宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3376号原告：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：张庚，该分行行长。委托诉讼代理人：陈橹全，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿颖浩，宁夏合天律师事务所律师。被告：杨文祥，男，1989年2月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被告：宁夏正丰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：郑子盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：何彦龙，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告杨文祥、宁夏正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的委托诉讼代理人耿颖浩、被告正丰公司的委托诉讼代理人何彦龙到庭参加诉讼。被告杨文祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告向原告偿还贷款余额86069.35元，偿还截止2020年4月4日的利息2491.70元并继续承担贷款余额实际偿还之日止的利息；3.判令被告正丰公司就上述贷款余额及利息承担连带保证责任；4.判令拍卖位于XXXXXX室的房产，且原告对拍卖所得款项享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年4月24日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告申请借款130000元，借款期限为240个月，自2013年6月4日起至2033年6月4日止，贷款利率为固定利率。同时正丰公司在《个人住房（商业用房）借款合同》合同保证人处有签章并同意承担连带保证责任。后原告按约向被告发放了贷款，但被告未能按约偿还借款本息故诉至法院。杨文祥未作答辩。正丰公司辩称，《个人住房（商业用房）借款合同》约定我公司承担保证责任，但该房屋系保障性住房，房产证能否办理及什么时间办理，均不确定，我公司在该合同中承担阶段性担保责任的期限约定等于无限延长了我公司的责任，等于加重公司责任，属于格式条款应属于无效，此类住房的购房人的偿贷能力原告也有审查的义务，对此有过错，我公司愿意积极协调让被告杨文祥偿还借款。本院经审理认定事实如下:2013年4月24日，原告与被告杨文祥、正丰公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告杨文祥向原告借款130000元，用于购买位于XXXXXX室房屋，借款期限自2013年6月4日至2033年6月4日；还款方式为等额本金，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告杨文祥以其购买的位于XXXXXX室房屋为其上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；正丰公司为杨文祥的上述借款提供连带责任保证担保，保证范围为借款本金（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如借款人未按时足额向贷款人偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告与被告杨文祥就上述房屋办理了《房屋产权按揭贷款监证书》，该监证书载明：“该监证书对监证贷款有效，经房屋产权监证机关监证后方可贷款，房产即抵押给银行（信用社），贷款按期偿还后，银行（信用社）在该监证书上签证贷款已还清字样，并加盖印章后，退还房屋产权监证机关，该监证自行终止，如逾期不能偿还，银行（信用社）有权通过房屋产权监证机关处置该项房产，以归还所欠贷款本息”。2013年6月4日，原告按约向被告杨文祥发放贷款130000元。被告杨文祥自2019年10月4日出现逾期，截至2020年4月4日，被告杨文祥尚欠原告借款本金86069.35元、利息2491.70元。本院认为，原告与被告杨文祥、正丰公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格按照约定履行各自的义务。原告按约向被告杨文祥发放了贷款，被告杨文祥未按约还款，已构成违约，依据合同约定，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》并要求借款人立即偿还借款，故对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持，被告杨文祥应偿还原告借款本金86069.35元、支付利息2491.70元（利息截至2020年4月4日），并按照合同约定的利率标准继续支付自2020年4月5日至本判决确定的还款之日的利息。根据物权法的规定，抵押权自登记时设立。被告杨文祥以其购买的上述房产为涉案借款提供抵押担保，但双方仅就该抵押房产办理了房屋产权按揭贷款监证，未办理抵押权登记，抵押权尚未设立，故对于原告要求以被告杨文祥提供的抵押房产折价或者变卖、拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，正丰公司为杨文祥的上述借款本息提供了连带责任保证，保证期间截止案涉抵押房产抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，因该抵押房产尚未办理抵押登记，正丰公司的保证期间并未超过，故对原告要求被告正丰公司对杨文祥的上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。正丰公司承担清偿责任后，有权向杨文祥追偿。被告杨文祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告杨文祥、宁夏正丰房地产开发有限公司于2013年4月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告杨文祥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行借款本金86069.35元、支付利息2491.70元，并按照合同约定的利率标准继续支付自2020年4月5日至本判决确定的还款之日的利息；三、被告宁夏正丰房地产开发有限公司对被告杨文祥的上述债务承担连带清偿责任，宁夏正丰房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向杨文祥追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2014元，已减半收取计1007元，由被告杨文祥、宁夏正丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 路 伟 二○二○年六月二十二日法官助理 李 潇书记员 孙燕燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。