山东省阳谷县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1521执异58号异议人（案外人）：蒋文明，男，1982年3月9日出生，汉族，临清市青年办事处东旧县居委会居民，住聊城市东昌府区。申请执行人：山东阳谷农村商业银行股份有限公司。住所地：阳谷县谷山北路64号。统一社会信用代码：91371500796183251U。法定代表人：杨茂合，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，该行职工。被执行人：刘士锋，男，1967年3月6日出生，汉族，聊城市晟源食品有限公司法定代表人，住阳谷县。被执行人：楚凤改，女，1976年12月11日出生，汉族，阳谷县安乐镇刘庙村村民，住。本院在执行申请执行人山东阳谷农村商业银行股份有限公司（以下简称阳谷农商行）与被执行人聊城市晟源食品有限公司、刘士锋、楚凤改等金融借款合同纠纷一案中，案外人蒋文明不服本院作出的（2018）鲁1521执208号执行裁定，向本院提出书面异议申请。本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人蒋文明称：请求法院依法终止（2018）鲁1521执208号裁定对聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室的查封。事实和理由：我在聊城聚佳房地产经纪有限公司与刘士锋签订购房合同，房屋价款135万元。我根据合同约定支付给刘士锋85万元，剩余银行按揭由我还款，我按月供方式每月汇款至银行扣款账户。我们双方在合同中约定，于2018年5月1日交付房屋，并且在具备办证条件时办理过户手续。2020年6月份，我在房管局查询时发现该房屋在2018年7月2日因（2018）鲁1521执208号案件被法院查封，不能办理房产证并过户。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请法院裁定终止对该房屋的查封。申请执行人阳谷农商行辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中阳谷县人民法院（2018）鲁1521执208号执行裁定书，即阳谷县人民法院在执行（2017）鲁1521民初3307号民事判决书内容的过程中，法院依据执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、异议人以房产已经买卖为由要求终止房产查封的主张缺乏事实和法律依据：蒋文明与被执行人刘士锋于2018年3月4日签订房屋买卖合同是在该房产被有效查封期间内签订的，属于无效合同，不能作为对抗有效查封的依据。根据《城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此被法院查封的房产是不能转让的。依据蒋文明提供的资料，蒋文明与被执行人刘士锋签订房屋买卖合同的时间为2018年3月4日，在此之前，该争议房产已被聊城市东昌府区人民法院依据（2016）鲁1502执2383号执行裁定书查封，查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日，刘士锋在房屋查封期间内出售该房屋，与蒋文明签订的房屋买卖合同违反了法律的法律、行政法规的强制性规定，应当认定为自始无效，不能对抗人民法院的有效查封。被执行人刘士锋与异议人蒋文明签订的房屋买卖合同不符合能够排除执行的情形。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件司法解释》第二十八条的规定，异议人蒋文明与被执行人刘士锋的买卖合同签订于2018年3月4日，晚于聊城市东昌府区人民法院的查封期不符合第一款规定；根据聊城市东昌区人民法院2019年2月13日作出的（2018）鲁1502民初7395号判决书判决第一项内容显示：限被告刘士锋于本判决生效后十日内将位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋交付原告蒋文明，恰恰证明在2019年2月13日被执行人刘士锋仍未将该房产实际交付给异议人蒋文明，蒋文明也未实际占有该房产，甚至可以进一步推测截至目前为止蒋文明都未实际占有案涉房产，而阳谷县人民法院的查封在2018年7月2日，不符合在第二款人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定；根据蒋文明提供证明显示，该争议房产全款为135万元，蒋文明仅向被执行人刘士锋交付了85万元，后续价款也未全部付清，不符合第三款的规定；根据蒋文明的陈述，蒋文明没有选择及时将后续房款付清后及时办理过户手续，而是选择继续用被执行人刘士锋的名义偿还按揭贷款，不符合第四款的规定。综上所述，蒋文明提出的异议不符合法律规定的排查执行的情形，不能对抗阳谷县人民法院的有效查封。三、蒋文明在2018年3月4日与被执行人刘士锋签订房屋买卖合同前，知道或应当知道该房屋上存在查封情形，蒋文明存在过错。1.在蒋文明购买被执行人刘士锋的房产前，应当对该房产的使用、权属、有无查封冻结等信息进行了解、查询、核实。但其未发现该房产已被查封，导致被执行人刘士锋将已被法院有效查封的房产被出售，其本身存在过错。2.根据在聊城市不动产登记中心查询的该房屋的查解封登记信息，2018年7月31日，针对该房产（聊城市新东方.龙湾30#楼1单元9层191室），依据蒋文明的申请，聊城市东昌府区人民法院查封了该套房产（查封文件（2018）鲁1502执保571号，查封文号（2018）鲁1502执保字第571号），说明在2018年7月31日或者更早之前蒋文明就已经知道或应当知道在该房产上存在着两轮查封，与其在执行异议申请书中提到2020年6月份在房管局查询才发现该房产在2018年7月被阳谷县人民法院查封明显不符，其是在撒谎。综上所述，蒋文明与被执行人签订的买卖合同自始无效，且不符合法律规定的排除执行的情形，请依法驳回异议人的异议，执行（2017）鲁1521民初3307号民事判决书、（2018）鲁1521执208号执行裁定书的内容，维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。本院查明：申请执行人阳谷农商行与被执行人聊城市晟源食品有限公司、刘士锋、楚凤改等金融借款合同纠纷一案，申请执行人阳谷农商行依据发生法律效力的（2017）鲁1521民初3307号民事判决于2018年1月16日向本院申请强制执行，本院于2018年1月18日立案执行，案号为（2018）鲁1521执208号。2018年6月15日，本院做出（2018）鲁1521执208号执行裁定，并于2018年7月2日依据该裁定轮候查封了登记在刘士锋名下的位于聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室的房产。该房产的首次查封案件为聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502执2383号案件，查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日。另查明，2018年3月4日蒋文明经聊城聚佳房产经纪有限公司介绍与刘士锋签订《房屋买卖合同》一份，约定：刘士锋将聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室房屋出售给蒋文明；房屋总价款为135万元，蒋文明应分三次给付刘士锋定金、首付款85万元，剩余房屋按揭贷款由蒋文明偿还；刘士锋于2018年5月1日前将房屋交付给蒋文明。双方在合同中签名按手印，楚凤改作为房屋共有人亦在合同中签名。合同签订后，蒋文明按合同约定分三次向刘士锋名下的银行卡转款共计85万元，并自2018年3月19日起，每月向刘士锋银行卡转款4470元用于偿还房屋按揭贷款。刘士锋未按照合同约定向蒋文明交付房屋。2018年6月7日、7月16日、9月25日，蒋文明三次将刘士锋起诉至聊城市东昌府区人民法院，要求刘士锋继续履行与蒋文明签订的房屋买卖合同，交付位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋，案号分别为（2018）鲁1502民初4405号、（2018）鲁1502民初5470号、（2018）鲁1502民初7395号。期间，蒋文明向聊城市东昌府区人民法院申请查封涉案房产，聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502执保571号执行裁定，于2018年7月31日依据该裁定在聊城市不动产登记中心轮候预查封了涉案房产。蒋文明在（2018）鲁1502民初7395号案件的审理中增加诉求，要求判令被告协助办理过户手续。庭审中，蒋文明陈述，对涉案房屋“目前状况是否有没有人居住不清楚”。2019年2月13日，聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502民初7395号民事判决，判决：“一、限被告刘士峰于本判决生效后十日内将位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋交付原告蒋文明；二、驳回原告蒋文明的其他诉讼请求”。本院认为，本案争议的焦点问题是蒋文明与刘士锋签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的行为能否排除（2018）鲁1521执208号裁定对聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定针对不同的买受人主体提出的执行异议，设置了不同的保护要件。第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，第二十九条规定的是购买登记在商品房开发企业名下房产的消费者的物权期待权的保护要件。本案中，蒋文明与刘士锋签订的《房屋买卖合同》，并不符合第二十九条的适用条件，本案应适用第二十八条对异议人蒋文明的异议请求予以审查。第一，关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。聊城市东昌府区人民法院依据（2016）鲁1502执2383号执行裁定查封涉案房产的时间为2016年10月24日，查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日，阳谷县人民法院依据（2018）鲁1521执208号执行裁定查封涉案房产的时间为2018年7月2日，查封期限为2018年7月2日至2021年7月2日，蒋文明与刘士锋签订《房屋买卖合同》的时间为2018年3月4日，早于阳谷县人民法院查封的时间，晚于东昌府区人民法院查封的时间；第二，蒋文明是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。蒋文明提交的交纳电费的账单截图，显示2018年5月2日-2019年3月12日，通过花呗、交通银行（尾号0068）交纳电费，但该证据不能证明系蒋文明本人所交纳，不能证明其已合法占有该房产，结合其通过诉讼要求刘士锋交付房屋、且在庭审中陈述不清楚房屋是否有人居住的情况，本院认为，蒋文明未在本院（2018）鲁1521执208号案件查封前合法占有该房屋，故对蒋文明关于2018年6月底即交付房屋的陈述，本院不予采信。综上，蒋文明对涉案房产所享有的权利不能排除对本院对该房产的执行，蒋文明的异议请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人蒋文明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张保山人民陪审员  孙永凯人民陪审员  潘红卫二〇二〇年六月二十九日法官助理王艳书记员闫广丽