贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终642号上诉人（原审原告）：邵林强，男，1976年3月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：陈照强，贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。一般授权委托诉讼代理人：李伟，贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201910091243。被上诉人（原审被告）：王士忠，男，1973年7月18日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：陈志美，女，汉族，1970年2月17日生，住贵州省盘县，系被上诉人王士忠之妻。特别授权委托诉讼代理人:黄建勋，盘州市中心法律事务所法律工作者，执业证号：3240914100078。被上诉人（原审被告）：盘州市永泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市亦资街道杜鹃西路30米街，统一社会信用代码:915202220760142497。法定代表人：林德彦，该公司执行董事。上诉人邵林强与被上诉人王士忠、盘州市永泰房地产开发有限公司（以下简称“永泰房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省盘州市人民法院于2019年12月31日作出（2019）黔0222民初8730号民事判决，提出上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邵林强及其委托诉讼代理人陈照强、李伟、被上诉人王士忠的委托诉讼代理人陈志美、黄建勋到庭参加了诉讼，被上诉人永泰房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人邵林强上诉请求：一、请求撤销（2019）黔0222民初8730号民事判决书,将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求即“准许执行位于贵州省盘州市房屋”。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案当中，上诉人提交的平面图是永泰房开公司在办理抵押登记时提交给不动产登记部门的，该平面图经过不动产登记部门核实并予以认可，而王士忠提交的合同及平面图至今未经过备案登记，且根据上诉人代理人向林德彦的调查笔录可证实，王士忠提交的房屋买卖合同是涉案房屋办理抵押登记之后即2017年2月21日之后才签订的，王士忠与永泰房开公司签订的房屋买卖合同在抵押权登记之后，永泰房开公司在未征得抵押权人同意的情况下擅自处分房屋的行为属于无权处分，王士忠不构成善意取得，其提供的房屋买卖合同属无效合同，所以，涉案房屋的具体位置、门号应以上诉人提交的平面分层图为准，即正对平面图，12-2号房屋位置应为左下角，而被上诉人提出异议的房屋应为左上角即标识为12—1号房屋，故涉案房屋不应当为王士忠现居住和使用的房屋。故，原审判决依据王士忠提交的合同附分层分户平面图作出认定，属于认定事实错误。二、王士忠的权利不能够排除执行。首先，根据上诉人提交的分层分户平面图载明，被上诉人提出异议的房屋与上诉人申请执行的房屋不在同一位置，故被上诉人无权对上诉人申请执行房屋享有提出异议的权利。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。再根据该法第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。该条规定具备两个要素，一是符合该条规定的三个情形，二是其权利能够排除执行，王士忠提出符合该条规定的情形仅仅是享有的物权期待权，不能对抗登记在先的抵押权人的优先受偿权利，故王士忠提出的异议不符合该法第二十九条的规定，不能够排除执行。综上所述，原审判决认定事实错误，王士忠的权利不能够排除执行，请求二审法院依法将本案发回重审或改判支持上诉人请求。被上诉人王士忠辩称：对上诉人的上诉请求应当给予驳回，维持一审判决。一、答辩人购买涉案房屋的时间节点。1．签署书面买卖合同的时间。本案被上诉人盘州市永泰房开公司取得红果盘州路，编号为2013第0303号地块的建设用地使用权，并在该地块建设商品房出售，符合预售要求时，永泰房开公司办理了预售许可证，证号：2013-22号，向外出售商品房。2014年4月10日答辩人与被上诉人永泰房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其盘州市公寓1幢1座1单元12层2号房，一般称12-2。答辩人从2014年4月10日从被上诉人永泰房开公司购买后，至永泰房开公司2015年3月向答辩人交付房屋，答辩人一直占有至今。答辩人与被上诉人永泰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对此，答辩人在诉被上诉人永泰房开公司为其办理销售备案登记的违约金一案：(2018)黔0222民初1492号案件中也得到了确认。2．答辩人在人民法院查封之前已签署有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产。本案案涉房屋，在上诉人申请执行被上诉人永泰房开公司过程中，于2019年10月14日被查封，即便按在上诉人的诉讼保全申请对案涉房屋的查封时间2018年7月4日算，答辩人在人民法院查封之前，已经订立合法有效的书面买卖合同。从2015年10月，答辩人就对案涉房屋进行了装修并居住至今，从实际上答辩人早在上诉人与被上诉人永泰房开公司办理抵押手续及人民法院查封之前已经实际控制、支配和使用，其对该案涉房屋的占有合法。二、答辩人已经支付购买案涉房屋的价款。答辩人已经实际支付被上诉人永泰房开公司购房实际价款258000.00元，已经超过该房全款365220.00元的一半。三、答辩人无其他适合居住的房屋。本案案涉房屋答辩人从买受后就一直居住其中，答辩人无其他适合居住的房屋。四、答辩人的案涉房屋虽未办理过户手续，但答辩人无过错。按照相关法律法规规定，被上诉人永泰房开公司在交付案涉房屋90日后要为买受人办理转移登记，可是直至答辩人诉讼要求被上诉人永泰房开公司办理转移登记相关手续至今，被上诉人永泰房开公司也未为答辩人办理相关转移登记手续，答辩人在转移登记过程中，非因自身原因未办理过户登记，答辩人无过错。另外，关于答辩人的分房分户图，与本栋楼的其他家相同位置的户型均为楼层一2，每家的户型在平面图的左上角均为楼层一2依次顺时针排列。其排列方式是案涉房屋楼盘的排列逻辑。答辩人的房屋不可能是12-1。关于善意取得问题。本案不存在是否是善意取得，答辩人依法与被上诉人永泰房开公司发生商品房买卖，该买卖发生时被上诉人是案涉房屋的真正权利人，其出让案涉房屋的行为是有权处分，所以本案无所谓的善意取得和非善于取得之分。综上所述：答辩人对案涉房屋享有的民事权益可以对抗上诉人的抵押权，也享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求应当给予驳回。永泰房开公司未提交答辩意见。一审法院查明：位于贵州省盘州市盘州公寓系永泰房开公司投资开发的房地产项目。2014年4月10日，王士忠与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定王士忠向永泰房开公司购买盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋，建筑面积为121.74平方米，总价款为365220元。该合同中附有房屋分层分户平面图，该平面图的编号方式为，正对平面图，从左下角开始顺时针依次编号，共7套房屋，即左下角为12-1号房屋，左上角为12-2号房屋。盘州公寓1幢1座1单元11层2号房屋系永泰房开公司出让给案外人司平英的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已经过房屋主管部门备案，该合同中同样附有房屋分层分户平面图，该平面图的编号方式与王士忠提交的平面图的编号方式一致，即左下角为11-1号房屋，左上角为11-2号房屋。王士忠向永泰房开公司购买上述房屋后，永泰房开公司向王士忠出具有收到购房款258000元的收据，但未办理相关备案登记手续，盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋至今仍登记在永泰房开公司名下。王士忠从2015年开始使用上述房屋居住至今。2018年3月5日，王士忠起诉永泰房开公司，要求永泰房开公司支付未就其购买的房屋向房屋登记机关申请办理相关登记备案手续的违约金。贵州省盘州市人民法院在审理过程中组织双方调解达成协议，并于2018年4月20日制作了（2018）黔0222民初1492号民事调解书。该调解书中载明，王士忠在该案中起诉的事实理由为“2014年6月，原被告约定，原告向被告购买盘州公寓1幢1座1单元12层2号的房屋，面积121.74平方米，房屋总价款379800元。原被告约定用原告于2013年2月2日、2月7日借给林德彦的借款本金150000元及利息支付房屋的首付款209515元，之后，原告向被告支付了部分房款，至今，原告尚欠被告购房款126000元。2015年3月30日，被告将房屋交付给原告，原告遂装修并入住至今，但被告一直未就该房屋向房屋登记机关申请办理相关的登记备案手续。”，另外，该调解书中还载明“被告盘州市永泰房地产开发有限公司承认原告王士忠在本案中所主张的事实，并承诺在六十日内办理相关的登记备案手续。”双方达成的调解协议内容为“一、由被告盘州市永泰房地产开发有限公司自本协议生效之日起六十日内向盘州市住房和城乡建设局申请办理盘州市亦资街道盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋的登记备案。二、若被告盘州市永泰房地产开发有限公司逾期不办理房屋登记备案，应当自本协议生效之日起九十日内给付原告王士忠违约金3676元。三、案件受理费25元，由被告盘州市永泰房地产开发有限公司负担。”。2018年7月4日，邵林强向贵州省盘州市人民法院申请诉前财产保全，请求对盘州市永泰房地产开发有限公司名下位于贵州省盘县共两套房屋采取保全措施。贵州省盘州市人民法院于当日作出（2018）黔0222财保27号民事裁定书，准许了邵林强的上述申请。后贵州省盘州市人民法院作出（2018）黔0222执保206号执行裁定书，对上述房屋采取了保全措施。2018年7月19日，邵林强起诉林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司，要求林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司连带偿还其两笔借款。其中一笔借款本金为325000元，对应的案号为（2018）黔0222民初4859号。另一笔的借款本金为40万元，对应的案号为（2018）黔0222民初4861号。上述两案在审理过程中组织双方调解达成协议，由林德彦负责偿还邵林强借款本息，由盘州市永泰房地产开发有限公司对林德彦的债务承担连带清偿责任。上述两案民事调解书发生法律效力后，林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司未履行调解协议中确定的义务。邵林强遂申请强制执行，其中（2018）黔0222民初4859号民事案件对应的执行案件为(2019)黔0222执1912号执行案件，（2018）黔0222民初4861号民事案件对应的执行案件为(2019)黔0222执1911号执行案件。2019年9月16日，盘州市国土资源局向邵林强颁发黔（2019）盘州市不动产证明第0009581号不动产登记证明，该证明中载明的权利事项为抵押登记，权利人为邵林强，义务人为永泰房开公司，房产坐落盘县红果盘州路盘州公寓111层1号，不动产单元号520####，抵押单元数量为2，债权起止时间为2017年2月21日至2017年4月21日，抵押房屋总面积为253.69平方米。该证明中附有盘州公寓1幢11层和12层的房屋分层分户平面图，其中11层的房屋分层分户平面图与司平英的房屋买卖合同中所附的平面图一致，12层的房屋分层分户平面图中左下角的房号为12-2，左上角的房号为12-1，其余的房号与王士忠的房屋买卖合同中所附的平面图中标注的房号一致。盘州市不动产登记中心出具的房屋记载表中载明，盘州公寓1幢11层1号、12层2号的房屋均办理有抵押登记，抵押人为永泰房开公司，抵押权人为邵林强。2019年10月14日，盘州市人民法院作出（2019）黔0222执1912号查封公告，该公告中载明，本院依据（2018）黔0222财保27号民事裁定书于2018年7月10日查封了登记在永泰房开公司名下的位于盘州市房屋，上述财产已由有关部门协助办理查封登记，查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为。2019年10月17日，因永泰房开公司未履行（2018）黔0222民初1492号民事调解书中确定的义务，王士忠遂申请强制执行，对应的案号为（2019）黔0222执3378号执行案件，该案尚在执行过程中。2019年11月14日，王士忠针对上述查封行为提起执行异议，请求中止执行位于盘州市的房屋。本院审查后于2019年11月18日作出（2019）黔0222执异59号执行裁定书，裁定中止执行上述房屋。邵林强不服该裁定，遂提起诉讼。一审法院认为，根据审理查明的事实，王士忠与永泰房开公司签订有《商品房买卖合同》，该合同中涉及的房屋为永泰房开公司投资开发的盘州公寓1幢1座1单元12层2号，王士忠从2015年便开始居住该房屋至今。从盘州市不动产登记中心出具的房屋记载表及查询信息看，永泰房开公司又将盘州公寓1幢1座1单元12层2号抵押给邵林强。对于上述房屋，王士忠持有的购买合同中所附的房屋分层分户图中标注的位置虽然与邵林强持有的不动产登记证明中所附的房屋分层分户图中标注的位置不一致，但根据盘州公寓1幢1座1单元11层的房屋分层分户平面图中标注的编号方式，结合王士忠对房屋的使用情况、邵林强申请诉前保全、本院制作的查封公告中载明内容以及王士忠提出执行异议的情况看，涉案房屋即盘州公寓1幢1座1单元12层2号应为王士忠现居住使用的房屋。本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理,按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告请求对案涉房产继续执行，故本案的争议焦点为王士忠对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但在法律、司法解释另有规定的情况下，如果申请执行人的抵押权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人的异议则应予以支持。本案的重点在于审查邵林强对上述房产享有的抵押权能否对抗王士忠对该房屋享有的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，应属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形。本案中，根据已经查明的案件事实，首先，王士忠与永泰房开公司针对盘州公寓1幢1座1单元12层2号签订《商品房买卖合同》的时间为2014年4月10日，而该房屋在执行过程中被查封的时间是2019年10月14日。即原告与永泰房开公司是在涉案房屋被查封之前就签订了《商品房买卖合同》。即使按照本院根据邵林强的诉前保全申请对涉案房屋在诉前采取的查封时间算（2018年7月4日），原告与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》的时间也在涉案房屋被查封之前。王士忠与永泰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对此，在王士忠起诉永泰房开公司要求其支付未办理销售备案登记的违约金一案即（2018）黔0222民初1492号案件中也得到了确认。也就是说，王士忠与永泰房开公司在人民法院查封之前已针对涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。其次，王士忠与永泰房开公司在合同中约定，房屋价款共计365220元，在（2018）黔0222民初1492号案件中，王士忠陈述其已支付房屋价款209515元，永泰房开公司对王士忠的陈述予以认可。本案中，原告也提交了一份永泰房开公司出具的购房款收据，该收据中载明已支付的房款金额为258000元。无论剩余购房款是否付清，从上述已付款的金额看，均已超过了合同约定总价款的百分之五十。再次，王士忠虽陈述其在盘州市还有另外一套房产，但其同时也陈述，因之前购买的房屋在一楼，比较潮湿，加之共同居住的有四人，为了满足生活需要，其才从永泰房开公司购买了涉案房屋用于居住，对于之前购买的房屋现未用于居住。王士忠购买涉案房屋的目的属于满足家庭生活的合理消费，且邵林强对此也并未提出异议。综上，王士忠对案涉房产提起的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故其对案涉房产享有的民事权益可以对抗邵林强对案涉房产享有的抵押权，也即王士忠对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。故邵林强要求判决准予执行盘州公寓1幢1座1单元12层2号的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告邵林强的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告邵林强负担。二审中各方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，被上诉人王士忠之妻认可在购买案涉房屋之前其与王士忠在盘州市购买110平方米的一楼房屋一套用于居住，该房已出租给他人作为仓库使用。因被上诉人永泰房开公司法定代表人林德彦差欠被上诉人王士忠欠款15万元及其利息，被上诉人王士忠又给盘州市盘州路盘州公寓建筑商金果建筑公司维护停车场差欠的44211元费用由林德彦承担，2017年10月与林德彦结算后，被上诉人永泰房开公司差欠258000元款，为办理房产证，被上诉人永泰房开公司出具日期注明2014年出具给被上诉人王士忠的收条系2019年补开的收条。本院认为，本案二审争议焦点：第一，盘州市盘州路盘州公寓1幢12层2号房屋是否为本案争议的房屋；第二，被上诉人王士忠所购买被上诉人永泰房开公司的房屋是否能够排除人民法院强制执行的民事权益。关于盘州市盘州路盘州公寓1幢12层2号房屋是否为本案争议的房屋的问题。本案中，被上诉人永泰房开公司与被上诉人王士忠签订的《商品房买卖合同》约定购买的房屋为盘州市盘州路盘州公寓1幢12层2号，对此，被上诉人永泰房开公司也不持异议，且被上诉人王士忠从2015年就开始居住至今，故上诉人邵林强认为被上诉人王士忠购买的房屋为盘州市盘州路盘州公寓1幢12-1号房屋的上诉理由，证据不充分，本院不予支持。关于被上诉人王士忠所购买被上诉人永泰房开公司的房屋是否能够排除人民法院强制执行的民事权益的问题。本案基于上诉人邵林强向一审法院申请对被上诉人永泰房开公司金钱债权执行中，因被上诉人王士忠认为一审法院执行的登记在被上诉人永泰房开公司名下的盘州市盘州路盘州公寓1幢12-1号房屋属于其已向被上诉人永泰房开公司购买的房屋而提出执行异议。因此，本案能够排除强制执行的关键在于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。首先，案涉房屋因上诉人邵林强申请强制执行生效的（2018）黔0222民初4859号和（2018）黔0222民初4861号民事判决书所确定的金钱债务被一审人民法院于2019年10月查封，被上诉人王士忠与被上诉人永泰房开公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年4月，且该《商品房买卖合同》属于合法有效的合同，邵林强认为属于在人民法院查封之后补签的上诉理由无证据支持，故被上诉人王士忠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，被上诉人王士忠虽认可其购买案涉房屋之前在盘州市购买110平方米的一楼房屋一套用于居住，因被上诉人王士忠认为该房屋阴暗潮湿不适宜居住因而租赁给他人作为仓库使用，且上诉人也未提供证据证实该房屋适宜居住的有关证据，故被上诉人王士忠认为其无其他用于居住房屋的辩解成立；再次，根据被上诉人王士忠与永泰房开公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋总价款为365220元，被上诉人王士忠认为通过出借给林德彦的借款以及借款利息和劳务费抵扣258000元作为购房款，被上诉人永泰房开公司在2019补开给被上诉人王士忠的收条予以认可，故本案中已支付的房款超过房屋总价款的50%，上诉人认为支付房款款项不清的理由，本院不予支持。最后，因该房屋被上诉人王士忠向被上诉人永泰房开公司购买后至今装修入住五年之久，生效的（2018）黔0222民初1492号民事调解书确认被上诉人永泰房公司配合被上诉人王士忠向盘州市住房和城乡建设局申请办理该房屋的登记备案手续，该案被上诉人王士忠已经申请人民法院强制执行，说明被上诉人王士忠享有该房屋所有权。综上，被上诉人王士忠认为能够排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，上诉人邵林强认为被上诉人王士忠所购买被上诉人永泰房开公司的房屋不能排除人民法院强制执行的民事权益的上诉理由不能成立，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人邵林强负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 付振义审判员 刘 靖二〇二〇年六月九日法官助理尹倩茹书记员黄虎