湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7584号上诉人（原审被告）：潘玲，女，1971年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗彬，湖南高天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈令，女，1983年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：熊建武，湖南维毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胥辰怡，男，1963年12月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：熊建武，湖南维毅律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县。系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工。原审第三人：长沙市雨花区钦浩房屋信息咨询服务部，经营地址湖南省长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑S2栋116号。经营者：陈钦浩。原审第三人：长沙市雨花区诚加房屋信息咨询服务部，经营地址湖南省长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑S2栋116号。经营者：胡泽洲。上诉人潘玲因与被上诉人陈令、胥辰怡，原审第三人湖南新环境房地产经济连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙市雨花区钦浩房屋信息咨询服务部（以下简称钦浩服务部）、长沙市雨花区诚加房屋信息咨询服务部（以下简称诚加服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘玲的上诉请求：1、判决上诉人无需向被上诉人支付违约金338000元；2、判决上诉人无需向被上诉人支付律师费15000元；3、判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人始终切实并且积极的履行了合同义务，并没有任何违约行为，不应承担任何违约责任；涉案房屋买卖合同的解除是由于住房限购政策的实施导致合同目的无法实现而解除，并不是因为上诉人违约而解除；房屋没有完成过户不但不是一审法院所称的上诉人“拒不配合办理过户手续”，反而是因为中介方始终未通知上诉人办理过户手续，且被上诉人擅自单方改变房屋买卖合同约定的交易条件拒不配合办理过户而导致。二、上诉人不存在任何违约的情况，买卖合同也并非因为上诉人违约而解除，因此，上诉人不应承担任何违约赔偿责任；此外，即使上诉人违约，一审法院在被上诉人无法证明存在实际损失、无法确定实际损失金额的情况下，判决上诉人支付违约金338000元，也是没有事实和法律依据的。被上诉人陈令、胥辰怡辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。陈令、胥辰怡向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈令、胥辰怡与潘玲2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令潘玲按《房屋买卖合同》约定，支付违约金3000元给陈令、胥辰怡；3.判令潘玲按《房屋买卖合同》约定，支付总房价20%违约金676000元给陈令、胥辰怡；4.判令潘玲按《房屋买卖合同》约定，支付法律服务费（即律师费）15000元给陈令、胥辰怡；5.判令潘玲按《房屋买卖合同》约定，赔偿陈令、胥辰怡居间服务损失费33800元；（上述2、3、4、5项合计727800元）6.判令潘玲承担本案全部诉讼费用及相关费用。一审法院经审理查明：2018年5月16日，陈令、胥辰怡（甲方）与潘玲（乙方）在新环境公司下属的钦浩服务部居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，三方约定：甲方自愿将其位于长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑15栋102房出售给乙方，甲方承诺对该房屋有完全处置权；该房屋已抵押给建设银行，抵押金额50万元整，由甲方在办理产权过户前解除抵押；房屋的总售价为338万元，付款方式为购房定金加购房款加交房尾款；乙方于2018年5月16日支付甲方购房定金10万元,由新环境公司托管；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款183万元，选定的购房手续双方最迟应在2018年9月29日之前办理；乙方通过银行贷款向甲方支付140万元。同时约定：任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如任何一方违约累计超过双方约定时间30日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方的律师费。合同签订当天，潘玲支付了定金10万元托管于新环境公司，新环境公司从中扣取了陈令、胥辰怡应支付的居间费33800元。2018年6月21日，陈令、胥辰怡提前偿还了以涉案房屋抵押的贷款。但直至约定的时间届满后，潘玲都未配合办理产权过户手续。另查明，陈令、胥辰怡于2015年6月15日取得涉案房屋的权属证书。2018年6月25日，长沙市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定在本市限购区的商品房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2018年7月6日，陈令、胥辰怡通过向长沙市不动产登记中心申报，该中心审核认为，陈令、胥辰怡与潘玲系2018年6月26日前交易，可按“9.23”政策办理，网上预约后可办理过户。因为本案诉讼，陈令、胥辰怡与湖南维毅律师事务所签订《委托代理合同》，由陈令、胥辰怡向该所支付律师费15000元，律师事务所向陈令、胥辰怡出具了发票。一审法院认为，陈令、胥辰怡与潘玲签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为有效合同。双方均应按照合同的约定切实履行各自的义务。本案中，陈令、胥辰怡履行了解除涉案房屋抵押的义务，涉案房屋亦不存在限购政策导致无法过户的问题，潘玲拒不配合办理过户手续，已构成违约。陈令、胥辰怡诉请解除《房屋买卖合同》并由潘玲承担违约责任，符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以支持。一审法院确认《房屋买卖合同》于陈令、胥辰怡的起诉状送达潘玲之日，即2019年1月17日解除。关于违约责任如何承担。《房屋买卖合同》针对违约行为是否超过30天分别约定了按100元每天或者支付房屋总价款20%的违约金，两种方式不可同时选择，陈令、胥辰怡主张同时适用一审法院不予支持。且房屋总价款20%的违约金约定过高，一审法院依法调整为房屋总价款的10%，即338000元。关于陈令、胥辰怡诉请的律师费，《房屋买卖合同》约定由违约方承担，一审法院予以支持。关于陈令、胥辰怡诉请潘玲支付居间费，因涉及陈令、胥辰怡与潘玲及第三人之间的居间合同，合同主体不同，与本案房屋买卖不是同一法律关系，一审法院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈令、胥辰怡与潘玲2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月17日解除；二、潘玲自本判决生效之日起10日内向陈令、胥辰怡支付违约金338000元；三、潘玲自本判决生效之日起10日内向陈令、胥辰怡支付律师费15000元；四、驳回陈令、胥辰怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11078元，因适用简易程序减半收取5539元，由潘玲负担。本院经审理查明：在一审庭审中，潘玲出示的其与中介方罗敏于2018年7月5日的微信聊天记录显示，罗敏说：房东明天大概8点30左右到晚报大道不动产中心；潘玲问：预审购房资格吗？罗敏答：是的；潘玲问：你不是说房东的权证，新政策要满四年才能交易吗？罗敏答：是的，你们是新政策出台之前签的，可以预审通过，现在就是处理新政策出台之前的；潘玲答：我暂时钱没有到账；罗敏说：又不是要你现在过户；潘玲答：8月底9月初钱才会到账。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，陈令、胥辰怡与潘玲签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，陈令、胥辰怡已履行了解除涉案房屋抵押的义务；同时，根据潘玲与中介方罗敏的微信聊天记录，以及潘玲于2018年7月6日去不动产登记中心参与了购房资格审查等事实可知，潘玲对涉案房屋不存在限购政策导致无法过户的情形应当知晓，且根据潘玲与罗敏的微信聊天记录，潘玲未能配合及时过户的原因并非政策影响而是购房资金未到位。因此，一审认为导致房屋买卖合同未能履行系潘玲拒不配合办理过户手续所致，潘玲已构成违约，应承担相应违约责任，并无不当。综上，上诉人潘玲的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11078元，由上诉人潘玲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年六月十一日书记员 肖佳敏