浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初4417号 原告（反诉被告）：崔武利，男，1987年10月30日出生，汉族，住仙居县。 原告（反诉被告）：吴连珍，女，1964年10月31日出生，汉族，住仙居县。 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：仙居县埠头镇大庄村村民委员会，住所地仙居县埠头镇大庄村。 法定代表人：王天明，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：陈敏，仙居县白塔法律服务所法律工作者。 原告崔武利、吴连珍（反诉被告）与被告（反诉原告）仙居县埠头镇大庄村村民委员会（以下简称大庄村）合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔武利、吴连珍及委托诉讼代理人白洁、被告（反诉原告）大庄村法定代表人王天明及委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。因新冠病毒疫情影响，本案于2020年2月18日中止诉讼。2020年5月9日，本案恢复诉讼。2020年5月11日，本院再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴连珍及委托诉讼代理人白洁、被告（反诉原告）大庄村的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔武利、吴连珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告赔偿因其违约造成的损失703068.94元（包含营业损失、租金损失、垫付洗涤、池塘改造、化粪池维护等损失）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，被告为“大庄村九都云沛山庄酒店”的经营，以投标方式对外承包，两原告中标后，双方于2018年4月28日签订《云沛山庄承包合同》，合同对承包范围、年限、租金及支付方式等作出具体约定，同时被告于投标时承诺消防由其包办。上述合同签订后，原告依约支付了2018年4月29日至7月28日的费用15万元，并开始经营“九都云沛山庄酒店”。2018年7月13日，因被告就涉案酒店未进行竣工消防备案，导致两原告无法运营酒店持续至2019年4月15日。为此，两原告多次催促被告办理相关消防手续，被告以资金紧张为由要求由两原告先行办理，并承诺承担因此造成原告的相关损失，包括办证所垫付的材料、人工等费用。原告在办理完相关消防手续后，双方就酒店营业、租金等损失协商陷入僵局。2019年8月，被告向法院提起诉讼，要求两原告支付承包费用。仙居县人民法院以（2019）浙1024民初3164号作了判决。综上，原、被告就涉案酒店达成承包合同事实清楚，被告未能依约交付满足经营条件的酒店，其行为构成违约，严重侵犯原告合法权益。现提起诉讼，请依法判决。审理中，原告崔武利、吴连珍增加诉讼请求：解除双方于2018年4月28日签订的《云沛山庄承包合同》。事实和理由：双方自上述合同签订后不久，便因交付的建筑物没有消防许可而无法经营而停业。其垫付相关费用后，被告不但没有及时支付，还通过诉讼请求原告支付租金，并拒绝赔偿原告因此产生的损失，现只能提出赔偿损失的诉讼请求。在本案审理过程中，因爆发新冠病毒疫情无法营业，其蒙受巨大经济损失，如再继续经营下去，将给原告造成无法想象的损失，请求依法予以支持。 被告大庄村辩称，被告与两原告签订合同事实，也合法有效，现在正在履行当中。两原告的诉讼请求于法无理无据，请求法院驳回，理由如下：1、两原告第一项诉讼请求，在（2019）浙1024民初3164号案件中已作出判决，其中的217970.2元消防垫付部分已予承认。不予承认部分系两原告的个人签条及消防备案完成后的费用，都不应是被告应当支付费用。2、关于第二项诉讼请求，据被告所知云沛山庄在两原告接手后就没有停业过，一直都在营业中。所谓的营业损失、租金损失没有事实依据。至于减少的房间租金损失，已在（2019）浙1024民初3164号案件作出判决。 反诉原告大庄村提出反诉请求：1、请求判令反诉被告崔武利、吴连珍支付租金31.5万元及利息（从起诉之日起按同期银行贷款利率计算至租金诉清之日止）。2、反诉诉讼费用由反诉被告崔武利、吴连珍承担。反诉的事实与理由：2018年4月28日，反诉原告与反诉被告签订《云沛山庄承包合同》，反诉原告把云沛山庄承包给两反诉被告，双方对租金、年限等均明确约定。2019年8月，因两反诉被告没有按约支付租金，反诉原告提起诉讼，法院依法判决两反诉被告支付计算至2019年10月底的租金。按双方合同约定，2019-2020年度下半年的租金31.5万元应当在2019年11月前付清，但两反诉被告没有按约支付。 反诉被告崔武利、吴连珍辩称：对反诉原告大庄村主张的租金，应扣除新冠病毒疫情期间不能营业期间，并在赔偿因消防停业损失后支付。 经审理，本院认定：2019年8月1日，大庄村向本院提起诉讼，要求崔武利、吴连珍支付云沛山庄租金765000元。在该案审理中，本院认定的案件事实为，2013年12月19日，仙居县大庄乡村旅游开发有限公司（下称大庄旅游公司）成立，2018年5月21日，仙居县市场监督管理局予以核准，其中大庄村持有该公司股权80%，王天明持有该公司股权8%，徐福弟持有该公司股权6%，陈美腾持有该公司股权6%。2015年6月1日，仙居县明辉旅游开发有限公司成立，该公司在仙居县都云沛山庄酒店。2018年初，仙居县明辉旅游开发有限公司将九都云沛山庄酒店出租给大庄旅游公司经营，并签订了《云沛山庄承包合同》，约定了双方权利与义务。2018年4月，大庄旅游公司授权大庄村出租九都云沛山庄酒店，崔武利、吴连珍通过招投标方式取得了九都云沛山庄酒店的租赁经营权，并签订了《云沛山庄承包合同》，约定出租期限为叁年，即自2018年4月29日至2021年4月28日止；租金，第一年租金为600000元（即自2018年4月29日至2019年4月28日），第二年租金为630000元（即自2019年4月29日至2020年4月28日），第三年租金为660000元（即自2020年4月29日至2021年4月28日）；租金付款方式，第一年按季度付租金，在下季度经营前15天付清，第二年每半年付一次，在每个半年经营前15天付清，第三年在经营前一次性付清；违约责任，乙方（本案原告，下同）不得改变云沛山庄使用用途。在经营期间，乙方应爱护保管好所有财产，因保管不当造成财产损坏，应及时修复，无法恢复原状的，应照价赔偿甲方（本案被告，下同）损失。乙方应严格按合同约定日期交纳租金，逾期应支付违约金，违约金按季度金额的同期银行贷款利率计付；合同解除，乙方无正当理由未付或者延迟支付租金的，甲方有权要求在合理期限内支付，如未按约定时间支付，甲方有权终止合同等条款。该合同签订后，吴连珍、崔武利接手大庄村九都云沛山庄酒店进行经营，并缴纳了租金150000元。2018年7月15日，仙居县公安消防大队在消防安全检查时，发现大庄村九都云沛山庄酒店未办理《消防许可证》，遂作出仙公（消）行罚决字（2018）0091号行政处罚决定书，对大庄旅游公司责令停产停业并处罚款5000元。2018年7月15日，大庄村授权吴连珍办理消防手续，承诺相关费用凭发票报销，可直接从承包租金中扣除，并赔偿承包人造成的损失。此后，吴连珍向有关部门申请办理许可，并按要求组织人员对相关消防设施、设备、管道等进行整改。2019年4月29日，仙居县公安消防大队为大庄旅游公司颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年7月30日，仙居县公安局为大庄旅游公司颁发了《特种行业许可证》。吴连珍因办理两证支出各项费用239742.66元。大庄村以《情况说明》方式，对上述支出各项费用中的217970.2元予以认可，并同意因酒店改造减少房间的租金按每年28000元免除，但对白条支出3772.46元和添加消防器材14000元、煤气管道维修4000元则不予承认，同时放弃了违约金主张。据此，2019年10月22日，本院作出（2019）浙1024民初3164号民事判决，认为当事人双方签订的《云沛山庄承包合同》有效，吴连珍、崔武利应按约定支付大庄村租金计算至2019年10月底的租金915000元，其中吴连珍、崔武利已经支付150000元，再扣除办理相关证照支出217970.2元和房间减少免除租金84000元，吴连珍、崔武利实际应支付大庄村租金463029.8元。吴连珍、崔武利白条支出3772.46元和添加消防器材14000元、煤气管道维修4000元，是否应由大庄村负担，及有否遭受停业损失，因未在法定期限内提出反诉，可另案进行主张。故判决吴连珍、崔武利支付大庄村租金463029.8元；驳回大庄村其他诉讼请求。该判决双方均未提出上诉，已经发生法律效力。 2020年3月10日，本院根据被告的申请，依法向国家税务总局仙居县税务局、国网浙江仙居县供电公司调取了大庄旅游公司，2018年7月至2019年4月期间申报明细、用电情况，结果显示该公司季平均应税金额70000余元，月平均用电消费8000余元。 2020年5月18日，被告向本院出具《情况承诺说明》，载明“关于吴连珍、崔武利与承诺人为租赁合同纠纷一案，在开庭后经村开会讨论，对于本案承诺同意按以下两点处理（一）同意解除双方于2018年4月签订的《云沛山庄承包合同》，合同解除时间为2020年5月1日。（二）由于新冠××疫情影响，同意减免吴连珍、崔武利2019至2020年度租金三个月”。 2020年5月26日，本院邀请本案当事人前往九都云沛山庄酒店进行现场勘验、拍照，就原告要求被告大庄村赔偿的损失703068.94元，即（1）防火卷门差价、木质防火门18521.94元；（2）垫付拖欠洗涤费用9900元；（3）垫付纱窗更换费用2450元；（4）垫付池塘改造材料费用4813元；（5）垫付补办卫生许可证费用320元；（6）化粪池清理、改造费用19490元；（7）草坪修整费用43674元；（8）租金损失200000元；（9）营业损失400000元，逐项进行核实。被告大庄村对第（1）项消防支出的木质防火门17980元予以认可，对其余金额认为已在（2019）浙1024民初3164号案件中作了处理，属于防火卷门差价款，发票是事后补开不予认可；对第（2）-（6）项费用不持异议；对第（7）项草坪修整费用43674元，认为草坪占地原是铺有渗水砖的停车场，原告未经过被告大庄村同意，擅自将该停车场整修、铺设草坪属于个人经营行为，所产生的费用不予承担；对第8-9项费用，认为原告并未因消防原因影响酒店经营，或存在停业的事实，不承认该两项损失。此外，被告大庄村对煤气管道改造支出4000元，予以认可。 认定上述事实的证据：《（2019）浙1024民初3164号民事判决书》、《损失清单》、《国家税务总局仙居县税务局增值税普通发票数据查询》、《国网浙江仙居县供电公司用电清单》《勘验笔录》、《现场照片》、《情况承诺说明》和当事人陈述。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是被告在发包酒店时未提供《消防许可证》等证照是否应担责；二是原告被消防部门责令停业并处罚款及补办证照是否造成经营损失，该损失如何确定。关于争议焦点一，一般而言，酒店就是给宾客提供住宿和餐饮的场所，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。依据相关法律规定，经营酒店应具备消防许可、卫生许可、特种行业许可等刚性条件。本案中，案涉酒店因缺少《消防许可证》等证照，被消防部门责令停业并处罚款，足以证明合同标的物存在瑕疵。被告大庄村将未取得消防安全许可的酒店进行发包，应承担瑕疵担保责任。原告明知该酒店存在消防问题及证照不全而仍然受让，未尽到审慎注意义务，对合同后果也应承担一定责任。关于争议焦点二，原告在履行合同中，因消防安全不达标，即按消防要求投入人力、物力，耗时对消防设施、管道等进行整改，并最终取得《消防许可证》等证照。上述对合同标的物瑕疵补正行为，势必影响到酒店正常经营，客观上造成收益减少。对此，被告大庄村在授权吴连珍办理消防手续时就承诺相关费用凭发票报销，可直接从承包租金中扣除，并愿意赔偿承包人造成的损失，证明其预见到原告可能遭受的经营损失，故被告大庄村应承担赔偿责任。但是，消防部门责令停产停业后，原告经营的酒店仍产生一定应税支出和电费消耗，不能认定其完全停业。本院综合考虑以上诸因素，根据公平原则，酌情减少被告大庄村三个月的租金收益157500元，以弥补原告的营业及租金损失。此外，原告接手酒店后垫付的款项，被告大庄村认可金额为62853元，其应当予以支付。原告主张的防火卷帘门开票差价541.94元，因该笔费用已在（2019）浙1024民初3164号民事判决书作了裁判，本院不予支持。原告主张的草坪修整费用43674元，因无证据证明已获得被告大庄村同意改变原来的停车场用途，应认定属于其经营行为，该项费用不应由被告大庄村承担。审理中，被告愿意因疫情减免原告三个月的租金，并从2020年5月1日起解除双方《云沛山庄承包合同》，被告对此不持异议，体现了当事人意思自治，本院予以认可。因此，反诉被告吴连珍、崔武利，应支付反诉原告大庄村2019年11月1日至2020年5月1日期间租金共三个月的租金157500元（已扣除因疫情减免的三个月租金），该租金可与赔偿原告损失相抵销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴连珍、崔武利与被告仙居县埠头镇大庄村村民委员会之间签订的《云沛山庄承包合同》； 二、被告仙居县埠头镇大庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告吴连珍、崔武利垫付款项62853元； 三、被告仙居县埠头镇大庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴连珍、崔武利经济损失157500元； 四、反诉被告吴连珍、崔武利于本判决生效之日起十日内支付反诉原告仙居县埠头镇大庄村村民委员会租金157500元； 五、驳回原告吴连珍、崔武利的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告仙居县埠头镇大庄村村民委员会的其他反诉请求。 上列第三、四两项付款义务，可相互抵销。 如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12997元，由原告吴连珍、崔武利负担8000元，被告仙居县埠头镇大庄村村民委员会负担4997元；反诉案件受理费6025元，由反诉原告仙居县埠头镇大庄村村民委员会负担3012.5元，反诉被告吴连珍、崔武利负担3012.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  崔 明 人民陪审员  吴子南 人民陪审员  戴天华 二〇二〇年六月二十九日 代书 记员  杨锦秀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2019）浙1024民初4417号 崔武利、吴连珍、仙居县埠头镇大庄村村民委员会： 原告（反诉被告）崔武利、吴连珍与被告（反诉原告）仙居县埠头镇大庄村村民委员会为合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用12997元，反诉费用6025元提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 款汇：台州市财政局。 账号：19-900001040000225089001。 开户银行：台州市农行。 特此通知。 2020年6月29日