中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1290号上诉人（原审被告）：古志辉，男，1952年5月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢颖怡，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古耀辉，男，1950年8月6日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：何倩丽，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶金花，广东蕴德律师事务所律师。原审被告：古锦芬（KUKIN-FAN），女，1945年12月19日出生，德国国籍，住。委托诉讼代理人：古志辉，基本信息同上。委托诉讼代理人：郭洁莲，女，1955年8月17日出生，汉族，原审被告：钟迪敏，女，1972年12月16日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原审被告：古锦霞，女，1936年4月27日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：凌雪敏，女，1973年3月7日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原审被告：易满清，男，1937年9月15日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：易毅文，男，1965年10月7日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：易毅彪，男，1968年5月22日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。原审被告：张继淑，女，1934年9月11日出生，汉族，身份证住址：北京市朝阳区。原审被告：古志中，男，1968年9月26日出生，汉族，身份证住址：北京市朝阳区。原审被告：古志敏，女，1971年9月20日出生，汉族，身份证住址：北京市朝阳区。上诉人古志辉与被上诉人古耀辉、原审被告古锦芬、古锦霞、钟迪敏、易满清、张继淑、古志中、古志敏共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。古志辉上诉请求：1.依法撤销一审判决第一判项，并驳回古耀辉的该项诉讼请求；2、变更一审判决第二判项为：古志辉向古耀辉支付xx路xx号首层从2016年3月17日起至2018年1月31日的租金收益（租金以首层面积，按广州市公布的商业租金参考价计算）。事实和理由：涉案房屋是当事人的祖屋，祖辈购置涉案房屋并遗留给当事人居住，就是要晚辈维持祖屋的状态，由当事人继续保留古家的祖业，古耀辉有房屋另外居住就诉请分割涉案房屋，违反了大部分共有人的意愿。二、本案仅有古耀辉诉请拍卖或者变卖涉案房屋，占份额11/32，没有过半数，过半数人反对拍卖、变卖，一审法院第一项判决，侵犯了古志辉等继续占有涉案房屋份额。三、古志辉占有涉案房屋11/32的份额，世居涉案房屋，且在广州市内没有其他住房，古志辉合法占有涉案房屋，应受法律的保护。四、涉案房屋一楼由古志辉作为经营地点申领营业执照，原由古志辉一家人经营，为此将涉案房屋一楼进行了装修整饰，添置了必要的经营设施，后于2016年2月25日与何宗勤签订《承包合同》，由何宗勤承包经营，何宗勤适用古志辉的经营牌照及原经营设施，自愿承担约定的风险，古志辉同样承担因何宗勤经营不善带来的风险，一审认定租金是错误的，若要计算租金，也应当按照广州市房地产租赁管理部门颁布的租金标准计算。古耀辉辩称：请求驳回古志辉的上诉请求，维持一审判决，理由如下：涉案房屋是祖屋，所有当事人都有产权份额，仅仅由古志辉占有，违反公序良俗；大家对房屋的分割无法达成一致，也有部分当事人没有到庭，无法达成一致意见；涉案房屋不具备实物分割的条件。古锦芬辩称：案涉房屋是祖屋，希望以合理的价格购买其他人的份额，且应当扣除三笔债务：1979年重建的费用、2012年修缮的费用以及双方母亲去世前的费用。钟迪敏辩称：如果价格合适，其可以出售我的份额，也可以购买他人的份额，如果协商不成，同意一审判决。易满清辩称：如果价格合适，其可以出售我的份额，如果协商不成，同意一审判决。古志中、古志敏、张继淑辩称：坚持一审答辩意见。古锦霞辩称：同意按照一审评估价格出售我的份额。古耀辉向一审法院起诉请求：1、依法对广州市越秀区xx路xx号及骑楼拍卖、变卖，所得价款按产权份额进行分割；2、古志辉向古耀辉支付xx路xx号首层商铺从2013年7月至2018年1月期间的租金收益343200元的11/32。一审法院认定事实：2017年5月22日，一审法院作出（2016）粤0104民初39753号民事判决书，判决：广州市xx路xx号及骑楼房屋由古耀辉及古志辉各占有、继承取得11/32份额所有权，古永辉、易满清、古锦霞、钟迪敏、古锦芬各占2/32份额所有权等。该判决于2017年10月10日生效。2017年12月12日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2017）广州市不动产权第00264056号不动产权证，写明xx路xx号及骑楼房屋建筑面积121.51平方米，用途住宅，由古耀辉、古志辉、钟迪敏、古永辉、古锦霞、古锦芬、易满清等按份共有，份额比例通上述判决书确定的一致。另查，2016年2月25日，古志辉（甲方）与何宗勤（乙方）签订《承包合同》，写明甲方将广州市越秀区xx路xx号首层铺位和营业执照提供给乙方承包经营，承包期限为2年，从2016年3月17日至2018年3月16日止，乙方向甲方每月支付酬金12000元，在合同期内，乙方的一切法律行为，均与甲方无关等。古志辉曾向何宗勤出具收据，写明收取其交来的xx路xx号首层租金12000元。庭审中，古志辉提供如下证据：1、古锦霞、古锦芬、易满清、古志辉在2016年3月9日签署的《万铺租的处理方案》，写明铺租用于房屋维修基金、偿还当年拆建危楼芬投入的资金、偿还这次维修装修芬代垫的资金、偿还照料病重母亲代垫的额外开支等。2、古志辉工商银行账户（账号62×××14）自2016年3月1日起至2018年3月8日期间的银行流水。古耀辉对证据1不予确认，认为并非全体共有人达成该协议，对证据2关联性不予确认，不能证明古志辉按照产权份额分配了租金收益。一审审理期间古耀辉向一审法院申请对涉案房屋市场价值进行评估，一审法院依法委托广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司负责评估，该评估机构于2019年4月22日作出房地产估价报告，认定涉案房屋市场价值为4434115元。古耀辉与古志辉未能就以该市场价格购买对方产权份额达成协议，古耀辉陈述涉案房屋并非每层都有厨房、厕所，且都是一个楼梯上下楼，每层没有独立的门，面积较小，不同意实物分割房屋。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”全体共有人事前没有就涉讼房屋分割达成协议，古耀辉作为涉讼房屋按份共有人之一，有权随时诉请分割房屋。《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因古耀辉不考虑实物分割方案，双方未能就折价购买对方产权份额达成一致，故古耀辉要求以拍卖、变卖涉讼房屋取得价款再按产权份额进行分割合法，一审法院予以支持。至于租金收益一节，古志辉将涉案房屋首层交给他人承包经营，从2016年3月17日起至2018年3月16日期间每月收取承包费12000元，结合承包合同未约定经营风险由古志辉一并承担，且古志辉向合同乙方出具的是租金收据，可以认定上述承包费即为租金。古志辉、古锦芬、古锦霞、易满清等曾签署铺租的处理方案要求将铺租用于房屋维修基金、房屋修缮等方面，但该方案未经古耀辉同意，且同意该方案的共有人产权份额并未超过总份额的2/3，对各共有人不具有约束力，上述租金应由古志辉按照按份共有的产权份额比例向共有人进行分配。古志辉认为古耀辉主张的租金收益超过诉讼时效，古耀辉没有提供证据证明其曾在起诉前向古志辉主张租金收益，故从起诉前2年即2016年1月12日之前的租金收益已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。因古志辉陈述其在2016年1月至3月期间对涉案房屋进行装修从而首层空置，古耀辉也没有提供证据证明古志辉在该期间收取了首层的租金，故租金收益从2016年3月17日起算至2018年1月31日止，由古志辉按照每月12000元的11/32标准向古耀辉进行支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，一审法院判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起30日内，古耀辉与古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）、古锦霞、钟迪敏、易满清、张继淑、古志中、古志敏拍卖或变卖广州市越秀区xx路xx号及骑楼，取得价款由古耀辉与古志辉各占11/32，由古锦芬、古锦霞、钟迪敏、易满清各占2/32，由张继淑、古志中、古志敏共同占2/32。二、古志辉在本判决发生法律效力之日起10日内，向古耀辉支付xx路xx号首层从2016年3月17日起至2018年1月31日期间的租金收益（每月按12000元的11/32计算）。三、驳回古耀辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33545.6元，评估费13588元，由古耀辉负担15884.1元，古志辉负担17378.5元，古锦芬（KUKIN-FAN）、古锦霞、钟迪敏、易满清各负担2774.2元，张继淑、古志中、古志敏共同负担2774.2元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审另查明：古志辉在一审中提交在涉案房屋一楼经营的广州市越秀区东山任纵横百货经营部的营业执照，记载：经营者为古志辉，注册时间为：2001年4月4日，类型为个体工商户。古志辉与何宗勤签订的《承包合同》约定：古志辉将涉案房屋的首层铺位及营业执照提供给何宗勤承包经营，在合同期间，何宗勤的违法行为与古志辉无关，何宗勤的一切法律行为包括与他人口头承诺、签约、债权债务等所引起的经济纠纷，与古志辉无关。古志辉在二审中主张其将涉案房屋一楼的商铺承包给何宗勤，需要承担经营风险，但至今没有承担经营风险。在二审庭审中，古志辉、古耀辉、古锦芬、钟迪敏、易满清确认涉案房屋无法进行实物分割，并就房屋产权分割及截至2020年6月的租金分割达成以下一致协议：由古志辉、古锦芬按照评估价格购买其他产权人的份额共计19/32，由古志辉购得5/32，古锦芬购得14/32，即古志辉购得古锦霞、钟迪敏、易满清以及张继淑、古志中、古志敏各持有的2/32产权份额的5/19，古锦霞购得14/19，古志辉购得古耀辉持有的11/32产权份额的5/19，古锦霞购得14/19，由古志辉、古锦霞购得份额后对涉案房屋的产权份额分别为1/2；由古志辉向古耀辉、古锦霞、钟迪敏、易满清以及张继淑、古志中、古志敏支付截至2010年6月的租金，其中古耀辉的租金金额为244000元，其他人按照其产权份额计算的租金金额为44000元；古志辉、古锦芬按照5:14的比例，向古耀辉支付房屋产权的补偿款1524571元，向钟迪敏、易满清、古锦霞支付房屋产权的补偿款277000元，向张继淑、古志中、古志敏支付房屋产权的补偿款277000元。本院认为：本案系共有物分割纠纷，因古锦芬为德国国籍，故本案属于涉外民商事纠纷。本案为不动产物权纠纷，案涉不动产位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应当适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的各方当事人因继承对涉案房屋形成按份共有关系，各方当事人属于亲属关系，现古耀辉作为房屋的按份共有人诉请分割涉案房屋，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定。涉案房屋无法进行实物分割，双方当事人在二审中就涉案房屋的折价、受让对方份额以及分割截至2020年6月的租金达成一致意见，由古志辉、古锦芬按照评估价格购买其他产权人的份额共计19/32，由古志辉购得5/32，古锦芬购得14/32，即古志辉购得古锦霞、钟迪敏、易满清以及张继淑、古志中、古志敏各持有的2/32产权份额中的5/304产权份额（2/32×5/19），古锦霞购得14/304产权份额（2/32×14/19），古志辉购得古耀辉持有的11/32产权份额的55/608产权份额（11/32×5/19），古锦霞购得154/608产权份额（11/32×14/19），古志辉、古锦霞购得份额后对涉案房屋的产权份额分别为1/2；由古志辉向古耀辉、古锦霞、钟迪敏、易满清以及张继淑、古志中、古志敏支付截至2010年6月的租金，其中古耀辉的租金金额为244000元，其他人按照其产权份额计算的租金金额为44000元；由古志辉、古锦芬按照5:14的比例，向古耀辉支付房屋产权的补偿款1524571元，向钟迪敏、易满清、古锦霞分别支付房屋产权的补偿款277000元，向张继淑、古志中、古志敏共支付房屋产权的补偿款277000元，前述协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以准照。因本案系处理各按份共有人之间的产权份额，故本案的评估费及诉讼费按照各方的产权份额进行分担。评估费13588元，已经由古耀辉支付，由古耀辉、古志辉各负担4669元，由古锦霞、钟迪敏、易满清、古锦芬各负担850元，由张继淑、古志中、古志敏共同负担850元。综上所述，因双方当事人在二审中对案涉房屋的折价以及租金分割达成协议，故对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、古志辉在本判决发生法律效力之日起20个工作日内，向古耀辉支付租金244000元，向古锦霞、钟迪敏、易满清分别支付租金44000元，向张继淑、古志中、古志敏共支付租金44000元；二、古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）在本判决发生法律效力之日起20个工作日内，按照5:14的比例一次性，向古耀辉支付折价补偿款1524571元，向古锦霞、钟迪敏、易满清分别支付折价补偿款277000元，向张继淑、古志中、古志敏共支付折价补偿款277000元；三、古耀辉在收到折价补偿款之日起10日内，协助古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）到广州市房地产行政主管部门办理将古耀辉享有的广州市越秀区xx路xx号及骑楼中共11/32产权份额中的55/608产权份额转移登记至古志辉名下、将154/608产权份额转移登记至古锦芬（KUKIN-FAN）名下的手续；四、钟迪敏在收到折价补偿款之日起10日内，协助古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）到广州市房地产行政主管部门办理将钟迪敏享有的广州市越秀区xx路xx号及骑楼中共2/32产权份额中的5/304产权份额转移登记至古志辉名下、将14/304产权份额转移登记至古锦芬（KUKIN-FAN）名下的手续；五、易满清在收到折价补偿款之日起10日内，协助古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）到广州市房地产行政主管部门办理将易满清享有的广州市越秀区xx路xx号及骑楼中共2/32产权份额中的5/304产权份额转移登记至古志辉名下、将14/304产权份额转移登记至古锦芬（KUKIN-FAN）名下的手续；六、古锦霞在收到折价补偿款之日起10日内，协助古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）到广州市房地产行政主管部门办理将古锦霞享有的广州市越秀区xx路xx号及骑楼中共2/32产权份额中的5/304产权份额转移登记至古志辉名下、将14/304产权份额转移登记至古锦芬（KUKIN-FAN）名下的手续；七、张继淑、古志中、古志敏在收到折价补偿款之日起10日内，协助古志辉、古锦芬（KUKIN-FAN）到广州市房地产行政主管部门办理将张继淑、古志中、古志敏享有的广州市越秀区xx路xx号及骑楼中共2/32产权份额中的5/304产权份额转移登记至古志辉名下、将14/304产权份额转移登记至古锦芬（KUKIN-FAN）名下的手续；八、在本判决发生法律效力之日起20个工作日内，由古志辉向古耀辉支付评估费4669元，由古锦霞、钟迪敏、易满清、古锦芬（KUKIN-FAN）各向古耀辉支付评估费850元，由张继淑、古志中、古志敏共向古耀辉支付评估费850元；九、驳回古耀辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33545.6元，由古志辉、古耀辉分别负担11522.8元，由古锦芬（KUKIN-FAN）、古锦霞、钟迪敏、易满清分别负担2100元，由张继淑、古志中、古志敏共负担2100元；二审案件受理费12707元，由古志辉、古耀辉分别负担4368.5元，由古锦芬（KUKIN-FAN）、古锦霞、钟迪敏、易满清分别负担794元，由张继淑、古志中、古志敏共负担794元。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年六月二十四日书记员 李思泳刘嘉欣