江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12771号原告：**龙，男，1969年出生，汉族。原告：黄裕香，女，1970年出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师。被告：顾敏，男，1970年出生，汉族。委托诉讼代理人：顾丹妮（系顾敏的女儿），女，住张家港市。被告：**，男，1973年出生，汉族。被告：刘名名，男，1977年出生，汉族。第三人：陈午阳，男，1990年出生，汉族。委托诉讼代理人：庞建宇，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。原告**龙、黄裕香与被告顾敏、**、刘名名、第三人陈午阳物权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，后转为普通程序并组成合议庭,于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告黄裕香及两原告的共同委托诉讼代理人马涛，被告顾敏及其委托诉讼代理人顾丹妮，被告**、被告刘名名、第三人陈午阳及其委托诉讼代理人庞建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**龙、黄裕香向本院提出诉讼请求：1、确认张家港市杨舍镇景巷花苑14幢203室和11#车库所有权为原告所有；2、被告**与被告顾敏签订的《房地产买卖契约》、顾敏取得的杨舍镇景巷花苑14幢203室和11#车库的房产证无效；3、被告顾敏与第三人陈午阳签订的《张家港市存量房买卖合同》、第三人陈午阳取得的杨舍镇景巷花苑14幢203室和11#车库的房产证无效；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年5月向刘名名借款，并提供张家港市杨舍镇景巷花苑14幢203室为借款进行担保，且办理了相关手续，但原告没有借到相应的款项。根据被告刘名名的要求，原告在抵押合同、授权委托书上签名，被告刘名名带原告到张家港市公证处，以**的名义对授权委托书进行了公证。被告**利用公证的授权委托书，在2010年7月14日将上述房屋卖给被告顾敏，并办理了产权证书。2015年12月31日，被告顾敏又将此房屋卖给了第三人陈午阳，并办理了产权证书。2017年8月7号，范梦玲带人要求原告从居住的上述房屋内搬走，原告经查询才知上述房屋已被过户的情况，原告即向公安机关报案。被告以非法的方式，将原告的房屋进行买卖并办理产权证，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告顾敏辩称：1、原告提交的《借款合同》、《抵押合同》均有原告的签名，原告认为其不清楚合同内容的主张不成立；2、原告亲自到公证处办理委托书的公证，明确知道公证书的内容和效力，公证书合法有效；3、钱晓军因向其借款140万元无法归还，才将案涉房屋和景巷花苑14幢601室过户到其名下用于抵债，其取得案涉房屋所有权有合法依据；4、其与陈午阳的父亲陈建飞是同一个村民小组的村民，陈建飞想帮陈午阳在杨舍买房，其说起自己在景巷花园有一套房子想卖，后来其与陈建飞夫妇一起去看房，其也告知陈建飞这套房子是抵债得来的，没有什么风险，其还出示了房产证和土地证，后谈妥以84万元成交，2015年12月31日双方签订《存量房买卖契约》，其同时把钥匙也交给了陈午阳一家，陈建飞代陈午阳付清了房款，《存量房买卖契约》有效。请求驳回原告的诉请。被告**辩称，原告自愿与其到公证处办理了委托书的公证,公证书合法有效,其与顾敏签订的《房地产买卖契约》合法有效。被告刘名名辩称，原告及潘林一起过来向钱晓军、蔡宏借钱，其根据钱晓军的要求，与原告签订了借款合同、抵押合同，并办理抵押登记，蔡宏已根据原告的指令将72万元打到了潘林的账上，借款真实。第三人陈午阳辩称：2015年9、10月份，其家人去看了顾敏正在对外出售的案涉房屋，通过向顾敏了解，得知案涉房屋是顾敏以抵债得来的，核对了房产证和土地证，最终以84万元成交，签订合同后，其付清了全部房款，并办理房产过户，其购买该房屋是善意取得，买卖合同有效。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2006年8月29日，**龙因老宅拆迁由张家港市城市投资发展有限公司安置购得2套拆迁安置房，分别是张家港市车库以及张家港市杨舍镇景巷花苑14幢601室、01阁楼、5#车库。2006年9月25日，**龙、黄裕香领取了房屋所有权证。其中，景巷花苑14幢601室房屋一直由**龙、黄裕香夫妇居住使用至今，14幢203室一直无人居住。2009年5月21日，**龙、黄裕香（甲方）与刘名名（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款35万元，借款期限自2009年5月21日至2009年8月20日；甲方同意将景巷花苑14幢203室抵押给乙方，作为归还借款的保证。双方还对借款利率、违约责任等作了约定。同日，**龙、黄裕香（甲方）与刘名名（乙方）就上述房屋签订《抵押合同》，并办理抵押登记，抵押权人为刘名名，抵押额为35万元。同日，**龙、黄裕香出具《委托书》，委托**办理景巷花苑14幢601室、203室房屋出售的相关手续，授权范围包括下列事项：1.签署上述房屋买卖合同。2.代为办理抵押登记手续及解除抵押手续。3.代为办理归还银行贷款并签署相关文本；4.代为办理该房屋的过户手续及领取房产证、土地证、他项权证等资料；5.代为收取房款。并约定，受托人在委托范围内所签署的一切文本和办理的相关手续，委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。同日，**龙、黄裕香将上述委托书在张家港市公证处办理了公证，张家港市公证处出具了（2009）苏张证民内字第3186号《委托书公证书》。2010年7月12日，**以**龙、黄裕香委托代理人的身份与顾敏签订《房地产买卖契约》，将**龙名下出售给顾敏，成交价为616000元，顾敏于2010年7月13日前一次性付清，付款方式为现金。后该房产登记在顾敏名下，房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号。另查明，刘名名、**均系张家港市东安投资顾问有限公司（以下简称东安公司）工作人员，东安公司成立于2008年11月14日，钱晓军为唯一股东，也是法定代表人。2018年7月2日，东安公司被吊销营业执照。顾敏与钱晓军系朋友关系。2015年12月31日，顾敏与陈午阳签订《存量房买卖契约》（编号为：张契0036412号），约定由顾敏将上述房屋出售给陈午阳，成交价为80万元，由陈午阳于三日内付清购房款。2016年1月5日，顾敏办理了产权变更手续，2016年1月25日陈午阳取得房屋所有权证（张房权证杨字第××号）和土地使用权证[张国用(2016)第0061403号]。陈午阳提交的付款凭证反映：1、2015年12月29日，陈午阳以银行承兑汇票三张向顾敏付款302172.5元，顾敏在银行承兑汇票复印件上签注“原件已收”；2、2015年12月30日，陈午阳以张家港市凤凰镇华阳热处理厂名义向顾敏转账支付497827.5元，用途备注为“购房款”；3、2016年1月6日，陈午阳以张家港市凤凰镇华阳热处理厂名义向顾敏转账支付40000元，用途备注为“购房款”。以上付款共计84万元。目前该房屋门、窗被**龙、黄裕香封堵。再查明，黄裕香曾于2017年向张家港市公安局以信访的形式反映东安公司蔡宏、谭成武、**、刘名名、顾敏涉嫌合同诈骗罪，张家港市公安局经过调查后未予立案。公安部门在调查中向黄裕香、**龙、潘林、蔡宏、刘名名、**、顾敏、钱晓军、谭成武等人做了询问笔录。询问笔录反映：2009年5月21日，**龙、黄裕香向东安公司借款，东安公司安排其工作人员刘名名与**龙、黄裕香办理了借款手续和景巷花苑14幢203室和景巷花苑14幢601室房屋的抵押手续，同时，东安公司还安排其工作人员**办理了委托公证卖房的手续，如果**龙、黄裕香无法按期还款，则由东安公司处置两套房屋。2010年7月，东安公司法定代表人钱晓军指令**将房屋转让给了顾敏，后顾敏找**龙、黄裕香协商房屋赎回事宜未果，顾敏遂将2套房屋出售。关于钱晓军为何将案涉房屋过户给顾敏，钱晓军、顾敏在笔录中称：顾敏是钱晓军朋友，钱晓军向顾敏借了100万元帮同学还贷款，后来银行只放了300万元出来（原来向银行借款400万元），后来这100万元钱晓军认了下来，为了让顾敏放心，就把黄裕香、**龙的房子先过户到顾敏名下，等钱晓军有钱了再赎回。关于景巷花苑14幢203室房屋上的35万元抵押贷款，顾敏在笔录中称是其还掉的，刘名名、谭成武则称是东安公司还掉的。顾敏在第一次庭审中陈述，钱晓军因向其借款140万元无法归还，提出将景巷花苑14幢203室、601室过户到其名下用于抵债，等欠他钱的人把钱还清了，其再把房子过户给原来的房东，其考虑到自己没有什么风险，就同意这样操作，钱晓军就叫**与其一起去办了过户，其在过户前没有去现场看房，其拿到房产证和土地证后，将房产证及土地证交给了钱晓军。过户后，钱晓军叫人去把203室的房门门锁换掉，把钥匙给了我，换锁的事情原告也是知道的，当时还报警的。其后来为了归还其他人的钱，就找原告协商能不能把房子赎回去，他们表示没有能力赎回房子，其就通过中介将203室卖给了陈午阳。在卖房过程中，陈午阳的家人先后三次到现场看房，并询问房屋的来源，查看了房产证和土地证，其明确告知案涉房屋是拆迁安置房，是抵债得来的，没有什么风险，后双方以84万元成交，为了避税，最终商定以80万元签订合同，陈建飞代陈午阳付清了房款，其也把钥匙给了陈午阳家人。顾敏在第二次庭审中又陈述，其和陈午阳的父亲陈建飞在老家是同一村民小组的邻居，隔了三、四户人家，其第一次陪陈建飞去看房时，被**龙的母亲阻止，后双方以84万元成交，买卖契约签订后，陈建飞代陈午阳付清了购房款。陈午阳在第一次庭审中陈述，在买房前，其家人三次去现场看房，并审核了顾敏的房产证和土地证，最终与顾敏以84万元成交，付清了购房款。第二次庭审中又陈述，其父亲想给其买套房子结婚，给小孩念书；买了这个房子之后，其和母亲去过一次，当时有一个老阿婆来闹的，其父亲就把顾敏叫来了；2017年其和未婚妻订婚，其陪未婚妻一起去看这个房子，发现锁芯被堵死了，没有能进去，后来其就再也没有去过。上述事实，有房地产买卖契约、委托书、公证书、存量房买卖契约、转账凭证、银行承兑汇票、不动产登记簿查询记录、公安机关的询问笔录、本院调查笔录、当事人陈述等证据证实。本案有以下主要争议焦点：一、关于公证委托书的性质与效力。本院认为，从**龙、黄裕香向**出具出卖房屋的公证委托书来看，该委托应基于的是**龙、黄裕香与东安公司的借款关系，是出借人收回借款的保障手段，即如果**龙、黄裕香无力偿还借款，则由东安公司工作人员**处置房屋。由此可见，东安公司在向借款人**龙、黄裕香出借款项时，安排工作人员作为借款人和抵押权人办理了**龙、黄裕香所有房屋的抵押登记，但为了规避抵押权实现的程序，即《物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，东安公司在设定抵押的同时，又安排另一工作人员办理了公证出卖抵押房屋的委托书，该委托书名为“委托”，实则系**龙、黄裕香向东安公司提供的一种担保，担保的方式即为东安公司取得包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。该担保方式系非典型担保，类似于《物权法》第一百八十六条规定的“流押条款”，违反了法律禁止性规定，规避了抵押权实现的法定方式，系以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。二、关于**代理**龙、黄裕香与顾敏签订的《房地产买卖契约》的合同效力。本院认为，从**与顾敏签订房屋买卖合同的过程看，**系东安公司工作人员，顾敏系东安公司法定代表人钱晓军的朋友，**与顾敏签订房屋买卖合同，系根据钱晓军的安排所完成，因此，**与顾敏之间存在重大利害关系。**按照钱晓军的指示将景巷花苑14幢203室房屋过户给顾敏，未通知**龙、黄裕香，事后也未得到**龙、黄裕香的追认，而顾敏受让房屋时明知受让房屋系**龙、黄裕香提供担保的房屋以及**龙、黄裕香仍居住在内等情况，而且顾敏在接受本院调查时，关于房屋交易过程、房款有无支付的陈述，与其在公安部门的陈述前后矛盾。因此，本院有理由相信，**作为代理人与相对人顾敏签订《房地产买卖契约》，并非房屋买卖的真实意思表示，而是在东安公司法定代表人钱晓军安排下的恶意串通行为，损害了被代理人**龙、黄裕香的合法权益，合同无效。三、关于顾敏与陈午阳签订的《存量房买卖契约》的合同效力。本院认为，陈午阳为证明已付清全部购房款84万元，向本院提交了顾敏签收的承兑汇票复印件4份（总金额302172.5元）及银行转账回单2份（总金额537827.5元），顾敏在承兑汇票复印件上签署“原件已收”，其本质相当于出具了收据，仅凭该收据认定陈午阳支付购房款302172.5元，依据不足。而且陈建飞在为其儿子陈午阳购房过程中，存在诸多不合常理的行为：1、陈建飞购房是准备给儿子陈午阳结婚及小孩读书使用，但陈午阳结婚时并未使用该房屋。2、陈午阳在取得产权证后，曾于2017年陪未婚妻去看房，发现锁芯被堵无法进入案涉房屋，陈午阳及其家人至今未采取任何措施维护自己的权利，任由**龙、黄裕香将门窗封堵，陈午阳及家人至今未实际占有、控制该房屋，明显不合常理。3、买卖契约约定在契约生效后三天内付款，但陈午阳在签订契约前即已付款，与约定明显不符。综上，本院认为，陈午阳已付购房款金额远低于市场价，且在购房过程中存在诸多不合常理之处，陈午阳不构成善意取得。顾敏将房屋登记至自己名下，系通过非法途径，顾敏也知道房屋钥匙是钱晓军安排人员强行换锁后取得，自己并不能真正的完成交付房屋的义务，其配合办理产权变更手续，不具有正当性。结合经法庭追问，顾敏与陈午阳才说出双方是近邻关系，顾敏关于是否通过中介卖房前后陈述不一等事实，双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，本院认定双方签订的《存量房买卖契约》无效。综上，本院认为，被告**代理**龙、黄裕香与被告顾敏于2010年7月12日签订的《房地产买卖契约》及被告顾敏与第三人陈午阳于2015年12月31日签订的《存量房买卖契约》，因恶意串通损害了原告**龙、黄裕香的利益，合同无效。被告顾敏、第三人陈午阳由此取得的财产应当予以返还。现案涉房屋在原告**龙、黄裕香实际控制之下，不存在返还的情形，但房屋产权现登记在第三人陈午阳名下，第三人陈午阳有义务配合原告**龙、黄裕香将案涉房屋恢复登记至原告**龙、黄裕香的名下。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条的规定，判决如下：一、被告**代理**龙、黄裕香与被告顾敏于2010年7月12日签订的《房地产买卖契约》无效。二、被告顾敏与第三人陈午阳于2015年12月31日签订的《存量房买卖契约》无效。三、第三人陈午阳于本判决生效后10日内配合原告**龙、黄裕香将位于张家港市车库（房屋建筑面积110.24平方米，车库建筑面积11.8平方米）的产权恢复登记至原告**龙、黄裕香的名下。四、驳回原告**龙、黄裕香的其他诉讼请求。案件受理费20100元、保全费5000元，合计25100元，由被告**、顾敏、第三人陈午阳负担。限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  施玉芳人民陪审员  黄元元二〇二〇年六月五日书 记 员  沈 云