新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终757号   上诉人（原审原告）：乌鲁木齐安吉之星商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市幸福路北三巷71号。   法定代表人：李晓军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：武建兵，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：赵书健，男，1969年5月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王永宏，新疆仕诚律师事务所律师。   原审第三人：中国人民解放军69073部队，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路北三巷73号。   负责人：万丽强，该部队部队长。   上诉人乌鲁木齐安吉之星商贸有限公司（以下简称安吉之星公司）、上诉人赵书健与原审第三人中国人民解放军69073部队（以下简称69073部队）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初1663号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人安吉之星公司的委托诉讼代理人武建兵、张开发，上诉人赵书健及委托诉讼代理人王永宏到庭参加诉讼，原审第三人69073部队经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   安吉之星公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持赵书健向我公司给付2,406,859.17元的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。1．我公司与赵书健签订的《房屋租赁合同》系合法有效合同，而一审法院按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方之间的房屋租赁合同系无效合同是错误的。赵书健认可我公司与其签订合同有效并同意解除合同，69073部队认为安吉之星公司与赵书健签的合同没有经过他们同意转租。赵书健认为双方之间签订的系房屋租赁合同，而就69073部队与赵书健在2008年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》双方在合同约定很明确，由赵书健在租赁场地新建一批可供经营的建筑物、构筑物，69073部队协助赵书健办理出租场地的市政规划及建设手续，租赁期为15年。而一审法院适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效，明显适用法律错误；2.69073部队在我公司对承租房屋装修及开展经营活动期间均知晓默认且在我公司经营至一年半时，对我公司经营场所进行封门，是导致我公司合同目的不能实现，应承担主要责任的一方。关于我公司主张装修损失的依据，一审庭审中我公司提交了装饰装修合同、装修工程预算表等相关证据。（2019）第024号鉴定意见书中显示，装修款为1,570,000元，无争议部分为657,870.64元，而一审按照双方都有过错按40∶60比例作出此判决与事实不符。我公司与赵书健签订合同租期为10年，自2015年9月1日至2025年9月1日止，我公司实际经营期间为2016年7月27日至2017年9月20日，后被69073部队强行停电、停水并将大门封堵。我公司投入了装修1,800,000元和其他设备投资，经营一年多被强制停业；3．我公司与赵书健签订租赁合同期限为10年，实际才经营一年多，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应该相当于应违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。我公司的可得利益损失请求有事实及法律依据，而一审以无效合同判令不支持于法无据。综上，一审判决事实不清适用法律错误。恳请二审法院查清事实发回重审或依法改判。   赵书健辩称，关于安吉之星公司的上诉请求中撤销一审判决的意见，我是支持的。69073部队未到庭无法查清事实，建议发回重审，安吉之星公司要求改判我向其支付2,400,000元，我不同意。在一审中已经查明，我已经出具了69073部队给我的报告，安吉之星公司明知我可以取得15年厂房的使用权限，才和我签订的，我是善意的，双方都没有过错，现在唯一说明的是我和69073部队之间合同的法律效力，一审也没有说明，我和69073部队的租赁权合法，我和安吉之星公司的转租权才合法，现在如果只审理安吉之星公司和我是没有办法查明事实的。我认为安吉之星公司和我的合同有效，不同意安吉之星公司提出的二百多万赔偿。69073部队解除了租赁合同，不是我要解除的合同，是69073部队封了门才造成损失，我没有责任，承担责任的人不应该是我，我同样也受到损失。如果安吉之星公司放弃69073部队承担连带责任，就是把矛头对向我，不符合法律规定，请求发回重审。   赵书健上诉请求：撤销一审判决第一项至第三项，依法改判驳回安吉之星公司的诉讼请求。事实和理由：我与安吉之星公司之间的合同系有效合同，一审判决适用法律有误。本案涉及的土地和地上附着物完全处于69073部队军事管理区范围内，我根据与69073部队订立的合同投资建设房屋无法取得地方政府的建设工程规划许可证，69073部队对此并没有不予认可，而是同意我利用，因此我的建房行为是合法行为，在此前提下对外转租并不因此而无效。我与被安吉之星公司订立合同是有前提的，是我与69073部队订立《军队房地产租赁合同》后投资新建房屋，并根据该合同对外转租。虽然69073部队没有书面确认我与安吉之星公司的租赁合同，但事实上69073部队明知而且并没有提出异议，因此69073部队于2017年9月20日直接将安吉之星公司正在经营的大门封堵并停水停电，我不应当承担安吉之星公司任何损失。我租赁给安吉之星公司的房屋本身就是完整的修理厂厂房，不进行装饰装修也可以直接利用，而且双方的租赁合同明确规定：“乙方另需装修或增设附属设施和设备的应事先征得甲方的书面同意；租赁期满或中途中止时，严禁私自拆除变更损坏厂房内部原有装潢设备和电气等附属设施。”而本案中安吉之星公司进行装修并没用取得我书面同意，其进行的装修全部是自行决定的，要求我承担装修的法律责任没有事实和法律依据，请求依法驳回。综上所述，本案事实清楚，责任明确，一审判决书对合同效力的认定和处理没有法律依据，判决我承担安吉之星公司装修损失没有事实依据，请求依法改判并驳回安吉之星公司诉讼请求。   安吉之星公司辩称，我公司与赵书健合同依法有效，赵书建与69073部队承建的房屋有特殊情形，属于联合建设开发，军产是否属于地方开发建设规划的项目有待讨论，我公司认为是不属于城市规划开发，该房屋存在多年，赵书健承建的房屋合法有效的手续问题我方并不知晓，关于赵书健是否承担我公司损失问题，本案属于房屋租赁问题，并不是69073部队侵权损害问题，如果是侵权损害问题，我公司认为69073部队是侵权损害的主体，在2019年的鉴定意见书中清楚显示装修款为1,500,000元，一审法院在没有明确对无争议之外的款项认定下单纯的摈弃没有事实和法律依据。我公司在租赁装修期间作为赵书健是知晓的，并同意我公司装修方案的，现在赵书健称不同意是不合理的，赵书健经常去检查我公司装修状况，说明赵书健是知晓和同意的，赵书健将房屋租赁给我公司，我公司是不可能明知合同无效，仍然做出巨大投资的，我公司是没有过错的。   69073部队未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。   安吉之星公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除与赵书健签订的租赁合同；2．判令赵书健赔偿装修造价750,253.47元，厂房环评费25,000元；3．判令赵书健退还我公司缴纳的房租费550,000元；4．判令赵书健承担司法鉴定费8,728元；5．判令赵书健赔偿我公司可得利益损失1,457,260.8元；6．要求赵书健与69073部队承担连带责任。   一审法院认定事实：2008年12月31日，赵书健与69073部队签订《军队房地产租赁合同》，约定：“甲方（第三人）自愿将坐落在乌鲁木齐市××区（兰字第4087号）场地3208.5平方米（东至靠自治区外事办车队侧围墙，西至民兵修理所锅炉房、家属院一侧，南至小巷侧围墙，北至院内马路绿化带一线至一号楼前煤房前约3米处）租赁给乙方（被告）使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租，租赁期签五年，续五年，再续五年，从2009年3月1日至2014年3月1日，租赁场地用于农贸市场及他用，由于考虑到农贸市场建设周期较长，租金从2010年3月1日起收取（2010年租金为130,000元），从2011年每年收取租金150,000元，租金按年结算，续期不变；乙方出资在租赁场地上新建一批可供经营的建筑物、构筑物，并出资在租赁区域与甲方生活区间修建隔离墙或房屋后墙与生活区隔离，乙方在出租场地内新建的所有建筑物、构筑物在合同期满后归甲方；甲方协助乙方办理出租场地的市政规划及建设手续；租赁期满十五年时，将所承租的原有地产和乙方承建永久建筑物及按本合同约定权属归甲方的全部房产完好、无条件交还甲方；因不可抗力【含政府行为、国家和军队（军委、总部级）政策法规重大调整和要求、战争、地震洪水等自然灾害等】造成合同无法履行时，甲乙双方不承担责任”。2013年5月9日，赵书健与69073部队又签订《军队房地产租赁合同》，约定赵书健继续承租上述场地，房屋建筑面积2,850平方米，场地面积2,590平方米，租期自2013年5月9日至2018年5月8日，年租金150,000元，租金按年结算，赵书健不得以所承租的房地产做抵押或者联营，不得将所承租的房地产转接给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施，本合同报上级审批后生效，原合同即作废，本合同到期后解释权归69073部队。2015年1月1日，安吉之星公司和赵书健签订《厂房房屋租赁合同》，约定赵书健将上述房屋租赁给安吉之星公司，租期自2015年9月1日至2025年9月1日，年租金550,000元，安吉之星公司需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得赵书健书面同意。合同签订后，安吉之星公司开始装修使用房屋用以经营汽车修理厂。2016年9月2日，69073部队向赵书健发出通知，通知赵书健于2017年6月30日前停止租赁，2017年6月30日止，69073部队将对二层门面房实施完全封闭，赵书健在该通知上写有“合同未到期，不同意”文字。2017年9月20日，因69073部队停水停电并将大门封堵，安吉之星公司搬离房屋。庭审中，经安吉之星公司申请，一审法院委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司对装修造价进行评估。2019年8月21日，新疆新华远景工程造价咨询有限公司作出新华远景价鉴【2019】第024号鉴定意见书，鉴定意见为：无争议部分657,870.64元，有争议部分，1．彩板房10,006.3元，赵书健认为此部分不属于安吉之星公司装修部分；2．车间暖气13,772.27元，赵书健认为此部分安吉之星公司没有改造；3．车间外房间矿棉板吊顶3,520.63元，赵书健认为此项目中龙骨没有更换，面板只有局部更换，不超过10平方米，此10平方米面板鉴定造价305.30元；4．宿舍矿棉板吊顶7,922.68元，赵书健认为此项目中龙骨没有更换，面板只有局部更换，不超过10平方米，此10平方米面板鉴定造价305.30元；5．宿舍过道矿棉板吊顶2,763.46元，赵书健认为此项目中龙骨没有更换，面板只有局部更换，不超过10平方米，此10平方米面板鉴定造价305.30元；6．维修间矿棉板吊顶9,631.11元，赵书健认为此项目中龙骨没有更换；面板只有局部更换，不超过10平方米，此10平方米面板鉴定造价305.30元；7．大厅吧台、酒吧台及吧台背柜21,816.9元。鉴定报告送达双方当事人后，安吉之星公司、赵书健、69073部队均未提出异议。一审法院认为，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故赵书健、安吉之星公司之间签订的房屋租赁合同系无效合同，安吉之星公司要求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持；二、关于安吉之星公司主张装修损失的依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案房屋在出租给安吉之星公司之前即用于经营修理厂，安吉之星公司承租房屋是为了继续经营修理厂，对房屋进行装修以便开展经营活动，且安吉之星公司已经营二年，赵书健未提供有效证据证明其对安吉之星公司装修加以阻止，故赵书健对安吉之星公司进行装修知晓并默认的。涉案房屋已经被69073部队收回，赵书健已不存在利用的可能，应按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。关于装修造价，新疆新华远景工程造价咨询有限公司作出新华远景价鉴【2019】第024号鉴定意见书客观公正，一审法院依法作为定案依据。鉴定意见书载明无争议部分造价657,870.64元，有争议部分造价69,433.35元，赵书健认可部分造价为1,221.2元（305.3×4），对于其他争议部分造价，因安吉之星公司未提供有效证据证实属于其装修项目并实际支付装修款，故对除赵书健认可部分的争议造价不予采纳，装修造价为659,091.84元（657,870.64元＋1,221.2元）。赵书健作为出租人明知涉案土地无法办理相关建设手续，且其与69073部队租期届满时间为2018年5月8日，仍然将房屋租赁给安吉之星公司，租期至2025年9月1日，导致安吉之星公司合同目的不能实现，应承担主要责任，安吉之星公司在签订合同时对土地性质及租期未进行审查，应承担次要责任，故赵书健应赔偿安吉之星公司装修损失60%即395,455.1元（659,091.84元×60%）。三、环评费应否由赵书健负担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。安吉之星公司为经营支付的环评费属于损失，赵书健应赔偿安吉之星公司环评费损失15,000元（25,000元×60%）；四、赵书健应否返还安吉之星公司租金550,000元。安吉之星公司与赵书健于2015年9月1日签订租赁合同，租期自2015年9月1日至2025年9月1日，年租金550,000元，现安吉之星公司使用至2017年9月20日，应支付赵书健租金1,130,136.99元（550,000元×2年＋550,000元÷365天×20天），安吉之星公司仅支付赵书健550,000元，尚欠580,136.99元，故安吉之星公司要求赵书健返还租金550,000元的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。安吉之星公司为主张其诉讼请求而支付的鉴定费用8,728元，应由赵书健承担，对安吉之星公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。安吉之星公司主张的可得利益损失1,457,260.8元，因安吉之星公司未提供有效证据证实，一审法院不予支持，本案系房屋租赁合同纠纷，安吉之星公司、赵书健系合同相对方，安吉之星公司要求69073部队承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、赵书健赔偿安吉之星公司装修损失395,455.1元；二、赵书健赔偿安吉之星公司环评费损失15,000元；三、赵书健支付安吉之星公司鉴定费8,728元；四、驳回安吉之星公司其他诉讼请求。   二审中，当事人未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，安吉之星公司与赵书健之间因涉案房屋租赁合同效力、赵书健是否应当向安吉之星公司赔偿损失等问题产生争议。本案争议焦点为：1．赵书健与安吉之星公司签订租赁合同的效力如何认定；2．安吉之星公司主张赵书健向其赔偿装修损失、环评费用及可得利益损失等有无相关事实及法律依据。对此本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第二条规定：“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定”。第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，通过庭审调查及当事人陈述证实，涉案出租房屋的建设并未取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定及司法解释的规定，安吉之星公司与赵书健之间签订的房屋租赁合同系无效合同，赵书健上诉认为涉案房屋坐落于军事管理区域，不属于城市规划范围，涉案房屋的建设不需要取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同系有效合同的理由不能成立，本院不予采信。关于安吉之星公司主张赵书健赔偿损失数额认定的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，安吉之星公司与赵书健对于涉案租赁合同的无效后果均有过错。涉案房屋及场地现已被69073部队收回，赵书健已无法返还相应财产。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定双方的过错程度，按照过错比例分担涉案租赁房屋装修现值损失，并无不当。安吉之星公司与赵书健签订的合同为无效合同，安吉之星公司基于无效合同的履行情况主张赵书健赔偿既得利益损失，没有法律依据，本院不予支持。安吉之星公司与赵书健签订租赁合同后，并未按照合同约定的租金金额足额向赵书健支付，其主张赵书健返还占有使用涉案房屋期间的租金并无法律依据，本院对该上诉请求不予支持。   综上所述，安吉之星公司与赵书健的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，安吉之星公司已预交26,054.87元，由安吉之星公司负担，赵书健已预交7,587.75元，由赵书健负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   卫 杨   审  判  员   蒋 欣   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日   书  记  员   李玉涛