文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终808号上诉人（原审被告）：江苏星帝置业有限公司，住所地：丹阳市开发区九纬路北侧。法定代表人：陈德时，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺炜，江苏恒闻律师事物所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市天尧物业管理有限公司，住所地:丹阳市云阳街道华南西19幢2单元201室。法定代表人：沈忠良，该公司总经理。原审被告：江苏新龙兴建设集团有限公司，住所地：海安市城东镇界墩村西片一组。法定代表人：孙剑，该公司经理。委托诉讼代理人：陈政，江苏中湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧敏，江苏中湖律师事务所实习律师。上诉人江苏星帝置业有限公司（以下简称:星帝公司）因与被上诉人丹阳市天尧物业管理有限公司（以下简称：天尧物业）、原审被告江苏新龙兴建设集团有限公司（以下简称：新龙兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初2485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星帝公司上诉请求：撤销江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初2485号民事判决,依法改判驳回天尧物业的诉讼请求；本案的上诉费由被上诉人负担。事实和理由：天尧物业公司未能恪尽职守，存在诸多违反物业服务合同约定的行为，天尧公司不应当按照合同约定的物业费标准全额收取物业费。根据星帝公司与天尧物业签订的《前期物业合同补充协议》约定，天尧物业应当向新龙兴公司收取美域湾部分抵债房物业服务费，并且该抵债房已经网签至新龙兴公司指定第三人周建玲名下，该房屋实际由新龙兴公司控制，故该部分抵债房物业服务费应当由新龙兴公司承担。天尧物业辩称，被上诉人天尧物业与星帝公司签订前期物业服务合同后，天尧物业一直在辛勤地提供物业服务，星帝公司应当按照合同约定支付物业服务费。星帝公司没有相应的证据证明天尧物业存在服务质量问题，并且星帝公司就相关费用问题在（2019）苏1181民初5077号案件中另行提起诉讼，本案不应当重复处理。虽然天尧物业与星帝公司签订的物业服务合同补偿协议约定，抵债房部分物业服务费应当向新龙兴公司收取，但是没有经过抵债房权利人新龙兴公司的同意，故星帝公司应当就所有工程抵债房承担物业费给付的责任，新龙兴公司应当就7号楼部分承担物业费给付的责任。新龙兴公司辩称，星帝公司与天尧物业签订的前期物业服务合同补充协议未征得新龙兴公司的同意，对新龙兴公司没有约束力。另星帝公司与新龙兴公司之间的以房抵债协议仅仅办理了网签备案手续，事实上属于让与担保，新龙兴公司不是抵债房的业主或者物业使用人，故不应当承担该部分物业服务费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天尧物业向一审法院起诉请求：1、请求判令星帝公司、新龙兴公司支付2017年5月至2019年2月物业服务费及能耗费468865.77元，并按日千分之三支付自2019年3月1日起至实际付清款项之日止的违约金；2、以18045.99元/月为标准，支付自2019年3月至房屋转移其它所有权人之日的物业服务费及能耗费。审理中，天尧物业变更诉讼请求为：1、请求判令星帝公司支付2017年5月至2019年6月物业服务费及能耗费520507.03元，违约金625207.67元，共计1145714.7元；2、新龙兴公司对7号楼部分2017年5月至2019年6月物业服务费及能耗费366312.99元及违约金430926.88元，共计797239.87元与星帝公司承担共同付款责任。一审法院认定事实：2014年7月18日，天尧物业与星帝公司签订《美域湾前期物业服务合同》一份，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就星帝公司通过招标投标选聘天尧物业对美域湾住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.9元/平方米/月；物业早期介入费用由星帝公司承担。星帝公司因营销需要，在交付前需天尧物业配合的，费用由星帝公司承担，具体标准双方协商确定。小区公共能耗费用，由实际使用人分摊。第七条约定业主应于通知交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因星帝公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由星帝公司全额交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日前交纳本年度物业管理费。第二十四条约定星帝公司、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按欠交总额千分之三的标准向天尧物业支付违约金。2017年4月12日，天尧物业与星帝公司签订《前期物业合同补充协议》（美域湾小区项目）一份，双方就继招标合同以外关于江苏星帝置业美域湾小区项目的物业前期服务细节进行协商调整，其中第四条第一款关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用约定为：由抵债房业主支付给天尧物业，由天尧物业负责收取。附表四中明确物业管理费单价为：0.9元/㎡/月，公共能耗费单价为：1-6层0.25/㎡/月，7-16层0.35/㎡/月，17-2层0.4/㎡/月。2017年5月1日，天尧物业正式进驻美域湾小区。2019年1月18日，天尧物业与星帝公司签订了结算明细，言明自2017年5月起至2018年12月31日止，美域湾小区空管房物业费及能耗费，星帝公司已经全部结清给天尧物业，双方无争议，已确认。（除工程抵债房）案涉工程抵债房共194套，其中7号楼共127套，非7号楼共67套。因双方关于该部分工程抵债房物业费及能耗费的承担产生纠纷，天尧物业提起诉讼，请求判如所请。另查明：2016年3月1日，星帝公司与新龙兴公司签订《房屋抵债协议》一份，约定：新龙兴公司承接了星帝公司开发的位于丹阳市美域湾一期房地产建设工程项目，截止本协议签订之日，星帝公司仅支付新龙兴公司部分工程款，鉴于星帝公司因资金周转困难无法按照施工合同约定的付款时间节点支付尚欠和未付的工程款以及由此产生的约定利息和违约金等，现星帝公司先行以未出售的自己名下位于丹阳市美域湾一期7号楼全部143套房屋以15299.31平方米*单价3650元/平方米折价冲抵部分工程款人民币5584万元。双方均同意本协议签订之日通过网签备案形式将丹阳市美域湾7号楼143套可售房源出售到新龙兴公司指定的第三人周建玲名下。协议第五条约定星帝公司保证自己对该抵债房屋拥有合法的处分权，该抵债房屋不存在其他诸如被查封、抵押等限制物权的情形。该房屋的附属和配套设施及其他应当交纳的费用由星帝公司自行承担。一审法院认为，天尧物业与星帝公司签订的《美域湾前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行各自的义务。星帝公司辩称没有依照合同约定提供合格有效的物业服务，且案涉房屋大多为未装修闲置6个月以上的房屋，物业费及能耗费的收费标准应当酌情减免，经查，星帝公司已就天尧物业是否提供合格有效的物业服务另案诉讼，故本案中不再处理，星帝公司也未能提供未装修闲置6个月以上房屋明细，对星帝公司的抗辩，不予采纳。根据双方合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因星帝公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由星帝公司全额交纳，公共能耗费用，由实际使用人分摊，且星帝公司于2019年1月18日向天尧物业支付了非工程抵债房的空管房物业费及能耗费，天尧物业要求星帝公司支付案涉工程抵债房的物业费及能耗费520507.03元，于法有据，予以支持。关于天尧物业要求新龙兴公司对7号楼部分承担共同付款责任，虽然天尧物业与星帝公司星帝公司签订的《前期物业合同补充协议》中关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用约定为：由抵债房业主支付给天尧物业，但该协议并未取得新龙兴公司的同意，新龙兴公司也非合同相对方，故该约定对新龙兴公司不产生法律效力，且星帝公司与新龙兴公司签订的《房屋抵债协议》中约定工程抵债房的附属和配套设施及其他应当交纳的费用由星帝公司自行承担，也与前述《前期物业合同补充协议》中的约定相悖，天尧物业的该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于天尧物业主张截至2019年6月的违约金625207.67元，合同约定按每日欠交总额千分之三的标准计算违约金，该约定标准过高，一审法院依法调整为按照年利率6%计算。关于违约金的起算点，2019年1月18日天尧物业与星帝公司达成了物业费及能耗费结算明细，其中并未涉及违约金，该结算明细虽未涉及工程抵债房，但可作为参照标准，一审法院认为违约金起算点以结算日期的次日即2019年1月19日起计算为宜，经计算，支持天尧物业违约金14053.69元，对超出的部分，不予支持。一审法院判决：一、江苏星帝置业有限公司于判决生效后10日内支付丹阳市天尧物业管理有限公司物业费及能耗费520507.03、违约金14053.69元，合计534560.72元。二、驳回丹阳市天尧物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供了丹阳市人民法院作出的（2019）苏1181民初5077号民事判决书，拟证明，天尧物业在提供物业服务中，存在诸多违反物业服务合同约定的行为，本案中不应当全额收取物业费。上诉人另提供了《丹阳市关于物业服务收费有关问题的通知》，该通知规定，空置房屋可以按照70%标准收取物业费。天尧物业质证认为，（2019）苏1181民初5077号民事判决书，我方已经上诉，该判决书并未生效。2019年1月1日丹阳市新颁布的物业收费通知，取消了空置房屋可以按照70%标准收取物业费的规定。被上诉人新龙兴公司质证认为，与我方无关，请法庭依法裁判。本院认为：本案的争议焦点是，一、案涉工程抵债房物业服务费是否应当由星帝公司承担。二、天尧物业是否应当全额收取物业服务费。关于工程抵债房部分物业服务费是否应当由星帝公司承担。虽然星帝公司与天尧物业签订的《前期物业合同补充协议》约定，工程抵债房部分物业服务费由天尧物业向新龙兴公司收取，但是新龙兴公司并不是该协议的当事人。且在星帝公司与新龙兴公司签订《房屋抵债协议》中也未明确约定该部分费用由新龙兴公司负担。故该约定对新龙兴公司没有约束力。另案涉工程抵债房星帝公司与新龙兴公司指定的第三人周建玲仅仅网签了备案合同。新龙兴公司再次进行销售时，新的业主与星帝公司签订买卖合同，并由星帝公司负责实际交付，故新龙兴公司并未实际占有使用该物业。综上，星帝公司应当基于其与天尧物业的物业服务合同关系承担工程抵债房部分物业服务费。关于天尧物业是否应当全额收取物业服务费。根据一审查明的事实，星帝公司主张天尧物业提供物业服务过程中，未恪尽职守，存在诸多问题，但是并未提供相关的证据。且星帝公司已经就有关费用问题另行提起诉讼，一审法院在本案中没有处理，并无不当。另，二审中星帝公司虽然提供了丹阳市关于物业收费的通知，拟证明空置房屋应当按照70%收取物业费服务费。但是双方在签订的签《美域湾前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议》对此均无明确约定，并且星帝公司也未提供空具体空置房屋的数量、空置的时间以及双方对于空置房屋确认的相关证据。故对星帝公司主张不应当全额收取物业服务费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人江苏星帝置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9145.6元，由上诉人江苏星帝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 铭审 判 员  姜 玲审 判 员  张玉宽二〇二〇年六月十九日法官助理  赵银亭书 记 员  童 丹