浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1302号 上诉人（原审原告）：金华中龙装饰工程有限公司，住所地：浙江省金华市金东区曹宅镇工业功能区（金华吉冠钢结构有限公司内2幢）。 法定代表人：黄龙镔。 委托诉讼代理人：阮波，东阳市申义法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：金华吉冠钢结构有限公司，住所地：浙江省金华市金东区曹宅镇朝皇路638号。 法定代表人：何建华。 委托诉讼代理人：陈华军，浙江商城天马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余进，浙江商城天马律师事务所律师。 上诉人金华中龙装饰工程有限公司（以下简称“中龙公司”）与上诉人金华吉冠钢结构有限公司（以下简称“吉冠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，因不服金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中龙公司上诉请求：请求依法改判或发回重审。事实与理由：1、中龙公司向一审法院陈述全部属实，且一审法院查明事实后最终判决明确因为吉冠公司的原因导致中龙公司搬迁厂房，吉冠公司应当依法承担违约责任，正是因为吉冠公司的违约导致合同目的无法实现。根据双方签订的合同，吉冠公司应当承担中龙公司所有损失，并赔偿中龙公司因拆除、搬迁引起的所有费用。2、吉冠公司在一审庭审中始终没有对中龙公司提供的鉴定结论提出异议，也没有向一审法院明确应当按照何种标准对损失进行评估鉴定，一直在推卸责任。这已经能够说明给中龙公司造成了实际的巨大经济损失。3、一审法院认为中龙公司要求吉冠公司退还已经使用的租金是为了弥补损失，与其主张的具体损失系重复主张没有法律依据，中龙公司认为合同中违约责任是一种违反合同约定后的惩罚性条款，根据双方当事人真实意思表示一致后确认签订的合同是具有法律效力的，惩罚性条款是在违约责任明确以后才启动的，况且金额没有过高，符合违约的惩罚性质，能够体现出合同的权利义务公平公正性，所以中龙公司请求退还租金443936元的诉请应当得到法院的认可并予以支持。厂房搬迁费用和厂房租金损失、月停业损失及评估费用都已实际产生，并不是预期损失，应当得到支持。从经济发展及市场交易习惯来看，搬迁厂房必然会产生合理的搬迁费用，如邻里搬迁，更何况是如此紧迫的搬迁，法院应当考虑实际情况再下定论，而不应主观片面判案。本案是租赁合同纠纷，法院应当考虑实际搬迁的损失情况，事件发生时，中龙公司一直在努力减少损失，而吉冠公司却一直步步紧逼打砸强拆，强制让其搬迁是显而易见的事实，充分的证据已经能够说明一切问题。4、市场经济中谈判能力可以体现出经济价值，本案中一审法院以签订合同时未预见到租金会大幅上涨为由不支持中龙公司的租金损失显然太主观太片面，根据租赁的交易习惯，承租方需要通过谈判与出租方签订合同。本案中，中龙公司通过自己的谈判已经预见到了租金的上涨，所以才会签订6年的租赁合同，况且中龙公司所从事的是石材行业，厂房建设经营不易，搬迁必然会造成巨大经济损失，所以合同中才有违约后承担责任的条款，才会签订长期的租赁合同。本案根本违约方是吉冠公司，其直接导致合同目的无法实现，应当承担所有违约责任及赔偿损失。一审法院主观判案有失公平公正原则，请求贵院查明事实，依法支持中龙公司所有诉讼请求。 吉冠公司辩称：本案违约方是中龙公司，其行政违法，没有通过环评，因环境污染被举报查实。因此，中龙公司上诉请求中的违约损失应当自行承担。其主张的违约损失，依法应当以证据形式进行举证，不需要进行评估，且评估系中龙公司委托，不具有公平公正性，且报告本身的计算也不合理。 吉冠公司上诉请求：一审法院所认定的事实严重错误、适用法律错误，请求撤销一审判决并依法改判驳回中龙公司的诉请。事实与理由：一、一审法院认定的基本事实“谁为违约方”错误，所依据的均为一审法官的个人臆断，严重有失公允。首先，一审判决书第9页第一段中陈述到：“本院认为，由金华市环境保护局出具的《行政处罚决定书》中明确写明处罚内容仅为一项金钱罚，并没有涉及搬迁或者关闭等行为罚。……该组证据不能证明系因原告的环保问题导致政府要求原告强制搬迁的事实。”显然，一审法官对于中龙公司被处罚的原因（环境污染被举报且查实、未经环评审批）置若罔闻，对于中龙公司没有环评无法正常经营的违约事实避而不谈。吉冠公司在一审时针对以上问题多次提出意见并提交了相关的举报材料、省环保督查组交办单、区政府相关文件等证据。一审法院仅凭中龙公司一句不知情就认定证明力不足，不符合证据认证规则的，证据的证明力应当从证据的三性来认定，当事人是否知情完全不在考量范围内。依据一审法官的上述心证逻辑来看本案虽然存在吉冠公司与当地政府就厂房有容积率等一些约定，但约定内容仅有金钱罚并没有行为罚。当然，这份证据也不能证明系吉冠公司的原因导致政府要求强制搬迁的事实。然而，一审判决书第10页第二段中却陈述：“后被告未按其与金华市国土资源局签订《金东区节约集约用地协议》约定完成容积率、亩产税收、投资强度等指标，曹宅镇政府要求被告整改，并要求原告搬迁厂房。”这里，一审法官滥用了自由心证。其实，对于究竟是哪一方违约，只需前往当地政府了解即可。二、一审法院依据中龙公司自行委托所形成的鉴定报告，作为计算损失的依据严重错误。当事人一方自行委托所形成的鉴定报告缺乏中立性，存在真实性、全面性等问题，且形成的鉴定结论往往只对委托人一方有利，严重缺乏公正性。法律规定司法鉴定意见在确实查明其真实性后方能作为定案依据，一审法院依据当事人一方自行委托的鉴定报告作为本案的定案依据，实属放大了其自由裁量权。综上，一审法院的判决不仅存在事实上的错误，又存在适用法律上的错误，应当予以改判。 中龙公司辩称：一审法院对本案事实审查清楚，过错是吉冠公司直接造成，过错方应当承担所有赔偿责任。环保问题与本案没有关联，而且中龙公司已经缴纳了环保的罚款，与本案吉冠公司的违约没有关联性。本案诉讼发生是因为吉冠公司的根本违约造成了中龙公司的实际损失，公司搬迁产生的所有损失及费用，应当予以支持。 中龙公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除中龙公司、吉冠公司于2016年6月2日签订的厂房租赁合同；2、判令吉冠公司退还中龙公司2018年7月至2019年7月的租金款项443936元；3、判令吉冠公司赔偿中龙公司损失3578763元（其中厂房搬迁费用1355530元、厂房租金损失1938240元、月停业损失284993元、评估费8000元，总计3586763元）；4、案件的诉讼费用由吉冠公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月2日，中龙公司（乙方）与吉冠公司（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于金华市工业功能区的钢结构厂房2跨20间2944平方米租赁给乙方经营石材加工、石材展示使用，租金标准为144元／平方米／年，同期免费赠送一层办公室5间给中龙公司使用，三间一层办公室租金为20000元／年；租赁期限72个月，自2016年7月16日至2022年7月15日；租金一年一付，先付后用。每年租金提前1个月缴清；支付方式银行转账，甲方收款账号为何佳明的工商银行账号；乙方腾退房屋时，乙方须保证地面、吊顶装修及卫生洁具等归甲方所有；乙方自行移除其他设备；甲方保证租赁土地、厂房、综合楼产权清晰，非违规违章，为甲方所有，土地、厂房、办公楼用途清晰手续齐全，如因甲方隐瞒欺骗引起乙方厂房、办公楼搬迁的，甲方需退还乙方当年租金，并赔偿乙方因拆除、搬迁引起的所有费用以及乙方对办公楼、厂房装修改造时的所有费用；乙方保证，在租赁期间未经甲方同意，不擅自改变约定的使用用途或利用该房屋进行违法活动，如有，则甲方有权解除合同，乙方支付甲方违约金（违约金按当年剩余租期的租金外加当年八个月的租金计算）。协议签订后，中龙公司按约定使用租赁厂房并缴纳租金，中龙公司的租金交纳至2019年7月15日。后吉冠公司未按其与金华市国土资源局签订《金东区节约集约用地协议》约定完成容积率、亩产税收、投资强度等指标，曹宅镇镇政府要求吉冠公司整改，并要求中龙公司搬迁厂房。中龙公司在2019年5月份全部搬迁完毕，搬迁地为福建。中龙公司为确定其损失自行委托金华市诚拓资产评估有限公司进行了评估，该评估机构于2019年2月22日出具金华诚拓评字（2019）148号评估报告书一份，评估结论为：厂房搬迁费用1355530元；厂房租金损失为1938240元；月停业损失为284993元。另查明，2018年12月6日，金华市环境保护局对中龙公司的环境违法行为进行查处，并作出金环罚字［2018］99号行政处罚决定书，处罚决定为：罚款人民币7.4万元。 一审法院认为，中龙公司、吉冠公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。双方争议焦点为在合同履行过程中，是否是吉冠公司违约导致中龙公司搬迁厂房？根据查明事实，吉冠公司在购买涉案厂房时与金华市国土资源局签订有《金东区节约集约用地协议》，约定了容积率、投资强度、亩产税收等指标，因吉冠公司案涉厂房的容积率、亩产税收等指标未达到政府要求，吉冠公司需整改完成约定。正是吉冠公司的原因导致中龙公司搬迁厂房，吉冠公司应承担相应的违约行为。因吉冠公司违约导致合同目的无法实现，中龙公司享有法定解除权，中龙公司主张解除双方签订的厂房租赁合同的起诉状副本已于2019年4月30日送达吉冠公司，该院确认双方签订的厂房租赁合同已于2019年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中龙公司已全部交纳了2018年7月16日至2019年7月15日的租金443936元，中龙公司搬离厂房之后的租金吉冠公司应返还给中龙公司。中龙公司陈述其全部搬离时间为2019年5月初，在第一次庭审即2019年6月4日吉冠公司要求其清理剩余垃圾，后中龙公司又将垃圾清理完；吉冠公司陈述中龙公司在2019年5月份搬离后现场还遗留有垃圾，吉冠公司在8月才将垃圾清空。双方对中龙公司搬离厂房的时间陈述虽不完全一致，但可以确定的是2019年5月份中龙公司已全部搬离，现场的垃圾之后又清理过一次，基于此，该院酌情确定吉冠公司需退还中龙公司未使用的租金为80000元。因吉冠公司的违约导致中龙公司搬迁厂房，吉冠公司应承担赔偿责任。根据双方签订的《厂房租赁合同》第六条第8项中约定，如因甲方（吉冠公司）隐瞒欺骗引起乙方（中龙公司）厂房办公楼搬迁的，甲方需退还乙方当年租金，并赔偿乙方因拆除、搬迁引起的所有费用以及乙方对办公楼、厂房装修改造时所用的所有费用，吉冠公司需退还中龙公司当年租金及赔偿拆除搬迁费用。吉冠公司需要退还当年的租金含已使用租金和未使用租金，未使用的租金系解除合同后吉冠公司需当然退还的款项，已使用的租金363936元实质系违约金。当事人在合同条款中设置违约金系为了量化弥补非违约方的损失，该案中中龙公司已主张各项具体损失，其主张要求吉冠公司退还已经使用的租金是为了弥补损失，与其主张的具体损失系重复主张，该院对中龙公司要求吉冠公司退还已使用的租金不予支持。关于中龙公司主张的损失。1、厂房搬迁费，根据《厂房租赁合同》第六条第8项中约定，吉冠公司需赔偿中龙公司拆除搬迁引起的费用，但该费用应在合理及可预见的范围内。中龙公司根据评估报告主张的搬迁费用为1355530元，包括机器设备、原材料装卸费（含包装费）187900元、设备、原材料运输费用（金华至福建）456000元、机械费用（吊机、叉车等）5400元、机器设备调试费52500元、原材料损耗330000元、不可搬迁设备323730元。其将设备材料搬迁至福建的运输费用不在吉冠公司预见范围内，不具有合理性，应予以剔除。故该院支持的搬迁费为899530元。2、停产停业损失。因吉冠公司违约导致中龙公司搬迁厂房确实会导致中龙公司停业，其根据评估报告主张一个月的停业损失284993元应予以支持。3、评估费。评估费8000元系中龙公司为证明其损失支付的费用，该院根据支持的情况酌情确定吉冠公司承担3000元。4、租金损失。从双方签订的厂房租赁合同看，双方约定的租金每年是固定的，总共签订了6年，并没有租金上浮的约定，由此可见双方在合同签订时并未预见到租金会大幅度上涨，现中龙公司主张的厂房租金损失系因租金上涨导致其重新租赁厂房产生的租金差值损失，该损失已超出了吉冠公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该院不予支持。综上，中龙公司合理的诉讼请求，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决：一、确认中龙公司与吉冠公司签订的《厂房租赁合同》于2019年4月30日解除。二、吉冠公司于判决生效后十日内返还中龙公司租金80000元。三、吉冠公司于判决生效后十日内支付中龙公司厂房搬迁费、停业损失、评估费合计1187523元。四、驳回中龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35494元，由中龙公司负担20006元，吉冠公司负担15488元。 二审中，中龙公司提交房屋租赁合同6份，证明中龙公司对租金上涨的情况有预见性，并且都是通过谈判的方式，达到对租金的预期，无论从签订的时间还是租金的涨幅都是可预见的。 吉冠公司质证：第一份中龙公司与出租方如某关于坐落于金华市的合同，2016年6月29日签订，双方实际租赁情况无法仅仅通过一份合同体现。租赁物的租金是根据具体租赁事项，结合双方意思表示产生的，与本案不具有关联性。租赁合同实际履行的真实性也无法核实。第二份与浙中建筑装饰材料有限公司签订的合同，真实性无法核实，与本案没有关联性，无法达到证明目的。第三份、第四份租赁协议，质证意见与前两份一致，真实性无法核实，关联性也有异议。其余两份因为没有原件，真实性无法核实，不予质证。 二审中，吉冠公司未提交新证据。 本院认证意见：中龙公司提供的房屋租赁合同系其与他方签订，根据合同内容，租金有按年上涨，也有约定租期内租金不变，租期有一年、三年，甚至六年，租金约定及租赁年限各有不同，不具有参考性，亦与本案缺乏关联性，本院对中龙公司的证明目的不予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点有三，分别评析如下： 一、基于哪方原因导致中龙公司搬迁厂房。中龙公司主张系吉冠公司未能完成涉案厂房的容积率、亩产税收，而被相关部门要求整改，致中龙公司搬迁；吉冠公司主张系因中龙公司环保不合格，而被要求搬迁。根据一审中所举证据，中龙公司确实存在环保违法的情形，并因此而受到环保局行政处罚，被罚款7.4万元，但该处罚决定书并未要求中龙公司搬迁厂房。而从中龙公司提供的视频录音中，可以反映导致中龙公司搬迁的原因系吉冠公司未兑现容积率、亩产税收的承诺，被要求整改。故一审认定中龙公司搬迁厂房系吉冠公司的原因所致，并无不当。 二、一审采信中龙公司单方委托评估形成的搬迁费用评估报告是否合理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。根据该规定，当事人单方委托有关部门所作的鉴定意见，在对方当事人没有反驳证据且无新的鉴定意见予以推翻的情况下，应当作为认定案件事实的依据。本案争议发生后，中龙公司委托金华市诚拓资产评估有限公司进行搬迁费用评估，该公司在出具评估结论之前，向金华市正信公证处申请保全证据公证，经公证后的材料作为评估依据，具有公信力。吉冠公司虽对该评估结论存有异议，但未提交充分证据对该评估报告予以反驳，也未提出重新鉴定的申请。在此情况下，一审判决对中龙公司提供的评估报告予以采信，符合法律规定。吉冠公司以评估报告系中龙公司单方委托形成，不应采信的主张于法无据，不能成立。 三、中龙公司主张全额退还当年租金，及运输费、租金损失应由吉冠公司承担，是否合理。关于全额退还当年租金的主张，双方签订的合同中虽约定因吉冠公司隐瞒欺骗引起中龙公司厂房、办公楼搬迁的，吉冠公司应退还当年租金。但退还已经使用部分的租金对违约方而言，亦是违约责任的承担方式之一，实质系承担违约金，而违约金条款的设置系为了量化弥补守约方的损失。鉴于中龙公司对于搬迁厂房造成的损失进行了逐项主张，显然存在重复主张损失的情形，一审据此判决退还未使用部分租金，并无不当。针对运输至福建的费用及租金损失部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，受到了不可预见规则或减轻损失规则的限制，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，中龙公司将工厂搬迁至福建，这显然是吉冠公司无法预见的，且将工厂自金华搬迁至福建，相比金华市范围内的搬迁，所需费用也必然是增加的，存在扩大损失的情形。另，双方在合同中明确约定租期六年，固定租金，即相对于吉冠公司而言，其订立合同时，对因违反合同可能造成租金上涨的损失是不具有预见性的，综上，一审据此对中龙公司主张的搬迁至福建的运输费及租金上涨的损失未予支持，并无不当。 综上，中龙公司、吉冠公司的上诉理由均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38982元，由上诉人金华中龙装饰工程有限公司负担26728元，由上诉人金华吉冠钢结构有限公司12254元。 本判决为终审判决 审 判 长 周俊梅 审 判 员 应 倩 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年六月十九日 代书记员 董亚光