上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异118号案外人：任某某，男，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙明军，上海慕恩律师事务所律师。申请执行人：沈某某，男，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：樊夏君，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被执行人：蒋思妹，女，1954年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被执行人：严宝发，男，1949年8月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。本院在执行(2019)沪0104民初12884号沈某某与蒋思妹、严宝发借款合同纠纷一案中，评估、拍卖了上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，任某某提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。任某某称，2013年1月16日，任某某与严宝发签订房屋买卖合同，约定严保发将系争房屋作价133万元出售给任某某，任某某按照合同约定支付了113万元，剩余购房款于2018年12月付清。2013年3月，严宝发将系争房屋交付给任某某，至今系争房屋一直由任某某占有、使用，任某某也对系争房屋进行了装修。故涉案房屋在查封前，任某某已与严宝发签订合法有效的买卖合同并合法占有、使用系争房屋，申请执行人、被执行人有可能存在恶意协商，故意损害任某某的权益的情况，严重侵害了任某某的权益，故请求中止对系争房屋的执行。沈某某辩称，不同意任某某的申请，沈某某的抵押权应该得到合法保护。蒋思妹辩称，任某某向严宝发购买房屋的情况不清楚，任某某也从未要求办理过户手续，请求依法裁决。严宝发辩称，生效判决已就任某某购买系争房屋的事实作出了认定，请求依法裁决。本院查明，系争房屋系严宝发所有的陶家角村山楼XX号老房拆迁补偿安置所得。2013年严宝发与任某某签订《房地产买卖合同》，约定任某某受让系争房屋，目前无法取得房地产权证，届时将由上海盛远房地产开发有限公司统一办理，并过户给任某某所有，转让价款为133万元，签订合同日前支付3万元，签订合同当日支付110万元，剩余房款在办理产权过户手续后10日内支付；严宝发承诺在系争房屋可办理产证起3个月内，积极给予配合及协助任某某或委托他人办理转让过户。上述合同签订后，严宝发将系争房屋交付任某某使用。2013年2月20日，任某某通过银行转账向严宝发支付109.5万元。2016年6月22日，任某某、严宝发与上海盛远房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由任某某、严宝发购买系争房屋。当日，任某某、严宝发签署系争房屋的《配套商品房供应单》。2016年12月18日，系争房屋登记至严宝发、蒋思妹名下。2018年蒋思妹、严宝发向上海市闵行区人民法院提出诉讼请求：1.判令确认严宝发与任某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令任某某迁出系争房屋。任某某提出反诉：1.确认严宝发与任某某签订的《上海市房地产买卖合同》有效，判令蒋思妹与严宝发协助任某某将系争房屋的产权登记变更至任某某名下；2.判令系争房屋的成交价为133万元，并判令严宝发赔偿任某某逾期过户的违约金(自2016年12月18日起计算至实际过户之日为止，按日万分之三标准计算)。诉讼中，任某某通过代管款形式将20万元缴纳至上海市闵行区人民法院，同时表示存在抵押情况，可能无法办理过户，要求法院确认合同有效,关于违约金的请求暂不在本案中主张。2019年3月29日，上海市闵行区人民法院作出(2018)沪0112民初12378号民事判决书，判决：一、严宝发与任某某就系争房屋签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回蒋思妹的全部本诉诉讼请求；三、驳回任某某的其他反诉诉讼请求。各方均未提起上诉，该案已生效。另查明，2019年3月11日，沈某某、严宝发、蒋思妹签订《房产抵押借款合同》1份，约定抵押房产为系争房屋，产权人为严宝发及蒋思妹，借款金额为220万元。2019年3月18日，系争房屋办理抵押登记，担保债权数额为220万元。2019年5月5日，本院受理沈某某与蒋思妹、严宝发借款合同纠纷一案，审理过程中，本院根据沈某某的申请，于2019年5月15日查封系争房屋。2019年8月5日，本院作出(2019)沪0104民初12884号民事判决书，判决：一、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内共同返还沈某某借款220万元；二、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内，以220万元为基数，按月利率2%，共同支付沈某某自2019年5月16日起至实际支付之日止的利息；三、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内共同支付沈某某律师费1万元、担保费4,000元；案件受理费减半收取计12,240元、保全费5,000元，由蒋思妹、严宝发共同负担。各方均未提起上诉，该案生效后蒋思妹、严宝发未履行上述民事判决书中确定的义务，沈某某申请强制执行，本院依法立案受理，并于2020年3月9日作出(2019)沪0104执6990号执行裁定书，裁定评估、拍卖蒋思妹、严宝发名下系争房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，系争房屋系严宝发拆迁补偿安置所得，任某某在与严宝发签订《房地产买卖合同》时不具备过户登记的条件。但2016年6月22日任某某、严宝发与上海盛远房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，并签署了《配套商品房供应单》，故此后系争房屋已具备过户登记的条件。但直至2019年5月15日本院查封系争房屋前，任某某仍未就系争房屋办理过户登记，故其请求不符合上述规定的第四项，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回任某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋凤莲人民陪审员  华建玮人民陪审员  王 畅二〇二〇年六月二十四日书 记 员  何幸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。……三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。