贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3145号 原告：万余，女，彝族，1983年1月25日出生，住贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号15224201610312687。 委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。 原告万余与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢成，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万余向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定10000.00元(具体以353117.00元购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5具2日计算至被告向原告文付办理商品房转移登记有关文书之日;二、判令被告进还原告电开户费、闭路开户费、燃气开户费(下称“三通费”)共计3479.00元；三、本案案件受理费由被告承担。事实及理由:2014年11月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元16层A4号房；建筑面积107.2平方米，套内建筑面积85.8平方米；商品房总价款为353117.00元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋所有权移登记《商品房买卖合同》第二十二年第三款约定:“一)出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、約定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的、按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后、出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”但本条中对买受人不退房时，出卖人如何承担违约责任未进行约定。此外，对于转移登记，合同附件十二补充协议第3.1还约定:若出卖人代办《房屋所有权证)，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人:若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。另，对于三通费双方在《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、三通费、契税及房屋维修基金等相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将办理涉案商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办理不动产权证书，也未将三通费退予原告。原告认为，案涉(商品房买卖合同)是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告未依约履行合同，应向原告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责住:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，原、被告合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过180日以后的，未约定买受人不退房时违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，故根据上述法律的规定，被告应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3至1.5倍，从2017年5月2日起计算违约金至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于原告所缴纳的三通费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。以及《商品房买卖合同》第七条之约定，被告于法于约均不得向原告另行收取三通费，对于已收部分应予退还。综上所述，原告维护为自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢! 被告贵州七众置业有限公司书面辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中作出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告贵州七众置业有限公司口头辩称，2019年12月25日原告已提交办证资料，目前原告的产权证书已办理完毕，目前的状况是差一个住建局的骑缝章，待我公司走完全部流程，核对完原告所交的一切费用，就会通知原告拿证。 本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于毕节市碧阳大道毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元16层A4号房，建筑面积为107.2平方米；房款总价为353,117.00元。买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款123,117.00元，余款230,000.00元以银行按揭支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再出向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房；房屋交付使用条件：供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、燃气开户费及电视闭路、水电开户费。同时，该合同的第八章第二十二条第三项关于转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告按约向被告支付了购房款353,117.00元，被告将房屋交付原告使用，原告向被告交纳了维修基金、契税等费用，其中，2016年7月26日被告出具给原告的注明“办证代收款”收据金额为3977.00元的款项包括电开户费529.00元、闭路开户费350.00元、燃气开户费2600.00元，上述三项费用共为3479.00元。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未为原告办理不动产转移登记，也未退还收取的三通费3479.00元。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心向被告出具了《圆梦国际第5幢首次登记审查意见》，表示同意办理该项目的不动产登记。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证、质证,并收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金应从被告违约的次日，即2017年5月2日起开始计算。因涉案房屋2019年8月2日才可以办理不动产登记，但被告至今未履行交付有关文书的义务，因此，违约金应计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。故对被告无事实及法律依据的抗辩，本院不予采纳。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额353,117.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因双方在合同中并未选择逾期180日后的违约责任选项，故原告可选择此选项，也可以在法律规定的范围内主张，结合原、被告双方的履约情况，原告主张的违约金符合客观实际和法律规定，本院予以支持。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额353,117.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告万余之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算。 对于原告要求被告返还三通费3479.00元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告万余逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款总额353,117.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告万余之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算)。 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告万余三通费3479.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币68.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年六月五日 书记员  王 贵