山西省大同中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终880号上诉人（原审被告）：山西迎来幸福置业有限责任公司，住所地大同市南环路西延段东侧庞大汽车文化园林广场。法定代表人：马迎来，该公司董事长。委托诉讼代理人：李娜，山西冠言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞大云冈物业管理有限公司，住所地大同市南环路西延段十里河。法定代表人：白旭晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志杰，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：蔡宗仲，男，系该公司工作人员。上诉人山西迎来幸福置业有限责任公司（以下简称迎来置业公司）因与被上诉人庞大云冈物业管理有限公司（以下简称庞大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2020）晋0214民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人迎来置业公司的委托诉讼代理人李娜、被上诉人庞大公司的委托诉讼代理人李志杰、蔡宗仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎来置业公司向本院上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项内容，改判驳回庞大公司的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“依法成立的合同应当受法律保护...”系事实认定错误。庞大物业公司与迎来置业公司之间从来没有签订过任何形式的合同。二、一审法院认定“双方在事实上已形成了相对固定的物业服务管理关系且已实际履行了该物业服务合同”系事实认定错误。庞大物业公司无任何证据证明提供了事实上的物业服务行为,其提供的唯一拟证明其向迎来公司提供了物业服务的证据“水电费发票”,系庞大物业公司给迎来置业公司出具,根据合同的相对性,买卖双方系庞大物业公司与迎来置业公司,不是代缴。并且,庞大物业公司一审当庭自认,其向迎来置业公司出售的水电费均高于水电部门的售价,该行为是典型的低买高卖,庞大物业公司的行为是一种水电的再出售行为。物业服务行为包含房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。一审法院仅凭几张“水电费发票”径直认定庞大物业公司提供了事实上的物业行为,实属荒诞,该认定置事实与法律规定于不顾,系错判。并且,未经质证的证据,不能作为认定案件事实的依据,一审法院将庞大物业公司于庭后提交的“照片四张”,作为认定其提供了事实上的物业服务的依据,该认定违背事实和法律。三、一审法院适用法律错误。一审法院引用最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条作为判令迎来置业公司支付物业费的依据,系曲解法律。根据该法律规定,物业服务企业只有按照双方签订的“物业合同”或者相关法律的强制性规定,提供了服务,该“服务”才能认定为“物业服务”。本案中,庞大物业公司既没有提供任何书面物业服务合同,亦没有举证双方就物业服务存在口头协议;双方亦不存在法律的强制性规定。因而，即使庞大物业公司提供了所谓的事实上的服务,亦不能认定为“物业服务”,更不会产生“物业费用”。根据《物业管理条例》第2条关于“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定。”、第3条关于“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”的相关规定，法律强调保护业主的自主选择权,由业主自主选聘物业企业。本案中,若法院径直认定庞大物业公司的行为系物业服务,就变相认定了以下违法行为的合法性:即只要任何一家物业企业,在没有任何合同、未经过业主的同意、双方亦没有协商的情况下,实施了服务,该服务就被认定为物业服务,业主就必须支付物业费。该认定变相剥夺了业主的自主选择权，亦认可了物业企业强制交易的合法性,该认定系法律的倒退、扰乱社会正常经济秩序。综上,庞大物业公司与迎来置业公司不存在物业服务关系。望二审法院撤销原判决,依法改判驳回庞大物业公司的诉讼请求。庞大物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，迎来公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求。庞大物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业费312206元及违约金20000元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，庞大大同南郊投资有限公司与山西亿来商贸有限责任公司大同汽贸分公司（以下简称亿来商贸）签订了《土地转让合同》，并在合同中约定将园区内面积为3539.98平方米的部分土地转让给亿来商贸。亿来商贸与原庞大大同南郊物业管理有限公司又于2015年1月1日又签订《物业管理服务合同》，约定该土地设计面积为3613.50平方米，物业服务费每年为78051.60元，服务期限为2016年6月1日至2019年5月31日（但到期双方无明确解除协议时自动顺延）。2015年9月11日，亿来商贸又与庞大大同南郊投资有限公司签订协议书一份，协议书中约定，由于亿来商贸提出变更合同主体，现将亿来商贸购买的该土地转让给本案被告。并于同日庞大大同南郊投资有限公司与被告方又签订了新的《土地转让合同》，其中第七条第七项约定“乙方必须遵守甲方园区的管理规定，接受甲方园区的施工统一管理，同时乙方必须接受园区物业统一管理，与物业公司签订物业管理服务合同，按时支付物业费…”。被告山西迎来幸福置业有限责任公司单位的水电费于2016年至2019年期间一直由原告方代为缴纳，在此期间原、被告双方在事实上已建立并形成了相对稳定的物业管理服务合同关系。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。本案原、被告之间虽未签订物业管理服务合同，但在事实上已形成了相对固定的物业服务管理关系且已实际履行了该物业服务合同。原告作为物业服务单位已向被告提供了相关的物业服务，进行了相应的物业管理服务，被告应按实际的占有及使用建筑物并享用了配套的物业管理服务，且被告从2016年起至今未向原告支付过任何相关的物业管理费，仅支出过相应的水电费，而原告已实际履行了该物业服务合同，故对原告主张被告支付从2016年1月起至2019年12月底前的物业费（地上二层和地下一层，建筑面积3613.50平方米×每平方米1.2元/月×48月+地下室面积1806.75平方米×每平方米0.6元/月×48月=260172元）共计260172元的诉求，予以支持。关于原告主张被告支付违约金2万元的诉求，因原、被告之间对违约责任并没有约定，故对该主张不予支持。关于被告提出的并未与原告签订书面物业服务合同且不支付物业费的抗辩意见，因被告已于2015年9月11日与庞大大同南郊投资有限公司签订了新的《土地转让合同》，双方之间建立了物业管理服务合同关系以及被上诉人为上诉人提供了其中第七条第七项约定“乙方（即被告方）必须遵守甲方园区的管理规定，接受甲方园区的施工统一管理，同时乙方必须接受园区物业统一管理，与物业公司签订物业管理服务合同，按时支付物业费…”。故被告应与物业管理部门即原告尽快签订相关的《物业管理服务合同》，更有利于双方对物业服务合同矛盾的化解和履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条规定，判决：一、山西迎来幸福置业有限责任公司于判决发生法律效力后十五日内给付庞大云冈物业管理有限公司2016年至2019年的物业费共计260172元；二、驳回庞大云冈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6283元，由山西迎来幸福置业有限责任公司负担6000元，庞大云冈物业管理有限公司负担283元。经本院二审审查，迎来置业公司对一审法院认定的庞大物业公司与亿来商贸之间相关事实主张不知情，对一审法院认定庞大物业公司与迎来置业公司存在物业管理服务合同关系有异议，双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院二审期间，庞大物业公司提交了其于2020年5月11日为迎来置业公司出具的水电费发票、庞大物业公司与另外三家汽车销售服务企业签订的《物业管理服务合同》、庞大物业公司于2020年4月13日拍摄的为迎来公司商铺门前修理地下管道的相关照片以及维修费用发票等相关证据，欲证明庞大物业公司为包括迎来置业公司在内的园区企业提供了物业服务。迎来置业公司对水电费发票的真实性无异议，关联性有异议，认为庞大物业公司向迎来置业公司收取的水电费高于正常的水电价格，庞大物业公司的行为属于水电的二次销售，低买高卖，非物业服务行为；对上述《物业管理服务合同》主张真实性无法核实；对上述相关照片及维修费用发票的关联性不认可，认为即使庞大物业公司给迎来置业公司维修了管道，双方也不能成立物业关系，在没有签订物业服务合同的情况下，该服务不能认定为物业服务。关于当事人二审争议的事实，本院认定如下：迎来置业公司对庞大物业公司一、二审中提交的庞大物业公司与园区内其他相关企业签订的《物业管理服务合同》主张真实性无法核实，但结合庞大物业公司在一审中提交的大同市物价局于2013年11月14日出具的《物业服务收费备案登记》，可以确认庞大物业公司在一、二审提交的庞大物业公司与园区内其他相关企业签订的《物业管理服务合同》的真实性。迎来置业公司对庞大物业公司于2020年4月13日拍摄的为迎来置业公司商铺门前修理地下管道的相关照片以及维修费用发票的关联性不认可，但上述证据可以证实庞大物业公司为园区维修地下管道的事实。关于庞大物业公司一审中提交的《前期物业管理服务委托合同》，迎来置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为庞大南郊投资有限公司是庞大物业公司的控股股东，二者之间存在绝对的利害关系，庞大物业公司提供的该合同不具备客观性、真实性。因迎来置业公司对此未能提交相应的反驳证据，且结合庞大物业公司与园区内其他相关企业签订《物业管理服务合同》的事实，可以认定该《前期物业管理服务委托合同》的真实性。根据当事人举证、质证及本院认证，可认定以下事实：2012年3月20日，庞大大同南郊投资有限公司与原庞大大同南郊物业管理有限公司就大同庞大汽车文化园林广场前期物业管理服务签订《前期物业管理服务委托合同》。该合同第三条约定，前期物业管理服务合同期限为2012年3月20日至该物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同签订后，庞大物业公司与该园区内的相关企业签订了《物业管理服务合同》，并为该园区提供物业管理服务至今。另查明，2018年6月29日，庞大大同南郊物业管理有限公司在工商行政管理部门变更名称为庞大云冈物业管理有限公司。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，庞大物业公司在与庞大大同南郊投资有限公司于2012年3月20日签订《前期物业管理服务委托合同》后，一直为庞大汽车文化园林广场的业主提供物业服务，且不存在期限届满或者业主委员会与其他物业服务企业签订另外的物业管理服务合同的情形，该《前期物业管理服务委托合同》仍然有效。虽然庞大物业公司与迎来置业公司未签订书面的物业服务合同，但庞大大同南郊投资有限公司与迎来置业公司签订的《土地转让合同》中约定了迎来置业公司必须接受园区物业统一管理，与物业公司签订物业管理服务合同，按时支付物业费等相关内容，因而依据上述司法解释的规定庞大物业公司在与庞大大同南郊投资有限公司于2012年3月20日签订的《前期物业管理服务委托合同》对迎来置业公司具有约束力，故庞大物业公司依据其在物价部门备案登记的收费标准收取迎来置业公司物业管理费的诉讼请求应予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。迎来置业公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人迎来置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5203元，由上诉人山西迎来幸福置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 张 文 二〇二〇年六月十日书记员 谭震红