江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终430号上诉人（原审被告）：夏义印，男，1969年2月2日生，汉族，农民，住睢宁县。委托诉讼代理人：胡珂凡，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会，住所地睢宁县沙集镇夏圩村新区。法定代表人：朱合银，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘柏，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。原审原告：夏彬彬，男，1988年5月6日生，汉族，农民，住睢宁县。原审原告：夏营，男，1986年8月1日生，汉族，农民，住睢宁县。二原审原告共同委托诉讼代理人：李晓明，江苏大泰律师事务所律师。上诉人夏义印因与被上诉人睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会（以下简称夏圩村委会）、原审原告夏彬彬、夏营排除妨害及租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏义印上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定上诉人“2012年时候开始自行建造部分房屋，到2012年夏天共建厂房大约500平方米，后五年间又建设部分厂房，一共建设大约2000平方米厂房”与事实有出入。事实是2012年年底约2000平方米的厂房就已基本建设完成，2013年上半年补建少许，上诉人在与被上诉人签订租赁合同之前已将厂房建设完毕。2.一审判决认定“夏义印愿意以8万元承租涉案房屋”，事实是在招标过程中，上诉人只是写了8万元的参与中标额，并非是愿意以8万元承租涉案房屋。如确定上诉人愿意以8万元承租涉案房屋，需上诉人与被上诉人形成相关合同约定。二、一审判决证据不足、适用法律欠妥。1.一审判决第四项判令上诉人支付租金的主要依据有两点：一是上诉人自己愿意以8万元每年的价格承租，二是原审原告与被上诉人签订的11.7万元每年的租赁合同。但上诉人愿意以8万元每年的价格承租并非已经形成的事实，最终未形成合约，以未形成的事实作为判决依据证据不足。此外，原审原告与被上诉人签订的11.7万元每年的租赁合同是无效合同，理由有二：一是该合同恶意损害了上诉人的利益。原审原告与被上诉人签订的租赁合同中约定了11.7万元每年的租赁金额，远远高于上诉人与被上诉人之前签订合同所约定的2万元每年的租赁金额，但8.7万元差额背后是上诉人花费巨资在2012、2013年期间建设的约2000平米厂房，该部分厂房是上诉人的个人资产。被上诉人在招标过程中承认这些厂房是上诉人前期投资的固定资产，但回避了应与上诉人先处理好这些资产相关事宜的法定义务，而是让上诉人与后续承租方自行协商处理，这种处理方式损害了上诉人的利益。二是该合同恶意串通，损害了集体利益。原审原告分别是夏彬彬、夏营，夏彬彬在招标过程中写了11.7万元每年的承租条件，夏营写了15.1万元每年的承租条件，但该招标有个巨大的漏洞，就是将所有人的承租条件先念一遍，再问弃不弃标。夏营是在知道上诉人的承租条件是8万元每年以后才弃标的，弃标的代价只是500元保证金，然后夏彬彬以刚刚高于上诉人的条件中标。夏营在放弃了15.1万元每年的承租条件后以11.7万元每年与被上诉人签订租赁协议，明显损害村集体利益，其合同应为无效。2.一审判决一方面判令上诉人搬离涉案土地及房屋并自行拆除厂房，另一方面认可通过招标公告等佐证上诉人所建厂房系通过被上诉人同意，二者存在矛盾。事实情况是，上诉人在建造厂房时确实征得被上诉人同意，否则不可能建成。因当时上诉人法律意识薄弱，未对厂房的后续处理形成明确的纸质约定。从上诉人与被上诉人2013年签订的租赁协议可以看出，被上诉人将涉案土地和房屋租赁给上诉人，是继续经营家具商城。租赁协议到期后，被上诉人应先与上诉人妥善处理好厂房的存续问题，后进行招标，且上诉人的要求并不高。一旦厂房被强制拆除或自行拆除，损失的不仅仅是上诉人，更是被上诉人的利益、村集体的利益。招标过程中，被上诉人之所以能得到高额租金，是因为这些已经建起来的厂房。厂房拆除之后，被上诉人将面临另一场诉讼，即后续承租方以招标公告回避了被上诉人的法定义务而提起的返还租金的请求，最终面临的结果就是返还所有租金，集体利益受损。既然被上诉人当时同意上诉人建设厂房，那么关于厂房的后续处理应当保障上诉人的权益，如按评估价折价收回等。此外，被上诉人不是夏圩小学的管理人。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人夏圩村委会辩称，一、一审中，上诉人自认2010年时候开始建造，到2012年夏天共建设厂房大约500平方米，后又建设共计2000平方米。二、上诉人提出一审判决证据不足、适用法律欠妥不能成立。第一，上诉人在涉案土地上建设房屋，要么基于合同的约定，要么基于法律规定，上诉人没有证据证明其建房行为是经过被上诉人同意，也没有证据证明上诉人通过合法的审批。上诉人在租赁期间未经被上诉人同意，擅自在涉案土地上建房。合同到期后，被上诉人有权要求上诉人搬离并恢复原状。第二，上诉人在投标过程中写明愿意每年8万元继续租赁涉案厂房土地，是上诉人真实意思表示，不能因上诉人未中标就否认其真实意思表示，一审法院按照8万元每年判决上诉人承担租金正确。第三，上诉人主张被上诉人与原审原告签订租赁合同时存在恶意串通，应举证证明。此外，合同效力亦与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，上诉人应另行提起确认合同无效或者撤销合同之诉。涉案土地和房屋在夏圩村境内，属于夏圩村集体土地，夏圩村小学是村委会出资建设。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。原审原告夏彬彬、夏营述称，第一，上诉人需举证证明涉案土地上部分厂房为上诉人所建及具体的建设时间，而不能仅以其陈述的时间和事实为准。第二，原审原告与被上诉人签订的租赁合同合法有效，且原审原告已经按照合同约定一次性支付了五年的租金58.5万元，但是至今仍未能使用涉案土地。原审原告作为合法承租人，有权利要求上诉人从涉案土地及房屋处搬离并赔偿损失。第三，上诉人、被上诉人均侵犯了原审原告的合法权益，造成原审原告迟迟不能正常使用涉案土地及房屋，给原审原告造成了巨大的损失，上诉人和被上诉人都有责任向原审原告支付2019年1月1日起至原审原告能够实际使用涉案土地及房屋之日止的租金，并赔偿损失。原审原告夏彬彬、夏营向一审法院起诉请求：1.夏义印立即从夏彬彬、夏营承租的原睢宁县沙集镇夏圩小学旧址7.95亩土地及房屋处搬离，并赔偿夏彬彬、夏营损失（损失计算方式为：按年租金（土地及房屋占有使用费）损失11.7万元计算，自2019年1月1日起计算至夏义印实际从夏彬彬、夏营承租的原睢宁县沙集镇夏圩小学旧址7.95亩土地及房屋处搬离之日止）；2.诉讼费用由夏义印承担。被上诉人夏圩村委会向一审法院起诉请求：1.判令夏义印搬离涉案土地房屋(搬离原夏圩小学7.95亩土地及74间房屋，拆除在原夏圩小学7.95亩土地上夏义印自建的房屋，约2000平方米)；2.判令拆除夏义印私自搭建的临时建筑，将租赁房屋土地恢复原状；3.判令夏义印支付夏圩村委会房屋租金（租金计算方式：1.自2018年10月19日至2018年12月7日租金2722元；2.自2018年12月8日至2018年12月31日租金5328元；3.按325元/天计算，自2019年1月1日起至夏义印实际搬离之日止）；4.判令夏义印承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：夏义印与夏圩村委会于2013年10月20日签订原夏圩小学7.95亩土地及74间房屋租赁协议，协议约定：夏义印租赁上述土地及房屋，租赁期限为2013年10月20日至2018年10月19日，租金每年2万元。在签订本协议之前夏义印已经承租涉案土地及房屋，并于2012年时候开始自行建造部分房屋，到2012年夏天共建厂房大约500平方米，后五年间又建设部分厂房，一共建设大约2000平方米厂房；2018年10月19日双方合同到期后，双方对续租未达成一致意见，夏圩村委会于2018年11月28日公开对外张贴招标公告，定于2018年12月7日在夏圩村委会村部公开招标，对涉案房屋进行公开招租。在招标公告中夏圩村委会对涉案房屋租赁有关事宜作出了特别说明：如夏义印未中标，夏义印前期投资的固定资产由中标人与夏义印自行协商，夏圩村委会不参与意见。经招标，夏义印愿意以8万元承租涉案房屋，夏营当场自愿放弃租赁涉案房屋，最终夏彬彬以11.7万元中标，后经夏圩村委会同意夏营和夏彬彬协商以11.7万元共同租赁涉案土地和房屋，夏彬彬、夏营与夏圩村委会于2019年1月1日签订原夏圩小学7.95亩土地及74间房屋租赁协议，协议约定“租赁期限为15年，前五年租金每年11.7万元，共计58.5万元一次性付清”等内容，夏彬彬、夏营在合同签订后向夏圩村委会转账支付了5年房租58.5万元。夏义印以未能和夏彬彬、夏营就其自建房和夏彬彬、夏营达成协议等缘由拒不搬离涉案土地及房屋，因此本案成讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……从本案来说，夏彬彬、夏营不是涉案房屋和土地的所有权人，虽然夏彬彬、夏营承租夏圩村委会的房屋和土地，但尚未占有使用，而排除妨害是物权请求权，夏彬彬、夏营不是涉案房屋及土地的所有权人且夏彬彬、夏营和夏义印没有直接合同关系，因此夏彬彬、夏营和夏义印没有直接的利害关系，因此夏彬彬、夏营起诉夏义印没有诉讼主体资格；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。夏义印与夏圩村委会签订的租赁合同不违反法律规定合法有效，双方当事人应该按照租赁合同的约定履行义务，合同约定了租赁期限，租赁期限届满，夏义印应该将涉案土地和房屋返还给夏圩村委会，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，2018年10月19日夏圩村委会与夏义印的租赁协议到期，但夏圩村委会没有明确要求夏义印搬离，其租赁协议租赁期限转为不定期，自2018年10月20日至2018年12月31日期间的租金按照原租金每年2万元计算为55.56元/天×72天=4000.32元；2019年1月1日后，经过夏圩村委会公开招标，夏义印参与招标等活动，夏义印在知晓夏圩村委会与夏彬彬、夏营已经签订租赁协议的情况下，合同应视为已经解除，夏义印应该返还租赁物并赔偿因没有返还租赁物造成的损失，关于夏义印应赔偿夏圩村委会损失的数额，首先，因为夏义印自建房形成时间较早，虽然夏义印和夏圩村委会双方租赁协议约定了不得改变原有的状况，但通过夏圩村委会招标公告等证据证明夏圩村委会默认其自建房的事实，可以佐证夏义印自建房系通过夏圩村委会的同意，因夏圩村委会在招标公告中就夏义印自建房要求新承租方自行和夏义印协商，对夏义印搬离涉案土地和房屋并未提出搬离时间等明确要求，导致夏彬彬、夏营与夏义印发生纠纷，期间的损失并非全部由夏义印过错造成，夏圩村委会没有采取适当措施防止损失的扩大，因此从2019年1月1日夏圩村委会和夏彬彬、夏营签订租赁合同时至夏圩村委会提出要求夏义印搬离涉案土地和房屋的独立诉讼请求的时间（2019年7月25日）期间的损失按照夏义印在招标时愿意继续承租价格每年8万元计算此期间的损失，计算为222元/天×206天=45777.78元；其次，因夏圩村委会明确提出诉讼请求要求夏义印搬离并赔偿其实际损失，因此此后的损失计算为从夏圩村委会提出独立诉讼请求的时间（2019年7月25日）至以后的损失按照年租金11.7万元计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、驳回夏彬彬、夏营对夏义印的起诉；二、夏义印于判决生效后十日内搬离涉案土地房屋(原夏圩小学7.95亩土地及74间房屋)并将上述土地和房屋返还给睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会；三、夏义印于判决生效后十日内拆除自行搭建的临时建筑，将租赁房屋土地恢复原状（在原夏圩小学7.95亩土地上夏义印自建的房屋，约2000平方米)；四、夏义印于判决生效后十日内支付睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会房屋租金（租金计算方式：1.自2018年10月19日至2018年12月31日按照年租金2万元计算支付租金为4000.32元；2.自2019年1月1日至本案睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会提出独立诉讼请求2019年7月25日起按照年租金8万元计算为45777.78元；3.自2019年7月25日起，则按年租金11.7万元计算至夏义印实际搬离之日止）；五、驳回睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会其他诉讼请求。一审案件受理费本诉收取1562元(夏彬彬、夏营已预交），予以退还；睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会提出的独立诉讼请求案件受理费收取1666元（睢宁县沙集镇夏圩村村民委员会已预交），由夏义印负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于夏圩村委会请求判令夏义印搬离涉案土地房屋并将涉案土地房屋返回给夏圩村委会、拆除夏义印私自搭建的临时建筑，将租赁房屋土地恢复原状的诉请应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，夏义印与夏圩村委会于2013年10月20日签订涉案《租赁合同书》。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为合法有效。该合同第五条明确约定“未经村民委员会协商同意，不得任意破坏和改变原有的状况”。夏义印作为承租人，在租赁土地上建设临时建筑，应当经出租人即夏圩村委会同意。夏义印主张其在涉案土地上建设临时建筑征得夏圩村委会的同意，本院认为，夏义印未能提供证据证实其在涉案土地上建设临时建筑取得夏圩村委会明示的同意，且法律未对此种情形下的默示作出规定，双方也未约定“不作否认表示则视为同意”，因此应视为夏圩村委会未同意夏义印在涉案土地上建设临时建筑，故对主张不予采纳。一审法院认定“通过第三人招标公告等证据证明第三人默认其自建房的事实，可以佐证被告自建房系通过第三人的同意”不当，本院予以纠正。《租赁合同书》已于2018年10月19日期满，合同期满后夏义印与夏圩村委会未就涉案土地和房屋续签合同，夏义印与夏圩村委会间形成不定期租赁关系，夏圩村委会有权随时解除合同、要求夏义印返还涉案土地及房屋。故夏圩村委会请求判令夏义印搬离涉案土地房屋、拆除夏义印私自搭建的临时建筑，将租赁房屋土地恢复原状有事实及法律依据，本院予以支持。关于一审法院判令夏义印支付租金及租金金额是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案《租赁合同书》于2018年10月19日期满，合同期满后夏义印继续占用涉案土地和房屋且，故其依法应当向夏圩村委会支付租金或占用费用。涉案《租赁合同书》期满后，夏义印与夏圩村委会未就涉案土地和房屋续签合同，夏义印继续占用涉案土地和房屋，夏圩村委会未对此提出异议；2018年11月28日，夏圩村委会公开对外张贴招标公告；2018年12月7日，夏圩村委会就涉案土地和房屋公开招标，夏义印参与了此次招标并知悉招标结果，即夏彬彬以11.7万元中标；2019年1月1日夏圩村委会与夏彬彬、夏营签订原夏圩小学7.95亩土地及74间房屋租赁协议；2019年7月25日，夏圩村委会提出独立诉讼请求，即请求判令夏义印搬离涉案土地和房屋。依据上述事实可知，2018年10月19日之后，夏圩村委会与村委会间就涉案土地和房屋存在租赁关系，期限为不定期；2018年12月7日，夏义印参加招标时愿以8万元的价格投标，但因投标价格低于夏彬彬而未能中标，应视为其当时愿意以8万元的价格承租涉案土地和房屋。综合考虑涉案《租赁合同书》所约定的价格、夏义印投标价格、夏圩村委会与夏彬彬和夏营就涉案土地和房屋租赁协议签订时间、招标公告的相关内容等因素，一审法院认定2018年10月19日至2018年12月31日租金为4000.32元、2019年1月1日至2019年7月25日租金45777.78元并无不当。夏彬彬、夏营在与夏圩村委会签订涉案土地和房屋租赁协议后，未能就夏义印在涉案土地上建设的临时建筑协商一致，夏圩村委会于2019年7月25日起诉要求夏义印搬离涉案土地和房屋，但夏义印仍未搬离涉案土地和房屋，一审法院参照夏彬彬、夏营与夏圩村委会所签订合同的价格认定自2019年7月25日起至夏义印实际搬离涉案土地和房屋之日止按年租金11.7万元计算并无不当。因此，一审法院判令夏义印向夏圩村委会支付租金及所确定的租金金额正确。夏义印主张其并未同意以8万元的价格承租涉案土地和房屋，其与夏圩村委会未形成合约，一审判决据此判令2019年7月25日起按照年租金8万元标准支付租金不当，本院认为，夏义印参与了夏圩村委会于2018年12月7日就涉案土地和房屋进行的公开招标，并以8万元的价格投标，足以认定其当时愿以8万元的价格承租涉案土地，其未与夏圩村委会形成合同系因其投标价格低于他人，故对该主张不予采纳。夏义印主张夏彬彬、夏营与夏圩村委会就涉案土地和房屋所签订的租赁协议是无效合同，本院认为，夏圩村委会提起的独立诉讼请求系基于其与夏义印间的涉案土地和房屋租赁合同，夏彬彬、夏营与夏圩村委会就涉案土地和房屋所签订的租赁协议效力如何并不影响夏圩村委会基于其与夏义印间的合同主张权利，故对该主张本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费781元，由上诉人夏义印负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 周美来审判员 李帅胜二〇二〇年六月二十九日书记员 李思雨