辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异207号异议人(被执行人):大连诚瑞项目管理有限公司，住所地大连市中山区世纪街16号1-3层1号。法定代表人：滕毓彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁团团律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丹，辽宁团团律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区五五路4A号2层、13-16层。负责人：孔祥歌，该行行长。委托诉讼代理人：赵璐，女，该行职员。本院在执行中国民生银行股份有限公司大连分行（以下简称民生银行）与大连诚瑞项目管理有限公司（以下简称诚瑞公司）等金融借款合同纠纷一案中，异议人诚瑞公司对本院评估、拍卖位于大连市沙河口区中长街道2号的25套非住宅房屋（以下简称案涉房屋）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。诚瑞公司称，一、贵院(2017)辽02执889号案件执行程序违法，第二次拍卖起拍价定价无任何事实及法律依据。贵院(2017)辽02执889号案件二拍公告竞买须知第六条明确“本次拍卖法院已通知相关当事人和已知的优先购买权人”，但异议人在提起本次异议之前从未得到法院的通知。本次拍卖在竞买公告中，作出了该次拍卖的瑕疵声明，即本次拍卖标的不含室内装修，异议人认为，该次的瑕疵声明印证了贵院的执行及拍卖行为存重大违法及违规事实。根据相关法律规定，二拍的价格是以一拍流拍价格为基础，继续或下浮一定比例进行拍卖，而一拍的价格则是依据贵院委托的评估机构评估结果作为依据。在本案作为依据的人信法估字[2018]048号《房地产估价报告》中载明了，法院委托评估的范围包含执行标的上的装修，其评估价格也含有室内装修，第一次的拍卖公告中也是连同装修一并拍卖。异议人在执行过程中曾多次建议并提出，需要贵院明确区分标的资产的价格及装修价值，但贵院始终未给予合法的明确回复。在此次第二次拍卖中，贵院依据的仍然是人信法估字[2018]048号《房地产估价报告》，但贵院却将标的资产的室内装修价值扣除，而二拍的起拍价格却是在第一次包含装修价格的基础上下浮却没有做任何调整。由此可见，目前贵院第二次拍卖的起拍价格是没有任何依据的。二、贵院委托评估机构超范围评估，超范围拍卖，程序违法。1、估价报告范围应严格依据贵院(2018)大法技字第213号《司法鉴定委托书》委托范围进行客观公正的鉴定。依据《司法鉴定委托书》及《致估价委托人函》可见，大连人信房地产土地咨询有限公司委托和评估范围仅是针对上述评估对象25套非住宅房地产的价值进行鉴定，而该房地产估价报告中确定股价对象范围中却包含了室内装修。估价范围超出了贵院的委托范围，因此该估价结果报告所确定的对象市场价值不客观、不真实。2、目前本案已进入第二次拍卖阶段，拍卖时间为2019年12月19日。此次拍卖公告内容中拍卖引用仍旧是人信法估字【2018】048号《房地产估价报告》，但内容中在第一次拍卖公告基础上多了一项“瑕疵声明：本次拍卖标的不含室内装修”。由此可以得出结论，贵院也已知第一次拍卖存在错误，引用了错误的评估依据。因此第一次拍卖价格中包含装修是不可改变的事实，而第二次拍卖价格确又不包含装修。贵院不能在已知第一次拍卖过程存在错误而不予以纠正，更不能因目前没有造成实际损失为由，推定之前错误的程序合法。据此，诚瑞公司要求立即停止拍卖，撤销拍卖，重新评估。民生银行辩称，不同意诚瑞公司的异议请求，其请求缺乏事实及法律依据。本院查明，原告民生银行与被告大连诚锐建筑工程有限公司（以下简称诚锐建筑公司）、诚瑞公司、大连新纪元房地产开发有限公司（以下简称新纪元公司）、杨金堂、王毅、张立新金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2017）辽02民初670号民事调解书：一、被告诚锐建筑公司于本调解书生效后3日内偿还原告民生银行本金67796749.1元，逾期罚息合计1757943.28元，本息合计69554692.38元（截止2017年10月16日）。自2017年10月17日起到实际还清之日止被告诚锐建筑公司应按照年利率8.4825%标准向原告民生银行支付罚息和复利；二、原告民生银行对被告诚瑞公司名下25套房产（附表略）享有抵押权，并就抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；三、原告民生银行对被告新纪元公司名下4套房产（附表略）享有抵押权，并就抵押物拍卖、变卖的价款优先收偿；四、被告杨金堂、王毅、张立新就被告诚锐建筑公司对原告民生银行的债务承担无限连带保证责任；五、案件受理费384066元，减半收取192033元，由被告诚锐建筑公司、诚瑞公司、新纪元公司、杨金堂、王毅、张立新共同承担。前述民事调解书发生法律效力后在执行过程中，本院委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司（以下简称人信公司）对案涉房屋进行了评估。人信公司于2018年2月12日作出人信法估字（2018）048号房地产估价报告。针对诚瑞公司对该评估报告提出的相关异议，人信公司于2018年10月26日作出的书面答复意见中记载的主要内容是：估价对象的估价时间点为2018年1月31日，按照估价对象现状进行评估，因此估价范围是包含室内装修的；异议人提出异议的时间点为2018年10月22日，与估价时间点比已经发生变化；根据统计部门发布的资料可知，大连市房屋待售面积消化持续加快，在相对低库存、高周转的市场状况下，2018年1-9月大连房价涨幅在全国70个大中城市的排名靠前，因此未来大连房地产价格还会上涨；通过测算得出，目前估价对象不含装修的房地产价值也能达到2018年1月31日包含装修的房地产价值。案涉房屋的拍卖情况。人信公司对案涉房屋作出评估报告之后，本院于2018年9月27日通过互联网拍卖平台进行了第一次拍卖，拍卖结果是流拍。在本院准备于2018年11月27日进行第二次拍卖时，鉴于诚瑞公司对评估拍卖提出执行异议，本院执行实施部门决定暂缓拍卖，且在未发布的第二次拍卖公告中已记载本次拍卖标的不含室内装修。2018年12月17日，对诚瑞公司提出的异议，本院作出（2018）辽02执异1180号执行裁定书，裁定驳回诚瑞公司的异议请求。诚瑞公司向辽宁省高级人民法院申请复议，2019年10月31日，辽宁省高级人民法院裁定驳回诚瑞公司的复议请求。2019年12月2日，申请执行人民生银行申请恢复拍卖。2019年12月3日，本院发布拍卖公告，定于2019年12月19日开始进行第二次拍卖，现二拍流拍。该次拍卖公告中载明本次拍卖标的不含室内装修。案涉房屋的相关情况。人信公司对位于大连市沙河口区中长街2号的案涉25套房屋作出的评估报告中记载：案涉房屋地下一层1号至9号房屋产权证上登记的建筑面积所在层数均是在地下一层；案涉房屋1-3层2号至8号房屋产权证上登记的建筑面积所在层数均是在一层至三层；案涉房屋1层9号、2层9号至12号、3层9号至12号房屋产权证登记的建筑面积所在层数均分别是在一层、二层、三层。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百四十二条规定的内容可以看出，当事人必须履行发生法律效力的民事判决、裁定、调解书；若被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，则人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。本案中，诚瑞公司作为被执行人在其未履行（2017）辽02民初670号民事调解书所确定义务的情况下，本院对其抵押给申请执行人民生银行的案涉25套房屋采取评估、拍卖的执行行为并不存在违反相关法律规定的情形。首先，关于诚瑞公司称因案涉房屋的评估报告对房屋的装修部分进行了评估，而2019年的拍卖公告又声明本次拍卖标的不含室内装修，该拍卖声明印证了本案执行及拍卖行为存在违法的事实，故应当撤销拍卖并重新进行评估一节，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民院应当准许。本案诚瑞公司并未提供充分证据证明人信公司作出的评估报告及答复意见存在应当重新评估的法定情形。同时，根据查明事实，虽然人信公司在2018年1月对案涉房屋评估时包括了室内装修，但由于人信公司于2018年10月对诚瑞公司提出的评估异议明确答复是目前估价对象不含装修的价值也能达到2018年1月包含装修的房地产价值，且本院在2019年第二次拍卖公告中已明确本次拍卖标的不包含室内装修，故不存在影响诚瑞公司利益的情况。因此，本案并不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所列举的法定撤销拍卖的情形。诚瑞公司主张撤销拍卖及重新评估的理由于法无据，本院不予支持。关于诚瑞公司称本案在拍卖时未通知诚瑞公司一节，依据本案查明事实，本院在2018年第一次通过网络司法拍卖之前已经在相关互联网站上发布了拍卖公告，2019年第二次也已经发布拍卖公告，可以认定已经通知了诚瑞公司，诚瑞公司此项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回大连诚瑞项目管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  金秀丽审判员  吕 颖二〇二〇年六月二日书记员  杨 宁