山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初363号 原告：刘洪亮，男，汉族，1987年10月26日出生，住枣庄。 原告：郭志迎，女，汉族，1992年1月21日出生，住枣庄。 委托代理人：王斐、李普安，山东全和律师事务所律师。 被告：王春花，女，汉族，1965年8月17日出生，住枣庄市中区。 委托代理人：马洪军，山东恒平律师事务所律师。 第三人：枣庄众志鸿邦房地产经营有限公司，住址枣庄市市中区君山路173号。 法定代表人：甘鹏，经理。 委托代理人：甘鹏，公司经理。 原告刘洪亮、郭志迎诉被告王春花商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年9月17日原告通过第三人公司介绍向被告王春花购买位于枣庄市中区西昌路2680号东湖湾小区3号楼东2单元1层西户的房屋一套，当日原告向被告支付20000元定金，2019年11月26日，原告又向被告支付82800元购房款，但被告王春花故意隐瞒该房屋被枣庄市市中区人民法院执行局查封保全的事实，被告根本违约，导致该房屋根本无法买卖，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院请求依法判令解除原告与被告王春花签订的关于枣庄市市中区西昌路2680号东湖湾小区3号楼东2单元1层西户的房屋买卖合同；判令被告退还定金20000元及购房款82800元并赔偿原告104000元；诉讼费由被告承担。 被告辩称，被告没有违约更谈不上根本违约，原告起诉解除合同没有事实和法律依据，在签订买卖合同之前被告如实告知其出售的房屋因民间借贷纠纷欠他人20余万元，房屋的产权档案被市中区人民法院执行保全，但房屋由被告一直居住，原告也到房屋现场进行查勘，并且原告也到不动产登记中心进行了落实，第三人提供的房屋买卖合同特别告知第四条原告向不动产登记中心进行查询，原告对房屋的现场是非常清楚的，在原告全面了解的情况下双方签订了买卖合同，原告诉称被告隐瞒房屋被法院执行保全的事实没有依据，也不符合常理；其次，按照双方约定房屋价款为520000元，原告系全款购买，并于2019年年底前全部支付购房款，但事实上原告仅支付了购房款102800元，此后一直没有支付，是原告严重违约。事实上，被告在合同签订后，就腾空房屋，可以随时交付，被告没有违约；对于房屋过户的约定，是双方应于被告房产证满两年十日内为原告办理过户手续，基于以上约定，如果原告付清购房款，被告也能在最短的时间内将欠款交至法院，申请法院解除执行保全，完全不耽误双方的过户手续。基于以上，原告起诉解除合同的真正原因是其自己反悔，本案的纠纷是原告违约造成的合同一直没有履行，只要原告支付购房款，被告就能按照合同约定交付房屋并办理过户手续。因此，原告以被告根本性违约为由解除合同不能成立，原告的其他诉讼请求也不能成立，原告主张返还定金及购房款并且主张违约金均没有法律依据，根据合同法第107条规定，原告应当承担继续履行合同的义务，并承担违约责任，被告保留依法追究原告违约责任的权利，同时原告因自行违约，并没有任何损失，其主张的违约金过高，即没有事实依据也没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，从最初和被告接触的时候就向他确认了房屋的产权是否清晰，包括在签订合同时也专门强调了要保证自己的房屋产权清晰的情况下才能交易，在签订合同后大概一个月左右的时间去交付银行剩余的八万贷款，后被告叫我到他的店里说还有20万元的查封，要求客户解封，原告认为房屋被查封了不能买卖，认为自己是被骗了。 为证明其主张，原告向本院提供了如下证据： 1、不动产登记证书，拟证明房屋的基本情况；被告质证认为对该证据的真实性没有异议，发证时间是2019年7月8日，按照合同约定是签订合同后两年零十天办理过户手续，根据约定只要原告交纳购房款就不影响办理过户手续； 2、购房合同，拟证明原、被告双方于2019年9月17日在第三人的见证下签订购房合同；被告质证认为对该证据真实性没有异议，购房合同是由第三人提供的，在第三页特别告知第四条也明确注明了原告应当向房地产中心查阅涉案房屋的有关登记资料，也印证原告是知道房屋的产权档案被法院查封的，合同的附件三原告应当在2019年阴历12月前支付剩余的购房款500000元，合同的补充条款第一条约定过户的时间为房产证满两年十日内，补充条款第二条约定被告收到全部房款的三个工作日内将房屋交付给原告，因此从该合同反应只有原告将全部房款交付被告，被告才将房屋交付原告，并且在两年零十日内办理过户手续。从合同履行顺序可以看出本案是由于原告违约造成的，不是由于被告的房屋涉及的档案被法院查封造成的； 3、收条两张，拟证明2019年9月17日与2019年11月26日原告分别向被告转帐20000元及82800元；被告对该证据真实性没有异议； 4、市中法院（2017）鲁0402执706号协助执行通知书一份，拟证明被告所有的房屋因（2016）鲁0402民初2774号案件被市中法院查封，查封时间自2019年7月8日至2022年7月7日止；被告质证认为对该证据书真实性没有异议，执行裁定书并不影响在原告交付购房款后办理过户手续； 5、不动产登记中心的登记信息查询结果证明，拟证明该查询信息能够反应出此次查询是发生在原告将82800元支付给被告后，因此能够足以证明被告在买卖合同前或者签订买卖合同时并未将房屋已经查封的事实告知原告，该查询结果正常来说只能由被告带其身份证且由本人查询，原告单独是无法查询的，因此也能够反应出被告是在收到原告款项后才将房屋被查封的事实告知原告；被告质证认为即使原告去查询过，也不能证明原告之前不知道房子被法院查封保全的事实，按照交易常理，买房等大额交易原、被告双方都应到房产交易部门共同去落实，被告提前在合同签订时告知原告房子被查封符合常理也是客观事实。 第三人对原告提交的所有证据综合质证认为在签订合同时被告已经承诺房子没有任何问题，且协助执行通知书明确规定了查封期间不得买卖，签订合同时被告依然承诺产权没有问题，并没有告知我们有查封，如果有查封话我们会告知客户并且我公司也会自留一份，原告支付80000元购房款之前，我们第三方和原告对房子的产权是不知情的，不知道被法院查封。 为证明其主张，被告向本院提供了如下证据： 1、（2016）鲁0402民初2774号民事判决书、和解协议，拟证明被告欠款220000元，涉案房屋被执行保全，只要原告及时交纳500000元购房款，可以随时办理过户手续，被法院判定认定的数额仅220000元，完全不影响过户；原告质证认为对判决书真实性没有异议，但与本案无关； 2、房屋租赁合同一份，拟证明被告与原告签订合同后被告就腾空房屋，并且租住寨纳斯城的房屋；原告质证认为对该证据真实性无法确认； 3、2020年1月电费单据（交款为0.55元）一份，拟证明被告已经腾空房屋没有在该房居住；原告质证认为该证据不能证明被告证明目的。 第三人对被告提交的所有证据不予质证。 被告申请法庭调取的和解协议一份，原告质证认为对该协议真实性没有异议，但对被告证明目的有异议，原告认为该和解协议只是双方当事人在执行阶段达成的协议，不能对抗法院出具的查封保全裁定，且其法律效力远低于法院出具的法律文书。另在和解协议中约定被告需要将欠案外人的款项支付到法院账户后，案外人才申请解除保全，故原、被告双方不能完成买卖，被告构成根本违约。被告质证认为1、对该协议的真实性没有异议；2、该协议系申请执行人李运花与被告王春花在法院执行局同意下双方真实意思表示，具有民事法律效力，符合我国民事诉讼法执行和解的规定；3、原、被告双方签订的房屋买卖合同约定过户时间为合同签订后的两年且合同附件约定原告应于2019年底付清全部购房款，然后被告按约定期限办理房屋过户，法院查封裁定不影响原告履行付款义务，原告付清房款后被告交款到法院执行局办理相关解封手续，不影响房屋的过户亦不会超过原、被告双方约定的两年过户期限。 本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据,认定下列事实: 本案诉争房屋位于枣庄市市中区，登记权利人为王春花。2019年9月17日,出卖人王春花(甲方)与买受人刘洪亮(乙方)、居间人枣庄众志鸿邦房地产经纪有限公司（丙方）签订《枣庄市房地产买卖合同》，约定:一、甲方王春花与乙方刘洪亮通过丙方众志鸿邦公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：一、房产证号为10××67；2、坐落位置于枣庄市市中区西昌路2680号东湖湾小区3号楼2单元1层西户，房屋类型为住宅，结构为混合；3、房屋建筑面积为91.62平方米，二、房屋转让总价为520000元。三、甲、乙双方确认自合同签订之日起的二年内，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自本合同第三条和第五条约定的应当交付之日起至实际交付止，逾期超过十五日仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。 另查明，该合同补充条款约定，一、过户约定：甲、乙双方应于甲方房产证满2年10日内（乙方有权提前申请办理过户手续）；二、房屋交接：甲方于收到乙方全部房款后3个工作日内将该房地产交付给乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。三、关于贷款的约定：甲乙双方协商一致，乙方以全款的方式购买此房。付款方式：1、定金：乙方签约时，支付甲方购房定金20000元；2、房款交付：（2）剩余房款500000元整在2019年底（按阴历计算）前支付给甲方。2019年9月17日，被告王春花向原告刘洪亮出具收到条一份，该收到条载明：今收到刘洪亮购房定金20000万元整。收到人：王春花。2019年11月26日，被告王春花向原告刘洪亮出具收到条一份，该收到条载明：今收到刘洪亮购房款82800元。收到人王春花。 又查明，2019年11月28日，枣庄市不动产登记信息查询结果证明本案诉争房屋已在原、被告双方签订买卖合同前被法院查封；（2017）鲁0402执706号协助执行通知书载明本案诉争房屋的查封期限为3年，自2019年7月8日起至2022年7月7日止，在查封期间内不得买卖、转让、抵押、质押、办理过户手续。 再查明，2019年7月10日，被告王春花与案外人李运花、王宝金在枣庄市市中区人民法院执行局达成和解协议一份，该和解协议载明：申请人李运花、王宝金与陈学启、王春花民间借贷纠纷一案，经协商达成协议，现欠款219500元，由陈学启、王春花将保全的东湖湾小区3号楼2单元102室自行处理，然后申请人申请解除保全，此案结案后有申请人解除，申请人王保全、李运花、陈学启、王春花。 本院认为，原、被告双方于2019年9月17日签订的《枣庄市房地产买卖合同》系原、被告双方之间的真实意思表示，系有效合同，且原告已经支付定金及部分购房款，但是涉案房产已经于2019年7月被法院查封，原告故意隐瞒事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，原、被告合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的《枣庄市房地产买卖合同》，本院予以支持，合同解除后，被告应向原告返还购房定金及部分购房款；因被告故意隐瞒事实，导致房屋无法按照合同完成办理过户手续，原告主张的损失应按原、被告双方在房屋买卖合同中约定的按已付房款的万分之五计算，因双方约定的过户时间为两年，且原告并未单方行使书面解除权，因此原告主张的违约金应自原告向本院主张权利之日即2020年1月7日开始计算至被告实际履行返还之日止；被告枣庄众志鸿邦房地产经营有限公司系合同居间人，而且并未约定其应承担违约责任，因此原告请求被告枣庄众志鸿邦房地产经营有限公司承担责任，无事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、解除原告刘洪亮、郭志迎与被告王春花于2019年9月17日签订的《枣庄市房地产买卖合同》； 二、被告王春花于本判决生效后十日内返还原告刘洪亮、郭志迎定金20000元及购房款82800元； 三、被告王春花于本判决生效后十日内向原告刘洪亮、郭志迎支付违约金（以102800元为基数，按日万分之五计算，自2020年1月7日计算至被告实际返还之日止）； 四、驳回原告刘洪亮、郭志迎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4402元，由原告刘洪亮、郭志迎承担2046元，由被告王春花承担2356元。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  赵伟 二〇二〇年六月二日 法官助理冯维 书记员王子玄