辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽01民终6859号上诉人（原审原告）：季莉，女，1965年11月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：郑弘，该公司董事长。诉讼代表人：辽宁三利房地产实业有限公司管理人。负责人：于振森，辽宁申扬律师事务所主任。委托诉讼代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关涵，辽宁申扬律师事务所律师。原审第三人：谭宏伟，男，1973年5月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人季莉因与被上诉人辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）、原审第三人谭宏伟商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初15574号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。季莉上诉请求：1.撤销一审裁定，依法裁定本案由一审法院继续审理。事实和理由：交通银行对该房屋不应再享有抵押受偿权，无须待条件成就后再行诉讼。三利公司辩称，2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。一、本案确存在一审裁定认定的“房屋权属尚不明确且涉及案外人利益”的情形，现上诉人在二审程序中仍无法明确房屋权属。第三人谭宏伟同三利公司就案涉房屋于2002年9月签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记及抵押预告登记。虽上诉人提供了谭宏伟与三利公司的《退房协议》，但至今案涉房屋的备案登记及抵押预告登记仍未撤销。根据《物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，交通银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分。2006年和平区法院已经通过生效判决确定了交通银行优先受偿的权利。另在第三人谭宏伟存在房屋备案登记情况下，客观上也无法排除房屋权利争议。综上，案涉房屋仍存在权属不明的情况，不具备协助办证条件。二、被上诉人已进入破产程序，而本案一审发生于破产受理前，彼时管理人并未介入，对于案件情况尚不完全掌握。管理人对申请办证负有的协助义务，待案涉房屋没有其他权利负担，符合房产部门办证条件，上诉人又能提供办理案涉房产所需的全部证据材料，且有生效判决支持的情况下，管理人将积极依法予以配合协助办证。谭宏伟经传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。季莉向一审法院起诉请求：判令被告就位于沈阳市和平区河北街55号15幢4单元6-2号房屋协助办理房屋权属证书至原告名下。一审法院认定事实：2005年12月6日，交通银行股份有限公司沈阳南湖支行诉谭宏伟、辽宁三利房地产实业有限公司借款合同纠纷一案，一审法院立案受理后，于2006年2月7日作出[2005]和民合初字第1093号民事判决书，判决“……二、被告谭宏伟于本判决生效后十日内，给付原告交通银行股份有限公司沈阳南湖支行尚欠的本金人民币168，859.93元，以及还清所有本息之日止的利息、复息、罚息（截止到2005年11月24日，拖欠利息9436.02元）；三、原告交通银行股份有限公司沈阳南湖支行对被告谭宏伟位于沈阳市和平区河北街55号462室的房屋，在上述债权范围内享有优先受偿的权利；四、原告交通银行股份有限公司沈阳南湖支行处置抵押物时，有权要求被告辽宁三利房地产实业有限公司按借款合同的约定回购抵押物；五、被告辽宁三利房地产实业有限公司对原告实现抵押权后不足清偿上述债务的差额部分承担连带清偿责任……”。该判决生效后，谭宏伟申请一审法院再审，一审法院于2006年11月8日作出（2006）和民合监字第20号《驳回申请再审通知书》。谭宏伟曾以房屋侵权纠纷、房屋权属纠纷案由起诉本案原告季莉，又分别于2006年12月12日、2007年4月3日撤回起诉。另查明，2019年8月一审法院至沈阳市房产局调取房产信息显示：涉案房屋位于沈阳市和平区河北街55号4-6-2，建筑面积103.74平方米。2002年12月10日，该房屋设定商品房抵押权预告登记，权利人为交通银行沈阳分行南湖支行，义务人为谭宏伟，贷款金额170000元，抵押登记期限自2002年12月9日至2019年12月8日，登记证明号10887。2003年11月23日，原告裴宝仁与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定“原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街41号34栋3单元2-2号房产，建筑面积为107.8平方米，总价款为296,000元。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”现原告支付了全部购房款296,000元。另查，涉案房产于2003年4月8日办理“预购商品房抵押权预告登记”，内容载明“权利人：中国工商银行沈阳市和平支行；义务人：陈彦丹；登记证明号2415；建筑面积107.8平方米；登记日期：2003年4月8日；贷款金额：230,000元；抵押登记期限：2003-04-03至2029-04-02”。再查，2019年6月23日，申请人孙越、孙慧以被申请人辽宁三利房地产实业有限公司不能清偿债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请进行破产清算。一审法院于2019年8月17日制发（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请”，并于2019年8月23日制发（2019）辽0102破6-1号决定书，决定“指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森”。一审法院认为，涉案房屋经生效判决确认案外人交通银行股份有限公司沈阳南湖支行享有优先受偿权，且涉案房屋现仍处于设定抵押权预告登记状态，现房屋权属尚不明确且涉及案外人利益，故对于原告要求被告办理权属登记的诉讼请求，依法予以驳回起诉。待条件成就后再行诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告季莉的起诉。原告季莉预交的案件受理费2696元予以退回。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人季莉与被上诉人三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人履行了支付购房款的合同义务，有权要求被上诉人按照合同约定履行办证义务及承担逾期办证的违约赔偿责任。但是，鉴于涉案房屋经生效判决确认其他案外人享有优先受偿权，又由于在双方签订合同前，涉诉房屋已以案外人名义设定了抵押权预告登记，在该抵押登记未撤销前，上诉人径行要求将涉诉房屋登记至上诉人名下，有可能影响案外人权益救济，亦不具备更名过户的条件，故一审法院对其诉讼请求暂不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，季莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十二日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。