新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终162号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：许宇全，男，1976年3月25日出生，汉族，包头市宇鑫小额贷款有限责任公司经理，住内蒙古包头市东河区。 委托诉讼代理人：郝晋栋，男，1972年3月3日出生，汉族，内蒙古杏贞堂中医健康科技有限公司总经理，住内蒙古包头市青山区。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张志杰，男，1976年7月6日出生，汉族，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司职工，住新疆维吾尔自治区鄯善县鄯善镇。 上诉人段正文因与被上诉人许宇全、原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）、原审第三人张志杰案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院作出的（2019）新21民初66号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人段正文的委托诉讼代理人朱睿，原审第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人杨敏通过网络参加庭审，被上诉人许宇全的委托诉讼代理人郝晋栋，原审第三人张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人段正文的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人许宇全的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人许宇全承担。事实及理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。1.案涉《商品房买卖合同》的订立是基于抵账行为，案涉合同性质实质是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非房屋买卖，只是债务人履行债务的变通方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。抵债协议也约定只有在永诚房产公司将房产过户被上诉人许宇全后彼此之间的债权债务才消灭。以上均可证实许宇全与永诚房产公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，且涉案房屋并未完成权属登记的变更，许宇全只享有债权请求权，而非物权期待权。2.涉案房产在查封之前没有办理竣工验收手续，不具备入住的条件，故不存在实际占有的事实。被上诉人许宇全提供的《房产交付确认书》既不符合实际情况也违反法律强行性规定。认定被上诉人许宇全是否实际占有涉案房产必须具有案外人已经实际控制、支配和使用涉案房屋的相关证据，而不能按照一审法院推定的占有，被上诉人许宇全不可能在法院查封之前合法占有涉案房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。3.涉案房产在2015年就已可以办理过户登记，上诉人段正文在一审时也提交了同一楼盘案外人办理的房产证，故被上诉人许宇全对房屋未办理过户存在重大过错。（二）一审中被上诉人许宇全提交的鄯善县房管所出具的证明，并非正规的网签备案登记。且商品房网签备案登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中被上诉人许宇全对涉案房产只享有债权请求权。（三）《执行异议和复议规定》适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案涉及的是以房抵债协议，基于此协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 被上诉人许宇全辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对于许宇全以房抵债合法取得案涉商铺的债权基础法律关系，许宇全与永诚房产公司依法签订《商品房买卖合同》并办理网签登记以及永诚房产公司将案涉商铺合法交付许宇全，许宇全合法占有案涉商铺的事实均认定正确。永诚房产公司认可案涉商铺所在的商业楼已于2015年9月16日按规定办理了《工程质量安全检测质量鉴定报告》，该报告属于工程竣工验收的合法手续，上诉人段正文关于案涉房产不具备入住条件的上诉理由与事实不符。（二）本案完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。1.案涉商铺《商品房买卖合同》的订立来源于许宇全与借款人张志杰、担保人永诚房产公司于2010年11月25日形成的160万元借款本金及利息的债权债务关系，因借款到期后张志杰和永诚房产公司未偿还债务，与许宇全于2012年9月24日自愿达成以案涉商铺抵偿全部债务本息的《以房抵债协议》，该协议并不损害国家、集体利益，不违反法律强制性规定。《以房抵债协议》终止消灭了原借款关系，基于借款所形成的原债权债务关系已被《以房抵债协议》中的房产买卖权利义务关系取代，并通过签订《商品房买卖合同》正式建立了商品房买卖合同关系。事后许宇全又依法办理了网签登记备案手续，意味着房屋行政主管部门已经对双方之间的房产买卖交易进行了认可，故应认定许宇全依法取得了案涉商铺的物权期待权。许宇全与永诚房产公司于2014年4月28日签订了《房产交付确认书》，同年9月18日领取了案涉商铺的钥匙，2017年7月15日将案涉商铺整体对外出租经营使用至今，均说明了许宇全实际占有案涉商铺的事实。段正文与永诚房产公司之间的借款纠纷明显属于普通金钱债权关系，基于物权优于债权的原则，许宇全的物权期待权应得到优先保护。2.一审法院查明的案涉商铺直至2018年9月25日才办理完毕消防竣工验收手续，以及永诚房产公司一直不能给许宇全开具正式购房发票等事实，说明对于案涉商铺无法办理产权转移登记手续并非许宇全的过错所致。3.本案中基于《以房抵债协议》，原债权债务消灭，相应的抵债款转化为了案涉商铺的买卖款，故可将以房抵债认定为一种购买不动产价款的支付方式，许宇全已向永诚房产公司给付了案涉商铺的全部购房款，完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。4.不动产登记是不动产物权的公示方式，永诚房产公司取得的商业楼大产权登记证书为通过竣工验收备案申请获得的不动产产权证书，并非正式登记确权证书，预登记行为不产生物权登记的法律效果。段正文所说的其他案外人已办理的产权证书属于违法违规办理的情况，许宇全对于未办理商铺产权转移登记证书无任何过错。（三）案涉商铺的网签登记备案手续合法有效，应认定许宇全依法取得了案涉商铺的物权期待权。 原审第三人永诚房产公司述称，同意许宇全的答辩意见。一审法院审理本案程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人段正文提出的上诉请求没有有效的证据支持，请求驳回其上诉。 原审第三人张志杰述称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律准确。许宇全完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。1.张志杰作为借款人，永诚房产公司作为担保人因为欠许宇全的借款本金及利息，借款到期后未偿还该债务，于2012年9月24日自愿达成《以房抵债协议》，并在此基础上，永诚房产公司和许宇全通过签订《商品房买卖合同》正式建立了商品房买卖合同关系。2014年4月28日许宇全与永诚房产公司签订了《房产交付确认书》并领取钥匙后，永诚房产公司便将案涉商铺转移给了许宇全合法占有，这些事实均发生在法院查封之前。2.永诚房产公司取得的商业楼产权登记证书是通过竣工验收备案合法获得的初始登记产权证书，不是正式登记确权证书，许宇全对于未能办理案涉商铺过户登记的行为无任何自身过错，责任全在永诚房产公司。（二）上诉人段正文严重超标的查封永诚房产公司的全部房产，损害了永诚房产公司和许宇全等众多案外购房人的合法权益。请求二审驳回上诉，维持原判。 许宇全向一审法院起诉请求：1.不得执行许宇全已实际占有的永诚房产公司名下位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧的楼兰海-西域江南G栋14、15号商铺（建筑面积共计404.28平方米）2.请求确认上述两套商铺的物权为许宇全所有。 一审法院认定事实：段正文与永诚房产公司、高文斌、张志杰以及新疆一典通典当有限公司、李军借款合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新21民终293号生效民事判决书判决由永城房产公司偿还段正文借款本金4940万元，利息2744.74521万元，自2016年1月16日至判决生效之日止的利息按年利率24%计付；永诚房产公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对鄯房他字第2014-952号房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。因永诚房产公司未按上述判决内容履行付款义务，段正文向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月3日，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚房产公司名下位于一区柳中路东侧楼兰海-西域江南11处房产查封（房号与产权证号分别为xxxx）查封期限2017年12月12日至2020年12月11日。2019年6月24日，异议申请人（案外人）许宇全持《商品房买卖合同》、收款收据等证据，对其中G栋14、15号，建筑面积404.28平方米商铺提出解封申请。一审法院经审查以异议申请人（案外人）许宇全为证明其异议请求所提供的证据不充分，异议申请人（案外人）许宇全对涉案的两间商铺不享有足以排除强制执行的权益为由，于2019年6月29日作出(2019)新21执异16号执行裁定书，裁定驳回异议申请人（案外人）许宇全的异议请求。许宇全遂向一审法院提出执行异议之诉，请求对永诚房产公司名下位于××区、15号房产解除查封，排除强制执行措施。一审法院于2019年8月28日立案，2019年10月11日庭审当日许宇全经传票传唤未到庭参加诉讼，其委托郝晋栋作为其委托诉讼代理人，郝晋栋自称其系许宇全的姑舅哥，并提供一份经过公证的授权委托书。郝晋栋以许宇全亲人病重无法前来开庭，且未带本案相关证据材料为由向一审法院申请延期开庭，因庭前已向双方当事人给予法定的举证期限，许宇全亦未能提供其亲人病重的相关证明材料，故对其延期开庭的申请，不予准许。且郝晋栋与许宇全不属于法律规定的近亲属，作为公民代理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条关于诉讼代理人的规定，故一审法院对郝晋栋作为委托诉讼代理人的身份不予确认，于2019年10月11日作出（2019）新21民初59号裁定书，裁定本案按许宇全撤诉处理。2019年10月19日许宇全再次向一审法院提起诉讼。 鄯善县公安消防大队于2018年9月25日出具鄯县公消验字（2018）第003号建设工程消防验收意见书载明：永诚房产公司开发的吐鲁番市鄯善县楼兰海西域江南商业楼（C栋、F栋、G栋），经资料审查、现场检查，综合评定该工程消防验收合格。 2016年7月7日-2017年4月20日期间，张志杰担任永诚房产公司的法定代表人，张志杰及永诚房产公司在庭审中陈述张志杰系永诚房产公司的实际控制人。 许宇全与张志杰于2009年10月21日签订一份《借款协议》，约定张志杰向许宇全借款60万元，借款期限一年，借款年利率24%。同日，张志杰出具一份委托书，委托许宇全将借款60万元转入李瑞东农信社622xxxx的银行账户中，许宇全亦于当日出具委托书，委托王治平将张志杰向许宇全借款60万元转入李瑞东农信社的银行账户中。2009年10月22日，王治平分两次将60万元转入李瑞东上述银行账户中。许宇全与张志杰于2009年11月24日签订一份《借款协议》，约定张志杰向许宇全借款100万元，借款期限一年，年利率24%。同日，张志杰出具一份委托书，委托许宇全将借款90万元转入乔海海农信社622xxxx的银行账户中，许宇全亦于当日出具委托书，委托王治平将张志杰向许宇全借款90万元转入乔海海农信社的银行账户中。2009年11月25日，王治平将10万元转入张志杰银行账户中，将90万元转入乔海海银行账户中。2010年11月25日，张志杰不能按约偿还到期债务，双方再次签订《借款补充协议》，经双方确认截止2010年11月25日，张志杰欠许宇全借款本金160万元，利息40万元。并约定将借款延期两年至2012年11月24日止，利息仍按借款本金160万元的年息24%计算，永诚房产公司为该笔债务提供连带担保。2012年9月24日，永诚房产公司（甲方）、许宇全（乙方）、张志杰（丙方）三方签订《以房抵债协议》，约定：1.截止本协议签订之日，张志杰共欠许宇全借款本金160万元，利息110.4万元，合计270.4万元。2.三方同意《借款补充协议》所约定的借款期限于本协议签订之日起提前到期终止。并同意甲方以实际折算价格将甲方开发控制的如下房产：位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧太阳岛社区商业区的G14号商铺的商业房产(建筑面积202.14平方米，实际面积最终以测绘报告面积为准)和G15号商铺的商业房产(建筑面积202.14平方米，实际面积最终以测绘报告面积为准)抵顶丙方所欠乙方的上述合计欠款金额，抵顶的房产因处于尚不具备竣工验收交付和网签登记要求的在建工程状态，所以甲乙双方约定按照均价4000元每平米的现实价格进行折算抵账，乙方愿意购买甲方的上述两套商铺，以上述计算确认的借款本息折抵购房款，并由甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》，办理上述房产的网签登记备案手续时正式交付该两套房产给乙方。3.待甲方开发的上述两套商铺所属的太阳岛商业区底商取得网签登记资格之日起15个工作日内为乙方协助办理完毕该房产的网签备案登记手续(应在本协议签订之日起一年之内办理完毕)，符合办理产权登记的规定要求后，甲方协助乙方办理相应的房屋产权登记手续，但因甲方的原因不能办理上述两套商铺的网签登记与产权登记手续的，甲方应当承担相应的法律责任并赔偿乙方的实际直接经济损失。4.本协议同时确定丙方作为担保人对于上述条款内容承担无限连带保证责任的义务，三方不再另行签订担保协议。许宇全与永诚房产公司于2012年9月25日按照上述《三方抵债协议》约定的内容签订了二份《商品房买卖合同》。2014年4月28日永诚房产公司与许宇全签订《房产交付确认书》。2014年9月18日，永诚房产公司与许宇全签订一份《楼兰海西域江南商业区G14、G15号商铺预先交付暨钥匙领用单》，约定向许宇全交付钥匙。2016年5月25日许宇全所购买的涉案房产（一区柳中路东侧楼兰海-西域江南G14、G15号商铺）在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，鄯善县房地产交易中心出具一份商品房现售合同签约证明。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、许宇全本次起诉是否丧失诉权。二、许宇全主张以对鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南G14、G15号商铺两套房产享有民事权利、解除查封，排除强制执行的请求能否得到支持。三、许宇全主张确认鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南G14、G15号商铺两套房产的物权为其所有是否应当支持。 关于许宇全本次起诉是否丧失诉权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”。一审法院于2019年10月11日作出（2019）新21民初59号裁定书，裁定本案按许宇全撤诉处理后，许宇全积极完善了委托诉讼代理人的相关手续，并在收到一审法院送达的裁定书后立即于2019年10月19日再次向一审法院提起诉讼。许宇全积极行使诉讼权利，不存在滥用诉权。故一审法院对段正文辩称许宇全本次起诉已丧失诉权的辩称理由不予采纳。许宇全本次起诉享有诉权。关于许宇全主张以对鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南G14、G15号商铺两套房产享有民事权利、解除查封，排除强制执行的请求能否得到支持。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，一审法院认为，一、关于许宇全与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，许宇全与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张许宇全与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳。二、关于许宇全是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年4月28日，永诚房产公司与许宇全签订《房产交付确认书》，2014年9月18日永诚房产公司应许宇全的要求出具了《楼兰海西域江南商业区G14、G15号商铺预先交付暨钥匙领用单》，签订确认书及交付钥匙时许宇全已拥有了商铺的占有权和使用控制权。2016年5月25日鄯善县房管所确认许宇全购买的××县东侧楼兰海-西域江南xxxx商铺两套房产已办理了网签。上述事实能够证实许宇全在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。三、关于许宇全是否已就涉案房屋支付全部价款。2012年9月25日，永诚房产公司与许宇全签订了《商品房买卖合同》是基于张志杰向许宇全借款160万元，永诚房产公司为担保方，张志杰未偿还借款，许宇全、张志杰、永诚房产公司签订《三方以房抵债协议》，永诚房产公司将其开发的××县东侧楼兰海-西域江南xxxx商铺两套房产（面积404.28平方米）抵给许宇全。因永诚房产公司、张志杰和许宇全的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对许宇全已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于许宇全未办理过户登记的原因。在一审法院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的西域江南没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致许宇全只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件，及为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于许宇全。综上所述，许宇全对涉案房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行。许宇全主张确认鄯善县一区柳中路东侧楼兰海-西域江南xxxx商铺两套房产归其所有的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。判决:一、确认位于××县东侧楼兰海-西域江南xxxx商铺两套房产(建筑面积202.14平方米，实际面积最终以测绘报告面积为准)为原告许宇全所有；二、在一审法院（2017）新21执91号执行案中，不得执行位于××县东侧楼兰海-西域江南G14、G15号商铺两套房产(建筑面积202.14平方米)。一审法院（2019）新21执异16号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 本院二审期间，被上诉人许宇全向本院提交以下证据：证据1.2015年9月16日由新疆建设工程质量安全监测中心出具的（2015）新建质鉴字第2551号《鉴定报告》，用以证明永诚房产公司已经对案涉房产办理竣工验收；证据2.天眼查股东变更记录截屏，用以证明被上诉人许宇全是包头市宇鑫小额贷款有限责任公司的董事身份；证据3.包头市宇鑫小额贷款有限责任公司与郝晋栋签订的《常年税务顾问聘用服务协议》，用以证明郝晋栋作为许宇全的委托诉讼代理人身份合法。经质证，上诉人段正文对证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该鉴定报告不属于法律规定竣工验收的合法证明文件。对证据2的真实性不予认可，证明目的不认可，认为该证据不能证明许宇全的股东身份。对证据3的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该证据不能证明被上诉人许宇全要证明的问题。原审第三人永诚房产公司对三份证据的真实性、合法性及关联性均认可，认为三份证据可以证明被上诉人许宇全占有涉案房产的事实。原审第三人张志杰对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性及关联性均认可。本院对证据1的真实性予以确认，对与本案的关联性将结合案件事实予以综合认定，对证据2、证据3的真实性予以确认，对与本案的关联性予以确认。 二审查明，1.楼兰海-西域江南项目于2011年4月开工，2013年8月完工。2.2020年6月18日，在各方当事人共同见证下以及永诚房产公司指认下，本院对案涉房产现状及占有使用情况进行了现场查看。经现场查看，西域江南的各栋商业楼已全部竣工，并有部分商铺已占有使用。经查看，G栋14号为中国电信鄯善县楼兰社区店，查看当时门上有锁，透过玻璃门可见内部设施齐全，应处于正常营业状态。G栋15号为好得利蛋糕店，处于正常营业状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人的近亲属或者工作人员、当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民可以被委托为诉讼代理人。郝晋栋提交了其与刘晋红所在单位的诉讼代理人推荐函，以及其与刘晋红的近亲属关系，符合法律规定的条件，可以作为诉讼代理人参加本案诉讼。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：许宇全就案涉执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，确认案涉商铺为许宇全所有是否有事实和法律依据。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人许宇全在本案中主张其对上诉人段正文与原审第三人永诚房产公司之间因金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于该项主张，人民法院应当参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，根据被上诉人许宇全在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与永诚房产公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因其自身原因未办理过户登记等予以认定。 （一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。上诉人段正文主张被上诉人许宇全与永诚房产公司之间并无借款关系，双方所签以房抵债协议不具有房屋买卖的真实意思表示。对此，本院认为，根据一审法院查明的事实，许宇全提交的其与张志杰分别于2009年10月21日、2009年11月24日签订的《借款协议》，许宇全提交的委托书、银行业务回单、手续费发票等证据可以证实许宇全与张志杰存在160万元的债权债务关系。因张志杰未能按照约定偿还到期债务，许宇全与张志杰、永诚房产公司签订《借款补充协议》将借款期限延长，并约定由永诚房产公司为该笔债务提供连带担保。之后，为解决许宇全与张志杰之间的债权债务关系，许宇全、张志杰、永诚房产公司三方签订《以房抵债协议》，约定由永诚房产公司以其开发控制的涉案房产，折抵许宇全与张志杰之间的借款本息，因永诚房产公司明确认可该笔款项系由公司使用，可以认定许宇全与永诚房产公司之间基于借款关系所形成的债权债务关系已被《以房抵债协议》中的权利义务关系取代，意味着许宇全与永诚房产公司之间金钱债权消灭，而成立了物之给付债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，被上诉人许宇全与永诚房产公司以消灭双方之间借款法律关系为目的而达成以房抵债协议，将借款关系转变为房屋买卖法律关系的行为并不违反上述法律规定。上诉人段正文关于被上诉人许宇全与永诚房产公司之间系普通债权债务关系，并无房屋买卖意思表示的上诉意见，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。如前所述，根据双方所签协议，永诚房产公司以其所有的房产对其与许宇全之间的债务进行抵偿。在三方协议中，案涉当事人就许宇全的借款本金、利息进行清算，确定以房抵债中房屋价格，并无证据证明该房屋价格存在明显的不合理之处，双方通过该种方式对其借款本金、利息进行清算，并确定将该债权债务转化为房屋转让对价的做法亦不违反法律规定。且永诚公司亦向许宇全出具了涉案房屋房款收据。据此，可以认定许宇全已支付了涉案房屋的全部房款。上诉人段正文主张被上诉人许宇全未实际缴纳全部房款的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封前是否已被合法占有的问题。上诉人段正文主张案涉房屋截止到2018年才取得消防验收合格，在此之前该房屋不符合交付条件，亦不可能被合法占有。对此问题，本院认为，根据二审查明事实，案涉房屋早在2013年已经完工，因永诚房产公司未缴纳相关税费等自身原因导致案涉房屋未能及时进行消防验收及工程竣工验收，但案涉房屋客观上已经具备了交付使用的条件。其后，永诚房产公司与许宇全签订《房产交付确认书》、《楼兰海西域江南商业区G14、G15商铺预先交付暨钥匙领用单》，已将案涉房屋交付给被上诉人许宇全，许宇全在客观上已经实现了对案涉房屋的支配占有。许宇全在一审中提交的其与刘士辉于2017年7月15日签订的《租赁协议》及租金收条，亦可以证明在一审法院查封涉案房屋前已实际交付使用。本院二审亦查明案涉商铺均处于正常营业使用状态。虽然我国城市房地产管理法、建筑法等法律对于建设工程交付规定必须经过验收，但该规定属于管理性规定。当事人违反该规定交付工程，虽应承担相应的行政责任，但并不能据此否认许宇全已对涉案房屋实际占有使用的事实，该规定亦不能阻却许宇全基于房屋买卖合同而占有涉案房屋的合法性。故上诉人段正文的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据本案查明事实，涉案房屋于2017年12月被法院查封，而永诚房产公司在一审中提交的涉案房屋建设工程消防验收意见书，可以证实涉案房屋于2018年9月才办理消防验收。段正文上诉状中亦认可涉案房屋在法院查封前并未进行竣工验收。而办理竣工验收以及产权登记的义务方是永诚房产公司，并非许宇全。关于段正文所主张的其他案外人已办理产权登记的问题，因办理情况不明，亦不足以证实涉案房屋未办理产权过户的原因在于许宇全自身。一审认定被上诉人许宇全对案涉房屋未能办理过户登记不存在过错的意见正确，本院依法予以维持。 综上所述，许宇全对案涉房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行，其主张确认案涉2间商铺归其所有的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持正确，本院依法予以维持。 综上，上诉人段正文的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实及适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,354元（上诉人段正文已预交），由上诉人段正文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵   亚   丽 审 判 员 陆   建   蔚 审 判 员 田   忠   顺 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 李   毓   莹 书 记 员 艾力努尔·马达尼