河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4353号上诉人（原审原告）：郑州高屋置业有限公司，住所地郑州市金水区鸿苑路61号清水苑西综合楼201室。法定代表人：梁丽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘红梅，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，河南信行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王喆，女，1986年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李震宇（系王喆丈夫），男，1977年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：魏宪峰，河南秋意律师事务所律师。上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋置业）与上诉人王喆因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法适用独任制，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人高屋置业的委托诉讼代理人刘红梅，上诉人王喆的委托诉讼代理人魏宪峰、李震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高屋置业上诉请求：1.撤销原判第一项，判令王喆配合高屋置业办理位于郑州惠济区××、××西××单元××号房屋的产权过户手续；2.撤销原判第三项中的“此项最高支持10万元”；3.一、二审诉讼费用由王喆负担。事实与理由：一、原审法院未按照高屋置业诉讼请求进行判决，所判非所请，极大地增加了高屋置业的执行风险，请求二审法院予以纠正。高屋置业按照法定程序向原审法院提出了将诉讼请求变更为判令王喆配合高屋置业办理郑州惠济区××、××西××单元××号房屋的产权过户手续的申请，王喆及原审法庭亦表示同意，但原审法院未按照高屋置业所请进行判决，违反了民事诉讼法及相关司法解释中的不告不理原则，结合高屋置业通过诉讼执行程序办理同类案件产权过户手续面临的实际困难，此举有极大可能增加了高屋置业的执行风险，故请求二审法院予以纠正。二、原审判决认定王喆承担最高不超过10万元的违约金明显不当，请求二审法院予以纠正。高屋置业向原审法院提出王喆承担违约金的诉讼请求完整表述为：“被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计10万元，自2014年9月3日起以298万元为基数按日千分之二的标准计算至办理产权登记之日止”，高屋置业的此项诉讼请求具体，且已明确了违约金的基数、计算方式等，符合起诉条件，也符合违约金、利息等类似依赖于王喆履行情况才能确定具体金额的情形，原审法院以高屋置业未按期补交诉讼费即为放弃主张剩余期限内的违约金为由，判决王喆在本案中承担最高不超过10万元的违约金明显不当，损害了高屋置业的合法权益。同时，上述判决也不利于督促王喆积极履行原审判决所确定的义务，为王喆逃避执行埋下隐患，使违约金失去了督促违约方积极履行义务的这一作用，不利于保护守约方的合法权益，请求二审法院予以纠正。特上诉，请求支持高屋置业的上诉请求。王喆辩称：高屋置业上诉理由第一项是由于高屋置业的诉讼请求不明造成，并非法院判决错误。第二项理由原审判决认定事实清楚，适用法律正确，高屋置业上诉理由不成立，应予驳回。王喆上诉请求：1.依法改判原判决第三项为以高屋置业因担保按揭贷款而向银行交付的保证金为基数，按照日万分之一标准，由王喆向高屋置业支付逾期办理房屋所有权证违约金；2.一、二审诉讼费由高屋置业承担。事实与理由：一、以王喆贷款金额为基数计算违约金显失公平。一审庭审过程中已经查明，王喆在购房过程中向银行申请按揭贷款时，高屋置业根据其与银行签署的按揭贷款合作协议，需要向银行提供按揭贷款额一定比例的款项作为保证金（此比例通常为贷款金额的5%左右）。因高屋置业交付房屋延迟及房屋质量问题，王喆未配合办理房屋所有权证，高屋置业所遭受的损失仅为该部分保证金不能及时使用而已，因此以王喆贷款金额为基数计算违约金，显失公平。二、王喆之所以拒绝办理房屋权证，根本原因是因高屋置业合同违约。房屋买卖合同约定交付时间为2013年5月31日，高屋置业未能在该期限之前将房屋建设至具备交付条件（取得竣工验收备案表），却通知王喆接收房屋。王喆在验房过程中发现其不具备交付条件，且怀疑房屋存在质量问题，遂提出交涉。高屋置业一直未能正视其合同违约的事实，对相关问题避而不谈，并最终导致双方纠纷发生，截至目前，涉案房屋仍未交付王喆。因此，造成王喆拒绝办证的根本原因是高屋置业严重违约。综上所述，王喆本着息事宁人的原则，同意向高屋置业补交房屋面积差异款，也同意配合办理房屋所有权证以减少高屋置业损失，但是以贷款金额为基数计算违约金对王喆来说显失公平，恳请依法判如所请。高屋置业辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第五项对违约金有明确约定，以上约定是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当遵守。高屋置业已于2014年9月3日完成涉案房屋的初始登记，此时该房屋已达到办理房屋所有权证书条件，但时至今日，王喆仍未到房管局或不动产登记中心等部门办理产权登记，故原审法院以担保总金额（2980000元）为基数计算王喆应向高屋置业支付的逾期办理房屋所有权证违约金符合双方合同约定，事实认定清楚。二、王喆主张“其之所以拒绝办理房屋权证，根本原因是因高屋置业合同违约”无事实依据，高屋置业不予认可。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为商品房经勘查、设计、建设、施工、监理单位联合验收合格，而非王喆所主张的取得《竣工验收备案表》。高屋置业已于2013年4月19日取得涉案房屋所属楼栋的勘查、设计、建设、施工、监理单位出具的“同意备案”的意见，并未出现王喆所述的逾期交房。综上所述，王喆提出的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，支持高屋置业上诉请求。高屋置业向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后10日内到房管局或不动产管理中心等房产交易管理机构提交办理房屋所有权证书所需材料；2.被告向原告支付房屋面积差价款111162元；3.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金暂计10万元；4.诉讼费由被告承担。一审庭审中，高屋置业将其诉讼请求第一项变更为被告配合原告办理产权过户手续；第三项变更为：被告向原告支付逾期办理房屋所有权产权证违约金暂计10万元，自2014年9月3日起以298万元为基数按日千分之二标准计算至办理产权登记之日止；第四项变更为诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告将位于郑州市惠济区茂源街东、南光街西9幢3单元1-4层103号房出卖给被告，建筑面积为286.82平方米，该商品房单价为每平方18343.64元，总金额5261323元；以现金付款金额为2281323元，商业贷款金额为2980000元。实测完成后，产权登记时，按照产权登记面积，依照合同约定单价，据实结算，多退少补。原告如未按照合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期不超过30日，原告按日向被告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。另外，商品房买卖合同附件四关于合同补充协议中约定：如原告为被告贷款承担是阶段性担保方式担保，被告有如下情形之一，被告应在如下约定期限届满次日起，至实际完成以下义务之日止，按原告为被告提供担保总金额日千分之二向原告支付逾期违约金：在本合同房产达到办理《房屋所有权证书》条件之日起90日内，被告未到房管局办理房屋所有权证书。编号为1100160151登记簿显示，郑州市惠济区英才街3号9号楼3单元1-4层3号房屋建筑面积为292.88平方米。另查明，2018年8月3日，原告以邮寄的方式向被告邮寄律师函，并备注邮件内容为高屋置业公司催告被告补面积差款和配合办理产权登记律师函。再查明，庭审中原告认为，涉案房屋2014年9月3日已取得郑州市房屋交易和登记中心房屋登记簿，此时已达到办证条件，故原告主张从2014年9月3日起计算逾期办理房屋所有权证的违约金。被告认为应从2018年8月3日邮寄当天计算违约金，按日千分之二太高，被告同意按合同约定逾期交房、逾期付款的日万分之一计算。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该院确认其合法有效。关于原告第一项诉讼请求，被告对该项诉请无异议，且符合双方合同约定，故该院予以支持。关于原告诉请的房屋面积差异款，因合同有约定，被告亦表示愿意支付，该院予以支持。原告主张被告自2014年起支付逾期办理房屋所有权证的违约金，因仅提供了2018年8月3日快递单证明通知过被告，故违约金应从次日被告拒绝退回之日起算，补充协议中约定的违约金按贷款金额的日千分之二过高，该院认为应按照合同主文中关于逾期支付房款的违约金约定即按照日万分之一计算为宜；因被告就此项增加的数额未按期限补交相应诉讼费，故此项最高支持10万元。关于原告主张的律师费，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王喆于本判决生效之日起十日内配合原告郑州高屋置业有限公司向房屋登记主管部门提交办理房屋所有权证书所需资料；二、被告王喆于本判决生效之日起十日内支付原告郑州高屋置业有限公司房屋面积差价款111162元；三、被告王喆以2980000元为基数按照日万分之一标准向原告郑州高屋置业有限公司支付逾期办理房屋所有权产权证违约金自2018年8月4日起至涉案房屋办理产权登记之日止，至迟于产权登记后十日内付清（此项最高支持10万元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元（已减半），由被告王喆负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，郑州高屋置业有限公司起诉状上所列诉讼请求第一项为“被告于判决生效后10日内到房管局或不动产管理中心等房产交易管理机构提交办理房屋所有权证书所需材料”，第三项为“被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计10万元”。后在一审庭审时，郑州高屋置业有限公司变更其第一项诉讼请求为“被告配合原告办理产权过户手续”，变更其第三项诉讼请求为“被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计10万元，自2014年9月3日起以298万元为基数按日千分之二标准计算至办理产权登记之日止”。一审法院告知郑州高屋置业有限公司5日内补交诉讼费，如不交纳视为没有增加诉请。因郑州高屋置业有限公司就其增加的诉讼请求并未按期补交相应的诉讼费，且该公司亦无充分证据证明因王喆未及时配合办理过户手续而导致该公司遭受的损失数额，故一审法院对郑州高屋置业有限公司的第三项诉讼请求支持10万元并无不当。郑州高屋置业有限公司上诉称一审法院判决第一项增加了该公司的执行风险，该项主张理由不足，故本院不予采信。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第5款约定：如出卖人为买受人贷款承担是阶段性担保方式担保，买受人有如下情形之一，买受人应在如下约定期限届满次日起，至实际完成以下义务之日止，按出卖人为买受人提供担保总金额日千分之二向出卖人支付逾期违约金。该款第1项约定：在本合同房产达到办理《房屋所有权证书》条件之日起90日内，买受人未到房管局办理房屋所有权证书。王喆在签署该《合同补充协议》时，并未对此提出异议。王喆上诉主张以贷款金额为基数计算违约金显失公平，主张以郑州高屋置业有限公司因担保按揭贷款而向银行交付的保证金为基数计算违约金，缺乏事实依据，故对王喆该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，郑州高屋置业有限公司、王喆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4468元，由郑州高屋置业有限公司负担2234元，由王喆负担2234元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年六月二十四日书记员  韩 冰