浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初5532号原告：上海硕雅物业管理发展有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市陶朱街道环城北路236号上海城会所。负责人：夏雨生。委托诉讼代理人：俞国辉，浙江靖光律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洛如，浙江靖光律师事务所律师。被告：周海波，男，1970年6月13日出生，汉族，住诸暨市。被告：汪一艇，男，1971年12月31日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：陈利锋，浙江三福律师事务所律师。被告：诸暨市陶朱街道创意幼儿园。住所地：陶朱街道詹家山北路17号。法定代表人：杨志凯。委托诉讼代理人：周晓梅，系诸暨市陶朱街道创意幼儿园的校长。原告上海硕雅物业管理发展有限公司诸暨分公司（以下至判决书主文前简称上海硕雅物业诸暨分公司）与被告周海波、汪一艇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。审理中，经被告周海波、汪一艇申请，本院依法追加诸暨市陶朱街道创意幼儿园（原为诸暨市创意幼儿园，于2017年10月19日经诸暨市民政局审批变更为诸暨市陶朱街道创意幼儿园）为本案被告参加诉讼。本案于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业诸暨分公司的委托诉讼代理人金洛如、被告周海波、汪一艇的委托诉讼代理人陈利锋、被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园的委托诉讼代理人周晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海硕雅物业诸暨分公司向本院提出诉讼请求：判令被告周海波、汪一艇支付物业服务费48674元及违约金4867元。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园支付物业服务费48674元及违约金4867元；二、被告周海波、汪一艇对上述债务承担连带责任。事实和理由：被告周海波、汪一艇系诸暨市上海城幼儿园业主。幼儿园的面积为2668.57㎡，原告依据签订的物业合同对诸暨上海城物业进行管理。被告尚未缴纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费计48674元。经原告催讨，被告至今未付。遂成讼。被告周海波、汪一艇辩称，原告的催缴律师函数额为48492元，与诉状中请求的48674元不一致，应以律师函数额为准；2、事实角度上，房产方和原告承诺不用承担物业费，其也不提供物业服务；3、2018年1月到2018年12月期间，原告并未向上海城幼儿园提供过安保、垃圾清理、消防设施维护的服务，不应当收取物业费。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园辩称，根据合同相对性原则，原告应该和业主发生关系，幼儿园没有和原告发生合同关系。原告上海硕雅物业诸暨分公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、不动产登记查询证明一份，用以证明被告周海波、汪一艇系诸暨上海城幼儿园000101、000201、000301、000401室的业主，建筑总面积共计2668.57㎡的事实；2、前期物业管理服务合同、补充协议、交接说明各一份，用以证明原告物业服务期限至2018年12月31日止；物业服务费收费标准为多层住宅0.76元/㎡/月，架空层为0.38元/㎡/月；缴纳期限为按季交纳，业主应于每季首月10日前缴纳费用，违约则应于逾期之日起支付按每日3%计算的违约金的事实；3、律师函及邮寄凭证、回执、在线矛盾纠纷多元化案件详情打印件各一份，用以证明原告向被告书面催讨物业费的事实。被告周海波、汪一艇为证明其主张的事实，向本院提交了店面租赁合同一份，用以证明被告汪一艇与被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园于2014年签订的租赁合同中，明确约定相应物业管理费由承租人诸暨市陶朱街道创意幼儿园承担的事实。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园为证明其主张的事实，向本院提交了给水安装服务发票一份，用以证明其未与原告发生物业服务合同关系，若与原告发生物业合同关系，这笔费用应该由原告承担，且原告口头承诺过不收取物业费。上述证据经质证，原告提供的证据1，三被告无异议；证据2，被告周海波、汪一艇对其真实性无异议，但认为合同约定服务期限2018年7月31日结束，此时小区业主委员会已成立，原告若继续提供服务，应该和业主委员会签订相应合同，仅有卓越物业的交接说明，不能达到原告提供的物业服务至2018年12月31日的事实；且合同约定违约金过高，现原被告双方存在争议，不应该计算违约金。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园对证据的真实性无异议，但认为原告从来未向其提出收取物业服务费；证据3、4，被告周海波、汪一艇无异议，被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园认为其不清楚。被告周海波、汪一艇提供的证据，原告无异议，被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园对其真实性无异议，但认为原告应向被告周海波、汪一艇收取物业服务费，其与原告未直接发生物业合同关系，即使要付物业服务费，也是付给被告周海波、汪一艇。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园提交的证据，原告对其真实性无异议，关联性提出异议，认为该发票系2016年的，且这属于内部专有部分的支出，不应该由物业方承担，物业公司是对于共有部分承担。被告周海波、汪一艇对证据的真实性无异议，并认为这笔消防管道修理的费用，属于公共设施的范畴。本院对上述证据分析认证如下：原告提交的证据1、2，三被告无异议，本院作为有效证据予以确认；证据3、4，本院对其真实性予以确认，可以证实原告已向被告书面催讨物业费，要求缴纳物业服务费48674元的事实。被告周一波、汪一艇提交的证据，原告及被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园无异议，本院作为有效证据予以确认。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园提供的证据，本院对其真实性予以确认，但并不能达到其主张的未与原告发生物业服务合同关系的事实。根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月9日，被告汪一艇与被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园签订《店面租赁合同》一份，合同约定：甲方（汪一艇）将坐落于诸暨市上海城幼儿园出租给乙方（诸暨市创意幼儿园店）使用，租赁期限为十年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。并约定：乙方承担所承租的该用房及其户外场地的物业管理费。2016年5月28日，原告与诸暨皓瑞置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告为诸暨绿地上海城提供前期物业管理服务，合同期限自2016年6月1日至2018年5月31日。物业费收费标准为高层按1.35元/月/㎡，多层按0.76元/月/㎡，商业用房按1.4元/月/㎡，多层储藏室按0.38元/月/㎡，高层储藏室按0.45元/月/㎡计算，地下车库按储藏室标准计算。并约定物业费应按季交纳，业主应于每季首月10日前缴纳，逾期缴纳，应于逾期之日起支付按每日3%计算的违约金。原告实际为该小区提供物业服务至2018年12月31日。被告周海波、汪一艇系上海城幼儿园的业主，户号为000101、000201、000301、000401，其建筑面积共计2668.57㎡，在原告为诸暨上海城提供物业服务期间，三被告至今未缴纳2017年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费。本院认为，原告上海硕雅物业诸暨分公司与诸暨皓瑞置业有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议，系双方真实意思表示，且内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告汪一艇与诸暨市陶朱街道创意幼儿园签订的《店面租赁合同》，明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担，故被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园作为物业使用人，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。被告周海波、汪一艇作为业主，依法应承担连带缴纳责任。被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园辩称其与原告未签订物业服务合同，故物业服务费应向被告周海波、汪一艇收取的理由不能成立，本院不予采信。被告周海波、汪一艇辩称根据原告与诸暨皓瑞置业有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议，原告服务期限至2018年7月31日。本院认为，根据原告与浙江卓越物业服务有限公司诸暨分公司的交接说明，原告实际服务至2018年12月31日，双方间已形成了事实物业服务合同关系，故对被告周海波、汪一艇该辩解意见，本院不予采信；其辩称2018年1月到2018年12月期间，原告并未向上海城幼儿园提供过安保、垃圾清理、消防设施维护的服务，且原告曾承诺过不收取物业服务费，对未提供足够的证据证实，且被告周海波、汪一艇作为房屋买受人，与其他业主共同享用与该商品房有关的公共部位和设施，故应当承担相应的物业费用。现原告诉请要求被告支付自2017年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费48674元，并支付违约金486元，理由正当，本院予以支持。被告周海波、汪一艇辩称原告的催缴律师函数额为48492元，故应以此来计算物业费。本院认为，原告在起诉前已通过在线矛盾纠纷多元化调解平台向被告发送短信，要求被告缴纳物业服务费48674元，对此被告亦无异议，故对周海波、汪一艇该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:一、被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园应支付原告上海硕雅物业管理发展有限公司诸暨分公司自2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费48674元，并支付违约金4867元，合计人民币53541元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告周海波、汪一艇对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1139元，依法减半收取569.50元，由被告诸暨市陶朱街道创意幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王海燕二〇二〇年六月二十四日书记员  姜霞飞