贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1423号上诉人（原审被告）：贵阳四合院饮食有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵西路79号。法定代表人：王德粲。委托诉讼代理人：李雷，贵州同越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁荣，女，1952年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：欧阳婷，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德粲，男，1968年1月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区黔灵西路79号。委托诉讼代理人：王德照，男，1970年2月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区黔灵西路79号，系王德粲之弟。被上诉人（原审被告）：王德照，男，1970年2月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区黔灵西路79号。上诉人贵阳四合院饮食有限公司（以下简称四合院公司）与被上诉人丁荣、王德粲、王德照租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人四合院公司上诉请求：1、撤销（2019）黔8601民初678号民事判决，改判贵阳四合院饮食公司不承担任何房屋租金及损失，驳回丁荣的全部诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定“上诉人需向被上诉人支付19133元”属于事实认定错误，上诉人不应承担2019年3月11日之后的租金，。上诉人在2019年3月之前已电话通知被上诉人办理售房手续，但被上诉人不予理睬，并且上诉人在法院的组织下只用了7天将房屋恢复完毕，并非需要一个月恢复时间，因此上诉人不应承担相应租金。二、原审判令上诉人向被上诉人赔偿损失15000元错误，事实上并不存在15000元损失，房屋已经租给上诉人15年，房屋自然老化属于正常现象，因此不存在15000元的损失。被上诉人丁荣辩称，根据最后一份租赁合同的约定，上诉人提出不承租房屋应该提前一个月通知，并且将房屋恢复原状之后进行交接，但是上诉人一直没有履行恢复原状的义务，截止到10月份才对房屋进行恢复改造。上诉人没有按照合同约定提前一个月书面通知不承租房屋，仅仅是发送一条短信给丁荣的老公不能作为解除合同的通知。丁荣要求上诉人将三通进行整理完毕再进行交接。合同双方签订时是有设备清单的，一审也查明了现在房子存在设备缺失，房屋墙未恢复，电池缺失，卫生间未填平等，应该赔偿丁荣损失，丁荣认为1万5千都是过低了，且对方没有将房屋恢复原状，损失肯定是要赔付的。被上诉人王德粲、王德照共同答辩，同意上诉人的上诉请求事实及理由。一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋与原告交接并退还原告；2.被告按每月1.4万元租金支付原告从2019年2月开始所拖欠的房租，支付至被告将租赁房屋交付给原告之日止（截止7月共4个月，计5.6万元）；3.被告支付原告租赁房屋期间造成的原告损失10万元、违约金5万元；4.本案产生的案件受理费、公告费等由被告承担。一审法院认定事实，2004年12月6日，丁荣（甲方）与王德照（乙方）签订《租房合同》，甲方将贵阳市云岩区黔灵西路73号的一栋两层房屋出租给乙方，建筑面积236平方米，租期为5年，押金为5000元，押金为乙方对财产安全的保证，即乙方在使用过程中，房屋等财产存在折旧现象，甲方不得以此为由扣留全部或者部分押金，乙方在使用中所造成的损害在合同期满或合同解除时交付甲方时需恢复原样，同时甲方不得以此扣留全部或者部分租金。双方在《室内装修及设施》清单明确，两层楼房室内装修设施：防盗门2个、防盗窗13个、纱窗10扇、蓝玻15个、地板砖、铁艺楼梯、水表2个、10-40安电表1个、便池2个、洗手池2个。院外3个单间，其中防盗门2个、防盗窗2个、蓝玻2个、电表3个、水表2个。院内5个基条石、2个石座、3个方石凳、1个鱼池、1个假山。水、电、下水道全通。同月15日，丁荣（甲方）与王德照（乙方）签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方对两层楼房一楼房屋结构进行改变，拆掉窗户并用砖封掉，打开一面墙壁，中间隔墙拆除1.5平方米、封闭2平方米，楼梯转弯拆除0.9平方米作为进出口，租赁期满后乙方负责修复房屋原样；乙方同意甲方修“五幼”围墙。2009年12月4日，丁荣（甲方）与四合院饭庄（现被告四合院公司）、王德照（乙方）签订《房屋续租合同》，租期3年，并约定原《室内装修及设施》清单及押金、补充协议继续有效。2012年12月6日，丁荣（甲方）与四合院公司、王德照（乙方）签订《房屋续租合同》，甲方将房屋及院外墙边三间房屋（建筑面积50平方米）出租给乙方，租期为5年，并再次约定原《室内装修及设施》清单及押金、补充协议继续有效。2018年1月1日，丁荣（甲方）与四合院公司签订《房屋租赁合同》，将房屋及院外墙边三间房屋出租四合院公司，租期自2018年1月1日起至2019年1月1日；月租金为14000元；租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。上述合同期限届满后，双方未续签合同，但四合院公司继续向丁荣交纳2019年1、2月份租金（由丁荣丈夫张春洪代收）。2019年3月11日，王德照向丁荣的丈夫张春洪发送手机短信，告知其收回房屋，但丁荣及其丈夫未予回应。2019年7月3日，丁荣短信要求王德照支付3月份以后的租金，若不再租房屋，要求就房屋、水电等交接，并恢复房屋原样。当日王德照回复丁荣，称双方合同已到期，不欠房屋租金，并称在2019年3月丁荣已要求交回房屋，但丁荣未按期收房。案件审理过程中，法院组织双方就案涉房屋的恢复原状问题进行协调。2019年10月10日，丁荣与王德照参照《室内装修及设施》所列清单，逐一核对房屋内现存物品及现状情况。双方签认的交接房屋清单载明：防盗门差1个，防盗窗差4个，纱窗差10扇，便池差1个。对蓝玻、地板砖、总水表位置、洗手池、鱼池、假山的恢复达不成一致意见。院外厕所填平、搭建部分拆除后交接。同月28日，因原被告对房屋移交未达成一致意见，法院再次组织调解，丁荣以三通未通、水电商用民用不明、改变房屋结构、墙外存在违章建筑为由拒绝接收房屋钥匙，王德照将案涉房屋5把钥匙交存法院。2019年11月8日，法院组织至涉案房屋处现场查勘。经调查，案涉房屋的花园中地面为水泥硬化地面，现场无法体现花园下水道被堵情况；一楼卫生间缺便池，用水泥板封盖原便池位置；一楼存在房间隔墙改造后未恢复情况；水、电、下水道畅通；与“五幼”之间围墙存在；涉案房屋与隔壁刘家房屋隔墙紧贴；因原水管老化漏水，现使用水管系另外安装；院外围墙部分损害，卫生间未填平;3块电表均位于二层房屋院内。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2018年1月1日丁荣与四合院公司签订《房屋租赁合同》，四合院公司履行合同义务，合同期限届满后亦由四合院公司继续支付房屋租金，四合院公司作为本案租赁合同的当然当事人，依法承担合同义务。原告关于被告王德粲、王德照承担责任的诉请，不予支持。对于原告的主张的损失，根据法院查明事实及法律规定，法院评判如下：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》的诉请。首先，丁荣与四合院公司签订《房屋租赁合同》租赁期限届满后，四合院公司继续支付2019年1、2月份的租金，未有证据表明丁荣对此有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同。其次，丁荣丈夫张春洪与王德照于2019年3月11日、丁荣与王德照于2019年7月3日的短信均表明，双方未就涉案房屋续租问题达成一致意见，且在3月11日王德照要求丁荣丈夫张春洪收房，基于2019年1、2月房屋租金由张春洪收取，张春洪与丁荣之间的夫妻关系，有理由认为张春洪构成表见代理，可推定丁荣知晓该事实。故可认定案涉租赁合同于2019年3月11日解除。因此，对于原告主张解除合同的诉请已经无判决解除之必要，法院不予支持。2.关于被告将租赁房屋与原告交接并退还原告的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定.本案租赁合同自2019年3月11日解除，王德照要求丁荣接收房屋，但丁荣并未接收房屋，且本案审理过程中，虽经双方协商，但丁荣仍以水、电、下水道未通及水、电商用或民用不明确、房屋结构改变、墙外存在违章建筑为由拒绝接收房屋钥匙。法院认为，四合院公司已将房屋整体进行清理、修缮，从现场照片中看出具备交付条件。丁荣已向法院起诉赔偿损失的情况下，仍以上述理由拒绝接收房屋，实质是民事权利的滥用，法院对原告的该项诉请不予支持。鉴于四合院公司已将案涉房屋的5把钥匙交至法院，丁荣可自行取回。3.关于被告按每月14000元租金支付原告从2月起至被告将租赁房屋交付给原告之日止（截止7月共4个月，计5.6万元）的诉请。因本案租赁合同自2019年3月11日解除，四合院公司应按每月14000元为标准向丁荣支付2019年3月1日至3月11日的租金，为（14000元÷30天×11≈5133元）。合同解除后，丁荣未及时验收房屋，同时四合院公司亦未将房屋恢复原状，客观上影响丁荣对房屋的收益、处分，双方均具有过错，法院支持1个月房屋租金14000元。以上租金合计19133元。4.关于被告支付租赁房屋期间造成的损失10万元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案租赁合同系丁荣与王德照2004年12月6日签订《租房合同》及后续租赁合同的延续，四合院公司应该按照《室内装修及设施》清单及《补充协议》约定的标准向丁荣移交房屋。案涉房屋自2004年12月6日起出租至本案合同解除时已超过14年。在使用过程中房屋设施设备存在自然损耗客观存在，合同签订时移交的设施设备已经不存在的四合院公司应予以配备。房屋结构改变问题系丁荣书面同意改造修建，但《补充协议》约定租赁期满后乙方负责修复房屋原样，四合院的移交并未将其恢复原样。综合四合院移交房屋存在设施设备缺失、房屋隔墙恢复、一楼便池部分缺失、院外围墙损害未恢复、院外卫生间未填平等因素，法院支持原告诉请15000元。5.被告支付原告违约金5万元的诉请。原告主张的违约金实为损失赔偿，法院已就房屋损失的诉请已进行了评判，原告再行主张违约金诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵阳四合院饮食有限公司自本判决生效之日起十日内向原告丁荣支付房屋租金19133元，并赔偿损失15000元；二、驳回原告丁荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4302元，减半收取计2151元，由原告丁荣负担1824元，被告贵阳四合院饮食有限公司负担327元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。二审中，上诉人提交短信截屏2张，拟证明在2019年9月23日一审开庭之后，上诉人按照法官要求将房屋恢复原状，上诉人恢复原状时间只花了7天，恢复原状之后再2019年9月30日通知丁荣来收房，但丁荣一直怠于收房，才导致时间一直拖到2019年10月之后，对于延期交房时间产生的责任上诉人不应承担。丁荣经质证对于该组证据的真实性无异议，但是认为达不到证明目的，因为一审判决的一个月房租不是因为上诉人花了7天进行修复，而是因为上诉人主张的3月11日解除截止到10月份之前都没有将房屋恢复原状，长达9个月时间影响了丁荣对房屋的收益，一审就支持了一个月的租金。王德粲、王德照经质证，同意上诉人的举证意见。经本院二审查明案件事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人认为其不应承担2019年3月11日之后的租金，一审系因四合院公司未将房屋恢复原状，客观上影响丁荣对房屋的收益、处分，支持一个月的房屋租金14000元，因2019年3月11日之后合同已经解除，四合院公司未将房屋恢复原状，客观上确实影响丁荣房屋的收益、处分，本院对一审酌情支持14000元的金额予以维持。关于上诉人认为房屋自然老化属于自然现象，因此一审不应判令支付15000元损失，因一审判令支付15000元损失系基于房屋存在的设施设备缺失、房屋隔墙恢复、一楼便池部分缺失、院外围墙未恢复、院外卫生间未填平等因素，以上因素在一审现场查勘笔录经当事人签字确认且并非属于房屋老化，一审基于以上房屋恢复后续问题酌情支持15000元的损失并无不当，本院予以维持。综上，上诉人贵阳四合院饮食有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人贵阳四合院饮食有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月九日法官助理盛美书记员王珊珊