上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4118号上诉人(原审被告)：上海道鉴企业营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：成涌玲，总经理委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。上诉人上海道鉴企业营销策划有限公司(以下简称“道鉴公司”)因与被上诉人上海远运投资管理有限公司(以下简称“远运投资公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初29113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人道鉴公司上诉请求：撤销一审判决，驳回远运投资公司一审诉请。事实和理由：第一，本案中远运投资公司没有按照约定提供给己方房屋。己方从事的是大型餐饮经营，环评对排气量要求很高，故双方在合同中对排气量作了约定，但远运投资公司提供的房屋按照其列明的分配表中，己方租赁的房屋只有3600排气量，其后在法院委托鉴定报告中显示，排气量连3600都未达到，致使己方无法达到租赁目的，其损失应由远运投资公司自己承担，其中应该包括租赁费、推广费、物业管理费等。第二，本案中，即使己方应该支付租赁费，计算起始日期也不对。合同约定的时间远运投资公司并未交付房屋，双方在合同附件中约定，交付的标准之一为燃气通气，但远运投资公司燃气一直未接通，在交接表中没有燃气接口。直到己方自己联系燃气公司签订合同，进行施工才通气。所以，交房日期应该是2016年7月8日。第三，己方被勒令停止营业后，远运投资公司实际控制房屋，己方要搬离被保安制止。由于双方存在争议，故不符合交房条件的房屋不应该再收使用费。被上诉人远运投资公司辩称，双方于2015年11月11日签署《房屋交付验收表》，证明己方按约完成商铺交付工作。道鉴公司从未以任何形式就排烟量或燃气问题提出过异议。道鉴公司提出的排烟量和燃气接口等问题均是为其自身经营不当刻意寻找理由将经营损失转嫁己方。排风量质量鉴定报告仅仅是对于检测当日排烟量情况的监测数据,本案涉案房屋的交付是2015年11月,交付时,涉案商场整体为全新未开业状态,所有管道也是处于全新未使用状态。由于涉案商铺排烟量检测结果受日常维护保养、设备清洗情况以及设备老化等多种因素的影响必然导致排烟量的下降。即使如此,检测报告的检测结果仍然是10630与双方约定的14400排烟量相差不大,更不是道鉴公司所称的3600。故己方认为对于《房屋交付验收表》中排烟量为14400是双方房屋交接当时真实的检测数据,己方交付的房屋完全符合合同的约定。道鉴公司从事经营活动却拒不办理经营所需证照,正常经营期间也拒不缴纳经营期间的租金等各项费用,其违约行为非常明显。道鉴公司停止营业是因为其始终未办理营业执照无证经营，于2017年6月2日被上海市静安区市场监督管理局责令停止营业所致。在被勒令停止经营之前,道鉴公司从未以任何形式对房屋的交付问题提出过任何形式的异议。道鉴公司于2017年7月25日停业,2018年8月己方为避免损失扩大,发函要求道鉴公司腾房,但道鉴公司回复表示在判决书下达之前不得擅自处理房屋内的物品。道鉴公司一直占用涉案商铺至2019年10月18日。道鉴公司才表示将遗留在涉案房屋内的设施视为废弃物由己方处理。道鉴公司恶意占用房屋给己方造成了极大经济损失,而一审法院仅支持房屋使用费至2018年1月24日对己方明显有失公平。请求维持一审判决。远运投资公司向一审法院起诉请求：1、解除远运投资公司、道鉴公司双方签订的租赁合同；2、道鉴公司支付2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)411,555.07元、物业管理费132,542.97元、推广费13,161.29元；3、道鉴公司支付2017年4月至7月的公共事业费20,139元；4、道鉴公司支付违约金286,934.18元(含补交装修期租金86,669.18元、三个月租金及管理费之和200,265元)；5、道鉴公司立即交付房屋并按合同租金标准支付自2017年7月25日起算至2018年1月24日的房屋逾期占用使用费288,827.90元。一审法院认定事实如下：上海市江场路XXX弄XXX号房屋系远运投资公司所有。2015年11月12日，远运投资公司(甲方)与道鉴公司(乙方)签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海协信星光广场L1层NL139号即上海市江场路XXX弄XXX号NL139、租赁面积182平方米的商铺出租给乙方用于餐饮经营，合同期2015年11月11日至2021年1月9日。该合同附表一第四部分约定：租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为44,287元、第二年月租金47,830元；提成租金于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；管理费于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为15,106元；推广宣传费每月1,500元。该合同第十五条约定：乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费；第十六条约定：乙方须按甲方提供的公共事业收款通知书，于每个历月第十五日前支付水、电、煤气等费用、预付下月推广宣传费；第十七条约定：在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同项下各项义务(包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十日内，把履约保证金无息退还给乙方；第二十五条约定：乙方逾期支付，以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过14日，均视为乙方违约；涉及支付义务的，每延迟一日，甲方向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金；出现乙方违约，甲方提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金和三个月管理费之和的违约金。该合同附件二房屋交付标准中排油烟量约定每小时14,400立方米，接驳由商场自行完成。合同签订后，远运投资公司于2015年11月11日将涉案商铺交付道鉴公司，道鉴公司则支付远运投资公司履约保证金198,539元。后道鉴公司在涉案商铺内试营业，但因未取得营业执照，于2017年7月25日在未办理交接情形下，搬离涉案商铺。一审又查明，道鉴公司未支付自2016年11月11日始的租金、2016年11月始的管理费和推广宣传费、2017年4至7月的电费19,019元、水费1,120元。2017年6-7月，远运投资公司多次向道鉴公司发催款函，要求其支付租金。一审再查明，上海市奉贤区人民法院2018年3月20日受理案外人上海瑞祝建筑工程有限公司作为原告(反诉被告)与道鉴公司作为被告(反诉原告)的承揽合同纠纷一案。2018年12月28日，上海市奉贤区人民法院以(2018)沪0120民初5893号民事判决书，一审判决驳回上海瑞祝建筑工程有限公司要求道鉴公司支付应付货款的诉讼请求、驳回反诉原告道鉴公司要求上海瑞祝建筑工程有限公司赔偿损失41,610元(含前期支付费用22,800元和油烟工程采购费18,810元)的诉讼请求。该判决书认为“上海瑞祝建筑工程有限公司作为排烟系统的承揽方，施工设计应符合物业要求，现排烟系统的排风量远远大于物业分配的排风量，应当认定排烟设备不符合合同要求”。上海市第一中级人民法院于2019年5月24日以(2019)沪01民终2913号民事判决书驳回上海瑞祝建筑工程有限公司的上诉请求，维持原判。一审中，一审法院委托上海市质量检测行业协会，对上海市江场路XXX弄XXX号NL139室房屋按照相关国家标准对设备的排风量、处理量等技术质量指标进行鉴定。鉴定结论涉案商铺排油烟量不符合合同约定的交付标准。在测试工况说明中，排烟管风量每小时10,630立方米，测试时间17：30-18：00为商场厨房排烟系统正常运行工况，测试时，NL139用户侧末端吸油烟机无法运转，支路已封闭，NL138用户侧末端吸油烟机正常运行。一审中，因道鉴公司未按庭审约定的时间将涉案商铺内的物品搬离并交还涉案商铺，远运投资公司于2019年10月18日将涉案商铺的设施物品做清空处理，收回涉案商铺。一审中，远运投资公司与道鉴公司均同意自2017年7月25日解除租赁合同。远运投资公司称同意道鉴公司支付的履约保证金抵扣其拖欠的相关费用、同意按日租金为标准计算欠付租金；道鉴公司称确实自2016年11月11日始未支付租金、自2016年11月始未支付管理费和推广宣传费；愿意支付拖欠的水电费20,139元。一审中，道鉴公司称因远运投资公司未按合同约定提供排油烟量，造成本公司无法取得营业执照，已构成违约，保留今后起诉要求远运投资公司赔偿损失(含装修残值)、支付违约金的权利，并将拍摄搬离时的涉案商铺现状录像留存。因远运投资公司违约在先，不存在让本公司支付违约金；且因本公司无法营业，不存在支付推广宣传费；2017年7月25日后，涉案商铺被远运投资公司用围栏拦起，造成本公司无法进入涉案商铺，因此根本无需支付房屋使用费。远运投资公司则称道鉴公司未按合同约定支付租金，违约行为明显，现刻意寻找理由逃避其应承担的责任；本公司于2015年11月11日将涉案商铺交付道鉴公司，排烟量设施均是全新状态，检测报告出具的时间已经是2019年8月底，排烟量检测结果受日常维护保养、设备清洗及设备老化等因素，排烟量下降也是正常现象，且生效的判决书也认为系案外人交付的排烟设备不符合合同约定，故本公司在租赁合同履行期间不存在违约；2017年7月25日之后，的确用围栏将涉案商铺拦起，但这是为了整个商场的美观。一审法院认为，远运投资公司、道鉴公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均同意自2017年7月25日解除租赁合同，应予准许。道鉴公司同意支付拖欠的2017年4-7月的水电费20,139元，亦应予以准许。支付租金是承租人基本的合同义务，现道鉴公司自2016年11月11日起未支付租金、物业管理费、推广费等相关费用，已经构成违约，故远运投资公司要求道鉴公司支付2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金、物业管理费、推广费，应予支持。关于租金，2016年11月11日至2017年1月9日的租金应为87,360.66元(44,287×12÷365×(20+31+9)=87,360.66)、2017年1月10日至7月24日的租金应为308,208.66元(47,830×12÷365×(22+28+31+30+31+30+24)=308,208.66)，故道鉴公司应支付的租金金额为87,360.66+308,208.66=395,569.32元，但应扣除道鉴公司支付的租赁保证金198,539元，故道鉴公司应支付的租金金额为197,030.32元(395,569.32-198,539=197,030.32)；关于物业管理费的计算标准，应为每月15,106元，2016年11月1日至2017年7月24日期间的物业管理费金额应为132,105.07元(15,106×12÷365×(30+31+31+28+31+30+31+30+24)=132,105.07)；关于推广费，应为每月1,500元，2016年11月1日至2017年7月24日期间的推广费金额应为13,117.81元(1,500×12÷365×(20+31+31+28+31+30+31+30+24)=13,117.81)。因道鉴公司租赁商铺的目的系经营餐饮，但远运投资公司提供的排油烟量不符合合同约定的交付标准，故道鉴公司租赁商铺的目的未能实现，故远运投资公司要求道鉴公司支付违约金的诉讼请求，难以支持。虽然2017年7月25日后远运投资公司用围栏将涉案商铺拦起，导致道鉴公司无法进入涉案商铺，但道鉴公司在明知因排油烟量不符，无法取得营业执照的情形下，也未采取积极手段搬离涉案商铺，降低损失，仍占用涉案商铺，故道鉴公司应酌情支付2017年7月25日至2018年1月24日的房屋使用费140,000元。因远运投资公司未提供相关证据，故对其称排烟量检测结果受日常维护保养、设备清洗及设备老化等因素，排烟量下降也是正常现象的陈述，不予采信。一审法院判决如下：一、上海远运投资管理有限公司与上海道鉴企业营销策划有限公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2017年7月25日解除；二、上海道鉴企业营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金395,569.32元(上海道鉴企业营销策划有限公司支付的租赁保证金198,539元在此项费用中予以抵扣，故上海道鉴企业营销策划有限公司实际应支付租金金额为197,030.32元)；三、上海道鉴企业营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司2016年11月1日至2017年7月24日期间的物业管理费132,105.07元；四、上海道鉴企业营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司2016年11月1日至2017年7月24日期间的推广费13,117.81元；五、上海道鉴企业营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司2017年4-7月的水电费20,139元；六、上海道鉴企业营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司2017年7月25日至2018年1月24日的房屋使用费140,000元；七、上海远运投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，道鉴公司未按一审庭审约定的时间将涉案商铺内的物品搬离并交还涉案商铺，有违诉讼诚信。远运投资公司可按道鉴公司一审庭审中意见处理其遗弃物。道鉴公司办理营业执照之前应先向政府有关部门提出环评申请，政府有关部门审核环评申请后作出认定意见。根据本案在案证据，并无道鉴公司向政府有关部门申请环评的相关资料，亦无政府相关部门因道鉴公司涉案商铺排油烟量不符合环评要求不予通过环评的审核认定意见。需要指出的是，根据一审中的鉴定意见，排油烟量虽与合同约定不一致，但鉴于前述情况难以认定排油烟量问题是导致道鉴公司无法通过环评，进而无法获得营业执照的根本原因。道鉴公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。根据租赁合同约定，道鉴公司确认其在签署租赁合同前已经现场视察过该商铺，对该商铺及其现有装修及设施情况(见附件二及房屋交付验收表)充分了解、表示满意并同意接受。2015年11月11日房屋交付验收表燃气源接口项为“无”，备注项空白，道鉴公司授权代表签字认可并无异议。根据租赁合同约定，前述事实可以视为远运投资公司已履行将房屋合格交付道鉴公司的义务。另根据租赁合同约定，房屋内燃气管道系统由道鉴公司自行负责，道鉴公司须自行申请燃气表及向燃气公司申报二次装修。根据道鉴公司提供的燃气施工合同，项目内容为燃气开户办理和报警设备安装。燃气施工合同无法反映出道鉴公司上诉所称涉案商铺存在燃气通气问题并据以推迟租金支付。道鉴公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院难以支持。一审法院关于房屋使用费的认定意见，具备事实依据，理由确实充分，本院认同。上诉人道鉴公司关于此节的上诉意见，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,107.9元，由上诉人上海道鉴企业营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年六月四日书记员  孙洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……