广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8495号上诉人（原审被告）：卢煌伟（WILLIAMWONGWAILOO），男，1954年7月7日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：卢煌锦（ERNESTWONGGIMLOO），男，1950年11月12日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：黄国瑞，（ARTHURWONG），男，1933年3月3日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：黄国璇（KWOCKSUENWONG），男，1934年4月9日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：黄国崇（DANIELWONG），男，1936年6月28日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：黄惠慈（WAICHEWONGHO），女，1939年8月30日出生，美国国籍，现居美国，上诉人（原审被告）：黄国基（KWOCKGAYWONG），男，1941年2月24日出生，美国国籍，现居美国，上述七上诉人共同委托诉讼代理人：陈春燕，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤佛熊，男，1968年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：李丽霞，女，1970年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红，广东法治盛邦律师事务所律师。原审第三人：邬仲慈，女，1949年10月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原审第三人：广州市越秀区穗侨信息咨询服务中心。住所地：广州市越秀区环市东路339号A附楼25E。法定代表人：刘小娟。委托诉讼代理人：徐家樑，该单位退休返聘人员。原审第三人：徐家樑，男，1958年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区艺苑路195号801房。上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基因与被上诉人汤佛熊、李丽霞，原审第三人邬仲慈、广州市越秀区穗侨信息咨询服务中心（以下简称穗侨中心）、徐家樑房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的委托诉讼代理人陈春燕，被上诉人汤佛熊、李丽霞及其委托诉讼代理人刘红，原审第三人邬仲慈、徐家樑同时作为穗侨中心的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回汤佛熊、李丽霞全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由汤佛熊、李丽霞承担。事实与理由:一审判决认定事实错误，遗漏查明事实，适用法律不当，程序违法。一、汤佛熊、李丽霞持有的2008年10月30日《委托书》的真实性依法不应予以确认，一审判决认定错误。(一)一审判决遗漏查明事实，且在卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基已提出相反证据证明《委托书》是伪造的情况下仍认定该《委托书》的真实性，以此认定穗侨中心、邬仲慈有权将涉讼房屋售予汤佛熊、李丽霞,一审法院对此认定事实错误。(二)一审法院未向各方当事人释明过举证期限，一审法院程序违法。汤佛熊、李丽霞在第一次开庭后才提交2008年10月30日的《委托书》作为本案证据，而对该《委托书》签名页的真伪进行司法鉴定是查明本案事实的关键，一审法院应当查明该《委托书》签名页的真实性，但一审法院却不接纳卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基对该《委托书》签名页真伪的司法鉴定申请，直接对《委托书》的真实性予以确认，程序违法。(三)一审判决适用法律不当。汤佛熊、李丽霞不同意对《委托书》进行司法鉴定，应承担对不同意对《委托书》进行司法鉴定的不利法律后果。另外，双方对于同一事实分别举出了相反的证据，结合本案一审庭审和案件情况，汤佛熊、李丽霞伪造证据、而上诉人诚信可靠，上诉人的证据证明力更大，依法应确认上诉人的证据、采信上诉人的陈述。二、汤佛熊、李丽霞和穗侨中心签订的《房屋转让补充协议书》依法应属无效。汤佛熊、李丽霞和邬仲慈、穗侨中心、徐家樑存在虚假交易，恶意串通。并且汤佛熊、李丽霞所提交的《房屋转让补充协议书》，是穗桥中心和汤佛熊、李丽霞签订的，即使依据汤佛熊、李丽霞提交的《委托书》，穗桥中心也不是代理人，无权代理上诉人出售涉案房屋，该房屋买卖合同与上诉人无关，该房屋买卖合同无效。另外现在亦无证据证明汤佛熊、李丽霞已经支付了涉案房屋购房款，一审判决认定错误。三、汤佛熊、李丽霞和穗侨中心、邬仲慈、徐家樑对案涉房屋的交易严重违背正常的交易习惯。（一）汤佛熊、李丽霞和穗侨中心签订的《房屋转让协议书》所约定的交易价格远低于正常市场价格。（二）汤佛熊、李丽霞支付案涉购房款早于案涉《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议书》签订的时间，汤佛熊、李丽霞自己提交的支付凭证无法对应，自相矛盾，其所称的购房款支付时间、顺序等等和正常交易习惯背离。另外汤佛熊、李丽霞支付的案涉购房款金额与《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议书》约定的金额不一致。（三）汤佛熊、李丽霞迟迟不办理涉案房屋过户手续违背常理。（四）汤佛熊、李丽霞在举证中经常存在自相矛盾，以及在一审庭审中出现违反禁止反言的情形，如对于购房款的金额以及支付时间在各次庭审的陈诉不一致。汤佛熊、李丽霞与邬仲慈、穗侨中心、徐家樑之间存在恶意串通、虚假交易。然而，一审法院对于汤佛熊、李丽霞提交自相矛盾的证据以及违反禁止反言原则的行为均未予以审查及排除，极大损害了上诉人的合法权利。被上诉人汤佛熊、李丽霞辩称：同意一审判决处理，不同意卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的上诉请求。事实与理由：一、关于2008年10月30日《委托书》的问题。（一）在(2014)穗越法民三初字第68号一案中，上诉人已经提出《委托书》所谓造假的问题，所以，并非是新证据。根据上述68号判决书，上诉人曾向法院提出对《委托书》笔迹进行鉴定，但于2016年10月15日向法院申请撤回上述司法鉴定申请。（二）上诉人在本案原一审、二审中，又毫无依据说该《委托书》是复印件，但原二审与重审中的一审，均依法予以驳回。（三）根据一审证据，2006年5月14日中国驻美国大使馆认证的《委托书》与2008年10月30日中国驻美国大使馆认证的《委托书》，美国公证人属于同一人。（四）根据一审查明认定的证据，上诉人同期委托穗侨中心、邬仲慈买卖的房屋多达10多套，除房号不同外，10多份《委托书》的内容、形式与案涉《委托书》高度一致，甚至号码相连。而上诉人对其它房屋的买卖从未提出异议。二、关于案涉购房款以及徐家樑是否有权收取售房款的问题。（一）汤佛熊、李丽霞已经提供银行流水等证据，充分证明汤佛熊、李丽霞已付清购房款，义务履行完毕。（二）根据上诉人2006年5月14日中国驻美国大使馆认证的《委托书》，徐家樑是上诉人代理人之一，该份《委托书》，上诉人一直未予撤销，合法有效。（三）根据一审查明的证据，上诉人同期委托第三人买卖的房屋多达10多套，所以，第三人如何支付售房款给上诉人，与汤佛熊、李丽霞无关。三、关于汤佛熊、李丽霞为何未及时办理案涉房屋的过户手续问题。涉案房屋是不交吉买卖，有租户租期未到，后又发生上诉人身份证过期，此后是上诉人以卢煌锦母亲去世需办理继承为借口，恶意违约，拖延办证，并恶意将汤佛熊、李丽霞持有的涉案房屋房产证挂失，进行一房二卖，未过户的违约责任在上诉人。原审第三人邬仲慈述称：同意汤佛熊、李丽霞的意见。原审第三人穗侨中心、徐家樑述称：卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基从2006年开始就委托穗侨中心办理涉案房屋的经租发还，回迁收房，总共收了15套房屋。当时用的就是2006年的《委托书》。涉案房屋交付给汤佛熊、李丽霞时房屋状况很差。穗侨中心找了很多卖家都不愿意购买，汤佛熊、李丽霞购买涉案房屋后，要求穗侨中心进行维修。其他部分同意汤佛熊、李丽霞的意见。汤佛熊、李丽霞于2019年2月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基返还汤佛熊、李丽霞购房款1043000元；2.判令卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基赔偿汤佛熊、李丽霞房屋差价损失4457000元；3.判令卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基双倍返还汤佛熊、李丽霞定金200000元，并判令卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基赔偿汤佛熊、李丽霞中介费损失70000元。一审法院经审理查明：座落在广州市越秀区大德路濠畔街96号地下的房屋的建筑面积为278.4009平方米，原登记在卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基以及卢周美兰名下，为上述八人按份共有，其中，黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基各占有房屋份额为3/18，卢煌伟、卢煌锦、卢周美兰各占有房屋份额为1/18。据广东省广州市南方公证处于2013年5月8日作出的（2013）粤广南方第039294号《公证书》所载：被继承人卢周美兰于2012年3月5日在美国死亡，其死亡时遗留的广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋的八分之一产权，由卢煌伟、卢煌锦各自继承一半，即各占该房屋的十六分之一产权份额。2009年6月25日，穗侨中心（协议载甲方为黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄国基、黄惠慈、卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦，穗侨中心系作为上述八人的委托代理机构；另合同首部载委托代理人为邬仲慈）与汤佛熊、李丽霞（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，所载内容包括：一、甲方是座落在广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋产权人，乙方已明确了解该房屋的产权、现状及租赁等情况。甲方同意将其所属的该房屋产权全部转让给乙方。乙方愿意受让。二、双方同意上述房产的转让价为￥104.3万元，此价是业主实收价。办理上述房屋转让中产生的所有税款（含甲方应付的税费）及其他相关费用全部由乙方承担。三、本协议签订之日乙方向甲方支付购房定金￥10万元。甲方收取定金后45日内与乙方结清所有文件和款项，即甲方一次性向乙方交付与办理上述房屋事务相关的文件、资料（见附件）的同时，乙方一次性向甲方付清购房余款￥94.3万元。至此，上述房屋的转让手续全部结束。上述房屋的一切权利义务概与甲方无关，全部由乙方享有和承担，双方互不追究任何责任。四、乙方在处理上述房屋买卖事务过程中，甲方应乙方要求，应积极配合，并提供相关方便。五、本协议签订后，任何一方不得违约，否则，违约方应承担由此而产生的一切法律和经济责任。六、本协议一式两份，甲乙方各执一份，均具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字后生效。同日，邬仲慈（合同首部显示甲方为穗侨中心，甲方签名栏由邬仲慈签字）与汤佛熊（乙方）签订《房屋转让补充协议书》，所载内容包括：一、甲方受美国（国际）金山华人服务社之托（广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房产业委托金山华人服务社办理上述房产出售及其它相关的事务），指定员工邬仲慈办理向乙方转让上述房产，乙方愿意受让。二、双方同意上述房产的转让价为￥111.3万元。其中￥104.3万元为房屋业主实收价，余额￥7万元为美国（国际）金山华人服务社及甲方代理服务费，包括转让前后办理房屋相关事务，以及垫支款等。两项合计￥111.3万元。本协议签订之日乙方向甲方支付定金￥10万元，余款￥101.3万元在甲方一次性向乙方交付与办理上述房屋事务相关的文件、资料（见附件）的同时，乙方一次性付清甲方。至此，上述房屋的转让手续全部结束，上述房屋的一切权利义务概与甲方无关，全部由乙方享有和承担，双方互不追究任何责任。三、办理上述房屋的所有事务所产生的税款及其他相关费用（包括业主应付税费）全部由乙方承担。四、本协议一式两份，甲乙方各执一份，均具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字后生效。关于汤佛熊、李丽霞购买涉案房屋款项的支付情况，汤佛熊、李丽霞表示已按合同约定于2009年6月25日、2009年7月29日分两期向穗侨中心指派的收款人徐家樑支付了全部购房款1043000元及购房中介费70000元，为此，汤佛熊、李丽霞提交经手人徐家樑的《收款收据》三张作为证据，其中，时间显示为2009年6月25日编号为00480081的《收款收据》上载收到汤佛熊交来购买广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋定金100000元；时间显示为2009年7月29日编号为00529185的《收款收据》上载收到汤佛熊交来购买广州市越秀区大德路濠畔街96号地下购房余款（全部房款已收齐）943000元；时间显示为2009年7月29日编号为00529186的《收款收据》上载收到汤佛熊交来广州市越秀区大德路濠畔街96号地下中介款70000元。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基对上述《收款收据》的三性不予认可，认为是伪造的，汤佛熊、李丽霞没有出具银行转账凭证，明显不合理，而且不具有真实性。邬仲慈、穗侨中心、徐家樑均对汤佛熊、李丽霞提交的证据予以确认。2013年12月4日，黄国瑞、黄国璇、黄国崇、卢煌伟、卢煌锦，黄惠慈、黄国基（系甲方、卖方；梁国尧作为上述七人的委托代理人签约）与案外人林盛祥签订《存量房买卖合同》，约定内容包括：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址为广州市越秀区大德路濠畔街96号地下；…3.建筑面积为278.4平方米，本次交易转移278.4平方米；4.房屋使用性质为其他：工场；第二条、计价和价款，甲乙双方约定以第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额人民币550万元等。另，据汤佛熊、李丽霞提供的由广州市房地产档案馆于2013年12月31日出具的2013登记字1046255号《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋建筑面积为278.4平方米，共有情况为按份共有，登记时间为2013年10月21日；产权情况为黄国瑞占有6/36权属、权证号码150××××3531号，黄国璇占有6/36权属、权证号码150××××3532号，黄国崇占有6/36权属、权证号码150××××3533号，黄国基占有6/36权属、权证号码150××××3534号，卢煌伟占有3/36权属、权证号码150××××3535号，卢煌锦占有3/36权属、权证号码150××××3536号，黄惠慈占有6/36权属、权证号码150××××3537号；登记附注栏记载该房屋使用性质为工场；2013年12月6日核准登记，2013登记字1056477号（大德路濠畔街96号地下）存案（已核准登记）；2013年12月4日林盛祥申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字1056477号（大德路濠畔街96号地下）存案（已正式收件）；另附注栏下方还载明有产权变更，收回原证注销。同时，据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》所载，广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋的现权属人为林盛祥，建筑面积为278.4平方米，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2013年12月6日。汤佛熊、李丽霞为证明邬仲慈具有黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄国基、黄惠慈、卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦授权出售广州市大德路濠畔街96号地下房屋等事宜的合法委托手续，在本案提交公证、认证委托书一套，包括《委托书》、《承认书》、加州证明文件、领事馆认证文件等材料。其中，《委托书》中，委托人栏载卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基；受委托人栏载邬仲慈和何敏莉、职业分别为房产部经理和职员；事由部分载“我们是座落在广州市大德路濠畔街96号地下房屋的产权人。由于远居国外，不便回国处理上述房产事宜，特委托邬仲慈、何敏莉为我们的合法代理人，处理如下事务：委托邬仲慈、何敏莉为我们的代理人，并以我们的名义办理以下事项：1、代向拆建机构，房管部门办理拆迁补偿，回迁安置或弃产补偿等手续，包括谈判、签订协议书、领取弃产补偿款，或回迁房屋，收取房屋钥匙和相关文件证书。2、代向房管等相关部门办理上述房屋测绘、领取测绘图和测绘报建文件、价值评估等手续。3、代向房管等相关部门办理上述房屋分割登记、析产登记、转名登记、变更登记、遗失登记、列正登记等手续和领取新契证、共有证，他项权证等产权证明文件。4、代为管理上述房屋，包括看管、维修、装修报建、出租、收取租金、清理旧租、清走租客等。5、代为向房管规划部门查核上述房屋的产权情况和现状情况，调查房屋的租赁、出售市场情况。复印相关资料。6、代为出售上述房屋、包括与买家谈判、签订买卖协议，办理房屋交易过户手续，收取定金和售房款，以及办理与出售相关的其他事宜。如交易不成功，有权办理退案手续。7、如上述房屋在抵押，有权办理归还银行贷款，涂销抵押登记手续，签订和领取相关文件资料。9、代向相关部门办理上述房屋调档、测绘、价值评估等手续。10、代向外汇管理部门、银行办理上述房屋的售房款汇出境外（含港澳地区）的相关手续。11、如上述房屋引起诉讼，代向法院起诉、应诉、反诉、上诉或撤诉。代为承认、放弃或变更诉讼，进行和解，签收法律文书，有权申请执行已生效的法律文书，并在执行中代为承认、放弃或变更执行要求，进行和解，签收法律文书，领取执行标的。必要时可聘请律师和相关人员。受托人在办理上述事项的过程所签订的相关文件，我均予以承认。两代理人均有单独代理权”；代理人有转委托权；委托期限至书面通知；委托日期为2008年10月30日等、委托人签名处显示有黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄国基、黄惠慈、卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦的中英文字样签名。加利福尼亚州三藩市县公证人STANLEYKWOKHO签名出具的《承认书》中文翻译件载，“2008年10月30日，卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈和黄国基来到本人，STANLEYKWOKHO-公证人面前，他们有足够的证据证明他们就是在所附文件上签名的人，且在本人面前承认他们在授权范围内签署该文件，该文件一经他们签署，则其代理人或代表他们的实体可执行该文件。本人在此签署本承认书并盖上本人官印，以资证明”。加利福尼亚州务卿签名并加盖加利福尼亚州大印的文件中文翻译件载“我，DEBRABOWEN，作为加州州务卿，在此证明：在所附证明书、承认书、宣誓书上于2008年10月30日署名的STANLEYKWOKHO是依该州法律适当任命、委托、经宣誓授权的公证人，有权在该州为宣誓、承认书、契约、土地转让、租赁、继承担任公证人。该公证人的公务行为是真实可靠的。同时，他可以为以上行为出具证明，并且证明宣誓书的真实性，其可以在法庭，法官或国外使用。我进一步证明所附的证明书，承认书及宣誓书上的印章是以上所述公证人的公章同时上面的签名是上述人的真实签名。兹证明我执行此证明同时于2008年11月17日印上加利福尼亚州大印。”2008年11月18日，中华人民共和国驻旧金山总领事馆出具（2008）美领认字第0010498号认证书，上载“兹证明前面文书上美国加利福尼亚州政府的印章和州务卿DEBRABOWEN的签字均属实。该文书内容由出文机构负责。”对于上述材料，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基共同表示真实性、合法性、关联性均不予认可，称该《委托书》是没有业主签名的原件，只是复印件，并认为《委托书》签名页不是由卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基本人签的，除了已去世的卢周美兰不知道外，另外卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基均没有在该委托书上签名。为此，上述卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基提交黄国崇、卢煌伟分别出具的《宣誓书》拟证明2008年10月30日该天二人并不在加利福利亚州，其中，黄国崇于2014年4月4日签署的《宣誓书》中文翻译件载“2.‘2008年10月30日那天我并不在加尼福利州。’3.‘2008年10月30日那天我在DanielWong’sKitchende的厨房内工作。其地址为4566，Bissinnet，Bellaire，Texas77401’”；卢煌伟于2014年4月23日签署的《宣誓书》中文翻译件载“2.‘2008年10月30日那天我并不在加尼福利州。’3.‘2008年10月30日那天我在我的办公室工作。其地址为1016KapahuluAvenueSte200，Honolulu，HI96816’”。同时，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基为证明曾发函给《委托书》的公证员STANLEYKWOKHO，认为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基没到场签名的情况下进行欺诈性公证，主张撤销该份委托公证书，在本案提交经公证、认证的《律师函》、邮寄单及妥投证明各一份，其中，《律师函》载“经你证实的委托书中所提及的全体八位人士否认此事宜并且明确说明他们从未在你的面前签署委托书进行公证。事实上，WilliamWongWaiLoo与DanielWong于你在公证文件所述的日期当日并没有出现在加利福尼亚州”等。2013年12月23日，穗侨中心出具《情况说明》，内容为：关于涉讼房屋出售事宜，其中心根据卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰于2009年5月23日签订的售房确认书，于2009年6月25日将卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰名下的涉讼房屋按现状全部出售给汤佛熊、李丽霞，并指派员工邬仲慈办理转委托给买家汤佛熊，指派员工徐家樑收取上述房屋的售房定金及全部楼款，徐家樑收取上述房屋全部售房款共104.3万元后，转交给该中心财务刘粤英，刘粤英将售楼款全部汇兑到卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰指定的美国银行账号。2013年12月24日，汤佛熊、李丽霞向一审法院提起诉讼，请求：一、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基与林盛祥于2013年12月4日签订的关于广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋的房屋买卖合同无效；二、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基与林盛祥协助汤佛熊、李丽霞将广州市越秀区大德路濠畔街96号地下房屋过户到汤佛熊、李丽霞名下。在该案审理过程中，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基曾向一审法院提出就《委托书》落款中申请人的签名是否与本人签名相符以及落款中申请人签名分别属于几个人的笔迹进行司法鉴定的申请，后于2016年10月15日向一审法院书面申请撤回上述司法鉴定申请。2017年3月31日，一审法院作出（2014）穗越法民三初字第68号民事判决书，驳回了汤佛熊、李丽霞的诉讼请求。案经广州市中级人民法院二审，维持原审判决。在一审审理过程中，汤佛熊、李丽霞另向一审法院提交：广州市越秀区大德路濠畔街100号402房、201房、903房、904房、102号803房、801房的房地产档案资料（原产权人均为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰，以房屋买卖的形式过户给案外人），其中均附有2006年5月14日的《委托书》，记载，委托人为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰，受托人为邬仲慈、徐家樑，事由：业权人黄名健有遗产坐落在（1）广州市中区大德路189号；（2）广州市中区杨巷路127号后进。我们是上述房产的合法继承人，因不便管理，现委托我们的受托人，全权代办上述房产的一切事务。受托事项：现委托邬仲慈/徐家樑为我们的代理人，并以我们的名义办理下列事项1.代办上述房产发还，撤管，测绘，安全鉴定，验收，产权调查，更名，转名，继承，换领新契，房产证灭失登记，产权转赠，转让，抵押，变更登记，住宅转商。2.代向拆建机构，房屋部门办理拆迁补偿，回迁安置或弃产补偿等相关一切手续（包括但不限于谈判，签订协议书，领取弃产补偿款，或领取回迁房和相关文件证书等）。3.代为管理上述房屋（含但不限于看管，修缮，改建，出租，收取租金，清收旧租，清走租户等）。4.代为出售我们占有上述房屋的产权份额，订立和签署买卖合同，办理房屋交易过户手续，收取售房款，办理与出售上述房屋相关的一切事宜。5.代为收取上述房屋相关的款项和支付与上述房屋相关的税项和费用。6.如上述房屋引起诉讼，代为向法院起诉，应诉，反诉或上诉，代为承认，放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起执行请求，必要时可聘请律师和相关人员。受托人在办理上述事项过程中，所签署的一切相关合法文件，我们均予以承认。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基对该委托书有异议，确认曾委托邬仲慈作代理人，但仅仅是委托其代理卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基原大德路189号和广州市中区杨巷路127号后进房屋的发还、继承、登记等，但没有委托邬仲慈出售96号房屋，委托书的房产地址和涉案房屋的地址不一致，189号房屋是拆迁前发还的房屋，即使是补偿的房屋，也不能理所当然的推断邬仲慈有权出售涉案房屋，不能认为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基授权邬仲慈出售涉案房屋。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基另向一审法院提交：广州市越秀区大德路濠畔街98号901房、100号904房、201房、402房、903房、102号803房、804房、802房、801房的房地产档案资料（原产权人均为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基及卢周美兰，以房屋买卖的形式过户给案外人），其中均附有公证、认证委托书（委托时间均为2008年10月30日，本院注）一套，包括《委托书》、《承认书》、加州证明文件、领事馆认证文件等材料。除了每份档案资料中的《委托书》所记载的房号与上述房号一一对应及领事馆认证文号、日期不一致之外，所有文件的内容、格式、签订日期等等内容均与汤佛熊、李丽霞持有的上述关于涉案房屋的《委托书》、《承认书》、加州证明文件、领事馆认证文件一致。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基向一审法院申请对汤佛熊、李丽霞持有的《委托书》最后一页真实性及卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基签名的真实性进行司法鉴定。汤佛熊、李丽霞认为卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的申请已经超过举证期限，不同意进行司法鉴定；而且该《委托书》从2014年起已经来来回回处理多次，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基现在又申请鉴定是恶意拖延时间，浪费诉讼资源。一审法院认为:汤佛熊、李丽霞持有的由卢周美兰及卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈和黄国基于2008年10月30日在美国加利福利亚州公证人面前签署的《委托书》，经加利福尼亚州务卿签名并加盖加利福尼亚州印，经中华人民共和国驻旧金山总领事馆出具认证书予以证明属实。结合卢周美兰及卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈和黄国基出售广州市越秀区大德路濠畔街98号901房、100号904房、201房、402房、903房、102号803房、804房、802房、801房时所使用的《委托书》，从内容、形式上均与汤佛熊、李丽霞持有的《委托书》高度一致。虽然卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基对该《委托书》的真实性予以否认，且其自述于2014年已向美国的公证人发出律师函，要求纠正，但至今未有任何处理结果。因此，在卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基未能提出相反证据的情况下，一审法院对汤佛熊、李丽霞持有的《委托书》的真实性予以确认，且具有作为诉讼证据的证明力。穗侨中心及邬仲慈持该《委托书》将涉讼房屋售予汤佛熊、李丽霞的法律后果，应由作为委托人的卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基予以承担。由于卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基已另行将涉讼房屋出售予案外人，汤佛熊、李丽霞在无法依据《房屋转让协议书》获得涉讼房屋物权的情况下，在本案中要求卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基返还购房款104.3万元并赔偿房屋差价款445.7万元及中介费70000元的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。而汤佛熊、李丽霞同时要求卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基双倍返还定金20万元的诉讼请求，欠缺理据，一审法院不予支持。至于穗侨中心和邬仲慈、徐家樑是否将所申请的购房款支付给卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的问题，属于卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基与邬仲慈、穗侨中心、徐家樑之间关于委托关系的纠纷，由卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基与邬仲慈、穗侨中心、徐家樑另行途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条之规定，一审法院于2019年11月1日作出一审判决：一、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基在判决发生法律效力之日起7日内，向汤佛熊、李丽霞返还购房款1043000元；二、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基在判决发生法律效力之日起7日内，向汤佛熊、李丽霞赔偿房屋差价款4457000元；三、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基在本判决发生法律效力之日起7日内，向汤佛熊、李丽霞赔偿中介费70000元；四、驳回汤佛熊、李丽霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52190元，诉讼保全费5000元，由汤佛熊、李丽霞负担1890元，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基负担55300元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审中汤佛熊、李丽霞提交银行转账凭证，显示汤佛熊于2009年6月24日向尾号6331的账户转账190000元，汤佛熊于2009年7月29日向徐家樑尾号370311的账户转账502000元，李丽霞于2009年7月29日取款312000元存入徐家樑尾号1463的账户，同日李丽霞取款190000元转入徐家樑尾号3414的账户，合计付款金额为119.4万元。汤佛熊、李丽霞一审提交其自行书写的付款明细，显示119.4万元扣减原租户王礼貌押金9000元及租金2000元，为118.3万元，再减去111.3万元等于7万元。二审中，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基提交《房地产评估报告》（注明涉案房屋在处于最有效使用状态、得到最高最佳使用、不考虑转让税费等假设条件下，在2009年6月25日价值时点的评估价为1614720元，单价5800元/㎡），拟证明汤佛熊、李丽霞与穗侨中心、邬仲慈存在恶意串通，以明显不合理的低价买卖涉案房屋，损害卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的合法权益，案涉房屋买卖合同无效。汤佛熊、李丽霞质证表示：1.该证据已过举证期限提交，依法不属于新证据。2.卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基主张与汤佛熊、李丽霞房屋买卖合同无效，已过诉讼时效。3.对该证据的真实性不予确认，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基认为汤佛熊、李丽霞与邬仲慈、穗侨中心恶意串通，以明显低于市场价买卖涉案房屋给汤佛熊、李丽霞，没有事实依据。邬仲慈质证表示：同意汤佛熊、李丽霞的意见；当时房屋的状况是很糟糕，无人愿意购买涉案房屋；当时出售涉案房屋前已经卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基通过传真方式表示同意；邬仲慈只是打工的，不可能恶意串通。穗侨中心、徐家樑质证表示：同意汤佛熊、李丽霞以及邬仲慈的意见；穗侨中心帮业主卖了10套房屋，全部均是穗侨中心处理的，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基同时期对其他房屋的出售都没有意见。另查明，根据汤佛熊、李丽霞提交的其他房屋的广州市房地产档案资料显示，邬仲慈代理卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基出售的其他住宅房屋出售价格基本在每平方米3000多元至4000多元的区间。二审期间，就上诉人提出的对付款真实性的质疑，汤佛熊、李丽霞表示穗侨中心对管理房屋很有经验，其委托穗侨中心进行维修，超出部分就是维修费用，时间太长了，有时表述有出入是正常的，已支付的款项是超过合同约定房款的。穗侨中心、徐家樑陈述：104万元多一点是房款，7万元是中介费，8万多元是维修费，事情已经过了十多年了。当时是邬仲慈负责卖房签合同、徐家樑收钱，收钱以后交给财务刘粤英，刘粤英负责汇款给上诉人，卖一套房屋由三个人处理，《委托书》委托两个人是为了互相监督。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.2008年10月30日的《委托书》是否真实；2.涉案房屋的买卖交易是否为汤佛熊、李丽霞与原审第三人邬仲慈、徐家樑、穗侨中心恶意串通所进行的虚假交易；3.卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基是否应向汤佛熊、李丽霞返还购房款及赔偿房屋差价损失和中介费损失。关于争议焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实当事人无须举证证明：（七）已为有效公证文书所证明的事实。第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。汤佛熊、李丽霞持有2008年10月30日卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基、卢周美兰委托邬仲慈、何敏莉处理涉案房屋出售、收取房款、办理过户等事项的公证《委托书》原件，该《委托书》经加利福尼亚州务卿签名盖印、经中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证并附有翻译资料。根据房管部门的房地产档案资料显示，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基在同一天委托邬仲慈、何敏莉处理其余多套房屋的出售、收取房款、办理过户等事项，除房号和委托书编号、认证文号等不一致之外，其余内容与格式均高度一致。邬仲慈也以卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基委托代理人的名义实际出售了卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基名下的多套房屋。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基否认涉案房屋2008年10月30日的《委托书》中其签名的真实性，提出其中两人在当日并不在加利福尼亚州，其他人也没有在该份《委托书》上签名，但该公证《委托书》未经法定程序撤销，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基提交的《宣誓书》、《律师函》等反驳证据系其单方意见，并不足以推翻该《委托书》的真实性，也与同日办理的其他委托书反映的事实相矛盾，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基也无证据证明在涉案房屋系列诉讼发生前，其曾对同日办理的其他委托书的真实性提出异议并申请撤销，或对邬仲慈持有其涉案房屋原产权证原件提出异议并要求交还。因此，在没有足以反驳的相反证据的情况下，本院对关于涉案房屋2008年10月30日的《委托书》的真实性予以确认，对卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基在本案中关于笔迹鉴定的申请不予接纳。关于争议焦点二。第一，虽然卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基委托的代理人为邬仲慈、何敏莉，而本案《房屋转让协议》尾部甲方处系穗侨中心盖章，《房屋转让补充协议书》的甲方为穗侨中心、甲方签名处却为邬仲慈，汤佛熊、李丽霞转账的对象又是徐家樑，但是在邬仲慈当时持有卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基2008年10月30日的《委托书》原件和原房地产权证原件，实际控制涉案房屋，徐家樑为上诉人2006年5月14日出具《委托书》委托办理原被拆迁房屋相关事项的代理人，并且本案《房屋转让协议书》首部甲方委托代理人写明为邬仲慈，邬仲慈也在《房屋转让补充协议书》尾部签名，邬仲慈、徐家樑对涉案房屋的交易过程能够交代清楚，涉案房屋的转让价格参考邬仲慈代理的其他住宅房屋同期的转让价格并无明显不合理的情况下，涉案协议签订主体的瑕疵不足以认定汤佛熊、李丽霞与邬仲慈、徐家樑、穗侨中心存在恶意串通、制造虚假交易的情形。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基二审中提交的《房地产评估报告》系其单方委托制作，且注明是在涉案房屋处于最有效使用状态，得到最高最佳使用、不考虑评估对象转让税费等假设条件下得出，相比房管部门存档的邬仲慈同时期代理出售的其他房屋的价格不具有证明力，本院不予采纳。第二，关于交易款项的支付问题，汤佛熊、李丽霞于2009年6月25日签订合同，其提交的付款凭证反映的付款时间为2009年6月24日及同年7月29日，仅凭第一次付款时间早于合同签订一天，难以认定本案交易虚假或存在恶意串通问题。汤佛熊、李丽霞为证明其支付涉案房款提交了收据以及转账凭证，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基上诉主张汤佛熊、李丽霞没有证据证明已经支付涉案房款，与证据所反映的事实不符，本院不予支持。至于邬仲慈、徐家樑、穗侨中心有无将房款支付给卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基，是其双方的委托代理关系问题，与本案不属同一法律关系，亦不足以否定本案房屋买卖关系的真实性。虽然汤佛熊、李丽霞关于房款构成的陈述存在前后不一致以及与合同约定不完全一致之处，但汤佛熊、李丽霞关于时间久远难以记清楚，其曾经委托穗侨中心维修房屋因此实际支付的费用超过合同约定房款的陈述亦存在一定的合理性，且其支付的款项总额超出合同约定房款金额。徐家樑、穗侨中心关于当时邬仲慈负责代为签订合同、徐家樑负责收款、财务刘粤英负责转账给上诉人的陈述亦能够反映邬仲慈、徐家樑、穗侨中心已经尽到一定的审慎注意义务，其所采取的行为模式亦是为了保障业主的利益。关于汤佛熊、李丽霞为何没有及时办理过户手续的问题，其怠于办理过户手续影响的是自身权利，亦与卢周美兰的死亡及租户的存在等因素有一定的关联，不足以以此否定涉案交易的真实性。卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基以合同约定的中介费7万元过高为由主张涉案交易为虚假交易，依据不充分，本院不予采纳。因此，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基关于汤佛熊、李丽霞与邬仲慈、徐家樑、穗侨中心恶意串通制造虚假交易的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，在卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基已经委托邬仲慈出售涉案房屋给汤佛熊、李丽霞，且卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基明知原房产证原件由邬仲慈持有的情况下，卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基以挂失另行办理房产证的方式，将涉案房屋出售给案外人，使得汤佛熊、李丽霞无法实现其合同权利，应承担违约责任。一审法院判决卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基向汤佛熊、李丽霞返还购房款、赔偿另行出售价格与本案合同约定房价的差额以及中介费并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基的上诉请求不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50300元，由上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月十一日书记员 冯冠豪郭丽淳