广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8476号上诉人（原审被告）：林盛华，男，1947年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：黄柳芳，女，1949年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马妙玲，女，1968年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：马健强，男，1970年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：马妙琴，女，1973年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：马妙仪，女，1976年4月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈菁菁，广东广信君达律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：萧艳芳，广东广信君达律师事务所律师。上诉人林盛华、黄柳芳与被上诉人马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林盛华、黄柳芳上诉请求：1.请求依法撤销广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初21524号民事判决，发回重审或依法改判，驳回马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪一审的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，程序违法，适用法律错误，作出错误判决，请二审法院依法判决，理由如下：一审法院以林盛华、黄柳芳向马联生出具《赠与书》的行为及林盛华、黄柳芳确认“介绍人”为洪某为由予以认定林盛华、黄柳芳与马联生就广州市海珠区前进路新兴街91号房屋首层有买卖合同关系属于事实认定不清。林盛华、黄柳芳与马联生就广州市海珠区前进路新兴街9l号房屋首层(以下简称涉案房屋)并不存在房屋买卖关系。首先，本案中，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪提交的《赠与书》只能证明林盛华、黄柳芳与马联生之间存在着赠与关系，并不能证明林盛华、黄柳芳与马联生存在房屋买卖合同关系，而林盛华、黄柳芳将广州市海珠区前进路新兴街91号房屋首层赠与给马联生的合同已经失效。赠与是实践行为，以最终林盛华、黄柳芳实际将涉案房屋变更登记给马联生名下时赠与最终生效。本案中林盛华、黄柳芳并没有将涉案房屋变更登记在马联生名下，法院视为双方己较大程度履行合同，是错误的，且现有证据并不能证明马联生在林盛华、黄柳芳与其订立赠与合同之后并没有向林盛华、黄柳芳主张过权利，自赠与合同成立至今已经过去三十多年之久，且马联生己死亡，该赠与行为已失效。其次，能证明林盛华、黄柳芳与马联生就涉案房屋存在着买卖关系的直接证据为《合约收据》(以下简称该合约)，林盛华、黄柳芳一审时已经明确表明该合约并非林盛华、黄柳芳所签署，并己向一审法院提交了《笔迹鉴定申请书》要求对该合约上的签名进行鉴定，林盛华、黄柳芳认为该合约的签名对本案有决定性的影响，如果该合约签名并非林盛华、黄柳芳签署，那么证明介绍人所述并非事实，且证人承认并无亲眼看见林盛华、黄柳芳签名或按指模，而法院以介绍人之言，认定林盛华、黄柳芳与马联生将存在买卖合同关系，这样明显是错误的。另虽黄柳芳确认介绍人是马联生，但是其并没有确认介绍人是介绍林盛华、黄柳芳与马联生买卖涉案房屋的事实，其仅确认是介绍借用涉案房屋。在林盛华、黄柳芳与介绍人存在较大分歧的情况下，林盛华、黄柳芳认为对该合约签名进行笔迹鉴定是必要的，一审法院程序违法没有进行鉴定，没有查清事实，所以，导致错误的裁决。综上，物权以登记为准，林盛华、黄柳芳与马联生就涉案房屋并不存在房屋买卖合同关系，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院在没有查清事实的情况下，作出了错误的判决，请求二审法院维护林盛华、黄柳芳合法权益，依法改判或者发回重审，驳回马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪一审的诉讼请求。马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪辩称：不同意林盛华、黄柳芳的上诉请求和上诉理由，请求依法判决驳回林盛华、黄柳芳的全部上诉请求。事实与理由：双方无论是基于买卖合同关系，还是赠与合同关系，涉案房屋都已经按照《物权法》生效前《民法通则》第七十二条第二款规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及当时房屋买卖的交易习惯，将房屋的实际控制和房契（房地产权证）交付给我方的父亲马联生，合同已经基本履行完毕，涉案房屋的所有权已经转移，属于我方的父亲马联生所有，属于其遗产：首先，林盛华、黄柳芳与我方的父亲马联生之间是存在房屋买卖合同关系，正因为双方夫妇均确认房屋为买卖关系，黄柳芳才在《合约收据》中对“已收取购房款12000元，另外1000元在办理相关手续后再付”的约定进行签名确认。而且，林盛华、黄柳芳夫妇与马联生共同到广州市公证处，按《合约收据》的约定办理公证手续，因此，双方之间是买卖关系。退一步而言，双方之间为赠与关系，根据《合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”公证赠与不可撤销。林盛华、黄柳芳即便是按照赠与的方式将房产赠与我方的父亲马联生，林盛华、黄柳芳已经将房屋的控制及房契都交付给我方的父亲，双方转移房屋所有权的真实意思表示和房屋交付行为已经按照了当时的《民法通则》规定以及交易习惯完成了交付，房屋过户登记在物权法生效前并非必须，赠与合同关系也已基本履行完毕了。因此，我方的父亲马联生无论是基于买卖合同关系还是基于赠与合同关系都已经取得了涉案房屋的所有权，一审法院认定已经较大程度履行合同符合事实。林盛华、黄柳芳称我方的父亲没有向林盛华、黄柳芳主张权利没有事实依据，我方的父亲马联生已经取得了房屋，持有了房屋最重要的房契（房地产所有证），按照原来的法律规定，房屋交付也并不必须办理房屋过户，我方根本不需要主张什么权利，更何况，马联生生前也一直有向林盛华、黄柳芳要求办理过户手续。此外，公证赠与是不可撤销的赠与，林盛华、黄柳芳称赠与行为失效根没有法律依据。其次，关于林盛华、黄柳芳所称双方的买卖关系仅有《合约收据》证明，与事实不符：双方持有的《合约收据》有买卖的约定，在《合约收据》之下有黄柳芳收取后续款项3000元的收款签收证明；双方为满足《合约收据》中的公证部门办理合法手续还专门办理了“赠与公证”；1.证人洪某出庭作证证明了，当时是洪某介绍林盛华和马联生认识是进行房屋买卖，并非是房屋借用，《合约收据》上见证人签名是买卖双方的两夫妻都在场，都要求证人洪某在上面作为“见证人”签名，且证人洪某作为双买卖关系的见证人手上也持有一份《合约收据》原件。无论双方是如何在合约收据上落款的，双方的夫妻二人都在现场确认《合约收据》的内容并要求证人洪某作为见证人对双方买卖关系约定的《合约收据》签名见证，可以证明双方对《合约收据》上的房屋的买卖约定是确认的，才会同时要求证人洪某作为见证人签名，双方买卖关系是真实存在的；2.《房屋所有权证》原件一直也在马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的家庭掌握，这个是以前认为房子最重要的房契都交到马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的的手上；3.涉案房屋已经由马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的的家庭管控至今已有30多年，即便是因为房屋成为危楼也是由马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的管理，掌握钥匙，拆除部分可能影响房屋结构的构筑物，林盛华、黄柳芳多年来从未主张过权利，也从未进行过管理。综合以上事实，已经可以充分证明双方存在真实的买卖关系，林盛华、黄柳芳已经按照了原有的规定及交易习惯完成了房屋和房契（房屋所有权证）的交付，处分了房屋的所有权，将房屋所有权转移交付给马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的父亲马联生，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的父亲马联生已经按照原有的法律规定取得了涉案房屋的产权。一审法院认定双方的买卖关系并非仅仅一份《合约收据》，而是综合本案的多个事实进行认定。再次，林盛华、黄柳芳所称双方是借用关系，明显是不符合事实常理的虚假陈述。1.如果是房屋借用关系，何须办理一个产权变更的赠与公证。林盛华、黄柳芳在赠与《公证书》出示之前还称双方从未办理过公证，林盛华甚至称何须办理任何公证手续进行否认双方已经为满足手续要求办理过《赠与公证》，明显是在虚假陈述，违背诚信诉讼原则。2.如果按照林盛华、黄柳芳陈述房屋是借给答辩人的的家庭使用，双方家庭又没有亲戚、朋友关系，林盛华、黄柳芳又一直没有收取过租金，林盛华、黄柳芳称至今33年才收取了1000元不到的租金，林盛华、黄柳芳为何要将房屋无偿借用给一个陌生的家庭，明显不符合常理。3.如果按照林盛华、黄柳芳的陈述因为我方家庭是乡下来的，经人介绍就将房屋借给我方的家庭使用，双方没有亲戚关系，33年仅仅收取了不到1000元的租金，怎么还会把当时人们都认为最重要的房契《房屋所有权证》原件都交给我方的的家庭，明显不符合常理。4、如果房屋仅仅是借用给我方的的家庭，林盛华、黄柳芳明知房屋的《房屋所有权证》在我方的手上，问我方的家庭拿回《房屋所有权证》是合情合理的事情，根本不用遮遮掩掩。但林盛华、黄柳芳明确称将《房屋所有权证》交给了我方的父亲马联生持有，明知《房屋所有权证》在我方手上，却宁愿报遗失都不敢问我方拿回产权证。显然抛开诉讼的情况下，林盛华、黄柳芳非常清楚房屋已经出售我方的，自知理亏根本不敢向我方的家庭提出的。因此，林盛华、黄柳芳称双方是房屋借用关系实属是林盛华、黄柳芳的虚假陈述，属于妨碍诉讼行为。综上，林盛华、黄柳芳的上诉请求与事实理由没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回，并维持一审判决。另外，关于林盛华、黄柳芳刚才所述剩余房款1000元，黄柳芳在合约收据上签名确认要待办妥手续后付清剩余的1000元，一审时我方也同意一审法院一并处理剩余的1000元房款，但是林盛华、黄柳芳坚持称双方没有买卖关系，故一审法院没有处理。马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪于2019年8月14日向一审法院起诉请求：1.确认广州市海珠区前进路新兴街91号地下层房屋属于马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪父母马联生、马秀珍的遗产，由马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪按照各25%的比例继承；2.林盛华、黄柳芳将上述房屋产权转移登记至马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪名下，各占25%；3、本案诉讼费用由林盛华、黄柳芳承担。一审法院经审理查明：林盛华于1987年4月通过继承方式取得广州市前进路新兴街91号首层的房屋产权。1988年9月29日，林盛华、黄柳芳（赠与人）与马联生（受赠人）签订《赠与书》，赠与内容：坐落在广州市前进路新兴街91号房屋首层（广州市房屋所有权证编号为：房证字第××号）是林盛华和黄柳芳的共同财产。现林盛华和黄柳芳夫妻决定将上述房屋无偿赠与马联生所有。对于上述赠与，受赠人马联生表示同意接受。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，经赠与人、受赠人双方约定，上述房产所有权，由受赠人持本《赠与书》向房管部门申请办理了产权转移登记手续之日起，转移给受赠人所有。马联生已于2002年5月21日因死亡原因注销户口。马联生的妻子马秀珍也于1994年12月19日因死亡原因注销户口。马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪是马联生与妻子马秀珍的子女。马联生的父亲马宗厚于1979年死亡，母亲黄媚铎于1994年12月19日死亡。马秀珍的父亲马宽锐于1986年死亡，母亲黄坤英于1994年3月20日死亡。马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪持有广州市前进路新兴街91号房屋首层的《广州市房屋所有权证》（房证字第××号）的原件。林盛华曾以遗失为由于2015年补办广州市前进路新兴街91号房屋首层的产权凭证。本案诉讼中，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪为证明其主张还提交了《合约收据》作为证据。该合约记载了两部分内容：“兹有云桂村新兴街九十一号地下林盛华现将自建房屋一间出卖给台山县白沙区麦林乡马联生，经双方议定价为壹万叁仟元整。现付定金玖仟元，余下之款，经广州市房屋交易所和公证处等部门办理合法手续成交手续清楚交付买方，余下之款一次交清卖主。如有按合法手续不能成交时，由卖方一次交还定金买方。如果各方有反悔者，订金交回买主，不论卖方或买方应罚款伍佰元。特立此据。一九八六年十二月廿二日。卖主：林盛华。买主：马联生。见证人：洪某”、“于一九八八年三月卅一日交给现金叁仟元正。余下壹仟元代办妥手续后即付清。连上次付款玖仟元合共壹万贰仟元正。收款人：黄柳芳。88.3.31”。林盛华、黄柳芳表示：真实性、合法性、关联性不予确认，该收据不是林盛华、黄柳芳签名、盖手印，申请笔迹鉴定。根据案件审理需要，一审法院通知林盛华、黄柳芳本人于2019年11月1日到庭问话。对于为何涉案房屋的房产证在马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪处以及何时将涉案房屋交付给马联生的问题，黄柳芳表示：是黄柳芳将涉案房屋交付给了住户姓马的；是台山出来有个介绍人的；他说小朋友要在附近读书，从乡下出来，有介绍人介绍他来黄柳芳这里住着先；忘记了是88年还是89年，把房子交给他们的；介绍人好像叫洪某。洪某也于上述时间到庭，对于上述《合约收据》洪某表示：具体不清楚林盛华的手印是否是他按下去的；当时卖房子的人就是林盛华和他老婆，就在现场；当时是八点多钟，洪某去到马联生家里，是马联生老婆喊洪某过去的，见到马联生两公婆在场，和林盛华两公婆在场，当时这张纸是他们签了名的了，他们和洪某说作为介绍人，应该签订一个见证人的名字下去，洪某看到他们签名、捺印，所以才签字按手指模；亲眼看到他们签名、捺印；洪某的岳母和马联生的岳母是两姐妹关系，就是这么一点点亲戚关系。一审法院认为：马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪主张马联生与林盛华、黄柳芳之间就涉案房屋存在买卖关系，该陈述与林盛华、黄柳芳向马联生出具《赠与书》的行为及黄柳芳确认的“介绍人”洪某的陈述一致。虽然林盛华、黄柳芳对马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪提交的《合约收据》予以否认，但并未合理解释为何将涉案房屋“借”给马联生以及其家属长达三十年时间、马联生的继承人即马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪为何会有涉案房屋最初的房地产权凭证原件，以及林盛华、黄柳芳在明知原始的产权凭证在马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪处却以遗失为由办理新的产权凭证，故即使《合约收据》并非林盛华、黄柳芳所签，林盛华、黄柳芳在本案中的抗辩也不足以否定马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪上述关于买卖关系的主张。退一步讲，林盛华、黄柳芳已将涉案房屋及产权凭证交付给马联生多年，且已出具了赠与书，则无论是房屋买卖合同还是赠与合同，均应视为双方已较大程度的履行，则林盛华、黄柳芳应按合同的目的继续办理涉案房屋的产权转移手续。就此而言，林盛华、黄柳芳关于笔迹鉴定的申请已无意义，故一审法院不予准许。马联生已经死亡，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪作为其继承人要求林盛华、黄柳芳将涉案房屋直接过户给马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪，合法有理，一审法院予以支持。涉案房屋至今仍登记在林盛华名下，即未办理过户的状态一直持续，故林盛华、黄柳芳关于诉讼时效的抗辩，无理，一审法院不予采纳。马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪在本案中主张的买卖行为并非法定的直接取得涉案房屋产权的情形，故马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪要求确认涉案房屋属于马联生、马秀珍的遗产的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。林盛华、黄柳芳不确认与马联生就涉案房屋存在买卖关系，故一审法院对于房款问题不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月19日作出判决如下：一、林盛华、黄柳芳在本判决生效之日起10日内协助马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪办理将广州市海珠区前进路新兴街91号房屋首层产权过户至马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪名下的房地产登记手续，马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪各占上述房屋的25%的份额。二、驳回马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪负担5700元，林盛华、黄柳芳负担100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：洪某在一审法院的询问中表示“当时看到张纸，双方都在，双方就和我说我是介绍人，就要签名见证，当时我进到去双方是签名打了手指模的”。二审庭询中，林盛华、黄柳芳主张其与马联生之间属于房屋借用关系，并表示马联生是经“洪某”介绍过来，因广州没有住处，才将涉案房屋出借给马联生使用，因马联生的小孩读书需要，才签订赠与协议，并将涉案房屋的房产证原件交付给马联生。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：林盛华、黄柳芳与马联生之间就涉案房屋是否存在房屋买卖关系。林盛华、黄柳芳主张马联生是经人介绍借用涉案房屋，并因小孩需要读书而将房产证原件交付给马联生。但是基于林盛华、黄柳芳陈述的上述其与马联生的关系，林盛华、黄柳芳出借涉案房屋给马联生居住使用多年而未提出过异议，并将涉案房屋的房产证原件交付马联生明显不符合常理。同时，林盛华、黄柳芳与马联生签订《赠与书》，约定将涉案房屋无偿赠与给马联生，该事实与林盛华、黄柳芳主张的双方是房屋借用关系相矛盾。因此，林盛华、黄柳芳主张其与马联生之间存在房屋借用关系缺乏理据，本院不予采信。一审法院根据双方之间签订《赠与书》约定转移涉案房屋的所有权，“介绍人”、“见证人”洪某的陈述以及双方对涉案房屋的使用情况，认定双方之间存在房屋买卖合同关系并无不妥，本院予以确认。虽然林盛华、黄柳芳对《合约收据》中其签名及指模的真实性不予确认，但《合约收据》的内容与“见证人”洪某的陈述内容可以相互印证，结合本案中的其他证据及各方陈述，可以对林盛华、黄柳芳与马联生之间存在房屋买卖合同关系的事实作出认定，因此，本院对林盛华、黄柳芳的笔迹及指模鉴定申请不予接纳。由于涉案房屋已交付使用多年，合同目的的实现并不存在客观障碍，故一审判决认定应按合同目的继续办理涉案房屋的产权转移手续合理，本院予以确认。综上所述，林盛华、黄柳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林盛华、黄柳芳负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年六月二十三日书记员  熊盈颖黄咏欣