广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10791号上诉人（原审被告）：区十根，男，1949年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人区十根因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠二所）返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。区十根上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的内容是否有效或将本案发回重审；2.海珠二所将广州市海珠区xx路xx号（以下简称涉案房屋）返还给区十根；3.一、二审案件诉讼费由海珠二所承担。事实和理由：一、一审法院应依《中华人民共和国物权法》的相关规定对房产证明的真实性、合法性进行认定。区十根拥有广州市人民政府房地产管理局颁发的《房地产所有证》，也是涉案房屋的合法继承人。而海珠二所声称涉案房屋的所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为转移、移转。但没有提供所有权转移、移转的合法有效证明；区十根对海珠二所提供的产权证明的真实性，合法性有异议。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十一条的规定，物权的设立，变更，转让和消灭都必须要依照法律规定需要依法办理登记的，未经登记，不发生物权效力。到目前为止区十根从来没有收到人民法院或仲裁委员会发出有关涉案房屋变更、转让或消灭的法律文书。由此可见，区十根还是该涉案房屋的合法权利人。二、未履行法定义务。一审法官明知区十根与海珠二所的纠纷属于经租房范围且区十根也提供了四份证据，海珠二所也对证据l(广州天马金属厂盖章的家庭睛况表，拟证明区十根的成分是中农)的真实性、合法性、关联性没有异议。证明了当初海珠二所是错误地改造了区十根的涉案房屋。按照国家当时经租房改造政策，区十根的涉案房屋也不符合经租房的标准。根据1963年《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，中农不属于改造的对象。因此，海珠二所将区十根的房屋列为经租房属错误改造。根据1985年2月15日城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知第二项：“凡是不符合图家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋(包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的)，应按政策实事求是地给予纠正。”即使涉案房屋是经租房，按经租房的规定，海珠二所应按照规定将收到的涉案房屋租金支付给区十根，而不是将涉案房屋占为己有，谋取租金收入。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审依法查明事实后予以改判或发回重审。海珠二所辩称，不同意区十根的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回区十根的上诉请求。海珠二所于2019年9月16日向一审法院起诉请求：1.区十根在判决生效之日起5日内腾空并交付涉案房屋；2.区十根按525.25元/月的标准支付从2019年8月起至交付房屋之日止的房屋占用费给海珠二所；3.区十根承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字xxxx号）记载，涉案房屋的产别为直管公房，建筑面积48.16平方米，结构层数1，双隅（双木）结构，建筑时间解放前，所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为转移，移转。据广州市住房和城乡建设委员会发布的《2017年广州市房屋租金参考价》记载，xxxx路3楼梯楼的参考价为每平方米34元，其他区域楼梯楼的参考价为每平方米25元。据2019年1月31日广州市住房和城乡建设局发布的穗建规字【2019】1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》记载，承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金，从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4.00元。区十根曾向房管部门申请发还涉案房屋，广州市海珠区住房和建设局于2019年10月10日作出海建局信访[201x]xxx号《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》，载明：一、据档案资料记载：（一）南田古道2号，非住宅使用性质，建筑面积75.9648平方米；（二）南田古道3号，住宅使用性质，建筑面积37.193平方米；（三）南田古道4、6号，住宅使用性质，建筑面积91.616平方米；（四）南田古道5号，住宅使用性质，建筑面积37.72平方米；（五）紫来大街47号（新门牌××），住宅使用性质，建筑面积68.1644平方米；（六）区家祠前14、16号，非住宅使用性质，建筑面积98.0941平方米；原产权人均为xxx；1958年，上述房屋除xx6号为业主留房外，其余房屋纳入国家经租。二、根据《广东省人民政府批转省城建局》（粤府[1981]79号）第二条规定：“凡改造起点低于省人民委员会[58]粤商字第1184号、[64]办字779号文件规定的改造起点，即大城市一百五十平方米，中等城市一百平方米，小城镇八十平方米（均按私改时的市镇建制），应按省的规定进行调整。……私人出租的非住宅用房，以及原地主、富农、资本家出租的房屋，仍按省人民委员会[58]粤商字1184号文件规定，不受起改点的限制，一律改造。”鉴于经租房屋合计出租面积已超过起改点150平方米，故暂不符合政策发还。区十根为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1.广州天马金属厂盖章的家庭情况表，拟证明区十根方的成分是中农；2.户籍证明，拟证明亲属关系及区十根是xxx的法定继承人；3.2019年8月1日的报警回执，拟证明区十根比海珠二所先报警；4.房地产所有权证及缴税票据，拟证明区十根为涉案房屋的产权人。海珠二所质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议；证据4中对3、4号房屋的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，除了3、4号房屋，其他房屋与本案无关，核对原件时，3号产权证背面显示全间经租。一审诉讼中，海珠二所明确由于涉案房屋是砖木结构，按照《2017年广州市房屋租金参考价》载明的海珠区江南中街其他区域楼梯楼的标准每平方米25元计算，4号房屋建筑面积为48.16平方米，东、西边部位房屋是有间隔的，西部位使用面积为21.01平方米，每月房屋占用费为525.25元（25元/平方米×21.01平方米）。区十根表示：涉案房屋属于江南中街，不清楚租金的计算标准，4号西部位21平方米左右，原来有租客承租，租客不再续租后告知区十根，区十根大概是在报警时搬进房屋。一审法院认为：据查册表记载，涉案房屋产别为直管公房，所有权人为广州市房地产管理局。区十根曾向房管部门申请发还涉案房屋，海珠区住房和建设局已明确回复本案所涉房屋纳入国家经租，暂不符合政策发还。区十根以其为涉案房屋产权人，拒不交还房屋的理据不足，一审法院不予采纳。故海珠二所要求区十根腾空并交还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到区十根的实际情况，一审法院酌情给予区十根一个月的搬迁期限。区十根搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。海珠二所要求区十根从2019年8月起支付房屋占用费的问题。区十根没有合理依据占用涉案房屋，应当向海珠二所支付占用费。结合区十根的陈述及报警的时间，一审法院认定区十根从2019年8月1日起支付占用费。关于涉案房屋面积，海珠二所主张涉案房屋面积为21.01平方米，区十根对此未提出异议，并表示房屋面积为21平方米左右，故一审法院对海珠二所的该主张予以采纳。关于占用费标准，海珠二所以广州市房屋租金参考价载明的海珠区江南中街其他区域楼梯楼的标准每平方米25元计算，但涉案房屋是公房性质，应当参照公房租金标准计算占用费为宜。故区十根应按每月84.04元（4元/平方米×21.01平方米）的标准向海珠二所支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年3月9日作出如下判决：一、区十根在判决生效之日起30日内，腾空涉案房屋并交还给海珠二所；区十根搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、区十根在判决生效之日起30日内，按每月84.04元的标准向海珠二所支付从2019年8月1日起至区十根交还房屋之日止的房屋使用费。一审案件受理费50元，由区十根负担。本院二审期间，区十根提交一张领地租凭证的首页，拟证明涉案房屋一直是其母亲所有，涉案房屋经租期间由其母亲作为产权人领取相应的租金。经海珠二所质证，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为按照穗府198371号文关于处理私房改造遗留问题的意见，对于经租房发放定租，时间节点是到1966年的8月，发放比例是20%到40%，即从1966年9月开始不再发放。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，依据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：海珠二所要求区十根腾空并交还涉案房屋及支付自2019年8月起房屋占用费的诉请是否应予支持。海珠二所以物权保护纠纷为由提起本案诉讼，区十根确认其系在2019年7月底原承租人退租后进入并占用涉案房屋，区十根不同意退出并交还房屋的理由是涉案房屋产权属于其母亲xxx，应当发还，区十根作为继承人享有权利，原产权人没有办理产权转移，产权不应归政府，故海珠二所无权起诉。对此本院认为，根据本案查明事实，涉案xx号房屋原属于xxx有，于1958年纳入国家经租范围，由房屋管理部门对外出租，并向xxx发放定租至1966年8月。现涉案房屋登记查册资料显示产权人为广州市房地产管理局，性质为国家经租直管公房。区十根主张涉案房屋应发还给xxx继承人，应当依法按照相关程序申请发还。如区十根对相关部门作出不符合发还政策的认定和处理不服，应当通过相应的救济程序予以救济。在未发还的情况下，区十根私自进入占有涉案房屋构成无权占有，海珠二所作为直管公房受托管理单位，有权提起物权保护纠纷诉讼，要求区十根腾空并交还涉案房屋并支付交还前的占有使用费。一审参照公房租金标准计算占有使用费，海珠二所并未提起上诉，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。区十根的上诉请求不能成立，应予驳回。区十根关于经租房屋发还的请求，不属于本案审查对象，区十根应另循途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由区十根负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日法官助理刘丹红书记员苏劲丹