安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终281号上诉人（原审被告）：铜官区铜冠花园业主委员会，住所地安徽省铜陵市铜官区铜冠花园5栋808室。法定代表人：胡玉凤，该业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司，住所地安徽省铜陵市北京西路29号，统一社会信用代码91340700851104270R（1-1）。法定代表人：唐俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈悦彪，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：方习存，安徽创元律师事务所律师。原审被告：安徽家德福物业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区官塘新村200栋一楼学苑社区办公楼内，统一社会信用代码91340700MA2NKM9Q0B（1-1）。法定代表人：刘群，该公司执行董事。上诉人铜官区铜冠花园业主委员会（以下简称铜冠业委会）与被上诉人铜陵有色铜冠房地产集团有限公司（以下简称铜冠公司）、原审被告安徽家德福物业有限公司（以下简称家德福物业公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。铜冠业委会上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判铜冠花园人防工程车位使用权、管理权、收益权归铜冠花园全体业主所有。事实和理由：1、小区人防工程是国家强制配套建设，是小区开发的必要条件。小区地下车库的土地所有权属于小区全体业主所有，铜冠公司没有提供小区工程决算或审计报告等有效证据证明其是小区人防工程的独立投资人，一审法院不应判决小区人防工程使用权归铜冠公司。2、铜冠业委会于2018年9月合法成立，2018年12月，小区业主大会赶走了不作为的前期物业，并通过招标选聘了家德福物业公司。根据《物权法》第七十条、第七十一条、第八十一条和安徽省人防意见第五条、第十三条的规定，铜冠花园人防工程竣工验收后，依法审核通过了铜官区铜冠业委会为铜冠花园人防工程的法人使用单位，颁发了全省统一备案的使用证，并负责该工程的维护和管理。2019年7月铜陵市人民防空办公室与铜冠业委会签订了使用人防工程责任书，明确了使用责任，铜冠业委会依法委托家德福物业公司管理，并与家德福物业公司签订了《铜冠花园人防工程委托管理协议》。3、根据《物权法》第七十一条和安徽省人防意见第九条和皖人防【2018】160号规定，城市住宅小区依法配建的防空地下室，开发利用收益（包括租赁收益），由维护管理单位单独列账，按照人防工程维护管理委托协议约定，用于该住宅小区人防工程维修养护，日常维护费用按定额和维护管理考核情况列支，专业设备维护费用按专用设备维修养护协议支出。人防工程开发利用收益收支情况接受属地人防主管部门监督，并定期向业主公示。而铜冠公司及前期物业管理小区人防工程以来，高价收取费用，缺乏对地下车库的管理和设备维护，以至于人防车位地面损坏严重，排水设备不能正常工作，雨天漏水，部分车库被淹，车位利用率很低，账目从来不公开。家德福物业公司接管后铜冠公司及前期物业收取的2019年部分地下车库费用全部没有移交，为了保障地下车库正常使用的基本费用，管理人员工资和基本维护就达20多万元，物业上报的人防工程预算中，更新自动抽水泵，对老旧水泵的清淤，损坏地面和设备的维修，完善地下车库监控，消防及保养目前根本无法支出。综上，一审判决铜冠业委会返还铜冠公司2019年7月1日至2019年11月31日期间租金收益111960元，不合理。铜冠公司辩称，1、铜冠公司在一审中提交了《工程竣工验收报告》和《铜陵市新建商品房初始登记证》等证据，均能证明铜冠公司为诉争地下人防车库的建设单位和投资人。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条和《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条的规定，铜冠公司对案涉人防车位享有使用权、管理权及收益权。2、铜冠公司在一审中提交了《商品房买卖合同》，其附件明确约定作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。案涉人防车位并非小区业主公摊面积部分，铜冠公司也未将案涉车位出售转让给铜冠花园小区的业主，故案涉车位并不属于铜冠花园小区公摊面积部分。3、根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第八条的规定，铜冠业委会取得人防车位的使用权应当以存在与工程隶属单位签订的租赁合同为前提，这说明业委会的使用权是来源于建设单位的转让。但本案中铜冠公司并未将案涉人防车位的使用权转让给业委会或物业公司，铜冠业委会提供的《人防车位平时使用证》缺乏必备的前提，不能当然的依据该证书证明其享有使用权。铜陵市人民防空办公室没有确权主体资格，平时使用证也非确权凭证，只是一种事后备案凭证。4、在2016年人防车位政策调整之前，铜冠公司已将部分人防车位对外出卖并成功办理了过户登记手续，2017年有铜冠花园业主王辉与铜冠公司因人防车位买卖纠纷一案提起诉讼，一审和二审法院均认可了铜冠公司为有权处分的权利人，上述事实均表明铜冠公司为案涉人防车位的权利人。5、铜冠业委会在侵占铜冠公司案涉车位期间所取得的收益已经在一审中由铜冠业委会提供收益明细，且铜冠业委会在一审中并未提交人防车位管理的费用支出的证据，一审法院认定事实正确。综上，请求二审法院查明事实，维持一审判决。家德福物业公司辩称，同意铜冠业委会的上诉意见。铜冠公司向一审法院起诉请求：1．请求确认铜冠花园1-3号地下车库车位共544个的使用权、管理权及租金收益权归铜冠公司所有；２.请求判令铜冠业委会、家德福物业公司退出对上述车位的管理和收益行为；3．请求判令铜冠业委会、家德福物业公司连带支付铜冠公司上述车位从2019年7月1日起至实际返还之日止的侵占车位租金收益和损失，暂计算至2019年9月1日为228480元；4．请求判令铜冠业委会、家德福物业公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，铜冠公司变更诉讼请求1-3项为：1．请求确认铜冠花园1-3号地下车库车位共546个的使用权、管理权及租金收益权归铜冠公司所有；2．请求判令铜冠业委会退出对上述车位的管理和收益行为；3．请求判令铜冠业委会返还2019年7月1日至2019年11月31日期间租金收益111960元。一审法院认定事实：铜冠公司系铜冠花园小区的开发商。铜冠业委会系铜官花园小区业主通过业主大会选举于2018年9月2日成立。家德福物业公司系铜冠花园小区的物业管理公司。铜冠花园小区地下1号、2号、3号车库合计有601个人防车位。其中，3号车库398个车位已办理了商品房初始登记，登记权利人为铜冠公司，铜冠公司亦以自己名义对外出租了部分车位。2019年5月30日，铜冠业委会与家德福物业公司签订《铜冠花园人防工程委托管理协议》，主要内容有“铜冠业委会委托家德福物业公司代为管理地下人防车位，租金为每个车位每月150元，其中含卫生费20元”，协议签订后家德福物业公司实际于2019年7月1日开始管理铜冠花园小区地下人防车位（包括对外出租、收取租金等），庭审中，家德福物业公司与铜冠业委会确认，至庭审时所收取的租金在家德福物业公司账户中，另铜冠业委会、家德福物业公司于庭审后确认，在2019年7月1日至2019年11月31日期间共对外出租车位220个，收取租金129200元，其中卫生费17240元。铜陵市人民防空办公室针对铜冠花园小区地下人防工程向铜冠业委会发放了编号为“皖【铜陵】人防No：000100”人防工程平时使用证，载明使用单位为铜冠业委会，有效期限自2019年7月11日至2022年7月10日。另查，根据铜冠公司提交的合同编号为2017003925《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”可以确认，铜冠花园小区公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成系根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）执行，按此规定，铜冠花园小区地下人防工程不计入共有建筑面积。一审法院认为，本案各方当事人争议焦点为：1．铜冠公司能否作为案涉1-3号地下人防车库的投资者享有使用、管理、收益权；2．铜冠业委会应否返还租金收益；3．租金返还数额。对于焦点1：根据《工程竣工验收报告》和《铜陵市新建商品房初始登记证》等证据反映，铜冠公司系诉争地下人防车库的建设单位，故铜冠公司作为案涉地下人防车库的投资者、建设者，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，故铜冠公司对诉争的546个人防车位享有使用权、管理权及收益权。铜冠业委会、家德福物业公司辩称铜冠公司不是地下人防车库的投资人，主张人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，成本实际已转化为小区全体业主承担，全体业主已经成为地下人防车库的实际投资人，车位的维护管理权应当归全体业主，但对该主张未能提供证据予以证实；相反，根据铜冠公司提交的《商品房买卖合同》中有关公摊面积的构成说明来看，地下车位并未计入公摊面积中，铜冠公司虽只提交了一份《商品房买卖合同》，但该合同具有代表性，另铜冠业委会作为业主代表，如相关业主的购房合同中将地下人防车位计入到公摊面积中，应当能够提供相应购房合同，但并未提供，故可以推定铜冠公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积约定同铜冠公司提交的合同相一致，故案涉地下车库未计入公摊面积中，即未分摊到商品房销售价格之中。故铜冠业委会辩解不成立，不予采信。对于焦点2：铜冠公司作为案涉人防车库的投资者、建设者，依法享有案涉车库的使用、管理权，并享有由此带来的相应收益，铜冠业委会虽取得案涉人防车库的人防工程平时使用证，但该使用证仅表明其为案涉地下人防车库的使用单位，并不能证明据此有权获得相关收益权，故铜冠业委会因诉争车位取得的租金收益应当返还给铜冠公司。对于焦点3：铜冠公司在庭审后将返还金额变更为返还2019年7月1日至2019年11月31日期间共计111960元，实际系减少诉讼金额，并未损害铜冠业委会、家德福物业公司利益，结合铜冠业委会、家德福物业公司对租金的确认，故确认应返还金额为111960元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条、第七十四条第二款，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、位于安徽省铜陵市铜官区铜冠花园小区地下1-3号人防车库中546个车位使用权、管理权、收益权归原告铜陵有色铜冠房地产集团有限公司所有；二、被告铜官区铜冠花园业主委员会于本判决生效之日起十日内退出对铜冠花园1-3号地下人防车库中546个车位的管理、收益；三、被告铜官区铜冠花园业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告铜陵有色铜冠房地产集团有限公司2019年7月1日至2019年11月31日期间租金收益111960元。案件受理费2539元，减半收取计1269.5元，由被告铜官区铜冠花园业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铜冠业委会提交《铜冠花园人防工程平战结合使用申请》，证明铜冠业委会是人防工程地下车库的合法使用者，所有的手续都是由省人防办备案，由市人防办颁发法人证书的。铜冠业委会提交《铜冠花园物业管理服务合同》和人防工程地下车库从2019年6月至2019年11月财务支出明细清单，证明铜冠业委会收取的车库租金专款专用，物业管理中铜冠业委会所交的物业费不包含地下车库的管理费和卫生费。铜冠业委会提交地下车库照片一组，证明地下车库损毁严重，地下车库自动排水泵大多是坏的，车库淤泥也堵塞排水泵。铜冠公司提交地下车库出租登记汇总表，证明在2019年案涉车库被铜冠业委会侵占前一直由铜冠公司享有收益权，铜冠公司对案涉车库车位2017年至2019年间的收益情况。铜冠公司提交铜冠公司车库车位记账凭证，证明铜冠花园车库车位在铜冠公司账上还有56447325元的资产余额，即目前尚未出售的车位价值为56447325元。本院对以上证据的认定如下：对铜冠业委会提交《铜冠花园人防工程平战结合使用申请》、《铜冠花园物业管理服务合同》、人防工程地下车库从2019年6月至2019年11月财务支出明细清单、照片一组的真实性均予以认可。对铜冠公司提交地下车库出租登记汇总表、铜冠公司车库车位记账凭证的真实性均予以认可。当事人所举的其他证据与一审相同，质证意见也同于一审。本院对其他证据的认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，铜冠业委会二审中提交的《铜冠花园人防工程平战结合使用申请》中《人防工程平战结合使用审批表》上写明：“审批依据1、《中华人民共和国人民防空法》2、《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》3、《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》”。依据铜冠业委会二审中提交的人防工程地下车库从2019年6月至2019年11月财务支出明细清单中记载，共支付地下车库工作人员工资、地下车库电费、地下车库维修费等实际发生维护管理费用188421.69元。综合各方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、位于安徽省铜陵市铜官区铜冠花园小区地下1-3号人防车库中546个车位使用权、管理权、收益权是否应当归铜冠公司所有；2、铜冠业委会是否应当返还铜冠公司2019年7月1日至2019年11月31日期间租金收益111960元。本院认为，铜冠公司与铜冠花园小区业主签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应严格遵守合同约定。根据铜冠公司提交的《商品房买卖合同》中有关公摊面积的构成说明来看，地下车位并未计入公摊面积中，且《商品房买卖合同》也没有约定地下人防车位的使用管理权和收益权归业主所有。铜冠业委会主张,铜冠公司已将地下人防工程投资摊入建设成本,业主通过购买房屋已成为人防工程的实际投资者,该主张没有事实和法律依据。根据铜冠公司提交的《工程竣工验收报告》、《铜陵市新建商品房初始登记证》、地下车库出租登记汇总表和铜冠公司车库车位记账凭证等证据，可以证明铜冠公司为案涉地下人防车库的建设单位和投资人。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第二十条规定：“城市人民政府应当鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资开发利用人民防空工程，其开发利用实行谁投资谁受益的原则。建设、开发利用人民防空工程，按照规定享受有关税、费减免等优惠。有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障。”可以认定位于安徽省铜陵市铜官区铜冠花园小区地下1-3号人防车库中546个车位使用权、管理权、收益权归铜冠公司所有。依据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第二十三条规定：“人防工程按照类别确定维护管理责任单位：……（三）商业开发性民用建筑和政府投资的保障性住房依法配建的防空地下室竣工后，在县级以上人民防空主管部门登记造册，由建设单位或者使用人负责，可以委托物业管理公司具体实施；……”和第二十四条规定：“人防工程维护管理经费由下列渠道保障：……（三）商业开发性民用建筑和政府投资的保障性住房依法配建的防空地下室维护管理经费，从防空地下室平时利用收益等费用中列支。……”铜冠公司对涉案地下人防车位虽享有平时的使用权和收益权,但其未投入资金进行日常规范管理。现铜冠业委会、家德福物业公司为了铜冠花园小区业主的共同利益自2019年6月至2019年11月对案涉地下人防车位进行了规范管理,收取停车费129200元，其中卫生费17240元，支付地下车库工作人员工资、地下车库电费、地下车库维修费等实际发生维护管理费用188421.69元。上述费用项目均属合理支出范畴,应予认定。因此,根据现有证据,涉案地下人防车位的维护管理费用已超出铜冠公司主张返还的租金收益111960元，故无须再由铜冠业委会、家德福物业公司返还。综上所述，铜冠业委会的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。因铜冠业委会二审提交了新证据，现本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4928号民事判决第一项，即位于安徽省铜陵市铜官区铜冠花园小区地下1-3号人防车库中546个车位使用权、管理权、收益权归被上诉人铜陵有色铜冠房地产集团有限公司所有；二、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4928号民事判决第二项，即上诉人铜官区铜冠花园业主委员会于本判决生效之日起十日内退出对铜冠花园1-3号地下人防车库中546个车位的管理、收益；三、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4928号民事判决第三项；四、驳回上诉人铜官区铜冠花园业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费2539元，减半收取计1269.5元，由上诉人铜官区铜冠花园业主委员会负担634.5元，被上诉人铜陵有色铜冠房地产集团有限公司负担635元。二审案件受理费2539元，由上诉人铜官区铜冠花园业主委员会负担1269.5元，被上诉人铜陵有色铜冠房地产集团有限公司负担1269.5元。本判决为终审判决。审判长  段文明审判员  陈浩林审判员  戴瑞亭二〇二〇年六月十日书记员  许 也附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。