嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1609号原告：杨桂芳，女，1981年9月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：凌巧荣、武家略（实习），浙江红船律师事务所律师。被告：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。诉讼代表人：黄伟，管理人负责人。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。原告杨桂芳诉被告嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永欣公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理，原告杨桂芳的委托诉讼代理人凌巧荣，被告永欣公司的委托诉讼代理人王彪、陆颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年12月2日签订的合同编号为2014预0004191《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.确认上述《浙江省商品房买卖合同》项下的逸林雅苑11幢1室商品房不属于被告的破产财产。事实和理由：2014年12月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告付清了购房款。原告认为：一、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不违反法律的禁止性规定，故合法有效。二、原告所购商品房不属于被告的破产财产。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：…（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物；…”该条规定与《中华人民共和国企业破产法》的两个司法解释不存在矛盾冲突，应当在本案中适用。逸林雅苑已经基本建成，原告购买的逸林雅苑11幢1室系有明确房号的商品房，是实实在在的物。无论是否已经取得产权证，该商品房属于特定物无疑，对此不应该存在争议。认为该商品房未取得商品房证，就不是特定物的观点，是不能成立的。原告虽然没有占有所购商品房，但已经支付了所购商品房的全部价款。因此，原告所购商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产财产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。三、原告所购商品房已经进行了登记备案，原告对所购商品房享有准物权。原告系全款购买人，所购买的逸林雅苑11幢1室商品房属于预售商品房，原告的《浙江省商品房买卖合同》已在房地产管理部门进行了备案登记。经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗任何第三人的法律效力。被告的其他债权人无权处分原告所购的商品房。综上，请求判如所请。被告嘉兴永欣建业有限公司（管理人）口头答辩称：一、原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》并非真实购房之意，系双方通谋后，以虚假的意思表示实施的民事行为。事实是被告因资金紧张，向嘉兴市秀洲区王江泾小额贷款有限公司（以下简称王江泾小贷公司）借款，王江泾小贷公司并不直接将借款支付给被告，而是先行出借给本案原告及若干其他个人，并由被告为借款提供保证担保，再由本案原告及若干其他个人与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，以支付购房款的形式将该笔借款输送给被告，同时将所购房屋作为该笔借款的担保。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。二、如前所述，本案争议的房屋系为被告向王江泾小贷公司的借款提供担保，故房屋的所有权仍属被告所有；退一步说，即使原、被告之间的购房关系是真实的，也未发生物权转移，争议房屋仍属于被告的破产财产。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告提供了如下证据：12014年12月2日原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》一份。22014年12月3日的招商银行转账凭证一份。3管理人于2020年4月18日向原告出具的《债权复核意见书》一份。被告对原告提供的证据1、2的形式真实性无异议，对证据3无异议。对证据的其他质证意见，见其答辩陈述。被告提供了如下证据：12014年4月11日原、被告签订的《承诺书》一份。2被告的记账凭证、付款回单各两份。3管理人向被告的工作人员许胜、陈聪、陈菊慧及原来的被告法定代表人苗忠兴作的调查笔录各一份共四份。42014年4月14日，王江泾小贷公司与被告、苗忠兴、欣悦印染有限公司签订的《最高额保证合同》一份，合同号：王江泾小贷（2014）年最高保字第143号。5王江泾小贷公司与原告于2014年12月3日签订的《借款合同》四份，合同号：王江泾小贷（2014）年个借字第600、601、602、603号，借款金额合计350万元。6利息支付凭证六份。7原告的债权申报资料。被告提供的上述证据，证明其答辩主张的事实。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但表示与本案无关；对证据2的真实性表示不清楚，但表示被告如何记账与原告无关；证据3属于证人证言，证人应当出庭作证，故对证据3的三性均有异议；证据4非原件，故对三性不予认可；证据5的真实性予以认可；证据6与本案无关；证据7的真实性无异议，但与本案无关。本院对当事人提供的证据认证如下：对原告提供的证据的真实性予以确认。对被告提供的证据，均系管理人在履行职责过程中取得的相关资料，本院对其真实性、合法性均予以认定，其中证据3系管理人向原告的原工作人员、法定代表人所作的调查，属于一方当事人的陈述，而非证人证言；对于被告提供的证据的关联性，将在下文论述。本院认定案件事实如下：坐落于嘉兴市秀洲新区新塍塘北侧、乌桥港东侧的逸林雅苑项目由被告开发建设，目前仍为在建工程。根据被告提供的证据1即《承诺书》以及原告的陈述，2014年4月11日，原告向被告购买被告开发建设的嘉兴市逸林雅苑第11幢1室房屋，双方签订了《商品房屋买卖合同》，合同编号为Ｙ1201404111101。双方在上述《承诺书》中约定：被告有权在双方购房合同签订之日起11个月内要求解除上述《商品房买卖合同》，撤销房地产管理部门的备案；解除合同的，被告应退还原告已付的全部房款，原告在收到被告退还的全部房款后，无条件协助被告办理《商品房买卖合同》撤销备案的相关手续；上述《商品房买卖合同》在被告退还原告已付的全部房款时解除，如被告逾期未退还原告房款的，被告则无权要求解除购房合同；被告在签订《商品房买卖合同》11个月内提出解除合同的，则应向原告支付违约金，违约金按照原告已付房款的日息万分之六计算；等。2014年4月14日，王江泾小贷公司与被告、苗忠兴、欣悦印染有限公司签订《最高额保证合同》一份，约定被告、苗忠兴、欣悦印染有限公司同意为王江泾小贷公司向原告自2014年4月14日至2015年4月13日融资期间内最高融资限额350万元的所有融资债务提供最高额保证担保，等。2014年12月2日，原告与被告又签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2014预0004191，该合同办理了网签。合同约定：原告向被告购买嘉兴市逸林雅苑11幢1室房屋，房屋设计用途为商业服务，建筑面积509.38平方米，总价款为350万元；原告应于2014年12月2日一次性付清全部房款350万元；被告应当于2015年3月31日前，将符合约定的商品房交付原告；等。2014年12月3日，原告与王江泾小贷公司签订四份《借款合同》，向王江泾小贷公司借款合计350万元，约定借款利率均为月利率1.5%，借款时间均自2014年12月3日至2015年12月2日，等。2014年12月3日，原告将上述自王江泾小贷公司借得的款项350万元转账给被告，在银行支付凭证的摘要中注明“借款”。2018年6月5日，本院裁定受理申请人翁孙华对被告的破产清算申请，并于同年6月12日指定浙江子城律师事务所担任被告管理人。破产程序中，原告向管理人申报债权，管理人于2019年7月向原告发送债权确认通知书一份，原告于2019年7月15日申请复核，2020年4月18日，管理人向原告出具《债权复核意见书》，书面通知原告：2014年12月，原告向王江泾小贷公司借款350万元，后将该笔款项转借给永欣公司，并签订《浙江省商品房买卖合同》，将嘉兴市逸林雅苑11-1号房为该借款提供担保，管理人认为：双方实际并无房屋买卖的真实意思表示，且原告的转账凭证也明确款项性质为借款，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》实际为对借款提供担保。且双方曾签订《承诺书》一份，就退房、回购等事宜达成过交易，该《承诺书》有违常理，更符合为民间借贷提供担保的表象，与原告未有过交易的陈述不符。管理人复核认定债权为民间借贷，金额为合同标的350万元，因无其他证据显示双方有约定利息，故利息不予计算。至于双方签订的《商品房买卖合同》，系作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。据此，管理人复核认定：确认债权金额350万元，债权性质为普通债权……管理人同时通知原告：解除双方签订的《商品房买卖合同》，并请原告协助办理网签注销手续。原告对管理人的复核仍有异议，遂向本院起诉。根据被告管理人提供的债权申报情况的相关资料，王江泾小贷公司向管理人申报债权，性质为担保债权，金额为本金4110万元及利息。王江泾小贷公司共向本案原告及徐加锋、何仲法、山金明、徐加平、杜雪珍、周军君、李广远、温雪龙、徐志花等共十人发放4110万元借款，该十人分别与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买共十一套房屋，总价款为4110万元。被告向王江泾小贷公司支付了部分利息。审理中，本院通知杨桂芳出庭陈述。杨桂芳称：我自2012年始一直在嘉兴市洋箱包有限公司做出纳至今，嘉兴市洋箱包有限公司的法定代表人现在是徐菊萍，李有福以前曾是股东；本案的《商品房买卖合同》是我与被告签订的；关于付款凭证上摘要，银行对我说随便写一个，我就写“借款”，是我写错了，实际是购房款；《承诺书》（即被告提供的证据1）是真实的，但与本案不是一回事，当时是2014年4月14日签订编号为Ｙ1201404111101的房屋买卖合同，是被告向我朋友借钱，要是不能归还借款就以房屋抵给我朋友，后来钱还给我了，该房屋买卖合同解除了；2014年12月2日我和被告签订的《商品房买卖合同》没有相应的《承诺书》或回购协议，购房款350万元是我向王江泾小贷公司借的；该350万元借款期限届满后，我没有还过借款本息，王江泾小贷公司的沈总对我说，交房前的利息由被告付给王江泾小贷公司，交房后才由我付利息；因为房屋没拿到，所以我也没有归还王江泾小贷公司借款本金；王江泾小贷公司向我催讨过，但未起诉；我与被告共签订两次购房合同，第一次是可以回购的，第二次是真的购房；被告推销的房价是6000多元一平方，因为房价便宜，且家里有钱想投资；我希望被告把钱还我或者把房屋给我；等。本院询问杨桂芳是否认识徐加锋、何仲法、山金明、徐加平、杜雪珍、周军君、李广远、温雪龙、徐志花等人，杨桂芳称：不认识徐加锋；何仲法在南洋印染做，现已退休；山金明在其他公司做，具体哪个公司不知道；徐加平、杜雪珍、李广远、温雪龙是南洋印染公司的，徐志花是南洋集团的，周军君不清楚；南洋印染公司的法定代表人是李广远，南洋集团公司的法定代表人以前是李有福，现在不知道是李广远还是李有福；李广远与李有福是父子关系。本院查询公开信息，知悉：李有福是王江泾小贷公司的法定代表人，也曾是嘉兴市洋箱包有限公司的法定代表人（2020年4月1日变更为他人）；李广远是浙江南洋集团有限公司、浙江南洋印染有限公司的法定代表人及股东。本院认为，根据双方的诉辩观点，本案的争议焦点有二：一为原、被告签订《商品房买卖合同》的真实意思究竟是购房还是为民间借贷提供担保？二为被告是否取得案涉合同项下房屋所有权。关于第一个争议焦点。原告提供了《商品房买卖合同》及付款凭证，能够初步证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。被告否认双方之间的房屋买卖合同关系的，应当承担举证责任。被告在本案中的抗辩意见与其于2020年4月18日向原告出具的《债权复核意见书》中的意见不尽一致，现以被告在本案中的抗辩意见为准进行评析。本案中，被告认为真实的交易关系是被告向王江泾小贷公司借款，而原告向被告购买的房屋实际为为上述借款提供担保，其依据的主要事实有：一、管理人向被告的相关人员了解到的情况及被告的账册记载；二、案涉房屋未开具发票和收据；三、房屋单价过于便宜；四、付款凭证上摘要中注明为“借款”；五、双方曾有回购协议；六、被告直接向王江泾小贷公司支付借款利息。本院认为：关于理由一，如前所述，被告的相关人员的陈述及账册记载属于被告的陈述或单方记载，代表的是被告单方的意思，不能单独作为证据认定案件事实；关于理由二，开具发票和收据本身是被告的义务，以自己未履行义务的事实来证明对方并非真实购房理由难以成立；关于理由三，房屋单价确实便宜，但没有证据表明上述单价的约定违背被告的意愿；关于理由四，原告就摘要中注明的“借款”作了解释，虽然勉强，但无证据表明双方另有借贷合意（《复核意见书》认为原告的债权为借贷债权），结合事情发生的经过分析，该350万元确实是根据《商品房买卖合同》而支付；关于理由五，被告提供的证据1《承诺书》相关联的购房合同并非本案的《商品房买卖合同》，本案并无相关的回购约定；关于理由六，被告作为保证担保人，向王江泾小贷公司支付利息符合《最高额保证合同》约定。综合来看，被告提供的证据证明的事实可以使人联想到被告主张的法律关系，即王江泾小贷公司向被告提供借款、以原告与被告签订《商品房买卖合同》为上述借款担保，但是，一、本案《商品房买卖合同》是十分规范的书证，其记载的双方购房合意的内容十分明确，书证具有较强的证明力；二、签订《商品房买卖合同》对被告而言可能是出于融资（借款）之需，但不能以被告单方的意图来确定原告的意图，目前尚不能完全排除原告有自住购房或投资购房的可能；三、从本案的发生经过分析，双方曾签订《承诺书》，约定了原、被告之间的权利义务关系，即被告可选择回购或继续履行购房合同，但被告最终并未选择回购，选择权应当转移给对方即原告方，原告可以主张借款债权或者基于房屋买卖合同关系申报债权，现原告在本案中选择了后者，应当尊重其选择。况且，管理人通知原告解除上述《浙江省商品房买卖合同》，也以合同成立、有效为前提。综上，被告提供的证据尚不足以证明被告主张的法律关系，故对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳，本案应依据双方签订的《商品房买卖合同》的文字记载内容，确认双方之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。又依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，《商品房买卖合同》自合同成立时生效。由于在破产程序中，管理人已通知原告解除上述《商品房买卖合同》，上述解除合同通知产生的法律后果，可在破产程序中依法确认，故本案对上述合同效力的判断，仅限于对管理人解除通知到达原告之前的时间区间。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。逸林雅苑项目现仍为在建工程，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权登记生效的原则，原告虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其所有权仍属于建设单位即被告。原告称根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产。本院认为，《中华人民共和国物权法》的规定是对包括不动产在内的财产权属判别的基本法律，本案应当适用《中华人民共和国物权法》的规定，而不适用原告举荐的上述司法解释。至于原告所称的《商品房买卖合同》办理了备案登记，故原告对所购商品房享有准物权，具有对抗任何第三人的法律效力，本院认为，商品房预售合同备案属于行政管理手段，其意义正如原告所称仅在于对抗其他购房人，而不是据以确定物权归属。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，部分不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告杨桂芳与被告嘉兴永欣建业有限公司于2014年12月2日签订的合同编号为2014预0004191《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告杨桂芳的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原、被告各半负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）（本页无正文）审判员  吴海峰二〇二〇年六月十日书记员  沈月勤1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。