北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3565号上诉人（原审被告）：康佳，女，1974年10月2日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区五号楼底商三层高德优品快捷连锁酒店8367室。法定代表人：路军港，执行董事。委托诉讼代理人：冯刚，男，1976年4月18日出生，住北京市东城区。上诉人康佳因与被上诉人北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人康佳与被上诉人阳光物业公司之委托诉讼代理人冯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康佳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回阳光物业公司的诉讼请求；二、阳光物业公司赔偿康佳房屋贬值损失50万元、房屋空置租金损失10万元、房屋维修费3万元、地面停车场租金、广告费、因制冷制热不达标导致的损失以及更换房门的损失6700元；三、阳光物业公司退还2016年6月1日至2017年5月31日期间已缴纳的物业费；四、阳光物业公司支付全部赔偿金的滞纳金，按照日千分之三计算。事实和理由：一、阳光物业公司提供服务质量不达标，其限购水电导致租户无法正常生活，且提供的中央空调温度不够，对垃圾也未及时清收，应向业主赔偿损失。二、因阳光物业公司提供的物业质量差导致房屋贬值，且因其违建行为导致康佳的房屋漏水，故应赔偿损失。三、阳光物业公司在服务中存在失职，导致康佳的房屋房门被破坏，故应赔偿换门损失。四、阳光物业公司将公共区域停车场出租，相应收入应当分给全体业主。五、阳光物业公司通过非法手段取得物业服务单位的地位，无权收取物业费，康佳已缴纳的物业费应当予以退还。阳光物业公司辩称，不同意康佳的上诉请求及理由，服从一审判决。阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.康佳向阳光物业公司支付2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费及卫生费6299.38元；2.康佳向阳光物业公司支付2016年5月15日至2016年9月15日空调制冷费2291.85元；3.康佳向阳光物业公司支付2016年11月15日至2017年3月15日空调供暖费2139.06元；4.康佳向阳光物业公司支付自2017年6月1日起至欠款付清之日止每日按照欠缴物业费总额的万分之五计算的违约金；5.由康佳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：阳光物业公司为负责北京市朝阳区新源里西19号楼格纳斯大厦的物业公司，康佳为该大厦×××室的业主，房屋面积50.93平方米。2016年6月1日，阳光物业公司与北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会签订《新源里综合楼小区（格纳斯大厦）物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），物业服务期限三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。物业服务的收费方式为酬金制，物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，标准为每平方米每月9.98元。涉诉房屋的制冷与制暖亦由阳光物业公司提供服务，收费标准分别为制冷费每供冷季每平方米45元；制暖费每供暖季每平方米42元。康佳入住后，阳光物业公司提供了相应的物业服务，康佳也接受了物业服务。阳光物业公司主张的2016年6月1日至2017年5月31日的物业管理费康佳已于2019年8月24日缴纳，目前康佳拖欠2016年6月1日至2017年5月31日卫生费200元；2016年5月15日至2016年9月15日空调制冷费2291.85元；2016年11月15日至2017年3月15日空调供暖费2139.06元。对上述欠缴费事实，康佳予以确认，其抗辩不交费的理由为阳光物业公司在房屋顶层私盖违建堆放物品，导致屋顶楼板严重变形，防水层被破坏，康佳房屋在顶层，因此造成其房屋墙面及屋顶出现漏雨情况。阳光物业公司强制康佳只能使用物业提供的制冷和制暖服务，不允许康佳在自己的房屋内安装空调。阳光物业公司长期对康佳房屋进行造谣导致其房屋一直未能出售，房屋差价损失巨大。阳光物业公司用限购水电等方式逼走康佳房屋租户，给其造成了租金方面的损失。此外，阳光物业公司还侵占小区大量的公摊面积用于自用和出租。阳光物业公司主张的2016年6月1日至2017年5月31日的物业管理费康佳已于2019年8月24日缴纳。就其抗辩提供房屋漏雨、墙纸脱落的照片、室内供暖温度的照片、楼道内乱堆放物品、乱贴广告的照片、小区内乱停车的照片、物业费缴费凭证、房屋出租代理合同及买卖定金协议书予以佐证。阳光物业公司就其主张提供《物业服务合同》、缴费通知单、律师函照片予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，康佳系涉案房屋产权人，阳光物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。阳光物业公司向康佳提供了物业服务、垃圾消纳及供冷、暖服务，康佳应当向阳光物业公司支付物业费、卫生费、制冷费及制暖费。本案中，康佳已于开庭前缴纳阳光物业公司所主张的物业费，阳光物业公司也予以认可，一审法院对此项诉求不支持。阳光物业公司主张的卫生费、制冷费及制暖费，合理合法，有事实依据，一审法院予以支持。关于违约金，《物业服务合同》中虽有约定，但阳光物业公司现有证据不足以证明康佳存在恶意拖欠行为，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、康佳于判决生效后七日内支付阳光物业公司二○一六年六月一日至二○一七年五月三十一日的卫生费200元；二、康佳于判决生效后七日内支付阳光物业公司二○一六年五月十五日至二○一六年九月十五日的制冷费2291.85元；三、康佳于判决生效后七日内支付阳光物业公司二○一六年十一月十五日至二○一七年三月十五日的制暖费2139.06元；四、驳回阳光物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，康佳申请证人郑某出庭作证，欲证明阳光物业公司的服务不达标，损害了业主利益。郑某作证称，其亦为涉案大厦之业主，与阳光物业公司之间也存在物业服务合同纠纷案件，阳光物业公司确实存在限购水电等问题，给业主造成损失。阳光物业公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。针对上述证人证言，阳光物业公司发表质证意见称，不认可证人证言的内容，阳光物业公司在与证人郑某的物业服务合同纠纷案件中已经解决了其所称的限购水电等问题。本院经审查认为，康佳申请证人出庭作证并接受询问，本院对证人证言形式上的真实性予以确认；对其证明目的，将于本院认为处综合予以论述。二审经查：一审中，康佳提出反诉要求阳光物业公司赔偿其因漏雨产生的损失共计3万元，一审法院告知其反诉事实理由属于财产损害赔偿，与本案物业服务合同纠纷非属同一法律关系，康佳可另行起诉。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：康佳应否向阳光物业公司支付相应期间的卫生费、制冷费及制暖费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，阳光物业公司为涉案大厦的物业公司，康佳为业主，故阳光物业公司与北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会签订的《物业服务合同》，依法对康佳具有约束力。根据查明事实，阳光物业公司为康佳所在大厦提供了物业管理、垃圾消纳以及制冷供暖服务，康佳应当依约履行缴纳相应费用的义务。康佳虽上诉主**光物业公司提供的物业服务不达标，存在制冷供暖不达标、限购水电等问题，但阳光物业公司对此不予认可，康佳亦未能提交充分证据证明阳光物业公司在履行合同中确实存在重大违约行为导致业主丧失根本合同利益，其在二审期间申请出庭作证的证人为涉案大厦之业主，与阳光物业公司之间存在物业服务合同纠纷案件，故其证人证言亦不足以证明康佳之上诉主张；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一较短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑整体服务情况、持续状态和全体业主的利益予以确认。因此，一审法院根据《物业服务合同》与缴费通知单等证据认定康佳应向阳光物业公司支付相应期间的卫生费、制冷费及制暖费，具有事实及法律依据，本院予以维持。康佳关于阳光物业公司应向其赔偿相关损失的上诉主张，其中3万元在一审中提出反诉并经一审法院告知另行起诉；此外因案涉期间制冷不达标的损失，康佳并未提供充分证据证明，本院不予采信；其余损失主张，并非本案审理范围，康佳可依法另行起诉。关于阳光物业公司应向其退还已缴纳物业费并支付滞纳金等主张，并非本案二审审理范围，本院不予处理，康佳亦可另行主张。综上所述，康佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由康佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月九日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴