上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4094号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海家全房地产经纪事务所，住所地上海市静安区。投资人：林海，该事务所总经理。委托诉讼代理人：卢琦，上海市金石律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海恩颉藏商务信息咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：StevenRobertEichenbaum，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王维，上海方旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁育晨，上海方旭律师事务所律师。上诉人上海家全房地产经纪事务所(以下简称“家全事务所”)因与被上诉人上海恩颉藏商务信息咨询有限公司(以下简称“恩颉藏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家全事务所的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审,支持家全事务所一审反诉请求;一、二审诉讼费由恩颉藏公司承担。事实与理由：恩颉藏公司提出解除合同是于2019年4月26日律师函形式单方书面解除,且理由是噪音并未涉及污水。因为双方始终对合同解除问题存在争议,恩颉藏公司单方解除合同的行为本不符合约定,而且房屋出租是需要时间的,并非家全事务所怠于收回房屋扩大损失。根据《租赁合同》第7.4条约定,是出现无法居住的情况超过20天,有单方解除权。对无法居住的情况的定义中举例的供水问题是需要断水持续超过24个小时,而且对使用房屋要构成严重影响。本案中污水情况根据恩颉藏公司提供的视频看出,污水均是短暂出现,且并未构成严重到无法居住使用的程度,一审法院适用该条合同约定,判决家全事务所承担全部违约责任,系错误。恩颉藏公司辩称：不同意家全事务所的上诉请求，家全事务所是出租房屋的提供方，有义务保证房屋处于一个适宜居住的环境。故请求驳回上诉，维持原判。恩颉藏公司向一审法院提起的诉讼请求，要求：(1)确认双方所签租赁合同于2019年4月26日予以解除；(2)家全事务所返还恩颉藏公司2019年3月4日至2019年5月14日期间租金人民币(以下币种均为人民币)33,034元；(3)家全事务所返还恩颉藏公司已缴保证金28,000元；(4)家全事务所支付违约金28,000元。家全事务所向一审法院提出的反诉请求，要求：(1)恩颉藏公司支付2019年5月15日至2019年7月10日期间租金26,600元；(2)恩颉藏公司支付违约金28,000元；(3)恩颉藏公司支付燃气费4,978.50元、电费74.02元、茶几损毁赔偿金1,146元、吊顶维修费800元(预估)及水管清洗费750元。一审法院经审理查明如下事实：2018年8月，恩颉藏公司、家全事务所签订《租赁合同》一份，约定(1)家全事务所将位于上海市黄浦区雁荡路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)于良好及可租用状态下出租予恩颉藏公司作为员工住宅使用，租期自2018年8月15日起至2020年8月14日止；(2)月租金为14,000元，该租金已含物业管理费及所有相关税费；(3)租金按3个月作为一期支付，先付后用，首期租金及保证金于2018年8月10日前支付，后续租金于应付月之10日之前支付；(4)如恩颉藏公司逾期支付租金且收讫家全事务所书面催付通知后10日仍未支付，则每逾期1日按应付月租金万分之五向家全事务所支付滞纳金，如收讫通知后15日仍未支付，则家全事务所有权收回房屋，恩颉藏公司仍须支付迟付之租金、相应滞纳金及未付之公用事业费；(5)恩颉藏公司支付家全事务所保证金28,000元以确保房屋及其附属家具电器之安全完好及租赁期内相关费用之如期结算；(6)除合同另有约定外，家全事务所应于租赁关系终止或到期且恩颉藏公司将房屋及家具电器保存完好、迁空、点清、并付清所有应付费用后7日内将保证金全额无息退还予恩颉藏公司；(7)恩颉藏公司应予承担租赁期内之电话费、宽带、电视收视、水电煤等一切因恩颉藏公司实际使用而产生之费用，并按公共事业单位之单据如期缴纳；(8)租赁期内，恩颉藏公司发现房屋及其附属家具电器有损坏或故障时，应当及时通知家全事务所修复，家全事务所应在接到恩颉藏公司通知后2日内修复；如因房屋或其附属家具电器发生损坏或故障致使恩颉藏公司无法居住，家全事务所应予相应减免租金并赔偿恩颉藏公司因此所遭受之损失；如致使恩颉藏公司连续5日以上无法居住或家全事务所未能履行上述义务的，恩颉藏公司还有权解除本合同并额外主张相当于月租金双倍之违约金并要求家全事务所赔偿损失，除非该等房屋及其附属家具电器之损坏或故障系因恩颉藏公司过错造成；(9)如该房屋已无法用于居住且恩颉藏公司因无法居住而被迫离开该房屋，在房屋修复期间，家全事务所需提供恩颉藏公司酒店用于临时居住；如在无法居住情况发生后20日内，物业仍不能恢复至正常居住状态及品质，恩颉藏公司有权解除本合同并要求恩颉藏公司全额返还恩颉藏公司已付之租金、保证金并额外支付恩颉藏公司相当于月租金双倍之违约金；该无法居住情况包括但不限于在物业内正常之设施设备工作中断、或出现水泛滥、发霉、白蚁现象、或正常之供水、供电、煤气、空调、制冷或供暖之供应被中断持续超过24小时而对恩颉藏公司正常使用房屋造成严重影响；(10)恩颉藏公司应当爱护使用房屋，如因恩颉藏公司过失或过错致使房屋及家具电器受损，恩颉藏公司应予承担赔偿责任；(11)租赁期满后，恩颉藏公司应在租赁期满当日将所承租房屋及家具电器在正常状态下交还予家全事务所；(12)任何一方在未征得对方书面同意情况下，不履行本合同规定之重要条款导致对方解除本合同的，则视为该方违约，违约方应予支付违约金28,000元，如恩颉藏公司违约，恩颉藏公司除支付违约金，仍须支付迟付之租金、相应之违约金及未付之公用事业费。签约后，恩颉藏公司、家全事务所履行各自合同义务，家全事务所交付系争房屋，恩颉藏公司缴纳保证金28,000元并实际付租至2019年5月14日止。2018年3月4日，恩颉藏公司称系争房屋内发生污水现象，且楼上居民发出严重噪音，要求家全事务所予以解决。接报后，家全事务所联系自来水公司以排查管道、联系居委会以便与楼上住户进行沟通协调、并于2019年4月11日对系争房屋管道进行清洗，但始终未能解决恩颉藏公司所述噪音及污水问题。期间，恩颉藏公司曾明确表示因系争房屋污水及噪音问题始终未能解决，导致恩颉藏公司无法正常居住生活，故要求办理退租事宜。2019年4月26日，恩颉藏公司委托律师致家全事务所《律师函》，称因系争房屋周围噪音问题严重影响恩颉藏公司日常生活，并导致恩颉藏公司在系争房屋内无法继续正常居住，恩颉藏公司就此解除合同，家全事务所应按合同约定返还恩颉藏公司相关租金及保证金，且承担相应违约责任。家全事务所收讫函件，但未按函件内容与恩颉藏公司办理相关解约事宜。2019年5月6日，恩颉藏公司迁离系争房屋并将房屋钥匙快递予家全事务所。次日，家全事务所收讫房屋钥匙。一审法院另查明：恩颉藏公司承租期间，曾实际支付电费至2019年2月28日止、支付水费至2019年3月21日止，但未曾支付燃气费。2019年6月17日，家全事务所就系争房屋支付2019年3月1日至同年3月31日期间电费74.02元。2019年9月10日，家全事务所就系争房屋支付2018年11月燃气缴费通知单(以下简称“缴费单”)所载金额212.80元(含违约金26.80元)、2019年1月缴费单所载金额1,215.50元(含违约金125元)、2019年3月缴费单所载金额2,440.30元(含违约金191.20元)及2019年5月缴费单所载金额1,109.90元(含违约金55.70元)。一审审理中，家全事务所陈述以下情节(1)系争房屋内热水器系恩颉藏公司入住前数月方予安装，该热水器存在补水阀，通常情形下补水阀应予常闭开关，仅在需给暖气片补水时方予短暂打开，如补水完毕后未予即时关闭开关，则封闭管道内死水会导致管道锈蚀杂质增多而变为污水；(2)恩颉藏公司搬离后，家全事务所联系热水器安装师傅上门排查发现污水系因热水器补水阀开关未予关闭所致，故污水问题系因恩颉藏公司对热水器操作不当所致；(3)家全事务所提供其与案外人所签租赁合同，称家全事务所于2019年7月10日将系争房屋另行出租予案外人，因房屋内热水器补水阀已予关闭，故再行出租后未再发生污水问题；(4)对于热水器存在补水阀及补水阀开关何时打开或关闭等事宜，家全事务所未予告知恩颉藏公司；(5)家全事务所提供2019年4月11日转账记录，称家全事务所于当日支付750元用以委托他方清洗管道；(6)家全事务所提供茶几订单及茶几照片，称系争房屋内以1,166元所购茶几被恩颉藏公司损毁；(7)家全事务所提供天花板照片，称天花板吊顶被恩颉藏公司损坏，预估修复费用计800元。一审法院认为：恩颉藏公司、家全事务所所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，恩颉藏公司、家全事务所作为签约方均应恪守合同约定之义务。恩颉藏公司承租期间，系争房屋发生污水问题，恩颉藏公司于2019年3月4日知会家全事务所解决污水问题。家全事务所对此虽联系相关人员进行排查，且于2019年4月11日对管道进行清洗，但直至恩颉藏公司于2019年5月6日迁离时，污水问题并未得到解决。一审审理期间，恩颉藏公司、家全事务所对于合同解除时间、守约方及违约方之认定、费用结算等均存在争议，法院就此作如下分析。一、《租赁合同》解除时间(一)恩颉藏公司称曾于2019年4月26日就合同解除事宜向家全事务所发出《律师函》，故合同解除时间应为2019年4月26日。恩颉藏公司承租期间曾向家全事务所提出之房屋问题包括噪音及污水，对于噪音问题，恩颉藏公司尚无充足证据可予证明噪音问题确实存在且足以影响恩颉藏公司之正常居住生活，故恩颉藏公司就噪音问题未能取得合同解除权，恩颉藏公司于2019年4月26日仅以噪音问题作为解约事由而发出之《律师函》，亦无法取得解除合同之法律后果。鉴此，法院对恩颉藏公司所称解约时间依法不予采纳。(二)家全事务所称其于2019年7月10日方将系争房屋予以再行出租，故合同解除时间应为2019年7月10日。恩颉藏公司于2019年5月6日迁离系争房屋，家全事务所于次日收讫房屋钥匙。一审审理中，家全事务所认为污水问题系恩颉藏公司对热水器操作不当所致，双方所签合同提前解除应当归责于恩颉藏公司。家全事务所于2019年5月7日收讫房屋钥匙，之后于2019年7月10日将系争房屋再行出租，期间相隔时间已过2个月，在该2个月时段内，家全事务所怠于收回系争房屋，亦不作出解除合同之明确意思表示，直至寻得新租客时方认可之前合同予以解除，家全事务所此举显然未尽应予避免损失扩大之法定义务，家全事务所所辩称之合同解除日期亦缺乏法律依据，鉴此，法院对家全事务所意见亦依法不予采纳。(三)合同解除时间如何确定家全事务所于2019年5月7日收讫恩颉藏公司寄退之房屋钥匙，问题在于家全事务所虽被动接收房屋钥匙，但对于恩颉藏公司此举所表明之解约意思表示，家全事务所对于接受或拒绝是否享有选择权。依据立法原则，如恩颉藏公司并不享有合同解除权，则恩颉藏公司要求解约之行为并不具有法律效力，除非恩颉藏公司、家全事务所就解约事宜达成合意，否则恩颉藏公司无权强迫家全事务所接受恩颉藏公司所提解约要求，由此，鉴于家全事务所系被动收讫钥匙，家全事务所在此情形下仍有权拒绝解约，而恩颉藏公司即使实际搬离房屋，但因合同未予解除，故仍然应予承担付租义务。同样依据立法原则，如恩颉藏公司已取得合同解除权，即使家全事务所对恩颉藏公司解约要求予以拒绝，但恩颉藏公司解约行为仍然产生解除合同之法律后果，如恩颉藏公司在合同解除后既已实际迁离系争房屋，则恩颉藏公司仅对租赁期间所涉租金负有支付义务。结合本案，恩颉藏公司于2019年3月4日提出污水问题，截至2019年5月6日即恩颉藏公司搬离之日，污水问题仍然未予解决，按照合同对于房屋无法居住及合同解除权取得条件所作约定，恩颉藏公司在搬离之日已实际享有合同解除权。鉴于恩颉藏公司在污水问题发生且家全事务所经20日仍然未能解决情形下即可按约取得合同解除权，恩颉藏公司在取得该项权利后亦曾在沟通过程中以噪音及污水问题为由提出退租，但因家全事务所表示尽力排查问题源头而未予实际付诸行为，恩颉藏公司于2019年4月26日仅以噪音问题提出之解约要求虽未能导致合同于该日解除，但恩颉藏公司寄退房屋钥匙之行为仍应视为恩颉藏公司以噪音、污水问题无法解决而向家全事务所明确表示解约，且恩颉藏公司在作出解约意思表示之同时，亦实际迁离系争房屋并将房屋掌控权返还予家全事务所，基于上述情节，应可依法认定恩颉藏公司、家全事务所所签合同实际于家全事务所收讫房屋钥匙当日即2019年5月7日予以提前解除。二、违约方之认定以上已详细阐述因家全事务所在恩颉藏公司告知污水问题后未能于合同约定修复期限内解决问题，恩颉藏公司因污水问题而无法在系争房屋内正常居住生活，恩颉藏公司、家全事务所所签合同就此导致提前解除，显然，家全事务所对于合同解除负有责任，家全事务所应属违约方。至于家全事务所辩称恩颉藏公司在使用热水器时操作不当引发污水并最终导致合同提前解除，恩颉藏公司系属违约方一节，鉴于(一)关于家全事务所所述热水器补水阀未予关闭情节系发生于恩颉藏公司迁离之后，且仅系家全事务所单方陈述，目前并无充足证据可予证明污水问题确实因此所致；(二)即使污水问题确实因此所致，解约后果亦不可归责于恩颉藏公司，理由在于(1)家全事务所所提供之热水器作为居住常备房屋设施，其较之于通常使用之热水器存在特殊性，即热水器中存在补水阀且补水阀阀门开关涉及暖气片供暖事宜，而家全事务所就该项特殊性对恩颉藏公司未尽特别告知之义务；(2)家全事务所称恩颉藏公司可查阅说明书以了解系争房屋内热水器存在补水阀，问题在于如热水器制热功能并无异常，通常情形下不会将污水问题与热水器联系在一起，家全事务所说法显然过于牵强；(3)热水器作为房屋设施系由出租人即家全事务所提供予恩颉藏公司使用，家全事务所作为提供热水器一方，在污水问题发生已达2个月时间内，尚未就此联想到热水器补水阀，却要求恩颉藏公司自行联想到热水器并查阅说明书以了解补水阀使用方法，家全事务所所述对恩颉藏公司而言显然过于苛刻且显失公平合理。综上，污水问题均不应归责于恩颉藏公司，家全事务所对于污水产生及合同解除均负有违约责任。三、本诉诉请之处理(一)恩颉藏公司要求家全事务所返还2019年3月4日至2019年5月14日期间租金之本诉请求恩颉藏公司、家全事务所所签《租赁合同》于2019年5月7日予以提前解除，且恩颉藏公司在合同解除时已迁离系争房屋，故恩颉藏公司仅对截至解约日止之租金负有支付义务。现恩颉藏公司已实际付租至2019年5月14日，对于恩颉藏公司已付租期届满后所涉2019年5月8日至同年5月14日期间租金，家全事务所应予返还。对于2019年3月4日至解约日期间租金，因房屋存在污水问题，导致恩颉藏公司在此正常居住受到影响，要求恩颉藏公司按照合同约定租金标准支付租金显然欠妥。恩颉藏公司依据合同7.4要求家全事务所全额返还该项租金，合同7.4约定恩颉藏公司因房屋无法居住而被迫离开时，如房屋问题20日内仍然无法得以修复，恩颉藏公司有权解除合同且有权要求家全事务所全额返还已付租金，该条款适用前提包括(1)恩颉藏公司迁出居住以供家全事务所进行房屋修复，修复时间满20日仍然未能解决房屋问题；(2)恩颉藏公司在修复时间满20日即恩颉藏公司实际迁出居住满20日后方可行使合同解除权。结合本案中恩颉藏公司迁离时间及恩颉藏公司有效行使合同解除权时间，显然均与上述前提条件相悖，鉴此，法院对恩颉藏公司依据合同7.4所提起之该项诉请依法予以驳回。对于恩颉藏公司该项诉请，在排除适用合同7.4约定内容情形下，虑及(1)恩颉藏公司于2019年3月4日至解约日期间实际使用系争房屋；(2)房屋内污水问题实际影响恩颉藏公司在系争房屋内之正常居住生活。鉴此，恩颉藏公司就该时段可酌情减免部分付租义务。(二)恩颉藏公司要求家全事务所返还保证金28,000元并支付违约金28,000元的本诉请求因系争房屋存在污水问题并导致所涉《租赁合同》最终予以提前解除，而解除责任在于家全事务所，在此情形下，家全事务所就恩颉藏公司租赁期间始终实际使用房屋情节虽无须全额返还恩颉藏公司已付租金，但家全事务所按照合同约定仍须返还恩颉藏公司已付保证金，并向恩颉藏公司偿付合同约定之违约金。四、反诉诉请之处理(一)家全事务所要求恩颉藏公司支付租金及违约金之反诉请求依据前述对于恩颉藏公司诉请所阐明内容，法院对家全事务所该项诉请依法予以驳回。(二)家全事务所要求恩颉藏公司支付燃气费、电费、茶几损毁赔偿金、吊顶维修费及管道清洗费之反诉请求《租赁合同》约定家全事务所应予承担因使用水电煤所发生之费用，现家全事务所诉请之电费及燃气费，费用发生于恩颉藏公司承租期间，恩颉藏公司就电煤费用亦未能提供付款凭证，故恩颉藏公司应予承担该项诉请中之电费及燃气费。至于诉请中所含违约金，因系争房屋由恩颉藏公司实际使用，燃气费亦由恩颉藏公司自行承担，恩颉藏公司对于在相对固定时间接收缴费单、支付燃气费之大致时间应当有所认知，恩颉藏公司审理中称未曾收讫缴费通知书，即使恩颉藏公司所述属实，但恩颉藏公司应当明确知晓日常生活中并不存在可持续使用燃气超过半年时间却无须支付燃气费之情形，恩颉藏公司在未能收讫缴费通知时，亦应主动联系出租人抑或燃气公司，以避免因不予付款而导致产生失信记录。鉴此，对于家全事务所因恩颉藏公司延迟付款而实际支出之违约金，恩颉藏公司应予承担。审理中，恩颉藏公司对于家全事务所所诉请包含违约金之燃气费亦予确认并同意支付。家全事务所提供茶几照片称系争房屋内茶几被恩颉藏公司损毁，家全事务所同时提供茶几订单以证明茶几购买价格。对于家全事务所所述茶几，《租赁合同》所附家具清单中确已列入，且交付恩颉藏公司使用时，茶几应属可正常使用状态。家全事务所提供照片显示茶几底部脱落，恩颉藏公司对此则予以否认，但鉴于(1)庭审中经法庭询问，证人陈述家全事务所于2019年5月收回房屋后曾告知家具、天花板受损事宜；(2)恩颉藏公司在通知家全事务所解约时并未与家全事务所进行房屋交接，且目前并无证据显示恩颉藏公司曾要求办理房屋交接手续但遭家全事务所拒绝，就此应可依法认定恩颉藏公司在解约时未能尽善履行房屋交接义务；(3)恩颉藏公司在迁离时未能将房屋当时状况予以固定从而无法证明迁离时茶几之实际状态。鉴此，恩颉藏公司就其未予尽善履行房屋交接之行为，对于茶几受损应予承担相应赔偿责任，该赔偿责任中另应考量到茶几交付使用时之折旧因素。对于家全事务所诉请之管道清洗费用及吊顶维修费用，因污水问题并不归责于恩颉藏公司，而吊顶交付时状态无法确定，且家全事务所诉请费用仅系预估，故家全事务所该项诉请均依法不获法律支持。综上所述，一审法院判决如下：一、上海恩颉藏商务信息咨询有限公司与上海家全房地产经纪事务所就上海市黄浦区雁荡路XXX弄XXX号XXX楼房屋所签《租赁合同》于2019年5月7日予以解除；二、上海家全房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内退还上海恩颉藏商务信息咨询有限公司2019年3月4日至2019年5月7日期间应予减免租金6,387元(按每月减免租金3,000元计算)、2019年5月8日至2019年5月14日期间租金3,161元(按月租金14,000元计算)；三、上海家全房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内返还上海恩颉藏商务信息咨询有限公司保证金28,000元；四、上海家全房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内偿付上海恩颉藏商务信息咨询有限公司违约金28,000元；五、上海恩颉藏商务信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家全房地产经纪事务所燃气费4,978.50元(含逾期支付违约金)、电费74.02元；六、上海恩颉藏商务信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家全房地产经纪事务所茶几赔偿款500元；七、驳回上海家全房地产经纪事务所要求上海恩颉藏商务信息咨询有限公司支付违约金等其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，如一审判决所述，家全事务所于2019年5月7日收讫恩颉藏公司退还的系争房屋的钥匙，恩颉藏公司上述行为显然系提前解除租赁合同的意思表示，故若家全事务所对此持有异议，应当及时作出相应反对的意思表示。本案中，家全事务所直至时隔两个月后一审法院就本案进行调解时方作出同意解除的意思表示，显然超过了必要的考虑时间，故一审法院综合本案的实际情况，认定涉案租赁合同于2019年5月7日解除，并无不妥。至于解约责任，根据查明的事实，恩颉藏公司提出解除合同的原因之一系因系争房屋内用水问题。从常理而言，长期存在的肉眼可见的污水问题，足以导致对供水的质量是否符合饮用、洗漱等的卫生标准产生合理怀疑，因此可以认定系争房屋不符合合同约定的使用标准。一审法院鉴于家全事务所未及时修复用水问题，认定其应当承担解约责任，并无不当。至于污水产生原因的问题，一审判决已作充分阐述，本院予以认同，不再重复。综上所述，一审法院根据查明的事实及在案证据，所作的相应分析认定及判决，并无不妥，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,026元，由上诉人上海家全房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇二〇年六月十五日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……