广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7697号上诉人（原审被告）：广州华嘉房地产有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道中113号华江花园A栋2楼。破产管理人：广东信德盛律师事务所，负责人：张毅文。委托诉讼代理人：艾宗垣，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文若，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:廖剑文（LIU,KimMan）。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。原审第三人：平安银行股份有限公司广州天河支行（原深圳发展银行广州分行天河支行）。住所地：广东省广州市天河区天河东路31号地下。负责人：李婉佳。上诉人广州华嘉房地产有限公司（以下简称华嘉公司）因与被上诉人廖剑文及原审第三人平安银行股份有限公司广州天河支行（以下简称平安银行天河支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。平安银行天河支行经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。华嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖剑文的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由廖剑文承担。事实和理由：第一，廖剑文无证据证明其已向华嘉公司支付全部或部分购房款，一审判决认定廖剑文已向华嘉公司支付全部购房款错误。首先，华嘉公司的财务账册并没有显示曾收取廖剑文支付的案涉房屋购房款，管理人在华嘉公司财务凭证中也未找到廖剑文提交的收据底联。华嘉公司的财务账上记载案外人方最为在2002年1月15日支付了案涉房屋的首期购房款10万元，若廖剑文已在2001年8月20日支付了案涉房屋的全部房款，就不存在案外人在2002年再为案涉房屋支付购房款的问题。其次，仅凭收据不足以证明廖剑文已向华嘉公司支付了全部或部分购房款。根据案涉合同第六条约定，廖剑文应将购房款支付到华嘉公司在工商银行广州第二支行的银行监控账户上，若其已支付，应提供相应的银行转账或其他支付凭证。62万多元的大笔款项，按常理不会以现金方式支付，应有相应的银行支付凭证或提款记录，才能证明其已向华嘉公司支付了购房款。廖剑文称其在2001年8月20日已支付了全部购房款，但至今未要求华嘉公司向其开具相应发票，不合常理。再次，案涉房屋于2002年办理初始登记在廖剑文名下，2003年7月28日、2005年6月7日、2006年6月29日、2007年7月11日四次抵押给深圳平安银行时，廖剑文均未提出任何异议，不符合其声称的已支付全部购房款的事实，而且案涉房屋现处于抵押状态，廖剑文也未向华嘉公司或抵押权人提出异议。案涉房屋在2019年9月之前一直处于查封状态，而且从案涉房屋的查册表可知该房屋多次被查封，廖剑文从未向查封法院或华嘉公司提出异议，不符合其已支付全部购房款的事实。最后，案涉合同的多处条款有空白，特别是合同第八条关于交付期限及第十五条有关产权登记的重要条款均为空白，不合常理。案涉合同在签订后并未按房地产交易的相关规定自签订之日起三十日内到房地产交易登记机构办理备案登记，也不符合常理。由于华嘉公司早已在2005年4月19日被吊销营业执照，没有人员在职，管理人接受的资料也不齐全，法院应更严格审查廖剑文提交的证据，以保证华嘉公司债权人的利益。第二，一审判决认定华嘉公司需向廖剑文支付违约金是错误的。首先，廖剑文不能证明其已向华嘉公司支付全部购房款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，案涉房屋买卖合同为双方均未履行完毕的合同，在华嘉公司破产申请受理之日起两个月内，视为合同已解除，华嘉公司无需再履行过户登记义务。即使廖剑文已支付全部购房款，根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十六条的规定，案涉合同在破产受理之日解除，华嘉公司也无需再履行。其次，华嘉公司无需办理案涉房屋的过户登记手续，因此其无需向廖剑文支付逾期办证违约金。即使华嘉公司需将案涉房屋过户给廖剑文，案涉合同也未约定办证的期限及逾期办证需支付违约金，因此华嘉公司在任何情况下都无需向廖剑文支付逾期办证违约金，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最后，因华嘉公司在廖剑文提起本案诉讼之前已进入破产程序，其诉讼请求实为破产债权确认之诉，就违约金问题其应依法先向管理人申报债权，若其对管理人核查的申报债权结果不服，待债权人会议核查结束后方可向法院提起破产债权确认之诉。根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第八十条、第八十一条的规定，廖剑文关于违约金的主张应予驳回。即使华嘉公司需支付违约金，其违约金也应计算至受理破产之日止。第三，案涉房屋属华嘉公司的财产，本案一审法院应不予受理。案涉房屋现登记在华嘉公司名下，根据破产法的相关规定，该房屋应属于债务人即华嘉公司的财产。廖剑文请求继续履行案涉合同并支付违约金，实际是要求华嘉公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。继续履行案涉合同将构成个别清偿，并对华嘉公司其他债权人的利益造成损害，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条及第二十三条的规定，破产申请受理后，廖剑文就债务人财产向法院提起个别清偿诉讼的，法院应不予受理。第四，华嘉公司无需承担本案的财产保全费5000元。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第七条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除。根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十八条规定，除破产申请受理法院外，其他人民法院不得对债务人的财产采取新的保全措施。因此一审法院不得对华嘉公司名下房产采取财产保全措施，已采取的财产保全措施应解除。本案的财产保全费也应由廖剑文承担。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审依法予以改判。廖剑文辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。平安银行天河支行二审未到庭陈述意见。廖剑文向一审法院起诉请求：1.华嘉公司立即为廖剑文办理位于广州市天河区××大道中×号×房产权过户登记至廖剑文名下的手续;2.华嘉公司支付逾期办证违约金62.4万元（从2002年10月26日起按廖剑文已付房款总额的每日万分三的标准计算至华嘉公司办妥房产证之日止）;3.本案受理费由华嘉公司承担。一审法院认定事实：华嘉公司于2001年5月10日领取涉案房屋所在楼栋的《广东省广州市商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号），备注记载：……E3梯（三层至九层除502房外）已抵押给银行。2001年8月12日，廖剑文（买受人）与华嘉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定廖剑文购买由华嘉公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积130平方米，单价为每平方米4800元，总金额624000元。付款方式为一次性付款，于2001年8月20日一次性付款人民币624000元，支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账户上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。出卖人应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……第十二条因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后＿日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理。合同落款出卖人处有华嘉公司印章和代理人廖皇均的签名。华嘉公司确认合同中出卖人处的盖章为其公章，但是由于华嘉公司资料库中没有该份买卖合同原件，也没有找到相应的支付凭证，故对其不予确认。廖剑文、华嘉公司在一审庭审中确认，涉案房屋出售时处于被抵押、无查封的状态。为证明廖剑文已经付清购房款，其提供收款收据两份，第一份收款收据开具时间为2001年8月20日，载明收到廖剑文购华江公园69号E3-903房交来房款，现金624000元；第二份收款收据开具的时间为2002年5月27日，载明收到代收廖剑文交来办证契税费，交来1.75%，现金10920元；两份收款收据出纳处均有“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”盖章印样，经手人处均为“廖皇均”签名字样。华嘉公司对其不予确认，认为并未在财务资料中发现该收款收据底联，且财务账册里没有记载收到该笔款项，不清楚收款收据中加盖的“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”是否为华嘉公司使用的章。为证明华嘉公司于2001年10月29日将涉案房屋交付廖剑文后，涉案房屋一直由廖剑文居住使用，廖剑文提供以下证据：1.2001年10月25日的盖有华嘉公司公章的《交楼通知书》一份，显示：华江公园E栋已于2001年10月验收合格，于2001年10月20日交付使用。购房人廖剑文E3栋903号房，请于2001年10月29日，前来广州华嘉房地产有限公司办公室办理交楼手续。2.盖有广州江发物业管理有限公司财务专用章的2013至2016年收到廖剑文E3栋903管理费收据四张。3.2010年9月至2016年5月期间涉案房屋水费发票15张，2010年12月至2015年4月期间涉案房屋的燃气费发票6张，2010年7月至2016年3月期间涉案房屋电信费发票4张,2015年的电费发票1张。华嘉公司确认上述证据有原件，但是均不予确认。华嘉公司认为其财务账册只记载收取涉案房屋首期购房款100000元，廖剑文并未付清购房款，并提供了收款收据及会计记账凭证，该收据记载收到E3栋903方最为交来购房首期款100000元。廖剑文对上述证据均不予确认，认为廖剑文所持有的收款收据是涉案房屋的全额房款，华嘉公司提供的收款收据仅是反映首期购房款100000元，该收据并没有真实的交付给购房者，同时，在华嘉公司财务账册中，清晰看到涉案房屋是有缴交款项的，财务账册上反映的仅仅是10000元后更正为100000元，可以看出华嘉公司财务做账存在随意性。根据广州市天河区不动产登记中心提供的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋现登记在华嘉公司名下，涉案房屋经过多次查封、续封、解封，并存在抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行天河支行（现第三人）。为查明涉案房屋能否办理转移登记，一审法院向广州市天河区不动产登记中心发函，该中心于2019年11月22日复函称：“经查广州市房地产档案管理系统，涉案房屋已解封。如需办理不动产转移登记，需向广州市房屋安全管理所缴清专项维修资金并结清深圳发展银行广州分行天河支行2007登记1085657号抵押贷款事项后，方可转移”。经质证，廖剑文对上述复函没有异议，其同意按照相关规定缴清涉案房屋的专项维修资金。华嘉公司对上述复函没有异议，但是认为廖剑文没有证据证明其已付清购房款，涉案合同应视为已经解除，华嘉公司无需为廖剑文办理过户手续，且涉案房屋现登记在华嘉公司名下，根据破产法相关规定涉案房屋应为债务人财产，破产申请受理后，廖剑文就债务人财产向法院提起个别清偿诉讼的，法院应不予受理。廖剑文在一审庭审中表示，同意缴纳涉案房屋过户时产生的相应税费。华嘉公司在一审庭审中确认，其没有将涉案房屋出售给第三人，华嘉公司档案资料中亦没有资料显示曾向廖剑文追偿过涉案房屋购房款。另查明，2018年3月26日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破11-1号《民事裁定书》裁定受理惠州市华晨创业投资有限公司对华嘉公司破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破11号《指定管理人决定书》，指定广东信德盛律师事务所担任华嘉公司管理人。管理人在庭审中确认华嘉公司尚处于财产清理阶段，尚未进行破产宣告。廖剑文、华嘉公司在庭审中确认，廖剑文尚未向管理人申报过债权。在诉讼过程中，廖剑文向一审法院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋，一审法院审查后于2019年12月20日作出（2019）粤0191民初1130号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。廖剑文为此预交保全费用5000元。一审法院认为：廖剑文为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房销售合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，故应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。廖剑文、华嘉公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，当事人应当切实履行。根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点为：第一，廖剑文是否已向华嘉公司付清全部购房款624000元？第二，廖剑文是否可以在华嘉公司破产清算期间请求对涉案房屋进行转移登记？第三，华嘉公司是否应当向廖剑文支付违约金及违约金具体的计算方法问题？关于廖剑文是否已付清全部购房款问题。廖剑文提供的收款收据中盖有“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”和“廖皇均”的签名，而“廖皇均”亦有在《商品房买卖合同》出卖人处签名；根据廖剑文提供的管理费收据、水费发票、燃气费发票、电费发票和《交楼通知书》，廖剑文自收楼后一直在涉案房屋内居住；虽然华嘉公司表示其财务账册里没有记载收到该笔款项，但是华嘉公司确认从未向廖剑文追偿过购房款，亦未将涉案房屋出售给其他人，故廖剑文主张其已付清购房款，一审法院予以采信。华嘉公司仅以其财务账册里没有记载收到该笔款项为由认为廖剑文没有支付购房款，明显于理不合。虽然华嘉公司提供了方最为支付100000元首期房款的会计记账凭证，但并未提供相应的购房合同，华嘉公司亦确认未将涉案房屋出售给其他人，故华嘉公司的上述答辩意见，一审法院不予采纳。关于廖剑文是否可以在华嘉公司破产清算期间请求对涉案房屋进行转移登记问题。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”及《中华人民共和国破产企业法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，如上所述，廖剑文已经付清全部购房款，华嘉公司的破产管理人无解除权，涉案房屋不属于债务人财产。虽然涉案房屋目前登记在华嘉公司名下，但华嘉公司负有向廖剑文转让所有权的合同义务。第三人确认截至2008年7月6日涉案房屋所担保的授信已结清，但涉案房屋现设有抵押登记，第三人应当协助华嘉公司办理涂销抵押登记手续。现廖剑文亦同意承担过户时产生的税费及向广州市房屋安全管理所缴清专项维修资金，涉案房屋过户不产生障碍，华嘉公司应当协助廖剑文办理涉案房屋不动产转移登记手续。关于廖剑文主张的违约金问题。虽然《商品房买卖合同》未约定何时办理产权登记及逾期办理产权登记产生的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，华嘉公司至今未能配合廖剑文办理涉案房屋不动产转移登记，构成违约。根据廖剑文提供的《交楼通知书》记载，廖剑文应于2001年10月29日前往华嘉公司处收楼，故华嘉公司应在2002年1月27日前配合廖剑文办理涉案房屋不动产转移登记手续，现廖剑文要求从2002年10月26日起算逾期办证违约金至华嘉公司实际清偿之日止，属于合法处分自己的民事权利，一审法院予以照准。廖剑文要求违约金按照每日万分之三的标准计算，没有依据，一审法院酌情调整为按照年利率6%的标准计算。按照上述标准计算，违约金已超过本金624000元，故华嘉公司应向廖剑文支付逾期办证违约金624000元。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国破产企业法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、平安银行天河支行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助华嘉公司办理位于广州市天河区××大道中×号×房的涂销抵押登记手续；二、华嘉公司应于广州市天河区××大道中×号×房抵押登记涂销之日起十日内，协助办理上述房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为廖剑文（LIU,KimMan）；三、华嘉公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖剑文（LIU,KimMan）支付逾期办证违约金624000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10040元，保全费5000元，由华嘉公司负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：廖剑文是香港特别行政区居民，本案为涉港民商事纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案实际是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。综合本案二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.廖剑文是否已付清购房款问题；2.案涉房产是否属于债务人华嘉公司的财产问题；3.廖剑文主张华嘉公司协助办理房屋产权过户登记手续是否构成无效的个别清偿问题；4.廖剑文关于逾期办证违约金的请求是否应予受理问题；5.关于财产保全费的承担问题。本院具体分析认定如下。关于廖剑文是否已付清购房款问题。经查明，案涉《商品房买卖合同》约定总价款为624000元，2001年8月20日一次性付款。廖剑文提交了两份加盖了“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”的收据证实其于2001年8月20日支付624000元现金作购房款，又于2002年5月27日支付证契税费10920元。华嘉公司虽主张其未能在财务账册中找到收取廖剑文购房款的记录，但其并无证据证实廖剑文提交的上述已支付全部购房款的收据是虚假的，其应承担举证不能的后果。结合廖剑文已根据华嘉公司的《交楼通知书》收楼并一直居住在案涉房屋的事实，一审认定廖剑文已支付了全部购房款正确，本院依法予以维持。华嘉公司上诉称廖剑文未支付全部或部分购房款的依据不足，本院不予采纳。关于案涉房产是否属于债务人华嘉公司的财产问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定，下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。本案中，案涉房屋不符合上述规定的不应认定为债务人财产的情形，该房屋目前现仍登记在华嘉公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，应认定案涉房屋仍属于债务人华嘉公司的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》颁布实施在后，一审依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定认为案涉房屋已不属于华嘉公司的财产，属认定不当，本院依法予以纠正。关于廖剑文主张华嘉公司协助办理房屋产权过户登记手续是否构成无效的个别清偿问题。经查明，廖剑文与华嘉公司签订《商品房买卖合同》后，廖剑文已支付了全部购房款，华嘉公司也已于2001年10月29日将案涉房屋交付给了廖剑文实际占有使用，只是未协助办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。而《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。故基于上述法律、司法解释所体现的关于破产程序中优先受偿债权顺位的逻辑链，对于已支付了全部购房款的消费者买受人，其就房地产开发企业协助办理房屋所有权转移登记手续的债权，不仅应优先于普通债权，而且在权利保护顺位上是应优先于担保物权得到保护的特殊债权，属合法的更加优先的权利。商品房买卖合同签订后，房地产开发企业承担交付房屋和协助办理所有权转移登记的义务，买受人承担支付购房款的义务。现廖剑文已支付了全部购房款，华嘉公司已交付了房屋，只是未履行协助办理所有权转移登记义务。鉴此，实际是廖剑文已履行了合同义务，而华嘉公司单方未履行完毕合同义务，这种情况下即使华嘉公司进入了破产清算程序，其管理人也不应享有合同解除权。现廖剑文主张继续履行合同，而管理人无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除以及第一百一十条规定的不能履行或不适于继续履行的情形，管理人应继续履行案涉合同，协助廖剑文办理房屋所有权转移登记手续。基于上述关于廖剑文对案涉房屋享有特别优先权的分析，华嘉公司继续履行协助办理案涉房屋产权变更登记手续的单方合同义务，不会对其他破产债权人的合法权益造成损害，也不构成破产法规定的无效的个别清偿行为。故一审判决平安天河支行办理案涉房屋的涂销抵押登记手续后，华嘉公司协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，将案涉房屋过户登记至廖剑文名下，处理结果正确，本院依法予以维持。华嘉公司上诉主张其无需再履行合同义务及一审法院不应受理廖剑文关于办理案涉房屋产权变更登记手续的请求，理据不足，本院依法不予支持。关于廖剑文主张的逾期办证违约金问题。经查明，2018年3月26日，本院作出（2018）粤01破11-1号民事裁定书，裁定受理了对华嘉公司的破产清算申请，并已依法指定了管理人。廖剑文在2019年1月提起本案诉讼，主张华嘉公司将案涉房屋过户登记至其名下，并支付逾期办证的违约金。如前所述，因廖剑文已支付了全部购房款，华嘉公司单方未履行过户登记义务，故可依法支持廖剑文关于要求华嘉公司办理案涉房屋过户登记手续的请求。但廖剑文主张的逾期办证违约金属其对华嘉公司的普通债权，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）》第八条关于“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼”的规定，廖剑文应依法先向华嘉公司管理人申报债权，对于管理人编制的债权表记载有异议的，则可提起债权确认之诉。廖剑文在未依法向华嘉公司管理人申报债权的情况下，直接起诉要求华嘉公司向其支付逾期办证违约金，显然不符合上述司法解释规定的起诉条件，故其该项诉讼请求应不予受理，已受理的应予驳回。一审受理并支持廖剑文关于逾期办证违约金的请求不当，本院依法予以纠正，对此本院另行制作民事裁定书予以处理。关于财产保全费的承担问题。一审法院受理本案前，本院已作出裁定受理了对华嘉公司的破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条关于“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定，一审法院本不应受理廖剑文的财产保全申请，在已受理并采取财产保全措施的情况下，由此产生的财产保全申请费5000元应由廖剑文自行承担。华嘉公司关于其无需承担财产保全费的理由成立，本院依法予以支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以纠正。因华嘉公司的部分上诉理由成立，为公平起见，本案一、二审案件受理费由华嘉公司与廖剑文分别各自负担一半。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第一百零九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1130号民事判决第一、二项；二、驳回广州华嘉房地产有限公司除有关廖剑文主张的逾期办证违约金问题之外的其他上诉请求。一审案件受理费10040元，由广州华嘉房地产有限公司负担5020元，廖剑文负担5020元；一审财产保全费5000元，由廖剑文负担。二审案件受理费10040元，由广州华嘉房地产有限公司负担5020元，廖剑文负担5020元。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年六月十六日书记员  尹艳阳王嘉宝