北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终371号上诉人（原审被告）：李顺侠，女，1949年11月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:石万山（李顺侠之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人:李枝春，经理。委托诉讼代理人:孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人李顺侠因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初43424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李顺侠上诉请求：撤销一审判决，驳回首欣物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.首欣物业公司未尽到应尽的责任和义务，其在解决装修安全隐患问题及卫生服务等方面不作为，对相关违法行为不予制止，对我方提出的监督意见不予理睬，因此我方拒交物业费。2.自我方入住涉案房屋以来，物业费一直按98.96平方米的面积收取，当时开发商因阳台为开放型而按减半面积收取物业费，首欣物业公司也一直是按照该面积收取物业费，其按照105.34平方米主张物业费缺乏依据。首欣物业公司辩称，同意一审判决，不同意李顺侠的上诉请求和理由。首欣物业公司向一审法院起诉请求：1、判决李顺侠支付我方2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费2654.57元，违约金500元，合计3154.57元；2、诉讼费由李顺侠承担。一审法院认定事实：李顺侠系北京市海淀区XX路XX号院XX楼XX门XX号（以下简称XX号）房屋业主，于2004年入住，该房屋建筑面积105.34平方米。2007年6月28日，北京市海淀区XX别墅小区业主大会（甲方，以下简称XX业委会）与首欣物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要内容为：甲方将北京市XX别墅小区委托乙方提供物业管理服务；物业用途为中高档商品住宅小区，坐落位置北京市海淀区XX路XX号；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务收费标准为不含电梯1.8元平方米每月、含电梯2.16元平方米每月；收费面积按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公摊面积，具体面积按房产证或购房合同为准；业主逾期交纳物业服务费的，如无特殊情况，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金；委托管理期限为二年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；合同期满，甲方没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2015年3月14日，XX业委会与首欣物业公司签订补充协议，约定：经过业主大会表决通过，2015年2月1日起，物业费调整为不带电梯2.1元平方米每月，带电梯2.6元平方米每月。上述合同签订后，双方依约履行，首欣物业公司为涉案小区提供物业服务至2016年12月31日。李顺侠未交纳自2016年1月1日至2016年12月31日的物业费。另，首欣物业公司曾于2018年11月12日向法院起诉李顺侠，要求其交纳2016年1月1日起至2016年12月31日物业费2493.79元、违约金500元，后撤诉。首欣物业公司确认，2018年起诉时是以以前物业公司移交的表格收取物业费，XX号房屋按面积98.96平方米收取，后通过查询房屋档案方确认XX号房屋实际面积为105.34平方米。在本案审理过程中，李顺侠经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，XX别墅小区业主大会与首欣物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，该合同对XX别墅小区全体业主具有约束力。首欣物业公司为涉案小区提供了物业服务，李顺侠作为业主亦接受了物业服务，故其理应交纳相应的物业服务费。因此首欣物业公司要求李顺侠交纳物业服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，具体数额，法院根据《物业服务合同》予以确定。李顺侠辩称物业公司服务不到位，因该问题涉及全体业主利益，现小区已经成立业主委员会，故应由该小区业主委员会与首欣物业公司协商解决，而不能作为业主个人拒绝交纳物业费的抗辩理由，故其该项抗辩理由法院不予采信。关于首欣物业公司主张的违约金，因业主未及时交纳物业费系对物业服务存在不满，并非恶意拖欠，故该项诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李顺侠于本判决生效后七日内向北京首欣物业管理有限责任公司交纳2016年1月1日至2016年12月31日物业费2654.57元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，首欣物业公司未提交新证据。李顺侠提交：1.北京大华邦物业管理有限责任公司过渡期物业管理收费标准复印件一份；2.三张与首欣物业公司的收据；3.北京瑞赢酒店物业管理有限公司的收据一张，均证明在首欣物业公司入驻之前、期间、之后是按照98.96平方米收取李顺侠物业费。经询问，首欣物业公司发表意见为，对材料1、材料3的真实性、关联性、证明目的均不认可；对材料2真实性认可，当时收费是按照移交面积收取的，首欣物业公司了解真实面积后收取费用合法有据。后首欣物业公司向本院提交书面意见表示同意按原收费面积98.96平方米收取本案物业费。本院认为，材料1、材料3与本案物业费的收取无直接关联；材料2能够证明首欣物业公司之前系按照98.96平方米收取的物业费，现首欣物业公司同意按原收费面积98.96平方米收取本案物业费，本院不持异议。除首欣物业公司认可的收费面积外，本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。李顺侠提交的其他材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院认为，XX别墅小区业主大会与首欣物业公司之间签订有《物业管理服务合同》，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对XX别墅小区全体业主具有约束力。李顺侠以物业服务不到位为由要求减免物业费，但物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，李顺侠虽就首欣物业公司的服务质量提出异议，但其提供的证据不足以充分证明物业服务存在足以减免物业费的瑕疵，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于涉案房屋物业费收取的面积问题，二审中首欣物业公司提交书面意见表示同意按原收费面积98.96平方米收取本案物业费，对此本院不持异议。鉴于二审中出现新的事实，本院对物业费总额予以改判。综上所述，李顺侠的部分上诉请求成立，本院予以支持。其他上诉请求及上诉理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初43424号民事判决；二、李顺侠于本判决生效后七日内向北京首欣物业管理有限责任公司交纳2016年1月1日至2016年12月31日物业费2493.79元；三、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回李顺侠的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由李顺侠负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由李顺侠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 萍审 判 员  汤 平审 判 员  杨 磊二〇二〇年六月十九日法官助理  黄慧婧书 记 员  张薷芯