贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1337号上诉人(原审原告、反诉被告)：贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号3栋附37号。法定代表人：陈大义，该公司董事长。委托诉讼代理人：金卫萍，贵州灏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州汇金博邦商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场超高综合楼30层01号。法定代表人：石文琴，总经理。委托诉讼代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。上诉人贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司（以下简称中大恒义公司）因与被上诉人贵州汇金博邦商业管理有限公司（以下简称汇金博邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中大恒义公司上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2019）黔8601民初968号民事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、请求改判驳回上诉人的反诉请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院不支持上诉人的诉讼请求支持被上诉人的反诉请求于法无据，违背了诚实信用原则，不符合民法总则的基本精神，证据不足、判决显失公平。上诉人租赁被上诉人依法享有转租权的房屋，依合同约定向被上诉人支付租金至2019年6月16日，因公司运营较差，租金延迟至2019年9月支付，但被上诉人于2019年6月17日将涉案房屋强行锁门，删除了上诉人员工门禁指纹，取消了上诉人员工自由出入租赁房屋的权利导致员工不能工作，上诉人被迫停止公司运营。上诉人为缓和双方关系用支付租金的行为表示继续履行合同，并于2019年8月20日向被上诉人发出《免租申请》，提出2019年7月25日至2019年9月25日强行锁门期间作为免租期，被上诉人在收到上诉人的免租申请后置之不理，导致上诉人无使用场地办公而解散公司团队。一审中被上诉人并不否认强行锁门的事实，2019年11月20日上诉人开门配合上诉人开门办理物业也恰好证明被上诉人强行锁门的事实，上诉人在被上诉人强行锁门后未使用涉案房屋，也未享受物业服务，更未使用空调，故上诉人不应该支付租金、物业费空调费。汇金博邦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。中大恒义公司向一审法院起诉请求：1.汇金博邦公司向中大恒义公司退还保证金66905元；2.汇金博邦公司支付中大恒义公司违约金66905元；3.汇金博邦公司返还出租房屋内办公室设施设备，价值270351.40元，合计404161.40元；4.本案诉讼费由被告承担。汇金博邦公司向一审法院提出反诉请求：1.确认汇金博邦公司与中大恒义公司的合同在2019年9月18日解除；2.中大恒义公司支付3306单元（2019年6月18日-2019年9月18日期间）租金共计135059.93元及管理费和空调费人民币共计24556.35元；3.中大恒义公司支付3305单元2019年9月18日期间的租金74316.67元及管理费和空调费15606.50元；4.中大恒义公司支付滞纳金26590.83元（以结欠费用为基数，自逾期之日起算，每日千分之一计算滞纳金，暂定算至2019年10月22日，直至付清拖欠款项为止）；5.中大恒义公司承担原告支付的律师费5000元；6.中大恒义公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：汇金博邦公司（甲方）与中大恒义公司（乙方）签订《房屋场地使用协议书》，约定：1.甲方将坐落于贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场3306单元出租给乙方用于办公，建筑面积为385.5平方米。2.租赁期限为2年，自2018年4月24日至2020年4月25日。3.每月房屋租金42405元（每月每平方米110元），空调使用费每月每平方米15元，物业管理费为每月每平方米6元。4.协议签订当日支付12个月房屋租金508860元及1个月的物管、空调费共计8095元；第二年房屋租金每月每平方米递增5%，即115.5元，后续应于第13个月的1日前支付下6个月的使用费，第19个月的1日前支付6个月使用费。5.协议签署当日，乙方须向甲方交纳保证金42405元；租赁期满后，如双方不再继续使用，在乙方已付清单元使用费、水电费等相关费用且不存在其他违约的情况下，甲方在收回乙方所使用单位物业后20个工作日内不计利息退还上述保证金；保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的使用费或其他费用；6.协议期限届满或本协议提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于三日内将所有属于乙方财物该房屋；逾期撤出的，视为乙方放弃遗留在该房屋所有财物之所有权，乙方对甲方处置遗留物不得持有任何异议。7.协议期内，如甲方提前解约，需提前一个月通知乙方，经乙方同意后解约，并双倍返还保证金；乙方提前终止本协议严重违约被甲方解除本协议的，甲方不予退还保证金及乙方应向甲方赔偿甲方引入乙方所支付中介费、按照乙方要求而调整的装修费及免租期间的使用费。8.乙方需按时支付使用费及其他费用，逾期支付，按每日千分之五支付滞纳金，逾时超出10日或租赁期间内逾期情况累计发生三次以上，甲方有权解除本协议。9.本协议需要发出的通知采用书面方式的，若EMS快递，在寄出后对方签收文件时视为已送达。10.履行本协议出现争议的，任何一方可向该房屋所在地人民法院起诉，诉讼产生的诉讼费、律师费、担保费、公告费、差旅费等费用由败诉方承担。合同签订后，汇金博邦公司将3306单元房屋交付中大恒义公司使用。中大恒义公司分别于2018年5月4日、6月8日支付12个月房屋租金、1个月的物管、空调费及保证金合计559360.5元。因业务扩展需要，中大恒义公司以其贵阳分公司名义与汇金博邦公司再次签订《房屋场地使用协议书》，约定中大恒义公司承租同楼层3305单元房屋用于办公，建筑面积245平方米，租期自2018年10月8日起至2020年4月25日止，每月租金24500元（每月每平方米100元），每月每平方米空调使用费15元、物业管理费6元；中大恒义公司在协议签订之日支付6个月房屋租金147000元及1个月物业管理费、空调费5145元；后续第7个月的1日前支付下6个月使用费，第13个月的1日前支付6个月18天的使用费；租金第二年递增5%，即每月每平方米105元；租赁保证金24500元；因合同解除导致中大恒义公司的合同责任与前述合同一致。合同签订后，中大恒义公司取得3306号房屋的使用权，并支付了保证金24500元及相应房屋租金。自2019年6月18日起，中大恒义公司未能按约支付3305、3306单元的房屋租金及相应物业管理费、空调费。2019年9月24日，汇金博邦公司通过EMS快递向中大恒义公司送达两份《合同解除告知函》，载明中大恒义公司欠付2019年6月18日至2019年9月18日期间3306单元的房屋租金156985.24元、滞纳金69691.8元及3305元单元的房屋租金88343.01元、滞纳金43626.71元；并依据约定，中大恒义公司构成严重违约，汇金博邦公司函告中大恒义公司解除合同；中大恒义公司需三日内搬离房屋，支付相关损失；逾期撤出，视为中大恒义公司自动放弃遗留在房屋内所有财物之所有权，汇金博邦公司有权任意处置遗留物。次日中大恒义公司收到上述函件，但未按期将房屋内物品搬离。另查明，因本案，汇金博邦公司与广东卓建律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费5000元。一审法院认为,合同双方签订的《房屋场地使用协议书》依法成立，各方享受合同权利的同时，亦应按约定全面履行合同义务。中大恒义公司未按期足额支付房屋租金、物业管理费、空调费，构成违约，应承担相应合同责任。对于中大恒义公司提出汇金博邦公司于2019年6月将案涉房屋强行锁门、删除门禁信息，不应支付后期房屋租金等相关费用的意见，汇金博邦公司未予认可。根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的原则，中大恒义公司应就其主张的事实提供相应证据予以佐证。中大恒义公司提交与汇金博邦公司工作人员相关微信、短信沟通记录，首先中大恒义公司仅提交聊天记录打印件，无法确认沟通时间；其次，即使聊天记录真实，汇金博邦公司工作人员亦未就2019年6月锁门事情进行确认。中大恒义公司提交的上述证据不足以证明汇金博邦公司强行将房屋锁闭，应承担举证不能的责任，故原审法院对其提出的上述意见不予支持。对于当事人提出的本诉及反诉诉请，原审法院作以下评判。关于汇金博邦公司提出解除双方合同于2019年9月18日解除的反诉诉请。根据庭审查明的事实，汇金博邦公司因行使合同解除权，通过EMS方式将解除合同告知函于同月25日送至中大恒义公司，故应确认双方的涉及3305单元、3306单元的房屋租赁合同于2019年9月25日解除。关于汇金博邦公司请求中大恒义公司支付2019年6月18日至2019年9月18日3305单元的房屋租金74316.67元、物业管理费、空调费合计15606.5元，以及3306单元的房屋租金135059.93元、物业管理费、空调费合计24556.35元的反诉诉请，符合合同约定。以上中大恒义公司欠付房屋租金、物业管理费、空调费合计249539.45元。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司退还保证金66905元的本诉诉请及汇金博邦公司请求中大恒义公司支付以欠费为基数，按每日千分之一计算，至付清拖欠款为止的滞纳金的反诉诉请。首先，合同中约定中大恒义公司逾期支付房屋租金等，应支付每日千分之五的滞纳金。该滞纳金实质是违约方承担违约责任的一种形式，应为违约金。违约金的功能主要以填补损失为主，惩罚为辅。汇金博邦公司请求违约方支付违约金，并未违反法律规定。其次，案涉3305、3306单元的房屋租赁合同，均约定在提前解除合同时保证金不予退还，而保证金的用途亦为保证房屋承租人按合同约定履行相应义务，故具有违约责任的担保功能。庭审中，汇金博邦公司在提出不予退还保证金的抗辩意见，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，汇金博邦公司在不退还保证金的情况下，再行主张欠付费用的违约金，实质上加大了违约方的合同责任。因此，原审法院对中大恒义公司请求汇金博邦公司退还保证金66905元的本诉诉请及汇金博邦公司请求中大恒义公司支付滞纳金（违约金）的诉请，均不予支持。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司承担违约金66905元的本诉诉请，无事实依据，原审法院不予支持。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司返还出租房屋内设施（价值270351.4元）的本诉诉请，根据合同约定，中大恒义公司应于合同提前解除后三日内搬离房屋，逾期搬离视为中大恒义公司放弃屋内物品，且在汇金博邦公司在通知解除合同的函件中再次重申中大恒义公司的搬离义务及逾期后果，故对于中大恒义公司的上述诉请，与约定相悖，原审法院不予支持。关于汇金博邦公司请求中大恒义公司承担律师费5000元的反诉诉请，符合合同约定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司与反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于2018年5月11日、2018年9月26日签订的两份《房屋场地使用协议书》于2019年9月25日解除；二、反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于本判决生效之日起十五内向反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司支付截至2019年9月18日的房屋租金、物业管理费、空调费合计249539.45元；三、反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于本判决生效之日起十五内向反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7384元，减半收取计3692元，由原告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司负担。反诉案件受理费5516元，减半收取2758元，由反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司负担199元，反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司负担2559元（反诉案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决时直接向原告支付）。二审中，上诉人中大恒义公司提交其于2019年11月20日从租赁房屋取回物品时自行制作的《领取物品证明》，拟证明被上诉人损坏了上诉人的物品。被上诉人汇金博邦公司质证称，对该证据三性无法认定，落款时间是2019年11月20日，被上诉人在2019年9月25日已将解除合同，解除合同后被上诉人有权控制租赁场地，故该证据达不到上诉人的证明目的。经质证，对《领取物品证明》，该书证系上诉人单方制作，未经被上诉人签章确认，上诉人也未举证证实被上诉人接收该《领取物品证明》时对载明的内容予以认可。但是，该《领取物品证明》记载的内容为上诉人对其于2019年11月20日从租赁房屋内搬离其设施设备的确认，明显与其在一审请求被上诉人返还出租房内办公室设施设备价值270351.4元的第三项诉请相悖，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定的“一方当事人陈述的于己不利的事实”，依据该条规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”，本院对该《领取物品证明》的真实性予以确认，并认定上诉人于2019年11月20日从租赁房屋内搬离了其设施设备，本院对上诉人就该证据所持证明目的不予采信。二审经审理查明，签订于2018年9月26日的《房屋场地使用协议书》，涉及房屋为3305单元，载明的承租人主体为“贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司贵阳分公司”，合同尾部签章处盖有“贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司贵阳分公司合同专用章（编号5201009029670）”。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年9月26日的《房屋场地使用协议书》签订主体为“贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司贵阳分公司”，合同当事人系贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司贵阳分公司，应由该分公司行使合同权利，履行合同义务。现上诉人以自己名义提起本案诉讼虽然不当，但被上诉人在诉讼中未予对上诉人的诉讼主体是否适格提出异议，视为被上诉人认可由上诉人行使诉讼权利，本院为减少当事人的诉累，从双方当事人自愿。本案中，两份《房屋场地使用协议书》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被上诉人依约向上诉人交付了租赁物，上诉人应履行支付租金等费用的合同义务。根据被上诉人2019年9月24日作出的《合同解除告知函》的自认，上诉人仅支付两个单元租赁房屋租金至2019年6月17日，即未再支付租金，上诉人主张是由于被上诉人于2019年6月17日将租赁房屋的门禁信息删除，导致其无法使用租赁房屋，称租赁房屋在其未使用期间未产生水电费，但是否产生水电费系依据水电费的计收方式、房屋内电器负荷大小、用水量的多少而确定，不能直接证明上诉人对租赁房屋的使用情况。上诉人还称其于2019年8月20日向被上诉人发出了《免租申请》，因《免租申请》系上诉人单方意思表示，上诉人应证明该《免租申请》到达被上诉人且被上诉人未持异议，上诉人主张在其提供的员工通信记录中进行了送达，且在被上诉人作出的《合同解除告知函》中进行了确认，但经查该通信记录中并无《免租申请》送达的依据，《合同解除告知函》也未载明有被上诉人收到且同意《免租申请》的内容。故，上诉人未能有效举证证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对上诉人主张的事实不予采信，并认定上诉人履行合同违约，被上诉人依约行使合同解除权并无不当，一审判决认定涉案两份《房屋场地使用协议书》因被上诉人的解除通知到达上诉人而解除具有事实及法律依据。因上诉人违约，一审法院对其主张被上诉人支付违约金的诉请不予支持并无不当。因涉案《房屋场地使用协议书》约定了保证金的退还条件，现因上诉人违约致退还保证金的条件不能成就，一审法院对其主张被上诉人退还保证金的诉请不予支持并无不当。二审审理期间，上诉人于2019年11月20日从租赁房屋内搬离了其设施设备，故其请求被上诉人返还价值270351.4元设施设备的诉请，已无事实依据，本院不予支持。因上诉人违约，被上诉人请求上诉人支付截至2019年9月18日的租金等费用系依据合同约定主张权利，一审法院予以支持并无不当。被上诉人请求上诉人支付律师费符合合同约定，且已举证证实该费用实际发生，一审法院予以支持并无不当。综上，上诉人的上诉上诉请求不成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12502元，由贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月二日书记员 罗 艳