浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1555号上诉人（原审被告）：陈献宝，男，1960年4月24日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：李法金，男，1962年11月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：洪慧英，浙江金奥律师事务所律师。上诉人陈献宝因与被上诉人李法金房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈献宝上诉请求：驳回李法金全部诉请，本案诉讼费用由李法金负担。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足。陈献宝于1986年以2050元价格购得李法林老屋一间，并一直在此房居住生活并娶妻生子，后按照规定合法取得集体土地建设用地使用证。购买老屋前后，朝东两间老屋均是李法金的母亲居住，双方关系融洽，李法金母亲曾表示两间老屋一间给李法金，中间一间给李法良。1985年至1990年期间，李法林、李法良、李法金三人均获批宅基地，分户成家。一审法院认定买卖合同有效，不符合事实，如果李法金要买涉案房屋，无须委托李法良。当年办证时，其余两间均登记在何桂英名下，后李法金将其自己的宅基地及房屋卖给一外村人，并办理了过户，上述三间老屋与李法金毫无关系，李法金根本没有资格翻建老屋并管理。陈献宝从李法林处购得老屋后，其一家三口一直在此居住生活至1993年下半年，后因陈献宝所在单位分给其一套带卫生间的房屋，其携全家搬家。因涉案房屋地理位置优越，陈献宝将其以每月120元价格租给他人，1994年李法良多次主动上门要求与陈献宝合作翻建老屋，因陈献宝不同意，李法良为翻建老屋方便，便提出先租后翻建，最后双方达成一致意见，由李法良先租用待政策允许翻建老屋为止，并由李法良垫资翻建，陈献宝将翻建造价款给李法良再归还其涉案房屋。一审中，李法金主张其向陈献宝购买老屋纯属编造，1999年时陈献宝与李法良、李法金均未见面，更没有收到1万元。李法金已拥有不止一处宅基地，甚至出售一处宅基地给他人，其无须购买涉案房产，李法良与陈献宝是翻建老屋关系。2005年翻建后，陈献宝立刻与李法良联系，欲支付房屋造价款，可李法良要价20万元，因要价高于市场价，双方协商未果。之后，陈献宝曾多次找李法良协商，但均未找到李法良。2015年，陈献宝发现李法良将房屋租给汪建军非法牟利。2017年陈献宝联系上李法良，最终双方达成一致，确认由陈献宝支付翻建造价款5万元，李法良则归还该房屋，但之后李法良又找借口避不谈此事。2019年，涉案房产面临拆迁，因李法金名下没有房产无法得到补偿，其起诉国土资源局，企图拥有涉案宅基地使用权证，享受国家拆迁赔偿政策。李法良为对李法金有个交代，捏造从陈献宝处购得涉案宅基地的事实，并将涉案土地证交于李法金供其起诉。陈献宝跟李法良、李法金无任何买卖关系，行政判决已确定相关房屋买卖合同缺乏事实依据。李法金的诉请缺乏事实和证据，且超过诉讼时效，请求二审法院驳回李法金的全部诉讼请求。李法金答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋买卖未采用书面形式，但双方已当场履行合同主要义务，且双方均已接受对方的履行，合同已经交易完毕。陈献宝卖房后收到李法金支付的购房款1万元，并当场交付房屋钥匙及土地使用证原件给李法金，李法金接收房屋后一直占有、使用、管理，并于2004年对该房屋进行翻建。在长达20年时间中，陈献宝从未提出异议。涉案房屋买卖系双方真实意思表示，且合同主要义务均已履行完毕，依法应认定有效。二、本案的事实经过：1983年10月，李法金在三兄弟分家时分到涉案房产。1986年1月，李法林未经李法金同意，把涉案房产以2050元的价格卖给陈献宝，后陈献宝于1992年申请办理集体土地使用证。1999年李法金委托李法良以1万元的价格从陈献宝处回购该老屋，一手交钱一手交土地证原件及房屋钥匙，该房此后一直由李法金管理使用。2004年李法良与李法金对三间老房进行翻建改造，并管理使用至今。一审中，陈献宝对该房由李法金出资翻建并使用至今的事实当庭认可，未提出异议。2019年左右，陈献宝听说涉案房产面临拆迁，以集体土地证还在其名下为由提出主张。三、陈献宝的上诉理由前后矛盾，无法自圆其说，双方不存在房屋租赁及合作建房的事实。陈献宝称在1994年以12600元的价格将涉案房产租给李法良用于翻建及支付土地使用证押金，不符合事实。一审时李法良等曾出庭作证，证人证言证实陈献宝陈述并非事实。陈献宝主张每月租金120元，但当时涉案房产市场价值几千元，如此高额的租金李法良无力承担，且李法良无须租赁房屋，其本身就有房产。陈献宝主张双方未约定租赁期限，不符合常理，且涉案房子一直由李法金使用至今，陈献宝无法作出合理解释。陈献宝编造合作建房的说法，但又认可翻建前双方没有任何协商，因此合作建房说法明显不成立。翻建后陈献宝从未向李法金主张过任何权利。陈献宝主张李法良1994年租房系为翻建老屋，为何租用十年后才翻建，且由李法金全额垫资。李法金向一审法院起诉请求：1.依法确认李法金与陈献宝之间的房屋买卖合同有效；2.判令陈献宝停止干扰李法金合法经营行为并协助李法金办理不动产权证（或集体土地建设用地使用证）过户或变更登记手续；3.本案诉讼费用由陈献宝承担。一审法院认定，1983年，李法金与其大哥李法林、二哥李法良订立分家册一份，约定：因兄弟三人已长大，理应各自独立建业落家。经自报协商原建新屋汪家店江中巷15号占地面积三间约50平方米，其中心间分给长子李法林，靠东一间分给次子李法良，靠西一间分给李法金和母亲居住。1986年1月3日，陈献宝从李法金大哥李法林处以2050元的价格购得李法金所有的老房子靠西边一间。并订立房契约定：城南乡红旗大队汪家店村李法林老屋一间出卖，买方金华市婺江鞋厂陈献宝，经协议决定计人民币贰仟零伍拾元整，房屋坐落汪家店村中。1992年8月19日，陈献宝向金华市婺城区土地管理局申请，并取得涉案房屋的集体土地建设用地使用权证〔证号：婺集建（1992）字第09368号〕。后李法金以其二哥李法良的名义向陈献宝购回案涉房屋。该房屋于2004年拆除，并由李法金与李法良共同出资建造，房屋建成后由李法金和李法良一直管理使用至今。一审法院认为，该案系确认合同效力纠纷案件，不适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定。双方之间形成事实的房屋买卖合同关系，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，李法金在涉案房屋实际管理已对该房屋形成了稳定的占有关系，且李法金为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格。综合实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，确认李法金与陈献宝签订的买卖房屋协议有效较为适宜。对于李法金提出的要求陈献宝停止干扰其合法经营行为并协助李法金办理不动产权证过户或变更登记手续的主张，因原涉案房屋已在2004年拆除，现房屋系在2004年重建，且陈献宝对重建后房屋并未实际占有并造成妨害，故对李法金提出的该主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李法金与陈献宝之间的房屋买卖合同有效；二、驳回李法金的其他诉讼请求。一审案件受理费40元（已减半收取，李法金已预交），由陈献宝承担。二审期间，陈献宝向本院提交证据土地证1份，证明涉案房产于1992年时与东边第一间均登记在何桂英名下，后涉案房产改到李法良名下。李法金质证认为，对证据的真实性有异议，需要核对原件，对证据的关联性有异议，该证据无法证明其他房产的登记情况。本院认证认为，该证据与查明事实相符，本院对其真实性予以确认。李法金未向本院提交新证据。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案主要争议焦点系双方之间是否存在房屋买卖关系。双方一致确认涉案房产于2004年翻建，陈献宝自认于1986年以2050元从李法林处购得涉案房产，其主张于1994年收到预付10年房租及土地证押金600元，共计12600元。如李法良确需利用涉案房产翻建，其准确预计到10年后翻建并一次性支付10年租金给陈献宝，明显不符合情理。鉴于当时房产价值及租金收益情况，结合陈献宝交付土地证原件等行为，双方之间存在房屋买卖合同具有高度可能性，一审法院据此认定双方之间的房屋买卖合同合法有效，符合法律规定。陈献宝主张本案已超诉讼时效，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈献宝的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈献宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇二〇年六月十一日代书记员 罗 婧