广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11467号上诉人（原审原告）：广州御欣源物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路116号301房。法定代表人：张三艳。委托诉讼代理人：裴紫薇，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何蕙卿，女，1949年5月24日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审被告）：李国栋，男，1978年7月19日出生，香港特别行政区居民，A)。两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚伟铄，广东胜伦律师事务所实习律师。上诉人广州御欣源物业管理有限公司（以下简称御欣源公司）因与被上诉人何蕙卿、李国栋物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御欣源公司上诉请求：撤销一审判决，改判何蕙卿、李国栋连带向御欣源公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业管理费80170.2元及滞纳金15402.8元（每月物业费自次月1日起算，按每日0.3%的标准收取滞纳金直至付清为止）。事实和理由：并非御欣源公司不提供物业管理服务，而是何蕙卿、李国栋一直以商业物业系其专有部分为由拒绝御欣源公司的物业服务，本案中又以御欣源公司不对其商业物业共用部分提供服务主张调低管理费标准。何蕙卿、李国栋虽为商业物业的“大业主”，但并非所有商业物业的唯一业主。何蕙卿、李国栋自行管理的系其专有部分，并非物业共用部分、共用设施设备。何蕙卿、李国栋隐瞒重要事实，一直向原物业企业广州市惠民物业管理有限公司（下称惠民公司）按3元/平方米/月的标准交纳商业部分的物业费，且惠民公司的服务内容与御欣源公司的服务内容并无差别。五山花园系一个物业管理区域，应由御欣源公司一个物业企业对物业共用部位、共用设施设备实施物业管理。何蕙卿、李国栋应缴纳的商业物业管理费，并非仅限于商业物业部分的物业服务支出，而是整个小区物业管理的费用分摊，关乎全体业主的整体利益。若属于御欣源公司拒绝提供物业服务，而何蕙卿、李国栋被迫委托其他物业公司实施物业管理造成其损失的，何蕙卿、李国栋应通过反诉或另案起诉方式主张权利，由人民法院在查明事实、明辨是非的基础上作出裁判，而不应由一审法院在本案中以其抗辩即对物业管理费的单价作出变更。据此，请求二审法院查明事实，支持御欣源公司的上诉请求。何蕙卿、李国栋辩称：一、一审法院按1元/平方米标准核定物业服务费，符合等价有偿原则，并未损害其他任何业主或御欣源公司的合法权益。本案中，御欣源公司拟按《物业服务合同》约定的3元/平方米标准向何蕙卿、李国栋主张物业服务费，其理应举证证明已按合同约定履行了相应的义务，但御欣源公司并未提供任何证据证明已按合同约定提供相应的物业服务，比如《物业服务合同》第十三条约定的商业公共部分及设施设备等，因此御欣源公司无权按合同约定向何蕙卿、李国栋主张权利。此外，从住宅业主与商业业主实际享有的物业服务内容来看，可知住宅业主至少可以享有8大项目的物业服务内容，而商业物业业主仅享有1大项目的部分内容，最核心的有关商业部分的水电、消防、电梯等设施设备及共用部分均未享有任何物业服务。但住宅业主最高收费仅1.6元/平方米，最低1.1元/平方米，而商业业主须按3元/平方米缴纳管理费，这明显有失公平，不符合等价有偿原则。总而言之，按1元/平方米标准收取物业服务费，与御欣源公司对商业物业部分的付出基本相当，已充分保证其成本及利润，且并不存在其需要利用住宅部分的收入来填充，因此根本不存在损害全体业主的整体利益及御欣源公司的利益。二、御欣源公司以何蕙卿、李国栋曾按3元/平方米标准向原物业公司交纳商业部分物业服务费为由，主张按同样标准收取物业服务费缺乏依据，具体理由下：其一，目前御欣源公司系以《物业服务合同》为依据向何蕙卿、李国栋主张物业服务费的，故应以《物业服务合同》所约定的内容来界定御欣源公司是否已履行合同义务，是否有权按合同约定的收费标准收取相应的物业服务费，而不是考虑其他参考依据。但如前所述，御欣源公司明显没有按照合同约定对商业物业履行相应的义务，故而其也无权按合同约定的收费标准收取费用。其二，补充证据仅说明何蕙卿、李国栋曾按3元/平方米标准缴纳物业服务费，但相应服务内容明显远多于御欣源公司提供的物业服务，故也不能直接参考该标准收取。从御欣源公司提供的《五山花园二期商铺物业管理协议》来看，原物业公司按3元/平方米标准收取所提供的服务内容，远多于御欣源公司目前提供的物业服务内容，比如水电系统及消防器材等维护、24小时保安值班，故此御欣源公司也不能以原物业公司曾按3元/平方米标准收取而主张按该标准收取物业服务费。其三，何蕙卿、李国栋已提供与原物业公司签订的《五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议》及支付凭证、发票，充分证明了双方实际按该协议执行，该协议约定的服务内容与目前御欣源公司实际提供的内容系一致的，故而按该协议约定的收费标准确定物业服务费，于双方而言才是公平合理的。三、何蕙卿、李国栋作为五山花园业主之一，一直以来均愿意依法依约履行自身的义务，与住宅业主、御欣源公司一同努力建设和谐美好的社区。但遗憾的是，御欣源公司仅因何蕙卿、李国栋为商业物业业主而有所区别对待，并没有严格按实际提供的物业服务内容收取费用，故而引起双方的争议。实际上，御欣源公司作为小区的物业管理企业，理应维护好全体业主的合法权益，而何蕙卿、李国栋为业主之一，其理应也须依法保障何蕙卿、李国栋的合法权益。综上，请二审法院查明，驳回御欣源公司的上诉请求。御欣源公司向一审法院起诉请求：1.判令何蕙卿、李国栋连带向御欣源公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业管理费80170.2元及滞纳金15042.8元（每月物业服务费自次月1日起算，按照每日0.3%的标准收取滞纳金直至付清之日止，暂计至起诉之日），合计共95213元；2.案件的诉讼费用由何蕙卿、李国栋承担。一审法院认定事实：经公开招标，2019年4月30日御欣源公司中标广州市五山花园物业服务项目，2019年5月22日，天河区五山花园业主委员会与御欣源公司签订《五山花园物业服务合同》，合同第二条物业基本情况中载明，五山花园位于广州市xx区五xx街道xx路，占地面积71242平方米，住宅及商铺总建筑面积163895.51平方米，其中：一期（1）为xx路258-266（双号）5栋楼，1-2层商铺，3-8层住宅，无电梯，总8364.22平方米（住宅5770.81平方米，商铺2593.41平方米）；一期（2）xx路250-256（双号）4栋楼，8层住宅电梯楼，每栋1电梯，总27308.5平方米（住宅22708.5平方米，地下室4600平方米）；二期：xx路251-261（单号）6栋楼，10层楼，1-2楼商铺，3楼架空层，4-10楼住宅，地下室到架空层有3台电梯，3-10层每栋1台电梯，总共40047.27平方米（住宅26152.03平米，商铺13895.24平方米），另外架空层4073.79平方米，地下室7057.46平方米。三期：xx路239-249（单号）6栋楼，9层，每栋1电梯，总25660.39平方米（住宅24280.39平方米，架空1378平方米）；四期：xx路263号，1栋楼，15层，1-4层商铺，5层架空层，6-15层住宅，2台电梯，总17435.68平方米（住宅9175.18平方米，商铺5279平方米，架空层968平方米）；五期：xx路223-231（单号）5栋楼，16层，1层为架空层，2-16为住宅楼或公共用房，每栋2台电梯，总63417.8平方米（住宅53231.31平方米）。关于业委会委托御欣源公司管理服务事项，第四条约定，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条约定，房屋建筑本体共用设施设备（电梯上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、供水设备、管道系统、配电系统、楼内消防设施设备）的维修、养护、管理和运行服务。第六条约定，属于物业管理范围的市政公共设施（含道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化）的维修、养护和管理。第七条约定，共用绿地、花木、建筑等养护和管理。第九条约定，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条约定，交通与车辆停放，包括地库停车秩序的管理，第十三条约定，商铺共用部位的维护和管理，商铺公共设施设备及其运行的维护和管理，商铺环境卫生及绿化，商铺秩序维护及消防。商铺装饰装修管理。关于委托管理期限合同第二十条约定，委托管理期限为3年，自2019年6月10日起至2022年6月9日。关于物业管理服务费用第二十四条约定，商铺面积21451平方米，商铺管理费按3元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金。第四十四条约定，双方应将本物业的《五山花园管理规约》、《五山花园业主大会议事规则》作为合同的有效附件，业主转让物业时，应当将以上文件作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。合同签订后，原物业管理公司惠民公司与御欣源公司办理了交接手续。何蕙卿、李国栋持有上述小区物业中所涉商业物业，即一期（1）xx路258-266号1-2层商铺2593.41平方米、二期xx路251-261（单号）1-2楼商铺13895.24平方米、四期xx路263号1-4层商铺5279平方米，根据物业合同第二十四条记载，共计21451平方米。御欣源公司主张的案涉商业物业是二期xx路251-261（单号）二层物业，建筑面积7288.1949平方米（下称案涉物业，略记为7288.2平米），该物业登记的权属人为何蕙卿和李国栋。何蕙卿、李国栋抗辩由于其持有的商业物业体量较大，案涉物业电梯、电力、保安、保洁等工作均是委托案外人进行管理，与御欣源公司无关。其中，主要物业管理工作是由广州市昌茂物业管理有限公司五山分公司（昌茂公司）负责管理。另外，关于电梯保养工作，含货梯及商场扶梯，昌茂公司委托佛山申龙电梯有限公司进行日常保养，并提供相应的维保记录及支付记录佐证。关于电力技术服务业项目，昌茂公司委托广州城市电力工程有限公司就商业物业专变电房设备、设施提供用电维护专项技术服务、进行常规检测、维护及事故抢修，并支付相应的技术服务报酬。关于商业物业保安服务，由昌茂公司负责。关于商业物业的水电费收缴，由昌茂公司负责。关于商业物业内保洁工作，由昌茂公司负责。对于商场内的垃圾清运处理，昌茂公司与广州市天河区五山街市容环境卫生管理站签订《协议书》一份，约定环卫站垃圾车清运时间为每天9：00-10：00一次，19：30-20：30一次，收费标准是2019年垃圾量为3桶/天，垃圾运输费用每桶每月225元，垃圾处理费每桶每月180元，每月垃圾费为1215元，合同期总额为14580元，每半年支付一次。关于商业物业外保洁工作，含五山花园一期、二期、四期商业物业外清洁服务，在御欣源公司入驻之前是由原物业公司惠民公司负责，何蕙卿、李国栋提供与惠民公司的清洁服务协议一份，载明何蕙卿将其持有的全部商铺外环境清洁服务委托惠民公司负责，负责的范围有：商场外小区公共范围内的公共环境卫生和保洁服务，在商场营业时间内，保证至少两名清洁工对商场周边路面进行保洁工作，商场外公共绿化养护管理。服务期限为2019年1月15日至2022年1月14日，承包面积为（双方同意按商场面积计算）19652平方米，按照每月1元/每平方米的标准，每月19652元。何蕙卿、李国栋支付该部分直至御欣源公司接手案涉物业止，在御欣源公司接手后，该合同已经事实终止。另查，案涉住宅部分入口与商场入口有不同入口。一审庭审中，何蕙卿、李国栋陈述愿意缴纳物业费，但是不愿意按照物业合同规定的3元/平方米缴纳。一审法院认为：何蕙卿、李国栋为香港特别行政区居民，本案为涉港物业合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。关于管辖问题，本案系因物业合同引发的纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。由于案涉合同没有约定适用法律，案涉物业所在地位于广州市天河区，且合同实际履行地及与合同最密切联系地均在天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，一审法院依法对本案享有管辖权。关于法律适用问题，由于案涉合同履行地在我国内地，故本案应适用我国内地法律作为准据法。案涉《五山花园物业服务合同》是御欣源公司与五山花园业委会在平等自愿的基础上，经协商签订，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故何蕙卿、李国栋作为案涉房屋的业主理应受该《五山花园物业服务合同》的约束。根据该合同第二十四条约定，商铺管理费按3元/平方米标准收取，何蕙卿、李国栋认为该标准太高，且御欣源公司未履行相应的管理服务。对于何蕙卿、李国栋抗辩称未享受到物业公共服务，一审法院认为，由于案涉商业物业与住宅物业是一体的，无法单独区分，建筑物区分所有权并未区分住宅不动产和商业不动产，其自行委托的保洁、安保，针对的是建筑物专用部分，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务是不冲突的，即使有重叠，如物业公司已经履行合同义务，仍可向商业业主主张全额缴纳。本案特殊之处在于，本案小区商业部分几乎全部整体属于何蕙卿、李国栋所有，御欣源公司未管理该商业区域，何蕙卿、李国栋实质上委托了昌茂公司在进行管理，对于商业部分的电梯运营、电力、供水、保安、清洁均是昌茂公司在负责，根据《物业管理服务合同》第十三条约定，物业公司对商铺管理应体现在，商铺共用部分的维护和管理，商铺公共设施设备及其运行的维护和管理，商铺环境卫生及绿化，商铺秩序维护及消防，商铺装饰装修管理。一般而言，商业物业之所以收费标准较住宅要高，主要原因在于，商铺存在人流大、人流杂、使用频率高等特点，物业公司投入的安保、清洁人力相对较多，设备损耗较大。本案中，由于何蕙卿、李国栋已经委托了昌茂公司管理，在实际管理中，昌茂公司支付了相应的保安巡逻、清洁、消防、电梯维护、电力检修、垃圾清运的人力和成本。客观而言，与一般商铺分属于不同业主的小区存在差异，对御欣源公司来说，御欣源公司并未投入相应的人力和财力。诚如何蕙卿、李国栋所言，御欣源公司只需要负担商铺外围的安保、清洁工作，所需要负担的公共部分相对较少。此时如果再依据合同3元/平方米的商业物业标准收取物业管理费，与御欣源公司投入付出不成正比，也客观上加重了被告的负担。根据合同公平原则，结合被告之前与原惠民公司签订的合同，一审法院将该物业服务收费标准调整为1元/平方米。故案涉7288.2平方米物业每月应缴纳7288.2元，现御欣源公司主张从2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业服务费，应计算为7288.2*3+7288.2/30*20=26723.4元。关于滞纳金部分，滞纳金是对未缴纳管理费的惩罚性补偿，由于御欣源公司入住五山小区前，何蕙卿、李国栋一直向惠民公司缴纳相关费用，在御欣源公司接手后，原被告双方对物业费缴纳标准存在争议导致何蕙卿、李国栋缴纳金额未能确认，何蕙卿、李国栋也表示愿意缴纳物业管理费，故只需承担该期间的资金利息损失即可。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、何蕙卿、李国栋于判决生效之日起十五日内向御欣源公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业管理费26723.4元；二、何蕙卿、李国栋于判决生效之日起十五日内向御欣源公司支付上述管理费利息损失，以26723.4元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止；三、驳回御欣源公司的其他诉讼请求。如果何蕙卿、李国栋未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，由何蕙卿、李国栋负担612元，由御欣源公司负担1568元。经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。本院二审期间，御欣源公司提交以下证据证明其上诉主张：1.政府信息公开申请告知书、物业服务合同备案回执、物业管理委托合同、五山花园二期商铺物业管理协议，拟共同证明何蕙卿、李国栋与前期物业服务企业惠民公司在期限为2017年1月15日至2018年1月14日的协议中约定，管理费单价为3元/平方米/月。2.《授权业委会招标物业管理企业》表决结果汇总统计表、五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议，拟共同证明何蕙卿、李国栋在物业管理公司更换前为达到少缴物业费目的，与惠民公司签署协议变更管理费为清洁费，单价从3元变成1元，实际仍按3元缴纳。3.江丽华和罗少华的证人证言、二人社保缴费证明，拟共同证明在物业服务内容完全相同的情况下，何蕙卿、李国栋在惠民公司退出五山花园小区一个月前，一直按3元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。4.2018年商铺收管理费一览表、中国银行支票、收据，拟证明御欣源公司管理五山花园小区前，何蕙卿、李国栋及其出租商铺的承租人、已售商铺业主均按3元/平方米/月的标准向惠民公司缴纳物业费。5.五山花园缴费通知单，拟证明惠民公司2017年1月3日向何蕙卿、李国栋商铺的承租人“聚丰”发出的缴费单，明确记载管理费单价为3元。6.知会函，拟证明何蕙卿、李国栋在发给惠民公司的函件中明确，其已出售五山花园一期的19间商铺，故其并非小区商业的唯一业主。7.110、120铺广东增值税普通发票及相应查询记录、五山花园商业概况及物业费缴纳情况、昌茂公司五山分公司企业基本信息，拟共同证明五山花园小区非何蕙卿、李国栋持有的110、120铺按3元的单价向惠民公司、昌茂公司缴纳物业费。8.关于五山花园物业服务项目招标的异议书、视频光盘，拟共同证明何蕙卿、李国栋拒绝御欣源公司提供物业服务，在本案中却以御欣源公司未提供物业服务进行抗辩，昌茂公司拒绝、驱赶御欣源公司进入商铺提供物业服务，目的在于以御欣源公司不提供物业服务不能按合同约定标准收费为由，由昌茂公司收取管理费。9.五山花园小区平面图及商业物业照片，拟证明商业物业分别在小区的一、二、四期，专有部分之外的公共区域属于御欣源公司的合法管理范围。10.改造项目出资承诺、关于御欣源公司改造项目出资承诺执行进度的说明、部分已完成改造项目照片，拟证明御欣源公司严格履行物业合同约定的出资整改承诺。对御欣源公司上述证据，何蕙卿、李国栋总体质证意见为：何蕙卿、李国栋对御欣源公司提供的全部证据的关联性均不予确认。本案为物业服务合同纠纷，何蕙卿、李国栋为涉案物业所在的二期、四期全部商业物业的业主，御欣源公司须举证证明其已按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务后，方可按合同约定的标准收取物业服务费。但直至二审庭询期间，何蕙卿、李国栋所提供的证据并不能证明其已按物业服务合同第十三条的约定提供了物业服务，故何蕙卿、李国栋无权按合同约定的3元／平方米收取物业服务费。另，相关证据均形成于一审之前，不属于新的证据，二审不应予以采纳。具体质证意见为：对证据1真实性、合法性确认，关联性不确认。从《物业服务合同备案回执》来看，当时备案的前期物业服务合同为《物业管理委托合同》，并非《五山花园二期商铺物业管理协议》。同时《物业管理委托合同》并没有约定具体的收费标准，故御欣源公司不能参考该合同主张按3元／平方米标准收取物业服务费用。物业服务企业除了签订整个小区的《物业管理委托合同》之外，还会专门与商业业主签订相应的《五山花园二期商铺物业管理协议》，该商铺物业管理协议主要是针对商业物业部分提供相应的物业服务，比如商业物业的水电系统、消防器材、公共秩序等，并由双方结合实际服务内容协商确定具体的费用。御欣源公司进驻小区之后，并未与何蕙卿、李国栋协商签订有关商铺的物业管理协议。《五山花园二期商铺物业管理协议》显示的期限为2017年1月15日至2018年1月14日，而御欣源公司于2019年6月才进驻涉案小区，故该合同并不能证明在御欣源公司进驻涉案小区之前，何蕙卿、李国栋均按3元／平方米标准缴费。相反，何蕙卿、李国栋所已提供了合同、支付凭证、发票，均已证明在御欣源公司进驻之前已按1元／平方米向惠民公司缴费。《五山花园二期商铺物业管理协议》中已明确约定了如下物业管理内容：（1）24小时在超市外围公共地方定岗和巡查；（2）定期（每周）进行消防器材的检查；（3）设有24小时值班保安；（4）建立治安联防机制；（5）定期有专业人员检查、保养水、电系统，及全天候配有专业人员对公共主水、电故障进行及时抢修等，但御欣源公司也并未实际履行前述义务，故此即便按该管理协议，御欣源公司也无权按3元／平方米标准收费。对证据2真实性、合法性确认，关联性不确认。御欣源公司陈述的证明内容纯属于其单方推测，与客观事实不符。实际上，何蕙卿、李国栋与惠民公司签订《五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议》后，双方已实际执行。何蕙卿、李国栋与惠民公司另行签订《五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议》，主要是因何蕙卿、李国栋为了更好管理自有商业物业，将有关水电、消防等设施设备收回自行管理，并非为了少交物业管理费。何蕙卿、李国栋作为五山花园的业主之一，理应得到与其他住宅业主一样公平对待，不能仅因为商业业主便被收取远高于实际享有物业服务价值的物业服务费。对证据3真实性、合法性、关联性均不确认。两名证人目前为御欣源公司的员工，与御欣源公司存在利害关系，其证言不具有可信性。证人证言的内容与御欣源公司提供的银行转账凭证及发票相矛盾，足以说明该两名证人证言所述情况不属实。对证据4真实性、合法性、关联性均不确认。该证据无原件，无法确认真实性。该表格并没有惠民公司任何印章，同时御欣源公司也无法证明该表格提供者江丽华为惠民公司原员工，故根本无法证明该表格为惠民公司收费记录。该表格存在大量涂改及手写痕迹，根本无法证明其完整性。退一步讲，该表格体现的内容也仅仅系2018年，并没有体现2019年度的收费记录。对证据5真实性、合法性、关联性均不确认。该证据无原件，无法确认真实性。该证据没有惠民公司的盖章，按正常情况，缴费通知单应有物业服务中心的印章，故无法确认。即便从该证据表面反映的内容来看，仅是2017年1-3月的物业管理费，这仅系基于惠民公司已按《五山花园二期商铺物业管理协议》提供服务，而御欣源公司不得直接据此也主张按3元／平方米标准收费。对证据6真实性、合法性、关联性均不确认。该证据无原件，无法确认真实性。涉案物业所在的二期、四期的商业物业仅有唯一业主，即为何蕙卿、李国栋；一期、二期、四期的商业物业所涉的水电、消防等设施设备均为相互独立的；一期商业物业原本也整体属于何蕙卿、李国栋所有，之后才出售了其中一小部分。对证据7真实性、合法性、关联性均不确认。该证据无原件，无法确认真实性。该三份发票仅是显示收费金额，未体现具体的物业服务内容，在关联方已按合同约定提供物业服务内容之后，业主或租户按双方约定的标准缴纳物业服务费符合约定及法律规定。但目前关键系御欣源公司并未按合同约定提供物业服务内容，故而其也不能参考前述标准主张物业管理费。对证据8真实性、合法性、关联性均不确认。该证据为御欣源公司单方制作的证据，缺乏其他证据佐证，根本无法证明其所主张的内容。涉案物业所在的二期、四期整体商业物业均为何蕙卿、李国栋所有，何蕙卿、李国栋与租户之间有关的约定，属于何蕙卿、李国栋处置专有部分物业的权利，并未违反一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理的规定。何蕙卿、李国栋仅系结合实际成本收取相应的费用，并非依靠向租户收取管理费来盈利。对证据8真实性、合法性确认，关联性不予确认。涉案物业所在的二期、四期整体商业物业均为何蕙卿、李国栋所有，何蕙卿、李国栋有权自行管理，在御欣源公司与何蕙卿、李国栋之间未另行签订物业管理协议的情况下，御欣源公司不能进入商业物业，且不能收取相应的物业服务费。该视频证据并不能证明御欣源公司已提供了与3元/平方米对等的物业服务。对于视频GIXV6393、视频IJLZ1837、视频IMG-4375。其一，该三个视频未显示任何涉案物业现场的标志，根本无法确认其是否为涉案物业现场。其二，三个视频没有显示时间，不清楚何时录制；其三，三个视频内容存在刻意录制的嫌疑，比如视频GIXV6393中根本没有反映街边商铺的装修情况，不排除有人专门故意散白灰再清扫；另视频IMG-4375中显示维修工与清洁工讨论维修事情，而不是直接维修。对于视频IMG-4350、视频IMG--4351。该两份视频反映的是当时不明身份的人员拟闯入一期商业物业（非涉案物业的二期、四期）内，何蕙卿、李国栋作为业主采取合理劝离措施。对于图片IMG-4713、图片IMG-4719。该两张图片一审阶段已提供，何蕙卿、李国栋已予以质证，在此不再重复。对证据9真实性、合法性、关联性均不予确认。一、二、四期商业物业专有部分之外的就只有首层公共区域，该部分与住宅业主共有，而御欣源公司仅对该部分提供了清洁服务，故一审法院按1元／平方米核算物业管理费，明显符合等价有偿原则。且御欣源公司提供的平面图与现状也不相符。对证据10真实性、合法性、关联性均不予确认。该证据仅系御欣源公司单方制作的照片，没有各项费用支付所涉及的合同、支付凭证等，故而无法证明御欣源公司已完成了相应承诺事项。《改造项目出资承诺》部分内容受益人仅为住宅业主，比如小区每栋楼门禁及对讲服务系统改造、更换小区一期和三期大门、增加文娱设施等，这些改造与商业业主无关，按权利义务对等原则，这也不应由商业物业业主承担。即便承诺的事项受益人为住宅业主与商业业主，那么也系由全体业主按建筑面积平摊，而并非由商业物业业主按住宅业主的2倍承担。换而言之，御欣源公司不能仅据其已兑现相关承诺便主张何蕙卿、李国栋须按3元／平方米缴费，而是需要举证证明已实际提供合同约定的物业服务内容。但实际上，目前并非系何蕙卿、李国栋未按御欣源公司实际付出成本支付相应的对价，而是御欣源公司根本没有提供合同约定的物业服务，故而根本上不存在损害御欣源公司及其他住宅业主合法权益的情形。何蕙卿、李国栋提交以下证据证明其主张：1.五山花园业主微信聊天记录、2020茶山社区物业工作交流群微信聊天记录，拟共同证明案涉物业共有部分的地面有大量生活垃圾，且频繁遭到业主投诉，御欣源公司并未完全履行其清洁义务；2.茶山社区疫情防控临时群微信聊天记录、2020茶山社区物业工作交流群微信聊天记录，拟共同证明御欣源公司为案涉物业共有部分配备的安保人员数量严重不足，并未完全履行其安保及管理义务。御欣源公司对何蕙卿、李国栋提交的上述证据质证意见为：证据1未能提供原始载体，三性不予确认。证据2部分不能提供原始载体，三性也不予确认。微信聊天群内各成员的身份无法辨认，也难以确认微信群的真实性。御欣源公司在一审中提供证据已足以证明按合同约定履行了合同义务，且根据最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释第三条，何蕙卿、李国栋若认为御欣源公司未按合同约定履行义务或履行有瑕疵，可以要求继续履行，采取补救措施或赔偿损失，业委会与御欣源公司签署的物业服务管理合同中也未约定有瑕疵时候可以拒交或少交物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。因何蕙卿、李国栋是香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。一审法院根据《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条的规定，适用我国内地法律作为本案准据法正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕御欣源公司的上诉请求，本院分析认定如下：御欣源公司上诉要求何蕙卿、李国栋按3元/平方米/月支付案涉物业的物业管理费。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《五山花园物业服务合同》是五山花园业委会与御欣源公司自愿签署的合法有效合同，该合同明确约定商铺管理费收费标准为3元/平方米/月，御欣源公司于2019年5月接管五山花园小区，并对包括案涉物业在内的小区物业提供物业管理服务，有权要求业主按上述合同约定收费标准缴纳物业费。对于何蕙卿、李国栋拒绝按照3元/平方米交纳案涉物业管理费的抗辩意见，本院分析如下：首先，关于何蕙卿、李国栋认为其作为案涉商业物业业主，享受的物业服务内容与住宅业主对比差异较大，按照3月/平方米标准交纳管理费显失公平、不符合等价有偿原则的主张。如前所述，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会作为整个小区自我管理机制的权力机关和执行机关，按照《物权法》第七十六条规定，有权决定选聘物业服务企业，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。具体而言，业主受物业服务合同约束，需要基于合同履行交纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。因此，何蕙卿、李国栋作为五山花园小区的业主，应按照业委会与御欣源公司签署的案涉《五山花园物业服务合同》为御欣源公司对案涉物业进行物业服务提供必要协助、按约定的标准交纳物管费。何蕙卿、李国栋如对业委会作出的选聘及签署物业服务合同决定存有异议，应循合法途径主张权利，但其因此拒绝接受物业服务和不依约交纳物管费，理由不能成立，本院不予支持。其次，关于何蕙卿、李国栋认为案涉物业内部消防、安防、供水电系统及电梯均是独立设置且由何蕙卿、李国栋自行维护管理，御欣源公司未按约定提供相应的物业服务的主张，一审法院对何蕙卿、李国栋自行委托的保洁、安保针对的是建筑物专用部分，与御欣源公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突，已作出阐述分析。另，何蕙卿、李国栋上述抗辩意见涉及到建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。虽五山花园小区商业物业大部分属何蕙卿、李国栋所有，但其他商业物业业主也享有相应物权，且五山花园小区系商业物业与住宅物业一体化的整体物业，共有部分的利用和管理应由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分之管理和利用皆与小区整体居住生活息息相关，关乎各业主物权的合理实现，因此每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助的共同生活关系，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。根据上述《物权法》第七十六条、第七十八条等相关规定，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故此，何蕙卿、李国栋以案涉物业内部由其自行物业管理，御欣源公司并未提供相应物业管理为由，拒绝按照案涉《五山花园物业服务合同》约定的标准支付物业管理费，缺乏理据，本院不予支持。最后，关于何蕙卿、李国栋认为御欣源公司管理存在违规或不规范的情形，未按物业服务合同执行的主张。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。何蕙卿、李国栋认为御欣源公司提供的物业服务存在质量问题或未完全履行物业服务合同内容，应依上述规定循合法途径进行救济，但以此拒绝支付案涉物业的管理费，理据不足，本院不予采纳。综上，因案涉《五山花园物业服务合同》是由业委会代表全体业主签署，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，各业主均应遵守履行，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。御欣源公司已依约接管五山花园小区并提供物业服务，何蕙卿、李国栋作为业主之一，理应依上述合同约定交纳物管费。一审法院以何蕙卿、李国栋占有小区商业物业部分几乎全部整体且实质上委托昌茂公司管理该商业区域，支持何蕙卿、李国栋以自身特殊性区别处理的主张，势必破坏业主自治机制和物业服务秩序，处理欠妥，应予纠正。御欣源公司上诉要求何蕙卿、李国栋支付案涉物业2019年6月11日至2019年9月30日期间物业管理费80170.2元合法有据，可予支持。至于御欣源公司主张按每日0.3%标准收取滞纳金，明显过高，本院予以调整为该滞纳金以应付未付的物业管理费为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止。综上所述，广州御欣源物业管理有限公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2940号民事判决第二、三项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2940号民事判决第一项为：何蕙卿、李国栋于本判决生效之日起十五日内向广州御欣源物业管理有限公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间物业管理费80170.2及滞纳金（该滞纳金以应付未付的物业管理费为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止）；三、驳回广州御欣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果何蕙卿、李国栋未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，由广州御欣源物业管理有限公司负担432元，何蕙卿、李国栋负担1748元。二审案件受理费1512.24元，由广州御欣源物业管理有限公司负担376.24元，何蕙卿、李国栋负担1136元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年六月二十九日书记员  王嘉宝陈蕴琦