贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5999号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：徐卫琼，女，1980年2月17日生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄朝林，男，1977年7月26日生，陕西省平利县人，现住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人徐卫琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任的情形，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。徐卫琼向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付自2014年12月31日起至2016年1月30日止逾期交房的违约金，以购房款500954元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，共计396天，合计违约金额19838元。2、依法判令被告支付自2016年1月31日起至2019年6月14日止逾期交房的违约金（以购房款500954元为基数，按照购房款的每日万分之二标准计算，共计1230天，应支付违约金123235元）。以上两项合计应支付违约金143073元，被告已向原告支付了违约金33213元，即还应支付违约金109860元。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下:2013年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积130.73㎡，购房款总价为500954元，以银行按揭方式付款，其中首付款为150954元，余款350000元通过银行贷款方式支付给被告。同时双方约定被告应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。2015年5月15日，被告出具延期交房承诺书，承诺二期Ａ区交房时间为2015年11月30日，二期Ｂ区交房时间为2016年1月30日，同时约定如超出上述承诺交房日期仍不能交房，同意自上述交房日期起，将违约金赔付比例从现合同约定每日房屋总价款的万分之一提高至每日房屋总价款的万分之二。另查明，原告于2017年3月17日已从被告处领取2016年11月10日之前的违约金共计33564元。2019年6月14日，被告向原告交付了案涉房屋，且未支付原告逾期交房违约金，故原告诉至一审法院，请求判决支持如前诉讼请求。一审法院认为，本案被告对逾期交房和应当支付逾期交房违约金的事实无异议，一审法院予以确认。双方争议的焦点为被告提出的诉讼时效抗辩是否成立以及违约金如何计算的问题。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条已明确约定，“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，因此，该合同约定了支付逾期交房违约金的履行期限，即实际交房后90日内，履行期限届满出卖人不履行支付违约金的义务，买受人才知道其权利受到侵害，从履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。本案被告于2019年6月14日才向原告交房，并应当根据前述约定在交房后90日内向原告支付逾期交房违约金，但被告未予支付，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房90日后起算，至今未超过三年的诉讼时效，故对被告提出的时效抗辩一审法院不予采纳。关于逾期交付违约金的计算方式问题，原告主张逾期交房违约金自合同约定的交房期限届满次日即2014年12月31日至延期交房承诺书承诺交房之日即2016年1月30日期间每日按已付房款的万分之一计算，自2016年1月31日至实际交房日即2019年6月14日期间每日按已付房款的万分之二计算，一审法院予以支持。由于2014年12月31日至2016年11月10日期间的违约金被告已支付，故从2016年11月11日起至2019年6月14日，被告逾期交房共计946日，应支付的违约金总计为：500954元×万分之二/日×946日=94780.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐卫琼逾期交房违约金94780.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1249元（已减半，原告已预交），由原告徐卫琼负担171元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担1078元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2498元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年六月十八日法官助理陈瑶书记员左文艳