辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3160号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司大连市分行，营业场所大连市中山区解放街1号。统一社会信用代码91210200118425127R。负责人：李岩梅，该行行长。委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严俊峰，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚晓红，女，1970年5月29日出生，汉族，户籍地大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：大连西城置业有限公司，住所地大连市甘井子区柳林园1号。统一社会信用代码91210200576096447D。法定代表人：潘猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘乾，辽宁社和律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司大连市分行（以下简称“建行大连分行”）因与被上诉人褚晓红、大连西城置业有限公司（以下简称“西城公司”）金融借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行大连分行上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判褚晓红协助上诉人办理抵押权登记、西城公司协助提供办理抵押登记所需竣工验收备案表给大连市不动产登记中心，并判令上诉人对位于大连市甘井子区的房产享有优先受偿权。事实和理由：上诉人建行大连分行与被上诉人褚晓红签订了一份《个人住房(商业用房)借款合同》，约定上诉人向被上诉人褚晓红发放贷款，被上诉人褚晓红将其所有的位于大连市甘井子区的房屋抵押给上诉人作为偿还借款合同的担保。借款合同签订后，上诉人与被上诉人褚晓红到房地产交易部门办理了房屋预告抵押登记。另，上诉人与被上诉人西城公司签订《楼宇按揭合作协议》约定了由于西城公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明致使上诉人无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行《个人住房(商业用房)借款合同》项下还本付息义务时，被上诉人西城公司对该笔贷款承担连带保证责任。本案一审过程中，被上诉人西城公司已经提交了案涉房屋已竣工验收具备办证条件的证明，但一审法院未予采纳不当。西城公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意上诉人的上诉请求。褚晓红未到庭，也未提交书面答辩意见。建行大连分行向一审法院起诉请求：1、判令被告褚晓红偿还原告借款本金903879.58元及利息与罚息（截至2019年4月10日拖欠利息4228.78元及罚息3668.61元；2、判令被告褚晓红自2019年4月11日起至借款实际还清日止，按照合同约定计收利息、罚息，标的额暂计：911776.97元；3、判令被告褚晓红于判决生效之日起30日内协助原告办理位于大连市甘井子区房屋的抵押权登记，判令被告大连西城置业有限公司协助提供办理抵押登记所需竣工验收备案表给大连市不动产登记中心，相关税费及抵押登记的费用由被告褚晓红承担。4、判令原告在上述债权及实现上述债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费等费用）范围内，对被告褚晓红办理完毕抵押登记或被告褚晓红逾期未能办理抵押登记的的抵押物，位于大连市甘井子区的房产享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费等由被告一承担。一审法院认定事实：2013年7月22日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行红旗支行（乙方）与被告大连西城置业有限公司（甲方）签订了一份《楼宇按揭合作协议》，约定双方就甲方开发建设并乙方销售的坐落于甘井子区西山水库西侧的经批准命名为“万科西山别墅”的商品房楼宇进行按揭合作；合作期限为2013年7月22日至2023年7月22日。甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销售合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使抵押权人无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔借款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房产产权等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他项权利证书交乙方核对无误、收执之日。2013年8月28日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告褚晓红签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告褚晓红发放贷款，贷款金额为1570000元，用于购买大连市甘井子区的房屋。借款期限240个月，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。逾期还款罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告褚晓红还款方法为等额本息还款法。同时被告褚晓红将其购买的位于大连市甘井子区的房屋抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，包括借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金，以及原告实现债权和抵押权的费用。借款合同签订后，原告按照合约约定向被告发放了157万元贷款。原告与被告褚晓红到房地产交易部门办理了房屋预告抵押登记，2013年9月11日，原告取得了预抵押权利证书。被告褚晓红未按约定还款期限足额偿还贷款本息，截至2019年4月10日，被告褚晓红拖欠原告借款本金903879.58元，拖欠利息4228.78元、拖欠罚息3668.61元，以上合计911776.97元。另查，被告大连西城置业有限公司辩称涉案房屋已于2014年10月24日取得竣工验收备案表，已具备办理产权的条件，但除向法庭提供了“竣工验收备案表”外未向法庭提供其他具备抵押登记条件的相关证据以及可以登记备案的通知或者公告等。也未按其保证承诺将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他项权利证书交原告核对无误、收执。原告现未能取得该房屋的抵押登记他项权利证书。再查，涉案房屋现已由大连市沙河口区人民法院、大连市中级人民法院、哈尔滨市南岗区人民法院、大连市甘井子区人民法院查封或轮候预查封，尚未解除查封。一审法院认为，原告与被告褚晓红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》真实有效，双方已形成了金融借款合同关系，双方应按照约定履行义务。现原告已按约定履行支付了出借款义务，被告理应按合同约定按期偿还原告借款本息，逾期偿还已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。截至2019年4月10日，被告褚晓红拖欠原告借款本金903879.58元，拖欠利息4228.78元、拖欠罚息3668.61元，以上合计911776.97元，原告提供的证据能够证明，且由于该被告未出庭抗辩，故予以认定。由于被告至今未能偿还原告借款本息，故应按照合同约定向原告支付逾期利息及复利。因此原告要求被告褚晓红偿还上述借款本息及至实际还清借款之日止的借款本息，证据充分，予以支持；由于原告未向被告大连西城置业有限公司主张保证责任，故不予处理；关于原告要求二被告在限定期限内协助办理涉案房屋的抵押登记，并要求在抵押登记后对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，首先原告的该项请求符合法律规定，但涉案房屋应当具备办理抵押登记的相关条件。现被告大连西城置业有限公司仅提供了竣工验收备案表，但未能提供其他相关应具备的手续，原告对此亦未能提供证据证明，故涉案房屋现已能够办理抵押登记手续证据不足，不予支持。其次，若涉案房屋现已能够办理抵押登记手续，由于该房屋已被多个法院查封且尚未解除查封，现无法办理抵押登记手续，故该项请求不予支持；关于原告请求对涉案房屋享有优先受偿权，由于现尚不能进行抵押登记，原告的该项权利尚未取得，故该项请求不予支持。被告褚晓红经本院公告送达期间届满，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，依法应缺席审判。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告褚晓红偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行截至2019年4月10日的借款本金903879.58元，利息4228.78元、罚息3668.61元，以上合计911776.97元；二、被告褚晓红自2019年4月11日起至实际还清欠款之日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息、复利标准给付原告实际所欠借款本金的利息、罚息、复利；上列一、二项所列被告应偿还原告的款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连市分行的其他诉讼请求。诉讼费13480元（含公告费560元），由被告褚晓红负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，虽然上诉人与被上诉人褚晓红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了“抵押人承诺：预告登记后，在能够进行抵押登记之日起（即已办理房屋产权登记之日起）三个月内按照法律和本合同约定办理抵押权登记”，双方也已于2013年9月11日办理了案涉房屋的抵押预告登记，但在被上诉人西城公司于2014年10月24日取得案涉房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》后，案涉房屋已具备办理产权条件，可以办理正式抵押登记的情况下，被上诉人褚晓红并未能在案涉房屋能够进行抵押登记之日起三个月内，即2015年1月24日前申请抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，案涉房屋抵押预告登记失效。尽管合同约定褚晓红以案涉房屋抵押贷款，但鉴于预告登记失效，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，上诉人未取得案涉房屋的抵押物权，上诉人仅享有请求褚晓红协助办理的债权请求权。现案涉房屋已被多家法院查封，而上诉人享有的该项债权又不优于其他债权，因此，目前案涉房屋已不具备办理抵押登记的条件，一审驳回建行大连分行要求褚晓红协助其办理抵押权登记的诉请并无不妥。既然案涉房屋目前不能办理抵押登记，上诉人当然不能对该房屋享有优先受偿权。综上，上诉人建行大连分行的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（上诉人中国建设银行股份有限公司大连市分行已预交），由上诉人中国建设银行股份有限公司大连市分行负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年六月三十日书记员  牛超群