广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1658号 上诉人(原审被告)：石金妹，女，1981年10月13日出生，壮族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：姜伟华，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：林美，女，1976年12月17日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：李靖，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄立安，广西诚济律师事务所律师。 原审被告：黄伟幸，女，1984年10月11日出生，壮族，住广西贵港市港北区。 上诉人石金妹因与被上诉人林美、原审被告黄伟幸合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 石金妹上诉请求：撤销一审判决,改判黄伟幸向被上诉人林美返还购房款63万元(含车位款）。二审中，石金妹变更上诉请求为：撤销一审判决,改判黄伟幸与石金妹共同偿还被上诉人林美购房款63万元(含车位款）。事实与理由：一、上诉人、黄伟幸与被上诉人林美签订的《房屋转让协议书》《购房协议书》不是基于真实意思而订立的合同、且订立合同时显失公平，两合同为可变更、可撤销合同。被上诉人在起诉状陈述其向开发商了解贵港市的商品房和车位不可能以63万元的价格获得，除己交首付款外还要交1147588元购房款后才能办理不动产权证。黄伟幸与被上诉人签订《房屋转让协议书》约定房屋的成交价为58万元，明显低于市场交易价格，合同权利义务明显失衡,显失公平，黄伟幸可依照《合同法》第五十四条、《民事诉讼法》第六十四条之规定主张变更或撤销《房屋转让协议书》。二、原审判决支持被上诉人诉请黄伟幸及上诉人按成交价的20%支付违约金错误。被上诉人对《房屋转让协议书》的签订和不能履行负有不可推卸的重大过错，应与黄伟幸按各自的过错承担相应损失的责任。在签订《房屋转让协议书》时被上诉人明确知道涉案标的物属于贵港市华城房地产发展有限公司，而非黄伟幸所有，被上诉人没有要求黄伟幸提供开发商同意黄伟幸售房的授权和涉案标的物的产权证明。在黄伟幸对涉案标的物无权处分的前提下，因黄伟幸提供的房价远低于市场价格的高额利益的诱惑，被上诉人甘冒黄伟幸违约的高风险与黄伟幸签订《房屋转让协议书》，对《房屋转让协议书》的签订和不能履行存在重大过错，应承担相应的过错责任。因此，被上诉人诉请黄伟幸及上诉人承担违约责任，支付违约金的诉讼请求无理，依法不应获得支持。原审判决认定事实错误。 林美辩称，一审判决正确，石金妹应与黄伟幸承担连带偿还的责任而不是共同偿还的责任。 黄伟幸未作答辩。 林美向一审法院起诉请求：1.判决黄伟幸向林美退还购房款58万元和购车位款5万元，共630000元，并支付违约金126000元；2.石金妹对上述债务承担连带责任。 一审法院经审理认定事实如下：2019年3月20日，林美（购房方，乙方）与黄伟幸（售房方，甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：1、甲方将其拥有独立产权位于贵港市的商品房，建筑面积178㎡转让给乙方，转让总价格为58万元；2、甲方保证出售房屋拥有独立产权，没有出租和抵押，如违反甲方承担由此引起的法律责任并赔偿乙方相应损失；3、在乙方交清购房款后，将本协议约定的房屋交付乙方使用，同时向乙方交付该出售房屋的真实有效证件及所有相关原始票据；4、乙方认为可以办理过户时，及时协助乙方办理房屋过户各项相关手续。签订上述合同后，林美支付了购房款及车位款共计63万元，黄伟幸于2019年3月20日向林美出具一份收据，载明：今收到林美交来购房款共计63万元。黄伟幸在收款人处签名并印捺。 2019年10月29日，林美（受让人，乙方）与黄伟幸（债务人，甲方）、石金妹（见证人，丙方）签订一份《购房协议书》，约定：1、见证人石金妹保证坐落于贵港市个）以63万元购买，面积为178.47平方米，该房款一次性付清（购房款58万元，车位款5万元）。丙方自愿为甲方完全履行其与乙方已订立的所有合同的全部义务向乙方担保连带责任保证，及因不履行主合同而应向乙方支付退还购房全款、违约金、损害赔偿金；2、保证责任期间：甲方债务人保证2019年11月25日前办理该套房屋所有手续，如逾期一天未办理该套房至乙方名下，由违约方按成交价的20%违约金赔偿给乙方；3、如逾期甲方债务人未履行合同约定，见证人有义务把本人所收到的房款和违约金退还给乙方（该房屋是由石金妹全权操作，房款汇至石金妹建设银行卡号：62×××71）。林美、黄伟幸、石金妹分别签名并捺印。 签订上述合同后，黄伟幸未按约办理过户登记手续，经林美向房产开发商了解得知，涉案房屋以63万元的价格系不可能获得，要求林美补足百万余款后才能办理不动产权证，致使涉案房屋至今未能办理不动产登记手续。 一审法院认为，本案涉案的房屋属于不动产，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。林美与黄伟幸、石金妹在平等、自愿的基础上签订《房屋转让协议书》、《购房协议书》，合同签订后，黄伟幸收取林美的购房款，双方签订的合同属合法有效合同。关于石金妹抗辩《房屋转让协议书》属于无效合同，证据不足，不予采信。本案中，林美按约向黄伟幸支付了购房款共计63万元，现涉案房屋未能按约办理正式产权登记手续，黄伟幸、石金妹违约，林美有权解除与黄伟幸签订的《房屋转让协议书》，并主张黄伟幸返还购房款共计63万元（含车位款），有事实和法律依据，予以支持。关于违约金，根据合同约定，黄伟幸未按约办理产权手续，按成交价的20%支付违约金，现林美主张黄伟幸支付违约金126000元，未超过法律规定及合同约定，予以支持。石金妹与林美签订《购房协议书》，约定了其对黄伟幸的上述债务承担连带担保偿还责任，故石金妹应对上述债务承担连带保证责任。关于石金妹抗辩其不知情，不应承担连带保证责任，根据庭审调查及到案证据，该购房款是由石金妹操作并转给黄伟幸，及其本人签订了《购房协议书》，由此可知石金妹是知情的，并应承担连带保证责任。黄伟幸缺席，依法应承担对其不利的法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄伟幸向林美返还购房款63万元（含车位款）及违约金126000元；二、石金妹对上述第一项债务承担连带保证责任。一审案件受理费5680元，财产保全费4300元，合计9980元，由黄伟幸、石金妹负担。以上应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提供新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。二审期间，石金妹以黄伟幸因涉嫌诈骗已被公安机关立案调查为由，申请中止本案的审理。 本院认为，林美与黄伟幸、石金妹签订《房屋转让协议书》、《购房协议书》，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。一、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。合同撤销权中的显失公平，是指一方当事人不是出于真实意思签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致的利益失衡，而不是仅指价格与价值之差。本案中，《房屋转让协议书》《购房协议书》是林美与黄伟幸、石金妹的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项和第二款的可撤销的情形，因此，上诉人石金妹提出的《房屋转让协议书》《购房协议书》显失公平，属可撤销合同的主张，不符合法律规定，不予采信。二、林美、黄伟幸、石金妹在合同中约定履约违约金为已支付购房款的20%，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定和《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第二款的规定。上诉人上诉称一审法院判决其与黄伟幸按已支付购房款的20%支付违约金给上诉人错误，没有法律依据，本院不予采信。三、关于上诉人在本案中的责任问题，由于上诉人与被上诉人、黄伟幸签订连带保证合同，为黄伟幸履行房屋转让合同提供连带保证，一审法院判决上诉人对黄伟幸在本案中的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，上诉人主张其与黄伟幸共同承担清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于应否中止本案审理的问题。黄伟幸因涉嫌诈骗被公安机关立案调查，与石金妹保证担保是两个不同的事实和不同的法律关系，被上诉人的购房款是先交付给石金妹的，黄伟幸的刑事责任并不影响石金妹的担保责任的承担。本案虽与刑事案件有一定的牵连，但仍应作为经济纠纷案件继续审理。同时，本案无需以黄伟幸刑事案件结果为依据，上诉人申请中止本案审理，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2820元（上诉人已预交），由上诉人石金妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣