北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4746号上诉人（原审原告）：何浩睿，男，1994年3月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：达人（天津）网络科技有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：张志平，董事长。委托诉讼代理人：佟金龙，男，达人（天津）网络科技有限公司员工。上诉人何浩睿因与被上诉人达人（天津）网络科技有限公司（以下简称达人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何浩睿上诉请求：1．撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；2．二审诉讼费由达人公司承担。主要事实及理由：一、根据涉案房屋租赁合同第五条对合同变更和解除的有关约定，涉案房屋租赁合同已在燃气部门于2019年7月2日下发不得住人的整改通知后，自行解除。一审认定合同解除日期为2019年7月20日，属事实认定错误。1．何浩睿在一审过程中已经提交北京市燃气集团有限责任公司于2019年7月2日作出的《居民用户巡检隐患告知单》，其上载明发现涉案房屋存在“厨房住人”、“燃气装在卫生间”、“燃气漏气”情形并将燃气关停，告知何浩睿：使用燃气的厨房内禁止住人，要求改正；燃气装在卫生间，要求整改。即涉案房屋因涉及房屋结构问题，已被相关部门要求整改，合同无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第五条第4款约定，涉案租赁合同已于2019年7月2日自行解除，双方互不担责。鉴于合同已于7月2日自行解除，且涉案房屋已无法继续居住，何浩睿在多次催促达人公司办理手续、搬离房屋无果之后，迫于无奈自行搬离房屋，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。故一审认定何浩睿擅自搬离，合同于达人公司系统载明的搬离之日解除属于事实认定错误。2．何浩睿提前一个月通过联系达人公司指定的服务管家提出退房要求，且在约定退房交接日期，达人公司的工作人员再三推脱，迟迟不前往房源进行交接，同时要求何浩睿必须先线上签订不可修改的主动要求放弃押金及租金的解决合同。何浩睿最终在达人公司未按照承诺约定时间上门交接房屋的情况下，拍摄退房视频留存且通知达人公司收房，且在7月14、16、18日，达人公司的工作人员已带新房客前往涉案房屋看房，以上均可证明何浩睿已将房屋返还达人公司且达人公司已经接收。一审法院在达人公司未提供任何证据的情况下，听信达人公司口头说明其系统显示的解约时间，该时间系达人公司系统内部登记的处理时间即完全可由其单方变更，不足以对抗何浩睿于7月10日已返还涉案房屋的事实。二、从房屋租赁合同订立目的来看，达人公司作为出租方，应当保证房屋符合使用标准、使用要求及合同约定、达人公司承诺，鉴于房屋结构不符合有关部门要求且达人公司提供的服务亦与合同约定明显不符，达人公司对房屋结构及提供的服务内容均知情，达人公司应当对合同目的无法实现及合同无法履行承担全部责任，何浩睿无任何违约行为。1．达人公司违规更改房屋结构的行为已经违反了北京市住建委、市公安局、市规划委等部门联合印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关事项的通知》“应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租居住。”及《房地产经纪管理办法》第二十五条第六项“改变房屋内部结构分割出租”等有关规定。达人公司擅自改动房屋结构，将厨房区域改造成居住区域，将房间分割成2间房间进行出租，具有重大安全隐患。从房屋租赁合同订立目的来看，达人公司作为出租方，应当保证房屋符合使用标准及使用要求，鉴于房屋结构被相关部门要求整改且禁止住人，达人公司对此负有全部责任。一审判决认定何浩睿承担违约责任缺乏事实及法律依据。2．达人公司订立合同时承诺的网络和保洁亦未依约履行。达人公司辩称，同意一审判决，不同意何浩睿的上诉请求和事实理由。如果是两居室我们是在客厅加一道墙，我方没有改造过厨房，网络和保洁也是委托的第三方免费提供的。何浩睿向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令何浩睿、达人公司于2018年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月10日解除；2、请求判令达人公司返还房屋押金3800元、剩余租金3800元、返现现金1200元；3、请求判令达人公司支付违约金7600元。一审法院认定事实：2018年11月11日，何浩睿（承租方、乙方）与达人公司（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定何浩睿承租由达人公司委托管理出租的涉案房屋，租期自2018年11月11日至2019年11月10日。租金为每月3800元，房屋租赁保证金（押金3800元），房租支付方式为押一付三。双方在《房屋租赁合同》第三条第6款约定：乙方交付的押金仅做担保用途，即在乙方违约情况下，用于垫付乙方应予承担的违约金、逾期违约金与损坏房屋、设备（含家具家电损坏）的赔偿。双方在《房屋租赁合同》第六条违约责任中约定：乙方应在拟退租日30天提交解约申请，甲方按照月租金70%的押金扣除违约金。如在拟退租日30个工作日内提交解约申请，则按照两个月房租的违约金向甲方支付；上述情况租金均按照实际使用日期结算，退未发生部分租金。若乙方申请后5日内，甲乙双方未完成签署解约协议，视为乙方提前申请退租失效，按合同条款乙方向甲方支付月租金100%违约金履行。涉案合同第九条补充协议约定：“一降到底，租就白拿3600元：活动条款：一降到底活动首次房租减免活动条款：此活动为年租客享受，如签约未住满1年（中途违约、退租），应扣除退还未住相应月份的减免金额（扣除减免未发生的金额应返还甲方）。具体解释权达人公司所有。”另，2018年10月10日，达人公司公司在其公众号“达人寓”上发布“一降到底，租就白拿3600”的文章，发布了具体活动规则，规定3000元-4000元区间房源，租就立减3600元，签约满一年及以上的年租用户，首次租金立减1200元，住满2个月后每月租金立返400元，连续立返6个月。经查，双方合同签订后，何浩睿于2018年11月11日向达人公司交纳了14000元，包括房屋押金3800元、2018年11月11日至2019年2月9日的租金10200元，双方均认可在2018年11月11日至2019年2月9日的房租本应为11400元，在第一次交纳房屋时，按照达人公司在公众号发布的减免规则，已经立减了1200元。何浩睿于2019年1月11日交纳了2019年2月11日至2019年5月9日的租金11400元，于2019年4月11日交纳了2019年5月11日至2019年8月9日租金11400元。关于返现情况，何浩睿认可在2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日分别返现400元。还剩余3个月的租金没有返现。达人公司认可剩余3个月的租金确实还没有返现，其是准备最后一个季度交租金的时候减1200元，一次性返现。何浩睿称其2019年7月10日搬离涉案房屋，搬离的原因为其认为达人公司的保洁和网络服务没有执行到位，而且后续没有返现，同时房屋内存在安全隐患，燃气经过检查后可能存在漏气的情况。达人公司称根据系统显示，何浩睿是2019年7月20日违约退房。故达人公司认可双方的合同于2019年7月20日解除。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，何浩睿主张达人公司的保洁和网络服务没有执行到位，而且后续没有返现，同时房屋内存在安全隐患，故解除合同提前退租。但根据双方合同约定，上述理由并不会导致何浩睿享有单方的合同解除权，故何浩睿主张其2019年7月10日搬离房屋日为合同解除日一审法院难以支持。现达人公司亦同意解除合同，具体的合同解除时间应为达人公司系统显示的退租日，即一审法院确定双方合同解除的时间为2019年7月20日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因何浩睿租金交至2019年8月9日，故达人公司应退还何浩睿自2019年7月20日至2019年8月9日期间的房租。因双方在合同中约定了返现的具体数额和支付方式，故何浩睿要求达人公司支付返现金额的诉讼请求一审法院予以支持。就何浩睿要求达人公司支付违约金的诉讼请求一项，出租人就房屋出租的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出租人就出租的房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对房屋租赁合同的订立以及租赁价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋租赁合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，达人公司将房屋出租给何浩睿，应该按照合同约定提供符合双方约定的房屋，现根据庭审中查明，达人公司在提供免费无线网络服务、卫生保洁等方面存在瑕疵，虽然提供免费无线网络服务、卫生保洁没有在原达人公司签署的涉案合同中显示，但根据达人公司在公众号的宣传广告中承诺，该部分服务亦应当视为合同内容。故达人公司未按照上述承诺完全履行提供免费无线网络服务、卫生保洁的义务，属于违约行为。何浩睿擅自搬离涉案房屋的行为违反了合同约定，亦应按照合同约定承担违约责任。故本案综合考虑合同签订、履行情况、双方的过错程度在折抵达人公司应该退还何浩睿的押金之后对双方需要承担的违约金一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、何浩睿与达人（天津）网络科技有限公司于二〇一八年十一月十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十日解除；二、达人（天津）网络科技有限公司于判决生效后七日内退还何浩睿租金两千五百四十元；三、达人（天津）网络科技有限公司于判决生效后七日内支付何浩睿返现现金一千二百元；四、驳回何浩睿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，何浩睿提交2019年7月9日的四张微信聊天记录，证明退房时达人公司人员一直不来，何浩睿就搬走了。达人公司针对上述证据发表质证意见如下：租房合同都是一年的，中途搬走是违约，无法退钱。经查，何浩睿在一审中提交2019年7月2日北京燃气集团有限责任公司向涉案房屋下发的《居民用户巡检隐患告知单》，显示：检查发现的问题包括“厨房住人”“燃气管道在卫生间”；建议采取措施包括“室内燃气管道、胶管、燃气表位置安装不符合安全要求，应改装”，“根据《北京市燃气管理条例》规定，使用燃气的厨房内禁止住人，请尽快改正”。达人公司认可上述证据的真实性，不认可关联性。另查，《房屋租赁合同》第五条合同的变更和解除第4款约定：“依照政府实时房屋租赁政策或管理办法规定变动必须变更或终止合同的，（包含如政府部门要求调整房屋现有户型）等原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担任何违约责任。”经询，关于涉案房屋的结构，何浩睿称房屋有两层，一层是13平米，厨房、卫生间将近5平米，何浩睿住在客厅，但是厨房和客厅是相通的，离灶台很近。达人公司称房屋是上下的复式，只是在客厅加一道墙，把卧室的一部分包在客厅里面了，客厅里包含着厨房和卫生间。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否在2019年7月2日北京燃气集团有限责任公司下发《居民用户巡检隐患告知单》后自行解除。二、何浩睿主张的房屋存在安全隐患是否导致其享有合同解除权。关于争议焦点一。何浩睿上诉称根据《房屋租赁合同》第五条第4项，合同已在燃气部门于2019年7月2日下发不得住人的整改通知后自行解除。对此本院认为，北京燃气集团有限责任公司并非政府部门，且《居民用户巡检隐患告知单》的目的在于告知隐患并要求整改，并未达到该条款约定的“必须变更或终止合同”、“导致本合同无法继续履行”的程度，故何浩睿的此项上诉意见不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本案中，何浩睿主张达人公司的保洁和网络服务没有执行到位，而且后续没有返现，同时房屋内存在安全隐患，故解除合同提前退租。但根据双方合同约定，上述情形均不会导致何浩睿享有单方的合同解除权。另外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，北京燃气集团有限责任公司下发的《居民用户巡检隐患告知单》指出涉案房屋存在的燃气等问题并要求整改，但在何浩睿未举证证明其曾要求达人公司或者其他责任方对涉案房屋进行整改却未达到整改要求的情况下，其程度并不足以导致何浩睿不能实现合同目的从而享有法定解除权。关于何浩睿称达人公司违规更改房屋结构、具有重大安全隐患、未保证房屋符合使用标准及使用要求的上诉意见，因其提交的证据不足以证明上述主张，达人公司亦不认可，故本院不予采信。综上所述，何浩睿不享有约定及法定的合同解除权，故本院不支持何浩睿一审中关于2019年7月10日搬离房屋日为合同解除日的请求。因达人公司亦认可合同已解除，并主张具体的合同解除时间应为达人公司系统显示的退租日即2019年7月20日，故本院认定双方合同解除时间为2019年7月20日。因何浩睿租金交至2019年8月9日，一审法院判决达人公司退还何浩睿自2019年7月20日至2019年8月9日期间的房租及按照合同约定支付返现金额正确，本院予以确认。何浩睿擅自搬离涉案房屋属于违约行为，达人公司未依约提供相关服务亦属于违约行为。一审法院综合考虑各种情况在折抵达人公司应该退还何浩睿的押金之后对双方需要承担的违约金一并处理、确定的数额并无不当，本院予以确认。综上所述，何浩睿的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由何浩睿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年六月九日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓