北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4148号上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层957室。法定代表人：王文浩,法定代表人。委托诉讼代理人：郭晓华，男，北京和泓物业服务有限公司交大嘉园分公司总经理。委托诉讼代理人：孙荣会，女，北京和泓物业服务有限公司交大嘉园分公司客服主管。被上诉人（原审被告）：唐闽，男，1973年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晓红（唐闽之妻），住北京市海淀区。上诉人北京和泓物业服务有限公司(以下简称和泓物业公司)因与被上诉人唐闽物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。和泓物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持和泓物业公司一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：物业服务是不间断、持续的服务，业主欠的费用包括物业费、日常保洁费用。我公司每年通过电话及书面方式催缴并有催缴记录，故诉讼时效不能作为唐闽拒交物业费的理由。唐闽辩称，部分同意一审法院判决，不同意和泓物业公司的上诉请求和理由。和泓物业公司在一审时说有催收证据，但是未提交。我入住后即发现房屋墙体有裂痕，在我拒绝的情况下,物业公司还是将墙体拆除，引发我妻子早产，对其身体和精神造成伤害，为此和泓物业公司承诺会对我进行补偿,和泓物业公司一直未向我催缴过物业费。和泓物业公司向一审法院起诉请求：1.判决唐闽交纳2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业费共31182元；2.判决唐闽交纳和泓物业公司代收代缴2011年1月1日至2019年2月28日期间的垃圾清运费245元；3.判决唐闽每日按照合同约定的欠费金额的万分之三支付滞纳金；4.本案诉讼费由唐闽承担。一审法院认定事实:2002年10月7日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（以下简称东和嘉业公司）与北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和田园公司）签订了《交大嘉园物业管理委托合同》，约定：东和嘉业公司将交大嘉园委托于东和田园公司实行物业管理。东和田园公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；东和田园公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、供暖费、代收水、电等能源费；有关规定应收取的其他费用；委托管理期限自2002年10月8日起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。本物业的管理服务费，住宅房屋由东和田园公司按建筑面积每月每平方米2.33元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。唐闽于2003年9月30日与东和嘉业公司、东和田园公司签订了承诺书，承诺遵守《交大嘉园物业管理公约》（以下简称公约）内的一切条款并愿意承担相应的违约责任。东和田园公司于2007年12月6日名称变更为和泓物业公司。唐闽系北京市海淀区××大学×号××园×号楼××号房屋的业主，该房屋建筑面积136.56平方米。唐闽未交纳2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业费。庭审中，唐闽就其主张提交了聊天记录、邮件往来、住院病案及房屋照片为证，证明强拆造成其房屋受损、爱人早产住院，其多次联系和泓物业公司及地产公司解决房屋问题，和泓物业公司从未向其提出过交纳物业费要求。和泓物业公司表示墙体开裂并非其公司责任，拆除房屋瓷砖并非其公司所为，其公司一直在积极配合，约开发商来进行房屋维修，且因此事已经免除了唐闽2011年之前的物业费；该公司并未承诺一直免收唐闽物业费。和泓物业公司提交了2010年12月15日落款为北京和泓物业服务有限公司交大嘉园分公司的请示，主要内容：唐闽欠2005年9月30日至2010年12月31日物业费20224.48元，因入住后不久室内墙面局部发生裂缝，且2004年业主爱人正在怀孕期间，遇到此项问题因着急解决，精神极度紧张导致早产，在此期间和泓集团和物业公司等领导多次参与解决此事，业主开始要求赔偿12万元，后来又要赔偿8万元，解决方案一直未达成一致，2010年11月21日和2010年11月10日分公司再次沟通，业主要求赔偿20224.48元作为此项问题最终解决方案，且承诺今后不再就此事向和泓物业公司提出任何异议及要求，在享受业主权利的同时认真履行业主应尽的各项责任与义务。妥否，请批示。唐闽对此不予认可，其并未与和泓物业公司达成过此项解决方案，和泓物业公司提交的请示未经过其同意，且未告知其。庭审中，和泓物业公司表示主张的物业费、垃圾清运费按年收取，年底收取当年的费用。唐闽主张和泓物业公司诉讼请求已过诉讼时效，和泓物业公司未提供曾催缴的相关证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。东和田园公司即现和泓物业公司受东和嘉业公司委托为交大嘉园小区提供了物业服务，其与唐闽之间形成物业服务合同关系，唐闽作为业主应履行支付相应物业费（包括垃圾清运费）的义务。关于和泓物业公司的起诉是否超过诉讼时效。根据物业管理委托合同及庭审查明事实，涉案房屋所在小区的物业费、垃圾清运费按年收取，每年年底为当年费用交费期限，故每年物业费、垃圾清运费的诉讼时效期间应自次年1月1日起计算。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2011年至2014年物业费、垃圾清运费的诉讼时效应适用二年诉讼时效的规定，2015年及之后物业费、垃圾清运费的诉讼时效应适用三年诉讼时效的规定。诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权力，以稳定法律秩序、维护交易安全。物业服务虽具有一定的连续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在此类案件中不适用诉讼时效期间的规定。本案中和泓物业公司未就诉讼时效问题提供有效证据予以证明，故应当认定2011年1月1日至2015年12月31日物业费、垃圾清运费已超过诉讼时效，故对该部分请求法院不予支持。对于2016年1月1日至2018年12月31日的物业费、垃圾清运费，因唐闽未能提交充分证据证明双方曾就免除物业费事宜达成一致意见，且该问题与本案并非同一法律关系，故唐闽关于房屋维修等相关问题的抗辩不能作为拒交物业费的理由，故法院对于和泓物业公司该部分主张予以支持；对于2019年1月1日至2019年2月28日的物业费、垃圾清运费，因未到交费期限，法院对于和泓物业公司该项主张不予支持。和泓物业公司要求唐闽支付滞纳金，因唐闽未交相应费用系因房屋维修等问题未能解决所致，并非出于故意，故法院对该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、唐闽于本判决生效后7日内向北京和泓物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费11454.65元、垃圾清运费90元，共计11544.65元；二、驳回北京和泓物业服务有限公司其他诉讼请求。如果唐闽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，和泓物业公司提交了张贴在入户门上的催缴通知书和告知函照片，证明2015年10月和泓物业公司曾经向唐闽催缴过物业费和垃圾清运费。唐闽发表质证意见称，照片张贴的地点和时间看不出来，和泓物业公司从未向其催缴过物业费和垃圾清运费。此材料涉及到本案争议焦点，本院将结合其他相关事实进行具体的认定，在本院认为部分述明，此处不赘。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点：和泓物业公司主张的2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费是否已经超过诉讼时效。唐闽称其与和泓物业公司及开发商之间由于房屋质量问题存在争议，由于问题未能解决，和泓物业公司从未向其主张过物业费。和泓物业公司主张2015年10月其公司对唐闽进行过催缴，并在二审期间提交公司电脑中留存的催缴通知书和告知函照片为证，但唐闽对照片的拍摄时间和地点提出异议，和泓物业公司亦不能提交照片原件进行核对，故本院对上述证据材料不予采信。且如和泓物业公司所述属实，其公司积极配合业主，约开发商对唐闽的房屋进行维修，并因此免除了唐闽2011年之前的物业费，那么在和泓物业公司决定恢复对唐闽收取物业费及其他相关费用时，其应当对唐闽进行催缴，但是和泓物业公司本案中提交的证据不足以证明其实施过催缴行为，因此，唐闽的诉讼时效抗辩成立。一审法院认定和泓物业公司主张的2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费超过诉讼并无不当，本院予以维持。综上所述，和泓物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297元，由北京和泓物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年六月十八日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕