江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1603号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘芳，女，1985年12月5日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘迁，男，1978年6月11日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：叶奇，江苏正四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴幼黎，女，1946年3月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：侍孝颖，女，1976年10月9日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：钱超，江苏义扬律师事务所律师。原审被告：丁栋默，女，1986年11月29日出生，住宿迁市宿城区。上诉人刘芳因与被上诉人吴幼黎及原审被告丁栋默租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年5月26日组织双方当事人公开进行听证。上诉人刘芳的委托诉讼代理人刘迁、叶奇，被上诉人吴幼黎的委托诉讼代理人侍孝颖、钱超参加听证。本案现已审理终结。刘芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不应向吴幼黎支付违约金30000元，反而吴幼黎应向其支付违约金30000元。事实和理由：1.一审法院审理程序不当，应驳回一审的本诉起诉。本案第一次开庭时，吴幼黎并未到庭参加诉讼，故该次开庭仅就反诉部分进行了审理，一审法院也告知本案的本诉部分按照撤诉处理。但是一审法院之后又再次对本诉部分进行了审理。2.一审法院认定事实错误。一审法院将案涉《房屋出租合同》中“合法产权”理解为不等同于具有房产证，而是保证对案涉房屋有权出租，是对该条的扩大解释。双方在签订合同时已经明确约定，且微信记录和录音都能表明刘芳一直向吴幼黎索要房产证，且2019年5月的录音中吴幼黎也明确表明房产证可以办出来。故“合法产权”应是具有合法产权证。3.吴幼黎在合同履行过程中未提供合法产权证、提前上门索要租金、多次报警干扰正常营业、向某芳合作伙伴中国电信投诉影响刘芳业务合作关系、在合同履行期间强行锁门，以上违约行为均应因此承担违约金30000元。吴幼黎辩称，一审判决认定事实清楚，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.本案一审第一次开庭时间为2019年10月10日，但吴幼黎及代理人在此前从未收到一审法院的开庭电话，在开庭当天接到一审法官电话后因有其他庭冲突，便向承办法官说明理由，征得承办法官同意后本诉部分延期审理，故一审法院并未违反程序。2.关于违约行为，刘芳存在违约行为。根据双方签订的合同第七条约定，该合同在刘芳交付定金后生效，故2018年8月31日合同生效，而刘芳在2019年5月12日没有任何正当理由就向吴幼黎发出解除租赁合同通知书，很明显违约方是刘芳。吴幼黎在履行合同过程中没有违约行为，刘芳应承担合同约定的30000元违约金。吴幼黎向一审法院起诉请求判令：刘芳给付租金5000元及违约金30000元，支付物业管理费2500元，并承担本案诉讼费。刘芳向一审法院反诉请求判令：1.吴幼黎赔偿违约金30000元，退还履约保证金1000元，并承担本案诉讼费；2.案涉房屋装修部分归刘芳所有，刘芳限期予以拆除，将案涉房屋恢复至毛坯状态。一审法院查明事实：2018年6月29日，吴幼黎与案外人薛某签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：吴幼黎将凤凰美地11-103房屋一楼门面租给薛某使用，面积100平方米，租赁期限从2019年5月20日起至2020年5月20日止，租金年付，第一年租金50000元，押金2000元，每满一年租金上浮10%，水电费用物业费用薛某负担，装修需经同意，不得转租，如一方无理由提出合同终止违约金3万元，该协议上另手书添加“2019年4月20日收房租”。经吴幼黎同意，案外人薛某将上述房屋转给刘芳使用。2018年8月31日，薛某与刘芳签订《门面转租合同》一份，约定：刘芳租赁宿城区凤凰美地11#103门面，租赁期限从2018年9月1日至2019年5月20日止，转让费用60000元，包括房租及原便利店货柜、货架、设备、房屋装修转让费。2018年8月31日，吴幼黎与刘芳签订《房屋出租合同》，约定：吴幼黎将上述房屋租赁给刘芳，吴幼黎对所出租的房屋具有合法产权，租期自2019年5月21日起至2023年5月20日止，租金每年承租时一次性收清一年（12个月）租金，第一年租金75000元，第二年租金80000元，第三年80000元，第四年85000元，刘芳缴纳履约保证金1000元，水电费用物业费用由刘芳负担，不得对房内设施改造，改变经营须和吴幼黎意见一致，转租需经吴幼黎同意。如一方违约，违约金3万元。该协议另手书添加“提前一个月收下年房租”、“转让须经出租方同意”。2018年10月下旬，刘芳对案涉房屋的二楼进行装修。2019年3月11日，刘芳的员工丁栋默与吴幼黎的丈夫侍继舜签订《补充协议》一份，约定2019年5月21日前二楼房屋使用费计5000元，于2019年5月21日交房租时补上。2019年3月3日，吴幼黎曾向某芳微信发送案涉房屋买卖合同。2019年5月6日，吴幼黎微信询问房租缴纳事宜时，刘芳告知“没有房产证电信那边不租了”。2019年5月12日，刘芳向吴幼黎送达《解除房屋出租合同的函》，要求解除合同，理由为：1.吴幼黎无法提供《不动产权证书》等合法产权证明，购房合同对商铺楼层描述存在偏差；2.吴幼黎家属多次滋扰，报警引发围观，影响正常经营，拨打刘芳合作伙伴投诉电话等。2019年5月13日，因吴幼黎要对案涉房屋锁门，双方报警处理。2019年5月19日，刘芳将案涉房屋钥匙交还吴幼黎，交还房屋时，室内遗留部分装修材料及货架。一审法院认为：吴幼黎与刘芳签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。现双方在庭审中均同意于2019年5月12日解除该租赁合同，一审法院确认双方合同于2019年5月12日解除。对于租金支付时间。一审法院认为，双方签订的《房屋出租合同》约定租金为每年承租时一次性收清一年（12个月）租金，同时手书“提前一个月收下年房租”，结合吴幼黎丈夫侍继舜与丁栋默签订的《补充协议》，双方之间签订的《房屋出租合同》房租缴纳时间应为2019年5月21日。对于双方签订的《房屋出租合同》中“合法产权”是否为具有房屋产权证。一审法院认为，从文意理解，“甲方对所出租的房屋具有合法产权”其含义不能等同于甲方对所出租的房屋具有房屋产权证，该条款应为保证吴幼黎对案涉房屋有权出租而作的约定。吴幼黎出租的房屋系其从开发商处购买，虽因开发商原因未能办理房屋产权登记，但该房屋系吴幼黎合法取得，吴幼黎对案涉房屋有权处分。刘芳主张在签订合同时已明确要求吴幼黎提交房屋产权证，但其提交的证据均形成于合同签订之后，不足以证明其主张，对刘芳的该项辩解，不予采信。对于违约责任。双方签订的《房屋出租合同》于2018年8月31日成立，并于刘芳缴纳1000元履约保证金后生效。双方均应当积极促成合同的履行。刘芳在无正当理由的情况下，单方提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。综合上述房屋出租合同的租赁期限、租金金额，吴幼黎主张刘芳赔偿合同约定的违约金30000元，予以支持。对于履约保证金是否返还。本案中，刘芳交纳给吴幼黎的保证金是为了合同的履行所提供的一种金钱保证，可以视为对违约责任的担保，在不违反法律以及行政强制性规定的情况下，应当按照双方当事人之间的约定适用履约保证金条款，刘芳存在不履行租赁合同的违约行为，该保证金不应退还。因丁栋默系刘芳的员工，其与吴幼黎丈夫侍继舜达成5000元《补充协议》系履行职务行为，应由刘芳承担给付责任。对于物业费。吴幼黎在庭审中提交的物业证明与庭后补充提交的物业证明，系同一物业公司出具，但对物业费金额的记载相互矛盾，且两份证明均未有出具人及负责人签名，对上述两份证据，不予采信。且2019年5月21日之前案涉房屋一楼的物业费用，依据合同相对性应向案外人薛某主张。对吴幼黎主张的物业费用，不予支持。对于刘芳反诉主张的案涉房屋装修部分归其所有，其限期予以拆除并将案涉房屋恢复至毛坯状态。一审法院认为，2018年10月刘芳对案涉房屋二楼进行装修，后吴幼黎丈夫侍继舜与丁栋默签订的《补充协议》约定了二楼使用费，可知在2019年3月时吴幼黎已经知晓二楼房屋已被装修，双方对二楼使用费用的约定，应当视为吴幼黎对刘芳装修行为的认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”一审庭审中，经法庭询问，对于已形成附合部分的装饰装修物，吴幼黎不同意利用及补偿。因二楼系刘芳独立装修，故刘芳对案涉房屋二楼内的房屋装饰装修物可以拆除，将案涉房屋二楼恢复至毛坯状态。对于案涉房屋一楼的装修，刘芳从案外人薛某转租该门面时，向薛某支付的转租费用中已包含原便利店货柜、货架、设备、房屋装修，故一楼原由案外人薛某及刘芳装修的未附合装饰装修物，刘芳亦可以拆除。经与案外人薛某电话核实，其陈述在承租案涉房屋时该房屋一楼已铺设地砖，墙壁为“刮大白”状态。考虑装修面积，酌情确定刘芳的拆除期限为7日，吴幼黎应予以必要的协助配合（如提供钥匙）。需要指出，在拆除装饰装修物时，刘芳必须尽到完全注意义务，不得对房屋造成毁损，如因拆除造成了房屋毁损，刘芳应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。本案一审法院调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、刘芳于判决生效后十日内给付吴幼黎违约金及租金合计35000元；二、刘芳于判决生效后七日内可以自行拆除宿迁市宿城区凤凰美地11-103房屋内的装饰装修物（其中上述房屋的一楼保留已铺设的地砖，墙壁为“刮大白”状态，上述房屋的二楼恢复至毛坯状态）；三、驳回吴幼黎的其他诉讼请求；四、驳回刘芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元（吴幼黎已预缴），由吴幼黎负担87元，刘芳负担650元；反诉案件受理费，减半收取288元（刘芳已预缴），由刘芳负担263元，吴幼黎负担25元。双方当事人二审均未提供新证据，对一审法院审理查明的事实部分也均无异议，本院予以确认。但上诉人刘芳主张一审法院漏查2019年5月12日录音的相关内容，该录音中吴幼黎明确承诺可以办理房屋产权证。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.一审法院审理程序是否存在违法之处。2.本案租赁合同履行过程中的违约方应如何认定，对案涉合同中约定的“合法产权”应如何理解，应支付违约金的是上诉人还是被上诉人。关于第一个争议焦点，本院认为，一审法院审理程序并无不当。理由如下：一审法院在2019年10月10日第一次开庭前并未采用《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第八十七条、第八十八条规定的直接送达、电子送达、邮寄送达的方式向吴幼黎或其委托诉讼代理人送达开庭通知，仅向吴幼黎的委托诉讼代理人电话告知了开庭时间，但并未进行电话录音，故在一审法院第一次庭审时，一审承办法官仅就刘芳的反诉部分进行审理，对本诉部分并未表示按吴幼黎撤诉处理，而是在该次开庭之后向双方当事人进行了有效送达，并安排第二次庭审。一审法院的上述审理程序并无违法之处，上诉人主张本诉部分应按撤诉处理，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，一审法院对案涉合同中约定的“合法产权”的理解并无不当，案涉租赁合同履行过程中的违约方应认定为刘芳，刘芳应向吴幼黎支付违约金30000元。理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方在案涉《房屋出租合同》中约定吴幼黎对所出租的房屋具有合法产权，对此处的“合法产权”如何理解，本院认为，应理解为保证吴幼黎对案涉房屋有权出租、能够交付给刘芳而作的约定，结合案涉房屋所在小区因开发商原因均未能办理房屋产权证，故此处的“合法产权”不应理解为必须提供房屋产权证。吴幼黎出租的案涉房屋系其从开发商处购买，系其合法取得，故吴幼黎对案涉房屋有权处分。吴幼黎也向某芳提供了该房屋的商品房买卖合同，证明其对案涉房屋系合法取得，有权对外租赁。刘芳主张在签订案涉合同时已明确要求吴幼黎提供房屋产权证，但其提供的证据显示其在2019年4月25日向吴幼黎主张要求看购房合同，2019年5月6日表明“没有房产证电信那边不租了”，即在2018年8月双方签订案涉合同时，刘芳并未向吴幼黎主张必须提供该房屋的产权证。故对刘芳的该主张，本院不予支持。双方签订的《房屋出租合同》于2018年8月31日成立，并于刘芳缴纳1000元履约保证金后生效。合同生效后，双方均应积极促成合同的履行。刘芳在2019年5月21日即应交纳第一年房租前于2019年5月6日表明“没有房产证电信那边不租了”，并于2019年5月11日向吴幼黎发出《解除房屋出租合同的函》，以吴幼黎无法提供不动产权证书等为由要求解除合同。因吴幼黎对案涉房屋系合法取得，有权对外租赁，故刘芳单方提出解除合同并无正当理由，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。至于刘芳主张吴幼黎在合同履行过程中存在提前上门索要租金、多次报警干扰正常营业、向某芳合作伙伴中国电信投诉影响刘芳业务合作关系、在合同履行期间强行锁门等违约行为。对此，根据刘芳提供的录音证据，2019年5月12日双方在案涉房屋内进行，2019年5月13日报警处理，而上述行为均是发生在刘芳向吴幼黎发出《解除房屋出租合同的函》之后，并非合同履行期间，故刘芳的上述主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年六月三日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。