中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6006号上诉人（原审被告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广东省广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：骆慧连，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢永光。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广东省福利南方图书公司，住所地广东省广州市文德路仁康里10号地下。法定代表人：张家骏。原审第三人：卢耀光。原审第三人：卢结光。上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）因与被上诉人卢永光、原审被告广东省福利南方图书公司（以下简称南方图书公司）以及原审第三人卢耀光、卢结光房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禾城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判卢永光与禾城公司共同办理将广州市越秀区文德路××里×号×房（以下简称案涉房屋）登记在卢永光和禾城公司名下的过户手续，由双方按份共有，其中卢永光占37.95%折合建筑面积为15.4172平方米；禾城公司占62.05%折合建筑面积25.2086平方米；3.诉讼费用由卢永光承担。事实和理由：卢永光、卢耀光和卢结光系原广州市长塘街53号房屋共同共有人，该房屋建筑面积75.6365平方米，1997年1月18日，三人与南方图书公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，写明南方图书公司经批准拆除上述房屋，建筑面积75.635平方米。安排回迁××街××小区××楼第×层D栋南向房屋给三人回迁居住。根据广州市房地产测绘所测绘的《房地产分户图》案涉回迁安置房屋广州市越秀区文德路××里×号×房（以下简称案涉回迁房屋）建筑面积为40.6258平方米。卢永光等三人按份共有被拆迁房屋产权，按拆迁安置协议约定回迁面积84平方米的三分之一计算，回迁产权调换面积应为28平方米，现案涉回迁房屋经测绘建筑面积为40.6258平方米，比应调换面积增大12.6258平方米。对该增大面积如何处理双方未能协商一致，该面积仍属禾城公司所有，故应登记在禾城公司名下。一审法院处理不当，应予改判。二审诉讼期间，禾城公司更正第二项上诉请求为：改判卢永光与禾城公司共同办理将广州市越秀区文德路××里×号×房（以下简称案涉房屋）登记在卢永光和禾城公司名下的过户手续，由双方按份共有，其中卢永光占68.92%折合建筑面积为28平方米；禾城公司占31.08%折合建筑面积12.6258平方米。卢永光辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，请求二审予以维持。南方图书公司述称，无陈述意见。卢耀光述称，无陈述意见。卢结光述称，无陈述意见。卢永光向一审法院起诉请求：1.禾城公司为卢永光办理案涉房屋的不动产权证，并承担由此产生的全部税费；2.禾城公司向卢永光支付从1999年1月1日至2012年8月1日的滞迁费（按照每月568元的1/3计算）；3.禾城公司向卢永光支付从1999年1月1日至2012年8月1日的交通补助（每月按125元计算）；4.禾城公司承担回迁房未通水电导致卢永光无法正常使用房屋的损失（从1999年1月1日至2012年8月1日止，按每月1000元计算）；5.禾城公司承担本次诉讼产生的律师费20000元；6.南方图书公司对禾城公司的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：卢永光、卢耀光、卢结光是原广州市长塘街53号房屋的共同共有人，该房屋建筑面积75.6356平方米。1997年1月18日，卢永光、卢耀光、卢结光（乙方）与南方图书公司（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，写明甲方经批准拆除长塘街53号房屋，建筑面积75.64平方米，甲方应于1998年12月31日前在××街××小区××楼第×层D栋南向房屋给乙方回迁居住，甲方如不按期安排乙方回迁的，则乙方罚甲方的滞迁费每月568元；其他事项写明：1、原房屋产权面积75.64平方米，回迁安置建筑面积84平方米（不含楼梯走廊面积在内），2、回迁安置建筑面积84平方米，分开三套各占28平方米，各设一厅一房一厨一厕以及阳台，3、交通费每月补助125元，4、回迁安置面积比原产权面积超出8.36平方米，按1300元/平方米计算，合计金额10868元，应在甲方通知乙方回迁后十天内一次性付清款给甲方等。同日，双方签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方将大塘小区回迁楼第十层位置南向的自有房屋建筑面积84平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），与原址房屋建筑面积相差8.36平方米，乙方根据有关规定以1300元/平方米的标准，付给甲方10868元，并于1998年12月31日前付清，甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。1995年4月5日，南方图书公司与其他公司共同成立了中外合资经营企业广州兴胜房地产有限公司，经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建设。1998年10月26日，广州市国土局发出穗国土建用函（1998）288号《关于土地使用权问题的复函》，批准上述地段改由广州兴胜房地产有限公司使用，用地性质为回迁房。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院发函给禾城公司，同意上述文德北路大塘街地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司先出资完成，所需费用从拍卖该地款项中优先支付。2003年10月16日，根据广州市国土资源和房屋管理局发出（2003）915号《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》，由禾城公司接管该拆迁地块。2003年2月24日，禾城公司安置卢永光回迁案涉房屋。2004年11月1日，广州市房地产测绘所出具房地产分户图，载明案涉房屋建筑面积40.6258平方米。2019年1月21日，卢永光委托广东锐锋律师事务所提起本案诉讼，代理费20000元。一审诉讼期间，广州市规划和自然资源局向一审法院出具函件，写明案涉房屋项目以2004登记87958号案办理首次产权登记在禾城公司名下，登记地址为仁康里42-56（双号），56号之一、之二，暂无××里×号×房的预购商品房预告登记（预售合同备案）、查封、抵押、转移登记信息等。一审庭审中，卢永光及卢耀光、卢结光同意三人平均分担合同约定回迁房84平方米比原被拆迁房屋建筑面积增大8.36平方米的房款10868元，卢永光同意向禾城公司支付该10868元的三分之一。禾城公司要求卢永光按照每平方米18000元的标准支付回迁房超出合同约定28平方米的面积购房款，卢永光不同意以该标准进行支付。一审法院认为：卢永光、卢耀光及卢结光与南方图书公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。禾城公司接手案涉拆迁地块，应按照上述协议完成后续回迁安置补偿工作，其于2003年2月将案涉房屋安置卢永光回迁，经卢永光与卢耀光、卢结光内部分配由卢永光分得案涉房屋，故卢永光单独要求禾城公司办理案涉房屋不动产权证合法，一审法院予以支持，卢永光同意向禾城公司支付协议约定增大面积房款10868元的三分之一即3622.6元，一审法院予以照准。上述协议只是约定禾城公司负担办证所需的登记费用，卢永光要求禾城公司负担办证全部税费没有合同依据，一审法院不予支持。禾城公司辩称要求卢永光按照每平方米18000元的标准支付案涉房屋实际超出合同约定回迁面积的增大面积购房款，卢永光不同意该房款计算标准，双方未能就此协商一致。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，房屋建筑面积应以不动产登记簿记载的为准，上述协议没有约定按照回迁房测绘面积结算增大面积购房款，故案涉房屋增大面积应以不动产权证记载的为准，待案涉房屋不动产权证办妥之后，双方再结算增大面积购房款。至于卢永光诉请的滞迁费、交通补助以及回迁房无法正常使用的损失，禾城公司辩称上述费用超过诉讼时效，卢永光没有提供证据证明其在本案一审起诉前曾向禾城公司主张过上述费用构成诉讼时效中断，故一审法院对卢永光诉请的上述费用不予支持，卢永光要求禾城公司负担律师费没有合同依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十七条规定，判决：一、南方图书公司、禾城公司在判决发生法律效力之日起10日内，为卢永光办理案涉房屋的不动产权证。二、卢永光在判决发生法律效力之日起10日内，向禾城公司支付增大面积款3622.6元。三、驳回卢永光的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9956元，由卢永光负担4833元，南方图书公司、禾城公司负担5123元。本院二审期间，禾城公司与卢永光均对一审查明事实无异议。禾城公司提交广州市国土资源和房屋管理局2005年9月26日向越润江、孔耀华的《信访复函》，认为该复函中关于“回迁安置房面积比原被拆房屋面积大按劳分配规定是应该补价，回迁户交付房款后才能办房产证是正常的，回迁户支付临迁费不宜与之捆绑在一起，临迁费问题可另外通过法律诉讼途径解决”的回复内容，能支持其关于回迁房应支付面积差价款方可办证的主张。对此，卢永光质证认为：该复函为复印件并非原件，故对其真实性不予确认；关联性方面认为政府部门处理意见中所提回迁户应交付房款的意见，卢永光认同且愿意支付面积差价款，该差价款应按拆迁安置协议中约定的标准季度，而非按禾城公司所主张的标准计付。根据拆迁安置协议约定，回迁面积不包括楼梯、走廊及通道等公用部分，案涉房屋产权证的测绘面积包括上述公用部分面积，故须待重新测绘后方能核算具体面积差款额。现由于双方无法就面积差价款计付的具体面积和标准协商一致，卢永光才无法向禾城公司支付。本院认为，本案系卢永光作为被拆迁方主张拆迁安置补偿合同权利，要求办理回迁房屋产权证而产生的纠纷，因第三人卢耀光系加拿大国籍，本案属涉外民事纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系不动产纠纷诉讼，案涉不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案中，禾城公司上诉称由于案涉回迁房屋面积大于产权调换面积，双方并未就该面积处理协商一致，故该案涉回迁房屋增大面积部分应登记至禾城公司名下，由双方按份共有。对此，本院认为，拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的被拆迁人给予相应的补偿，补偿方式有货币补偿和房屋产权调换。卢永光等三人与南方图书公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，就拆迁人与被拆迁人的权利义务进行约定，向被拆迁人提供符合合同约定的回迁房屋作为补偿安置并办理产权证系拆迁人应负担的合同义务，禾城公司经行政部门批准接管案涉地块，负责回迁安置补偿工作，故上述合同中拆迁人权利义务应由禾城公司承接。现卢永光经禾城公司安置回迁至案涉房屋，卢永光依据上述拆迁安置补偿合同要求拆迁方办理案涉回迁房屋的不动产权证手续，属合法主张，一审法院判决予以支持，并无不当，本院予以认可。禾城公司以案涉回迁房屋面积超出拆迁安置协议约定补偿面积为由，主张超出部分属禾城公司所有，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，禾城公司与卢永光均确认案涉回迁房屋面积超出拆迁安置协议约定补偿面积。对于超出部分面积，禾城公司有权主张面积差价款，卢永光亦明确表示愿意承担该面积差价款支付义务，但由于禾城公司一审诉讼中并未对此提出反诉请求，且二审诉讼中明确不在本案中主张该面积差价款，且对于超出部分面积的计算方式以及面积差价款的结算标准，双方无法协商一致，故本院对此不予调处，禾城公司可另行主张。综上所述，广州禾城房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费9956元，由广州禾城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年六月十八日书记员  王嘉宝陈蕴琦