河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1915号 上诉人（原审被告）：河北鹏达房地产开发有限公司，住所地高碑店市团结路。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：隋海宾，男，1973年8月20日出生，汉族，住高碑店市。 上诉人河北鹏达房地产开发有限公司因与被上诉人隋海宾房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 河北鹏达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3100号民事判决书第一项，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求（不服金额4712.53元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人取得预售许可证之前的停工事项不予采纳，与事实不符，没有法律依据。上诉人与被上诉人是2016年8月31日签订的《商品房购买合同》，确立了房屋买卖合同关系。虽然上诉人当时涉案房屋尚未取得预售许可证，但在该案起诉前，已经取得预售许可证，该合同合法有效。而且被上诉人已经在取得预售证之前，就按照《商品房买卖合同》的约定交纳了首付款，买卖双方已经实际履行了该合同。一审法院认为涉案合同的履行起始日期应确定为上诉人取得预售许可证之日，并据此对预售证取得之前的停工事项不予采纳，明显与事实不符，没有任何法律依据。二、一审法院对2018年10月31日之后的停工事项不予采纳，与事实不符，与法律规定相悖。《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。对该规定的理解，首先要确定什么是“迟延履行”，在确定“迟延履行”之前要先确定履行期限。履行期限既包括合同约定的履行期限，也包括在合同约定的履行期限的基础上顺延之后的期限。无论当事人在合同约定的履行期限内履行合同义务，还是在依法或依约延长的履行期限内履行合同义务，均不属于迟延履行。本案中，虽然上诉人与被上诉人在合同中约定的交房时间为2018年10月31日，但是在约定的期限内发生了因大气污染治理等原因停止施工的事由，交房期限应当相应顺延，当事人在顺延之后的期限内履行合同义务，不属于迟延履行。同样，在该顺延之后的履行期内再次发生停止施工的事由，不属于迟延履行后发生的不可抗力，履行期限应当再次顺延。故一审法院对2018年10月31日之后的停工事项不予采纳，明显与事实不符，与法律规定相悖。综上所述，上诉人与被上诉人签订合同后，因政府大气污染治理等原因导致上诉人无法施工，依据法律规定与合同约定，交房时间应当自动顺延，上诉人在顺延的期限内履行了交房义务，不存在任何的违约行为。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。 隋海宾辩称，1、一审判决未采信上诉人取得预售许可证之前的停工事项的抗辩，认定事实清楚，适用法律正确。2016年8月31日，被上诉人与上诉人订立《商品房买卖合同》，约定交房日期为2018年10月15日，且约定了逾期交房的违约责任。2017年9月6日上诉人又与被上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同仍约定交房日期为2018年10月15日，同时将逾期交房的违约责任细化。签订预售合同未更改首份合同约定的交房期限，说明上诉人认可此前约定的交房日期没有问题，此前的工程进度不存在不可抗力导致停工的情形，其坚信在约定交房日期能够实现交房。取得预售许可证先于预售合同签订，一审法院对上诉人2017年6月16日取得预售许可证之前的停工事项不予采信正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售许可证签订商品房买卖合同的生效节点就是预售许可证的取得，合同未生效期间，合同的履行自然无从谈起，一审判决适用法律无误。2、一审判决认定上诉人实际逾期交房天数正确。一审认定上诉人因政府政策停工147.5天，进而计算得出上诉人实际逾期交房80.5天没有错误。双方于2016年7月31日订立商品房买卖合同，同年10月10日上诉人才进场施工，且在取得预售许可证之前存在非因不可抗力导致的工期延误，上诉人应当为上述原因导致的逾期交房承担责任，其在上诉状中所谓的工期顺延期间不可抗力导致履行期限再次顺延的说法，属于混淆视听，企图掩盖其早在合同签订之初就存在的过错，上诉人过错造成的损失不应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判，维护被上诉人的合法权益。 隋海宾向一审法院起诉请求：1、依法判令因被告逾期交房向原告支付违约金（至2019年6月1日）计13405.66元；2、依法判令被告承担因逾期交房造成房屋公共维修资金损失5043.5元[（130元/平方米-75元/平方米）×91.7平方米=5043.5元]；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的英伦名郡-牛津郡小区25号楼3单元1802室房屋，房屋建筑面积约92平方米，交房日期为2018年10月15日，并约定被告逾期交房的违约责任。2017年6月16日被告取得涉案房屋的预售许可证。2017年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋预测建筑面积91.7平方米，房屋总价款585408元，首付款185408元，剩余400000元向银行申请贷款。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年10月15日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.015%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1.1项中的比率）的违约金。 被告于2019年5月31日取得《建设工程竣工验收备案证明书》并通知原告于2019年6月1日收房。原告认为交房时间为2019年6月1日，被告辩称因业主较多，为保障收房秩序，安排原告于2019年6月1日收房。一审法院认为，2019年5月31日涉案房屋已经具备交付使用条件，被告在2019年5月31日通知购房者收房，并有序合理安排业主收房时间符合客观事实，被告交付房屋的时间应认定为2019年5月31日为宜。 原告主张被告逾期交房天数为229天。被告辩称自2016年10月10日取得《建设工程施工许可证》后开始施工，期间因政府大气污染治理等不可抗力导致工地停工，交房时间应当顺延，不存在逾期交房情形，并提交政府等部门的文件通知予以证实。原告对签订《商品房买卖合同（预售）》合同之前发生的停工不认可；对2017年10月15日至2018年10月22日发生的停工事项认可，同意扣除，共计66天；对发生在约定的交房时间2018年10月31日之后的停工事项认为不应扣除。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，被告未获得预售资格时，不得销售房屋，结合原、被告双方先后就同一房屋签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同（预售）》，2017年6月16日被告取得涉案房屋的预售许可证的事实，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认为涉案合同的履行起始日期应确定为被告取得商品房预售许可证之日为宜。因此，对被告提出的关于发生在预售许可证取得之前的停工事项的抗辩理由，一审法院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，对被告提出的关于发生在2018年10月31日之后的停工事项的抗辩理由，一审法院亦不予采信。被告提交高碑店市建设局发布的《2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，第四条明确要求“在采暖季期间，停止全部建设工程土石方作业”，该政府文件导致被告2017-2018年度冬季采暖季期间停工120天，应当在逾期天数中扣除；因原告认可的停工时间66天中，有38.5天属于2017-2018年度冬季采暖季，不应当重复扣除。综上，被告因政府政策停工147.5天。故自双方约定的交房日期2018年10月15日至被告实际交房日期2019年5月31日共计228天，扣除上述停工天数147.5天，被告实际逾期交房天数为80.5天。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告应当按照合同约定的日期向原告交付房屋，被告逾期未交付房屋的行为构成违约，被告应当根据合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告要求被告按照全部房款的万分之一向原告支付逾期交房违约金，被告认为原告要求的违约金过高，应按照同地段同房屋的租金损失计算违约金，被告的该意见不符合双方的合同约定，亦无其他事实依据，一审法院依法不予采信，故对原告主张的逾期交房违约金计算方法予以确认。据此，被告应给付原告逾期交房违约金4712.53元（585408元×0.1‰×80.5天）。另原告要求被告给付因逾期交房造成的公共维修资金损失5043.5元，因原告尚未交纳该项费用，并未实际受到损失，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法应不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河北鹏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告违约金4712.53元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由原告负担195元，由被告负担67元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据上诉人在一审中提交的施工期间政府通知停工时间一览表第17-24项证据可知，其在2018年10月31日至2019年4月30日期间因政府政策多次停工，共计53.5天。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，关于上诉人主张对预售证取得之前的停工事项应予采纳问题。本案中，上诉人于2017年6月16日取得涉案房屋预售许可证，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定，认为涉案合同的履行起始日期为2017年6月16日，进而对此之前的停工事项不予采信，并无不当。关于上诉人主张2018年10月31日之后的停工事项应予采纳问题。结合本案实际情况，上述查明的上诉人53.5天停工天数，应在一审法院认定的逾期交房天数80.5天中予以扣减，更为合理，故实际逾期交房天数应计算27天（80.5天-53.5天），进而按照一审认定的逾期交房违约金计算方法，上诉人需给付被上诉人逾期交房违约金1580.60元（585408元×0.1‰×27天）。一审法院对上诉人逾期交房天数的认定有失妥当，本院予以纠正。 综上所述，河北鹏达房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3100号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”； 二、变更河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3100号民事判决第一项为：上诉人河北鹏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人隋海宾违约金1580.60元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费262元，由隋海宾负担240元，由河北鹏达房地产开发有限公司负担22元。二审案件受理费50元，由隋海宾负担17元，由河北鹏达房地产开发有限公司负担33元。 本判决为终审判决。 审判长  刘克伟 审判员  康珍惠 审判员  王明生 二〇二〇年六月二十四日 法官助理沈飞 书记员杨旭