北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执复89号复议申请人（异议人、被执行人）：张家口市乾华房地产开发有限公司，住所地沽源县桥西人民街。法定代表人：方义，总经理。委托代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。申请执行人：北京楚联鸿发建筑设备租赁有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗141号。法定代表人：黄联，总经理。委托代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。复议申请人张家口市乾华房地产开发有限公司因不服北京市昌平区人民法院（以下简称原审法院）（2020）京0114执异38号执行裁定书向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。原审法院在执行北京楚联鸿发建筑设备租赁有限公司（以下简称楚联鸿发公司）与张家口市乾华房地产开发有限公司（以下简称乾华公司）建筑设备租赁合同纠纷一案[执行依据：（2017）京0114民初660号民事判决书；执行案号：（2018）京0114执929号]过程中，乾华公司向原审法院提出书面异议。原审法院查明，楚联鸿发公司与乾华公司建筑设备租赁合同纠纷一案，原审法院于2017年9月30日作出（2017）京0114民初660号民事判决书：一、被告乾华公司于本判决生效之日起十五日内支付原告楚联鸿发公司租赁费（包括维修费）551205.52元；二、被告乾华公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告楚联鸿发公司设备丢失赔偿款256766.5元；三、被告乾华公司于本判决生效之日起十五日内支付原告楚联鸿发公司违约金15万元；四、驳回原告楚联鸿发公司的其他诉讼请求。后乾华公司上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）京01民终9296号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因乾华公司未履行生效法律文书确定的义务，楚联鸿发公司向原审法院申请执行，原审法院以（2018）京0114执929号立案执行，并于2018年12月13日查封被执行人乾华公司名下位于河北省张家口市沽源县人民街1号乾华购物广场的商铺21间房地产（以下简称涉案房产），2019年9月18日原审法院裁定评估、拍卖涉案房产。因楚联鸿发公司不同意以双方当事人议价的方式确定评估价，原审法院于2019年10月9日向河北省张家口市不动产登记事务中心发出定向询价函，由于该中心在指定期限内未向原审法院反馈询价结果，故涉案房产的评估进入网络询价阶段。2019年10月23日，原审法院分别向最高人民法院全国性司法网络询价平台名单库确定的司法网络询价平台，即工商银行股份有限公司、江苏京东信息技术有限公司、淘宝（中国）软件有限公司发出网络询价委托书，三平台向原审法院反馈的询价结果分别为3840998元（单价8983元/㎡）、2095859元（单价4902元/㎡）、2272641元（单价5315元/㎡），原审法院根据上述询价结果的平均值以元为单位取整数确定涉案房产的司法处置参考价格为2736500元。上述事实有当事人陈述、（2017）京0114民初660号民事判决书、（2017）京01民终9296号民事判决书、（2018）京0114执929号执行案件卷宗材料等证据在案佐证。原审法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律或司法解释规定的，可以向执行法院提出书面异议。本案中，对于涉案房产价格的评估，因双方当事人议价不能、定向询价指定期限内无反馈而进入网络询价阶段，并以最高人民法院全国性司法网络询价平台名单库中三平台出具的结果的平均值为参考价，并无不当，故对于乾华公司的重新询价的异议请求，原审法院不予认可；乾华公司以申请执行金额与涉案房产价值悬殊较大，强制拍卖会损害其利益为由认为不应拍卖涉案房产，无法律依据，原审法院不予认可。综上，对于乾华公司的异议请求，原审法院不予支持。据此，裁定：驳回乾华公司的异议请求。乾华公司不服该裁定，向本院申请复议，请求撤销（2020）京0114执异38号执行裁定书，发回原审法院重新审查。事实与理由：一、中国工商银行融e购电商平台、京东大数据平台、阿里拍卖大数据平台出具的《网络询价报告》评估程序严重违法，依法应当重新询价或委托评估公司评估。1、《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十一条规定，网络询价报告应当载明财产的基本情况、参照样本、计算方法、询价结果及有效期等内容。本案中，京东大数据评估询价平台《网络询价报告》载明参照样本为2014年之前的小区均价，而询价对象为商铺，显然不具有参考性，程序违法；阿里拍卖大数据询价平台《网络询价报告》参照样本为询价对象所在城市、行政区及小区半年内的市场价格走势，乾华公司理解参照样本也是住宅价格，而询价对象为商铺，显然不具有参考性，程序违法；中国工商银行融e购电商平台《网络询价报告》无参照样本，在无参照的情况下，出具询价报告，同样程序违法。故乾华公司认为，上述三家网络询价平台在参照样本错误或无参照样本的情况，不具备出具网络询价的条件，不应出具询价报告。已经出具的询价报告程序违法，不具有参考价值，法院不能以此确定询价对象的拍卖价值。2、中国工商银行融e购电商平台询价结果为单位面积价格8983元/平米，参考财产价格为3840998元。阿里拍卖大数据询价平台询价结果为单位面积价格5315元/平米，参考财产价格为2272641元。京东大数据评估询价平台询价结果为单位面积价格4902元/平米，参考财产价格为2095859元。上述三家网络询价平台出具的参考价格差距接近一倍，证明询价结果不能反映询价对象的客观市场价值，多平台的询价结果自相矛盾，无参考价值。3、乾华公司向法院提交了二份同一栋楼相同位置商铺的《商品房买卖合同》，显示2014年同类商铺的市场交易单价分别为每平方米11694.7元、11880元。证明三家网络询价平台的询价结果严重与询价对象的真实价格背离，无参考性。楚联鸿发公司认为上述交易发生在2014年，不具有参考性，而京东大数据评估询价平台的参照样本恰恰为2014年之前的小区均价，同样不具有参考性。4、庭审后，乾华公司委托四合永益房地产资产评估有限公司对询价对象中2229号房、2246号房进行估价，估价结果为每平方米11892.26元，证明三家网络询价平台出具的评估报告不能反映询价对象客观价值，不具有参考性。鉴于上述事实，《网络询价报告》程序违法，不能反映询价对象客观市场价值，依据《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条之规定，依法应当重新询价或委托评估公司评估。二、楚联鸿发公司的执行数额与拟拍卖房产的市场价值不匹配，不应强制拍卖。本案楚联鸿发公司的执行标的为80余万元，而拟拍卖房产的价值400多万元，两者的价差达到五倍。而且法院查封的商铺是21间独立商铺，并非一个整体，可以单独处置，法院无权强制拍卖超过执行标的五倍价值的房产，强制拍卖将严重损害乾华公司的利益，法院执行应保证公平公正，既要保护申请执行人的合法权益，同时也不应损害被执行人的合法权益。本院经审查查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十三条第一款之规定，全部司法网络询价平台均在期限内出具询价结果或者补正结果的，人民法院应当以全部司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价；部分司法网络询价平台在期限内出具询价结果或者补正结果的，人民法院应当以该部分司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价。本案中，原审法院已依法向最高人民法院全国性司法网络询价平台名单库中的中国工商银行股份有限公司、江苏京东信息技术有限公司、淘宝（中国）软件有限公司发出网络询价委托书，三平台已出具询价结果，原审法院以三平台出具结果的平均值确定财产处置参考价符合上述法律规定。乾华公司主张评估程序严重违法，请求重新询价的复议理由不足，本院不予支持。综上，乾华公司所提复议理由不能成立，本院不予支持，原审裁定应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回张家口市乾华房地产开发有限公司提出的复议申请，维持原审裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 娄玉玲审 判 员 冯更新审 判 员 栗俊海二〇二〇年六月二十二日法官助理 孔巧玲书 记 员 徐文影