北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2961号上诉人（原审被告）：王恩虎，男，1971年11月21日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王纪红，女，1969年9月12日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙汉国，男，1966年11月4日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。上诉人王恩虎因与被上诉人王纪红、孙汉国合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王恩虎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王纪红、孙汉国一审诉讼请求，或者发回一审法院重新审理。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案的北京市门头沟区和平路93排8号房屋（以下简称“8号房屋”）原产权人北京矿务局九龙山工业公司（以下简称九龙山公司）于2006年将该房屋出租给王纪红，2012年该房屋拆迁时，九龙山公司放弃了包括该房屋在内的全部被拆迁房屋的产权，拆迁利益转给了包括王纪红在内的全部承租人。因此，房屋被拆迁时，王纪红、孙汉国取得了房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，王恩虎与王纪红、孙汉国就“8号房屋”达成的口头买卖合同有效。二、一审判决适用法律错误。（一）九龙山公司与王纪红就“8号房屋”设立的是租赁法律关系，王纪红、孙汉国与王恩虎之间就“8号房屋”设立的是买卖法律关系。《中华人民共和国合同法》第八十八条关于合同权利义务概括转移的规定就本案而言，针对的应该是租赁法律关系，而非买卖法律关系。（二）王纪红、孙汉国以不具备对“8号房屋”处分权为由主张二人与王恩虎之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定，法院不应支持。三、一审判决的判理证据不足。一审判决仅以“双方当事人均未向本院提交关于双方之间就涉案房屋相关权利义务概括转让的行为已经过出租人九龙山公司同意或者事后追认的证据”（本院注：一审判决书第5页倒数第1行至第6页正数第2行），即得出当事人之间的房屋买卖合同无效的结论，证据不足。（一）双方未提交同意或者事后追认的证据不能推导出九龙山公司不同意或者不追认王纪红将“8号房屋”的承租权转让给王恩虎的结论。（二）既然王纪红、孙汉国主张其与王恩虎之间的房屋买卖合同无效，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，就应当提供证据予以证明，否则，二人应当承担举证不利的责任。四、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定认定双方设立的口头房屋买卖合同无效，但是，“8号房屋”的产权人九龙山公司已经放弃对该房屋的所有权，因此，九龙山公司就王纪红对该房屋处分行为的追认或者王纪红事后取得处分权的问题也就无从谈起，而且，上述条款也没有规定权利人必须以明示的方式作出追认的意思表示，所以，一审法院在判决的判理部分认定“该转让行为在未经合同另一方当事人九龙山公司同意或事后追认的情况下，应属无效”，是对上述法律规定的误解。综上，判为所请。王纪红、孙汉国二审辩称：一、目前无证据证明九龙山公司已放弃对“8号房屋”的权利，被拆迁的“8号房屋”的产权未定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的适用对象是动产，而非不动产。对于不动产，应当适用物权法的相关规定。三、依据王纪红与九龙山公司2006年1月15日签订的《公有住房租赁合同》第十二条第一款的约定，王纪红不能将承租的房屋进行转租或者出卖，而且九龙山公司在王纪红办理拆迁手续时为其出具过证明，证明王纪红是“8号房屋”的承租人，这一事实也从另一方面佐证了九龙山公司不知道，也不认可王纪红将“8号房屋”转租或者出卖给王恩虎的行为。四、王纪红、孙汉国主张与王恩虎订立的口头房屋买卖合同无效，对此，二人应当承担举证责任。但是，王恩虎主张该合同有效，亦应就此承担证明责任。所以，一审判决认定“双方当事人均未向本院提交关于双方之间就涉案房屋相关权利义务概括转让的行为已经过出租人九龙山公司同意或事后追认的证据”，实际上是对双方当事人在此问题上举证责任分配的认定。换言之，在此问题上，并非由王纪红、孙汉国单方承担举证责任。而且，九龙山公司不同意王纪红将承租人的权利义务概括转移给王恩虎是一个消极的事实，王纪红、孙汉国不能就该消极事实进行举证。相反，如果王恩虎主张合同有效，即九龙山公司同意王纪红将承租人的权利义务概括转移给王恩虎，这是一个积极的事实，王恩虎应当就此承担证明责任。五、王恩虎支付5万元的购房款是在先合同义务，王纪红、孙汉国享有先履行抗辩权，在王恩虎未履行在先合同义务的情况下，不存在九龙山公司对王纪红、孙汉国处分“8号房屋”行为的事后追认或者明确表示同意的问题。综上，同意一审判决。王纪红、孙汉国向一审法院提出诉讼请求：一、确认双方就“8号房屋”于2010年达成的口头买卖合同无效。二、诉讼费用由王恩虎承担。一审法院查明事实：王恩虎系王纪红之弟，王纪红与孙汉国系夫妻关系。2006年1月15日，王纪红与九龙山公司签订《公有住宅租赁合同》，约定由王纪红承租“8号房屋”。2010年5月21日，王纪红、孙汉国出具《赠与书》，载明：经王纪红、孙汉国夫妻协商，将城子西坡平房和平路93排8号（本院注：即“8号房屋”）赠与王恩虎。经询问，双方表示：当时双方的真实意思是由王纪红、孙汉国将“8号房屋”以5万元的价格卖给王恩虎。在王纪红、孙汉国出具上述《赠与书》之前，王恩虎已搬至“8号房屋”居住。另外，王纪红已经将《公有住宅租赁合同》交给王恩虎，王恩虎至今未给付王纪红、孙汉国购房款。对此，王恩虎表示：“因我工资收入低，没有钱，且王纪红也没说什么时候给钱，因此没给付购房款。”2012年，“8号房屋”被纳入征收范围。王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订“CB-01-城子B-0092号”《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收人在门头沟区和平路93排8号有住宅平房2间，建筑面积30.4平方米，在册人口3人，实际居住人口3人，分别为王纪红、王纪红之弟王恩虎、王纪红之侄女王君娴；王纪红选择房屋产权调换作为被征收方式，应安置面积为60.43平方米，安置房地点、户型、数量为：三居室一套，面积约80平方米，协议安置面积大于应安置面积19.57平方米，暂按每平方米4500元计算，王纪红应补交差额安置面积房款88065元；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为12126元；房屋征收部门支付王纪红奖励、补助费共95756元，包括：搬家补助费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖8万元、有线电视移机费300元；征收部门将被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、被征收奖励、补助费扣减应缴房款后共计19817元交给王纪红。2014年6月15日，王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订城子“B-0092补号”《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定：本次房屋腾退时暂发的周转补助费为43200元（暂按两年发放）；本次房屋腾退，将出现二次搬家问题，二次搬家费共456元；征收协议中确定的征收补偿、奖励和补助总额应为19817元，加上周转费和二次搬家费，应发放征收补偿总额为43656元，征收部门将上述补偿款存入王纪红账户，并将存折交给王纪红。2015年4月27日，王恩虎进行了安置房选房，王恩虎选择了北京市门头沟区小园二期地块3A区4号楼1单元1301室房屋作为安置房。王纪红在选房确认单中签字。上述房屋已经交付，现由王纪红、孙汉国实际占有。双方均认可上述征收协议中涉及的补偿款均由王纪红持有。2017年8月28日，王恩虎以合同纠纷为由，起诉王纪红与孙汉国，要求判令北京市门头沟区小园二期地块3A区4号楼1单元1301室房屋的相关权益归其所有。该院于2018年10月30日作出“（2017）京0109民初4968号”《民事判决书》：王纪红、孙汉国于本判决生效后在房屋征收实施单位交付北京市门头沟区小园二期地块3A区4号楼1单元1301室房屋之日起七日内将上述房屋交付王恩虎。该判决作出后，王纪红、孙汉国不服，上诉至北京市第一中级法院，北京市第一中级法院作出“（2018）京01民终454号”民事判决：一、撤销北京市门头沟区法院（2017）京0109民初4968号民事判决；二、驳回王恩虎的诉讼请求。2019年4月11日，王恩虎再次以房屋买卖合同纠纷为由，起诉王纪红、孙汉国，要求王纪红和孙汉国协助其办理北京市门头沟区小园二期地块3A区4号楼1单元1301室入住手续并将该房屋交付其使用，该案现已中止诉讼。诉讼中，双方当事人均未向该院提交关于双方之间就“8号房屋”相关权利义务概括转让的行为已经过出租人九龙山公司同意或事后追认的证据。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依据查明的事实，可以确认“8号房屋”的产权人系九龙山公司，王纪红与九龙山公司就“8号房屋”签订的《公有住宅租赁合同》表明双方系租赁合同法律关系。双方虽均认可就“8号房屋”达成的口头合同系房屋买卖法律行为，但其实质系公有住宅承租权的概括转让。该转让行为在未经合同另一方当事人九龙山公司同意或事后追认的情况下，应属无效。故该院对王纪红、孙汉国要求确认其与王恩虎于2010年达成的关于“8号房屋”的口头买卖合同无效的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的关于“8号房屋”的口头买卖合同无效。案件受理费1050元，由王恩虎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，王恩虎提交以下诉讼材料：一、北京市门头沟区人民政府房屋征收办公室、北京市门头沟区房屋征收事务中心联合公布的《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案宣传手册》复印件及《政策解答》。证明目的：依据宣传手册所载《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》第5条第2款第2项、《政策解答》第6问题之内容，证明“8号房屋”原产权人九龙山公司已经放弃该房屋的产权。王纪红、孙汉国质证意见：（一）不属于二审新证据。（二）依据《政策解答》第6问题之内容，九龙山公司放弃“8号房屋”的产权应当以书面方式为之，且需要明确具体的承租人，但王纪红的拆迁档案中没有此类文件。本院认定，上述诉讼材料没有关于九龙山公司放弃“8号房屋”产权的内容，故不作为二审新证据收入本案。二、《北京市京煤集团有限公司关于门头沟区棚户区改造拆迁范围内职工住宅向住户放弃产权的承诺函》复印件。证明目的同上。王纪红、孙汉国质证意见：真实性、证明目的均不认可。理由：（一）“8号房屋”产权人是九龙山公司，不是北京市京煤集团有限公司。（二）该“承诺函”依据的有关文件与王纪红和北京市门头沟区房屋征收事务中心签订的“CB-01-城子B-0092号”《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》依据的有关文件不同，由此可见，“承诺函”涉及的拆迁范围与本案涉及的拆迁范围不一致。本院认定，“8号房屋”产权人是九龙山公司，而非北京市京煤集团有限公司，故该诉讼材料因不具备证据的关联性特征，不作为二审新证据收入本案。三、北京市门头沟区法院“（2018）京0109民初1844号”《民事判决书》。在该判决中，北京市门头沟区法院认定京煤集团放弃产权，证明目的同上。王纪红、孙汉国质证意见：真实性认可，证明目的不认可。理由：案件事实不同，没有可比性。本院认定，上述判决涉及的被拆迁房屋的产权人系北京市京煤集团有限公司，“8号房屋”产权人是九龙山公司，因该诉讼材料不具备证据的关联性特征，不作为二审新证据收入本案。四、新华网2011年11月10日刊登的文章——《拆迁补偿款遭女儿冒领老太二审告赢门头沟住建委》。证明目的同上。王纪红、孙汉国质证意见：真实性认可，证明目的不认可。理由：文章所涉拆迁时间、地点与本案不同。本院认定，文章所涉被拆迁房屋产权人与本案不同，故该诉讼材料不具备证据的关联性特征，不作为二审新证据收入本案。五、2010年11月10日的网络文章——《区长就S1线建设用地拆迁及采空棚户区改造黑山地块拆迁工作接受〈视点关注〉访谈实录》。证明目的同上。王纪红、孙汉国质证意见：真实性认可，关联性不予认可。理由：与本案涉及的拆迁地点、被拆迁房屋产权人均不同。本院认定，文章内容与本案没有关联性，不作为二审新证据收入本案。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王纪红作为“8号房屋”的承租人，其夫妻二人与王恩虎达成的所谓口头房屋买卖合同，实质上是将承租人的权利、义务概括转让给王恩虎。该转让行为因未经产权人，也即出租人九龙山公司的同意，属于无效行为。至于王恩虎上诉所称九龙山公司已经放弃“8号房屋”的产权，所以王纪红取得该房屋的处分权，导致口头房屋买卖合同有效的上诉理由，本院认为，九龙山公司是否放弃产权的问题与双方转让房屋承租权的效力问题没有关联性。根据《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，始发生法律效力。因此，即使九龙山公司放弃“8号房屋”的产权，也不意味着王纪红作为承租人当然取得了该房屋的产权，从而享有了对房屋的处分权能。据此，王恩虎的上诉理由，因与上述法律规定相悖而不被本院所采信。综上，王恩虎的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王恩虎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年六月十九日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬