广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12022号上诉人（原审被告）：广州瑞骑车业有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：陈学清，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆丰，广东广信君达（花都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州精雕汽车设备制造有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刘丽霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李仕才，该公司总经理。委托诉讼代理人：万勇平，该公司厂长。原审被告：朱**，女，1981年7月29日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：韩庆丰，广东广信君达（花都）律师事务所律师。上诉人广州瑞骑车业有限公司（以下简称瑞骑公司）因与被上诉人广州精雕汽车设备制造有限公司（以下简称精雕公司）、原审被告朱**房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。瑞骑公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回精雕公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由精雕公司承担。事实和理由：一、一审判决认定合同无效存在错误。瑞骑公司与精雕公司关于广州市花都区XX镇XX村XX路与XX四路交界处的厂房A栋首层（以下简称涉案租赁物）签订的租赁合同（以下简称涉案租赁合同）为有效合同。首先瑞骑公司承租土地权利人（XX村）的手续是合法的，且进行了报建。涉案房屋是瑞骑公司自行修建的，属于原始取得。瑞骑公司根据绿色通道办理房屋的建设，也是得到政府相关部门批准的。瑞骑公司在承建中，依法纳税。如果瑞骑公司无权对房屋进行出租，则可以认定税务局收税也是不合法的。由此可以反推涉案租赁合同是有效的。故一审援引租赁合同司法解释第二条时错误理解了“合同有效”的另一个要件：经主管部门批准建设的。涉案土地位于广州花都区XX镇，根据瑞骑公司一审提交的广州市花都区人民政府办公室出具的2014年7月8日的《会议纪要》，已经批准了瑞骑公司在涉案土地承建的合法性。镇政府、区国土、规划、建设、环保、发改、消防等部门均予以认可。故房管建设主管部门已经批准了房屋建设，双方涉案租赁合同系有效合同。如果涉案租赁合同无效，则无疑是通过司法判决的方式否定了绿色通道的法律效力。法院不能因为瑞骑公司未能取得建设工程规划许可证否定涉案租赁合同的效力，且瑞骑公司未能取得建设工程规划许可证是政府的原因。目前，涉案土地性质为集体所有，但瑞骑公司通过作价出资方式取得土地使用权的转让，根据国务院办公厅发布的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第二部分第六条“以作价出资入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让的有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准”的精神，瑞骑公司的租赁物亦被认定为合法建造。在涉案租赁合同履行中，精雕公司随意解除合同的行为已构成违约。一审法院依照合同法第五十八条判决瑞骑公司返还精雕公司保证金50000元明显有误。本案应根据合同法第一百一十五条，精雕公司无权要求瑞骑公司返还保证金。二、一审判决认定装修费的性质有误。20000装修费的价值是由精雕公司为经营需要而使用，精雕公司也在前手装修下经营获利，在涉案租赁合同签订时精雕公司也认可了由其承担这笔费用，故一审判决瑞骑公司向精雕公司返还装修费于法无据。另，精雕公司违约后，瑞骑公司并未就装修获益，一审判决瑞骑公司返还装修费，实为不公。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审改判驳回精雕公司的全部诉讼请求。精雕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回瑞骑公司的上诉请求。一、一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都分局发函，调查涉案租赁物的建设是否取得建设工程规划许可证，结果未查询到其申领建设工程规划许可证的记录，故认定涉案租赁合同为无效的，符合《中国人民共和国建筑法》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。瑞骑公司对自己所持租赁物的合法取得以及作为出租方签定涉案租赁合同时，应当承担相应责任。瑞骑公司在合同的实际履行中，在收到精雕公司提前解约通知后，先是答应返还保证金50000元及装修费20000元，并提前将租赁物租给其他承租方，在精雕公司将大部分设备搬出之后，又拒不退还，精雕公司无奈之下表示，若不退还，则可以履行到约定期限并继续交纳相关费用。但是，瑞骑公司以出租给其他人为由，仍然拒绝退还。瑞骑公司作为出租方，违反诚实信用、公平公正原则，实属不守法不讲理之行为。二、一审判决认定装修费用是整个期限的费用，精雕公司已经支付了整个期限的费用，合同终止后，应当返还给精雕公司，一审判决合理合法。瑞骑公司认为其没有因装修而获益，是错误的认识和主张。精雕公司已经支付了20000元，并且一审也根据使用期限做了相应的折算，瑞骑公司是不顾事实，颠倒逻辑，其理由及主张不能成立。综上，请二审驳回瑞骑公司的上诉请求，维持一审判决。朱**述称，同意瑞骑公司的上诉请求，与瑞骑公司上诉意见一致。精雕公司于2019年7月11日向一审法院起诉请求：1.瑞骑公司向精雕公司返还房屋租赁定金50000元，并向精雕公司支付逾期交还房屋定金的滞纳金，自2019年6月16日计至瑞骑公司、朱**返还定金之日止，计算标准为2019年6月16日至6月25日每日按定金总额0.3％支付滞纳金，共计1500元；6月26日起至实际返还定金之日，每日按定金总额0.8%支付滞纳金，即6月26日至7月5日应支付滞纳金4000元，截止至起诉之日止瑞骑公司应支付滞纳金5500元；2.瑞骑公司向精雕公司返还装修费20000元；3.瑞骑公司承担本案所有诉讼费用；4.朱**作为共同出租人，对上述一至三项诉讼请求承担共同清偿责任。一审法院认定事实：涉案租赁物由瑞骑公司向广州市花都区XX镇XX村第四、第六经济合作社租赁集体用地后自行建设。2017年7月30日，精雕公司（乙方、承租方）与瑞骑公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方兴办工厂使用，租期5年，自2017年8月1日至2022年7月31日止，由2017年9月15日起计租。租赁定金50000元。乙方应于本合同签订后3天向甲方一次性支付租赁定金50000元……租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、水电费、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方不计息退还租赁保证金给乙方。合同还对其他内容进行了约定。合同首部载明的出租方为瑞骑公司，授权代表朱**，合同尾部甲方授权代表处有“朱**”签名，乙方处有精雕公司的盖章。一审庭审中，双方一致确认上述定金的性质是履约保证金。关于装修费的性质，精雕公司认为，20000元装修费的性质是押金，瑞骑公司称装修费是上一个承租人留下的装修残值，口头承诺待合同解除后会予以退还。瑞骑公司则认为，装修费是精雕公司的正常经营的成本支出，属于另一法律关系，签订合同前，其与精雕公司口头约定装修费是上一个承租人出资装修留下的装修残值，该装修费用由后来的承租人承担，精雕公司对此了解并同意承租，这是行规也是交易习惯，且双方约好了，故没有写在合同中，本案为租赁合同纠纷，故装修费的问题精雕公司应另案处理，而不能在本案中一并处理。对此瑞骑公司提交其作为甲方与邺巨汽车零部件（上海）有限公司作为乙方于2017年3月31日签订的《补充协议》拟予以证明，该《补充协议》载明“乙方原已安装之水电、装修设施甲方同意以20000元接收”。合同签订后，瑞骑公司将涉案租赁物交付给精雕公司；精雕公司向瑞骑公司支付了履约保证金50000元、装修费20000元，2019年6月15日，精雕公司搬离了涉案场地。瑞骑公司表示，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，但经广州市花都区人民政府出具的《会议纪要》将涉案土地纳入绿色通道，可以不经过规划先行建设，并提交了案外人于2015年4月27日出具给广州市花都区XX镇XX村村民委员会的《函》复印件、广州市花都汽车城管理委员会于2017年1月6日出具的《关于广州瑞骑车业有限公司的相关用地证明》复印件、花都区XX镇规划办公室于2017年5月3日出具的《关于广州瑞骑车业有限公司规划情况的回复》复印件、广州市花都区人民政府办公室于2014年7月8日作出的《会议纪要》复印件、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》2份拟证明上述主张。《会议纪要》复印件显示，将XX村190亩经济发展留用地相关项目纳入汽车产业基地增资扩产项目，通过区重点项目绿色通道，由XX镇及汽车城管委会对相关项目进行核准，区国土、规划、建设、城管、环保、发改、消防等部门配合，分批推进建设……环保、规划部门加强配合，抓紧办理完善环评等相关手续，推动汽车产业基地一期控规调整的申报工作。国规部门的意见反馈表显示“请你单位尽快完善用地手续后再行报送修建性详细规划审批”及“你单位应尽快完善用地手续，按照程序办理各项规划报建工作”。精雕公司认为朱**是租赁合同的主体，且朱**与瑞骑公司财产混同，故朱**应当承担共同清偿责任。瑞骑公司认为，朱**并非租赁合同的主体，仅是瑞骑公司的代理人。诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该建筑物经有关部门批准建设，该局复函表示：未查询到来函所述“广州市花都区XX镇XX村XX路与XX四路交界处的厂房A栋”申领《建设工程规划许可证》的记录。庭审中，一审法院依法行使释明权，若法院认定涉案《租赁合同》为无效合同，精雕公司是否变更诉讼请求。精雕公司表示若法院认定涉案租赁合同无效，其变更诉讼请求为：瑞骑公司、朱**向其双倍返还定金100000元及装修费用20000元。另查明，瑞骑公司是自然人投资或控股的有限责任公司，朱**和陈学清是其自然人股东。一审法院认为：关于合同的签订主体，涉案租赁合同首部抬头出租人处为瑞骑公司，朱**仅在涉案租赁合同尾部出租人的授权代理处签名，故朱**是以瑞骑公司代理人的身份在涉案租赁合同上签名，其行为后果应当由瑞骑公司负担，合同的主体应当是精雕公司和瑞骑公司，精雕公司主张朱**是租赁合同主体，一审法院不予采纳。涉案的合同是精雕公司与瑞骑公司的真实意思表示，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”精雕公司认为涉案租赁物已经会议纪要纳入绿色通道故无需办理规划报建，涉案租赁物为合法建设，但其提交的《会议纪要》复印件表明，纳入绿色通道的项目，也需经国土、规划、建设等部门配合，分批推进建设……抓紧办理完善环评等相关手续，且2015年的两份国规部门的意见反馈表也明确要求按照程序办理各项规划报建工作，广州市规划和自然资源局花都区分局的复函亦未查询到涉案租赁物《建设工程规划许可证》的记录。故涉案租赁合同应为无效合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，一审法院依法向精雕公司行使释明权，精雕公司经一审法院释明变更了诉讼请求，一审法院予以准许。合同无效，依照合同无效的法律后果，瑞骑公司应当将50000元履约保证金返还给精雕公司，精雕公司要求瑞骑公司返还50000元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持；精雕公司要求瑞骑公司双倍返还保证金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于装修费的问题。一审庭审中，双方均确认涉案租赁物的上一手承租人留下的装修残值，瑞骑公司为此收取了精雕公司装修费20000元，可看出该笔装修费是精雕公司支付的作为整个租赁期使用场地的对价，合同约定租期5年即从2017年8月1日起至2022年7月31日止，精雕公司使用租赁物至2019年6月15日，至此合同已履行22.5个月，故一审法院酌定瑞骑公司应向精雕公司返还的装修费为12500元【20000元-20000元×（22.5个月÷60个月）】。关于精雕公司要求朱**承担责任，如上所述，朱**并非是合同主体，精雕公司认为朱**与瑞骑公司财产混同，但对此并未举证，故一审法院对精雕公司的主张不予采纳，精雕公司要求朱**承担责任，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年12月30日作出如下判决：一、瑞骑公司于本判决发生法律效力之日起十日内向精雕公司返还保证金50000元；二、瑞骑公司于本判决发生法律效力之日起十日内向精雕公司返还装修费12500元；三、驳回精雕公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，由精雕公司负担1294元，由瑞骑公司负担1406元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依瑞骑公司的上诉主张，结合各方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同是否有效；涉案保证金及装修费应否返还。对此，本院分析如下：关于涉案租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”瑞骑公司提交的证据仅显示区政府将XX村经济发展留用地相关项目纳入区重点项目绿色通道由相关部门配合抓紧办理相关手续，具体项目建设仍应按照程序办理各项规划报建工作。涉案租赁物用地虽然属于工业用地和城镇建设用地，但瑞骑公司并未提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或该租赁物具体建设项目获政府主管部门批准建设的证明，瑞骑公司上诉主张涉案租赁物系经过主管部门批准建设，涉案租赁合同有效，依据不足，本院不予采纳。一审认定涉案租赁合同无效正确，本院予以确认。关于保证金及装修费的返还问题。因涉案租赁合同无效，不存在违约责任问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，瑞骑公司向精雕公司收取的履约保证金50000元应当予以返还，一审处理并无不当。至于装修费，因双方均确认20000元为上一手承租人留下的装修残值，一审按照精雕公司已实际使用涉案租赁物的期限，判决瑞骑公司返还剩余未履行期限的装修费用12500元，亦属公平合理。瑞骑公司上诉主张无需返还保证金和装修费，本院不予支持。综上所述，瑞骑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由广州瑞骑车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日法官助理刘丹红书记员苏劲丹