河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1353号上诉人（原审被告）：焦作恒信置业有限公司。住所地：河南省焦作市中站区运输街王封街道办事处门前西楼门面房。法定代表人：王为辉，总经理。委托诉讼代理人：谢旭，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春芳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：慕国强，男，1979年7月7日出生，汉族，住河南省温县。被上诉人（原审原告）：宋玉霞，女，1977年4月21日出生，汉族，住河南省温县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：董天天，河南龙源律师事务所律师。上诉人焦作恒信置业有限公司（以下简称：恒信公司）因与被上诉人慕国强、宋玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年3月25日作出的（2020）豫0823民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒信公司上诉请求：1、撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初148号判决中的第三项判决，并改判上诉人不向二被上诉人支付购房款利息损失，评估费1380元及测绘费119元由二被上诉人承担；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人与二被上诉人于2018年7月28日所签订的合同编号为武WZYS201612071《商品房买卖合同》系重大误解并予以撤销，并认为上诉人对本次重大误解的形成具有过错，应当承担二被上诉人的购房利息损失及评估费、测绘费。在原审过程中，法院依职权向武陟县房产管理中心调取了相关证据，武陟县房产管理中心也对房屋层高情况做出了书面说明，其中明确表示“。．．如楼房售出后，出现购房合同层高与实际层高不符合时，应由权利人向房管部门提出申请在房管部门房产管理系统中进行变更数据”，意即向房管部门申请变更层高数据的行为应当由权利人进行。而本案中，二被上诉人与上诉人已经签订了《商品房买卖合同》，且在房管部门登记备案可查。同时有关购房的一系列手续也系二被上诉人亲自去办理，银行也就二被上诉人的本次购房未付款项下发了贷款。由此可见，二被上诉人的行为在法律上已经构成了对该套房屋的占有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“。．．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。即该套房屋的权利人为二被上诉人。因此，如果需要申请变更层高数据，应当由二被上诉人向房管部门申请办理，而并非上诉人的义务。就合同中层高不符的问题，上诉人并没有过错，由此产生的购房款利息损失以及评估费、测绘费等不应当由上诉人承担。慕国强、宋玉霞辩称，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，该商品房买卖合同为上诉人提供的格式合同，上诉人公司销售人员在向被上诉人宣传时也宣称层高为3.9米，因为涉案房屋楼层为一层，底层如果楼层高的话，采光和通风效果会好。在签合同时，被上诉人反复与销售人员核实层高能否达到3.9米，销售人员一再强调以合同为准，而格式合同上也为3.9米，被上诉人作为普通消费者，足以对合法有效的合同产生合理信赖，法律也应保护消费者的合理利益。本案在交房时存在层高不符的问题，上诉人存在欺诈嫌疑。上诉人作为所涉房屋的开发商，对所售房屋的层高是清楚的，在销售时没有向被上诉人关于层高的内容尽到特别注意义务，上诉人在本案中存在重大过错。本案的发生也是由于上诉人的重大过错所造成，上诉人理应赔偿。慕国强、宋玉霞向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2018年7月28日签订的合同编号为武WZYS201612071《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款460000元及相应利息（利息以本金460000元为基数，从2018年7月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月19日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告支付原告违约金92000元（购房款460000元的20%）；4、被告赔偿原告房屋评估费和测绘费1499元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2018年7月28日，原告慕国强、宋玉霞与被告焦作恒信置业有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：武WZYS201612071，房屋代码：67269），合同约定：原告以每平方米3648.19元的价格购买被告的位于武陟县××大道××小区××楼××单元××房，该商品房的用途为住宅，层高为3.9米；建筑层数地上22层，地下1层，该商品房预测建筑面积共126.09平方米，其中，套内建筑面积98.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.3平方米，房屋总价款为460000元。原告在签约时支付首付款210000元，剩余250000元以银行按揭贷款方式支付。该房屋在2019年12月31日前交付。双方还约定了其他相关内容。原告方于2018年7月28日交付了首付款210000元，2018年8月2日支付了评估费1380元、测绘费119元。余房款250000元，原告慕国强在焦作市中站区农村信用合作联社办理了银行按揭贷款，贷款期限120个月，自2018年8月21日至2028年8月21日，年利率6.37%。该按揭贷款原告方于2019年8月22日还清本金250000元，共计支付利息15123.53元。被告2019年12月底通知原告办理交接房手续。原告在验收房屋时，发现房屋层高不是合同约定的3.9米，只有约2.9米。原告认为，被告违约，严重影响原告的正常使用，致使原告不能实现合同目的，故，拒绝接收房屋，要求解除合同。被告认为，之所以产生这个问题，系打印合同时，由于房管部门微机系统的原因，房屋层高只能二选一，系统默认的层高为门面房层高3.9米，双方当时均未注意此问题，并不是被告违约所致，不同意解除合同。另查明，双方所签订的《商品房预售合同》及其附件均为机打示范格式合同文本，该合同的内容系房管部门微机系统采用专门的软件打印，只有在双方当事人签章处可以手写。本案涉案合同已经登记备案。根据被告方的申请，该院向武陟县房产管理中心调取了关于涉案房屋层高数据的情况，该中心出具《情况说明》：“由于武陟县鸿业测绘公司现用的必特思维2012测绘软件，在输入测绘层高时，在同一层时的楼房用途不同、层高数据不同时，软件系统对层高数据不能同时输入，只能选一输入。征云小区3号楼住宅用房层高全部为3米，商业用房一层层高为3.9米，二、三层层高均为3.3米，在层高测绘数据输入微机时，测绘公司采用的是输入商业用房层高数据，住宅用房层高数据未能输入。如楼房出售后，出现购房合同层高和实际层高不符合时，应由权利人向房管部门提出申请在房管部门房产管理系统中进行变更层高数据”。本案合同签订后，双方当事人对合同中约定的层高3.9米均未意识到产生了误解，原告认为其购买的房屋层高就是3.9米，符合其购买居住需求。被告认为原告知道住宅房屋层高为3米。基于此误解，双方签订合同时未就此内容据实作出更改。其后双方发生纠纷，根源在此。该院经过查证，认为本案争议基于原告方重大误解产生，而非原告主张的严重违约所致。对此，该院向当事人进行了释明，原告方将诉讼请求第一项变更为请求撤销合同，其他请求不变。被告对此没有新的质辩意见。经该院调解，原告方认为层高达不到，影响一楼采光，不符合原告购房居住要求的条件，也不愿转手卖与他人，坚持退房。被告希望原告仍购买该房，可以协调从其他方面给原告适当的优惠。一审法院认为，根据查明的案件事实，本案产生争议并非被告故意虚写房屋层高、故意违约所致，不适用合同法中违约导致解除合同、承担违约赔偿责任的相关规定。本案合同系双方当事人基于对房屋层高这一特别要求的重大误解而签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告有权请求人民法院撤销该合同。所以，原告主张撤销合同，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，具体到本案，被告应将所收原告的购房款460000元予以返还。虽然被告没有违约的本意，但其对所售房屋的层高是清楚的，被告没有对机打合同中层高的内容尽到特别注意义务，导致双方对此产生误解，原告对此没有过错，被告具有过错，应对原告受到的损失承担赔偿责任。原告的损失有：支付的购房款的利息损失（1、首付款210000元的利息：以210000元本金为基数，从2018年7月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至被告履行完毕之日止。2、原告支付银行按揭贷款的利息15123.53元。3、还清银行按揭贷款产生的已付本息的利息：从2019年8月22日起，以265123.53元本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至被告履行完毕之日止），支出的评估费1380元、测绘费119元。原告主张支付违约金的请求，本案被告不存在违约情形，不予支持。一审法院判决：一、撤销原告慕国强、宋玉霞与被告焦作恒信置业有限公司2018年7月28日签订的《商品房预售合同》（合同编号：武WZYS201612071，房屋代码：67269）；二、被告焦作恒信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告慕国强、宋玉霞购房款460000元；三、被告焦作恒信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告慕国强、宋玉霞购房款利息损失（1、首付款210000元的利息：以210000元本金为基数，从2018年7月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至被告履行完毕之日止。2、原告支付银行按揭贷款的利息15123.53元。3、还清银行按揭贷款产生的已付本息的利息：从2019年8月22日起，以265123.53元本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至被告履行完毕之日止）、评估费1380元、测绘费119元；四、驳回原告慕国强、宋玉霞的其他诉讼请求。案件受理费9335元，减半收取计4667.5元，由慕国强、宋玉霞负担556.5元，焦作恒信置业有限公司负担4111元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定层高3.9米，但所涉房屋实际层高仅为2.9米，根据武陟县房产管理中心出具有情况说明显示，在同层楼房用途不同、层高数据不同时，软件系统只能选一输入，造成双方在签订合同时对层高产生重大误解。恒信公司作为开发商，对其所售房屋的用途、层高应当是清楚的，恒信公司在出售房屋时，应当对该房屋层高等影响合同订立的重大事项尽到较高的注意义务，在购房者购买房屋时作出特别提示说明,恒信公司未尽到该注意义务，应当对被上诉人受到的损失承担赔偿责任。上诉人恒信公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1335元，由上诉人焦作恒信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十六日书记员 刘 颖