河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1420号上诉人（原审原告）：吕辉，男，汉族，1973年5月18日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杨书伟，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南润升房地产开发有限公司，住所洛阳市高新开发区河洛路润升高科大厦16楼。法定代表人：吴运久，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小平，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王梦阳，河南洛河畔律师事务所律师。上诉人吕辉因与被上诉人河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕辉的委托诉讼代理人杨书伟，被上诉人润升公司的委托诉讼代理人吴小平、王梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕辉上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判支持吕辉一审第二至第六条诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由润升公司承担。事实与理由：1.原判认定801号房屋随其他21套房一起交付吕辉，2017年下半年润升公司将该房屋收回正确。一审法院没有把勘查的结果即该房屋已经由吕辉装修使用现在房屋处于闲置状态的事实予以认定，属于遗漏主要事实。因为801房屋这种现状，能够证明润升公司完全可以按照合同约定履行给付房屋的义务。2.原判认定吕辉有55万元的房款没有支付，事实认定错误。2010年11月30日，双方签订的《购买商品房协议》对801房屋约定的价格为744809元（开发票的金额为1146089元）。但是双方在2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》约定，润升公司向吕辉出售位于洛阳××新区××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××套房屋房款总金额420万元，乙方应于2011年1月18日前支付420万元整。说明双方对801房屋的实际交易价格进行了变更。在签订补充协议当天，吕辉付款，润升公司出具收据载明今收到吕辉人民币420万元，系付房款（大厦14层8套、801一套），足以证明吕辉已经付清801房屋的购房款。3.原判认定双方签订的协议及补充协议合法有效正确，但未判决双方按照上述协议履行是错误的。润升公司未提出反诉，应当围绕吕辉的诉讼请求进行审理。既然认定协议有效，就应支持吕辉要求润升公司交付房屋、办理不动产权利证书等诉求。润升公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。润升公司提交的证据及现场勘查证明801房屋未完成付款的事实，因吕辉未完成付款义务，润升公司于2017年下半年将房屋收回至今。2.吕辉的上诉请求不能成立。吕辉向一审法院起诉请求：1.判决确认吕辉、润升公司双方2010年11月30日签订的《购买商品房协议》及2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》有效；2.判决确认润升高科大厦801号房屋产权归吕辉所有；3.判令润升公司将位于洛阳高新区河洛路65号开发的高科大厦（即润升大厦）的801号房屋交付给吕辉；4.判令润升公司给吕辉办理上述房屋的房产证和土地使用证；5.判令润升公司自2011年9月1日起至房产证和土地使用证办理完毕止以744809元为基数按同期银行贷款利率的2倍向吕辉支付违约金；6.判令润升公司给吕辉开具数额为1146089元的购房发票；7.案件诉讼费用由润升公司承担。一审法院认定事实：2010年11月30日，吕辉（乙方）与润升公司（甲方）签订一份《购买商品房协议》，约定甲方向乙方出售洛阳高新区河洛路65号高科大厦一楼101、102，二楼201、202、203，三楼1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308，十四楼1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408，八楼801，共计22套商住房，总面积为4462.79平方米。协议第一条约定总金额为22961469元；第三条约定乙方于2010年12月5日前支付定金450万元，其余房款在房产竣工验收后一个月内除去按揭贷款部分802万元外作为首付房款付清；第四条约定在销售房屋总价22961469元不变的基础上根据乙方提出的每套房屋的金额开具发票和签署合同，甲方考虑此要求不损害甲方的利益，同时也不损害国家税收的利益，同意按成交价附表中确定的单套价格开具发票，并以此成交价签署房管局的格式合同（每套单价详见成交价附表）；第五条约定甲方收到定金一周内与乙方签订格式合同并到房管局办理预售登记，将房产交付乙方使用；第九条约定甲方在2011年6月底之前将竣工验收手续办理完毕，并在竣工验收手续办理完毕后3日内配合乙方办理按揭贷款手续，第一时间为乙方办理房产证及土地证，如不能及时如期办理上述事项，甲方应按乙方已交房款乘同期银行贷款月利率的2倍支付违约金；第十条约定甲方保证在2011年8月底之前将乙方所购润升大厦14楼8套及801号共计9套房屋的商品房预售合同及相关手续办理完毕，保证乙方获得合法产权。如不能及时如期办理上述事项，甲方应按已付房款的50%向乙方支付违约金。同日，吕辉、润升公司双方又签订了一份《承诺书》，载明：“润升公司与吕辉于2010年11月30日签订的商品房购买协议中22套商住房的总价值为22961469元，此价值只是根据吕辉需要签订的格式合同价格，双方实际的成交总价值为19194330元(含税金494330元)，吕辉除需要支付按揭贷款的800万元和税金494330元之外，其余的购房款已经全部付清，吕辉应在开具正式发票时将税金494330元一次性交给润升公司。”该协议所附《成交价附表》载明，涉及贷款的房屋包括1-102贷款299万、1-202贷款388万、1-203贷款58万、801贷款57万，贷款总额802万。同日，润升公司将前述22套房屋全部交付给了吕辉。2010年12月1日，吕辉（乙方）又与润升公司（甲方）签订了一份《购买商品房意向书》，就甲方向乙方出售的洛阳市高新区河洛路65号高科大厦一楼101、102、二楼201、202、203、十三楼1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308共计3196.03平方米(实际面积以房管局实测面积为准)、13套商住房约定总价为1450万元，该协议第三条约定付款方式为：乙方于2010年12月5日前支付定金450万元整，其余房款在以上房产竣工验收后，乙方付款至全额的50％，其余50％乙方向银行办理按揭贷款，甲方应配合乙方办理相关手续。2011年1月17日，吕辉（乙方）与润升公司（甲方）又签订一份《购买商品房意向书补充协议》约定：就甲方向乙方出售位于洛阳××新区××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××1266.76平方米（实际面积以房管局实测面积为准），房款总金额为420万元。乙方应于2011年1月18日前支付甲方420万元整。其他内容以主合同为准。2011年6月17日、7月12日，吕辉、润升公司双方就房号为1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308的住宅和101、102、201、202、203号商业用房共计13套房屋分别订立了编号为YS0110925、YS0114204、YS0114206、YS0114219、YS0114223、YS0114224的《商品房预售合同》，对所购房屋的面积、房款及付款方式及合同备案日期等进行了约定。2013年5月13日，吕辉、润升公司就房号为1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408房屋签订了编号为YS0199243、YS0199244号的《商品房预售合同》，就该8套房屋的建筑面积、单价或套价、付款方式及合同备案日期等内容进行了约定。后因吕辉按揭贷款不成，又不履行剩余房款及其他款项的支付义务，2016年润升公司依据《商品房预售合同》向洛阳仲裁委员会申请仲裁。同年7月29日，洛阳仲裁委员会作出（2016）洛仲字第14号《裁决书》，该裁决在仲裁庭意见部分载明：“关于被申请人支付购房款问题，按照双方确认的《承诺书》，被申请人尚欠申请人购房款按揭贷款部分8000000元和税金494330元，但是该款项涉及到22套房屋，其中包括8楼801号房屋在内。根据双方签订的8份《商品房预售合同》，被申请人应付购房款总计为21857240元，已支付房款为10700000元，未支付房款为11157240元，需按揭支付房款的涉及到三份合同，编号为YS0114219、YS0114223、YS0114224，房号为1-102、1-202、1-203号房屋，按揭支付款总计为7450000元。鉴于以上情况，仲裁庭对双方在《承诺书》中确认的相关事实予以认可(不包括洛阳市高新区河洛路65号高科大厦8楼801号房屋)，不再按照双方签订的8份《商品房预售合同》确认被申请人所欠购房款。为此，根据双方对按揭支付房款的合同约定，确认被申请人应支付申请人购房款为7450000元”，并最终裁决本案吕辉向润升公司支付购房款7450000元、税金494330元及暖气初装费、逾期付款违约金等。就本案吕辉、润升公司争执的801号房屋，因双方在《购买商品房协议》中未约定在履行过程中发生争议的解决方式且双方就该套房屋未进一步签订商品房买卖合同，仲裁庭以该套房屋不属于洛阳仲裁委员会受理范围为由，未支持本案润升公司在该案中有关801号房屋的主张。结合上述《裁决书》认定的事实及裁决事项，润升公司认为吕辉支付的420万元款项为14楼8套房屋的预付房款，原来计算的方式方法有误。另查明，2010年11月5日，润升公司向吕辉出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币壹拾万元整，系付购房定金（润升大厦1-101、1-102、1-201、1-202、1-203）”。2010年12月7日，润升公司向吕辉出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉肆佰肆拾万元整，系付房款（润升大厦101、102、201、202、203、13层8套房款）”。2011年1月17日，润升公司向吕辉出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币肆佰贰拾万元，系付房款（大厦14层8套、801一套）”。2011年4月14日，润升公司向吕辉出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币贰佰万元整，系付房款（大厦12层、13层）抵账”。上述款项合计1070万元。又查明，案涉801号房屋自2015年11月9日登记为润升公司单独所有，2015年12月16日至2016年12月16日抵押予洛阳市西工区农村信用合作联社，2017年8月29日起被洛阳市中级人民法院和洛阳市涧西区人民法院陆续查封。因吕辉、润升公司双方就案涉801号房屋购房款支付问题产生争议，润升公司于2017年下半年将该房屋收回使用。一审法院认为：本案吕辉、润升公司双方签订的《购买商品房协议》、《购买商品房意向书》和《购买商品房意向书补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，依法应为有效，双方当事人均应依约履行。润升公司辩称协议因吕辉未支付房款而失效没有法律依据，一审法院不予采信。综合吕辉、润升公司双方诉辨意见，本案争议焦点在于吕辉是否付清案涉801号房屋的全部购房款。对此，首先，吕辉依据2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》和润升公司同日出具的《收据》，主张其已经支付了案涉801房屋的全部购房款。结合吕辉、润升公司双方买卖案涉22套房屋的做法，1-102、1-202、1-203与801号房屋存在需办理按揭贷款手续的相同情况，由于润升公司2010年12月7日出具的《收据》记载为“系付房款（润升大厦101、102、201、202、203、13层8套房款）”，该“房款”系指1-101、1-202、1-203除需按揭贷款以外的房款，而非全部购房款，因此，润升公司在2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》和同日出具的《收据》里所指的“房款”亦不必然指的是801号房屋的全部购房款。鉴于吕辉、润升公司双方均不能从全部22套房屋的购房款中明确出801号房屋的实际成交价格和已付款数额，吕辉是否付清801号房屋的购房款，仍应结合双方之间买卖22套房屋的约定总价和实际付款情况予以确定。其次，根据双方之间三份协议确定的实际成交价，吕辉购买案涉22套房屋的总价为1870万（不含税金494330元），其中包含贷款总额802万，分别为1-102需贷款299万、1-202需贷款388万、1-203需贷款58万、801需贷款57万。后双方在2010年11月30日签订的《承诺书》中将需要按揭贷款的金额变更为800万元。双方均认可吕辉就案涉22套房屋已经支付的购房款为1070万元，生效的（2016）洛仲字第14号《裁决书》裁决本案吕辉就除801号房屋以外的其他21套房屋的未付购房款为745万元，以上两项合计1815万元，与双方约定的1870万总价尚差55万元，该金额与双方变更约定后的801需按揭贷款的金额相符。因此，就案涉801号房屋吕辉还存在需办理按揭贷款的55万元购房款未予支付。但截至目前，吕辉就该55万元购房款既未办理按揭贷款手续，亦未以其他方式支付给润升公司。在吕辉未能完全履行其付款义务的情况下，吕辉有关要求润升公司交付房屋、开具全款购房款发票、办理不动产权利证书及支付未办理不动产权利证书违约金的请求，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉801号房产所有权登记在润升公司名下，依法应认定润升公司为该房产的所有权人，吕辉有关确认该房产归其所有的诉求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，经合议庭评议，判决：一、吕辉和润升公司于2010年内11月30日签订的《购买商品房协议》和2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》有效；二、驳回吕辉其他诉讼请求。案件受理费17365元，由吕辉负担17265元，由润升公司负担100元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于吕辉上诉主张其已付清案涉801号房屋全部购房款的意见，经查，吕辉与润升公司签订的《购买商品房协议》《购买商品房意向书补充协议》对购房款总价约定并不一致，洛阳仲裁委员会（2016）洛仲字第14号《裁决书》裁决吕辉向润升公司支付购房款7450000元，即润升公司2010年12月7日出具的《收据》记载为“系付房款（润升大厦101、102、201、202、203、13层8套房款）”，该“房款”系指101、202、203除需按揭贷款以外的房款，而非全部购房款，因此，润升公司在2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》和同日出具的《收据》里所指的“房款”亦不必然指的是801号房屋的全部购房款。根据吕辉与润升公司之间三份协议确定的实际成交价，吕辉购买案涉22套房屋的总价为1870万元（不含税金494330元），其中包含贷款总额802万元，分别为102号房屋需贷款299万元、202号房屋需贷款388万元、203号房屋需贷款58万元、801号房屋需贷款57万元。后双方在2010年11月30日签订的《承诺书》中将需要按揭贷款的金额变更为800万元。双方均认可吕辉就案涉22套房屋已经支付的购房款为1070万元，生效的（2016）洛仲字第14号《裁决书》裁决本案吕辉就除801号房屋以外的其他21套房屋的未付购房款为745万元，以上两项合计1815万元，与双方约定的1870万总价尚差55万元，该金额与双方变更约定后的801号房屋需按揭贷款的金额相符。一审法院认定吕辉就案涉801号房屋欠付购房款55万元并判决驳回吕辉主张交付房屋、开具购房款发票、办理不动产权利证书等项诉讼请求并无不当。综上，吕辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17365元，由吕辉负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年六月十六日书记员  麻琳娜