湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4856号原告（反诉被告）：毛桂先，女，1949年8月14日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：洪梅，女，1973年4月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市，代理权限：一般代理。系原告毛桂先女儿。委托诉讼代理人：刘敢，男，1972年5月27日出生，汉族，住湖北省咸宁市，代理权限：一般代理。系原告毛桂先女婿。被告（反诉原告）：王志坚，男，1968年7月10日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告毛桂先与被告王志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，被告王志坚于2019年10月29日向本院提出反诉，本院审查后决定依法适用简易程序，公开开庭合并进行审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）毛桂先向本院提出诉讼请求：１、判令被告王志坚退还已到租赁期限的房屋；2、判令被告赔偿违约金13000元；3、判令被告赔偿房屋损坏赔偿金13000元或将损坏的房屋恢复原状；4、判令被告支付占用期间的房租（每月5416元，自2019年7月1日起至2019年9月30日止）；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月，原告将其位于滨河的门面出租给被告使用，双方约定租期自2017年7月1日至2019年6月30日。租赁期内被告未经原告允许擅自将租赁房屋的3个窗户拆除；租赁期满后，被告未按约退房，且至今未与原告办理房屋交接手续。综上，被告应承担违约责任，请求法院判如所请。被告（反诉原告）王志坚辩称：1、租赁期内，被告承租的房屋面临征收拆迁，原告不配合被告办理营业损失补偿费领取手续，被告多次联系原告解决，但原告一直不予见面沟通，至合同期满被告无奈于2019年8月13日搬离并告知原告搬离的事实；2、被告租赁期间未对房屋进行改造；3、原告违约在先且自身存在重大过错，被告无违约事实；4、原告至今未退还被告10000元押金，且未给付被告为其垫付的水费。综上，应驳回原告诉求。被告（反诉原告）王志坚向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告毛桂先退还10000元押金，并承担自2019年7月1日起按年利率6%的资金占用费；2、判令反诉被告支付2000元水费，并承担自2019年7月1日起按年利率6%的资金占用费；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）毛桂先辩称：1、退还10000元押金的条件尚未成就；2、愿意承担应由其承担的水费；3、原告无协助被告办理营业损失补偿费领取手续的义务。本院经审理认定事实如下：2017年6月，原（甲方）、被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方毛桂先将其位于温泉××××号门面出租给乙方王志坚使用，租期自2017年7月1日起至2019年6月30日止，房屋押金10000元，年租金65000元；租赁期满后，乙方在结清所有税费并在未损坏甲方房屋设施的情况下，由甲方退还房屋押金。乙方须在2019年6月30日退房，否则按年租金20%向甲方支付违约金，乙方如损坏房屋设施按租金20%或更高赔偿给甲方。在乙方租赁期内，如房屋需拆迁，拆迁费属甲方、装修补偿费属乙方，乙方租赁期内的损失甲方概不负责。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告王志坚在该门面经营餐饮，后因该门面属滨河棚户区改造项目，被告与项目指挥部就房屋装饰装修补偿、营业损失补偿等签订了《货币化补偿协议书》。2018年6月19日，原、被告就装修费用及经营损失达成《附加协议书》约定原告应得装修补偿2.4万元及经营损失补偿的30%。后因原告不同意按照项目指挥部要求出具无纠纷承诺书及拍照留证手续，被告未能从项目指挥部领取营业损失补偿费。2019年间被告为领取营业损失补偿费等事宜多次联系原告，双方未能达成新的协议。2019年8月13日，被告搬离该门面。2019年9月30日被告按照原告的要求将案涉门面钥匙交到原告手中。另查明：被告王志坚承租该门面期间共为原告毛桂先垫付水费1000余元。本案争议焦点在于：1、被告王志坚实际腾退门面时间；2、被告应否承担违约责任及责任大小。关于焦点1，原告认为被告直至2019年9月30日才向其交付门面钥匙，因而2019年9月30日才是其实际腾退门面的时间；被告则认为其于2019年8月13日自行搬离该门面，当日拍摄了搬离视频且在此前后向原告发短信、打电话说明了当日搬离的情况，是原告自己怠于拿钥匙、收房，因而2019年8月13日应作为其腾退门面的日期。本院认为，被告提供的证据能证明其于2019年8月13日搬离案涉门面的事实，且在搬离后也及时告知原告，因而2019年8月13日应作为被告实际腾退门面的时间。因被告迟延腾退房屋，应承担自2019年7月1日起至2019年8月13日止的门面租金7835元（65000元/年÷365天×44天＝7835元）。关于焦点2，双方在《房屋租赁合同》中约定租期至2019年6月30日止，被告王志坚本应在2019年6月30日退房，但其为了促使原告配合其向项目指挥部出具相关资料以获得营业损失补偿的目的未及时腾退门面，客观上存在违约事实，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定“乙方须在2019年6月30日退房，否则按年租金20%向甲方支付违约金”，被告认为该违约金约定偏高，应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。考虑到被告是在与原告多次交涉未果的情况下，想借占用门面的形式迫使原告配合其拿到营业损失补偿款的目的，虽方式方法不妥，但被告并非无端、恶意侵占原告门面不予退还，故本院对被告逾期退房违约金酌定为按年租金10%计算，即被告王志坚应承担逾期退房违约金6500元。另原告要求判令被告赔偿房屋损坏赔偿金13000元或将损坏的房屋恢复原状，因原告未能提供证据证明其房屋有损坏的事实且损坏是因被告原因造成的，故本院对原告该项诉求不予支持。被告已腾退房屋且结清相关费用，在原告未能举证证明被告损坏其房屋的情况下，原告对收取的10000元押金应予退还。就被告代原告垫付水费的金额，原、被告双方已达成一致意见，本院亦予以认可。就被告主张的资金占用费，因原、被告双方互负金钱债务，金额及欠款时间相当，可予抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王志坚应向原告（反诉被告）毛桂先支付占用期间门面租金7764元；二、被告（反诉原告）王志坚应向原告（反诉被告）毛桂先支付逾期退房违约金6500元；三、原告（反诉被告）毛桂先退还被告王志坚（反诉原告）门面押金10000元；四、原告（反诉被告）毛桂先应支付被告王志坚（反诉原告）垫付的水费1000元；以上一、二、三、四项相品后，被告（反诉原告）王志坚应付原告（反诉被告）毛桂先3264元。该款限被告王志坚在本判决生效后10日内支付。五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费428元，由原告毛桂先负担350元，由被告毛志坚负担78元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）毛桂先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员 陈 琴二〇二〇年六月十一日书记员 阮盼盼