文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10618号上诉人（原审被告）：广州方云信息科技有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋102房。法定代表人：易伟恒，该公司总裁助理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州广一电子商务产业园有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋三楼。法定代表人：谢宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州方云信息科技有限公司（以下简称方云公司）与被上诉人广州广一电子商务产业园有限公司（以下简称广一公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。方云公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由广一公司承担。事实和理由：（一）因广一公司有过错在先，方云公司停止缴纳物业管理费等费用具有正当理由。方云公司为了维护自身利益才停止缴纳物业服务费，因在（2019）粤0105民初615号案中广一公司的欺诈行为导致方云公司暂时停止缴纳租金，该行为属于自救行为，该案涉案物业地块产权人是广州新厚德农工商联合公司，根据方云公司与广一公司签订租赁合同时广一公司出示的资料显示，其向产权人承租期限仅为6个月，广一公司明知在没有继续取得该地块合法出租权的情况下故意隐瞒方云公司，与方云公司签订了长达8年的租赁合同并收取租金，使方云公司在受到欺诈的情况下投入大量人力物力对地块进行升级改造建设，之后方云公司多次向广一公司索要其具有合法权的证明文件，其拒不出示。虽然该案与本案为不同法律关系，但涉及的双方主体相同，为了维护自身利益，方云公司迫不得已停止缴纳物业服务费，属于自救行为。事实上，在方云公司停止缴纳物业服务费之后，广一公司也停止为方云公司提供物业管理服务。广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）同意将对广一公司的债权抵销方云公司欠付物业管理费等债务，双方的债权债务应在等额范围内抵销，抵销后广一公司还欠付五行公司费用。方云公司与五行公司均属于“五行控股”旗下公司，皆承租广一公司位于广一园区的几处物业，两公司为关联公司。方云公司停止向广一公司缴纳物业服务费另一个原因是为了维护五行公司的利益，不构成违约。广一公司在2018年1月1日开始以莫须有的理由拒绝向五行公司分配运营服务费和政府扶持资金等费用，方云公司因与五行公司为关联公司，且与广一公司存在多重合作关系，故方云公司也暂时停止缴纳租金等费用具有合法的抗辩理由。（二）一审判决违约金过高，应依法予以减少。方云公司停止向广一公司缴纳物业管理费等费用，一方面该行为发生在双方发生矛盾之后，另一方面也是维护自身利益，方云公司并未毫无理由拖欠物业管理费等费用，系因广一公司违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应考虑本案发生的背景，减少违约金。另补充：（一）一审对事实方面未予全面查清，对方云公司的抗辩理由及举证没有予以查明，明显存在偏袒国有企业的行为。（二）双方之间存在多种法律关系，法院应本着全面查清事实的原则，理清各自的权利义务，不应机械、简单的以合同相对性原则对本案作出判决，不应割裂其他法律关系不做审查。（三）在双方2018年后因主合同纠纷提起诉讼后，广一公司已经不为方云公司提供物业服务，根据谁主张谁举证的原则，广一公司主张物业服务费应提供证据证明其已经根据合同约定提供了相应的服务内容，本案中广一公司提供的证据不足以证明其是否提供了服务。（四）一审判决的违约金明显偏高，违约金具有补偿性，广一公司未充分举证其实际损失，且双方之间存在多个法律关系，广一公司在多个法律关系中也存在过错及违约情形，在此情况下，广一公司也需承担违约金的减损义务，故一审按照20%计算违约金有违公平原则。广一公司二审答辩称，（一）方云公司恶意拖欠物业服务费事实清楚、证据确凿，其主张不安抗辩权和抵销权于法无据。涉案纠纷为物业服务合同纠纷，方云公司抗辩自救所涉纠纷与本案并非同一法律关系，由另案处理，与本案无关，涉案物业服务合同合法有效，双方均应严格履行。广一公司已提供充分证据证明，其已按约定提供物业管理服务，但方云公司长期拖欠物业服务费，且经广一公司催告仍拒不缴纳，违约恶意明显，违约事实清楚，其主张不安抗辩权没有任何依据。广一公司与五行公司之间的纠纷与方云公司无关，相关争议仍处于未决状态，债权是否存在以及债权数额均未经生效判决确认，且广一公司对五行公司是否负有债务，与方云公司无关，其要求就五行公司尚不存在的债权行使抵销权，没有任何法律依据。（二）方云公司恶意违约，导致广一公司遭受巨大经济损失，方云公司要求调低违约金的理由不成立。涉案合同约定的违约金标准是合同双方充分考虑合作预期利益、违约损失等因素协商一致的结果，不存在任何欺诈、胁迫、属于方云公司在签约时可预见的责任和损失。广一公司已按照合同约定提供合格的物业管理服务，并支付了高额的外包服务费用，方云公司没有正当理由，长期恶意拖欠物业服务费，导致广一公司遭受巨大经济损失，广一公司要求其承担违约金责任是应有之义。方云公司恶意违约，如果免除或减轻其承担违约金的代价，不但违背公平原则和诚实信用原则，也将给其他经济主体起到不良的示范效果，破坏市场秩序。广一公司向一审法院起诉请求：1.方云公司按照32364元/月的标准支付涉案物业2018年2月至2018年12月的物业管理服务费，合计356004元；2.方云公司按照涉案物业的年度物业管理服务费总额的20%，支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金，合计77673.60元；3.方云公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月25日，广州广一集团有限公司（以下简称广一集团、甲方）与五行公司（以下简称乙方）签订《广一国际电子商务产业园运营专业服务》、约定鉴于甲方系广州市海珠区一家大型区属集体企业，现有位于海珠区广州大道南788号原广一集团大院的旧厂房及地块，总用地面积38792平方米（其中已取得国有土地使用权面积32122平方米，已取得房地产权证的建筑物面积24689平方米，可用于电子商务产业园的用地面积约为32000平方米）。按照海珠区委、区政府的有关决定，该物业将打造为广一国际电子商务示范园区，并作为核心区推动海珠区电子商务大道的发展。乙方系广州五行数字创意园有限公司控股的电子商务园区投资运营公司。广州五行数字创意园有限公司是我省领先的电子商务产业园区运营机构，目前已开发运营包括广州电子商务（荔湾）产业园、龙腾18电子商务产业园等在内的多个电子商务园区，取得国家、省、市等有关部门多个立项、认定及授牌，也是国家电子商务试点项目、国家科技企业孵化器。……现为进一步推动海珠区电子商务产业的聚集发展，将甲方广州大道南788号原广一集团大院打造成具有文化与科技相融合特级色的广一国际电子商务产业园，甲方决定引入乙方作为该园区的运营服务提供商，并就有关事项达成本协议。第四条、服务费和支付方式：1.甲方双方同意，乙方为该园区提供运营专业服务，通过租金分成的方式收取服务费。2.甲乙双方共同确定园区租金价格，双方按比例分享租金，第一阶段即前三年的租金收入暂按甲方60%、乙方40%进行分配，第二阶段即第二个三年的租金收入按甲方70%、乙方30%进行分配。该园区租金价格不含物业管理费、停车费等，物业管理费、停车费等由甲方收取。3.由甲方、乙方与入驻企业三方共同签订《企业入驻园区协议》，甲乙双方的收入按上款约定的分配比例，由入驻企业直接支付给甲、乙双方各自的帐户，并各自开出合法票据。物业管理费由甲方直接收取。等。2015年5月9日，广一集团出具授权证明书，“广一公司是我司的全资子公司，现授权该公司全面负责我司位于广州大道南788号所有物业的经营管理事务，有效期至2019年5月30日。”2016年6月16日，广一公司（甲方）与方云公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，鉴于甲方与乙方于2014年8月4日签订的《广一水泵厂部分无产权旧厂房租赁合同》及于2015年5月28日签订《补充协议》，乙方拥有广州市海珠区广州大道南788号自编A5、A6、A7号办公楼为期八年的使用权，使用时间为2015年4月1日至2023年3月31日，使用的总建筑面积5394平方米。物业坐落位置：广州市海珠区广州大道南788号自编A5、A6、A7号办公楼。本物业由四栋建筑组成：1.广州市海珠区广州大道南788号自编A5栋，928平方米；2.广州市海珠区广州大道南788号自编A6栋1036.7平方米；3.广州市海珠区广州大道南788号自编A7栋之一：1235.5平方米；4.广州市海珠区广州大道南788号自编A7栋之二：2193.8平方米。本物业服务期从2016年6月1日起，至2019年12月31日止。本物业的管理服务费为6元／平方米／月，每月的管理费为32364元，乙方每月15日前以支票或转账方式支付给甲方，甲方按规定开具发票给乙方。乙方违反本合同约定，经甲方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按年物业管理费用20%的标准向甲方支付违约金。2018年3月30日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：方云公司：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》约定我园区自编A5-A7号楼场地委托我司管理；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号楼（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。但截至目前，贵司已拖欠我司2018年2月至2018年3月两个月租赁费用等合计675698.88元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              370563.48              27284.40              397847.88                  A5-A7号楼              172692.00              68624.40              241316.40                  4号楼（三月份）              35206.00              1328.60              36534.60                  合计：675698.88      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计710150.36元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月2日，方云公司签收了该通知。2018年4月3日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月2日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付的服务费用约为130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与方云公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年4月17日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年3月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年4月三个月租赁费用等合计1039574.02元，具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              555845.22              44267.60              600112.82                  A5-A7号楼              259038              108040.40              367078.40                  4号楼（三月份）              70412              1970.80              72382.80                  合计：1039574.02      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1074025.50元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）．的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月17日，方云公司签收了该通知。2018年4月18日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月17日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》，贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与方云公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年5月21日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日、4月17日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年4月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年5月共四个月租赁费用等合计1408589.36元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              741126. 96              63128.40              804254.96                  A5-A7号楼              345384.O0              150524.40              495908.40                  4号楼（三月份）              105618.00              2808.00              108426.00                  合计：1408589.36      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1443040.84元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年5月23日，方云公司签收了该通知。2018年5月31日，广一公司的委托诉讼代理人广东广信君达律师事务所余一爱律师向方云公司发出《律师函》，主要内容：本所接受广一公司之委托，就贵公司拖欠海珠区广州大道南788号自编A5号、A6号、A7号办公楼物业管费一事，指派余一爱律师特致此函。根据本所委托人提供的资料，贵公司于2016年6月16日与本所委托人签订《物业管理服务合同》，约定贵公司委托本所委托人为海珠区广州大道南788号自编A5号、A6号、A7号办公楼，共计5394平方米的物业提供物业管理服务，物业服务期限自2016年6月1日至2019年12月31日，贵公司按照6元／平方米·月的标准支付物业管理服务费。如贵公司逾期支付物业管理服务费，经本所委托人催缴后仍不缴纳的，本所委托人有权要求贵公司按照年物业管理服务费额的20%支付违约金。上述合同签订后，本所委托人已按约定为相关物业提供物业管理服务，但自2018年2月起，贵公司开始无故拖欠物业管理服务费。本所委托人于2018年5月21日发出催收通知，要求贵公司在收到通知后5日内补缴拖欠的物业管理费，贵公司已于2018年5月22日签收该通知，但至今仍未支付任何拖欠费用。截至本函出具之日，贵公司已拖欠本所委托人物业管理费129456元，并应按年物业管理服务费总额的20%，即77673.6元，向本所委托人支付逾期付款违约金。据此，本所委托人委托本律师在此通知贵公司：请贵公司于收到本函之日起7日内结清拖欠的物业管理费以及逾期付款违约金。如贵公司逾期未结清拖欠费用的，本所委托人将委托本所律师采取法律行动，通过诉讼方式解决此事。等。2018年6月7日，方云公司的委托诉讼代理人广东穗南律师事务所陈奕荣律师向广一公司发出《律师函》，内容：广东穗南律师事务所依法接受方云公司（下称我司）的委托，就我司于2018年6月6日接收到由贵司委托广东广信君达律师事务所余一爱律师发来有关我司拖欠海珠区广州大道南788号自编A5号、A6号、A7号物业管理费一事，特指派本律师予以复函，特致函回复如下：根据委托人提供的材料显示：1.我司与五行公司皆属于五行集团旗下公司，两家公司皆为同一法定代表人，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。2.五行公司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》（下称《服务协议书》）及2014年5月12日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务，协议书，补充协议》（下称《补充协议》）第一条第2款规定：“甲方根据前款的约定收取款项后，将乙方上一月份所得运营专业服务费总额于每月5日前转入乙方账户”中可知贵司应于2018年2月5日前将五行公司应得的运营专业服务费支付给五行公司。而贵司直到发函之日止尚未支付该笔费用，根据之前贵司每月大约需支付50万左右（具体金额以核对为准）给五行公司，贵司累计己欠五行公司运营专业服务费300万左右。3.根据五行公司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广一电子商务科技企业孵化中心框架协议》（下称《框架协议》）及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。根据《框架协议》与《补充协议》，贵司现尚欠付五行公司专项资金奖励分成333.38万元。4.自我司与贵司合作以来，我司本着友好合同共同发展的理念与贵司保持良好合作，并一直严格按照合同的约定定期缴纳租金和水电费，并未出现任何违约情况。反之，贵司现在欠五行公司的服务费及专项资金奖励分成己达到600多万元。关于我司于2018年6月6日收到贵司发出的律师函要求缴纳租金及单方解除贵我双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，我司正式函告贵司，我司与五行公司均属于五行集团旗下公司，属于关联企业，皆承租贵司位于广一园区的几处物业并与贵司存在合作关系，正因为贵司违约在先，为维护五行集团的利益，我司才暂停向贵司缴纳租金与水电费，并非无故拖欠租金与水电费，故我司不构违约，贵司并无权单方终止双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》。关于我司未缴的租金、物业管理费等其他费用，五行公司同意在贵司尚欠五行公司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，抵扣后贵司仍欠五行公司费用，我司并不拖欠贵司租金及其它费用，不构成违约。2018年6月6日至2018年12月17日，广一公司分别每月向方云公司发出《催交款通知单》，其中2018年6月6日《催交款通知单》记载：2018年6月-12月租金53982元*7，管理费32364元*7，6月电费71448元、水费1383.20元，7月电费69576元、水费1861.60元，8月电费80184元、水费1658.80元，9月电费84984元、水费1981.20元，10月电费62556元、水费1404元，11月电费47268元、水费1549.60元，12月电费37858.55元、水费1554.80元。上述合计租金377874元，管理费226548元，电费453874.55元，水费11393.2元。2016年7月29日，广一公司与广州市明亮清洁服务有限公司签订《广州广一电子商务产业园日常清洁服务合同》，就广州大道南788号广州广一电子商务产业园和敦和路100号（原珠江钢琴厂），公共区域、绿化区域、停车场的日常清洁保养服务管理一事达成共识。期限从2016年8月1日至2017年1月31日。2017年2月1日，广一公司与广州市明亮清洁服务有限公司签订《广州广一电子商务产业园日常清洁服务合同》，就广州大道南788号广州广一电子商务产业园和敦和路100号（原珠江钢琴厂），公共区域、绿化区域、停车场的日常清洁保养服务管理一事达成共识。期限从2017年2月1日至2017年7月31日。2017年7月30日，广一公司与广州市明亮清洁服务有限公司签订《广州广一电子商务产业园日常清洁服务合同》，就广州大道南788号广州广一电子商务产业园和敦和路100号（原珠江钢琴厂），公共区域、绿化区域、停车场的日常清洁保养服务管理一事达成共识。期限从2017年8月1日至2018年1月31日。2018年4月23日，广一公司与广州市明亮清洁服务有限公司签订《广州广一电子商务产业园日常清洁服务合同》，就广州大道南788号广州广一电子商务产业园和敦和路100号（原珠江钢琴厂），公共区域、绿化区域、停车场的日常清洁保养服务管理一事达成共识。期限从2018年5月1日至2019年4月30日。广一公司（甲方）与何振钳（乙方）签订《绿化养护管理承包合同》，甲方自愿将其受托管理的广州广一国际电子商务产业园园区绿化养护工作发包给乙方，由其为上述园区提供专业化绿化养护管理，为明园区位于广州大道南788号，园区公共绿化面积约21000平方米。期限从2016年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日，广一公司（甲方）与何振钳（乙方）签订《绿化养护管理承包合同》，甲方自愿将其受托管理的广州广一国际电子商务产业园园区绿化养护工作发包给乙方，由其为上述园区提供专业化绿化养护管理，为明园区位于广州大道南788号，园区公共绿化面积约21000平方米。期限从2017年1月1日至2017年6月30日。2017年7月1日，广一公司（甲方）与陈悠翔（乙方）签订《绿化养护管理承包合同》，甲方自愿将其受托管理的广州广一国际电子商务产业园园区绿化养护工作发包给乙方，由其为上述园区提供专业化绿化养护管理，为明园区位于广州大道南788号，园区公共绿化面积约21000平方米。期限从2017年7月1日至2017年12月31日。2017年12月20日，广一公司（甲方）与广州众云建筑有限公司（乙方）签订《绿化养护承包合同》，确定由乙方承包甲方管理服务区域内的绿化养护服务工作，甲方管理服务区域广一电子商务产业园15号楼3楼室内植物、4楼天台花园、2号楼大堂及园区其他的公共绿化（除中心花园约3000平方米）。期限从2018年1月1日至2018年12月31日。2018年5月，广一公司（甲方）与广州市嘉缘园林绿化工程有限公司（乙方）签订《树木修剪服务合同》，为了美化广州广一电子商务产业园的整体形象与良好的办公环境，对园区内的树木进行有效规范化修剪，承包服务费49039.69元。广一公司（甲方）与广州市海珠区保安服务公司（乙方）签订《保安服务合同》，根据甲方要求，乙方向甲方劳务派遣保安员7人。广一公司（甲方）与广州市国海电梯工程有限公司（乙方）签订《广州市电梯日常维护保养合同》，根据甲方要求，由乙方为甲方使用、管理的电梯提供日常的维护、保养和抢修服务。广一公司（甲方）与广东筑兴建设工程有限公司（乙方）签订《广州广一电子商务产业园配电设备维护保养合同》，甲方委托乙方对其电力设备进行检测试验、设备清洁及设备保养的专业修缮服务，并支付相应的报酬。一审法院另查，原告（反诉被告）五行公司诉被告（反诉原告）广一集团、被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月31日作出的（2018）粤0105民初17455号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.判令广一集团、广一公司继续履行合同，并确认五行公司与广一集团、广一公司的合作尚处于建设合作期阶段；2.判令广一集团、广一公司将尚未交付的符合交付条件的建筑面积23772.16平方米（合同约定4万平方米，截止至起诉之日只交付了16227.84平方米）交付给五行公司招商使用；3.判令广一集团、广一公司立即支付2018年1月1日起至2019年1月31日起的运营专业服务费约人民币650万元，并从2018年2月6日起计至2019年1月31日按未付运营专业服务费金额，（按照银行同期贷款利率4.35%支付逾期付款违约金至实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费及其他相关费用由广一集团、广一公司承担。广一集团、广一公司共同答辩并反诉称：不同五行公司的诉讼请求。并反诉请求：1.确认五行公司与广一集团、广一公司双方于《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》项下权利、义务已于2017年12月31日终止；2.判令五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业给广一集团、广一公司；3.判令五行公司自判决生效之日起5日内将广一国际电子商务产业园2013年4月25日至2017年12月31日期间入园企业全部资料移交给广一集团、广一公司；4.判令五行公司按照260元/月·平方米的标准，支付广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业的物业占用费，物业面积按263㎡计，自2018年5月1日起计至实际交还物业之日止，暂计至2018年12月10日，合计500718.06元；5.判令五行公司按照464779.42元/月的标准，支付未及时移交资料的违约金929558.84元；6.判令五行公司承担本诉、反诉案件全部诉讼费用。”经审理，一审法院作出判决：“一、广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司在本判决生效之日起十日内共同向广州五行电子商务产业发展有限公司支付专业运营服务费3176079.77元，并从2018年4月6日起以962955.83元为基数，从2018年7月6日起以2028880.56元为基数，从2018年10月6日起以3176079.77元为基数，按照年利率4.35%的标准计付至款项实际付清之日止的逾期利息给广州五行电子商务产业发展有限公司；二、驳回广州五行电子商务产业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司的全部反诉请求。”该案广一集团、广一公司不服提出上诉。原告五行公司诉被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月23日作出的（2019）粤0105民初8186号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.广一公司立即向其支付广一园区所获得各级政府、部门专项扶持奖励资金分成共计386.58万元；按银行同期贷款利率计算利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止）。2.承担诉讼费用及其他相关费用。广一公司不同意五行公司的诉讼请求，认为涉案框架协议以及补充协议已于2018年3月15日解除，双方分成的政府扶持资金所涉项目为涉案框架协议解除前其实际收到的政府扶持资金为准。”经审理，一审法院判决：“一、广一公司在本判决生效之日起十日内支付分配款项386.58万元及利息（以332万元为本金从2019年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及从2019年8月20日起至清付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）给五行公司；二、驳回五行公司的其他诉讼请求。”该案广一公司不服提出上诉。一审法院认为：广一公司与方云公司签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应切实履行。方云公司从2018年2月1日起拒交物业管理服务费，虽然其关联公司五行公司同意在广一公司尚欠五行公司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，但关于双方对运营专业服务费及专项资金奖励分成的债务金额有争议，且不是同一诉讼主体，双方没有达成协议，故方云公司拒绝缴纳相关费用，已经违约，广一公司已经按合同约定履行义务，为方云公司提供了物业服务，其要求方云公司支付物业服务费，合理合法，一审法院予以支持。按合同约定，方云公司逾期付款，应按照涉案物业的年度物业管理服务费总额的20%支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金，广一公司的请求，符合合同约定，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月17日作出如下判决：一、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照每月32364元支付涉案物业2018年2月1日至2018年12月31日的物业服务费合计356004元给广州广一电子商务产业园有限公司；二、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期缴纳涉案物业2018年2月1日至2018年12月31日的物业服务费违约金77673.60元（按年度物业管理费总额的20%计）给广州广一电子商务产业园有限公司。案件受理费7805.20元，财产保全费2688.39元，由广州方云信息科技有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本案二审期间，方云公司、广一公司均确认：五行公司拒付涉案物业服务费时，五行公司、广一集团、广一公司尚未对《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》项下费用进行对账或结算，五行公司可获得的专业运营服务费、专项奖励的数额尚未确定；方云公司、五行公司、广一集团、广一公司并无约定以广一集团、广一公司向五行公司支付运营专业服务费、专项奖励作为方云公司支付本案所涉物业服务费的前提，亦无约定运营专业服务费、专项奖励可与涉案物业服务费冲抵。方云公司称拒付涉案物业服务费是行使不安抗辩权，其是基于广一公司存在拒不向五行公司支付政府扶持资金专项奖励以及运营专业服务费的违约行为，才暂时停止支付物业服务费。方云公司确认在其承租涉案物业期间，并无其他权利人就涉案租赁物向其公司主张权利，亦无影响其公司正常使用租赁物。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：方云公司应否向广一公司承担逾期缴纳物业服务费的违约金以及违约金的标准问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据本案查明的事实以及（2018）粤0105民初17455号案中五行公司、广一集团、广一公司各自诉求及主张来看，五行公司、广一集团就《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》应否继续履行存有争议，五行公司有无权继续取得2018年1月1日起的专业运营服务费尚不确定，且五行公司、广一集团、广一公司对于2018年1月1日起的专业运营服务费并无进行结算，五行公司可获得的专业运营服务费的数额尚不确定，在此情况下，尚不具备行使法定抵销权的条件；其次，五行公司在（2018）粤0105民初17455号案中不仅向广一集团、广一公司主张了自2018年1月1日起的专业运营服务费，还主张了逾期支付专业运营服务费的违约金，由此可见方云公司所称的债权债务相互抵销的情形事实上亦无发生，方云公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年2月1日起的物业服务费，缺乏合理的依据。方云公司并无充分证据证明广一公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，方云公司关于其有权基于行使不安抗辩权而暂停支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。方云公司并无证据证明涉案物业的物业服务由其他公司提供，无证据证明广一公司停止提供物业服务，方云公司认为无需再支付物业服务费的上诉理由依据不足，本院不予支持。方云公司无合理、正当的理由拒绝支付物业服务费，已构成违约，方云公司认为其不应承担逾期支付物业服务费的违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于逾期支付物业服务费的违约金标准问题。涉案《物业管理服务合同》约定：“乙方（方云公司）违反本合同约定，经甲方（广一公司）书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按年物业管理费用20%的标准向甲方支付违约金”，合同约定的违约金标准并无明显过高的情形，且方云公司经广一公司多次书面催促仍不履行缴款义务，拖欠的物业服务费已达一年以上，一审法院判令方云公司按照合同约定承担逾期支付物业服务费的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，方云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1741.8元，由上诉人广州方云信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十八日书记员  贾妍胡秀红