贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2824号上诉人(原审原告)：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生，汉族，住江西省赣州市兴国县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：王国鸿，男，1987年10月12日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人王国鸿商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金96300元。事实和理由：一审法院认为被上诉人与上诉人在2018年5月25日签订《商品房买卖合同》后，于2018年7月27日被羁押，从而未能办理银行贷款，该原因应为不归责于双方的原因导致，故未支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请。上诉人认为该认定事实不清。在双方签订合同至被上诉人被羁押有约两个月的时间，被上诉人未能积极办理贷款事宜，被羁押后，其亲属也未联系上诉人处理购房相关事宜。被上诉人在合理的期限内未有履行合同的意思表示，本身就存在过错。本案贷款不能是因为被上诉人未能遵纪守法，实施犯罪行为，承担刑事责任，导致人身自由受限，从而使其自身签订的合同未能履行，该行为本身就存在过错。被上诉人形式上已经占有涉案房屋（涉案房屋已经办理预告登记及合同备案），在因自身原因导致无法完成购房合同交易目的的情况下，致使上诉人错过了最佳出售涉案房屋，获取最高利益的机会。被上诉人答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中天公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：Ｆ7358）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金96300元；3、判决被告协助原告办理云岩区房屋的预告登记［黔（2018）云岩区不动产证明第0103148号］和《商品房买卖合同》备案登记（Ｙ18061882）的注销手续；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，被告王国鸿因购买原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团8-10栋（8）2单元15层4号房屋与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款241609元，余款963000元以银行按揭支付......买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。合同附件十二《补充协议》第三条第（一）款第3项约定：“3、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金。”。2018年8月1日、11月10日，原告分别将上述合同办理了备案登记、预告登记，取得登记号为Y18061882号的备案登记表及黔（2018）云岩区不动产证明第0103148号的预告登记证明。2018年12月24日，原告中天公司向被告邮寄一份《通知书》，通知被告于收到通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合同资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，具体资料如下（以贷款人要求为准）：身份证明、婚姻证明、户口证明、收入证明、首期款收据及刷卡小票、贷款人要求提供的其他资料等。2019年1月14日，原告向被告邮寄一封《律师函》，对于被告未能获得贷款事宜进行了通知，并告知被告在收到该函五日内向中天公司支付余款96.3万元。后因被告未向原告支付剩余购房尾款，原告遂诉至法院，提出如前诉请。庭审中，原告认可已收到被告支付的首期购房款。被告述称其被刑事拘留时间为2018年7月27日。一审判决认为：原、被告于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款241609元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款96.3万元，对于未能获得原因，被告王国鸿系采取银行按揭贷款方式购买了原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟房屋，但在向原告支付了首付款后，未按照合同约定按期向原告支付剩余购房款。对于未能办理贷款原因，双方于2018年5月25日签订《商品房买卖合同》，后因被告于2018年7月27日被羁押，未能接收到原告邮寄的办理《办理贷款通知》，亦未能办理银行贷款以支付剩余购房款；被告未能收取原告通知书的原因系因其被羁押，从而未能收到，也未能办理银行贷款，该原因应为不可归责于双方的原因导致；被告至今亦未向原告支付剩余房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3款约定，原告可单方解除合同，但应退还已付款及银行同期存款利息；故对原告要求被告王国鸿支付违约金的诉请，不予支持。对原告要求解除合同、并由被告协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记及预告登记，符合双方约定，故对原告该项诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告王国鸿于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：F7358）；二、被告王国鸿于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团8-10栋（8）2单元15层4号房屋的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；三、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费1103元（已减半收取），由被告王国鸿负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认.本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案争议的焦点为：本案中被上诉人是否应承担逾期付款的违约责任。本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条约定了买受人以银行按揭付款，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。双方签订《商品房买卖合同》的时间是2018年5月25日，被上诉人于2018年7月27日被羁押，2018年8月1日、11月10日，上诉人分别将上述商品房买卖合同办理了备案登记、预告登记，2018年12月24日，上诉人中天公司向被上诉人邮寄一份《通知书》，通知被上诉人于收到通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交贷款所需的全部真实、合同资料，办理相关贷款手续。上诉人办理合同备案登记、预告登记及向被上诉人邮寄办理贷款通知书的时间均在被上诉人被羁押之后，客观上被上诉人无法办理相关的贷款手续，一审认定并非归责于双方的原因并无不妥，故上诉人认为被上诉人应当承担违约责任之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年六月十六日书记员  陈晓琦