上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5488号上诉人（原审原告）：芮娟，女，1981年11月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦景酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇周南村680号13幢139室。法定代表人：朱琼，董事长。被上诉人（原审被告）：上海富逸大酒店有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇年家浜路6号8层-14层。法定代表人：朱琼，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。上诉人芮娟因与被上诉人上海浦景酒店管理有限公司（以下简称浦景公司）、上海富逸大酒店有限公司（以下简称富逸公司）委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初88844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人芮娟的委托诉讼代理人伊彦、郁少波，被上诉人浦景公司、富逸公司的共同委托诉讼代理人潘晓枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人芮娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持芮娟的全部一审诉讼请求。事实和理由：第一，被上诉人迟延履行合同义务，构成严重违约。首先，从《装修委托协议》的目的来看，委托装修的目的是运营酒店。因此，装修行为肯定要在酒店经营之前，而非之后。其次，从《商业运营委托合同》第四条第一款可知，2016年10月1日至2019年9月30日止的租金收益为培育市场的费用。而从芮娟买房之日到2016年9月30日就是约定的装修期间，否则半年多的房屋收益不可能没有约定。再次，（2019）沪0115民初89049号案件中，被上诉人承诺的装修时间可以印证芮娟关于装修时间的说法。最后，从装修费已支付、相关发票已开具的事实可以推知装修时间。第二，《商业运营委托合同》虽未明确约定酒店经营模式，但根据相关合同条款及被上诉人的履行行为，可以得出经营酒店的结论。首先，《商业运营委托合同》第四条约定了培育市场费用。如果被上诉人不隐瞒涉案房屋已出租的事实，不承诺经营酒店，何来培育市场费用。该合同第五条约定，芮娟享有酒店每年12天的免费入住权。如果不经营酒店，何来免费入住权。其次，浦景公司为履行合同，成立了富逸公司，并与部分业主签订《补充协议》。这都是经营酒店的履行行为。第三，《装修委托协议》没有履行的必要和可能。首先，既然不经营酒店，就没有必要装修成酒店。《装修委托协议》应解除。其次，涉案房屋是办公用房。根据现有规定，不能改变房屋用途而作为酒店经营。因此，《装修委托协议》的目的落空，应解除。芮娟于2020年5月22日庭审中补充如下内容：本案系委托合同纠纷，委托人有权解除委托合同。同时，经本院释明，芮娟在庭审中明确表示，其主张解除本案系争《商业运营委托合同》的请求权基础是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，即芮娟行使的是法定解除权。被上诉人浦景公司、富逸公司共同辩称，不同意芮娟的上诉请求。第一，尽管《商业运营委托合同》约定了免租期，但这三年免租期的费用已在购房时作为优惠一次性给予了芮娟。同时，《商业运营委托合同》约定了芮娟的应得租金收益，及从2019年10月1日起的租金，但芮娟在2019年10月1日前就起诉了被上诉人。第二，《装修委托协议》是《商业运营委托合同》的附属合同。开办酒店时，有些业主的房屋会用作非酒店客房。但《装修委托协议》约定，在归还时只要具备客房运营模式就行。该合同又约定，被上诉人可作它用，但改造费用由被上诉人承担。据此，是否装修、何时装修并不是争议焦点，芮娟只要按时拿到收益，期满时拿到经装修的房屋就可以了。第三，涉案房屋在出售前已被出租，租赁期到2019年6月底届满。考虑到如到期后租户不搬离，被上诉人又与上海A有限公司（以下简称A公司）决定延期至2019年12月底。而这种延期并未给芮娟造成经济上的损失。因为，芮娟的收益是参照酒店的收益来发放的。据此，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持一审判决。芮娟向一审法院起诉请求：1.解除芮娟和浦景公司于2016年5月31日签订的《商业运营委托合同》，以及芮娟与浦景公司、富逸公司于2016年10月1日签订的《补充协议》；2.浦景公司、富逸公司返还芮娟上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）；3.浦景公司、富逸公司支付芮娟违约金20万元。一审法院认定的事实：芮娟与A公司于2016年5月31日签订了《上海市商品房出售合同》，购买了涉案房屋，总价款1,021,940元。并于购买当日，芮娟（乙方）与浦景公司（甲方）签订了《商业运营委托合同》。合同约定，乙方将购买房屋自物业交付之日起10年（2016年10月1日至2026年9月30日）内委托甲方租赁经营。该物业的用途为乙方委托租赁经营的商品房，经营业态以甲方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的所统一设定的业态为准。自2016年10月1日起至2019年9月30日止的三年内的租金收益作为培养市场的费用，甲方不再支付乙方。自2019年10月1日起至2026年9月30日止的7年内，乙方所享有的租金收益计算方式为：乙方物业总价/(5-14层均价×建筑面积)×甲方在半年内经营净利润×80%。甲方在每年的1月15日及7月15日提交给乙方半年度财务报告后，在每年的1月31日和7月31日支付。合同第五条“乙方的权利义务”条款约定，乙方自愿将物业交于甲方管理，用于培养市场开发、经营，其中发生的市场推广、宣传费用由甲方承担，乙方不得以任何理由收回物业经营权；乙方享有该酒店每年12天的免费入住权，该项细则由双方另行约定。合同第六条“甲方的权利和义务”条款约定，在合同期内，甲方拥有该物业的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导；享有对该物业租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对物业的租赁价格进行自主和必要、合理的调整。甲方认为必要时，可根据市场变化，对项目的经营方案和业态规划进行调整；在委托管理期限内，可以对物业的用途进行合理规划及装修；在合同期内，甲方或者承租人有权在不影响结构安全的情况下对该物业进行装修，合同期满时，甲方按届时的装修状态将物业及附属设施返还乙方，并保证其处于正常使用后的状态。合同第八条“违约责任”条款约定，在本合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同；对于乙方违约的，除应全额返还甲方该物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失；对于甲方违约的，甲方除不再拥有向乙方索还物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失。同日，芮娟（乙方）、浦景公司（甲方）还签订了《装修委托协议》一份，约定，乙方一次性支付甲方涉案房屋改造费用、装饰装修费用398,060元，室内装修内容包括：床上用品：棉被、浴袍、一次性用品套装；XX品牌的卫浴设备；定制家具；平板电视、电水壶、电吹风等。合同还约定：甲方若按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由甲方承担。并在委托经营届满时，由甲方将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向乙方交付（即按酒店装修交付）。为此，芮娟支付了装修工程改造款398,060元。嗣后，浦景公司、富逸公司向芮娟出具《补充协议》一份，约定经芮娟与浦景公司、富逸公司三方协商，由富逸公司代替浦景公司执行2016年5月31日签署的《商业运营委托合同》，即协议中的甲方浦景公司的权利义务由富逸公司享有及承担，浦景公司不再是该协议主体，不再执行该协议，不再享有协议约定的任何权利、承担协议的任何义务。该补充协议自2016年10月1日起正式执行。2014年5月，涉案房屋的开发商A公司的法定代表人张逸民（甲方）与上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队（以下简称浦东城管局）（乙方）签署了《房屋租赁合同》，合同约定A公司将上海市浦东新区XX镇XX路XX号5、6层全部房屋以及7层部分的房屋（面积为2,500平方米）出租给乙方，作为办公用房使用，租赁期限为5年（自2014年7月1日至2019年6月30日）；租赁期满，乙方应如期返还该房屋，乙方需续租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后双方重新签订合同。租金每日每平方米2.275元。物业管理费每月每平方米2.40元，由甲方承担。2019年6月1日，双方又续签了《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日。2014年7月，张逸民（甲方）与浦景公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：上海市浦东新区XX镇XX路XX号物业在出售前，甲方已经将其中的5层全部、6层全部、7层部分租赁给浦东城管局，交付标准为办公室装修，合同期至2019年6月30日。租赁期届满时甲方需协助乙方收回此部分房屋，以保证乙方客户权益。浦东城管局如需提前终止或续租，乙方委托甲方与租赁方签订相关协议。至一审庭审日，未有证据显示浦景公司、富逸公司已经收回了涉案三层楼面房屋；浦景公司、富逸公司当时尚未按《装修委托协议》的约定对涉案房屋进行了装修。一审法院另查明，浦景公司、富逸公司的股东、监事、法定代表人相同，办公地址相同（均为上海市浦东新区XX镇XX路XX号）。一审法院认为，芮娟与浦景公司、富逸公司之间签订的《商业运营委托合同》、《装修委托协议》等系各方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法成立，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一是浦景公司、富逸公司至今未按酒店模式对涉案房屋开展经营是否构成违约？二是浦景公司、富逸公司至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修是否构成违约？关于争议焦点一，根据《商业运营委托合同》对涉案房屋用途的约定，涉案房屋的经营业态以浦景公司统一设定的业态为准，并未明确载明系酒店经营模式。该合同第六条约定，在双方合同期内，浦景公司对涉案房屋拥有完全使用权与管理经营权，可根据市场变化对项目的经营方案和业态规划进行调整，有权对涉案房屋用途进行规划；且《装修委托协议》“其他规定”条款第（二）项约定，浦景公司如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由浦景公司承担。故，浦景公司有决定涉案房屋具体用途的权利。现涉案房屋出租给浦东城管局作为办公用房，浦景公司、富逸公司未按酒店模式对涉案房屋开展经营，并不构成违约。关于争议焦点二，虽然《装修委托协议》的装修内容为酒店样式的装修，但合同就装修期限并未明确约定。芮娟称浦景公司曾口头承诺将会在签订合同后三个月内以酒店标准装修，并未提供证据予以证明，一审法院对此意见不予采纳。且《商业运营委托合同》第六条规定，浦景公司有权根据经营需要对涉案房屋进行装修，合同期满时，浦景公司按届时的装修状态将涉案房屋及附属设施返还芮娟；《装修委托协议》“其他规定”条款第（二）项亦约定，浦景公司如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营届满时，由浦景公司将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向芮娟交付（即按酒店装修交付）。即双方约定在合同存续期间，浦景公司有权改变房屋用途并据此装修，只是在合同期满后，向芮娟归还的房屋应按所约定的酒店客房标准装修。目前《商业运营委托合同》履行期限未届满，浦景公司、富逸公司有权决定涉案房屋的实际用途，并按该用途装修房屋，故涉案房屋出租他人作为办公用房使用，浦景公司、富逸公司至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修，并不构成违约。一审法院审理后，于二〇一九年十二月三十一日作出判决：驳回芮娟的诉讼请求。一审案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由芮娟负担（已交纳）。本院二审期间，芮娟围绕上诉请求依法提交了新证据。第一组证据是上海B有限公司（以下简称B公司）销售人员程某与案外人顾某之间的谈话录音、B公司员工与案外人唐某之间的谈话录音、B公司置业顾问王某与案外人周某1之间的微信聊天记录截图，以证明被上诉人在销售涉案房屋时承诺立即装修并开办酒店。第二组证据是浦景公司与案外人谢某1、周某2、谢某2签订的《商业运营委托合同》及《补充条款》、浦景公司与案外人唐某签订的《装修委托协议》及浦景公司出具的《承诺书》、（2019）沪0115民初89047号民事判决书、（2019）沪0115民初89049号民事判决书，以证明被上诉人承诺将涉案房屋用作酒店。第三组证据是涉案房屋的销售宣传资料、B公司的微博页面截图及上海市浦东公证处出具的《公证受理通知单》，以证明被上诉人承诺将涉案房屋用作酒店。第四组证据是案外人唐某向浦景公司发出的《通知》，以证明被上诉人未在承诺的时间内发放租金。第五组证据是上海市浦东新区建设和交通委员会对案外人沈某的信访答复，以证明被上诉人未提供涉案房屋可以用作酒店的政府批文。第六组证据是视频截图，以证明截至2020年1月20日涉案房屋并未被收回并装修。被上诉人质证认为，对上述证据中除两份民事判决书外的其余证据的真实性不予认可，且上述所有证据与本案不具有关联性，不能实现芮娟的证明目的。本院认定如下：上述证据均与本案不具有关联性，故不予采信。被上诉人未依法提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是芮娟是否有权基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除本案系争《商业运营委托合同》及《补充协议》。对此，本院认为，《商业运营委托合同》第六条约定，被上诉人在合同期内对涉案房屋拥有完全使用权和经营管理权，并可根据市场变化对项目的经营方案和业态规划进行调整。可见，涉案房屋的经营业态系以被上诉人的统一设定为准，并未局限于酒店经营模式。虽然《补充协议》导致《商业运营委托合同》的执行主体发生变更，但该变更行为不影响合同主要权利义务的履行。因此，现被上诉人未按酒店模式对涉案房屋开展经营，不构成根本违约，芮娟无权基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除《商业运营委托合同》及《补充协议》。综上所述，芮娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人芮娟负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 韩朝炜审判员 赵 鹃二〇二〇年六月十日书记员 陈 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。