辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4027号上诉人（原审原告）：徐广岐，男，1964年8月31日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区.委托诉讼代理人：张兆伟，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁诚高律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：张丽丽，女，1980年3月27日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王冬妮，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，辽宁东亚律师事务所实习人员。上诉人徐广岐因与被上诉人张丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐广岐上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清。1、原审判决不予采信上诉人提交的上诉人与被上诉人于2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》，判决书中未予说明理由。2、上诉人立案提交的《房屋买卖合同》复印件与当庭提交的证据原件不一致，被上诉人当庭否认其签名处系本人摁的手印，但被上诉人并未否定合同上系其本人签名，并不影响证据的效力。3、本案房屋买卖合同涉及“阴阳合同”，法庭未查明哪份合同是合同当事人真实意思表示。4、被上诉人提交的《公证书》系为办理房产过户备案登记而办理，该公证书并非被上诉人支付房款的直接证据。二、上诉人的原审诉讼请求应当得到支持。1、上诉人提交的双方签订于2018年5月25日的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示：（1）案涉房屋具备办理产权证书条件后，经上诉人与被上诉人协商于2018年5月25日签订了《房屋买卖合同》，约定案涉房屋买卖价格为50万元，这与上诉人主张的收到被上诉人转账支付10万元购房款的内容一致，被上诉人当庭认可2018年5月26日通过刷卡支付10万元。据此得知，合同签订后的次日，被上诉人刷卡付款的行为即是履行该合同的表现。（2）存在即合理。正是基于上诉人与被上诉人在确定交易房屋时，对案涉房屋的交易价格有明确约定，才会有该合同的出现和存在。（3）关于上诉人立案提交的《房屋买卖合同》复印件与当庭提交的证据原件不一致，被上诉人未否定两份合同上均系其本人签名，并不影响该证据的效力。上诉人交给代理人提交立案的《房屋买卖合同》复印件与当庭提交质证的合同非同一份合同，其中提交立案的合同上诉人与被上诉人签名处只有一个手印，开庭前上诉人交给代理人合同原件签名处摁有两个手印。经代理人原审庭后与上诉人核实，其称2018年5月25日双方签署了一式多份合同，出于谨慎上诉人手中持有两份合同。被上诉人并没有否定两份合同均系其本人签名，且经比照两份合同手印痕迹，立案提交的合同上唯一的手印也应当系被上诉人所摁。2、被上诉人提交的上诉人与被上诉人于2010年3月5日签订的《房屋买卖合同》系为办理案涉房产过户而签订，非双方真实意思表示。对此，被上诉人在提交的证据目录证明事项一栏有明确说明，由此得知，该合同实际签订于办理案涉房屋过户之时。签订的目的是保证税务机关足以认为房产备案的《大连市房地产买卖合同》中约定的转让价格是真实的交易价格。3、被上诉人提交的《大连市房地产买卖合同》系为备案所需签订，非双方真实意思表示。该合同显示案涉房屋交易价格为378,694.8元，该数额显然是有意为之，与为办理房产过户签订的买卖合同约定的38万元的价格相近，让人感觉交易价格是真实的。其实不然，既然案涉房屋没有进行市场价值评估，合同也没有约定房屋面积单价，单就“378,694.8”这个数字就显得“此地无银三百两”，皆因合同当事人认为如此不会引起税收管理部门的怀疑，从而达到少缴税费的目的。4、被上诉人提交的《公证书》系为办理案涉房屋过户登记需要。被上诉人不具备按揭贷款购房条件不能办理购房贷款，其承诺在办理房产过户登记后以房屋抵押申请商业贷款支付剩余房款。房产登记部门为避免其承担过户审查引起债权债务纠纷的风险，其一般规定：全款买房的，会要求提交房款已经结清的证明，按揭贷款购房的，应当向房产登记部门提交购房资金三方监管（买卖双方、购房资金监管银行）的凭证。被上诉人依约支付购房款本身无需公证，且公证书不是被上诉人结清购房款的直接证据，公证的是合同当事人的意思表示，非待证付款行为本身。换言之，不论被上诉人按照约定的50万、38万亦或是378,694.8元支付购房款，被上诉人除了能够证明其向上诉人转账支付10万元以外，无任何直接证据证实其另有支付购房款的行为。依据原审判决“高度盖然性”的原则，支付购房款是客观存在行为，会产生相关证据，在没有付款证据的情况下认定购房款已经结清，按照哪个合同结清，显然证据不足。张丽丽辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、原判决已经认定双方是在2001年就形成房屋买卖合同，并且已经结清房款，房屋已经交付，2018年的两份合同都是为了办理房屋过户所签署的。二、原审判决强调2018年5月25日签订的合同形式上的瑕疵，仅是为了进一步的证明该合同不是双方当事人真实的房屋交易意思表示，而只是为了办理过户需要所签署的；三、公证书内容非常明确，并且是在上诉人收到了被上诉人15万元房款且被上诉人又给上诉人打了一张5万元的欠条之后，双方到公证机关办理确认房款已结清的手续，这份公证书非常明确地确定了案涉房屋购房款已经结清的真实情况。徐广岐向一审法院起诉请求：被告支付剩余房款350,000元及逾期利息（自2018年7月5日起至判决确定之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付）。一审法院认定事实：2018年7月4日，被告通过购买取得原属原告所有的坐落于大连市甘井子区房屋权属登记。关于原、被告间的房屋买卖关系，原告提供一份原、被告于2018年5月25日签署的《房屋买卖合同》（原告为甲方出卖方、被告为乙方购买方），合同为有部分手填内容的格式合同。其中约定被告购买原告坐落于大连市甘井子区建筑面积为55.2平方米的房屋，房款为500,000元，合同中未约定付款方式。该份合同中甲、乙处由原、被告签名，另在签字上分别摁有指印。被告对其签字处指印的真实性不予认可，其称因双方已决定将该合同废弃，故其并未摁手印。原告立案时提交的另一份《房屋买卖合同》复印件，与庭审中原告提供为证的合同内容均一致，但在原、被告签字处仅有一枚指印。被告亦提交一份原、被告签订的《房屋买卖合同》，合同上书写的签约日期为2010年3月5日，其他内容与原告提交的《房屋买卖合同》内容相同，均为原告将案涉房屋出售给被告，但房屋面积填写为55.02平方米，价款为380,000元。被告称该合同签订日期及房价均是为了在过户时不用进行评估而填写，该合同实际签订日期为2018年6月末。原告则称应以该合同记载内容为准。被告另提交在房产管理部门备案的双方签订的买卖合同，其中记载原告将其于2018年6月30日取得产权（产权证号20××15）的案涉房屋出售给被告，房屋价款为378,694.8元，付款方式为全款，付款时间为2018年7月3日。合同约定：双方同意于2018年7月3日将该房地产正式交付给被告。该份合同中甲方处除原告签字外另有一人签字（字迹较为潦草无法辨认具体姓名）。被告另提交（2018）大证民字第27964号公证书，公证内容为原、被告出具的《声明书》，主要内容为：原告将案涉房屋出售给被告，上述房屋的房款买卖双方已自行结清，房屋过户时不办理资金监管手续。关于合同约定的房款如何交付，被告辩称其自2001年即与原告抵顶了案涉房屋并一直居住，后房屋可办理产权过户后，原告不配合并另向被告主张房款200,000元，被告通过刷卡于2018年5月26日支付100,000元（被告提供大连银行业务凭证），另支付了现金50,000元，后因被告替原告支付了过户费用（税收完税证明记载费用数额为24,993.85元），故被告已就增加的200,000元房款支付完毕。被告提供收条（出具时间为2001年9月11日）一张，内容为“现收到丰田佳美车一辆，车号为鲁Ｆ×××××，现金壹万元整”出具人为“徐宝奇”。被告另提供证人潘某的证言拟证明原告对外一直以“徐宝奇”自称。被告提供居住案涉房屋的相关证据：有线电视用户卡(2001年10月17日)、液化石油使用证及证人证言等。对于被告所辩，原告提供提交情况说明，称：“2001年被告就借住原告的房屋，当时由于位于甘井子区的房屋是动迁给的房屋，没有产权证书。原被告没有签订租房合同，也没有约定房租，只是被告有时会给万八千块钱的抵房租，丰田车也是当时被告给原告用于抵顶房租的，且车也不是在被告名下。2018年6月原告取得位于甘井子区的房屋产权证书，要求被告腾房，被告以已经装修完毕为由提出要购买此房屋，此时此地段房屋售价均为70万元左右，最后双方协商50万成交，2018年5月25日签订的房屋买卖合同，当时给付15万元（5万现金，10万元转账），被告说手里没有钱了，剩余的钱等到房屋过户后，用房子贷款支付剩余房款。2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》是真实的房屋买卖合同，价款为38万元的《房屋买卖合同》，是为了避税而签订。”一审法院认为：原告的诉请应予驳回，理由如下：第一，即使不考虑被告所辩房屋自2001年形成买卖合同关系一节，单纯就原、被告所提交的书面证据所载内容来看，原告以原、被告于2018年5月25日签订的房屋价款为500,000元的《房屋买卖合同》为证且因案涉房屋现已过户至被告名下，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告应承担举证责任证明其履行交付房款的义务。而被告则提交签订于2018年7月3日的房屋买卖合同及经过公证的声明书以证明原、被告最终将房屋价款确定为380,000元来进行房屋过户程序，而原、被告均声明房款已经结清并经公证证明。因已为有效公证文书所证明的事实无须当事人再举证证明，故被告提交的证据已可证明其履行了书面买卖合同的付款义务。第二，原告虽仅提交一份《房屋买卖合同》拟将原、被告间就案涉房屋的买卖合同关系简单化于2018年5月25日成立，但被告提交了相关证据证明其自2001年即购买案涉房屋支付房款并实际占有使用，仅因为案涉房屋未能办理权属证明而致2018年重新签署协议办理过户。而原告虽以租赁关系为辩，但并未提交十七年来租赁合同关系成立的任何证据。且原告所提交的2018年5月25日的房屋买卖合同中对于房屋价款的支付时间没有任何约定，即使如原告所辩经公证的声明系为了配合办理过户手续并非其真实意思表示，原告作为一个理性主体，在房屋过户时亦应该要求被告出具欠付房款的欠条等以保障自己的合法权益。本院不否认在现实情况中存在因合同相对人存在较为亲密的朋友、亲属关系而采取口头而非书面形式对权利义务进行约定的情形，故此《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定了“高度盖然性”的证据采纳标准，但即使以该标准，在被告提供了合同、证人证言、居住证据等证据的情况下，原告所述的事实亦非具有高度可能性存在的事实。第三，关于被告自述其同意增加房款200,000元办理过户手续，并以款项150,000元及承担过户费用的形式履行，但根据被告提交的证据其支付的过户费用为24,993.85元，与约定的200,000元有差额。但原告并未提交被告自述签署的欠条而以2018年5月25日的房屋买卖合同及欠付350,000元为主张，故一审法院无法仅基于被告的陈述进行未付款项的认定及判定，原告可根据其与被告间房屋买卖合同关系及房款给付的真实情况主张其合法权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告徐广岐的诉讼请求。案件受理费3388元（原告按照诉请标的365,000元及简易程序减半预交），由原告徐广岐自行承担。二审中，上诉人提交自大连房地产档案馆调取的公证书，拟证明双方对案涉房屋买卖结清款项进行公证的目的是用于办理房产过户。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为该份公证书明确写明案涉房款已经自行结清，过户时不办理资金监管手续，公证书后面的内容也写明在公证书上签字意味着知悉声明和法律后果，公证的本身也是为了案涉房屋的交易而做的，公证书存于房产档案中应属正常。本院认为，该公证书加盖有房产档案印章，本院对该份证据的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间就案涉房屋买卖订立有三份房屋买卖合同，合同履行过程中，双方当事人因房屋价款及支付产生争议，本案争议的焦点为案涉房屋的购房价款及未付房款数额应如何认定。首先，从双方合同订立时间和经过来看，双方订立有两份交易价格为38万元及378,694.8元的买卖合同，其中价款378,694.8元为房地产交易中心提供的制式合同，从合同订立时间及行使判断，该两份合同实际应为双方为办理过户评估而签订，被上诉人对此亦明确表示该两份合同并非双方约定的真实价款。因此，在双方均否认该合同约定内容真实性的情况下，显然不能以此认定双方对于交易价款的真实意思表示。同时，双方在该两份合同订立以前，于2018年5月25日签订了房屋价款为500,000元的《房屋买卖合同》。对于该份合同，被上诉人解释为双方为过户评估而签订，但双方当事人实际并非以该价格向房地产交易市场申请办理过户评估，被上诉人对该合同订立的解释并不符合双方合同履行的实际情况。如果被上诉人未同意该房屋价款或该合同约定不符合双方真实意思表示，或此后双方对房屋交易内容形成新的合意，则被上诉人应当要求对原合同作出变更或作废的处理，但上诉人现仍持有该《房屋买卖合同》的合同文本，被上诉人亦未能对该合同的签订和存续作出合理解释，且被上诉人在500,000元合同订立后的次日即向上诉人转账支付了100,000元房款，应以此视为被上诉人对该份合同的实际履行行为，故应当认定该合同约定的内容依法对双方当事人产生约束力，被上诉人应当按照该合同约定履行支付房款的义务。庭审中，被上诉人对案涉房屋目前的市场价格未能提交任何证据，而上诉人提交的网络查询信息显示，案涉房屋所在地块的房屋价格在60-70万元左右，印证了双方合同约定的交易价款50万元较为符合市场价值。因此案涉房屋的交易价款应按照双方于2018年5月25日签订的房屋买卖合同认定为50万元。其次，关于被上诉人未付房款数额的认定。对于被上诉人最初支付的购房价款，被上诉人提交了收条以证明上诉人收到房款13万元。上诉人虽主张收条中抵付车辆的价款未做约定，但上诉人对于房屋原约定价款及已付房款的事实均未能提交其他证据加以证明。而且，被上诉人已经在案涉房屋内居住近二十年，被上诉人关于其购买案涉房屋时已付清约定价款的主张更为符合一般情理，因此，在上诉人未能对被上诉人的主张提供相反证据予以反驳的情况下，本院对被上诉人已付13万元房款的主张予以采信。因双方均认可被上诉人在2018年合同订立后向已向上诉人支付15万元，故被上诉人仍欠付的房款数额为22万元（50万元-13万元-15万元）。对于上诉人要求被上诉人支付欠付房款利息的诉讼请求，双方在合同中未对房款支付时间作出约定，现上诉人以房屋办理权属变更登记的次日起要求被上诉人支付房款利息应为合理，本院对上诉人的该项诉讼请求予以支持。至于被上诉人关于税费负担和房款抵扣的主张，因双方在合同中并未作出以税费缴纳抵扣房款的约定，故被上诉人以此要求抵顶5万元的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8801号民事判决；二、张丽丽于本判决生效之日起十日内向徐广岐支付房款220,000元并支付该款项利息（利息自2018年7月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回徐广岐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费3388元，由徐广岐负担1258元，由张丽丽负担2130元。二审案件受理费6776元，由徐广岐负担2516元，由张丽丽负担4260元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月三十日书记员 王丽秋