河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6271号上诉人（原审原告、反诉被告）：荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会，统一社会信用代码54410182B64140395Q。负责人：王志丹，村委主任。委托诉讼代理人：任斌，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼，河南陆达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄素娟，女，1964年4月11日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：高健，河南创力律师事务所律师。上诉人荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会（以下简称沈洼村委会）与上诉人黄素娟租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初10144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄素娟及其委托诉讼代理人高健，上诉人沈洼村委会的负责人王志丹及其委托诉讼代理人任斌、王盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄素娟上诉请求：1.维持一审判决主文第一项；2.撤销一审判决主文第二、三、四、六项；3.改判支持黄素娟在一审中的反诉请求；4.一、二审案件受理费由沈洼村委会负担。事实和理由：1.沈洼村委会已实际收取黄素娟两个年度租金60万元，却至今未履行协议中约定的房屋维修等义务，致使黄素娟第一、二租赁年度未能实现租赁协议目的，故黄素娟反诉要求沈洼村委会返还30万元一年度的租金是合理的；2.黄素娟在征得沈洼村委会同意后对租赁房屋维修，实际发生费用238490元；3.沈洼村委会拒不履行协议中约定的负责解决以前与他人租赁遗留问题及厂群关系等，而要求黄素娟出资18000元后，才解决腾退房屋问题；4.黄素娟按要求于2018年1月13日交付王众威10万元现金，王众威出具的有收条，一审判决少认定五万元；5.沈洼村委会的《公开招标情况说明》及双方协议中明确涉案土地面积16.03亩，但沈洼村委会仅交付14.5亩，沈洼村委会7年累计多收取租金20万元；6.上述金额共计806490元，系沈洼村委会给黄素娟造成的实际损失，应由沈洼村委会予以返还或相互抵扣。且考虑双方协议的实际履行程度和当前疫情，判决不宜涉及滞纳金；7.沈洼村委会故意违约，是引发本案纠纷的根本原因，应负主要责任。沈洼村委会辩称，1.黄素娟要求履行的房屋维修义务仅为在下雨过程中可能存在的渗水情况，黄素娟使用了涉案房屋并进行了转租收益，一审法院已判令沈洼村委会赔偿黄素娟该部分损失，为两个月的租金5万元；2.黄素娟对房屋进行的维修，均未征得沈洼村委会的同意，系其自行确定维修方案、范围、费用，其主张维修费用238490元的证据仅为收据和维修协议，没有任何银行转账记录作证。关于房屋的维修费用，一审已经综合认定为10万元，由沈洼村委会承担，黄素娟的主张不成立；3.黄素娟作为租赁方，已欠付3年度的租金，且黄素娟一审的律师庭审中要求按照每年度分别计算滞纳金，故一审酌定4%的滞纳金是按照当年同期贷款利率浮动的结果；4.黄素娟主张2013年付给王众威租金15万元，王众威表示收到10万元租金，本案中，王众威是租金的转交人，黄素娟与王众威之间的纠纷与沈洼村委会无关；5.黄素娟在签订协议时，对租赁物的区域和范围均充分了解，且租金标准系竞价方式确立，其承租七年后，以厂院面积与文字记载不符为由要求变更租金标准，没有事实和法律依据；6.黄素娟支付18000元的垫付欠款，行为实质是代案外人清偿债务，应当向案外人主张，且沈洼村委会因此给予了黄素娟3个月的免租期。沈洼村委会上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判解除涉案厂院租赁协议；2.依法判令一、二审诉讼费用由黄素娟承担。事实和理由：一、双方《协议》已无履行基础，原审法院应当判令解除《协议》。一审法院以双方互有违约行为、拖欠租金可补救、新冠疫情影响为由不予支持沈洼村委会解除《协议》的诉讼请求与事实不符且适用法律不当。黄素娟辩称，1.黄素娟上诉主张的80余万元的损失系沈洼村委会违约所致，应予以抵扣租金；2.协议期限内，不存在约定和法定解除事由的情况下，沈洼村委会主张解除租赁协议，无事实和法律依据；3.依法成立的合同，受法律保护。沈洼村委会向一审法院起诉请求：原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案厂院租赁协议；2.要求被告支付所欠付的租金直至返还厂院之日，所欠租金暂计90万元；3.要求被告支付截至起诉之日按有关贷款基准利率4.35%计算的违约金142,920.7元，该项金额与上述第2项中的金额合计1,042,920.7元；4.要求被告将厂院恢复原状，拆除其在厂院中搭建的房屋。黄素娟向一审法院反诉请求：1.判令原告继续履行《协议》，并按约定对房屋进行维修，以达到正常使用标准，被告于诉讼中明确该项请求为，由原告按照被告于2019年8月份维修房屋的标准，对其余的红瓦房及平房进行彻底维修；2.要求原告向被告支付由被告垫付的房屋维修费238,490元、垫付孙天恒的欠款1.8万元；3.要求原告退还被告所交2013-2014年度的租金30万元；4.要求变更本案年度租金的标准为271,928元，要求原告退还多收的租金19.65万元。一审法院认定事实：2013年6月30日，原告针对其所有的一处厂院的出租事宜组织了公开竞标，发布了有关招标材料，该厂院位于市区××××段，院内有门卫室、车库、车间、仓库办公室等设施，原先由东亚灯具厂、砖机配件厂承租，被告的亲属张玉尚经事先报名于当日参与竞标，以年租金30万元的价款中标。2013年7月1日，被告向原告支付了第一年度的租金30万元。2013年9月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方依据竞标结果签订了《协议》一份，《协议》加盖了村委印章，其中有原告的村干部张木岭、王众威的签名。《协议》的主要内容包括：该宗承租厂院面积16.03亩，建筑面积1,010平方米；甲方将原砖机配件厂所使用土地面积和建筑物租给乙方有偿使用，自签订合同之日起所有涉及原砖机配件厂的债权债务均与乙方无关，乙方不承担任何责任；租期定为30年，自2013年10月1日至2043年9月30日止为合同有效期；年租金为30万元，每年9月30日前交清当年租金，先交后使用，乙方若有困难可延期一个月，延期后仍不能付清，则按所欠当年租金的1‰，“以月计算交纳滞纳金”；甲方应当履行房屋的维修义务，并确保房屋设施安全、乙方正常使用，否则应赔偿经济损失，承担一切责任；甲方不得在合同有效期内提出其他任何附加条件，免费协调厂群关系，无理取闹者，由公安、司法部门处理；排水问题，按照乙方的规划，“甲方负责协调乙方负担施工所产生的一切费用”，乙方在办理土地手续时甲方应提供产权证明及所需的一切手续；乙方在生产经营过程中，若需搞大型建设，需征求甲方同意，逐级上报，手续齐全后方可施工。《协议》签订后，双方未办理有关厂院交接的书面手续；在交付厂院过程中，案外人孙天恒以该厂院先前的承租人欠其1万余元借款为由，占用院内两间平房不予腾退，为让孙天恒尽快腾退房屋，经原告协调，被告出面向孙天恒垫付了欠款，该两间平房的腾退问题得以解决，原告与被告未就该笔垫付款的最终承担问题进行明确约定。涉案厂院中的房屋均系老式房，年久失修，被告交付厂院时，院内的两栋起脊红瓦房、平房等设施存在瓦板脱落、檩条断损、房顶漏雨、地坪不平整等情况，被告曾催告原告要求其依《协议》约定予以维修，原告未予及时维修，被告遂自行安排施工队进行了数次维修，原告与被告未针对相应维修方案、范围、费用及维修成果的归属等事宜签订相关协议。被告的维修方式和范围主要包括在一栋红瓦房上铺盖了彩钢瓦、对另一栋红瓦房的脊顶结构进行了整修、对平房的墙体进行粉刷，对部分地坪进行了整治等。被告承租涉案厂院后，在厂院的空地上建设了数处钢结构房屋，还在其他原有平房上搭设了一些板房，原告于2013年12月协助被告向当地税务局缴纳了14,280元的房产税；原告承租涉案厂院期间，将厂院内的大部分房屋包括自建的钢结构厂房分别转租给他人使用，原告曾为被告的承租户出具《入住证明》，协助其办理有关工商登记。被告在《协议》签订前后，被告及时交纳了2013-2014年度、2014-2015年度的租金，包括2013年7月的30万元、2014年1月的20万元、2014年9月的10万元，被告未按约定交纳其后各年度的租金。2017年1月21日，被告向王众威的银行账户转款20万元，王众威于当日出具暂收相应金额租金的收条一份，原告针对被告这些给付，分别于2017年1月19日、2月7日使用《集体经济组织收款收据》为被告出具了收到其2015-2016年度租金10万元的收据各一份；该两份收据原标注的租金年度为2014-2015，经修改为2015-2016年。2018年1月14日，被告向王众威的银行账户转款5万元，双方于诉讼中均称被告当月另有现金交付，原告针对被告这些给付，于2018年1月15日使用《集体经济组织收款收据》为被告出具了收到其2015-2016年度租金10万元的收据一份；针对被告于2018年1月有关租金给付总额情况，被告没有提供有关王众威就当月14日收到转款5万元书写的收条，提供了王众威书写“收到2017年租金壹拾万元整”的收条一份，该收条的落款日期为当月13日，被告称系当月13日给付了10万元现金，该10万元不包括次日的转款5万元，原告解释称王众威在收到前述账户转款5万元的当日另收取了现金5万元，其10万元收条的日期有笔误。2018年2月6日、3月26日，被告分别向王众威的账户转款8万元和2万元，原告针对被告这些给付，于2018年3月20日使用《集体经济组织收款收据》为被告出具了收到10万的收据一份，该收据未标注该租金对应的年度。2019年1月29日，被告向原告支付租金20万元，原告为被告出具相应金额的收据一份，并注明系付2018-2019年度的租金，该收条加盖了村委印章，由原告的工作人员张喜旺签名。在原告前述各次向被告收取租金过程中，原告或村干部将有关账款交付当地镇“三资办”代管，截至2019年1月31日，该镇“三资办”的账面显示被告已交租金合计120万元，除了双方针对2018年1月13日或14日被告是否以现金方式另交付5万元的事实有争议、需于本案裁判之外，双方对被告交付租金120万元的事实无争议；针对拖欠租金等问题，当事人发生争议后未能协商解决，原告遂于2019年11月份以《律师函》方式通知被告要求解除《协议》，并于当月提起本案诉讼。一审法院认为：原告与被告针对涉案土地使用权及厂房的租赁事宜，经过招投标程序签订的《协议》，系双方真实的意思表示；法律规定租赁期限不得超过20年，《协议》约定的租期为30年，其中超过20年的部分无效，《协议》其余内容不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应如约履行各自的义务。关于本案违约责任及《协议》是否需要解除问题。被告拖欠租金系违约行为，系引起本案纠纷的主要原因，被告应负继续履行、支付滞纳金等违约责任。《协议》签订后，原告应当按事先约定维修房屋，原告经被告催告未及时履行该义务，系违约行为，也是引起本案纠纷的原因之一，原告应依法承担赔偿损失等违约责任。被告在租赁期间出资建设了钢结构厂房，原告协助办理了有关房产税，还协助被告的承租人办理了有关工商登记，说明双方当时有长期合作的意愿。原告应当知道被告承租厂院的用途，应当知道承租人转租的情况，但在法定六个月的期间内，没有对此提出异议，说明原告当初认可转租，事后有关被告转租未经其同意的意见，已不能成为解除合同的法定事由。双方各有违约，拖欠租金问题可以采用继续履行并支付滞纳金的方式补救，本案纠纷发生后出现的新冠肺炎疫情对社会生产造成了较大影响，合同一旦解除可能扩大各方损失，终止履行合同不利于均衡各方利益，因此，原告有关解除《协议》并拆除被告所建房屋的诉讼请求，本案不予支持。关于涉案租金的执行标准问题。本案所涉租赁物系一处厂院及其土地，被告通过竞标获得承租资格，有关招标材料及《协议》均明确了租赁物的区域和范围，说明厂院系整体租赁，租金标准系以竞价方式确立，不是按实际面积计算。被告在签订《协议》前有条件充分了解有关厂院大小、房屋状况等实情，自愿竞价，依价中标，其当初对租赁物的现状不应产生重大误解，事后以厂院面积与有关文字记载不符为由要求变更租金标准，理由牵强。有关年度租金标准应首先以《协议》约定为凭，被告据此情节提出有关变更租金标准、并让原告退还由此多收部分租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告已经交纳租金的数额问题。当事人交收本案租金的流程为先由被告交付村干部，由村干部出具收据，再入账，其转账付款、出具收据、记账的日期并不完全一一对应，个人之间转账或现金交往的行为，不直接代表原告，本案有关租金的数额应主要以相应收据或入账情况为凭。被告称其于2018年1月13日给王众威现金10万元并于次日向其转款5万元，两天内合计支付15万元，但原告对其中的5万元现金部分不予认可，被告除了持有一份由王众威于2018年1月13日出具的收条之外，无其他有关大额现金交付的佐证，且其后长期未对其租金的记账情况表达异议，其事后有关当时另交付5万元现金的观点，证据不足，应判定被告当月向原告交纳的租金为10万元。按上述判定结果并结合本案有关租金交收的证据材料，可以确认截至原告本案起诉之日，被告已经交纳的租金数额合计120万元。关于滞纳金的标准和起算日期问题。《协议》约定，被告若有困难可延期一个月，延期后仍不能付清，则按所欠当年租金的1‰，“以月计算交纳滞纳金”。依照该标准计算，本案年度租金逾期一个月的滞纳金数额为300元，其数额与其违约行为导致原告有关利息的实际损失相比，明显偏低，原告于诉讼中请求对该滞纳金标准予以调整，理由充分，本院予以采纳。本院以原告有关实际利息损失为基础，兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案相关年度租金的滞纳金，自当年度的11月1日起按年利率4%计算。关于被告垫付案外人的款项问题。被告所称的垫付实质是其代替案外人孙天恒的债务人，向该案外人清偿相应债务，其与该案外人之间可由此产生债权转让等法律关系，原告并非该案外人的债务人，原告与被告之间当时未就该笔垫付款项的最终承担问题进行明确约定，被告事后要求原告退还其垫付款，系向原告主张相应债权，其求偿对象错误，其相应反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告拖欠租金状况的认定问题。（一）有关2013-2014年度的租金，被告已经及时给付，无拖欠。（二）有关2014-2015年度的租金，被告已经及时给付，无拖欠。（三）有关2015-2016年度租金，应于2015年9月30日前交纳，特殊情况可向后延期一个月；被告于2017年1月21向王众威的银行账户转款20万元及其于2018年1月交纳的租金10万元，相应租金收据均标注系给付2015-2016年度租金，可认定该年度的租金系事后交齐，其滞纳金以30万元为基数自2015年11月1日计算至2017年1月20日为14,663.01元，以10万为基数自2017年1月21日计算至2018年1月14日为3,923.29元。（四）有关2016-2017年度租金，应于2016年9月30日前交纳，特殊情况可向后延期一个月；针对被告其后交纳的有关租金，可否优先抵充该年度租金的问题，被告经本院释明，表示不同意优先抵充，本案无其他有关已支付该年度租金的证据，可以认定被告拖欠该年度租金30万元，其滞纳金以30万元为基数自2016年11月1日计算至2019年11月21日为36,657.53元。（五）有关2017-2018年度的租金，应于2017年9月30日前交纳，特殊情况可向后延期一个月；被告于2018年2月6日、3月26日分别向王众威的账户转款8万元和2万元，相应收据未标注该租金对应的年度，这些支付可认定为该年度的部分租金；扣除已付部分，被告尚欠该年度租金20万元，其滞纳金以30万元为基数自2017年11月1日计算至2018年2月6日为3,189.04元，以22万元为基数自2018年2月7日计算至2018年3月26日为1,133.15元，以20万元为基数自2018年3月27日计算至2019年11月21日为13,238.36元。（六）有关2018-2019年度的租金，应于2018年9月30日前交纳，特殊情况可向后延期一个月；被告于2019年1月29日向原告支付租金20万元，相应收据标注系付2018-2019年度，被告对此无异议，可以认定其尚欠该年度租金10万元，其滞纳金以30万元为基数自2018年11月1日计算至2019年1月29日为2,926.03元，以10万元为基数自2019年1月30日计算至2019年11月21日为3,232.88元。（七）有关2019-2020年度的租金，应于2019年9月30日前交纳，特殊情况可向后延期一个月；在该年度期间出现了疫情，依照《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中有关“共担风险、共渡难关”等规定，该年度的租金可根据案情减免一个月，据此认定被告拖欠该年度租金数额为27.5万元；其滞纳金以27.5万元为基数自2019年11月1日计算至2019年11月21日为602.74元。（八）以上认定被告拖欠原告有关2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度的租金合计87.5万元，应支付截至2019年11月21日的滞纳金合计79,566.03元，此两项金额共计954,566.03元。关于被告本案反诉损失的认定等问题。（一）原告作为出租人依据《协议》对涉案厂院内的老旧房屋等承担维修义务，不履行维修义务，确实影响《协议》的正常履行，被告可以根据情况并在征求原告的意愿后妥善安排维修，还可以要求赔偿相应损失。（二）被告进行数次维修时，均自行确定有关维修方案、范围、费用等，针对这些具体的维修事宜，事先没有征求原告的意愿，事后要求原告照单付款，不符合情理，被告需对其维修方案的合理性、维修费用的真实性承担举证责任，被告于本案诉讼中提供了有关旧房状况的录像资料、有关其与承揽人签订的协议、其向承揽人支付费用的收据等材料，可以表明确有维修，但尚缺乏可以印证其本案相关证据材料真实性或关联性的佐证，被告也没有申请进行相应司法鉴定，所称维修费的情况，无从完全认定。被告进行维修的成果已经与厂院内原有不动产形成了附和，两者难以区分，不具备恢复原状的必要性和可能性，该维修成果应归属原告，该维修成果增加了原有不动产的利用价值，被告所付有关合理维修费用，最终应由原告承担。为明确并稳定双方的权利义务关系，本院结合有关房屋等设施的原有状况、现有维修结果、租金标准等案情，依据公平原则，酌定被告的维修费损失为10万元。（三）涉案租赁物不仅包括房屋，还包括空院等，被告在签订《协议》当年即占地建房，说明原告没有维修房屋不直接影响被告使用其余部分租赁物，《协议》没有明确原告进行房屋维修的具体日期，被告事后自行安排维修也是避免损失扩大的措施之一，原告的违约行为并未导致厂院一度完全闲置，其违约行为导致被告不能充分利用有关房屋，相应损失大小由本院根据涉案房屋的状况、违约行为造成的后果等案情，酌定按两个月租金计算为5万元，被告有关全部退还该年度租金的反诉请求，本院不予支持。（四）涉案房屋已由被告数次维修，尚无证据表明急需再次维修，被告有关要求原告依其标准维修房屋的反诉请求，证据不足，本院不予支持，日后有关修缮事宜可由当事人协商解决。（五）以上认定被告本案的损失合计15万元，该损失应由原告赔偿；当事人本案互负金钱债务，应依法抵销。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会与被告黄素娟于2013年9月8日签订的租赁协议中租期超过20年的部分，无效。二、确认扣除已付租金，被告黄素娟拖欠原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会有关2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度租金合计87.5万元，并应按年利率4%的标准支付截至2019年11月21日期间的滞纳金合计79,566.03元，两款金额合计954,566.03元。三、确认原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会应赔偿被告黄素娟损失合计15万元。四、上述第三项中的债务等额抵销第二项中的部分债务后，剩余的804,566.03元，由被告黄素娟于本判决生效之日起20日内给付原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会，并按年利率4%支付该款自2019年11月22日起至债务清偿之日期间的滞纳金。五、驳回原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会其他诉讼请求。六、驳回被告黄素娟其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14,186元，由原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会负担840元，被告黄素娟负担13,346元；反诉受理费5,665元，由原告荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会负担1,650元，被告黄素娟负担4,015元。本院二审期间，黄素娟围绕上诉请求依法提交证据如下：终止合同协议一份。拟证明涉案租赁土地面积与涉案协议约定面积不符。并非如沈洼村委会所说的“从塔山路中线测量，面积为16亩”。从此证据附后布局图可以知道，如从塔山路中线量起，面积为17.1亩。从这一问题来看，沈洼村委会未按协议约定面积交付黄素娟，少交付面积达10%，系有意为之，应承担违约责任。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，沈洼村委会、黄素娟签订的租赁协议系双方真实的意思表示，内容清楚，权利义务关系明确，但约定的租期为30年，与法定租赁期限不得超过20年的规定相悖，其中超过20年的部分无效，租赁协议其余内容不违反法律规定，合法有效，双方均应继续履行。黄素娟拖欠租金是引起本案纠纷的主要原因，黄素娟应继续履行合同并承担违约责任。协议签订后沈洼村委会经黄素娟催告未及时履行维修房屋的义务，也是引起本案纠纷的原因之一，沈洼村委会应依法赔偿黄素娟相应损失。根据双方违约程度结合本案实际案情，原审判决确认超过20年的租期约定无效；黄素娟应支付租金滞纳金；沈洼村委会赔偿黄素娟损失等并无不当。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。沈洼村委会、黄素娟上诉均未提出有力证据证明，对其上诉主张本院不予采纳。综上所述，黄素娟、荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费计19851元，由黄素娟负担17361元，荥阳市乔楼镇沈洼村民委员会负担2490元。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 贾建新审判员 刘泽军二〇二〇年六月二十三日书记员 卫 佳