辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14522号上诉人（原审原告）：沈阳市科研实业公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：解宝光，该公司经理。委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市赤道供暖有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路115-11甲号。法定代表人：刘付友，该公司经理。委托诉讼代理人：佟健，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。上诉人沈阳市科研实业公司（以下简称“科研实业公司”）与被上诉人沈阳市赤道供暖有限公司（以下简称“赤道供暖公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初10632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。科研实业公司上诉请求:请求撤销一审判决，发回重审或依法改判如下：1.判令被上诉人支付自2010年5月1日至2015年4月30日期间拖欠的租金28万元及利息（利息以7万元为基数，分别自2010年5月1日、2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日起计算至被上诉人实际给付之日止，2011年的利息自2011年5月1日至2013年6月19日，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被上诉人立即搬离位于于洪区.73平方米，证号为：于洪国用（2003）字第0000297的土地，并将该土地恢复平整交付给上诉人；3.判令被上诉人支付于洪国用（2003）字第0000297号土地占有使用费，计算标准按每年每平方米261元计算，其中2015年5月1日起至2017年8月31日的土地占有使用费为3668296.58元（自2017年9月1日至被上诉人将该宗土地实际交付给上诉人之日止的占有使用费按照每年每平方米261元计算）；4.判令被上诉人赔偿于洪国用（2003）字第0000297号土地地上房屋、设施等损失9,000,000元；5.判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的欠付租金利息计算开始时间有误，属于事实认定错误，应当依法改判；二、一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁协议不宜解除，属于事实认定错误、法律适用错误，应予改判；三、一审判决将涉案土地占有使用费按每年每平方米66元计算，属事实认定错误，应当依法改判；四、一审判决认定被上诉人擅自拆除上诉人所有的房屋征得了上诉人同意的证据不足，应当依法改判；五、一审判决认定被上诉人支付66万元系租金，没有事实和法律依据，应当依法改判。赤道供暖公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审判决认定的欠付租金利息计算时间正确，不存在错误，应维持原判；2.一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁协议不宜解除事实认定正确，法律适用准确，应当维持原判。首先，答辩人与被答辩人经协商一致签订的《协议书》第二条、第三条明确约定：(一)在租用期间内,如有政府动迁,租赁合同解除,且土地、房屋(原有登记在科研村名下的1125m'房屋)等拆迁补偿归科研公司所有;(二)租用期间或期满时,科研公司可以将案涉土地、房屋(原有登记在科研村名下的1125m房屋)等,按于洪新城管委会所规定的动迁价格转让给答辩人,租赁合同解除。如暂未达成转让合意,则由答辩人继续租用涉案土地。上述行为是双方对涉案土地的优先使用、购买权着重定义了绝对的概念。根据该约定可以看出，双方对于该协议的解除明确约定了解除条件。并且对于租赁期满后该土地的后续租用也有明确的约定。其一，该合同的解除条件尚未成就。在租用期间内,政府动迁情形没有发生，双方也未就案涉土地、房屋达成转让合意，那么合同依然存续。其二，合同租赁期限届满后，双方并未就案涉土地达成转让合意,那么就应当按照《协议书》约定由答辩人继续租用涉案土地。这也符合答辩人作为社会民生的供暖公司对经营地点长期、稳定的要求。答辩人继续占有和使用本案案涉土地、房屋符合《协议书》的约定，在双方并未明确约定后续租用土地的期限的情况下，一审法院将其认定为不定期租赁合同并无不妥。其次，被答辩人仅以约定的五年租赁期限届满而忽略掉《协议书》“租用期间或期满时,科研公司可以将案涉土地、房屋(原有登记在科研村名下的1125m房屋)等,按于洪新城管委会所规定的动迁价格转让给答辩人,租赁合同解除。如暂未达成转让合意,则由答辩人继续租用涉案土地,以保证答辩人对涉案土地的绝对优先使用、购买权”这一约定，从而认为该协议书已经自动终止显然缺乏事实和法律依据。答辩人认为本案《协议书》未违反国家法律、法规,是双方真实意思表示,《协议书》合法有效,双方应按照《合同法》第六十条规定遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。赤道公司作为于洪区内规模较大的一家供暖企业,虽然是盈利性的民营企业，但是其提供供暖服务的面积已达125万平方米,供暖辖区内机关、企事业单位众多,居民小区众多,根据省市发改委以及沈阳市人民政府的统一规划,并网面积仍在逐年增加,为辖区用户提供了优质的供暖服务。其经营属性当然具有公益性质。综合来看，一审法院判决事实认定和法律适用均正确，该合同不宜解除，符合公平原则。最后，答辩人按《协议书》的特别约定继续使用有关房屋、土地,系合法占有，是符合《协议书》约定的,原《协议书》继续有效,应继续履行。因此,答辩人与被答辩人作为合同的主体应当按《协议书》的约定继续履行合同，被答辩人要求答辩人撤离案涉土地既无事实依据又无法律依据。一审法院判决正确！一审判决将案涉占有使用费按66元/㎡/年计算标准认定正确。被答辩人主张的占有使用费计算标准本身就不明确。即使按被答辩人科研公司主张的《沈阳市商业用地年地租及出让金标准》(沈规国土发2008第64号)计算,涉案土地位于,根据该标准,涉案土地的土地级别属于五级二类,租金指导标准为每年55元,并不是科研公司所主张的一类标准的261元。故,科研公司主张答辩人支付所谓占有使用费没有法律依据。答辩人拆除房屋具有合法性，不属于擅自拆除，一审判决认定事实正确。答辩人所提供的有被答辩人签字的文书虽然只是复印件，不能单独作为定案的依据，但其作为证据的合法性、关联性和客观性不存在问题，具有证明效力。一审法院作出的事实认定也并不仅仅是依据本证据作出，而是结合本案的其他情形综合评判作出的。《协议书》当事人一方是供暖公司，租用该涉案场地自然会表达用作何用，当然是为供暖公司生产、经营使用。原有房产是无法满足需求的,对租赁房屋进行改善及翻盖其它房产是必要的,如被答辩人科研公司不同意答辩人翻盖,答辩人失去了租用涉案土地的合同目的。而且从《协议书》约定的“截止到协议签订时,涉案土地上的房屋(原有登记在科研村名下的1125m”房屋)所有权归科研公司所有”以及：“如遇政府动迁,按双方约定,涉案土地上的原有1125平方米房屋的拆迁补偿归科研公司所有,答辩人新建的厂房、配套设施、企业搬迁及停业损失过渡费等拆迁补偿归答辩人所有”。从这些约定来看也说明被答辩人科研实业公司是允许答辩人进行拆除改造的。因此，一审判决综合本案全部情形对此事实认定是正确的。答辩人支付66万元租金确系租金，一审判决对此事实认定具有事实和法律依据。答辩人于2019年8月1日向被答辩人支付人民币66万元。该66万元包含协议中拖欠4年的租金28万元,余款38万元系原口头协议每年递增1万元,2016年8万元、2017年9万元、2018年10万元,2019年11万元。且被答辩人承认收到了该笔资金。答辩人与被答辩人除案涉土地房屋租赁以及被答辩人尚欠答辩人取暖费未偿还以外，并未产生过其他经济往来，所以答辩人不可能无缘无故向被答辩人账户转账66万元，这不符合常理。而且答辩人已经明确说明了该66万元包含哪些费用，很显然其不可能是利息。所以一审判决对此事实认定符合客观事实。综上，被答辩人上诉理由不能成立，上诉请求缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实正确，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。科研实业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告立即搬离位于于洪区.73平方米、证号为：于洪国用(2003)字第0000297的土地，并将该土地恢复平整交付给原告；2.请求法院判令被告立即支付原告租金28万元及截止2017年8月31日的欠付租金利息92,760.13元，自2017年9月1日至被告实际给付之日止的欠付租金利息按照人民银行同期贷款利率计算；3.请求法院判令被告支付证号为于洪国用(2003)字第0000297土地自2015年5月1日起至2017年8月31日的土地占有使用费3,668,296.58元，自2017年9月1日至被告将该土地实际交付给原告之日止的占有使用费，按照《沈阳市商业用地年地租及出让金标准》规定的同类同级土地标准计算；4.请求法院判令被告赔偿于洪国用(2003)字第0000297号土地地上房屋、设施损失900万元；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2010年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定甲方将收回的“沈阳电缆厂罐库”租给乙方使用，一、租用范围：土地范围以罐库围墙为准，房屋使用面积以产权证为准，租赁期限为五年，自2010年5月1日至2015年4月30日止；年租金柒万元整，租金为上打租，每年到协议签订月份将下一年租金一次性付清；二、乙方在租用期间发生的水电费税均由乙方承担等；三、乙方在租用期间或期满时，双方可以按照沈阳市于洪新城所规定的土地价格、房屋动迁价格协商后转让给乙方，乙方具有绝对优先使用、购买权利等。合同签订后，被告接收并占有使用诉争房地产，并于2013年6月20日支付租金7万元。原告出租给被告的房地产包括三处房屋，面积分别为498㎡、183㎡、444㎡，面积合计1125㎡。出租土地面积为5924.73平方米，证号为：于洪国用(2003)字第0000297号。被告在使用租赁物期间，经原告同意将该三处房产拆除，并在该土地上另建供暖设施。原告出租的土地为国有土地，土地使用者为科研液化气站，系于洪区杨士乡科研村下属企业。另查明，1983年3月10日，沈阳电缆厂（甲方）与杨士公社科研大队（乙方）联合建办液化气加气站，并签订协议书，约定：乙方按照沈阳电缆厂建站的设计图纸，负责土建施工，竣工后交付甲方使用，使用权归甲方，土地房屋产权归乙方。2002年11月29日，沈阳电缆厂（甲方）与杨士乡科研村（乙方）签订终止联办液化气加气站协议的协议书，约定：甲方拆除加气站设备，设备和物资归甲方，原加气站占用的土地和房屋全部归还乙方，乙方向甲方支付拆除补偿费6万元，甲方将土地使用权归还乙方。2003年8月，该土地由集体土地转变为国有土地。科研村与沈阳市科研实业公司系两套牌子，一套领导班子。2010年6月2日，于洪区人民政府下发关于南阳湖街道办理处撤销村建制的批复文件(沈于政发［2010］14号)，撤销科研村建制后，集体经济组织职能转交农工商联合公司。2011年4月10日，沈阳市于洪区南阳湖街道办理处授权原告“原科研村的债权债务及一切遗留问题由沈阳市科研实业公司处理。”本案在审理期间，被告于2019年8月1日向原告支付人民币66万元。被告对此进行说明：该66万元包含原协议中拖欠4年的租金28万元，余款38万元系原口头协议每年递增1万元，2016年8万元、2017年9万元、2018年10万元、2019年11万元。原告收到了该笔资金，但原告认为，被告在汇入该资金前未与原告沟通，因此原告不清楚被告转的是什么钱，不认可该笔资金为租金，也不认可被告关于租金标准的计算方式，不同意从被告的租金中扣除该笔资金。另查明，原告承认拖欠被告供暖费，但关于欠费数额双方所述不一致。一审法院认为，2010年4月30日，原告与被告自愿签订《协议书》，该协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，该协议合法有效，双方应严格按照协议约定履行相应的义务，被告未按照约定期限缴纳租金的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。2015年4月30日，该协议租赁期间届满，被告继续使用该租赁物，原告没有提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。关于租赁协议是否解除问题，原告在与被告签订租赁协议时，双方均应当明确被告系供暖企业，所承租的土地及房屋主要用于供暖，也应当知道供暖企业经营地点具有长期稳定性，且供暖企业具有公共服务性的特点，直接涉及到百姓的生活质量，租赁期间不宜为短期租赁，虽然双方签订的协议租期届满，但是租赁协议不宜解除，故原告要求被告搬离在科研村租赁的土地并将土地恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。关于房屋设施损失问题，原告在与被告签订租赁协议时，应当知晓被告系供暖企业，所承租的土地及厂房原系沈阳电缆厂罐库，并无供暖设施，被告如不对房屋设施改建，将无法进行供暖，无法实现合同目的，且被告在改建时征得了原告同意，原告法定代表人在改建图纸上签字确认，故原告要求被告赔偿房屋设施损失的诉讼请求，本院依法不予支持。关于拖欠租金的数额问题，协议书约定租期的租金数额，按照协议约定计算。协议约定的租赁期届满后，即从2015年5月1日起至2017年8月31日止，被告应继续给付原告租金（土地使用费），租金标准应按照案涉土地的位置并参照2008年沈阳市基准地价修正体系中《沈阳市商业用地年租金及出让金标准》规定的同类同级土地标准计算，即年租金为391,032.18元（66元/㎡×5924.73㎡）。关于被告于2019年8月1日向原告支付人民币66万元的问题，被告主张该笔金额系给付原告的租金，虽然原告对此不予认可，但由于双方无其他经济往来，故对该笔金额认定为租金。关于互负债务问题，由于原告与被告对拖欠供暖费数额所述不一致，无法在租金中扣除，被告可另行主张权利。关于被告提出的原告同意延期付款及协议期满后每年租金涨1万的主张，原告对此予以否认，且被告未提供充分证据予以证明，故本院依法不予支持。杨贵才虽然系原告方的原法定代表人，但被告未提供证据证明杨贵才的证言内容系经过当时科研村或科研公司领导班子集体决定，又无其他证据佐证，故对该证言不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告沈阳市赤道供暖有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告沈阳市科研实业公司自2010年5月1日至2015年4月30日期间拖欠的租金28万元及利息(利息以7万元为基数，分别自2011年5月1日、2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日起计算至被告实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算)；二、被告沈阳市赤道供暖有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告沈阳市科研实业公司自2015年5月1日至2017年8月31日期间的租金（租金按照66元/㎡/年计算-已付66万元）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100,046.30元，由被告承担25,246.30元，由原告承担74,800元。二审期间，当事人未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人拖欠2010年5月1日至2015年4月30日期间的租金28万元，已构成违约，其应承担相应的违约责任。故一审法院判决被上诉人支付28万元租金及相应利息并无不当。关于案涉租赁关系应否予以解除的问题。本案中，2015年4月30日后，原协议租赁期间虽已届满，但鉴于被上诉人继续使用该租赁物，而上诉人对此并未提出异议，亦未主张相应权利，因此，双方事后已形成不定期的房屋租赁关系。庭审中，虽上诉人以被上诉人存在迟延给付租金且违法占有案涉土地为由主张腾退土地，但本院认为，上诉人在签订租赁协议时，应当明知被上诉人系供暖企业，所承租的土地及房屋主要用于供暖，也应当知道供暖企业经营地点具有长期稳定性，且供暖企业具有公共服务性的特点，直接涉及到百姓的生活质量及民生需求，租赁期间不宜为短期租赁，故一审法院驳回上诉人要求被上诉人搬离案涉土地并将土地恢复原状的诉讼请求亦无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出一审判决错误认定被上诉人拆除上诉人房屋系征得上诉人同意的上诉主张，本院认为，一方面，被上诉人所承租的案涉土地及厂房原系沈阳电缆厂罐库，并无供暖设施，被上诉人承租后，如不对房屋设施进行改建，将无法进行供暖，无法实现合同目的；另一方面，通过一审中被上诉人提供的盖有上诉人单位公章的锅炉房平面图及对上诉人的原法定代表人杨贵财的询问笔录等证据显示，被上诉人拆除原有1125平方米房屋系与上诉人协商并经上诉人同意后进行的。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出案涉土地占有使用费的给付标准应按261元/平方米/年计算，故一审判决将案涉土地占有使用费按66元/平方米/年计算属事实认定错误的上诉主张，本院认为，上诉人主张案涉土地占有使用费的给付标准应按261元/平方米/年计算的理由为该土地为一级，用途为商业服务用地，按照沈阳市基准地价修正体系中《沈阳市商业用地年租金及出让金标准》规定的同类同级土地标准计算所对应的标准为261元；而被上诉人则主张，双方发生纠纷后，经所在辖区街道多次调解，并经土地规划部门核实，案涉场地属于5级2类地段，并不属于1级地段，所对应的标准为55元/平方米/年。在此情况下，一审法院根据案涉土地的具体位置及规划和国土资源局相关文件，并参照2008年沈阳市基准地价修正体系中《沈阳市商业用地年租金及出让金标准》，将2015年5月1日至2017年8月31日期间的占有使用费标准酌定66元/平方米/年计算并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。同时，鉴于上诉人自提起本案诉讼至今已近三年，且上诉人在一审诉请中亦要求被上诉人给付2017年9月1日至实际交付土地之日止的占有使用费，为减少当事人诉累，本院酌定被上诉人按照66元/平方米/年的标准给付2015年5月1日至2020年8月31日期间的占有使用费为宜。综上所述，沈阳市科研实业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初10632号民事判决第一项即“一、被告沈阳市赤道供暖有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告沈阳市科研实业公司自2010年5月1日至2015年4月30日期间拖欠的租金28万元及利息(利息以7万元为基数，分别自2011年5月1日、2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日起计算至被告实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算)”；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初10632号民事判决第三项即“三、驳回原告的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初10632号民事判决第二项即“二、被告沈阳市赤道供暖有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告沈阳市科研实业公司自2015年5月1日至2017年8月31日期间的租金（租金按照66元/㎡/年计算-已付66万元）；”为“被上诉人沈阳市赤道供暖有限公司于本判决生效之日起15日内支付上诉人沈阳市科研实业公司自2015年5月1日至2020年8月31日期间的占有使用费（按照66元/㎡/年计算-已付66万元）”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费100,046.30元，由被上诉人沈阳市赤道供暖有限公司承担25,246.30元，由上诉人沈阳市科研实业公司承担74,800元；二审案件受理费100,046.30元，由上诉人沈阳市科研实业公司承担50,023.15元，由被上诉人沈阳市赤道供暖有限公司承担50,023.15元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年六月九日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。