江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1300号上诉人（原审被告）：泗阳城南新城实业投资有限公司，统一社会信用代码91321300558061136H，住所地江苏省宿迁市泗阳县城南商务中心。法定代表人：李广余。委托诉讼代理人：乔春林，该公司员工。委托诉讼代理人：赵瑞，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱庭虎，男，1984年2月2日出生，住江苏省滨海县。被上诉人（原审原告）：刘艳清，女，1986年7月19日出生，住江苏省泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋学栋，江苏致强律师事务所律师。上诉人泗阳城南新城实业投资有限公司（以下简称城南公司）因与被上诉人朱庭虎、刘艳清商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城南公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由朱庭虎、刘艳清承担。事实和理由：1.本案中，城南公司无法将办证材料交付给朱庭虎、刘艳的原因不在于城南公司本身，而是因为政府并未下达土地指标，因政策原因导致城南公司无法完成后续工作，该政府行为属于不可抗力，在合同签订时无法预知。2.即使一审法院认定城南公司应当承担违约责任，违约金数额不应当超过已付购房款的30%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成的损失”，为了衡平当事人的利益，城南公司承担的违约金不应超过朱庭虎、刘艳已付房款的30%。被上诉人朱庭虎、刘艳清二审辩称，1.案涉合同明确载明城南已取得建设工程规划许可、施工许可及土地使用权，城南公司称政府未下达土地指标明显不能成立；2.城南公司主张的事实也不构成不可抗力，城南公司在订立案涉合同时应当预见各种情况的可能性；3.一审法院确定的违约金是法律明确规定的，城南公司认为违约金过高的理由不能成立。朱庭虎、刘艳清向一审法院起诉请求：要求城南公司支付朱庭虎、刘艳清逾期办证违约损失（以购房总款349697元为基数，自2015年8月11日起至实际可以办证时止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即月利率8.18745‰计算）。一审法院认定事实：2013年10月24日，朱庭虎、刘艳清与泗阳城南新城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定朱庭虎、刘艳清购买位于泗阳县房屋，总价款为350098元，出卖人应于2014年12月31日前交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意协商解决”。2015年5月10日，城南公司向朱庭虎、刘艳清交付案涉房屋。案涉房屋至今尚不具备办理权属证书的条件。双方一致认可朱庭虎、刘艳清已付房款金额为349697元。一审法院另查明，2017年12月28日，泗阳城南新城开发有限公司变更企业名称为城南公司。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者发行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定，城南公司应当在商品房交付使用后90日内即2015年8月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但城南公司至今未履行上述办证义务，故应自逾期之日即2015年8月9日起承担违约责任。朱庭虎、刘艳清主张自2015年8月11日起计算违约金，系对自身权利的处分，一审法院予以照准。关于计算违约金适用标准问题，双方在合同中约定“双方协商解决”，视为双方没有约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。故可以已付房款349697元为基数，按年利率6%计算资金占用期间的利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、城南公司于判决发生法律效力后十日内支付朱庭虎、刘艳清违约金（违约金以349697元为基数，按年利率6%计算，自2015年8月11日起至城南公司将办理泗阳县房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回朱庭虎、刘艳清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1559元（朱庭虎、刘艳清已预交），由城南公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点是：城南公司应否向朱庭虎、刘艳清支付逾期办证违约金；如应支付，违约金的金额如何确定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，城南公司与朱庭虎、刘艳清签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。”现城南公司未按照合同约定的时间将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，故应当承担相应的违约责任。因案涉合同未对违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因我国金融市场利率化改革，不再公布贷款基准利率，一审法院以已付房款为基数，按照年利率6%计算资金占用期间的利息确定城南公司应支付的逾期办证违约金并无不当。城南公司上诉称其未按照合同约定的时间办理房产权属证书系因政府行为及国家政策调整导致，但未就该主张提交证据加以证实，且案涉合同中并未对上述免责行为进行约定，违约行为亦无法归责于买受人，故城南公司应当承担未按合同约定为朱庭虎、刘艳清办理产权登记的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，买受人预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售，实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理产权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。因城南公司承担的违约金系一审法院结合朱庭虎、刘艳清的损失依法确定，而非当事人之间的约定，城南公司以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定要求调整违约金无法律依据，其主张承担的违约金不应超过朱庭虎、刘艳清已付房款的30%亦于法无据。综上，城南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2066元，由上诉人泗阳城南新城实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年六月三日书记员  吴 刚