湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初5632号原告：咸宁丽园物业有限公司(以下简称丽园公司)，住所地：咸宁市咸宁大道23号。法定代表人：陈辉，丽园公司总经理。委托诉讼代理人：陈某军，男，1989年1月22日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住咸宁市，丽园公司负责人，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊莉，湖北瀛平惟合律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。被告：镇某，男，1986年12月22日出生，汉族，湖北省咸宁市人,住咸宁市咸安区。被告：高某（系被告镇某之妻），女，1991年10月4日出生，汉族，湖北省武汉市人,住咸宁市咸安区。原告丽园公司与被告镇某、高某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理之后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊莉、陈某军，被告镇某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠原告物业管理费4685元（从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间）及至偿清之日止占用期间按人民银行同期贷款利率计算利息；2.判令被告承担本案的诉讼费和因此产生的律师代理费5000元。事实与理由：2015年，二被告与原咸宁市阳光酒店有限责任公司订立一份《商品房买卖合同》，购得阳光威娜小区1栋1单元605室125.26㎡的住房一套，并装修、入住。原告依照与咸宁市阳光威娜酒店有限责任公司签订的《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，提供了物业管理服务。至2019年9月底止，被告应向原告交纳物业管理费4685元，原告多次催讨无果。故原告诉至法院，请判如原告所请。被告镇某、高某答辩称：一、原告未与被告于2016年2月24日签订《前期物业服务协议》，2018年4月的《前期物业服务协议》主体也未变更，原告不是合同当事人不具有合同关系、不是本案适格的诉讼主体；二、原告未按约定的指定账户而以私人账户收取物业管理费，侵犯了其合法权益。根据当事人当庭陈述和所提供的证据，本院可以认定事实如下：2015年7月24日，二被告与原咸宁市阳光酒店有限责任公司（现湖北汇民实业集团有限公司阳光酒店）签订一份《商品房买卖合同》，购买阳光威娜国际名仕广场1栋1单元605室128.21㎡（不动产权证面积为125.26㎡）的商品房一套，交房时间为2015年10月18日前，二被告随后装修、入住。2016年1月1日原告为乙方与咸宁市阳光威娜酒店有限责任公司为甲方签订《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》约定：甲方通过招标方式将坐落在咸宁市淦河大道25号的阳光威娜名仕广场(共32层)住宅楼部分发包给乙方提供物业管理服务；物业类型为高层住宅、小区总户数为232户；期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止或在业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时本合同终止；物业收费标准为1.2元/月/㎡以物价部门核定为准；本服务合同到期三十日内，在业主委员会未选聘物业公司签订物业管理服务合同，由乙方向甲方提出申请，经甲方同意可续签第二年度的物业管理合同等事宜。原告按约为阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业管理服务。2017年5月1日原告为乙方又与原咸宁市阳光酒店有限责任公司为甲方续签了《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，该合同除约定服务期限为2017年5月1日至2018年4月30日止外其他条款基本与前份合同相同。原告仍根据已签订的合同为阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业管理服务。2018年3月9日，咸宁市阳光威娜名仕广场业主委员会（以下简称阳光威娜业委会）经咸宁市房地产管理局同意成立。2018年4月3日，原告在《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》期限届满前向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜小区前期物业服务合同到期告知函》告知：阳光威娜业委会在3日内给原告书面回复或与原告当面洽谈协商，否则原告在3日后启动物业服务退出程序、最迟在2018年4月30日退出小区物业管理工作等。2018年4月4日，咸宁市阳光酒店有限责任公司也向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜名仕广场小区物业服务合同到期的通知函》告知：前期物业管理发包给原告的合同期限在2018年4月30日届满，阳光威娜业委会在2018年4月30日前续聘或选聘物业公司的决定等。后因阳光威娜业委会于2018年4月发布招标物业管理公司无进展，为维护和谐稳定，经咸宁市咸安区温泉街道办事处滨河社区、咸宁市房地产管理局物业管理科协调：在尚无物业管理公司接手原告时仍由原告继续进行物业服务。2018年5月1日至2019年9月30日期间，原告继续对阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业服务。阳光威娜业委会选聘了咸宁市安捷物业服务有限责任公司后，原告便于2019年9月30日与阳光威娜业委会选聘的咸宁市安捷物业服务有限责任公司进行交接，终止了物业管理服务。同时查明，2016年2月24日，被告高某为乙方与阳光威娜公司物业管理处为甲方签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方依据与开发商签订的《前期物业管理服务合同》的规定向乙方收取物业管理费用，乙方交费时间为购房合同约定的交房时间，首次交付一年物业费，其后一般按年预交，交费时间为每年1月份；小区住宅物业费的收费标准为1.2元/月/㎡。同日被告交付一年物业费2439元，原告向被告出具了交款单位为镇某、加盖其财务印章的相应收据。该合同签订后,被告的物业管理服务由原告所提供至2019年9月30日止。被告从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间差欠原告的物业管理服务费4634.62元（125.26平方米×1.2元/月/平方米÷30天×925天=4634.62元），原告于2019年9月25日以《物业费催收通知单》催讨至今无果。另查明，湖北省咸宁市物价局于2017年10月18日的咸价费（2017）14号《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》文件以1.2元/月/㎡收取物业费。该文件被湖北省咸宁市物价局于2018年5月31日的咸价办（2018）22号《市物价局关于废止一批价格文件的通知》予以废止，实行咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准，三级高层（19层及以上为1.2元/月/㎡）。2016年12月20日，原告被咸宁市房地产管理局评定为三级资质等级，有效期至2020年12月30日止。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，本案中，原告于2016年1月1日、2017年5月1日先后二次与建设单位原咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该二份合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，基于合同内容的约定，对业主具有约束力，原告对合同涉及的业主提供的物业管理服务，所接受物业管理服务的业主应依约定交纳物业服务费。原告与咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》期限届满后，2018年4月30日起至2019年9月30日期间，业主委员会也未选聘新的物业公司，原告虽未续签合同的情形下，经社区、房产相关部门协商后仍由原告继续为被告等业主提供物业管理服务，故原、被告形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告作为已接受物业服务的业主，理应交纳物业服务费。关于被告物业费交费标准的问题，原告与咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的前期物业管理服务合同期限内（从2017年1月9日起至2018年4月30日止），应根据双方合同约定及咸价费（2017）14号《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》文件以1.2元/月/㎡收取物业费；原告与原咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》期限的届满后，即2018年4月30日起至2019年9月30日止期间，原告在社区、房产相关部门协商下仍为被告等业主提供物业管理服务，该期间物业管理服务的收费标准应当参照适用前期物业管理服务合同约定。但咸宁市物价局于2018年5月31发出咸价办（2018）22号《物价局关于废止一批价格文件通知》文件，废止了《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》，从2018年6月1日起至2019年9月30日止期间，原告的收费标准应依据《咸宁市物业服务收费管理实施细则》实行物业服务质量等级收费标准，即原告为三级资质等级、32层高层收费标准为1.2元/月/㎡，故本院对原告请求“判令被告支付差欠的物业管理费”的诉讼请求予以支持；关于原告主张“从2017年3月1日起至偿清之日止占用期间按人民银行同期贷款利率计算利息”的诉讼请求，原、被告双方没有约定逾期支付物业费利息及标准，原告于2019年9月25日催讨的《物业费催收通知单》中也没有明确计算利息，故计息期限只能按原告向本院主张权利的时间即2019年11月11日起至偿清之日止；计息标准根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》中《关于借款合同》规定应中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期标准进行计算利息。关于原告要求被告承担律师费用的诉讼请求，原、被告之间就物业管理服务费双方无法达成一致，原告依据法律规定以诉讼方式救济其合法权利，但是否聘请律师属原告自愿选择，其所花费的律师费用并非必然产生，故本院对该诉讼请求不予以支持。关于被告认为“原告不是合同当事人、不是本案适格的诉讼主体”的辩称理由，被告虽于2016年2月24日与阳光威娜公司物业管理处（开发商内设机构）签订了《前期物业管理服务协议》，但在后续履行合同期间，阳光威娜公司物业管理处尚未履行物业管理服务而是原告所提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业管理服务合同关系；并且被告于2016年2月24日交物业费时，是原告向其出具了加盖其财务印章的收据，故本院对被告该辩称理由不予采信。关于被告认为“原告未按约定的指定账户而以私人账户收取物业管理费，侵犯了被告合法权益”的辩称理由，原告通过指定账户向业主收取物业管理服务费，属原告收取物业管理服务费的途径之一，被告对原告的收费方式有异议，应当在合同履行过程中向原告主张权利或要求相关职能部门处理。故本院对被告的该辩称理由不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十一条、第四十条、第四十一条之规定、参考《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇某、高某在本判决生效后十日内向原告支付物业管理服务费4634.62元（从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间）及利息〔根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》中《关于借款合同》规定应以中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期标准计算利息，从2019年11月11日起计算至偿清之日止〕。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间给付金钱义务，则依照《中华人民民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告镇某、高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  镇家明二０二〇年六月二十九日书记员  王 明附：附相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第六条符合下列条件之一，应当依法成立业主委员会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。第八条住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，实行物业服务质量等级收费标准。市物价局和市房管局共同制定《咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准》(附件1)、《咸宁城区住宅物业管理服务等级标准》(附件2)。具体标准由各物业服务企业根据房管部门、物业协会评定的物业服务等级对应相应基准收费标准拟定，报价格主管部门审核批准后执行。各县(市)可参照市城区等级收费标准，结合实际，制定本地物业服务等级收费标准。等级收费标准实行动态调整，每三年根据物业服务成本变化、经济社会发展状况、居民的承受能力等情况进行调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。