海南省第二中级人民法院执行裁定书（2020）琼97执异3号案外人：孟某，女，汉族，1979年11月18日出生，现住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：魏莱，海南方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟恢王，男，汉族，1972年7月7日出生，现住海南省海口市龙华区，由海口市XXX社区居民委员会推荐。申请执行人：张某，女，汉族，1963年9月16日出生，住辽宁省沈阳市和平区委托诉讼代理人：沈少林，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪涛，广东君之杰律师事务所律师。被执行人：时某，男，汉族，1962年11月30日出生，住辽宁省沈阳市和平区。本院在执行申请执行人张某与被执行人时某离婚后财产纠纷一案中，案外人孟某于2020年4月5日对本院查封登记在被执行人时某名下的位于海南省三亚市××区林荫河畔集中商业楼[不动产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，登记面积：1876.16平方米]不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孟某向本院提出异议请求：解除对被执行人时某名下的位于海南省三亚市××区林荫河畔集中商业楼[不动产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，登记面积：1876.16平方米]的查封。事实与理由：2017年12月25日，孟某与时某签订了《房屋买卖合同》，约定孟某以2000万元购买时某位于三亚市××区林荫河畔集中商业楼，该商业楼不动产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，登记面积：1876.16平方米[原房产证编号：三土房（2011）第XXXXX号]，同时约定孟某应于2018年8月31日前向时某支付1940万元购房款，时某应于2018年12月31日前办理所有权转移登记手续，购房尾款60万元孟某应在完成所有权登记手续后30日内支付给时某。孟某已经按照合同约定向时某支付了1940万元，现因张某与时某离婚后财产纠纷一案，三亚市中级人民法院作出（2018）琼02民初47号之一民事裁定书，查封涉案商业楼，导致孟某无法办理过户登记，给孟某带来极大经济损失。张某与时某离婚后财产纠纷一案已移送本院审理，请求解除查封涉案商业楼。申请执行人张某辩称：孟某的异议请求理由、证据及法律依据均不足。一、三亚市中级人民法院根据张某的申请于2018年9月11日作出（2018）琼02民初47号之一民事裁定书，查封涉案商业楼，不存在任何法律过程或瑕疵。二、孟某如认为自己是该案的利害关系人，对（2018）琼02民初47号之一民事裁定书不服，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十四条规定，应在6个月内即2019年6月30日前提出。三、根据孟某的陈述及提供的证据材料，结合三亚市2017年以来的商品房价格行情，商品房买卖付款的一般常识、常理和付款程序，不难看出（2019）琼0271民初9805号案件是一起虚假诉讼，不足以对抗张某的诉讼保全。四、涉案房屋尚未过户，孟某不属于涉案房屋的所有权人，且（2019）琼0271民初9805号案件属于虚假诉讼，其付款证据是捏造的。被执行人时某未提交答辩意见。本院审查查明，2017年12月25日，出卖人时某与买受人孟某签订《房屋买卖合同》，将坐落于海南省三亚市××区建筑面积1876.16平方米的集中商业楼出卖给孟某。合同约定：标的房屋的抵押查封情况为无抵押无查封；标的房屋的租赁情况为有租赁；出卖人保证对标的房屋享有所有权，意思表示真实，保证标的房屋不存在产权纠纷的情形，因出卖人原因造成标的房屋不能办理过户登记手续或标的房屋发生本合同之外的债权债务纠纷造成买受人损失的，出卖人应当承担赔偿责任；房款及支付方式：买卖双方一致同意标的房屋的成交价格为2000万元，买受人应当于本合同生效之后三日内支付给出卖人定金10万元，于2018年1月31日前支付给出卖人530万元，于2018年8月31日前支付给出卖人1400万元，以上购房款共计1930万元，余款60万元，买受人应当在完成变更房屋所有权人登记手续后30日内支付给出卖人；房屋交付:出卖人与买受人签订本合同之日，出卖人即履行完毕交付标的房屋的义务；所有权人变更手续：出卖人应当于2018年12月31日前办理标的房屋所有权人变更手续；违约责任：出卖人应当按照本合同约定的时间至标的房屋所在地的房产交易场所办理房屋所有权转移登记手续。出卖人逾期拒不办理房屋所有权转移登记手续的，每逾期一日出卖人应当按总房款的万分之五向买受人承担违约金，且出卖人应当继续履行房屋所有权转移登记手续。合同签订后，孟某于2017年12月25日向时某现金支付定金10万元，时某出具《收条》予以确认；孟某于2018年1月2日委托缪小建向时某支付530万元购房款；于2018年4月2日委托缪小建向时某给付700万元购房款，时某分别在付款当日出具两份《收据》予以确认。另，时某于2015年8月9日将包括涉案集中商业楼在内的林荫小区6675.17平方米商业房屋出租给三亚资盛实业有限公司，租期为10年。因孟某欲购买、承租时某出租给三亚资盛实业有限公司的商业房屋，时某为不影响与三亚资盛实业有限公司的往来关系，由孟某代替时某与三亚资盛实业有限公司商谈变更承租人主体事宜。2018年7月20日，孟某、时某和三亚资盛实业有限公司签订《承租权转让合同》。该合同约定三亚资盛实业有限公司将6675.17平方米商业房屋的承租权利义务概括性转让给孟某，孟某向三亚资盛实业有限公司支付700万元转让金。2018年8月31日，时某向孟某出具《房款确认书》，约定孟某应向三亚资盛实业有限公司支付的700万元转让金为时某应当支付的费用，鉴于孟某代时某向三亚资盛实业有限公司支付，该700万元转让金视为孟某购买时某林荫河畔1876.16平方米商业房屋的购房款，孟某向时某出具三亚资盛实业有限公司的收据后，时某再向孟某开具700万元收据。孟某分别于2018年7月25日和2018年9月3日向三亚资盛实业有限公司指定的银行帐户（骆某的银行帐户）给付300万元和1512687元，其余2487313元转让金孟某通过以物抵债的方式抵消。三亚资盛实业有限公司分别于2018年7月25日和2018年8月31日向孟某出具300万元收据和400万元收据。2018年8月31日，时某向孟某出具《收据》确认收到购房款700万元。2018年9月11日，三亚市中级人民法院在审理张某与时某离婚后财产纠纷一案中，基于张某的财产保全申请作出（2018）琼02民初47号之一民事裁定书，查封涉案集中商业楼，查封期限三年。后因管辖权问题，该案移送到本院审理，本院于2019年8月12日作出（2019）琼97民初14号民事判决书，判决时某向张某支付1990万元及利息。该判决生效后，张某申请执行，本院于2020年6月8日以（2020）琼97执62号案立案执行。另，2019年9月29日，孟某向三亚市城郊人民法院提起民事诉讼，请求确认孟某与时某于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，时某协助办理涉案集中商业楼的过户登记并支付违约金。该案诉讼中，时某确认已收到孟某主张的已支付涉案合同购房款方式及总付款金额为1940万元的事实。三亚市城郊人民法院于2020年4月13日作出（2019）琼0271民初9805号民事判决书，判决确认孟某与时某于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》有效，时某向孟某支付违约金（按2000万元的日万分之五，从2019年10月9日起计算至办理完成涉案房屋过户登记至孟某名下之日止），并以涉案集中商业楼被法院查封为由驳回了孟某要求办理过户登记的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，本案焦点为孟某能否排除本院对涉案集中商业楼的执行。民事执行程序中，在被执行人未履行生效法律文书确定的义务情况下,人民法院有权对被执行人的财产及财产性权益采取强制执行措施，运用国家公权力强制其履行义务。但基于社会经济活动的纷繁复杂、物权公示制度在彰显权利归属上的有限性及近现代以来债权在法律体系中逐渐取得优先地位，社会财富的创造及流转更多的体现为由以静态的物权所有为主导逐步转变为以动态的债权给付、市场流转为常态。法律为了保护交易安全，降低交易成本，赋予了部分市场交易主体的权益在特定范围内享有优先性。故在一般金钱债权的执行中，案外人如对被执行人的特定财产享有所有权、用益物权或其他特定合法权益的足以排除执行的，可以提起案外人执行异议请求中止执行。案外人执行异议的制度安排在于一般金钱债权的债权人与对债务人名下特定财产享有特定合法权益的案外人的利益保护顺序问题，即法律在价值判断过程中对二者的权益保护衡量问题。案外人如对被执行人名下的财产享有所有权、用益物权、租赁权、甚至占有的事实等合法权益的，其权益保护优先于作为一般金钱债权人的申请执行人。不动产买卖合同法律关系中，我国物权法采取了债权行为（买卖合同）+登记事实行为导致物权变动的立法模式，物权的变动同时需要满足债权行为（买卖合同）合法有效与物权登记两个要件，物权登记通常既是合同履行的内容，又是物权发生变动效力的必要因素。但在现实生活中，物权登记往往存在一定滞后性，此时买受人并未获得不动产的所有权，但其往往已经支付完全部或大部分价款，并实际占有、使用该不动产，买受人对于该不动产享有交易上的合法信赖和对获得所有权的合理期待，理论上一般认为此时买受人享有该不动产的物权期待权，即买受人在对未办理过户登记无过错的情况下，法律基于生效债权行为（买卖合同）及买受人支付价款及占有、使用的事实，赋予其类似于所有权人的法律地位，此时买受人有权排除该不动产出卖人一般金钱债权人的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，孟某与时某于2017年12月25日签订《房屋买卖合同》，购买涉案集中商业楼，并支付了1940万元购房款，剩余60万元按照合同约定在完成变更房屋所有权人登记手续后30日内支付。该《房屋买卖合同》已经人民法院生效判决确认合法有效，孟某亦已通过与时某、三亚资盛实业有限公司签订《承租权转让合同》的方式合法占有该商业楼。关于是否系因孟某自身原因导致未办理过户登记问题。本院认为，双方合同约定时某应当于2018年12月31日前办理标的房屋所有权人变更手续，但涉案商业楼于2018年9月11日被三亚市中级人民法院（2018）琼02民初47号之一民事裁定书查封，导致无法办理过户登记，此并非孟某的过错。已生效的三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初9805号民事判决书亦认为涉案房屋被查封系因时某与他人的债务而引发，导致无法办理过户的原因在于时某，故孟某符合上述司法解释的规定，对涉案商业楼享有物权期待权。本案执行系基于张某作为一般金钱债权的债权人申请执行，孟某对涉案商业楼的物权期待权可以排除本案强制执行。关于申请执行人张某的抗辩意见。首先，张某抗辩主张孟某如对查封有异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十四条规定，应在2019年6月30日前提出。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十四条第二款规定：“对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出”。该规定系对人民法院在特别程序中作出的确认调解协议、准许实现担保物权裁定的救济程序，本案系人民法院在张某与时某离婚后财产分割纠纷的诉讼程序中进行的财产保全查封裁定，并在执行程序中自动转为执行查封措施，并非确认调解协议、准许实现担保物权裁定，不适用上述司法解释规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，涉案房屋尚未执行终结，孟某提出执行异议并未超出法定期限。其次，张某抗辩主张涉案房屋尚未过户，孟某不是涉案房屋权利人。本院认为，案外人执行异议中，并非仅仅所有权人有权提出异议，本案孟某根据其物权期待权提出的执行异议，涉案房屋是否过户不影响孟某提出异议的主体资格。最后，张某抗辩主张三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初9805号案属于虚假诉讼，孟某的付款是虚构和捏造的。本院认为，执行程序中，案外人对人民法院执行特定标的有异议的，可以在法定期限内提出异议，人民法院应当在十五日内进行审查并作出裁定，案外人、当事人对裁定不服的，可在法定期限内提起诉讼。即在执行过程中的案外人权利救济程序制度安排中，案外人执行异议与执行异议之诉是递进和衔接的，执行异议的审查属于形式审查，根据当事人提交的证据进行初步判断，其在价值上侧重效率；执行异议之诉的审理则属于实体审查，对当事人的诉求和证据通过诉讼程序进行实体审理，其在价值上以实现实体公正为目标。本案执行异议审查中，孟某提交的已生效的三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初9805号民事判决书已确认孟某、时某于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》有效及孟某支付1940万购房款的事实。同时，孟某在本案中提交的证据能够初步相互印证孟某与时某的买卖合同及付款过程，从形式审查的程序价值层面对孟某、时某关于买卖涉案商业楼的事实予以认可。张某如认为（2019）琼0271民初9805号案件属于虚假诉讼，可以通过审判监督等法定程序救济自身权利，如对本案执行异议的审查裁定不服，也可以通过诉讼程序实体审理以确定各方权利义务。综上所述，本案中孟某请求排除对涉案商业楼的执行于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人时某名下的位于海南省三亚市××区林荫河畔集中商业楼[不动产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，登记面积：1876.16平方米]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 李 政审 判 员 张丽华审 判 员 康文举 二○二○年六月二十九日法官助理 李丙稳书 记 员 莫馥菁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。