文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4862号上诉人（原审被告）：南京在水一方物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区天元西路以北静淮街以东。法定代表人：葛丽亭，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区秣陵街道亚都天元居业主委员会，住所地南京市江宁开发区秣陵街道静淮街137号。负责人：张苗苗，该业主委员会主任。上诉人南京在水一方物业管理有限公司（以下简称在水一方物业）因与被上诉人南京市江宁区秣陵街道亚都天元居业主委员会（以下简称亚都天元居业委会）物业合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院民事判决书（2019）苏0191民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。在水一方物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2018年1月至2月份，江宁区住建局及秣陵街道物业办曾多次组织亚都天元居业委会及物业公司就现场交接召开了会议，最终结果是由亚都天元居业委会负责申请动用维修基金支付物业公司垫付的维修电梯款及暴雨冲倒围墙修复的工程款。三楼物业用房的装修费用计170000元，由上诉人、被上诉人、诚嘉物业管理有限公司三方协调达成一致意见后将装修费用一次性支付给上诉人。2、根据亚都天元居小区物业移交协议第七条，三楼物业用房暂时由上诉人使用，作为收取相关费用的办公场所。上诉人在三楼办公三个月以后，已经搬出该房屋，等待业主委员会前来洽谈该三楼的装修费用，但至今业主委员会没有组织相关人员与上诉人就三楼装修费用进行洽谈，也没有进行电话沟通。上诉人为三楼垫付了装修费用，也已经在其他地方租赁了房屋，但因与被上诉人多次协商装修费用、垫付的电梯及围墙维修费未果，所以导致房屋一直未移交给上诉人。3、上诉人还要求被上诉人支付上诉人在亚都天元居小区垫付的电梯维修款16720元及小区围墙维修费52000元，合计68720元，及三楼装修费用17万元。亚都天元居业委会辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。理由：1、上诉人违反物业移交协议约定，2018年5月10日后仍占用三楼物业用房，该占有行为没有合法依据，系非法占有，侵犯了亚都天元居全体业主对三楼物业用房的物权。被上诉人经业主大会授权要求上诉人返还其非法侵占的三楼物业用房，符合法律规定。2、上诉人主张三楼物业用房装修费用没有法律依据，不能证明其2018年5月10日后占有三楼物业用房的合法性，不能对抗被上诉人代表亚都天元居全体业主行使的返还原物请求权。3、上诉人主张电梯维修款、围墙维修费等，与被上诉人诉请返还三楼物业用房没有关联性，与本案无关。综上所述，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。亚都天元居业委会向一审法院起诉请求：1.判令在水一方物业赔偿其委托南京诚嘉物业管理有限公司（以下简称诚嘉物业）垫付的消防用水1734.3元；2.判令在水一方物业交出在管理亚都天元居期间的业主档案、各类值班及设备维修记录、合同协议、小区图纸、配套设施设备（消防、电梯、机械车位的管路图、线路图还有维修记录和保修记录）和前业委会委托在2016年1月发放“十万元的前期公共收益”中亚都天元居业主领取71465元清单（含业主身份证和房产证复印件）；3.在水一方物业交出非法侵占亚都天元居物业管理用房三楼，支付非法侵占期间的租金，租金自2018年6月1日起，按照每月4800元计算；4.本案所有诉讼费由在水一方物业承担。审理中，亚都天元居业委会撤回要求在水一方物业交出在管理亚都天元居期间的业主档案、各类值班及设备维修记录、合同协议、小区图纸、配套设施设备（消防、电梯、机械车位的管路图、线路图还有维修记录和保修记录）的诉讼请求。一审法院认定事实：在水一方物业原系南京市江宁区亚都天元居小区的物业公司，提供物业服务至2018年2月10日。2018年2月，亚都天元居业委会与在水一方物业达成《亚都天元居小区物业移交协议》一份，载明2018年2月10日，由区住建局物业科、秣陵街道物业管理办公室、亚都天元居业委会5名委员（主任、副主任及3名委员）、在水一方物业、诚嘉物业就小区物业移交相关问题召开协调会议，经友好协商达成物业移交协议。其中协议第七条约定：小区三楼物业用房暂时由在水一方物业用于继续收取相关费用办公场所，使用期限为三个月（2018年2月11日—2018年5月10日），期间所产生的水电费用由诚嘉物业公司支付。在水一方物业至今未返还三楼物业用房。另查明：2017年12月3日，亚都天元居业委会发布亚都天元居第四次业主大会公告，大会议题为：1.将由业主（产权）选出的一家物业服务企业；2.小区新建一个电子显示屏（见合同）；3.根据秣陵街道物管办和区绿化园林所以及墙体产权单位要求对小区东面墙边的树木进行砍伐或移走，范围为车位号07-38，具体时间待定；4.授权本届业委会依法追讨在水一方物业和江苏正德实业有限公司非法侵占本小区物业用房及公共收益（地面和地下车库、电梯广告、地面灯箱广告和地面摆摊等）、小区配套幼儿园和1号楼（亚都天元大厦）等事宜。2018年1月6日，亚都天元居小区召开业主大会，议题为：1.物业选聘“二选一”表决(诚嘉物业简称“诚嘉”，南京跨越物业简称“跨越”)；2.小区新建电子显示屏(见合同，可显示天气、公告等信息)；3.对小区东面墙边的树木进行砍伐或移走事宜(待定)；4.授权业委会依法追讨小区全体业主公共收益和部分产权等事宜，其中议题1、2、4均已达到人数和面积双过半的要求。一审法院认为：法律规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主共同决定。业主共同决定共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，亚都天元居业委会提出的第一项、第二项诉讼请求以及第三项关于占有期间租金的诉讼请求，均未经过业主大会授权，其无权提起该诉讼。故对此诉讼请求，一审法院另行裁定。当事人的合法权益受法律保护。亚都天元居业委会与在水一方物业签订了物业移交协议，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。协议约定在水一方物业使用三楼物业用房至2018年5月10日，在水一方物业应于2018年5月11日前将物业用房归还给亚都天元居业委会，现逾期未归还，应承担纠纷责任，故对亚都天元居业委会要求在水一方物业返还物业用房的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：南京在水一方物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日将位于南京市江宁区亚都天元居业主委员会。一审案件受理费减半收取40元，由在水一方物业负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人在水一方物业提交了《亚都天元居电梯及围墙维修相关费用的处理意见》，拟证明被上诉人需申请应急维修资金来支付上诉人垫付的维修费用。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2018年2月10日签订的物业移交协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应根据协议约定，全面履行其合同义务。该协议约定在水一方物业公司应于2018年5月11前返还物业用房，现在水一方物业公司逾期未移交房屋，故一审判决其返还三楼物业用房，并无不当。上诉人上诉称被上诉人仍欠付其电梯、围墙维修费及物业用房装修费用，但双方签订的物业移交协议及上诉人二审提交的证据中并未以上述费用的支付作为返还三楼物业用房的条件，故上诉人以上述理由为由拒绝移交物业用房，本院不予支持。上诉人如认为被上诉人需支付上述费用，可另行依法主张。综上，在水一方物业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京在水一方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年六月二十四日书记员  郭旭冬