文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终369号上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江国越电子商贸有限公司，住所地镇江市中山东路68号嘉源大厦807房间。法定代表人：尹夕春，该公司总经理。委托诉讼代理人：包钢，江苏王学剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏镇江国美电器有限公司，住所地镇江市府学新村1号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，国美电器有限公司职工。委托诉讼代理人：王莉莉，国美电器有限公司职工。上诉人镇江国越电子商贸有限公司（以下简称“国越电子”）因与被上诉人江苏国美电器有限公司（以下简称“国美电器”）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国越电子上诉请求：1.依法改判被上诉人还需赔偿上诉人损失367500元；2.依法撤销镇江市润州区人民法院作出的（2019）苏1111民初2784号民事判决书第三项，即依法判令上诉人不承担被上诉人空调及自动扶梯补偿金53000元，并改判被上诉人自行将空调、扶手电梯拆除，恢复原状；3.本案一审和二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：2019年4月16日，被上诉人以其自身经营需要为由单方面提出解除合同，该解除行为已构成违约解除，应当赔偿给上诉人带来的损失。上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《合作经营协议》第48条约定：乙方自装的设施设备在安装完毕后由双方签字、盖章确认。乙方自装的空调、电梯等设施设备，由乙方负责维修、保养，甲方配合。在协议解除或终止后，对于乙方安装的空调、电梯等设施设备由双方协商按照15年折旧计算标准计算折旧后向乙方支付补偿金。协商未达成一致，则由乙方自行拆除处理。现双方未协商一致，乙方应当拆除，而不是甲方补偿。国美电器辩称，根据双方租赁合同约定，被上诉人具有单方解除权，按照合同约定，被上诉人单方解除合同，被上诉人赔偿上诉人一个月租金的违约金，上诉人向被上诉人主张超过合同约定的租金损失没有依据。根据双方租赁合同约定，上诉人同意被上诉人自己安装的设备“来装去留”，由上诉人折价补偿，一审关于空调和自动扶梯补偿金的判决有法律和事实依据。国越电子向一审法院起诉请求：1.判令国美电器支付国越电子违约损失73.5万元；2.判令国美电器将镇江市中山东路423号第二层与第三层之间的扶手电梯以及18台空调拆除，并恢复原状；3.判令国美电器承担本案的诉讼费及保全费。国美电器反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.判令国越电子支付国美电器空调补偿金57633.33元、电梯补偿金74594元，合计132227.33元。一审法院认定事实：座落于镇江市中山东路423号第1至2层4-1/6轴房屋所有人系镇江新华书店有限责任公司丹徒分公司，镇江市中山东路423号第3层1-6.5轴房屋所有人系正茂集团有限责任公司。2015年12月15日、2016年3月22日，国越电子分别与镇江新华书店有限责任公司、正茂集团有限责任公司就前述中山东路423号的1-3层各自所有的房屋签订合作经营协议及房屋租赁合同，房屋租赁期间分别为2016年1月1日至2020年12月31日、2016年6月1日至2020年12月31日止。后镇江新华书店有限责任公司、正茂集团有限责任公司分别出具同意转租证明，同意国越电子将其承租的中山东路423号的房屋转租给国美电器。2015年12月15日，国越电子与国美电器签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：1、租赁房屋地址及楼层为镇江市中山东路423号第3层1-6.5轴、第1-2层4-1/6轴，建筑面积为1889.29平方米，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，租赁费用计算标准为2.13元/天/平方米，总计为122500元/月，1470000元/年，租赁费用包含房屋租金、物业管理费、设备使用费等；2、合同第四十七条约定，国美电器自行安装的设施设备在安装完毕后由双方签字、盖章确认，国美电器自装的空调、电梯等设施设备，由国美电器负责维修保养，国越电子配合。在合同解除或者终止后，对于国美电器安装的空调、电梯等设施设备采取“来装去留”的原则折价留给国越电子，由国越电子按照15年折旧计算标准计算折旧后向国美电器支付补偿金。3、双方租赁关系终止的，自终止之日起15日内国美电器将自己的商品清理完毕并将房屋交还给国越电子，该15日不计算租赁费用。国越电子不得以任何理由扣押国美电器物品。国美电器已书面通知国越电子接收房屋，国越电子拒绝接收的，国美电器可通过公证处公证或者律师见证方式腾退房屋，国越电子对此不持异议。自国美电器腾退房屋之日视为国美电器已经向国越电子交还房屋，租赁房屋的风险和责任由国越电子自行承担。4、合同另行约定部分中载明另行约定条款与合同其他条款不一致的，以另行约定为准。该另行约定部分第二条内容为将合同第七十三条修改为国美电器以该租赁房屋开设门店，根据国美电器经营需要，国美电器单方提前解除合同，须承担一个月的租赁费用金额为标准的违约金，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。2018年11月26日，国美电器向国越电子发出解约函，声明其在经营中一直处于严重亏损状态，故根据双方签订的《房屋租赁合同》另行约定中第二条的内容正式致函解除双方房屋租赁合同关系，并要求国越电子按约与国美电器办理交接手续。2018年12月26日，国越电子向国美电器发出降租函，主要内容为在双方租赁合同履行过程中，因家电市场不景气，经友好协商，国越电子拟对《房屋租赁合同》所涉2019年度租金降租事宜同意将2019年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费用共扣减50万元整，其中2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁费用扣减30万元，该笔降租款将在对应时间段应交房屋租赁费用中扣减；2019年7月1日至2019年12月31日期间的房屋租赁费用扣减20万元，该笔降租款将在对应时间段应交房屋租赁费用中扣减。国美电器同意以上内容，故双方对房屋租赁合同继续履行。2019年4月16日，国美电器再次发出解约函，要求于2019年6月30日解除双方租赁合同关系。2019年4月29日，国越电子发出律师函，认为国越电子已就2019年度租金予以扣减，国美电器公司再次要求解约无事实及法律依据，后提起诉讼。本案一审审理期间，双方进行了闭店交接。在加盖有双方公司印章的闭店物业交接表上显示交接表填表日期为2019年7月11日，交接日为2019年7月16日，确认的租赁区域安装的中央空调为18台、自动扶梯为1台。根据国美电器提供的该公司内部报批单及发票证实，案涉租赁房屋内安装的自动扶梯2011年购买价格为137712元，所安装空调为AUX空调，每套单价为7000元，18台空调2011年购买总价为126000元。国美电器对空调数量持有异议，主张按照15年折旧计算标准计算折旧后国越电子应支付的19台空调补偿金为57633.33元、1台自动扶梯补偿金为74594元。另查明，双方曾就案涉房屋租赁事项于2010年12月签订合作联营协议，故双方租赁关系开始于2011年，案涉需支付补偿金的空调、自动扶梯安装于2011年。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。合同中双方约定了承租方享有单方解除权及相应赔偿金标准，国美电器有权根据自身经营需要单方提前解除租赁合同并按约支付相应赔偿金，且本案审理期间双方已进行了闭店交接，故一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，国美电器需按约定向国越电子支付一个月的租赁费用作为赔偿金。关于该一个月的租赁费用数额，国美电器抗辩称双方通过降租函对2019年租金进行了下调，该一个月的赔偿金应按照降低后的金额进行支付。一审法院认为双方就房租租金下调达成一致是在国美电器第一次发出解约通知后，降租函中仅对2019年租金支付标准进行了重新约定，并未对原租赁合同约定的赔偿金支付标准进行变更，故该一个月的赔偿金应按照原租赁合同的相关约定予以支付，具体金额为122500元。关于空调及自动扶梯的补偿金，国越电子抗辩称国美电器未提交经双方盖章确认的相关材料且合同中对按照15年折旧计算折旧价值的方法约定不明，故国美电器提出要求国越电子支付补偿金的反诉请求于法无据，应予驳回，国美电器应将其自行安装的空调及自动扶梯拆除、恢复原状，一审法院认为双方的租赁关系始于2011年，国越电子作为出租人就案涉房屋在上一份合作联营协议履行完毕后于2016年与国美电器重新签订了租赁合同，上一份合作联营协议履行期间较长，故国越电子作为出租人对房屋内国美电器安装的相关设施应当是明知的但并未提出异议，且在案件审理期间双方进行了闭店交接国越电子对由国美电器安装的空调及自动扶梯的状况及数量进行了确认，故国美电器要求国越电子按照合同约定的“来装去留”原则支付折旧补偿金于法有据，一审法院予以支持。关于空调及自动扶梯的折旧值，合同中双方仅约定了按照15年折旧计算，但并未约定具体采用何种折旧方法，根据双方约定、结合空调及自动扶梯的使用情况等，酌情支持53000元。一审法院判决：一、镇江国越电子商贸有限公司与江苏镇江国美电器有限公司之间就镇江市中山东路423号的房屋租赁合同于2019年6月30日予以解除；二、江苏镇江国美电器有限公司于判决生效后十日内给付镇江国越电子商贸有限公司提前解除合同的赔偿金122500元；三、镇江国越电子商贸有限公司于判决生效后十日内给付江苏镇江国美电器有限公司空调及自动扶梯补偿金53000元；四、驳回镇江国越电子商贸有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方在一审期间对案涉房屋进行了交接，并于2019年7月11日签订了《闭店物业交接表》，该表其它栏显示：“国越公司要求对方把空调和扶梯进行拆除完毕”。国越电子和国美电器双方均在该交接表上盖章确认。本院认为，本案争议焦点：一、国美电器是否具有单方解除租赁合同的权利，是否应当赔偿国越电子损失367500元。二、国越电子是否应当补偿国美电器空调和扶梯折旧费用。关于国美电器是否具有单方解除租赁合同的权利，是否应当赔偿国越电子损失367500元。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定，国美电器以该租赁房屋开设门店，根据国美电器经营需要，国美电器单方提前解除合同，须承担一个月的租赁费用金额为标准的违约金，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。根据该约定，国美电器可以根据自己的经营状况，单方决定是否解除合同。根据一审查明的事实，2019年4月16日，国美电器向国越电子发出解约函，称市场不景气，要求于2019年6月30日解除双方租赁合同关系。故双方租赁合同应当于2019年6月30日解除。根据合同约定，国美电器单方解除合同，应当承担一个月租金数额的违约金。故一审法院对于合同解除和违约金的认定，并无不当。上诉人作为具有完全民事行为能力的成熟的商业主体，应当知道合同的效力和由此带来的商业风险，故应当按照合同约定履行自己的权利义务。上诉人主张应当赔偿其损失，无合同和法律依据，本院不予支持。关于国越电子是否应当补偿国美电器空调和扶梯折旧费用。本院经审查认为，虽然双方签订的租赁合同约定，合同终止时，按照“来装去留”原则，由国越电子对国美电器安装的空调和扶梯支付折旧补偿金。但是双方签订的《闭店物业交接表》上显示:“国越公司要求对方把空调和扶梯进行拆除完毕”,该表由上诉人国越电子与被上诉人国美电器盖章确认。故本院认为，双方交接时协商更改了，之前合同中关于国越电子折旧补偿空调和扶梯的约定，合同终止时，应当由国美电器将空调和扶梯拆除。故一审法院认为应当由国越电子向国美电器支付空调和扶梯折旧补偿款不妥，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人国越电子的上诉请求部分成立，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2784号民事判决第一项、第二项；二、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2784号民事判决第三项、第四项；三、江苏镇江国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内，拆除镇江市中山东路423号第二层与第三层之间的扶手电梯以及18台空调。四、驳回江苏镇江国美电器有限公司要求镇江国越电子商贸有限公司支付空调补偿金57633.33元、电梯补偿金74594元的反诉请求。一审案件受理费11190元、保全费4195元、反诉案件受理费12708元，合计28093元，由江苏镇江国美电器有限公司、镇江国越电子商贸有限公司各半负担；二审案件受理费6813元，由镇江国越电子商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二〇年六月十日法官助理  赵银亭书 记 员  周旻晶