上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4411号上诉人(原审被告)：上海安盛房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈安刚，执行董事。委托诉讼代理人：沈洋，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄德香，女，1971年12月15日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：孙玉锋，上海市汇业(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利华，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海安盛房产开发有限公司(以下简称“安盛公司”)因与被上诉人黄德香定金合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初23701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回黄德香一审诉讼请求。事实和理由：黄德香就上海市沪青平公路XXX号《六合别墅》XX幢房屋(以下简称“系争房屋”)在协商签订预售合同的过程中，坚持要求推翻定金合同和国家购房政策已经明确规定的最低首付要求，不接受35%首付款比例，仅同意人民币(以下币种均为人民币)500,000元定金转化为首付款，而且无论任何原因只要贷款不成就要解约退款，这才是预售合同最终未能协商签订的最主要原因。黄德香始终声称，如不先支付35%首付款，安盛公司就不和其协商签订预售合同，这完全是其自说自话，故意偷换概念，与现有证据不符。安盛公司数次催告黄德香支付首付款本身是基于定金合同有这样的约定，不是安盛公司擅自主张的，且黄德香提早支付首付款可以节省300,000余元房款，这对黄德香其实也是有利的。事实上，安盛公司主张的只是黄德香违反定金合同及贷款政策要求的付款方式(即首付款最低比例要求)，而首付款完全可以在签约同时或之后支付。安盛公司从未实际追究黄德香逾期支付首付款的违约责任，也从未将黄德香必须先支付首付款作为协商签订预售合同的前提条件。即使在2019年6月25日之后，甚至直到一审庭审，安盛公司都反复进行了解释说明，只需要黄德香在预售合同中接受最低35%首付比例的付款方式，而具体付款时间是可以另外协商约定的事项。由此可见，首付款的支付时间并不是争议的焦点和协商的障碍，问题在于黄德香根本就不同意至少35%的首付款比例。黄德香连这一点都不同意，遑论支付时间问题？预售合同怎么可能协商成功？因此，一审判决认定安盛公司存在不合理之处是完全错误的。一审中，安盛公司已经明确表示，该房屋仍然在售(并未如黄德香所称已出售给他人)，安盛公司仍然愿意和黄德香协商签署预售合同，愿意按原定条件将该房屋出售给黄德香或其家人，对其限购、限贷等各种问题都可以通过协商予以解决。在可能妨碍预售合同协商不成的种种障碍都被一一排除的情况下，黄德香仍然一口回绝，甚至还变更诉求为双倍返还定金，这显然与诉讼前的协商情况不符，充分暴露了其恶意毁约的意图。反观安盛公司，则始终以促成交易为主要目的，在多次书面催告而黄德香始终采取恶意磋商态度、直到后来迟迟不再给予反馈和答复、执意毁约不愿再协商的情况下，才最终认定其拒绝签订预售合同，无奈没收定金。时至今日，该套房屋安盛公司仍然保留未售，并且已经具备交付条件，很快可以办理产证。如果黄德香诚心购房，安盛公司仍然可以按照原定价格和付款方式继续将该套房屋出售，合同条款在公平合理的基础上都可以协商满足。在这种情况下，黄德香仍然坚持拒绝协商甚至主张双倍返还定金，其借口无法协商一致而恶意毁约的意图是显而易见的。一审判决既然已经认定黄德香在预售合同协商签约过程中提出的是不合理要求，却又认定不属于违约和导致预售合同不能签署的归责原因，采取和稀泥的方式判决返还定金，显然逻辑不通，属于事实认定不清、法律适用错误。综上，黄德香违反定金合同，在协商签约过程中采取恶意磋商行为，其实质就是反悔不想买房，预售合同最终无法签署责任应当归责于黄德香，应由黄德香承担定金罚则的法律后果。请求支持安盛公司的上诉请求。黄德香辩称，安盛公司的严重违约行为，导致黄德香与安盛公司未能签署商品房预售合同，安盛公司应双倍返还其收取的定金。一审判决认定安盛公司没有违约行为，仅需单倍返还定金，属于认定事实错误。一、安盛公司在《定金合同》约定的预售合同签订期前未尽协商义务，以设定先付款义务作为协商沟通预售合同的前提，导致预售合同条款无法协商并达成一致，并且以黄德香不支付35%首付购房款为由认定黄德香违约并单方解除《定金合同》、没收定金，安盛公司严重违约。预售合同未能达成一致并签订的过错完全在于安盛公司。《定金合同》中约定双方应于2019年6月25日签署预售合同，但在此定金合同约定签署日前，黄德香多次要求就预售合同条款与安盛公司沟通并签订预售合同，但安盛公司都表示，要求黄德香先支付35%的预付款，才会与黄德香就预售合同条款进行沟通和协商，否则就解除定金合同并没收定金。在定金合同约定的合同签订日前最后几天，安盛公司安排的与黄德香对接的销售人员，甚至以自己出差没时间为由拒绝与黄德香见面，也未安排其他销售人员与黄德香对接。因此，双方未能就预售合同进行磋商并达成一致，过错完全在于安盛公司，实际上是安盛公司的违约行为导致双方不能签订预售合同。二、由于安盛公司的过错，导致双方未能就预售合同的主要条款协商达成一致，安盛公司理应向黄德香双倍返还定金。但安盛公司不仅未返还定金，反而单方解除《定金合同》并没收黄德香定金，违反定金罚则。综上，一审判决认定安盛公司没有违约行为，仅需单倍返还定金，属于认定事实错误。预售合同未能达成一致并签订的过错完全在于安盛公司。由于安盛公司的过错，导致双方未能就预售合同的主要条款协商达成一致，安盛公司理应向黄德香双倍返还定金。黄德香向一审法院起诉请求：1、安盛公司双倍返还黄德香已付定金1,000,000元；2、安盛公司支付黄德香利息损失(以500,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月26日起计算至实际返还之日止)；3、本案诉讼费由安盛公司承担。一审法院认定事实：2019年3月24日，黄德香(乙方)与安盛公司(甲方)签订《定金合同》，约定乙方向甲方预定系争房屋，该房屋建筑面积为247.37平方米，定于2020年3月30日交付。第二条约定，该房屋总价为16,053,818元。第三条约定，乙方同意签订本合同时，支付定金伍拾万元，作为甲乙双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条约定，甲乙双方约定，乙方于2019年6月25日前到沪青平公路XXX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》。该条款下方，手写备注：“客户于2019年3月31日前支付总价20%房款，于2019年6月25日前支付总房款15%，其余按揭办理，可享受VIP优惠98%，￥15,732,742元。”第五条约定，甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施等状况作为商品房预售合同的附件，具体以预售合同约定或房屋现状为准。第六条约定，在本合同第四条约定的预订期内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒接签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方退还已收取的定金。第七条约定，有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额退还乙方已支付的定金：1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方案等条款存在分歧，不能协商一致；……第八条约定，有下列情况之一的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；……。同日，黄德香支付安盛公司定金500,000元，安盛公司出具收据。2019年4月17日，安盛公司向黄德香发催告信，载明：您已于2019年3月24日与我司签订了定金合同，根据约定，您应于2019年3月31日前支付20%房款3,146,548.40元(即总房价15,732,742元的20%)。但您至今仅支付了500,000元定金，其余2,646,548.40元未按约定及时支付。请您尽快支付上述约定款项。同年6月5日，安盛公司向黄德香发告知函，载明：根据定金合同约定，您应于2019年3月31日前支付20%房款3,146,548.40元。但您至今仅支付了500,000元定金，其余2,646,548.40元未按约定及时支付。请您尽快根据定金合同约定的内容，安排支付上述款项，并请您于2019年6月25日前到售楼处办理房屋签约手续。一审另查明，定金合同签订后至2019年6月17日前，安盛公司未向黄德香提供预售合同样本。2019年6月17日，黄德香前往安盛公司处协商合同，黄德香看到预售合同样本，手写部分修改意见给安盛公司接待人员，其中一条为：“若贷款无法批下，合同自动解除，甲方退回乙方已付所有款项，贷款批下来之前乙方不再付任何款项。”6月18日，黄德香通过微信告知安盛公司工作人员陆某上述手写修改意见。2019年6月24日，黄德香对预售合同提出修改意见并微信发给陆某，其中针对附件一第三条第1款第1)项修改为：本合同签订之日，乙方支付购房款首付500,000元(即已支付的定金转为购房款)；第三条第1款第2)项修改为：本合同签订之日起6个月内，乙方应以按揭方式付清剩余房款【】，即付清全款：如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方同意于7日内解除合同，合同解除后，双方互不承担违约责任。甲方应在合同解除后7个工作日内退还乙方支付的所有款项；第三条2项、第四条整条删除。附件五整体删除。等。同日，陆某微信黄德香：“付款方式必须按定金合同来，先要把35%房款付掉，这个是已经约定好，不能改，其他条款可合理协商。”黄德香回复：“你们现在就以先付35%房款为由不和我协商合同条款、不和我签订合同对吧？……”6月25日，陆某回复黄德香：“付款方式已经约定好，但你尚未按照约定期限支付35%房款，并且你对合同付款方式条款单方面提出无理修改意见，除了500,000元定金不愿支付任何首付款，对此我方不能接受，由此导致预售合同无法按时签定，责任在你方。”黄德香回复：“付款方式及违约责任当然要在正式销售合同中约定，这是不可分割的整体……”。6月28日，陆某微信黄德香：“对于预售合同条款提出的问题，除付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容不能更改之外，你方提出的其他预售合同修改意见，都可以本着公平合理、符合相关法规政策及交易习惯的原则，通过友好协商确定，请您尽快到我司售楼处协商。”2019年7月24日，安盛公司针对黄德香6月24日修改意见逐条回复，其中针对黄德香提出附件一第三条第1款第1)项修改意见，安盛公司回复该条与定金合同约定不符，不能接受，首付款是总房价35%，且已到付款期限，已违约延误。在该回复意见中安盛公司表示，付款方式定金合同已经约定好的内容，但贵方未按照约定期限付清35%房款，并且贵方对于预售合同付款方式条款单方面涤除500,000元定金不再支付任何首付款，我司不能接受，对于其他预售合同修改意见，可本着公平合理、符合相关法规政策交易习惯的原则，通过友好协商确定。等。2019年7月30日，安盛公司向黄德香发送通知函，内容为：关于预售合同条款双方已进行多次协商，但由于您违反了定金合同的约定，并提出不符合定金合同以及诸多不合情理的修改意见，导致预售合同至今未能签署。我司对您提出的关于预售合同的诸多修改意见非常重视，除了付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容不能在接受更改之外，部分修改意见我司已经明确表示接受，还有部分修改意见我司认为不合理，不符合交易习惯，存在明显不公平、不对等的情况，因此我司反馈意见中善意提出了一些修改意见，您在2019年7月29日回复我司，以预售合同条款无法协商一致作为借口，反而将预售合同未能签署的责任归咎于我司，单方面要求退回定金，我司无法接受。综上，您已经违反了定金合同的约定，预售合同未能签署的责任在贵方。对于预售合同的具体条款，还希望本着公平合理、诚实信用的原则遵守定金合同及相关法规政策、交易习惯的基础上，与我司进一步理性协商，如您仍坚持己见，将视为您拒绝签订预售合同，我司将解除定金合同并没收定金。2019年8月15日，安盛公司向黄德香发出通知函，内容为：“由于您违反了定金合同的约定，并对预售合同条款提出不符合定金合同以及诸多不合情理的修改要求，导致预售合同迟迟未能签署。2019年7月29日您致函我司，仍不同意付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容，并以预售合同条款无法协商一致作为借口，单方面要求退回定金。我司随即予以回复，不予认可，并指出您已经违反定金合同的约定，预售合同未能签署的责任在贵方；同时，希望您本着公平合理、诚实信用的原则，在遵守定金合同及相关法规政策、交易习惯的基础上，与我司进一步理性协商，否则视为您拒绝签订预售合同，我司将解除定金合同并没收定金。在此后两周期间内，您仍未给予积极反馈和答复，我司现正式通知您解除定金合同，并没收您已经支付的定金。”黄德香、安盛公司至今未签订上海市商品房预售合同，因定金返还问题致讼。一审审理中，黄德香、安盛公司一致确认：《定金合同》中的备注是优惠条款，未约定过如黄德香未按备注付款就要没收定金。一审法院认为，涉案《定金合同》作为黄德香、安盛公司签订正式预售合同的担保，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约在《定金合同》确定内容的基础上继续磋商并签署正式预售合同。然，定金合同虽对房屋位置、面积、总价、交付时间进行明确，黄德香也支付定金，但签订时安盛公司并未向黄德香出示过预售合同样本，双方并未就付款时间、违约责任等主要内容进行约定，双方也确认未按备注付款是黄德香不享受优惠，故双方在预售合同签订前仍有进行磋商的权利。定金合同虽约定在6月25日签订预售合同，在此前黄德香至安盛公司处协商未成，且之后双方亦进行磋商，应视为双方合意变更了签约时间。双方对预售合同无法签订的责任存在争议，黄德香表示安盛公司要求黄德香支付35%首付款才签订合同，但并未对此提供证据，对于上述意见法院不予采信。安盛公司表示双方已经确定首付款比例为35%的付款方式，但未举证证明在签订定金合同时对首付款的付款时间、违约责任等主要条款进行过特别提示或充分说明，也未举证证明在2019年6月25日或签订预售合同前黄德香必须支付35%首付款。然根据在案证据，安盛公司曾要求黄德香按定金合同时间付款，也表示黄德香已违反定金合同的约定、存在逾期付款，安盛公司行为违反合同的缔约和履行顺序，存在不合理之处。但后续安盛公司仍积极与黄德香沟通，但就35%首付款的具体付款时间，一次性支付或分期支付，未与黄德香充分协商；反观黄德香，其作为完全行为能力人的购房人，定金合同已约定按揭的付款方式，理应知晓目前按揭贷款的相关政策和具体操作。在黄德香已经看到预售合同样本后，其提出的关于贷款和首付款的意见，实际为降低目前政策中首付款的最低比例，均不符合目前购房按揭政策，属不合理要求。且在黄德香表示有能力支付35%首付款的情况下，并未就何时支付首付款、支付比例与安盛公司沟通磋商。现双方因未能对主要条款达成一致而未能订立预售合同，任何一方均不应视为违约，安盛公司应将500,000元定金返还给黄德香，对于黄德香要求安盛公司承担定金罚则并主张利息损失，缺乏依据，均不予支持。判决：一、上海安盛房产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄德香定金500,000元；二、黄德香的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，黄德香于2020年6月2日向本院撤回上诉。本院认为，《定金合同》系黄德香、安盛公司双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约在《定金合同》确定内容的基础上继续磋商并签署正式预售合同。《定金合同》虽对房屋位置、面积、总价、交付时间进行明确，黄德香也支付了定金，但签订时安盛公司并未向黄德香出示过预售合同样本，双方并未就付款时间、违约责任等主要内容进行约定，故双方在预售合同签订前仍有进行磋商的权利。对于预售合同无法签订的责任双方存在争议，一审法院对此已作充分阐述，本院予以认同，故不再赘述。双方一致确认定金合同中的备注是优惠条款，未约定过如黄德香未按备注付款就要没收定金。现双方因未能对主要条款达成一致而未能订立预售合同，任何一方均不应视为违约，安盛公司应将500,000元定金返还给黄德香。一审法院所作处理并无不当，本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人上海安盛房产开发有限公司负担人民币8,800元。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月五日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……