江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣08民终716号上诉人（原审原告）：伍新，男，1967年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：廖苑，女，1971年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区，系上诉人伍新妻子。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：胡润安，罗文兵，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘莹，女，1975年12月13日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人（原审被告）：袁静华，女，1973年10月5日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人（原审被告）：刘继慈，男，1978年11月17日生，汉族，住吉安市吉州区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：侯晋军，江西智桥律师事务所律师。原审被告：蒋永丰，男，1975年2月10日生，汉族，住吉安市吉州区，系上诉人刘莹丈夫。上诉人伍新、廖苑因与上诉人刘莹、袁静华、刘继慈以及原审被告蒋永丰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人伍新、廖苑的上诉请求：1、撤销一审判决，撤销上诉人与被上诉人刘莹签订的关于吉州区滨江乐园5栋6号、7号、27号三间门面的房屋买卖合同；2、改判一审判决第一项为：被上诉人刘继慈、袁静华、刘莹共同返还上诉人伍新、廖苑房屋征迁补偿款2370232.68元；3、本案一审、二审诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与政府拆迁人员合谋，利用征人员依职权掌握的、尚未公开的政府征迁信息，寻找特定的被征迁人（上诉人）并发出购买征迁房屋的要约，由此订立的卖奶合同当属显失公平；二、被上诉人袁静华身为实际买受人之一，故意伪装成居间人向上诉人提供有偿中介服务，从而实现诱骗上诉人出售房产的目的，属第三人重大恶意欺诈，被上诉人刘莹（合同买方）明知该情形，与袁静华恶意串通，构成买方欺诈。综上所述，上诉人认为本案的《房屋买卖合同》的订立存在显失公平、买方及第三人恶意欺诈的情形，根据合同法的相关规定应予撤销，一审法院作出错误认定该合同有效，特请二审法院予以改判，维护社会公平正义。被上诉人刘莹、刘继慈、袁静华答辩称，1.不认可上诉状的观点，对方在签订合同的时候，对拆迁的情形是知晓的，只是不知道具体时间；2.我方表明过拆迁价格形成是在合同签订后，我方无法预知拆迁的价格、可获得的利益；3.我方当事人袁静华、刘继慈等不存在恶意串通。因此，合同合法有效，应当受到法律保护。上诉人刘莹、刘继慈、袁静华的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判上诉人无需向被上诉人返还拆迁补偿款；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不具有承担返还拆迁补偿款或购房款的义务。原审判决上诉人刘莹、蒋永丰与被上诉人之间签订的房屋买卖合同具有法律效力，同时却以上诉人因比一般公众知晓信息或者信息不对称而获得巨大利益完全归属一方也不适当为由，径直认定案涉店面增值部分应当平均分配，判决上诉人获得增值部分的一半返还给被上诉人。上诉人认为，原审法院认定合同合法有效，那么根据合同有效性的法律后果，案涉房屋的所有权自然归上诉人所有，进而根据物权法的规定因物所产生的收益权也归上诉人所有。上诉人即买受人若有返还收益的义务，应当具有相应的法律依据，无论是合同法关于买卖合同的专门篇幅还是其他有关合同法的理论，均不可能要求买方在合同生效并且双方已经完全履行完毕后仍然对出卖人负有返还因购买标的物所产生的收益的义务。因此，原审法院以合同法第五条之规定为由判决返还收益显属适用法律错误。二、原审判决遗漏部分必要诉讼当事人或多列原审被告。原审判决认为与被上诉人伍新、廖苑建立买卖合同关系的合伙人为刘莹、刘继慈、袁静华三个，同时对该买卖合同关系实际投资并获利的人员还有李晓勇、万黎、曾晨蓉。上诉人认为，与被上诉人伍新、廖苑签订买卖合同的为刘莹丈夫蒋永丰，根据合同相对性原则，其应为合同的名义履行方。若刘莹存在诸多合伙人，那么合伙人根据前述事实认定，除三上诉人外，还应当包括李晓勇、万黎、曾晨蓉在内。故原审法院仅以存在合伙关系为由将三上诉人列为原审被告，其法律逻辑上存在错误，存在遗漏部分必要诉讼第三人或者多列原审被告的行为。三、原审判决关于签订拆迁补偿合同获得的增值部分认定错误。首先，关于涉案房屋签订的《国有土地房屋征收与补偿协议》，对拆迁补偿款中与店面租赁人相关的装饰装修补偿费、拆迁费、停产停业损失及补助费等应予扣除。其次，原审判决中认定李晓勇将投资获得的1094291.28元收益部分主动上缴，该款项不应计入增值部分应在判决书中认定的增值部分里予以扣除。被上诉人伍新、廖苑答辩称，1.上诉人的上诉请求称是不需要返还补偿款，而我方上诉请求是要求返还，关于这一点详见我方的上诉意见；2.对方认为遗漏了当事人，而我方认为，签订合同时，刘莹、刘继慈、袁静华三人是彼此确认了合伙身份及出资比例，且李晓勇等人与刘继慈、刘莹并不构成合伙关系；3.上诉人认为相应装饰装修损失应当扣除，我方认为根据相关规定，这些费用均由产权人获得补偿后再支付，并且是实际支付的才能扣除。关于李晓勇向纪检监察部门上缴的款项，其性质是违法违纪所得的，并非是买方对我方享有的征迁补偿款的返还。故，我方认为，上诉人的上诉请求、事实与理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。伍新、廖苑向一审法院起诉请求：1、判决撤销原告伍新、廖苑与被告刘莹签订的吉州区滨江乐园5栋6号、7号、27号3间门面房屋买卖合同；2、判决被告刘莹、蒋永丰、袁静华、刘继慈共同返还原告房屋拆迁补偿款2201752.69元（拆迁补偿款减合同价）；3、本案诉讼费由四被告共同承担。在诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1.判令四被告共同偿还原告奖励性补偿168479.99元；2.四被告共同偿付原告补偿款的占用利息（以2370232.68元为基数，从2017年10月26日起，按年利率6%计息至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：原告伍新、廖苑系夫妻关系，伍新系原吉州区滨江乐园5栋6、7、27号店面（以下简称案涉三店面）产权登记业主。2017年3月9日，原告伍新、廖苑与被告刘莹就案涉三店面转让事宜，在被告、吉州区广发房产中介信息服务部经营者袁静华的居间介绍下，原告伍新、廖苑（卖方），被告刘莹（买方），吉州区广发房产中介信息服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》并就出让房产、面积、价款、款项支付、中介费、权利义务、违约责任作出约定。其中案涉三店面共104.73平方米、出让总价103万元；买方于合同签订当日向卖方偿付定金10万元，卖方同意在2017年3月13日到公证处办理房产买卖公证后偿付尾款93万元；房款付清后，如房屋市值价格上涨（下降）或因政府规划征迁均与卖方无任何利益关系，卖方应无偿配合买方到相关部门办理相关手续。2017年3月9日，原告伍新、廖苑至吉安市庐陵公证处办理委托公证，委托被告刘继慈代伍新、廖苑办理涉案三店面出让相关事宜。委托书载明权限为：代理签订房屋出售合同、代收房款及办理产权过户登记手续等；因政府规划征迁等，代为签订房屋征迁补偿合同，领取拆迁补偿款或代为办理拆迁安置房产权证等。上述合同及委托公证手续签订或办结后，被告刘莹按约向原告伍新偿付案涉三店面出让款共计103万元。2017年5月18日，为加快吉安大桥西岸互通工程建设，吉安市政府印发《关于对吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收的决定》（吉府〔2017〕100号）（以下简称《决定》），决定对吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋进行依法征收，征收范围为吉安大桥西岸互通工程南北引桥、北匝道、书街路、署前路、沿江路滨江乐园段道路、滨江绿化带等，征收补偿协议签订期限为房屋征收决定公告之日起九十天内完成，征收部门为吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室，委托实施单位为吉安市房屋征收与补偿服务中心。《决定》附《征收决定书》《征收公告》《征收补偿实施方案》3个附件，其中《征收补偿实施方案》就房屋征收补偿标准进行明确，即被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，货币补偿按照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》（2017年版）的规定，由选定的房地产评估机构对被征收房屋价值进行评估，并依据评估价值进行货币补偿。其中，非住宅类货币补偿标准包括搬迁费（以建筑面积8元／平方米计）、停产停业损失（每月按征收价值的3‰计）、设备搬运安装费用（评估据实计算）、非住宅补助（按被征收房屋评估价15%计）、商铺奖励（评估结果公示后，在20天、40天、60天内签订补偿协议的，分别给予400元／㎡、200元／㎡、100元／㎡奖励）等。案涉三店面亦在上述征收范围。同年6月2日，征收单位与江西首佳房地产咨询评估有限公司签订《评估委托协议书》，由后者对包括涉案三店铺在内的房产进行评估，评估期限自2017年5月22日至同年8月10日。随后，江西首佳房地产咨询评估有限公司如期完成评估鉴定工作。2017年10月25日，被告刘继慈作为原告伍新的委托代理人与征收部门，就6、7、27号涉案三店面签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，由征收单位向刘继慈补偿3231752.69元、拆迁奖励168479.99元，共计3400232.68元。在审理过程中，经原告申请，本院调取了被告袁静华个人账户流水后发现，案外人李晓勇（时任上述征收委托实施单位、吉安房屋征收与补偿服务中心副主任）、万黎（时任上述征收委托实施单位、吉安房屋征收与补偿服务中心征收三科副科长、吉安大桥西桥互通工程商铺征收组工作人员）、曾晨蓉（时任吉州房产交易所档案室副主任）、鲍海强（时任上述征收委托实施单位、吉安房屋征收与补偿服务中心征收安置四科科长）、被告刘莹、被告刘继慈等人在案涉店面款项支付给相应出卖人前，以及征收补偿款发放后，上述人员与被告袁静华的往来记录。具体为：1.2016年12月30日，鲍海强通过名下中国建设银行6236682110000839882和中国工商银行62×××11账户，向袁静华转账支付45000元和48000元，共计93000元；2.2017年3月9日，李晓勇通过中国银行19×××17账户向袁静华中国银行62×××16账户转账560000元；同日，万黎通过中国银行19×××75账号向袁静华上述账号转账210000元；3.2017年3月10日及同月16日，袁静华通过上述账号向刘继慈中国银行19×××49账户分别转账1540000元和70000元，共计1610000元；4.2017年3月10日，曾晨蓉向袁静华中国工商银行62×××66账户转账280000元；同月13日，袁静华向刘莹6216666500001129006账户转账930000元；5.2017年10月26日，刘莹通过62×××78账号向袁静华中国建设银行52×××81卡号转账5049157.60元，刘继慈通过62×××42账号向袁静华上述账号转账2502816.35元。亦同日，袁静华向案外人万黎、李晓勇、曾晨蓉转账支付546702.25元、1747291.28元、902587.51元。获悉上述公职人员可能参与案涉店面买卖并获取收益的违纪线索后，本院于2018年6月10日裁定中止本案的审理，并将相关线索移送吉州区监察委呈报吉安市监察委。经吉安市监察委审查后，指定安福县监察委立案调查。通过监察调查及公诉审查，2019年4月24日，安福县人民检察院向安福县人民法院指控，李晓勇于2017年3月9日挪用公款473000元并个人资金共计560000元转给被告袁静华，用于投资案涉店面，并获利1094291.28元。袁静华于2018年12月29日在接受安福县询问时作如下陈述：1.其于2016年12月底购得案外人袁兆芳同地段店面后，拟再次收购同地段店面用于投资。考虑其系中介从业人员身份，并担心出卖人会借此抬高价款，故在案外人章吉林的介绍下，袁静华提议由刘莹、刘继慈共同投资，并授意由刘莹出面与原告签订房屋买卖合同购得案涉三店面。三人合伙投资及享受收益占比分别为：刘继慈10%、刘莹25%、袁静华65%。同时，李晓勇、万黎、曾晨蓉分别出资560000元、210000元和280000元计入袁静华名下。前述人员出资均先转到袁静华账上，再由其转给刘继慈、刘莹账户分别偿付给张荷花和伍新。2017年10月26日，案涉店面征收补偿款发放当天，李晓勇、万黎、曾晨蓉从袁静华处收回上述投资后，另分别获利；2.原告向本院提起诉讼后，万黎、曾晨蓉分别向袁静华退回收益300000元和550000元。刘继慈于2018年12月19日在接受安福县讯问时作如下陈述：1.购买伍新、张荷花店面均由袁静华负责，张荷花的五店面以其本人名义购买，款项由袁静华转到买受人名下后支付给出让人，其本人仅投资210000元；2.案涉店面合同、公证、网签办理以及征收补偿协议均受袁静华安排操作；3.其本人不知晓案涉店面即将征收拆迁，否则会筹资尽可能再买一些店面；4.征收补偿款发放到位后，袁静华返还其70余万元投资本金及收益。案外人曾晨蓉于2019年1月2日在接受安福县询问时作如下陈述：1.其认可于2017年3月受袁静华邀请，转账投资280000元至袁静华账上用于购买案涉店铺；2.2017年10月26日，袁静华将投资本金280000元及收益620000余元转回其本人；3.2018年1月期间，其顾及房管局的公职身份，主动转回550000元收益给袁静华。案外人万黎于2018年7月23日在接受吉安市询问时作如下陈述：1.其本人系吉安大桥西岸互通工程项目商铺征收组工作人员，具体负责对拟征收商铺进行摸底调查，宣传征收补偿政策及对被征收对象签订征收补偿协议等；2.吉安大桥西岸互通工程项目于2017年4月形成了征收补偿征求意见方案，次月下达征收决定。案外人李晓勇于2019年3月21日在接受安福县讯问时陈述，其于2017年3月9日转给袁静华560000元，用于投资案涉店面。另于2016年12月30日通过鲍海强借给袁静华93000元，后袁静华转回174万余元给李晓勇，包括560000元投资本金、93000元借款和投资利润。同时，李晓勇在接受监察调查时，主动上缴投资利润1094291.28元。案外人鲍海强于2018年11月20日在接受安福县询问时陈述，2016年12月30日，李晓勇让其转93000元给袁静华，且未告知其转账用途。2017年上半年，李晓勇已归还上述钱款。上述事实，有房地产居间买卖合同、委托公证书、《吉安市人民政府关于对吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收的决定》（吉府〔2017〕100号）、《国有土地上房屋征收与补偿协议》、银行流水明细、安福县人民检察院安检刑诉〔2019〕33号和安检刑变诉〔2019〕2号起诉书、询问讯问笔录及庭审笔录予以证实。一审法院认为，原告以欺诈并显失公平为由，要求撤销房屋买卖合同是否具有事实和法律依据系双方的争议焦点。保护交易、维护诚信是民事交往的基本原则。买受人刘莹与出卖人签订的案涉店面买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方发生争议的主要原因在于各方争讼的案涉店面因吉安大桥西岸互通工程征收项目需要，吉安市人民政府将案涉店面列入房屋征收范围，征收补偿及奖励款合计较交易价款增值300%至350%。原告以征收与补偿办公室工作人员参与购买，买方比出卖人享有更多的信息为由主张双方签订合同显失公平并主张撤销合同。但结合本案情况来看，出卖方是通过合理方式向不特定人员出售房屋，属于要约邀请。此时，包括买受人在内的任何人员只要不违反法律法规的禁止性规定，均可以同出卖方就是否买卖房屋、如何交易等达成合意。本案中，即使买受人可能比其他潜在的买受人掌握了更多涉讼房屋是否拆迁的信息，但在其他人没有给出更大利益的前提下，既不能推定出卖人与买受人签订协议违反其真实意思表示，也不能表明后者有欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，买受人在得到该信息后与出卖人达成购买房屋的合意与他人是否得到信息并同出卖人达成买卖房屋的合意并无明显不同，况且买受人也的确为购买该房屋已支付了全部价款并办理公证手续。双方之所以产生争议的更多原因与征收补偿带来的利益有极大关系，简单以房屋买卖合同违反公平原则并撤销双方签订的合同并不利于维护交易安全和诚实信用原则。当然，若将其因比一般公众知晓信息更多或者信息不对称而获得巨大利益完全归属一方也不适当。结合本案的实际情况，刘莹和刘继慈、袁静华合议，由刘莹与伍新、廖苑签订房屋买卖合同，刘继慈、袁静华分别作为隐名合伙人参与到合伙购买案涉店面事宜当中并分享利润。在案证据表明，合伙事宜达成后，刘莹、刘继慈和袁静华均以明示或默示的方式认可参与合伙事务的执行，故隐名合伙人应与显名合伙人负相同的责任。综上，刘莹、刘继慈和袁静华因买受案涉三店面收到拆迁补偿费3231752.69元及拆迁奖励168479.99元，共计3400232.68元，品除已偿付的房款1030000元，三人实际获利2370232.68元。上述案涉店面的增值部分应平均分配，基于买卖合同的相对性原则，则买受人与出卖人各自得到增值部分的一半即1185116.34元。被告刘继慈、袁静华、刘莹共同返还原告伍新、廖苑购房款1185116.34元，对原告其他诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，经审判委员会讨论决定判决：一、被告刘继慈、袁静华、刘莹共同返还原告伍新、廖苑购房款1185116.34元，限判决生效后七日内付清；二、驳回原告伍新、廖苑其他诉讼请求。案件受理费34555元，保全费5000元，共计39555元，由原告伍新、廖苑负担19777.5元，被告刘继慈、袁静华、刘莹共同负担19777.5元。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、伍新、廖苑与刘莹签订的关于吉州区滨江乐园5栋6号、7号、27号三间门面的房屋买卖合同是否合法有效，是否存在显失公平的情形，伍新、廖苑主张撤销合同是否有事实和法律依据；2、刘继慈、袁静华、刘莹应否共同返还伍新、廖苑房屋征迁补偿款，数额应如何认定。关于伍新、廖苑与刘莹签订的房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”伍新、廖苑与刘莹签订书面的房屋买卖合同，双方对房屋坐落地址、面积及成交价进行了协商并确认，双方在合同落款处签字捺印。原审法院认为双方在签订合同时系双方真实意思表示，合法有效，该认定并无不当。伍新、廖苑上诉称，刘继慈、袁静华、刘莹与其缔约时利用拆迁工作人员提前获悉的拆迁信息，处于绝对信息优势，缔约双方信息不对称，存在显失公平、买方及第三人恶意欺诈的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，原审法院认为在其他人没有给出更大利益的前提下，不能推定协议违反了双方的真实意思表示，也不能认定合同有显失公平或者买方及第三人恶意欺诈的情形，该认定并无不当。上诉人伍新、廖苑的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于刘继慈、袁静华、刘莹应否返还拆迁补偿款的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，刘莹与伍新签订房屋买卖合同后，在涉案房屋遭遇拆迁时，双方尚未办理涉案房屋的产权变更登记手续，仅在公证机关办理了公证，经公证，伍新同意由刘继慈因政府规划征迁等代为签订该房产的房屋拆迁补偿合同、领取拆迁补偿款或代为办理拆迁安置房的产权证。涉案房屋《国有土地上房屋征收与补偿协议》中载明被征收人是伍新，刘继慈系被征收人伍新的委托代理人，故对外而言，涉案房屋登记的被征收主体仍然是伍新，刘继慈系经公证的委托代理人。其次，伍新与刘莹签订的房屋买卖合同合法有效，袁静华已支付了全额房款，根据合同相对性原则，虽然双方尚未办理房屋产权变动登记手续，但是袁静华基于对合同的信赖、对合同签订后在一定期限能够发生物权变动产生利益的期待，故原审法院在结合本案实际情况的基础上适用公平原则处理本案，并无不当。由刘莹与伍新签订房屋买卖合同，刘继慈、袁静华分别作为隐名合伙人参与到合伙购买案涉店面事宜当中并分享利润。伍新将刘继慈、袁静华、刘莹列为本案被告主张权利并无不当。李晓勇、万黎、曾晨蓉是在袁静华名下的隐名投资人，其投资合伙利益，可以通过合伙人内部清算解决。关于对拆迁补偿款中与店面租赁人相关的装饰装修补偿费、拆迁费、停产停业损失及补助费等，因相关事实尚未发生，该费用是否扣除，在本案中不予审查。袁静华已经分配给李晓勇的1094291.28元的投资收益，李晓勇在接受监察机关调查时，主动上缴投资利润的行为，与本案无涉。刘莹、刘继慈、袁静华上诉称，该款项不应计入增值部分，应在判决书中认定的增值部分里予以扣除的理由本院不予支持。综上所述，上诉人伍新、廖苑和上诉人刘莹、刘继慈、袁静华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计39986元，由上诉人伍新、廖苑负担24520元，由上诉人刘莹、刘继慈、袁静华负担15466元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月二十四日书记员  郭芷伊