江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4732号上诉人（原审被告）：周军，男，1980年6月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：吴娟华，女,1955年3月8日出生,汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：周帮乾，男，1952年5月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人周军、吴娟华因与被上诉人周帮乾分家析产纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周军、吴娟华上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由周帮乾承担。事实与理由：1.一审适用法律错误。周军、吴娟华不要周帮乾名下富丽山庄房屋份额，不能强行将周帮乾份额卖给周军、吴娟华。2.关于地下室面积，一审认定公摊面积由两家分摊不公平，应由整个单元14户公摊，且公摊面积已计入房产证面积，不应重复计算。3.地下室价值在2010年购房时已计入房屋总价，不应再次分割，地下室系房屋的一部分。周帮乾辩称，一审判决正确。301室和302室地下室是最东边的两间地下室，共用案涉过道，过道外还有一道开发商装的门。周军为达到其目的，将门拆除。周帮乾向一审法院起诉请求：1.判令将富丽山庄17幢302室房屋归并给周军、吴娟华，周军、吴娟华按评估价30%给其折价款98.271万元；2.判令周军、吴娟华承担本案诉讼费用。一审认定事实：周帮乾与周军、吴娟华曾因同居关系析产纠纷诉至一审法院，要求分割案涉房屋，一审法院于2017年3月1日作出（2016）苏0104民初573号民事判决，判决由周帮乾对案涉房屋享有30%产权份额，周军享有40%产权份额、吴娟华享有30%产权份额。该判决已生效。案涉房屋现由周军、吴娟华居住，附属地下室由周帮乾使用。一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，双方当事人经法院生效判决确认对案涉房屋按份共有，因双方对房屋的分割方式不能协商一致，且房屋也不宜作实物分割，结合案涉房屋实际为周军、吴娟华占有、使用，所占产权份额又相对于周帮乾为多，故对周帮乾主张将案涉房屋归并给周军、吴娟华，周军、吴娟华给付其折价款的主张予以支持；周军、吴娟华提出只拍卖周帮乾所有的30%份额，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。关于周军、吴娟华应给付周帮乾的房屋折价补偿款问题。双方于2019年在相关物权保护纠纷案件的执行中，一审法院依法委托江苏淮海房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行市场价格评估，该公司于2019年4月26日出具评估报告，结论为案涉房屋市值327.57万元（含17.14平方米的无证半地下储藏室，以下简称地下室），该报告有效期为一年。周军、吴娟华提出，该公司同时还出具过不含地下室的估价结果为310.75万元，后因周帮乾要求，才将地下室计入，调高了单价，即地下室实际按10000元每平方米计入总价，而地下室的实际面积不足17.14平方米，故对含地下室的评估结果不认可，地下室应按实际面积计算；周帮乾认可以上两个评估结果的真实性，认可含地下室的评估结果是地下室按10000元每平方米计算得出，但主张在购买案涉房屋时，附属的地下室使用权转让协议记载的面积就是17.14平方米，应按此面积计算。就此争议，双方同意由测绘部门测绘确定，一审法院遂依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的地下室进行测绘，测绘结果为地下室面积为16.99平方米（含墙体面积），周军支付测绘费2000元。对此测绘结果，周帮乾认为与使用权转让协议所载面积仅相差0.15平方米，考虑过道等公用面积，此误差在合理范围内；周军、吴娟华认为应按套内面积14.6平方米计算。对此一审法院认为，地下室面积以测绘结果16.99平方米为准具有事实依据，应从评估结果327.57万元中扣除0.15万元（误差0.15平方米×10000元/平方米），房屋价值（含地下室）按327.42万元计算。因案涉房屋周军、吴娟华原分别享有40%、30%产权份额，故周帮乾享有的30%份额应按4：3的比例分别归并给周军、吴娟华，即周军共享有案涉房屋（含地下室）七分之四的份额；吴娟华共享有案涉房屋（含地下室）七分之三的份额，因地下室只有使用权，故归并的为使用权份额。周军、吴娟华应给付周帮乾的折价款为327.42万元的30%即98.226万元，按归并比例由周军承担561291元（98.226万元×4/7取整，下同）、吴娟华承担420969元（98.226万元×3/7）。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、位于南京市秦淮区的使用权由周军享有七分之四的份额，吴娟华享有七分之三的份额，周帮乾应在周军、吴娟华履行了判决第二项确定的给付义务后十日内，配合周军、吴娟华办理上述房屋的不动产权的过户登记及使用权的转移。二、周军、吴娟华应于判决生效之日起十日内分别给付周帮乾不动产产权份额及附属半地下储藏室使用权份额折价款561291元、420969元。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。周军提出，其不认可案涉评估报告，理由为：1.评估报告估价依据是挂牌价，并非成交价。2.评估时其跟评估公司讲有地下室，评估公司说只评估有产权证的房子，不评估地下室。故第一次评估报告不含地下室。后周帮乾要求评估地下室，评估公司又重新出具了评估报告，既有房屋价格，又有地下室价格。经查，案涉评估报告载明其估价方法为市场比较法，即选择类似区域、用途相似、结构相近等类似房地产交易实例，通过对交易实例与估价对象的分析、比较，在对交易实例进行交易情况、价格指数、区域因素和个别因素的修正后，确定估价对象的价值。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、估价报告、储藏室使用权转让协议、测量报告等证据证实。本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。案涉房屋为周帮乾、吴娟华、周军按份共有，周帮乾有权请求分割。考虑到本案各方所占房屋份额比例，目前房屋以及附属地下室的实际使用状况，一审判决将案涉房屋（含地下室使用权）折价归并给吴娟华和周军，由吴娟华和周军给付周帮乾相应折价款，并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。2019年4月26日评估公司出具的有效期为一年的评估报告明确了案涉房屋（含地下室使用权）的价值，周军不认可，但并未提供相反证据。因上诉人对使用权转让协议中载明的地下室面积提出异议，一审委托评估测绘公司对于地下室面积进行测绘，结果为16.99平方米（含共用过道面积2.39平方米），考虑到案涉地下室以及该过道的特殊地理位置，一审认定上述2.39平方米应计入地下室面积，并无不当。周军主张该共用面积已计入房产证面积中，但并未提供相关证据予以证实。综上，一审根据评估报告所载明的案涉房屋及地下室价值、经测量的地下室面积，对周帮乾享有的30%份额按照4:3的比例分别归并给周军、吴娟华，判令由周军、吴娟华分别给付周帮乾折价款561291元、420969元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人周军、吴娟华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13620元，由周军、吴娟华负担。本判决为终审判决。审判长 武 琼审判员 徐松松审判员 陈晓霞二〇二〇年六月二十三日书记员 汤 燕