广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8387号上诉人（原审原告）：何谷生，男，1957年8月4日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：张玉冰，女，1955年4月5日出生，汉族，住广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张燕芳，女，1971年7月31日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：张小君，女，1972年11月27日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：张燕明，女，1974年4月25日出生，汉族，住广州市白云区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：范玮，广东岭南律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：王明菊，广东岭南律师事务所律师。上诉人何谷生、张玉冰因与被上诉人张燕芳、张小君、张燕明物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何谷生、张玉冰的委托诉讼代理人冯焕湘，被上诉人张燕芳、张小君、张燕明的委托诉讼代理人范玮、王明菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何谷生、张玉冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张燕芳、张小君、张燕明腾退位于广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼整层共147.3平方米的房屋（旧门牌地址：京溪村白灰场94号2楼）并交付给何谷生、张玉冰；3.张燕芳、张小君、张燕明将穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》的原件退还给何谷生、张玉冰；4.张燕芳、张小君、张燕明向何谷生、张玉冰赔付租金（占用费）210000元（以每月租金5000元计算，自2016年1月14日开始，暂算至2019年7月13日止共42个月的租金，具体算至张燕芳、张小君、张燕明腾退房屋之日止）；5.本案诉讼费用由张燕芳、张小君、张燕明承担。事实与理由:一、何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明并不存在合同关系，没有发生宅基地房屋交易。一审法院在证据不充分的前提下推定何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明存在宅基地房屋的交易活动属于认定事实错误。(一)2005年7月19日，何谷生、张玉冰立下字据向张燕芳、张小君、张燕明发出要约邀请，何谷生、张玉冰欲在温容娣去世后出售房屋，也就是说，在温容娣去世之前，并没有出售房屋的意向，而温容娣是在2016年1月13日去世，所以双方并没有在2005年发生房屋买卖的交易活动。(二)一审庭审时，张燕芳、张小君、张燕明向法院提供的5张银行业务凭证并无注明款项用途是“购房款”或者类似用途，无法证明5笔款项是属于支付购房款的事实。反而该5张银行业务凭证能够证明双方存在借贷关系，但一审法院仍不采信为借款的理由是错误的。另外，张燕芳、张小君、张燕明主张向何谷生、张玉冰支付了20000元现金也没有任何证据的支持，张燕芳、张小君、张燕明悉心保存了何谷生、张玉冰书写的字据，却没有保存何谷生、张玉冰手写的收款收据，明显不符合常理。二、退一步讲，即使一审法院认定何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间确实发生了宅基地房屋买卖合同的法律关系，也应当依法判决涉讼合同无效。因何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明均为京溪集体组织的成员，一审法院的认定违反了农村宅基地“一户一宅”的法律效力性强制性规定。“一户一宅”的规定不但是现行法律、政策的强制性规定，而且是同一农村集体经济成员之间转让宅基地的行为合法有效的前提。退一步讲，即使何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间存在宅基地房屋的买卖关系，也因张燕芳、张小君、张燕明在购买何谷生、张玉冰的宅基地房屋之时已经违反了《土地管理法》第六十二条第一款、《村民委员会组织法》第二十四条第六项的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第4款、第5条的规定，应当被认定为无效的合同。三、即使何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明存在合法有效的宅基地房屋买卖合同关系，一审法院也应当庭对合同效力作出析明，并依法判决合同解除。根据广州市白云区国土和资源局的复函，明确了发生不具备办理宅基地房屋产权转移登记的条件的时间点是在1995年，因为张燕芳、张小君、张燕明在1995年已经各自取得宅基地使用证，发生不能办理产权转移登记的事实不在签订“宅基地买卖合同”之后，而是在签订合同之前。因此，何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间的宅基地买卖合同从一开始即无法完成约定的合同目的，张燕芳、张小君、张燕明对不能完成合同目的的这一结果存在过错，不符合获得物权期待权的法定必备条件。四、我国的宅基地房屋是以户为单位，虽涉讼房屋的宅基地使用权只登记在张玉冰名下，但实为张玉冰代表全体家庭成员持有。而张玉冰、何谷生的婚生子何广湘、婚生女何超从出生之日开始至今都在同一户口，没有迁出房屋所在地的村集体，而且何广湘、何超在2005年已经是具有完全民事行为能力的成年人，一审法院遗漏了有利害关系的诉讼参与人，应当发回重审。被上诉人张燕芳、张小君、张燕明辩称：同意一审判决处理，不同意何谷生、张玉冰的上诉请求。事实与理由：一、何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间的房屋转让协议合法有效，且已实际履行完毕，张燕芳、张小君、张燕明没有腾退房屋并交还何谷生、张玉冰的义务。二、何谷生、张玉冰的行为严重违反了诚信原则，其上诉请求完全没有事实及法律依据，应依法驳回其全部上诉请求。何谷生、张玉冰的子女并非必要共同诉讼人，无须加入本案，一审程序合法。何谷生、张玉冰于2019年7月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张燕芳、张小君、张燕明腾退位于广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼整层共147.3平方米的房屋（旧门牌地址：京溪村白灰场94号2楼）并交付给何谷生、张玉冰；2.张燕芳、张小君、张燕明将穗同字第0017597号农村（墟镇）宅基地使用证的原件退还给何谷生、张玉冰；3.张燕芳、张小君、张燕明向何谷生、张玉冰赔付租金（占用费）210000元（以每月租金5000元计算，自2016年1月14日开始，暂算至2019年7月13日止共42个月的租金，具体算至张燕芳、张小君、张燕明腾退房屋之日止）；4.本案诉讼费用由张燕芳、张小君、张燕明承担。一审法院经审理查明：何谷生、张玉冰为夫妻关系。张燕芳、张小君、张燕明系张玉冰的哥哥张玉云的女儿。张玉冰、张玉云的母亲为温容娣，温容娣已于2016年1月13日去世。张燕芳、张小君、张燕明、张玉冰、何谷生均系广州市白云区京溪白灰场经济合作社成员。穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场94号二楼的使用人为张玉冰，该《农村（墟镇）宅基地使用证》原件现由张燕芳、张小君、张燕明持有。穗同字第0017598号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场94号三楼的使用人为张燕芳。穗同字第0017599号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场94号四楼的使用人为张燕明。穗同字第0017813号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场94号五楼的使用人为张小君。上述《农村（墟镇）宅基地使用证》发证日期均为1995年6月10日，房屋建筑面积均为127.3平方米。广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社于2019年7月19日出具证明，主要内容为：张燕芳、张小君、张燕明三人与温容娣是婆孙关系；三人父亲张玉云于1983年去世后，姐妹三人与温容娣共同居住，直至2016年温容娣去世。温容娣旧居原白灰场自编门牌为××和94号，即现白灰场南路47号（张燕芳、张小君、张燕明现居住地）和51号（张玉冰现居住地）。其中94号对应47号，××对应51号。47号1至5楼（是1992年旧房拆除重建，起建新房即现在的47号）一直由张燕芳、张小君、张燕明三人管理使用至今。水电费、税费都是由姐妹三人支付。2005年7月19日，张玉冰、何谷生共同向张燕芳、张小君、张燕明出具转让凭据一份，内容为：“本人同意将白灰场南路47号二楼201#、202#以拾壹万元的价格转让给侄女张燕芳、张小君、张燕明3人，房产权归姐妹3人所有，以后不反悔，但原则是在母亲温容娣健在时必须由她出着养老等用，母亲百年之后再执行。”本案审理过程中，各方当事人确认白灰场南路47号二楼只有201、202号两个房间。张燕芳、张小君、张燕明主张张玉冰、何谷生向其出具上述转让凭条后，张燕芳、张小君、张燕明已向张玉冰、何谷生支付了转让款。为证明其主张，张燕芳、张小君、张燕明提交了何谷生名下个人账户交易明细以及中国工商银行个人业务凭证5张，上述证据显示：2005年8月14日，张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项。此外，张燕芳、张小君、张燕明主张其还向张玉冰、何谷生支付了20000元的现金作为转让款，现已无法提供收款凭证。张玉冰、何谷生对张燕芳于2005年8月14日向其账户存入的95426.4元款项的真实性予以确认，但主张上述款项为张玉冰、何谷生向张燕芳、张小君、张燕明的借款，借款金额为80000元，否认收到张燕芳、张小君、张燕明支付的20000元现金；张玉冰、何谷生还主张其在借款后以现金的形式偿还了部分债务，另通过其的儿子转账归还了20000元，但张玉冰、何谷生对其主张的还款事实未提供证据予以证实。一审另查明，2019年7月25日，张燕芳、张小君、张燕明以张玉冰、何谷生为被告诉至一审法院，要求确认京溪村白灰场94号二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼）归张燕芳、张小君、张燕明所有，该案案号为（2019）粤0111民初27394号。该案审理过程中，张燕芳、张小君、张燕明申请证人吴某和证人张某到庭。证人吴某陈述：我是温容娣的侄媳妇，2005年张玉冰要将旁边二层半旧屋重建（即51号）时，我曾听温容娣讲过三个孙女（即张燕芳、张小君、张燕明）要出资建一层，张玉冰与何谷生夫妇也找过我们说起这事。后来她们商量后决定各自一处方便管理，张玉冰收11万元把47号二楼房屋给三个孙女，51号就归张玉冰一家。证人张某陈述：温容娣是我的伯母，张玉冰和张玉云是过继给温容娣的，实际上张玉云、张玉冰是我的亲哥哥和亲妹妹。张玉冰2005年建51号房时，张玉冰亲自到我家协商过，当时张玉冰要在祖屋处建房，温容娣同意张燕芳、张小君、张燕明出资十万元在51号房屋上加建一层。后来为了方便，张玉冰将47号二楼房屋置换给张燕芳、张小君、张燕明。该案审理过程中一审法院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局查询宅基地房屋过户的相关政策及京溪村白灰场94号二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼）是否具备过户条件。该局复函称：关于宅基地房屋产权转移登记的规定，申请人应是房屋所在地集体经济组织成员，符合“一户一宅”要求的前提下，根据《不动产登记暂行管理实施细则》第四十二条、《广州市不动产登记规程》第六十九条等相关规定，申请办理集体土地使用权及房屋所有权转移登记。经查，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已向张玉冰核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》(证号：穗同字第0017597号)，明确了张玉冰已经取得京溪村白灰场自然村94号房屋二楼的使用证明文件。根据来函显示张燕芳、张燕明、张小君为京溪村白灰场自然村94号3、4、5楼使用人，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已分别向张燕芳、张燕明、张小君核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》（证号：穗同字第0017598、0017599号、0017813号），根据国家关于“一户一宅”等相关规定，初步判断上述三人不具备办理宅基地房屋产权转移登记的条件。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。一审法院对何谷生、张玉冰提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》存根、律师函，张燕芳、张小君、张燕明提交的证明、《农村（墟镇）宅基地使用证》、转让凭证、银行个人业主凭证予以确认并在卷佐证。一审法院认为:根据张玉冰、何谷生于2005年7月19日共同向张燕芳、张小君、张燕明出具的转让凭据，以及2005年8月14日张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项的事实，再结合证人吴某、张某的证言，一审法院确认张玉冰、何谷生已将涉案的京溪村白灰场94号二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼，以下简称涉案宅基地房屋）房屋转让给张燕芳、张小君、张燕明，该房屋转让合同已经实际履行。张玉冰、何谷生抗辩称张燕芳向何谷生账户内存入的款项为借款，其主张的借款金额80000元与张燕芳实际存入的款项金额不符，且其未能就借贷关系的存在进行举证，一审法院对其该项主张不予确认。由于张燕芳、张小君、张燕明均系涉案宅基地房屋所在的集体经济组织成员，与张玉冰、何谷生就该房屋签署的转让协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。导致合同无效的应为法律、行政法规中的效力性强制性规定，我国现有法律、行政法规并未禁止同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地，张玉冰、何谷生现以该转让协议违反“一户一宅”的规定为由主张转让协议无效的意见一审法院不予采纳。张玉冰、何谷生与张燕芳、张小君、张燕明之间就涉案宅基地房屋的转让协议签订于2005年7月19日，温容娣亦已于2016年去世，该房屋亦实际由张燕芳、张小君、张燕明使用多年，张玉冰、何谷生现主张双方之间的房屋转让协议未实际履行依据不充分，亦有违诚信。由于张玉冰、何谷生与张燕芳、张小君、张燕明之间就涉案宅基地房屋存在转让协议，该协议并未发生变更，也未被解除或被撤销，故张燕芳、张小君、张燕明对涉案宅基地房屋的占用以及持有该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》是基于双方房屋转让的合同关系产生的占有，在双方的合同关系发生变更、解除、中止、撤销前，张燕芳、张小君、张燕明的占用均具有合同法上正当权源，该占有为有权占有，受法律保护。张玉冰、何谷生提起本案诉讼要求张燕芳、张小君、张燕明腾退及交还涉案宅基地房屋即该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》，以及要求张燕芳、张小君、张燕明支付房屋占用费的诉讼请求均于法无据。一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条之规定，一审法院于2019年12月17日作出一审判决：驳回何谷生、张玉冰的全部诉讼请求。案件受理费4450元由何谷生、张玉冰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，何谷生、张玉冰提交京溪派出所2019年5月31日出具的户籍档案查询摘抄记录作为二审证据，拟证明何谷生、张玉冰的婚生子何广湘、婚生女何超均为广州市白云区京溪村集体组织的成员。涉讼房屋为按户为单位的家庭共有宅基地房屋，而何谷生、张玉冰的子女在2005年都已具备完全的民事行为能力，但一审法院遗漏了两利害关系人，没有通知两利害关系人出庭参与诉讼。张燕芳、张小君、张燕明质证表示：对该证据真实性、合法性没有异议，但是对于关联性及证明内容有异议。宅基地的分配以户为单位，但是宅基地的转让、拆迁是以宅基地房屋的登记人认为作为户代表统一对外行使家庭成员的权利，何谷生、张玉冰作为涉案房屋登记的户代表，有权对外签订转让协议。在本案诉讼前以及诉讼中何谷生、张玉冰以及张燕芳、张小君、张燕明经过村委会以及家族人员的多次调解，何谷生、张玉冰的子女也参加了调解会，何谷生、张玉冰整个家庭成员对涉案房屋处于诉讼状态是明知的，但何谷生、张玉冰两子女从未要求加入诉讼，而且何谷生、张玉冰作为启动本案诉讼的原告，在整个一审审理的过程中从未提出该主张，其在二审中主张不应得到支持。张燕芳、张小君、张燕明提交（2019）粤0111民初27394号民事判决书作为二审证据，拟证明法院已通过判决确认何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间房屋转让协议合法有效，张燕芳、张小君、张燕明对涉案房屋享有物权期待权。何谷生、张玉冰质证表示：对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认。双方是否存在宅基地房屋买卖合同关系，何谷生、张玉冰一直是存有异议。另查，张燕芳、张小君、张燕明在（2019）粤0111民初27394号案中提出诉讼请求：1.确认“广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼”宅基地使用权属归张燕芳、张小君、张燕明所有（对应宅基地使用证号“穗同字第0017597号”，原门牌地址京溪村白灰场村94号2楼）；2.全部诉讼费用由张玉冰、何谷生承担。该案判决认定：张玉冰、何谷生已将涉案的京溪村白灰场94号二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号二楼）房屋转让给张燕芳、张小君、张燕明，该房屋转让合同已经实际履行。虽然张燕芳、张小君、张燕明与张玉冰、何谷生就涉案房屋的转让协议合法有效，但根据穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》，涉案宅基地房屋现仍登记在张玉冰名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，张燕芳、张小君、张燕明对涉案宅基地房屋仅享有物权期待权，张燕芳、张小君、张燕明现要求确认该房屋归其所有的诉讼请求不予支持。上述民事判决已于2020年1月7日发生法律效力。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：何谷生、张玉冰的上诉请求是否成立。在生效判决已认定何谷生、张玉冰与张燕芳、张小君、张燕明之间存在合法有效的房屋转让合同关系并已实际履行的情况下，何谷生、张玉冰在本案对房屋转让合同关系是否存在以及合同效力提出异议并诉请张燕芳、张小君、张燕明返还房屋、返还《农村（墟镇）宅基地使用证》的原件、支付租金或占用费等请求明显不成立，本院不予支持。何谷生、张玉冰关于本案应追加其婚生子女参加诉讼的主张亦缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人何谷生、张玉冰的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人何谷生、张玉冰负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳