浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终589号 上诉人（原审原告）：安吉朗域家居贸易有限公司，住所地安吉县递铺街道塘浦工业园区（安吉竹洋竹制品有限公司内2幢2楼）。 法定代表人：姚秀丽。 委托诉讼代理人：王鹏娇，浙江浦源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张惠顺，男，1966年7月11日出生，汉族，住安吉县。 被上诉人（原审被告）：俞惠琴，女，1966年12月2日出生，汉族，住安吉县。 被上诉人（原审被告）：张小红，女，1978年4月9日出生，汉族，住安吉县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：董玉珠，浙江顾善律师事务所律师。 上诉人安吉朗域家居贸易有限公司（以下简称朗域公司）因与被上诉人张惠顺、俞惠琴、张小红房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朗域公司上诉请求：1.依法撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初3221号民事判决，改判支持朗域公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张惠顺、俞惠琴、张小红承担。事实与理由：一、一审法院对搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费三项损失事实性质认定错误。停产停业损失费实际是补偿给被拆迁的企业和企业职工的，补偿内容为企业拆迁期间的工人工资、水电费、工人的五险一金等损失。虽然2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定承租人不再享有被征收人地位和签订补偿协议的资格，将承租人排除出被征收人以及补偿协议签订人的范围，但是仍应由出租人自行处理其与承租人之间的内部合同关系，承租人因财产被征收，仍有权依法获得相应补偿，有权主张三项损失补偿费，司法实践中均有支持承租人诉请“三项损失”的司法判例。本案中，在房屋租赁合同履行过程中，2017年6月安吉县政府昌硕街道办事处发布拆迁公告，2017年10月16日对涉案房屋进行评估，补偿项目中含有三项损失补偿费，是朗域公司在使用该房屋进行经营，并办理了营业执照、纳税凭证，朗域公司是实际的生产经营者。涉案房屋被征收拆迁，对三项损失补偿费的分配应“有约定按照约定，无约定按法定”。即使不按法定，在约定不明的情况下，依据拆迁政策和司法实践，三项损失也应该在所有权人和承租人之间予以合理酌情分配，不应认定朗域公司无权主张。二、一审判决对事实认定和法律适用出现逻辑推理错误。由于一审判决对三项损失补偿费事实性质认定错误，片面适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，该条规定实质是把对承租人的三项损失补偿打包甩给房屋所有权人，然后由所有权人与承租人自行处理租赁合同纠纷，并非承租人没有获得三项损失补偿的权利，只是承租人权利主张的依据是房屋租赁合同。一审判决认定朗域公司与张惠顺、俞惠琴、张小红之间存在房屋租赁关系，但租赁合同中未对三项损失补偿费作出约定，根据该事实和法律、政策规定及法律推理，对三项损失补偿费未约定的，应按法定分配，但一审判决却认为朗域公司不是涉案房屋拆迁补偿协议的合同相对人，无权享受行政合同权利义务，割裂了房屋拆迁行政协议与房屋租赁合同之间的法律逻辑联系。三、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条之规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”，一审判决审限严重违反该条规定，属于程序违法。本案自2019年7月26日立案，在2020年2月3日作出判决，超过三个月的审限，程序违法。 张惠顺、俞惠琴、张小红辩称，一、根据法律法规规定，三项损失补偿费属于张惠顺、俞惠琴、张小红，朗域公司不是被拆迁主体，无权获得补偿。三项损失补偿费主要包括搬迁费、停产停业费、临时安置补助费，属于被拆迁主体的物权，或者与被拆迁主体人身有紧密关系，属于拆迁单位赔偿给被拆迁主体的，朗域公司不属于被拆迁的主体，根据现有的法规政策不应支持其主张。为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平的补偿，补偿范围很清楚是被征收房屋的所有权人而不是其他用益物权。尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是对国有土地房屋征收的补偿，但实际上集体土地也是参照进行补偿的。安吉县人民政府颁布的集体土地征收补偿条例实际上被拆迁的主体也是仅仅针对物权所有人。二、朗域公司实际不存在损失。朗域公司与张惠顺、俞惠琴、张小红的租赁合同已经到期，到期之后无论是否拆迁，都需搬离，拆迁现场的评估的物品也都属于张惠顺、俞惠琴、张小红。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朗域公司向一审法院起诉请求：1.张惠顺、俞惠琴、张小红支付搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费共计35.57万元（其中张惠顺、俞惠琴、张小红分别支付23.8万元、6.08万元、5.69万元）；2.本案诉讼费由张惠顺、俞惠琴、张小红承担。 一审法院认定事实：2014年10月17日，张惠顺与朗域公司签订厂房租赁合同，双方约定：张惠顺将坐落于安吉市区迎宾大道东侧的厂房、住房出租给朗域公司用于办公、仓库使用；承租期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止（每年签订一次）；每年在11月15日前定为下年订合同契约期。2015年12月2日、2016年9月9日，张惠顺与朗域公司两次续签厂房租赁合同，约定租赁期限至2017年12月31日止；租赁期间，如遇政府建设征用拆迁须服从，双方届时解除合同。2015年12月17日、2016年11月25日，张惠顺在收到朗域公司2016年、2017年租金后分别出具收条。2017年12月7日，张惠顺与安吉县人民政府昌硕街道办事处就案涉房屋签订《集体土地征收地上房屋及附属物补偿安置协议》，约定选择“货币补偿”的补偿金额包括搬迁（家）补助费4000元、临时安置（过渡）补助费11645元、经营性损失614509元（其中停产停业、搬迁费按合法房屋价值10%补助，包括俞惠琴、张小红在内）。另，案涉房屋征收货币补偿结算单上注明腾空日期为2017年12月25日。 一审法院认为，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以有权要求赔偿损失。现朗域公司主张张惠顺、俞惠琴、张小红支付案涉房屋征迁补偿中所得的搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费，但双方在租赁合同中并未对此进行约定。征收补偿合同本质是对被征收人物权的补偿，其补偿项目也均指向被征收人。合同关系基于合同相对性原则对合同当事人产生权利义务，而合同之外的第三人并不享有和负担合同约定的权利和义务。因此，征收补偿协议以外的第三人无权以征收补偿协议约定的补偿项目作为行使权利的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定，被征收人和补偿对象均系所有权人。本案中，朗域公司并非被征收人和补偿对象，其以案涉征收补偿协议及该协议约定的补偿项目作为依据主张权利，并无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回朗域公司的诉讼请求。一审案件受理费3320元（已减半），由朗域公司负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。 本院二审期间，朗域公司向本院提交其2015年至2017年的完税凭证一份，以证明其在实际生产、营业、使用租赁房屋，三项损失补偿费应属于其所有。张惠顺、俞惠琴、张小红经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，无论朗域公司租赁涉案房屋是经营生产还是停产，三项损失赔偿是根据物权的10%-15%来决定的，与朗域公司的经营行为无关。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对于能否证明三项损失补偿费属朗域公司所有，于本院认为部分综合阐述。 张惠顺、俞惠琴、张小红未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：朗域公司是否有权向张惠顺、俞惠琴、张小红主张分配涉案房屋拆迁所得的三项损失补偿费。对此本院分析如下：一、朗域公司作为房屋承租人请求分配三项损失补偿费缺乏请求权基础。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”根据上述规定三项损失补偿费的归属为房屋所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属所有权人，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。房屋所有权人与承租人对三项损失补偿费有约定的可按约定处理，既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失，而非直接主张分配三项损失补偿费。二、房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失费等损失以及数额。三、本案中，朗域公司与张惠顺、俞惠琴、张小红并未在租赁合同中对拆迁所得的三项损失补偿费作出约定，朗域公司无权直接请求分配三项损失补偿费。在涉案房屋拆迁时，涉案房屋租赁合同亦已到期，不存在租赁合同因拆迁提前解除的情形，朗域公司一审诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 另，关于一审法院是否超期审理本案，本院经审查，一审审理过程中，朗域公司与张惠顺、俞惠琴、张小红分别于2019年9月11日、2019年12月13日两次向一审法院申请庭外和解，申请期限均为3个月，当事人申请庭外和解的期限依法不计入审理期限，一审法院根据当事人的申请依法扣除了和解期限，本案一审于2019年7月26日立案，2020年2月27日结案，并未超期审理，未违反程序，朗域公司该节上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，朗域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6640元，由上诉人安吉朗域家居贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年六月二十四日 法官助理张美琴 书记员沈雯雯