湖北省宜昌市西陵区人民法院 执 行 裁 定 书 2020鄂0502执异11号 案外人王心意，女，1991年1月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。 委托代理人胡阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。（一般授权） 申请执行人宜昌开发区佳诚门窗厂，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区港窑路。 经营者胡茂先，男，1960年6月14日出生，汉族，住宜昌市。 委托代理人肖军，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权） 被执行人宜昌建丰置业有限公司，住所地宜昌市解放路52号。 法定代表人翟国华，该公司董事长。 委托代理人汤再洁，男，1967年2月20日出生，汉族，该公司员工。（特别授权） 在本院执行申请执行人宜昌开发区佳诚门窗厂（以下简称佳诚门窗厂）与被执行人宜昌建丰置业有限公司（以下简称建丰公司）加工承揽合同纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王心意称，西陵区法院在执行佳诚门窗厂与建丰公司加工承揽合同纠纷一案中，查封了位于猇亭区××大道××号国华瑞景（××号楼）房屋产籍号为05-0006-××-××、05-0006-××-××、05-0006-××-0××、05-0006-××-0××的房屋4套，上述房屋异议人已与建丰公司签订《购房合同》交清全款并已办理预告登记，已取得上述房屋钥匙及电卡并实际占有。在西陵区法院采取查封措施前，异议人已与第三人签订房屋买卖合同，且第三人已付清房款并实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求法院解除对上述房屋的保全措施。 申请执行人佳诚门窗厂称，王心意与建丰公司虽然签订了购房合同，但该合同并未实际履行。王心意提供的购房合同在乙方购房人处没有签名，且购房款并未按照合同约定汇入建行专用账户，王心意并未实际占用，也没有办理正式收房手续，不符合正常交易惯例。结合宜昌市猇亭区人民法院（2016）鄂0505民初6号民事案件的证据材料来看，王心意与建丰公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而系因借款关系产生的让与担保法律关系，王心意并未取得该房屋的所有权，不能对抗人民法院的执行，故请求人民法院依法驳回王心意的异议请求。 被执行人建丰公司称，王心意与建丰公司并不存在真实的房屋买卖关系，而是借贷关系，房屋是提供借款的担保；建丰公司从未向王心意开具过购房发票，从未与王心意办理过合法的收房手续，故请求人民法院依法驳回王心意的异议请求。 本院查明，申请执行人佳诚门窗厂与被执行人建丰公司加工承揽合同纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）鄂0502民初2832号《民事调解书》：一、建丰公司尚欠佳诚门窗厂加工承揽工程款541244元。未支付工程款利息按年息4.9%计算。从2014年1月20日至2018年10月1日止分段计算124376.96元。二、佳诚门窗厂诉讼所支付的诉讼保全费3870元，诉讼费10456元（佳诚门窗厂已经预交），减半为5228元，由建丰公司承担。三、上述费用674718.96元建丰公司定于2018年10月20日支付给佳诚门窗厂。建丰公司若逾期未支付，则承担以未按期支付的款项为基数，从逾期之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。因建丰公司逾期未履行，佳诚门窗厂向本院申请执行，本院依法立案受理，执行案号为（2018）鄂0502执612号。2019年3月18日，本院作出（2019）鄂0502执612号《执行裁定书》：冻结、划拨被执行人建丰公司的银行存款683865.96元或查封、扣押并拍卖、变卖其相应价值的财产或扣留、提取其相应价值的收入。2019年10月10日本院向宜昌市公共资源交易中心不动产交易和登记所送达《协助执行通知书》：查封建丰公司位于猇亭××××号国华瑞景（4号楼）房屋产籍号为05-0006-××-0××1、05-0006-××-0××、05-0006-0××-01××、05-0006-××-0××的房屋，期限三年。 “润恒国华瑞景”系建丰公司开发建设的商品房项目，2014年10月王心意与建丰公司签订包含案涉4套房屋在内的共计24套房屋的《商品房买卖合同》，2014年10月27日、10月28日王心意通过网上银行共向建丰公司猇亭分公司在城市商业银行开立的账户转款700万元，该账户并非建丰公司商品房预售资金专用账户。王心意提供了建丰公司猇亭分公司出具的收据，但该收据原件载明的内容不清晰。2015年6月案涉4套房屋办理预告登记，预告登记权利人王心意。 本院认为，本案争议的焦点问题为王心意对案涉房屋预告登记后享有的权利是否足以阻却执行措施。具体分析如下： 一、王心意针对案涉房屋办理预告登记后，并不享有排除执行的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定确立了专门的买卖房屋或者其他不动产物权预告登记制度，预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。因此，王心意进行预告登记的对象是基于《买卖合同》而产生的债权，王心意进行预告登记后，其对案涉房屋享有的仅是完成本登记的请求权。王心意进行预告登记后，建丰公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属建丰公司，建丰公司是基于事实行为而取得房屋所有权。因此本院在执行过程中，查封属建丰公司所有的案涉4套房屋并无不当。 二、王心意在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王心意虽提交其与建丰公司签订的《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》并无“王心意”本人签名，王心意向建丰公司猇亭分公司转账的700万元并未转入商品房预售资金专用账户，其提交的建丰公司猇亭分公司收据不能反映系购房款且未提供购房发票，故案涉房屋王心意与建丰公司之间《商品房买卖合同》是否合法有效，支付的款项是否购房价款存疑，因此，王心意不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。本案中，王心意与建丰公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》达24套，并非直接满足生活居住需要，且未能举证证明其在案涉房屋所在地长期居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，显然不符合上述法律规定的保护要件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。本案中王心意提交的商品房买卖合同、预告登记证明、转账凭证等，无法确定案涉房屋已经符合物权登记的条件，故不应解除对案涉房屋的查封措施。 综上，异议人王心意对案涉房屋预告登记后享有的权利不足以阻却执行措施，其要求解除查封，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，裁定如下： 驳回案外人王心意的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  龙 嵘 审 判 员  付腊梅 人民陪审员  余 勤 二〇二〇年六月八日                                                                                                           法官助理     张蔓                                                                                                     书 记 员     孙何麟