重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2332号上诉人（原审被告）：郑万惠，女，汉族，1979年1月5日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张瑞桥，男，汉族，1974年8月22日出生，住重庆市江津区，系郑万惠丈夫。被上诉人（原审原告）：重庆开门红物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市，统一社会信用代码91500116673382947N。法定代表人：何超宇，经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。上诉人郑万惠与被上诉人重庆开门红物业管理有限公司（以下简称“开门红物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑万惠及其委托诉讼代理人张瑞桥，被上诉人开门红物业公司的委托诉讼代理人吴建、简圣堤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑万惠上诉请求：1、撤销(2019)渝0116民初7805号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，证据不充分，没有认定开门红物业公司未按照《物业服务合同》的约定履行好该合同的服务事项。开门红物业公司没有安排过电梯司机上班工作，小区部分楼栋楼顶有违法建筑，严重影响房屋承重结构，避雷设施设备被破坏，违法建筑容易掉东西下来，楼梯间及楼道灯经常不亮，几幢房屋门口有乱拉电线，乱停电动车，乱充电的事实。云辉丽都C区1幢的安全通道有许多杂物，安全通道的指示灯掉了、不亮也不管，声音控制灯长期不亮，开门红物业公司擅自将1幢楼顶出入口锁上。云辉丽都C区区域绿地被破坏，有些地方形成小路了，排水管被东西堵住，有些地方卫生不及时清理，云辉丽都C区1幢的垃圾一直无人收集。外来人员可以随便进出，经常有小商贩进入小区卖东西。健身场所被破坏，停了许多车辆。第二次自来水于2015年10月发生故障，至2016年10月水的压力才正常，开门红物业公司以各种理由不管理，乱收业主6.3万元物业专项维修资金，给上诉人及家人生活用水带来明显影响。根据上述情况开门红物业公司具有违约、欺诈、有损害集体利益的行为，因此开门红物业公司与云辉丽都C区业委会签订的《物业服务合同》无效。上诉人要缴水费、卫生费、路灯费，被上诉人不收。开门红物业公司辩称，答辩人与案涉小区签订的物业服务合同合法有效，且提供的服务达到了合同约定的标准，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。电梯司机并非合同约定的一定会配备；对于小区内业主违规修建的建筑，答辩人作为物业公司，无权直接进行拆除；关于避雷设施被破坏，只是上诉人单方面陈述，也没有相关机构的检测报告予以证明；部分业主将杂物堆放在楼道口，答辩人只能与业主协商要求其搬走，不能直接处置；答辩人发现指示灯损坏后都会及时处置；小区绿化及公共场所清洁卫生是按照物业服务合同约定进行的服务，不存在上诉人所称的情况；答辩人在一审提交过小区人员进出表，能够证明答辩人对小区进出人员进行了管理；部分健身器材损坏，部分业主将车停在健身场地，不影响业主使用；水压不正常是自来水公司的原因造成，并非答辩人的原因造成；物业服务合同是答辩人与云辉丽都C区业委会签订的，是真实有效的；至于上诉人称去缴费物业公司不收取的问题，上诉人并没有去缴费。开门红物业公司向一审法院起诉请求：判令郑万惠支付开门红物业公司2015年4月至2019年5月的物业服务费1327.72元、电梯费1073元、水费4199.7元、卫生处理费277.5元、路灯费102元，逾期交纳物业费的违约金500元（诉讼中，开门红物业公司自愿放弃该项诉讼请求），合计7479.92元。一审法院认定事实如下：江津区云辉丽都C区业主委员会2013年9月22日与开门红物业公司签订《云辉丽都C区物业服务合同》，约定开门红物业公司为“云辉丽都C区”提供物业服务。服务收费标准：多层住宅：0.4元/月/平方米（不含电梯费），高层住宅0.4元/月/平方米（不含电梯费）。合同期限为三年，自2013年9月22日起至2016年9月21日止。合同还约定了物业服务内容、物业服务质量、违约责任等事项。该合同到期后，开门红物业公司继续为该小区提供物业服务。2017年7月31日，江津区云辉丽都C区业主委员会又与开门红物业公司签订《云辉丽都C区物业服务合同》，约定开门红物业公司为“云辉丽都C区”提供物业服务，合同期限为三年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止，服务收费标准：多层住宅：0.4元/月/平方米（不含电梯费），高层住宅0.4元/月/平方米（不含电梯费），电梯费价格收费三楼开始按25元/月/户收费，每上一层加1元/层/户。并特别约定了2016年9月22日至2017年3月31日期间因没有签订正式的书面物业管理服务合同，期间的物业服务标准及费用收取标准与本合同的约定一致。郑万惠系江津区几江武城大街29号云辉丽都1幢×号房屋业主，该房屋建筑面积87.35平方米。郑万惠未交纳2016年4月至2019年5月的物业服务费、电梯费、水费、卫生处理费、路灯费。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。对于郑万惠辩称开门红物业公司没有做到相应的服务，拒绝缴纳相关费用的理由，根据该小区所存在的时间以及现状、物业服务费价格等情况综合来看，开门红物业公司的服务符合相应的标准，因此，郑万惠的抗辩理由尚不构成拒绝缴纳物业服务费的法定理由，郑万惠应向开门红物业公司支付相应的物业服务费、电梯费、水费、卫生处理费、路灯费。关于郑万惠在本案中提出的反诉，如符合起诉条件的，可另行起诉，在本案中一审法院对其反诉不予准许。对于开门红物业公司自愿放弃违约金的诉讼请求，系其对自身民事权利的合法处分，也有利于缓和双方矛盾，一审法院予以准许。关于费用的计算，开门红物业公司主张2015年4月至2019年5月的物业服务费、电梯费、水费、卫生处理费、路灯费，但根据双方提交的证据来看，郑万惠实际未缴纳的是2016年4月至2019年5月的费用，因此一审法院物业服务费确定为1327.72元（87.35平方米×0.4元/月/平方米×38月），电梯费根据开门红物业公司主张的每月29元，金额为1073元，予以支持。关于水费的计算，根据郑万惠现在水表显示的吨数以及开门红物业公司提交的抄表所记录的吨数，两者并无冲突，因此，一审法院对水费确定为4195.7元。对于开门红物业公司主张的卫生处理费277.5元、路灯费102元，属于小区处理垃圾以及实际产生的费用，一审法院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郑万惠于本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区开门红物业管理有限公司2016年4月至2019年5月期间的物业服务费1327.72元、电梯费1073元、水费4195.7元、卫生处理费277.5元、路灯费102元，共计：6975.92元。二、驳回原告重庆市江津区开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（原告已预交），由被告郑万惠负担，此款由被告郑万惠在履行上述判决时一并支付原告。本案二审期间，郑万惠向本院举示江津区云辉丽都C区业主委员会于2020年5月11日出具的《证明》，拟证明是业委会维修的二次供水设备，并且挪用了专项维修基金6.3万元。开门红物业公司质证认可《证明》的真实性，但不能达到上诉人的证明目的，供水不稳定是自来水公司水压的原因，2016年自来水公司添加了增压设备后水压才恢复正常，案涉小区是用二次供水设备为高层供水，该设备属于小区业主的共用设施设备，损害后本该用专项维修资金进行维修，不存在挪用的问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。开门红物业公司与案涉小区业主委员会签订了《云辉丽都C区物业服务合同》，在该合同未经法定程序确定为无效或被撤销的情况下，该合同对小区全体业主具有约束力。开门红物业公司为案涉小区提供了物业服务，郑万惠作为该小区业主，接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定按期足额缴纳物业服务费等费用。案涉小区在2015年至2016年间存在的水压不稳定情况并非开门红物业公司的原因造成，经过修复现已恢复正常供水。《云辉丽都C区物业服务合同》虽约定了电梯费包括电梯司机工资等费用，但并未约定电梯内必须配备电梯司机。物业服务具有整体性和连续性，物业服务是否存在问题，应当根据各方面因素进行综合考量，郑万惠举示的证据不足以证明开门红物业公司提供的服务构成根本违约，郑万惠以此为由拒缴物业服务费、电梯费、水费、卫生处理费、路灯费无事实依据，本院不予支持。综上所述，郑万惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑万惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 倪洪杰二〇二〇年六月十日（院印）法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋