江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终928号上诉人（原审被告）：连云港花果山国际俱乐部有限公司,住所地连云港经济技术开发区港城大道88号。法定代表人：李建，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹正，男，汉族，1983年5月20日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孙振政，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港花果山国际俱乐部有限公司（以下简称花果山公司）因与被上诉人曹正商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人花果山公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院判决上诉人返还100万元签约定金没有法律依据，应当驳回。上诉人与被上诉人签订的商品房预订合同（名为《花果山高尔夫俱乐部有限公司退房申请单》）并未解除，被上诉人也没有向法院主张解除，一审法院在双方合同没有解除的基础上直接支持被上诉人的诉讼请求适用法律错误。2.一审判决上诉人承担从2018年9月3日起至实际给付之日的年利率6%利息无事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间签订商品房预订合同是因为签约时上诉人还没有取得商品房预售许可证，但合同并未约定签订商品房买卖合同的时间，更无被上诉人的单方要求退还定金，上诉人还应当支付6%利息的约定。而且合同中明确约定，如因定金协议产生纠纷，由上诉人一方承担责任。3.如果被上诉人单方解除合同，导致以后不能签订《商品房买卖合同》，被上诉人则构成实质性违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》理解与适用的精神，商品房买卖预订协议是预约合同，是独立于商品房买卖合同之外的有效合同，不能因签约时没有预售许可证而对效力产生影响。被上诉人曹正答辩称，一审判决上诉人退还相关款项合法合理。从合同法角度，上诉人违法的将未建设未取得预售许可的房子出售，至今无法与被上诉人签订正式买卖合同，被上诉人购房的目的迟迟无法实现，被上诉人享有单方的法定解除权，上诉人理应退款。从消费者保护法角度，上诉人2018年5月收取购房款至今也没有确定涉案房屋价格，连云港的房价也在上涨，这侵犯了被上诉人知情权和公平交易权，根据该法规第三条规定上诉人也应退款，无论适用上述哪部法律，被上诉人都有权利直接起诉索要购房款。法律也没有规定被上诉人必须以诉讼请求方式要求解除相关合同。综上，请求维持原判。曹正向一审法院起诉请求：1.判令花果山公司退还购房款100万元及利息（自2018年9月3日起按年利率6%计算至实际给付之日，截至起诉时，本息合计约107.5万元）；2.花果山公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：曹正于2018年5月28通过中国工商银行账户向花果山公司中国工商银行账户转账10万元，于2018年6月14日以相同方式向花果山公司转账60万元，曹正的姑姑曹某于2018年5月28日通过中国农业银行账户向花果山公司转账90万元并备注转支购房预付款，三笔共计转款160万元用于购买花果山公司开发的开成高尔夫别墅一套，双方并未签订书面的商品房买卖合同。2018年8月6日，曹正向花果山公司提交《花果山高尔夫俱乐部有限公司退房申请单》，申请单上载明已交房款160万元，未开收据，申请退款60万元，剩余100万元留作A7-101房屋的定金。并备注，曹正、曹某与2018年5月28日分别转账10万元、90万元，共计100万元留作A7-101定金，由此产生的经济纠纷由曹正一人承担。曹正和花果山公司销售部业务人员在申请单下签字。2018年9月3日，花果山公司向曹正出具100万元的收据。一审法院另查明，2018年10月29日花果山公司开发的位于港城大道88号西湾锦城三期A7-A9#楼、6-12#楼、14-23#楼取得连云港经济技术开发区规划建设局所颁发的《建设工程规划许可证》。目前该工程正在逐步进行中，尚未获得预售许可证。花果山公司在审理过程中表示至少要于2020年底才有可能与曹正签订书面的买卖合同。一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照关于定金的规定处理，如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，曹正提交的《花果山高尔夫俱乐部有限公司退房申请单》注明，曹正将之前缴纳的购房款100万元作为A7-101房屋定金，花果山公司对此无异议。由此可以证实曹正、花果山公司之间存在买卖A7-101房屋的合意且曹正已经支付花果山公司100万元定金的事实。2018年9月3日，花果山公司向曹正出具了收据，但是双方并未约定签订商品房买卖合同的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。经一审法院查明，曹正在缴纳定金后，多次要求花果山公司签订商品房买卖合同，但由于花果山公司所开发工程未建设完成，无法办理房屋预售许可证，不能在合理期限内与曹正订立商品房买卖合同。致使曹正无法实现购买房屋的合同目的，所以，曹正主张花果山公司退还定金100万元及利息（自2018年9月3日起按年利率6%计算至实际给付之日）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、花果山公司于判决生效之日起十日内向曹正支付定金1000000元及利息（利息计算以1000000元为基数，自2018年9月3日起至实际给付之日，按照年利率6%计算）；二、驳回曹正其他诉讼请求。一审案件受理费14475元（曹正已预交），由花果山公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人曹正要求上诉人花果山公司返还100万元定金是否有法律依据；2.上诉人花果山公司是否应当按照年利率6%支付100万元的利息。关于被上诉人曹正要求上诉人花果山公司返还100万元定金是否有法律依据的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，花果山公司收受曹正交纳的100万元定金后，尚未建成双方协商买卖的房屋、没有取得涉案房屋的商品房预售许可证、与对方签订正式的商品房买卖合同，且就以上情况也未与对方形成一致的补充意见，在此情况下曹正购买房屋的合同目的不能实现，曹正起诉要求花果山公司返还定金100万元及利息应当予以支持。至于曹正诉求中没有要求与花果山公司解除合同是否影响其主张权利的问题，本院认为，曹正起诉要求花果山公司返还定金已经含有无法实现合同目的、要求与对方解除合同之意，且曹正对一审法院认为其无法实现合同目的认定并未提出异议，因此花果山公司上诉认为曹正未提出解除合同致使100万元不应当返还的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于2018年8月6日《花果山高尔夫俱乐部有限公司退房申请单》备注“曹正、曹某与（于）2028年5月28日分别转账10万元、90万元，共计100万元留作A7-101定金，由此产生的经济纠纷由曹正一人承担”是否影响曹正在本案主张权利的问题。本院认为，从整段话看，该备注更符合曹正与曹某之间就产生经济纠纷责任由谁负担的约定，而非曹正放弃向花果山公司主张权利的承诺，花果山公司上诉认为该备注视为曹正放弃权利的承诺不符合实际情况，本院对该上诉理由不予支持。关于上诉人花果山公司是否应当按照年利率6%支付100万元的利息的问题，本院认为，花果山公司占用曹正的100万元资金期间必定会产生利息，该利息对于曹正来说就是其实际产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹正要求花果山公司按年利率6%计算利息作为其实际损失虽然没有合同约定，但并不违反法律规定且在合理范围之内，本院依法予以确认。综上，上诉人花果山公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14475元（连云港花果山国际俱乐部有限公司已预交），由连云港花果山国际俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×