河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6630号上诉人（原审原告）：房立强，男，1987年1月22日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：马艳军，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：刘欢，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人房立强因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。房立强上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：—、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人德润公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但被上诉人德润公司至今未按合同履行交房义务，上诉人有权解除合同。二、上诉人已符合被上诉人德润公司商铺补贴条件，被上诉人德润公司应按约定支付上诉人租金补贴。三、被上诉人德润公司应退还上诉人购房款，按合同约定支付违约金并承担因此给上诉人造成的利息损失。四、一审法院适用法律错误。德润公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋支付租金的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，被上诉人完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向上诉人计算租金收益，被上诉人并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件上诉人所称。涉案房屋土地存在抵押并不属实该土地抵押是对土地上在建工程。设定了抵押权。本案上诉人购买的房屋取得了预售许可证后双方签订了正式的商品房买卖合同，并且网签备案。上诉人房屋所有权并不受到影响此外上诉人购买房屋的目的并不是取得不动产权证，而是取得所有权以及实际的用益物权，而上诉人用于物权，在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用合同目的已经实现，房屋是否竣工并不影响其收益。上诉人没有任何证据证明被上诉人无法向有关机构报送初始登记资料。被上诉人并未构成根本违约。上诉人的一审诉求并没有要求被上诉人协助办理不动产权证，且上诉人没有任何证据能够证明被上诉人无法协助办理不动产权证。能否办理不动产权证并非本案一审、二审的审理范围，也并不是本案是否应当解除的相关事由。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金，支付利息、违约金等损失。平台服务费并非德润公司收取德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司收取任何房款，德润公司未收取所谓的平台服务费公司。掌房公司以其名义收取的平台服务费用自己的名义向上诉人出具了收据等凭证，上诉人应当依据相关凭证向权利义务人进行主张。上诉人未按照商品房买卖合同履行支付还款义务，被上诉人享有先履行抗辩权，上诉人无权要求解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。聂德才未到庭答辩。房立强向一审法院起诉请求：1．依法确认原告与被告德润公司双方解除合同，判令被告德润公司退还原告购房款286000元及维修基金1331元；2．依法判令被告德润公司支付原告已付购房款利息损失（以本金286000元为基数，按银行同期贷款年利率4.9％计算，计算至判决生效之日止）；3．依法判令被告德润公司支付原告租金补贴34200元（暂计至2019年4月21日）；4．依法判令被告德润公司支付原告违约金2860元；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月4日，原告房立强向被告德润公司缴纳购房款209380元及维修基金1331元，并向河南掌房网络科技有限公司缴纳平台服务费76620元，被告德润公司及河南掌房网络科技有限公司分别向原告出具了收据。2017年9月21日，原告与被告德润公司签订编号为（17003593708）《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容为：房立强购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为19999.02元／㎡，建筑面积20.47㎡，总金额为409380元；约定209380元以现金方式于2017年9月21日支付，约定200000元以商业贷款方式于2017年10月21日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3．由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同附有附件一、二、三、四等。合同签订后，原告未能办理购房贷款，也未向被告德润公司缴纳剩余购房款。购房合同签订当日，原告房立强（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即3楼100元／㎡／月×12个月×实测面积、第二年租金保底即3楼110元／㎡／月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80％返还客户，20％作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积／商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80％［注：3楼加权系数为0.91，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担］。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。签订购房合同时，被告德润公司向原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1．商铺开业前补贴：（1）补贴标准：……购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴。……（2）补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2．回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为：为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。被告德润公司未向原告支付自首付款支付之日起至2018年5月1日之前的租金补贴。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具（2019）020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，星润公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。在本案审理期间，被告德润公司向一审法院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文（2017）178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。2019年4月11日，原告以被告德润公司未按合同约定交房为由，作出《合同解除通知函》并向被告德润公司进行邮寄。另查明，河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原告房立强与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但原告在签订房屋买卖合同的同时，又与星润公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故对原告请求解除合同的主张，原审法院不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故对原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原告主张的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。据此原告应取得自2017年8月4日起至2018年5月1日前的租金补贴为16200元，但被告德润公司因原告未办理商业贷款而未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故对原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，原审法院予以支持，以上合计36000元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告房立强2018年5月1日前未支付的租金补贴16200元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计36000元；二、驳回原告房立强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，由原告房立强、被告河南德润置业有限公司各负担3083元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，房立强在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，房立强不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，房立强同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时房立强予以协助，星润公司的签收行为对房立强具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为房立强履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，房立强与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，房立强与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在房立强与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；房立强的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，房立强以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合房立强与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对房立强提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。房立强请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院不予支持。一审判决对德润公司应向房立强支付的租金补贴数额的认定并无不当，房立强的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人房立强的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3083元，由房立强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 袁斌审判员邵晓斐审判员李继军二〇二〇年六月十六日法官助理邹靖书记员吴松