北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3579号上诉人（原审被告）：胡玉新，男，1968年8月8日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。上诉人胡玉新因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玉新上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判物业费减半收取。事实和理由：1、深长城物业公司作为一审原告主体不适格。水箱清洗停水通知、长城物业收据、特种设备使用标志等证据显示物业服务主体不是深长城物业公司。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向的授权书中显示提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。物业服务合同存在没有原件、骑缝章有疑等真实性问题，胡玉新申请法院前往景阳东街第一社区居委会、石景山住房和城乡建设委员会调取物业服务合同及备案材料，查明合同主体。2、深长城物业公司的起诉超过诉讼时效。深长城物业公司怠于行使权利，胡玉新从未确认收到过深长城物业公司任何形式的催缴物业费的文件。3、深长城物业公司没有履行维修、养护、管理和维护义务，物业公司私搭乱建、占用消防通道违规收停车费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，不符合物业服务标准，应减收物业费用，应承担相应的赔偿责任，保修业主住宅。小区业主代表大会意愿更换物业公司，希望法院酌情考虑，整顿物业服务管理市场之乱象。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意胡玉新的上诉请求。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1、判令胡玉新向深长城物业公司支付拖欠的物业费9106.33元；2、判令胡玉新向深长城物业公司支付拖欠的物业费违约金2000元；3、诉讼费由胡玉新承担。一审法院认定事实：胡玉新为北京市石景山区景阳东街69号院A1-710的业主，涉案房屋建筑面积67.27平方米，房屋性质为经济适用房。胡玉新所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会分别与深长城物业公司签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为胡玉新所在小区提供物业服务，物业服务期限分别为2011年7月1日至2013年6月30日、2012年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日，第一份《物业服务合同》约定物业服务主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范，发生火灾、盗窃等情况，乙方负责协助相关部门进行调查工作；7、其他服务事项：支持业委会开展正常管理服务工作，协助召开业主大会／业主代表大会，协助对小区公共事项的公示公告进行落实，协助做好小区的其他管理事项。物业公司按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。第二份至第四份《物业服务合同》均约定，公共性物业管理服务的主要内容为：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；4、物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区红线内车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）；8、物业及物业管理档案资料的管理；9、社区文化娱乐活动；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。住宅物业管理服务费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年。深长城物业公司按照房屋面积67.27平方米向胡玉新主张2011.11.12-2019.12.31期间物业费（含垃圾清运费）9106.33元，胡玉新认可未缴纳该费用。后深长城物业公司变更诉讼请求为主张2011.11.12—2019.6.11共计91个月的物业费（含垃圾清运费）8491.62元。胡玉新称未缴纳物业费的理由为：卫生间上部漏水问题解决了，但吊顶没有恢复，门泡水未解决；暖气漏水，门泡水未解决；门禁未启用，电梯楼道户门上都是小广告，有刻画的不明标识，危害居民安全，小区入室盗窃、电动自行车丢失时有发生；小区停车费、电梯广告、出租房屋收入依据未出示；各户档案报修记录无记录；小区停车混乱；楼道内脏乱；部分消防设施损坏，水井内滴水报修无回应，平时无检修。胡玉新提交2012年6月2日的报修问题物业签收单、问题记录、2010年、2011年采购损坏物件的收据、销售合同及照片予以佐证。深长城物业公司认为，物业只是对公共区域的小维修、绿化、安保、保洁等，还会有其他人为破坏；物业服务不到位是相应的时间点存在，而物业服务是持续性的，对某一时间段的不满意，无法证明相关服务不到位。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。深长城物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对胡玉新具有约束力。深长城物业公司为胡玉新居住的小区提供物业管理服务，胡玉新作为业主，享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，胡玉新有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。胡玉新主张深长城物业公司存在室内维修服务不到位、门禁管理不严、公示停车费、电梯广告、出租收入不到位、报修记录档案不规范、停车秩序管理不到位、楼道卫生不到位、部分消防设施损坏等问题，不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。深长城物业公司在本案中撤回主张部分欠缴期间的物业费，系其对自身权利的合法处分，法院不持异议，予以确认，对变更诉讼请求后的物业费予以支持。对于深长城物业公司主张胡玉新支付的违约金，法院认为深长城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、胡玉新于判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司2011年11月12日至2019年6月11日的物业费（含垃圾清运费）8491.62元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉争议事实提供了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。胡玉新提交“致业主的一封信”等19份证据，深长城物业公司对该19份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。对此，本院审查及认定事实如下：一、关于物业服务主体，胡玉新向本院提交了照片打印件及网页截图等，证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为长城物业集团股份有限公司；“电梯特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司及石景嘉园管理处；“石景嘉园社区信息公示牌”显示物业企业为深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司；“关于续签物业服务合同的公示”显示石景嘉园业主委员会在2011年11月20日发出的公示中称，长城物业公司签订的《前期物业服务合同》已到期，业委会准备与长城物业公司续签石景嘉园《物业服务合同》；“2012年业主物业费收据”显示加盖长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司发票专用章；“2015-2017年度《物业服务合同》”显示合同主体为北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会和深圳市深长城物业集团股份有限公司北京分公司；“消防招标采购网关于涉案小区的招标公告”显示招标人为深圳市长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司；“授权书”证明2012年6月之前长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为涉案小区提供物业服务；“通告及清单”证明深长城物业公司所提交物业服务合同真实性存疑；“《停车位使用协议》及收据”显示收款单位为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。二、关于物业服务质量，胡玉新提交媒体报道及公告打印件、光盘等，证明深长城物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，不符合物业服务合同约定。其中，“石景山今日头条”、“石景山城管公告”、“北晚新视觉报道”显示物业服务不达标，危害业主人身及财产安全；“石景山住建委答复”、“石景山信访办意见书”显示深长城物业公司私占绿地、违规收费等，损害业主利益；“小区环境照片”显示物业服务项目和质量存在严重瑕疵；“业主联合声明、授权书以及表决”显示绝大多数业主赞同撤销物业服务合同，对物业服务质量不满；“房屋质量保证书”显示深长城物业公司应承担住宅保修责任。此外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，审查双方诉辩意见，双方争议焦点为深长城物业公司是否有权利向胡玉新主张物业服务费以及物业服务费数额。就深长城物业公司是否有权利向胡玉新主张物业服务费之争，在案证据显示，胡玉新所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会与深长城物业公司签订四份物业服务合同，约定由深长城物业公司为胡玉新所在小区提供物业服务，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，深长城物业公司及小区业主均应依此履行各自义务，深长城物业公司应提供约定的物业服务，小区业主应及时缴纳物业费用。胡玉新上诉称对提供物业服务的主体有异议，但其所提证据不能否认深长城物业公司为胡玉新及所在小区提供了物业服务，亦不能充分证明案涉小区存在其他提供物业服务的主体，本院对其主张不予支持。胡玉新关于另行调取物业服务合同及备案材料等申请，在本案并无必要。胡玉新称深长城物业公司起诉已超过诉讼时效，但深长城物业公司已提交证据初步证明对物业费进行了催缴，鉴于物业服务的持续性，深长城物业公司的催缴物业费的行为，不以胡玉新签字确认收到缴费通知为限；且胡玉新欠付物业费的行为具有持续性。对胡玉新在二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。就物业服务费数额之争，胡玉新上诉主张深长城物业公司物业服务质量存在严重瑕疵，应当减免物业服务费并赔偿。对此，一审综合考虑深长城物业公司的物业服务质量以及所提诉讼请求，酌定得出现行判决结论，并无不当。但深长城物业公司日后亦应严格履行物业服务合同约定内容，避免出现物业服务质量不符约定与收费难的恶性循环。经本院审查，一审判决胡玉新应向深长城物业公司支付2011年11月12日至2019年6月11日期间的物业费（含垃圾清运费）8491.62元，认定正确。综上所述，胡玉新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡玉新负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 郭 勇审 判 员 梁 睿二〇二〇年六月十六日法官助理 王晓韬书 记 员 牛隽月