江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终408号上诉人（原审被告）：赵爱军，男，1976年8月19日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：严强，淮安市洪泽区蒋坝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:江苏金利源房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区东三街115号二楼。法定代表人：陈孟春，该公司董事长。委托诉讼代理人：董光，江苏岸庆（洪泽）律师事务所律师。上诉人赵爱军因与被上诉人江苏金利源房地产开发有限公司（以下简称金利源公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵爱军上诉请求：撤销一审判决，依法判决或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实和适用法律错误。涉案《门面房租赁合同》约定的租赁期限为2015年11月1日至2016年11月1日。事实上被上诉人口头承诺上诉人免除5年房租，故双方合同到期后没有续签合同。一审判决认定租赁期满后为不定期租赁有误，若双方确定续租应重新签订租赁合同约定租金，不应按照涉案《门面房租赁合同》的租金标准和期限来认定上诉人应当给付的租金；2、赵艾国是上诉人经营的浴室的法定代表人，应当作为第三人参加本案诉讼；3、涉案《门面房租赁合同》的主要条款：月租金3332元/月*12月不等于40000元，足以证明此合同不具有真实性和有效性。本院审理过程中，上诉人赵爱军自愿撤回第2条上诉理由，本院予以准许。被上诉人金利源公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。金利源公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付房屋租金123284元（自2015年11月1日至2019年11月30日，后续租金计算至实际退房之日）；2、被告支付违约金94500元（自2019年5月31日起至2019年12月9日每日500元房租）；3、判令原、被告签订的门面租赁合同终止，被告撤出所租房屋，恢复原状，如被告逾期交房未恢复原状，被告将承担恢复原状的代履行费用；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2015年10月29日签订门面房租赁合同，合同载明：“一、租赁期限、用途。1、该房屋位于5幢S05、S06、S07、S08四间共计529.25平米租赁期共计12个月。自2015年11月1日起至2016年11月1日止……二、租金及支付方式。1、该房屋每月租金为3332元，租金总额为40000元。2、房屋租金支付方式：甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。（备注：此房租费免收一年）……四、房屋修缮及使用。……2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，处双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。五、房屋的转让与转租。……2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。……六、甲乙双方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用。……（4）拖欠房租累计3个月以上的。”租赁合同到期后，被告一直使用该门面房，至2019年2月15日，原告要求被告于同年5月31日清空租赁门面房并交付给原告，若延期退房需承担500元每天的房租，并经被告签字认可。一审法院另查明，涉案门面房于2015年12月28日登记为洪泽县高良涧天湖浴室的经营场所，用于浴室经营，营业执照登记的经营者系赵艾国，实际经营者为本案被告。一审法院认为，当事人应当按照约定全面的履行义务。原、被告签订门面房租赁合同，对租赁期间、租金、违约责任等方面均进行约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规，应认定合法有效。原、被告签订的门面房租赁合同的租赁期虽已到期，但事实上被告仍在继续使用该门面房，且原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告之间的租赁合同仍继续有效，但应视为不定期租赁合同，故原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持，但租金的计算时间段有误。原告于2019年2月15日作出要求被告于2019年5月31日退房清场的意思表示，实际系要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告之间系不定期租赁合同，并于2019年5月31日解除，故其租金计算期限应为2016年11月1日至合同解除之日，即为31个月×3332元/月。原告主张要求被告承担违约金94500元（自2019年5月31日起至2019年12月9日每日500元房租），被告不认可，原、被告可以约定违约金及违约金的计算方式，但违约金过高可要求法院予以调整，原、被告约定的违约金明显高于原、被告合同继续履行下，原告可获得利益的1.3倍，一审法院予以调整，原告要求截止2019年12月9日的违约金不应超过相同期间租金的1.3倍，即为27144元（自2019年5月31日起至2019年12月9日期间的租金的1.3倍）原告要求终止双方签订的门面房租赁合同，被告撤出所租赁的房屋，并恢复原状。因原、被告之间的不定期租赁合同，已经进行解除，双方权利义务应当终止，故对原告要求终止租赁合同的诉讼请求予以支持，被告还应当向原告交付租赁的房屋并恢复原状。原、被告合同中约定被告对于承租房屋进行装修或设置对房屋结构影响的设备的，合同期满，原告可要求被告恢复原状，但原告对于恢复原状的标准未予以明确，为避免诉累，结合被告承租时该房屋系毛坯房的事实，按照一般交易习惯，推定本案中涉案房屋的原状为毛坯房，但仅限于被告将可移动、可拆除财产迁出。被告主张涉案房屋承租人系赵艾国用于浴室经营，申请追加赵艾国为本案第三人，被告未经出租人同意将房屋转租给赵艾国，系无效民事行为，原告与赵艾国之间并无租赁合同关系，不具有租赁法律关系，不应突破合同相对性，且浴室实际经营者为本案被告，故对被告该主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告赵爱军于判决生效后十日内支付原告江苏金利源房地产开发有限公司租金103292元及违约金27144元；二、被告赵爱军于判决生效后十日内向原告江苏金利源房地产开发有限公司退还租赁房屋，并将可移动、可拆除财产迁出；三、驳回原告江苏金利源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4567元，减半收取2284元，由原告江苏金利源房地产开发有限公司负担832元，被告赵爱军负担1452元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人赵爱军上诉称被上诉人金利源公司口头承诺其免除5年房租。对此，上诉人赵爱军应当承担举证责任。在本案审理中，上诉人赵爱军未向法庭提供相关证据证明上述事实，被上诉人金利源公司对此也予以否认，故上诉人赵爱军应当承担举证不能的法律后果，本院对上诉人赵爱军的该项上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期满后，虽然双方没有重新签订租赁合同，但被上诉人金利源公司对上诉人赵爱军继续使用涉案门面房不表异议，故涉案《门面房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，上诉人赵爱军仍应按照《门面房租赁合同》的租金标准支付租金。本院对上诉人赵爱军提出的该项上诉请求不予支持。关于涉案租赁合同约定的租金3332元/月×12月≠40000元的问题。上诉人赵爱军以此证明涉案租赁合同无真实性和有效性。本院认为，涉案租赁合同虽然对租金计算存在瑕疵，但该约定是双方当事人的真实意思表示，不足以对双方履行涉案合同产生影响，故不能据此否定涉案合同的真实性和有效性。另外，一审法院也是依据较低的3332元/月为租金计算标准，对上诉人赵爱军更为有利。故本院对上诉人赵爱军的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人赵爱军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4567元，由上诉人赵爱军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年六月十日法官助理 董 杰书 记 员 鲍婷婷