北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终2325号上诉人（原审原告）：赵志刚，男，1971年3月10日出生，汉族，无业，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：任忠义，北京隆义增峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆茹，北京市昊明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王强，男，1960年2月24日出生，汉族，北京市聚友化学建材厂退休职工，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）兼王强委托诉讼代理人：王晓光（王强之子），1984年11月29日出生，汉族，北京市聚友化学建材厂职工，住北京市大兴区。上诉人赵志刚因与被上诉人王强、被上诉人王晓光土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初18616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人赵志刚及其委托诉讼代理人刘庆茹、被上诉人兼王强委托诉讼代理人王晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由王强、王晓光承担。事实和理由：一、《租赁合同》真实、合法、有效。一审法院以我仅能提供40万元租金支付凭证，推定租赁合同于2015年1月11日事实解除。在王强、王晓光没有主张合同解除、也未出示任何证据的情况下，一审法院主动推定合同解除既无事实和法律依据又偏离了审理方向，裁判具有明显倾向性。本案争议的焦点是：我是否有权从王强、王晓光处获得50%的拆迁补偿款。就法院认定的已缴纳租金数额而言，判决认可王强、王晓光未向我主张继续缴纳租金。但一审法院节外生枝，竟然凭借已缴纳租金数额推定合同解除时间。事实上，合同第四条约定：过期没交租金按千分之五缴纳滞纳金，并没有约定合同因此解除。即便我在接到拆迁通知后未在案涉土地上常驻，王强、王晓光曾在大棚内有自行种植行为，也不能成为合同解除的法定条件。二、一审法院推定的合同解除时间，在本案中毫无意义。显然，本次拆迁是针对地上物进行补偿，一审法院推定的事实解除时间是2015年1月11日，认定案涉土地的拆迁时间为2015年12月，期间相差仅11个月。而我在案涉土地上投资建设，远早于这两个时间点，且拆迁通知早已下达。尽管，王强、王晓光空口无凭主张我的原建筑都坍塌、损毁，是他们重建，案外人投资。但也恰恰从另一个侧面证实了，所有地上建筑物均由我投资兴建。既然王强、王晓光拿不出原建筑全部坍塌损毁的证据，我就有理由相信，拆迁档案中的补偿款数额，是针对我兴建的地上物核算出来的。一审判决结果违背了民法的公平原则。法律和双方合同里也没有合同解除，应得利益随之消失的规定。三、我已收到的50万元只是应得补偿款的一部分。1.我投资近二三百万元，不可能同意仅得到拆迁款的八分之一就一走了之，何况我还交了租金。2.收条中的“如出现纠纷与王晓光无关”，结合上文“代表冯晔、郭建民收款”，明显是针对合租人冯晔、郭建民而讲的。一审判决认定双方当事人达成拆迁利益分配约定，实在牵强附会。3.一审判决两次提到根据生活常理，但是根据生活常理，恰恰应当在协商一致时通过书面形式将内容予以固定。本案我索要拆迁补偿前后拖了近十个月，王强、王晓光只好先给一部分，余下的以后再说的，才无法形成书面协议。4.《租赁合同》第七条第1款约定：如遇国家、集体占地，所有地上建筑物及所有企业搬迁费用甲乙双方各得赔偿款的50%。王强作为被拆迁人签订拆迁补偿协议，我并不了解具体补偿数额，其谎称仅得到补偿款100万元，故于2016年9月9日支付我50万元。2019年我得知拆迁款近400万元，找其协商分割剩余款项，王强、王晓光依然含糊其辞，继续推脱，足见其具有隐瞒真实款项的故意。一审法院以我出具50万元收据，推定双方已经结算完毕，于法无据。四、《租赁合同》第七条第2款约定：单方违约，违约方赔偿对方三倍以上的5年租金金额。王强、王晓光故意隐瞒拆迁所得，拒不按照约定向我支付50%拆迁款构成违约，按照《合同法》第一百零七条的规定应当支付违约金，一审法院适用法律不当。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。王强、王晓光辩称，同意一审判决，我方坚持认为收条所载明的50万元拆迁款系双方最终协商一致的拆迁利益分配，赵志刚的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵志刚向一审法院起诉请求：1、判令王强、王晓光给付赵志刚拆迁安置补偿款150万元及迟延给付期间的资金占有使用费（按照中国人民银行同期贷款利率自2016年9月10日起计算至实际给付之日止）；2、判令王强、王晓光支付违约金150万元；3、本案诉讼费由王强、王晓光承担。一审法院认定事实如下：王强与王晓光系父子关系。2011年1月14日，王晓光、王强（甲方）与冯晔、赵志刚、郭建民（乙方）签订租赁合同，该合同约定：甲方自愿将位于北京市大兴区礼贤镇大马坊村东种养殖地租给乙方用于生产经营活动。此地共118亩。租赁期限为24年，即从2011年1月14日至2034年6月1日。租金金额为2011年1月11日至2016年1月11日50万元，2016年1月11日至2021年60万元，2021年1月11日至2026年1月11日70万元，2027年1月11日至2034年6月1日100万元。乙方一次性向甲方交清5年租金计50万元人民币。过期没交租金按千分之五交滞纳金给甲方。甲方负责给乙方提供水源、电源到场地，并提供场地有关证明材料，协调大队及社会和村民等相关问题。甲方保证对本地有合法的出租权。乙方有权转让、转租、出租场地。厂地原有的树木乙方若因需要有权自行处理，最终成材的树木收益归双方所有。如遇国家、集体占地，所有地上建筑物及所有企业搬迁费用甲乙双方各得赔偿款的50%。（赔偿时须由甲、乙双方与赔偿方共同协商）。单方违约，违约方赔偿对方三倍以上的5年租金金额。签订合同当日，王晓光、王强向赵志刚三人另提供了委托书一份以及大马坊村村委会出具的介绍证明信复印件一份。该委托书落款日期为2011年1月14日并有王强的签字及捺印，载明有“由于本人身体问题不能正常经营管理北京市大兴区礼贤镇大马坊村租赁的土地，特此将此土地委托给王晓光、郭建民、赵志刚、冯晔四人经营管理。郭建民、赵志刚、冯晔三人按合同上缴租金。在合同租赁期限内，郭建民、赵志刚、冯晔三人自建的地上物归三人所有。如遇拆迁占地，所有地上物及土地等一切赔偿王晓光与郭建民、赵志刚、冯晔三人各得赔偿的50%。”。该介绍证明信复印件落款日期为2011年1月11日并有大马坊村委会的盖章，载明有“由于王强身体问题不能经营管理，特将北京市大兴区礼贤镇大马坊村租金的土地经营管理权由王晓光同志来经营管理”。冯晔、郭建民向法院称：案涉租赁合同中的权利义务由赵志刚一人所有，其二人不再参与本案诉讼。关于租赁土地用途，赵志刚称为种植、养殖、建造大棚，王强、王晓光称未约定具体用途。关于承租土地情况，赵志刚承租的系两块土地（路南80多亩、路北30多亩）；王强、王晓光称出租的仅为路南的两块土地（一块80亩、一块8.1亩），路北土地原系王强和其他人从村委会承租而来，在租赁合同于2007年到期后王强继续使用该土地，但并未续签租赁合同。关于租金支付情况，赵志刚主张2011年1月11日至2016年1月11日的50万元租金已经全部付清。王强、王晓光主张已给付的租金数额为40万元，均系在2013年1月11日前给付。经法院询问，赵志刚未能提供租金支付证据。关于案涉租赁合同签订之前的地上物情况，双方均认可只有杨树。关于赵志刚对案涉土地所做的地上物投资，赵志刚陈述如下：2011年3月在路南土地建造钢架大棚60个（约39690平方米）、在路北建造大棚34个（约22490平方米），因王晓光、王强将路南的部分大棚私自毁损导致大棚总面积在拆迁之时被认定为40990.95平方米；2011年3月在路南土地上建造三面铁护网围栏（约1440平方米）、在路北土地上建造四面铁护网围栏（约1220平方米），因部分围栏被村民拆除导致铁护网围栏在拆迁之时被认定为2054.40平方米；在2014年3月-2015年4月种植多种树木（具体数量记不清）。王晓光、王强陈述如下：赵志刚建造了路南、路北的铁护网围栏，但部分围栏丢失，王强、王晓光二人又进行了铁护网加建，在拆迁之时双方建造的铁护网各占一半；赵志刚仅在路南土地上建造了大棚，后赵志刚建造的大棚全部坍塌，其二人在未利用原有大棚材料的基础上又进行了大棚重新建造；除大棚和铁护网外，赵志刚未对案涉土地进行其他投资。另，王强、王晓光称：赵志刚等三人自2013年1月11日后即不再管理使用案涉土地；后，其二人又找到案外人员对案涉土地进行投资，并分割了相应的拆迁利益。赵志刚称在2014年年初政府通知不让继续进行大棚种植后，其未在案涉土地常驻，并认可大棚内的药材系王强种植。2015年12月，案涉土地因北京新机场项目建设需要被征地拆迁。拆迁之时，王强作为被拆迁人与首都机场集团公司就地上物补偿事宜签订补偿协议。拆迁档案显示：土地面积为124.01亩，总补偿金额为3979884元（含一般农用地补偿175040元、果树木补偿814932元、养殖水面综合补偿38982元、大棚及棚内作物补偿2090553元、地上及地下基础设施补偿260377元、其他补偿600000元），钢架大棚的面积为40990.95平方米（路北地块18524.10平方米、路南地块22446.85平方米、补偿单价为45元/平方米），铁护网的面积为2054.40平方米（路北地块2054.40平方、补偿单价为8元/平方米）。拆迁档案中另附有几份土地合同，落款日期为2004年6月1日的承租合同书显示有“王强从大马坊村委会承租原由王济民承租的80亩土地，期限至2004年6月1日至2034年6月1日，30年共付款96万元，减去王济民原承租10年租金32万元”等内容。落款日期为2007年5月17日的协议书显示有“王强、王济民于2004年6月1日签订的大马坊村东路南土地80亩（每亩400元），共计10年。就交款一事双方达成如下协议：王强在2007年5月1日前已经交给王济民租地款12万元，余款20万元3年付清”等内容。落款日期为2015年12月17日的土地租赁合同终止协议载明有“因北京新机场项目建设，经友好协商，大马坊村委会、王强于2004年6月1日签订的房屋（土地）租赁合同自行终止，王强应主动缴清所欠村委会的相关租金、水电费等”等内容。落款日期为2012年12月8日的土地租赁合同显示有“王强承租王伍民的8.1亩土地，租地年限自2013年1月1日至2023年1月1日，租金为1000元/亩/年”。落款日期为2015年7月18日的承诺书显示“王伍民同意其出租给王强的8.1亩土地由王强签订地上物补偿协议及解决相关事务”。落款日期为2015年7月18日的村委会证明显示“王伍民存在将土地转租给王强情形”。落款日期为2015年12月15日的土地承包合同显示“大马坊村委会将村东卜营道鸵鸟厂北边土地35.98亩承包给王强使用，王强自1998年1月1日至今一直承包此地块，按40元/亩/年缴纳租金，由于之前王强未与村委会签订合同，本合同为本届村委会与王强追补合同”。落款日期为2015年12月17日的土地租赁合同终止协议显示“大马坊村委会、王强签订的土地承包合同追补合同自王强签约地上物补偿协议时自动终止。王强应主动缴清所欠村委会的相关租金、水电费等”。落款日期为2016年5月20日的收据显示“大马坊村委会收到王强交来35.98亩土地承包款（1998年1月1日至2015年12月17日共计18年，每亩40元）25905.6元”。拆迁款已全部发放至王强名下。2016年9月9日，王晓光主张通过银行转账方式给付赵志刚拆迁款50万元。同日，赵志刚向王晓光出具收条一份，该收条载明有“今赵志刚代表冯晔、郭建民收到王晓光转来现款50万元，此款为拆迁补偿款，如出现纠纷与王晓光无关，由赵志刚全权负责”。庭审中，王晓光、王强主张拆迁利益已经分割完毕，该笔50万元即是履行拆迁利益分配约定的行为；赵志刚主张双方未就拆迁利益分割事宜达成一致，该50万元拆迁款仅为部分拆迁利益。王强、王晓光另主张其二人在收到拆迁款后亦向其他土地投资人给付了拆迁款，并提交了相应的银行交易明细、银行转账凭证、收条等证据，赵志刚不认可该组证据的证明目的。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王晓光、王强抗辩称案涉租赁合同因内容显示公平而应属无效，但其并未相应证据证明，故对其该项抗辩意见，法院依法不予采信。根据现有证据及双方当事人陈述，可以认定案涉租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，未出现违反法律、行政法规的效力性强制规定或违背公序良俗的情形，应属合法有效。双方均认可路南的两块土地（80亩及8.1亩）属于承租范围，法院对此不持异议。双方关于路北的35.98亩土地是否属于承租范围存有争议，法院认为在案涉租赁合同明确载明的土地亩数（118亩）与拆迁档案中所载明的三块土地总面积数（124.01亩）相差不大的情况下，王强、王晓光就其所主张的路北的35.98亩土地不属于承租范围应负有相应的举证证明责任。现其并未提交相应证据证明，拆迁档案中追补的承包合同中亦显示王强自1998年即使用该土地，故法院依法认定拆迁档案中所提及的三块土地（80亩、8.1亩、35.98亩）均属于承租范围。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。现双方关于已给付租金数额存有争议，赵志刚作为支付租金义务方就其所主张的已支付租金数额应负有相应的举证证明责任。赵志刚并未提交相应证据证明，其应自行承担相应不利后果。据此，法院依法认定，王志强、王晓光二人就案涉租赁合同收到的租金数额为40万元。根据赵志刚“其在2014年年初政府通知不让继续进行大棚种植后便未在案涉土地常驻，以及大棚内的药材系王强后来自行种植”的陈述，王强、王晓光继续管理使用案涉土地的事实应可以得到确认。结合赵志刚等人支付的租金仅够支付2011年1月11日至2015年1月10日期间的土地租金、王晓光及王强二人亦未向赵志刚等人主张继续缴纳土地租金等事实，法院依法认定案涉租赁合同已于租金到期之日即2015年1月11日事实解除。在案涉租赁合同已经事实解除、案涉土地的拆迁行为发生在事实解除之后的情形下，赵志刚以案涉租赁合同及补充委托书中“双方各得拆迁赔偿数额的50%”约定为依据主张分割拆迁利益的主张，于法无据，法院依法不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于是否就拆迁利益分配事宜达成约定，双方当事人存有争议。王晓光、王强主张案涉收条所载明的50万元拆迁款即为双方当事人达成的拆迁利益分配约定，赵志刚主张未达成约定且该收条所载明的50万元拆迁款仅为部分拆迁利益。法院认为，根据收条载明内容及生活常理，赵志刚曾与王晓光、王强协商拆迁利益分割事宜的事实应可以得到确认，否则王晓光的汇款行为及赵志刚的收条出具行为便不具备事实基础。同时，根据生活常理，拆迁利益款项给付义务人往往会在协商一致或生效法律文书的基础上履行款项给付义务，而很少会在应付款项尚不确定的情形下先行给付部分拆迁利益。即使存在应付拆迁利益款项暂未确定时先行给付部分拆迁利益情形，双方也应当通过书面形式约定“双方关于拆迁利益分割存有争议，已收款项仅为部分拆迁款”等类似内容，而不会出现案涉收条中所载明的“如出现纠纷与王晓光无关，由赵志刚全权负责”内容。综上，法院依法认定“案涉收条所载明的50万元拆迁款即为双方当事人达成的拆迁利益分配约定”事实的存在具有高度可能性，在赵志刚亦未提交相应证据予以反驳的情形下，法院依法确认该事实存在。现王强、王晓光已经依约履行了拆迁款分割约定，赵志刚无权再要求给付其他拆迁利益。据此，一审法院于2019年12月判决：驳回赵志刚的全部诉讼请求。二审庭审中，王强、王晓光称案涉土地性质为农用地，大马坊村委会不允许流转，赵志刚则称签订《租赁合同》时其要求王强、王晓光出具村里同意赵志刚等承租案涉土地的证明，大马坊村委会出具《介绍信》，《租赁合同》确实未经大马坊村委会同意，事后亦未问过大马坊村委会的意见。赵志刚另称2013年7、8月左右政府就有巡逻不让经营大棚，但种植不受影响，2014年年初政府通知不让经营大棚，2014年5月1日左右，赵志刚自案涉场地撤场。王强、王晓光则称赵志刚撤场后其另找案外人投资重新将破损大棚支起并种植药材及树木，但最终拆迁补偿按面积计算，与种植药材没有关系，其于2016年8月底取得全部拆迁补偿款。二审期间，赵志刚提交其与王强2019年5月10日16：49的通话录音，录音中赵志刚称：“王哥你看咱们明天什么时候见个面儿，给你说说这个，现在别人老追我，说人家给你二百万了，拆迁办都给四百万了，一分都不弄，我这儿我都没法跟人解释，这不好几个人的事儿。”王强：“那有账，到时候我给你算算，不是不好解释，现在这边也没动呢，一告状，上次不是告半截政府就出面了，到时候二次拆迁时候你怎么弄”，证明双方就拆迁补偿的分配未清算完毕，2016年9月9日的收据上载明的50万元为部分补偿款。王强、王晓光不认可证明目的，认为录音中的“有账”、“我给你算算”系指郭建民、赵志刚、冯晔三人之间的账目没算清楚，要帮他们算算，其给付赵志刚50万元时就和赵志刚说好了一共就50万元，愿意要就要。赵志刚另提交冯晔的书面证言，证明：1.2015年初拆迁公告公布后，赵志刚及其合伙人享有对案涉土地的管理权；2.王强向赵志刚转账50万元前曾明确表示会先给一部分；3.赵志刚及其合伙人共支付租金48万元。王强、王晓光认为冯晔与赵志刚系合作伙伴，对其证言的真实性和证明目的均不予认可。王强、王晓光称李刚介绍侯立永、迟凤霞、李永超、王秋颖、王士武、滑韶光在案涉土地上投资建设机井、翻建大棚、种植树木及药材、建设鱼塘，王强、王晓光向李永超支付投资收益款25万元，向王士武支付投资收益款70万元，向侯立永支付投资收益款25万元，向迟凤霞支付投资收益款35万元，向滑韶光支付投资收益款50万元，向王秋颖支付26万元。赵志刚对上述证明目的均不予认可。王强、王晓光另称为修缮大棚支出273500元以证明其对大棚进行了翻建，赵志刚不认可大棚年久失修需要修缮。二审补充查明，案涉土地的地上物补偿总款（包含各种费用）共计3979884元，其中一般农用地（含基本农田）补偿175040元，果木树补偿814932元（其中棚内药材补偿245960元），养殖水面综合补偿38982元，大棚及棚内作物补偿2090553元，地上、地下基础设施补偿260377元，其他补偿600000元。经本院向礼贤镇新机场项目征地拆迁指挥部办公室核实，拆迁档案中的其他补偿600000元为倒塌大棚及棚架对应的协商补偿款项。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，王晓光、王强与冯晔、赵志刚、郭建民签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。冯晔、郭建民明确表示《租赁合同》项下的权利义务由赵志刚享有，不参加本案诉讼。因此赵志刚以其个人名义主张《租赁合同》项下的权利义务，主体适格。合同履行过程中，赵志刚在案涉场地上建设了大棚并进行种植，其租金交至2015年1月10日，赵志刚称由于村委会不允许建设大棚因此2014年5月份撤走人员。赵志刚离场行为是否构成以事实行为提前解除合同。本院分析如下：首先，《租赁合同》约定如遇国家、集体占地，所有地上建筑物及所有企业搬迁费用双方各得赔偿款的50%。赵志刚与王强均认可双方签订合同的初衷系冯晔、赵志刚、郭建民对土地投资建设，双方对于发生拆迁后进行分配有合理的期待利益，因此赵志刚撤走人员的行为不代表其放弃了拆迁利益。其次，赵志刚撤走人员时并未欠租，其租金一直交纳至2015年1月10日，亦未与王晓光、王强办理提前解除合同的交接手续，其后亦就拆迁利益的分配与王晓光、王强进行了交涉。因此，赵志刚的离场行为不符合以事实行为解除合同的情形。2016年9月9日，赵志刚向王晓光出具收条一份，载明“今赵志刚代表冯晔、郭建民收到王晓光转来现款50万元，此款为拆迁补偿款，如出现纠纷与王晓光无关，由赵志刚全权负责”。该收条是否表示双方已经分配完成拆迁利益。本院分析如下：首先，根据收条的内容，收条仅为赵志刚代表冯晔、郭建民收款的行为，赵志刚对于该代表行为全权负责，因此无法得出双方对于拆迁的分配结果达成了一致意见；其次，根据二审中赵志刚提交的与王强的录音证据可知，王强认可对账后继续分配拆迁利益。因此，本院认定收条不能代表双方已经分配完成拆迁利益。王强、王晓光与赵志刚应依据《租赁合同》的约定分配拆迁利益。《租赁合同》约定赵志刚对地上物享有分配利益。赵志刚离场后，棚内作物系王强、王晓光种植，赵志刚对棚内作物不享有分配利益。王强、王晓光称其通过李刚的介绍借资对场地进行了投资，建设大棚、种树，但其提交的证据不足以证实其主张，本院对其所述不予采纳。本院根据双方的举证情况对拆迁利益予以分配。《租赁合同》中对于养殖水面没有约定，赵志刚未举证其建设了鱼塘，故本院认定赵志刚对养殖水面的补偿不享有分配利益。一般农用地补偿系对白地的补偿，赵志刚亦不享有分配利益。考虑到赵志刚撤走后，王强、王晓光继续在案涉场地进行了种植，王强、王晓光所述修理大棚的支出属于合理的维护费用，本院对该意见予以采纳。另对于赵志刚已经收到王强、王晓光的50万拆迁款在分配中应予以扣除。综上，本院对于赵志刚与王强、王晓光基于《租赁合同》主张的拆迁利益予以合理分配。原审法院处理有误，本院予以改判。《租赁合同》所约单方违约，违约方赔偿3倍以上的5年租金数额。该条款系双方对于合同履行过程中违约责任的约定，并非对于拆迁利益发生纠纷之后的清结条款。赵志刚以拆迁利益未分配为由向王强、王晓光主张违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，赵志刚上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初18616号民事判决；二、王强、王晓光自本判决生效之日起7日内给付赵志刚拆迁安置补偿款1123201元；三、驳回赵志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16160元，由赵志刚负担8090元（已交纳），由王强、王晓光负担8070元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费32320元，由赵志刚负担16180元（已交纳），由王强、王晓光负担16140元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥