广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21815号上诉人（原审原告）：深圳市锦华实业集团有限公司。法定代表人：徐兆玉。委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市佳海百货有限公司。法定代表人：张海亮。上诉人（原审被告）：裴仁海，男。上诉人深圳市锦华实业集团有限公司（以下简称锦华公司）与上诉人深圳市佳海百货有限公司（以下简称佳海公司）、裴仁海因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。锦华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2、依法改判二被上诉人向上诉人支付房屋租金人民币1,221,946.06元，并支付拖欠的租金所产生的利息人民币363,306.79元（按照银行同期贷款利率暂计算至2019年5月31日，2019年5月31日后的利息按照前述计算标准计算至实际清偿之日）；2、依法改判二被上诉人向上诉人支付房屋占用费人民币16,354,135.46元（至涉案物业实际移交之日的房屋占用费另行计算）；3、被上诉人向上诉人移交涉案物业；4、一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。主要事实和理由如下：（一）一审法院认定涉案物业一楼湘菜馆、二楼及三楼金柜KTV已于2017年6月15日移交上诉人，认定事实错误。(1）已生效的465号民事判决认定“一审判决认定佳海百货公司自用部分即案涉物业一、二楼于2015年收回不当，本院予以纠正......除KTV、湘菜馆之外的小商户已由锦华公司或华丰公司直接收租，且无交接障碍，一审判决认定锦华公司收回该部分物业合理，本院予以维持”（465号民事判决书第34页）。(2）2017年6月15日《协议书》是以物业移交为履行内容的，上诉人未能接收到涉案物业，该协议当然未能得以履行。一审判决认为“锦华公司未能接收涉案物业，并不能说明协议未实际履行”，完全是荒谬的。1、2015年1月11日佳海公司单方撤场后未按锦华公司的通知于2015年1月31日前移交涉案物业，锦华公司为止损穷尽了通知、诉讼、恳求宝安法院、深圳中院主持移交涉案物业以止损，最后才在深圳中院的主持下于2017年6月15日签署协议书进行纸上移交。2、移交协议书签署后，锦华公司前往现场接收时，因次承租人一楼湘宴、三楼金柜KTV的阻拦（其中金柜KTV老板以跳楼极端方式阻拦），佳海公司又不按协议约定“次承租人对此有任何异议均由承租方（即佳海公司）负责”，导致涉案的一、二、三楼全部物业均未能移交。（1)一审判决确认生效法律文书认定的事实“其中，KTV、湘菜馆的场地至今由其自行管理，没有移交给佳海公司、锦华公司及华丰公司”。（2)根据佳海公司的申请，鉴定人员前后八次现场勘查，是佳海公司的工作人员拿钥匙开门。2017年9月1日评估机构再次对涉案物业的一、二、三楼进行补充勘查评估，如果佳海公司自用的一、二楼已移交给锦华公司而非在佳海公司的控制之下，评估勘查如何进行？该两个方面的事实足以说明，涉案物业全部未能按照2017年6月15日协议移交。一审判决第11页-12页关于“不能说明协议未实际履行”的4点理由与一审判决确认生效判决认定的事实不符。（3）2019年6月18日，宝安区人民法院组织的现场调查只能确认涉案租赁物业一至三层在当日全部处于空置状态，至于三楼金柜KTV的门为何被封堵、是谁封堵，一楼湘宴悬挂“招商处”条幅是何人所为，并未查明。在该等事实尚未查明的情况下，即认定上诉人已实际接收管理涉案物业，显属错误。综上，上诉人已穷尽通知、协商、诉讼，先后向宝安法院、深圳中院请求法院主持移交，才促成上诉人与被上诉人签订《协议书》。被上诉人未能按协议实际交付涉案物业，上诉人也一直未能接管到涉案物业（因不存在改定占有的事实，当然也不存在改定交付）。但一审判决却以“锦华公司未提供证据证明具体何时接管涉案物业，应承担举证不能的不利后果”而推定已实际接管，违反证据认证规则。（二）生效的465号判决书虽认定上诉人与被上诉人对合同的解除均应承担50%的责任，但合同解除后，移交涉案租赁物业是被上诉人单方应履行的义务。因被上诉人不移交涉案物业，上诉人穷尽了通知、协商、诉讼、请求法院主持协调先移交物业等所有合情合理合法的方式和适当措施，却一直未能接收到涉案物业；而佳海公司却不与其次承租人办理移交，在该等事实已为生效判决认定且也被一审判决确认的情况下，一审法院却要求上诉人就佳海公司占用不移交导致的扩大损失承担50%的责任，不公平公正。（三）被上诉人应当支付2014年12月的租金。已生效的法律文书已认定双方对合同的解除均有责任，基于公平原则，被上诉人应支付2014年12月租金的一半才合理。（四）被上诉人应当支付租金逾期利息。已生效的465号判决书中已查明并认定，被上诉人在出现问题时，在协商未果的前提下未依约交租，明显有过错。被上诉人逾期未交租金违反了合同约定及法定义务，已造成上诉人租金收益损失，其应当支付租金逾期利息。综上所述，一审法院认定涉案物业已于2017年6月15日移交违背事实，被上诉人应当向上诉人移交涉案物业并全额支付房屋占用费;被上诉人还应支付拖欠的租金及逾期利息，恳请二审依法支持上诉人的全部上诉请求。佳海公司和裴仁海上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判;2、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由如下：（一）一审判决对本案中的重要案件事实没有查明清楚。在本案中，涉案租赁物业有两个重要的次承租人“湘宴”、“金柜KTV”，在上诉人撤场前两个月，该次承租人就直接向被上诉人缴纳租金，在上诉人于2015年1月11日撤场后，该次承租人继续经营和继续向被上诉人缴纳租金。因次，在上诉人撤场后，“湘宴”、“金柜KTV”继续使用租赁房屋的情况以及其和被上诉人之间的关系，对本案的判决结果有重要的影响。在本案庭审结束后的现场勘察中，被上诉人的工作人员向法院的调查人员陈述，次承租人“湘宴”、“金柜KTV”已经和“谢某”达成赔偿方案，上诉人向法官说明“谢某”是被上诉人的资产部经理，他是代表被上诉人与“湘宴”、“金柜KTV”进行和解的。上诉人收到一审判决书后，马上与“湘宴”、“金柜KTV”的经营人进行了沟通，其中湘宴的股东陈某明确说明，他们（“湘宴”和三楼“金柜KTV”）已经和被上诉人达成和解，与被上诉人的代表签订了和解协议，并已经收到了赔偿金（湘宴收到90万，金柜KTV收到150万）。上述情况可以充分说明，在上诉人离场后，被上诉人与和“湘宴”、“金柜KTV”建立了直接的租赁关系，且目前已经就租金（房屋占有使用费）和装修损失进行协商达成了和解，在这种情况下，如果再要求上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，是非常不合理和非常不公平的。一审判决书对上述重要的案件事实只字不提，一审法院对如此重要的案件事实没有查明清楚，不可避免的导致了判决结果的错误。基于以上原因，上诉人特请求二审法院追加“湘宴”经营者（原次转租人)陈某和“金柜KTV”的经营者（原次转租人）何某为本案的第三人，并对相关的案件事实予以查明。（二）一审法院判令上诉人支付涉案租赁物业的房屋占有使用费，没有事实与法律依据。上诉人在2015年1月11日撤场时，向被上诉人发出书面声明交还物业，撤场后一直没有再进场经营和使用，且一直也未阻挠被上诉人涉案租赁物业的占有和使用。一审判决一方面认定了上诉人在2015年1月11日撤场后“没实际使用涉案物业”的事实，另一方面又以“未办理涉案物业移交手续，双方并未实际确认涉案物业的移交”为由，判令上诉人承担2015年1月23日双方合同解除至2017年6月15日双方在深圳中院主持下签订《协议书》之前的房屋占有使用费，该判决没有任何法律依据。理由如下：（1）“房屋占有使用费”的法律性质实际上是不当得利，即在租赁合同无效或解除后，原承租人在没有合同依据的情况下，继续占有和使用原租赁房屋，从而获得利益，利益所有人（房屋产权人）有权请求不当得利人（房屋占有使用人）返还不应得到的利益。因此，收取“房屋占有使用费”的依据和标准是:原承租人在租赁合同无效或解除后，继续占有和使用原租赁房屋。一审判决想当然地把有没有“办理移交手续”作为是否缴纳“房屋占有使用费”的标准，没有任何事实和法律依据。（2）关于涉案租赁物业的上诉人自用部分（即一、二层），上诉人撤场后未再继续使用，现场虽遗留有货架等物品，但这些遗留物为被上诉人禁止上诉人带走所致（因为欠租），并且被上诉人也明确表示了要依法对该物品进行处置。因此，完全有理由认为被上诉人对该部分物业已经完全占有和控制，并拥有充分的处分权。在上述情况下，没有理由再要让上诉人支付的所谓的“房屋占有使用费”。（3）关于涉案租赁物业的转租部分（“湘宴”、“金柜KTV”租赁部分），在上诉人与被上诉人的租赁合同解除后，上诉人和“湘宴”、“金柜KTV”的租赁合同也同时失去效力。在这种情况下，“湘宴”、“金柜KTV”如果想继续使用涉案租赁物业，要么基于被上诉人和“湘宴”、“金柜KTV”事实上的租赁关系。(因为在上诉人撤场前，“湘宴”和“金柜KTV”就应被上诉人的要求，直接将租金交给被上诉人，在上诉人撤场后，继续缴纳租金给被上诉人，所以上诉人有理由认为他们直接建立了租赁关系）向被上诉人缴纳租金，要么基于“湘宴”、“金柜KTV”实际占有使用涉案租赁物业的客观事实向被上诉人缴纳“场地占用费”。因此，在上诉人撤场后，关于一楼湘宴、三楼金柜KTV等转租部分的场地占用费（或租金）应由被上诉人向“湘宴”、“金柜KTV”的经营者收取，与上诉人无关。（4）一审判决把2017年6月15日双方在深圳中院主持下签订《协议书》的时间作为房屋移交的时间，没有任何法律依据。当时签订《协议书》的背景是，双方对涉案租赁房屋是否移交和移交的时间争执不下，为了避免损失扩大，审理案件的法官建议在法院的主持下，将涉案租赁物业“无争议的交由出租方控制使用”，至于之前是否移交，由法院在审理后认定。因此，2017年6月15日双方签订《协议书》的时间，是可以确定的最迟的移交时间，至于实际移交时间，由法院审理后予以确定。一审判决没有结合本案的事实和证据，没有仔细审查《协议书》的内容，直接将双方签订《协议书》的时间作为物业移交的时间，有违深圳中院法官主持双方签订《协议书》的目的和初衷。（三）一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。根据该司法解除的规定，在房屋租赁合同解除后，次承租人如果没有按时腾空原租赁房屋继续占有和使用，则出租人应向次承租人主张占有使用费。在本案中，被上诉人应向该部分租赁房屋的实际占用人“湘宴”、“金柜KTV”的经营者主张房屋占有使用费，而不是向上诉人主张。一审法院判决上诉人支付转租部分的“房屋占有使用费”，明显与上述司法解释的规定相违背。综上，一审判决对本案重要案件事实没有查明清楚，适用法律错误，判决结果缺乏法律依据，出现明显错误。恳请二审法院依法查明事实，予以改判，以维护上诉人的合法权益和法律的尊严。针对佳海公司和裴仁海的上诉，锦华以司辩称，（一）锦华公司与佳海公司之间存在房屋租赁合同关系，与“湘宴”“金柜KTV”无相对合同关系。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”案涉《综合商场租赁合同》第六条约定“3、甲方与转承租人没有直接的合同权利义务安排，由乙方对转承租人履行义务承担责任。”锦华公司与佳海公司成立了房屋租赁合同关系，佳海公司应当按照《综合商场租赁合同》的约定履行自身的义务。依据上述法律规定及合同约定，佳海公司将案涉物业转租给“湘宴”“金柜KTV”不影响《综合商场租赁合同》的效力，仅在佳海公司与“湘宴”“金柜KTV”之间成立转租合同关系，而锦华公司与“湘宴”“金柜KTV”之间不存在合同相对关系。（二）“湘宴”“金柜KTV”代佳海公司向锦华公司支付租金的行为，不产生建立事实租赁关系的效果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”依据合同相对性原则，锦华公司将案涉物业交付给佳海公司，在佳海公司交回案涉物业且锦华公司与第三方建立租赁合同关系前，锦华公司仅能收取佳海公司租金、房屋占有使用费。但法律赋予了次承租人在承租人违约时为避免损失而代承租人向出租人支付租金的救济途径。因此，因佳海公司欠缴租金，锦华公司随时有权解除合同，“湘宴”“金柜KTV”等租户为继续经营、减少损失而自2014年12月开始代佳海公司向锦华公司支付部分租金，符合常理，锦华公司收取“湘宴”“金柜KTV”代付的租金合法。在一审诉讼中，佳海公司也自认“湘宴”“金柜KTV”支付的租金是代佳海公司支付。因此，“湘宴”“金柜KTV”代佳海公司支付租金，并非债务转移，“湘宴”“金柜KTV”只是履行主体，不是合同债务人和当事人，并不导致佳海公司退出《综合商场租赁合同》，不改变锦华公司、佳海公司、“湘宴”“金柜KTV”之间的原法律关系。（三）锦华公司从未与“湘宴”“金柜KTV”达成过和解。锦华公司不存在佳海公司所称“谢某”的人，也从未授权过任何人代为与“湘宴”“金柜KTV”进行和解，更不知晓“湘宴”“金柜KTV”是否曾与案外人达成过和解。（四）因佳海公司至今未将案涉物业交回，一审判决判令佳海公司支付房屋占有使用费适用法律正确。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”《物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”案涉租赁合同解除后，佳海公司应当按照法律规定和合同约定将案涉物业交回锦华公司。但佳海公司并未依约清退次承租人，并清空房屋将案涉物业交回锦华公司，而是继续占用案涉物业，给锦华公司造成了事实上的损失，无论是基于违约责任，还是基于侵权责任，其均应当赔偿锦华公司的损失，与其是否取得利益无关。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定出租人可以向次承租人要求房屋占有使用费，只是出租人维护自身合法权益的其中一种救济方式，并不排除出租人选择要求承租人承担违约责任的权利。因此，锦华公司可以请求次承租人支付占用费，也可以依合同约定要求佳海公司支付占用费，如何选择是锦华公司的权利。（五）一审法院对房屋占有使用费的计算期间认定错误。（详见锦华公司上诉状）综上，因佳海公司至今未将案涉物业交回锦华公司，依法应当支付房屋占有使用费。佳海公司、裴仁海的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。锦华公司向一审法院起诉请求：1、被告深圳市佳海百货有限公司交还案涉租赁物业一、二楼及次承租人金柜KTV、湘宴占用的物业；2、被告深圳市佳海百货有限公司向原告支付拖欠的租金人民币1773138.50元（以下币种均为人民币），拖欠的租金产生的利息476685.65元（按照银行同期贷款利率计算至2019年5月31日，详见附件一；2019年5月31日后租金利息按附件一的计算标准计算至租金付清之日）；3、被告深圳市佳海百货有限公司向原告支付案涉物业未交还期间的房屋占用费16204495元（详见附件二，暂计算至2019年5月31日）；2019年5月31日后的房屋占用费按附件二的计算方法计算至实际交还物业之日；4、被告裴仁海与被告深圳市佳海百货有限公司承担连带责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，佳海公司的分支机构深圳市佳海百货有限公司沙井锦程店（以下简称佳海百货锦程店）作为乙方（裴仁海代表乙方在合同签名），与锦华公司作为甲方签订《综合商场租售合同》（合同编号：沙租铺字第08000075号），约定：甲方将其位于深圳市宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋1层、2层、3层工业物业按现状出租给乙方用于经营商场，出租面积按现状经甲乙双方认定为：一层4215㎡、二层4156㎡、三层4156㎡，总出租面积合计12527㎡。租赁期限为10年，自2013年6月15日起至2023年6月15日止。甲方免除乙方三个月装修期租金，自2013年6月15日起至2013年9月15日止。乙方实际缴纳租金的时间为自2013年9月15日起月支付；甲方同意免除合同履行期的第二年度最后一个月和第三年度的最后一个月租金，因乙方原因导致提前在合同期3年内终止履行本合同，乙方应补交免除的第二年和第三年租期租金。乙方应向甲方缴纳的每月租金标准为：一层物业40元/㎡/月，二层物业20元/㎡/月，三层物业15元/㎡/月，物业出租均价为25元/㎡/月，合计月租金为313175元。租金在合同期内第2至3年每年按照前一年租金标准基数递增2%（从2014年6月l4日开始支付每年度递增2%的租金）；在合同期内第4至7年度每年按照前一年租金标准基数递增4%（从2016年6月15日开始支付每年度递增4%的租金）；在合同期内第8至10年度每年按照前一年租金标准基数递增6%（从2020年6月15日开始支付每年度递增6%的租金）。本条所定义的租金仅指租赁物的租金，包括物业服务费、现有商场装修的折旧，使用费，不包括水费、电费，排污费、特殊垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费等其他相关费用。乙方应于每月5日前以转账或支票方式一次性缴清当月租金。本合同签订生效后3日内，乙方应向甲方交纳保证金，装修免租期后开始按期支付第一个月（整月）租金。合同签订后3日内，乙方应向甲方交纳租赁保证金和用电准备金总计100万元。乙方按合同约定支付租赁保证金后，甲方按现状向乙方交付租赁物业，由双方办理书面交接手续；乙方在签订合同前已核实租赁物业现状，不得在交付物业时或进场装修时另行提出其他异议和要求。甲方同意乙方在甲方有效监督管理的前提条件下进行商场招商转租，乙方保证转承租人能够履行本合同约定的承租人义务，未提交甲方备案同意，乙方自转租的租赁合同无效。乙方应自行安装应急发电设备，因公共管线维修保养、市政工程施工、政府行政管理、自然灾害等原因导致停水停电或交通管制时，由物业管理公司协助尽早恢复，由乙方负责通知商场所有商户；所造成经营风险和损失，由乙方和其他商户共同承担。乙方同意按照甲方的委托由惠鹏公司负责其承租物业所在工业园的统一物业管理，乙方每月须向佳海公司缴纳物业管理费及其他相关费用，并遵守物业管理的相关规定。乙方须于每月5日前（含当日）将当月的物业管理费和上月的水电费以现金或支票的形式一次性全额支付给惠鹏公司；若乙方逾期十日仍未足额缴清所欠费用及违约金，则视为乙方单方面违约，惠鹏公司有权对乙方停止水电供应服务……由此产生的一切法律责任及经济损失由乙方自负。乙方的装修施工图和生产经营项目应符合国家和深圳有关规定，自行办理消防、环保的审批和验收，办理施工许可批文，甲方已尽提示义务。因乙方装修所产生的一切费用和法律责任由乙方承担。本合同期满或提前终止时，乙方对承租物业实施的改造、装修及安装的设备设施等动产物，应在向甲方交还房屋之前自行拆除，如乙方拆除部分动产设施对物业有影响，则折价归甲方所有。对屋顶、地板、墙面的装修不得故意损坏，无偿归甲方。甲、乙双方应严格履行本合同，任何一方违反本合同约定单方解除合同，应向守约方支付三个月的租金作为违约金或赔偿因违约给守约方造成的损失；若本合同其他条款已经约定了相应的违约责任，还应依其他条款进行处理。若乙方违反本合同约定的义务，甲方可根据情节、后果或欠款数额选择采取如下一项或多项措施：(1)有权提请供电，供水部门采取停止水电供应服务等措施，因此给乙方造成的损失由乙方自负；(2)甲方有权单方解除合同，收回出租物业且不退还租赁保证金，追缴免租期租金和所欠各种费用及违约金；(3)有权处以乙方三个月的租金作为违约金或赔偿因此给甲方造成的损失；(4)甲方可留置乙方的全部或部分固定资产、交通运输工具、原材料、半成品、成品、其他经销货品及办公设备设施等。乙方以自然人身份签订租赁合同的，由签约的自然人与注册成立的法人或其他组织连带承担本合同书约定的权利义务。在注册公司后，甲方有权要求乙方变更合同承租主体或要求签订补充协议转为公司承担履行合同责任。上述合同首页，载有手写内容“承租人自2014年3月1日起由裴仁海个人改为公司深圳市佳海百货有限公司沙井锦程店”。合同签订后，原告锦华公司向佳海公司移交涉案物业，佳海公司将涉案物业一楼分别出租给9个小商户，分别为多莱克汉堡（115.5㎡）、煌上煌（16.83㎡）、沙县小吃(54.29㎡)、信德堂（100㎡）、发廊（111.43㎡）、奶茶店（10㎡）、分享通信（100㎡）、火车票（10㎡）、湘宴湘菜馆（737㎡）;二楼（4156㎡）自行经营超市；三楼出租金柜KTV（4156㎡）涉案物业登记权利人为锦华公司，不动产证号为深房地字XXXX74。另查明，被告佳海公司起诉原告锦华公司要求解除租赁合同、返还租赁保证金及赔偿装修损失一案，深圳市中级人民法院于2015年2月11日立（2015）深中房字第7号案，并于2017年12月15日作出（2015）深中房字第7号民事判决书。原告锦华公司不服该判决上诉至广东省高级人民法院，广东省高级人民法院于2019年4月28日作出（2018）粤民终465号判决书，判决维持原判。上述生效判决认定以下事实：（一）合同解除时间。被告佳海公司于2015年1月11日已撤场，原告于2015年1月23日要求收回物业，因涉案合同无法履行，故认定涉案合同于2015年1月23日解除。（二）合同解除的原因和责任。宝安消防大队出具469号验收意见书对佳海百货锦程店室内装修建设工程消防验收综合评定为不合格，并作出87号不同意决定书，是合同不能履行的主要原因，而造成消防验收不合格的原因是租赁建筑物第六层及第四层局部为车间、仓库，且与申报提供平面布置图不符。在该主要原因导致无法通过消防验收、无法营业的情况下，双方又未能协商一致，及时消除原因，承租方在未与对方达成缓交、减交、免交租金的前提下，未按合同约定支付部分租金，出租方在明知承租方已投入装修已试业，并因其4-6层局部为车间、仓库不符合消防安全情况下，采取容易造成商场混乱的停电方式，也是导致合同解除的原因。出租人出租的物业本身虽已通过消防验收，但其在4-6楼已租给他人用作车间、仓库的同时，又将1-3楼租给承租人用于做大型商场，不符合消防安全要求，无法让承租人实现合同目的，且在对方以停交租金方式促使其移除4-6楼时，对已开业的大型商场采取停电方式有明显过错。承租人作为大型商场开办方，负有商场装修消防申报合同义务，对商场的严格消防要求负有更高的注意义务，同时在申报时亦负有如实申报义务；但其在签订合同时，未尽到位的注意义务，又未如实申报，出现问题时在协商免租未达成协议的前提下未依约交租，亦有明显过错。上述双方的共同过错，是导致合同解除的原因，双方均有责任，综合全案考虑，出租人负有50%过错责任，承租人负有50%过错责任。（三）撤场时间。2015年1月12日，佳海公司致沙井街道办综治办邓处长、沙井派出所李教导的《告知书》中载明，由于锦华公司2015年1月8日早上的停电行为造成商场倒闭，佳海公司要求锦华公司负责商场的资产和消防安全，佳海公司代表于2015年1月11日电话告知物业公司赵立军主任，并将文件送达给物业，佳海公司表示其于2015年1月11日在锦华公司门上贴条告知并撤场。（四）涉案物业移交。2017年6月15日，在法庭（深圳市中级法院）主持下，锦华公司双方签订《协议书》：自双方签订本协议之日起，涉案物业（包括已进行评估的装修）双方无争议已由出租方控制使用，承租方可取走的物品已全部取走，未取走的出租方可当垃圾自行处理，次承租人对此有任何异议均由承租方（即佳海公司）负责（承租人已和次承租人确认除装修外无其他需搬物品）。之前是否移交由法院认定。之后，锦华公司到现场接收物业时，因对KTV补偿未达成协议，KTV负责人何某携家人以跳楼方式阻拦。（五）租金交纳及拖欠情况。1、佳海公司欠租金额：该案中，锦华公司提交《关于佳海百货拖欠租金等核实情况的回复》，载明佳海公司拖欠锦华公司2013年12月、2014年1月、2月、9-12月、2015年1月的租金共计1773138.5元，其中锦华公司代收湘宴2014年12月租金36380元，代收金柜KTV2014年12月租金217021元、2015年1月租金22000元。对此，佳海公司确认拖欠锦华公司2013年12月、2014年1月、2月、9-11月的租金。2、湘菜馆的租金、水电费等没有拖欠。KTV拖欠2014年2、3、4月的租金，没有拖欠管理费、水电费，2013年10月租金交纳情况不明。3、其他8家小商户交租情况：2015年1月11日佳海公司撤场后，物业公司给其他8家小商户接电仍然经营了一段时间，其中，2014年12月-2015年6月的租金、水电费由锦华公司代收，2015年7月-2017年7月的租金、水电费由华丰公司代收。（六）华丰公司整体租用锦华公司工业园（包含本案争议的1号楼）的时间。2015年5月，锦华公司将包括案涉物业在内的沙井工业园整体租赁给华丰公司，租金是平均每平方米17元，合同约定每年有递增，现在约是每平方米20元。（七）佳海公司的场地于2015年1月11日撤场后，既没上锁，也未保管自有物业。佳海公司也无转租他人。其中，KTV、湘菜馆的场地至今由其自行管理，没有移交给佳海公司、锦华公司及华丰公司，未移交的原因是对二家装修及补偿问题经多次沟通，各方未达成一致意见。再查明，2019年6月18日，法院组织双方当事人前往涉案物业现场勘察，双方确认涉案物业现在如下：一楼的湘宴湘菜馆已停止经营，被改为招商处；2楼整层已完全空置，无门，除部分天花板悬挂之前超市广告牌，无其他物品；三楼KTV门口被水泥封堵，无人经营。锦华公司在涉案物业所在长兴科技园有派驻人员对物业情况进行监管。原告锦华公司于2014年12月31日收取被告佳海公司12月租金136000元。一审法院认为，综合双方诉、辩意见，本案主要争议焦点为：一、涉案诉争物业是否移交及移交时间；二、租金及房屋占有使用费数额；三、被告裴仁海是否应承担连带责任。一、关于涉案诉争物业是否移交及移交时间锦华公司主张，佳海公司至今未交还涉案物业一楼湘菜馆、二楼及三楼KTV用的物业，2017年在中院主持下，双方虽签订了关于涉案物业移交的《协议书》，但锦华公司前往接收涉案物业时，因为次承租人的阻挠实际并未接收涉案物业。佳海公司辩称，其于2015年1月11日撤场后，就未再进入涉案物业，其并未占有涉案物业，涉案物业应是2015年1月11日移交。法院认为，双方对于是否移交物业为一楼湘宴菜馆、二楼及三楼金柜KTV部分的物业，对于其他部分已经移交并未争议，法院予以确认。涉案合同解除后，佳海公司应向锦华公司返还所租物业。佳海公司于2015年1月11日撤场后，虽未实际使用涉案物业，但因（2015）深中房字第7号案件的纠纷，佳海公司并未与锦华公司办理涉案物业移交手续，双方并未实际确认涉案物业的移交。在（2015）深中房字第7号案件审理中，2017年6月15日，在（深圳市中级人民法院）法庭主持下，锦华公司与佳海公司签订《协议书》约定：自双方签订本协议之日起，涉案物业（包括已进行评估的装修）双方无争议已由出租方控制使用，承租方可取走的物品已全部取走，未取走的出租方可当垃圾自行处理，次承租人对此有任何异议均由承租方（即佳海公司）负责（承租人已和次承租人确认除装修外无其他需搬物品）。法院认为，首先，该协议书是双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，法院予以认定。根据该协议书，双方已合意移交涉案物业，并以签署协议书的行为明确表示对涉案物业移交的确认。其次，因次承租人金柜KTV老板的阻挠，锦华公司未能接收涉案物业，并不能说明协议未实际履行。1、次承租人（KTV经营者）仅占用是涉案物业三楼，且该部分相对独立于其他部分，并不影响锦华公司接收涉案物业一二楼。2、佳海公司并未实际控制涉案物业三楼，双方达成协议书时锦华公司对于三楼已被次承租人占用的现状是明知的，达成协议时应依据现状进行改定交付。3、次承租人阻挠锦华公司收回物业属于另一法律关系，锦华公司亦可通过诉讼途径要求次承租人返还涉案物业。最后，佳海公司自撤出涉案物业后，并未实际占用涉案物业，而从移交争议物业的现状看（一楼湘菜馆已改为招商处，二楼已经被清理空置，三楼门被封堵），显然已被实际接收管理，而锦华公司作为涉案物业所有人且在涉案工业园有管理人员，因此，法院有理由相信锦华公司已实际接收涉案物业，而锦华公司未提供证据证明其具体何时接管涉案物业，应承担举证不能的不利后果。综上所述，法院依法认定佳海公司已于《协议书》签订之日即2017年6月15日将涉案物业一楼湘宴菜馆、二楼及三楼金柜KTV移交锦华公司。二、租金及房屋占有使用费的数额（一）关于未付租金及利息1关于未付租金。锦华公司主张，佳海公司拖欠锦华公司2013年12月、2014年1月、2月、9-12月、2015年1月租金合计1773138.5元。佳海公司辩称，未付租金应为877915.5元，1773138.5元应扣除锦华公司收取湘宴菜馆、三楼金柜KTV租金288868元，及合同约定2014年12月为免租期35818元，在减去2014年6月多交租金100000元，2015年1月租金应减去23日之后部分。法院认为，根据锦华公司在《关于佳海百货拖欠租金等核实情况的回复》自认2013年12月拖欠租金：307272.5元；2014年1月拖欠租金：322480元；2014年2月拖欠租金：322720元；2014年9月拖欠租金：53392元；2014年10月拖欠租金：25818.5元；2014年11月拖欠租金：325818.5元；2014年12月拖欠租金：189818.5元；2015年1月拖欠租金：325818.5元，合计1773138.5元；代收湘宴2014年12月租金36380元、金柜KTV租金2014年12月及2015年1月租金239021元，其他商铺2015年1月租金28800元、2014年6月多交租金100000元。佳海公司除了对2014年12月及2015年1月应扣减外其他均无异议，法院对于双方无异议部分予以确认。关于2014年12月租金。根据合同约定，“甲方同意免除合同履行期的第二年度最后一个月和第三年度的最后一个月租金，因乙方原因导致提前在合同期3年内终止履行本合同，乙方应补交免除的第二年和第三年租期租金”。根据（2015）深中房字第7号判决书及（2018）粤民终465号判决书，涉案合同解除主要原因是修建设工程消防验收综合评定为不合格，而造成消防验收不合格的原因是锦华公司所提供租赁建筑物第六层及第四层局部为车间、仓库，并非佳海公司单方原因所致，故锦华公司要求佳海公司补交2014年12月租金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于2015年1月的租金。因涉案合同于2015年1月23日解除，故佳海公司仍应支付2015年1月1日至2015年1月23日期间的租金为241736.31元（325818.5*23/31。）综上，佳海公司应支付锦华公司租金为（307272.5+322480+322720+53392+25818.5+325818.5+241736.31-136000-28800-36380-239021-100000）=1059036.81元。关于未付租金逾期利息。佳海公司辩称，因涉案租赁物业存在严重消防隐患，被告为维护自身合法权益，拒绝支付租金，合理合法，且原告也履行另案判决确定应赔偿义务。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。因锦华公司提供涉案物业第六层及第四层局部为车间、仓库，致使佳海公司承租物业无法通过消防验收，从而无法实现营业的合同目的，双方又未能协商一致，及时消除原因，因此，佳海公司以暂不支付租金为抗辩，依法有据，因此，对于原告主张逾期支付租金的利息请求，法院不予支持。（二）关于占有使用费由于涉案合同已于2015年1月23日解除，佳海公司直至2017年6月15日才将涉案物业除一楼8家小商铺外部分移交锦华公司，故佳海公司应支付2015年1月24日至2017年6月15日期间的占有使用费。涉案租赁合同解除后，房屋占有使用费应为：涉案物业一楼占有使用费为147878元*（29-8/30）=4249027.87元【一楼每月占有使用费为4215㎡*40元/㎡/月-（115.5+16.83+54.29+100+111.43+10+100+10）㎡（8家小商铺面积）*40元/㎡/月=147878元】；二楼占有使用费为4156㎡*20元/㎡/月*（29-8/30）月=2388314.67元；三楼KTV占有使用费=3500㎡*15元/㎡/月*（29-8/30）月=1508500元。由于导致涉案合同不能履行主要在于锦华公司出租物业第六层及第四层局部为车间、仓库造成消防验收不合格，双方存在同等50%的过错违约责任，因此，合同解除后，双方均应当采取适当措施防止损失的扩大。此外，佳海公司自2015年1月11日撤场后亦并未实际占用涉案，基于公平原则，双方均应对合同解除后的扩大损失承担50%的责任，因此，佳海公司应支付锦华公司占有使用费为（4249027.87+2388314.67+1508500）*50%=4072921.27元。三、关于被告裴仁海是否应承担连带责任原告主张，涉案合同第14条第5款已经约定了被告裴仁海对整个租赁合同项下权利义务承担连带责任，且对方所举证的20058号、4748号案，对于被告裴仁海的连带责任都予以认可。被告裴仁海辩称，商铺租赁合同的第11页，注册公司后，将合同承担主体责任转移为公司承担主体责任。因为合同签订时是以被告裴仁海的名义签的。一审法院认为，涉案租赁合同第十四条第5项约定，“乙方以自然人身份签订租赁合同的，由签约的自然人与注册成立的法人或其他组织承担本合同书约定的权利义务。在注册公司后，甲方有权要求乙方变更合同承租主体或要求签订补充协议转为公司承担履行合同责任”。上述约定明确约定被告裴仁海作为涉案签订人与签订后的成立的法人即佳海公司共同承涉案合同权利义务。即使合同签订后，裴仁海注册成立佳海公司，变更佳海公司为合同主体，并不意味可以免除裴仁海对涉案合同义务。涉案合同第四条约定“乙方控股股东或商场经营出资人：裴仁海承担本合同履行义务的保证责任人”。由此，可见双方在签订合同时，真实意思表示由裴仁海与后成立的法人佳海公司共同承担合同权利义务。因此，对于原告请求裴仁海与佳海公司对涉案合同承担连带责任，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决:一、被告深圳市佳海百货有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦华实业集团有限公司支付房屋租金人民币1059036.81元；二、被告深圳市佳海百货有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦华实业集团有限公司支付房屋占有使用费人民币4072921.27元；三、被告裴仁海对被告深圳市佳海百货有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任;四、驳回原告深圳市锦华实业集团有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币132526元，由原告深圳市锦华实业集团有限公司负担人民币95672元，被告深圳市佳海百货有限公司、被告裴仁海共同负担人民币36854元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是一审对房屋租金和占用费的处理是否正确。2017年6月15日双方在法院主持下签订《协议书》，明确载明“自双方签订本协议之日起，涉案物业（包括已进行评估的装修）双方无争议已由出租方控制使用”，故锦华公司上诉称2017年6月15日并未移交一楼湘宴、三楼金柜KTV，与上述协议清晰的含义不相符，本院不予采信。佳海公司和裴仁海上诉称其已于2015年1月11日撤场，但未提交证据在2017年6月15日之前已向锦华公司移交了涉案的物业，故一审按《协议书》，认定涉案物业在2017年6月15日移交，并无不当，故佳海公司和裴仁海上诉称不应承担合同解除之后至2017年6月15日的占有使用费的主张，本院不予采纳。关于合同解除后的占有使用费的承担，本案导致合同解除的原因是消防验收不合格，而双方对此均有过错。合同解除后佳海公司也未实际使用涉案房产，故一审基于公平原则，认定各承担50%的占有使用费损失，并无不当。关于2014年12月的租金，该月的租金是在合同解除之前发生，合同约定出租方免除第二年度和第三年度的最后一个月租金，故一审认定该月租金按合同约定应当免除，并无不当。关于未付租金的逾期利息，锦华公司提供的第四层和第六层房产不符合合同约定的使用用途，一审认定佳海公司可以以暂不支付租金为抗辩，并无不当。综上，三上诉人的上诉均缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166639.87元，由上诉人深圳市锦华实业集团有限公司负担127256.50元，上诉人深圳市佳海百货有限公司和裴仁海负担39383.37元。各上诉人已向本院预交相应应负担的上述二案件受理费。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年六月二十二日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。