辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民初16号原告（申请执行人）：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司经理。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被告（执行异议申请人）：陆凤玉，男，1965年1月1日出生，汉族，职员，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李朋坤，辽宁凯阳律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁信诚房地产开发有限公司，住所地兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。原告中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）与被告陆凤玉、辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金谷信托公司的委托诉讼代理人乔延宏，被告陆凤玉的委托诉讼代理人李朋坤到庭参加了诉讼。信诚房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。金谷信托公司向本院提出诉讼请求：请求法院许可对被执行人信诚房地产公司所有的位于兴城市房屋的执行。由陆凤玉承担诉讼费。事实与理由：原告与被执行人借款纠纷一案，葫芦岛市中级人民法院已立案执行。在执行过程中，2018年8月3日，法院依法查封了被执行人所有的位于兴城市的房屋，被告陆凤玉向法院提出执行异议，认为上述房屋其已购买，是所有权人，法院应解除查封，停止执行。2019年12月31日，法院向原告送达了民事裁定书，该裁定书裁定，中止对兴城市房屋执行。原告认为，争议的房屋为被执行人所有，抵押给原告，原告享有优先受偿权。原审裁定认定被告陆凤玉权利足以排除执行，执行异议成立并中止执行证据不充分，依法无据。首先，双方签订的《房屋买卖合同》不具有真实性，陆凤玉提供的收款收据金额为85万元，而其房屋买卖合同约定的房屋面积272.9平方米，实际价值经评估150.18万元，明显与实际价值不符。收款收据显示日期与其提供的转账凭证的日期不一致，明显不符合正常交易习惯。其次，争议房屋面积为272.9平方米，所在的项目为高档住宅项目，不符合一般购房消费者的住房需求，不是普通的住房的消费者，依法不应享有消费者对住房的期待权。不动产中心的《无房屋产权证明》，证明仅是被告陆凤玉名下没有已登记产权的房屋，故不能证明其没有其他用于居住的房屋，也不能证明是唯一用于居住的房屋，故法院依此认定被告陆凤玉享有住房的期待权，证据不足。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定，享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋所有权至今仍登记在被执行人名下，依据上述法律规定，被告陆凤玉不是案涉房屋的权利人，其请求停止案涉房屋的执行，依法无据。综上，被告陆凤玉请求停止案涉房屋的执行证据不足，依法无据，其权利不足以排除执行，请求法院依法许可法院继续执行争议房屋。被告陆凤玉辩称，被告陆凤玉与信诚房地产公司于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》是双方平等、自愿基础上达成，该合同合法有效。合同签订后，陆凤玉分别于2017年8月23日、9月13日、12月14日，分三次向信诚房地产公司交付了全部购房款共计85万元，信诚房地产公司在每次收到购房款后均向陆凤玉开具了收款收条，并不存在收款收条与转账凭证日期不一致情形。陆凤玉已经履行完合同约定的付款义务情况下，陆凤玉是案涉房屋的实际产权人。信诚房地产公司作为案涉房屋的销售者当然有权自行确定房屋的销售价格，信诚房地产公司按套出售与陆凤玉按套购买案涉房屋并订立《商品房买卖合同》完全属于双方意思自治范畴，并不违反法律规定，原告所称的评估价仅是在陆凤玉履行完毕交纳购房款义务数年后，在司法程序中由评估机构作出的对房屋静态价值评估，与信诚房地产公司与陆凤玉案涉房屋价格无关，原告以评估价格用来否认信诚房地产公司与陆凤玉之间《商品房买卖合同》的真实性无任何事实及法律依据。《无房屋产权证明》证明陆凤玉及妻子陈晓望在案涉房屋所在地兴城无其他用于居住的房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议及复议规定）第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称九民纪要）第125条，陆凤玉系案涉商品房的消费者，其权利能够足以排除人民法院的强制执行，另外，假设原告对案涉房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条及《九民纪要》第126条规定，陆凤玉对案涉房屋的实体权利仍优先于原告。原告片面引用《物权法》的相关规定及《执行异议及复议规定》第25条，认为案涉房屋仍登记在信诚房地产公司名下，就据此否认陆凤玉实体权利的观点是错误的。《执行异议及复议规定》第29条专门对在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下商品房提出异议后，能否获得人民法院支持作出了明确规定。《九民纪要》第125条也对此再次进行充分阐述及论证。陆凤玉对案涉房屋购买事实，完全符合上述法律规定的能够排除人民法院强制执行的商品房消费者的认定标准，因此，案涉房屋即使登记在信诚房地产公司名下，但陆凤玉才是实际产权人，陆凤玉实体权利仍能对抗原告申请人民法院的强制执行。信诚房地产公司未提交答辩意见。经审理查明，申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予民事强制执行效力；因被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务，经金谷信托公司申请，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，裁定：查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元221室，性质为住宅，不动产权证：辽（2016）兴城不动产证明第0002319，不动产单元号：211481005010GB00009F00270008；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚房地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷信托公司为抵押权人，抵押物为信诚房地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日依据上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予民事强制执行效力；依据被执行人对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对坐落在兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室办理了抵押登记，抵押登记号为辽（2016）兴城不动产证明第0002319号。另查明，信诚房地产公司与买受人陆凤玉于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据，该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅，出场人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室。商品房预售许可证号为兴建开房预售证第0904号；第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：第161—2幢2单元101号房，建筑面积272.90平方米（地下室面积100平方米）。第四条计价方式与价款。3、按套计算，该商品房总价款为85万元。买受人陆凤玉于当日向出卖人信诚房地产公司交付50万元，2017年9月13日交付25万元，2017年12月14日交付10万元，并提供中国建设银行个人活期账户交易明细佐证；出卖人信诚房地产公司为其出具收款收据。兴城市不动产登记中心于2019年11月7日出具陆凤玉及其妻子陈晓望在兴城市无房屋产权证明。再查明，兴城市不动产登记中心登记的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋与商品房买卖合同中海星国际温泉度假村第161-2幢2单元101号房屋是同一房屋。认定上述事实的证据有：北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明。本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执、调查笔录，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《无房屋产权证明》。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据金谷信托公司诉请，本案审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，陆凤玉购买的房屋系住宅楼，陆凤玉为提高生活质量，改善居住条件而购买案涉楼房，应属于购房消费者，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与金谷信托公司抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。其次，陆凤玉所购房屋用于居住，其应为消费者。陆凤玉提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》第二十九条规定的情形，涉及以下几个方面：一、陆凤玉是否在人民法院查封本案所涉房屋之前与信诚房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。2018年7月27日人民法院查封案涉房屋，2017年8月23日陆凤玉与信诚房地产公司签订《房屋买卖合同》，且信诚房地产公司出售该房屋时已经取得房屋预售许可证后，该合同双方已实际履行，据此可以认定陆凤玉与信诚房地产公司之间签订的买卖合同在人民法院查封之前，所签买卖合同合法有效。符合该条规定的第一种情形。二、陆凤玉所购房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住房屋。虽然案涉房屋包括地下室面积共计272.9平方米，但该房屋系住宅楼，并不具备商业功能，陆凤玉购买此楼用于居住，不能以居住小区品位、房屋面积大小来否定陆凤玉消费者的身份。根据兴城市不动产登记中心出具的证明，可以得知陆凤玉在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋。符合该条规定的第二种情形。三、陆凤玉是否全额支付购房款。根据陆凤玉提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》及《专用收款收据》，可以证明陆凤玉已按合同约定支付全部购房款。陆凤玉提供的该方面证据并不存在时间冲突之处，符合交易习惯。符合该条规定第三种情形。综上，陆凤玉提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》第二十九条规定的情形，陆凤玉就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的消费者民事权益，故应驳回金谷信托公司的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告中国金谷国际信托有限责任公司诉讼请求。案件受理费18300.00元，由原告中国金谷国际信托有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇二〇年六月八日书记员  李 明本判决援引的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的阿，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”