贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2821号上诉人(原审原告)：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生，汉族，住江西省赣州市兴国县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：吴颖昊，男，1974年6月14日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：宋镜飞，贵州省贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人吴颖昊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金108000元。事实和理由：一审法院认为上诉人作为格式条款的提供方，《商品房买卖合同》与《补充协议》中约定的违约金计算标准不一致，应当作有利于被上诉人的解释，故仅支持逾期应付款1%的违约金，即10800元，该认定属于适用法律错误。《补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，也是对《商品房买卖合同》中部分已经约定了，但需要更改，在双方达成一致意见后的变更。对于违约金的计算标准，就是上诉人与被上诉人在协商一致后同意进行更改的情形；且从常理判断，《补充协议》肯定是在《商品房买卖合同》之后签订，当《商品房买卖合同》与《补充协议》约定有冲突，也应当以后签订的《补充协议》为准。《补充协议》中约定了上诉人有权解除合同并要求被上诉人按照累计的逾期应付款的10%向上诉人支付违约金，故被上诉人应当按照《补充协议》约定向上诉人支付违约金。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局指定的商品房买卖签署合同的范本，不是上诉人单方制作的格式合同，故上诉人认为法律关于格式合同或格式条款的规定并不适用本案情况；一审判决关于违约金属于格式条款，约定不一致的情况下，作不利于上诉人的解释的认定没有依据。被上诉人答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中天公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：SY2174）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金108000元；3、判决被告协助原告办理云岩区渔安安井片区G10组团1层14号的预告登记[黔（2018）云岩区不动产证明第0082197号]和《商品房买卖合同》备案登记（Y18054526）的注销手续；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月22日，被告分别向原告支付购房款5万元、382962元。同年6月13日，被告又向原告支付购房款649442元，以上共计1082404元。同日，被告吴颖昊因购买原告开发的位于云岩区房屋与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1082404元，余款108万元以银行按揭支付......买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二《补充协议》第三条第（一）款第2项约定：“买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后30日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。”。该合同中备注置业顾问为夏龙。2018年7月1日、9月17日，原告分别将上述合同办理了备案登记、预告登记，取得登记号为Y18054526号的备案登记表及黔（2018）云岩区不动产证明第0082197号的预告登记证明。2018年10月31日，原告中天公司向被告邮寄一份《通知书》，通知被告于收到通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合同资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，具体资料如下（以贷款人要求为准）：身份证明、婚姻证明、户口证明、收入证明、首期款收据及刷卡小票、贷款人要求提供的其他资料等。2019年3月1日，原告向被告邮寄一封《律师函》，对于被告未能获得贷款事宜进行了催告。另查，原告公司员工夏龙于2018年4月21日向被告发送信息称“吴哥你和嫂子都不要急到提车办贷款哦，不然负债更高，银行对客户要求更高，到时候就麻烦大了。”……后因办理上述房屋贷款期间，被告办理车贷，故涉案房屋贷款未能审批通过，被告未能获得贷款以支付诉争房屋尾款，原告遂诉至法院，提出如前诉请。一审判决认为：原、被告于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款1082404元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款108万元，对于未能获得原因，系因被告贷款额度不足，故未能通过银行审批；在购房合同签订前，被告虽向原告员工夏龙进行过告知，但被告作为完全民事行为能力人，在明知其办理购车贷款业务可能影响本案购房贷款情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》，并对违约责任作出约定，现因其自身原因未能获得贷款，应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。根据双方约定，现被告逾期支付购房尾款108万元，原告有权解除合同，并由被告协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记及预告登记，且被告对该两项诉请亦无异议，予以支持。对于违约金，双方在《商品房买卖合同》第十条中约定违约金计算方式为逾期应付款的1%，又在《补充协议》第三条第（一）款第2项约定计算方式为逾期应付款的10%，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，且原告作为格式条款提供方，现对于违约金计算标准出现两种不同约定，应当作出有利于被告的解释，即按逾期应付款的1%即10800元予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告吴颖昊于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：ＳＹ2174）；二、被告吴颖昊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司违约金10800元；三、被告吴颖昊于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；四、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费1230元（已减半收取），由被告吴颖昊负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认.本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案争议的焦点为：本案中被上诉人应当承担的违约金支付标准。本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条约定了买受人以银行按揭付款，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该商品房买卖合同附件十二《补充协议》第三条第（一）款第2项约定，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议，如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金。即双方在《商品房买卖合同》中约定的被上诉人逾期付款应承担的违约金为累计的逾期应付款的1%，而补充协议中将被上诉人逾期付款应承担的违约金变更约定为逾期未付款10%。根据双方《商品房买卖合同》第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”该补充协议的约定属于不合理地加重买受人责任的情形，故不予适用，一审按照双方《商品房买卖合同》第十条的约定判决被上诉人应当承担的违约金并无不妥，故上诉人认为被上诉人承担违约金的标准应当适用补充协议之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年六月十六日书记员  陈晓琦