辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1591号上诉人（原审被告）：李良，女，1982年9月22日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜川，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人李良因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李良上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由万科物业承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、李良没有收到任何传票和电话通知，缺席情况下宣判。1、合法传唤指的是法院严格地依照法定程序和方式对当事人进行传唤。传唤的方式有三种，一要使用传票，二要把传票送达本人，三要有送达回证。如果用传票传唤或送达开庭通知书，应附有送达回证，由受传唤的被告人签名、盖章，以证明在法定期限内接到了传唤通知。口头、广播、喊话甚至让他人转告的简便传唤方式，都不是合法传唤，所以不能作为缺席判决的条件。2、要经过法院的两次合法传唤。如果其中一次传唤合法，另一次传唤不合法，就不能以经过两次传唤为理由作出缺席判决。3、无正当理由拒不到庭虽经人民法院两次合法传唤，还要看没有到庭有无正当理由。所谓正当理由除不可抗拒的自然灾害等理由外，还应考虑当事人遇到的其他困难。如有紧急公务需要处理等。但有的单位主要负责人或代理人借口工作忙而拒不到庭，不属于正当理由，人民法院可以缺席判决。以上三种缺席判决的条件必须全部满足缺一不可，否则不能作出缺席判决。法院传票只是交给了李良的母亲，母亲年岁已高，没有直接交给李良，这段时间李良一直在沈阳看病，开庭当日正在沈阳治疗。法院在没有电话通知也没有联系到李良就直接开庭审理，法院没有合法传唤缺席判决是违法的，不符合法律程序。二、万科物业并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。由于万科小区没有成立业主委员会，万科物业未提供任何证据证明其督促李良限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案一审万科物业也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。万科物业未拿出任何进行过催交的证明材料。一审做出的“经原告催要，被告未向原告交付物业管理费”的结论没有依据。万科物业未提供任何形式的催交证据能不叫“物业管理企业明显怠于行使权利”吗？三、万科物业并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。1、李良在万科企业购买了5处房产，租了一处。这几处房产造成多次下水返水，因为经营的是幼儿园，造成了地面地胶地板严重受损。万科物业人员只是帮助了清理卫生，没有任何索赔。2、物业管理人员没有清理楼前卫生和清理积雪工作，这项工作都是自己来承担。3、物业在消防管理中严重失职，造成消防管道没有水，在消防局检查过程中，给经营中造成了严重安全隐患。4、39号楼下水管道由于万科物业施工把管道给整改了，整改后造成我们楼顶积水，把楼梯的所有地板和设施严重损毁。5、万科物业服务人员诬陷我们幼儿园经营者，这事已经通过红岭派出所报案，也反应出万科物业服务人员素质很低。6、39号楼门前早高峰经常拥堵，门口的保安无视，由此而多次产生纠纷。万科物业经理承诺给安排保安指挥，就来了2天，之后再也没有出现过。7、今年下雪后物业把除雪剂在没有通知我们的情况下撒到了我们门前的悬浮地胶的垫子上，造成了垫子损坏。本人列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，在法院没有通知我开庭的情况下违规宣判，使万科物业逃避了违约责任。四、给业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。五、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。万科物业辩称，服从一审原判。万科物业向一审法院起诉请求：1、请求李良给付拖欠物业费5142元，滞纳金1322.12元，合计6464.12元。2、李良承担诉讼费用。一审法院认定事实：万科物业为鞍山万科城小区的物业服务公司，李良系该小区业主，案涉房屋建筑面积171.40㎡。万科物业与涉案房屋的建设单位鞍山万科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务补充合同》一份，该合同主要约定：物业费收取标准为商业用房2.5元/月·平方米，业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为违约金。合同签订后，万科物业对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，李良尚欠自2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业为鞍山万科城小区提供前期物业服务，万科物业与案涉房屋建设单位依法签订了《前期物业服务补充合同》，该合同系万科物业与案涉小区建设单位真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。该案未有证据证明《前期物业服务补充合同》已失效，根据相关法律规定，该合同对案涉小区业主具有约束力。万科物业履行了服务义务后，若业主未按约定交纳物业费，业主应承担向万科物业支付物业费的违约责任。庭审中万科物业提供《前期物业服务补充合同》、催缴通知、缴费记录等证据加以证明，李良经该院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭应诉，放弃法律赋予的举证权利，故该院对万科物业提供的证据效力予以确认。经核算李良应给付万科物业自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费5142元(2.5元/月/平×171.40平×12个月×1年=5142元)，故该院对于万科物业主张李良给付物业费5142元的诉请予以支持。关于万科物业主张李良支付其物业费滞纳金一节。该院认为，《前期物业管理服务补充合同》约定以欠费总额的千分之三按日支付违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。李良应自起诉之日至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准给付万科物业欠款违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、李良于判决发生法律效力后三十日内给付万科物业自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费5142元及违约金(自2019年12月3日起至判决指定付款之日止，以5142元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息)；二、驳回万科物业其他诉讼请求。案件受理费50元(万科物业已预缴25元)，已减半收取25元，由李良承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李良提交的证据有：照片一组、光盘一张，欲证明万科物业行使的服务与标准不符，光盘内容为李良投诉给万科物业及总部物业，没有达到物业合同中约定的服务标准，物业公司给其造成了损失。万科物业质证认为，李良的证据不能体现物业服务与合同约定不符的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李良上诉提出一审未接到开庭传票和电话通知，一审缺席判决一节。经查，一审卷宗中附有送达回证，显示于2019年12月11日向李良送达了开庭传票、应诉通知书、举证通知书、起诉状等法律文书，代收人为梁秀兰，李良认可梁秀兰为其母亲，且李良上诉自认法院传票交给了其母亲，其母亲没有交给李良，一审法院送达程序合法。李良未在法院确定的时间到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并作出判决符合法律规定。故对李良提出的此项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。关于李良上诉提出万科物业未通过法定程序向其催缴物业费，怠于行使权利一节。《前期物业服务补充合同》系万科物业与建设开发单位签订，对小区全体业主具有约束力。李良按照合同约定的时间交纳物业费是业主的义务，该合同并未约定万科物业必须经过事先催缴才能向法院起诉业主拖欠的物业费，即便万科物业没有向其催交也不是李良拒绝交纳物业费的正当理由。李良引用的法律法规既非强制性规定，也不是物业公司起诉物业费的前置程序。故对李良提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于李良上诉提出万科物业没有履行相关维修、养护、管理义务，应承担相应的赔偿一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。李良提出万科物业存在上述问题，如对李良造成了损失，李良可以另行起诉万科物业。故对李良提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于李良上诉提出交纳的物业费和物业公司提供的服务标准不符一节。物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，万科物业的服务如不能达到令李良满意的程度，但李良不满意不等同于小区其他业主的意见，李良可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。李良以拒交物业费的办法消极对抗物业公司服务的不满，是对其他已经交纳物业费业主的不公平，故对李良提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，李良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李良负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 滨二〇二〇年六月二十八日书记员 王 娇