河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3714号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南省中小企业投资担保股份有限公司，住所地郑州市金水路。法定代表人：关湘平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴倩，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：芦兵，男，汉族，1990年4月16日出生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：芦青站（系芦兵的兄弟），现住河南省通许县。原审第三人（被执行人）：王非凡，男，汉族，1991年4月21日出生，住河南省中牟县。上诉人河南省中小企业投资担保股份有限公司（以下简称中小企业担保公司）与被上诉人芦兵、原审第三人王非凡执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）豫0191民初30125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中小企业担保公司上诉请求：1.依法撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30125号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回被上诉人芦兵的诉讼请求；2.判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按照合同约定支付了大部分价款”，而购房合同显示房屋总价100万元，但芦兵仅提供了非本人付款的转款凭证两份，金额分别为45万元和23.8万元。根据购房合同第2条第3款第1项约定，45万元为定金，在办理房屋产权转移登记手续时才转为购房款。因芦兵至今未办理房屋产权转移登记手续，故该45万元为定金，不是购房款，一审判决认定事实错误。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只有同时符合该规定载明的四个条件且权利能够排除执行的，才应予支持。上诉人多次与被上诉人芦兵沟通将剩余25万元交付法院执行，但芦兵拒不支付，不符合上述规定第三款的规定，不能排除上诉人强制执行，一审判决适用法律明显错误。三、购房合同存在多处瑕疵，明显系伪造的。购房合同签订日期为2018年9月9日，完成注销抵押登记手续日期为2020年6月1日，交易时间过长，明显不合常理；房产交易后王非凡负担月供不合常理；合同约定通过监管账户交易，又约定支付至王非凡名下，交易方式前后矛盾；按揭贷款不需要等不动产证下发即可办理，乙方（芦兵）办理按揭贷款需要等甲方（王非凡）不动产证下发后，明显不合常理。一审法院不顾购房合同中的诸多瑕疵及芦兵提交的微信转款记录、房屋装修合同等并未出示原件，仅凭部分证据和当事人陈述就排除强制执行，明显不公。综上所述，一审判决没有事实依据，法律适用错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。芦兵辩称：一、中小企业担保公司称购房款非芦兵所支付，与事实不符，购房款转款凭证上的转款人系芦兵母亲，且一审中已经提交证据证明。二、中小企业担保公司称芦兵已支付的45万元在房屋未办理过户前系定金而非购房款，该认识是错误的。房屋不能过户既不是芦兵的主观原因亦不是第三人的主观原因造成的，是当时房屋开发商不具备房产证办理条件造成的。同时，购房合同中“定金人民币45万元”只是在合同签订阶段的称呼，芦兵的目的是购买房屋，无论从合同签订目的还是合同中“该钱款转为购房款”的约定，均能说明该钱款的实质系购房款。中小企业担保公司称芦兵未支付购房款的说法是极其错误的。三、中小企业担保公司称芦兵不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第三款规定是错误的。芦兵已按照合同约定支付部分价款，同时合同中约定剩余价款于房屋办理过户登记后进行支付，且芦兵愿意在房屋过户到芦兵名下后，按照法院要求交付执行，或者在房屋过户到芦兵名下前，芦兵对第三人所负债务向法院履行。但是按法律规定，该房屋的抵押权人（房屋系第三人王非凡抵押贷款购买）对芦兵向法院交付的25万元余款享有优先受偿的权利，普通债权排后清偿。抵押权人的债权清偿后应对该房屋解除抵押，且人民法院应对该房屋解除查封。同时芦兵仅以对第三人的债务金额25万元向法院交付履行，而非以第三人王非凡对中小企业担保公司的债务金额为依据。中小企业担保公司要求芦兵将剩余款项支付给其本人，不符合法律规定。四、关于合同的真实性，该购房合同系芦兵和第三人通过中介机构签订的，且芦兵支付了中介费。2018年9月签订购房合同，约定2020年6月1日办理解押并过户，是根据房屋房产证下发的大约时间确定的，属于正常现象。该房屋系王非凡分期贷款购买，芦兵把购房款支付给王非凡，理应由王非凡进行还贷。在该房屋未过户到芦兵名下之前，芦兵无法使用该房屋进行按揭贷款。原审第三人王非凡未到庭，也未提交书面意见。芦兵向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对其购买的位于郑东新区××敬业路东侧、××路北侧、××路西侧、××路南侧东××城××房屋的查封决定，并终止对涉案房屋的强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年12月15日，该院就中小企业担保公司与中牟飞达家电有限公司、郑州润皓电器有限公司、王金岭、李丽平、王非凡、朱萍追偿权纠纷一案作出（2018）豫0191财保2517号民事裁定书，2018年12月17日，作出（2018）豫0191财保2517号协助执行通知书，依法查封了第三人王非凡名下的涉案房产。2019年1月2日案件立案后，2019年1月30日，该院作出（2019）豫0191民初7号民事判决书，判决中牟飞达家电有限公司于该判决生效后10日内向河南省中小企业投资担保股份有限公司偿还代偿本息2006837.34元及财产有偿使用费（以2006837.34元为基数，自2018年11月26日起按月息2%标准计算至实际清偿之日止），郑州润皓电器有限公司、王金岭、李丽平、王非凡、朱萍对上述债务承担连带还款责任。2019年6月11日，该院对该案件立案执行，执行案号为（2019）豫0191执8155号。在执行过程中，原告芦兵作为执行案外人对上述执行标的提出书面异议，2019年10月11日，该院作出（2019）豫0191执异660号执行裁定书，驳回了芦兵的异议请求，原告芦兵不服该执行裁定书，2019年10月22日，向该院提起异议之诉。另查明，2018年9月9日，原告芦兵与第三人王非凡及案外人郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了合同编号为D16002453399的《存量（二手房）买卖居间合同》一份，约定第三人王非凡将其名下位于郑东新区白沙镇敬业路东侧、陇海快速路北侧、同德路西侧、润丰路南侧东润城臻园一期1幢204号的房产出售给原告芦兵，房屋价格为100万元，首付款为75万元，在2018年9月24日内将首付款75万元存入存量房交易资金监管账户。首付款分两次支付，签订合同当天，芦兵向王非凡支付人民币45万元，2018年9月24日再向王非凡支付剩余购房首付款30万元。王非凡保证自本合同签订后、不动产证下发后且2020年6月1日内完成注销抵押登记手续。芦兵支付给王非凡的购房首付款75万元用于涉案房屋解押，解押前王非凡继续支付涉案房屋房贷月供，且总房款不变。待解押完毕且芦兵银行贷款审批通过后10日内，芦兵、王非凡需要配合郑州东堂房地产营销策划有限公司共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。合同还约定，王非凡于收齐首付款当天，向芦兵交付合同约定的房屋及附属物，向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续，房屋交付时，水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用均由王非凡承担。佣金2万元，由芦兵于合同签订当日一次性付给郑州东堂房地产营销策划有限公司。办理房屋产权转移登记手续应缴纳的税费，由芦兵承担。另查明，2018年9月9日，原告芦兵通过其母亲来英向王非凡转账45万元，同日，王非凡出具《收据》一份，载明：今收到芦兵（来英）购买东润城一期一号楼204号房首付款450000元。2018年9月16日，芦兵通过其母亲来英向王非凡转账238000元，芦兵通过微信向王非凡转账6.2万元，同日，王非凡出具《收据》一份，载明：今收到芦兵购买东润城一期1号楼204号房首付款人民币300000元。2018年9月9日，原告芦兵向郑州东堂房地产营销策划有限公司现金支付佣金20000元；同日，郑州东堂房地产营销策划有限公司出具收据，载明：今收到芦兵交来购房中介佣金系东润城1-204号房，500元定金充佣，现金20000元。又查明：2018年10月1日，芦兵向河南东大物业服务有限公司交纳涉案房屋电费242元；同日，芦兵交纳涉案房屋的基础垃圾清运费688元；2018年10月8日，芦兵又交纳涉案房屋基础垃圾清运费60元。上述事实有（2019）豫0191执异660号执行裁定书、《存量（二手房）买卖居间合同》一份、《证明》、银行转款客户回单两份、《收据》三份、《收费专用凭证》三份及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产在2018年12月17日依被告申请被该院依法查封，原告与第三人王非凡在2018年9月9日通过居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了《存量（二手房）买卖居间合同》，且根据原告提交的《存量（二手房）买卖居间合同》、银行转款客户回单及王非凡出具的收据等证据，可以证明原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按照合同约定支付了大部分价款。且在该院审理期间，原告愿意将涉案房屋剩余价款250000元交付该院执行。另外，结合物业公司出具的电费、垃圾清运费专用收费凭证等证据，可以证明原告在人民法院查封之前已经实际占有涉案房屋。又因涉案房产办理产权变更登记的条件尚不成熟，故原告对涉案房屋未能过户登记到其名下不存在过错。因此，原告对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。故对其主张不得执行涉案房产的诉讼请求，该院予以支持。第三人王非凡经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑东新区××敬业路东侧、××路北侧、××路西侧、××路南侧东××城××房产。案件受理费13800元，由被告河南省中小企业投资担保股份有限公司负担。本院二审期间，上诉人及被上诉人均提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明：郑州市不动产登记中心于2019年7月31日出具《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》一份，该证明显示：坐落于郑东新区原圃路39号1号楼2层204号的案涉房屋产权人为新东润地产有限公司；2018年6月22日办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为王非凡；2018年10月22日办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为郑州住房置业担保有限责任公司，抵押金额为34.4万元；2018年12月17日由郑州高新技术产业开发区人民法院预查封，预查封文号为（2018）豫0191财保2517号；2019年5月7日由山东省青岛市崂山区人民法院预查封，预查封文号为（2019）鲁0212民初3370号。二审庭审中，芦兵明确陈述：“当时买房屋时我就知道这个房屋有银行贷款。王非凡用案涉房屋作抵押向银行借了钱。……我们约定到2020年6月1日过户，有两个原因。第一个原因是购买房屋时案涉房屋所有权证并没有办下来，具体什么时间能办下来，时间不明确，双方估计到2020年6月1日左右肯定就办下来了。第二个原因是房屋的契税交款时间为2018年5月24日，到2020年6月1日正好满两年，可以少交过户增值税”。本院审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系芦兵作为案外人提起的执行异议之诉，故芦兵应当就其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，芦兵从王非凡处购买涉案房屋时，明知该房屋的房屋权属证书尚未办理至王非凡名下，且王非凡系以银行按揭贷款的方式从开发商处购买的案涉房屋，王非凡将案涉房屋作为抵押物抵押给银行，但是芦兵并未采取有效措施督促王非凡及时办理房屋权属登记并解除银行贷款抵押，导致该房屋一直未过户登记至芦兵名下，故芦兵提交的证据不能证明非因其自身原因未办理过户登记。另，一审法院并未要求芦兵将剩余房款实际交付执行。综上，芦兵要求对涉案房屋排除执行的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项的规定，应予驳回；一审法院判决不得执行涉案房屋，明显不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30125号民事判决；二、驳回芦兵的诉讼请求。一、二审案件受理费各13800元，均由王非凡负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二〇年六月十六日书记员  党玲玲