北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初6950号原告：北京本乡良实面业有限责任公司，住所地北京市门头沟区滨河南路3号3幢201室。法定代表人：王文杰，经理。委托诉讼代理人：王忠印，北京市易行律师事务所律师。被告：北京京门良实国有资产经营管理有限公司，住所地北京市门头沟区增产路24号。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：刘莹莹，女，1983年7月14日出生，该公司企管审计部副部长。委托诉讼代理人：张成芳，男，1962年10月15日出生，该公司资产保卫部副部长。原告北京本乡良实面业有限责任公司（以下简称本乡面业公司）与被告北京京门良实国有资产经营管理有限公司（以下简称京门良实公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本乡面业公司的法定代表人王文杰、委托诉讼代理人王忠印，被告京门良实公司的委托诉讼代理人刘莹莹、张成芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本乡面业公司向本院提出诉讼请求：一、判令原被告于2018年10月17日签订的《关于本乡先行拆迁的协议》有效；二、判令被告支付：1、员工安置损失2137400元；2、特许经营销售损失23373400元；3、后续建厂增加投入支出损失9213500元；4、存货价值损失3530354.65元；5、固定资产损失15795483.24元，其中包括房屋建筑物损失5886070.1元、设备损失9909413.14元；6、员工伤亡损失1912046.5元。六项共计55962184.39元；三、请求被告提供两居室保障房一套；四、诉讼费由被告承担。事实及理由：我公司系京门良实公司与案外人北京本乡玉粮油有限公司（以下简称本乡玉公司）共同投资创办的一家法人公司，京门良实公司系北京粮食集团有限责任公司（以下简称京粮集团）所属全资法人公司。2016年，门头沟区政府第184次办公会议决定对三家店粮库区域进行棚户区改造。同年京粮集团针对三家店粮库拆迁具体事宜召开了经理办公会，会议决定对三家店粮库实施拆迁，并由京门良实公司具体负责拆迁事宜。为了积极协助实施三家店区域拆迁工程，我公司于2017年8月全面停产停业，并积极与京门良实公司协商拆迁补偿事宜。2017年12月23日，我公司就拆迁补偿事宜组织公司股东会议并特约京门良实公司负责人参加。会议同意聘请专业人士参与此次拆迁事宜，要求拆迁人提供土地置换继续经营。拆迁补偿范围应包括但不限于下列财产及事项进行补偿：1、将对公司总资产(包括但不限于厂房、仓库、机器设备低值易耗品)进行评估；2、重建期间临时租用场地补偿和基本建设资金；3、工人安置及重要岗位技术管理人员的留置补偿；4、公司著名商标等无形资产价值补偿等。京门良实公司认可我公司的补偿范围，只对补偿数额未能达成一致。为了不因补偿数额无法达成一致而延误拆迁整体进度，2018年10月17日，双方经协商签订《关于本乡先行拆迁的协议》（以下简称《先行拆迁协议》），同意对补偿资产进行登记确认，由我公司聘请资产评估单位对我公司案涉资产和补偿事项进行评估，京门良实公司可以对案涉资产先行拆除。现被拆迁案涉资产已由京门良实公司拆除完毕，我公司委托的评估报告也已完成。京门良实公司却不同意按该协议给予补偿。因此，我公司诉至法院，要求依法确认《先行拆迁协议》有效，判令京门良实公司履行该协议义务，按我公司资产评估数额补偿我公司拆迁损失。另外，我公司原法定代表人王根在拆迁前住在被拆迁房屋里，因其是外地人，现因拆迁无处居住，所以要求京门良实公司提供住房。京门良实公司辩称：第一，针对《先行拆迁协议》的效力问题，我公司对该协议的客观真实性、关联性及合法性都没有异议。需要说明的是:首先，该协议是在明确了拆迁房产、设备及相关物品并完成盘点的基础上签订的，是为了更好的推进拆迁进度而拟制订立的;其次，该协议第二款明确约定，盘点清单明确后，“拆迁资产补偿金额，待乙方进行评估后，经双方协商达成一致的补偿金额补偿给乙方”。在双方确定盘点清单的基础上，本乡面业公司开展评估工作，而后双方签订了《先行拆迁协议》，最后评估公司向本乡面业公司出具了评估报告。第二，针对本乡面业公司的补偿请求，我公司意见如下：1、关于员工安置损失213.74万元。按照上级单位京粮集团内部拆迁的评估项目，员工安置损失应属于停产停业补偿1691.62万元范围内。2、关于特许经营销售损失2337.34万元。经营销售损失应属于停产停业补偿范围内，但特许经营销售损失的数额依据缺乏财务数据支持。本乡面业公司自成立以来，只有2017年盈利158万元，其余年份都是亏损状态。依据特许经营销售损失来评定整体销售损失并不合理，且本乡面业公司目前仍在进行定向大学特许经营销售，不存在损失。3、关于后续建厂增加投入的支出921.35万元。本乡面业公司作为承租方，面对出租方因自身原因要求其腾退，可以要求出租方按照合同约定承担违约责任，不能提出无理要求，其作为承租方退租后，是否继续向他方承租或者自建，其支出费用都应自行承担，无权要求出租方承担。同时，我公司作为出租方，对于未履行完毕的租赁合同愿意按照合同约定支付违约金577.46万元作为补偿。4、关于存货价值353.035465万元。按照京粮集团评估标准，无此项补偿。此次拆迁工程系企业内部拆迁，应当按照集团下发标准进行补偿。5、关于房屋建筑物损失588.60701万元和设备损失990.941314万元。虽然两份评估报告是以本乡面业公司的名义出具，但实际此次评估范围是门头沟区三家店地块，其中包括我公司的房屋建筑物和相应设备，故应当将评估报告中属于我公司和本乡面业公司的房屋建筑物和相应设备区分出来。经核实，评估报告中属于本乡面业公司的房产建筑物面积为2406.58m2，评估价值为357.833899万元，属于本乡面业公司的设备的评估价值为816.575522万元。6、关于员工伤亡补偿款191.20465万元。本乡面业公司在企业经营管理过程中的员工伤亡风险，是其作为经营者应当自行承担的法律风险，不应由拆迁单位承担，该项诉求缺乏合法性和合理性。第三，关于本乡面业公司要求提供两居室保障用房的诉讼请求。我公司租赁给本乡面业公司房屋是用于经营用途，本乡面业公司将其改为居住用途，目的是为了方便企业的经营和管理工作。我公司鉴于友好合作关系的考虑和经营便利，并未追究本乡面业公司擅自更改租赁用途的过失，本乡面业公司要求我公司提供两居室保障房缺乏合法性和合理性。第四，此次拆迁补偿是因国有企业内部拆建工程而进行的补偿，故应以企业内部的评估数据为依据，我公司现同意对本乡面业公司进行如下补偿:停产停业损失1691.62万元，房产建筑物补偿357.833899万元，设备补偿816.575522万元，合同违约金577.46万元，共计3443.489421万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：本乡面业公司系本乡玉公司与京门良实公司共同出资设立，其中本乡玉公司以货币方式出资252.16万元，以实物方式出资74.4万元，京门良实公司以实物方式出资160.84万元。2007年7月1日，本乡面业公司（乙方）与北京京西皓玉面粉厂（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于北京市门头沟区三家店东街10号场地、房屋等设施租赁给乙方生产经营使用；租赁期限20年，即自2007年1月1日起至2026年12月31日止；前四年每年租金为20万元，自第五年开始每年递增5%，连续递增十年之后不再递增；违约方必须在违约行为后十日内支付违约金，数额为未履行期限租金的两倍。2010年6月19日，双方签订《补充协议》，约定乙方自筹资金翻建馒头生产车间等事宜。2016年2月23日，北京京西皓玉面粉厂、本乡面业公司、京门良实公司签订《合同主体变更协议》，约定京门良实公司取代北京京西皓玉面粉厂成为前述《租赁合同书》和《补充协议》的甲方。2017年7月28日，京门良实公司向本乡面业公司发出《停产通知书》，载明：“本乡面业公司：你单位现使用的三家店东街10号（三家店粮库内）的面粉加工车间，由于设备老化，已不能满足安全生产要求。而且根据区政府和京粮集团的整体规划，该地块进行保障房建设，现通知如下：自即日起，面粉加工车间立即停止生产，清理加工设备及物品物料和环境卫生，8月1日前，将设备及车间封存，等候评估处理。”2017年12月23日，本乡面业公司与本乡玉公司、京门良实公司共同召开股东会，并作出《董事会决议》，载明：“决议事项如下：1、企业未来发展：要求土地置换，继续建面粉厂……4、同意拆迁，聘请专业评估机构、专业律师等相关专业机构人员参与拆迁事宜：（1）将公司所有资产（包括厂房、仓库机器设备、低值易耗品等）进行整体打包作为公司投资总资产并按公司资产性质进行评估赔偿；（2）本乡面业公司的租赁合同9年后到期，公司继续经营需租赁场地期间的租金差价、基本建设资金；（3）工人安置的问题，尤其重要岗位及技术管理人员的赔偿；（4）‘本乡’商标等无形资产的价值。”2017年12月31日，北京建正合生房地产评估有限公司受京门良实公司委托对位于门头沟区三家店东街12号三家店储备粮库部分房产价值进行评估，作出建正合生（2017）-026-咨估字第008号《房产价值咨询评估报告》，结论为：1、房屋重置价及装修、附属物22516548元，2、机器设备重置价7626311元，3、易耗品评估价值664237元，4、停产停业损失补偿费18760365元，5、搬迁补助费625346元，合计50192807元。本乡面业公司不同意上述评估结果，后与京门粮食公司共同对租赁范围内的房屋建筑物、机器设备进行了盘点，于2018年1月15日制作了《固定资产-房屋建筑物盘点明细表》（以下简称《建筑物盘点表》）、《固定资产-机器设备盘点明细表》（以下简称《设备盘点表》）、《包装物及低值易耗品盘点明细表》（以下简称《易耗品盘点表》），载明基准日均为2017年12月31日，《建筑物盘点表》载明产权持有（使用）人为本乡面业公司，《设备盘点表》和《易耗品盘点表》均载明产权持有人为本乡面业公司。2018年10月17日，京门良实公司（甲方）与本乡面业公司（乙方）签订《先行拆迁协议》，载明：“因三家店粮库保障房建设项目需要，对乙方所属资产进行拆迁。由于乙方不认同甲方对乙方拆迁资产的评估价格，故甲方同意乙方另行对拆迁资产进行评估。对此甲乙双方已对乙方拆迁资产如所属房屋建筑以及机器设备等进行了查验登记予以确认。为加快三家店粮库拆迁进度，推进项目顺利进行，经甲乙双方协商，乙方同意先行搬出，将拆迁范围内的乙方资产交与甲方进行拆迁。拆迁资产补偿金额，待乙方进行评估后，经双方协商达成一致的补偿数额补偿乙方。”2018年10月10日，北京东方燕都资产评估有限责任公司（以下简称东方燕都评估公司）受本乡面业公司委托，对拟进行拆迁所涉及的经营性损失及位于门头沟区三家店东街10号的生产场地的各类存货、房屋建筑物、设备价值进行资产评估，分别作出东方燕都评字[2018]第4704号《北京本乡良实面业有限责任公司拟进行拆迁所涉及的经营性损失评估报告》（以下简称《经营性损失评估报告》）和东方燕都评字[2018]第4705号《北京本乡良实面业有限责任公司核实资产价值评估报告》（以下简称《资产价值评估报告》）。《经营性损失评估报告》结论为：1、员工安置损失2137400元，2、特许经营销售损失23373400元，3、后续建厂增加投入的支出9213500元，合计34724300元。《资产价值评估报告》结论为：1、存货价值3530354.65元，2、固定资产价值35690917.98元，其中房屋建筑物价值25781504.84元，设备价值9909413.14元，合计39221272.63元。双方一致认可，2017年年底本乡面业公司因拆迁搬离原租赁场地，双方的租赁合同在事实上已经解除，2018年12月，本乡面业公司搬到京门良实公司提供的新的经营场所继续经营，本乡面业公司原租赁场地已被拆除。双方对如下事实存在争议：1、《建筑物盘点表》中哪些建筑物系本乡面业公司所建。本乡面业公司主张，盘点表中建筑物编号为12、13、24、27、34、36、39、41、45、51、64、68-70、73、84、92、94-102的房屋均备注写有“本乡建”，相应评估价值应归本乡面业公司所有；建筑物编号为25的房屋备注写有“本乡建隔断”，相应评估价值的部分应归本乡面业公司所有。评估报告所载房屋建筑物价值共计25781504.84元，其中属于本乡面业公司的部分应为5886070.1元。京门良实公司主张，盘点过程中并未注意备注内容，不认可备注所写“本乡建”的内容，建筑物的归属应以房产证为准。在本乡面业公司主张归其所有的建筑物中，京门良实公司主张编号为12、13、25、45、68、70、96、97的建筑物所有权归京门良实公司，并提供了房产证复印件予以证明；对本乡面业公司主张的其他归其所有的建筑物予以认可。本乡面业公司对房产证复印件的真实性没有异议，但主张因原有房屋所有权和土地使用权归京门良实公司，所以本乡面业公司翻建、新建的所有建筑物均登记在京门良实公司名下，双方在盘点时已经做了备注，标有“本乡建”的建筑物评估价值均应归本乡面业公司所有。经查，《建筑物盘点表》中建筑物编号为13、45、68、70、96、97均备注“本乡建”，建筑物编号为12的备注处为空白，建筑物编号为25的备注为“麸皮库，本乡建隔断”。对上述争议的事实，本院认定如下：因《建筑物盘点表》已经双方盖章确认，故本院对该盘点表的备注内容予以采信。因编号为12的建筑物无备注，且京门良实公司提供的房产证显示该建筑物系京门良实公司所有，故对本乡面业公司主张该建筑物系其所建的主张，本院不予采信。根据双方陈述及《建筑物盘点表》的备注内容，本院确认《建筑物盘点表》中编号为13、24、27、34、36、39、41、45、51、64、68-70、73、84、92、94-102的建筑物均为本乡面业公司所建，编号为25的建筑物系本乡面业公司在京门良实公司原有建筑物基础上建的隔断。2、《设备盘点表》中哪些设备属于本乡面业公司所有。京门良实公司主张，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备都是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司，其余设备属于本乡面业公司所有。为证明该主张，京门良实公司提供了《租赁合同书》及附件《固定资产-机器设备盘点表》，该盘点表载明机器设备净值总计4693676.22元。京门良实公司主张，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备包含在该租赁合同附件中，上述设备的评估价值为1670607.92元，本乡面业公司对《租赁合同书》及附件的真实性认可，关联性不认可，主张上述设备是京门良实公司对本乡面业公司投资入股的资产，所有权应属本乡面业公司，理由是本乡面业公司章程载明京门良实公司出资额为160.84万元，出资方式是实物，与京门良实公司租赁给本乡面业公司的设备明细中载明的价格一致，证明京门良实公司的上述设备是用来是用来冲抵出资，而非租赁给本乡面业公司，且《设备盘点表》已经写明所有设备都是本乡面业公司的。本乡面业公司未就章程所载京门良实公司出资160.84万元的实物包括哪些物品提供证据。对上述争议的事实，本院认定如下：因本乡面业公司未提供证据证明章程所载实物出资的物品包括哪些，且章程所载出资额与租赁设备清单所载租赁物价值并不相等，故对本乡面业公司主张租赁设备清单所载设备就是京门良实公司出资的主张，本院不予采信。因《建筑物盘点表》虽载明产权持有（使用）人为本乡面业公司，但实际既包括归属本乡面业公司的建筑物，也包括归属京门良实公司的建筑物，故《设备盘点表》虽载明产权持有人为本乡面业公司，亦不能仅以此确认设备的实际归属。根据《租赁合同书》和设备清单记载，本院确认《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司。3、关于存货的处理。本乡面业公司主张，《易耗品盘点表》签完后，其公司就不管了，盘点表中的物品由京门良实公司处理。京门良实公司主张，本乡面业公司未将盘点表中的物品交给其公司，由本乡面业公司自行处理。双方均未就各自的主张提供证据。4、关于经营性损失情况。本乡面业公司主张，因公司停产，其公司辞退了部分员工，留用了部分员工处理停产后的相关事宜，为此支付了解除劳动合同经济补偿金及留用人员的工资；其公司是北京教育系统入围的面粉直供基地，属于特许经营，因拆迁停产，该基地被取消，至今未恢复特许经营；其公司异地建厂，需要重新购置设备，存在重新购置设备高于原有设备评估价格的差额损失。京门良实公司表示对上述情况均不清楚，但本乡面业公司在拆迁前一直处于亏损状态。5、关于评估情况。本乡面业公司主张，根据双方协议，应当进行资产评估，其向评估机构提交了盘点表、注册商标、北京市政府采购名单、公司经营财务报表、采购合同、其公司委托第三方布勒面粉中国事业部出具的建300吨面粉生产线的造价报告等材料，上述材料均经过了京门良实公司的确认。京门良实公司主张，本次拆迁应当进行房地产评估而非资产评估，且本乡面业公司向评估机构提交的材料中，除盘点表外，其他材料均未得到京门良实公司确认，故对评估结论不予认可，应以京粮集团委托评估的数据为准。京粮集团委托评估的依据包括《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法[2016]19号）、《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法〉的通知》（京建法[2011]18号）等，目前正式评估报告尚未做出，但已有初步结论，其中与本乡面业公司有关的评估结论如下：房屋重置价307.65万元，设备重置价723.10万元，搬迁费56.39万元，停产停业补偿总价1691.62万元，前期费用总价5.11万元，共计2783.87万元，其中停产停业补偿总价的计算方法为1500元/平米*停产停业面积11277.44平米。本乡面业公司对上述评估结论不予认可。本乡面业公司未就其向评估机构提交的除盘点表以外的材料经过了京门良实公司确认的主张提供证据。经释明，本乡面业公司坚持以合同纠纷为由起诉，并表示该合同指的就是《先行拆迁协议》，其主张赔偿的依据就是该协议及盘点表和评估报告，其不以租赁合同纠纷为案由起诉，不接受京门良实公司自愿给付的租赁合同解除违约金，对与租赁合同相关的权利其另案主张。本院认为：本乡面业公司要求确认双方于2018年10月17日签订的《先行拆迁协议》有效，京门良实公司没有异议，经审查，该协议不存在法律规定的无效情形，故对本乡面业公司该项诉讼请求，予以支持。关于本乡面业公司主张的各项损失。本乡面业公司要求京门良实公司按照东方燕都评估公司所作《经营性损失评估报告》和《资产价值评估报告》所列损失项目和数额予以赔偿，对此，本院认为，虽然《先行拆迁协议》载明“甲方同意乙方另行对拆迁资产进行评估”，但双方并未就评估方法和具体评估事项进行约定，且协议载明“拆迁资产补偿金额，待乙方进行评估后，经双方协商达成一致的补偿数额补偿乙方”，现双方未就补偿数额协商达成一致，故本乡面业公司要求京门良实公司直接按照两份评估报告所列损失项目和数额予以赔偿，缺乏依据。鉴于本次拆迁确给本乡面业公司带来损失，且京门良实公司亦同意赔偿本乡面业公司合理损失，故本院根据本乡面业公司的实际损失情况，参考两份评估报告内容，依法确认京门良实公司应当赔偿的项目和数额。关于房屋建筑物损失。根据查明的事实，编号为13、45、68、70、96、97的建筑物均为本乡面业公司所建，编号为25的建筑物系本乡面业公司在京门良实公司原有建筑物基础上建的隔断。对于本乡面业公司所建建筑物，京门良实公司应按相应评估价值支付补偿。对于本乡面业公司建隔断的12号建筑物，本院酌情确定补偿价格。经核算，京门良实公司应向本乡面业公司支付房屋建筑物补偿款5657560.22元。关于设备损失。根据查明的事实，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司，对设备评估价格中的相应部分费用应予扣除。经核算，京门良实公司支付本乡面业公司的设备补偿款8238805.22元。关于存货损失。根据《先行拆迁协议》，本乡面业公司同意先行搬出，将拆迁范围内的本乡面业公司资产交与京门良实公司进行拆迁。故本院确认本乡面业公司已将存货交与京门良实公司。京门良实公司主张本乡面业公司自行处理存货，未提供证据证实，本院不予采信。根据评估报告确定的数额，本院确认京门良实公司应支付本乡面业公司存货补偿款3530354.65元。关于经营性损失。因本乡面业公司未提供证据证明其就经营性损失向评估机构提供的相关材料得到过京门良实公司的确认，故评估机构所做员工安置损失、特许经营销售损失、后续建厂增加投入支出损失缺乏事实基础，对本乡面业公司主张的上述损失，本院不予支持。鉴于因拆迁停产必然会给本乡面业公司带来一定的经营性损失，现京门良实公司以《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）等文件为依据，自愿给付本乡面业公司停产停业损失16916200元，数额合理，本院不持异议。关于员工伤亡损失和房屋安置。本乡面业公司要求京门良实公司赔偿员工伤亡损失并给本乡面业公司法定代表人安置住房的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认北京本乡良实面业有限责任公司与北京京门良实国有资产经营管理有限公司于2018年10月17日签订的《关于本乡先行拆迁的协议》有效；二、北京京门良实国有资产经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京本乡良实面业有限责任公司房屋建筑物补偿5657560.22元、设备损失补偿8238805.22元、存货损失补偿3530354.65元、停产停业损失补偿16916200元，共计34342920.1元。三、驳回北京市本乡良实面业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费321611元，由北京市本乡良实面业有限责任公司负担124244元，已交纳；由北京京门良实国有资产经营管理有限公司负担197367元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇二〇年六月二十三日法官助理 李明红书 记 员 韩 梅