上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3496号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海钛士星金属科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：TANJEFFFUN，总经理。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨廉俊。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海沛康供应链管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张天龙，董事长。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。上诉人上海钛士星金属科技有限公司(以下简称“钛士星公司”)因与上诉人上海沛康供应链管理有限公司(以下简称“沛康公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初17103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钛士星公司上诉请求：1、维持一审判决主文第一、二项；2、撤销一审判决主文第三、四、五项；3、支持钛士星公司在一审中的全部诉讼请求；4、驳回沛康公司在一审中的反诉请求。事实与理由：根据双方签订的《备忘录》，沛康公司应当在争议解决期间，每月10日前支付当月租金，但根据沛康公司向一审法院提供的银行凭证备注，其绝大部分的支付时间均存在逾期。根据租赁合同约定，沛康公司拖欠支付租金超过15日的，钛士星公司有权解除租赁合同并扣除全部租赁保证金。沛康公司存在转租行为，钛士星公司据此亦有权解除租赁合同。关于沛康公司在一审中的反诉请求，一审法院判令钛士星公司赔偿沛康公司人民币(以下币种均为人民币)110万元是错误的。因为双方在签订租赁合同时，均知晓厂房二尚由案外人承租，租赁期限至2018年8月21日届满，故双方在合同中约定了厂房二的交房时间与其他房屋的交房时间不同，即为2018年8月21日。由于案外人迟延返还厂房二，致使钛士星公司交房时间亦迟延，但仅迟延了半个月左右，故钛士星公司不存在迟延交房的故意，且沛康公司亦没有经济损失。此外，根据租赁合同约定若钛士星公司逾期交房，需赔偿沛康公司的金额为当年全部租金的50%，而根据厂房二的面积计算，厂房二的月租金为22万元，当年(2018年9月至12月)的租金为80余万元，故双方约定的赔偿金额为40余万元，显然一审法院判令钛士星公司赔偿沛康公司110万元超过了合同约定，是不恰当的。沛康公司辩称：钛士星公司主张解除房屋租赁合同的依据是沛康公司逾期支付租金，但双方曾签订备忘录，对租金的交付、金额、期限等都做了变更。而且双方明确在相应的逾期交房违约金金额未确定之前，按暂定金额来处理，故沛康公司不存在逾期支付租金的行为，钛士星公司无权解除租赁合同。另外，客观上钛士星公司存在逾期交付厂房二行为，且对逾期交房的违约责任，双方在合同中有明确约定，双方应当按照合同履行。请求二审法院驳回钛士星公司的上诉请求。沛康公司上诉请求：撤销一审判决主文第四、五项，改判钛士星公司赔偿沛康公司4,360,363.30元。事实与理由：根据合同约定，若钛士星公司逾期交房，需按照当年租金的一半赔偿沛康公司，故一审法院判令钛士星公司赔偿判沛康公司110万元，缺乏合同和法律依据。钛士星公司辩称：钛士星公司仅厂房二存在迟延交房。双方在签订租赁合同时，厂房二尚由案外人承租，租期至2018年8月21日届满，故双方在合同中约定交房时间为2018年8月21日，沛康公司对此亦是明知的。由于案外人迟延交房，致使钛士星公司的交房亦迟延，故钛士星公司主观上不存在故意迟延，客观上迟延仅半个月左右，沛康公司不存在经济损失。且合同约定的半年租金是指厂房二的半年租金，并非指整个合同的半年租金。请求二审法院驳回沛康公司的上诉请求。钛士星公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除钛士星公司、沛康公司签订的《租赁合同》及全部补充协议，沛康公司返还上海市嘉定区安亭镇泰丰路XXX号建造厂房一、建造厂房二、实验车间、门卫及房屋周边的停车场地和通道；2.判令沛康公司支付租金差额1,444,136.95元(自2018年7月1日起计算至2019年8月31日)；3.判令沛康公司支付租金及房屋使用费(按24,413.29元/天，自2019年9月1日起计算至实际返还房屋之日止)；4.判令沛康公司支付违约金729,537.03元，租赁保证金729,537.03元用于抵扣该违约金。沛康公司向一审法院提起反诉请求：判令钛士星公司按租赁合同8-3条约定承担逾期交房的违约责任，赔偿沛康公司经济损失4,360,363.20元(726,727.20元/月*12个月*50%)。一审法院认定事实：上海市嘉定区泰丰路XXX号房屋的产权人系上海百年大师科技发展有限公司。2018年3月22日，钛士星公司(甲方，出租方)与沛康公司(乙方，承租方)签订《租赁合同》，约定：1-1条甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市嘉定区泰丰路XXX号建造厂房一、建造厂房二、实验车间、门卫以及房屋周边的停车场地和通道，房屋建筑面积为16472.08平方米，乙方承租该房屋作为物流服务业使用；3-1条该房屋租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，规划筹备期共计30天，即自2018年6月1日至2018年6月30日，规划筹备期内，乙方无需支付该房屋租金，但乙方应承担进场日起发生的物业管理费、水、电等公用事业费、空调费、垃圾清运费等各项费用；3-2条甲方于2018年5月31日将房屋交付给乙方，若实际交付时间早于2018年5月31日的，规划筹备期以实际交付时间为准起算(其中建造厂房二的交付时间为2018年8月21日，建造厂房二的租金支付时间为2018年9月21日起)。甲方按1-3条的标准向乙方交付房屋，乙方需与甲方在交付当日签订《房屋使用交接书》，乙方签署房屋使用交接书即视为乙方确认房屋验收合格且符合本合同项下约定的交房标准，满足乙方正常使用之目的；4-1条甲、乙双方约定，从2018年6月1日至2023年5月31日止，租金单价为1.4元/㎡/天，每2年租金单价递增5%，从2018年7月1日至2023年5月31日止，共计20期，乙方按每三个月为一期缴纳租金，乙方在缴纳首期租金时，应另外支付691,827.36元作为租赁保证金，租金以实际交付房屋时间起算，乙方按每三个月为一期缴纳租金，在交租期上一期届满的前10日支付下期租金，先付后用；4-2条该房屋建筑面积最终以实际分隔图面积为准，且甲乙双方均不因面积的差额和变化对租金予以调整；5-1条租赁意向金为10万元，在乙方缴纳首期租金时自动转为租金或租赁保证金；8-3条如果甲方不能在约定的时间一周内交房给乙方，则必须免收乙方当年全部租金的50%作为对乙方所造成的赔偿补偿给乙方……合同对双方的其他权利义务均作了约定。2018年6月，双方签订《租赁合同之补充协议二》一份，约定甲方另将坐落在上海市嘉定区泰丰路XXX号实验车间二的两层楼(第一层及第三层)出租给乙方，建筑面积为1454.16平方米，租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，共五年，2018年6月1日至2018年6月30日为规划筹备期，乙方无需支付租金，租金单价0.8元/㎡/天，每2年租金单价递增5%。嗣后，双方签订《租赁合同之补充协议八》一份，关于租赁面积变更约定如下：1号楼由5340.33(㎡)变更为5342.49(㎡)，2号楼5340.33(㎡)变更为5342.49(㎡)，3号楼5753.92(㎡)变更为5883.02(㎡),，6号楼3635.40(㎡)变更为3508.44(㎡)，门卫室37.50(㎡)变更为0(㎡)，总年租金调整额为34,186.22(元)，季度租金调整额为8,546.56(元)，后2季度为8,546.55(元)。2018年7月3日起，沛康公司又向钛士星公司承租3间宿舍，建筑面积共计为119.25平方米，双方口头约定租金单价为0.8元/㎡/天。上述合同签订后，钛士星公司按约向沛康公司交付了除厂房二以外的房屋，沛康公司支付押金729,537.03元，并按约支付相应的租金。2018年9月4日，双方就厂房二的交接签订了《交接单》，并附交接后需维修处理完成事宜清单。因双方对钛士星公司因逾期交付厂房二而应承担的逾期交付违约金有争议，2018年11月23日，双方签订《备忘录》一份，约定：双方同意暂缓支付2018年10月的应付租金726,727.20元，双方同意从2018年11月1日起至2019年4月31日，沛康公司按月10日前支付钛士星公司当月租金，每月租金在《租赁协议》基础上每月暂缓支付13万元，即每月596,727.2元,自2019年5月1日起，租金金额恢复至原合同约定(即租金726,727.20元)，支付时间仍为每月10日前支付当月租金，直至双方所面临之纠纷由管辖权的法院或仲裁机构判决或裁决生效之日止；上述判决或裁决生效后，租金支付按原合同所约定的金额、及支付时间等执行；上述暂缓支付租金及每月暂缓支付13万元租金仅为双方为解决纠纷的暂提金额，任何一方不得以此作为向对方主张违约金、赔偿金的依据；双方一致同意，目前双方所面临之纠纷是否会造成一方向另一方支付违约金、赔偿金的情形，以及违约金、赔偿金的具体数额均交由有管辖权的法院或仲裁机构判决或裁决，或经由双方另行签订协议确认;待有管辖权的法院或仲裁机构作出生效判决或裁决，或经由双方另行签订协议确认后，双方根据最终违约金、赔偿金的金额对租金进行结算，如沛康公司暂未支付的租金总额高于最终金额的，沛康公司需将差额在最终金额产生、生效的十日内一次性支付给钛士星公司，如低于最终金额的，钛士星公司需将差额在最终金额产生、生效的十日内一次性支付给沛康公司；如沛康公司在2018年12月底前，未因钛士星公司延迟交付厂房二所产生的纠纷向有管辖权的法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，则沛康公司应当按原合同条款的约定支付租金、并补足暂缓支付租金及每月暂缓租金。《备忘录》签订后，沛康公司暂缓支付2018年10月的租金726,727.2元，并自2018年11月1日至2019年4月30日每月支付租金594,727.2元，自2019年5月1日起恢复每月支付租金726,727.2元，并将租金支付至2019年8月31日。2018年12月24日，沛康公司就钛士星公司延迟交付厂房提起诉讼，诉请要求：判令钛士星公司向沛康公司赔偿4,208,616.44元(原诉请为判令确认沛康公司需支付钛士星公司2018年6月1日至2019年5月31日的租金4,208,616.44元)。案号(2019)沪0114民初6085号，后沛康公司于2019年6月24日撤回起诉。2019年7月9日，钛士星公司向沛康公司发函，函告：因沛康公司提出撤回起诉，要求沛康公司在收到本函三日内付清全部的暂缓支付部分的租金，并按原合同所约定的金额及支付时间支付租金。2019年7月23日，沛康公司回函：其已于2019年7月9日致函说明案件撤诉的情况及明确要求钛士星公司提起诉讼，因不可归责于沛康公司的原因，沛康公司无奈选择撤诉，钛士星公司应通过诉讼要求沛康公司支付相关租金。一审审理中，钛士星公司、沛康公司确认补充协议八中约定的1号楼、2号楼、3号楼分别对应租赁合同中的厂房一、厂房二及实验车间，6号楼对应补充协议二的实验车间二的两层楼。钛士星公司陈述备忘录中约定的月租金726,727.2元，系按补充协议八中变更之前的房屋面积计算，但未将沛康公司实际承租的三间宿舍计算为应付租金。沛康公司对钛士星公司的陈述予以认可，并陈述其系按备忘录的约定支付月租金。钛士星公司陈述截止2019年8月31日，沛康公司应付租金为9,713,734.44元，沛康公司已支付租金8,269,597.49元，尚应支付租金差额为1,444,136.95元。沛康公司陈述对已支付租金金额无异议，厂房二的租金起算日期应为2018年10月31日，故租金差额应为1,242,217.83元，若厂房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，则认可钛士星公司主张的租金差额，并表示在扣除钛士星公司应承担的违约金的情况下，愿意补足钛士星公司租金差额。双方确认按沛康公司实际承租房屋的建筑面积计算月租金为742,571.23元，日租金为24,413.30元。一审审理期间，钛士星公司申请解除对沛康公司财产所采取的保全措施，一审法院裁定予以准许。沛康公司共支付钛士星公司租金2,180,181.60元，并支付钛士星公司水电费至2019年10月。钛士星公司陈述保留诉请二的基础上，根据沛康公司支付的租金应计算至2019年11月28日，故将诉请三调整为判令沛康公司支付租金及房屋使用费(按24,413.30元/天，自2019年11月29日起计算至实际返还房屋之日止)。沛康公司陈述其租金已支付至2019年11月30日。一审法院认为，钛士星公司、沛康公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。对于钛士星公司称沛康公司在撤诉后未补足暂缓支付的租金而构成违约，根据备忘录的约定，钛士星公司、沛康公司均同意对于钛士星公司迟延交付厂房二应承担的违约金金额需经法院判决认定，或双方协商确认后，双方再对沛康公司应付的租金进行结算。后沛康公司因故撤回要求钛士星公司赔偿损失的起诉，且双方亦未能协商一致确定钛士星公司应承担的迟延交房违约金金额，因此，在钛士星公司应承担的迟延交房违约金金额未明确之前，沛康公司未补足钛士星公司暂缓支付的租金，并未违反双方的约定，故沛康公司未构成违约。钛士星公司称沛康公司未经钛士星公司同意进行转租，但未提供相应证据予以证实，故对钛士星公司的意见，法院不予采信。至于沛康公司逾期支付2019年9月至11月的租金，该租金发生在双方诉讼期间，且沛康公司在审理期间已支付钛士星公司该期间的租金，同时，沛康公司亦支付钛士星公司相应的水电费。沛康公司以其行为表明愿意继续履行租赁合同，为维护交易安全，钛士星公司、沛康公司的租赁合同应继续履行。故对钛士星公司要求解除合同、沛康公司支付违约金的诉请，法院难以支持。对于钛士星公司主张沛康公司支付2018年7月1日至2019年8月31日期间的租金差额1,444,136.95元，因暂缓支付租金即是为解决双方间就逾期交付厂房二产生的纠纷，现沛康公司亦同意在扣除钛士星公司应付的违约金后补足租金差额，为避免讼累，本案中对钛士星公司主张的租金差额一并处理。沛康公司提出因钛士星公司对厂房二于2018年9月30日修缮完毕，故厂房二的租金起算日期应自2018年10月31日起算，并表示若厂房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，则认可钛士星公司主张的租金差额。因沛康公司明知房屋需修缮，但仍与钛士星公司于2019年9月4日签署厂房二的交接书，应视为沛康公司认可厂房二于2019年9月4日交付，对于沛康公司的辩解，法院不予采纳，故厂房二的租金应自2018年10月4日起算。钛士星公司主张的租金差额，并无不当，故对钛士星公司的该项诉请，法院予以支持。对于钛士星公司主张沛康公司支付自2019年11月29日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，根据钛士星公司、沛康公司确认的日租金及支付期限，沛康公司在审理期间已将租金应支付至2019年11月28日，因租赁合同继续履行，故沛康公司理应向支付钛士星公司相应租金，本案仅处理判决生效之日前的租金。对于沛康公司反诉要求钛士星公司依据租赁合同8-3条承担逾期交房损失4,360,363.20元的反诉请求，根据合同约定钛士星公司应于2018年8月21日向沛康公司交付厂房二，但钛士星公司于2018年9月4日向沛康公司交房，存在逾期交房的事实，钛士星公司应承担相应的违约责任。对于违约金的金额，合同虽约定钛士星公司应向沛康公司支付当年租金50%的赔偿金，但考虑钛士星公司的违约情形、合同实际履行情况及沛康公司实际损失，法院酌情确定违约金为110万元。该款应在前述沛康公司应付的暂缓租金中予以抵扣。一审法院判决：一、上海沛康供应链管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钛士星金属科技有限公司租金(按每天24,413.30元，自2019年11月29日计算至判决生效之日止)；二、上海沛康供应链管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钛士星金属科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期间租金差额1,444,136.95元；三、驳回上海钛士星金属科技有限公司的其余诉讼请求；四、上海钛士星金属科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海沛康供应链管理有限公司逾期交房违约金1,100,000元；五、上述第二项、第四款项相互折抵后，上海沛康供应链管理有限公司应支付上海钛士星金属科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期间的租金差额344,136.95元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案纠纷的起因系由于钛士星公司迟延交付厂房二后，双方对钛士星公司需支付沛康公司逾期交房违约金的金额发生争议。争议发生后当事人双方签订了《备忘录》，根据《备忘录》约定，双方均同意对于钛士星公司迟延交付厂房二应承担的违约金金额需经法院判决认定，或经双方协商确认后，双方再对沛康公司应付的租金进行结算。根据现有证据，沛康公司已向钛士星公司支付租金至2019年11月30日，而在此之前钛士星公司已就本案向法院提起诉讼，故难以认定沛康公司存在根本违约行为，钛士星公司不能据此享有合同解除权。另外，钛士星公司上诉称沛康公司存在擅自转租的行为，沛康公司对此予以否认，钛士星公司亦未提供证据证明其上诉主张，故本院对钛士星公司该上诉主张不予采信。再者，关于逾期交房违约金，根据合同约定，钛士星公司应当于2018年8月21日向沛康公司交付厂房二，然钛士星公司直至2018年9月4日才向沛康公司交房，钛士星公司确属存在迟延交房行为，应当向沛康公司支付逾期交房违约金。至于违约金的金额，一审法院根据合同约定，再考虑到钛士星公司的违约情形、合同实际履行情况及沛康公司的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为110万元尚无不妥。综上所述，钛士星公司、沛康公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54,148.74元，由上海钛士星金属科技有限公司负担21,265.83元，上海沛康供应链管理有限公司负担32,882.91元。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年六月十二日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……