北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2814号上诉人（原审原告）：陈静，女，1958年12月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：范荣(陈静之子)，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：解哲春，女，1956年1月12日出生，汉族。上诉人陈静因与被上诉人解哲春缔约过失责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈静及其委托诉讼代理人范荣、被上诉人解哲春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈静上诉请求：1.撤销一审判决；2.解哲春归还陈静3960元及孳息13元；3.解哲春支付交通费20元；4.本案诉讼费用由解哲春承担。事实和理由：经一审审理后,如下事实双方有统一认识:1.2019年8月19日,陈静至解哲春处租房,双方约定一年期定期租赁,租金每月1900元,押金1900元，并约定违约责任,不满一年不退押金。陈静当场支付押金1900元。2.2019年8月26日,解哲春又占有陈静2060元现金(1900元租金、60元水费、100元门禁卡钱)。上诉理由:1.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条第一款,对于此案,应认定为“租赁”合同,而非“买卖”合同。适用法条,亦应当为租赁合同所适用之法条。根据《合同法》第二百一十六条第一款,租赁合同最大的特点,是其合同义务所表现出的持续性的状态,而非交付租赁物本身的一时性动作。此案的合同缔结过程,是一个连续的、不可分割的整体。本合同的内容为不动产租赁,而非不动产本身。租赁合同在存续期间,其履行呈持续状态,债权关系整体并不立即消灭。这决定其成为继续性债之关系的义务,不是一次性给付可以完结的,而是在时间的延展过程中,其给付内容不断的生成,其主合同义务表现为一种持续性的状态。即,本案中的不动产租赁合同的义务,并非交付租赁物自身的义务,而系租赁物的保持义务,即出租人应对租赁关系存续中保持其合于约定使用收益状态。由于此不动产租赁合同要将合同关系维持下去,但合同关系的持续性本身使维持这种关系成为一种规范,因而当事人之间的信赖关系变成为此不动产租赁合同的实质性要素,双方基于这种信赖而使合同关系维持下去。陈静以为,在判断是否存在信赖基础时,可以从质和量两个角度去考察。在质上,双方信赖对方能够全面履行合同项下的给付义务和随附义务;在量上,相信对方能够长期持续地履行上述义务,而不仅仅是一次或某次能够履行义务。但解哲春即使在实际控制了陈静为履行合同而准备的钱款后,在陈静再三催促下,依然拒绝向陈静提供任何可以证明解哲春有能力保持租赁关系存续中约定的使用收益状态的有效的法律证明或文件的事实,却是对此信赖基础的践踏。2.解哲春与陈静签订的是一年的定期租赁合同。至一审开庭前,解哲春依然未向陈静提供任何有效的法律证明或文件并签订书面合同。根据《合同法》第二百一十五条第一款、第二款,对于定期合同,应法定当然的签订书面合同。而解哲春拒绝签订书面合同,依法律规定,只能视为不定期租赁合同。且解哲春拒绝出示任何相关法律证明。此举不但使陈静陷入巨大的法律风险中,而且与合同双方商定的要约有了本质性的改变。此时,双方之前所商定的为期一年的定期租赁合同已自然消亡,转而代之的是一个全新的不定期租赁合同。两个合同并非是一个合同。而改变的责任方,在解哲春,而非陈静。对于由于解哲春原因而产生的不定期租赁合同,因可以预期的巨大的法律风险,陈静表示不认可。一审法院由后一个由于解哲春原因产生、且不被陈静认可的不定期租赁合同的可能的成立,就当然的推出前一个由租赁双方缔约的已自然消亡的定期租赁合同也成立是具有一定瑕疵的。3.对于陈静主张的“缔约过失”法律关系,陈静在递交起诉状时向法庭递交了收据原件一份,原始录音一份,原始录音中男性关于收款过程的录音文字稿一份。在法庭上,陈静亦请求法庭当庭播放作为证据的录音,法庭答复因故,会在庭下收听。录音中呈现的事实,不但可以证明合同签订中“陈静已尽合同履行保证义务,是解哲春未尽证明合同存续期间租赁物具有合法的可持续性的保证义务”、“解哲春占有陈静财物拒不归还”、“解哲春拒不签订合同”三个关键信息,还可以证明,与解哲春当庭主张的“我方可以随时签订赁合同”、“陈静从未说签订租赁合同事宜”、“与陈静谈话的是一个租客,且具体身份信息不清楚"等陈述完全不符。陈静认为,陈静在不动产“租赁”的“缔约过失”法律关系中已尽举证责任。相反,解哲春主张,其一,陈静从未说签订租赁合同事宜;其二,陈静已入住涉案房屋;其三,是陈静因为嫌远才不租。对于解哲春的第一个主张,陈静向法庭递交的录音中有详细的细节,可以清楚的展现事实真相。对于解哲春的第二个主张,陈静当庭表示不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,此举证责任应当在解哲春,而非陈静。对于第三个主张,众所周知的事实,解哲春欲出租房屋的小区与陈静求学所在的北京大学仅相隔一条颐和园路,乘坐公交,距离尚不足一站,是距离北京大学最近的小区之一,无论以何种评价标准,也称不上“远”。且此举证责任也应在解哲春。基于以上三点，陈静申请二审法院开庭审理本案，以事实为依据，以适用法律为准绳，确定法律关系，查明事实真相，依法主持正义，还法律以公正。解哲春辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈静向一审法院起诉请求：1.判令解哲春归还陈静预付的现金及利息3973元；2.判令解哲春承担陈静数次至现场签合同未果所产生的交通费20元；3.判令解哲春归还陈静的身份证复印件；4.本案的诉讼费由解哲春负担。一审法院认定事实：陈静主张，2019年8月19日，其到解哲春家附近，解哲春问其干什么，其答复想租房，解哲春表示家里有房屋出租，并带其看了房。解哲春说每月租金1900元，其没有说租多久；解哲春让其交纳定金1900元，其当即支付；解哲春说8月26日房屋才能腾空。8月26日，解哲春说房屋腾空了，其又支付了1900元租金、门卡费100元、水费60元。其提出签订书面合同，解哲春说农村房，没有房产证，且不签订合同。然后，其说如果不签订合同，其就不租房了，其要求解哲春返还钱款，解哲春让其到法院起诉。陈静为证明其主张，提供2019年8月19日出具的收据。该收据载明：今收到陈静押金1900元，住满一年退，不住满一年不退；306房间。解哲春及陈静在该收据上签名。解哲春认可该证据的真实性。陈静提供2019年9月2日的谈话录音。陈静表示与其谈话的那名男士，解哲春告知其是解哲春的丈夫，具体身份情况不详。该录音中，陈静提出签订合同，对方称三联单就是合同；陈静提出退款，对方予以拒绝，并让陈静上法院。解哲春不认可上述证据的真实性，表示与陈静谈话的是一个租客，后来这名租客没有租房，具体身份信息不清楚。解哲春主张，2019年8月19日，陈静到其家看房，当时房屋是空置的。8月19日，陈静说要租房，其让陈静交了1900元押金，并说明必须住满一年，不满一年不退押金，陈静表示同意，并支付了押金1900元；同时，其告知陈静租金为每月1900元，租期为一年，陈静亦表示同意；其将房屋给陈静留了下来。8月26日，陈静支付了1900元租金、60元水费、100元门禁卡钱。8月30日，陈静在涉案房屋内居住了一晚，次日陈静提出其儿子嫌太远，不再租赁了，并让其退钱，由于陈静谩骂，其没有理会陈静，陈静就走了。陈静从未说签订租赁合同事宜。在本案审理过程中，解哲春自愿将陈静及范荣的身份证复印件返还给陈静。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案中，从陈静与解哲春对于租房经过的陈述可见，陈静向解哲春发出欲租房的要约，解哲春承诺将房屋出租给陈静，且双方就房屋地点、租金、押金等主要事宜达成一致意见，陈静依双方约定支付了押金、租金等费用。陈静与解哲春之间的要约、承诺均已生效，且法律对于房屋租赁合同采用书面形式并无强制性法律规定，鉴于此该院判定陈静与解哲春已建立了房屋租赁合同关系，且该合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。现陈静以双方未签订书面合同为由，基于缔约过失责任提起诉讼，缺乏相应的法律依据，故该院对于陈静的全部诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回陈静的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本条是关于缔约过失责任的规定，该责任的产生是基于合同不成立或合同无效而产生的民事责任，违反的是合同前义务。本案中，陈静主张其承租解哲春的房屋，但解哲春不与其签订书面合同，故以缔约过失责任为诉因，主张解哲春违反了上述法律规定，要求解哲春退还其支付的押金、租金、利息及交通费。解哲春则主张陈静从未要求签订书面合同，二人之间形成了口头合同关系，故对陈静主张不予认可。本院认为，首先，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”该条是关于合同形式方面的规定，合同形式是合同当事人所达成的协议的表现形式，是合同内容的载体，可由当事人选择，除法律、行政法规有强制性规定外，口头、书面形式皆可。本案中，陈静与解哲春形成房屋租赁合同关系，解哲春主张其与陈静之间以口头形式形成合同关系不为法律所禁止，陈静虽主张其与解哲春约定采用书面形式订立合同而解哲春拒绝签订，但未能就此提供有效证据予以证明。其次，《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”合同成立是合同订立过程的完结，是合同当事人双方的意思表示达成一致的结果，要约与承诺为合同订立的过程。本案中，通过陈静与解哲春的陈述可知，陈静向解哲春提出租房的要约，解哲春承诺将房屋出租给陈静，双方对房屋地点、租金、押金、租赁期限等主要事宜达成了一致意见，其二人之间合同订立过程已经完结。再次，《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本院认为，租赁期限是租赁合同的有效期间，是租赁合同的主要条款之一，依照当事人合同自由原则，租赁期限可以约定，亦可不约定。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，在发生争议时有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益，如果双方对租赁期限存在争议，依据上述法律规定，应当视为不定期租赁，当事人可随时要求解除合同，但是是否约定租赁期限并不影响租赁合同关系的成立与效力。本案中，解哲春与陈静之间已经通过口头方式成立了租赁合同关系，陈静以未签署书面合同为由认为案涉租赁合同关系没有成立，缺乏法律依据，本院不予支持。另，陈静是否实际在租赁房屋中居住系合同履行过程中产生的争议，与合同是否成立及合同效力无涉，故本案不予审理。陈静所提其他上诉理由，亦不足以导致其上诉请求成立，本院不予一一评述。综合上述，陈静与解哲春之间已形成一年期租赁合同关系，基于此，陈静主张解哲春承担缔约过失责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈静的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈静负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  甄洁莹审 判 员  王 晴二〇二〇年六月十六日法官助理  苑 珊书 记 员  郭 岩