河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1751号上诉人（一审原告）：匡新安，男，1987年2月23日出生，汉族，住址河南省潢川县。委托诉讼代理人：王征，男，1978年6月3日出生，汉族，住址河南省潢川县。被上诉人（一审被告）：河南省盛民水族用品有限公司，住所地潢川县弋阳办事处沙河店村方营，统一社会信用代码91411526326862997D。法定代表人：朱钰辉，公司总经理。上诉人匡新安因与被上诉人河南省盛民水族用品有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人匡新安的委托诉讼代理人王征、被上诉人河南省盛民水族用品有限公司的法定代表人朱钰辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人匡新安上诉请求:1、撤销（2019）豫1526民初1392号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月29日，原告与被告经协商签订了租赁协议，协议约定原告租用被告位于潢川县弋阳办事处沙河店村方营组106国道西侧，原盛民水族用品有限公司场地及厂房用于原告作为厂址使用，租赁期五年，年租金为人民币38000元。合同还约定：任何一方违反本合同约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。协议签订后，原告按协议约定于当日支付被告首年租金三万八千元整。原告进场后斥以巨资进行了场地清整、设备购买、人员招聘等一系列工作，原告正预备营业中才得知被告跟土地所有人的租赁合同早已于2017年11月5日到期，而且一直未支付租赁费，并被土地所有人起诉。法院生效判决判令其腾空场地返还土地所有人，这一情况导致原告所有投入化为泡影，损失严重。原告认为，被告将早已到期的土地租赁给原告，并与第三方产生纠纷，导致原告无法经营，巨额投入无法挽回，其严重欺诈行为，已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，要求法院依法判决。上诉人认为与原告签订的租赁协议第五条第1款明确约定：本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更和解除本合同。上诉人被第三方阻挠经营后，被上诉人公司的代表暂退租金38000元，并在微信中表示待其与土地方处理好后再支付租金，后来推诿不见。上诉人在耗尽一切沟通联系方式无果后，方才提出诉讼解除协议。一审法院以退还租金认为被上诉人表明不履行主要债务，解除合同，原告对该事实予以认可，判令协议解除，显失公平。另被告在土地租赁协议签订后，合法合规成立独资公司，在租赁的厂区内投入巨资进行购买设备、租赁车辆、人员招聘、日常行政运营等一些列投入。并出具了相关原始凭证及购买、租赁等合同，上诉人因为土地租赁协议签订后，方才注册公司在该地块上进行生产经营，后因被上诉人的违约导致第三方来公司阻挠上诉人开展正常的收购与生产，导致无法正常经营。一审对此不予认可，显失公正。综上所述，一审认定事实错误，要求二审查明事实，依法纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人河南省盛民水族用品有限公司答辩称，一、双方于2018年3月29日签订租赁合同并于当日支付租赁费38000元，又于2018年5月7日解除合同并全额退还租赁费，即双方合同已解除。二、关于违约金问题，合同虽然约定违约方应按照土地利用的实际总投资和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金。但是双方合同仅履行两个多月即解除合同，又加之被上诉人至今仍在租赁地经营，并未造成被上诉人实际损失。依据合同法相关规定，违约金过大一方有权请求减少，因此被上诉人认可法院对此违约金判决的认定。上诉人匡新安向一审法院起诉请求：1、解除原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的土地租赁协议；2、依法判令被告支付原告违约金116873.5元；3、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月29日，原告（承租方）匡新安（以下简称乙方）与被告（出租方）河南省盛民水族用品有限公司（以下简称甲方）签订《土地租赁协议》一份，合同与本案有关的有：一、租赁土地的位置、面积、用途甲方自愿将位于潢川县弋阳办事处沙河店村方营组106国道西侧（原盛民水族用品有限公司场地厂房。承租给乙方用以做为厂址使用。二、土地的承租经营期限及承租金交付：该地期限为五年，自2018年3月29日至2023年3月29日。乙方应在本合同签订之日起30日内一次性向甲方支付首年的承租金，共计人民币38000元整。（叁万捌仟元整）四、甲乙双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。2.按照合同约定收取承租金：在合同有效期内，甲方不得提高承租金3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。等。（二）乙方的权利和义务1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。等。五、合同的变更和解除1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。等。七、违约责任1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2、本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。等。出租方：（签字)河南省盛民水族用品有限公司,2018年3月29日，承租方：（签字）匡新安2018年3月29日。在该合同上加盖有河南省盛民水族用品有限公司印章。合同签订后，原告在2018年3月29日将38000元租金交付原告。2018年5月7日被告通过银行转账将上述原告原已交纳的38000元租金退还给原告，原告对该事实予以认可。一审另查明，2014年11月5日，案外人龚银飞与被告河南省盛民水族用品有限公司签订《租地协议》一份，合同约定：龚银飞将潢川县××国道城南××处1.59亩土地租给河南省盛民水族用品有公司，租期三年从2014年11月5号起到2017年11月5号止。在租赁期间，双方发生争议，龚银飞于2018年1月4日起诉，请求依法处理，一审法院于2018年11月14日作出（2018）豫1526民初180号民事判决，认定龚银飞与被告河南省盛民水族用品有限公司之间签订的《租地合同》依法成立并有效。并判决如下：一、被告河南省盛民水族用品有限公司应支付原告龚银飞土地租金10000元，此款限被告河南省盛民水族用品有限公司于判决生效之日起十五日内付清；二、被告河南省盛民水族用品有限公司应于判决生效之日起三十日内将租赁土地（位于潢川县××国道城南××处，共1.59亩）腾空并返还给原告龚银飞；三、驳回原告龚银飞的其他诉讼请求；四、驳回被告河南省盛民水族用品有限公司的反诉请求。判决后，河南省盛民水族用品有限公司不服，于2018年12月10日提起上诉，2019年3月12日，河南省信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民终350号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审再查明，原告提供潢川县元发再生资源物资回收公司营业执照、企业信用信息公示报告，拟证明原告在承租被告土地后，注册成立了独资公司，并对该公司进行了投资。原告提供2018年4月1日潢川县金顺汽车租赁有限公司与匡新安签订的《租赁协议》一份，并附汽车租赁费收据一份，拟证明匡新安租车租金70000元；提供2018年4月20日上海徽丞工程机械有限公司与潢川县元发再生资源物资回收公司签订的《工程机械买卖合同》一份，并附收款收据一份，拟证明该公司购买合力叉车投资58000元；提供2018年5月15日《施工清单》一份，拟证明潢川县元发再生资源物资回收公司施工合计费用为9000元；提供潢川县元发再生资源物资回收公司投资费用列表、原始凭证即2018年11月至2019年3月该公司的利润表，拟证明该公司从2018年11月至2019年3月净亏损为257067.57元。原告提供上述证据拟证明原告从2018年3月至2019年3月在租赁场地上累计投入成本394067.57元。一审法院认为，2018年3月29日原告匡新安与被告签订《土地租赁协议》，是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该协议未违反我国现行法律法规规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。在协议签订后，被告于2018年5月7日将原已交纳的38000元租金退还给原告，被告以自己的行为表明不履行主要债务，解除合同，原告对该事实予以认可，此时，应视为原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的《土地租赁协议》协议解除，故原告请求依法判令双方解除合同的诉讼请求一审予以支持。协议签订后，被告未完全履行自己的义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故原告请求判令被告支付原告违约金的诉讼请求，部分予以支持。本案中，原告主张被告应按照合同签订中合同未到期的承租金额的20%支付违约金的主张，由于被告于2018年3月29日向原告支付38000元租金，后又于2018年5月7日向原告退还该笔租金，此时合同已解除，故被告应向原告支付的违约金为38000÷365(天)X39(天)=4060.27元。原告主张被告应按照合同签订中土地利用的实际总投资额的20%赔偿损失的主张，由于原告提供的证据无法直接证明这些资金直接用于该土地，证据缺乏关联性，对原告的诉讼请求依法不予支持。被告可待证据充分后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（八）、（九）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定判决：一、解除原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的《土地租赁协议》；二、依法判令被告支付原告违约金4060.27元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费1741元，由被告河南省盛民水族用品有限公司负担。二审中，上诉人提供微信截屏影印件，用于证明被上诉人退还租金是暂退，由于被上诉人未能将土地租赁问题解决好，所以上诉人才诉讼请求解除合同。被上诉人质证称，不认可上诉人提供的微信内容想要达到的证明目的。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，被上诉人于2018年5月7日退还给上诉人租金后，上诉人起诉要求解除与被上诉人签订的《土地租赁协议》，表明双方已就解除合同协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人虽然举证其为履行合同投入有费用，但是其未能举证证明其投入与履行合同之间具有关联性，上诉人主张按其投入额计算违约金，本院不予支持。双方自2018年3月29日签订《土地租赁协议》至5月7日退还租金，被上诉人以其退还38000元租金的行为表明不再履行合同，上诉人接受退款，双方已就协议解除合同达成意思表示一致，实际租赁期间为39天。一审结合本案实际租赁期间上诉人应向被上诉人支付的租金数额，作为被上诉人向上诉人因合同履行不能应承担的违约金适当。综上所述，上诉人匡新安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1741元，由上诉人匡新安承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年六月十八日书记员  刘韫滔