江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终8591号上诉人（原审被告）：王保建，男，1979年6月27日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔可，江苏胜家律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：岳崇建，男，1957年3月13日生，汉族，徐州市淮海服装厂退休职工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈超，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人王保建因与被上诉人岳崇建合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王保建的委托诉讼代理人张娜、崔可、被上诉人岳崇建及其委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王保建上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回岳崇建一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清。2000年6月27日，上诉人与被上诉人签订了涉案《出资建房协议》，约定由上诉人出资在被上诉人的二层楼房上加盖房屋，并约定如遇拆迁，各自分得拆迁补偿款的份额。一审判决对案件的基本事实予以确认，并确定了《出资建房协议》因违反法律、法规强制性规定而无效，因此判决上诉人给付被上诉人因涉案房屋而获得的拆迁利益。而事实上，上诉人并未领取拆迁补偿款，因涉案房屋拆迁补偿手续仍处在办理过程中，上诉人未能领取到拆迁补偿款。一审法院在未查明案件基本事实的情况下作出了错误判决。被上诉人岳崇建辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：2000年6月27日双方签订出资建房协议，对双方的权利义务作出明确约定。2015年3月诉争房屋拆迁，上诉人要求被上诉人签订委托书由上诉人办理诉争房屋的拆迁手续，但具体上诉人是选择货币拆迁还是房屋安置不得而知。后被上诉人多次与上诉人交涉，主张诉争房屋的拆迁款，双方于2016年4月20日对诉争房屋的拆迁权利分配进行了核算。经核算，被上诉人实际应得45万元拆迁款，但上诉人以另有其它花费为由，不愿给付被上诉人45万元，最终双方确认上诉人一次性付给被上诉人35万元。上诉人出具欠条一张，后通过银行转账和现金方式共还款13万元。期间被上诉人也曾到拆迁部门去查该诉争房产的拆迁信息，但未查到。一审庭审后，一审法官曾询问上诉人诉争房产是如何安置的，上诉人称诉争房产已安置在其老岳父名下。本案事实是双方签订的协议，上诉人取得了涉案房屋的拆迁利益，被上诉人理应得到45万余元拆迁款，放弃了十余万元，最终确定上诉人支付被上诉人35万元，是双方充分协商的结果，上诉人对尚未支付的剩余的款项负有给付义务。岳崇建向一审法院起诉请求：1、判令王保建偿还欠款220000元及利息（自2016年4月20日至2019年8月8日，按银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由王保建承担。一审法院认定事实，岳崇建与侍雨连系夫妻关系。岳崇建在徐州市云龙区拥有住房一座，房屋所有权人登记在岳崇建名下，土地性质为集体。2000年6月27日，岳崇建、侍雨连（甲方）与王保建（乙方）签订《出资建房协议》一份，约定乙方在甲方房屋上接二层楼房，甲方和乙方各自拥有各自的上接房屋和新建房屋建筑面积大约（空白），准确面积以产权部门测量为准，甲方拥有40%，乙方拥有60%的新增面积；建房过程中的全部资金由乙方出资；乙方房屋建好后，乙方负责甲方楼上楼下的产权办到甲方身上；乙方将房屋建成，如因国家建设需要被拆迁，双方各自拥有自己的产权的部分和各自的补偿费用，若以房屋安置双方共同协商与单位签订合同，任何一方与拆迁单位签订合同无效。2016年4月20日，王保建向岳崇建出具一张欠条，内容为：王保建今欠岳崇建人民币35万元整，限期2016年5月20日前还清。2016年11月30日至2017年3月31日期间，王保建通过银行转账方式向岳崇建的妻子侍雨连转款六次，合计金额为100000元。岳崇建陈述，王保建另于2017年年底分三次给付现金30000元。庭审时岳崇建陈述，案涉房屋具体坐落在徐州市云龙区，当时属建国村；王保建加盖的房屋建好后，加盖的部分没有办理产权证，因应由王保建去办理，为何没办成，我不清楚；房屋是2015年3月拆迁，我与拆迁部门签订的拆迁补偿协议部分是我房证的面积，双方共建部分的面积是王保建办理的相关拆迁补偿手续；按合同约定王保建应当给我45万元，后经协商，我放弃了10万元，王保建打了欠条。一审法院认为，根据双方当事人签订的《出资建房协议》的约定，其主要内容是王保建出资在岳崇建原有房屋上加盖房屋，并对加盖部分的面积进行分配及遇拆迁时对拆迁利益如何处理。岳崇建原房屋坐落在徐州市云龙区，土地性质为集体，即案涉房屋系在岳崇建宅基地上所建。依照我国土地管理法等法律、法规的有关规定，宅基地的买卖为我国法律、法规明确禁止。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的批复》中规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。王保建不属于岳崇建所在的建国村的集体经济组织成员，其无权在该村集体土地上建住宅，其与岳崇建所签的出资建房协议，在我国当前房地一体的格局下，名义上是出资建房，但依上述批复的规定，实际上属“以其他形式非法转让土地”的违法行为，故岳崇建与王保建签订的《出资建房协议》因违反土地管理法等法律、法规的强制性规定，应认定合同无效。依照合同法的有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王保建因双方签订的协议，取得了案涉房屋的拆迁利益，后其以出具欠条的方式明确应给付岳崇建350000元，并实际给付了岳崇建130000元，岳崇建为此诉请王保建给付剩余的220000元，有事实依据，符合法律规定，予以支持。岳崇建另诉请王保建按银行同期贷款利率给付自2016年4月20日至2019年8月8日期间的利息，因王保建在欠条中承诺于2016年5月20日前还清款项，故利息的起算时间应当自2016年5月20日开始。遂判决：一、判决生效之日起十日内，王保建给付岳崇建220000元及逾期付款利息（以220000元为基数，自2016年5月20日起至2019年8月8日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回岳崇建的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人提供上诉人当时计算款项的清单，证明欠条的形成过程。本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。对于被上诉人提供的证据，上诉人质证认为，对证据真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明被上诉人的观点。对双方当事人争议的事实，本院将结合其他证据予以综合认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王保建向被上诉人岳崇建出具的涉案《欠条》载明，王保建欠岳崇建人民币35万元，对该《欠条》的真实性王保建不持异议。该《欠条》系双方当事人对合作建房拆迁补偿利益的分配，是双方沟通、协商的结果，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。王保建上诉称其尚未取得拆迁补偿利益故不应履行给付《欠条》中款项的义务，本院认为，涉案《欠条》并未附条件，且王保建已履行了《欠条》中的部分款项，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人王保建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由上诉人王保建负担。本判决为终审判决。审 判 长 周东海审 判 员 陈小兵审 判 员 赵东平二〇二〇年六月三十日法官助理 王 夏书 记 员 薛淑淑