广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7026号上诉人（原审被告）：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵以敏、龚杨立，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫桂莲，女，1962年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人林嫣因与被上诉人莫桂莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。林嫣上诉请求：撤销一审判决或发回重审，由莫桂莲承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺交易价值贬损并非林嫣“违约”造成，一审判决以林嫣“违约”为由将市场因素、莫桂莲过错等风险完全转嫁林嫣，没有任何事实和法律依据。1、涉案商铺价值贬损，与其所在商圈整体衰落密切相关。2、涉案商铺未办妥“消防验收手续”，莫桂莲亦存在过错，不能完全归咎于林嫣。二、一审判决将产生极其不良的后果，进而损害涉案商铺所在商场业主的集体利益。三、一审法院另案判决认为林嫣“负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务”没有任何事实和法律依据，一审法院对此未作辨析径直引用是错上加错。1、林嫣与莫桂莲所签的《商铺买卖合同》并未约定应由林嫣负责办理涉案商铺及所在商场的装修工程验收手续。2、林嫣既非涉案商铺及所在商场的建设单位亦非使用单位，不负有办理涉案商铺及所在商场装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。且按照行业惯例，装修工程消防验收手续属于“二次消防”，原则上均由业主或使用单位自行负责办理。四、一审法院对“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”理解与适用错误，对莫桂莲损失范围的界定与最高人民法院审判业务意见不符。一审判决认定的“成本损失”不属于违约损害赔偿的范畴。五、一审判决违背合同法保护交易秩序原则及合同解除制度的设计初衷，且极易产生极大的道德风险。本案中，如莫桂莲认为其合同目的已无法实现，完全可以行使合同解除权，通过将涉案商铺退还林嫣、林嫣返还价款的形式实现自身权利救济，即便莫桂莲确需通过转售涉案商铺挽回损失，亦应通过评估、拍卖或事先征询林嫣是否行使优先购买权等形式确保转售价格公允合理，而非自行与买受人协商定价后处置。六、莫桂莲转让涉案商铺的买受人是涉案商铺所在商场纠纷案件的代理人谢海傲，不符市场交易的公平原则，交易价格并不公允。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，判决林嫣承担莫桂莲转让商铺“成本损失”远超林嫣订立合同时可以或应当预见到的损失范围，且严重违背公平合理原则。莫桂莲辩称：一、涉案商铺自2014年10月1日交铺至今，从未开过一天业。二、林嫣卖涉案商铺时从未告知莫桂莲是消防不合格、不能开业营业的商铺。三、莫桂莲因林嫣违约导致不能达到涉案商铺正常商用的合同目的，损失已实际产生，莫桂莲无过错。办理消防验收的合同义务人是林嫣，其应当预见到涉案商铺消防不合格、不能正常营业所致的大幅贬值、失却商用价值。四、只要有人愿意购买涉案商铺，莫桂莲就出售而不管其身份。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，由林嫣承担本案一审、二审诉讼费用。2019年9月5日，莫桂莲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林嫣向莫桂莲赔偿损失131万元；2、林嫣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区xx路xxx号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年11月14日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与莫桂莲（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区xx路xxx号2161、2162、247铺（以下简称涉案商铺）。第二条该商铺建筑面积分别为20.9988、20.0933、10.6234平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲方（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条该商铺按总建筑面积计价销售，房价款总金额为￥171万元。第六条买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。第七条该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件三对商铺的装修标准进行了约定。合同签订后，莫桂莲按合同约定付清购房款171万元。2012年12月，房管部门核发莫桂莲为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区xx路xxx号2161、2162、247铺。一审另查明，一审法院2015年期间受理了涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向一审法院起诉被告林嫣、新东公司的案件，[案号为（2015）穗云法民四初字第374号-431号、（2015）穗云法民四初字第473号-476号]，上述案件中各原告要求判令：1.林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区xx路xxx号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林嫣、新东公司于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向梁巧玲交付商铺；4.林嫣、新东公司向原告连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金按已付房款的1.5‰计付）等。上述案件中查明以下事实：“林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）进行装修……。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区xx路99号首层127-131铺、xxx号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区xx路99号首层127-131铺、xxx号二层，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至一审法院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。诉讼中，一审法院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向一审法院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，一审法院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。诉讼中，林嫣陈述：林嫣委托云景公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称展东公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续。”上述案件法院经审理后认为：“林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。……因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。原告起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。法院不予支持。至于原告要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。……”。上述案件判决驳回了原告要求林嫣、新东公司办理消防验收手续及支付违约金的诉讼请求。上述案件已生效。2016年和2018年期间，涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林嫣为被告诉至一审法院，要求林嫣支付因未办妥消防验收、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等手续导致其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的违约金（以已付购房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日至商铺实际交付之日止）。上述案件的案件案号为（2016）粤0111民初4067号-4072号，（2018）粤0111民初4071号-4076号、4078号-4081号等，一审法院经审查后认为原告的主张成立，并判决林嫣按已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起至本判决生效之日止的违约金（判决生效之日后的违约金原告可根据实际情况另循法律途径解决）。上述判决现均已生效。在本案一审中，林嫣仍未能重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年6月28日，莫桂莲以总价40万元的价格将涉案商铺分别转让给谢海傲、杨婷婷、宋福坚。2019年7月16日，莫桂莲向一审法院递交诉状，提起26828号案诉讼，诉讼请求为：1.判决被告林嫣向原告莫桂莲支付违约金242371元（以171万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日起计至2017年6月28日）；2.被告林嫣承担本案诉讼费用。在26828号案中，莫桂莲主张的违约金为其在出售涉案商铺前无法正常使用、经营、收益的损失。同年8月28日，一审法院作出26828号民事判决，判决：1.在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告莫桂莲支付违约金79889.79元；2.驳回原告莫桂莲的其他诉讼请求。现26828号案民事判决已发生法律效力。一审法院认为：莫桂莲与林嫣签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当恪守履行。林嫣在2015年5月12日一审法院到涉案二层商铺现场勘验后一直未能重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其行为已经构成违约，导致莫桂莲无法正常使用涉案商铺，进而导致莫桂莲遭受经济损失。关于莫桂莲的损失情况，核定如下：1、2012年，莫桂莲向林嫣支付171万元购房款；2、2014年，林嫣向莫桂莲交付因消防问题无法经营使用的涉案商铺；3、2017年6月28日，莫桂莲为减少损失，接受以低于购买价131万元条件向他人出售涉案房屋，从中挽回40万元损失；4、2019年8月28日，莫桂莲经起诉主张2014年10月1日至2017年6月28日期间无法使用涉案商铺的损失，获一审法院支持79889.79元，目前暂未实际受偿。莫桂莲的损失分为收益损失及成本损失。其收益损失已在26828号案中主张。因为莫桂莲已将涉案商铺出售，无权再主张收益损失。但是，无论莫桂莲是否出售涉案商铺，涉案商铺因林嫣的违约行为严重贬值的事实是客观存在的。虽然其他购房人未出售商铺，也未向林嫣主张贬值损失，但并不意味其目前未遭受贬值损失。当然，不能排除将来涉案商铺被整改完善的可能性。但是，就目前而言，上述可能性无法确定，且整改完善所须支付的对价更无法确定。莫桂莲作为无过错的购房人，在上述不确定的情况下选择出售涉案商铺减少损失，其行为并无不妥。因此，莫桂莲向林嫣主张131万元经济损失的诉讼请求有事实依据，合理合法，予以支持。对于林嫣提出本案为重复起诉的抗辩意见，经查与事实不符，不予采纳。对于林嫣提出莫桂莲应当自行承担低价出售商铺的不利后果的抗辩意见，莫桂莲出售涉案商铺的根本原因是林嫣的违约行为，故该不利后果应当由林嫣承担。上述抗辩意见没有事实、法律依据，不予采纳。对于林嫣提出原告主张的损失明显超出正常预期的抗辩意见，根据本案查明事实，林嫣的违约行为才是明显超出正常预期的。基于林嫣明显超出正常预期的违约行为，莫桂莲主张的损失合理合法，并无不妥。因此，上述抗辩意见不能成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条的规定，于2019年12月5日作出判决如下：被告林嫣在本判决生效之日起五日内向原告莫桂莲赔偿损失131万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8295元，由被告林嫣负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审中，上诉人林嫣提交了广州市天河区人民法院关于广州市白云区xx路xxx号259铺（第一次拍卖）公告，拟证明被上诉人莫桂莲转让涉案商铺价格远低于同一商场同一楼层相邻商铺评估价值。被上诉人莫桂莲质证确认上述公告的真实性，但认为上述商铺至今未成功拍卖。二审中，被上诉人莫桂莲提交了拍品详情页，拟证明详情页显示的商铺与涉案商铺相邻，商铺价值严重贬值且至今仍未拍卖成功。上诉人林嫣质证确认上述证据的真实性、合法性，但认为不能反映与涉案商铺相邻的商铺的具体面积，商铺价格与面积密切相关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人林嫣与被上诉人莫桂莲签订的涉案《商铺买卖合同》已为生效判决认定为合法有效，本院不再赘述。被上诉人莫桂莲购买涉案商铺是一种投资行为，自有其商业风险，涉案商铺自其购买后并非必然增值或保值而不会贬值。虽已有生效判决认定因上诉人林嫣的违约行为导致被上诉人莫桂莲无法正常使用涉案商铺而致被上诉人莫桂莲经营、收益的损失，但生效判决已对被上诉人莫桂莲关于其在出售涉案商铺前无法正常使用、经营、收益的损失的诉请予以支持。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人莫桂莲以何价格向何人出售转让涉案商铺是其对自身权利的自行处分，非上诉人林嫣所能左右或预见，而如前所述，被上诉人莫桂莲诉请上诉人林嫣支付在其出售转让涉案商铺前因上诉人林嫣的违约行为所遭受的损失已有生效判决予以支持。现被上诉人莫桂莲再诉请上诉人林嫣赔偿其基于商业投资而购买的涉案商铺的价值贬损，既无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人林嫣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30751号民事判决；二、驳回被上诉人莫桂莲的全部诉讼请求。一审案件受理费8295元、二审案件受理费16590元，均由被上诉人莫桂莲负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年六月二十九日书记员  彭文悦