广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1169号 原告：黄乃庆，男，1972年6月22日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：林娟，女，1980年9月15日出生，汉族，住广西扶绥县。 共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地：广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告黄乃庆、林娟与被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称东门国发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄乃庆、林娟的委托诉讼代理人钟志鸿，被告东门国发公司的委托诉讼代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄乃庆、林娟向本院提出诉讼请求：东门国发公司向黄乃庆、林娟支付逾期办证违约金57621元（按已付购房款总额960356元×6%）。事实和理由：2015年2月8日，黄乃庆、林娟与东门国发公司签订《商品房买卖合同》，黄乃庆、林娟购买东门国发公司开发的位于扶绥县天地楼，购房总金额960356元。《商品房买卖合同》签订后，黄乃庆、林娟交清了首付款，剩余部分以银行按揭方式支付，至此，黄乃庆、林娟已经按照合同约定全部履行了付款义务。直到2016年5月24日东门国发公司才将房屋钥匙交付黄乃庆、林娟，商品房才实际交付。办理产权证，东门国发公司已经违约。根据购房合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2016年5月24日，双方办理了商品房交付手续但直到2020年5月12日黄乃庆、林娟才取得了涉案房屋产权证，黄乃庆、林娟不能在规定的期限内取得房地产权属证书，给黄乃庆、林娟的财产权利益造成损害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2017年10月，广西壮族自治区高级人民法院商品房买卖合同纠纷裁判指引规定，对逾期办证违约金约定过低的，可按照已付购房款总额自出卖人逾期办证之日起按照年利率6%的标准计算。本案合同约定，因出卖人原因逾期办理产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金明显过低，黄乃庆、林娟主张按6%标准计算违约金有事实和法律依据，恳请法院依法支持黄乃庆、林娟的诉讼请求。 东门国发公司辩称：1．不存在迟延办理不动产登记的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，东门国发公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由东门国发公司提供的资料报产权登记机关备案。即，只要东门国发公司在此期间内将符合不动产登记机关要求的材料提供备案就不存违约，至于登记机关什么时候办结颁证不是东门国发公司能控制的事，更不是东门国发公司的责任。因此，该条约定的＂规定期限＂不明确，属约定不明，没有约束力。2．《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房产权登记手续，并提供必要的证明文件。＂从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务，购房者才是申办房产证的法定义务人。具体到本案，办理不动产登记的主体是黄乃庆、林娟，东门国发公司的角色仅仅是协助而已。黄乃庆、林娟必须主动申请办理登记，提供办理不动产登记需要的材料如身份证原件及复印件、结婚证原件及复印件、交税凭证、缴纳房屋维修基金收据及办证费用等，同时还出具委托东门国发公司代办的授权委托书，这些材料是东门国发公司代理办证上报登记机关的前提。黄乃庆、林娟于2016年5月24日收房，按约定黄乃庆、林娟应当于2018年5月14日前将前述材料交给东门国发公司以便东门国发公司能在720日内统一提交登记机关。东门国发公司于2017年11月18日在小区公告栏中贴出了《关于办理的通知》，要求黄乃庆、林娟提交相关材料和办证费用以便统一提交登记机关，同时通过电话通知黄乃庆、林娟。黄乃庆、林娟因不想交纳公共维修基金而不提交材料。东门国发公司又分别在2018年1月9日、2020年4月2日催告，黄乃庆、林娟才于2020年5月提交了材料。很显然，如果存在迟延办证，原因在于黄乃庆、林娟，依照合同第十五条第3项约定，责任应当由黄乃庆、林娟承担。3．黄乃庆、林娟的诉求不符合法律规定。①黄乃庆、林娟要求东门国发公司按房款6%承担违约金，不符合合同约定。合同中明确约定，逾期办不动产证，按房款1%承担违约责任，这是双方的意思表示。黄乃庆、林娟的主张没有依据。②违约金数额应以损失额相同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定按违约造成的损失确定违约金额。黄乃庆、林娟未能举证其因未按时得到房产证而受到损失是多少，同时东门国发公司已将房屋交付黄乃庆、林娟居住，根本就没有损失，何来6%违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明确规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。既然合同已明确约定了违约金的计算办法，应按约定处理。综上所述，黄乃庆、林娟的起诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，黄乃庆、林娟与东门国发公司签订《商品房买卖合同》，约定黄乃庆、林娟购买东门国发公司开发的位于扶绥县天地楼，购房总金额960356元，出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3．因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，业主履行了付款义务。2016年5月24日，涉案房屋实际交付。2020年4月2日，东门国发公司在涉案房屋连排的外墙粘贴《通知》，要求业主自行缴纳专项维修资金，并将办理不动产权证书转移登记所需材料于2020年4月10日前交到东门国发公司，以便公司代办不动产权证书登记转移。2020年5月12日，涉案房屋获取不动产权证书。 另查明，经本院向不动产登记局核实，涉案房屋于2019年10月16日完成首次登记，开发商在办理完成不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记。 对东门国发公司提交的2017、2018年粘贴《关于办理的通知》、《关于交存公共专项维修基金的通知》的照片，拟证明东门国发公司已于2017、2018年履行了告知的义务，业主未及时提交材料，无法申请办证。黄乃庆、林娟质证对这几份材料不认可，称未收到也未看到过。经现场核实，上述几份材料的图片确实是2017年、2018年拍摄，但粘贴地点分别为涉案小区1、5、7号楼电梯间入口处，与涉案房屋非同一栋楼房同一个入口，同时粘贴地点也不是进入涉案房屋的必经之路。因此，对于东门国发公司拟证明的目的，本院不予认可。 本院认为，黄乃庆、林娟与东门国发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行义务。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。经向不动产登记部门核实，东门国发公司于2019年10月15日才完成涉案房屋的首次登记，未完成首次登记前涉案房屋无法办理房屋不动产转移登记。涉案房屋因东门国发公司未及时办理首次登记导致涉案房屋在约定的期限未能办理不动产转移登记，东门国发公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。东门国发公司辩称系因黄乃庆、林娟不交维修资金、办证材料，导致无法在商品房交付使用后720日申请办证的理由不成立，本院不予以采信。关于逾期办证违约金的计算，黄乃庆、林娟主张按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金明显过低，请求调整至6%计算，但未能提交相应材料证明其损失达6%。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量东门国发公司的违约事实，综合考虑合同约定、合同履行情况、当地经济等因素酌情调整为按照已付购房款的3%支付违约金，即960356元×3%。同时，考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当延长。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起三十日内支付黄乃庆、林娟违约金28810.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担520元，黄乃庆、林娟负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李泠满 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 黄佩兴 书 记 员 马立红 相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第%1条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。