广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1077号 原告：广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号11栋。统一社会信用代码：914514216953549042。 负责人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林春吉，广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司法务。 被告：罗凤琴，女，1984年12月14日出生，汉族，住广西扶绥县。 被告：刘芳杨，男，1979年9月29日出生，壮族，住广西扶绥县。 共同委托诉讼代理人：方红，广西进安律师事务所执业律师。 第三人：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，总经理。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 原告广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称文雅园物业扶绥分公司）与被告罗凤琴、刘芳杨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。根据罗凤琴、刘芳杨的申请，本院于2020年6月9日依法追加广西巨景房地产有限责任公司（巨景房地产公司）为第三人。文雅园物业扶绥分公司的委托诉讼代理人林春吉,罗凤琴、刘芳杨的共同委托诉讼代理人方红,巨景房地产公司的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文雅园物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1.罗凤琴、刘芳杨支付祥和新城小区C1-1-401号房2018年1月至2019年11月的物业服务费1532元、电梯运行费575元、公共维修基金281.9元,2017年7月至2019年11月的生活垃圾费203元，2019年10月至2019年11月的电费37.1元、水费12.8元，合计2641.8元；2.罗凤琴、刘芳杨支付违约金1516.68元(以物业费为基数,自2018年1月至2019年11月按每日千分之三算），合计 4158.48元。事实和理由：罗凤琴、刘芳杨是C1-1-401号房的房屋所有人,房屋面积为122.56平方米。2017年4月2日,文雅园物业扶绥分公司与罗凤琴、刘芳杨签订《前期物业管理协议》,确定了由文雅园物业扶绥分公司对其提供物业管理服务,自协议签订后，文雅园物业扶绥分公司积极履行了协议约定的相关权利和义务，依法依约对罗凤琴、刘芳杨居住的小区实施规范的物业管理,为罗凤琴、刘芳杨提供了完善的物业管理服务。但是，罗凤琴、刘芳杨于2017年7月起未交纳物业服务费及其他应交费用,截止至2019年11月30日,罗凤琴、刘芳杨拖欠物业服务费及其他应交费用合计2641.8元。根据《前期物业管理协议》第9条第4款约定:“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。由此计算，罗凤琴、刘芳杨拖欠23个月物业服务费产生的违约金为4158.48元。经文雅园物业扶绥分公司多次催缴,罗凤琴、刘芳杨仍拒绝交纳物业服务费。 罗凤琴、刘芳杨辩称，1.物业所在位置是祥和新城第三期，目前小区状况为开放状态，没有围墙、大门和关卡，外人（含汽车）随时可以自由进出，进入小区主路的保安用房正在施工中。小区内绿化的草地和树木是2020年才刚开始种植。小区道路为2019年硬化，小区与第二期小区之间的水利渠安全护栏为今年设置。2.文雅园物业扶绥分公司为巨景房地产公司指派的前期物业管理公司，非业主（业主委员会）聘用，因此，业主对于物业管理费的缴纳不仅依据《前期物业管理服务协议》，业主与巨景房地产公司签订的《商品房买卖合同》对物业管理费的缴纳约定对文雅园物业扶绥分公司、罗凤琴、刘芳杨均有约束力。3.文雅园物业扶绥分公司未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务。协议第一条（一）甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务；第二条进一步明确物业管理服务内容及质量。而小区绿化2020年才种植，原来是杂草丛生的瓦砾地，文雅园物业扶绥分公司不存在对绿化的养护、打扫清理工作，这是物业管理工作的重要内容，在雨天，未绿化的地方雨水冲刷泥土到水泥路面，产生环境卫生脏乱差的情况，让业主视觉非常不舒服，达不到业主期望的居住环境优美的期望值。绿化工作不到位连带形成环境卫生无法达到整洁的服务质量要求。小区交通秩序与车辆有序停放也是物业管理重要内容，在这方面文雅园物业扶绥分公司严重失职，小区经常处于道路被占道停车造成无法通行的情况，为此，业主曾举报交警来贴罚单，但仍无法解决拥堵的常态。小区没有围墙，没有大门，没有关卡，外人（含汽车）随时可以自由进出的状态，文雅园物业扶绥分公司根本无法履行保安义务，现在还在施工的大门保安用房，在将来完成后必然有保安值班，但目前文雅园物业扶绥分公司省了几个保安的工作，实际上省了这方面的开支。义务物业管理费包含了上述内容，没有上述工作，就不应让业主承担这项不存在的开支。4.罗凤琴、刘芳杨与巨景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定，小区内绿地未达到上述约定条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止，其他设施未达到上述约定条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止。小区内绿地在2019年11月前不存在，未达到上述约定条件的，根据约定应免收物业管理费，小区封闭禁止外人随意出入，这个业主最关切的设施不存在，属于其他设施未达到上述约定条件的，免收物业管理费。5.关于合同履行义务先后顺序及抗辩问题。罗凤琴、刘芳杨认为，依据合同法第六十七条：当事人互负履行义务，有先后履行顺序，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。对于物业管理服务，文雅园物业扶绥分公司必定是先履行义务，因为文雅园物业扶绥分公司先进驻，罗凤琴、刘芳杨后进驻，而且罗凤琴、刘芳杨（业主）进驻时必须预交六个月物业管理费，六个月后续交前，文雅园物业扶绥分公司的物业管理服务必须要先履行达到服务质量。但文雅园物业扶绥分公司未履行（含履行不达标），罗凤琴、刘芳杨作为后履行一方，有权拒绝履行相应义务。假如文雅园物业扶绥分公司认为应套用合同法第六十六条同时履行义务，那么，根据六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。罗凤琴、刘芳杨在文雅园物业扶绥分公司未履行（含履行不达标），也有权拒绝履行相应义务。综上所述，罗凤琴、刘芳杨依法拒绝履行义务不构成违约。6.关于水电费、垃圾费。业主收房及入住一段时间没有自己的电表，何时装电表也没有通知。具体欠费不详。文雅园物业扶绥分公司代收一直是按工业用电收费，罗凤琴、刘芳杨是生活用电，怎么可能按工业用电来收取的。还有，罗凤琴、刘芳杨想要单独交水电费时，被要求捆绑交物业费。不交物业费只交水电费不可以，所以，欠水电费也是一个的原因，责任在于文雅园物业扶绥分公司。垃圾费不应由文雅园物业扶绥分公司提出主张，如果文雅园物业扶绥分公司对自己进行环境卫生主张费用，没有理由，因为综合服务费已经包含此项内容。如果是代县环卫站收取，权利主张人应该是环卫站。7.文雅园物业扶绥分公司起诉状诉讼请求和事实理由所描述的时间混乱，不是一般的笔误；滞纳金在《前期物业管理服务协议》虽有约定，但不是千分之三，诉讼请求的数字也没有具体计算办法。 巨景房地产公司陈述，1.巨景房地产公司与罗凤琴、刘芳杨之间系商品房买卖合同关系，巨景房地产公司与本案的争议没有法律上的关联。巨景房地产公司已经按《商品房买卖合同》向罗凤琴、刘芳杨履行了房屋交付义务，罗凤琴、刘芳杨对交付房屋已完成验收并实际入住。罗凤琴、刘芳杨在办理入住后与文雅园物业扶绥分公司订立物业服务合同，故本案纠纷是文雅园物业扶绥分公司作为物业服务提供者向接受物业服务的业主追索债权的纠纷，巨景房地产公司与本案债权的发生无法律上的因果关系。2.巨景房地产公司对本案纠纷的发生不存在过错。从罗凤琴、刘芳杨的答辩内容看，罗凤琴、刘芳杨拒不缴纳物业费、水电费、及垃圾清运费的抗辩事由包括小区不需要绿化工作、小区交通秩序管理不到位、小区安保工作不到位、小区门禁管理不到位、电费与物业费进行捆绑、垃圾清运费收取不合理等争议的内容，前述内容与巨景房地产公司无关，巨景房地产公司不是前述事项的义务主体，对本案的争议事实不存在过错。3.巨景房地产公司已经按交付标准完成交付，本案不存在免收物业费情形。对于罗凤琴、刘芳杨主张的与巨景房地产公司所签订的《商品房买卖合同》中约定减免物业费的情形，巨景房地产公司已经按照约定向罗凤琴、刘芳杨完成交付，罗凤琴、刘芳杨对交付房屋也已完成验收并实际入住，不存在物业费减免的情形。即使巨景房地产公司与罗凤琴、刘芳杨对于物业费减免的条件是否成就、是否应当减免物业费，应当另案确认，罗凤琴、刘芳杨不能仅凭其主观评价对抗缴纳物业费，否则有失诚信。巨景房地产公司认为，罗凤琴、刘芳杨基于《商品房买卖合同》中关于减免物业费的约定而拖欠、拒交物业费的行为没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：罗凤琴、刘芳杨系祥和新城小区C1-1-401号房的业主，其所购买的房屋建筑面积为122.56平方米，属有电梯高层住宅。2017年4月2日，文雅园物业扶绥分公司（甲方）与罗凤琴、刘芳杨（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容及服务质量，物业管理费按开发商通知正式交房之起收取，物业服务费住宅按建筑面积0.50元/月/㎡，电梯运行费1-3楼20元/户·月，4-8楼25元/户·月，9楼以上30元/户·月，专项维修资金的缴存按建筑面积每月0.10元/㎡收取；二次加压按业主（住户）用水量×每吨加压电费系数；生活垃圾处理费按扶绥县环卫部门规定收取；物业管理服务费用标准按扶绥县物价管理部门核准批复的价格执行和调整；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务，该服务收费标准按政府规定或相关合同规定执行；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日按每天2‰交纳滞纳金；协议还约定了其他权利义务。2018年3月8日，文雅园物业扶绥分公司作出《关于祥和新城小区物业服务费调整的公示》，决定从2018年4月1日对祥和新城小区住宅物业服务费进行调整，多层住宅从原来的0.45元/月·㎡调整为0.50元/月·㎡、高层住宅从原来的0.50元/月·㎡调整为0.55元/月·㎡。2016年1月1日至2019年12月31日期间，扶绥县环境卫生管理站向文雅园物业扶绥分公司出具《委托书》，委托文雅园物业扶绥分公司代为征收本生活小区区域内的城市生活垃圾处理费，城镇居民7元/户。现文雅园物业扶绥分公司已代为缴纳小区住户的水费、电费及城市生活垃圾处理费。庭审中双方认可，涉案小区电费、水费实际由业主向文雅园物业扶绥分公司缴纳后，文雅园物业扶绥分公司以广西巨景房地产开发有限公司的名义向供水、供电部门缴纳。文雅园物业扶绥分公司第一项诉讼请求中的各项费用，罗凤琴、刘芳杨均未交纳。涉案小区截止2019年11月未全部完成小区绿化，小区大门至今仍在建设中。 另查明，罗凤琴、刘芳杨与巨景公司签订的《商品房买卖合同》合同第十条商品房相关设施设备交付条件，（二）公共服务及其他配套设施，1、小区内绿地率2015年12月31日达到交付使用条件，2.小区内非市政道路2015年12月31日达到交付使用条件。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止；5.其他设备未达到上述约定条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止。 2014年5月8日，扶绥县物价局作出批复，祥和新城小区高层住宅（有电梯）可按物业服务合同约定标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.50元/平方米·月预收。经本院向扶绥县发展和改革局核实，2015年12月1日起至2018年4月1日前，普通住宅小区物业服务收费不实行政府定价/政府指导价。自2018年4月1日起施行的《广西壮族自治区定价目录》亦未将物业服务费列入政府定价范围。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。文雅园物业扶绥分公司与罗凤琴、刘芳杨签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同约定的物业费、维修资金、电梯费的支付标准和方式，文雅园物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，罗凤琴、刘芳杨作为小区业主也享受了相应服务，应交纳相关费用，故对文雅园物业扶绥分公司诉请罗凤琴、刘芳杨支付2018年1月至2019年11月期间物业服务费、维修基金、电梯费的请求，应予以支持。同时，根据2018年4月1日起施行的《广西壮族自治区定价目录》，物业服务费不属于政府定价范围，因此，文雅园物业扶绥分公司经公示无异议后将物业服务费调整为0.55元/月·㎡并无不妥。本案中，因存在小区绿化、道路硬化、大门等公共区域的设施未及时完善，协议约定部分服务物业公司无法提供，业主亦无法完全享受协议约定的服务，因此，依据公平原则，结合物业公司实际提供的服务项目，物业费本院酌情按70%由业主交纳，对文雅园物业扶绥分公司关于违约金的诉请，本院不予支持。罗凤琴、刘芳杨以与巨景公司签订的《商品房销售合同》来抗辩，没有事实依据，本院不予采纳；同时，因两个合同属不同的法律关系，签订主体不同，不在本案中处理。关于水费、电费，文雅园物业扶绥分公司提交每月抄表数的表格、欠费明细表及计算依据，业主虽认为表格为文雅园物业扶绥分公司单方制作，但也认可实际使用水电及文雅园物业扶绥分公司已经代缴相关费用的事实，本院在庭审结束后亦给予业主一定的时间与物业公司进行核实，业主至今未提出异议，因此，文雅园物业扶绥分公司请求罗凤琴、刘芳杨支付自用水、电费的请求，本院予以支持。关于生活垃圾处理费，文雅园物业扶绥分公司提交的证据明确了收费标准、依据及计算方式，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 1、罗凤琴、刘芳杨于本判决生效之日起十日内向广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司支付物业服务费1072.4元（ 1532元×70%），电梯运行费575元，公共维修基金281.9元，生活垃圾费203元，电费37.1元、水费12.80元，合计2182.2元； 二、驳回广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由罗凤琴、刘芳杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李泠满 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 马立红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。