广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终735号 上诉人（原审被告）：梁云开，男，1980年12月27日出生，汉族，广西藤县人，居民，户籍地广西藤县，现住广西藤县。 委托诉讼代理人：李彬，女，1980年9月26日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 被上诉人（原审原告）：藤县尚邦物业服务有限公司，住所地：广西藤县藤州镇西厚路122号。统一社会信用代码：914504223485892825。 法定代表人：吴安佑，董事长。 委托诉讼代理人：唐显中，藤县尚邦物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘立才，藤县尚邦物业服务有限公司员工。 上诉人梁云开因与被上诉人藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁云开上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：被上诉人不是开发商在住建部门中标的物业公司，上诉人被动签订的《山水人家前期物业协议》与购房合同约定的物业合同相悖，且提供的《藤县房屋权属登记信息查询结果证明》，证明被上诉人未具备物业管理资格；一审没有认定《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》第六条的约定，判定被上诉人的服务终止期限是2019年5月，损害了上诉人的合法权益；藤价格（2018）12号文件来源存疑；被上诉人的诉讼代理人朱方耀、梁辉党在同类案中分别代理过业主[例（2018）桂04民终655号]和被上诉人，其代理行为有失法律的公正性。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以改判。 被上诉人尚邦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 尚邦公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告物业服务费、垃圾费、电梯维护费、水费、电费、车辆车位管理费共5393.26元及违约金172.84元（暂计至2019年9月30日，逾期欠费额以年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求1.被告支付原告拖欠物业服务费1283.64元、电梯维护费288.32元、生活垃圾费77元、电费1964.92元、水费549.64元，共4161.52元及违约金172.84元（暂计至2019年9月30日），原告不主张车辆车位管理费1280元。 一审法院认定事实：2016年1月20日，广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）与尚邦公司签订《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》，双方就山水人家小区的前期物业管理进行约定，约定了物业管理费收费标准、生活垃圾清运、水电费交纳等条款。2016年10月27日，原告尚邦公司与被告梁云开就被告所购买的位于藤县藤州镇西厚路122号山水人家小区1幢1单元1001号房（建筑面积88.94平方米）的前期物业管理签订了《山水人家前期物业管理协议》，约定了双方的权利与义务、物业服务内容、物业服务质量物业服务费用、其他有偿服务费用及相关费用、代收代缴收费服务等条款。2018年6月8日，被告向原告交纳2018年3月1日至2018年6月30日生活垃圾费，2018年2月8日至2018年6月8日水电费。原告在庭审上自认被告交纳物业管理费、电梯维护费至2018年3月18日，生活垃圾费至2018年6月30日，水电费至2018年6月8日。2018年4月份，壮乡公司委托原告对山水人家小区水、电表进行维护及收取水电费等。壮乡公司分别于2019年4月1日、2019年4月29日向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年3月水费24730元、2019年4月水费20375元。壮乡公司分别于2019年4月22日、2019年5月23日向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年4月电费65322.58元、2019年5月电费63100.84元。尚邦公司于2019年5月10日向藤县县城环境卫生管理站交纳了垃圾处理费等2750元。业委会于2018年12月23日与乐居公司签订《藤县山水人家小区物业服务委托合同》，于2019年6月21日与案外人李北昌签订《补充协议书》。另查明，藤县物价局于2016年5月12日作出《关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》〔藤价格（2016）8号〕，核定山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准：每月每平方米1.00元（包括电梯、公共照明及用水加压等电费）等内容，试行期一年；于2017年9月8日作出《关于藤县山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》〔藤价格（2017）12号〕，明确山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.00元等内容，从2017年8月开始执行；于2018年1月22日作出《藤县物价局关于终止藤价格〔2017〕12号文件的通知》〔藤价格（2018）2号〕，终止藤价格〔2017〕12号文件，该文件终止后山水人家小区物业服务收费由原来的执行政府指导价改为实行市场调节价。藤县住房和城乡建设局2017年3月13日作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》〔藤业委备案（2017）001号〕，业主委员会到2020年3月11日届满；于2019年4月30日作出《通知》，2018年12月23日藤县山水人家小区业主委员会与藤县乐居物业管理有限公司签订合同，合同期限自2019年3月1日至2020年2月29日止，要求原告在5月10日前做好物业移交工作；于2019年5月22日作出《责令限期移交通知》再次责令原告在5月29日前将物业管理用房及有关资料移交，逾期将按照物业管理条例有关规定作出处罚。 本案争议焦点：一、《山水人家前期物业管理协议》的终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间；二、原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据？一审法院认为，原告尚邦公司与被告梁云开签订的《山水人家前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。被告认为原告没有提交不动产权证证实涉案的房屋属于被告所有，原被告签订的《山水人家前期物业管理协议》不存在合法性，被告与原告不存在物业服务合同纠纷。该院认为被告的抗辩意见与客观事实不符，没有事实依据，该院不予采纳。一、关于《山水人家前期物业管理协议》终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间问题。原告认为其在山水人家小区的服务时间至与业委会交接物业设备之日即2019年5月29日，在此前山水人家一直由原告进行物业管理。被告认为认为业委会与乐居公司于2018年12月23日签订物业服务合同，原告无权管理山水人家，原告赖在小区不走强迫服务，业委会通过报警及县住建局的介入，原告才撤离山水人家小区，其无权向业主收取物业管理费用。该院认为，《山水人家前期物业管理协议》第十一条约定“本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理”，双方当事人未就合同期限进行约定。山水人家小区的开发商壮乡公司与原告签订了《藤县山水人家小区前期物业服务合同》第六条约定合同有效期为本合同签订之日起至本小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日止，该合同对全体业主具有法律约束力。业委会与乐居公司于2018年12月23日签订了物业服务合同，签订合同之日尚邦公司与被告签订的前期管理协议终止。但是根据业委会与乐居公司签订的《物业服务委托合同》第三条合同期限（实际期限以实际进场时间起一年），本合同管理服务期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止。壮乡公司缴纳山水人家小区水电费、原告交纳垃圾清运费至2019年5月份，原告与业委会之间的《物业设备移交清单》，业委会与李北昌签订的《补充协议》，相互印证原告在前期物业管理协议终止之后继续在山水人家提供服务至2019年5月29日。被告认为乐居公司已于2019年年初到山水人家小区提供物业服务。被告未能提交证据证实乐居公司于2019年年初起进场提供服务，该院对被告的抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告以与原告签订的前期物业协议已终止，原告无权收取物业服务费的抗辩理由，没有事实及法律依据，该院不予采信。被告应当依照原来协议的约定交纳物业服务费等费用至2019年5月29日。二、关于原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据的问题。被告认为原告没有尽到物业服务合同的义务，只收费不提供服务。该院认为被告提交的照片不足以充分的证实原告未按合同约定履行物业服务，被告应当承担举证不能的法律后果。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，损害正常交费业主的利益，最终将损害到大多数业主的权利。根据《中华人民共和国合法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，被告应当依照《山水人家前期物业管理协议》的约定交纳物业服务费、电梯维护费等费用。1.关于物业服务费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第四条第一款约定“本物业服务区域的物业服务费按照物价局藤价格（2016）8号文件执行”，藤县物价局作出的藤价格（2016）8号、藤价格〔2017〕12号、藤价格（2018）2号文件，山水人家小区物业服务费标准自业主收房之日起至2018年1月22日按政府指导价即每月每平方米1.00元收取。自2018年1月23日至2019年5月29日按市场调节价收取。原、被告并没有达成新的收费标准，原告请求按照原来政府指导价每月每平方米1.00元计算物业服务费并无不妥，该院予以支持。被告尚欠原告2018年3月18日至2019年5月29日物业服务费1277.77元（88.94元/月×14个月+88.94元÷30天×11天=1277.77元）；2.关于电梯维护费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条第二款第4项的约定“电梯专业维护费（含电梯专业维护保养和年检费，包括500元以下的维修配件的更换）。收费标准按：一楼基数为11元/户·月，每加一层加一元维护费”，被告所购的房屋山水人家1幢1单元1001号房，位于第10层，每月的电梯维护费为20元。被告交纳电梯维护费至2018年3月18日，被告尚欠原告电梯维护费287.33元（20元/月×14个月+20元÷30天×11天=287.33元）。对被告辩称电梯尚在保修期间不应收取电梯维护费的反驳意见，依法无据，该院不予采纳；3.关于生活垃圾费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第六条第二款的约定“受环卫部门委托甲方向业主或物业使用人代收代缴生活垃圾处理费：7元/月。（如有调整或变动，以物价局及环卫部门的最新文件为准代收费）”。被告交纳生活垃圾费至2018年6月30日，原告代缴生活垃圾费至2019年5月10日，被告尚欠原告生活垃圾费72.33元（7元/月×10个月+7元÷30天×10天=72.33元）。根据藤县物价局的藤价格（2016）8号文件物业服务费包括的是公摊电费，并非被告所称的物业服务费包括了生活垃圾处理费，对被告认为生活垃圾费属于重复收取的意见，依法无据，该院不予采纳；4.关于水电费的问题。原告提交了水、电费发票证明壮乡公司代为交纳了山水人家小区包括案涉房屋等物业在内的水、电费，壮乡公司委托原告向业主收取。原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，结合物业费交款单，且被告并没有对水表、电表的读数提出异议。2018年6月8日至2019年5月8日期间，原告为被告垫支了电费1964.92元〔（8424度-4812度）×0.544元/度=1964.92元〕。原告为被告垫支水费549.64元〔（429方-247方）×3.02元/方=549.64元〕。被告应当返还原告垫支的水电费。被告向乐居公司交付2019年4、5月水电费与本案无关联性，属于另一法律关系，该院不予审理；5.关于违约金的问题。原告请求从被告欠费之日起以逾期欠费额为基数按年利率6%计算违约金。原、被告在《山水人家前期物业管理协议》第四条物业服务费用“二、物业管理服务费交纳时间及方式1、现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每月10-15日前到物业管理处缴纳当月的物业服务费及相关费用，可提前预缴。2、甲方按时将乙方所需要缴纳的费用清单及时通知业主，业主或物业使用人如有异议，可随时向甲方查询”；第九条“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按每天欠费总额的1.5‰，缴交滞纳金，逾期超过三个月以上不缴交相关费用的，甲方有权采取相关措施催缴。”。该院认为原告与被告对逾期时间约定不明，原告也未提交证据证实其何时向被告进行了催收，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应自原告向该院起诉之日即2019年10月21日起以所有欠款总额为基数按年利率6%支付违约金；6.关于被告要求原告退回已收取的生活垃圾费161元、多收的电费301.89元、电梯维护费440元的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条、第六条的约定，被告应当向原告交纳生活垃圾费、电梯维护费，理由在上述第2、3点已经陈述清楚，不再累赘。被告要求退生活垃圾费、电费、电梯维护费没有事实依据，该院不予采纳。综上所述，被告应当支付原告物业服务费1277.77元、电梯维护费287.33元、生活垃圾费72.33元、水费549.64元、电费1964.92元共4151.99元及违约金（自2019年10月21日起至付清之日止以4151.99元为基数按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：被告梁云开应当本判决生效之日起十天内支付物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水费、电费共4151.99元及违约金（自2019年10月21日起至付清之日止以4151.99元为基数按年利率6%计算）给原告藤县尚邦物业服务有限公司。案件受理费50元（原告已预交25元），由原告负担13元，由被告负担37元。 本院二审期间，上诉人提交一份《欠费停电通知书》，拟证明壮乡公司截至2019年5月没有移交物业给尚邦公司管理，被上诉人一审提供的是假证据，壮乡公司与尚邦公司损害业主合法权益，期间物业费应由壮乡公司交纳。 经质证，被上诉人认为，一审已经提交上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同与壮乡公司委托书。 本院认为，《欠费停电通知书》由藤县水利电业有限公司城西供电营业所出具，载明该所于2020年5月26日通知被上诉人拖欠5月电费的情况，但不能证明壮乡公司截至2019年5月没有移交物业给尚邦公司管理，亦不能证明物业费应由壮乡公司交纳的主张，该通知书与上诉人的主张缺乏关联性，本院不予采纳。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是物业服务的终止时间，物业费是否需要缴纳的问题。藤县山水人家小区系广西壮乡房地产开发有限公司开发建设，其与被上诉人尚邦公司签订《藤县山水人家小区前期物业服务合同》，由尚邦公司负责该小区的前期物业管理。尚邦公司依据该合同取得该小区的物业管理权后，与该小区业主上诉人梁云开签订《山水人家前期物业管理协议》，内容并不违反法律和行政法规强制性规定，一审法院认定该合同有效正确。该合同明确约定了物业服务费的收取标准，上诉人亦接受了被上诉人的服务，故上诉人应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于山水人家小区物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费收取标准的问题，被上诉人收取物业服务费、电梯维护费是按双方协定或物价部门核定的标准计算。即便藤县物价局出台藤价格（2018）2号文件，将山水人家小区物业服务收费由原来的执行政府指导价改为实行市场调节价后，被上诉人仍是按照先前的收费标准计收物业服务费；生活垃圾费、水电费则是被上诉人代为环卫部门或广西壮乡房地产开发有限公司向业主收取，并非被上诉人的服务收益。因此，一审法院对上述费用事项的认定，并无不当。关于被上诉人对山水人家小区的物业服务终止时间问题，一审法院根据山水人家小区业委会与乐居公司签订《物业服务委托合同》，壮乡公司交纳山水人家小区水电费、被上诉人交纳垃圾清运费至2019年5月份，被上诉人与小区业委会之间的《物业设备移交清单》，业委会与李北昌签订的《补充协议》，认定被上诉人的物业服务实际截止于2019年5月29日，与事实相符，并无不当。上诉人未依双方签订的协议如期交纳物业管理费用，被上诉人依协议约定诉请上诉人支付相应违约金，一审法院依法酌定予以支持正确。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（梁云开已预交），由上诉人梁云开负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  王益民 审 判 员  任 军 二〇二〇年六月十七日 法官助理  陈淑君 书 记 员  周 柔 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。