河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终60号上诉人（原审被告、执行案外人）：申阿芳，女，1986年4月14日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：万丽娟，河南华凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：毋军，男，1971年8月13日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王小红，女，1975年9月19日出生，回族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨同运，男，1971年12月4日出生，汉族，住焦作市山阳区。原审被告（被执行人）：周明轩，男，1981年4月11日出生，汉族，住焦作市中站区。原审被告（被执行人）：罗立杰，女，1979年12月5日出生，汉族，住焦作市中站区。上诉人申阿芳因与被上诉人毋军、原审被告周明轩、罗立杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人申阿芳及其委托诉讼代理人万丽娟，被上诉人毋军的委托诉讼代理人王小红、杨同运到庭参加诉讼。原审被告周明轩、罗立杰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。申阿芳上诉请求：1、撤销一审判决，确认申阿芳与周明轩、罗立杰签订的《房屋买卖合同》合法有效,并确认位于河南省××镇水榭华城7号楼1单元402号房产归申阿芳所有;2、依法撤销（2018）豫0802民初1155号民事裁定书,判令不得对位于河南省××镇水榭华城7号楼1单元402号的房产强制执行,并解除对上述房产的查封;3、本案一、二审诉讼费用由毋军承担。事实与理由:1、一审法院认定事实错误，上诉人申阿芳是涉案房屋的实际所有人。2017年8月11日,上诉人申阿芳通过郑州双华房地产交易有限公司购买了周明轩、罗立杰位于河南省××镇水榭华城7号楼1单元402号房产,并与周明轩、罗立杰及郑州双华房地产交易有限公司签订《房屋买卖合同》,2017年8月21日又签订了《补充协议》,申阿芳按协议要求支付了首付款,罗立杰同申阿芳一起到物业公司领取钥匙并将该房屋交付给申阿芳。申阿芳共支付首付款250000元。2017年8月21日，申阿芳开始缴纳物业费,后又交纳垃圾清运费、装修保证金并开始进行装修,2018年1月房屋装修完毕,申阿芳入住该房至今,行使了对该房屋的占有、使用、收益的权利。2018年9月，申阿芳在业主群里得知能办理房产证了,但申阿芳联系不上罗立杰,又要求中介公司联系罗立杰,也联系不上。2019年1月份,一审法院执行人员到申阿芳家时,申阿芳才知道该房产已被查封。2、一审法院程序违法。《民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。但是,本案申阿芳因为是外地人,一审时在来法院开庭的高速路上车辆突发意外状况,耽误了不到一个小时的时间到达法庭,而不是无正当理由拒不到庭。高速路上车辆突发意外状况，这应当属于正当理由。到法庭时,对方律师还在法庭,法庭竟然在此情况下适用缺席判决,实属不妥。既不利于查明事实,也会造成一方当事人的诉权被剥夺,人身和财产权益被侵害。3、一审法院适用法律错误。首先，一审法院查封裁定时间为2018年3月28日,送达协助执行通知书时间是2018年4月9日。本案中《房屋买卖合同》和《协议书》签订的时间分别是在2017年8月11日和2017年8月21日。其次，在法院查封之前,申阿芳已经合法占有涉案房屋,并对涉案房屋进行了装修。第三,申阿芳在法院查封之前已经实际履行了房屋买卖合同及协议中的付款义务,且可以将剩余价款按照法院的要求交付执行。第四,该房屋没有办理过户手续并不是申阿芳的原因导致的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。故申阿芳请求停止对诉争房屋的执行并确认该房产归上诉人所有，应予支持。毋军辩称，上诉人申阿芳对本案执行标的不具有排除执行的权利。理由：1、涉案房屋买卖合同并未办理合同备案，不符合《物权法》关于不动产物权转移的规定；2、申阿芳所购买的涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不具有排除人民法院执行的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。毋军向一审法院起诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）豫0802执异38号执行裁定书，并判令对河南省××镇水榭华城7号楼1单元402号房屋继续执行；该房屋价值约110万元,在房屋拍卖、变卖价款中的564434元予以执行；2、案件受理费由申阿芳、周明轩、罗立杰承担。一审法院认定事实：毋军与周明轩、罗立杰民间借贷纠纷一案，因毋军在诉讼中申请财产保全，一审法院于2018年3月28日作出（2018）豫0802民初1155号民事裁定书，裁定依法冻结周明轩、罗立杰名下482654元银行存款或者查封、扣押其相同价值的财产。2018年4月9日，一审法院向新郑市住房保障和房地产管理中心送达协助执行通知书，查封了罗立杰名下位于河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋。后一审法院依法适用简易程序于2018年4月23日对该案公开开庭进行了审理。该案查明：2015年11月3日，周明轩向毋军借款40000元，并出具借条一张，该借条上约定于2015年11月30日还款，未约定利息。2016年5月15日，周明轩向毋军借款200000元，并出具借条一张，该借条上约定于2016年5月22日前还款,并约定月息三分，该200000元借款的利息周明轩支付至2018年3月；2016年5月15日，周明轩向毋军借款153000元，并出具借条一张，该借条上约定月息三分，未约定还款期限，该153000元借款周明轩支付利息12000元。后因周明轩未及时还款，毋军多次向周明轩及罗立杰催要欠款，2017年10月15日，在毋军与罗立杰电话通话过程中，罗立杰明确表示对周明轩向毋军的借款予以认可，并愿意承担还款责任。2017年底，罗立杰通过网络借贷平台贷款200000元，并将其中的46500元交予周明轩，再由周明轩转账给毋军。该46500元中的12000元为支付153000元借款的利息，其余为支付200000元借款至2018年3月的利息。其后，因周明轩、罗立杰未再归还借款本金及利息，毋军诉至法院。该案另查明，周明轩与罗立杰原系夫妻关系，二人于2005年1月1日登记结婚，后于2017年12月14日登记离婚，在离婚协议中，二人约定夫妻关系存续期间共同债务由周明轩一人承担，原在郑州市购买的一处房产由罗立杰所有。该案中周明轩向毋军的三笔借款，均发生在周明轩、罗立杰夫妻关系存续期间。一审法院于2018年5月4日作出（2018）豫0802民初1155号民事判决书，判决如下：1、周明轩、罗立杰于判决生效之日起十日内归还毋军借款本金393000元，并支付相应利息（利息计算方法：借款40000元的利息按照年利率6%自2018年3月23日起计算至本判决确定的还款之日止；借款200000元的利息按照月息2%自2018年3月22日起计算至本判决确定的还款之日止；借款153000元的利息按照月息2%自2016年5月15日起计算至本判决确定的还款之日止，但应扣除周明轩、罗立杰已支付的12000元）；2、驳回毋军的其他诉讼请求。该判决书生效后，毋军向法院申请执行。在一审法院执行毋军与周明轩、罗立杰民间借贷纠纷一案中，案外人申阿芳于2019年4月15日对查封的位于河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋提出书面异议，一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年4月29日作出（2019）豫0802执异38号执行裁定书，裁定中止对河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋的执行。毋军对该执行裁定书不服，向法院提起诉讼。一审法院认为，本案的关键在于案外人申阿芳对本案执行标的是否具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本案被查封标的系河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房产，该房产在被查封时仍登记在罗立杰名下，故该执行行为并无不当。申阿芳在本案中未提交任何证据证明其符合上述情形且其权利足以排除执行，故毋军的请求成立，应当继续执行河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋。一审法院判决：继续执行河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋。案件受理费100元，由申阿芳、周明轩、罗立杰负担。本院二审期间，上诉人申阿芳提交证据如下：第一组：一审法院执行裁定书1份，证明申阿芳的异议理由成立，应当解除对涉案房屋的查封。第二组：《房屋买卖合同》1份、补充协议1份、收据（罗立杰）2份、郑州双华房地产交易有限公司收据1份、郑州双华房地产交易有限公司营业执照1份、郑州双华房地产交易有限公司证明材料1份、周明轩证明材料1份。证明：申阿芳与罗立杰、周明轩在郑州双华房地产交易有限公司的见证下于2017年8月11日签订了《房屋买卖合同》，于2017年8月21日签订了《补充协议》，约定了申阿芳购买涉案房屋的有关事宜。申阿芳按合同及协议约定向罗立杰、周明轩交付了房屋的首付款共计25万元及中介费2万元。罗立杰于2017年8月21日将房屋钥匙交于申阿芳，并在郑州双华房地产交易有限公司的见证下在水榭华城物业办理交接，申阿芳进行房屋装修并入住。第三组：1、建行回单详情、转账提交成功单各一份。证明：2017年8月11日申阿芳转账5万，收款方张志宾（给中介），其中中介费2万，中介给罗立杰、周明轩房款3万；2、周明轩光大银行对私活期账户对账单一份，其中申阿芳向周明轩光大银行卡转账共计35000元，POS机刷卡至周明轩的光大银行卡130000元，总计165000元。证明：（1）2017年8月21日，申阿芳向周明轩转账35000元；（2）2017年8月21日，申阿芳用信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款20000元（扣除手续费19878元）；（3）2017年8月21日，申阿芳用信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款10000元（扣除手续费后9938元）；（4）2017年8月21日，申阿芳用信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款30000元（扣除手续费后29818元）；（5）2017年10月1日，申阿芳用信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款40000元（扣除手续费后39758元）；（6）2017年10月1日，申阿芳用信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款30000元（扣除手续费后29818元）；3、申阿芳交通银行信用卡账户信息及明细一份2页，证明：（1）2017年8月21日，申阿芳向河南恒基实业公司转账30000元，替罗立杰、周明轩支付欠河南恒基实业公司的房款并作为支付罗立杰、周明轩的首付款；（2）2017年8月21日，申阿芳持交通银行信用卡通过周明轩自己的POS机向周明轩转房款2次共计50000元，与第2组证据的第（2）、（4）相互印证证明2017年8月21日申阿芳用其交通银行信用卡向周明轩转房款50000元的事实。4、申阿芳广发银行信用卡对账单二份（各1页）。证明：（1）2017年8月21日，申阿芳持广发银行信用卡用周明轩自己的POS机向周明轩转房款10000元，与第2组证据的第（3）相互印证证明2017年8月21日申阿芳用其广发银行信用卡向周明轩转房款10000元的事实；（2）2017年10月1日申阿芳持广发银行信用卡用周明轩自己的POS机向周明轩转房款40000元，与第2组证据的第（5）相互印证证明2017年10月1日申阿芳用其广发银行信用卡向周明轩转房款40000元的事实。5、申阿芳民生银行信用卡对账单一份。证明：2017年10月1日，申阿芳持民生银行信用卡用周明轩自己的POS机向周明轩转房款30000元，与第2组证据的第（6）相互印证证明2017年10月1日申阿芳用其民生银行信用卡向周明轩转房款30000元的事实。并证明申阿芳从该卡里面刷了2万块钱现金，当天交给了周明轩，给周明轩的是25000元。第三组证据共同证明，申阿芳通过银行转账一共向周明轩转了225000元，其中3万元直接给开发商交了尾款，2万元给了中介，给周明轩现金是25000元。第四组：发票2份。证明：罗立杰购买涉案房屋价格为769000元，不是毋军所说的110万元。周明轩、罗立杰以110万元的价格再转卖给申阿芳，是符合真实交易习惯的。第五组：申阿芳交纳涉案房屋的物业费、电费、水费、燃气费、垃圾清运费、装修保证金等各项费用的票据。1、企业名称变更通知书1份。证明涉案房屋所在的物业公司更名情况；2、物业公司情况说明1份。证明申阿芳交纳的物业费和水电费虽是以罗立杰名义开具的，但实际交款人是申阿芳；3、物业费收据及申阿芳用尾数为6683的交通银行卡向河南客乐物业服务有限公司缴纳物业费明细各1份。证明申阿芳于2017年8月21日向物业公司交纳物业费1890元；4、电费收据2份、垃圾清运费1份、装修保证金1份。证明申阿芳于2017年10月28日交纳电费、垃圾清运费、装修保证金并对涉案房屋开始装修；5、物业费缴费收据3份、微信账单详情4份、收据（电费）5份、微信账单详情6份。证明物业费及电费收据上虽然是罗立杰的名字，但实际交款人是申阿芳；6、燃气费交纳明细1份、燃气零售系统页面1张、微信账单详情3份。证明申阿芳从2018年1月17日开始交纳涉案房屋的燃气费至2019年11月9日；7、营业售电服务清单5页。证明申阿芳于2017年10月28日至今交纳涉案房屋电费情况；8、水费征收通知单4份（其中，2018年7月2日出具的为2017年10月28日至2018年7月2日使用的；2018年11月5日出具的是从2018年7月2日至2018年11月5日使用的）、水费发票1份。证明申阿芳从2017年10月开始交纳涉案房屋的水费情况。第六组：申阿芳从2017年8月17日已经入住涉案房屋的证据。1、水榭华城物业服务中心居住证明1份。证明申阿芳现居住在涉案房屋并从2017年8月21日入住至今；2、暂住登记证1份。证明申阿芳现居住在涉案房屋里；3、装修保证书1份、产品三包卡1份、信誉卡1份、服务回执单1份、照片3张，证明申阿芳于2017年10月28日开始装修涉案房屋至2018年1月28日装修好；4、订单详情和发票各1份。证明申阿芳在涉案房屋居住并为新房购置了电冰箱；5、视频资料4份、照片若干，存于U盘的涉案房屋装修时的照片、申阿芳与爱人结婚的视频及照片。证明申阿芳及其爱人装修涉案房屋的情况。第七组：新郑市法院民事裁定书1份。证明：申阿芳在业主群里得知能办理房产证手续后，因找不到罗立杰后向新郑市法院起诉的情况。毋军质证意见：1、对第一组证据执行裁定书的真实性无异议，但该证据不能证明申阿芳的证据指向，不能据此就解封涉案房屋；2.对第二组证据的真实性、关联性和合法性不清楚，该组证据也不能证明申阿芳的上诉符合法律规定；3、对第三组证据中交付购房款的真实性有异议。（1）毋军和周明轩二人共同经营了一个信邦网络科技有限公司，这个公司是以做pos机业务为主的，周明轩该公司成立之前到现在一直从事信用卡套现工作。申阿芳提交的证据只能证明其有过套现行为，不能证明是房款；（2）涉案房屋转款5万，收款人是张志宾，但房屋中介的老板不是这个名字。另外合同上约定，中介有3万块钱属于押金，但没有按合同约定去履行，而是当天将3万块钱给了周明轩，跟合同是不相符的。4、对第四组证据的真实性有异议；5、第五组证据里边的所有书面证据，有罗立杰交款的，有申阿芳交款的，对其真实性不认可；6、对第六组证据的真实性不认可；7、第七组证据与本案无关。周明轩、罗立杰拒不到庭参加诉讼，视为放弃对申阿芳所举证据发表质证意见。申阿芳所提第一、七组证据，毋军对其真实性无异议，本院予以确认。申阿芳所提第二、三、四、五、六组证据，毋军对其真实性虽提出异议并予以反驳，但未提供相反或相关证据加以证明，本院对该部分证据在本案中予以综合分析认定。被上诉人毋军、周明轩、罗立杰均未提交新证据。本院审理查明：2017年8月11日,申阿芳与周明轩、罗立杰在郑州双华房产交易有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》,约定申阿芳购买涉案房屋,房屋价款1100000元，首付款250000元,剩余850000元房款在周明轩、罗立杰办理解押手续后,申阿芳以涉案房屋重新贷款再支付给周明轩、罗立杰。2017年8月21日,申阿芳与周明轩、罗立杰签订《补充协议》,约定申阿芳应在2017年9月30日前支付首付款。协议签订后，申阿芳分批多次向罗立杰、周明轩支付了250000元的首付款,罗立杰出具了收款收据，后申阿芳对涉案房屋进行了装修并居住至今。另外，申阿芳在本院对其询问时明确表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。在此类诉讼中，案外人亦应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。而判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，其权利需同时符合以下四个情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院于2019年4月15日查封了河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号的涉案房屋，但在此之前的2017年8月11日,申阿芳与周明轩、罗立杰在郑州双华房产交易有限公司的居间下先后签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。协议签订后，申阿芳依约向罗立杰、周明轩支付了25万元的首付款，并在一审法院查封前对涉案房屋进行了装修并居住至今。虽然申阿芳在人民法院查封前购买了涉案房屋，但其仅支付被执行人周明轩、罗立杰首付款25万元，尚有剩余款项85万元未支付，而申阿芳在本院对其询问时明确表示不同意将该剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，案外人申阿芳请求排除执行，其权利不能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形，其不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审判决继续执行河南省××镇××大道南××西水榭华城7号楼1单元4层402号房屋并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人申阿芳负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年六月二十九日法官助理石慧慧书记员杜丹妮