河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3457号上诉人（一审被告）：杨玉辉，男，1986年12月26日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（一审原告）：洛阳芯海科技发展有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇人民东路新鹏路交汇处。法定代表人：马迎巧，公司董事。被上诉人（一审原告）：李雪波，男，1978年7月7日生，汉族，住湖北省武穴市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟繁丽，河南厚思律师事务所律师，特别授权。上诉人杨玉辉因与被上诉人洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波租赁合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院(2019)豫0329民初3154号民事判决，向本院提起上诉，本院依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人杨玉辉、被上诉人洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波共同委托诉讼代理人孟繁丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨玉辉上诉请求：二审依法改判或将本案发回重审；事实与理由：一审法院认定事实不清，二被上诉人涉案的伊川县亚泰酒店管理有限公司租于上诉人所谓的商铺存在占用消防通道这一事实毋庸置疑，不然涉案的亚泰公司就不会于2017年6月18日与上诉人签订关于上诉人美多店铺占用消防通道处理的协议。一审判决适用法律错误。上诉人与涉案亚泰公司签署的租赁合同因违反法律强制性规定，当然无效，根据合同法相关规定，被上诉人应当返还上诉人多年已经缴纳的租金，并对上诉人所造成的所有装修损失进行赔偿。一审采纳被上诉人提供的2018年9月30日补记收据，是明显的被上诉人单方行为，一审以此证明上诉人所谓“2018.9.21日前，尚欠5350元租金”的情况缺乏基本依据。2018年9月27日，被上诉人在伊川县工商局注销涉案的亚泰公司时，已在公司注销登记申请书中再三声明该公司所有债权、债务已清理完毕，此声明及涉案公司注销登记的事实作为最权威的证据，更充分证明了被上诉人一审诉求的不能成立。被上诉人洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波辩称：上诉人所租赁商铺虽涉及商场消防通道升级改造事宜，但因改造计划一直未实施，故并未对上诉人的经营造成任何影响，上诉人理应按协议约定向被上诉人支付租金。租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，且一直实际履行。二被上诉人系原亚太酒店公司注销前股东，在公司注销的情况下，对公司注销前遗漏的债权享有诉讼主体资格。原审原告洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同关系，并要求被告将其全部设备设施搬离、清理，恢复原状；2、判令被告向原告支付拖欠租金至实际搬离之日，暂定49,450元（计算至2019年6月21日）。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月，被告杨玉辉同亚泰公司就位于伊川县××南侧××鹏路西侧世纪××全球家居广场××楼××区××号铺签订《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》，约定2015年3月21日起租，租期为两年，租赁面积为98平方米，租赁金为每平方米每月50元，除此之外双方还对保证金、续约、支付方式、双方权利义务、违约责任、免责条款等作出了约定。2017年3月21日租赁合同到期，亚泰公司向被告杨玉辉发出通知协商续租事宜，双方就房租“交一个月送一个月，房租可从商户租赁商铺经营保证金中抵扣”达成合意，后被告杨玉辉拖欠租金未付，原告索要未果诉至法院。另查明，2017年6月18日，亚泰公司同杨玉辉就美多店铺（原鑫雅橱柜、衣柜）占用消防通道一事达成协议，协议内容包括：“1、在消防改造未动工前，美多店铺按原面积缴纳租金，享商场统一政策交一个月送一月的收费方式缴费；2、消防改造升级之日起，乙方商铺应无条件满足消防的设计要求并配合消防通道的改造，对于占用的面积给予减免，按实际占用面积计算收取租金；3、乙方答应自改造之日起店内装修乙方自行承担，甲方同意给予乙方6个月实际使用时间作为补偿。若乙方违约将承担消防法的一切法律责任并赔偿甲方因此造成的一切经济损失……”。还查明，原告洛阳芯海科技发展有限公司现未对消防通道进行改造升级，消防通道未占用美多商铺面积。还查明，原告芯海公司、李雪波系亚泰公司股东，亚泰公司已于2018年9月27日于伊川县工商行政管理局办理注销登记，在公司注销登记申请书债权债务清理情况为已清理完毕，由法定代表人李雪波签字；在全体投资人承诺书中关于债权债务情况也已清理完结，由股东李雪波签字、芯海公司盖章确认。一审法院认为：本院结合原、被告陈述及提交的证据总结争议焦点如下：一、原告芯海公司、李雪波诉讼主体是否适格；二、《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》及2017年6月18日协议的效力问题；三、被告杨玉辉欠付租金具体数额。一、关于原告芯海公司、李雪波诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款的规定：“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配”，故本案亚泰公司对被告杨玉辉拖欠的租金享有债权，属于公司的剩余财产。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条之规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，表明公司虽注销，但在符合上述情形时，债权人仍可向公司股东主张权利；本案情形正是相反，是公司清算活动中，遗漏公司对债务人拥有的债权即办理了注销登记。公司与公司股东在法律上虽然是两个独立的民事主体，但因存在投资关系，股东对公司经营成果享有收益权利，并对公司解散负有清算责任，股东成为已注销公司的义务主体。依据公司股东权利义务对等的原则，在法律对本案情形缺乏明确规定的情况下，对最相近似的法律进行反向解释后，可得出在公司注销登记后对尚未处理的债权，公司股东根据民法权利承继原则，全体股东亦可成为权利主体。虽然公司注销后，其法人人格已经消灭，但公司的债权不因其主体的消灭而灭失。公司的原股东仍可以一般债权人的身份主张其权利，故本案芯海公司、李雪波作为亚泰公司原股东，以债权人的身份提起本案诉讼并无不当，本院予以确认。二、关于《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》系亚泰公司与杨玉辉就租赁部分占用消防通道的商铺达成的合意，但由于后续亚泰公司并未对消防通道进行改造，被告杨玉辉在租赁期间，不存在占用消防通道的事实，该租赁合同全部有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”故原告芯海公司、李雪波要求解除合同，恢复租赁物原状的诉求本院予以支持。三、关于被告杨玉辉欠付租金的具体数额。首先，需要确定被告杨玉辉于何时欠付租金，原告提供的补记2018年9月30日的收据，内容为：“截至2018.9.21日前，尚欠5,350元”，在原告已经举证证明被告杨玉辉欠付租金日期为2018年9月21日的情况下，被告主张收据上没有被告的名字对其不予认可，此时被告应当就其欠付租金日期并非为2018年9月21日进行举证证明，但根据被告提供的5份收据，均没有杨玉辉的名字，且仅能证明其交付租金最迟的日期为2018年3月21日，2018年3月21日至2018年9月21日期间被告杨玉辉交付租金的事实真伪不明，被告应当承担举证不能的不利后果。故本院有理由认可原告提供的收据，即被告杨玉辉截至2018年9月21日前尚欠租金5,350元，之后再无支付过租金。其次，针对房屋每平方米租金的单价，《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》中租赁房屋面积为98平方米，故按合同约定被告杨玉辉应当支付给原告租金为（98平方米×9个月×50/平方米＋5,350元=49,450元）。关于被告要求原告方赔偿经营损失等要求，因被告杨玉辉在法定期限内未提起反诉，该请求并非本案审理范围，该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除伊川县亚泰酒店管理有限公司与被告杨玉辉签订《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》的租赁合同关系及附属合同效力，并于本判决生效后十日内将其全部设备设施搬离、清理，并恢复原状；二、在本判决生效后十日内，被告杨玉辉向原告洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波支付租金共计49,450元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。案件受理费1,036元，减半收取518元，由被告杨玉辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨玉辉在二审中提交一份消防图纸供法庭参考。证明方向：图纸不是世纪亚泰家居广场的图纸，而是海帝大厦的图纸。被上诉人洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波质证：洛阳海帝商务大厦系世纪亚泰家居广场的前身，该商场在承建时的名称系洛阳海帝商务大厦，后来芯海科技接收该商场后更名为世纪亚泰家居广场，因为时间比较长没有找到接收材料。一审时已经质证过了，对方没有对这张图纸的大厦名称提出质疑，所以今天没有带原件过来，原件图纸上是有地址的。本院认为：本案二审争议焦点系双方签订的《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》及2017年6月18日协议的效力问题及杨玉辉租金计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该规定的前提系“导致租赁房屋无法使用”，即承租人在租赁房屋因违反法律、行政法规有关强制性规定而无法使用的情况下，依法享有解除合同的权利。本案上诉人（一审被告）杨玉辉自2015年2月29日开始租赁该商铺，一直经营使用，并未提交案涉商铺因消防受到相关行政管理部门处理或禁止商场经营的有效证据，故应缴纳相应租赁费用。但该商铺所处位置确系其三楼以上步梯通往商场的必经通道，客观上对商铺经营有所影响，其租赁费应予酌减，拖欠租金至实际搬离之日按25000元支付为宜。一审判决对此处理欠妥，应予纠正。杨玉辉的其他上诉请求理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院(2019)豫0329民初3154号民事判决第一项：“解除伊川县亚泰酒店管理有限公司与被告杨玉辉签订《世纪亚泰全球家居广场租赁合同》的租赁合同关系及附属合同效力，并于本判决生效后十日内将其全部设备设施搬离、清理，并恢复原状；”二、变更河南省伊川县人民法院(2019)豫0329民初3154号民事判决第二项为：判决杨玉辉于判决生效后十日内，向洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波支付租金25000元；三、驳回洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费本院予以维持。二审案件受理费1036元，由杨玉辉负担636元，由洛阳芯海科技发展有限公司、李雪波负担400元。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年六月二十三日法官助理白璐书记员岳瑞莹