广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2185号 上诉人（原审被告）：全州县万景房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区全州县全州镇桂黄中路135号。 法定代表人：赵军生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋昌德，广西千里目律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:唐昌国，男，瑶族，住广西壮族自治区全州县。 被上诉人（原审原告）:蒋柏香，女，汉族，住址同上。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：蒋正军，广东太平洋联合律师事务所律师。 上诉人全州县万景房地产开发有限公司（以下简称万景公司）因与被上诉人唐昌国、蒋柏香商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万景公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初10号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、异常的天气因素是导致延期交房的原因之一，应当免除上诉人的责任。全州县人民政府住房和城乡建设局为了防止和减少施工企业的事故发生，确保建设工程施工安全，下发全住建（2018）3号文件，要求全县所有施工单位在雨天停止一切施工活动，2018年下雨天气达165日。异常的天气状况下，地方政府责令施工企业停止一切施工活动，造成了上诉人无法及时将涉案房屋竣工，上诉人无法预见、无法克服，是法定的免责情况。二、政府行为也是造成上诉人延迟交房的原因之一，亦应当免除上诉人的责任。涉案房屋买卖合同履行期间，全州县人民政府多次作出要求建设施工企业停工进行安全检查的通知，累计停工检查时间达30余日，已超出了正常的检查时间。尤其是2018年4月以来，全州县人民政府作出全办发（2018）11号文件、全政报（2018）13号文件，对全县所有石场及砖厂进行清理整治，全县所有石场及砖厂均停工接受整治，停止生产建筑材料——石渣和红砖，时间长达四个月，导致上诉人无法采购建筑原材料而停工，造成上诉人无法在短时间内（合同约定交房时间仅1年）将房屋竣工。三、涉案合同约定的违约金过高，应当减少。涉案房屋买卖合同约定的违约金过高，应当减少。涉案房屋买卖合同约定，延迟交房的违约金每日是总房款的万分之二，但被上诉人没有提供因延迟交房造成损失的证据，延迟交房给被上诉人造成的损失仅是房屋租赁费损失（小于800元/月），按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的规定，约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定约定的违约金过分高于实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第114条的规定，人民法院应将延迟交房的违约金调整为每日总房款的万分之一。 唐昌国、蒋柏香共同辩称，上诉人为了拖延时间、浪费司法资源而提出上诉。实际上一审判决对于不可抗力的认定扣除了60天时间，扣除的60天没有事实和法律依据，也不符合法律规定，而我方并没有上诉。 唐昌国、蒋柏香向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行合同约定的交房义务；2.判决被告支付逾期交房违约金35375.65元（自2019年1月1日起，至合乎交楼条件之日止，暂计至起诉日）;3.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月2日，原告唐昌国、蒋柏香与被告万景公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的全州县全州镇桂黄中路万景时代广场X#楼第XX层XX号房，建筑面积为113.02平方米，总价款为484598元。合同约定：被告应在2018年12月31日前将符合相关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付给原告使用；如逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；如遭遇不可抗力，被告可据实予以延期交房。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。在合同履行过程中，由于出现持续降雨等异常天气现象，加之政府对非法占用林地和环境污染整治力度加大，对被告的施工进度造成了一定影响，直至2019年10月11日，涉案房屋才验收合格。2019年10月16日前被告才通知原告等业主交付涉案商品房。 另查明，在本案审理过程中，原、被告于2020年3月11日交接了涉案房屋。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告已依约向被告支付了全部房款，被告应按合同约定于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间应为2019年10月16日，迟延交房达288天，已构成违约，被告应依约向原告支付违约金。由于被告未提供证据证实异常天气及政府行为影响按期交房的具体时间，而持续降雨及政府对环境污染的整治行为对被告按期交房确实产生了一定影响，且该情形符合合同约定的可据实予以延迟交房的条件，故对由此产生的延迟时间可予以扣减，但不能免除被告逾期交房的违约责任。根据本案实际情况，该院酌情扣除延迟时间60天，确定逾期交房时间为228天。因合同对逾期交房违约金的计算方式作出约定，且按已付房款每日支付万分之二违约金的约定并不过高，该院予以确认。因此，被告因逾期交房应向原告支付的违约金为22097.67元（484598元×2?×228天）。对于原告提出其至起诉之日仍未收到被告的交房通知，违约金应计算至实际收房之日的诉请。经庭审查明，有通话记录、微信聊天记录、该院的民事判决书等证据证实，结合原告在庭审中陈述其与被告方的销售员在2019年5、6月份开始就违约金的事进行过多次协商以及其称不收房的理由是涉案房屋不符合交房条件，可以认定原告是知道或应当知道涉案房屋的实际交付时间为2019年10月16日，故其相应诉请与查明的事实不符，该理由不成立，该院不予支持。对于原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因在审理过程中，原告已于2020年3月11日收取涉案房屋，并撤回该项诉讼请求，该院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告全州县万景房地产开发有限公司应向原告唐昌国、蒋柏香支付逾期交房违约金22097.67元；二、驳回原告唐昌国、蒋柏香的其他诉讼请求。案件受理费684元，由原告唐昌国、蒋柏香负担260元，由被告全州县万景房地产开发公司负担424元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向业主支付延迟交房违约金及数额；违约金是否约定过高、是否应予以调整。 关于争议焦点一，上诉人是否应当向业主支付延迟交房违约金及数额。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买房人。根据本案查明事实，上诉人于2019年10月16日交付涉案房屋给被上诉人。上诉人逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上述合同第八条同时约定，如果遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。上诉人上诉主张降雨时间偏多的异常天气因素为不可抗力，应予以扣除。本院认为，首先，不能认为所有的雨天均构成不能克服的异常天气；其次，2018年10月31日之后出现不可抗力因素，因属于迟延履行后发生的，上诉人不能据此免除违约责任。一审判决充分考虑了异常天气和政府对环境污染整治力度加大等因素对上诉人迟延交房的影响，已经从迟延天数中酌情扣除了60天，符合双方合同约定和本案查明的事实，本院予以维持。上诉人上诉所提到的其他造成延期交房的因素，并不属于双方合同约定的“不可抗力”，也与上诉人逾期交房无关联性，本院不予支持。综上，一审法院判决上诉人支付违约金至实际交付房屋之日止并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点二，违约金是否约定过高、是否应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，上诉人万景公司就逾期办证导致的经济损失的数额未举证证明，故本院对万景公司关于违约金约定过高的上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人全州县万景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费684元，由上诉人全州县万景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹