湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1528号上诉人（原审第三人）：龚兵强，男，1973年12月27日出生，回族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：王静超，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐崇华，男，1975年10月22日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：毛慧芬，女，1975年3月21日出生，住湖北省襄阳市襄城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人:张和声，湖北高见律师事务所律师。原审被告：襄阳市前方房地产开发有限公司，住所地樊城区焦家台。法定代表人：李镇方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师原审第三人：中城建第十三工程局有限公司，住所地江苏省泰州市。法定代表人：陆正华，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永乐、尹莉，湖北思扬律师事务所律师。上诉人龚兵强因与被上诉人徐崇华、毛慧芬、原审被告襄阳市前方房地产开发有限公司（以下简称前方公司）、原审第三人中城建第十三工程局有限公司（以下简称中城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龚兵强的委托诉讼代理人王静超，被上诉人徐崇华、毛慧芬的委托诉讼代理人张和声，原审被告前方公司的委托诉讼代理人张国平、原审第三人中城建第十三工程局有限公司的委托诉讼代理人丁永乐、尹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚兵强上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐崇华、毛慧芬的诉讼请求；二、请求二审法院纠正一审判决理由部分“前方公司协助龚兵强将不动产权利人变更登记为龚兵强，此种行为前方公司与龚兵强都是恶意”的认定。事实和理由：一、一审法院认定上诉人办理不动产权登记具有恶意，无事实和法律依据。二、上诉人与前方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人已依约支付了全部购房款并实际装修入住，并取得不动产登记证。三、被上诉人与前方公司签订的《商品房买卖合同》的性质本质上为以物抵债，目地在于用他物来抵原债。本案中，前方公司解除其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》即意味着不再履行抵债协议，此种情况下，被上诉人已丧失主张权利的基础。四、被上诉人并未实际占有诉争房屋。五、前方公司在本案中没有一房数卖的主观意思。六、上诉人对诉争房屋享有物权期待权。七、一审判决认定前方公司强行将屋内物品搬出，属认定事实错误。徐崇华、毛慧芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中城建公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐崇华、毛慧芬向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理产权证；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月21日，泰州五建公司企业名称变更为中城建公司。2013年10月8日，甲方前方公司与乙方泰州五建公司签订补充协议，双方约定：“针对甲乙双方2011年签订的锦江园项目工程建设施工合同，目前工程已进入工程收尾阶段，根据施工合同及审查合格的图纸，为了及时完成整个工程的收尾工作，甲乙双方经协商，自愿达成以下补充协议：1、在本协议签订后一个月内，甲方支付乙方工程款肆佰万元整（4000000.00元），款付至乙方指定账号。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。2、在本协议签订后一个月内，由乙方向甲方报送竣工资料结算文件，并由甲乙双方共同委托有造价资质的公司编制出具工程造价决算书，该决算书作为双方最终结算的依据。委托有相关资质的公司出具编制工程造价决算书所需相关的费用由甲乙双方各承担一半。3、本工程造价决算书出具后两个月内，余款按建设工程施工合同的约定支付。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。4、在本协议签订后15个工作日内，乙方准备齐全工程竣工验收所需的全部资料（涉及乙方的资料），并提交给甲方，在资料合格的情况下，甲方不得无故拒收。文件由甲方报送质监部门审查合格有效，甲乙双方应办理书面交接手续。交接后甲方在组织竣工验收办理相关手续时，若相关部门要求涉及乙方补充相关资料的，乙方应及时补充。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。5、甲方保证按期付款，若逾期付款超过3个月以上，甲方同意用锦江园项目未售商品房抵偿给乙方。抵偿价格：4500元/平方米，双方据实结算，甲乙双方签定商品房买卖合同。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。6、乙方应保证工程实体能在2个月内完成政府质检部门的质量监督认可签证。（非乙方过失除外）若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。7、在甲方及甲方所分包的项目达到竣工备案条件后，乙方应保证实体工程能在3个月内取得竣工备案。（非乙方过失的除外）若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。8、在本协议签订一个月内，原施工合同约定范围内房屋返工、维修等收尾工程由乙方全部完工。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。9、本协议签订后乙方不得阻碍甲方交房及业主装修。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。10、本协议签订后，甲方应监督乙方进行房屋返工、维修等收尾工作；在乙方报送的相关资料及工程合格的情况下，乙方要求相关单位签字盖章时，甲方应积极配合，不得阻挠。11、本补充协议未约定事项及发生争议与原建设工程施工合同表示的意思不符的仍按原合同执行。12、本协议一式三份，双方签字盖章后生效，双方各持一份”。《补充协议》由甲方前方公司捺印，项目经理李汉昌签名，乙方泰州五建公司捺印，项目经理余幸福签名。2014年8月24日，出卖人前方公司与买受人徐崇华、毛慧芬签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：“第一条项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于襄城建锦路、编号为襄樊国用（2012）第310253099号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】鄂XY-2011-00031-出让。该地块土地面积8600平方米，规划用途为居住配套商业，土地使用年限自2011年6月28日至2081年6月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】锦江园。建设工程规划许可证号为zhjS2012010010，施工许可证号为420601201204170501。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为襄阳市住房保障和房屋管理局，商品预售许可证号为鄂襄房售证字（2012）026号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2单元201号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房【合同约定】建筑面积共116.71平方米，其中，套内建筑面积97.71平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4500元，总金额人民币伍拾贰万伍仟壹百玖拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人一次性付款伍拾贰万伍仟壹百玖拾伍元整。第八条交付期限。出卖人应当在2013年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……第十一条交接。商品房达到本合同第八条第5款条件后，买受人不得拒绝交接，买受人来合同履行地领取出卖人发出的《入住通知书》。买受人不在此期间领取《入住通知书》办理入住的，承担拒不收楼的责任。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人1份、买受人1份，其他相关部门2份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向襄阳市住房保障和房屋管理局申请登记备案”。前方公司在出卖人签章处签了合同专用章，徐崇华在买受人签章处签名。2014年9月1日，中城建公司委托案外人余坚向前方公司出具了收条一份，收据内容为：“今收到锦江园工地工程款叁佰叁拾叁万零玖佰玖拾玖元整（3330990元）。注：2014年9月1日开收据173万元未付；2013年10月28日开收据400万元中160万元未付”，该3330990元系前方公司用锦江园小区六套商品房抵偿工程款的作价款，本案争议房屋包含在六套商品房之内。2014年9月1日，前方公司向徐崇华出具收据1份，内容为：“今收到徐崇华购锦江园1-2-201房款伍拾贰万伍仟壹百玖拾伍元（525195）”，前方公司在收据上加盖财务专用章。前方公司与徐崇华签订合同后，中城建公司为争议房屋安装了入户门，前方公司将争议房屋交付给徐崇华，徐崇华将争议房屋用于存放建筑材料。2016年10月8日，前方公司在争议房屋门口张贴了解除合同通知，并向徐崇华发送了解除合同短信。2017年3月，前方公司强行将屋内物品搬出。2016年11月11日，前方公司与龚兵强签订《商品房买卖合同》，约定将锦江园第1幢2单元1-2-201号房出售给龚兵强，房屋建筑面积为116.71平方米，单价为5800.70元/平方米，总价677000元。双方约定购房款首付300000元，2016年12月31日付房款150000元，2017年7月31日付房款227000元。龚兵强于2016年10月23日支付购房款200000元，于2016年11月11日支付购房款100000元（一笔49000元，一笔51000元），于2016年12月29日支付购房款150000元，于2017年7月8日支付购房款120000元，于2017年7月25支付购房款107000元。龚兵强支付首付款后，前方公司将锦江园1栋2单元1-2-201号房屋交付给龚兵强。2019年7月22日襄阳市国土资源局领发不动产登记证，登记权利人为龚兵强。一审法院认为，中城建公司与前方公司协商以房抵工程款，中城建公司又将抵来的房屋出售给原告。为减化手续，中城建公司与前方公司协商以前方公司为出售人，以原告为买受人，并签订商品房买卖合同。合同签订后，中城建公司与前方公司办理了工程款抵付手续，前方公司与原告办理了购房款收付手续，同时房屋已交付原告占有使用。徐崇华与前方公司之间的商品房买卖合同为有效合同，受国家法律保护。前方公司认为中城建公司在收到抵工程款的房屋后，没有履行相关义务，故欲解除合同，收回房屋。但原告购房款已付清，房屋已交付，买卖合同的义务已履行完结，不存在再解除合同。故其解除合同的意思表示及行为不能产生解除合同的效力。原告的占有使用权因前方公司的侵权行为而未持续。这种未持续的占有不影响原告的权利。前方公司负有将不动产登记的权利人变更登记为原告的义务。诉讼过程中，前方公司协助龚兵强将不动产权利人变更登记为龚兵强，此种行为前方公司与龚兵强双方都是恶意的。但现前方公司不是登记的权利人，客观上已不可能协助变更登记。故原告的此项诉讼请求不能成立。经合法救济，登记权利人回转到前方公司后，原告可再行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：一、原告徐崇华与被告襄阳市前方房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11970元，保全费3145元，合计15115元，由原告徐崇华负担1511.5元，由被告襄阳市前方房地产开发有限公司负担13603.5元。本院二审期间，龚兵强提供了襄阳市自然资源和规划局的公示，拟证实其办证是按照市不动产登记工作委员会办公室的工作要求申办，程序合法，并非与前方公司恶意串通。同时举出系列行政判决与刑事判决，拟证实在公安机关侦查查明和法院审理查明的案件事实中，并没有将诉争房屋列为非法侵入住宅的对象。同时还举出相关证据证实徐崇华、毛慧芬名下有多处不动产，龚兵强名下无其他房屋，诉争房屋是其唯一住房。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，前方公司与第三人中城建公司达成以商品房抵偿所欠工程款的协议后，前方公司与徐崇华、毛慧芬签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给徐崇华、毛慧芬。中城建公司向前方公司出具工程款收据，同时，前方公司向徐崇华、毛慧芬出具购房款收据。这表明前方公司与中城建公司之间以房抵债的协议已经履行，徐崇华、毛慧芬亦支付了相应的房屋价款，其二人与前方公司之间形成商品房买卖合同关系，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前方公司将案涉房屋交付给徐崇华、毛慧芬，二人将房屋用于存放建筑材料。虽然前方公司于2016年10月8日向徐崇华发出了解除合同的通知书，但徐崇华、毛慧芬并不存在违反合同约定的违约行为，同时，本案合同亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的解除条件，因此，前方公司发出的解除合同通知书并不产生解除合同的法律效果。前方公司与徐崇华、毛慧芬签订合同后，已将房屋交付给其二人，并由二人占有使用，双方合同主要权利义务已履行完毕。前方公司后来强行将屋内堆放的物品搬走，这并不妨碍房屋已交付使用的事实，也不影响徐崇华、毛慧芬基于合同所享有的权利。虽然前方公司此后将房屋出售给龚兵强，并由龚兵强占有案涉房屋。但基于徐崇华、毛慧芬占有使用房屋在先，一审法院认定未持续的占有不影响二人的权利，是符合客观实际的正确认定。前方公司与龚兵强明知案涉房屋存在争议，且正在诉讼过程中，前方公司仍协助龚兵强将不动产权利人予以变更登记，显然，双方存在恶意串通的行为。综上，龚兵强的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。综上所述，龚华强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11970元，由龚兵强负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  严庭东审判员  刘丹丹二〇二〇年六月四日书记员  陈磊然