陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书                                              (2019)陕0825民初4394号 原告：陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司。住所地:定边县XX镇XX村XX小区XX号楼。法定代表人：张定福，系该公司经理。委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚亚，女，1991年8月4日出生，汉族，住定边县，系该公司职工，特别代理，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告：张红霞，女，1975年6月19日出生，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：任正华，男，1976年2月10日出生，汉族，系定边县定边镇XX小区业主委员会推荐，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告张红霞商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月12日、2020年5月14日两次公开开庭进行了审理，原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙丽娜，被告张红霞及其委托诉讼代理人任正华到庭参加了第一、二次开庭，原告的委托诉讼代理人张亚亚到庭参加了第一次开庭，未参加第二次开庭。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判令被告给原告支付购房款90000元及利息，利息按照月利率2.5%计算，从2017年1月26日起计算至被告支付完毕之日止。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告达成商品房认购协议，2017年1月26日，原告将房屋交付给被告，同日双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区3-103室商品房一套，该房屋的建筑面积为70.45平方米，每平方米的价格为2300元，共计162000元。被告给原告支付了首期购房款72000元，下剩90000元购房款约定向银行申请贷款支付。为了防止被告无法办理按揭，被告给原告的会计张亚亚出具了欠据一支，还款期限90天，月息2.5%.被告装修入住，原告多次通知被告办理下剩90000元购房款的银行按揭贷款或支付欠款，被告既不配合办理按揭贷款手续，也不愿向原告支付欠款。为了维护合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据：土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份(复印件)，证明定边县定边镇XX小区系原告所建，建设手续齐全。第二组证据：《商品房买卖合同》一份，证明2017年1月26日双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区1-3-103室商品房一套，该房屋的建筑面积为70.45平方米，每平方米价格为2300元，共计162000元。被告给原告支付了首期购房款72000元，下剩90000元购房款约定向银行申请贷款支付。第三组证据：借据一支，证明2017年1月26日原告给被告交付房屋时因担心被告不办理银行贷款，故被告给原告出具借据一支，双方对下欠款项支付方式做了重新约定，一次性支付，还款期限90天，下欠款项的月利率为2.5%。第四组证据：案外人李某某、吴秀秀的不动产权证书一份，证明涉案房屋原告可办理不动产权证书。第五组证据：《按揭贷款业务合作协议》一份、《中国工商银行客户须知》一份、《个人贷款申请》一份，证明涉案的XX小区房屋，原告已经跟中国工商银行定边县支行达成协议，所有需要贷款的住户均可到该行办理贷款，中国工商银行定边县支行也通知被告办理，但后续被告未能到银行办理贷款手续。被告张红霞辩称，原告诉称的《XX小区项目认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的签订以及房屋总价、支付方式、首付款支付情况均属实。但原、被告约定下欠的90000元购房款由被告配合原告在四大银行办理房屋按揭贷款。合同签订后，被告按照原告要求，在中国工商银行定边县长城街支行办理了房屋按揭贷款相关手续，原告所述的被告拒绝办理房屋按揭贷款，与事实不符，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法庭驳回原告的诉请。被告张红霞向法庭提交以下证据：第一组证据：冯静录音一份(光碟中MP3最新)，证明2018年8月28日被告去过中国工商银行定边县长城街支行配合办理过贷款，完善过按揭贷款资料。第二组证据：中国工商银行定边县长城街支行张某某经理视频影像一份（光碟中VID20190621152829），证明2017年11月3日按揭贷款在中国工商银行定边县长城街支行申报过，被告配合完善过贷款资料。2018年8月28日，被告在长城街支行又一次配合办理贷款签字，进行过申报，但未审批，被告配合过贷款。第三组证据：XX小区售楼员崔某某录音一份（光碟中MP3REC20190618211156）：证明原告在购买房屋时开发商承诺90000元尾款在四大银行办理按揭贷款，并非小额贷款公司，房屋认购合同所签订的90000元借条上的2.5％的月利率和个人购房抵押协议只是配合贷款用，不作为贷款办不下来向被告索要利息的依据，中国工商银行不发放贷款与被告无关联。第四组证据：XX小区售楼员崔某某签署购房认购合同影像视频（光碟中福鼎皓园按揭贷款借条协议），证明：交款及90000元尾款让打借条和签订个人购房贷款抵押协议以及认购合同是一套手续，只是为了约束被告配合办理贷款用，不作为按揭贷款办不下来向被告索要利息的依据，中国工商银行不发放贷款与被告无关联。第五组证据：张定福家视频一份（光碟中售楼员崔某某对抵押协议及借条解释），证明售楼员崔某某对个人购房抵押协议及90000元借条及利息进行说明，只是用作配合银行贷款使用，不配合贷款以月利率2.5%计算利息。第六组证据：张定福家视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第一份），证明崔某某电话通知所有按揭户业主去原告法定代表人张定福家重新签订楼房抵押协议和商品房补充协议，设陷阱让所有业主再次被套。第七组证据：张定福家视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第二份），证明：张定福承诺四大银行贷款及和银行签订过贷款合同。第八组证据：《商品房买卖合同补充协议》、《楼房抵押担保协议》、视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第三份），证明原告重新设套让业主签下不平等的楼房担保协议及商品房补充协议，让业主们去定边县XX镇XX环路中银消费贷款公司办理贷款业务，就是小额贷款公司。第九组证据：个人信用报告，证明被告个人征信良好，银行不发放贷款并不是被告的个人征信问题。征信报告中明确记载被告在中国工商银行定边县长城街支行配合过办理贷款的记录。第某甲证据：《福鼎皓园项目认购协议》（复印件）一份，《个人购房借款抵押协议》（复印件 ）一份，证明被告于2017年1月11日购买了1号楼3单元103室，首付款72000元，剩余90000元是原告承诺在四大银行按揭贷款。第十一组证据：通话记录，证明原告没有给被告通知过。第某乙组证据：个人职业和薪金收入证明，证明被告个人收入足以偿还贷款。第十三组证据：银行贷款资料一套，证明被告曾经积极配合原告贷款，在银行贷过房屋按揭款。本院依被告的申请,向中国工商银行定边支行发出查询函一份，该单位向本院提交了回复函一份。依被告的申请，本院于2019年7月30日向案外人崔某某进行了调查取证，形成谈话笔录一份。依被告的申请，本院向定边县公安局调取崔某某立案决定书一份。本院依职权向中国工商银行定边县支行调取按揭贷款业务合作协议一份、榆林分行信贷业务审议委员会会议纪要一份。本院与原告法定代表人张定福谈话，形成谈话笔录一份。本院依职权向定边县不动产登记服务中心调取涉案小区土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划专项验收合格证、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表各一份，不动产权登记号为（2018）定边县不动产权第02391号不动产登记证一份、涉案房屋实测面积证明一份。经庭审质证：被告对原告所举第一组证据真实性、证明目的无异议；对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告电话通知被告到工行长城街支行办理按揭贷款手续，被告在2017年9月4日在该行申请过，于2017年11月3日也申请过贷款，贷款一直未审批；对第三组证据真实性、证明目的均有异议，90000元是原告给被告承诺在四大银行房屋按揭贷款的尾款，并未实际出借款项原告隐瞒了事实真相，该借条的内容与当时签署的《个人购房借款抵押协议》是一体的；对第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告并未通知被告到不动产登记局办理不动产登记证书，只是到原告法定代表人张定福家签订了《商品房买卖合同》；对第五组证据中国工商银行客户须知一份、个人贷款申请一份真实性无异议，对证明目的有异议，被告到中国工商银行定边县支行贷款，银行不予放贷并不是被告的原因，是因为原告还有其他楼盘逾期过多，银行不予放贷，并不是被告的原因，有工行长城街支行张某某的视频影像为证。原告对被告所举第一、二、三、四、五、六、七组证据形式要件有异议，系偷拍偷录；对第八组真实性、证明目的均有异议，原告并未签字盖章；对第九组证据真实性无异议，对关联性有异议，被告办理贷款发生在2017年，征信报告是2019年6月27日出具的；对第某甲证据《福鼎皓园项目认购协议》真实性无异议，对证明目的有异议，双方只约定了房屋总价及预付的认购金，并未约定按揭事宜，对《个人购房借款抵押协议》的真实性、关联性均有异议，协议为复印件，协议人不是本案被告；对第十一组证据真实性无异议，对关联性有异议，索要购房款并非需要打电话；对第某乙、十三组证据真实性、关联性均有异议，被告是否符合贷款条件由银行审查，原告只做配合。原告对本院调取的证据均无异议。被告对中国工商银行定边县支行向本院的回复函有异议，被告于2017年4月27日向中国工商银行定边县支行、原告公司均提供过个人收入证明，贷款审批未通过并不是被告的原因，由长城街支行张某某经理的视屏为证；对本院与崔某某的谈话笔录真实性无异议，对谈话内容有异议，崔某某并未谈出按揭贷款的真实意思，谈话笔录中记载借条是业主自愿签订，实际情况并不是，是售楼员崔某某在交付钥匙时要求业主签署借条及个人抵押贷款协议；对定边县公安局对崔某某的立案决定书无异议；对本院与原告法定代表人张定福谈话笔录中关于合同签订日期的陈述无异议，对借条形成时间有异议，认为在签订合同时，同时出具了借据；对中国工商银行定边支行按揭贷款业务合作协议一份、榆林分行信贷业务审议委员会会议纪要一份真实性无异议，对内容有异议，中国工商银行长城街支行经理张某某在视屏中告知被告银行整体不给房地产开发商放贷款是银行政策，并不是被告的原因；对本院调取的涉案小区土地证等无异议，对XX中心出具的涉案房屋实测面积有异议。 本院对原、被告所举证据及本院调取的证据作如下认定：对原告所举第一组证据虽系复印件，但与本院向定边县XX中心调取的涉案小区的土地证等核对一致，故本院予以确认；对第二组证据《商品房买卖合同》，结合原告法定代表人张定福向本院的陈述以及定边县XX中心向本院出具关于涉案房屋面积的说明，能够证明原、被告双方于2018年10月15日（合同中落款时间写在了2017年6月6日）签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区1-1-503室商品房一套，该房屋的建筑面积为65.97平方米（合同中记载为70.45平方米），每平方米价格为2300元，共计151731元（合同中记载为162000元），已支付72000元，下剩79731元（合同中记载为90000元）约定向银行申请贷款支付。对第三组证据借据一支，被告虽向原告出具借据一支，但实际未进行款项交付，且原、被告双方在出具借据之后又签订了《商品房买卖合同》，对所欠房款支付方式进行了重新约定，故原告所举借据的证明目的不予确认；对第四组证据不动产登记证书，因属于案外人的产权证书，与本案没有关联性，本院不予确认；对第五组证据只能证明原告与中国工商银行达成了按揭贷款业务合作协议，不能证明被告是否配合办理按揭贷款。对被告所举证据第一、二、三、四、五、六、七、十三组证据能够相互印证，形成完整的证据锁链，故本院予以确认。对第八组因原告未在补充协议及抵押协议中签字或盖章，故本院不予确认，对视频只能证明双方对贷款事项进行了协商，但没有结果。对第九组证据被告提供的是2019年的征信报告，只能证明其2019年6月27日征信正常。对第某甲证据《福鼎皓园项目认购协议》系原告对真实性无异议，本院予以确认；对《个人购房借款抵押协议》，系复印件，对无法核对其真实性，本院不予确认。对第十一组证据，原告对真实性无异议，故对真实性予以确认。对第某乙组证据，未提供收入明细，故不作确认。对本院依职权调取的证据，均系相关职能部门出具且与相关人员调查取证形成的谈话笔录，能够相互印证，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，原、被告曾达成商品房认购协议，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区1-103室商品房一套，被告于2017年1月26日前向原告交纳购房款72000元，下欠购房款被告于2017年1月26日向原告的会计张亚亚出具90000元借据一支，约定借款月利率为2.5%，同日原告向被告交付了房屋。2018年10月15日（落款时间写在了2017年1月26日）原、被告双方正式签订了《商品房买卖合同》， 约定房屋每平米价款为2380元，预测面积为70.45（实际为69.57平方米）平方米，总价款为16200元（实际为151731元），扣除已支付的72000元，下欠90000元（实际下欠79731元）约定由被告向贷款机构申请贷款支付。原告于2017年8月3日与中国工商银行定边县支行签订了“按揭贷款业务合作协议”，约定由中国工商银行定边县支行给原告公司开发的XX小区办理按揭贷款。被告在中国工商银行办理了全部贷款手续，但中国工商银行陕西省分行将定边县XX小区项目个人住房按揭贷款资料全部退回不予受理。为此，原告多次向被告索要房款未果，故诉至法院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告应当按照《商品房买卖合同》履行自己的义务。原告已向被告交付了房屋，被告应该履行给付尾欠购房款的义务，本案所涉房屋面积应以定边县XX中心的测量面积65.97平方米为准，根据双方约定每平方米价款为2380元，故总价款应为151731元，扣除被告前期支付的72000元，被告还应向原告支付购房款79731元，对于原告请求判令被告按照借据中约定的月利率2.5%计付利息之诉请，虽然就所欠房款，被告于2017年1月26日向原告出具了借据，但原、被告双方在之后签订《商品房买卖合同》时，对下欠房款的支付方式重新进行了约定，支付方式为“向贷款机构申请贷款支付”，故所欠房款不应按照借据中约定的月利率2.5%计付利息。被告认为在签订合同时出具了借据，但未提供相关证据证明，且其自认原告向其交房屋钥匙时，被告向原告出具了借据，而借据上时间为2017年1月26日，故本院认定原告向被告交付房屋时间为2017年1月26日。房屋按揭贷款未办理成功，被告应该从接房之日起（即2017年1月26日）至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息，2019年8月20日之后的利息应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至兑现完毕时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告张红霞签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告张红霞于本判决生效后五日内向原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司支付购房款人民币79731元及利息（利息从2017年1月26日起计付至兑现完毕时止，2016年8月4日至2019年8月20日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准）。三、驳回原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司负担232元，由被告张红霞负担1818元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  闫学峰人民陪审员  姚金辉人民陪审员  何静平  二〇二〇年五月二十七日                                  书  记  员  郭亚军  1