广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2162号 上诉人（原审被告）：桂林市耀和置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区翠竹路77号耀和荣裕小区10栋1、2层7、8、9号商铺。 法定代表人：林辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郁海欧，女，壮族，住广西壮族自治区南丹县。 委托诉讼代理人：邓绵春，广西利业律师事务所律师。 上诉人桂林市耀和置业有限公司因与被上诉人郁海欧商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂林市耀和置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0302民初1500号民事判决第一项，改判桂林市耀和置业有限公司赔偿郁海欧从2018年2月1日至2019年5月20日止的违约金438649元；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。上诉人于2019年5月19日根据合同约定，在桂林晚报上登载《交房通知》，要求被上诉人办理交房手续。被上诉人因所购写字楼并不急于使用，故未按要求领受所购写字楼，因此并未对被上诉人的权益造成更大损失。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被上诉人在履行合同过程中，在办理贷款时拖延时间，造成逾期付款，其在上诉人按要求交付房产时逾期受领，欲以此行为故意造成上诉人长时间逾期交房，其可多要求逾期交房违约金。被上诉人的行为不诚信，根据公平原则，上诉人弥补了被上诉人的损失后，不应再承担损失的30%的违约金。2.一审判决违约金金额错误导致诉讼费的计算错误，应予调整。保全费因判决结果未完全支持被上诉人，按判决结果，保全费5000元也不应由上诉人全部承担。二审费用完全是因被上诉人造成的，不应由上诉人承担，应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。 郁海欧辩称，1.上诉人即使于2019年5月19日在《桂林晚报》上刊登《交房通知》，也不能视为其已经完成了交房手续，其最多完成了通知义务，具体交接应以双方办理验收交接手续为准。且其房屋截止2020年5月24日还未进行消防验收，并没有按照《商品房买卖合同》第八条之约定，将符合国家规定的商品房交付给被上诉人使用，造成房屋逾期交付的违约责任全是因上诉人造成的，上诉人应承担全部违约责任。（1）上诉人于2019年5月19日刊登《交房通知》，而交房时间却仅有一天，即2019年5月20日，明显不符合交易习惯和合同约定。（2）退一步说，即使上诉人履行了通知义务，上诉人也未按合同约定将符合国家规定的房屋交付给被上诉人使用，截止2020年5月24日，上诉人依旧未取得《建设工程消防验收意见书》，其房屋按合同约定，现在还未完成交付，其逾期交房违约金依法应计算至其实际取得《建设工程消防验收意见书》之日止。首先，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，涉案房屋应同时满足双方合同约定的交付条件即获竣工验收备案与法律规定的交付条件即通过消防验收合格，上诉人方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑至今未取得消防验收合格，因此至今还不具备交付条件。其次，被上诉人已经依照合同约定履行完合同义务，上诉人亦应担依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。2.被上诉人并未拖延办理贷款，其时间的延迟完全是上诉人一方原因造成，且贷款过程中，上诉人并未尽到通知义务，被上诉人在贷款过程中不存在任何过错。被上诉人于2017年1月4日就给付了首付款，因上诉人用监事陈某私人账户收款导致被上诉人申请贷款时根据银行贷款管理规定一直无法通过，后拖到2017年4月20日上诉人通过他人将首付款转回给被上诉人，被上诉人再转回上诉人对公账户。但在这一过程中上诉人并未通知被上诉人何时办理按揭。 郁海欧向一审法院起诉请求：一、判决被告赔偿原告人民币128万元（赔偿含违约金及损失每月8万元自2018年2月1日起计至房屋实际交付之日止，本次暂计至2019年9月1日）；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，原告分别购买被告秀峰区翠竹路77号耀和荣裕2栋11-1、11-2、11-3三套商品房。其中11-1号建筑面积为216.37㎡；12-2号建筑面积为306.61㎡；10-3号建筑面积为243.91㎡。双方约定交房时间为2017年7月31日前。合同生效后，原告如期给付了购房款，但被告按约定无法交房。2017年7月24日，双方签订《购房补充协议》，约定：被告于2017年10月31日前安排原告进场装修，2017年12月31日交付使用；2018年1月31日正式交房。如2018年1月31日无法交房，自2018年2月1日起，每月须赔偿原告8万元直至实际交房为止。但到补充协议约定的2018年2月1日交房日，被告仍无法按时交房。 另查明：被告桂林耀和置业有限公司涉案房产于2019年4月30日通过建设工程质量竣工验收，并于2019年5月19日以公告的方式在桂林晚报上登载《交房通知》。 被告桂林市耀和置业有限公司于2019年11月11日申请对本案涉案商品房产在2018年2月1日至2019年9月1日期间的租金水平进行司法鉴定评估。根据被告申请，该院依法组织双方进行司法评估，由双方抽取广西方中利和房地产评估事务所出具了《司法评估意见书》，该意见书载明：涉案商品房在2018年2月1日至2019年9月1日期间19个月的租金为：涉案标的建筑耀和荣裕小区2栋11-1单价为：6491元/月合计19个月为103856元、耀和荣裕小区2栋11-2单价为：9198元/月合计19个月为147168元、耀和荣裕小区2栋11-3单价为：7317元/月合计19个月为117072元,月租金总额为23006元，总额为:368096元。 一审法院认为，双方确认签订的商品房销售合同及其购房补充协议法合法并生效，双方争议焦点在于被告桂林市耀和置业有限公司延期交房所应承担的违约金如何计算的问题。 一、关于违约金计付的截止时间问题 本案中，双方签订的《购房补充协议真实有效》，并已按照协议约定由被告向原告部分履行截止2018年1月31日前的违约赔偿责任。另根据查明事实，被告的涉案商品房项目竣工五方验收为2019年4月30日，而被告采用公告方式告知业主领房的具体时间为2019年5月20日。综合上述两点，确定被告逾期交房产生的违约金起止时间应为2018年2月1日至2019年5月20日止。 二、关于违约金是否“过分高于造成的损失”问题 根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的实际损失时，经当事人申请，法院可以予以适当减少。根据本案中双方签订的《购房补充协议》中约定：“每月须支付8万元至实际交房为止”的条款，参考本案司法鉴定该房产租金评估报告月租金可以确定的损失数额为23006元，因此，每月8万元高于可期利益损失，且原告亦未能补充举证证明被告正常履约情况下所遭受的损失能够达到其约定数额，故该院依法应予适当调整，从2018年2月1日至2019年5月20日总计14个月20天期间的违约损失为337422元，按照上限的30%加权计算后，予以调整为438649元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告桂林市耀和置业有限公司赔偿原告郁海欧从2018年2月1日至2019年5月20日止的违约金438649元；二、驳回原告郁海欧其它诉讼请求。本案因适用简易程序审理，诉讼受理费减半收取8160元、保全费5000元（原告已预交）、评估费14003元（被告已预交），三项合计：27163元，由原告郁海欧负担17846元，被告桂林市耀和置业有限公司负担9317元。 本案二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交了以下证据：1.广西建设工程消防设计审查验收备案管理平台消防验收查询单，拟证明上诉人截止2020年5月24日还未进行消防验收，其出卖给被上诉人的房屋截止2020年5月24日还不符合法定的交付条件；2.广西增值税普通发票三张及被上诉人转账凭证一张，拟证明被上诉人于2017年1月6日给付了首付款，因上诉人用监事陈某私人账户收款导致被上诉人申请贷款一直无法通过，贷款拖延是上诉人违规违法用私账收房款和怠于履行义务原因造成，与被上诉人无关。上诉人经质证后认为，对上述证据的真实性均认可，但不能证明待证事实，且上述证据都不属于新证据，已经超过举证期限，上诉人不予质证。本院认为，关于证据1，双方在《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。根据桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）规定，《建设工程质量竣工验收意见书》上签署的工程竣工验收合格日，为按规定程序组织竣工验收，确认工程质量合格的日期。本案《建设工程质量竣工验收意见书》载明，涉案房产已于2019年4月30日竣工验收合格，应当认为涉案房产于2019年4月30日符合双方约定的交付条件。被上诉人提供的证据2系关于首付款的转账凭证，并非关于办理贷款的相关凭证，与本案无关。综上，本院对上述证据均不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：上诉人应向被上诉人支付的违约金是多少。 本院认为，双方在《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。现涉案房屋于2019年4月30日方符合交付条件，上诉人于2019年5月19日才在桂林晚报上刊登《交房通知》，已经构成逾期交房，应当承担相应违约责任。双方签订的《购房补充协议》约定：“每月须支付8万元至实际交房为止”。上诉人认为，根据本案《司法评估意见书》载明的租金水平，上述违约金规定过高，应予调整至司法评估该房产的月租金数额。本院认为，在商品房销售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调整时，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体在本案中，双方约定的违约金远高于《司法评估意见书》载明的月租金数额，应予调整，但完全依照评估的月租金数额支付违约金并不能体现违约金的惩罚性，且与双方在签订合同时对上诉人可能违约后被上诉人应享有的预期利益严重不符。一审法院结合被上诉人因上诉人逾期交房造成的实际损失情况，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法将违约金计算标准调整为上诉人以司法评估租金数额加权30%计算向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。故上诉人请求按《司法评估意见书》载明的月租金数额调减违约金的上诉理由，不符合公平及诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂林市耀和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7880元，由上诉人桂林市耀和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹