辽宁省抚顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽04执异62号案外人：王锋，男，1970年10月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。申请执行人：抚顺市豪拓建筑安装工程有限责任公司，住所地：抚顺市东洲区浑河南路东段黄金水岸小区B号楼1号门市。法定代表人：徐广，该公司执行董事。被执行人：抚顺艺豪房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区畅和路28号。法定代表人：邵洪杰，该公司经理。本院在执行申请执行人抚顺市豪拓建筑安装工程有限责任公司（以下简称“豪拓公司”）与被执行人抚顺艺豪房地产开发有限公司（以下简称“艺豪公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王锋对本院查封法雅庄园28-32号楼（12号楼）4-301房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人王锋称，王锋于2012年8月1日与艺豪公司签订的合同，并于2012年8月1日交清全部房款。现该房产被贵院于2012年10月16日保全查封，查封时间节点是在王购房之后。请求解除对法雅庄园12号楼4-301号房产的查封。申请执行人豪拓公司称，案外人王锋的发票是复印件，不能证明其真实性。法院查封房屋时张贴了封条，如案外人在查封之前购买房屋，应第一时间提出异议。案外人王锋多年后提出异议，与常理相悖。异议人提出在查封前购买房屋的事实不能成立，应予驳回。被执行人艺豪公司称，艺豪公司与豪拓建筑公司建设工程施工合同纠纷一案，执行法院于2012年10月16日查封艺豪公司10套房产（其中有4套房产在查封前已经售出）。艺豪公司于2012年10月17日提出异议申请，请求法院解除查封这4套房产，置换其它4套房产。当时艺豪公司有其他房产，但执行法院不予受理置换。4户房产其中有一套房产经协调解除查封并置换一套。该案于2018年4月进行评估，拍卖抵债过程中，办案法官确认已售出的这三套房产已彻底售出并居住多年的事实，将剩余的七套房产确认并评估拍卖抵债，与已售出的这三套房产无任何联系。特向贵院说明，望解除查封。本院查明，原告（反诉被告）豪拓公司与被告（反诉原告）艺豪公司建设工程施工合同纠纷，依豪拓公司申请并提供担保，本院于2012年10月9日作出（2012）抚中民一初字第00010号民事裁定书，裁定：查封艺豪公司价值500万元尚未出售的商品房（一期12#楼、按被告自述的5000元左右/平方米计算）。2012年10月17日，本院以（2012）抚中民一初字第00010号民事裁定书查封艺豪公司所有的法雅庄园一期12号楼1-101,1-102,1-302,1-501,1-502,2-402,3-101,4-102,4-202,4-301十套房屋。2012年11月19日，艺豪公司提出申请，以被查封房屋中有1套房屋（12#-1-501）已经售出为由，请求置换查封相应房产。2013年1月15日，本院以（2012）抚中民一初字第00010号民事裁定书解除法雅庄园一期12号楼1-501房产的查封，查封艺豪公司所有法雅庄园一期12号楼4-302号房产。2014年10月14日，本院以（2012）抚中民一初字第00010号民事裁定书对所查封的十套房屋进行续封。2013年1月8日，本院对艺豪公司进行询问，艺豪公司在询问笔录中明确表示除了其要求置换的一处房屋外，其他房屋均未出售，如出现类似情况自愿承担法律后果。该询问笔录由时任艺豪公司法定代表人周杨签字。2015年5月18日，本院作出（2014）抚中民一初字第00043号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司与被告（反诉原告）抚顺艺豪房地产开发有限公司之间签订的建设工程施工合同无效；二、抚顺艺豪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司工程款4297939.18元（含检测费3万元）；三、抚顺艺豪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司履约担保金100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回抚顺艺豪房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费94,520.00元、诉讼财产保全费5,000.00元，合计99,520.00元，由抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司负担6万元，由抚顺艺豪房地产开发有限公司负担39520元，鉴定费30万元，抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司负担15万元，抚顺艺豪房地产开发有限公司负担15万元，反诉案件受理费19,933.00元，由抚顺艺豪房地产开发有限公司负担”。豪拓公司与艺豪公司均不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉，2017年9月15日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00284号民事判决书，判决：“一、维持（2014）抚中民一初字第00043号民事判决第一、三、五项；二、撤销（2014）抚中民一初字第00043号民事判决第四项；三、变更（2014）抚中民一初字第00043号民事判决第二项为：抚顺艺豪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司工程款4,116,424.24元（含检测费3万元）；四、驳回抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94,520元、诉讼财产保全费5,000元，由抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司负担6万元，由抚顺艺豪房地产开发有限公司负担39520元，鉴定费30万元，抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司负担15万元，抚顺艺豪房地产开发有限公司负担15万元，反诉案件受理费19,933.00元，由抚顺艺豪房地产开发有限公司负担。二审案件受理费293,850元，抚顺市豪拓建筑安装工程有限公司负担47,000元，抚顺艺豪房地产开发有限公司负担67,453元。”判决发生法律效力后，豪拓公司向本院申请执行。2018年11月29日，本院作出（2017）辽04执165号执行裁定书及协助执行通知书，查封艺豪公司名下位于抚顺经济开发区畅和路28-32号法雅庄园12号楼1-102,2-402,4-301,3-101,4-102号房屋，查封期限三年，自2018年11月29日至2021年11月28日止。（1-102，2-402,4-301为续查封，3-101,4-102为查封）。2020年3月23日，王锋对向本院提出执行异议。另查明，2012年8月1日，案外人王锋（买受人）与艺豪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定：王锋购买艺豪公司开发的位于辽宁省抚顺经济开发区畅和路28-32号法雅庄园12号楼4单元3层1号的商品房一处，建筑面积109.98平方米，合同约定王锋一次性支付价款555,373元。2012年8月2日，艺豪公司开具销售不动产统一发票。同日，王锋提供入住通知单、业主入住通知书存根、业主入住承诺书、装修许可证等复印件证据，证明其于2012年8月办理完入住手续占有案涉房屋。王锋在询问中陈述房屋价款555,373元中有35万元以艺豪公司欠款冲抵。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王锋以抵债方式从艺豪公司取得房屋，虽然支付了部分价款，但未超过百分之五十，因其未办理不动产登记，抵债协议仅能产生债法上的效力。审判实践中，未将抵债受让人纳入物权期待权的保护对象，且对案涉抵债合意的真伪无法判断。综上，案外人王锋的异议请求，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回王锋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 谢 鑫审判员 潘 力审判员 何福苍二〇二〇年六月四日书记员 敦奎松