江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初463号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司盐城分公司，住所地盐城市盐都区世纪大道博客领地1006室。法定代表人：吴极，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永桂，该公司员工。被告：王乃玉，男，1962年11月12日生，住盐城市亭湖区。原告南京紫竹物业管理股份有限公司盐城分公司（下称紫竹公司）与被告王乃玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭审理，于同年6月11日公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人张永桂，被告王乃玉均才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告缴纳2015年1月23日至2016年1月22日物业服务费2424.17元；2016年1月23日至2017年1月22日物业服务费2424.17元；2017年1月23日至2018年1月22日物业服务费2424.17元；2018年1月23日至2019年1月22日物业服务费2424.17元；2019年1月23日至2020年1月22日物业服务费2424.17元，合计12120.86元；2、按总数的10%收取滞纳金1212.09元。事实和理由：本公司是××××小区物业托管单位，被告是×××××小区×幢×××室业主，自从2015年1月23日以来，被告不能按期向原告交纳物业服务费，经多次电话联系，上门收缴无果，原告又使用书面形式向被告发出交纳物业管理费通知书，被告仍未交纳，故诉至法院。被告王乃玉辩称:我从2015年1月23日至今未缴纳物业费是事实，但我不缴纳是有理由的，安全通道被堵死，电梯门口有障碍物，房屋有漏水情况，车库墙体漏水，物业费肯定是要缴纳的，但是反映的上述问题原告应当处理。本院经审理认定事实如下：王乃玉系×××××小区×幢×××室的业主，其房屋面积及车库面积合计为148.54㎡。2012年9月，盐城市国园置业有限公司与原告紫竹物业公司签订《盐城“××××”前期物业服务合同》一份，载明：委托方（以下简称甲方）：盐城市国园置业有限公司，法定代表人：陆道如，地址：盐城市××××商办楼×幢×××室、×××室。受托方（物业管理企业，以下简称乙方）单位名称：南京紫竹物业管理有限公司，资质等级：××××，证书编号：（建）10××××，法定代表人：张胜；物业名称：××××，物业类型：普通高层住宅、商业用房，坐落位置：盐城市范公路西侧与朝阳河南侧；本物业管理区域物业服务收费方式以包干制方式，并与中标文件的约定一致；物业服务费用由业主按下列标准向乙方交纳：高层住宅：1.36元/月.平方米，商业用房：1.50/月.平方米，物业服务费的收支明细如下：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理费、有偿服务收入等）。（3）办公费固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡护管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用）。（9）管理人员和服务人员的工资福利费用。（10）酬金（管理费）。（11）法定税费。（12）相关设施设备的年检费用。（13）社区文化活动及精神文明建设费用。（14）本投标文件中提到的可能产生的费用。（15）其他费用支出（不可预见的费用）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务、盈余或亏损由乙方享有或承担；物业服务费用（物业服务资金）按壹年交纳，业主应于部分交房时根据相关规定交纳物业服务费用。2012年8月29日，盐城市国园置业有限公司向盐城市亭湖区住房和城乡建设局提交《盐城市区物业服务收费备案表》一份，载明：“小区名称：××××；小区地址：盐城市范公路西侧与大庆路北侧；申报登记：五级；高层幢数：15，高层套数：2336，高层面积：231487；物业企业情况：企业名称：南京××××管理有限公司，法定代表人：张胜，办公地址：南京市中山东路×××号，资质证号：（建）第107007号，资质等级：壹级，中标时间：2012.8.29；申请备案内容：1、高层物业服务费1.36元/平方米.月（其中①普通住宅的物业公共服务费0.718元；②小区住宅电梯、二次供水等设备运行及维护费以及公共照明、公共用水等代收代缴费0.642元）；2、商业物业服务费1.50元/平方米.月，（收费项目按：小高层物业服务费比例征收）；3、机动车服务费：地上60元/月•个、地下50元/月•个；4、服务费收费在±20%浮动幅度范围内）。”2012年8月30日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局盖章同意价格并备案，备案号：亭价费2012073。2015年1月23日始，被告王乃玉因对紫竹物业公司的服务不满意，且认为紫竹物业公司对安全通道被堵死，电梯门口有障碍物，房屋有漏水情况，车库墙体漏水等问题没有解决，故拒绝交纳物业服务管理费用。审理过程中，原告主张自2015年1月23日至2020年1月22日止的物业服务费148.54平方米×1.36/月.平方米×12个月×5年=12120.86元。以上事实有前期物业合同、物业服务收费备案表、催收照片及当事人陈述在卷予以证实。本院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，依法成立的合同受法律保护。根据国务院物业管理条例规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业管理费用等义务。本案中，原告紫竹物业是被告所在小区的物业管理单位，原告也通过签订前期物业管理服务协议确定了物业公司与业主的权利义务关系，故被告应当按时按约定交纳物业管理费用。原告已为被告提供了物业服务，故有权要求被告支付自2015年1月23日至2020年1月22日止的物业服务费12120.86元（148.54平方米×1.36/月.平方米×12个月×5年），被告不按期交纳物业费，引起讼争，应承担相应的民事责任。关于被告辩称安全通道被堵死，电梯门口有障碍物，房屋有漏水情况，车库墙体漏水等问题没有解决，物业服务管理存在瑕疵问题。原告已提供物业服务，如在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，是不构成根本性的违约，不能作为业主拒交物业费的依据，故被告辩称理由不能成立。但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王乃玉应于本判决生效后十日内支付原告南京紫竹物业管理股份有限公司盐城分公司物业服务费12120.86元。二、驳回原告南京紫竹物业管理股份有限公司盐城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告王乃玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  张福桂人民陪审员  钱一新二〇二〇年六月二十二日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。