湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终943号上诉人（原审原告）：武汉国华礼品发展有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道187-189号3层1号。法定代表人：朱军伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：乐瑞，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雪英，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余骏伟，男，1987年8月6日生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余钢军，男，1960年12月6日生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈群，湖北道博律师事务所律师。上诉人武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）因与被上诉人余骏伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国华礼品公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或依法改判支持一审诉讼请求。事实与理由：第一、根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》及《还建补充协议》的约定，双方同意按余骏伟被拆迁房屋的原有建使比系数还建，但是对于超出应还建建筑面积的部分按国华礼品公司现行售价结算。《还建补充协议》是为了明确双方的产权调换方式。一审认定按照原有建使比还建即为按照原使用面积还建错误。第二、《硚口汉正街永茂片项目房屋拆迁计划与安置方案》中规定“依估价结清产权调换差价”，余骏伟被拆迁房屋参照最高重置价的评估价格为1755418.98元，而其主张还建房屋的现售价为12951148.9元，不支付差价对国华礼品公司显然不公平，对其他按照建筑面积还建房屋的拆迁户也明显不公平。第三、余骏伟主张以使用面积计算还建面积不符合法律规定及房屋销售惯例。第四、双方在《还建补充协议》第四条约定“待房管局实测面积确定后双方再签订正式的还建协议书，”充分表明国华礼品公司在与余骏伟签订《还建补充协议》时的真实意思表示即为“以房管局实测建筑面积结算差价”，在双方协商明确该原则的基础上，待实测面积确定后再签署正式还建协议，用以确定结算差价，否则双方不必要再行签署正式还建协议书。余骏伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，虽然双方签订了两份协议书，约定双方同意按余骏伟被拆迁房屋建原有建使比系数还建，双方约定的使用面积是99平米，实际还建是100平米，无需进行结算。第二，余骏伟是被动拆迁获得商铺，余骏伟也没有扩大商铺的意思表示。第三，余骏伟拆迁之后的房屋价格不能和拆迁之前进行比较。本案不存在显示公平的事实。第三、本案不应该适用商品房的相关规定，国华礼品公司应该保证余骏伟所有99平米房屋的使用权。公摊的对价在还建的时候就已经进行了支付，已经包含在还建商铺的价值之中。第四，双方约定后期签订正式的还建协议书是为了办证方便，而不是为了交易结算。国华礼品公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令余骏伟向国华礼品公司支付被拆迁房屋和调换后房屋的差价人民币6288783.07元；2、本案诉讼费由余骏伟承担。一审法院经审理查明，2005年，国华礼品公司委托武汉兴泰拆迁有限公司对包括余骏伟所有的位于武汉市硚口区××利××路××号在内的东至来祥里，西至利济南路，南至汉正街，北至三曙街区域的房屋代办拆迁。2010年6月21日，余骏伟委托武汉市硚信公证处对其所有的武汉市硚口区××利××路××号房屋的外观及其周边情况进行现场派车。2010年11月12日，国华礼品公司（甲方）与余骏伟（乙方）签署《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定拆迁范围内乙方有房屋建筑面积104.62平方米，其中非住宅经营用房104.62平方米；乙方同意甲方按产权调换方式还建，还建地点为商务礼品城项目范围内指定的还建区域。合同第四条约定：甲方应还建乙方非住宅经营一楼、二楼用房各52.31平方米，该条还注明一、二楼内铺还建面积扩大各不超过2平方米，按原有建使比系数来还面积。合同第七条约定：房屋产权调换费用结算方式为以被拆迁房屋建筑面积，根据被拆迁商铺和还建商铺的面积进行安置，乙方申请扩大的还建商铺建筑面积按市场价结算；另外还约定甲方还需向乙方支付补偿费共计93174元。第十三条约定：本协议的附件与本协议具有同等法律效力。2016年8月26日，国华礼品公司与余骏伟签署《还建补充协议》，约定：一、原还建协议的标的物为余骏伟位于硚口区××利××路××号的被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为52.31平方米，二楼为52.31平方米；二、甲方同意乙方被拆迁房屋与甲方新建一期房屋实行产权调换，甲方同意还建给乙方第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米（其中第一层49.5平方米、第二层49.5平方米），建筑面积根据房管局测绘的公摊系数计算；具体还建位置为一楼由1-111号、1-112号始自东向西延伸到到乙方还建面积为止，二楼由2-84号始自东向西延伸达到乙方还建面积为止。各层实际还建面积与应还建面积相差±1平方米；否则双方同意对超出的面积以商铺调整或按甲方现行售价结算的方式解决，还建房屋位于一楼1-109、1-110、1-111、1-112、1-141号，二楼2-81、2-82、2-83、2-84号，具体还建建筑面积以房管局实测的建筑面积为准。……四、待房管局实测面积确定后双方再签订正式的还建协议书。现上述还建商铺不动产权属证明登记的面积如下：武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层商109号商铺建筑面积21.68平方米，专有建筑面积10.64平方米；110号商铺建筑面积22.46平方米，专有建筑面积11.02平方米；111号、112号商铺建筑面积均为19.75平方米，专有建筑面积均为9.69平方米；141号商铺建筑面积为17.44平方米，专有建筑面积为8.56平方米；2层商81号、82号、83号、84号商铺建筑面积均为25.68平方米，专有建筑面积均为12.6平方米；上述商铺建筑面积总计203.8平方米，专有面积总计100平方米。现上述商铺由余骏伟委托第三方出租经营。现双方因涉案商铺是否应补缴面积差价款成诉。2016年10月27日，余骏伟（甲方）与案外人和金伟业商业运营管理有限公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定甲方将国华礼品公司开发的“汉正街广场”（报建名武汉国华国际礼品城）位于一楼1-109、1-110、1-111、1-112、1-141号，二楼2-81、2-82、2-83、2-84号商铺委托乙方进行统一租赁及运营管理，期限自2016年8月28日至2019年8月27日。一审另查明，余骏伟原有房屋位于武汉市硚口区××利××路××号房屋（证载两层，商业用途），该房屋土地使用权面积52.31平方米，房屋建筑面积104.62平方米。一审法院认为：对国华礼品公司与余骏伟签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》及其《还建补充协议》的条款尤其是《还建补充协议》的第一条及第二条如何理解是本案的争议焦点。一审法院认为，国华礼品公司与余骏伟签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》及其《还建补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方约定余骏伟将其所有的武汉市硚口区××利××路××号房屋交与国华礼品公司拆迁，并获得拆迁还建补偿，国华礼品公司应补偿余骏伟非住宅经营用房为104.62平方米，同时双方在《房屋拆迁产权调换安置协议书》明确注明“一、二楼内铺还建面积扩大各不超过2平方米，按原有建使比系数来还面积”，余骏伟原有房屋建筑面积为104.62平方米，该房屋系临街两层商业用房，公摊系数细微，使用面积与建筑面积相差无几，国华礼品公司与余骏伟在拆迁之时对被拆迁房屋有现场勘查及测绘程序，双方对原拆迁房屋状况应十分熟悉。可见双方达成的合意应为双方同意国华礼品公司向余骏伟还建的房屋与原房屋的使用面积相当。其后在还建商铺所在商城临近竣工时双方又签订《还建补充协议》，该合同第二条明确约定了国华礼品公司还建给乙方第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米，同时约定了还建九套商铺的具体房号和位置，并约定了实际还建面积在应还建面积上下浮动不超过1平方米。而该九套商铺的使用面积共计刚好为100平方米，未超过合同约定的可浮动范围。《还建补充协议》第一条约定的内容为“原还建协议的标的物为余骏伟位于硚口区××利××路××号的被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为52.31平方米，二楼为52.31平方米”更应理解为原拆迁房屋一层和二层建筑面积分别为52.31平方米，而非还建的房屋一层和二层的建筑面积为52.31平方米，否则在该协议第二条约定“还建使用面积99平方米”及“建筑面积根据房管局测绘的公摊系数换算”实为多余，也互相矛盾。其次，国华礼品公司作为涉案商铺所在商城的开发者在《还建补充协议》签订之时对涉案商铺的信息更为了解，国华礼品公司与余骏伟在签订此协议之时属于明显信息不对称的地位，在此情况下对合同文意的理解更应作出对余骏伟有利的解释。再次，余骏伟原有的房屋为临街商业用途，建筑面积104.62平方米，土地使用面积52.31平方米，其要求还建的商铺使用面积为99平方米，若以建筑面积计算需补偿需数百万人民币之巨，与常理不符，如余骏伟在应知晓商铺信息情形下主张以建筑面积计算则显失公平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：驳回武汉国华礼品发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取27911元，由武汉国华礼品发展有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，国华礼品公司与余骏伟签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》及《还建补充协议》均合法有效。现国华礼品公司与余骏伟的争议在于《还建补充协议》第二条：“甲方同意还建给乙方第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米（其中第一层49.5平方米、第二层49.5平方米）”如何理解。余骏伟认为该约定就是还建使用面积99平方米，与其被拆迁房屋的使用面积相当。国华礼品公司认为约定还建使用面积99平方米，是余骏伟同意对超出还建面积补差价。本院认为，如按国华礼品公司的理解，余骏伟还需向国华礼品公司支付六百余万元，而在双方所签订协议中均未对此予以明确，且国华礼品公司在交付涉案房屋时也未向余骏伟要求补交房款，国华礼品公司的说法明显与常理不符。余骏伟对该条款的解释符合常理，本院予以采纳。一审法院判决对此所作分析认定正确。综上所述，武汉国华礼品发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55822元，由武汉国华礼品发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月二十九日书记员  余文婷