广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂10民终1111号 上诉人潘华（原审被告），男，1977年12月7日出生，壮族，自由职业，住田东县。 委托代理人：颜柳青，广西知君律师事务所律师。 上诉人冼桂物（原审被告），女，1980年8月8日出生，壮族，自由职业，住田东县。 被上诉人周琼秋（原审原告），女，1968年10月9日出生，壮族，教师，住田东县。 委托代理人：覃莹，广西凌盛律师事务所律师。 上诉人潘华、冼桂物因与被上诉人周琼秋所有权确认纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年6月18日召集上诉人潘华及其委托诉讼代理人颜柳青、被上诉人周琼秋及其委托诉讼代理人覃莹到庭进行法庭调查。本案现已审理终结。 潘华、冼桂物上诉请求：1、撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初1954号民事判决书；2、改判被上诉人周琼秋立即腾出田东县房屋（东房权证平字第××号）并修复破损的房屋结构，物归原主；3、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定上诉人与黄尚江一方存在借名买房协议并据此判决讼争房屋归属于被上诉人周琼秋所有，属认定事实不清、证据不足，并且适用法律错误，应予纠正。具体理由如下：1、一审中被上诉人周琼秋向法庭提供的手机录音不符合证据三性的要求，真实性方面：无法确认录音的真伪，关联性方面：没有指向讼争房屋，无法确认与本案的关联性；合法性方面：被上诉人在录音过程中存在诱导性发问、逼迫行为，且录音仅是与被上诉人冼桂物之间进行，未经上诉人潘华确认，严重侵犯了上诉人潘华作为共有人的合法权益。另外，被上诉人仅是当庭从其手机播放录音，庭前未提交制作的录音光盘给上诉人质证，不符合证据质证的要求，也已经过了举证期限，不应予以认定；2、被上诉人向法庭提供上诉人冼桂物名下的银行卡流水明细作为证据使用，证明其为讼争方面缴付贷款的事实，但被上诉人取得该证据时未经上诉人同意或者委托授权，严重侵犯了上诉人的合法权益，根据证据规则，被上诉人侵害他人权益取得的证据属于非法证据，应予排除；3、使用讼争房屋并缴纳水电费、物业费等不能作为即所有该讼争房屋的根据，二上诉人与黄尚江生前约定该房暂由其居住使用，居住使用必产生管理、使用费用的，且上诉人潘华与黄尚江之前系非常要好的朋友，其使用期间长期不主张权利，不等于该讼争房屋归属被上诉人所有。且在本案中的银行流水属于上诉人冼桂物的流水明细，被上诉人没有提供从其账户支付讼争房屋贷款的证据；4、判断是否借名买房，双方应具备借名买房的合意，这也是合同基本要义，不能仅凭出资、居住作为判断。本案中，二上诉人自始至终都未与黄尚江约定借名买房，未达成任何口头或者书面协议，一审仅从出资、居住使用等事实以及上诉人冼桂物的录音就认定讼争房屋为被上诉人所有，事实不清、证据不足。5、本案应为合同之诉，并非所有权确认之诉。《物权法》规定权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记薄有错的，登记机构应予以更正。在借名买房纠纷案件中，房屋登记在出名人名下，对外公示的房屋所有人为出名人，在借名人与出名人之间存在一个关于房屋所有权归属的“合同”，但该“合同”仅是双方的约定，不具备物权法上的效力；综上，被上诉人周琼秋是不是房屋实际权利人应依合同法进行审查，如不属实应判令支持上诉人的诉讼请求，对于被上诉人一方有证据证明投入的资金可予以退还，如借名买房属实，因黄尚江已死亡，需再结合婚姻法、继承法等相关法律判决讼争房屋是否为被上诉人所有，而一审法院在借名买房事实不清证据不足的情况下判决讼争房屋为被上诉人周琼秋所有侵犯了上诉人的合法权益，恳请二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。 周琼秋辩称，一审法院适用法律清楚，判决正确。上诉人庭审中的表述前后矛盾，且上诉人所有的请求在一、二审都没有提供证据证实，仅是单方面说是租赁行为，被上诉人所举的证据都相互印证且具有关联性可以证明待证事物，针对房屋归谁所有的问题，上诉人冼桂物对买房的事情知情，该房屋归属不仅是看购房合同、房产证登记在谁名下，还应看双方真实意思表示与房屋交付后使用情况来确定归属问题，根据法律规定，被上诉人的诉讼请求都有证据佐证，且证据之间都能够相互印证、相互关联，也与上诉人冼桂物本人所述的一致，被上诉人请求确认房屋归其所有是有事实和法律依据。 周琼秋向一审法院起诉请求：一、请求依法确认位于田东县房屋归周琼秋所有(房屋价值约15万元），并要求潘华、冼桂物协助原告办理房屋过户手续；二、本案的案件受理费由潘华、冼桂物负担。 一审法院认定事实：冼桂物与潘华原系夫妻,现已离婚。周琼秋的丈夫黄尚江生前与潘华系朋友关系。黄尚江与周琼秋拟在百通世界新城广场购买两间房，每间面积49.94平方米，打通成为一个套房。但为规避金融政策，黄尚江与冼桂物、潘华口头约定以二人的名字购买田东县房屋。同时，黄尚江也以其胞姐黄春芬的名字购买相邻的田东县平马镇百通世界新城广场1-329号房屋。2008年5月28日，广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司(出卖人)与冼桂物(买受人)签订《商品房买卖合同》,合同中载明买受人冼桂物。合同约定冼桂物购买百通世界新城广场1幢3层31号房屋（1-××号）房,建筑面积49.94平方米,总价77116元;选择按揭贷款方式支付房款,首期支付房款16116元，余款60000元申请按揭贷款。签订合同后黄尚江交付款项。因办贷款的需要，黄尚江于2008年8月8日对讼争房屋办理房屋评估、档案查询、他项权证登记等，并支出相关费用。同年8月15日,冼桂物、潘华与工商银行田东县支行签订《个人购房借款/担保合同》,约定冼桂物、潘华为借款人向工商银行田东县支行贷款60000元,贷款期限180个月，并设户名：冼桂物，账号：21×××19，开户行：中国工商银行股份有限公司田东县支行作为还款账户。冼桂物、潘华并作为抵押人将讼争房屋作为抵押物抵押给工商银行田东县支行。2008年10月起,黄尚江装修讼争房屋。在完成装修后，黄尚江、周琼秋一起入住讼争房屋。2009年4月27日，黄尚江因病死亡。周琼秋在讼争房屋居住至今，并支付相应的水费、电费、物业费、电梯费、卫生费等。2009年11月起,周琼秋每月向户名为冼桂物账号为21×××19的工商银行账号存入400-550元不等的款项用于偿还房屋按揭贷款。2009年12月17日,田东县房屋管理部门发放了讼争房屋的所有权证（东房权证平字第××号）,登记房屋所有权人为冼桂物，房屋共有人为潘华。2017年，周琼秋开始与冼桂物协商讼争房屋过户事宜。冼桂物亦需过户以便其自身购房。为此，冼桂物要求周琼秋一次性归还尚欠的按揭贷款。2017年8月4日，周琼秋归还尚欠按揭贷款29109.95元。之后，周琼秋多次与冼桂物及潘华协商过户事宜但被拒，遂诉至一审法院，提出前述诉请。 一审法院认为本案本诉的争议焦点有：1、黄尚江与冼桂物、潘华之间是否存在借名买房的协议？2、讼争房屋归谁所有？本案反诉的争议焦点有：冼桂物、潘华的反诉诉讼请求是否应予支持? 借名买房,通指借名人因故不以自己名义购买房屋时,与出名人达成协议,由借名人出资,以出名人名义购买房屋的行为。本案中，黄尚江与冼桂物、潘华之间虽未签订书面的借名买房协议,但黄尚江实际交付讼争房屋的首付款,并在其死亡后由其配偶即原告周琼秋按期偿还以冼桂物、潘华名义办理的房屋按揭贷款，符合借名买房的特征。而从冼桂物与周琼秋的通话录音中，冼桂物多次提及“江哥”用其名字买房，使其在再购房时受影响。综合黄尚江与冼桂物、潘华一起去办理购房贷款的相关手续并交纳款项，后收房、装修、入住等。可证实黄尚江与冼桂物曾有借名买房的口头协议，并已实际履行。冼桂物、潘华辩称房屋首付是其拿钱给黄尚江交付，但未能举证证实。二人辩称与黄尚江达成代付银行贷款的协议，也未能举证证实。一审法院对冼桂物、潘华的辩称不予采纳。 本案争议房屋虽然登记的所有权人为冼桂物、潘华,银行按揭贷款亦是以冼桂物、潘华的名义办理,但冼桂物、潘华并未实际支付购房首付款和按期偿还贷款。该房屋的首付款由黄尚江支付，银行按揭贷款由周琼秋支付。黄尚江、周琼秋自2008年10月入住讼争房屋,交纳了用水、用电、物业管理等方面的费用,占有使用房屋至今。而冼桂物、潘华未对讼争房屋支付款项,十几年来从未主张任何权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”因此，原告主张讼争房屋实际应归其所有,一审法院予以支持。冼桂物、潘华辩称争议房屋归其所有的意见，一审法院不予采纳。 通过买卖方式取得不动产物权的,不仅需要向房地产权属登记部门办理登记予以公示,还要求不动产买卖双方的意思真实。本案中,由于讼争房屋系黄尚江借用冼桂物名义购买,冼桂物并无购买争议房屋的真实意思。虽然双方之间没有书面的“借名买房”协议,但有充分的证据证明争议房屋房款以及其他相关费用等实际由黄尚江、周琼秋支付,可认定登记在冼桂物、潘华名下的房屋属于代持有性质。由于黄尚江已死亡，该房屋的实际权利人应为周琼秋,现冼桂物、潘华主张周琼秋搬出房屋,停止侵害无事实依据,一审法院对冼桂物、潘华的反诉诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决一、位于田东县房屋（房屋所有权人登记为本诉被告冼桂物、潘华,房屋所有权证号为东房权证平字第××号）归本诉原告周琼秋所有;二、本诉被告冼桂物、潘华于本案判决确定生效之日起十日内协助本诉原告周琼秋办理位于田东县房屋（房屋所有权人登记为冼桂物、潘华,房屋所有权证号为东房权证平字第××号）的产权过户手续;三、驳回反诉原告冼桂物、潘华的反诉诉讼请求。案件本诉受理费3300元,反诉案件受理费100元,合计3400元,由冼桂物、潘华负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，当事人对案件一审判决认定的基本事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，讼争的位于田东县房屋，是否应属被上诉人所有，是本案争议焦点。对不动产所有权的确认，应以当事人对该项不动产的出资出力和其他事实进行确认。本案中，经审理查明，该房屋的购房款，均是被上诉人的丈夫黄尚江及被上诉人偿付，上诉人没有支付过购房款，且房屋开发商交付房屋后，是被上诉人装修、入住至今；办理房屋产权证的评估、登记等事项所需费用也是黄尚江交付，据此，上诉人对该房屋没有任何出资出力。故被上诉人主张该房屋是其以被上诉人的名义购买，事实依据充分。上诉人主张该房屋是其出租给被上诉人，被上诉人以偿还房屋贷款抵偿租金，但是没有举出双方有租赁合意的协议、合同，且上诉人本身在一、二审中，均未能陈述双方存在租赁关系的具体内容，即租赁期限、租金如何计价、装修价款如何处理等租赁关系的内容。因此，从该购买、使用该房屋的事实经过来看，被上诉人主张是以上诉人的名义购买的事实依据充分于上诉人所主张的该房屋是出租给被上诉人的事实依据，故本院采信被上诉人的主张，认定该房屋是被上诉人以上诉人的名义购买，该房屋属被上诉人所有，上诉人应当协助被上诉人办理房屋产权变更手续。 综上所述，潘华、冼桂物的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘华、冼桂物负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓梅君 审 判 员 凌 除 审 判 员 玉 江 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 农雅宁 书 记 员 黄 勤