四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4257号 原告（反诉被告）：成都东能物业管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道南段36号张氏综合楼二楼。 法定代表人：廖峰曦，执行董事。 委托诉讼代理人：陈军，系该公司员工，男，1973年3月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告（反诉原告）：牟德芳，女，1986年9月14日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 第三人：都江堰城市奥莱企业管理服务有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市永丰街道联盟社区彩虹大道南段295号东能财富广场写字楼6楼13号。 法定代表人：孟伟胜，执行董事。 委托诉讼代理人：张丁,系该公司员工，男，1989年8月19日出生，藏族，住四川省壤塘县。 原告成都东能物业管理有限公司（以下简称东能物业）与被告牟德芳、第三人都江堰城市奥莱企业管理服务有限公司（以下简称奥莱公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月24日，为查明案件事实，牟德芳申请追加奥莱公司为本案第三人，本院审查后予以准许。2020年3月5日，本院组织双方召开庭前会议，同日因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理。2020年4月23日，牟德芳提起反诉，本院审查后予以准许，并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起依法重新计算。2020年5月27日，本院公开开庭进行审理，东能物业的委托诉讼代理人陈军，牟德芳的委托诉讼代理人梅晓东以及奥莱公司的委托诉讼代理人张丁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告东能物业向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的《物业裙楼物业管理服务补充协议》自2019年8月31日解除；2、判令牟德芳向其支付所欠物业费449121.14元、违约金138764.08元，共计587885.94元；3、诉讼费由牟德芳承担。事实和理由：牟德芳于2018年10月15日以其夫张体的名义与东能物业签订了《商业裙楼物业管理服务补充协议》，约定：牟德芳将其承租的位于都江堰市物业委托给东能物业进行管理，该物业的套内面积为1248平方米，物业管理费单价为23元／平方米／月（免租期内单价为15元／平方米／月），自商场开业日期计算物业费，期限自2018年2月10日至2020年2月9日。该协议签订后，东能物业按合同约定提供了物业服务，但牟德芳却未按协议约定支付物业管理费，截至2019年8月21日仅支付了10142.86元。东能物业多次催收未果，为维护自身合同权益，故诉至法院。 本诉被告牟德芳辩称，牟德芳承租奥莱公司的房屋并就该物业与东能物业签订了《物业管理服务补充协议》，协议签订后也未及时足额向东能物业交纳物业服务费。但东能物业与奥莱公司系关联企业，牟德芳与奥莱公司签订的租赁合同，在本案中应同样具有约束力。从其与奥莱公司签订的《商铺租赁合同》中可以看出，若房屋不符合使用条件，经房屋使用人也就是被告提出整改要求后，未经整改的，物业使用人无需缴纳房屋租金及物业服务费。由于奥莱公司交付的房屋并不符合使用条件，导致东能物业也不可能提供符合要求的物业服务。综上，东能物业的起诉缺乏事实依据，违反了合同约定，故请求法院依法驳回东能物业的诉讼请求。 本诉第三人奥莱公司述称，东能物业所述均属实。 反诉原告牟德芳向本院提出诉讼请求：1．驳回东能物业的本诉诉讼请求；2、判令东能物业因不履行合同而给其造成的损失79131元；3、本反诉诉讼费由东能物业承担。事实及理由：牟德芳与奥莱公司就位于都江堰市签订了《商铺租赁协议》，用于“都江堰市星期六娱乐活动中心”的经营，同时又与东能物业就该商铺签订了《商业裙楼物业管理服务补充协议》。在合同的履行过程中，其发现奥莱公司与东能物业均是在条件不具备的情况下进行的招租，并不能按照合同提供符合常规的商铺和物业服务，经其与众多商家多次提出要求整改，未果。奥莱公司与东能物业甚至利用掌控缴纳水电费的渠道对其实施断电断水，导致其并不能正常经营。其行为已经严重损害了牟德芳的合法权益，给其造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，特诉至法院。 反诉被告东能物业辩称，牟德芳反诉请求已经在（2019）川0181民初2870号案件中得到了解决，按照“一事不再理”的原则，应驳回牟德芳的全部反诉请求。 第三人奥莱公司述称，牟德芳所述并不完全属实，1、奥莱公司和东能物业均不是在不符合招租条件下进行招租的；2、东能物业并没有利用掌控缴纳水电费渠道对商户实施断电断水，仅有的一次断电也是在与商户的协商后实施的。 到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织到庭当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以采信，并在卷佐证，即：1、东能物业的营业执照、法定代表人身份证明以及牟德芳的身份证复印件；2、案外人张体的身份证复印件、牟德芳与案外人张体的结婚证复印件、张体于2019年8月21日书写的《情况说明》一份；3、《商业裙楼物业管理服务补充协议》；4、《铺面面积实测记录表》；5、《不动产权证书》；6、2019川0181民初2870号案件《受理案件通知书》和《民事起诉状》；7、《商铺租赁合同》；8、奥莱公司的企业信息；9、2018年12月25日东能财富广场商家联名签字致东能物业的函以及东能物业的回复函；10、（2019）川0181民初2870号《民事判决书》；11、2018年5月24日，东能物业向牟德芳出具的收据一张。 对双方争议的证据认定如下：1、东能物业对牟德芳提交的证明商场被封堵的照片不予认可，本院结合牟德芳所提交的其他证据及到庭当事人的陈述，能相互印证，故本院对该组证据予以采信；2、东能物业对牟德芳提交的损失清单不予认可，本院认为，该份证据系牟德芳单方整理的材料，无其他证据相互印证，故对该组证据本院不予采信。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张体与牟德芳系夫妻关系。2018年5月，牟德芳作为经营者取得字号为“都江堰市星期六娱乐活动中心”的个体工商户营业执照。2018年10月15日，甲方奥莱公司作为出租方与乙方张体作为承租方签订《财富奥莱商铺租赁合同》。案涉条款约定：（一）物业服务公司：接受甲方委托、对包括该房屋在内的财富奥莱提供统一专项物业管理服务和实施商业服务管理的企业。就本合同而言，指成都东能物业管理有限公司；（二）保证金。1、本合同签署当生日，乙方应当向甲方支付人民币5万元作为履约保证金，以保证其履行本合同所有条款，否则甲方有权终止本合同。商家交纳首期费用时，履约保证金转为租金和质量保证金；2、乙方向甲方支付8946元作为其销售产品或提供服务的质量保证金；如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金或其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的违约金；若乙方欠缴租金或其他费用达1个月，甲方有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其它费用的权利；（三）为扶持乙方经营，甲方同意在签署租金支付标准的基础上，给予乙方12个月的租金优惠，即2018年2月10日至2018年6月9日、2019年2月10日至2019年6月9日、2020年2月10日至2020年6月9日。（四）物业服务费。1、双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租之日起向物业公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费的标准为前述附件五《物业管理服务补充协议》为准；2、乙方与物业服务公司应按本合同约定为原则另行签署附件五《物业管理服务补充协议》加以约定。物业服务公司有权援引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利；（五）物业管理。甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于物业服务公司的权利，可由物业服务公司直接行使，无须甲方再出具任何授权；（六）、违约责任。因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。合同尾部落款处加盖奥莱公司的公章及张体的签字按手印。 同日，乙方张体与甲方东能物业签订《商业裙楼物业经营管理补充协议》，案涉条款约定：“1、乙方承租并委托经营管理的物业位于都江堰市，该物业的套内面积为1278平方米，该物业只供乙方作星期六儿童成长乐园品牌经营之用；乙方租用该物业的期限自2018年2月10日起至2026年2月9日止……3、乙方按承租物业的交付面积向甲方缴纳物业管理服务费，物业管理服务费（单价）为人民币23元／平方米／月，（免租期内物业管理服务费单价为15元／平方米／月）。第一年物业管理服务费为311862元（大写叁拾壹万壹仟捌佰叁拾贰元）；第二年物业管理服务费为311682元（大写叁拾壹万壹仟捌佰叁拾贰元）。4、此次费用的收取自商场开业日起算，商场开业日定为2018年2月10日，每年分四次向甲方缴纳，每3个月缴纳一次。5、甲方的责任。客户服务；物业共用部位及共用设施设备的维护管理；环境卫生服务；秩序服务；交通秩序与车辆停放；绿化；消防。6、违约责任。若乙方违反本协议的相关约定，未按时缴纳相关费用的，视为乙方违约。乙方须向甲方支付违约金，违约金的计算方式为：违约金＝应交款项×逾期天数×0.5%。若乙方超出约定时间30天未缴纳，则双倍支付违约金。如甲方未尽管理之责给乙方造成经济损失的，甲方每次须向乙方支付不超过人民币500元的违约金。 2018年5月24日，东能物业向牟德芳出具收据一张，载明：交款单位为“星期六儿童乐园”，收款方式为“履约金转”，人民币为“伍万零壹佰肆拾贰元捌角陆分”，收款事由为“收到商铺3-1交来物管费50142.86元”，期间为“2018.2.10-2018.4.30”。当庭各方当事人均认可，牟德芳支付了履约保证金5万元及物业费10142.86元，共计60142.86元，其履约保证金转为牟德芳交纳的首期租金。之后，牟德芳再未向东能物业缴纳过物业服务费。 牟德芳收到商铺后即按照合同约定于2018年2月10日开始营业。实际租用面积为：1248平方米。2018年12月25日，东能财富广场商家联名致函东能物业公司，要求公司就中央空调的使用、漏水问题、物业公司违规断电断水以及消防问题进行整改。随后，东能物业也就上述问题，向商家作出了回复函，主要载明：1、关于空调问题，由于经营问题（各种拒绝理由）导致大部分商家没有按时缴纳物业服务费，致使费用过高，无法承载中央空调开放；2、关于漏水问题，由于工程设计缺陷，物业公司配合地产开发建设单位，不停的查漏补缺，第一时间疏通公共区域大面积排水系统，封堵漏水点位，减少室内漏水的安全隐患；3、关于断电断水问题，这种方式情况不属实，水电费用属于物业公司代收代缴，存电计量收费方式，由于商家长期不缴纳相关能耗、物业费用，致使物业工作无法开展，项目公司决定采取限额充电的模式，给予宽限时间，催促尽快缴纳费用，保证物业正常工作开展。 2019年7月15日，牟德芳作为原告以奥莱公司和东能物业作为共同被告起诉至本院，要求奥莱公司和东能物业向其赔付因不履行合同造成的经济损失50万元，设备物品及装修损失40万元。本院受理后于2020年2月26日作出（2019）川0181民初2870号民事判决书，判决驳回了牟德芳的诉讼请求。目前该案正在上诉中。在（2019）川0181民初2870号案件审理过程中，牟德芳与东能物业也一致确认双方于2019年5月31日解除《商业裙楼物业管理服务补充协议协议》。东能物业确认应退还牟德芳此前支付的多余电费5171.43元（备注：抵扣物业费）。牟德芳购买的儿童乐园设施设备仍存放在商铺中。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本案系物业服务合同纠纷，就东能物业要求确认双方合同解除时间为2019年8月31日的诉讼请求，因双方已在（2019）川0181民初2870号案件审理过程中，一致确认解除物业服务合同，且解除时间为2019年5月31日。对此，本院予以确认。 本案的争议焦点是牟德芳作为物业使用人是否应向东能物业全额交纳物业费以及东能物业应否向牟德芳进行赔偿。 一、关于东能物业要求牟德芳支付拖欠的物业服务费的诉讼请求：1、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，本案所涉的《商业裙楼物业管理服务补充协议协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对双方当事人具有约束力。东能物业作为购物中心财富奥莱的物业服务公司，为商业楼提供了物业服务，作为承租户的牟德芳理应向东能物业支付相应的物业服务费。2、根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。3、关于牟德芳辩称，按照《财富奥莱商铺租赁合同》的约定，其有权不缴纳物业费，本院认为，《财富奥莱商铺租赁合同》系奥莱公司与牟德芳所签，即使该合同中有相关的约定，也仅能对合同签订双方有约束力，而不能以此对抗合同签订之外的第三人，即东能物业。故本院对东能物业要求牟德芳支付欠缴物业费的诉讼请求予以支持。鉴于庭审中，双方共同确认物业服务合同的履行期限自2019年5月31日已经解除，即为2018年2月10日至2019年5月31日的物业费共计15个月零22天，其中包含了1、2018年2月10日至2018年6月9日，以及2019年2月10日至2020年5月31日的免租期共计7个月零22天，其物业费为（15元×1248㎡×7月）＋（15元×1248㎡÷31天×22天）＝144325.16元；2、2018年6月10日至2019年2月9日的非免租期共计8个月，其物业费为23元×1248㎡×8月＝229632元，上述金额扣除牟德芳已经缴纳的物业服务费10142.86元和用于抵扣物业费的电费5171.43元，合计金额为358642.87元，故牟德芳应向东能物业缴纳的应交未交物业服务费总计为358642.87元。 二、关于东能物业要求牟德芳承担未及时缴纳物业服务费的违约金问题，本院认为，作为物业公司的东能物业本身亦存在违约的行为，故本院对东能物业的该项主张不予支持。 三、关于牟德芳要求东能物业因存在未全面履行义务而给其造成损失的赔偿诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，义务的履行应是全面的，而就庭审中所查明的事实来看，东能物业确实存在未正常开放中央空调、违规断电断水等多种物业瑕疵，致使物业公司并未完全按照与承租户所签订的《商业裙楼物业管理服务补充协议协议》履行相应义务，属违约行为。根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。东能物业辩称牟德芳该项诉讼请求已经在本院所受理的（2019）川0181民初2870号案件中得以解决，违反了“一事不再理”原则。本院认为，（2019）川0181民初2870号案系租赁合同纠纷，与本案并非同一法律关系，故本院对东能物业的该项抗辩不予认可。本院综合东能物业的入驻时间、购物中心财富奥莱实际运营状态、违约情况以及牟德芳按合同约定应向物业公司缴纳的物业费用等，酌情认定东能物业因未完全履行物业服务协议应向牟德芳支付358642.87×20%＝71728.57元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、牟德芳与成都东能物业管理有限公司的《商业裙楼物业管理服务补充协议协议》已于2019年5月31日解除； 二、牟德芳于本判决生效之日起十日内向成都东能物业管理有限公司给付应付未付物业服务费358642.87元； 三、成都东能物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向牟德芳给付71728.57元； 四、驳回本诉原告成都东能物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告牟德芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9678元，由成都东能物业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取889元，由牟德芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘兰娟 审 判 员  王 芳 人民陪审员  葛宗荣 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  张 茜