北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终206号上诉人（原审被告、案外人）：张庆健，男，1979年3月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵恩峰，北京律众律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国栋，北京律众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：昆仑信托有限责任公司，住所地浙江省宁波市鄞州区。法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。原审被告（被执行人）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，公司法务。原审被告（被执行人）：北京泰和翔装修工程有限责任公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：杜娟。原审被告（被执行人）：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李贵斌。原审被告（被执行人）：李贵杰，男，1971年10月17日出生，汉族，北京华亿安顺企业管理有限公司执行董事，住北京市朝阳区。上诉人张庆健因与被上诉人昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑信托公司），原审被告北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔装修公司）、北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、李贵杰案外人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人张庆健的委托诉讼代理人赵恩峰、赵国栋，被上诉人昆仑信托公司的委托诉讼代理人孟圆，原审第三人华亿安顺公司的委托诉讼代理人程宁宁到庭参加了诉讼，经合法传唤，原审第三人泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张庆健上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼5层521号房屋（以下简称涉案房屋）的查封；3.本案的诉讼费用由昆仑信托公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。2014年8月22日，上诉人与华亿安顺公司就买卖涉案房屋签订了买卖合同，约定的价款为1639479元，当日，上诉人支付了购房款889479元。涉案房屋是由华亿安顺公司对潮青汇大厦进行改造、由原来的大产权分割为小产权后出售的房屋，华亿安顺公司既然对涉案房屋所在大厦进行了改造并作了产权分割，该分割行为应具备相应的规划并报批后才能进行，故是否具有相应的资质与许可文件，应予查明。上诉人认为华亿安顺公司对潮青汇大厦的改造也应属于房地产开发，上诉人未占有涉案房屋系因华亿安顺公司违反合同约定，对涉案房屋的改造装修不符合接收使用条件。故上诉人购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条能够排除执行的规定，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。昆仑信托公司辩称，一审法院判决准许对涉案房屋的执行正确，张庆健的上诉请求缺乏事实和法律根据，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。1、张庆健在法院查封之前未实际占有涉案房屋，不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的应当排除执行情形。2、张庆健购买了两套华亿安顺公司对潮青汇大厦改造的房屋，对于另一套房屋，我公司在提起执行异议之诉之后认为不符合准许执行的情况，已经撤诉，张庆健也已经起诉华亿安顺公司协助办理另一套房屋的产权转移登记，法院也支持了张庆健的诉讼请求，故张庆健也不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的应当排除执行情形。华亿安顺公司述称，同意张庆健的诉讼请求，但表示在涉案房屋查封之前既已通知张庆健收房。一审法院认定事实：2019年5月6日，北京市高级人民法院作出（2019）京执44号执行裁定书，裁定北京市中信公证处（2019）京中信执字00542号执行证书由一审法院执行。该院于2019年5月9日作出（2019）京03执573号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰的银行存款四亿一千四百八十四万四千二百四十六元五角八分；二、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的违约金（以尚未清偿的回购价款本金四亿元为基数，自2019年4月12日起至欠款清偿之日止，按年利率24%计算）；三、冻结、拍卖、变卖泰和翔装修公司持有的华亿安顺公司100%的股权；四、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应负担的申请执行费四十八万四千八百七十四元及执行中实际支出费用；五、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的迟延履行期间的债务利息；六、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年5月13日，该院在执行（2019）京03执573号执行裁定书过程中查封了华亿安顺公司位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，涉案房屋在查封范围之内。2019年6月12日，该院就房屋查封情况发布公告，公告内容为：一、非经该院同意，任何人不得对上述财产有毁损、变卖、抵押、典当、赠送等影响法院对上述财产予以处分的行为，否则，该院将依法追究其法律责任。二、相关权利人如认为该院的查封、处分措施损害其权利的，应自本公告发布十五日内向该院主张权利，逾期该院将对查封的财产进行处分。此后，张庆健提出执行异议，认为其已购买涉案房屋并交纳了房款，且其名下没有其他房屋，故依据执行异议和复议规定第二十九条之规定，申请中止对涉案房屋的执行。该院经审查后，认为张庆健的异议理由成立，于2019年7月19日作出（2019）京03执异503号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定书于2019年7月23日送达昆仑信托公司，昆仑信托公司于2019年8月5日提起本案诉讼。另查，2014年8月16日，张庆健与华亿安顺公司签订《北京市商品房认购书》，约定张庆健向华亿安顺公司购买涉案房屋，房屋总价款为1672938元。该认购书签订当日，张庆健支付定金10万元。2014年8月22日，张庆健与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定张庆健向华亿安顺公司购买涉案房屋，房屋总价款为1639479元。关于房屋交付，合同约定如付款方式为按揭贷款的，在全部贷款支付给华亿安顺公司或改为一次性付款情况下全部房款支付完毕的前提下，华亿安顺公司应于2015年8月31日前向张庆健交付房屋。关于产权变更登记，合同约定，选择一次性方式付款的，在张庆健按照约定向华亿安顺公司支付完毕全部购房款之日后150个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使张庆健取得房屋产权证；选择贷款方式付款的，在张庆健按照约定向华亿安顺公司支付完毕首付款且提交的全部资料经贷款银行核准为有效的及完整的资料（即银行审核批准贷款）后100个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使张庆健取得房屋产权证。该合同签订当日，张庆健支付购房款889479元。2014年9月29日，张庆健向华亿安顺公司交纳契税49184.37元、印花税820元、工本费550元、代办费1200元、公共维修基金7722元。2016年7月26日、12月26日、2017年5月15日、7月11日，华亿安顺公司先后向张庆健发送四份《致歉函》，就逾期交房问题表示歉意，并承诺承担相应的逾期交房违约金。2019年3月11日，张庆健签署《收款确认暨承诺函》，确认收到华亿安顺公司支付的自2015年9月1日至2018年8月10日违约金136053.36元。截止该院查封涉案房屋时，涉案房屋未向张庆健交付，亦未办理产权变更登记手续。又查，2014年5月21日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会颁发[2014]施[朝]装字0123号建筑工程施工许可证。该许可证载明建设单位：华亿安顺公司；工程名称：潮青汇大厦装修工程。一审法院认为：张庆健在执行程序中对涉案房屋的执行提出异议，认为依据执行异议和复议规定第二十九条的规定，应当排除对涉案房屋的执行；昆仑信托公司认为本案不应适用执行异议和复议规定第二十九条而应适用第二十八条之规定，且不应当排除对涉案房屋的执行。关于本案的法律适用问题，该院认为，执行异议和复议规定第二十九条针对的是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，张庆健主张适用该条规定，但并未就华亿安顺公司系涉案房屋的开发企业提供证据予以证明；华亿安顺公司虽认为其系涉案房屋的开发企业并提交建筑工程施工许可证以证明其主张，但该施工许可证载明的内容表明华亿安顺公司作为建设单位实施的仅是装修工程，该证据尚不能证明华亿安顺公司系涉案房屋的开发企业。张庆健关于本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条的主张缺乏事实依据，不予支持。本案应当适用执行异议与复议规定第二十八条之规定审查是否应当排除对涉案房屋的执行。根据执行异议和复议规定第二十八条的规定，排除对涉案房屋的执行至少应当符合以下四个条件：第一、在法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同；第二、在法院查封之前已合法占有该不动产；第三、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张庆健在法院查封之前未实际占有涉案房屋，本案之情形不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的应当排除执行情形，故不应当排除对涉案房屋的执行，昆仑信托公司的诉讼请求于法有据，予以支持。判决：准许对涉案房屋的执行。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明：张庆健曾以华亿安顺公司为被告向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提起诉讼，案号为（2019）京0105民初69131号。张庆健请求判令华亿安顺公司协助办理北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼4层421号房屋（以下简称421号房屋）的过户登记手续。经审理，朝阳法院认定事实如下：2014年8月22日，张庆健与华亿安顺公司签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定由张庆健购买421号房屋，房款总价2176562元。2019年3月11日，张庆健付清全部购房款。2019年5月13日，北京市第三中级人民法院在执行昆仑信托公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案中，查封了华亿安顺公司名下位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，421号房屋在上述查封的房产范围内。此后，张庆健提起案外人执行异议，经北京市第三中级人民法院审查后，认为张庆健在421号房屋查封前已与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、全额支付购房款，并占有诉争房屋，诉争房屋未能办理过户登记非张庆健自身原因所致，张庆健所提异议成立。故于2019年8月21日裁定中止对诉争房屋的执行。诉争房屋于2020年3月12日解除查封。朝阳法院认为：张庆健已经支付完购房款，421号房屋已解除查封，华亿安顺公司亦表示同意协助张庆健办理421号房屋的产权过户手续，法院对此不持异议。对于张庆健要求华亿安顺公司协助办理产权过户手续的诉讼请求，予以支持。故于2020年4月21日作出（2019）京0105民初69131号民事判决，判决：华亿安顺公司于判决生效后七日内协助张庆健421号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至张庆健名下。在本案诉讼中，张庆健和华亿安顺公司均表示，未就（2019）京0105民初69131号民事判决提起上诉。本院认为，执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，一审法院于2019年5月13日查封了涉案房屋，虽然在此之前的2014年8月22日，张庆健与华亿安顺公司已就买卖涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并支付了部分款项，但张庆健在查封之前未实际占有涉案房屋，故其不符合执行异议复议司法解释第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。张庆健在购买涉案房屋时，另行向华亿安顺公司购买了421号房屋，虽421号房屋尚未登记至张庆健名下，但在张庆健起诉华亿安顺公司办理421号房屋产权转移登记手续的案件中，朝阳法院已经以（2019）京0105民初69131号民事判决判令华亿安顺公司协助张庆健421号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至张庆健名下。目前，该判决已生效。故应认定张庆健不符合执行异议复议司法解释第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件。综上，应认定张庆健对涉案房屋并不享有足以排除本次强制执行的合法权益。综上所述，张庆健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19555.31元，由张庆健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年六月二十八日书记员  刘佳莹