湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6772号上诉人（原审原告）:戴萍源，男，1961年6月9日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:长沙明昇发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场商务综合楼19001号。法定代表人：林明池，董事长。委托诉讼代理人：刘玲，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人戴萍源与被上诉人长沙明昇发展有限公司（以下简称明昇公司）合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴萍源上诉请求：一、请求撤销（2020）湘0111民初916号民事判决第二项，改判明昇公司返还戴萍源定金50000元；二、本案一审、二审案件受理费均由明昇公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人向被上诉人销售员反映上诉人系打工人员且年龄较大，不能按揭贷款，但是被上诉人销售员多次许诺有能力去办理银行按揭贷款。因此上诉人与被上诉人签订了认购书并交纳50000元。之后，上诉人还是不能办理按揭贷款，因此双方未签订正式购房合同。2、一审判决适用法律错误。商品房认购书属于预约性质合同，认购定金是立约定金，如双方在磋商过程中未能达成一致，导致正式购房合同无法签署，应当认为这是不能归责于任何一方的事由，因此出卖人应将定金返还给买受人。根据《合同法》规定，认购书是开发商单方拟定的格式条款，该格式条款应当遵循诚实信用原则，允许购房者在签订认购书后就正式购房合同的购房条款进行协商，如认购书排除购房者协商权利，则认购书就该条款依法认定无效。在签署认购书时，被上诉人未向上诉人出示正式购房合同，严重侵犯戴萍源作为消费者的知情权，自主选择权和公平交易权，该格式条款排除了戴萍源的主要权利，依法属无效格式条款。同时，被上诉人销售员要求上诉人购买假银行流水，违法造假，骗取银行住房贷款，明显是欺骗和诱导上诉人签署认购书。明昇公司辩称：1、经调查了解，明昇公司的置业顾问从未要求上诉人戴萍源制造假银行流水，从双方的聊天记录可知，置业顾问已明确告知银行面签所需要的资料，并催促戴萍源签订商品房买卖合同，在戴萍源不配合的情况下，明昇公司送达了书面催告函，认购书解除函。2、根据双方签订的认购书第三条第二项和第六条的约定，定金作为履行认购书的担保，戴萍源违约后明昇公司有权没收，认购书合法有效，双方均应遵守，戴萍源要求退还定金没有法律依据。戴萍源向一审法院提出起诉请求：一、判令解除戴萍源、明昇公司于2019年10月3日签订的认购书，返还50000元；二、判令明昇公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月3日，戴萍源到明昇公司开发的明昇时代广场看房。在明昇公司置业顾问申林水的推荐下，戴萍源看中了2区3栋11层05号房。当日，戴萍源（乙方、买受人）与明昇公司（甲方、出卖人）签订《认购书》约定：在签订本认购协议书之前，甲方在营销中心现场已公示《商品房买卖合同》（含补充协议）范本及条款，以及甲方按法律法规规定应在现场明示的文件、证书，乙方已阅读上述明示的相关文件、证书，并无异议；对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解；乙方自愿认购（明昇时代广场）02区3栋11层05房，建筑面积为141.79㎡，认购单价为12879元／㎡，认购总价为壹佰捌拾贰万陆仟壹佰壹拾叁元整（￥1826113元）；乙方同意签署本认购书时，向甲方支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为已付房款）；房款支付方式有2种：1、一次性付款，乙方须在接到甲方通知后三日内支付房屋总价款，并签署《商品房买卖合同》；2、按揭付款（公积金贷款）：乙方须在接到甲方通知后三日内支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》，余款由乙方按银行要求办理按揭贷款支付，并承担办理贷款手续所发生的相关费用。申请按揭贷款的年限、金额最终以银行批复为准，如批复金额不足申请额或贷款未获批准的，乙方自行一次性补足；乙方选择第2种方式付款；乙方必须按甲方通知的期限申报网签、支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方即可另行销售房屋；甲方根据认购书向乙方发出的任何有关信、函件、通知书，将按认购书上乙方提供的通讯地址，以挂号信或特快专递寄发，或者以电子邮件、短信、微信等方式告知乙方同样视为有效，在通知书寄出3日后，即视为乙方已经收到；如乙方更改地址，必须在48小时内书面通知甲方，否则，甲方不承担送达不到的责任，由此产生的一切后果由乙方自行承担；甲方已向乙方告知解释本认购书相关条款并提起乙方注意；在乙方理解并确认的前提下，双方签署本认购书。在《认购书》中乙方联系电话填写的为151××××6009，系戴萍源女儿电话；乙方有效通讯地址填写的为江西省萍乡市安源区。当日，戴萍源向明昇公司缴纳定金50000元，明昇公司向戴萍源出具了收据。明昇公司的置业顾问申林水通过添加手机号151××××6009，加戴萍源女儿为微信好友。之后，申林水多次通过发微信要求戴萍源前来办理面签、交首付款等手续，但戴萍源一直未予办理。2019年11月11日，明昇公司向戴萍源邮寄《催告函》，要求戴萍源收到函件后3日内前来办理相关手续，否则视为放弃购买该房屋，所付定金不予退还。当日，明昇公司还用短信方式，通过手机号151××××6009向戴萍源发送了上述《催告函》。2019年11月15日，明昇公司向戴萍源邮寄《认购书解除通知函》，告知戴萍源《认购书》于本通知到达之日解除，公司不予退还定金50000元。当日，明昇公司还用短信方式，通过手机号151××××6009向戴萍源发送了上述《认购书解除通知函》。戴萍源认为其无法办理按揭贷款，而明昇公司拒绝承诺在不能办理按揭贷款的情况下退还定金，导致合同无法履行，遂向一审法院提起诉讼，要求解除《认购书》并退还定金50000元。一审法院认为：《认购书》系由明昇公司提供的格式条款组成，其对戴萍源所购房屋的坐落、楼层、面积、单价、总价等信息的约定准确、清晰、明确。关于付款方式提供了两种选择：一次性付款和按揭付款，在按揭付款方式中，也对可能出现的获批贷款额度不足或贷款未获批准的情形进行了约定，要求购房者自行补足。上述条款遵循了公平原则确定当事人之间的权利和义务，并未免除明昇公司的责任、加重戴萍源责任、排除戴萍源主要权利，合法有效。戴萍源认为《认购书》违反公平和诚信原则，排除了戴萍源的主要权利，侵犯其公平交易权等，没有事实依据，一审法院不予支持。购房属于重大事项，戴萍源系完全民事行为能力人，应当首先对贷款政策、自己的经济承受能力、还款能力等事项进行了解和评估，之后作出慎重决定。戴萍源所称明昇公司置业顾问承诺可以办按揭贷款，引诱其签订《认购书》，没有证据证明，一审法院不予支持。明昇公司通知戴萍源办理交付首付款、签订《商品房买卖合同》等手续，戴萍源明确予以拒绝，《认购书》约定的解除条件已经成就，且明昇公司已将解除合同的决定通知戴萍源，故《认购书》应予解除。因戴萍源的违约行为导致《认购书》解除，故明昇公司无需退还戴萍源缴纳的定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除戴萍源与长沙明昇发展有限公司于2019年10月3日签订的《认购书》；二、驳回戴萍源的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由戴萍源负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方诉争的焦点为：戴萍源向明昇公司支付的5万元购房定金是否应当退还。明昇公司通过与戴萍源签订《认购书》的方式向其收取了购房定金50000元，作为订立商品房买卖合同的担保。明昇公司提供的《认购书》虽然是格式条款，但是该条款遵循了公平原则确定当事人之间的权利义务，内容明确具体，并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该《认购书》合法有效。戴萍源上诉提出《认购书》无效，且双方未签订商品房买卖合同是双方在磋商过程中未能达成一致，应当认定不能归责于任何一方的事由，没有事实和法律依据。一审判决认定戴萍源构成违约，明昇公司无须退还购房定金，于法有据，并无不当。综上所述，戴萍源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由戴萍源负担。本判决为终审判决。审判长 黎 军审判员 刘完玲审判员 刘忠二二〇二〇年六月二十八日书记员 唐婧妮附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……