贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3273号 原告：王艳，女，汉族，1985年7月18日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。 原告王艳与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告王艳，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；二、判令被告向原告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，以387376.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准、自2017年5月2日起计付至实际履行完毕之日止(暂计50000元，以被告实际交付办理房屋权属转移登记有关文书时间为准）；三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年5月26日，原名与被告签订《商品房买卖合同)(合同编号:BJYMGJ-581)，约定原告购买被告开发的圆梦国际第3号楼2单元24层2号商品房(房号:3-2-24-2），商品房总价数为387376.00元。原告于2015年8月2日支付了房屋的首付款117376.00元后，通过向中国建设银行股份有限公司毕节中山支行贷款，于2015年9月8日支付了剩余的购房款270000.00元,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告应当在2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告。然而直至起诉之日，被告仍未向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未未建成房屋的。自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上所述，被告未按照约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的行为已构成违约，依法应当承担支付违约金的违约责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告贵州七众置业有限公司书面辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中作出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理认定事实如下：2015年5月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼2单元24层2号房，建筑面积为124.96平方米；房款总价为387,376.00元。买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款117,376.00元，余款270,000.00元以公积金贷款支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再出向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房；房屋交付使用条件：供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、燃气开户费及电视闭路、水电开户费。同时，该合同的第八章第二十二条第三项关于转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款387,376.00元，被告将房屋交付原告使用，原告向被告交纳了契税及办证费用。庭审时被告表示，涉案房屋不具备办证条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证、质证,并收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金应从被告违约的次日，即2017年5月2日起开始计算。因涉案房屋至今仍不能办理不动产登记，本案被告收取了原告的相关办证费用，视为被告接受原告委托，为原告办证，故被告的义务应为将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门，至于何时办理完毕，非被告所能决定，因此，违约金应计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门之日止。故对被告无事实及法律依据的抗辩，本院不予采纳。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额387,376.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因双方在合同中并未选择逾期180日后的违约责任选项，故原告可选择此选项，也可以在法律规定的范围内主张，结合原、被告双方的履约情况，原告主张的违约金符合客观实际和法律规定，本院予以支持。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额387,376.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算。 对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王艳逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款总额387,376.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算)。 二、驳回原告王艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币525.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年六月五日 书记员  王 贵