广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7104号上诉人（原审被告）：房燕，女，1983年1月28日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄桂玲、江永潜，均系广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰林，男，1983年12月7日出生，畲族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张健、庞静，分别系北京市盈科（深圳）律师事务所律师、实习人员。原审被告：深圳市金宝格进出口贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道5003号旭源大厦6楼601L。法定代表人：杨有福。原审被告：广州凯超投行经贸有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街石北工业路644号17栋303。法定代表人：黄子超。上诉人房燕因与被上诉人兰林、原审第三人深圳市金宝格进出口贸易有限公司（以下简称金宝格公司）、广州凯超投行经贸有限公司（以下简称凯超公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人房燕上诉请求:1.撤销一审判决，改判房燕无需向兰林支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费89718元、利息及2017年6月的水电费及管理费共2570.50元；2.本案一审、二审诉讼费用由兰林承担。事实和理由：一审法院认定房燕为涉案租赁物的承租人，认定事实和适用法律均错误。一、房燕并非涉案租赁物的承租人，金宝格公司才是涉案租赁物的承租人，房燕只是金宝格公司的员工，签订租赁合同和交付租金是在履行职务。涉案租赁物位于工业区，仅可用于办公，租赁合同也约定该租赁物用途为办公，可证明承租人就是具备法人资格的营业主体即金宝格公司，而非自然人即房燕，房燕没有理由个人去承租该物业。根据工商登记信息显示金宝格公司是在2014年8月6日才成立，涉案租赁合同是在2013年12月20日签订，很明显是金宝格公司为了设立公司需要办公场所才承租涉案租赁物，但基于签订租赁合同时，公司未成立，就委托员工即房燕以个人名义签订租赁合同，实际上，是金宝格公司承租并实际使用该租赁物。房燕是金宝格公司的员工（担任行政经理），房燕签订租赁合同及支付租金只是履行职务行为，相应的法律责任应由金宝格公司承担，金宝格公司才是租赁合同的相对方，即涉案租赁物的承租人。兰林一审提供的水电及管理费发票，也显示了自金宝格公司成立之后，一直由金宝格公司缴纳涉案租赁物的水电费及物业管理费，并非房燕缴纳；《租金收据》（2016.10-2017.6）记载的租金127494元也是金宝格公司支付（现金），并非房燕支付。这进一步证明了涉案租赁物是由金宝格公司承租并使用的，金宝格公司才是涉案房屋租赁合同的相对方和承租人，房燕仅是为了履行职务行为才签订租赁合同，并非真正的承租人。在2016年12月31日，房燕与凯超公司签订的租赁合同已终止，至于后期续租的半年（即2017年1月至2017年6月期间）是金宝格公司在占有并使用涉案租赁物，从金宝格公司缴纳涉案租赁物的水电费、物业管理费及租金的行为，可予以证明该事实。房燕是金宝格公司的员工，房燕在一审时已经提交了劳动合同、证明、解除劳动合同协议、仲裁申请书及仲裁受理通知书等证据材料，但一审法院并没有认定劳动关系。现在，房燕的劳动仲裁案件已经裁定下来并生效，更加证实了双方存在劳动关系。综上，房燕并非涉案租赁物的承租人，金宝格公司才是涉案租赁物的承租人，兰林主张房燕共同承担责任，毫无法律依据。二、退一步来说，假设法院认定房燕就是涉案租赁物的承租人，金宝格公司也已经缴纳了2016年10月至2017年6月的租金，也是善意第三人，兰林无权主张房燕再次缴纳该期间段的占有使用费。凯超公司2016年10月1日出具的《收据》可以证明金宝格公司已经向凯超公司缴纳了涉案租赁物在2016年10月至2017年6月期间的租金。因为租赁合同约定了租金是按年缴纳的，所以金宝格公司在凯超公司同意续租半年后（原租期截止至2016年12月31日），一次性缴纳2016年10月至2017年6月期间的租金，是在履行合同义务，并非如兰林所述的不符合常理、真实性存疑。关于租金，合同约定的情况与实际履行的情况不一致，以收据为准，不存在重叠收取3个月租金问题。因此，上述《收据》是真实的，金宝格公司确实已经向凯超公司支付了该笔租金。金宝格公司在2016年10月1日缴纳上述租金，而兰林是在金宝格公司交租后即2016年10月26日才竞拍到该涉案租赁物，因此，金宝格公司在缴纳租金时，凯超公司仍是涉案租赁物的所有权人，金宝格公司理应向凯超公司缴纳租金，交租后金宝格公司就合法使用房屋，不存在非法占用的问题，是善意第三人。兰林不能以事后竞拍到涉案租赁物来抗辩房燕之前的交租行为是非善意的，况且，金宝格公司也不可能在2016年10月26日第一时间知道该拍卖结果，只能从房产证的信息得知产权移交转移情况。因此，金宝格公司作为善意第三人，在租赁关系中不存在任何的过错，至于凯超公司未将该期间段的租金支付给兰林，是凯超公司的过错，兰林应当向凯超公司主张权利，房燕无需承担责任。另，根据物权公示原则，兰林应该以房产证登记时间即2017年5月1日为取得涉案房产时间，故兰林自此时才享有涉案房产的对外出租权，兰林主张的占有使用费应当从2017年5月1日开始计算，而非2017年1月1日。综上，请求二审法院依法改判，支持房燕的全部上诉请求。被上诉人兰林二审辩称：一、房燕辩称其签订租赁合同及缴纳租金的行为是职务行为与事实不符。根据工商登记信息，金宝格公司成立于2014年8月6日，涉案房屋的租赁协议签订于2013年12月20日，两者之间相距8个月之久；同时，根据房燕提交的劳动仲裁裁决书的记载，房燕与金宝格公司是在2014年9月1日建立的劳动关系，上述时间清楚说明在金宝格公司未成立之前且房燕未成为金宝格公司员工之前，其就已经签订了租赁协议，故房燕辩称承租行为是职务行为与事实不符。同时，金宝格公司的工商注册地在深圳市龙岗区，而涉案房屋在广州市番禺区，可见涉案房屋所在地与金宝格公司的工商注册地不相符，也侧面反映了该行为非职务行为。二、在房燕与凯超公司签订的《房屋租赁补充协议》中乙方处的签名是房燕本人的签名，房燕未曾表明其签订租赁合同的行为是受金宝格公司的委托，上述补充协议中也无任何条款表明房燕是受到金宝格公司的委托而签订协议的。故房燕与金宝格公司是否曾经存在或者已经解除劳动关系，均与本案无关。房燕作为涉案房屋租赁合同的相对人及涉案房屋的承租人，其应该承担非法占有使用租赁物的法律后果。三、房燕与金宝格公司均无权占有使用涉案房屋。无论房燕与金宝格公司在主观上是恶意还是善意，都应该承担无权占有使用涉案房屋的责任。房燕辩称其或者金宝格公司已向凯超公司交付过占有使用期间的租金，这与本案无关，其应另行主张解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回房燕的全部上诉请求。原审被告金宝格公司、凯超公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，兰林于2018年10月29日诉至一审法院，请求判令：1.金宝格公司、房燕、凯超公司连带承担兰林2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占用费140049元及利息8555.63元（利息以房屋占用费140049元为基数，按年利率4.75%计算，自2017年7月10日暂计至2018年10月16日，实际数额计至实际履行之日止）；2.金宝格公司、房燕、凯超公司连带承担兰林2017年6月份的水电费、房屋管理费损失2570.50元；3.金宝格公司、房燕、凯超公司承担本案诉讼费、保全费及相关费用。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石街石北工业路644号17栋303的房产（以下简称涉案租赁物）原登记在凯超公司名下，建筑面积340.2平方米。2013年12月20日，凯超公司作为出租方（甲方）、房燕作为承租方（乙方），双方就涉案租赁物签订《房屋租赁补充协议》，涉案租赁物坐落于广州市番禺区大石街石北工业路644号巨大创意园17栋，该房屋用途为办公，租赁期限自2014年1月5日至2016年12月31日止，免租期为2个月，从2014年3月1日起租，双方约定租金为前两年一付，乙方于甲方交付房产使用之日前向甲方交付两年租金，双方约定第一、第二年年租金合计为16万元，第三年租金合计为10万元，乙方在每年的前2个月前结清下年租金，甲方应出具收据。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前叁个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁协议，且乙方应拥有优先续租的权利。2016年10月1日，凯超公司出具收据（No.16564411），内容为“今收到巨大创业园17栋303房房小姐交来款项（租金自2016年10月至2017年6月份）127494元。”2016年10月26日，兰林在拍卖人广州市公物拍卖行、广东富德拍卖有限公司于广州市新港西路82号广州联合交易园区广交所综合交易大楼举行的拍卖会上，通过公开竞价以成交价2631760元成交涉案租赁物，拍卖成交确认书约定不清场交付，原因为出租，租赁期至2016年12月31日止。兰林向一审法院支付成交价款后，一审法院在2016年11月3日作出执行裁定书，裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有；一审法院在2016年11月28日作出协助执行通知书，注销凯超公司在涉案租赁物上的产权登记，将涉案租赁物过户至兰林名下。2017年5月1日，不动产登记机构将涉案租赁物办理不动产登记到兰林名下。2016年11月30日，兰林致电房燕，房燕“您是说有关续租的那个问题吗？”兰林“对，我是想因为我是新的业主了，你们也知道，门口也贴了拍卖的告示”房燕“嗯，我知道。”兰林“我是新的业主了，我昨天也把那个判决书弄好了，房产证也正在办理过程中，可能半个月左右就下来了，现状我就是想看看您这边要不要续租？”房燕“我们是要租的，但是我和之前那个叫何小姐的合同是到明年六月份啊。”兰林“明年六月份那你的房租肯定不能给她了，因为她没有这个产权，从法律上的角度上来讲没有收租权了。”房燕“我们交完了钱了呀，交到明年六月份啊。”兰林“交完了钱？你怎么一下子交那么多呢？法院现在支持的是你们合同是到12月份的，这个公告里面都有，我想你应该看得到的。”房燕“可是，那我们的合同，而且钱都交完了啊，都是一次性交的啊。”兰林“你一下子把半年的房租都给她了吗？”房燕“我们一年一年地交的。”兰林“我的手机号码就是微信号，你方便加微信吗？然后你把相关的东西发给我。”房燕“好的，因为像收据、合同啥的我们都有的。”兰林“好的，我知道了。现在第一，你不能再付费给对方了；第二，我们要么追究他们的责任，要么是你们这个责任。”房燕“这个是要弄清楚的。我现在没在公司，我过两天回去弄清楚。”金宝格公司在2017年7月10日搬离涉案租赁物。2017年11月29日，兰林将涉案租赁物出租给案外人广东税联科技有限公司使用，约定2017年12月1日至2018年1月31日为免租期，2018年2月1日至2018年11月30日期间的月租金为22113元。一审庭审中，金宝格公司确认2017年6月份的水费71.60元、电费1308.20元、管理费1190.70元共计2570.50元未支付，同意按收据显示的租金标准向兰林支付2017年7月1日至7月10日期间10天的房屋占用费。兰林则主张以出租给案外人的租金标准22113元/月，计算6个月10天的房屋占用费。关于向凯超公司支付租金的情况，房燕的委托诉讼代理人陈述，在实际操作中都是房燕个人账户支付的，收据载明的租金127494元也是房燕转账给凯超公司；金宝格公司的委托诉讼代理人陈述，以前的租金是房燕支付的，收据载明的租金127494元则是金宝格公司的工作人员以现金交付的，而非房燕支付；房燕的委托诉讼代理人改变陈述称，收据载明的租金127494元是凯超公司要求给现金，不清楚是否由房燕支付。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。兰林依法拍卖成交涉案租赁物并支付成交价款，一审法院在2016年11月3日作出执行裁定书，裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有。因此，一审法院依法认定自2016年11月3日起涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有，凯超公司不再对涉案租赁物享有收益的权利。金宝格公司一直使用涉案租赁物至2017年7月10日才搬离，兰林主张金宝格公司支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费，合法有据，一审法院予以支持。金宝格公司及房燕主张已向凯超公司支付完毕2016年10月至2017年6月的租金，可另行向凯超公司主张。关于房屋占有使用费的标准。兰林主张按照每月22113元的标准计算，依据是其将租赁物出租给案外人使用并约定2018年2月1日至2018年11月30日期间的月租金为22113元。金宝格公司则主张按照收据显示的租金标准计算，经计算得出每月14166元。兰林主张计算标准的依据是与案外人的租金标准，租赁期间为2018年2月至11月，但涉案租赁物的占有使用期间为2017年1月至2017年7月。金宝格公司主张的计算标准依据是与凯超公司的租金标准，结合《房屋租赁补充协议》的租金标准，参照广州市房地产租赁管理所作出的《2017年广州市房屋租金参考价》中办公用房租金表的标准，载明番禺区大石街巨大创意产业园的租金参考价为30元/平方米/月，综上分析，一审法院认为，金宝格公司主张的每月14166元的计算标准，更为合理有据，一审法院予以采信。根据每月14166元的计算标准，金宝格公司应支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费89718元。另外，兰林主张利息按年利率4.75%自2017年7月10日起计至实际支付之日止，合法有据，一审法院予以支持。关于水电费、管理费的问题。金宝格公司确认2017年6月份的水费71.60元、电费1308.20元、管理费1190.70元共计2570.50元未支付，兰林主张金宝格公司支付2017年6月的水电费及管理费共2570.50元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房燕及凯超公司是否承担连带责任的问题。房燕作为承租方与凯超公司签订《房屋租赁补充协议》，承租涉案租赁物，并且房燕向凯超公司支付过租金。一审法院认定，房燕作为承租人占有使用涉案租赁物，理应与金宝格公司共同向兰林支付房屋占有使用费、水电费、管理费等。至于凯超公司，凯超公司并非涉案租赁物的承租人或占有使用人，兰林主张凯超公司支付相关费用，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，于2019年4月29日作出如下判决：一、金宝格公司、房燕在本判决生效之日起三日内向兰林支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费89718元及利息（利息自2017年7月10日起以89718元为基数按年利率4.75%计至实际支付之日止）；二、金宝格公司、房燕在本判决生效之日起三日内向兰林支付2017年6月的水电费及管理费共2570.50元；三、驳回兰林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1662元，由兰林负担587元，金宝格公司、房燕负担1075元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，房燕提交了广州市劳动人事争议仲裁委员会于2019年1月25日作出的《仲裁裁决书》，拟证明其与金宝格公司存在劳动关系。上述裁决书查明，房燕与金宝格公司在2014年9月1日至2018年8月30日期间存在劳动关系。兰林对上述裁决书的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该证据更能证明在2013年12月20日签订房屋租赁合同之时，金宝格公司还未注册成立，房燕不可能在此时就已经是金宝格公司的员工，进而证明房燕辩称的签订租赁合同是基于职务行为不是事实。房燕还提交了银行账户流水明细及凯超公司的工商登记信息，拟证明金宝格公司和金宝格公司的法定代表人杨有福将租金转至房燕的银行账户，再通过房燕的银行账户将租金转给凯超公司的监事何韵莹。上述银行账户流水明细显示，房燕与杨有福、金宝格公司均有多笔款项往来记录，但均未注明款项用途。另查，金宝格公司成立于2014年8月6日；原股东为杨有福、房燕，出资比例分别为60%、40%，房燕担任监事职务；2018年7月19日，金宝格公司的股东变更为杨有福、谢伟东。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是房燕是否需要与金宝格公司共同向兰林支付涉案租赁物的房屋占有使用费及利息、水电费和管理费问题。首先，虽然房燕提交的《仲裁裁决书》中认定房燕与金宝格公司在2014年9月1日至2018年8月30日期间存在劳动关系，但房燕与凯超公司签订《房屋租赁补充协议》的时间为2013年12月20日，此时金宝格公司还未成立，结合本案查明的事实，房燕在2018年7月19日前为金宝格公司的股东，故房燕主张其与凯超公司签订《房屋租赁补充协议》是基于职务行为显然缺乏事实依据，也与常理不符，本院对房燕的该主张不予采信。其次，从《房屋租赁补充协议》的记载来看，房燕是作为承租人的身份来签订上述协议的。同时，结合房燕在一审中的陈述，在协议的实际履行过程中，涉案租赁物2016年10月前的租金是由房燕转账支付的，凯超公司出具的2016年10月至2017年6月租金《收据》上也明确载明是“房小姐交来款项”，而房燕在二审中提交的银行账户流水明细虽然显示其与杨有福、金宝格公司存在多笔款项往来记录，但上述记录没有记载款项用途，且房燕作为金宝格公司的股东，存在资金往来情况亦属正常，该证据不足以证明上述租金的实际支付人是金宝格公司。由此，无论从合同约定还是实际履行，均可认定房燕是涉案租赁物的承租人。再次，一审法院在2016年11月3日作出执行裁定书，裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利归兰林所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自2016年11月3日起涉案租赁物的所有权及相应的其他权利应归兰林所有，凯超公司不再对涉案租赁物享有收益的权利。房燕主张应以兰林取得房产证登记的时间即2017年5月1日作为兰林取得涉案房产的时间，于法无据，本院不予采信。最后，前文已述兰林自2016年11月3日起取得涉案租赁物的所有权及相应的其他权利，故房燕和金宝格公司自此日起应向兰林支付房屋占有使用费，凯超公司收取相应的租金已经缺乏事实和法律依据。房燕主张已向凯超公司支付的2016年10月至2017年6月的租金，应另行向凯超公司主张。综上，兰林要求房燕、金宝格公司共同向其支付涉案租赁物2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费及利息和2017年6月的水电费及管理费，有充分的事实和法律依据，一审对此予以支持，合法合理，处置得当，本院依法予以维持。综上所述，房燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2107元，由上诉人房燕负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年六月二十八日书记员 莫善友