上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3995号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海鸿福宾馆，住所地上海市。法定代表人：瞿松长，总经理。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，上海汉商律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海同鹏企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙益功，执行董事。委托诉讼代理人：俞健，男。被上诉人(原审原告、反诉被告)：范贤正，男，1965年7月17日出生，汉族，住福建省。原审第三人：中冶宝钢技术服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：高武久，董事长。委托诉讼代理人：孙加同，男。委托诉讼代理人：李宁，男。上诉人上海鸿福宾馆(以下简称“鸿福宾馆”)、上诉人上海同鹏企业管理有限公司(以下简称“同鹏公司”)因与被上诉人范贤正、原审第三人中冶宝钢技术服务有限公司(以下简称“中冶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿福宾馆上诉请求：撤销一审判决主文第三、五项。改判同鹏公司赔偿范贤正、鸿福宾馆损失人民币(以下币种均为人民币)2,729,628.28元，驳回同鹏公司要求范贤正、鸿福宾馆支付房屋使用费的诉讼请求。事实与理由：1、范贤正与同鹏公司就上海市新会路496、498、502、504号二夹层的01-18室、301-304室、328-341室(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁合同》，后范贤正在系争房屋上设立了鸿福宾馆经营酒店。因同鹏公司违约，租赁合同不能继续履行，同鹏公司应当赔偿范贤正、鸿福宾馆损失。鉴于宾馆行业的特殊性，若鸿福宾馆不与新的二房东签订租赁合同，鸿福宾馆将失去继续在系争房屋内经营的权利，届时将面临巨额装修损失和经营时间的浪费。为将各方损失降至最小，鸿福宾馆在同鹏公司、中冶公司共同协调下，与新二房东上海富羡房地产营销策划有限公司(以下简称“富羡公司”)就原合同的剩余租期签订了《商铺租赁合同》。新旧两份租赁合同中的租金存在巨大差额，其产生的原因完全系由同鹏公司的错误行为导致，故应当完全由同鹏公司承担。一审仅酌情判令同鹏公司赔偿鸿福宾馆三个月的租金损失，缺乏事实和法律依据。2、同鹏公司与中冶公司之间的租赁合同于2018年8月31日到期，之后同鹏公司丧失就系争房屋向鸿福宾馆收取租金或使用费的权利。且中冶公司尚未向同鹏公司主张2018年9月1日至2018年11月14日期间的房屋使用费。故一审判令范贤正、鸿福宾馆向同鹏公司支付上述期间的房屋使用费错误。同鹏公司辩称：双方在签订《房屋租赁合同》时，范贤正知晓同鹏公司与中冶公司就系争房屋签订的租赁合同的期限截止至2018年8月31日。由于范贤正逾期支付租金，故同鹏公司根据约定，有权解除合同，涉案租赁合同已不存在无效之情形。关于房屋使用费，由于同鹏公司已向中冶公司支付保证金，且金额远大于房屋使用费，故同鹏公司有权向范贤正收取房屋使用费。请求二审法院驳回鸿福宾馆的上诉请求。同鹏公司上诉请求：撤销一审判决，确认同鹏公司与范贤正签署的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除；判令范贤正向同鹏公司支付解除合同违约金452,949元、逾期付款违约金25,337元，以及房屋使用费，按照最近一个月的平均日租金的两倍计算(即9,928元/日)，自2018年8月22日起算至2018年11月14日，共85天，金额为843,880元；驳回范贤正、鸿福宾馆在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、范贤正、鸿福宾馆明知同鹏公司与中冶公司就系争房屋之间的租期至2018年8月31日止，故之后合同无法继续履行的责任不在于同鹏公司。2、由于在同鹏公司与中冶公司租期届满之前，范贤正、鸿福宾馆就一直拖欠租金，故同鹏公司行使合同解除权，解除了与范贤正签订的《房屋租赁合同》，并决定放弃中冶公司的投标，不再续租。所以《房屋租赁合同》不能再继续履行的责任在于范贤正、鸿福宾馆。3、范贤正取得鸿福宾馆的经营执照后，将其在鸿福宾馆内的全部出资转让给自然人瞿松长，并有瞿松长实际经营。故应当认定范贤正存在擅自转租的行为。4、鉴于范贤正、鸿福宾馆一直存在拖欠租金的行为，故同鹏公司依法行使合同解除权，范贤正、鸿福宾馆应当向同鹏公司支付逾期付款违约金和解除合同违约金。鸿福宾馆辩称：虽然同鹏公司在一审中提供的协议书中明确租期截止到2018年8月31日，但该协议仅提供给鸿福宾馆办证所用，双方均明确实际租期至2022年12月24日止。鸿福宾馆的信赖利益应当受到保护。无法继续履行租赁合同的原因在于同鹏公司主动放弃中冶公司的招投标，故责任在于同鹏公司。鸿福宾馆并无拖欠租金的情况，在实际履行合同中，鸿福宾馆一直根据同鹏公司的通知支付租金，双方早已形成惯例，同鹏公司从未对此提出异议。虽然租赁合同是范贤正与同鹏公司所签，但范贤正签订合同的目的是设立鸿福宾馆经营酒店，同鹏公司自始知晓，从未提出异议。鸿福公司投资人的变更并不影响鸿福宾馆作为独立的民事主体对外承担责任，故本案中不存在转租。同鹏公司通知鸿福宾馆解除合同，只是为了逃避其应承担的违约责任，有违诚信。同鹏公司与中冶公司的租期届满后，已丧失承租使用系争房屋的权利，无权再向鸿福宾馆主张房屋使用费。请求二审法院驳回同鹏公司的上诉请求。范贤正未作答辩。中冶公司述称，尊重法院依法判决。范贤正、鸿福宾馆向一审法院提出诉讼请求：1、判令范贤正与同鹏公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；2、同鹏公司向范贤正与鸿福宾馆返还租赁保证金504,839元；3、同鹏公司向范贤正与鸿福宾馆赔偿租金差额损失2,729,628.28元；4、本案诉讼费由同鹏公司承担。同鹏公司向一审法院提出反诉请求：1、确认同鹏公司与范贤正签署的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除；2、范贤正向同鹏公司支付解除合同违约金504,839元；3、范贤正向同鹏公司支付逾期付款违约金25,337元；4、范贤正向同鹏公司支付房屋使用费，按最近一个月的平均日租金的两倍计算(即9,928元/日)，自2018年8月22日起算至2018年11月14日，共85天，金额为843,880元；5、范贤正与鸿福宾馆将注册于租赁房屋地址的鸿福宾馆的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销，并向同鹏公司支付赔偿金50,000元。一审法院认定事实：一、本市新会路496、498、502、504号二夹层的01-18室、301-304室、328-341室(以下简称“系争房屋”)，建筑面积1,772.79平方米。该房屋所有权人为中冶公司。二、2010年5月，中冶公司与同鹏公司签订租赁合同，约定中冶公司将包括系争房屋在内的相关房屋出租给同鹏公司，租期为2010年9月1日至2018年8月31日。三、2017年3月31日，同鹏公司作为出租方、范贤正作为承租方，签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁用途，范贤正承诺，租赁该房屋仅作为酒店使用。2、同鹏公司暂定于2017年4月1日将房屋交付给范贤正。房屋租赁期自2017年4月1日起至2022年12月24日止。3、租金每两个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2017年4月1日，总额为301,966元(为租赁房屋取得特种行业许可证后第61个自然日起2个月的租金)。以后范贤正应于每一个支付周期开始前三天向同鹏公司付清应付租金。若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日，同鹏公司在收到租金后应开具正规发票给范贤正。4、签订本合同的同时，范贤正应向同鹏公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的平均租金，即504,839元。因范贤正违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，同鹏公司可在保证金中扣除，并且无需范贤正同意，范贤正必须在接到同鹏公司付款通知后五天内支付上述款项的不足部分并补足保证金。5、在范贤正已办结该商铺企业法人营业执照等相关手续，则需签订补充协议，将所注册公司追加为本租赁合同的承租方，履行相关义务。6、若本合同提前终止、解除或届满时，范贤正须在3天内将动产部分自行搬离系争房屋，并将房屋交还给同鹏公司。不按同鹏公司要求返还而继续占用房屋的，自擅自占用之日起每日应当按最近一个月的平均日租金的两倍向同鹏公司支付使用费。7、在租赁期内，范贤正将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须征得同鹏公司书面同意。8、范贤正应按时支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则范贤正需按应付未付租金金额的千分之一向同鹏公司支付违约金。9、有下列情形之一的，同鹏公司可无条件断水断电，并书面通知范贤正解除本合同。范贤正应向同鹏公司按月租金的三倍支付违约金。……(4)范贤正擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(5)范贤正逾期或不足额支付租金累计超过15天的。……10、租赁期间，非本合同规定的情况，同鹏公司中途解除合同的，同鹏公司应向范贤正支付三个月租金之总和作为违约金，支付的违约金不足抵付范贤正损失的，同鹏公司还应负责赔偿范贤正实际损失与违约金的差额部分(范贤正实际损失包括其对租赁房屋进行装修、装潢、加装固定设施的费用)。11、租金计算表：(1)自2017年4月1日起至租赁房屋未取得特种行业许可证期间和取得特种行业许可证之后的六十个自然日都为免租期。范贤正应积极办理特种行业许可证，若由于范贤正原因导致特种行业许可证延期取得或无法取得的，则范贤正免租期条款废止，范贤正不再享有免租期，范贤正应向同鹏公司支付租金(2017年4月1日至2019年3月31日期间按照150,983元/月计算，2019年4月1日后按照后述相应期限的月租金计算)；(2)自租赁房屋取得特种行业许可证之日后第61个自然日起至2019年3月31日，月租金为150,983元；(3)自2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为158,532元……。12、范贤正自行办理营业执照等各类证照许可，并承担相关费用，同鹏公司负责提供所需的其持有的材料。13、因同鹏公司将新会路XXX号一层大堂部分面积供范贤正使用，经双方协商，范贤正需支付8,000元/月管理费，自2017年4月1日起算，免租期期间仍需支付此笔管理费，范贤正应于免租期内每月月底前向同鹏公司支付下月的管理费，免租期届满后的管理费支付方式和支付日期同租金。四、2017年4月上旬，范贤正向同鹏公司支付两个月的租金301,966元、租赁保证金504,839元及相关管理费。五、2017年7月21日，同鹏公司与范贤正签订《协议书》。其中约定：双方于2017年3月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》(以下称简称“原合同”)约定的租赁期限截止于2022年12月24日。现经双方协商达成以下内容：1、为办理房屋特种行业许可证的需要，双方另行签订了一份《房屋租赁合同》(以下简称“新合同”)。双方确认新合同仅供办理房屋特种行业许可证所用，不作为双方履行的依据。2、为办理特种行业许可证需要，范贤正在该房屋取得许可证当日，愿意向同鹏公司提前支付200,000元(同鹏公司收款后为范贤正开具租金发票)，同鹏公司同意该200,000元可视为范贤正支付的在原合同中48天的租金，该48天租期的起始日为范贤正取得特种行业许可证之日起4个月后的第一天起算。若范贤正取得特种行业许可证后于2018年1月14日前单方解除原合同的，则范贤正支付的200,000元不视为原合同中48天的租金，且该200,000元同鹏公司予以没收。上述协议签订后，范贤正于2017年8月15日向同鹏公司支付200,000元。六、范贤正以系争房屋为地址设立鸿福宾馆(投资人为范贤正)后，2017年8月12日，相关职能部门发证，鸿福宾馆取得上海市特种行业许可证。2017年8月15日，范贤正向同鹏公司出具《确认书》，主要内容为：系争房屋于2017年8月12日取得了特种行业许可证。七、2017年11月，鸿福宾馆的投资人由范贤正变更为瞿松长。在工商部门存档的《个人独资企业转让协议》(系范贤正与瞿松长于2017年11月14日签订)中载明：位于本市新会路XXX号鸿福宾馆是个人独资企业，原由范贤正投资设立，现转让给瞿松长，转让款为300万元。八、2017年7月，因中冶公司与同鹏公司之间签订的房屋租赁合同即将届满，故中冶公司开始就系争房屋的出租进行招标。期间，同鹏公司未参与招标。九、2018年7月31日，同鹏公司致函范贤正与上海鸿福宾馆，主要内容为：同鹏公司与范贤正于2017年3月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，其中约定，承租人租赁该房屋作为酒店使用，承租人在租赁期内未经同鹏公司书面同意不得擅自转租，或将该房屋转让给他人承租。之后，承租人于2017年8月12日在该房屋地址上取得了上海市特种行业许可证，并于2017年9月26日在该房屋地址上设立了鸿福宾馆。但是，同鹏公司最近获悉鸿福宾馆在取得了相关执照后，承租人已将其在鸿福宾馆的全部出资均转让给自然人瞿松长，作了工商登记的变更，并在该房屋内实际租赁经营。据此，同鹏公司认为承租人上述行为违反合同上述约定，另外，截止2018年7月31日止，按合同约定的计算标准，承租人应向同鹏公司累计支付租金1,509,830元和管理费128,000元，合计金额为1,637,830元，但承租人实际仅支付了1,509,580元，尚余128,250元未能足额支付，且累计拖欠时间远超过合同约定的解除条件，对同鹏公司的运营造成了影响。鉴此，同鹏公司依据合同约定有权单方面解除合同，告知：1、自2018年8月6日起，合同提前解除。2、承租人应向同鹏公司支付所拖欠租金、管理费，以及按月租金的三倍支付违约金。3、承租人应付清截止至2018年8月6日前的相关费用(包括但不限于水电费等)，并办理相关注销手续，及时通知同鹏公司支付情况。4、要求承租人和鸿福宾馆自合同解除后15天内，即于2018年8月21日前自行搬离，返还房屋。否则，同鹏公司按合同约定可无条件断水断电，并收回房屋。5、要求承租人和鸿福宾馆于2018年8月21日前将注册于该房屋地址的相关证、照注销。否则应向同鹏公司支付赔偿金50,000元。同鹏公司有权要求承租人和鸿福宾馆继续履行上述义务。6、如继续占用房屋，则自2018年8月22日起，承租人和鸿福宾馆每日应当按日租金的两倍支付使用费，并赔偿损失。之后，同鹏公司还将上述信函内容通过微信发送给了范贤正与瞿松长。十、2018年8月18日，范贤正与鸿福宾馆回函，主要内容为：1、不同意2018年8月6日解除合同，同鹏公司依约不具备合同解除权。2、范贤正并未将承租权转让他人，上海鸿福宾馆系为在承租房内有证合法经营，原本由范贤正设立的实体，后瞿松长作为合伙人入股，双方合伙经营，不违反合同相关约定。3、范贤正从未拖欠租金，且每次都是同鹏公司在缴租前先联系承租方，后承租方再根据同鹏公司的要求汇款，在2018年8月6日前同鹏公司从未口头或书面通知承租方有拖欠租金或其他费用的情况。4、在发送本回函前经承租方结算，不拖欠同鹏公司任何费用。5、承租方注意到，同鹏公司并非出租房屋的所有权人而系转租人，同鹏公司与承租方的合同届满日为2022年12月24日，但同鹏公司至今未依约取得出租房2018年8月31日后的承租权和转租权，承租方正式通知同鹏公司在2018年8月31日前取得出租房的承租权和转租权，否则将导致双方租赁合同无法继续履行，同鹏公司必将承担合同约定的赔偿和违约责任。十一、2018年8月20日，经中冶公司招标，富羡公司与中冶公司就包括系争房屋在内的相关房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2018年9月1日起至2026年8月31日。十二、2018年11月15日，同鹏公司作为移交方、富羡公司作为接收方、中冶公司作为业主方签订《房屋交接清单》，其中载明：房屋名称，新会路XXX号XXX楼大堂2、3楼(鸿福宾馆)；房屋经营业态，中冶公司整体出租给同鹏公司收回后招租，于2018年11月15日由于富羡公司中标使用，现场交接；备注，上述房屋设备、设施等，水电费、物业费和燃气费2018年11月15日前已结清。十三、2018年11月14日，上海鸿福宾馆与富羡公司就系争房屋签订房屋租赁合同，约定：租期自2018年11月15日起至2022年12月31日，租金自2018年11月15日至2021年8月31日止为222,700元/月，2021年9月1日起至2022年12月31日止为233,835元/月。十四、根据银行业务回单中载明的内容，范贤正于2017年4月6日向同鹏公司支付222,805元、600,000元，2017年8月15日支付200,000元。瞿松长于2018年2月13日向同鹏公司支付355,682元，4月7日支付317,966元，2018年6月5日支付317,966元，2018年8月6日支付211,659元。上述款项中包括租赁保证金504,839元、租金及每月8,000元的管理费。上述金额合计2,226,078元，其中截止2018年7月31日前的金额合计为2,014,419元，扣除租赁保证金(504,839元)与管理费(自2017年4月1日至2018年7月31日每月按8,000元计为128,000)后为租金总额，即1,381,580元。关于起租日，双方均同意系2017年4月1日起租。关于租金起算的日期，范贤正、鸿福宾馆认为，根据双方签订的合同，租金起算日应当是特种行业许可证取得后60个自然日之后才开始计租。范贤正、鸿福宾馆系委托同鹏公司办理上述证照(有补充协议及支付的200,000元为证)，同鹏公司于2017年8月30日才将特种行业许可证交给范贤正、鸿福宾馆(无收条)，故应从2017年10月31日开始计算租金。范贤正、鸿福宾馆首笔租金是在2017年4月6日支付给同鹏公司，之后按月支付，故2018年8月31日之前的租金已经付清。且同鹏公司主张2018年8月6日双方合同已经解除，但其在8月6日仍然要求范贤正、鸿福宾馆支付了剩余租金(2018年8月31日之前的所有租金)。同鹏公司认为，特种行业许可证是2017年8月12日取得，系范贤正、鸿福宾馆自行办理，并不存在同鹏公司代为办理之情况。故根据合同约定的60个自然日推算，2017年10月12日应作为计算租金的日期。现范贤正、鸿福宾馆已付租金应当是付至2018年8月11日之前。对此，范贤正、鸿福宾馆表示，范贤正、鸿福宾馆根据同鹏公司的指示，在2018年8月6日支付了200,000元租金，如果是按照2017年8月12日开始计租，范贤正、鸿福宾馆也已付清。同鹏公司认为，2018年8月6日，范贤正、鸿福宾馆是自动支付200,000元，同鹏公司并未通知。且该款同鹏公司理解并非全部是租金，有部分是违约金。一审审理中，范贤正与上海鸿福宾馆表示在本案中共同承担权利义务。同鹏公司认为，二者并非共同体，应分别承担不同义务。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，同鹏公司与房屋产权人即中冶公司签订的合同中约定租期至2018年8月31日届满。然，其与范贤正签订的合同期限约定为2022年12月24日届满。同鹏公司也未提供证据证明中冶公司对此知晓并同意，且明知其自2018年9月1日后并不确定享有转租权，在其与中冶公司的合同期限即将届满时，又放弃参与中冶公司对之后租期的招租，导致同鹏公司丧失可能获得转租权的机会，故同鹏公司与范贤正签订的合同中关于租期超过2018年8月31日之后的内容应为无效。本案中，同鹏公司亦无证据证明范贤正与上海鸿福宾馆清楚其与中冶公司的租期，故导致合同自2018年9月1日起无法继续履行的责任在于同鹏公司。本案中，范贤正与上海鸿福宾馆表示共同承担本案权利义务，于法不悖，法院予以准许。关于范贤正是否存在擅自转租之违约行为。虽然范贤正是以承租人名义与同鹏公司签订的租赁合同，但双方在合同明确约定租赁房屋之用途系用于经营酒店，且需合法经营。在此情况下，同鹏公司亦清楚范贤正并非以个人名义经营酒店而需设立公司、以公司名义开展经营。为此，双方在合同中约定了“范贤正已办结企业法人营业执照等相关手续”之内容。虽然在上海鸿福宾馆成立后，双方未按合同约定签订补充协议，但从之后的实际履行情况来看，上海鸿福宾馆在系争房屋地址上设立、经营，同鹏公司自始至终均知晓，即上海鸿福宾馆实际已作为租赁合同的承租方履行相关义务。上述情况也符合租赁行业中的惯例。至于上海鸿福宾馆之后变更投资人之事实，并不影响以上海鸿福宾馆作为系争房屋承租人履行合同义务。故同鹏公司认为张范贤正存在擅自转租之违约行为，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于租金的起算日。根据范贤正于2017年8月15日出具的《确认书》，其已确认系争房屋于2017年8月12日取得了特种行业许可证。故按合同约定的起租方式(取得特种行业许可证后的第60个自然日都为免租期)，租金的起算日应自2017年10月12日开始计算。范贤正、鸿福宾馆陈述其于2017年8月30日实际取得上述许可证及系委托同鹏公司代办，无相应确凿证据证明，法院不予采信。关于范贤正与上海鸿福宾馆是否存在拖欠租金以及同鹏公司是否据此行使单方面合同解除权。根据法院前述查明的事实，截止同鹏公司发出解除函之日(2018年7月31日)，范贤正与上海鸿福宾馆已付的租金总额为1,381,580元。根据双方合同约定的租金标准(2019年3月31日前租金为150,983/月)及实际履行过程中范贤正、鸿福宾馆已付租金中的200,000元冲抵48天租金之事实，再结合前述认定的计租日为2017年10月12日，可确定截止2018年7月28日止，范贤正、鸿福宾馆应付租金的数额为1,407,864元。该金额与范贤正、鸿福宾馆实际支付金额相差约为26,284元(忽略三天租金)。考虑到租金差额较小，加之因签订合同时对特种许可证的颁发日期无法确定，导致双方对计算租金的起始日期一直未作明确。待特种许可证颁发后，双方亦未对已付租金及相关时间节点作结算。基于上述情况，范贤正、鸿福宾馆所述其每次付款均根据同鹏公司通知金额之内容较为符合客观事实。同鹏公司称范贤正、鸿福宾馆在合同履行过程中一直存在逾期付款，但无任何证据其在发函前近一年的时间里，曾对范贤正、鸿福宾馆的付款方式提出任何异议，故同鹏公司上述意见有违常理。另，同鹏公司是在得知中冶公司已要求其迁出系争房屋、其与范贤正、鸿福宾馆的租赁合同事实上已无法继续履行后才要求解除合同的时间节点。同时，范贤正、鸿福宾馆在同鹏公司发函后即在2018年8月6日又支付了200,000元租金，说明范贤正、鸿福宾馆对其合同付款义务确系积极履行的态度。且在范贤正、鸿福宾馆得知双方合同系因同鹏公司已不具备转租权导致无法继续履行、己方有可能存在损失的情况下，也有理由行使不安抗辩权，延迟或拒绝向同鹏公司支付租金。综合上述因素，法院确认同鹏公司以范贤正、鸿福宾馆拖欠租金为由根据合同行使单方面合同解除权的理由不能成立，法院不予采纳。关于本诉：基于上述认定的事实与理由，考虑到同鹏公司与中冶公司合同系于2018年8月31日届满，故其与范贤正、鸿福宾馆之间的房屋租赁合同应于2018年9月1日起无效。合同无效的原因在于同鹏公司，其应返还范贤正、鸿福宾馆租赁保证金504,839元。范贤正、鸿福宾馆该项诉请依法有据，法院予以支持。关于合同解除后同鹏公司应承担的违约责任，范贤正、鸿福宾馆主张按租金差额赔偿损失。为此，范贤正、鸿福宾馆提供上海鸿福宾馆与富羡公司签订的合同，其中约定租金为222,700元/月(2018年11月15日至2021年8月31日)及233,835元(2021年9月1日至2022年12月31日)。上述租金标准虽然高于范贤正、鸿福宾馆与同鹏公司之间约定的租金(前期150,983/月)，但考虑到之后合同履行的不确定性，以及范贤正、鸿福宾馆在与同鹏公司签订合同时也存在未尽到审慎义务等因素，范贤正、鸿福宾馆就合同的无效亦应承担一定责任。故范贤正、鸿福宾馆主张合同解除后，同鹏公司按实际租金差额赔偿损失，缺乏事实与法律上的依据。法院酌情确定同鹏公司对此承担的违约责任按合同约定的三个月租金总和计算较为适宜。为此，法院判定同鹏公司应赔偿范贤正、鸿福宾馆452,949元(150,983/月×3个月)。关于反诉。基于前述理由，同鹏公司主张合同于2018年8月6日解除、范贤正承担合同解除违约金及逾期付款违约金缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。关于房屋使用费，考虑到虽然判定双方合同已于2018年9月1日起无效，但在2018年9月1日至2018年11月14日期间，鸿福宾馆仍实际使用系争房屋，故合同无效后的上述期间，范贤正、鸿福宾馆应参照合同约定的租金标准向同鹏公司支付房屋使用费。经核算，截止2018年8月31日，范贤正、鸿福宾馆应支付的租金总额为1,573,945元【事实查明中已认定的2018年7月28日前应付金额1,407,864元+2018年7月29日起至2018年8月31日期间的租金(月租金150,983元+150,983元÷30天×3天)】。现范贤正、鸿福宾馆已实际支付的租金金额为1,585,239元(事实查明中已认定的2018年8月31日前已付的租金总额1,381,580元+范贤正、鸿福宾馆于2018年8月6日支付的211,659元-管理费8,000元)。故截止2018年8月31日，范贤正、鸿福宾馆已经支付的租金不存在拖欠，且多付了11,294元。该笔差额可在之后的使用费中抵扣。根据双方合同约定的租金标准，2018年9月1日至2018年11月14日期间，房屋使用费应为372,425元(月租金150,983元×2+150,983元÷30天×14天)。由此，范贤正、鸿福宾馆应向同鹏公司支付的使用费应为361,131元。同鹏公司该部分要求符合事实依据，法院予以支持。关于同鹏公司主张范贤正、鸿福宾馆注销相关证照及设备地址之诉请，鉴于鸿福宾馆已与案外人签订合同仍在系争房屋内经营，而同鹏公司亦无需再履行其与中冶公司的租赁合同，故同鹏公司该项诉请已无实际意义，且不侵犯同鹏公司任何利益，法院不予支持。一审法院判决：一、范贤正与上海同鹏企业管理有限公司于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》自2018年9月1日起解除；二、上海同鹏企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还范贤正、上海鸿福宾馆租赁保证金人民币504,839元；三、上海同鹏企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿范贤正、上海鸿福宾馆损失人民币452,949元；四、对范贤正、上海鸿福宾馆其余诉讼请求不予支持；五、范贤正、上海鸿福宾馆应于判决生效之日起十日内支付上海同鹏企业管理有限公司房屋使用费人民币361,131元；六、对上海同鹏企业管理有限公司其余诉讼请求均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案各方当事人之间是出租人、承租人、次承租人法律关系。中冶公司是出租人，同鹏公司是承租人，范贤正、鸿福宾馆是次承租人。中冶公司与同鹏公司之间就系争房屋的租赁期限至2018年8月31日止，之后双方未再续签租赁合同。而同鹏公司与范贤正之间就系争房屋签订租赁合同约定的期限至2022年12月24日届满。根据法律规定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。因此同鹏公司与范贤正之间的转租合同中，2018年8月31日之后部分应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。但是本案中中冶公司已将系争房屋出租给了富羡公司，而鸿福宾馆已与系争房屋新承租人及富羡公司签订了转租合同，故再要求范贤正、鸿福宾馆将系争房屋返还同鹏公司已无必要。同鹏公司收取范贤正的保证金，应当予以返还。关于转租合同中超期部分无效的责任问题，同鹏公司明知其与中冶公司租赁合同的租赁期限于2018年8月31日届满，之后尚未取得系争房屋的承租权和转租权，亦未参与中冶公司的招投标，积极争取续租系争房屋，仍与范贤正签订租赁期限至2022年12月24日届满的转租合同，理应对合同无效承担主要责任。范贤正、鸿福宾馆未尽审慎注意义务，亦应对合同无效承担一定次要责任。关于范贤正是否存在转租问题。转租合同是由同鹏公司、范贤正签订，租赁用途是仅作酒店使用。转租合同签订后，范贤正在系争房屋内设立了鸿福宾馆，范贤正亦告知同鹏公司系争房屋取得特种行业许可证，合同履行中租金亦是由鸿福宾馆支付。故可认定同鹏公司知晓并认可实际由鸿福宾馆履行次承租人的合同权利义务，应当认定鸿福宾馆为实际次承租人。后，虽然鸿福宾馆的投资人由范贤正变更为瞿松长，但鸿福宾馆的主体身份并未变更，及次承租人并未变更，故同鹏公司上诉认为范贤正擅自转租系争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。同鹏公司上诉称范贤正、鸿福宾馆未按约支付租金，构成违约，同鹏公司在转租有效期间已享有合同解除权。但根据查明之事实，转租合同实际履行中，鸿福宾馆每次支付租金均根据同鹏公司通知之金额，同鹏公司对此付款方式始终未提异议，故不能认定范贤正、鸿福宾馆存在根本违约之情形，同鹏公司据此称其享有合同解除权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于房屋使用费，根据一审查明之事实，鸿福宾馆不拖欠2018年8月31日之前的租金。依上文所述2018年8月31日后转租合同无效，范贤正、鸿福宾馆本应将系争房屋返还给同鹏公司，只是由于鸿福宾馆与新承租人富羡公司签订了转租合同，故系争房屋返还给同鹏公司已无必要。然在2018年9月1日至2018年11月15日(鸿福宾馆与富羡公司约定的转租合同起租日)之前，鸿福宾馆仍旧使用系争房屋，故根据合同相对性原则，范贤正、鸿福宾馆仍应当向同鹏公司支付房屋使用费。鸿福宾馆上诉主张拒绝向同鹏公司支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据。至于使用费的金额，一审法院参照转租合同约定的租金标准并无不妥。同鹏公司上诉要求按最近一个月的平均日租金的两倍计算使用费。对此本院认为转租合同约定的租期至2022年12月24日止，因同鹏公司超期转租致使转租合同的超期部分无效，故本院对同鹏公司该上诉请求不予支持。关于赔偿损失，鸿福宾馆上诉要求同鹏公司按照新旧两份转租合同的租金差额赔偿损失，同鹏公司上诉主张拒绝赔偿范贤正、鸿福宾馆损失。对此本院认为，原本范贤正为经营酒店之需就系争房屋与同鹏公司签订了一份长期租赁合同，然主要因同鹏公司的原因，该租赁合同仅履行至2018年8月31日就不能再继续履行，范贤正、鸿福宾馆确因转租合同的部分无效而遭受信赖利益损失，故同鹏公司拒绝赔偿损失，显然缺乏依据。关于损失的金额，一审法院考虑到本案的实际情况，况且范贤正在与同鹏公司签订转租合同时未尽审慎注意义务，对合同无效亦应承担一定次要责任等因素，酌情判令同鹏公司赔偿范贤正、鸿福宾馆452,949元，并无不妥。综上所述，鸿福宾馆、同鹏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41,483元，由上海鸿福宾馆负担24,890元，上海同鹏企业管理有限公司负担16,593元。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  周刘金二〇二〇年六月十六日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……