湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2262号原告：龙芬，女，汉族，1987年6月17日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：刘京，湖南娄星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄自睿，湖南娄星律师事务所实习律师。被告：廖逊，女，汉族，1975年11月4日出生，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：廖毅，男，汉族，1977年12月4日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系被告廖逊之弟。委托诉讼代理人：李青，女，汉族，1986年7月1日出生，户籍所在地湖南省涟源市，系被告廖逊之弟媳。第三人：娄底市家福房地产营销策划有限公司，住所地娄星区新星南路与湘中大道交汇处名相大酒店三楼。法定代表人：罗华美。委托诉讼代理人：聂奇元，系该公司员工。原告龙芬诉被告廖逊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告龙芬及其委托诉讼代理人刘京、黄自睿、被告廖逊之委托诉讼代理人廖毅均到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院依法追加第三人娄底市家福房地产营销策划有限公司（以下简称家福地产公司）参加诉讼，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告龙芬及其委托诉讼代理人刘京、黄自睿、被告廖逊之委托诉讼代理人李青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙芬请求判令：1、判令被告廖逊双倍返还定金40000元；2、被告按总价款的20%承担违约责任，支付原告违约金35600元；3、被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。被告廖逊的答辩意见：1、对原告要求双倍返还定金以及支付违约金的请求不予认可；2、诉讼费由原告承担；3、其愿意继续履行合同将房屋卖给原告，如原告不继续履约买房，其要求原告支付违约金，定金不予退还；4、合同签订时故意没有填写交付首付款时间，也没有确定具体的监管账户，让这份合同成为一个问题合同；5、家福地产公司没有告知其首付款支付情况，必须告知其支付了首付款，其才有义务回娄底办理房屋过户手续，2019年11月30日家福地产公司通过微信给其发送催告函，要求其七日内履行义务，但是原告未支付首付款违约在先。第三人家福地产公司的答辩意见：作为中介公司是为了买卖双方服务，该公司在本案中想要促成交易，但是刚刚促成被告就提出不卖了，才导致走到今天这一步。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2019年11月4日，原、被告双方与经纪方家福地产公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买登记在被告名下的位于娄底市娄星区住宅房屋，该房屋建筑面积72.37平方米，购买总价款为378000元，交易定金为20000元，还约定买卖双方须于签订本合同之日起10日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，双方应积极配合办理银行贷款面签手续，不得延误。买方须于签订本合同起支付首期款（除定金外）208000元至买卖双方约定监管账户。在贷款审批通过3日内办理房产证过户手续，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处置权。卖方应当于收到全部房款并在2020年1月23日前将该房产交付原告，与原告履行对房屋进行验收，交付钥匙，结清相关费用并办理过户手续等。基于经纪方在促成买卖中所提供之服务，于签署合约时，买方卖方均同意支付经纪方中介费8000元。在该房屋产权过户手续办理前，如买方后悔不买或不按时履行合同约定付款等，视为买方违约，卖方收到的定金不予退还；如卖方后悔不卖或不按合同规定交易，视为卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方，经纪方中介费和业务费用由违约方全额承担。在该房屋产权过户手续办理过程中或产权过户手续办理后，买卖双方任何一方中途反悔或不按合同约定交易，视为该方违约。因任何一方违约造成的经济损失概由违约方承担，同时违约方须按总房款的20%支付违约金给守约方，经纪方中介费用和业务费用由违约方全额承担。双方对其他事项进行了约定，并在最后备注“卖方配合买方做银行贷款，贷款金额为15万元，卖方负责结清该房屋成交之前的物管费，保证水电气无欠费。”原被告均在该合同后签名确认，经纪方聂奇元亦予以签名。当天，原告通过第三人家福地产公司支付被告2万元定金。2019年11月11日，被告通过微信告知家福地产业务员陈买华其丈夫不同意卖房，并明确2万元定金可以退还给原告。2019年11月12日，陈买华通过微信告知被告“银行贷款审批已通过，随时可以回来过户了”，被告微信回复“我老公不想卖了”。2019年11月20日，第三人家福地产公司又通过微信联系被告，要求被告回来办理过户手续。在多次沟通过程中，被告一直未询问首付款20.8万元支付情况，只是一再表示不再卖房。2019年11月12日，原告向湖南娄底农村商业银行股份有限公司申请个人再交易住房按揭贷款，申请贷款金额为15万元，用途为购买本案案涉房屋。2019年12月1日，被告拨打原告电话协商，被告明确告知原告不卖房了，原告表示希望被告能继续履行合同，回来办理过户手续，但是被告一再表示不卖房。原告于2019年12月2日12时41分58秒向罗方升账户转账20.8万元，附言“XXXX房子首付款”。原、被告经协商无果，原告遂于2020年5月22日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，原告龙芬与被告廖逊以及第三人家福地产公司签订了书面的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告未提交相关证据证明在签订合同时存在欺骗或者胁迫等情形，故双方的《房屋买卖合同关系》成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点为被告是否存在违约行为。经查，原告按合同约定交付了定金2万元，被告在接受定金一周后，已经多次告知第三人家福地产公司和原告，其不再履行合同约定售卖案涉房屋，虽被告于2020年5月22日又表示愿意再出售案涉房产，但合同约定的交房时间已过，现被告多次提出原告支付首付款没有告知其时间和账户，但在双方多次协商过程中，被告未对此提出异议，只是一再表示不愿再继续履行合同售卖房屋，故被告违约在前，对于其以原告未告知其何时支付首付款和监管账户为由来抗辩其没有违约与事实不符，被告的行为已构成违约，现被告虽愿意继续出售案涉房屋，但原告不同意购买，结合本案实际情况，本院对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方在《房屋买卖合同》中既约定了定金，又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故原告应当在定金和违约金中选择使用，不能一并主张。原、被告双方在2019年11月4日签署了《房屋买卖合同》，被告于2019年11月11日便告知第三人家福地产公司其不售卖案涉房屋，并愿意退还定金2万元，从遵循公平原则的角度上酌情考虑，本案适用违约金且应当对本案违约金数额予以调整为宜，按照定金2万元的50%即违约金为1万元较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告龙芬与被告廖逊于2019年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告廖逊于本判决生效后十日内退还原告龙芬定金20000元以及支付原告龙芬违约金10000元；三、驳回原告龙芬的其他诉讼请求。案件受理费845元（原告已缴纳），由原告龙芬负担545元，由被告廖逊负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年六月二十四日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。