上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3660号上诉人(原审原告)：陈静，女，1978年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审原告)：**，男，1979年6月15日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海凯旸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人陈静、**因与被上诉人上海凯旸置业有限公司(以下简称凯旸公司)商品房预约合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初21611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈静、**上诉请求：撤销一审判决第二项，改判凯旸公司向陈静、**返还购房定金人民币20万元(以下币种均为人民币),或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据证人叶某某的证言及其出具的《证明》，陈静与凯旸公司就崧泽华城融悦四季项目17号3层302室房屋(以下简称系争房屋)于2018年9月22日签订《认筹意向书》，于2018年9月29日签订《购房协议书》，结合日常生活经验法则，可确定陈静在2018年9月22日，至迟在2018年9月29日就向凯旸公司告知了其名下已有两套上海住房。现一审法院依据凯旸公司的自认，认定凯旸公司于2018年9月30日才知道陈静已有两套上海住房，属于事实认定错误。二、一审判决陈静无权要求凯旸公司返还定金，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同解除的法律责任，应当根据双方的过错来确定。《购房协议书》第4条的约定系凯旸公司为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,属于格式条款,且该条加重了陈静的责任,应属无效条款。凯旸公司作为房地产开发企业，对于相关的限购政策应当非常清楚，有义务向购房人告知上海的限购政策及限购导致的法律后果。陈静在未充分认识到交易风险的情况下与凯旸公司签订了购房协议书，凯旸公司负有主要过错，其无权扣除陈静的定金。从公平的角度,凯旸公司系一家房地产开发公司,处于强势地位，且已将系争房屋另售他人,没有实际损失。而陈静作为消费者,处于弱势地位，理应受到法律倾斜性的保护。凯旸公司辩称，不同意陈静、**的上诉请求。一、陈静、**的各项上诉理由均不成立。一审法院根据凯旸公司的自认确定凯旸公司在2018年9月30日已经知道陈静为限购对象,该时间认定不影响一审法院对陈静构成违约行为的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定系关于合同无效或撤销后法律后果的规定,陈静、**的一审诉讼请求是解除合同,凯旸公司也认可合同解除,一审法院适用合同解除相关法律依据无误。二、本案合同解除的原因系陈静违约,其理应承担违约责任。陈静与凯肠公司签署《购房协议书》《签约信息确认单》后，理应按照双方约定履行义务,陈静按约支付了系争房屋首付款及第二笔房款后,无任何理由即未继续支付第三笔及后续房款。经凯旸公司多次催款后,陈静仍拒绝支付房款,显然构成违约。根据一审法院查明的事实,凯旸公司自知道陈静属于限购对象后即暂未与陈静签署正式《上海市商品房预售合同》,并根据陈静要求给予一定期限尽快消除限购状态,再给予近一年的宽限期后,陈静不仅仍未消除限购状态,也拒绝支付房款,显然违约责任在陈静。综上,一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依法驳回陈静、**的上诉请求陈静、**向一审法院起诉请求：一、判令解除陈静、**与凯旸公司签订的《购房协议书》；二、判令凯旸公司返还向陈静、**收取的定金20万元。一审法院认定事实：2018年9月29日，陈静(乙方、认购方)与凯旸公司(甲方、卖方)签订《购房协议书》。协议约定陈静认购系争房屋，房屋总价4,532,804元、定金20万元。协议其他约定一栏中还约定：1.乙方应于2018年9月30日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售系争房屋，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金……4.基于上海市限购、限贷等政策已实施较长时间，乙方已充分知悉上海市有关最新的限购、限贷等政策，并确认本人具有购房及贷款资格，若乙方由于上述原因导致无法购买该房屋或无法办理贷款，则1)限购：乙方应承担违约责任，甲方有权没收定金并将该房屋销售给第三方，该定金数额不足以弥补甲方损失的，乙方还需补齐；2)限贷(或银行贷款政策发生变化)：乙方仍应继续履行本协议，签订《上海市商品房预售合同》及其附件，并自行支付房款(或按新政策办理贷款)……同日，陈静、**签署《签约信息确认单》，明确系争房屋价表总价为4,532,804元，优惠后的签约总价为4,507,804元，付款方式为纯商业贷款。具体为：2018年9月29日支付首付款907,804元；2018年10月28日支付第二笔房款67万元；2018年12月15日支付第三笔房款158万元；2019年1月15日以贷款方式支付135万元。另，信息确认单中存有凯旸公司置业顾问姚澄的签名。当天，陈静、**向凯旸公司支付系争房屋首付款(含定金)907,804元。2018年10月27日，陈静、**向凯旸公司支付系争房屋第二笔房款67万元。此后，陈静、**未向凯旸公司支付系争房屋剩余购房款。2019年5月8日，凯旸公司向陈静、**寄发《催款函》。明确陈静、**已支付系争房屋购房款1,577,804元，尚欠余款2,930,000元未付。陈静、**应于该函发出后的5个工作日内办理按揭手续或支付上述余款及相应违约金。2019年5月16日，陈静本人签收上述《催款函》。同年8月8日，凯旸公司向陈静、**发出《退房告知书》。明确根据《中华人民共和国合同法》的规定以及《购房协议书》的约定，陈静、**的行为已构成违约，凯旸公司有权将系争房屋销售给第三方并没收定金20万元，剩余房款1,377,804元将退还至陈静账户(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；开户行：交通银行上海市分行)。同年8月21日，陈静收到凯旸公司退还的1,377,804元房款。陈静在一审法院庭审中表示其名下日前在上海市仍有两套商品房，且拒绝继续履行购房协议书。一审法院认为，本案争议焦点为陈静是否存在违约行为，以及凯旸公司是否有权没收20万元定金。陈静认为：在系争房屋买卖过程中，凯旸公司明知陈静被限购，故应承担因陈静被限购而无法实际完成系争房屋买卖的责任，无权按购房协议书约定扣除20万元定金。凯旸公司认为：其与陈静解除协议的缘由一方面系陈静始终处于被限购状态，另一方面为陈静未按信息确认单的约定支付剩余房款，故责任应由陈静承担，凯旸公司有权没收定金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈静按照信息确认单的约定支付完系争房屋首付款(含定金)及第二笔房款后，未继续履行第三笔及后续房款的支付义务。经凯旸公司催款后，直至2019年8月8日，陈静仍未履行系争房屋剩余房款的付款义务且始终处于被限购状态。在凯旸公司宽限陈静近一年的时间以便支付系争房屋剩余房款并消除限购状态的情况下，陈静始终未予支付且当庭明确表示拒绝继续履行，故陈静显属违约，应依法承担相应违约责任。综上所述，虽然购房协议书中仅有陈静一人签名，但系争房屋的看房、咨询以及信息确认单的签署均系陈静、**二人共同进行，故一审法院同意陈静申请，依法追加**作为本案一审原告参加诉讼。购房协议书和信息确认单系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照购房协议书和信息确认单的约定以及法律规定全面履行各自的义务。凯旸公司已于2019年8月8日向陈静、**发出《退房告知书》，并将除定金外的房款退还陈静。陈静、**未明确收到该告知书的确切日期，但明确收到日期系2019年8月8日至同年同月21日之间，且于同年8月21日收到相关退款。故一审法院确认双方当事人签订的购房协议书于2019年8月21日解除。同时，因信息确认单中关于付款时间和金额等的约定，实质上应为购房协议书的组成部分，故一审法院确认该信息确认单一并于2019年8月21日解除。陈静、**未能继续履行系争房屋后续款项的付款义务且未消除限购状态，显属违约，无权要求返还定金。据此，一审法院判决如下：一、陈静与凯旸公司于2018年9月29日签订的《购房协议书》(含信息确认单)于2019年8月21日解除；二、驳回陈静、**的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，陈静与凯旸公司签订的《购房协议书》《签约信息确认单》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《购房协议书》明确约定，基于上海市限购、限贷等政策已实施较长时间，乙方已充分知悉上海市有关最新的限购、限贷等政策，并确认本人具有购房及贷款资格，若乙方由于上述原因导致无法购买该房屋或无法办理贷款，则1)限购：乙方应承担违约责任，甲方有权没收定金并将该房屋销售给第三方。现陈静按照信息确认单的约定支付系争房屋首付款(含定金)及第二笔房款后，但未继续履行第三笔及后续房款的支付义务。经凯旸公司于2019年5月8日向陈静、**寄发《催款函》，又于2019年8月8日向陈静、**发出《退房告知书》后，陈静仍未履行系争房屋剩余房款的付款义务且始终处于被限购状态，且在一审法院庭审中明确表示拒绝继续履行，故一审法院认定陈静构成违约，无权要求返还定金，于法有所据，本院予以维持。综上，陈静、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人陈静、**负担。本判决为终审判决。审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年六月十二日书记员 夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……