江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终670号 上诉人（原审第三人）：瞿文才，男，1943年11月5日生，汉族，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：顾振军，男，1979年5月18日生，汉族，住南通市通州区。 被上诉人（原审原告）：李玲玲，女，1982年12月8日生，汉族，住南通市通州区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：费金鑫，江苏山水律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄圣玺，江苏山水律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陆新民，男，1977年6月6日生，汉族，住如皋市。 被上诉人（原审被告）：张玉兰，女，1951年4月14日生，汉族，住如皋市。 上诉人瞿文才因与被上诉人顾振军、李玲玲、陆新民、张玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瞿文才上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：案涉房屋是开发公司补偿给我的拆迁安置房，我常年居住在这里已有二十多年。几年前因孙子上学报名需要，我才把房产过户给儿子周健，不知道房产怎么莫名其妙变成了陆新民的。陆新民必须提供证据证明房产是他和周健通过公平买卖交易的房产，证明周健确定拿到这笔钱，我就认账，配合法院工作搬出。如果是陆新民通过赌博抵债、高利贷、敲诈勒索、恐吓威逼等卑鄙手段迫使周健交出房产证、被其占为己有的，我坚决不退出本房。一审没有注意到房产来路情况，是买、是诈还是骗，不得而知。恳请二审法院查清案件事实，维护我的合法权益。 顾振军、李玲玲答辩称，对陆新民、张玉兰与周健的买卖情况不清楚，且与本案没有关系。瞿文才除占有案涉房屋外，尚有一套房屋，且其每月领取3000余元退休金，有能力居住生活。张玉兰与顾振军、李玲玲之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，案涉房屋已登记在两人名下，二人为案涉房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆新民、郑玉兰答辩称，认可一审判决。瞿文才占据房屋是造成房屋不能交付的唯一原因，保留因不可交房造成其损失的权利。 顾振军、李玲玲向一审法院起诉请求：1.判令陆新民、张玉兰将南通市崇川区××街道××村××幢××室房屋交付给顾振军、李玲玲；2.陆新民、张玉兰承担延迟交房违约责任，赔偿违约金，自2018年11月1日起按每天100元计算至实际交房之日止；3.瞿文才协助交付上述房屋，立即搬离南通市崇川区××街道××村××幢××室；4.判令陆新民、张玉兰支付发生的律师费10000元；5.诉讼费用由陆新民、张玉兰承担。 一审法院认定事实：2018年5月12日，张玉兰（陆新民代签）作为甲方（卖方）与顾振军、李玲玲作为乙方（买方）签订《房地产买卖合同》，其中合同约定：张玉兰自愿将南通市××村××幢××室，建筑面积76.91平方米的房屋出售给顾振军，成交价103万元整；甲方的交房时间为2018年10月31日前，每逾期一天按总成交价的0.01%赔给对方，合同继续履行。如期不出房，后续房租由买方收取。 合同签订后，顾振军向陆新民、张玉兰支付购房款99.4万元,陆新民、张玉兰将案涉房屋过户至顾振军、李玲玲名下。对于顾振军支付的上述购房款，陆新民、张玉兰主张其中4000元系因顾振军逾期付款自愿给付的利息。 2018年10月31日，陆新民出具保证：保证郭里园村111#-102室于2018.11.30之前交房，逾期按违约金6分利息（壹佰元/天）。见证人：张某、季晓琴。保证人：陆新民。 2018年12月17日，陆新民出具承诺：本人承诺关于郭里园村111#-102室的诉讼费用及律师费全部由陆新民负责。承诺人：陆新民。其后，顾振军、李玲玲具状起诉瞿文才，请求排除妨碍，搬离房屋。后向法院撤回起诉，重新具状起诉本案陆新民、张玉兰和瞿文才，形成本案诉讼。 2019年2月15日，顾振军、李玲玲与江苏山水律师事务所签订委托代理合同，委托处理案涉房屋买卖合同纠纷，并支付律师代理费10000元。 另查明，案涉房屋目前仍由瞿文才居住使用。 诉讼中，顾振军陈述：虽顾振军、李玲玲与陆新民、张玉兰签约时顾振军清楚瞿文才居住在案涉房屋内，但陆新民承诺案涉房屋过户后瞿文才会迁出，所以没有到现场看房，故陆新民应承担合同或者保证责任。陆新民、张玉兰陈述，案涉房屋系张玉兰于2018年4月份从瞿文才儿子周健处购得，不久后出售给了顾振军，顾振军与张玉兰在购买房屋时对瞿文才居住在房屋内均知情，其不应承担相应逾期交房责任。为证明其主张，陆新民、张玉兰申请中介季晓琴出庭。季晓琴作证时陈述：当时陆新民承诺于2018年10月31日前交房，如不交房，陆新民带领顾振军与瞿文才签订租房合同，由瞿文才给付房租。 庭审中，瞿文才陈述：除居住的案涉房屋外，其有一套60多平方的房屋，位于××园××幢××室，目前由瞿文才上大学的孙子使用。 一审法院认为，顾振军、李玲玲与张玉兰签订的《房地产买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。陆新民应是作为张玉兰的代理人与顾振军签订的案涉《房地产买卖合同》，理由如下：一、案涉合同中卖方一栏仅有张玉兰一人名字，落款处亦有“陆新民代”的字样，更能表明陆新民代理人的身份；二、庭审中张玉兰表示追认陆新民代其在合同上签字的行为，故对顾振军主张陆新民、张玉兰均是合同相对方的主张，法院不予支持。 考察双方签订的《房地产买卖合同》，张玉兰应于2018年10月31日前将案涉房屋交付给顾振军，逾期每天按成交价的0.01%标准赔偿顾振军违约金。陆新民、张玉兰抗辩，案涉房屋未按约交付系瞿文才强占房屋所致，陆新民、张玉兰不应承担责任。根据合同相对性原则，陆新民、张玉兰与瞿文才之间的纠纷不能成为其免责抗辩的法定理由，故对其该项抗辩，法院依法不予采信。现张玉兰仍未交房，顾振军按照每日100元的标准向张玉兰主张逾期交房的赔偿，没有超出合同约定，法院予以支持。陆新民保证于2018年11月30日前交房，逾期按每日100元赔偿违约金，系陆新民对张玉兰履行交付房屋和承担相关逾期交房责任的保证，鉴于未明确保证方式，根据法律规定，应视为连带责任保证。顾振军、李玲玲向陆新民主张交付房屋和承担相关逾期交房责任，与法有据，法院亦予以支持。陆新民责任承担范围以保证的内容为限，即应自2018年12月1日起按照每日100元的标准向顾振军、李玲玲支付逾期交房违约金。 据陆新民的承诺，“关于郭里园村111#-102室的诉讼费用及律师费全部由陆新民负责”，陆新民、张玉兰抗辩称承担律师费的前提是顾振军只起诉瞿文才排除妨碍，且委托如皋市丁堰法律服务所，现顾振军提起本案诉讼，且委托其他律师事务所的律师，陆新民承诺的前提已然不存在，无需再承担顾振军的律师费。一审法院认为，该承诺是保证顾振军通过诉讼实现案涉房屋的交付，顾振军提起本案诉讼的目的亦是如此，故陆新民需按照承诺内容向顾振军支付律师费10000元。 关于瞿文才主张其并不知情案涉房屋由其儿子出售给他人，一审法院认为：物权是对世权，具有排他性。顾振军通过合法的房屋买卖关系取得案涉房屋所有权，对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，且根据瞿文才陈述，其同小区也有一套房屋可供居住，故顾振军要求瞿文才协助交付上述房屋，法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，一审法院判决：一、陆新民、张玉兰于判决生效之日起三十日内将南通市崇川区××街道郭里园××幢××室房屋腾空交付给顾振军、李玲玲，瞿文才予以配合；二、张玉兰于判决生效之日起三十日内按每日100元的标准向顾振军、李玲玲支付自2018年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，其中陆新民对于2018年12月1日至实际交房之日的违约金承担连带保证责任；三、陆新民于判决生效之日起三十日内向顾振军、李玲玲给付律师代理费10000元；四、驳回顾振军、李玲玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陆新民、张玉兰负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，物权登记具有公示公信效力，他人有理由相信产权登记证书所反映的不动产产权情况。案涉房屋虽由瞿文才实际占有居住，但登记在周健一人名下，周健才是房屋的登记产权人，张玉兰有理由相信周健有权处分房屋。张玉兰通过中介与周健签订房屋买卖合同，交付房款，涂销房屋之上的抵押登记之后又将案涉房屋产权转移登记至张玉兰名下，双方之间的交易符合房屋买卖的正常形式和流程。瞿文才对张玉兰与周健之间的房屋买卖关系真实性存疑，但未能提供证据，现有证据不足以查实张玉兰对周健存在欺诈、胁迫或其他违法交易情形，瞿文才的主张因而不能成立。顾振军与李玲玲通过与张玉兰订立房屋买卖合同交易案涉房屋，两人交付房款后，目前业已办理产权登记手续，其有权要求张玉兰、陆新民向其交付房屋并承担延期交付的违约责任。周健出卖案涉房屋后，瞿文才无合法理由继续占有使用案涉房屋，顾振军、李玲玲要求其配合腾空交付合理有据。瞿文才的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人瞿文才负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年六月三日 书记员  邱晴