杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6473号 原告（反诉被告）：浙江众安盛隆商业有限公司。 法定代表人：董水校，总经理。 委托诉讼代理人：萧仙，浙江萧剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇娇，浙江萧剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州爱弥儿母婴服务有限公司。 法定代表人：金晓华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐跃，浙江古鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江众安盛隆商业有限公司（以下简称“众安盛隆公司”）与被告（反诉原告）杭州爱弥儿母婴服务有限公司（以下简称“爱弥儿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。爱弥儿公司在法定期间内提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员宋晓敏适用简易程序分别于2019年8月13日和同年9月5日公开开庭就本诉、反诉进行了合并审理。众安盛隆公司委托诉讼代理人萧仙，爱弥儿公司法定代表人金晓华及其委托诉讼代理人徐跃均到庭参加诉讼。因疫情，本案于2020年1月23日中止审理，并于同年6月30日恢复审理。审理期间，双方当事人曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月。双方当事人同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案曾委托杭州市萧山区人民调解委员会调解未果。本案现已审理终结。 众安盛隆公司向本院提出诉讼请求：1.爱弥儿公司按照2016年1月28日《补充协议》约定的租金标准支付众安盛隆公司自2018年4月22日起至2019年10月21日止的租金1426399.05元。2.爱弥儿公司支付众安盛隆公司自逾期之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（前述租金应每半年支付一次，共三期租金。其中，自2018年4月22日起至同年10月21日止的租金393963元应于同年4月17日前支付，故该期租金自2018年4月18日起计算逾期付款违约金，计算标准为《租赁合同书》第三条约定的标准，即每日千分之三；自2018年10月22日起至2019年4月21日止的租金506082.30元应于2018年10月17日前支付，故该期租金自2018年10月18日起计算逾期付款违约金，计算标准同上；自2019年4月22日起至同年10月21日止的租金526353.75元应于同年4月17日前支付，故该期租金自同年4月18日起计算逾期付款违约金，计算标准同上。综上，爱弥儿公司应支付的逾期付款违约金分段计算，自2018年4月18日起暂计至2019年3月20日止为398296.59元，自2018年10月18日起暂计至2019年3月20日止为233810.02元，二项合计632106.61元）。3.本案诉讼费由爱弥儿公司承担。事实和理由：众安集团有限公司（以下简称“众安集团公司”）与爱弥儿公司于2012年10月22日签订《租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”）一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司承租位于杭州市萧山区蜀山街道山水苑（以下简称“山水苑”）43幢地上二层的房屋，并向众安集团公司支付租金、保证金、物业管理费等费用。《租赁合同》还对其他事项作了约定。合同签订后，众安集团公司依约将租赁物交付给爱弥儿公司使用。2013年3月21日，众安集团公司又与爱弥儿公司签订《补充协议》（以下简称“《补充协议一》”）一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司增加承租位于XXX360平方米的房屋，并向众安集团公司支付租金。《补充协议一》签订后，众安集团公司依约将增加的租赁面积交付给爱弥儿公司使用。同年9月，众安集团公司分立为众安集团公司（存续公司）与众安盛隆公司（派生公司），并于同年9月9日与众安盛隆公司、爱弥儿公司签订《补充协议》（以下简称“《三方补充协议》”）一份，约定众安集团公司将前述《租赁合同》及《补充协议一》项下的所有权利义务概括转移给众安盛隆公司，众安集团公司不再为原合同当事人。2016年1月28日，鉴于爱弥儿公司实际经营状况，原、被告双方针对案涉租赁物租金缴纳事宜签订《补充协议》（以下简称“《补充协议二》”）一份，调低了爱弥儿公司的租金递增幅度。租赁期内，爱弥儿公司对前面几期租金均按约支付，但自2018年4月17日起，其便未按照合同约定提前5日支付租金。为此，众安盛隆公司向爱弥儿公司发出《缴费通知单》及《履约通知书》。但该公司仍未向众安盛隆公司支付租金，且对后续两期应付租金也未按约支付。众安盛隆公司认为，其不存在违约行为，爱弥儿公司关于减免租金及调整违约金计算标准的抗辩意见无事实和法律依据。首先，众安盛隆公司已按照合同约定将租赁物交付给爱弥儿公司使用，该公司提出租金减免抗辩的相应期间内，其亦在实际使用租赁物，众安盛隆公司并未将租赁物收回。其次，虽然案涉《租赁合同》明确约定租赁物用途为开设月子护理中心，但众安盛隆公司将山水苑43幢二层出租给爱弥儿公司使用，并不意味着其不能将一层、三层房屋出租给他人使用。即使一层、三层房屋装修对爱弥儿公司造成了影响，也系案外人造成，众安盛隆公司不存在违约情形。再次，案涉《租赁合同》及《补充协议一》项下的租赁面积为“1941+360”平方米，具体面积以《房屋所有权证》载明的为准，合同约定面积与《房屋所有权证》载明的面积一致。因《房屋所有权证》载明的建筑面积只计算落地部分面积，不包括中空部位面积，而众安盛隆公司加装的电梯位于房屋中空部位，不在《房屋所有权证》载明的测绘面积内，未占用爱弥儿公司的租赁面积，未对其使用租赁物造成影响，反而能使其享受到电梯功能，故爱弥儿公司据此要求减免租金的相关主张不能成立。最后，案涉《租赁合同》并未约定众安盛隆公司负有将其他承租人的装修行为通知爱弥儿公司的义务，其将房屋出租给案外人时，亦无法预计案外人实施装修行为的时间。众安盛隆公司首次通知爱弥儿公司案外人装修事宜，系于2018年2月口头通知其楼上承租人将于同年3月开始装修施工，但对案涉租赁物一层房屋装修事宜未曾通知过爱弥儿公司，亦不存在反复通知情形。案涉租赁物楼上房屋装修时间为2018年3月5日至同年9月4日，楼下房屋装修具体时间不清楚，因该承租人未提前通知众安盛隆公司，其是否提前到物业公司进行了装修备案，众安盛隆公司也不清楚，但楼下房屋装修行为对爱弥儿公司并未产生任何影响。楼上房屋装修行为即使对爱弥儿公司产生影响，也仅是嗓音影响，且只是一开始装修时嗓音较大，持续影响时间不长，在众安盛隆公司通知爱弥儿公司相关装修事宜时，其亦表示将趁此期间对其租赁物进行部分改造。其间，爱弥儿公司曾向众安盛隆公司主张免除6个月租金并赔偿装修折旧损失、停业损失、人工损失、物业费损失等各项损失。当时，众安盛隆公司出于友好协商解决的考虑，曾提出按照2018年度的租金标准为其免除一年租金的一揽子调解方案，但爱弥儿公司未同意。现因双方已处于诉讼过程中，众安盛隆公司不再同意前述调解方案。综上所述，众安盛隆公司为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持众安盛隆公司的诉讼请求。 爱弥儿公司辩称，首先，对众安盛隆公司诉称的众安集团公司将案涉《租赁合同》及《补充协议一》项下的权利义务概括转移给众安盛隆公司的事实无异议。其次，众安盛隆公司在案涉房屋租赁合同履行过程中存在违约行为。其一，众安盛隆公司未按照合同约定提供适宜爱弥儿公司经营月子护理中心的租赁物。其将案涉租赁物楼上、楼下两层出租给案外人，案外人装修期间产生的噪音对爱弥儿公司经营月子护理中心产生了重大影响，导致该公司无法合理地、不受影响地使用租赁物。且在案外人装修的整个过程中，众安盛隆公司均未尽到合理的提前通知义务。至于众安盛隆公司提出的爱弥儿公司在案外人装修期间进行的自身装修改造行为，事实上爱弥儿公司只是敲掉了租赁区域内的一堵墙并进行了粉刷，施工工期极短，最多也就两天时间；对漏水造成的租赁物损害部位进行修缮，历时35天，也是在案外人装修期间。其二，爱弥儿公司承租的是山水苑43幢二层约2300平方米（“1941+360”平方米）的房屋，租赁范围包括二层大厅在内的所有房屋及中空部位（即后来众安盛隆公司加装电梯的部位）。然众安盛隆公司未经爱弥儿公司同意，擅自加装电梯一部，占用了爱弥儿公司租赁面积中约20平方米的中空部位面积，且遮挡了该公司作为婴儿托管室（用于黄疸过高的新生儿照射阳光使用）使用的房屋三分之二的窗户，造成该公司租赁区域内部分房间无法合理使用，产生了不良影响。对于加装电梯，爱弥儿公司本就无使用电梯的需求，未从中受益，且其因担心加装电梯可能对整幢大楼的安全造成影响，曾向众安盛隆公司提出过异议，但该公司未予回应。综上，基于众安盛隆公司的前述违约行为，爱弥儿公司有理由要求其减免租金。因案外人装修持续时间为十一个月左右，综合考虑众安盛隆公司未合理通知的因素及爱弥儿公司恢复经营所需的过渡期，要求众安盛隆公司减免一年半的租金，请求法院依法驳回其第一项诉讼请求。再次，因众安盛隆公司违约在先，且双方一直协商未果，故在案外人装修结束后爱弥儿公司亦未向众安盛隆公司支付案涉租金。此系爱弥儿公司行使履行抗辩权的合理行为，众安盛隆公司向爱弥儿公司主张违约责任无事实和法律依据，请求法院依法驳回其第二项诉讼请求。退一步讲，即便爱弥儿公司应支付逾期付款违约金，众安盛隆公司所主张的违约金标准每日千分之三明显过高，请求法院依法将违约金计算标准调整为每日万分之一。 爱弥儿公司向本院提出反诉请求：众安盛隆公司赔偿爱弥儿公司各项损失合计2390025.88元[具体包括：1.因案涉租赁物漏水造成的财产损失66276元；2.装修折旧一年的损失779000元（以爱弥儿公司对案涉租赁物进行装饰装修支出的费用6232000元为基数，按照租期八年分摊，一年的折旧损失为：6232000元÷8，计779000元）；3.停业一年期间的人工工资及社会保险费用损失1006418.88元；4.客户损失361051元；5.停业一年的物业费损失77280元；6.婴儿托管室改造费用100000元。六项合计2390025.88元]。诉讼过程中，经本院释明，爱弥儿公司明确其反诉请求中要求众安盛隆公司承担的因案涉租赁物漏水造成的财产损失66276元，实际为众安盛隆公司未履行租赁物修缮义务，爱弥儿公司自行维修所支出并要求众安盛隆公司承担的合理费用。事实和理由：2012年10月22日，爱弥儿公司与众安集团公司签订《租赁合同》一份，约定由爱弥儿公司租赁山水苑43幢地上二层的房屋，用于开设月子护理中心。2013年3月21日，爱弥儿公司与众安集团公司又签订《补充协议一》一份，约定由爱弥儿公司租赁前述山水苑43幢地上二层剩余360平方米房屋。同年9月9日，爱弥儿公司、众安集团公司、众安盛隆公司签订《三方补充协议》一份，约定众安集团公司将前述《租赁合同》及《补充协议一》项下的权利义务概括转移给众安盛隆公司。2016年1月28日，原、被告双方签订《补充协议二》一份，对租金标准重新进行了约定。2017年6月，众安盛隆公司通知爱弥儿公司，其出租给案外人的山水苑43幢三至四层房屋将自同年10月1日起进行装修施工。爱弥儿公司提出装修施工将影响其正常经营并造成相应损失，希望与众安盛隆公司就相关损失赔偿事宜进行协商，要求减免装修期间的6个月租金，并赔偿装修折旧损失、停业损失、人工损失、物业费损失等各项损失。但众安盛隆公司在口头答复考虑为爱弥儿公司减免部分租金后，便再无其他回复。与此同时，爱弥儿公司基于案外人装修行为将不可避免地影响月子护理中心正常经营的考虑，陆续减少接收订单。但众安盛隆公司却在2017年9月通知爱弥儿公司，装修施工将延迟至2018年春节后。其后，众安盛隆公司又于2017年11月通知爱弥儿公司，装修施工将自同年12月25日开始。该公司的前述反复通知行为严重影响了爱弥儿公司的经营及后续安排。2018年2月底，众安盛隆公司径直通知爱弥儿公司，案外人将于同年3月开始装修施工。同年3月5日至同年9月4日，山水苑43幢三层、四层房屋进行装修施工，不仅造成爱弥儿公司无法正常经营，还导致该公司承租的部分房屋漏水、天花板及墙面发霉、卫生间玻璃隔断被震裂等情况出现。爱弥儿公司曾向众安盛隆公司洪姓工作人员反映前述情况并提供了相关视频。其后，物业公司（该物业公司与众安盛隆公司系关联企业）召集爱弥儿公司与楼上房屋装修施工方进行协商，施工方认为根据现场损坏情况，所需修复费用只需二三万元，而爱弥儿公司不予认可，故双方未能达成一致意见。爱弥儿公司无奈之下，只能赶在楼上房屋装修完工之前（即2018年8月之前）自行完成了修缮，避免影响月子护理中心恢复经营。2018年5月，众安盛隆公司还开始在爱弥儿公司租赁区域内加装电梯，遮挡了该公司的婴儿托管室，影响了该房屋的使用，使得爱弥儿公司须对相关房屋重新进行改造。虽然该婴儿托管室尚未实际进行改造，但据爱弥儿公司向相关单位询价，改造所需费用约为100000元。2018年9月1日至同年12月底，山水苑43幢一层房屋又进行了装修施工，同样造成爱弥儿公司无法正常经营。爱弥儿公司认为，众安盛隆公司的前述行为造成该公司无法正常经营时间长达一年有余，严重违反了合同约定，应当赔偿爱弥儿公司相应损失。其反诉主张的各项损失中，第1、2、3、5、6项损失系直接损失，第4项损失系可得利益损失。综上所述，因原、被告双方多次协商未果，爱弥儿公司为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持爱弥儿公司的反诉请求。 众安盛隆公司辩称，首先，原、被告之间的《租赁合同》中并未约定对第三人的装修行为，众安盛隆公司负有通知义务，且众安盛隆公司也无法控制第三人的装修行为。其次，针对爱弥儿公司主张的各项损失。其一，对于房屋漏水损失。爱弥儿公司是否存在该损失，众安盛隆公司无法确认。即使存在该损失，也系案外人造成。在物业公司召集爱弥儿公司与案外人协商过程中，案外人提出的二三万元的赔偿方案，系案外人应负的赔偿义务，与众安盛隆公司无关。其二，对于装修折旧一年的损失。因案涉《租赁合同》约定的租期为自2012年起至2020年止，故装饰装修物预计使用时间为八年。即使爱弥儿公司主张的事实成立，其曾停业一年，该装修折旧也系随时间流逝必然产生的持续性折旧，并非爱弥儿公司遭受的损失。其三，对于停业一年期间的人工工资及社会保险费用损失。爱弥儿公司是否真的停业无法确认，若其未停业，该人工工资及社会保险费用系其本应支出的费用，若其确实停业了，也就不存在支付人工工资及社会保险费用的需要，故该项损失不存在。其四，对于客户损失。是否存在该损失，须由爱弥儿公司举证证明。即使该损失存在，且确系装修行为导致，爱弥儿公司自认该损失系可得利益损失，而可得利益损失不属于赔偿范围。其五，对于物业费损失。无论爱弥儿公司是否真的停业，众安盛隆公司并未将租赁物收回，该租赁物一直由爱弥儿公司占有使用，其理应支付物业费。而爱弥儿公司事实上并未足额支付物业费，其与物业公司的相关纠纷尚在诉讼过程中。其六，对于婴儿托管室改造费用。众安盛隆公司无法确认该所谓的婴儿托管室的具体用途是否为黄疸过高的新生儿照射阳光所需，且医疗机构对于黄疸过高的新生儿有相应的治疗措施，并非如爱弥儿公司所称通过照射阳光即可治愈。即使爱弥儿公司主张的前述事实成立，加装电梯亦仅遮挡了该婴儿托管室的部分窗户，只是对光照产生了轻微影响，对正常采光并无影响，亦未影响该房屋使用，无须重新进行改造。且该改造费用尚未实际产生，亦不属于赔偿范围。综上所述，爱弥儿公司反诉主张的各项损失无事实及法律依据，不应予以支持。退一步讲，即便案外人装修行为确实给爱弥儿公司造成损失，亦应由案外人赔偿损失，请求法院依法驳回爱弥儿公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即众安盛隆公司提交的《租赁合同书》、2013年3月21日《补充协议》、2013年9月9日《补充协议》、2016年1月28日《补充协议》、《房屋所有权证》各一份，及《山水苑2018年杭州爱弥儿母婴服务有限公司水电费明细》十份；爱弥儿公司提交的《浙江众安·山水苑二期43-2层商铺物业管理服务合同》《广发网上银行电子回单》各一份；本院依职权调取的《资产负债表》及《利润表》各三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、众安盛隆公司提交的证据。1.《缴费通知单》三份、《履约通知书》二份及相应的EMS国内标准快递面单二份、EMS快递查询信息二份、顺丰速运快递面单二份、顺丰速运运单详情二份、《缴费通知签收单》一份，欲证明众安盛隆公司曾向爱弥儿公司催讨租金等费用的事实。2.视频五个及照片一张，欲证明众安盛隆公司出租给案外人的山水苑43幢四层房屋装修期间，爱弥儿公司承租的案涉房屋亦在停业期间进行了装修改造的事实。3.《装修情况说明》及《装修许可证（正本）》各一份，欲证明众安盛隆公司对爱弥儿公司反诉主张的案涉租赁物一层房屋装修时间为自2018年9月1日起至同年12月底这一事实并不清楚，应法院要求，并经向物业公司核实，案涉租赁物一层房屋实际装修时间为自2018年10月10日起至同年11月23日止，该装修行为并未对爱弥儿公司的正常经营造成影响，事实上爱弥儿公司亦未提供任何有效证据证明其相关主张。经质证，爱弥儿公司认为，1.对证据1，真实性无法确认，关联性、证明对象均有异议。爱弥儿公司法定代表人未收到过该《缴费通知单》及《履约通知书》，二份EMS国内标准快递面单显示的签收人并非爱弥儿公司员工；在2018年4月14日及同年9月18日的《缴费通知单》上签署“已核对，王荣芳”的“王荣芳”并非爱弥儿公司员工；在《缴费通知签收单》上签字确认的“巩垚”确系爱弥儿公司员工，但其签收的《缴费通知单》是否为2019年4月1日这份《缴费通知单》无法确认。2.对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据来源不明、指向不明，无法证明其待证事实。3.对证据3，真实性、合法性、关联性均有异议。该《装修情况说明》系案外人提供，真实性无法确认，且从加盖的印章来看，并非浙江众安物业服务有限公司（以下简称“众安物业公司”）出具。经爱弥儿公司查询，并无名称为“山水苑物业服务中心”的单位存在。即使该印章系众安物业公司加盖，《装修情况说明》亦应由相关负责人签字，否则不具有合法性。需要说明的是，众安物业公司与众安盛隆公司系关联公司，存在利害关系，故该《装修情况说明》不能作为定案依据。即使该组证据是真实合法的，亦仅能证明案涉租赁物一层房屋装修备案的起始日及施工结束日，无法证明实际施工起始日。且从该组证据来看，实际施工结束日与备案结束日存在不一致的情况。显然，众安盛隆公司也承认装修备案时间与实际施工时间可能存在不一致的情况，故不能以装修备案时间来证明实际施工的起止时间。经审查，本院认为，1.证据1，其一，三份《缴费通知单》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院确认其真实性；但在该三份《缴费通知单》上签名确认的人员身份无法确认，无法实现众安盛隆公司已将《缴费通知单》送达爱弥儿公司的证明目的。其二，二份《履约通知书》及相应的EMS国内标准快递面单二份、EMS快递查询信息二份，能够相互印证，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院确认其真实性；但前述单号为1006825045719的快递被拒收退回，单号为1006825041219的快递被放入丰巢后未显示被收件人取出，故前述证据无法证明众安盛隆公司已将2018年9月26日的《履约通知书》送达爱弥儿公司，要求该公司于同年9月30日前支付同年4月22日至同年10月21日的租金393963元。其三，顺丰速运快递面单二份、顺丰速运运单详情二份，因快递面单未显示寄件内容，故对该四份证据与本案的关联性，本院不予认定，无法证明众安盛隆公司已将2018年11月5日的《履约通知书》送达爱弥儿公司，要求该公司于同年11月15日前支付同年4月22日至2019年4月21日的两期租金合计900045.3元。其四，《缴费通知签收单》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且爱弥儿公司对“巩垚”签名的真实性及其公司员工身份无异议，故本院予以认定；该证据能够证明众安盛隆公司已通知爱弥儿公司支付自2019年4月22日起至同年10月21日止的租金526353.75元的事实。2.证据2，视频及照片原件存储于众安盛隆公司员工洪慧英的手机，客观真实、来源合法，但无法确定拍摄对象及地点，且爱弥儿公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故对该组证据的关联性，本院不予认定；但结合爱弥儿公司庭审中自认的事实，本院对爱弥儿公司在案涉租赁物楼上房屋装修期间曾对案涉租赁物进行过修缮及装修改造的事实予以确认。3.证据3，《装修情况说明》系单位出具的证据材料，但未经单位负责人及制作证明材料的人签字确认，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”之规定，故本院不予认定。《装修许可证（正本）》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院确认其真实性；但该证据仅能证明案涉租赁物一层房屋提交备案的拟装修期限，无法证明实际施工时间；该证据亦证明物业公司要求无噪音施工的时间仅为固定假日，不包括工作日。二、爱弥儿公司提交的证据。1.视频十三个，欲证明案涉租赁物楼上、楼下房屋装修施工现场情况及案涉租赁物漏水情况。需要说明的是，《范大姐帮忙》视频系来源于新闻报道的视频，爱弥儿公司只能取得复制件；漏水视频系通过微信小视频拍摄，本身系原件；其余视频系手机拍摄后通过微信发送给众安盛隆公司员工洪慧英，因拍摄视频的手机出现故障，现已无法提供原件，只能提供通过微信发送的视频。2.《装饰维修施工协议》《杭州明宝装饰工程有限公司工程装饰（决）算书》《收据》《招商银行转账汇款电子回单》各一份，欲证明爱弥儿公司因案涉租赁物漏水遭受的财产损失。需要说明的是，《装饰维修施工协议》落款时间之所以存在涂改痕迹，系因原本笔误将年份写成2019，后改为2018，该协议实际签订日期为2018年6月28日。3.《装饰装修施工合同》及相应的《萧山爱弥儿月子会所装饰项目工程决算书》《收款收据》《收据》各一份，《安装工程预算书》二份及《工程联系单》《收款收据》《中国农业银行股份有限公司萧山分行个人交易明细》各一份，《销售安装合同》一份、《安装工程预算书》一份、广发银行萧山支行汇款凭证三份、《收据》一份，《销售合同》《广发银行进账单》及相应的汇款凭证各一份，《产品销售合同》一份、《定/销货单》二份、《收款收据》二份，《室内设计方案委托合同》一份、广发银行萧山支行汇款凭证二份、发票十二份，《厨房设备清单》一份、《清单》一份、《杭州荣久厨房设备有限公司收款收据》三份、《中国农业银行个人账户明细》二份，《建筑业统一发票》《广发银行进账单》各一份，淘宝网网页截图、张家港环洲进出口有限公司发货清单、《收据》各一份，欲证明爱弥儿公司对案涉租赁物进行装饰装修所支出的费用情况。4.《劳动合同书》四十二份、2018年3月至2019年2月工资发放汇总表一份、《广发银行付款客户回单》及相应的工资发放清单各十二份、2018年3月至2019年2月社会保险费汇总表一份及相应的《广发银行缴税付款客户回单》十七份，欲证明爱弥儿公司支出的人工工资及社会保险费用情况。5.《客户迁移协议书》（含《移住臻悦客户结算明细》）《结算协议》《2018年爱弥儿付款记录》各一份、《招商银行收款回单》十七份、《爱弥儿月子会所客户入住服务协议》及相应的付款凭证各三十八份、《爱弥儿月子会所客户入住服务协议》及相应的退款凭证各四份、《客户退款名单》一份，欲证明爱弥儿公司所遭受的客户迁移损失及客户退款损失。6.微信聊天记录截图二份，欲证明案涉租赁物一层房屋装修负责人汪绪明在与爱弥儿公司法定代表人微信聊天过程中承认其提前进场施工，一层房屋实际施工时间为自2018年9月1日起至同年12月底的事实。7.《杭州爱弥儿母婴服务有限公司水电费明细》十四份及《广发银行客户回单》一份，欲证明爱弥儿公司因案涉租赁物楼上楼下房屋装修导致停业的期间。8.谈话录音一段及相应的《谈话录音书面稿》一份，欲证明众安盛隆公司对案涉租赁物楼上楼下装修行为存在多次不恰当通知行为的事实。经质证，众安盛隆公司认为，1.对证据1，因爱弥儿公司未提供原始载体，故对其真实性有异议；该公司法定代表人手机播放的视频并非原始拍摄的视频，而系通过微信发送的视频，故对其真实性不予认可；即使该视频系真实的，因拍摄地点位于爱弥儿公司租赁房屋内，无法证明系山水苑43幢四层房屋装修导致，因为钢化玻璃破裂是否与楼上装修施工存在因果关系无法通过该视频证实，漏水与楼上装修施工行为亦无直接因果关系。2.对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议。《装饰维修施工协议》的落款时间有涂改痕迹，且看不出来修改后为2018年。结合《装饰维修施工协议》载明的装修时间及爱弥儿公司反诉诉称的内容来看，爱弥儿公司所谓的维修期间，山水苑43幢四层房屋尚在装修过程中，而在楼上房屋装修结束前即对案涉租赁物进行修缮，与实际情况不符。若如爱弥儿公司所称，漏水及卫生间玻璃隔断破裂系山水苑43幢四层房屋装修所致，其亦应在楼上房屋装修结束之后再行修缮。根据众安盛隆公司提交的证据2可知，在山水苑43幢四层房屋装修期间（即2018年3月5日至同年9月4日期间），爱弥儿公司亦对案涉租赁物的部分房屋进行了一定的改造，该公司法定代表人亦承认该公司租赁区域内有一堵墙被打掉了，也就是说，该公司对案涉租赁物进行了部分改造，故不排除前述《装饰维修施工协议》所涉工程内容及产生的相应费用系用于爱弥儿公司对其月子护理中心进行装修改造的可能性。3.对证据3，复印件与原件的一致性予以确认，对真实性、合法性、关联性均有异议。其一，因《装饰装修施工合同》的乙方邹鹏未出庭作证，故该合同真实性存疑，爱弥儿公司法定代表人名下有五家关联企业，该合同也可能系为其他关联企业装修所签订，无法确认是否系对案涉租赁物进行的装饰装修。即使爱弥儿公司确实支出了装修费用，因案涉租赁物一直由其占有使用，故无法实现其存在装修折旧损失的证明目的。且其在停业期间亦对月子护理中心进行了装修改造，部分原有的装饰装修物本身就无继续使用的必要。其二，对《销售安装合同》，因该合同载明的“优惠后价格”与实际付款金额不一致，且其中许多物品系低值易耗品，使用寿命不超过5年，故该组证据无法实现爱弥儿公司的证明目的。4.对证据4，真实性、合法性、关联性均有异议。其一，部分《劳动合同书》原件载明的签订日期与复印件签订日期不一致，部分《劳动合同书》无本人签字，部分《劳动合同书》爱弥儿公司加盖印章的位置不在其应盖章的地方，上述问题足以说明爱弥儿公司提供的《劳动合同书》存在伪造的可能。其二，其中十三份《劳动合同书》系于2018年4月之后签订，而爱弥儿公司在反诉状中诉称案涉租赁物楼上房屋系于同年3月开始装修，并导致其停业。既然该公司在2018年3月已经停业，又与十三名员工签订劳动合同，恰恰证明除了爱弥儿月子会所需要员工之外，爱弥儿公司其他关联企业也需要聘用员工。其三，通过对比工资发放清单载明的人员名单与《劳动合同书》载明的劳动者可知，部分员工只获得爱弥儿公司支付的两个月工资，且人员变动情况很多，部分员工2018年3月支付了工资，但同年4月未支付，而同年4月爱弥儿公司又与其他员工签订了劳动合同。若爱弥儿公司真的停止营业，其无必要与新的员工签订劳动合同。根据行业惯例，月子护理中心的员工流动性很大，若爱弥儿月子会所真如爱弥儿公司所称停业时间这么久，一般不会在员工未提供劳动的情况下仍每月正常发放工资，这显然与常理相悖。其四，爱弥儿公司提供的《广发银行缴税付款客户回单》仅载明税费名称，但未提供缴纳社会保险费用的对象名单，无法实现其证明目的。其五，即使爱弥儿公司在其停业期间支出了相应的人工工资，亦应系用于关联企业。从2018年3月以后该公司还与新员工签订劳动合同来看，老员工转移至关联企业工作都还不够用，根本不存在所谓的停工损失。5.对证据5，真实性、合法性、关联性均有异议。其一，《客户迁移协议书》系爱弥儿公司与其关联企业所签订，二家公司的股东完全一致，系由爱弥儿公司法定代表人金晓华实际控制的二家公司，等同于自己与自己签订协议。其二，《客户退款名单》显示只有4名客户与爱弥儿公司解除合同并要求退款，其中只有1名客户爱弥儿公司支付了赔偿金1300元，另外3名客户均未赔偿违约金。因此，即使该组证据是真实的，爱弥儿公司所遭受的损失亦仅为1300元违约金损失，其余迁移至另外一家关联企业的客户并未给爱弥儿公司造成任何损失。6.对证据6，真实性、合法性、关联性均有异议。对因案涉租赁物楼上楼下装修给爱弥儿公司造成损失的责任，应由装修方承担，而非由众安盛隆公司承担。7.对证据7，真实性、合法性、关联性均有异议，应以众安盛隆公司提交的由物业公司出具的水电费明细为准。8.对证据8，真实性、合法性、关联性均有异议。从内容上看，该证据仅能证明爱弥儿公司于2018年2月接到案涉租赁物楼上房屋即将装修的事实，无法证明众安盛隆公司存在反复通知行为；对众安盛隆公司曾于2018年2月通知爱弥儿公司案涉租赁物楼上房屋即将装修的事实予以认可，恰恰证明众安盛隆公司已尽到通知义务。经审查，本院认为，1.证据1，其一，《范大姐帮忙》新闻视频三个，虽系复制件，但来源于新蓝网，经查询公开信息显示，该档节目系浙江电视台钱江都市频道公开播放的新闻节目，在线播放平台为新蓝网、中国蓝TV、华数TV，故该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。该组证据能够证明案涉租赁物楼上即山水苑43幢三层房屋装修行为导致出现施工噪音，施工方自述施工时间约为上午8时30分至11时及下午13时至17时30分，案涉租赁物楼上承租人装修前曾向物业公司备案；案涉租赁物其中一间房屋卫生间曾出现玻璃隔断破裂情形；案涉租赁物在媒体采访时已停业，无客户入住；众安盛隆公司自认案涉租赁物楼上承租人装修行为确对爱弥儿公司开办月子护理中心产生影响并将积极协商解决双方纠纷等事实。其二，楼上装修漏水视频一个，系通过微信拍摄功能拍摄的小视频原件，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院确认其真实性；该证据能够证明案涉租赁物曾发生漏水事故的事实。其三，楼上、楼下装修视频九个，系复制件，无法与原件核对其真实性，不符合民事诉讼证据要求，且众安盛隆公司对其真实性亦有异议，故本院不予认定。2.证据2，《装饰维修施工协议》载明的签订日期存在明显的涂改痕迹，且根据日常生活经验法则推断，将落款时间误签为未来时间的可能性极低，故本院认为该协议系爱弥儿公司与案外人杭州明宝装饰工程有限公司事后补签，对该《装饰维修施工协议》及《杭州明宝装饰工程有限公司工程装饰（决）算书》的真实性，本院不予认定。《收据》及《招商银行转账汇款电子回单》能够相互印证，客观真实、来源合法，故本院确认其真实性；该组证据能够证明杭州明宝装饰工程有限公司曾于2019年2月1日收到案外人黄生祥代付的爱弥儿公司工程价款50000元的事实。虽然结合证据1可知，案涉租赁物曾发生漏水、卫生间玻璃隔断破裂等事故，但因爱弥儿公司自认其在楼上房屋装修期间亦对案涉租赁物进行了装修改造，故证据2与本案的关联性无法确认，既无法证明爱弥儿公司已实际支出工程价款66276元，亦无法直接证明已付工程价款50000元系该公司因案涉租赁物漏水及卫生间玻璃隔断破裂所支出的合理修缮费用（关联性、必要性及合理性均存疑），故对其证明对象，本院不予认定。3.证据3，其一，《装饰装修施工合同》及相应的《萧山爱弥儿月子会所装饰项目工程决算书》《收款收据》《收据》各一份，从合同载明的工程内容来看，案涉租赁物的装饰装修工程涉及面积较大、标的金额较高，而爱弥儿公司未能提供相应的工程预算书，工程决算书的内容又过于简略，除《收款收据》及《收据》外，亦未提供相应的付款凭证予以印证，且签订合同、进行结算并出具收款凭证的邹鹏未作为证人出庭接受双方当事人及本院的质询，故该组证据真实性存疑，对其真实性及证明对象，本院不予认定。其二，《安装工程预算书》二份及《工程联系单》《收款收据》《中国农业银行股份有限公司萧山分行个人交易明细》各一份，《销售安装合同》一份、《安装工程预算书》一份、广发银行萧山支行汇款凭证三份、《收据》一份，《室内设计方案委托合同》一份、广发银行萧山支行汇款凭证二份、发票十二份，淘宝网网页截图、张家港环洲进出口有限公司发货清单、《收据》各一份，能够相互印证，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。其三，《销售合同》《广发银行进账单》及相应的汇款凭证各一份，《厨房设备清单》一份、《清单》一份、《杭州荣久厨房设备有限公司收款收据》三份、《中国农业银行个人账户明细》二份，《建筑业统一发票》《广发银行进账单》各一份，客观真实、来源合法，但采购的相关物品是否系用于案涉租赁物无法确认，故对其与本案的关联性，本院不予认定。其四，《产品销售合同》一份、《定/销货单》二份、《收款收据》二份，虽然能够相互印证，但因淳安县好饰尚家居建材市场乙丙建材商行仅开具了相应的《收款收据》，未开具发票，且爱弥儿公司未提供相应的付款凭证予以印证，故对该组证据的证明对象，本院不予认定。4.证据4，其一，2018年3月至12月杭州爱弥儿母婴服务有限公司在职人员劳动合同，个别合同无劳动者签名，部分合同劳动者签名笔迹高度雷同，部分合同（十二份）载明的劳动合同期限起始时间处于爱弥儿公司自称的月子护理中心停业期间，与本案的关联性存疑，故对该四十二份《劳动合同书》的真实性、关联性及其证明对象，本院不予认定；对众安盛隆公司的相关质证意见，本院予以采纳。其二，2018年3月至2019年2月工资发放汇总表一份、《广发银行付款客户回单》及相应的工资发放清单各十二份、2018年3月至2019年2月社会保险费汇总表一份及相应的《广发银行缴税付款客户回单》十七份，能够相互印证，客观真实、来源合法，但因工资发放对象是否服务于案涉租赁物开办的月子护理中心无法确认，且《广发银行缴税付款客户回单》无对应的员工社会保险费用缴纳清单予以印证，故对该组证据的关联性及证明对象，本院不予认定。5.证据5，其一，虽然该组证据基本能够相互印证，但经查询企业信息，《客户迁移协议书》载明的甲、乙双方法定代表人均为金晓华，股东亦完全一致，确系由金晓华控制的关联企业，《客户迁移协议书》（含《移住臻悦客户结算明细》）及《结算协议》的真实性，特别是两家月子会所之间是否存在入住差价存疑，故对上述证据的真实性及证明对象，本院不予认定；具体结合本案主要争议焦点在下文详述。其二，其余证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院确认其真实性；该组证据能够证明爱弥儿公司因停业遭受的直接损失为1300元（支付给裘星的赔偿金）。6.证据6，微信聊天记录截图显示的聊天对象汪绪明与众安盛隆公司提交的《装修许可证（正本）》载明的案涉租赁物一层房屋装修负责人汪绪明一致，故对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明对象，本院予以认定；该组证据能够证明案涉租赁物一层房屋实际装修施工时间为自2018年9月1日起至同年12月止。7.证据7，《杭州爱弥儿母婴服务有限公司水电费明细》系单方制作的表格，未加盖物业公司印章，真实性无法确认，故本院不予认定；《广发银行客户回单》客观真实、来源合法，故本院确认其真实性；但该证据附言未备注款项用途，无法证明系支付水电费或物业费，故对其与本案的关联性，本院不予认定。8.证据8，系谈话录音，结合众安盛隆公司的质证意见可知，其对谈话对象的身份并无异议，故本院确认其真实性；从谈话内容来看，众安盛隆公司工作人员“尹总”对爱弥儿公司法定代表人金晓华提出的该公司存在反复通知行为并未予以否认，故对该证据的证明对象，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月22日，众安集团公司与杭州爱弥儿家政服务有限公司（2014年6月30日名称变更为杭州爱弥儿母婴服务有限公司，以下统称“爱弥儿公司”）签订《租赁合同》一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司承租位于山水苑43幢地上二层建筑面积为1941平方米的房屋，用于开设月子护理中心之用，实际面积以房产证为准，房屋的具体位置及四至等详见附图；租赁期限为自2012年10月22日起至2020年10月21日止；租金实行先付后用原则，首期租金在合同订立日一次性支付，以后每六个月支付一次，于该期租金到期前5日内向众安集团公司汇付，如爱弥儿公司未按时足额支付租金的，应另按每日千分之三向众安集团公司承担逾期付款违约金；在订立本合同时，爱弥儿公司应同时与杭州萧山众安物业管理有限公司订立物业服务协议书，并按该协议约定支付物业管理费用；因众安集团公司原因造成爱弥儿公司无法正常经营或其他损失的，众安集团公司应当承担所有赔偿责任并承担违约金，租赁期内出现任何情况，均应保证在爱弥儿公司经营正常运行的前提下，通过充分协调来解决。《租赁合同》还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，众安集团公司依约将租赁物交付给爱弥儿公司使用。2013年3月21日，众安集团公司又与爱弥儿公司签订《补充协议一》一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司增加承租位于山水苑43幢二层360平方米的房屋，租赁期限为自2013年3月22日起至2020年10月21日止；自签订本合同之次日起30日内为爱弥儿公司装修免租期，租金实行先付后用原则，首期租金在合同订立日一次性支付，以后每六个月支付一次，与原《租赁合同》租赁时间相统一支付，爱弥儿公司应于该期租金到期前5日内向众安集团公司汇付租金；除该协议中明确修改条款外，原《租赁合同》其余部分完全继续有效。《补充协议一》签订后，众安集团公司依约将增加的租赁面积交付给爱弥儿公司使用。2013年9月，众安集团公司分立为众安集团公司（存续公司）与众安盛隆公司（派生公司），并于同年9月9日与众安盛隆公司、爱弥儿公司签订《三方补充协议》一份，约定众安集团公司将前述《租赁合同》及《补充协议一》项下的权利义务概括转移给众安盛隆公司，众安集团公司不再为原合同当事人。2016年1月28日，原、被告双方针对案涉租赁物租金缴纳事宜签订《补充协议二》一份，鉴于爱弥儿公司实际经营状况，众安盛隆公司同意从第三租赁年开始至第六租赁年，租金按每两年10%递增，第七年至第八年租金恢复至原合同标准执行；区域一（1941平方米）第六租赁年（2017.10.22-2018.10.21）租金为665500元（即每日0.93元），第七租赁年（2018.10.22-2019.10.21）租金为885780元（即每日1.25元）；区域二（360平方米）第六租赁年（2018.3.22-2019.3.21）租金为122426元（即每日0.93元），第七租赁年（2019.3.22-2020.3.21）租金为162950元（即每日1.25元）；租金按先付后用原则，每六个月支付一次；除本协议中明确修改条款外，原合同其余部分完全继续有效。租赁期内，爱弥儿公司按约支付了除2018年4月22日至2019年10月21日期间以外的全部租金，尚欠付前述三期租金合计1426399.05元。众安盛隆公司曾于2019年4月19日向爱弥儿公司送达《缴费通知单》，催讨自2019年4月22日起至同年10月21日止的租金526353.75元，但未果。另查明，山水苑43幢地上二层建筑面积及公摊面积均不包括中空面积，众安盛隆公司于爱弥儿公司租赁期内，在案涉租赁物中空部位加装了电梯一部。案涉租赁物三层、四层房屋于2018年3月5日至同年9月4日期间进行了装修施工。案涉租赁物一层房屋装修施工方于2018年10月10日获得众安物业公司山水苑物业服务中心颁发的《装修许可证》，备案装修期限为自2018年10月10日起至2019年1月9日止，实际装修时间为自2018年9月1日起至同年12月止；备案装修施工时间为上午8时30分至11时30分、下午13时30分至17时30分，固定假期间只允许无噪音施工。又查明，2016年5月26日，爱弥儿公司与众安物业公司签订《浙江众安·山水苑二期43-2层商铺物业管理服务合同》一份，约定众安物业公司提供物业管理服务的建筑面积为2300.7平方米，物业管理费按建筑面积为每平方米2.8元/月。爱弥儿公司在租赁案涉房屋期间产生的水电费分别为2018年3月16368元、同年4月514元、同年5月1138元、同年6月918元、同年7月608元、同年8月1830元、同年9月1106元、同年10月812元、同年11月638元、同年12月9975元。再查明，案涉《租赁合同》及相应的《补充协议一》《补充协议二》在本案诉讼过程中，已经原、被告双方协商一致解除。还查明，爱弥儿公司2015年、2016年、2017年净利润分别为-639146.42元、-342533.19元、-864405.56元。案经调解无效。 本院认为，众安集团公司、爱弥儿公司及众安盛隆公司之间签订的《租赁合同》《补充协议一》《三方补充协议》及《补充协议二》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。针对本案主要争议焦点，一、原、被告双方在案涉房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为（即众安盛隆公司提供的租赁物是否符合合同约定用途，爱弥儿公司可否向众安盛隆公司主张履行抗辩权并据此拒绝支付或要求减免租金）及相应违约责任的认定。首先，针对爱弥儿公司提出的众安盛隆公司擅自占用其租赁面积加装电梯的问题。结合爱弥儿公司向本院申请调查令后从杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司取得的《证明材料》及附图来看，山水苑43幢地上二层建筑面积及公摊面积均不包含中空面积，也就是说，中空面积不属于爱弥儿公司承租范围。而原、被告双方一致确认众安盛隆公司加装电梯的部位位于前述中空部位，故该加装的电梯并未占用爱弥儿公司的租赁面积，对其据此要求减免相应租金的相关辩称，本院不予采信。关于加装电梯对爱弥儿公司正常使用租赁物的影响问题，因爱弥儿公司未提供有效证据证明加装电梯对其作为婴儿托管室使用的租赁房屋产生的影响，应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即便该加装的电梯确对婴儿托管室的使用产生影响，因作为婴儿托管室使用的房屋属于爱弥儿公司占有使用的租赁物范围，其并未将该房屋腾退并返还给众安盛隆公司，故其仍应支付相应租金，对其据此提出的减免租金抗辩，本院不予采纳。至于其要求众安盛隆公司赔偿婴儿托管室改造费用的反诉请求，因其并未提供任何证据证明其婴儿托管室的具体用途及该房屋因加装电梯后窗户受到遮挡而使阳光照射受到影响从而无法继续作为婴儿托管室使用，应自行承担举证不能的不利后果。即便加装电梯确对婴儿托管室的使用造成重大影响，因原、被告双方签订《租赁合同》时并未对租赁物用于开办月子护理中心后具体功能区域进行明确约定，也就是说，众安盛隆公司无法预见到加装电梯可能对爱弥儿公司婴儿托管室实际使用产生影响，爱弥儿公司在缔约时也无法预见到众安盛隆公司可能在其婴儿托管室区域加装电梯，且现众安盛隆公司为山水苑43幢整幢房屋业主公共部位使用需要加装电梯，不存在恶意违约行为，故爱弥儿公司若因此遭受损失，该损失亦应由原、被告双方根据公平原则合理分摊。鉴于爱弥儿公司主张的婴儿托管室改造费用尚未实际发生，且其改造所需合理费用亦未经原、被告双方共同选定鉴定机构进行询价，经本院释明，爱弥儿公司亦未申请本院委托鉴定机构进行司法鉴定，故对其主张的婴儿托管室改造费用100000元，本院难以支持。其次，针对众安盛隆公司是否提供了符合合同约定的租赁物问题。本案核心争议焦点是案外人装修行为产生的噪音是否必然导致案涉租赁物不符合合同约定用途，并致使合同目的无法实现。其一，案涉《租赁合同》第四条第3款关于“乙方装修应尽量不影响‘该租赁房屋’所在物业内的其他商家的正常经营，由此产生的争议，甲方予以积极协助，乙方应予以积极配合”之约定，虽系约束爱弥儿公司的条款，但亦表明本案原、被告双方对于租赁物装修可能给其他承租人正常经营造成影响有所预见。案涉《租赁合同》第一条明确约定爱弥儿公司租赁案涉房屋系用于“依法开设月子护理中心之用”，而根据日常生活经验法则，为保障产妇及新生儿的健康作息（特别是新生儿一天中绝大多数时间处于睡眠状态，产妇因哺乳等需要亦处于不定时睡眠状态），作为开办月子护理中心的案涉房屋，对于隔绝噪音的要求比普通租赁物高出许多，对噪音的忍受度极低。众安盛隆公司在订立合同时应当预见到爱弥儿公司对租赁物的特殊需求，并对日后其将相邻租赁物出租给他人及出租后不可避免的装饰装修行为可能给爱弥儿公司正常经营造成的影响及遭受的损失有所预见，并积极采取有效措施防止或减少损失的发生。事实上，案涉《租赁合同》第十条第（四）项关于“因甲方原因造成乙方无法正常经营或其他损失的，甲方应当承担所有赔偿责任并承担违约金”及第（五）项关于“租赁期内出现任何情况，均应保证在乙方经营正常运行的前提下，通过充分协调来解决”之约定，表明众安盛隆公司负有保障爱弥儿公司不因其原因陷入非正常经营的义务。另一方面，爱弥儿公司明知己方开办月子护理中心对租赁物有较高要求，而案涉租赁物位于山水苑43幢二层，该幢房屋尚有一层、三层、四层房屋，可能在日后出租给他人使用，且不可避免存在装修需要，故其亦应当对己方日后极有可能因第三方装修行为或从事噪音较大行业等因素影响正常经营并进而遭受损失有所预见。无证据显示爱弥儿公司为保障月子护理中心不受他人影响，在向众安集团公司承租案涉房屋时系以高于市场价格的租金标准承租，以此阻断众安集团公司将其他楼层房屋出租给他人的可能性，亦无证据显示双方明确约定其他楼层房屋不得出租给他人。因此，爱弥儿公司对可能出现的众安集团公司将案涉租赁物相邻楼层房屋出租给他人及随之而来的装修行为应当有所预见，并负有合理限度内的容忍义务。综上，若爱弥儿公司因案外人承租案涉房屋相邻楼层而产生不适宜开办月子护理中心的情形，即因不可归责于原、被告双方的原因遭受损失，原、被告双方应根据公平原则合理分摊损失。结合前述查明事实可知，因众安盛隆公司将案涉房屋一层、三层、四层出租给案外人以及案外人的装修行为（案涉租赁物三层、四层房屋于2018年3月5日至同年9月4日期间进行了装修施工，一层房屋于同年9月1日至同年12月期间进行了装修施工），主要是装修期间产生的嗓音，对爱弥儿公司经营月子护理中心产生了实质性影响。另结合该公司2018年1月至同年12月的水电费支出明细可知，爱弥儿公司停业时间长达八个月（自2018年4月起至同年11月止）。虽然爱弥儿公司停业原因（装修嗓音是否为唯一原因）及因噪音等原因受影响的时间（装修嗓音持续时间）无法准确认定，但根据日常生活经验法则，直至2018年3月，爱弥儿公司经营状况仍属正常，若非因案外人装修原因，其不可能在未与众安盛隆公司就装修期间租金减免、损失赔偿协商一致的情况下，径自停止经营，使自己陷入遭受巨大损失的危险之中。故本院认为，案外人的装修行为系导致爱弥儿公司停业的主要原因之一，但停业的合理时间无法确认。其二，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。结合前述分析，众安盛隆公司应当积极并恰当履行通知、协助等义务。如前所述，原、被告双方在《租赁合同》中明确约定了租赁物的用途，故众安盛隆公司对于任何可能影响租赁物用途实现及爱弥儿公司正常经营的事项，均负有通知义务。而结合前述查明事实可知，案外人承租案涉房屋相邻楼层后进行装修前已经告知众安盛隆公司装修事宜并向众安物业公司进行了装修备案，事实上众安盛隆公司亦将装修事宜转告了爱弥儿公司，故对众安盛隆公司关于其对爱弥儿公司不负有通知义务的相关辩论意见，本院不予采信。其未能恰当履行通知义务，在案外人多次通知即将装修又未按期装修的情况下，未加甄别即多次错误通知爱弥儿公司，导致爱弥儿公司无法准确判断其月子护理中心停止接收客户订单或恢复接收客户订单的时间，并作出合理安排，使得众多客户不得不迁移至其他月子护理中心接受服务。可见，众安盛隆公司在履行通知和协助义务方面存在瑕疵履行的违约行为。其三，结合前述查明事实可知，案涉租赁物曾因案外人装修行为导致出现漏水及卫生间玻璃隔断破裂等情形，众安盛隆公司作为出租人，未及时履行维修义务，亦存在违约行为。再次，众安盛隆公司要求爱弥儿公司支付租金及逾期付款违约金是否具有合法依据及违约金标准的认定，爱弥儿公司要求众安盛隆公司赔偿损失是否具有合法依据及其合理损失的认定。其一，针对众安盛隆公司提出的支付租金主张。因爱弥儿公司自案涉《租赁合同》签订后便持续占有使用案涉房屋，即使在其抗辩因案外人装修行为导致停业期间，亦在占有使用案涉房屋，既未向众安盛隆公司主张解除合同，亦未腾退和返还租赁物，故爱弥儿公司理应按约支付租金，并向案外人众安物业公司支付物业费。其二，根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，爱弥儿公司可向众安盛隆公司主张合理修缮费用并要求减少租金。结合前述证据认证意见，因其未提供有效证据证明其实际支出的合理修缮费用，故对其反诉主张的修缮费用66276元，本院难以支持，但结合维修所需合理时间及对租赁物使用的影响，酌情在其应付的租金中作适当减免。其三，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，众安盛隆公司应赔偿爱弥儿公司因其违约行为所遭受的直接损失及可得利益损失。爱弥儿公司所主张的直接损失包括装修折旧损失、停业期间的人工工资及社会保险费用损失、物业费损失等，但装修折旧、人工工资及社会保险费用、物业费等均系爱弥儿公司即使在正常经营期间也应支出的经营成本，并非其因众安盛隆公司的违约行为而必然遭受的损失，不属于其直接损失的范畴。若本院支持其关于前述损失的主张，将使本应作为正常经营期间成本支出的费用，因违约方作为直接损失予以赔偿，从而使守约方额外获益。事实上，结合前述证据认证意见，爱弥儿公司亦未提供有效证据证明装修折旧损失、停业期间的人工工资及社会保险费用损失的具体金额。综上，对爱弥儿公司反诉主张的装修折旧损失、停业期间人工工资及社会保险费用损失、物业费损失等，本院不予支持。至于爱弥儿公司可主张的可得利益损失，应为其因众安盛隆公司的违约行为遭受的符合可预见性原则的预期利益损失。因爱弥儿公司未能举证证明其停业期间的纯利润损失，经本院释明，其亦未申请司法鉴定，且结合前述查明事实可知，爱弥儿公司在停业前三年的净利润均为负数，故其在本案中可主张的可得利益损失无法确定。其反诉主张的所谓客户损失361051元实际为两家月子会所收取费用的差价，而该差价还包含成本因素（不同月子会所提供的服务不同、支出的成本不同、收取的费用不同），不能完全等同于纯利润，不能直接认定为可得利益损失的范畴。事实上，爱弥儿公司并未提供有效证据证明该差价存在。即使该差价存在，该差价更具有直接损失的性质，但因爱弥儿公司未提供有效证据证明差价的具体金额，故对其该项反诉请求，本院难以支持，但对其支出的赔偿金1300元，本院作为直接损失予以认定。其四，结合前述分析，鉴于爱弥儿公司因众安盛隆公司未恰当履行通知义务及案外人装修行为这一不可归责于双方的事由确使租赁物用途受到影响并因此遭受了损失，而爱弥儿公司因此遭受的直接损失及可得利益损失根据现有有效证据难以查明，且众安盛隆公司在庭审中亦自认其在双方就相关赔偿事宜进行协商过程中曾同意免除爱弥儿公司一年租金，故本院酌情认定爱弥儿公司可据此要求减免六个半月的租金（受影响期间2018年4月22日至同年10月21日的租金标准为393963元，故六个半月的租金为426793.25元），对其合理的辩论意见，本院予以采纳。其二，针对众安盛隆公司主张的逾期付款违约金。根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”根据案涉《租赁合同》约定，租金实行先付后用原则，爱弥儿公司应先行支付租金。但鉴于爱弥儿公司因案外人的装修行为而遭受停止经营的巨大风险，在案证据亦证明其因此停业八个月，原、被告双方一致确认双方曾为此进行协商，并考虑为爱弥儿公司减免租金，故有理由相信爱弥儿公司系因有确切证据证明众安盛隆公司有无法提供符合合同约定用途的租赁物，即丧失或可能丧失履行债务能力的情形，而行使不安抗辩权，中止履行《租赁合同》及《补充协议一》《补充协议二》项下支付租金的合同义务。也就是说，爱弥儿公司未能按约支付租金，系因原、被告双方对于因案外人的装修行为导致的损失赔偿一直未能协商一致，其不存在恶意违约行为，对众安盛隆公司要求爱弥儿公司分段支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，但其有权主张自其起诉主张权利之日起的逾期付款利息。另根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现爱弥儿公司认为众安盛隆公司主张的违约金标准每日千分之三过高，而众安盛隆公司因爱弥儿公司的违约行为遭受的实际损失为逾期付款利息损失，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将违约金标准调整为年利率6%，即每日万分之一点六。 综上所述，本院酌情认定众安盛隆公司为爱弥儿公司减免租金426793.25元，对其要求爱弥儿公司支付租金999605.8元并支付该款自2019年3月20日起至实际履行日止按照每日万分之一点六计算的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。对爱弥儿公司要求众安盛隆公司赔偿损失1300元的反诉请求，本院予以支持；对其不合理的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州爱弥儿母婴服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江众安盛隆商业有限公司租金999605.8元； 二、杭州爱弥儿母婴服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江众安盛隆商业有限公司以前述租金999605.8元为基数自2019年3月20日起至实际履行日止按照每日万分之一点六计算的逾期付款违约金； 三、浙江众安盛隆商业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州爱弥儿母婴服务有限公司损失1300元； 四、驳回浙江众安盛隆商业有限公司的其余本诉诉讼请求； 五、驳回杭州爱弥儿母婴服务有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果浙江众安盛隆商业有限公司、杭州爱弥儿母婴服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23268元，减半收取计11634元，由浙江众安盛隆商业有限公司负担4736元，杭州爱弥儿母婴服务有限公司负担6898元；反诉案件受理费25920元，减半收取计12960元，由杭州爱弥儿母婴服务有限公司负担。 浙江众安盛隆商业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州爱弥儿母婴服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋晓敏 二〇二〇年六月三十日 书记员  孙涵青