贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6773号原告：陈淑敏，女，1987年3月17日出生，苗族，现住贵州省凯里市。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金山大道59号。统一信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，该公司综合管理部经理。原告陈淑敏与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑敏，被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑敏向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告2016年10月13日向被告缴纳的天然气开户费2400元、水开户费1145元、电开户费520元、广电开户费（有线电视开户费）880元、测绘费165元、交易费242元、两书费30元、手续费200元，合计5582元，并支付利息4800元（以年利率24%计算至2020年5月6日），以上退费金额共计10382.52元；二、被告按照年利率24%的标准承担2020年5月6日之后的债务利息，至完全清偿欠款之日止。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定向被告支付了足额购房款额，双方成立有效的房屋买卖合同关系。被告提供的上述《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条的内容是免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，且该条规定违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》的规定，应属无效条款，被告因此取得的财产依法应予以退还原告。根据《房产测绘管理办法》第十条“房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。”的规定，房屋面积测绘是由被告委托第三方实施的，被告向原告收取的165元房屋面积测绘费违反法律规定，依法应予以退还。被告巧立名目，并以业主不缴纳上述费用就不给装修钥匙为要挟，强行向原告收取交易费242元、两书30元、手续费200元，没有法律依据，亦没有合同依据，属不当得利，依法应予退还。被告违法收取上述费用，应赔偿原告利息损失。被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已过诉讼时效。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中没有对供水开户费、供电开户费、广电开户费、测绘费、交易费、两书费进行约定，仅在附件十二补充协议中就燃气开户费作了约定，故诉讼时效应当从被告公司收到原告交纳的以上费用之日起算，除了王思科、余秋梅和刘丹两原告外，其余原告交纳的以上费用已超过三年诉讼时效，法院应依法予以驳回。关于燃气开户费问题。因2009年5月1日实施《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》时，整个贵州省的燃气管道尚未进行有效规划，所以该条例仅对水、电的建设安装费作了规定，并未涉及天然气内容。2018年7月1日贵州省发改委才出台《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》，第十九条明确规定：城镇居民新建住宅燃气工程安装费等纳入房价，不得再向业主另行收取。即在2018年7月1日之后，房开企业不得再向业主收取天然气开户费。被告公司与原告签订的《商品房买卖合同》在2016年以前，被告公司在开发本案商品房项目时，未将天然气的建设安装费纳入成本。故双方在补充协议中约定燃气开户费由原告承担，合法有效。水、电的开户费不属于建设安装费，建设安装费是由相关的施工单位收取，被告公司没有向原告另外收取建设安装费。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定只是一种原则性规定，并非效力强制性规定。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月17日作出的关于有关问题询问的答复，仅明确新建商品房配套设施的建设安装费应包含在商品房销售价格中，本案商品房却是在2013年7月开始修建的。根据原告所签署的《委托书》和《入伙手续书》，证明原告自愿委托我公司办理水、电、天然气开户等相关手续并代缴其相关费用，所交费用也为自愿行为。现有票据证实被告公司已将相关开户费交到了相关部门，已为原告办理好相关的开户手续，履行了合同约定的义务。被告公司代收的广电开户费应当包含两部分，即广播电视用户终端设施费和高清节目费用，该两项费用分别为580元和300元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用。测绘费是具有房产测绘资格的单位实地测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记所产生的费用，是由测绘公司收取。交易费属经营服务性收费，由房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取。这两项费用我公司只是代收和代交，并已交到财政局和测绘公司。原告所主张的两书费为发放给原告的《质量保证书》和《使用说明书》工本费，合同也未约定此项费用为被告公司承担。综上，请求法院查明事实真相，并依法予以驳回。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定，依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，及第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，应当包含在商品房价格中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力，违反该条例规定的情形应视为违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告订立的《商品房买卖合同》发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。被告在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条中用格式条款将已包含在商品房价款中的燃气安装费（开户费）转嫁给原告承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还，原告主张的被告退还燃气开户费2400元，本院应予以支持。对原告主张的资金占用损失，因被告收取上述费用缺乏合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》及附件中没有约定供水、供电、闭路电视的开户费，以及测绘费、交易费、两书费、手续费由原告承担，被告主张原告这几项请求已过诉讼时效。原告在2016年10月13日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2020年5月11日向本院提起诉讼，其起诉已超过3年诉讼时效，故原告诉请被告退还上述费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告陈淑敏交纳的燃气开户费2400元，并以2400元为基数从2016年10月13日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；二、驳回原告陈淑敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取30元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁再亮二〇二〇年六月三十日法官助理吴铭春书记员刘成仲