广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13094号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄利红，女，1984年1月22日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：唐海燕，广东达方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人黄利红因与被上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初173号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人黄利红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判或发回重审；2.世贸公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院程序违法。（一）黄利红向一审法院申请调查取证，是为查明2015年10月世贸公司以“重新招商”、“断电”等方式强行收回商铺，导致黄利红搬离商铺的事实，因该证据对本案具有重要影响，是本案的关键证据，同时决定了本案的唯一结果，但一审法院未做任何答疑就认为没有调查收集的必要，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条，一审法院涉程序违法。（二）退一步讲，世贸公司也已经于2018年违法收回了商铺，整体封闭了广州世贸服装城整个二楼，一审法院无视该事实，仍然要求黄利红承担起诉后，即《物业租赁合同》解除后的租金损失18135元，属于枉法裁判。（三）一审法院判决黄利红按照10075元/月的标准赔偿世贸公司2019年2月16日至2019年11月30日的租金损失，超出了世贸公司的诉讼请求，黄利红的诉讼请求并未明确该请求和计算标准。二、一审法院认定事实、适用法律错误。（一）一审法院判令黄利红向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金219828.48元，属于事实认定错误。（二）一审法院判令黄利红向世贸公司支付2019年2月16日至2019年11月30日的租金损失18135元，属于事实认定错误。综上，恳请二审法院支持黄利红的上诉请求，依法改判。被上诉人世贸公司二审答辩称：黄利红的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院程序合法，黄利红所称不是事实，（2019）粤01民终13933号（以下简称13933号）生效民事判决已认定物业租赁合同因黄利红违约而提前解除，黄利红为违约方，应承担违约责任。该判决对黄利红的提前撤场作出了相关认定，认定黄利红未依约支付租金并已提前撤场表明不再履行合同的行为已构成违约，该案已对违约责任进行处理，黄利红申请调查取证，拟证明的事实不属于本案待证事实的范围，无调查收集的必要，一审法院不准予其申请符合法律规定。且该判决也已对相关事实作出认定，认定证据不足以证明黄利红的主张。二、世贸公司在起诉状及一审庭审中已明确表明合同解除后的2019年2月16日至11月30日期间，涉案商铺空置的租金损失按照每月10075元计算，世贸公司该项诉请明确具体，一审法院认定黄利红应承担的租金损失并未超过世贸公司的诉请范围，黄利红所称不是事实。三、世贸公司要求收回减免优惠的租金有合同依据。世贸公司长达4年的优惠期及免租优惠，第1、2年免租，第3、4年减半收取租金，物业租赁合同因黄利红违约提前解除后，依据租赁合同第5条第3款的约定，及13933号民事判决告知，世贸公司可另案向黄利红主张损失，租赁合同因黄利红违约而提前解除，黄利红已无合法依据享有世贸公司给予的优惠。四、黄利红向世贸公司支付租金及损失符合合同规定及合同法107条、113条规定。五、黄利红在13933号案及本案一审中承担的赔偿不足以弥补世贸公司各项损失。六、一审法院对于世贸公司不构成逾期交付的认定正确，且黄利红的主张已超过诉讼时效。世贸公司于2020年1月1日向一审法院起诉，请求判令：1.黄利红向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金219840元（按184元/平方米/月标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金109920元（按184元/平方米/月为标准减半计算），共计329760元；2.世贸公司赔偿黄利红提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失95353元及进场费损失130615元、因处理黄利红违约诉讼的律师费30000元，共计255968元整；3.本案全部诉讼费用由黄利红承担。黄利红反诉请求法院判令：1.世贸公司向黄利红支付逾期交铺违约金36723.38元（违约金标准按照当月租金的千分之五为标准，自2013年1月1日起算至2014年12月31日，共计729天，计算方法为10075*0.005*729天）;2.世贸公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明事实如下：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月8日，黄利红向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号2151；面积为49.78平方米；承租人为黄利红；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费165.61万元；3.租金184元/平方米/月，管理费60元/平方米/月；租金（底租）第一、二年免收，第三四年环比递增5%；等等。2011年12月17日，黄利红（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租涉案商铺，租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金第1、2年免收，第3-4年环比递增5%……甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方，等等。2012年12月21日，黄利红（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁涉案商铺（建筑面积为49.78平方米）；租赁期限为十年，自2013年2月1日至2023年3月31日止；甲方应于2013年1月31日前向乙方交付本物业，具体时间届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知，等等。2013年11月22日，黄利红签署《交楼记录表》收到涉案商铺，并注明“电卡未取，留匙一条给物业备用”。2014年2月19日，黄利红（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）再次签订《物业租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：乙方向甲方租赁涉案商铺（建筑面积为49.78平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业，具体时间届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知，等等；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为92元/月/㎡（合计4580/月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为202.4元/月/㎡（合计10075元/月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金9160元和保证金（三个月租金）27479元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月度的租金及相关费用；乙方应在2013年11月22日前按本合同约定和甲方要求接受本物业，并办理申请进场装修报建手续；乙方签订本合同时，必须与甲方或甲方指定的物业服务机构签订物业服务合同；甲方未在本合同第一条的约定时间向乙方交付本物业的，每逾期一天，甲方应向乙方支付当月租金的千分之五作为违约金；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金；乙方在未获得甲方书面同意的情形下连续三天或累计七天不开业经营的，视为乙方退出在本商场的经营活动；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达；等等。同日，黄利红与案外人广州万瑞物业经营管理有限公司（以下简称万瑞公司）签订《物业服务合同》，约定黄利红委托万瑞公司对涉案商铺进行物业管理，自2014年1月1日至2017年3月31日止；黄利红应于签订本合同当日向万瑞公司支付一个月物业管理费及经营服务费2987元，缴纳三个月物业管理费及经营服务费8960元，水电使用保证金5000元，等等。2016年至2018年期间，世贸公司多次向黄利红在涉案租赁合同留下的通讯地址发出《催缴租金告知函》，通知黄利红广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业，要求黄利红清缴欠租及违约金等。上述邮件均已签收。2019年1月18日，因涉案商铺租赁争议，黄利红向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0103民初1285号（以下简称1285号）。该案中，黄利红的诉讼请求为：1.确认黄利红与世贸公司于2014年2月19日签署的《物业租赁合同》已于2015年10月13日解除；2.世贸公司返还黄利红支付的款项人民币1518092元及自2015年11月1日起至实际清偿之日止的利息给黄利红（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.世贸公司返还黄利红支付的一个月租金9160元、租赁保证金27479元、物业管理费2987元、物业保证金8960元、水电保证金5000元共53586元及自起诉之日起至清偿之日止的利息给黄利红（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.世贸公司承担本案全部诉讼费用。世贸公司提起反诉，请求：1.黄利红按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付2151号物业自2016年1月至2019年3月26日为止的租金（2016年1月1日至2017年12月31日的租金标准为4580元/月；2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为10075元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自2015年12月9日计算至黄利红实际付清为止；2.黄利红承担本案（反诉、本诉）的全部诉讼费用。世贸公司在该案中确认收到黄利红支付的进场费1656100元，预付租金9160元、租赁保证金27479元，水电保证金5000元、管理费保证金8960元、一个月的管理费2987元。其中，世贸公司将其收到的水电保证金5000元、管理费保证金8960元及一个月的管理费2987元转交给了万瑞公司。该案查明在这之后，黄利红没有再支付过租金给世贸公司。该案民事判决认为：在世贸公司无提前收回商铺的情形下，黄利红搬离商铺，未按正常经营状态营业，已违反合同约定。考虑到涉案商铺已空置多年，《物业租赁合同》的剩余租期仍有近4年，如不解除该合同，势必造成商铺继续闲置、损失扩大，导致更大的资源浪费，故认为双方之间关于涉案场地的租赁合同不适宜继续履行，判令自副本送达之日即2019年2月15日起解除双方签订的《物业租赁合同》。关于租金支付问题。黄利红已于2013年11月22日签署《交楼记录表》并接收商铺，故从合同约定的起租之日即2016年1月1日至合同解除之日已产生租金，因黄利红已按照租赁合同约定预付租金9160元，故该预付租金应予以扣除，对应的租金滞纳金也不应计收。故黄利红应向世贸公司支付2016年3月1日至2019年2月15日的租金并依约计付滞纳金。从万瑞公司曾向黄利红发函催告其开门营业及万瑞公司是世贸公司指定的物业管理公司的事实可推断，世贸公司是知道或应该知道涉案商铺的空置状况；在2016年1月1日起租后，黄利红也从未出现支付过租金。黄利红以提前撤场及不交租金的行为表明不再继续履行《物业租赁合同》，世贸公司作为合同相对方应该有所察觉并有义务采取适当措施防止场地闲置损失的扩大，而收回场地另作他用，是防止损失扩大的最有力措施，但世贸公司没有采取相关措施，其就扩大损失存在过错。考虑到双方的过错程度，一审法院根据公平原则酌定上述期间租金及租金滞纳金由黄利红与世贸公司按六四比例共同承担……世贸公司如认为黄利红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄利红主张。为此，该案判决：一、黄利红与广州世贸服装城发展有限公司于2014年2月19日签订的《物业租赁合同》自2019年2月15日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州世贸服装城发展有限公司向黄利红返还1028162元；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，黄利红向广州世贸服装城发展有限公司支付2016年3月1日起至2019年2月15日的租金（2016年3月1日起至2017年12月31日的租金为4580元/月，2018年1月1日至2019年2月15日的租金为10075元/月，以以上计算总额的60%计付）及2016年3月1日起至2019年2月15日的租金滞纳金（滞纳金分段计算：2016年3月1日至2017年12月31日的滞纳金以每月租金4580元为本金，2018年1月1日至2019年2月15日的滞纳金以每月租金10075元为本金，均从上一月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金以不超过租金本金为限，并以计算总额的60%计付）；四、驳回黄利红的其他诉讼请求；五、驳回广州世贸服装城发展有限公司的其他反诉请求。1285号案判决后，世贸公司与黄利红均不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该上诉案件案号为（2019）粤01民终13933号。13933号民事判决认为：根据涉案《物业租赁合同》的约定，世贸公司本应在2013年1月31日前向黄利红交付租赁物业，世贸公司直至2013年11月22日将涉案商铺交付给黄利红，世贸公司未按照约定时间交付租赁物，存在违约行为。黄利红提供的证据并不足以证明其提前撤场系因世贸公司的原因所致，二审法院对其该主张不予采信。黄利红接收涉案商铺后，依照合同约定涉案商铺应自2016年1月1日起租，黄利红未依约支付租金并以提前撤场的行为表明不再继续履行合同，已构成违约……黄利红于2016年以其与世贸公司之间具有商铺经营权购买关系为由起诉要求世贸公司返还商铺经营权款项，实质上已作出不愿继续履行合同的意思表示，现黄利红再次起诉要求解除合同，且在一审庭审中明确表示不同意继续履行合同，拒绝接收租赁物，一审法院鉴于涉案商铺已经空置多年，剩余租期较长，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，判令解除黄利红与世贸公司签订的《物业租赁合同》并无不当，二审法院予以认可。一审法院判令黄利红与世贸公司签订的《物业租赁合同》自起诉状副本送达至世贸公司之日即2019年2月15日起解除，相对合理，二审法院予以认同……该案二审判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是合同解除后2019年2月16日至2019年11月30日期间涉案商铺空置的租金损失，按10075元/月计算；进场费以黄利红支付进场费总额1656100元平摊10年租期得出每月费用，按2019年2月16日至2019年11月30日期间计算。黄利红陈述就本案反诉要求的逾期交铺违约金没有在本案反诉前向世贸公司书面主张过，但黄利红一直在针对世贸公司逾期交铺的行为主张解除合同；黄利红于2016年1月13日起诉，后法院于2016年7月19日判决，后又于2019年2月15日起诉，已经中断了诉讼时效。一审庭审后，黄利红向一审法院明确其提起反诉的合同依据是2014年2月19日签订的《物业租赁合同》。经查，黄利红曾于2016年1月13日向一审法院提起民事诉讼，案号为（2016）粤0103民初634号（以下简称634号），黄利红在该案中的诉讼请求为：1.世贸公司向黄利红返还“经营权购买款”款项1676100元；2.世贸公司向黄利红支付占用购买商铺经营权款项的利息417677.57元；3.世贸公司承担本案的诉讼费用。该案判决查明：2013年1月31日，黄利红向世贸公司支付了租金9160元和租赁保证金27479元；2013年初，黄利红另通过办理银行贷款将借款820000元支付给世贸公司。该案判决认为：黄利红、世贸公司之间形成的是租赁合同关系。黄利红认为双方之间形成经营权购买关系，其所支付的款项为经营权购买款，并要求世贸公司予以返还属对本案法律关系认识错误。经一审法院行使释明权，黄利红表示坚持诉讼请求，对此一审法院依法予以驳回。同时，一审法院对黄利红主张赔偿贷款利息及款项利息的请求亦不予支持……《客户确认表》约定内容是作为黄利红、世贸公司缔结租赁合同时的附属条款，属于租赁法律关系调整的范畴，法院对此不予处理，黄利红可另案明确诉讼请求并主张权利。判决：驳回黄利红的全部诉讼请求。黄利红不服该案判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2016）粤01民终8373号（以下简称8373号）。8373号案判决认为：原审综合全案案情认定黄利红与世贸公司之间系租赁合同纠纷，《客户确认书》的约定内容系双方缔结租赁合同时的附属条款，并无不妥；判决：驳回上诉，维持原判。另查，2018年张克丽等人向一审法院起诉请求解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》，该案经二审审查，认为“关于双方签订的《物业租赁合同》是否应当解除的问题。张克丽提出，2015年5月6日《补充协议书》是以《物业租赁合同》为基础的变更协议书，世贸服装城没有按照该《补充协议书》的约定向张克丽支付返租期间的租金，构成重大违约，丧失商业信誉，且世贸服装城在返租期间经营不善导致目前服装城已无商业氛围，张克丽无法实现签订《物业租赁合同》的目的，因此其有权行使法定解除权解除《物业租赁合同》。法院认为，虽然2015年5月6日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，张克丽以世贸服装城不履行2015年5月6日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立，法院不予采纳。张克丽与世贸服装城签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，张克丽认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸服装城违约行为导致缺乏证据证实，法院不予采信。一审法院对双方在两份合同中的法律关系判断正确。但是，在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸服装城多次发函张克丽仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思。本案二审期间，经法院释明，张克丽表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故法院判令自本判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》。”该案二审于2018年11月26日作出民事判决书，判令解除张克丽等人与世贸公司签订的《物业租赁合同》以及《补充协议书》。黄利红在本案中提交了《公证书》和视频拟证明自2018年9月开始，世贸公司整体封闭世贸服装城二楼，并向法院提交了《调查取证申请书》申请向广州市广播电视台“广视新闻”栏目于2015年10月11日播放的关于广州世贸服装城发展有限公司与广州世贸服装城二层租户纠纷的新闻、原始素材及新闻制作过程拟证明黄利红搬离涉案商铺是因为世贸公司以“重新招商”和“断电”等方式强行收回了商铺。世贸公司对《公证书》和视频的三性均不予认可，认为不能证明黄利红拟证明的内容。一审法院认为：黄利红和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》的效力，已经生效的13933号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司要求黄利红支付减免优惠期间租金的问题。一审法院分析如下：第一，《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方黄利红所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。第二，在1285号、13933号案中，黄利红提出解除涉案物业租赁合同，两案民事判决均认定黄利红解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，认定自副本送达之日即2019年2月15日起解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为黄利红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄利红主张。第三，《物业租赁合同》因黄利红违约而提前解除，黄利红已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠。因此，黄利红依约应向世贸公司补缴免租期间的租金。第四，至于世贸公司主张的2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金，虽《物业租赁合同》中约定的租金比其他非免租期间的租金低，但仅从租金数额难以判断世贸公司给予合同相对方该期间的租赁优惠，《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》中亦无减半收取租金的约定。世贸公司主张黄利红向其支付2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上，结合《物业租赁合同》、《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》的约定，2014年1日1日至2015年12月31日期间的免租租金应为9159.52元/月（184元/平方米/月*49.78平方米）；因此，黄利红应向世贸公司支付的这段期间的免租租金为219828.48元（9159.52元/月×24月），对于世贸公司主张的超出该金额的租金以及2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金，一审法院均不予支持，依法予以驳回。关于世贸公司主张黄利红提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对黄利红合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、黄利红补缴减免优惠租金、赔偿世贸公司的损失等。对于商铺租金损失赔偿，因黄利红不履行合同而提前解除租赁合同，世贸公司寻找新租客需要一定的合理期间，因此客观上造成涉案商铺空置，导致世贸公司产生损失，黄利红应对此予以赔偿。世贸公司要求黄利红按10075元/月的标准赔偿2019年2月16日至2019年11月30日商铺空置期间的租金，但考虑到世贸公司对商铺的闲置亦存在一定的过错，一审法院酌定黄利红应向世贸公司赔偿的租金损失为18135元。理由如下：第一，在1285号和13933号诉讼前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，相关生效判决亦鉴于租赁物长期空置、剩余租期较长等原因解除该部分租户与世贸公司之间的租赁合同，由此可见，世贸公司在相关生效判决作出后应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同。第二，黄利红自2016年1月1日起租后并未向世贸公司支付过租金，亦未在涉案商铺内经营，世贸公司作为合同相对方应该有所察觉并有义务在合理期间内采取适当措施防止涉案商铺闲置损失的扩大，但世贸公司没有采取任何措施，未能及时收回涉案商铺另作他用亦未及时行使合同解除权。因此世贸公司对涉案商铺的空置亦存在过错。第三，1285号案和13933号案已判决驳回黄利红要求世贸公司退还保证金27479元的诉请，世贸公司因商铺闲置产生的损失已得到一定程度的弥补。综上，一审法院酌定世贸公司因《物业租赁合同》提前解除需另寻新租客所需的合理期间为三个月，相应的商铺闲置租金损失亦为三个月，世贸公司因其过错需就涉案商铺空置期间的租金损失承担40%的责任，按《物业租赁合同》约定的2018年1月1日起至2019年12月31日止的月租金计算，黄利红应向世贸公司赔偿的租金损失为18135元。对世贸公司超出该部分的租金损失请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于世贸公司有关涉案商铺租赁进场费、律师费的主张，没有合同依据和事实依据，一审法院均不予支持，依法予以驳回。至于黄利红的答辩意见，本案为世贸公司对《物业租赁合同》解除后的违约责任之诉，1285号和13933号案除对保证金作出处理外，并未涉及对违约责任的审理，故本案不属于重复诉讼。黄利红认为世贸公司在2015年10月13日违约收铺，但已经发生效力的1285号和13933号案均未认可黄利红的这一主张，反而认定黄利红是《物业租赁合同》提前解除的违约方；黄利红在本案中再以《公证书》、视频来证明其在2015年10月13日撤场是因世贸公司提前收铺，依据不足，一审法院不予采信。至于黄利红提交的《调查取证申请》，如前所述，上述生效法律文书已对黄利红提前撤场作出相关认定，黄利红申请调查取证拟证明的事实不属于本案待证事实的范围，无调查收集的必要，故对于黄利红的申请，一审法院不予准许。至于黄利红主张的2013年1月1日起至2014年12月31日止的逾期交铺违约金的反诉请求。一审法院认为：第一，13933号案认定世贸公司未2013年1月31日前交铺，存在违约，但同时认定黄利红在2013年11月22日接收涉案商铺。故一审法院对黄利红主张计算逾期交铺违约金的起始日和截止日均不予确认。第二，至于世贸公司是否构成逾期交铺的问题。黄利红明确本案依据2014年2月19日签订的《物业租赁合同》提出反诉请求。2014年2月19日的《物业租赁合同》约定租期自2014年1月1日起，租期十年，自2014年1月1日至2023年12月31日；同时约定黄利红应在2013年11月22日前按本合同约定和世贸公司的要求接受本物业，办理申请进场装修报建手续等。对比《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》约定的世贸公司需自2012年6月30日交付商铺；双方于2012年12月21日签订的《物业租赁合同》约定世贸公司应于2013年1月31日前向黄利红交付涉案商铺，租期十年，自2013年2月1日至2023年3月31日止等约定；可见，世贸公司与黄利红就涉案商铺的起租日、交铺时间以及租期在2014年2月19日签订《物业租赁合同》时均作了变更约定，黄利红在2014年2月19日签约时已认可世贸公司于2013年11月22日交铺的行为。现黄利红依据2014年2月19日的《物业租赁合同》主张逾期交铺违约金，合同依据不足。第三，从世贸公司于2013年11月22日交铺时起至黄利红在本案中提起反诉已六年多，黄利红未能举证证明在此期间曾向世贸公司明确主张过逾期交铺违约金，现黄利红依据2014年2月19日的《物业租赁合同》主张逾期交铺违约金，已超过法律规定的诉讼时效。综上，黄利红依据2014年2月19日签订的《物业租赁合同》主张逾期交铺违约金，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年4月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄利红向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金219828.48元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄利红向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金18135元；三、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告黄利红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4829元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担2394元，被告黄利红负担2435元；反诉受理费359元，由被告黄利红负担。一审法院查明“黄利红于2016年1月13日起诉，后法院于2016年7月19日判决，后又于2019年2月15日起诉，已经中断了诉讼时效”应纠正为“黄利红于2016年1月13日起诉，后法院于2016年7月19日判决，后又于2019年1月18日起诉，已经中断了诉讼时效”；对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、黄利红应否向世贸公司支付减免优惠期间的租金；二、黄利红应否向世贸公司赔偿解除合同造成的损失；三、世贸公司应否向黄利红承担逾期交铺违约责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、黄利红上诉主张其无需向世贸公司支付减免优惠期间租金的问题。因已经发生法律效力的13933号民事判决对于涉案租赁合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本案不作重复。黄利红对此有异议，应通过审判监督程序处理。本案所涉为黄利红单方违约提前解除租赁合同的责任承担，与前案并非重复诉讼。虽涉案《物业租赁合同》明确约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，但结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方黄利红所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。前案生效判决明确认定黄利红主张解除涉案《物业租赁合同》的理由不能成立，但基于避免损失扩大和资源浪费，认定自起诉状副本送达之日即2019年2月15日起解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为黄利红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄利红主张。《物业租赁合同》因黄利红违约而提前解除，黄利红已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，一审法院认定黄利红依约应向世贸公司补缴免租期间的租金，并判决黄利红应向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金219828.48元，理据充分，应予维持。二、关于世贸公司主张黄利红提前解除合同赔偿损失的问题。因如前文所述，涉案《物业租赁合同》系因黄利红违约提前解除，且双方物业租赁合同对于黄利红在合同期限届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、黄利红补缴减免优惠租金、赔偿世贸公司的损失等。对于商铺租金损失赔偿，因黄利红不履行合同而提前解除租赁合同，世贸公司寻找新租客需要一定的合理期间，因此客观上造成涉案商铺空置，导致世贸公司产生损失，黄利红应对此予以赔偿。但因如前案查明认定的事实，世贸公司未采取主动措施，及时收回商铺，亦应对商铺空置损失自行部分承担40%的责任。一审法院综合全案具体案情认定黄利红应参照《物业租赁合同》约定2018年1月1日起至2019年12月31日期间每月10075元的租金标准向世贸公司赔偿涉案商铺三个月的空置租金损失的60%即18135元，合法有据。至于没收保证金与涉案商铺三个月空置租金部分损失问题，是一审法院已经合同考虑黄利红违约责任后果而作出的认定，黄利红上诉主张保证金已经足以弥补世贸公司的损失，缺乏充分依据，应予驳回。另外，世贸公司一审诉请有关涉案商铺租赁进场费、律师费的主张，没有合同依据和事实依据，一审法院未予支持，各方均无异议，本院二审不作赘述。三、世贸公司应否向黄利红承担逾期交铺违约责任的问题。因世贸公司与黄利红就涉案商铺的起租日、交铺时间以及租期在2014年2月19日签订《物业租赁合同》时均作了变更约定，黄利红在2014年2月19日签约时已认可世贸公司于2013年11月22日交铺的行为。现黄利红依据2014年2月19日的《物业租赁合同》主张逾期交铺违约金，合同依据不足。并且，世贸公司于2013年11月22日交铺时起至黄利红在本案中提起反诉已六年多，黄利红未能举证证明在此期间曾向世贸公司明确主张过逾期交铺违约金，现黄利红依据2014年2月19日的《物业租赁合同》主张逾期交铺违约金，一审法院认定黄利红的诉请已经超过法律规定的诉讼时效期间，理据充分，应予维持。另外，因黄利红系违约单方提前解除租赁合同，该事实已经生效判决认定，黄利红一审提交《调查取证申请》拟证实涉案商铺系由世贸公司强行收回，与本案待证事实无关，一审法院未予接纳并无不妥。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄利红的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5588元，由上诉人黄利红负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶