辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终336号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:张丽艳，女，1963年4月7日出生，满族，住北镇市。被上诉人（原审原告）:张文祥，男，1960年9月30日出生，满族，住北镇市。上诉人锦州大兴建设集团有限公司与被上诉人张丽艳、张文祥房屋买卖合同纠纷（原审案由不当得利纠纷）一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：上诉请求：撤销锦州市凌河区人民法院（2019)辽0792民初1585号判决。改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》/《委托代建合同》（以下简称“合同”）依然有效。上诉人与被上诉人签订合同在先，是基本事实，且未失去法律效力，没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除合同。因此合同仍具有对双方的拘束力，因而合同中关于门的费用，仍然有效，上诉人有权收取其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的合同，有合法依据。再次，本案管辖应为专属管辖，太和区法院对本案并无管辖权。鉴于本案实质上应为合同纠纷而并非不当得利纠纷，一审法院应根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中的精神，纠正错误案由，继而确认本案为专属管辖。最后，被上诉人起诉已过诉讼时效。被上诉人缴纳门的费用至今已超过诉讼时效，且并未有法定中断时效的情形，应当依法予以驳回。而一审法院对此视而不见。上诉人明确主张合同抗辩，且一审中法庭明确将诉讼时效归为诉讼争议焦点，但在裁判时完全忽视这一情节。总而言之，本案核心问题是：1、合同的效力问题以及根据合同效力确定案由、适用法律、管辖权问题。2、被上诉人起诉是否超过诉讼时效问题。人民法院应当适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，合同系双方真实意思表示，双方对于涉案费用具有对等的权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。被上诉人张丽艳、张文祥未到庭，亦未提交书面答辩意见。张丽艳、张文祥向一审法院起诉请求：1、判令被告将其没有合法依据的收费3400元依法退还给原告。2、要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告开发建设的西班牙风情花园小区工程于2014年12月竣工、验收完毕。2010年12月20日原告张丽艳与被告锦州大兴建设集团有限公司签订代建房合同，约定购买“西班牙风情花园”房屋。2015年8月13日原告办理入住手续时，被告收取单元门300元、防盗门1300元、可视对讲1500元、仓房门300元，合计3400元。原告请求返还。2015年3月4日被告将案涉小区的物业服务管理事项委托给锦州华府物业管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，合同相对方应当按约定履行各自的义务。原告张丽艳、张文祥与被告锦州大兴建设集团有限公司基于同一处房屋签订了代建房合同，且办理了不动产登记，应证明双方签订的代建房合同为最终履行的合同。因该合同并未对收取单元门、防盗门、可视对讲机、仓房门的费用进行约定，故被告锦州大兴建设集团有限公司再向原告张丽艳、张文祥收取以上费用没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告张丽艳、张文祥主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款、仓房门款于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后10日内返还原告张丽艳、张文祥不当得利款3400元。案件受理已减半收取25元，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求，提交了证据锦州市发改委行政处罚事先告知书，拟证明双方有委托代建房屋补充协议书，其收取单元门、防盗门、可视对讲机等涉案款项是合理合法的，不需要返还。被上诉人未提供相反证据否定其真实性，故对上述证据真实性本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2010年12月20日签订《代建房合同》，约定代建房屋基础价格为2480元/平方米，30层平均价2900元/平方米，18层平均价2760元/平方米（楼层价格表附后），并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。再查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。上诉人主张因与被上诉人之间存在委托代建房屋的合同关系，且委托建房协议中已经明确约定了对单元门、防盗门、可视对讲机另行收费，故双方当事人之间纠纷属于《行政处罚事先告知书》规定的“规范购房者特殊要求收费”的范围。上诉人有权按照双方约定并实际履行的《委托建房屋补充协议书》收取被上诉人的单元门、防盗门、可视对讲机等费用。被上诉人对该份证据证实的内容虽不予认可，但无证据推翻该份证据的真实性，且该《行政处罚事先告知书》中明确认定除上诉人与代建团购房业主签订的除《代建房合同》中因对仓房门的收费没有约定属于不合理收费外，对上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用的行为并未处罚，故对上诉人的该项主张予以采信。还查明，本案双方所产生的争议系因代建房合同及商品房买卖合同之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《代建房合同》的约定完成代建房屋的建设义务，委托建房业主亦负有按照《代建房合同》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。《代建房合同》明确载明入户单元可视对讲门、入户防盗门的价格按实际代建购买价格与配合施工费用执行。故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1585号民事判决。二、上诉人锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后7日内返还被上诉人张丽艳、张文祥仓房门款300元。三、驳回被上诉人张丽艳、张文祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担7元，被上诉人张丽艳、张文祥负担68元。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔300228016002000审判员赵洪全二〇二〇年六月十五日17462545720006933565000法官助理翟红兵书记员暴思洋