广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9653号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州维维中介物业管理有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路17号首层。法定代表人：雷海宁，总经理。委托诉讼代理人：萧勤，女，该公司职员。委托诉讼代理人：邓志勋，男，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广州市越秀区中山四路芳草街26号三楼。法定代表人：杨辉，主任。委托诉讼代理人：王皓伟，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤嫦，广东沁森律师事务所律师。上诉人广州维维中介物业管理有限公司（以下简称维维公司）因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称城市更新办）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。维维公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项判决，改判城市更新办向维维公司支付尚未扣减的消防设备折旧费（以退还租赁物时尚剩余的数额为准）。事实和理由：一、一审判决维维公司缴纳使用费差额没有事实和法律依据。1.一审判决认定“双方的不定期关系于城市更新办收到通知之日(即2018年7月6日)解除”是错误的。原合同期满后，双方未有重新签订租赁合同，仍按原合同条件继续履行，形成了不定期的租赁关系。但是，城市更新办于2018年4月19日发出的要约、维维公司于5月25日向城市更新办于2018年4月19日发出的要约、维维公司于5月25日向城市更新办出具的《承诺书》，已把该不定期的租约变成了附解除条件的租约(即租期至城市更新办向社会公开招租并确定新的承租人之日止)。然而，一审法院仍然把该变更了的合同视为“不定期”，并以城市更新办发出单方要求解除合同的《限期交回房屋的通知书》之日为合同解除日，这显然是没有事实和法律依据的。2.一审判决支付使用费差额毫无事实和法律依据。（1）众所周知，所谓“使用费”，实质上是指没有依据使用了他人的物品造成他人损失，作为使用人应当向物权人支付的经济补偿。在本案，从城市更新办发出要约，维维公司作出承诺，双方形成的不定期租赁合同关系已经变成了“附解除条件”的租赁合同(即当公开招租确定具体承租人的条件成就，合同即行解除)。而城市更新办发出《限期交回房屋通知书》时，上述的合同解除条件尚未成就。故维维公司继续使用租赁物是有合同依据的、合法的、不存在没有依据的问题，继续按约定交租便是，且事实上维维公司也是这样做的，所以一审法院判决要求维维公司支付使用费是没有法律依据的。一审法院把已变更为“附解除条件”的租赁合同仍然当作“不定期”合同来作出处理。这显然是错误的。（2）关于该“使用费”的标准问题。一审判决“使用费”的标准为7240.76元/月，实际是按当事人双方在变更不定期合同为附解除条件合同时共同达成的每月租金金额确定的。从表面上看，一审法院按双方所达成的新的租金标准作为使用费的标准很合理，不应有异议。其实不然。首先，维维公司在一审的答辩中已经指出：维维公司同意按7240.76元/月交租，是基于城市更新办承诺“可以租用到公开招租确定新的承租人时”这一条件，现这一条件已不复存在，故其要求按这一标准补交租金差是不合理的。其次，本案是城市更新办在合同所附解除条件尚未成就便单方改变主意，要求提前解约，明显是一种违约行为。对此，维维公司之所以同意解约，主要原因是为了配合政府对其制定的政策要求，同时也提出了以不加租为条件，这是一种合理诉求。第三，至今尚未解除合同的责任完全在城市更新办。其实，自城市更新办向维维公司发出《限期交回房屋的通知书》，维维公司便积极进行配合，并没有因为其突然提出解约不合法或者时间短而故意拖延。当然，腾退房屋是需要时间的，经努力，维维公司于2018年10月初便具备腾退条件，为方便计费和交接管理，经双方约定移交的日期为2018年10月31日，并将《移交接收确认书》也交给了城市更新办。但届时城市更新办却没有派人接收，甚至在一审开庭时法官进行了释明，其仍坚持拒绝先行收回房屋。可见，合同至今未解除的责任完全在城市更新办。然而，一审法院在情况发生变化后，仍按原双方曾经达成的租金标准作为使用费标准补交使用费差额，是毫无法律依据的，这也显然把未能及时解约的责任强加在维维公司身上。二、一审判决维维公司支付违约金毫无事实依据。违约金是指当事人不按事前的约定履行自己应尽的义务，依法向守约方承担相应的责任而支付的金钱。一审法院判决维维公司支付2018年7月16日至2019年4月11日的违约金，是基于维维公司这段时间“拒不交还房屋”，然而事实并不是这样的：1.交房的日期(2018年7月15日)是城市更新办的单方要求。从城市更新办的要约可知，其把不定期的租赁合同要求改变为附解除条件的合同，其所附的解除合同条件是至公开招租并确定具体承租人时。但在维维公司作出承诺后的不久，其又单方发出《限期交回房屋的通知》，要求维维公司在7月15日前将房屋交回(从发出通知到交回的期限仅为十天)。可见，这一日期仅是城市更新办一方的主张，而非合同所约定。既然这一天不是双方事前所约定的交房日期，即便维维公司没有接受城市更新办的要求在这一天之前将房屋交回，依法也不能算维维公司“违约”。一审法院据此认定维维公司“违约”而要从该日期的次日开始计付“违约金”是不合理的。2.从一审庭审过程可知，未能及时解除租约将房屋交回，是城市更新办拒绝接收所至。维维公司早在2018年10月31日就拟将房屋退还，但城市更新办拒不派人接收。对此，城市更新办虽然否认，但经一审法官当庭释明，其仍然拒绝先行接收，这足以证明其拒收的事实。在这种情况下，一审法院仍认定维维公司自2018年7月16日至2019年4月11日(即一审开庭审理本案之日)“拒不交还房屋”没有事实依据。3.附解除条件的租赁合同至今尚未解除，维维公司一直依据约定履行自己的义务，从没违反约定。一审法院仅以一句“拒不交还房屋”便认为维维公司违约，而涉案合同并未约定交房屋时间。由上可见，一审判决维维公司支付违约金是毫无事实依据的。三、维维公司的反诉请求第一项事实清楚、证据充分，理应得到支持。1.安装消防设备所垫资金，城市更新办同意分120个月摊销并逐月从租金中扣回，有客观事实为证。在订立初始租赁合同时，由于所出租室内停车场没有相应的消防设备(包括：消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统、自动报警系统、应急疏散系统等，是室内停车场必须具有的)，双方经口头协商，确定：由维维公司垫资安装，所垫资金日后在租金中分十年逐月扣回。由于安装的费用为391168.68元，每月在租金中要扣减3259.24元，操作起来不大方便。于是城市更新办便主张把合同所写的租金数额降低，以便操作。于是便将合同的月租金相应减低，成为每月2000元，从2012年1月1日起，一直按此实施，从来没有异议。如果不是扣减3000多元的折旧费，2000元的月租根本不可能租到这个车场。甚至在2018年5月，维维公司就调租的事向城市更新办提醒：尚有每月的3259.24元设备折旧费等要减除，城市更新办也立即采纳了。这一点，从城市更新办提起本案诉讼时，也是按扣减后实际要交的租金额请求补交租金差便可证实。因此，由维维公司垫资安装消防设备，分120个月从租金中扣回，虽是口头约定未形成书面协议，但在长期的履行中一直是这样做的，这是客观存在的事实，无容置疑的。一审法院以维维公司“无证据证明经城市更新办同意添附相关的消防设备，也未能提交双方曾就设备折旧的问题达成一致协议”为由，驳回维维公司这一请求是错误的。2.一审法院就维维公司这一反诉请求所适用的法律也是错误的。一审法院适用了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条。该条规定是：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”在本案，讼争的标的物不是附合装饰装修物的费用，而是作为室内停车场所必须具有的消防安全设备，这与该条款所规定的内容完全不同。可见，这是明显的适用法律错误。况且，退一万步说，该设备也属装饰装修范畴，该条规定也明确：“但当事人另有约定的除外”。那么，在长达七年的履约过程中，双方一直按所达成的口头协议履行逐月扣回，甚至在城市更新办的诉状中所提的租金差标准，也是在扣减了该设备的逐月折旧才计出的，这也是属于一种约定。3.安装该设备的费用是维维公司所垫付，这是客观存在的事实。作为承租人为出租人垫付了资金，若约定了逐月在租金中扣回，在所垫付的资金尚未全部扣回的情况下，即使租赁合同期届满，出租人明确不再续租，尚未扣回垫资出租人也要如数予以返还，这是常理。况且，双方所约定的附解除条件租赁合同所附条件尚未成就。一审法院以“涉案合同约定的租赁期限早已届满”驳回维维公司主张尚未扣回的款项的反诉请求没有依据。综上所述，一审法院所判决的第二、第三和第五项，认定事实不清，适用法律不当，处理错误，恳请二审法院依法予以纠正。城市更新办辩称：一、城市更新办作为涉案场地的权属人，无论根据法律规定还是基于合同约定，均有权要求维维公司就其非法占用的行为，支付相应的使用费及违约金。（一）关于场地使用费差额的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。城市更新办作为涉案场地的权属人，有权要求维维公司支付相应的使用费。其次，正如城市更新办提交的证据7《承诺函》所示，维维公司其在涉案合同期满后曾单方向城市更新办作出承诺，表示愿意按每月7240.76元支付租金，但维维公司从作出承诺直至目前，其仍按照涉案合同所约定2420元/月的租金价格向城市更新办径行支付场地使用费。因此，根据《民法总则》第一百三十七条第二款之规定，维维公司所作出的承诺到达城市更新办一方时生效，城市更新办有权要求其补足场地使用费的差额。同时，正如城市更新办在一审期间的所述，城市更新办之所以按照维维公司作出的承诺金额主张涉案场地使用费，目的是为了减少争议及诉讼成本考虑，并不能意味着城市更新办对维维公司在《承诺函》中所作出的费用扣减的方式予以确认。（二）关于违约金的问题。城市更新办认为，依法成立的合同受法律的保护，维维公司拒绝交还场地的行为已严重违反民事活动中的诚实守信原则，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十四条第二款及涉案合同第二十一条第二款约定，维维公司应向城市更新办支付违约金。二、维维公司就涉案场地所主张的消防设备折旧费用及排水设施维修费用，并无任何法律依据与事实依据，依法应予驳回。（一）关于消防设备折旧费用问题。首先，折旧仅为企业内部在会计制度下的财务记账方式，与外部法律关系中设备费用如何分摊属完全不同的概念。作为一个理性经济人，维维公司理应预知到涉案合同期满后，存在不能续约的风险。然而，在租赁期仅为6年的情况下，维维公司却选择10年的折旧方法，明显属于会计政策选择错误，该责任应由自身承担，与城市更新办无关。其次，纵观本案双方所提交的证据，并无任何一份证据表明双方就消防设备的费用摊分达成过合意，相反，根据租赁合同第四条第2点第（6）项之约定，新增喷淋系统等设备的投资和养护费用由维维公司承担。再次，根据涉案合同第6页“双方约定其他事项”第6条及第7条约定可见：1.维维公司负责涉案场地消防安全的工作；2.如维维公司对涉案场地进行装修，退租时更新办对涉案场地装修的一切费用不作补偿。从该约定也能看出，双方对租赁期间，涉案场地的装修补偿己达成一致意见，即便维维公司在涉案场地添附了消防设备，城市更新办亦无需向其作出补偿。最后，如一审判决所属，本案中，因租期早己届满，维维公司要求补偿的主张，明显有违《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，依法理应不予支持。（二）关于排水设施维修费用问题。首先，正如城市更新办一审所述，维维公司提交的证据既无法证明涉案场地的排水设备存在问题，更无法证明该维修费用属于涉案场地排水设备的维修费。其次，根据涉案合同第三条第4款及第四条第2款约定可见，城市更新办仅对涉案场地的主体结构自然损害承担维修及支付费用，若维维公司发现城市更新办交付的场地及设备存在自然损坏的，应及时通知城市更新办，但事实上，城市更新办至今并未收到维维公司发出的维修通知。鉴于此，维维公司要求城市更新办承担消防设备折旧费用及排水设施维修费用的主张，无事实依据及法律依据。综上所述，城市更新办认为维维公司上诉请求及理由均不成立，应依法予以驳回。城市更新办于2019年1月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令维维公司立即腾空交还涉案地下停车场给城市更新办；2.判令维维公司向城市更新办支付从2018年4月1日起计至实际交还场地之日止承诺调升租金后的租金差价（按照每月4820.76元的标准计算）；3.判令维维公司向城市更新办支付从2017年1月1日起计至实际交还场地之日止逾期交还房屋的违约金（每月按照2420元的标准计算）。维维公司提出反诉请求：1.城市更新办向维维公司返还扣减剩余的消防设备折旧费，从2019年4月11日起计至2021年12月31日止(按照3259.24元/月的标准计算)。2.城市更新办向维维公司返还抢修物业排水系统的维修费用19256元。一审法院经审查明：位于本市某某某大街119号（经公安部门重新编订门牌地址为瑶台西街114、116、118、120、122号）地下室、首层房屋的权属人为广州市危房改造建设管理所（现已更名为广州市城市更新项目建设管理办公室），房屋所有权性质为国有，使用性质为非住宅，总建筑面积为4027.12平方米。广州市危房改造建设管理所（为出租人，甲方，现已更名为广州市城市更新项目建设管理办公室）与维维公司（为承租人，乙方）曾签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将涉案地下停车场部位的房地产出租给乙方作非住宅用途，建筑面积2579平方米；租赁期限为从2011年7月1日至2016年12月31日止；租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；其中2016年1月1日至2016年12月31日的月租金额为2420元。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占有费总额的100%收取乙方违约金；乙方严格按照房屋用途使用房屋，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修，但下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修并支付本户应分摊相关费用，负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用；室内部分的修缮费用。2018年4月19日，城市更新办向维维公司发出《收回房屋通知书》，主要内容为：现租赁合同期限已届满，根据有关规定城市更新办不再与维维公司签订租赁合同；请维维公司在2018年5月8日前将房屋清空后交回城市更新办进行公开招标；如维维公司仍有意续租，且愿意配合城市更新办开展公开招租工作，可向城市更新办申请参加公开招租，但自4月1日起至公开招租确定具体承租户之日止，城市更新办将按市住建委2017年公布的该路段房屋租金参考价每月16800元收取房屋使用费。2018年5月25日，维维公司向城市更新办出具《承诺书》，内容为：维维公司受委托对瑶台西街114号-122号物业进行物业管理服务，并且对本物业的地下车库进行经营管理。经营收入部份补贴物业管理费不足，部分用于每月向城市更新办支付租金。由于大楼物业管理是整体的，维维公司有意续租该停车库，并愿意配合城市更新办开展公开招租工作。……涉案停车库交由我司经营管理时还没有完善消防设施和停车标识、道闸等设备设施。经协商，由我司出资391168.68元，完善地下停车库的设备设施，按10年折旧（折旧年限从2011年7月1日起至2021年6月30日止）每月折旧费3259.24元/月。因此，维维公司望城市更新办能依法合理调整租金，即车位租金42个×400元/个，16800元。减：车位管理费42个×150元/个6300元。减：车库消防设备安装折旧费391168.68元÷120个月，3259.24元/月。维维公司愿意按每月7240.76元向贵办支付租金。2018年7月5日，城市更新办向维维公司发出《限期交回房屋的通知书》，要求维维公司于2018年7月15日前将房屋清空后交回。一审诉讼中，城市更新办与维维公司双方一致确认：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》签订后，涉案合同约定的租赁期内的租金，维维公司已向城市更新办付清；租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，维维公司按原合同标准向城市更新办支付涉案场地的租金至2019年9月30日。维维公司无按照《承诺书》承诺的标准计付租金。维维公司为证明其于2018年10月初已具备退出条件，并拟于2018年10月31日将涉案场地腾退给城市更新办的事实，提交了其单方盖章的《移交接收确认书》及《关于瑶台西街122号地下停车场移交及管理的建议》各一份。城市更新办对上述证据有异议，认为未经其签章确认。维维公司在2019年4月11日的一审庭审中多次表示同意向城市更新办交还场地，但城市更新办认为维维公司应先结清有关费用才同意接收场地。经一审法院释明，双方可先行办理场地交接，其他费用问题由一审法院处理。维维公司表示随时可以办理场地交接，但城市更新办仍坚持不同意。维维公司同时称：因2019年3月暴雨淹到停车场导致排水设施损坏，故其聘请广州市某厦机电工程有限公司进行抢修。维维公司为证明其反诉请求，还向一审法院提交了以下证据：函件、广州市某厦机电工程有限公司出具的发票若干、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《关于协商调升某某某街120号地下停车库租金的函》、维修照片若干及《广州市某厦机电工程有限公司瑶台车场污水池设备维修报价清单》。但维维公司在一审法院指定的期限内，未能提供曾征得城市更新办同意进行维修的证明，也未能提供与广州市某厦机电工程有限公司签订的合同。城市更新办对《关于协商调升瑶台西街120号地下停车库租金的函》的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称：维维公司进行维修未经其同意，其不清楚维修的事宜，且根据合同约定即使有维修费用产生亦应由维维公司承担。一审法院认为：城市更新办与维维公司双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，城市更新办与维维公司双方于合同期满后无续签合同，维维公司继续使用涉案房屋并按原约定的租金标准支付租金，维维公司在2018年4月前并未对租金标准提出异议，双方仍每月正常交、收租金。因此双方在该期间按原合同内容构成不定期租赁合同关系。其次，虽然城市更新办在2018年4月19日发出的《收回房屋通知书》中首次明确表示对租金标准的异议，但根据该通知书内容，因城市更新办作出了“如维维公司有意续租……自4月1日起至公开招租确定具体承租户之日止，按租金参考价收取房屋使用费”的意思表示，故一审法院对于维维公司认为城市更新办同意其继续租用至确定新承租户之日的抗辩意见予以采纳，双方的不定期租赁关系仍然存续。直至维维公司于2018年7月5日向城市更新办发出《限期交回房屋的通知书》，城市更新办才明确要求维维公司必须于2018年7月15日前将房屋清空后交回，双方的不定期租赁关系于维维公司收到通知之日解除。因此，城市更新办要求维维公司支付2018年4月1日至2018年7月5日的租金差额，一审法院不予支持。自2018年7月6日起至维维公司实际腾空交还场地之日止，维维公司应向城市更新办支付使用费。城市更新办主张的租金差额，实际为维维公司同期欠付的使用费，一审法院予以纠正。关于使用费的标准问题，因维维公司曾作出承诺同意按照每月7240.76元支付租金，故城市更新办主张扣除维维公司已每月支付的2420元后，维维公司还应按照4820.76元的标准支付自2018年7月6日起至2019年9月30日止的使用费差额，合理合法，一审法院予以支持。至于城市更新办主张此后发生的所谓差额，因欠付事实尚未发生，本案暂不予调处。关于城市更新办要求维维公司支付自2017年1月1日起逾期交还房屋的违约金的问题。如前所述，鉴于双方的不定期租赁关系于2018年7月5日才解除，且城市更新办在《限期交回房屋的通知书》中限期维维公司于2018年7月15日前将房屋清空后交回；而维维公司在一审庭审之日已多次表示同意交还场地而城市更新办经一审法院释明仍不同意接收。故对于城市更新办要求维维公司支付2018年7月15日前以及2019年4月12日后拒不交还房屋的违约金的诉讼请求，不予支持；而仅对于自2018年7月16日至2019年4月11日期间拒不交还房屋的违约金予以支持。至于违约金的标准，城市更新办要求按照每月2420元的标准计算，符合合同约定，一审法院予以准许。同时，维维公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向城市更新办腾空交还涉案场地。关于维维公司主张的消防设备折旧问题。维维公司无证据证明其经城市更新办同意添附相关的消防设备，也未能提交双方曾就设备折旧的问题达成的一致协议。退一步讲，即使维维公司经城市更新办同意添附了消防设备，但涉案合同约定的租赁期限早已届满，根据《最高人民法院》第十二条规定，维维公司现要求城市更新办补偿折旧费，亦于法有悖，一审法院不予支持。至于维维公司要求城市更新办支付抢修物业排水系统的维修费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，因维维公司所提交的证据既不足以证明停车场排水设施损坏需进行维修，也不足以证明其曾要求城市更新办维修但城市更新办未履行修复义务，故其自行维修等事实。因此，维维公司要求城市更新办支付维修费用，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年9月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州维维中介物业管理有限公司将涉案地下停车场部位（建筑面积2579平方米）腾空交回给广州市城市更新项目建设管理办公室。二、广州维维中介物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内，向广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2018年7月6日起至2019年9月30日止的使用费差额（按每月4820.76元计付）。三、广州维维中介物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内，向广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2018年7月16日起至2019年4月11日止拒不交还房屋的违约金（按每月2420元计付）。四、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。五、驳回广州维维中介物业管理有限公司的反诉请求。本案诉讼费3239元（本诉受理费1854元，反诉受理费1385元），由广州市城市更新项目建设管理办公室负担370元，由广州维维中介物业管理有限公司负担2869元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：二审诉讼过程中，城市更新办与维维公司共同确认，维维公司未向更新公司交回涉案物业，维维公司按照每月2420元的标准向城市更新办支付占用费至2020年6月。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：不定期租赁合同关系的解除时间；不定期租赁合同关系解除后的占有使用费支付标准；维维公司应否向城市更新办支付逾期交房违约金；维维公司所主张的消防设备折旧费、排水系统维修费应否予以支持。关于不定期租赁合同关系的解除时间问题。本院认为，合同约定租赁期限届满至2018年4月18日，城市更新办与维维公司继续按照原合同约定标准履行，双方构成不定期租赁关系。2018年4月19日至2018年7月4日期间，为不定期租赁关系存续期间，城市更新办与维维中介虽有通过往来通知书和承诺书的形式对租金标准进行协商，但最终未能达成一致意见，故维维公司关于在其发出承诺书之后双方已构成附解除条件的租赁合同的主张不能成立。也正是基于双方未能就继续租赁的租金标准达成一致，城市更新办才在2018年7月5日发出《限期交回场地通知书》，行使解除权，明确要求收回场地，故一审认定双方的不定期租赁关系于上述通知书发出之日解除，合法有据，本院予以维持。关于占有使用费支付标准问题。不定期租赁合同关系解除后，维维公司未能在2018年7月15日之前交还场地，仍继续占有使用，故应向城市更新办支付占有使用费。关于占有使用费的标准，因原租赁合同已解除，故不宜再依据原合同标准计付，且原合同约定的租金标准也是明显低于市场租金标准，仍依据该标准有违公平，一审法院参考了双方曾对调整租金标准时的意见，最终参照维维公司曾作出的承诺标准，较为公平合理，故本院予以维持。一审中，基于维维公司实际支付情况，仅判令维维公司支付自2018年7月6日起至2019年9月30日止的使用费差额。由于维维公司仍实际占用涉案房屋且按照每月2420元的标准支付占用费至2020年6月，故维维公司还应按照每月4820.76元的标准向城市更新办支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的使用费差额。关于逾期交房违约金的问题。根据涉案的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》之约定，租赁合同届满或合同因故解除时，双方未续订合同而城市更新办要求收回房屋，维维公司拒不交出承租房屋的，有权按占用期内占有费总额的100%收取违约金。维维公司所提交证据并不足以证明2018年7月16日至2019年4月11日期间其已向城市更新办要求交回涉案房屋而对方拒不接受，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定维维公司逾期交还涉案房屋构成违约，并判令维维公司支付上述期间的违约金，处理正确，本院予以维持。维维公司关于其不存在逾期交房行为的主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于维维公司所主张的消防设备折旧费、排水系统维修费应否予以支持的问题。首先，对于消防设备折旧费。维维公司未能就双方存在分摊消防设备费用的合意的事实举证证明，应承担举证不能的不利后果。其次，消防设备属于维维公司在租赁期限内为使用涉案房屋所进行装修范畴，依据《最高人民法院》第十二条的规定，租赁合同期限届满后，维维公司亦不得向城市更新办主张补偿相应的费用。对于排水设备维修费用。维维公司所提供证据不足以证实涉案房屋排水设备需要维修。此外，即便涉案房屋存在排水设备需要维修的问题，依据双方所签订的涉案租赁合同之约定，户内设施设备的养护、维修、更换费用亦应由维维公司承担。因此，维维公司所主张的消防设备折旧费、排水系统维修费，缺乏合法依据，一审判决驳回其该项诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，广州维维中介物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予维持，但本案二审发生新事实，本院据此对本案部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5968号民事判决第四项；二、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5968号民事判决第一、三、五项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5968号民事判决第二项为：广州维维中介物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2018年7月6日起至2020年6月30日止的使用费差额（按每月4820.76元计付）；四、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3239元（本诉受理费1854元，反诉受理费1385元），由广州市城市更新项目建设管理办公室负担370元，由广州维维中介物业管理有限公司负担2869元。二审案件受理费2869元，由广州维维中介物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十八日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳