江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终847号上诉人（原审被告、反诉原告）:林晓东，男，1974年1月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:薛章斌，男，1967年8月17日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人林晓东因与被上诉人薛章斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初5887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林晓东上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人迁出案涉房屋，支付欠付租金至实际迁出之日止及违约金48333.33元。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。一、张宁系案涉房屋的合法承租人,其同意上诉人继续占有和使用（包括对外转租）案涉房屋，故上诉人诉请被上诉人迁出并支付欠付租金，承担违约责任于法有据。案涉房屋所有权人为舜天鸿泰公司，舜天鸿泰公司因欠案外人张宁借款300万元及利息，将包括案涉房屋在内的大砂珠巷2幢202室及102室租赁给张宁，并同意转租，以抵偿所欠款项和利息，依照相关法律规定，舜天鸿泰公司和张宁之间构成租赁合同关系，张宁系案涉房屋的合法承租人。在所有权变动都不影响租赁合同效力的情况下，作为承租人的张宁，其合法的承租权更应当受法律保护，故张宁才是案涉房屋的合法权利人，而非破产管理人，即便是作为破产管理人有权管理和处分舜天鸿泰公司财产，破产管理人也应当继续履行舜天鸿泰与张宁之间的租赁合同，依法保障张宁的承租权。二、不论上诉人在租赁期限届满后是否有权继续出租案涉房屋，作为承租人，被上诉人都应当按照合同约定将案涉房屋交还给上诉人。租赁期限届满后被上诉人未按照约定向上诉人返还案涉房屋，进而继续占有和使用案涉房屋，就应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金，否则将导致上诉人无法向其前手（或案涉房屋实际权利人）交还房屋，使得上诉人面临向他人承担违约责任等严重的不利后果。三、被上诉人与上诉人订立的租赁合同约定年租金为29万元，为谋取不正当利益，损害上诉人的合法权利，被上诉人在未通知上诉人的情况下，采用绕过上诉人的方式与破产管理人另行订立一份年租金为20万元的租赁合同，其行为本身就是不遵守契约精神的不诚信行为，甚至有恶意串通以损害他人合法权益之嫌，对于这种行为，不应当被法律保护和鼓励，请求予以纠正。望判如所请，维护上诉人的合法权益。薛章斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。薛章斌向一审法院起诉请求：1.林晓东向薛章斌返还押金30000元；2.林晓东向薛章斌支付逾期利息（自2019年2月8日计算至实际还款之日止，按同期银行存款利率计算）；3.林晓东承担本案诉讼费。林晓东向一审法院反诉请求：1.薛章斌立即迁出案涉102室门面房；2.薛章斌支付继续使用案涉房屋期间的房屋租金（计算至反诉之日的房屋租金为121561.6元）及违约金48333.33元，合计169894.93元；3.薛章斌承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：薛章斌自2014年2月起从林晓东处承租102室门面房中约110平方米的部分房屋用于经营餐饮，并向林晓东交纳押金30000元。2015年2月3日，林晓东（出租方、甲方）与薛章斌（承租方、乙方）重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方将102室门面房中欢乐迪卡拉OK门面向南第三间门面里面、不靠白下社区医院的部分房屋（建筑面积约130平方米）出租给薛章斌经营餐饮，房屋租赁期限自2015年2月8日起至2019年2月7日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；每年租金为290000元，四年不变；房租支付方式为年付，第一年为290000元加押金30000元（押金已经于2014年1月支付）；租赁期满合同自然终止；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及原商定的附属设施、设备交还甲方，如乙方逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，薛章斌继续承租使用102室门面房用于南京市秦淮区面到江南面馆（以下简称秦淮区江南面馆，门头名称“八珍面馆”）的经营。薛章斌按约向林晓东支付房租至租赁期限届满并结清租赁期间的相关费用。租赁期限届满后，双方未办理房屋交接手续。薛章斌于2019年2月13日与林晓东通话，提出双方租赁合同已经终止，要求林晓东退还押金30000元，林晓东表示同意退还15000元。另查明，舜天鸿泰公司系102室门面房（建筑面积1300.04平方米）的房屋所有权人。舜天鸿泰公司与张宁存在债务纠纷，曾与张宁于2011年4月26日签订协议，约定因舜天鸿泰公司无法偿还张宁向该公司出借的款项3000000元及利息，张宁自该协议签订之日起对舜天鸿泰公司所有的大砂珠巷2幢202室及102室房屋享有承租权和转租权，以房租收益偿还张宁的借款。张宁将102室门面房中欢乐迪卡拉OK门面向南第三间门面里面、不靠白下社区医院的部分房屋（建筑面积约130平方米）出租给林晓东，约定租期自2014年2月8日起至2019年2月7日止。林晓东经张宁同意后，将前述102室门面房中部分房屋转租给薛章斌。2018年1月18日，江苏省南京市中级人民法院作出（2018）苏01破2号民事裁定书，裁定受理申请人刘亮对舜天鸿泰公司的破产清算申请，并于同日作出（2018）苏01破2号决定书，指定江苏永衡昭辉律师事务所担任舜天鸿泰公司的管理人，履行接管、管理和处分债务人的财产等职责。2018年7月3日，舜天鸿泰公司向一审法院起诉，主张秦淮区江南面馆迁出102室门面房并将该门面房返还舜天鸿泰公司。一审法院经审理，于2018年9月作出（2018）苏0104民初6687号民事判决书，判决秦淮区江南面馆于该判决生效之日起十五日内将102室部分房屋（自北向南第4间）腾空返还舜天鸿泰公司。2018年12月13日，舜天鸿泰公司管理人（出租人、甲方）与薛章斌（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方系102室门面房的合法出租权利人，对房屋享有出租权。甲方将该102室门面房内欢乐迪卡拉OK门面向南第三间门面里面、不靠白下社区医院的部分房屋（建筑面积约130平方米）出租给薛章斌用于经营秦淮区江南面馆（门头名称“八珍面馆”），租赁期限自2019年2月8日起至2022年2月7日止；年租金为200000元，租金总额600000元；租金一年一付，先付后租；乙方应于本合同签订时支付首次租金并向甲方另行缴纳保证金15000元。合同签订后，薛章斌向舜天鸿泰公司管理人支付房租200000元及保证金15000元。2019年2月8日起，薛章斌继续承租使用102室门面房中的部分房屋。一审法院认为，从房屋租赁合同实务来看，出租方一般要求承租方支付一定数额的押金，其功能在于：1.租赁期间承租人对房屋造成不当损害的赔偿；2.支付承租人租赁期间拖欠的房屋水电费、物业费用；3.用于冲抵承租人违约逾期支付的租金。设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式提供一定的担保。当双方租赁合同关系终止时，承租人依约返还了租赁物，且并无其他不履行合同义务情形的，承租人有权请求出租人返还押金或已返还扣除损害赔偿及费用后的余额。本案中，薛章斌于2014年向林晓东交纳租房押金30000元，在2019年2月7日租赁期限届满时，在薛章斌不欠付租金及相关费用且不存在其他损害赔偿的情形下，林晓东应当向薛章斌返还押金。薛章斌主张林晓东退还押金30000元并支付自2019年2月8日起按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。林晓东提出案涉房屋租赁合同未约定押金应予退还，故其不应向薛章斌退还押金。对此一审法院认为，案涉房屋租赁合同约定第一年租金290000元整加押金30000元整，虽然合同其他条款未对押金的退还作出明确约定，但前述条款已经明确30000元系租房押金，而根据租房押金的功能和性质，在双方租赁期限届满后，林晓东未能提供证据证明存在应予扣除押金事项的情形下，其应当将收取的押金退还薛章斌。故林晓东的该项抗辩事由无事实及法律依据，不予支持。2019年2月7日，林晓东与薛章斌签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋租赁期限届满。林晓东以双方的房屋租赁期限届满后未办理房屋交接手续为由，主张薛章斌立即迁出案涉102室门面房并主张薛章斌向其支付继续使用案涉房屋期间的房屋租金及违约金。对此一审法院认为，首先，102室门面房的房屋所有权人为舜天鸿泰公司，该公司已经进入破产清算程序，根据江苏省南京市中级人民法院作出的、业已发生法律效力的（2018）苏01破2号民事裁定书及决定书，舜天鸿泰公司管理人有权管理和处分舜天鸿泰公司的财产。舜天鸿泰公司管理人作为对102室门面房享有合法管理及处分权的主体与薛章斌签订《房屋租赁合同》（租赁期限自2019年2月8日起至2022年2月7日止），薛章斌依据上述合同继续占有使用102室门面房部分房屋，并按约向舜天鸿泰公司支付房租。故薛章斌对102室门面房中部分房屋的占有使用具有合同及法律上的依据。林晓东主张薛章斌迁出102室门面房的诉讼请求，于法无据，不予支持。其次，林晓东与张宁的房屋租赁合同约定的租期至2019年2月7日止。在林晓东未能提供证据证明其在2019年2月7日之后对102室门面房的部分房屋仍然具有合法的处分权的情况下，其主张薛章斌向其继续支付房屋租金的诉讼请求，无事实及法律依据。第三，林晓东与薛章斌约定的房屋租赁期限届满后，双方虽未办理102室门面房内部分房屋的交接手续，但届时林晓东对该房屋已经不具有转租权，且具有管理和处分权的舜天鸿泰公司管理人已对该房屋作出处分，林晓东主张薛章斌向其支付逾期归还房屋违约金的诉讼请求，无事实及法律依据。综上，对于林晓东的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决:一、林晓东于本判决发生法律效力之日起十日退还薛章斌押金30000元并支付利息（利息以30000元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算至实际给付之日止）。二、驳回林晓东的反诉请求。一审本诉案件受理费550元，减半收取275元，由林晓东负担；反诉案件受理费减半收取275元，由林晓东负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人林晓东与被上诉人薛章斌就涉案房屋的房屋租赁合同已届满，在薛章斌不欠付租金及相关费用且不存在其他损害赔偿的情形下，林晓东应当向薛章斌返还押金。故一审判令林晓东向薛章斌返还租金及支付相应利息，有事实与法律依据，本院予以维持。林晓东上诉主张，因案外人张宁对房屋所有权人舜天鸿泰公司享有债权，该公司将房屋交于张宁出租以抵偿欠款，张宁作为该房屋的权利人同意我方继续占有使用房屋，故我方亦有权要求被上诉人迁出房屋及支付房屋租金等。本院认为，舜天鸿泰公司已进入破产清算程序，其管理人有权处分公司的财产，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，故舜天鸿泰公司管理人有权解除与张宁之间的协议，张宁因此丧失了对房屋的处分权，而上诉人以张宁系房屋的权利人为由，其基于转租对房屋享有收益的权利，于法无据，本院不予支持。综上所述，林晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人林晓东负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年六月二十八日书记员  孙雪松