吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初925号原告：李某，男，1998年1月21日生，汉族，无业，现住镇赉县仁和居9号楼1门市。被告：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司，住所地镇赉县团结东路城建局北侧。法定代表人：王某，该公司经理。被告：吴某，男，1971年1月7日出生，汉族，个体，现住镇赉县。原告李某与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）、吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加诉讼，被告宇星公司及被告吴某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：要求立即办理原告所购商品房的房屋权属证书。事实与理由：2015年10月15日，原告与被告签订商品房销售合同一份，双方约定被告将其开发的××区住宅楼房出售给原告，原告支付全部楼款并即时入住。至今被告未为该房产办理房屋权属证书，远远超过合同订立之日起90日内办理权属证书的期限，明显违约。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，要求被告立即办理原告所购商品房的房屋权属证书。宇星公司法定代表人未出庭，也未派员出庭，本院视为其放弃举证、质证等相关权利。其提交书面答辩状称，一、宇星公司不是本案的适格被告,对原告的起诉应当予以驳回。原因在于:1、被告不是涉案合同的当事人一方，被告宇星公司并未与原告签订《商品房销售合同》，也未向原告收取购房款，双方之间并未成立买卖合同关系，原告要求被告宇星公司履行合同，没有事实及法律依据。依据合同相对性原则，合同存在主体的相对性、内容的相对性和责任的相对性三个特征。也就是说，合同只在特定的合同当事人之间发生法律上的拘束力,只有合同当事人一方才能基于合同向其他合同当事人提出请求或提起诉讼;除法律、合同另有规定以外,只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利义务,并承担该合同规定的义务,除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在双务合同中，合同内容的相对性还表现在一方的权利就是另一方的义务,而因为另一方承担义务才使一方享有权利，权利义务是相互对应的。由于合同内容及于当事人,因此权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现;责任的相对性是指，违约责任只能在特定的当事人之间即合同关系的当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。2、涉案合同不存在我国立法和司法实践中突破合同相对性的法律规定及依据。突破合同相对性的法律规定是非常明确的，如合同法中的代位权、撤销权、为第三利益的合同、租赁权对抗物权等，本案显然不存在突破合同相对性的情况。3、依据《物权法》,被告就涉案房屋已经办理了不动产物权登记，被告宇星公司是涉案房屋的所有权人,但宇星公司并未以任何口头或者书面形式向原告发出订立商品房买卖合同的要约,原告也未以任何方式向宇星公司作出要购买宇星公司名下房屋的承诺,在双方没有订立合同的情况下，却要求宇星公司承担出卖人的义务，违反了《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》等相关法律的规定，不应当予以支持。二、涉案合同不具有合法性。1、依据《城市房地产法》、《城市房地产开发条例》等法律法规的规定,销售商品房应当取得商品房预售许可，只有具有房地产开发资质的法人才能够销售商品房。涉案合同出卖人处加盖“东泰小区预售楼专用章”，这明显是伪造的，任何一个需要备案的具备房地产开发资质的法人公章都不可能刻有“小区预售楼专用章”的字样,可见合同本身从形式上就不具有合法性,东泰小区也根本不可能取得商品房预售许可,原告作为买受人，从合同盖章的名称即应知道东泰小区不具有出售商品房的主体资格。2、《民事诉讼司法解释》第104条规定:“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的证据。”涉案合同采用仿造的公章签订，明显违法，抛开合同违法性去审查合同效力，就如同“毒树之果”，如果对这样不合法的证据忽略不计,视而不见,将会导致无数的用私刻的公章继续履行合同的行为、继续滥用权利的行为泛滥成灾,这样的后果不堪设想。三、涉案合同对宇星公司不发生效力,而应当由行为人即东泰小区及被告吴某承担责任。第一,合同是由镇赉县东泰小区和原告签订的，合同落款出卖人处打印了“镇赉县宇星房地产开发有限责任公司”的字样，但却加盖的是东泰小区的公章，而吴某是东泰小区的委托代理人,这一点原告是明知的。从加盖的公章可见，该合同的出卖人是东泰小区，而不是宇星公司，更无法证明是以宇星公司的名义出卖的。合同签订后，宇星公司并不知情，宇星公司也没有追认，因此，该合同对宇星公司不发生效力。第二，该合同不构成表见代理。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四条规定:正确把握法律构成要件,稳妥认定表见代理行为，13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时,应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务,此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”本案中，根据《招投标法》及其实施条例、《政府采购法》及其实施条例和《建筑法》的规定，建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除等;所称与工程建设有关的事项,是指构成工程不可分割的组成部分,且为实现工程基本功能所必需的设备、材料等;所称与工程建设有关的服务,是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等服务。宇星公司出具的授权委托书明确授权范围仅限于工程建设的所有事宜，而依据前述法律规定，商品房销售及办理房屋产权登记并不属于工程建设的内容,它只是房屋建设工程竣工验收合格并交付后的销售和登记行为。如前所述,本案中,东泰小区是被告吴某开发,这一点包括原告在内的当地人基本是知情的,明明看到合同上打印了宇星公司的字样却还在盖了东泰小区公章的合同上签字,这进一步说明出卖人是以东泰小区的名义签的字,而原告对与其缔结合同的相对方是东泰小区是明知且认可的，同时，原告将购楼款交付给被告吴某，购楼收据并不是正式的发票，盖的也是东泰小区的公章，可见,原告在签订合同过程中是存在过失的，这些行为无法证明“原告存在善意且无过失地相信东泰小区或者吴某以是宇星公司的名义出卖房屋且具有代理权”,因此,被告代理人认为，涉案合同不符合法律规定的表见代理的构成要件，不成立表见代理,故宇星公司不存在为原告办理产权证的法定义务。四、宇星公司与被告吴某是房地产开发的挂靠关系，这种挂靠行为在房地产开发行业中也是屡见不鲜的，也非法律所禁止的。但并不是因为存在挂靠行为,挂靠人所有的行为后果就都由被挂靠人承担,只有以被挂靠人的名义实施且经过被挂靠人追认或者相对人有理由相信是被挂靠人的行为时，才能由被挂靠人承担相应的法律责任。本案中，东泰小区的商品房预售时，凡是由被告宇星公司出卖的,都是宇星公司作为合同当事人一方与买方签订了加盖宇星公司公章的正式商品房买卖合同，而且由宇星公司出具了正规的“吉林增值税普通发票”，这一点是有证据可以佐证的。但本案的涉案合同，是以东泰小区的名义出卖，出售的价款也由吴某收取,原告从吴某手里购楼,与东泰小区签订购楼合同,将钱交给吴某,这些原告完全知情，意思表示也非常明确，但被告却一无所知。因此，被告宇星公司没有事实及法律依据为原告过失的行为买单。综上，原告作为买受人,其权益确实受到了损害,但其同样作为一个完全民事行为能力人,在签订合同的过程中存在过失,就应当自行承担后果。法律不应当为维护大多数人的权益,而损害宇星公司享有的权利,因为出于人道主义或者其他利益而抛开合同的相对性和法律赋予的权利，推定宇星公司或者将宇星公司强加成承担责任的方,这明显也是与法相悖的。所以，请求人民法院综合全案证据，依法认定被告宇星公司不具备诉讼主体资格，依法驳回原告诉讼请求。吴某未出庭，本院视为其放弃举证、质证等相关权利。其提交书面答辩状称，答辩人挂靠宇星公司开发了东泰小区，该小区建成后，答辩人将该房屋出售给了被答辩人。双方已基本履行了合同义务。只是由于答辩人是挂靠宇星公司，按法律规定，答辩人应当为被答辩人办理产权证书。但由于法律上的开发商是宇星公司，办理该产权证需要宇星公司予以配合。答辩人同意被答辩人的诉讼请求。经本院审理查明：2015年吴某挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼，宇星公司于2015年4月29日书面授权吴某办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2015年10月15日，吴某以宇星公司的名义与原告签订《商品房销售合同》，合同书上加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，将镇赉县东泰小区1号楼3单元401室房屋（面积86.21平方米、楼款28万元）出售给李某，合同约定由出卖人办理房屋产权，李某交付楼款并管理使用涉案房屋。2020年6月4日，李某诉至本院，要求二被告立即协助办理房屋产权登记。认定上述事实的证据如下：商品房销售合同、交款收据、物业费收据、电费收据、宇星公司的委托书、当事人陈述。本院认为，吴某挂靠宇星公司并以宇星公司的名义开发镇赉县东泰小区，宇星公司已书面授权吴某办理东泰小区工程建设的一切事宜，授权事项除包括东泰小区的建设外，当然包括授权销售东泰小区楼房，宇星公司具备本案诉讼主体资格。吴某以宇星公司的名义对外销售楼房，并未受到宇星公司的阻碍。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。据此规定，结合本案原告已管理使用涉案房屋等实际情况，合同上虽没有宇星公司公章，加盖的是东泰小区售楼处的公章，但东泰小区是宇星公司申请立项开发的，宇星公司对吴某的售楼活动是准许或者默许的，吴某与李某签订房屋买卖合同的行为，系代表宇星公司的行为。吴某的代理行为，对被代理人宇星公司当然发生法律效力。涉案合同虽未加盖宇星公司的公章，但不影响合同效力，宇星公司与李某存在合法、有效的商品房买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》（２０１８年）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此规定，宇星公司应当遵循诚实信用原则，依法与李某重新签订规范的商品房买卖合同，并协助办理房屋不动产登记手续，吴某作为实际开发人，亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴某于本判决生效后十日内协助李某办理镇赉县东泰小区1号楼3单元401室房屋（面积86.21平方米）不动产登记手续。案件受理费50元（已减半收取），由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员  王洪伟二〇二〇年六月二十八日书记员  史 飞