温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初3386号原告（反诉被告）：邵芸灿，男，1983年10月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告（反诉被告）：余淑芬，女，1987年5月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈一来，浙江时代商务律师事务所律师。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：滕胜来，浙江时代商务律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵芸荷，女，1973年12月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：叶月红，女，1954年2月8日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告邵芸灿、余淑芬与被告邵芸荷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理，后被告邵芸荷提起反诉，本院追加叶月红作为第三人参加本案诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芬及其共同委托诉讼代理人陈一来，被告（反诉原告）邵芸荷、第三人叶月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵芸灿、余淑芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵芸荷返还二原告购房款478895元（首付款264323元，代还贷款本息214572元）；2.判令被告邵芸荷返还装修款134637.8元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告邵芸荷系原告邵芸灿的姐姐。2013年8月17日，被告邵芸荷将坐落于温州市鹿城区房屋（产权登记在第三人叶月红名下，但实际由被告邵芸荷独自出资购买）出售给二原告邵芸灿、余淑芬夫妇，双方确认原告邵芸灿已支付现金264323元，240000元以商业贷款每月按揭方式偿还，每月1660元，150000元信用社贷款利息由二原告自行归还，余下房款335000元三年后（即2016年8月17日归还）。协议签订后，二原告按照协议履行。2014年4月，被告提出让原告替被告装修坐落于温州市鹿城区房屋，装修的钱在剩余房款335000元中予以扣除，并答应让原告免费住三年。原告于2014年底装修完毕，于2015年2月8日搬入居住至今。应被告要求，原告自2015年2月20日开始支付30万元信用社贷款利息至2020年2月。2015年5月19日，被告邵云荷未经二原告同意私下将上陡门房屋出售给案外人。原告余淑芬自2016年3月得知后，要求被告归还原告所有款项，遭被告拒绝，但其答应继续提供中环房屋由二原告免费居住，后被告又于2020年3月起诉要求二原告腾空中环房屋。综上，原告认为，被告的上述行为违反诚实信用原则，其出卖上陡门房屋的行为侵害二原告合法权益，故诉至法院。被告邵芸荷辩称，原告诉称不属实，上陡门房屋系原告邵芸灿自行出卖，并非被告出卖。二原告未依约向被告支付剩余购房款，故提出反诉请求：1.判令反诉被告邵芸灿、余淑芬支付反诉原告邵芸荷889288元［其中剩余购房款688590元（993240-264323-40326.73）、垫付利息及利息损失200698元］；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。后明确第1项反诉请求中垫付利息金额为38628元（2460＋19359＋16809），剩余现金108917元（688590-300000-199673.27-80000）自2012年12月29日起计算利息损失至实际履行之日止。利息损失包含建行剩余本金199673.27元的利息损失自2020年3月21日起按年利率6%计算至实际履行之日止，余款110000元的利息损失自2012年12月29日起按年利率6%计算至实际履行之日止。事实与理由：2012年12月29日，反诉原告邵芸荷将坐落于温州市鹿城区房屋出售给反诉被告邵芸灿，总房款993240元，由于反诉被告仅支付264323元房款，余下688590元未支付（其中240000元以商业贷款方式由反诉被告邵芸灿、余淑芬每月还入反诉原告邵芸荷建行账户，150000元以信用贷款方式由反诉被告邵芸灿、余淑芬每月还入反诉原告邵芸荷农信社账户，并承诺尽快归还本金，余下约335000元于三年后归还）。反诉原告邵芸荷为反诉被告邵芸灿、余淑芬垫付了农信社剩余150000元贷款自2013年6月至2014年12月21日止共计18个月利息21600元，2015年2月起由反诉原告邵芸灿、余淑芬负担农信社300000元贷款利息，双方据此重新签订了协议（因反诉原告多次搬家，导致该份协议原件遗失）。因双方就上陡门房屋出卖事宜产生纠纷，反诉被告邵芸灿、余淑芬于2019年6月20日起停止支付300000元农信社贷款利息，反诉原告自2019年5月22日起至2020年5月21日止已垫付利息16809元。反诉被告自2013年6月21日起至2020年2月20日支付建行240000元利息（截止2020年5月，已经归还本金40326.73元），后于2020年3月21日起停止支付建行贷款（反诉被告已偿还贷款本金40326.73元），反诉原告代为垫付自2020年2月22日起至2020年5月21日止利息2460元。现反诉原告要求反诉被告支付剩余购房款，其中建设银行贷款199673.27元（240000-40326.73）、信用社贷款300000元均不再主张利息损失（已主张垫付利息），在本案中以现金结算。故提起反诉。针对反诉，原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芬辩称，因反诉原告擅自出卖涉案房屋，故无需支付购房款并返还垫付利息，应由反诉原告返还。利息损失依据不足，反诉原告已经书面确认以贷款方式支付利息且余下房款三年后返还，故反诉被告无需另行支付利息损失。第三人叶月红述称，涉案房屋由其作为名义产权人签字出卖，业经两个儿子邵芸灿、邵芸章共同商量决定，与邵芸荷无关。出卖总价款680000余元，用于归还利用上陡门房屋产生的银行抵押贷款500000余元和邵芸灿、邵芸章共同经营的工厂债务。经本院审理查明：邵芸灿与余淑芬系夫妻关系，邵芸灿、邵芸荷系叶月红的子女。坐落于温州市鹿城区（建筑面积：55.18平方米）房屋产权登记在母亲叶月红名下（实际由邵芸荷独自出资购买）。2013年期间，经口头协商一致，邵芸荷同意将涉案房屋出卖给邵芸灿、余淑芬所有，双方于2013年8月17日签订一份《买卖房屋协议》，载明“本人邵芸灿，坐落于温州市鹿城区，建筑面积55.18平方米的房屋出卖给邵芸灿、余淑芬夫妇，单价18000元／平方米，总价993240元。现邵芸灿已付现金264323元，余下款项由以下方式偿还：240000元以商业贷款每月按揭方式偿还，即1660元／月，每月20日之前还入邵芸荷建行账户；150000元信用社贷款，由邵芸灿、余淑芳自行归还；余下房款335000元，邵芸荷同意邵芸灿、余淑芬三年后（即2016年8月17日）归还”。后涉案房屋仍由邵芸荷占有使用至2015年初，邵芸荷同意将其所有的中环广场1幢二单元1305室房屋由邵芸灿、余淑芬代为装修入住。期间，双方亦按协议约定履行利息支付义务，其中建行240000元贷款利息由邵芸灿、余淑芬自2013年6月21日支付至2020年2月20日（已偿还贷款本金40326.73元），信用社150000元贷款利息由邵芸灿、余淑芬自2013年7月19日支付至2019年5月21日（剩余150000元贷款利息经双方于2015年初协商一致由邵芸灿、余淑芳自2015年2月起支付至2019年5月21日止）。2019年6月22日，双方因上陡门房屋出卖事宜产生争执，经协商无果，现诉至本院。另查明：2015年5月19日，叶月红作为名义产权人将涉案房屋出卖给案外人黄晨宇，房屋出售款698000元（2015年5月19日定金50000元，6月19日转账400000元，6月25日转账238000元，另有中介费1万元直接由中介扣走），款项经叶月红账户转出至邵芸章、邵芸灿等账户。2015年6月19日叶月红收取40000元购房款后，于同日转账至邵芸章账户，其中300000元分六笔，每笔50000元于同日转账至邵芸荷账户，后邵芸荷农信社放款后转至邵芸章200000元、取现100000元，邵芸章确认上述300000元款项已收回。再查明：中国建设银行温州银都支行于2013年6月21向邵芸荷日放款240000元，历年收息额84065.84元，2020年1-5月份收息4101.74元。审理期间，经双方协商一致确认邵芸灿、余淑芬自2013年6月21日至2020年2月21日止归还银行本息81605元，同意本金归还金额按2020年4月21日结算即40326.73元（240000-199673.27）元。中环广场1幢二单元1305室的装修款按80000元结算，在余下房款中予以扣除，即未支付购房款为608590元（993240-264323-40326.73-80000），其余贷款金额在本案中按现金结算。建设银行240000元贷款自2020年2月22日至5月21日止的利息2460元，农信社150000元贷款利息（除邵芸灿、余淑芬支付的农信社150000元贷款利息）自2013年6月至2014年12月共18个月的利息19359元，农信社300000元自2019年5月22日至2020年5月21日止垫付的贷款利息16809元。本院向邵芸章询问并制作谈话笔录，其述称“涉案房屋原来是我大姐邵芸荷的，后来出卖给我弟弟邵芸灿。200000元是邵芸灿、余淑芬结婚时的彩礼，其余贷款利息都是厂里的钱归还的。该房屋一直有银行抵押贷款500000余元，以我母亲叶月红的名义借款，款用于厂里。因我母亲年龄大了，银行说可能不再继续放款了，导致厂里资金紧张，于是我和弟弟邵芸灿商量，打算出卖上陡门房子用于归还厂里的欠款…之前我们兄弟俩和母亲已经商量好了（弟弟邵芸灿说房屋出卖事宜要向他老婆余淑芬保密），所以我和我母亲共同委托我大姐邵芸荷在中介挂牌出售上陡门房屋，房屋出卖价格是市场价格…”经本院释明，邵芸灿、余淑芳仍主张按房屋买卖合同关系主张要求邵芸荷返还购房款及垫付的贷款本金。以上事实有原、被告的身份证、《买卖房屋协议》、银行明细、房产证、中介证明及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2013年8月17日签订的《买卖房屋协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。上陡门房屋于2015年5月被出卖，结合第三人叶月红陈述意见及购房款收取和支配情况，并不能证明涉案房屋系邵芸荷出卖，现邵芸灿、余淑芳主张要求邵芸荷返还款项，依据不足，本院不予支持。关于购房款结算问题，经双方庭审确认，故邵芸灿、余淑芳应支付邵芸荷剩余购房款608590元（993240-264323-40326.73-80000）。关于垫付利息，其中建设银行240000元贷款由邵芸荷垫付自2020年2月22日至5月21日止的利息2460元，信用社300000元贷款由邵芸荷垫付自2019年5月22日至2020年5月21日止垫付的贷款利息16809元，应由邵芸灿、余淑芳予以返还，但邵芸荷反诉主张垫付自2013年6月至2014年12月共18个月利息，系2015年之后才转化为购房款贷款利息由邵芸灿、余淑芳支付，此前的利息支付与邵芸灿、余淑芳无关，应由邵芸荷自行负担。综上，邵芸灿、余淑芳应返还的垫付利息为19269元（2460+16809）关于利息损失，因2013年协议中双方已明确以贷款支付利息方式支付购房款，且剩余335000元于2016年8月17日归还，又考虑到双方已于2015年变更了付款方式，尤其是邵芸灿、余淑芳支付信用社剩余150000元贷款利息这一节事实能够予以印证，现邵芸荷主张余款约110000元的利息损失自2012年12月29日起按年利率6%计算至实际履行之日止，依据不足。考虑到贷款本金在本案中一并结算，尚余未支付购房款现金部分108916.73元（608590-300000-199673.27）的利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以邵芸荷提起反诉之日即2020年5月11日开始计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芳于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）邵芸荷剩余购房款608590元、返还垫付利息19269元及利息损失（以未付本金108916.73元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月11日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芳的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邵芸荷的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9935元，减半收取4967.5元，由原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芳负担；反诉案件受理费5760元，由原告（反诉被告）邵芸灿、余淑芳负担5039元，由被告（反诉原告）邵芸荷负担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  孙晓琳二〇二〇年六月十五日书记员  黄一歆