上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4797号上诉人(原审被告)：祖人菊，女，1971年4月22日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪伊琳，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宋立娟，女，1962年1月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：谷亦超(系宋立娟儿子)，男，1991年5月28日出生，汉族，住上海市虹口区。原审第三人：钱贵琴，女，1964年6月17日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人祖人菊因与被上诉人宋立娟、原审第三人钱贵琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初8934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人祖人菊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋立娟的一审全部诉讼请求。事实和理由：祖人菊与钱贵琴签订房屋租赁合同，与宋立娟没有房屋租赁合同关系。钱贵琴未起诉祖人菊，也表示过其与宋立娟之间的纠纷未解决，不要求支付租金，至于钱贵琴与宋立娟对租金的分配系二人内部约定不得对抗祖人菊。从宋立娟与钱贵琴发生纠纷后宋立娟与其母亲多次上门闹事导致祖人菊的网吧无法正常经营。钱贵琴也表示不要退房，在纠纷解决之前免收房租，有语音为证，实际情况是房屋一直空关。一审以全部租金来判决明显不公平，房屋没有被使用，而且也是宋立娟与钱贵琴产生纠纷所致，甚至其与产权人也发生了诉讼，最终调解。宋立娟负担的费用是7.5万元，要求祖人菊支付17余万元，一审明显没有考虑到宋立娟与钱贵琴的过错。被上诉人宋立娟辩称，祖人菊有关房屋空关的意见缺乏依据，但一审判决已查明薛华一直在使用房屋并支付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人钱贵琴述称，其与宋立娟系合伙关系，当时通过中介与祖人菊签订租赁合同，签约时宋立娟夫妇、祖人菊及钱贵琴等五人在场。后续履约中钱贵琴与宋立娟因租金收取产生纠纷，祖人菊要求钱贵琴协调处理。祖人菊因宋立娟上面闹事而无法正常营业并多次报警，钱贵琴协调不利，遂表示可以放弃自己应得的一半租金。宋立娟向一审法院起诉，要求判令：1.祖人菊支付2017年10月16日起至2018年7月5日的租金173,333.33元；2.祖人菊支付逾期支付房屋租金的利息(以173,333.33元为本金，按照同期银行贷款利率计算，自2018年7月6日起算至祖人菊实际付款之日止)。一审法院认定事实如下：宋立娟与钱贵琴自2014年、2015年起合伙出租房屋。2016年3月22日，宋立娟与钱贵琴合伙将上海市通州路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给祖人菊，双方约定系争房屋的租赁支出各半负担，租金收益各半分得。当日，钱贵琴(甲方)出面与祖人菊(乙方)签订《租赁协议》，约定，甲方将建筑面积约115平方米的系争房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2016年4月16日至2021年4月15日止；为保证和维护甲方房屋的有关设备等安全，乙方应在起租日10日前支付押金2万元；押金由甲方保管，甲方收取押金向乙方开具收款凭证，不计利息，租赁期满后，经甲方验收确认乙方按合同完全履约并且已全部结清水电等费用的，甲方返还乙方押金；租赁价格为年租金24万元，每三个月付款一次，先付后租，付款时间为支付期前一个月的10日前。合同签订当日，祖人菊向钱贵琴支付押金2万元，钱贵琴收款后将1万元押金转付宋立娟。祖人菊承租系争房屋后，部分用于自己经营，部分转租给薛华。2017年6月9日，宋立娟与钱贵琴签订《协议》，载明，今有宋立娟和钱贵琴作为水电路XXX号、新港路XXX号、通州路XXX号共同的二房东达成以下协议：1.这三个商铺的租金差价收益每人各分50%；2.这三个商铺的转租权利为两人共同所有；3.租客的房租每人各收一半；4.大房东的房租每人各付一半。2017年8月31日，宋立娟与钱贵琴签订《协议》，约定，宋立娟与钱贵琴对新港路XXX号(1室、2室、3室)、水电路XXX号、通州路XXX号的房屋进行分割如下：…3.通州路XXX号的房屋由宋立娟所有，与上家的合同也是宋立娟签订的，此房的所有收益利润及管理权由宋立娟负责；…7.通州路XXX号房屋到期，由宋立娟本人与上家签约，与钱贵琴无关；…9.通州路XXX号的房屋钱贵琴与下家签订的合同从2017年8月31日废除；…。租赁期间，祖人菊支付租金至2017年10月15日。其中，2017年7月15日前的租金由钱贵琴出面收取，所得租金收益由宋立娟与钱贵琴平分，2017年7月16日-2017年10月15日的租金6万元，由祖人菊分别向宋立娟、钱贵琴支付3万元。2017年10月16日起，祖人菊以宋立娟及其母亲到系争房屋闹事导致其无法正常经营、钱贵琴同意其暂缓支付租金为由，停止支付租金。2018年7月5日祖人菊搬离系争房屋，薛华于2018年7月5日后搬离系争房屋。之后，宋立娟因向祖人菊催讨2017年10月15日后的租金无果，诉至一审法院。一审另查明，2017年4月12日，宋立娟与上海仁天实业有限公司(以下简称“仁天公司”)签订《租赁合同书》，约定，仁天公司将所属系争房屋，经营场地面积约为82.96平方米以及房屋内的现有设施，出租给宋立娟作经营场地使用于经营杂货；租赁期限2年，自2017年4月20日至2019年4月19日；每年租赁费15万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为7.5万元。2018年4月3日，仁天公司诉至一审法院[案号(2018)沪0109民初12243号]，要求解除与宋立娟之间的租赁关系，要求宋立娟支付欠付的2017年10月1日-2018年6月30日的租金、2018年7月1日至实际交房之日止的房屋使用费、违约金和逾期付款利息等，该案中，钱贵琴、祖人菊、薛华作为第三人参加诉讼。2018年7月12日，经法院主持调解，各方达成调解协议：1.仁天公司与宋立娟于2017年4月12日签订的《租赁合同书》于2018年7月5日解除；2.宋立娟支付仁天公司拖欠的租金75,000元，于2018年8月31日前支付2万元，2018年10月31日前支付2万元，2018年12月31日前支付3.5万元；如宋立娟不按期履行，仁天公司则就调解协议确定的宋立娟全部应付金额一并向本院申请执行，并再加付给仁天公司违约金2.5万元，该款于2019年1月10日前付清；3.薛华于2018年10月5日前携自身物品搬离系争房屋，并结清该房屋项下的水、电等费用；薛华分别于2018年8月5日、2018年9月5日、2018年10月5日前支付仁天公司房屋使用费6,000元。一审再查明，2016年7月5日，祖人菊与薛华签订《租赁合同》约定，祖人菊将其所在位于通州路407西面-1号的房屋出租给薛华使用；租赁期限自2016年7月15日起至2121年4月14日止；租金每季18,600元，先付后用，一季一付，第三年起在原有的租金基础上递增5%。一审审理中，宋立娟提供一份落款时间为2016年3月17日、抬头处出租方为上海汇钏实业有限公司(以下简称“汇钏公司”)、承租方为谷怀先的《租赁合同书》原件，该合同约定，甲方同意将所属系争房屋，经营场地面积约为82平方米以及房屋内的现有设施，出租给乙方作经营场地使用；租赁期为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日；每年租赁费15万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为7.5万元，每期租赁费应在启用系争房屋前10天支付。该合同落款处出租方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，出租方签约代表一栏有“张云俊”签名，承租方一栏由宋立娟代谷怀先签字。宋立娟并提供一份落款时间为2017年4月12日、汇钏公司作为甲方与谷怀先(宋立娟)作为乙方签订的《租赁合同解除协议》原件，该协议约定，甲方与乙方于2016年3月17日签订租赁合同一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期5年，合同期从2016年4月20日至2021年4月19日止，租金每年15万元。现经双方协商一致同意于2017年4月12日解除双方签订的租赁合同。合同解除后，甲方承诺由仁天公司与乙方重新签订租赁合同，合同的租赁期限、年租金、出租的面积、地点如同甲方与乙方双方解除的合同一致。该协议落款处甲方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，乙方一栏由宋立娟代谷怀先签字。对于上述《租赁合同书》及《租赁合同解除协议》的真实性，祖人菊与钱贵琴均不予认可。钱贵琴提供一份落款时间为2016年3月17日、抬头处出租方为汇钏公司、承租方为谷怀先的《租赁合同书》复印件，该合同约定，甲方同意将所属系争房屋，经营场地面积约为101平方米以及房屋内的现有设施，出租给乙方作经营场地使用；租赁期为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日；每年租赁费20.4万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为10.2万元，每期租赁费应在启用系争房屋前10天支付。该合同落款处出租方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，出租方签约代表一栏有“张云俊”签名，承租方一栏有“谷怀先”、“钱贵琴”的签名。宋立娟对该份合同书的真实性不予认可。祖人菊对于该份合同书的真实性予以认可，但表示未见过该份合同的原件。祖人菊提供两份报警时间分别为2017年10月17日15时38分、20时31分的上海市公安局案(事)件接报回执单，其中一份载明报警人称在嘉兴路XXX号“中数网络”一老太在店内敲打影响营业引发纠纷。另一份载明报警人称在嘉兴路XXX号1楼网吧一老人向网吧要钱不给就躺在地上不走，请民警到场处理。宋立娟称该两份回执单上记录的事发地点均在嘉兴路XXX号，与本案无关。钱贵琴对该两份回执单的真实性没有异议。一审审理中，谷怀先向法院陈述，其与宋立娟系夫妻关系，其、宋立娟和钱贵琴早就相识。宋立娟向法院提供的《租赁合同书》是宋立娟代其与汇钏公司签订。之后，宋立娟与钱贵琴一起合伙出租系争房屋，由钱贵琴出面将房屋转租给祖人菊，系争房屋的租金收益由钱贵琴和宋立娟收取，向汇钏公司支付的租金也由两人分担，其对此知晓且同意。后因汇钏公司经营出现问题，系争房屋交由仁天公司，其与汇钏公司之间的租赁合同由宋立娟出面代为协议解除，宋立娟又与仁天公司重新就系争房屋签订租赁合同。之后，因钱贵琴和宋立娟不和，两人签订协议终止合伙关系。钱贵琴向法院提供的《租赁合同书》，其从未签订。就谷怀先的陈述，宋立娟表示陈述属实。祖人菊表示谷怀先与宋立娟系夫妻，有利害关系，不认可谷怀先陈述的系争房屋是宋立娟和钱贵琴合伙转租给祖人菊的说法。钱贵琴表示谷怀先陈述的《租赁合同书》的签订情况不属实，当时钱贵琴与宋立娟一起去找汇钏公司的法定代表人张云俊签订该份合同，合同落款处“钱贵琴”的签名系宋立娟代签。一审审理中，薛华向法院陈述，系争房屋有两间门面，其于2016年7月15日开始向祖人菊承租其中一间门面经营杂货店，另一间门面由祖人菊经营游戏厅。祖人菊经营的游戏厅因生意不好于2017年9月左右关门停止营业，其一直经营并向祖人菊支付租金至2018年7月。2018年仁天公司起诉宋立娟，其作为第三人参加诉讼，经法院调解，确认其租赁部位使用至2018年10月5日，2018年7月5日-2018年10月5日期间其每月向仁天公司支付使用费6,000元。其实际于2019年6月将承租部位交还仁天公司。祖人菊使用的门面于2018年7月5日交还仁天公司。宋立娟或其母亲从未至系争房屋闹事，其至今也未见过宋立娟母亲。据了解，宋立娟因向祖人菊催讨系争房屋租金无果，带其母亲至祖人菊在嘉兴路的店面闹事，导致祖人菊无法营业。就薛华的陈述，宋立娟表示陈述属实。祖人菊表示薛华陈述的与祖人菊之间的房屋租赁情况属实，但不认可薛华陈述的祖人菊系因经营不善停止在系争房屋经营的说法。宋立娟曾到系争房屋闹事导致祖人菊无法正常经营，在系争房屋关门后祖人菊转到其他门店继续经营，宋立娟母亲就到祖人菊经营的其他门店闹事。钱贵琴认可薛华的陈述，表示宋立娟曾带其母亲到祖人菊的嘉兴路门店闹事，并未到系争房屋闹事。一审法院认为，祖人菊与钱贵琴签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。祖人菊支付系争房屋租金至2017年10月15日，之后祖人菊未付租金但系争房屋仍由其占用及转租，祖人菊直至2018年7月5日搬离系争房屋，薛华也于2018年7月5日之后搬离系争房屋。祖人菊作为系争房屋承租方应当承担2017年10月16日-2018年7月5日期间的租金。祖人菊辩称租赁期间宋立娟及其母亲上门闹事导致其自2017年10月17日起关门停止经营、钱贵琴同意其暂停支付租金的意见，根据薛华、钱贵琴的陈述，宋立娟或宋立娟母亲并未至系争房屋闹事，宋立娟系带其母亲至祖人菊在嘉兴路的门店闹事。且祖人菊提供的案件接报回执单显示的纠纷发生地点系嘉兴路XXX号，并非系争房屋。钱贵琴也并未同意免除祖人菊2017年10月16日之后的租金，仅同意祖人菊暂缓支付租金。故对祖人菊的上述辩称意见，法院不予采纳。系争房屋虽由钱贵琴一人出面与祖人菊签订合同，但实际由宋立娟与钱贵琴合伙出租，根据钱贵琴与宋立娟于2017年8月31日签订的《协议》，2017年9月1日起，系争房屋所有租金收益及管理权归属于宋立娟一人，宋立娟与钱贵琴就系争房屋的合伙出租关系终止。因此，宋立娟有权向祖人菊主张2017年10月16日之后的欠租。对宋立娟要求祖人菊支付2017年10月16日起至2018年7月5日的租金173,333.33元的请求，法院依法予以支持。因钱贵琴曾明确告知祖人菊暂停支付2017年10月16日后的租金，故对宋立娟要求祖人菊支付逾期支付租金的利息的请求，不予支持。宋立娟同意在祖人菊欠付的租金中抵扣2万元押金，与法不悖，法院予以准许。钱贵琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。一审法院判决：一、自判决生效之日起10日内，祖人菊支付宋立娟2017年10月16日起至2018年7月5日的租金153,333.33元(已扣除祖人菊支付的2万元押金)；二、对宋立娟的其他诉讼请求，不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，在案证据证明，宋立娟与钱贵琴合伙对外出租系争房屋，由钱贵琴出面与祖人菊签订了《租赁协议》。祖人菊虽不认可其与宋立娟之间存在租赁关系，但从其将部分期间的租金分别支付给宋立娟和钱贵琴的行为来看，应视为其知晓并认可两人合伙出租房屋的事实。根据已查明的事实，祖人菊承租系争房屋后部分自用部分转租给薛华，其自用部分于2018年7月5日腾退，而转租部分则在此之后才腾退，因此祖人菊有关宋立娟及其母亲上门闹事导致其无法正常经营并空关房屋的主张缺乏依据。更何况，在案报警记录显示地点为嘉兴路，并非系争房屋所在的通州路。至于宋立娟是否有权向祖人菊主张2017年10月16日至2018年7月5日期间的全部租金，因宋立娟与钱贵琴于2017年8月31日签订《协议》结束合伙关系，双方约定自2017年9月1日起系争房屋的所有收益利润及管理权由宋立娟负责，加之钱贵琴作为原审第三人参与本案诉讼亦未就宋立娟的诉请提出异议，故一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人祖人菊的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,054.83元，由上诉人祖人菊负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  陈 俊二〇二〇年六月十五日书记员  张 蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……