新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初359号   原告：黄梅，女，1985年3月26日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：田乐，新疆聚公律师事务所律师。   委托诉讼代理人：古宁川，新疆聚公律师事务所律师。   被告：新疆阿克苏华润置地有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   法定代表人：王新旺，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。   原告黄梅与被告新疆阿克苏华润置地有限公司（以下简称华润置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄梅的委托诉讼代理人田乐、古宁川、被告华润置地公司的委托诉讼代理人李立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄梅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同租赁期限超过20年的部分无效，即2034年6月27日之后的部分无效；2.判令被告向原告返还租赁合同无效部分的租赁费2799360元；3.判令被告赔偿原告资金占用损失967274.75元；4.判今被告赔偿原告已支付的律师费94633元（以上标的额合计：3861267.75元）；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月28日被告将其开发的实验林场六队阳光新城小区内的配套幼儿园用房租赁给原告开办幼儿园，租赁期限为：50年，租金为：93312元／年，50年租金共计：4665600元。同时原、被告签订了《房屋使用权（租赁权）合同》，之后为了保障合同的履行又分别签订了2014年至2034年、2034年至2054年、2054年至2064年的三份《房屋租赁合同》。合同签订后，原告向被告付清了50年的租金。但原告经咨询得知，《合同法》规定的最长的租赁期限为20年，超过20年部分无效。因此，原告要求被告退还无效部分的租金，但被告拖欠至今。综上，为保护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告华润置地公司辩称，原告的诉讼请求依法应予全部驳回。双方签订的房屋使用权（租赁权）合同没有原告在诉状中陈述的租赁期限、50年租金等相关内容，本案涉案合同是房屋使用权的买卖合同，在合同中表述为买断房屋使用权，合同对使用权的约定是按照国家规定，没有明确的期限，本案涉案合同不符合租赁合同的相关特征。即使本案是属于租赁合同，原告要求返还租赁费的诉讼请求已经超过诉讼时效规定。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交《房屋使用权（租赁权）合同》一份、《房屋租赁合同》三份，证明《房屋使用权（租赁权）合同》约定被告将涉案幼儿园租赁给原告，合同第八条约定双方按照本合同所有条款另行签订该房屋租赁协议。原、被告双方另行签订三份《房屋租赁合同》，证实双方的法律关系是租赁合同关系，合同部分无效是被告造成的。被告对证据的真实性予以认可，证明观点不予认可，认为原、被告双方签订的《房屋使用权（租赁权）合同》并非房屋租赁合同，另外三份《房屋租赁合同》并未实际履行，是应原告需要为办理幼儿园手续而签订；本院对证据的证明效力予以确认；   2.原告提交银行转账凭证三份、收据三份，证明原告向被告交纳租赁费4100000元，被告向原告出具三份总金额为2900000元收据，收据中注明为租赁费。被告对证据的真实性予以认可，但认为2014年12月22日转账凭证与2014年12月23日收据为同一笔款项，400000元原告重复计算；本院对证据将综合审查后予以确认；   3.原告提交凭证五份，证明涉案房屋交付时设施不全，原告投入资金进行相应改造、装修花费273575.82元。被告对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为原告将房屋作为幼儿园经营，对房屋进行改造、装修都是其应尽的义务，且与被告无关；因该证据与本案无关联性，故本院对证据的证明效力不予确认；   4.被告提交《房屋使用权（租赁权）合同》一份，证明原、被告双方并非租赁关系，双方已经按照合同履行了各自的义务。原告对证据的真实性予以认可，证明观点不予认可，认为涉案房屋土地性质为划拨，不允许买卖，合同中约定是租赁权，被告出具的收据也写明为租赁费；本院对证据的证明效力予以确认；   5.被告提交结算业务申请书一份，证明2016年4月24日原告黄梅转账给被告将款项全部付清。原告对证据的真实性予以认可，关联性不予认可，认为黄梅转账是支付另一幼儿园租金，收据中也予以注明；本院对证据将综合审查后予以确认。   本院通过对原、被告所提供证据及法庭庭审调查结果进行分析、认证后，确定以下案件事实：   2014年6月28日原、被告双方签订《房屋使用权（租赁权）合同》，约定由乙方（原告）买断甲方（被告）坐落在阿克苏市××队的房屋使用权（租赁权），层级三层，建筑面积为1620平方米。为框架结构，已竣工验收。毛墙毛地、水电暖天然气消防设施齐全，土地使用权性质为划拨；房产使用权（租赁权）的交易总价款为：4665600元，房屋使用权的年限按照国家有关规定执行；乙方在签订本合同时向甲方支付2500000元，第二次2014年9月25日前支付给甲方1700000元，第三次在2014年12月25日前将剩余款支付给甲方，甲方在乙方付清全部款项后3日内将该房屋交付给乙方；如因乙方需要或政策、法律法规要求，甲方、乙方可按照本合同所有条款约定另行签订该房屋租赁协议，租金总额及付款方式按照本合同第二条、第三条约定为准；合同还对其他事宜进行了约定。   2014年12月22日、2015年4月21日、2015年6月29日原告通过银行转账分三次向被告各支付400000元，被告于2014年6月25日向原告出具1000000元收据，于2014年7月11日向原告出具1500000元收据，于2014年12月23日向原告出具400000元收据。2014年6月28日原、被告双方签订三份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2014年6月28日至2034年6月27日、2034年6月28日至2054年6月27日、2054年6月28日至2064年6月27日；租金在每年3月30日之前支付租金93312元；甲方（被告）同意乙方（原告）转租或转让（注：必须经甲方同意方可转租或转让）；《房屋租赁合同》还对其他事宜进行了约定。后原告要求被告返还超过租赁期限20年无效部分租金，被告拒付，原告遂诉至法院。   本院认为，本案争议的焦点：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原、被告双方签订合同的性质及效力认定；三、原告向被告所交纳租金数额及租金占用利息计算和承担问题。   一、关于第一个争议焦点   诉讼时效期间是从受害人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原、被告合同在履行过程中，原告经咨询才知道自己的权利受到侵害。故此，此时诉讼时效才开始计算，本案并未超过诉讼时效。   二、关于第二个争议焦点   根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告双方签订的《房屋使用权（租赁权）合同》中明确约定原、被告可按照本合同所有条款另行签订该房屋租赁协议，且在合同签订当日原、被告双方又签订三份《房屋租赁合同》，从双方签订的四份合同内容来看，双方属租赁合同关系，具备租赁合同相关条款的主要内容，故本院认定原、被告签订的四份合同为租赁合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案原、被告双方在房屋租赁期限20年未届满的情况下，又再次签订超过20年使用期限的《房屋租赁合同》，该行为违背了相关法律规定意旨，也违反上述法律条文的效力性强制规定，故本案原、被告双方签订《房屋使用权（租赁权）合同》、《房屋租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效。   三、关于第三个争议焦点   根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告应将已收取超过20年的租赁费返还给原告。原告提交证据2014年12月22日转账凭证与2014年12月23日收据，被告认为系同一笔款项，因转账凭证与收据金额相同，且按照交易习惯先款后据的原则，本院确认该款原告重复计算，原告向被告付款总额为3700000元（1000000元+1500000元+400000元+400000元+400000元），被告应向原告返还租赁费为1833760元（3700000元-93312元×20年）。本案原、被告双方对合同中超过20年部分无效均存在过错，本院酌定双方各承担50%责任。超过20年的部分租金占用利息损失为576907元[（1000000元+1500000元-1866240元）×6%/年×2089天=217631元，2014年7月12日至2020年3月31日]+(400000元×6%/年×1925天=126575元，2014年12月23日至2020年3月31日)+(400000元×6%/年×1804天=118619元，2015年4月21日至2020年3月31日)+(400000元×6%/年×1735天=114082元，2015年6月29日至2020年3月31日)，原、被告各自承担288453.5元。原告向被告主张律师费94633元的诉讼请求，因原告未提交证据予以证实，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告黄梅与被告新疆阿克苏华润置地有限公司于2014年6月28日签订的《房屋使用权（租赁权）合同》、《房屋租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效（即2034年6月28日至2064年6月27日）；   二、被告新疆阿克苏华润置地有限公司于本判决生效后十日内向原告黄梅返还租赁费1833760元、支付租金占用利息损失288453.5元，合计2122213.5元；   三、驳回原告黄梅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间，履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费37690元，由原告黄梅负担16975元，由被告新疆阿克苏华润置地有限公司负担20715元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   马      亮   审  判  员   刘      涛   人民 陪 审员   吾尔尼沙·吾甫尔   二 〇 二 〇 年 六 月 二 日   书  记  员   刘   卓   英