山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异27号 案外人：孙良介，（曾用名孙良玠）男，1960年2月9日出生，汉族，现住运城市盐湖区。 申请执行人：交通银行股份有限公司运城分行，住所地：运城市盐湖区人民北路239号。 法定代表人：武雪峰,该行负责人，职务为分行行长。 委托诉讼代理人：杨宇青、张蕾，该行员工。 被执行人：山西飞宇建村有限公司。住所地：运城市运风高速路口西1000米处。 法定代表人：李群英,该公司总经理。 被执行人：运城市博鸣木业有限公司。住所地：运城市盐湖区运临路（鑫源家居工业园区）。 法定代表人：李翠霞。 被执行人：运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司。住所地：运城市盐湖区大渠办事处南。 法定代表人：李群英。 被执行人：李群英，男，汉族，1960年7月6日出生，住山西省运城市。 被执行人：徐金莉，女，汉族，1961年11月13日出生，住山西省运城市。 在本院执行交通银行股份有限公司运城分行（以下简称：交通运城分行）与山西飞宇建材有限公司（以下简称：飞宇建材公司）、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉借款合同纠纷一案中，案外人孙良介对本院查封坐落于运城市盐湖区解放北路521号南幢2单元3层东，房产证号为运市字第××号的房产不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙良介称,2006年12月06日，孙良介与被执行人李群英签订《商品房买卖合同》，合同约定李群英将坐落于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东，运市字第××号房产出售给孙良介所有，合同约定价款190000元。孙良介与签订合同当日向李群英支付房款190000元，并由李群英出具收款收据。2006年12月06日李群英将该房产交付孙良介占用并使用，孙良介自2006年12月06日起至今一直占用、使用该房产并支付涉案房产物业费、水电费、暖气费等，由运城市农机公司家属院出具相应收款收据，孙良介是涉案房产的实际所有人。基于上述事实，申请执行人交通运城分行查封孙良介所有的房产没有任何事实及法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求依法解除对涉案房产的查封措施。 孙良介为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据：《房屋买卖合同》、卖房款壹拾玖万元收据、《运城市市直以上单位集资建造住房协议书》、（运市字第××号）、李群英2006年12月06日出具的收款收据、孙良玠2007年9月20日运城市经纬然气使用证、2015年10月27日运城市经纬然气有限公司入户检查单、经纬然气收费收据、水、电、暖费缴费凭证等。运城市农机公司家属院物业管委会、老住户李慎勤、郝孟月、陈春贤等出具的证明材料（证明：孙良介于2006年12月06日购买农机公司家属院李群英集资房并缴纳各种费用）。 交通运城分行称，2018年申请强制执行飞宇建材公司、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉借款合同纠纷一案，李群英作为被执行人，其名下的财产依法被查封，该房产系通过不动产登记中心查询到为李群英名下的财产，该房产产权属于李群英。案外人孙良介提供的证据中，房产证的复印件显示还未变更登记，仍登记的是李群英，其提交的票据只能这么现在在使用该房产，不能证明其对房子有权属关系。 本院查明，原告交通运城分行与被告飞宇建材公司、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉借款合同纠纷一案，本院于2017年8月3日作出（2017）晋08民初48号民事判决书，判决：“一、被告山西飞宇建材有限公司在本判决生效后立即偿还原告交通银行股份有限公司运城分行垫款本金29093274.82元及利息（利息暂计至2017年3月31日为5091908.16元，以后按照利率万分之五计算至本金全部付清之日止）；二、被告运城市博鸣木业有限公司、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉对上述债务承担连带清偿责任；三、被告运城市博鸣木业有限公司、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉承担清偿责任后，有权向被告山西飞宇建材有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212725元，由被告山西飞宇建材有限公司负担。”。由于各被告未在法定期限内履行法律文书确定的义务，申请执行人交通运城分行向本院申请执行。 执行中采取了如下措施： 1、2018年1月12日本院作出（2018）晋08执2号之一执行裁定，裁定：冻结被执行人山西飞宇建材有限公司、运城市博鸣木业有限公司、运城市飞宇南国风光有机农业生态园有限公司、李群英、徐金莉的银行存款3500万元；或查封、扣押、扣划其相当数额的财产，期限分别为银行存款一年、动产二年、不动产三年。 2、2018年1月30日本院作出（2018）晋08执2号协助执行通知书，协助查封被执行人李群英、徐金莉位于解放北路××南××单元××东户（单元号：140802000000GB00000FFH164249；证书号：02321044）的房产；查封期限三年（从2018年1月30日至2021年1月29日）。 3、2018年1月30日本院向运城市不动产登记中心送达了（2018）晋08执2号之一号执行裁定、（2018）晋08执2号协助执行通知书。 4、2002年1月22日建房单位为山西省运城地区农业机械公司（简称甲方），住房人为李群英（简称乙方）。根据《运城市集资建房管理暂行办法》规定，甲乙双方决定在解放北路××号××楼××单元××东集资建造住房。经双方协商，订立《运城市市直以上单位集资建造住房协议书》。 5、2002年7月3日房权证运市字第××号载明：房屋所有权人为李群英；房屋坐落为解放北路××号××楼××单元××东；产别为私产；土地证号为协议书；权属性质为国有；土地为公有；私人投资为100%。 6、2006年12月6日案外人孙良介与李群英、中间人郝梦月签订了解放北路521号南楼2单元3层东户房产《房屋买卖合同》，合同约定总价款为190000元，签订合同当日向李群英交款190000元；2007年9月20日运城市经纬然气有限公司办理的用户孙良玠，编号：242030使用证；案外人孙良玠承担了涉案房屋的2010年天然气（0108030）及2012年至2019年水、电、暖等费用。 7、2015年10月27日运城市经纬然气有限公司入户检查单（0091995），检查人郭丽娜；用户名孙良秸；详址，农机公司小区南楼二单元三层301号；使用证242030。 同时查明，上述解放北路521号南楼2单元3层东户房屋未办理过户登记。 本院认为：本案的争议焦点是，案外人孙良介是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人孙良介与李群英签订《房屋买卖合同》、付清全部房款、完成房屋交付的行为均在本院查封涉案房屋之前，并承担了涉案房屋至今的天然气、水、电、暖等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明案外人存在过错。据此，本案不应该继续对位于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东房产采取查封措施。故案外人孙良介提出的排除执行异议成立，应中止对该套房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于运城市盐湖区解放北路52l号南幢2单元3层东房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 文明军 审判员 裴黎杰 二〇二〇年六月三十日 书记员 褚 乐