江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初1969号原告瑞金市绿诚物业管理有限公司，住所地：瑞金市象湖镇金都大道国税局斜对面223号店铺楼上第三层套房，统一社会信用代码为91360781MA35XT364H。法定代表人：刘逸云。委托代理人周水平，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。委托代理人李秀萍，女，1987年1月9日生，江西省瑞金市人。系原告公司员工。被告邹永春，男，1990年3月29日生，汉族，江西省瑞金市人。原告瑞金市绿诚物业管理有限公司与被告邹永春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞金市绿诚物业管理有限公司委托代理人周水平、李秀萍及被告邹永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞金市绿诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2018年9月8日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付2019年9月8日至2020年4月7日期间的商铺租金34622元及物业管理费1180元；3、判令被告支付违约金25225元；4、判令被告承担原告因诉讼产生的律师费5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（甲方）和被告（乙方）于2018年9月8日签订了《商铺租赁合同》，合同第一条规定：“乙方承租甲方位于瑞金市店面用于经营汽车相关业务，总面积为112.42平方米，租赁期限为五年”、合同第四条第一款规定：“第二租赁年度按每平方米人民币44元／月计算，每月租金为4946元”、合同第九条第一款规定：“租赁期间如被告拖欠房屋租金一个月（含一个月以上，甲方有权解除合同、收回房屋）”。被告于2019年9月8日开始就未向原告支付过任何费用，根据合同约定，被告应向原告支付未付租金共34622元。合同第五条第二款规定：“本合同约定期内统一每年收取物业费2024元整”，根据该条被告应向原告支付尚欠的物业管理费1180元。因被告已于2019年9月7日擅自搬离租赁房屋并拒绝支付9月8日之后的租金，被告已经构成违约。根据合同第十条第一款规定：“如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5%作为违约金”，为此，被告应向原告支付违约金25225元。（暂按损失总额每日0.5%计算违约金）。合同第十条第四款规定：“若乙方违反本合同约定致使甲方起诉至人民法院，乙方同意承担由此产生的案件受理费、律师费、差旅费等”，故被告还应支付原告律师费5000元。故此起诉。被告邹永春辩称：我并没有擅自搬离租赁房屋，因为我在2019年8月13日在租赁期范围内就已经通知了带我签订租赁合同的中央公馆的梁满山经理，我向其告知了“我不租了，股东散伙了，叫他们去招租”，而且梁满山也和他们公司的文员徐敏对接了这个信息。另外，在合同规定中合同的解除的条款约定了原告方可以在我拖欠房屋租金一个月（含一个月）以上或者停止营业两个月（含两个月）以上，原告就有权解除合同，那原告为什么要等到七个月以后再通知我解除合同呢？而且合同上没有约定我方解除合同的权利，我认为这个合同本身就不公平，没有保护我方的利益。。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、营业执照复印件1份、法定代表人身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格；2、被告身份证复印件1份，证明被告诉讼主体适格；3、《商铺租赁合同》复印件1份，证明被告根据合同约定，应当支付在2019年9月8日至2020年4月7日期间的商铺租金34622元及物业管理费1180元，并支付违约金25225元；4、租赁商铺照片打印件1份，证明原告将租赁商铺如约交给被告使用，被告将租赁的商铺用于经营汽车相关业务；5、《江西省律师服务指导价标准》（暂行）打印件1份、委托代理合同复印件1份、律师费发票复印件1份、转账凭证复印件1份，证明根据合同约定，被告应当支付原告聘请律师的费用5000元；6、商铺租金及物业费收据打印件1份，证明被告商铺租金及物业费仅交至2019年9月7日，之后未再交租金和物业费。对于原告瑞金市绿诚物业管理有限公司提交的上述证据，被告邹永春提出了以下质证意见：对原告提交的证据1-6的三性都没有异议，而且在原告方提交的证据6商铺租金收据中的时间为2018年9月8日的收据上的“注2018.9.8-2019.3.7属于免租期，此期间的租金抵2019.6.8-2019.9.7三个月的商铺租金”字样可以证明我将商铺租金支付至了2019年9月7日。被告邹永春针对自己的反驳主张向本院提交了下列证据：1、收据6张，证明被告商铺租金的支付情况；2、微信聊天记录截图打印件4张、微信朋友圈截图打印件1张、微信名片页打印件1张，证明2019年8月13日，被告曾告知原告方的经办人梁满山经理，希望解除租赁合同并通知原告方另行招租，已经获得了原告方的经办人梁满山经理的同意；3、原告公司员工徐敏与梁满山微信语音聊天记录1份，证明原告公司知道被告解除合同的意愿。对于被告邹永春提交的上述证据，原告瑞金市绿诚物业管理有限公司提出了以下质证意见：对证据1没有异议，但该组证据仅能证明被告商铺租金和物业管理费缴纳至2019年9月7日；对证据2中的微信聊天记录、微信朋友圈截图的关联性有异议，根据在休庭时原告公司员工徐敏与梁满山的通话内容来看，梁满山已于2018年年底就离开了瑞城房地产开发公司，其并未在原告公司任职。被告与梁满山协商解除租赁合同，因梁满山没有权限，该协商对原告没有任何效力。同时在原告和被告签订的《商铺租赁合同》中，原告公司也没有授权给梁满山，梁满山也不能代表原告公司；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据无法证明原告和被告达成了协商解除租赁合同的合意，根据语音聊天的内容可以听出，原告公司员工向梁满山打电话要被告的联系电话，目的是要要求被告继续支付商铺租金，虽然梁满山说听说被告要将商铺转让，但这不能证明其具有解除合同的权利。本院经审查原告瑞金市绿诚物业管理有限公司提交的证据认为：原告提交的证据1分别来源于工商行政管理部门和户籍管理机关，具有公信力，且被告不持异议，可予采信；证据2来源于户籍管理机关，也具有公信力，可予采信；证据3系书证，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，因被告不持异议，且该证据在真实性、合法性、关联性方面也未见瑕疵，故也可予以采信；对于证据4、证据5，因被告对该2组证据均不持异议，本院均予以采信；对于证据6，被告对该证据在不持异议的同时向本院主张该证据可以证据其将商铺租金支付至2019年9月7日。因原告在该证据的证明对象中已经包括了证明被告将商铺租金支付至2019年9月7日，故本院对被告的主张予以采纳，对该证据也予以采信。本院经审查被告邹永春提交的证据认为：对原告不持有异议的证据1，予以采信；对于证据2、证据3，原告虽然对该两组证据的关联性方面均提出了异议，主张梁满山在2018年年底就已经离开了瑞金市瑞城房地产开发有限公司，且梁满山没有权限，该协议对原告没有任何效力。但综合本案庭审情况及原、被告双方的陈述可以看出，被告系通过梁满山的介绍与原告签订的《商铺租赁合同》，原告此后并未将梁满山已经从瑞金市瑞城房地产开发有限公司离职及梁满山并非原告公司员工的相关信息告知被告，故被告找签订《商铺租赁合同》时的联系人通过微信聊天将解除合同、不再承租的意愿告知梁满山的行为是符合常理的。因此，该两组证据与本案的处理具有直接的关联性，应当予以采信。根据以上已采信的证据，结合原、被告双方的相关陈述，本院对本案事实认定如下：2018年9月8日，被告在瑞金市瑞城房地产开发有限公司员工梁满山的介绍下与原告签订了《中央公馆商铺租赁合同》（合同编号：ＳＰＺＬ20180908），合同约定原告将其位于瑞金市出租给被告用于经营汽车相关业务，租赁商铺面积为112.42平方米，租赁期限为5年，即2018年9月8日至2023年9月7日（其中租赁期前六个月为免租期），商铺月基础租金为4946元／月，商铺物业管理费为2024元／年。被告将租赁商铺正常使用至2019年6月7日，后因内部股东散伙无法再继续经营，被告于2019年6月8日开始搬离涉案商铺，并在2019年7月中旬全部搬离完毕。2019年8月13日，被告将不再继续租赁商铺的意愿通过微信告知了其与原告签订《中央公馆商铺租赁合同》时的联系人梁满山，梁满山当时就予以了允诺。之后，梁满山及时将被告的意愿转知了原告的在职员工。但被告一直未与原告正式办理解除《中央公馆商铺租赁合同》的相关手续。因被告在2019年9月8日之后就未向原告再支付商铺租金及物业管理费，原告遂于2020年5月7日向本院提起了本案诉讼。本院认为，原告瑞金市绿诚物业管理有限公司（以下简称原告公司）与被告邹永春之间的房屋租赁合同关系合法成立，具有法律效力。原、被告签订的《中央公馆商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系双方的真实意思表示，双方均应严格按照合同约定的条款予以履行。原、被告双方在本案《租赁合同》的履行过程中均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。首先，在《租赁合同》第九条中已经明确约定原告公司在被告邹永春拖欠房租一个月（含一个月）以上可以解除合同，而被告邹永春因经营不善在事实上已无法再继续履行合同，无法再实现合同目的，并自2019年6月8日起就开始搬离该商铺，此后又在2019年8月13日将不再继续租赁原告公司商铺的意愿通过微信告知了联系其与原告公司签订本案《租赁合同》的瑞金市瑞城房地产开发有限公司员工梁满山。原告公司虽然向本院主张梁满山已于2018年年底就离开了瑞金市瑞城房地产开发有限公司，且梁满山并非原告公司员工，并主张被告邹永春与梁满山的协商对原告公司没有效力。但原告公司并未向本院提供相应的证据证明被告对梁满山并非其公司员工知情。原告对此应承担举证不能的法律责任。且从瑞金市瑞城房地产开发有限公司系涉案商铺所在的中央公馆小区的开发商，而原告则是中央公馆小区的物业管理公司的密切关系分析，梁满山足以在被告面前形成系原告员工的认识，足以形成表见代理。因此，被告邹永春向梁满山表达解除合同的意愿，并获得梁满山的同意，对原告具有法律效力。原告公司在已经知晓被告邹永春已经事实上无意愿再继续履行《租赁合同》，并且在客观上也有充足的时间与被告邹永春办理正式的解除合同手续、也有充足的时间采取适当措施防止损失扩大的情况下仍要求被告邹永春继续履行《租赁合同》并支付2019年9月8日之后的租金和物业管理费的行为存在明显恶意，故本院对原告公司要求被告邹永春继续履行《租赁合同》并支付2019年9月8日至2020年4月7日期间的商铺租金34622元及物业管理费1180元的诉讼请求不予支持。因被告邹永春实际上并未逾期支付原告公司商铺租金，无法通过《租赁合同》中关于违约金的计算条款予以计算违约金金额，故本院对原告公司要求被告邹永春支付25225元违约金的诉讼请求，也不予支持。对于原告以被告违约提出的要求被告负担5000元律师代理费的违约责任的诉讼请求，本院同样不予支持。被告在合同履行期满前即要求与原告解除合同，虽然经过了表见代理人梁满山的允许，但梁满山并未答应会将履约保证金10000元返还被告，因此，本案被告也存在违约过错，但其其实已经通过自己不向原告主张履约保证金的行为，承担了可预见的违约责任。原告通过本案诉讼继续要求被告承担违约责任的诉讼请求也总体超出了被告在表见代理人梁满山允许解除合同后其可预见到的损失，凭此也不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、驳回原告瑞金市绿诚物业管理有限公司要求被告邹永春继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求；二、驳回原告瑞金市绿诚物业管理有限公司要求被告邹永春支付2019年9月8日至2020年4月7日期间的商铺租金34622元、物业管理费1180元、违约金25225元及因诉讼产生的律师费5000元的诉讼请求。案件受理费1450元，减半收取725元，由原告瑞金市绿诚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  许基福二〇二〇年六月二十四日书记员  丁至宇