重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初2589号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:江福平，男，1969年10月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告:袁泽梅，女，1973年11月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告江福平、袁泽梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告江福平到庭参加诉讼。被告袁泽梅经本院传票合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费4532.6元；2、判决被告支付水电公摊费150元；3、判决被告支付违约金1275元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月27日，原告与綦江区XX小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX大道綦江区XX小区提供物业服务。约定物业服务费按建筑面积收取，商业为每平方米0.8元/月，水电公摊费每户5元/月。合同期满后，2015年4月30日，原告与綦江区XX小区业主委员会再次签订了《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米0.7元/月，水电公摊费每户5元/月。2016年4月30日，原告与綦江区XX小区业主委员会续签《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。2017年4月17日，原告与綦江区XX小区业主委员会续签《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。原告按合同约定依法为XX小区提供了物业服务，被告从2014年1月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。截止2019年12月，被告共欠物业服务费4532.6元，公共设施水电公摊费150元。被告的行为已构成违约，应按合同约定按每日万分之四向原告支付违约金1275元。被告江福平辩称：被告未交物业服务的理由是：1、业主委员会与原告签订的物业服务合同不清楚。原告没有为被告进行过物业服务，被告的商业门面没有享受过小区内的物业服务，甚至没有人做过清洁卫生，被告每月向环卫所交卫生费，也没有安保巡逻等。被告的门面外墙漏水，物业公司一直未解决。2、原告的诉讼请求2017年以前的已过诉讼时效，原告没有对被告进行过催收。3、物业服务费的价格为1.5元过高。被告不同意支付违约金。经审理查明：XX小区系位于綦江区XX街道XX大道的商住混合楼。2011年4月27日，原告重庆兴宇物业管理有限公司与XX小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。约定物业服务费为商业物业（建筑面积计算）：每平方米0.8元/月，公共设施水电公摊费5元/月/户。合同期限为2011年5月1日至2015年4月30日。物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电子门、电子监控设备、音响设备、水池及水泵。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。2015年4月30日，原告与XX小区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米0.7元/月、公共设施水电公摊费5元/月/户收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2016年4月30日，原告与XX小区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2017年4月17日，原告与XX小区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为2017年5月1日至2019年4月30日，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。合同签订后，原告重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为XX小区的业主或使用人提供了物业服务。该小区至今由原告提供物业服务。被告江福平系XX小区门面（商业物业）业主，该门面的面积为51.98平方米。被告江福平从2014年起未向原告缴纳物业服务费，截止2019年12月，被告江福平尚欠原告物业服务费为：2014年1月至2015年4月，51.98平方米×0.8元×16月＝665.3元；2015年5月至2016年4月，51.98平方米×0.7元×12月＝436.6元；2016年5月至2019年12月，51.98平方米×1.5元×44月＝3430.7元。公共设施水电公摊费150元。2020年1月，经原告书面催收未果，原告起诉至法院。2018年4月1日被告江福平将该门面出租给被告袁泽梅，该门面至今由袁泽梅在使用。双方的租赁合同约定租用期间产生的的物管费等由袁泽梅自行负担。庭审中，被告提出原告未对其进行物业管理，没有清洁服务及保安巡逻，也没有监控设备等问题。原告认可未对商业门面提供清洁服务及安保巡逻，没有监控设备是因为开发商未配备。同时，被告提出原告未对其进行过催收物业服务费，故2017年以前的费用已经超过诉讼时效。原告仅能提供2020年1月的催收函。前述事实，有物业服务合同，门面租赁协议，交费明细，欠费明细清单，物业服务照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。否则，应承担相应的法律责任。现本案的被告江福平将其商业门面租赁给被告袁泽梅使用，协议约定租赁期间的产生的物管费由袁泽梅负担。故物业服务企业有权请求业主和物业使用人共同承担交纳责任。关于诉讼时效问题，被告现否认原告曾向其催收过物业服务费，认为2017年以前的物业服务费已超过诉讼时效。原告现仅能提交2020年1月向被告邮寄过催收信函，原告无其他证据佐证其此前向被告催收过物业服务费，应当认定2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费已超过诉讼时效；2017年1月至2019年12月期间的物业服务费未超过诉讼时效，相应请求应予支持。原告要求二被告支付2017年1月至2019年12月的物业服务费理由正当，本院予以支持。关于被告是否应全额支付物业服务费问题。通过庭审查明的事实，原告提供的物业服务确实存在较大的瑕疵，物业服务费的计算标准应与原告提供的物业服务范围相当，以收取原标准的70%为宜，即收费标准按每月每平方米1.05元（1.5元×70%）计算为宜。由此，被告应当支付原告2017年1月1日至2019年12日期间的物业服务费1964.84元（1.05元×51.98平方米×36月）。关于违约金问题，被告未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到原告提供的物业服务确实存在较大的瑕疵，被告未按时交物业服务费确实事出有因，并非恶意拖欠，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告江福平在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年1月至2018年3月期间的物业服务费818.68元；被告袁泽梅在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2018年4月至2019年12月期间的物业服务费1146.16元，被告江福平承担连带交纳责任；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告江福平、袁泽梅负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判员 刘 平二〇二〇年六月十七日书记员 文成程