广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1736号 上诉人（原审原告）：广西雅庭投资发展有限公司，住所地：贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧。统一社会信用代码914508005886261699。 法定代表人：何嘉辉，总经理。 委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴忠全，男，1974年12月21日出生，汉族，住贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：罗宗晚，贵港市覃塘区覃塘法律服务所法律服务工作者。 上诉人广西雅庭投资发展有限公司（以下简称雅庭公司）因与被上诉人吴忠全商品房预约合同纠纷一案，不服贵港市覃塘区人民法院（2020）桂0804民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 雅庭公司上诉请求：1、撤销贵港市覃塘区人民法院（2020）桂0804民初20号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2011年12月14日，上诉人通过土地招拍挂方式以1008万元取得了贵港市五里镇西侧地块建设用地的土地使用权，2015年3月，将该地块开发建设汇霖商贸小区房地产项目。在上诉人竞拍前，因贵港市新珠江置业有限公司（以下简称新珠江公司）非法买卖上述项目的土地，导致买受人阻挠项目建设，影响了项目的建设进度。为了解决新珠江公司遗留的历史问题，在有关部门的协调下，上诉人不得不与被上诉人签订协议书，由上诉人给付被上诉人双倍购地款178万元。后由于资金短缺，在未取得商品房预售许可证的情况下，上诉人又不得已于2015年5月24日、2015年5月23日与被上诉人签订了《认购协议书》，被上诉人向上诉人认购了涉案项目7栋05、06、07、08号房，建筑面积约为364㎡、364㎡、364㎡、364㎡，单价为1407.97元／㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡。上诉人认为，上诉人以正当招拍挂方式取得涉案土地使用权正常开发，而被上诉人与新珠江公司之间是非法买卖土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，应由政府没收违法所得，不应将其双方因非法买卖土地产生的非法债务转嫁给上诉人。保护非法债务，而损害另一个合法权益，不符合法律所追求的公平正义原则。二、涉案项目的建设成本至少需要3000元／㎡，而被上诉人向上诉人认购的单价远远低于成本价，就连土地的成本价都未达到，这样的价格，有失公平，违反等价有偿原则，上诉人无法向被上诉人出售涉案房产，而且上诉人并没有实际收到被上诉人一分钱购房款。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。 吴忠全辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人认为被上诉人支付的合同价款是由新珠江公司的非法债务转嫁到上诉人身上，没有事实和法律依据。被上诉人与新珠江公司的债务是经被上诉人与上诉人、新珠江公司共同达成协议确定的,协议商定该债务由上诉人承担，这是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。二、上诉人认为预售合同约定的房屋价格有违等价有偿的原则，理由不成立。上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，是自愿的，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 雅庭公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2015年5月23日、2015年5月24日签订的《认购协议书》；2、本案的受理费用由原告承担。 一审法院认定事实:原、被告于2015年5月23日及24日共签订《认购协议书》四份，被告作为认购方向原告认购贵港市覃塘区五里镇汇霖商贸小区7栋05、06、07、08号房，建筑面积均为364㎡(面积最终以房产测绘结果为准),单价分别为1407.94元/㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡，房价款分别为512500元、422500元、422500元、422500元，总房价款178万元。双方约定认购方须于签署认购书时支付定金以作购房保证，现交付定金512500元、422500元、422500元、422500元(与收据一并使用方可生效)。双方并约定认购方在签订本认购书后，以置业顾问电话等形式通知的时间携带认购书、定金收据、身份证及有关证件到售楼部按所选择的付款方式支付购房款，签订《商品房预售合同》及办理相关购房手续。在买卖双方签订《商品房预售合同》前，如遇不可抗力，出售方有权解除本认购书。认购书自双方签订之日起生效。双方签订《商品房预售合同》后，双方的权利和义务，以《商品房预售合同》为准。2015年5月24日，原告出具收款收据一张，载明收到吴忠全交来原购地款及赔偿款共计178万元，现将此款作为一次性购买汇霖商贸小区7-05号、7-06号、7-07号、7-08号房屋款，并备注：已收回原协议。2015年6月8日，原告收到本案被告吴忠全及另案被告覃锦坤共同交来的变更整改费用3万元，并出具收据一张。同年9月2日，原告取得贵港市住房保障和房产管理局颁发的贵房预字2015第022号《商品房预售许可证》，预售项目地址为：贵港市覃塘区五里镇柳北路9号，预售项目名称为：五里镇汇霖商贸小区，预售项目用途为：住宅。预售范围包括：覃塘区五里镇商贸小区第4-8幢(共5幢)，地上第1-5层。《认购协议书》签订至今，原告未通知被告签订商品房预售合同或商品房销售合同。 一审法院认为，一、关于本案合同性质及是否有效成立问题。原、被告双方约定，认购方在签订认购书后，以置业顾问电话等形式通知的时间携带认购书、定金收据、身份证及有关证件到售楼部按所选择的付款方式支付购房款，签订《商品房预售合同》，双方签订《商品房预售合同》后，双方的权利和义务，以《商品房预售合同》为准。本案认购协议并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时双方在合同中约定双方的权利和义务今后需最终确认，故双方签订的《认购协议书》在性质上属商品房买卖合同的预约合同，为双方当事人自愿订立，未违反法律、行政法规强制性规定，有效成立并根据双方的约定自签订之日起生效。二、关于本案是否符合解除合同条件问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方不能就解除合同协商一致，而双方约定的解除合同条件为：“在买卖双方签订《商品房预售合同》前，如遇不可抗力，出售方有权解除本认购书。”本案未出现不可抗力，约定解除合同条件不成就。原告还主张，其因不得已而与被告签订了认购单价远低于成本价的协议，违背自愿、公平、等价有偿原则。但上述理由即使成立，原告也是应当根据《中华人民共和国合同法》第五十四条和第五十五条的规定，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，却不符合前述《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同理由。原告又主张，其未收到被告一分钱购房款。对此庭审中双方当事人一致确认，2015年5月24日原告出具的收款收据上所载房屋款，实际上是新珠江公司应退给被告的购房款及应支付被告的赔偿款，被告持新珠江公司的收据以抵扣应给原告的购房款。对此，该院认为，原、被告双方达成一致以新珠江公司的收据抵扣购房款(定金)，是双方当事人的真实意思表示，被告已依约履行合同主要债务。至于新珠江公司与原告之间的债权债务关系，不在本案审理范围。综上所述，原告请求解除与被告于2015年5月23日及24日签订的《认购协议书》无事实和法律依据，该院不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，判决：驳回原告广西雅庭投资发展有限公司要求解除与被告吴忠全于2015年5月23日及24日签订的《认购协议书》的诉讼请求。 二审中，本院组织当事人进行了询问。双方当事人无新的证据提交。对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人雅庭公司与被上诉人吴忠全签订的四份《认购协议书》是自愿订立，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雅庭公司以吴忠全与案外人新珠江公司非法买卖土地以及认购单价低于成本价，有违公平正义为由，请求解除合同，其理由既不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定合同约定解除的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同法定解除的五种情形。雅庭公司的主张无事实和法律依据。 综上，雅庭公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20820元，由上诉人广西雅庭投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马 肖 华 审 判 员 黄  奔 审 判 员 陈 燕 霞 二〇二〇年六月九日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱