宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2018）宁0104民初4583号原告（反诉被告）：银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张晓刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迎雪，宁夏昊诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建英，宁夏昊诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏蓝泰实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：赵静，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。原告银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司（以下简称馋鱼火锅公司）与被告宁夏蓝泰实业有限公司（以下简称蓝泰实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案，被告蓝泰实业公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回蓝泰实业公司对本案管辖权提出的异议。蓝泰实业公司不服管辖权异议裁定，上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2018）宁01民辖终115号民事裁定，驳回蓝泰实业公司的上诉，维持原裁定。后被告蓝泰实业公司提起反诉，本院依法受理后，将本、反诉合并审理，并适用普通程序于2018年11月1日公开开庭进行了审理。庭审中，原告馋鱼火锅公司申请对案涉商铺装饰装修残值进行司法鉴定，本院依法委托银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）进行价格认定。银川市兴庆区发展和改革局出具鉴定意见书后，原告馋鱼火锅公司向银川市价格认证中心申请复核鉴定。因材料不完整、案情复杂等原因，银川市价格认证中心于2020年4月16日作出终止复核鉴定的通知。本院于2020年5月19日再次公开开庭进行了审理，原告馋鱼火锅公司的委托诉讼代理人吴迎雪、李建英，被告蓝泰实业公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馋鱼火锅公司提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的《商铺租赁合同》已经解除；2.判令被告赔偿原告商铺内装饰装修残值损失（以鉴定为准）；3.判令被告返还原告交付的保证金33000元及装修物业费8352元，以上共计41352元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令原告交付的保证金33000元及装修物业费8352元，共计41352元，用于抵顶欠付被告房屋租赁费。事实和理由：2014年11月19日，原告与被告签订《蓝泰广场商铺租赁合同》，约定被告将其所有的位于银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层405号商铺租赁给原告，建筑面积为835.15平方米(后经专业人员测评仅为600平方米左右)，租赁用途为烹大师馋鱼养生火锅，租赁期限自2014年12月20日至2019年12月19日，被告免除原告第一年租金、第二个租赁年度起免除3个月租金，第三个租赁年度起免除3个月租金，商铺租金为48元/平方米/月，从第四个租约年起，每一个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之三，支付方式为季度付。当日，原告按照合同约定向被告支付保证金33000元及装修物业费8352元，共计41353元。合同签订后，原告对商铺投入大量人力、物力、财力进行装饰装修。因被告在交付商铺时未通过消防安全检查，致使原告长期未通过消防验收，被相关部门多次要求限期整改或停业整顿，遭受巨大损失。后原告得知被告隐瞒案涉商铺只能商用不能经营餐饮，原告认为被告的行为属于欺诈，构成根本违约，应解除合同并赔偿原告装饰装修残值损失。另，原告租赁被告商铺基于该广场二楼为大型超市，日常客流量较大，带动原告营业收入，但自2016年月份，二楼超市关闭至今，原告营业额逐渐下降，每月几乎入不敷出。因合同赖以成立的环境及基础发生异常变动，原告无法继续经营，2018年3月22日，原告向被告书面告知离场，申请解除双方的《商铺租赁合同》，被告于2018年4月8日向原告发出书面通知书，同意解除租赁合同并要求原告于2018年4月15日前交还商铺。综上，原告认为被告消防设施不合格影响原告正常安全租赁及使用，致使原告租赁目的不能实现，且该原因并非原告造成，现双方均同意解除《商铺租赁合同》，但被告拒绝赔偿装饰装修残值损失，故原告诉至法院。蓝泰实业公司辩称，一、2018年3月22日，原告向被告发送《离场申请》，称因自身原因无法继续经营欲申请解除《商铺租赁合同》，2018年3月26日，被告向原告回函告知因原告欠付租金、物业费等已构成根本违约，原告在10日内支付完欠缴费用后可离场，否则被告将行使单方解除权，向原告主张违约金、免租期租金等。因原告未支付相应费用，故被告于2018年4月8日向原告发送《解除合同等事项的通知书》，单方解除了《商铺租赁合同》。二、被告于2014年9月2日取得《建设工程消防验收合格意见书》，原告也已于2015年2月16日取得《营业前消防安全检查合格证》，被告已依约向原告提供了符合合同约定的、可以正常使用的租赁房屋，原告也一直使用租赁房屋直至离场，原告所述“客流量减少”的状况属于可预见的商业风险，不应适用情势变更的法律规定。三、原告要求被告赔偿其商铺内装饰装修残值损失的诉请无法律依据。合同约定原告在未付清应付被告或物业公司款项情况下自行离店超过7日的，视为原告自愿放弃其在大厦内的财物所有权。原告在欠付租金、物业费的情况下于2018年4月13日离场证明原告已放弃了其对装饰装修部分的所有权，无权再要求被告赔偿其装修残值。四、原告要求被告返还保证金、装修物业费无事实依据。合同约定原告未按约定支付相应费用，被告有权从租赁保证金中扣除，不足部分被告有权追缴。原告尚欠被告租金等费用，且所欠金额远超过保证金数额，租赁保证金已用来折抵原告欠付的租金等费用，原告无权请求返还保证金及装修物业费。同时，因原告单方面提出解除合同或原告违约导致合同解除的，被告有权不返还原告全部已付款项。因原告欠付租金构成根本违约导致被告单方解除合同，所以，原告无权主张退还装修物业费。蓝泰实业公司并提起反诉请求：1.确认双方于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月8日解除；2.判令馋鱼火锅公司向蓝泰实业公司支付拖欠的房屋租金872588.46元；3.判令馋鱼火锅公司按照日租金1357.47元的标准赔偿蓝泰实业公司自2018年4月16日起至2018年4月25日止的房屋占用损失13574.7元；4.判令馋鱼火锅公司向蓝泰实业公司补交免租期(18个月)租金721569.6元，扣除租赁保证金33000元后，还需补交688569.6元；5.判令馋鱼火锅公司按年利率24%支付蓝泰实业公司自拖欠租金之日起至2018年9月3日的违约金为352960.64元，并主张至清偿之日止的违约金。以上共计1960693.4元；6.判令馋鱼火锅公司立即将银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层405号商铺恢复原状或承担反诉原告恢复商铺原状而发生的所有费用；7.本诉与反诉的诉讼费用由馋鱼火锅公司承担。诉讼中，蓝泰实业公司变更第二项诉讼请求为判令馋鱼火锅公司向蓝泰实业公司支付拖欠的房屋租金870212.89元，变更第五项诉讼请求为判令馋鱼火锅公司按年利率24%支付蓝泰实业公司自拖欠租金之日起至2018年9月22日的违约金为237589.78元，并主张至清偿之日止的违约金，并不再主张要求馋鱼火锅公司将房屋恢复原状及相关费用。事实与理由：馋鱼火锅公司系张晓刚出资设立的一人有限责任公司。2014年12月8日，双方签订《房屋租赁合同》，约定馋鱼火锅公司承租蓝泰实业公司蓝泰广场四层405号商铺用于经营烹大师馋鱼养生火锅，商铺租金每月40087.4元，租期自2014年12月20日至2019年12月19日止，每一季度为一计租期，馋鱼火锅公司须于每个计租期前十五日内向蓝泰实业公司支付租金，否则每延期一天按应付租金的千分之五支付违约金，逾期支付超过三十日的，蓝泰实业公司有权解除合同，馋鱼火锅公司应承担合同未到期租金总额5%的违约金。因馋鱼火锅公司违约导致合同解除的，应补交免租期的租金。因任何原因导致本合同终止后7日内，馋鱼火锅公司应将商铺交还给蓝泰实业公司，蓝泰实业公司有权要求保留店铺内所有装修并无需进行任何补偿或赔偿，或要求将商铺恢复至接收商铺时的状态，如馋鱼火锅公司尚未付清所有应付费用，蓝泰实业公司或物业管理公司有权不批准馋鱼火锅公司离店，合同并对其他事项进行了约定。合同生效后，蓝泰实业公司依约交付房屋，馋鱼火锅公司却拖欠2015年12月20日至2016年6月19日的租金240523.2元、2016年9月20日至2017年6月19日的租金360784.8元、2017年9月20日至2018年4月8日的租金271280.46元，共计拖欠租金872588.46元，经催要仍未支付。2018年4月8日，蓝泰实业公司向馋鱼火锅公司发出《解除合同等事项的通知书》，解除合同并要求馋鱼火锅公司于2018年4月15日前自担费用恢复商铺原状、交付商铺，支付拖欠的租金及合同解除违约金、免租期租金、迟延交付租金违约金等。但馋鱼火锅公司仅于2018年4月25日将房屋腾空，未将房屋恢复原状，亦未支付任何费用。综上，蓝泰实业公司认为双方的商铺租赁合同已经解除，故诉至法院，请求依法判如所请。馋鱼火锅公司针对蓝泰实业公司的反诉请求辩称，一、认可关于合同解除的时间，因馋鱼火锅公司对租赁面积有异议，故对于房屋租金金额不认可。关于占有使用费，馋鱼火锅公司根据蓝泰实业公司发出的《解除合同等事项的通知书》，于2018年4月13日指派经理吴学志欲将商铺内物品搬离，但是遭到蓝泰实业公司阻拦，直至2018年4月25日才将商铺内小件及易搬动物品搬离，因此虽然馋鱼火锅公司可能有费用未结清，但是蓝泰实业公司未采取适当措施防止损失扩大，导致馋鱼火锅公司未能在蓝泰实业公司给予的宽限期内交还商铺，2018年4月13日之后产生的房屋占用损失应由蓝泰实业公司自行承担。二、馋鱼火锅公司无需向蓝泰实业公司补交免租期租金。双方签订合同时，蓝泰实业公司自称案涉商铺的消防均已验收合格，致馋鱼火锅公司投入大量人力、物力及财力进行装修，馋鱼火锅公司的目的是长期经营，但由于蓝泰实业公司未通过房屋消防验收复验，导致馋鱼火锅公司被行政部门多次责令停业整顿，无法正常经营，蓝泰实业公司的行为造成馋鱼火锅公司合同目的无法实现，馋鱼火锅公司于2018年3月22日向蓝泰实业公司提出书面的离场申请，馋鱼火锅公司于2018年4月8日书面同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故蓝泰实业公司与馋鱼火锅公司之间的《商铺租赁合同》于2018年4月8日经双方协商已解除，并不存在馋鱼火锅公司单方解除合同或是违约行为导致合同解除的情形，故馋鱼火锅公司不应补交免租期的租金。三、蓝泰实业公司主张的违约金无法律依据，双方并未约定按照利息的计算方法计算违约金。合同约定，迟延支付租金时每迟延一日按应付租金的千分之五支付违约金给蓝泰实业公司，但是该违约金过高，且蓝泰实业公司损失主要表现为馋鱼火锅公司迟延支付租金的利息损失，故请求法院综合考虑蓝泰实业公司的损失予以适当减少。四、馋鱼火锅公司无需将商铺恢复原状或支付蓝泰实业公司恢复商铺原状而发生的费用。2018年4月8日蓝泰实业公司向馋鱼火锅公司发出书面通知同意解除合同时，要求馋鱼火锅公司交还商铺时将商铺恢复原状，但蓝泰实业公司因消防限期整改于2018年4月24日最后一次发出通知，称蓝泰实业公司决定对案涉商铺楼层布局进行部分改造，只要求馋鱼火锅公司于2018年4月25日12时前腾空商铺，并没有要求恢复原状，在4月25日馋鱼火锅公司将涉案商铺内的物品及可拆除物品进行拆除恢复原状时，蓝泰实业公司再次要求保留店铺内所有不可移动物品及装修以便继续招商并予以使用，其以自身行为追认选择同意保留店内所有装修，且馋鱼火锅公司已将涉案商铺所有钥匙、电卡等物品均返还给蓝泰实业公司，足以证明蓝泰实业公司要求保留店内装修意思真实。现蓝泰实业公司又主张恢复商铺原状无事实依据，馋鱼火锅公司无义务将店铺恢复原状或承担蓝泰实业公司恢复原状费用。原、被告围绕各自诉讼请求和辩称主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据本院认定如下：1.馋鱼火锅公司提交的蓝泰广场商铺租赁合同、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、离场申请、离场申请回函、解除合同等事项的通知书、接受报警回执、通知、公证书、收据，收条、民事起诉状、银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初1816号民事判决书、银川市中级人民法院（2017）宁01民终2718号民事判决书，蓝泰实业公司提交的商铺租赁合同、离场申请、关于离场申请的回函、解除合同等事项的通知书、建设工程消防验收意见书、蓝泰广场商铺租赁合同（营业执照）、国家企业信息系统，以及本院调取的测量报告书、四层房屋分户明细表、房屋分层平面图，双方未对真实性提出异议，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。2.馋鱼火锅公司提交蓝泰广场基本信息一份，证明蓝泰实业公司的招商广告及官方网页中显示蓝泰广场地上1-6层使用性质为商业，蓝泰实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。因该证据系打印件且与本案无关，故本院不予采信。3.馋鱼火锅公司提交解除商铺租赁合同通知函（2018年4月14日）一份，证明因蓝泰实业公司阻扰馋鱼火锅公司搬离，馋鱼火锅公司于2018年4月14日向被蓝泰实业公司发出通知函，要求蓝泰实业公司配合馋鱼火锅公司搬离以便再行招租减少损失，馋鱼火锅公司已于2018年4月12日对蓝泰实业公司提起诉讼，该通知函以顺丰快递的方式送达蓝泰实业公司，蓝泰实业公司签收。蓝泰实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。因蓝泰实业公司否认收到该通知且馋鱼火锅公司未提交证据证明蓝泰实业公司收到该通知，对该证据本院不予采信。4.馋鱼火锅公司提交情况说明一份，证明馋鱼火锅公司于2018年4月25日按时搬离商铺，根据蓝泰实业公司要求只搬走易于移动的物品，固定大件未搬，蓝泰实业公司不允许搬走或拆除店内固定大件物品和添附物视为蓝泰实业公司选择不将商铺恢复原状而是继续招商并予以使用。蓝泰实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，系馋鱼火锅公司单方提交的烹大师海鲜坊制作的，与本案无关。因该情况说明无法证明与本案有关联，本院不予采信。5.馋鱼火锅公司提交照片两张（2018年7月23日），证明其于2018年7月23日在蓝泰广场拍摄蓝泰实业公司通知一张，蓝泰实业公司因消防问题对案涉房屋所在楼层进行整改。蓝泰实业公司质证认为该照片系打印件，照片通知未加盖蓝泰实业公司印章及签字，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院对该证据不予采信。6.馋鱼火锅公司提交银兴发[2019]227号关于蓝泰大厦四层烹大师馋鱼火锅室内装修工程及物品的价格认定结论一份，证明经鉴定案涉蓝泰广场四层405号商铺室内装饰装修残值价值合计625676元，馋鱼火锅公司承租时该房屋系开放式平面，馋鱼火锅公司自行出资在平面上建造该房屋，房屋墙壁、室内所有吊顶（发光式、铝合金、吊顶式）、雅间、装饰装修、水暖、电路铺设、门窗、钢骨架、排水管、天然气（管线、设备）等基础设施均由原告自行建造共计花费400余万元，现馋鱼火锅公司仅使用三年多时间且蓝泰广场客流量少导致原告经营处于亏损状态，故案涉房屋成新率应为60%，鉴定结论鉴定的室内装修重置价格及成新率与原告实际花费及实际损耗相差较大。蓝泰实业公司质证认为，该鉴定结论的内容无法客观反映待证事实，对真实性不予认可，鉴定文书不符合规范和要求，内容不完整，同时报告中所列物品并未与租赁房屋形成附和，属于可取回可重复利用的财产，该部分价值不应计入装修价值损失中，且鉴定结论未对装饰装修最初造价进行鉴定，属于缺失内容，故该证据无法达到馋鱼火锅公司的证明目的。因该鉴定系原、被告通过法定程序选取且同鉴定机构现场勘查后由鉴定机构出具的结论，对该证据本院予以采信。7.蓝泰实业公司提交房权证五份、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查安全合格证一份，证明其向馋鱼火锅公司提供了符合合同约定的商铺，馋鱼火锅公司一直正常使用案涉商铺至2018年4月13日闭店。馋鱼火锅公司对该证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为营业前消防安全检查合格证与消防验收合格证不是一回事。因该组证据具备一定的真实性，对该证据本院予以采信。8.蓝泰实业公司提交催缴通知单一份，证明馋鱼火锅公司存在拖欠租金等费用的行为，馋鱼火锅公司对该证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据系蓝泰实业公司单方制作，上面没有馋鱼火锅公司的签字或印章。因该证据系蓝泰实业公司单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日，包括案涉房屋所在的蓝泰广场地下车库、地上1-4层、6层等室内装修工程经银川市公安消防支队作出银公消验字[2014]第0198号《建设工程消防验收意见书》，认定地上1-至6层使用性质为商业，且评定案涉房屋所在的建设工程消防验收复验合格，该工程如扩建、改建（含室外装修、建筑保温、用途变更）应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收。馋鱼火锅公司出资人张晓刚为筹办馋鱼火锅公司，于2014年11月19日和蓝泰实业公司签订《蓝泰广场商铺租赁合同》，约定蓝泰实业公司（甲方）将位于银川市兴庆区蓝泰广场四层405室商铺出租给张晓刚（乙方）用于经营烹大师馋鱼养生火锅，房屋套内面积为609.6平方米，建筑面积为835.15平方米（甲方出租给乙方场地位置及面积见平面设计图，平面设计图为本合同附件，由双方签字确认，位置一经确定乙方不得私自改变或占用其他区域）。租期自2014年12月20日至2019年12月19日，乙方在合同期内租赁商铺的租金为每月每平方米48元，商铺月租金为40087.2元，自2014年12月20日起计付租金，不受乙方是否同时开业的影响。每季为一计租期，乙方须在每个计租期的前十五日内向甲方交付租金，乙方未能按时足额支付租金的，每迟延一天按应付租金的千分之五支付违约金给甲方，乙方迟延支付超过三十日的，除由乙方补足已产生的租金、违约金外，甲方有权选择解除本合同。优惠政策：自蓝泰广场正式开业起合计免租18个月，第一年免租12个月，第二年免租3个月于第三季度执行，第三年免租3个月于第三季度执行，第四年在本合同约定租金的基础上递增3%，第五年在上一年租金的基础上递增3%。商铺内的水、电、气等能源费采取分户计量，乙方须自行承担；为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于正式合同签订时向甲方一次性交付33000元租赁保证金，如乙方未能按照合同约定向甲方支付租金或违约金，甲方可以扣留全部或部分租赁保证金来冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务；若乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按拖欠费用千分之五向甲方交纳违约金，从应付日至实付日止；在合同期内，为使租赁房屋满足乙方的经营要求，在不改变主体结构及建筑风格、不影响建筑物质量及相邻关系的条件下，乙方可以对租赁房屋进行再装修、改造，乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任。因任何原因导致合同终止后七日内，乙方应将商铺交还甲方，甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修，或者要求乙方应将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。如乙方尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权不批准乙方离店，并有权扣押甲方在商场内的财物，直至乙方付清所有应付款项。乙方在未付清应付甲方或物业管理公司款项情况下自行离店超过七日的，视为乙方自愿放弃其乙方在大厦内的财物所有权，甲方和物业管理公司可自行处置上述财物；因乙方单方面提出解除合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交免租期的租金外，还应承担违约责任。乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过三十日，因违反本款约定导致合同解除的，乙方还应同时承担逾期违约金，甲方因此解除合同的，乙方应当承担合同未到期租金总额5%的违约金。因甲方违约致使合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。合同后附租赁场地平面设计图，载明“405烹大师馋鱼养生火锅609.6平米”。合同签订后，蓝泰实业公司将租赁场地交付张晓刚。2014年10月20日和2014年12月9日，张晓刚分别向蓝泰实业公司缴纳意向金33000元和装修物业费8352元，蓝泰实业公司出具相应的收据。2014年12月25日，馋鱼火锅公司注册成立，营业地址登记为案涉房屋，后馋鱼火锅公司将案涉场地装修成封闭式餐厅。2015年2月16日，银川市公安消防支队兴庆区大队向馋鱼火锅公司出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，确定地址：蓝泰广场4楼405室，消防安全责任人：张晓刚，使用性质：餐厅，场所建筑面积：612㎡及现有消防设施。2015年9月21日，蓝泰实业公司向银川市公安消防支队申报将蓝泰广场4、6层使用性质由商业变更为餐饮，平面布局及消防疏散重新进行设计，原有消防设施根据平面布局进行重新布置，接入原有消防系统。该支队经审核后于2015年10月13日作出银公消验字[2015]第0645号《建设工程消防设计审核意见书》，同意该工程的消防设计，该工程竣工后，应当向银川市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。馋鱼火锅公司自2014年支付意向金33000元和装修物业费8352元后，一直未向蓝泰实业公司支付其他费用。2018年3月22日，馋鱼火锅公司向蓝泰实业公司提出离场申请，称自2016年蓝泰广场客流量逐渐下降，商场日渐萧条导致馋鱼火锅公司营业收入逐渐降低，严重亏损；另由于广场消防措施不到位导致馋鱼火锅公司消防证书办不下来，在检查时因为没有营业前消防安全检查合格证多次受到批评和停业整顿通知，故馋鱼火锅公司决定离场。2018年3月26日，蓝泰实业公司针对馋鱼火锅公司的离场申请发出回函，表示已获悉其离场申请并回复：一、商铺租赁合同未约定由蓝泰实业公司负责宣传策划活动，也未约定蓝泰实业公司承担因其商铺离场造成的经营不利后果，蓝泰实业公司除承担巨额的经济成本外，从未停止过积极招商入场的工作。蓝泰实业公司已于2014年9月2日取得[2014]第0198号建设工程消防验收意见书，综合认定该工程消防验收合格。双方签订的蓝泰广场商铺租赁合同中明确约定承租方在装修及使用时应严格按照消防规定执行，需要办理消防审批的由承租方自行处理，故对馋鱼火锅公司提出的因消防问题不利经营的责任应由馋鱼火锅公司承担，蓝泰实业公司义务已履行到位。二、馋鱼火锅公司将欠缴蓝泰实业公司所有费用清缴完毕后蓝泰实业公司同意其离场。三、根据商铺租赁合同及物业服务管理合同的约定，馋鱼火锅公司欠付租金、物业费等费用的行为已构成违约，馋鱼火锅公司应于收到该函之日起10日内向蓝泰实业公司支付2016年度物业费108244.65元、租赁费360784.8元，2017年度租赁费360784.8元、物业费190414.2元，2018年第一季度租赁费12869.45元、物业费47603.55元，以上共计1191701.45元。四、馋鱼火锅公司逾支付上述费用的，蓝泰实业公司有权依照法律规定和合同约定行使相应权利，包括但不限于单方解除商铺租赁合同和物业服务管理合同，要求馋鱼火锅公司支付欠缴租金/物业费/免租期租金/违约金、赔偿损失等。2018年4月8日，蓝泰实业公司向馋鱼火锅公司发出《解除合同等事项的通知书》，载明根据合同约定馋鱼火锅公司拖欠租金、物业费等费用的行为已构成根本违约，经蓝泰实业公司催缴仍未支付，故通知馋鱼火锅公司：因馋鱼火锅公司根本违约，蓝泰实业公司决定于2018年4月8日解除《商铺租赁合同》和《物业服务管理合同》，馋鱼火锅公司应于2018年4月15日前将商铺交还被告，并在交还商铺时自担费恢复商铺至承租前的状态，馋鱼火锅公司逾期未按照要求交还商铺的应支付蓝泰实业公司占用费，同时馋鱼火锅公司应立即支付拖欠的租金、物业费，迟延支付前述租金/物业费的违约金，合同解除违约金，免租期租金，以及合同约定的其他费用、违约金/赔偿费用。2018年4月13日银川市公安局兴庆区分局丽景街派出所接到报警，称蓝泰广场4楼物业经理刘杰民阻碍馋鱼火锅公司经理吴学志搬走自己店内（蓝泰广场4楼烹大师海鲜坊和烹大师馋鱼自助火锅）物品，发生纠纷。2018年4月24日，蓝泰实业公司再次向馋鱼火锅公司发出通知，因蓝泰实业公司决定对四层业态布局进行部分改造，要求馋鱼火锅公司务必于2018年4月25日十二时前腾空商铺。2018年4月25日，馋鱼火锅公司搬离并向蓝泰实业公司交还案涉房屋，并于2018年4月28日向宁夏回族自治区银川市国信公证处申请对案涉蓝泰广场四层405室烹大师馋鱼养生火锅的装修现状形成附和的房屋添附物及现场固定大件、不可移动、不可拆除的物品进行保全证据，上述物品均留在案涉房屋内。2018年5月3日，宁夏蓝泰物业服务有限公司出具收条，确认消防部收到烹大师海鲜坊鱼火锅商户交来的钥匙共计12把，于次日收到烹大师电卡2张、水卡3张、天然气卡1张交于蓝泰物业财务部。现原、被告为履行房屋租赁合同产生争议，双方均诉至本院。本案在审理过程中，馋鱼火锅公司申请对位于银川市兴庆区民族北街蓝泰广场四楼405室商铺内装饰装修残值进行鉴定，本院组织原、被告通过银川市中级人民法院摇号选定银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）对本案进行鉴定，经认定室内装修重置价格为1306017元，成新率综合确定为45%，认定价格为587708元，室内物品认定价格为37968元，以上合计为625676元。鉴定报告送达原、被告后，双方均提出异议，银川市兴庆区发展和改革局针对异议于2019年9月9日作出书面回函，内容为：“1.价格认定采用的方法是成本法，资产评估价格=重置价格×综合成新率，重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价值金额，不是原始成本，也不是个别成本，是按照宁夏建筑（装饰）定额的标准结合进行测算的，成新率的确定根据《宁夏回族自治区价格认定财务使用年限及相关技术参数参考标准》，结合实际使用状况综合确定的。2.通过现场勘验丈量，根据宁夏建筑（装饰）定额标准以及相关规定，对装修工程及物品在价格认定基准日时的现值进行认定，采用的方法是成本法，不是对装饰装修的最初造价进行认定，而是计算重置成本，预算中的材料是按价格认定基准日价格为准，而不是实际施工时间的，然后结合综合成新率确定现值。3.装修工程及室内物品是否进行赔偿是由法院审理后确定的，不属认定机构确定的范围。4.价格认定机构对办案机关办理案件所涉及的价格不明或价格有争议的，实行市场调节的有形产品、无形资产和各类有偿服务进行价格确认的行为，机构不实行资质管理，价格认定人员实行岗位管理，所出具的认定结论经办案机关确认后作为司法工作的依据。”馋鱼火锅公司同时申请对鉴定结论进行复核鉴定，本院依法委托银川市价格认证中心对该鉴定结论进行复核，后该中心以提出机关提供的材料不完整、不充分且不能补正，不可抗力致使价格认定无法继续进行为由，决定对该工作予以终止，并向本院出具终止通知书。另查明，案涉银川市兴庆区民族北街以东蓝泰广场C座商业4405室建筑面积1092.68平方米，套内建筑面积662.01平方米。本院认为，张晓刚作为馋鱼火锅公司筹办人，其与蓝泰实业公司签订的房屋租赁合同，以待成立的馋鱼火锅公司作为合同权利义务履行主体，馋鱼火锅公司于2017年12月4日依法成立后，实际参与合同的履行，故本案房屋租赁合同主体为馋鱼火锅公司与蓝泰实业公司，双方诉讼主体适格。根据庭审查明的事实，蓝泰实业公司在签订房屋租赁合同之前，通过了消防验收许可，其向馋鱼火锅公司交付的商铺符合国家法律规定与双方约定，故蓝泰实业公司与馋鱼火锅公司之间的房屋租赁合同合法有效。庭审中，双方均主张房屋租赁合同于2018年4月8日解除，本院予以确认。关于合同解除是双方协商解除，还是蓝泰实业公司单方解除？因馋鱼火锅公司欠付租金属实，蓝泰实业公司此前一直未行使合同解除权，在馋鱼火锅公司发出离场申请后，蓝泰实业公司才提出解除合同，故应认定为双方协商解除合同，协商解除合同不影响违约事实的认定。馋鱼火锅公司主张蓝泰实业公司存在以下违约行为：一、房屋未通过消防验收，隐瞒商铺只能商用不能经营餐饮，导致馋鱼火锅公司被消防部门多次责令停业整顿，无法正常经营，构成欺诈，蓝泰实业公司属于根本违约；二、双方签订的租赁合同商铺面积与实际情况不符，另因2016年开始二楼超市关闭，客流量大幅减少，馋鱼火锅公司每月几乎入不敷出，合同基础发生重大变动，无法继续经营。首先，蓝泰广场经消防验收合格，馋鱼火锅公司也已取得消防验收许可，不存在商铺不能经营餐饮的情形，馋鱼火锅公司未提交证据证实蓝泰实业公司为变更经营业态所进行的消防施工图审及验收，对馋鱼火锅公司的正常经营产生了不利影响，也未提交证据证实消防部门多次责令馋鱼火锅公司停业整顿，其主张蓝泰实业公司构成欺诈不能成立；其次，双方合同约定房屋套内面积为609.6平方米，建筑面积为835.15平方米，蓝泰实业公司实际向馋鱼火锅公司交付的开放式商铺建筑面积1092.68平方米，套内建筑面积662.01平方米，虽然与合同约定面积不符，但蓝泰实业公司按照合同约定主张租金与物业费，并未对馋鱼火锅公司的利益产生实质性损害。而馋鱼火锅公司因客流量减少导致营业额下降，与房屋租赁合同并无直接关联，双方合同也未约定蓝泰实业公司对此类商业风险承担相应的责任。综上所述，馋鱼火锅公司主张蓝泰实业公司构成根本违约不能成立。蓝泰实业公司主张馋鱼火锅公司欠付租金等费用，馋鱼火锅公司并无异议，馋鱼火锅公司欠付租金构成违约。至于欠付租金数额，因馋鱼火锅公司实际使用面积超出合同约定面积，蓝泰实业公司按照合同约定面积计算2015年12月20日至2016年12月19日的租金360784.8元、2016年12月20日至2017年12月19日的租金360784.8元、2017年12月20日至2018年4月8日的租金148643.29元，共计870212.89元，符合双方约定，本院予以支持。蓝泰实业公司主张按照日租金1357.47元的标准赔偿2018年4月16日起至2018年4月25日止的房屋占用损失13574.7元，因2018年4月13日馋鱼火锅公司搬离商铺时被蓝泰实业公司工作人员制止，双方为此发生纠纷，蓝泰实业公司限制馋鱼火锅公司搬离，同时又主张此期间的房屋占用费，相互矛盾，本院对该项主张不予支持。蓝泰实业公司要求馋鱼火锅公司补交免租期(18个月)租金721569.6元，扣除租赁保证金33000元后，还需补交688569.6元。虽然欠付租金是合同解除的原因之一，但因免租期是蓝泰实业公司基于营销策略主动给予的优惠，在馋鱼火锅公司确实无力继续经营的情况下，双方最终通过协商解除合同，蓝泰实业公司此时主张免租期的租金显失公平，本院不予支持。关于原告主张的违约金，蓝泰实业公司主张按年利率24%支付自拖欠租金之日起至实际清偿之日止的违约金，合同约定馋鱼火锅公司拖欠应付费用超过三十日导致合同解除的应当承担合同未到期租金总额5%的违约金，现蓝泰实业公司主张的违约金与合同约定不符，馋鱼火锅公司认为违约金过高要求调整，根据合同约定并结合合同履行情况及原、被告在合同履行中的过错程度，本院酌定馋鱼火锅公司应按欠付租金5%向蓝泰实业公司支付违约金43511元（870212.89元×5%）。对馋鱼火锅公司申请鉴定，银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）认定室内装修重置价格为1306017元，成新率综合确定为45%，认定价格为587708元，室内物品认定价格为37968元，以上合计为625676元。馋鱼火锅公司和蓝泰实业公司虽不予认可，但均未提出反驳性证据，故本院予以认定。馋鱼火锅公司要求赔偿装饰装修残值损失，因双方约定合同终止后，蓝泰实业公司有权要求保留店铺内所有装修，或者要求恢复原状。馋鱼火锅公司在签订合同时对合同的履行情况有所预期，装饰装修费用损失属于正常的商业经营风险，在馋鱼火锅公司欠付租金无力经营解除合同的情况下，无权要求蓝泰实业公司赔偿装饰装修残值损失，但对于价格为37968元的室内物品，所有权属于馋鱼火锅公司，双方合同中关于蓝泰实业公司可以强行扣留物品并视为自愿放弃的约定违反法律规定，本院不予认定，蓝泰实业公司应当赔偿馋鱼火锅公司物品损失37968元。综上，馋鱼火锅公司与蓝泰实业公司之间的房屋租赁合同于2018年4月8日解除，对馋鱼火锅公司要求蓝泰实业公司赔偿商铺内装饰装修残值损失，本院仅支持室内物品损失37968元，其余不予支持；馋鱼火锅公司应支付蓝泰实业公司租金870212.89元，馋鱼火锅公司交付的保证金33000元及装修物业费8352元折抵后，还应支付828860.89元；馋鱼火锅公司还应支付蓝泰实业公司违约金43511元，案涉商铺内的装饰装修归蓝泰实业公司所有，蓝泰实业公司的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司与被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司之间的《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除；二、原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司房屋租金828860.89元；三、原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司违约金43511元；四、被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司赔偿原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司物品损失37968元；以上判决第二项、第三项、第四项相抵后，原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司应向被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司支付租金及违约金共计834403.89元。五、驳回原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司负担。反诉案件受理费22446元，被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司减少诉讼请求，退还案件受理费11901元，下剩案件受理费10545元，由原告（反诉被告）银川烹大师馋鱼养生火锅有限公司负担5070元，由被告（反诉原告）宁夏蓝泰实业有限公司负担5475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 赵晓颖人民陪审员 贾 蓉人民陪审员 苗 龙 二〇二〇年六月二十八日法官助理 田进花书记员 裴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。