广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7597号上诉人（原审被告）：广州市越秀区荣畅五金工具商店。住所地：广东省广州市越秀区德政中路××号。上诉人（原审被告、梁荣畅的法定继承人）：谢礼杰，男，1991年12月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告、梁荣畅的法定继承人）：谢丽仪，女，1986年1月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（梁荣畅的法定继承人）：林颜，女，1937年7月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（梁荣畅的法定继承人）：谢炳全，男，1957年1月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告、梁荣畅的法定继承人）：梁清华，女，1965年3月29日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审原告）：广州市妇女联合会。住所地：广东省广州市越秀区五羊新城明月一路10号。负责人：刘梅，该会主席。委托诉讼代理人：官选芸，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州市越秀区荣畅五金工具商店（以下简称荣畅五金工具商店）、谢礼杰、谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华因与被上诉人广州市妇女联合会租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪、林颜、谢炳全梁清华上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、原审法院在基础法律关系查明中存在事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。根据原审已经查明的事实，1987年签订的《征地搬迁协议》系合法有效合同，被上诉人应当恪守履行，原审法院在认定双方系基于拆迁协议存在回迁安置纠纷的前提下，仍以租赁合同纠纷审理，并将本案争议焦点局限于双方的不定期租赁关系，只处理租赁关系而不处理拆迁安置问题，并以不定期租赁法律规定判定本案法律关系，属于法律适用错误。若原审判决得以执行，客观上剥夺了梁荣畅作为合法、有效的拆迁合同主体应当享有的权利，使得被上诉人完全撇清了作为拆迁主体应当对被拆迁户承担的回迁义务，于法于理均不妥当；二、原审法院在查明案涉房屋的使用人方面存在错误认定，应予以纠正。被上诉人未提供任何证据的情况下，认定上诉人谢礼杰、谢丽仪使用案涉房屋，属于主观臆断，且不符合“谁主张谁举证”的原则。按照一般的法理和该类案件的司法实践，要求房屋使用人搬离房屋必须证明其起诉的对象就是房屋的实际使用人。本案中，谢礼杰、谢丽仪均已结婚，与配偶居住，案涉房屋的面积根本不可能安排居住，被上诉人要求谢礼杰、谢丽仪支付案涉房屋的使用费，其必须证明谢礼杰、谢丽仪就是该房屋的实际使用人，但原审法院在查明谢礼杰、谢丽仪并非该房屋的实际使用人，且被上诉人没有提供任何证据的情况下，武断地推定谢礼杰、谢丽仪实际使用房屋的行为，并据此判决谢礼杰、谢丽仪承担迁出房屋交付房屋使用费的责任，既没有事实依据，也有违举证责任分担的规定；三、因本案实质系双方的拆迁安置纠纷，对于案涉房屋的使用问题，被上诉人将案涉房屋回迁予上诉人，并由上诉人实际居住使用超过二十年，应视为被上诉人以行为将案涉房屋作为履行《征地搬迁协议》的标的房屋永迁给上诉人使用，因为按约定“有经营个体和居住的权利，不得以任何籍口进行迫迁”，这是永迁的另一层面的表述。被上诉人应保障上诉人权利，如果需解除协议关系，也需另行安置符合合同约定的公房予上诉人永迁；如被上诉人不能提供永迁协议的公房，根据公平原则，上诉人也应以案涉房屋继续居住，并按公房租金标准缴纳租金；四、被上诉人具有明显过错行为，造成梁荣畅不符合政府安置人员资格后，即丧失公有住房的权益，如若此时迁出案涉房屋，将进一步损害其利益。被上诉人并未按照协议履行备案手续是明显的过错行为，导致梁荣畅无法申请公租房等政府保障房的手续，在此条件下，被上诉人无权立即要求上诉人搬离案涉房屋，否则会造成梁荣畅无处可居。现梁荣畅在本市并没有拥有自有住房，且其女儿梁清华也身处香港，并非可以解决梁荣畅居住问题。上诉人在并未拖欠租金且没有搬离去向的情况下可永远承租使用案涉房屋，原审判决腾空交还案涉房屋，并未考虑到实际情况及被上诉人的过错；五、本案系基于拆迁协议而形成的租赁关系，并非普通的租赁关系，因此并非被上诉人提出解除即成立。上诉人从未收到被上诉人提出的解除合同通知，解除合同的通知并非一经作出即成立。综上，本案应改判支持上诉人的上诉请求。本院二审开庭时，上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪补充称，一、上诉期间，原上诉人梁荣畅于2020年3月22日去世，本案的租赁权因为梁荣畅已经去世，应当由梁荣畅的继承人予以继承，目前继承人已经明确提出了继承该租赁权的请求，故请求在本案予以中止审理；二、继承人谢炳全这几年来均在照顾梁荣畅日常生活，并在案涉房产中居住，同时也是继承人之一，故本案的搬迁事项与其有关，本案应当考虑谢炳全的去向。在本案中，谢炳全并没有其他房屋去向，请求法院在审理本案中予以一并考虑。谢礼杰、谢丽仪从原审法官现场的查明事实及二审开庭前法官的上门了解情况，均可以明确反映出目前案涉房屋面积较小，最多只能容纳两个人居住。从目前证据及法院查明的情况来看，谢礼杰、谢丽仪均是已婚，有自己家庭，不可能在案涉房屋使用，也没有从案涉房屋得到任何收益，故其两人在本案中不应承担相关的责任，并且按照合同的相对性，其两人不应在本案中承担相关的付款责任；三、按照市政府的相关防控政策，2020年2月、3月、4月是政府防控疫情期间，该类型租赁合同的房屋租金应当予以减免。上述事实属于不可抗力情势变更的情况，该部分的租金也应该按照相关政策予以减免；四、本案不应按不定期租赁合同的法律关系认定，本案是依据征地搬迁协议而引发的租赁合同，租赁合同与该搬迁协议具有不可分的法律效力，在征地搬迁协议已经明确该房屋是不能因为其他借口而不让上诉人继续使用，在此情况下不能以所谓的财政局相关内部规定要求上诉人予以搬迁，这是不合理的说法。参照广州市相关规定，是否符合各种公房继续承租的权利，属于行政范围，而本案是司法范畴，应当由行政部门明确后本案才能继续审理。上诉人谢炳全补充称：一、谢炳全对梁荣畅具有继承权，谢炳全妻子梁洁华去世后，谢炳全即全身心照顾年迈的梁荣畅直至终老。这些年来，因为谢炳全的细心照顾，梁荣畅直至92岁高龄才去世。梁荣畅是一级残疾人，平时的日常生活必须要靠人照顾，连吃饭也靠人喂食等。因此是谢炳全照顾梁荣畅的，否则梁荣畅根本不能独立生活。从档口的现场也能看到梁荣畅在一楼居住，谢炳全在夹层居住，床铺、被褥等生活设施均是两人的。从死亡医学证明书可以看出，所有的手续亦是谢炳全负责办理的。按继承法第12条的规定，丧偶女婿对岳父尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。所以谢炳全有继承权；二、因谢炳全系梁荣畅的继承人，因此谢炳全对梁荣畅征地回迁承租的德政中路××号有继承权，现谢炳全以承租人的身份要求继续承租；三、梁荣畅名下没有财产、房产，是一级残疾人，没有医保、社保。平时生活来源也是依靠档口的微薄利润，没有任何积蓄，如要求谢炳全对本案承担责任，谢炳全只能在继承到梁荣畅财产的情况下才有能力负担；四、谢炳全名下没有房产，没有其他可居住的地方。这些年来谢炳全一直是在××号与梁荣畅一起居住。这些事实之前法院也已经上门查明。谢炳全的儿女谢礼杰、谢丽仪均已结婚生育，都有自己的家庭，并不富裕。他们也无能力安排住所给谢炳全居住，因此如要求谢炳全搬出，则无处安身。综上，请求法院从维护弱势群体的利益、维护社会稳定出发，多多考虑谢炳全的实际情况，作出公平公正的判决。被上诉人广州市妇女联合会二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，虽然原审法院未认定梁清华承担责任，但本案基本事实已经查清，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。一、上诉人本身是基于其与被征用业主之间存在租赁关系而与广州市妇女联合会产生的租赁合同关系，各方之间的《征地搬迁协议》中有关拆迁安置的权利义务已履行完毕，双方之间一直在按照租赁合同关系履行，原审法院对法律关系审查清楚，适用法律正确。1987年，广州市妇女联合会因建办公、培训中心楼需要，征用德政中路××-××号地段，本案中梁荣畅、荣畅五金工具商店因租用德政中路××号原业主黄带好的物业而与广州市妇女联合会签订了《征地搬迁协议》，搬迁协议包含征用拆迁、回迁安置及确定租赁合同关系意向两部分内容。即广州市妇女联合会与上诉人之所以签订征地搬迁协议是基于其与被征用人之间存在租赁合同关系，因此双方在第4条约定“乙方回迁后，与甲方订立租赁关系，乙方与该户户主有经营个体户和居住的权利”。广州市妇女联合会已经按照合同约定拆除德政中路××号，安置上诉人回迁至德政中路××号，双方就拆迁安置的权利义务已经履行完毕。同时双方也签订了租赁合同，荣畅五金工具商店、梁荣畅也按照租赁合同支付市场指导价租金，双方多年存在的只有租赁关系。本案中广州市妇女联合会要求解除租赁关系，收回案涉房屋，原审法院确定本案主要事实为租赁关系，查明事实清晰，认定准确，审理案件适用租赁关系法律法规完全正确。上诉人不是基于产权人物业被征用后的永迁，仅是由于租赁被征用物业产生的征地搬迁后继续存在的租赁关系而已，上诉人混淆两个不同的法律关系，其理由不能成立；二、原审法院已经实地调查查明案涉房屋由荣畅五金品工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪使用，查明事实正确，谢礼杰、谢丽仪未能提供未使用案涉房屋的证据，应承担举证不能的后果。根据上诉人提交的人口信息查询资料及原审法院查明的事实，谢礼杰、谢丽仪的户籍地址为德政中路××号，且谢礼杰已自认参与荣畅五金工具商店的经营。虽然荣畅五金工具商店的登记经营者为梁荣畅，但梁荣畅已92岁高龄（且二审开庭前已去世），其已经不具备日常经营商店的能力，此外，截止本案二审开庭审理前，荣畅五金工具商店一直在正常营业。鉴于荣畅五金工具商店登记在册的经营者梁荣畅已于近期去世，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定，有关荣畅五金工具商店的责任承担问题，应由梁荣畅的继承人予以继承，又根据《个体工商户条例》第十条的规定可知，无论荣畅五金工具商店由谁予以继承，其应首先办理注销登记手续，然后再重新申请登记。而本案中讼争场地性质是办公用房，不符合商业用途，相关部门已经发出整改通知，不可能办理重新登记。本案中，除荣畅五金工具商店一方当事人外，梁荣畅的继承人、实际经营人也是本案当事人，因此本案可以直接继续审理，由梁清华、谢礼杰、谢丽仪承担相关返还责任和支付租金及占用费的责任。此外，谢礼杰、谢丽仪一直未能提供任何反证证明其未使用房屋，由此可知，原审法院在谨慎实地调查查明事实后，判决谢礼杰、谢丽仪也负有腾退房屋、支付使用费是合法合理的；三、上诉人不符合产权人永迁安置的条件，广州市妇女联合会解除与上诉人的租赁关系合法合理，上诉人需腾空案涉房屋并支付相应使用费。1.上诉人不符合产权人永迁安置条件。上诉人仅为原被拆迁地址的承租人，不符合产权人永迁安置的条件，《征地搬迁协议》中约定“不得以任何籍口进行迫迁”，是指在房屋的合法租赁期限内不得违约解除双方的租赁关系，而根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的相关规定，租赁合同期限不得超过20年，现上诉人使用案涉房屋早已超过20年。且上诉人多年未缴纳租金，极其不诚信，已严重损害广州市妇女联合会的合法权益，构成了根本违约，广州市妇女联合会也有权解除合同；2.广州市妇女联合会解除与上诉人的租赁合同关系合法。本来在《征地搬迁协议》中双方就没有约定租赁期限，此后广州市妇女联合会与上诉人签订了租赁合同，均有租赁期限，最后一次签订的租赁合同，租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同约定的租赁期限届满，双方未续签租赁合同，上诉人继续使用案涉房屋并交纳租金，租赁期限视为不定期，原审法院认定双方形成不定期租赁合同关系正确。在不定期租赁关系中，广州市妇女联合会可以随时通知解除合同。广州市妇女联合会已经书面通知上诉人要收回案涉房屋，履行了通知义务，租赁合同已经解除，双方的租赁关系已于2019年3月1日解除；3.广州市妇女联合会解除与上诉人的租赁合同关系合理，上诉人继续承租既不符合政策要求也不符合客观居住条件。首先，根据《广东省公有房屋管理办法》第十一条规定，住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，梁荣畅不符合该办法规定的公房住宅分配对象范围。其次，根据广州市财政局印发的《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》【穗财规字（2016）1号】《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》【穗财资（2016）397号】《广州市财政局关于进一步加强我市行政事业单位国有资产管理的指导意见》【穗财资（2018）147号】《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》【穗财资（2018）149号】等文件，案涉房屋已不具备继续出租用于上诉人商业经营及居住的条件。最后，案涉房屋明显不符合基本的安全居住环境，现该房屋违反了消防安全规定中明令禁止住宿、经营和仓储“三合一”原则，存在严重安全隐患。广州市妇女联合会收回房屋既有法律依据，亦是对人民生命财产安全负责；4.上诉人负有腾房义务并应支付相应的场地占用费。由前述可知，广州市妇女联合会与上诉人在客观上形成了事实租赁关系，荣畅五金工具商店、梁荣畅等所支付给广州市妇女联合会的租金也是按照市场指导价标准支付，并非上诉人所称公租房租金价格，故在租赁关系已经解除的情况下，上诉人应负有腾房义务，并按原租金标准支付相应场地占用费；四、原判已体现法院人文关怀，最大程度保障上诉人的利益。广州市妇女联合会与上诉人2017年11月16日签订的《广州市房地产租赁合同》虽然约定合同自备案登记之日起生效，但上诉人签订合同后正常使用案涉房屋并缴纳租金，且未提出异议，应视为上诉人已经接受并确认合同产生效力。上诉人已经使用案涉房屋超过20年，是否履行备案手续对上诉人不产生影响。原审法院考虑到上诉人的身体状况，已给予上诉人六个月的搬迁期，并非要求上诉人立即搬离案涉房屋，且梁荣畅的女儿梁清华在广州本地有自有房屋，梁清华本人居住在香港，该房屋可用于解决梁荣畅的居住问题，本案物业可居住部分狭窄，根本不利于老人的居住。退一步讲，现梁荣畅已经死亡，讨论其是否有地方居住已无必要。上诉人在2009年9月至2016年8月期间，欠缴租金115839.36元，虽然原审法院以超过诉讼时效未予支持该部分诉求，但上诉人实际因其违约行为反而获得了不当收益。广州市妇女联合会本身没有过错，且本案收回租赁场地也不需要考虑是否存在过错，更何况本案中上诉人不返还租赁物业，造成广州市妇女联合会管理上的困难和经济损失，是严重损害广州市妇女联合会的行为，法律不应保护非法权益。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。广州市妇女联合会于原审提出的诉讼请求：1.判令解除广州市妇女联合会与梁荣畅、梁清华于1987年7月27日签署的关于广州市德政中路××号《征地搬迁协议》；2.确认广州市妇女联合会与荣畅五金工具商店、梁荣畅在2017年11月16日签署的《广州市房地产租赁合同》于2019年3月1日解除；3.判令荣畅五金工具商店、梁荣畅、梁清华向广州市妇女联合会付清从2009年9月1日至2016年8月31日欠交租金金额115839.36元（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计算）；4.判令五原审被告在判决生效之日起7天内腾退广州市越秀区德政中路××号房产并将房产交还给广州市妇女联合会；5.判令五原审被告向广州市妇女联合会支付从2019年3月1日起至实际腾退广州市越秀区德政中路××号房产之日止的占有使用费，费用标准参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算；6.诉讼费由五原审被告承担。诉讼过程中，广州市妇女联合会明确第五项诉讼请求参照房管部门公布的2018年同地段商业使用性质房屋租金参考价计算房屋占有使用费。原审法院经审理查明：不动产权证书及《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：稳字86000号）载明，房地座落东山区德政中路××号，权属人为广州市妇女联合会，权属来源为1986年建，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为全民，房屋使用性质为办公，建筑面积31.768平方米。1987年7月27日，广州市妇女联合会（甲方）与荣畅木工具店、店主梁荣畅、户主梁清华（乙方）签订《征地搬迁协议》，约定甲方因建办公、培训中心楼需要，征用德政中路××-××号地段。其中××号是业主黄带好之私房（已永久性搬迁）。乙方店主梁荣畅原租用黄带好之私房铺面。甲、乙双方经多次协商达成协议，作为甲乙双方拆迁、回迁依据，具体条件如下。荣畅木工具店（负责人梁荣畅兼承租人，从业人员梁清华兼该户户主）提供德政中路××号铺面给甲方拆建作甲方建楼基地之一。甲方大楼竣工后，甲方同意乙方回迁德政中××号首层铺面一间，承租地面实用面积20平方米，宽度3米，长度6.7米，高度4.5米，另在铺面后半部分搭9平方米（假二楼）不作回迁面积计算，窗户坐东向西，铺面后西北角间厕所2平方米（属回迁面积20平方米内）。乙方回迁后与甲方订立租赁关系，乙方与该户户主有经营个体户和居住的权利，甲方不得以任何籍口进行迫迁，租金按国家规定，承担义务。临迁期间，甲方安排德政中高华里3号市妇女用品商场苗苗餐厅作乙方临时工场和营业点，房租甲方负责，水电费乙方负责。临迁期，由于乙方经营受影响，甲方同意给乙方营业损失补偿，每月按450元计算，暂付10个月，一次性以支票支付，一年后营业损失补偿以每月900元计算，按月支付，乙方营业损失补偿费由搬迁之日起至回迁完成之日计算金额。十个月内，甲方具备回迁条件，乙方回迁时，需退回领取的营业损失补偿费（即按月计算）。甲方付给乙方一次性搬迁费200元。本合同共叁份，甲乙双方各执一份，公证处一份，自立约签字及公证盖章即有效，乙方在协议生效后三天内将铺面交甲方拆除。如本协议有未尽事宜，双方可以协商解决，否则请法院给予裁判等。甲方落款处有广州市妇女联合会盖章，乙方落款处有梁荣畅、梁清华字样签名，并经广州市东山区公证处盖章。原审原告认为在1987年签订该协议时，荣畅木工具店仅是商号，故该协议的签订主体是广州市妇女联合会与梁荣畅、梁清华。原审被告认为该协议的签订主体包括荣畅五金工具商店，荣畅五金工具商店在1979年注册成立，营业执照载明的字号是广州市越秀区荣畅五金工具商店，该名字虽然与协议中“荣畅木工具店”不一致，但经营者都是梁荣畅。原审原、被告双方确定依据《征地搬迁协议》的约定回迁安置至德政中路××号后，双方租赁关系延续至今，但没有连续签订租赁合同。原审被告提交了涉案房屋1989年租赁合同。原审原告提交了涉案房屋2002年、2003年、2016年、2017年租赁合同。各租赁合同出租人均为广州市妇女联合会，均约定向承租人出租德政中路××号。1989年8月15日，立约人广州市妇联（甲方、出租人）与荣畅工具店（乙方、承租人）签订《广州市非住宅房屋租赁合约》。第一条约定，甲方同意将德政中路××号共使用面积29.25平方米的房屋租给乙方作商业使用，另计实用面积14.82平方米作住宅。第二条约定，租期从1989年1月起，期满后乙方如需继续使用租用，有有限续租权，并重新签订租赁合约。第三条约定，租赁双方同意按非住宅标准计算租金，月租金为117.36元，每月租金乙方应于当月交清。因房屋条件或租金标准变动时，租金额得随之调整，乙方应按照房管部门新评定租金额缴交。第十五条约定，乙方承租的房屋，因国家建设征用或国家特殊需要必须迁出时，甲方得终止租约，乙方所需的安置房屋按有关规定办理。落款处甲方（出租人）由广州市妇女联合会盖章，乙方（承租人）由梁荣畅签名。原审原告对该合同的真实性、合法性、关联性均无异议。2002年1月16日签订的租赁合同载明承租人（乙方）为梁荣畅，租赁期限自2001年7月1日至2003年6月30日，月租金1117.29元。落款处甲方由广州市妇女联合会盖章，乙方处无签章，并经房地产租赁管理机构登记备案。原审被告对该合同的真实性有异议，认为合同上没有原审被告的签章，但认可在合同期限内原审原告与原审被告梁荣畅存在事实租赁关系。2003年11月25日签订的租赁合同载明（承租人、乙方）梁荣畅，租赁期限自2003年7月1日至2005年6月30日，月租金为1317.29元。落款处甲方由广州市妇女联合会盖章，乙方由梁荣畅签名，并经房地产租赁管理机构登记备案。2016年9月28日签订的租赁合同载明（承租方、乙方）荣畅五金工具商店，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日，月租金为4130.1元。落款处甲方由广州市妇女联合会盖章，乙方由梁荣畅签名，委托代理人梁洁华签名。2017年11月16日，广州市妇女联合会（出租方、甲方）与荣畅五金工具商店（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》。该合同第一条约定，甲方同意将座落在德政中路××号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积31.77平方米。第二条约定，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，月租金为4130.1元，租金按月结算。第五条第九点约定，租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前1个月与甲方协商，双方另订合同。第六条第二点约定租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方有权限期乙方迁出和补交占用期租金。第九条约定，如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。第十条约定，鉴于乙方是甲方的拆迁安置户，根据（87）穗东内证字第701号《公证书》第4条约定，租赁期届满时，甲方应以国家公布的指导价租金标准与乙方签订续约租赁合同。第十二条约定，本合同履行中发生争执，双方应协商解决，协商不成时，向人民法院起诉。第十五条约定，本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效。落款处甲方由广州市妇女联合会盖章，乙方由梁荣畅签名，委托代理人梁清华签名。该合同未经房地产租赁管理机构登记备案。诉讼中，原审原告称该租赁合同的签订主体是原审原告与原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅及梁清华，明确请求解除原审原告与原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅及梁清华的租赁关系。根据合同法司法解释第二十六条的规定，原审原告无法再按照《征地搬迁协议》将涉案房屋出租给原审被告梁荣畅、梁清华，且该租赁合同期限已届满，原审原告书面通知原审被告不再续约，原审被告从2019年3月1日开始不再缴纳租金，故请求解除该合同。原审被告称搬迁协议和租赁合同是两份独立的文件，租赁合同的签订主体是原审原告与原审被告荣畅五金工具商店及梁荣畅，原审被告梁清华不是涉案房屋的承租人。根据合同第十条约定，合同到期后原审原告同意原审被告续租，据此不同意解除双方之间的租赁关系。原审原、被告确认租赁期满后双方未再续签租赁合同，2019年1月8日原审被告收到原审原告通知要求收回涉案房屋。原审被告称涉案房屋至今仍由原审被告梁荣畅居住使用并经营原审被告荣畅五金工具商店。2019年1月8日广州市妇女联合会向荣畅五金工具商店发出的《协商通知函》载明，“我会于1987年7月与你店店主梁荣畅和户主梁清华签订协议，商定我单位德政中综合大楼建成后，店主梁荣畅和户主梁清华继续租用德政中路××号的物业（建筑面积为31.77平方米）作为店铺经营，租金按政府指导价向我会交纳，2018年8月31日租赁合同已到期。为贯彻落实上级规定，我会需收回你店承租的铺位，请你店及时与我会协商解决清退事宜。”2019年3月8日，广州市妇女联合会向荣畅五金工具商店发出《关于补交租金的通知》载明，“按租金参考价，你商店2009年9月-2016年8月应向我会交纳租金298892.16元，实际交纳183052.8元，欠交115839.36元，请于2019年3月31日前向我会交纳等。”原审原告没有提交上述期间的涉案房屋租赁合同，并称该期间内原审原告将涉案房屋出租给原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅及梁清华使用，原审被告在该期间内仅按照2008年公布的租金参考价支付租金，故产生应缴租金差额。原审被告称2009年至2016年涉案房屋没有签订书面租赁合同，双方对租金没有明确约定，但存在事实租赁关系，2009年9月1日至2016年8月31日已按原审原告要求向其缴纳了涉案房屋租金183052.8元。2016年9月19日，广州市财政局印发《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财规字[2016]1号）。该办法规定，为规范行政事业单位国有资产使用行为，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令2006年第35号）和《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令2006年第36号）有关规定等，结合本市实际，制定本办法；本办法适用于市属国家机关、事业单位和其他团体组织（以下统称行政事业单位）使用国有资产的管理；各行政事业单位应加强国有资产出租、出借管理，严禁出租、出借办公用房，已经出租、出借的办公用房，到期必须收回；行政事业单位与非国有单位或者个人之间发生产权纠纷的，行政事业单位应当提出拟处理意见，经主管部门审核并报同级财政部门批准后，与对方当事人协商解决，协商不能解决的，依照司法程序处理等。2016年11月17日，《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》（穗财资[2016]397号）载明，严格控制出租出借国有资产，确需出租出借的，应按《广州市财政局关于印发〈广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》有关规定履行审批手续，属于国有资产出租的，必须以有资质的社会中介机构评估的价格作为底价实行公开招租，租赁期限原则不得超过5年等。2018年5月25日，《广州市财政局关于进一步加强和规范我市行政事业单位国有资产管理的指导意见》（穗财资[2018]147号）规定，严格控制出租出借国有资产，确需出租出借的，应按穗财规字[2016]1号文有关规定履行审批手续等。2018年5月28日，广州市财政局印发《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》（穗财资[2018]149号）。该方案规定，整改国有资产违规出租出借；对违规出租、目前已收回物业，属于办公用房的，各单位不得再行出租；租赁期限已满，尚未收回物业，各单位应立即停止出租，按合同规定对承租方进行清理，因承租方拖延或拒绝配合无法收回的，应立即采取法律手段收回和追索相关损失；租赁期未满，仍在履行合同的物业，各单位应积极与承租户协商纠正租赁合同，其中属于租赁期限过长、租金过低等显失公平情形，各单位应与承租户协商解决合同，协商不成的通过法律途径解决等。2019年2月26日，原审原告向市住建委发函《广州市妇联关于申请提供物业协助解决回迁户租赁办公用房问题的函》（穗妇函[2019]17号），就涉案房屋出租问题请求市住建委提供同等面积的物业置换给回迁户。2019年3月29日，广州市住房和城乡建设局回函，该局无法直接提供直管房安置回迁户，如出现争议，应循司法途径解决。2019年2月22日，原审原告向市财政局发函《广州市妇女联合会关于申请处理德政中路办公用房出租问题的函》（穗妇函[2019]16号），就涉案房屋能否继续出租问题，请求市财政局给与指示。2019年3月25日，广州市财政局回函，鉴于涉案房屋属办公用房性质，根据《广州市财政局关于印发〈广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》（穗财规字[2016]1号）的规定，此物业不得用于出租出借，不得再签订租赁合同；建议考虑通过司法途径解决问题。原审被告梁荣畅申请广州市个体工商户开业，1979年10月，工商行政管理部门审核同意发给其个体营业执照。1985年4月13日，原审被告梁荣畅申请个体工商户变更登记，经区工商局审核同意使用“荣畅小五金工具店”业户名称。1997年，原审被告梁荣畅申请个体工商户换照登记，原登记项目字号名称为“荣畅小五金工具店”，经营地址德政中路××号，负责人梁荣畅；经区县工商分局核准，同意其变更名称为“东山区荣畅五金工具商店”，经营地址为德政中××号。2006年3月23日，工商行政管理部门核准广州市东山区荣畅五金工具商店名称变更为广州市越秀区荣畅五金工具商店。广州市房地产档案馆出具的个人名下房地产登记情况查询证明显示，原审被告梁荣畅及其配偶林颜、原审被告谢礼杰、谢丽仪名下无房地产情况记录。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表（房产登记号：2006交登字1513625号）载明，座落于越秀区德政中路龙虎墙23号701房的房屋产权人为原审被告梁清华，套内建筑面积为45.771平方米，占有部分为全部，所有权来历为购买。原审被告提交《残疾人证》载明原审被告梁荣畅为听力残疾人，残疾等级一级。为查明本案事实，原审法院于2019年12月12日依法派员前往涉案德政中路××号，现场调查发现，涉案房屋为两层，一楼为前店后住，有洗手间，原审被告梁荣畅居住在一楼；二楼为夹层，现场有床铺、被褥等生活设施及堆放货物。原审被告谢礼杰、谢丽仪确认其户籍在涉案房屋地址。原审被告梁清华的港澳居民来往内地通行证显示由广东省公安厅于2010年12月3日签发，港澳证件号码为P999662（5）。根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租金参考价，德政中路（北至：中山四路，南至：文明路）居住用房电梯楼参考价为46元/建筑面积平方米·月。原审原告确认涉案房屋属于该路段，为电梯楼。原审法院认为：原审被告梁清华为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。原审原、被告双方没有约定合同适用的法律，本案为租赁合同纠纷，涉案房屋位于广州市越秀区，故原审法院适用中华人民共和国内地法律作为裁判本案的准据法。结合原审原、被告双方的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点在于：一是原审被告荣畅五金工具商店是否《征地搬迁协议》缔约人之一，该协议能否解除；二是原审被告梁清华是否2017年《广州市房地产租赁合同》缔约人之一，该合同能否解除；三是腾退涉案房屋的义务主体及房屋占有使用费的计算标准；四是原审原告主张补交2009年9月1日至2016年8月31日欠缴租金是否超过诉讼时效的问题。对此原审法院分析如下：一、原审被告荣畅五金工具商店是否《征地搬迁协议》缔约人之一及该协议能否解除问题。原审被告梁荣畅《征地搬迁协议》载明的乙方“荣畅木工具店”名称虽与原审被告荣畅五金工具商店当时的字号“荣畅小五金工具店”不一致，但二者名称相近，《征地搬迁协议》中载明的“荣畅木工具店”经营地址、负责人与原审被告荣畅五金工具商店的经营地址、负责人信息一致，结合此后涉案房屋租赁合同承租人情况以及社会法律意识发展水平，原审被告主张“荣畅木工具店”即原审被告荣畅五金工具商店，原审被告荣畅五金工具商店是涉案《征地搬迁协议》缔约人之一，原审法院对此予以确认。原审原告与原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅、梁清华签订的《征地搬迁协议》是各方当事人的真实意思表示，包含征用拆迁、回迁安置及确定租赁合同关系意向两部分内容。关于《征地搬迁协议》约定“乙方回迁后与甲方订立租赁关系，乙方与该户户主有经营个体户和居住的权利，甲方不得以任何籍口进行迫迁”的条款，根据1999年10月1日起实施的《合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，依据《征地搬迁协议》享有的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。根据法不溯及既往原则，依据《征地搬迁协议》享有的租赁期限应从合同法实施之日即1999年10月1日起计二十年，即计至2019年9月30日止，自2019年10月1日起的部分依法无效。《征地搬迁协议》其他部分内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法对缔约各方产生约束力。该协议生效后，原审原告已拆除德政中路××号并安置原审被告回迁至德政中路××号，至此，《征地搬迁协议》的主要权利义务内容已履行完毕，租赁合同关系转由双方形成的事实租赁关系及签署的租赁合同约束。故原审原告请求解除《征地搬迁协议》缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予支持。二、原审被告梁清华是否2017年《广州市房地产租赁合同》缔约人之一，该合同能否解除的问题。2017年11月16日签署的《广州市房地产租赁合同》载明承租人为荣畅五金工具店，该名称虽与原审被告荣畅五金工具商店名称不一致，但二者名称相近，经营地址相同，结合原审原、被告双方陈述，可以认定“荣畅五金工具店”即本案原审被告荣畅五金工具商店。原审被告梁清华在委托代理人一栏签字，不足以认为原审被告梁清华是该租赁合同的承租人。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第四条的规定，“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。虽该租赁合同约定自备案登记之日起生效，但双方已履行该合同主要义务，故该合同有无备案不影响其生效。原审原告与原审被告荣畅五金工具商店签订的该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法对缔约双方产生约束力。至于该租赁合同的解除问题。第一，关于该合同第十条约定原审原告应与原审被告签订续约租赁合同，如前所述，依据《征地搬迁协议》原审被告享有的租赁期限不得超过二十年，即计至2019年9月30日止。第二，涉案德政中路××号房屋登记使用性质为办公，但该房屋现实际用于原审被告生活居住及经营原审被告荣畅五金工具商店，与涉案房屋登记使用性质不符。且，广州市财政局印发的穗财规字[2016]1号《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》等文件规定“严禁出租、出借办公用房，已经出租、出借的办公用房，到期必须收回”，该局又书面复函原审原告涉案房屋不得用于出租出借、不得再签订租赁合同。故涉案房屋不宜继续出租用于居住及商业经营。第三，根据《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。该租赁合同约定租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，承租人继续使用租赁物并向出租人缴纳租金，故双方形成不定期租赁合同法律关系。又根据《合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的”的规定，原审原告有权解除双方租赁合同关系，且原审原告已于2019年1月8日向原审被告发出通知。故原审原告请求确认双方租赁关系于2019年3月1日解除于法有据，原审法院对此予以支持。三、腾退涉案房屋的义务主体及房屋占有使用费的计算标准。《合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”租赁关系解除后，原审原告请求承租人腾空涉案房屋及支付房屋占有使用费合法合理。鉴于原审被告荣畅五金工具商店为个体工商户，其经营者为原审被告梁荣畅，原审被告梁荣畅至今仍居住使用涉案房屋；原审被告谢礼杰、谢丽仪户籍登记在涉案房屋地址，两原审被告没有提交未在涉案房屋居住的证据。原审原告请求原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪腾空涉案房屋及支付房屋占有使用费具有事实和法律依据，应予支持。原审被告荣畅五金工具商店应在三十日内迁出涉案房屋。考虑到其余各原审被告的居住情况及原审被告梁荣畅的年龄及身体状况，应给予其一定的搬迁时间，原审被告谢礼杰、谢丽仪、梁荣畅的搬迁时间以六个月为宜。原审被告梁清华作为原审被告梁荣畅的女儿，在广州市有自有房屋，具有赡养能力，有能力解决原审被告梁荣畅的生活、居住问题。原审被告梁清华不是租赁合同的承租人，在2010年前已取得香港特别行政区居民身份，原审原告请求其腾空涉案房屋及支付占有使用费理据不足，对此不予支持。原审原告主张按照商业使用性质计算房屋占有使用费，但涉案房屋使用性质为办公，不宜适用商业使用性质标准计算房屋占有使用费。鉴于租赁合同已约定租金标准，双方已实际按该约定租金标准履行至合同解除且均无异议，以租赁约定租金标准计算原审被告荣畅五金工具商店迁出涉案房屋前的房屋占有使用费合情合理。故原审被告荣畅五金工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪应按照每月4130.1元的标准自2019年3月1日起至原审被告荣畅五金工具商店迁出涉案房屋之日止向原审原告支付房屋占有使用费。鉴于原审被告荣畅五金工具商店迁出涉案房屋后，涉案房屋仅用于原审被告梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪生活居住使用，故以居住使用性质标准计算房屋占有使用费为宜。按照2018年广州市同地段居住用房电梯楼租金参考价计算，涉案房屋月租金为1461.33元（46元/建筑面积平方米·月×31.768平方米）。故原审被告梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪应按照每月1461.33元的标准自原审被告荣畅五金工具商店迁出涉案房屋之次日起至实际交还房屋之日止向原审原告支付房屋占有使用费。四、原审原告主张补交2009年9月1日至2016年8月31日欠缴租金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原审原告的诉讼请求。本案中，原审原告主张欠交租金的发生时间自2009年9月1日至2016年8月31日，原审原告于2019年3月8日才向原审被告发函主张补交租金，2019年5月14日提起本案诉讼，其主张权利的时间已超过了法定诉讼时效，且原审原告没有提交证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，其应承担举证不能的不利后果。原审原告的该项诉请已超过诉讼时效期间，原审被告提出诉讼时效抗辩，经审查，原审被告的抗辩理由成立，故原审原告的该项诉请应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《合同法》第六十条、第二百一十四条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条、《物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认广州市妇女联合会与荣畅五金工具商店于2017年11月16日签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年3月1日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，荣畅五金工具商店应从广州市越秀区德政中路××号房屋迁出；三、自本判决发生法律效力之日起六个月内，谢礼杰、谢丽仪、梁荣畅应将广州市越秀区德政中路××号房屋腾空并交还给广州市妇女联合会；四、荣畅五金工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪应于本判决发生法律效力之日起三十日内，按每月4130.1元的标准，将自2019年3月1日起至本判决限定荣畅五金工具商店迁出之日止的房屋占有使用费一次性支付给广州市妇女联合会；自本判决限定荣畅五金工具商店迁出之次日起至荣畅五金工具商店实际迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费，由荣畅五金工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪按每月4130.1元的标准逐月支付给广州市妇女联合会；五、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪按每月1461.33元的标准，将自荣畅五金工具商店迁出涉案房屋之次日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费逐月支付给广州市妇女联合会；六、驳回广州市妇女联合会的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3576元，由广州市妇女联合会负担2674元，荣畅五金工具商店、梁荣畅、谢礼杰、谢丽仪共同负担902元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院二审查明，根据上诉人提供的《居民死亡医学证明》显示，原上诉人梁荣畅已于2020年3月22日死亡。2020年4月28日，上诉人到庭陈述，梁荣畅的继承人有其配偶林颜、女儿梁清华、女儿梁洁华（已去世）的配偶谢炳全及其儿子谢礼杰、女儿谢丽仪。被上诉人对此予以认可。综合本案调查的情况可以确认，林颜为梁荣畅的配偶，梁清华为梁荣畅的女儿，谢礼杰、谢丽仪为梁荣畅女儿梁洁华（已去世）的代位继承人，谢炳全系梁荣畅的丧偶女婿，其对岳父尽了主要赡养义务，应作为梁荣畅的继承人参加诉讼，因此，本院依职权追加梁荣畅的继承人林颜、谢炳全参加诉讼，确认上诉人谢礼杰、谢丽仪、原审被告梁清华作为梁荣畅的继承人参加诉讼。又查明，本院二审期间上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪向本院提交了两组证据：一、关于谢礼杰的证据，拟共同证明谢礼杰没有自购房屋，租赁了面积较小的房屋，谢礼杰与妻子、岳母一起居住，其有固定的工作单位，每个月领取固定的工资收入，并没有在涉案的档口经营，获取相应的收入。1.广州市羊城商贸中心管理有限公司出具的《工作证明》记载，谢礼杰自2018年3月15日进入该单位工作，现在工程部担任工程人员，尾部落款时间为2020年4月20日。2.《广州市公共租赁住房租赁合同》记载，广州珠江住房租赁发展投资有限公司作为出租人（甲方）与谢礼杰作为承租人（乙方）约定，甲方同意将坐落在广州市白云区御府新街2号2018房的公共租赁用房出租给乙方（包括共同申请的家庭成员）作住宅居住使用。该房屋建筑面积为45.9平方米，租赁期限为五年，自2019年1月15日（即自该房屋交付之日起）至2024年1月14日止。其中附件1乙方共同申请的家庭成员名单中记载，黄晓文为申请人谢礼杰的配偶。3.《中国建设银行个人账户收入交易明细》记载，谢礼杰62×××82的账户中于2019年5月29日、6月27日、7月30日、8月30日、9月30日、10月31日、11月28日、12月27日，2020年1月22日、2月26日、3月26日、4月27日均有交易地点/附言为“工资”的收入，金额为3535元至4026元不等。4.谢礼杰的社保《缴费历史明细表》记载，自2013年7月至2014年8月，2015年1月至4月，2015年8月至2016年1月，谢礼杰均有社保缴费记录，单位为广州市美林基业商业经营管理有限公司，核定方式均记载正常。2016年2月至2018年3月谢礼杰均有社保缴费记录，单位为广州南方人才资源租赁中心，核定方式均记载正常；2018年4月至2018年6月，2018年8月至2020年4月谢礼杰均有社保缴费记录，单位为广州市羊城商贸中心管理有限公司，核定方式均记载正常。二、关于谢丽仪的证据，拟共同证明谢丽仪早已结婚，与丈夫、孩子租房居住，谢丽仪有固定的工作单位，每个月领取固定的工资收入，并没有在涉案的档口经营，获取相应的收入。1.《结婚证》，其中记载邹晋与谢丽仪于2012年2月14日登记结婚。2.《住房公积金抵押借款合同》记载，借款人为邹晋，借款用于购买自住住房，房屋坐落于天河区龙口横街19号409房，房屋建筑面积37.5平方米。3.《招商银行交易流水》记载，户名为谢丽仪的账户于2019年5月24日、6月25日、7月25日、8月23日、9月25日、10月25日、11月25日、12月25日，2020年1月22日、2月25日、3月25日、4月24日均有对手信息为“美亚财产保险有限公司”，交易摘要为“代发工资”的交易信息，交易金额有3555.72元至11115.12元不等。4.谢丽仪的社保《缴费历史明细表》记载，2007年10月至2012年5月均有社保缴费记录，单位名称为汇丰环球客户服务（广东）有限公司，2012年6月至2014年11月，均有社保缴费记录，单位名称为广东省就业服务管理局，2015年4月至2020年4月均有社保记录，单位名称为美亚财产保险有限公司广东分公司。针对上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪提交的上述证据，被上诉人质证称：对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可。首先从谢丽仪提交的社保记录来看，从2012年6月到2014年11月其社保缴纳记录中社保缴纳单位是广东省就业服务管理局，被上诉人认为这是一种挂靠的关系，并不是真正在那里工作的。而在2019年5月到2020年4月这个期间之外的工资流水均没有提供，也就是说在2019年5月到2020年4月之外被上诉人认为谢丽仪是没有工作的。对于谢礼杰，首先从社保缴纳记录来看，谢礼杰从2016年2月到2018年3月，社保缴纳单位都是广州南方人才资源租赁中心。从一般的社会经验来看，该单位一般也是挂靠的代缴社保记录的单位。同时从其提供的工资流水来看，谢礼杰的工资流水也只是提供了2019年5月到2020年4月期间的工资流水，其期间之外的工资流水都没有提供。谢丽仪的合同是用公积金贷款购房，说明谢丽仪有自有房屋，但面积较小只有37平方米，真实性予以确认，与本案证明谢炳全无去处不符合。谢礼杰有租房，面积45平方米，根据广州市2017年公布的住房租赁标准有关问题的通知规定，广州市人均居住使用面积不得低于5平方米。子女赡养老人是法定义务，实际上他们居住的都是701房，外婆也居住在那里，像谢炳全照顾梁荣畅一样也要照顾林颜，与法院的询问笔录调查的是一致的，谢炳全是有地方可居住的。案涉商铺由谁经营广州市妇女联合会不清楚，刚开始租店铺时，梁荣畅不住在那里，广州市妇女联合会要求其搬离时梁荣畅就在那里了，里面确实有两张床，但床是谁的不清楚。从户籍来看，常住地址登记在哪里就是哪里。谢丽仪有在涉案商铺工作过，谢礼杰有在涉案商铺打散工或帮忙，他们从中有享受福利。被上诉人向本院提交了两组证据，一、责令改正通知书和检查照片，拟证明争讼房屋存在重大消防安全隐患，已经被相关部门要求整改。二、一组照片，拟证明截止本案开庭前，在梁荣畅已经死亡的情况下，荣畅五金工具商店仍在经营。图片记载了2020年4月17日、20日、23日、27日持广州日报、南方日报在荣畅五金工具商店门前拍摄的照片，显示该店在正常营业。上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪对被上诉人提交的证据质证称：对第一组证据合法性、真实性没有意见，对关联性有意见，照片中反映的杂物过多通过清理即可解决，责令改正通知书并未达到需收回房屋的必要性。从图片中可以看出店面狭小，无法容纳多人居住，只有谢炳全在此居住。照片只能反映当天的情况，无法反映被上诉人所述的多次上门要求整改。对于第二组证据，真实性、合法性无意见，对关联性有异议，照片仅反映了三天的经营情况，2-3月因疫情原因该店铺也没有开门营业，该档口并未产生收益，4月也没有什么收益。从照片反映出的案涉店面面积和实际情况，谢礼杰、谢丽仪在其中居住是不可能的，因此二人不应承担支付租金的责任。目前谢炳全拥有继承权，也没有居住地，现居住于此，基于此谢炳全可以在本案主张权利。另查明，（1）根据原审谢礼杰等提交的民事答辩状反映，谢礼杰只是偶尔协助梁荣畅经营店铺；（2）根据被上诉人在原审提供的会议名称为荣畅工具店出租问题协商会、会议时间为2019年1月16日的会议签到表上有谢礼杰的签名及联系电话；（3）根据原审法院于2019年12月12日到荣畅五金工具商店向谢炳全所做的询问笔录反映，当问到谢礼杰工作情况时，谢炳全称谢礼杰是散工；（4）根据本院于2020年4月30日到荣畅五金工具商店向谢炳全所做的询问笔录反映，当问到目前谁在经营管理荣畅五金店时，谢炳全称：“2018年之前是我太太梁洁华经营商铺，谢礼杰在我太太住院期间来店经营商铺，大概有几个月，我儿子是打散工，没有工作时会回来看铺。2018年1月我太太去世后，刚开始是我儿子和外母经营；后来因要照顾外母，我便回来经营商铺。”再查明，本案审理期间，被上诉人向本院提交《关于先予收回涉案租赁场地的申请》。对此荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪称，针对该申请，其认为本案未达到先予执行的条件，该房屋存在继承人谢炳全居住的情况，谢炳全并无其他房屋可供居住，先予执行会导致谢炳全无处居住，尤其在疫情期间，先予执行会产生不当社会影响，谢炳全的子女谢礼杰、谢丽仪均已结婚，二人居住的房屋面积过小，无法安置谢炳全居住。后被上诉人向本院提交《关于撤回先予执行申请的申请》，本院经审查同意被上诉人撤回其提交的先予执行申请。2020年5月19日，谢礼杰、谢炳全、谢丽仪向本院提交《中止审理申请书》，其中记载梁荣畅在上诉期间去世，梁荣畅继承人依法对原梁荣畅承租的案涉房产享有继承权，二审法院无权对继承承租权作出相应处理，继承人另案起诉主张权利，本案按照相关法律规定，应中止审理，否则损害继承人的继承权利。对此被上诉人答辩称：关于诉讼程序的中止与否，鉴于梁荣畅已死亡，在本次庭审前法院已对梁荣畅的潜在继承人进行询问，并追加了林颜、谢炳全作为本案的诉讼当事人，该继承事由已不影响本案的审理，应当继续审理。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因梁清华是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷，应参照涉外民商事纠纷处理。因双方当事人没有约定合同适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因案涉租赁的房屋位于广州市越秀区，内地法律与本案有最密切联系，故原审法院适用内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见及本院查明的案件事实，本案争议焦点为：一、被上诉人能否解除案涉租赁合同；二、梁荣畅的各继承人在继承遗产范围内应承担的责任，及谢礼杰、谢丽仪作为原审被告应否承担腾退房屋及支付房屋占有使用费的义务；三、案涉房屋占有使用费是否存在法定减免事由。对此，本院评析如下：一、关于被上诉人能否解除案涉租赁合同的问题。《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被上诉人与荣畅五金工具商店、梁荣畅、梁清华签订的《征地搬迁协议》是各方当事人的真实意思表示，之后，被上诉人与荣畅五金工具商店、梁荣畅依照上述协议的约定形成了租赁关系。其中2017年11月16日签订的租赁合同约定，租赁期限至2018年8月31日。该租期到期后，被上诉人与荣畅五金工具商店、梁荣畅没有续签租赁合同，承租人继续使用案涉房屋并交纳租金，根据《合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁合同法律关系。被上诉人于2019年1月8日向上诉人发出通知，要求解除租赁关系，符合《合同法》第二百三十二条的规定，原审法院据此认定案涉租赁关系于2019年3月1日解除并无不当，本院予以维持。根据案涉《征地搬迁协议》显示，上诉人回迁后与被上诉人形成的是租赁关系，并无约定上诉人享有永迁权。并且，2017年11月16日被上诉人（出租方、甲方）与荣畅五金工具商店（承租方、乙方）签订的《广州市房地产租赁合同》第五条第九点约定，租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；第六条第二点约定租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方有权限期乙方迁出和补交占用期租金，上述条款已赋予了被上诉人合同解除权。上诉人主张原审判决认定基础法律关系错误，被上诉人以行为将案涉房屋作为履行《征地搬迁协议》的标的房屋永迁给上诉人使用的上诉理由因没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于梁荣畅的各继承人在继承遗产范围内应承担的责任，及谢礼杰、谢丽仪作为原审被告应否承担腾退房屋及支付房屋占有使用费义务的问题。关于谢礼杰作为原审被告是否需承担腾退房屋及支付房屋占有使用费义务的问题。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本院二审期间，虽然谢礼杰提交了广州市羊城商贸中心管理有限公司出具的《工作证明》《广州市公共租赁房屋租赁合同》《中国建设银行个人账户收入交易明细》、社保《缴费历史明细表》，拟证明其有固定的工作单位和生活居所，但根据本案原审民事答辩状、会议签到表及一、二审法院向谢炳全所做询问笔录反映的事实来看，谢礼杰参与了荣畅五金工具商店的经营管理，应为实际经营人。原审法院判令谢礼杰承担腾退房屋及支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于谢丽仪作为原审被告是否需承担腾退房屋及支付房屋占有使用费义务的问题。本院二审期间，谢丽仪提交了《结婚证》《住房公积金抵押借款合同》《招商银行交易流水》、社保《缴费历史明细表》，上述证据可以证明谢丽仪有较为稳定的工作和收入来源，也有固定生活居所，现被上诉人亦未提交证据证明谢丽仪在案涉房产居住和以经营荣畅五金工具商店为生活来源的事实，因此上诉人关于谢丽仪不需承担腾退房屋及支付房屋占有使用费义务的上诉请求有理，本院予以支持。原审法院判令谢丽仪承担腾退房屋及支付房屋占有使用费不当，本院予以纠正。因本院是依据谢丽仪在二审期间提供的证据予以改判，而上述证据谢丽仪能在一审阶段提供而未提供，谢丽仪对此负有懈怠举证的过错，本院判令谢丽仪承担相应的二审案件受理费。虽然谢丽仪作为原审被告不需承担腾退房屋及支付房屋占有使用费的义务，但其作为梁荣畅的继承人，应和林颜、谢炳全、梁清华在继承遗产范围内共同承担本案中原应由梁荣畅承担的义务。三、关于案涉房屋占有使用费是否存在法定减免事由的问题。如前所述，案涉租赁关系已于2019年3月1日被解除，上诉人继续占有案涉房屋没有合法依据，而上诉人主张的政府疫情防控期间发生2020年2月份后，上诉人非法占用案涉房屋的事实发生在防控之前，上诉人以不可抗力、情势变更为由减免该期间房屋占有使用费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。另外，谢礼杰、谢炳全、谢丽仪向本院提出的中止审理申请，因本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定中止诉讼的法定情形，本院不予准许。综上所述，上诉人荣畅五金工具商店、谢礼杰、谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华关于谢丽仪作为原审被告不应承担民事责任的上诉请求成立，本院予以支持；其余上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决书第一、二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决书第六项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决书第三项为：自本判决发生法律效力之日起六个月内，谢礼杰和梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华应将广州市越秀区德政中路××号房屋腾空并交还给广州市妇女联合会；四、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决书第四项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华应在继承遗产范围内与广州市越秀区荣畅五金工具商店、谢礼杰共同按每月4130.1元的标准，将自2019年3月1日起至本判决限定广州市越秀区荣畅五金工具商店迁出之日止的房屋占有使用费一次性支付给广州市妇女联合会；自本判决限定广州市越秀区荣畅五金工具商店迁出之次日起至广州市越秀区荣畅五金工具商店实际迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费，由梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华在继承遗产范围内与广州市越秀区荣畅五金工具商店、谢礼杰共同按每月4130.1元的标准逐月支付给广州市妇女联合会；五、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20061号民事判决书第五项为：梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华在继承遗产范围内和谢礼杰按每月1461.33元的标准，将自广州市越秀区荣畅五金工具商店迁出涉案房屋之次日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费逐月支付给广州市妇女联合会；六、驳回广州市妇女联合会的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3576元，由广州市妇女联合会负担2674元，由梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华在继承遗产范围内与广州市越秀区荣畅五金工具商店、谢礼杰共同负担902元；二审案件受理费3576元，由梁荣畅的继承人谢丽仪、林颜、谢炳全、梁清华在继承遗产范围内与广州市越秀区荣畅五金工具商店、谢礼杰共同负担1788元，由谢丽仪负担1788元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  王碧玉审判员  罗 毅二〇二〇年六月十六日法官助理郑子鹤书记员易臻萱书记员王嘉宝