江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1389号上诉人（原审被告）：江苏煜华置业有限公司，住所地江苏省宿迁市洋河新区世纪明珠世纪商城01铺。法定代表人：徐建成，执行董事。委托诉讼代理人：徐煜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱春林，女，1992年3月28日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：胡立仁（系朱春林配偶），男，1994年6月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人江苏煜华置业有限公司（以下简称煜华公司）因与被上诉人朱春林商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年5月12日组织双方当事人公开进行听证。上诉人煜华公司委托诉讼代理人徐煜，被上诉人朱春林委托诉讼代理人胡立仁到庭参加了听证。本案现已审理终结。煜华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱春林一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由朱春林负担。事实与理由：1.涉案商品房买卖合同附件四，合同补充协议第五条约定，对本合同第十五条中出卖人责任明确如下，出卖人应当在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料。现实中，商品房预售中普遍存在分期销售、统一办证的情况，涉案小区也是如此，虽然涉案房屋交房时间为2018年9月30日，但其他房屋最迟交房时间为2020年12月30日，而产权证必须在整个小区竣工验收合格后统一办理，且以取得《工程竣工验收备案表》为前提，合同补充协议约定取得《工程竣工验收备案表》后再提交资料符合客观现实。一审判决已经查明涉案工程尚未竣工，煜华公司不构成违约。且取得《工程竣工验收备案表》是一个客观事实，涉案房屋交付中存在约定交付时间和实际交付时间，其中约定交付时间基于合同约定，而实际交付时间属于客观事实，两者先后顺序决定了按期交付和逾期交付。依据合同约定，涉案房屋应在2018年9月30日前，交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，故取得《工程竣工验收备案表》为实际交付时间，应以实际发生为准。一审判决认定的“最迟应在约定交房之日取得《工程竣工验收备案表》”，仅可用作判决煜华公司是否构成逾期交房，而不是取得《工程竣工验收备案表》不能晚于约定交房之日。关于是否构成逾期办证，应当严格按照取得《工程竣工验收备案表》60日内认定。一审法院在审理逾期交房案件中，判决逾期交房违约金自约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，此时取得《工程竣工验收备案表》的时间以实际取得为准，而在逾期办证案件中，取得《工程竣工验收备案表》的时间又被“推定”、“拟制”为约定的交房，一审法院对同一条款、同一案件事实作不同解释，有失公平。2.涉案商品房买卖合同第六条第3款约定，首付款应于签订合同时支付，而约定的办证期限为取得《工程竣工验收备案表》60日内，朱春林负有先履行义务，且朱春林在其出具的拆迁安置购房承诺书中承诺，房款确保能够有效补贴到位，并定向支付给煜华公司，待房款完全付清后，朱春林方能拿房装修，申请办理不动产登记证。现除委托政府支付的101792元购房款尚未足额支付外，另有10000元购房款，朱春林未提供证据证明其已经支付，故煜华公司享有先履行抗辩权。关于一审判决认定的付款进度，朱春林既未主张也未举证，本案没有任何证据证明双方就付款期限存在其他约定，如果煜华公司明知委托政府支付的结果是房款多年未付，便不会将涉案房屋低价卖给朱春林。即便另行约定付款期限，法律后果也应当是朱春林不构成付款上的违约，至于履行的先后顺序，仍应以付款期限与办证期限的先后为准。朱春林二审辩称：煜华公司未按照合同约定提交办理房产证的材料，并将没有取得《工程竣工验收备案表》的房屋进行交付，构成违约。关于房款，因朱春林是拆迁户，洋河政府对于拆迁户购房补贴为每平方800元，其与煜华公司约定政府补贴部分直接支付至煜华公司，现政府已经支付补贴款的60%，尾款待涉案房屋取得房产证后支付，煜华公司明知政府补贴是分三次支付，现涉案房屋无法办理产权证，故政府补贴的部分款项未付清。朱春林向一审法院起诉请求判令：1.煜华公司支付逾期办理房屋产权证书违约金26104元（以房屋总价款417345元为基数，按日万分之一点五，自2018年5月26日暂计算至2019年7月16日止；之后违约金以417345元为基数，自2019年7月17日起计算至取得房屋产权证之日止；2.案件受理费由煜华公司负担。一审法院认定事实：1.2018年1月22日，朱春林与煜华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱春林购买由煜华公司开发的位于宿迁市洋河新区房屋，总价款为417347元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书至日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。同日，朱春林与煜华公司签订附件四《合同补充协议》。《合同补充协议》第五条约定，对本《合同》（商品房买卖合同）第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门登记。2.《商品房买卖合同》第六条第3款约定付款方式为按揭贷款，买受人在签订合同时，首付款必须高于总房款的30%，计人民币227347元，剩余应付房款190000元，以银行按揭方式支付，并应在签订合同7日内提供银行按揭资料，在办理按揭中如有买受人缴纳的一切费用，均由买受人自行承担。190000元的银行按揭贷款已于2018年4月3日发放。上述约定首付款朱春林自行支付125555元，余款101792元由朱春林委托政府支付。政府分别于2018年8月支付30%，于2019年1月支付30%，余款暂未支付。3.煜华公司于2018年2月24日将房屋交付朱春林使用。截至一审庭审结束，煜华公司仍未取得《工程竣工验收备案表》。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.朱春林在未付清购房款的情况下，有无权利主张煜华公司支付逾期办理产权证违约金；2.如果煜华公司应承担逾期办证违约金，则违约金的计算方式如何确定。一审法院认为：关于争议焦点1，朱春林在未付清购房款的情况下，有权主张煜华公司支付逾期办理产权证违约金。关于首付款227347元的交付时间，虽然合同约定于签订合同时付清，但双方均明知委托政府支付的款项不可能在签订合同之日即付清，且对于政府的付款进度，煜华公司作为房地产开发企业应是明知的，故不存在朱春林逾期付款的违约情形，也不存在先履行义务。关于争议焦点2，逾期办证违约金的计算时间应为自2018年12月30日起，以已付购房款为基数按日万分之一点五计算。理由为：《合同补充协议》第五条约定，出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，但未约定出卖人应当取得《工程竣工验收备案表》的时间。但《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2018年9月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》时间为准。一审法院认为，煜华公司最迟应在约定交房之日取得《工程竣工验收备案表》，故逾期办证违约金的计算时间应为2018年12月30日，计算基数分别为已付购房款346092.6元、376630.2元，按日万分之一点五计算。综上，自2018年12月30日起，以346092.6元为基数，按日利率万分之一点五计算至2018年12月31日止的违约金为103元（346092.6元*2日*0.00015，取整数），后续违约金以376630.2元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一点五计算至被告向产权登记部门提交产权登记备案资料完毕之日止。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：煜华公司于判决生效之日起十日内给付朱春林逾期办证违约金103元（后续违约金，以376630.2元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一点五计算至被告向产权登记部门提交产权登记备案资料完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元（原告已预付），由朱春林负担58元，由煜华公司负担394元。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，朱春林与煜华公司签订的商品房买卖合同重要提醒第7条约定，商品房必须通过竣工验收备案后，购房人才能领取钥匙。同时要求开发企业提供“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。朱春林于2018年1月22日出具拆迁安置户购房承诺书，内容为：本人是洋河新区拆迁户，本人于2018年1月22日购买世纪锦园1幢203室房屋，其中政府补贴房款金额为101792元，该房款本人确保能够有效补贴到位，并定向支付给江苏煜华置业有限公司，待房款完全付清后，本人方能拿房装修，申请办理不动产登记证。本人承诺如因本人自身情况或有关部门明确材料无效、不符合补贴条件以及其他原因导致补贴款未能定向支付给江苏煜华置业有限公司的，本人负责与相关部门协调、沟通，在相关部门明确本人所购房屋不能享受补贴后，该房款由本人在10日内全额付清，逾期未付的，由本人承担全部违约责任，江苏煜华置业有限公司有权单方面解除合同另行销售，本人承担总房款10%的违约金，解除合同所需要的一切费用亦由本人承担。经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：1.煜华公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.涉案房屋购房款是否已经付清，如未付清，煜华公司是否享有先履行抗辩权。本院认为：关于第1个争议焦点，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱春林与煜华公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同补充协议第五条约定，出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任。煜华公司主张办理产权证必须在整个小区竣工验收合格后方能办理，且以取得《工程竣工验收备案表》为前提，现涉案房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，其不构成违约，且主张取得《工程竣工验收备案表》的时间应以实际发生为准，而不能推定或拟制。本院认为，煜华公司作为专业的房地产开发商，应当对房屋满足交付条件的时间作为合理的预估，并在此基础上确定房屋的交付时间。涉案商品房买卖合同明确约定房屋的交付条件为取得《工程竣工验收备案表》，且约定涉案房屋的交付时间为2018年9月30日前，虽然约定交付时间以取得《工程竣工验收备案表》为准，但是在合同明确约定交付时间的情况下，能够认定煜华公司应当在2018年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给朱春林使用，即煜华公司至迟应当在2018年9月30日取得《工程竣工验收备案表》，但煜华公司至今未取得《工程竣工验收备案表》，也未向产权登记部门提交产权登记备案资料，导致朱春林无法办理产权登记证书，构成违约，应当承担违约责任。《合同补充协议》第五条是明确了《商品房买卖合同》第十五条中出卖人责任，而非变更第十五条的内容，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后60日内履行提交需由其提供的办理权属登记的资料。而补充协议第五条约定，出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内提交产权登记备案资料。结合涉案房屋的交付条件为取得《工程竣工验收备案表》，及合同约定的交付时间，涉案房屋的交付和取得《工程竣工验收备案表》的时间应为同一时间，两者并不是独立的，煜华公司仅依据《合同补充协议》第五条的约定主张其不应当承担逾期办证违约金，本院不予支持。煜华公司主张未取得《工程竣工验收备案表》产生的是逾期交房违约责任，本院认为，订立合同是为了确保合同各方能够按照约定行使权力及履行义务，任何一方当事人不能因违约而获益。涉案房屋已经交付，不存在逾期交房的违约责任，而依据合同约定，煜华公司应在交付后的一定期限内履行办证相关义务，但煜华公司并未履行办证义务，煜华公司将不符合合同约定的交付条件的房屋进行交付，虽然免除了其逾期交房的违约责任，但并不能免除其逾期办证的违约责任。关于第2个争议焦点，虽然涉案房屋购房款尚未付清，但不影响煜华公司承担逾期办证违约金。理由如下：关于购房款支付情况，煜华公司上诉主张除委托政府支付部分外，尚有10000元未支付，但其在庭审中对一审法院已经查明的朱春林自行支付125555元并无异议，虽然朱春林对煜华公司一审中提供的付款凭证中10000元提出异议，但朱春林明确其已经付清首付款，并提供相应证据，结合双方当事人的陈述及证据情况，能够认定朱春林已付清其应自行支付的购房款部分。关于委托政府支付部分，双方认可仅支付60%，剩余40%未支付。煜华公司主张朱春林支付购房款的义务在前，煜华公司提交办证资料的义务在后，且其对政府分期支付购房款的事项并不知情，在朱春林未支付清购房款的情况下，煜华公司享有先履行抗辩权。本院认为，虽然朱春林与煜华公司签订的商品房约定，买受人在签订合同时，首付款必须高于总房款的30%，计人民币227347元，但签订合同当日，朱春林向煜华公司出具拆迁安置户购房承诺书，明确政府补贴101792元，由朱春林确保能够有效补贴到位，并定向支付给煜华公司。通过承诺书可知，对于政府补贴能否于签订合同时到位，煜华公司应属明知，且煜华公司作为房地产开发商，应当知道政府补贴的支付时间，故对于首付款支付时间，因双方一致同意以政府补贴形式支付部分首付款，致使合同约定的时间发生变更。依据《洋河新区被征收户进程购房安置补贴实施办法》的规定，剩余40%的款项待购房人取得不动产权登记证后支付，故虽然朱春林承诺待房款完全付清后，本人方能拿房装修，申请办理不动产登记证，但是其承诺与补贴实施办法的规定相互矛盾，客观上无法实现，且朱春林是否申请办理不动产登记证，与煜华公司未按照合同约定履行提交办理产权登记资料的义务并不矛盾，煜华公司的违约责任并不因朱春林是否申请办证而免除，故煜华公司主张先履行抗辩权没有事实和法律依据。综上所述，上诉人煜华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人江苏煜华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年六月八日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。