青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终853号上诉人（原审原告）：马索飞牙，公民身份号码×××，女，1969年7月7日出生，回族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马文祯，公民身份号码×××，男，1977年2月7日出生，回族，住青海省民和回族土族自治县，系马索飞牙弟弟。被上诉人（原审被告）：张继元，公民身份号码×××，男，1967年6月4日出生，回族，住青海省西宁市，系马索飞牙之夫。被上诉人（原审被告）：韩有福，公民身份号码×××，男，1983年2月6日出生，回族，住青海省西宁市。上诉人马索飞牙因与被上诉人张继元、韩有福侵权责任纠纷一案，马索飞牙于2019年9月25日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认张继元与韩有福于2016年10月1日和2016年10月29日签订的《房屋协议书》、《房屋买卖协议书》无效；2.判令韩有福返还马索飞牙与青海怡海房地产开发有限公司于2011年3月17日签订的《房屋认购意向书》、该公司出具给马索飞牙的总金额为562420.80元的收款收据及该房屋的钥匙；3.本案诉讼费由张继元、韩有福承担。青海省西宁市城东区人民法院于2019年12月6日作出（2019）青0102民初4468号民事判决。马索飞牙不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人马索飞牙的委托诉讼代理人马文祯，被上诉人张继元、韩有福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马索飞牙的上诉请求：撤销一审判决，改判支持马索飞牙一审中的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、案涉房产系马索飞牙个人财产,而非马索飞牙与张继元共同财产。案涉房产原系案外人马索飞牙叔叔马×麻等人的回迁安置房,马×麻因为亲侄女马索飞牙无房居住,而明确表示赠与马索飞牙个人的,依据婚姻法第十八条第一款第（三）项，并结合婚姻法解释（三）第七条的规定，以及马索飞牙与开发商签订的《房屋认购意向书》等证据证明案涉房产系马索飞牙个人财产,张继元无处分权。张继元与韩有福之间是借贷关系,而不是买卖关系。张继元与韩有福先后签订《房屋协议书》和《房屋买卖协议书》,第一份协议要求张继元在一定期限内还清韩有福现金337000元,否则承担以房抵债的后果,明显具有以房担保债权的意思;第二份协议是以房抵债不是买卖房屋的意思表示。上述协议都反映了无处分权人处分马索飞牙财产事后也没有得到马索飞牙的追认,不应受到法律保护。二、一审判决认定对两份协议的形成过程马索飞牙均是明知的,依此来断定两份协议的内容是马索飞牙真实意思的表示,属主观臆断。马索飞牙没有向张继元书面授权,张继元没有取得代理权,张继元的擅自处分行为事后也没有得到马索飞牙的追认,一审认定两份《协议》系上诉人真实意思无事实根据。张继元不是案涉房产的共有权人,无权对案涉房产作出处分行为的意思表示。案涉房产系马索飞牙个人财产,不属于马索飞牙与张继元的夫妻共同财产,张继元没有共同的处分权,韩有福为索取债务,与张继元签订两份案涉《协议》即使是张继元的真实意思,也因违反了担保法第四十条、四十一条及合同法第五十一条的规定而无效。马索飞牙作为完全民事行为能力人,处理个人财产无需授权他人。韩有福明知、也认可案涉房产属于马索飞牙个人财产的情况下,为什么在要求马索飞牙和张继元偿还夫妻共同债务,而且已经实现了50000元债权的前提下,没有直接和马索飞牙签订以房抵债的协议,反而在马索飞牙在场的情况下仍然要和张继元单方面签订协议,这充分证明了对涉及房产的协议内容,马索飞牙自始至终是不同意的。张继元辩称，2016年我与韩有福的父亲口头协商买卖案涉房屋，一平方米单价3900元，总房价是507000元，韩有福的父亲去开发商处看了房子并同意购买，当时韩有福支付了7000元现金，又转账支付380000元，共计387000元，还剩120000元没有付。后来韩有福的父亲说房屋被抵押了，无法办理过户，让我退387000元，但是我已将387000元钱一部分还账，一部分买车了，我只退还给韩有福现金50000元。后来韩有福一直向我要剩余房款，2016年10月29日，因无法退还剩余房款，双方签订了房屋买卖协议书，当时我一个人在场，韩有福的父亲写的协议书内容，上面的字是我签的。2016年10月30日我把以房抵债的事情告诉马索飞牙了，马索飞牙不同意，认为我没有权利以房抵债。韩有福辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，马索飞牙的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：涉案房屋（原房号为西宁市城东区康南路1号9号楼2501室，现房号为昆仑东路281号7号楼2单元2251室）属于拆迁房，原房主是马×麻，马×麻将房屋转让给了马索飞牙，据此，马索飞牙与青海怡海房地产开发公司签订了形式上的《房屋认购意向书》，因为青海怡海房地产开发公司不能以拆迁房的性质将房屋过户给马索飞牙，只能以商品房买卖的性质出售给马索飞牙，为了方便马索飞牙办理房产证，青海怡海房地产开发公司给原告出具了购房发票，但怡海公司实质上并未收取购房款。2016年6月7日，马索飞牙与张继元将涉案房屋以387000元出售给了韩有福，并将《房屋认购意向书》、购房发票、钥匙交付给了韩有福，韩有福将387000元支付给了张继元，为此，马索飞牙前往青海怡海房地产开发公司要求将涉案房屋认购意向书更名给韩有福，因当时涉案房屋被市中级人民法院查封，青海怡海房地产开发公司拒绝了马索飞牙的要求，为此，双方发生了争执。因涉案房屋被查封，2016年10月1日，韩有福和证人王×前往马索飞牙家中与马索飞牙夫妇协商退房事宜，马索飞牙与张继元均在家中，马索飞牙招待了王×和韩有福。张继元与韩有福签订了一份《房屋协议书》，协议约定马索飞牙在15日内将房款退还给韩有福，如果逾期不能退还，则将房屋作价337000元卖给韩有福。2016年10月29日，因期限届满，马索飞牙未向韩有福退还房款，张继元与韩有福又签订了一份《房屋买卖协议书》，协议内容为，马索飞牙退还房款的期限已到，马索飞牙未退还房款，则将房屋作价337000元卖给韩有福，马索飞牙与张继元给韩有福退还房款50000元。一审法院认为，证人苗×证明，马索飞牙曾前往青海怡海房地产开发公司要求将涉案《房屋认购意向书》更名给韩有福，庭审中，张继元认可王×和韩有福到其家中协商退房事宜时，马索飞牙招待了王×和韩有福。据此，《房屋协议书》、《房屋买卖协议书》均是在马索飞牙参与下由韩有福与张继元签订的，故马索飞牙所谓张继元、韩有福未经马索飞牙同意，恶意串通私自处分马索飞牙合同项下财产的诉称与事实不符，不予采信。虽然《房屋协议书》、《房屋买卖协议书》是张继元与韩有福签订的，但上述协议系马索飞牙与张继元、韩有福的真实意思表示，体现的是三人的共同意志，马索飞牙与张继元履行了交付房屋的义务，韩有福履行了付款的义务，故上述协议合法有效且已履行，马索飞牙的诉求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回马索飞牙的诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，1988年，张继元与马索飞牙登记结婚，婚后张继元在外打工维持家庭生活，马索飞牙无工作，负责家庭生活起居照看子女。本院认为，马索飞牙与张继元共同生活期间，马索飞牙与青海怡海房地产开发公司签订了《房屋认购意向书》，并取得缴纳房款收据，故案涉房屋应属马索飞牙与张继元的夫妻共同财产，马索飞牙称案涉房屋系案外人马×麻赠与马索飞牙个人，属马索飞牙个人财产并非马索飞牙与张继元的夫妻共同财产，诉讼中马索飞牙并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。张继元与韩有福所签《房屋协议书》、《房屋买卖协议书》中虽没有马索飞牙的签字，结合一审法院查明事实，能够认定案涉两份协议是在马索飞牙、张继元及韩有福协商一致的情况下由张继元与韩有福签订，故原审法院认定上述协议为马索飞牙、张继元及韩有福的真实意思表示，马索飞牙、张继元履行了交付房屋义务，韩有福亦履行了付款义务，故上述协议合法有效且已履行，并无不当，本院予以确认。故马索飞牙请求确认张继元与韩有福于2016年10月1日、2016年10月29日签订的《房屋协议书》及《房屋买卖协议书》无效并返还房屋认购意向书、收款收据及房屋钥匙的上诉请求及上诉理由，不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马索飞牙负担。本判决为终审判决。审判长 张 薇审判员 左志萍审判员 尹菲菲 二○二○年六月二十四日（法官助理 陈 倩书记员 朱鑫垚附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。