辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1422号上诉人（原审原告）：李岩，男，1967年2月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市新元金属制品厂，住所地沈阳市苏家屯区大沟乡大沟村。法定代表人：刘妍，该公司经理。委托诉讼代理人：单忠明，辽宁沈南律师事务所律师。原审第三人：沈阳市苏家屯区红信防撬门厂，住所地沈阳市苏家屯区城郊街道办事处大淑堡村。法定代表人：杜敏，女，1969年4月23日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：孙传瑞，男，1966年6月3日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：杜敏，女，1969年4月23日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：孙传瑞，男，1966年6月3日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：孙传瑞，男，1966年6月3日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人李岩因与被上诉人沈阳市新元金属制品厂（以下简称“新元制品厂”）、原审第三人沈阳市苏家屯区红信防撬门厂（以下简称“防撬门厂”）、杜敏、孙传瑞案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、2018年1月6日防撬门厂将案涉厂房及土地使用权转让给上诉人及曲建飞，双方在大淑堡村委会的见证下签订了《合同书》及《房屋买卖合同》，上诉人已按照原审第三人孙传瑞的指示足额支付了170万转让款，并占有使用案涉房屋至今。上诉人将案涉房屋对外出租并直接收取租金，承租人在一审期间也出庭作证。新元制品厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。防撬门厂、杜敏、孙传瑞述称，我方的厂房卖给李岩是事实，我方欠被上诉人货款也是事实。李岩向一审法院起诉请求：1.停止执行沈阳市苏家屯区瑰香街81－3号厂房的租金，确认租金120000元归原告所有。2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告新元制品厂与被告防撬门厂买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年4月3日立案，2019年5月14日作出（2019）辽0111民初2479号民事判决：“被告防撬门厂于本判决生效之日起十日内支付原告新元制品厂货款1380000元及逾期付款利息。”2019年7月8日，申请执行人新元制品厂向一审法院申请强制执行，（2019）辽0111执1715号的执行案件尚在执行程序中。2019年9月9日，一审法院对防撬门厂经营者杜敏进行询问，要求其报告财产情况，杜敏称防撬门厂位于苏家屯区，院内厂房约5000平方米左右，系防撬门厂所有（土地系租赁的集体土地，还有13年到期），现厂房3500平方米左右已租赁出去，分别租给张仁辉（年租金12万，每年9月1日支付租金），孙贤贵（年租金20万，每年4月1日支付租金），剩余厂房约1500平方米左右及设备，由其与杨延军合伙经营，年底分红。同日，一审法院对杜敏丈夫孙传瑞进行询问，其与杜敏陈述一致。同日，一审法院对张仁辉进行询问，其自称“我租防撬门厂约1000平方米左右厂房，每年9月1日支付租金12万元”，一审法院告知其须将未支付的租金交付法院。同日一审法院作出（2019）辽0111执1715号执行裁定，冻结张仁辉支付给被执行人防撬门厂的租金共计150万元，到本案案件款（150万元）付清为止并向张仁辉发出协助执行通知书。李岩于2019年9月17日对一审法院执行防撬门厂的厂房租金提出书面异议。一审法院于2019年10月25日作出（2019）辽0111执异169号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告提供的证据不足以证明原告与第三人防撬门厂在法院查封前有合法有效的买卖行为，亦不足以证明其支付全部价款，因此原告李岩对于案涉厂房出租给案外人张仁辉的租金不享有排除强制执行的权利，对于其诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李岩的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告李岩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人李岩向本院提交新的证据如下：证据一，中国执行信息公开网查询单，用以证明上诉人购买案涉房屋及土地使用权时，原审第三人已被列为被执行人，其名下账户被冻结，故要求上诉人将购房款转入他人账户。证据二，结婚证、转账记录及新建房屋的视频及照片，用以证明上诉人李岩与路艳系夫妻关系，在法院查封前已实际占有案涉房屋及土地并新建了房屋，部分房屋出租给孙贤贵并收取了租金。证据三，苏家屯区自然资源局出具的情况说明，用以证明非因上诉人的原因未办理过户登记。被上诉人发表质证意见如下：对证据一，并非是新证据，即使被法院执行也不影响上诉人将房款交付给原审第三人。对证据二，并非新证据，从合同形式上看并不符合常理。对证据三，并不能证明非因上诉人原因未办理过户登记，旧的《土地管理法》不允许经营性集体建设用地的转让，案涉土地使用权转让时未经村民会议讨论决定。原审第三人均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，防撬门厂从大淑堡村委会处租赁了案涉土地并在土地上自盖厂房，厂房虽未办证但归防撬门厂所有。首先，在人民法院查封案涉租金前，上诉人李岩、曲建飞与防撬门厂、杜敏于2018年1月6日签订了合法有效的书面买卖案涉厂房的合同，合同中对于房屋位置、面积、价款均作出约定，虽在买卖合同中的买方处未签字，但上诉人辩称买卖合同一式三份，此份合同系其持有的那份合同故只有卖方签字较为合理。同时，上诉人李岩、曲建飞与防撬门厂、大淑堡村委会亦签订了合同书，确认了防撬门厂将案涉厂房转让给上诉人李岩的事实，并约定了转让的有效期限、转让人和受让人的权利义务等事项。其次，上诉人李岩在签订买卖合同后即入驻案涉厂房，防撬门厂亦承认在此时交付了房屋。而后，上诉人李岩于2019年3月12日和8月15日分别与孙贤贵和张仁辉签订了房屋租赁协议，其二人在一审庭审时也证实了承租上诉人李岩厂房并向李岩的妻子路艳转账交付租金的事实。再次，上诉人李岩按照杜敏、孙传瑞的指示，将部分购房款转账支付给孙雨萌、曹鹂及李丽东，余款由上诉人李岩以现金方式交付给孙传瑞并由对方开具了收款收据，此节在沈阳市苏家屯区人民法院作出的（2019）辽0111执异169号执行裁定书中予以确认。最后，根据沈阳市自然资源局苏家屯分局作出的《情况说明》证实，集体经营性建设用地流转政策不明晰，待新政策出台后，按照新要求对集体经营性建设用地流转进行办理。现案涉厂房未办理产权证，并非因上诉人的自身原因所致。由此可见，上诉人李岩系案涉厂房的真实买受人，其合法权益应予以保护。上诉人李岩在购买案涉厂房后，于2019年8月15日与张仁辉签订了《房屋租赁协议》，协议中亦明确约定由于案涉房屋卖给李岩，故房租直接交给李岩并与孙传瑞无关，协议上有杜敏、孙传瑞及张仁辉的签字确认。上诉人李岩从防撬门厂购得案涉厂房，并已全额交付购房款，故案涉厂房的租金收益应由上诉人李岩收取，上诉人对案涉租金依法享有排除强制执行的权利，综上对本案中查封的租金不得执行。综上所述，上诉人李岩的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、不得执行沈阳市苏家屯区瑰香街81－3号厂房的租金。二、驳回李岩的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，由原审第三人沈阳市苏家屯区红信防撬门厂、杜敏、孙传瑞负担。二审案件受理费2700元，由原审第三人沈阳市苏家屯区红信防撬门厂、杜敏、孙传瑞负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  王虹审判员  单立二〇二〇年六月十一日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。……”