浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2653号 原告：宁波联杰租商业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212MA28YYH71T）。住所地：宁波市鄞州区蝶缘路268号1501-1室。 法定代表人：潘慧文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐成科、何妙思，浙江甬港律师事务所律师。 被告：宁波苏宁苏小超商贸有限公司（统一社会信用代码为91330203MA2AGGWX4U）。住所地：宁波市海曙区机场路1000号6号楼115室。 法定代表人：任伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王潇、王浩，该公司员工。 原告宁波联杰租商业管理有限公司（以下简称联杰租公司）为与被告宁波苏宁苏小超商贸有限公司（以下简称苏小超公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月17日向本院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2018年2月7日签订的《租赁合同》及相关补充协议，被告立即腾退租赁房屋，并支付2020年5月11日起至实际腾退日止按合同约定标准计算的租金；二、被告支付原告自2019年7月22日起至2019年11月5日按日万分之五计算的滞纳金16827.50元。本院于同日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告苏小超公司辩称，一、被告不同意解除合同，被告已按照扣减20%的租金标准支付了第二期租金，时间到2020年7月21日。被告于2019年7月24日就降租事宜与原告协商，后来于2019年9月发现原告有竞品行为，根据合同约定可以降租，双方就降租一事一直进行磋商，原告从未提出被告欠租，说明原告通过事实行为对原合同支付情况进行了变更，原告的解决权已经丧失。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，不予支持。根据该规定，疫情期间的租金应予以适当减免。三、因原告存在违约行为，被告已经按照合同约定支付了80%租金，且直至本案诉讼前，双方一直就扣减租金问题进行协商。综上，被告不同意解除合同，请求法院依法判决。 经审理，本院查明本案事实如下：位于宁波市鄞州区，文华路135、161号101室的房产登记在案外人宁波华尔特大厦管理有限公司名下，该公司委托原告联杰租公司对外分割、出租、管理，期限为2017年6月21日起至2029年6月20日止。 2018年2月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区，文华路135、161号101-8室（即华尔特大厦1-108室）商业性用房出租给乙方，租赁物计租面积共计209.73平方米，其中一层建筑面积209.73平方米，使用面积113平方米；租赁期限为8年，自2018年2月23日起至2026年3月31日止，首个租赁年度为2018年2月23日至2019年3月31日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年2月23日将符合合同约定的租赁物交付乙方，本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准；租赁物的租赁费用为每个租赁年度26.50万元，具体以表格为准，租赁费用采取先付后租的方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用26.50万元；乙方应于2018年2月25日向甲方支付定金2万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为3月15日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的11%租赁费用增值税专用发票，甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应迟延支付租赁费用；乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过二个月，经甲方书面通知后仍未缴纳的，甲方有权解除本合同；甲方对于拥有产权、使用权或管理权的与租赁物相邻的房屋、外立面、广告位门前场地等（含同幢其他非乙方租赁区域或非同幢但直线距离1000米范围内的房屋），不得出借、出租给京东、国美、五星使用，也不得自营、宣传或出借、出租给其他第三方经营、宣传与乙方的经营范围相同或相似的项目，甲方拟将其出售、出借、出租给阿里体系（淘宝、天猫及其他关联企业）的应先征得乙方同意（乙方将同步与阿里进行协调）。否则，视为甲方违约，甲方同意自违约事由发生之日起对本合同租赁费用标准作不低于20%的降低，作为给予乙方的赔偿，同时，乙方有权选择解除合同；租赁期限届满、本合同被解除或被依法终止履行后五个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用，对无法搬出或搬出后将丧失大部分价值的设施设备，由甲方按照相应折旧年限计算折旧后向乙方支付补偿。合同后附被告承租商铺图纸的具体位置。原、被告在合同落款处及附页上均加盖了公章。2018年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁物交付确认书》，载明甲、乙双方于2018年2月7日就位于宁波市鄞州区的房屋签订了《租赁合同》。合同约定的房屋交付时间为2018年2月23日，实际达到合同约定交付条件时间为2018年5月16日，延迟交房83天。经双方协商达成一致意见：1、合同租赁期限及各项费用起算日等作相应顺延，调整后租赁起止日及费用为2018年5月16日-2019年7月21日为26.50万元，2019年7月22日-2020年7月21日为26.50万元，2020年7月22日-2021年7月21日为27.825万元……2、租赁费用采取先付后租的方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用26.50万元。乙方已支付定金2万元待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为7月6日，支付日期遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的10%租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应迟延支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的35%支付，后期若甲方提供符合合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付。原、被告在落款处加盖公章。上述合同及交付确认书签订后，被告按约支付了首期租金，装修一个月后对外营业。 另查明，2017年11月，原告与案外人宁波市七月酒店管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告将宁波市鄞州区文华路167号华尔特大厦15-19层建筑面积7100平方米，另外一楼大堂建筑面积约300平方米，合计7400平方米出租给宁波市七月酒店管理有限公司用于经营四季阳光酒店。该酒店于2018年正式开业，现该酒店在承租的一楼大堂开设了大堂吧售卖饮料、零食等商品，未在承租店铺外立面设置店招等显著招牌，该大堂吧的经营范围与被告的经营范围有部分重合。 2019年7月22日，原告开具了票面金额为265000元的宁波增值税专用发票，后交与被告，被告收到后于2019年7月29日寄回原告，原告于次日签收。2019年7月24日，被告发函给原告，称自签约以来，整体物业招商率低、开业率低、入住率低等存在多种不利因素导致客流量无法满足，日常经营收效甚微，后期因原告招商压力降低租金导致被告租金异常，高于周边，本着公平原则，要求原告自2019年7月22日起将含税租赁费起始单价降至市场平均左右2元/平/天。2019年9月11日，被告又发函原告，称被告开发人员在9月9日巡店过程中，发现原告承租范围内有一家面积约15平方米的零售便利店，该便利店为四季阳光主题酒店自营，原告未阻止给被告造成了巨大损失，故认为原告违约，根据合同约定被告可自违约事由发生之日对租赁费作不低于20%降低作为赔偿，并请原告降低2019年7月22日至2026年7月21日的租金。2019年11月5日，被告再次发函原告，告知因原告表示四季阳光酒店的便利店并未违法竞业排它，拒绝赔偿，被告按合同约定单方面扣除第二期租金的20%，扣除后为21.20万元，租金逾期产生滞纳金1.20万元，因未收到原告开具的发票，故先行扣除税金，合计支付原告21.39万元，被告会在收到发票15个工作日内补足已扣除税费。同日，被告支付原告租金213904.76元。2019年11月13日，被告再次发函原告告知已支付租金，扣除税金1.01万元，要求原告开具发票。后双方就租金事宜一直协商未果。 2019年10月23日，原告向本院起诉，要求解除与被告签订的租赁合同并支付租金，于11月22日正式立案，后因未支付诉讼费，本院于2019年12月13日裁定该案按自动撤诉处理。原告于2019年12月18日再次起诉，2020年3月16日又因未支付诉讼费再次按自动撤诉处理，后提起本次诉讼。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、租赁物交付确认书、不动产权证、委托书、民事裁定书、函件、宁波市增值税专用发票、快递面单及回执、照片，被告提供的《租赁合同》、照片、函件、快递面单及回执、付款凭证以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充条款合法有效，各方应依约履行。根据双方约定，第二期租金的支付日为2019年7月6日，节假日顺延，原告在收取租金前应提前5个工作日向被告提供发票，如延迟提供发票，被告有权相应迟延支付租金。本案中，原告开具发票的时间是7月22日，考虑节假日，相应被告应支付租金的时间顺延至7月29日。被告逾期支付租金超过二个月，经原告书面通知后仍未缴纳的，有权解除合同。本案中，原告未书面催缴被告支付租金，于10月23日通过诉讼要求解除合同并支付租金，被告于11月5日按合同标准支付了80%的租金及滞纳金（税金自行扣减），就剩余20%租金，被告曾发函原告认为有竞业销售情形请求减免，双方也一直就该问题多次沟通，被告的行为不属于经催讨后仍未缴纳，原告解除合同依据不足。此外，根据民九会议纪要规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，即便原告认为合同约定解除条件成就，然被告违约程度显著轻微，且明确表示如法院认定减免租金理由不成立，同意补足租金并适当支付违约金，不影响原告合同目的实现，亦未对原告有所不公，故对原告要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求减少20%租金的意见，本院认为，原告与酒店方的合同签订时间早于涉案合同，而且酒店的主营业务是住宿，便利店只是为客户提供便利的附属服务，且酒店内开设便利店也是酒店经营常态，现原告未将店铺出租给与被告主营业务相同或相似的第三方，不属于违反合同约定，故对被告的该抗辩意见不予采纳。被告要求就疫情期间的租金予以适当减免，结合案涉房屋的性质、用途以及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本院酌定减免1个月租金。经核算，被告还需支付原告租金41012.24元（224000-213904.76+53000-22083）。关于原告主张的滞纳金，被告已支付滞纳金12000元，因原告未举证证明被告未按时支付租金给其造成的实际损失，经核算，被告支付的滞纳金足以弥补原告利息损失，故对原告要求被告再行支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告宁波苏宁苏小超商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波联杰租商业管理有限公司租金41012.24元； 二、驳回原告宁波联杰租商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1798元，减半收取899元，由原告宁波联杰租商业管理有限公司负担438元，被告宁波苏宁苏小超商贸有限公司负担461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李胜利 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 张黎妮