湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2423号上诉人（原审被告）：姚其兵，男，1990年2月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：武汉欣隆房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：方园，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘银平，湖北筑武律师事务所律师。上诉人姚其兵因与被上诉人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。姚其兵上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判上诉人在本案中不承担法律责任；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人开发建设的欣隆壹号公馆存在违建违纪行为。涉案合同附件条款中的办证约定，违背购房合同惯例，上诉人之前一直不知情，不存在恶意。上诉人领取房屋权属证明时，被上诉人亦未告知上诉人需及时办理房产证。二、一审法院罔顾事实，采取双重标准，被上诉人阶段性担保已过。根据（2019）鄂0105民初1336号民事判决，法院已认定被上诉人对银行贷款无担保责任，而一审法院对本案又作出承担责任的判决，实行的是双重标准。三、一审法院计算违约周期不合理。一审法院查明被上诉人于2018年12月26日取得相关房屋权属证明，但被上诉人通知上诉人领取资料的时间晚于此时间，且一审法院查明上诉人2019年2月2日才领取相关资料，其中还有合同文件延迟提供，故一审法院认定违约金时间明显错误。四、一审判决湖北省前所未有，已造成业主的恐慌，办理不动产权属证书是购房人自己的事情，被上诉人在合同附件六第三条的约定违背商品房买卖合同的惯例，与其他开发商的合同也不相同。欣隆公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。欣隆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令姚其兵支付逾期办理所购商品房权属登记手续的违约金54,641.12元（按购房款总价的日万分之五从2019年4月26日暂计算至2019年8月26日）；2.本案诉讼费用由姚其兵全部承担。一审法院认定事实：2016年4月8日，姚其兵与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份主要约定，姚其兵（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆中的第3幢2单元7层3号房。房屋总价款895,756元，首付款245,756元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2016年7月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六：合同补充协议的第3条约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年7月11日，姚其兵作为借款人、欣隆公司作为担保人与贷款人交通银行股份有限公司湖北省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份约定，贷款金额为650,000元，贷款期限为30年，抵押财产为诉争房屋。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。上述《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》签订后，姚其兵向欣隆公司实际支付购房款893,750元，并办理了诉争房屋的收房手续。2016年8月起，姚其兵开始偿还诉争房屋的银行贷款。2018年12月26日，欣隆公司办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，后通知姚其兵领取办理不动产权属证书资料。2019年2月2日，姚其兵自欣隆公司处领取不动产登记申请书、不动产权属证明、房产分户图、宗地略图各一份在欣隆公司提交的业主领取办证资料签收本中最早领取资料的签收日期为2019年1月2日。2019年9月18日，姚其兵就诉争房屋办理了其名下的不动产权证书，贷款人已办理抵押登记。截止姚其兵办理不动产权登记之日前的每期银行贷款，姚其兵均已结清。欣隆公司未就前述姚其兵《个人房产抵押贷款合同》项下债务实际承担担保责任。一审法院认为，欣隆公司与姚其兵就位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆3栋2单元7层3号房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依据商品房买卖合同约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金之约定。本案中欣隆公司为姚其兵提供了贷款担保，姚其兵应当在欣隆公司办理完成诉争房屋初始登记后120日内办妥诉争房屋的不动产权证，否则应承担违约责任。欣隆公司于2018年12月26日办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，姚其兵应于2019年4月25日前办理诉争房屋的不动产权证，但姚其兵实际于2019年9月18日才办理诉争房屋的不动产权证，姚其兵应当承担自2019年4月26日至9月18日期间的逾期办证的违约责任。关于姚其兵支付逾期办证期间违约金的计算标准，商品房买卖合同约定姚其兵逾期办理诉争房屋不动产权证的，每逾期一日应按所购商品房总价款的万分之五向欣隆公司支付违约金。姚其兵认为违约金约定标准过高，要求法院予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案姚其兵的逾期办证行为并未导致欣隆公司承担实际的担保责任，即欣隆公司并未因姚其兵的逾期办证行为而遭受实际损失。结合合同中关于欣隆公司违约情形下违约责任承担的标准，欣隆公司在逾期交房情况下承担违约责任的标准为每日按已付房款的万分之一计算、欣隆公司逾期办证情况下违约责任的承担标准为已付房款的1%，欣隆公司存在违约情况下违约责任的标准明显低于姚其兵违约情形下违约责任的标准。故结合本案事实、双方当事人对合同的履行情况、欣隆公司违约情形下违约责任承担的标准以及姚其兵的逾期办证行为并未给欣隆公司造成实际损失等因素，姚其兵承担逾期办证违约责任的标准法院酌定为姚其兵按日向欣隆公司支付所购商品房总价款万分之一的违约金。故姚其兵应向欣隆公司支付2019年4月26日至2019年9月18日期间的逾期办证违约金13,048.75元（893,750元×0.0001×146天）。对于姚其兵主张的应自其领取办证资料之日起120日后起算逾期办证期间的观点，结合欣隆公司提交的领取办证资料签收本中的最早签收时间及姚其兵签收时间可以知晓，欣隆公司应在2019年1月1日前已经通知姚其兵领取办证资料，欣隆公司通知姚其兵领取资料后，姚其兵应积极办理，且双方合同中约定的自出卖人完成初始登记的120日内办妥不动产权证，结合实际办证所需要的时间，120日的时间足够姚其兵办理不动产权证，该约定的期间并无实际履行的不能或不合理，故应依据合同约定计算姚其兵逾期办证的期间，对姚其兵的该主张法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、姚其兵于判决发生法律效力之日起十日内向欣隆公司支付逾期办证违约金13,048.75元；二、驳回欣隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,166元减半收取为583元，由欣隆公司负担466元，姚其兵负担117元。二审中，双方没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定享有权利、履行义务。本案中，姚其兵与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，合同中明确约定姚其兵应当在欣隆公司完成商品房初始登记后120日内办妥所购房屋权属登记手续并办理相应产权证书。该约定具体、明确，不违反法律、行政法规的禁止性规定，姚其兵应当按约定履行。根据查明的事实，姚其兵并未在约定期间内完成涉案房屋权属登记手续，延长了欣隆公司对涉案房屋项下贷款的担保期限，客观上对欣隆公司产生不利影响。姚其兵的行为违反了合同约定，应当承担相应违约责任。一审法院结合本案事实、合同履行情况、约定的违约责任标准及姚其兵违约行为对欣隆公司产生的影响等因素，酌定姚其兵按日向欣隆公司支付所购房屋总价款万分之一的违约金，并无不当。姚其兵上诉认为买受人逾期办证违约责任的约定不符合惯例及欣隆公司阶段性担保已不存在等问题，因无证据证明，本院不予支持。姚其兵上诉认为一审法院计算违约期间不合理问题，欣隆公司于2018年12月26日完成涉案房屋的不动产权属初始登记，虽无证据证明欣隆公司当天即通知姚其兵，但是结合姚其兵领取办证资料日期及合同约定的120天办证期间，姚其兵有足够时间在合同约定期限内办理相应权属证书，且一审法院对违约责任的计算标准也进行了调减，故一审法院按照合同约定期间计算姚其兵违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，姚其兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由姚其兵负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年六月二日书记员  肖 华