江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终924号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹晓暖，女，1965年11月23日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：邹晓君，女，1968年6月24日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：谭豪，男，1994年5月27日生，汉族，住无锡南长区。委托诉讼代理人：刘立春、邱剑（受邹晓暖、周晓君、谭豪共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许丽燕，女，1970年11月15日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐征浩，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。上诉人邹晓暖、邹晓君、谭豪因与被上诉人许丽燕返还原物纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹晓暖、邹晓君、谭豪上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、诉争房屋应当先予确权，一审法院在权属存在争议的情况下，直接判决其协助过户违反物权法的规定。1.诉争房屋的所有权登记在邹惠琴名下，而邹惠琴已经去世，其与许丽燕均不是诉争房屋登记的所有人，所以应当先予以确权。2.根据物权法的规定，登记才产生所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力，不发生物权变更效力。所以，不能依据买卖合同有效就此确认许丽燕拥有所有权。3.其系邹惠琴的合法继承人，拥有对遗产的继承权利，根据继承法的规定，继承自被继承人死亡开始发生效力。房屋因继承而发生物权效力，故其对房屋拥有所有权。二、一审法院适用物权法第106条善意取得的规定，是错误的。根据物权法司法解释第15条、第16条之规定，受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定为受让人具有重大过失。受让人具有重大过失的，就不是善意取得。案涉房屋登记在邹惠琴名下，许丽燕是明知的；合同签订时邹惠琴已死亡，许丽燕作为同村村民是明知的；被继承人死亡，继承人开始继承遗产，应当在所有继承人一致同意的情况下处理遗产，许丽燕应当明知。所以，谭禹清一人出卖房屋时，是无权处理，许丽燕存在重大过失，其购买房屋的行为不构成善意取得。另，案涉房屋许丽燕未办理变更登记，根据物权法第106条第一款（三）之规定，许丽燕并未取得该房产的所有权。三、一审法院错误行使释明权。1.其一审的诉请是返还原物，诉争房屋在权属有争议的情况下，应当先予确权。在发现其诉请有误时，一审法院应当向其行使释明权，要求其变更诉讼请求，但一审法院却未释明，导致其诉请被驳回，增加了其的诉累。2.许丽燕一审中反诉请求是要求确权，一审法院却向许丽燕错误行使释明权，要求许丽燕变更诉讼请求为协助办理过户。在权属有争议的情况下，直接诉请过户损害了其作为继承人的合法权益。四、一审法院在向许丽燕行使释明权后，许丽燕变更了诉讼请求，法院却没有给其答辩期限，剥夺了其的诉权，属于程序错误，应当发回重审。五、其不是买卖合同的相对人，一审法院混淆了合同当事人和本案当事人（即合同以外第三人）的概念，从而导致适用法律错误。本案诉争房屋的所有权人是邹惠琴，诉争房屋买卖合同的当事人是已故邹惠琴的丈夫谭禹清与许丽燕，谭禹清为出卖方、许丽燕为买受方，涉案合同效力只约束合同相对人谭禹清与许丽燕，而不能约束其。其是诉争房屋买卖合同之外的第三人，是继承了去世母亲邹惠琴的遗产，依据继承法而对诉争房屋产生所有权的第三人。一审法院把其作为合同一方的当事人，依据合同法及相关司法解释的规定，判决驳回其诉请，支持反诉请求，是适用法律错误。六、其对诉争房屋享有继承权，谭禹清对诉争房屋无权处分。诉争房屋登记在邹惠琴的名下，未发生权属变更，邹惠琴死亡后，继承人是其和谭禹清。其对诉争房产享有37.5%的继承份额，谭禹清无权对其的份额进行处分。七、拆迁利益包括：1.被拆除房屋评估价补偿款；2.因拆迁而产生的奖励、搬迁费、固定设施移装费、过渡费等；3.产权置换每平方米700元，与市场价之间的差额；4.保证面积与市场价之间的差额；5.超出面积与市场价之间的差额。不是仅限于被拆除房屋评估价补偿款。一审法院既承认了买卖合同对拆迁利益没有约定，又混淆了拆迁利益的概念，是属于逻辑错误。八、根据其实际情况，本案应当慎重处理。诉争房屋坐落在，邹晓君系寺头村村民，户籍也在寺头村，离异，无房，身患癌症；邹晓暖系寺头村村民，户籍也在寺头村，离异，无房，身患重病；谭豪八岁时父亲去世，有母亲抚养长大，现母亲又车祸后残疾，属于重度困难户。根据农村一户一宅的规定，现其是无房户，如果连其继承权都给剥夺了，就出现其无房居住的情况，不利于社会的稳定，损害了其的继承权和合法权益。被上诉人许丽燕辩称，邹晓暖、邹晓君、谭豪的上诉均没有道理，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法判决。邹晓暖、邹晓君、谭豪向一审法院起诉请求：判令许丽燕返还房屋。许丽燕一审提出反诉请求：判令邹晓暖、邹晓君、谭豪协助其配合办理诉争房屋过户手续。一审法院经审理查明：谭禹清与邹惠琴系夫妻关系，邹惠琴原系无锡县寺头村村民。邹晓暖、邹晓君、谭晓广系谭禹清与邹惠琴的子女。邹惠琴、谭晓广、谭禹清先后于1995年5月16日、2003年8月22日、2011年2月24日去世。谭晓广与谢晓红原系夫妻关系，婚后育有一子谭豪，二人已于2000年8月31日离婚。1991年8月20日，邹惠琴向无锡县人民政府提交《个人土地登记申请书》，申请坐落于（村民小组），四至为东：邹炳仁，南：路，西：邹某2，北：自留田，用地面积94.68㎡的土地用于建房，无锡县人民政府向邹惠琴颁发上述土地的宅基地使用证，现该房屋地址已更名为无锡市。1995年6月30日，谭禹清与许丽燕签订房屋买卖协议，载明：“立绝卖房屋筆据人谭禹清将自建楼房壹间，座落寺头新村二幢XX号绝卖给许丽燕，经双方协商中证人译议得房价壹万叁仟元正，房款壹次性付清，自立筆据后永归许丽燕世产所有，恐後小辈争論，特立此筆据为照。谭禹清在立契人处签字，中证人邹某1，見证人邹某2，邹惠仁，邹德生，代筆邹根兴，公元一九九五年六月三十日立。”后又商定增加1000元。许丽燕于立契当日付清全部购房款14000元后入住诉争房屋至今。另查明：2004年4月9日，许丽燕曾向法院提起诉讼，要求判令确认双方于1995年6月30日签订的房屋买卖合同有效，谭禹清协助其办理房屋过户手续。谭禹清应诉称，其与邹惠琴婚后将邹惠琴所有的另一处房屋拆除后，将所得物料运送至此处建造了诉争房屋，谭禹清抗辩称自己只有25%的产权，卖房未经女儿儿媳同意，故不同意协助过户。2004年12月1日许丽燕向法院提出撤诉申请，法院裁定准许其撤诉。又查明：无锡市惠山区堰桥镇寺头村村民委员会曾出具证明，证明许丽燕系该村东村村民，符合建房条件，可以购买诉争房屋。再查明：诉争房屋于2019年被无锡市惠山区堰桥街道拆迁办纳入堰桥街道拆迁安置范围，但截至一审辩论终结前，诉争房屋因涉及本案双方争议，故尚未签订拆迁安置协议，也未拆除。以上事实，由户籍信息证明、个人土地登记申请书、（2004）惠民初字第1489号案件民事诉状、开庭笔录、谈话笔录和撤诉裁定书、无锡市集体土地住宅房屋征收补偿价评估表、致委托方函、附属补偿价评估表、证明、自愿离婚协议书、房屋买卖协议、宅基地使用证、补偿安置方案明细表及当事人陈述在卷佐证。本案争议焦点如下：一、诉争房屋是否为谭禹清与邹惠琴的夫妻共同财产？二、谭禹清和许丽燕之间签订的房屋买卖合同是否成立有效？谭禹清出售诉争房屋是否系无权处分？三、邹晓暖、邹晓君、谭豪主张返还诉争房屋是否成立？四、许丽燕反诉要求邹晓暖、邹晓君、谭豪配合许丽燕办理房屋过户手续能否成立？一审法院认为：针对争议焦点一，谭禹清在（2004）惠民初字第1489号案件开庭笔录中陈述诉争房屋系其与邹惠琴婚后建造，本案双方也无证明相反事实的证据提供，且诉争房屋已经取得相关审批并依法取得宅基地使用证，故诉争房屋应当认定为邹惠琴和谭禹清的夫妻共同财产，对邹晓暖、邹晓君、谭豪认为诉争房屋为邹惠琴个人财产的主张不予采信。针对争议焦点二，谭禹清与许丽燕签署的房屋买卖合同虽未经许丽燕签字，但许丽燕持有并保存了谭禹清签字的合同并已经履行本合同项下的付款义务，谭禹清也已接收房款并履行房屋交付义务，故合同已经成立；且许丽燕为同村村民，符合建房条件，具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格，买卖诉争房屋不违反法律和行政法规的强制性规定；诉争房屋买卖系谭禹清和许丽燕的真实意思表示，邹晓暖、邹晓君、谭豪主张该合同系谭禹清饮酒之后签署，但未提供相关证据致命该饮酒行为导致谭禹清民事行为能力受损从而影响合同效力的情形，故该房屋买卖合同合法有效，予以确认。诉争房屋系谭禹清与邹惠琴的夫妻共同财产，谭禹清出卖该房屋时，邹惠琴已经去世，谭禹清未经其他法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分。但根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案中谭禹清的无权处分行为并不影响合同效力。针对争议焦点三，邹晓暖、邹晓君、谭豪基于认为许丽燕长期占用其合法继承的房屋而主张返还原物，基础法律关系为其认为许丽燕持续侵权，故本案诉讼并未丧失诉讼时效。但因诉争房屋为谭禹清和邹惠琴在婚后建造，而邹惠琴已经去世，故许丽燕因此认为谭禹清有权处分并与其磋商购房，符合农村交易习惯，并无过错；双方交易价格在交易发生当时也并无显失公正情形；而农村房屋登记不规范具有普遍性，诉争房屋自建成之日起邹惠琴与谭禹清未办理房屋产权证，在出卖给许丽燕后客观上亦无法办理房屋过户手续，但谭禹清已将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许丽燕，许丽燕也已实际居住多年，邹晓暖、邹晓君、谭豪主张许丽燕返还房屋，违反诚信，不予支持。对于争议焦点四，谭禹清与许丽燕签署的房屋买卖合同合法有效，许丽燕也已履行付款义务，故许丽燕反诉要求其继承人邹晓暖、邹晓君、谭豪配合办理房屋过户手续，予以支持。同时，诉争房屋虽然由谭禹清和许丽燕签订买卖合同并已实际履行，但房屋宅基地使用权人始终登记为邹惠琴，而邹惠琴在签订合同当时已经去世；现诉争房屋在许丽燕办理申请或变更宅基地使用权登记之前已经纳入拆迁范围，而合同对拆迁利益没有约定，故由实际使用人许丽燕给予适当补偿为宜，额度不超过被拆除房屋评估补偿款的30%。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回邹晓暖、邹晓君、谭豪的本诉请求。二、邹晓暖、邹晓君、谭豪应于判决生效后立即配合许丽燕办理房屋过户手续。一审本诉案件受理费9800元，由邹晓暖、邹晓君、谭豪负担。一审反诉案件受理费4900元，财产保全费5000元，合计9900元，由许丽燕负担4950元，由邹晓暖、邹晓君、谭豪负担4950元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：诉争房屋由邹惠琴于1991年申请建造后，未办理房屋产权登记。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为，诉争房屋系谭禹清与邹惠琴婚后建造，谭禹清与邹惠琴对诉争房屋有共同的财产权利。诉争房屋虽经审批由邹惠琴依法取得宅基地使用证，但因没有办理房屋产权登记，诉争房屋并未取得物权，尚需完善权属登记手续，故不宜确定房屋所有权的归属。邹惠琴去世后，谭禹清及其子女虽享有继承权，但只能继承现有的财产，不能据此即取得诉争房屋的物权。故对邹晓暖、邹晓君、谭豪提出应对涉案房屋先予确权的上诉主张，本院不予支持。谭禹清与许丽燕签署的房屋买卖合同,系双方的真实意思表示。谭禹清出卖该房屋时邹惠琴已经去世，但谭禹清出卖房屋的行为符合农村交易习惯，许丽燕有理由相信谭禹清有权处分卖房事宜，且许丽燕为同村村民，具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格，故双方买卖诉争房屋的行为不违反法律和行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。即便谭禹清未经其他法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分，由于许丽燕购买房屋后，支付了合理对价并实际居住多年，谭禹清亦已将该房屋及宅基地使用权证一并交付于许丽燕，故许丽燕已善意取得涉案房屋，谭禹清的无权处分行为并不影响合同效力。另，邹惠琴于1995年5月去世，邹晓暖等继承人当时即可主张继承房屋，在许丽燕于1995年6月入住房屋后，甚至2004年起诉后，各继承人均未主张继承，其对于许丽燕的占有、使用系明知。邹晓暖、邹晓君、谭豪基于继承法律关系主张许丽燕返还占有的房屋，因许丽燕系合法占有，邹晓暖、邹晓君、谭豪的诉讼主张没有法律依据，故一审驳回邹晓暖、邹晓君、谭豪的诉讼请求，并无不当。许丽燕基于房屋买卖合同法律关系，有权要求合同相对人谭禹清履行合同义务，即协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，该合同义务实质上系谭禹清因出卖房屋形成对许丽燕所负的债务。按照继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务。因谭禹清已经去世，该债务理应由谭禹清的继承人清偿，故一审判定由谭禹清的继承人邹晓暖、邹晓君、谭豪配合办理房屋过户手续，亦无不当。关于邹晓暖、邹晓君、谭豪上诉提出的有关拆迁利益的问题，因拆迁利益并非双方诉讼请求的内容，一审法院未就此作出判决，邹晓暖、邹晓君、谭豪对拆迁利益提出的主张在本案中不具有诉的利益，故本院二审不予理涉。综上所述，上诉人邹晓暖、邹晓君、谭豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人邹晓暖、邹晓君、谭豪负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月九日书记员  翁 强