吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1147号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉林省吉林市。负责人：司歌，该行行长。委托诉讼代理人：曲爱民，该行员工。委托诉讼代理人：宋林，该行员工。被上诉人（原审原告）：石国瑞，男，1973年9月30日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：崔立媛，吉林松花江律师事务所律师。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所地吉林省。法定代表人：杨志敏，总经理。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。法定代表人：杨志敏，总经理。原审第三人：刘博，男，1970年4月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）因与被上诉人石国瑞、北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称阳光公司吉林分公司）、第三人刘博房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。工行高新支行上诉请求：撤销一审判决第四项，驳回石国瑞请求注销抵押备案登记的诉讼请求。事实和理由：刘博在贷款时提交了身份证、户口本、收入证明、结婚证书等材料，并与阳光公司吉林分公司签订了购房合同，缴纳了首付款，与工行高新支行签订了借款抵押合同，工行高新支行实际发放了贷款，已办理抵押登记备案，签字真实、手续齐全。工行高新支行善意取得抵押权。刘博否认贷款，不能抹杀借贷抵押事实。没有任何生效法律文书认定借款抵押合同无效。一审判决工行高新支行注销抵押登记于法无依。一审法院在与本案相类似的案件判决并没有支持注销抵押登记备案的诉讼请求，属于同案不同判。此外，假设房屋存在“一房两卖”，是开发商的责任，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，工行高新支行对案涉房屋享有“善意抵押权”，应受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。石国瑞应向开发商主张双倍赔偿的债权责任，而不应该向工行高新支行主张权利。石国瑞辩称，一审认定的事实清楚、证据充分、程序合法、适用的法律正确。（一）石国瑞取得案涉房屋来源合法，签订的《商品房买卖合同》合法有效，故一审法院判决《商品房买卖合同》有效并要求金色阳光公司协助石国瑞办理房屋产权登记手续正确。（二）一审法院判令阳光公司、工商银行高新支行与刘博注销商品房买卖合同备案登记以及注销抵押登记备案正确，工行高新支行上诉理由无事实和法律依据，应当予以驳回。（三）一审法院对与本案类似的案件作出的判决结果是一致，并非同案不同判。（四）工行高新支行的抵押权不能对抗消费者优先取得房屋，不注销抵押登记将妨碍石国瑞合法权益。（五）吉林市中级人民法院（2012）吉中民再字第5号民事裁定书已认定工行高新支行抵押手续存在重大瑕疵，刘博与阳光公司签订的买卖合同虚假，可以推定工行高新支行明知阳光公司贷款而非个人贷款，工行高新支行未善意取得抵押权。石国瑞向一审法院起诉请求：一、确认石国瑞与阳光公司吉林分公司所签《商品房买卖合同》有效，阳光公司、阳光公司吉林分公司协助石国瑞办理房屋产权登记；二、确认阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博所签《商品房买卖合同》及备案登记无效，由阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博办理备案登记解除手续；三、确认刘博与工行高新支行所签《个人购房借款合同》及房地产抵押登记备案无效，由刘博与工行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续；四、诉讼费用由阳光公司、阳光公司吉林分公司及第三人刘博承担。一审法院认定事实：2006年5月19日，石国瑞向天赐公司交纳购房款3万元。2006年6月10日，石国瑞向天赐公司交纳购房款15万元。同日，石国瑞作为买受人在天赐公司签订《商品房买卖合同》，合同首部载明出卖人为“阳光公司吉林分公司”，“阳光公司”在合同尾部出卖人签章处盖章，约定出卖人将涉案房屋以18万元出售给石国瑞。石国瑞实际占有使用涉案房屋至今。2007年，工行高新支行以金融借款合同为由以刘博、阳光公司为被告，以石国瑞为第三人诉至一审法院。一审法院于2009年3月4日作出（2007）昌民二初字589号民事判决，判决：“一、工行高新支行与刘博于2003年6月11日签订的借款合同已经解除；二、刘博返还工行高新支行借款94678.26元；三、刘博赔偿工行高新支行利息损失；四、阳光公司对上述两项承提供连带保证责任；五、驳回工行高新支行的其他诉讼请求。”工行高新支行和刘博均不服，上诉至吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院于2019年11月17日作出（2009）吉中民三终字第365号民事判决，判决：“驳回工行高新支行及刘博的上诉，维持原判。”吉林省人民检察院于2011年11月5日作出吉检民二抗字（2011）73号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2011年12月22日作出（2011）吉民抗字第49号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审。吉林市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）吉终民再字5号民事裁定，认定：对吉林省人民检察院抗诉所提“刘博未支付房屋价款，未在房屋居住，未对房屋主张任何权利，可以推定其办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示”“抵押登记批准书载明房屋自竣工交付使用后3个月内抵押人须及时申办房证，正式办理抵押登记手续及房屋他项权证，房屋已竣工验收合格交付使用多年，高新支行抵押手续存在重大瑕疵，合理解释就是刘博与阳光公司商品房买卖合同虚假”“阳光公司为包括刘博在内17人交纳保险、公证、评估费用，作出虚假首付款收款凭证，还贷款111256元，阳光公司是实际借款人”；“5个存单每人每次还款续存都在同日，前后只差几分钟，刘博等人主张是阳光公司统一还贷、阳光公司是实际借款人成立”……均能成立，应予支持；高新支行以刘博为被告诉请“解除借款合同”及“偿还贷款本金、利息”等，不符合民事诉讼法规定的受理条件，裁定驳回工行高新支行的起诉。一审法院于2016年受理吕景和诉阳光公司、阳光公司吉林分公司、第三人杨国伟、第三人工商银行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，案情与本案相似，一审法院于2017年6月29日作出（2016）吉0202民初2137号民事判决，判决生效后，该案涉案房屋通过一审法院执行程序，案涉房屋已注销按揭登记备案和商品房合同备案，现已更名至吕景和名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。结合本案，石国瑞未提供充分证据证明天赐公司作为物业服务企业具有代理权限出售案涉房屋、收取购房款并交付房屋。但石国瑞提供的阳光公司盖章的《商品房买卖合同》可以证明，阳光公司对天赐公司的上述行为进行了追认。石国瑞出于善意基于信任一次性付款并实际占有、使用该房屋至今，阳光公司、阳光公司吉林分公司未能给石国瑞办理房屋所有权登记的行为，构成违约，石国瑞请求阳光公司、阳光公司吉林分公司协助其办理案涉房屋所有权登记的诉讼请求，应予支持。关于石国瑞请求注销阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博合同备案登记及刘博与工行高新支行按揭登记备案的问题。一审法院认为，鉴于吉林市中级人民法院作出的（2012）吉中民再字第5号民事裁定，已经认定“阳光公司是实际借款人”，并驳回工行高新支行的起诉。根据公平原则，不注销合同备案登记及按揭登记备案，将妨碍石国瑞的合法的民事权益。故石国瑞请求注销合同备案登记及按揭登记备案的诉讼请求，应予支持。工商银行高新支行提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定作出判决：一、石国瑞和阳光公司于2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、阳光公司、阳光公司吉林分公司于判决生效起十日内协助石国瑞将涉案房屋登记至石国瑞名下；三、阳光公司、阳光公司吉林分公司与石国瑞于判决生效之日起五日内办理第二项判项中所涉房屋的注销商品房买卖合同备案登记；四、石国瑞与工行高新支行于判决生效之日起五日内办理第二项判项中所涉房屋的注销按揭登记备案。案件受理费3900元、公告费450元，共计4350元，由阳光公司、阳光公司吉林分公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，关于工行高新支行主张其善意取得抵押权的问题。本院（2012）吉中民再字第5号民事裁定书已经认定案涉房屋的抵押手续存在瑕疵，刘博办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示，其与阳光公司之间签订的商品房买卖合同是虚假的，阳光公司是实际借款人，工行高新支行明知是金色阳光公司贷款而非个人贷款，进而驳回了工行高新支行的起诉。故工行高新支行主张其善意取得案涉房屋的抵押权，本院不予支持。关于工行高新支行主张石国瑞应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，向开发商主张赔偿责任的问题。石国瑞与阳光公司吉林分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，石国瑞向法院起诉要求确认其与阳光公司吉林分公司之间签订的商品房买卖有效，并不违反法律规定。工行高新支行的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，工行高新支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年六月二十八日书记员  周双媛