湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1121民初3264号 原告：蒋成林，男，1987年9月3日生，汉族，住祁阳县。 原告：唐祁卫，女，1990年8月13日生，汉族，住祁阳县。 委托诉讼代理人（特别代理）：黄太斌，湖南杰联律师事务所律师。 被告：柏国琪，男，1971年1月15日生，汉族，住祁阳县。 被告：王静，女，1978年6月15日生，汉族，住东安县。 被告：唐忠良，男，1955年7月25日生，汉族，住祁阳县。 被告：柏彩云，女，1963年10月1日生，汉族，住祁阳县。 被告：刘小刚，男，1990年2月24日生，汉族，住东安县。 被告：邓琛，男，1994年7月1日生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告：陈河北，男，1956年4月25日生，汉族，住祁阳县。 七被告共同委托诉讼代理人（特别代理）：周中华，男，1963年1月11日生，汉族，住祁阳县浯。系小园府小区项目部负责人。 七被告共同委托诉讼代理人：何国荣，湖南金浯律师事务所律师。 原告蒋成林、唐祁卫与被告柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋成林、唐祁卫及其委托诉讼代理人黄太斌、七被告共同委托诉讼代理人周中华、何国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋成林、唐祁卫向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决七被告共同返还原告蒋成林、唐祁卫购买的商品房缺少面积的房价款25233元。事实和理由：2013年10月7日，原告蒋成林、唐祁卫在七被告现已注销的东安盛发房地产实业有限公司（小园府小区项目部）处购买了座落在祁阳县浯溪镇小园学府小区1号楼3单元X层1XXX号商品房一套。《买卖合同》约定：套间建筑面积为124.51平方米，分摊面积为12.94平方米，按建筑面积计算，该商品房套间标准单价为每平方米1950元，房屋总金额为268028元。2019年房屋产权登记部门确认原告购买的商品房总建筑面积为124.51平方米，套内建筑面积为112.14平方米，分摊建筑面积为12.37平方米。所以，原告所购买的商品房合同约定面积与登记部门确定的商品房面积少了12.94平方米，且误差已超过3%．为此，原告多次向工商消费协会投诉，要求少了12.94平方米的房款25233元由七被告双倍返还给原告，但七被告不予理睬。为保护原告的合法权益，原告依照相关法律之规定，特向法院提出上述诉讼，请求法院判决支持原告的诉请。 原告为支持其诉请，向本院提交了下列证据： 1、原、被告身份资料，拟证明原、被告的身份信息； 2、《小园学府小区商品房买卖合同》及收据，拟证明原、被告于2013年签订了“小园学府小区商品房买卖合同”，合同约定套间建筑面积为124.51平方米，分摊面积为12.94平方米，按建筑面积计算，该商品房套间标准单价为每平方米1950元； 3、祁阳县自然资源局不动产权证书，拟证明原告房屋专有建筑面积112.14平方米、分摊面积为12.37平方米； 4、内资企业登记基本情况表，拟证明东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北，该公司于2016年3月16日注销。 被告柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北辩称，1、被答辩人所购房屋的面积计算与合同约定一致，不存在差异；2、买卖双方在房屋买卖合同中约定的房屋面积计算方式不违反法律法规的禁止性规定，被答辩人因不动产登记面积要求返还部分房款没有法律依据。（1）、商品房买卖合同第四条明确约定“出卖人与买受人的约定按以下方式计算商品房价款。按建筑面积、分摊面积合并计算房价，该商品房标准单价为每平方米1950元，金额268028元整。……”买卖双方签订该协议时，卖方将房屋面积计算早已贴在售楼部墙壁上进行了公示，对买房户明确说明按图中标明的面积及对应的房价进行出售，买房户自愿接受这种计算方式。（2）、商品房买卖合同第六条明确载明“根据买受人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理。”“不适用……以产权登记面积为准。”“登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准……”。双方进一步约定了产权登记面积不是双方的房屋价款计算面积。（3）、本案买卖双方在房屋买卖合同中约定的结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记测量标准具有不同的功能和目的。合同约定的效力在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范畴。测量标准的效力与功能主要基于行政管理、公共政策的目的。因此本案买卖双方在合同中约定房屋面积计算方式不违反法律、行政法规强止性规定，根据合同自治原则，双方房屋买卖面积为137.45㎡符合法律规定。测量规范、登记规范不属于行政法规强制性规范，而属于指导性规范，指导性规范不能改变合同双方约定的效力。请法院依法驳回原告的诉请。 被告为支持其辩称，向本院提交了下列证据： 1、《小园学府小区商品房买卖合同》及平面图，拟证明被告在原告购买房屋时对其所购房屋面积做了详细说明及标注，同时合同约定了“登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，…”。 本院经庭审质证，原、被告对对方提供的证据均没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2013年10月7日，原告蒋成林、唐祁卫与东安盛发房地产实业有限公司签订“小园学府小区商品房买卖合同”，原告蒋成林、唐祁卫购买了座落在祁阳县浯溪镇小园学府小区1号楼3单元X层1XXX号商品房一套。《买卖合同》约定：……其中1号楼采用轻钢材料做坡屋顶隔热防漏，轿子顶、天井面积平摊到户，各购房户均有使用权和管理权，落地阳台按实际面积结算。……套间建筑面积为124.51平方米，分摊面积为12.94平方米，按建筑面积、分摊面积合并计算房价，该商品房套间标准单价为每平方米1950元，房屋总金额为268028元。合同同时约定，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异双方同意：……面积误差比绝对值超出3％时，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差在3％（含3％）部分的差价款由买受人补足，登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，约定面积误差大于3％时，由出卖方按超出误差3％多出部分按合同约定单价返还买受人。2019年7月12日，祁阳县自然资源局向原告颁发“不动产权证书”，该不动产权证书注明专有建筑面积为112.14平方米，分摊建筑面积为12.37平方米。该单元的轿子顶和天井面积未予平摊到户，落地阳台面积只计算50％。原告认为其所购买的商品房合同约定面积与登记部门确定的商品房面积少了12.94平方米，且误差已超过3%。因此，原、被告双方发生纠纷，原告要求按产权登记面积计算房价，并拒绝现场丈量确定面积。另查明，东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北，该公司于2016年3月16日注销。 本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按该合同履行。该合同约定：轿子顶、天井面积平摊到户，落地阳台按实际面积结算。这并未违反法律的强制性规定，对于原、被告双方均有约束力，另合同又约定：登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。现双方因房屋面积发生纠纷，则应由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理“即本案讼争的房屋面积应按合同约定以双方现场丈量的实际面积为准”。本案中房产登记部门颁证时，未将轿子顶、天井面积平摊到户后的面积计入讼争的房屋面积，亦未将落地阳台的全面积计入讼争的房屋面积，明显与原、被告双方签订的商品房买卖合同约定相悖。故原、被告双方应当实地现场按合同的约定丈量，以确定讼争房屋的面积。原告拒绝去实地现场丈量，致使讼争房屋的合同面积无法得出，应当视为原告举证不能，自然亦应承担相应的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒋成林、唐祁卫的诉讼请求。 案件受理费430元，减半收取215元，由原告蒋成林、唐祁卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  欧阳光 人民陪审员  唐东生 人民陪审员  全亚琼 二〇二〇年六月八日 书 记 员  莫星宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。