山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申2910号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：仝某，男，汉族，1963年3月23日生，广灵县人，住址：山西省广灵县壶泉镇。   再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙某，男，汉族，1976年5月20日生，广灵县人，现住山西省广灵县壶泉镇。   再审申请人仝某因与被申请人孙某返还原物纠纷一案，不服山西省大同市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）晋02民终359号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。   仝某再审请求：1.撤销山西省大同市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）晋02民终359号民事判决书；2.依法改判驳回孙某对仝某的诉讼请求或将本案发回重审；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由如下：   （一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.被申请人孙某未支付购房款，原判决不应当认定孙某系涉诉房屋的权利人。孙某一二审持有孙某与仝中文于2013年11月2日签署的《房屋买卖合同》，称其购买了再审申请人弟弟仝中文的房屋，但仝中文于2014年7月30日死亡。一二审均未将孙某是否按照合同约定支付了购房款作为审查重点，孙某作为一审原告，负有证明其已经支付了购房款的举证责任，但孙某未能举证证明。在死无对证的情况下，是否支付购房款系本案的基本事实，一审法院缺乏证据证明孙某履行了合同，直接认定其是房屋的权利人，属于事实认定错误。2.孙某与仝中文签署的《房屋买卖合同》，因仝中文已经死亡，死前从未向家里人称将房屋卖给他人，《房屋买卖合同》的真实性存在异议。若无法查明合同的真实性和孙某支付了购房款，法院不应当支持孙某的诉讼请求。3.孙某的行为明显不符合交易惯例。孙某提交的《房屋买卖合同》系2013年签订的，但仝中文在世时至起诉前其从未要求过腾房，近来涉诉房屋因为涉及拆迁，孙某拿着无法查证是否真实且无证据证明是否实际履行的合同主张权利，其起诉动机令人怀疑。   （二）原判决适用法律确有错误。1.本案遗漏当事人。根据《继承法》第33条的规定，继承人应当在继承遗产的范围内替被继承人履行债务。本案中，被申请人孙某与仝中文的《房屋买卖协议》如若真实，在仝中文死亡后，应当由其继承人履行该合同项下的义务。仝中文无配偶与子女，父母亦死亡，其继承人包括哥哥仝某、姐姐仝中平、妹妹仝宗花。即在仝中文有三个继承人的情况下，孙某仅起诉了仝某，最终原判决认定孙某系涉诉房屋权利人而判决腾房，原判决明显遗漏了另外两个继承人。2.涉诉土地无证据证明属于国有，应认定属集体所有，仝中文与孙某非同一集体经济组织，所签《房屋买卖合同》无效。二审法院依职权对案涉房屋土地性质进行调查，广灵县不动产登记局出具情况说明，载明案涉房屋及周边土地性质不明。《宪法》第十条第二款及《土地管理法》第八条第二款均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。所以，农村土地除非法律明确规定属于国家所有，应认定属于集体所有。涉案房屋建在集体宅基地上，根据法律规定宅基地只能分配给同一农村集体经济组织成员使用，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地和一定的人身关系相联系，具有福利性和保障性，不属于同一农村集体经济组织成员无权拥有同一农村集体经济组织的宅基地，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。本案孙某是宜兴乡西宜兴村人，仝中文是壶泉镇南关村人，并非同一集体经济组织，所签合同应认定无效。3.二审判决否认涉诉土地系集体土地，若系国有土地，地上房屋所有权变动应以登记为准，本案未过户登记，孙某未取得所有权。我国土地所有权归国家所有或集体所有，二审判决否认了涉诉土地系集体土地。若系国有土地，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，国有土地上的物权变动以登记为准。涉案房产未进行变更登记，所有权未发生转移。孙某不享有所有权，当然不能对房屋进行占有。4.孙某根据买卖合同享有债权，对房屋不享有物权。不应根据买卖合同对房屋提出权属纠纷。房屋买卖的合同纠纷与权属争议应当区别对待。若本案争议房屋买卖合同真实，孙某可根据合同，要求承担过户、违约、解除合同等合同责任，即根据合同享有债权，而不能要求享有占有权，即不享有物权。孙某要求腾房的前提是有权占有，有权占有的前提是享有所有权，所以，本案实质是孙某根据合同，提出了权属纠纷，应驳回其诉讼请求。所以，第一，就事实问题，再审被申请人未支付购房款，且无法查证所签订的房屋买卖合同系真实合同，原判决事实认定错误。第二，就法律适用问题，本案遗漏当事人，并且就房屋所占用的土地，如果认定为集体土地，房屋买卖合同系无效合同，如果认定为国有土地，目前房屋登记未登记在被申请人名下，被申请人无所有权，法院不应判决被申请人对房屋享有权利而要求申请人腾房。   综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   被申请人孙某答辩称，（一）原判决认定的基本事实证据确实、充分。本案的基本事实是2013年11月2日，答辩人以160000元的价格从仝中文的手中购买了诉争房产。答辩人已经完全履行了付款义务，仝中文也已经大部分履行了约定义务：仝中文把购房手续交到答辩人手中，也腾出大部分房屋交付答辩人占有和使用。仝中文没有履行的义务是协助答辩人完成房屋产权过户登记和完全交付房屋。以上事实有答辩人一审、二审答辩人提供的房产证、中间人出庭作证、房屋买卖契约、庭审记录等证据予以佐证，并经一审、二审法院确认。   （二）原判决适用法律正确。1.再审申请人也承认这个案子是返还原物纠纷，而不是遗产继承纠纷，不能适用《继承法》。仝中文已去世4、5年，已经过了继承起诉时效，仝中平和仝宗花从没有主张过继承权，而仝某事实上是非法占有诉争房屋。答辩人的返还原物的起诉只能也只应该起诉再审申请人。2.该诉争房产属于国有土地，所签契约真实有效。诉争房屋位于南关村，周围国有土地、集体用地犬牙交错，房屋土地性质极其复杂。该诉争房屋房屋所有权证上面明确注明土地的性质系国有土地，房屋周边土地也是国有土地。国有土地的房屋所有权证和集体土地的房屋所有权证从行制上、内容上完全不一样，该契约签订主体完全合法，适格。3.关于房屋过户问题。2013年房屋买卖契约签订后，孙某将购房款160000元当场以现金的方式交付给了仝中文，买卖双方共同去房产管理部门办理过户手续，因卖房人身份证和房本所有人名字分别是一代身份证名字仝宗义和二代身份证名字仝中文，需开具相关证明手续。两人多次去村委会、派出所办理相关手续，在办理过程中，仝中文病重不能配合办理。不久后，仝中文因病去世，所以过户手续没有完全办理，房屋也没有彻底腾清。《合同法》的立法宗旨就是保证交易的安全稳定，答辩人和仝中文的契约真实有效，仝中文在生前对自己的房产已经出售，即使仝某继承了该房屋，也应该继承仝中文协助买方过户的义务。   本院经审查认为，再审申请人仝某的再审理由不能成立，理由如下：   首先，原审认定孙某购买了仝中文的房屋并不缺乏证据证明。经查，孙某与仝中文（仝宗义）于2013年11月2日签订的《房屋买卖契约》载明：仝中文情愿将坐落于壶泉镇南关村的北方3间土木结构面积116.64平方米，东至苑守法、西至空地、南至道、北至空地。其宅地有广灵县人民政府所发房屋所有权证为据。宅地四至开明，上下土木金石一并相连，今同中间人说合，言明售价人民币160000元整。当日双方钱物两交，并无欠少，并声明卖方亲族邻里，有所异议纷争等事发生与买方无关，一切由卖方承担。上议既定，空口无凭，立据为证。双方及见证人签字按手印。现仝宗义已死亡，但签订合同时有中间人杨武和孙义成见证，孙义成还出庭作证，孙某持有广房权字第XXXX号户主为仝宗义的所有权证等事实存在，故原审认定孙某购买了仝中文的房屋并不缺乏证据证明。   其次，申请人仝某主张案涉《房屋买卖契约》无效，没有事实依据。仝某主张，孙某和仝中文签订的合同是农村房屋买卖合同，违反了农村集体宅基地不能转让与非本集体成员的相关规定，该合同应认定为无效。经查，广房权字第XXXX号所有权证为《房屋所有权证》，该证注明使用国有土地面积339.2㎡。仝某的上述主张没有事实依据。二审认为案涉《房屋买卖契约》属双方当事人的真实意思表示，且无证据证明该合同违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效的合同，认定事实及适用法律并无不当。   第三，孙某基于买卖关系合法占有了该房屋。在房屋买卖合同签订后，孙某及其父搬进该房居住，该事实表明孙某基于买卖关系占有了该房屋，该占有为合法占有。仝某在孙某合法占有后又占有该房屋，侵犯了孙某的占有权。《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。根据该规定，孙某有权请求仝某返还侵占的房产，仝某应予返还。需指出的是，二审适用《物权法》第二百四十三条判决仝某返还房屋，适用法律不准确，但并不影响判决结果，该情形不属于适用法律错误。   第四，本案中，孙某的诉讼请求是请求仝某返还房屋，并未请求确认讼争房屋为其所有，故本案并不遗漏当事人。   综上所述，再审申请人仝某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回仝某的再审申请。   审判长   李晓轩   审判员 宋 霞   审判员 赵 凯     二〇一九年十二月二十四日   书记员 佘 颢