河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1450号上诉人（原审被告）：张雅静，女，1986年3月1日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹雪莲，女，1982年8月15日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：张长春，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。上诉人张雅静因与被上诉人曹雪莲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张雅静及其委托诉讼代理人何国华，被上诉人曹雪莲及其委托诉讼代理人张长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雅静上诉请求:1.依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人不具有解除）××所有权人为××区租赁合同的主体资格，其无权要求解除合同。被上诉人曹雪莲是代表平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司行使的收取房租行为,其属于职务行为,本案真正的）××所有权人为××区出租一方或提供房屋使用权的一方系平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司及法定代表人岳文鹏。平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司和岳文鹏与被上诉人曹雪莲之间存在重大利害关系,其在一审期间向法庭出具的证明和与曹雪莲签订的租赁协议不实，严重损害了上诉人的合法权益，不应当被采信。二、上诉人在使用）××所有权人为××区举办幼儿园的过程中，不存在根本违约或能致使合同解除的违约行为，上诉人对水电和旱厕的改造是对租赁物的合理适用,符合法律法规所规定的按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，同时也符合行政法规和政策规定。一审以对水电的改造和旱厕的改造属于违约行为并使用违约条款及作出解除合同的判决，属于认定事实错误,并缺乏公正公平，属于错误地理解和适用相关合同法的规定，不符合合同法鼓励交易原则。综上，望二审查明事实,依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。曹雪莲辩称，一、曹雪莲是本案适格的原告,对本案诉争）××所有权人为××区具有合法的承租权及使用权益。通过一审提交的双方均认可的曹雪莲与平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司签订的）××所有权人为××区租赁合同可以看出，曹雪莲具有合法的承租权,且通过张雅静与曹雪莲签订租赁合同且向曹雪莲缴纳房租的行为可以看出,张雅静是认可曹雪莲对本案诉争）××所有权人为××区具有合法的承租权及使用权益。另一方面，国家税务机关对曹雪莲收取的房租进行征税同样可以看出曹雪莲出租）××所有权人为××区的行为不存在所谓的职务行为，而是将自己拥有合法使用权的）××所有权人为××区合法出租,应当受到法律的保护。二、一审法院判决解除合同完全有事实依据且符合法律规定。首先,因张雅静多次迟延缴纳租金，曹雪莲已在2019年8月13日向张雅静书面通知解除租赁合同，租赁合同已解除、终止。张雅静在一审开庭中明确承认在未经曹雪莲同意的情况下，私自将租赁）××所有权人为××区的水、电基本重大设施进行了改造，且对房屋内部部分设施进行了拆除，造成了出租）××所有权人为××区用电不规范及对房屋水电设施的安全造成极大隐患。根据合同法第二百一十九条关于“【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，且依据双方签订的《店面房出租合同》第八条关于“在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行”之约定，一审法院判决解除合同完全有事实依据且符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回张雅静的上诉，维持原判。曹雪莲向一审法院起诉请求：1.请求判令解除曹雪莲、张雅静2016年4月1日签订的《店面房出租合同》，（合同金额300000元）；2.请求判令张雅静支付曹雪莲支出的应交税费等费用79537.25元，上述共计379534.24元。3.本案诉讼费用由张雅静承担。一审法院认定事实:2016年4月1日，曹雪莲与张雅静签订《店面房出租合同》一份，载明主要内容为：“甲方（出租方）：曹雪莲.乙方（承租方）：张雅静.一、被租）××所有权人为××区为平顶山市新华区光明路137号后院。二、租赁期限。租赁期限为陆年，从贰零壹陆年肆月壹日至贰零贰贰年陆月三十日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本）××所有权人为××区，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。三、租金、押金、杂费交付期限：）××所有权人为××区租赁费每月人民币贰万伍仟元整以上租金是不含税价，房租第四年递增，（即2020年起）每年10%，如有关部门检查需办理出租手续等应缴纳的一切税费由乙方缴纳。租金交付期限：提前20日交清季度租金。押金：在合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：贰万伍仟元整，该押金用于保障屋内的设备完好，如果出现设备损坏现象，甲方有权扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应在合同期满日退还。租金乙方必须性将租金交齐，交不齐则视为违约，合同自动终止，押金不予退还。……八、在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满后，乙方如需拆除，需将）××所有权人为××区恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。……甲方（出租方）：曹雪莲签字，乙方（承租方）：张雅静签字。2016年4月1日。”张雅静向曹雪莲交付押金25000元。2018年10月26日，曹雪莲缴纳2016年10月1日至2016年10月31日的个人所得税滞纳金20180.64元，缴纳2016年10月1日至2016年10月31日的印花税滞纳金656.75元，以上共计20837.39元。2018年10月26日，张雅静缴纳）××所有权人为××区转租费用375000元，2018年10月26日曹雪莲缴纳2018年10月1日至2018年10月31日的经济合同印花税1850元，缴纳2018年10月1日至2018年10月31日的财产租赁所得个人所得税56846.86元。另查明，曹雪莲与平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏签订了两份《个人承包经营合同》，其中一份《个人承包经营合同》所载主要内容为：“发包人（以下称甲方）：平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏。承包人（以下称乙方）：曹雪莲.甲乙双方充分协商，在互惠、互利的原则下，甲方将平顶山市新华区光明路137号后院承包给乙方，就承包经营事宜达成如下协议：一、承包期从2014年10月25日起至2016年10月25日止。合同期满后，甲方如果继续对外承包本）××所有权人为××区，乙方享有优先承包权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新承包合同，否则按自动弃权处理。二、承包费为每月6千元整，采取先缴纳后使用的原则，现金一次性交清月承包费。三、……甲方：平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司签章、岳文鹏签字，乙方：曹雪莲签字。”另一份《个人承包经营合同》所载约定内容与上述基本内容相同，但约定的承包日期从2016年10月25日起至2022年6月25日止。约定承包费为每月10000元。该《个人承包经营合同》尾部附有平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司签章、岳文鹏签字和曹雪莲的签字。2020年1月10日，平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司出具《证明》一份，载明：“我公司平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司核准号：（91410402171830244U）××：岳文鹏，身份证号：，将平顶山市新华区光明路137号院全部承包给曹雪莲（身份证号）对外出租，承包日期从2014年10月25日起至2022年12月1日止，由此产生的权利和义务一切由曹雪莲承担。”证明尾部附有平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司签章和岳文鹏签章。2019年8月17日，曹雪莲在蓓蕾精品幼儿园门口张贴了《解除）××所有权人为××区租赁合同通知书》,所载主要内容为：“蓓蕾精品幼儿园、张雅静：鉴于你自从2016年起多次逾期交租金，且在未经允许的情况下私自接改水电，破坏房子主体结构的严重违约行为，本人经慎重考虑，决定行使合同解除权，解除租赁合同，特向你发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请你在收到本通知书之日起15日内腾空租赁）××所有权人为××区并交付予本人，逾期未能腾空的，视为你自动放弃租赁房屋内所有财产，本人有权采取任何措施予以处置，以收回租赁）××所有权人为××区，且不再退还保证金，由此支付的所有费用……”再查明，位于）××所有权人为××区综合厂，2001年4月，经新华区企业产权制度改革领导小组确认，将平顶山市新华区综合厂改制为内部职工持股的有限责任公司，名称为：平顶山市嘉睿电焊修理有限责任公司，公司地址为：光明路中段路西137号院。2005年5月19日，平顶山市嘉睿电焊修理有限责任公司更名为平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司。又查明，2016年8月30日，张雅静与岳文鹏、平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司签订《合作协议》一份，所载主要内容为：“甲方（××）：张雅静身份证号：.企业名称：平顶山蓓蕾精品幼儿园。乙方（××）：岳文鹏.身份证号：.企业名称：平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司，甲、乙双方本着互利共赢，团结合作的精神，经友好协商，就共同经营蓓蕾精品幼儿园事宜达成如下合伙协议：第一条.……第二条、合伙组织名称、合伙经营项目.合伙组织名称为：平顶山蓓蕾精品幼儿园。合伙经营项目为：3-6岁幼儿学前教育。第三条合伙期限：自2016年9月至2022年8月止。第四条、合伙组织财产份额分配.各合伙人占有合伙组织财产份额为：甲方80%；乙方20%。……”该协议尾部附有甲方：张雅静签字，乙方：岳文鹏签字。张雅静主张其与岳文鹏签订了关于光明路137号后院的《店面）××所有权人为××区出租合同》，但其未向法庭提供完整的合同原件。张雅静当庭认可其对本案所涉）××所有权人为××区进行的厕所改造及水电的改造，未经曹雪莲同意。张雅静当庭确认本案所涉的）××所有权人为××区的租赁费均是交付给了曹雪莲的账户。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曹雪莲与平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏签订有本案所涉）××所有权人为××区的《个人承包经营合同》，承包期间为从2014年10月25日起至2022年6月25日止，且平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏出具《证明》证实上述《个人承包经营合同》的真实性。2016年4月1日，曹雪莲与张雅静签订《店面房出租合同》，且）××所有权人为××区租金均是交付给了曹雪莲，以上能够形成证据链证明该《店面房出租合同》系双方的真实意思表示，且该合同内容不违反法律规定，其效力为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”曹雪莲与张雅静签订的《店面房出租合同》中明确约定：“承租方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行。”本案中，张雅静作为承租方在庭审中认可其对本案所涉）××所有权人为××区的内部改造和水电改造未征得出租方曹雪莲的同意。张雅静的上述行为构成违约，故对曹雪莲请求解除双方于2016年4月1日签订的《店面房出租合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。曹雪莲与张雅静签订的《店面房出租合同》中约定：“如有关部门检查需办理出租手续等应缴纳的一切税费由承租方缴纳。”曹雪莲出具的税收票据中显示缴纳的税费为“个人所得税滞纳金、印花税滞纳金、经济合同印花税、财产租赁所得个人所得税”不能证明与本案所涉）××所有权人为××区具有关联性，故对曹雪莲请求张雅静支付其支出的应交的税费等费用79537.25元的诉讼请求,一审法院不予支持。关于张雅静已向曹雪莲交付的25000元的押金，因双方在合同中约定该押金是用于保障屋内的设施完好，而张雅静在未经曹雪莲同意的情况下对屋内的结构进行了改造，张雅静构成违约，故一审法院认为该押金不予退还。对张雅静辩称的曹雪莲不是本案适格原告，因张雅静提供的《合作协议》不涉及本案所涉）××所有权人为××区的租赁情况，张雅静提供的与岳文鹏签订的《店面）××所有权人为××区出租合同》无完整原件，不能证明其主张，故对张雅静的辩解理由,一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除曹雪莲与张雅静于2016年4月1日签订的《店面房出租合同》。二、张雅静于判决生效之日起三十日内返还曹雪莲本案所涉承租）××所有权人为××区。三、驳回曹雪莲的其他诉讼请求。案件受理费6993元，由张雅静负担5528元，由曹雪莲负担1465元。本院二审期间，张雅静围绕其上诉请求依法提交了视频资料一份，拟证明其对旱厕的改造是合理的，并未改变）××所有权人为××区的状况。曹雪莲对该证据的质证意见为：对视频资料的真实性无异议，该视频形成时间在一审开庭前，不属于新证据。从视频资料中能看出上诉人对出租的）××所有权人为××区进行了翻天覆地的改造，并拆除了部分墙面和固定设施，违反了合同的约定，且没有征得出租人的同意，该证据反而能证明双方符合解除合同的条件。合同解除符合合同法第219条和双方租赁合同第八条的约定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要体现在以下两个方面：1.曹雪莲的诉讼主体资格是否适格；2.曹雪莲与张雅静于2016年4月1日签订的《店面房出租合同》是否符合解除条件。对此，结合一、二审查明的事实及当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于曹雪莲的诉讼主体资格是否适格的问题。经查，本案中，曹雪莲与平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏签订有本案所涉）××所有权人为××区的《个人承包经营合同》，约定平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏将平顶山市新华区光明路137号后院承包给曹雪莲，承包期间为从2014年10月25日起至2022年6月25日止，且平顶山市嘉睿车辆保洁有限责任公司、岳文鹏出具《证明》证实上述《个人承包经营合同》属真实有效。2016年4月1日，曹雪莲与张雅静签订案涉《店面房出租合同》，在该《店面房出租合同》履行过程中，所涉）××所有权人为××区租金均是交付给了曹雪莲，以上事实能够证明曹雪莲就案涉）××所有权人为××区拥有合法出租权，案涉《店面房出租合同》系张雅静与曹雪莲的真实意思表示，且内容不违反法律规定，故对该《店面房出租合同》的效力应予确认。曹雪莲作为该《店面房出租合同》的一方当事人主张权利，其诉讼主体资格应属适格，并无不当。上诉人关于曹雪莲的诉讼主体资格不适格的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于曹雪莲与张雅静于2016年4月1日签订的《店面房出租合同》是否符合解除条件的问题。一方面，本案中，曹雪莲据以主张解除案涉《店面房出租合同》的主要理由为承租人张雅静未按时缴纳租金，且擅自更改水电及房屋内部墙体结构，构成严重违约。对此，本院经查认为，1.关于租金支付问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。”但就本案查明的事实来看，尽管承租人张雅静存在迟延交付租金的情形，但经曹雪莲催告后张雅静均足额缴纳了租金，且逾期时间一般为几天，也在交易习惯允许的范围之内。因双方签订的《店面房出租合同》中并未有关于解除权的相关约定，且上述逾期缴纳租金的情形也并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定的法定解除条件，故应认定本案中张雅静未按时缴纳租金的情形不符合合同解除条件。2.关于张雅静擅自更改水电及房屋内部墙体结构，是否构成严重违约的问题。经查，曹雪莲与张雅静签订的《店面房出租合同》中确实明确约定：“承租方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行。”张雅静作为承租方在庭审中也认可其对本案所涉）××所有权人为××区的内部改造和水电改造未征得出租方曹雪莲的同意，但张雅静所进行的上述改造、拆除行为，均是为了提高）××所有权人为××区的安全性和使用质量而为，应属对案涉）××所有权人为××区的合理使用，也在一定程度上提升了）××所有权人为××区的价值，曹雪莲也并未提供充有效的证据证明案涉租赁物遭受了损失，因此，张雅静擅自更改水电及房屋内部墙体结构，并不构成严重违约，不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定的情形，亦不符合前述《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故应认定张雅静擅自更改水电及房屋内部墙体结构的行为也不符合合同解除的条件。另一方面，案涉租赁协议涉及的是民办幼儿园的经营，幼儿园作为学前教育的重要阶段，本身具有服务社会的性质，若径行解除涉案《店面房出租合同》，不仅将直接导致几十位教职工面临失业问题，也会使200余名孩子面临失学的问题，势必给很多家庭带来恐慌和失措，也势必会给社会造成不良的影响。本案双方当事人本应本着诚实信用的基本原则，通过协商达成互谅互让，但却因琐事对簿公堂，实属不该。综合以上所述，张雅静上诉称案涉《店面房出租合同》不符合解除条件的理由成立，本院予以采信。但双方均应秉承友好诚信的原则继续履行涉案合同，否则，守约方均可依照合同约定及法律规定向违约方主张相关权利。综上所述，张雅静的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院作出的（2019）豫0402民初5048号民事判决；二、驳回曹雪莲的诉讼请求。一审案件受理费6993元，由曹雪莲负担。二审案件受理费5800元，由曹雪莲负担。本判决为终审判决。审判员  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年六月二十四日法官助理于帆书记员尚亚晓