上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2680号上诉人（原审原告）：顾文倩，女，1993年10月16日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：顾明中（系顾文倩之父），1970年3月12日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖乾社，男，1955年7月26日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：谢兵，上海卓冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠新，上海卓冉律师事务所律师。原审第三人：上海奇度房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇四平公路1889号2幢216室。法定代表人：贾全华，经理。原审第三人：顾明中，男，1970年3月12日生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人顾文倩、廖乾社因与原审第三人上海奇度房地产营销策划有限公司（以下简称奇度公司）、顾明中房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾文倩上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持顾文倩一审相应诉讼请求。事实和理由：落款时间为2017年12月5日的第二份房屋买卖合同系奇度公司擅自代签，并非顾明中真实意思，廖乾社仍应按照其与顾文倩于2015年2月3日签订的第一份房屋买卖合同履行。该合同约定，系争房屋交易税费均由廖乾社负担。因此，廖乾社以奇度公司未能及时足额缴纳税费为由，主张其不承担违约责任，缺乏依据。廖乾社逾期办理系争房屋过户、交房手续，给顾文倩造成重大损失。考虑到诉讼成本较高，顾文倩希望通过督促廖乾社履行合同义务的方式解决纠纷，但廖乾社及其代理人常年不在上海，难以联系，顾文倩在督促未果后提起本案诉讼，并非怠于行使权利导致损失扩大。一审酌定廖乾社向顾文倩支付人民币25万元违约金，明显低于顾文倩的实际损失，亦不能发挥违约金惩戒失信的积极作用。廖乾社不同意顾文倩的上诉请求，并提出己方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾文倩的一审诉讼请求。事实和理由：第一份合同签订后，廖乾社多次回沪，积极配合办理系争房屋过户手续。但顾倩文当时刚毕业，无法通过贷款审批，故系争房屋未能过户至顾文倩名下。为此，顾明中要求变更系争房屋买受人。考虑到顾明中与顾文倩系父女关系，顾明中有权代理顾文倩处理系争房屋买卖事宜，廖乾社同意配合，双方遂口头授权奇度公司代为签署第二份合同。因此，除房屋价款及税费负担的约定外，其余内容均应按照第二份合同约定履行。顾明中虽口头否认第二份合同的真实性，但其作为系争房屋的契税缴纳人，全程参与交易过程，以实际履行行为表明其变更成为系争房屋的买受人。实际上，两份合同未能正常履行的原因在于，廖乾社与奇度公司约定，系争房屋交易产生的所有税费以80万元价格包干给奇度公司。后实际产生的税费超出80万元，奇度公司不愿继续缴纳税费。廖乾社始终积极履行合同义务，并无过错，不应承担违约责任。奇度公司未作陈述。顾明中述称，同意顾文倩的上诉请求，不同意廖乾社的上诉请求。顾文倩向一审法院起诉请求：1.判令顾文倩与廖乾社于2015年2月3日订立的关于上海市松江区XX路XX号房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2.判令廖乾社向顾文倩交付前述房屋，并协助办理房屋过户手续；3.判令廖乾社向顾文倩支付逾期交房及逾期过户违约金，均以已付款1,300,000元为本金，按照每日万分之五标准，自2015年6月1日起计算至实际交房、过户之日止；4.判令廖乾社向顾文倩支付律师费4万元。一审法院认定事实：廖乾社为系争上海市松江区XX路XX号房屋产权人。2015年1月21日，廖乾社向案外人陈某出具经公证的委托书一份，全权委托陈某代为办理签订房屋买卖合同、收款、办理审税、办理过户、领取他项权证、办理注销等手续。2015年2月3日，顾文倩和廖乾社的代理人陈某签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，顾文倩向廖乾社购买系争房屋，转让价款260万元；顾文倩于2015年2月4日支付廖乾社购房款20万元，于2015年2月13日前支付廖乾社购房款110万元，通过银行贷款支付廖乾社购房款130万元，具体付款日期以银行放款日为准；双方于2015年5月31日前对系争房屋进行验收交接并共同申请办理转让过户手续；顾文倩未按合同约定期限付款的，每逾期一日，需向廖乾社支付逾期未付款的万分之五作为违约金；廖乾社未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向廖乾社支付已收款的万分之五作为违约金；双方待顾文倩的贷款银行审批通过及交易审税完成后的七个工作日内共同至交易中心办理交易过户手续，双方在约定期限内未依约办理过户手续，守约方有权单方面终止合同并要求违约方按总房款的20%支付违约金，双方于产权过户当日办理交房；系争房屋的交易税费由廖乾社承担；双方如因本合同发生纠纷的，应协商解决，协商不成可诉至法院，且诉讼的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、误工费、交通费）由败诉方承担。合同另对其他事项作了约定。2015年2月4日，顾明中向陈某转账20万元。2015年2月15日，顾明中向陈某转账20万元。2015年3月19日，顾明中向陈某转账30万元。2015年3月19日，顾明中向奇度公司的法定代表人贾全华转账60万元。2015年6月10日，奇度公司向顾明中、陈某出具《承诺书》一份，载明：买受方顾明中购买位于松江区XX路XX号商铺之物业，因交易中心原因一直未办理过户手续，我公司上海奇度房地产营销策划有限公司对此事承诺，如在2015年6月30日前还未办理完交易之事宜，我公司愿意赔偿买受方顾明中及出卖方陈某10万元作为补偿。2017年，奇度公司自行撤销了2015年2月3日顾文倩与廖乾社签订《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；又自行就系争房屋重新网签办理了一份新的《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记，该份合同的落款时间为2017年12月5日，落款处的廖乾社和顾明中的签字均系贾全华代签。廖乾社与顾明中之间的《上海市房地产买卖合同》中约定：转让价款为230万元，双方于2018年3月31日前对系争房屋进行验收交接并共同申请办理转让过户手续；交易中涉及的双方税费由顾明中承担并支付；双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日需按总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方解除合同，且违约方应按总房款20%支付违约金；顾明中一方的付款方式为在交易中心办理过户手续前一次性支付廖乾社房款230万元。2018年1月6日，奇度公司代顾明中和廖乾社双方向税务部门提交《房产交易申报单》一份，申报系争房屋交易相关的增值税、个人所得税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、增值税教育费附加、增值税地方教育附加等各类税费合计33万余元，另注明“因卡内余额不足，这几天速筹钱交税，如产生滞纳金，自愿交纳”。此后，奇度公司实际代替廖乾社和顾明中缴纳了前述税费，并由税务局开具了完税证明。一审法院另认定，奇度公司和廖乾社就系争房屋的买卖另有奇度公司收取80万元含中介费、税费等包干的约定。奇度公司法定代表人贾全华分别于2018年11月8日、2018年11月26日两次经一审法院通知至一审法院陈述情况。其述称：一开始购买系争房屋是顾文倩父亲一个人到店咨询并签合同，由于购买系争房屋是为了以后给顾文倩作嫁妆，故签了顾文倩名字，后续银行贷款手续等的办理都是顾文倩本人签字。据其了解，顾文倩的贷款未能办下来，且因为廖乾社的代理人陈某长期在国外，回来时间和过户对不上，回国也未提前通知，无法按约完成过户交税，导致过户拖延。2017年，其召集顾文倩与廖乾社双方沟通系争房屋的交易事宜，双方口头委托其处理并签订了第二份网签合同，第二份合同为了避税做低了房价，且在签订前顾文倩父亲顾明中提出要将系争房屋的名字改成其自己，其遂自顾明中处拿到身份证并代为办理了相关手续，2017年12月5日的网签合同上廖乾社和顾明中的签字均系其代双方签署。2015年3月19日，顾明中系根据陈某的指示向其支付60万元款项，全部是用来支付税款和佣金的，奇度公司和廖乾社之间有过80万元包干的约定，但是系争房屋若过户需要交90余万的税款。前后两份合同关于交房、过户时间及付款方式均有变化，应以新合同为准，但是真实的交易价款仍为260万元，签订合同前谈好180万元是廖乾社到手，剩余80万元支付给奇度公司用于缴纳税费及佣金，顾明中在本次交易中仅需支付260万元，不负担税费，新合同中关于税费由买方负担的约定是因为奇度公司当时急于办理审税，没有认真审核合同条文而出现的错误。一审中，顾文倩已将剩余购房款130万元提存至法院。顾文倩、廖乾社、顾明中均确认，若法院认可顾文倩的主张，基于2017年12月5日网签合同已预交的税费由三方另行结算主张。为本案纠纷，顾文倩向上海君典律师事务所支付律师费4万元。一审法院认为，顾文倩与廖乾社于2015年2月3日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，当属有效。虽然该份合同的网签备案登记被撤销，但系奇度公司的单方行为，无需经过交易中心审核，亦无证据证明顾文倩授权委托奇度公司撤销网签备案登记，故备案登记的撤销对前述合同效力并无影响。而廖乾社和顾明中于2017年12月5日订立并网签备案的合同，同样系奇度公司的单方代签，无需经过交易中心审核，在顾明中否认该份合同真实性的情况下，廖乾社和奇度公司并无证据证明该份合同系顾明中的真实意思表示，因此该份合同不成立。综上，顾文倩要求廖乾社继续履行双方于2015年2月3日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，于法有据，应予支持。现顾文倩已将剩余购房款提存至法院，顾文倩要求廖乾社依约交付系争房屋并配合办理过户手续，亦予支持。对于顾文倩要求廖乾社支付逾期交房和过户违约金的诉讼请求，鉴于本案顾文倩与廖乾社双方的过户有赖于奇度公司的配合，具有一定的特殊性，廖乾社的主观恶意较小，且本案自2015年至今顾文倩未及时通过司法途径主张权利，一定程度上造成了损失的扩大，故一审法院酌情确定廖乾社应当给付的逾期交房和过户违约金为25万元。对于顾文倩要求廖乾社支付律师费4万元的诉讼请求，具有合同依据，依法予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于二〇一九年十二月三十日作出判决：一、顾文倩与廖乾社于2015年2月3日订立的关于上海市松江区XX路XX号房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、廖乾社于判决生效之日起十日内协助顾文倩办理上海市松江区XX路XX号房屋的过户手续，变更登记至顾文倩名下（过户相关税费等均由廖乾社负担）；三、廖乾社于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX号房屋交付给顾文倩；四、顾文倩于上海市松江区XX路XX号房屋变更登记至其名下后三日内向廖乾社支付剩余购房款130万元（已提存）；五、廖乾社于判决生效之日起十日内向顾文倩支付违约金25万元；六、廖乾社于判决生效之日起十日内向顾文倩支付律师费4万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,430元，减半收取计8,715元，由顾文倩负担6,515元，由廖乾社负担2,200元。二审中，廖乾社提供向顾文倩及奇度公司发出的律师函及邮寄凭证，以证明其督促顾文倩履行合同的事实。廖乾社称，因不清楚顾文倩的地址，故两份律师函均寄送至奇度公司处。顾文倩质证后认为，未收到过律师函。因顾文倩并未直接否认上述证据的形式真实性，且两份律师函的内容与本案已查明事实相吻合，因此，本院对上述证据真实性予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，廖乾社代理人陈某与顾文倩于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》第六条第三款约定，甲方（廖乾社）承诺，在乙方（顾文倩）或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同补充条款（一）第10条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定方式承担违约责任，乙方应按本合同第九条之约定方式承担违约责任。2016年6月10日，廖乾社委托律师向顾文倩/顾明中、奇度公司发出内容基本一致的律师函。律师函载明，经廖乾社多次敦促，奇度公司至今未能办理买卖双方之交易，如奇度公司未按《承诺书》中的允诺于2016年6月30日前办理完交易，廖乾社将于2016年7月1日解除买卖双方所签的房屋买卖合同，并追究奇度公司违约损害赔偿责任。二审中，就系争房屋的市场租金标准，顾文倩称约每年二十万元，廖乾社称约每年十几万至二十万。本院认为，本案双方二审中的争议在于，廖乾社与顾文倩于2015年3月2日签订的房屋买卖合同履行过程中是否发生过主体和内容的变更，廖乾社是否应当承担逾期交房和逾期过户的违约金，若应当承担，一审对于违约金的酌定是否合理。首先，廖乾社主张其与顾文倩签订的房屋买卖合同履行过程中发生主体和内容变更的主要依据在于，奇度公司单方办理的落款日期为2017年12月5日的网签版房屋买卖合同。需要注意的是，该合同顾明中的签字系奇度公司法定代表人贾全华代签，之后部分交易税费的缴纳亦系由奇度公司代办。根据查明事实，以及顾文倩、顾明中、廖乾社的陈述，可以认定廖乾社与顾文倩之间合同未能正常履行，原因即在于奇度公司与廖乾社关于交易税费包干的争议，即奇度公司与本案处理结果存在直接的利害关系。在缺乏其他证据佐证的情况下，仅凭贾全华的陈述显然不能认定上述贾全华代签合同、奇度公司代办纳税手续的行为系经顾明中授权，且经顾文倩同意。因此，不能认定廖乾社与顾文倩之间订立的房屋买卖合同已被后续网签版房屋买卖合同所代替。该合同对廖乾社和顾文倩仍具有约束力。其次，廖乾社与顾文倩于签订的房屋买卖合同中约定，系争房屋交易税费均由廖乾社承担，双方应于2015年5月31日办理过户、交房手续，本次交易过程中，交易税费均由廖乾社负担。廖乾社与奇度公司之间就打包税费的问题产生争议，导致廖乾社未能正常履行与顾文倩之间的房屋买卖合同。廖乾社于诉讼中另主张因顾文倩贷款未能审批通过导致系争房屋未能按约交付、过户，与查明事实相悖，本院难以采信。基于合同相对性原则，因奇度公司原因导致廖乾社违约的，仍应由廖乾社对顾文倩承担房屋买卖合同项下违约责任。廖乾社承担责任后，自可依据其与奇度公司之间的法律关系主张相应权利。最后，廖乾社与顾文倩之间的房屋买卖合同，分别约定了逾期交房及逾期过户的违约金，但违约金的标准同一，即均以已收房款为基数，按日万分之五标准计算。廖乾社主张约定违约金标准过高，对此，本院认为，违约金的调整应当以实际损失为参照。就廖乾社逾期过户的违约行为，顾文倩并未合理说明其因此遭受的实际损失并提供初步证据予以佐证；就廖乾社逾期交房的违约行为，顾文倩因此遭受的实际损失为系争房屋占有利益的丧失，该利益可以参照系争房屋的市场租金标准，二审中，双方确认系争房屋的市场租金标准大致为十几万至二十万。在顾文倩因廖乾社违约而产生的实际损失的基础上，考虑到廖乾社并无拒绝履约的主观恶意、顾文倩实际仅支付一半购房款等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定廖乾社应当向顾文倩支付以已付房款130万元为基数，按日万分之零点五标准，自2015年6月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；以已付房款130万元为基数，按日万分之二标准，自2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。需要指出的是，廖乾社作为违约方应当对其违约行为承担合同约定责任，顾文倩是否及时主张仅仅影响是否产生时效抗辩等后果，不能由此认为顾文倩导致损失扩大。何况，双方合同因奇度公司原因出现履行障碍后，三方一直处于沟通交涉过程中，不能仅仅以顾文倩提起诉讼的时间较晚，就认定其存在怠于主张权利的问题。同时，对于廖乾社的持续违约行为，违约金应计算至廖乾社实际履行合同义务之日止。一审对于违约金的酌定明显不当，本院予以纠正。综上，廖乾社的上诉请求不能成立，应予驳回。顾文倩的上诉请求部分成立，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》七十七条第一款、第一百一十四条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12231号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12231号民事判决第五项；三、廖乾社于本判决生效之日起十日内向顾文倩支付以130万元为基数，按日万分之零点五标准，自2015年6月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；四、廖乾社于本判决生效之日起十日内向顾文倩支付以130万元为基数，按日万分之二标准，自2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；五、驳回顾文倩的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,430元，减半收取计8,715元，由顾文倩负担6,535元，由廖乾社负担2,180元。二审案件受理费22,480元，由顾文倩负担13,070元，由廖乾社负担9,410元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月十日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。