上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4099号上诉人(原审原告)：和夏(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王建尧，总经理。委托诉讼代理人：王雨。委托诉讼代理人：林振华。被上诉人(原审被告)：上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赖优福，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人和夏(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“和夏公司”)因与被上诉人上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司(以下简称“永辉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和夏公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持其除返还租赁保证金之外的其他一审诉讼请求，即：1、判令永辉公司赔偿停止营业期间营业额人民币(以下币种均为人民币)197,599.10元及物料损失3,453元，合计201,052.10元；2、确认租赁合同于2019年3月26日解除；3、判令永辉公司支付逾期退还租赁保证金期间的利息损失(以租赁保证金48,666元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月27日起至判决生效之日止)；4、判令永辉公司赔偿违约金76,650元(按月租金3倍计算)；5、判令永辉公司赔偿装修损失333,103.12元、设备折旧费用147,881.12元。事实和理由：1、上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺(以下简称“852号商铺”)权利人郝书兴的家属，自2019年1月16日起多次阻碍和夏公司在商铺内正常经营，并自2019年3月8日起在商铺内外堆放黄沙、砌墙，导致和夏公司在商铺内无法继续经营。上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺(以下简称“850号商铺”)权利人朴昌洙、李花及上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“101室商铺”)权利人许光辉则向和夏公司主张返还商铺。和夏公司多次通知永辉公司及时处理，但永辉公司置之不理，其行为违反《房屋租赁合同》第7-9条、第10-5条的约定，导致和夏公司不能使用涉案商铺，已构成根本违约，依法应承担违约责任。2019年3月25日，和夏公司在无奈之下提出解除《房屋租赁合同》，将涉案商铺返还永辉公司，永辉公司接收了涉案商铺。上述事实，永辉公司在一审庭审中也予以确认。和夏公司行使单方解除权合法有效。2、法院是否支持业主返还商铺的诉请，与业主方是否妨碍和夏公司经营之间没有联系。自2018年8月起，业主方就开始实施妨碍和夏公司经营的行为，永辉公司未采取有效措施阻止。虽然和夏公司采取报警方式积极处理，但业主方妨碍和夏公司经营的行为一直持续。一审法院以其“在相关案件中均未支持业主返还商铺的诉请”为由，认定和夏公司行使单方解除权无事实和法律依据，认定事实错误，适用法律错误。在朴昌洙、李花起诉和夏公司一案中，二审法院改判支持朴昌洙、李花返还商铺的诉请，印证一审法院认定事实错误。退而言之，即使生效判决未支持业主返还商铺的诉请，转租合同亦因上手租赁合同的解除而丧失履行基础，业主方另案主张返还商铺的诉请也将获得支持。2019年3月22日，和夏公司收到业主朴昌洙、李花要求返还商铺的起诉状，之后才提出解除《房屋租赁合同》。3、在和夏公司正常支付租金期间，永辉公司怠于履行合同义务，导致和夏公司自2019年2月28日起不能正常经营、自2019年3月8日起不能经营，该事实清楚，损失客观存在。每次业主方妨碍经营的事件发生后，和夏公司会将营业损失的明细提供给永辉公司，永辉公司正常收取租金，却怠于阻止影响和夏公司使用涉案商铺的事件，导致和夏公司损失不断扩大，对和夏公司不能正常经营期间的损失，永辉公司应予全部赔偿。4、和夏公司投入大量资金对涉案商铺进行装修并购买设备，并在一审中提供了相关的采购凭证、付款凭证、发票等证据加以证实，装修损失333,103.12元、设备折旧费用147,881.12元的损失客观存在。因永辉公司违约导致《房屋租赁合同》解除，对和夏公司因合同解除遭受的损失，永辉公司应予全部赔偿。5、和夏公司在业主方不断滋扰生事、妨碍经营长达半年之后，在郝书兴在商铺外堆放黄沙、砌墙长达十天之后，在朴昌洙、李花起诉和夏公司的背景下，迫于无奈提出解除合同。永辉公司作为出租方，未能积极出面处理业主方妨碍和夏公司经营的事件，未能保证和夏公司正常使用涉案商铺，已构成严重违约，理应承担违约责任。和夏公司作为承租方，已在法律允许的范围内积极处理此事，包括：要求永辉公司出面解决、报警、组织磋商、与业主方协商等。6、业主方与上海世盟置业有限公司(以下简称“世盟公司”)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称“壹若公司”)之间的租赁合同解除后，永辉公司丧失涉案商铺的转租权，业主方有权要求和夏公司返还涉案商铺。在业主方已充分告知的前提下，和夏公司继续使用涉案商铺将会被认定为无权占有，并应当支付房屋占有使用费。依据合同相对性，和夏公司只能要求永辉公司承担违约责任，以弥补损失。同理，永辉公司也能依据合同相对性要求世盟公司、壹若公司承担违约责任，以弥补损失。被上诉人永辉公司辩称，不同意和夏公司的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。和夏公司向一审法院起诉请求：1、判令永辉公司赔偿停止营业期间营业额197,599.10元及物料损失3,453元，合计201,052.10元；2、确认租赁合同于2019年3月26日解除；3、判令永辉公司返还租赁保证金48,666元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项占用期间的利息损失(自2019年3月27日起至判决生效之日止)；4、判令永辉公司赔偿违约金76,650元(按月租金3倍计算)；5、判令永辉公司赔偿装修损失333,103.12元、设备折旧费用147,881.12元。一审法院认定事实，朴昌洙、李花与郝书兴、辜志敏分别系850号商铺、852号商铺权利人，许光辉系101室商铺权利人。朴昌洙方、郝书兴、许光辉分别与世盟公司、壹若公司签订《商铺返租使用合同》，约定将其所有的上述商铺返租给世盟公司和壹若公司。后，壹若公司将包括上述商铺在内的共计4565平方米商铺出租给永辉公司，租赁期限15年，并约定可以部分转租。永辉公司在承租后将850号商铺、852号商铺、101室商铺打通后一并出租给和夏公司使用。2015年12月，和夏公司(承租方，乙方)与永辉公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区槎溪路XXX号房屋出租给乙方，房屋使用面积为160平方米；房屋拟用品牌：85度c休闲餐饮；甲方为该房屋的具备转租权合法承租人；租赁期限自2015年12月25日起至2021年2月28日止，其中2015年12月25日至2016年2月29日为免租期；2016年3月1日至2018年2月28日为5元/平方米/天，计292,000元/月，2018年3月1日至2020年2月29日为5.25元/平方米/天，计306,600元/月；乙方应在每合作季度开始后第10个工作日支付当季租金；租赁保证金48,666元；甲方允许乙方可根据经营需要，在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对该房屋进行必要的装修设计及规划，装修产生的费用由乙方承担；房屋返还前，乙方可自行拆卸并搬走其在该房屋内可移动的所有设施、物品及添加的附着物，不可移动的设备设施及附属物品，需经甲方同意方可拆除；在租赁期内，乙方对该房屋及其附属公共场所享有使用权，甲方应对乙方经营提供便利，不得以任何形式阻挡乙方使用物业的出入口(包括进货通道)或遮挡乙方的招牌及店面；如乙方在符合国家有关规定的情况下正常营业，甲方、其他个人或单位造成上述干扰情况，经双方交涉无法解决，乙方有权根据受影响程度减付直至拒付租金，同时有权根据受影响的后果决定是否提前终止合同，并享有向甲方提出赔偿全部经济损失的权利；由于甲方其他未按合同规定提供合法、可以使用的营业场地或其它违约行为，致使乙方不能正常营业的，乙方有权解除合同，甲方应将已收取的租金余额及保证金退还乙方，并按当年月租金3倍向乙方支付违约金或赔偿损失。合同签订后，永辉公司将涉案商铺交付和夏公司使用，和夏公司于2016年1月16日向永辉公司支付首期3个月租金72,999元及租赁保证金48,666元。和夏公司已向永辉公司支付租金至2019年3月底。和夏公司分别于2019年2月28日、3月1日、3月5日至3月8日、3月12日、3月15日向永辉公司在上海市宝山区的办公地点寄送《公函》，称业主郝书兴及其家属阻碍门店客户进店消费，致使和夏公司无法正常营业，要求永辉公司予以处理，由于永辉公司未予以处理，和夏公司被迫停止营业，要求永辉公司赔偿损失或将损失直接在下一期租金中扣除，保留提前解约及要求永辉公司承担违约责任的权利。2019年3月25日，和夏公司向永辉公司在上海市宝山区的办公地点发出《解约通知函》，载明：针对该店铺的租赁纠纷，永辉公司一直怠于处理此事，并未与三个产权人达成最终协议，也未给到和夏公司切实可行的方案，无法确保和夏公司后续的经营不受干扰；鉴于该店铺的产权人均已通过司法途径处理此事，其已无继续经营该店铺的条件，永辉公司的行为已构成根本违约，决定于2019年3月25日提前解除与永辉公司之间的《房屋租赁合同》，要求永辉公司提前做好协助撤场并收回房屋。2019年3月29日，和夏公司与永辉公司签署《闭店交接单》，和夏公司将涉案商铺返还永辉公司，并拆除了装饰装修。现涉案商铺由永辉公司使用。一审法院另查明，朴昌洙方、郝书兴、许光辉均曾因世盟公司及壹若公司未按约支付租金收益，向一审法院提起诉讼，要求解除《商铺返租使用合同》、返还商铺等，一审法院经审理，判决解除朴昌洙方、郝书兴与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》，但未支持返还商铺的诉请(许光辉诉讼中撤回了解除合同和返还商铺的诉请)。一审法院审理中，永辉公司表示同意双方之间的租赁合同于2019年3月29日解除。一审法院认为，和夏公司与永辉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然业主方与世盟公司、壹若公司之间的《商铺返租使用合同》已经解除，但永辉公司和壹若公司签订的《租赁合同》并不因上述合同的解除而当然解除，永辉公司、和夏公司均基于合法的租赁关系，依法享有占有、使用涉案商铺的权利。在双方租赁关系存续期间，和夏公司按约支付租金，永辉公司亦按约将涉案商铺交付和夏公司使用，且一审法院在相关案件中均未支持业主返还商铺的诉请，故和夏公司以业主方妨碍其经营，其无法正常使用涉案商铺为由行使单方解除权，无事实与法律依据，但考虑到和夏公司已于2019年3月29日向永辉公司返还了涉案商铺，双方已无继续履约可能，永辉公司亦表示同意解除合同，故双方之间的《房屋租赁合同》应予解除。合同解除后，永辉公司应返还和夏公司支付的保证金。和夏公司无权行使单方解除权，和夏公司主张的保证金部分的利息损失，一审法院不予支持。本案合同解除并非因永辉公司过错导致的，永辉公司无违约行为，和夏公司要求永辉公司承担违约金、赔偿各项损失的诉请，一审法院均不予支持，且其主张的损失未提交证据予以证明。一审法院判决：一、解除和夏(上海)餐饮管理有限公司与上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司就上海市嘉定区槎溪路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》；二、上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司应于判决生效之日起十日内返还和夏(上海)餐饮管理有限公司租赁保证金48,666元；三、驳回和夏(上海)餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：1、朴昌洙、李花与和夏公司槎溪路分公司、和夏公司、永辉公司、世盟公司、壹若公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院立案受理，案号为(2019)沪0114民初3982号，该案中，朴昌洙、李花的诉讼请求为：1、永辉公司将850号商铺恢复原状后返还朴昌洙、李花；2、和夏公司、永辉公司向朴昌洙、李花支付逾期腾房占有使用费(按每日1,003.41元的标准，自2019年1月1日起计算至实际腾房之日止)；3、世盟公司、壹若公司对诉请2中和夏公司、永辉公司的付款义务承担连带责任；壹若公司向朴昌洙、李花支付律师费44,000元，世盟公司对此承担连带责任。一审法院经受理后作出(2019)沪0114民初3982号民事判决：驳回朴昌洙、李花全部诉讼请求。朴昌洙、李花不服，提起上诉，本院审理后认为：朴昌洙、李花与世盟公司、壹若公司签订《商铺返租使用合同》明确约定，自2017年1月1日至2020年12月31日间，世盟公司、壹若公司承诺850号商铺的保底租金收益。综合《商铺返租使用合同》中约定的租金标准和壹若公司之后将包括850号商铺在内的房屋出租给永辉公司的租金标准，朴昌洙、李花与世盟公司、壹若公司在此期间形成的并非委托管理的关系，而是房屋租赁关系。壹若公司之后将850号商铺出租给永辉公司，系形成转租。鉴于朴昌洙、李花与世盟公司、壹若公司之间的《商铺返租使用合同》已经生效判决予以解除，则壹若公司与永辉公司之间的转租合同丧失了履行基础，故朴昌洙、李花作为出租人及房屋权利人有权要求次承租人永辉公司交还850号商铺，永辉公司因此遭受的损失可基于其与壹若公司之间的租赁关系另行主张。朴昌洙、李花以相关司法解释有关出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的规定要求永辉公司与和夏公司承担2019年1月1日起的房屋占有使用费。鉴于朴昌洙、李花作为出租人之前请求承租人壹若公司支付2017年1月1日起止房屋实际腾退之日止的租金和房屋使用费的诉请已得到生效判决的支持，而出租人就同一笔房屋使用费只能向承租人或次承租人进行主张，无权要求承租人或次承租人承担共同责任或连带责任，故朴昌洙、李花要求永辉公司与和夏公司承担2019年1月1日起的房屋占有使用费显然缺乏法律依据，本院不予支持。就律师费的问题，虽朴昌洙、李花与世盟公司、壹若公司之间的《商铺返租使用合同》约定，如壹若公司未按约支付租金构成违约则须承担因此产生的律师费，但朴昌洙、李花之前已就同一纠纷诉诸法律，其完全可以在同一案件中对合同解除的法律后果一并进行主张，但朴昌洙、李花却将要求返还商铺的主张予以分离并单独提起诉讼，则因此增加的诉讼成本应由其自行承担。本院于2019年12月20日作出(2019)沪02民终10862号民事判决：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3982号民事判决；二、上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司于2020年2月15日前将上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺交还朴昌洙、李花；三、朴昌洙、李花的其余诉讼请求不予支持。本节事实有本院(2019)沪02民终10862号民事判决佐证，本院予以确认。2、二审中，永辉公司提供如下证据：(1)2020年5月8日朴昌洙、李花与永辉公司就850号商铺签订的《房屋租赁合同》，证明850号商铺至今一直可以使用。(2)一审法院代管款收据6份，证明永辉公司在纠纷发生后一直积极处理，将相关租金按照一审法院的要求汇入法院代管款账户。和夏公司发表如下意见：对真实性均没有异议；《房屋租赁合同》与本案无关，在合同签订前永辉公司与朴昌洙、李花之间没有租赁关系，永辉公司无权使用850号商铺，而和夏公司与永辉公司之间的租赁合同已于2019年解除；代管款收据无法显示支付的是否是涉案商铺的租金，对关联性不予认可。本节事实有永辉公司提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，和夏公司与永辉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然业主方与世盟公司、壹若公司之间的《商铺返租使用合同》已经解除，但永辉公司与壹若公司之间的《租赁合同》以及和夏公司与永辉公司之间的《房屋租赁合同》并不因此而当然解除，和夏公司与永辉公司均基于合法的租赁关系，依法享有占有、使用涉案商铺的权利。在和夏公司与永辉公司之间的租赁关系存续期间，和夏公司以业主方妨碍其经营，其无法正常使用涉案商铺为由行使单方解除权，无事实与法律依据，但考虑到和夏公司已于2019年3月29日向永辉公司返还了涉案商铺，双方已无继续履约的可能，且永辉公司也同意解除双方合同，故和夏公司与永辉公司之间的《房屋租赁合同》予以解除。合同解除后，永辉公司收取的保证金应当返还，至于保证金部分的利息损失，因和夏公司无权行使单方解除权，故和夏公司要求永辉公司承担保证金部分利息损失的诉请，本院不予支持。关于和夏公司要求永辉公司承担违约金、赔偿各项损失等的诉请，因和夏公司提出解除合同的理由是业主方妨碍其经营、其无法正常使用商铺，且本案合同解除并非因永辉公司过错导致，永辉公司无违约行为，故和夏公司的要求永辉公司承担违约金、赔偿各项损失等的诉请，本院实难支持。需要指出的是，即便本院于2019年12月20日作出的生效判决，要求永辉公司于2020年2月15日前将850号商铺交还朴昌洙、李花，但商铺返还业主的时间在和夏公司于2019年3月29日向永辉公司返还商铺的时间之后，故难以认定合同解除的原因在于永辉公司。和夏公司如认为业主方妨碍其经营、其无法正常使用商铺，从而造成其损失，可以向相关业主提出相应主张。综上所述，上诉人和夏公司的上诉请求不能成立，应予维持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,386元，由上诉人和夏(上海)餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年六月十二日书记员  朱贝晰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……