河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2139号 上诉人（原审被告）：马发土买，女，1987年3月18日出生，回族，住石家庄市桥西区。 上诉人（原审被告）：马如哇，男，1975年5月8日出生，回族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审原告）：周小军，男，1980年3月8日出生，回族，住甘肃省临夏市。 委托诉讼代理人：郭辽元，河北宗典律师事务所律师。 原审被告：石家庄市阜康实业公司，住所地石家庄市长安区阜康路12号金茂商城1509号。 法定代表人：褚伟，该公司经理。 上诉人马如哇、马发土买因与被上诉人周小军、原审被告石家庄市阜康实业公司（以下简称阜康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马如哇、马发土买的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10395号民事判决第一、二、三项，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。阜康公司与马发土买签订的合同期限自2019年9月1日至2020年8月31日，而马如哇与周小军签订的转让合同日期为2019年6月29日。该转让合同签订时阜康公司与马发土买签订的合同并未生效，上诉人并非无权转租。根据马如哇与涉案房屋原房主梁永哲签订的租赁合同证明，2019年6月29日向外转让房屋时，梁永哲同意上诉人转租。阜康公司2019年9月1日才拥有该房屋向外租赁的权利，房东产权变更与上诉人无关。该公司于转租事实发生后三个月不同意并不能导致转让合同无效；2、一审法院判决上诉人返还被上诉人转让费104500元错误；3、一审判决认定事实不清导致适用法律错误。转让合同为双方真实的意思表示，并未违反合同无效的任何条款。 周小军辩称：上诉人当庭陈述与事实不符，双方的转让合同已经明确约定了转让饭店并不是只转让生意，上诉人的上诉没有新的证据证实，上诉理由不充分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 阜康公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。 周小军一审的诉讼请求：1、请求确认《转让合同》无效；2、要求被告返还原告转让费115000元；3、要求被告赔偿原告损失12000元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2019年6月29日，原告周小军与被告马如哇签订《转让合同》，内容如下：“甲方：马如哇，乙方：周小军。位于河北省石家庄市字（兰州清雅斋清真拉面馆）甲方转让给乙方经营，转让时间2019年6月29日，转让费用：11.5万，拾壹万伍仟元。自2019年6月29日起经营权归乙方所有。2019年6月29日前经营者为甲方，店内事物由甲方负责，以上条件由双方协商而定，无异议。甲方：马如哇，乙方：周小军”。原、被告均称，原告通过支付宝向被告马如哇转账75000元，并以现金方式支付4万元。被告马如哇、马发土买称，其预交房租到2019年9月份，还有一个月押金，当时转让是把这些权益一起转让了。被告阜康公司亦认可，被告马如哇、马发土买预交房租到2019年9月份，还有一个月押金。原告周小军称，其因购买空气净化器花费12000元，并提交收款收据（收款收据记载的出具时间是2019年8月15日）。2019年7月8日，石家庄市生态环境局长安区分局下发《通知》，通知“兰州清雅斋拉面大盘鸡”2019年7月15日前搬迁完毕，拒不搬迁予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。原告周小军称，涉案转让的所有东西现在都在涉案房屋内，饭店从2019年6月24日开始经营到2019年7月8日，因环保局下了处罚不让经营，被告阜康公司也不让转租，就停止经营了。被告马如哇、马发土买称，原告周小军一直经营到2019年9月份。另查，被告马如哇、马发土买系夫妻关系，于2005年5月10日登记结婚。被告阜康公司与被告马发土买签订《承包合同》，主要内容如下：“甲方：阜康实业公司，乙方：马发土买……。一、经办事处导研究，阜康实业公司同意将房屋付乙方经营使用。二、承包期限自2019年9月1日至2020年8月31日。三、承包费用和承包费用的缴纳：每月承包费用3500元……。四、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、……6、未经甲方同意，乙方将房屋转让或租借，转租第三人。……。甲方：石家庄市阜康实业公司（加盖公章），乙方：马发土买（签字并捺印）”。在本案审理过程中，原告周小军撤回对被告阜康公司的起诉。 一审法院认为，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告阜康公司与被告马发土买签订的《承包合同》中明确约定未经阜康公司同意，不能将房屋转让或租借、转租第三人。被告阜康公司在庭审过程中明确表示不同意将涉案房屋转租。被告马如哇、马发土买虽称，其与原告周小军签订《转让合同》，转让的是饭店的生意、家具等用品，并没有将涉案房屋转租给原告，但涉案房屋是饭店的生意、家具等用品的载体，并结合被告马如哇将其预交到2019年9月份的房租和一个月押金等权益一并转让的情节，本院对此不予采信。综上，原告周小军主张《转让合同》无效，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告周小军称，涉案转让的所有东西现在都在涉案房屋内，饭店从2019年6月24日开始经营到2019年7月8日，因环保局下了处罚不让经营，被告阜康公司也不让转租，就停止经营了。但是，原告周小军提交的购买空气净化器收款收据记载的出具时间是2019年8月15日，且称，其因用于经营购买空气净化器花费12000元，并主张被告马如哇、马发土买赔偿损失，与其前述时间前后矛盾，本院不予采信。被告马如哇、马发土买称，原告周小军一直经营到2019年9月份，本院予以采信。并考虑到，被告马如哇转让明知不能转让的房屋具有过错，原告周小军亦未尽到应尽的审慎义务，在未核实确认涉案房屋所有权人同意转租的情况下与被告马如哇签订《转让合同》亦具有过失，并考虑到被告马如哇将其预交到2019年9月份的房租和一个月押金等权益一并转让等因素，被告马如哇应退还原告转让费104500元（扣除3个月的租金）为宜。“兰州清雅斋拉面大盘鸡”属于家庭经营的个体工商户，被告马如哇、马发土买应以家庭财产对上述债务承担清偿责任。原告周小军主张被告马如哇、马发土买赔偿其购买空气净化器花费12000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告周小军与被告马如哇于2019年6月29日签订的《转让合同》无效；二、被告马如哇、马发土买于本判决生效之日起十日内返还原告周小军转让费104500元；三、被告马发土买对本判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回原告周小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元，由被告马如哇、马发土买负担2337元，原告周小军负担503元。 经审理查明，2016年3月1日，马如哇与涉案房屋的原房东梁永哲签订《租赁合同》，双方合同中未约定涉案房屋不能转租。其他的事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2019年6月29日，周小军与马如哇签订的《转让合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。阜康公司与马发土买于2019年9月签订的《承包合同》亦是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。马如哇与梁永哲于2016年3月1日签订《租赁合同》，双方合同中并未约定涉案房屋不能转租。阜康公司与马发土买于2019年9月签订的《承包合同》，在该合同签订之前即2019年6月29日，周小军与马如哇签订的《转让合同》。阜康公司不能证明在《承包合同》签订之前双方曾约定涉案房屋不得转让、转租第三人，该合同签订在后，不能约束之前发生的转租行为。《承包合同》第四条约定，乙方（马如哇）有下列情形之一的，甲方（阜康公司）可以终止合同，收回房屋：1、……6、未经甲方同意，乙方将房屋转让或租借，转租第三人。……。由此可知，即使马发土买存在转让涉案房屋的行为也只是阜康公司终止合同，收回房屋的条件，并不能产生《转让合同》无效的法律后果。周小军提供的证据不能证明其与马如哇签订的《转让合同》存在无效之情形，本院对其主张合同无效的请求不予支持。 综上所述，马如哇、马发土买的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 1撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10395号民事判决； 2驳回被上诉人周小军一审诉讼请求。 一审案件受理费2840元、二审案件受理费2840元，共计5680元，由被上诉人周小军负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年六月十五日 书记员 郄张雨