浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初10067号 原告：王成泉，男，1955年1月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑志琴，浙江兴运律师事务所律师。 被告：王善忠，女，1968年8月17日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道县。 委托诉讼代理人：潘文东，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：赵冬兰，女，1937年12月10日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被告：王喜廉，女，1956年2月20日出生，汉族，户籍地浙江省龙游县，现住浙江省义乌市。 被告：王善廉，男，1957年12月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：王善满，男，1961年10月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告：王喜满，女，1964年12月3日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被告：王善英，女，1966年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道都市。 原告王成泉为与被告王善忠农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序进行审理。案件受理后，原告申请追加赵冬兰、王喜廉、王善廉、王善满、王喜满、王善英为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年9月4日、2020年5月26日两次公开开庭进行了审理。原告王成泉的委托诉讼代理人郑志琴、被告王善忠的委托诉讼代理人潘文东、被告王喜廉、王善廉、王喜满、王善英两次开庭均到庭参加诉讼，被告赵冬兰第一次开庭到庭参加诉讼，原告王成泉第二次开庭到庭参加诉讼。被告王善满经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王成泉向本院提出诉讼请求：1、判令2003年12月2日原告王成泉与王基生（已死亡）签订的《房地产买卖协议》无效。2、判令被告返还原告不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第××号的房屋。事实和理由：2003年12月2日，原告与王基生（已死亡）签订了一份《房地产买卖协议》，该协议约定将原告坐落于义乌市江东街道后园村的宅基地及地上房屋出卖给被告。房屋占地面积94.45平方米，四间二层，原集体建设用地使用证为义集建（1992）字第85316号，2018年全市统一办理更新产权证，原证号注销，现在的不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第××号。由于当初原告与王基生均不懂法，且是被告王善忠诱骗原告说会帮原告及女儿安排在她的钢棚厂上班，允诺收入不菲，原告才同意签订该协议。但该协议签订后，被告王善忠及其父亲王基生就再也没有出现过，允诺的工作也根本没有落实。由于王基生是龙游人，且是城镇户口。根据相关法律，城镇户籍人员是不能购买农村宅基地，该协议应当认定无效。2019年4月底，被告叫人来拆该房屋，想进行重建。原告多次与被告沟通如何处理该协议，但均无果。 被告王善忠答辩称，原告诉称王善忠诱骗原告转让涉案房屋系无中生有，原告与被告父亲王基生系友好、平等、自愿的协商并于2003年3月28日签订房屋买卖协议，之后又于2003年12月2日补充签订房地产买卖协议。房屋交付后被告王善忠依协议占有使用涉案房屋十几年，这期间原告从未提出异议。原告意图通过诉讼、利用现行法律规范对农村房屋买卖合同的否定性评价，实现获得涉案房产大幅增值、将来被拆迁的巨额可期待利益的目的，从而恶意反悔并拒绝赔偿。原告拒绝过户涉案房屋并提起本案诉讼系极其不诚实信用的行为。 被告赵冬兰、王喜廉、王善廉同意被告王善忠的答辩意见。 被告王喜满答辩称，同意王善忠的答辩意见。另外，2003年上海的房产价格每平方米只有4500元，义乌也同样，十七年的时间过去了，原告不诚信反悔，应以公平合理的原则来处理事情。实际上原告去年就办了产权证，被告父亲王基生是真金白银给原告的，现在原告钱用了又来反悔。即使房屋买卖协议和国家的法律冲突导致无效，也应按最高的房屋市场价来赔偿。 被告王善英答辩称，购买房屋的时候被告父亲王基生有两个选择，当时有两处房产在出售，一处是要卖100000元，原告的房产是卖55000元，后来原告看到人家卖这么高，加到了65000元。当时原告卖房子是因为原告女儿要开刀，被告父亲是出于同情去买原告家的房子，原告是新房子造好旧房子拿来卖的。原告诉状中侮辱被告父亲的话语，原告要道歉。 被告王善满未作答辩。 原告王成泉为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据1，2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》（原件）一份，系原告王成泉与王基生之间签订，证明双方的权利义务关系。 证据2，土地登记卡（查档件）一份。 证据3，不动产权证书（原件）一本。 证据2、3共同证明原告与王基生签订的合同中所涉的房产证号已变更为浙（2019）义乌市不动产权第××号。 证据4，照片（打印件，提供手机原件）三张，证明房屋现已由被告拆除。 被告王善忠对原告提供的上述证据质证如下： 证据1，证据三性均无异议。 证据2、3，证据三性均无异议。 证据4，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，案涉房屋系重建而非简单的拆除，目前未重建好。 被告赵冬兰、王喜廉、王善廉同意王善忠的质证意见。 被告王喜满对原告提供的证据质证如下：同意王善忠的质证意见。另外，被告父亲购买的房屋怎么会是原告的产权登记，被告父亲是花了真金白银购买的。被告父亲是徐村人，只是在外面打工，家谱上都有被告父亲的名字。 被告王善英对原告提供的证据质证如下：同意被告王喜满的质证意见，被告父亲的户籍在徐村的集体户口。 被告王善忠为支持自己的抗辩意见，向本院提供如下证据： 证据1，房屋买卖协议（原件）一份，证明2003年3月28日，由王善忠实际出资，以王善忠父亲王基生的名义，与王成泉达成农村房屋买卖协议。因该房屋买卖协议约定内容过于简单，双方又于2003年12月2日补充签订了房地产买卖协议的事实。 证据2，放弃继承权声明（原件）五份，证明王善忠的父母王基生、赵冬兰及各兄弟姐妹（除王善英外）认可涉案房产系王善忠实际出资、委托王基生以其个人名义购买，涉讼房产权益的实际所有人系王善忠的事实。 原告王成泉对被告王善忠提供的证据质证如下： 证据1，真实性无异议。 证据2，在场的当事人自己认可的，放弃继承权没有问题，原告予以认可，但对声明内容中关于房屋实际出资人为王善忠，实际所有人为王善忠的陈述不认可。王善满今天没有到庭，对其声明的真实性存疑。 被告赵冬兰质证认为：没有意见，声明中的字是本人所签。房子是小女儿王善忠出钱买的，因为王善忠当时欠别人钱，不想以自己的名义去买，只能以父亲的名义去买。 被告王喜廉质证认为：没有意见，声明中的字是本人所签。 被告王善廉质证认为：对协议没有意见，是被告父亲买来的，声明中的字是本人所签，是否放弃继承由被告内部自己处理。 被告王喜满质证认为：对协议没有意见，本人知道的。声明中的字是本人所签，签字的原因是父母买的房子，现在父母还在，谈遗产的事情尚早，但本人对继承权放弃。 被告王善英质证认为：对协议没有意见，关于声明，他们认为是王善忠买的，但本人认为是父亲买的。 被告赵冬兰、王喜廉、王善廉、王善满、王喜满、王善英未向本院提供证据。被告王善满经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 原告提供的证据1，被告无异议，本院对真实性与关联性予以认定，合法性在后综合论述；证据2、3，被告无异议，本院对真实性予以认定，确认涉案房屋权属登记状况的证明力；证据4，被告对拆除重建的事实认可，故本院对该照片的真实性予以认定，确认拍摄照片时涉案房屋现状的证明力。 被告王善忠提供的证据1，原告及其他被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，合法性在后综合论述；证据2，被告赵冬兰、王喜廉、王善廉、王喜满当庭对出具放弃继承权声明的事实认可，故本院对该四份声明的真实性予以认定；被告王善满未到庭，故本院对以其名义出具的声明的真实性不进行确认。 本院经审理认定事实如下：王基生（2010年5月1日死亡）与被告赵冬兰系夫妻，两人共育有六个子女即被告王喜廉、王善廉、王善满、王喜满、王善英、王善忠。王基生系城镇居民户口。2003年3月28日，王基生（甲方、买方）与王成全（乙方、卖方）（即原告王成泉）签订《房屋买卖协议》一份，载明：坐落于王成全户，有楼房四间，建筑面积94.45平方米，地号为36-04-01-020，建设用地使用证为“义集建（1992）字第85316号”，经双方协商，订立下列协议：一、乙方房屋卖给甲方所有，出卖价陆万伍仟元整。二、甲方承担房屋过户的一切费用（包括税收）。三、甲方付乙方定金伍仟元整。四、乙方定于2003年农历十一月二十九日前把房屋全部交付给乙方居住，并将房屋使用证移交给甲方所有，甲方一次性付清购房款。五、甲乙双方任何一方违约，赔给对方违约金陆万伍仟元整。以上各条互相遵守，本协议一式三份，甲、乙方各一份，村委会一份。注：“王成泉”为身份证名字，土地使用证为“王成全”为同一人。该协议落款处由甲乙双方捺印确认，并由原告王成泉的妻子孙仙芳、女儿王姣娟、儿子王振钢签名捺印，另有两名见证人签字并加盖有义乌市江东街道后园村民委员会的公章。2003年12月2日，原告王成泉（甲方）与王基生（乙方）又重新签订了《房地产买卖协议》一份，该协议约定：一、甲方将自己所有的位于义乌市（占地面积94.45平方米、四间二层、地号36-04-01-020、集体土地建设用地使用证为“义集建（1992）字第85316号”、四至东南西北均靠路）绝卖给乙方，价款陆万伍仟元整，乙方于本协议签订后一次性付清，甲方并将相关产权证书和房地产管业权同时一并交给乙方管业。二、甲方应提供房地产过户所需的产权证书、身份证复印件、盖章等一切手续，并有全力配合乙方完成过户的义务。过户的一切费用（含税）由乙方自行承担。如甲方在乙方过户中拒绝提供或迟延提供或找各种不合理理由推脱，不提供相应过户手续，或在过户中要求另行收取费用等刁难行为，将视为甲方违约。三、在办理标的房地产过户中，如遇甲方拆迁或旧村改造，则甲方有义务保证乙方取得标的房地产的拆迁权、赔偿权、安置权，保证乙方可得到等额土地平方的建房指标，如甲方不履行本义务，致使乙方无法取得相应的拆迁安置赔偿的，视为甲方违约。四、标的房地产过户或拆迁安置中，出现甲方亲属故意阻挠、刁难的，视为甲方违约。五、违约责任：1、甲方违约，除支付给乙方违约金伍万元外，仍应履行本协议的所有条款；如此时乙方同意解除本协议的，甲方应全额退还所收房地产款，并支付违约金伍万元，同时应赔偿房地产涨价的差额给乙方，差额以同村房地产每平方米最高价为基准进行计算。2、乙方反悔的，甲方不退所收房地产款。六、以上协议一式五份，签字即生效。甲乙双方分别在落款处签名捺印，原告王成泉的妻子孙仙芳、女儿王姣娟、儿子王振钢作为亲属在该协议下方签名。同日，在该份协议的下方原告王成泉出具收到购房款65000元的收条一份。嗣后，涉案房屋由被告方管业使用至今。2019年1月，原告领取了涉案房屋的不动产权证书，证号为浙（2019）义乌市不动产权第××号，登记的权利人为王成泉，共有情况为单独所有，权利类型为宅基地使用权，权利性质为批准拨用，用途为农村宅基地，面积94.45平方米。2019年4、5月份，涉案房屋由被告方拆除重建。 本院认为，涉案《房地产买卖协议》由王基生与原告王成泉于2003年12月2日签订的事实清楚，且被告方未提供相关证据证明其已向原告披露涉案房屋的实际买受人为被告王善忠，故原告以王基生（已死亡）作为合同相对方，并对与涉案合同的认定处理有利害关系的王基生的第一顺序继承人提起诉讼，符合法律规定，本案被告的主体适格。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非农村集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，而涉案房地产买卖协议的合同相对方王基生系城镇居民，非农村所属集体经济组织成员，故原告王成泉与王基生于2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》违反了法律的强制性规定，应为无效。原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第××号的涉案房屋现已由被告拆除重建，本案原告在未返还房屋转让款，更未对被告重建房屋费用及其他损失进行赔偿的情况下，要求返还房屋，起诉应不适时，故本院对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。被告王善满经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王成泉与王基生于2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》无效。 二、驳回原告王成泉的其他诉讼请求。 案件受理费160元，由原告王成泉负担80元，由被告王善忠、赵冬兰、王喜廉、王善廉、王善满、王喜满、王善英负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  骆巧梅 人民陪审员  黄允荣 人民陪审员  黄莺莺 二〇二〇年六月四日 书 记 员  鲍丽萍