河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1284号上诉人（原审被告）河南联发置业有限公司。统一社会信用代码：91411526558326675E。法定代表人：唐永彦，公司董事长。委托诉讼代理人：**，男，1964年4月20日生，汉族，住河南省潢川县。系该公司工作人员。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）徐保仁，男，1972年2月17日生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：梅新钦，潢川县声达法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：蔡凤银，男，1963年11月1日生，汉族，住河南省潢川县。代理权限为一般代理。上诉人河南联发置业有限公司因与被上诉人徐保仁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南联发置业有限公司的委托诉讼代理人**，被上诉人徐保仁及其委托诉讼代理人梅新钦、蔡凤银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南联发置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决解除合同所依据的事实是被上诉人原订房屋被出售他人，事实是该房屋上诉人并未出售给他人，一审判决缺少证据支持。徐保仁答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人与上诉人于2016年2月20日签订《潢川﹒世博香港城商铺订购书》，合同总价款760000元。被上诉人先后分四次共交纳购房款430000元。余款上诉人承诺可以为被上诉人办理银行按揭贷款，但上诉人迟迟不为被上诉人办理银行按揭贷款手续，而且拒绝与被上诉人签订《商品房买卖合同》，也没有如期向被上诉人交房。上诉人违约，应退还被上诉人交纳的430000元购房款及利息，并承担违约金。徐保仁向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的商铺订购书；2、请求判令被告退还原告所交的购房款430000元（第一次2016年2月20日交购房款100000元；第二次2016年3月31日交购房款100000元；第三次2016年4月25日交购房款30000元；第四次2017年11月9日交购房款200000元），违约金按照法律规定进行判决；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月20日原告和被告签订了《潢川﹒世博香港城商铺订购书》，约定原告以959996元价格购买被告开发的世博国际城三区一层1111号铺位（建筑面积50.59平方米）；在签订本订购单时，原告向被告支付10万元定金（定金在首期款中扣除），约定若原告逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，被告不另行催告，视为原告违约并自愿放弃上述商品房的购买权，被告不予退还已收定金；后原告向被告交纳购房款430000元（第一次2016年2月20日交购房款100000元；第二次2016年3月31日交购房款100000元；第三次2016年4月25日交购房款30000元；第四次2017年11月9日交购房款200000元；）。余款原告要求以按揭贷款方式支付，但原告没能办好按揭贷款手续，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交房。原告于2019年11月19日提起诉讼，请求：（1）判令解除原被告签订的商铺订购书；（2）请求判令被告退还原告所交的购房款430000元，违约金按照法律规定进行判决。（3）判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：原、被告双方签订《潢川﹒世博香港城商铺订购书》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告徐保仁依合同约定将购房款430000元交付被告，但还有529996元购房款没有交纳，也没有办理好按揭贷款手续，系原告没有完全履行合同义务。故被告有权拒绝和原告签订《商品房买卖合同》并向原告交房。原告起诉请求解除原被告签订的商铺订购书，因原告所订购房屋已经出售他人，原被告签订的订购协议的目的无法实现，故对原告该项请求本院予以支持。鉴于商铺订购书已被解除，原告请求被告退还购房款也应予支持。因在办理房屋按揭贷款上，原被告均负有一定责任，故于2016年2月20日交购房款100000元不宜作为定金认定，被告应一并返还给原告。关于违约金，因本案原告也存在一定责任，故对原告关于违约金的请求也不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第（四）项和《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、解除原被告于2016年2月20日签订的商铺订购书。二、限被告河南联发置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告所交的购房款430000元。逾期被告按照原告已付购房款总额（430000元）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告河南联发置业有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供新证据如下：第一组：1、国有土地使用证复印件；2、建设工程规划许可证复印件；3、商品房预售许可证复印件；4、建筑工程施工许可证复印件；5、建设用地规划许可证复印件。拟证明上诉人出售房屋五证齐全，是合法建筑。第二组：1、河南联发置业有限公司名下河南省农村信用社账户流水；2、河南联发置业有限公司名下建设银行活期存款明细账；《河南农村信用社按揭合作项目协议》。拟证明上诉人已与相关银行签订银行按揭合作协议，可以为客户办理银行按揭。被上诉人质证：1、对五证的真实性没有异议；2、上诉人没有通知被上诉人办理按揭，没有尽到通知义务。本院对上诉人提供的两组证据的真实性、关联性和合法性予以认定，对其证明内容予以认可。二审查明的部分事实与一审一致，本院对一审判决查明的双方签订《潢川﹒世博香港城商铺订购书》相关事实、被上诉人已缴纳购房款相关事实予以确认。另查明，涉案房屋世博国际城三区一层1111号铺位未另行出售给他人。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审认定事实及判决结果是否正确。经查，被上诉人徐保仁与上诉人河南联发置业有限公司签订的《潢川﹒世博香港城商铺订购书》是在双方平等自愿的基础上签订的，不违反法律法规禁止性规定，有效成立并具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。被上诉人徐保仁向上诉人交纳购房款430000元，余款双方约定按揭付款。上诉人提供相应证据证明涉案楼盘“五证”齐全，其与银行签订有按揭贷款合作协议，上诉人协助购房者办理按揭的义务已完成，按揭贷款办理事宜具体需要购房者自行办理，被上诉人因自己原因未能顺利办理按揭，也未按双方约定在2016年3月15日前签订正式合同并交纳房款，未完全履行合同义务，被上诉人存在违约行为。一审判决认定涉案房屋已另售他人，双方合同目的无法实现，没有相应证据予以证实，认定事实错误，应予纠正。据此，被上诉人未提供证据证明双方签订的《潢川﹒世博香港城商铺订购书》存在合同解除的情形，被上诉人诉求要求解除合同、退还已付购房款的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人河南联发置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4799号民事判决；二、驳回被上诉人徐保仁的诉讼请求。一审案件受理费3875元、二审案件受理费7750元，均由被上诉人徐保仁负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二〇年六月十日法官助理张中尉书记员熊晓梅