新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终159号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：郑秀华，女，1974年5月16日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱慧，内蒙古诚誉律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永城房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人段正文因与被上诉人郑秀华及原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初58号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，在征得各方当事人同意后，于2020年6月13日对本案公开进行了网络庭审。上诉人段正文委托诉讼代理人朱睿，被上诉人郑秀华委托诉讼代理人刘嘉浦、朱慧，原审第三人永诚房产公司委托诉讼代理人杨敏参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人段正文上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初58号民事判决，依法改判驳回被上诉人郑秀华的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人郑秀华负担。事实与理由：一审认定事实有误，适用法律不当。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，理由如下：1.案涉《商品房买卖合同》的订立系基于案外人张志杰与永城房产公司、郑秀华之间的抵账行为，其合同性质是以物抵债协议，该协议目的在于消灭案外人郑秀华对李世秀的债权，不能体现双方当事人买卖房屋的意思表示，亦不必然引起房屋权属的变动。案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人仅享有债权请求权，而非物权期待权。不能因此而认定被上诉人郑秀华享有的权益足以排除上诉人段正文基于生效法律文书申请的强制执行。2.根据一审查明事实，案涉房产在查封前并未办理竣工验收手续，该房屋不具备交付条件，被上诉人郑秀华提交的《交房确认书》既不符合实际情况亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律中关于交付房屋条件的强制性规定，一审法院推定被上诉人郑秀华对案涉房屋已经占有缺乏依据。3.《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条关于债务抵销规定的前提条件是当事人互负债务。从本案借款形成过程来看，由郑秀华出借给案外人张志杰，亦无证据表明该笔款项汇入案外人永诚房产公司账户，故永诚房产公司与被上诉人郑秀华之间不存在借贷合意，其主张以房抵债不能成立，被上诉人郑秀华在未支付任何房款的情况下不能取得案涉房屋的相关权利。4.案涉房屋早在2014年即可办理过户登记，被上诉人郑秀华为逃避税收至今未办理相关产权登记手续，其对房屋未能办理过户存在重大过错。一审中其虽然提交了鄯善县房管所出具的证明，证明其办理了网签备案登记，但该登记手续仅为行政管理措施，并不具有物权变动的效力，不能证明被上诉人郑秀华对案涉房屋享有物权请求权。 被上诉人郑秀华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人郑秀华及李世秀之间存在真实有效的民间借款关系，三方通过签订以房抵债协议对郑秀华与李世秀之间的债务进行清偿，所签房屋买卖合同亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，该合同真实有效，且已在房管部门对买卖合同进行了备案，郑秀华据此取得案涉房屋的物权期待权。依据被上诉人郑秀华一审提交的相关证据，可以证明被上诉人郑秀华在人民法院查封前已合法占有并实际使用案涉房屋。案涉房屋至2018年才办理完消防验收，在此之前，被上诉人郑秀华无法办理相关房屋产权证并非出于自身过错。因此，被上诉人郑秀华就案涉房屋享有的物权期待权足以对抗上诉人段正文所享有的权益。请求依法维持一审判决。 原审第三人永诚房地产公司述称，我公司同意被上诉人郑秀华的答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 郑秀华向一审法院起诉请求：排除强制执行新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县××路太阳岛社区楼兰海-西域江南E1栋9号、10号、11号底店的行为。 一审法院查明事实如下：一、段正文与永诚房产公司、高文斌、张志杰以及新疆一典通典当有限公司、李军借款合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新21民终293号生效民事判决书判决由永城房产公司偿还段正文借款本金49,400,000元，利息27,447,452.1元，自2016年1月16日至判决生效之日止的利息按年利率24％计付；永诚房产公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对都房他字第2014-952号房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。因永诚房产公司未按上述判决内容履行付款义务，段正文向本院申请强制执行，本院于2018年1月3日，依据（2017)新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚房产公司名下位于一区柳中路东侧楼兰海一西域江南11处房产查封（房号与产权证号分别为G栋3号××号、G栋13号××号、G栋14号××号、G栋15号××号、Fl栋3号××号、Fl栋4号××号、Fl栋9号××号、F2栋4号××号、B栋9号××号、B栋10号××号、B栋11号××号），查封期限2017年12月12日至2020年12月11日。2019年6月24日，异议申请人（案外人）郑秀华持《借款协议》一份、个人历史交易明细一份、《商品房买卖合同》三份、收款收据等证据，对其中B栋9号、E栋10号、B栋11号三套房产提出解封申请。一审法院经审查以异议申请人（案外人）郑秀华为证明其异议请求所提供的证据不充分，异议申请人郑秀华对涉案的两间商铺不享有足以排除强制执行的权益为由，于2019年6月29日作出（2019）新21执异12号执行裁定书，裁定驳回异议申请人（案外人）郑秀华的异议请求。郑秀华遂向一审法院提出执行异议之诉，请求对永诚房产公司名下位于一区××路楼兰海一西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号房产解除查封，排除强制执行措施。二、鄯善县公安消防大队于2018年9月23日出具鄯县公消验字（2018）第003号建设工程消防验收意见书载明：永诚房产公司开发的吐鲁番市鄯善县楼兰海-西域江南商业楼（C栋、F栋、G栋），经资料审查、现场检查，综合评定该工程消防验收合格。三、2016年7月7日-2017年4月20日期间，张志杰担任永诚房产公司的法定代表人，张志杰及永诚房产公司在庭审中陈述张志杰系永诚房产公司的实际控制人。针对有双方争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、郑秀华与刘国军于2011年2月1日签订一份《借款合同》，约定刘国军向郑秀华借款10,350,000元，借款期限自2011年2月1日至2011年3月31日，当日郑秀华实际向刘国军妻子李世秀银行账户转入9,650,000元。2011年3月21日张志杰与李世秀签订《借款借条》，约定张志杰向李世秀借款13,000,000元，每天资金占用费为23,000元，双方约定李世秀将上述借款打入张志杰指定收款人高文斌的银行账户中，2011年3月21日李世秀通过杜慧向高文斌农信社的银行账户打入13,000,000元，永诚房产公司提供该公司于2011年3月24日出具收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金柒佰万元7,000,000元”、于2011年3月24日出具收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元8,000,000元”、于2011年3月24日出具收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚房产公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元8,000,000元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单两份，均记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币捌佰万元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单一份，记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币柒佰万元”。二、2012年10月15日永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、郑秀华（丙方）签订一份《三方抵债协议》，三方共同确认至2012年10月15日甲方、乙方确认欠丙方本金人民币壹仟万元整，利息2,468,720元，合计12,468,720元。为解决甲乙丙三方债权债务问题，经协商，达成以下协议：1.为处理甲方、乙方欠丙方债务人民币12,468,720元，甲方将位于新疆鄯善县柳中路楼兰海商业区房产《标的物一》总面积2078.12平方米，单价为每平方米6000元，以商品房网签合同销售给丙方，用于抵偿甲方、乙方欠丙方的人民币12,468,720元债务。商品房购销合同售价为每平方米4000元，是为了减少费用，经三方协商抵债价格为每平方米6000元，此价格为毛坯房价格。2.本次抵债的《标的物一》详情如下：位于新疆自治区吐鲁番市鄯善县××路的楼兰海-西域江南E栋9号商业楼，计建筑面积为1141.42平方米；E栋10号商业楼，计建筑面积为463.29平方米；E栋11号商业楼，计建筑面积为473.41平方米，合计面积为2078.12平方米。3.甲方于2012年10月15日前，将真实有效的抵债《标的物一》网签合同办理完毕，并及时交于丙方。三、郑秀华与永诚房产公司于2012年10月15日按照上述《三方抵债协议》约定的内容签订了三份《商品房买卖合同》。2016年5月20日郑秀华所购买的涉案房产（一区××路楼兰海－西域江南E栋9号、B栋10号、B栋11号三套房产）在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，鄯善县房地产交易中心出具一份商品房现售合同签约证明。2019年6月24日鄯善县房地产交易中心出具一份查询结果，载述“经房产权属交易系统查询，截至2016年9月10日，郑秀华，身份证号×××，于2012年10月15日与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订鄯善县一区××路楼兰海一西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号商业楼买卖合同，于2016年5月20日办理网签。以上房产分别于2017年12月12日、2019年3月11日先后被吐鲁番市中级人民法院、甘肃高院查封”。四、2015年2月6日郑秀华与帕尔哈提·海比布签订房屋租赁协议，约定郑秀华将案涉房屋租赁给帕尔哈提·海比布。一审法院认为，本案的争议焦点是：郑秀华主张以对吐鲁番市鄯善县一区××路楼兰海-西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号三套房产享有民事权利、解除查封，排除强制执行的请求能否得到支持。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出神认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登居已在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约是支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，一审法院认为，一、关于郑秀华与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，郑秀华与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张郑秀华与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳。二、关于郑秀华是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2012年10月15日，永诚房产公司与郑秀华签订《商品房买卖合同》，2015年2月6日郑秀华将案涉房屋租赁给帕尔哈提·海比布。2016年5月20日郑秀华所购买的涉案房产（鄯善县一区××路楼兰海-西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号商业楼）在鄯善县房地产交易中心办理网签备案。上述事实能够证实郑秀华在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。三、关于郑秀华是否已就涉案房屋支付全部价款。2012年10月15日，永诚房产公司与郑秀华签订《商品房买卖合同》是基于李世秀向郑秀华借款9,650,000元，张志杰向李世秀借款13,000,000元，郑秀华、张志杰、永诚房产公司签订《三方抵债协议》，永诚房产公司将其开发的鄯善县一区××路楼兰海-西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号商业楼抵给郑秀华。因永诚房产公司、张志杰和郑秀华的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对郑秀华已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于郑秀华未办理过户登记的原因。在一审法院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的西域江南商业楼没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致郑秀华只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件及为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于郑秀华。遂判决：不得执行位于新疆吐鲁番市鄯善县一区××路楼兰海-西域江南E栋9号、E栋10号、E栋11号商业楼（建筑面积合计为2078.12平方米）。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院依法对一审判决查明事实中双方当事人均无异议部分予以确认。 二审另查明，2020年6月18日，在各方当事人共同见证下以及永诚房产公司指认下，本院对案涉房产现状及占有使用情况进行了现场查看。楼兰海-西域江南的各栋商业楼已全部竣工，并有部分商铺已占有使用。经现场查看，本案所涉房产楼兰海-西域江南E栋9号为牦牛火锅城、E栋10号为佳罕巴格餐饮、E栋11号为乐餐吧，均为正常经营状态。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人郑秀华就本案所涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人郑秀华在本案中主张其对上诉人段正文与被上诉人永诚房产公司之间因金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于该项主张，人民法院应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据被上诉人郑秀华在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与永诚房产公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款以及非其自身原因未办理过户登记四个方面予以认定。 （一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。根据一审法院查明的事实，2010年至2011年，李世秀与张志杰通过订立《借款合同》及出具《借款借条》等行为在双方之间形成借贷合意，其后，李世秀通过本人及其雇员账户陆续向永诚房产公司的公司股东账户中转账共计14,000,000元，其转账数额与双方借款合同及借条约定的借款数额一致。二审中，永诚房产公司亦明确认可李世秀出借款项均由该公司使用。据此，依据《中华人民共和国合同法》中关于合同生效之规定，李世秀与张志杰、永诚房产公司之间存在合法有效的民间借款法律关系。后，李世秀向郑秀华借款10,000,000元，双方之间亦存在债权债务关系。因永诚房产公司未能偿还李世秀欠款，致使李世秀亦无法清偿其与郑秀华之间的债务，为解决三方之间的债权债务关系，由永诚房产公司受让郑秀华对李世秀的债权，形成永诚房产公司与李世秀之间互付债权债务的关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，双方当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。故由永诚房产公司与李世秀、郑秀华订立以房抵债协议，约定由永诚房产公司以其所有的房产向郑秀华进行清偿，以消灭三方之间的债权债务符合上诉法律规定。根据协议约定，双方之间基于借款关系所形成的债权债务关系已被《以房抵债协议》中的权利义务关系取代，意味着双方之间金钱债权消灭，而成立了物之给付债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，被上诉人郑秀华与永诚房产公司以消灭双方之间借款法律关系为目的而达成以房抵债协议，将借款关系转变为房屋买卖法律关系的行为并不违反上述法律规定。上诉人段正文关于被上诉人郑秀华与永诚房产公司之间系普通债权债务关系，并无房屋买卖意思表示的上诉意见，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。如前所述，根据双方所签协议，永诚房产公司受让了郑秀华对李世秀的债权，以其所有的房产进行抵偿。在三方协议中，案涉当事人就郑秀华的借款本金及利息进行清算以确定以房抵债价格，并无证据证明该房屋价格存在明显的不合理之处，双方通过该种方式对其借款本金利息进行清算，并确定将该债权债务转化为房屋转让对价的做法亦不违反法律规定。且永诚公司亦向郑秀华出具了涉案房屋房款收据。据此，可以认定郑秀华已支付了涉案房屋的全部房款。上诉人段正文主张李世秀未实际缴纳全部房款的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封前是否已被合法占有的问题。上诉人段正文主张案涉房屋截止到2018年才取得消防验收合格，在此之前该房屋不符合交付条件，亦不可能被合法占有。对此问题，本院认为，根据二审查明事实，案涉房屋早在2013年已经完工，因永诚房产公司未缴纳相关税费等自身原因导致案涉房屋未能及时进行消防验收及工程竣工验收，但案涉房屋客观上已经具备了交付使用的条件。其后，永诚房产公司将案涉房屋交付给被上诉人郑秀华并由其对外出租使用至今，郑秀华在客观上已经实现了对案涉房屋的支配占有。虽然我国城市房地产管理法、建筑法等法律对于建设工程交付规定必须经过验收，但该规定属于管理性规定。当事人违反该规定交付工程，虽应承担相应的行政责任，但并不能据此推翻郑秀华已对涉案房屋实际占有使用的事实，该规定亦不能阻却郑秀华基于房屋买卖合同而占有涉案房屋的合法性。故被上诉人郑秀华基于双方之间合法的房屋买卖合同对案涉房屋进行出租使用的行为表明其已实际占有案涉房屋。上诉人段正文的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据本案查明事实，涉案房屋于2017年12月被法院查封，而永诚房产公司在一审中提交的涉案房屋建设工程消防验收意见书，可以证实涉案房屋于2018年9月才办理消防验收。段正文上诉状中亦认可涉案房屋在法院查封前并未进行竣工验收。而办理竣工验收以及产权登记的义务方是永诚房产公司，并非郑秀华。涉案《三方抵债协议》以及郑秀华与永诚房产公司之间《商品房买卖合同》均未约定办理产权登记所需税费由郑秀华承担。段正文上诉主张涉案房屋未办理产权过户是因李世秀存在逃避债务行为的上诉理由缺乏依据。至于其他已办理的产权登记，因办理情况不明，并不足以证实涉案房屋未办理产权过户的原因在于郑秀华自身。一审认定被上诉人郑秀华对案涉房屋未能办理过户登记不存在过错的意见正确，本院依法予以维持。 综上，上诉人段正文的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实及适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58,350元（上诉人段正文已预交），由上诉人段正文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  陆建蔚 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静