贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3704号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，汉族，1989年3月14日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。系贵阳新世界房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王雪梅，女，汉族，1983年7月31日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云，贵州星照律师事务所实习律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）王雪梅因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金自实际收房之日起540日后开始计算；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方合同第十一条约定的交房时间为2017年5月30日前，第二十二条约定的取得大产权的时间为2018年11月30日，交房时间与办证时间相差549日。合同补充协议约定逾期办证违约金自实际交房之日起540日后开始起算，该间隔时间与主合同基本一致，符合情理，不存在不合理或有意加重被上诉人的责任、排除被上诉人权利。同时上诉人已向被上诉人持续承担逾期交房责任，且在被上诉人应收房之日起540日内并未对其产生任何实际损失，故请求予以改判。王雪梅答辩称，双方合同对交付办理商品房转移登记相关文件的时间也做了明确约定，虽然补充协议变更为实际交房后540日起算，但该条款属减轻了上诉人的责任条款，上诉人亦未就该条款作出特别提示，也没有向答辩人特别说明，故应以主合同的约定为准。王雪梅上诉请求：1.改判贵阳新世界房地产有限公司依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年5月30日起每日按全部已付款的万分之一向王雪梅支付逾期交房违约金至贵阳新世界房地产有限公司提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋时止（从2017年5月30日暂计至2019年12月30日逾期交房违约金为74108.98元）。2.维持原判第二项；3.本案一、二审诉讼费由新世界公司负担。事实与理由：一审法院认定王雪梅于2018年6月24日实际收房错误。2019年11月7日新世界公司与贵阳新生活物业公司联合书面通知上诉人收楼，该证据证明王雪梅并未于2018年6月24日实际收房，故请求二审法院改判。新世界答辩称：王雪梅已经实际收房，一审判决的逾期交房违约金正确。王雪梅向一审法院起诉请求：一、判决新世界公司限期内向王雪梅交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决新世界公司按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2017年5月31日起按全部已付房款的日万分之三向王雪梅支付逾期交房违约金至新世界公司提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2017年5月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为51,601.81元）；三、判决新世界公司按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，从2018年12月1日起每日按全部已付房款的日万分之一向王雪梅支付办证违约金至新世界公司提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2018年12月1日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为8,469.60元）；四、本案诉讼费用由新世界公司承担。一审法院认定事实：2016年2月4日，王雪梅以784,222.00元向新世界公司购买新世界公司开发的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界4A地块4,5栋5单元2层2号房屋，房屋建筑面积130.88平方米。合同约定新世界公司在2017年5月30日前向王雪梅交房。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2018年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日，原、新世界公司签订《补充协议》第五条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”第十一条约定：“双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记限期起算日为实际交楼之次日。”合同签订后，王雪梅按约定支付了购房款，但新世界公司未按约定在2017年5月30日前向王雪梅交付房屋，亦未在2018年11月30日前向王雪梅交付办理商品房转移登记的有关文书。2018年6月24日，双方完成了房屋交接。因王雪梅认为交付房屋不符合合同约定条件且新世界公司未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，遂诉至一审法院。另查明，王雪梅购买房屋位于新世界公司开发项目4A地块，至今未取得竣工验收备案表及《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，原、新世界公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于王雪梅要求在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2018年6月24日，双方在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2018年6月24日实际交付。由此，对王雪梅要求判令新世界公司限期内交付房屋的诉请，与事实不符，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。首先，王雪梅依合同约定交付新世界公司购房款后，新世界公司未按合同约定将商品房及时交付王雪梅，构成违约。其次，双方签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限已经明显经过，新世界公司应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第五条变更违约金标准的约定，第十一条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院对《补充协议》第五条、第十一条的约定不予适用，对新世界公司提出的该辩解意见不予采信。其次,买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2018年6月24日，王雪梅明知新世界公司交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就新世界公司交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故王雪梅主张的违约金只能计算至实际交房之日，王雪梅依《商品房买卖合同》第十三条主张2018年6月24日之后至新世界公司交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。对于王雪梅未要求自2017年5月30日起计算逾期交房违约金，从其自愿。综上，新世界公司应向王雪梅支付自2017年5月31日起的违约金为784,222元×1?/日×389日=30,506.24元。最后，新世界公司未在约定时限前办理商品房所有权初始登记及转移登记，已违反合同约定，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于王雪梅未要求自2018年11月30日起计算逾期办证违约金，从其自愿。即从2018年12月1日起每日按已付房款的万分之一计算支付违约金至新世界公司取得案涉房屋所有权初始登记，并通知王雪梅领取办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金应为784,222元×1?/日×108日=8,469.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向王雪梅支付逾期交房违约金人民币30,506.24元；二、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付王雪梅截止2019年3月18日的逾期办证违约金人民币8,469.60元；并按照每日78.42元的标准，从2019年3月19日起继续支付逾期办证违约金至新世界公司取得案涉房屋所有权初始登记，并通知王雪梅领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回王雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750.00元（王雪梅已预交），由王雪梅负担263.00元；由贵阳新世界房地产有限公司负担487.00元。本院二审期间，王雪梅提交新世界公司于2019年11月7日向其发送的《贵阳恒大金阳新世界项目敦促收（验）楼通知书》以及案涉房屋钥匙尚在物业管理处未领取的视频资料，拟证明新世界公司敦促王雪梅收房的通知证明了王雪梅至今未收房。新世界公司质证认为：真实性无异议，但该通知第面向所有业主发送的，无论是否收房都会发送，该通知与视频资料无法证明王雪梅未收房。另查明：双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房交付时应当符合下列1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年11月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”再查明，案涉房屋已于2019年10月12日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》并通知王雪梅收房。二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、王雪梅是否实际收房以及新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止；二、新世界公司承担的逾期办证违约金是否至王雪梅收房之日起540日后开始计算。争议焦点一，关于王雪梅是否实际收房以及新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止的问题。一审庭审中，王雪梅的委托诉讼代理人自认王雪梅已于2018年6月24日接收房屋，但在二审中，王雪梅主张其一审委托诉讼代理人的自认错误，并提交新世界公司于2019年11月7日向其发送的《贵阳恒大金阳新世界项目敦促收（验）楼通知书》以及视频资料佐证其至今未收房，以推翻其一审自认的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第二款：“当事人对认可的证据反悔的，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十九条的规定处理。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十九条：“当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。人民法院应当结合当事人的诉讼能力、证据和案件的具体情况进行审查。理由成立的，可以列入争议焦点进行审理。”本院认为，王雪梅在二审中提交证据对一审自认的收房事实提出不同意见，结合其提交的证据及本案实际情况，可以将王雪梅是否实际收房列为争议焦点进行审理。针对该焦点问题，尽管新世界公司对王雪梅二审提交的证据材料不予认可，但本院认为该组证据材料基本能够相互印证，可以形成相对完整的证据链证明王雪梅至今未收房的事实。而新世界公司主张王雪梅已经收房，新世界公司作为出卖人应当持有并控制有关王雪梅收房资料的证据，并应有能力举示证明王雪梅的收房事实，但新世界公司以交房资料丢失为由未举示证据，故本院对新世界公司的主张，不予采信。因此，本院综合本案案情认定，王雪梅至今未实际收房。经查，双方合同约定新世界公司应于2017年5月30日前交付房屋，但案涉房屋于2019年6月21日才取得竣工备案证明文件达到交付条件，且于2019年10月12日通知王雪梅前往办理交房手续时，故截至2019年10月12日新世界公司才履行完毕通知交房的义务，因此，新世界公司应从合同约定的交房期限次日至履行完毕通知交房义务之日止承担逾期交房责任。对于新世界公司在房屋达到交房条件通知交房后，王雪梅未及时收房导致的损失，属王雪梅自身原因所致的扩大损失，本院不予支持。故新世界公司承担的逾期交房违约金应从2017年5月31日起算至2019年10月12日止，即违约金为784,222元×1?/日×865日=67835.03元。争议焦点二，关于新世界公司承担的逾期办证违约金是否应自被上诉人实际收房之日起540日后开始计算。新世界公司上诉称，双方合同补充协议第十一条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书，故逾期办证违约金应从被上诉人收房之日起540日后开始计算。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年11月30日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了新世界公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻了新世界公司责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定2018年11月30日日作为新世界公司交付商品房转移登记文书的时间，现因新世界公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2018年11月30日之次日作为新世界公司承担的逾期办证违约金起算时间，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人王雪梅的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2842号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2842号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2842号民事判决第一项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向王雪梅支付逾期交房违约金67835.03元；四、驳回王雪梅其他诉讼请求；五、驳回贵阳新世界房地产有限公司上诉请求。一审案件受理费750元，二审案件受理费1550元，共计2300元，由贵阳新世界房地产有限公司公司负1887元，由王雪梅负担413元。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年六月三十日法官助理陈跃霄书记员彭永耀