江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1710号上诉人（原审被告）：张春艳，女，1980年3月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：施允锋，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马芹，女，1981年7月27日出生，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：王项东，江苏君相合律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，江苏君相合律师事务所律师。上诉人张春艳因与被上诉人马芹定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1302民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马芹的一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案合同的定金性质属于立约定金，目的是担保主合同的订立，该定金具有惩罚性，而非弥补非违约方的损失。2.定金合同中不存在违约责任。本案双方除定金收据外，未签订买卖合同，故不应按照违反主合同的情形确定当事人责任，定金合同的双方除适用定金罚则外，不存在其他违约责任。3.本案双方之间不存在预约合同，预约合同应以认购书、订购时、预定书、备忘录、意向书等形式呈现，本案双方并未订立预约合同，仅仅存在定金约定，故不应赔偿损失。马芹二审辩称：1.定金罚则是违约责任的表现形式之一，减轻的是合同当事人的举证责任，在定金不足以弥补守约方损失的情况下，违约方仍然应当赔偿损失。2.双方当事人对涉案房屋的价款、面积、坐落等均进行明确约定，事实上已经成立了房屋买卖合同关系。一审判决要求张春艳承担缔约过失责任，仍然应当赔偿损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马芹向一审法院起诉请求：1.判令张春艳双倍购房返还定金2万元；2.判令张春艳赔偿房屋差价损失10万元；3.案件受理费由张春艳负担。一审法院认定事实：宿迁市泰和祥府小区项目系案外人江苏嘉丰置业有限公司开发，华夏建设集团系该工程承包方，张春艳为该工程供应建筑材料。2019年3月，华夏建设集团及江苏嘉丰置业有限公司将泰和祥府42幢101室房屋网签至张春艳名下用于抵付所欠材料款。之后，张春艳即委托江苏嘉丰置业有限公司代为出售案涉房屋。2019年6月26日，双方当事人经协商达成口头购房意向，马芹以60万元的价格从张春艳处购买上述房屋。同日，马芹向张春艳支付了购房定金1万元，双方并约定2019年7月1日办理该房屋网签手续。自2019年7月1日起至2019年7月22日止，马芹就办理房屋网签事宜一直催促张春艳，但张春艳分别以“合同版本”、“走流程、等盖章”、“亲属手术”等理由推脱。2019年7月9日，张春艳及其丈夫张波至宿迁市国土资源局撤消了案涉房屋备案登记合同。同日，江苏嘉丰置业有限公司另与案外人陈伟签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以70万元的价格出售给陈伟。2019年7月16日，江苏嘉丰置业有限公司将该房屋出售价款中的604206元支付给张春艳。马芹知晓上述房屋出售情况后与张春艳协商未果，因而成诉。一审法院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，双方当事人达成口头购房意向，由马芹向张春艳交付购房定金，并定于2019年7月1日签订备案合同，双方之间就该房屋的买卖实际上形成预约合同关系。而根据查明的事实可以认定，张春艳在明知马芹已经与其订立预约合同的情况下，仍同意将案涉房屋出售他人，明显构成违约。马芹现主张其承担预约合同的违约责任于法有据，应予支持。对于马芹要求双倍返还定金的诉讼请求，因该项主张符合法律规定，依法予以支持。对于马芹要求张春艳赔偿房屋差价损失的诉讼请求，一审法院认为，预约合同的违约损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失，以不超过履行利益为限。具体到本案，结合马芹已支付购房定金的数额、双倍返还定金诉求的支持、张春艳方违约的过错程度、合理的成本支出等因素，依据诚实信用和公平原则，酌定张春艳赔偿马芹损失5万元。张春艳虽辩称系马芹未有按约交付购房款导致案涉房屋买卖合同无法签订，但未能提供任何证据加以证实，对该辩解意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：张春艳于判决生效之日起十日内向马芹双倍返还定金2万元并赔偿损失5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由张春艳负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.本案双方当事人之间是否成立预约合同；2.张春艳是否应当在双倍返还定金后承担损失赔偿责任。对于争议焦点1。本院认为，预约是约定将来成立一定契约的契约。预约达成后，当事人负有在一定期限内缔结本约的义务，违反预约，应承担违约责任。本案中，张春艳与马芹达成房屋买卖合意，双方对于协商买卖房屋的坐落位置、总价、签订正式房屋买卖合同的日期等均进行约定，后马芹交付定金1万元，双方均有将来订立正式合同的合意，且以交付和收受定金的方式表示愿意接受该合意的约束，合意内容确定，期限明确，符合预约的基本特征，应当认定本案双方当事人就涉案房屋的买卖达成预约，该预约对双方当事人具有约束力。对于争议焦点2。本院认为，当事人违反预约，应负担违约责任。张春艳在订立该预约后，未能按时以双方约定的价格、期限签订房屋买卖合同，构成违约。双方虽然存在定金约定并交付定金，但买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。张春艳在预约阶段违反约定，未订立本约，在双方当事人未明确约定违约责任的情况下，守约方可根据法律规定要求违约方承担赔偿责任。本案双方在预约合同中，对本约标的物、对价等作出明确约定，马芹作为合同守约当事人，享有的本约利益具体确定，因张春艳的违约行为，导致马芹丧失该利益。双方在预约中约定房屋价格为60万元，后该房屋以70万元价格出售给他人，存在10万元差价，预约价格与市场成交价之间的差价可以作为确定马芹损失的参考因素。且张春艳与马芹约定的合同签订日期经过后，张春艳在明知房屋已经出售给他人，自己已协助办理网签变更手续后，仍然与马芹协商合同签订日期事宜，具有明显恶意。从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、涉案合同标的的约定价、市场价等因素，一审法院确定张春艳负担5万元赔偿责任，并无不当。综上所述，上诉人张春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年六月十六日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。