天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初8673号原告：天津天仪自动化仪表有限公司，住所地天津市河北区志成道95号。法定代表人：刘猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莹，天津旗帜律师事务所律师。被告：天津奥景昇华教育信息咨询有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街106号310室。法定代表人：孙瑞红，该公司经理。委托诉讼代理人：吴炽晓，该公司员工。委托诉讼代理人：韩姝君，天津和诺昇嘉律师事务所律师。第三人：赵瑜，女，1988年3月22日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：袁昊宸，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津天仪自动化仪表有限公司（以下简称：天仪公司）与被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司（以下简称：奥景公司），第三人赵瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天仪公司的委托诉讼代理人刘莹，被告奥景公司的委托诉讼代理人吴炽晓、韩姝君，第三人赵瑜及其委托诉讼代理人袁昊宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天仪公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2017年8月4日签署的《房屋租赁协议》及补充协议于2019年10月16日解除；2.请求判令被告支付自2019年3月6日至2019年10月16日的房屋租金360967元，并支付违约金360967元；3.请求判令被告支付自2019年10月27日至2020年1月13日的房屋占有使用费125767元；4.请求判令被告支付自2019年10月15日至2020年1月13日的采暖费46933元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月4日签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落河北区xxx号厂区内两层建筑一处，建筑面积2000平方米，用途为教育培训，租期自2017年8月6日至2018年8月5日，年租金58.80万元。2017年8月4日，双方又签订《补充协议》，续租两年。由于被告拖欠租金，原告于2019年9月16日向被告发出《解约通知函》，通知其自2019年10月16日起解除双方租赁协议及补充协议，并要求被告于2019年10月26日前腾空租赁房屋，补交租金并承担违约责任。由于被告未按期腾房，故原告起诉来院，望判如所请。被告奥景公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告曾于2018年8月31日以张贴《告知函》的形式通知被告不再续租，并要求被告于2018年9月30日前腾房。被告于2018年10月13日向原告回函表示愿意配合搬迁，但要求给予一定的时间。因此原、被告之间的《房屋租赁协议》及《补充协议》已于2018年8月31日解除。由于双方的租赁关系已经解除，后续被告占用房屋应支付的是房屋占有使用费，而非租金，原告按照协议约定要求违约金已经丧失了法律关系基础，且原告主张按照月租金的标准支付违约金过高，不应支持。诉争房屋一直是由被告和第三人赵瑜按照教学安排轮流使用，原告对此是明知的，房屋的各项费用也是由被告的工作人员吴炽晓和第三人按照各自的使用时间交纳。2019年6月5日，被告已经搬离诉争房屋，并与原告和第三人进行了口头交接，之后一直是第三人实际使用诉争房屋，直到2020年1月13日被告为第三人与原告办理了房屋交接手续，因此房屋占有使用费应由第三人承担。第三人赵瑜述称，被告与第三人系合作关系。2016年第三人曾与原告签订了一年的房屋租赁合同，2017年8月5日租期届满，后原告于2017年8月6日与被告签订了《房屋租赁协议》及《补充协议》，由被告承租诉争房屋，租期自2017年8月6日至2020年8月5日。因为该阶段内的合同主体已经不是第三人，所以在此期间原、被告双方是否就该合同履行、终止进行过任何变更，以原、被告双方自述为准。关于借款307500元的问题，原告于2019年1月29日向第三人提出借款307500元的请求，第三人于当日以银行转账方式向原告支付了该笔借款，后就该笔借款原、被告均未向第三人进行过偿还。2019年3月至2019年6月这三个月期间，第三人和被告共同使用过诉争房屋，在307500元借款中，也包含了上述三个月应当冲抵的房屋租金。另外，第三人认为原、被告之间的租赁关系直至2020年1月13日才解除，2018年双方互致律师函及沟通函时，不只针对交接房屋时间未作约定，更没有约定租赁合同到期日期或者解除日期，并非双方就解除合同达成一致意见，而2019年原告所发的律师函未送达被告，原告也没有尽到单方解除合同的告知义务，所以截止到2020年1月13日双方实际完成交接房屋之前，房屋租赁关系仍然存续。第三人不涉及房屋占用费的问题，在房屋租赁期限内诉争房屋有明确的承租人，被告作为承租人系房屋交接义务主体，第三人因被告未履行交接义务，自行代替被告看管房屋内第三人自有物品，是第三人的私力救济行为。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁合同关系，原告系出租方，被告系承租方。2017年8月4日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落河北区xxx号厂区内两层建筑楼一处，建筑面积2000平方米，用途为教育培训，租期自2017年8月6日至2018年8月5日，年租金588000元，月租金49000元，租金按季度支付，每季度租金支付时间为季度首月15日前，被告如拖欠租金，还应按月租金的100%支付违约金。当日原、被告还签订了《补充协议》，约定《房屋租赁协议》租期届满后再续租两年。2018年8月31日，原告以张贴《告知函》的形式通知被告不再续租，要求被告于2018年9月30日前搬离诉争房屋，并于2018年9月25日向被告出具《律师函》进一步要求被告于2018年9月30日前结清款项并交接房屋。2018年10月，被告制作了一份《协商函》，表示其愿意配合原告工作尽快搬离承租房屋，但由于其经营性质，希望原告给予一段时间的腾房宽限期，被告将《协商函》的内容告知了原告，双方在当月就被告搬离期限问题进行了协商。后由于双方对腾房时间未能达成一致，被告继续使用诉争房屋，并按照原租赁协议约定的租金标准向原告交租直至2019年3月5日。庭审中，第三人自认其与被告系合作关系，2019年3月至6月期间由其使用诉争房屋。2019年1月29日，原告向第三人出具《借据》一张，载明因原告经济困难，向第三人借款307500元，还款方式以原告应收取的房屋租金冲抵。第三人自认2019年3月6日至2019年6月5日的房屋租金147000元由其负担，并从原告向其借款307500元中冲抵，剩余借款双方另行解决。2019年6月5日，被告搬离诉争房屋，但并未与原告办理书面房屋交接手续，双方直至2020年1月13日才对房屋进行交接，并制作了《房屋交接确认书》，确认原告于当日收回诉争房屋，双方的水电费用已经结清，房屋状态良好，但关于房租及2019-2020年度供热费的问题并未在交接单中一并解决。另查，原告曾于2019年9月16日向被告邮寄《解约通知函》，但邮件未送达被告。庭审中，第三人称在被告搬离诉争房屋后，由于被告未与原告办理房屋交接手续，而房屋内仍有第三人交由被告使用的设备未搬出，故第三人派人在诉争房屋内看守留下的设备直至原、被告办理完房屋交接手续。原、被告共同确认供热费按40元/平方米计算，每年供热费为80000元（40元×2000平方米）。上述事实，有原、被告及第三人提供的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年8月4日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。由于原告于2018年9月25日向被告发送了解除合同的通知，且被告在2018年10月也向原告表达了同意搬离诉争房屋的意思表示，故双方就解除房屋租赁关系达成了一致意见，上述《房屋租赁协议》及《补充协议》已经双方协商解除，因此原告主张的双方租赁关系于2019年10月16日解除一节，本院不予支持。由于原、被告就解除合同后的腾房时间未能达成一致意见，且双方在未签订新的房屋租赁合同的情况下，被告仍继续使用诉争房屋并向原告交纳租金，故双方形成了不定期租赁关系，且双方以实际交付行为表示仍沿用原租赁合同约定的租金标准。由于双方于2020年1月13日将诉争房屋交接完毕，故双方的不定期租赁关系也已经解除。虽然被告自2019年3月6日起没有向原告支付过房租，但原告在向第三人借款时表示用借款冲抵租金，且被告及第三人均认可2019年3月6日至2019年6月5日这三个月的租金147000元以第三人的债权冲抵，故原告向被告主张房租的期间应自2019年6月6日开始计算，自2019年6月6日至2020年1月13日，被告应向原告支付房租共计355645.16元（49000元/月×7个月+49000元/月÷31天×8天）。由于原、被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》已于2018年10月解除，之后建立的不定期租赁关系并未就违约金进行约定，故对于原告主张的违约金一节，本院不予支持。就原告主张的2019年10月15日至2020年1月13日诉争房屋供热费一节，由于供热自每年的11月15日开始计费，故在原、被告交接前的供热计费期间应为2019年11月15日至2020年1月13日共60天，被告应承担的供热费为39669.42元（80000元/年度÷121天×60天）。由于是原、被告之间建立的房屋租赁关系，故被告与第三人就合作期间房屋使用问题产生的纠纷，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司给付原告天津天仪自动化仪表有限公司坐落河北区xxx号厂区内两层建筑楼的房屋租金355645.16元；二、本判决生效后十五日内，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司给付原告天津天仪自动化仪表有限公司自2019年11月15日至2020年1月13日的供热费39669.42元；三、驳回原告天津天仪自动化仪表有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6339元，由原告天津天仪自动化仪表有限公司负担3538元，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司负担2801元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年六月十二日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。