湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复83号复议申请人（案外人、利害关系人）：贺嘉诚，男，苗族，1992年10月21日出生，住长沙市开福区。委托代理人：施其军、宋雪，湖南天地人律师事务所律师。申请执行人：长沙农村商业银行股份有限公司天心支行，住所地湖南省长沙市天心区杉木冲中路180号欧洲城16栋。组织机构代码：MA4L6B006。负责人：邝斌，行长。委托代理人：谷洋成、罗玮，湖南日月明律师事务所律师。被执行人：周立忠，男，1969年3月4日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省攸县。被执行人：谢争艳，女，1979年9月24日出生，汉族，住湖南省攸县。复议申请人贺嘉诚不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103执异14号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年5月25日举行了听证，复议申请人贺嘉诚委托诉讼代理人宋雪，申请执行人长沙农村商业银行股份有限公司天心支行（以下简称天心农商行）委托诉讼代理人谷洋成，参加了听证。本案现已审查终结。湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称天心区法院）查明，申请执行人天心农商行与被申请人周立忠、谢争艳金融借款合同一案，本院于2019年4月16日作出（2019）湘0103民初2051号《民事调解书》，确认：一、原、被告双方一致确认：截至2019年1月19日止，被告周立忠、谢争艳尚欠原告天心农商行借款本金7407482.23元，逾期利息604502.07元，后续利息自2019年1月20日起以实际欠款本金为基数，按照双方所签订《最高额借款合同》中约定的罚息利率继续计算；二、被告周立忠、谢争艳于2019年5月23日前偿还原告天心农商行借款2200000元，于2019年6月23日前偿还借款800000元，于2019年7月23日前偿还借款180000元，于2019年8月23日前偿还借款40293元、支付律师费100000元，此后每月23日前偿还借款180000元，直至借款本息还清之日止；三、如果被告周立忠、谢争艳未按照上述第二项协议按时足额还款，则原告天心农商行有权宣布所有借款全部提前到期，并有权向法院申请强制执行，且对登记在被告周立忠名下的位于长沙市的房屋及占有土地使用权（权证号为长房权证芙蓉字第××号）进行拍卖、变卖，所得价款在原告天心农商行与被告周立忠、谢争艳签订的《最高额借款合同》中未清偿的借款本息及实现债权的费用（含律师代理费）范围内享有优先受偿；四、原告天心农商行自愿放弃其他诉讼请求，双方再无其他争议。因周立忠、谢争艳未按调解书履行相应义务，天心农商行向本院申请强制执行，本院以（2019）湘0103执3722号立案。执行过程中，天心农商行申请对登记在被告周立忠名下的位于长沙市的房屋及占有土地使用权（权证号为长房权证芙蓉字第××号）进行拍卖。本院于2020年1月9日作出（2019）湘0103执3722号《通知书》，告知异议人：……被执行人周立忠名下位于长沙市芙蓉区整层商业用房……于2019年7月签订了租赁合同，已租赁给你，……该合同签订于抵押权设立之后，也未得到抵押权人天心农商行书面认可；本院拟处置该房产，通知你享有优先购买权，但不适用买卖不破租赁，即该处房产如被第三人竞得，你需将该处房产腾空交付给第三人，由此造成的损失你可以另行起诉。异议人贺嘉诚收到上述通知后提出异议。另查明：涉案房屋座落于，权利人为周立忠，权证号：00451247，面积1273.05㎡；2016年9月30日办理了抵押权登记，他项权利人为天心农商行。2019年7月22日，周立忠（出租人）与贺嘉诚（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定将座落在长沙房屋出租，租赁期限从2019年10月23日至2025年10月24日。天心区法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，即房产所有人将已出租的财产进行抵押，适用上述“买卖不破租赁”规则；该法第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”，根据上述规定，房产所有人将已抵押的财产进行出租，不适用“买卖不破租赁”规则。本案中，2016年9月30日，被执行人周立忠将涉案房屋抵押给天心农商行，而异议人与被执行人签订《房屋租赁合同》的时间为2019年7月22日，属于先抵押后出租，该情形不适用“买卖不破租赁”规则。本院于2020年1月9日作出的(2019)湘0103执3722号《通知书》已告知异议人享有优先购买权，(2019)湘0103执3722号《通知书》符合法律规定。异议人要求对案涉房产适用买卖不破租赁规则的请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定驳回异议人贺嘉诚的执行异议。复议申请人贺嘉诚向本院申请复议称，原审法院适用法律错误，本案应当适用“买卖不破租赁”规则。根据原审法院查明的事实，原审法院于2019年12月3日作出执行裁定，查封被执行人周立忠、谢争艳的财产，但复议申请人已于2019年7月22日与被执行人周立忠签订了合法有效的《房屋租赁合同》，2019年8月底，复议申请人实际占有使用案涉执行标的物开始办公，时间上早于原审法院裁定查封、扣押执行标的物的时间。根据合同法第二百二十九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，复议申请人的租赁权不因原审法院的拍卖行为而改变，也不因案涉执行标的物物权变动而受影响，本案应当适用“买卖不破租赁”规则，即，如涉案执行标的物被任何第三人竞得，复议申请人均无需将该处房产腾空交付。请求：撤销天心区法院（2020）湘0103执异14号执行裁定，并依法裁定确认贺嘉诚对案涉执行标的物即位于长沙的房屋（房屋产权证：长房权证芙蓉字第××号，面积1273.05平方米）享有优先购买权，并依法适用买卖不破租赁，即该处房产如被任何第三人竞得，复议申请人均无需将该处房产腾空交付；或裁定发回天心区法院重新作出裁定。申请执行人天心农商行称：申请执行人与被执行人已于2016年9月30日签订抵押登记，复议申请人于2019年7月才与被执行人周立忠签订《房屋租赁合同》，根据担保法、物权法和最高法院司法解释的规定，不属于“买卖不破租赁”情形，请求驳回复议申请人的复议申请。本院查明，复议申请人贺嘉诚不服天心区法院（2020）湘0103执异14号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与天心区法院查明的一致。本院认为，本案涉及对案外人主张不动产租赁权异议的审查问题。复议申请人提出的天心区法院对涉案房产进行拍卖时应当“适用买卖不破租赁，即该处房产如被任何第三人竞得，复议申请人均无需将该处房产腾空交付”的请求，实际上是主张其对涉案房屋享有的租赁权要优先于申请执行人对涉案房屋享有的抵押权。《物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，对于依法登记的在先设立的抵押权，应优先于租赁权实现。本案中，被执行人周立忠于2016年9月30日将涉案房屋抵押给申请执行人天心农商行，并办理了抵押登记。而复议申请人贺嘉诚与被执行人周立忠签订《房屋租赁合同》的时间为2019年7月22日，属于先抵押后出租，该租赁关系不得对抗申请执行人天心农商行已登记的抵押权，不适用“买卖不破租赁”规则。天心区法院已经书面告知复议申请人享有优先购买权，其作出的(2019)湘0103执3722号《通知书》符合法律规定。综上，复议申请人贺嘉诚提出的异议主张和复议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人贺嘉诚的复议申请，维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103执异14号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年六月十二日书记员 陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。