新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终70号 上诉人（原审被告）：毛锟，男，1976年9月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：贺志刚，新疆黑油山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：克拉玛依博达工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：刘同举，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马飞，克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。 原审被告：王飞，女，1963年5月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人毛锟因与被上诉人克拉玛依博达工贸有限责任公司（以下简称博达工贸公司）、原审被告王飞租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛锟上诉请求：依法撤销一审判决，改判确认《博达银都酒店门前T型立柱广告牌租赁合同》为无效合同，且毛锟不向博达工贸公司支付租金313,300元、违约金80,000元，合计393,300元。事实和理由：1．T型广告牌下属土地使用权属于案外人邬宝江，且部分土地性质为公共用地，不能用于商业开发，故该广告牌属于违法建筑，毛锟认为租赁合同因违法属于无效合同；2．双方租赁合同约定不明确且不合法，毛锟为改造广告牌投入80多万元资金，现存广告牌与博达工贸公司交付的广告牌已不同，如因违约不交租金便返还广告牌，毛锟认为该合同约定违反公平原则及《中华人民共和国合同法》二百一十二条之规定；3．租赁合同明确约定广告牌所有权属于毛锟，如毛锟违约博达工贸公司有权收回广告位，一审判决返还广告牌错误；4．关于违约金，毛锟认为即便按有效合同，其欠付租金金额313,300元，违约金应按照同期银行贷款利率计算，一审判决违约金超过博达工贸公司直接损失。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 博达工贸公司辩称，关于合同效力问题，本案双方签订广告牌租赁合同系真实意思表示，合法有效，且毛锟已经支付了两年的租金，实际履行了合同。在本案诉讼前及催收租金过程中，毛锟从未对合同效力、履行提出异议，仅对租金具体数额有异议，现在以此为由不缴纳租金没有法律依据。关于占地问题，博达工贸公司已经在建设局、城市规划局、土地局办理了相应的手续，符合国家法律规定和政府的审批手续，博达酒店营业执照也可以补充印证。关于违约及返还问题，本案双方签订的租赁合同权利义务约定明确，系因毛锟未缴纳租金单方所引起，博达工贸公司租赁给毛锟的是高立柱T型霓虹灯广告牌，在租赁之前广告牌就已经建成并经营使用，毛锟在签订合同时，进行了实地勘察，清楚租赁物的实际情况，其对广告牌进行的部分改造系自愿履行的行为，相应费用依照合同约定应由其承担，且广告牌的所有权并没有转移。关于80,000元的违约金问题，合同有明确约定，对双方当事人均有拘束力，公平合理。综上所述，毛锟的上诉主张缺乏事实和法律依据，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告王飞未陈述意见。 一审法院认定事实：2007年5月28日，博达工贸公司与乌鲁木齐中荣有限责任公司签订《银都酒店环境绿化照明工程合同》，约定该公司为博达工贸公司供应安装博达银都酒店霓虹灯广告牌。2013年，博达工贸公司（作为甲方）与克拉玛依市亿居房地产经纪有限公司（以下简称亿居公司）（作为乙方）签订《T型柱广告牌租赁合同》（以下简称合同），约定甲、乙双方平等协商后，自愿就乙方租赁甲方博达银都酒店前门广告牌用于户外广告发布达成如下协议：“一、乙方租赁甲方广告位所处位置：友谊桥头博达银都酒店前门T型立柱广告牌。二、乙方租赁甲方广告位时间：2014年1月1日起至2021年12月31日止。三、广告位租金及交付方式：1．乙方租赁甲方广告位租金为：2014年1月1日至2018年12月31日（共5年）每年租金为80,000元；2019年1月1日至2021年12月31日（共3年）每年租金在上年度基础上上涨10%。2．乙方每年1月30日前向甲方一次性支付当年广告位租金或为甲方提供经甲方审核同意的等值的户外广告发布。四、甲乙双方的权利、义务和责任：……2．甲方提供给乙方的广告位所有权归属甲方，合同期内广告牌位置的经营权归乙方所有，乙方负责使用、保管、维护。乙方不得对广告牌位置出售、转让、抵押或其他任何侵犯甲方权利的行为。3．本合同签订后，乙方将对甲方租赁给乙方的T型立柱的霓虹灯广告牌进行改造，将霓虹灯广告牌改造成全彩LED显示屏，用以发布商业广告及公益广告等一切信息。改造费用由乙方承担，改造后的LED屏体及相应设施所有权归乙方所有。4．合同期内：乙方将在本LED屏上免费为甲方播放一条博达银都酒店或博达工贸有限责任公司10秒的广告片，和其他广告一起滚动播放。若甲方需增播其他广告，乙方收费标准按对外市场价的基础上优惠20%。5．本合同签订后，甲方应在本合同生效后及时将乙方租赁的广告位提供给乙方，否则由此对乙方造成的损失一律由甲方承担。……五、违约责任和处理：乙方有下列行为之一者，属乙方违约，应当负违约责任：……2．不按合同规定时间交付租赁金及其它费用。违约责任处理：乙方违约，甲方有权收回乙方广告位并有权作任何形式处理，同时乙方所欠租金必须如数付清，并由乙方支付违约金80,000元给甲方，因乙方违约给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。”2013年10月22日，亿居公司与新疆有色冶金设计院有限公司克拉玛依分院签订《建设工程设计合同》，约定亿居公司委托该分院承担博达银都户外广告牌改造工程设计。2014年3月和2015年4月，亿居公司分别向博达工贸公司支付了2014年和2015年的租金。2018年5月7日，亿居公司登记注销，注销前，亿居公司的股东为毛锟、王飞。2019年4月2日，博达工贸公司向毛锟发出《催缴欠费通知》要求其支付租金611,280元，毛锟对金额表示异议并签收该通知。一审法院另对博达工贸公司及案涉土地情况进行了查明。一审庭审中，毛锟主张克拉玛依市明居房地产开发有限公司在案涉广告牌上播放产生广告费1,200,000元、博达工贸公司委托亿居公司代理销售房屋的200,000元、代办不动产证的20,000元应予抵销。博达工贸公司认为并非为其播放广告不同意抵销。亿居公司与博达工贸公司签订的《房地产代理合同》约定由仲裁管辖；关于代办不动产证产生的20,000元，博达工贸公司称亿居公司并未完成全部代办任务，不予认可，毛锟也未提供结算凭证；一审法院对毛锟主张抵销部分不予处理，毛锟可另行解决。一审法院认为，博达工贸公司与案涉土地使用权人邬宝江签订《博达大厦联合建设协议书》，约定除大厦一层和地下室部分外，均由博达工贸公司所有。后博达工贸公司又投资在大厦前安装了霓虹灯广告牌，并将广告牌租与亿居公司，亿居公司将霓虹灯广告牌改造为LED广告牌。博达工贸公司虽非案涉土地的使用权人，但通过与土地使用权人联建的方式在案涉土地上建设了博达大厦，又在大厦前安装了广告牌，具有广告牌的所有权。亿居公司并非租赁自己所有的物，而是租赁博达工贸公司所有的物之后对租赁物进行了改造，毛锟关于合同无效的辩解理由不成立，一审法院不予采信。博达工贸公司与亿居公司签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的有关规定，合法有效，双方均应依约履行。博达工贸公司已经交付了广告牌，亿居公司应当支付租金。关于租赁费，亿居公司已付2014年和2015年的租赁费，剩余租赁费均未支付，博达工贸公司依据合同约定主张剩余租金313,300元合法有据。亿居公司解散未通知作为债权人的博达工贸公司，导致博达工贸公司未及时申报债权而未获清偿，毛锟、王飞作为公司股东，应当承担赔偿责任。根据合同约定，亿居公司不按合同约定支付租金及其他费用，应当负违约责任，博达工贸公司有权收回广告位。亿居公司欠付2016年至今的租金，博达工贸公司要求解除租赁合同并返还租赁物，具有事实根据及法律依据。关于返还广告牌的诉讼请求，考虑双方交接问题，一审法院认为在本判决生效之日起十日内返还广告牌为宜。根据合同第五条约定，亿居公司如逾期支付租金、违反合同条款约定应支付80,000元违约金，博达工贸公司主张违约金80,000元合法有据。综上，一审法院判决，一、博达工贸公司与亿居公司2013年签订的《T型立柱广告牌租赁合同》于本判决生效之日解除；二、毛锟、王飞于本判决生效后十日内向博达工贸公司返还立柱广告牌；三、毛锟、王飞于本判决生效后十日内向博达工贸公司支付租金313,300元、违约金80,000元，合计393,300元；四、驳回博达工贸公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉广告牌自双方签订租赁合同至今一直由毛锟经营并获取收益，双方争议的租赁合同效力问题并未影响租赁期内毛锟对广告牌的使用、收益，亦没有相关部门对其进行过处罚。另，毛锟在本案审理期间未缴纳案涉欠付租金。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方当事人诉辩情况，本案争议焦点为：1．案涉租赁合同是否因违法而无效；2．在租赁合同有效并依法解除的情况下，毛锟负何种返还义务；3．一审判决毛锟、王飞支付租金313,300元、违约金80,000元是否有据。 关于第一个争议焦点。首先，博达工贸公司与亿居公司2013年签订的《T型立柱广告牌租赁合同》是双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定情形，系有效合同；其次，从合同签订至今，并无相关部门因违章建筑或违法占地原因对双方当事人进行过行政处罚。毛锟认为上述租赁合同因违法而无效的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十八规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据本案中双方在合同中对违约责任的约定，毛锟未依约缴纳租金，其应承担违约责任，博达工贸公司有权依约解除合同并收回租赁物。关于毛锟抗辩提出的广告牌权属问题，第一，双方租赁合同第四．3条约定“改造后的LED屏体及相应设施归乙方所有”，第五条约定“乙方违约，甲方有权收回乙方广告位并有权作任何形式处理”，从合同条款的文义表述上，“LED屏体的相应设施”不应包含广告位在内；第二，基于案涉广告牌现状及充分发挥物的效用等方面考量，一审判决中给双方留有一定的交接时间，二审中亦向毛锟释明本案基础法律关系，并组织双方当事人调解，但毛锟在欠付租金事实明确的基础上，始终未按照合同约定向博达工贸公司缴足租金，相应的不利后果由其自行承担；第三，“惩罚违约、鼓励守约”系我国合同法对合同解除效果的整体立法目的。本案中博达工贸公司在履行案涉租赁合同中并无违约行为，毛锟因违约解除合同后，在不按约定支付租金的情况下继续占有、使用案涉广告牌没有事实和法律依据，应当返还立柱广告牌。综上，一审判决并无不当，本院予以确认。毛锟如认为其对案涉LED屏体享有权利，可另行解决。 关于第三个争议焦点。承前所述，本案中博达工贸公司作为出租人按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，系案涉租赁合同中的守约方，承租人应当按照约定的期限支付租金，双方当事人对本案欠付租金金额并无争议，本院予以确认。对毛锟主张的广告费、代办费抵销问题，已向其释明与本案租赁合同分属不同法律关系，且博达工贸公司均不予认可，对该项理由不予采信。对80,000元违约金的数额，系双方合同中明确约定，且违约金本身兼有赔偿与惩罚的双重功能，结合本案双方履行合同等情况，一审判决于法有据，本院予以确认。 综上，上诉人毛锟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,199.50元，由上诉人毛锟负担。 本判决为终审判决。 审判长  乔汇涛 审判员  陈疆伟 审判员  严 曦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  郭 骁