辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3788号上诉人（原审被告）：李长华，男，1958年2月10日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连嘉缘物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区麒麟西巷13号。统一社会信用代码912102027515512254。法定代表人：刘作军，该公司经理。委托诉讼代理人：孟森林，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。上诉人李长华因与被上诉人大连嘉缘物业管理有限公司（以下简称“嘉缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李长华上诉请求：撤销一审判决，判令案涉“房屋租赁及租金”没有合同和法律关系，与事实不符，无效。事实和理由：一、一审判决认定证据与事实不符，适用法律错误。房屋拆迁公司卖给上诉人的必须是商品房，必须是产权房屋。案涉房屋的所有权必须是房屋拆迁公司所有，才可以卖给上诉人所有，否则该公司是合同欺诈行为。案涉房屋交给上诉人的时间是1999年8月8日，自该日起李长华享有案涉房屋所有权。二、一审判决对上诉人提交的证据及合同法重要条款没有认定。住房资金管理中心和巾帼房屋开发公司签订的协议书、住房资金管理中心与房屋拆迁公司签订的协议书、巾帼房屋开发公司与被上诉人签订的协议书均各有不同瑕疵，三份协议书权利和义务不能大于合同法条款。三、一审判决认定案涉房屋所有权仍属于住房公积金管理中心，违反合同法，与住房公积金管理中心现在庭审时所陈述的新证据不符。四、一审判决认定“故在被告未能依据其拆迁协议最终取得案涉房屋物权权属登记前，被告对案涉房屋享有的应为使用权”违反合同法多项条款，违反《房屋拆迁管理条例》和《民事诉讼法》第七条，没有任何法律依据。依据（2018）辽0211民初4204号民事判决，案涉房屋所有权属于上诉人所有，该判决已经生效。五、一审法院剥夺了上诉人请求公积金管理中心出庭作证的合法权益。嘉缘公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。嘉缘公司向一审法院起诉请求：被告给付原告2018年4月至2019年4月期间的租金1561.3元。一审法院认定事实：1、原、被告经过多次诉讼，故多份生效文书的“查明事实”中已对大连市中级人民法院（1997）大经执字第419号民事裁定书（1998年12月28日）、大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心签订《住宅移交协议书》（1999年11月11日）、大连市住房资金管理中心与大连市房屋拆迁总公司签订《住宅转让协议书》（2000年1月12日）、大连巾帼房屋开发公司与原告签订《房屋移交协议书》（2007年11月12日）、公有住房租赁证（副本）的相关内容均予以记载。生效判决认定原、被告间就大连市甘井子区松江路58号楼2-4-1号房屋形成事实上的租赁合同关系，租金为每月120.1元。2、就案涉房屋的拆迁安置补偿协议纠纷，李长华于2016年11月向一审法院起诉被告中国石油大连石油化工有限公司（曾用名中国石油大连石油化工公司）、被告大连房屋拆迁有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人大连嘉缘物业管理有限公司，后在（2018）辽0211民初4204号案件中，其诉请为：被告中国石油大连石油化工有限公司在法院判决书指定的期限内到大连市国土资源和房屋管理局房屋产权登记管理中心给李长华的大连市甘井子区松江路58号楼2单元4-1号办理完毕过户和产权登记手续。大连市中级人民法院于2019年11月12日作出的（2019）辽02民终7594号民事判决书中，“本院认为”部分记载：“……其次，案涉房屋目前无法自行办理产权。根据查明的案件事实。原告被安置的甘井子区松江路58号楼2单元4-1号房屋系被告拆迁公司从第三人大连住房公积管理中心处通过签订《住宅转让协议书》购买的使用权，根据协议，此房屋的所有权仍为第三人大连住房公积管理中心所有，第三人大连住房公积管理中心主张因案涉房屋无法办理产权，其将房屋转移给被告拆迁公司的时候也无法办理权登记。……最后，原告李长华被拆迁的房屋系私有产权房，拆迁人被告大连石化公司对原告李长华的拆迁补偿形式为产权调换。在原告已经按双方的约定结清了超出其原告房屋面积的房屋之差价后，被告大连石化公司负有向原告交付安置房屋及协助原告取得安置住房的权属证书的义务。被告大连石化公司主张案涉房屋产权登记于案外人巾帼房屋名下，需追加巾帼房屋为共同被告。根据大连市中级人民法院于1998年12月28日作出的民事裁定书，案外人大连巾帼房屋开发公司所有的位于松江小区2号楼49套住房已抵偿给第三人公积金管理中心。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的相关规定，案涉房屋所有权自裁定书生效之日起已发生变更，故原始产权人巾帼房屋对案涉房屋已不再享有权利。……”并判决：自本判决发生法律效力之日起三十日内，中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理坐落于大连市甘井子区房屋的产权过户登记。一审法院认为，现大连市中级人民法院于2019年11月12日作出的（2019）辽02民终7594号民事判决书确定中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理案涉房屋的产权过户登记，即被告可依据该判决书取得案涉房屋的所有权登记。故在该判决书生效前，原、被告间业经其他生效判决所认定的对案涉房屋所形成的事实上租赁合同关系是否因（2019）辽02民终7594号民事判决书所认定的相关事实及判决结果而有所变更。正如被告在多年诉讼中所一直答辩的意见，即其认为案涉房屋上无法既存在原、被告间的房屋租赁合同关系，又存在被告与中国石油大连石油化工有限公司等的拆迁安置补偿合同关系。一审法院认为，无论是原、被告间已生效的（2018）辽02民终6739号民事判决书中所认定的“虽然上诉人李长华是因为拆迁安置补偿到案涉房屋，但大连市房屋拆迁总公司从大连市住房资金管理中心取得包括案涉房屋在内的21套房屋系使用权而非所有权，依据现有的证据，上诉人也只能从拆迁总公司处取得案涉房屋的使用权”。还是（2019）辽02民终7594号民事判决书中所认定的“被告拆迁公司从第三人大连住房公积管理中心处通过签订《住宅转让协议书》购买的使用权”。故在被告未能依据其拆迁协议最终取得案涉房屋物权权属登记前，被告对案涉房屋享有的应为使用权。且虽然大连市中级人民法院（1997）大经执字第419号民事裁定书（1998年12月28日）已裁定将案涉房屋在内的2号楼49套住房抵偿给大连市住房资金管理中心。但在该裁定作出后，大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心又签订《住宅移交协议书》，而将收缴已出售房屋的“房租及物业管理费”的部分收益权归由大连巾帼房屋开发公司继续享有。故被告虽可依据拆迁安置协议享有案涉房屋的使用权，但在其未取得案涉房屋的权属登记前即享有案涉房屋完整的物权前，其对于案涉房屋所享有的使用权无法对抗大连巾帼房屋开发公司基于《住宅移交协议书》对案涉房屋所享有的收益权。综上，现原告诉请2018年4月至2019年4月（共13个月）期间的房租1561.3元（月租金120.1元*13个月），因被告尚未依生效判决取得案涉房屋的权属登记，一审法院予以支持。据此，一审法院判决:被告李长华于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉缘物业管理有限公司自2018年4月1日至2019年4月30日的房屋租金1561.3元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告按照简易程序预付），由被告李长华负担并支付原告。二审中，上诉人李长华提交本院（2019）辽02民终7594号民事判决，拟证明该判决判令中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理案涉房屋的产权过户登记，该案一审法院认定被拆迁人李长华的拆迁补偿形式为产权调换。被上诉人嘉缘公司对该证据真实性无异议，但认为该案认定产权调换的相对人是李长华与大连房屋拆迁有限公司、中国石油大连石油化工有限公司，而非被上诉人。本院经审查认为，该证据具有真实性，本案一审对于本院（2019）辽02民终7594号民事判决已经进行审查认定，本院不再重复认定。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋原系大连巾帼房屋开发公司所有，后经本院裁定，将案涉房屋所有权抵债给大连市住房资金管理中心，在双方交接过程中约定抵债房屋中已经出售的房屋的房租及物业管理费由大连巾帼房屋开发公司收缴并归其所有。被上诉人嘉缘公司从大连巾帼房屋开发公司手中取得案涉房屋管理权，包括收取租金的权利。上诉人李长华在案涉房屋内实际居住，本院已有多份生效判决认定李长华与嘉缘公司之间形成事实上的租赁关系。虽然李长华在本案当中提交了本院（2019）辽02民终7594号民事判决，该判决判令中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理案涉房屋的产权过户登记，但该判决作出时间为2019年11月12日，迟于本案中嘉缘公司诉请李长华支付租金的时间。故在本案嘉缘公司诉请李长华支付租金的时间段内双方依然存在事实上的租赁关系，一审判令李长华向嘉缘公司支付2018年4月1日至2019年4月30日租金1561.3元，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人李长华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人李长华负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 孙利颖二〇二〇年六月二十九日书记员 宋 敏