四川省汶川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川3221执异4号 案外人：韩松岭，男，汉族，2001年6月24日出生，学生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：韩佳峻，男，汉族，1961年3月4日出生，特别授权，系异议人韩松岭父亲。 申请执行人：阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社，住所地汶川县威州镇中轴线11号。 负责人：龙升红，系该社主任。 委托诉讼代理人：李可，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿芍滟，四川矩衡律师事务所实习律师。 被执行人：熊川，男，汉族，1965年9月27日出生，酒店管理，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：傅泉，特别授权，成都泰和泰律师事务所律师。 被执行人：黄义江，男，汉族，1975年9月15日出生，无业，住四川省南江县。 被执行人：黎琼，女，汉族，1975年11月1日出生，无业，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄义江，男，特别授权，系原案被执行人黎琼丈夫。 被执行人：汶川县中源建筑装饰装修有限公司，住所地：四川省汶川县威州镇东街。 法定代表人：熊川，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅泉，成都泰和泰律师事务所律师。 本院在执行阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社（以下简称汶川信用社）与熊川、黄义江、黎琼、汶川县中源建筑装饰装修有限公司、黄义建、陈清金融借款合同纠纷一案中，案外人韩松岭对本院于2019年11月22日作出的（2019）川3221执151号执行裁定书中查封被执行人黄义江、黎琼共同所有的位于四川省巴中市南江县江县不动产权第0002244号权证所属7号楼的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本院于2020年6月28日召开听证会，案外人韩松岭的委托代理人韩佳峻、申请执行人汶川信用社委托代理人李可、卿芍滟、被执行人熊川及其委托代理人傅泉、汶川县中源建筑装饰装修有限公司委托代理人傅泉、黄义江、黎琼委托代理人黄义江参加了听证。 案外人韩松龄称，异议代理人获知贵院在办理熊川与汶川信用社纠纷一案，并做出了第151号执行裁定书，将异议人位于南江和平饭店7楼原712,装修后为716,718,两间房子82个平方的房屋查封并准备进行拍卖，异议人认为汶川县人民法院执行的部分拍卖物与真实的事实相违背，特依法提出异议 根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效，任何单位和个人都不得侵犯当事人的合法权利，不得非法阻扰当事人履行义务，因异议人对716、718房间82平方是全额支付了房款，并于2007年11月1日已经进行了交付给异议人使用，并进行签订了租用协议，自购买房子的合同成立时生效，又经南江县公证处进行了购买合同的房产的租用进行了公正，未办理物权登记的购买合同，不影响合同效力，由此可知，只要依法成立的合同成立时就已生效，异议人购买的82平方两间房又经南江县人民法院依法确定。 南江和平饭店租用异议人的两间房，因变更法人，租用纠纷又经南江县人民法院依法确认并双方达成协议支付租金的义务，716、718号房是异议人韩松岭实际占有人现租金已收有十二年租金为38.4万元。 异议代理人得知，新汶川大酒店是黄义江投资，在黄义江得抑郁症期间，债务未公示，银行未处理债务化解之前为什么同意股权转让，失去新汶川大酒店，黄义江没有偿还能力，所以造成今天的局面，是信用社和熊川负有一定的责任。2007年异议人就已经全款支付了购房款，黄义江用异议人房屋担保抵押是虚假担保备案，对不真实虚假担保优先偿还，将与合同法效力和登记效力之间与本案中已生效合同，若异议人权利得不到优先偿还将会发生怪的现象，望汶川县法院承认异议人购房的实际事实，异议人没有过错。 根据《最高人民法院关于人民法院查封的规定》第十六条规定又结合本案，异议人支付了购房款，并是实际占有人，又因汶川县人民法院(2019)川3221民初364号调解书中显示，是汶川县中源建筑装饰装修有限公司签订《流动资金借款合同》。该公司熊川应是债务还款连带主体，其次才是黄义江等人的抵押担保，况且异议人的716、718两间房屋担保物又失事实的本质，是汶川信用社在放贷时，把关不严造成，也违背了实事求是，违规损害了异议人的合法权益。因异议人在2007年就已支付全款，并实际占有十几年的真实情况，虽未办理过户手续，但异议人没有过错，人民法院不应查封。由此可知，南江和平饭店是黄义江独资开发建设，异议人全额支付房款并在2007年11月1日购买后从黄义江手中接收了房屋是实际占有人。涉案房屋未办理过户手续的原因是南江和平饭店未履行房屋买卖协议书的约定和严重违约所致，异议人也已将其诉讼至法院已裁决，判令其履行房屋买卖协议办理产权义务。 异议人根据民事诉讼法的相关规定，特此提出执行异议书，请求贵院依法裁定中止对川(2017)南江县不动产权第000224号权证所属7楼房产的执行，并解除南江县和平饭店7楼原712房82平方，装修后现在为716,718号两间82平方的查封、拍卖。 案外人韩松龄为支持其异议请求，向本院提交各当事人身份证复印件、结婚证复印件，商品房买卖合同，委托租赁协议、购房发票，公证书，购房遗留问题的处理协议，南江县和平饭店的证明，关于712房间附3号楼二层遗留问题的处理协议，南江县人民法院（2019）川1922民初2100号民事调解书，南江县人民法院（2020）川1922民初1346号民事调解书，房屋租赁合同，房屋信息查询情况表，不动产查询证明等材料予以佐证。 申请执行人汶川信用社辩称，案涉执行标的物为不动产，依据物权法规定其无权变动是以登记为要件，根据异议人陈述事实所知，即使异议人与黄义江签订的房屋买卖合同属实，但因为没有办理不动产权属登记，因此不为物权标的人。因为异议人仅对黄义江就房屋买卖合同享有债权请求权，我社已经在案涉不动产上设立担保物权，依据物权优于债权的原则，我社债权应当优先收到保护。案外人所享有的债权请求权不满足排除执行的条件。请求法院依法予以驳回。 申请执行人汶川信用社为支持其主张，向本院提交案涉房屋的不动产登记证书，不动产登记证明，汶川县法院（2019）川3221民初364调解书予以佐证。 被执行人熊川辩称本案牵涉三方权利，一是异议人的债权，二是债权，三是他享权，依据物权优于债权的原则，异议人的异议不能成立，请求法院依法驳回。 被执行人汶川县中源建筑装饰装修有限公司辩称，坚持物权优于债权的基本原则；从黄义江陈述的事实来看，异议人的债权发生了变化，转化为金钱的请求权，他已经和和平饭店达成协议，他现在只享有和平饭店的金钱给付权，不享有物权请求权，请求法院依法予以驳回。 被执行人黄义江、黎琼联合辩称，黎琼不清楚此事，因为2020年5月19日南江县人民法院的民事调解书，黄义江和异议人还有和平饭店达成协议，当时调解书中明确载明我方已经与异议人对房屋的使用及相关租金等达成了一致。因为房屋无法办理产权，我们喊异议人退房子，他不愿意退，后我破产，现在无法兑付，并且也无意退换了。10月29日我们三方又达成了协议，和平饭店愿意支付异议人39万元，但是现在由于各种原因和平饭店到期没有支付钱款。异议人就起诉了和平饭店，后又在法院达成协议，和平饭店继续支付租金，异议人自愿放弃其他诉讼请求。请法院会公正公平裁决。 熊川和中源建筑有无证据出示、黄义江和黎琼无证据出示。 本院查明，关于汶川信用社与熊川、黄义江、黎琼、汶川县中源建筑装饰装修有限公司、黄义建、陈清金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出的（2019）川3221民初364号民事调解书，该调解协议第四项载明，原告阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社对被告黄义江、黎琼提供担保的抵押物（位于四川省巴中市南江县，不动产登记证明号为：川（2017）南江县不动产权第000224号权证所属商业用房享有优先受偿权。调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，汶川信用社向本院申请强制执行，本院依法立案执行后，向被执行人发出执行通知书、财产报告令等法律文书，并查封了被执行人黄义江、黎琼共同所有的位于四川省巴中市南江县，川（2017）南江县不动产权第000224号权证商业用房。南江县人民法院于2019年7月17日立案受理的原告韩松龄与被告南江和平饭店有限责任公司、黄义江房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月16日作出（2019）川1922民初2100号民事调解书，调解内容为原告韩松龄与被告黄义江2007年10月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告黄义江在解除房屋的贷款抵押登记后60日内为原告办理房屋产权过户手续，双方承担各自的税费。 另查明，在南江县不动产登记中心，案涉房屋的产权人为被执行人黄义江、共有人为被执行人黎琼，抵押权人为申请执行人阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社。 以上事实有本院（2019）川3221民初364号民事调解书、（2019）川3221执151号执行裁定书、南江县人民法院（2019）川1922民初2100号民事调解书、南江县不动产登记中心出具的《产权情况记载》等在卷佐证。 本院认为，案外人韩松龄以支付全部房款，并实际占有、使用案涉房屋至今，对未办理过户登记非自身原因为由，且以（2019）川1922民初2100号民事调解书为据，主张对案涉房屋享有实体权利，用以排除申请执行人对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持 本案中，案外人韩松龄在本院查封案涉房屋之前已通过买卖的方式购买了案涉房屋并支付了全部价款，且其已合法占有该房屋。但韩松龄于2007年10月购买案涉房屋，而黄义江将案涉房屋设立抵押系在2018年6月，期间时间长达11年之久，韩松龄均未办理案涉房屋的所有权变更登记，且未提交证据证明未办理所有权变更登记的原因。综上，虽然韩松龄在人民法院查封前签订了合同有效的书面买卖合同并支付了全部价款且已合法占有该不动产，但其提交的证据不足以证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合前述规定的能够阻却人民法院强制执行的条件，故对其主张不得执行案涉房屋的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人韩松龄的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  冯 昊 审 判 员  薛宗勇 人民审判员  杨 燕 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  叶培霞