江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初557号原告：徐州彭城农村商业银行股份有限公司青山泉支行，住所地徐州市贾汪区青山泉镇。负责人：袁龙帅，该支行行长。委托诉讼代理人：殷昭明，男，该支行职工，住徐州市贾汪区。被告：赵刚，男，1984年3月1日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州华建置业有限公司，住所地徐州市贾汪区青山泉镇镇西路东。法定代表人：***，该公司总经理。原告徐州彭城农村商业银行股份有限公司青山泉支行（以下简称彭城农商行青山泉支行）与被告赵刚、徐州华建置业有限公司（以下简称华建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭城农商行青山泉支行委托诉讼代理人殷昭明、被告赵刚到庭参加诉讼，被告华建公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭城农商行青山泉支行向本院提出诉讼请求：一、依据合同约定宣布此笔贷款提前到期；二、依据合同约定判决被告赵刚提前偿还拖欠原告的借款本金160256.05元及利息6064.47元（利息计算至2020年3月20日）本息合计166320.52元。2020年3月21日后利息按合同约定执行，直至还清本息为止；三、依法判令原告对抵押物江苏省徐州市贾汪区演马路北侧清华园二期小区3号楼3单元302室的不动产享有优先受偿权；四、判令被告徐州华建置业有限公司履行保证义务，尽连带清偿责任；五、本案的一切费用由各被告承担。本案审理过程中，原告彭城农商行青山泉支行放弃第一、三项诉讼请求。事实和理由：2016年5月3日，被告赵刚与原告订立编号为（彭）农商个房字（2016）第0400239号《个人购房担保借款合同》，2016年4月29日签订了《徐州市房地产抵押合同》，并于2016年5月3日签订了补充协议。合同约定，被告赵刚向原告借款人民币18.9万元，借款期限2016年5月3日至2031年4月10日，贷款利率为年利率4.41%，逾期贷款利息从逾期之日起在年利率4.41%的基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。该合同由被告华建公司承担连带担保责任。合同订立后，原告于2016年5月3日依约向被告赵刚发放了贷款，履行了合同约定的法律义务。但被告赵刚未按约还款，其行为已损害了原告的合法权益，构成合同违约。后经原告多次催要，被告拒不履行义务。被告赵刚辩称，我以前欠了几个月是事实，但是不同意所有款项提前到期，我争取将欠款还完，以后按期还款。被告华建公司未到庭、未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月3日，赵刚与华建公司签订一份《商品房买卖合同》内容主要为：出卖人华建公司，买受人赵刚。项目建设依据：出卖人以出让的方式取得坐落于演马路北侧地块的建设用地使用权，该块国有土地使用证号为贾国土资国用（2014）第03085号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为清华园，建设工程规划许可证号为贾规建字第320305201500049号，建筑工程施工许可证号为320305201512040101。预售依据：该商品房已由贾汪区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为贾房售许字（2016）第4号。商品房的基本情况：该商品房的用途为住宅，该商品房为项目中的二期3幢3单元302号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响商品房的特定位置。其预测建筑面积共105.31平方米，其中套内建筑面积95.89平方米，分摊共有建筑面积9.42平方米。该商品房单价为人民币每平方米2563.86元，总价款为人民币270000元。付款方式及期限，签订本合同时首付购房款81000元整人民币，余款18.9万元整办理贷款，须于15个工作日内付清等。2016年5月3日，借款人、抵押人赵刚、保证人华建公司与贷款人彭城农商行青山泉支行签订一份编号为（彭）农商个房字【2016】第0400239《个人购房担保借款合同》一份、《补充协议》一份。《个人购房担保借款合同》约定，借款金额18.9万元，借款用途用于购买位于徐州市贾汪区青山泉镇演马路北侧清华园小区二期3号楼3单元302室房产，建筑面积105.31平方米，购房合同编号JW44138。借款期限180个月，实际借款期限和具体起和借条起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日，每期还款额为借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数/〔（1+期利率）借款期数-1〕，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。要求借款人提前偿还借款，提前偿还借款数额为：依借款实际发放日的法律法规、国家金融政策以及本行信贷政策，购买本合同第二十六条约定房产所需首付款与借款人已支付首付款的差额。向借款人追缴应付未付借款利息，应付未付借款利息金额为依调整后的借款利率计算，借款人在已履行的合同期限内应付利息金额与已付利息金额的差额。借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人华建公司按10.1和10.3约定提供保证担保。10.1规定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定债务到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。10.3规定：阶段性保证+抵押，借款人以本合同约定房产作抵押的，由阶段性保证人华建公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押：抵押人与抵押物共有人同意以本合同抵押清单所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用等。《补充协议》约定：借款人有下列情形之一，贷款人有权单方终止履行主合同，视为主合同履行期限届满，有权要求借款人停止使用尚未使用的贷款，提前收回全部或部分贷款本息，并有权向抵押人行使担保物权或向保证人要求承担连带保证责任：主合同约定按月付息、按季付息，没有及时支付的等2016年5月3日，赵刚与彭城农商行青山泉支行签订《房地产抵押合同》，约定：赵刚愿意以其位于徐州市贾汪区青山泉镇清华园小区二期3号楼3单元302室房产抵押给彭城农商行青山泉支行。庭审中，彭城农商行青山泉支行和赵刚均陈述涉案房产没有办理抵押登记。依据借款借据的记载，借款用途购买商品房，借款日期为2016年5月3日，到期日期为2031年4月10日，借款金额18.9万元，贷款年利率为4.41%，结息方式每个月20日结息。彭城农商行青山泉支行陈述，采用等额还款法，每月的还款金额为1520元。2020年5月6日，彭城农村商业银行青山泉支行向本院提供赵刚贷款归还说明一份，载明：至2020年4月30日，赵刚欠借款本金159392.57元，此前的利息已付清，且赵刚向彭城农商行青山泉支行支付了本案的案件受理费。本院认为，原告彭城农商行青山泉支行与被告赵刚、华建公司订立的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告彭城农商行青山泉支行依照合同约定支付借款，被告赵刚应按合同的约定承担还本付息的义务。赵刚取得借款后，未能按约归还借款本息，其行为构成违约，且达到了合同约定的条件，原告彭城农商行青山泉支行有权依约要求被告赵刚提前归还全部借款本息，原告起诉要求该被告归还下余所欠的全部借款本金，并支付合同约定利息的主张，符合合同约定及法律规定，应认定合法有效，本院予以支持。扣除已偿还的借款本金及利息，截至2020年4月30日，原告赵刚尚欠借款本金159392.57元。《个人购房担保借款合同》约定华建公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任。庭审中，被告赵刚陈述本案所涉房产至今未能办理房产证也未办理抵押登记手续，故华建公司应按约定在保证担保范围内对借款人赵刚的债务承担连带保证责任（至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止）。被告华建公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州彭城农村商业银行股份有限公司青山泉支行偿还借款本金159392.57元及利息（以159392.57元为基数，自2020年5月1日起至实际履行之日止，按照合同的约定计算，对应付未付利息，按合同约定计算复利）；二、被告徐州华建置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、驳回原告徐州彭城农村商业银行股份有限公司青山泉支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1813元，由被告赵刚、徐州华建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  夏厚春二〇二〇年六月十六日书记员  解梦梦