河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初276号 原告：韩宝勇，男，汉族，1992年11月21日出生，住承德市双桥区。 被告：杜春波，男，汉族，1976年5月28日出生，无业，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：孔祥春，承德市双桥区奕帆法律服务所法律工作者。 第三人：祁桂青，男，满族，1975年6月14日出生，现住址不详。 原告韩宝勇与被告杜春波、第三人祁桂青案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告韩宝勇、被告杜春波到庭参加诉讼，第三人祁桂青经本院依法传唤未到庭参诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判决不得执行承德市双桥区西大街德润庄园C-3幢1单元1502号房屋，且原告不承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月8日，原告韩宝勇与第三人祁桂青签订《房屋买卖合同》，合同约定，祁桂青将德润庄园C-3幢1单元1502号房屋一套卖给韩宝勇（该房屋系祁桂青从开发商处购买，但因开发商尚未办理完成德润庄园小区大产权证的原因，至今无法办理产权证），房款总价款65万元，其中40万元分两次支付，另有25万元银行贷款由韩宝勇以祁桂青名义继续偿还，每月还2020元，直至还清。合同签订后，韩宝勇的父母在合同签订当日向祁桂青支付首期房款30万元，另10万元于2017年3月16日由李景文代为付清。韩宝勇于2017年1月起以祁桂青的名义每月还贷款2020元至今。祁桂青于2016年12月28日向韩宝勇交付了该房屋，韩宝勇全家在该房屋居住至今。承德市双桥区人民法院于2018年10月22日作出（2018）冀0802财保520号民事裁定，查封了德润庄园C-3幢1单元1502号房屋。2019年9月23日，原告韩宝勇向承德市双桥区人民法院提出书面执行异议。2019年12月30日，承德市双桥区人民法院作出（2019）冀0802执异165号执行异议裁定，驳回原告的执行异议。 原告认为，原告韩宝勇与第三人祁桂青签订的房屋买卖合同合法有效，且已付清全部房款。原告购买后，自2016年12月28日起占有、使用该房屋至今，且为原告家庭唯一住所。虽未办理房屋过户登记手续，但非因原告的原因造成。原告于2019年9月下旬在法院执行期间方才得知房屋被查封，立即书面申请异议，而法院未进行深入调查核实，也不接收原告后续提交的书证，却以证据不足为由驳回原告的异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”据此，原告韩宝勇有足够的证据证明原告对被查封房屋的权利能够排除人民法院的执行。综上，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起案外人执行异议之诉，请求法院查明事实，支持原告的诉求。 被告辩称，1、被告与第三人有债权债务关系，2018年被告及第三人发生纠纷经法院调解达成协议，制作调解书，合法有效，已经发生法律效力。2、原告与第三人买卖房屋协议在借款之后，被告认为第三人是为了逃避债务转移财产，与原告签订的买卖协议，属于无效合同。原告诉求无法律依据，应驳回。 第三人未提出参诉意见亦未举证。 原告提供如下证据：1、房屋买卖合同。2、2016年12月8日转购房款记录。3、我与第三人妻子的微信转款记录，替他还贷款用。4、物业证明。5、电费发票。6、邻居的证明证言。7、宽带移机记录。8、房子漏水给邻居造成损失，与邻居达成的协议书。拟证明我买房子是在保全之前，而且我实际居住了。 被告提供如下证据：1、（2018）冀0802民初5043号民事调解书。拟证明借款时间2015年8月，2016年12月原告与第三人房屋买卖，2018年被告及第三人发生纠纷经法院调解达成协议，制作调解书，已经发生法律效力。2、（2018）冀0802财保520号民事裁定书，拟证明被告向法院申请对第三人执行，符合法律程序。 经审理查明：本院在审理杜春波与祁桂青民间借贷纠纷一案中，于2018年10月22日作出（2018）冀0802财保520号民事裁定，内容为：依法对被申请人祁桂青名下20万元银行存款或者其他等值财产予以冻结、查封。冻结、查封期间不得转移、变卖、抵押以及设定其他财产权利。同日向承德市房地产市场管理处送达协助执行通知书，内容为：依法对被申请人祁桂青名下位于承德市双桥区（以下称案涉房屋）予以查封。 另查明，案涉房屋系第三人于2010年8月30日购置于唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司。2016年12月8日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人以65万元的价格将案涉房屋出售给原告。合同签订当日，原告按照合同约定已向祁桂青支付了40万房屋价款，其余25万元由原告以代替第三人按月偿还原有银行按揭贷款的方式支付。第三人亦向原告交付了房屋。自2017年起，案涉房屋由原告占有使用至今。因为该房屋尚不具备办理房屋产权登记的条件，故亦无法办理过户手续。 本院认为，一、关于原告对涉案房屋是否享有权利、享有何种权利的争议。 从民事法律行为的成立和效力方面分析判断，原告与第三人之间订立《房屋买卖合同》以及履行该合同的行为均符合我国《民法通则》和《民法总则》的规定，亦不存在无效或可撤销的法定情形，故应认定该民事法律行为成立、生效。上述民事法律行为亦符合我国《合同法》和《物权法》规定的成立、生效条件，既无证据证明存在无效或可撤销的法定情形，亦无合同相对人或其他权利人依法向人民法院或仲裁机构主张合同无效或可撤销，故《房屋买卖合同》合法有效。同时，依据我国《物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，上述《房屋买卖合同》产生物权协议的法律效力，原告因此对涉案房屋具有物权期待权。经依法进行不动产登记后即产生物权效力。 二、关于原告所享有的权利能否排除执行的争议。 解决该争议，实质就是分析判断，针对同一执行标的，案外人权利与执行债权人的权利，谁应当优先保护的问题。 首先，原告与第三人订立《房屋买卖合同》的目的就是购得涉案房屋，其权利直接指向涉案房屋，具有特定性，系直接针对涉案房屋的物权请求权。而被告对第三人享有的仅是一般金钱债权，自债权设立时始并未指向特定的财产，也未与涉案房屋产生关联。第三人并未将涉案房屋作为债务担保提供给被告，而是向原告销售，按照诚实信用的基本交易原则，涉案房屋实际已经不属于第三人对被告所负债务的责任财产。 其次，原告所享有的物权期待权形成的时间远早于被告起诉第三人主张金钱债权以及查封案涉房屋的时间，依照现行法律规定，结合本案事实，至少不能得出确定在后的一般债权优先于成立在前的物权期待权的结论。涉案房屋基于上述合法的物权协议，实际已经不属于第三人的责任财产，亦不会影响到在此之后被告与第三人之间通过诉讼调解而确定的一般债权。 再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实分析判断，原告的民事权益符合上述排除执行的条件。 综上所述，原告针对涉案房屋享有特定的物权期待权，应优先保护，排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于承德市双桥区，解除对该房屋的查封。 案件受理费3900元，由被告杜春波负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李初啸 人民陪审员  马彦红 人民陪审员  蔡晓荣 二〇二〇年六月九日 书 记 员  王 媛