江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1258号 上诉人(原审被告、反诉原告)：顾云良，男，1962年10月1日出生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：沈志成，江苏通成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪天锐，江苏通成律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：方勇强，男，1974年8月17日出生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：吴伟民，上海申浩（南通）律师事务所律师。 上诉人顾云良因与被上诉人方勇强房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾云良上诉请求：1.撤销一审判决,将本案发回重审或者依法驳回被上诉人的诉讼请求支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.一审程序存在错误。本案一审庭审围绕“民间借贷”案由组织答辩、举证和质证。如一审法院认为本案案由需要调整，应当向上诉人释明并告知上诉人有权就变更后的“房屋买卖合同纠纷”案由进行答辩、举证及发表代理意见，而一审法院在以“民间借贷”案由开庭结束后，并未在变更案由为“房屋买卖合同纠纷”后组织双方开庭审理即直接作出了判决，显然程序违法。如果本案以“房屋买卖合同纠纷”案由审理，那么必须明确本案所涉“房屋买卖合同”是一手房买卖还是二手房买卖。从现有证据看，本案显然属于一手房买卖，且签订一手房买卖合同的双方为被上诉人和南通市中盛地产有限公司（以下简称中盛公司），由此可见本案漏列当事人。2.由于被上诉人提出需“按揭贷款”才有钱支付房款，被上诉人要“按揭贷款”就必须由开发商中盛公司出面为被上诉人办理，且需要支付首付款，因此才出现上诉人先后退给被上诉人16万元及出具9万元《借条》的情况。上诉人出具该《借条》是建立在被上诉人已经全部缴纳了1269016元购房款的前提下，如被上诉人未实际支付1269016元购房款，则上诉人该9万元的《借条》不能成立。上诉人直至本案诉讼才知晓被上诉人并未将其应交的1269016元购房款全部交给中盛公司。3.首先，一审法院认为上诉人与被上诉人之间存在直接的“买卖关系”错误。被上诉人购买28幢904室商品房是一手房买卖关系，被上诉人作为购房人由南通华荣建设集团有限公司（以下简称华荣公司）和顾云良选定并告知出售方中盛公司，且被上诉人作为购房人本应向中盛公司所交的1269016元购房款已由华荣公司和顾云良以其应收的工程款为被上诉人垫付给了中盛公司，被上诉人作为购房人只需向华荣公司或顾云良偿还其垫付房款即完成了本案所涉商品房买卖。其次，中盛公司向被上诉人开具案涉房屋1199016元和车库70000元的销售发票，与被上诉人是否交足1269016元还是仅交了1070000元之间无任何关系，因为中盛公司向被上诉人开具总额为1269016元的售房发票是基于华荣公司和顾云良早已同意以房抵偿工程款，并同意以自己应收的工程款足额垫付28幢904的房款1269016元。第三，在另案中，顾云良对马德强自称仅收到总工程款5571808元提出了异议，并明确提出马德强收到的工程款总计应当为6275196.68元，其中“以房抵款”的形式马德强收到工程款1857758元，并非本案所涉两套房屋的房价。最后，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人作为本诉的主张人，其应当证明双方曾达成107万元购买案涉商品房的事实存在。 方勇强辩称，1.一审程序不存在错误。首先，立案案由是一审法院立案时根据当事人的起诉确定，仅仅是种归类，并不影响审理程序的公正。法院在整个案件审理结束才能最终明确起诉的法律关系与实际诉争法律关系是否相符，结案时应按已查明的实际法律关系作为确定案由的依据。本案基本事实经过了多次充分的庭审举证、质证和辩论，变更案由没有影响实体审理。对我方本诉和对方反诉的审理也是基于房屋买卖进行，故一审最终认定本案案由为房屋买卖合同纠纷没有错误。其次，双方对因民间借贷还是房屋买卖造成欠款并无争议。双方焦点在于真实购房价格为多少，从而确定是欠我方9万，还是尚有10多万未给上诉人。司法解释规定，法律关系的性质对裁判理由和结果没有影响或有关问题已经当事人充分辩论的，可以不释明。一审法院没有释明义务，且释明内容只限于诉讼程序，如果披露倾向性意见反而有违公正。本案是中盛公司结欠上诉人工程款，用案涉房屋抵给上诉人后，我方向上诉人购买抵工程款的房屋，其反诉和庭审均承认双方存在购房事实和房屋买卖合同关系，中盛公司在本案中没有任何利害关系，因此无需参加诉讼。2.一审认定存在直接的房屋买卖关系正确。首先，中盛公司与上诉人和其挂靠的华荣公司通过抵工程款协议及说明将涉案房屋抵算所欠工程款。上述协议和说明本身就包含了将房屋卖给上诉人的合同关系，房款用所欠工程款相抵。协议约定了价款、面积等要素。因此虽未过户，但中盛公司与上诉人之间形成了一手房屋买卖关系，这是用房屋抵算工程款的通常做法和流程。我方并非向中盛公司直接购买房屋，中盛公司与我方合同是因该房屋抵给上诉人后，所有权仍在中盛公司名下，不在上诉人名下，无法直接过户给我方。对该书面合同的作用和委托付款书上诉人本人清楚，该书面合同仅仅是中盛公司根据上诉人指示，完成本应由上诉人直接进行的交付房屋和协助过户义务，最后的款项也是支付给华荣公司、上诉人指定的项目负责人马德强等。其次，不存在任何为我方垫付房款的约定，前期上诉人收取了我方25万购房款，后期陆续多次退款并出具借条给我方，正说明其对我们双方间房屋价款107万明知。如果其为我方垫付房款则应由我方出具借、欠条或以其他形式进行确认。垫付是上诉人为逃避债务对三方法律关系进行的曲解。上诉状中称工程款协议约定中盛公司向房屋购买人提供购房发票，明确约定是给乙方或上诉人顾云良发票。第三，我方购买案涉房屋的价格低于上诉人与中盛公司抵工程款形成的数额。我方是中盛公司员工，可以最低销售价格购买。在其他案件中上诉人也陈述两套房是以远低于抵款价出售的。我方已提供了前期的转账记录、上诉人多次退款记录、借条以及通话录音，能够证明双方之间的购房价是107万。 方勇强向一审法院提出诉讼请求：1.判令顾云良归还90000元及自2018年2月10日起按银行同期贷款利率计算的逾期利息；2.诉讼费用由顾云良负担。 一审法院认定事实：顾云良挂靠华荣集团承包南通市港闸中港城小区的工程。方勇强是中盛公司的员工。顾云良和方勇强在2014年11月19日前协商确定顾云良将以房抵工程款的中港城28幢（施工幢号）904室房屋及一个车位出卖给方勇强。关于房屋价款，方勇强主张为107万元，顾云良主张为1269016元。2014年11月19日，方勇强向顾云良转账15万元，2015年1月1日，方勇强向顾云良转账10万元，以上合计25万元。2015年1月12日，中盛公司与华荣公司签订《商品房抵算工程款协议》，约定以中港城28幢楼904室及车位一个、29号楼803室及车位一个抵算工程款2226282元，其中28幢楼904室建筑面积164.7平方米，单价7280元/平方米，作价1199016元，29幢803室建筑面积121.71平方米，单价7190元，作价887266元，车位各作价7万元。同时，华荣公司向中盛公司出具说明一份，内容为：上述两套房屋及车位买受人由华荣公司选定，由此引起的经济纠纷由华荣公司承担。说明中注明28幢904室房屋买受人为方勇强，29幢803室房屋买受人为阚鹏程。顾云良在上述协议和说明上均签字。2015年1月14日，华荣公司向中盛公司出具收据一份，确认收到工程款2226282元，并在收据中注明“以房抵款”。 2015年1月26日，方勇强与中盛公司签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋为28幢904室，建筑面积165.95平方米，单价7280元/平方米，总金额为1208116元。2015年1月26日，方勇强向中盛公司支付购房款57万元。2015年2月15日，方勇强贷款向中盛公司支付50万元购房款2015年3月2日，中盛公司向方勇强出具了金额为1199016元和7万元的购房发票。2015年4月5日，顾云良向方勇强退款3万元，2015年5月23日，顾云良向方勇强退款5万元，2015年8月11日，顾云良向方勇强退款5万元，2015年10月31日，顾云良向方勇强退款2万元。方勇强陈述顾云良通过案外人顾金玉于2016年7月24日退款1万元，并提供了顾金玉向方勇强转账1万元的银行交易记录一份。以上合计16万元。2018年1月7日，顾云良向方勇强出具借条一份，载明“本人今借到方勇强现金9万元，不计利息，约定于2018年2月10日归还全部本金”。此后，顾云良未向方勇强偿还该款。 2015年2月9日，方勇强向中盛公司出具委托付款书，内容为：“中盛公司要退本人房款57万元整，今委托中盛公司将此房款付给华荣公司，若发生纠纷与中盛公司无关，由本人承担解决”。2015年2月10日，中盛公司向华荣公司转账57万元。2015年3月24日，方勇强向中盛公司出具委托付款书，内容为：“中盛公司要退本人房款50万元整，今委托中盛公司将此房款付给马德强，若发生纠纷与中盛公司无关，由本人承担解决”。当日，中盛公司向马德强汇款25万元。2015年5月29日，中盛公司向马德强转账5万元。2015年6月2日，中盛公司向马德强转账3万元。2015年7月8日，方勇强向中盛公司出具付款委托书，内容为：“中盛公司要退本人房款50万元，原委托中盛公司付给马德强，现委托中盛公司将剩余17万元付给顾云良，若发生纠纷与中盛公司无关，由本人承担解决”。2015年7月11日，中盛公司向顾云良转账17万元。 马德强是顾云良承接中港城小区工程分包工程的承包人。2018年3月5日，马德强就中港城46号楼及地下室的工程欠款起诉魏建国、顾云良、华荣公司。诉讼过程中，顾云良举证“马德强收款”列表一份，说明马德强已收顾云良支付的工程款七笔，其中以房抵款数额为1857758元，其代理人在庭审中陈述，两套房屋总价为1857758元。根据顾云良在该案中的举证，两套房屋即方勇强和阚程鹏购买的房屋。 一审法院认为，顾云良、方勇强对双方之间存在买卖中港城28幢804室和一个车位的买卖关系均无异议，双方虽然没有书面合同，但买卖合同关系客观存在，法院对双方之间的买卖合同关系予以确认。双方对买卖合同的争议在于房屋及车位的交易价格是107万元，还是1269016元。方勇强为证明其主张，举证了其向顾云良的转账记录，其向中盛公司付款107万元的转账记录、顾云良的退款转账记录，顾云良出具的借条、顾云良在马德强诉顾云良建设工程施工合同纠纷一案中的庭审陈述以及方勇强与顾云良的通话录音。方勇强与顾云良之间的转账记录以及向中盛公司的转账记录可以证明方勇强本来应该将房款交付给顾云良，后因故将房款交付给中盛公司，顾云良应将方勇强已经支付的房款退还给方勇强。中盛公司在方勇强支付房款107万元后，向方勇强出具了1199016元和7万元的购房发票，说明案涉房屋及车位的价格由顾云良与方勇强之间商定，方勇强与中盛公司之间的商品房买卖合同仅是中盛公司根据顾云良的指示完成交付房屋及协助过户的义务。在中盛公司出具了1269016元的购房发票后，顾云良仍逐步返还16万元，并出具9万元的借条。综合上述事实，结合方勇强和顾云良的通话录音，可以认定方勇强主张的“顾云良认可方勇强已经付清房款，并承认返还9万元”的事实。此外，顾云良在与马德强建设工程施工合同纠纷一案中陈述两套房屋总价为1857758元，该价格远低于以房抵款的2226282元，说明顾云良是以远低于抵款价的金额出售房屋，也可以印证方勇强主张房屋及车位价款并非按照顾云良与中盛公司之间的抵款价交易的主张。而顾云良主张房屋及车位款应当为1269016元，其提供的证据并不能证明其主张。故，法院对方勇强主张案涉房屋及车位的成交价格为107万元的事实予以采信，顾云良多收取的9万元以借条的形式承诺返还，应当按约返还。顾云良要求方勇强支付未付款109016元，其提供的证据不能证明其主张，其反诉请求无事实依据，不予支持。顾云良承诺在2018年2月10日偿还方勇强9万元，其未按约定偿还，方勇强有权按照银行同期贷款利息主张逾期利息，顾云良应自2018年2月11日起支付逾期利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、顾云良于判决生效之日十日内向方勇强支付9万元及逾期利息（利息以9万元为基数，自2018年2月11日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回顾云良的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元、反诉案件受理费1025元，均由顾云良负担。 二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，案涉房屋买卖关系存在于顾云良与方勇强之间。中盛公司与华荣公司之间签订的《商品房抵算工程款协议》足以证明中盛公司与华荣公司之间是以房抵款关系，签订该协议后，案涉房屋虽然在中盛公司名下，但实际所有人为华荣公司。顾云良挂靠华荣公司施工，系案涉工程的实际施工人，工程款的最终给付对象，其有权指定案涉房屋的买受人，亦有权确定其与买受人之间的房屋买卖价款。中盛公司与华荣公司之间的商品房抵算工程款关系与顾云良与方勇强之间的房屋买卖关系属于两个不同法律关系，故中盛公司与华荣公司实际抵算工程款的数额与顾云良出卖商品房的价款并不必然一致。其次，中盛公司在方勇强支付房款107万元后，向方勇强出具了1199016元和7万元的购房款发票，此后顾云良陆续向方勇强退款16万元并且还向方勇强出具借条9万元，如果双方之间约定的房价是1269016元，则顾云良退款和出具借条的行为明显解释不通。最后，顾云良在与马德强建设工程施工合同纠纷一案中陈述两套房屋总价为1857758元，该价格远低于以房抵款的2226282元，亦足以证明顾云良是以远低于抵款价的金额出售房屋，同时印证了方勇强关于房屋及车位价款并非按照顾云良与中盛公司之间的抵款价交易的主张。另外，本案一审的结案案由虽然与立案案由不一致，但是一审法院已就房屋买卖关系进行审理，经过双方多次充分的庭审举证、质证和辩论，事实已经调查清楚。双方在一审本诉和反诉的审理过程中，对双方之间并不存在事实上的民间借贷关系并无争议，故一审变更案由并未对双方的诉讼权利造成影响，程序合法。 综上所述，顾云良的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人顾云良负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年六月十六日 书记员 唐颖琦