湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初485号 原告（反诉被告）：宁远县新城房地产开发有限公司，住所地：宁远县舜陵街道九疑南路印山花园内。 法定代表人：黄雪成，执行董事。 委托诉讼代理人：邓平友，宁远县法律援助中心律师（一般授权代理）。 被告（反诉原告）：高佰福（曾用名高伯福），男，汉族，湖南省祁阳县人，农民。 委托诉讼代理人：高中华，男，汉族，湖南省祁阳县人。系被告高佰福之兄（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：郑国华，宁远县法律援助中心律师（一般授权代理）。 原告宁远县新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）诉被告高佰福商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新城房地产公司的法定代表人黄雪成及其委托诉讼代理人邓平友，被告高佰福的委托诉讼代理人高中华、郑国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房款158000元，并支付逾期应付款每日万分之三的违约金（自2012年5月23日起至全部应付款支付完毕之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月16日，原告与被告就金丰大厦13层03号商品房签订《商品房买卖合同》，合同第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2208.54元，总金额227038元。第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式2011年2月16日前付清总房款的30%计69038元，余款158000元办理银行按揭。第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四补充协议：2、如买受人提供的材料不符合贷款条件，买受人应在30天内补足房款。合同签订后，被告仅支付购房款首付款，在此后约八年时间内被告没有办理所购房的按揭手续，并且于2018年8月30日被告的妻子以交物管费为掩护，骗过原告新员工办理收房手续。被告故意违反合同之规定，购房付首付款后八年故意不办理银行按揭手续，且经过县、市、省三级法院审理，被告仍拒付剩余房款158000元。省高院裁定认定，被告高佰福支付首付款后，长时间不履行结清购房款义务，属于违约行为，新城公司有权就此另案主张权利。被告的恶意拒结清房款行为，已造成原告巨大经济损失，特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告高佰福辩称，1、被告没有违反合同的约定。2011年2月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的付款方式是2011年2月16日前付清总房款的30%即69038元，余款158000元办理银行按揭。合同签订当日，被告依约交纳了首付款69038元，并提交了按揭的相关资料，履行了合同义务。被告在签订合同时已交纳了首付款，同时，被告的征信记录良好，具备贷款的条件，不可能故意不办理按揭贷款手续。2、原告无权单方变更付款方式。按合同约定，被告购房的付款方式是除首付款外，其余房款选择按揭贷款，尽管售卖的房屋不具备贷款的资格，但被告还是依约向原告递交了按揭资料。但原告在接受按揭资料后从未向被告通报资料审查的相关情况，被告多次联系原告，原告均没有明确答复。后原告见房价不断上涨，就更含糊其辞，故意拖延，故意不办理按揭贷款，企图以此为由解除合同。因此，按揭贷款至今未办理是原告故意拖延的结果，采用按揭贷款付款是双方协商一致的结果，原告无权单方变更付款方式要求被告一次性付款158000元。3、双方签订的合同第七条的约定只适用首付款部分，不适用按揭贷款部分。一是签订合同时，原告不具备按揭贷款的条件，无法确定按揭贷款的时间；二是按揭贷款既取决原告与被告的申办，又取决于银行的审批，根本无法确定银行审批和放款的时间，故合同的第七条不适用第六条中的按揭贷款部分。 被告高佰福向本院提出反诉请求：1、请求法院判决原告为被告办理不动产登记手续，并支付逾期登记违约金（按银行逾期贷款计收利率计算，自2018年11月30日至登记之日止）；2、退还多收取的物业费5331.2元；3、诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前将房屋交付给买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。由于原告的原因，被告所购房屋一直拖延至2018年8月30日才交付。在交付房屋时，原告强迫被告多交物业费5331.2元，原告应予以退还。房屋交付后，原告一直拒不为被告办理不动产登记手续，损害了被告的合法权益。 原告（反诉被告）新城房地产公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，办理产权登记的时间是以被告交清购房款为前提条件，被告没有结清购房款，没有达到办理产权登记手续的条件。正常交房后90个工作日才可以办理产权登记手续，法院生效的裁决文书一致认定原、被告双方签订的合同是有效合同，被告没有举证证明将办理按揭贷款的资料交给了原告。根据合同法的规定，结清房款是购房人先履行的义务，被告要求支付逾期登记违约金没有事实依据，合同也没有约定，请求法院驳回被告的该项诉讼请求。退还多收取的物业费5331.2元是重复的诉请，法院以前已经判决驳回了该项诉讼请求，不应再立案受理，依法应予以驳回。 原告新城房地产公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明被告逾期付款的违约责任；2、湖南省高级人民法院作出的（2019）湘民申3116号民事裁定书，拟证明被告长期不结清房款，原告有权主张权利；3、湖南省永州市中级人民法院作出的（2019）湘11民终492号民事判决书，拟证明被告应先交清房款，原告再为其办理产权证，原告有权拒绝交付房屋。以上证据，被告质证认为：1号证据的真实性无异议，合同附件4的合法性有异议，签订合同时，原告不具备房屋预售资格，不具备办理银行按揭贷款资格，上级法院已经认定；2号证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告尚未取得预售资格就签订商品房买卖合同是违法的，关于合同是否履行或解除，被告是否履行还款义务，不属于原案审查范围；3号证据的真实性无异议，证明目的有异议，是否提交了按揭资料不是原案审查内容，签订合同时原告未取得预售资格，不符合法律规定，被告已经交了首付款。本院经审查认为，原告新城房地产公司提供的1、2、3号证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 被告高佰福为支持其主张向本院提交如下证据：1、收据，拟证明被告向原告交纳购房首付款的事实；2、契税，拟证明被告所购房屋具备办证条件；3、高佰福征信监测报告及刘响玲的个人信用报告，拟证明被告夫妇征信无不良记录；4、收据，拟证明被告已向原告交纳了办理银行按揭手续的相关费用；5、收据及收房相关资料，拟证明原告于2018年8月31日向被告交付房屋的事实；6、物业管理费收据，拟证明原告违法多收取被告物业管理费的事实；7、工商登记信息，拟证明原告与好友物业公司系关联企业。以上证据，原告质证认为：1号证据无异议；2号证据与办理不动产权证无关联，交税是被告的义务，与本案无关；3号证据的姓名不全，没有身份证号，是否是本案被告无法证实；刘响玲是什么人不清楚，征信与本案是否办理了按揭手续无法律上的关系；4号证据被告没有按揭手续，业务员是新来的，当时发现就终止了收房，不能证明被告办理了按揭手续；5号证据与原告无关，不能证明原告交房给被告，是被告强行入住；7号证据与原告之间无关联，被告反诉的主体错误。本院经审查认为，被告高佰福提供的1、2号证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；3号证据不能达到被告的证明目的；4、5号证据本院对其真实性予以确认，但对原告主张的证明目的，将在判决说理部分结合全案事实予以综合评判；6号、7号证据与本案无关联，本院不予采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年2月16日，原告新城房地产公司与被告高佰福签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于宁远县舜陵镇九疑中路金丰大厦第13层03号商品房一套，建筑面积为102.8平方米，房款合计人民币227038元；原告于2011年2月16日前付清总房款的30%计69038元，余额计158000元办理银行按揭；被告应当于2012年12月30日前将综合验收合格的房屋交付原告。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理可能性登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。合同附件四即合同补充协议约定：1、办理银行按揭的买受人需在签订《商品房买卖合同》之日起30天内，提供按揭所需材料。30日后出卖人有权解除合同，并扣除买受人所购房款的5%的销售费用及因本合同所产生的税费、手续费后，余款退还买受人（不计利息）；2、如买受人提供的材料不符合贷款条件，买受人应在30天内补足房款。合同签订的当日，被告按约向原告支付购房首付款69038元，剩余的购房款158000元被告至今未支付。2018年8月31日，被告向原告提出收房要求，原告收取被告银行按揭及他项权证费、房屋维修基金、河沙款共计4405.50元，宁远县好友物业管理有限公司收取被告物业管理费5331.20元。后原告发现被告未付清购房款，立即停止办理交房手续。 另查明，高佰福诉新城房地产公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院于2019年4月19日作出终审判决，由宁远县新城房地产开发有限公司支付高佰福逾期交房违约金10687元，驳回高佰福的其他诉讼请求。涉案“金丰大厦”房地产项目于2012年5月23日取得《商品房预售许可证》，于2014年5月30日竣工验收备案。 本院认为，原、被告于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》经湖南省永州市中级人民法院判决认定为有效合同，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告于签订合同的当日给付原告房款69038元，剩余房款158000元至今未给付，被告作为先履行义务一方已于2018年8月31日实际占有了涉案房屋，被告应按合同约定将剩余房款给付原告。故，原告要求被告给付剩余房款158000元的诉讼请求，本院予以支持。本案原、被告均未提供证据证实对方存在违约行为，故，原告要求被告从2012年5月23日起支付逾期付款违约金没有事实依据。被告于2018年8月31日实际占有了涉案房屋，被告应在此时将剩余房款付清，而被告至今都未履行给付房款的义务，根据合同约定，被告应从2018年8月31日起每日按应付款158000元的万分之三向原告支付逾期付款违约金至房款全部付清之日止。故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院部分予以支持；对被告要求原告支付逾期办证的违约金的诉请，本院不予支持。在被告支付完剩余的房款后，原告应按合同约定为被告办理房屋产权证，故对被告反诉要求原告为其办理购买的位于宁远县舜陵街道九疑中路金丰大厦第13层03号商品房的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。被告诉请要求原告退还多收取的物业管理费，该项请求已经永州市中级人民法院判决，属重复诉讼，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）高佰福于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司购房款158000元及违约金（违约金按每日万分之三从2018年8月31日起计算至购房款全部支付完毕之日止）； 二、原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司于被告（反诉原告）高佰福支付完上述款项之日起30日内为被告（反诉原告）高佰福购买的位于宁远县舜陵街道九疑中路金丰大厦第13层03号商品房办理不动产权证书； 三、驳回原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）高佰福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3460元，减半收取1730元，由被告（反诉原告）高佰福负担；反诉费76元，减半收取38元，由原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋娅丽 二〇二〇年六月二日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  欧燕菊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。