辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初6426号原告：王丽珠，女，1948年3月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：齐峰，辽宁千山律师事务所执业律师。被告：鞍山市城市建设开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区东民生路26号。法定代表人：**清。被告：鞍山市城市建设开发有限公司管修分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区大石街38甲。负责人：张勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾鹏，辽宁弘扬律师事务所执业律师。被告：康宝林，男，1946年9月29日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市和平区，现住辽宁省鞍山市立山区。原告王丽珠与被告鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）、鞍山市城市建设开发有限公司管修分公司（以下简称管修分公司）、康宝林财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告王丽珠及其委托诉讼代理人齐峰，被告管修分公司的委托诉讼代理人顾鹏，被告康宝林到庭参加诉讼。被告城建公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽珠向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告城建公司、管修分公司、康宝林共同连带赔偿房屋损失30万元（具体数额以鉴定结论为准）；连带赔偿房屋租金损失暂定为15万元（租金损失数额自1999年5月4日至今的租金，具体数额以鉴定部门的鉴定结论为准）；共同连带承担诉讼费。事实与理由：我和康宝林系夫妻关系，1987年5月26日经鞍山市铁东区人民法院（87）民字第227号民事调解书，我和康宝林自愿离婚，调解书第三条为现住公房两间归我使用。1998年我出国，后康宝林将本属于我权利的公房于1999年5月3日出售给第三人石勇胜，在房屋产权单位没有出具同意公房转让介绍信的情况下，在我和康宝林未到场的情况下，鞍山市城市建设开发有限公司的下属单位鞍山市城市建设开发有限公司管修分公司作为登记机关对该房屋进行了更名过户手续，过户至案外人程德华（曾用名程耀武）名下。我虽多次申诉，但至今涉案房屋并未判归我享有相关权利，我已经无法对涉案房屋进行占有、使用等权利。我认为，鞍山市城市建设开发有限公司管修分公司在涉案公房的产权单位未出具同意转让介绍信的情况下，在我和康宝林未到场的情况下，作为登记机构擅自办理更名过户手续，导致本属于我所有的公房判归他人所有，明显违反了《鞍山市公有住房使用权有偿转让管理暂行规定》第九条关于“转让公有住房使用权，双方当事人须同时到市场处填写《申请书》和《审批表》，并按要求由转让方同户籍人及双方单位签署意见，经市场处登记验证后送房屋所在地房管部门进行初审复查，然后由市场处进行现场评估，最后按规定缴纳有关税费，办理转让手续。市物价管理部门负责对评估结果进行监督检查”的规定，被告在办理更名过户手续时，未做到合理的审查义务，具有重大过错，依据《物权法》第二十一条第二款“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”及其他相关法律、法规的规定，登记机构的行为侵犯了我的合法权益，应承担赔偿责任。康宝林明知不属于自己的房产，进行出售的行为侵犯了我的合法权益，依法应当承担赔偿责任。城建公司未到庭，未答辩。管修分公司辩称，答辩人因与原告王丽珠财产损害赔偿纠纷一案，针对原告的诉讼请求答辩如下：一、原告要求答辩人与被告康宝林、鞍山市城市建设开发有限公司共同对其房屋损失赔偿以及租金损失没有法律与事实依据1、原告在诉状中的陈述：“1998年原告王丽珠出国，后被告康宝林将本属于原告权利的公房于1999年5月3日出售给第三人石勇胜，在原告和被告康宝林未到场的情况下，被告鞍山市城市建设开发有限公司的下属单位被告鞍山市城市建设开发有限公司管修分公司作为登记机关对该房屋进行了更名过户手续，过户至案外人程德华名下”该陈述与事实不符，事实是，房屋使用权人康宝林于1999年与程德华二人各自带着单位出具的介绍信，康宝林带着房屋使用权证，到了答辩人处，要求办理公房变更登记手续，当时康宝林出具的房屋使用权证的使用权人为康宝林本人，同时其出具的介绍信也为原件，在当年，其办理变更登记的手续是全的，而答辩人只有书面审查材料的义务，因此，答辩人没有权利拒绝房屋使用权人要求变更登记的请求。2、原告与被告康宝林的离婚调解协议的效力并不溯及答辩人，答辩人办理变更登记没有过错，原告丧失房屋使用权是由于康宝林违反调解书约定的内容，与答辩人无关。首先，原告与被告康宝林早于1987年就已经离婚并达成了调解协议，根据调解协议的约定，涉案房屋的使用权归原告所有，但直到1999年被告康宝林将房屋使用权转让，期间整整过去了12年的时间，在此期间，原告都没有主张变更房屋使用权，显然是其怠于行使权力属于自身的过错。同时，原告在此12年期间也没有告知答辩人涉案房屋使用权已经归其所有。所以，对原告与被告康宝林之间的调解协议，答辩人一无所知，该调解书的效力并不溯及答辩人。其次，被告康宝林在与案外人程德华到答辩人处办理房屋使用权登记时，被告康宝林也没有告知其与原告离婚以及调解书的内容，并出具了合法的介绍信以及房屋使用权证，在当时年代背景下，只要房屋使用权人出具了产权单位的介绍信以及房屋使用权证，房屋管理部门就应当给予办理变更登记手续，所以，答辩人办理变更登记手续的行为合法，没有任何的过错。原告丧失房屋使用权是由于康宝林违反调解书约定的内容，与答辩人无关。3、针对本案的涉案房屋，早在2008年，原告就委托贵院到答辩人处依法调取了被告康宝林变更登记时的全套手续，包括房屋产权单位给康宝林出具的介绍信，原告现手中也有该介绍信的复印件，从中可以看出，早在2008年原告就曾向被告康宝林主张过权利，也能够证明，康宝林在办理房屋使用权变更登记时提供了相应的手续，答辩人依法办理登记没有任何的过错。4、原告引用《鞍山市公有住房使用权有偿转让管理暂行规定》第九条，以及《物权法》第二十一条第二款，要求答辩人承担赔偿责任，属于引用法律错误。首先，《鞍山市公有住房使用权有偿转让管理暂行规定》第九条规定：“转让公有住房使用权，双方当事人须同时到市场处填写《申请书》和《审批表》，并按要求由转让方同户籍人及双方单位签署意见，经市场处登记验证后送房屋所在地房管部门进行初审复查，然后由市场处进行现场评估，最后按规定缴纳有关税费，办理转让手续。市物价管理部门负责对评估结果进行监督检查。”第一、该规定不是法律也不是法规，只是政府暂行规定；第二，该条规定只是对公有住房使用权办理流程进行了规定，但没有规定赔偿责任，可以说，该规定是程序性规定，并不是强制性规定，不具有可罚性。本案中，在当时的特定历史背景下答辩人履行变更登记义务没有任何的过错，也没有违反规定，所以，原告引用该条款属于引用法律错误。其次，《物权法》第二十一条规定是：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”从该条款可以看出，第一，该条款针对的是不动产登记中的赔偿责任，但本案涉案的房产是公有住房，《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类，受物权法定原则的制约，因此，公房使用权属于特殊债权。第二、物权法是于2007年起实施，而本案的房屋使用权已于1999年就办理了变更登记，物权法对该变更登记行为不具有溯及力。第三，物权法二十一条分为两款，第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”。该款针对的是房屋所有权人提供虚假的登记材料，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。而第二款才是针对登记机关的，第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”从第二款规定来看，只能是由于登记机关自身的原因造成登记错误，如工作人员操作错误或是违法办理登记造成的错误等，登记机关才承担赔偿责任。结合本案，答辩人作为登记机关，办理房屋使用权登记没有任何的过错，也没有操作失误等自身原因，原告丧失房屋使用权完全是因为被告人康宝林的原因，与答辩人没有任何关系。综上，答辩人在本案中，作为房屋管理单位，依法办理房屋使用权登记职责，在办理变更登记过程中，没有任何的过错，也没有违反任何的法律规定，原告起诉答辩人没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。康宝林辩称，我与王丽珠是1987年离婚，离婚后一起生活至1997年其出国，诉争房屋王丽珠不是产权所有人，王丽珠只有居住权，其出国之后就不再享有涉案房屋的居住权了，在1997年，王丽珠认识了蒋宝里，给我的公司弄的很乱，我就不管了，其将我的钱都挥霍了，出国了。在我做生意的时间里，有一家公司欠我钱。1998年6月份，单位就让我回去工作，没有什么钱，在2000年时候我就将涉案房屋卖给了石勇胜5.7万元，去掉小房费我得到了5.3万元，卖房事宜我通过电话告知了在国外的王丽珠，其表示同意。卖房子的相关手续是我办理的，王丽珠未到现场，卖房子的款项我也没有实际拿到，用于欠我钱的公司打官司用了，目前我不同意赔偿王丽珠诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：康宝林提供的沈阳市中级人民法院执行卷宗复印件、其自书取款明细、沈阳市中级人民法院民事裁定书复印件、沈阳市中级人民法院协助执行通知书复印件、2001年5月17日协议复印件，因无法确定与本案的关联性，故不予采信。当事人围绕陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：王丽珠与康宝林原为夫妻关系，双方于1987年5月26日经我院（87）民字第227号调解书调解离婚，其中协议约定“现住公房两间归原告（王丽珠）使用”，后1999年5月3日，康宝林与案外人石勇胜签订卖方协议，康宝林将位于鞍山市铁东区房屋（即为上述调解书载明房产）以5.7万元的价格卖给石勇胜。王丽珠曾向本院起诉涉案房屋使用权纠纷一案，后本院作出（1999）铁东民字第1776号民事判决，后经鞍山市人民检察院抗诉，本院作出（2012）东民初再字第15号民事判决，撤销本院（1999）铁东民字第1776号民事判决，驳回王丽珠的诉讼请求，后王丽珠上诉，鞍山市中级人民法院作出（2013）鞍审民再终字第9号民事判决，驳回上诉，维持原判，后王丽珠申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽审三民申字第65号民事裁定，驳回王丽珠的再审申请。经上述生效判决查明：……在管修分公司保管的本案诉争房屋档案中有两份介绍信，现该房屋档案已无法调取。其中一份是鞍山市评剧团于1998年8月18日出具的，内容为“我单位康保林同志等二人前往你处联系办理房产证更名事宜。请将石东12-32号原康保林更名为市带钢厂职工程耀武。”……2011年12月27日，鞍山市城建房产管理科向鞍山市人民检察院出具证明一份，内容为“铁东区大石街12栋24号（系公安号）原住户康宝林在中间未有变更房主情况下，于1999年4月在我处更名为程耀武至今。此住户建筑号为石东街12栋32号，现产籍号为1-55-057-2033”［（2012）东民初再字第15号民事判决］；同时认为：……根据康宝林所在单位鞍山市评剧团向市城建房管处出具的介绍信以及市城建房管处予以更名的手续来看，本案争议房屋的当时承租人为康宝林，并且康宝林有偿转让该房屋的行为经过了房屋产权单位的认可，因此石勇胜与康宝林之间的公房买卖协议合法有效。虽然王丽珠主张其同康宝林离婚时房屋使用权已经由法院确认给给了自己，但是双方离婚时本案房屋承租人为康宝林，王丽珠并没有证据证明自己在离婚后实际办了房屋更名手续，而房屋权利的转移是以登记为要件，因此王丽珠不能证明自己当时已成为该房的合法承租人，并且一审再审庭审过程中康宝林也未承认王丽珠实际取得了更名后的合法公房使用权证，故康宝林在售房时仍应为该房合法的承租人……关于王丽珠提出的石勇胜的买房行为并没有征得作为同户籍人的王丽珠同意，不能构成善意，因而房屋买卖合同无效的主张，因卖房时王丽珠的户籍并不在本案争议公房，其并非是该房的共同承租人，因此无需征得王丽珠的意见，故不能据此认定该买卖合同无效，王丽珠该项主张不能成立……［（2013）鞍审民再终字第9号民事判决］……康宝林所在单位鞍山市评剧团向市城建房管处出具了介绍信，市城建房管处办理了房屋更名的手续，说明房屋产权管理部门认可鞍山市评剧团为案涉房屋的产权单位。鞍山市文化广电新闻出版局出具的情况说明，不是有证明力的权属证明……［（2014）辽审三民申字第65号民事裁定］。本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案，经我院（87）民字第227号调解书明确记载涉案公有住房归王丽珠使用，现康宝林未提供证据证明其经过王丽珠的同意而将该房屋出售给案外人，存在过错，其出售涉案房屋的行为侵犯了王丽珠的合法权利，现王丽珠主张康宝林赔偿其损失一节存在事实和法律依据，应予支持，关于其应予赔偿的具体数额，考虑到当时涉案房屋出售价格，本次王丽珠主张房屋损失考虑当时房屋价格、增值和利息因素，根据案件实际情况，本院支持为5.7万元，并由康宝林自房屋出售时间即1999年5月3日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于王丽珠主张的租房费问题，因其未提供相应证据予以证明及发生的必要性，故不予支持。关于王丽珠主张的城建公司、管修分公司承担连带赔偿责任的问题，依照当时的《鞍山市公有住房使用权有偿转让管理暂行规定》第九条“转让公有住房使用权，双方当事人须同时到市场处填写《申请书》和《审批表》，并按要求由转让方同户籍人及双方单位签署意见，经市场处登记验证后送房屋所在地房管部门进行初审复查，然后由市场处进行现场评估，最后按规定缴纳有关税费、办理转让手续。市物价管理部门负责对评估结果进行监督检查”，根据上述生效判决确认王丽珠和康宝林离婚时、康宝林售房时本案房屋承租人均为康宝林，和“因卖房时王丽珠的户籍并不在本案争议公房，其并非是该房的共同承租人，因此无需征得王丽珠的意见”，同时康宝林提供了1998年8月18日鞍山市评剧团出具的介绍信，现王丽珠未提供证据证明该介绍信和房产档案相关手续系伪造，故王丽珠提供的证据无法证明上述公司在办理涉案公房承租人变更过程中存在的过错行为，故对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、康宝林于本判决生效之日起十日内支付王丽珠57000元和利息（自1999年5月3日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王丽珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由王丽珠负担5720元，由康宝林负担2330元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  牟欢欢人民陪审员  刘 波人民陪审员  纪 菲二〇二〇年六月十五日代理书记员  庞 可