福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初1480号 原告：杨桂莲，女，1972年4月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：郑东鹰（系杨桂莲丈夫），住福建省南平市延平区。 原告：郑东鹰，男，1964年9月27日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区东山路208号（顺发商住楼）1404室。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告杨桂莲、郑东鹰与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑东鹰，被告环达公司的委托诉讼代理人王新英、潘圣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨桂莲、郑东鹰向本院提出诉讼请求：1.环达公司向杨桂莲、郑东鹰支付逾期交房违约金18886.56元；2.环达公司向杨桂莲、郑东鹰支付逾期办证违约金3856元。事实和理由：2014年1月1日，杨桂莲、郑东鹰与环达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，杨桂莲、郑东鹰向环达公司购买南平市延平区李桐路1号（江南水岸）2幢3层308室房屋,合同总价款524626.80元，建筑面积88.47平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月15日前将房屋交付买受人使用。交付条件之一为该商品房建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。第九条约定，除特殊情况因出卖人原因逾期交房的，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金承担违约责任。第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款0.005%的违约金承担违约责任。合同签订后，杨桂莲、郑东鹰向环达公司支付了首付款255788.80元和银行按揭贷款267000元，并于2018年4月25日支付房屋面积差额0.31平方米部分的购房款1838元，杨桂莲、郑东鹰合计支付购房款524626.80元。至此，杨桂莲、郑东鹰已按照合同履行全部付款义务，但环达公司并未在合同约定的2016年3月15日交房。环达公司于2017年4月27日联合物业公司通知杨桂莲、郑东鹰收房，并以房屋手续已齐全，不办理交房手续须每日按50元交纳管理费为由强制杨桂莲、郑东鹰收房。环达公司刻意隐瞒客观事实强行交房的欺骗行为有违诚实信用原则。环达公司直至2017年6月22日才取得消防验收合格手续，2017年10月27日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》核批手续。2018年6月21日，杨桂莲、郑东鹰取得讼争房产的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0008226号。根据《城市房地产管理法》第十七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，以及《商品房买卖合同》第八条约定，环达公司应该在综合备案验收完毕，取得相关证明后才能交付涉案房屋给杨桂莲、郑东鹰。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用。而房地产开发项目是否通过验收合格标准，即是否取得了《建筑工程竣工验收备案表》，才能代表该项目通过了规划、公安消防、环保等部门对于项目施工品质、交房条件的认可及准许。2017年10月27日，环达公司取得了楼盘项目《建筑工程竣工验收备案表》核批手续时才符合法定交房条件。又因环达公司原因致使杨桂莲、郑东鹰未能在实际交房后90天内取得房屋权属证书。环达公司的行为已明显违反双方合同约定及法律相关规定，环达公司应当支付杨桂莲、郑东鹰逾期交房违约金18886.56元[购房款524626.80元×360天（2016年11月1日至2017年10月27日为360天）×0.01%]，逾期办证违约金3856元[购房款524626.80元×147天（2017年10月27日至2018年6月21日为237天，再扣减90天）×0.005%]。为维护自身合法权益，杨桂莲、郑东鹰特提起诉讼。 环达公司辩称，一、杨桂莲、郑东鹰与环达公司就逾期交房违约金赔偿事宜已经于2017年4月27日达成一致的和解意见，且环达公司已经全部履行完毕，故环达公司无需再向杨桂莲、郑东鹰承担逾期交房的违约责任，杨桂莲、郑东鹰该项诉求依法不能成立，应当予以驳回。1.环达公司确实未在商品房买卖合同约定的2016年3月15日的期限内交付给杨桂莲、郑东鹰。2016年11月1日，环达公司就已经通知杨桂莲、郑东鹰接收房屋，而非在2017年4月27日联合物业公司强制让杨桂莲、郑东鹰收房。虽然案涉房屋的消防验收在2017年6月22日通过，但环达公司就逾期交房事项，在2016年11月至2017年4月期间与杨桂莲、郑东鹰多次协商，于2017年4月27日与杨桂莲、郑东鹰及物业公司三方经过共同协商后，就环达公司逾期交房违约责任事项达成一致意见，即由环达公司一次性支付12024元的逾期交房违约金给杨桂莲、郑东鹰，物业公司再免收杨桂莲、郑东鹰2016年11月1日至2018年11月1日止两年的物业管理费2123元，双方就该事项全部了结。因此，杨桂莲、郑东鹰与环达公司就环达公司逾期交房的争议事项全部了结，环达公司在达成一致意见后，已将逾期交房违约金12024元支付给了杨桂莲、郑东鹰，根本不存在环达公司联合物业公司强制杨桂莲、郑东鹰接收房屋的事实。2.就案涉房产是否具备交房条件等事项，杨桂莲、郑东鹰在2016年11月起与其他业主一直到相关部门去信访，即杨桂莲、郑东鹰明知案涉房产的消防验收未合格通过的事实。而2017年4月27日期间，案涉房产的消防验收并未通过合格验收，杨桂莲、郑东鹰就接收了案涉房屋，这个行为也恰恰佐证了就是因为杨桂莲、郑东鹰与环达公司就有关逾期交房违约事项达成一致和解意见后，杨桂莲、郑东鹰才接收了案涉房屋。若是双方未能就逾期交房违约责任事项达成一致和解，物业公司不可能无缘无故给杨桂莲、郑东鹰免除两年的物业费，环达公司也不可能将12024元的逾期交房违约金款项支付给杨桂莲、郑东鹰，杨桂莲、郑东鹰也不会在逾期交房违约金的收款收据中签字确认，更不会支付产权证工本费并同意开始办理案涉房屋的产权证。3.双方是以口头形式对逾期交房违约事项作出协商的，虽然没有签署书面的协议，但合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，双方就逾期交房争议事项经过协商后以口头形式约定，符合法律规定，也是本案的客观事实。现杨桂莲、郑东鹰又反悔该约定并诉至法院，是违背诚信的行为。4.无论法院是否认定环达公司应当支付逾期交房违约金，就杨桂莲、郑东鹰的计算天数和金额也存在错误。商品房买卖合同第九条第二点约定的计算期限为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。”本案中，虽然案涉房屋的消防验收在2017年6月22日通过合格验收，但杨桂莲、郑东鹰在2017年4月27日双方就逾期交房违约责任事项达成一致意见后，同意接收了案涉房屋，并办理了房屋交付手续。因此，该项约定和杨桂莲、郑东鹰接收房屋的事实可以认定，案涉房屋实际的交付期限为2017年4月27日。杨桂莲、郑东鹰主张逾期交房违约金计算到2017年10月27日是错误的。因此，计算天数应为178天（2016年11月1日至2017年4月27日止），违约金额为9338.36元（524626.80元×178天×0.01%），减去免除两年的物业费2123元，应为7215.36元。鉴于上述事实，环达公司请求人民法院依照民事诉讼证据规定第六十四条的规定和合同法的相关规定，依法驳回杨桂莲、郑东鹰要求环达公司支付逾期交房违约金至2017年10月27日止的诉讼请求。二、杨桂莲、郑东鹰要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求，与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的不符，依法依约不能成立。杨桂莲、郑东鹰采取的是首付款加按揭贷款方式向环达公司支付案涉房屋购房款，商品房买卖合同补充协议第六条约定是对商品房买卖合同第十四条的补充约定。该补充协议第六条第一款约定：90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续；补充协议第六条第七款约定：选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买的房屋权属证书的取得时间以南平房产交易中心即相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题适用法律的规定》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满（即合同约定办理的期限、交付使用90日内、竣工房屋合同订立之日起90日内）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。补充协议第六条第七款的约定就是双方当事人之间的特殊约定，故环达公司无需承担该项责任。双方之所以如此约定，是因为以按揭贷款方式付款的购房者，环达公司是需要对购房者按揭贷款在不动产权属证书办理抵押登记手续之前的债务向贷款银行承担阶段性担保责任的。为了避免环达公司承担双重的责任，双方才会在补充协议中对按揭贷款支付购房款的买受人的办证期限进行了特殊的约定。这个特殊约定并未违反我国法律法规的强制性规定，对双方均由约束力。因此，根据这个特殊约定，杨桂莲、郑东鹰作为按揭贷款方式支付购房款的买受人，无权要求环达公司支付逾期办证违约金。三、退一步说，即使法院认定环达公司需要支付逾期办证违约金给杨桂莲、郑东鹰，逾期办证的截止时间为2018年3月29日，起算时间为2017年10月27日，计算金额为1573.88元。综上所述，请求驳回杨桂莲、郑东鹰的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方提交的证据与本案均具有关联性，双方对于对方提交的证据真实性无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院分析如下：环达公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份。该证据中有建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的盖章确认，具有真实性，对于江南水岸2号楼于2016年10月25日经竣工验收合格的事实具有证明力，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，定名为江南水岸。后经南平市建设局批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2013南房预售证第034号。2014年1月1日，环达公司与杨桂莲、郑东鹰签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400002）。合同约定：杨桂莲、郑东鹰向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区商品房；该房屋建筑面积为88.16平方米，单价为每平方米5930元，购房总价款为522788元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款162788.80元，剩余购房款36万元按合同补充协议要求办理银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。第十四条规定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第六条约定：对《买卖合同》第十四条的补充约定。1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。……5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付手续的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支持违约金。……7.选择按揭贷款及委托代办产权证的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部分核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。合同的附件四为《前期物业服务合同》，物业单位为南平市艾家物业管理有限公司。《前期物业服务合同》第七条约定，住宅的物业管理费标准为0.80元／月／平方米。 合同签订后，杨桂莲、郑东鹰向环达公司支付首付款93000元、162788.80元和银行按揭贷款267000元，还支付了面积差额0.31平方米（88.47平方米-88.16平方米）部分的购房款1838元，合计支付购房款524626.80元。2016年10月27日，环达公司向杨桂莲、郑东鹰发出一份《交房通知书》，要求杨桂莲、郑东鹰于2016年11月1日至2016年11月3日期间办理交房手续。2017年4月27日，杨桂莲、郑东鹰与环达公司办理了房屋交付手续，环达公司向杨桂莲、郑东鹰支付了逾期交房违约金12024元，还免除了杨桂莲、郑东鹰两年的物业费。2016年10月25日，江南水岸2号楼经竣工验收合格。2017年6月22日，江南水岸1#、2#、5#及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2017年10月27日，江南水岸2#楼等建设工程在南平市城乡住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2018年3月30日，环达公司向杨桂莲、郑东鹰送达《不动产权证办理通知》。2018年6月21日，杨桂莲、郑东鹰取得讼争房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0008226号。杨桂莲、郑东鹰因与环达公司对于逾期交房违约金及逾期办证违约金的支付事宜协商未果，诉至本院。 本院认为，环达公司与杨桂莲、郑东鹰签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。杨桂莲、郑东鹰作为房屋买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向杨桂莲、郑东鹰交付讼争房屋和办理讼争房屋的不动产权证。本案争议焦点为：一、环达公司是否应当向杨桂莲、郑东鹰支付2016年11月1日至2017年10月27日期间的逾期交房违约金18886.56元；二、环达公司是否应当向杨桂莲、郑东鹰支付2017年10月27日至2018年6月21日期间的逾期办证违约金3856元。 关于第一个争议焦点。1.关于逾期交房违约金的起算时间。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合该条各项约定条件的商品房交付买受人使用。环达公司未于2016年3月15日前向杨桂莲、郑东鹰交房，已构成违约，应当承担违约责任，故环达公司应从2016年3月16日起向杨桂莲、郑东鹰支付逾期交房违约金。2.关于逾期交房违约金的截止时间。《商品房买卖合同》第八条罗列了讼争房屋交付时的条件，讼争房屋所在的建设工程于2016年10月25日经竣工验收合格（2号楼），于2017年6月22日才经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。杨桂莲、郑东鹰在2017年4月27日与环达公司办理房屋交付手续时，涉案房屋尚不具备交付条件，环达公司未举证证明杨桂莲、郑东鹰在明知房屋不具备交付条件仍接收房屋的事实，则本院认定涉案房屋的实际交付时间为消防验收合格之日即2017年6月22日。杨桂莲、郑东鹰主张以房屋竣工验收备案时间2017年10月27日作为实际交付时间，与合同第八条约定不符，本院不予支持。3.关于环达公司提出其与杨桂莲、郑东鹰在交房时已达成和解，无需支付逾期交房违约金的抗辩意见。双方均认可环达公司已向杨桂莲、郑东鹰支付逾期交房违约金12024元。根据《商品房买卖合同》第九条约定，环达公司应当向杨桂莲、郑东鹰支付2016年3月16日至2017年6月22日期间，以已付购房款524626.80元为基数，按每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。因双方未对逾期交房违约金的支付问题签订书面协议，且杨桂莲、郑东鹰并未放弃对逾期交房违约金差额部分的权利主张，则环达公司已向杨桂莲、郑东鹰支付的逾期交房违约金12024元，应当抵作其应支付的2016年3月16日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金。环达公司提出不予支付逾期交房违约金的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。4.关于逾期交房违约金的数额。环达公司向杨桂莲、郑东鹰支付逾期交房违约金12024元的同时，还免除了杨桂莲、郑东鹰两年的物业费作为违约补偿。该笔物业费补偿应当在逾期交房违约金中予以扣减。环达公司主张物业费金额为2123元，但未提供具体的费用凭证。杨桂莲、郑东鹰认可两年的物业费是按照《前期物业服务合同》第七条约定的标准计算（即0.80元/月/平方米×88.47平方米×24个月=1698.62元），本院予以确认。经计算，2016年11月1日至2017年6月22日期间的逾期交房违约金为12223.80元（233日×524626.80元×每日万分之一），扣除环达公司已免除杨桂莲、郑东鹰的物业费补偿1698.62元，环达公司还应支付杨桂莲、郑东鹰的逾期交房违约金为10525.18元，故本院对杨桂莲、郑东鹰主张的逾期交房违约金中未超出10525.18元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。 关于第二个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽然《商品房买卖合同》合同的附件六《合同补充协议》将90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人，但是本案逾期办理讼争房屋不动产权证的原因在于环达公司，而非杨桂莲、郑东鹰，则本案应当按照《商品房买卖合同》第十四条约定计算逾期办证违约金。涉案房屋于2017年6月22日符合房屋交付条件，环达公司最迟应于2017年9月20日前为杨桂莲、郑东鹰办理讼争房屋的不动产权证，因此，本案逾期办证违约金应从2017年9月21日起计算。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金计算至取得房屋权属证书之日止，则本案逾期办证违约金应计算至2018年6月21日。经计算，环达公司应支付杨桂莲、郑东鹰2017年9月21日至2018年6月21日期间的逾期办证违约金为7161.16元（524626.80元×0.005%×273天）。杨桂莲、郑东鹰主张的逾期办证违约金3856元，低于本院认定的7161.16元，系其自行处分权利，本院予以支持。环达公司主张不予支付办证违约金的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向杨桂莲、郑东鹰支付逾期交房违约金10525.18元； 二、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向杨桂莲、郑东鹰支付逾期办证违约金3856元； 三、驳回杨桂莲、郑东鹰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费487.90元，减半收取计243.95元，由杨桂莲、郑东鹰负担89元，由福建环达房地产开发有限公司负担154.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年六月五日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。