人与被上诉人签订的《委托经营合同》约定委托经营涉案房屋建筑面积42.46平方米，标的为经营用房，委托经营期限为2018年9月21日至2028年9月21日，租金每月每平方米50元。一审判决事实清楚，二审应维持原判。芦杨向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《委托经营合同》；2.依法判令被告向原告支付拖欠租金暂计27224.33元（拖欠年度自2018年9月21日至2019年11月21日，要求计算至实际腾房之日止）；3.依法判令被告向原告支付拖欠租金的违约金（滞纳金）暂计9247.79元（自2018年9月21日暂计至2019年11月20日，要求计算至实际支付之日止）；4.依法判令被告向原告支付房屋；5.本次诉讼费用由被告承担。一审认定事实：一、2018年8月21日，原告芦杨与洛阳居业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：芦杨购买居业美丽家8幢7层719号房屋一套，该房屋应于2018年9月30日前交付。二、原告芦杨（甲方）与被告洛阳居业物业公司（乙方）签订《委托经营合同》一份，约定（包括但不限于以下内容）：1.委托经营标的物为居业美丽家8号楼第7层第719号，建筑面积为42.46平方米，标的用途为商业用房；2.委托经营期限为2018年9月21日至2028年9月20日；3.全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、巿场信誉好的国内外知名企业，并以乙方的名义与最终租赁方订立租赁合同或其他经营合同；4.租金为每月每平方米50元人民币，第二年开始每年递增5元/平方米，每半年支付一次租金；5.租金所得的10%，甲方应支付给乙方作为物业管理费，如果房屋空置，没有产生租金，甲方也将不承担此项费用；6、乙方不得以任何理由拒绝向甲方支付租金；7.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的万分之五向甲方支付滞纳金。该合同尾部甲方处有“芦杨”签名捺印，乙方处加盖有“洛阳居业物业公司合同专用章”。三、双方在庭审中均认可被告洛阳居业物业管理有限公司已将涉案房屋转租，但洛阳居业物业公司并未向本院提交转租合同。四、被告洛阳居业物业公司认可从未向原告支付过租金。五、庭后被告洛阳居业物业公司向法庭提交与芦杨签订的《委托经营合同》一份，合同内容与原告提交的内容一致，但是合同末端乙方处未签章。一审法院认为：本案系合同纠纷，原告芦杨与被告洛阳居业物业公司签订的《委托经营合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定。虽然原、被告双方提供的《委托经营合同》在“乙方签章处”存在分歧，但是合同约定的内容一致，且洛阳居业物业管理有限公司已实际接收涉案房屋并将其转租给洛阳市凯元大酒店有限公司经营，其以实际行为履行了合同的主要义务，故原、被告签订的《委托经营合同》依法成立并生效。因被告洛阳居业物业公司转租之后一直未向原告支付租金，其行为已构成根本违约，故原告芦杨要求解除上述合同，本院予以支持，洛阳居业物业公司应在合同解除后将涉案房屋返还芦杨。关于租金，原告要求被告支付自2018年9月21日至2019年11月21日期间的租金，应予支持。根据合同约定的租金计算标准，扣除10%的物业管理费后，原告要求租金27224.33元，符合合同约定，本院予以支持。2019年11月22日起的房屋租金，按照合同约定支付至实际返还房屋之日止。鉴于原告主张的违约金过高，本院根据双方约定予以酌定，以月租金1910.7元为基数按照年利率18.25%自2018年9月21日起计算至2019年11月21日止，共计406.8元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决一、解除原告芦杨与被告洛阳居业物业管理有限公司签订的《委托经营合同》；二、被告洛阳居业物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告芦杨返还位于洛阳居业美丽家8号楼第7层719号房屋；三、被告洛阳居业物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告芦杨支付洛阳居业美丽家8号楼第7层719号房屋2018年9月21日至2019年11月21日的租金27224.33元；自2019年11月22日起的房屋租金，按照合同约定递增付至实际返还房屋之日止；四、被告洛阳居业物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告芦杨支付违约金406.8元；五、驳回原告芦杨的其他诉讼请求。二审中洛阳居业物业公司提交二份证据：1.建设工程规划许可证；2.洛阳居业物业公司分别与于硕、李小伟签订的《委托经营合同》。证明被上诉人购买的房屋系住宅，同楼层租金均为每平方20元，商业用房的租金每平方为50元，案涉《委托经营合同》中约定的用途为商业用房错误，与合同目的不符。被上诉人对上述证据质证意见为：对证据本身无异议，该证据与本案无关联性。根据一、二审认定事实及二审上诉及答辩意见，本院查明：2018年8月21日芦杨与洛阳居业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及芦杨与洛阳居业物业公司签订《委托经营合同》前，本案所涉房屋已经由上诉人实际占有使用，并转租给洛阳凯元大酒店有限公司。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为：本案所涉《委托经营合同》系双方协商订立，其内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定,应认定合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。双方均应依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依照合同约定履行各自义务。本案中，洛阳居业物业公司自合同订立后即拒绝给付租金，属违反合同行为，应承担相应违约责任。其违约行为致使芦杨不能实现合同目的。一审判决解除双方订立的《委托经营合同》，并由洛阳居业物业公司返还涉案房屋，支付租金及违约金，并无不当。关于洛阳居业物业公司上诉主张该合同约定租金标准显示公平应予变更的问题，本案所涉房屋租金标准系合同双方协商确定，且作为物业管部公司对涉案房屋性质是明知的，在此情况下，双方确立的租金标准应视为双方协商一致的结果，应按约履行。综上所述，洛阳居业物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费491元，由洛阳居业物业公司负担。本判决为终审判决。审判员  翟涛二〇二〇年六月一日法官助理白璐书记员贾梦瑶