湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终408号上诉人（原审被告）：张家界春源物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区索溪峪镇喻家嘴居委会三组邓学文房。法定代表人：邓学文，执行董事。委托诉讼代理人：余正午，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张家界吉阳置业有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区索溪峪镇喻家嘴商业城。法定代表人：邓志雄，执行董事。委托诉讼代理人：张文忠，男，公司员工。委托诉讼代理人：谷成胜，湖南大湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李承志，男，1972年4月4日出生，汉族，务工，住湖南省慈利县。上诉人张家界春源物业服务有限公司（以下简称春源物业公司）、张家界吉阳置业有限公司（以下简称吉阳置业公司）与被上诉人李承志财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。2020年5月25日，对本案当事人进行了询问。本案现已审理终结。春源物业公司上诉请求：1.撤销原判决，发回重审或者改判由吉阳置业公司赔偿李承志的灯具、插座、电线等商品损失63472元；2.案件诉讼费用由李承志、吉阳置业公司承担。事实和理由：1.吉阳置业公司于2019年6月10日向春源物业公司发出《物业合同解除函》，解除了双方的合同关系；2019年5月6日，武陵源商贸城物业管理已经由喻家嘴社区进行应急管理；2019年6月19日，李承志向武陵源商贸城业主委员会交纳了装修押金。本案系财产损害赔偿纠纷，喻家嘴社区和武陵源商贸城业主委员会是本案必须参加诉讼的当事人。喻家嘴社区、武陵源商贸城业主委员会未参加一审诉讼，原判决存在程序违法。2.涉案第12栋三间地下室系吉阳置业公司向业主赠送，李承志于2019年6月19日向春源物业公司补交2019年6月10日之前第12栋119、120号商铺的物业管理费时，并未交纳2019年6月10日之前该第12栋三间地下室的物业管理费。3.李承志装修房屋并未事先告知物业服务公司，装修押金也是在2019年6月17日水浸事故发生后，于2019年6月19日交给武陵源岩门商贸城业主委员会，违反了《物业管理条例》第五十二条的规定。李承志对损失发生后，未及时处理，导致损失扩大，存在过错。4.水浸事故发生时，春源物业公司与吉阳置业公司的前期物业服务合同已经终止，原判决判令春源物业公司承担50%的责任，与查明的事实不符，亦不符合《物业管理条例》的规定。5.造成李承志财产受损的根本原因系吉阳置业公司对武陵源商贸城第12栋房屋楼顶的设计存在缺陷和楼顶落水管口加盖了密度较高的滤网，原判决判令春源物业公司承担50%的责任，与查明的事实不符。李承志答辩称，请求维持原判。吉阳置业公司答辩称：1.当事人之间的物业服务合同关系由人民法院依法查明；2.本案中无证据证明吉阳置业公司建设的房屋存在设计缺陷。吉阳置业公司上诉请求：1.撤销原判决，驳回李承志对吉阳置业公司的诉讼请求；2.诉讼费、评估费由李承志和春源物业公司承担。事实和理由：1.本案中无证据证明吉阳置业公司建设的房屋存在设计缺陷和施工缺陷，且涉案房屋已经通过政府相关职能部门审查和验收。2.湖南新融达房地产土地资产评估有限公司不具备财产损失鉴定资质、评估方法和评估程序违反法律规定、鉴定人未出庭接受质询，其作出的湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告不得作为认定本案案件事实的依据。3.李承志未主张电线受损，原判决认定该损失与事实不符。李承志答辩称，请求维持原判。春源物业公司答辩称：1.涉案房屋存在设计和施工缺陷，是李承志财产受损的根本原因；2.资产评估报告确属无效，李承志受损物品中不包含电线；3.涉案水浸事故发生时，春源物业公司与吉阳置业公司之间的物业服务合同关系已经终止，且未收取物业服务费，春源物业公司不是本案适格被告，不应承担责任。李承志向一审法院起诉请求：1.判决春源物业公司、吉阳置业公司赔偿李承志灯具、插座、电线等商品损失约7万元整（以鉴定意见为准）；2.诉讼费用由春源物业公司、吉阳置业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月14日，刘友元、刘师林（刘友元之子）与吉阳置业公司签订《张家界市商品房买卖合同》，购买了由吉阳置业公司开发的武陵源商贸城第12栋119、120号商铺。2015年10月30日，吉阳置业公司与春源物业公司签订前期物业服务合同，由春源物业公司为武陵源商贸城（即岩门商贸城）提供物业服务，公共区域清洁卫生的范围包括天台、屋顶的清洁。2017年2月，吉阳置业公司因迟延交房，同意将三间地下室抵违约金赠与刘友元、刘师林。2019年3月30日，李承志租赁刘友元、刘师林位于武陵源商贸城第12栋119、120门面及三间地下室经营灯具，地下室用于存放货物。2019年6月17日，武陵源区普降暴雨，第12栋屋顶落水管管口因密度较高的滤网上的苔藓长期没有得到清理（无通向屋顶的入口），致落水管排水不畅，楼顶边沿又修建有女儿墙，导致屋顶积水过多，沿墙壁渗漏而下，李承志存放在地下室的部分灯具、电线、插座等物品被水浸受损。湖南新融达房地产土地资产评估有限公司评估受损商品的市场价值为63472元。另查明，2019年3月23日，武陵源商贸城成立业主委员会，2019年6月10日，吉阳置业公司向春源物业公司发出《物业合同解除函》，通知春源物业公司：商贸城业主委员会已经通过会议决议，自2019年6月10起，终止春源物业公司在商贸城小区提供物业服务与管理行为，要求解除双方的书面及事实合同关系。当天，武陵源商贸城业主委员会向春源物业公司发出《关于春源物业限期退场的通知》，通知春源物业公司：即日退场，终止物业服务与管理行为，小区物业服务从即日起由喻家嘴社区实行应急管理。2019年6月27日，张家界市武陵源商贸城业主委员会因春源物业公司未按通知退场向一审法院提起诉讼，请求判令春源物业公司排除妨害，清退场所。2019年6月19日，李承志向春源物业公司交纳了武陵源商贸城第12栋119、120商铺2018年12月10日至2019年6月10日的物业管理费，向武陵源商贸城业主委员会交纳了装修押金。2019年7月12日，春源物业公司与张家界市武陵源商贸城业主委员会联合发布通知，通知载明春源物业公司与后期物业已于2019年7月11日正式交接。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，物业使用人是物业服务企业的服务对象，春源物业公司与李承志之间具有物业服务与被服务的关系。根据《物业管理条例》第三十五条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。春源物业公司与吉阳置业公司签订的前期物业服务委托合同已经载明天台、屋顶为物业服务范围，约定了保持清洁无垃圾的服务标准，春源物业公司承接物业时，吉阳置业公司配合对物业共用部位、共用设施设备进行查验。故春源物业公司对落水管具有法定的养护维修责任，其在长期的物业服务期间未对屋顶落水管入口的苔藓进行清除，导致落水管入口被堵塞，是李承志存放物品的地下室进水的原因之一，春源物业公司对李承志的财产受损应当承担赔偿损失的法律责任。吉阳置业公司在物业建设中存在过错，12栋楼顶没有入口违反建筑设计规范，妨碍楼顶的清洁工作，在不便清扫的楼顶落水管口加盖密度较高的滤网存在施工缺陷，没有预见落水管入口易被堵塞的后果，主观上存在疏忽大意的过失，吉阳置业公司的上述过错也是李承志存放物品的地下室进水的原因之一。李承志对其物品损害的发生无过错，不应自行承担责任，诉请春源物业公司与吉阳置业公司赔偿经济损失，予以支持。春源物业公司与吉阳置业公司因各自的过错行为造成同一损害发生，但不符合承担连带责任的情形，应各自承担相应的赔偿责任。本案中难以确定责任大小，故平均承担赔偿责任为宜。春源物业公司与吉阳置业公司提出的不承担赔偿责任的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、《物业管理条例》第三十五条第二款的规定，判决：李承志的灯具、插座、电线等商品损失63472.00元，由春源物业公司、吉阳置业公司各赔偿31736.00元。案件受理费1550元、其他诉讼费（评估费）6000元，共计7550元，由李承志负担150元、春源物业公司、吉阳置业公司各负担3700元。本院二审中，春源物业公司提交了两份证据，证据1张家界喻家嘴物业管理服务有限公司收款收据复印件一份，拟证明李承志将装修押金及水浸事故发生时的物业管理费向张家界喻家嘴物业管理服务有限公司交纳的事实；证据2现场图片两张，拟证明李承志随意堆放装修建筑垃圾，导致排水不畅，存在过错的事实。吉阳置业公司提交了三组证据，证据1上海都市建筑设计有限公司营业执照复印件、工程设计资质证书复印件、城乡规划编制资质证书复印件等，拟证明涉案房屋的设计公司具有专业资质的事实；证据2建设工程质量监督报告复印件一份，拟证明涉案房屋不存在设计缺陷的事实；证据3工程竣工验收报告复印件一份，拟证明涉案房屋不存在施工缺陷的事实。本院组织当事人进行了举证质证。针对春源物业公司提交的证据，吉阳置业公司质证认为：证据1收款收据与吉阳置业公司无关；证据2无拍摄地点和时间，不发表质证意见。李承志质证认为：证据1的收据开具时间有误，交费时间不是2019年8月8日；证据2，水是房屋内墙流入，不是从房外过道流入，外面堆放物品不产生影响。针对吉阳置业公司提交的证据，春源物业公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但设计公司具有相关资质并不能代表其设计的产品都是合格的；证据2、3均系工程质量验收，并不涉及房屋设计，且涉案第12栋房屋的楼顶没有设计入口，保洁人员无法到达楼顶系客观事实。李承志质证认为，相关证据与其无关。根据民事诉讼证据规则，对于春源物业公司提交的证据1、2，与本案不具有关联性，不予采信；对吉阳置业公司提交的证据1、2、3，符合证据的真实性，与本案具有关联性，予以采信。二审中，李承志未向法庭提交新证据。经审查，原判决对证据的分析及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。二审另查明，根据张家界市武陵源商贸城业主委员会与春源物业公司于2019年7月12日联合发布的通知载明，春源物业公司收取物业管理费的截止日期为2019年6月30日。2019年10月17日，李承志向一审法院申请司法鉴定；2019年10月18日，一审法院启动对外委托；2020年1月13日，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司作出湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告，资产评估师在评估报告上签字盖章；2020年1月16日，全部委托评估工作完成。湖南新融达房地产土地资产评估有限公司的营业执照载明，该公司经营范围包括资产评估服务。湖南省财政厅湘财资备案〔2018〕56号备案公告载明，该公司已经在湖南省财政厅予以备案并公告。再查明，本案所涉第12栋房屋设计单位为上海市建筑设计有限公司，具备工程设计资质和城乡规划编制资质，房屋的工程质量已经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案。根据庭审中李承志陈述，2019年6月17日，武陵源区普降暴雨，李承志承租的地下室进水后，李承志未对地下室存放的物品进行清理。本院认为，本案的上诉争议焦点为:1.原判决是否遗漏必须参加诉讼的当事人；2.湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告能否作为本案认定事实的依据；3.涉案房屋是否存在设计和施工缺陷；4.损失赔偿责任如何分担。一、关于原判决是否遗漏必须参加诉讼的当事人的问题。经查明，吉阳置业公司于2019年6月10日向春源物业公司发出《物业合同解除函》，要求解除双方的书面及事实合同关系。当日，张家界市武陵源商贸城业主委员会向春源物业公司发出《关于春源物业限期退场的通知》。因春源物业公司未退场，张家界市武陵源商贸城业主委员会于2019年6月27日以春源物业公司未按相关通知退场向人民法院提起诉讼，请求判令春源物业公司排除妨害，清退场所。2019年7月12日，春源物业公司与张家界市武陵源商贸城业主委员会联合发布通知，通知载明春源物业公司与后期物业已于2019年7月11日正式交接，春源物业公司收取物业管理费的截止日期为2019年6月30日。根据上述案件事实，本案所涉水浸事故发生于2019年6月17日，春源物业公司尚未从武陵源商贸城退场，相关物业服务尚由其提供，该期间的物业管理费尚由其收取，故案涉水浸事故发生于春源物业公司物业管理服务存续期间，春源物业公司属于本案适格被告。因武陵源商贸城后期物业于2019年7月11日方正式移交，本案所涉2019年6月17日发生的水浸事故责任纠纷与喻家嘴社区、张家界市武陵源商贸城业主委员会不具有关联性，喻家嘴社区、张家界市武陵源商贸城业主委员会不属于本案必须参加诉讼的当事人。春源物业公司上诉认为原判决遗漏必须参加诉讼的当事人的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告能否作为本案认定事实的依据的问题。经查明，湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告系按照司法鉴定程序作出，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司的经营范围包括资产评估服务，相关事项在湖南省财政厅已经予以备案并公告。吉阳置业公司上诉认为湖南新融达房地产土地资产评估有限公司不具备财产损失鉴定资质、评估方法和评估程序违反法律规定的理由，与查明的案件事实不符，不予支持。对于吉阳置业公司上诉认为鉴定人未出庭接受质询的问题，经核查一审案卷，湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告（征求意见稿）于2019年12月30日向春源物业公司、吉阳置业公司等进行了送达；湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告亦于2020年1月17日向春源物业公司、吉阳置业公司等进行了送达。一审庭审前，春源物业公司、吉阳置业公司并未申请鉴定人出庭接受质询；一审庭审中，春源物业公司、吉阳置业公司对该评估报告的真实性均予以认可，对合法性亦均未提出异议。因此，对于吉阳置业公司认为鉴定人未出庭接受质询，该评估报告不能作为认定案件事实的依据的上诉理由，本院不予支持。综上，原判决将湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告作为认定案件事实的依据，并不无当。三、关于涉案房屋是否存在设计和施工缺陷的问题。根据查明的案件事实，本案所涉房屋的设计系经过具备工程设计资质的设计单位进行设计，房屋质量亦已经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案。春源物业公司上诉认为造成李承志财产受损的根本原因系吉阳置业公司对武陵源商贸城第12栋房屋楼顶的设计存在缺陷和楼顶落水管口加盖了密度较高滤网的施工存在缺陷，因该房屋系经专业设计单位进行设计及工程已经验收合格，春源物业公司未提交证据证明涉案房屋存在设计缺陷和施工缺陷，该上诉理由，本院不予支持。四、关于损失赔偿责任如何分担的问题。根据查明的案件事实，春源物业公司与吉阳置业公司签订的前期物业服务委托合同已经载明天台、屋顶为物业服务范围，约定了保持清洁无垃圾的服务标准，春源物业公司承接物业时，吉阳置业公司配合对物业共用部位、共用设施设备进行查验。按照合同约定，春源物业公司应当对落水管进行养护维修，春源物业公司在其物业服务期间没有及时对楼顶落水管入口的苔藓进行清除，致使落水管入口被堵塞，雨水无法通过落水管排泄，楼顶积水过多并沿墙壁渗漏而下，导致李承志存放在地下室的部分灯具、插座等物品被水浸受损。因此，春源物业公司提供的物业服务存在重大过错是李承志承租的地下室进水导致所存放物品受损的主要原因。根据庭审中李承志的自述，地下室进水后，其没有对地下室存放的物品进行清理。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，因春源物业公司未按照物业服务合同的约定及时清理楼顶落水管口的苔藓，致使积水排泄不畅，导致地下室进水毁损物品，但李承志作为地下室使用者，在明知地下室已经进水，所存放物品存在毁损的情况下，未及时对物品进行清理，以减轻损害后果，其对春源物业公司违约行为导致的侵权结果持放任态度，不符合民事行为中的减轻损害原则。因此，对地下室进水致使相关物品毁损导致的经济损失，李承志亦存在一定的过错，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条的规定，可以减轻侵权人的责任。因吉阳置业公司开发建设的张家界市武陵源商贸城系具备工程设计资质的设计单位进行设计，房屋质量亦已经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案，本案中李承志和春源物业公司均未提交证据证明房屋设计和施工存在缺陷，故地下室进水致使相关物品毁损导致的经济损失与吉阳置业公司不具有关联性，吉阳置业公司不应承担责任。综上，根据各方当事人的过错程度，对于李承志的经济损失，应当由春源物业公司承担80%的赔偿责任即赔偿50777.6元（63472元×80%），由李承志自行承担20%的责任。另，对于上诉人吉阳置业公司上诉认为本案中不存在电线受损的问题，经核查湘新融达评报字〔2020〕第0005号资产评估报告，被评估资产中未包含电线，原判决的判决主文中存在电线的表述有误，二审应予纠正。综上所述，上诉人春源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人吉阳置业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十六条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初543号民事判决；二、上诉人张家界春源物业服务有限公司于本判决生效后七日内向被上诉人李承志支付赔偿金50777.6元；三、驳回被上诉人李承志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由上诉人张家界春源物业服务有限公司负担1240元，由被上诉人李承志负担310元；资产评估费6000元，由上诉人张家界春源物业服务有限公司负担4800元，由被上诉人李承志负担1200元。二审案件受理费1550元，由上诉人张家界春源物业服务有限公司负担1240元，由被上诉人李承志负担310元。本判决为终审判决。审判长 陈 燕审判员 钟以祥审判员 黄勇芳二〇二〇年六月二十八日法官助理朱琳书记员王茜附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。