江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终884号 上诉人（原审原告）：许祥明，男，1968年2月3日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张雁军，江苏润苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘永勤，女，1967年2月19日出生，住宿迁市宿城区。 被上诉人（原审被告）:蔡亚，男，1967年2月27日出生，住宿迁市宿城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐守波，江苏常在律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:周伟龙，男，1966年12月4日出生，住宿迁市宿城区。 上诉人许祥明某与被上诉人刘永勤、蔡亚、周伟龙案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：刘永勤、蔡亚诉周伟龙民间借贷纠纷一案，宿城法院于2018年9月11日作出（2018）苏1302民初6746号之一民事裁定，裁定查封周伟龙位于宿迁市宿城区盛霸金属制品厂门面房，并于2018年9月14日向宿迁市不动产登记中心送达了相关法律文书。2018年10月18日，宿城法院作出（2018）苏1302民初6746号民事判决，判令周伟龙于判决生效之日起十日内偿还刘永勤、蔡亚借款30万元。 根据刘永勤、蔡亚的申请，宿城法院于2018年12月27日立案执行，案号为（2018）苏1302执6327号。2019年3月13日，宿城法院作出（2018）苏1302执6327号执行公告，要求占有使用上述房屋及土地的相关单位及个人于2019年3月28日迁出并清空上述房屋，逾期不履行，将强制执行。 许祥明对宿城法院要求相关人员迁出盛霸金属制品厂门面房的执行行为不服，向宿城法院提出异议称，宿城法院查封的楼房系许祥明从周伟龙处购买，请求解除对该房屋的查封并停止执行。2019年4月22日，宿城法院作出（2019）苏1302执异87号执行裁定，驳回许祥明的执行异议。 许祥明不服宿城法院（2019）苏1302执异87号执行裁定，向宿城法院提起诉讼称，2018年2月23日，周伟龙将宿城法院查封的位于宿迁市宿城区盛霸金属制品厂门面房及厂房作价130万元出售给许祥明，双方签订了书面的《楼房、厂房买卖合同书》。合同签订后，许祥明向周伟龙支付了全部价款，周伟龙也将楼房、厂房交付给许祥明使用。宿城法院的查封行为损害了许祥明的合法权益，请求：1.中止对周伟龙名下位于宿迁市宿城区房屋的执行；2.确认许祥明为宿迁市宿城区房屋的所有权人；3.本案诉讼费用由周伟龙等人负担。 刘永勤、蔡亚辩称，许祥明作为案外人提起诉讼，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，其对宿城法院的执行标的不享有排除执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。 周伟龙辩称，许祥明与周伟龙签订的《楼房、厂房买卖合同书》是为周伟龙向许祥明借款提供的担保，双方之间不存在真实的买卖关系。 宿城法院经审理查明：2011年11月28日，周伟龙取得位于宿迁市的土地使用权证书，该证书载明：证号宿国用（2011）第16688号，土地使用权人周伟龙，地号8-91，用途商住，使用权类型为划拨，使用权面积204平方米（独用面积204平方米）。该证书备注：原土地使用者徐振江土地证号为：宿豫国用（2001）字第549号。 2018年3月23日，许祥明（买受方、乙方）与周伟龙（出卖方、甲方）、王某（出卖方、甲方）签订《楼房、厂房买卖合同书》1份，约定甲方于2010年1月16日购买的位于宿迁市宿城区农机管理服务站、顾某等人的楼房，该楼房二层底三间上三间计六间，于2011年11月28日，登记在甲方名下，楼房面积为204平方米，后院厂房面积约1296平方米，合计面积约1500平方米，现甲方自愿以130万元的价格出售给乙方，签订合同之日给付30万元，于2018年3月26日给付100万元。 2018年3月23日，周伟龙出具收条1份，载明：“今收到许祥明购房款叁拾万元整（¥：300000元），收款人：周伟龙2018年3月23日。”同日，许祥明通过何培玲账户汇款30万元至周伟龙账户。2018年3月26日，周伟龙收出具收条1份，载明：“今收到许祥明购房款壹佰万元整（¥：1000000元），收款人：周伟龙2018年3月26日。”同日，许祥明汇款522000元至周伟龙账户。周伟龙、王某于2018年3月26日共同出具声明书1份，主要载明：“我们于2018年3月26日上午，将所卖的楼房、厂房交付给许祥明使用，特此声明，所有房屋、厂房无纠纷。声明人：周伟龙、王某。” 2018年3月31日，许祥明与周伟龙签订《楼、厂房租赁协议书》1份，约定周伟龙承租涉案楼房、厂房，租期2年，租期自2018年4月1日至2020年3月31日，每年租金80000元。 另查明：2018年7月23日，许祥明以房屋买卖合同纠纷为由将周伟龙、王勺兰诉至宿迁市宿豫区人民法院，诉讼请求：1.确认双方于2018年2月23日签订的《楼房、厂房买卖合同书》合法有效；2.周伟龙协助办理上述房屋的相关产权过户手续；3.本案诉讼费用由周伟龙、王某承担。庭审时，许祥明申请撤回第二项诉讼请求。宿迁市宿豫区人民法院于2018年9月11日作出（2018）苏1311民初4671号民事判决，判决确认许祥明与周伟龙、王某于2018年3月23日签订《楼房、厂房买卖合同书》合法有效。 宿城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，许祥明与周伟龙签订的《楼房、厂房买卖合同书》中关于厂房四至不清，许祥明未提供证据证明该厂房是否包含“盛霸金属制品厂门面房”。其次，退一步讲，许祥明主张其购买房屋包含该门面房，且合同约定“厂房南长度包括楼房地皮”，其与周伟龙、王某签订的合同有效，但其主张其对该房屋享有的民事权益足以排除执行，本院不予支持：1.许祥明并未在查封之前实际占有使用涉案房屋，其与周伟龙签订房屋买卖合同后，周伟龙以租赁的形式继续占有涉案房屋；2.许祥明在购买该房屋时明知该房屋未办理权属登记证书，且土地性质为国有划拨用地并登记在周伟龙名下，故许祥明对于涉案房屋未过户至其名下存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回许祥明的诉讼请求。案件受理费5800元，由许祥明负担。 许祥明不服该判决，向本院提起上诉称，1.许祥明与周伟龙在宿城法院查封位于宿迁市宿城区盛霸金属制品厂门面房之前已于2018年3月23日签订了书面的买卖合同，该买卖合同也已经宿迁市宿豫区人民法院生效判决予以确认；2.案涉房屋等不动产已经交付许祥明并由许祥明合法占有，周伟龙、王某已出具声明对楼房、厂房交付许祥明进行了确认，一审判决以周伟龙承租为由认定许祥明未占有使用案涉房屋没有依据；3.许祥明已经按照合同约定向周伟龙支付了全部价款，周伟龙辩称案涉合同系借款担保与事实不符；4.案涉房屋未办理产权变更登记非因许祥明自身原因。请求：1.撤销宿城法院（2019）苏1302民初4189号民事判决，依法改判支持许祥明的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。 刘永勤、蔡亚辩称，1.宿城法院查封的对象系地号为8-90、使用权面积为94.5平方米的地上房屋，不包含在许祥明与周伟龙买卖合同范围内，许祥明所提的异议与宿城法院的查封行为无关；2.许祥明与周伟龙签署的买卖合同所涉的土地使用权性质为划拨用地，未经批准不得转让，该合同违反法律强制性规定，许祥明对此存在过错；3.许祥明与周伟龙之间的买卖合同名为买卖，实为借款担保，双方之间应系借贷关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 周伟龙辩称，许祥明与周伟龙签订的买卖合同中不包含宿城法院查封的位于宿迁市宿城区盛霸金属制品厂门面房；双方之间是借贷关系不是买卖关系；许祥明对于买卖合同中涉及的房屋无法办理产权登记手续及房屋被查封是知晓的；双方签订买卖合同时，许祥明承诺两年后由周伟龙用130万元赎回。综上，请求驳回上诉，维持原判。 围绕其上诉请求，许祥明二审中向本院提供以下证据： 1.周伟龙、王某夫妇于2018年3月23日向宿迁市宿城区王官集法律服务所出具的承诺书1份，载明二人出售的房屋及厂房是夫妻共有财产，与两个儿子没有关系，所卖房屋及厂房无抵押、无保全、没有卖给第三人，该房屋无纠纷。拟证明周伟龙夫妇出售的财产是夫妻共同财产，未出售给他人，也未设定抵押。 2.2019年3月24日宿迁市公安局宿城分局王官集派出所接处警工作登记表1份，记载内容为2019年3月24日周伟龙与许祥明某房屋租赁问题发生纠纷报警，民警进行了现场劝解并建议双方诉至法院解决。拟证明许祥明与周伟龙就双方签订的买卖合同已经履行完毕，后周伟龙承租许祥明的房屋。 3.许祥明与周伟龙于2019年4月17日签订的《解除房屋楼、厂房租赁协议书》复印件1份，载明双方解除了对楼房6间以及厂房的租赁关系。拟证明双方之间租赁关系已解除，周伟龙承诺退出承租的房屋。 4.许祥明向宿迁市宿豫区人民法院起诉周伟龙的民事起诉状及交纳诉讼费的刷卡记录复印件各1份，拟证明许祥明因周伟龙未迁出承租房屋已向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼，案件正在审理中。 上述证据拟证明：1.周伟龙出卖给许祥明的楼房和厂房包含宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房，该房屋即为买卖合同和租赁合同中所指的“楼房”；2.许祥明和周伟龙签订的买卖合同是双方真实意思表示并经过宿迁市宿豫区人民法院生效民事判决予以确认；3.许祥明某买卖取得了包含宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房在内的楼房、厂房的合法权益，该交易对相应房屋座下土地使用权不造成损害，也不违反法律强制性规定，宿城法院查封的房屋不能办理产权变更手续非因许祥明自身原因。 刘永勤、蔡亚对上述证据质证意见为：对证据1的形式真实性无异议，但是对内容的真实性和合法性不予认可，该承诺书与本案相关证据相互矛盾，承诺内容因违反法律强制性规定应属无效；对证据2的真实性无异议，但其载明的内容系单方陈述，不属于结论性文书，仅能证明报警的事实，无法达到上诉人的证明目的；对证据3中载明的内容的真实性合法性和与本案的关联性均不予认可，许祥明对房屋及土地没有合法的所有权和使用权，也从未占有使用过买卖合同所指向的房屋及土地；对证据4的形式上的真实性予以认可，但诉状内容是单方陈述，不具有客观性和真实性，交纳诉讼费的刷卡记录与本案无关。 周伟龙对上述证据质证意见为：承诺书是周伟龙和配偶王某签署属实；报警及公安机关接处警事实客观存在；《解除房屋楼、厂房租赁协议书》系周伟龙签字；许祥明向宿豫法院起诉的诉状副本周伟龙已经收到。周伟龙与许祥明之间签署的买卖合同是为借款提供的担保，双方不是真实的买卖关系。 本院对上述证据认证意见如下：证据1系周伟龙夫妇向许祥明出具，周伟龙对此并无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认；证据2系公安机关出具，能够证实许祥明和周伟龙双方因租赁合同的履行产生纠纷的事实，本院对该证据的真实性、合法性予以确认；证据3、4虽然系复印件，但周伟龙对其真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于上述证据是否与本案存在关联性以及能否达到上诉人许祥明的证明目的，在下文予以阐述。 本案在二审程序中，本院依职权至宿迁市宿城区对盛霸金属制品厂门面房及后院厂房进行了现场勘验，对上述房产的尺寸进行了丈量并制作现场勘验笔录，除周伟龙主张现场勘验笔录中最北侧12.4米×4.4米临时搭建房屋系在案涉《楼房、厂房买卖合同书》签订后搭建外，许祥明、周伟龙均一致认可勘验笔录中其他房产的位置、尺寸与案涉《楼房、厂房买卖合同书》签订时保持一致。 对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。 本院另查明：经现场勘验，宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房为二层房屋，每层三间，该门面房位于东西走向的街道北侧，未办理房屋产权登记，其座下国有土地使用权面积为94.5平方米，地号为8-90，使用权类型为划拨用地，登记土地使用权人为周伟龙，该土地使用权系周伟龙从顾某处受让。2012年2月9日，宿迁市国土资源局为周伟龙办理了上述土地使用权证书。周伟龙名下另有一处使用权面积为204平方米，地号为8-91，使用权类型为划拨用地的国有土地使用权，该土地使用权系周伟龙从徐振江处受让，并于2011年11月28日从宿迁市国土资源局处取得土地使用权证书。许祥明、周伟龙一致认可，上述地号为8-91地块位于盛霸金属制品厂所占地块北侧。在8-90地块与8-91地块之间，搭建了部分厂房，该部分厂房座下土地使用权所有人非周伟龙。许祥明主张其与周伟龙签署的《楼房、厂房买卖合同书》中包括宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房，周伟龙则主张盛霸金属制品厂门面房不包括在双方签订的《楼房、厂房买卖合同书》之中。 本院归纳本案二审争议焦点为：1.宿城法院查封的位于宿迁市宿城区盛霸金属制品厂门面房是否包含在许祥明与周伟龙签订的买卖合同中；2.如上述房屋包含在许祥明与周伟龙签订的买卖合同中，双方之间系买卖合同关系还是名为买卖实为借贷担保关系；3.如许祥明与周伟龙之间系房屋买卖关系，许祥明对宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 关于争议焦点1。认定宿城法院查封的房屋是否包含在许祥明与周伟龙签订的《楼房、厂房买卖合同书》中，应当结合《楼房、厂房买卖合同书》的内容以及该房屋座下土地使用权的具体信息进行判断。本院认为，宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房不包含在许祥明与周伟龙签订的买卖合同中。主要理由如下：首先，双方签订的买卖合同在买卖双方具体身份信息之后部分的内容载明“甲方于2010年1月16日购买的宿迁市宿城王官集镇农机管理服务站，顾某等人的楼房，该楼房二层底三间上三间计六间，于2011年11月28日，登记在甲方户头，楼房面积204平方米，后院厂房面积1296平方米，合计面积约1500平方米”等内容，从该部分内容看，双方对买卖的“楼房”的具体情况约定为“2011年11月28日登记在甲方户头，楼房面积为204平方米”，根据已查明事实，本案中所涉的楼房或厂房均未办理权属登记，故虽然合同载明“2011年11月28日登记在甲方户头，楼房面积为204平方米”，其实际指向的对象应为楼房或厂房所占的土地使用权。周伟龙于2011年11月28日登记取得使用权的地块为8-91，土地使用权面积为204平方米，该土地使用权的取得日期和具体面积与前述“2011年11月28日登记在甲方户头，楼房面积为204平方米”的约定高度相符，且该地块位于盛霸金属制品厂门面房所占地块北侧，因此，前述关于“楼房”的约定并不能认定为宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房。其次，从双方签订的买卖合同第一条的内容进一步分析，该条约定“甲方所卖楼房二层坐落宿城区，地号：8-91，用途：商住，使用权面积204平方米”，根据已查明事实，地号为8-91的地块位于盛霸金属制品厂所占地块北侧，与盛霸金属制品厂门面房所占地块即8-90号地块并非同一地块。再次，从双方约定的关于买卖的“楼房”的面积分析。许祥明主张双方买卖标的包括盛霸金属制品厂门面房，而根据现场测量，盛霸金属制品厂楼房二层面积合计为174（11.6×7.5×2）平方米，而双方签订的买卖合同中约定“楼房”面积为204平方米，二者之间相差30平方米，如双方买卖的“楼房”为盛霸金属制品厂门面房，许祥明理应对面积达30平方米的差异面积尽到高度的注意义务。虽然许祥明在一二审程序中提供了相关证据，拟证明周伟龙向其出卖的楼房和厂房包含宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房，该门面房即为买卖合同和租赁合同中所指的“楼房”，但其提供的证据不足以证明《楼房、厂房买卖合同书》中所涉的“楼房”即为盛霸金属制品厂门面房。综上，根据双方签订的买卖合同的内容以及盛霸金属制品厂门面房所占地块的具体信息，应当认定许祥明与周伟龙签订的买卖合同中并不包含盛霸金属制品厂门面房，周伟龙关于双方签订的合同中的“楼房”位于8-91地块更具有合理性。 关于争议焦点2和争议焦点3。本案的3个争议焦点之间系递进关系，对争议焦点2的讨论应建立在争议焦点1获得支持的基础上。因许祥明与周伟龙签订的买卖合同中并不包含盛霸金属制品厂门面房，故双方之间系买卖合同关系还是名为买卖实为借贷担保关系已与本案无涉，故本判决对争议焦点2不再分析。根据对争议焦点1的分析，应当认定宿城法院查封的盛霸金属制品厂门面房与许祥明无关，其对该门面房不应享有排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对许祥明的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人许祥明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判、决裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。