上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4101号上诉人(原审原告)：颜有兰，女，1966年1月14日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：钱卫锋，男，1977年3月16日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。上诉人颜有兰因与被上诉人钱卫锋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初24565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜有兰上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判其与钱卫锋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除，并改判支持其一审诉请2。事实和理由：2019年6月29日，颜有兰与钱卫锋就上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》。当日，钱卫锋支付第一期(三个月)租金人民币(以下币种均为人民币)9,600元及租赁保证金3,200元。根据《房屋租赁合同》的约定，每期租金支付时间为该期首月的7天前。2019年9月23日是第二期租金支付最后一天，经颜有兰多次提醒，钱卫锋仍拒绝支付该期租金，并要求提前解除租赁合同。颜有兰同意提前解除合同，但不同意退还租赁保证金3,200元。钱卫锋表示，若不退还租赁保证金，其将拒绝交房。2019年9月24日，颜有兰前往涉案房屋与钱卫锋沟通，但钱卫锋拒绝开门，也不接听电话。颜有兰报警后，警察告知在涉案房屋内的租客：既然签订合同就应有契约精神，作出违约行为当然要承担违约责任，租赁保证金理应不予退还，并要求钱卫锋2019年9月30日前搬离涉案房屋，否则颜有兰将起诉钱卫锋，并让租客转告钱卫锋。根据合同约定，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金。钱卫锋逾期未支付租金的情况下，颜有兰于2019年9月28日通过短信及微信通知钱卫锋需在2019年10月1日前搬离涉案房屋，并结清使用涉案房屋期间的水电费用，修理涉案房屋内被损坏的原有物品，将涉案房屋打扫干净并恢复原状，于2019年10月1日正式交接。2019年10月1日，颜有兰与物业保安一同前往涉案房屋，钱卫锋仍拒绝交接房屋。2019年10月4日，颜有兰向一审法院提交《民事起诉状》，请求钱卫锋支付自2019年10月1日至涉案房屋实际返还之日的费用。2019年11月12日，颜有兰向一审法官咨询案件进展情况，一审法官告知颜有兰可自行选择是否变更诉讼请求，增加占用费的诉请，颜有兰可以重新修改后提交诉讼请求。2019年11月13日，颜有兰再次向一审法院提交《民事起诉状》，要求钱卫锋支付自2019年10月1日至实际搬离涉案房屋之日的占用费。2019年11月28日，颜有兰接到一审法官电话，要求颜有兰收回涉案房屋。出于不扩大损失的考量，颜有兰再次通过短信通知钱卫锋将于2019年12月2日收房。2019年12月2日，钱卫锋并未出现在涉案房屋，颜有兰只能在物业公司的工作人员见证下自行完成收房。2019年12月8日，颜有兰第三次向一审法院提交《民事起诉状》，要求钱卫锋支付自2019年10月1日至2019年12月2日的房屋占用费，实际占用时间为63天，占用费按日租金的两倍计算，合计13,255元。颜有兰三次提出的诉讼请求均明确是在房屋租赁合同解除日为2019年10月1日的前提下主张房屋占用费。颜有兰认为，确认2019年10月1日为租赁合同解除日的要求，完全合情合理合法。关于占用费的请求，是与一审法官沟通后依其建议增加。2020年1月2日，一审法院开庭审理本案，审理当天调解不成，等待判决。2020年2月17日，根据一审法官电话要求，颜有兰手写《关于诉讼请求——房屋租赁合同解除日的说明》，法官要求一定要按其口述内容书写，否则需颜有兰本人前往一审法院。考虑到当时正处于疫情期间，颜有兰无法亲自前往一审法院，只得在违背自己意愿的情况下写下补充说明一份。颜有兰认为，一审法院违背了颜有兰作为原告的意愿，背离了“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则，歪曲案件事实，偏袒钱卫锋，严重损害颜有兰的合法权益。颜有兰要求认定2020年2月17日出具的《关于诉讼请求——房屋租赁合同解除日的说明》无效，要求还原整个案件真实性。被上诉人钱卫锋辩称，不同意颜有兰的上诉请求，同意一审判决。颜有兰向一审法院起诉请求：1、判令颜有兰与钱卫锋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；2、判令钱卫锋支付颜有兰2019年10月1日至2019年12月2日的房屋使用费13,255元(按照日租金的两倍，即每日105元计算)；3、判令钱卫锋支付颜有兰垫付的水电费3,499.66元(2019年9月至11月)；4、判令钱卫锋支付颜有兰更换锁芯费用250元、垃圾清洁搬运费400元、更换马桶费用350元、更换灯泡费用50元、赔偿门禁卡一张30元；判令钱卫锋搬离留置在房屋中的空调；5、判令颜有兰有权没收钱卫锋支付的租赁保证金3,200元作为违约金。一审法院认定事实，2019年6月29日，颜有兰(甲方、出租方)与钱卫锋(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》及合同附件，其中约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为二年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，租金每月3,200元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年6月29日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前；乙方须支付给甲方租赁保证金3,200元；第6.1条约定：“租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担……”；第7.1条约定：“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。”第7.2条约定：“租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。”第9条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。……”第13条中约定：“……。合同到期后乙方需恢复原状并打扫干净。……”合同中就其他相关事宜进行了约定。租赁合同签订当日，钱卫锋向颜有兰支付了三个月租金9,600元及租赁保证金3,200元。2019年9月28日，颜有兰与钱卫锋通过短信就涉案房屋的租赁事宜进行沟通。2019年10月1日，颜有兰与钱卫锋未就涉案房屋进行交接。2019年11月28日，颜有兰通过短信通知钱卫锋，要求钱卫锋于2019年12月2日搬离涉案房屋、按照合同约定处理租赁事宜等。2019年12月2日，颜有兰自行收回涉案房屋。一审法院另查明，颜有兰垫付了涉案房屋2019年9月至11月的水电费合计3,499.66元。一审法院认为，颜有兰与钱卫锋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。对于《房屋租赁合同》的解除时间，双方均确认钱卫锋提出提前解除租赁合同，故钱卫锋属于违约方，并不享有合同解除权，其亦未与颜有兰就涉案房屋进行交接，其虽辩称已告知颜有兰将涉案房屋的钥匙等放在消防栓处，并于2019年10月1日搬离了涉案房屋，但未提交相应证据加以证明，故颜有兰在诉讼中提出要求解除《房屋租赁合同》并要求以其2019年12月2日自行收回房屋的时间作为解除时间，一审法院予以认可；对于颜有兰主张2019年10月1日至12月2日房屋使用费的诉讼请求，实际应为租金，钱卫锋应当按照双方合同约定向颜有兰支付上述期间的房屋租金，经核算确定为6,613.30元。对于颜有兰主张垫付的水电费用，钱卫锋对于金额并无异议，但是不同意支付2019年9月的水费，认为该月的水费异常，对此，一审法院认为，根据双方合同约定，钱卫锋应当支付涉案房屋租赁期间的水电费用，即便钱卫锋在使用期间存在一定异常，其作为实际使用人应当能够及时发现并进行处理，其现仅以存在异常为由予以拒付缺乏依据，一审法院不予采纳，因此，钱卫锋应当支付颜有兰垫付的2019年9月至11月的水电费用3,499.66元。对于颜有兰要求赔偿更换锁芯等费用的诉讼请求，首先，颜有兰就其主张的相应费用所提出的证据不足以证明其实际支出的金额，但是，结合法庭审理情况，对于更换锁芯及门禁卡的费用，钱卫锋确认未将钥匙交还给颜有兰，其虽提出将钥匙、门禁卡放在消防栓处，但没有证据证明其告知了颜有兰，且该方式并不妥当，而颜有兰亦表示并未收到，故钱卫锋的上述行为对颜有兰正常使用存在一定影响，其更换门锁具有合理性，一审法院酌情支持其更换锁芯费用150元；对于门禁卡，如前所述，且钱卫锋亦确认补办一张门禁卡需30元，故一审法院予以支持；对于垃圾清洁搬运费，双方合同对此并无约定，故一审法院不予支持；对于更换马桶费用，对此，钱卫锋确认马桶的盖子确实存在一定损坏，但是系交房时就已经损坏，对此，一审法院认为，如果钱卫锋认为交房时就损坏其在交接时就应当提出，但其并未提出且在此后的使用过程中也从未提及，而颜有兰在收回房屋后即提出存在该处损坏，但其自行提交的照片中也仅显示水箱盖子一角破损，故一审法院酌情确定由钱卫锋赔偿颜有兰100元；对于灯泡的费用，颜有兰提交的证据不足以证明交付时的灯泡情况，且亦无相应证据证明该问题系因钱卫锋不当使用造成，根据合同约定颜有兰作为出租方本身应当负责维修，故上述费用一审法院难以支持。对于颜有兰要求没收租赁保证金作为违约金的诉讼请求，钱卫锋表示同意以没收租赁保证金的形式承担违约责任，于法无悖，且双方均要求在本案中一并处理，故一审法院予以确认。一审法院判决：一、颜有兰与钱卫锋于2019年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；二、钱卫锋应于判决生效之日起十日内支付颜有兰房屋租金6,613.30元；三、钱卫锋应于判决生效之日起十日内支付颜有兰代为垫付的水电费用3,499.66元；四、钱卫锋应于本判决生效之日起十日内赔偿颜有兰更换锁芯费用150元、门禁卡费用30元、马桶维修费用100元；五、颜有兰有权没收钱卫锋支付的租赁保证金3,200元；六、驳回颜有兰的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，颜有兰提供其与钱卫锋之间的短信、微信聊天记录，证明钱卫锋认可2019年10月1日解除合同，不是2019年12月2日解除。钱卫锋对该证据的真实性无异议，但认为钱卫锋只是告诉颜有兰2019年10月1日搬离，并不是说2019年10月1日解除合同，当日双方根本没有见面；2019年12月2日颜有兰说过来见面，确认合同解除，颜有兰将涉案房屋收回。以上事实有颜有兰提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，颜有兰与钱卫锋就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。因颜有兰与钱卫锋均确认系钱卫锋提出提前解除合同，故钱卫锋属于违约方，因此，钱卫锋并不享有合同解除权。钱卫锋辩称其已告知颜有兰将涉案房屋的钥匙等放在消防栓处，并于2019年10月1日搬离了涉案房屋，但其并未提交相应证据加以证明。本案中，颜有兰在一审诉讼中提出要求解除租赁合同并要求以其2019年12月2日自行收回房屋的时间作为解除时间，可获支持。因2019年12月2日为合同解除日，故颜有兰主张的2019年10月1日至12月2日的房屋使用费应为租金，一审法院按照合同约定的租金金额并经核算确定为6613.30元，并无不当。综上所述，上诉人颜有兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人颜有兰负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年六月十一日书记员  唐 晔附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……