山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1386号 上诉人（原审原告）：王德河，男，1962年12月30日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安金洲粮油工贸有限公司，住所地肥城市工业三路167号（金洲大市场）。 法定代表人：杨衍忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁锋，男，1978年9月10日出生，汉族，住肥城市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：孔祥鸿，山东鸿祥律师事务所律师。 上诉人王德河因与被上诉人泰安金洲粮油工贸有限公司（以下简称金洲粮油公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2018）鲁0983民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王德河及其委托诉讼代理人杨仁孟，被上诉人金洲粮油公司的委托诉讼代理人丁峰、孔祥鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德河上诉请求：1.二审法院依法撤销肥城市人民法院（2018）鲁0983民初5751号民事判决，发回重审或依法改判；2.上诉费及一审案件受理费，均由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案沿街楼涉及包括王德河在内的共计16户业主，案情基本一致。泰安中院已就其中两名业主的合同纠纷案件作出判决，认定房屋买卖法律关系的成立及合法有效性。泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终1945号民事判决、（2019）鲁09民终2279号民事判决，认定了沿街楼业主与原植物油厂所形成的房屋买卖法律关系的合法有效性，被上诉人承继房屋买卖合同的权利和义务。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人以所有房屋，实际占有、控制、收益该房屋至今已19年之久，被上诉人及其前身没有提出过任何异议，没有表示过任何反对。上诉人对涉案沿街楼享有所有权的权利来源，即基础民事法律关系就是上诉人与被上诉人前身肥城市植物油厂所达成的购房约定，上诉人交纳购房款13.5万元，在肥城市植物油厂购买北数第二单元1-3层的沿街楼。除此之外，上诉人与肥城市植物油厂、惠中油脂公司、金洲粮油公司就涉案沿街楼没有签署过、达成过任何协议。2、金洲粮油公司是从肥城市植物油厂开始，通过破产、重组、改制等变革而来，被上诉人现有人员，包括出庭的代理人都不是当时植物油厂的人员，对于当时的情况未参与、不知情，对于上诉人与肥城市植物油厂达成购房约定时的背景、约定等不清楚。被上诉人陈述“原告等人虽交了部分房款，但也只是一定期限的使用权，不可能取得房屋的所有权”，没有相关证据证实。3、上诉人对于沿街楼的价格、位置的约定是明确的，并已交付。从交付之日起，上诉人、被上诉人包括其前身、沿街楼其他15户彼此之间，就价格、位置、交付均没有产生过任何争议。由此可见，双方达成的购房约定，对于价格、房屋位置等主要条款的约定是明确的。4、土地的性质如何，并不影响双方的购房约定的有效性，不影响上诉人对沿街楼的买卖权。在2000年时，为解决住房问题，国家出台政策允许利用国有划拨土地进行住房建设，并就建设的房屋产权问题进行了相关规定。5、在一审、二审以及相关案件的多次开庭中，已经查明植物油厂以及被上诉人曾两次想为包括上诉人在内的沿街楼16户办理房产证，但均因相关原因未办成。植物油厂、被上诉人在办证时，向上诉人索要的是相关办证费用，而非沿街楼的楼房价款。由此可见，从当时的建设单位植物油厂到现在的被上诉人，均认可上诉人就涉案沿街楼享有产权。综上，足以认定上诉人与被上诉人的前身原肥城市植物油厂达成了涉案沿街楼的购房约定，且该协议就房屋的位置、价款等合同主要条款约定明确、并已履行。金洲粮油公司承继涉案房屋买卖法律关系的权利和义务。 金洲粮油公司辩称，一、本案的涉案房屋,原系肥城市植物油厂2000年在国有划拨土地上所建5层综合楼,建房时的土地性质是国有土地,植物油厂没有土地所有权。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。”《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府批准。”根据以上法律规定,原肥城市植物油厂在没有土地所有权,又未经政府批准的情况下,在国有土地上建房自卖,无疑会违反国家的强制性法律规定。因此,上诉人认为交了部分房款就成立了口头房屋买卖合同关系,这一认为明显与法律规定相违背,与事实不符。因为当时建房的土地属于政府划拨土地,而建房时的单位并不具有房地产开发资质,不具备卖房资格,无权出售房屋,上诉人也不可能购买到该房屋的所有权。二、当时的原肥城市植物油厂不仅收取了上诉人的房款,也收取了另外15户的房款。但原肥城市植物油厂均是与交款人约定了相关房屋五十年的使用权,这才是双方真实的意思表示。而从未约定、也从未许诺交款人享有房屋的所有权。所有权与使用权是内容不同的权利。不能因为交款人基于多年的使用权而必然具有了所有权,更不能推定双方曾经达成了购房协议。三、被上诉人本身没有与上诉人达成过任何协议。被上诉人是经过原植物油厂、肥城市粮油工贸公司、肥城惠中油脂公司改制、破产而来,并经过出让方式取得了本案5层综合楼的所有权，后因上诉人等16户拒不交纳土地费用及办证费用,双方没有达成到一致意见,上诉人等16户不可能办理产权登记。这也进步证明,上诉人所谓“双方于2000年2月17日达成了购房口头协这议”,与事实不符。总之,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,判决正确,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。 王德河向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告双方于2000年2月17日达成了购房的口头协议，原告意欲购买肥房权证新城字第××号自北向南第二单元的一至三层的份额；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原肥城市植物油厂欲在其院内建设5层综合楼一处，建设所属土地的使用权类型为国有划拨土地。2000年2月，该厂取得建设工程规划许可证，4月份取得建筑工程施工许可证。2000年2月17日，王德河通过案外人王春英向原肥城市植物油厂交款135000元，原肥城市植物油厂出具收款收据一张，内容为：“收到王春英购买沿街楼现金大写壹拾叁万伍仟元整收款人李清华”，2001年11月21日王德河又通过王春英向肥城惠中油脂有限公司（以下简称惠中油脂公司）交纳沿街楼配房款3000元，惠中油脂公司为王春英出具收据一份。涉案综合楼于2000年下半年竣工交付，王德河占有、使用涉案房屋至今。另查明，原植物油厂于2000年6月13日被宣告破产，破产后的资产、人员由主管单位肥城市粮食局划转给肥城市粮油工贸公司。2001年11月1日，肥城市粮食局又将划转给肥城市粮油工贸公司的上述资产、人员划归惠中油脂公司。2002年10月和12月，惠中油脂公司为涉案综合楼分别办理土地和房产登记并取得国有土地使用权证和房屋使用权证。2004年3月，惠中油脂公司改制为金洲粮油公司，惠中油脂公司注销，金洲粮油公司承接该公司债权债务，并以出让方式取得土地使用权。2004年4月28日，涉案综合楼变更登记至金洲粮油公司名下。 一审法院认为，原告起诉要求确认原、被告双方于2000年2月17日达成了购房的口头协议，本案应为合同纠纷。本案中，原告主张其缴纳的款项为购买肥房权证新城字第××号自北向南第二单元一直三层的份额，其与被告之间系口头房屋买卖关系，并提交了由原植物油厂和惠中油脂公司出具的收款收据。被告虽认可收据中载明的原告缴纳数额，但辩称上述款项不能购买全部产权，仅为50年使用权。一审法院认为，原告委托他人购买被告筹资建设的楼房，其与被告之间虽存在房屋交易行为，但对于合同的标的系购买房屋所有权还是50年使用权及房屋价款等内容，双方存在争议，原、被告未就该协议的主要条款达成合意。故原告现有的证据无法证实其与被告已达成购买房屋所有权的口头协议，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王德河的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王德河负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王德河提交本院作出的（2019）鲁09民终1945号、（2019）鲁09民终2279号民事判决，该两份判决在本院认为观点中认定为沿街楼住户与原植物油厂形成的是房屋买卖关系，五十年房屋使用权的问题不影响买卖合同的性质。金洲粮油公司质证称对判决的真实性无异议，该两份判决的最后结果都没有支持上诉人的观点。该两份判决系本院作出的生效判决，本院予以确认。经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王德河向原植物油厂交纳沿街楼集资款共计13.5万元，原植物油厂于2000年下半年后将涉案房屋交付给王德河，王德河占有、使用涉案房屋至今。并且，金洲粮油公司陈述之前曾就涉案房屋给王德河办理产权证，但因其他原因未办成。王德河向原植物油厂交款的事实、原植物油厂向王德河交付涉案房屋的事实、王德河占有、使用涉案房屋的事实及王德河与金洲粮油公司就涉案房屋协商办理产权证的事实相互印证，证实王德河与原植物油厂就涉案房屋订立了口头的房屋买卖合同。该合同是双方的真实意思表示，且并不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。金洲粮油公司承继了原植物油厂的资产及涉案合同的权利和义务，王德河即与金洲粮油公司就涉案房屋形成买卖合同关系。2000年2月17日，王德河系与原植物油厂订立的涉案房屋口头买卖合同，金洲粮油公司系独立于原植物油厂的法人，因此，王德河请求确认其与金洲粮油公司于2000年2月17日达成了集资建房的口头协议，王德河意欲购买肥房权证新城字第××号自北向南第二单元的一至三层的份额没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王德河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王德河负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇二〇年六月二十三日 书记员  宋姚瑶