上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异80号案外人：陈艳利，女，汉族，住山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：张宝心，女。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区X幢X单元X-XXX及X幢-X-XX(以下简称系争房屋)，陈艳利提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。陈艳利称，陈艳利在系争房屋查封前与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定辰浩公司将系争房屋出售给陈艳利，陈艳利已付清全部房款，并合法占有了系争房屋。东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心出具的证明，证明辰浩公司系争小区在2018年4月11日后才具备分割登记的条件，在具备办证条件下亦没有通知业主，现系争房屋无法办理过户非因陈艳利原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈艳利就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司辩称，颂超公司在申请执行查封系争房屋时，不动产登记中心出具的不动产登记信息查询证明上并未显示争议房屋已经过网签，故法院的查封行为符合法律规定。颂超公司认可陈艳利实际占有系争房屋，但是辰浩公司自认存在开具发票在前，开具收据在后的情况，亦自认存在虚开收据的情况，所以开具收据不代表房款全部交清。本案中尾款支付没有银行凭证，所以颂超公司认为系争房屋尾款未付清。据了解，当时未及时办理产证原因系陈艳利未交清房款，其他人有的已办理过户，故未办理过户系陈艳利过错，不同意中止对系争房屋的执行。辰浩公司辩称，陈艳利述的购房情况属实，相应款项已付清，也已实际居住，同意陈艳利的请求。李孝玉未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。本院查明，2010年4月17日，陈艳利与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定陈艳利购买系争房屋，辰浩公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书及达到装修条件，并符合本合同约定的商品房交付陈艳利使用；辰浩公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。后陈艳利与辰浩公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定系争房屋总房款应为1,227,858元。后陈艳利公积金贷款400,000元，用于购买系争房屋。2009年9月12日，陈艳利银行存单方式支付辰浩公司50,000元。2010年1月20日、2010年4月17日，陈艳利银行转账给辰浩公司500,000元、270,182元。2013年3月2日，陈艳利现金支付辰浩公司7,676元。辰浩公司向陈艳利出具了相应收据并出具发票，金额为1,227,858元。另查明《接管验收表》载明陈艳利验收系争房屋。东营唐正物业服务有限公司出具落款日期为2019年4月15日的《入住证明》，证明陈艳利于2011年接收系争房屋入住使用至今。陈艳利另持有东营唐正物业服务有限公司物业费收据，记载物业费日期为2013年等。2018年4月8日，东营唐正物业服务有限公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主”。2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。此后，辰浩公司未通知陈艳利办理系争房屋的过户手续。《东营市市区房屋网签备案信息》载明，系争房屋买受人为陈艳利，备注载明“预售备案；存在查封”。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决书，判决辰浩公司于判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元等。各方均未提起上诉，该案已生效。辰浩公司未履行生效判决确定的义务，颂超公司申请执行，本院予以立案，案号为(2018)沪0104执791号。本院于2018年10月15日作出(2018)沪0104执791号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取辰浩公司、李孝玉存款、收入35,735,894元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变卖、变价其相应价值的财产。2019年2月26日，本院查封系争房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，陈艳利与辰浩公司于2010年2月26日签订《商品房预售合同》，《接管验收表》及《入住证明》等证据也显示陈艳利在系争房屋被查封前合法占有系争房屋，故陈艳利在本院查封系争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有了系争房屋，且已支付全部价款。颂超公司称尾款支付没有银行凭证，所以系争房屋尾款未付清，本院认为，根据尾款金额，陈艳利称7,676元系现金支付故无银行凭证具有合理性，本院予以采信。2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。此后，辰浩公司未通知陈艳利办理系争房屋的过户手续，故因不能归责于陈艳利的原因导致系争房屋产权未能过户至其名下，陈艳利的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止本院在(2018)沪0104执791号一案中对山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区X幢X单元X-XXX及X幢-X-XX的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  叶晓晨人民陪审员  陈国元人民陪审员  林昌荣二〇二〇年六月三日书 记 员  朱 磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。