新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终185号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：石兰英，女，1965年10月13日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人段正文因与被上诉人石兰英、原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院作出的（2019）新21民初53号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人段正文的委托诉讼代理人朱睿，原审第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人杨敏通过网络参加庭审，被上诉人石兰英的委托诉讼代理人崔亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人段正文的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人石兰英的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人石兰英承担。事实及理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。1.案涉《商品房买卖合同》的订立是基于抵账行为，案涉合同性质实质是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非房屋买卖合同，只是债务人履行债务的变通方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。抵债协议也约定只有在永诚房产公司将房产过户给被上诉人石兰英后彼此之间的债权债务才消灭。协议还约定“因任何原因导致房屋产证无法办理到丁方（石兰英）名下，丁方有权向丙方追索债务……”，案外人李世秀与石兰英2013年10月31日签订的《抵债协议》也约定“李世秀在其他业务收回现金后，以原价赎回抵债给石兰英的上述房产……”。以上均可证实石兰英与永诚房产公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，且涉案房屋并未完成权属登记的变更，债权人只享有债权请求权，而非物权期待权。2.涉案房产在查封之前没有办理竣工验收手续，不具备入住的条件，故不存在实际占有的事实。被上诉人石兰英提供的《交房确认书》既不符合实际情况也违反法律强行性规定。认定被上诉人石兰英是否实际占有涉案房产必须具有案外人已经实际控制、支配和使用涉案房屋的相关证据，而不能按照一审法院推定的占有。被上诉人石兰英不可能在法院查封之前合法占有涉案房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。3.石兰英并未支付任何购房款。其是以案外人张志杰欠李世秀的借款抵销购房款，张志杰亦当庭认可该借款系其个人债务，款项并未汇入永诚房产公司账户，故永诚房产公司与石兰英之间不存在借贷合意。故石兰英与永诚房产公司之间没有互付债务，不能产生债权债务抵销的法律后果。4.石兰英在2013年10月31日就签订了《抵债协议》，但至2016年1月法院查封近三年时间都未通过合法途径主张过自己的权利，因此未办理过户石兰英对此存在重大过错。（二）一审中被上诉人石兰英提交的鄯善县房产所出具的证明，并非正规的网签备案登记。且商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中被上诉人石兰英对涉案房产只享有债权请求权。（三）《执行异议和复议规定》适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案涉及的是以房抵债协议，基于此协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。（四）鄯善县购物城已由永诚房产公司整栋抵押给案外人李军，并于2013年9月11日办理了抵押登记，抵押期限一年。石兰英与永诚房产公司签订案涉《商品房买卖合同》的时间即在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，所签合同亦为无效合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持上诉人段正文的上诉请求。 被上诉人石兰英辩称，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）本案完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的应当排除强制执行的情形。1.石兰英与李世秀之间，李世秀与张志杰之间存在真实合法有效的债权债务关系，签订的以房抵债的房屋买卖合同不违反法律规定，法律法规也不禁止以房抵债的行为。石兰英与永诚房产公司于2013年10月29日签订商品房买卖合同，2014年11月到房管部门办理了网签和备案登记，早于法院查封时间。2.一审中石兰英提交的相关证据可证实石兰英在2014年11月17日即已合法占有涉案房屋。未竣工验收的房屋只影响其房屋产权证的办理，并不影响交房和合法占有房屋。3.石兰英与李世秀、张志杰之间存在真实合法有效的债权债务关系，因张志杰无法给李世秀还款，李世秀也无法给石兰英还款，永诚房产公司是借款合同的担保人和实际使用人，故张志杰、李世秀、石兰英及永诚房产公司四方签订了以房抵债协议，以抵销四方之间债务，故石兰英已支付完全部房款。4.石兰英对永诚房产公司未办理房产证不存在任何过错。涉案房屋系永诚房产公司一直未能通过消防验收，同时其没钱向税务部门缴纳营业税，没有给石兰英出具办理房产证需提供的完税发票，故鄯善县房地产主管部门一直未给石兰英办理房产证。（二）鄯善县房管部门出具的证明能够进一步证明石兰英与永诚房产公司签订的以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务的情形。鄯善县房管部门对房屋买卖合同的备案是对双方物权取得的预备阶段的权利状态的公示，此时案外人对涉案房屋的权利已转化为物权期待权，是一种不同于物权的权利，是介于债权与物权之间的权利，且优先于段正文的金钱债权。（三）根据已生效的（2017）新民终293号民事判决书认定段正文与永诚房产公司之间存在5000多万元的金钱债权，对涉案房屋没有抵押权也没有其他任何优先权，一审法院在执行中对案外人的财产查封系违法超标的查封，应予纠正。（四）上诉人段正文认为《执行异议和复议规定》不适用为了消灭金钱债务为目的的以房抵债协议，没有法律依据，是其对司法解释的狭隘认识，并不能推翻石兰英对涉案房屋享有的物权期待权。 原审第三人永诚房产公司述称，同意石兰英的答辩意见。一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 石兰英向一审法院起诉请求：排除执行吐鲁番市××县，建筑面积为44.94平方米商铺的行为。 一审法院认定事实：2013年7月26日，永诚房产公司取得太阳岛社区商业区购物城商品房预销售许可证。2014年11月17日石兰英等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。2017年12月12日，一审法院执行局在执行段正文与永诚房产公司民间借贷纠纷一案中，依据已生效的（2017）新21执字第91号执行裁定书，对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产进行了查封，其中包括石兰英购买的永诚房产公司位于吐鲁番市××县的商铺（2A-45，建筑面积为44.94平方米）。2018年1月3日，一审法院对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产的查封情况，发出查封公告。2019年6月24日，石兰英对一审法院查封位于吐鲁番市××县东侧的鄯善购物公园的商铺（2A-45，建筑面积为44.94平方米）提出书面异议，请求解除查封。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月29日作出（2019）新21执异7号执行裁定书，驳回了石兰英的异议请求，石兰英遂提起本案之诉。 2010年5月18日，李世秀与张志杰签订一份《借款协议书》，约定李世秀借给张志杰1,000,000元，借期6个月（从2010年5月18日起至2010年11月17日），每个月利息32,000元，李世秀先扣3个月的利息96,000元，实际给张志杰904,000元，该款按张志杰要求汇入永诚房产公司马波的账户。2011年3月21日，李世秀与张志杰、永诚房产公司签订了一份《抵押担保借款合同》。该合同约定，李世秀借给张志杰13,000,000元，借期15天，自2011年3月21日至2011年4月4日止，该款通过转账方式转入张志杰提供的高文斌在新疆鄯善农村信用社的账户，账号×××，借款利率为每天23,000元，永诚房产公司为该笔借款提供担保，承诺如张志杰不能到期偿还借款，由担保人永诚房产公司代为偿还。同日，张志杰给李世秀出具了13,000,000元借款借条及收据，两次借款共计14,000,000元，张志杰和永诚房产公司一直没有归还。 2011年9月8日，李世秀借石兰英700,000元，还款期限根据石兰英的情况随时确定，石兰英若需退款，应提前一个月通知李世秀还款，李世秀夫妻双方承担担保责任，借款期内，每个月利息14,000元，从借款之日起每月支付一次利息，到期归还本金。石兰英按李世秀的要求将700,000元现金全部交给李世秀。为证明该事实，石兰英向法院提供石兰英给李世秀现金700,000元的证明、李世秀借石兰英700,000元的借款借据。 2013年10月29日，永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、李世秀（丙方）及石兰英、韩美凤、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、xxx、李爱梅8人（丁方）签订《以房抵债协议》约定，（1）为共同解决甲乙丙丁四方的债务，经甲乙丙丁四方共同平等协商，甲、乙、丙、丁四方就以房抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。（2）甲方乙方所欠丙方4,046,000元的借款，甲方愿以自有财产清偿所欠丙方的该项债务，达成顶债协议的房产位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧太阳岛社区“鄯善购物公园”二层商铺，抵债给丙方13间商铺面积共计560.22平方米，甲方、丙方确认，用这些商铺抵债4,046,000元同时签署了抵债协议。（3）丙方要求甲方抵给丙方的商铺，直接签署到丁方等8人名下。丙方用甲方购物公园二楼13间商铺，用于抵减韩美凤等8人债务。（4）甲方、乙方、丙方和丁方一致同意，甲方、乙方将应归还丙方的借款，冲抵丁方应支付给甲方的购房款，互不找补。（5）本协议签订后，甲、乙、丙三方借款权利与义务终结，丙方与丁方借款权利与义务终结。（6）甲方于2013年10月29日给丁方签订了《商品房买卖合同》、出具了房屋收款收据。（7）具体包括：xxx平两套2A-18、2A-19，面积36.46平方米、28.36平方米；韩美凤壹套2A-22，面积40.52平方米，辛勤两套2A-38、2A-39，面积36.83平方米、36.83平方米；朱承相两套2A-40、2A-41，面积25.78平方米、33.15平方米；庞巴图两套2A-42、2A-43，面积40.44平方米、31.46平方米；王丽琴壹套2A-44，面积44.94平方米；石兰英壹套2A-45，面积44.94平方米；李爱梅两套2A-1、2B-1，面积78平方米、82.51平方米，合计共8人共13套商铺面积560.22平方米。（8）甲方保证丁方对所抵债的房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。（9）房屋办证所需税费由丁方自行负担。（10）甲方保证所抵债的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。（11）本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丁方名下，丙方有权向甲方、乙方继续追索债务，丁方有权向丙方继续追索债务。双方在该协议中还对其他事项进行了约定。为证明该事实，石兰英向法院提供《以房抵债协议》一份。 截至2013年10月31日，因李世秀欠石兰英400,000元，李世秀与石兰英签订了一份《抵债协议》，双方协商用永诚房产公司欠李世秀债务顶回的鄯善县购物城二楼的商铺抵偿李世秀所欠石兰英的债务，双方经协商达成协议如下：一、为处置李世秀欠石兰英的债务400,000元，李世秀将位于××县，面积44.94平方米，做商品买卖合同给石兰英，商品房购销合同售价为每平方米9000元，经双方协商抵债价格为每平方米7500元，抵债总价为337,050元，此抵债物抵偿李世秀欠石兰英债务340,000元。抵偿不足部分60,000元，李世秀另外出具手续给石兰英。办理房产证产生的费用均由石兰英承担。二、本次抵债的标的物详情如下：吐鲁番市xxx县南侧的楼兰海-西域江南购物城二楼2A-45号，计建筑面积为44.94平方米。双方在抵债协议中还对其他事项进行了约定。2013年10月29日永诚房产公司与石兰英签订了一份《商品房买卖合同》，永诚房产公司将购物城二楼2A-45商铺（面积44.94平方米）以每平方米9,000元的价格出售给石兰英，并给石兰英出具了一张收到石兰英交来2A-45商铺房款404,460元的收据。 2014年11月17日，永诚房产公司（甲方）与石兰英、韩美凤、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、xxx、李爱梅8人（乙方）共同签订《交房确认书》约定，一、甲方以房抵债给乙方韩美凤等8人“鄯善购物公园”二楼13间商铺，双方于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》(以下简称“该合同”)，并在鄯善县房地产管理所进行了正式网签备案，确认乙方已拥有了该商铺的占有权和使用控制权，甲方于2015年6月30日将竣工验收合格的鄯善购物城8间商铺交付给乙方使用。二、甲乙双方共同确认，本次甲方将“鄯善购物公园”二楼面积合计560.22平方米13间商铺，交付给房屋购买人乙方韩美凤等8人，交房房主、栋号面积详情如下：(1)韩美凤2A-22壹间商铺，面积40.52平方米；(2)石兰英2A-18、2A-19两间商铺，面积28.36平方米、36.46平方米；(3)辛勤2A-38、2A-39两间商铺，面积36.83平方米、36.83平方米；(4)朱承相2A-40、2A-41两间商铺，面积25.78平方米、33.15平方米；(5)庞巴图2A-42、2A-43两间商铺，面积40.44平方米、31.46平方米；(6)李爱梅二楼2A-1、2B-1两间商铺，面积78平方米、82.51平方米；(7)石兰英2A-45壹间商铺，面积44.94平方米；(8)王丽琴2A-44壹间商铺，面积44.94平方米。三、甲方在2014年8月31前将该商铺和该合同所列之附属设备完善后交付乙方，按照设计要求进行内外装修，包括水、电、暖、电梯、消防等设施齐备，符合商业运营交付条件。向乙方出具《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》等手续资料。四、双方确认，根据该合同所规定，相关物业管理费、水、电等其他费用，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。五、双方约定，甲方在办理完消防验收手续及税务相关手续之日起三个月内，并协助乙方取得商铺产权证书，如因甲方原因导致超过约定时间未能使乙方取得房屋产权证书，甲方将承担支付抵债房产金额2%违约金。六、甲方保证该商铺不存在任何第三方权利，并已结清该商铺在交付前的任何第三方债务。该房地产交付之后，若因甲方原因导致乙方没有办理产权证及甲方其他原因导致该房地产在交付后被执行、查封以及其他影响乙方正常行使该商铺所有权的情况的，甲方承担损失赔偿责任。 石兰英委托鄯善县房屋中介机构出租和出售涉案的房屋，当时中介机构销售人员叫阿力木，后阿力木从原来的中介机构辞职，自己开办了一家叫鄯善县故乡房地产经纪有限公司；因阿力木涉嫌犯罪被关押，无法出庭作证，其妹妹知道石兰英等人委托其哥哥阿力木出售出租涉案房屋等事宜。 一审法院认为，本案的争议焦点是，石兰英对涉案的的位××县商铺的房产是否享有足以排除执行的民事权益。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，一审法院认为，一、关于石兰英与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故石兰英与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张石兰英与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳；段正文主张永诚房产公司将涉案购物城整栋房产抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年，石兰英与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同。因房产抵押，并不必然产生房产买卖合同无效的法律后果，故对段正文主张的此项主张，一审法院不予采纳。二、关于石兰英是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年11月17日，永诚房产公司与石兰英、韩美凤、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、xxx、李爱梅8人共同签订《交房确认书》，确认石兰英、韩美凤、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、xxx、李爱梅8人已拥有了各自商铺的占有权和使用控制权，共同确认永诚房产公司将8人分别购买的13间商铺交付给购买人石兰英等8人，并约定永诚房产公司在办理完消防验收手续和税务相关手续之日起三个月内，协助8人取得商铺产权证书。2014年11月17日石兰英等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。因永诚房产公司购物城至今未完全封顶，水、电、暖未通，未办理消防、房屋整体验收手续，该房产客观上不具备入住和办理房地产过户手续的条件，石兰英在房屋管理部门办理了网签备案登记手续，具有公示效果，石兰英因此享有了排他性的权利。占有是指民事主体基于一定意思对物有管理和控制的状态，但对于不具备入住条件的，不能简单再以单纯入住为判断标准，故认定石兰英的上述行为也符合最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，更为客观公平。三、关于石兰英是否已就涉案房屋支付全部价款。2013年10月30日，永诚房产公司与石兰英签订了两份《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀14,000,000元，而李世秀又欠石兰英400,000元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的购物城二楼2A-45商铺（面积44.94平方米）抵给石兰英，用于清偿三方互负债权债务。因永诚房产公司、李世秀和石兰英的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对石兰英已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于石兰英未办理过户登记的原因。在一审法院执行局查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的购物城至今没有竣工，更没有经过消防验收合格，不具备房产办证条件，导致石兰英不能办理相关产权证。因组织通过消防验收，满足办理证照的全部条件，为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于石兰英。综上所述，石兰英对涉案房产所享有的权利，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,足以排除人民法院的强制执行。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定:“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故本案判决生效时，一审法院于2019年6月29日作出的(2019)新21执异7号执行裁定失效。判决：在（2017）新21执字第91号执行案件中，不得对位于××县商铺（面积44.94平方米）的房产采取执行措施。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。段正文向本院提交二份证据。 1.10张鄯善购物城现状照片。拟证明：鄯善购物城的现状，至今无法交付使用。 2.2014年9月19日永诚房产公司办理房产证时的申请。拟证明：房产虽然办理了房产证，但并未竣工验收，截止2014年9月19日写申请时，涉案房产并无预售许可。 经质证，石兰英对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据不符合法律规定的新证据的范畴，并认为根据与本案相关的其他案件中张志杰提交的涉案商业楼整体的照片，可以看出涉案房屋具备交付条件。上诉人段正文提交的仅是涉案房屋的局部照片，不能反映出购物城整栋的真实情况；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不属于法律规定的新证据的范畴。认为如果该申请是真实的，可以证实购物城主体完工并验收合格，同时也能证明涉案房屋已具备交付条件，即石兰英对涉案房屋合法占有的事实。永诚房产公司对证据1的真实性认可，关联性不予认可，认为该证据不属于新证据的范畴，其可以提供整栋建筑物的外观照片；对证据2的真实性、关联性予以认可，但认为不属于新证据的范畴。 本院对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性结合案件事实综合认定。 石兰英提交二份证据。 1.鄯善县购物城二层的房产证复印件，从鄯善县房产局复印。拟证明：2014年9月19日涉案房屋所在的楼层已办理初始房产证，2014年11月17日永诚房产公司给石兰英交房及石兰英占有房屋是合法的。 2.一审法院查封房产的房地产评估报告复印件。拟证明：一审法院在执行金钱债权时对查封的涉案房屋评估价格是3123元，只是永诚房产公司抵偿石兰英债务的三分之一，一审法院将永诚房产公司名下开发的未过户登记的全部房屋查封，共7万平米，证明一审法院违法超标的查封。 3.分户图复印件，从房管所复印。拟证明：永诚房产公司交付房屋的合法性以及鄯善县房管所办理网签备案登记的合法性。 经质证，段正文认为证据1不属于法律规定新证据的范畴，对真实性认可；证据2不属于新证据的范畴，石兰英在第一审时已经提交了交房确认书，对交房确认书的真实性不认可。根据一审法院查明的事实，涉案房屋没有交房，也没有进行验收。关于评估报告不属于新证据的范畴，与本案没有关联性，不能证明石兰英的主张；证据3不属于新证据的范畴，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，无法显示是涉案房产的分户图，也没有房管所的签章，无法证明是从房管所获取的。永成房产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，并表示分户图是当时办理以房抵债协议时交付的。 本院对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性结合案件事实综合认定；证据3为复印件，对其真实性不予确认。 二审查明，2020年6月18日，本院对案涉房产现状及占有使用情况进行了现场查看，鄯善县购物城外观上为四层建筑，一楼为底商，二至四楼外墙配有橙色装饰，但一楼底商的玻璃大部分均已破碎，且进入建筑物内的通道被封锁。入内后，可见该建筑主体工程已完工，但附属工程如分户、装修、电梯、步行楼梯等均未进行施工，用于安装中央空调的屋顶部位尚未封顶。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案为执行异议之诉，本案争议焦点为石兰英是否享有对案涉××路商铺（建筑面积44.94平方米）的房产排除强制执行的民事权益。 从双方当事人的权利性质分析，本案中，石兰英与第三人永诚房产公司之间是因石兰英与李世秀之间、李世秀与张志杰之间的借款未偿还，永诚房产公司与张志杰、李世秀、石兰英等人将连续未归还的借款折抵涉案房产购房款的以房抵债等多个行为而形成的债权债务关系。案涉以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，结合《以房抵债协议》第十一条约定的内容，在案涉房产办理过户登记的义务完成之前，原债权债务关系一直存在，即石兰英可以继续追索债务，可以认定石兰英与李世秀、张志杰、永诚房产公司之间的真实意思是借款关系。因此基于以房抵债协议而拟受让房产的受让人石兰英，在案涉房产完成交付或者登记之前，对本案第三人永诚房产公司并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对涉案房产主张权利。故在案涉房产未办理不动产登记的情形下，石兰英作为抵偿受让人应当提供充分证据证明其抵偿债务的基础法律关系真实合法有效的基础上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以保护其抵债受让人的权利。 第一、石兰英和永诚房产公司虽对案涉以房抵债协议的真实性予以认可，但石兰英诉请为阻却执行已生效判决，故在上诉人段正文对该协议的真实性提出异议的情形下，法院要对以房抵债中的“债”是否真实合法进行审查，即要审查产生“债”的原因的相关原始凭证，而不能因被执行人永诚房产公司和石兰英双方认可即不予审查，石兰英应提交充分证据证明该协议的真实性、合法性。 以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人，如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。本案中，石兰英主张其出借给李世秀的700,000元全部以现金方式支付，即便债务人认可债务成立，法院仍应对现金交付出借款项的事实进行审查。但石兰英除借款收据及陈述现金给付的证明外，对于现金支付未作出任何实际发生的具体表述。石兰英及李世秀虽签订《抵债协议》确认李世秀已向石兰英归还了上述借款700,000元中的300,000元，但对归还的事实以及归还款项中是否包含利息等，双方均未举证。且该约定内容与2011年9月8日的《借款借据》中备注部分“用鄯善购物城2楼2A-45号顶账400,000元，剩余款项无利息，逐步分期偿还”的内容明显不符。即使能够认定石兰英所涉借款关系成立，李世秀将14,000,000元款项出借给张志杰，后永诚公司受让了包括石兰英在内的与李世秀的债权债务关系，并与石兰英等人签订以房抵债协议。法院亦要继续对此笔借款关系及以房抵债协议的合法性、真实性进行审查。并且，对于借款合同而言，利率的约定超过法律规定的部分不应予以保护。本案中,实际出借款项数额、借款利率、抵债的债务数额、抵债的商品房价款等均不明确，石兰英提交的其与永诚房产公司签订的商品房买卖合同，合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白。因此，石兰英在证明抵偿债务的基础法律关系真实合法方面未充分尽到举证责任。 第二、退一步说，即使满足了抵债价款合法转化为房款的要件后，仍然要再满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的其他三个要件。本案中，根据一审及本院二审查明的事实，案涉房产实际没有完全封顶及全部施工完毕，客观上不具备实际交付的条件，石兰英提供的交房确认书等证据不能证实案涉房产在其实际管控之下，不能视为交付。因此，应当认定石兰英未实际合法占有案涉房产。 综上所述，石兰英所称购买的案涉房产因并不符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对上诉人段正文请求执行登记在永诚房产公司名下的案涉房产，不享有排除执行的权利，石兰英关于判决不得执行本案案涉房产的诉讼请求不能得到支持。一审判决认定石兰英对涉案房产所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，认定事实及适用法律均有错误，本院予以纠正。上诉人段正文的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初53号民事判决； 二、驳回石兰英的诉讼请求。 一审案件受理费7367元（石兰英已预交），二审案件受理费7367元（段正文已预交），均由石兰英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵   亚   丽 审 判 员 陆   建   蔚 审 判 员 兰      宁 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 李   毓   莹 书 记 员 艾力努尔·马达尼