重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初4606号原告：重庆渝鹏物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝阳路225号6-11号，统一社会信用代码91500107565629885Q。法定代表人：陈兵，经理。委托诉讼代理人：尹建，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：许春林，男，系该公司员工。被告：周丽丝，女，1990年11月4日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆渝鹏物业管理有限公司与被告周丽丝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆渝鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹建、许春林，被告周丽丝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年5月至2019年7月期间的物业服务费4317元和公摊电费412元；2.判令被告向原告支付违约金1182.25元（欠付费用总金额的25%）。事实和理由：2014年5月18日，原告与重庆市蓝宇物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为丽江大厦提供物业服务，并约定了物业服务内容及收费标准。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告系该小区业主，被告未按照约定交纳物业服务费和公摊电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告周丽丝辩称，原告主张的期间内曾经交纳过物业服务费；原告未给涉诉房屋办理水卡，涉诉房屋内的水费是由原告代收，在交纳费用的时候，被告按照10元/月的标准交纳公摊水电费，对原告主张的10元/月公摊费用的名目有异议，因为没有包含公摊水费；不认可原告主张的违约金。原告作为物业服务的提供者，未按照合同约定的标准提供物业服务，存在诸多违约行为，原告未提前通知业主停电事宜，且未使用发电机导致电梯无法使用；安保、清洁不到位，未按照合同约定进行防范检查和巡逻，小区内经常发生盗窃事件；小区内到处都是垃圾、污水，施工后现场不及时清理；顶楼的绿化及公共设施从来没有维护过；涉诉小区的平台不让业主停车，但里面却停了大量车辆；原告在公告栏、电梯内设置广告并收取费用，但其并未公示小区内的公共收益及用处；原告提供物业服务至今未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致小区业主与物业公司矛盾激化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》《催费通知书》及张贴照片、欠费明细公示、不动产登记中心登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告举示提供物业服务时拍摄的照片，拟证明其为小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务；被告质证称，对该组证据不认可，照片存在摆拍的可能，不能证明原告进行了有效的服务。被告举示一组图片及丽江大厦现场品质提升方案，拟证明原告提供的物业服务管理混乱及小区内存在的问题，原告质证称，照片的真实性无法核实，无法证明原告的物业服务存在巨大瑕疵，不构成被告拒交物业服务费的正当理由，达不到被告的证明目的。另查明，原告举示的落款日期为2016年6月2日的《催费通知书》载明“周丽丝：……您户于2016年1月1日至2016年5月31日以前的物业服务费及相关费用尚未交纳，共欠物业服务费/元、公共能源消耗费用30元，共计30元”和落款日期为2018年1月2日的《催费通知书》载明“周丽丝：……您户于2016年7月1日至2017年12月31日以前的物业服务费及相关费用尚未交纳，共欠物业服务费555元、公共能源消耗费用180元，共计735元”。庭审中，被告对前述两份《催费通知书》载明的金额及期间予以认可，原告述称前述两份《催费通知书》载明的物业服务费的金额存在笔误，应以其诉讼请为准。本院经审理认定事实如下：原告系位于重庆市江北区建新东路野水沟x号丽江大厦小区物业服务企业。被告原该小区房屋业主，房屋建筑面积为61.5平方米。2014年5月18日，重庆市蓝宇物业发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为丽江大厦提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费以建筑面积计算，住宅物业服务费1.8元/月/平方米，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月月底前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金；合同期限自2014年3月22日起至2017年3月21日止；合同签订后原告为该小区提供物业服务至2019年7月31日撤场，并于2019年8月1日办理交接手续。庭审中，原告诉称涉诉小区的公摊电费按照每户每月10元的标准进行收取。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费。庭审中，原告举示的《催费通知书》系对其不利的证据，对原告陈述存在笔误的主张，本院不予认可，故对《催费通知书》载明的期间和金额，本院予以确认，故被告欠付2016年1月至5月期间的物业服务费为0元、2016年7月1日至2017年12月期间的物业服务费为555元。被告是否交纳原告诉请期间其余月份即2016年6月和2018年1月至2019年7月期间（共计20个月）的物业服务费、2016年5月至2019年7月期间（共计39个月）的公摊电费未举示证据予以证明，应承担不利的法律后果。故原告要求被告支付2016年6月至2019年7月期间的物业服务费2769元（61.5平方米×1.8元/月/平方米×20个月＋555元），本院予以支持，原告诉讼请求中超出前述期间和金额的部分，本院不予支持。关于原告主张的公摊电费问题，因涉及公共设施设备的使用问题，一户每月10元的标准，在合理范围之内，且被告对此标准并无异议。故原告要求被告支付2016年5月至2019年7月期间的公摊电费390元（10元/月×39个月），本院予以支持，原告诉讼请求中超出前述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周丽丝于本判决生效之日起三日内向原告重庆渝鹏物业管理有限公司支付2016年6月至2019年7月期间的物业服务费2769元和2016年5月至2019年7月期间的公摊电费390元；二、驳回原告重庆渝鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周丽丝负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年六月二十二日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露