浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3183号 上诉人（原审被告）：林小波，女，1971年5月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审原告）：杨茂凑，男，1979年2月12日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：曾情情，浙江泰辉律师事务所律师。 上诉人林小波因与被上诉人杨茂凑房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院（2019）浙0329民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林小波上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由杨茂凑承担。事实和理由：一审认定林小波应赔偿杨茂凑损失6300元，属认定事实不清，适用法律错误，林小波无需赔偿损失。1、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“租赁物的改善承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”涉案租赁合同第一条第二款约定：“经营用房，交付后房屋装修及生产费用由乙方负责”，根据上述法律规定及合同约定，林小波可以对所租赁的房屋进行装修。2、杨茂凑已经将房屋按照现状出租给他人，现承租人不需要任何改动，林小波的增设使租赁物达到最佳使用状态。杨茂凑要求支付相关费用没有任何客观依据。因此，一审判决林小波赔偿杨茂凑6300元，不但违背合同及法律规定，还会使杨茂凑获取不当利益。 杨茂凑辩称：合同订立后，杨茂凑依照合同约定将配备水、电设施的房屋交付林小波使用，杨茂凑虽同意林小波对房屋进行装修，但林小波在装修的过程中直接将水、电、排水、排污封死，并拆除了106室、107室的两扇弹簧玻璃门，将其改成封闭式的玻璃门窗。目前涉案两间租赁房屋的玻璃门所处位置已被封死，杨茂凑无法正常进出该房屋，只能通过华鸿中心广场105室的房门进入涉案租赁房屋，严重影响了正常使用。林小波的上述行为并非系对租赁物的改善，而是严重损坏了该房屋及配套设施。在未经杨茂凑同意，甚至杨茂凑不知情的情况下，林小波擅自处分了两扇弹簧玻璃门。据杨茂凑了解，一扇弹簧玻璃门的市场价为6000左右，林小波应依约承担赔偿责任。一审期间，虽曾有人短期地将泰顺县罗阳镇新城大道华鸿中心广场25幢104室、105室与涉案房屋106室、107室一并租赁使用，但目前涉案房屋为待租状态，且将四间房屋一并出租的可能性较低，承租单间或双间店面方为常态。林小波返还的租赁房屋不具备正常使用的功能，若他人租赁涉案房屋106室、107室，杨茂凑需重新安装水、电，疏通排水、排污等管道线路，拆除106室、107室的玻璃隔墙重新安装房门，方能交付使用。林小波的行为不仅加大了涉案房屋重新出租的成本，而且极大降低了涉案房屋再次出租的可能性。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨茂凑向一审法院起诉，请求：1.解除杨茂凑与林小波签订的位于泰顺县房屋租赁合同；2.林小波支付杨茂凑拖欠租金人民币13700元；3.林小波将租赁房屋恢复原状：（1）拆除、清理25幢106室、107室玻璃隔墙并重新安装地弹簧玻璃门两扇；（2）将擅自拆除华鸿中心广场25幢105室与106室、106室与107室店铺之间的两道房屋隔墙重新砌回；（3）将房屋内的水电及排水排污线路管道恢复通畅；（4）如林小波拒不恢复原状，所产生的费用由林小波承担；4.林小波支付杨茂凑租金损失，自2019年6月26日起按每月3700元计算至林小波实际恢复原状之日止。 一审法院认定事实：泰顺县房屋系杨茂凑、董建玲共同所有。2017年11月26日，杨茂凑与林小波签订《房屋（店面）租赁合同》一份，合同主要约定：1、杨茂凑将位于泰顺县房屋出租给林小波作为经营用房，交房后房屋装修及生产费用由林小波负担；2、租赁期限自2017年11月26日起至2022年11月25日止，前三年租金为44400元，后两年租金双方协商确定。租金半年一付，提前一个月支付；3、租赁期间，林小波存在从事非法活动、不依约支付租金（包括物业费）或造成房屋及配套设施损坏的，杨茂凑可以终止合同、收回房屋，造成损失由林小波负担。合同订立后，林小波支付了押金1000元并对房屋进行了装修：拆除了两扇弹簧门改为玻璃门窗，并自行处置了两扇弹簧门；拆除了105室与106室、106室与107室间的两道隔墙；封死了水电、排水排污线路管道。2019年6月12日，林小波向杨茂凑出具欠条一份，载明：截止2019年6月25日林小波尚欠租金13700元，至2019年6月26日搬出前付清租金及水电费。 泰顺县罗阳镇新城大道华鸿中心广场25幢104、105室房屋亦由杨茂凑一并与106室、107室房屋出租给林小波作为店铺使用。林小波搬出房屋后，杨茂凑于2019年10月6日将房屋重新出租给他人。 一审法院认为，双方对租金进行了结算并约定了搬离时间，表明双方不再履行案涉《房屋（店面）租赁合同》，合同应于2019年6月12日双方约定之日解除。林小波向杨茂凑出具的欠条确认结欠租金为13700元，意思表示真实且不违反法律规定，予以确认，林小波应予归还租金13700元。双方订立合同时，杨茂凑已知晓林小波租房系用于店铺经营，并同意林小波进行装修，应认定杨茂凑同意林小波拆除隔墙及弹簧门，结合杨茂凑已将涉案房屋出租的事实，故对杨茂凑要求恢复隔墙及重新安装弹簧门的诉讼请求，不予支持。但林小波未经杨茂凑同意，擅自处分拆除的弹簧门，应对杨茂凑的该损失承担一定的赔偿责任。林小波对涉案房屋进行装修时，直接封死水电、排水排污线路管道的装修行为，过于粗暴，严重影响了涉案房屋的正常使用，杨茂凑有权要求其恢复原状，但因涉案房屋已出租，认定林小波承担赔偿责任更合理。综上，依据林小波的装修残值亦被杨茂凑利用并重新出租的事实，结合双方过错程度等因素，认定林小波除租金外再赔偿杨茂凑7300元。关于租金损失，杨茂凑收回房屋后，在合理期限内已将房屋重新出租，故对其要求林小波支付租金损失的诉请，本院不予支持。综上，林小波应支付杨茂凑21000元，扣除押金1000元，仍需赔付20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，判决：一、杨茂凑与林小波于2017年11月26日签订的《房屋（店面）租赁合同》于2019年6月12日起解除；二、林小波于判决生效之日起十日内支付杨茂凑租金13700元；三、林小波于判决生效之日起十日内赔偿杨茂凑6300元；四、驳回杨茂凑的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，由杨茂凑负担260元，林小波负担381元。 二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，二审中，林小波对一审确认涉案合同于2019年6月12日解除并判决其向杨茂凑支付租金13700元未提出异议，本案二审的争议焦点在于一审判决林小波赔偿杨茂凑损失6300元是否正确。鉴于林小波承租涉案房屋后在装修过程中客观上存在未经杨茂凑同意擅自处分两扇弹簧门的行为，一审根据本案的实际情况酌情确定林小波赔偿杨茂凑损失6300元，并无明显不当。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。林小波的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由林小波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 萌 审 判 员  蔡蓓蓓 审 判 员  曾 慧 二〇二〇年六月二十八日 法官助理周婷婷 代书记员  徐彬妮