吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终803号 上诉人（原审原告）：柴俊权，男，1968年7月13日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡冠男，吉林东镇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市丽水花园小区后侧。 法定代表人：刘炜，经理。 被上诉人（原审被告）：施秀娟，女，1977年2月18日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 上诉人柴俊权因与被上诉人松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨公司）、施秀娟确认合同效力纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴俊权及其委托诉讼代理人张利锋、胡冠男，被上诉人立而亨公司的法定代表人刘炜,被上诉人施秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柴俊权上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5746号民事判决第二项；2.依法改判确认立而亨公司与施秀娟签订的丽水公馆**幢**室的房屋买卖合同无效；3.一、二审诉讼费由立而亨公司与施秀娟负担。事实与理由：一、李迎春与刘世强签订的关于丽水公馆**幢**室的房屋买卖合同应认定为让与担保，且应认定为合同无效。刘世强为小额贷款公司的工作人员,在借款当时签订的以网签买卖合同的方式而进行的担保。原审判决应当认定这种以买卖的形式对债权所做的担保方式，按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定,应该确认关于丽水公馆**幢**室的房屋买卖合同无效。二、目前没有证据证明双方发生以物抵债行为。施秀娟与立而亨公司签订的网签协议来源于刘世强和立而亨公司之间的让与担保协议，应为无效。 立而亨公司辩称，刘世强确实是小额贷款公司的，房屋买卖合同确实是担保，但是房子怎么到施秀娟名下的不知道，李迎春应当到庭参加诉讼。 施秀娟辩称，通过中介花全款买的案涉房屋，刘新泽给我的账户，然后施秀娟把钱通过银行卡打过去，之后给我黄本合同，进行网签。我一直住着房子，房照马上就下来了。我没见过刘世强，柴俊权说的立而亨公司和李迎春的关系，我都不知道。 柴俊权向一审法院起诉请求：确认柴俊权与立而亨公司于2014年10月9日签订的抵顶工程款协议有效；确认立而亨公司与施秀娟签订关于丽水公馆**幢**室房屋买卖合同无效，并将诉争房屋过户至柴俊权名下。 一审法院认定事实：李迎春借用立而亨公司资质进行****59幢开发建设。2014年1月1日松原市天宏钢化玻璃有限公司（甲方）与柴俊权（乙方）签订挂靠合同，合同约定经双方协商一致，同意乙方挂靠甲方名下，从事甲方经营许可证范围内经营项目（限于丽水公馆）；挂靠期限1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，该挂靠期满，甲乙双方可续订合同，甲方每年向乙方收取1万元作为管理服务费。2014年3月1日李迎春（甲方）与柴俊权（乙方）签订承揽加工合同，合同约定柴俊权为丽水公馆住宅楼加工隔热断桥铝平开窗；合同签订，甲方付全部工程款150万元（甲方用****住宅楼13、14层楼，7户366平方米面积每平4,100元，合计150万元顶工程款给乙方）。2014年10月9日立而亨公司与松原市天宏钢化玻璃有限公司签订房屋交付协议书，立而亨公司将9套房屋（包括本案争议的房屋）抵顶乙方塑钢窗工程款，甲方同意乙方与柴增办理购房协议，因与房屋有关的买卖合同和收据已经办理完毕并实际交付给乙方，乙方可以到丽水物业办理入住手续，交纳各种入住费，领取房屋钥匙等与房屋有关的一切附属设施。立而亨公司给柴俊权开具房屋收据。施秀娟与立而亨公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同记载立而亨公司将本案争议的房屋以130,005元的价格出售给施秀娟。2016年7月28日立而亨公司给施秀娟出售房款收据一枚。2014年8月18日本案争议的房屋网签登记在刘世强，2016年8月2日本案争议房屋网签在施秀娟名下。施秀娟于2016年8月5日在物业公司办理入住手续，交纳各项费用，施秀娟居住至今。施秀娟主张争议的房屋是通过二手房中介购买的。李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中供述和辩解“我允许过刘世强出售我网签的房子，但是具体哪些我记不清了，我给了他一张房源表，上面记载哪些房子可以出售，哪些不可以出售”。刑事判决书记载证人王红证言证实“2015年下半年我在丽水花园二期销售处做售楼员，当时丽水花园二期的开发商是李迎春，刘世强与李迎春之间有经济往来，李迎春抵押给刘世强很多房子，具体数字不清楚。刘世强在我做售楼员时卖过丽水花园的房子，李迎春同意的，我在丽水花园做售楼员期间李迎春明确交代我配合刘世强卖丽水花园抵押在刘世强的房子。”刑事判决书记载证人刘世强证言证实“在59幢封顶大约在2014年6月我找过李迎春，问她是否把楼买回去，李迎春说她没有钱，我跟她说我就开始卖些楼了，我让她配合我给我出买楼手续，李迎春就同意了，之后我就卖楼，到现在一共卖出84套。我的房子是经过二手中介卖出。我这84套楼房有83套是办理银行贷款走的立而亨银行对公账户，没做贷款的是59幢908，卖了13万元。” 一审法院认为，立而亨公司出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，立而亨公司作为房地产开发企业应为明知、风险应予承担。李迎春借用立而亨公司名义进行房地产开发建设期间，因开发建设工程需要而对外签订合同的行为效力都及于立而亨公司。柴俊权挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司为李迎春开发建设的楼房加工隔热断桥铝平开窗，柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司名义与立而亨公司签订的房屋交付协议书，且立而亨公司给柴俊权出具房屋收款收据，故柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司名义与立而亨公司签订的房屋交付协议书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。施秀娟通过房屋中介机构购买由刘世强出售的本案争议房屋，通过刑事判决书中的证人证言足以认定施秀娟支付了购房款，且施秀娟在物业办理房屋入住手续并实际控制本案争议的房屋。本案争议的房屋网签刘世强名下的时间早于柴俊权与立而亨公司签订的房屋交付协议书的时间，施秀娟与立而亨公司签订的商品房买卖合同，并且立而亨公司协助施秀娟将该商品房买卖合同在房产部门进行网签登记手续，说明立而亨公司同意刘世强出售本案争议的房屋，故柴俊权主张立而亨公司与施秀娟的商品房买卖合同实际为借贷抵押，应为无效的请求不予支持。现在本案争议的房屋网签在施秀娟名下，同时争议的房屋未办理产权登记手续，故柴俊权主张办理过户手续不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条、第一百三十条规定，判决：一、柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司名义与立而亨公司于2014年10月9日签订房屋交付协议书合法有效；二、驳回柴俊权其他诉讼请求。案件受理费4,112元，由立而亨公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：施秀娟与立而亨公司签订商品房买卖合同的效力如何认定。李迎春借用立而亨公司名义进行****小区的开发建设，李迎春因与刘世强之间存在民间借贷关系，而将案涉房屋网签在刘世强名下作为抵押担保，立而亨公司认可李迎春与刘世强之间以案涉房屋抵押担保的法律关系。结合本案事实以及（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春的供述和王红、刘世强的证言，可以认定李迎春在无力偿还刘世强债务的情况下，认可刘世强对外出售已办理网签登记的房屋，包括本案争议的**幢**室，故李迎春与刘世强对案涉房屋形成新的意思表示，双方之间发生以物抵债的法律关系，即李迎春以其借用立而亨公司名义开发建设的案涉房屋抵顶其对刘世强的债务。施秀娟与立而亨公司签订商品房买卖合同，立而亨公司于2016年7月28日为施秀娟出具案涉房屋的购房款收据，且协助施秀娟将案涉房屋的商品房买卖合同在房屋产权管理部门办理网签登记，施秀娟办理房屋入住手续后居住至今，可以认定立而亨公司具有将网签在刘世强名下的案涉房屋出售给施秀娟的真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”柴俊权未能提供证据证实施秀娟与立而亨公司签订的商品房买卖合同具有法律规定合同无效的上述情形，故施秀娟与立而亨公司签订的商品房买卖合同依法成立并有效。因案涉房屋现不具备办理产权登记条件，对柴俊权要求确认施秀娟与立而亨公司签订的商品房买卖合同无效，且将案涉房屋过户至柴俊权名下的请求，本院不予支持。因柴俊权对施秀娟有明确的诉讼请求，即要求确认施秀娟与立而亨公司签订的商品房买卖合同无效，故施秀娟在原审中诉讼地位应为被告，一审法院列施秀娟为第三人不当，本院予以纠正。 综上所述，柴俊权的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,112元，由柴俊权负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月十一日 书记员  高松松