浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初33号 原告（反诉被告）：宁波市江北慧源文化中心。住所地：宁波市江北区甬江街道湖西社区清江路288号4号，统一社会信用代码：52330205MJ8981201P。 法定代表人：李玉蕊，该中心负责人。 原告（反诉被告）：宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司。住所地：宁波市江北区清江路288号-4，统一社会信用代码：91330205MA281MPB2E。 法定代表人：刘狄，该公司总经理兼执行董事。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：刘元昌，浙江同舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心。住所地：宁波市清湖路58号湖景花园12幢40号，统一社会信用代码：52330205MJ89809381。 法定代表人：魏莺莺，该中心负责人。 委托诉讼代理人：陆翰，浙江合创律师事务所律师。 原告宁波市江北慧源文化中心（以下简称慧源文化中心）、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司（以下简称茶语堂公司）与被告宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心（以下简称湖西社区便民服务中心）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，被告湖西社区便民服务中心提出反诉，本院予以受理，并决定与本诉合并审理。本案在审理过程中，因落实新型冠状病毒××疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院于2020年2月3日裁定中止本案的审理。本案于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告慧源文化中心的法定代表人李玉蕊以及两原告的共同委托诉讼代理人刘元昌，被告湖西社区便民服务中心的法定代表人魏莺莺及委托诉讼代理人陆翰到庭参加诉讼。本案审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 慧源文化中心、茶语堂公司共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一次性支付原告慧源文化中心公益岗工资299690.34元；2.判令被告赔偿原告慧源文化中心物品损失24660元；3.判令被告赔偿原告茶语堂公司物品损失152930元以及截止2019年12月10日的经营性损失96734.26元。事实与理由：原告慧源文化中心与被告双方组织类型均系民办非企业单位，登记于宁波市江北区民政局，原告茶语堂公司系独立设立的有限责任公司。2015年10月16日,原告慧源文化中心与被告签订《世贸“会所”经营合同》,约定:1.原告慧源文化中心受被告委托,全权经营世贸会所,为居民提供更优质、放心的有偿服务;2.会所地址:宁波市江北区，建筑面积:600平方米，经营期限：2016年7月1日至2021年6月31日;3.被告尽量免费提供首府4名公益岗位人员,其中必需保证1名图书管理员公益岗位由被告提供,公益岗位人员工资由被告承担,岗位分配及考核交由原告;4.原告慧源文化中心享有对会所自主经营权，主要经营范围:（无偿服务:免费阅读、免费观影、免费便民服务）（活动举办:活动分为有偿或无偿,公益或半公益,举办学术交流、举办沙龙派对举办小型音乐会、举办展览、禅修课堂、讲座、绘本阅读、名人见面会）,（有偿服务:茶、咖啡、甜点、便民超市）;5.原告慧源文化中心承担并及时缴纳经营场所产生的水费、电费、人员工资（除4个公益岗位）、自主经营过程产生的一切费用;6.原告慧源文化中心自签订合同之日起可免费使用此场地3年,自第4年起，每年会所经营利润的10%用于被告社区居民文化建设,促进社区发展；7.双方争议提交会所所在地人民法院解决。2016年1月19日,原告慧源文化中心签订《房屋租赁合同》,约定租期及相关免收租金的内容，且约定在房屋租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前三个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。原告茶语堂公司系原告慧源文化中心与被告签订的合同项下为经营活动而设立的有限责任公司,原告茶语堂公司经宁波市江北区人民政府甬江街道及被告共同同意设立。2016年1月19日，原告茶语堂公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期及相关免收租金的内容，且约定在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。后原告慧源文化中心在经营过程中投入大量人力物力资源，装修该租赁标的物，置办家具、经营用具等一系列配套经营设施，原告茶语堂公司亦投入了巨大成本。原告慧源文化中心亦根据合同约定要求被告安排公益岗位人员，并承担支付工资的义务,被告确迟迟未能履行其应当承担的义务。2019年4月22日，原告慧源文化中心法人代表李玉蕊被告知，涉案场所要变更为军人服务站，要求原告慧源文化中心搬离并解除合同，原告慧源文化中心为配合被告，与之讨论关于如何安置两原告及相应赔偿的事宜,却被告知无任何安置、赔偿方案。2019年5月10日，被告单方出具一份《合同终止通知函》，单方面通知原告慧源文化中心要求终止合同，以原告慧源文化中心转租、接收居民投诉意见等违约情形告知两原告撤离该场地。据原告慧源文化中心法定代表人所述，两原告并未产生上述违约情形,系被告单方面收回租赁标的物，且被告未提前三个月通知原告茶语堂公司的前提下擅自将案涉会所强行关门,亦导致原告茶语堂公司发生损失，造成原告茶语堂公司停产停业。至此，两原告与被告多次交涉,并未取得解决方案。原告慧源文化中心认为，涉案合同均系双方真实意思表示，合法有效。被告无故未按合同支付公益岗位4名员工工资,违约在先。原告茶语堂公司认为其与被告签订的《房屋租赁合同》亦系双方真实意思表示，合法有效。现被告单方面终止与原告慧源文化中心的涉案合同，给原告慧源文化中心造成极大的损失。同时,因被告单方关闭会所的行为，也造成了原告茶语堂公司的停产停业。两原告多次与被告交涉，并未取得解决方案。为维护合法权益，两原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持两原告的诉讼请求。 湖西社区便民服务中心辩称，一、被告与两原告之间的房屋租赁合同依附于双方之间的《世茂“会所”经营合同》。被告及被告的代表方湖西社区居委会和两原告共签订了三份合同，即涉案的《世茂“会所”经营合同》与两份《房屋租赁合同》。对于这三份合同的关系，其中《世茂“会所”经营合同》系双方真实的意思表示，对双方的权利义务均作了明确的约定。而两份《房屋租赁合同》仅仅因为办理工商注册登记所需而签订，租金与《世茂“会所”经营合同》中的文化公益项目互抵，以0租金承租，可见这两份《房屋租赁合同》依附于《世茂“会所”经营合同》而存在，具有主从性，不能割裂开来独立对待。被告已于2019年5月10日通知两原告解除了《世茂“会所”经营合同》，两份《房屋租赁合同》就失去了存在的基础，也应与《世茂“会所”经营合同》同时解除。二、两原告的行为已经违反了《世贸“会所”经营合同》约定，并且其违约经营行为在社区里造成了较坏影响，严重背离了被告与其签订合同的目的，被告有权解除合同。（1）被告委托两原告经营世茂会所的目的是：“1.提供居民更好的社区文化氛围；2.提供居民更优质、放心的有偿服务；3.创建社区引入社会组织服务的优秀范例。”，约定让两原告向社区居民提供无偿服务的同时，经营茶点，便民超市等微利项目维持日常运营。但是被告严重超范围经营，把会所当作自己对外的营业场所，将一楼改造成咖啡馆，对外承接婚介、理财、期货等单位的包场活动；将二楼敞开式的阅览室隔成包间，经营私家厨房经营牟利，同时采用充卡会员制消费，在社区里造成了极坏的影响。（2）社区居民也多次信访投诉，活动室不按时开放，不同意悬挂活动室门牌，对社区居民服务不到位以及会所对外包场经营牟利。在被告要求整改后，两原告仍开展违规经营活动。（3）两原告从未按照约定向被告递交年度财务报表。两原告的以上行为已经严重违反了《世茂“会所”经营合同》的约定、以及政府文件对社区配套用房的强制性规定，严重背离合同目的构成根本违约。三、两原告要求被告支付公益性岗位工资299690.34元依据不足。（1）《世茂“会所”经营合同》约定：“被告尽量免费提供首府4名公益岗位人员，其中必需保证1名图书管理员公益岗位由被告提供，公益岗位人员工资由被告承担，岗位分配及考核交由原告。”可见，只有1名图书管理员是被告同意必需配备的，被告曾经提供过一名40、50岁的下岗再就业人员，但是因为不符合两原告的要求而未录用。（2）关于后来为何没有配备图书管理员原因是两原告采用会所模式经营后，消费标准比较高，也没有设置平价的便民超市，二楼的阅览室被隔成小包厢经营私家菜，来此处看书的社区居民非常少，已经完全没有配备专职图书管理员的必要。（3）两原告无权、事实上也没有代被告配备图书管理员，支付公益性岗位工资。从两原告提供的工资单可见，“慧源文化”的工资单上只出现过编辑、店长、出纳、品质总监、总经理等岗位，从未设置图书管理员等公益性岗位，因此，两原告并没有公益性岗位工资支出的损失。四、两原告要求被告赔偿其他损失的依据同样不足。首先，被告向两原告交付的精装修带全套家具，已经完全满足社区居民的使用需要。两原告违反《世茂“会所”经营合同》约定，为了对外承接各类活动，提升会所品质进行牟利需要，擅自购置了桌椅、改造厨房都未经被告允许，也没有列入《世茂“会所”经营合同》附件四清单，被告对其用途和损失均不予认可。其次，两原告列举的这些家具、设备如果属实的话，现在仍在会所内，并没有造成损失，完全可以自行搬走。另外，对于两原告列举的经营损失，因为经营会所的目的不是为了盈利，故两原告不存在经营损失。综上，请求依法驳回两原告的诉讼请求。 湖西社区便民服务中心向本院提出反诉请求：1.确认《世贸“会所”经营合同》及两份《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除；2.判令两反诉被告立即从世茂会所腾退，恢复会所原状，缴清欠缴的水、电费用共计11952.04元（截止至2019年4月30日）；3.判令两反诉被告按15000元/月的标准支付反诉原告自2019年5月10日起至其实际腾退之日止占用会所的占用使用费（暂计至2020年1月10日共八个月的占用使用费为120000元）。事实与理由：2015年10月16日，湖西社区便民服务中心（甲方）和慧源文化中心（乙方）签订《世贸“会所”经营合同》一份。合同约定，由甲方委托乙方经营世茂会所，目的为：“1.提供居民更好的社区文化氛围；2.提供居民更优质、放心的有偿服务；3.创建社区引入社会组织服务的优秀范例。”经营合同亦约定：“乙方没有按上述约定履行合同，甲方有权责令乙方整改，如整改不成，甲方有权终止合同，并不承担任何损失。”，“乙方在接到甲方书面合同终止书后，乙方自行投入的设备物资需在30天内撤离现场，并保存原有会所设备，设施完好，造成损坏的，应进行赔偿”等。为了便于两反诉被告办理注册登记，经慧源文化中心要求，2016年1月19日，湖西社区便民服务中心与茶语堂公司签订《房屋租赁合同》，宁波市江北区甬江街道湖西社区居委会与慧源文化中心签订《房屋租赁合同》，两份合同均备注文化公益项目与租金互抵。但慧源文化中心经营会所后，未按约定向反诉原告报备财务收支，将会所作为自己的营业场所，对外承接婚介、理财、期货、整形等单位的包场活动，甚至将二楼敞开式的阅览室隔成包间，经营私家厨房进行牟利，且慧源文化中心不按时向社区居民开放活动室，不同意悬挂活动室门牌，对社区居民服务不到位。慧源文化中心的行为严重违反经营合同约定、背离经营合同目的，导致社区居民多次投诉甚至信访，在社区造成恶劣影响。基于慧源文化中心的违约行为，湖西社区便民服务中心于2019年5月10日向慧源文化中心送达《合同终止通知函》，通知终止经营合同，限期腾退，交还钥匙。但慧源文化中心收函后拒不腾退至今，并欠缴水电费计11952.04元。湖西社区便民服务中心认为，《合同终止通知函》已于2019年5月10日送达给慧源文化中心的法定代表人，告知其终止经营合同，限期腾退，那么基于以慧源文化中心提供文化公益项目折抵租金的《房屋租赁合同》存续的前提条件已不存在，租赁关系应视为同时解除。故涉案的《世贸“会所”经营合同》及《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除，两反诉被告应在合同终止后限期腾退，并将会所恢复原状，交还反诉原告。但是两反诉被告至今仍将物品放置于会所内，拒不腾退，导致会所关闭，至今无法向公众开放。两反诉被告的行为已经严重侵害的反诉原告和社区居民的合法权利，反诉原告依法向贵院提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。 慧源文化中心、茶语堂公司针对湖西社区便民服务中心的反诉请求辩称，1.湖西社区便民服务中心未提供慧源文化中心、茶语堂公司存在违约情形的相关证据，造成了慧源文化中心、茶语堂公司损失，湖西社区便民服务中心未发函解除涉案的《房屋租赁合同》，因此，湖西社区便民服务中心诉请解除《世贸“会所”经营合同》及《房屋租赁合同》，缺乏事实依据和法律依据；2.水电费由慧源文化中心、茶语堂公司与物业公司结算，应当支付给物业公司，湖西社区便民服务中心无权收取，实际欠费金额只有6000余元，湖西社区每周都会组织居民参加活动，慧源文化中心、茶语堂公司会自行与物业公司结清水电费；3.涉案房屋由湖西社区便民服务中心锁门，后慧源文化中心、茶语堂公司要求取回物品，但湖西社区便民服务中心表示要等诉讼结束后才能取回物品。况且《房屋租赁合同》尚未解除，依据合同约定慧源文化中心、茶语堂公司无需支付租金。2019年11月，湖西社区便民服务中心对房屋内物品进行了公证，因双方就损失未协商好，所以慧源文化中心、茶语堂公司未搬走物品，中间存在交涉时间。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下： 2015年7月1日，宁波市江北区房产管理处（甲方）与湖西社区便民服务中心（乙方）签订《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》，约定：甲方将坐落于宁波市江北区清江路288号3、4号房屋共计面积1215.4平方米，出租给乙方作为社区办公用房，免租使用。……乙方事先未征得甲方书面同意，不得改变房屋使用性质或将承租的房屋转让、转借、交换使用权或以房屋使用权与他方搞入股、合作、联营、承包等经营活动。 2015年10月16日，李玉蕊以慧源文化中心名义（乙方）与湖西社区便民服务中心（甲方）签订《世贸“会所”经营合同》，约定：乙方受甲方委托，全权经营世贸会所。双方本着：1.提供居民更好的社区文化氛围；2.提供居民更优质、放心的有偿服务；3.创建社区引入社会组织服务的优秀范例，在甲方宏观调控，乙方自主经营，居民自愿参加的方式下，实现社区、居民、乙方三方共赢的状态。为实现世贸会所可持续经营发展，甲、乙双方秉着相互合作、互惠互利的原则，共同协商达成如下协议：一、会所基本情况：会所地址：宁波市江北区，建筑面积：600平方米；二、经营期限：2016年7月1日至2021年6月31日。三、双方权利义务：1.甲方权利：（1）甲方对此场地拥有使用权和本合同的解释权，在不影响乙方正常运营情况下，需提前24小时以书面形式告知乙方使用计划，乙方无条件提供甲方免费场地使用。如产生饮食等消费项目，甲方自理；（2）甲方要求乙方出具当年的“社区文化建设计划”，并有权要求乙方结合政府当年计划确定当年社区文化建设活动计划；（3）有权对乙方的盈利性经营活动进行监管，确保乙方的经营活动合法有序。甲方义务：（1）保证现有场所房屋安全、上下水、电完好，完成水表、电表会所独立使用；（2）甲方尽量免费提供首府4名公益岗位人员，其中必需保证1名图书管理员公益岗位由甲方提供，公益岗位人员工资由甲方承担，岗位分配及考核交由乙方；（3）提供首府会所哈佛图书馆配套图书量（详见附件二：首府会所图书清单），保证图书为文学、旅行、绘本、艺术四种品类。2.乙方权利：（1）乙方享有对会所自主经营权；（2）乙方的主要经营范围：无偿服务：免费阅读、免费观影、免费便民服务（如每年提供一次义诊）；活动举办（依活动情况：分有偿或无偿，公益或半公益）：举办学术交流、举办沙龙派对、举办小型音乐会、举办展览、禅修课堂、讲座、绘本阅读、名人见面会；有偿服务：茶、咖啡、甜点、便民超市。乙方责任和义务：（1）乙方保证合法经营、照章纳税；（2）乙方承担并及时缴纳经营场所产生的水费、电费、人员工资（除4个公益岗位）、自主经营过程产生的一切费用；（3）乙方对会所经营范围内的食品安全、活动安全承担全部责任；（4）乙方未经甲方书面同意，不可转租；（5）乙方对现有场地设备、设施、现有装修有维护责任，如出现人为损坏需及时按原貌修复，没有经甲方书面同意不得进行现有设备的改装；（6）乙方每年1月15日前提供甲方当年“社区文化氛围建设计划”，经双方互相探讨，2月15日前定稿；（7）自签订合同之日起，乙方可免费使用此场地3年，自第4年起，每年会所经营利润的10%用于甲方社区居民文化建设，促进社区发展；（8）乙方每年的财务报表于下一年的1月30日备份给甲方，以便甲方核查；（9）本合同期满，如甲方需要乙方继续经营，乙方也愿意继续经营，乙方需要在合同期满前3个月书面提出申请续约合同，双方需在合同期满前30天完成续约签订；（10）本合同期满，如甲方需要继续经营，如产生第三方想经营此会所，乙方有优先享有签约权。四、违约责任：1.如乙方存在以下情况之一，甲方有权终止合同：（1）乙方没有按上述约定履行合同，甲方有权责令乙方整改，如整改不成，甲方有权终止合同，并不承担乙方任何损失；（2）每年甲方将对乙方的服务质量进行考核评估（附件三：首府会所考核评估内容和标准，标准含不合格、合格、良好、优秀四项标准），乙方如果考核不合格，乙方需整改，如整改后仍不合格，甲方有权终止合同；（3）乙方在运营期间，接到未超出合同范围的居民投诉，甲乙双方协商共同解决居民投诉意见，针对居民投诉意见由甲方负责回复；如乙方在运营期间，接到超出合同范围的居民合理投诉，乙方针对居民投诉意见多次未果，并在小区内造成严重不良影响，甲方有权终止合同。（4）乙方接到甲方书面合同终止书后，乙方自行投入的设备物资需在30天内撤离现场，并保存原有会所设备、设施完好，造成损坏、损失的，应进行赔偿。2.甲方在不可抗拒因素下单方面解除合同，甲方不承担乙方任何损失。相反，甲方需按乙方首次投入设备、设施依国家法定，按物品使用年限折价，30天内赔偿给乙方损失。 2016年1月19日，李玉蕊以慧源文化中心名义（乙方）与宁波市江北区甬江街道湖西社区居民委员会（甲方，以下简称湖西社区居委会）签订《房屋租赁合同》一份。同日，李玉蕊以茶语堂公司名义（乙方）与湖西社区便民服务中心（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。两份《房屋租赁合同》内容基本一致，约定：一、甲方将自有的坐落于宁波市江北区房屋出租给乙方使用。二、租赁期限共5年（2016年7月1日起至2021年6月30日／2016年3月1日起至2021年2月28日）。三、本房屋年租金为0元（注：甲方的4号会所与乙方的文化公益项目互抵。）四、乙方应于本合同生效之日起7日内将房屋交付给甲方。五、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。六、租赁期间。乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。七、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前叁个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10个工作日内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。八、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前叁个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前叁个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。九、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。 2016年3月18日，宁波市江北区人民政府甬江街道办事处向宁波市市场监督管理局出具《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》，载明：位于宁波市江北区房屋属湖西社区便民服务中心所有，房屋性质为国有，房产证明尚未办理，现同意将房屋出租给茶语堂公司用作经营使用。 2016年3月21日，茶语堂公司登记设立，公司性质为一人有限责任公司（自然人独资），住所地为宁波市江北区，法定代表人刘狄，经营范围为餐饮服务；饮品店；茶室服务；食品的批发、零售及网上销售；日用品的批发、零售及网上销售；展览、展示服务；会务服务；文化艺术交流活动策划。2016年3月30日，慧源文化中心经宁波市江北区民政局登记成立，住所地为宁波市江北区甬江街道湖西社区清江路288号4号，法定代表人为李玉蕊，业务主管部门为宁波市江北区文化广电新闻出版局，业务范围为无偿提供阅读、观影、便民服务；举办学术交流、沙龙、小型音乐会、小型展览、讲座、名人见面会等文化活动。 合同签订后，湖西社区便民服务中心依约交付涉案房屋，第一层由慧源文化中心使用，第二层由茶语堂公司使用。2016年6月至2019年1月期间，慧源文化中心组织了部分公益活动，湖西社区便民服务中心支付了部分费用。除此之外，慧源文化中心、茶语堂公司还利用涉案房屋对外从事婚介、理财、期货、餐饮等包场经营性活动。根据2018年5月至11月收入报表显示，慧源文化中心收入为41590元，茶语堂公司收入为20余万元，2016年6月至2019年9月，茶语堂公司开票金额为525128.76元。经营期间，湖西社区居民多次在小区业主微信群反映慧源文化中心、茶语堂公司对外经营行为并向相关部门信访，根据湖西社区居委会工作人员所做的工作记录，工作人员曾多次要求整改。 2019年5月10日，湖西社区便民服务中心向慧源文化中心发送一份《合同终止通知函》，载明：湖西社区便民服务中心（甲方）与慧源文化中心（乙方）于2016年7月1日签订了《世贸“会所”经营合同》，但乙方却未如实认真履行合同约定，具体如下：1.按照合同条款：乙方未经甲方书面同意，不可转租。但乙方在未经甲方书面同意的情况下，擅自将场地转租用于各种商业盈利行为。甲方多次责令乙方整改未有成效。2.按照合同条款：乙方在运营期间，接到未超出合同范围的居民投诉，甲乙双方共同解决居民投诉意见。但甲方多次与乙方沟通协调未果，乙方针对居民投诉意见依旧维持原貌，未能实现活动室功能的正常使用，导致社区服务受到了影响。3.按照合同条款：乙方每年的财务报表于下一年的1月30日备份给甲方，以便甲方核查。但乙方每年的财务报表从未备份给甲方，致使甲方无从核查。 乙方的行为已严重违反上述《世贸“会所”经营合同》约定，构成根本违约，也伤害了合作双方之间的信任。按照合同规定，如乙方存在以下情况，甲方有权终止合同。1.乙方没有按上述约定履行合同，甲方有权责令乙方整改，如整改不成，甲方有权终止合同，并不承担乙方任何损失。乙方的行为完全满足合同终止条件。甲方已于2019年4月29日上午10点当面告知乙方法人终止合同，乙方对终止合作合同无异议，但乙方至今未清退自有物品，给甲方造成困扰。按照《合同法》第九十四条（二）、（三）、（四）款规定，我方做出以下决定：1.甲乙双方于2016年7月1日签订的《世贸“会所”经营合同》于4月29日终止。2.自合同终止之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任。3.甲乙双方同意对于合作过程中各自的任何形式的损失自行负责承担。4.自本合同终止之日起，乙方不得在宁波市江北区内进行任何经营性活动。5.自乙方接到本通知函之日起，乙方须在20日内清退宁波市江北区内乙方自有物品，逾期未处理的物品将视为乙方遗弃，甲方可自行处置。乙方清退完需将所有钥匙交还甲方。6.原属于甲方于宁波市江北区内的物品，乙方不得擅自拿走或损毁，若有丢失或损毁，乙方需等价补偿甲方。 2019年11月25日，湖西社区便民服务中心委托浙江省宁波市天一公证处对于涉案房屋内物品进行了清点并进行了证据保全。 另查明：1.2020年3月29日，湖西社区居委会与湖西社区便民服务中心出具情况说明一份，载明：甬江街道湖西社区清江路288号4号房屋的使用权人为湖西社区便民服务中心，湖西社区居委会于2016年1月19日与慧源文化中心签订的房屋租赁合同系代湖西社区便民服务中心所签，相关权利义务由湖西社区便民服务中心承接；2.2013年6月24日，中共江北区委办公室、江北区人民政府办公室共同发布《关于加强新形势下城市社区建设的若干意见》（北区委办[2013]85号），第十二条规定，新建社区配套用房纳入当地城市规划、土地利用规划和社区发展相关专项规划，并按每百户40平方米标准配置。社区配套用房应集中建设，结构合理，功能齐全，方便居民办事和提供服务。……社区配套用房，所有权归属区人民政府，街道管理，社区无偿使用，任何单位和个人不得擅自出售、出租或用于其他经营活动……3.2019年8月5日，慧源文化中心与茶语堂公司共同出具情况说明，载明：……几年来，公司收入全部用于慧源服务人员工资和公益活动开支使用。 双方当事人有争议的事实主要在于：截止2019年4月30日，慧源文化中心与茶语堂公司尚未结清的水电费金额。湖西社区便民服务中心为此提供天境花园物业中心出具的证明一份，水电结算明细表一份，用以证明截止2019年4月30日，慧源文化中心与茶语堂公司尚未结清水电费11952.04元。慧源文化中心与茶语堂公司共同质证认为，水电费由慧源文化中心、茶语堂公司与物业公司结算，应当支付给物业公司，湖西社区便民服务中心无权收取，实际欠费金额只有6000余元，湖西社区每周都会组织居民参加活动，慧源文化中心、茶语堂公司会自行与物业公司结清水电费。本院认为，湖西社区便民服务中心提供证据显示了水表、电表度数以及具体的计算依据，慧源文化中心与茶语堂公司认为其尚欠水电费6000余元，但并未提供相应的证据证明，亦未与物业公司结清尚欠的水电费，因此，本院对于湖西社区便民服务中心提供证据的证明力予以确认并据此认定截止2019年4月30日，慧源文化中心与茶语堂公司尚未结清水电费11952.04元。 本院认为，涉案的《世贸“会所”经营合同》、《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点主要在于：一、慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事婚介、理财、期货、餐饮等以营利为目的包场经营性活动是否构成根本性违约，湖西社区便民服务中心于2019年5月10日向慧源文化中心发送《合同终止通知函》是否具有解除合同的法律效力？二、慧源文化中心与茶语堂公司以及湖西社区便民服务中心各自损失范围的确定。 关于争议焦点一，本院认为慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事以营利为目的经营性活动构成根本性违约，湖西社区便民服务中心于2019年5月10日向慧源文化中心负责人李玉蕊发送《合同终止通知函》具有解除合同的法律效力。理由如下： 首先，涉案房屋系社区配套用房性质决定了涉案房屋只能为社区居民提供不以盈利为目的公益活动以及有偿服务，不得用于其他以盈利性为目的的经营活动。一方面，中共江北区委办公室、江北区人民政府办公室共同发布《关于加强新形势下城市社区建设的若干意见》（北区委办[2013]85号）第十二条明确规定社区配套用房所有权归属区人民政府，街道管理，社区无偿使用，任何单位和个人不得擅自出售、出租或用于其他经营活动；另一方面，宁波市江北区房产管理处（甲方）与湖西社区便民服务中心（乙方）于2015年7月1日签订的《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》亦明确约定乙方事先未征得甲方书面同意，不得改变房屋使用性质或将承租的房屋转让、转借、交换使用权或以房屋使用权与他方搞入股、合作、联营、承包等经营活动。湖西社区便民服务中心在《世贸“会所”经营合同》、《房屋租赁合同》签订之时向慧源文化中心与茶语堂公司出示了《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》。同时，慧源文化中心与茶语堂公司在办理登记证书以及营业执照时亦向登记机关提供上述合同，因此，慧源文化中心与茶语堂公司对于涉案房屋系社区配套用房不得用于其他以盈利性为目的的经营活动的限制性条件是明知的； 其次，慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事以营利为目的经营性活动背离了《世贸“会所”经营合同》的合同目的，构成根本性违约。（1）合同明确载明了订立背景和目标，即1.提供居民更好的社区文化氛围；2.提供居民更优质、放心的有偿服务；3.创建社区引入社会组织服务的优秀范例，在湖西社区便民服务中心宏观调控，慧源文化中心自主经营，居民自愿参加的方式下，实现三方共赢的状态，实现世贸会所可持续经营发展。从合同约定双方权利义务来看，湖西社区便民服务中心有权要求慧源文化中心出具当年的“社区文化建设计划”，并有权要求慧源文化中心结合政府当年计划确定当年社区文化建设活动计划，有权对慧源文化中心的盈利性经营活动进行监管，确保慧源文化中心的经营活动合法有序。同时，湖西社区便民服务中心尽量免费提供首府4名公益岗位人员，其中必需保证1名图书管理员公益岗位并承担公益岗位人员工资以及提供首府会所哈佛图书馆配套图书。慧源文化中心免费使用涉案房屋对会所进行自主经营权，主要经营范围为无偿服务、举办有偿或无偿公益或半公益活动，提供茶、咖啡、甜点、便民超市。同时，每年1月15日前向湖西社区便民服务中心提供当年“社区文化氛围建设计划”以及自签订合同之日第4年起，每年会所经营利润的10%用于社区居民文化建设，促进社区发展。从合同约定的违约责任来看，湖西社区便民服务中心每年对慧源文化中心的服务质量进行考核评估，如考核不合格，有权要求整改，如整改后仍不合格，有权终止合同；运营期间，接到居民合理投诉，多次整改未果，湖西社区便民服务中心有权终止合同。上述内容表明双方签订《世贸“会所”经营合同》的合同目的在于慧源文化中心免费使用涉案房屋为社区居民提供不以盈利为目的公益活动以及有偿服务，不得用于其他以盈利性为目的的经营活动；（2）慧源文化中心与茶语堂公司免费使用涉案房屋从事以盈利性为目的的经营活动导致权利义务不对等，违反了民事活动应当遵循的等价有偿和公平原则。根据2018年5月至11月收入报表显示，慧源文化中心收入为41590元，茶语堂公司收入为20余万元，茶语堂公司2016年6月至2019年5月期间开具发票金额合计525128.76元，茶语堂公司诉请2019年5月10日至2019年12月10日期间的经营性损失为96734.26元。而同类地段经营性房屋租金为每月15000元，慧源文化中心与茶语堂公司在经营期间无偿使用涉案房屋，并未支付租金；（3）从合同的履行过程来看，慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事以盈利性为目的经营活动引发了社区居民投诉和信访，经湖西社区便民服务中心工作人员多次通知整改未果，在小区造成了严重不良影响，明显背离了《世贸“会所”经营合同》的合同目的。 湖西社区便民服务中心与李玉蕊签订《世贸“会所”经营合同》后，为了设立经营主体，湖西社区便民服务中心、湖西社区居委会同时又与李玉蕊订立了涉案两份房屋租赁合同，房屋租赁期限与会所经营期限一致，合同核心权利义务为会所租金与文化公益项目互抵，李玉蕊凭借两份房屋租赁合同登记设立了慧源文化中心与茶语堂公司，慧源文化中心与茶语堂公司亦实际使用涉案房屋从事经营活动，对合同效力予以确认且已实际享有合同权利，履行合同义务，因此，涉案两份《房屋租赁合同》对慧源文化中心与茶语堂公司具有约束力。两份《房屋租赁合同》系为履行《世贸“会所”经营合同》而签订，《世贸“会所”经营合同》系两份《房屋租赁合同》履行的基础，因三份合同签订主体均为李玉蕊，慧源文化中心于2019年5月10日向李玉蕊发送了《合同终止通知函》解除了《世茂“会所”经营合同》，涉案两份《房屋租赁合同》亦应同时解除。 关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对本诉请求与反诉请求，本院分述如下： 1.关于慧源文化中心主张的公益岗位工资299690.34元。本院认为，虽然《世贸“会所”经营合同》约定了湖西社区便民服务中心尽量免费提供首府4名公益岗位人员，其中必需保证1名图书管理员公益岗位并承担公益岗位人员工资，但慧源文化中心据此诉请湖西社区便民服务中心支付公益岗位工资299690.34元，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。理由如下：首先，公益岗位是地方各级人民政府及县级以上地方人民政府有关部门为安置就业困难人员提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位，由用人单位向人事劳动部门申报，人事劳动部门会同财政部门审核后，通过人力资源市场安排专场会，组织就业困难人员报名、培训、体检、考试，对合格的人员安排到用人单位。慧源文化中心并未提供证据证明其作为用人单位设置4个公益岗位经过相应审批程序；其次，根据慧源文化中心提供的工资表，慧源文化中心支付工资的人员为负责人、编辑、出纳，不符合公益岗位的设置条件，根据《世贸“会所”经营合同》约定，慧源文化中心自主经营并承担人员工资；最后，根据慧源文化中心与茶语堂公司共同出具的证明，慧源文化中心的人员工资已由茶语堂公司全部支付。慧源文化中心诉请湖西社区便民服务中心支付公益岗位工资299690.34元,缺乏依据； 2.关于慧源文化中心与茶语堂公司主张赔偿的物品损失、经营性损失。基于前文分析，慧源文化中心与茶语堂公司承担自主经营过程中产生的一切费用，不得利用涉案房屋从事以营利为目的的经营活动，现因慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事以营利为目的经营活动构成根本性违约导致合同解除，慧源文化中心与茶语堂公司未搬离涉案房屋内的物品，湖西社区便民服务中心亦委托公证机关对于涉案房屋内物品进行了清点并进行了证据保全，并未造成物品损坏，因此，慧源文化中心与茶语堂公司诉请湖西社区便民服务中心赔偿物品损失、经营性损失，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持； 3.关于湖西社区便民服务中心主张的返还涉案房屋以及支付尚欠的水电费11952.04元。慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事以营利为目的经营活动构成根本性违约导致合同解除，理应腾退并返还涉案房屋。《世贸“会所”经营合同》、《房屋租赁合同》均约定，经营期间的水电费均由慧源文化中心与茶语堂公司承担，因此，湖西社区便民服务中心诉请慧源文化中心与茶语堂公司支付尚欠的水电费11952.04元，具有事实依据与法律依据，本院予以支持； 4.关于湖西社区便民服务中心主张的房屋占有使用费。本院认为，湖西社区便民服务中心于2019年5月10日向慧源文化中心负责人李玉蕊发送《合同终止通知函》，慧源文化中心与茶语堂公司以湖西社区便民服务中心未赔偿其损失为由未在《世贸“会所”经营合同》约定时间内（30日内）腾退并返还房屋，客观上造成了湖西社区便民服务中心无法利用涉案房屋为社区居民提供公益性活动，应予赔偿相应损失。但慧源文化中心与茶语堂公司收到《合同终止通知函》后并未进行经营性活动，仅因赔偿事宜协商未果未搬离物品而占用房屋，因此，湖西社区便民服务中心主张按照同地段经营性用房租金标准主张房屋占有使用费，依据不足，结合合同的履行情况、慧源文化中心与茶语堂公司的过错程度、涉案房屋的社区用房性质以及湖西社区便民服务中心实际损失等因素，本院酌定自2019年6月10日起至房屋实际腾退之日止按照每月5000元的标准支付房屋占有使用费。 综上所述，慧源文化中心与茶语堂公司利用涉案房屋从事婚介、理财、期货、餐饮等以营利为目的经营性活动背离了《世贸“会所”经营合同》的合同目的，构成根本性违约，湖西社区便民服务中心据此诉请确认《合同终止通知函》具有解除合同的法律效力，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。湖西社区便民服务中心诉请慧源文化中心与茶语堂公司腾退并返还房屋，支付水电费以及房屋占有使用费，符合法律规定，本院亦予以支持。慧源文化中心与茶语堂公司诉请湖西社区便民服务中心支付公益岗位工资、物品损失以及经营性损失，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回宁波市江北慧源文化中心、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司的诉讼请求； 二、确认宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心与李玉蕊于2015年10月16日签订的《世贸“会所”经营合同》，宁波市江北区甬江街道湖西社区居民委员会与李玉蕊于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》以及宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心与李玉蕊于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月10日起解除； 三、宁波市江北慧源文化中心、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并返还宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心坐落于宁波市江北区甬江街道湖西社区清江路288号4号的房屋； 四、宁波市江北慧源文化中心、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心水电费11952.04元； 五、宁波市江北慧源文化中心、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2019年6月10日起至房屋实际腾退之日止按照每月5000元的标准支付宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心房屋占有使用费； 六、驳回宁波市江北区甬江街道湖西社区便民服务中心的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9540元，减半收取计4770元，反诉案件受理费1470元，合计6240元，由宁波市江北慧源文化中心、宁波市江北区慧源茶语堂茶业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  邹永明 二〇二〇年六月一日 书记员  卢佳敏 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 29