北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终4370号上诉人(原审原告)：高瑞琴，女，1953年1月22日出生，汉族，退休，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国能源建设集团北京电力建设有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里一号。法定代表人：毛世勇，执行董事。委托诉讼代理人：王永信，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李康，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京龙鑫睿盛物业管理中心，住所地北京市东城区朝阳门内北小街2号凯龙宾馆一层大厅。法定代表人：吕中健，经理。委托诉讼代理人：李旭月，河北瀛上嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李烨，河北瀛上嘉律师事务所律师。上诉人高瑞琴因与被上诉人中国能源建设集团北京电力建设有限公司（以下简称中国能源电建公司）、北京龙鑫睿盛物业管理中心（以下简称龙鑫物业中心）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高瑞琴及其委托诉讼代理人张蕴泉、***，被上诉人中国能源电建公司委托诉讼代理人王永信、李康，被上诉人龙鑫物业中心委托诉讼代理人李旭月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高瑞琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认中国能源电建公司、龙鑫物业中心拆除行为违法，赔偿高瑞琴房屋、物品、房屋租金损失共计69880元，其中物品损失13780元、自建房屋损失6500元、房屋租金损失49600元；2.一、二审诉讼费用由中国能源电建公司、龙鑫物业中心承担。事实与理由：第一、一审法院认定事实不清。1.关于涉案被拆除房屋的性质、历史、现状等，一审法院并没有认真查清。本案涉及的公房,是电建公司的宿舍。2.一审法院以“原告并非被告单位员工”为由剥夺高瑞琴的居住权，一审法院以此认定发生解除合同的法律效果,属于事实认定不清。3.一审法院在未查明中国能源电建公司、龙鑫物业中心答辩称的北京市石景山区房屋安全鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》的作出程序是否合法、内容是否真实及是否向高瑞琴公示等情况，直接予以采信，显属不当。4.一审法院在未查清案件事实的情况下,认定自建房屋未办理合法建设手续,高瑞琴系违法建设人,负主要过错责任,属于事实认定不清。5.一审法院认定高瑞琴未及时采取合理方式进行止损,属于事实认定不清。6.2018年6月7日开庭时，对方当庭提交了书面解除房屋租赁合同的通知书，所以合同实际解除时间应当以2018年6月7日开庭时间为准，一审认定的合同解除时间是错误的。7.中国能源电建公司、龙鑫物业中心的行为涉黑涉恶。第二、一审法院适用法律错误。1.本案为财产损害赔偿纠纷,对方只是不认可双方存在租赁关系,并未要求解除租赁关系,但一审法院却“依职权”解除了双方的租赁合同,属于所判非所诉。2.关于双方租赁合同已经解除的问题。一审法院认为,双方租赁合同已经解除，高瑞琴已没有在涉案房屋内居住的权利。这是法院与中国能源电建公司、龙鑫物业中心一方强强联合,强行让高瑞琴离开居住了20多年的家。3.一审法院认为高瑞琴要求确认强制拆除行为违法,不属于确认之诉的范围,明显是偏袒中国能源电建公司、龙鑫物业中心。4.一审法院无权将上世纪八十年代，经单位同意并且鼓励高瑞琴修建的厨房,定性高瑞琴系违法建设的行为人。5.关于物品、自建房损失计算问题。高瑞琴提供了损失清单,一审法院虽然进行了现场勘察及拍照取证,但赔偿数额很少，相当于没得到赔偿。6.关于租金损失问题。高瑞琴除了该承租房以外,别无其它住所。中国能源电建公司、龙鑫物业中心暴力强拆,导致高瑞琴流离失所,只能在外租房居住。一审法院以合同解除为由,未支持高瑞琴的请求,是错误的。第三、一审法院程序违法，一审庭审未经法庭辩论、最后陈述，高瑞琴的诉讼权利被剥夺，虽然笔录中有体现，但实际未进行。中国能源电建公司答辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回对方的上诉请求，维持一审判决。龙鑫物业中心答辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回对方的上诉请求，维持一审判决。高瑞琴向一审法院起诉请求：1.确认中国能源电建公司、龙鑫物业中心拆除行为违法；2.判令中国能源电建公司、龙鑫物业中心赔偿高瑞琴房屋、物品、房屋租金损失共计69880元，其中物品损失13780元、自建房屋损失6500元、房屋租金损失49600元；3.诉讼费用由中国能源电建公司、龙鑫物业中心负担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区黑石头路口南侧电建宿舍房屋（以下简称：涉案房屋）登记的所有权人为中国华北电力联合公司北京电力建设公司，后此单位经改制变更为中国能源电建公司。高瑞琴等非中国能源电建公司职工，系上世纪90年代通过家人、他人或其他单位介绍、安排等关系开始居住使用涉案房屋。高瑞琴居住使用过程中，在原产权证房屋旁自建房屋用于生活居住。高瑞琴居住使用房屋期间，中国能源电建公司曾在一段期间内收取房费，水电费一直由中国能源电建公司、龙鑫物业中心或委托相关单位收取。2013年5月29日，北京市石景山区房屋安全鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》，针对涉案房屋作出鉴定结论，内容为：“D级整体危险”，处理建议为“停止使用”。2013年6月17日、2015年6月4日、2015年11月23日、2016年12月30日、2017年5月31日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称：区住建委）、区住建委广宁房屋管理所（以下简称：广宁房管所）分别向中国能源电建公司发出《关于危险房屋立即腾空的通知》、石建函字〔2015〕16号《关于加快“电建宿舍”危房解危工作的函》《城镇危险房屋立即腾空通知》《城镇房屋修缮通知》《城镇危险房屋停止使用通知》等通知文件，要求立即腾空、停止使用房屋并对房屋进行加固或修缮，修缮完毕之前不得自用或出租。期间，中国能源电建公司与龙鑫物业中心于2017年1月10日在涉案房屋张贴《关于住房整顿和安全清理检查的通知》。2017年3月3日，龙鑫物业中心在涉案房屋张贴《告知书》，其中通知载明所有住户“应在2017年3月20日前立即搬出此居住地……凡逾期拒绝搬离者，我们将停水停电”等内容。2017年10月27日，中国能源电建公司在涉案房屋张贴《告知书》，其中要求住户立即搬离房屋，并载明“所有住户应在2017年11月5日前立即搬出此居住地……凡逾期拒绝搬离者，我公司将与有关部门进行联合执法强制腾空危房，造成的一切人身事故和财产损失全部由未搬离者负责，并承担法律责任……将于2017年11月10日对本院采取停电措施”。2017年11月6日上午，中国能源电建公司、龙鑫物业中心组织人员对高瑞琴自建房屋或房屋门窗进行强制拆除，导致房屋无法使用。根据本案证据和现场勘查情况，拆除时房屋内存有高瑞琴部分日常生活用品。电建宿舍院落有大门一个，用于住户出入使用，现由中国能源电建公司使用管理。中国能源电建公司陈述：因系危房，为保障人员安全，故停止人员居住使用。上述事实，有《房屋安全鉴定报告》《关于危险房屋立即腾空的通知》、石建函字〔2015〕16号《关于加快“电建宿舍”危房解危工作的函》《城镇危险房屋立即腾空通知》《城镇房屋修缮通知》《城镇危险房屋停止使用通知》《关于住房整顿和安全清理检查的通知》《告知书》、房屋所有权证、证明、房费水电费收据、租赁合同、租金费用收据、录像资料、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。一审法院认为：本案争议焦点为双方是否存在房屋租赁合同关系，高瑞琴是否对电建宿舍房屋有居住使用权利，物品、自建房、租金损失是否予以赔偿及赔偿标准。对此，一审院分析如下：第一，本案中，虽然双方未签订书面租赁合同，但根据房费收据及中国能源电建公司自认，其曾在一段期间内收取房屋占用费，双方形成了有偿的房屋使用关系，因此双方应系租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。法院认定双方存在不定期租赁合同关系。高瑞琴主张房屋属于公房，双方应适用公房法律关系，但高瑞琴并非中国能源电建公司职工，故其主张无事实和法律依据，法院不予采纳。第二，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，中国能源电建公司于2017年10月27日在涉案房屋院落张贴《告知书》，通知院落人员应在2017年11月5日前立即搬出此居住地。上述通知的意思表示系要求高瑞琴停止居住使用、腾退房屋，具有解除合同的意思表示和法律效果，并给予合理期限。因此，双方不定期租赁合同已于2017年11月6日解除。合同解除后，高瑞琴已没有在涉案房屋内居住使用的权利。第三，关于物品损失。本案中，中国能源电建公司虽然于2017年10月27日张贴《告知书》，要求住户在2017年11月5日前立即搬出，但并未写明中国能源电建公司采取强制措施自力救济的具体时间，且《告知书》最后部分载明“将于2017年11月10日对本院采取停电措施”，因此高瑞琴并不清楚中国能源电建公司采取强制措施的时间。另，《告知书》中载明“我公司将与有关部门进行联合执法强制腾空危房”，但至2017年11月6日采取强制措施搬离前，高瑞琴并未收到相关部门联合执法通知，因此亦无法知晓中国能源电建公司、龙鑫物业中心于2017年11月6日自行采取拆除和搬离措施。一方面，现高瑞琴已在涉案房屋内实际居住生活，由此被拆除自建房屋内必然放置基本生活物品、设施等正常生活所需财产，高瑞琴提供的物品清单虽系自制，亦未由各方确认，但高瑞琴是在中国能源电建公司、龙鑫物业中心突然采取措施的情况下被迫拆除、腾房，事发过程突然且已超出高瑞琴正常预见能力，故高瑞琴在无准备情况下不可能制作详细并符合相应条件的物品清单，现亦无法恢复房屋物品原有状态。另一方面，高瑞琴应采取合理措施防止损失扩大。本案中，龙鑫物业中心、中国能源电建公司已分别于2017年3月3日、2017年10月27日通知住户搬离房屋，在高瑞琴无合法使用房屋权利的情况下，应当及时妥善保管处理物品，同时对于拆除后存留现场可取回的物品，高瑞琴亦应及时取回。因此，法院根据日常生活经验、现场情况、房屋情况、居住时间、物品折旧及高瑞琴未及时采取合理方式进行止损等因素，酌情确定赔偿数额。在高瑞琴正常生活使用房屋的情况下，中国能源电建公司、龙鑫物业中心采取的拆除和搬离措施，已明显超过自力救济的合理限度，构成了侵权行为，应当承担对高瑞琴的共同赔偿责任。第四，关于自建房损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”高瑞琴自建房屋行为时间较长，中国能源电建公司属于明确知晓未提出异议，故应视为同意高瑞琴自建房屋。现自建房屋未办理合法建设手续，高瑞琴系违法建设行为人，故应负主要过错责任，法院结合自建房屋建成时间、房屋性质结构和市场造价费用，酌情确定中国能源电建公司分担自建房造价费用的数额。第五，关于房屋租金损失。中国能源电建公司、龙鑫物业中心自行采取强制措施前，已于2017年3月3日张贴《告知书》通知2017年3月20日前搬出涉案房屋，后又于2017年10月27日张贴《告知书》，通知2017年11月5日前搬出涉案房屋。因此，中国能源电建公司、龙鑫物业中心已履行告知义务，在合同解除高瑞琴无法律依据继续使用房屋的情况下，高瑞琴租房费用应自行负担，中国能源电建公司、龙鑫物业中心无给付义务，法院对高瑞琴要求房屋租金损失的请求不予支持。第六，本案中高瑞琴要求确认拆除房屋违法的请求，属诉讼请求不明确，不符合确认之诉范围，故法院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、中国能源建设集团北京电力建设有限公司、北京龙鑫睿盛物业管理中心于本判决生效后七日内赔偿高瑞琴物品损失300元、自建房损失元780元；二、驳回高瑞琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高瑞琴向本院提交如下证据：证据1和证据2是两段五里坨办事处给警察住户开会的视频，证据3是处理意见（协议），即中国能源电建公司和案外人警察签订的安置方案。上述3份证据均证明把高瑞琴赶走是为了安置协议里的警察住户。证据4是告知书，证明中国能源电建公司、龙鑫物业中心贴过多份告知书，一审法院以一份告知书的张贴时间认定合同解除的时间有误，而且告知书不能证明中国能源电建公司有解除合同的意思。证据5和证据6是涉黑涉恶举报材料，证明本次强拆存在涉黑涉恶情况，是违法拆迁。中国能源电建公司的质证意见为：高瑞琴提交的6份证据不是新证据，对证明目的均不认可，和本案无关。其中对证据3的真实性认可，该处理意见是针对我公司有居住权的职工的安置意见，和高瑞琴无关。对证据4的真实性认可，证明目的不认可，危房腾空是按照当地政府的政策拆迁的，而且中国能源电建公司是针对高瑞琴私搭乱建而进行的拆除。对证据5和证据6的真实性不认可，证明目的不认可，中国能源电建公司所做的不是危房改建，而是针对危房的腾空。龙鑫物业中心的质证意见为：对高瑞琴提交的6份证据的证明目的均不认可。证据1到证据3的真实性认可，但与本案无关。证据4的真实性认可，可以证明龙鑫物业中心向高瑞琴多次发出通知，在双方没有有效租赁合同的前提下，已经具备了单方解除合同的效力，所以一审法院认定11月6日解除合同已经放宽了解除期限。证据5和证据6的真实性不认可，且与本案无关，龙鑫物业中心是否涉黑涉恶应当由公安机关认定，高瑞琴无权认定。中国能源电建公司、龙鑫物业中心未提交新的证据。本院综合各方当事人的质证意见认证如下：高瑞琴提交的证据1至证据3不能证明其证明目的成立，且与本案无关，故本院不予采信。证据4不足以证明高瑞琴主张的证明目的，本院不予采信。证据5和证据6不能证明其证明目的成立，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，关于高瑞琴提出的一审判决认定事实不清的上诉意见，首先，高瑞琴非中国能源电建公司职工，系上世纪90年代通过家人、他人或其他单位介绍、安排等关系开始居住使用涉案房屋，并认定双方之间存在不定期租赁合同关系。双方租赁的合同的解除是中国能源电建公司于2017年10月27日在涉案房屋院落张贴《告知书》，并通知院落人员应在11月5日前立即搬出此居住地。上述通知具有解除合同的意思表示和法律效果，并给予了合理期限。因此，双方不定期租赁合同已于2017年11月6日解除。合同解除后，高瑞琴已没有在涉案房屋内居住使用的权利。因此，本案中租赁合同的解除是基于中国能源电建公司作为不定期租赁合同的出租方所依法享有的任意解除权，而不是仅以高瑞琴非中国能源电建公司职工为由解除，从而剥夺其居住权。一审法院据此认定双方解除不定期租赁合同的时间为2017年11月6日，并无不当。第二，《房屋安全鉴定报告》是中国能源电建公司在一审期间提交的，系由北京市石景山区房屋安全鉴定站出具，经一审质证，高瑞琴虽然对该证据不予认可，但未对该鉴定报告的做出程序等方面提出异议，亦未提供相反的证据予以反驳，一审法院对该鉴定报告予以采信，并无不当。第三，虽然高瑞琴自建房屋行为时间较长，但是中国能源电建公司在明确知晓的情况下，未提出异议，应视为同意高瑞琴自建房屋。因双方在本案中均确认涉案房屋未办理合法建设手续，高瑞琴系违法建设行为人，故一审法院认定高瑞琴应负主要过错责任，并无不当。第四，高瑞琴在无合法使用房屋权利的情况下，应及时妥善保管处理物品，且对于拆除后存留与现场的可取回的物品，及时取回。但是高瑞琴未举证证明已采取合理的措施，防止损失扩大，故其应承担举证不能的法律后果。关于高瑞琴提出的一审法院适用法律错误的上诉意见，本案的案由为财产损害赔偿纠纷，高瑞琴作为一审原告虽然并未在本案中提出解除租赁合同的诉讼请求，但中国能源电建公司、龙鑫物业中心在诉讼中所主张的双方租赁合同关系已解除的答辩意见，属案件基本事实，是确定各方在本案中是否应承担相应的过错责任以及如何承担责任的前提和基础。一审法院予以查明且做出认定，并无不当。本案中高瑞琴要求确认拆除房屋违法的请求，一审法院认为属于诉讼请求不明确，不符合确认之诉范围，不予处理，亦无不当。关于房屋租金损失的问题，由于中国能源电建公司、龙鑫物业中心自行采取强制措施前，已向高瑞琴履行了告知义务。在合同解除的前提下，高瑞琴主张房屋租金损失，缺乏法律依据，一审法院未予支持，并无不当。关于高瑞琴提出的一审法院程序违法的上诉意见，根据一审庭审的笔录记载，本案在一审经历了数次庭审，在庭审笔录中载明了当事人在庭审的各个阶段发表的意见，并有各方当事人的签字确认。高瑞琴以庭审过程中缺少某一环节为由，主张一审的审理程序违法，缺乏依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，高瑞琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1547元，由高瑞琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年六月二十二日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼