陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申903号 再审申请人(一审被告、二审上诉人):刘斌，男，1969年1月8日生，汉族，住铜川市耀州区。 委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所基层法律工作者。 被申请人(一审原告、二审被上诉人):马田，男，1987年9月24日生，汉族，住铜川市新区。 委托诉讼代理人：梁安，陕西兰天律师事务所律师。 原审被告:李峰，男，1967年2月28日生，汉族，住铜川市王益区。 原审被告:刘向阳，男，1970年12月7日生，汉族，住铜川市耀州区。 再审申请人刘斌因与马田、李峰、刘向阳执行异议之诉一案，不服铜川市中级人民法院（2019）陕02民终256号民事判决书和铜川市耀州区法院（2019）陕0204民初280号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘斌申请再审称，请求：1、撤销铜川中院（2019）陕02民终256号民事判决书和耀州区法院（2019）陕0204民初280号民事判决书。2、依法再审。3.驳回马田的诉讼请求。4.原一审案件受理费及原二审案件受理费均由马田承担。 事实与理由：本案争议的焦点问题是：1、马田是否是案涉房屋的实际购买人或实际权利人。2、马田是否对案涉房屋享有物权期待权，马田能否排除对案涉房屋的执行。一、马田是否是案涉房屋的实际购买人或实际权利人。1、经查询铜川市人民政府公开信息，从未对住房市场进行调控管理而限售、限购、限贷房屋，并且对购买铜川新区XX房人给予补贴的优惠政策。而且，铜川市属于全国五线城市，马田所购买的又是办公使用的写字间，更不受政策限制。因此，被申请人马田的辩解不能成立。2、马田是否是铜川市新区同益工贸有限责任公司的实际控制人。被申请人马田未提供证据证明其出资设立铜川市新区同益工贸有限责任公司并持有股权，也没有提供其参与同益公司经营管理并分红获利的证明，且未提供其系同益公司隐名股东的证明。因此，不能依法认定马田系同益公司实际控制人。3、同益公司与鑫鸿辉公司之间是否存在广告宣传合作关系。原二审判决及原一审判决依照同益公司与陕西鑫鸿辉物业管理有限公司于2014年10月8日签订的《广告宣传合作协议书》，认定同益公司接受鑫鸿辉公司委托代理新时代广场商贸中心广告宣传，缺乏证据证明。因被申请人马田既没有提供同益公司为鑫鸿辉公司进行广告宣传的证据，也未提供同益公司与鑫鸿辉公司代理广告宣传结算的证据，且未提供鑫鸿辉公司支付给过同益公司广告宣传代理费的证据。由此，不能依法认定同益公司与鑫鸿辉公司之间存在广告宣传合作关系。4、鑫鸿辉公司是否欠付同益公司工程款2617983元。原二审判决及原一审判决认定鑫鸿辉公司欠付同益公司工程款2617983元，缺乏证据证明。虽然，被申请人马田提供了《新时代广场商贸中心广告费用明细》，但其内容大多是楼层装饰装修和开业布展，不能够证明是为2014年10月8日至2014年12月1日的鑫鸿辉公司在建的新时代广场商贸中心进行广告宣传代理。并且，同益公司法定代表人徐武鹏明确表示未见过该费用明细。因此，不能依法认定鑫鸿辉公司于2014年12月1日欠付同益公司广告宣传代理费2617983元。5、马田是否借刘斌名义购买案涉房屋。根据原一审判决和原二审判决查明的事实，鑫鸿辉公司与刘斌于2014年12月26日签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋的总房款3468336元。刘斌、鑫鸿辉公司与铜川市印台区XX社（以下简称印台联社）于2015年1月22日签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，借款1700000元。鑫鸿辉公司于2014年12月26日出具《收款收据》，载明“收到刘斌新时代国际广场商贸中心办公写字间01402号购房款1768336元”。刘斌于2014年12月25日在铜川市印台区XX社XX社（以下简称鑫光分社）开办了个人账户及“富秦康乐卡”。鑫鸿辉公司自2015年2月9日起至2018年5月16日，每月通过刘斌的个人账户向印台联社还款21867.49元。鑫鸿辉公司为刘斌在房屋产权部门办理了预告登记。对于原二审判决及原一审判决认定被申请人马田持有鑫鸿辉公司与刘斌于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》、刘斌和鑫鸿辉公司与印台联社于2015年1月22日签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、刘斌的《富秦康乐卡》及开户的存折、购房的收款收据及还款凭证原件，只有马田的自认而没有其他证据加以证明，应当依法不能作为认定事实的依据。因为，鑫鸿辉公司如代马田还款，是要进行公司财务记账，要按照财务通则和会计准则将原始凭证保存，而不会将原始凭证交予马田。况且，被申请人马田应当提供其与刘斌及鑫鸿辉公司借名购买案涉房屋的证据，以及提供其自2017年4月起每月将案涉房屋按揭贷款的等额本息21867.49元交付给鑫鸿辉公司用于还款的证据，但被申请人马田没有提供，也未提供其向再审申请人刘斌主张过预告登记更名的证据。因此，原二审判决及原一审判决认定马田借名于刘斌购买案涉房屋，缺乏证据证明。6、马田是否以抵账方式获得案涉房屋。被申请人马田未提供其与同益公司存在关联关系的证据，也未提供证据证明其与同益公司之间存在债权债务关系或其他法律关系，就不能依法认定被申请人马田以抵账方式获得案涉房屋。而且，鑫鸿辉公司也从未向刘斌要求过将预告登记更名为马田。据此，被申请人马田没有证据能够证明其购买案涉房屋并以抵账方式获得。7、鑫鸿辉公司与刘斌之间是否存在案涉房屋买卖合同关系。鑫鸿辉公司系铜川新时代广场商贸中心项目建设的开发商，是该建设工程施工合同的发包方。刘斌系铜川新时代广场商贸中心项目的实际施工人，是挂靠铜川发达工程承包有限责任公司的建设工程施工合同的承包方。鑫鸿辉公司因开发建设的资金短缺，欠付刘斌的工程款，为了融资借款而与刘斌签订了《商品房买卖合同（预售）》，并从印台联社借款1700000元，且保存着所有与该借款有关的证据材料以及还款凭证。由此，根据被申请人马田提供的鑫鸿辉公司实际控制人侯某某于2018年6月15日与刘斌的微信聊天截图，可以依法认定案涉房屋属于鑫鸿辉公司所有。因此，鑫鸿辉公司与刘斌之间不存在案涉房屋买卖合同关系。8、鑫鸿辉公司与马田之间是否存在案涉房屋买卖合同关系。根据原二审判决查明的事实，马田与鑫鸿辉公司于2014年12月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买铜川新时代广场商贸中心01302号房屋，总房款3468336号；马田、鑫鸿辉公司与印台联社于2015年1月22日签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，借款1700000元。据此，可以依法认定被申请人马田先后在鑫鸿辉公司购买了两套办公用的写字间，而且自行购买的铜川新时代广场商贸中心01302号房屋早于以刘斌名义购买的案涉房屋。既然如此，被申请人马田就可以用同益公司享有的鑫鸿辉公司工程款2617983元先抵扣其购买的铜川新时代广场商贸中心01302号房屋的首付款1768336元，再用同益公司享有的鑫鸿辉公司工程款的剩余款849647元抵扣案涉房屋首付款，或用同益公司享有的鑫鸿辉公司工程款抵扣案涉房屋的首付款后，再抵扣其自行购买的铜川新时代广场商贸中心01302号房屋的首付款。而被申请人马田并非如此，既未提供其向鑫鸿辉公司交付购买铜川新时代广场商贸中心01302号房屋首付款的证据及按揭贷款的还款证据，也未提供其向鑫鸿辉公司偿付案涉房屋按揭贷款的还款证据。可以依法认定鑫鸿辉公司运用与刘斌向印台联社借款的方式与马田签订了《商品房买卖合同（预售）》，目的一样是为了其融资借款，同样从印台联社借款1700000元，并不存在与马田买卖商品房的关系。9、马田是否与铜川大耀城商业运营管理有限公司之间存在房屋租赁合同关系。原二审判决及原一审判决认定马田与铜川大耀城商业运营管理有限公司（以下简称大耀城公司）于2016年9月20日签订了《租赁合同》，将案涉房屋以每年289190元的价格出租给大耀城公司。为此，马田提供了其持有的工行银行卡卡号为XXXXXXXXXXXXXXX8753的2016年10月1日至2018年10月25日期间的部分账户明细清单，但未提供该期间的全部银行账户明细清单。从该银行账户明细清单看，2016年11月11日侯某某转款120000元、2016年12月4日侯某某转款100000元、2017年3月21日侯某某转款100000元、2017年11月3日侯某某转款22000元、2017年12月8日侯某某转款100000元、2017年12月27日侯某某转款130000元、2018年8月28日侯某某转款50000元，只能够证明马田与侯某某个人有账款往来，且账款数额及转款日期均不能证明是其收取大耀城公司的房屋租金，也未提供侯某某代大耀城公司支付房屋租金的证据。因此，不能依法认定马田对案涉房屋接管并与大耀城公司之间存在房屋租赁合同关系。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，原二审判决及一审判决，在被申请人马田未提供其购房合同、购房收据和以刘斌名义购房的相关证据，也未提供其支付购房款、缴纳税费及对案涉房屋并占有、使用、收益的有关证据，就认定被申请人马田是案涉房屋实际购买人或实际权利人，是认定基本事实缺乏证据证明和适用法律错误。二、马田是否对案涉房屋享有物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条，物权期待权被严格限定在不动产买卖合同法律关系之中，即只有基于不动产买卖合同法律关系中的买受人，在符合法律规定的条件时，才享有物权期待权。依据现有法律及司法解释的规定，以物抵债之行为尚不能产生物权期待权。本案中，被申请人马田既没有提供其与鑫鸿辉公司签订购买案涉房屋合同的证据，又没有证据能够证明其已占有案涉房屋，也未提供其支付案涉房屋购房款的证据，且未提供非其本人原因而未办理过户登记的证据。因此，被申请人马田所请求其享有案涉房屋的物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条情形，不能依法确认其对案涉房屋享有物权期待权。人民法院对不动产采取的强制执行措施，指向的标的物应当是被执行人实际享有所有权或拥有物权期待权的不动产。因被申请人马田不能依法确认为案涉房屋的实际购买人，也不能依法确认为实际权利人，更不能依法确认其对案涉房屋享有民事权益。被申请人马田对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 本院查明，一、二审审理查明的事实属实。 本院认为，本案争议的焦点问题是案外人马田对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益，本案应否停止执行。 一、关于再审申请人刘斌所提马田并非案涉房屋实际 购买人的再审理由。本案中，首先，陕西鑫鸿辉物业管理有限公司与铜川市新区同益工贸有限责任公司签订抵账协议，约定陕西鑫鸿辉物业管理有限公司应付铜川市新区同益工贸有限责任公司工程款抵做马田购买案涉房屋的首付款并替代马田向银行支付房屋按揭贷款，该事实与购房款收款收据记载的内容相互印证，可以证明陕西鑫鸿辉物业管理有限公司将案涉房屋给马田抵的工程款的事实。其次，被申请人马田一直持有案涉房屋买卖合同文本原件、还贷卡和还款凭证原件并占有出租案涉房屋取得租金收益的事实与房屋被查封后再审申请人刘斌给侯某某发的微信内容相互印证，能够证明马田仅是借用刘斌的名义签订案涉房屋买卖合同的事实。最后，本案在再审案件审查听证中，再审申请人刘斌的代理人也认可刘斌只是购买案涉房屋的出名人，房子并非是刘斌的而是陕西鑫鸿辉物业管理有限公司的，陕西鑫鸿辉物业管理有限公司对其已将案涉房屋抵账给被申请人马田的事实在一、二审中均予以认可并有相关证据在卷佐证。综上所述，被申请人马田应是案涉房屋的实际购买人也即实际权利人。再审申请人刘斌主张其与陕西鑫鸿辉物业管理有限公司之间存在工程款纠纷，案涉房屋是该公司抵给其的工程款的主张因未提供证据予以证明，本院不予支持。 二、关于被申请人马田是否享有排除人民法院对案涉 房屋强制执行的民事权益的问题。 本案中，首先，陕西鑫鸿辉物业管理有限公司与刘斌签订的商品房买卖合同在房屋管理部门进行了商品房预告登记，预告登记仅是限制所有权人对案涉房屋的处分，并不产生物权效力，权利人享有的不动产物权期待权仍属债权范畴。虽然再审申请人刘斌与陕西鑫鸿辉物业有限公司签订了房屋买卖合同，但其与出卖人陕西鑫鸿辉物业有限公司之间是否存在真实买卖关系刘斌无法举证证明。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。”本案在二审审理期间，房产管理部门已撤销了刘斌与陕西鑫鸿辉物业有限公司之间的买卖合同，被申请人马田与陕西鑫鸿辉物业有限公司重新签订购买案涉房屋的买卖合同并在房产部门登记备案，且马田也已全部偿还了案涉房屋的贷款，铜川市印台区XX社遂对案涉房屋撤销了抵押登记，故刘斌对案涉房屋的预告登记权利已经失效。综上，刘斌主张对案涉房屋享有权利的基础事实已经丧失，且李峰对刘斌享有的仅是一般金钱债权，该债权并不当然优先于房屋实际权利人马田对案涉房屋享有的债权。 综上，再审申请人刘斌所提再审理由均不能成立。一、二审判决认定事实清楚、处理正确，唯适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘斌的再审申请。 审 判 长  魏 西 霞 审 判 员  李   俊 审 判 员  赵   玲 二〇二〇年六月十五日 法官助理   陈 婧 书 记 员 王 晨 1