重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9720号 原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。 法定代表人：肖仁苹，总经理。 委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。 被告：黄真银，男，汉族，1962年5月13日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘纯香，女，汉族，被告妻子。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告黄真银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人江艳，被告黄真银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费5008.48元；2、判决被告支付水电公摊费551.9元；3、判令被告按每日0.0119%的标准支付滞纳金，计算标准以实际欠费金额为基数，从2013年1月1日起至本金付清之日止，暂算至2019年4月30日为772元。事实和理由：2008年11月6日，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订《××花园前期物业服务合同》，约定由原告为××花园小区提供物业服务，合同期限为××花园小区房屋交付业主使用之日前15日至小区业主委员会选聘的物业管理公司进场之日止。房屋交付后，业主委员会一直未成立，原告一直为××花园小区提供物业服务至今。被告系该小区××号房屋的业主，房屋为住宅用房，建筑面积59.91平米，并与原告签订了《××花园业主临时管理规约》，约定被告同意原告提供物业服务，住宅物业服务费0.9元/平方米/月；公摊水电费据实分摊，被告应每月缴纳费用，缴费时间为每月15日至25日，被告逾期将按每日千分之3支付滞纳金。原告按约履行了全部合同义务。自2011年起，因物价及人力成本上涨，原告收取的物业服务费已无法维持小区的正常运转，导致原告年年亏损。为保证物业服务质量，2012年11月18日，原告在××花园小区内向业主张贴了希望上调物业费的情况说明，并书面呈报渝北区宝圣社区居委会。因××花园小区未成立业主委员会，2012年12月1日至20日期间，原告对上调物业费一事，依照法律规定以书面征求意见的形式上门征求业主意见，获得了三分之二以上的业主同意。在此基础上，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司于2012年12月28日签订了《××花园物业服务合同补充协议》，约定电梯住宅按建筑面积1.2元/月/平方米（含0.1元/月/平方米的公摊费）收取物业费。物业费上调后，92%的业主按新的价格缴纳了费用，从2013年1月1日起，被告就拒绝缴纳费用了，欠费时间为2013年1月1日至2019年4月30日，共计76个月。原告多次催收未果。 被告黄真银辩称，2013年1月1日起原告两次涨价，未履行合法程序，对涨价不认可，原告在履行合同过程中违反了《物业管理条例》，提供的物业服务没有达到合同标准，有理由暂停支付物业服务费。原告的诉请中2016年2月以前的部分已经超过了诉讼时效。请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：被告黄真银系位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道950号××号房屋的业主，该房屋建筑面积为59.91平方米，系住宅用房。 2008年11月6日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订《××花园前期物业服务合同》一份，约定由原告为××花园小区提供物业服务，期限自小区房屋交付使用期限之日前15日至小区业主委员会成立并待新选聘的物业管理公司进场时止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅为0.9元/月/平方米；公共用水、用电、光彩工程用电等公共能源费按实际发生费用由业主或物业使用人据实分摊；物业服务费按月交纳；对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费和公共能源费的，可以从逾期之日起按应交费用3‰加收滞纳金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。 2012年11月18日，原告作出《××花园小区上调物业服务费的情况说明》一份，主要载明因物业服务成本增加，原告测算出××花园小区的物业服务费至少在原收费价格的基础上上调0.2元/月/平方米。后原告通过发放《××花园上调物业服务费意见征询签字表》向××花园小区业主征求了意见。2012年12月21日，原告作出《关于××花园小区上调物业服务费意见征询结果公示》一份，主要载明同意户数占小区总户数的比例为78%，同意户数面积占小区总建筑面积77%，上调0.2元/月/平方米的物业服务费得到了住宅部分占建筑面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意。2013年2月17日，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会作出《关于××花园小区物业服务收费上调情况说明》一份，载明：“渝北区发改委：宝圣南路社区××花园小区于2009年12月交房以来一直由重庆市博诚物业管理有限公司提供物业服务。于2012年12月1日至20日向小区业主提出上调0.2元/平方米物业服务费，以书面征求意见的形式上门征求业主意见。情况属实。”2016年11月8日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出《重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函》一份，主要载明：2010年，渝北区住宅前期物业价格申报手续改为备案管理，不再对住宅物业进行审批或核准；2015年3月，住宅前期物业价格申报由“备案”改为“签收”。 因××花园小区部分业主对上述调价有异议，2013年3月13日、2013年3月20日，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会先后召集渝北区房管局及小区业主代表召开了会议。在2013年3月20日的会议记录中，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会的有关人员谈到：“我们共对意见表上表示同意的100家人进行了回访，其中有3人表示不是很清楚情况，但表示只要是合理的情况下已表示同意，这是我们调查到的情况。” 2012年12月28日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方，又与作为乙方的原告签订《××花园物业服务合同补充协议》一份，约定：鉴于乙方于2012年12月，经书面征询××花园业主意见并获得通过，该物业的物业服务费按以下标准进行上调：电梯住宅（三楼以上，含三楼）按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，（三楼以下）按建筑面积0.9元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，该收费标准于2013年1月1日起执行。 上述物业服务合同签订后，原告为××花园小区提供物业服务至今，本院在审理原告起诉本案小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额缴纳物业服务等费用，原告通过在本案房屋房门上张贴催费通知单的方式进行了催收。其中包括2014年10月11日、2015年12月13日、2016年12月20日、2017年12月16日、2018年11月17日、2019年4月20日均上门进行了粘贴催收。 庭审中原告还举示了2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年××花园2栋公摊费明细以及2013年1月至2019年4月期间缴纳水电费的发票。 审理中，原告称针对被告的物业服务费标准在2013年1月1日起为1.1元/月/平方米（不含水电公摊费），被告对此不予认可，要求按照0.9元/月/平方米的标准缴纳；原告为证明上调物业服务费符合有关规定，另提供了重庆市房产面积测算报告书及重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会于2018年7月20日出具的××花园小区住宅户数证明。 上述事实，有房屋产权查询信息、××花园前期物业服务合同、备案证明、××花园业主临时管理规约、××花园小区上调物业服务费的情况说明、××花园上调物业服务费意见征询签字表、关于××花园小区上调物业服务费意见征询结果公示、关于××花园小区物业服务收费上调情况说明、重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函、会议记录、××花园物业服务合同补充协议、催费通知单、照片、重庆市房产面积测算报告书、渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会出具的证明、收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《××花园前期物业服务合同》在房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对××花园小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为××花园小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。对于物业服务费，原告认为自2013年1月1日起应当按照涨价后的标准收取，被告认为应当按照0.9元/月/平方米的标准交纳；根据原告提供的《××花园上调物业服务费意见征询签字表》、重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会于2013年2月17日作出《关于××花园小区物业服务费上调情况说明》、2013年3月20日的会议记录中载明的内容，应当认为××花园小区上调0.2元/月/平方米的物业服务费书面征求了业主意见；由此可以认定物业服务费的标准为1.1元/月/平方米；因此，对于2013年1月至2019年4月期间的物业服务费，本院应按照1.1元/月/平方米的标准予以主张；在该期间，被告应当交纳的物业服务费为1.1元/月/平方米×59.91平方米×76个月=5008.48元。关于被告主张的该服务费已经超过了诉讼时效的问题，庭审中原告举示2013年至2019年期间均在被告房屋粘贴了催费通知，故原告的诉请并未超过诉讼时效。对于水电公摊费，原告举示了缴纳水电费的发票以及小区对公摊费用进行公示的照片，被告应该依据承担期间的水电公摊费551.9元。对于滞纳金，因原告提供的物业服务在质量上有一定的小瑕疵，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄真银在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2013年1月至2019年4月期间的物业服务费5008.48元； 二、被告黄真银在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2013年1月至2019年4月期间的水电公摊费551.9元； 三、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告黄真银负担。 本判决为终审判决。 审判员 郭 莉 二〇二〇年六月十六日 书记员 李元佳