山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1335号上诉人（原审原告、案外人）：高朝志，男，1969年1月8日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王昌龙，男，1963年2月21日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：彭承涛、彭润，山东光复律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：滕州市第四建筑安装工程有限公司（原滕州市第四建筑安装工程公司），住所地滕州市龙泉路与青啤大道交汇处东路北、花卉市场东侧，统一社会信用代码：913704811699122400。法定代表人：赵峰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙涛、韩方贤，山东君雅律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：山东善国房地产开发有限公司，住所地滕州市望荆街12排17号，统一社会信用代码：913704816680876876。法定代表人：崔秀权，执行董事。委托诉讼代理人：王启雷，男，该公司员工。上诉人高朝志因与被上诉人王昌龙、滕州市第四建筑安装工程有限公司（以下简称四建公司），原审第三人山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初7381号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高朝志上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，涉案房屋所有权归上诉人所有。（1）涉案房屋确由上诉人购买并已付清全款，实际入住占有数年。上诉人提交了商品房购买合同及付款、交付凭证、水电费用交纳凭证和相关不动产证明，足以证明涉案房屋已由上诉人购买的事实；（2）执行依据中的（2016）鲁0481民初5013号民事裁定对上诉人房产的查封违反法定程序，不具有效力。该裁定由“张明”代表原审第三人签收，但原审第三人并不认可此人的代表权，表示并未收到该裁定书，对裁定内容不知情。上诉人购买房屋时，原审第三人并不具有办理房产证书的条件，房屋的销售监管当时在不动产统一登记机构尚未设立时，是由建设主管部门管控。但该裁定书仅送达于房产监理部门，销售监管的建设部门并不知情，所以上诉人购买房屋并办理了“网签”。造成这一情况，是因法院未将查封裁定送达房屋销售监管部门，加之不动产登记机构又尚未设立，各部门对房屋各司其责，原审第三人不知查封裁定内容。房产监理部门仅对已登记的房产具有工作内容，而像本案却无法管理。故上述民事裁定书仅送达房产监理部门并不影响上诉人购买房屋并已“网签”登记的合法事实，上诉人对之没有任何过错。一审判决还应查明上述民事裁定书的送达方式和当时的不动产登记情况，来分析裁定书是否产生足以约束原审第三人销售房屋的行为。2.一审判决适用法律错误，上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人是通过原审第三人公开销售购买涉案房屋，并办理贷款，也办理了当时应当具有的“网签”备案，上诉人已履行并完成了应当的合同义务和法律责任。本案《商品房买卖合同》是双方自愿达成，对于所谓查封裁定不知道，也不可能知道，且该合同已经履行完毕。即使处置查封财产，也应当由处置人承担责任，而与上诉人无关。涉案房屋是上诉人全家唯一住房，居住多年，上诉人无任何过错，签订合同没有任何违法情形，故不应无效。王昌龙辩称，1.原审认定上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》无效是正确的。2.上诉人请求确认涉案房屋所有权归其所有，缺乏法律依据，不能成立。3.上诉人对涉案执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决驳回其诉讼请求，适用法律错误。四建公司辩称，1.2016年9月5日，一审法院对案涉房屋查封后向滕州市房地产交易监理所送达了裁定书及协助执行通知书，属于查封冻结司法解释规定的有关登记机关，并非必须向开发办送达裁定书及协助执行通知。2.执行异议复议规定第28、29条，阻却执行的前提条件是在查封以前签订合法有效的买卖合同，而买卖合同是在查封之后。上诉人阻却执行的诉讼请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。善国公司未陈述意见。高朝志向一审法院起诉请求：1.判决确认2017年4月18日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》有效，确认滕州市名仕豪庭小区1号楼102室房屋所有权属于原告；2.判决不准予对原告所有的滕州市名仕豪庭小区1号楼102室的执行；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：王昌龙与四建公司、善国公司建设工程施工合同纠纷一案，依王昌龙的申请，一审法院于2016年9月5日作出（2016）鲁0481民初5013号民事裁定书、协助执行通知书，预查封被申请人善国公司开发建设的位于滕州市名仕豪庭二期综合楼1号、11号、13号、16号营业房四套；1号楼102室、105室、2号楼2单元2402室商品房三套。当日向滕州市房地产交易监理所送达该裁定书及协助执行通知书。一审法院并向第三人善国公司邮寄送达了该民事裁定书，2016年9月8日由第三人工作人员张明签收。2018年9月30日，一审法院作出（2016）鲁0481民初5013号民事判决书，山东善国房地产开发有限公司不服提起上诉。2019年5月29日，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终119号民事判决书，驳回上诉维持原判。该判决生效后，王昌龙申请强制执行。2019年8月9日，一审法院作出（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于滕州市名仕豪庭二期综合楼1号、11号、13号、16号营业房四套；1号楼102室、105室、2号楼2单元2402室商品房三套。当日向滕州市房地产开发管理办公室送达该执行裁定书及协助执行通知书，送达回证备注：名仕豪庭二期综合楼1号、11号、13号、16号营业房，1号楼102室、105室、2号楼2单元2402室商品房已办理网签备案。2019年8月13日，一审法院作出（2019）鲁0481执2260号之二执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于滕州市名仕豪庭二期综合楼17号、18号、19号营业房三套。当日向滕州市房地产开发管理办公室送达该执行裁定书及协助执行通知书，送达回证备注：名仕豪庭二期17号、18号、19号营业房已备案。案外人高朝志遂提出书面异议，请求解除（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书对其房屋名仕豪庭1号楼102室的查封执行措施。一审法院于2019年11月7日作出（2019）鲁0481执异125号执行裁定，裁定驳回高朝志的异议请求。高朝志对此裁定不服，诉来一审法院。一审诉讼中，原告高朝志向一审法院提交了如下证据：证据1、2017年4月18日高朝志（××）与善国公司（××）签订的《商品房买卖合同》，证明原告购买了涉案的滕州市名仕豪庭1号楼102号，建筑面积136.19平方米，总价款588340.8元。该合同在滕州市开发办办理了网签备案，备案编号2011026-3828。证据2、2017年4月14日原告向第三人支付188340.8元的首付款的工商银行滕州支行转账凭证及第三人当日出具的收据各一份；2017年6月高朝志购房贷款中国工商银行个人借款凭证一张（贷款43万元，收款人为山东善国房地产开发有限公司）。2017年6月29日第三人向原告出具的收43万元房款收据一张。证明原告已支付了全部购房款。证据3、2017年8月9日，交房巡签单一份，证明房屋已交付。证据4、滕州市城乡供水中心出具用水费发票及用水明细。2017年8月原告上房后第三人向原告收取的物业费、电梯费等收据、煤气安装使用票据。证明涉案房屋原告已实际使用。证据5、2019年11月21日滕州市不动产登记中心出具的“不动产登记信息查询结果证明”一份。证明原告名下仅有涉案房屋一处。证据6、滕州市人民法院的（2019）鲁0481执异125号执行裁定。被告王昌龙对原告与第三人在法院查封涉案房屋之后签订商品房买卖合同没有异议。对于原告提交的中国工商银行个人借款凭证认为不能够证实原告向第三人支付了43万元房款，应当提供银行卡的交易记录。原告提交的2017年4月14日交付房款188340.8元收据，应当提供该款项实际支付的交易流水或者交易记录，仅凭收款收据不足以认定实际交付了房款。原告提交的缴纳水电费、煤气费等凭据，日期均是在2017年8月份到2019年8月份之后，不是在法院查封之前就实际占有。对于不动产登记信息证据的真实性没有异议，仅能载明原告名下无不动产登记记录但是不等同于原告名下无其他不动产，原告居住在鲍沟镇东宁村的房屋也属于不动产。对（2019）鲁0481执异125号执行裁定真实性没有异议，裁定内容没有异议。被告四建公司同意被告王昌龙的质证意见，并认为原告所提交的因购房向工商银行办理按揭贷款的个人借款凭证，不能够证明原告已经通过按揭贷款的形式向第三人支付了全额房款的事实。第三人善国公司对以上证据真实性无异议。一审法院认为，第三人善国公司擅自将已被法院采取了查封强制措施的房屋转让给原告，至一审法庭辩论终结前该强制措施并未解除，且申请采取强制措施的权利人并未同意转让，故原告与第三人之间的商品房买卖合同应当无效。原告高朝志要求确认其与第三人之间的商品房买卖合同有效，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告高朝志至今未取得诉争房屋的产权登记，诉争房屋买卖合同不能产生物权变动效力。故原告请求确认其对滕州市名仕豪庭小区1号楼102室房屋享有所有权，无事实依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在2016年9月5日一审法院查封涉案房产之后，原告高朝志与第三人善国公司签订商品房买卖合同购买该商品房，不符合上述规定的情形，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原告高朝志主张不得对涉案房屋执行，理由不能成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告高朝志的诉讼请求。案件受理费9680元，由原告高朝志负担。二审中，当事人均未提交新证据。另查明：一审诉讼后，滕州市第四建筑安装工程公司变更企业名称为滕州市第四建筑安装工程有限公司。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。涉案标的物系商品房，故本案应当审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。因此，本案争议的焦点系上诉人是否享有足以阻却执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，高朝志应当提交证据证明其同时具备上述三个条件才能够排除执行。滕州市人民法院于2016年9月5日作出（2016）鲁0481民初5013号民事裁定书和协助执行通知书，并向当事人包括善国公司及滕州市房地产交易监理所送达。上诉人主张善国公司并未收到该裁定书，但善国公司认可邮寄地址、电话与该公司的一致，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》的规定，应当视为该裁定书已经送达到善国公司。同时，一审法院向滕州市房地产交易监理所送达民事裁定书和协助执行通知书亦不违反法律规定，故本院认定滕州市人民法院作出的（2016）鲁0481民初5013号民事裁定已经生效，且查封行为合法有效。高朝志与善国公司签订《商品房预（销）售合同》并不违反法律及行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故本院依法认定该合同合法有效。一审法院认定合同无效，无法律依据，本院予以纠正。上述《商品房预（销）售合同》的签订时间为2017年4月18日，晚于上述查封。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用的情形，高朝志对涉案商品房不具有排除强制执行的民事权益，对高朝志停止执行的请求，本院不予支持。高朝志要求确认对涉案商品房的所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高朝志的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，均由上诉人高朝志负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年六月二十三日书记员  张 宇