上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3410号上诉人(原审原告、反诉被告)：吴剑斌，男，1978年2月16日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王中伍，男，1980年1月19日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：白崇城，上海君拓律师事务所律师。上诉人吴剑斌因与被上诉人王中伍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初16151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴剑斌上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持吴剑斌的一审诉请，诉讼费用由王中伍承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，主观臆断，判决有误。一审法院以吴剑斌与案外人金某某签订有《房屋租赁转让协议书》以及王中伍与吴剑斌签订的《房屋租赁合同》中未就青浦区朱家角镇珠湖路XXX-XXX号二、三楼房屋(以下简称“涉案房屋”)交付进行约定，就武断认为案外人金某某负有向吴剑斌交付涉案房屋的义务，王中伍无此义务；这显然是主观臆断，并无任何依据的前提下自行免除合同一方的主要义务，显然有违法院的公正立场。事实上，王中伍在签署《房屋租赁合同》后，不能向吴剑斌交付约定的涉案房屋，是因为原承租人周某某未将该房屋部分交付给房东韩某，自然韩某也无法将房屋交付给王中伍。王中伍在(2019)沪0118民初1369号案件作证时陈述：“我跟原告(韩某)签订协议后，跟吴建斌(本案上诉人)也签订过租赁协议，大概是2018年10或者11月的时候。他(她)至今也没有付租金给我，我也没有找他(她)要，因为现在原告(韩某)还没有把房屋给我。”吴剑斌与王中伍签订《房屋租赁合同》，吴剑斌作为承租人，王中伍作为出租人，王中伍将出租房屋交付给吴剑斌，是其出租人的法定义务，并不因为合同中没有明确约定交付时间，就认为免除了其交付义务，吴剑斌认为这个观点没有任何法律或事实作为支撑。二、本案的事实是王中伍从未将涉案房屋交付给吴剑斌。在2019年3月5日前，涉案房屋由案外人周某某占用，房东韩某因周某某占用涉案房屋起诉追讨占用期间的使用费，案号为2019沪0118民初1369号；后周某某与韩某调解，周某某支付了涉案房屋至2019年3月5日的使用费。这清楚表明在此期间，周某某系涉案房屋的实际使用人，并支付了该期间的使用费用。一审法院却主观判断：“韩某起诉周某某要求支付租金并腾退并不必然表示周某某是房屋的实际使用人。”若周某某未实际使用涉案房屋，他为什么同意支付涉案房屋的租金？如此简单的逻辑关系，清晰明了，一审法院却能视而不见，一句话否决。本案中，因涉案房屋被周某某占用，故截至2019年3月5日前，吴剑斌没有向王中伍支付租金，王中伍也从未向吴剑斌催讨过租金。在2019年3月5日后，涉案房屋由韩某收回，周某某也将其在551-553房屋三楼的办公家具迁出，吴剑斌与王中伍间的租赁合同可以履行时，吴剑斌向王中伍要求交付涉案房屋并要求王中伍提供银行账号，以便支付租金；王中伍却要求吴剑斌支付2019年3月5日前的租金并拒绝交付涉案房屋。谁违约、谁守约一目了然，而一审法院却罔顾此事实，作出了错误判决。三、本案上诉争议的焦点是在履行《房屋租赁合同》中，是吴剑斌违约还是王中伍违约？在分辨哪方承担违约责任前，我们先梳理回顾一下涉案房屋的租住使用的经过。涉案房屋的租住经过可以分为三个阶段：第一阶段：2016年至2018年10月31日期间。2016年案外人周某某(实际负责人是王为金)出面自上海珠街阁房地产开发有限公司处承租了青浦区朱家角镇珠湖路XXX号-XXX号四间联排商铺，每间商铺有三层。周某某(实际负责人是王为金)与案外人金某某共同装修并使用了这四间商铺，四间商铺二楼相互贯通周某某(实际负责人是王为金)使用的是539-541号和551-553号两间商铺，金某某使用的是543-545号和547-549号两间商铺。2017年上半年，王为金购买了539-541号和543-545号两间商铺，其装修归王为金所有，故547-549号和551-553号的装修归金某某所有。2017年4月18日，王中伍与金某某签订了房屋租赁合同，租用了551-553号商铺的底层作经营使用；2017年6月，案外人韩某购买了551-553号商铺，并办理了产权登记。2018年5月，吴剑斌开始使用金某某租用的547-549号商铺(见金某某与吴剑斌签订《房屋租赁转让协议书》)。2018年8月20日，案外人韩某与周某某签订了和解协议，约定周某某租赁551-553号商铺的协议于2018年7月31日解除。2018年8月10日，案外人韩某将551-553号商铺一至三层租赁给王中伍使用，租期自2018年8月1日起。第二阶段：2018年11月1日至2019年3月5日期间。2018年11月1日，金某某与吴剑斌签订《房屋租赁转让协议书》，约定金某某将547-549号商铺的装修和551-553号商铺的装修转让给吴剑斌，547-549号商铺一至三层转租给吴剑斌。同日，王中伍与吴剑斌签订了涉案的《房屋租赁合同》，约定王中伍将涉案房屋转租给吴剑斌，租期自2018年11月29日起。2018年10月31日，韩某起诉周某某，要求周某某搬离551-553号商铺的二层、三层(见吴剑斌一审提交的证据P5)。2019年1月20日韩某提交的《变更诉讼请求申请》中明确：被告(周某某)2018年8月1日至此次开庭，仍占据原告(韩某)房屋2至3层(见吴剑斌一审提交的证据P7)。2019年3月4日，韩某诉周某某房屋租赁纠纷案开庭，王中伍作证时陈述.“我跟原告(韩某)签订协议后，跟吴建斌也签订过租赁协议，大概是2018年10或者11月的时候。他至今也没有付租金给我，我也没有找他要，因为现在原告(韩某)还没有把房屋给我。”(见二审吴剑斌补充提交的(2019)沪0118民初1369号案件庭审笔录第6页)在问及证人(王中伍)与原告(韩某)签订租赁合同之前，二楼的使用情况？王中伍的证言是：周某某在用，现在涉案房屋还是维持着我跟原告(韩某)签订合同之前的状况，我平时不在涉案房屋那边，因此我也不清楚。”[见二审吴剑斌补充提交的(2019)沪0118民初1369号案庭审笔录第6页]。2019年3月4日，韩某的代理人韩克祥出具收条，上书“今收到周某某2018年8月1日至2019年3.5日房租贰万元整(现金)(见吴剑斌一审提交的证据P8)。第三阶段：2019年3月5日以后。2019年3月5日，王中伍发短信给吴剑斌，要求补齐租金，并告知房东会将547-549号商铺与551-553号商铺之间二层的通道封堵上。2019年3月6日，周某某将其在551-553号商铺三层的办公家具搬走(见周某某庭审证言)：2019年3月7日(吴剑斌出差回来)晚，吴剑斌回短信给王中伍，说明2019年3月5日前，551-553号商铺二层、三层是周某某使用，周某某已将此期间的租金支付给房东韩某，同意支付2019年3月6日后的房租，并要求王中伍提供银行账户，以便汇款(见吴剑斌一审证据P13)。2019年3月7日晚，吴剑斌与王中伍多次短信往来，吴剑斌要求王中伍交付所转租的房屋，支付3月5日以后的租金；王中伍说涉案房屋一直是吴剑斌使用，并说在韩某与周某某的案件中，有人证明是吴剑斌使用的二楼、三楼(该部分内容与庭审笔录相矛盾，庭审时就韩克祥和证人王中伍，别无他人)(见吴剑斌一审证据P14-19)。通过枚举以上事实，从第二阶段的租住经过可以证实：在2019年3月5日前，王中伍没有将涉案房屋交付给吴剑斌；王中伍在2019年3月5日前也没有从房东韩某手上拿到涉案房屋；涉案房屋在2019年3月5日前的房租是周某某支付的。可见：在2018年11月29日(双方租赁合同的起始日)至2019年3月5日期间，吴剑斌不存在任何违约行为。在第三阶段中，吴剑斌要求王中伍交付转租的房屋并明确租金自2019年3月6日起算，但王中伍坚决不同意并要吴剑斌补齐3月5日之前的房租。在王中伍有能力履行合同而不履行，并经吴剑斌多次催促仍拒绝交付房屋；而吴剑斌自始至终均是积极要求履行合同。可见，违反协议约定拒不交付房屋的是王中伍，违约方是王中伍，应由王中伍承担违约责任，而不是吴剑斌。一审法院查明事实不清，逻辑混乱，适用法律有误，判决错误。故要求支持吴剑斌的上诉请求。王中伍辩称：吴剑斌的上诉理由不能成立：一、吴剑斌在与王中伍签订租赁合同之时已占有使用涉案房屋的情况下，应视为已交付，王中伍当然没有再另行交付的义务。本案争议的其实不再是有没有交付的问题，而是在合同签订及至2019年3月5日间(至其自行搬离前)吴剑斌是否已实际占有并使用房屋。本案审理至今，有大量的证据证明吴剑斌在签订《房屋租赁合同》时已实际占有并使用了房屋。简要例举如下：1、双方之间的租赁合同，未就交付进行约定，本身就佐证了在签订合同时吴剑斌已占有并使用涉案房屋的事实。2、吴剑斌与本案案外人金某某之间的《房屋租赁转让协议书》，吴剑斌已按约分两期将总计转让费216,213元的支付完毕的事实，以及开庭中吴剑斌自称的金某某已将涉案已装修的房屋及折价的办公家具交付给了吴剑斌。两项事实结合能够证明金某某已经将涉案房屋包括办公家具等在2018年11月1日交付给了吴剑斌，亦即在吴剑斌与王中伍签订合同时，吴剑斌已占有并使用房屋。3、涉案房屋的所有权人韩某在与王中伍的就涉案房屋的租赁合同以及在起诉周某某案件过程中均确认了吴剑斌使用房屋的事实(详见王中伍提供庭审笔录的第7页从上面数第11、12行)。上述事实均能证明涉案房屋在双方签订合同之时由吴剑斌占有使用的事实，直至吴剑斌自行搬出。故吴剑斌所称的王中伍未将涉案房屋交付给吴剑斌的事实不成立，其提起诉讼纯粹是推卸责任，倒打一耙之举，极其不诚信，理应受到法律的严惩。二、韩某起诉周某某要求支付租金及进行腾退，与吴剑斌为涉案房屋实际使用人并不矛盾。关于这一点，一审判决书已有涉及，王中伍另行补充的是：吴剑斌一边坚称周某某为实际使用人，一边又与金某某签订租赁转让协议，且按时支付了转让合同所涉标的物。这本身就是自相矛盾的行为。如果认为周某某使用了涉案房屋，那就涉案房屋的装修、办公家具及租赁转让就不应与金某某签订协议，更不应该分期支付了所有的转让价款。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。吴剑斌向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令王中伍赔偿吴剑斌违约金人民币(以下币种均为人民币)100,000元。王中伍向一审法院提起反诉请求：判令吴剑斌支付王中伍违约金100,000元。一审法院认定事实：2016年，案外人周某某自开发商上海珠街阁房地产开发有限公司处承租位于青浦区朱家角镇珠湖路XXX号-XXX号的一至三层联排商铺，每层四间共计12间，其中539号和541号在一个房产证内，543号和545号在一个房产证内、547号和549号在一个房产证内、551号和553号在一个房产证内。2017年4月18日，案外人金某某与王中伍签订租赁《上海市房屋租赁合同》，约定金某某将551-553号的一层86平米的商铺转租给王中伍作为装修公司店铺使用。一审另查明，案外人韩某自开发商处购得551-553号商铺一幢，该房屋产权于2017年6月19日变更登记至韩某名下，韩某作为新的出租人与周某某之间存在租赁关系。因周某某未按约支付租金，韩某将周某某诉至法院。2018年8月20日，韩某与周某某在法院组织下达成和解协议，约定双方就朱家角镇珠湖路551、553号房屋的租赁关系于2018年7月31日解除，周某某应于2018年9月10日前支付韩某2017年8月1日至2018年7月31日的租金92,616元。双方未就房屋收回进行约定，当日韩某撤诉。因周某某未按约支付租金，韩某此后又起诉周某某支付租金、腾退等，法院于2019年1月立案，韩某于2019年3月6日向法院表示已经收回房屋，周某某已经支付了租金，故申请撤诉。2018年8月，韩某与王中伍签订《协议书》，约定韩某同意将朱家角镇珠湖路XXX-XXX号租赁给王中伍，双方确认二楼、三楼可转租给吴剑斌及其公司使用，用途为办公。还约定二楼三楼有员工内部做饭、用餐场地。2018年11月1日，案外人金某某作为转租方(甲方)、吴剑斌作为承租方(乙方)签订《房屋租赁转让协议书》，第1条约定甲方将朱家角镇珠湖路XXX号至553号商住楼(整栋两间三层，二楼、三楼已按办公室格局装修并配备办公家具，底楼出租给第三方)的房屋转租给乙方使用。第5条约定甲方必须付清原租赁所有应该缴纳费用后再将房屋移交给乙方使用。第6条约定转让费包括二楼三楼已折旧装修费155,400元、甲方已交开发商租房押金30,813元、办公家具折价30,000元，合计216,213元签订协议后付116,213元，余款100,000元在2018年底前付清。第7条约定珠湖路XXX-XXX号转让期限自2018年5月30日至2022年5月30日止，珠湖路XXX-XXX号转让期限自2018年11月1日至2022年5月30日。同日，吴剑斌、王中伍及案外人金某某均在场时，王中伍作为出租方(甲方)、吴剑斌作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定王中伍将朱家角镇珠湖路XXX-XXX号房屋的二楼、三楼转租给吴剑斌，租期自2018年11月29日至2022年5月30日止，租金每月4,821元，按月付款，每月提前五天付款。第七条约定，以上协议如有反悔，反悔方承担100,000元违约金。一审再查明，珠湖路XXX-XXX号及551-553号两幢商铺的二楼系打通状态，因房屋产权人韩某要求将二楼隔开，2019年3月5日吴剑斌通过短信将上述情况告知吴剑斌，要求吴剑斌配合并要求吴剑斌补齐租金。当日，吴剑斌未至房屋处，王中伍与韩某的父亲至现场发现二楼、三楼的装修和办公物品均在，尚未搬离。3月6日，房屋内的物品被搬离。3月7日，吴剑斌回复从未使用过551、553号房屋的二楼、三楼，拒绝支付租金。一审审理中，双方就珠湖路XXX-XXX号房屋的二楼、三楼是否交付吴剑斌存在争议。吴剑斌表示金某某已于2018年5月30日将547-549号房屋的二楼三楼交付吴剑斌使用，并于2018年11月1日将551-553号房屋二楼三楼的装修交付吴剑斌使用。吴剑斌已经向金某某付清全部装修转让费17万元。551号二楼、三楼房屋的交付义务人系王中伍，但王中伍从未向吴剑斌交付房屋，房屋实际由周某某使用至2019年3月4日。为此，吴剑斌提供如下证据：周某某的证人证言及(2019)沪0118民初1369号案件的民事起诉状、应诉通知书、变更诉请申请书、房屋交接收据、民事裁定书。证人周某某出庭表示：证人为公司经营与开发商签订租赁合同租赁了包含涉案商铺在内的联排商铺共计12间，证人名为公司的法定代表人，但并非公司的实际控制人，公司的老板实际是王为金，证人仅是公司员工，就是拿工资的。证人与开发商签订租赁协议后，关于房屋的转租及使用都是其老板王为金操作的，证人也不清楚。证人与金某某没有任何经济往来，但金某某在547-549号房屋的三楼有一间办公室，证人上班时经常能看到金某某，但金某某没有租赁房屋，他也不是公司员工，证人不清楚老板王为金与金某某有无合作关系，金某某搬走后，他的办公室就成为吴剑斌的办公室，但不知道吴剑斌怎么使用的。证人对金某某转租及将装修转让给吴剑斌的事宜均不清楚，没有人和证人说过。原本551-553号的1-3层都是吴剑斌在使用的，2018年证人和韩某调解的时候说好551-553号的2楼和3楼由证人使用，1楼由王中伍使用，且当时王中伍已经在使用1楼了。证人自开发商处承租后，551-553号房屋的2楼3楼一直是证人在使用，直至使用至韩某起诉要求证人腾退之日止，具体腾退时间不记得了，腾退前房屋内的家具都是证人的。金某某没有使用过涉案房屋。证人自开发商处承租后，除547号一楼转租过之外，其余房屋都头至尾都是证人的公司在使用，没有转租给别人过。对于吴剑斌提供的证据材料及证人证言，王中伍质证如下：对于周某某的证人证言有异议。证人证言与本案现有证据冲突，且证人表示其对551-553号房屋转租的事实并不清楚。吴剑斌已经自认于2018年11月1日接收了551-553号二楼三楼的装修，也支付了装修转让款。证人称551号的二楼和三楼都是证人使用是虚假的。王中伍对其余证据真实性均无异议，但表示韩某起诉周某某的时候，吴剑斌已经在使用551-553号的二楼、三楼，因当时韩某和吴剑斌、王中伍均无租赁关系，故韩某只能起诉承租人周某某要求支付租金并要求周某某腾退，在该案中韩某和周某某均确认房屋的实际使用人是吴剑斌。2019年3月4日的房屋交接收据仅代表涉案房屋和周怀宝没有关系，无法证明房屋实际由周怀宝占有使用。一审法院认为，本案的争议在于王中伍有无向吴剑斌交房之义务及吴剑斌是否已实际接收房屋。对此，法院分析如下：2018年11月1日吴剑斌与金某某签订的《房屋租赁转让协议书》及吴剑斌、王中伍签订的《房屋租赁合同》均系在吴剑斌、王中伍和金某某三方同时在场时签订，三方对涉案房屋的实际情况应为明知。其中吴剑斌与金某某签订的《房屋租赁转让协议书》约定金某某应向吴剑斌交付547-553号房屋，而吴剑斌、王中伍签订的《房屋租赁合同》中并未就房屋交付进行约定，故法院认为金某某负有向吴剑斌交付涉案房屋之义务，王中伍无此义务。关于金某某是否向吴剑斌交付了涉案房屋，吴剑斌自称金某某于2018年11月1日向吴剑斌交付了涉案房屋的装修并使用，吴剑斌也向金某某支付了装修转让款。对此，法院认为，装修属于房屋内的添附，且有些与房屋无法分割，吴剑斌自认已经交付了装修，则必然自金某某处接收了涉案房屋。关于吴剑斌申请证人周某某的证人证言，周某某一方面称涉案房屋一直由证人实际使用，一方面又称其与开发商签订租赁合同后对于房屋的使用和转租情况都是其老板王为金负责，证人并不清楚。对于金某某将房屋及装修转租转让等事宜，证人亦不清楚。对于腾退时间，证人也不清楚。对于房屋的使用情况，证人陈述前后矛盾，所述不实。故法院对周某某所述涉案房屋的实际使用人为证人的证言不予采信。另，吴剑斌还主张韩某起诉周某某支付租金并腾退故认为周某某为房屋实际使用人。对此，法院认为，韩某与周某某存在直接的租赁关系，韩某与吴剑斌并无租赁关系，韩某起诉周某某要求支付租金并腾退并不必然表示周某某是房屋的实际占用人，亦不表示实际的腾退人系周某某。综上，吴剑斌主张与事实不符，法院不予采信。吴剑斌、王中伍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。吴剑斌以王中伍未向其交付房屋为由要求解除合同，与事实不符，法院对其解除合同的理由不予采纳。吴剑斌擅自搬离房屋构成违约，王中伍鉴于吴剑斌实际搬离之行为亦同意解除合同，故法院对双方合同解除予以准许。但合同解除的违约方在于吴剑斌，吴剑斌理应承担违约之赔偿责任，双方对合同约定的违约金金额均无异议，法院予以确认。故，吴剑斌要求王中伍偿付合同解除违约金，于法无据，法院不予支持。王中伍要求吴剑斌偿付违约金，合法有据，法院予以支持。判决：一、吴剑斌与王中伍2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、吴剑斌应于判决生效之日起十日内赔偿王中伍违约金100,000元；三、驳回吴剑斌其余诉讼请求。本院经审理查明，在2018年11月1日金某某与吴剑斌签订的《房屋租赁转让协议书》第5条载明：甲方(金某某)必须付清原租赁所有应该缴纳费用后再将房屋移交给乙方(吴剑斌)使用。在韩某(原告)起诉周某某(被告)房屋租赁合同纠纷[(2019)沪0118民初1369号]一案的2019年3月4日之庭审中，王中伍作为该案原告韩某申请的证人出庭作证时陈述：……因为我(向韩某)租的是整体的房屋，就是一栋，有三层，包括551-553号都是三层，第一季度我是按照全部面积给的房租，后来由于二、三层原告(指韩某)没有交付给我，因此我第二季度就一分钱都没有支付了。……(在与韩某签订租赁合同之前，二楼的使用情况是)周某某在用，现在涉案房屋还是维持着我跟原告(韩某)签订合同之前的状况……他(指吴剑斌)至今也没有付租金给我，我也没有找他要，因为现在原告(韩某)还没有把房屋给我……一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，王中伍系向出租方韩某承租了551-553号房屋，应在从韩某处取得该房的前提下王中伍将其中的涉案房屋进行转租才能得以履行，但在另案诉讼中王中伍明确表示韩某(直至2019年3月4日)还未向其交付涉案房屋。此前王中伍与吴剑斌于2018年11月1日就转租涉案房屋签订《房屋租赁合同》后，双方也并未办理过房屋交接手续。本案诉讼中王中伍辩称签约时吴剑斌实际已在使用涉案房屋，但无论是其提供的证据还是其分析推理均不足以充分确凿证明此节，对此本院不予确认。由于双方签订的《房屋租赁合同》对于涉案房屋的交付(时间等)并未作出具体约定，故吴剑斌主张王中伍构成违约缺乏合同依据，但吴剑斌基于王中伍未交付涉案房屋而解除双方租约具有合理性。鉴于诉讼中吴剑斌与王中伍均已同意《房屋租赁合同》不再履行，故对双方各自要求对方承担违约责任的诉请，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初16151号民事判决主文第一、第三项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初16151号民事判决主文第二项；三、对王中伍的反诉请求不予支持。一审本诉案件受理费减半收取计人民币1,150元，由吴剑斌负担；一审反诉案件受理费人民币1,150元，由王中伍负担。二审案件受理费人民币2,300元，由吴剑斌、王中伍各半负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月十七日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。