江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1965号上诉人（原审被告）：陈润涛，男，1969年10月20日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王惠，女，1963年10月15日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：赵吕林，男，住泗洪县。被上诉人（原审被告）：江苏万诚置业有限公司，住所地泗洪县泗州东大街3号（颖都家园）。法定代表人:孙文化，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘周国，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：苏静，女，1973年11月9日出生，住泗洪县。原审被告:陈惠敏，女，1968年11月25日出生，住泗洪县。上诉人陈润涛因与被上诉人王惠、江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）、苏静以及原审被告陈惠敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年6月15日组织双方公开进行了听证。上诉人陈润涛及其委托诉讼代理人王重飞、***，被上诉人王惠及其委托诉讼代理人赵吕林，被上诉人万诚公司委托诉讼代理人潘周国，被上诉人苏静以及原审被告陈惠敏均到庭参加听证。本案现已审理终结。陈润涛的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：被上诉人主体不适格。就涉案房屋，确实存在一房多卖情形，但万诚公司与陈润涛以及苏静分别签订的商品房买卖合同，都与王惠无涉。根据合同相对性原则，王惠并非本案适格主体，应驳回王惠的起诉；上诉人并非王惠与苏静之间协议的当事人，上诉人非适格被告，应判决驳回王惠的诉讼请求。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审判决认为上诉人与万诚公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示并据此认定双方签订的商品房买卖合同无效，于法无据。上诉人与万诚公司签订的商品房买卖合同并不存在法定的无效情形，签订合同后，已以上诉人名义办理了按揭贷款且涉案房屋依法登记至上诉人名下，合同已生效并实际履行完毕。从保护交易的角度出发，也不应随意认定合同无效，否则不利于交易安全。一审法院认定合同无效的理由为房屋未交付、相关款项由万诚公司支付，但实践中购房目的多种多样，交付方式也可以自由约定，只要房屋产权登记至购房人名下即可；且上诉人与万诚公司之间就交付方式的约定并未违反法律禁止性规定，万诚公司事后代为支付是另一种债权债务关系。另外，根据上诉人与万诚公司签订的商品房买卖合同关于解除权的约定，万诚公司并未行使解除权，反而在与苏静签订的协议中载明系受陈润涛申请退房，说明万诚公司也认可与陈润涛之间签订的商品房买卖合同并配合办理了按揭贷款及产权证，因此，上诉人与万诚公司之间签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示。第二，苏静非善意第三人。在万诚公司与苏静的协议中已载明原购房人为上诉人，系经上诉人申请退房并委托万诚公司出售涉案房屋，但实际上诉人并未申请退房以及委托万诚公司另售；在王惠及其丈夫赵吕林均系万诚公司员工且未看到上诉人出具的委托材料的情况下，其对涉案房屋的权属应明知，仍授权苏静签订涉案协议并购买涉案房屋，有悖常理。根据举证责任分配原则，结合日常生活经验，应推定万诚公司、苏静之间存在恶意，损害了上诉人的合法权益，根据法律规定，万诚公司与苏静之间的协议应属于无效合同。第三，虽然王惠于2014年已入住，但根据物权法的相关规定，不动产物权登记生效。本案中，上诉人已取得涉案房屋的不动产物权，苏静仅取得合同权利，该权利并未登记且无法再登记，故未经登记的权利不能对抗已经登记的权利。经登记的上诉人权利应优先于已入住但未登记的被上诉人的权利受到保护。一审判决对此适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法错误，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人王惠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2005年，万诚公司因经营困难，与包括上诉人在内的多名社会人员签订虚假的商品房买卖合同，以套取银行贷款。上诉人与万诚公司之间没有买卖凭据，且万诚公司至今也没有向上诉人交付房屋的意思，双方之间的商品房买卖合同从根本上就是虚假意思的买卖，不存在真实的买卖关系。被上诉人万诚公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案纠纷只是万诚公司类似纠纷中的一例，上诉人与万诚公司之间的商品房买卖合同是无效合同，双方未实际履行。万诚公司在资金周转困难的情况下，与相关公职人员签订了商品房买卖合同以获取银行的按揭贷款，这一事实得到了包括上诉人在内的其他公职人员的承认。上诉人与万诚公司之间签订的合同系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。万诚公司与苏静之间签订的协议是双方的真实意思表示并且已经实际履行，房屋也交付给苏静入住至今。被上诉人苏静辩称：一审判决认定事实清楚，请求予以维持。原审被告陈惠敏陈述，与上诉人意见一致。王惠一审的诉讼请求为：1.判令万诚公司与陈润涛、陈惠敏签订的泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5室《商品房买卖合同》无效；2.判令王惠以第三人苏静名义与万诚公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.判令万诚公司与陈润涛、陈惠敏协助王惠将泗洪锦绣华庭嘉华苑15-5室的房屋权属证书办理登记给王惠。一审法院认定事实：2005年1月16日，万诚公司作为出卖人、陈润涛作为买受人签订锦绣华庭15-5室房屋商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001557），约定价款支付方式首付及办理银行按揭。合同签订后，陈润涛未向万诚公司交纳首付款，亦未交纳按揭贷款。按揭贷款由万诚公司自行交纳完毕。之后，案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用证均办理至陈润涛名下。2008年11月12日，万诚公司与苏静签订协议，将锦绣华庭嘉华苑15-5室即案涉房屋以一次性350805元的价格出卖给苏静。该合同还载明：系受原客户陈润涛申请退房，并委托其对外出售，万诚公司负责办理权属转户手续；如房屋出现产权纠纷，一切责任由万诚公司承担。同日，王惠与苏静签订协议书，载明：2008年11月12日，王惠以苏静名义购买案涉房屋一套；该房屋买卖协议中约定的购房款350805元、契税14032元、维修基金5262元以及办证工本费170元，合计370269元，已由王惠在该房屋买卖协议签订当日一次性支付给万诚公司；该房屋的所有权归王惠，苏静对该房屋不享有任何权利也不承担任何义务；该房屋买卖协议中涉及的相关权利和义务事宜，均由王惠向万诚公司主张或承担，与苏静无关。协议签订后，王惠实际居住使用涉案房屋至今。一审法院归纳本案争议焦点为：1.万诚公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.万诚公司是否有权将涉案房屋出售给苏静，双方签订的《协议》是否有效；3.王惠与第三人苏静之间的借名买房行为是否合法有效；4.王惠要求万诚公司将案涉房屋办理登记至其名下的条件是否成就。一审法院认为，关于争议焦点1，万诚公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》无效，理由如下：首先，万诚公司作为合同一方当事人，主张其与陈润涛之间不存在真实的房屋买卖关系，其系为获取银行贷款才与陈润涛签订该《商品房买卖合同》。其次，根据合同约定，陈润涛在合同签订前就应当付清首付款，但万诚公司与陈润涛均认可首付款至今未付。陈润涛主张万诚公司对其承诺“何时有钱何时付款”，未提供证据证明，故不予认定。此外，契税等本应由购房人陈润涛负担的费用，亦由万诚公司代为缴纳，不符合正常的交易习惯。再次，虽然陈润涛办理了按揭贷款，但案涉房屋的按揭贷款系由万诚公司偿还。最后，根据合同约定，万诚公司应当在2005年6月1日前交付房屋，但万诚公司从未将该房屋交付给陈润涛，且陈润涛至今未要求万诚公司正式交付房屋并办理上房手续。该情形显然不符合正常的交易习惯。综上，虽然万诚公司与陈润涛签订了《商品房买卖合同》，但双方不存在房屋买卖的真实意思表示，故该《商品房买卖合同》无效。陈惠敏非合同相对人，王惠向其提起诉讼，无法律依据，故应驳回王惠对陈惠敏的诉讼请求。关于争议焦点2，万诚公司与苏静签订的《协议》应属有效。虽然万诚公司与苏静签订《协议》时，涉案房屋已登记在陈润涛名下，但该登记行为系依据万诚公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》，而该合同无效，故陈润涛不能据此取得涉案房屋的所有权，万诚公司作为开发商对该房屋享有处分权。万诚公司与苏静就涉案房屋签订的《协议》，虽然苏静交纳的购房款方式系通过用案外人赵吕林（王惠丈夫）享有的万诚公司债权抵付，王惠主张该债权早已届清偿期，且房屋已经交付超过十年之久，万诚公司并无异议且同意将案涉房屋权属登记至苏静名下，对此予以确认。综上，该协议系双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。关于争议焦点3，王惠与苏静之间的借名买房行为合法有效。依据本案查明的事实，王惠提交了其与苏静之间的协议书、案涉房屋的购房款票据、契税票据、房屋产权证书、物业费交纳证明等原件，结合涉案房屋由王惠居住使用至今的事实以及苏静亦认可借名买房事宜，可以确认王惠以苏静的名义购买了涉案房屋。从目前的证据看，王惠借苏静名义买房的行为，并不存在以合法形式掩盖非法目的的情况，亦不违反国家强制性法律行政法规的规定，应是双方当时真实意思表示，不损害国家集体他人利益，应属合法有效。关于争议焦点4，万诚公司将案涉房屋产权办理登记至王惠名下的条件未成就。根据苏静与万诚公司签订的房屋买卖协议，万诚公司应履行为苏静办理产权登记的义务。王惠主张苏静系其借名人，故要求万诚公司直接将房屋产权登记办理至其名下。一审法院认为，虽然苏静系王惠的借名买房人，但合同主体仍是苏静与万诚公司，万诚公司与王惠并非房屋买卖合同的当事人，王惠要求万诚公司将房屋权属登记至其名下，无事实与法律依据；此外，王惠与苏静系借名买房关系，虽然王惠系案涉房屋的实际购买人，但万诚公司如将案涉房屋的权属直接登记在王惠名下，省略登记在苏静名下的程序，存在规避税费的嫌疑。案件审理过程中，一审法院向王惠释明，其可主张万诚公司将案涉房屋权属登记至苏静名下后，再由苏静将案涉房屋过户至其名下，但其不同意变更诉讼请求。综上，王惠要求万诚公司将案涉房屋权属登记至其名下的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，作出判决：一、万诚公司与陈润涛就泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5号房屋签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2004-0001557）无效；二、苏静与万诚公司就泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5号房屋签订的《协议》有效；三、驳回王惠的其他诉讼请求。案件受理费6562元（已缓交），由万诚公司负担。二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、王惠是否为本案适格主体。二、陈润涛与万诚公司签订的商品房买卖合同及苏静与万诚公司签订的协议的效力应当如何认定。本院认为：一、王惠系本案适格主体。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，据此，根据已查明的事实，苏静系借王惠名义与万诚公司签订协议，购房款等由王惠支付，涉案房屋由万诚公司交付给王惠并由王惠实际居住使用至今，涉案商品房买卖合同以及协议效力的认定将涉及到王惠的权益，因此，王惠与本案有直接利害关系，其作为原告主体适格。二、陈润涛与万诚公司签订的商品房买卖合同无效，苏静与万诚公司签订的协议有效。不真实的意思表示，不能产生按照个体意思创设、变更、终止民事法律关系的效果。当事人通谋故意实施的虚假的意思表示，法律不予保护。本案中，陈润涛虽然与万诚公司签订了商品房买卖合同，且办理了涉案房屋的产权登记，合同在形式上已经履行，但因双方并不具备真实的交易目的，并不存在签订并履行该合同的真实意思，故该行为应属无效。理由如下：1.首先，合同的签订和履行过程，明显不符合常理。合同签订后，作为买受人的陈润涛，负有支付房屋首付款和办理按揭贷款的义务，但事实上陈润涛并未支付房屋首付款，且按揭贷款也由万诚公司偿还。此外，作为买受人，陈润涛本应缴纳的契税，亦由万诚公司代缴。虽然涉案房屋办理了产权登记，但根据以上分析，合同签订后，双方事实上并未实施实质上的合同履行行为。陈润涛作为合同的当事人，在合同签订后的14年时间内，未履行过任何合同义务，显然与常理不符。其次，陈润涛的陈述无事实依据。陈润涛主张合同签订时，其未支付房屋首付款的原因是万诚公司负责人承诺由万诚公司垫付购房款，待陈润涛有钱时再支付，但万诚公司并不认可且陈润涛也未提供证据证明。最后，陈润涛在二审庭审中也陈述万诚公司当时比较困难，找了很多公职人员解决困难，系以公职人员身份骗取银行贷款并导致其信用受损，该陈述足以说明本案双方并无真实的房屋买卖意思，涉案商品房买卖合同仅是万诚公司为获得银行按揭贷款而签订。2.万诚公司能够对合同签订和履行过程作出合理解释。万诚公司虽然与陈润涛签订了商品房买卖合同，但万诚公司并不认可该合同行为本身及其效力。根据万诚公司陈述，本案合同的签订事实上系为了获取银行的贷款，因此并未要求陈润涛支付首付款，银行按揭贷款也系由万诚公司支付，合同的全部履行过程，仅使用了陈润涛的身份，而并未给陈润涛设置事实上的合同义务。买卖合同并非为了实现房屋的所有权的转移，以合同的签订为手段，获取银行的贷款给万诚公司使用才是真实的目的。万诚公司在偿还多年的贷款后，直至本案诉讼时，从未向陈润涛主张过偿还贷款，说明万诚公司自始至终均未将陈润涛作为承担合同义务的相对人。万诚公司能够对合同签订后双方均未实质性履行、贷款由万诚公司偿还的瑕疵作出合理解释。综上，陈润涛与万诚公司之间并无订立合同的意思表示，该合同行为事实上属于双方共同作出的虚假的意思表示。法律保护的意思表示以真实为前提，虚假的意思表示不发生当事人追求的法律后果。万诚公司与苏静之间签订的协议属于有效合同。万诚公司与苏静之间存在真实的买卖关系，双方均具有真实的意思表示，且合同签订后苏静作为名义购房人通过王惠及时履行了给付合同价款的义务。虽然合同签订时，涉案房屋仍登记在陈润涛名下，但因万诚公司与陈润涛签订的合同系无效合同，房屋的所有权并不能发生转移，万诚公司仍然系涉案房屋事实上的所有人。万诚公司具有处分涉案房屋的权利，故其与苏静签订的买卖合同属于有效合同。陈润涛主张苏静与万诚公司之间恶意串通损害其利益，未提供证据证实，且与本院查明事实不符，其以此主张苏静与万诚公司之间签订的协议无效不能成立。综上所述，陈润涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项，第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6562元，由上诉人陈润涛负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年六月十九日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。