广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初278号 原告：李仕玲，女，1985年12月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：杨海林，男，1978年8月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：张九尚，广西杜坤律师事务所律师。 被告：吴如文，男，1954年11月5日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：陈武青，女，1953年5月5日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：吴华寿，男，1977年9月21日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：吴雁琳，女，1980年8月10日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 被告：吴雁英，女，1982年9月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被告：吴华斌（即吴华福，吴华福与吴华斌为同一人，2014年11月28日因错报多报删除），男，1984年11月23日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：吴华兴，男，1988年9月6日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：吴华强，男，1990年10月12日出生，汉族，住广西陆川县。 上述八被告共同委托诉讼代理人：陈江，玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。 原告李仕玲、杨海林与被告吴如文、陈武青、吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华福、吴华兴、吴华强合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李仕玲、杨海林及其委托诉讼代理人张九尚，被告吴华寿、陈武青及八被告的共同委托诉讼代理人陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李仕玲、杨海林向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告吴如文、陈武青签订的《房屋土地转让合同》合法有效；2、判决确认涉案争议房地产（价值2785100元）归原告所有，判令被告吴如文、陈武青将涉案房地产过户给原告；3、判决被告吴如文、陈武青向原告支付违约金68万元；4、判决被告吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华福、吴华兴、吴华强对上述债务承担连带责任；5、本案受理费及其他诉讼费开支由被告负担。事实与理由：被告吴如文、陈武青作为甲方（时为夫妻关系），其与六个子女即被告吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华福、吴华兴、吴华强商量，将其房地产转让给原告（乙方）：1、座落在玉林市东侧房地产的一半即佳特宾馆总台西边（房屋所有权证编号：玉国用［1998］字第B0100850010-1号，土地使用权人为陈武青）；2、座落在玉林市东侧房地产的一半即佳特宾馆总台西边（证号为玉房第900085382号，所有权人为陈武青）；座落在玉林市东侧房地产（玉国用［2000］字第2Ｂ0100850010-××号，所有权人为吴如文）。双方约定：三部分房地产总价为340万人民币（为甲方实收价），过户费由乙方负担；同时约定：合同生效后付款130万元定金，并由乙方在三年内为甲方偿还工商银行抵押贷款1926065元（抵顶房款），还清贷款解押并过户给乙方后乙方一次性付尾款174000元。还约定：如甲方违约，应以总价340万为基数按每日2‰向乙方支付违约金。同时被告吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华福、吴华兴、吴华强作为丙方提供担保。签订合同后，原告依约向被告支付了合同第三条约定的首期付款130万，并帮被告偿还银行抵押贷款1926065元，并支付了尾款174000元。但被告除了将玉国用［1998］字第B0100850010-1号土地122.98平方米、土地使用权人为吴如文的土地（价值615000元）过户给原告外，对合同其他部分房地产（价值2785100元）其以各种理由拖延不予过户，经原告多次协商无果。原告认为，双方买卖合同合法有效，被告应按合同履行义务，将房地产过户给原告；同时被告在履行中存在违约行为，依法应向原告支付违约金340万×20%=68万元。为维护原告的合法权益，特此起诉，请依法判决支持原告诉讼请求。 原告就其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证、被告户籍信息表，证明原告主体身份情况；2、《房屋土地转让合同》、保证书、土地证、房权证，证明原、被告约定买卖房地产的基本情况：涉案三处房地产总转让价为340万元，还约定过户等事宜。被告构成违约；被告的身份情况。3、收据、帮被告偿还银行贷款流水，证明原告已按合同约定支付了全部价款。 被告吴如文、陈武青、吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华斌、吴华兴、吴华强辩称，1、被答辩人请求确认原告与被告吴如文、陈武青签订的《房屋土地转让合同》合法有效，答辩人无异议。2、被答辩人请求确认涉案争议房地产（价值2785100元）归原告所有，答辩人有异议。答辩人按合同约定，同意位于玉林市东侧房地产[国有土地证号：玉国用（1998）字第B0100850010-1号，用地面积747.04平方米；房产证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积1983.43平方米]的50%归被答辩人所有。3、被答辩人请求判令被告吴如文、陈武青将涉案房地产过户给原告，答辩人有异议。答辩人于2016年7月22日已将位于玉林市东侧房地产[国有土地证号：玉国用（1998）字第B0100850010-1号，用地面积747.04平方米；房产证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积1983.43平方米]的50%交给被答辩人使用，于2019年7月协助被答辩人去办理过户手续。但办理过户手续期间，玉林市自然资源和规划局告知答辩人和被答辩人依照《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》第七条“私人住宅建设国有用地原则上不能分割为两户或两户以上的建设用地，原则上不得将现状建筑垂直分割房产转让给两个或两个以上业主，从而将该建设用地分割为两个或两个以上的私宅建设用地”的规定，不能分割过户。因玉林市政府有政策规定，法院不应支持被答辩人此项诉讼请求，只能等政府出台新规定后再由答辩人和被答辩人共同办理过户手续。4、被答辩人请求判令被告吴如文、陈武青向原告支付违约金68万元，被告吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华斌、吴华兴、吴华强对上述债务承担连带责任，答辩人有异议。答辩人于2019年7月协助被答辩人去办理过户手续，因政策规定不能过户，不属答辩人违约，所以不应支付违约金。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告就其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、微信记录，证明2019年7月17日至7月31日期间，原告与被告去办理过户手续，但因政策原因，不能过户；2、购票记录、车票，证明被告吴雁英于2019年7月24日和10月19日两次从广州回到玉林协助办理过户手续。被告吴雁琳于2019年7月27日从南宁回到玉林协助办理过户手续；3、《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》，证明2012年2月23日玉林市住建委发布《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》的通知，依照该决定第七条“私人住宅建设国有用地原则上不能分割为两户或两户以上的建设用地，原则上不得将现状建筑垂直分割房产转让给两个或两个以上业主，从而将该建设用地分割为两个或两个以上的私宅建设用地”的规定，不能分割过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认证如下： 被告对原告提交的证据1、3无异议，本院予以确认，被告对原告的证据2的真实性无异议，但认为不能证明被告违约。本院认为，该证据可以证明原被告之间存在房屋土地转让的事实，但不能据此认定被告违约。 原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。本院认为该证据可以证明被告就过户问题与原告进行了协商并约定去办理过户的时间等，从而证明被告并无以各种理由拖延不予过户的事实；原告对被告提交的证据3提出异议，认为该通知只是玉林市住建委发出的通知既不是法律法规，也不是单行条例，不能据此认定合同无效。本院认为，《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》是玉林市政府批准实施的，其真实性本院予以确认。 综合双方提交的证据及双方陈述，本院确认以下法律事实：2016年7月22日，原告李仕玲、杨海林与被告吴如文、陈武青签订《房屋土地转让合同》，约定：1、被告吴如文、陈武青将座落在玉林市东侧房地产（房屋所有权编号：玉国用[1998]字第B0100850010-1号，土地使用权人为陈武青，用地面积747.04平方米）的50%即用地面积373.52平方米转让给原告；2、被告吴如文、陈武青将座落在玉林市东侧房地产（证号：玉房字第××号，所有权人为陈武青。房屋状况：建筑结构为钢混，总层数1-6层，产权面积1983.43平方米，建筑实测面积2052.75平方米）的50%即建筑实测面积1026.38平方米（建筑面积991.715平方米）转让给原告，并约定“佳特宾馆总台这边西边”归原告所有，另一边东边归被告所有；3、被告吴如文、陈武青将座落在玉林市东侧房屋国有划拨住宅土地（玉国用［2000］字第2Ｂ0100850010-××号，所有权人为吴如文，使用土地面积122.98平方米）转让给原告。上述土地房屋转让总价为340万元，该价为实收价，办理土地及房屋所有权证过户所需的一切税费由原告支付。付款方式：合同生效之日，乙方（即原告）应向甲方（即被告吴如文、陈武青）支付130万元；二期款支付方式，因甲方把原土地证、房产证抵押给银行，乙方代甲方还剩余银行贷款本金1926065元及所有利息，期限三年还清甲方银行贷款。解押后，甲方配合乙方到相关部门办理过户手续，在甲方与乙方拟办理土地使用权、房屋所有权过户手续，经向市、区国土资源局及房管局确认收件完整，乙方应在过户手续办理完毕（即甲方将土地使用权及房屋所有权办理至乙方名下），乙方取得本合同约定的房屋土地的相关土地使用权证及房屋所有权证归乙方名下之日，当天乙方向甲方一次性支付本合同尾款174000元。双方权利义务：……6、甲方应自本合同签订之日起，在乙方还清贷款后解押领到房产证后，将本合同项下的地皮及房屋所有权过户至乙方名下，同时乙方应当积极配合甲方共同完成办理相关手续。税费负担：该售价为甲方土地房屋的实收售价，因本案交易（过户）所需的税费，办理土地及房屋所有权过户所需的一切税费由乙方支付。转让的法律状况：……4、甲方因房屋土地手续问题，未能过户，所造成的一切损失由甲方承担。违约责任：1、在本协议生效后，任一方均不能单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过20工作日，视为构成根本性违约。守约方有权单方自行解除合同，并追究违约方的其他违约责任。2、甲方违约，如甲方不能按期向乙方交付房屋及土地，或因甲方隐瞒事实真相，出现第三方对本协议所指的土地使用权、房屋所有权主张权利或其他甲方原因，致使本协议不能履行或不能过户登记到乙方名下的，视甲方单方违约，甲方应支付乙方逾期每日相当于转让价格千分之二的违约金。保证责任：丙方（甲方担保人）原以个人名义及财产对甲方因本合同须承担的民事责任包括土地转让款、违约金、赔偿款提供连带保证担保，对上述民事责任承担连带责任。合同还就其他事项进行了约定。被告吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华斌、吴华兴、吴华强作为被告吴如文、陈武青的担保人，在合同的甲方担保人处签名。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款130万元，于2019年7月12日帮被告偿还完毕银行抵押贷款，并支付了尾款174000元。被告也将涉案的土地房屋交付了原告，办理了座落在玉林市东侧房屋国有划拨住宅土地（玉国用［2000］字第2Ｂ0100850010-××号，所有权人为吴如文，使用土地面积122.98平方米）的过户手续。对另两处房地产的过户手续，双方于2019年7月28日共同委托了玉林市桂柏居置业投资有限公司办理，但在办理过程中，由于双方对税费的负担产生争议，中止了委托。之后，被告为办理过户手续，向玉林自然资源和规划局咨询，口头答复是依照《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》不能分割过户，因此至今上述两处房地产未能过户到原告名下。原告为此向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的《房屋土地转让合同》是双方平等协商一致，自愿达成的协议，是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方有约束力，合同双方应按照合同约定履行各自的义务。对原告要求被告将涉案房地产过户给原告的诉讼请求，本院认为，玉林市人民政府《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》第七条“私人住宅建设国有用地原则上不能分割为两户或两户以上的建设用地，原则上不得将现状建筑垂直分割房产转让给两个或两个以上业主，从而将该建设用地分割为两个或两个以上的私宅建设用地”只是一个原则性的规定而非禁止性规定，被告应依照相关程序配合原告办理涉案房地产的相关过户手续，对原告的上述诉讼请求本院予以支持。对被告是否违约、应否承担违约责任的问题，本院认为，原告按合同约定支付了合同价款给被告后，被告已将涉案土地房屋交付给原告，且办理了座落在玉林市东侧房屋国有划拨住宅土地（玉国用［2000］字第2Ｂ0100850010-××号，所有权人为吴如文，使用土地面积122.98平方米）的过户手续。对另两处房地产的过户手续，双方于2019年7月28日共同委托了玉林市桂柏居置业投资有限公司办理，但在办理过程中，由于双方对税费的负担产生争议，中止了委托。之后，被告为办理过户手续，向玉林自然资源和规划局咨询，口头答复是依照《关于加强玉林市城市规划区内私人住宅规划建设管理的决定》不能分割过户，因此至今上述两处房地产未能过户到原告名下。被告已积极配合原告办理涉案房地产过户手续，只是由于玉林市政府的有关政策暂时不能办理过户，不能据此认定被告构成根本性违约而追究其违约责任，对原告要求被告支付违约金68万元的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条的规定，判决如下： 原告李仕玲、杨海林与被告吴如文、陈武青、吴华寿、吴雁琳、吴雁英、吴华福、吴华兴、吴华强于2016年7月22日签订的《房屋土地转让合同》合法有效； 被告吴如文、陈武青应在判决生效之日起一个月内将座落在玉林市东侧房地产（房屋所有权编号：玉国用[1998]字第B0100850010-1号，土地使用权人为陈武青，用地面积747.04平方米）的50%即用地面积373.52平方米和座落在玉林市东侧房地产（证号：玉房字第××号，所有权人为陈武青。房屋状况：建筑结构为钢混，总层数1-6层，产权面积1983.43平方米，建筑实测面积2052.75平方米）的50%即建筑实测面积1026.38平方米（建筑面积991.715平方米）过户给原告李仕玲、杨海林； 驳回原告李仕玲、杨海林的其他诉讼请求。 本案受理费34520元，由被告吴如文、陈武青负担27746元，由原告李仕玲、杨海林负担6774元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  梁代坚 人民陪审员  梁健山 人民陪审员  梁有聪 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  梁 铭