广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13003号上诉人（原审被告）：金发科技股份有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科丰路33号。法定代表人：袁志敏，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兆敏，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市德玛特网络科技有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：**然，职务：总经理。委托诉讼代理人：周峰回，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人金发科技股份有限公司（以下简称金发公司）因与被上诉人深圳市德玛特网络科技有限公司（以下简称德玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初23848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金发公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判双方签订的编号GT-2018036号《物业租赁合同》于2019年6月26日解除，并改判驳回德玛特公司一审第二至五项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由德玛特公司承担。事实及理由如下：一、德玛特公司发出解除合同通知及将涉案房屋钥匙放置在保安室办公桌的行为不产生合同解除的法律后果。根据一审德玛特公司提交的视频可知，金发公司工作人员拒绝接收涉案房屋的钥匙，但德玛特公司工作人员擅自将钥匙放在保安室办公桌，该行为是德玛特公司的单方行为，且德玛特公司并不符合《中华人民共和国合同法》中关于行使法定解除权的条件，因此其擅自将钥匙放在保安室办公桌的单方行为不能产生法定解除的后果，故在合同未解除的情况下，德玛特公司应当继续履行其义务，故德玛特公司依据合同约定仍应当按时缴纳2019年6月的租金、管理费及5、6月的水电费。二、本案中德玛特公司已经以其行为表明不履行主要债务，故金发公司于2019年6月26日依法行使法定解除权，向德玛特公司发出解除合同通知书，要求解除涉案物业租赁合同，故涉案合同的解除时间应为2019年6月26日，而由于德玛特公司违约在先，故其仍应依约向金发公司支付违约金。三、一审法院以合同未约定金发公司可没收德玛特公司保证金及押金为由，要求金发公司退还上述费用，属事实认定错误。本案中德玛特公司拖欠2019年5月份电费及2019年6月份的物业管理费和租金，且由于其逾期支付及违约，产生了滞纳金和违约金。而合同相关条款已经明确约定金发公司有权在德玛特公司未结清应缴费用时予以扣抵，故金发公司依据合同约定以保证金和水电费押金冲抵德玛特公司未结费用，该行为有据可依。四、即使金发公司应当返还保证金，一审法院判决金发公司返还的保证金也超出本案租赁合同的保证金范围。双方在一审中均明确保证金及押金的构成包括租赁合同保证金17460元、物业保证金6305元、科技服务费保证金37830元及水电押金4850元。而根据合同约定，保证金及押金在租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在德玛特公司结清各项费用或以保证金和押金冲抵各项未结费用，且物业及设施审查通过后方无息退还。本案中，德玛特公司仅诉请解除租赁合同，未诉请解除《基本科技服务协议》，法院无权在本案中对《基本科技服务协议》的效力及存续情况进行审理和认定。且德玛特公司在一审法院另案起诉要求解除《基本科技服务协议》，该案仍在审理中，因此该合同是否解除及解除时间仍处于未定状态。五、德玛特公司在其起诉状也明确了涉案合同未履行部分是2019年7月至2020年5月1日，即2019年6月份的合同已经履行完毕，故德玛特公司应支付2019年6月份的租金。因其未按期支付，其行为已经构成违约。六、金发公司在2019年6月26日就德玛特公司迟延支付2019年6月份租金，向德玛特公司发出过解除通知书，该通知书中已经明确了相应的违约金、滞纳金等费用在保证金中予以冲抵，德玛特公司在其他案件中对于该通知书是予以确认的。故一审法院无视双方合同约定，在违约责任并未厘清的情况下，判令金发公司向德玛特公司返还保证金与双方的合同约定相悖。被上诉人德玛特公司二审辩称：一、对于法律依据部分，德玛特公司解除合同的法律依据是九民会议纪要关于违约方享有解除合同的三个前提，该租赁合同属于长期租赁合同，因德玛特公司长期处于亏损状态，无力支付剩余租金，也已向金发公司提出解除合同的请求，也愿意支付适当的违约金。但由于金发公司要求的违约金数额过高，双方已形成了僵局。在此情况下，继续履行合同对于双方均存在损失。出于止损的目的，德玛特公司才提出书面的解除合同要求，并将涉案标的相关的钥匙退还给金发公司，因此德玛特公司解除合同的法律依据是存在的。二、对于事实部分，正如一审判决书中所述，德玛特公司是在2019年5月31日希望能够搬离腾空涉案房屋，以便金发公司再次出租。但在搬离过程中，受到了金发公司物业管理处的阻拦而未能搬离，但德玛特公司也已经在当日将涉案房屋的钥匙交还给金发公司。金发公司完全可以将德玛特公司的物品进行留置或储存，其后再将涉案房屋进行出租，而不应再向德玛特公司收取房屋占用费，德玛特公司并没有恶意继续占用涉案房屋的主观故意。因此在2019年6月1日后的损失扩大部分都是因为金发公司的行为而导致的，德玛特公司不应承担该部分的损失。对于金发公司提出的保证金冲抵的问题，2019年5月份前的租金已经缴清，金发公司要求冲抵的是2019年6月份之后的租金，由于该损失扩大并非是德玛特公司造成的，因此不愿意冲抵。金发公司6月份发出的解除通知书是在德玛特公司提起诉讼后发出的，而且金发公司主张的违约金过高，德玛特公司不能接受，并且已经在微信中双方进行过沟通，因此对于金发公司要求以保证金冲抵违约金的主张，不予认可。德玛特公司于2019年7月1日向一审法院起诉，请求：1.确认德玛特公司、金发公司双方签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年6月1日解除；2.金发公司向德玛特公司返还合同保证金61595元；3.金发公司向德玛特公司返还水电费押金4850元；4.金发公司返还德玛特公司遗留在涉案房屋内的经营设备；5.本案的诉讼费用由金发公司承担。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋的登记权属人为金发公司。2018年5月1日，金发公司（出租方，甲方）与德玛特公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号GT-2018036，以下简称《合同》），约定金发科技创新社区是由甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司运营管理的民营科技企业孵化器，是以入园企业为服务对象，为入驻企业提供办公、研发、中试、生产经营场地及共享设施，以及市场营销、技术研发、投融资、创业辅导、科技项目申报等各类服务，以降低创业风险和创业成本，培育成功的科技企业；甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方之物业有关事宜，达成如下合同条款：甲方同意将位于广州市天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋401号物业出租给乙方；租赁期限自2018年5月2日至2020年5月1日止；预交合同保证金61595元及水电费押金4850元，均在签订合同5个工作日内向甲方缴纳；租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用）并变更/迁出注册地址（若在物业地址注册的），且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金一次性、全额无息退还给乙方，如乙方在前述期间未能向甲方结清费用的，乙方同意甲方无需另行通知乙方即可决定将上述保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用，相关费用冲抵后如有不足，乙方应自接到甲方通知之日起三日内一次性付清，相关费用冲抵后如有余额，则在乙方已将租赁物业及其设施设备按照合同约定完好地交付给甲方后，甲方将在十个工作日内将余额一次性无息支付予乙方，同时乙方一并将相关收据退还甲方；租金为8730元/月，自本合同生效后的第2年开始，租金每年度复式递增5%，考虑到企业入园装修，实际计租从2018年6月6日起算，物业管理费为3152.5元/月，自本合同生效后的第2年开始，物业管理费每年度复式递增5%；租金及物业管理费以每个自然月为缴（计）费周期，缴费期限为每个月的5号之前，即在每个月的5号前缴清当月（当月的第一日至最后一日）的费用，首月及租期最后一个月的计租天数不足整月的，按当月实际使用天数占当月日历天数的比例计算；双方签署本合同之日起5个工作日内，乙方一次性、全额向甲方缴纳合同保证金、水电费押金、入场装修到计租起始日期间的物业管理费；（第七条第3款）乙方应按时足额地向甲方缴纳各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、空调费及甲乙双方达成的其它合同所约定的各项费用（如有）；乙方违反第七条第3款的，逾期未缴清各项费用的（注：含乙方与广州金发科技孵化器有限公司签订的《基本科技服务协议》约定的科技服务费），甲方将按下列规定对乙方进行违约处理……乙方同意甲方可自主单方决定以保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用；除本合同另有约定外，任一方单方提前解除本合同的，应向合同守约方缴纳违约金，该违约金等于本合同剩余租赁期限在双方履约情况下产生的租金的50%；特别约定，乙方明确乙方签订、并严格履行《基本科技服务协议》（服务提供方为甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司）是甲方向乙方出租本合同物业的前提条件，如乙方签订《基本科技服务协议》后不严格履约，乙方同意甲方有权单方解除本合同并向乙方主张违约责任等。《合同》附件二为《费用明细表》，载明费用科目合同保证金、水电押金总计66445元，其中合同保证金为两个月（租金＋物管＋科技服务费）61595元，水电费押金为10*计租面积为4850元等。《合同》附件三为《物业管理服务协议》，约定甲方为金发公司，乙方为德玛特公司，甲方将涉案房屋租给乙方使用，甲方向乙方提供的物业管理服务事项包括园区公共环境卫生等；乙方承租甲方物业期间，每月应向甲方缴纳物业管理费6.5元/平方米/月等。同日，德玛特公司（乙方）与广州金发科技孵化器有限公司（甲方）签订《基本科技服务协议》，约定协议期限自2018年5月2日至2020年5月1日，服务期限内，乙方每月应缴纳的科技服务费总额为18915元。2018年5月1日，金发公司将涉案房屋交付德玛特公司使用，双方签订租赁物业接收确认书。上述《合同》签订后，德玛特公司向金发公司支付租赁合同保证金及水电押金66445元，金发公司开具相应收款收据。本案审理过程中，德玛特公司、金发公司双方均确认该66445元中包含合同保证金61595元（含物业租赁合同保证金17460元、物业费保证金6305元、科技服务费保证金37830元）及水电押金4850元。德玛特公司表示因收款收据的出具方为金发公司，故其在本案中请求金发公司返还上述款项。2019年5月31日，德玛特公司向金发公司发出《解除物业租赁合同通知书》，内容为因德玛特公司经营管理不善，将于2019年6月1日开始不再运营，所以原与金发公司于2018年5月1日签订的《合同》租赁涉案房屋，经德玛特公司慎重考虑，决定于2019年6月1日起不再租赁，为此特向金发公司发出本通知书，德玛特公司将于2019年5月31日腾空涉案房屋并交付金发公司，请金发公司安排相关人员进行交接。德玛特公司称其于同日将该通知书向金发公司进行送达，故《合同》于2019年6月1日解除，金发公司则确认物管方于同日收到了该通知书，但认为该通知书的发送不发生解除《合同》的效力。2019年6月10日，广州金发科技孵化器有限公司客服中心向德玛特公司发出《欠费催缴函》，内容为德玛特公司应于2019年6月5日之前缴清2019年6月房租水电等费用，请于接到通知之日起3日内缴清拖欠费用，如德玛特公司欲提前解约，需按照合同约定付违约金145136.25元（暂从7月1日退租计起，以实际解约时间计算为准）等。该催缴函系由金发公司物业管理处的员工以微信聊天的方式向德玛特公司的工作人员进行发送。一审法院另查明，德玛特公司亦向一审法院起诉要求解除其与广州金发科技孵化器有限公司签订的《基本科技服务协议》[案号（2019）粤0106民初23847号]，依据德玛特公司提交的《民事起诉状》，其于该案中诉请要求解除双方签订的《基本科技服务协议》、广州金发科技孵化器有限公司向德玛特公司返还服务费用247786.5元。目前该案正在审理中。本案一审审理过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘察，勘察时金发公司工作人员持钥匙打开涉案房屋大门，现场可见房屋内遗留有大量办公家具及电脑等办公用品，双方对房屋内遗留物品进行清点。其后德玛特公司于2019年12月11日将遗留物品搬离涉案房屋。现德玛特公司以金发公司收到其发出的解除合同通知及涉案房屋钥匙后拒绝退还押金及返还相应设备为由提起本案诉讼。本案一审审理过程中，德玛特公司表示其从2019年5月开始因经营亏损，想要提前解除合同，但因双方就违约金的数额未能达成一致，所以德玛特公司在2019年5月31日由其工作人员手持纸质的解除合同通知书到金发公司的工作地点交付给金发公司的工作人员，并于当日叫了搬家公司进入工业园想把涉案房屋内遗留的办公物品进行搬离，但遭到了金发公司工作人员的阻止，双方协调未果，德玛特公司为保障资产的安全将大门进行上锁，但将大门的钥匙交付给了金发公司的工作人员。德玛特公司就涉案房屋的交接情况提交视频予以证明。视频显示如下内容：1.一穿着白色上衣的女子将涉案房屋大门上锁，后一穿着黑色上衣的女子将钥匙试图交给一穿着花色衬衫的男子，但该男子并未接收该钥匙；2.一车身显示有“货拉拉”字样的小面包车停放在场地内，一身着保安制服的工作人员表示“领导说，你们现在拉了东西是不能走的……那你要找物业的去说……你去物业那里找他们说吧……他就是说你们401的不能让你们拿东西出去”。对该视频，德玛特公司作出如下说明：视频1中锁门的为德玛特公司工作人员，其后穿着黑色上衣的女子（亦为德玛特公司工作人员）在金发公司保安室中当着穿着花色衬衫的男子（金发公司物业管理工作人员）的面将涉案房屋的大门钥匙放置在保安室的办公桌上；视频2则显示金发公司阻止其搬离涉案房屋。金发公司对上述视频的真实性及德玛特公司所述事实经过予以确认，但不确认收到钥匙，且不排除涉案房屋大门有多把钥匙，另表示虽然物管也是金发公司的，但物管部门并没有上报有阻止德玛特公司搬离的情况。双方亦就相关问题发表如下意见：德玛特公司认为《合同》中并未约定金发公司可以没收德玛特公司已交付租赁保证金及水电押金，金发公司则认为对于上述问题《合同》中已进行约定，即“乙方同意甲方可自主单方决定以保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用”的条款。另，德玛特公司于本案一审审理过程中撤回其第四项诉讼请求，即“金发公司返还德玛特公司遗留在涉案房屋内的经营设备”。一审法院认为：德玛特公司、金发公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。德玛特公司于本案审理过程中撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。本案中双方争议焦点为《合同》的解除时间，根据查明事实可知，德玛特公司于2019年5月31日向金发公司发出《解除物业租赁合同通知书》，表示将于同日腾空并向金发公司交还涉案房屋，虽根据《合同》的约定，德玛特公司并不享有合同约定的解除权，故其发出上述通知书并不产生解除《合同》的效力，但实际上德玛特公司确于2019年5月31日欲腾空及搬离涉案房屋，但因物管方的阻拦而未果，其亦于当日将涉案房屋的钥匙交还给金发公司（结合德玛特公司提交的视频及一审法院现场勘察情况可知），故一审法院认定双方间《合同》已于德玛特公司交还涉案房屋的钥匙给金发公司当日（2019年5月31日）实际解除，德玛特公司诉请要求确认双方签订的《合同》已解除具有事实依据，一审法院予以支持，但其诉请要求确认的解除时间有误，一审法院予以调整，即德玛特公司、金发公司双方签订的《合同》已于2019年5月31日解除。至于德玛特公司要求金发公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元的问题，《合同》中并未就金发公司可没收德玛特公司已支付的上述费用进行约定，故德玛特公司诉请要求金发公司返还上述费用并无不当，一审法院予以支持，至于金发公司关于其可以德玛特公司支付的上述费用冲抵德玛特公司应付款项的抗辩，德玛特公司应付款项数额的确定属于《合同》解除后违约责任的厘清问题，金发公司并未于本案中提起反诉，故一审法院对此不予审处。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2020年1月16日作出如下判决：一、确认德玛特公司与金发公司签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年5月31日解除；二、金发公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向德玛特公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1660元，由金发公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，金发公司提交一份证据，即解除合同通知书及邮寄快递单，拟证明金发公司于2019年6月份向德玛特公司发出了解除合同通知书，该通知书中已经明确了德玛特公司需支付的违约金、滞纳金的具体数额，也要求德玛特公司对涉案物业进行腾空，逾期不腾空则需支付相应的房屋占用费等费用。对于邮寄的解除合同通知书，德玛特公司对此是拒收的。除此之外，金发公司还通过微信的方式向德玛特公司发出了解除合同通知书，在一审法院的另案诉讼中德玛特公司确认已收到该解除合同通知书。德玛特公司对此质证认为：1.该证据在一审作出判决之前即已形成，不属于二审新证据，也不属于金发公司无法取得的证据，故法院不应采纳。2.该证据德玛特公司并未实际接收及拆封，故对其内容不清楚。对于该通知的内容，德玛特公司在微信中已经收到了，但德玛特公司是在6月份即提起了诉讼，以诉讼的形式对于金发公司发出的解除合同通知书中的内容提出了抗辩，故对于金发公司发出的通知书内容没有作出回应。在一审中，一审法院询问金发公司是否同意德玛特公司将涉案房屋内的物品腾空搬离，但金发公司坚持不允许德玛特公司搬离。故对于该证据的真实性予以认可，但对其合法性、关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：《合同》的解除时间及《合同》解除后合同保证金及水电费押金的处理问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、《合同》解除的时间。根据一审查明的事实，德玛特公司已于2019年5月31日向金发公司发出《解除物业租赁合同通知书》，并表示将于同日腾空并向金发公司交还涉案房屋，虽德玛特公司不享有合同约定的解除权，但一审结合德玛特公司欲腾空及搬离涉案房屋，但因物管方阻拦而未果，其亦于当日将涉案房屋的钥匙交还给金发公司的事实，认定双方签订的合同于交还涉案房屋钥匙当日实际解除，并据此确认双方签订的《合同》于2019年5月31日解除，并无不当，本院予以维持。双方签订的《合同》已于2019年5月31日解除，金发公司主张《合同》于2019年6月26日解除，本院不予支持。二、《合同》解除后合同保证金及水电费押金的处理问题。因《合同》已于2019年5月31日解除，且《合同》中并未约定金发公司可没收德玛特公司的合同保证金及水电费押金，故金发公司应向德玛特公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元。一审支持德玛特公司要求返还合同保证金61595元及水电费押金4850元的主张，合理有据，本院予以维持。关于金发公司主张一审法院判令金发公司返还的保证金超出本案租赁合同的保证金范围，因《合同》中已明确约定合同保证金61595元、水电费押金4850元，《合同》签订后，德玛特公司向金发公司支付租赁合同保证金61595元及水电押金4850元，金发公司开具相应收款收据，本案一审审理过程中，德玛特公司表示因收款收据的出具方为金发公司，故其在本案中请求金发公司返还上述款项，因此，一审判令金发公司向德玛特公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元并无不当，金发公司主张一审法院判令金发公司返还的保证金超出本案租赁合同的保证金范围依据不足，本院不予支持。关于金发公司主张以保证金和水电费押金冲抵未结费用，因金发公司未在一审中提起反诉，故本案对此不予调处。综上所述，金发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由金发科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏