广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8474号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市特徕福贸易有限公司，住所地广州市海珠区艺苑路11-33号102-3铺。法定代表人：殷建东，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。委托诉讼代理人：何苑怡，该所职员。原审被告：殷建东，男，1970年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。上诉人广州市特徕福贸易有限公司（以下简称特徕福公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区物业二所）、原审被告殷建东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人特徕福公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审受理费用由海珠区物业二所承担。事实及理由如下：一审判决以特徕福公司未参与竞拍为由不予确认特徕福公司的优先承租权，属于事实认定错误。1.2017年12月，海珠区物业二所通知涉案房屋须公开招租，特徕福公司可按要求到广州产权交易所办理相关手续，决定是否行使优先承租权。特徕福公司书面回函明确不放弃行使优先承租权。由此，双方对特徕福公司享有优先承租权达成合意。此后特徕福公司根据海珠区物业二所《关于公开招租的通知书》以及广州产权交易所的要求在交易平台报名参加竞拍，由于租金太高未支付投标保证金，也没有其他承租人竞拍。特徕福公司报名参加竞拍系对海珠区物业二所公开招租活动中行使优先承租权的应答，双方并未约定优先承租权的行使以支付投标保证金为先决条件。2.海珠区物业二所收回房屋不是自用，而是继续对外出租，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条对承租人优先购买权的规定，特徕福公司具备行使优先承租权的条件。另外根据《承租人通知书》第二条的约定，海珠区物业二所已明确涉案房屋通过公开招租确定新的承租人后，双方才能解除租赁关系，特徕福公司亦对该通知书产生信赖利益。而涉案房屋至今未确定新的承租人，双方应继续履行原房屋租赁合同，海珠区物业二所现起诉解除合同，明显违反诚实信用原则。被上诉人海珠区物业二所二审辩称：不同意特徕福公司的上诉请求，意见与一审意见一致。原审被告殷建东二审述称：同意特徕福公司的上诉请求及事实和理由。海珠区物业二所于2019年9月16日向一审法院起诉，请求：1.确认海珠区物业二所与特徕福公司关于广州市海珠区xx房屋的租赁关系于2019年8月1日解除；2.特徕福公司、殷建东在判决生效之日起10日内腾空并交付广州市海珠区f；3.特徕福公司、殷建东按照6515.9元/月的标准支付从2019年8月1日起至交付房屋之日止的房屋占用费给海珠区物业二所；4.特徕福公司、殷建东按照6515.9元/月的标准支付从2019年8月1日起至交付房屋之日止的违约金给海珠区物业二所；5.特徕福公司、殷建东承担本案的全部诉讼费。特徕福公司、殷建东向一审法院提起反诉，请求：1.确认特徕福公司对广州市海珠区xx房屋在同等条件下有优先承租权；2.海珠区物业二所按照2015年7月31日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的条件继续将广州市海珠区xx房屋交付给特徕福公司继续使用两年；3.本案全部诉讼费由海珠区物业二所承担。一审法院经审理查明：广州市越秀区国土资源和房屋管理局于2006年1月11日就海珠区艺苑路11-33号102之5房屋向海珠区国土房管局发出越秀接字第1439号《接管通知书》，载明：产别为经租，接管日期为2006年1月1日；接管面积为非住宅210.8715㎡；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及海珠区物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2015年7月31日，海珠区物业二所（甲方）与特徕福公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区xx部位的房地产出租给乙方，作仓库用途，建筑面积210.87平方米，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，月租金6515.9元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。租赁期限届满后，海珠区物业二所和特徕福公司未再续签合同。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠区物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；等。2017年12月11日，海珠区物业二所向特徕福公司发出《承租人通知书》，主要内容：根据我国合同法规定，自2016年6月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；否则，视为贵方放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费；等。2017年12月14日，特徕福公司确认收到上述通知，并回函表示不放弃行使优先承租权。2019年8月30日，海珠区物业二所向特徕福公司邮寄《律师函》，主要内容：贵方与我方委托人签订的租赁合同自我方委托人的通知2019年4月11日到达贵方时解除，贵方应当在收到通知后的合理期限内将租赁物返还给我方委托人，并按实际占用租赁物的期间向我方委托人支付房屋占用费；现贵方收到解除通知后，长期拒不返还租赁物的行为已构成违约；请贵方于接本函之日起七日内与我方委托人主动联系，三十日内腾空搬出租赁物。特徕福公司表示其于2019年9月2日收到上述律师函。海珠区物业二所于2019年9月16日提起本案本诉。一审诉讼中，海珠区物业二所、特徕福公司双方确认：租金按每月6515.9元的标准从2015年6月1日交纳至2019年7月止，海珠区物业二所从2019年8月开始停止收缴租金。特徕福公司表示因招拍租金及押金过高，故其填写资料报了名，但没有缴纳保证金，没有参与竞拍。海珠区物业二所为证明其主张，还提交了如下证据：1.海珠区物业二所分别于2018年11月9日、2019年2月3日、2019年4月15日、2019年6月4日、2019年7月10日、2019年8月30日向特徕福公司出具的《关于公开招租的通知书》，主要内容为海珠区物业二所已委托广州产权交易所通过公开市场方式出租该房屋，如有意承租该房屋，务必办理报名手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为放弃承租该房屋；等。特徕福公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，特徕福公司已经按通知要求在交易平台报名参与投标。2.海珠区物业二所于2019年4月11日向特徕福公司出具的《关于缴交直管房占用费的通知》，主要内容：我单位已启动涉案房屋公开招租工作，现通知你方：一、我单位正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系；二、为防止国有资产流失，我单位将严格按《物权法》的规定行使物权，向你方收取自2018年4月16日起，至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋地段租金参考价248元/平方米，即112387元/月收取，不足一个月的按日实算后计收；同时，你方应缴清使用房屋所产生的水、电费等费用；三、我单位保留追究法律责任、追讨违约金的权利；等。特徕福公司表示没有收到上述通知。3.海珠区物业二所于2019年7月27日向特徕福公司出具的《关于催缴直管房占用费的通知》及快递单，主要内容：我单位曾于2019年4月11日向你方发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求你方缴交房屋占用费，但你方至今未缴交；等。特徕福公司表示没有收到上述通知。一审法院认为：海珠区物业二所与特徕福公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期限届满，海珠区物业二所和特徕福公司没有续签合同，特徕福公司继续使用涉案房屋，海珠区物业二所对此无异议，仍然以原合同标准向特徕福公司收取租金至2019年7月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，海珠区物业二所可以随时解除合同。海珠区物业二所主张其于2019年4月11日、2019年7月27日向特徕福公司发出解除合同的通知，但未能充分举证证明上述通知送达特徕福公司，特徕福公司表示其未收到该通知，故一审法院对海珠区物业二所的该主张不予采纳。特徕福公司确认于2019年9月2日收到海珠区物业二所方发出的《律师函》，该函件中已主张解除租赁关系，故双方的租赁关系于2019年9月2日解除。海珠区物业二所以其租金收至2019年7月要求确认海珠区物业二所与特徕福公司关于涉案房屋的租赁关系于2019年8月1日解除缺乏依据，一审法院不予支持。租赁关系解除后，海珠区物业二所要求特徕福公司腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。特徕福公司搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。海珠区物业二所对涉案房屋进行公开招租，特徕福公司知悉该情况但未参与竞拍，故其要求确认对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权及要求按原合同约定继续使用涉案房屋两年的诉请无理，一审法院不予支持。特徕福公司使用、占用涉案房屋，理应向海珠区物业二所支付相应的费用。特徕福公司已缴纳租金至2019年7月，故海珠区物业二所要求特徕福公司按原合同租金标准支付从2019年8月1日起至实际交还涉案房屋之日止的费用合法有理，一审法院予以支持。合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而海珠区物业二所要求收回房屋，特徕福公司拒不交出承租房屋的，海珠区物业二所除要求特徕福公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取特徕福公司违约金。特徕福公司至今未交付涉案房屋给海珠区物业二所，故海珠区物业二所要求特徕福公司支付违约金的诉请合法有理，一审法院予以支持，但综合考虑海珠区物业二所的损失及公平合理原则，一审法院酌情调整违约金按占用期内房屋占用费总额的20%计算，超出部分，一审法院不予支持。另，上述《律师函》中海珠区物业二所要求特徕福公司接到该函之日起三十日内腾空搬出租赁物。因此，特徕福公司应按照1303.18元/月的标准向海珠区物业二所支付从2019年10月3日起至交付房屋之日止的违约金。殷建东并非涉案租赁关系的相对方，海珠区物业二所要求殷建东承担相关责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月24日作出如下判决：一、海珠区物业二所与特徕福公司关于广州市海珠区xx房屋的租赁关系于2019年9月2日解除；二、特徕福公司在本判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区xx房屋并交还该房屋给海珠区物业二所；特徕福公司搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、特徕福公司在本判决生效之日起15日内向海珠区物业二所支付从2019年8月1日起至特徕福公司实际交还涉案房屋之日止的租金和房屋占用费（按每月6515.9元计算）；四、特徕福公司在本判决生效之日起15日内向海珠区物业二所支付逾期交房违约金（从2019年10月3日起至海珠区物业二所实际交还涉案房屋之日止，按每月1303.18元计算）；五、驳回海珠区物业二所的其他诉讼请求；六、驳回特徕福公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费452元，由海珠区物业二所负担226元，特徕福公司负担226元。上述受理费已由海珠区物业二所预交，海珠区物业二所同意由特徕福公司在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给海珠区物业二所。本案反诉受理费1714元，由特徕福公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，特徕福公司向本院提交四份证据。证据1为广州产权交易所招标公告；证据2为广州产权交易所交易项目资料接收回执；证据3为银行回单（保证金），证据1-3拟共同证明：涉案房屋在2019年12月6日挂牌招租中，特徕福公司于2020年1月8日交纳保证金145143元，现已中标，特徕福公司无需腾退房屋及支付违约金。证据4为银行回单（租金），拟证明：特徕福公司已足额缴纳2020年1月至5月租金。海珠区物业二所对此质证认为：对于证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议。对于证据3，由于该款项并非是交付给海珠区物业二所，且该证据为打印件，故真实性请法院依法予以核查。殷建东对此质证认为：对于证据1-4的真实性、合法性、关联性均予以认可。二审中，海珠区物业二所确认特徕福公司已经缴纳了2020年1月至5月的租金和房屋占用费，但没有支付2019年8月至12月的租金和房屋占用费，特徕福公司缴纳租金和房屋占用费的标准即一审判决第三项确定的标准每月6515.9元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、海珠区物业二所能否行使合同解除权；二、特徕福公司对涉案房屋有无优先承租权。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、海珠区物业二所能否行使合同解除权。一审已认定双方形成不定期租赁关系并对此进行详细论述，且双方对此均无异议，故本院不予赘述，予以认可。在双方形成不定期租赁关系的情况下，海珠区物业二所可随时解除合同，特徕福公司亦确认于2019年9月2日收到海珠区物业二所发出的《律师函》主张解除租赁关系，故一审据此认定双方关于涉案房屋的租赁关系于2019年9月2日解除并支持海珠区物业二所要求特徕福公司腾空交还涉案房屋的主张，合理有据，本院予以维持。特徕福公司在合同解除后仍继续使用、占用涉案房屋，理应向海珠区物业二所支付相应的费用及逾期交还房屋违约金，一审判令特徕福公司按原合同租金标准6515.9元/月支付从2019年8月1日起至实际交还涉案房屋之日止的租金和房屋占用费及按照1303.18元/月的标准支付从2019年10月3日起至交付房屋之日止的违约金合法有理，本院予以维持。特徕福公司二审中提交的证据，虽能证明特徕福公司于一审判决后已在涉案房屋的挂牌招租中参与竞拍，但与本案并非同一租赁法律关系，故本院对特徕福公司无需腾退房屋及支付违约金的主张不予支持。至于特徕福公司主张其已缴纳2020年1月至5月的租金问题，二审中海珠区物业二所亦确认特徕福公司按照一审判决确定的租金和房屋占用费标准缴纳该段期间的租金和房屋占用费，故一审判决第三项确定的支付从2019年8月1日起至特徕福公司实际交还涉案房屋之日止的租金和房屋占用费应扣除特徕福公司已向海珠区物业二所支付的2020年1月至5月的租金和房屋占用费。二、特徕福公司对涉案房屋有无优先承租权。根据一审中查明的事实，海珠区物业二所对涉案房屋进行公开招租后，特徕福公司知悉该情况后未参与竞拍，故一审不予支持特徕福公司要求确认其对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权及要求按原合同约定继续使用涉案房屋两年的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，特徕福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由广州市特徕福贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月十日书记员 冯 韵彭诗敏