广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终74号 上诉人（一审被告）：欧艳玲，女，1972年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（一审被告）：卢俊，男，1974年2月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：金波，男，1971年8月18日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 被上诉人（一审原告）：梁冰允，女，1989年11月7日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审原告）：翁毅，男，1986年11月14日出生，汉族，住广西博白县。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海市先创房地产代理有限公司，住所地北海市上海路西徐屋南东2栋2号，统一社会信用代码：91450502MA5KCN109A。 法定代表人：庄礼斌。 上诉人欧艳玲、卢俊因与被上诉人梁冰允、翁毅、北海市先创房地产代理有限公司（简称先创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人卢俊、欧艳玲的委托诉讼代理人金波，被上诉人翁毅、梁冰允的委托诉讼代理人李蓓，被上诉人先创公司的法定代表人庄礼斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人欧艳玲、卢俊的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判上诉人无需向被上诉人梁冰允、翁毅返还购房款及中介费40000元并支付利息，上诉人只需向被上诉人梁冰允、翁毅返还购房款17360元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人和被上诉人梁冰允、翁毅签订案涉房屋买卖合同后，被上诉人梁冰允、翁毅先支付上诉人200000元购房款，随后，为了配合被上诉人梁冰允、翁毅申请按揭贷款等原因，上诉人又转回100000元给被上诉人梁冰允、翁毅，即上诉人实际只收到被上诉人梁冰允、翁毅购房款100000元。被上诉人梁冰允、翁毅支付购房款后，涉案房屋过户且实际交付给被上诉人梁冰允、翁毅，由于被上诉人翁毅征信问题无法办理按揭贷款，房屋买卖合同无法继续履行，且被上诉人梁冰允、翁毅欠网贷，房屋被债权人恶意破坏并涉诉被查封。上诉人只好和被上诉人梁冰允、翁毅签订补充协议，约定原价将房屋过户给上诉人梁冰允、翁毅。上诉人实际只收到被上诉人100000元，故只需退回100000元购房款即可，但是由于被上诉人将原屋内的家电，家具搬走，所以上诉人和被上诉人一致同意从100000元扣除10000元，作为补偿。这也是《补充协议》第二条约定上诉人欧艳玲领到房产证之后只需退回90000元购房款给中介公司代收的原因。二、上诉人应退回给被上诉人梁冰允、翁毅的90000元，应扣除涉案房屋过户回转的交易税费共42640元（上诉人已经帮被上诉人梁冰允、翁毅垫付，且有收据证明），余下的47360元（90000元-42640元=47360元）才是上诉人实际应退回给被上诉人梁冰允、翁毅的购房款，而上诉人的表哥金波受上诉人委托，已于2019年1月18日退回30000元购房款给中介公司代收。因此，上诉人最终需要返还给被上诉人梁冰允、翁毅的购房款应该是17360元（90000元-42640元=47360元，47360元-30000元=17360元）。在本案房屋买卖中，过错方是被上诉人梁冰允、翁毅，因为其信用问题导致无法按揭贷款、不能履行合同义务，上诉人不得已，只好将涉案房屋原价回转，登记在上诉人名下，由此导致的额外税金支出应该由被上诉人梁冰允、翁毅承担。所以，上诉人只需退回17360元购房款给先创公司代收。三、因为被上诉人翁毅的信用问题，导致房屋买卖合同不能履行，先创公司应将已经收取的10000元中介费退回给被上诉人梁冰允、翁毅，是属于先创公司和梁冰允、翁毅之间的权利义务纠纷，和上诉人无关，不应由上诉人负责返还。 被上诉人梁冰允、翁毅辩称，不认同上诉人的上诉请求。理由如下：三方的补充协议中明确约定由欧艳玲领证后转账90000元给先创公司，随后再由先创公司支付40000元给被上诉人翁毅、梁冰允，上诉人未按约定支付40000元已构成违约；2.案涉房屋的装修费和过户税费不应由被上诉人梁冰允、翁毅承担，其中装修费是案外人侵权导致损害，与梁冰允、翁毅无关。至于税费，根据补充协议的约定，被上诉人先创公司在过完户去缴税后一次性支付30000元，加上10000元中介费共计40000元给梁冰允、翁毅。双方没有约定税费由被上诉人梁冰允、翁毅承担。综上所述，一审判决无误，应予以维持。 被上诉人先创公司辩称，关于税费问题，税单上的名字是谁就应该由谁承担，与先创公司无关。如果上诉人根据补充协议的约定将90000元支付给先创公司，先创公司也可以按照补充协议去履行，但目前为止只收到上诉人支付的30000元，故先创公司无法履行补充协议。 梁冰允、翁毅向一审法院提出诉讼请求判令：三被告共同向两原告返还购房款和中介费共40000元及支付利息980元（利息计算：以40000元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2018年11月22日起算，暂计至2019年5月21日，以后另计至三被告还清全部债务之日止)。 一审法院查明事实，2018年4月9日，原告翁毅（买方）、被告欧艳玲（卖方）与被告先创公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.买卖房屋地址为新建二巷58号新源文明苑5幢三单元701号，建筑面积126.43平方米，成交价为480000元；2.付款方式为签订本合同时支付10000元定金，首付款110000元，余款360000元以银行按揭方式付款；3.合同还约定了其他内容。2018年3月30日、2018年4月25日，被告卢俊代被告欧艳玲分别向原告梁冰允出具《收据》，分别载明收到原告交来购买的定金20000元、首付款180000元。2018年4月25日，原告梁冰允向被告欧艳玲转账180000元。2018年11月5日，案外人金波代被告欧艳玲与原告梁冰允、翁毅、被告先创公司共同签订一份《补充协议》，主要约定:1.被告先创公司出借60000元给原告翁毅、梁冰允去解封北海市房屋；2.两原告解封上述房屋后过户还给被告欧艳玲，被告欧艳玲领证后转账90000元给被告先创公司代收，被告先创公司从中扣除60000元，剩余尾款等过完户交税后一次性支付30000元及10000元中介费共40000元给原告翁毅、梁冰允。2018年11月9日，案外人金波代被告欧艳玲、卢俊（卖方）与原告梁冰允、翁毅（买方）签订一份《回转合同》，载明买方购买卖方位于北海市房屋一套，因为买方房贷没有审批通过，无法贷款，也无资金能力支付购房余款，现经双方商定，按原房价退回给卖方。2018年11月21日，北海市房地产交易中心出具一份《房屋交易与产权档案查询证明》，载明截止至2018年11月21日16时10分，被告欧艳玲名下房屋坐落于受理转移登记。另查明，两原告在进行案涉房屋买卖交易时系夫妻关系，现已离婚。被告欧艳玲与被告卢俊系夫妻关系，案外人金波经被告欧艳玲、卢俊委托，代为办理上述房屋的买卖事宜，被告欧艳玲、卢俊认可涉案委托代理行为。再查明，2019年1月18日，案外人金波向陈安彪转账30000元，陈安彪为此出具一份《收据》，载明收到金波代被告欧艳玲退回新源文明苑5幢3单元701号房屋首付款30000元。庭审中，被告先创公司主张陈安彪曾系其公司员工，也经手处理上述房屋的中介事宜，但公司未收到上述30000元款项，而陈安彪现已离职，且中风瘫痪，无法向其核实。案件审理中，被告先创公司及被告欧艳玲、卢俊均主张两原告向被告欧艳玲支付的200000元中存在被告先创公司代为垫付的100000元，即两原告实际仅支付100000元。被告欧艳玲、卢俊还主张案涉房屋因原告欠款而被破坏后已进行装修，原被告双方口头约定装修费用先由被告欧艳玲垫付，后由原告予以偿还。 一审法院认为，原告梁冰允、翁毅向被告欧艳玲、卢俊购买房屋，并为此签订房屋买卖合同，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。两原告与被告欧艳玲、先创公司共同签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。两原告已依约将案涉房屋产权于2018年11月21日转移登记至被告欧艳玲名下，被告欧艳玲、卢俊应按约履行相应的还款义务。被告欧艳玲、卢俊虽抗辩称房屋回转的税金及房屋受损的修复费用应从中予以扣除，但由于两原告当庭予以否认，被告亦未能提出充分确凿的证据证实上述费用应由两原告承担，故一审法院对被告欧艳玲、卢俊的抗辩不予采纳。另，由于案外人陈安彪系被告先创公司的员工，其亦负责处理讼争房屋的买卖交易事宜，因此其于2019年1月18日收取被告欧艳玲30000元的行为属于职务行为，对被告先创公司产生法律效力。现因被告欧艳玲、卢俊仅支付30000元给被告先创公司，未能全部履行合同义务，因此两原告直接向被告欧艳玲、卢俊主张协议的90000元中应归其所有的40000元的诉讼请求，有事实及法律依据，对此一审法院予以支持。另，被告欧艳玲、卢俊未能在两原告转移登记（2018年11月21日）后及时向两原告还款的行为已经构成违约，因此还应向两原告支付资金占用期间的利息，故原告的该部分诉讼请求，于法有据，一审法院亦予以支持。案涉补充协议的还款义务主体为被告欧艳玲、卢俊，根据《补充协议》的约定，被告先创公司在未收取被告欧艳玲、卢俊90000元的情况下不负付款义务，故原告要求被告先创公司返还购房款及中介费共40000元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告欧艳玲、卢俊须共同返还购房款及中介费40000元并支付利息（利息以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年11月22日起计至实际清偿之日止）给原告梁冰允、翁毅；二、驳回原告梁冰允、翁毅对被告北海市先创房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费824.5元，减半收取计412.25元，由被告欧艳玲、卢俊共同负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.金波与先创公司员工陈安彪的微信对话、税收缴款书、银行交易明细，拟证明过户税金并非由上诉人承担，上诉人垫付的税金42640元，是要退回的购房首付款90000元中的一部分；2.金波与被上诉人梁冰允的微信对话，拟证明被上诉人默认上诉人是无过错的一方；3.损坏房屋的照片，陈安彪与欧艳玲的对话，拟证明由于被上诉人翁毅、梁冰允的过错造成的房屋损坏事实，上诉人并非故意不退还剩余的房款给先创公司，而是由于房屋损坏并没有修复；4.微信转账截图、送货单、证明，证明被上诉人擅自拆除涉案房屋的房门，无力支付所订购的房门余款3000元，请求上诉人帮忙垫付的事实。质证后，被上诉人对证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，无法核实聊天人的身份无法核实说话的是谁；对证据2的真实性、合法性无异议，但是对证明内容有异议，聊天内容没有提到谁是过错方和无过错方的问题；对证据3的证明内容有异议，无证据证实房屋损坏是被上诉人翁毅和梁冰允造成的；对证据4安装门的费用是认可的，该费用由被上诉人翁毅和梁冰允承担。被上诉人向本院提交微信支付交易明细证明，拟证明被上诉人梁冰允因案涉房屋买卖向被上诉人先创公司支付中介费10000元、手续费1100元。质证后，上诉人认为其不清楚梁冰允与先创公司之间的交易，与其无关。本院认为，对上诉人提交的证据1、证据2、证据3的证明目的不予采信；证据4安装门所花费的费用，被上诉人无异议，本院予以认可。 经二审审理查明：2016年4月25日，上诉人欧艳玲、卢俊与被上诉人翁毅、梁冰允还签订《北海市二手房买卖合同》一份，约定上诉人欧艳玲、卢俊以总价款560000元转让涉案房屋给被上诉人翁毅、梁冰允，首付款为200000元，拟抵押贷款360000元。其余的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人欧艳玲、卢俊与被上诉人翁毅、梁冰允之间成立的房屋买卖关系真实有效。上诉人欧艳玲与被上诉人梁冰允、翁毅、先创公司签订的《补充协议》合法有效，各方应按该合同约定履行各自的义务。双方虽未在补充协议上约定过户税费42640元由谁负担，但《补充协议》约定被上诉人先创公司从上诉人欧艳玲、卢俊领证后转账的90000元中扣除60000元，剩余尾款等过完户交税后一次性支付30000元及10000元中介费共40000元给被上诉人翁毅、梁冰允。欧艳玲、卢俊履行转账的90000元给先创公司的前提条件是其领证后，而其领证须发生第二道回转产权登记的过户税费42640元，而涉案房屋回转的原因并非欧艳玲、卢俊的过错，故该税费不应由其两人承担。既然该税费已由欧艳玲、卢俊垫付，其两人有权从应转账给先创公司的90000元扣减。上诉人主张翁毅、梁冰允将屋内的家电、家具搬走，应扣除10000元，但该费用无协议约定，上诉人主张扣除的理由不成立。中介费10000元属梁冰允、翁毅与先创公司之间的居间关系，不应由欧艳玲、卢俊负担。先创公司已收取欧艳玲退回房屋首付款30000元。梁冰允、翁毅已将案涉房屋转移登记至欧艳玲名下，欧艳玲、卢俊应按约履行还款义务，故欧艳玲、卢俊应返还给翁毅、梁冰允的款项为100000元-42640元-30000元=27360元。中介费10000元及首付款30000元应由先创公司返还给翁毅、梁冰允，先创公司虽只收到30000元，未满足协议约定的90000元，但鉴于欧艳玲、卢俊只实收到翁毅、梁冰允支付的定金20000元、首付款180000元共200000元中的100000元，故先创公司不能以此拒绝履行还款义务，其应返还给翁毅、梁冰允的款项为40000元-27360=12640元，至于42640元税费的负担则由先创公司与翁毅、梁冰允根据双方对涉案剩余款项持有支配的情况协商解决。欧艳玲、卢俊未能在完成房屋回转产权登记后及时向先创公司支付其占有的款项，先创公司亦未及时向翁毅、梁冰允还款均构成违约，造成翁毅、梁冰允应收款项的利息损失，其应向翁毅、梁冰允支付资金占用期间的利息。 综上所述，上诉人欧艳玲、卢俊的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决还款主体仅为欧艳玲、卢俊不当，先创公司亦负有还款义务；判决欧艳玲、卢俊应还款的数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2707号民事判决； 二、上诉人欧艳玲、卢俊于本判决送达之日起十日内返还被上诉人翁毅、梁冰允购房款27360元及支付利息（利息以本金27360元为基数，自2018年11月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）； 三、被上诉人北海市先创房地产代理有限公司于本判决送达之日起十日内返还被上诉人翁毅、梁冰允购房款及中介费12640元及支付利息（利息以本金12640元为基数，自2018年11月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费412.25元，由上诉人欧艳玲、卢俊负担206.125元，由被上诉人北海市先创房地产代理有限公司负担206.125元；二审案件受理费824.5元，由上诉人欧艳玲、卢俊负担412.25元，由被上诉人北海市先创房地产代理有限公司负担412.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月十七日 法官助理 李金芝 书 记 员 龚安珍