宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初2002号 原告（反诉被告）：张成峰，男，1968年9月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周苏康、王孜霖，浙江太安律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：宁波联华快客便利连锁有限公司，住所地宁波市鄞州区兴宁路47号二楼，统一社会信用代码913302047264297545。 法定代表人：李良琦。 委托诉讼代理人：汤涛，浙江海泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王婉晴，浙江海泰（奉化）律师事务所执业律师。 原告张成峰与被告宁波联华快客便利连锁有限公司（以下简称快客公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，期间被告提起反诉，本院经审查后予以受理，并决定与本案合并审理，后于2020年6月3日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 张成峰提出诉请：确认快客公司于2020年4月1日向其发出的《提前终止房屋租赁合同通知函》不具有解除双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》的法律效力。事实和理由：2017年6月7日，双方签订《房屋租赁合同》一份，将张成峰名下位于宁波市海曙区开间使用面积131.20㎡的房屋出租给快客公司开设便利店。约定租期为六年，即自2017年7月1日起至2023年6月30日止。合同签订后，张成峰一直按约履行合同义务，快客公司一直正常使用租赁房屋。但2020年4月1日，张成峰收到快客公司发出的《提前终止房屋租赁合同通知函》，该函中快客公司以“门店自开业以来客流及销售与预期相差其远”，“每年持续亏损严重”为由，通知张成峰于2020年6月30日终止房屋租赁合同。张成峰认为，双方的租赁合同合法有效，张成峰已按约履行了合同义务，并无违约行为。且双方的租赁合同也未约定快客公司的经营状况可以作为双方解除租赁合同的理由，该公司解除租赁合同行为不符合法定和约定的解除条件，应属无效行为。为此诉至法院，请求解决。 快客公司答辩并反诉称：2017年6月7日，双方签订《房屋租赁合同》一份，将张成峰名下位于宁波市海曙区开间使用面积131.20㎡的房屋出租给快客公司开设便利店。该合同约定，快客公司在支付房租费同时需向张成峰支付水电押金63300元；第八条免责条款约定，由于不可抗力原因造成一方损失，或因不可抗力的原因导致本合同不能履行，双方互不承担责任。且明确如快客公司不能完全履行合同的，则可以不继续履行，赔偿张成峰两个月租金的违约金。2019年5月17日，双方签订《房屋租赁补充协议》，因快客公司自2017年开业以来亏损严重，双方约定从2019年7月1日起调整租金。快客公司一直按约履行，并已支付自2019年7月1日至2020年6月30日的租金。快客公司自2017年开业以来，一直处于亏损状态，平均年亏损额超过400000元，又受本次新冠××疫情影响，宁波市政府采取小区封闭政策，快客公司亏损严重，已无法正常经营。2020年4月1日，快客公司向张成峰发出《提前终止房屋租赁合同通知函》，通知于2020年6月30日终止租赁关系。快客公司认为，根据法律规定，因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。快客公司自2017年开业以来一直处于亏损状态，又受此次新冠××疫情防控影响，损失更加严重，目前已无法正常经营，《房屋租赁合同》已无法继续履行，符合不可抗力的免责条件。且快客公司已提前三个月发送了解除合同的告知书，尽可能降低了张成峰的经济损失。为此，特提出反诉，请求判令：1.确认双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及于2019年5月17日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年6月30日解除；2.张成峰退还快客公司水电押金63300元。 本院经审理，认定以下事实： 2017年6月7日，双方签订《房屋租赁合同》一份，将张成峰名下位于宁波市海曙区开间使用面积131.20㎡的房屋出租给快客公司开设便利店。租期为六年，自2017年7月1日至2023年6月30日止。自2017年7月1日起，租金两年调整一次，每年租金分别为380000元、380000元、399000元、399000元、418950、418950元；每年租金分二次支付，每次支付50%，即每年逢6月上旬、12月上旬支付。快客公司在支付房租费同时需向张成峰支付二个月房租费（计63300元）的水电押金，合同终止后双方结清相关费用十个工作日内退还水电押金；第八条还约定，由于不可抗力原因造成一方损失的，或因不可抗力原因导致本合同不能履行的，双方互不承担责任。本合同发生争议，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。张成峰确认收到快客公司支付的水电押金63300元。 2019年5月17日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：快客公司向张成峰租赁的位于两开间门面，因快客公司在（20）17年开业以来亏损严重，故向张成峰申请在租金方面给予减免支持，张成峰在了解快客公司的实际困难后同意在原租金的基础上每年给予50000元的减免额度，租金调整时间从2019年7月1日开始，剩余各期租金每两年调整一次，每年租金分别为349000元、349000元、368950元、368950元。本补充协议与原合同具有同等法律效力。 2020年4月3日，快客公司向张成峰送达《提前终止房屋租赁合同通知函》一份，载明：张成峰，我司与你签订《房屋租赁合同》一份，租期为2017年7月1日至2023年6月30日止，承租期内当期（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为349000元。由于门店自开业以来客流及销售与预期相差甚远，每年亏损严重，现决定于2020年6月30日终止房屋租赁合同。 以上事实由双方提供的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《提前终止房屋租赁合同通知函》及双方的庭审陈述予以证明。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：快客公司发送《提前终止房屋租赁合同通知函》行为的效力。 对此，张成峰认为：快客公司解除租赁合同行为不符合法定解除条件，应属无效行为。案涉《房屋租赁合同》未约定解除合同的情形。通知函中仅涉及其亏损，双方已达成补充协议对该情形予以协商，并给予快客公司租金减免。且通知函中未涉及新冠疫情的影响，不能作为解除合同的理由。现新冠疫情措施已调整，快客公司已正常营业，本案不适用不可抗力免责。 快客公司则辩称：其自2017年开业以来一直处于亏损状况，又受此次新冠××疫情防控影响，损失更加严重，目前公司已无法正常经营，《房屋租赁合同》已无法继续履行，符合不可抗力的免责条件。且快客公司无恶意违约，双方陷入合同僵局，若继续履行合同，快客公司损失加重，张成峰也违反诚实信用原则，故其发送通知函有效，案涉《房屋租赁合同》及补充协议应于2020年6月30日解除。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。快客公司向张成峰送达《提前终止房屋租赁合同通知函》的行为，属行使解除权的行为。该行为的前提是快客公司符合我国合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。首先，案涉《房屋租赁合同》及补充协议均未约定一方解除合同的条件。其次，根据快客公司“其自开业以来一直处于亏损状态，受新冠××疫情防控影响，损失更加严重”的诉称，疫情防控措施仅导致案涉房屋租赁合同履行困难，而非不能履行合同，且在快客公司发送《提前终止房屋租赁合同通知函》前疫情防控措施已调整，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。再次，关于快客公司诉称的本案符合双方陷入合同僵局的情形，根据相关规定，该情形并未赋予快客公司单方解除权。综上，快客行使解除权无法定或约定解除合同的情形，其发送《提前终止房屋租赁合同通知函》的行为无效。故张成峰的诉请予以支持，快客公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）宁波联华快客便利连锁有限公司于2020年4月1日向原告（反诉被告）张成峰发出《提前终止房屋租赁合同通知函》解除双方于2017年6月7日签订《房屋租赁合同》的行为无效； 二、驳回被告（反诉原告）宁波联华快客便利连锁有限公司的反诉请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）宁波联华快客便利连锁有限公司负担；反诉案件受理费691元，由被告（反诉原告）宁波联华快客便利连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。 审 判 员 尹晓艳 二〇二〇年六月八日 代书记员 林惠雅 附本判决所适用的相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。