北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4507号上诉人（原审原告）：北京豪景物业管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路108号1号楼706。法定代表人：陈建马，执行董事。委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉胜，男，1945年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李伟（李玉胜之子），住北京市海淀区。上诉人北京豪景物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人李玉胜物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初64073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.物业服务具有连续性，李玉胜分期支付物业费不具有独立性，诉讼时效应从最后一期物业费履行期间届满之日起算，物业公司至今仍为小区提供物业服务，因此本案的诉讼时效并未开始起算。2.物业公司一直在催缴物业费，包括公示栏公告、打电话、上门等等，并未怠于履行催缴义务，本案不应认定2016年及以前的物业费诉讼时效已过，原审判决认定事实错误。3.一审法院关于诉讼时效计算错误，2018年5月3日向前推算三年是2015年5月3日，服务当年不应计入诉讼时效。4.业主逾期缴纳物业费应当累计计算违约金，李玉胜长期拖欠物业费应当每天累计计算。5.按时、足额缴纳物业费是业主基本义务，原审判决错误使用诉讼时效的规定，不仅损害物业公司基本权益，也极大侵害小区其他业主的合法权益。李玉胜辩称，同意一审法院判决，不同意物业公司上诉请求和理由。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李玉胜给付2006年7月1日至2019年12月31日的物业费34395.84元；2.判令李玉胜以34395.84元为基数按照总金额的30%给付滞纳金10318.75元；3.李玉胜负担本案诉讼费。一审法院认定事实：根据物业公司提供的《X小区物业委托合同》、房屋产权登记档案、业主基本情况登记表等证据，该院对物业公司陈述的事实予以认定。庭审中，李玉胜主张物业公司未履行维修义务等，并就此提交调解书、照片、维修费发票、聊天记录等证据，显示：2017年12月4日，李玉胜将案外人黄某诉至该院，以黄某名下房屋的原产权人2002年在涉诉房屋屋顶违法搭建阳光棚，造成涉诉房屋漏水为由，请求黄某拆除违章建筑阳光棚并赔偿装修损失及房租损失，后经该院调解，双方达成调解协议。物业公司认可调解书的真实性，不认可其他证据的真实性。物业公司主张未中断催缴诉争物业费，并就此提交律师函及快递单为证，显示2018年5月3日按涉诉房屋地址向李玉胜寄送了催交物业费的律师函。李玉胜不认可上述证据的真实性，称未收到律师函。物业公司未就律师函的签收情况提交证据。一审法院认为，物业公司虽未与业主或业主委员会签订物业合同，但事实上为涉诉房屋提供了物业服务，李玉胜作为业主应交纳相应的物业费。现物业公司主张物业费的理由正当，该院予以支持，物业公司主张的物业费标准与委托管理合同一致，未见明显不当，故该院对物业公司诉请的物业费标准予以确认。但是，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，物业公司主张2006年至2019年的物业费，而其提交的证据仅可初步证明2018年5月3日向李玉胜寄送律师函进行了催收，未举证证明已按其主张的缴费期限及时催收2016年及之前的物业费，则李玉胜辩称相应诉请的诉讼时效期间届满，于法有据，该院对物业公司请求2006年7月1日至2016年12月31日期间的物业费的诉请不予支持。李玉胜另主张物业公司未尽到维修等义务，但现有证据仅可显示顶层漏水系案外人搭建违章建筑所致，且已通过另案诉讼明确了修复及赔偿方案，则该院对李玉胜的该项主张不予采信。物业公司另主张滞纳金，缺乏合同依据，故该院对其该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李玉胜于本判决生效后七日内向北京豪景物业管理有限公司交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业费7643.59元；二、驳回北京豪景物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，李玉胜未提交新证据。物业公司提交如下证据：1.收费通知单；2.公告栏照片；证明物业公司一直积极催缴，且是持续提供物业服务的，本案不涉及诉讼时效的问题。3.（2019）京01民终7089号判决书；4.（2019）京0108民初24451号民事判决书，证明生效判决均认定物业持续服务，业主持续欠费的，均对业主关于诉讼时效已过的抗辩不予采信。5.（2019）京03民终8258号民事判决，证明生效判决认定业主每期应履行的支付物业服务费的义务就整体《物业服务合同》而言不具有独立性，诉讼时效期间应从最后一期物业服务费履行期间届满之日起算，本案诉讼时效并未开始起算。6.北京市住房和城乡建设委员会的复函；7.（2011）高民终字第553号判决书，证明行政部门以及生效法律文书均认定物业服务是一种准公共服务产品，单个业主拒交或少交物业服务费是对其他业主，特别是按时足额缴纳物业费的业主合法权益的侵害。李玉胜发表质证意见称：对证据1、2真实性不认可，证据6真实性无法确认，证据3、4、5、7判决与本案无关。本院认证意见为：收费通知单、公告栏照片能够证明物业公司向李玉胜主张过物业费，物业服务处于持续状态。生效文书也具有证明力，本院予以采信。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，物业公司虽未与业主或业主委员会签订物业管理合同，但物业公司已经实际为涉案房屋提供了物业服务，对此李玉胜亦不否认，故应认定李玉胜与物业公司之间形成实际上的物业管理法律关系，该法律关系应受到法律保护。二审审理中，物业公司提交了张贴于涉案房屋或其楼下公告栏的收费通知单、催费通知，用以证明物业公司自2006年至2019年一直在向李玉胜主张物业费，因物业公司的物业服务始终处于持续状态，李玉胜欠缴物业费的事实亦处于持续状态，且物业公司在一、二审中提交的证据能够证明其主张物业费的诉讼时效并未间断，故李玉胜关于部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。就物业公司主张的滞纳金一节，因李玉胜未交纳物业服务费系因对物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故对物业公司的该项诉讼请求本院不予支持。此外，因物业服务是一种全天候、不间断的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量，就李玉胜提出的物业公司对涉案房屋所发生的漏水问题未及时修理所造成的损失问题，因李玉胜提交的证据不能证明该损失已实际发生，且与物业公司的过错存在直接因果关系，故一审法院关于李玉胜该抗辩不能构成不交纳物业费的认定并无不当。综上，因物业公司在二审中提交了关于诉讼时效并未间断的新证据，故本院支持其一审关于物业费的主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初64073号民事判决；二、李玉胜于本判决生效后十日内向北京豪景物业管理有限公司交纳2006年7月1日至2019年12月31日的物业费34395.84元；三、驳回北京豪景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费459元，由北京豪景物业管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费918元，由北京豪景物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年六月二十四日法官助理  任可娜书 记 员  姜 菲