浙江省金华市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙07行终160号 上诉人（原审原告）钟政军，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审被告）金华市自然资源和规划局，住所地浙江省金华市双龙南街818号。 法定代表人韦国潭，局长。 出庭负责人卢文光，党委委员、副局长。 委托代理人章小岚，浙江金奥律师事务所律师。 委托代理人朱榕，浙江金奥律师事务所实习律师。 原审第三人陈飞，女，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省婺城区。 委托代理人诸铭仙，女，1954年10月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区，系陈飞母亲。 原审第三人钱金，女，1980年1月12日出生，汉族，住浙江省婺城区。 委托代理人王根法，金华市金东区金鹰法律服务所法律工作者。 上诉人钟政军因不动产登记一案，不服金华市婺城区人民法院作出的（2019）浙0702行初124号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟政军，被上诉人金华市自然资源和规划局的出庭行政负责人卢文光及委托代理人章小岚，原审第三人陈飞的委托代理人诸铭仙，原审第三人钱金及其委托代理人王根法到庭接受询问，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年10月31日，第三人陈飞、钱金就原登记于陈飞个人名下，位于金华市××南国××城××室房屋及车库申请办理转移登记，并提交不动产登记申请书、申请人身份证明、税收缴款书、浙江省二手房买卖合同、金华市国有土地使用权转让合同。被告查验上述申请登记的材料，并就申请登记事项是否是真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等事项进行询问，经申请人双方签字确认询问结果后，对申请事项予以核准登记，现案涉房屋已登记至第三人钱金名下，并取得证号为浙（2018）金华市不动产权第0055148号不动产权证。另查明，原告钟政军与第三人陈飞系夫妻关系，双方于2006年1月23日登记结婚。2018年8月6日，钟政军起诉至原审法院要求与陈飞离婚，原审法院于2018年12月11日判决不准离婚。2019年2月14日，原告以陈飞、钱金为被告向原审法院提起民事诉讼，要求确认陈飞与钱金签订的房屋买卖行为无效；并由钱金将金华市婺城区八一南街1388号天龙南国名城8幢1单元202室（以下简称涉案房产）和金华市婺城区八一南街1388号天龙南国名城1＃车库13室（以下简称涉案车库）返还给原告。原审法院于2019年10月31日作出（2019）浙0702民初1800号民事判决，驳回原告钟政军的诉讼请求。该判决现已生效。 原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，被告作为不动产登记机构，负责房屋转移登记的法定职责。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。本案中，在申请人陈飞、钱金提交上述相应材料，被告受理该申请，并对申请人询问后，经审核，颁发不动产权证书，认定事实清楚，程序并无不妥。钟政军主张涉案房产系其与陈飞的夫妻共同财产，被告未经共有权人同意且未向其询问，直接作出的过户登记行为违法。但钟政军并非案涉房屋及车库的登记权利人，其是否基于夫妻关系对案涉房屋享有权利并非行政机关办理过户登记时应当审查的内容，且原告对于第三人陈飞、钱金之间案涉房屋买卖合同提起民事诉讼，要求确认合同无效，经法院审理后已判决驳回其诉讼请求，且该判决已生效。被告对案涉房屋办理转移登记行为并无违法情形。综上，被告案涉转移登记基本事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告本案诉讼请求，无充分事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决：驳回原告钟政军的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告钟政军负担。 钟政军上诉称：一、一审裁定“以涉案房屋买卖合同确认合同无效的民事案件结果为由中止行政案件”于法无据。本案一审是上诉人因被上诉人办理房产过户登记具体行政行为违法的诉讼，主体内容是被上诉人具体行政行为的违法行为，并不需要以买卖双方合同确认有、无效为依据来作出判决，不管买卖双方合同确认有、无效，改变不了被上诉人已经为第三人办理房产登记过户、出具不动产权证书的违法事实。相反因主体房产登记过户问题应该是以行政案件为依据，以行政诉讼判决结果为准，然后才是民事案件参照行政诉讼判决结果。二、一审法院认定被上诉人对案涉房屋转移登记基本事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。对此，上诉人认为一审法院的上述认定是错误的、违法的。《物权法》第八条：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”这里《婚姻法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》对物权另有特别规定，法律应先适用。《物权法》第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《婚姻法》第十七条第五项规定夫妻对共有所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于（适用中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》规定夫或妻非日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。1、被告的不动产登记簿资料不完善、不动产登记工作人员不具备专业的知识和能力、必须查验资料不查验是严重的失职行为。第一、根据《不动产登记暂行条例》第十条规定：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。”而被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记时，其不动产登记簿尽然无法审核到原告的权利状况。根据《不动产登记暂行条例》第二十五条规定，被告拥有不动产登记所需相关民政等行政部门信息资料的实时共享平台。被告要查验原告的权利主体状况很简单，只要上民政部门的信息资料实时共享平台一查便可获取，但被告也没有履行查验民政部门关于与陈飞不动产权共有人的信息。因此，被告在不动产登记簿资料上没有审核到原告的权利状况理由并不充足，这是失职之一。第二、根据《不动产登记暂行条例》第十一条规定：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。”而被告的工作人员在陈飞与钱金二手房办理过户登记时应当要求必须提交夫妻共有的结婚证复印件（被告办证窗口摆有明确的转移过户所需材料告示牌），而其工作人员却采用询问笔录的方式获取陈飞无权属共有人的欺骗笔录，从而造成不动产违法登记过户的事实。因此，被告任用不具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力工作人员办理不动产登记工作，这是失职之二。第三、根据《物权法》第十二条的规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”和《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第三项的规定：“被告需要查验的资料包括权属是否清楚的内容，”但被告没有履行法律规定的职责，没有查验申请人陈飞的权属证明和其他必要材料，没有如实、及时登记有关事项，也没有查验陈飞所提供的资料是否齐全和要求申请人提供补充的材料，更没有进入有关民政部门信息资料互通共享平台查询的职责。这是被告失职之三。2、被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时认定事实不清、主要证据不足。剥夺了原告房屋法定共有人权利。被告正因为存在上述三点失职行为，故在办理陈飞与钱金的二手房过户登记时未尽职责，并片面理解《不动产登记暂行条例》第十六条第五项：“与他人利害关系的说明材料”和《不动产暂行条例实施细则》第三十八条第六项：“其他必要材料”的规定。被告在必须需要申请人提供有利害关系人必要提供结婚证复印件说明材料时，而被告却采用询问笔录的方式予以替代，省略了让申请人陈飞提供必要及最为重要的结婚证权属材料，剥夺了原告房屋法定共有人权利，故造成在办理陈飞与钱金的二手房过户登记时错误的进行过户登记。因此，被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时认定事实不清、主要证据不足。3、被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时违反法定程序。违反法定程序是指行政主体实施具体行政行为时，违反法律法规的方式、形式、手续、步骤、时限等行政程序。法定程序是行政主体正确、及时作出具体行政行为的必要保证，也是防止行政主体滥用职权的有效措施。在本案中，被告应履行向正在办理陈飞与钱金的二手房过户登记的陈飞提供必要的权利共有人结婚材料的手续和步骤，但被告却没有履行法律法规及规章规定，没有让申请人陈飞提供必要的结婚证的手续和步骤。被告却省略了这项重要的手续和步骤，从而导致了被告具体行政行为程序违法的直接原因。因此，被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时违反法定程序。4、原告与陈飞在夫妻关系存续期间购买的房屋登记在陈飞名下的房屋属夫妻共同财产。原告为房屋法定共有人。《婚姻法》司法解释二第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”根据该规定，原告与陈飞婚后共同购买的金华市婺城区八一南街1388号天龙南国名城8幢1单元202室及金华市婺城区八一南街1388号天龙南国名城1车库13号的车库，虽然房屋权属证书登记在陈飞一方名下，但应当认定为夫妻双方共同财产。因此，原告与陈飞在夫妻关系存续期间购买的房屋登记的陈飞名下的房屋属夫妻共同财产，原告为房屋法定共有人。5、被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让”根据该规定，被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时在没有在共有人原告的书面同意的情况下，擅自进行过户登记。其行为严重违反了该法律所规定的禁止性条款。因此，被告在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时违反法律所规定的禁止性条款。综上所述，足以证明，被上诉人因疏于管理、不完善不动产登记簿，致使不动产登记簿无法显示不动产共有人上诉人的权利主体；违法任用不具备专业的知识和能力的不动产登记工作人员担任不动产登记工作，其工作人员又未尽职责、玩忽职守未查验必备的资料，因而造成严重的失职和渎职。正因为被上诉人的严重失职行为，故在办理陈飞与钱金的二手房过户登记具体行政行为时导致了其认定事实不清、主要证据不足，同时也违反了法律法规规定不动产登记的方式、形式、手续、步骤等行政程序，其过户登记的具体行政行为又严重违反了法律所禁止性的规定。涉案房产买卖的单价是16047每平米，明显低于市场价格。司法评估价格远高于金华市自然资源和规划局的价格。金华市自然资源和规划局的备案和司法评估不符，原审第三人陈飞和钱金的买卖合同应该无效。金华市自然资源和规划局遗漏了被上诉人的交易价格，应该撤销无效合同。被上诉人作为政府的行政主管部门违反了宪法规定，政府人员必须树立权威性，被上诉人严重损害了上诉人的权益。综上，请求：1、撤销金华市婺城区人民法院（2019）浙0702行初124号行政判决，并依法改判。2、由被告承担本案一审、二审诉讼费用。 金华市自然资源和规划局答辩称：一、一审审理过程中，因上诉人钟政军另提起“以涉案房屋买卖合同确认合同无效的民事案件”故中止审理合法有据。被上诉人金华市自然资源和规划局做出国土行政登记这一行政行为是以涉案房屋买卖合同为基础做出的。根据《不动产暂行条例实施细则》第三十八条规定，买卖合同属于申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的材料。根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；己经受理的，裁定中止诉讼”。故一审程序中在涉案房屋买卖合同确认合同无效的民事案件未产生处理结果之前，裁定中止审理合法有据。二、一审法院针对被上诉人对涉案房屋转移登记基本事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序的认定正确。1、答辩人系根据登记的权利人陈飞及钱金的申请办理的转移登记。申请人陈飞及钱金于2018年10月31日申请办理金华市××南国××城××室房屋的转移登记。申请转移登记的双方提交了不动产登记申请书、申请人身份证明、税收缴款书、浙江省二手房买卖合同、金华市国有土地使用权转让合同。在办理转移登记时，答辩人的经办人员查验了申请登记的材料，并就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等有关事项询问了申请人，询问结果经双方申请人签字确认。2、根据《物权法》第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故登记机关在办理登记过程中按照不动产登记簿显示的权利人来审核不动产登记的申请主体。对于登记机构而言，登记簿记载的权利人为陈飞，在登记过程中询问或自主申报中也没有表明涉案房产为夫妻共有，结婚证不属于登记机关必须查验的材料，也无法对涉案房产是否属于夫妻共有进行审查。据此，涉案不动产转移登记符合《不动产暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条规定，办理程序合法有据、材料齐全。证据确实充分、程序合法。上诉人诉请的登记合法有据，请驳回上诉人诉请。 原审第三人陈飞述称：同意金华市自然资源和规划局的答辩意见。本案所涉的房屋，金华市××南国××城××室房屋及车库是陈飞与钟政军婚前由陈飞父母于2004年买的，2005年已经付了18万，陈飞与钟政军结婚是2006年。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人钱金述称：同意金华市自然资源和规划局的答辩意见。涉案房屋当时是由陈飞卖的，一审法院对钟政军提起的确认房屋买卖合同无效的民事诉讼，已经做出了（2019）浙0702民初1800号判决，认为房屋买卖合同合法有效。涉案房屋登记在陈飞一人名下，该房屋由钱金合法取得。金华市自然资源和规划局已经按规定进行审查，作出的涉案房屋登记是真实有效的。我们认为涉案房屋买卖时相关部门评估价格是1603958.27元，实际成交价是190万，上诉人提交的房屋估价结果不等于估价对象可实现的成交价，不应被认为是估价对象成交价的保障，对原审第三人钱金取得的房屋不具有约束力，应该以房屋实际成交价为准。 上诉人在二审期间向本院提交了以下证据材料：1、民事判决书（2018）浙0702民初10444号。证明案涉房产是夫妻共同财产。2、华宇评估（2019）第121603-29号评估报告。证明被上诉人颁证时审核不严。 被上诉人质证认为：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，法院认定事实部分并没有详细列明房产的地址门牌号等财产信息。夫妻财产共有和不动产物权的权利状况属于不同概念，不动产物权归属以登记为准，这是对外产生公示效力的权利状态，至于夫妻内部，该财产是否属于夫妻共有需要考虑是否婚后取得，是否排除夫妻个人财产所有制约定，是否排除他人对夫妻一方赠予等众多可能排除夫妻共有财产的情况。对于登记部门来说其审查界限应当限于不动产登记簿记载的权利人和申请登记的申请人是否一致。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，与本案被诉登记行为无关，对于房屋交易价格的审核并不是不动产登记部门的职能范围，不动产登记部门在登记过程中审查买卖合同主要在于交易双方、交易标的，对于价格并不审查。价格审查是房产交易部门的职能和税务部门的职能。 原审第三人陈飞质证认为：对证据1的证明目的有异议，案涉房屋财产不是夫妻共同财产，我们已经在离婚诉讼中提交了证据。对证据2有异议。 原审第三人钱金质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。同意被上诉人的质证意见，本案是行政诉讼并非是民事诉讼，是否夫妻的共同财产不是行政诉讼审查范围，与本案无关。证据2是复印件，不具有法律效力，价格也不能达到其证明目的。 经审查，证据1上诉人在一审中已经提交，不属于新证据。证据2系永康市华宇房地产评估事务所有限公司在其他案件中受金华市婺城区人民法院委托，对金华市××南国××城××室及1＃车库13室作出的评估报告，本院对其真实性予以确认。 被上诉人及两原审第三人在二审期间均未提交新的证据材料。 经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》，被上诉人金华市自然资源和规划局作为不动产登记机构，具有房屋转移登记的法定职责，原审第三人陈飞及钱金共同向被上诉人提出申请办理转移涉案房屋登记，并提交了不动产登记申请书、申请人身份证明、税收缴款书、浙江省二手房买卖合同、金华市国有土地使用权转让合同等材料。因涉案房屋登记在陈飞一人名下，被上诉人根据《不动产登记暂行条例》等规定，依据法定程序对申请双方提交的材料进行审查并对申请人询问后予以登记，并无不当。同时，对于上诉人钟政军针对陈飞与钱金之间涉案房屋买卖行为无效提起的民事诉讼，已经由生效判决驳回钟政军的诉讼请求。上诉人主张陈飞未经其同意，将涉案房屋出卖，损害其合法权利，其所受损失可通过合法途径另行主张救济。综上，上诉人的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。鉴此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钟政军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯少华 审 判 员 钟雪丹 审 判 员 虞 行 二〇二〇年六月二日 代书记员 叶文静