湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2743号原告：易琛凡，男，1995年3月9日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：何爱琼，女，1971年11月5日出生，汉族，系原告的母亲，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湖南志强毅置业有限责任公司，住所地长沙市雨花区香樟路460号德馨园J区9栋307房。法定代表人：伍僖，执行董事。委托诉讼代理人：匡霖，湖南谐正律师事务所律师。被告：长沙湘德投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区红星村卢家冲组德馨园农贸市场一楼。法定代表人：吴国斌，董事长。原告易琛凡（以下简称原告）诉被告湖南志强毅置业有限责任公司（以下简称志强毅公司）、长沙湘德投资管理有限公司（以下简称湘德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何爱琼，被告志强毅公司的委托诉讼代理人匡霖到庭参加了诉讼。被告湘德公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，作缺席审理，视为被告湘德公司放弃答辩、举证质证及辩论等相关诉讼权利，被告湘德公司应承担相应的不利法律后果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同承担延期交房违约金6242元；2、判令两被告共同承担延期交房期间物业管理费损失249元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年2月8日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的雨花区房屋一套，购房金额358781元，原告已经依约交付了全部房款。双方约定被告应于2019年5月31日前交付原告所购房屋。至2019年8月2日被告才正式取得房屋竣工验收备案表。2019年5月31日，原告在收房过程中发现空调外机装不下，从房间放不进去，厨房位置不合理，要求开发商进行整改。开发商至今都没有整改到位。根据《房屋买卖合同》约定，被告应承担2019年6月1日至2019年8月26日期间的延期交房违约金及物业管理费损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告志强毅公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》第十条及补充协议约定，涉案房屋交付时间为2019年5月31日以前，交付条件为出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。2、根据被告志强毅公司提供的《单位工程质量竣工预验收记录》，被告志强毅公司在2019年3月21日就已组织勘察、设计、施工、工程监理单位对涉案房屋进行了验收，验收结论为合格，符合合同所约定的交付条件。其次，被告志强毅公司于2019年5月23日即向原告寄送了交房通知书，原告于2019年5月26日签收。另，被告志强毅公司于2019年5月24日在潇湘晨报刊登了交房通知。以上事实均说明了被告志强毅公司在合同约定的2019年5月31日之前就履行了通知及交付的义务。故被告志强毅公司在合同约定的时间已向原告履行了交房通知义务，不存在逾期交付的违约事实，原告因自身原因晚收房与被告志强毅公司无关。原告所述的地面空鼓整改属于小的质量瑕疵整改，不属于房屋主体质量问题，根据合同附件4《补充协议》第二条第4点“任何非主体结构质量问题，……买受人不得以此为由拒绝收房……”，原告以此为由拒绝收房于合同无据。3、竣工备案时间并不等于验收时间。被告志强毅公司于2019年3月21日即组织了验收，验收结论为合格。此时已满足了合同约定的交付条件。在2019年8月2日完成的验收备案不过是后续备案流程而已，并非合同约定的交付条件。原告将备案时间等同于验收时间，是自己个人的错误理解，于法无据。4、原告所诉请的物业管理费损失没有事实和法律依据。综上，被告志强毅公司已按照合同约定的时间和条件向原告交付了商品房，不存在逾期交房的违约事实，不应承担逾期交房的违约责任，原告诉请没有事实基础和法律依据，恳请法院依法予以驳回。被告湘德公司未答辩。经审理查明，2018年3月5日，原告（买受人）与被告志强毅公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告志强毅公司开发的位于长沙市雨花区房屋，规划用途为办公，总房款358781元；出卖人应当在2019年5月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人，合同约定交付条件为该商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准；因出卖人原因逾期交房不超过90日的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金；合同附件四中对房产交付使用约定，因买受人原因导致房屋未在指定日期内办妥房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担责任并缴纳物业管理相关费用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。合同对其它事项还进行了约定。合同签订后，原告向被告志强毅公司支付了房款358781元。被告志强毅公司于2019年5月23日向原告邮寄交房通知，并于2019年5月24日登报公告，通知涉案楼盘业主于2019年5月31日起办理收房手续。该邮件于2019年5月26日被签收。2019年5月31日，原告前往长沙龙胜物业管理有限公司处办理收房手续。当日，原告反映涉案房屋存在空调外机装不下等问题。之后，原告以涉案楼盘于2019年8月2日才办理工程竣工验收备案，被告志强毅公司、湘德公司存在逾期交房的违约情形为由遂于2020年4月9日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、原告提交的《工程竣工验收备案表》载明，涉案项目竣工验收日期为2019年6月17日，备案日期为2019年8月2日。2、原告提交的物业管理费收据显示，原告收房后交纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理费1497.20元。3、被告志强毅公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工预验收记录》等资料显示，涉案项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方预验收时间为2019年3月21日，消防验收合格日期为2019年4月22日。4、涉案楼盘的实际建设单位为被告志强毅公司、湘德公司。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、购房付款凭证、交房公告、EMS邮政快递及送达回执、《单位（子单位）工程质量竣工预验收记录》、《收款收据》、《楼宇交接书》、《工程竣工验收备案表》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告志强毅公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据查明的事实，被告志强毅公司虽于2019年3月21日组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方对涉案楼盘进行了预验收，并于2019年5月23日向原告邮寄了交房通知，但《工程竣工验收备案表》载明建设单位为被告志强毅公司、湘德公司，涉案楼盘竣工验收日期为2019年6月17日，被告志强毅公司、湘德公司未对预验收的性质及流程作出合理解释，故本院认定两被告达到合同约定的交房条件的日期为2019年6月17日。两被告应当按照合同约定承担2019年6月1日至2019年6月17日期间逾期交房的违约责任。双方合同约定逾期交房违约金的标准为已付房款的日万分之二，本院认为该标准偏高，本院对此酌情调整为按照原告已付房款的日万分之一的标准计算为610元（358781元×0.0001×17天）。原告诉请物业管理费损失，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南志强毅置业有限责任公司、长沙湘德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告易琛凡逾期交房违约金610元；二、驳回原告易琛凡的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告湖南志强毅置业有限责任公司、长沙湘德投资管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年六月二十九日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。