广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9669号上诉人（原审原告）：谢雪梅，女，1971年2月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：马剑，广东马良律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耸，广东马良律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东烨龙集团有限责任公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路737号之二至737号之五301房自编318。法定代表人：林宏润，该公司董事长。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。上诉人谢雪梅因与被上诉人广东烨龙集团有限责任公司（以下简称烨龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初31115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢雪梅及其委托诉讼代理人马剑、何耸，被上诉人烨龙公司的委托诉讼代理人林俏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢雪梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销《翰林尚品认购书》；烨龙公司返还谢雪梅购房款640000元及利息（以640000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2018年12月21日起计算至实际付清为止）；烨龙公司赔偿谢雪梅640000元；2.由烨龙公司担一、二审诉讼费用。事实与理由:一、烨龙公司刻意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，一审法院遗漏了对此重要事实的审理，属事实查明不清。谢雪梅在烨龙公司售楼部的工作人员石芸“新楼盘、一手楼、带学位”的介绍下，为了儿子入读小学，于2018年10月30日与烨龙公司签订《翰林尚品认购书》购买案涉房屋。一审庭审中，烨龙公司表示售楼中心的墙壁上挂有该房产抵押的房产证并向谢雪梅出示过，却没有提交任何证据，与客观事实不符，谢雪梅亦从未确认过烨龙公司关于房屋产权的公示情况，一审法院主观臆断，事实认定错误。谢雪梅签订合同时，烨龙公司没有履行告知义务，没有明确说明房屋抵押情况并将房屋抵押情况写入合同中，故意隐瞒谢雪梅抵押事实。《翰林尚品认购书》亦无提及房屋的产权年限及抵押情况，如果谢雪梅知道购买的的房屋不是一手房仅剩40年产权而且有抵押，根本不会签订该认购书。烨龙公司作为房地产开发经营的房地产开发公司，不仅设有装修豪华的售楼中心，而且所售楼盘悬挂出巨幅售楼广告，谢雪梅作为一般消费者，必然会认为涉案房产如烨龙公司销售人员所述没有任何问题的一手房。烨龙公司没有任何证据证明履行了告知义务，而且故意隐瞒房屋已经抵押的情况。二、烨龙公司并未在签订合同前明确告知谢雪梅房屋产权年限情况，而且多次虚假告知谢雪梅房屋是一手楼，一审法院对此事实查明错误。烨龙公司代理员工未在签订合同前告知谢雪梅涉案房屋产权仅剩40年，其在签订合同前一直声称该房屋是一手房、学位房，使谢雪梅误以为符合了自己的购房目的。烨龙公司不仅故意隐瞒房屋的产权年限，而且多次虚假告知谢雪梅房屋是一手楼，违背了谢雪梅购房的真实意思，导致谢雪梅做出了错误判断而与烨龙公司签订了购房合同。三、一审法院认定谢雪梅交纳定金时已看过房产证，属事实认定错误。一审庭审中谢雪梅表示烨龙公司曾经拿出一本证，但是仅仅让谢雪梅看了封面就马上收回去，烨龙公司不给谢雪梅查看所谓“房产证”的内容，谢雪梅无法确认该证件是否房产证，一审法院直接认定谢雪梅确认其已看过现房，并在交纳定金时看过房产证，与事实不符。另从谢雪梅与烨龙公司工作人员的聊天记录亦可看出，谢雪梅不曾看过所谓的“房产证”。四、一审判决适用法律错误。烨龙公司销售房屋时故意隐瞒房屋已抵押的事实，隐瞒房屋产权年限，并虚假告知房屋是一手楼，以欺诈方式使谢雪梅在违背真实意思的情况下签订《翰林尚品认购书》，该合同应予撤销。即使烨龙公司的行为不是欺诈，也属于因重大误解订立的合同，谢雪梅一直认为涉案房屋是一手楼，具有70年产权，事实上，涉案房屋是二手楼，仅剩40年产权并且有抵押，严重违背了谢雪梅购房的真实意思，属于可撤销合同。五、谢雪梅原签订案涉买卖合同是基于烨龙公司的员工提出该房产有学位，谢雪梅经过到派出所户籍了解确认，2018年9月份签订合同，正常履行过户手续后谢雪梅的儿子可以就读小学。烨龙公司不能交付物业及迁移户口，造成谢雪梅买房给儿子上学的目的不能实现。被上诉人烨龙公司辩称：同意一审判决处理，不同意谢雪梅的上诉请求。事实与理由：一、关于抵押的情况，谢雪梅在签订合同之前已经知道抵押的存在，谢雪梅一审庭审期间当庭承认在签订合同前工作人员向其出示房产证的事实。房产证明确记载了二手房以及抵押的事实。二、关于二手房的抵押交易问题，只要谢雪梅交足首期款，烨龙公司即可涂销过户。但是谢雪梅没有交足首期款，烨龙公司给予谢雪梅分期支付首期款的机会，但是谢雪梅在支付第二笔款项时已经逾期，因此违约方是谢雪梅。三、关于40年产权的问题，涉案房屋是住宅，具有70年的产权，但是从1990年9月8日开始计算。这一事实记载在房产证上，当时的销售人员已经明确告知谢雪梅1990年开始征地的事实，谢雪梅对此是知情的。从谢雪梅提交的聊天记录均可以看出，谢雪梅担心的是凑齐首付的问题，烨龙公司同意其分三次支付。但是时至今日，谢雪梅依然尚欠首期款259376元。谢雪梅确认在2018年进行交付就具有学位，烨龙公司从未以学位作为广告，或者作出过相关的承诺。涉案房屋不存在不能迁户口的问题，在户口问题上涉案房屋与其他商品房没有任何区别。谢雪梅于2019年7月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销《翰林尚品认购书》（编号0001076），合同标的2969376元；2.烨龙公司返还谢雪梅购房款640000元及利息（以640000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2018年12月21日起计算至实际付清为止）；3.烨龙公司赔偿谢雪梅640000元。一审法院经审理查明：根据粤（2017）广州市不动产权第00250398号不动产权证记载，广州市越秀区东风东路737号之二至737号之五501房的产权人为烨龙公司，建筑面积44.78平方米；附记记载使用年限70年，从1990年9月8日起，2017年9月21日以17登记01046674号办理抵押权变更登记，他项权人为广发银行股份有限公司顺德分行，权利种类为抵押权。2018年9月12日，谢雪梅（认购方）与烨龙公司（出售方）、出售方代理广东合富辉煌房地产顾问有限公司签订《翰林尚品认购书》约定：认购物业广州市越秀区东风东路737号之二5层01房住宅，建筑面积44.7783平方米，套内面积为35.053平方米，原定价3189122元，优惠折扣一口价，认购价2969376元；付款办法为银行按揭付款，定价40000元须于签署本认购书时付清，定金余额60000元于2018年9月30日补齐，首期楼款房款的30%即799376元须于2018年12月30日前付清，其中200000元于2018年10月15日支付，余额599376元于2018年12月30日支付，余款房款70%即2070000元须于2018年12月30日前申办按揭贷款；认购方须于交清首期房款以及有关费用时，携同此认购书及身份证明原件及复印件等和上述首期楼款收据、应缴相关费用到现场销售中心签署《房屋买卖合同》及有关文件；该物业交付时间为2018年10月30日前；选择按揭付款的客户须于签署《房屋买卖合同》前向出售方提交申请银行按揭所需的资料、签署申请银行按揭的相应文件，并于签署《房屋买卖合同》时签署贷款合同，否则按违约处理；如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须支付出售方违约责任金，违约金每日按未付房款总价0.05%计算；双方确认已对相关购房政策、《房屋买卖合同》及其附件、《物业服务协议》、《管家增值合同》以及甲方公示的《收费一览表》及其他所有文件等，作出详细合同的沟通、解释及说明，双方已充分认识，清晰了解签署文件所有条款包含的法律意义及法律后果，认购方完全同意按前述文件条款签署上述各项合同，不再要求变更、增加或减少任何条款；买卖双方同意在未签订《房屋买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约；等。出售方经办人处签名为石芸。合同签订后，谢雪梅于2018年9月12日支付40000元、9月21日支付60000元、10月12日支付120000元，10月19日支付60000元、10000元、10月24日支付40000元、11月14日支付110000元、12月21日支付200000元。烨龙公司开具上述金额的收据。2019年6月14日，谢雪梅向烨龙公司发出《关于协商认购事宜的函》，称谢雪梅认购烨龙公司所售房屋时，无人告知存在抵押的事实，时至今日才发现所购房屋已被抵押，现提出以下要求，一是就认购书签订补充协议，约定明确具体何时解押，解押后具体何时签订正式合同，如你方无法按期解押或提供合同应承担何种违约责任，二是承诺就所认购的房屋不存在其他隐瞒的事实；等。烨龙公司表示没有收到该函件。同月25日，烨龙公司向谢雪梅发出《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》，记载烨龙公司现通知谢雪梅请在2019年6月28日前将首付款余额259376元及滞纳金23344元，合计282720元交清，否则烨龙公司将按照《翰林尚品认购书》条款执行，将该房屋另行销售，且所收费用不予退还。谢雪梅为证明其主张，向一审法院提交其与销售人员石芸的微信聊天记录。其中，2019年9月8日，谢雪梅：“我老公叫我买二手的，别去找一手楼了”；2019年5月31日，谢雪梅：“我今天去办理贷款，他们工作人员说我这个房子是二手房，怎么回事，还说只有40年产权”；石芸：“一手房，这个是有房产证”；谢雪梅：“我当时就想的是一手楼就有70年，你现在跟二手楼没区别的都是40年”；石芸：“买的时候讲了90年征地的，你又不是不知道”；谢雪梅：“你帮我找找人看能不能退了”，“是的，这个房子有点小买了住不下”。2019年6月3日，谢雪梅：“事实是不够钱的”，“我是买学位房，一定要查清楚一手楼还是二手楼”，“退是肯定想退，退不了只能交易”。6月10日，石芸：“一手楼，二手楼不是这样交易的”，“说了有房产证，直接去房管局过户就可以了，实际是一手，有房产证，直接过户就可以了”。烨龙公司质证认为，石芸是合富辉煌公司的员工，烨龙公司无法约束其行为。一审庭审中，谢雪梅表示主张撤销协议的理由是烨龙公司在销售房屋时隐瞒房屋重要信息，导致谢雪梅作出错误判断。谢雪梅表示在签订协议前，其到现场看过现房，销售人员表示房屋是学位房、一手房，其在交定金的时候看过房产证，但是只是一瞬间晃过。烨龙公司表示，在房屋销售大堂有房产证公示，在对方交定金之前必须让对方看过房产证复印件，烨龙公司销售的就是二手楼，从未有一手房宣传，而且是有现楼的，该栋楼的楼龄并非是新楼，从外观和内在都能看到，烨龙公司已告知涉诉房屋已经存在抵押情况，可以继续履行过户，且房产证公示在售楼大厅，其抵押状态是公开的。谢雪梅称据其后来调查烨龙公司只是在大厅的墙角部位展示房产证，并没有引导谢雪梅去留意。关于房屋交付问题，双方确认涉诉房屋并无交付。烨龙公司称其口头通知谢雪梅交楼，因谢雪梅一直强调不想要该房屋，烨龙公司表示现房屋可以交付。一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，谢雪梅提交了其与烨龙公司代理广东合富辉煌房地产顾问有限公司员工石芸的微信聊天记录，根据该聊天记录显示，石芸在签订合同后与谢雪梅的沟通过程中，确有多次表示涉诉房屋是一手楼，但其亦称已将房屋产权年限告知谢雪梅。且谢雪梅确认其已看过现房，并在交纳定金时看过房产证；此外，烨龙公司表示其已在房屋销售现场公示房屋产权情况，谢雪梅亦确认烨龙公司确有展示相关资料，故烨龙公司已在公开场所展示房屋产权情况，谢雪梅应尽审慎义务，认真审查房屋产权情况。现谢雪梅以烨龙公司在销售房屋时隐瞒房屋重要信息，导致谢雪梅作出错误判断为由，主张撤销认购书、返还款项及赔偿损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第八条之规定，一审法院于2019年11月25日作出一审判决：驳回谢雪梅的全部诉讼请求。案件受理费30555元，由谢雪梅负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，谢雪梅向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.《广州市不动产登记查册表》，拟证明截止至2020年5月28日，涉案房产仍处于被抵押状态；证据2.《广州市住房和城乡建设局转送告知书》、《广州市房屋交易监管中心受理告知书》、《关于谢雪梅反映事项的答复意见书》、《报警回执》，拟证明烨龙公司故意隐瞒涉案房屋被抵押的事实，至今仍然没有能力办理涂销抵押，无法将案涉房屋办理过户登记至谢雪梅名下。烨龙公司质证认为：谢雪梅二审当庭提交的材料不属于新证据，烨龙公司不予质证。对证据1，谢雪梅称该楼盘早于2017年全部抵押，事实上，只要缴纳首付，均是可以过户的。对证据2的真实性没有异议，但是对关联性不确认。答复意见书分成两个部分，一方面是基本情况，另一方面是处理意见，关于抵押情况的第二点是主观的处理意见，不是对事实的确认。事实上，只要谢雪梅交纳足额首期款，办理贷款手续是可以过户。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：谢雪梅主张撤销合同的理由是否成立。谢雪梅二审期间主张撤销的理由是烨龙公司构成欺诈以及谢雪梅因重大误解而签订合同。谢雪梅作为购房者在购买房屋前应详尽了解房屋的权属、性质等详尽情况。谢雪梅在一审期间陈述其在交定金时曾看过房产证，但只是一瞬间晃过，可见烨龙公司的销售人员在出售房屋时曾经向其出示房产证。谢雪梅未仔细查看房产证的内容，仅凭销售人员的陈述而相信涉案房屋为一手房，未尽其自身应尽的注意义务，是对其自身权利的忽视。谢雪梅提交的微信聊天记录中，销售人员石芸陈述“一手房，这个是有房产证”，但是也提出“买的时候讲了90年征地的，你又不是不知道”，之后，谢雪梅并没有提出反对意见，而是以房屋有点小、事实是不够钱等原因要求退房。由此可见，谢雪梅对房屋剩余产权年限是明知的。虽然销售人员存在误导性的用语，但是谢雪梅以此为由主张烨龙公司构成欺诈以及签订合同存在重大误解，理由不成立。至于烨龙公司是否隐瞒房屋被抵押的事实，谢雪梅一审期间陈述烨龙公司在大厅的墙角部位有展示房产证，房产证对房屋抵押的情况应当有所记载，且房屋存在抵押涉及的是合同能否履行的问题，且烨龙公司二审中表示只要谢雪梅付清首期款即可涂销抵押，并要求继续履行，故谢雪梅以烨龙公司隐瞒房屋抵押情况为由主张撤销合同，亦缺乏依据。在谢雪梅未依约支付房款，也未要求烨龙公司履行的情况下，其主张烨龙公司不能交付物业以及迁移户口，缺乏依据，本院不予采信。谢雪梅二审期间提交的证据不能证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上，谢雪梅主张撤销合同的理由不成立，本院不予支持。综上所述，谢雪梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30555元，由上诉人谢雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十四日书记员 冯冠豪郭丽淳