上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3701号上诉人(原审被告)：深圳市飞创通达科技有限公司，住所地深圳市。法定代表人：谢其宏，总经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南楚为(深圳)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海寰辰股权投资基金管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：肖硕，执行董事。委托诉讼代理人：张国豪，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小俊，上海森岳律师事务所律师。上诉人深圳市飞创通达科技有限公司(以下简称“深圳飞创公司”)因与被上诉人上海寰辰股权投资基金管理有限公司(以下简称“上海寰辰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初23850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳飞创公司上诉请求：1、撤销原审判决关于要求深圳飞创公司返还租金人民币(以下币种均为人民币)22,391.10元、物业管理费94,904.83元、租赁保证金418,748元、电费押金44,640元的内容；2、改判上海寰辰公司与深圳飞创公司2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；3、一、二审诉讼费由上海寰辰公司承担。事实和理由：1、深圳飞创公司与上海寰辰公司的房屋租赁合同解除时间应为2019年4月30日，解除原因为上海寰辰公司逾期支付租金达到合同约定的解除条件。2018年11月6日，上海寰辰公司与深圳飞创公司签订《房屋租赁合同》，约定上海寰辰公司向深圳飞创公司承租上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场主楼20层AB室(以下简称“涉案房屋”)。根据合同约定，上海寰辰公司应于2019年4月10日之前支付下一期租金，上海寰辰公司因其自身原因逾期支付租金，截至2019年4月30日已经逾期超过10日，达到合同约定的解除条件。2、上海寰辰公司以房屋租赁面积不符为由要求退还租金、物业费等要求，不应得到支持。上海寰辰公司在承租涉案房屋前已经知晓涉案房屋的实际情况，并同意按照固定标准支付租金、物业管理费等费用。上海寰辰公司亦未在合理的期限内就房屋面积问题提出异议。3、涉案租赁合同解除的原因是上海寰辰公司逾期支付租金、物业管理费等相关费用，估计《房屋租赁合同》第9.6条的约定，深圳飞创公司有权不退换租赁保证金。综上，深圳飞创公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。上海寰辰公司答辩称，不同意深圳飞创公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。1、深圳飞创公司无正当理由，单方提前解除合同。上海寰辰公司虽然于2019年4月8日向深圳飞创公司提出退租申请，但之后经过沟通，上海寰辰公司于2019年4月26日书面回复明确同意继续履行租赁合同，同时要求核实涉案房屋面积后重新核定租金、物业管理费等费用。深圳飞创公司于2019年4月29日仍在向上海寰辰公司催缴租金等费用，充分说明深圳飞创公司提前解除合同前，租赁合同仍在正常履行。2、深圳飞创公司通过虚增租赁面积骗取收益，非法侵占上海寰辰公司的合法权益，依法应当返还。上海寰辰公司向一审法院起诉请求：1、确认上海寰辰公司与深圳飞创公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月11日解除；2、判令深圳飞创公司返还上海寰辰公司租金236,374.60元，物业费96,728.89元，电费押金44,640元；3、判令深圳飞创公司双倍返还上海寰辰公司租赁保证金837,496元。一审法院审理认定事实如下：2018年11月6日，上海寰辰公司(承租方，乙方)与深圳飞创公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋座落位置及名称：上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场主楼。租赁房屋的楼层及房号：20层AB室。租用计价面积：744平方米(含公摊面积)。租赁房屋有转租权利人为：深圳飞创公司。租赁房屋作为乙方经营办公用途，且仅能作为该用途。租赁期限：自2018年11月08日起至2021年11月07日止，共计叁年。租金按照租赁房屋的租用面积收取，在租赁期间开始的两年内(即：自2018年11月08日起至2020年11月07日止)为每天每平方米8.20元，合计月租金为185,566元。租金涨幅标准为每两年递增，即从第三年首月起下一年租金较上一年的每月每平方米建筑面积租金增加6%。乙方须于2018年11月14日前向甲方支付六个月房屋租金，即2018年11月08日至2019年05月07日期间的房屋租金，合计人民币1,113,396元。乙方应每六个月缴纳一次租金，应于租赁期限开始计算的第5、11、17、23、29个月的10日前向甲方预先缴纳下一期的房屋租金。注：不足月的租金由乙方按日租金(月租金金额×12÷365)乘以该月租赁天数向甲方交纳应交租金。物业管理费和水、电、气费、超时空调费等费用由甲方统一收取。乙方应每六个月缴纳一次物业管理费,应于租赁期限开始计算的第5、11、17、23、29个月的10日前向甲方预先缴纳下一期的物业管理费等费用。物业管理费按照租赁房屋的租用面积计收，为每月每平方米建筑面积32元，合计每月物业管理费为23,808元。乙方须于2018年11月14日前向甲方支付六个月的物业管理费，即2018年11月08日至2019年05月07日的物业管理费，合计142,848元。注：如交纳物业管理费不足月的情况下，乙方应按如下计算方式向甲方交纳物业管理费：不足月应交纳物业管理费金额＝月物业管理费金额×12÷365×该月租赁天数。乙方同意于2018年11月14日前内向甲方支付相当于2个月租金、2个月物业管理费合计418,748元，作为乙方租赁房屋的租赁保证金。合同期满后，如乙方在承租期内未违反本合同约定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用等，并且在乙方完成工商注册登记注销/变更(专指乙方以租赁房屋为经营地址的工商登记)手续后，向甲方提交办理注销/变更证明文件，则甲方应于工商注册登记注销/变更后10个工作日内将保证金全额、无息退还给乙方。在租赁期内,乙方不得要求将已支付的保证金冲抵或赔偿乙方拖欠的租金、物业管理费、违约金等费用，或因乙方责任造成他人损失而赔偿损失方的赔偿金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，乙方所交纳的保证金不予退还；若甲方提前解除合同，甲方应向乙方双倍返还保证金。乙方须于2018年11月14日前内向甲方缴纳三个月电费押金，合计44,640元。乙方应于租赁期间届满之日搬离租赁房屋并将租赁房屋归还给甲方，向甲方交回租赁房屋的全部钥匙，办理有关移交手续。同时，乙方应结清应当由乙方承担的各项款项、费用。甲、乙双方协商一致达成共识并经双方书面确认后,可以解除本合同。乙方有下列情形之一且经甲方书面通知仍未能改正的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：(1)乙方拖欠租金达十天以上。(2)乙方拖欠租金、物业管理费、水电费中的一种费用或数种费用达10,000元以上。甲方违反本合同约定提前收回房屋/解除合同的，应向乙方双倍返还保证金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，除应付清全部应付款项外，乙方所交保证金不予退还。若保证金不足以弥补甲方的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。合同签订后，上海寰辰公司依约向深圳飞创公司支付了2018年11月8日至2019年5月7日租金1,113,396元、租赁保证金418,748元、2018年11月8日至2019年7月31日物业管理费209,219.49元及电费押金44,640元。2019年4月8日，上海寰辰公司向深圳飞创公司递交《房屋租赁退租申请书》，载明，我司自2018年11月8日租用上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场20层AB室房屋，我司经过认真研究，决定自2019年4月30日起不再租用贵司的房屋，现正式向贵公司提出申请，并申请退回相关费用。烦请贵司给予协助物品的离场，如有异议请书面通知。2019年4月19日，深圳飞创公司发出《关于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B单元租户退租申请回复函》，称，贵司发来的《房屋租赁退租申请书》我司已收悉，现正式书面回复如下：一、贵我双方应继续履行编号为：PJGJ-2018-20AB《房屋租赁合同》，我司竭诚为贵司提供优质服务。二、如贵司经慎重通盘考虑，决意提前解除上述房屋租赁合同的，贵司已缴纳的合同相关款项，我司不予退还。三、我司工作人员可协助贵司搬离办公物品。2019年4月29日，上海寰辰公司向深圳飞创公司发出《继续履行合同通知书》，表明，经认真研究，我司决定接受贵司《关于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B单元租户退租申请回复函》中第一条回复意见，继续履行编号为PJGJ-2018-20AB《房屋租赁合同》。同时，我司注意到，合同中约定的计租面积远大于我方实际承租面积。商洽合同时，贵方出示的平面图及面积标注，明显与业主方出示资料中的数字不符。租金数额与租赁面积直接相关，直接影响我方的合同权益。合同双方应遵循诚实信用原则，任何一方都不得采取欺诈等手段牟取不正当利益。我司要求贵司披露承租单元的真实面积，出示合法有效的证明文件，并在此基础上，双方重新商定租金、物业费等事宜，签订补充协议。当日，深圳飞创公司亦向上海寰辰公司发出《催款通知单》，催缴2019年5月8日至2019年11月7日的租金，要求上海寰辰公司于2019年4月30日前缴纳。2019年4月30日，上海寰辰公司再次向深圳飞创公司发出《协商通知书》，内容与上述《继续履行合同通知书》一致。当日，深圳飞创公司亦向上海寰辰公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明，鉴于贵我双方于2018年11月08日签订了编号为PJG5-2018-20AB《房屋租赁合同》，约定贵司承租位于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B室房屋，承租期限为叁年,自2018年11月08日至2021年11月07日止。按照合同约定，贵司需于2019年04月15日向我司缴纳房屋租金款项人民币1,155,811.09元，经我司工作人员多次催缴，截止目前拖欠我司房屋租金款项人民币1,155,811.09元，至今尚未缴纳，拒不履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第七章7.2.5条及第九章9.6条9.9条之相关约定，贵司此行为已构成根本性违约，现我司正式书面通知如下：一、我司单方面解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。二、没收贵司已支付的租赁保证金及房屋租金，收回房屋。三、我司将保留追诉贵公司法律责任的权利。2019年5月14日，深圳飞创公司对涉案房屋断电。双方于当日签署了《上海寰辰房屋交接清单》，对涉案房屋进行了交接。一审又查明，涉案房屋产权人系案外人上海鸿泰房地产有限公司，双方确认租赁部分即东大名路XXX号XXXX、XXXX、XXXX室，登记建筑面积为576.44平方米。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定租用计价面积为744平方米，租金及物业管理费均按租用面积收取，而涉案房屋实际登记建筑面积仅为576.44平方米，由此导致上海寰辰公司实际支付的租金及物业管理费与按照登记面积计算所得的相关费用产生较大差异。深圳飞创公司认为签订合同时上海寰辰公司对房屋登记建筑面积系明知并同意按照744平方米计租，并未提供相应证据。对此深圳飞创公司应承担未如实披露的过错责任，上海寰辰公司在签订合同时亦未尽到审慎注意义务。上海寰辰公司于2019年4月8日申请解除合同，但双方未能就解除合同达成一致，继而上海寰辰公司又同意继续履行合同并要求核对房屋实际面积后对相关费用进行调整，深圳飞创公司未予配合。深圳飞创公司于2019年4月30日发函单方解除合同，法院认为深圳飞创公司此时并不享有单方解除权。此后，上海寰辰公司继续使用房屋直至2019年5月14日深圳飞创公司对涉案房屋断电，双方对房屋进行了交接，该日双方以实际行动表明合同不再继续履行，故法院认定《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。上海寰辰公司应付租金及物业管理费应根据合同约定的单价和登记的建筑面积计算至2019年5月13日，剩余部分应由深圳飞创公司予以返还。考虑到对于合同解除，双方均存在过错，且在合同履行中未能充分沟通、友好协商，故双方互不承担违约责任。深圳飞创公司应向上海寰辰公司返还已付保证金及电费押金。据此，一审法院判决：一、上海寰辰股权投资基金管理有限公司与深圳市飞创通达科技有限公司2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；二、深圳市飞创通达科技有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司租金222,391.1元；三、深圳市飞创通达科技有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司物业管理费94,904.83元；四、深圳市飞创通达科技有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司租赁保证金418,748元；五、深圳市飞创通达科技有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司电费押金44,640元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，深圳飞创公司上诉认为其与上海寰辰公司的租赁合同应于2019年4月30日解除，但根据租赁合同的约定，上海寰辰公司承租涉案房屋的租期为2018年11月8日起至2021年11月7日止，上海寰辰公司应于租赁期限开始计算的第5、11、17、23、29个月的10日前向深圳飞创公司预缴下一期的租金，而深圳飞创公司于2019年4月29日仍向上海寰辰公司发出催款通知，催缴2019年5月至11月的租金，结合双方之前多次的函件往来可以看出虽然上海寰辰公司未按期支付2019年5月至11月的租金，但系事出有因，且深圳飞创公司与上海寰辰公司就支付租金事宜一直在进行沟通协商，故深圳飞创公司要求以2019年4月30日作为合同解除之日缺乏依据，本院不予支持。一审法院以双方当事人实际办理涉案房屋交接手续之日作为合同解除时间并无不当。同时，深圳飞创公司作为涉案房屋的出租方，在出租涉案房屋时，理应向承租人如实披露房屋信息。上海寰辰公司作为承租方，在承租涉案房屋时，亦应对房屋的实际情况进行了解。根据查明的事实，双方所签租赁合同中约定的房屋面积为744平方米，而上海寰辰公司实际承租涉案房屋的面积仅为576.44平方米，这是双方当事人对租金支付产生争议并最终导致合同解除的原因所在，一审法院以双方对此均存在过错为由认定互不承担违约责任亦无不当。鉴于上海寰辰公司实际承租的面积为576.44平方米，根据租赁合同的约定，租金及物业管理费应以单价乘以租赁面积计算得出，故一审法院判决深圳飞创公司返还剩余租金及物业管理费符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,737.16元，由上诉人深圳市飞创通达科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 邬海蓉二〇二〇年六月二十二日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……