广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1191号 上诉人（原审被告）：乔象兰，女，汉族，1953年10月2日出生，住广西百色市。 委托诉讼代理人：黄振海，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振怀，广西齐川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张云，女，汉族，1985年3月24日出生，身份证住址：云南省文山壮族苗族自治州富宁县。现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：赵红，广西祺光昭来律师事务所律师。 上诉人乔象兰因与被上诉人张云买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月3日召集当事人到庭进行法庭调查。上诉人乔象兰的委托诉讼代理人黄振海、黄振怀，被上诉人张云的委托诉讼代理人赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔象兰上诉请求：一、依法撤销百色市右江区人民法院(2020)桂1002民初202号民事判决；二、驳回被上诉人原诉讼请求；三、案件受理费由被上诉人承担。一审判决认定事实错误、程序错误、适用法律错误,导致判决错误,请二审法院依法改判。2018年7月9日,上诉人与被上诉人、黄丽签订了《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》。将其所有产权证为00852号的房产以250万元卖给张云、黄丽。双方约定买方先支付部分房款后就先行过户房产,付清余下房款才移交房产,明确约定房产移交前后的收益的归属。一审法庭遗漏了双方签订的《房地产买卖契约》查明,影响了事实的认定。上诉人向一审法庭提供了“收款收据”、“微信转帐记录”、“说明”这些证据。证明双方在2019年8月1日对房产进行结清移交,上诉人在一审庭审答辩及庭后提供的代理词证实这些证据表明双方已就房顶出租基站的租金已做了结清。如此重要的证据,一审法庭没有查明2019年8月1日双方进行房产移交、结清房顶基站租金的事实,属于事实不清。一审法庭程序错误,没有追加夫妻财产共有人参加诉讼,属于遗漏必要当事人。在一审庭审中上诉人明确向法庭表明:房产为“陆日佰、张云”购买,应为夫妻共同财产,被上诉人没有提供房产单独为其所有的证明,也没有陆日佰的授权委托,应当追加陆日佰为共同原告。一审判决以房产登记证书认定房产为被上诉人单独所有,属于对案件当事人的主体资格审查不清,程序上存在违法2019年1月21日上诉人提起了桂1002民初707号案的诉讼,后来双方达成《和解协议》,2019年8月1日双方对已收未收的房租进行结清,特别是对房顶出租通信基站的租金也做了结清(详见上诉人一审提供的证据“收款收据”、“微信转帐记录”、“说明”),一审法院以双方《和解协议》已履行完毕准许上诉人撤诉。如今被上诉人以曾经的诉讼争议再次提起诉讼,构成了重复诉讼我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效”。同时《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。上诉人与被上诉人明确约定了:房产先过户,被上诉人用过户的房产抵押贷款,结清房款才移交房产。2019年7月26日双方达成《和解协议》,8月1日结清手续才交付转移房产,房产的交付日期为2019年8月1日双方对此没有任何异议。一审判决以过户日期认定房产已归属于被上诉人,房产的收益也归属于被上诉人。如此判决,先履行合同的上诉人权益如何保障?上诉人先过户登记是其同情被上诉人的困难,也是为了促进交易,按照约定,没有付清房款,房产就没有移交,房产的收益也应归属上诉人,这就是契约,这就是公平正义。被上诉人在《和解协议》中同意付清房款才移交房产,支付违约金,是契约精神之体现,法律公平正义之使然。一审法庭没有以事实为依据,适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实不清、程序错误、适用法律错误,请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。 张云答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法,请求二审法院驳回上诉,维持一审判决。一、被上诉人与上诉人的房屋买卖合同应当以“房地产买卖契约”为准,并受该合同条款的约束。2018年7月9日,上诉人乔象兰与被上诉人张云和黄丽同时签订了两个关于买卖百色市爱新街338号房地产的合同,一个合同名称为“房地产买卖契约”,销售价格为127万元;另一个合同名称为“房屋买卖合同”,销售的价格为250万元。此外,两个合同对付款和房产交付的时间约定也不一致,最终双方是以2018年7月9日签订“房地产买卖契约”到房屋交易管理中心办理了变更登记,双方应当受“房地产买卖契约”合同条款的约束。该“房地产买卖契约”约定,上诉人于2018年10月30日将上述房地产正式交付给乙方,然合同签订后,上诉人于2018年7月23日即将房地产过房到被上诉人和黄丽的名下,已完成该不动产的交付。后由于黄丽资金周转困难,于2018年9月17日将其享有的份额转让给被上诉人张云,并于2018年9月17日将该房地产过户到被上诉人张云一人的名下,从即日起,被上诉人张云单独享有对该房地产的所有权,并依法享有占有、使用、收益和处分的权利。“房地产买卖契约”并未约定付清余下全部房款才移交房产,也未约定房产移交前后的收益的归属。二、依《物权法》第二条、第六条、第九条、第十四条和第十七条的规定,从2018年9月17日起,因物权登记,百色市爱新街338号房地产归本案的被上诉人张云所有,张云享有独自占有、使用、收益和处分的权利。在该房地产过户之前,上诉人已收取了中国移动通信集团广西有限公司百色分公司租用楼顶建设移动通信基站自2017年2月1日至2020年1月31日的租金,从2018年9月17日起2020年1月31日的租金理所当然归被上诉人所有。三、百色市爱新街338号房地产登记在被上诉人张云个人名下,且登记为单独所有,是唯一的所有人。依《物权法》第二条的规定,其享有直接支配和排他的权利,无须追加夫妻关系中的另一半参与诉讼,程序合法。四、2019年8月1日,被上诉人与上诉人的结算仅为各房间租金的结算,并未涉及到楼顶出租给移动公司建设基站的租金问题。2019年7月26日的“和解协议”是针对桂(1002)民初707号案进行的和解,没有就房顶出租给移动公司作为基站的租金进行清算,也没有约定本案楼顶出租的租金归上诉人所有,双方并未就该楼房楼顶出租的租金向法院起诉并解决过,不构成重复诉讼。综上所述,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审法院公正判决,驳回上诉,维持一审判决。 张云向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告向原告返回房屋租金17465元；二、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实:2018年7月9日，甲方乔象兰与乙方张云、黄丽签订《房屋买卖合同》，甲方以250万元将其所有的位于百色市右江区住宅楼（产权证：00852号）转售予乙方。张云2018年6月14日支付10万元，7月9日支付40万元给乔象兰后，同年9月4日甲方乔象兰又与乙方陆日佰、张云签订《房屋买卖合同补充协议》，同月17日乔象兰将房产变更登记在张云名下，房产为张云单独所有﹝不动产权证书号：桂（2018）百色市不动产权第0015065号﹞。2018年11月30日张云再支付15万元给乔象兰后余款便不再支付，为此2019年1月21日乔象兰向一审法院起诉张云及其丈夫陆日佰，请求： 1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》； 2、依法判令被告返还百色市右江区住宅楼，并配合原告办理过户手续﹝不动产权证书号：桂（2018）百色市不动产权第0015065号﹞； 3、依法判令被告承担违约责任，并支付违约金50万元； 4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 2019年7月4日张云分两次共支付乔象兰185万元后，同月26日乔象兰按照与张云、陆日佰达成的《和解协议》向一审法院撤回起诉，一审法院2019年7月30日作出了（2019）桂1002民初707号之一《民事裁定书》裁定准许原告乔象兰撤回起诉。因张云认为在住宅楼出卖前乔象兰将该楼房的楼顶出租给了中国移动通信集团广西有限公司百色分公司用于建设移动通信基站，租期三年，并收取了2017年2月1日至2020年1月31日的租金40800元，扣除税费2702.52元后从2018年9月17日起至2020年1月31日的收益17465元〔（40800元-2702.52元）÷（365天×3年）×502天〕应归房屋的所有人享有，经协商无果，张云便向一审法院提起诉讼。 一审法院意见：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。百色市右江区东风小区第16号（即爱新街338号）住宅楼的所有权在2018年9月17日由乔象兰（产权证：00852号）变更为张云﹝不动产权证书号：桂（2018）百色市不动产权第0015065号﹞后，从变更之日起，张云对该房产即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。乔象兰收取了中国移动通信集团广西有限公司百色分公司支付的楼顶建设移动通信基站自2017年2月1日至2020年1月31日的租金40800元，张云作为房产产权转移后的唯一产权人认为其权益受损而提起诉讼并无不当。房产产权转移后，乔象兰自2018年9月17日起对百色市右江区东风小区第16号（即爱新街338号）住宅楼已经丧失所有权，但其仍然占有该房产从2018年9月17日起至2020年1月31日的租金无合法根据，该房产收益应该在扣除税费2702.52元后按照房产所有权人各自实际对房产享有权利的时间进行分配，张云的诉讼请求合法有据，乔象兰应该将多占有的房租收益17465元返还张云。本案的诉讼请求与（2019）桂1002民初707号案的诉讼请求并不相同，不构成重复诉讼。判决：被告乔象兰返还原告张云房租17465元。一审案件受理费236元，减半收取118元，全部由被告乔象兰负担。 二审期间，上诉人无新证据向本院提交。 二审期间，被上诉人提交以下新证据： 证据1：黄丽跟张云的房屋买卖契约、缴税发票，证明房子已经由黄丽过户到张云名下，张云转让房子给上诉人前黄丽跟张云已经办完过户手续及交付价款，权属已经属于被上诉人，与黄丽没有关系，一审没有遗漏当事人； 证据2：不动产登记证。用于证明当时买卖双方遵循的是这份契约，且办理了房产过户登记。 上诉人质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，证明目的有异议，该证据说明一审遗漏当事人，证书上有被上诉人跟黄丽；该证据不能证明双方达成的房屋买卖的价款是127万元，双方签订房屋买卖契约127万元是为了规避纳税，且双方也根据房屋买卖合同权利义务履行的合同。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审查明事实均无异议，对一审法院查明的事实本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：一审法院判决上诉人返还被上诉人房租17465元有无事实和法律依据。 本院认为，2018年9月4日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，协议约定没有违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据该协议约定：“1、本补充协议重申买卖双方前于2018年7月9日所订购房屋合同的有关条款和约定及权利和义务。2、在购房的第二次房款200万元(大写:贰佰万元)由乙方通过本人的方式或银行申请贷款划拨到甲方指定的账号,未到账号之前算购房手续尚未完善和成立,该房屋的管理和使用权仍归甲方所有,如乙方需使用店面,应按时每月10日前交房租,月租5900元。”按照补充协议，双方另行约定涉案房产的使用权转移时间以购房款实际全部支付为准。而2019年7月4日上诉人再向被上诉人支付185万元，加上之前已向被上诉人支付的65万元，共计250万元购房款全部支付完毕，2019年7月4日为购房款支付完毕时间，故被上诉人实际取得涉案房产的产权的时间应当从2019年7月5日起算。上诉人收取移动通信公司占用涉案房屋楼顶建通信基站的2017年2月1日至2020年1月31日的租金40800元，从2019年7月5日至2020年1月31日的移动通信公司占用涉案房屋楼顶建通信基站的租金，应当由上诉人退给被上诉人，即退回扣税租金共计：〔（40800元-2702.52元）÷（365天×3年）×211天〕=7341.16元。一审法院认定事实有误，本院予以纠正，上诉人的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款第二项规定，判决如下： 一、变更百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初202号民事判决为：上诉人乔象兰返还被上诉人张云租金7341.16元； 二、驳回被上诉人张云的其他诉讼请求。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向百色市右江区人民法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 一审案件受理费118元，被上诉人张云已经预交；二审案件受理费236元，上诉人乔象兰已预交。一、二审案件受理费合计354元，由上诉人乔象兰负担205.2元，被上诉人张云148.8元负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 何双安 二〇二〇年六月二十三日 书记员 何 映