天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终230号上诉人（原审原告）：吕春华，女，1964年12月22日出生，汉族，国家税务局天津滨海新区税务局职工，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）:天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽州山街2-1-602。法定代表人：张树军，总经理。委托诉讼代理人：**，天津大有律师事务所律师。上诉人吕春华因与被上诉人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司（以下简称胜奕物业公司）确认合同无效一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初31387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕春华上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司未取得业主大会过半同意，其物业服务合同无效胜奕物业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。吕春华向一审法院提出诉讼请求：1、请“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”出具其“水景花都小区专业服务合同”在区物业办的备案证明；2、请2015-2017年业委会主任李永军、李铁军出示业主双过半同意选聘“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”的业主大会资料；3、请求法院确认“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”与业委会在2015年10月25日签立的“水景花都小区专业服务合同”无效；4、诉讼费由被告“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”承担。一审法院认定事实：吕春华系滨海新区塘沽水景花都4-1-902号房屋所有权人，是水景花都小区业主。2015年10月25日天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）主任李永军与被告胜奕物业公司签订《水景花都小区专业服务合同》，服务期限自2015年10月25日至2018年10月24日。案件审理过程中，一审法院到天津市滨海新区新河街道震新社区居委会了解相关情况，居委会负责人员及物管员陈述上述物业服务合同未经业主大会投票同意，未在物业管理部门备案登记。2015年至2017年胜奕物业公司提供物业服务期间，有业主反映过门禁问题，但基本上能够维持小区内正常的物业服务。2017年底至2018年年初，新成立的业主委员会引入新的物业服务企业，在新老物业交替过程中发生过激烈矛盾。一审法院认为，本案争议的焦点主要有以下几点：一是吕春华作为一审原告是否适格；二是诉争物业服务合同的效力如何认定。一、关于吕春华作为一审原告是否适格的问题根据《物业管理条例》第十二条第五项“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，吕春华作为水景花都小区业主，与该《物业服务合同》存在着直接的利害关系，其以水景花都小区业委会违反《物业管理条例》规定没有召开业主大会即与胜奕物业公司签订《物业服务合同》损害了原告的利益，其有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向人民法院提起诉讼，至于其选择要求确认该《物业服务合同》无效还是行使撤销权由其自行决定，其请求能否得到人民法院支持由人民法院做出判决，但吕春华有诉权，其作为原告主体资格适格。胜奕物业公司辩称吕春华作为一审原告主体资格不适格的意见不能成立，本院不予采纳。被告主张本案为重复诉讼，应适用一事不再理原则。原告就此提供（2018）津0116民初30874号民事裁定书予以证实。本院认为，（2018）津0116民初30874号案件系因原告吕春华经传唤无理由拒不到庭参见诉讼而被按照原告吕春华撤回起诉处理，该案并未经过实体审理，故不应被认定为重复诉讼，不适用一事不再理原则。另，原告将天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）列为本案被告，但经本院核实该主体已被新的业主委员会取代，原业主委员会已经不存在，原告坚持将天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）列为本案被告，本院不予确认。原告提出诉讼请求第1项：请“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”出具其“水景花都小区专业服务合同”在区物业办的备案证明；第2项：请2015-2017年业委会主任李永军、李铁军出示业主双过半同意选聘“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”的业主大会资料。原告的上述两项诉讼请求内容已在本院查明事实中予以陈述，且上述两项诉讼请求为请求权之诉，而本案为确认之诉，故原告的上述两项诉讼请求，本院不予支持。二、关于诉争《物业服务合同》的效力如何认定的问题按照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，且该决定事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会作为业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。胜奕物业公司虽提交水景花都小区业主大会2015年10月23日向新河街办事处、居委会出具的《证明信》，证实对相关物业服务合同曾经召开业主大会并投票表决，但并没有其他证据佐证，根据原告提供的证据及震新社区居委会的情况说明可以认定水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》之前，并未召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会。因此，水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》时违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争《物业服务合同》签订后，该小区大部分业主已按照合同约定交纳了物业服务费用。因此虽然水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》前未依法召开业主大会，违反了《物业管理条例》所规定的程序性强制性规定，导致合同不能满足有效条件，但小区业主在合同签订后已按合同约定向胜奕物业公司交纳了物业服务费用，该行为应视为小区业主对水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》行为的追认，符合合同效力补正的要求，应认定诉争《物业服务合同》有效。同时，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会虽然属强制性规定，但相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效，这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。吕春华亦未举示证据证明诉争《物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故吕春华请求确认诉争《物业服务合同》无效的理由不能成立。至于吕春华主张未缴纳物业服务费，并未以缴费行为追认合同效力，因此诉争合同应当无效。本院认为，诉争《物业服务合同》涉及全体业主的利益，个别业主对胜奕物业公司物业服务的意见，对诉争合同效力的异议，不能代表全体业主。即，个别业主对诉争《物业服务合同》的不认可，不能直接否认诉争合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告吕春华的全部诉讼请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中,上诉人未能举证证明诉争物业服务合同存在法律规定的无效情形，其上诉主张缺乏事实依据。综上所述，吕春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吕春华负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 李 浩审判员 王同顺二〇二〇年六月四日书记员 朱欣宇