四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3424民初1号 原告：寸泽兰，女，1988年1月19日出生，汉族，村民，住德昌县。 被告：彭彦军，男，1977年8月25日出生，汉族，居民，住德昌县。 原告寸泽兰与被告彭彦军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日、2020年6月22日两次公开开庭进行了审理，原告寸泽兰、被告彭彦军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告寸泽兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告将出卖给原告的座落于德昌县住房的不动产权证变更登记在原告名下；2.依法判决被告承担本案诉讼费用。庭审中原告增加一项诉讼请求为：要求被告按照房屋产权证上实际面积计算房屋价格，多余房款要求被告退还给原告。事实和理由：原告与被告于2011年9月3日签订了《房屋买卖协议书》，被告将自建的座落于德昌县以每平方米2700元的价格出售给原告。合同签订后，原告先后共支付220000元购房款给被告，被告均出具了收条，收条上署名的钱光秀是原告的母亲；之后，因被告将房屋的房产证拿去贷款，包括原告在内的17家购房户为了赎回房产证每家凑了6××0元为被告偿还借款；另外，原告代被告交纳了4100元超容积率土地出让金和500元测绘费；加上之前支付的220000元，原告共计支付了231000元的购房款，按照合同上90平方米计算房屋总价格为243000元，合同约定尾款23000元是住房的不动产权证变更登记在原告名下时原告才支付剩余的尾款，故被告应将多余的房款退给原告。被告将原告购买的住房交付给原告至今八年多的时间双方没有任何争议。按照合同约定，被告应当将该套房屋的不动产权证变更登记在原告名下，原告曾与被告多次协商将原告购买的住房的不动产权证变更登记在原告名下，被告以各种理由拒绝，故原告向法院起诉，请求支持其诉讼请求。 原告寸泽兰为证明自己的主张，出示了2011年9月3日双方签订的《房屋买卖协议》一份、收条5份、收据一份、四川省农村信用社电汇凭证两份、不动产权证川（2018）德昌县不动产权第××号复印件一份，用以证明原告向被告购房，原被告签订《房屋买卖协议》约定的义务，原告已支付被告购房款220000元及原告代被告交纳了4100元超容积率土地出让金、500元测绘费和为了赎回房产证为被告偿还借款6××0元的事实。 被告彭彦军只对2002年6月5日收条有异议，认为在2002年时不可能卖房子给原告，不符合逻辑，对原告提交的其他证据均无异议。 原告提交的证据经被告质证，对被告无异议的证据，本院予以采信，对被告提出异议的证据（2002年6月5日的收条），本院将结合本案情况及房屋买卖交易习惯予以认证。 被告彭彦军辩称：原告陈述的不完全是事实，对原告支付购房款中的70000元不予认可，这张收条不予认可，原告总的支付了150000元的购房款，对于4100元超容积率土地出让金、500元测绘费是原告交的，但本身就应由原告交纳，原告说的赎回房产证6××0元无异议，现只要原告把剩余房款支付完，我就同意过户，2012年9月时交付的房屋给原告。 被告彭彦军为证明自己的主张，出示了水费发票一份，用以证明2012年9月就已经把房屋交付给了原告。 原告寸泽兰对该证据无异议，但认为具体交房时间记不清楚，是2012年9月前已经交房给了原告，7月时原告进行的装修。 本院依职权调取了下列证据： 一、德昌县不动产登记中心出具的房产登记信息查询情况说明一份； 二、关于被告申请对原告寸泽兰出具的收条进行司法鉴定的退卷情况说明一份； 三、四川福森特鉴定所终止鉴定告知书一份； 四、法大法庭科学技术鉴定研究所《情况说明》一份。 原告寸泽兰对以上证据无异议。 被告彭彦军对证据一无异议，对证据二、三有异议，认为该鉴定所无资质，所以才未缴纳鉴定费，对证据四无异议。 本院认为以上证据真实、合法且与本案具有关联性，同时，原被告质证后对上列证据亦未提出实质性的异议，故本院予以确认。 经审理查明：2011年9月3日，原、被告双方协商一致后被告将其自建的位于德昌县房屋出售给原告，同日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，该协议载明“1、彭彦军把自己拥有完整所有权和使用权座落于德昌县德州镇酒厂曲药房的住房壹套出售给寸泽兰。该住房为砖混结构，楼层为壹楼，建筑面积（包括公摊面积在内，双方已确认）90平方米。以每平方米2700元的价格，总价为人民币243000元出售给寸泽兰。……4、付款方式：寸泽兰于2011年9月3日付定金人民币100000元给彭彦军。彭彦军交房给寸泽兰时付款120000元给彭彦军。剩余购房款人民币23000元，在彭彦军把该住房的《房权证》和《国有土地使用证》交付给寸泽兰时，寸泽兰将人民币23000元一次性付给彭彦军。5、自2011年9月3日起，该套住房的所有权和使用权全部归寸泽兰所有和使用。6、彭彦军必须保证把《房产证》和《国有土地使用证》的名字办成寸泽兰的名字。并且国有土地使用性质为出让。……”协议签订后原告的母亲钱光秀即代原告向被告支付了100000元购房定金，被告向钱光秀出具收条一份，该收条载明“今收到钱光秀购房定金人民币大写拾万圆（100000.00元）收款人：彭彦军（签名、捺印）。2011年9月3日”，之后，原告于2012年5月24日、2012年5月31日分别向被告支付购房款20000元、30000元，被告即向原告的母亲钱光秀出具了收据一份及收条一份。审理过程中，原告寸泽兰提供了一份被告彭彦军向寸泽兰出具的落款日为“2002年6月5日”的收条，该收条载明“今收到寸泽兰购房款人民币柒万元。（70000.00元）收款人：彭彦军（签名、捺印）。2002年6月5日”。2012年9月，被告将房屋交付给原告，原告随即装修入住，现房屋的实际占有使用人为原告。同时，被告在将该房屋交付给原告后，因被告向他人借款又将已售的老酒厂房屋抵押给出借人，为顺利办理房屋产权证，包括原告在内的购房户每户垫付6××0元，代被告归还了借款。2018年10月9日，购房户以被告名义向四川金达房地产土地评估有限公司缴纳12户房屋评估测绘费，共计6000元，其中原告垫付500元。2018年12月10日，原告以被告名义由原告垫支向德昌县财政局交纳4100元补缴土地价款。在交纳相关费用后，被告于2018年12月17日取得案涉101号房屋的不动产权证书，该房屋的不动产权证号为川（2018）德昌县不动产权第××号，房号为101，建筑面积为83.28平方米。后原告要求被告将该房屋的不动产权证变更登记到原告名下未果，原告遂起诉至法院。 在审理过程中，被告申请对落款日为“2002年6月5日”的收条进行笔迹鉴定，本院依法委托四川福森特鉴定所对该收条进行鉴定，后四川福森特鉴定所出具了终止鉴定告知书一份，该鉴定告知书载明“因彭彦军没有按照通知期限缴纳鉴定费，致使鉴定工作无法继续进行。”，鉴定未果后，被告彭彦军又申请仅对该收条“彭彦军”处的捺印进行指纹鉴定，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对该收条上的指纹进行鉴定，2020年5月29日，法大法庭科学技术鉴定研究所向本院出具《情况说明》称“被鉴定的指纹绝大部分纹线模糊，特征不充分，不具备检验条件，无法受理。” 本院认为，本案争议的焦点为：一、以被告名义于2002年6月5日出具的70000元的收条原告是否确已支付购房款70000元给被告；二、原告交纳4100元的补缴土地价款及500元的评估测绘费由谁承担。关于焦点一，被告彭彦军辩解其2002年并未出售房屋给原告，亦未收到2002年6月5日出具的借条中的70000元，在审理过程中，被告申请对该收条字迹进行鉴定，但在鉴定过程中，被告彭彦军不配合鉴定，导致本院依法委托的四川福森特鉴定所终止了鉴定，后虽根据彭彦军的申请，对该收条中“彭彦军”名上的指纹进行了委托鉴定，但因被鉴定的指纹绝大部分纹线模糊，特征不充分，不具备检验条件，无法受理。本院认为，该收条注明的时间虽为2002年6月5日，但结合本案审理的情况来看，本案原告与被告并无其他经济往来，亦无其它房屋买卖，虽被告辩解落款的时间是2002年不符合逻辑，但被告未提供其他证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的责任。原告在被告交付房屋时共支付被告房款220000元与原被告合同的约定相一致，故本院认为，该收条落款时间应系笔误，且在审理中，被告也仅对该收条中的“彭彦军”指纹申请了鉴定，而不对收条字迹申请鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，本院认为被告自认收条是其亲笔书写，故对被告的该项辩称本院不予支持，本院确认原告已支付购房款为100000元＋30000元＋20000元＋70000元＝220000元。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本案中，原被告在房屋买卖协议中并未对超容积率土地出让金、测绘费进行约定，原被告也未达成补充协议，按照交易习惯，本院认为被告作为出让人，其自行修建房屋进行出售，其产生的土地超容积率及房屋测绘费理应由被告自行承担，同时，因被告彭彦军明确表示原告替其偿还的借款6××0元可抵作房款，故本院认为原告实际已支付的购房款总额为220000＋6××0＋4100＋500＝231000元。原告已按合同约定支付了231000元购房款，被告理应按合同约定为原告及时办理房屋过户登记手续。综上所述，原告要求被告将德昌县德州镇西宁街西段（原酒厂）1层101号房屋的不动产权证变更登记至原告名下的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。按照房屋产权证载明的面积及双方约定的价格，该房屋实际价款应为83.28平方米×2700元每平方米＝224856元，而原告实际支付的房款为231000元，而多支付了6144元，已超出应付房款，原告要求被告退还多付房款的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决如下： 一、由被告彭彦军于本判决生效之日起三十日内将座落于德昌县德州镇西宁街西段（原酒厂）1层101号房屋的不动产权证［不动产权证号为川（2018）德昌县不动产权第××号］变更登记至原告寸泽兰名下； 二、被告彭彦军于本判决生效之日起三十日内退还原告寸泽兰多付购房款6144元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告彭彦军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  雷德祥 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李享蔓