贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2851号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴慢慢，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200310883797。被上诉人（原审原告）：余小琼，女，1982年11月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘从贵，男，1983年11月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人余小琼、刘从贵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告余小琼、刘从贵交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告余小琼、刘从贵办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余小琼、刘从贵支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款553419元为基数，按日万分之一的标准从2019年3月9日起计算至2019年7月17日止。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余小琼、刘从贵支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款553419元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至2018年3月14日止。四、驳回原告余小琼、刘从贵的其他诉讼请求。案件受理费938元，由原告余小琼、刘从贵负担469元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担469元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项及第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销原审判决第三项，改判为酌情按调减至10%支付逾期交房违约金。事实及理由：1、被上诉人的第一项诉讼请求不合理，不应得到支持。上诉人张贴公告通知被上诉人提交办证资料后，被上诉人未提交资料，未纳税，上诉人又于2019年7月17日短信通知，但被上诉人一直未提交，致使上诉人不能代办不动产权证。因此，办证延迟，是被上诉人原因所致，该责任应由被上诉人自己承担，不应再让上诉人为其办理不动产权证。2、《补充协议》不违反法律规定，应予尊重，上诉人不应支付逾期办证违约金。根据双方的《补充协议》第八条约定，产权证办理应当以被上诉人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约，被上诉人交齐办证所需资料的时间为被上诉人向上诉人出具委托书的时间，从向上诉人出具委托书之日至今均尚未超过360日。因此，上诉人尚未违约，依法不应对被上诉人承担逾期办证的违约责任。涉案房屋已交付使用，产权登记的转移对使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失，被上诉人交付房款，上诉人交付房屋的义务均已履行完毕。同时，一审法院认为“被告购买的是位于13/14/27/28幢1单元1层52号商铺，被告于2018年11月18日张贴通知是在13栋1单元、28栋一单元住房，不能证明此时其已尽到了通知义务”，实属判决错误。虽然被上诉人购买的是商铺，但是被上诉人也购买了住房的，被上诉人居住在碧阳国际城10幢1单元5楼4号，而10号楼于2018年1月15日就张贴了办证的通知，而涉案楼栋13、14、27、28栋楼上诉人已经于2018年11月16日张贴了办证通知，作为居住在小区的业主，被上诉人不可能不知道上诉人张贴的办证通知，虽然是张贴在住房的电梯口，但被上诉人也应当是知晓的，同时上诉人的通知不单是针对住房也针对商铺的不动产权证的办理，上诉人已经尽到了通知义务。因此，被上诉人实际接房之日360日后即2019年3月9日，已经超过上诉人的通知时间2018年11月16日，主张逾期办证的诉讼请求应予驳回。如二审经审理后认为该项判决没有错误，也请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。3、逾期交房违约金。被上诉人主张逾期交房给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。未提供相关证据证明其损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。被上诉人余小琼、刘从贵二审未作答辩。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于一审判决第一项是否正确的问题。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，上诉人代被上诉人办理不动产权证。办理不动产权证，并非上诉人单方可完成，考虑到被上诉人亦应履行一定的义务，一审判决由上诉人在被上诉人交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书并无不当。上诉人认为因被上诉人原因导致其延迟办证，不应再让其为被上诉人办理不动产权证的上诉主张，本院不予采纳。关于上诉人是否应承担逾期办证违约金的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。上诉人认为应该以被上诉人出具委托书的时间作为360日的起算点，上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被上诉人承担违约金的截止时间应至为被上诉人办理不动产权证时止。本案中，2019年7月17日上诉人通知被上诉人提供办证资料后，被上诉人未积极配合，之后产生的违约责任，再判决由上诉人承担不公平，一审判决确认的违约金的截止时间并无不当。上诉人2018年11月16日张贴的办证通知，不能达到通知被上诉人的目的，一审论述详实，不再赘述。上诉人认为截止时间应至2018年11月16日的上诉理由不成立。关于逾期办证、逾期交房违约金是否应减至10%进行支付的问题。首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是被上诉人对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是被上诉人的重要合同目的之一。上诉人认为其已交付房屋、被上诉人的合同目的已经实现的上诉理由与事实不符。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张调减至10%进行支付，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预交二审案件受理费1876元，由其自行退回938元。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年六月一日书记员 秦宇彤