广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7116号上诉人（原审原告）：佛山市金粤信房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区金澜北路17号二层211Z。法定代表人：李丽萍。委托诉讼代理人：李伟，广东鼎法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小凤，广东鼎法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：卢汉杰，男，1965年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人佛山市金粤信房地产代理有限公司（以下简称金粤信公司）因与被上诉人卢汉杰物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金粤信公司上诉请求：1.改判卢汉杰立即迁出广州市越秀区文德路仁康里42号519房，将该房腾空交还给金粤信公司；2.卢汉杰按照1939.5元/月向金粤信公司支付2017年6月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（使用费按照广州市房屋管理部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）。事实和理由：金粤信公司向一审法院提交了卢汉杰交纳广州市越秀区文德路仁康里42号519房（以下简称案涉房屋）加装电梯的集资款收据和电卫生费收据，但由于案涉房屋所在楼盘没有正式的物业管理公司，只有业主推选的代表负责临时管理，临时管理人员向卢汉杰开具的交纳加装电梯集资款收据和电卫生费收据不够规范，致使一审法院认为证据不足而驳回金粤信公司的上诉请求。金粤信公司收到判决书后，再次申请案涉房屋所在街道居委会进行调解，并于2019年9月27日到供电局打印了案涉房屋的交纳电费的发票，上述证据足以证明卢汉杰是案涉房屋的实际使用人。综上，恳请二审法院判如所请。卢汉杰二审辩称，（2008）越法委执字第250号恢字1号《执行情况告知书》已经明确了包括案涉房屋在内的多处房屋，在拍卖前均是作为回迁公租房给租户，卢汉杰从2003年回迁后一直在该房屋居住，享有合法使用权，不同意金粤信公司的上诉请求。金粤信公司于2019年1月24日向一审法院起诉请求：1.卢汉杰立即迁出广州市越秀区文德路仁康里42号519房，将房屋腾空交还金粤信公司；2.卢汉杰向金粤信公司支付2017年6月1日起至实际交还房屋的房屋使用费（按广州市房屋管理部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价即每月1939.5元计）。一审法院认定事实：2017年6月1日，一审法院作出了（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》，裁定广州市越秀区文德路仁康里42号519房、42号919房、42号1022房的所有权归买受人金粤信公司所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人金粤信公司时起转移。广州市国土资源和规划委员会于2017年10月10日向金粤信公司核发了广州市越秀区文德路仁康里42号519房（建筑面积39.5平方米）的《不动产权证》。为证明其主张，金粤信公司向一审法院提交了：1.2013年3月27日的收据一张（复印件），记载收到卢汉杰交来519房电梯集资款1173元。该收据收款单位盖有“D栋大楼收款专用章”，经手人“李健林”；2.2019年7月27日的收据一张（复印件），记载收到519房交7月-8月电卫费119元，该收据收款单位盖有“仁康里42、46号大楼收费专用章”，经手人“卢”。一审法院认为，金粤信公司是案涉房屋的合法产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。金粤信公司提交两份收据拟证明卢汉杰为案涉房屋的使用人，但该收据没有记载详细的地址、也不能反映是哪家公司出具的收据，无法通过该收据将物业地址及使用人一一对应，金粤信公司亦未提交其他证明案涉房屋的使用人即为卢汉杰的证据，且以上收据均为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品……”的规定，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，金粤信公司应自行承担举证不能的责任，故对于金粤信公司的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，于2019年9月23日判决如下：驳回金粤信公司的全部诉讼请求。一审案件受理费622元，由金粤信公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，卢汉杰为证实案涉房屋为其回迁的公租房、其作为回迁户享有合法使用权，向本院提交以下证据：1.（2008）越法委执字第250号恢字1号《执行情况告知书》，载明：（2008）越法委执字第250号恢字1号广州工程总承包集团有限公司申请广州兴胜房地产有限公司、广州禾城房地产有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行案件，在执行过程中，本院查封了被执行人广州禾城房地产有限公司所有的广州市文德路仁康42号224房、42号313房、第42号324房、42号424房、42号519房、42号624房、42号919房等房产并交付公开拍卖。经查，上述房屋在拍卖前均由广州市文德路仁康里地段的被拆迁人（均为公房租户）居住使用，各使用人均已在拍卖前向本院申报了相关合同、户籍、水电、使用单据等证据材料，本院在拍卖公告中已将上述情况予以公告并明确带原住户拍卖，本院在拍卖前后不负责清空场地，不强制原使用人迁出。现上述房屋均已经公开拍卖成交。基于上述情况，上述房屋买受人与房屋原使用人在公开拍卖成交后，应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，需依法经诉讼程序解决。2.1987年7月，布少英与卢四签订的《房屋租赁合约》，租赁房产为广州市中山四路××号地下。3.1996年7月26日，用地单位广东省福利南方图书公司（甲方）与被安置住户卢汉杰（乙方）签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中载明：甲方经广州市规划局批准，征用土地需拆除中山四路××号的房屋，乙方是该房屋的住户，承租面积21.57㎡。甲方应于1999年7月31日前，在中山四路长塘街大塘小区回迁楼第十三层产权属于甲方所有的房屋内，安排使用面积21.57㎡的套间给乙方回迁居住。4.2013年3月5日，广州禾城房地产有限公司回迁安置办出具的《入住确认书》，载明楼房位置为*栋1007房，收楼人卢汉杰。5.2016年2月22日，卢四委托卢汉杰代办签订房屋租赁合约等事宜的公证《委托书》。金粤信公司质证认为：证据1的真实性、合法性确认，关联性不予确认，《执行情况告知书》中已载明在拍卖前后不负责清空场地，即在执行过程中不交付场地，但同时载明在公开拍卖成交后，房屋买受人与房屋原使用人应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，依法经诉讼程序解决。现金粤信公司正是通过诉讼程序解决搬迁问题。证据2不予确认，该租赁合同约定的租赁期限早已届满。证据3关联性不予确认，该协议约定的安置房屋并非案涉房屋，即便为拆迁安置房，现房屋产权发生变更，卢汉杰也应交还房屋。证据4、5均不予认可。二审庭审期间，卢汉杰表示其父亲卢四原租住在中山四路××号，该房屋拆迁时由卢汉杰负责办理回迁事宜。对于《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》中约定的回迁地址与案涉房屋地址不一致的问题，卢汉杰未能作出解释，仅认为越秀法院《执行情况告知书》已确认其为公房租户。另查明，（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》于2017年7月5日送达金粤信公司，即金粤信公司自该日起取得案涉房屋所有权。再查明，根据金粤信公司一审提供《2017年广州市房屋租金参考价》标准显示，仁康里地段房屋租金标准为每月49元/㎡。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：卢汉杰是否应当迁出案涉房屋并按同期同地段市场价向金粤信公司支付房屋使用费。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金粤信公司已于2017年7月5日取得案涉房屋的产权，其要求房屋占有人迁出该房屋具有相应法律依据。关于卢汉杰抗辩认为其对案涉房屋享有租赁使用权的问题，卢汉杰所提交的《房屋租赁合约》《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》均无法显示与案涉房屋的关联性，卢汉杰未能就此作出合理解释，更未进一步举证证实其与原产权人之间存在房屋租赁关系，故对其主张的房屋租赁事实本院不予确认。至于卢汉杰提供的广州市越秀区人民法院《执行情况告知书》载明拍卖房屋“均由被拆迁人（均为公房租户）居住使用”的情况，并不属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项所列“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”范畴，不能据此免除卢汉杰的举证责任。因此，卢汉杰仅凭该告知书内容主张其为公房租户，理由亦不成立，本院不予支持。据此，金粤信公司要求卢汉杰按照房屋租赁市场价格计付2017年7月5日起至实际迁出之日止的房屋使用费，合理合法。根据其自行提供《2017年广州市房屋租金参考价》标准计算，案涉房屋使用费应为每月39.5㎡×49元/㎡=1935.5元，对金粤信公司提出的超出部分的使用费本院不予支持。综上所述，金粤信公司的上诉请求，理据充分，本院予以支持。本案基于卢汉杰二审到庭参加诉讼，本院对一审事实认定作出变更，并相应撤销一审判决予以改判。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6102号民事判决；二、卢汉杰自本判决书送达之日起三个月内，迁出广州市越秀区文德路仁康里42号519房，将房屋腾空交还给佛山市金粤信房地产代理有限公司；三、卢汉杰自本判决书送达之日起十五日内，按照每月1935.5元的标准向佛山市金粤信房地产代理有限公司支付2017年7月5日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回佛山市金粤信房地产代理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费622元，由佛山市金粤信房地产代理有限公司负担50元，卢汉杰负担572元。二审案件受理费622元，由佛山市金粤信房地产代理有限公司负担50元，卢汉杰负担572元。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年六月二十三日书记员  杨希胡秀红