文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初2203号原告：重庆市和家物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南办处南津街499号16幢18-5号，统一社会信用代码91500117798012050X。法定代表人：卢宝兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭章林，男，该公司顾问。委托诉讼代理人：洪代平，男，该公司项目经理。被告：曹均学，男，1963年9月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：杨智惠（系被告曹均学之妻），住重庆市合川区。原告重庆市和家物业管理有限公司与被告曹均学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市和家物业管理有限公司委托诉讼代理人彭章林、洪代平，被告曹均学委托诉讼代理人杨智惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市和家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务费2979.84元(2016年1月1日至2019年12月31日，房屋建筑面积为137.96平方米)、违约金6300.5元(2016年2月1日至2019年12月31日)、公共能源分摊费用141元，共计9421.34元;2.判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告为合川区南津街道办事处“尚特小区”提供了物业服务，被告系小区业主。前期物业服务合同第六条约定的物业服务费标准为0.45元/平方米月;第七条约定共用的专项设备运行和公共设施运行能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊。但实际执行为月公摊为3元/月户;第八条约定物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月前10日内履行缴纳义务;第三十二条约定业主每月交纳物业服务费，未按时交纳费用的，承担每日千分之三的违约金。原告如约为其提供了物业服务，但被告没有如约交纳物业服务费等费用，已构成违约，应按约承担违约责任。为此，依据法律法规之规定，特来起诉，诉请如前。被告曹均学答辩称，认可原告为其提供物业服务，涉案房屋建筑面积137.96平方米且属被告所有并实际使用，从2016年1月至2019年12月未交物业费，公共能源分摊费按3元每月每户执行的事实。但原告提供的服务不到位，小区环境卫生、安保、排水、设施设备等都有问题，所以才未交物业费：1.小区污水管道堵塞，给原告反应后，原告不予处理，最后由业主自己出钱修好；2.小区水池脏、栏杆、大门等设施坏了没有清理和维修；3.小区的保安不巡查，业主家里有被盗情况发生，保安上班时间睡觉，不穿制服；4.小区一楼的绿化被私人占用、消防通道堵塞、消防管道没有水等。这些问题被告在2019年上半年向业主委员会反应了没结果，原告与被告也没有签订新的物业服务合同，现被告只认可缴纳起诉金额一半的物业费。本院经审理认定事实如下：2006年12月31日，重庆市成瑞房地产开发有限公司与原告重庆市和家物业管理有限公司签订了尚特区《前期物业服务合同》，合同主要约定了原告重庆市和家物业管理有限公司为尚特区实施前期物业管理服务的事宜。关于原告提供的公共性物业服务的主要内容，合同第三条约定：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、非可视对讲系统、电子巡梗器等；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；......。关于物业服务费，合同第六条约定本物业管理区域的物业服务收费采取“包干制”方式：（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.45元/月。平方米……。业主向原告交纳物业服务费后，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。第七条约定公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。关于合同期限，合同第二十五条约定本合同期限为叁年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条约定本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，合同签订双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆市成瑞房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。关于违约责任，合同第三十二条约定重庆市成瑞房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。关于合同的效力，合同第三十六条约定本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。第四十二条约定本合同自双方签订之日起生效。同时，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告为尚特区的物业（含被告曹均学的物业）业主及物业使用人进行了服务，但所提供的物业服务存在一定的瑕疵，如没有完全对物业共用部位、共用设施设备进行维护和管理，致使小区入户大门、围墙栏杆锈蚀严重，小区正门处未安装大门，部分外墙墙体脱落，消防设施设备无法正常使用；没有完全对公共区域的环境卫生设施进行维修、维护和管理，小区水池污染严重，部分垃圾处理不及时；交通秩序和车辆停放没有完全管理好；门岗执勤和安全巡逻执行不到位等。前期物业服务合同到期后，原、被告双方未签订新的物业服务合同，原告仍为尚特区物业区域的物业业主及物业使用人服务至今。被告曹均学系重庆市合川区X物业的实际使用人，该物业建筑面积137.96平方米。从2016年1月1日起至2019年12月31日，被告一直未交纳物业服务费，共拖欠原告物业服务费2979.84元。被告拖欠物业服务费的原因主要是基于上述原告所提供的物业服务存在一定的瑕疵。原告经多次催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，被告对原告起诉所欠的物业服务费2979.84元金额及公告能源分摊费按3元每月每户执行无异议。但只认可缴纳起诉金额一半的物管费。本院认为，重庆市成瑞房地产开发有限公司与原告重庆市和家物业管理有限公司签订了尚特区《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，对合同双方及尚特区物业区域的物业业主及物业使用人具有约束力，该物业区域的所有物业业主及物业使用人应当遵守和执行。在《前期物业服务合同》的权利义务终止后，业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业而由原物业服务企业继续提供服务的，物业费标准可按《前期物业服务合同》确定。本案中，《前期物业服务合同》期限届满后，原告继续依照原合同约定对尚特区物业（含被告曹均学的物业）区域提供了物业服务，有权依照《前期物业服务合同》约定的物业费标准向该物业区域的物业业主及物业使用人收取物业服务费等费用。被告曹均学作为重庆市合川区X房屋的业主，实际上接受了原告的服务，故应当向原告支付物业服务费等费用；原告在提供物业服务时，确实存在一定的瑕疵，但原告收取物业费的标准仅为0.45元/平方米/月，且在原告提供物业服务时存在的这些瑕疵尚不构成根本违约的情况下，被告拖欠物业费的时间长达四年，故结合以上因素，本院酌情调整由被告向原告支付95%的物业服务费。由于被告在庭审中认可原告主张的公共能源分摊费按3元每月每户收取，现尚欠原告公共能源分摊费用141元的事实，本院予以尊重。由于《前期物业服务合同》虽约定了违约金的计算方式，但该合同期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止，现合同期限已经届满，因此该合同约定的违约责任条款不再适用，且鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告才没有缴纳物业服务费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩解业主家里有被盗的情况发生的问题，因该问题属于另一法律关系，可以另行解决。关于被告要求只缴纳起诉金额一半的物业费的意见，本院认为，《前期物业服务合同》已对物业服务费等费的标准进行了约定，虽该合同已经到期，但原告继续依照该合同提供了服务，被告也实际接受了服务，被告应当参照该合同约定的物业服务费等费的收费标准进行交纳，如果物业企业未达到服务质量合格，业主或物业使用人可以请求减少物业费，而不是按半价交纳或者不交纳，故被告该辩解意见不符合法律规定，本院不予采信。当然，原告在今后的服务中，应加强自身的物业服务水平，对业主反映的问题及物业服务中发现存在的不足及时整改，提高服务质量，同时，业主或物业使用人也应积极配合原告的工作，共同努力为尚特区物业区域的所有物业业主及物业使用人提供舒适满意的居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告曹均学于本判决生效后十日内支付给原告重庆市和家物业管理有限公司物业服务费2830.85元，公共能源分摊费141元；二、驳回原告重庆市和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹均学负担。本判决为终审判决。审 判 员 张文智二〇二〇年六月九日法官助理 邓丽萍书 记 员 肖 倩