江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2169号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京高度国际建筑装饰集团有限公司，住所地北京市顺义区大孙各庄镇府前东街9号-278。委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。上诉人北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司（以下简称高度国际苏州分公司）、北京高度国际建筑装饰集团有限公司（以下简称高度国际集团公司）因与被上诉人中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称中新集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高度国际苏州分公司、高度国际集团公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回中新集团的全部诉请，支持高度国际苏州分公司、高度国际集团公司的全部反诉请求；2.中新集团承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、高度国际苏州分公司未违约。1.2018年9月21日高度国际苏州分公司发送给中新集团的《告知函》，意为与中新集团协商解除案涉合同，只是邀约行为，中新集团一审表示收到该函件后未做回复，也不同意协商解除，该函件的邀约效力已经终止，不发生法律效果。2.一审判决认定高度国际苏州分公司搬动办公用品属于擅自停业，认定错误。因中新集团未对2018年9月21日函件回复，高度国际苏州分公司认为中新集团不同意协商解除，故于2018年10月28日向高度国际集团公司提出重新装修申请，调整租赁标的物用途。高度国际苏州分公司一直持续经营，至今未停业。高度国际苏州分公司租金已经付至2018年12月25日，10月时高度国际苏州分公司并无拖欠租金情形。3.一审判决对已付费用的抵扣计算错误。高度国际苏州分公司及关联公司共向中新集团支付过四次费用，分别为2017年6月27日保证金584055元、2017年6月27日584054.55元、2018年4月20日681396.98元、2018年8月13日584054.55元。截止2018年10月13日合同解除，高度国际苏州分公司应支付的租金为2018年3月11日至2018年6月25日租金681396.98元、2018年6月26日至2018年9月25日租金584054.55元、2018年9月26日至2018年10月13日租金114089.51元。即使补交免租期租金646856.11元，高度国际苏州分公司应付的租金总额为2026397.15元，抵扣押金后，中新集团还应退还高度国际苏州分公司保证金407163.93元（2026397.15元-584054.55元-681396.98元-584054.55元-584055元）。二、案涉合同约定解除的条款系约定不明，且为格式条款。1.案涉合同第17.2.3项关于合同解除条件的约定中，对停业具体期限及停业的认定标准（工商注销登记属于停业，还是全体员工放假属于停业等等）约定不明确，应视为没有约定。2.案涉合同第17.2.3项系中新集团提供的格式条款，加重了合同相对方的义务，应为无效。即使需对该约定不明的条款解释，也应作出不利于合同提供方的解释。承租人主要义务是支付租金，停业与否是企业自主经营的权利，不应受到限制，何况高度国际苏州分公司至今并未停业。三、中新集团发出解除通知时不享有解除权，其解除合同的行为已构成根本违约，应承担违约责任。中新集团辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.《告知函》的内容和意旨表明该函件就是单方解除告知，即使高度国际苏州分公司认为该函件有想要请求协商的意思，那也只是请求就合同解除后的违约责任承担等后续事宜展开协商，在高度国际苏州分公司无理由解除合同的情况下，中新集团当然可以拒绝协商。单方提出解除合同也不存在所谓邀约行为。2.一审中高度国际苏州分公司从未提供证据证明租赁场所现场还在营业、装修改造的证据，高度国际苏州分公司2018年国庆期间擅自撤离，再无任何营业活动。3.关于高度国际苏州分公司已付费用的抵扣。2017年11月30日租赁合同与2017年6月12日租赁合同是承继和替代的关系。2017年11月30日租赁合同约定2017年6月26日至2017年12月10日为免租期，故北京市高度国际工程装饰设计股份有限公司（以下简称高度国际股份公司）向中新集团支付“房租款”584054.55元，对应租赁期即为2017年12月10日至2018年3月10日。2017年11月30日租赁合同系因高度国际集团公司需在苏州设立分公司，与中新集团协商变更承租人并重新签订实质内容一样的租赁合同，故直接在2017年11月30日租赁合同中将2017年12月1日至2018年3月10日为记载为免租期，高度国际集团公司从2018年3月11日起交租金。高度国际苏州分公司、高度国际集团公司简单地将两份合同约定的免租期相加，与事实不符。4.停业是即时行为，只要高度国际苏州分公司停止营业活动，解除事由就成立，出租人就产生了约定解除权。高度国际苏州分公司2018年国庆期间擅自搬离了租赁场所内的全部物品并受到中新集团的阻拦，阻拦无效后中新集团甚至不得不报警，高度国际苏州分公司事实上都不再使用租赁场所，构成根本违约。中新集团向一审法院起诉请求：1.确认中新集团与高度国际苏州分公司之间编号为ZXDS20171130的《中新大厦租赁合同》及其补充协议于2018年10月13日解除；2.高度国际苏州分公司、北京高度国际装饰工程有限公司（以下简称高度国际）支付租金114089.51元；3.高度国际苏州分公司、高度国际支付逾期利息(以欠付租金114089.51元为基数，以每日万分之五为标准，自合同解除日的次日即2018年10月14日起计至实际付清之日止)；4.高度国际苏州分公司、高度国际支付合同提前终止违约金1168109.1元；5.高度国际苏州分公司、高度国际补交免租期租金188666.37元；6.高度国际苏州分公司、高度国际支付逾期返还房屋的占用费(以合同解除时的月租金194684.85元为标准，自租赁合同解除的次日即2018年10月14日起计至实际返还房屋之日)；7.高度国际苏州分公司、高度国际将苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦39楼房屋恢复至交付时的原状后返还给中新集团。一审中，中新集团将诉请第五项调整为：高度国际苏州分公司、高度国际补交免租期租金共计646856.11元（计算方式是2017年12月1日至2018年3月10日期间，按照85元/平方米/月×2290.41平方米）。高度国际、高度国际苏州分公司向一审法院反诉请求：1.确认高度国际苏州分公司、中新集团之间签署的《中新大厦租赁合同》及其补充协议于2018年10月13日解除；2.中新集团返还租金469965.04元（计算期间是2018年的10月14日至2018年12月25日）；3.中新集团支付合同提前终止违约金584054.55元；4.中新集团退还保证金；5.中新集团赔偿装饰装修损失10万元（暂估）；6.中新集团承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月12日，中新集团（出租方/甲方）与高度国际股份公司（承租方/乙方）签订《中新大厦租赁合同》（合同编号为ZXDS20170612），合同约定高度国际股份公司承租中新集团位于苏州工业园区月亮湾15号39楼（自然楼层为37楼），建筑面积2290.41平方米，用途为办公。租赁期为2017年6月26日至2023年6月25日止，交付日为2017年6月26日，2017年6月26日至2017年12月10日为装修及免租期；承租人于合同签订后5日内支付保证金584055元,第一期租金为584054.55元。2017年6月27日，高度国际股份公司向中新集团转账支付584055元，并备注“租赁保证金”；同日，高度国际股份公司向中新集团转账支付584054.55，并备注“房租款”。2017年11月30日，中新集团的员工李占勇与高度国际苏州分公司的员工财务阮利凤的微信聊天记录载明:中新集团认可与高度国际股份公司间的租赁合同于2017年12月终止，就案涉房屋中新集团与高度国际签署新的房屋租赁合同，该合同的起始时间为自2017年12月1日起算。2017年11月30日，中新集团（出租方/甲方）与高度国际（承租方/乙方）签订《中新大厦租赁合同》（合同编号为ZXDS20171130），合同约定高度国际承租中新集团位于苏州工业园区月亮湾15号39楼（自然楼层为37楼），建筑面积2290.41平方米，用途为办公；租赁期为2017年12月1日至2023年6月25日止，交付日为2017年12月1日，2017年12月1日至2018年3月10日为装修及免租期，装修免租期内乙方不需要交付租金，但须支付物业管理费，及该单元实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备、及空调供应(如有)等费用。租金在2020年6月25日前是按照85元/平/月计算，之后是按照91.8元/平/月计算，其中2017年12月1日至2018年6月25日期间的年租金标准为681396.98元，2018年6月26日至2019年6月25日期间的年租金标准为2336218.2元；租金每季度支付一次，本季度的租金应至少提前于上季度最后10个工作日支付。乙方应在租赁合同签署后5天内支付甲方相当于三个月租金的保证金共计584055元，如乙方享有本合同约定的装修免租期，则只有当乙方足额缴纳该保证金及首期租金后，甲方才交付物业单元给乙方，若乙方未按期足额支付保证金及首期租金，甲方有权即刻解除合同。若乙方拖欠租金或公用事业费(包括但不限于水电费)等其他相关费用，自应付之日起逾期达到2个月的，或者乙方在未取得甲方书面同意而停业或表示将停业的情况下，乙方已经支付的保证金不退，乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任：（1）乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其己享受的装修免租期间及其它免租期间的租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）乙方应向甲方支付相当于6个月的租金和物业管理费之和的违约金；（5）不论所留装潢是否有利用价值，乙方放弃要求甲方补偿该物业单元所留装潢未摊销完费用的权利；（6）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。2018年3月，中新集团与高度国际、高度国际苏州分公司签订《中新大厦租赁合同补充协议》，约定自2018年3月10日起，承租人由高度国际变更为高度国际苏州分公司，高度国际的全部合同权利义务转让至高度国际苏州分公司。高度国际苏州分公司应在本协议生效后5个工作日内向甲方支付原合同保证金584055元，甲方应在收到高度国际苏州分公司保证金后7个工作日内，将乙方以及乙方关联公司支付的保证金全额退还至原付款账户。2018年4月20日，高度国际苏州分公司向中新集团转账支付681396.98元，并备注“房租”；2018年8月13日，高度国际苏州分公司向中新集团转账支付584054.55元，并备注“2018.6.26-9.25房租”。2018年9月14日,中新集团向高度国际苏州分公司发送催款通知,要求其在2018年9月15日前支付2018年9月26日至12月25日间的租金584054.55元。该通知函高度国际苏州分公司于2018年9月17日签收，但未作任何回应。2018年9月21日，高度国际苏州分公司向中新集团发出《告知函》，载明因成本增加、经营困难等问题，高度国际苏州分公司提出提前解除《中新大厦租赁合同》。2018年9月28日，高度国际苏州分公司向中新集团出具《情况说明》，载明：“我司于9月27日提出撤离通知，解除与中新大厦的租赁合同，因我司领导目前出差不能及时处理退租事宜，我司保证在2018年10月20日之前解决退租相关事宜。故现申请2018年9月29日到10月20日期间请勿断电断水，保证公司正常运营！特此申请，请于批准！”2018年10月6、7日期间，高度国际苏州分公司欲将办公用品从承租房屋内搬离。中新集团工作人员单言星向公安机关报警，苏州工业园区永安桥派出所出警，因双方负责人不在现场，故未作处理。2018年10月10日，中新集团向高度国际苏州分公司邮寄《租赁合同终止告知函》，载明：因高度国际苏州分公司逾期未支付2018年9月26日至12月25日间的租金，且在未取得中新集团同意的情况下擅自停业并于国庆期间在欠费尚未结清的情况下单方面强行退租、撤场及搬离物品，构成违约，故其通知高度国际苏州分公司租赁合同于通知送达之日解除，并要求承担相应违约责任。上述告知函，中新集团向高度国际苏州分公司预留的地址邮寄，但于2018年10月13日被退回。2019年4月29日，高度国际股份公司出具《代付说明》，载明：其与高度国际、高度国际苏州分公司系关联公司。高度国际系高度国际股份公司的子公司，高度国际苏州分公司系高度国际股份公司的子公司的分公司。高度国际股份公司与高度国际公司的法定代表人及最终实际控制人均为郝永刚。高度国际股份公司于2017年6月27日向中新集团分别支付了涉案房屋的租赁保证金584055元和租金584054.55元。高度国际股份公司认可以上两笔付款系代高度国际及高度国际苏州分公司向中新集团支付，并且对代付事实没有异议。一审另查明,2019年5月23日,高度国际名称变更为高度国际集团公司。一审中，双方均认可：1.案涉中新大厦房屋租赁合同及补充协议于2018年10月13日解除；2.案涉房屋交付时的状态为：承租房屋共分为11个自然间，中间有一个公共过道，每个自然间均装修过，装修情况为矿棉石膏板吊顶，格珊灯，入户不锈钢玻璃门，地面为抗静电高架地面，墙面白涂料，每间有独立电箱，电源插座需承租人自己改造。另，中新集团表示对于高度国际股份公司支付的租金其已在向高度国际苏州分公司主张的欠付租金中抵扣，其认可高度国际股份公司支付的保证金系本案高度国际苏州分公司支付的保证金，并同意抵扣高度国际苏州分公司应支付的相关款项。上述事实由当事人提供的《中新大厦租赁合同》及补充协议、银行回单、催款通知、告知函、情况说明、租赁合同终止告知函及邮寄凭证、照片、接处警工作登记表、代付说明及交付状态的说明、微信聊天记录截屏以及当事人庭审陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。高度国际、高度国际苏州分公司另提供了以下证据：1.高度国际苏州分公司关于调整中新大厦39楼房屋使用的请示和高度国际公司关于请示的复函，这是其关于租赁标的物规划调整的一个往来函件，证明在2018年9月份前后高度国际没有搬离的意思表示，只是公司战略调整可能会对39层重新装修规划。2.两份住宅装饰装修工程施工合同以及相应的付款凭证，证明高度国际苏州分公司并未停止营业，业务正常开展。3.EMS快递单，证明2019年3月19日，高度国际将案涉房屋的钥匙邮寄给了中新集团。中新集团质证认为：对证据一的真实性予以认可，关联性不予认可，材料并不能看出高度国际苏州分公司准备在39楼继续租赁的意思。对证据二的真实性无法确认，该证据也无法达到其证明目的，因为在与中新集团的租赁合同解除后，高度国际苏州分公司也可以与其他相关单位签订业务合同。对证据三的真实性无异议，但交还钥匙的行为不能视为高度国际苏州分公司已经履行了恢复原状交还房屋的义务。综合以上证据以及当事人举证、质证意见，一审法院认为，中新集团与高度国际苏州分公司之间存在房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定内容履行权利及义务。一审中，双方均认可案涉房屋租赁合同于2018年10月13日解除，一审法院对此予以确认。对于合同解除的违约责任，一审法院认为，根据查明事实，高度国际苏州分公司在2018年9月21日即向中新集团发函称因经营困难要求提前解除双方之间的房屋租赁合同，其后并于2018年国庆期间搬离承租房屋，高度国际苏州分公司未经中新集团同意擅自停业的行为构成违约，中新集团根据合同约定据此发函要求解除双方间的房屋租赁合同于法有据，一审法院予以支持。高度国际苏州分公司辩称其并未擅自停业的意见与其之后并未在承租房屋内开展相应的经营活动的事实不符，一审法院对其该项辩解意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故中新集团要求高度国际苏州分公司将案涉房屋恢复原状后交还，有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于恢复原状后的状态应参照高度国际苏州分公司提交的《承租房屋交付状态的情况说明》为准。因案涉房屋租赁合同系高度国际苏州分公司违约解除导致，故中新集团要求其补交免租期内的租金646856.11元亦应予以支持。对于合同解除前的租金，高度国际苏州分公司仍应支付中新集团，结合租金支付情况，高度国际还应支付中新集团租金114089.51元。一审中，中新集团同意高度国际股份公司支付的保证金584054.55元抵扣高度国际苏州分公司应支付的相关款项。经抵扣欠付租金以及部分免租期租金，高度国际苏州分公司尚应支付中新集团免租期租金176891.07元。对于中新集团主张的合同违约金，考虑到中新集团按照6个月租金标准主张的违约金具有赔偿损失的性质，且该项损失系弥补案涉房屋租赁合同提前解除，中新集团重新出租案涉房屋需要的寻租期，一审法院酌情按照3个月租金标准认定中新集团房屋空置损失为584054.55元（194684.85元×3）。合同解除后，继续占用房屋的，仍应支付房屋占用使用费。本案中，在高度国际苏州分公司停止经营且撤场并将案涉房屋的钥匙交还的情况下，中新集团理应在解除合同后的合理时间内及时止损，超出合理范围的损失应由其自行承担，一审法院综合本案情况，酌情确定占用费以三个月租金总和584054.55元（194684.85元×3）为限，超出该金额的占用费损失应由中新集团自行负担。高度国际集团公司系高度国际苏州分公司的总公司，其应对高度国际苏州分公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。高度国际苏州分公司及高度国际集团公司认为案涉房屋租赁合同系中新集团违法解除的理由不能成立，对其相应诉请，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认中新苏州工业园区开发集团股份有限公司与北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司之间编号为ZXDS20171130的《中新大厦租赁合同》及其补充协议已解除；二、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于判决生效之日起三十日内将承租的苏州工业园区月亮湾15号39楼房屋恢复原状后返还中新苏州工业园区开发集团股份有限公司；三、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司租金114089.51元（已抵扣保证金，无需另行履行）；四、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司违约金584054.55元；五、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司免租期租金176891.07元；六、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司房屋占有使用费584054.55元；七、北京高度国际建筑装饰集团有限公司对北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司不能清偿前述债务部分承担补充清偿责任；八、驳回中新苏州工业园区开发集团股份有限公司其余诉讼请求；九、驳回北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司、北京高度国际建筑装饰集团有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费22544元，由北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担15380元。一审反诉案件受理费减半收取7593元，由北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，2017年11月30日，中新集团的员工李占勇与高度国际苏州分公司的员工财务阮利凤的微信聊天记录中，李占勇称“新合同租赁日期要从今年12月份起算，对吗”，阮利凤称“是的”，李占勇称“那老合同就到截止到今年12月份”，阮利凤称“不然从3月开始，工商注册肯定不会认的；终止到12月，我这边没问题的；主要你们那财务算法和我们不一样；已交的50多万你们财务是算12.10-3.10的房租；但这50多万的发票我已入账抵税；就是没办法把50多万算到新公司了”，李占勇称“具体起租时间”，阮利凤称“如果律师说重合没关系，新的那就从12.1开始好了，这样工商那边更好说些……马上要付物业什么，12月费用都争取在新公司支付”。李占勇称“就是新合同租金计算就乱掉了；原来都是按照年算的”，阮利凤称“是有一点；现在反正余下的60多万是第一年度要付的”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，中新集团与高度国际股份公司2017年6月12日签订的《中新大厦租赁合同》，中新集团与高度国际集团公司2017年11月30日签订的《中新大厦租赁合同》以及中新集团与高度国际集团公司、高度国际苏州分公司签订的《中新大厦租赁合同补充协议》均为当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2017年6月12日《中新大厦租赁合同》已于2017年12月终止。现中新集团、高度国际苏州分公司、高度国际集团公司均认可2017年11月30日《中新大厦租赁合同》及补充协议于2018年10月13日解除，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、2017年11月30日《中新大厦租赁合同》及补充协议解除的原因；二、高度国际苏州分公司应付的欠付租金数额、占有使用费数额及应承担的违约责任。一、2017年11月30日《中新大厦租赁合同》及补充协议解除的原因本院认为，高度国际苏州分公司2018年9月21日向中新集团发送《告知函》，《告知函》载明“希望贵方能够对我司提出提前解除双方《中新大厦租赁合同》予以谅解”、“综上所述，我司特此向贵方提出提前解除《中新大厦租赁合同》，还请贵方慎重考虑，在收到本函后3日内及时安排人员与我司进行解约事宜的具体商谈，届时我司也将积极配合贵方进行剩余租金费用结算以及场地退还”，又于2018年9月28日向中新集团出具《情况说明》载明“我司于9月27日提出撤离通知，解除与中新大厦的租赁合同……保证在2018年10月20日之前解决退租相关事宜”。通过上述《告知函》及《情况说明》，高度国际苏州分公司已向中新集团明确表示要求提前解除案涉租赁合同，后高度国际苏州分公司于2018年国庆期间搬离案涉房屋，故高度国际苏州分公司已构成根本违约，中新集团据此向高度国际苏州分公司发函要求解除合同，于法有据。高度国际苏州分公司主张该《告知函》仅系解除合同的协商邀约，没有事实及法律依据，本院不予采信。高度国际苏州分公司还主张2017年11月30日《中新大厦租赁合同》中关于“未取得甲方书面同意而停业或表示将停业的情况下”属于格式条款且约定不明，其也并未停业，在2018年9月前后亦没有搬离案涉房屋的意思表示，但高度国际苏州分公司向中新集团发函明确说明因经营困难要求解除合同，且实际采取了搬离行为，已不在案涉房屋内继续经营，对其主张本院不予采信。合同解除后，高度国际苏州分公司应将案涉房屋恢复原状返还中新集团、支付欠付租金及占有使用费并承担相应违约责任。二、高度国际苏州分公司应付的欠付租金数额、占有使用费数额及应承担的违约责任高度国际苏州分公司、高度国际集团公司主张高度国际股份公司、高度国际集团公司、高度国际苏州分公司为关联公司，2017年6月12日《中新大厦租赁合同》约定的免租期为2017年6月26日至2017年12月10日，2017年11月30日《中新大厦租赁合同》约定的免租期为2017年12月1日至2018年3月10日，故高度国际苏州分公司应从2018年3月11日起付租金，高度国际股份公司支付的2017年6月12日《中新大厦租赁合同》项下的保证金584055元及租金584054.55元均应抵扣欠付租金。中新集团则主张2017年6月12日《中新大厦租赁合同》与2017年11月30日《中新大厦租赁合同》系承继关系，签订2017年11月30日《中新大厦租赁合同》时，为满足高度国际苏州分公司工商注册需求，将合同起始日期写为2017年12月1日，又因高度国际股份公司已支付2017年12月11日至2018年3月10日的租金，故将2017年12月1日至2018年3月10日写为免租期，高度国际苏州分公司从2018年3月11日支付租金即可，高度国际股份公司支付的2017年6月12日《中新大厦租赁合同》项下的租金584054.55元对应的交租期间即为2017年12月11日至2018年3月10日。本院认为，第一，依据2017年11月30日中新集团员工李占勇与高度国际苏州分公司员工财务阮利凤的微信聊天记录以及各方一审陈述，可以认定在签订2017年11月30日《中新大厦租赁合同》时，因高度国际苏州分公司工商登记需要，将该合同的起始日期写为2017年12月1日；又因高度国际股份公司已支付案涉房屋2017年12月11日至2018年3月10日的租金，高度国际苏州分公司直接从2018年3月11日起向中新集团支付案涉房屋租金，故将2017年12月1日至2018年3月10日约定为该合同免租期。即2017年11月30日《中新大厦租赁合同》中约定的2017年12月1日至2018年3月10日的免租期实际上并未免租，且该期间的租金已由高度国际股份公司支付。第二，2017年11月30日《中新大厦租赁合同》及补充协议于2018年10月13日解除，高度国际苏州分公司已向中新集团支付2018年3月11日至2018年9月25日的租金，故高度国际苏州分公司还应向中新集团支付2018年9月26日至2018年10月13日的租金114089.51元。第三，关于高度国际苏州分公司应否向中新集团补交2017年12月1日至2018年3月10日的免租期租金。本院认为，2017年6月12日《中新大厦租赁合同》与2017年11月30日《中新大厦租赁合同》系两份独立合同，根据上述第一点分析，2017年11月30日《中新大厦租赁合同》中约定的2017年12月1日至2018年3月10日的免租期实际上并未免租，且该期间的租金已由高度国际股份公司支付，故中新集团依据2017年11月30日《中新大厦租赁合同》要求高度国际苏州分公司承担补交免租期租金的违约责任，本院不予支持。第四，高度国际苏州分公司虽未将案涉房屋恢复原状并交还中新集团，但中新集团在高度国际苏州分公司停止经营且撤场的情况下，应在解除合同后的合理时间内及时止损，故一审判决酌定高度国际苏州分公司应支付中新集团的房屋占有使用费为584054.55元，并无不当。第五，因高度国际苏州分公司违约，一审判决结合中新集团的实际损失及预期利益、高度国际苏州分公司的过错程度等因素，酌情认定高度国际苏州分公司应赔偿中新集团违约损失584054.55元，未超出合理范围，本院予以确认。综上，高度国际苏州分公司应支付中新集团欠付租金114089.51元、占有使用费584054.55元、违约金584054.55元，共计1282198.61元。因中新集团同意高度国际股份公司支付的保证金584055元抵扣高度国际苏州分公司应支付的相关款项，抵扣保证金后，高度国际苏州分公司还应支付中新集团各项款项698143.61元。另，高度国际集团公司系高度国际苏州分公司的总公司，其应对高度国际苏州分公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。综上所述，高度国际苏州分公司、高度国际集团公司的诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初74号民事判决第一、二项；二、撤销苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初74号民事判决第三、四、五、六、七、八、九项及案件受理费部分；三、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司应于本判决生效之日起十日内支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司租金、违约金、房屋占有使用费共计1282198.61元，扣除保证金584055元后，北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司还应支付中新苏州工业园区开发集团股份有限公司698143.61元；四、北京高度国际建筑装饰集团有限公司对北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司不能清偿前述债务部分承担补充清偿责任；五、驳回中新苏州工业园区开发集团股份有限公司的其他本诉请求；六、驳回北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司、北京高度国际建筑装饰集团有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22544元，由北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担14662元，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司负担7882元。一审反诉案件受理费减半收取7593元，由北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担。二审案件受理费22544元，由上诉人北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司、北京高度国际建筑装饰集团有限公司负担14985元，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司负担7559元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年六月二十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。