江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1634号上诉人（原审原告）：张杰，男，1989年6月16日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳百信房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91321322321308508T，住所地江苏省沭阳县宁浦冠城四号楼商铺107号。法定代表人：周方，该公司总经理。委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。原审第三人：叶芹，女，1976年6月19日出生，，住江苏省沭阳县。原审第三人：叶志龙，男，1970年12月18日出生，住江苏省沭阳县。上诉人张杰因与被上诉人沭阳百信房产经纪有限公司（以下简称百信公司），原审第三人叶芹、叶志龙居间合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张杰的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由百信公司负担。事实与理由：1.一审判决认定张杰与叶芹之间系房屋买卖合同关系有误。叶芹在本案中系履行职务的行为，利用其身份赚取差价，实质上系炒房行为，双方之间并无买卖合同关系。2.百信公司、叶芹在居间合同签订、履行过程中存在欺诈行为。百信公司、叶芹隐瞒叶志龙系实际房屋所有人的事实，隐瞒房屋的实际价格，以高出实际价格出售该房屋，该行为构成欺诈。百信公司、叶芹利用其自身经验和房产信息优势，将房屋加价90000元出售，导致房屋成交价格显示公平。房屋价格约定应予以撤销。3.百信公司的行为严重违法。根据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。《房地产经纪管理办法》规定，中介或经纪人，不得低价收进高价卖出赚取差价。该行为严重违法，干扰市场秩序，有违诚实信用。被上诉人百信公司二审辩称，1.涉案委托购买协议是双方真实意思表示，房屋总价款750000元，是张杰与叶芹协商一致的结果。合同的签订和履行过错中不存在欺诈行为，也不存在显失公平。该房屋价格系市场价，房屋出卖时，亦存在其他购买人以超出750000元的价格寻求购买，故不存在显失公平的情形。2.百信公司和叶芹不存在炒房行为，个案的二手房买卖不具有影响市场秩序的后果，且本案的房屋买卖是基于双方协商一致的情况下达成，并不存在隐瞒事实及低价购进高价出售的事实。2.百信公司提供的是居间服务，在居间合同签订和履行过程中，无违法行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人叶芹、叶志龙二审述称，认可百信公司的答辩意见。张杰向一审法院起诉请求：判令百信公司返还购房款90000元，退还中介服务费4500元，赔偿损失13500元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：百信公司系房地产中介服务行业企业。2019年3月5日，第三人叶志龙将其位于沭阳县房屋出售给第三人叶芹，并以百信公司作为居间人签订《委托购买居间合同协议》一份，约定房款为660000元。2019年3月6日，第三人叶芹作为出售方与张杰作为购买方及百信公司作为居间方签订《委托购买居间合同协议》一份，约定案涉房屋即位于沭阳县房屋出售于张杰，约定房款为750000元，中介服务费为房款的1%。后案涉房屋以660000元的成交价格予以办理过户手续，已过户至张杰名下。叶志龙出具《出售声明》一份，载明“出售声明本人叶志龙名下房产系新世界商业广场C3－2－301和车库C3－8一间出售给叶芹，净得价为陆拾陆万元整，多出部分归叶芹所得出售方：叶志龙”。叶志龙在庭审中认可上述声明系其所出具。叶芹陈述张杰所付的房款750000元中的90000元由其所收取。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。百信公司作为本案居间合的居间人，已促成涉案房屋买卖合同的成立，张杰作为委托方应按照约定支付相关报酬，对其主张百信公司退还中介服务费4500元的诉讼请求，依法不予支持。张杰与叶芹、叶志龙的法律关系系房屋买卖合同关系，张杰作为案涉房屋的购买方，其对案涉房屋出价750000元并无异议，在签订合同时，其以750000元的价格购买案涉房屋，系其真实意思的表示。张杰未能举证在签订合同时，叶芹和百信公司对房屋价格存在欺诈或者显失公平等情形。叶志龙作为案涉房屋原所有者，其已明确表示其对案涉房屋只要求满足其净得价660000元即可，至于售价多出部分，其不予主张。综上，张杰以其真实意思表示以750000元的价款购买案涉房屋，并已按约给付上述房款，故对其主张百信公司退还其购房款90000元的诉讼请求，不予支持。张杰主张百信公司赔偿其损失13500元，未能提供事实和法律依据，亦不予支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回张杰的诉讼请求。案件受理费2460元由张杰负担。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.叶芹是否为房屋买卖合同的当事人，其签订委托购买居间合同是否属于履行职务的行为；2.涉案居间合同效力如何认定，合同中关于房屋价款的约定是否存在欺诈、显失公平情形，是否应予以撤销。对于争议焦点1。本院认为，合同当事人的确定，应当根据合同内容及合同订立、履行等情况认定。本案中，各方当事人之间存在多种合同关系，叶芹是否属于房屋买卖合同的当事人，是否属于履行职务的行为，应从多个合同之间的关系分析。首先，叶芹与叶志龙之间存在委托关系。虽然叶志龙与叶芹签订了《委托购买居间合同协议》，但根据二审中叶志龙与叶芹一致陈述，涉案房屋系叶志龙全权委托给叶芹出售，出售价格660000元，无论叶芹以什么价格出售，只要保证叶志龙能够获得660000元的房款，出售价格与叶志龙无关。如果该房屋在约定时间内无人购买，叶芹必须以660000元的价格将涉案房屋买下。双方未签订房屋买卖合同，仅签订委托购买居间合同，但该房屋未实际交付和变更登记，叶芹也仅向叶志龙支付20000元定金，虽然叶芹并非实际上的房屋所有人，但叶芹获得了以自己名义出售房屋的权利，并通过百信公司发布房源信息。叶芹与叶志龙之间对于房屋出售的底价进行约定，并且叶志龙明确认可房屋成交价格高于底价的部分由叶芹享有。事实上，该房屋以750000价格出售张杰后，高于660000元底价部分的金额亦由叶芹实际占有，说明双方按照约定履行委托事项的事实。根据双方陈述、叶志龙出具的声明以及叶芹最终领取90000元款项的事实，能够确认叶芹与叶志龙之间事实上属于附有以买卖为最终条件的委托关系，具有附条件买卖的内容，而不仅仅是单纯的买卖关系。其次，张杰与叶芹、叶志龙之间存在买卖合同关系。张杰通过买卖方式取得涉案房屋，并支付价款。根据合同的订立过程可知，张杰通过百信公司得知涉案房屋出售的信息，并与叶芹签订了《委托购买居间合同协议》，在该协议签订过程中，张杰始终与叶芹协商确定了合同的价款、房屋信息、履行期限等内容。根据叶芹与叶志龙之间的委托关系，叶芹作为受托人以自己名义对外出售涉案房屋，全程独自实施了合同的磋商行为，《委托购买居间合同协议》也以个人名义签订，叶志龙作为委托人，仅在合同实际履行变更产权登记时出现，故叶芹、叶志龙应当属于买卖合同的当事人。再次，张杰与叶芹、叶志龙同百信公司之间系居间合同关系。叶芹经叶志龙委托出售该房屋，叶芹在百信公司工作，利用工作的便利通过百信公司发布房源信息，符合常理。张杰与叶芹均认可，该房屋的出售信息系百信公司其他门店店长仲强以电话方式联系张杰并促成交易，故叶芹作为出售方，张杰作为购买方，与百信公司其他员工仲强之间存在居间服务。虽然叶芹亦在百信公司工作，但百信公司作为房地产中介机构，存在多名中介人员，存在不同员工促成交易的可能，叶芹在本案中并非提供居间服务的人员，而仅属于接受居间服务的当事人之一，故其行为不应认定为履行职务的行为。对于争议焦点2。本院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。主张合同存在欺诈、显示公平的一方，应对合同签订时存在以上情形，负有举证责任。张杰主张百信公司在提供居间服务过程中存在隐瞒事实的情形，构成欺诈，并且导致合同显失公平，应予撤销，但根据本案事实，本院认为百信公司在提供居间服务过程中，并不存在欺诈行为，涉案房屋成交价格亦不存在显失公平情形。百信公司在本案中仅系居间服务提供者，合同的成立、约定内容均系张杰与叶芹共同协商确定，并无证据证明百信公司、叶芹存在欺诈的行为。虽然叶芹与叶志龙委托中，对房屋出售的底价进行约定，但该约定仅对叶芹与叶志龙发生法律效力，并不具有对外效力，与张杰是否购买该房屋以及购买该房屋的价格无关。且房屋的购买价格，系张杰自愿接受，涉案房屋系商品房，具有较强的可替代性，存在广泛的比对和参考对象，张杰在是否购买、以何种价格购买方面具有充分的自主权和选择权。房屋的价格并不属于极少数人掌握的信息，二手房交易具有较强的公开性，百信公司、叶芹与张杰之间并不存在不可改变的信息不对称地位，故在双方共同确定的价格基础上达成交易，并不存在显失公平的情形。关于居间合同效力问题，根据上述分析，本案多个合同关系中的各方当事人均在自愿情况下作出真实意思表示，接受居间服务，达成房屋买卖合意，故本案居间合同并无因意思表示瑕疵而存在效力瑕疵的情形。至于叶芹作为房产中介机构的从业人员通过他人委托方式赚取房屋差价利益及百信公司为自己员工提供居间服务是否违法相关管理性规定问题，属于行政监管处理的问题，并不影响法律对合同效力的评价。综上，上诉人张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年六月八日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。