陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0822民初2189号原告王永飞，男，1983年6月28日出生，汉族，住陕西省府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人史伟胜，陕西华庸律师事务所律师。被告吕桂林，男，1987年10月4日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷县王科科自建房，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告郝清秀，女，1952年12月30日出生，汉族，住陕西省，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王千红，陕西华庸律师事务所律师。被告刘会亮，男，1987年4月20日出生，汉族，住陕西省府谷县，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人刘慧平，男，1982年2月18日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告刘会亮哥哥。原告王永飞与被告吕桂林、郝清秀、刘会亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月5日第一次公开开庭进行了审理，原告王永飞委托代理人史伟胜，被告吕桂林，被告郝清秀委托代理人王千红到庭参加诉讼。2019年12月6日，原告申请追加刘会亮为本案共同被告，本院依法追加刘会亮为本案共同被告参加诉讼，2020年1月16日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告王永飞委托代理人史伟胜，被告郝清秀及其委托代理人王千红，被告刘会亮及其委托代理人刘慧平到庭参加诉讼，被告吕桂林经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永飞向本院提出诉讼请求：1.确认2012年5月5日原告王永飞与被告吕桂林签订的售房合同无效；2.确认2017年8月21日被告吕桂林与被告郝清秀签订的房屋买卖合同无效；3.被告吕桂林、郝清秀共同向原告王永飞返还房屋一套（XX镇XX村XX沟XX号楼XX单元XX层XX号东）；4.案件受理费由被告负担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：要求三被告共同向原告返还涉案房产，并确认三份房屋买卖合同无效。本案法庭辩论终结后，原告放弃部分诉讼请求，现诉讼请求为：1.确认被告吕桂林与被告郝清秀签订的房屋买卖合同无效；2.被告郝清秀与被告刘会亮签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2012年5月5日，原告与被告吕桂林签订售房合同，原告将位于XX镇XX村XX沟XX号楼XX单元XX层XX号东“小产权”住房一套以45万元的价格转让于被告吕桂林。2017年8月21日，被告吕桂林与被告郝清秀签订房屋买卖合同一份，被告吕桂林将该房以38万元的价格转让于被告郝清秀。该房屋占用的土地为XX镇XX村的集体土地，二被告均不属于XX镇XX村的村民，依法不得购买该房屋，本案涉及的两份房屋买卖合同均为无效合同。后被告郝清秀又将涉案房屋出售给被告刘会亮，故原告具状起诉。被告吕桂林辩称，人民法院依法判决，没有意见。被告郝清秀辩称，1.被告郝清秀与原告不存在任何债权债务纠纷，也不存在任何合同关系。被告郝清秀与被告吕桂林签订了房屋买卖合同，双方就买卖房屋的相关细节达成一致，且约定了房屋买卖的违约责任，被告郝清秀与原告王永飞并不认识，仅在与本案被告吕桂林签订房屋买卖合同时，知晓此房屋系被告吕桂林向原告王永飞所购。根据民事诉讼法第119条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。2.原告的诉讼请求，有悖于诚信原则、公序良俗原则。原告王永飞与被告吕桂林自愿于2012年5月5日签订了售房合同，2017年8月21日，被告吕桂林与被告郝清秀签订房屋买卖合同，后被告郝清秀因个人经济原因，又将本案所涉房屋出售于他人。根据民法通则第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民法通则第8条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。原告王永飞系XX镇XX村花石峁自然村的村民，自建房屋多所预留部分房屋，已将多所房屋出售于他人。近年因政府有多项惠民政策，例如安装大暖设备，XX镇XX沟附近的房地产业带来了极大的冲击，部分出售房屋者为了个人利益私自违反当时的房屋买卖合同之约定，无视他人的利益，更无视社会的稳定。府谷县域内小产权房屋买卖现象普遍存在，都如原告一样私自解除或撤销房屋买卖合同，必将带来一定的社会不安定因素。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条：人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效，违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法2011.297号）第二条第三款规定：《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。故，根据民事诉讼法的规定，起诉首先要有明确的主体，其次各主体之间要存在明确的法律关系，并有法律上的因果关系，本案原告与被告郝清秀之间不存在法律上的直接因果关系，不存在房屋买卖合同关系，被告郝清秀对房屋的占有、使用是基于房屋买卖合同关系形成的权利，且原告王永飞与被告吕桂林及被告吕桂林与被告郝清秀之间的房屋买卖合同均是在双方自愿的基础上签订的房屋买卖合同，也是符合合同法的基本精神。现涉案房屋已经出售给被告刘会亮了，原告王永飞的诉讼请求不符合法律之规定，请求贵院依法驳回其诉讼请求。被告刘会亮与被告郝清秀的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人提交的证据，因双方均无异议，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月5日，原告王永飞作为甲方与被告吕桂林作为乙方签订售房合同一份，约定此房位于盐沟火车桥下（以下简称“涉案房产”），四层三室二厅二卫一厨砖混结构，房内毛墙毛地，装有塑钢窗，进户防盗门，上下水电全通，地暖，乙方购买甲方XXXXXXX，购房款在交钥匙时全部付清，总价为45万元···。售房合同签订后，原告王永飞与被告吕桂林二人均依约履行了合同义务。2017年8月21日，被告吕桂林作为甲方与被告郝清秀作为乙方就涉案房产签订房屋买卖合同一份，约定，甲方于2012年5月5日购买了王永飞自建住房一套，房屋坐落于XX镇XX村XX沟XX号楼XX单元XX层XX号XX号，因甲方下欠乙方借款本金29万元整，到期后，无能力偿还，经协商，甲方自愿将该住房出售给乙方，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，为了明确双方的具体权利义务，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：第一条，房屋建筑面积为150平方米，土地使用权面积为以土地使用权证书登记的面积为准；第二条，双方同意上述房屋价款为人民币38万元，扣除甲方所欠的29万元外，下剩9万元由乙方与甲方另行商定时间给付；第三条，甲方同意在本协议签订之前向乙方所欠29万元款项，视为乙方向甲方缴纳了款项；第四条，出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，房屋出售后，基于该房屋土地给予甲方的一切补偿也全部归乙方所有，甲方不得要求乙方支付任何费用；第五条，甲方在2017年9月5日将房屋交付给乙方，在签订本合同后甲方将其购房合同、房屋和楼门钥匙等一切与房屋所有权有关的财产和材料交付乙方；第六条，房屋内的物品属于甲方的个人附属物件（电视机壹台、洗衣机壹台、床壹张、冰箱壹台），在甲方腾房时一并搬走，其他装修及基本附属设施属固定物，甲方不能提出任何形式额外的经济补偿···2019年5月1日，被告郝清秀及案外人薛某某（郝清秀之子）、杨巧奋（薛某某之妻）作为甲方与被告刘会亮作为乙方就涉案房产签订房产买卖合同一份，约定，乙方购买甲方位于府谷县XX沟XX号楼XX单元XX层XX号XX户，建筑面积为150平方米，该房屋为简装房屋，甲方必须保证该房屋内水、电、气等一切设施正常使用，房屋内装修及基本附属设施固定物，甲方一律不能损坏带走，也不能以任何形式与乙方索取额外的经济补偿，双方协定该房屋价款为人民币45万元，乙方在签订合同时一次性付清房款，甲方须将房屋和钥匙等一切与房屋所有权有关的财产和材料交付乙方，因该房屋系甲方与欠款人清欠债务时于2017年9月达成的售房协议，将房屋卖于甲方，故甲方需将甲方欠款人的购房合同以及甲方与欠款人签订的购房合同原件给乙方，且保证乙方拥有该房的所有权，若出现任何关于该房权属纠纷以及由此产生的问题均由甲方处理，若影响乙方正常居住，甲方需全额退还房款并支付购房款50%违约金，若乙方违约，乙方支付房屋价款的50%违约金···。合同签订后，被告刘会亮支付房款45万元，现涉案房屋由被告刘会亮占有、居住。经查，本案诉争的房产位于XX镇XX村XX沟，土地所有权人为XX镇XX村（府集用2012第154号），土地使有权人为王永飞。原告王永飞系XX镇XX村村民，被告吕桂林系府谷县XX房XX村村民，被告郝清秀系府谷镇居民，被告刘会亮系府谷县XX镇村民。本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。案涉的三份合同分别是：2012年5月5日原告王永飞与被告吕桂林签订的售房合同，2017年8月21日被告吕桂林与被告郝清秀签订的房屋买卖合同，2019年5月1日被告郝清秀与被告刘会亮签订的房产买卖合同，现原告要求确认被告吕桂林、郝清秀、刘会亮三者之间所涉的两份房屋买卖合同无效，因原告并非是上述两份合同的当事人，故其诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告王永飞的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告王永飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  闫含飞审 判 员  乔 婷人民陪审员  刘玉香二〇二〇年六月一日书 记 员  张 月1