吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1226号上诉人（原审原告）：陈某，男，1965年9月5日出生，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：山某，吉林公申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，1956年8月31日出生，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：尹某，男，1956年10月17日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：姜某，吉林金风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕某，女，1975年9月21日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：姜某，吉林金风律师事务所律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司吉林分行。负责人：宋某，行长。上诉人陈某与被上诉人张某、尹某、毕某，原审第三人中国民生银行股份有限公司吉林分行（以下简称民生银行吉林分行）因合同纠纷一案，不服吉林省吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某及其委托诉讼代理人山某，被上诉人尹某、毕某及其共同的委托诉讼代理人姜某到庭参加诉讼。张某、民生银行吉林分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。陈某上诉请求：1.撤销（2020）吉0203民初18号民事判决第三项，改判支持陈某在原审中的诉讼请求或发回重审；2.张某、尹某、毕某共同承担诉讼费用。事实和理由：1.一审法院证据采信错误，导致一审判决认定事实错误。毕某对尹某将房屋过户给陈某一事知情并同意。2.尹某对房屋过户的承诺已经形成了单务合同。3.一审判决认定尹某承担违约责任超过诉讼时效期间错误。2015年10月底以来，陈某多次找到尹某要求过户，毕某在录像中也同意履行。4.因尹某的承诺造成陈某向张某主张权利困难，尹某应对此结果负责。尹某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋系毕某婚前个人财产，尹某无权处分，且毕某不是合同相对人。陈某起诉超过诉讼时效期间。毕某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。毕某录制案涉视频系受到陈某蒙骗产生错误认识。毕某不是承诺书的出具人，亦不知道承诺书内容。毕某与陈某没有合同关系，不产生追认的法律效果。张某、民生银行吉林分行未向本院递交书面答辩意见。陈某向一审法院起诉请求：1.确认2015年3月21日陈某与张某签订的抹房（顶账）协议书和2015年7月10日陈某与尹某签订的承诺书有效；2.由陈某向民生银行吉林××区尚欠的最高额抵押贷款本息，民生银行吉林分行提供协助，并在接收全部款项后注销抵押登记；3.尹某与毕某在民生银行吉林分行注销抵押登记后，将龙潭区东方新村5号楼8单元3层87号过户至陈某名下，房子估值45万元整；4.尹某与毕某按照承诺书约定承担违约责任45万元；5.本案诉讼费用由张某、尹某、毕某承担。一审法院认定事实：2015年3月21日，陈某与张某签订抹房[顶帐（账）]协议，张某将其占有的的坐落××区、建筑面积为114.08平方米的房屋抵给陈某，房屋顶账价格为45万元。后张某将案涉房屋所有权证交与陈某，案涉房屋的所有权人为毕某。现陈某在案涉房屋居住。2015年7月10日，尹某为继续办理在民生银行吉林分行处的抵押贷款，向陈某取回张某交给其的房屋所有权证，并应陈某要求向陈某出具了承诺书。承诺书载明，因尹某资金周转紧张，用东方新村5号楼8单元3层87号房贷款两个月，即到2015年10月底将抵押贷款还完，保证无条件为陈某更名过户。如违约，陈某可追赔此房价的双倍补偿。同日，尹某取回在陈某处的房屋所有权证。2015年7月29日，毕某将案涉房屋抵押给民生银行吉林分行，抵押期间为2015年7月29日起至2020年7月29日止。2014年10月22日，尹某的司机郭彭将吉林市××区房屋的所有权证及国有土地使用证、吉林银行电费存折交到张某的会计史丽颖处。另查明，2002年8月27日，毕某购买了吉化东方房地产开发公司开发的的坐落××区房屋。2003年5月14日，毕某与尹某登记结婚。2019年7月4日，吉林省吉林市龙潭区人民法院对该房屋进行查封。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。关于抹房（顶账）协议书、承诺书效力问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋（龙潭区东方新村5号楼8单元3层87号）的所有权人为毕某，张某对该房屋不享有处分权。但张某与陈某签订抹房（顶账）协议书，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽该房屋未办理物权登记，但不影响合同的效力。故张某与陈某签订的抹房（顶账）协议书有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，尹某主张承诺书无效，其出具的承诺并非其真实意思表示。因其未提供充分的证据予以证明，对尹某的该项主张，一审法院不予支持。尹某出具的承诺书，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于尹某和毕某是否应将案涉房屋过户至陈某名下的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，案涉房屋为毕某所有，尹某不享有处分案涉房屋的权利。另毕某并非是抹房（顶账）协议书、承诺书的相对人，且双方之间不存在其他合法有效的合同关系，陈某无权要求毕某履行房屋过户更名义务。故陈某要求尹某和毕某将案涉房屋过户至陈某名下的诉讼请求，无相关的事实和法律依据，一审法院不予支持。关于尹某与毕某是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，承诺书约定，尹某于2015年10月底办理更名过户，如尹某违约，陈某可追赔案涉房屋的双倍补偿。尹某逾期未为陈某办理更名过户，应承担相应的违约责任，但陈某主张权利已超过三年的诉讼时效期间，陈某亦未提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长的法定事由。对陈某要求尹某承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。毕某非承诺书的相对人，该承诺书对其不具有法律约束力。故对陈某要求毕某承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于陈某要求其向民生银行吉林××区尚欠的最高额抵押贷款本息，民生银行吉林分行提供协助，并在接收全部款项后注销抵押登记的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈某对其主张负有举证责任，但其未向一审法院提供有证明力的证据证明其主张，应承担不利后果。故对其该项主张，一审法院不予支持。一审判决：一、陈某与张某签订的抹房（顶账）协议书有效；二、尹某出具的承诺书有效；三、驳回陈某的其他诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中尹某对陈某承诺2015年10月底将抵押贷款还完后无条件为陈某更名过户，系为陈某设定了权利。因该权利从性质上属于债权而非物权的期待权，故受诉讼时效期间影响。尹某在一审中明确进行了诉讼时效抗辩，陈某应当进一步提交证据证明其在诉讼时效期间内向尹某主张了权利，或存在其他法定事由，引起了诉讼时效期间的中止、中断、延长。陈某对此并未提供充分证据，应承担不利的法律后果。毕某并非承诺书的出具人，对陈某并不负有合同义务，其陈述亦不产生追认的法律效果，不构成对陈某的违约，无需承担违约责任。民生银行吉林分行并非协议的合同相对人，也非承诺作出人，且案涉房屋系毕某名下财产，故陈某无权对民生银行吉林分行提出诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,800元，由陈某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年六月三十日书记员  安冬雪