上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3774号上诉人(原审被告)：上海笙馆商务服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈良妹，执行董事。委托诉讼代理人：林则达，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海人民出版社读者服务部，住所地上海市黄浦区。法定代表人：曹杨，服务部总经理。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人上海笙馆商务服务有限公司(以下简称“笙馆公司”)因与被上诉人上海人民出版社读者服务部(以下简称“读者服务部”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初21406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人笙馆公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回读者服务部的一审诉讼请求。事实与理由：第一，本案所涉《经营合同》的性质为合作协议，并非租赁协议，笙馆公司根据该协议支付的费用亦属于合作经营费用，而非租金。双方于该协议中的第六条约定，合同终止时双方需进行清算，该约定符合合作经营关系的成立要件。后《经营合同(补充)》也同样约定了双方之间为合作关系，并未变更为租赁关系。笙馆公司签订《经营合同》是为了扩大上海凤官阁餐饮管理有限公司(以下简称“凤官阁公司”)与上海商报社共同合作经营的“商界精英俱乐部”，法院审理时应考虑笙馆公司与上海商报传媒有限公司之间的诉讼案件与本案的关联。第二，本案所涉的具体租赁部位与另案所涉的部分场地存在重叠，一审法院对此未予查清。一审中读者服务部提交的图纸上没有骑缝章，不应认定为是合同附件的一部分，在签订合同时也未对图纸中哪一部分为租赁场地进行确认。第三，一审法院认定《经营合同》及补充合同于2016年8月30日终止缺乏依据。合同到期后，双方之间未进行协商，读者服务部在时隔一年后才于2017年9月向笙馆公司发函要求返还房屋。即便《经营合同》的性质被认定为租赁合同，也应认为双方之间形成了不定期租赁关系，2016年8月至2017年9月期间的费用应视为租金并适用一年诉讼时效，现读者服务部主张该期间的租金之诉请已超过诉讼时效。而2017年9月以后的租金，因读者服务部违约在先，笙馆公司可行使抗辩权拒付款项。第四，一审法院未能查清读者服务部是否拥有上海市黄浦区绍兴路XXX号院内西楼底层资料室(以下简称“系争房屋”)的合法使用权，判令笙馆公司向读者服务部承担返还房屋、支付房屋使用费的责任没有依据。被上诉人读者服务部辩称：不同意笙馆公司的上诉请求。第一，双方之间合同的性质已经法院生效裁判文书确认为房屋租赁合同。读者服务部以房屋的使用权收取固定的费用，从权利义务设置的角度，双方实际上应为租赁关系。第二，合同附图中已明确标注了实际使用的位置，不存在具体租赁部位没有查清的情况。另案中笙馆公司也向一审法院陈述系争房屋是从读者服务部租赁取得，笙馆公司对于系争房屋的使用也从未受到过质疑。第三，涉案合同已于2016年8月30日到期终止，合同终止后读者服务部有权要求笙馆公司返还房屋，并支付相关的房屋使用费，读者服务部对该项费用提起的诉请并未超过诉讼时效期限。请求二审法院驳回上诉，维持原判。读者服务部向一审法院起诉请求：1、判令笙馆公司将系争房屋返还予读者服务部；2、判令笙馆公司就合同期限届满后占用上述房屋期间向读者服务部支付房屋占用费，自2016年8月31日起、按原合同租金标准即每日人民币(以下币种均为人民币)250元、计至笙馆公司实际迁离上述房屋之日止。一审法院认定事实：2010年6月21日，读者服务部、笙馆公司签订《经营合同》一份，约定(1)笙馆公司开发经营上海市黄浦区绍兴路XXX号院内西楼底层资料室(详见附图)，由笙馆公司在该场地内从事商务服务等业务；(2)为保证合作顺利进行，笙馆公司向读者服务部支付每平方米每天2.50元(每月7,500元)作为经营费用；(3)合作期间，在笙馆公司经营场地内所发生之水电、网络等相关费用由笙馆公司单独承担；(4)合作期限为5年，即自2010年9月1日起至2015年8月31日止，到期是否续约则在到期前3个月由双方另议，但读者服务部应当优先考虑与笙馆公司之合作；(5)笙馆公司应于本合同签订当日支付押金20,000元(待本合同终止时清算)，于2010年8月25日前支付今年所有费用，之后费用则按季支付，每一季末月25日即为支付下一季费用22,500元之期限；(6)本合同解除时，笙馆公司应于2个月内搬离系争房屋，过期如尚留有物品，则应视为笙馆公司之弃物，读者服务部有权任意处置。签约后，读者服务部、笙馆公司履行各自合同义务，读者服务部向笙馆公司交付系争房屋，笙馆公司亦按合同约定缴纳押金20,000元，并按每月7,500元之计费标准支付合同约定之固定费用。合同期限届满后，读者服务部、笙馆公司于2015年9月21日再行签订《经营合同(补充)》一份，约定读者服务部于2015年9月1日至2016年8月30日期间继续与笙馆公司合作，笙馆公司每月之承包费用为7,500元，其他均以2010年6月21日读者服务部、笙馆公司所签《经营合同》为准。签约后，读者服务部、笙馆公司继续履行之前所签《经营合同》及《经营合同(补充)》。2016年8月30日，所签合同均期限届满而终止，但笙馆公司未能按照合同约定迁离系争房屋。读者服务部因要求笙馆公司迁离并返还系争房屋未果，遂以此为由，起诉至一审法院。一审法院另查明：2018年10月8日，一审法院依法受理本案诉讼。2018年10月18日，一审法院将读者服务部起诉状副本等诉讼材料送达至笙馆公司。2018年11月2日，笙馆公司以读者服务部、笙馆公司所签合同系经营合同，而笙馆公司登记注册之住所地因被停水停电而导致长期无法正常经营为由，向一审法院提出管辖权异议，要求一审法院将本案移送至笙馆公司主要办事机构所在地法院进行审理。2018年11月8日，一审法院依法确认读者服务部、笙馆公司所签合同实质系属房屋租赁合同，并依据专属管辖之法律规定裁定驳回笙馆公司提出之管辖权异议。笙馆公司对该项裁定不服并提起上诉。2018年12月31日，本院作出终审裁定，对一审法院在一审裁定中所认定之合同性质予以确认，并驳回上诉，维持原裁定。一审法院再查明：笙馆公司在本案审理期间提供《关于绍兴路XXX号人员物品车辆进出管理的暂行规定》及照片，以此证明自2016年12月21日起，绍兴路XXX号被擅自封门、限制进出入及断水断电。对此，读者服务部确认曾委派物业公司于2017年年中停止水电供应，但具体停供时间已回忆模糊。笙馆公司对于停水停电情节曾在(2017)沪0101民初11236号案件2017年11月7日庭审中陈述系争房屋于2017年4月停止供电，于次月停止供应水及煤气。一审法院认为：本案所涉《经营合同》及《经营合同(补充)》均系读者服务部、笙馆公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，读者服务部、笙馆公司作为签约方均应恪守约定之义务。读者服务部、笙馆公司所签合同虽名为经营合同，但实质系属房屋租赁合同，该项合同性质亦经法院生效裁判文书予以依法认定。现读者服务部、笙馆公司约定之合同期限业已届满，笙馆公司作为承租人在租期届满后应予返还租赁房屋，此项义务既是笙馆公司之合同义务，亦是笙馆公司基于承租人身份而必须履行之法定义务，鉴此，一审法院对读者服务部要求笙馆公司迁离系争房屋之诉请依法予以支持。对于读者服务部要求笙馆公司按照原合同租金标准支付房屋使用费之诉请，鉴于(1)笙馆公司在合同租期届满后仍然占用系争房屋而拒绝迁离；(2)笙馆公司占用期间，读者服务部因要求笙馆公司迁离未果，故对系争房屋予以停水停电，读者服务部该项措施对笙馆公司正常使用房屋应会造成一定影响，就此对于房屋使用费之计算标准应予视情酌减；(3)在相应减少费用计算标准情形下，应当同时考虑到之前几年房地产市场价格大幅上涨、笙馆公司作为违约方之过错责任等相关因素，以合理保护读者服务部作为守约方之合法权益。鉴此，一审法院按照停水停电之时间结点，同时综合考量上述因素，对读者服务部诉请之房屋使用费酌情予以依法支持。对于笙馆公司针对读者服务部诉请所提及之抗辩理由，现作如下分析。一、笙馆公司辩称读者服务部、笙馆公司之间系经营合同关系而非房屋租赁合同关系，且笙馆公司曾对系争房屋进行装修。法院生效裁判文书已依法确认读者服务部、笙馆公司所签合同虽名为经营合同，但实际系属房屋租赁合同，故对于合同性质一节在此不再赘述。至于笙馆公司对系争房屋所投入之装修，鉴于读者服务部、笙馆公司之间的合同关系在合同约定履行期限届满后予以自然终止，故笙馆公司在合同期限均履行完毕情形下向读者服务部主张装修补偿抑或以装修为由拒绝迁离均缺乏法律依据。鉴此，一审法院对笙馆公司所称合同关系及房屋装修之抗辩意见依法不予采纳。二、笙馆公司辩称系争房屋与他案所涉标的房屋存在混同，不可单独进行处理。笙馆公司在他案审理期间明确表述系争房屋系由笙馆公司向读者服务部签约承租，并不属于他案所涉标的房屋之范围，不应归入他案中一并进行处理。对于笙馆公司上述意见，他案当事人及本案读者服务部均予认可，亦已据此予以分别诉讼。基于之前各方之诉讼行为，应可依法认定各方相关人员对于系争房屋之具体部位均系明确知晓，且认知均一致，各方对于系争房屋之具体部位均不存在与其他房屋部位发生混同之情形。现笙馆公司在本案中对于系争房屋却称不应单独进行处理，笙馆公司此意见与他案中表述意见截然相反，在笙馆公司就表述内容发生根本变化未能作出合理解释并提供充足证据予以说明情形下，一审法院对笙馆公司在本案中所称系争房屋不应单独进行处理之抗辩意见依法不予采纳。三、笙馆公司辩称读者服务部并非系争房屋权利人，且系争房屋被停水停电，从而导致笙馆公司无法正常使用房屋。读者服务部、笙馆公司签订《经营合同》，该合同实质系属房屋租赁合同，笙馆公司基于该份合同取得承租人之身份，并基于该身份实际取得系争房屋之承租使用权。再则，笙馆公司承租期间，并无所谓房屋权利人因主张房屋产权而实际影响笙馆公司对系争房屋之承租使用。笙馆公司系与读者服务部签约并自读者服务部处接收系争房屋，在双方租赁合同关系终止后，笙馆公司自然应将系争房屋返还予读者服务部，如读者服务部因并非房屋权利人而无权要求笙馆公司返还房屋，同理，笙馆公司基于何种身份或者法律地位可有权始终掌控系争房屋。鉴此，一审法院对笙馆公司所述读者服务部并非房屋权利人之抗辩意见依法不予采纳。至于笙馆公司辩称系争房屋被停止供应水电并致笙馆公司无法正常使用房屋一节，鉴于读者服务部采取断水断电措施系在笙馆公司于合同终止后却拒绝迁离情形下之救济行为，而笙馆公司在合同终止后对系争房屋既已丧失使用权，在未经读者服务部同意前提下，笙馆公司对于系争房屋不再继续享有可予正常使用之合同权利抑或法定权利，读者服务部对于笙馆公司可正常使用房屋亦不再负有合同义务抑或法定义务。鉴此，读者服务部在笙馆公司拒绝迁离情形下所采取之停水停电措施并无不当，读者服务部系基于笙馆公司违约情节而采取相关救济措施，而显然，读者服务部即使停水停电亦未能使笙馆公司履行交还系争房屋之合同义务，正因如此，方导致本案诉讼。四、笙馆公司辩称读者服务部现提起诉讼已过法定诉讼时效期间。读者服务部、笙馆公司之间房屋租赁合同关系于2016年8月30日终止，读者服务部主张房屋使用费之起计时间系2016年8月31日，依据彼时民法通则相关规定，读者服务部主张房屋使用费之诉讼时效期间为两年，即读者服务部对于起计日所发生之房屋使用费，最迟应于2018年8月30日提起主张，但在读者服务部该项诉讼时效期间尚未届满期间，民法总则于2017年10月1日起施行，而民法总则将之前民法通则所规定之两年一般诉讼时效期间延长为三年，鉴于民法总则与民法通则对于一般诉讼时效期间所作规定不相一致，依据新法优于旧法之原则，在民法总则施行而读者服务部诉讼时效期间尚未届满情形下，读者服务部请求保护民事权利之诉讼时效期间亦根据新法规定调整为三年，即读者服务部对于自2016年8月31日起计之房屋使用费，依法可请求保护之诉讼时效期间至2019年8月30日届满。现读者服务部实际于2018年10月8日提起本案诉讼，该起诉时间尚在诉讼时效期间内，笙馆公司以诉讼时效期间所提起之抗辩意见并不成立。鉴此，一审法院对于笙馆公司所提出之上述各项辩称意见均依法不予采纳。另合同中尚有相关事宜须予明确(1)笙馆公司曾缴纳押金20,000元，合同中仅约定押金待本合同终止时清算，根据该项约定内容，并结合押金之支付目的，押金应当在笙馆公司清结所有租赁费用、迁离并返还系争房屋前提下由读者服务部返还予笙馆公司；(2)合同约定本合同解除时，笙馆公司应于2个月内搬离系争房屋，由于存在该项约定内容，读者服务部就此是否有权要求笙馆公司自合同终止次日起支付房屋使用费。该合同条款中提及之2个月时间实质系属读者服务部给予笙馆公司安排搬迁事宜之合理宽限期间，笙馆公司就该合理宽限期间可免于支付房屋使用费之前提系笙馆公司可按约于2个月宽限期届满前迁离，否则，笙馆公司将丧失取得费用减免优惠之资格。结合本案，读者服务部基于笙馆公司未能按期迁离之情节，有权向笙馆公司主张自合同终止次日起之房屋使用费。据此，一审法院作出判决：一、上海笙馆商务服务有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市黄浦区绍兴路XXX号院内西楼底层资料室返还予上海人民出版社读者服务部；二、上海笙馆商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海人民出版社读者服务部房屋使用费(自2016年8月31日起、每月按7,500元、计至2017年3月31日止；自2017年4月1日起、每月按6,500元、计至上海笙馆商务服务有限公司实际迁离日止)；三、上海笙馆商务服务有限公司就上述第一、二项履行完毕同时，上海人民出版社读者服务部返还上海笙馆商务服务有限公司押金20,000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于读者服务部与笙馆公司所订立合同之性质，笙馆公司在一审审理过程中，曾就本案提起管辖权异议，认为本案属于经营合同纠纷而非租赁合同纠纷。一审法院审理后认为本案所涉合同性质实际系属租赁合同，笙馆公司不服提起上诉，后经本院审理作出驳回上诉，维持原裁定的终审裁定。因本案所涉合同性质已经法院生效裁判依法进行认定，故对笙馆公司所称其与读者服务部签订的系经营合同的意见，不予采纳。至于笙馆公司所称合同所涉具体租赁部位不明的问题，本案审理过程中，笙馆公司自认在双方签订涉案合同后读者服务部向其交付的即为底层资料室，在他案审理中笙馆公司也明确表述系争房屋系向读者服务部签约承租取得，且他案中的当事人也未就系争房屋向笙馆公司主张权利，故一审法院结合当事人此前的诉讼行为，认定各方对于系争房屋的具体部位明确知晓，不存在系争房屋与他案所涉标的房屋存在混同之情形，本院予以认同。鉴于读者服务部与笙馆公司之间的租赁合同已期满终止，笙馆公司继续占有使用系争房屋缺乏事实及法律依据，故读者服务部有权要求笙馆公司返还系争房屋，并支付房屋占用费。笙馆公司所称读者服务部并非系争房屋权利人，其不应向读者服务部承担返还房屋、支付房屋使用费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。笙馆公司称2016年8月30日之后，至2017年9月间，双方就系争房屋形成不定期租赁关系，但正如笙馆公司所称双方合同终止后读者服务部对系争房屋采取了断水断电等措施，该行为显然是对笙馆公司继续占有使用系争房屋的行为表示了异议，且笙馆公司在合同终止后亦从未向读者服务部支付过使用系争房屋的相应费用，因此双方之间并未构成不定期租赁关系。一审法院根据笙馆公司在他案中对断水断电等措施发生的时间节点的陈述对自2017年4月1日起的房屋使用费酌情予以调低，较为合理，可予维持。笙馆公司认为2016年8月至2017年9月期间使用系争房屋的费用已过诉讼时效，对该项意见，本院亦不予采纳，相应理由一审法院已详尽阐明，本院不再赘述。综上所述，笙馆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,105元，由上海笙馆商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 成 皿二〇二〇年六月八日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……