安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1713号原告：淮北华府物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路南首府小区内。法定代表人：高海舰。该公司总经理。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，安徽北方之光律师事务所律师。被告：刘海涛，男，1978年12月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：胡冰宇，女，1979年4月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告淮北华府物业服务有限公司（简称华府物业公司）诉被告刘海涛、胡冰宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日先行调解，于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告华府物业公司的委托诉讼代理人张杰、被告刘海涛到庭参加诉讼，被告胡冰宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华府物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决刘海涛、胡冰宇共同向华府物业公司支付物业服务费7564元（计算至2018年8月28日，此后按1891元/年标准据实交纳）及利息（按同期银行贷款基准利率计算，自2014年8月29日起算至物业费付清时止）；2.诉讼费用由刘海涛、胡冰宇共同承担。事实和理由：华府物业公司自2011年至今受聘提供首府小区的前期物业服务。刘海涛、胡冰宇在2013年8月入住首府小区，自2014年8月29日起拒不交纳物业服务费，欠费至今，构成违约。为维护华府物业公司的合法权益，现依据民事诉讼法等有关法律，特具此状，请求贵院依法判令所请。刘海涛辩称，1.物业公司不应该用起诉的方式催要物业费。我们住了这么多年，物业公司也没有催要过物业费，也没有打过电话补缴物业费。2.业主可以随意改消防门；不需要房卡，一楼地库永远打开；电梯没有摄像头；电动车随意停放等，我找过物业，物业说有人恶意破坏。物业服务不到位，物业没有管理能力。3.电梯里面随意的加装广告，广告收入也未向业主公示过。胡冰宇未作答辩，也未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2011年9月21日，淮北首府房地产有限公司选聘华府物业公司对首府小区物业提供前期物业管理服务，并签订了前期物业管理合同。前期物业管理合同约定，乙方（华府物业公司）提供的前期物业管理服务包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆停放管理；装饰装修管理服务；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务和其他费用收取以政府指导价格为依据确定，具体为高层住宅为每月每平方米1.5元等内容。2012年10月10日，刘海涛、胡冰宇签署《接收单》与《承诺书》，同意并声明如下：1.确认已详细阅读（建设单位）指定本小区的“淮北市首府小区业主临时管理规约（以下简称业主临时管理规约）”；2.同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守“业主临时管理规约”中规定的物业和物业使用人的所有责任和义务。《业主临时管理规约》第三十四条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按照前期物业服务合同约定的标准进行缴纳，业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务”；第三十六条约定：“业主同意自房屋交付之日起，承担其所拥有的物业服务费用或服务资金。物业的服务费用或服务资金按半年或一年提前交纳，各业主应在每半年或一年的前一个月履行交费义务”；第四十六条约定：“业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业费，物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼”等内容。刘海涛、胡冰宇所购物业为首府小区1号楼，住房建筑面积为127.17平方米，为高层建筑。2019年1月24日，华府物业公司在首府小区1号楼门口张贴《华府物业催缴单》，要求刘海涛、胡冰宇于2019年1月31日前支付2014年8月29日至2018年8月29日的物业服务费7564元，但催要无果，提起诉讼。以上事实，有华府物业公司提交的接收单、承诺书、业主临时管理规约、前期物业服务合同、物业费催交通知单及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。淮北市首府房地产有限公司与华府物业公司签订的前期物业服务合同为有效合同，对业主刘海涛、胡冰宇具有约束力，华府物业公司与刘海涛、胡冰宇均应依合同约定履行义务。物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。华府物业公司依约为首府小区提供了物业管理服务，刘海涛、胡冰宇作为该小区业主理应及时交纳物业服务费，经华府物业公司催要，刘海涛、胡冰宇拖欠自2014年8月29日起至2018年8月29日物业费7564元至今，华府物业公司要求刘海涛、胡冰宇交纳拖欠上述物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。华府物业公司主张2018年8月29日之后物业费，因其未提交证据证明其书面催要的证据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，本院不予支持。华府物业公司主张按照同期银行贷款利率计算自2014年8月29日起计算逾期利息，考虑到物业服务的特殊性，本院调整为华府物业公司向本院提起诉讼之日起计息。刘海涛辩称认为华府物业公司服务不到位、其没有享受到物业服务而拒绝缴纳物业费，刘海涛仅仅提供照片数张无法证明其主张。华府物业公司在物业管理服务过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，刘海涛、胡冰宇作为业主可以依照相关规定请求华府物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故刘海涛的上述辩解意见不能构成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘海涛、胡冰宇于本判决书生效后十五日内支付淮北华府物业管理有限公司物业费7564元及利息（自2019年3月14日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回淮北华府物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘海涛、胡冰宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  潘红梅二〇二〇年六月五日法官助理豆春枝书记员杨慧翠附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。