安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终729号上诉人（原审被告）：安徽淮宇置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇工业路中段南侧，统一社会信用代码913403235649766311。法定代表人：付玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：周剑，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋新成，安徽治邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：固镇县麦得龙大卖场，经营场所安徽省固镇县城关工业路（东方雅苑商铺二楼），注册号340323600269135。经营者：王凤芹，女，1975年9月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：宋在庆，安徽明钰律师事务所律师。上诉人安徽淮宇置业有限公司（以下简称淮宇置业公司）因与被上诉人固镇县麦得龙大卖场（以下简称麦得龙大卖场）租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2018）皖0323民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。淮宇置业公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定上诉人应承担80%的过错责任不当，应予纠正。原判认定上诉人提供的电力未能满足满负荷正常运转属违约行为，缺乏合同依据。双方在补充协议中虽约定“甲方房屋的供电要满足乙方超市经营满负荷正常运转要求”，但并未对乙方满负荷运转所需的具体用电容量予以明确，所以应当认定该约定不明，对双方不具约束力。由此，即便被上诉人在经营过程中发生电力故障，亦存在被上诉人超负荷用电等不当用电行为所致的可能，所以不能当然认定上诉人违约；被上诉人所举证据不足以证实上诉人提供的用电容量不能满足被上诉人的正常经营需求。其所举证据既不能证明电力故障发生的原因，也不能证明经营场所频发电力故障，以致影响正常的经营活动。故被上诉人不享有合同解除权，其以此为由单方行使合同解除权，应对合同的解除承担主要责任；被上诉人未及时支付房屋租金，违反诚信原则。被上诉人在诉状中已经自认其是在明知案涉房屋的零星配套工程尚未完成情形下，接收使用案涉房屋。该接收行为应视为对房屋交付时状况的认可。其虽称接收房屋是应上诉人的要求而为，但未提供证据证明，且即使该事实存在，也不能认定接收房屋违背了被上诉人的意愿。由此，应当认定上诉人交付了符合被上诉人要求的租赁物。被上诉人在接收房屋后应当按约及时足额支付租金。但其在租赁开始之初就拖欠租金，严重违反诚实信用原则，以致双方在此后的合同履行过程中，难以正常沟通和相互协作，从而导致合同难以继续履行，以致最终解除。所以，被上诉人应对合同的解除承担主要责任。2.原判认定的装饰装修残值缺乏事实依据，依法应予纠正。鉴定意见书所依据的鉴定材料未经庭审质证，且真实性存疑，不能作为鉴定依据。依据民事诉讼法的规定，鉴定材料应经庭审质证后才能作为鉴定依据。其中，水木皇朝洁具水暖经营部的销货单据上仅有被上诉人的签章，没有经营部的签章或签名，且所有销售清单上都盖有“固镇麦得龙大卖场付讫”印，由于正常交易活动中，少有在销售清单上加盖付讫章的情形，所以该部分证据的真实性存疑，不能作为鉴定依据；鉴定机构未按照法院的鉴定要求进行鉴定，所形成的鉴定意见不能作为定案依据。原审法院在鉴定委托书中明确载明“对租赁房屋已经形成附和的装修价值进行鉴定”，故鉴定机构应当对租赁房屋内已形成附和而无法拆移的装饰装修的价值进行鉴定，但鉴定意见书中的鉴定项目中却包含有可以拆移的空调、冷库、柜台、灭火器等设施设备，故该鉴定意见不能作为定案依据；鉴定机构鉴定所依赖的三次现场勘查记录，上诉人仅参与了一次，其余两次的勘验结果仅有被上诉人签名确认，所以勘查记录中载明的工程量不能作为鉴定依据；原判按合同年限折算装饰装修残值缺乏科学依据，且与鉴定意见确定的折旧方法相悖。房屋装饰装修的使用寿命是有限的，有的使用3年就得重新装修，有的5年，有的8年，这是因装修时的标准不同而存在差异。案涉合同期限是15年，而该年限显然超出了一般装饰装修物的正常使用年限，所以，一审法院以该年限进行折旧显然缺乏科学依据。此外，鉴定意见确定的年折旧率为9.5273%，依据该折旧率，案涉装修残值金额应为装修原值的61.8908%（100%-9.5273%×4），而非原判认定的73.33%；由于房屋一直为被上诉人所实际控制，所以在计算装修折旧年限时，应计算至被上诉人实际交付房屋时止。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。麦得龙大卖场辩称，1.上诉人交付的房屋不符合约定应当承担违约责任。双方于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》,约定了各自的权利、义务。在该合同履行期间由于上诉人所交付的房屋不符合标准,同年9月10日双方另行签订《房屋租赁补充协议》,按该协议的约定上诉人应当提供出租房屋的供电能满足被上诉人所经营超市日常运转。协议签订后被上诉人开始装修经营,期间花去600余万元。2015年12月30日，在上诉人所出租的房屋尚未完成基础建设及未安装电梯等附属设备的情况要求被上诉人开始营业。虽然按上诉人要求试营业，但电梯、消防、电力基础设施尚未完全完成,而消防等部门经常到超市检查,并下发整改通知,导致被上诉人无法正常营业,期间多次要求上诉人协调解决,但始终未予解决。直到2016年6月天气开始炎热,所经营的超市需使用空调。由于租赁房屋的电力承载负荷达不到被上诉人所要求的能满负荷运转,因此经常跳闸、停电、烧毁变压器等电力设备,同时导致被上诉人的电器烧坏。发生该情况后,被上诉人通过短信等方式多次向上诉人发出通知要求整改并实际解决消防、电力等问题,但均未得到回复。其依据双方合同的约定,上诉人应当交付符合合同约定的房屋供被上诉人使用,在被上诉人花费大量的财物对房屋进行装饰后,由于交付的房屋不符合约定,造成超市无法经营导致巨大经济损失。而对于上诉人的违约行为,被上诉人在一审时已提供相应证据证明,同时证据之间均有关联性并能相互印证。2.一审中的鉴定意见符合法定程序,应当作为定案依据。经被上诉人申请，由法院委托广东万诚工程造价咨询公司作出鉴定,鉴定书载明了双方提出的意见及鉴定机构给予的回复,该鉴定依据客观的材料及现场勘验,其整个评估程序客观公正、内容合法,因此具有法律效力。综上,原判认定事实清楚,法律适用正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。麦得龙大卖场向一审法院起诉请求：1.判令淮宇置业公司重新安装能够满足卖场满负荷正常运转的变压器；2.判令淮宇置业公司改造符合消防要求的电梯；3.判令淮宇置业公司赔偿损失100万元（暂定，具体数额鉴定后追加）；4.由淮宇置业公司承担本案诉讼费、鉴定费。一审中变更诉讼请求1、2项为：解除双方于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》、2015年9月10日签订的《房屋租赁补充协议》，追加赔偿损失3247154.67元。一审法院认定事实：系争房屋属淮宇置业公司所有（商业经营用房）。2015年8月13日，双方签订一份房屋租赁合同，约定甲方（淮宇置业公司）将位于固镇县城关镇工业路北侧城东农贸市场二层出租给乙方（麦得龙大卖场）从事商业超市经营，建筑面积约6200平方米，租赁期限为15年，2016年至2020年租赁费为每年76.4万元，之后为每年92万元，甲方给予乙方免一年房租76.4万元，从前8年租金中按照年均摊扣除，首付房租100万元（合同签订后的2个工作日乙方向甲方支付60万元的房租，余下40万元开业后3天付清）；2台电梯、1台货梯的产权归甲方，乙方只有租赁期间的使用权并负责正常维保、维修；乙方可以对租赁房屋进行装潢、装修，但装潢、装修须符合消防、安全设计等方面的要求，由于乙方违约导致合同解除或租赁期满后，乙方的固定装潢、装修无偿归甲方所有。2015年9月10日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，约定甲方（淮宇置业公司）出租房屋的供电要满足乙方（麦得龙大卖场）超市经营满负荷正常运转要求等。2015年6月18日，麦得龙大卖场支付二楼超市租房订金20万元，同年9月10日缴纳租金40万元，当日淮宇置业公司出具麦得龙大卖场在下期交款时、应从总额中扣除1.5万元证明。2015年11月25日，麦得龙大卖场就租赁房屋装修的建设工程消防设计向固镇县公安消防大队备案，2015年12月租赁房屋的装修完成。2015年12月30日淮宇置业公司的城东农贸市场一楼外基建尚未完工。2016年1月18日，麦得龙大卖场开始试营业。2016年6月天气逐渐变热，该大卖场开始部分使用空调，期间偶尔断电。2016年7-8月份用电高峰期时，由于周边用电量增大，电压超负荷造成停电，因电压不稳导致部分用电设备损坏。2017年1月24日，麦得龙大卖场按淮宇置业公司要求垫付了电梯安装费2.56万元（从房租费中扣除）。期间，双方因房租及用电等问题发生纠纷。2017年6月16日，麦得龙大卖场以短信的方式，向淮宇置业公司的原法定代表人付建军送达关于快速解决消防隐患及消防相关证件到位的报告，要求尽快解决因淮宇置业公司所搭建的通向二楼的两部电梯的通道未使用消防材料存在重大消防隐患、导致消防部门已下达整改通知等相关问题，但未得到答复。2018年2月麦得龙大卖场提起诉讼。一审另查明，租赁房屋现由麦得龙大卖场掌控。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均属合法有效，各方当事人均应按约履行。关于案涉损失的诉讼请求。审理中，依据麦得龙大卖场提供的照片、短信、证人证言等证据，仅能证明淮宇置业公司提供的条件影响卖场经营，并不能证明造成经济损失的具体数额。淮宇置业公司是否给麦得龙大卖场造成经济损失，无法确认，麦得龙大卖场应当承担举证不能的法律责任。故对其要求支付营业损失的诉讼请求，不予支持。违约责任认定问题。2015年6月18日，麦得龙大卖场支付二楼超市租房订金20万元，同年8月13日双方签订《房屋租赁合同》，同年9月10日又签订了《房屋租赁补充协议》，当日麦得龙大卖场缴纳租金40万元，至此，该卖场已按约定交付了60万元（订金视作交付预付款）。2015年12月30日，淮宇置业公司城东农贸市场一楼外基建尚未完工，麦得龙大卖场于2016年1月18日开始试营业，虽未按约定在开业的三天后支付40万元，但淮宇置业公司没有据此追究该卖场的违约责任，该卖场也未因一楼外基建尚未完工向淮宇置业公司提出其他要求，说明双方对上述行为均采取了容忍态度。此后，由于淮宇置业公司提供的电力未能满足满负荷正常运转的要求等问题，影响了麦得龙大卖场对租赁房屋的正常使用收益，淮宇置业公司的行为显属违约；麦得龙大卖场实际占有和使用租赁房屋时，出租人已履行了主要义务。即便提供的电力未能满足在用电高峰期满负荷正常运转等问题，该卖场可以要求淮宇置业公司在合理期限内维修或整改并减少租金或者延长租期，麦得龙大卖场仅就合理期限内的租金有抗辩权利，而不能以此为由不缴纳全部的房租，故双方均存在违约行为。该院根据双方的过错酌定麦得龙大卖场承担20%的责任，淮宇置业公司承担80%的责任。关于合同解除问题。案涉租赁合同约定的租赁期限为15年，自2015年8月13日起2030年8月13日止，审理中，麦得龙大卖场要求解除合同淮宇置业公司表示同意，双方继续履行房屋租赁合同已无必要。麦得龙大卖场应当返还租赁房屋，并支付返还房屋之前占用房屋期间的合理租金。审理中，淮宇置业公司就房租及违约金等提出反诉，因其未在法定期限内交纳反诉费，该院已裁定按自动撤回反诉处理，故租金、违约金等问题应另行解决。另，返还房屋应按鉴定意见书的内容返还（鉴定意见书不包括工程索赔、材料已到未安装，可拆除等）；淮宇置业公司应承担麦得龙大卖场装饰工程损失的80%。鉴于双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。鉴定价为5575029.02元，现值4247154.67元，装饰装修残值为5575029.02元÷15年×11年=4088354.61元，淮宇置业公司应承担4088354.61元×80%=3270683.69元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除固镇县麦得龙大卖场与安徽淮宇置业有限公司于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》及同年9月10日签订的《房屋租赁补充协议》；二、安徽淮宇置业有限公司于本判决生效后三十日内给付固镇县麦得龙大卖场装饰装修损失3270683.69元；三、固镇县麦得龙大卖场于本判决生效后三十日内搬离固镇县城关镇工业路北侧城东农贸市场二层房屋；四、驳回固镇县麦得龙大卖场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40778元，由固镇县麦得龙大卖场负担9379元，安徽淮宇置业有限公司负担31399元；鉴定费50000元，固镇县麦得龙大卖场负担10000元，安徽淮宇置业有限公司负担40000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审中，经麦得龙大卖场申请，一审法院委托广东万诚工程造价咨询有限公司对麦得龙大卖场装饰工程的工程造价进行了鉴定，并出具了工程造价鉴定意见书。工程鉴定结果为鉴定价为5575029.02元，现值4247154.67元（2015年12月装修完成至2018年6月按2.5年计算折旧）。该鉴定意见书其中载明：“三、有关说明……（3）由于造价鉴定申请人固镇县麦得龙大卖场的《司法鉴定申请书》致使要求对租赁房屋已经形成附合的装修（包含消防工程）价值进行司法鉴定，所以本建议书不含除此之外的费用（例如：工程索赔、材料已到未安装、可拆除等）。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，出租人的义务是将租赁物交付出租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的义务为按合同约定的期限和方式支付租金。根据双方的《房屋租赁合同》，麦得龙大卖场租赁案涉房屋的目的是从事超市经营，属于商业租赁，对此淮宇置业公司在订立合同时明确知晓，其应当保持所出租的房屋包括供水、供电符合合同的约定，以满足商业用房的基本使用要求。双方在《房屋租赁合同》中已明确约定，配电房由淮宇置业公司统一管理；《房屋租赁补充协议》约定：出租方淮宇置业公司的供电“要满足乙方超市经营满负荷正常运转要求，乙方的用电接口从甲方总配电电柜接出”，根据麦得龙大卖场经营者王凤芹与淮宇置业公司原法定代表人的微信聊天记录和上海计能机电设备工程有限公司的《证明》，2015年10月至2017年6月，存在电压不稳、经常停电等情形，造成承租人设备及财产等损失，又根据固镇县供电公司向淮宇置业公司发出的《安全隐患通知书》，淮宇置业公司“存在转供电、出线电缆存在破损严重且不符合安装要求”的问题，据此，一审法院认定淮宇置业公司未能满足满负荷正常运转的要求、影响了麦得龙大卖场对租赁房屋的正常使用，有相关事实依据。基于淮宇置业公司违反了出租人在租赁期间内应保持租赁物符合约定用途的义务，致使承租人不能达到商业使用目的，麦得龙大卖场有权要求解除合同并要求该公司承担违约责任。因麦得龙大卖场未按期足额支付租金，亦属违约，故亦应承担相应责任。一审法院根据双方过错程度，酌定淮宇置业公司承担80%的责任，并无不当。关于案涉租赁房屋装修装饰残值损失问题，双方在合同中仅约定了如麦得龙大卖场违约造成合同解除后装潢、装修的处理事宜，而未约定因淮宇置业公司违约导致合同解除后的装潢、装修如何处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”，一审法院根据各方违约程度确定按照80%和20%的比例由双方分担残值损失符合上述规定。一审法院通过摇号确定广东万诚工程造价咨询有限公司作为鉴定机构，该鉴定机构就案涉租赁房屋已形成附合的装修（包括消防工程）价值作出鉴定意见书。经审查，一审法院已组织当事人对鉴定材料进行了质证，淮宇置业公司亦针对补充提交的相关鉴定材料出具了书面质证意见。依据证据规则的规定，当事人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问过程中发表过质证意见的证据，视为质证过的证据，而当事人对证据的真实性、合法性、关联性是否认可，并不等同于未发表过质证意见。故淮宇置业公司上诉称鉴定材料未经庭审质证、不能作为鉴定依据的理由，本院不予采纳；结合淮宇置业公司关于鉴定项目中含有可拆除的部分设备的上诉理由，经对案涉鉴定意见书的审核，鉴定项目中的空调器应未形成附合，该部分设备鉴定价值共计221873.88元，应从鉴定总价中扣除。淮宇置业公司该部分上诉理由成立，本院予以采纳。淮宇置业公司关于案涉鉴定意见书不能作为定案依据的其他上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，淮宇置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2018）皖0323民初561号民事判决第一、三项；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2018）皖0323民初561号民事判决第四项；三、变更安徽省固镇县人民法院（2018）皖0323民初561号民事判决第二项为：安徽淮宇置业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付固镇县麦得龙大卖场装饰装修损失3048809.81元；四、驳回固镇县麦得龙大卖场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40778元，由固镇县麦得龙大卖场负担10000元，安徽淮宇置业有限公司负担30778元。鉴定费50000元，由固镇县麦得龙大卖场负担10000元，安徽淮宇置业有限公司负担40000元；二审案件受理费32966元，由安徽淮宇置业有限公司负担28366元，固镇县麦得龙大卖场负担4600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王国强审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二〇年六月二十九日法官助理周保平书记员刘雨浓附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；