浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终833号上诉人（原审被告）：陆建忠，男，1968年12月30日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：高扬、任雨辰，浙江群策律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：浙江欢乐颂酒店管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区聚成大厦1幢酒店七、十一至十八层。统一社会信用代码：91330401MA28AFMG49。法定代表人：张华福，执行董事。委托诉讼代理人：周金泽、周体敏,浙江几丰律师事务所律师。上诉人陆建忠因与被上诉人浙江欢乐颂酒店管理有限公司（以下简称欢乐颂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆建忠上诉请求：1.撤销原判，依法改判按照1887.98平方米建筑面积计算租金；2.本案一、二审诉讼费用均由欢乐颂公司承担。事实与理由：1.原审法院认定事实存在错误。原审法院仅依据不动产权证记载内容和2019年5月嘉兴市规划设计研究院出具的《房产测绘报告》认定按照2196平方米作为租金计算依据存在错误。不动产权证记载内容仅仅是对该大厦3至7层物权的记载及公示内容，而陆建忠承租后分割出租的行为不能依据不动产权证的记载。2019年5月的《房产测绘报告》并不能作为租赁双方确定租赁面积的依据，且该报告明确说明大堂、门厅等专为酒店服务，该部分建筑面积由陆建忠承担租金没有依据。涉案《商务楼租赁合同》第一条明确约定租赁商铺为聚成大厦三楼，欢乐颂公司交付陆建忠实际使用的也仅为3楼，应当按照3楼实际建筑面积作为计算租金的依据。陆建忠并未实际使用大堂、门厅等专门为酒店服务的其他建筑空间，该部分区域建筑面积及空间实际由欢乐颂公司开设的酒店专用，原审法院判决陆建忠支付欢乐颂公司使用部分建筑面积的租金属于认定事实错误；2.原审法院忽视公平原则作出错误判决。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，欢乐颂公司将自己专有使用的建筑面积强加给陆建忠承担租金，违背了民法的公平原则；3.欢乐颂公司的行为损害了陆建忠的合法权益，陆建忠将依法要求赔偿。陆建忠对租赁物进行了近200万元的装修，在支付2019年第三季度租金前，发现建筑面积存在错误，经欢乐颂公司同意发生转租关系的次承租人也发现了同样的问题。2019年5月，在与欢乐颂公司和张庆允多次沟通要求重新确定建筑面积，欢乐颂公司却无视公平问题直接提起诉讼。在诉讼过程中，多家次承租人因面积无法变更而解除合同，造成了陆建忠的重大损失（包括但不限于装修损失），陆建忠将依法要求欢乐颂公司赔偿。欢乐颂公司辩称，第一，商铺的面积是明确的，因为商务楼租赁合同是明确约定第一年租金是922320元，由此可见合同约定的商铺租金是双方合意确定的，建筑面积仅仅是租金的参照标准，且签订合同之前陆建忠也到商铺现场看过，签订合同时，商铺已经具备了交付的条件，应当认定陆建忠对商铺情况以及租金是知晓的。第二，商务楼租赁的面积和房产报告是符合的，一审中欢乐颂公司提交的房产测绘报告是跟实际相符的，如果陆建忠对此有异议应该在一审中申请重新测绘，但是陆建忠并未申请。房产测绘报告载明了三层的面积是2277.54平方米，合同约定是2196平方米，反而小于测绘报告载明的面积。第三，关于房屋现状，目前陆建忠仍未将案涉房屋腾退，也未与欢乐颂公司办理房屋交接手续。欢乐颂公司向一审法院起诉请求：1.解除欢乐颂公司、陆建忠于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》；2.陆建忠立即将位于嘉兴市南湖区的商铺（建筑面积2196平方米）腾空并恢复原状后返还欢乐颂公司；3.陆建忠支付2019年7月1日起至实际交还商铺之日止的租金或房屋占有使用费（按合同约定的租金标准暂计至2019年8月23日为135786元，实际支付至商铺交还之日）；4.陆建忠支付自2019年7月1日起至实际交还商铺之日的逾期损失（以欠付租金及占有使用费为基数，按照年利率24%的标准暂计算至2019年8月23日为4821元，实际支付至交还商铺之日）；5.陆建忠向欢乐颂公司支付律师服务费50000元；6.本案诉讼费用由陆建忠承担。一审法院认定事实：2018年7月26日，欢乐颂公司作为出租方、陆建忠作为承租方签订《商务楼租赁合同》一份，约定：欢乐颂公司出租的商铺坐落地址在嘉兴市南湖区，建筑面积2196平方米（其中3楼露台在租赁期内无偿归陆建忠使用），租赁用途为商务楼使用；欢乐颂公司将房屋交给陆建忠后，陆建忠在使用期间的装修及修缮由陆建忠自行负责，如陆建忠不再使用出租的房屋，陆建忠不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；在租赁期内，允许陆建忠整修转租、转让或转借，在陆建忠有拖欠租金的行为时，欢乐颂公司有权提前终止合同，并提出相应的经济赔偿；租期10年，自2018年8月1日起至2028年5月31日止，其中2018年8月1日起至2018年12月31日为免租期；经双方协商同意，前三年租金按每月35元／平方米计算，第四年开始按每月36.75元／平方米计算，第七年开始租金按每月38.5875元／平方米计算直至合同结束，第一年租金为922320元；租赁费自租赁起租日开始，按“先租赁后经营”的原则，第一年以三个月为一个交费期支付一次，从第二年开始以六个月为一个交费周期支付一次，陆建忠应在到期日前一个月一次性支付下期租赁费；双方商定租赁押金为两个月租金（按第一年月租金标准计算）；合同签订后三日内陆建忠需支付第一期租金及租赁押金，租赁费汇入张华福农行账户。2018年7月30日，陆建忠向张华福转账支付384300元，转账备注为“房租及押金”。2019年4月10日、4月15日，陆建忠又分别转账支付租金100000元、130580元，合计230580元。欢乐颂公司确认已收到陆建忠支付的租赁押金153720元和2019年1-6月的租金合计461160元。2019年8月2日，欢乐颂公司通过邮寄方式向陆建忠发《律师函》，要求陆建忠在收到此函后7日内向欢乐颂公司支付租金230580元。该函件陆建忠于2019年8月3日签收。2019年8月21日，陆建忠也通过邮寄方式向欢乐颂公司发《律师函》，载明：“合同签订后，陆建忠除自用外将房屋进行了转租并依约支付了前2季度的租金，但经过测算，发现实际建筑面积远小于合同约定建筑面积。针对该问题，陆建忠及时向你公司提出异议，并抄送不动产权利人嘉兴市聚鼎置业有限公司。后查明，双方《商务楼租赁合同》约定面积是因你公司在签订合同过程中将酒店用大堂、门厅、楼梯间等专为你公司酒店服务的部分建筑面积强加于陆建忠。陆建忠经过多方调查发现，三楼的实际建筑面积为1800余平方米。陆建忠未缴纳第三季度租金的行为系履行合同抗辩权。请你公司收到本函之日起7日内与陆建忠及时按照实际建筑面积变更《商务楼租赁合同》，合同变更后双方按实结算，陆建忠可以支付第三季度的租金。”根据欢乐颂公司提供的不动产权证记载：坐落于嘉兴市聚成大厦1幢酒店3-7层为嘉兴市聚鼎置业有限公司（以下简称聚鼎公司）单独所有，土地使用权面积1938.79平方米，房屋建筑面积7075.49平方米，专有建筑面积5172.40平方米，分摊建筑面积1903.09平方米。2019年3月31日，聚鼎公司出具《房屋无偿使用证明》一份，载明：今有位于嘉兴市南湖区酒店，产权属于本公司，属于合法建筑，本公司提供给张庆允无偿使用，使用期限为2018年3月30日至2053年10月21日，使用期间，张庆允有权利自用或出借出租给第三人使用。2017年12月20日，张庆允与张华福签订《租赁合同》一份，载明：张庆允将坐落于聚成广场三至七层酒店，建筑面积约为7075.49平方米的写字楼（最终以政府相关部门测绘面积为准，租金不因面积差异调整）出租给张华福使用；本物业租赁期为10年，自2018年6月1日至2028年5月31日止；该物业第一年至第三年每年租金为2971705.80元，三年租金共计8915117.40元（单价：35元／平方米／月）。案件审理中，陆建忠提供了由浙江宏正建筑设计有限公司于2014年3月绘制的嘉兴聚鼎大厦1＃楼三层平面图（竣工图），载明本层建筑面积1887.98平方米。陆建忠提供了嘉兴市规划设计研究院有限公司2017年6月出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明嘉兴市聚成大厦1幢的建筑总面积23170.36平方米，建成年份2017年，地下层数2，地上层数19；该报告未载明1幢3层的具体面积。2019年5月，受聚鼎公司的委托，嘉兴市规划设计研究院对聚鼎公司（嘉兴市山东商会聚鼎大厦1幢酒店部分出租分割面积）进行测绘，并出具《房产测绘报告》，载明：经测绘，聚鼎大厦1幢三-七层合计面积7075.49平方米（套内建筑面积5172.40平方米、分摊的共有建筑面积1903.09平方米），其中三层面积2277.54平方米（套内建筑面积1599.81平方米、分摊的共有建筑面积677.73平方米）。该报告书另记载：本宗酒店面积为7075.49平方米，其中楼梯1、楼梯4、风井通往三、四层，其面积分摊给三层和四层；各层前室，布草间为当层服务，其面积分摊给当层，除以上公摊部分剩余为酒店用的大堂、门厅、楼电梯为酒店服务的，三-七层共同分摊。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，欢乐颂公司主张解除双方于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》，陆建忠也明确表示同意解除合同，故一审法院对合同解除予以确认，陆建忠应将案涉商铺腾退交还欢乐颂公司。本案中，双方的主要争议焦点为：一、商铺租金应按何标准计收；二、陆建忠应否赔偿欢乐颂公司逾期损失及律师服务费。关于争议焦点一，《商务楼租赁合同》明确约定，出租商铺建筑面积2196平方米，经双方协商同意，前三年租金按每月35元／平方米计算，第一年租金为922320元。由此可见，合同约定的商铺租金是经双方合意确定的固定金额，建筑面积仅是确定租金的一个参照标准，且签订合同时商铺即具备交付给陆建忠使用的条件，应认为陆建忠对商铺情况及租金是知晓和认可的。至于《商务楼租赁合同》约定的建筑面积2196平方米是否有误，对此欢乐颂公司提供了2019年5月嘉兴市规划设计研究院出具的测绘报告，该报告记载内容可与不动产权证的有关记载相印证，陆建忠亦明确不申请重新测绘，因此该报告具有证据效力。《房产测绘报告》载明三层面积为2277.54平方米，《商务楼租赁合同》约定的2196平方米小于该测绘面积，可见合同约定并未损害承租人利益。陆建忠认为实际租赁面积为1887.98平方米，其所依据的是浙江宏正建筑设计有限公司于2014年3月绘制的竣工图，在合同未作出明确约定的情况下，竣工图不能作为计算租金的依据，故对陆建忠该抗辩意见，不予采纳。综上，欢乐颂公司、陆建忠之间签订的《商务楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，有关租金的约定不构成重大误解，合同对双方均具有约束力。自2019年7月1日起的租金陆建忠至今未付，其行为已构成违约，欢乐颂公司有权要求陆建忠按照合同约定支付尚欠的租金及占有使用费，经计算，2019年7月1日至2019年12月31日的租金及占有使用费为461160元，此后的占有使用费按合同约定的每年922320元的标准计算至实际腾退之日。关于争议焦点二，对于逾期损失，《商务楼租赁合同》对违约责任未作出相关规定，但陆建忠逾期支付租金的行为客观给欢乐颂公司造成了损失，综合案件情况，一审法院确定逾期损失以未付的租金及占有使用费为基数按年利率6%自逾期之日计算至实际腾退之日，其中计算至2019年12月31日为10376.10元；欢乐颂公司主张按年利率24%计算逾期损失，无相应依据，对超出部分一审法院不予支持。关于律师服务费，双方合同对此也未作出约定，因律师费并非必然支出，对欢乐颂公司该主张亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1.解除欢乐颂公司与陆建忠于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》；2.陆建忠于判决生效之日起十五日内将坐落于嘉兴市南湖区的商铺腾退交还欢乐颂公司；3.陆建忠于判决生效之日起十五日内支付欢乐颂公司租金及占有使用费461160元（暂计算至2019年12月31日，此后的占有使用费按每年922320元的标准计算至实际腾退之日）；4.陆建忠于判决生效之日起十五日内支付欢乐颂公司逾期损失10376.10元（暂计算至2019年12月31日，此后以未付的租金及占有使用费为基数按年利率6%计算至实际腾退之日）；5.驳回欢乐颂公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2056元，由欢乐颂公司负担536元，由陆建忠负担1520元，于判决生效之日起七日内缴纳。二审中，欢乐颂公司未提交新的证据，陆建忠提交了下列证据：证据一，2019年5月17日与案涉租赁物产权单位沟通录音；证据二，2019年5月21日与产权单位、欢乐颂公司法定代表人沟通录音；证据一、二共同证明陆建忠并非无故拖欠租金，2019年5月与案涉租赁物产权单位负责人张庆允、欢乐颂公司法定代表人张华福就承租面积差异进行沟通，三方均同意依据事实承租状态确定租赁面积。证据三，2019年11月22日与案涉租赁物产权单位工作人员沟通录音；证据四，2019年11月22日与欢乐颂公司工作人员沟通录音；证据三、四共同证明本案纠纷致使意向租户终止了与陆建忠的洽谈，严重影响陆建忠招租。证据五，2019年11月28日与测绘项目负责人沟通录音，用以证明嘉兴市规划设计研究院2019年5月10日出具的房产测绘报告负责人沈叶明确说明，测绘结果依据3-7层均为酒店用房的前提而得出，并未考虑到第3层业态改变的情况，该测绘报告不能作为确定租赁面积的依据；证据六，租赁起始日至腾退日收支明细，用以证明陆建忠因案涉租赁物所有收支明细；证据七，工程费用计算表，用以证明租赁合同解除造成陆建忠装修损失；证据八，解除房屋租赁合同协议书，用以证明因本案纠纷导致次承租人与陆建忠解除了合同，造成陆建忠各项损失共计38万元；证据九，聚成大厦物业沟通视频；证据十，腾退视频；证据十一，腾退告知函；证据十二，物流信息；证据九至十二共同证明因本案纠纷，自2019年8月起次承租人陆续退租并搬离，案涉租赁物早已处于空关状态。因欢乐颂公司怠于办理腾退手续，陆建忠于2020年2月10日书面函告欢乐颂公司。欢乐颂公司质证认为，对证据一、二、三、四的三性均有异议；对证据五的三性均不予认可，该证据不能证明待证事实；对证据六的三性均不予认可，该证据由陆建忠自行拟写，真实性无法确定，所要证明的内容与本案没有关联；对证据七的三性均不予认可，该证据由陆建忠自行编写，真实性无法确定，证明内容也与本案没有关联；对证据八的三性均不予认可，欢乐颂公司不是协议的当事人，对真实性不了解，所要证明的内容与本案无关；对证据九、十的三性均不予认可，对证据十一、十二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，目前为止，陆建忠仍未将房屋腾退并办理交接手续，也没有支付欠付的租金。本院认证意见为，证据一至五相关内容未经当事方认可，真实性无法确认，且证据一、二仅表明陆建忠曾就承租面积差异与欢乐颂公司进行过沟通，但无法证实双方已就租金的面积计算达成一致，对证据一、二的证明效力不予认定。证据三、四仅表明本案纠纷可能造成陆建忠的损失，与本案二审争议焦点没有关联性，对其证明效力不予认定。证据五沈叶的说明与嘉兴市规划设计研究院出具的测绘报告不符，仅能代表其个人观点，且该测绘报告并非确定租赁面积的依据，对证据五的证明效力不予认定；证据六至八均为复印件，不符合证据的形式要件，真实性无法确认，且主要反映陆建忠的可能损失，与本案不具有关联性，对其证明效力不予认定；证据九、十主要反映涉案房屋的腾退情况，与二审争议焦点没有关联性，对其证明效力不予认定；欢乐颂公司对证据十一、十二的真实性没有异议，本院对证据十一、十二的真实性予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，陆建忠代理人陈述，聚成大厦1幢1-2层不做单独的权利证书，是3-7层建筑面积的公摊，陆建忠承租了大楼的3楼，出入需要使用电梯和大堂。本院认为，双方对解除《商务楼租赁合同》均无异议，本院予以确认。二审争议焦点为租金的计算标准，陆建忠上诉主张应按照1887.98平方米计算租金，依据为浙江宏正建筑设计有限公司绘制的嘉兴聚成大厦1幢三层平面图显示该层建筑面积为1887.98平方米，对此，本院认为，租金的计算标准应以双方之间的合同约定为准。涉案《商务楼租赁合同》明确约定，陆建忠承租的商铺位于聚成大厦1幢3楼，建筑面积2196平方米，租金前三年按每月35元/平方米计算。陆建忠以浙江宏正建筑设计有限公司绘制的平面图为由主张租金应按照1887.98平方米计算，与之相对，欢乐颂公司则援引具有相应测绘资质的嘉兴市规划设计研究院出具的《房产测绘报告》主张涉案三楼建筑面积为2277.54平方米。两者差距主要在于酒店大堂、门厅、电梯等公摊面积，考虑到陆建忠亦需使用1层大堂和电梯，则欢乐颂公司主张按照合同约定的面积收取租金，有相应事实依据。陆建忠要求仅以平面图显示的三楼建筑面积1887.98平方米计算租金，依据不足，本院不予支持。综上，陆建忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由陆建忠负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月九日法官助理刘文文书记员王家慧