河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终176号上诉人（原审被告）：陈顺强，男，1966年8月24日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：吴秉阳，河南通冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆永学，男，1963年10月5日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：张瑞太，河南人天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓晖，河南人天律师事务所律师（实习）。上诉人陈顺强因与被上诉人陆永学房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈顺强及其委托诉讼代理人吴秉阳，被上诉人陆永学及其委托诉讼代理人张瑞太、陈晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈顺强上诉请求：1.请求二审法院撤销一审光山县人民法院（2019）豫1522民初5370号民事判决，改判驳回被上诉人陆永学的诉讼请求，或将本案发回一审法院重审；2.本案诉讼费用全部由被上诉人陆永学承担。事实和理由：第一，一审认定“原告以被告欠其的借款本息抵付第一笔购房款的行为有实际支付的效力，”以及“对于第一笔购房款，原告已依约支付”属事实认定错误。上诉人与被上诉人是多年的朋友关系，上诉人因建设包括本案争议房屋在内的工程缺乏资金，于2014年间先后多次找被上诉人借款周转，累计借款九笔，借款本金共计780,000元，每笔借款都签订有个人借款合同，借款合同约定月利息2分，借款期限均为12个月。本案争议的房屋买卖合同签订后，双方继续按前述违法的办法结算，扣除30万元购房定金，“借款本金”仍达“1,159,000元”。由此可见，被上诉人用于抵扣的购房定金30万元全部是违法利息。既然是违法的利息抵扣，根本不可能产生实际支付的效力。故此一审判决认定该部分事实明显错误。第二，本案的两份房屋买卖合同是被上诉人以合法形式掩盖非法目的签订的，且合同中有关价款的支付内容违反法律强制性规定，依法应属无效，一审判决适用法律错误。本案中，首先，从双方签订房屋买卖合同的目的、交易情况等可以看出，被上诉人是借款房屋买卖合同，将以非法计算的利息30万元抵扣购房定金，并对利滚利计算的“借款本金”继续计息，用该部分违法计算的款项抵扣剩余购房款，将来既可以要求上诉人偿还不合法的经过利滚利计算出来的“借款本金和利息”，又可以起诉上诉人履行房屋买卖合同，从而达到分文未付通过诉讼强行取得两套房屋的非法目的。其次，根据前述事实，上诉人签订房屋买卖合同时，双方约定付款是以违法结算的利息抵扣，依法该部分内容违反法律强制性规定。故此本案争议的两份房屋买卖合同因合同主要条款内容违法，应属无效合同。第三，一审法庭未依法履行向当事人释明是否变更诉讼请求的法定义务，程序违法。本案房屋是2019年初封顶建成，根据房屋买卖合同约定，被上诉人应当于封顶时支付第二批房款每套5万元，但被上诉人未以任何方式向上诉人支付；另外，截止起诉前，被上诉人并未以任何方式向上诉人主张交房的意思表示。可见，本案两份房屋买卖合同实质上就是被上诉人要求上诉人作为借款还款担保的担保物。一审庭审时，上诉人答辩时指出人民法院按照民间借贷关系审理，但一审法庭未依法履行向当事人释明是否变更诉讼请求的法定义务，程序违法。第四，一审法院以简易程序审理本案，程序违法。本案中，双方对本案的案由、事实、权利义务等内容均有争议，争议标的价值超百万元，案情重大复杂，根据前述法律规定，应当适用普通程序审理、裁判。而一审法院于2019年12月11日适用简易程序，独任审理，未仔细审查被上诉人抵付房屋定金款是否为违法的利息款，直接认定用于抵扣的是本息，直接作出本案判决，上诉人认为，一审法院程序严重违法，草率结案，导致本案判决错误。陆永学辩称，1.答辩人向上诉人依约交纳了三十万元房款的事实清楚；2017年10月26日，答辩人向上诉人交纳了三十万元的购房定金款，并由上诉人出具了收条，明确约定为定金；2017年10月27日，上诉人与答辩人签订了两份房屋买卖合同，购房两套，上述定金明确约定作为首付款，每套房屋首付款为十五万元；2.答辩人交纳的三十万元购房款系合法收入，产生了实际支付的效力；上诉人自2014年开始，先后多次向答辩人借款用于房地产开发，约定月息2分；2017年10月26日，经双方结算，扣掉三十万的购房定金，尚欠本息合计45万元，双方重新签订了借款合同；答辩人以自己对被答辩人享有的合法债权中的一部分，用于抵付购房款，属合法民事行为，并产生了实际支付的效力；3.答辩人与上诉人之间就借款合同中约定的利率并没有违反法律的强制性规定；答辩人与上诉人之间的借款合同约定利率为月息2分，借款到期后，双方按约定的利率月息2分计算，扣掉三十万元的购房定金后，双方重新签订了借款合同，约定月息2分，该行为符合法律规定；4.一审判决程序合法；本案系房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷纠纷；双方民间借贷行为发生在2014年，而房屋买卖行为发生在2017年，双方并未签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，所以不存在按民间借贷法律关系审理的问题，两者是相互独立的两个法律关系；如果说有联系的话，只是把前期民间借贷的部分借款作为后期房屋买卖的购房款，实际发生了债务相互抵消的效力；至于双方借款合同纠纷问题，答辩人已向光山县人民法院另案提起了诉讼，目前正在审理中；本案法律事实清楚，法律关系明确，一审法院按简易程序审理符合《民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陆永学向一审法院起诉请求：1、依法判令被告依合同约定向原告交付被告在光山县××马路南圣贤山庄对面陈洼居民组自己修建的住宅楼1号楼第一单元五层东号房及1号楼第一单元二层西号房两套住房；2、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告陆永学与被告陈顺强系朋友关系，被告因生意需要于2014年间多次向原告借款，每笔借款都有原被告双方签订的个人借款合同，借款本金总额为78万元，该借款被告一直未偿还。2017年10月26日，原被告双方对部分欠款进行结算后，双方签订两份商品房买卖合同，分别载明：“第二条乙方（陆永学）所购住宅房为：住宅1号楼1单元五层东号房，该房建筑面积共140平方米含公摊面积（暂测）。第三条1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,700元，大写叁仟柒佰元，总房价款为518,000元，大写伍拾壹万捌仟元整。第五条2、分期付款：第一期付壹拾伍万元；第二期付50,000元，时间期限：主体封顶；第三期余款交付房子时一次付清。第六条甲方（陈顺强）应当在2018年5月1日前将合格的商品房交付乙方使用”“第二条乙方（陆永学）所购住宅房为：住宅1号楼1单元二层西号房，该房建筑面积共130平方米含公摊面积（暂测）。第三条1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,700元，大写叁仟柒佰元，总房价款为481,000元，大写肆拾捌万壹仟元整。第五条2、分期付款：第一期付壹拾伍万元；第二期付50,000元；第三期余款交付房子时一次付清。第六条甲方（陈顺强）应当在2018年5月1日前将合格的商品房交付乙方使用”，并由被告出具收条一份载明：“收到陆永学交购房款两套（定金叁拾万元整）（300000.00）收款人：陈顺强2017.10.26”。在扣除定金后，再次签订个人借款合同一份，载明：“一、乙方（陈顺强）向甲方（陆永学）贷款人民币肆拾伍万元整，甲方于2017年10月26日一次性交付给乙方。二、借款利息（月息2%）。三、借款期限：十二个月。四、还款日期：2018年10月26日，乙方需于2018年10月26日前本息一次性还给甲方。（到期本息共计伍拾伍万捌仟元整）。”另查明，被告于2018年11月份取得相关建设许可手续，2019年1月份诉争标的的主体封顶，现房屋已竣工。后原告与被告就该商品房买卖合同产生争议，遂诉至本院。一审法院认为，原告陆永学与被告陈顺强之间签订的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。对于被告辩称的原告以违法高息折抵购房定金致使购房合同无效的理由，因该两份购房合同系分期付款的购房合同，原告第一笔款项的支付系合同的履行，非是合同生效要件，即使原告支付第一笔款项存在违法高息，也应属于合同履行瑕疵，而不属于合同内容违反法律、行政法规强制性规定的情形，不影响合同的效力，故对于被告主张商品房买卖合同无效的理由，本院不予支持。对于被告辩称的原告未实际交付第一笔购房款的理由，经本院审查，被告多次从原告处借款，只计算2014年2月至2014年12月的借款本金，其总额为78万元，且双方对借款都约定有利息，结算至2017年10月26日，被告欠原告款额远超30万元（不含利息超过年利率24%的部分），原告以被告欠其的借款本息抵付第一笔购房款的行为有实际支付的效力，故对于被告的该主张，本院不予支持。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方约定分三期支付购房款，对于第一笔购房款，原告已依约支付；对于第二笔应于主体封顶时支付的购房款，因于2019年1月份诉争标的主体才封顶，后因原告与被告就该商品房买卖合同产生争议，遂致使该笔购房款未及时履行，原告表示该笔购房款可随时履行；对于第三笔应于交付房屋时结清的购房款余款，原被告双方负有同时履行的义务，即原告应履行支付购房余款699,000元（518,000元+481,000元-300,000元=699,000元）的义务，被告应依约同时履行交付房屋的义务。原被告双方约定的交房时间为2018年5月1日，现已到交房期，且该房屋已竣工，故对于原告要求被告交付光山县××马路南圣贤山庄对面陈洼居民组其自建的住宅楼1号楼第一单元五层东号房及1号楼第一单元二层西号房两套住房的诉求，本院予以支持。对于被告主张的原被告间借款结算存在高息和计复息的问题，该主张系民间借贷法律关系，不属于本案房屋买卖合同法律关系的调整范畴，被告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决：被告陈顺强于本判决生效后十日内向原告陆永学交付光山县××马路南圣贤山庄对面陈洼居民组由被告修建的住宅楼1号楼第一单元五层东号房及1号楼第一单元二层西号房两套住房，原告陆永学在交付房屋的同时支付购房余款共699,000元。案件受理费100元，由被告陈顺强承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈顺强提交了建设用地批准书、用地规划许可证、工程规划许可书，拟证明涉案房屋2018年11月29日才有报批手续，签订合同时房屋并没有建成，此合同为担保。陆永学质证称，第一组证据是复印件，真实性无异议，但与本案无关联性，该组证据是行政许可的相关手续，在行政许可批准之前，房屋就已经建了四层，是由上诉人进行开发的，不能证明双方买卖合同无效。本院认为，该组证据与本案二审争议的焦点问题无关联。陈顺强提交了陆永学草稿合同一份，拟证明陆永学明知涉案房屋属于家庭共同共有，与上诉人签订合同属于恶意受让人。陆永学质证称，第二组证据无法证明上诉人的上诉请求，与本案无关联性、不具有合法性。本院认为，该证据没有签名，不具备证据的特征，且陆永学不认可，对该证据不予采信。开庭前，案外人王志荣向本院提交了有独立请求权第三人参加诉讼申请书。本院认为，王志荣并非本案的第三人，对其参加诉讼的申请不予准许。开庭后，陈顺强向本院提交了鉴定申请书，请求对申请人提供的新证据（被申请人合同手稿）第二、三、四条手写文书的书写笔迹是否是被申请人书写以及笔迹的形成时间年份进行鉴定。本院认为，该鉴定内容与本案二审争议的焦点问题无关联，不予准许。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.当事人双方签订的两份《商品房买卖合同》是否有效；2.一审程序是否违法。本案中，陈顺强上诉称“本案的两份房屋买卖合同是被上诉人以合法形式掩盖非法目的签订的，且合同中有关价款的支付内容违反法律强制性规定，依法应属无效，一审判决适用法律错误。”，其在二审开庭中称“非法目的是都是利滚利，关于审理民间借贷解释48条。”，经查，本案所涉及的两份《商品房买卖合同》的定金合计仅为30万元，而陈顺强在一审《民事答辩状》中称“答辩人因生意需要，缺乏资金于2014年2月28日起多次找被答辩人借款周转，累计借款九笔，借款本金共计780,000元，”陈顺强在《民事上诉状》中亦有相同陈述，案涉的两份《商品房买卖合同》的定金金额远远低于陈顺强本人在《民事答辩状》《民事上诉状》中的自认，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》总共只有33个条文，不存在第48条，故陈顺强所称的“非法目的是都是利滚利，关于审理民间借贷解释48条。”明显不能成立，同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”中的非法目的是指合同双方的共同目的，不是单独哪一方的目的，陈顺强在一审、二审中均没有提交证据证明案涉两份《商品房买卖合同》是当事人双方通谋的结果，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果，因此，陈顺强的该上诉理由不能成立；陈顺强上诉称“一审法庭未依法履行向当事人释明是否变更诉讼请求的法定义务，程序违法。本案两份房屋买卖合同实质上就是被上诉人要求上诉人作为借款还款担保的担保物。”，经查，在一审、二审中，陈顺强均没有提供证据证明案涉两份《商品房买卖合同》系民间借贷合同的担保，陆永学亦不认可，故本案不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院没有向当事人释明的义务，一审人民法院按照房屋买卖合同纠纷进行审理符合法律规定，陈顺强的该上诉理由不能成立；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条明确规定了不适用简易程序的案件范围，而本案并不符合该条规定，故一审人民法院适用简易程序审理本案，并无不当。综上所述，陈顺强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈顺强负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年六月十日书记员 汪玉娇