陕西省西安市未央区人民法院民事判决书 (2020)陕0112民初2119号 原告（反诉被告）：侯轶明，男，1989年5月21日出生，汉族，住山西省芮城县风陵渡镇风陵西街大唐运城电厂家属区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：惠勇，陕西省老法律工作者协会法律工作者。委托诉讼代理人：陈某某 ，（原告妻子），住山西省芮城县风陵渡镇风陵西街大唐运城电厂家属区。被告（反诉原告）：王慧平，女，1978年10月6日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：杨方敏，女，1986年9月4日出生，汉族，住西安市周至县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：姚小盟，陕西弘业律师事务所律师。原告（反诉被告）侯轶明与被告（反诉原告）王慧平、杨方敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）侯轶明的委托诉讼代理人惠勇和被告（反诉原告）王慧平、杨方敏的共同委托诉讼代理人姚小盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯轶明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年9月25日签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告房租（2019年11月2日至2020年3月27日）10560元；3.判令被告返还原告租房押金2200元；4.被告支付原告违约金4400元；5.被告支付原告因搬家产生的费用共2000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年9月25日签订的房屋租赁合同，约定被告将位于西安市未央区XX城XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX号房屋出租给原告居住，租赁期限自2019年9月27日至2020年9月26日，租金每月2200元，租金支付方式为押一付六，押金2200元。合同签订后原告支付被告6个月租金1.32万元及押金2200元。原告住进该房屋后发现楼下为商用房，正在进行装修，每日早上7点到下午6点噪音不断，造成原告及三个月的孩子和哺乳期妻子无法正常休息。原告多次与被告协商未果，于2019年11月2日搬离该房屋，原告要求被告退还押金及租金未果，故诉至法院。被告王慧平、杨方敏共同辩称，原、被告及中介公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告单方要求解除合同违反合同约定，该合同应继续履行。原告在承租前通过房屋外观就应当知道承租房屋楼下为商铺，并非入住后才知道。原告承租房屋时并未告知被告承租房屋是和家人共同居住，也未告知家人的特殊情况，在明知承租房屋楼下为商铺的情况下签订了租赁合同，即便在承租后楼下进行装修，原告在签订合同时是能够预料到的，现要求解除合同不符合法律规定，违反诚实信用原则。原告并未正式向被告出具解除合同通知，承租房屋钥匙一直由原告掌握，故房屋使用权一直在原告一方，因此原告要求退还租金没有依据。租赁合同明确约定承租期内退租押金不予退还，原告要求退还押金没有依据。原告为违约方，其要求被告承担违约责任没有依据。原告主张的搬家费与被告无关。反诉原告王慧平、杨方敏向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.反诉被告支付2019年冬季取暖费656.3元；3.反诉被告支付2019年10月1日至2019年12月31日物业管理费301.6元、水费91.2元、电梯费94.4元、垃圾费24元；4.反诉被告支付违约金4400元；5.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月25日反诉原告与反诉被告及西安广浩房屋中介有限公司签订《西安市房屋租赁合同》，租期自2019年9月27日至2020年9月26日。反诉被告在租期内欠缴水电费、暖气费及物业管理费的情况下单方要求解除租赁合同，退还租金，其行为严重违反合同约定，属于单方违约，故诉至法院。反诉被告侯轶明辩称，合同无法继续履行，原告租赁房屋目的是居住，但噪音导致无法居住，原告于2019年11月2日搬离该房屋并通知被告。2019年11月2日之前的水电物业费原告已经付清，之后的费用不应由原告承担。房屋有噪音是被告违约，违约金应由被告承担而非原告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，二被告作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方），案外人西安广浩房屋中介有限公司作为居间人（丙方）共同签订《西安市房屋租赁合同》一份。该合同约定房屋坐落在西安市XX城XX号楼XX室，租赁用途为居住，租赁期限自2019年9月27日至2020年9月26日共计12个月，租金每月2200元，支付方式押一付半年，押金2200元。合同第十一条第二项约定租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金200%向对方支付违约金。合同第十三条补充约定承租方在承租该房屋期间退租，出租方不予退还该房屋押金。合同签订后被告将房屋交付原告居住使用，原告向被告支付押金2200元，半年租金1.32万元。租赁期内，案涉房屋楼下的商业用房在白天进行室内装修。原告因无法忍受装修噪音于2019年11月9日通知被告解除双方签订的《西安市房屋租赁合同》并搬离案涉房屋，原告将房屋钥匙放置于案外人西安广浩房屋中介有限公司处。另查明，原告与其妻子陈某某于2019年6月8日生育一子侯某某，原告庭审中称其与妻子陈某某、儿子侯某某共同居住在案涉房屋内。以上事实有《西安市房屋租赁合同》、微信聊天记录、医学出生证明、录像视频、当事人陈述等相关证据在卷为证。本院认为，本案的争议焦点主要在于原、被告双方签订的《西安市房屋租赁合同》是否应当解除。案涉房屋在原告居住期间确实存在装修噪音问题。原告与妻子于2019年6月生育一子，孩子年龄尚小，原告妻子尚在哺乳期，二人对装修噪音较为敏感，原告因噪音问题要求解除合同不存在恶意违约的情形。原告已于2019年11月9日告知被告解除租赁合同，并且已经实际搬离案涉房屋，合同难以继续履行，故该租赁合同应当予以解除。原告已向被告交纳2019年9月27日至2020年3月26日的房屋租金1.32万元，实际使用房屋期限为2019年9月27日至2019年11月9日，共计44天，实际使用期间的租金为3227元，故被告应退还未使用部分租金9973元（13200元-3227元=9973元）。被告辩称原告未向其交纳房屋钥匙，根据原告提交的微信聊天记录可以确认原告在2019年11月4日已告知被告其将房屋钥匙放置于中介公司处，且被告与中介公司员工聊天记录也显示中介公司在原告刚搬走的时候收到了原告交付的钥匙，被告本应及时从中介处收回钥匙，故对其抗辩本案不予采纳。原告因装修噪音问题提前解除合同，由于装修噪音只存在于白天，且原告未提供证据证明噪音超过国家标准，故原告提前终止合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定解除合同一方应支付200%月租金作为违约金，故原告应支付被告违约金4400元。被告应退还原告的租金与原告应支付被告的违约金相互抵消后，被告还应退还原告租金为5573元。合同约定原告承租期内退租不予退还押金，故原告要求被告退还押金的主张没有合同和法律依据，本案不予支持。原告要求被告支付搬家费用没有法律依据，本案不予支持。被告称原告未付清物业费、水费、电梯费、垃圾费、取暖费，由于未能提交相应收费票据，本案不予处理，被告可通过其他途径另行处理。综上所述，对原告诉讼请求支持解除双方签订的《西安市房屋租赁合同》解除，被告退还原告租金5573元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、原告侯轶明与被告王慧平、杨方敏于2019年9月25日签订的《西安市房屋租赁合同》解除；二、被告王慧平、杨方敏于本判决生效后三日内返还原告侯轶明房屋租金5573元；三、驳回本诉原告侯轶明其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王慧平、杨方敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，（原告预交279元，被告预交25元），由被告王慧平、杨方敏承担85元，并于付上款时一并给付原告侯轶明，剩余219元由原告侯轶明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   杨  玫                            二〇二〇年六月二日                书  记  员   童佳蕾  1