安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初457号 原告：鲍祥胜，男，1944年9月9日出生，汉族，住芜湖市大桥综合经济开发区。 委托诉讼代理人：鲍山娃，女，1975年4月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县，系原告的女儿。 委托诉讼代理人：强昌连，安徽国本律师事务所律师。 被告：张孝兰，女，1937年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：繁昌县嘉年华房地产有限公司，住所地繁昌县工业园区。统一社会信用代码91340222692841264A。 法定代表人：周玉华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。 原告鲍祥胜诉被告张孝兰、第三人繁昌县嘉年华房地产有限公司（简称嘉年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告鲍祥胜及其委托诉讼代理人鲍山娃、强昌连、被告嘉年华公司的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。被告张孝兰经本院传票传唤，无正理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍祥胜向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请依法判令被告与第三人按上述《房屋买卖协合同》约定,立即将涉案房屋繁昌县瑞吉御景园2号楼1607室商品房交付给原告；3、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：第三人系一家从事房地产开发、销售业务的企业法人，2009年11月5日，第三人与被告张孝兰就被告私有房产（繁私××号）拆迁安置一事经充分协商达成一致意见,双方并签订一份书面《繁昌县房屋折迁补偿安置协议书》，协议书对产权调换、过渡方式、金额结算等事项均做出明确约定。协议书生效后,被告及时腾空了房屋,以供第三人顺利拆迁。2015年2月31日,被告与第三人经结算，取得第三人开发的位于繁昌县。随后,第三人即将该商品房的钥匙交与被告,完成房屋交付。2017年7月5日，原、被告双方经繁昌县美佳房地产中介信息服务部介绍，就上述回迁安置房买卖一事经协商达成一致协议并签订一份书面《房屋买卖合同》。2017年7月7日，双方又签订一份书面《补充说明》。合同生效后,原告如期付清了被告全部售房款人民币36万元,并向物业管理机构交纳了物业费1600元；而被告也将案涉房屋的有关拆迁安置协议书、安置结算清单Ａ（高层）、回迁安置结算表、户口簿、身份证等材料及该房屋钥匙交与原告，以供原告随时装潢入住。由于原告有房居住,故就暂时未装潢，然谁知2019年10月原告准备进入房屋装潢时,却发现该房的大门门锁已被更换，无法打开，遂找第三人查问原因,方得知该房已被第三人另行出售与案外人。为此,原告遂准备强行破门并于2019年11月25日报案至繁昌县公安局城关派出所,该所接警后,经调查,由于被告方拒不协助，案件无法调解处理,故警方遂告知原告可向法院起诉解决此纠纷。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 鲍祥胜向本院提交如下证据材料： 1、身份证、户口本复印件，企业信息公示报告单，证明原、被告及第三人的主体资格。 2、房屋买卖合同、补偿协议，证明原、被告双方就回迁的安置房买卖合同签订的事实。 3、房屋拆迁补偿安置协议书、结算清单，证明被告取得涉案房屋（安置房）的事实。 4、收条、转账凭证、收据，证明原告支付被告购房款及物业费的事实。 5、询问笔录、协议书，证明第三人将被告取得的回迁安置房再出售给他人的事实。 张孝兰未作答辩。 嘉年华公司述称：本案系买卖合同纠纷，涉案房屋应是原、被告双方，根据合同的相对性，原告将我方列为第三人我方认为不妥，请求法庭驳回原告的诉请。 嘉年华公司未向本院提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2009年11月5日张孝兰（被拆迁人）与嘉年华公司（拆迁人）等签订繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书一份，协议约定：拆除的房产（繁私××号）系张孝兰所有的位于本县的门面房（建筑面积27.15㎡、系一楼）及住房（建筑面积84.19㎡、系二楼），产权调换为本地回迁等。上述协议签订后，嘉年华公司与张孝兰就被拆迁的住房（建筑面积84.19㎡、系二楼）的安置协商确定在繁昌县繁阳镇瑞吉御（风）景园2号楼1607室（建筑面积96.42㎡），后将该安置房的钥匙交付张孝兰。 2017年7月5日张孝兰（甲方）与鲍祥胜（乙方）签订房屋买卖合同一份，内容：甲方现有一套产权无争议和无债务纠纷的安置房位于繁昌县繁阳镇瑞吉御（风）景园2号楼1607室，建筑结构钢混，房屋建筑面积96.42㎡出售给乙方，乙方已经对该房作了充分了解，愿意购买该房，现就售房一事，经双方协商，签订如下合同：一、此房价格双方约定为人民币36万元整；二、付款方式：双方约定乙方于本合同签订时支付购房定金2万元整，乙方于2017年7月份付房款36万元整给甲方（含定金）。三、交房时间：甲方收到全部房款当日交房给乙方，此时该房归乙方所有，同时甲方当日内应将与该房屋相关的所有手续和与该房有关的文件及票据交给乙方。四、本合同主体：1、甲方是该房的房主，是全家的代表人。2、乙方是家主，代表全体家庭成员。五、本合同中所述房屋为瑞吉御（风）景园2号楼1607室房屋，是家庭共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权和债务以及其他权利瑕疵，交易后如有上述未清事项，由甲方承担责任，乙方不负任何责任。六、因该房为安置房，暂时不能办理房产证过户手续，待政府统一办理房产证时，甲方必须主动配合乙方办理，甲方办理此房房产证费用由甲方承担，甲方将此房过户给乙方办理房产证所需交纳的一切费用由乙方支付，甲方不予承担。甲方应在繁昌县政府相关部门通知此房办证日内和乙方办理此房产权证过户手续，如果甲方无故拖延或不予配合乙方办理房产证，责任由甲方承担，甲方需支付违约金为人民币伍万元整给乙方。七、美佳房地产中介信息服务部作为见证方，受甲乙双方委托负责本合同的起草和见证。因此而收取的中介服务费由乙方承担，标准按房屋买卖总价的1%收取，即3600元（以中介所出具的收条为准），本合同签订时乙方一次性付清。八、本合同在卖方子女见证下签订，本合同签订后，卖方子女不得以任何理由对此房买卖方过程提出异议；九、违约责任：1、本合同签订后，乙方如中途反悔，乙方不得向甲方索要退还定金，甲方如反悔，甲方应双倍返还定金给乙方。同时，中介服务费由违约方承担。中介服务费在定金内扣除，剩余部分定金归守约方所有。另乙方如未能按本合同规定的时间付款，或甲方未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，每逾期一日，按总房价款万分之五付给对方违约金，合同继续履行。2、房屋买卖成交后，甲、乙双方不得违约，如甲方违约按原购房价格的双倍收回该房，乙方违约，甲方所收房款不退。双方另就其他事项予以约定。 2017年7月6日张孝兰出具收条一份，注明：今收到鲍祥胜34万元，事由：鲍祥胜购买瑞吉御（风）景园2号楼1607室房款。2017年7月7日张孝兰与鲍祥胜签订补充说明一份，内容：1、张孝兰卖给鲍祥胜瑞吉御（风）景园2号楼1607室房产，卖方此房所有拆迁安置原件留在卖方保管，买方保留此房原件复印件。2、此房无论未来涨价或者跌价都与买卖双方无关，买卖双方不得以任何理由纠缠对方。 2017年7月7日被告将案涉房屋钥匙交付原告，原告于同日向繁昌阳光物业管理有限公司交纳了案涉房屋物业费等费用1600元，后原告对该房屋未装修，亦未入住，处于空置状态，未办理房产登记，直至2019年10月发现案涉房屋已被他人入住。 2019年2月1日，嘉年华公司（甲方）与案外人鲍培培（乙方）签订协议书一份，内容：一、乙方于2019年2月1日购买甲方投资开发的芜湖市繁昌县瑞吉风景园小区住宅，该商品房为2号楼1607室住宅。二、现经双方协商，房屋单价为4800元㎡，房屋面积96.27㎡，房屋总价46万元整，乙方除前期借款转首付款15万元外，另缴纳25万元整给甲方，余款6万元在办理房产证时支付。三、甲方承诺该房屋为预留回迁房屋，以后可以办理不动产权证，在瑞吉风景园3幢楼办理不动产权证时，若未能办理产权证，则由甲方置换可以办理产权证的房屋（相似面积）给乙方，面积出入部分房款再相互找补，并返还经评估的装潢费用。若因该房屋产权不清造成的后续相关问题，均由甲方负责解决并承担，与乙方无关。 随后案外人鲍培培对案涉房屋进行了装修并已入住，未办理房产登记。 本院认为，一、关于本案原、被告双方签订的房屋买卖合同效力问题。2017年7月5日张孝兰与鲍祥胜签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院对此合同效力予以确认。 二、案涉房屋在一房二卖的情形下,购买方中谁的权利优先保护,原告关于继续履行合同的诉讼请求能否支持。其一，原告购买的系被告的拆迁安置房，第三人虽系拆迁人，但原告并非被拆迁人，其要求优先取得涉案房屋，无法律依据。其二，虽然第三人嘉年华公司于2019年2月1日与案外人鲍培培签订协议，将案涉房屋出售于鲍培培，鲍培培已对案涉房屋装修入住，并实际占有案涉房屋。但无证据证明案外人鲍培培与第三人嘉年华公司有恶意串通的故意。故案外人鲍培培与第三人嘉年华公司就案涉房屋签订的协议书亦合法有效。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记的，实际占有、使用房屋的优先于未实际占有、使用房屋的。因此,原告鲍祥胜关于按照其与被告张孝兰签订的《房屋买卖合同》,立即将位于繁昌县的案涉房屋交付给原告的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告鲍祥胜与被告张孝兰签订的房屋买卖合同有效； 二、驳回原告鲍祥胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3350元（原告已预交），由原告鲍祥胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  杨良兵 二〇二〇年六月四日 书记员  陈丽君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。