上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异35号案外人：李某1，男，汉族，户籍地山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：于某某，男。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区XX幢-XXX房屋(以下简称系争房屋)，李某1提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。李某1称，本人于2017年12月1日与辰浩公司签订《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，约定辰浩公司将系争房屋出售给本人，本人已付清全部购房款，辰浩公司向本人出具了相应发票，于2017年将系争房屋交付给本人，本人已实际占有系争房屋并装修入住至今。系争房屋无法办理过户非因本人原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本人就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司提交书面意见称：本公司在查询系争房屋现状时并未发现系争房屋已网签或已预售，产权登记权利人系辰浩公司，故法院的查封符合法律规定，并无不妥。本公司现对李某1的入住事实确认，付款的真实性和完整性不确认，无银行转账凭证的未付款部分应缴至执行法院。综上，本公司不同意李某1的请求。颂超公司之后又提交补充意见表示：关于付款情况，如有银行凭证原件，包括签购单，电汇凭证及支付系统专用凭证，贷款支付凭证，借款凭证，银行流水转账记录，以及交款人为异议人(或异议人的前手，非辰浩公司财务)的现金存款凭证或现金缴款单均予认可，如银行凭证等同于发票金额的，同意解封；如银行凭证总金额低于发票金额的，不足部分如能交至法院的，同意解封。现金付款不予认可。辰浩公司辩称，李某1陈述的事实经过属实，同意其请求。李孝玉未提交答辩意见。本院查明，2017年12月1日，李某1与辰浩公司签订《山东省新建商品房买卖合同(现售)》。双方在该合同中相关约定为：李某1购买系争房屋，总价款为2,097,168元；付款方式为分期付款，于2018年12月31日前分两期支付，首期价款145万元于2017年11月28日前支付；辰浩公司应当在2011年12月31日前向李某1交房；辰浩公司应自合同签订之前30日内办理商品房现售合同网上备案手续，并将合同备案情况告知李某1；双方同意共同向房屋登记机构(不动产登记经办机构)申请办理商品房的房屋所有权转移登记；李某1自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，辰浩公司应予协助，提供必要的证明文件；因辰浩公司原因，李某1未能在办理完成商品房现售备案手续之日起90日内取得不动产权证的，双方同意辰浩公司根据实际办理日期相应顺延；因李某1的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移登记的，辰浩公司不承担责任；辰浩公司依法选聘前期物业服务企业为东营唐正物业服务有限公司(以下简称唐正物业公司)，物业服务时间自2017年7月20日起至2020年7月20日止。李某1持有一张辰浩公司出具的开票日期为2017年11月27日的《山东增值税普通发票》，载明：“货物或应税劳务、服务名称”为销售不动产，价税合计2,097,168元。辰浩公司留存的李某1付款凭证为：入帐日期为2009年9月10日的50万元房款《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款为现金形式支付；日期为2010年1月9日的5万元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款对应一张日期为2010年1月11日的5万元《东营市商业银行进账单(回单)》，出票人和收款人分别为东营市明华商贸有限责任公司(以下简称明华公司)、辰浩公司；日期为2017年9月6日的50万元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款对应同日签有周某某名字的银行签购单2张，金额分别为20万元、30万元；日期为2017年11月25日的40万元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款对应同日分别签有侯某、周某某名字，金额分别为33万元、7万元的银行签购单2张；日期为2018年8月15日的42万元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款对应李某2、周某某公积金账户内提取的合计41.28万元，余款以现金形式补足；日期为2019年1月25日的20万元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款对应2019年1月26日签有周某某名字的20万元银行签购单；日期为2019年1月28日的27,168元《收据》，李某1和辰浩公司确认一致，该款以现金形式支付。上述《收据》均由辰浩公司出具，交款人为李某2或李某1，金额合计2,097,168元。李某2、周某某系李某1父母。李某2、周某某的住房公积金明细显示，2018年8月15日，两人的公积金账户分别提取20.24万元、21.04万元，合计41.28万元。听证中，李某1表示，上述银行签购单中的侯某系周某某的表妹。另查明，2018年4月8日，唐正物业公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主”。2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决书，判决辰浩公司于判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元等。各方均未提起上诉,该案已生效。辰浩公司未履行生效判决确定的义务，颂超公司申请执行，本院予以立案，案号为(2018)沪0104执791号。本院于2018年10月15日作出(2018)沪0104执791号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取辰浩公司、李孝玉存款、收入35,735,894元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变卖、变价其相应价值的财产。系争房屋所有权人登记为辰浩公司，东营市房产交易中心出具的《东营市市区房屋网签备案信息》显示，该房屋“现房网签”，买受人为李某1。2019年2月26日，本院查封系争房屋，查封依据裁判文书案号即为本院(2018)沪0104执791号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。李某1主张，购买系争房屋所支付的购房款中存在现金支付、以侯某和其他公司名义付款的情况，辰浩公司虽予确认，但颂超公司明确对现金付款部分、交款人非异议人的付款部分均不予认可。由于涉及的付款金额较大，李某1仅凭被执行人辰浩公司单方确认和单方面开具的《收据》，本院难以认定其已付清系争房屋全部价款，故李某1的异议不符合法定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回李某1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  王霞萍人民陪审员  周全红二〇二〇年六月十日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（其余内容略）三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。