甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘11民终725号上诉人（原审被告）：甘肃渭水探源文化传媒有限公司，住所地甘肃省定西市渭源县清源镇新街46号，统一社会信用代码91621123067235576E。法定代表人：吴晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨向军，该公司副经理。被上诉人（原审原告）：甘肃渭宝房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区西津东路402号，统一社会信用代码91620103296575961N。法定代表人：杨俊明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昌明，该公司总经理。一审被告：吴胜军，男，1974年6月15日出生，汉族，甘肃省渭源县人，干部，住渭源县。一审被告：杨向军，男，1978年3月3日出生，汉族，甘肃省渭源县人，个体户，住渭源县。甘肃渭水探源文化传媒有限公司（简称渭水公司）与被上诉人甘肃渭宝房地产开发有限责任公司（简称渭宝公司），一审被告吴胜军、杨向军房屋租赁合同纠纷一案，不服渭源县人民法院（2019）甘1123民初2672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。渭水公司上诉请求：请求撤销渭源县人民法院（2019）甘1123民初2672号民事判决并依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对于渭水公司应给予渭宝公司费用的数额认定没有任何的事实依据，依法应当撤销。二、一审法院认定事实不清，渭宝公司要求支付的费用中包含无法律依据的费用，依法不予支持。三、一审法院认定事实不清，在承租期间，渭宝公司亦存在严重违约的情况，渭水公司无法按时交纳房租与渭水公司有直接的因果关系，应对相应的费用以及其他需要核减的费用予以核减。四、渭水公司仅存在部分违约情形，但渭宝公司存在严重违约情形，收取相应的费用于法无据。五、一审法院事实认定不清，渭宝公司作为出租方，存在严重的违约情形，应当承担相应的法律责任。六、一审法院适用法律错误。七、渭水公司认为，该起合同纠纷，渭宝公司与渭水公司都有责任。八、一审法院未考虑事实及目前存在的问题，直接判决解除合同于法无据，渭水公司不同意解除合同。渭宝公司辩称：一审判决正确，应予维持。渭宝公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告渭水公司签订的房屋租赁合同，收回被告承租的房屋；2.判决被告渭水公司给付拖欠的房屋和LED电子广告屏租费、物业费、代收代缴的房产税等各项费用1997731.22元。由被告吴胜军、杨向军承担连带责任。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.被告给付免租期4个月的租金630294元;2.被告承担违约金4024288元。事实和理由：被告渭水公司有承租原告部分房屋的意愿，经双方协商达成一致意见后于2015年11月1日签订了房屋租赁合同，将原告所有的渭水明珠综合楼部分楼层、地下室及渭宝雅苑地下车库总面积为8808.81㎡出租给被告,租赁期限10年（含免租期4个月）。合同约定房租支付方式为每年支付一次，第一年租费在签订合同时由被告当即支付，从第二年开始每年1月1日前支付，从第三年开始每年租费在上年度基础上递增7%，若被告不按时支付则按年租金0.6%计算违约金；其他费用标准和支付方式为：1.物业费每月1.5元/㎡，在签订合同时由被告立即支付2015年11月-12月的物业费23005元，以后每年1月15日前支付当年物业费，如被告不按时支付，则每日承担违约金200元；2.被告承租房屋产生的水、电、暖费用由被告于物业公司通知之日起5日内交纳，因欠费造成的水电暖停供损失自行负担；3.承租房屋产生的营业税、房产税及附加由被告按时缴纳，否则，视为违约，原告有权单方面解除合同；4.被告承租LED电子广告屏每年租费80000元，第一年租费在签订合同时立即支付，以后每年1月1日前由被告支付当年租费，如被告违约，则每日承担违约金200元。在合同履行过程中，被告一直未按时足额支付租金及其他费用，近两年以来拖欠更加严重，原告在催要2018年度租费及物业等费用时考虑到被告实际困难，对递增7%的租金部分予以免除，并依被告意见双方达成房屋租赁合同补充协议，对被告承租的渭水明珠第一至四层楼部分房屋退租。原告虽作出了让步，但被告仍然未依照合同约定按时支付租金及其他费用，原告通过律师发函和自行通知等方式多次向被告公司催要拖欠费用，被告每次都承诺限期给付，但承诺始终未能兑现。2019年5月8日，原告应被告公司分阶段付款的请求与其达成并签订了房屋租赁合同付款补充协议，由被告按协议约定的期限分期付清全部欠款。协议签订后，被告公司仅支付了租金130000元、物业费56499元，对其余各项费用至今未按协议约定期限如数支付。现被告公司拖欠2018年房租费603111.20元、LED电子广告屏租费80000元、代收代缴房产税59623.80元，2019年房租费1010202.48元、LED电子广告屏租费80000元、物业费105169.94元、代收代缴房产税59623.80元，以上共计1997731.22元，另外，免租期4个月的租费630294元，拖欠各项费用产生的违约金4024288元。被告吴胜军、杨向军为上述各项费用提供了保证担保，应承担连带责任。一审法院认定事实：被告渭水公司因餐饮经营需要承租房屋，2015年11月1日，经与原告协商达成合意后签订房屋租赁合同，约定原告出租房产的范围为渭水明珠综合楼第1-4层面积为2769.06㎡、第7-12层面积为4363.98㎡的房屋及该楼面积为535.27㎡的地下室、渭宝雅苑面积为1140.50㎡的地下车库；租赁期限10年（含免租期4个月），即2015年11月1日至2026年2月28日。合同约定的租金计算标准为渭水明珠第1-4层每月30元/㎡，第7-12层每月14元/㎡，渭水明珠地下室和渭宝雅苑地下车库每月8元/㎡，租金支付方式为每年支付一次，第一年租费在签订合同时由被告当即支付，第二年开始于每年1月1日前支付，第三年开始每年在上年度租金基础上递增7%，若被告不按时支付则按年租金0.6%计算违约金。合同约定其他费用的计算和支付方式为：1.物业费每月1.5元/㎡，在签订合同时由被告立即支付2015年11月-12月的物业费23005元，以后每年1月15日前支付当年物业费，如被告不按时支付，则每日承担违约金200元；2.被告承租房屋产生的水、电、暖费用由被告于物业公司通知之日起5日内交纳，因欠费造成水电暖停供损失自行负担；3.承租房屋产生的营业税、房产税及附加由被告按时缴纳，否则，视为违约，原告有权单方面解除合同；4.被告承租LED电子广告屏每年租费80000元，第一年租费在签订合同时立即支付，以后每年1月1日前由被告支付当年租费，如被告违约，则每日承担违约金200元。合同还约定了合同解除条件和违约责任，即乙方（被告）未履行本合同违约，且经双方协商无果，甲方（原告）有权单方解除合同，强行收回承租房产的权利；逾期15日不支付房租可认定乙方违约，同时乙方装修装饰物归甲方所有；未按本合同约定条款交纳租金、物业管理费、水费、电费、暖气费、各种税费及附加等，甲方可单方面解除合同收回房产，因此造成的损失由乙方承担或赔偿。合同履行过程中，被告公司从2016年开始出现费用拖欠现象，未按合同约定的期限和数额支付租金及其他费用，经原告催要被告公司陆续给付，2018年以来拖欠现象愈加严重。2017年11月3日，原告公司对出租房屋租金进行调整并作出决定，从2018年1月1日起对递增7%的租金部分不再加收。2018年4月11日，原、被告双方在原房屋租赁合同基础上签订了补充合同，约定对被告公司承租的渭水明珠第1-4层楼面积为2410.48㎡部分房屋和两部观光电梯退租。后原告通过甘肃锦荣律师事务所发函和自行通知等方式多次向被告公司催要2018年以来拖欠租金等费用，被告公司应原告催款通知承诺限期给付，但此后仍然未给付。2019年5月8日，双方在原房屋租赁合同基础上达成了付款补充协议，协议中双方确认截止2019年4月底被告公司拖欠各项费用为：2018年房屋租金733111.20元、物业费46499.18元、LED电子广告屏租金80000元、代收代缴房产税59623.80元，2019年房屋租金1010202.48元、物业费115169.94元、LED电子广告屏租金80000元、代收代缴房产税59623.80元。协议约定付款方式为：一、2019年5月8日前支付拖欠2018年租金50000元；二、2019年5月31日前付清拖欠2018年物业费46499.18元；三、2019年6月1日前支付拖欠2018年租金50000元；四、2019年7月1日前支付拖欠2018年租金50000元；五、2019年7月31日前支付拖欠各项剩余费用1987731.22元。协议签订后，被告公司仅支付了2018年拖欠租金130000元、物业费46499元，支付拖欠2019年物业费60000元，对其余各项费用未按协议约定期限如数支付。2019年10月13日，被告公司请求原告再次延长付款期限，原告拒绝其要求并通知被告解除合同，为此，双方酿成纠纷。同年10月21日原告提起诉讼。庭审中经核实，至原告起诉时被告拖欠各项费用金额为：2018年房屋租金603111.20元、LED电子广告屏租金80000元、代收代缴房产税59623.80元，2019年房屋租金1010202.48元、物业费55169.94元、LED电子广告屏租金80000元、代收代缴房产税59623.80元，共计1947731.22元。另查明，被告吴胜军对被告渭水公司2018年至2019年的全部欠款提供保证担保，被告杨向军对2018年的全部欠款提供保证担保。一审法院认为，原告与被告渭水公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，双方均应依约履行。原告依约已向被告交付了租赁标的物，被告应按期限足额缴纳租费及约定的其他费用。在合同履行过程中，被告公司自2016年开始就出现拖欠租金等费用现象，原告发出通知连续催要，自2018年以来被告拖欠款现象愈加严重，原告采取多种途径催收并依被告要求多次延缓付款期限，但被告仍然未依合同约定全部付清欠款。本案被告公司在合同履行后持续拖欠租费使原告租赁合同的目的无法实现，已构成根本违约，原告作为守约方已向被告多次延长付款期限，表明原告履行合同的诚意，但被告均未依其承诺进行付款，作为守约方，依照法律规定原告享有解除合同的权利。2019年10月13日，被告公司就欠款问题要求原告再次延长付款期限，原告表示拒绝并提出解除合同，解除合同的意思表示明确，此时合同应予解除，且双方签订的房屋租赁合同明确约定“按照本合同第五条第一款期限乙方向甲方交纳年租金，逾期15日不支付房租可认定乙方违约，甲方有权单方面解除合同。”原告依合同约定亦享有合同解除权，对其解除合同的请求应依法支持，合同解除后被告应将租赁物返还给原告，未履行完毕的付款义务及违约责任应继续履行，原告要求被告履行拖欠租费及其他费用的主张，于法有据，应予支持。原告增加由被告给付免租期4个月的租金630294元和承担各项费用的违约金4024288元的诉讼请求，属于诉讼中增加的诉讼请求，应按照规定缴纳案件受理费，经通知原告未缴纳诉讼费用，故本案不作处理。被告辩称原告对房租涨价、LED电子广告屏退租不存在2018年以后租费、原告多次无故停电致其无法正常营业、房屋漏水不能使用等造成经济损失的抗辩理由，因其无证据证明，对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十六条第二款、第十九条、第二十一条的规定，判决：一、原告甘肃渭宝房地产开发有限责任公司与被告甘肃渭水探源文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除；二、被告甘肃渭水探源文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告返还承租的房屋及LED电子广告屏等租赁物；三、被告甘肃渭水探源文化传媒有限公司于判决发生法律效力后10日内向原告支付拖欠的房租、LED电子广告屏租金、物业费、代收代缴的房产税等各项费用1947731.22元（其中2018年742735元、2019年1204996.22元）；四、被告吴胜军对全部欠款1947731.22元承担连带清偿责任，被告杨向军对742735元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10985元，由被告甘肃渭水探源文化传媒有限公司负担。本案二审期间，当事人没有向法院提交证明本案事实的新证据。二审认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，渭水公司2019年9月1日给渭宝公司出具的还款承诺书载明“2018年拖欠租金64.31112万元，拖欠LED电子广告屏租金8万元，拖欠代收代缴房产税5.96238万元。承诺于2019年9月7日前交房屋租金40000元，剩余费用74.2735万元于2019年9月30日前全部交清。”渭水公司出具该承诺书后支付租金40000元，剩余费用未支付，一审法院认定拖欠2018年相关费用74.2735万元事实清楚。渭水公司与渭宝公司2019年5月8日签订的渭水公司《房屋租赁合同》的还款补充协议明确载明“2019年拖欠的租金101.020248万元，拖欠物业费11.516994万元，拖欠LED电子广告屏租金8万元，拖欠代收代缴房产税5.96238万元”。该协议签订后，渭水公司支付租金6万元。剩余款项未支付，一审法院认定拖欠2019年相关费用120.499622万元事实清楚。渭水公司与渭宝公司签订的《房屋租赁合同》约定渭水公司未按本合同约定条款交纳租金、物业管理费、水费、电费、暖气费、各种税费及附加等，渭宝公司可单方解除租赁合同收回房产，渭水公司在合同履行过程中并未按合同约定的支付时点和数额支付相关费用，且在出具承诺书后仍未按承诺的时点和数额支付相关费用，根据上述合同条款，渭宝公司享有解除合同的权利，一审判决解除房屋租赁合同的事实清楚。综上理由，渭水公司关于一审认定事实不清等上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，渭水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22330元，由渭水公司负担。本判决为终审判决。审判长  马喜林审判员  张建文审判员  吴善善二〇二〇年六月八日书记员  武春红