文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10616号上诉人（原审原告）：广州广一电子商务产业园有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋三楼。法定代表人：谢宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州五行电子商务产业发展有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋之201房、202房。法定代表人：杨跃群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州广一电子商务产业园有限公司（以下简称广一公司）与上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）因物业管理服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广一公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判五行公司向广一公司支付欠付物业占用费、物业管理费等的逾期付款违约金（以每月所欠的物业占用费、物业管理费为本金，自当月最后一日开始，按照每日5‰的标准计算违约金，计至欠款实际结清之日止，其中每月的物业占用费按9000元计算、物业管理费按1800元计算）；2.一、二审诉讼费由五行公司承担。事实和理由：五行公司自2018年1月起，恶意长期拖欠涉案物业的占用费、物业管理费及水费、电费等，导致广一公司遭受巨大经济损失，从而引发本案诉讼。广一公司多次追讨无果并于2018年12月25日起诉之后，五行公司不仅未补交任何欠缴费用，而且继续非法占用涉案物业，拒不向广一公司支付相关费用至今。一审判决第六项所涉本金仅为五行公司拖欠的2018年1月至2018年12月期间的占用费本金总额，并未计算五行公司拖欠的2018年1月至2018年12月的物业管理费，以及2019年1月之后的租金、物业占用费、物业管理费，导致五行公司承担的违约金大幅减少，广一公司损失无法有效弥补，也不符合涉案协议约定和法律规定。一审判决对五行公司拖欠的2018年1月至12月的物业管理费以及2019年1月起的物业占用费、物业管理费的逾期付款违约金不做计算，没有事实和法律依据，应依法予以改判。五行公司二审答辩称，不同意广一公司的上诉请求，具体的意见与五行公司的上诉状与补充意见一致。五行公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项、第八项；2.一、二审诉讼费由广一公司承担。事实和理由：（一）因广一公司有过错在先，五行公司停止缴纳租金、物业管理费等费用具有正当理由，广一公司无权没收五行公司已缴纳的租赁保证金。广一公司在2018年1月1日开始以莫须有的理由拒绝向五行公司分配运营服务费和政府扶持资金等费用，故五行公司暂时停止缴纳租金等费用也是为了维护自身合法权益，具有合法抗辩理由。涉案场地到目前为止仍未通过一次消防验收，五行公司停止缴纳租金等费用也是为了敦促广一公司尽快办理场地消防验收。双方之间的债权债务因法定抵销而消除，五行公司并不欠付广一公司物业管理费等费用。2018年1月1日之前的运营专业服务费由广一公司与五行公司进行结算，广一公司在2018年1月开始停止支付该笔费用，并在3月份毫无理由发函给五行公司拟强行解除合同，根据之前每月大约需支付50万元给五行公司计算，暂计算至2019年6月11日广一公司累计已欠付运营专业服务费800万元左右，五行公司已以《服务协议》应继续履行及广一公司拒绝支付服务费为由向一审法院提起诉讼，一审判决认定双方的合作仍未解除。广一公司近年获得各级政府扶持资金合计966.45万元，其应以该数额为标准，按40%的比例向五行公司支付分配项目经费，其至今未分配任何一笔项目经费，给五行公司造成了巨大的经济损失，五行公司已以其拒绝支付政府扶持资金分成为由向一审法院提起诉讼，一审法院认定广一公司欠付五行公司资金及逾期支付利息近400万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，因广一公司与五行公司间债的标的均为金钱，五行公司多次发函告知广一公司，其欠付的运营费及政府扶持资金抵扣五行公司欠付的物业管理等费用，双方的债权债务应在等额范围内抵销，抵销后广一公司还欠付五行公司费用。事实上，在五行公司停止缴纳物业管理费等费用后，广一公司也停止为五行公司提供物业管理服务。现双方主合同纠纷已判令双方继续合作运营广一园区，判令交还场地给广一公司不利于双方继续合作。（二）合同期满而终止，违约金条款及滞纳金条款不适用，且一审判决违约金过高，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应考虑本案发生的背景，减少违约金。另补充：（一）本案的租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，广一公司起诉时该份租赁合同已到期，在2018年1月1日前，五行公司没有拖欠广一公司租金，故广一公司无权没收五行公司的租赁保证金及要求滞纳金，只能参照原合同约定租金标准支付场地使用费。（二）一审判决的2倍场地占用费没有事实和法律依据，因双方存在多重法律关系及纠纷，广一公司存在违约及过错行为，故不存在2倍场地占用费的依据。（三）即使需要计算滞纳金，一审法院按照日千分之五的标准计算滞纳金明显过高，有违公平原则。超过200天即逾本金，广一公司的实际损失目前也只是利息，明显高于民间借贷月息2%的保护标准，理应不予支持。广一公司二审答辩称，（一）五行公司恶意拖欠物业租金（物业占用费）、物业服务费、水电费事实清楚、证据确凿，其主张不安抗辩权和抵销权于法无据。涉案物业经建筑、消防、机电等专业验收合格并已合法办理产权证，五行公司所谓的未通过一次消防验收不符合事实，其主张不安抗辩权没有依据。涉案纠纷为物业租赁合同纠纷，五行公司抗辩所称的运营服务费分配纠纷、政府扶持资金分配纠纷等与本案并非同一法律关系，由另案处理，与本案无关，且广一公司与五行公司之间的其他债权债务仍处于争议之中，未经生效判决确认，五行公司要求行使抵销权，没有任何法律依据。（二）五行公司恶意违约，导致广一公司遭受巨大经济损失，五行公司要求调低违约金的理由不成立。涉案合同约定的违约金标准是合同双方充分考虑合作预期利益、违约损失等因素协商一致的结果，不存在任何欺诈、胁迫、属于五行公司在签约时可预见的责任和损失。广一公司已按照合同约定提供合格的物业以及物业管理服务，五行公司没有正当理由，长期恶意拖欠涉案费用，导致广一公司遭受巨大经济损失，广一公司要求其承担违约金责任是应有之义。五行公司恶意违约，如果免除或减轻其承担违约金的代价，不但违背公平原则和诚实信用原则，也将给其他经济主体起到不良的示范效果，破坏市场秩序。广一公司向一审法院起诉请求：1.五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15号楼自编201房、202房给广一公司；2.五行公司按照9000元/月的标准支付涉案物业的物业占用费，自2018年1月1日计至实际返还物业之日止，暂计至2018年12月，合计108000元；3.五行公司按照1800元/月的标准支付涉案物业的物业管理费，自2018年1月1日计至实际返还物业之日止，暂计至2018年12月，合计21600元；4.五行公司支付拖欠的涉案物业2017年12月至2018年11月的水费2303.6元、电费45604.29元，合计47907.89元；5.五行公司按照逾期占用期间物业占用费总额的50%，支付逾期占用涉案物业违约金，自2018年5月1日起暂计至五行公司实际交还场地之日止，暂计至2018年12月，合计36000元；6.五行公司按照5‰/天的标准支付拖欠的物业占用费、物业管理费等的逾期付款违约金，自2018年1月31日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计105354元；7.五行公司按照5‰/天的标准支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金，自2018年1月31日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计41174.79元；8.确认广一公司有权没收五行公司缴纳的租赁保证金21600元；9.五行公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，广一公司（园区出租方、以下简称甲方）与五行公司（园区入驻方、以下简称乙方）签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》、约定鉴于甲方提供广一国际电子商务产业园自编15号楼第二层（自编201、202房）作办公用途，计租面积300平方米，期限从2015年1月1日起，至2017年12月31日。使用场地费用和支付：1.乙方对租赁场地每月应付总费用10800元，其中租金标准为每月每平方米30元，物业管理费标准为每月每平方米6元（不收取综合服务运营费）。2.乙方应于每月的5日以前（节假日顺延）以支票、现金或划账方式缴纳当月租金、物业管理费，甲方出具正式发票。3.租赁保证金：租赁保证金为每月租金、物业管理费总额的贰倍，乙方应于本协议签订之后5个工作日内向甲方支付21600元保证金。4.甲方统一按乙方实际用水、电量每度电￥1.30元、每吨水￥5.20元的标准向乙方收取水、电费，不再加收公共照明部分及其他分摊电费，按月计收，但只限于正常的办公及展示用电，其他用电甲方有权另行收取费用。租赁期内，如供水、供电部门调整收费标准导致供水、供电费用超出本合同约定标准的，本协议项下水、电费用按供水、供电部门的涨价幅度进行相应调整。五、双方的权利和义务：5.出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方无须对乙方作出任何补偿：5.1.乙方违反本协议的规定，连续拖欠租金和各项费用超过一个月的；5.2.乙方被依法撤销，宣布破产或停止经营的，或乙方违法经营，被政府部门勒令停业整顿或被罚没查处的；4.4.未经甲方同意，乙方擅自改变场地结构或用途的；5.4.乙方拒付或拒绝补足租赁保证金。7.甲方行使单方解除权应书面通知乙方，本协议自甲方书面解除通知送达乙方之日起解除。七、场地归还：2.租赁协议因甲方行使单方解除权而终止的，乙方应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还甲方。3.乙方逾期不归还租赁场地的，甲方有权自行进入租赁场地，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，甲方有权要乙方补交占用期租金，并按占用期间每月租金总额的50%收取违约金。八、通知与送达。双方有关本协议的通知、信函或者其他文件，速递至本协议首部约定的通讯地址视为送达。一方的通讯地址如有变更，应当及时书面通知对方，未书面通知，视为未变更，送至原书面约定的通讯地址视为送达。一方将通知、信函或其他文件以特快专递通知的，以对方签收日期为送达日；对方未签收的，以特快专发出后的第三日为送达日。等。位于广州市海珠区广州大道南788号自编15栋房屋产权人是广州广一集团有限公司（以下简称广一集团），建筑面积831.05平方米。2015年5月9日，广一集团出具授权证明书，“广一公司是我司的全资子公司，现授权该公司全面负责我司位于广州大道南788号所有物业的经营管理事务，有效期至2019年5月30日。”2017年7月19日，广一集团向五行公司发出《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》，内容：广一园区的消防栓系统工程、喷淋系统工程、园区整体消防管网工程以及园区消防报警系统工程已陆续竣工。按合同约定，由消防报警系统工程的施工单位茂名建筑集团第三有限公司在完成消防报警系统工程后开始负责协助我司进行园区消防系统的申报验收工作。验收申报流程自2016年底已经开始实施，经了解获悉广州市公安局海珠分局消防科在2016年对海珠区内重点改造项目的统一报验政策做出了重大调整。自2016年10月底开始，具有三旧性质的商业园区消防报验规则由原来的园区整体报验改为园区内单体建筑物分部报验。符合报验的单体建筑要求为：1.所报验的建筑物拥有单独产权；2.物业实际使用性质与产权性质一致；3.所申报的物业建基面积不得低于500平方米；4.所申报的物业需要具备合乎标准的消防管道、烟感等消防设施。根据上述相关规定，园区内符合报验标准的建筑只有园区2号楼与7号楼。2017年第一季度茂名建筑集团第三有限公司开始着手对7号楼内部消防系统进行连接与调试，并且在2017年4月向相关部门递交报验申请。经消防科查阅审核后，消防科提出：7号楼实际使用性质与产权性质不符。为此我司在与茂名建筑集团第三有限公司协商后决定更改由2号楼进行消防报验申请。在园区2号楼申报验收过程遇到如下问题：1.因2号楼的入驻企业数量较多，且每个单元内的消防设计和与施工是由各自公司进行；所提供的消防图、装修图、电路图的资料不齐全；2.部分租户安装的消防设备存在不同程度的问题，如点位布置不符合消防标准、系统设置错误等。我司与茂名建筑集团第三有限公司再次协商，同意由该公司统一对本次消防报验资料（园区消防整体消防图纸、2号楼大楼整体的消防图纸、2号楼各企业内部装修图纸、消防图纸等）进行重新整合优化。在2017年7月初重新将资料递交消防科进行报验。根据海珠区消防科的初步批复，预计2017年8月中旬进行摇号验收（具体以海珠区消防科正式出具的文件时间为准）。2018年3月26日，广一公司向五行公司发出《关于终止〈企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书〉的通知》给五行公司，要求五行公司于2018年4月30日前结清占用涉案物业期间的费用，并清空交还涉案物业给广一公司，五行公司于当日签收该通知。2018年4月2日，五行公司向广一公司发出关于《关于终止〈企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书〉的通知》的复函，主要内容：我司与贵司于2013年4月25日签订了《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》，建立了长期合作关系。双方于2015年1月1日签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》产生的配套协议，该协议约定的场地（自编15栋之201，202房）系贵司提供给我司开展服务所必需的工作场所，是我司开展工作之基本。现《租赁合同》之期限已届满，在《协议书》仍继续履行的情况下，基于双方的合作关系，贵司应根据我司提交的续约申请与我司签订续约合同。我司不同意腾退场地。2018年3月30日，广一公司向五行公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：五行公司：贵司于2015年1月1日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定承租我园区自编15号楼第2层场地；于2016年5月31日与我司签订了《广一国际电子商务产业园场地租赁协议书》约定承租我园区自编2号楼一楼西侧部分走廊；于2015年1月29日与我司签订了《建立大学生创业孵化中心合作项目协议书补充协议》约定承租我园区自编2号楼301房；于2014年4月25日与我司签订了《物业管理合同》约定敦和路100号场地委托我司管理。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。但截至目前，贵司已拖欠我司2018年1月至2018年3月两个月租赁费用等合计182758.70元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  自编15号楼第2层              32400              6776.90              39176.90                  敦和路100号自编1、2、3、4号              71766              37732.50              109498.50                  自编2号楼一楼西侧部分走廊              5400                            5400                  自编2号楼301房              26082              2601.30              28683.30                  合计：182758.70      现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用。2018年4月3日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月2日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付的服务费用约为130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年4月18日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月17日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》，贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年5月31日，广一公司的委托诉讼代理人广东广信君达律师事务所余一爱律师向五行公司发出《律师函》，主要内容：本所接受广一公司之委托，就贵公司拖欠租金、物业管理费及水电费一事，指派余一爱律师特致此函。根据本所委托人提供的资料，贵公司于2015年5月1日与本所委托人签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定……上述入园协议书约定的租赁期限到期后，贵公司仍继续占用租赁场地，并自2018年1月起不再支付租赁场地租金、物业管理费，同时拖欠2017年12月以来的水、电费等。本所委托人于2018年3月26日书面通知贵公司终止上述《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，贵公司己于当日签收该通知，但至今仍未将租赁场地交还本所委托人，也未支付逾期占用租赁场地期间的租金。截至本函出具之日，贵公司己拖欠本所委托人租金、物业管理费共54000元，拖欠水、电费共11329.50元，应支付本所委托人逾期支付租金的违约金27737.44元以及逾期归还租赁场地的违约金22500元，合计115566.94元。……请贵公司于收到本函之日起7日内结清拖欠的租金、物业管理费、水电费等全部费用，并将租赁场地清空后交还本所委托人。如贵公司逾期未结清拖欠费用的，本所委托人将委托本所律师采取法律行动，通过诉讼方式解决此事。届时，贵公司除清偿所欠费用、逾期违约金外，还须额外承担诉讼费以及名誉受损等原本不必发生的损失。2018年6月7日，五行公司的委托诉讼代理人广东穗南律师事务所陈奕荣律师向广一公司发出《律师函》，内容：广东穗南律师事务所依法接受五行公司（下称我司）的委托，就我司于2018年6月6日接收到由贵司委托广东广信君达律师事务所余一爱律师发来有关我司拖欠广一电子商务产业园自编15号楼自编201、202房租金、物业管理费及水电费用一事的律师函，特致函回复如下：根据委托人提供的材料显示：1.我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》（下称《服务协议书》）及2014年5月12日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务，协议书，补充协议》（下称《补充协议》）第一条第2款规定：“甲方根据前款的约定收取款项后，将乙方上一月份所得运营专业服务费总额于每月5日前转入乙方账户”中可知贵司应于2018年2月5日前将五行公司应得的运营专业服务费支付给五行公司。而贵司直到发函之日止尚未支付该笔费用，根据之前贵司每月大约需支付50万左右（具体金额以核对为准）给五行公司，贵司累计已欠五行公司运营专业服务费300万左右。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广一电子商务科技企业孵化中心框架协议》（下称《框架协议》）及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。根据《框架协议》与《补充协议》，贵司现尚欠付五行公司专项资金奖励分成333.38万元。3.自我司与贵司合作以来，我司本着友好合同共同发展的理念与贵司保持良好合作，并一直严格按照合同的约定定期缴纳管理费，并未出现任何违约情况。现我司委托律师正式函告贵司，我司与贵司正存在合作关系，正因为贵司违约在先，未依约向我司支付运营专业服务费及专项资金奖励分成，故我司不构成违约，关于我司尚未缴纳的物业管理费，我司也曾复函同意在贵司尚欠我司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，抵扣后贵司仍欠我司费用，我司并不存在拖欠贵司的物业管理费，并不构成违约。2018年6月6日至2018年11月5日，广一公司分别每月向五行公司发出《催交款通知单》，其中2018年6月6日《催交款通知单》记载，内容：2018年1月1日-2018年5月31日每月租金9000元、每月管理费1800元、2017年12月1日-31日，1号楼电费837.20元、水费182元；2号楼电费1137.50元、水费0元；2018年1月1日-31日，1号楼电费1194.70元、水费187.20元；2号楼电费1206.40元、水费5.20元；2018年2月1日-28日，1号楼电费816.40元、水费135.20元；2号楼电费1075.10元、水费0元；2018年3月1日-31日，1号楼电费661.70元、水费182元；2号楼电费1189.50元、水费0元；2018年4月1日-30日，1号楼电费921.70元、水费171.60元；2号楼电费1420.90元、水费5.20元；合计65329.50元。2018年11月5日《催交款通知单》记载，内容：2018年1月1日-2018年10月31日每月租金9000元、每月管理费1800元、1号楼电费、水费；2号楼电费、水费；合计151157.40元。2018年12月17日，广一公司向五行公司发出《交款通知单》记载，内容：2018年12月1日-31日租金9000元、管理费1800元、1号楼电费769.84元、水费249.60元；2号楼电费1120.65元、水费0元；合计2140.09元。一审法院另查，原告（反诉被告）五行公司诉被告（反诉原告）广一集团、被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月31日作出的（2018）粤0105民初17455号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.判令广一集团、广一公司继续履行合同，并确认五行公司与广一集团、广一公司的合作尚处于建设合作期阶段；2.判令广一集团、广一公司将尚未交付的符合交付条件的建筑面积23772.16平方米（合同约定4万平方米，截止至起诉之日只交付了16227.84平方米）交付给五行公司招商使用；3.判令广一集团、广一公司立即支付2018年1月1日起至2019年1月31日起的运营专业服务费约人民币650万元，并从2018年2月6日起计至2019年1月31日按未付运营专业服务费金额，（按照银行同期贷款利率4.35%支付逾期付款违约金至实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费及其他相关费用由广一集团、广一公司承担。广一集团、广一公司共同答辩并反诉称：不同五行公司的诉讼请求。并反诉请求：1.确认五行公司与广一集团、广一公司双方于《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》项下权利、义务已于2017年12月31日终止；2.判令五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业给广一集团、广一公司；3.判令五行公司自判决生效之日起5日内将广一国际电子商务产业园2013年4月25日至2017年12月31日期间入园企业全部资料移交给广一集团、广一公司；4.判令五行公司按照260元/月·平方米的标准，支付广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业的物业占用费，物业面积按263㎡计，自2018年5月1日起计至实际交还物业之日止，暂计至2018年12月10日，合计500718.06元；5.判令五行公司按照464779.42元/月的标准，支付未及时移交资料的违约金929558.84元；6.判令五行公司承担本诉、反诉案件全部诉讼费用。”经审理，一审法院作出判决：“一、广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司在本判决生效之日起十日内共同向广州五行电子商务产业发展有限公司支付专业运营服务费3176079.77元，并从2018年4月6日起以962955.83元为基数，从2018年7月6日起以2028880.56元为基数，从2018年10月6日起以3176079.77元为基数，按照年利率4.35%的标准计付至款项实际付清之日止的逾期利息给广州五行电子商务产业发展有限公司；二、驳回广州五行电子商务产业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司的全部反诉请求。”该案广一集团、广一公司不服提出上诉。原告五行公司诉被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月23日作出的（2019）粤0105民初8186号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.广一公司立即向其支付广一园区所获得各级政府、部门专项扶持奖励资金分成共计386.58万元；按银行同期贷款利率计算利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止）。2.承担诉讼费用及其他相关费用。广一公司不同意五行公司的诉讼请求，认为涉案框架协议以及补充协议已于2018年3月15日解除，双方分成的政府扶持资金所涉项目为涉案框架协议解除前其实际收到的政府扶持资金为准。”经审理，一审法院判决：“一、广一公司在本判决生效之日起十日内支付分配款项386.58万元及利息（以332万元为本金从2019年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及从2019年8月20日起至清付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）给五行公司；二、驳回五行公司的其他诉讼请求。”该案广一公司不服提出上诉。一审法院认为：广一公司与五行公司签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应切实履行。租赁合同已经到期，双方是不定期租赁关系，五行公司从2017年12月起连续拖欠租金、物业管理费、水电费用，虽然五行公司要求在广一公司尚欠五行公司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，但关于双方对运营专业服务费及专项资金奖励分成的债务金额有争议，双方没有达成协议，故五行公司拒绝缴纳相关费用，已经违约，广一公司在2018年3月26日已经书面通知五行公司解除合同，五行公司应于2018年4月30日前清空房屋并交回广一公司管业，五行公司之后一直占有使用场地，广一公司要求五行公司交回场地和支付拖欠的租金、物业占用费，物业管理费，违约金，水电费，合理合法，一审法院予以支持。对于租赁保证金，合同约定五行公司违约，广一公司收取的租赁保证金予以没收，故广一公司要求确认广一公司有权没收五行公司缴纳的租赁保证金21600元的请求，一审法院予以支持。对于广一公司要求五行公司支付拖欠涉案物业水费、电费，广一公司从2018年6月6日至2018年12月17日先后向五行公司发出《交款通知单》、《催交款通知单》，对其欠款金额五行公司一直没有提出异议，故对欠费金额，一审法院予以认定。一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月17日作出如下判决：一、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起五日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15号楼自编201房、202房给广州广一电子商务产业园有限公司；二、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内按照9000元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日至实际返还物业之日止的物业占用费（其中至本判决之日的物业占用费在本判决生效之日起十日内支付，之后逐月支付）；三、广州五行电子商务产业发展有限公司按照1800元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日至实际返还物业之日止的物业管理费（其中至本判决之日的物业管理费在本判决生效之日起十日内支付，之后逐月支付）；四、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付2017年12月至2018年11月的水费2303.60元、电费45604.29元给广州广一电子商务产业园有限公司；五、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的物业占用费、物业管理费等的逾期付款违约金（自2018年5月1日起计至实际结清欠款之日止，按照逾期占用期间物业占用费总额的50%计算，截止至2018年12月，合计36000元，2019年1月1日起以每月4500元计算）；六、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的物业占用费、物业管理费等的逾期付款违约金（自2018年1月31日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计105354元，2018年12月26日起以108000元为基数计算，总额以本金为限）；七、广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金（自2018年1月31日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计41174.79元，2018年12月26日起以47907.89元为基数计算，总额以本金为限）；八、广州五行电子商务产业发展有限公司缴纳的租赁保证金21600元归广州广一电子商务产业园有限公司所有。案件受理费7024.60元、财产保全费2428.18元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担。本院二审期间，五行公司向本院提交：1.租赁场地续签函；2.关于申请租用15栋第二层的复函；3.关于《关于申请租用15栋第二层的复函》的复函，证据1-3拟证明广一公司在场地租赁期限到期后曾积极与五行公司协商续签事宜，但五行公司提出了过高的租金标准而暂时未能达成一致意见，故尚未签订续签合同。一审没有提交的原因是因为一审没有找到该证据。广一公司经质证认为：对真实性无异议，但是不属于新证据，双方未续签合同，但五行公司仍实际占用涉案物业，双方转为不定期租赁关系。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定：“乙方（五行公司）无故逾期支付租赁保证金、租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方（广一公司）支付应付未付款5‰的违约金”。本案二审期间，五行公司、广一公司均确认：五行公司拒付涉案物业服务费费用时，五行公司、广一集团、广一公司尚未对《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》项下费用进行对账或结算，五行公司可获得的专业运营服务费、专项奖励的数额尚未确定；五行公司、广一集团、广一公司并无约定以广一集团、广一公司支付运营专业服务费、专项奖励作为五行公司支付本案所涉物业服务费的前提，亦无约定运营专业服务费、专项奖励可与涉案物业服务费冲抵。五行公司称拒付涉案租金、物业服务费、水费、电费是行使不安抗辩权，其是基于广一公司存在拒不向其支付政府扶持资金专项奖励以及运营专业服务费的违约行为，才暂时停止支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》在合同约定租赁期限届满后是否继续有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。虽然五行公司与广一公司签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定的租赁期限自2017年12月31日到期，但五行公司并无将租赁物交还给广一公司，广一公司并无提出异议且仍按照该协议书约定的标准向五行公司主张租金、物业管理费，一审法院认定双方是不定期租赁关系并无不当。五行公司、广一公司之间自2018年1月1日起为不定期租赁关系，依照前述合同法第二百三十六条的规定，涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》继续有效。五行公司认为该协议书约定的租赁期限届满后不应再适用该协议书约定的违约责任条款，理据不足，本院不予支持。不定期租赁关系存续期间，五行公司应仍依照该协议书向广一公司缴纳租金、物业管理费等费用，一审法院将双方租赁关系解除之前的租金表述为物业占用费欠妥，二审予以纠正。双方租赁关系解除后，五行公司已无合法占有涉案物业的依据，其理应向广一公司支付占用涉案物业期间的占用费。关于五行公司有无拖欠广一公司租金、物业占用费、物业管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据本案查明的事实以及（2018）粤0105民初17455号案中五行公司、广一集团、广一公司各自诉求及主张来看，五行公司、广一集团就《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》应否继续履行存有争议，五行公司有无权继续取得2018年1月1日起的专业运营服务费尚不确定，且五行公司、广一集团、广一公司对于2018年1月1日起的专业运营服务费并无进行结算，五行公司可获得的专业运营服务费的数额尚不确定，在此情况下，尚不具备行使法定抵销权的条件；其次，五行公司在（2018）粤0105民初17455号案中不仅向广一集团、广一公司主张了自2018年1月1日起的专业运营服务费，还主张了逾期支付专业运营服务费的违约金，由此可见五行公司所称的债权债务相互抵销的情形事实上亦无发生，五行公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年1月1日起的租金、物业占用费、物业管理费，缺乏合理的依据。五行公司称其与广一公司之间的债权债务已因法定抵销而消除，其并不欠付广一公司物业占用费、物业管理费等费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。五行公司并无充分证据证明该公司停止向广一公司缴纳物业服务费后，广一公司停止为五行公司提供物业服务管理，五行公司认为广一公司无权主张物业管理费，依据不足，本院不予支持。关于涉案场地应否返还给广一公司的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”如前所述，五行公司、广一公司之间自2018年1月1日起为不定期租赁关系，且五行公司长期拖欠租金、物业管理费已构成违约，广一公司有权随时解除租赁关系，广一公司已于2018年3月26日书面通知五行公司解除合同，一审法院判令五行公司将涉案物业清空、交还给广一公司，并无不当，本院予以维持。关于逾期归还场地违约金的问题。涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定：“租赁协议因甲方（广一公司）行使单方解除权而终止的，乙方（五行公司）应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金……乙方逾期不归还租赁场地的，甲方有权自行进入租赁场地，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，甲方有权要求乙方补交占用期租金，并按占用期间每月租金总额的50%收取违约金……”，广一公司于2018年3月26日书面通知五行公司在2018年4月30日前清空、交还涉案物业，五行公司在收到广一公司书面通知后至今仍拒不交还涉案物业给广一公司，广一公司要求五行公司支付自2018年5月1日起逾期交还物业的违约金符合合同约定，本院予以支持。一审判决第五项实质上是对五行公司所应承担的逾期交还物业违约责任的处理，但该判项中将逾期交还物业的违约金错误表述为“逾期付款违约金”，二审对此予以纠正。关于租赁保证金应否没收的问题。如前所述，五行公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年1月1日起的租金、物业占用费、物业服务费，缺乏合理的依据。其次，五行公司并无充分证据证明广一公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，五行公司关于其有权基于行使不安抗辩权而暂停支付租金、物业服务费，理据不足，本院不予支持。据上，五行公司无合理、正当的理由拒绝支付租金、物业服务费，已构成违约，五行公司认为广一公司无权没收租赁保证金的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。关于五行公司拖欠租金、物业占用费、物业管理费的逾期付款违约金的问题。如前所述，五行公司拖欠租金、物业管理费等费用已构成违约，故五行公司应承担逾期支付租金、物业管理费的违约责任，应向广一公司支付拖欠租金、物业管理费的逾期付款违约金。五行公司已就其逾期归还房屋的违约行为承担向广一公司支付违约金的责任，广一公司并无充分证据证明上述逾期归还涉案场地的违约金尚不足以弥补其因场地被占用所致的损失，广一公司要求五行公司支付物业占用费的逾期付款违约金，明显加重了五行公司的责任，本院对广一公司的该主张不予支持。涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定：“乙方（五行公司）无故逾期支付租赁保证金、租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方（广一公司）支付应付未付款5‰的违约金”，该约定的违约金标准过高，一审法院已经对五行公司所应承担的逾期付款违约金作出以欠款本金为限的调整，已经相应减轻五行公司所应承担的逾期付款违约责任，五行公司认为一审法院确定的逾期付款违约金标准过高并要求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。据上，五行公司应向广一公司支付拖欠租金（2018年1月1日至2018年4月30日的租金）、物业管理费的逾期付款违约金（逾期付款利息分别以当月欠付的租金、物业管理费为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计至实际结清欠款之日止，违约金总额以本金为限）。综上所述，五行公司关于不应承担物业占用费的逾期付款违约金的上诉请求成立，本院予以支持。广一公司关于一审判决关于2018年12月26日起计算逾期付款违约金的基数有误的上诉请求成立，本院予以支持。五行公司、广一公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实有误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初616号民事判决的第一项、第三项、第四项、第七项、第八项；二、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初616号民事判决第二项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付涉案物业从2018年1月1日至2018年4月30日止的租金共计36000元以及自2018年5月1日起至实际返还涉案物业之日止的物业占用费（物业占用费按照9000元/月的标准计付，至本判决送达之日的物业占用费在本判决送达之日起十日内支付，之后逐月支付）；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初616号民事判决第五项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内按4500元/月的标准向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年5月1日至实际返还涉案物业之日止的逾期归还涉案场地的违约金；四、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初616号民事判决的第六项为：广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决送达之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠租金（2018年1月1日至2018年4月30日止的租金）、物业管理费的逾期付款利息（逾期付款利息分别以当月欠付的租金、物业管理费为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计至实际结清欠款之日止，违约金总额以本金为限）；五、驳回广州广一电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8828元，财产保全费2428.18元，二审案件受理费7326.5元，由广州五行电子商务产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十九日书记员  贾妍胡秀红