广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终724号 上诉人(原审被告)：宋小东，男，1983年7月18日出生，汉族，户籍所在地广西博白县，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：张峻源，防城区恒桂法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西其中商业管理有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区迎宾路背面三生观邸商住楼1层07号商铺。统一社会信用代码：91450600MA5N13H84F。 法定代表人：陈志鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 上诉人宋小东因与被上诉人广西其中商业管理有限公司（以下简称其中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋小东上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人承担违约责任支付租金60,850元、及逾期利息是错误的，事实的认定错误，计算错误，违背了实际事实。上诉人与被上诉人于2018年2月28日双方签订了两份《司瑞娜建材广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）中约定：未缴纳拖欠的租金，被上诉人有权停止该铺面营业用电，停止该铺面经营权。上诉人早于2018年12月17日向被上诉人提出退铺问题（上诉人决定在2019年1月15日前撤离商场，但因欠租金问题被上诉人一直阻止。以欠费问题，被上诉人于2019年1月21日到2月22日对上诉人的铺面进行了停电以此阻止催收租金行为并阻拦不得经营，在2019年春节期间是旺季生意最好时候，上诉人无法正常经营，只能关门。在2019年2月22日支付了5,000元租金给被上诉人后，被上诉人才开电给上诉人使用铺面，上诉人仅仅得经营1天，第二天即在2019年2月24日被上诉人又停电至今及阻拦上诉人继续经营铺面生意。若上诉人因欠付租金，被上诉人即停电属违约行为。租赁合同明确约定如承租方逾期缴纳租金，出租方可行使单方解除权，被上诉人在上诉人拖欠租金时应合法运用权利保障自身利益，完全可以通知上诉人解除租赁合同，而非简单机械地采取停电措施。被上诉人供应电对上诉人经营场所而言，是正常经营必不可少的要件，没有电上诉人经营场所一片黑，无法经营，被上诉人的行为造成了上诉人巨大的经济损失。双方租赁合同也对迟延支付租金的责任方式明确为解除合同和承担违约金。为了减免不再造成更大的损失。在2019年4月份时，上诉人又再次想拆除案涉商铺装修和将室内物品搬离，但被被上诉人以未交清费用进行阻止后。被上诉人擅自将上诉人的铺面强制拆除损坏、损毁（有一审提供的相片为证）。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付租期租金的时间从2019年1月1日起至3月27日止的租金60,850元［65,850元减5,000元（上诉人己支付租金）］的计算是不当的。本案中，是被上诉人违约在先，上诉人并未违约，才导致后事的发生，按照双方所签订的《租赁合同》中约定：“……上诉人超过一个月还未缴纳拖欠的租金，被上诉人有权停止该铺面营业用电，停止该铺面经营权。”。在上诉人所拖欠的租金尚未到一个时，被上诉人分两次对上诉人的铺面进行了停电行为，来阻止上诉人经营铺面。虽《租赁合同》明确约定如承租方逾期缴纳租金，可以停电，停止该铺面经营权，出租方可行使单方解除权，但是在约定中还存在一个必须满足的条件“超过一个月还未缴纳拖欠的租金”时才能停电、停止该铺面经营权的权利。因此，被上诉人停电阻止上诉人经营是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，被上诉人的行为构成根本违约。因被上诉人采取停电这一重大违约措施后，导致双方租赁合同实际终止履行，故对一审法院作出认定上诉人支付2019年1月1日起至2019年3月27日间租金的判决是错误的，请求二审法予以纠正。租赁合同实际终止履行时间为2019年1月21日，而不是一审法院认定的2019年3月27日为租赁合同实际终止履行的时间。而被上诉人所主张的租赁合同终止履行时间是2019年3月27日，在通过邮件的方式通知上诉人，上诉人未收到，也没知悉，邮件未经上诉人签署名字认可。不能作为终止合同履行的时间。应以被上诉人实际终止履行的时间应为2019年1月21日，才合理合法。请二审法院予以纠正。二、一审法院判决上诉人认定上诉人向被上诉人支付律师费1,906元错误。对于律师费用，案涉协议中被上诉人与上诉人并未就律师费作出约定，被上诉人的主张和一审法院判决该费用无合同依据和法律依据，不应得到支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 其中公司辩称，一、被上诉人不存在任何违约行为。按照双方在实际履行合同中对租金缴纳时间以及滞纳金、停电时间进行变更的事实，上诉人应当于2019年1月10日前交纳1月份租金，否则每月10日后被上诉人有权按照欠款总额1%每日收取滞纳金，同时有权采取停电、封铺等处理方法。首先，上诉人虽在2018年12月17日提出退铺申请，但未按其退铺申请的承诺于2019年1月15日前支付欠付租金和水电费，并继续使用涉案商铺，上诉人不具有解除权，被上诉人不同意上诉人提前合同，双方的租赁合同继续履行，上诉人应当约定时间继续支付租金。其次，上诉人一直未按约支付租金却继续使用被上诉人商铺，基于上诉人的该违约行为，才于2019年1月20日通知其至迟于2019年1月21日六点前交纳欠付租金否则将按管理规定停电并采停电措施，该行为是因上诉人拖欠租金违约在先被上诉人行使先履行抗辩权的行为，该行为也未违反双方的合同约定和双方以租金、水电费缴费通知对租金缴纳时间以滞纳金、停电时间进行变更后的约定。上诉人最终是在2019年2月22日才支付了1月份的租金5,000元，在其该支付该部分租金后被上诉人立即恢复了供电，但之后其仍未支付1月剩余欠付租金和2月、3月租金，被上诉人才向其了解除租赁合同的通知，被上诉人在整个过程中不存在违约行为。租赁合同无法继续履行的根本原因在于其中公司不断拖欠租金，导致被上诉人被迫解除合同。二、上诉人应当支付2019年1-3月份租金及逾期利息双方签订的租赁合同在上诉人于2019年3月27日签收了被上诉人寄送的《解除合同通知书》时解除，合同解除后上诉人仍拒绝清空场地退还商铺，依据租赁合同约定，上诉人应当支付上诉人2019年1-3月份的租金，4至7月份的商铺占用费，以及解除合同违约金。现一审判决支持其中公司2019年1-3月份违约金及按照年利率6%计算逾期利息损失，被上诉人亦予以尊重。关于被上诉人一审主张的2,576元水电费上诉人一审时未提出异议并予以认可，不存在任何争议。关于律师费双方在租赁合同中已明确约定，且被上诉人亦实际支出，上诉人依法应予承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 其中公司向一审法院起诉请求：1.解除其中公司与宋小东签订的两份《商铺租赁合同》；2.宋小东向其中公司支付租金131,821.66元及逾期付款利息（租金从2019年1月1日起计至7月6日止；利息按照年利率24％计算，分别自履行期限届满之日起计至宋小东实际支付之日止）；3.宋小东支付占用其中公司房屋期间的违约金73,898.33元（从2019年3月27日起计至7月6日止；每逾期一天，按照当年度租价标准的租金额收取）；4.宋小东支付其中公司水电费2,576元及逾期付款利息（利息从2019年3月1日起计至宋小东实际支付之日止）；5.宋小东支付其中公司解除合同违约金52,680元；6.宋小东支付其中公司律师代理费7,843元；以上款项共计268,818.99元。 一审法院认定事实：2018年2月28日，其中公司作为出租方与宋小东作为承租方签订两份《租赁合同》，约定宋小东租用其中公司位于防城港市中心区的两间商铺，分别为：1.2F-19-01号，面积为310.40平方米，宋小东用于经营冠珠陶瓷品牌专卖店，租期从2018年2月15日至2021年2月14日止，合同期三年，2018年2月15日至2020年2月14日月租金总额为18,620元整，2020年2月15日至2021年2月14日月租金另议，宋小东在签订合同时向其中公司缴纳2个月租金作为合同保证金（其中包含合同履约金及产品质量保证金）共计37,240元。2.2F-19-02号房，面积为115.50平方米，宋小东用于经营高德瓷砖品牌专卖店，租期从2018年2月15日起至2021年2月14日止（合同期三年），2018年2月15日至2019年2月14日月租金总额为6,930元整，2019年2月15日至2020年2月14日月租金总额为7,920元整，2020年2月15日至2021年2月14日月租金另议，宋小东在签订合同时向其中公司缴纳2个月租金作为合同保证金（其中包含合同履约金及产品质量保证金）共计13,860元。两份合同对租金缴付约定为宋小东应在每个月20日至月底交纳下个月租金，如不按时交纳，从次月1号至15号其中公司每天收取宋小东欠款总额10‰的滞纳金，16号后每天收取20‰的滞纳金至缴纳之日，宋小东超过一个月还未缴纳拖欠的租金，其中公司有权停止该铺面营业用电，停止该铺面经营权；宋小东每月20号至月底交纳水电费用，不按时交纳每月1日起按欠款总额10‰收取违约金止交纳之日止，超过一个月还未交纳的，其中公司有权停止该铺面营业用电，停止该铺面经营权。合同对违约责任约定为租赁期间，宋小东有下列行为之一劝告拒不改正，其中公司有权解除合同，宋小东的全部合同权利视为自动放弃并应赔偿其中公司实际损失：……（4）不按时交纳租金及水电费用等相关费用。经其中公司、宋小东双方协商一致提前解除合同或合同期满不再续租时，宋小东应如期退还所承租的商铺，并将存放在店铺内的一切财物搬走，如宋小东逾期不退还所租赁的商铺，每逾期一天，按照当年度租金标准的双倍收取违约金，超过五天，则视为宋小东自动放弃对商铺内存物的所有权，其中公司有权予以处理，宋小东不得追索。同日，其中公司与宋小东签订《司瑞娜建材广场商场管理合同》（以下简称《管理合同》），该合同第四条约定合同期未满宋小东若要提前终止合同须提前两个月向其中公司提出书面申请，经甲方书面同意撤场，保证金不予退还；如宋小东违反《租赁合同》及附件合同的约定内容，应当按年租金总额的百分之二十向其中公司支付违约金，赔偿其中公司因此造成的全部损失；发生争议协商不成可向人民法院提起诉讼，需诉讼解决的由败诉方承担诉讼费用及律师费。上述合同签订后，宋小东如约向其中公司支付合同保证金，其中公司则向宋小东交付商铺。后其中公司在每月向宋小东发送的租金缴费通知中明确当月租金于每月1至10日进行交纳，每月10日后未按时交纳的，每天收取欠款总额1％的滞纳金，同时有权采取停电、封铺等处理方法直至终止合同。庭审中双方当事人均认可2F-19-02号房高德瓷砖专卖店的月租金因铺面面积变小减少为3,330元，宋小东亦认可尚欠其中公司水电费2,576元。 2019年1月10日，其中公司向宋小东出具《2019年1月份租金、水电费缴费通知》，告知宋小东所经营的冠珠陶瓷店铺1月份租金仍有18,620元未缴纳，宋小东所经营的高德瓷砖店铺1月份租金仍有3,330元未缴纳。2019年2月21日，因宋小东未按时缴纳案涉商铺租金其中公司对其停止供电，次日宋小东向其中公司转账5,000元用于支付案涉商铺租金，后其中公司对宋小东商铺恢复供电。2019年2月27日，其中公司向宋小东出具《告知函》，告知宋小东已于2018年12月17日提交退铺申请，并承诺在2019年1月15日前清空铺面交还商场，截至该日，宋小东尚未撤离，在此期间的租金及水电费未缴纳，在此期间还辱骂商场的管理人员并私下散布不利于商场的流言蜚语。其中公司要求宋小东于2019年3月3日前缴清欠款，在公开场合向商场及管理员道歉并撤离商场。2019年3月25日，其中公司向宋小东寄送《关于解除商铺租赁合同的通知》，告知宋小东在该通知发出时宋小东已连续欠付租金长达3个月且仍未履行承诺书和告知函中清空货物、交回铺面等合同义务，其中公司依据合同法及《租赁合同》的约定，向宋小东发出书面解除合同通知书，通知即日起解除其中公司与宋小东签订的两份《租赁合同》，请宋小东在收到该通知之日起3日内清偿欠付的租金、水电费、滞纳金和违约金，并清空货物交回铺面。2019年3月27日，宋小东签收了该邮件。2019年4月，宋小东欲拆除案涉商铺装修，其中公司自认因宋小东未交清费用而进行阻止。2019年7月6日，其中公司与宋小东到场拆除案涉两间商铺的装修。 再查明，其中公司为实现案涉债权委托广西万益（防城港）律师事务所提供诉讼服务并为此支付律师费7,843元。 一审法院认为，其中公司与宋小东签订的《租赁合同》、《管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。其中公司已提供适租的案涉商铺供宋小东使用，宋小东应按约定支付租金。通过其中公司每月发出的缴费通知可知，双方已将每月租金的交纳时间变更为每月10号前，现宋小东未按约定支付案涉商铺的租金，经其中公司催促，宋小东才于2019年2月22日向其中公司转账5,000元，尚且不足以支付全部租金，其行为已构成违约，其中公司享有合同解除权。至于宋小东主张因其中公司停电导致其无法正常经营，系其中公司违约在先的抗辩，因双方约定当月租金当月10号前支付，超过一个月未支付的其中公司有权停电，本案中宋小东未按约支付租金在前，其中公司停电在后，其中公司并不存在违约的情形。2019年3月27日，宋小东签收了其中公司所寄送的《解除合同通知书》，故案涉两份《租赁合同》已于该日解除。合同已解除，宋小东应当支付相应费用并承担违约责任。关于其中公司主张宋小东支付租金、水电费、逾期支付利息、占用商铺费用的问题。案涉两份《租赁合同》已于2019年3月27日解除，因此，宋小东尚欠其中公司1至3月份的租金65,850元，扣除宋小东2019年2月22日所支付的5,000元，尚欠60,850元。至于逾期支付租金的利息，因双方合同约定过高，酌情按照年利率6％，分段计算为：以21,950元为基数，从2019年1月11日计至2019年2月21日；以16,950元为基数，从2019年2月22日计至付清之日止；以21,950元为基数，从2019年2月11日计至付清之日止；以21,950元为基数，从2019年3月11日计至付清之日止。至于水电费2,576元的问题，双方均认可，予以支持；双方约定水电费于每月20号至月底支付，而该笔1、2月份的水电费应当于2019年3月底之前支付，逾期支付水电费的利息因双方合同约定过高，酌情按照年利率6％，从2019年4月1日计至付清之日止。由于宋小东于2019年4月主动要求拆除铺面内装修，后其中公司因宋小东未交纳租金进行阻止，该铺面被占用的后果系其中公司导致的，损失亦不应当由宋小东承担，对于其中公司的该项诉讼请求不予支持。关于其中公司主张宋小东应支付解除合同违约金的问题，其中公司主张按《管理合同》中第十条约定主张，但该条款约定的违约责任内容不明确，合同中并未对宋小东应承担的解除合同违约金作明确约定，故对于其中公司的该项主张不予支持。关于其中公司主张宋小东应支付的律师费的问题，因该笔费用系其中公司为实现案涉债权所支出的必要合理费用，未违反《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费（2013）41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，故原审法院对其中公司的该项主张予以支持，但实际宋小东应承担的部分应按其败诉比例承担为1,906元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、宋小东在判决生效之日起十日内向其中公司支付租金60,850元、水电费2,576元并支付逾期利息（按照年利率6％，逾期利息的计算为：以21,950元为基数，从2019年1月11日计至2019年2月21日；以16,950元为基数，从2019年2月22日计至付清之日止；以21,950元为基数，从2019年2月11日计至付清之日止；以21,950元为基数，从2019年3月11日计至付清之日止；以2,576元为基数，从2019年4月1日计至付清之日止）；二、宋小东在判决生效之日起十日内向其中公司支付律师代理费1,906元；三、驳回其中公司的其他诉讼请求。案件受理费5,364.58元，减半收取2,682.29元，保全费1,874.86元，以上两项共计4,557.15元，由其中公司负担3,449.65元，由宋小东负担1,107.5元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。上诉人对一审判决查明的“2019年2月21日，因宋小东未按时缴纳案涉商铺租金其中公司对其停止供电，”有异议，认为第一次停电时间是2019年1月21日至2019年2月22日，第二次停电是2019年2月24日至宋小东搬离涉案商铺。本院经查明，被上诉人在一审庭审中陈述：“1月21号当天下午停了一下”。因此，一审判决查明的上述法律事实有误，本院不予确认。双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，其中公司与宋小东签订的《租赁合同》第七条第2款约定：“租赁期间，乙方（宋小东）拖欠甲方（其中公司）租金、水电费等均视为违约，按照本合同第三条第3、4款执行，并执行停止该商铺电源使用等处罚；……”。 本院认为，其中公司与宋小东签订的《租赁合同》、《管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决认定上述合同合法有效正确，本院予以确认。 关于其中公司采取停电措施是否违约的问题。宋小东上诉主张，根据《租赁合同》的约定，必须满足的条件“超过一个月还未缴纳拖欠的租金”时才能停电、停止该铺面经营权的权利。被上诉人停电阻止上诉人经营是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，被上诉人的行为构成根本违约。本院认为，宋小东并未否认其拖欠其中公司租金、水电费的事实，而是主张其拖欠费用不满一个月即被停止用电，其中公司先违约。关于拖欠水电费用不满一个月，其中公司可否停电的问题，《租赁合同》第三条第3、4款仅约定超过一个月未缴纳的情形，对于一个月以内的情形未作出明确约定。然而，《租赁合同》第七条第2款明确约定：“租赁期间，乙方（宋小东）拖欠甲方（其中公司）租金、水电费等均视为违约，按照本合同第三条第3、4款执行，并执行停止该商铺电源使用等处罚；……”，根据该条约定，对于拖欠水电费不超过一个月的，亦属宋小东违约，其中公司虽尚无权停止该铺面经营权，但有权停止该商铺电源使用。宋小东的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于宋小东是否应当向其中公司支付律师代理费的问题。宋小东上诉主张，案涉协议中被上诉人与上诉人并未就律师费作出约定，不应得到支持。本院认为，其中公司与宋小东签订的《管理合同》合法有效。该合同第四条约定，发生争议协商不成可向人民法院提起诉讼，需诉讼解决的由败诉方承担诉讼费用及律师费。宋小东上诉主张双方未就律师费作出约定，与事实不符，本院不予采信。一审判决宋小东向其中公司支付律师代理费1,906元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，宋小东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,364.58元（上诉人宋小东已预交），由上诉人宋小东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪