四川省洪雅县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1423执异5号 案外人：伍赵军，男，1984年10月5日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。 申请执行人：洪雅县农村信用合作联社，住所地：洪雅县洪川镇北街36号，统一社会信用代码：915114237208430657。 法定代表人：王洪兵,理事长。 委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娟，四川恒初律师事务所律师。 被执行人：祝国蓉，女，1962年1月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被执行人：冯生洪，男，1959年1月15日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被执行人：张俊文，男，1964年6月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被执行人：谢杨，女，1969年11月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 本院在执行洪雅县农村信用合作联社与祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨金融借款合同纠纷一案中，案外人伍赵军提出书面异议，请求洪雅县人民法院依法中止（2019）川1423执819号案件中，对案外人所购登记于张俊文名下的，位于洪雅县（栋）1层7号房产（房权证号：监00××28）和Ｂ8（栋）1层8号房产（房权证号：监00××94）的执行,并解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。 案外人伍赵军称，眉山市远兴房地产发展有限公司（以下简称远兴公司）于2004年建成了位于洪雅县房屋。2012年12月24日，案外人与远兴公司签订了《商品房买卖合同》约定：案外人出资185万元，购得远兴公司开发的位于洪雅县Ｂ8幢1层7、8号共142.95平方米房屋，付款方式为分期付款。案外人分别于2012年12月4日、12月24日、2013年2月26日、2月27日、8月10日支付远兴公司20万元、20万元、50万元、30万元、35万元，共已支付155万元，余款30万元应在领取房产证时付清。案外人与远兴公司签订合同前，远兴公司已将该两间房屋出租给徐强使用。签订《商品房买卖合同》当日，远兴公司即将该两间房屋交付给了案外人，并约定从合同签订之日起的租金归案外人。之后，案外人将两间房屋的水电户头办为自己的名字，从2014年5月起将房屋出租给倪涛使用至今。 案外人收到房屋，每年多次要求远兴公司为案外人办理产权登记，因远兴公司原因一直无法办理。2013年下半年，案外人等购房人及远兴公司张俊文、李英到洪雅县地方税务局协商城隍商业步行街、广场怡景的办证问题，该局答复按照税法规定提供相应完整的涉税资料并缴纳税款方可。2015年3月30日，案外人等业主又前往洪雅县人民政府应急管理办公室反映购买城隍商业步行街未拿到房产证的问题。之后，案外人又向洪雅县公安局报案，要求追究远兴公司和张俊文合同诈骗罪的刑事责任。2019年12月13日，洪雅县人民检察院作出了洪检公诉刑不诉﹝2019﹞39号《不起诉决定书》，决定对远兴公司、张俊文不起诉。 在案外人不知情的情况下，远兴公司将出卖给案外人的两间房屋办到远兴公司法定代表人张俊文的名下（产权证号分别为：监00××28和监00××94），并于2012年3月29日，抵押给洪雅县农村信用合作联社借款。2020年4月2日，案外人收到洪雅县人民法院（2019）川1423执819号之一《执行裁定书》。案外人在贵院查封案涉房屋前已签订房屋买卖合同并实际占有该房屋，且已按照合同约定支付大部分价款愿意将剩余价款按照贵院的要求交付执行，非因案外人自身原因未办理过户登记，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，现依法提出执行异议。 申请执行人洪雅县农村信用合作联社称，一、伍赵军因与远兴公司签订的《商品房买卖合同》而享有权利的房屋与（2019）川1423执819号之一执行裁定书裁定查封的房屋不具有一致性，应当驳回伍赵军的异议。（一）房屋位置不一致。《商品房买卖合同》载明的房屋位置为洪雅县，但裁定查封房屋的位置为：洪雅县洪川镇雅运街。洪雅房权证监证字第××号房屋（已查封）在2012年2月22日登记时就已经登记为“雅运街”，洪雅房权证监证字第××号房屋（已查封）在2011年4月21日登记时就已经登记为“雅运街”。同时以赵尚蓉为异议人的案件中的查封房屋在2011年4月18日登记时就已经登记为“城隍街”，因此，“雅运街”与“城隍街”不是同一概念，不存在先后变更的关系。（二）房屋对应的土地证号不一致。《商品房买卖合同》载明的房屋的土地证号为：洪国用（2003）字第××号，土地使用权面积为58亩，但查封房屋的土地证号为洪国用（2005）第027号，土地使用权面积为20.96㎡。 二、即使认定上述第一项中的房屋具有一致性，但查封房屋先为申请执行人设定抵押权、办理抵押登记后才出售给伍赵军，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，不能排除执行，同时本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回伍赵军的异议。（一）经洪雅县人民法院（2018）川1423民初780号生效民事判决书确认：2013年3月29日，借款人祝国蓉、冯生洪与申请执行人签订洪雅信个借（2012）000055号《个人借款合同》，借款金额为480万元。同日，张俊文、谢杨、祝国蓉、冯生洪与申请执行人签订了洪雅信个抵（2012）第000055号《抵押合同》两份，共同约定查封房屋为抵押物。2012年3月30日，查封房屋在洪雅县房地产管理所办理了抵押登记，申请执行人取得他项权利证，证号为：洪雅房他证他权字第××号、洪雅房他证他权字第××号。但伍赵军与远兴公司就该房屋签订的《商品房买卖合同》的时间为2012年12月24日。因此，该房屋系先抵后卖，该抵押权并经生效判决书予以确认，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，应当驳回伍赵军的异议。（二）虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定了排除执行的条件，但本案存在不能适用该条的情形。 三、1.购房款支付情况不明。伍赵军提供5张远兴公司出具的收据、洪检公诉刑不诉〔2019〕39号不起诉决定书拟证明其已支付155万元购房款。针对伍赵军提供的支付证据答辩如下： ①5张收据非正式票据，不能反映真实的付款情况。其中一张编号为1218978的支付主体为伍兴书，支付时间为2012年12月4日（在签订买卖合同前），支付金额为20万元，与本案没有关联性。且高达155万元的购房款，伍赵军未提供相应的银行转账记录或者取现记录证明款项支付的关联性及合理性。 ②洪检公诉刑不诉〔2019〕39号不起诉决定书不能证明查封房屋的购房款已支付155万。第一、不起诉决定书无法判断是否生效。第二、不起诉决定书虽然载明：“洪雅县公安局移送审查起诉认定：……2012年12月24日、12月25日,张俊文在明知道雅运街B8栋1层7号和8号、城隍街A6栋1层4号已作抵押款,未告知伍兴书的情况下，仍同伍兴书(商品房买卖合同上买受人为其子伍赵军)、赵尚毅签订房屋买卖合同,售价185万元、64.6866万元,实际收取155万元、64.6866万元,用于公司开支……。”但该事实认定主体系洪雅县公安局，经洪雅县人民检察院认为事实不清、证据不足，并以此做出不起诉决定，因此，该事实不能作为法律事实。综上，伍赵军支付155万元购房款的证据不足，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，应当由伍赵军承担举证不能的不利后果。 2.2012年3月30日，查封房屋已办理抵押登记，具备物权公示效力。2012年12月24日伍赵军作为查封房屋买受人，完全能够通过不动产登记机关了解获悉查封房屋的权利负担情况，但在签订《商品房买卖合同》时未能尽到合理的注意义务，从而因查封房屋存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，系自身过错导致。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应当排除执行。请求驳回伍赵军的执行异议。 被执行人祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨经本院邮寄送达执行异议申请书后，未提交书面意见。 经审查查明，2018年4月23日，洪雅县农村信用合作联社（以下简称信用社）起诉祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨金融借款合同纠纷。洪雅县人民法院依法作出（2018）川1423民初780号民事判决书，该判决书中认定事实为：2012年3月15日，祝国蓉、冯生洪向信用社提交《个人借款申请书》，申请借款480万元，在该《个人借款申请书》上，担保人一栏由祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨签名捺印。3月29日，祝国蓉、冯生洪与信用社签订洪雅信个借（2012）000055号《个人借款合同》。同日，祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨同信用社分别签订洪雅信个抵（2012）第000055号《抵押合同》两份，共同约定的抵押物包含了位于洪雅县（栋）1层7号房产（洪雅房权证监证字第××号）和Ｂ8（栋）1层8号房产（洪雅房权证监证字第××号）。2012年3月30日，祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨与信用社在洪雅县房地产管理所办理了抵押登记。判决生效后，信用社申请执行祝国蓉、冯生洪、张俊文、谢杨金融借款合同纠纷一案。2019年10月8日，本院作出（2019）川1423执819号之一执行裁定书，查封了被执行人张俊文名下位于洪雅县（栋）1层7号房产（洪雅房权证监证字第××号）和Ｂ8（栋）1层8号房产（洪雅房权证监证字第××号），案外人向本院提出执行异议。 上述事实，有案外人身份证、商品房买卖合同、5份收据、不予起诉决定书、水卡、电卡、水费清单、电费清单、商铺租赁合同2份、城隍商业步行街销售合同一览表、生效法律文书4份、（2019）川1423执819号之一执行裁定书、房产证、土地使用权证、（2018）川1423民初780号民事判决书、生效证明等证据予以证实。 本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”由于申请执行人信用社对涉案房产享有抵押权，已经办理了抵押登记，其抵押优先受偿权已为生效的（2018）川1423民初780号民事判决书所确认。因此，申请执行人信用社的抗辩主张本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现案外人伍赵军虽然提交了部分证据材料，但案外人伍赵军与远兴公司签订商品房买卖合同的时间为2012年12月24日，案外人伍赵军提交的五张收据中有一张是2012年12月4日，交款人为伍兴书，金额为20万元，其所提交的证据不足以证实其所购房屋符合上述第二十八条情形，对其异议主张不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回案外人伍赵军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向洪雅县人民法院提起诉讼。 审判长 黄 飞 审判员 郭玉珠 审判员 熊 哙 二〇二〇年六月二日 书记员 辜智勇