新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院                         民 事 判 决 书  （2020）新23民终825号 上诉人（原审原告）：新疆蓝天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县健康西路古城明珠院内。法定代表人：柳东涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵跃文，北京云亭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆德安房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路34号喀什干休所门面房。法定代表人：徐红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴莉华，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司（以下简称“蓝天房产公司”）因与上诉人新疆德安房地产开发有限公司（以下简称“德安房产公司”）确认合同有效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人蓝天房产公司的委托诉讼代理人赵跃文、上诉人德安房产公司的委托诉讼代理人戴莉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天房产公司上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判为德安房产公司于本判决生效之日起十日内按2014年8月28日所签订的协议书约定内容，协助上诉人蓝天房产公司将奇台县国土资源局出让编号为2012G104号的位于奇台县商业步行街南侧面积55206平方米土地的土地使用权登记至蓝天房产公司名下。事实和理由：一、原审判决第二项没有直接判令德安房产公司将案涉土地使用权登记至蓝天房产公司名下,与原审认定案件事实和裁判说理不符,应进一步明确将案涉土地使用权登记至蓝天房产公司名下。本案蓝天房产公司原审提出诉讼请求第二项为：“请求责令被告尽快协助原告办理该宗土地的相关转让手续。”该请求有明确指向，即：请求责令德安房产公司办理将该宗土地的土地使用权转移登记至蓝天房产公司名下的手续。原审第二项判项不仅与蓝天房产公司诉讼请求不符，也与原审判决查明的案件事实和裁判说理相违背，应予进一步明确。二、原审判决第二项确定的给付内容没有明确的权利主体，将导致判决不能被执行，双方当事人权利义务关系仍处于不确定状态,与《中华人民共和国民事诉讼法》第二条确定的立法目的不符，也不符合《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三第一款规定。为避免执行阶段再起不必要的争议,应对原审判决第二项予以纠正。德安房产公司辩称，根据蓝天房产公司与德安房产公司订立的《协议书》的内容仅约定双方“共同以新疆德安房地产开发有限公司奇台二分公司名义在奇台县申请建设奇台县金融商务中心项目”，自始至终德安房产公司未与蓝天房产公司约定将涉案土地的使用权从德安房产公司名下转让给蓝天房产公司。即使假如双方具有土地转让的意愿，案涉土地也未达到国有土地使用权转让条件，尚未登记取得土地证，实际也尚未开发建设，不具备允许转让的法定条件。蓝天房产公司一审提交的《土地支出表》、《土地局收据》，是德安房产公司奇台分公司向国土部门缴纳的土地出让金33123600元，蓝天房产公司自称是向德安房产公司交付没有事实根据。《协议书》约定蓝天房产公司向德安房产公司支付26000000元作为损失补偿金，蓝天房产公司仅支付6000000元。另外，按照《协议书》，蓝天房产公司需自行筹集资金完成“金融商务中心”的建设，现其在涉案土地上除进行了围栏的遮挡，地面上挖坑以外，没有进行任何投资建设，德安房产公司已经收到国土部门要求收回该土地使用权的通知。德安房产公司不是土地使用权的登记机关无权将土地使用权登记到蓝天房产公司名下。德安房产公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回蓝天房产公司诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》为合作开发房地产协议并非土地使用权转让合同。二、德安房产公司尚未取得土地使用权证书，原审判决由其协助蓝天房产公司办理涉案土地的土地使用权证书无事实与法律依据，现德安房产公司尚未取得政府颁发的土地使用权证书，无法实施协助办理。原审不仅认定与查明的事实严重不符，而且也无实现的可能性。另外，此案即使土地使用权发生正常变更，也应当由土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门进行批准，现未经土管部门审核批准,法院没有权利裁判德安房产公司协助蓝天房产公司办理土地使用权证书。蓝天房产公司辩称，我方主张的第二项诉讼请求已明确且有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定及合同约定，德安房产公司应当将土地使用权转让到蓝天房产公司名下。一、《协议书》约定德安房产公司作为提供土地使用权的一方，不承担任何经营风险，双方法律关系应认定为土地使用权转让合同关系;二、案涉土地使用权现登记在德安房产公司名下，德安房产公司未取得土地使用权证，不影响蓝天房产公司请求德安房产公司通过不动产登记簿办理土地使用权转移登记的权利；三、德安房产公司混淆变更登记与转移登记，蓝天房产公司请求办理土地使用权转移登记手续有法律依据，判决支持蓝天房产公司诉请，是人民法院审理不动产买卖纠纷中的通常判项，并不存在审判权干预行政权的情况；四、即便未办理土地使用权证导致当前办理转移登记存在障碍，也不影响蓝天房产公司要求办理土地使用权转移登记诉讼请求的成立。蓝天房产公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《转让协议》有效；2.责令被告尽快协助原告办理该宗地的相关转让手续。一审法院认定事实：2012年9月18日被告德安房产公司作为受让人与奇台县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明：出让宗地坐落于奇台县商业步行街南侧，总面积55206平方米，出让人同意在2012年9月20日前将出让宗地交付给受让人，该宗地的国有建设用地使用权出让年限为40年，出让价款每平方米600元，总计33123600元。合同落款处出让人位置加盖奇台县国土资源局印章，并有该单位法定代表人及相关工作人员签字；受让人处加盖德安房产公司印章，并由公司法定代表人任洪赋签字。该合同签订后德安房产公司实际未开发建设。2014年3月18日被告德安房产公司法定代表人任洪赋与原告蓝天房产公司法定代表人柳东涛签订《项目股权转让协议》，主要内容为：“转让方（甲方）：任洪赋；受让方（乙方）：柳东涛一、本合同标的物：新疆德安房地产开发有限公司奇台二分公司新建“奇台县金融商务中心”项目。甲方将新疆德安房地产开发有限公司奇台二分公司奇台县金融中心出资额，占注册资本总额的51％的股权转让给乙方。二、本次股权转让基准日为2014年3月18日。甲方：任洪赋（签名并按手印）乙方：柳东涛（签名并按手印）签约日期：2014年3月18日”。2014年8月28日新疆德安房产公司与新疆蓝天房产公司签订《协议书》，主要内容为：“甲乙双方在诚实信用、等价有偿的基础上合作开发房产，甲方（德安房产公司）提供依法取得的国有土地使用权，乙方（蓝天房产公司）提供房屋建设所需的全部资金，现针对开发中的事宜，做出如下补充与修改内容，以兹共同遵守：一、根据德安房产公司与乙方法定代表人柳东涛于2014年3月18日签订的《房地产项目投资合作合同》，双方作为投资方之一，共同以新疆德安房地产开发有限公司奇台二分公司名义在奇台县申请建设奇台县“金融商务中心”项目，后双方法定代表人任洪赋与柳东涛又以个人名义签署《项目股权转让协议》，约定任洪赋将“金融商务中心”项目中所持有的51％份额全部转让给柳东涛持有，据此，乙方蓝天房产公司将完成项目的全部建设施工与销售。二、本次合作，甲方不支付项目上的建设资金，不承担项目上的任何债务与税费，乙方向甲方支付26000000元作为损失补偿金。七、乙方支付甲方的26000000元，分三次付清。付款方式为项目规划正式通过审批后的当年年底，即2014年12月3日前支付6000000元；2015年12月30日前一次性支付10000000元；2016年4月30日前一次性付清10000000元。不计税金。甲方：新疆德安房地产开发有限公司（公司盖印）代表人：任洪赋（签名）乙方代表人：柳东涛2014年8月28日”。协议签订后，原告蓝天房产公司向被告德安房产公司支付土地出让金33123600元，但未办理土地使用权手续。2014年9月16日新疆德安房产公司奇台二分公司法人代表由原来的任洪赋变更为柳东涛。一审法院认为，本案争议焦点一、原被告签订的协议是否有效？股权转让协议是一种合同，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。从本案双方签订的协议内容看，对股权转让的内容、价款、支付方式、双方的权利义务等均做了明确约定，协议落款处由当事人加盖公章并由法定代表人签字，故双方当事人就转让的主要内容已协商一致，且意思表示真实，不违反法律及行政法规的强制性规范，受法律保护，因此，该协议有效。争议焦点二、关于原告主张被告协助办理该宗土地使用权证相关手续的主张，本案中2012年9月18日被告德安房产公司与奇台县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年8月28日德安房产公司与蓝天房产公司签订书面协议，协议签订后，原告蓝天房产公司依约履行了付款义务并实际使用了该土地，被告德安房产公司理应按该协议的约定协助办理该宗土地使用证相关手续，但被告未按协议约定办好土地使用证，导致至今原告未取得合法土地使用权。故原告要求被告协助办理该宗地的使用权证相关手续的诉讼请求，予以支持。判决：一、原告新疆蓝天房地产开发有限公司与被告新疆德安房地产开发有限公司于2014年8月28日签订的协议书有效；二、被告新疆德安房地产开发有限公司于本判决书生效之日期十日内按2014年8月28日所签订的协议书约定内容协助原告新疆蓝天房地产开发有限公司办理奇台县国土资源局出让编号为2012G104的位于奇台县商业步行街南侧面积55206平方米土地的土地使用权证书。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蓝天房产公司提交以下证据：税收完税证明、网上银行电子回单、收据各一份，拟证实：蓝天房产公司通过德安房产公司奇台二分公司缴纳土地使用税，印证涉案土地使用权已经登记在德安房产公司名下。经质证，上诉人德安房产公司对该组证据的真实性认可，关联性不认可，证明的问题不认可，缴款主体是德安房产公司奇台二分公司并不是蓝天房产公司。本院对该组证据的真实性予以采信，但该组证据仅能证实缴税的事实，并不能印证涉案土地使用权已经登记在上诉人德安房产公司名下，故对该组证据的关联性不予采信。上诉人德安房产公司未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确定。另查明，上诉人德安房产公司尚未办理涉案国有土地使用证。本案争议焦点为：上诉人蓝天房产公司主张上诉人德安房产公司协助办理涉案土地使用权登记手续有无事实及法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，根据案涉协议约定上诉人蓝天房产公司完成项目的全部建设施工与销售，上诉人德安房产公司不支付项目上的建设资金，不承担项目上的任何债务与税费，上诉人蓝天房产公司向上诉人德安房产公司支付26000000元作为损失补偿金等内容反映，上诉人德安房产公司并不承担经营风险，案涉协议实际属于国有土地使用权转让合同。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权变动原则，上诉人德安房产公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。此外，案涉相关协议均系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故一审认定案涉协议有效并无不当。因上诉人德安房产公司尚未取得案涉土地使用权证书，尚不具备协助办理土地使用权转让手续条件，故本院对上诉人蓝天房产公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，蓝天房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；德安房产公司的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初3116号民事判决第一项，即“原告新疆蓝天房地产开发有限公司与被告新疆德安房地产开发有限公司于2014年8月28日签订的协议书有效”；二、撤销新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初3116号民事判决第二项，即“被告新疆德安房地产开发有限公司于本判决书生效之日期十日内按2014年8月28日所签订的协议书约定内容协助原告新疆蓝天房地产开发有限公司办理奇台县国土资源局出让编号为2012G104的位于奇台县商业步行街南侧面积55206平方米土地的土地使用权证书”；三、驳回上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求。一审案件受理费35元，二审案件受理费207488元，由上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司负担207488元，上诉人新疆德安房地产开发有限公司负担35元。本判决为终审判决。审  判  长   郑洪彪审  判  员   李静蓉审  判  员   李 娟二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日法 官 助 理   王 新书  记  员   吕佳丽