山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执复26号 复议申请人（异议人）：山东泰岳实业集团有限公司，住所地：东营市垦利区郝纯路北侧。社会统一信用代码：913705217574532205。 法定代表人：岳曰安，总经理。 委托诉讼代理人：柏云，山东奋飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金东，山东奋飞律师事务所律师。 申请执行人：东营农村商业银行股份有限公司，住所地：东营市东营区南一路282号。统一社会信用代码91370500MA3C83937J。 法定代表人，盖竹林，董事长。 被执行人：东营市恒丰环保材料制造有限公司，住所地：东营经济开发区徐州路19号。统一社会信用代码91370500767778571E。 法定代表人：孙金山，董事长。 被执行人：山东亨圆铜业有限公司，住所地：东营市东营区淮河路北、东五路水系东。统一社会信用代码913705005543862838。 法定代表人：燕志磊，董事长。 被执行人：燕志富，男，汉族，1972年2月29日出生，原山东亨圆铜业有限公司法定代表人，住东营市。 被执行人：孙金山，男，汉族，1969年2月28日出生，东营市恒丰环保材料制造有限公司法定代表人，住东营市。 被执行人：王连荣，女，汉族，1968年4月25日出生，住东营市。 被执行人：孙鹏，男，汉族，1999年12月19日出生，住东营市。 复议申请人山东泰岳实业集团有限公司（以下简称泰岳公司）因不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东营区人民法院（以下简称东营区法院）在执行申请执行人东营农村商业银行股份有限公司（以下简称东营农商行）与被执行人东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、王连荣、燕志富、孙鹏金融借款合同纠纷一案中，异议人泰岳公司对该院拍卖孙鹏名下位于东营市开发区府前大街52号1幢东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××3九套房产提出异议。东营区法院受理后，于2019年10月21日作出（2019）鲁0502执异90号执行裁定书，驳回异议人泰岳公司的异议申请。异议人泰岳公司不服，向东营市中级人民法院申请复议，东营中院作出（2020）鲁05执复5号执行裁定书，裁定撤销东营区法院（2019）鲁0502执异90号执行裁定书，发回东营区法院重新审查。异议人泰岳公司异议称，2016年9月1日，异议人与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》，合同约定被执行人孙鹏将位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209（东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03）出租给异议人泰岳公司使用，租期共20年，自2016年4月5日至2036年4月5日，房屋年租金40万元。《办公楼租赁合同》签订后，双方又签订了补充协议，约定了租金的支付方式，签订合同后被执行人依约向异议人交付了租赁物，异议人使用至今。异议人租赁过程中，花费巨资对租赁物进行装修，并作为办公场所进行使用。异议人自2016年开始租赁，一直向房屋的物业部门缴纳物业费、电费、水费、空调费等相关费用。异议人的租赁合同是合法有效的，异议人作为善意承租人，自2016年已经合法占有使用租赁房屋，其合法权益应受法律保护。2018年，原告东营农商行与被告东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、孙鹏等金融借款合同纠纷，东营区法院经审理，出具了（2018）鲁0502民初1245号判决书。判决生效后，东营农商行申请强制执行，东营区法院依法对涉案房屋位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209采取了执行措施。但异议人在东营区法院采取执行措施前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有使用租赁物。现东营区法院对该租赁物采取拍卖等执行措施时，已经严重影响到了异议人对租赁物的正常使用，严重损害了异议人的合法权益。综上，东营区法院（2019）鲁0502执103之二执行裁定书已经严重损害了异议人合法权益，为维护异议人的合法权益，请求停止对涉案九套房产的拍卖，停止对涉案房产的执行。 东营区法院查明，东营农商行与东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、王连荣、燕志富、孙鹏金融借款合同纠纷一案，经东营区法院审理于2018年6月20日作出（2018）鲁0502民初1245号民事判决书，判决认定以下事实：2016年1月29日，山东东营胜利农村合作银行与被告孙鹏订立山东东营胜利农村合作银行清风湖分理处高抵字（2016）年第010号《最高额抵押合同》，合同约定抵押人在13790000元的最高余额内对东营市恒丰环保材料制造有限公司自2016年1月29日至2019年1月25日的借款提供抵押担保，抵押财产为孙鹏位于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产。同日，双方在东营市住房和城乡建设局依法办理了房屋他项权证。该判决第二项内容：孙鹏用于抵押的房产〔坐落于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产；房屋他项权证（编号：东房他证东营区字第××号〕折价、或者以拍卖、变卖后所得的价款在13790000元范围内优先偿还东营农村商业银行股份有限公司款项。民事判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，东营农商行于2019年2月12日向东营区法院申请强制执行。执行过程中，东营区法院于2019年5月9日作出（2019）鲁0502执103号之二执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人孙鹏名下坐落于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产九套。异议人泰岳公司以与被执行人孙鹏、孙金山之间存在房屋租赁合同关系为由提出异议。另查明，2016年9月1日，异议人与被执行人孙鹏的法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》，合同约定被执行人孙鹏将位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209（东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03）出租给异议人泰岳公司使用，租期共20年，自2016年4月5日至2036年4月5日，房屋年租金40万元。 东营区法院认为，根据东营区法院作出的（2018）鲁0502民初1245民事判决书查明的事实，案涉房屋在2016年1月29日已由被执行人孙鹏抵押给申请执行人东营农商行，且该生效法律文书判决申请执行人东营农商行对案涉房屋享有优先受偿权。而异议人泰岳公司与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》的时间为2016年9月1日，由此可见，案涉房屋为先抵押后租赁。由于申请执行人东营农商行的抵押权时间在先，而异议人泰岳公司主张的租赁权时间在后，故无论异议人的租赁关系是否真实存在，均不能对抗申请执行人依法对涉案房产实现抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案申请执行人东营农商行的抵押权先于异议人泰岳公司主张的租赁权，综上，异议人泰岳公司以其享有租赁权而请求停止对案涉房屋执行的主张，于法无据，裁定驳回异议人泰岳公司的异议请求。 复议申请人泰岳公司向本院复议称，2016年9月1日，复议申请人与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》，合同约定被执行人孙鹏将其位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201至2209（东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03）出租给复议申请人泰岳公司使用，租期共20年，自2016年4月5日至2036年4月5日，房屋年租金40万元。《办公楼租赁合同》签订后，双方又签订了补充协议，约定了租金的支付方式。签订合同后被执行人依约向复议申请人交付了租赁物，复议申请人使用至今。复议申请人租赁过程中，花费巨资对租赁物进行装修，并作为办公场所进行使用。复议申请人自2016年开始租赁，一直向涉案房屋的物业部门交纳物业费、电费、水费、空调费等相关费用。复议申请人的租赁合同是合法有效，复议申请人作为善意承租人，自2016年已经合法占有使用租赁房屋，其合法权益应受法律保护，复议申请人对涉案房屋享有20年租赁权。2018年，东营农村商业银行股份有限公司与东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、孙鹏等金融借款合同纠纷，东营区法院经审理，出具了（2018）鲁0502民初1245号判决书，判决申请执行人东营农商行对案涉房屋享有优先受偿权。该份生效法律文书于2018年确认申请执行人对案涉房屋享有优先受偿权，而复议申请人与被执行人于2016年9月1日签订了《办公楼租赁合同》，先于上述被依法确认的优先受偿权时间，因此泰岳公司租赁权在被依法确认的优先受偿权之前，泰岳公司依法享有租赁权，并且复议申请人在法院采取执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有使用租赁物。依据最高法院《关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，复议申请人与被执行人签订合法有效的《办公楼租赁合同》，是复议申请人合法占有使用涉案房产的前提和依据。复议申请人作为涉案房产的承租人及合法占有使用人的权利依法应予保护。 本院查明的事实与东营区法院一致。 本院认为，本案的焦点问题是复议申请人泰岳公司主张的其与被执行人孙鹏签订的租赁合同能否阻却东营区法院对涉案房屋的执行。不动产抵押权以到相关部门登记为生效要件，抵押权的生效时间以登记部门的登记时间为准。本案，根据东营区人民法院（2018）鲁0502民初1245号民事判决查明的事实，涉案房屋在2016年1月29日即由被执行人孙鹏抵押给东营农商行，且双方于同日到东营市住房和城乡建设局依法办理了房屋他项权证，因此，涉案房屋上的抵押权生效时间为2016年1月29日，而非东营区人民法院（2018）鲁0502民初1245号民事判决书的作出时间。因复议申请人泰岳公司主张其与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》的时间为2016年9月1日，可知，签订租赁合同的时间在涉案房屋抵押权成立之后。即涉案房屋为先抵押后租赁。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案，申请执行人东营农商行对执行标的享有抵押权，复议申请人泰岳公司主张以其在后成立的租赁权对抗申请执行人在先享有的抵押权，东营区法院不予支持，并无不当。综上，复议申请人泰岳公司以其享有租赁权而请求停止拍卖涉案房屋的主张，不符合阻却执行的有关法律规定，本院不予支持，东营区法院（2020）鲁0502执异40号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人山东泰岳实业集团有限公司的复议申请，维持东营区人民法院（2020）鲁0502执异40号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  董庆忠 审判员  张洪江 审判员  宋 婷 二〇二〇年六月二十八日 书记员  陈丽颖