葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初233号原告（反诉被告）：葫某，住所地葫芦岛市龙港区海飞路8-6号楼C，统一社会信用代码91211400318971122E。法定代表人：赵晓光，该公司经理。委托诉讼代理人：王锋，辽宁卓辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：锦某，住所地锦州市古塔区士英里世纪新城2-38号，统一社会信用代码91210700MA0QDMLT29。法定代表人：张志光，该公司经理。委托诉讼代理人：宋宇，辽宁开智律师事务所律师。被告：蒋玲，女，1988年9月10日生，汉族，无业，住葫芦岛市龙港区。原告（反诉被告）葫某（以下简称“星空影视”）与被告（反诉原告）锦某（以下简称“瑞泰物业”）、被告蒋玲合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，于2019年9月10日作出（2019）辽1403民初1072号民事判决书，星空影视、瑞泰物业均不服，上诉至葫芦岛市中级人民法院，中院于2019年12月30日作出（2019）辽14民终2457号民事裁定书，撤销原一审判决，发回本院重审，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星空影视的法定代表人赵晓光及委托诉讼代理人王锋，被告（反诉原告）瑞泰物业的法定代表人张志光及委托诉讼代理人宋宇，被告蒋玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）星空影视诉称，2017年11月2日，原告与葫芦岛市龙港区阳光新城业主委员会签订协议书，该业主委员会将该小区物业服务托给原告进行物业管理，服务费每月每平方米0.7元。因当时原告不具备物业服务资质，而当时的物业管理条例要求物业服务公司需具备服务资质，该业主委员会同意原告可以挂靠一家物业服务公司，后原告找到第一被告，借用该企业资质又与业主委员会签订物业服务合同。在第一次签订合同后，原告组织人力物力，清运垃圾，修水管线及排污管，安装门禁和小区监控，修剪绿化，安排保安，聘用第二被告为原告单位现金和出纳，建立各项规章制度等工作。原告对外以阳光新城物业管理服务中心对外经营，收取物业费，小区物业走向正规，一直服务至今。但第一被告看到原告经营具有一定规模后，以其也有与阳光新城业主委员会签订物业服务合同为由，阻止原告进行物业服务，张贴告示不让小区业主向原告交纳物业费，并与第二被告相互串通，将原告收取的14,500.00元物业费不向原告交出，原告只有支出，没有收入，造成经济损失2万元。二被告的行为致使原告无法正常服务经营。为此原告诉至法院，请求判令：排除第一被告对原告物业服务过程中的妨碍；第一被告赔偿对原告造成的经济损失2万元；二被告返还原告的财务款14,500.00元及物业账目；二被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）瑞泰物业辩称，原告起诉与事实不符，诉讼请求应该驳回。原告并不是从事物业服务的法人主体，没有从事物业服务的资格，被告公司是在2017年11月25日通过阳光新城业主委员会的招标中标了阳光新城的小区管理，2017年12月1日，瑞泰与阳光新城业主委员会签订了物业管理合同，双方约定了权利义务，合同期限为2017年12月1日到2022年12月1日止，签订合同后瑞泰立即进驻该小区对物业进行管理，聘用了赵晓光等人为工作人员，本案中提供物业服务的真实主体是瑞泰公司，原告所诉请的没有任何事实和法律依据，在瑞泰对阳光新城小区正常的物业服务中，系工作人员赵晓光私自对小区业主以星空影视的名义单独收费，侵害了被告的权利，因此原告的诉讼请求应予以驳回。原告所称系挂靠瑞泰公司进行物业服务与事实不符，瑞泰公司对阳光新城的业主提供了物业管理服务，目前对小区的物业投入高达几十万元，员工工资均由瑞泰公司进行发放，所以原告的诉求应予以驳回。被告蒋玲辩称，我不应该是被告，我是给瑞泰打工的，我不知道星空传媒，没有签订劳动合同，是张丽慧和赵晓光给我招去的，赵晓光是阳光新城业主委员会的副主任。被告（反诉原告）瑞泰物业反诉称，2017年11月25日，反诉原告经阳光新城业主委员会招标，中标了阳光新城小区的物业管理。2017年12月1日，反诉原告与葫芦岛市龙港区阳光新城小区业主委员会签订了《物业管理合同》，合同约定了双方的权利义务，合同期限2017年12月1日至2022年12月1日。反诉原告立即进驻阳光新城小区，对该小区物业进行管理，聘用了赵晓光等人为工作人员。在反诉原告正常对阳光新城小区进行物业服务的过程中，反诉被告私自向业主单独收费，侵害了反诉原告的合法权益，在反诉原告对反诉被告提出质疑时，拒不搬离占用的物业管理办公室，导致阳光新城小区物业管理的混乱，反诉被告占有物业费后不合理支出达234,680.10元（2018年1月-12月期间），有审计报告书为凭。反诉被告不仅未认识到自身行为的违法性，而是无理向反诉原告提起了诉讼，反诉原告为此提出反诉，请求判令：排除反诉被告对反诉原告物业服务过程中的妨碍，撤出对阳光新城的非法物业管理；反诉被告连带赔偿反诉原告经济损失234,680.10元；由反诉被告承担反诉费。原告（反诉被告）星空影视反诉辩称，反诉原告所诉聘用赵晓光不属实，赵晓光为本诉原告的法定代表人，在2017年11月2日与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，而反诉原告是在2017年12月1日才与阳光新城业主委员会签订合同，一直没有进驻该小区进行物业服务，而反诉被告以阳光新城物业管理服务中心名义对小区收费及服务，该合同在反诉原告之前，不是反诉原告聘用人员；本案之所以产生两个合同是因为反诉被告在承包物业当时资质不合格，因反诉被告在2017年11月2日与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，但当时的《物业管理条例》规定物业公司必须具备物业资质，而反诉被告不具备物业资质，遂找到反诉原告，借用其资质与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，确保反诉被告能够承包该小区物业服务；反诉被告并没有侵害反诉原告的权益，反诉被告自2017年11月2日以来，一直以阳光新城物业管理服务中心名义对小区进行服务，清运垃圾，修理管线，安装门禁及监控，聘用保安及保洁人员，对小区收费，反诉被告一直管理至今并继续履行物业服务合同，是反诉原告看到该小区服务有很大发展空间后将反诉原告的法定代表人更换，在小区张贴告示，阻止反诉被告正常服务经营，造成阳光新城小区秩序混乱，严重侵害了反诉被告的利益；反诉原告没有合法经济损失，因反诉原告只是出借资质，没有实际管理服务，没有实际经济损失；反诉原告并不是真正的对阳光小区进行物业服务，真正服务的是反诉被告，反诉原告只是借用给反诉被告资质用于为小区签订合同提供了出借，反诉被告是借用反诉原告的名义；关于234,680.00元，鉴定程序不符合法律规定，反诉原告单方找的鉴定机构进行鉴定，未经反诉被告同意不符合法律规定，该鉴定意见属于一方当事人的陈述，鉴定机构收取鉴定服务费，程序不合法，故该鉴定意见应不予采信；账目是反诉被告在收取物业服务过程中建立的账目，反诉原告私自获取该账目进行鉴定。综上，反诉原告起诉反诉被告撤出阳光新城物业管理及赔偿经济损失没有事实和法律依据。本院经审理查明，2017年10月6日，阳光新城小区业主委员会出具《关于赵晓光请辞阳光新城小区业主委员会副主任批复》，载明：“同意赵晓光请辞报告同意赵晓光退出业主委员会，不再担任业主委员会副主任职务。”2017年11月2日，阳光新城业主委员会（甲方）与星空影视（乙方）签订《协议书》，载明：“一、双方经过多次协商，本着公平公正的原则，根据有关法律法规在平等自愿的基础上，甲方将龙港区东街阳光新城物业委托乙方实行物业管理，暂定本协议，本物业占地面积16.9万平方米，定于价格每平方米0.7元；……三、小区业主委员会成立极短无法有人量准备时间，因乙方的配合与诚意，业委会要求乙方立即进驻阳光新城小区开展工作，同意乙方具有经营权，但无等级资质的葫某执照签订本协议，前期三个月对阳光新城小区业主免费服务，在免费服务期满。同意乙方的要求，乙方挂靠辽宁省内具有三级资质的企业执照，委托法人，代理乙方同甲方签订‘阳光新城小区物业管理合同’使用国家统一正式文本……”。2017年11月30日（复函中笔误写为2017年11月31日），阳光新城业主委员会向星空影视出具《复函》，载明：“今收到贵公司关于委托张志光同志作为贵方葫某以及挂靠备案单位，锦某委托代理人函，阳光新城业主委员会同意你方建议由张志光代理签订阳光新城小区物业管理服务合同，望贵方葫某阳光新城物业管理服务中心，切实履行管理服务合同，管理服务好小区，服务广大业主。”2017年12月1日，瑞泰物业与阳光新城小区业主委员会签订《物业管理合同》。2019年5月10日，阳光新城小区业主委员会出具《证明》，载明：2017年11月2日经业主委员会研究决定，将小区物业管理服务项目承包给星空影视，并签订物业承包合同。几天后，星空影视法定代表人赵晓光说该公司物业服务资质有一定限制，挂靠瑞泰物业再与业主委员会签订一次协议，用于去龙港区物业办联系备案。因备案需要业主委员会与瑞泰物业又签订一份物业承包合同，但小区的物业经营服务一直是由赵晓光实际经营，瑞泰物业并未实际参与小区的物业经营服务。另查明，诉前经瑞泰物业委托，葫芦岛鸿翔会计师事务所有限责任公司于2019年1月27日出具《审计报告》，载明：“锦州瑞泰物业公司在2018年1月-12月进行审计期间，存在不合规的费用支出数额合计为234,680.10元。”还查明，被告蒋玲自2017年12月份至2018年12月24日在物业从事出纳，按照星空影视法定代表人赵晓光指示管理财务、发放工资等。上述事实，有协议书、考勤表、工资表、证明、复函、物业管理合同、审计报告、证人证言等及双方当事人陈述在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以采信。本院认为，星空影视与阳光新城业主委员会签订《协议书》时不具备物业管理服务资质，但双方签订的《协议书》真实有效，双方均认可星空影视借用瑞泰物业资质实际负责该小区的物业管理，现从事物业管理已不需具备相应资质，且星空影视管理时间较长，服务较好，该小区业主委员会及全体业主均明确表示由星空影视继续管理，结合实际情况及业主意愿，遵循自愿原则，应由星空影视继续负责该小区的物业管理，瑞泰物业对星空影视管理过程中的妨碍应予以排除，并将有关该小区物业管理账目移交给星空影视。关于星空影视主张的经济损失及财务款14,500.00元，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。关于被告蒋玲，星空影视未提供证据证明被告蒋玲侵占财务及账目，星空影视对被告蒋玲的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，《审计报告》系瑞泰物业诉前单方委托鉴定机构出具，不符合法定程序，本院不予采信，瑞泰物业在本次庭审中未申请重新鉴定，且未提供充分证据证明其对阳光新城小区的物业管理进行投资，不能证明其对小区物业进行实际管理，故其反诉请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锦某不得妨碍原告（反诉被告）葫某对阳光新城小区的物业管理；二、被告（反诉原告）锦某于本判决生效之日起十五日内将有关阳光新城小区物业管理账目移交给原告（反诉被告）葫某。三、驳回原告（反诉被告）葫某对被告蒋玲的诉讼请求。四、驳回原告（反诉被告）葫某其他的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）锦某的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670.00元，由原告（反诉被告）葫某承担335.00元，被告（反诉原告）锦某承担335.00元；反诉费2,410.00元，由被告（反诉原告）锦某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  陈志伟人民陪审员  李广娟人民陪审员  吴英会二〇二〇年六月二十九日法官助理李欣爽书记员甘蕾