四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2483号 原告：上海宝冶集团有限公司，住所地上海市宝山区抚远路2457号。 法定代表人：白小虎，董事长。 委托诉讼代理人：仲维虎，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茂珂，四川新开元律师事务所律师。 被告：林长青，男，1960年2月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：代燊，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍勇，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告上海宝冶集团有限公司（以下简称宝冶公司）与被告林长青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝冶公司的委托诉讼代理人仲维虎、王茂珂，被告林长青的委托诉讼代理人代燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝冶公司向本院提出诉讼请求：1．判令林长青返还履约保证金156090.06元、租金249892.75元及税金38825.07元，共计444807.88元；2．判令林长青赔偿损失20477.84元（以444807.88元为基数，按银行同期贷款利率1.5倍，自2019年5月4日暂计至2020年1月13日）。庭审中，宝冶公司将第二项诉讼请求变更为：计算方式以444807.88元为基数，按照银行最新公布同业拆借利率计算，自2019年8月1日起计算至还清之日止。事实和理由：宝冶公司与林长青于2015年3月12日签订编号为ＳＢＣ（ＣＤＧＳ）-ＦＤ-01号《房屋租赁合同》，该合同约定，宝冶公司承租林长青所有的位于四川省成都市高新区房屋，租赁期自2015年3月12日至2020年3月11日止。合同签订后，宝冶公司依约向林长青支付履约保证金156090.06元，并按时支付了每年租金。2019年7月31日，宝冶公司依据《房屋租赁合同》第3.3条与林长青终止《房屋租赁合同》，并于2019年7月30日将该租赁房屋妥善交还林长青，林长青已实际接收并再次出租。根据《房屋租赁合同》约定，林长青应在宝冶公司终止租赁关系起十个工作日内退还履约保证金156090.06元。另，因宝冶公司已向林长青缴付2019年下半年租金及税金，林长青理应退还超付的租金249892.75元（计算方式为1238.81ｍ2×50.02元／ｍ2×4个月）及税金38825.07元，以上共计444807.88元。鉴于林长青拒不退还以上款项，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 林长青辩称：1．宝冶公司违反合同约定，擅自拆除了各房屋之间的隔墙，使原本可以单独出租的房屋现无法单独出租使用，给林长青造成损失；占用公用过道及卫生间，损害了同楼盘其他租户的利益，并且林长青需在物业的监督下恢复，由此给林长青造成损失；对房屋的水、电、消防都进行了较大的改造，消防通道被占用，整改会给林长青造成经济损失；2．租金相关的税费依照合同约定应当由宝冶公司自行承担，林长青按照合同约定仅收取税后租金，宝冶公司主张税金部分没有法律和合同依据；3．关于合同免租期部分为2015年3月12日至2015年5月30日，约78天，该免租期实际费用需宝冶公司在整个租期之中，在合同正常履行的情况下，林长青可以不予收取，现宝冶公司提前解约，应当对免租期金额予以支付，具体支付标准为：78天（约2.6月）（42元×1238.81m2×提前退租月数）；4．林长青多次口头书面要求整改，且物业在装修审批单上也有批示，宝冶公司无视通知在截至提前退租之日仍未恢复，侵权违约的状态一直持续至今，林长青有权对其缴纳的租金和保证金留置抵扣，且林长青损失是实际存在的，其有权在将来恰当的时间进行恢复，林长青有求偿权，宝冶公司违约装修造成的损失远大于扣留的租金。 经审理查明，2015年3月12日，林长青（出租方）与宝冶公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将林长青所有的位于高新区天府大道中段天府三街218号峰汇中心1号楼20F2001室、20F2002室、20F2005室、20F2006室房屋出租给宝冶公司，租赁总建筑面积为1238.81m2。合同约定：1．租赁期自2015年3月12日至2020年3月11日止；2．免租金期（装修期）：自2015年3月12日至2015年5月30日，免租期包含在房屋租赁期内，在免租期内，承租方无需支付房屋租金，但须缴纳物业管理费、装修管理费以及其他因承租方装修该租赁物而实际发生的费用；3．租金：自2015年5月31日开始计算税后租金，合同项下各年租金如计算方式，从第三年起至第五年止，在上一年租金价格基础上，每年按6%递增，即：第一年42元/月/m2×12个月；第二年42元/月/m2×12个月；第三年44.52元/月/m2×12个月；第四年47.19元/月/m2×12个月；第五年50.02元/月/m2×12个月；4．合同签订十日内承租方向出租方支付三个月履约保证金156090.06元、首期十二个月房屋租金624360.24元，合计780450.35元；5．自2018年3月12日，承租方有权在提前两个月书面通知出租方的前提下提前终止本合同，合同终止时间以承租方通知为准，如通知其不足两个月的，不足通知期的租金由承租方负责补齐。出租方应当在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金（不计利息）及多付的租金（根据终止时的实际租赁期计算）。税金缴纳方式按照房屋租赁合同约定由承租方承担，宝冶公司将税金预估后支付给林长青，由林长青帮宝冶公司完税。 合同签订后，宝冶公司依约向林长青支付履约保证金156090元，并按期支付各期房屋租金。 2019年5月14日，宝冶公司向林长青发出《关于提前终止的函》，其上载明“由于公司自身业务开展的要求和特点，很遗憾无法继续承租林长青位于高新区天府大道中段天府三街218号峰汇中心1号楼20F2001室、20F2002室、20F2005室、20F2006室的物业，希望于2019年7月31日终止双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》。按照双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.3条款约定，特以函书面告知，希望予以协助办理相关退租手续”。 2019年5月15日，宝冶公司通过网上银行向林长青支付2019年5月31日至2019年11月30日期间的房屋租金（房屋租金的计算标准为：50.02元/月/m2×12个月）及税金共计431056.32元，用途载明“成分（成都分公司）支付办公室租金”。宝冶公司申请林长青代开2019年5月31日至2019年7月30日期间的税款金额为18407.95元，林长青已代开此期间的税金。 2019月6月27日，林长青向宝冶公司发出《关于提前退租的函》，其上载明“鉴于宝冶公司的提前退租申请较为突然，我方只能优惠招商条件以加快加大招商，现已有一家意向租赁上级，故需与贵司商议：贵司于7月1日（周一）将租赁房屋部分区域提前退还我方（具体区域和面积以双方协商确定为准）”。 2019年7月30日，宝冶公司向林长青交付案涉房屋。随后，林长青将案涉房屋保持宝冶公司退租时的现状出租给下一位承租人。 2019年9月30日，林长青向宝冶公司发出《关于贵司提前解约并交还房屋的告知函》，其上载明“宝冶公司在接房后进行了装修，未经我方同意，贵司擅自将公共过道区域及公共卫生间撤除并占用，改变了原公共区域的使用性质，违反了《房屋租赁合同》的条款约定，我方多次电话和口头通知要求整改未果。现因贵司单方原因，决定在2019年7月31日提前终止《房屋租赁合同》，我方就贵司交还租赁房屋事项做如下告知：贵司在撤场后，违约侵占的公共过道区域及公共卫生间没有恢复原状（包括天、地、墙、消防、照明等），给我方的招租、使用和经营造成了一定影响和损失，为及时止损，现需请工程方进行撤除和恢复，相关费用须由贵司承担，我方将从贵司的保证金及租金中扣减”。 2019年11月6日，宝冶公司向林长青发出《律师函》，宝冶公司认为林长青应依据《房屋租赁合同》之约定在双方终止租赁关系起10个工作日内向宝冶公司退还上述款项，宝冶公司至今未退还，已构成严重违约，宝冶公司要求林长青在收到该律师函之日起10日内以现金转账方式向宝冶公司一次性支付全部的保证金和超付租金合计444807.88元以及相应的逾期利息。 2019年11月1日，林长青向宝冶公司发去《回函》，其上载明“宝冶公司未经我方和物业管理方同意擅自将不属于宝冶公司租赁红线范围内的面积侵占使用，在装修过程中擅自拆除租赁物内墙体、把公共过道和消防通道区域以及公共卫生间围入自身办公区禁止他人进入、长期违约侵占我方房屋的公共过道和消防通道区域以及公共卫生间，此行为已严重违反了合同条款，我方多次电话口头通知并约谈要求停止违约行为并及时整改，物业管理方也多次要求整改回复，宝冶公司一直没有处理解决，直至宝冶公司单方面办理租赁房屋，且未与我方有任何房屋交接手续。我方于2019年9月30日去函，要求宝冶公司对侵占的我方房屋的公共过道和消防通道区域以及公共卫生间涉及到天、地、墙进行拆除和恢复，但宝冶公司至今未予理睬。” 以上事实有当事人身份信息、房屋租赁合同、收据、代开发票缴纳税款申报单（非住宅）、关于提前终止《房屋租赁合同》的函、关于提前退租的函、关于贵司提前解约并交还房屋的告知函、律师函、回函、微信聊天记录、及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，宝冶公司与林长青签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合同合法有效，双方均应按照合同履行权利义务。宝冶公司于2019年5月14日去函通知林长青，希望于2019年7月31日终止双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》，宝冶公司是按照双方合同约定提前两个月书面通知出租人提前终止合同，其行为不违反合同约定，双方的《房屋租赁合同》应于2019年7月31日解除。关于履约保证金，双方合同约定“出租方应当在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金（不计利息）及多付的租金（根据终止时的实际租赁期计算）”，双方合同解除后，林长青应当退还宝冶公司履约保证金156090.06元及2019年8至11月缴纳的租金及税金。宝冶公司最后一次向林长青付款431056.32元，其中包含2019年6月至2019年11月期间的房屋租金及税金，2019年5月31日至2019年7月31日期间的税款金额为18407.95元，多缴纳部分的金额为288717.82元（431056.32元-50.02元/月/m2×2个月-18407.95元）。关于资金占用费的计算，双方合同约定出租方应在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金及多付的租金，故资金占用费的起算时间为2019年8月11日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止。 另，林长青于2019年5月20日向本院提出反诉请求，要求宝冶公司赔偿因对案涉房屋的装修改造给林长青造成的损失，因林长青在一审辩论终结后提出反诉，本院不予受理，其诉请不应在本案中合并审理，林长青可以另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告林长青在本判决生效之日起十日内向原告上海宝冶集团有限公司退还履约保证金156090.06元（以156090.06元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）； 二、被告林长青在本判决生效之日起十日内向原告上海宝冶集团有限公司退还租金及税金288717.82元（以288717.82元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4140元，由被告林长青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年六月三日 书记员  帅馨