山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终883号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘婧雯，女，1995年3月6日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：刘成松（系刘婧雯的父亲），1968年12月18日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人：（原审原告、案外人）：张岩飞，男，1975年11月6日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：王德永，北京市炬原律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：山东德州金太阳生态园有限公司，住所地山东省德州市德城区东风西路三里庄。法定代表人：王领邦，该公司总经理。上诉人刘婧雯因与被上诉人张岩飞、山东德州金太阳生态园有限公司（以下简称金太阳公司）案外人执行异议之诉一案不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘婧雯的委托诉讼代理人刘成松和张岩飞及其委托诉讼代理人王德永到庭参加了诉讼。金太阳公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。刘婧雯上诉请求：1.请求依法撤销德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3083号民事判决书，依法驳回张岩飞的诉讼请求；2.本案的一、二审的案件受理费等诉讼费用由张岩飞及金太阳公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误。1.一审法院已经在德州市建设局调取了涉案房产的验收备案表，该资料明确记载该楼盘的开工日期为2006年12月底，而张岩飞在法庭陈述是因为看到该楼盘修的比较好，交定金时（2006年12月21日）该楼主体已经修好（参看庭审录像，张岩飞的陈述开庭笔录记录不全）。张岩飞陈述楼盘主体已经修好的时间，实际上还没有开工，如此重大的事情不可能记错，显然张岩飞是虚假陈述，2007年1月的购房行为不存在；2.张岩飞陈述该房产2008年已经交工，但在其离婚协议（2014年9月）中记载为建设中，位置为规划路西侧，而实际为安防路西侧。其陈述相互矛盾且与事实不符，证明在其离婚时对房产的实际情况并不知情，只不过是为了造假和此次的虚假诉讼提前布局。二、一审法院适用法律错误。张岩飞对登记在金太阳公司名下的房产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条及第二十九条之规定。第一，即使张岩飞提供的合同为真实的，张岩飞自己提供证据足以表明所购商品房并不是用于居住。本案中案涉房产属于沿街门市，故，张岩飞执行异议的情况不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形；第二，即使张岩飞在执行异议程序中提出的2007年1月3日购买合同及购买事实存在，该楼盘的预售许可证下发日期为2013年8月15日，在此之前合同无效，但同日，在该预售许可证没有下发到金太阳公司手里时，就被德城区法院另案查封（德州银行案件），显然不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件；第三，张岩飞在执行异议程序中提出异议的房产，在人民法院查封之前没有合法占有。张岩飞提供的涉案房产的租赁合同为2015年8月以后，该房产查封日期为2013年8月15日，其余的个人证明没有材料支持其事实占有的说法；第四，张岩飞在执行异议程序中没有提供转款凭证，取款无法证明是购买争议房产；第五，张岩飞购买房产之所以没有备案，是因为没有预售许可证，不能备案，属于因国家政策限制不能过户，根据最高人民法院关于案外人执行异议之诉和第三人撤销之诉的最新意见（2019年8月6日），（2019年7月4日全国民商工作会议意见），金太阳公司因不符合出卖商品房的法律、法规、政策规定而不得出卖商品房，属于因国家政策限制不能办理过户登记，对此，张岩飞属于自身过错。张岩飞辩称：张岩飞所提交的证据能够相互印证，符合《异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘婧雯的上诉理由纯属个人臆断，是一种错误认识。针对上诉状中所提到的备案时间，一审庭审中张岩飞所陈述的是事实情况，至于行政部门的备案登记和这个事实可能有差距，但张岩飞陈述的是客观事实。关于张岩飞所提交的证据离婚协议中没有说该房产“建设中”的内容，是刘婧雯自己的一种认识。金太阳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。张岩飞向一审法院起诉请求：1.请求停止对雅荷居小区沿街门市B-6号房产的强制执行，并解除查封；（房产价值200000元）；2.本案一切诉讼费用由刘婧雯承担。一审法院认定事实：王领邦和金太阳公司与周秀华民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年12月6日作出（2013）德城民初字第1748号民事判决书，已经发生法律效力。2013年9月6日，一审法院轮候查封金太阳公司名下位于德州运河开发区东风西路1161号雅荷苑小区2号楼商业东1、6-9、11号、13-16、商业北1-7号、11号等房产（共18套房产）。2018年9月21日，一审法院依据刘婧雯的申请，作出（2018）鲁1402执异217号执行裁定书，裁定变更案件申请执行人为刘婧雯。在执行期间，张岩飞作为异议人对执行标的提出书面异议并提供了《房屋买卖合同》、收据、租赁合同、离婚协议书等证据，一审法院作出了（2019）鲁1402执异196号民事裁定书，驳回了张岩飞的执行异议请求。经查：2007年1月3日，金太阳公司为出卖人，张岩飞前妻尹霞为买受人，就购买涉案的雅荷苑小区沿街门市B-6号商业房签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中签名、盖章，张岩飞分三次向金太阳公司交纳了共计213894元的全部购房款。2014年9月29日，张岩飞与尹霞协议离婚，在财产分割中，将涉案的雅荷苑小区沿街门市B-6号商业房归张岩飞所有。由于金太阳公司经营不善导致资金链断裂，未能办理房产证，并造成入住的业主上访有关部门也在积极处理、办理过程中。以上事实，有德城区人民法院（2019）鲁1402执异196号民事裁定书、《房屋买卖合同》、收据、离婚协议书、房屋出租合同及开庭笔录附卷证明属实。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张岩飞前妻尹霞与金太阳公司签订《房屋买卖合同》的时间是2007年1月3日，应认定与金太阳公司在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；诉讼中张岩飞提交的离婚协议书、租赁合同、证明等证据形成了完整的证据链，足以证明张岩飞已经取得了对涉案房屋的管理和支配权，符合人民法院查封前已合法占有不动产的规定情形；张岩飞在诉讼中提交的金太阳公司的房款收据等证据，能够证明张岩飞实际支付了全部房屋价款：《房屋买卖合同》中约定金太阳公司负责办理房屋产权证，在张岩飞已交纳房款及各项费用后，涉案房产未办理产权登记系金太阳公司一方原因所致，并非张岩飞的原因。综上所述，张岩飞的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对争议房屋享有排除执行的民事权益，张岩飞的诉讼请求有事实及法律依据。金太阳公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决：不得执行德州市雅荷苑小区东风路3号座1单元1层B-6号的房产，并解除该房产的查封。案件受理费4300元，由金太阳公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘婧雯提交证据1.涉案楼盘工程质量监督报告，证明楼盘的开工时间和主体完工时间与张岩飞所述不符，张岩飞进行了虚假陈述；证据2.一审中证人丁某的个体户及个人信息情况，证明丁某对自己的经营信息进行了虚假陈述；证据3.丁某实际经营的地址，附照片，证明丁某在涉案房产的经营行为不存在；证据4.微信客服回复微信转账功能是2014年才开通的截图，证明李庆甫所述在涉案房产进行经营活动，在2012年8月通过微信转账支付租金的说法是虚假的。经质证，张岩飞对证据1的真实性不认可，不知道取得途径，真实性无法辨认，因质量监督报告的项目名称说的是公寓楼，与本案无关，所以对该证据关联性也不予认可。对证据2、证据3的真实性无异议，对关联性和证明目的都有异议。从信息的内容看有多次变更，单从此证据的信息中不能证明其全部经营的信息，并且据了解丁某的店面名称也曾变更过几次，也存在事实与登记有差异的地方。照片与本案无关，这是现在的照片，不能证明以前的事实；证据4关于网络的答复与本案无关，对其真实性也不予认可。关于事实方面李庆甫在一审出庭时，提到他的支付方式实际上有多种，包括转账、微信、并没有说只有微信一种。张岩飞在一审提交的证据里也有，银行转账都能显示，刘婧雯仅以这种说法不能否认李庆甫和张岩飞的租赁关系。刘婧雯庭后提交了从德城区人民法院调取的加盖有德州市住房和城乡建设局公章和德城区人民法院档案资料章的复印件，庭审中也对工程项目名称的不一致作了合理解释，对该证据的真实性、合法性本院予以认可，但对其证明目的不予认可，该工程质量监督报告显示开工时间为2006年12月，竣工验收时间为2012年1月13日，由于金太阳公司在楼盘开发过程中存在不规范之处，不排除金太阳公司在竣工验收前已交付部分房屋的可能，刘婧雯以此证据不足以证明张岩飞所述其在竣工验收备案之前接收房屋的事实不存在。对于证据2、3的真实性本院予以确认，主要反映丁某目前经营场所所在地，不足以证明2008年至2012年期间丁某未曾在诉争房产处实际经营或租用该房产。对于证据4的真实性本院予以确认，但由于李庆甫未确认租赁期间只通过微信转账支付房租，结合张岩飞一审中提供的转账记录和租赁合同，综合全案，刘婧雯仅以微信转账功能开通于2014年，不足以否认李庆甫承租诉争房产的事实。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为张岩飞对诉争房产的权利是否能够排除刘婧雯的强制执行。根据《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张岩飞前妻尹霞于刘婧雯申请法院查封诉争房产前已签订书面买卖合同，虽然合同订立时出卖人金太阳公司尚未取得预售许可证，但在刘婧雯起诉前，已取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该买卖合同应属有效。综合全案双方举证质证情况，在刘婧雯申请查封前，张岩飞已合法占有该房屋并通过出租获得收益，且已支付全部价款，由于金太阳公司经营管理不善导致房屋尚未过户登记。张岩飞的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，本院予以支持。综上所述，刘婧雯的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘婧雯负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 高红梅审判员宋珊珊二〇二〇年六月五日法官助理张婉芬书记员庄宁