广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9305号上诉人（原审被告）：苏淑珍。委托诉讼代理人：张益良，广东曜信律师事务所律师。委托诉讼代理人：高芷茵，广东曜信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟。委托诉讼代理人：刘永，系刘伟兄长。被上诉人（原审被告）：全初珍。被上诉人（原审第三人）：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼204室。法定代表人：黎伟全。委托诉讼代理人：梁嘉敏，公司员工。上诉人苏淑珍因与被上诉人刘伟、全初珍、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。苏淑珍上诉请求，1.撤销一审判决第三项；2.改判苏淑珍无需支付任何费用或发回重审；3.刘伟、全初珍、金洲公司承担案件诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院举证责任分配错误。刘伟主张其垫付购房款59000元，应证明两个事实，一是苏淑珍欠付金洲公司购房款59000元，二是刘伟已经支付了59000元，且第一个事实是第二个事实的前提条件。本案中仅凭刘伟的陈述以及金洲公司出具的发票不足以证明苏淑珍欠付购房款59000元。从刘伟提供的证据及其在庭审中陈述可知，案涉房屋的全部原件资料均由金洲公司及全初珍持有，位于广州市南沙区××房（以下简称案涉房屋）的《房屋预售合约》《番禺市房地产买卖契约》、定金收据原件由金洲公司持有。刘伟称其提交的收据是在金洲公司拍照的，该收据没有提供原件核对。如果苏淑珍只是交了订金10000元，金洲公司为何按照付清房款的交易模式和习惯收回订金收据并为苏淑珍登记？明显违反日常经验法则。故刘伟和金洲公司应当首先证明苏淑珍到底交了多少款项，欠付多少，并提供有关原始证据供质证核对。一审法院仅以苏淑珍提供的证据不足以证明其付清房款，就推定苏淑珍欠付金洲公司购房款，从而免除刘伟的举证责任，明显适用法律不当。2.一审法院未查明苏淑珍是否欠付金洲公司购房款59000元的事实。刘伟和金洲公司提供的收据内容，符合苏淑珍与金洲公司案涉房屋买卖合同约定的付款内容和交易方式，该收据足以证明苏淑珍已完全支付案涉房屋的购房款。根据合同约定，金洲公司以收据确认收回苏淑珍合同原件及更换冲入收据并为苏淑珍办证，刘伟提交了更换后的收据以及房地产买卖登记确认书等证据，足以证明苏淑珍已支付完毕购房款。一审判决在苏淑珍未作任何陈述的情况下，直接认定苏淑珍提供的证据不足以证明其已付清房款，进而推断苏淑珍欠款，明显事实依据不足。3.刘伟陈述的支付59000元的购房款存疑，但一审法院未予查明。金洲公司与苏淑珍签订案涉房屋买卖合同并交付案涉房屋后，20年以来一直未向苏淑珍主张欠款购房款，而刘伟在付款前亦未向苏淑珍了解情况，在此情况下，刘伟向金洲公司支付的59000元与苏淑珍无关。刘伟提交的与苏淑珍小姑的微信聊天记录中，隐瞒了苏淑珍小姑明确告诉其案涉房屋没有欠款，不要缴款的事实，明显不诚信。从刘伟提供的证据可见，2016年金洲公司向其他房屋的买受人主张欠款购房款，并要求解除合同回收房屋拍卖时，并未包括案涉房屋，对此刘伟是确认的。可见刘伟知晓案涉房屋没有欠款的事实。刘伟在一审提交的微信聊天记录中，明确自认其是了解到案涉房屋可以办证，只是金洲公司提出了几万元的转名费，刘伟自愿承担该费用。本案诉讼时，却变成所谓的欠付购房款，存在虚假诉讼的嫌疑。4.金洲公司的证言未经质证，不能作为判决依据。金洲公司没有出庭，所谓的陈述一审法院从未给苏淑珍阅读过，更别说是质证。金洲公司存在通过办证要挟客户重复缴款的行为，苏淑珍留存的案外商铺早已办理房产证，但金洲公司仍然逼迫苏淑珍缴纳上万元的税费，才同意将房产证交付给苏淑珍。可见，金洲公司的诚信有问题，在此情况下，金洲公司在一审开庭后，知晓苏淑珍未保留案涉房屋资料后，根据收到材料拼凑说明，也没有提供证据，极不可靠。一审法院以未经质证的证据作为判决依据属于严重程序错误。5.苏淑珍无法提供其他证据材料是因为案涉房屋及原始资料全部交给了全初珍而且时间久远。苏淑珍经过了退休、移居香港等重大生活节点，案涉房屋在2009年转让给全初珍时，相应凭证均已交付给全初珍，虽然经过努力，但确实无法找到案涉房屋的有关材料。苏淑珍与全初珍在2009年12月29日签订买卖合同，同日金洲公司确认房屋编号为2栋701房并盖章写日期，结合刘伟确认金洲公司收回苏淑珍《房屋预约合约》的收据原件、苏淑珍与全初珍的合同及公证书原件等案涉房屋原始及第一次转手资料均由全初珍持有后转给刘伟等事实，可以确认在交易当天，苏淑珍与全初珍是到了金洲公司结清水电并确认最初情况。苏淑珍结清了水电，全初珍还让金洲公司盖章更新了信息，但当时全初珍却没核对案涉房屋的付款情况，金洲公司明知案涉房屋已经转让，亦未主张苏淑珍欠付购房款，在经过十余年之后突然主张欠付85%的购房款，这明显不符合正常交易习惯。二、本案诉讼主体错误。苏淑珍与刘伟没有合同关系，不应当作为本案被告，根据省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，应当作为第三人。本案是买卖合同纠纷，苏淑珍在没有合同关系的情况下仅有配合连环过户的责任。一审法院要求苏淑珍依据委托关系承担59000元明显剥夺了苏淑珍在另案中抗辩的合法权利，明显不公平。若金洲公司主张苏淑珍欠付购房款，理应另案处理，苏淑珍依法享有抗辩权，以及反诉全初珍及金洲公司的权利，但上述权利均在本案中被剥夺。金洲公司及全初珍从未向苏淑珍主张欠款，刘伟无权主张，若其以代理关系主张，理应另案起诉。三、本案保全费不应当由苏淑珍承担。苏淑珍一直同意案涉房屋转让给全初珍，而全初珍未向苏淑珍提出协助办证要求，一审判决亦是要求苏淑珍将房屋过户给全初珍，苏淑珍与刘伟没有合同关系，故有关保全费不应当由苏淑珍承担，应当由刘伟自行承担。四、苏淑珍与全初珍签署买卖合同中已明确案涉房屋没有债务，交齐房款，之所以发生虚假的59000元欠款完全是因为刘伟的代理人通过双方代理，故意损害苏淑珍的合法权益造成，未经苏淑珍同意追认，在苏淑珍不知情的情况下，民法总则明确禁止双方代理，刘永以苏淑珍名义向金洲公司交款，作为刘伟亲兄，其为刘伟谋取利益目的显而易见，其代理苏淑珍向金洲公司缴纳的59000元的行为无效，其责任应自行承担。五、金洲公司不诚信行为明显，苏淑珍保留的35号楼5号铺交齐房款后，金洲公司在已收取契税印花税等费用后办理房产证，但一直不将房产证交付，胁迫苏淑珍重复缴纳增值税印花税契税等。可见金洲公司管理混乱，根本不遵守法律规定。综上，请求二审法院查明后，予以改判或发回重审。刘伟辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院举证责任分配合理。合同签约后，苏淑珍交纳的首期购房款、契约工本费、契约确认费、印花税等费用，金洲公司出具收款收据，但1998年12月12日以后，苏淑珍并未按合同约定日期交纳第二期、第三期购房款，直至2018年10月16日，该笔欠款在刘伟与金洲公司协商解决案涉房屋回收纠纷后，于2018年10月16日由刘伟代为垫付，垫付款由刘伟通过银行转入金洲公司账户，金洲公司亦于当日向刘伟开具《苏淑珍交来购房款（尾款）收据》，载明交纳尾款金额为59000元，背面载明此房款交纳由刘永代办，由刘伟支付。一审法院已就金洲公司售房及办证具体流程与金洲公司代表进行面谈调查，金洲公司已向法院提交案涉房屋购房款缴纳情况的陈述，刘伟及金洲公司提交的证据充分、证明力强，而苏淑珍一审中仅提供婚姻家庭证明及签署交费收据证明已全部交清案涉房屋的购房款。一审法院充分收集各方证据，认真调查核实基础上判决，举证责任分配合理，事实调查清晰，法律适用准确。2.一审法院对苏淑珍是否欠付购房款59000元，审查细致，认定准确。3.苏淑珍对刘伟先行垫付购房款59000元异议理据不成立。在刘伟依授权办理案涉房屋过户手续过程中，全初珍、刘伟多次通过电话及手机短信形式联络苏淑珍及其小姑、儿子等相关人员，告知其房屋交易及授权等当前状况，并要求其履行合同义务，配合处理案涉房屋欠付房款及金洲公司收回房屋、配合办理过户等事宜，苏淑珍均不接电话不回短信予以拒绝。至于苏淑珍指称其小姑与刘伟微信聊天记录的问题，事实上，苏淑珍小姑的聊天内容并不能作为事实和证据本身，首先该内容并非是微信聊天记录而是手机短信，交流中，苏淑珍小姑表述案涉房屋约定总价为60000元等，可见其并不了解案涉房屋实际情况，言谈具有随意性，不符合事实。4.刘伟先行垫付购房款59000元真实有据。5.一审法院已向金洲公司进行充分调查。6.苏淑珍没有证据支持其已向金洲公司交清案涉房屋全部购房款的主张。二、本案苏淑珍诉讼主体适格。苏淑珍及全初珍通过公证委托书对刘伟进行授权，苏淑珍与刘伟产生委托关系，全初珍签订有关案涉房屋的授权书，授权刘伟代办房屋产权证、纠纷解决等各类事项，刘伟依全初珍授权得以代全初珍向苏淑珍主张履行合同义务，刘伟因授权代理与苏淑珍产生权利义务关系，全初珍通过与刘伟签订房屋买卖合同、声明及授权书，将自己在与苏淑珍所签订房屋买卖合同中的部分债权向刘伟让渡，并通过将有关事项向苏淑珍告知，形成合同权利向刘伟部分转让，刘伟因合同权利让与和苏淑珍形成相应债权债务关系，同时本案已具备代位权形成的条件，刘伟具备代全初珍向苏淑珍主张债权的权利，因该代位权亦与苏淑珍产生权利义务关系。实践中刘伟依苏淑珍、全初珍公证委托的，全初珍授权委托，全初珍合同权利让与，以及代位权等实际单独或共同持续联络苏淑珍，要求其履约，苏淑珍拒绝与刘伟沟通，拒绝解决欠付购房款回收房屋纠纷，拒绝履行办理产权证及过户等法定义务情况下，刘伟依授权实际妥善处理因苏淑珍欠付房款导致金洲公司回收房屋的纠纷，在认真核定基础上依委托权限代苏淑珍向金洲公司垫付房款59000元，并办理过户。刘伟与苏淑珍存在直接利益损益的因果关系，互为利害冲突直接相对方。因此，刘伟得以直接将苏淑珍列为被告，主张权利。三、保全费应当由苏淑珍承担。刘伟依授权代为解决纠纷，代为垫付苏淑珍购房欠款，并办理过户，以及提起诉讼并申请财产保全均由苏淑珍恶意隐瞒欠款事实售卖案涉房屋转移购房欠款，并拒绝履行法定义务引起，偿还购房欠款，承担保全费的后果当然应由苏淑珍承担。四、苏淑珍不履行合同义务的主要目的。1.苏淑珍1998年从金洲公司购入三套房产，其中案涉房屋欠款59000元，另外两套不欠款，案涉房屋一直无法办理权属证书，没有升值潜力，且欠交购房款未被发现，故苏淑珍趁金洲公司管理疏漏，在隐瞒重大欠款事实情况下，选择转卖欠交购房款的案涉房屋，目的在于转移59000元欠交房款，非法获取不当利益。2.转卖案涉房屋后，苏淑珍销声匿迹，拒绝履行合同义务目的。五、苏淑珍未依约向金洲公司交纳购房款59000元，损害了金洲公司的利益；苏淑珍在未交清房款的情况下，向全初珍隐瞒事实虚假承诺转卖房屋，损害了全初珍的利益；拒绝解决案涉房屋欠款回收纠纷，拒绝为刘伟办证过户，损失了刘伟的利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回苏淑珍上诉请求，维持原判。全初珍辩称，苏淑珍上诉主张有四：一是苏淑珍已将案涉房屋全部原件资料给了全初珍；二是全初珍从未向苏淑珍提出过协助办证要求，也从未向苏淑珍主张过欠款；三是称全初珍没核对案涉房屋欠款情况不符合正常交易习惯；四是已将案涉房屋全部权利义务转让予全初珍，全初珍应承担责任。苏淑珍上述主张均与实际不符，全初珍全部予以否认。一、全初珍没有收到苏淑珍购房交款的任何收据或发票。2009年12月29日，全初珍与苏淑珍签订房屋买卖合同并办理公证委托。苏淑珍交给全初珍两份旧材料，一份是苏淑珍与金洲公司签订的房屋买卖合同复印件，一份是收据原件，另外还有全初珍与苏淑珍签订的合同原件、公证书原件。收据原件写明已回收苏淑珍房屋预购合约及房屋收据一张。这些材料在全初珍2015年3月将案涉房屋卖给刘伟时，复印留底后已转交给刘伟，当时，苏淑珍以交清房款的收据已由村委收回办证没有复印留底为由，并未将苏淑珍购房交款的收据交给全初珍。苏淑珍称已将案涉房屋全部原件资料交给全初珍的说法是错误的。二、全初珍多次要求苏淑珍协助办证并要求其处理欠交房款问题，苏淑珍均拒绝回应。全初珍将案涉房屋售予刘伟后，刘伟多次联系全初珍告知房屋办证进度和遇到的问题，为协助其办证，全初珍按刘伟要求，办理转委托公证。后刘伟告知，金洲公司通知说苏淑珍没有交清房款村委要收回案涉房屋，要求全初珍一起找苏淑珍处理这一紧急问题。全初珍和刘伟分别多次拨打电话和发送手机短信，要求处理欠付房款及办证过户给刘伟的事宜，苏淑珍从不回复。三、全初珍购房前后已就案涉房屋房款给付情况向苏淑珍问询，苏淑珍进行了虚假承诺。全初珍与苏淑珍签订房屋买卖合同时，苏淑珍出具了金洲公司收款原件，以合同和购房款收据已回收为由，没有提供购房票据，也未提供其他任何证明已交清房款的材料。为了确认案涉房屋已交齐购房款，全初珍要求苏淑珍在买卖合同中特别保证没有任何欠款，苏淑珍同意并在合同第八条中注明保证案涉房屋在交易前没有任何欠款债务问题。购房前后，全初珍通过与苏淑珍一起办理各种事项、以及案涉房屋楼龄较长现状破旧面积又小且购入价较低等情况，对交款情况进行了多种形式的问询和确认，但因苏淑珍故意隐瞒且利用收据回收，欺骗了全初珍。四、苏淑珍并未将案涉房屋全部权利义务转让予全初珍，苏淑珍应承担责任。全初珍购买案涉房屋时，该房还未办理产权证，全初珍并不拥有案涉房屋的产权，案涉房屋过户前的债权债务等与购房人身份有关的问题，仍应由苏淑珍处理和承担。全初珍与苏淑珍签署的合同中也对双方的义务明确约定，在案涉房屋过户给全初珍前，相关的纠纷处理、补交房款以及办证过户义务均应由苏淑珍承担。金洲公司辩称，一、案涉房屋总价69000元，苏淑珍仅交付10000元，欠付59000元，证据充分，事实清楚。苏淑珍丈夫赵一帆与金洲公司于1994年9月21日就现编号裕兴花园27栋西梯601房、701房两套房产事宜签订了购房合同，约定房屋购房款各69000元，总价138000元。赵一帆于1994年9月21日交款69000元，于1995年8月16日交款10000元，上述两笔购房款于1998年12月21日冲销，以苏淑珍的名义重新开具购房收据两份，69000元为交601房的购房款、10000元为交701房的购房款，1998年12月21日开立收据后，苏淑珍再未缴交案涉房屋剩余购房款59000元，直至2018年10月16日，苏淑珍委托刘伟向金洲公司缴交上述剩余购房款59000元。1998年12月21日，为后续办理案涉房屋产权证整理资料卷宗需要，金洲公司收回了1998年12月21日开具的购房款交款收据及房屋预购合约，并向苏淑珍开具回收收据。1998年12月28日，金洲公司为案涉房屋办理房地产买卖登记确认书。二、苏淑珍关于金洲公司收回收据、合同原件及更换冲入收据并为苏淑珍办证的行为，可证明苏淑珍已全额支付购房款的主张不具有事实和法律依据。案涉房屋1998年12月28日办理房地产买卖登记，预购合约约定苏淑珍分三次交纳购房款，第二期于1999年3月30日前付余款的50%；第三期于1999年7月1日前付清余款，可见案涉房屋办理买卖登记在第二、三期房款缴交之前，故更换后的收据以及房地产买卖登记确认书，不能证明苏淑珍已全额支付房款。三、苏淑珍关于金洲公司20年来一直未向其主张欠付购房款的行为，可证明其已全额支付房款的主张不具有事实和法律依据。裕兴花园是金洲公司90年代初开发，房价较低主要是作为村民的福利房销售，部分对外公开销售，村民房款的缴纳形式不同于完全市场销售房款的方式，村民多以分红分期抵扣，因销售对象和交款方式的特殊性，收款时间长，断交情况多，小区商铺和住宅一体，数量庞大，产权复杂，除本村人员外，大量外来购房因各种原因往往多有转手买卖，大量原始购房人无法联系，欠款断交情况较多。因公司人手不足等原因，对房款催缴不够及时，往往在分批办证时，核定并处置。苏淑珍所购案涉房屋的房款在缴交10000元定金并签署房屋预售合同后，重新换开收据作为首期款。其后，第二、三期房款未依约缴纳，看到金洲公司未催缴，苏淑珍自此便不再缴纳。2018年5、6月，苏淑珍授权刘伟到金洲公司要求办理案涉房屋产权证，在办证过程中，对苏淑珍交款情况进行查核发现该笔59000元欠款。金洲公司于2018年7月及时联系苏淑珍未果，于是告知刘伟因未交清房款也无法联络，苏淑珍已构成违约，拟解除合同回收房屋，办证流程终止。苏淑珍委托刘伟提出异议，经商谈，公司集体研究同意苏淑珍在补交房款前提下，不收回房屋。金洲公司结合本小区和公司实际情况对房款购房款缴纳情况进行查核和处置，该行为从未停止。对案涉房屋交款情况核查后亦及时联络苏淑珍及其办证委托人予以告知，不同房屋的核查房款情况时间有快有慢不尽相同。案涉房屋至2018年7月始核查发现欠款，时间是有点长，但苏淑珍在自身违约在此先未履行合同该约定的付款义务，拖欠房款近20年而金洲公司仍同意继续履行合同情况下，反以金洲公司一定期间未主张欠款为由否定该笔欠款，不但有违诚信，更不具事实和法律依据。四、苏淑珍关于案涉房屋早已办理房产证，但金洲公司逼迫其缴纳上万元税费才同意交付房产证的主张不具事实和法律依据。苏淑珍于1994年9月21日以总价55460元的价格向金洲公司购得33栋71铺，因历史遗留问题，该铺一直处于产权证待办状态，直至2019年9月仍未取得产权证。2019年6月5日，苏淑珍到南沙政务服务中心向南沙房地产交易中心通过谎报该房屋已办理房产证，证件遗失为由申请产权证遗失公示，并以此获得证书。其后于2019年11月12日为该铺进行补交税以完善登记。该产权证系苏淑珍以欺骗手段获得，违反办证流程，在未纳税情况下骗取的房产证，然后补税，苏淑珍以虚构产权证遗失公示，非法获取产权证，极度缺乏诚信。本案中，苏淑珍称金洲公司通过办证要挟其重复缴款，逼迫其缴纳上万元税费才同意交付房产证的陈述不具任何事实和法律依据。五、关于苏淑珍所称金洲公司要求其重复缴纳税费的问题，实际上是因为房地产市场规范管理，现在开发商为业主办理产权证不能代收代缴税费，须由业主向税务部门直接缴纳，苏淑珍33栋71铺缴纳税费有税务部门开具的完税证，其之前交纳的费款可凭收据前往金洲公司要求退回，金洲公司并无违规收费的情况。综上，请求法院查明，驳回苏淑珍上诉请求。刘伟向一审法院起诉请求：1.苏淑珍、全初珍将案涉房屋过户给刘伟；2.苏淑珍向刘伟返还590000元购房垫付款；3.苏淑珍向刘伟赔偿逾期办证违约金20000元；4.苏淑珍向刘伟支付购房垫付款利息3000元（以59000元为本金，自2018年10月16日计算至2019年10月16日止，按照中国人民银行存款利率上浮40%的标准）。一审法院认定事实：1998年12月12日，金洲公司（甲方、卖方）与苏淑珍（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》（番房买卖契字××号），约定甲方已收到乙方预付的购房定金10000元。甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，成交价69000元。乙方由1999年7月1日前三次付清给甲方，购房定金10000将在最后一次付款时冲抵。第一期10000元正，第二期于1999年3月30日前付余款的50%，第三期于1999年7月1日付清余款。双方同意于1995年2月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。1998年12月28日，上述合同在广州南沙经济技术开发区国土办公室办理登记，该办公室出具了相应的《房地产买卖登记确认书》。1998年12月21日，金洲公司出具收据（NO.0001404），载明收到苏淑珍交来购房款（由赵一帆冲入）10000元，×号楼西梯702房新编27号楼。同日，金洲公司出具收据，记载收到苏淑珍的第22幢西梯702楼《房屋预购合同》及房屋收据1张。刘伟与苏淑珍在庭审中确认案涉房屋地址原为裕兴花园××街×号楼×梯×房，之后变更为裕兴花园裕安街27幢西梯701房，现在地址变更为广州市南沙区××房。2009年12月29日，全初珍（购买方、乙方）与苏淑珍（出售房、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价74000元（含办证）。乙方在签署本合同时即交购房款74000元。甲乙双方从签署本合约即日起本房屋的全部产权属于乙方使用和拥有。乙方在使用该物业时，如遇政府、企业征收拆迁等情况，谈判权及一切补偿均属乙方，甲方要协助，但无权要求补偿。今后该物业房产证领取后，换证转名过程中，如需要甲方承诺义务协助乙方办理。今后如果此房屋的房产证因政府原因不能过户给乙方，此房产使用权和所有权一样属于乙方，甲方不得有任何理由收回此房屋。甲方向乙方保证该房在此交易前没有任何债务问题。该屋的有关转让费用和过户买卖税款由乙方支付。今后该房屋使用与出租过程中，发生的一切事故，与甲方无关，不承担任何法律责任。同日，苏淑珍向全初珍出具《委托书》，载明苏淑珍为案涉房屋的购买人，现委托全初珍为其合法代理人，代表苏淑珍执行和处理下列事项：一、有权到房管部门办理登记、领取《房地产权证》等手续；二、有权代缴纳上述房屋的相关税费和支付一切正当费用；三、代为管理、修缮、出租及订立租赁合同或协议、收取租金及缴纳相关税费；四、有权到上述的管理处办理一切相关手续；五、有权代为办理征地拆迁的一切事宜并收取赔偿款；六、受委托人对上述事项均有转委托权。受托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，苏淑珍均予以承认。委托书的有效期限办妥上述事项为止。该委托书经广州市番禺公证处公证[（2009）粤穗番内证字第31584号]。苏淑珍在庭审中陈述，确认全初珍已经付清购房款，上述合同签订后即将案涉房屋交付全初珍使用。苏淑珍认为案涉房屋属于其与赵一帆的夫妻共同财产，并提供《结婚证书》，记载双方于1983年8月10日登记结婚。赵一帆于2018年4月死亡。苏淑珍在庭审中陈述，其向全初珍出售案涉房屋时经过其配偶赵一帆的同意。2015年3月3日，全初珍（卖方）与刘伟（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方。卖方表明：案涉房屋土地为国有性质，可以办理房地产产权证，可以交易过户，金洲公司已向南沙房管部门登记备案（产权初始登记人苏淑珍）。卖方申明：案涉房屋产权清晰，没有产权纠纷，售卖前已全部交纳购房款，没有向其他个人或机构设定抵押、没有进行买卖或其他房屋权益转移，没有其他欠税欠费欠款……房屋交易总价175000元。合同签订日，卖方向买方转移房屋独占使用、买卖，及获取相关租金、售卖收益等一切权利收益，房屋拆迁或整饰时，买方进行议价并获取全部拆迁或整饰权益。合同签订后卖方需积极协助、配合买方及被委托人办理案涉房屋的产权证及交易过户等相关手续；自签订合同日，所有涉及该房屋的房产证办理、领证、使用、出租、收取租金等收益，以及案涉房屋买卖交易、过户、收益买卖交易款等一切权益一并转归买方。合同签订后，因卖方单方原因导致无法交易或因卖方隐瞒事实或违反相关规定导致无法交易的，卖方退还买方购房款并赔偿600000元。本合同所定房款为实收款，涉及该房屋的契税及交易过户费用的支付同卖方同本房屋产权初始登记人之约定。案涉房屋为卖方从房屋初始登记人苏淑珍处购得，金洲公司已对案涉房屋进行政府登记备案，但因金洲公司欠缴相关税费等原因，截止本合同签订日尚未办理产权登记证书。为了减少流程，便于交易、办证及过户，买卖双方声明，在办理该房屋产权过户手续时，将告知并协同产权初始登记人苏淑珍直接将案涉房屋过户给刘伟。本合同签订后，为了便利处理后续与案涉房屋有关的事务，买卖双方共同委托刘永代行相关权利履行相关义务，全权处理涉及案涉房屋买卖相关的后续办证、督促跟踪产权初始登记人过户给买方以及处理其他与案涉房屋买卖、办证、过户等关联的纠纷，以及全权代理与案涉房屋买卖交易办证过户等有关事项的诉讼事务。同日，全初珍出具《授权委托书》，委托刘伟为其合法代理人，全权代表全初珍行使权利履行义务，全权处理协同各方办理房产证，联络、督促、跟踪产权初始登记人苏淑珍将房产及时办理过户，全权代表全初珍处理其他在案涉房屋买卖、办证、过户等过程中产生的关联纠纷，以及全权代理本人进行与案涉房屋买卖交易、办证产权证、过户等有关的司法诉讼等相关事务。2015年3月3日，全初珍出具《声明》，载明为了减少房屋买卖环节，便于办理产权证、产权过户和民事行为达成，买卖双方达成以买方为主各方协同办理产权证，并协同办理产权证过户；全初珍赋予刘伟代理全初珍直接与苏淑珍联系办理的权限；在办理案涉房屋产权过户手续时，全初珍及刘伟一致同意并将告知、协同产权初始登记人苏淑珍直接将案涉房屋过户给刘伟。苏淑珍认为全初珍与刘伟签订的买卖合同中增加了苏淑珍的义务的约定对苏淑珍无效。刘伟在庭审中陈述，全初珍于2015年3月9日将案涉房屋交付刘伟使用，并居住至今。为证明上述事实，刘伟提供了案涉房屋2016年8月至2018年6月、2019年1月至12月的水费收款单，2016年9月至2019年7月份的卫生清洁费发票。苏淑珍对上述证据均不予确认。2018年6月22日，全初珍出具《转委托书》，记载全初珍转委托刘永执行和处理下列事项：一、有权到房管部门办理登记、领取房地产证等手续；二、有权代缴上述房屋的相关税费和支付一切正当费用；三、受托人对上述事项无转委托权。苏淑珍认为上述转委托违背了苏淑珍委托的原意，且相关费用都应当由全初珍承担，与苏淑珍无关。2018年10月16日，刘伟向广州市南沙南沙街金洲村民委员会支付59000元。同日，金洲公司开具《收据》（NO.1105741），记载苏淑珍交来案涉房屋购房款尾款59000元。2018年12月17日，案涉房屋转移登记至苏淑珍名下，登记建筑面积为54.29平方米，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第11210380号。对于苏淑珍是否已经付清购房款，刘伟与苏淑珍存在争议。刘伟认为苏淑珍没有付清购房款，金洲公司在2018年7月下旬告知刘伟案涉房屋尚欠款59000元，要取消苏淑珍与金洲公司的买卖合同，无法办理相应的产权证，刘伟多次与苏淑珍联系均遭拒绝；在多方沟通下，刘伟与金洲公司达成合意，在刘伟垫付剩余购房款的情况下，不回收房屋，所以刘伟才向金洲公司支付了59000元。刘伟另提供金洲公司发布的通知及《金洲村裕兴花园3套商品房和1个商铺公开出让公告》复印件及小区业主群聊天记录，拟证明金洲公司对未付清购房款的业主要解除买卖合同并拍卖房屋。上述通知及公告中不包含案涉房屋。苏淑珍对上述证据不予确认，认为上述证据中不包含案涉房屋，不能证明案涉房屋存在欠款。苏淑珍认为其已经付清购房款，金洲公司于1998年12月21日收回房屋预购合约及收据原件，并开具了收据（NO.0001404），载明“收到苏淑珍交来购房款（由赵一帆冲入）”，该收据与《房地产买卖契约》中约定的购房定金在最后一次付款时冲抵的约定相符合；金洲公司确认收齐房款且符合办证条件，所以才办理了《房地产买卖登记确认书》；金洲公司20余年来从未催款；苏淑珍与全初珍签订买卖合同当日已经到金洲公司核实了案涉房屋已经付清全部款项，金洲公司也在收据上确认房屋的最新情况。苏淑珍另提供金洲公司于1998年12月21日出具的收据（NO.0001405），载明收到苏淑珍交来房产契约工本费3套78元、确认费150元、印花税58元，合286元，×号楼西梯602、702房、35号楼首层5号铺。苏淑珍认为上述收据说明其已经付清购房款，所以金洲公司才会收取过户费用、办证费用及印花税。刘伟认为该收据不能证明苏淑珍付清了购房款。苏淑珍没有提供其他证据进行进一步佐证。就支付剩余购房款59000元及办理过户手续等问题，刘伟与全初珍多次与苏淑珍的小姑及苏淑珍的儿子联系，并提供了微信聊天记录、短信记录、电话记录等，苏淑珍对上述证据均不与确认，认为全初珍从未出面与苏淑珍联系，苏淑珍也从未与刘伟联系过，不能确认刘伟提供的上述证据中的被联系人是苏淑珍的小姑和儿子，第三方不能代表苏淑珍作出任何承诺，但是苏淑珍确认刘伟有通过各种方式找过苏淑珍，但是双方在沟通中作出的任何陈述不能作为案件审理的依据。另查明，广州市南沙房地产交易中心出具《购房资格证明》，载明截至2019年5月27日刘伟具备本市住房限购区域内住房购房资格。刘伟陈述，愿意先行承担案涉房屋从苏淑珍名下过户至全初珍名下产生的税费，同意承担案涉房屋从全初珍名下过户至刘伟名下产生的税费，对于先行垫付的案涉房屋从苏淑珍名下过户至全初珍名下产生的税费另案主张权利。一审诉讼过程中，刘伟向一审法院提出财产保全，一审法院于2019年5月13日作出（2019）粤0191民初1015号《民事裁定书》，裁定查封刘伟与张娟名下位于南沙××街×号之一201房及查封苏淑珍名下位于南沙区××房。为此，刘伟支付了保全费2691元。一审法院认为：苏淑珍为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，且案涉合同签订时苏淑珍亦为我国大陆居民，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。全初珍、金洲公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对刘伟和苏淑珍提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利。苏淑珍与全初珍签订的《房屋买卖合同》以及全初珍与刘伟签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性约定，合法有效，各方均应依约严格履行各自义务。本案属于房屋连环买卖案件，苏淑珍将案涉房屋出售给全初珍，全初珍又将案涉房屋出售给刘伟。苏淑珍确认全初珍已经付清购房款，且已将案涉房屋交付给全初珍使用，而全初珍亦确认刘伟已付清购房款，结合刘伟与全初珍签订的《房屋买卖合同》及刘伟提供的水费收款单和卫生清洁费发票可知，全初珍已向刘伟交付案涉房屋。现案涉房屋已登记至苏淑珍名下，刘伟具备广州市住房购房资格，亦同意先行支付过户产生的相应税费，案涉房屋具备办理不动产转移登记的条件，故各当事人应当依次办理房屋所有权转移登记手续。苏淑珍认为其并非本案适格被告，没有依据。关于苏淑珍是否应当向刘伟支付垫付购房款59000元及相应利息的问题。苏淑珍认为NO.0001404收据记载的冲抵与《房地产买卖契约》约定的购房定金将在最后一次付款时冲抵的约定相符，结合金洲公司出具的收据（NO.0001405）可知，苏淑珍已经付清了购房款，无需再向刘伟返还垫付的购房款。根据金洲公司于1998年12月21日出具的两份收据（其中一份收据编号NO.0001404），记载收到苏淑珍交来案涉房屋购房款（由赵一帆冲入）10000元和收回《房屋预购合约》及收据。而金洲公司陈述赵一帆曾购买案涉房屋，并支付10000元，后又以苏淑珍名义购买案涉房屋，金洲公司于1998年12月21日将上述房款进行冲销，并以苏淑珍名义重新开具购房收据NO.0001404。从上述三份收据中并不能直接看出苏淑珍已经付清购房款，苏淑珍对上述三份收据的解释较为牵强。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，苏淑珍应当承担举证不利的后果。在没有证据证明苏淑珍已经向金洲公司付清购房款的情况下，刘伟代苏淑珍向金洲公司支付剩余购房款59000元，苏淑珍应当向刘伟返还该笔款项。刘伟要求苏淑珍以59000元为本金，自2018年10月16日计算至2019年10月16日止，按照中国人民银行同期一年期存款利率上浮40%的标准支付利息，于理有据。按照上述标准计算，苏淑珍应当向刘伟支付垫付购房款利息1239元（59000元×1.5%/年×1.4×1年），刘伟要求上述利息按照3000元计算，没有依据，对于超出1239元的部分，一审法院不予支持。关于刘伟要求苏淑珍支付逾期办证违约金的问题。刘伟与苏淑珍就案涉房屋并未形成买卖合同关系，亦未就办证达成合意，对于刘伟的该项请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、苏淑珍（SO,ShukChun）应于判决发生法律效力之日起十日内，协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为全初珍；二、全初珍应于案涉房屋变更登记至其名下之日起十日内，协助刘伟办理案涉房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为刘伟；三、苏淑珍（SO,ShukChun）应于判决发生法律效力之日起十日内向刘伟支付垫付购房款59000元及相应的利息1239元；四、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，由刘伟负担491元，由苏淑珍（SO,ShukChun）负担1359元。保全费2691元，由苏淑珍（SO,ShukChun）负担。本院二审期间,苏淑珍为证明其上诉主张，提交其小姑与刘永的短信记录、收据、增值税发票、完税证明、苏淑珍委托代理人与刘永电话录音等证据；刘伟为证明其答辩主张，提交苏淑珍委托代理人与刘永电话录音、33栋71铺产权查册表、房产证、发票、收据等证据；金洲公司为证明其主张，提交分类账、现金支出凭证、收款收据、房屋预购合约等证据。法庭组织苏淑珍、刘伟及金洲公司交换证据及质证，各方均坚持己方诉、辩意见。本院认为，因苏淑珍是香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事案件处理。一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，当事人并无异议，本院亦予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕苏淑珍的上诉请求，本院审查认定如下：关于苏淑珍上诉称案涉房屋的购房款已给付完毕，并未欠付金洲公司购房款59000元的主张。对于苏淑珍及其丈夫赵一帆是否已履行完毕案涉房屋购房款支付义务，苏淑珍与金洲公司各执一词，双方应对己方主张举证支持。金洲公司提供分类账、现金支出凭证、收款收据、房屋预购合约等证据，能形成较为完整的证据链条证明其主张。相较之下，苏淑珍未能提供直接证据证实其或赵一帆已向金洲公司支付10000元定金以外的59000元购房款；提交的证据不足以证明其主张的金洲公司胁迫苏淑珍重复缴纳税费等事实；且其对金洲公司提交的证据的反驳意见较为牵强。一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对苏淑珍的主张不予采纳并无不当，本院予以认可。苏淑珍上述上诉主张不能成立，本院不予支持。关于苏淑珍上诉称刘伟支付59000元购房款存疑的主张。本院认为，刘伟向金洲公司支付59000元购房款有转账记录、收据及双方陈述等证据证实，苏淑珍未能提供反证予以推翻，其上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于苏淑珍上诉称与刘伟并无合同关系，刘伟无权向苏淑珍主张59000元款项的主张。本院认为，苏淑珍与全初珍签署买卖合同转让案涉房屋，全初珍在履行完毕买方合同义务但未办理产权过户的情况下与刘伟签署买卖合同转让案涉房屋，实质上是将与苏淑珍签署的买卖合同所享权益让渡予刘伟，现刘伟为排除案涉房屋办理产权过户的障碍向金洲公司支付剩余购房款59000元，有权向苏淑珍主张返还。苏淑珍以刘伟并非合同相对方以及双方代理为由，主张刘伟无权要求返还该59000元，理由不能成立，本院不予支持。至于苏淑珍上诉称一审诉讼中保全费不应由其承担的主张，属于诉讼费用承担问题，一审法院已根据案件的具体情况依法决定，并无不当，对苏淑珍该上诉主张本院不予调处。综上所述，苏淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1306元,由上诉人苏淑珍负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年六月二十八日书记员  王嘉宝陈蕴琦