重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9079号 原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。 法定代表人：肖仁苹，总经理。 委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。 被告：徐元海，男，1954年3月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：周世芳，女，1963年9月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：左良栋，男，1984年3月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：徐艳，女，1985年1月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告徐元海、周世芳、左良栋、徐艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐禄军、江艳，被告徐元海到庭参加了诉讼。被告周世芳、左良栋、徐艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费3753.9元；2、判令被告立即支付水电公摊费384.7元；3、判令被告按每日3‰的标准支付滞纳金，计算标准以实际欠费金额为基数，从2017年1月1日起至本金付清之日止。事实和理由：2008年11月6日，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订《X前期物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业服务，合同期限为X小区房屋交付业主使用之日前15日至小区业主委员会选聘的物业管理公司进场之日止。房屋交付后，业主委员会一直未成立，原告一直为X小区提供物业服务至今。被告系该小区的业主，与原告签订了《X业主临时管理规约》。原告按约履行了全部合同义务。自2011年起，因物价及人力成本上涨，原告收取的物业服务费已无法维持小区的正常运转，导致原告连年亏损。为保证物业服务质量，2012年11月18日，原告在X小区内向业主张贴了希望上调物业费的情况说明，并书面呈报渝北区宝圣社区居委会。因X小区未成立业主委员会，2012年12月1日至20日期间，原告对上调物业费一事，依照法律规定以书面征求意见的形式上门征求业主意见，获得了三分之二以上的业主同意。在此基础上，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司于2012年12月28日签订了《X物业服务合同补充协议》，物业费约定电梯住宅（三楼及三楼以上）按建筑面积1.2元/月/平方米（含0.1元/月/平方米的公摊费）收取，电梯住宅（三楼以下）按建筑面积0.9元/月/平方米（含0.1元/月/平方米的公摊费）收取，非电梯住宅按建筑面积0.9元/月/平方米（含0.1元/月/平方米的公摊费）收取。物业费上调后，92%的业主按照新的价格交纳了物业费，被告在2017年1月1日至2019年4月30日期间拒交物业费及公摊费。原告多次催收未果。 被告徐元海辩称，1、从2013年1月1日起原告将物业费由0.9元/月/平方米上涨为1.2元/月/平方米，未履行合法程序，被告对此不予认可；2、原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，被告有理由暂停支付物业费，放任不明身份人员随意进出小区，擅自将公共区域改为停车位，擅自在小区及小区电梯内安设广告收取费用；3、原告诉请滞纳金无法律依据；4、原告诉讼请求已超过诉讼时效。 被告周世芳、左良栋、徐艳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告徐元海、周世芳、左良栋、徐艳系房屋的业主，该房屋建筑面积为121.88平方米，系电梯住宅。 2008年11月6日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订《X前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业服务，期限自小区房屋交付使用期限之日前15日至小区业主委员会成立并待新选聘的物业管理公司进场时止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，非电梯住宅为0.6元/月/平方米；公共用水、用电、光彩工程用电等公共能源费按实际发生费用由业主或物业使用人据实分摊；物业服务费按月交纳；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费和公共能源费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用3‰加收滞纳金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。 2012年11月18日，原告作出《X小区上调物业服务费的情况说明》一份，主要载明因物业服务成本增加，原告测算出X小区的物业服务费至少在原收费价格的基础上上调0.2元/月/平方米。后原告通过发放《X上调物业服务费意见征询签字表》向X小区业主征求了意见。2012年12月21日，原告作出《关于X小区上调物业服务费意见征询结果公示》一份，主要载明同意户数占小区总户数的比例为78%，同意户数面积占小区总建筑面积77%，上调0.2元/月/平方米的物业服务费得到了住宅部分占建筑面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意。2013年2月17日，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会作出《关于X小区物业服务费上调情况说明》一份，载明：“渝北区发改委：宝圣南路社区X小区于2009年12月交房以来一直由重庆市博诚物业管理有限公司提供物业服务。于2012年12月1日至20日向小区业主提出上调0.2元/平方米物业服务费，以书面征求意见的形式上门征求业主意见。情况属实。”2016年11月8日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出《重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函》一份，主要载明：2010年，渝北区住宅前期物业价格申报手续改为备案管理，不再对住宅物业进行审批或核准；2015年3月，住宅前期物业价格申报由备案改为签收。 因X小区部分业主对上述调价有异议，2013年3月13日、2013年3月20日，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会先后召集渝北区房管局及小区业主代表召开了会议。在2013年3月20日的会议记录中，重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会的有关人员谈到：“我们共对意见表上表示同意的100家人进行了回访，其中有3人表示不是很清楚情况，但表示只要是合理的情况下已表示同意，这是我们调查到的情况。” 2012年12月28日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方，又与作为乙方的原告签订《X物业服务合同补充协议》一份，约定：鉴于乙方于2012年12月，经书面征询X业主意见并获得通过，该物业的物业服务费按以下标准进行上调：电梯住宅（三楼以上，含三楼）按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，三楼以下按建筑面积0.9元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，非电梯住宅按建筑面积0.9元/月/平方米收取，该收费标准于2017年1月1日起执行。 上述物业服务合同签订后，原告为X小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告于2019年6月13日通过邮寄催费通知单的方式向被告催收2017年1月至2019年5月期间的物业服务费及水电公摊费。审理中，原告另提供了张贴照片、挂号信收据以证明其向被告进行了催收，被告对此不予认可；原告称被告交纳物业服务费的标准为1.1元/月/平方米，水电公摊费为据实分摊；原告为证明上调物业服务费符合有关规定，另提供了重庆市房产面积测算报告书及重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会于2018年7月20日出具的X小区住宅户数证明；原告针对诉请的水电公摊费，提供了向水电部门交费的发票、公摊明细公示照片及公摊费计算表为证，其中载明被告在2017年1月至2019年4月期间应交水电公摊费384.7元；被告徐元海辩称原告提供的物业服务存在问题，提供了照片予以证明。 另查明，被告在2015年12月29日向原告交纳了2016年1月至2016年12月期间的物业服务费共计1617元（优惠一个月）。 上述事实，有房屋产权查询信息、X前期物业服务合同、备案证明、X小区上调物业服务费的情况说明、X上调物业服务费意见征询签字表、关于X小区上调物业服务费意见征询结果公示、关于X小区物业服务费上调情况说明、重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函、会议记录、X物业服务合同补充协议、催费通知单、快递单、重庆市房产面积测算报告书、渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会出具的证明、发票、公摊明细公示照片、公摊费计算表、收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《X前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。原告要求被告支付2017年1月至2019年4月期间的物业服务费及水电公摊费，被告徐元海在庭审中提出诉讼时效的抗辩；因原告于2019年6月13日通过邮寄催费通知单的方式向被告进行过催收，按照诉讼时效三年期间计算，原告诉请期间的费用未超过诉讼时效，本院对被告徐元海的该辩称理由不予采纳。对于物业服务费，根据原告提供的《X上调物业服务费意见征询签字表》、重庆市渝北区回兴街道宝圣南路社区居委会于2013年2月17日作出《关于X小区物业服务费上调情况说明》、2013年3月20日的会议记录中载明的内容，应当认为X小区上调0.2元/月/平方米的物业服务费书面征求了业主意见；而被告又在2015年12月29日向原告交纳了2016年1月至2016年12月期间的物业服务费1617元，由此可推算出被告交纳物业服务费的标准；因此，对于2017年1月至2019年4月期间的物业服务费，本院按照1.1元/月/平方米的标准予以主张；在该期间，被告应当交纳的物业服务费为1.1元/月/平方米×121.88平方米×28个月=3753.9元；原告诉请主张的物业服务费与该计算标准一致，本院予以支持。对于水电公摊费，根据原告提供的公摊费明细公示照片及向水电部门交费的发票，能够证明被告在2017年1月至2019年4月期间应交水电公摊费384.7元，故本院予以支持。对于滞纳金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告徐元海辩称原告提供的物业服务存在问题，虽提供了照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告徐元海、周世芳、左良栋、徐艳在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2017年1月至2019年4月期间的物业服务费3753.9元； 二、被告徐元海、周世芳、左良栋、徐艳在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2017年1月至2019年4月期间的水电公摊费384.7元； 三、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告徐元海、周世芳、左良栋、徐艳负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二〇年六月十二日 书记员  刘明哲