上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异46号案外人：徐某某，男，汉族，户籍地山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：于某某，男。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区X幢X单元X-XXX及X幢-X-XX房屋(以下简称系争房屋)，徐某某提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。徐某某称，本人于2010年4月19日与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定辰浩公司将系争房屋出售给本人，本人已付清全部购房款，辰浩公司向本人出具了相应发票，并于2011年将系争房屋交付给本人，本人已实际占有系争房屋并装修入住至今。系争房屋无法办理过户非因本人原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本人就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司提交书面意见称：本公司在查询系争房屋现状时并未发现系争房屋已网签或已预售，产权登记权利人系辰浩公司，故法院的查封符合法律规定，并无不妥。入住事实无法确认。无银行转账凭证的未付款部分应缴至执行法院。综上，本公司不同意徐某某的请求。颂超公司之后又提交补充意见表示：关于付款情况，如有银行凭证原件，包括签购单，电汇凭证及支付系统专用凭证，贷款支付凭证，借款凭证，银行流水转账记录，以及交款人为异议人(或异议人的前手，非辰浩公司财务)的现金存款凭证或现金缴款单均予认可，如银行凭证等同于发票金额的，同意解封；如银行凭证总金额低于发票金额的，不足部分如能交至法院的，同意解封。现金付款不予认可。辰浩公司辩称，徐某某陈述的事实经过属实，同意其请求。李孝玉未提交答辩意见。本院查明，2010年4月19日，徐某某与辰浩公司签订《商品房预售合同》。双方在该合同中相关约定为：徐某某购买系争房屋，总价款为1,185,066元；付款方式为，2010年4月19日合同签订当日付清首付款485,066元，剩余房款70万元于2010年5月9日前办理贷款；辰浩公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告、达到装修条件，并符合合同约定的商品房交付徐某某使用；辰浩公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由辰浩公司提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由辰浩公司向房产部门申请登记备案。徐某某与辰浩公司签订了《商品房买卖合同补充协议》。双方在合同中的相关约定为：系争房屋面积增加，需补缴7,455元，总房款应为1,192,521元。徐某某持有一张辰浩公司出具的开票日期为2015年5月28日的《销售不动产统一发票(自开)》，载明系争房屋金额合计为1,192,521元。辰浩公司留存的徐某某付款凭证为：入帐日期为2009年9月21日的5万元认购金《收据》和日期为2010年1月20日的5万元认购金转房款《收据》，徐某某和辰浩公司确认一致，该款以现金形式支付；日期为2010年1月20日的435,066元《收据》，徐某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有徐某某名字的435,066元银行签购单；日期为2010年7月7日的50万元《收据》，徐某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有高某某名字的50万元银行签购单；日期为2011年8月11日的20万元《收据》，徐某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有高某某名字的20万元银行签购单；日期为2013年3月2日的7,455元《收据》，徐某某和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有徐某某名字的19,587元银行签购单，多余钱款为一并缴纳的住宅维修资金。前述《收据》交款人均为徐某某，合计金额1,192,521元。前述付款材料中的高某某与徐某某为夫妻关系。关于系争房屋交付情况：徐某某持有一张自己和高某某签署的系争房屋《接管验收表》、《住宅专项维修资金专用收据》、《钥匙委托单》、《入住通知书》、《天然气供气合同》，以及开具日期为2017年10月31日和2018年8月20日的水费、物业费、电费、采暖费等各份《收据》。徐某某还持有落款日期为2010年4月20日、加盖东营市公安局金水派出所户口专用章的《东营市门牌号码使用证明信》，证明徐某某的房屋坐落于系争房屋地址。东营唐正物业服务有限公司(以下简称唐正物业公司)出具落款日期为2019年4月15日的《入住证明》，证明徐某某于2011年接收系争房屋，使用入住至今，系该房业主。另查明，2018年4月8日，唐正物业公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主”。2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决书，判决辰浩公司于判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元等。各方均未提起上诉,该案已生效。辰浩公司未履行生效判决确定的义务，颂超公司申请执行，本院予以立案，案号为(2018)沪0104执791号。本院于2018年10月15日作出(2018)沪0104执791号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取辰浩公司、李孝玉存款、收入35,735,894元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变卖、变价其相应价值的财产。系争房屋所有权人登记为辰浩公司。东营市房产交易中心出具的《东营市市区房屋网签备案信息》显示，系争房屋“预售备案”，买受人为徐某某。2019年2月26日，本院查封系争房屋，查封依据裁判文书案号即为本院(2018)沪0104执791号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，徐某某与辰浩公司于2010年4月19日签订《商品房预售合同》；《东营市门牌号码使用证明信》、唐正物业公司出具的《入住证明》、《接管验收表》、《住宅专项维修资金专用收据》、《钥匙委托单》、《入住通知书》、《天然气供气合同》、各份《收据》则明确显示徐某某在本院查封系争房屋之前已合法占有系争房屋；徐某某亦提供了付款凭证证明已付清系争房屋的购房款，其中现金支付部分尚在合理范围内；故本院认定，徐某某在本院查封系争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有了系争房屋，且已支付全部价款，现因不能归责于徐某某的原因导致系争房屋产权未能过户至其名下。综上，徐某某虽购买的系房地产开发企业名下的商品房，但其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止本院在(2018)沪0104执791号一案中对山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区X幢X单元X-XXX、X幢-X-XX不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  王霞萍人民陪审员  周全红二〇二〇年六月十日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。