广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10525号上诉人（原审被告）：广东粤大建设集团有限公司，住所地广州市天河区员村四横路1号大院内自编31号。法定代表人：林崇孟。委托诉讼代理人：李汉东，该司职员。被上诉人（原审原告）：戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司，营业场所广州市越秀区东湖路永胜上沙3号首层层105A。负责人：姜文健。委托诉讼代理人：谢敬文，广东连越律师事务所律师。上诉人广东粤大建设集团有限公司（以下简称粤大公司）因与被上诉人戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司（以下简称戴德梁行公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人粤大公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戴德梁行公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由戴德梁行公司承担。事实和理由：（一）戴德梁行公司与彭晓汛签订的《前期物业服务协议》以及戴德梁行公司与东湖御苑业委会签订的《物业管理服务合同》的约定，戴德梁行公司实施的物业管理事项，包括对房屋建筑本地共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备包括但不限于共用的……楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运行服务。但戴德梁行公司没有提供证据证明其依照上述合同履行如下物业管理等义务：1.广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房屋（以下简称涉案房屋）专用手护电梯自2012年起从未做保养以及进行年检，检验合格期限停留在2013年1月4日，没有经过检验合格的电梯自然从2013年1月4日之后无法使用；2.首层钢结构玻璃屋面脱漆漏水；3.戴德梁行公司无法提供消防设施保养和专项维修资金资料，导致消防安全存在巨大隐患，该维修更换的设备也没有维修更换；多个消防通道长期被封闭。而粤大公司已提交现场照片及视频，足以证明戴德梁行公司从2013年1月4日起至今从未对涉案房屋做出或提供过任何物业管理服务事实，因此，粤大公司无需支付于2016年5月4日至2018年6月30日期间的物管费。即使上述期间，戴德梁行公司有部分的物业管理服务内容在楼盘整体公共管理内已实施，但也只能收取其提供的部分的物业服务费金额，而不应全额收取。（二）案涉期间，戴德梁行公司拒不承认粤大公司的业主身份，粤大公司无法进入物业，没有享受物业管理服务。2016年5月，粤大公司取得黄埔区人民法关于彭晓汛名下45套东湖御苑拍卖房产的裁定书，其后多次向戴德梁行公司主张进入经营，但戴德梁行公司坚持要粤大公司取得房产证才承认粤大公司的业主身份，粤大公司因此无法使用案涉物业。直至2018年7月5日取得45套房产证后才得以进入物业。戴德梁行作为物业管理公司，在原产权人彭晓汛失踪而没有交纳物业管理费时，希望通过对涉案房屋进行控制从而企图收取管理费，是其拒不让粤大公司于2016年5月4日至2018年6月30日期间进入涉案房屋的原因。（三）东湖御苑小区近三分之一的业主未缴纳专项维修资金，其中包括涉案房屋。而根据广州市专项维修资金管理办法，2000年前取得的商品房预售许可证的，由开发商统一缴纳专项维修资金。戴德梁行公司作为开发商聘用，再由东湖御苑业委会续聘至今，并未尽其义务去检查、督促开发商及时缴纳。因此，以后所产生的楼盘及其所属的重大维修项目的支出无法使用专项维修资金，对于戴德梁行公司如此明显的管理不到位的物业管理企业，一审判决支持其全额管理费的主张有失公平。粤大公司保留追究因戴德梁行公司未完全提供物业管理费、未对手扶电梯提供年检服务及造成其他设备无法正常使用导致粤大公司损失需承担赔偿责任的权利。被上诉人戴德梁行公司二审辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。具体理由如下：（一）戴德梁行公司一直为东湖御苑小区提供物业服务至今。戴德梁行公司自2011年9月起一直为位于广州市越秀区永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区提供物业服务。案外人彭晓汛通过购买方式取得永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区三楼301-360共计60套房产的产权，并与戴德梁行公司于2011年9月22日签订《前期物业服务协议》，约定案外人彭晓汛将上述60套房产交由戴德梁行公司统一管理。戴德梁行公司自2014年7月1日起至今与东湖御苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》4份，为东湖御苑小区提供物业服务。（二）粤大公司主张戴德梁行提供的物业服务不符合约定依据不足。如上所述，戴德梁行公司一直为东湖御苑小区提供物业服务至今，没有任何业主提出过异议，均按时缴纳物业服务费。且戴德梁行公司在接收物业后，从2018年7月至12月期间一直按时、足额向戴德梁行公司缴纳物业服务费，从未就物业服务不符合约定提出过异议，直至本案一审开庭。因三楼处于长期空置、产权人不明确的状态，戴德梁行公司本着节约资源的目的暂停了电梯的使用。视频中也可看出戴德梁行公司采取警示牌、警戒线的安全措施，确保安全。如果粤大公司要求恢复电梯使用，可以随时向戴德梁行公司提出，但粤大公司一直未提出。（三）粤大公司依据法律文书取得45套房产的所有权，应自取得之日起缴纳物业服务费。广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日签发（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，裁定将案外人彭晓汛位于永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区三楼302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房产交付粤大公司抵偿相应债务。根据物权法第二十八条之规定，粤大公司自执行裁定书送达之日取得上述房屋的所有权。因此，粤大公司应从取得产权之日起缴纳相应物业服务费。粤大公司所持有的45套房产为商业用房，面积共计2538.87平方米，根据《物业管理服务合同》的约定粤大公司每月应向戴德梁行公司缴纳15233.22元的物业服务费。约定公司仅从2018年7月起缴纳物业服务费，2016年5月4日至2018年6月期间的物业服务费至今拒绝缴纳。戴德梁行公司只是涉案房屋的物业服务企业，并无向粤大公司交付涉案物业的义务，且粤大公司未提交任何证据证明戴德梁行公司拒绝、阻拦粤大公司接收涉案房屋。因此，一审判决应予维持。戴德梁行公司向一审法院起诉请求：判令粤大公司向戴德梁行公司支付2016年5月1日至2018年6月30日期间共26个月的物业服务费共计396063.72元（粤大公司物业建筑面积是2538.87平方米，物业服务费标准是6元/平方米/月）以及逾期支付物业服务费的利息损失（当月的物业服务费从当月11日开始计算至粤大公司实际支付物业服务费之日止，按同期银行贷款利率计）。一审法院认定事实：彭晓汛作为广州市越秀区永胜上沙1、3、5、7号三楼铺位的业主曾于2011年9月9日与戴德梁行公司签订《前期物业服务协议》，约定期限自房屋出售之日起至东湖御苑业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，商业按建筑面积6元/平方米/月计等。2014年6月30日，戴德梁行公司（为乙方）与东湖御苑业主委员会（为甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对东湖御苑小区（位置：广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号，建筑总面积143350.9943平方米，其中住宅面积112794.68平方米、商业用房面积3590.4平方米等）实行物业管理，期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、排水管、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施（儿童乐园）的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，装饰装修管理，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.75元/平方米/月，商业6元/平方米/月；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应当在当月十日前履行交纳义务等。上述《物业管理服务合同》到期后，戴德梁行公司与东湖御苑业主委员会先后于2016年3月31日、2017年9月7日、2019年4月1日续签了《物业管理服务合同》，将合同期限续至2020年3月31日止，约定物业服务费标准及其他内容与前份《物业管理服务合同》的基本一致。在2019年4月1日签订的《物业管理服务合同》中还约定了“业主逾期未缴纳物业服务费和其他应缴费用的，乙方应及时向其发出书面的《催缴通知书》督促业主及时缴纳费用，并可以向其主张逾期缴费违约金，按逾期部分每日3‰追收”。另查明，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，其中裁定：将被执行人彭晓汛位于广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360（共45套）的房产作价37951424元，交付申请执行人广东粤大建设集团有限公司（即本案粤大公司）抵偿相应债务；申请执行人广东粤大建设集团有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，费用由广东粤大建设集团有限公司自行承担。粤大公司已向房管部门办理了上述房屋的不动产权证。据上述房屋的不动产权证记载，广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房屋，建筑面积合计2538.87平方米，用途均为商业。2018年8月1日，粤大公司向戴德梁行公司发出《关于东湖御苑3层房产收楼及相关费用的函》，称：我司于2013年向黄埔农商行购买了关于彭晓汛名下的债权包，其中东湖御苑3层的45套商业房产于2016年5月4日取得广州市黄埔区人民法院的执行裁定书，但因原房产用途为餐厅，经广州市不动产登记交易中心多次沟通协调才于2018年7月5日取得上述房产的不动产权证。我司自2013年下半年始，经黄埔农商行相关人员陪同到东湖御苑查看上述物业状态至今，多次找到东湖御苑管理处提出收楼要求，但管理处经办人员坚持要求我司取得房地产权证后再给予办理。现我司向贵管理处提出相关收楼及收楼费用要求：1、我司已向贵管理处移交45套房产的不动产权证和我司证件复印件并加盖公章，请给予办理收楼手续并提供相关钥匙，我司自管理处给予办理收楼手续之日起按管理处公布的收费标准缴交相关水、电、管理费用；……4、考虑到3层房产之前业主拖欠了部分水电费及管理费，同时，管理处自2012年至今虽未对3层房产进行实质的设施维护保养（包括电梯、消防、卫生等），我司同意对管理处在2018年7月5日前的工作给予经济补偿50000元。2018年8月13日，戴德梁行公司向粤大公司发出《关于的复函》，称：我司根据业主委员会的指示，特向贵司作出如下回复，贵司经过拍卖获得产权后就有义务缴纳相应产权的物业管理费及其他费用，请贵司收到本回复函后三天内，缴纳自2016年5月4日起的物业管理费等。2019年4月15日，戴德梁行公司向粤大公司发出《催缴物业管理费函》，向粤大公司催缴自2016年5起的物业管理费。2019年4月16日，粤大公司向戴德梁行公司发出《关于东湖御苑3层房产45套物业管理费的复函》，称：我司自2013年下半年始，经黄埔农商行相关人员陪同到东湖御苑查看上述物业状态至今，多次找到东湖御苑管理处提出收楼要求，但管理处经办人员坚持要求我司取得房地产权证后再给予办理。我司认为，贵管理处提出相关物业管理费用不合理，我司几次提出收楼，贵处一直以须取得房产证后才可办理收楼手续，期间也导致我司物业无法正常运作而没有任何经济效益，却要求我司从取得裁决书之日起缴纳管理费，这是霸王条款，我司不认同计费的起止时间等。因本案纠纷，戴德梁行公司于2019年9月23日向一审法院提起诉讼。诉讼中，戴德梁行公司称：戴德梁行公司只是物业公司，不是开发单位，三楼商铺并非在戴德梁行公司实际控制之下。对于粤大公司的物业，该物业并非戴德梁行公司所有，戴德梁行公司只是提供物业服务，也没有任何产权人将该物业交付戴德梁行公司控制使用，故戴德梁行公司没有交付该物业给粤大公司的义务。粤大公司也没有提交任何证据证明其在什么时候什么地点什么人员要求过交接房屋的情况，只是粤大公司在2018年7月拿着执行裁定书要求戴德梁行公司办理交接手续，当时戴德梁行公司也给粤大公司办理了交接手续，戴德梁行公司也仅是拿了粤大公司提供的执行裁定书和房产证进行审核，这仅是物管手续交接，并非粤大公司所述的收楼交接。涉讼房屋是有间隔，但里面没有门没有锁，戴德梁行公司从来没有阻拦粤大公司收楼。涉讼物业所在大楼1-6楼是非住宅，7楼及以上楼层是住宅。涉讼物业在3楼，3楼被彭晓汛买下来之后一直空置至今，没有实际经营使用。2018年7月粤大公司入场后进行过一些简单装修。1-2楼是商业一直有人经营，4楼-6楼是停车场。2011年开始，戴德梁行公司就已经进入该物业提供物业服务至今。从来未有业主提出我方物业服务不达标，粤大公司其称仅是在7月份装修后，就没有进场，不知道粤大公司如何得出戴德梁行公司的服务不达标。关于粤大公司的复函，粤大公司在复函中主张于2013年向戴德梁行公司要求收楼，此时粤大公司不是涉讼房屋的权属人当然无权收楼，且戴德梁行公司只是提供物业服务，不是开发商，也不是前业主，没有权利控制粤大公司的房屋，也没有义务向粤大公司交房。粤大公司可以自由出入涉讼物业，并没有存在粤大公司所主张的戴德梁行公司有阻扰、限制其出入的情况。戴德梁行公司主张的是2016年5月至2018年6月的物业服务费，如果粤大公司认为不应交纳此时期的物业服务费，应举证证明该期间的物业服务不符合要求，但粤大公司提供的照片拍摄时间是2019年10月11日，而粤大公司从2018年7月起一直按时、足额向戴德梁行公司交纳物业服务费，因此，粤大公司主张戴德梁行公司物业服务不符合要求，依据不足。因为三楼处于长期空置、产权人下落不明的状态，三楼整层原同属一个业主，除此之外无其他业主出入，戴德梁行公司本着节约资源的目的暂停了电梯的使用，粤大公司提供的视频中也可以看到戴德梁行公司采取警示牌、警戒线的安全措施，确保安全。如果粤大公司要求恢复电梯使用，可以随时向戴德梁行公司提出，但是粤大公司一直未向戴德梁行公司提出，且从2018年7月接收物业起就一直按时、足额向戴德梁行公司交纳物业服务费。粤大公司于2018年7月起接收涉讼物业至今已有一年多且已经进行过二次装修（后因未取得装修许可被停止），其提供视频展示的内容是该区域的现状，不能证明粤大公司接收该物业当时的状况。粤大公司在原有业主的基础上继续进行二次装修，其在产权专有区域内进行了哪些装修、改动，戴德梁行公司无法清楚掌握。粤大公司所谓的消防通道被封、门被锁，是戴德梁行公司所为还是粤大公司自己所为，其提供的视频无法证明。而且，粤大公司接收该物业至今已有一年多，一直按时、足额向戴德梁行公司交纳物业服务费，在此之前粤大公司从未向戴德梁行公司反映上述问题。户内漏水问题，粤大公司提供的照片无法判断拍摄的具体地点，粤大公司自己主张拍摄于其专有区域内，按其主张该区域不属于公共区域，退一步讲，即使需要戴德梁行公司维修的，粤大公司在此之前一直未提出。另粤大公司无提交其向戴德梁行公司要求收楼而戴德梁行公司拒不交楼的相关证据。一审法院认为，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定，将彭晓汛位于广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360（共45套）的房产作价37951424元，交付粤大公司抵偿相应债务。根据物权法第二十八条的规定，上述房产自2016年5月4日起变更由粤大公司所有。粤大公司自此应履行其作为上述物业业主的相关义务。戴德梁行公司诉请要求粤大公司交纳2016年5月4日起的物业服务费及支付逾期付款利息，合法合理，本院予以支持。关于粤大公司的抗辩。一方面，戴德梁行公司只是涉讼物业的物业服务企业，并无向粤大公司交楼的义务；其次，现并无证据证实戴德梁行公司存在阻拦粤大公司占有、使用其涉讼物业的行为。故粤大公司以此为由拒不交纳物业服务费，本院不予支持。对于粤大公司提出的物业管理不善的问题，戴德梁行公司作出的回应，合情合理，一审法院予以采纳；粤大公司以此为由拒不交纳物业服务费，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款之规定，于2020年3月19日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，粤大公司向戴德梁行公司支付广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房屋自2016年5月4日至2018年6月30日期间的物业服务费（按照建筑面积2538.87平方米×6元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的利息（逾期支付当月物业服务费的利息，以当月欠付的物业服务费为本金，从当月第11日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业服务费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回戴德梁行公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7732元，由戴德梁行公司负担50元，粤大公司负担7682元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据，且明确表示同意本案适用书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合粤大公司的上诉请求和理由以及戴德梁行公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：粤大公司抗辩无需向戴德梁行公司支付2016年5月4日至2018年6月30日期间的物业管理费及其利息应否支持问题。现评析如下：其一，根据一审查明的事实可知，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定，裁定将涉案房屋交付给粤大公司抵偿相应债务，故一审法院认定上述房产自2016年5月4日起变更由粤大公司所有，粤大公司自此应履行其作为上述物业业主的相关义务，依法有据，本院予以确认。由于粤大公司未向戴德梁行公司支付2016年5月4日至2018年6月30日期间的物业管理费，因此，戴德梁行公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，有权主张粤大公司支付欠付物业管理费及相应利息。其二，粤大公司上诉认为戴德梁行公司坚持要粤大公司取得房产证才承认其业主身份，导致粤大公司在2016年5月至2018年6月期间无法使用涉案房屋，对此并无提供相应证据予以佐证，戴德梁行公司也否认存在拒绝或者阻止粤大公司进入涉案房屋的事实，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由粤大公司对其上述抗辩承担举证不能的法律后果，其以上述理由要求撤销一审判决，本院不予支持。其三，粤大公司在本案中提出戴德梁行公司未依照合同履行物业管理义务，对此，戴德梁行公司于一审期间已作出了合理的解释，且物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，并非仅指具体物业的单一服务项目，因此，在戴德梁行公司对涉案房屋管理不善已作出合情合理解释的情况下，一审法院作出不支持粤大公司以上述理由拒不交纳物业服务费的认定，并无不当，本院予以认可。至于涉案房屋所在小区的部分业主或者开发商是否存在未交纳专项维修资金问题，该问题不能作为粤大公司有权拒不支付物业服务费的合理抗辩，其以此为由要求驳回戴德梁行公司诉请支付2016年5月4日至2018年6月30日期间的物业管理费及其利息的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人粤大公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7682元，由上诉人广东粤大建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 李 静审判员 邓 颖二〇二〇年六月二十四日书记员 李志康谢金泽