安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1966号上诉人(原审原告)：张伟，男，1982年2月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：夏军，系张伟妻子，女，1985年9月29日出生，汉族，住安徽省安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张伟的委托诉讼代理人夏军，被上诉人荣盛公司委托诉讼代理人李宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张伟的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2017年5月8日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2018年3月21日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为张伟办理产权登记材料时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案张伟委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，但对商品房买卖合同第十五条款理解有误，未正确判断和处理张伟与荣盛公司之间存在的委托办证的代理法律关系，导致造成适用法律错误。二、一审法院的判决结果不当，应以荣盛公司取得涉案房屋大产权证之日作为违约金计算的截止日，荣盛公司不服该判决，但为担负企业责任，愿意支付一审法院判决的违约金，但由于张伟一审期间未提供银行账户，造成荣盛公司无法支付，要求张伟向荣盛公司提供银行账户。三、张伟上诉理由缺乏法律依据，请求二审法院依法予以驳回。张伟向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司向张伟支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计46869元(逾期办证时间暂从2016年12月26日暂计算至2018年3月21日止共计450天即违约金为总房款520774元×0.02%×450日=46869元)，2018年3月21日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；二、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2015年10月31日，张伟与荣盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201310310040）。案涉房屋坐落于安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤二期12号楼1单元20层01203号，房屋总价款520774元。案涉房屋实际交付时间为2015年12月31日。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，张伟提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以张伟为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2017年5月8日。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年12月31日，经过360日为2016年12月25日，荣盛公司于2017年5月8日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2016年12月26至2017年5月8日，逾期天数为133天，违约金数额为13852.59元（133天×房屋总价款520774元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向张伟支付违约金13852.59元；二、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，减半收取486元，由张伟负担342元，由荣盛公司负担144元。二审期间，张伟向本院提交光盘两份，证明荣盛公司提交的受理单不是办理案涉房屋产权证的材料以及荣盛公司提交办证资料的受理时间。荣盛公司质证意见：不认可该证据。该证据属于证人证言，但证据形式不符合法律规定，没有证明效力，证人未出庭接受法庭质询，该证据不应被采纳。视频无法证实系何人、何时、何地录制，说话人身份无法确认，且视频内容也无法体现荣盛公司代办证书义务的明确内容，该证据达不到其证明目的。张伟提交的视频也并非源头证据，该视频属于复制品，存在编辑、编纂、篡改的可能，属于不合法证据。本院认证意见：该证据不是原始载体，不符合证据的形式要件，达不到证明目的。荣盛公司二审未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张伟主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2017年5月8日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为张伟户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。张伟上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。张伟该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由上诉人张伟负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  李小芹审判员  石克链二〇二〇年六月二十七日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。