山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初699号原告：王委，女，1980年7月22日出生，汉族，居民，住北京市大兴区。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。被告：龙口市嘉悦房产开发有限公司，住所地山东省烟台市龙口市徐福街道东海旅游度假区御景小城1号103号商铺，统一社会信用代码91370681MA3F2XM31Q。法定代表人：李友善，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告王委与被告烟台海基置业有限公司（下称海基公司）、龙口市嘉悦房产开发有限公司（下称嘉悦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王委，被告海基公司、嘉悦公司的共同委托诉讼代理人马志毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王委向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与海基公司、嘉悦公司于2019年6月8日签订的《购房定单》，2、判令海基公司、嘉悦公司返还原告购房款195000元及利息（以195000元为基数，自2019年7月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），3、判令海基公司、嘉悦公司赔偿原告的经济损失：（1）海基公司、嘉悦公司赔偿原告双倍定金39000元；（2）误工费1800元（一天600元*3天）、住宿费200元、交通费1000元共计3000元；（3）原告契税1805元、维修基金2070元、物业费607元、垃圾清运费407元、电表120元、水卡20元、电卡20元、电费充值200元、天然气保险及初装费500元、不动产登记费130元共计5879元；（4）装修损失3200元及购买灶台款项800元共计4000元，4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月8日，嘉悦公司业务员宁阳及宁浩带原告在二被告处预订购一手现房，宁阳介绍蔚蓝海岸6号楼4单元501室，称购买后即可网签合同、办理不动产登记证等手续并可立即装修入住。被告在隐瞒事实真相的情况下欺骗原告购买了该房屋，并于当天交定金100000元，2019年7月15日补齐尾款95000元。后原告发现被骗，为此，原告诉至法院，请求查明事实，依法判决。被告海基公司辩称，1、涉案房屋系朱辉山的工程抵账房，该房产由朱辉山对外出售，海基公司配合办理更名手续。朱辉山委托被告嘉悦公司将涉案房产出售给原告后，朱辉山与原告于2019年9月21日到海基公司办理了涉案楼房的更名手续并由海基公司将房款收据变更至原告名下；2019年9月24日原告就涉案房屋办理了交房手续。2、涉案房屋已经竣工验收并实际交付给原告使用，海基公司与原告之间因涉案房屋更名所建立的房屋买卖关系合法有效，原告现主张退房缺乏事实基础和法律依据，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。被告嘉悦公司辩称，1、涉案房屋系朱辉山的工程抵账房，朱辉山委托嘉悦公司对外出售。原告通过北京的房产中介宁阳到被告嘉悦公司处看中了该处房产，2019年6月8日被告公司代表朱辉山与原告就涉案房屋签订了《购房定单》，2019年9月21日朱辉山与原告办理了涉案楼房的更名手续，2019年9月24日原告到物业办理了涉案房屋交付手续。2、原告诉状所称的欺骗事实并不存在，嘉悦公司与原告所签订的《购房定单》是双方真实意思表示且所涉房屋已经实际交付原告，本案不存在任何约定或法定解除情形；并且在原告与朱辉山履行了更名手续并与海基公司办理了房屋交付手续后，就涉案房产已在原告与海基公司之间建立了商品房买卖关系，原告现主张解除该《购房定单》缺乏事实基础和法律依据，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的录音材料，其主张系分别与嘉悦公司的法定代表人李友善、宁阳、宁浩的通话录音。二被告主张，关于原告所称的与李友善的通话，均发生在原告完成涉诉房屋的更名手续及收房后，且通过该录音内容看，主要涉及的是原告购房后因装修问题导致原告不满意，并未涉及到原告所谓的欺骗事实，亦不存在原告所主张的解除合同的情形；对与宁阳、宁浩的通话，因其非本案当事人，亦非被告员工，故对录音内容的真实性无法确认。本院认为，对原告所称的与宁阳、宁浩的通话对象身份无法核实；对原告所称的与李友善的通话，从通话内容看，并没有直接印证原告所主张的购房经过，故该录音材料不能单独作为定案依据，需结合其他证据综合认定。2、关于原告提交的2019年7月15日嘉悦公司出具的收款收据（95000元）影印件及该收据相关的银行转账记录，关于该收据影印件的来源，原告陈述其于7月15日向宁杨杨转账95000元后，宁杨杨即向原告出示了收据照片，该收据原件是在2019年7月27日原告来龙口在售楼处梁杰给的，后该收据连同认购定单及其他收据于2019年8月21日被嘉悦公司收走。原告另陈述其在本次转账时发现“宁阳”与“宁杨杨”系同一人。二被告主张，该收据确实是嘉悦公司出具的，但并未交付给原告。该收据出具的经过为：2019年7月15日，中介方宁阳通过电话联系嘉悦公司称原告准备付款，要求嘉悦公司将收据开好后，拍照发给宁阳，原告看到收据后会转账付款，所以嘉悦公司出具该收据，但实际未交付原告，原告提交的银行转账记录亦可看出原告将95000元转账给宁杨杨，并未直接支付给嘉悦公司。本院认为，关于95000元收据的来源原被告主张不一，但结合原告提交的银行转账记录可以认定，原告将95000元直接转账给宁杨杨，而非被告。3、关于原告提交的微信记录，二被告主张，对该证据的真实性无法确认，且从聊天记录可以看出，其内容无法证明存在原告主张的解除合同的情形。本院认为，该聊天记录内容无法单独作为定案依据，需结合其他证据综合认定。4、关于原告提交的物业费、契税等收据，二被告主张，该组收据非被告出具的，相应款项被告也未收取过，真实性无法认定。本院认为，该组收据上虽加盖的公章并非被告公司的，但结合海基公司提交的交房物件发放通知单及物业管理服务协议，对该证据的真实性予以认定。5、关于原告提交的装修合同，二被告主张，被告并非装修合同的当事人，与本案无关。本院认为，该合同系原告与案外人之间签订的，与本案的关联性待定。6、关于原告提交的证明一份，二被告主张，该证据不符合诉讼证据的若干规定中关于单位出具证明的证据格式，且就本案而言不存在误工损失范围。本院认为，该证明没有负责人或经办人的签字，不符合证据规则中关于单位出具证明的要求，故其证明效力需结合其他证据综合分析认定。7、关于海基公司提交的更名申请、更名申请表及更名至原告名下的房款收据各一份，原告主张，更名申请及申请表是其本人签字，但当时签字的时候申请、申请表都是空白表格（包括更名申请表上半部分“更名为”一栏王委的签字都不是原告填写的），收据原告没见过。本院认为，原告对于其是在空白申请、申请表上签字且不知其中内容的主张,并没有提供任何证据加以证实，且从该申请的格式来看，系打印好的制式文本，空白处的内容根据客户情况填写。该制式文本格式为：“兹有怡天海景城区号单元室为工程顶账房，业主为，顶账单价为每平方米2500元。现此房申请办理更名手续。原业主姓名：原业主身份证号码：联系方式：现业主姓名：原业主身份证号码：联系方式：”。申请表的眉头也明确书写“更名申请表”。原告作为完全民事行为能力人，完全应当预见到在上述两份文本上签字所产生的法律后果，故更名申请、更名申请表对原告产生法律效力；海基公司出具的收据来源合法，形式有效，对其真实性予以认定。8、关于海基公司提交的交房物件发放通知单，原告称其从未见过。本院认为，该通知单业主签字一栏有刘士朋代原告签字，结合海基公司提交的原告委托刘士朋代收房及装修的委托书，可以认定，原告委托刘士朋于2019年9月24日接收了涉诉房屋。9、关于海基公司提交的竣工备案表，原告主张，对其真实性无法确认。本院认为，该证据来源合法，形式有效，具有证明效力。10、关于嘉悦公司提交的朱辉山授权委托书一份，原告主张，对其真实性不予认可，且与本案无关。本院认为，虽朱辉山不是本案当事人，且未到庭进行质证，但结合原被告提交的其他证据综合分析可以认定，朱辉山委托嘉悦公司对外销售涉诉房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉的龙口市东海黄金海岸-怡天海景城E区6-4-501号房系案外人朱辉山的工程顶账房。2019年3月10日，朱辉山向嘉悦公司出具授权委托书，委托嘉悦公司代为出售该涉诉房屋，并代为办理签署合同、办理更名手续、代收房款事宜。2019年6月8日，原告通过宁阳购买涉诉房屋，并与嘉悦公司签订《购房定单》，约定认购方应于2019年8月15日前交付总房款195000元。当日，嘉悦公司向原告出具收款100000元收据一张；2019年7月15日，原告向宁阳（转账信息显示收款人为宁杨杨）转账95000元。原告陈述2019年8月22日，其与朱辉山到售楼处签订更名申请及更名申请表。申请书中载明：“兹有怡天海景城E区6号4单元501室为工程顶账房，业主为朱辉山……现此房申请办理更名手续”；更名申请表中下半部分协议书一栏载明：“甲方（朱辉山）以本人名义订购海基公司建设的…一处，经上述甲乙（原告）双方共同协商一致，自愿将该商品房的买受人变更为乙方名下为业。今后如因本次更名产生的任何纠纷由甲乙双方自行协商处理并承担责任，均与海基公司无关…”。原告与朱辉山进行了合影拍照，照片中两人均手持各自的身份证。被告则主张上述事宜是2019年9月21日办理的。海基公司于2019年9月21日出具收据一张，载明：“交款单位王委E6#4-501房款115000元”，原告主张并未见过该收据。2019年8月21日，原告向刘士朋出具授权委托书，内容为：……因本人工作原因不能前来物业办理收房及装修的相关事宜，现委托恒艺公司刘士朋前来物业办理收房及装修相关事宜……。2019年9月24日，刘士朋代原告与正禾物业公司办理了涉诉房屋的交接手续，并向正禾物业公司缴纳一系列的物业费等费用，向龙口正禾旅游开发有限公司缴纳维修基金、不动产登记费等费用。另查明，涉诉房屋所在的龙口市东海黄金海岸-怡天海景城E区6号楼于2020年5月11日取得了《龙口市建设工程竣工验收备案表》。涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在海基公司名下。本院认为，原告已按照其与嘉悦公司签订的购房定单中约定的房款金额支付了195000元，且于2019年9月24日委托刘士朋接收了涉诉房屋，事实清楚。现原告主张解除购房定单，理由有二，一是涉诉房屋既非新房也非现房，与其购房初衷相悖，系受到被告欺骗购买的房屋，基于二被告的欺骗行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定主张解除。二是涉诉房屋尚未竣工验收，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除。关于原告的理由一，本院认为，本案的涉诉房屋系工程顶账房，顶账给案外人朱辉山后，朱辉山授权嘉悦公司代为对外销售、代为签订买卖合同及收取房款等事宜，因此，嘉悦公司作为受托人，以自己的名义与原告就涉诉房屋签订《购房定单》并收取房款，原告据此主张被告公司对其实施欺骗行为，故依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定主张解除《购房定单》。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，据此，原告以被告存在欺诈情形为由主张的应为撤销权，而非解除权。故原告以此主张解除权，属于适用法律不当，本院不予支持。关于原告的理由二，涉诉房屋所在的6#楼栋已于2020年5月11日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，符合法定的交付条件，原告购买房屋的合同目的能够实现，故不存在原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条所主张的法定解除权。因此，原告主张的理由二本院亦不予支持。综上，案外人朱辉山以工程顶账方式自海基公司取得涉诉房屋后，通过委托嘉悦公司与原告签订购房定单，并经海基公司同意，将自己与海基公司之间的权利义务一并转让给原告，由原告与海基公司之间建立新的买卖合同关系，且该合同关系已实际履行。同时，涉诉房屋现已通过竣工验收，海基公司亦明确表示如原告配合，海基公司即可与原告办理网签手续及房产权属登记，原告购买涉诉房屋的合同目的完全可以实现，不存在任何障碍。因此，原告主张解除《购房定单》，于法无据，本院不予支持。其基于定单解除要求被告返还购房款及利息、经济损失的主张，本院一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第八十八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告王委的全部诉讼请求。案件受理费5103元，减半收取2552元，由原告王委负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年六月九日书记员 王玮璐