辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终739号 上诉人（原审被告）：陈昌健，男，1986年3月18日出生，现住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：刘鸿御（陈昌健妻子），住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司，住所地丹东市振兴区锦山大街。 负责人：胥盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段川乐，男，该公司客服部工作人员。 委托诉讼代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人陈昌健因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司（以下简称万象美公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈昌健及其委托诉讼代理人刘鸿御、成少岩、被上诉人万象美公司的委托诉讼代理人段川乐、于德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈昌健上诉请求：撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初467号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院将两次缴费合并计算得出物业费收费标准约为8.3元/月/平(11774.64+59.11+24=8.299)，不符合事实缺乏法律依据。1、案涉物业服务合同未约定物业费收费标准，陈昌健对万象美公司虚构的8.3元/月/平物业费收费标准不予认可。2、2014年，陈昌健购买案涉房屋，如不缴清相关费用，不得领取房屋钥匙办理入住，陈昌健无奈缴纳了2014年度的物业费共计7802.52元，标准为11元/月/平。2015年12月29日，缴纳2015年6月25日至2016年6月24日的物业费共计3972.12元，标准约为5.6元/月/平。实际万象美公司就物业费收费标准自始未同陈昌健协商确定或以公示方式告知，上述两次缴费标准明显不一致。一审判决认定按照8.3元/月/平标准全额缴纳物业费，不符合事实及法律规定。二、万象美公司在履行物业服务合同过程中存在明显瑕疵，构成违约，其提供的中央空调服务存在限制空调使用时间、温度不达标等多项问题。陈昌健曾多次向万象美公司主张维修解决，但上述问题至今仍未得到实质性的解决。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，陈昌健未享受空调服务，应扣减相应的空调费用。 万象美公司辩称，1、陈昌健交纳2年物业费，平均正好是8.3元/月/平，因为第一年多交了，第二年进行了冲抵，和万象美公司举证的其他业主交费标准都是一致的，且有生效判决证明。陈昌健请求按照5.6元/月/平交费的说法不能成立。2、案涉房屋空调是水系统空调，不是随意开启随意调节的，是金山热电供热，万象美公司没有办法控制空调开启时间及调节温度。万象美公司供热达到了丹东市供热标准18度以上，在合同中没有明确约定该项的情况下，万象美公司提供的空调服务符合国家法律规定，不存在瑕疵。综上，一审正确，请求维持。 万象美公司向一审法院起诉请求：判令陈昌健支付物业费16778.86元，并保留向陈昌健追索违约金的权利。 一审法院认定事实：原、被告于2014年签订物业服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费。物业服务合同所对应的房屋坐落于丹东市振兴区锦山大街298-1号1802室，建筑面积为59.11平方米，房屋性质为商用写字楼。涉案合同中对物业费具体标准没有书面上的约定。案涉物业服务合同签订后，按照每月每平方米8.3元的标准，被告向原告缴纳了2014年度与2015年6月25日至2016年6月24日的物业费共计11774.64元。因其他纠纷，被告没有再向原告缴纳物业费。 原告更名前名称为大连万象美物业管理有限公司丹东分公司，于2019年9月18日名称变更登记为深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订了物业服务协议，作为接受服务方的被告，应当履行给付原告物业服务费的义务，故对原告要求被告给付其物业服务费的诉讼请求，予以支持。被告提出的关于原告应当与被告重新约定服务协议内容的辩解意见，经审查，本案中原告只是名称进行了变更，其仍是与被告签订服务合同的民事主体，其针对案涉服务协议所享有的权利与承担的义务不变，被告的该意见没有法律依据，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告提出的关于按照每月每平方米8.3元物业费标准不符合事实及法律规定的辩解意见，经审查，案涉服务协议中虽然没有书面约定物业费标准，但2014年度及2015年6月25日至2016年6月24日被告均是按照每月每平方米8.3元向原告支付物业服务费，实际上被告已是按照每月每平方米8.3元的物业服务费标准履行了相应的义务，且被告没有提供证据证明上述物业费标准违反法律规定，也没有提供证据证明其按照每月每平方米8.3元的物业服务费标准履行付费义务非其真实意思表示，被告应当承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告提出了关于原告履行物业服务协议存在瑕疵，保留向原告主张违约责任权利的意见，经查，主张违约责任是被告的权利，若被告认为原告在履行涉案服务协议中存在瑕疵，存在违约情形，被告可以另行向原告主张权利，本案不予一并处理。 一审法院判决：被告陈昌健于本判决生效后10日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司2016年6月25日至2019年4月30日的物业服务费16778.86元。被告陈昌健如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由被告陈昌健负担（原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司已预交案件受理费110元，被告陈昌健在履行本判决给付义务时将案件受理费110元一并给付原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司）。 本院二审期间，万象美公司提供了如下证据： 证据1、丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初462号民事判决书，证明和陈昌健同样购买写字楼的业主，物业费均按照每月每平方米8.3元的标准交纳，陈昌健也应按此标准交纳。 证据2、案涉写字楼其他业主交纳物业费的发票10张、收款收据1张，证明物业费收费标准。 陈昌健的质证意见是，对证据1的真实性没有异议，因物业服务合同具有相对性，故该判决与本案不具有关联性。万象美公司在一审提交的物业服务合同中每月每平方米8.3元的物业费收费标准系其自行填写，属虚构事实，因双方对物业费交纳标准未作明确约定，故应按照最后一次交纳物业费的标准即每月每平方米5.6元计收物业费。对证据2的真实性不清楚，对证明问题有异议。从B座1804房屋的物业费票据中可以看出陈昌健所述第一年按每月每平方米11元交纳物业费，第二年按每月每平方米5.6元交纳物业费的事实。后入伙的业主如不按每月每平方米8.3元的标准交纳物业费就不给办理入户手续。 本院的认证意见为，万象美公司提交的证据1，陈昌健对真实性没有异议，本院予以确认；对于证据2中的10张物业费发票，能够证明案涉写字楼其他业主交纳物业费的情况，本院予以确认；对于证据2中的收据，本院不予确认。 本院经审理查明，万象美公司另案诉马天骅物业服务合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2020年3月9日作出（2020）辽0603民初462号民事判决，该判决认定案涉物业的物业费收费标准为每月每平方米8.3元。该判决业已生效。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题在于万象美公司主张的物业费收费标准是否有事实及法律依据。因双方当事人未书面约定物业费收费标准，双方当事人在本案中对物业费收费标准各执一词。双方均认可2014年6月25日至2015年6月24日期间，物业费按照每月每平方米11元的标准收取。而2015年6月25日至2016年6月24日期间的物业费，万象美公司仅收取陈昌健3972.12元，经计算收费标准约为每月每平方米5.6元。陈昌健主张按此标准交纳2016年6月25日至2019年4月30日的物业费，但对于物业费标准为何遽然降低未作出合理解释。万象美公司则对该年度收费降低解释称，其与业主协商将物业费标准从每月每平方米11元调低至每月每平方米8.3元，即2014年6月25日至2016年6月24日均按每月每平方米8.3元的标准收取，故应返还给业主的2014年6月25日至2015年6月24日期间物业费的差额部分与陈昌健应交纳的2015年6月25日至2016年6月24日的物业费相抵扣，万象美公司实际收取陈昌健2015年6月25日至2016年6月24日期间的物业费数额为3972.12元。为证明其该项主张，万象美公司提交了生效民事判决及案涉写字楼部分业主交纳物业费的发票。经查，从上述证据体现，以该部分业主交纳物业费的总额及物业费计费期间计算，该部分业主均按照每月每平方米8.3元的标准交纳物业费。考虑到在一般情况下，对全体业主应适用统一的物业服务收费标准这一因素，万象美公司对于物业费标准为每月每平方米8.3元以及2015年6月25日至2016年6月24日期间物业费收费偏低的情况作出的解释更具有合理性。结合另案生效判决认定的事实，一审判决以每月每平方米8.3元认定陈昌健交纳物业费的标准并无明显不当。对于陈昌健主张以每月每平方米5.6元交纳物业费的上诉意见，本院不予采纳。 关于陈昌健主张万象美公司提供的空调服务存在瑕疵，构成违约，应在物业费中扣减相应的空调费用一节。陈昌健可另行主张权利，本案不予一并处理。 综上所述，陈昌健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由陈昌健负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  沈维刚 审判员  姜艳艳 二〇二〇年六月二十四日 书记员  于大海