四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3424民初301号 原告：申德富，男，1961年3月8日出生，彝族，村民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：朱文贵（系申德富之表哥），男，1956年9月2日出生，彝族，村民，住四川省西昌市。授权范围为特别授权。 被告：彭彦军，男，1977年8月25日出生，汉族，居民，住四川省德昌县。 原告申德富与被告彭彦军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序,先后三次公开开庭进行了审理。原告申德富及其委托诉讼代理人朱文贵、被告彭彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申德富向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告依据双方于2012年3月4日签订的《购房合同》，把出售给原告房屋的产权证变更登记至原告名下。办理房屋产权证变更登记所产生的费用由被告承担；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，被告把位于德昌县酒厂曲药房六楼左侧一套房屋出售给原告，双方并于2012年3月4日签订了《购房合同》。双方签订合同后，原告分四次共支付购房款270,000元给被告。此后因被告彭彦军将房屋产权证抵押给第三人借款，借款到期后被告无力归还，被告请求原告代为被告归还了6,000元借款。综上，原告已经按照双方约定向被告支付了购房款共计276,000元，剩余的款项按照合同的约定，在被告把房产证变更到原告名下时再支付。原告多次催促被告办理房产证变更事宜，但被告均以各种理由拒绝办理。为维护原告合法权益，故起诉至法院。 被告彭彦军辩称：我们双方确实存在买卖房屋的事实，案涉房屋位于德春小区6楼603号房，我已于2012年9月就将该房屋交付给了原告，房屋现由原告居住使用。没有过户给原告是因为我们双方在购房款的支付金额上发生了争议。对于原告所述其给付的第一笔150,000元购房款的事实，我没有异议。但我不认可于原告所述的分别于2012年6月24日的支付的购房款20,000元，12月8日支付的购房款50,000元，12月22日支付的购房款50，000元的事，我只认可收到原告购房款150，000元，并未收到原告所述此后支付的120，000元。如果经过鉴定确认了是我出具的收条，现在房产证也已经办下来了，按照房产证面积计算，原告将剩余的房款给我，我马上就把房屋过户给原告。至于过户费用的负担，按照合同约定该我承担的我就承担，约定不明的，根据当地买房的习惯就由原告负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的购房合同、2012年3月5日被告彭彦军出具的150,000元的收条、关于购房收据争议的调解协议，被告彭彦军提交的国有土地建房报批表、建设工程规划许可证、原酒厂的土地使用权证及房产证。本院依法调取的涉及争议房屋产权证复印件及争议房屋信息查询情况说明、鉴定记录、法大法庭科学技术鉴定研究所情况说明。本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.被告彭彦军出具的收条原件三份，用以证明原告分别于2012年6月24日、12月8日、12月22日向被告彭彦军共支付购房款120，000元的事实；被告彭彦军质证认为自己没有出具过上述收条，向本院申请对原告提交的2012年6月24日、12月8日、12月22日三份收条的指纹进行鉴定。在本院依法释明准予后，根据当事人的申请选择了鉴定机构，2020年5月29日，法大法庭科学技术鉴定研究所向德昌县人民法院出具的情况说明原件一份，该情况说明中载明：“…经审查，本案被鉴定的指纹绝大部分纹线模糊，特征不充分，不具备检验条件，无法受理。”经质证，原、被告对该证据均无异议。因被告并未提交其他有效证据证明原告提交的上述收条是虚假的，故本院对原告提交的三张收条原件的真实性、合法性、关联性予以确认。 二、被告彭彦军提交证据：1.案外人章程、卜顺分、侯阿各分别于2016年3月8日、2019年2月27日出具的收条影印件、复印件各一张，用以证明前期在办理房产证时，原告申德富与案外人章程、卜顺分、侯阿各等十七家人强制被告彭彦军办理房产证后剩余6,000元款项未予退还被告。原告质证认为自己并不清楚剩余款项是多少，加之此事涉及十七家购房户，应该由十七家人共同处理。本院认为被告提交的该证据系被告与原告申德富及案外十七家购房户共同的经济纠纷，属于另一法律关系，与本案无关联。故本院在本案中对该组证据不予认定。 综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均系德昌县人。被告彭彦军在德昌县县城原酒厂土地上从事房地产开发，2012年3月4日，原、被告双方协商一致签订了《购房合同》，该合同载明“…甲方：彭彦军…乙方：申德富…甲方将坐落于酒厂曲药房六楼的住房一套出售给乙方。……一、甲方所售房屋结构为砖混结构，建筑面积约110平方米（含公摊面积，双方已现场确认）。每平方米人民币2880元。二、甲方所售房屋为清水房，甲方负责水表、电表，水电线路进户，进户普通防盗门及铝合金窗子安装。其他装修费用由乙方自行承担。三、乙方自签订合同之日向甲方支付定金拾伍万元，其余房款待甲方交钥匙时剩余壹万元一次性付清，剩余壹万元待甲方办好房产证时付清。乙方向甲方支付定金后，甲方不得再将该房屋另行出售和处理，如有违反，甲方应双倍退还乙方定金。……”合同中对办理房屋产权证书的时间及费用负担均无明确约定。第二日，原告向被告支付了150000元购房款，被告向申德富出具收条一张，收条载明“今收到申德富购房款人民币大写壹拾伍万圆（150000.00），收款人：彭彦军（签名、捺印）2012年3月5日”。此后，原告分别于2012年6月24日向被告支付了购房款20000元；2012年12月8日支付购房款50000元、12月22日支付购房款50000元。被告彭彦军分别出具了收条。2012年9月左右，被告将《购房合同》中约定的房屋交付给原告，原告随即装修后于2014年4月入住至今，现房屋的实际占有使用人系原告申德富的女儿申正英一家。同时，被告在将该房屋交付给原告后，期间，因被告向他人借款将已售的老酒厂房屋抵押给借款人，为顺利办理房屋产权证，包括原告在内的购房户每户垫付6000余元，代被告归还了借款。被告于2018年12月17日取得本案所涉房屋的不动产权证书，该房屋坐落于德昌县（原酒厂）6层603，不动产权证号为川（2018）德昌县不动产权第××号，建筑面积为110.07平方米。此后在2019年年初，原、被告双方协商欲就所购房屋另行达成协议，但因双方对已支付房款金额发生争议未果，原告遂起诉至法院。请求法院判令被告将出售给原告的房屋产权证变更至原告名下并承担相应费用。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告于2012年3月4日签订的《购房合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 本案争议焦点是:1.双方签订《购房合同》后，被告是否先后三次收到过原告支付的120,000元购房款的事实；2.本案中《购房合同》对办理过户时间无明确约定的情况下，被告彭彦军现在是否有过户的义务。针对本案争议焦点问题，本院评述如下： 一、关于被告彭彦军是否分别于2012年6月24日、2012年12月8日、2012年12月22日共收到过原告支付的120,000元购房款的问题。本案审理过程中，原告向本院提交了以被告彭彦军的名义出具的收条三张，涉及金额为120,000元。至此原告已经完成了自身的举证责任。在此情况下被告彭彦军提出异议，被告就负有证明自己未出具过收条的举证责任。被告彭彦军提出鉴定申请是符合法律规定的，本院亦依法准许。在申请鉴定过程中，案件承办法官及本院技术室多次向询问被告彭彦军申请鉴定事项，被告彭彦军多次表示只要求对指纹鉴定，不要求对签名笔迹进行鉴定。彭彦军的行为系民事意思自治的权利处分行为，并不违反法律规定，本院予以确认。在收条指纹纹线模糊、特征不充分，不具备检验条件的情况下，不能够排除借条指纹系被告彭彦军所捺的情况下。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告彭彦军应承担举证不能的责任。 加之在鉴定过程中，经本院多次询问，被告彭彦军一再表示只要求指纹鉴定，不鉴定签名。在审理过程中被告彭彦军对收条上的签名一直不作明确表示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条关于“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并讯问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认”规定。故本院认为被告彭彦军对在借条签名不明确表示肯定或否定的行为，应视为其对原告提交的2012年6月24日、12月8日、12月22日三张收条中自己签字事实的一种自认行为。故应当认定原告提交的2012年6月24日、12月8日、12月22日被告彭彦军签名的三张收条的证明效力。同时结合被告于2012年9月已将案涉603房屋交付原告，且该房屋现由原告实际居住的事实，本院认为被告的辩称与房屋买卖交易习惯不相符，其该项辩称理由不充分，且缺乏证据予以证明，故对被告的该项辩称本院不予采信。故本院认定被告分别于2012年6月24日收取了原告支付了购房款20,000元；2012年12月8日收取购房款50,000元、2012年12月22日收取购房款50,000元。加上双方无争议的150,000元的购房款，故本院确认原告共计向被告支付了270，000元购房款的事实。 二、关于本案中《购房合同》对办理过户时间无明确约定的情况下，现在被告彭彦军是否有办理房产过户义务的问题。社会经济活动中签订合同的目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。本案中原、被告双方签订《购房合同》的目的是被告彭彦军将自己修建的房屋转让给原告以此换取一定的兑价。现原告已经按照合同约定支付了270,000元购房款，虽然在合同中双方并未明确约定具体办理房产证的时间界限。但本院认为，在原告已向被告支付了大部分购房款的情况下。本着实现原、被告签订合同目的初衷，在原告已经履行合同主要义务的情况下，加之被告已于2018年12月17日取得本案所涉房屋的不动产权证书，已经具备办理过户条件的情况下，被告理应按照双方签订合同时的意愿，给原告办理房屋的过户手续为妥。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，虽本案所涉合同中并无明确办理过户时间约定的情况下，被告理应本着合同目的的实现为原告办理房屋过户登记手续，综上，本院认为原告请求被告办理产权变更登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 至于原告主张由被告承担办理房屋产权证变更登记所产生的费用的诉请，因双方在合同中并无明确的约定，法律也无明确规定。原告的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。至于剩余房款问题，因被告对剩余房款不能明确且本案中被告亦未提起反诉，故在本案中本院不予处理，被告可在办理房屋权证后就剩余房款与原告协商解决或另行提起诉讼。 综上所述，原告要求被告将德昌县（原酒厂）6层603号房屋的不动产权证变更登记至原告名下的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决如下： 一、由被告彭彦军于本判决生效之日起三十日内将坐落于德昌县（原酒厂）6层603号房屋（不动产权证号：川（2018）德昌县不动产权第××号）变更登记至原告申德富名下； 二、驳回原告申德富的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告彭彦军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  董康君 二〇二〇年六月二十六日 书记员  张 娜