上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4066号上诉人(原审被告)：张连荣，男，1963年12月5日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘宝国，男，1969年3月2日生，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：冯佳魏，上海永盈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张志华，男，1987年9月29日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人张连荣因与被上诉人刘宝国、张志华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘宝国全部诉讼请求；诉讼费由刘宝国与张志华承担。事实和理由：一、张连荣是上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)共有人，从未知晓涉案房屋已被出售，更不可能追认刘宝国与张志华之间签订的《拆迁安置房买卖合同》有效。原审判决认定张连荣未提出异议，系对张志华出售房屋的默许，属于认定事实错误。涉案房屋是张连荣名下宅基地房屋拆迁所得，为张连荣与张志华共同共有，因张志华经济压力较大，故张连荣同意由其出租涉案房屋并收取租金，张连荣对张志华如何选择承租人及选择谁做承租人均不作关注。张连荣直至刘宝国提起诉讼时才知晓张志华擅自出售涉案房屋的事实。张连荣不知晓涉案房屋已出售，亦无从对其提出异议。张连荣在取得涉案房屋后，作为所有权人一直在缴纳涉案房屋的物业费，刘宝国在一审中坚称其在与张志华签订《拆迁安置房买卖合同》时张连荣在场，公然在庭审中说谎，欺骗法庭捏造事实，如张连荣在场知晓房屋出卖的情况，又怎会一直缴纳物业费，正因为张连荣始终不知晓该事实，以为房屋一直有人承租，所以一直履行自己作为房屋所有权人的管理义务，缴纳该房屋的物业费等费用，直至2016年张志华告知张连荣不必缴纳物业费，由租客代缴，张连荣才停止缴纳物业费，此时张连荣已缴纳物业费三年之久。刘宝国在购买房屋此类日常重大事项，必然审查涉案房屋的所有权人情况，且有中介机构的居间参与，在2013年刘宝国与张志华之间签订《拆迁安置房买卖合同》时，涉案房屋并未办理房屋产权登记，而涉案房屋的动迁协议上又只有张连荣一人签名，所以张连荣有理由相信刘宝国明知涉案房屋为张连荣所有，却仍与无权处分的张志华签订合同，是恶意串通，损害张连荣利益，而且刘宝国与张志华不仅是签订合同时没有联系张连荣，也没有要求张志华出示张连荣的授权委托书，而且在签订合同后至今也从未联系过和催告张连荣确认合同效力，因此刘宝国与张志华的主观恶意非常明显，就是违法侵犯张连荣对涉案房屋的所有权。刘宝国与张志华虽然目的不同，但其行为均恶意侵害了张连荣的合法权益，张志华从未告知过张连荣房屋的状态，亦未将购房款交给张连荣，同时还谎称该房屋一直出租给他人来欺骗张连荣，刘宝国既然在房屋买卖的同时知晓张连荣作为房屋所有权人的存在，其对于房屋情况的核实显然轻而易举，其亦应当要求张志华或自行联系张连荣以核实房屋情况，以免因房屋问题发生诉累，但因为张志华显然低于市场价处分该房屋的事实导致了刘宝国与张志华都选择了隐瞒该事实，最终导致了侵害张连荣权益的事实发生。反而还要求张连荣在被刘宝国与张志华欺骗隐瞒的情况下，调查查明事实，显然过分加大了张连荣的义务，试想张连荣作为张志华的父亲，其在被其子欺骗隐瞒的前提下，如何能够查清事实，如若张连荣知晓事实情况，必然早已经采取行动维护自身权益。张连荣坚信刘宝国与张志华之间恶意串通，严重侵害张连荣合法权益的违法买卖行为，不能因为时间的推移就变的合法，张连荣合法的所有权更不能因为违法行为而被剥夺。张连荣请求二审法院查清事实，确认涉案房屋买卖合同无效，无效合同自始无效，保护张连荣合法权益。二、原审判决混淆债权行为和物权行为，违法认定张连荣追认《拆迁安置房买卖合同》有效，属于重大适用法律错误。原审法院混淆债权行为和物权行为，认为合同有效就必然发生所有权转移的法律后果，属于法律适用错误。张连荣从未对于房屋买卖一事作出任何明示或默示的追认，且在庭审当中明确表示拒绝追认。在本案中，涉案房屋属于张连荣与张志华共同共有的财产，在张连荣明确不同意出售涉案房屋的情况下，张志华作为共有权人之一对涉案房屋的处分系无权处分，不能发生物权变动的法律后果。请求支持张连荣的上诉请求。刘宝国未提供书面答辩意见。张志华未提供书面答辩意见。刘宝国向一审法院起诉请求：1、请求确认刘宝国、张志华于2013年6月10日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；2、判令张志华、张连荣将涉案房屋的产权登记过户至刘宝国名下，过户所产生的税费由张志华、张连荣承担；3、诉讼费由张志华、张连荣承担。一审法院认定事实：2013年6月10日，刘宝国作为买受人(乙方)与张志华作为出卖人(甲方)通过上海宏浩房地产中介事务所(丙方)签订了《拆迁安置房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)595,000元，付款方式：2013年6月10日支付200,000元，2014年6月10日支付200,000元，尾款195,000元待房屋过户时支付。届时房屋甲方过户给乙方所产生的甲乙双方所有费用、税费由甲方承担。合同另对其他事项作出约定。该合同由甲方张志华、乙方刘宝国及丙方上海宏浩房地产中介事务所的签字、捺印和盖章。合同签订前，刘宝国支付中介费10,000元。2013年6月10日、2014年5月21日刘宝国通过中国邮政银行支付张志华房款各200,000元，张志华均出具收条予以确认。至今刘宝国已支付房款400,000元，剩余房款195,000元未支付。前期房款交付后，张志华即交付房屋，刘宝国收房后出租他人，2019年3月装修并入住。现房屋已符合过户条件，刘宝国要求过户未果，故诉至法院。一审另查明，涉案房屋系张连荣名下的宅基地房屋拆迁所得，拆迁时共取得三套配套商品房，分别位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积62.41平方米)、涉案房屋(建筑面积80.03平方米)、长橘路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积119.60平方米)，涉案房屋系其中的一套，于2019年3月13日权利人登记在张志华、张连荣名下，［房地产权证号：沪(2019)崇字不动产权第002251号］。一审审理中，刘宝国表示，涉案房屋登记至刘宝国名下所产生的税费等费用，由刘宝国承担。一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案的主要争议焦点是刘宝国与张志华签订的《拆迁安置房买卖合同》的效力。现张志华、张连荣认为，根据《配套商品房供应单》涉案房屋系张志华、张连荣共同购买，为张志华、张连荣共同共有，刘宝国未能提交证据证明张连荣同意或事后追认，该房屋买卖关系不应得到确认。法院认为，从房屋的来源看，张连荣明知涉案房屋是其中取得的安置房屋之一，且房屋位于张连荣居住的同一小区，应当对该房屋的权利状况、使用情况加以关注，即使张志华未将出售房屋的实情告知张连荣，在刘宝国对涉案房屋作装修时不可能不闻不问；从时间跨度看，刘宝国取得涉案房屋至今已达7年之久，在此期间，张连荣从未提出异议，刘宝国有理由相信涉案房屋的出售是得到张连荣的默许的；根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张连荣在存在后续追认的情况下，涉案房屋的买卖合同有效，刘宝国要求继续履行的诉请，法院予以支持。关于刘宝国提出自愿承担涉案房屋过户至其名下所产生的税费等费用，系刘宝国自主行使民事权利的行为，内容也未损害张志华、张连荣的利益，法院予以确认。判决：一、刘宝国与张志华、张连荣于2013年6月10日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；二、张志华、张连荣于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋过户于刘宝国名下，办理上述房屋产权登记过程中产生的相关税费等费用由刘宝国负担；三、刘宝国于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至刘宝国名下之日支付张志华、张连荣购房款195,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，张连荣明知涉案房屋是其取得的安置房屋之一，且房屋位于张连荣居住的同一小区，应当对该房屋的权利状况、使用情况加以关注，即使张志华未将出售房屋的实情告知张连荣，在刘宝国对涉案房屋作装修时不可能不闻不问；刘宝国取得涉案房屋至今已达7年之久，在此期间，张连荣从未提出异议，刘宝国有理由相信涉案房屋的出售是得到张连荣的默许的。故一审法院所作处理，并无不当。张连荣的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,302元，由上诉人张连荣负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月五日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……