浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1502号上诉人（原审被告）：王宇琦，女，1991年9月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：陈红仙，女，1968年10月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。两上诉人共同委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴燕，女，1982年1月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆江浩，浙江纵伸律师事务所实习律师。原审第三人：义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙），经营场所浙江省义乌市稠城街道诗园小区1幢2号。统一社会信用代码：91330782MA2DD2BP3L。执行事务合伙人：陈旭勇。上诉人王宇琦、陈红仙因与被上诉人吴燕，原审第三人义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初21736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宇琦、陈红仙上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、陈红仙从未委托，也未同意王宇琦买卖涉案房屋，更谈不上配合过户，陈红仙也从未答应过吴燕将涉案房屋转让给吴燕。2、王宇琦同意过户，不过户的原因是陈红仙不同意买卖，王宇琦没有违约。3、吴燕违约在先，依据《买卖合同》第4项之约定，吴燕从未要求王宇琦到银行办理过商业贷款的相关手续，违约在先，王宇琦不应承担违约责任，且有权没收定金。4、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）存在过错，一审没有认定其和吴燕明知涉案房产系王宇琦、陈红仙共同所有，其未经确认，在签订合同过程中也未同陈红仙联系过，却擅自签订合同，存在明显错误，应承担赔偿责任。合同解除，义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）未及时返还定金，吴燕也未向义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）主张过该定金返还，吴燕、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）均存在过错，一审对该事实未予认定。二、一审适用法律错误。1、基于上诉理由第一条第1点，陈红仙认为王宇琦无权处分涉案房产，依据《中华人民共和国合同法》第51条第三款之规定，王宇琦属无权处分，其事后也未经陈红仙追认，涉案合同无效，因此本案应适用《中华人民共和国合同法》第51条而不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。2、定金5万元不应由王宇琦退还。吴燕同意也明知5万元定金在义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）处，王宇琦从未占有过该定金，也不知道吴燕是否交纳该定金，吴燕在案前及案中从未向义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）主张权利，王宇琦认定本案定金应由义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）退还给吴燕，相应的资金王宇琦从未占用，如造成资金占用损失应由义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）承担。3、退一步讲，即使王宇琦与吴燕之间合同有效，违约金也过高。（1）依据定金法则，王宇琦最多双倍返还定金，即10万元，违约金过高。另外，根据《中华人民共和国合同法》第113条和九民会纪要第50条有关违约金过高标准举证责任的规定，违约金也过高。（2）王宇琦从未占有过本案定金，其资金占用损失应由义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）承担。（3）合同是吴燕单方解除，且也无证据证明涉案房屋价格已上涨，违约金过高。吴燕仅支付了5万元定金，依据公平原则，违约金也过高。吴燕二审辩称，一、陈红仙对其女儿王宇琦将涉案房屋转让给吴燕是知情的，一开始也是同意转让的，签订合同时，吴燕和义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）反复向王宇琦确认其是否能够代其母亲签字，王宇琦说涉案房屋是陈红仙给她的，卖房也是经过其母亲同意的。基于陈红仙和王宇琦的关系，吴燕和义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）相信王宇琦具有代理权限。只是双方签订合同后涉案房屋可能将被拆迁，所以反悔不肯过户。二、仅仅根据涉案合同第十一条第4款的约定，王宇琦也应承担合同成交价20%金额的违约金。三、因吴燕的定金其实是支付给王宇琦的，只是基于约定将定金交给义乌市意兴房地产经济服务部保管，吴燕有权向王宇琦主张返还定金。四、双方在合同中约定的违约金是总房款的20%，一审判决的违约金其实过低，不足以弥补我方遭受的损失。义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）二审述称，1、未委托系陈红仙、王宇琦违约的借口。2、我方收取定金是依据合同约定办理，代房东保管。3、签订合同之前，我方和吴燕当场向王宇琦询问过出售涉案房屋是否征得其母亲陈红仙同意，其明确表示同意，最后签字前还去过涉案房屋，最终签字。4、房产证上有王宇琦的名字，其对涉案房屋本身有一半的处分权，应承担全部的违约责任。吴燕向一审法院起诉请求：一、确认吴燕与陈红仙、王宇琦、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）2019年9月12日签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除；二、陈红仙、王宇琦返还吴燕定金50000元；三、陈红仙、王宇琦支付吴燕违约金346000元。一审法院认定事实，2019年9月12日，在陈红仙未到场的情况下，吴燕（乙方）与王宇琦（甲方）及义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）（丙方）签订了《义乌市房地产买卖（居间）合同》一份，其中载明：第一条、吴燕同意购买陈红仙、王宇琦坐落于义乌市房屋，该房屋所有权人为陈红仙、王宇琦……第二条、双方同意该房屋的成交价为173万元……第四条、双方同意于2019年9月25日之前到相关房产部门办理不动产所有权转移过户手续……由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按合同第八条追究甲方的违约责任；第五条、乙方应在签订合同后在2019年9月12日支付人民币5万元作为定金，定金由丙方代管，丙方向甲方出具代管金收条，甲方应向乙方出具定金收条，双方办理不动产证过户当日，乙方向甲方支付购房款50万元，乙方须于2019年10月2日支付房屋余款3万元；其余购房款115万元乙方以银行按揭形式支付……第八条……若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息率支付），甲方无条件向乙方支付总房款20%的违约金……双方还对其他权利义务进行了约定。该合同落款部分出卖方处有王宇琦签名捺印，王宇琦还在其名字下方写明“王宇琦代陈红仙”，购买方处有吴燕签名捺印，丙方处有义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）公章及陈旭勇签名。合同签订后，吴燕按约支付了5万元定金，该定金由第三人代管，王宇琦向吴燕出具定金收条一份，载明王宇琦收到吴燕购房定金5万元。2019年9月25日，因陈红仙不愿配合过户，导致未能按约办理过户登记手续。后双方多次沟通未果。2019年10月30日，吴燕通知王宇琦及义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）解除案涉合同。后吴燕诉来该院。原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉合同有效还是无效？二、如有效，违约责任由谁承担？承担多少？针对第一个争议焦点，吴燕认为王宇琦代陈红仙签名系表见代理，本案合同有效；陈红仙、王宇琦认为王宇琦无权代理陈红仙签名，且合同第五条显示公平，故合同无效。该院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故陈红仙、王宇琦以王宇琦对案涉房屋没有完全的处分权为由认为合同无效于法无据；关于合同第五条，系当事人的真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，属于有效条款。综上，该院认定案涉合同有效。因陈红仙未在案涉合同中签字，吴燕所举证据也不足以证明王宇琦在案涉合同中书写“王宇琦代陈红仙”的行为系表见代理，故陈红仙不是案涉合同的当事人。根据该合同约定，由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证超过三十日，乙方有权解除合同，因卖方未在约定的过户日期（2019年9月25日）配合吴燕办理过户手续，故吴燕在2019年10月30日向王宇琦及第三人发出了解除合同的通知符合约定，根据相关规定，该合同自通知到达时解除。故吴燕诉请该院确认吴燕与王宇琦、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）2019年9月12日签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除于法有据，予以支持。针对第二个争议焦点，根据规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，如前所述，陈红仙不是案涉合同当事人，其不受案涉合同的约束，本案的违约责任应由王宇琦承担。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，王宇琦已向吴燕出具了定金5万元的收条，故吴燕要求王宇琦返还定金5万元于法有据，予以支持；对于违约金，吴燕诉请按双方约定的总房款的20%即346000元计付，王宇琦认为该违约金过高，吴燕未举证证明王宇琦的行为给原告造成了哪些具体损失，该院认为，在履行本合同过程中，吴燕支付的购房款为购房定金5万元，因王宇琦违约导致吴燕产生了相应的资金占用利息损失，在合同解除时房价已上涨，吴燕预期利益受损，该院酌定王宇琦支付吴燕违约金10万元。综上，吴燕诉讼请求于法有据部分，予以支持；陈红仙、王宇琦抗辩合理部分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吴燕与王宇琦、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除；二、王宇琦于判决生效后十日内返还吴燕定金5万元；三、王宇琦于判决生效后十日内支付吴燕违约金10万元。四、驳回吴燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由吴燕负担1124元、王宇琦负担2496元。二审中，陈红仙、王宇琦向本院提交房屋买卖合同一份，证明涉案房屋王宇琦与他人的成交价是170万元，没有给吴燕造成逾期利益损失。吴燕质证意见，对证据三性均有异议。虽然王宇琦与他人签订了合同，价格是170万元，但不能反映真实的成交价格，吴燕也未提供不动产权登记证，证明该房屋已经真实成交。就算该房屋已经真实成交，按照平常的交易惯例，房屋买卖合同也可能会存在阴阳合同，所以该证据不能反映真实情况，不能达到其证明目的。义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）质证意见，同意吴燕的质证意见。本院认证意见，该证据的真实性无法认定，也不能达到待证目的，本院不予采信。吴燕、义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）未向本院提交新的证据。经审理，原判查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有四，一是涉案的《义乌市房地产买卖（居间）合同》的效力问题；二是王宇琦是否应当返还定金5万元问题；三是一审判决的违约金数额是否过高问题；四是吴燕是否违约在先问题。针对争议焦点一，首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，陈红仙、王宇琦以王宇琦对涉案房屋没有完全处分权为由主张涉案合同无效，没有法律依据。其次，前述的合同条款也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。综上，原审判决认定涉案的《义乌市房地产买卖（居间）合同》合法有效，并无不当。针对争议焦点二,依据涉案的《义乌市房地产买卖（居间）合同》第五条的约定，定金由吴燕收取，且其已向王宇琦出具了定金收条一份，义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）只是按约履行保管职责而已，原审判决由王宇琦返还定金5万元有事实和法律依据。针对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据一审查明的事实，王宇琦违约的事实清楚，关于违约责任，涉案的《义乌市房地产买卖（居间）合同》第八条做出了明确的约定，但吴燕未能举证证明王宇琦的违约行为给其造成的具体损失及金额，原审依据双方的约定并结合已付定金造成的资金占用利息损失和房价上涨等实际情况，酌定由王宇琦支付违约金10万元，亦无不妥。针对争议焦点四，陈红仙、王宇琦上诉主张吴燕违约在先，但未提供任何证据予以证明。综上所述，王宇琦、陈红仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由王宇琦、陈红仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 叶金龙审 判 员 钱 萍二〇二〇年六月二十八日代书记员 周 莉