辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6454号上诉人（原审被告）：沈阳永昌盛房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区长青南街15-2号南6门。法定代表人：肖劲，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫宇，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林换欣，男，1987年3月25日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：关世臣，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白皙，女，1986年4月24日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：关世臣，辽宁良友律师事务所律师。上诉人沈阳永昌盛房产开发有限公司因与被上诉人林换欣、白皙房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳永昌盛房产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未向上诉人送达传票，未依法传唤上诉人，存在严重违反法定程序的情形。二、原审认为上诉人未履行审查及告知义务，认定上诉人存在过错，应承担定金返还责任，属于认定事实不清，适用法律错误。在双方签订《商品房预定协议书》前，上诉人已向被上诉人释明沈阳市房屋限购政策，被上诉人在此基础上签订《商品房买卖合同补充协议》，应当视为上诉人已经充分履行提示义务。上诉人对于合同的订立及履行不存在过错，依法不应承担定金返还责任。三、因被上诉人自身原因，其明确表示拒绝履行合同义务，应由被上诉人承担违约责任。被上诉人主张定金返还，没有事实和法律依据。被上诉人以未成功落户且资金不足为由，向上诉人明确表示将不再继续履行签订房屋买卖合同的义务，应由被上诉人为其违约行为承担违约责任。林换欣、白皙辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。林换欣、白皙向一审法院起诉请求：1.沈阳永昌盛房产开发有限公司返还林换欣、白皙购房定金10,000元；2.沈阳永昌盛房产开发有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实：二原告为辽宁省抚顺市人，系夫妻关系。该二人与被告于2019年8月10日签订《商品房预定协议书》，约定二被告预定原告开发的城建万科翡翠书院11#2-1-1号房屋，建筑面积157.69平方米，总房款为2,004,240元，定金为10,000元。协议第四条约定，双方商定预定期为6天，二原告于2019年8月15日前持协议书、定金收款收据、按揭贷款所需资料到销售现场，签订《商品房买卖合同》及补充协议，并交付房款，其中首付款为总房款的30%即604,240元，余款140万元为贷款。第五条约定，在本协议第四条约定的预定期限内，如二原告未依本协议约定付款或签订《商品房买卖合同》，被告有权罚没定金并另行处分该房屋。二原告于同日交付定金10,000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案二原告与被告签订《商品房预定协议书》，就购买涉案房屋达成意向性协议，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，没有实际履行房屋买卖行为。根据《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第七条的规定“非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域购买1套商品住房，购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定”。二原告作为非沈阳户口人员，需提供符合上述房地产调控政策规定期限的所得税或社会保险证明。二原告与被告签订的《商品房预定协议书》中载明二原告的身份信息及地址为抚顺市，可证明被告对二原告为辽宁省抚顺市人是明知的。据二原告所述，二人在沈阳均没有纳税和社保关系证明，不符合在沈阳购房的条件，但其在签订《商品房预定协议书》时没有尽到对相关政策的审慎查看义务。被告作为房地产开发企业，对沈阳市相关购房政策规定应是知情的且负有贯彻执行的义务。现被告拒不出庭应诉，无法说明其在签订《商品房预定协议书》时对二原告是否有沈阳纳税或社会保险证明尽到基本的审慎查看及告知义务。双方对《商品房预定协议书》没有继续履行、不能完成房屋交易行为均具有过错，应各自承担相应责任，被告应当将定金本金部分返还原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十条之规定,判决如下：被告沈阳永昌盛房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告林换欣、白皙返还定金本金10,000元。案件受理费50元，由被告沈阳永昌盛房产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交三组证据：第一组证据为商品房买卖合同补充协议，用以证明：上诉人与被上诉人签订案涉预订协议的同时签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议第三条约定：“出卖人已向买受人全面介绍了行政机关对购房资格的限制性规定，买受人承诺自己完全符合行政机关规定的购房资格。”被上诉人对此已经进行签字确认，上诉人已经向被上诉人完全履行了限购政策的告知提示义务。第二组证据为微信聊天记录，用以证明：被上诉人向上诉人表明其将为购买房屋而办理落户，上诉人亦表示可以为其提供等待期，但被上诉人后以资金不足为由，明确表示拒绝履行约定义务。被上诉人明知其不具备购房资格，且希望以落户的方式获取购房资格，在此基础上与上诉人订立合同后拒绝履约，应由其对自身行为承担全部过错。第三组证据为付款催告函及邮寄单、解除认购/定金合同通知书及邮寄单，用以证明：被上诉人与其履行合同义务，上诉人曾书面催告其履行，其仍拒绝履行。根据预订协议约定，被上诉人已构成违约，上诉人有权罚没其定金并解除合同，上诉人亦书面告知其定金罚没事宜。上述函件均由被上诉人收悉，被上诉人因自身原因，拒绝履行合同义务，应由其承担自身过错责任，承担定金罚没的后果。被上诉人对上述三组证据的真实性没有异议，但认为证据并非新证据，因为原审没有提供。此外上诉人即使履行了告知义务，因其出发点目的不符合限购政策的规定，其过错是明显的，也就是说上诉人明知被上诉人不具有在沈阳买房的资格，通过变造手续的形式让被上诉人购买，有诱导行为，所以该行为不应受法律保护。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈阳永昌盛房产开发有限公司与被上诉人林换欣、白皙签订的《商品房预定协议书》系真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。鉴于上诉人已向被上诉人发出了解除通知书，被上诉人对此亦未提出异议，故《商品房预定协议书》解除。关于协议解除的后果，根据《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第七条的规定，被上诉人林换欣、白皙非本市户籍居民，亦无纳税和社保关系证明，不具有购买案涉房屋的资格，上诉人与被上诉人对于被上诉人属于限购范围均为明知，对于合同无法履行均存在过错，合同不能履行不可单独归责于买方，一审法院在此基础上判令上诉人原数返还定金并无不当。关于上诉人提出的一审法院未依法定程序送达传票问题，一审卷第34页显示传票、起诉状副本送达回证上有上诉人代收人吴克签字，一审卷第46页显示一审裁判文书通过邮寄方式送达，收件人亦为吴克，收件地址为上诉人项目地址，且上诉人收到判决书，可以说明一审法院已依法向上诉人送达了传票，故对此理由不予支持。关于上诉人所提上诉人已向被上诉人释明沈阳市房屋限购政策，不存在过错，被上诉人未成功落户，资金不足不再继续履行合同属于违约问题。首先，本案的争议焦点为是否应予返还定金，如何返还，上诉人提交的《商品房买卖合同》补充协议无签订日期，无法证明在签订《商品房预定协议书》时已经向被上诉人进行了关于限购政策的说明；其次，《商品房买卖合同》补充协议应是对《商品房买卖合同》的补充而不是对《商品房预定协议》的补充，亦不能证明在签订《商品房预定协议书》时对被上诉人说明了限购事宜；最后，即使如上诉人所述已对被上诉人进行了限购政策说明，但由于上诉人对于被上诉人属于限购范围不符合购买条件为明知，仍然向被上诉人出卖房屋，对于导致合同不能履行亦存在过错，因此一审法院判令原数返还定金并无不当。综上，上诉人沈阳永昌盛房产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳永昌盛房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宁审判员 史明箭审判员 孙 悦二〇二〇年六月二十二日法官助理唐屾书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。