杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初3497号 原告：杭州佳义欣企业管理有限公司，统一社会信用代码91330100593074071L，住所地浙江省杭州市萧山区义蓬街道后埠头村9组。 法定代表人：施水荣，经理。 委托诉讼代理人：高华、陆方州，浙江五联律师事务所律师。 被告：刘俊生。 被告：史素芬。 被告：史军江。 原告杭州佳义欣企业管理有限公司诉被告刘俊生、史素芬、史军江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法由审判员孙可平适用简易程序于同年4月21日、6月3日公开开庭进行了审理。原告杭州佳义欣企业管理有限公司的委托诉讼代理人高华、陆方州，被告刘俊生、史素芬、史军江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州佳义欣企业管理有限公司诉称：2014年2月26日，原告和被告史素芬、史军江签订《租赁合同》一份，约定：被告史素芬、史军江承租原告位于义蓬购物中心B区三层3号商铺，面积为1100平方米，租期8年2个月，起租日为2013年8月1日，并约定租金、免租期、交付时间、其他费用以及违约责任等相关事宜。2017年11月3日，原告和被告刘俊生、史素芬签订《租赁合同》之三方补充协议，约定租赁合同中被告史素芬的权利义务整体由被告刘俊生履行，同时被告史素芬对被告刘俊生履行租赁合同的义务承担连带责任。2017年11月14日，被告史素芬向原告出具承诺书一份，承诺继续严格遵守《租赁合同》各条款约定，原商铺的装修、店名、经营品类等均不变，积极配合原告的日常管理工作等；同时承诺若有违约行为，原告可直接解除贵我双方的相关合同，愿意承担一切违约责任，并放弃一切追偿及款项退回的权利。 2019年7月16日，各被告未按约定支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金、综合管理费，经原告多次催促无果。2019年8月初，被告擅自将租赁房屋内设施设备打包进行搬离，原告发现后及时予以阻止，并于2019年8月7日向三被告发送了律师函，要求三被告立即支付相关费用。但三被告至今未缴纳租金及综合管理费，属于恶意违约，其行为已经严重侵犯原告的合法权益。同时，根据《租赁合同》第八条之约定，三被告应按照实际耗电量、耗水量支付水电费。根据第12.2条规定，如因被告原因导致合同提前终止的，原告有权按第一个租约年的租金标准要求被告补交免租期内的全部租金。故起诉请求判令：一、解除原、被告于2014年2月26日签订的合同编号为2201400700的《租赁合同》及2017年11月3日签订的《三方补充协议》；二、被告刘俊生将租赁房屋恢复原状并返还给原告；三、被告刘俊生支付自2019年8月1日起按450000元/年标准计算至合同解除之日的租金（暂算至2019年8月31日为37500元）；四、被告刘俊生支付自2019年8月1日起按6.93元/月/㎡标准计算至合同解除之日的综合管理费（暂算至2019年8月31日起为7623元）；五、被告刘俊生支付水电费19238元；六、被告刘俊生补交免租期租金390000元（自2013年8月1日起按照260000元/年标准计算至2015年1月31日）；七、被告史素芬、史军江对上述第二、三、四、五、六项诉讼请求承担连带担保责任；八、本案诉讼费由三被告承担。后原告变更第三、四项诉讼请求为：三、被告刘俊生支付自2019年8月1日起按450000元/年标准计算至租赁房屋恢复原状之日止的租金；四、被告刘俊生支付自2019年8月1日起按6.93元/月/㎡标准计算至租赁房屋恢复原状之日止的综合管理费。 被告刘俊生辩称：在签订合同时，被告刘俊生并没有看仔细。在生意做不下去的时候，被告刘俊生提前跟物业沟通过要搬出去，但是原告不同意，双方也协商不好。被告刘俊生没有使用免租期，而且经济形势不好，已经无力承担租金。 被告史素芬、史军江辩称：被告史素芬刚开始租的时候，支付了押金，押金有部分没有归还，就当作了免租期的钱，这是双方协商好的。被告刘俊生搬之前，就跟原告协商了，但是就是协商不好，并非无故搬走的。整个商场的房租太贵了，被告负担不起，每年都亏损。幸亏被告提前搬出来了，现在整个商场很多租户都搬出来了。购物中心的管理人员应当为租户考虑，特别是租金、物业方面，否则租户如何长期经营下去。一开始，被告租的时候，不知道物业费这么贵，而且每年都在提高，水电费也很贵。 经审理，本院查明事实如下：2012年8月21日，原告（甲方）与被告史素芬（乙方）签订《义蓬购物中心美容美发类商铺位置确认协议》，约定：甲方同意将杭州市萧山区义蓬街道义蓬购物中心商场三层B区3号商铺出租给乙方用于经营花都美容美发，租赁面积为1100平方米；租赁期限为98个月，自2013年8月1日起至2021年9月30日，其中免租期18个月，自2013年8月1日起至2015年1月31日；租金共计2438000元；乙方在协议签订后向甲方支付500000元作为租赁该商铺的确认定金，定金不计息，在乙方装修完成并开业后7日内甲方返还定金300000元，其余200000元抵充免租期后的租金。基于上述协议的约定，原告按约交付义蓬购物中心商场三层B区3号商铺给被告史素芬使用，被告史素芬按约向原告交纳定金500000元。2013年8月14日，被告史素芬要求原告按约退还定金300000元，原告认为经双方同意，其在扣除装修期间的水、电费等相关费用后，实际退还史素芬定金240000元。 2014年2月26日，被告史素芬（乙方）委托被告史军江与原告（甲方）就上述租赁事宜签订编号为2201400700的《义蓬购物中心商场商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将杭州市萧山区义蓬街道义蓬购物中心商场三层B区3号商铺出租给乙方用于经营花都美容美发；租赁面积为1100平方米；租赁期限自2013年8月1日起至2021年9月30日，乙方自2015年2月1日起支付租金，首付租金130000元（2015年2月1日至2015年7月31日期间）在2015年1月16日前缴纳，此后每12个月支付一次租金，乙方应在下个租约期开始之前15天一次性全额支付下期租金；乙方自2013年8月1日起向甲方指定的管理公司支付综合管理费；按租赁房产实际耗水及耗电总量及自来水公司、电力部门收费标准缴付水电费，按约在甲方发出付款通知书后7日内一次性付清；乙方应在合同签订之日起61日内装修完毕，在装修期限内，乙方应向甲方及相关单位支付其他费用（包括但不限于租金、综合管理费、相关水、电、煤气、电话等公用事业费用）；同时，双方特别约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租期的全部租金；乙方为保证按约履行合同项下义务以及其销售商品或提供服务的质量，同意在合同签订当日向甲方缴纳履约保证金65000元及质量保证金2000元；乙方逾期支付租金、综合管理费或其他应缴费用的时间超过30天的，或乙方放弃、空置该租赁房产或未经甲方同意停止营业超过24小时的，甲方有权提前解除本合同，乙方除需向甲方缴清一切拖欠的租金、综合管理费、水电费等费用，承担甲方为恢复该物业到可出租状态或交付状态产生的改造费用外，并须按租赁期内余下租期总租金和总综合管理费50%的标准向甲方支付违约金，甲方还有权不予返还乙方已支付的履约保证金。基于上述合同，原告在扣除65000元履约保证金后，将剩余135000元定金退还给被告史素芬。 2017年11月3日，经原告与被告史素芬、刘俊生三方协商，原告同意被告史素芬将上述租赁合同项下的权利义务概括转让给被告刘俊生，并由被告史素芬对被告刘俊生在履行该租赁合同项下的义务承担连带责任，并由三方签订《租赁合同》之三方补充协议一份予以确认。 由于经营异常，被告刘俊生未按约于2019年7月16日前支付下个租约期的租金，且在2019年7月下旬即停止营业，并将租赁房屋内的部分财物打包并搬走，原告因此于2019年8月1日将案涉房屋上锁。庭审中，原告表示如三被告需腾房，原告随时可配合开锁。2019年8月7日，原告分别向三被告发送律师函一份，督促三被告缴纳租金、管理费及滞纳金。同时，被告刘俊生也未按约支付2019年7月11日至2019年8月11日期间的空调电费、水费、电费合计19238元。为此，原告于2019年10月18日向本院提交诉讼材料，后经杭州市萧山区人民调解委员会诉前调解未果，本院于2020年4月1日立案受理。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、《租赁合同》之三方协议、刘俊生出具的申请承诺书、史素芬出具的承诺书、水电能耗确认单、缴费通知单、照片打印件、律师函、面单、快递信息、美容美发类商铺位置确认协议、入账通知书、情况说明、用款申请单、业务委托书、款项核退单、收款收据、收条各一份，以及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：原告与被告史素芬签订的《美容美发类商铺位置确认协议》、《租赁合同》以及原告与被告史素芬、刘俊生签订的《租赁合同》之三方协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约定全面履行各自的义务。被告史素芬、刘俊生在支付租金至2019年7月31日后，未支付之后几期的租金，且于2018年7月擅自离场，显属违约，故原告要求解除该协议，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告通过诉讼方式通知对方解除合同，符合法律规定，应予允许，本院于2019年10月30日向被告刘俊生、史素芬送达了民事起诉状副本，该副本上已载明了原告要求解除《租赁合同》，被告刘俊生、史素芬未提出异议，故上述《租赁合同》于2019年10月30日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2019年8月1日将案涉商铺上锁，被告方虽未再商铺经营，但亦未将商铺恢复原状并腾退，未履行返还租赁物的义务，故原告要求被告将租赁物恢复原状并返还的诉请，本院予以支持。在承租人因故拖欠房租时给租赁物上锁导致承租人无法继续使用房屋，故对于原告主张的在出租人上锁之后至合同解除日期间的占有使用费及综合管理费，本院不予支持。在合同解除之后，被告刘俊生应将房屋腾退，但在原告提起诉讼后，被告并未明确向原告表示要腾退房屋，且在本院第一次开庭审理后，也无实际腾退行为，故综合考虑租赁物使用情况以及新冠××疫情影响，本院酌情确定被告支付原告自本院第一次庭审的次日即2020年4月22日起至房屋实际腾退之日止按合同约定计算的占有使用费及综合管理费。《租赁合同》约定免除装修期系以承租方按约定的租赁期限实际承租为前提，现因被告刘俊生违约，租赁合同解除，故被告刘俊生应按约定支付2013年8月1日至2015年1月31日（免租期）的租金390000元，扣除履约保证金65000后，被告刘俊生仍需支付325000元。被告刘俊生关于其未享有免租期的抗辩，本院认为，案涉《租赁合同》项下的权利义务由被告史素芬概括转让给被告刘俊生，故对其该项抗辩，不予采信。合同解除之前的水电费，被告刘俊生仍应支付，故对于原告主张的2019年7月11日至2019年8月11日期间的水电费19238元，本院予以支持。 同时，根据原告与被告刘俊生、史素芬签订的三方补充协议及史素芬出具的承诺书，被告史素芬将案涉《租赁合同》项下的权利义务概括转让给刘俊生后，仍需对被告刘俊生履行合同项下的义务承担连带责任，故对于原告要求被告史素芬对被告刘俊生的上述义务承担连带责任的诉请，本院予以支持。原告要求被告史军江承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 被告史素芬辩称，原告仍有60000元定金未退还，系作为免租期的租金。原告提出该笔款项系用于支付被告史素芬装修期间产生的相关费用。本院认为，根据《美容美发类商铺位置确认协议》约定，免租期自2013年8月1日起算，而原告在2013年8月14日向被告史素芬退还了定金240000元，在此时双方即协商一致将60000元款项作为免租期租金，明显与常理不符。同时，原告将该笔款项用于支付被告史素芬装修期间产生的相关费用，被告史素芬在接受定金时应当知道原告实际退还金额，如对此有异议理应立即提出。但事实上，被告史素芬仅系原告起诉后，在本案中口头辩解，在原告第二次退还定金以及原告与被告刘俊生、史素芬签订三方补充协议时，被告史素芬均未对该笔款项提出过异议，亦未提出将该笔款项抵扣租金、综合管理费、水电费等相关费用，结合史素芬、刘俊生直至2019年8月均按约履行《租赁合同》、缴纳租金等费用的事实，对被告的该项抗辩，本院不予采信。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、杭州佳义欣企业管理有限公司与史素芬在2014年2月26日签订的《租赁合同》及与史素芬、刘俊生在2017年11月3日签订的三方补充协议于2019年10月30日解除； 二、刘俊生、史素芬于本判决生效之日起十日内将位于杭州市萧山区商铺恢复原状并返还给杭州佳义欣企业管理有限公司； 三、刘俊生于本判决生效之日起十日内支付杭州佳义欣企业管理有限公司免租期租金325000元（已扣除履约保证金65000元）及2019年7月11日至2019年8月11日期间的水电费19238元； 四、刘俊生于本判决生效之日起十日内支付杭州佳义欣企业管理有限公司自2020年4月22日至实际腾退之日止的占有使用费及综合管理费（其中占有使用费按450000元/年的标准计算，综合管理费按91476元/年的标准计算）； 五、史素芬对上述第三、四项所确定的刘俊生的付款义务承担连带责任； 六、驳回杭州佳义欣企业管理有限公司的其余诉讼请求。 如被告刘俊生、史素芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8116元，减半收取4058元，由杭州佳义欣企业管理有限公司负担984元，刘俊生、史素芬负担3074元。 原告杭州佳义欣企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告刘俊生、史素芬于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙可平 二〇二〇年六月三十日 法官助理高恩典 书记员沈佳萍