文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3687号上诉人（原审原告、反诉被告）：明艳如，女，1969年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妙英，广东正善律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：范天顺，男，1964年2月14日出生，汉族，身份证住址四川省西充县。委托诉讼代理人：林彦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟红，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：丘君财，男，1979年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。上诉人明艳如、上诉人范天顺因与原审第三人丘君财租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。明艳如上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审判决第四项，改判范天顺向明艳如支付2017年10月1日之前拖欠的2017年10月1日之前的房屋使用费150万元及自2017年10月1日至范天顺实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，标准按每月43839元计算至实际交换之日止；3.撤销一审判决第五项；4.撤销一审判决第六项，改判范天顺向明艳如支付利息（利息按每月27000元从2017年10月1日起计至付清款之日止）；5.本案一、二审受理费由范天顺负担。事实和理由：一、范天顺欠租违约导致明艳如起诉解除涉案三份租赁合同，所以，按照合同约定租赁保证金不予返还，一审法院判决返还是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，涉案三份租赁合同第五条均约定：“租赁期满或非因乙方过错合同中途解除的，交清欠缴费用后，房屋租赁保证金如数返还给乙方（不计利息）”，也就是只有租赁期满或非因范天顺过错合同中途解除的，租赁保证金才予以返还。本案中范天顺欠租违约，租赁保证金不应予以返还。二、2017年10月1日明艳如与范天顺协商一致确认150万元的租金转化为借款，该每月利息27000元的借款利息应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”以及第六条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2017年10月1日，范天顺确认欠明艳如150万元租金，并经明艳如同意将该150万元转化为借款，每月计收利息27000元，按照意思自治原则，该150万元与涉案三份租赁合同的效力无关。而且范天顺长期拖欠明艳如150万，也致使明艳如产生利息损失，范天顺更应依照约定给付每月利息给明艳如。三、范天顺在2017年10月1日之后所支付的共306600元是150万元《借条》的利息，一审法院将该306600元直接在150万元中抵扣是错误的。如前述，范天顺理应自2017年10月1日起支付月息27000元，事实上，范天顺在2017年10月1日后每月均有支付部分利息给明艳如，部分履行了利息约定，在一审第一、第二次庭审中，范天顺也认可利息约定，所以范天顺在2017年10月1日之后所支付的共306600元是利息，一审法院将该306600元直接在150万元中抵扣违背了明艳如与范天顺的书面约定，是错误的。四、范天顺所谓的装饰装修损失理应由范天顺全部承担。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，范天顺拖欠租金的违约事实毋庸置疑，一审法院支持范天顺所谓的装修装饰损失是违背上述法律规定的。2.不论涉案三份租赁合同是解除还是无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”以及涉案三份租赁合同的第二条：“租用期满后或因乙方违约致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的装修（固有部分）、水电照明管线等固定资产不得拆除或破坏，无偿归甲方所有”，范天顺投入的装修装饰应无偿归明艳如所有。3.如范天顺依约准时足额交租，明艳如就不会提起本案诉讼追讨租金，而范天顺也可以继续使用涉案租赁物至合同期满，也不会存在所谓的装修装饰损失，所以范天顺对该损失负有全部的过错责任。五、范天顺是明知涉案房屋的现状而承租的，明艳如并没有任何隐瞒，即使涉案三份租赁合同被认定无效，范天顺也应当预料到合同无效的后果，所以范天顺应为其装修装饰损失承担全部过错责任。1.明艳如早早就将《国有土地租赁合同》、《关于出租国有土地的报告》、《见证书》、花国用（2003）字第02xxxx29号《国有土地使用证》提供给范天顺用于办理租赁登记、经营场所使用证、消防申报验收、广州市某星网吧有限公司和广州君某歌舞厅有限公司和工商登记，而且范天顺自2008年3月1日起一直承租涉案物业长达十年，一直没有就涉案房屋合法手续、商业用途等提出过任何异议，所以范天顺是在明知涉案租赁物业现状的情况下承租并装修的，应当预料到合同无效的后果。2.范天顺承租涉案租赁房屋的一、二层，但其仅仅为二层KTV办理消防手续，一层酒吧并没与办理消防手续，故此，范天顺在没有办理消防手续的情况仍投入一层酒吧装修，应当预见一层酒吧投入装修的风险和后果，一层酒吧的装修装饰理应全部由范天顺承担。六、《关于广州市花都区花东镇市场内土地证号为花国用（2003）第02xxxx29号土地上的首层及二层房屋装修装饰损失价格评估结论书》（以下简称评估结论书）存在诸多问题。1.价格评估基准日定为2019年3月12日是错误的。（1）以2019年3月12日三方现场查勘额日期作为评估基准日是不公平的，2019年3月12日只是三方查勘现场的日期，不是范天顺实际使用涉案场地的日期，众所周知，材料费、人工费逐年递增，2019年更是历年最高，而范天顺并非2019年才装修，所以计算涉案场地装饰装修的材料和人工费用应按范天顺实际开始使用涉案场地时的市场定价才客观科学，以2019年3月12日作为评估基准日违背客观事实，是不科学的。（2）一审法院于2019年1月28日向明艳如、范天顺、丘君财均送达（2018）粤0114民初11159号《通知书》，通知三方于收到本通知起十日内向一审法院提供以下资料：1.评估基准日；2.施工设计图纸；3.施工合同等相关材料，逾期不交的，将承担不利后果。明艳如于2019年2月3日向一审法院提交了书面意见，认为明艳如与范天顺签订的首份《房屋租赁合同》（涉案房屋第二层）的日期为2009年12月12日，即范天顺从2009年12月12日开始使用涉案房屋第二层至今，所以涉案房屋第二层的评估基准日应为2009年12月12日；而明艳如与范天顺签订的《租赁合同》（涉案房屋第一层）的日期为2014年11月8日，即范天顺从2014年11月8日开始使用涉案房屋第一层至今，所以涉案房屋第一层的评估基准日应为2014年11月8日。范天顺逾期没有提交评估基准日的意见，应承担逾期回复的不利后果，也即评估基准日应按照明艳如所提出的涉案房屋第二层的评估基准日2009年12月12日，第一层的评估基准日应为2014年11月8日，但一审评估报告却将基准日定为2019年3月12日，不但没有体现司法正义和惩罚性，更违背了公平客观原则。2.评估公司并没有任何标准、依据、规范用以确定二层KTV装修投入使用从2015年7月1日开始计算、首层酒吧装修投入使用从2016年10月1日开始计算，该两个日期既非涉案租赁合同签订日期，也非起租日期，更非范天顺所谓的装修合同竣工期，评估公司确定的上述开始投入使用的日期不知从何而来。3.评估公司的评估依据为《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》，但涉案房屋第一层、第二层并非2018年、2019年装修，不应按照2018年、2019年3月的行业、政府定价来作为相关数据的依据。4.评估公司根据广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018）》确定装修经济寿命十年，但是KTV等娱乐场所内装饰使用地频繁、消耗快，和住宅办公场所内装修不具有可比性，2018年版本技术参数参考标准没有对住宅、宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修作出区分，存在不合理漏洞，既然存在漏洞就应往前追溯，应适用《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》的技术参数参考标准，即适用宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修经济寿命5年。如前述，评估基准日定为2019年3月12日是错误的，二层KTV的评估基准日应为2009年12月12日，首层酒吧的评估基准日应为2014年11月8日，所以，规定使用年限应适用2013标准并非2018年标准，即规定使用年限应为5年并非10年二层KTV的成新率应按照5年的使用年限从2009年开始使用计算，成新率应为0，首层酒吧的成新率应按照5年的使用年限从2014年11月8日开始使用计算，成新率应为13.3%【（60个月-52个月）÷60个月×100%=13.3%】。另外，使用截止日期计算至评估时点2019年3月12日也是错误的，2019年3月12日以后范天顺仍有使用涉案场地并对外经营，至今范天顺也没有交还涉案场地，所以，使用截止日期不应为2019年3月12日，应为本案二审判决作出之日。5.范天顺没有提供装饰装修相关发票，并没有实际支付税金，所以一审法院采纳评估结论书中的含税工程价是没有事实依据的。6.评估结论书中的管理费、绿色施工安全防护措施费、文明工地增加费、夜间施工增加费、赶工措施费产生的前提是装修工程获得城管部门的批文，范天顺并没有提供城管批文，所以上述费用并没有产生，应予以扣减。7.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”、第九条第二款：“已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”、第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”，评估报告书涉及的绝大部分物件并没有形成附合物，为可拆除移动，例如沙发、茶几、吧台等，即使范天顺拆除搬走也可变卖折现，该部分并不是损失，应予以扣减。七、涉案《房屋租赁合同》中“租用期满后或因乙方违约导致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有”为合同清算条款，即使涉案合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条以及第九十八条的规定，涉案的租赁装修装饰应无偿归明艳如所有，明艳如无需赔偿范天顺，一审法院判令明艳如承担50%的责任是错误的。八、关于涉案《评估结论书》中的楼梯造价246200.85元。涉案租赁合同并不包括楼梯，该楼梯是范天顺擅自加建且没有报建，是违法建筑，应予以扣减。不论是2019年3月12日三方现场查勘还是在一审审理过程中，明艳如也多次明确提出异议，不同意将楼梯纳入评估范围，一审判决没有将该楼梯造价246200.85元扣减出来是错误的。九、一审遗漏处理明艳如提交的涉案二层KTV、一层酒吧的商业租赁税费39276.56元以及水电费，该费用应在本案一并处理，由范天顺承担；此外，该税费为商业租赁税费，范天顺抗辩的住宅标准计算占用费与客观事实不符。十、本案存在重新鉴定的必要。根据最高人民法院法释（2001）33号《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定结论明显依据不足的；(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形”，2019年3月12日一审三方勘察现场距今已达一年有余，在2019年3月12日以后，范天顺仍在使用涉案场地，涉案场地内的物品及装饰装修已再次发生贬值耗损，而且，范天顺在一审判决作出后擅自搬走了场内物品并擅自对现场装饰装修进行拆卸损害，所以，涉案场地的装饰装修发生了新的变化，而且，一审评估报告内容存在诸多错误，所以，一审的评估报告不适用本案，明艳如也递交了重新鉴定申请书，本案存在重新鉴定的必要。综上，明艳如特提起上诉，请求二审法院查明本案事实，依法改判，维护明艳如的合法权益。范天顺辩称：一、一审法院确认三份房屋租赁合同无效的法律正确，合同无效属于自始无效，而合同解除的前提必须是合同有效成立，故一审法院判决退还租赁保证金18万合法有效。二、明艳如陈述150万的租金转为借款是双方协商一致的，我方不予认可。双方根本不存在借贷的合意，也没有收到150万的借款，一审法院没有查明150万的具体构成属于事实不清，适用法律错误，范天顺暂按原合同租金标准统计，减去已付的租金得出来的数额是101万4907.6元，与150万相差的数额较大。三、2017年之后支付的多笔租金并不是利息，范天顺不同意以150万抵扣租金，该150万元应退还给范天顺。退一步讲，即使二审法院认可可以抵扣房屋使用费，也应该据实计算进行抵扣。四、明艳如故意隐瞒没有取得建设工程许可证的情况，却在合同中承诺租赁房屋的手续齐全，使得范天顺多年来没法办理相应的证件，装修投入的损失巨大，还遭到有关部门的罚款，责令停止经营，其存在主要过错，应由明艳如承担80%的过错责任。另外，对于明艳如称范天顺有搬走装修装饰的内容，我方不予认可，我方对此拍摄了相关视频，证明房屋被授权其他人将大门撬开，所以那些东西是谁搬走的，我方也不清楚。五、关于广州市花都区花东镇市场内土地证号为花国用（2003）第02xxxx29号地块上的首层及二层的装修装饰平损失价格的评估结论书，我们认为是符合法律规定的。范天顺上诉请求：1.撤销一审判决第四、第五项，依法改判；2.本案的案件受理费用、鉴定费用由明艳如承担。事实与理由：一、一审法院没有查明案件事实，对于房屋使用费的认定错误。范天顺与明艳如分别于2014年5月23日、2014年11月8日、2014年12月17日签订了三份《房屋租赁合同》。经过一审法院查明，认定根据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，范天顺对此予以认可。但在一审判决书中一审法院认为的部分又表述：“同时明艳如主张范天顺向其支付2017年10月1日之前拖欠的房屋使用费150万元及2017年10月1日之后的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。因明艳如、范天顺关于建立涉案房屋租赁关系多年，且范天顺在2017年10月1日签订一份《借条》，写明明艳如150万元，明艳如确认此借条约定的是租金，范天顺说明150万元累计了租金加利息，虽然范天顺抗辩不清楚欠条中的150万元的构成，但范天顺作为完全民事行为能力人，对自己在经济生活中的行为应具有审慎义务，因此本院确认范天顺在2017年10月1日前拖欠的租金为150万元。”，该部分认定，范天顺认为法院并没有查清案件事实，也没有正确适用法律。范天顺和明艳如曾经的配偶高某洪是朋友，高某洪约范天顺见面，并要求签订该份《借条》。范天顺也问高某洪150万元是怎么构成的、有没有明细，但高某洪称先签名确认，再给明细，范天顺也就同意在《借条》上签字，但之后却一直没给过明细表。虽然范天顺与明艳如签订了《借条》，但并没有借款真实发生，一审庭审中明艳如认为150万元是指租金，范天顺在一审庭审中多次提出让明艳如出具150万元的详细清单，法院也询问过150万元的构成和要求明艳如提供详细清单，但明艳如却一直回避150万元的租金是如何计算得来。范天顺和明艳如对于这个问题的争议是比较大的，法院应对此部分事实进行查明，而不是仅凭一张所谓的“借条”来确认范天顺在2017年10月1日前拖欠的租金为150万元。即使明艳如主张有房屋使用费，法院可以参照同地段的房屋使用费，或者参照三份《房屋租赁合同》上的“租金”标准先进行计算，再在此基础上进行调整。明艳如在一审中出示的花国用(2003)字第02xxxx29号国有土地使用证显示其用途为住宅用地(252)，加上该房屋没有经过合法报建，并也不是商业用途，其不能够按商业用途的租金标准来计算房屋使用费，否则有失公平。二、一审法院驳回范天顺退回租金的诉讼请求，于法无据，应予以改判。由于双方签订的三份《房屋租赁合同》无效，范天顺在反诉请求中要求明艳如返还租赁保证金18万元、退还租金486700元，属于依法有据。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应当各自承担相应的责任”，明艳如未取得建设工程规划许可证，其房屋无法满足范天顺的商业经营的用途，双方签订的合同无效，自然不存在租金的问题。故明艳如因合同取得的租金应予以退还，一审法院驳回范天顺的该项诉请，不符合法律规定，属于适用法律错误。三、对于装修损失，一审法院认定范天顺与明艳如各承担50％责任，属于责任比例划分错误。范天顺与明艳如签订《房屋租赁合同》后，便投入了大量的时间和金钱在房屋的装修装饰以及购买设备上，总资金投入963万元，但至今未营业，损失极大。范天顺也申请了法院对装修装饰部分进行评估，鉴定机构按照首层75％的成新率、二层62.5％的成新率进行评估，合计6584666元，评估机构未按100％的成新率进行评估，对范天顺来说已经损失非常大了。另外，明艳如出租时也清楚地知道范天顺租赁房屋是用于经营酒吧、KTV娱乐场所，要合法经营均需要办理合法的证件手续。范天顺与明艳如签订的《房屋租赁合同》中有明艳如的多次承诺：“第一条房屋基本情况中承诺租赁房屋各项手续齐全，甲方具有所有权、完全处分权……第三、房屋用途为商业……第十条违约责任(三)甲方有本合同第十条第(二)项情形的，应向乙方支付违约金人民币伍万元，并赔偿由此造成乙方的全部损失。”范天顺基于对明艳如的信任，除了投入了963万的装修装饰的费用外，还有其他的管理成本如人员成本、银行的贷款利息、私人的高利息借款等费用，损失非常巨大，故明艳如存在严重过错。现在一审法院判认定范天顺与明艳如各承担50％责任，属于责任比例划分错误，应改判由明艳如承担80％的过错责任。综上所述，范天顺认为一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，为范天顺主持公道，依法纠正一审的错误判决，依法维护范天顺的合法权益。明艳如辩称：一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，范天顺理应按照涉案合同租金标准支付场地占用费。二、涉案场地的土地使用证记载了商业使用期限至2038年12月29日，而且，涉案房屋以商业用途办理了租赁登记并以商业用途的标准计算租赁税费，而且，范天顺自承租就开展商业经营，所以，范天顺上诉适用住宅标准缺乏事实和法律依据。三、范天顺自承租以来一直欠租，经对账，范天顺确认至2017年10月1日拖欠明艳如租金150万元，并且，在2018年11月20日一审第一次庭审中，范天顺本人到庭应诉并亲自确认拖欠150万租金，现其上诉否认该150万元租金是不诚信的无赖行为，完全是拖延时间浪费司法资源。综上，请求二审法院查明本案事实，依法驳回范天顺的全部上诉请求。丘君财二审未到庭参加诉讼，亦无提交书面意见。明艳如于2018年10月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除明艳如、范天顺分别于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订的三份《房屋租赁合同》；2.范天顺支付拖欠租金及利息、违约金：（1）2017年10月1日前拖欠的租金为150万元，并按每月27000元从2018年2月1日起至付清款之日止支付利息；（2）从2018年2月1日起至交还场地之日止，按三份合同每月合计租金43839元计算，并按每日千分之一计算违约金，以上拖欠租金及利息、违约金暂计至起诉之日共计为200万元；3.本案诉讼费由范天顺承担。明艳如在一审第一次庭审中增加一项诉讼请求为：范天顺将所承租的房屋交还给明艳如。明艳如在一审第三次庭审中变更其第二项诉讼请求中的2018年2月1日为2017年10月1日。范天顺提起反诉，请求判令：1.确认明艳如与范天顺2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》无效；2.明艳如赔偿范天顺装修装饰损失和购买设备的损失共800万元；3.明艳如承担本、反诉全部诉讼费用。范天顺于一审第三次庭审中向一审法院申请增加三项诉讼请求为：1.明艳如返还租赁保证金合计18万元；2.明艳如退还租金合计486700元；3、明艳如向范天顺支付违约金15万元。一审法院经审理查明：涉案土地及房屋位于广州市花都区某某市场内，涉案土地为国有住宅用地，土地使用者为广州市花都区国土资源和房屋管理局花东房地产管理所，土地由明艳如于2007年7月23日承租。涉案房屋没有取得建设规划许可证。明艳如与范天顺于2009年12月12日签订《房屋租赁合同》，由范天顺承租涉案房屋二层一半面积。2014年5月23日，明艳如与范天顺签订一份《房屋租赁合同》，由范天顺承租涉案房屋二层一半面积用于商业用途，面积1037.5平方米，期限自2014年6月1日至2022年5月31日，租金在2014年6月1日至2016年5月31日为10元/平方米31125元，在2016年6月1日至2018年5月31日为11元/平方米34238元，在2018年6月1日至2020年5月31日为12.1元/平方米37661元，在2020年6月1日至2022年5月31日为13.3元/平方米41396元，租赁保证金5万元，原2009年12月12日合同作废，押金退回范天顺。合同第二条约定，租用期满后或因范天顺违约致合同中途解除，范天顺在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归明艳如所有。合同第九条第（二）项约定，明艳如交付的房屋存在结构安全问题，无房屋房产相关合法手续供范天顺办理业务，严重影响范天顺经营使用的，范天顺有权单方解除合同。2014年11月8日，明艳如与范天顺签订一份《房屋租赁合同》，由范天顺承租涉案房屋一层597面积用于商业用途，期限自2015年1月1日至2022年5月31日，租金在2015年1月1日至2016年12月31日为32元/平方米57312元，在2017年1月1日至2018年12月31日为35.2元/平方米63043元，在2019年1月1日至2020年12月31日为38.7元/平方米69311元，在2021年1月1日至2022年5月31日为42.6元/平方米76296元，租赁保证金8万元。2014年12月17日，明艳如与范天顺双方签订《房屋租赁合同》，由范天顺承租涉案房屋二层一半的面积用于商业用途，除租赁期限变更为自2015年4月1日至2022年5月31日，及对合同第九条第（二）项、第十条、第（三）项划线修改（但未签名）外，与上述2014年5月23日的合同内容一致。合同签订后，范天顺支付了2014年5月23日的合同保证金5万元及当季租金31125元，2014年11月8日的合同的保证金8万元及当季租金57312元，2014年12月17日的合同的合同保证金5万元及当季租金31125元。明艳如自2009年12月12日将房屋交纳范天顺使用至今。一审诉讼中，范天顺多次拒绝交还涉案房屋。2017年10月1日，范天顺作为借款人向明艳如出具《借条》，写明：今借到明艳如150万元，每月利息27000元，借期半年即2017年10月1日至2018年4月30日止。一审诉讼中，明艳如与范天顺确认：明艳如收取范天顺保证金18万元。明艳如表示：此18万元不同意在本案中抵扣。关于欠付租金情况，明艳如陈述：范天顺没有按期缴纳租金，但也缴纳了，截止2017年9月30日，范天顺欠租金150万元，签订欠条后范天顺缴纳租金包括150万元的利息至2018年1月31日，包括以150万元的利息缴纳到2018年1月30日，之后就没有再缴纳过。范天顺陈述：2018年5月、6月之前都是按期缴纳的，2018年8月1日开始，明艳如要求我将租金缴纳给案外人，欠条开始时是120多万，后来我分期还了20多万给明艳如的老公高某洪，明艳如要求我重新写欠条，欠条上写150多万。范天顺向一审法院提交其向丘君财转账3万元的截图及2018年8月24日向丘君财转账2万元的《中国农业银行个人名下对账单》，拟证明其向丘君财支付了租金。明艳如对此表示确认，同意在欠付的租金中抵扣5万元。范天顺向一审法院提交《中国农业银行个人明细对账单》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、支付宝转账记录、微信聊天记录及转账记录、邹某支付宝转账记录，拟证明范天顺向明艳如及明艳如的配偶高某洪、丘君财支付部分租金的事实，其中邹某是范天顺的员工。其中2018年9月7日由范天顺支付给丘君财18000元，2017年8月7日由范天顺支付给明艳如2万元，2017年6月22日由范天顺支付给明艳如3万元，2017年6月23日由范天顺支付给明艳如5万元，2016年5月21日由范天顺支付给明艳如2万元，2016年6月5日由范天顺支付给明艳如1万元，2017年12月17日由范天顺支付给高某洪1万元，2018年3月7日由范天顺支付给高某洪8000元，2018年2月13日由范天顺支付给高某洪500元，2018年2月13日由范天顺支付给高某洪4500元，2018年3月7日由范天顺支付给高某洪2000元，2018年3月15日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年3月8日由范天顺支付给高某洪5000元，2018年3月13日由范天顺支付给高某洪9500元，2018年3月13日由范天顺支付给高某洪500元，2018年3月27日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年3月16日由范天顺支付给高某洪4000元，2018年3月19日由范天顺支付给高某洪5500元，2018年3月20日由范天顺支付给高某洪5500元，2018年4月11日由范天顺支付给高某洪4500元，2018年4月2日由范天顺支付给高某洪500元，2018年4月2日由范天顺支付给高某洪4000元，2018年4月6日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年5月10日由范天顺支付给高某洪2200元，2018年4月27日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年5月6日由范天顺支付给高某洪6800元，2018年5月8日由范天顺支付给高某洪2000元，2018年5月22日由范天顺支付给高某洪1800元，2018年5月13日由范天顺支付给高某洪2500元，2018年5月17日由范天顺支付给高某洪1500元，2018年5月20日由范天顺支付给高某洪3000元，2018年5月31日由范天顺支付给高某洪2800元，2018年5月25日由范天顺支付给高某洪2200元，2018年5月31日由范天顺支付给高某洪1600元，2018年6月6日由范天顺支付给高某洪800元，2018年6月1日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年6月4日由范天顺支付给高某洪1000元，2018年6月5日由范天顺支付给高某洪2200元，2018年6月12日由范天顺支付给高某洪1000元，2018年6月7日由范天顺支付给高某洪1200元，2018年6月9日由范天顺支付给高某洪1000元，2018年6月11日由范天顺支付给高某洪1900元，2018年7月11日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年6月15日由范天顺支付给高某洪1000元，2018年7月1日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年6月23日由范天顺支付给高某洪1200元，2018年3月23日由范天顺支付给高某洪3500元，2018年6月26日由范天顺支付给高某洪1200元，2017年10月4日由范天顺支付给高某洪1万元，2017年10月22日由范天顺支付给高某洪2万元，2017年9月1日由范天顺支付给高某洪1500元，2017年9月27日由范天顺支付给高某洪3600元，2018年1月1日由范天顺支付给高某洪8000元，2017年11月24日由范天顺支付给高某洪1万元，2017年12月20日由范天顺支付给高某洪5000元，2018年1月20日由范天顺支付给高某洪4700元，2018年1月15日由范天顺支付给高某洪200元，2018年1月15日由范天顺支付给高某洪2800元，2018年1月16日由范天顺支付给高某洪1万元，2018年2月10日由范天顺支付给高某洪1万元，2018年1月26日由范天顺支付给高某洪9000元，2018年1月26日由范天顺支付给高某洪6000元，2017年12月3日由邹某支付给明艳如5000元，2017年12月3日由邹某支付给明艳如5000元，2018年6月18日由邹某支付给明艳如2000元。以上金额在2017年10月之后的共计256600元。明艳如对上述证据予以认可，但认为付款顺序是先利息后租金，总金额是不足以支付每月27000元的利息的，其中2017年12月17日支付给高某洪的1万元是支付代交水费的，另外提交的证据里面有两张重复截图，即2018年6月11日支付给高某洪1900元的截图。在之前的一审庭审中，我方之所以陈述范天顺支付2017年9月30日150万元租金欠条后范天顺支付租金到2018年1月31日，包括150万元的利息支付到2018年1月31日，是因为我方认为在150万元欠条出具之后范天顺所支付给明艳如的款项全部用于支付2017年9月30日至2018年1月31日期间的150万利息和租金，因此我方才在之前诉请中才表示从2018年2月1日起算租金和利息。范天顺向一审法院提交收据三张，分别为2014年6月13日押金5万元及6-8月租金共计81125元，2014年3月9日的2-4月租金29568元，2012年3月19日押金5万元。明艳如对此证据予以确认。关于支付租金情况，范天顺陈述：我方提交的证据中2017年10月1日前交了135100元，2017年10月1日之后交了351600元，共计486700元。另外有2万元是柜员机转账的，但是我方没有证据，另外在2014年6月13日交了31125元，2014年3月9日交了29568元，其余我方没有证据。明艳如陈述：由于时间久远，之前不清楚，在2017年10月1日双方已经确认欠付150万元，范天顺都是通过银行转账以及微信支付，没有支付过现金，在2017年10月1日之后至今共缴纳155400元，该155400元我方认为是150万元租金的利息，而不是租金。在2017年10月1日已经确认欠付150万元，具体支付金额我方不清楚，由范天顺举证。范天顺向一审法院提交其手写房租租金通知（没有签名），拟证明明艳如承诺在君某酒吧开张后三个月以后第四个月才开始分期归还租金，利息相应减少。明艳如对此证据不予确认。明艳如向一审法院提交广州市某星网吧有限公司（法定代表人刘某梅、地址为涉案房屋）的《商事登记基本信息》、广州市公安局花都区分局于2010年3月3日作出的《关于对广州市某星网吧有限公司建筑内部装修工程的消防验收合格的意见》、《关于同意流星网吧建筑内部装修工程消防设计的审核意见》及自制电费表格若干，拟证明范天顺在2009年在涉案房屋开设网吧。范天顺的委托诉讼代理人谭伟红在一审第二次庭审中陈述：不清楚明艳如与范天顺的真实情况，对上述《商事登记基本信息》、《关于对广州市某星网吧有限公司建筑内部装修工程的消防验收合格的意见》、《关于同意流星网吧建筑内部装修工程消防设计的审核意见》不予确认，对电费表格的真实性没有异议，但范天顺租赁的是明艳如整栋楼的一部分，用电只有一个电表不完全是范天顺的费用。明艳如陈述：范天顺是独立电表，该自制表格是1、2楼的。明艳如委托代理人梁妙英、陈艳伶向一审法院申请律师调查令调查广州君某歌舞厅有限公司的KTV和酒吧的消防验收情况，广州市公安消防支队花都区大队于2019年9月17日回函称：君某KTV包房装修建设工程位于某某市场地段，所在建筑1栋3层，该场所位于第二层，装修面积1000平方米，已通过建设工程消防验收（花公消验字［2015］第0078号）和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查（花公消安检字［2015］第0087号）。2017年8月15日，广州市花都区文化广电新闻出版局对广州君某歌舞厅有限公司发出一份花文罚字（2017）第14号《行政处罚决定书》，以当事人擅自从事娱乐场所经营活动，决定给予“责令停止娱乐场所经营活动，并处伍仟元（5000元）的罚款”的行政处罚。范天顺向一审法院提交《歌舞娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动审批》，其中第五项为房地产权证或场地使用证明（房屋用途应为商业，房屋用途不属于商业或未取得房屋产权证明的，应提交当地人民政府或镇、街出具的场地使用证明）；租赁的还应当提交租赁合约（备案合同或房屋租赁登记备案证明）；其中第九项为公安消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（经营面积大于1500平方米）。明艳如对此证据的真实性不予确认，认为范天顺在使用场地之前已经知道场地情况，在经营中也没有要求明艳如提交文件材料，范天顺的经营活动一直在正常进行。范天顺向一审法院提交广州市花都区文化广电旅游体育局出具的《关于范天顺信访问题的回复》两份，拟证明娱乐场所需要从事经营活动必须领取娱乐经营许可证，但明艳如的房屋无法提供房产权属证书，而且原花东镇政府开具的临时经营场所使用证明也已经失效，范天顺及有关部门多次与明艳如协商，要求其配合办理相关的场所使用证明续期，但明艳如拒绝配合，故范天顺至今无法办理相应的经营证件，范天顺于2015年至2016年期间向有关部门申请办理娱乐经营许可证，由于经营面积没有达到1500平方米，故无法办理娱乐经营许可证。明艳如对此证据的真实性没有意见，但认为与本案无关，该证据是发生在2019年9月25日的，这时明艳如与范天顺双方已经进行诉讼，广电局向我方进行调解，我方的意见是双方已经立案诉讼，需等诉讼结束之后才能够确定是否配合，我方也提到若要继续经营下去需交付租金，2015年时消防已经通过，但是有效期只有一年，即2015年3月1日至2016年2月28日，当时为什么范天顺没有继续申报经营证，我方从未收到其要求协助的通知，是范天顺怠于行使权利，范天顺可以用于经营其他，关于范天顺做何种生意应自己尽到谨慎义务，慎重审核风险再进行投资，不应该将生意的风险转嫁给出租人；另外，复函也证实了我方配合范天顺办理了娱乐经营许可证要求的场所使用证明和房屋租赁登记备案手续，在有效期内范天顺向消防部门申报的KTV装修工程通过验收和消防安全检查，那么，范天顺理应积极的进行申报娱乐经营许可证，但是范天顺怠于行使，因此其无法办理许可证的过错在于范天顺。另，范天顺向一审法院提交广州某度装饰设计工程有限公司的《设计合同书》、《证明》，拟证明范天顺对租赁物进行投资损失设计装修和设备采购费用合计963万元。明艳如对此证据不予确认。范天顺向一审法院申请对涉案房屋首层及二层房屋装修装饰损失进行评估鉴定，一审法院依法摇珠选定广州市华某价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年7月10日作出穗华价估［2019］195号评估结论书及关于《穗华价估［2019］初034号评估结论书》质证意见的函复，评估结论书中价格评估基准日为2019年3月12日，其中首层成新率75%，装修现值损失3220485元，二层成新率62.5%，装修现值损失3364181元。范天顺为此次鉴定支付鉴定费12万元。明艳如对此报告书及复函的意见为：一、范天顺拖欠租金已构成严重违约，按照涉案四份《租赁合同》第二条的约定，涉案房产的固定资产应归我方所有，所以，我方认为，并不存在所谓的装修装饰损失；二、该复函并没有回复范天顺缴纳评估费的具体时间，因范天顺是否在有效期内缴纳评估费与评估结论书的合法性存在重大关联，请法院予以核实；三、对该评估结论书不予认可，我方不认可该评估结论书的任何内容：1、对价格评估基准日2019年3月12日持有异议。（1）以2019年3月12日三方现场查勘的日期作为评估基准日是不公平的，众所周知，材料费、人工费逐年递增，2019年更是历年最高，而范天顺并非2019年才装修，所以，2019年3月12日作为评估基准日违背客观事实，也是不科学的。（2）法院于2019年1月28日向明艳如、范天顺、丘君财均送达（2018）粤0114民初11159号《通知书》，通知三方于收到本通知起十日内向一审法院提供以下资料：1、评估基准日；2、施工设计图纸；3、施工合同等相关资料，逾期不交的，将承担不利后果。我方于2019年2月3日向法院提交了书面意见，认为：我方与范天顺签订的首份《房屋租赁合同》（涉案房屋第二层）的日期为2009年12月12日，即范天顺范天顺从2009年12月12日开始使用涉案房屋第二层至今，所以涉案房屋第二层的评估基准日应为2009年12月12日；而因我方与范天顺范天顺签订的《租赁合同》（涉案房屋第一层）的日期为2014年11月8日，即范天顺从2014年11月8日开始使用涉案房屋第一层至今，所以，涉案房屋第一层的评估基准日应为2014年11月8日。范天顺逾期没有提交评估基准日的意见，应承担逾期回复的不利后果，也就是，评估基准日应按照我方所提出的，涉案房屋第二层的评估基准日应为2009年12月12日，第一层的评估基准日应为2014年11月8日。2、评估公司并没有任何标准、依据、规范用以确定二层KTV装修投入使用从2015年7月1日开始计算、首层酒吧装修投入使用从2016年10月1日开始计算，该两个日期既非涉案租赁合同签订日期，也非起租日期，更非范天顺所谓的装修合同竣工期，评估公司确定的上述开始投入使用的日期不知从何而来。3、评估公司的评估依据为《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》”，但涉案房屋第一层、第二层并非于2018年、2019年装修，不应按照2018年、2019年3月的行业、政府定价来作为相关数据的依据。4、评估公司根据广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018）》确定装修经济寿命十年，但是，KTV等娱乐场所内装饰使用的频繁，消耗快，和住宅办公场所内装修不具有可比性，2018年版本技术参数参考标准没有对住宅、宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修作出区分，存在不合理漏洞，既然存在漏洞就应往前追溯，应适用《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》的技术参数参考标准，即适用宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修经济寿命5年。二层KTV的成新率应按照5年的使用年限从2009年开始使用计算，成新率应为0，首层酒吧的成新率应按照5年的使用年限从2014年11月8日开始使用计算，成新率应为13.3%【（60个月-52个月）÷60个月×100%=13.3%】。5、【附表1】《广州市花都区某某市场内地块上二层KTV装修工程费总价表》持有异议。（1）范天顺提交的《君某KTV装修工程施工合同》、《君某KTV安装工程施工合同》、《君某歌舞厅监控安防工程施工合同》、《君某歌舞厅室外装修工程施工合同》，该四份合同总价为4454026.63元，远远低于评估结论书的评估价5382689元。（2）管理费、绿色施工安全防护措施费、文明工地增加费、夜间施工增加费、赶工措施费、预算包干费、概算幅度差因没有相关证据证实项目费用实际产生，不应计算，特别是夜间施工增加费没有城管相关批复，无法证实夜间施工，此外，范天顺并没有挂靠公司的相关证据，无法证实管理费的实际发生。（3）税金444442.22元不应计算，范天顺并没有提供工程款付款凭证和发票，所以，没有实际产生税费，该项应予以扣减。6、【附表1】《广州市花都区某某市场内地块上二层KTV装修分部分项工程费汇总表》持有异议。（1）电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程不应计算，理由是我方与范天顺于2009年12月12日签订的《房屋租赁合同》，也就是首份合同，约定在租赁期满后或因乙方违约致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的消防设施、装修、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有。因该合同租赁期届满且范天顺欠租违约，所以，电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程已归明艳如所有，不应纳入评估范围。（2）灯具安装工程、冷气安装工程不应计算，灯具、冷气均可拆除，并非不可移动的固定装饰，不应纳入评估范围。（3）1至14号包厢——地面和墙面贴砖瓷片均是在首份租赁合同的租赁期间产生的，如前所述，因首份合同租赁期届满且范天顺欠租违约，装饰装修已归我方所有，不应纳入评估范围；所有龙骨、装饰织物、面板均可拆除，不应纳入评估范围；沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（4）豪华大包厢、走道、小厅、大堂——如前所述，地面墙面贴砖瓷片、所有龙骨、装饰织物面板、沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台、装饰布帘不应纳入评估范围。（5）办公室——前台大理石面接待台、酒柜、沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台、办公台、椅子、书柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（6）厨房——2019年3月12日三方现场查勘时，现场并没有厨房，所以，厨房造价38174.67元应扣减。（7）仓库——存包间台柜、存包间物品柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（8）楼梯——我方与范天顺签订的所有租赁合同里面并不包括楼梯，该楼梯是范天顺未经我方同意就擅自加建的，为违法建筑，2019年3月12日三方现场查勘时我方也明确提出异议，不同意将楼梯纳入评估范围，所以，楼梯造价246200.85元应予以扣减。（9）综合——我方租赁给范天顺时，主体已完成，内部装饰也已完成，所以，该综合490469.39元没有实际产生，应予以扣减。7、【附表2】《广州市花都区某某市场内地块上首层酒吧装修工程费总价表》持有异议。（1）范天顺提交的《君某酒吧装修工程合同》、《君某酒吧安装工程施工合同》、《君某酒吧消防工程安装合同》，该四份合同总价为3271647.79元，远远低于评估结论书的评估价4293980。（2）管理费、绿色施工安全防护措施费、文明工地增加费、夜间施工增加费、赶工措施费、预算包干费、概算幅度差因没有相关证据证实项目费用实际产生，不应计算，特别是夜间施工增加费没有城管相关批复，无法证实夜间施工，此外，范天顺并没有挂靠公司的相关证据，无法证实管理费的实际发生。（3）税金354548.84元不应计算，范天顺并没有提供工程款付款凭证和发票，所以，没有实际产生税费，该项应予以扣减。8、【附表2】《广州市花都区某某市场内地块上首层酒吧装修分部分项工程费汇总表》持有异议。（1）灯具安装工程、冷气安装工程不应计算，灯具、冷气均可拆除，并非不可移动的固定装饰，不应纳入评估范围。（2）大堂、存包间、设备间、过道1——①我方交付场地给范天顺时，已完成主体和内饰批荡，所以，水泥砂浆找平层、楼层水泥砂浆整体面层找平、室内混水内墙砌筑1/2砖、墙面批荡、大堂回填土人工夯实不应纳入评估范围；②前台大理石面接待台、大厅入口酒柜、存包间台柜、存包间物品柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围；③我方与范天顺2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积只有597平方米，但水泥砂浆找平层和楼层水泥砂浆整体面层找平的面积为615平方米，评估面积大于租赁面积。（3）大厅——如前所述，大厅回填土人工夯实不应纳入评估范围；大理石面前台、酒柜、高背长沙发、无靠背沙发、低靠背沙发、石面茶几、角几为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（4）综合——我方租赁给范天顺时，主体已完成，内部装饰也已完成，所以，该综合38413.41元没有实际产生，应予以扣减。（5）大堂、存包间、设备间、过道1、大厅、休息室、卫生间、过道2、出酒间、仓库、厨房、化妆间、结账室的装修地面面积共为720平方米，远远大于我方与范天顺2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积597平方米，评估数据虚假夸大。（6）消防池、水泵房—其中，消防池为我方兴建的，并不是范天顺所建的，消防池是我方在涉案房屋基础建设时一并建造的，在范天顺承租之前就已经存在，所以，消防池造价24611.76元应予以扣减。范天顺对此报告书的意见为：对该评估结论书予以认可，但是我方依然认为重置率过低，范天顺是实实在在投入巨资，且大部分装修的状态是比较新的，目前为止大部分并没有使用过，应按100%成新来计算损失，否则这对范天顺来说是不公平的，明艳如认为部分家私可以剔除，但是由于是经营KTV，其家具都是定制的，因此我方不同意剔除，所有家具等都是根据地形等定制的，不同意剔除。明艳如上述质证意见与穗华价估［2019］034号评估结论书初稿意见基本一致，广州市华某价格事务所有限公司函复称：一、关于明艳如异议一。该异议为合同问题，不属于我公司的评估范围。二、关于明艳如异议二。我公司是在收到法院的《评估委托书》后，出具《收费函》，并在收到评估费用后对标的进行评估，出具评估初稿的程序是合法合理的。三、关于明艳如异议三。1.根据2019年5月5日法院的《通知书》，由法院指定评估基准日为现场勘验当日，即2019年3月12日。2.我公司是根据法院的《评估委托书》的委托事项进行评估，对于现装修之前的状况不在本次评估范围。3.标的现况处于闲置，一直没有营业是范天顺所述，但对标的在其经济使用期内的现值计算不产生影响。4.因评估基准日为2019年3月12日，评估标的重置价格的确定应按该时期的相关依据计算。5.根据明艳如方的《民事起诉状》所述，双方于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》，结合标的装修合同情况，确定二层KTV装修投入使用从2015年7月1日开始计算。广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018年）》自2019年2月1日开始执行，原广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》同时不再使用。6.根据明艳如方的《民事起诉状》所述，双方于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》，结合标的装修合同情况，确定首层酒吧装修投入使用从2016年10月1日开始计算。7.评估初稿的二层KTV装修工程重置总价，是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》计算所得。计算过程中的管理费、措施项目、其他项目及相关规费和税金等，都是工程预算中计价的项目，是符合相关规定的。8.二层KTV装修中电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程、灯具安装工程、冷气安装工程、包厢地面和墙面贴瓷砖、龙骨、装饰和饰面等，属于装修评估的组成部分。沙发、台椅、陈列柜、酒柜、存包柜等都是固定订造的。现场所指厨房位于收银台后财务室旁。楼梯现场存在，是否属于违建不在评估范围。因此，上述项目均属于本次评估范围。9.评估初稿的首层酒吧装修工程重置总价，是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》计算所得。计算过程中的管理费、措施项目、其他项目及相关规费和税金等，都是工程预算中计价的项目，是符合相关规定的。10.首层酒吧中灯具安装工程、冷气安装、墙体砌筑批荡、地面找平等，属于装修评估的组成部分。沙发、台椅、陈列柜、酒柜、存包柜等都是固定订造的。均属于本次评估范围。关于在工程项目的面积，我公司均按照法院转来的相关图纸资料计算所得，不存在数据夸大。消防池的权属问题，需要法院质证后，我公司再作处理。四、关于范天顺异议。我公司是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》，计算装修工程在评估基准日的重置总价，是客观合理的。标的装修的成新率不是以装修未使用作为计算依据。一审法院于2019年11月21日就涉案房屋内物品是否可移动一事再次发函询问广州市华某价格事务所有限公司，该公司回函称：1、本次评估委托的是对标的的装修评估。根据标的的相关资料，家具部分为装修项目中标的现场的实际情况和使用性质，因地制宜设计订造的。我公司认为，评估标的的部分项目的可移动和不可移动，不能以普通的物理移动作为标准，应结合装修的整体风格、配套进行区分。当部分家具搬离使用现场后就失去使用意义，或在搬运过程中存在损坏风险较高的，该部分家具应视为不可移动部分。综合标的实际情况，异议家具的可移动和不可移动分别如下：（1）二层各包厢订造的矮凳，二层第50页单人沙发、第53页办公台、椅子、书柜，属于可移动。（2）二层各包厢订造的大理石面地柜、吧台、沙发、茶几（1500*800）、角几（700*700），二层接待台、酒柜、二层存包柜、首层第9页接待台、酒柜、首层存包柜，首层高背长沙发、无靠背沙发、石面茶几（1600*800）、角几、低靠背沙发属于不可移动。2、除以上说明可移动和不可移动外，评估报告附表1、2的其它项目均属于不可移动项目。经一审法院核对，可移动的物品金额为：1号包厢矮凳7800元；2号包厢矮凳7800元；3号包厢矮凳7800元；4号包厢矮凳7800元；5号包厢矮凳7800元；6号包厢矮凳7800元；7号包厢矮凳5200元；8号包厢矮凳7800元；9号包厢矮凳5200元；10号包厢矮凳7800元；11号包厢矮凳7800元；12号包厢矮凳7800元；13号包厢矮凳7800元；14号包厢矮凳5200元；豪华大包厢矮凳11700元；小厅单人沙发1650元，矮凳7800元；办公室矮凳7800元、办公台1500元、椅子560元、书柜5234.5元。以上项目共计137644.5元。关于消防池的造价，经一审法院电话询问广州市华某价格事务所有限公司，经核算，消防池造价包括池底现浇混凝土、池壁现浇混凝土、池盖现浇混凝土、地面水泥基渗透结晶型涂料2mm厚、池面刚性防水普通防水砂浆20m厚，共计24611.76元。范天顺在本案鉴定过程中提交以下证据：1、君某酒吧施工图；2、君某KTV施工图；3、君某歌舞厅监控安防工程施工合同（复印件）；4、君某歌舞厅室外装修工程施工合同；5、君某酒吧装修工程合同；6、君某酒吧消防工程安装合同；7、酒吧空调购销安装合同；8、君某酒吧安装工程施工合同；9、君某KTV安装工程施工合同（复印件）；10、KTV空调购销安装合同；11、KTV消防工程安装合同；12、君某KTV装修工程合同（复印件）；13、君某KTV家俱定制安装合同。范天顺提交上述证据拟证明范天顺为涉案租赁物投资损失装修、装饰、附带用品采购等费用的1000万元，供价格评估机构评估参考，实际价值损失由评估机构依法据实认定。明艳如对上述证据的质证意见为，对范天顺提交的证据都不予确认：一、范天顺构成违约，按照涉案四份《租赁合同》第二条的约定，涉案房产的固定资产应归我方所有，所以，我方认为本案没有评估的必要，我方也不同意评估。因为：1、根据涉案四份《租赁合同》第二条约定：租赁期满后或因乙方违约致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有；2、范天顺不但出具《欠条》确定拖欠租金的事实，一审庭审时也承认租金没有准时交纳，范天顺拖欠租金的行为构成违约；3、明艳如给予范天顺免租期，范天顺投入资金装修却分文未付租金，范天顺属恶意欠租，恶意违约；4、2018年11月6日广州君某歌舞厅有限公司的法定代表人和股东均由刘某梅变更为邹某，范天顺未经明艳如同意，变相将涉案房屋转租给他人，构成违约。二、一审法院于2019年1月28日向明艳如、范天顺、丘君财均送达（2018）粤0114民初11159号《通知书》，通知三方于收到本通知起十日内向一审法院提供以下资料：1、评估基准日；2、施工设计图纸；3、施工合同等相关资料，逾期不交的，将承担不利后果。但是，直至2019年3月12日三方察看现场时，范天顺也没有提交任何资料，我方认为，范天顺逾期提交图纸和施工合同，应视为其放弃自身的举证权利，应承担不利后果，对于范天顺逾期提交的图纸和相关合同，我方不予质证，同时，我方也不同意将该图纸和相关合同作为评估资料移送评估机构。三、明艳如请求一审法院核实范天顺是否在缴费期内足额交纳评估费，如逾期交纳的，理应驳回其评估请求。四、假如一审法院坚持移送该图纸和相关合同并要求我方发表质证意见的，我方对该图纸和相关合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方不同意将该图纸和相关合同作为评估资料移送评估机构，理由如下：1、广州君某歌舞厅有限公司于2015年7月7日成立，但所有的施工图纸、《KTV消防工程安装合同》、《君某KTV装修工程施工合同》、《君某KTV安装工程施工合同》、《君某KTV家俱定制安装合同》、《君某歌舞厅监控安防工程施工合同》均在广州君某歌舞厅有限公司成立之前就已经签订的，图纸甚至在该公司成立一年前就出具了，与常理不符，造假痕迹过于明显；2、施工合同不符合法定签订形式，特别是《君某酒吧装修工程合同》，甲方签约代表是“范生”，乙方签约代表是“周工”，造假痕迹明显；3、范天顺迟迟不向法院提交相关资料，直至2019年3月12日三方察看现场时，经评估公司工作人员提醒时，范天顺才当场拿出一份简单的图纸，并表示该图纸就是施工图纸。对于察看现场后范天顺才提交的图纸和相关合同，无法排除事后刻意制作的合理怀疑；4、广州某恒基消防工程设计有限公司的图纸日期是2014年5月，《KTV消防工程安装合同》的签订日期是2014年9月1日，《君某酒吧消防工程安装合同》的签订日期是2015年9月5日，图纸与图纸的日期相距较远，与常理不符；5、广州某度装饰设计工程有限公司的图纸日期是2015年7月23日，公司地址是广州市白云区某某创意园A栋501，但是，该公司地址系于2017年10月20日才变更为创意园A栋501，出具图纸时，该公司尚未变更地址，由此可见，其图纸系事后应付本案评估刻意制作的；6、全部的施工合同（特别是合同金额为数百万）都是没有收款账户的，而范天顺也没有提供相关支付凭证，证明其支付了相关合同款项，所以，无法排除是否按合同实际施工的合理怀疑；7、全部施工合同对应的投标书的编制人、复核人都是周某，有违常理，投标书是投标单位制作的，但施工合同的乙方（投标单位）是不同的，所以，投标单位的造价工程师不可能是同一人，而且，周某仅有签名，并没有加盖工程师专用章（含工程师证件号码、姓名），所以，投标书（含标书分项、细项）是不真实的，特别是《君某KTV安装工程施工合同》，该合同签订日期是2014年10月27日，但后面的投标书的编制日期却是2014年11月15日，怎么可能先签订合同确定价款后再投标报价呢？8、我方提交的广州君某歌舞厅有限公司的工商登记信息显示：歌舞厅（KTV）室内装修工程系广州市柏雅装饰设计有限公司、广州新恒基消防工程有限公司设计，所以，范天顺提交的广州某度装饰设计工程有限公司设计图纸以及签订的相关合同是虚假的；9、既然是装修损失评估，也就是不可移动的固定部分评估，所以，可移动可拆除部分应予以扣除，也就是，《KTV消防工程安装合同》、《君某KTV安装工程施工合同》、《KTV空调购销安装合同》、《君某KTV家俱定制安装合同》、《君某歌舞厅监控安防工程施工合同》、《君某酒吧消防工程安装合同》、《君某酒吧安装工程施工合同》、《酒吧空调购销安装合同》合同项下的内容不应纳入评估范围；10、《君某酒吧装修工程合同》及对应的投标书中包含了沙发、茶几、吧台，该部分金额不应纳入评估范围，另外，楼面施工面积以615平方米计价，但我方与范天顺2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积只有597平方米，显然，该合同和投标书存在夸大造价的嫌疑；11、涉案场地的楼梯是范天顺未经明艳如同意，擅自加建的，该部分不应计入评估范围。另外，1、根据我方提交的君某公司的工商登记资料显示，君某公司报送消防的是广州新恒基消防工程有限公司，但并不是范天顺现在提交移送评估的广州某恒基消防工程设计有限公司，所以范天顺提交的与广州某恒基消防工程设计有限公司的合同及投标书是虚假的，广州某恒基消防工程设计有限公司没有工商登记注册的，公章也是不存在的，有设计两个字的承包合同都是虚假的（即君某酒吧消防工程安装合同、KTV消防工程安装合同）；2、周某作为广州某度装饰设计工程有限公司的签约代表与广州君某歌舞厅有限公司签订了多份的施工合同，但同时周某却在全部的投标书（投标单位不是某度公司以外的公司）作为编制人复核人签名，因此全部的投标书都是虚假的，不可能周某为全部的承包单位编制投标书。3、范天顺提交的证据5、8、9这三份合同的承包人都是广州某度装饰设计工程有限公司，据我方工商查册，该公司的法定代表人在2015年期间是李明珠，周某只是这三份合同的工程设计师，其并不具有造价人员的资质，并且这份合同只是工程的一个预算，至于工程如何支付进度款、如何结算必须由该公司工程部与君某公司进行对帐结算，请君某公司提交支付的转帐凭证、支付凭证予以证明实际支付款项，因为工程的预算可能打得偏高的，而周某作为设计师，设计完之后就没有周某的事了，并且周某没有造价人员的资质。明艳如向一审法院提交视频一份，拟证明至本案一审第一次开庭以后，范天顺仍使用涉案物业对外营业。范天顺对此证据予以确认，认为开门是由于需要维修，视频中并没有客人。范天顺向一审法院提交视频一份，拟证明明艳如丈夫的哥哥将大门上锁。明艳如对此证据不予确认，认为范天顺在一审第四次庭审才出示，不予认可，另外视频主体及时间无法显示，视频楼梯是违建的，也可能是城管上锁的，涉案场地明艳如并未收回。一审诉讼中，经一审法院依法释明，明艳如表示：如果涉案合同无效，其变更其诉讼请求第一项为确认明艳如与范天顺签订的三份《房屋租赁合同》无效，并将诉讼请求第二项租金变更为房屋使用费，其关于违约金标准不变更，由法院认定。范天顺表示：如果合同无效，其关于违约金坚持按照合同约定要求明艳如支付。关于范天顺反诉购买设施设备的诉讼请求，范天顺陈述：设备是包含在装修中的，对此没有证据提交。另查，刘某梅与明艳如办理了涉案房屋的租赁登记备案及经营场所使用证明，刘某梅在涉案房屋地址上登记成立广州君某歌舞厅有限公司，后法定代表人变更为邹某。明艳如与高某洪曾为夫妻，于2007年离婚。范天顺陈述：不清楚明艳如与高某洪离婚的事情，他们还住在一起。一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，明艳如与范天顺均要求确认明艳如与范天顺之间于2014年5月23日、2014年11月8日、2014年12月17日签订的三份《房屋租赁合同》无效，因此对明艳如与范天顺的该项诉讼请求及反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，明艳如主张范天顺将涉案房屋归还明艳如的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。范天顺反诉主张明艳如向其返还租赁保证金18万元的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。明艳如与范天顺之间的《房屋租赁合同》因涉案房屋没有取得合法规划报建无效，双方对此合同的签订均存在过错，经一审法院释明，双方对其主张的违约金的标准均不变更，因对明艳如主张范天顺向其按《借条》约定27000元/月及合同约定日千分之一的标准支付拖欠房屋使用费利息、违约金的诉讼请求及范天顺反诉明艳如向其支付违约金15万元的反诉请求，均没有法律依据，一审法院不予支持。因范天顺一直占有涉案房屋，也并未提交充分证据证明明艳如已实际收回涉案房屋或范天顺已实际无法使用涉案房屋，且在一审诉讼中范天顺也拒绝归还涉案房屋，因此范天顺反诉要求明艳如退还租金486700元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。同时，明艳如主张范天顺向其支付2017年10月1日之前拖欠的房屋使用费150万元及2017年10月1日之后的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。因明艳如与范天顺关于建立涉案房屋租赁关系多年，且范天顺在2017年10月1日签订一份《借条》，写明欠明艳如150万元，明艳如确认此借条约定的是租金，范天顺说明150万元累计了租金和利息，虽然范天顺抗辩不清楚欠条中的150万元的构成，但范天顺作为完全民事行为能力人，对自己在经济生活中的行为应具有审慎义务，因此，一审法院确认范天顺在2017年10月1日前拖欠的租金为150万元。2017年10月1日之后的房屋使用费，根据明艳如第二项诉讼请求即按三份合同约定的金额共计43839元/月（11×1037.5×2+35.2×597），明艳如主张的金额也未高于同期同地段租金标准，一审法院予以确认。范天顺向一审法院提交大量个人明细对账单、支付宝转账记录、微信聊天记录及转账记录拟证明其支付租金情况，明艳如对此也予以确认，其中范天顺在2017年10月1日前支付的租金，因明艳如与范天顺的《借条》对2017年10月1日前的租金已作出交割，一审法院不予计算，在2017年10月1日之后支付的共306600元（256600元+5万元），明艳如抗辩称其中在2017年12月17日交给高某洪的1万元是代交水费，但明艳如并未提交证据予以证明，而明艳如抗辩付款顺序是先利息27000元/月再租金，因一审法院在之前的论述对明艳如主张范天顺支付利息27000元/月的主张予以驳回，因此对明艳如的该项抗辩，一审法院不予采纳。为方便执行判项，一审法院将认可的范天顺支付的306600元在范天顺应支付的2017年10月1日之前的房屋使用费150万元中予以抵扣，因此范天顺还需支付2017年10月1日之前的房屋使用费为1193400元，2017年10月1日至范天顺实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费按每月43839元计算。范天顺反诉主张明艳如向其赔偿装修装饰损失及购买设备损失，因范天顺已申请一审法院摇珠确认广州市华某价格事务所有限公司对此项评估事项进行鉴定，且依法支付鉴定费12万元，此为范天顺的诉讼权利，一审法院予以准许。广州市华某价格事务所有限公司已作出穗华价估［2019］195号评估结论书，评估基准日为2019年3月12日，明艳如抗辩此评估基准日不合理，第一层的评估基准日应为2014年11月8日，第二层为2009年12月12日，评估公司也已回复评估标的重置价格的确定应按该时期的相关依据计算，而评估公司评估涉案房屋的装修装饰损失为重置价格乘以成新率，是计算折旧程度的，且双方合同在本次诉讼中确认无效，因此对该评估结论书，一审法院予以采信。其中，经一审法院询问广州市华某价格事务所有限公司，部分可移动的家具，可由范天顺在归还场地时自行移走，一审法院予以扣除，明艳如抗辩称消防池系其建造，范天顺并未提交充分证据证明消防池的建造情况，故消防池造价予以扣除。经核算，涉案房屋首层及二层的装修损失为6422409.74元。因明艳如与范天顺之间的《房屋租赁合同》因涉案房屋没有取得合法规划报建无效，对此签订合同双方均存在过错，如上一审法院已支持明艳如要求范天顺返还涉案房屋的诉讼请求，因此，对上述装修损失，明艳如与范天顺各须承担50%责任。因此，范天顺反诉主张明艳如赔偿其装饰装修损失3211204.87元，合理合法，一审法院予以支持。因范天顺确认购买设备是包含在装修中且没有证据提交，对范天顺主张明艳如赔偿购买设备损失的反诉请求，一审法院不再处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月9日作出如下判决：一、确认明艳如与范天顺之间于2014年5月23日、2014年11月8日、2014年12月17日签订的三份《房屋租赁合同》无效；二、范天顺于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案房屋交还明艳如；三、明艳如向范天顺返还租赁保证金18万元；四、范天顺向明艳如支付2017年10月1日之前拖欠的2017年10月1日之前的房屋使用费1193400元（折抵后金额）及自2017年10月1日至范天顺实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，标准按每月43839元计算至实际交还之日止；五、明艳如向范天顺赔偿装饰装修损失3211204.87元；六、驳回明艳如的其他诉讼请求；七、驳回范天顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28553.66元，由明艳如负担5250.36元，由范天顺负担23303.3元。反诉案件受理费42547.62元，由明艳如负担22628.21元，由范天顺负担19919.41元。鉴定费12万元，由明艳如负担6万元，由范天顺负担6万元。本院二审期间，明艳如提交了如下材料作为证据：1.涉案二层KTV、一层酒吧的商业租赁税发票复印件，拟证明明艳如交纳了商业租赁税费39276.56元，范天顺抗辩所称的按住宅标准计算占用费与客观事实不符；2.2020年1月11日上午的照片、录像截图、光盘，拟证明2020年1月11日上午明艳如依约到达现场，但范天顺并没有到达现场且拒绝到达现场，双方未能办理交接；3.2020年1月15日晚上的照片、录像截图、明艳如与范天顺短信截图、光盘，拟证明2020年1月11日、15日，范天顺仍使用涉案房屋对外经营；4.2020年1月10日照片、录像截图，拟证明明艳如、范天顺双方查看现场但没有办理交接，而且，范天顺擅自搬走了场内物品并擅自对现场装修装饰进行拆卸损坏。范天顺提交了如下材料作为证据：1.范天顺与明艳如微信聊天记录，拟证明范天顺的朋友冯某荣代范天顺交纳了租金210140元；2.范天顺与明艳如短信聊天记录，拟证明2020年1月上旬范天顺多次通知明艳如到场收房，明艳如没有到场，明艳如到场以后均以种种理由拒绝收房，故房屋占用费应截止到1月上旬。明艳如于2020年4月8日向本院提交《重新评估申请书》，认为现距一审三方勘查现场已达一年，涉案场地内的物品再次发生贬值耗损，而且范天顺在一审判决作出后擅自搬走了场内物品并擅自对现场装饰装修进行拆卸损坏，涉案场地的装饰装修发生了新的变化，一审评估报告已不适合本案，故申请对涉案场地首层及二层房屋装修装饰损失价格进行重新评估。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：范天顺于2018年6月23日通过案外人高某洪向明艳如支付8000元现金。对于该8000元的性质，范天顺称因当时门锁了不能进去使用，其就支付了这个钱让他们开门。明艳如则主张该8000元是2017年6月至12月的水费。关于2017年10月1日之后，范天顺向明艳如所支付款项的性质，范天顺在本案中明确表示“2017年10月1日后，我通过微信、支付宝、银行转账、无卡存款、现金等多种方式支付给明艳如的款项，是用于还2017年10月1日前所欠明艳如的租金”，明艳如则认为“2017年10月1日后范天顺所付款项（共306600元）大部分为150万元借条利息，小部分为水电费（具体金额与一审庭审意见一致），但没有任何一笔是租金”。2020年1月上旬，范天顺与明艳如协商进行场地交接，但双方因现场存在变动、具体交接手续、交接人等问题产生纠纷，最终未能在2020年1月11日办理场地交接。范天顺确认2020年1月15日，因临近年尾，场地停业要交接，公司内部员工在涉案场地进行聚会。2020年5月14日，经本院主持，明艳如向范天顺收回涉案房屋。交接过程中，双方当事人对范天顺在一审法院委托进行司法评估之后对现场装饰装修的拆除情况进行核对，双方共同确认范天顺拆除内容如下表所示：            项目名称              数量              金额                  首层酒吧                  7R（230W）摇头光束灯              5套              15500元                  机柜、机架安装 墙挂式              1台              1284.95元                  背景音乐系统 音频矩阵切换器32*32              3台              1945.08元                  背景音乐系统 功放（定压带优先）              2台              361.2元                  背景音乐系统 媒体矩阵控制主机              2台              1119.8元                  背景音乐系统 节目定时器              2台              162.4元                  背景音乐系统 机房配线箱              6台              905.28元                  扩音系统调试 设备级间调试              6（系统）              3155.34元                  扩音系统调试 多功能系统              1（系统）              8179.46元                  电视机安装              8台              507.6元                  区间音响系统安装              18（区间）              78300元                  空气加热器（冷却器）安装格力FG-12/A系列              4台              30732.04元                  空气加热器（冷却器）安装格力FG-7.5/A系列              3台              18624.99元                  空气加热器（冷却器）安装格力FG-2.6/A系列              2台              6740.82元                  LED显示屏（壁挂、吊装起）三基色              32㎡              33906.24元                  大厅角几              4.41㎡              4630.5元                  二楼KTV                  包厢音响系统安装              15间              65250元                  合计                            273416.02元      本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为以下几方面：合同无效的过错比例认定；保证金应否返还；明艳如所主张《借条》项下150万元占有使用费、违约金应否予以支持；2017年10月1日之后占有使用费的负担；装修现值损失赔偿责任的分担。一、关于合同无效的过错比例认定问题。明艳如作为出租方，其本应提供建设手续完备、质量无瑕疵的房屋进行出租，但其提供的涉案租赁物无建设工程规划许可证，并由此导致双方所签订的三份《房屋租赁合同》无效，故明艳如应对此承担过错责任。根据已查明事实，范天顺自2009年12月12日已开始使用涉案房屋，其后才签署涉案的三份《房屋租赁合同》，在合同签订之前，范天顺有充足时间了解涉案房屋是否已取得合法报建手续，现并无证据显示范天顺曾在合同签订之前或签订之后向明艳如要求核实或督促办理涉案房屋的报建手续，故范天顺对于涉案房屋无合法报建手续的情况是知悉或应当知悉的。在涉案房屋无合法报建手续的情况下，范天顺仍愿意继续承租，故其对合同无效亦应承担同等过错责任。二、关于保证金的返还问题。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，此为法律之明确规定。一审法院据此判令明艳如返还三份《房屋租赁合同》项下保证金180000元，合法有据，但一审判决主文未明确保证金的返还期限，有误，本院予以纠正。在《房屋租赁合同》已被认定为无效的情况下，明艳如仍依据该合同约定条款来主张没收保证金，缺乏依据，其就此提出的上诉主张不能成立。三、关于明艳如所主张《借条》项下150万元占有使用费、违约金应否予以支持的问题。首先，从范天顺于2017年10月1日向明艳如出具《借条》内容及双方当事人的陈述可知，范天顺与明艳如已就2017年10月1日的租金（实为占有使用费）通过清算达成债权债务协议，原租金之债已转化为借贷之债，独立于本案租赁合同关系，故对该《借条》项下之债权债务，明艳如应另寻途径解决，本案中不应进行处理。一审法院将《借条》项下债务在本案中一并处理，欠妥，本院予以纠正。其次，关于范天顺主张退还已支付的486700元的问题。对于2017年10月1日之前所支付部分，双方已通过《借条》形式进行交割；对于2017年10月1日之后所支付部分，范天顺明确表示是用于还2017年10月1日前所欠明艳如的租金，明艳如虽主张除偿还《借条》项下债务之外，其中还有小部分为水电费，但并无证据对此主张予以佐证，故本院亦不予采纳，即双方均认为范天顺所支付的款项均为履行《借条》项下债务，不属于本案租赁合同法律关系应审查之范畴，双方当事人可另寻途径解决。四、关于2017年10月1日之后占有使用费的负担问题。租赁合同无效后，范天顺本应返还涉案房屋给明艳如，但范天顺在一审过程中明确表示拒绝交场，继续占用涉案房屋直至2020年5月14日，经本院主持才交还房屋给明艳如。其间，双方曾虽在2020年1月上旬就交场事宜进行协商，但最终未果，且在交场未果的情况下，范天顺亦自认还使用涉案房屋进行员工聚会，故范天顺应向明艳如支付截至2020年5月14日止的占有使用费。鉴于范天顺已明确表示本案中其于2017年10月1日之后支付的款项均为支付2017年10月1日之前的租金，现亦无证据显示范天顺有支付2017年10月1日之后的占有使用费，故占有使用费应从2017年10月1日起计算。关于占有使用费的计算标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。范天顺承租涉案房屋后实际用于商业经营，故其以涉案房屋建设用地的用途为住宅性质，要求参照同地段房屋使用费的主张，理据不足，本院不予支持。一审法院判令范天顺按照每月43839元标准支付使用费，合法有据，本院予以维持。明艳如所提商业租赁税费39327.5元的主张超出一审诉请范畴，双方对该费用的负担存在较大争议，明艳如应另寻途径解决，本案中不予审查。五、关于装修现值损失赔偿责任的分担问题。首先，对于明艳如的重新评估申请。本院认为，针对明艳如所提评估基准日、成新率中的固定使用年限适用、装修投入使用时间三个问题，一审诉讼过程中，评估公司已充分予以解释并提供了相应的依据，并无不当，明艳如在二审过程中再次就相同问题提出异议，并无充分依据，故对其异议主张，本院不予采信。至于，明艳如所提一审评估报告系一年之前所做出，现场已发生变化的问题。二审过程中，本院已组织双方当事人对涉案房屋内装饰装修被范天顺拆除内容进行清点剔除，故对于明艳如以现场装饰装修发生新的变化为由主张一审评估报告不适用本案的意见，本院不予采纳。基于以上分析，本院认为，明艳如并未能提供充分证据证明涉案评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定的情形，故对其重新评估申请，本院不予准许。其次，需要厘清装修现值损失数额。一审法院依据涉案评估报告及评估公司意见确定涉案房屋装修现值损失为6422409.74元，并无不当，本院予以确认。评估报告中所包含的楼梯，亦属于范天顺为实际经营所投入的已形成附合的装饰装修物，明艳如以未经其同意且属于违建为由，提出从装修现值损失总额中扣减该项造价，理据并不充分，本院不予支持。鉴于一审司法评估之后，范天顺从现场拆除部分设施，故已拆除部分应从上述现值损失中予以扣减，扣减后涉案房屋装修现值损失为6148993.72元（6422409.74-273416.02=6148993.72）。因明艳如与范天顺对于涉案租赁合同无效具有同等过错，故对于上述合同无效所造成的装修现值损失，应由双方各负担50%。因此，明艳如应向范天顺赔偿装修现值损失3074496.86元。综上所述，明艳如、范天顺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，将与本案不同法律关系的借贷债务在本案中混淆一并处理，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决第六、七项；二、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决第一、二项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决第三项为：明艳如于本判决发生法律效力之日起七日内向范天顺返还租赁保证金180000元；四、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决第四项为：范天顺于本判决发生法律效力之日起七日内，按照每月43839元的标准，向明艳如支付自2017年10月1日起至2020年5月14日止的房屋占有使用费；五、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11159号民事判决第五项为：明艳如于本判决发生法律效力之日起七日内向范天顺赔偿装修损失3074496.86元；六、驳回明艳如的其他诉讼请求；七、驳回范天顺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费28553.66元，由明艳如负担14276.83元，由范天顺负担14276.83元。反诉受理费42547.62元，由明艳如负担16365元，由范天顺负担26182.62元。一审鉴定费120000元，由明艳如负担60000元，由范天顺负担60000元。二审案件受理费78419.27元，由明艳如负担36382.44元，由范天顺负担42036.83元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十八日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳