湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民初15号原告：长沙诚源实业有限公司，住所地长沙高新开发区麓龙199号麓谷商务中心A栋607号。法定代表人：阳威，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少于，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：岳阳市玉鑫房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌路588号（东升星城307号）。法定代表人：伍玉龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰芸，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周果，湖南昌言律师事务所律师。原告长沙诚源实业有限公司（以下简称诚源公司）与被告岳阳市玉鑫房地产开发有限公司（以下简称玉鑫公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告诚源公司的委托诉讼代理人陈良俊、被告玉鑫公司的委托诉讼代理人兰芸、周果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚源公司向本院起诉请求：1、判决确认2018年3月23日双方签订的《土地使用权转让协议》无效；2、判决玉鑫公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年11月25日，诚源公司与岳阳市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，诚源公司以680万元，取得了位于岳阳市宗地。2017年8月21日，诚源公司及股东彭峰、王志红与玉鑫公司签订的《土地使用权转让框架协议》、《股权转让协议》和《合作开发协议》各一份，约定诚源公司及股东通过股权转让或合作开发模式，将该地块出让合同相关权益以4200万元转让给被告。2017年9月8日，公司与岳阳市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并于2017年9月27日交纳契税27．2万元，于2017年11月28日取得了房地首次登记的《不动产权证书》。2018年3月23日，应玉鑫公司要求，双方又签订了一份《土地使用权转让协议》，再次约定诚源公司将该块地土地使用权以4200万元转让给玉鑫公司。诚源公司认为，诚源公司并不享有该块地的土地使用权，且玉鑫公司在与诚源公司签订《土地使用权转让协议》之前已经通过出让方式取得了该块地的土地使用权。《土地使用权转让协议》的签订违反了国家法律的强制性规定，应属无效。玉鑫公司辩称，一、答辩人取得位于岳阳市宗地土地使用权，是基于诚源公司的转让行为。（一）双方签订《土地使用权转让框架协议》前，诚源公司已取得了ＹＴＰＹＴＰ2008-16＃宗地的使用权。（二）2017年8月21日签订的《土地使用权转让框架协议》，已明确了诚源公司将案涉土地使用权转让给答辩人。答辩人与诚源公司双方及诚源公司的股东、实际控制人**于2017年8月21日签订了《土地使用权转让框架协议》。（三）诚源公司系根据《土地使用权转让框架协议》的约定，要求岳阳市国土局将该土地的不动产权证直接登记到答辩人名下。（四）答辩人已向诚源公司支付了此次土地使用权转让款4200万元。二、2018年3月23日签订的《土地使用权转让协议》，是对《土地使用权转让框架协议》税收承担的细化和完善，进一步明确双方税费承担义务，该合同属于双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，不属于无效合同。三、诚源公司要求确认2018年3月23日签订的《土地使用权转让协议》无效的真实目的，是为了规避此次土地使用权转让税费的缴纳。综上，《土地使用权转让协议》属于双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，不属于法律规定的无效合同。诚源公司要求确认2018年3月23日签订的《土地使用权转让协议》无效的真实目的，是为了规避此次土地使用权转让税费的缴纳，请求法院依法驳回诚源公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。关于原告提交的证据部分，被告对证据的真实性、合法性均无异议，仅对部分证据的关联性及证明目的有异议，因原告提供的证据能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。至于是否能达到证明目的，须结合本案其他证据综合判断，本院将在本院认为部分综合分析后判断。关于被告提交的证据部分，原告仅对《土地使用权转让协议》、《关于缴纳契税的申请》、《国有土地增值税等地方各税联系单》、《土地契税联系单》的真实性、合法性、关联性提出异议，原告方关于《土地使用权转让协议》系虚假、无效协议等异议的目的是否成立，本院将在本院认为部分综合予以分析判断。被告提供的其他证据，因原告对其真实性、合法性无异议，该部分证据能证明本案中的相关事实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月7日上午9时至2008年11月16日下午4时30分，在岳阳市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，诚源公司竞得位于岳阳市宗地土地使用权。诚源公司与岳阳市国土资源局于2008年11月18日签订了《岳阳市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。2008年11月25日，诚源公司与岳阳市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，诚源公司以680万元，取得位于岳阳市宗地土地使用权。2017年8月21日，诚源公司因将位于岳阳市宗地土地使用权转让给玉鑫公司，诚源公司与玉鑫公司签订《土地使用权转让框架协议》。协议约定：1、为达到将诚源公司ＹＴＰ2008-16＃宗地土地使用权转让给玉鑫公司的目的，确定了两个方案，方案一:由双方共同协调岳阳市国土部门直接将该土地使用权证登记至玉鑫公司名下，方案二：如果方案一无法实施，由诚源公司将持有目标公司的100%股权转让给玉鑫公司，将目标公司名称变更为湖南诚源实业有限公司（暂定）或者目标公司在岳阳成立全资子公司。玉鑫公司履约后成为目标公司的唯一股东，目标地块归玉鑫公司。将目标地块的土地使用权证登记至目标公司或目标公司新成立的全资子公司名下。2、交易总价款为4200万元即采用方案一或方案二应由玉鑫公司支付的全部费用，无论最终是采取方案一还是方案二，玉鑫公司不再另行向诚源公司支付其他任何费用。3、付款方式为：自该协议签订之日起3日内，玉鑫公司支付2200万元，剩余2000万元，按照方案一将土地登记至玉鑫公司名下之日起3日内支付，或在完成方案二全部工商变更登记之日起三日内支付。诚源公司同意所有费用，均由玉鑫公司支付给诚源公司指定的**。诚源公司与玉鑫公司均在该协议上加盖了公章，诚源公司的股东、实际控制人**、王志红、彭锋等亦在合同上签名。同日彭锋、王志红还与玉鑫公司签订了一份《股权转让协议》。协议约定，彭锋、王志红将持有诚源公司100%股权（其中彭峰出资760万元，占95%的股权，王志红出资40万元，占5%的股权）全部转让给玉鑫公司，转让价格为800万元。《土地使用权转让框架协议》签订后，诚源公司根据《土地使用权转让框架协议》关于协调岳阳市国土部门直接将该土地使用权登记至一玉鑫公司名下的约定，于2017年8月22日向岳阳市国土局出具《请求办理ＹＴＰＹＴＰ2008-16＃宗地权属证的报告》，要求将该宗土地的权属证直接办理到玉鑫公司名下。诚源公司于2017年8月22日向岳阳市国土局出具《请求办理ＹＴＰＹＴＰ2008-16＃宗地权属证的报告》后，岳阳市人民政府于2017年10月9日向岳阳市国土资源局下发了《岳阳市人民政府国有土地使用权出让方案批准书（正本）》，同意批准案涉土地的方案内容。2017年9月8日岳阳市国土资源局与玉鑫公司就案涉土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该合同载明本合同系依据2008年11月25日，诚源公司与岳阳市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，仅变更土地受让人为玉鑫公司。2017年11月28日，岳阳市国土局将ＹＴＰＹＴＰ2008-16＃宗地的不动产权证书办理至玉鑫公司名下，权证号为湘（2017）岳阳市不动产权第0023630号，土地用途为商服用地、城镇住宅用地。玉鑫公司于2018年1月10日支付完全部的土地转让款4200万元（具体为：于2017年8月22日和2018年1月10日分别向诚源公司指定的**支付土地转让款2200万元、1320万元，于2018年1月10日向诚源公司支付680万元）。此后，双方又于2018年3月23日签订了《土地使用权转让协议》，该协议载明，鉴于《土地使用权转让框架协议》中相关事项无法实施，转让、受让双方为了依法顺利推进宗地交易和开发，达成协议如下：双方同意以4200万元为ＹＴＰＹＴＰ2008-16＃宗地使用权转让交易总价，并各自承担相关税费。本协议签订前玉鑫公司已支付了4200万元给诚源公司，诚源公司认可已收款并在完善相关手续后将税务部门出具的正规票据给受让方。2017年9月28日玉鑫公司按招拍挂出让成交价款680万元向岳阳市地方税务局直属局缴纳了契税272000元。《土地使用权转让协议》签订后，玉鑫公司于2018年3月28日向岳阳市南湖地方税务局提交了《关于缴纳契税的申请》，申请按4200万元的成交价格，补缴剩余3520万元土地款的契税。岳阳市国土局于2018年4月3日分别对玉鑫公司及诚源公司下达了《国有土地增值税等地方各税联系单》和《土地契税联系单》联系单。玉鑫公司便立即到岳阳市地方税务局直属局税务窗口申请受理。岳阳市地方税务局直属局于2018年4月19日分别以《税务事项通知书》告知玉鑫公司补充提供相关材料后再受理玉鑫公司的契税申报和缴库。另查明，2008年9月26日，原、被告就湖南省人民政府第五办公室“居岳阳政务基地配套服务用房”项目开发建设事宜签订了一份《合作开发协议》。协议约定，双方投资开发仅为“省五办”岳阳项目，双方同意按投资比例分摊利益与风险。“省五办”岳阳项目由甲方冠名开发，相关拍地报建手续均由玉鑫公司出面联系办理。原告陈述，原、被告本来是打算合作开发，但后来实际并未合作。本院认为，本案的争议焦点为2018年3月23日原、被告签订的《土地使用权转让协议》是否有效。首先，本案双方当事人在签订《土地使用权转让协议》之前，诚源公司为了转让竞拍所得的案涉土地使用权与玉鑫公司签订了《土地使用权转让框架协议》。《土地使用权转让框架协议》签订后，诚源公司根据《土地使用权转让框架协议》中的方案一即协调岳阳市国土部门直接将该土地使用权登记至玉鑫公司名下的约定，向岳阳市国土资源局出具了要求将案涉宗地土地的权属证直接办理到玉鑫公司名下的报告。岳阳市国土资源局遂依据诚源公司的申请将案涉宗地的不动产权证书办理至玉鑫公司名下。玉鑫公司亦依约向诚源公司支付了土地使用权转让款4200万元。至此，原、被告双方已达到土地使用权转让的合同目的。经比较《土地使用权转让协议》和《土地使用权转让框架协议》的内容可知，《土地使用权转让协议》并未否认《土地使用权转让框架协议》的效力及内容，而是进一步明确诚源公司认可此前交易的价格、实际已经收款及各自承担相关税费并在完善相关手续后将税务部门出具的正规票据给玉鑫公司的内容。由此可见，《土地使用权转让协议》是对《土地使用权转让框架协议》税收承担的细化和完善，是此前土地使用权转让的延续行为，并不是土地使用权登记到玉鑫公司名下后再补签合同。原告系专业的房地产开发公司，对房地产开发的流程及土地转让交易的税费应该知晓。《土地使用权转让协议》签订前，协议内容系经过原、被告双方协商后达成的一致意见，原告亦无证据证明系受到被告欺骗签订，故《土地使用权转让协议》可以认定是双方真实意思表示。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，违反该规定的，该法第六十六条仅规定了土地行政主管部门可以进行行政处罚，并没有规定土地使用权转让合同无效。由此可见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条仅为管理性强制规定，而非效力性强制规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。本案中，原、被告签订《土地使用权转让框架协议》前，原告已于2008年11月竞得了案涉土地的使用权，诚源公司虽未办理物权登记，根据前述法律、司法解释的规定亦不影响《土地使用权转让框架协议》和《土地使用权转让协议》的效力。另外，根据前文分析，签订《土地使用权转让协议》系为了对《土地使用权转让框架协议》中没有明确的税收承担等问题进一步明确，是对《土地使用权转让框架协议》的细化和完善，故不能割裂之前的《土地使用权转让框架协议》，而单独对《土地使用权转让协议》的效力分析认定。诚源公司认为，玉鑫公司在签订《土地使用权转让协议》之前已经取得了案涉土地的使用权，故《土地使用权转让协议》违反了国家强制性规定的理由显然割裂之前的《土地使用权转让框架协议》，故本院对诚源公司的该理由及诚源公司认为《土地使用权转让协议》等证据系虚假、无效协议的质证意不予以采纳。综上，原、被告双方为转让土地使用权而签订的《土地使用权转让框架协议》及《土地使用权转让协议》有效。原告主张《土地使用权转让协议》无效的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，诚源公司请求判决确认2018年3月23日签订的《土地使用权转让协议》无效的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:驳回长沙诚源实业有限公司的诉讼请求。案件受理费251800元，由长沙诚源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  蒋立春审判员  陈玉香审判员  李明霞二〇二〇年六月八日书记员  陆丽波