河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7526号上诉人（原审原告）：段毓青，女，1969年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李坤耀，河南林东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中建铝新材料河南有限公司，住所地河南省鹤壁市经济技术开发区东杨园区东杨路158号。法定代表人：高得刚，董事长。委托诉讼代理人：樊庆臣，该公司员工。上诉人段毓青因与被上诉人中建铝新材料河南有限公司（以下简称中建铝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。段毓青上诉请求：撤销一审判决,并依法改判、驳回或将本案发回重审。本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院在未查明事实的前提下,将上诉人的“租金损失”和被上诉人的“家具损失”予以抵消,严重损害了上诉人的利益。被上诉人在一审中提交的采购合同、发票及银行汇款凭证均是其单方提供的证据,这些证据并不能证明被上诉人放置在涉案房屋内的家具就是被上诉人所述的这批家具,也不能证明被上诉人最终的家具损失。二、被上诉人在一审中并未提起反诉处理所谓的“家具损失”,一审法院在判决中对该部分予以裁判,违反了民法的“处分原则”。补充上诉理由：一审法院未明确被上诉人所谓家具损失的数额。双方涉案合同第十一条第六款明确约定,乙方逾期不缴纳拖欠的相关费用，视为乙方放弃室内家具及物品,甲方有权自行处理。中建铝公司辩称，一审判决正确且合理，上诉人的上诉不合理。段毓青向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告支付被告单方解除合同给原告造成的违约金34882元及解除合同后房屋占用的租金损失73903元，合计108785元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月6日，段毓青（作为出租方、甲方）与中建铝公司（作为承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区普惠路80号1号楼2单元号房屋出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共273.06平方米，该房屋租赁期贰年，自2018年9月7日起至2020年9月21日止，甲方应于2018年9月7日将房屋按约定条件交付给乙方。该房屋第一年（从2018年9月22日至2019年9月21日止）月租金为人民币17441元整，该房屋租金支付方式半年付，先付后用，第一期租金于2018年9月23日前支付，以后每期租金提前15日支付。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金17441元整，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。如乙方结清，甲方需要按照实际应退款额退还。在租赁期间内，乙方擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等。2019年10月29日，段毓青向河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，案号为（2019）豫0191民初24750号，请求判令被告依约支付原告2019年3月22日至2019年9月22日的租金69764元、违约金、装修损失、物业费、空调费。被告中建铝诉称：已向段毓青支付租金至2019年5月21日，并且同意向段毓青支付两个月的违约金等。（2019）豫0191民初24750号本院认为部分载明：被告中建铝公司已于2019年5月21日单方解除合同。2019年3月22日至2019年5月21日共计两个月，按每月租金17441元计算，租金共计34882元。2019年5月30日，中建铝公司作为付款人通过中国建设银行向段毓青支付33720元。34882元扣除33720元后尚余1162元，被告中建铝公司应当支付，本院并酌定被告中建铝公司向原告支付违约金350元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告诉请被告赔偿原告因装修而对原告造成的损失6800元，本院予以支持。以上费用包括未付租金1162元、违约金350元、损失6800元，共计8312元。《写字楼租赁合同》约定，根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金17441元整，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，如乙方结清，甲方需要按照实际应退款额退还。2018年9月17日，中建铝公司作为付款人通过中国建设银行向段毓青支付122087元，备注用途绿地之窗2910押金、租赁费（2018.9.22-2019.3.21），本院经计算该款包含押金17441元。押金数额高于上述租金、违约金、损失8312元，本院予以折抵，故对原告诉请本院不再支持。因被告单方解除合同应当承担的民事责任，原告可另行主张，该判决驳回了原告段毓青的诉讼请求。庭审中原告段毓青称，2019年5月21日，郑州高新区法院判决双方解除合同，合同解除后被告拒不支付合同约定的违约金，一直未将办公家具搬离，占用原告的房屋，给原告造成了自2019年5月21日至2019年10月9日，房屋占用其内的租金损失应由被告承担，租金损失的金额为73903元。另外合同解除双约定的有两个月的违约金34882元被告也一直未支付，在2019年10月9日原告将涉案房屋交给托管公司后，托管公司经原告同意后进行处置被告涉案房屋家具，并且涉案房屋家具由收废品的拉走了。被告中建铝公司称，有异议，同意支付原告合同约定的两个月的违约金34882元，但是不同意支付占用期间的损失，因为被告不存在占用原告房屋，其他同答辩状。并且因为原告向被告要各种费用违约金34882及顶板损失6800元等，否者不让搬离涉案房屋被告滞留的家具，而且被告拿了3万多元去了最后没有协商好。以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份、(2019)豫0191民初24750号河南省郑州市高新区法院开庭笔录一份、(2019)豫0191民初24750号河南省郑州市高新区法院民事判决书一份、写字楼托管合同一份、付款凭证2页，被告提交的《写字楼租赁合同》复印件、照片打印件8张、(2019)豫0191民初24750号河南省郑州市高新区法院民事判决书一份、家具采购合同、银行付款回单3张、发票打印件6张及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。被告中建铝公司于2019年5月21日单方解除合同。合同约定在租赁期间内，乙方擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。被告辩称，原告段毓青诉求的合同解除违约金34882元被告中建铝予以认可。本院确认，被告应当向原告支付合同解除违约金34882元。根据（2019）豫0191民初24750号判决书，被告向原告缴纳的17441元押金扣除8312尚余9129元。34882元扣除9129元后尚余25753元。故原告诉请被告支付违约金34882元，本院予以支持25753元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中原被告双方均有损失，在合同解除后，被告仍占有原告房屋，原告存在租金损失；原告擅自处分被告办公家具，被告存在办公家具损失。原告系涉案房屋所有权人，对合同解除之后的后续事务处理具有主动权，本院认定其具有较大过错，但结合原被告的损失情况，原告损失大于被告损失，为减少当事人诉累，本院一并处理，即对原被告对对方损失应承担部分互相抵消。故原告诉请占用期间的损失，本院不予支持，并且被告的办公家具损失，被告也不得向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中建铝新材料河南有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段毓青支付违约金25753元；二、驳回原告段毓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2476元，减半收取1238元，由原告段毓青负担1016元，被告中建铝新材料河南有限公司负担222元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依据一审查明的事实，可以认定段毓青存在租金损失，其擅自处分中建铝公司办公家具，中建铝公司存在办公家具损失。段毓青系涉案房屋所有权人，对合同解除之后的后续事务处理具有主动权。为减少当事人诉累，一审法院对段毓青的租金损失和中建铝公司的家具损失一并处理并无不妥。基于以上，综合本案案情及现有在案证据，一审法院判决并无不当。综上所述，段毓青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由上诉人段毓青负担。本判决为终审判决。审判员 高 镭二〇二〇年六月三十日书记员 禄亚楠