四川省遂宁市安居区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0904执异48号 异议人（案外人）：陈琴，男，生于1963年10月21日，汉族，住四川省射洪县。 申请执行人：李季映，男，生于1987年11月18日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 申请执行人：任珂林，女，生于1974年11月18日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 申请执行人：遂宁鼎诺融资理财信息咨询有限责任公司，住所地遂宁市开发区滨江北路509号凯丽雅舍2栋2层201号。组织机构代码69695046-8。 法定代表人：龙德义，系该公司董事长。 被执行人：重庆坤邦房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区华新街城市领地A塔25-4。 法定代表人：刘振州，系该公司董事长。 本院在执行李季映、任珂林、遂宁鼎诺融资理财信息咨询有限责任公司（下称鼎诺融资公司）与重庆坤邦房地产开发有限公司（下称坤邦公司）公证债权强制执行一案中，案外人陈琴对本院查封的位于四川省射洪县XX10-2-11-1房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陈琴请求：解除对异议人善意取得的位于四川省射洪县XX房屋10-2-11-1的查封，将该房产归还异议人。事实和理由：2012年6月4日，异议人陈琴全款购买了位于四川省射洪县XX房屋10-2-11-1，待开发商统一办理不动产登记证。但异议人陈琴现得知本院已将该房屋查封。目前，异议人陈琴已付清全部房款并实际占有该房屋，虽未办理不动产登记证，但异议人陈琴对此没有过错，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求法院中止对上述财产的执行，解除查封，将该房产归还异议人陈琴。 为支持其请求，异议人陈琴向本院提交了下列证据：1、异议人身份证、结婚证复印件；2、商品房买卖合同复印件；3、收款收据复印件；4、购电卡复印件；5、燃气费折复印件；6、水费折复印件；7、射洪县长升物业服务有限责任公司证明复印件；8、四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异87号执行裁定书复印件；9、四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704执异34号执行裁定书复印件。 申请执行人李季映、任珂林辩称，其前往射洪XX楼盘进行了现场核实，并向债务人坤邦公司的债权人委员会主席浦江女士那里了解到，该陈琴并非XX10栋2单元11-1号及11-2号房屋的真实购房人，实则是坤邦公司因涉嫌高息非法集资案的一位射洪当地民间集资债权人，2012年该陈琴借款给坤邦公司承诺高息回报，2013年12月左右又与浦江女士一同借款给坤邦房产公司400万元，该款至今未收回，因此坤邦公司才将该两套房屋以房屋买卖的形式抵偿给陈琴冲抵集资借款，双方仅是签订了一份简单的《购房协议》，并向陈琴出具了虚假的购房款收据，并且把购房时间写在了申请执行人申请贵院查封保全该两套房屋的时间之前，故此陈琴是无法向贵院提交与坤邦公司签订的正式网签并经房管部门备案的《商品房买卖合同》的，更无法出具其支付购房款的银行转账流水。对于申请执行人李季映的以上所述，贵院大可向坤邦公司的民间集资债权人委员会主席浦江女士核查此事的真实情况，射洪当地公安局对于坤邦公司涉嫌高息非法集资的案件，也早已立案调查，射洪市政府也成立了专门驻坤邦公司工作小组，协调解决相关问题，贵院也可向“射洪市驻坤邦公司工作小组”核实此事。相信贵院一定能够明察秋毫，不要让其用不真实的证据材料蒙骗了法院，达到其不法目的，严重损害申请执行人的合法权益。申请执行人李季映之所以至今都没解除被执行人坤邦公司未销售、未网签备案的商品房房屋，是因为依据申请执行人与坤邦公司在贵院的努力协调之下达成的执行和解协议，后由安居区人民法院出具的（2015）安居执恢字第60-2号执行裁定书中已明确约定了：“以房抵债过程中所产生的全部税费（大概预算150万元）都由被执行人坤邦公司承担，并且应立即为申请执行人李季映办理房屋产权证。”但是，被执行人以资金困难为由至今未支付一分钱税费，并且因坤邦公司的其他债务纠纷原因，导致申请执行人至今尚有三十多套抵债房屋暂不能办理产权证。目前，申请执行人已经将全部68套房屋销售出去，但由于尚有三十多户购房人不能办理产权证，一直要求申请执行人承担违约责任并要退房退款，给申请执行人制造了严重的麻烦，并造成了很大的社会矛盾和不稳定因素。因此，为保证由贵院出具的执行裁定书能够得以完整执行，体现法律的神圣不可侵犯，并保证申请执行人的合法权益能够完整实现，所涉及的三十多户善意购房人的权益不受到侵害，本申请执行人坚决不同意解除上述2套房屋的查封保全，特请求贵院能够支持我等合法权益人的主张，待申请执行人的合法权益完整实现后，我们将立即主动申请解除全部查封。 申请执行人鼎诺融资公司，被执行人坤邦公司均未予答辩。 本院查明，四川省遂宁市红旗公证处于2010年作出（2010）川遂市证民字第5346号、（2010）川遂市证民字第5347号、（2010）川遂市证民字第5348号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对李季映、任珂林、鼎诺融资公司和坤邦公司签订的《最高借款额抵押合同》、《最高额借款授信合同》进行公证并赋予强制执行效力。该公证处又于2013年11月5日作出（2013）川遂市证执字第011号执行证书，载明：“执行标的：叁仟陆佰零捌万壹佰陆拾贰元贰角伍分整（小写36080162.25元，截止时间：二〇一三年八月三十一日），其中本金人民币贰仟伍佰万元整（小写25000000.00元）、利息壹佰叁拾壹万叁仟肆佰元正（小写：1313400.00元）、居间费及劳务费壹佰捌拾捌万贰仟陆佰叁拾贰元整（小写：1882632.00元）、违约罚息及惩罚性违约金陆佰贰拾贰万伍仟壹佰柒拾元叁角伍分整（小写：6225179.35）、尚欠债权人任珂林的借款本息壹佰陆拾伍万捌仟玖佰伍拾玖元玖角整（小写：1658959.90元）【未包含自2013年9月1日起至全部债务清偿为止期间的利息、居间费、理财劳务费、罚息、违约金、赔偿金、为实现债权所涉及的其他费用】，以及申请执行人未实现抵押权所支付的费用”。李季映、任珂林、鼎诺融资公司依据上述公证文书向遂宁市中级人民法院申请强制执行，遂宁市中级人民法院于2013年12月17日作出（2014）遂中执字第3-2号执行裁定书：“将被执行人重庆坤邦房地产开发有限公司开发的XX一期、二期未签约、未备案房屋447套、面积65700.61ｍ2予以查封，查封期间两年（2013年12月17日至2015年12月16日止）。查封期间不得销售抵押等，否则，将承担相应法律责任”、（2014）遂中执字第3-3号执行裁定书：“将被执行人重庆坤邦房地产开发有限公司开发的位于射洪县XX房屋予以查封（详见查封清单）。查封期间不得出售、抵押、毁损”。2013年12月26日，遂宁市中级人民法院以（2014）遂中执指字第01号执行裁定书指定由本院执行该案。本院于2015年12月11日作出（2015）安居执恢字第60号执行裁定书：“一、对被执行人重庆坤邦房地产开发有限公司开发的XX楼盘的206套房屋及2处车库（详见查封清单）予以继续查封；二、查封期限为三年”。于2018年12月6日作出（2015）安居执恢字第60号之四执行裁定书：“一、对被执行人重庆坤邦房地产开发有限公司开发的XX楼盘的206套房屋及2处车库（详见查封清单）予以继续查封；二、查封期限为三年”。争议房屋在上述查封范围之内。 另查明，异议人陈琴及其妻王冬华于2012年6月4日与坤邦公司签订《商品房买卖合同》，约定以656,456.00元购买争议房屋，并于同日付款656,456.00元，付款的同日，坤邦公司出具收据，载明收到陈琴房款。现查明房屋已交付给异议人陈琴占有使用。 以上事实有执行异议申请书、异议人身份证、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、购电卡复印件、燃气费折复印件、水费折复印件、射洪县长升物业服务有限责任公司证明复印件、四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异87号执行裁定书复印件、四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704执异34号执行裁定书复印件、本院（2015）安居执恢字第60号、（2015）安居执恢字第60号之四执行裁定书复印件及查封财产清单复印件、四川省遂宁市红旗公证处（2013）川遂市证执字第011号执行证书复印件、遂宁市中级人民法院（2014）遂中执字第3-2号执行裁定书复印件、（2014）遂中执字第3-3号执行裁定书复印件及查封、扣押财产清单复印件等在卷为证。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，异议人陈琴在查封前购买争议房屋所签商品房买卖合同合法有效，异议人陈琴支付了全部价款并已合法占有该房屋，未办理过户登记非因自身原因，故其异议理由成立，对其要求中止对位于四川省射洪县XX房屋10-2-11-1的执行的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于四川省射洪县XX房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曾 东 人民陪审员  杨运术 人民陪审员  吴荣忠 二〇二〇年六月四日 法官 助理  彭 薇 书 记 员  詹 文