安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1728号上诉人（原审原告）：无城镇泰山社区阳光丽景业主委员会，住所地安徽省无为市无城镇阳光丽景小区。负责人：周诚，该业委会主任。委托诉讼代理人：马辉能，安徽有为律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽融晨房地产开发有限公司，住所地安徽省无为市无城镇西大街大成7-403室，统一社会信用代码9134022577905882X9。法定代表人：袁由瑜，该公司总经理。原审第三人：刘德昌，男，1963年7月18日出生，汉族，住北京市平谷区。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。上诉人无城镇泰山社区阳光丽景业主委员会（以下简称阳光丽景业委会）因与安徽融晨房地产开发有限公司（以下简称融晨公司）、原审第三人刘德昌所有权确认纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光丽景业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持阳光丽景业委会的一审诉请，本案诉讼费用由融晨公司承担。事实和理由：1.本案发回重审后，一审承办法官并未更换，程序违法。2.一审适用举证责任错误，融晨公司应对案涉房屋规划性质发生变化承担相应的举证责任。3.一审将物业管理用房与共用设施设备混同。物权法明确规定公用设施与物业管理用房属于并列关系，而非包含关系。融晨公司、刘德昌共同辩称，1.阳光丽景业委会的一审起诉属于重复起诉。2.确认所有权不能仅凭阳光丽景业委会的口述。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回阳光丽景业委会的上诉请求，维持原判。阳光丽景业委会向一审法院起诉请求：1.判决确认位于无为县无城镇阳光丽景小区3号楼-4号楼之间的188平方米物业服务用房所有权（具体见总平面定位图）归阳光丽景小区全体业主所有；2.诉讼费用由融晨公司承担。一审法院认定事实：阳光丽景小区系融晨公司于2007年开发建成，经有关部门验收后交付使用。在该小区的建设过程中，融晨公司在3号楼和4号楼建造了一套面积约为188平方米的“服务用房”。2008年5月，融晨公司在该房屋竣工后，将该房屋交付给了当时由融晨公司临时组建的物业公司（无为县景洲物业管理有限责任公司）使用。2012年初，融晨公司对该物业用房进行了装修改造，并作为经营用房对外出租，租金一直都由融晨公司收取。一审另查明：该小区规划设计方案“总平面定位图”将涉案房屋标注为“服务用房”。原无为县城乡规划局函告原无为县住建局，涉案房屋为“管理用房”。原无为县地方税务局“关于安徽融晨房地产开发有限公司阳光丽景办公用房地方税有关情况的说明”称，“建设中该办公用房建筑成本经我局检查没有分摊到小区建设成本中”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求及主张，有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国立法法》第八十四条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。该小区是2006年9月经有关部门批准取得“商品房预售许可”，2007年开发建成的，故处理本案纠纷应适用2009年修订的《安徽省物业管理条例》规定，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对共有部分享有共有及共同管理的权利。2009年修订的《安徽省物业管理条例》第九条第（三）项规定，业主享有依法使用物业共用部分、共用设施设备的权利。该条例第八十条第（四）项规定，“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。根据上述规定，业主享有共有权利的房屋其建设费用应当分摊进入房屋销售价格。原无为县地方税务局出具的“情况说明”证实，本案诉争房屋没有分摊入小区的建设成本，阳光丽景业委会未能提供证据证明涉案房屋系小区业主共有，故对阳光丽景业委会的诉请，该院不予支持。现依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条，2010年1月1日设施的《安徽省物业管理条例》第九条、第八十条第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回无城镇泰山社区阳光丽景业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由无城镇泰山社区阳光丽景业主委员会负担。本案二审中，阳光丽景业委会、融晨公司未向本院提交新的证据。本院二审查明：案涉小区于2007年建设，2008年建成。该小区《总平面定位图》载明诉争房屋位于四号楼南面，该图右上方“经济指标”列明总建筑面积31328.60平方米，其中住宅面积31128.60平方米，剩余部分为服务用房，面积为200平方米。诉争房屋后于2008年4月28日经测绘实际面积为188.31平方米。阳光丽景业委会于2019年就本案诉至一审法院，一审法院以重复起诉为由裁定驳回阳光丽景业委会的起诉。阳光丽景业委会不服该一审裁定，上诉至本院，本院二审认定阳光丽景业委会就本案提起的诉讼不构成重复起诉，撤销了上述一审裁定，指令一审法院审理本案。本案二审中，融晨公司表示对规划为服务用房的诉争房屋的具体用途不清楚。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，对于重复起诉问题，本院就该案作出的二审生效裁定已有认定，在此不再赘述。本案二审争议的焦点为诉争房屋的所有权是否归属于阳光丽景业委会。一、关于诉争房屋的性质问题。国务院于2003年制定施行和2007修订施行的《物业管理条例》均在第三十条明确规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”2005年制定施行的《安徽省物业管理条例》第三十条第二款规定：“建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。”2010年修订后施行的《安徽省物业管理条例》第三十六条规定：“新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门报送以下材料：（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺。”根据上述行政法规和地方性法规的规定可知，无论案涉小区建设前后，无论是全国性还是安徽地方性的相应法规规定，建设方在小区设计规划中均应规划建设相应配套的物业管理或服务用房。根据在案证据可知，案涉小区规划设计方案《总平面定位图》将诉争房屋标注为服务用房，并载明了规划面积。原无为县城乡规划局在发给原无为县住建局的函中，明确将诉争房屋确认为管理用房。融晨公司在本案中并未举证诉争房屋的规划发生过变更，结合其在小区建成后将诉争服务交付给物业管理公司使用的事实，依据上述法律法规的规定，本院确认诉争服务用房的性质属于物业管理或服务用房。二、关于诉争房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”国务院于2003年制定施行和2007修订施行的《物业管理条例》均在第三十八条明确规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”2005年制定施行和2010年修订施行的《安徽省物业管理条例》亦分别在第三十七条、第四十四条作出了相一致的规定。上述《安徽省物业管理条例》修订前后分别在第三十条、第四十八条规定，前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理或服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。根据上述法律、行政法规、地方性法规的规定可知，物业管理或服务用房的所有权当然归属于全体业主共有。阳光丽景业委会的确权诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。根据上述修订前后的《安徽省物业管理条例》第三十条、第四十八条规定可知，物业管理或服务用房系与共用设施设备并列的小区设施。一审将共用设施设备的相关规定适用于物业管理或服务用房，即以有无将建设成本分摊计入商品房销售价格为标准来判断产权归属，明显不当，本院予以更正。综上所述，阳光丽景业委会的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，2003年制定施行、2007年修订施行的《物业管理条例》第三十条、第三十八条，2005年制定施行的《安徽省物业管理条例》第三十条、第三十七条，2010年修订施行的《安徽省物业管理条例》第三十六条、第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1025号民事判决；二、确认位于无为市无城镇阳光丽景小区4号楼南面188.31平方米规划为服务用房的所有权属于无城镇泰山社区阳光丽景小区全体业主所有。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人安徽融晨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年六月二十三日书记员  王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2003年制定施行和2007年修订施行的《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。2005年制定施行的《安徽省物业管理条例》第三十条第二款和第三款建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。第三十七条物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。2010年修订施行的《安徽省物业管理条例》第三十六条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门报送以下材料：……（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺。……第四十四条第二款和第三款物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。第四十八条第二款前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；