广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5697号原告：深圳市新世界物业管理有限公司，住所深圳市福田区梅林新村4号楼A1，统一社会信用代码91440300279353451E。法定代表人：张宇，董事长。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1979年12月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。被告：李梓华，女，1983年2月10日出生，中国香港居民，委托诉讼代理人：李瑶，广东丹柱律师事务所律师。原告深圳市新世界物业管理有限公司与被告李梓华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋超、刘莉，被告李梓华的委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市新世界物业管理有限公司的诉讼请求：1.被告支付自2016年3月1日暂计至2020年5月31日拖欠的物业管理费18806.45元、2016年1月1日暂计至2020年5月31日住宅专项维修基金1191.71元；2.被告支付逾期支付上述费用的违约金7922.69元。被告李梓华答辩称，原告主张的2016年1月至2016年10月期间的物业管理费和违约金，均已过诉讼时效，应驳回原告的该部分诉讼请求。原告单方向被告发送入伙通知书，案涉房屋在2016年1月并未达到入伙条件，原告主张自2016年1月起收取物业管理费缺乏事实依据。原、被告之间的《前期物业服务协议》到期后并未续签，被告也拒绝由原告继续提供物业服务，原告无权收取合同期满后的物业服务费。原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准，其行为构成违约，原告主张的物业管理费和违约金均缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案相关事实一、被告系位于深圳市罗湖区××小区××房的业主。该房屋属于高层房屋、用途为住宅，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中载明的案涉房屋建筑面积为89.94平方米。该案涉小区至今未成立业主委员会。二、根据被告与案外人深圳市新世界房地产开发有限公司及案外人深圳市西岭股份合作公司于2014年12月6日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，由原告对案涉小区进行前期物业管理服务。三、2015年3月20日，案外人深圳市新世界房地产开发有限公司向被告作出《入伙通知书》，主要内容为，被告购买的新世界四季御园2-4302号单位已具备入伙条件，入伙时间为2015年3月20日，请被告本人或委托他人携带相关材料办理入伙手续，请被告在本通知书明确的入伙日期起15日内办理入伙手续，否则视为同意收楼，自动入伙。《入伙通知书》通过EMS的方式邮寄给被告。2016年2月16日，被告出具《承诺书》，主要内容为，被告确认已详细阅读《新世界四季御园业主临时管理规约》，同意接受由发展商委聘的深圳市新世界物业管理有限公司进行的物业管理服务，并在发展商通知的物业交付使用日期期限内办理入伙手续，逾期没办理则视本人已办理有关手续，同意于发展商通知的物业交付使用日起缴纳有关物业管理服务费用。四、原告与被告于2016年2月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定管理期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米4.1元；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费等代收代缴收费服务；物业管理区域内的全体业主用户按照规定缴纳物业专项维修资金；协议对双方其他权利义务亦做有约定。根据物价部门发布的深圳市物业专项维修资金的交纳标准，高层按0.25元/月/平方米交纳。五、2016年至2020年，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收管理费及本体维修基金。六、原告按案涉物业面积计算出被告2016年3月1日至2020年5月31日的物业管理费为18806.45元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金为1191.71元。判决结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订有《前期物业管理协议》，双方存在物业服务合同关系，均应依约履行。被告抗辩称：一、2016年1月至2016年10月的物业管理费及违约金已过诉讼时效；二、原告单方向被告发送入伙通知书，案涉房屋在2016年1月并未达到入伙条件，原告主张自2016年1月起收取物业管理费缺乏事实依据；三、2019年12月19日之后的物业管理费无合同依据；四、原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准，物业管理费收费标准应当调低，原告行为违约在先，被告无需缴纳违约金。对于被告的抗辩理由，本院逐一分析如下：首先，2016年至2020年间，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收案涉物业的物业管理费及本体维修基金，原告的催收行为，产生了诉讼时效中断的法律后果，被告抗辩的2016年1月至2016年10月的物业管理费及违约金已过诉讼时效的理由不成立。其次，结合《入伙通知书》及被告出具的《承诺书》内容来看，被告已确认案涉物业在2016年1月之前具备了入伙条件，现被告并无提交充分有效的证据证明案涉物业在2016年1月并未达到入伙条件，应承担举证不能的不利后果。再次，《前期物业管理协议》合同到期后,原被告之间虽未续签合同,但事实上原告仍在为涉案物业提供物业服务，原、被告之间仍存在事实上的物业管理合同关系，被告应当缴纳物业管理费。最后，《前期物业管理协议》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告以原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准作为调低物业管理费收费标准的抗辩理由缺乏合同依据。综上，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业管理费、本体维修基金已构成违约，原告请求被告支付2016年3月1日至2020年5月31日的物业管理费18806.45元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金1191.71元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为案涉物业的物业管理服务单位，应依法依约妥善履行自己的物业管理义务，提升自身的服务水平。关于原告请求的违约金，依据本案被告提交的业主投诉信、照片等证据，可以证实原告在提供物业服务中确存在瑕疵，且经被告及其他多名业主的多次反映仍未有改进，本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李梓华应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界物业管理有限公司支付四季御园2座4302房2016年3月1日至2020年5月31日的物业管理费18806.45元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金1191.71元；二、驳回原告深圳市新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费498元，由原告深圳市新世界物业管理有限公司负担141元、被告李梓华负担357元。原告已预付的案件受理费357元，由本院予以退回。被告李梓华应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费357元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告深圳市新世界物业管理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告李梓华可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 云二〇二〇年六月十八日书记员 庄俊雄书记员 赵清娜