辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终1156号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩、陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵志海，男，1987年10月9日出生，汉族，户籍地抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：梁岩，女，1988年6月7日出生，满族，户籍地辽宁省宽甸满族自治县。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人赵志海、梁岩商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德创公司的委托诉讼代理人于岩、陈美辰，被上诉人暨梁岩的委托诉讼代理人赵志海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2016年10月19日。被上诉人于2019年10月18日才通过起诉方式首次主张权利，因此违约金的起始日应以起诉日倒推3年。二、违约金计算的截止日的认定没有事实和法律依据。上诉人已于2018年11月30日办理完成商品房初始登记（取得大产权证）即完成法定与约定的协助义务，故违约金截止日期应为2018年11月30日。即使不按大产权证之日计算违约金截止日，也应该按上诉人有证据证明的通知之日（2019年5月9日）截止日，而不应依被上诉人实际取得小产权证为截止日。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响，且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。四、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，并降低违约金数额。赵志海、梁岩辩称，同意一审判决。赵志海、梁岩向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令德创公司支付违约赔偿金及商贷与公积金本息差额补偿款；2.请求人民法院依法判令德创公司支付违约金37419.74元，公积金本息差额补偿款20496.62元，总计57916.36元；3.本案诉讼费由德创公司承担。一审法院认定事实：赵志海、梁岩为夫妻关系。2013年6月29日，二人作为买受人与德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：赵志海、梁岩以房屋总价款416933元的价格购买德创公司开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；德创公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付赵志海、梁岩使用；预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，赵志海、梁岩按约定如期办理完毕房屋贷款手续并在交房期限内，德创公司将该房屋交付给赵志海、梁岩使用。另查，2013年7月16日，赵志海、梁岩与中国建设银行股份有限公司抚顺分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为涉诉房屋办理商业贷款，贷款本金为29万元，并用涉案房屋为该笔贷款做抵押担保。又查，德创公司于2019年5月31日配合赵志海、梁岩办理完成涉诉房屋的房屋产权证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，赵志海、梁岩已履行合同约定的支付购房款的义务，但德创公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金计算时间一节，赵志海、梁岩主张从2014年6月30日开始计算时间，截止至2019年5月31日即办理完成涉诉房屋产权证的日期；德创公司以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月30日的抗辩理由于法无据，不予采信；德创公司提出赵志海、梁岩主张的部分时间已超出诉讼时效的三年期限，一审法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，请求支付违约金作为一种债权请求权，应当适用法律关于诉讼时效期间的规定，考虑到德创公司在此期间持续违约，直到2019年5月31日才配合赵志海、梁岩完成办理涉诉房屋产权证书，因此应从违约金计算的截止时间倒推三年，即一审法院对2016年5月31日至2019年5月31日期间的赵志海、梁岩对于违约金的债权请求予以支持。关于赵志海、梁岩主张德创公司向其支付商贷与公积金本息差额补偿款一节，因与本案无直接因果关系，于法无据，且办理商贷转公积金贷款手续复杂，涉及许多方面，并不能因房屋产权证一项没有办理作为没能办理商贷转公积金贷款的全部原因，一审法院对该项请求不予支持。故德创公司应当给付赵志海、梁岩自2016年5月31日起至2019年5月31日止，以416933元为基数，按照日万分之零点五计算为22827.08元（416933元×1095天×0.00005）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付赵志海、梁岩延迟办理房屋产权证违约金22827.08元；二、驳回赵志海、梁岩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1248元，减半收取624元，由赵志海、梁岩负担378元，抚顺德创置业有限公司负担246元，退还赵志海、梁岩已垫付624元。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，本案是远洋城小区业主诉请抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金系列案件之一。2019年，王海艳、秦亚东、山琦等业主诉讼抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金的案件，经一审和本院二审审理，本院作出系列生效判决。抚顺德创置业有限公司不服本院作出的生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出驳回抚顺德创置业有限公司再审申请的民事裁定书。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效？二、一审计算的违约金是否正确？三、被上诉人主张的违约金是否过高？违约金是否应予调整？关于焦点一，依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本院对上诉人德创置业与被上诉人郑世民商品房销售合同案件，已作出（2020）辽04民终1153号生效民事判决书，该案中被上诉人郑世民向法院提交了作为业主代表的业主委员会与远洋城地产公司、物业公司于2017年11月30日下午召开会议的会议记录。该判决认为“根据该份证据证明包括郑世民在内的小区业主通过业主委员会向上诉人主张尽快办理产权证。被上诉人一审中提交了此次会议的视频，二审中提交了此次会议的会议记录，上诉人虽否认该会议真实性，但未提交相反证据推翻此证，故上诉人的此节抗辩本院不予采纳。根据此次会议记录内容，上诉人明确答复业主尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，上诉人在该会议中的承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而不仅仅是对业主委员会作出的承诺。因上诉人在此次会议中作出同意履行办证义务的意思表示，因此上诉人的承诺构成诉讼时效中断事由。”本院认为，本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人主张赵世海、梁岩在本案的部分诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于焦点二，按照双方的合同约定和法律规定，上诉人抚顺德创置业有限公司逾期为被上诉人办理房屋产权证应承担给付违约金的民事责任。上诉人认可给付被上诉人逾期办证违约金，但提出违约金计算不应以被上诉人取得产权证的日期即2019年5月30日作为截止日期。本院认为，本院对上诉人的此节诉请在此前数件关联案件中已作出认定，即上诉人于2018年12月3日取得大产权证不能视为业主取得房屋权属证书，因此不能以2018年12月3日上诉人取得大产权证的时间作为计算违约金的截止时间。同样，本院对关联案件上诉人王海艳与被上诉人德创置业作出的（2019）辽04民终1764号生效判决中，“以房屋买受人取得房屋权属证书时间作为被上诉人承担违约责任截止时间”的理由进行了阐述。德创置业对本院生效判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院均作出驳回其再审申请的民事裁定书，民事裁定书中已明确论述不能以上诉人取得大产权证的时间作为违约金计算的截止日期及德创置业承担逾期办证违约金截止时间计算至取得案涉房屋权属证书的日期。故上诉人该项上诉理由不成立，一审法院计算违约金截止日期并无不当。关于焦点三，案涉合同及补充协议均为上诉人制作的格式合同，上诉人作为专业从事房地产行业的企业应对其是否能够如约办证有足够预期，对于逾期办证如何约定违约金也有足够考量，即对于违约金条款约定上诉人比业主更具有专业性，现由于上诉人自身问题导致办理房屋产权证逾期，上诉人应当按照其在合同中承诺向业主支付违约金。上诉人主张被上诉人没有实际损失，合同约定违约金过高应提交充分证据，现除其口头陈述外上诉人并没有提交相应证据予以佐证，故本院对其此节诉请亦无法采纳。综上所述，上诉人抚顺德创置业有限公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费371元，由上诉人抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年六月二十九日书记员 王红艳