河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1425民初947号原告:河南欣宇物业管理有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区神火大道与长江路交叉口向东200米路北。法定代表人:杨晨亚，总经理。委托代理人：王萌萌，公司员工。被告:张圣忠，男，汉族，1978年9月2日出生，农民，初中文化，住河南省商丘市虞城县。本院于2020年3月27日立案受理原告河南欣宇物业管理有限公司诉被告张圣忠物业服务合同纠纷一案后，适用简易程序于2020年6月15日在本院城郊人民法庭公开开庭进行了审理。原告河南欣宇物业管理有限公司的委托代理人王萌萌、被告张圣忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南欣宇物业管理有限公司提出如下诉讼请求，1、判令被告立即支付原告物业费和公共照明费3977元,违约金1193元，合计人民币5170元。2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:被告为亿阳金都国际小区11-1-1002室业主，房屋面积为125.58平方米。原告与被告所属小区开发商签订了《前期物业服务合同》，物业收费标准为0.8元/㎡/月，公共照明费10元/月。原告在合同期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2017年4月21日起停缴物业管理费，截至2020年4月21日，被告欠缴物业费和公共照明费3977元。根据《前期物业服务合同》约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应付金额的每天2%交纳违约金。为减轻被告负担，原告按照欠费金额30%对被告主张违约金1193元，两项请求金额合计5170元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告张圣忠辩称，一、对原告提交的河南欣宇物业管理有限公司与商丘市亿阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》真实性有异议，被告认为原告提交的《前期物业服务合同》造假。此合同签订日期是2017年4月1日，合同首页甲方法定代表人为李兴旺，经查商丘市亿阳置业有限公司无此法定代表人，合同尾页法定代表人落款又变成曹钦付印章，同一份合同在签订的时候同时存在两个法定代表人，实属笑话。商丘市亿阳置业有限公司法定代表人是在2018年3月16日才变更为曹钦付的，而《前期物业服务合同》的签订日期是2017年4月1日，法定代表人提前产生，因此被告认为此合同存在造假，应认定为无效合同。二、国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘其有相应资质的物业服务企业投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。河南欣宇物业管理有限公司与商丘市亿阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》在没有按照上述行政法规规定的程序，如果有，请原告拿出相关招投标的证据,如果没有此合同就违反了行政法规的强制性规定，应为无效合同。三、河南欣宇物业管理有限公司所提供的服务和其收费标准严重不符。原告在公共设施维修养护、公共卫生处理、履行安全保障义务等方面存在瑕疵。经査目前物业公司只有六七名员工，而且大都在60岁以上，一名清洁工要负责5栋楼的保洁工作，亿阳金都以高层住房为主，工作区域和劳动强度都很大，一人负责5栋楼的保洁，谈何质量？小区卫生打扫不及时，花木不能按时养护，公共设施维修也不能做到按时养护，车辆乱停乱放无人管理。导致小区出现脏乱差的局面。亿阳小区的所有业主根本体会不到物业公司的存在，其每平方0.8元的收费是根据什么制定的呢？河南欣宇物业管理有限公司与商丘市亿阳置业有限公司签订的所谓《前期物业服务合同》没有听取广大业主意见，也未公示，没有根据小区物业管理服务现状、物价水平、服务成本而私自定价，收费和服务严重不成比例，严重侵犯了被告及广大业主的合法权益。原告为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：证据一、前期物业服务合同一份，证明原告与被告居住小区所属开发商依法签订前期物业服务合同一份，原告依法、依约提供物业服务，协议依法有效，对原被告都具有约束力，被告理应缴纳物业费。证据二、被告入住清单一份，证明被告主体适格。证据三、催缴通知单照片一份，证明原告通过书面形式向被告催缴物业费的事实。证据四、欠费详情一份，证明被告的具体欠费信息。证据五、物业服务照片一组，证明物业公司履行了合同约定的义务，在公共区域的绿化保洁、公共设施设备的维修维护、公共区域的秩序维护等方面为小区提供完善的服务，得到了小区业主的认可和相关部门的表彰。原告物业已尽到服务义务。被告对原告证据提出如下质证意见：对证据一，认为前期物业合同与原告没有关系，被告等业主也不知道原告公司何时入住的。对证据二入住清单，无异议。对证据三无异议，是事实。对证据四有异议，对原告收费的标准有异议，小区前期金管家物业公司的服务是比较好，而原告与金管家物业公司的服务有天壤之别，不应该按照金管家服务标准来收取费用。对证据五，认为照片只能证明局部的服务，保洁的工人只有五六个人，每人管理五栋楼，服务是不会到位的。被告为支持其答辩意见，向本院提供的证据是，照片30张，证明原告服务不到位，小区消防是瘫痪的。小区规划有东门，而现在没有东门。规划有地下停车场，现在也没有。原告对被告证据提出如下质证意见：对被告证据的真实性、关联性都有异议，照片无法显示拍摄时间和地点，不能达到被告证明目的。小区属于未完全建成状态，规划的停车场和东门未建成，属于开发商遗留问题。对于消防通道，物业在属于消防通道的地方都写上了“消防通道”的标记，尽到了应尽的义务。庭审后，被告向本院提供了两张票据（第一张是原告缴纳的房屋装修押金，金额1000元；第二张是2014年6月17日缴纳的物业费，金额1210元），证明被告缴纳了物业费。原告质证认为，被告第一张票据为金管家物业管理有限公司收款收据，与本案无关。被告第二张票据的真实性、关联性、目的性均有异议，无法显示收款单位及具体的缴费期间。被告的两张票据均不能达到其证明目的。本院对原被告提交的证据作如下评析：原告证据一是原告与被告所在小区亿阳金都国际的开发商商丘市亿阳置业有限公司签订的前期物业服务合同，该合同能够证明原告入驻、接手亿阳金都国际小区的物业管理工作的事实。因被告对原告证据二入住清单、证据三催缴通知单照片无异议，本院对原告证据二、三予以采信。原告证据四，涉及被告的欠费详情，该证据能够证实，原告在亿阳金都国际小区的11-1-1002室居住，房屋面积为125.58平方米，原告按照0.8元∕平方米∕月收取物业费，原告按照2017年4月21日至2020年4月21日计36个月要求被告缴纳物业费125.58平方米×0.8元∕平方米∕月×36个月=3617元。原告证据五照片，能够反映原告提供服务过程中的一些工作片段。被告提供的30张照片，能证明小区存在垃圾未及时清理、设施未及时维修等现象，但是不能证明原告没有进行物业管理和服务。庭审后被告提供的两张票据，第一张是原告缴纳的房屋装修押金，第二张是2014年6月17日原告缴纳的物业费，这两张票据反映的均是被告办理入住手续初期缴纳的费用，不能证明被告缴纳了2017年4月21日之后的物业费。依据上述有效证据，结合当事人陈述、答辩，本院确认以下事实，被告购买了亿阳金都国际小区面积为125.5平方米的11-1-1002号房屋。2014年6月17日被告填写了业主入住清单，办理了入住手续。2017年4月1日原告进驻亿阳金都国际小区，原告与亿阳金都国际的开发商商丘市亿阳置业有限公司签订的前期物业服务合同显示，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层0.8元∕平方米∕月……。2017年6月5日、2018年4月21日、2019年5月2日原告三次向被告发送通知，要求被告缴纳物业费，被告一直未缴纳。现原告向本院提起诉讼，要求被告缴纳自2017年4月21日至2020年4月21日36个月的物业费125.58平方米×0.8元∕平方米∕月×36个月=3617元；公共照明费10元∕月×36个月=360元；违约金（3617元+360元）×30%=1193元。本院认为，在物业管理活动中业主有义务向为其提供服务的物业公司缴纳物业费。本案被告购买亿阳金都国际小区11-1-1002号房屋，被告的房屋系处于亿阳金都国际小区这一大环境中，从2014年6月17日办理入住手续，不论被告是否承认，被告事实上一直在接受并享受着物业管理为其带来的便利和舒适，无论是从情、从理，还是从法来讲，被告都应该交纳物业管理费。原告基于前期物业服务合同的约定及本地同期居民生活消费水平，要求被告缴纳从2017年4月21日起至2020年4月21日拖欠的按照每平方米0.8元物业管理费3617元，并无不当，本院予以支持。被告以原告与开发商签订的前期物业服务合同无效、原告提供的服务与其收费标准不符、原告管理不到位存在脏乱差的现象、小区没有兑现开发商规划的建造地下停车场和开通小区东门等诸多问题为由，拒绝向原告缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。本案中原告未提供其在收取物业管理费之外向业主另行收取每月10元公共照明费的依据，故原告要求被告缴纳公共照明费的请求，本院不予支持。从被告提供的照片显示，原告管理服务的小区内有垃圾未及时清理、公共设施未及时维修等现象，原告的管理服务存在瑕疵，一定程度上降低了小区业主居住的环境质量和舒适度，因此，原告要求被告支付违约金的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张圣忠于本判决生效之日起十日内支付原告河南欣宇物业管理有限公司物业费3617元。二、驳回原告河南欣宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25元，由被告张圣忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  杨新建二〇二〇年六月二十三日书记员  梅 鑫