湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初10231号原告：交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道847号。负责人：单增建，行长。委托诉讼代理人：余超、王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。一般代理。被告：周春华，女，1982年1月1日出生，汉族，住址湖北省汉川市，被告：武汉裕亚物业有限公司，住所地武汉市东西湖区鑫桥高新技术产业园(11)。法定代表人：徐水明，监事。委托诉讼代理人：胡广、胡丹丽，湖北诚明律师事务所律师。一般代理。被告：武汉裕亚置业集团有限公司，住所地武汉市新洲区徐古镇徐古街正街。法定代表人：李水明，总经理。委托诉讼代理人：胡广、胡丹丽，湖北诚明律师事务所律师。一般代理。原告交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）与被告周春华、武汉裕亚物业有限公司、武汉裕亚置业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行湖北省分行的委托诉讼代理人王影，被告武汉裕亚物业有限公司、武汉裕亚置业集团有限公司的委托诉讼代理人胡广到庭参加诉讼。被告周春华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交行湖北省分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告周春华偿还原告贷款本金619737.58元及下欠利息、罚息、复利（截止2019年1月17日下欠利息25391.74元、罚息337.92元，未还利息复利794.08元，未还罚息复利6.39元，此后的利息（包括罚息、复利）按《个人房产抵押贷款合同》的约定标准计算至被告实际清偿之日止）；2、被告周春华向原告支付为实现本案债权支出的律师代理费5000元；3、原告对被告提供抵押的位于武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品2、4、6、8栋4号楼/单元9层1室房屋经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告武汉裕亚物业有限公司对被告周春华的上述第一、二项债务承担连带保证责任；5、被告武汉裕亚置业集团有限公司对被告武汉裕亚物业有限公司在本案的全部债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费及其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）由上述三位被告承担。事实与理由：2014年8月19日，原告与被告签订了编号2014421011001100356的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告周春华向原告贷款67万元，贷款期限为300月，自2014年8月21日至2039年8月21日止，贷款为浮动利率，月利率为5.73125‰，遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满季度的当日为合同利率调整日，逾期罚息利率为贷款利率水平上浮50%，还款方式为等额本息还款。合同约定，在被告出现迟延履行情形时，原告有权宣布合同提前到期并要求甲方立即偿还所以到期款并结清利息。随后，被告将名下位于武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品2、4、6、8栋4号楼/单元9层1室房屋，为上述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理抵押登记。抵押担保的范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告武汉裕亚物业有限公司对上述借款提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告武汉裕亚置业集团有限公司不仅系被告武汉裕亚物业有限公司的独资法人股东，而且被告武汉裕亚置业集团有限公司未实际缴纳其认缴出资，其依法应当对被告武汉裕亚物业有限公司的债务承担连带责任。上述合同签订后，原告即依约向被告周春华发放借款67万元。但被告周春华就违反合同约定没有按期归还贷款，故原告交行湖北省分行提起本案诉讼。被告周春华未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告武汉裕亚物业有限公司辩称：1、原告第二项诉讼请求主张律师代理费，原告应举证证明律师代理费的支出，但其证据中没有相应证据；2、原告第一项诉讼请求主张本金及利息、罚息、复利，其利息、罚息、复利综合计算的利率不应超过年利率24%。被告武汉裕亚置业集团有限公司辩称：1、同被告武汉裕亚物业有限公司的答辩意见；2、被告武汉裕亚置业集团有限公司是被告武汉裕亚物业有限公司的股东，但已经实缴并全部出资，有验资报告进行证明；依照法律规定即使出资未实缴，被告武汉裕亚置业集团有限公司只在欠缴的范围内承担补充责任。经审理查明，2014年8月19日，原告交行湖北省分行与被告周春华、武汉裕亚物业有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额67万元；贷款期限300月；贷款利率为月利率5.73125‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按本合同约定调整本合同利率，自贷款实际发放日起，每满季度的当日为合同利率调整日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款支付方式为贷款人受托支付；还款方式为等额本息还款；借款人违反合同约定，视为本合同的“提前到期事件”，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款，或者贷款人依本合同约定宣布贷款全部提前到期，则贷款人有权处理抵押物；保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项；借款人取得抵押房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；抵押物为借款人购买的武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品2、4、6、8栋4号楼单元9层1室的房屋；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。被告周春华在合同尾部借款人处签名并按手印，被告武汉裕亚物业有限公司在合同尾部保证人处签章。另查明，被告周春华以购买的位于武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品2、4、6、8栋4号楼单元9层1室的房屋为上述贷款提供抵押担保。2014年9月1日，上述抵押房屋在武汉市东西湖区房产管理局办理了《武汉市期房抵押证明》。再查明，上述合同签订后，原告交行湖北省分行依约发放了借款，但被告周春华未按约归还借款本息。截止2020年1月2日，被告周春华尚欠原告交行湖北省分行借款本金619737.58元、利息53712.03元、罚息1837.81元、利息复利3768.26元、罚息复利80.22元。还查明，被告武汉裕亚物业有限公司系有限责任公司，由被告武汉裕亚置业集团有限公司出资组建。2010年10月22日，武汉永信会计师事务有限责任公司向武汉裕亚物业有限公司出具武永信验字［2010］A097号《验资报告》：“……变更后的注册资本为人民币5000万元。……经我们审验，截止2010年10月22日止，变更后的累计注册资本实收金额为人民币5000万元。”上述事实，有原、被告的陈述，原告交行湖北省分行提交的《个人贷款申请表》、《个人房产抵押贷款合同》、《武汉市期房抵押证明》、借款凭证、账单明细及被告武汉裕亚置业集团有限公司提交的《验资报告》等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，上述《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告交行湖北省分行已依约发放借款，但被告周春华未依约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告交行湖北省分行偿还借款本息的责任。原告交行湖北省分行要求被告周春华偿还借款本金及利息、罚息、未还利息计收复利的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持；根据《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息，故原告交行湖北省分行主张对罚息计收复利缺乏法律依据，本院不予支持。被告周春华以其所购房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了期房抵押登记，该期房抵押登记为预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，现原告交行湖北省分行已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记。故原告交行湖北省分行要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告武汉裕亚物业有限公司作为保证人签订《个人房产抵押贷款合同》为上述借款提供连带责任保证，该合同约定：“借款人取得抵押房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任”。现案涉房产尚未取得证明抵押权设立的文件，故被告武汉裕亚物业有限公司仍应对被告周春华的上述债务承担连带保证责任。原告交行湖北省分行要求被告武汉裕亚物业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告武汉裕亚物业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告周春华追偿。被告武汉裕亚置业集团有限公司提交会计师事务所出具的《验资报告》证明其已足额缴纳出资。原告交行湖北省分行认为该公司未实际缴纳其认缴出资、要求其对被告武汉裕亚物业有限公司的债务承担连带清偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原告交行湖北省分行主张被告周春华赔偿其为实现债权而支出的律师费，但未举证证实支出的费用，故该项诉讼请求本院不予支持。被告周春华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周春华向原告交通银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金619737.58元；二、被告周春华向原告交通银行股份有限公司湖北省分行支付借款利息、罚息、复利（截止2020年1月2日利息53712.03元、罚息1837.81元、复利3768.26元，此后的利息、罚息、复利以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；三、被告武汉裕亚物业有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被告周春华追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10313元、公告费300元，合计10613元，由原告交通银行股份有限公司湖北省分行负担50元，被告周春华、被告武汉裕亚物业有限公司负担10563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李海燕人民陪审员  钱道斌人民陪审员  黄安卫二〇二〇年六月十八日法官助理叶俊速录员易贤慧