文书内容陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕09民终394号上诉人（一审原告）：兰宗兵，男，1987年6月18日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所陕西省安康市。法定代表人：张定元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，该公司总经理。上诉人兰宗兵因与被上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）、安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“新兴汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兰宗兵的委托诉讼代理人马俊、孙方江，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，被上诉人新兴汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰宗兵上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持兰宗兵的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。事实与理由：1.一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于新兴公司、新兴汉阴分公司应当协助兰宗兵办理房屋权属转移登记事实认定不清，适用法律错误。《商品房买卖合同（预售）》明确约定了涉案房屋的付款方式、交房时间、办证方式、办证期限及违约责任。此合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。按照合同约定，兰宗兵已按期足额支付了购房款，履行完毕其合同约定的义务，新兴公司、新兴汉阴分公司应当于2018年9月28日前向二人交房，并应当在商品房交付之日起90日内（即2018年12月27日前）办理房屋所有权转移登记。但二公司至今未办理房屋权属转移登记。因二公司未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内通知兰宗兵提交相关资料协助办理转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。2.新兴公司、新兴汉阴分公司协助办理房屋权属转移登记，应当严格按照法律、行政法规及司法解释规定流程办理，先由开发商办理房屋产权初始登记，再由业主配合共同完成房屋权属转移登记，新兴公司违反规定应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第二款规定及汉阴县人民政府召开的企业办理不动产权证业务培训会要求，房屋权属转移登记应当先由房地产开发公司办理涉案楼盘权属初始登记（即俗称的“大证”）。在此登记中，由房地产开发公司单独提供相关资料申请，该初始登记系办理买受人房屋权属转移登记的前提条件。此后在开发商的通知下，由业主提供购房合同、身份信息、完税凭证等资料与开发商共同办理房屋权属转移登记（即“小证”）。但是，新兴公司、新兴汉阴分公司至今未提供相关资料办理涉案房屋6号楼的权属证书，正是二公司迟迟不能办理初始登记，才导致兰宗兵至今无法取得该商品房的房屋所有权证书，二公司应当承担违约责任。3.一审法院无视关于办理房屋权属登记流程的相关法律规定，对二公司怠于履行自身义务的行为不予评价，有违公平原则。新兴公司、新兴汉阴分公司将其应先履行的合同义务转嫁给消费者，有违诚实信用原则。新兴公司、新兴汉阴分公司共同答辩称，一审判决驳回兰宗兵要求办理房屋所有权转移登记并支付逾期办证违约金的请求，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.兰宗兵购买商品房时享受了陕南避灾移民搬迁政策，领取了55000万元的政策补助款，应当按照安康市国土资源局、安康市住房和城乡建设局、安康市移民搬迁安置工作领导小组办公室《关于加快推进避灾扶贫移民搬迁宅基地腾退和土地房屋登记发证工作的指导意见》（安国土资发[2015]21号）要求对原旧宅基地进行腾退，并向不动产登记中心提交《陕南移民搬迁旧宅腾退还耕证明》《陕南避灾移民搬迁旧宅基地拆除腾退承诺书》（以下简称《腾退还耕证明》《腾退承诺书》）。兰宗兵没有按照不动产登记中心的要求提交以上资料，是导致无法办证的主要原因。2.新兴公司、新兴汉阴分公司为协助办证已做了大量的工作，多次与办证部门沟通，督促办证部门办证，办证部门均答复必须腾退旧宅基地并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》才能办证。新兴公司、新兴汉阴分公司已尽到了相应的代为办证义务，兰宗兵无法取得房产证并非新兴公司、新兴汉阴分公司的原因，且兰宗兵在一审庭审中也未提交任何证据加以证明。一审中，新兴公司、新兴汉阴分公司提交了大量证据表明在积极为住户办证而努力，同时新兴公司、新兴汉阴分公司也多次与办证部门沟通，要求先予办理不动产产权登记，等业主将旧宅基地腾退并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》时再给业主颁证，还多次向汉阴县人民政府反映业主办证的诉求，并请政府出面协调解决。但新兴公司、新兴汉阴分公司毕竟不是办证机关，只能按办证部门的要求让业主提供相应资料，并督促办证机关办证，而没有为业主办证的职能。故并非新兴公司、新兴汉阴分公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，新兴公司、新兴汉阴分公司不应承担违约责任，不应支付逾期办证违约金。3.一审诉讼中乃至二审开庭前，新兴公司、新兴汉阴分公司仍然在为业主办理不动产产权登记而努力。为此，多次找汉阴县人民政府、汉阴县自然资源局反映情况，现在已有了突破性进展。汉阴县自然资源局对涉诉的38户业主中享受陕南避灾移民搬迁政策的情况进行了核查，并出具了汉自然资字[2019]334号《汉阴县自然资源局关于对XX小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》。同时，2020年3月1日汉阴县不动产登记局和汉阴县移民（扶贫搬迁办公室）联合发文《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》，并在县内各大楼盘、售楼中心张贴公示。有关部门已经出台相关文件来解决搬迁安置户的办证问题，并且正在落实推进，但办证不是新兴公司、新兴汉阴分公司一方的问题，而是需要办证部门的落实以及兰宗兵的配合。兰宗兵向一审法院起诉请求：1.判令新兴公司、新兴汉阴分公司按照合同约定向兰宗兵办理房屋所有权转移登记，并向兰宗兵支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计10717.70元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止；2.本案诉讼费由新兴公司及新兴汉阴分公司承担。一审法院认定事实：2017年1月24日兰宗兵与新兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条商品房基本情况中载明兰宗兵购买新兴公司位于汉阴县城关镇XX村XX小区X号楼X单元X层XX号预测建筑面积为127.89平方米的住宅一套；第六条计价方式与价款中载明该商品房单价为每平方米3150.53元，总价款402921元，付款方式为一次性付款；第二十条房屋登记中约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理……（前部分略）买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十五条送达中约定任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递形式送达对方。另合同补充协议中约定：买受人同意由出卖人代办房产过户、产权登记手续。新兴汉阴分公司收到兰宗兵购房首付款152921元并出具发票。新兴公司向兰宗兵出具的XX住宅使用说明书中载明，该商品房交房时间为2017年9月28日。另查明，2017年3月31日兰宗兵向双河口镇凤柳村村民委员会提交了陕西省避灾生态搬迁安置申请审批表,要求申请搬迁到汉阴县城关镇XX村二组，该村民委员会同意该户搬迁。2017年4月13日，兰宗兵与汉阴县双河口镇人民政府签订了《陕西省避灾生态移民搬迁协议》，协议中载明乙方（以下协议中的乙方指兰宗兵）自愿选择搬迁到安康市汉阴县城关镇XX村安置，乙方拒绝交回旧宅基地使用证，汉阴县双河口镇人民政府有权拒绝协助乙方办理新安置房的不动产登记证。同日签订了《陕西省避灾生态移民搬迁旧宅基地腾退协议》，协议中载明乙方在搬迁安置后将位于双河口镇凤柳村的旧宅基地腾退并拆除旧房及附属物。兰宗兵购买该商品房时享受了陕南移民搬迁补助款55000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兰宗兵与新兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据合同的相对性原则，本案的被告应是新兴公司，新兴汉阴分公司不是本案适格的被告，兰宗兵要求新兴汉阴分公司承担责任的请求，不予以支持。本案的争议焦点：新兴公司是否应当向兰宗兵办理房屋所有权转移登记并支付逾期办证的违约金？根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因新兴公司的原因兰宗兵未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担相应的违约责任，因兰宗兵的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，新兴公司不承担责任。根据举证规则，兰宗兵要求新兴公司承担违约责任应当证明是因为新兴公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，而兰宗兵未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不利的后果。故兰宗兵要求新兴公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，证据不足,不予支持。关于兰宗兵要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，双方依据合同约定继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回兰宗兵的诉讼请求。案件受理费67元，由兰宗兵负担。                  二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：新兴公司提交两组证据：1.《汉阴县自然资源局关于对XX小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》复印件，拟证明兰宗兵必须提交腾退证明才能办理房产证。2.《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》打印件，拟证明兰宗兵必须提交腾退证明才能办理房产证。3.不动产登记公告和房屋产权确权证明，拟证明案涉6号楼的大证已经于2020年1月2日办理。经当庭质证，兰宗兵对上述证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。核查报告没有事实依据，陕南避灾移民搬迁政策与本案中新兴公司、新兴汉阴分公司应当承担办证责任没有关联性。新兴汉阴分公司对上述证据无异议。本院经审查认为，兰宗兵、新兴汉阴分公司对新兴公司提交的证据真实性无异议，该证据所证明的事实与本案具有关联性，应予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，新兴公司与兰宗兵签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定效力性强制性规定，为合法有效的合同。根据兰宗兵的上诉请求以及新兴公司、新兴汉阴分公司的答辩意见，本案的争议焦点为：新兴公司、新兴汉阴分公司应否支付兰宗兵逾期办证违约金并承担办证义务。首先，根据案涉《商品房买卖合同》落款处签章情况可以认定，本案争议的买卖合同当事人系兰宗兵与新兴公司。依据合同相对性原则，基于合同产生的债务，只能向合同相对人提出履行请求。兰宗兵上诉主张新兴汉阴分公司也应当承担办证义务及逾期办证违约责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。其次，关于办证义务。案涉《商品房买卖合同》第二十条约定为，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。《补充协议》第2条则约定，“买受人同意由出卖人代为办理房产过户、产权登记手续。”上述合同基本条款与补充协议关于办证的约定表述有所不同。鉴于《补充协议》是双方当事人对原有合同条款的进一步细化，故应当优先适用。从文意解释角度看，“代办”实质上属于一种委托代理法律关系，委托人和受托人均应相互配合，共同促成委托事项顺利完成。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”根据上述规定，虽然《补充协议》约定了新兴公司负有代办房屋产权登记的义务，但办理房屋产权登记实际属于行政机关的职权范围，新兴公司仅负有代为向房屋产权登记机关报送办证所需资料的义务，最终是否符合办理条件以及何时能够取得房屋产权证书均取决于行政机关的审核。故新兴公司并非办证主体，兰宗兵要求新兴公司向其办理房产证的理由不能成立，本院不予支持。最后，关于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述司法解释的规定，必须是因出卖人的原因导致逾期办证的，购房人才能据此请求出卖人承担逾期办证违约责任。本案中，兰宗兵仅陈述了逾期办证的现实结果，而未能进一步证实该结果确系新兴公司的原因导致，故应当对此承担举证不能的责任，其要求新兴公司承担逾期办证违约金的理由不能成立。综上，兰宗兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由上诉人兰宗兵负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘慧琴审判员 张 燕二〇二〇年六月十九日书记员 马晓敏