吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1329号上诉人（原审被告）：长春市供热（集团）有限公司，住所地吉林省长春市宽城区四平路473号。法定代表人：陈瑞，董事长。委托诉讼代理人：赵佳月，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵亮，男，1978年3月29日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：刘波，北京尚公（长春）律师事务所律师。原审被告：长春市供热公司，住所地吉林省长春市宽城区四平路473号。法定代表人：田相工，经理。委托诉讼代理人：于跃，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人长春市供热（集团）有限公司（以下简称供热集团）因与被上诉人赵亮、原审被告长春市供热公司（以下简称供热公司排除妨害纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。供热集团上诉请求：1.撤销吉林省长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2401号民事判决第二项；2.改判供热集团不支付房屋占有使用费或将本案发回重审；3.一审、二审诉讼费由赵亮承担。事实和理由：供热集团认为一审判决事实认定及法律适用均存在错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第（三）项之规定，应当裁定发回重审，或依法予以改判。具体如下：一、一审判决认定事实错误。1.赵亮于2015年4月1日取得房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋权属自变更登记之日起发生法律效力，一审判决判令供热集团自2013年1月1日起支付房屋占有使用费，属于明显事实认定错误。2.供热集团与涉案房屋建设单位吉林省三华房地产开发有限公司签订的《供热建设协议》约定，吉林省三华房地产开发有限公司提供供热换热站，一审法院以该协议无签订时间、约定不明确为由否定供热集团无偿使用房屋的合理性，属于认定事实错误。3.供热集团与吉林省天一物业管理有限公司签订的《合同书》已明确约定供热集团无偿使用房屋，一审法院对该合同认定错误，在未对法定代表人、经办人签字的真实性以及代表权、代理权进行审查的情况下，仅凭公章鉴定结论对《合同书》证据效力予以否定，属于认定事实错误。4.赵亮与吉林省天一物业管理有限公司签订的《工业用房买卖合同》约定，供热集团使用房屋期间发生的债权债务转移至赵亮名下，暂不论此债权是否真实，该债权转让事宜并未通知供热集团，对供热集团不发生效力，一审法院认定供热集团使用房屋期间债权债务转移至赵亮名下，属认定事实错误。5.案涉房屋规划用途为工业用房，实际未作为住宅使用，一审评估结论以民用住宅租赁价格进行评估，并且与房屋实际用途不符，不能真实反映房屋租金情况；评估报告记载采取成本法，实际为市场法，评估方法错误。因此，该评估结论不客观、不真实，一审判决以此作出判决缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误。1.供热集团与吉林省天一物业管理有限公司签订的《合同书》为双方真实意思表示，合法有效，供热集团依据合同约定使用房屋在先，性质属于无偿租用，赵亮亦对《合同书》内容知情，即便赵亮后来取得房屋产权，根据买卖不破租赁原则，赵亮应遵守原约定，将房屋继续无偿交由供热集团使用。一审法院判决认为供热集团占有使用房屋构成对赵亮不动产物权的侵害，判决供热集团支付房屋占有使用费用，属适用法律错误。2.赵亮诉讼请求超过诉讼时效，一审判决予以保护属适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。赵亮于2015年11月2日起诉要求赵亮支付占有使用费，该款项性质属于租金，应适用一年的诉讼时效。并无证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故一审判决供热集团自2013年1月1日起支付房屋占有使用费属适用法律错误。三、供热集团占有并无偿使用案涉房屋合理、合法。城市集中供热系统由热源、一次网、换热站、二次网、用户系统组成。换热站是一次网与二次网进行热交换的场所，是集中供热系统中不可或缺的重要组成部分，其所在房屋属于公共设施用房，承担了小区供热的社会公共职能。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”赵亮取得房屋所有权，进而要求供热集团迁出房屋，影响小区供热正常进行，侵害小区全体业主利益，属于权利行使不当。供热集团作为社会公用企业，基于相关行政规章和国家政策的规定履行供热义务，根据权利义务相对应原则，且基于供热集团与案涉房屋建设单位及物业服务企业的合同约定，供热集团无偿占有使用换热站具有合法性与合理性。综上，长春市宽城区人民法院作出的（2015）宽民初字第2401号民事判决认定事实与适用法律错误，为维护供热集团合法权益，请长春市中级人民法院查明事实，依法改判。赵亮辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。供热公司述称，认同供热集团上诉意见。赵亮向一审法院起诉请求：1.判令供热集团、供热公司从赵亮所有的坐落于宽城区四平路小区，房权证号为长房权字第20×××××10400号，丘地号为2-4／4035-30的房屋中迁出；2.判令供热集团、供热公司给付自2013年1月1日至迁出之日止的房屋占有使用费250,678元（暂计算至2019年8月1日）；3.本案诉讼费等费用由供热集团、供热公司承担。一审法院认定事实：供热经营公司于2012年7月17日更名为供热集团。本案案涉房屋位于长春市宽城区四平路小区院内，房权证号为长房权字第20×××××10400号、丘（地）号为2-4／4035-30、建筑面积为161.20平方米，系三华房地产公司开发建设。1999年12月20日，三华房地产公司与四平路物业公司签订《四平路小区房屋移交合同书》，约定三华房地产公司将包括案涉房屋在内的三座房交给四平路物业公司管理和使用，产权也永久性归四平路物业公司所有。2006年3月，四平路物业公司更名为天一物业公司。2007年4月6日，天一物业公司（甲方）与赵亮（乙方）签订《工业用房买卖合同》，天一物业公司以总价款241,800元将案涉房屋卖给赵亮，同时第四条约定：“现该房口头租赁给供热公司作为供热泵站使用，在甲乙双方签订合同后的租赁期限，由乙方与使用方自行协商。甲方因该厂房租赁使用期间所发生的债权债务均转移至乙方名下。……”之后案涉房屋由赵亮接手管理。2009年2月10日，三华房地产公司具状起诉供热经营公司给付1994年4月至2007年10月期间的房屋使用费，后撤诉。2014年8月13日，原审法院对赵亮诉天一物业公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2014）宽民初字第1050号民事调解书，调解主文如下：一、赵亮与天一物业公司于2007年4月6日签订的《工业用房买卖合同》有效；二、天一物业公司在本调解书生效后30日内将天一物业公司名下的案涉房屋的产权办理到赵亮名下，办理更名过户相关费用由赵亮负担；三、本调解书生效后，对供热经营公司占用争议房屋所产生的纠纷由赵亮自行与供热经营公司通过协商或诉讼解决，天一物业公司对供热经营公司换热泵站是否迁出不承担责任；……。赵亮依据该调解书于2015年4月1日办理了案涉房屋的所有权证，房屋规划用途为工业用房。据此，赵亮诉讼来院，向供热集团、供热公司主张权利。本案在审理期间，赵亮申请对案涉房屋在2002年1月份、2007年10月份及2015年4月份的三个月份的市场租赁价格进行鉴定。2016年7月29日，吉林中天资产评估有限公司出具［2016］第007号资产评估报告书，结论为：经评估测算，评估价值为2,189,444元。赵亮支付评估费26,000元。供热集团及供热公司对该评估结论均有异议，提出意见如下：1．资产评估报告鉴定的内容与赵亮提出的鉴定申请及法院委托的内容不符；2．资产评估报告取得评估结论的依据不足；3．资产评估报告评估该房屋的价值过高，明显超过该地段历年来租金实际情况。鉴定人员出庭接受质询后，向原审法院出具“关于房屋租金评估情况说明”，称评估参考的本小区内另二处工业用房的租赁价格确定的2016年租金标准，再根据历年的物价指数，推算以前年度房屋月租金，最后确定了从2002年1月至2016年4月的租金价值，且另二处工业用房的所有权人也是申请人。供热集团对房屋租金申请重新鉴定，但鉴定机构均以估价对象为住宅小区换热站，属于较为特殊的房地产，目前房地产市场收集不到相关的收益资料，申请人也无法提供相关案例为由，将鉴定申请退回。2019年8月1日，赵亮申请按民用住宅租赁价格，对案涉房屋自2013年1月1日起至2019年8月1日期间的市场租赁价格进行鉴定。2019年10月28日，长春东达价格评估中心出具［2019］第1001号价格评估结论：房屋租金损失评估价格合计为250,678元，其中2013年1月1日-2013年12月31日为32,169元、2014年1月1日-2014年12月31日为36,135元、2015年1月1日-2015年12月31日为36,792元、2016年1月1日-2016年12月31日为36,792元、2017年1月1日-2017年12月31日为40,796元、2018年1月1日-2018年12月31日为40,796元、2019年1月1日-2019年8月1日为27,198元（21.09元／㎡×161.20平方米×8个月）。赵亮支付评估费3,000元。此外，供热集团对其提供的《合同书》中四平路物业公司的公章真伪申请鉴定。2017年7月5日，吉林一诺司法鉴定中心出具［2019］文鉴字第034号司法鉴定意见书，检验意见为：时间二○○二年六月十七日，《合同书》上乙方法人处“四平路物业公司”印章印文，与送检的样本印章印文不是同一枚印章盖印形成。庭审中，供热集团与供热公司明确案涉房屋作为换热站使用的单位是供热集团，非供热公司，故赵亮变更诉请要求供热集团承担责任，不要求供热公司承担责任。庭审后，供热集团出具书面意见，同意在2020年4月采暖期过后从案涉房屋中迁出，但不同意支付房屋占有使用费。赵亮同意供热集团在2020年5月1日前迁出，但坚持主张房屋占用期间的使用费。一审法院认为，公民合法的财产受法律保护。所有权人对自己所有的不动产，依法享有直接支配和排他的权利，任何组织或个人不得进行侵害。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，赵亮作为案涉房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。供热集团占用案涉房屋用作换热站，是对赵亮不动产物权的侵害，赵亮有权请求侵权人停止侵害。现赵亮与供热集团就供热集团迁出案涉房屋时间已达成一致意见，且不违反法律规定，原审法院予以支持，迁出时间为2020年5月1日前。供热集团主张对案涉房屋作为换热站有无偿使用权，其提供的《供热建设协议》没有签约时间，且只能证明三华房地产公司负责提供供热换热站，并不能证明无偿使用；提供的《四平路小区换热站租赁、移交合同书》中洁安物业公司并非房屋所有人或管理人，其无权承诺案涉房屋归供热经营公司无偿使用；提供的《合同书》经鉴定公章不具有真实性；且三华房地产公司作为案涉房屋的开发商及原所有权人起诉主张过房屋使用费，因此供热集团提供的证据不能证实其主张，其占有使用赵亮所有的案涉房屋应支付相应的使用费。赵亮第一次申请的鉴定，鉴定机构参照的房屋是赵亮所有及提供的租赁合同，由此作出的评估报告明显依据不足，且有失公允，原审法院不予采信，该笔评估费由赵亮自行负担。因作为工业用房，没有相关案例可供参考，赵亮自愿按民用住宅标准主张租赁价格，并已经鉴定，对该评估结论，供热集团未提出反驳证据，原审法院予以采纳。赵亮虽于2015年取得案涉房屋的所有权，但其自2007年4月6日起即依据《工业用房买卖合同》取得了该房屋的支配、控制权，故赵亮以民用住宅标准作出的评估结论主张自2013年1月1日起至供热集团迁出时止的房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，一审法院判决如下：一、长春市供热（集团）有限公司于2020年5月1日前从赵亮所有的位于长春市宽城区四平路小区、房权证号为长房权字第20×××××10400号、丘（地）号为2-4／4035-30、建筑面积为161.20平方米的工业用房中迁出；二、长春市供热（集团）有限公司于判决生效后十日内向赵亮支付自2013年1月1日起至2019年8月1日止的房屋占有使用费250,678元，此后的房屋占有使用费按21.09元／㎡标准由长春市供热（集团）有限公司继续支付至其迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,060元，由长春市供热（集团）有限公司负担。评估费合计29,000元（赵亮垫付），由赵亮自行负担26,000元，由长春市供热（集团）有限公司负担3,000元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，供热集团出具书面意见，同意在2020年4月采暖期结束后从案涉房屋迁出，赵亮同意供热集团在2020年5月1日前迁出，对此一审法院予以确认，且供热集团上诉未对此提出异议，本院对此予以认可。一、关于供热集团应否支付房屋占用期间的使用费问题。赵亮所举证据能够证明其对案涉房屋取得产权证，其享有所有者权益，供热集团虽同意迁出，但主张其对案涉房屋有无偿使用权，一审法院对于供热集团所举证据已进行充分论述，在此不予赘述，在供热集团所举证据不足以对抗赵亮享有的所有者权益的情况下，赵亮有权主张供热集团支付相应的使用费。二、关于本案以民用住宅租赁价格进行评估是否适当问题。案涉房屋系住宅小区换热站用房，性质较为特殊，一审法院在对案涉房屋进行评估时，鉴定机构均以性质较为特殊无法鉴定为由予以退回。在此情况下，赵亮以民用住宅标准主张租赁价格有一定合理性，一审法院审理过程中，供热集团对长春东达价格评估中心出具的鉴定意见未提异议且其内容亦未见损害供热集团利益之处，故一审法院予以采信并无不当。三、关于本案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，供热集团在一审审理过程中未明确提出诉讼时效抗辩，对其二审审理过程中提出的诉讼时效抗辩本院不予支持。考虑到依据赵亮与天一物业公司签订的《工业用房买卖合同》中已明确约定合同签订即视为已经向赵亮交付房屋及赵亮曾向供热集团主张过权利，一审法院保护自2013年1月1日起至供热集团迁出时止的房屋占有使用费适当。综上所述，长春市供热（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,060.00元，由长春市供热（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾范军审判员  高 心审判员  宫 平二〇二〇年六月二十四日书记员  常如男