江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终888号上诉人（原审原告）：谢菲，女，1989年10月30日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于翔，女，1956年3月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李丽玲，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原审第三人：淮安市东峰置业有限公司，住所地江苏省涟水县红日路东首北侧。法定代表人：季宏冰，该公司执行董事。原审第三人：陈学勇，男，1987年1月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：王升化，涟水县忠信法律服务所法律工作者。上诉人谢菲因与被上诉人于翔、原审第三人淮安市东峰置业有限公司(以下简称东峰公司)、陈学勇相邻通行纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢菲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、根据《民法通则》八十三条关于不动产相邻各方应正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。《物权法》第八十四条、八十六条、八十七条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。上述规定可以看出相邻关系的一方应给另一方提供通行等便利是法定义务，且不因义务方无过错免责，故本案不应以非被上诉人不给上诉人通道为由驳回上诉人的诉讼请求；2、涉案房屋在建造时按照楼上下为一体设计建造，说明楼梯属于上下楼的共有设施，故上诉人对其所有的房屋均不享有绝对的所有权，共有部分应当与共有人共同享有；3、被上诉人向上诉人提供通行便利并不因此利益受损，上诉人同意按照鉴定价格给予被上诉人补偿，若因上诉人不能得到通行便利，则会使上诉人的财产遭受重大损失，放任对自然资源的极大浪费。于翔答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、被上诉人没有义务给予上诉人通行权。上诉人于2019年通过远低于市场价购买的案涉二楼房屋，此时案涉房屋因宿迁市中级人民法院在2017年拍卖时遗留下的二楼商铺没有通道的历史问题已经存在，并非被上诉人不给上诉人通行便利。上诉人作为案涉房产开发商实际控制人谢林君的女儿，明知案涉房屋存在瑕疵且接受，现却要求被上诉人通过出售房屋来弥补该房屋瑕疵，对被上诉人极为不公。从本案来看，上诉人之所以购买二楼，即希望通过相邻权来获益，使得其低价购买的不良资产通过判决获得价值上的激增，如果支持其相邻权主张将助长不好的风气；2、上诉人上诉第一、二条理由自相矛盾，上诉人提出第一条上诉理由的前提是认可一楼房屋属被上诉人所有，才要求被上诉人出售房屋以行使通行权，第二条理由却提出共同共有，认为楼梯属于上下楼的共有设施，上诉人不享有绝对所有权，根据《物权法》第九十五条规定，共同共有是指对共有的不动产享有所有权，也就是说上诉人认为其对一楼的房屋中楼梯享有所有权，可见，上诉人上诉理由本身就相互矛盾，很难自圆其说。陈学勇陈述，陈学勇租赁21号楼一楼商铺时，一楼通往二楼洞口已被钢板封住，涉案房屋的改变与陈学勇无关，其不应作为当事人承担任何责任。东峰公司未作陈述。谢菲一审诉讼请求：判令于翔将红日金城小区21号楼102室出售给谢菲，以便其通行。一审法院经审理认定事实如下：红日金城小区21号楼由东峰公司开发建设，一楼为101-119室，二楼为201-218室，一楼和二楼之间没有外楼梯相通。楼层平面图显示：102室通过内楼梯与201室相通，104室通过内楼梯与202、203室相通，105室通过内楼梯与204、205室相通，108室通过内楼梯与206、207室相通，109室通过内楼梯与208、209室相通，112室通过内楼梯与210、211室相通，113室通过内楼梯与212、213室相通，116室通过内楼梯与214、215室相通，117室通过内楼梯与216、217室相通，119室通过内楼梯与218室相通。101室现为江苏涟水农村商业银行网点，103-118室现由陈学勇租赁经营汽车销售，102、119室及二楼整体原为金城幼儿园，102、109室有楼梯通向218室，现102、119室空置，通向二楼楼梯已经拆除。于翔因与季宏冰、东峰公司民间借贷纠纷于2013年12月26日向江苏省宿迁市中级人民法院(以下简称宿迁中院)起诉，并申请对红日金城小区21号一楼、二楼商铺申请保全，宿迁中院于2014年1月16日查封了红日金城小区21号一楼、二楼商铺。2015年9月28日，宿迁中院作出(2014)宿中民初字第0004号民事判决，判决季宏冰偿还于翔借款本金8040338.9元及利息，东峰公司承担连带清偿责任。因季宏冰、东峰公司未履行判决书确定的义务，于翔向宿迁中院申请强制执行。红日金城小区21号楼二楼商铺因案外人许青与东峰公司诉讼纠纷，被本院于2015年7月9日查封，经宿迁中院与本院协商，本院同意宿迁中院处置其查封的财产。宿迁中院于2016年10月28日裁定对红日金城小区21号楼一楼、二楼商铺进行评估拍卖。经宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司评估，21号楼一楼建筑面积802.47平方米，单价22485元/平方米，价格18043538元；21号楼二楼建筑面积951.66平方米，单价5910元/平方米，价格5624311元。后宿迁中院对红日金城小区21号楼一楼、二楼商铺组织两次网上拍卖，均因无人竞买而流拍。宿迁中院于2017年12月26日裁定将红日金城小区21号楼一楼102-119室作价10104386.9元交付于翔抵偿债务。2019年1月8日，东峰公司与谢菲签订商品房买卖合同18份，东峰公司将红日金城小区21号楼二楼商铺201-218室以总价3149588元出售给谢菲，平均价格为3309元/平方米。一审审理中，双方同意由于翔通过出售空置商铺给谢菲的方式解决谢菲通行。谢菲申请对红日金城小区21号楼102、119室商铺进行评估，经江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估：21号楼102室建筑面积52.49平方米，单价10165元/平方米，价格533600元；21号楼119室建筑面积86.08平方米，单价6468元/平方米，价格556800元。后双方因购买房屋的间数、价格产生争议致该方案未能实施。一审法院认为，不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水、通行等相邻关系。红日金城小区21号楼一楼、二楼商铺在设计时没有外楼梯相通，一楼、二楼通过一楼商铺的内楼梯与二楼相应的商铺相通，故无论开发商出售商铺，还是法院拍卖商铺，均应根据房屋的设计将一楼商铺与二楼对应的商铺一同出售或拍卖。宿迁中院裁定将金城小区21号楼一楼102-119室商铺交付于翔抵偿债务，导致二楼的商铺没有出入通道、无法正常使用，东峰公司应当向宿迁中院提出异议。东峰公司未提异议，却将有瑕疵的二楼商铺以远低于正常价出售给谢菲，谢菲在购买21号楼二楼商铺时就没有出入通道，而非于翔不给予其通行便利，于翔没有义务通过出售自己房屋的方式来弥补谢菲低价购买房屋存在的瑕疵。现双方就用作通道的房间数量、价格不能达成一致意见，故对谢菲主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院作出判决:驳回谢菲的诉讼请求。案件受理费80元，由谢菲负担。本院审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案房屋一、二楼商铺在设计及建筑时为上下一套的户型，处分时理应以各独立的户型空间为单位进行处分，但宿迁中院执行时采取了一、二层房屋分别评估的方法，原审被告东峰公司作为开发企业，也是执行案件的被执行人，对此未提出异议。2017年12月26日宿迁中院裁定将一楼102—119室商铺交付被上诉人用于抵偿债务，导致一楼与二楼割裂为两个空间，二楼因此丧失进出通道。2019年1月8日，东峰公司将涉案二楼201—218室房屋出售给上诉人，上诉人应当明知一楼通往二楼各户的内设楼梯均已不存在，但其在买卖合同签订前，并未解决二楼进出问题即与东峰公司签订房屋买卖合同，购买瑕疵房屋，其交易行为不当。目前为止，涉案的一楼102—119室商铺已经法院执行裁定确权给被上诉人，被上诉人无义务在其房屋内提供通行通道，现上诉人以相邻关系诉讼强制被上诉人出售其中的房屋，作为其通行通道，不符合法律规定和交易规则。其上诉主张的法律适用问题，本院认为，《民法通则》和《物权法》一直遵循民事活动的自愿、公平、平等原则，上述法律相邻关系问题上并未规定提供便利一方有处分自身财产为相邻另一方提供便利的义务，上诉人还认为其可以给被上诉人房屋补偿，被上诉人的利益并未受到损害，但该事实亦应建立在双方买卖关系成立的基础上，否则仍构成对一方利益的损害。综上所述，上诉人上诉依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人谢菲负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 张兆宇审 判 员 邹艳萍二〇二〇年六月十八日法官助理 黄 忠书 记 员 葛凤凤