云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3598号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：高玲，女，傣族，1964年10月17日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。原审第三人：张桂荣，女，汉族，1964年4月7日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产公司”）因与被上诉人高玲以及原审第三人张桂荣居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初12998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尊园地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付11520元及违约金；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院已经查明认定上诉人履行居间义务，促成合同成立，根据法律规定及合同约定，上诉人有权收取约定居间报酬11520元，并且被上诉人未支付居间报酬，上诉人有权要求被上诉人支付违约金。二、一审法院主观扩张上诉人的居间义务，驳回上诉人居间报酬的请求，有违事实及法律依据，适用法律错误，已经严重损害了上诉人的合法利益。一审第三人张桂荣虽然是代理人，但从上诉人提供的《公证书》来看，产权人是全权委托张桂荣办理房屋过户手续，并且不需要产权人出现。即本案张桂荣是完全有权处理该房产过户手续的，张桂荣只是代理人身份并不是房产不能过户的原因。涉案房屋买卖合同在成立并生效之日起上诉人收取全额居间报酬的条件即已成就，然而，涉案房屋买卖合同因被上诉人放弃购买违约导致无法继续履行，即便上诉人想要提供后续免费协助服务，也已履行不能。一审法院以上诉人违约导致的不利后果作为驳回上诉人居间报酬请求的原因，显示公平，适用法律严重错误。被上诉人高玲答辩称：一、上诉人拟定的居间合同是格式合同，存在霸王条款，上诉人根据自己的意愿免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，对于合同第15条的理解应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即上诉人必须依合同约定全面履行合同义务并促成买卖合同目的实现即房屋过户完毕才能取得报酬。二、上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。1.上诉人把本不是房屋业主的张桂荣介绍为房屋业主，而张桂荣也以房屋业主的身份来与被上诉人签订这个居间合同。上诉人提交的一份手机电子版的所谓的公证委托书并没有公证处公证章。张桂荣既非涉案房屋的产权人，其自始至终均未提供合法有效的授权委托书证实她是产权人全权委托办理房屋产权交易的代理人。2.张桂荣及上诉人故意隐瞒了涉案房屋是大板房且严重漏水，楼下拆除承重墙等存在安全隐患的重要事实，上诉人带被上诉人看的房子也非合同约定要卖给被上诉人的那套房子，上诉人未尽到审查义务，在未审查清楚房子的实际状况，就连房屋坐落、幢号房号都没有搞清楚的情况下，就来向被上诉人作严重不实的居间“介绍”和居间“撮合”。原审第三人张桂荣未到庭陈述意见。原审原告尊园地产公司向一审法院起诉请求：一、高玲向尊园地产公司支付11520元；二、高玲向尊园地产公司支付以11520元为基数，自2018年11月22日起按日千分之一的标准计算至实际付清之日止的利息（暂计至起诉之日为1037元）；三、高玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月20日，高玲（委托人、购买方）与尊园地产公司（受托人、经纪方）签订编号为011912的《买卖诚意金协议》，约定高玲欲购买位于昆明市翠峰里22幢3单元401意向房产委托受托人提供居间服务。受托人已向委托人报告了订立买卖合同的机会，但因委托人购买价与卖方出售价尚有差距，委托人愿意在签订本协议时向受托人支付诚意金2000元，受托人收齐前述款项后代为居间撮合。委托人同意对意向房产的购买价为580000元。居间委托期限自本协议签署之日起至2018年11月23日止。本协议经卖方签字确认同意委托人购买条件后撮合即告成功，诚意金即转为买卖定金。高玲于2018年11月20日、11月22日分两次累计向尊园地产公司工作人员朱安奎转账5000元。2018年11月21日，张桂荣向高玲出具内容为“今收到高玲购买棕树营小区3组团19幢3单元402号房定金5000元。”的《收条》一份。2018年11月22日，张桂荣（出售方、甲方）、高玲（购买方、乙方）与尊园地产公司（经纪方、丙方）签订编号为0090658的《房屋买卖暨居间服务合同》，约定主要内容为：“甲方住址云南省昆明市盘龙区。甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，产权证号：昆房权让（昆明市）字第201328430号。该物业成交价格为576000元。甲乙双方约定于2018年12月22日前办理该房屋（预约）权属转账登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金5000元整，甲方交由丙方托管5000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。扣除定金之后的房款，自筹资金于公证机关签订《二手房买卖合同》时支付576000元。其他约定事实：①甲方出售此房已取得产权人及共有人同意。甲乙双方在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于本合同签署之日向丙方支付佣金115200元。由买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准共同补偿丙方。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本合同履行过程中所有文件、通知以特快专递或挂号邮寄至甲乙双方本合同记载地址即为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达”。前述合同中甲方代理人一栏处记载有下划线，但无信息填写，下划线之上用横线进行标注。尊园地产公司持有的《委托书》《询问笔录》中记载主要内容为：陈少帆、吴军系夫妻关系，坐落于棕树营小区3组团19幢3单元4层402号房屋是陈少帆、吴军共同拥有房产。陈少帆、吴军于2018年11月7日委托张桂荣代为出售该房屋，与买方签订出售该房屋的相关合同、协议以及其他文件。一审法院认为，尊园地产公司与高玲、张桂荣签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》是系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园地产公司在该合同中显然欲作为居间人向高玲、张桂荣报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在本案中，第一，尊园地产公司作为专业的房地产经纪机构在接受委托出售本案所涉房屋时，理应查看所涉房屋真实有效的权属证书，权利人委托他人办理的还应审查受托人及委托人的委托证明材料等。从尊园地产公司在本案审理中提交的询问笔录、委托书来看，其在接受本案所涉房屋的委托出售时尽到了该部分相应义务。第二，一般情形下房屋应理解大宗交易商品，当事人的主体信息、房屋的所有权人显然是房屋买卖合同中的重要组成部分，某些情形甚至可能影响相对人是否与其订立合同。尊园地产公司作为房地产经纪机构在明知本案所涉房屋所有权人并非张桂荣所有，及张桂荣仅仅只是受托人的情形下，理应向作为买受人的高玲如实履行全面告知义务，由尊园地产公司拟定的合同文本中出售方代理人一栏处记载内容为空白，从该文本形式上的内容来看本案所涉房屋权利人亦应理解为张桂荣，尊园地产公司未能提交证据证明向高玲履行了上述义务。综合前述两个方面，尊园地产公司在房地产经纪活动中已经掌握张桂荣并非是涉案房屋所有权人，仅仅只是代理人的重要信息，但却故意隐瞒该重大情况进行居间撮合，未正确履行居间人的居间义务，进而要求高玲支付居间服务费不符合前述法律规定，一审法院对此不予支持。关于高玲答辩中称的双倍退还定金、赔偿车旅费等，因高玲未提出反诉，故一审法院在本案中不做处理。另，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条之规定可知，当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。在本案中，尊园地产公司与高玲、张桂荣签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》中对于张桂荣的送达地址有明确约定，双方在本案纠纷发生前确认的送达地址可作为本案送达诉讼文书的确认地址。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”在本案中，一审法院按张桂荣确认的地址邮寄诉讼文书等均被退回，文书退回之日即为送达之日。综上，张桂荣经一审法院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。二审中，上诉人尊园地产公司提交案涉房屋产权证复印件，欲证明案涉房屋所有权人为陈少帆。被上诉人高玲质证认为对该证据的真实性合法性不认可，因为签订居间合同时尊园地产公司未向其出示过。原审第三人张桂荣未发表质证意见。本院认为，该产权证虽为复印件，但其载明的房屋所有权人与双方当事人的陈述一致，本院对其真实性予以确认。被上诉人高玲、原审第三人张桂荣二审中均未提交新的证据材料。对于一审认定的事实，因上诉人尊园地产公司向一审法院提交的房屋所有权人的公证《委托书》、《询问笔录》仅为手机拍照的图片，亦无公证处的签章确认，真实性无法确认，本院对一审认定的事实“尊园地产公司持有的《委托书》《询问笔录》中记载主要内容为：陈少帆、吴军系夫妻关系，坐落于棕树营小区3组团19幢3单元4层402号房屋是陈少帆、吴军共同拥有房产。陈少帆、吴军于2018年11月7日委托张桂荣代为出售该房屋，与买方签订出售该房屋的相关合同、协议以及其他文件。”不予确认。二审经审理确认的其他案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院补充确认以下案件事实：案涉房屋的产权证载明的所有权人为陈少帆。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉房屋未能完成交易的原因为何？高玲是否应当向尊园地产公司支付居间报酬及违约金？本院认为，对于案涉房屋未能完成交易的原因，尊园地产公司主张系高玲放弃购买所致，高玲主张系尊园地产公司未告知房屋真实的权属情况以及张桂荣的代理人身份，隐瞒房屋存在质量问题以及提供居间服务的标的物房号与约定的房号不一致所致。尊园地产公司为证实其主张，提交张桂荣向其出具的书面《声明》予以佐证。本院认为，该份《声明》仅属合同一方当事人的陈述，在无其他证据予以佐证的情况下，并不能证明高玲有放弃购买案涉房屋的行为，故其该项主张本院不予采纳。反之，从三方签订的《房屋买卖暨居间合同》以及张桂荣向尊园地产公司出具的《声明》来看，张桂荣均是以房屋所有权人的身份与买方高玲以及中介尊园地产公司接洽，签订合同，但房屋产权证中载明的所有权人为陈少帆。尊园地产公司称其向高玲出示过案涉房屋的产权证复印件，告知过房屋权属情况并无事实和法律依据。再则，尊园地产公司向一审法院提交的房屋所有权人的公证《委托书》、《询问笔录》仅为手机拍照的图片，亦无公证处的签章确认，真实性无法确认，且其自认在签订《房屋买卖暨居间合同》之前以及当时并未向买方高玲出示过上述材料，故本院认为高玲主张未能完成交易的原因为尊园地产公司未告知房屋真实的权属情况以及张桂荣的代理人身份更具有高度盖然性，本院予以确认。至于高玲主张的房屋质量问题，因高玲提交的证据不足以证明该事实，本院不予确认。关于房号不一致的问题，高玲系认为其与尊园地产公司签订的《买卖诚意金协议》约定的意向房屋为“棕树营小区翠峰里22幢3单元401号房屋”，而尊园地产公司为其提供居间服务并签订《房屋买卖暨居间合同》中载明的房号为“棕树营小区3组团19幢3单元4层402号”。本院认为，高玲在签订《房屋买卖暨居间合同》时并未对标的物的房号提出异议，即为默认了标的物的变更，诉讼中提出异议，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本院认为，尊园地产公司作为专业从事房地产中介服务的居间人，其提供的居间服务除促成买卖双方签订合同之外，还应向委托人如实报告房屋的权属情况以及签订合同当事人的身份，其未如实告知上述情况直接导致买卖双方未能完成交易，其无权向买方高玲收取居间报酬，故其主张的居间报酬及违约金，本院不予支持。综上，上诉人尊园地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  姚 丹审判员  刘 涛二〇二〇年六月五日法官助理何永伦书记员陈媛媛