辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终843号上诉人(原审原告、执行案外人)：范施伟，男，1955年4月10日出生，汉族，个体业者，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人(原审被告、申请执行人)：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，个体业者，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：鞍山市利扬置业有限公司，住所地辽宁省台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住辽宁省义县。上诉人范施伟因与被上诉人孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司、范永明案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人范施伟，被上诉人孟庆春的委托诉讼代理人于福旭，被上诉人鞍山市利扬置业有限公司的委托诉讼代理人张崇江到庭参加诉讼。被上诉人范永明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范施伟上诉请求：一、撤销一审判决。改判停止执行坐落于鞍山市台安县房屋，该房归上诉人范施伟所有或发回重审；二、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定商品房订单、收款收据不具有真实性、合法性是完全错误的。1.上诉人提供了商品房订单和收款收据，能够证明上诉人已支付了全部房款。原审法院给上诉人败诉的理由是对提交商品房订单和收款收据的真实性不予采信，原审庭审时上诉人将证据交予被上诉人孟庆春查看，被上诉人孟庆春对鞍山市利扬置业有限公司开具的商品房订单、收款收据均不承认，并表示没有收到房款，但兰庭雅苑1#、2#、4#、6#所有购房户均出具的是同样订单和收据，上诉人提交的证据并非是伪造的证据，只有收到房款才能出具收款收据是常识，被上诉人鞍山市利扬置业有限公司明显是在抵赖。2.上诉人与安赛特超市有业务关系，安赛特超市欠上诉人货款，由于三方协议，上诉人购买了房屋，所以安赛特超市不再欠上诉人货款，至今安赛特超市法人贾季也认为不欠上诉人货款。上诉人的合法权益无人来保护。3.上诉人拿到了房屋钥匙后把准备装修的工具梯子放进入住的兰庭雅苑小区1号楼1单元602室房间，并且在有关部门了解到暂办不了产权过户后，上诉人于4月14日分别在房间内和门外张贴了优惠售房租房广告，并说明暂时办不了过户，然后终止了装修。这可以证明上诉人已经占有了房屋。二、此案法律适用。1.依据中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民申1560号案例：以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。此案应认定买卖行为真实。2.上诉人认为此案的法律关系为债务转移。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债权人同意债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。此案上诉人系债权人、贾季系债务人、李森系第三人，贾季将欠上诉人的货款，约定由李森全部承担，上诉人表示同意。之后上诉人将货单全部交还给贾季，李森向上诉人交付房屋。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条约定，即使李森和贾季之间无债权债务关系，也可以实施这样的债务转移。同时，在原审法院作出的（2018）辽0727民初804号判决中，该案件与上诉人的案情基本相似，原告卢某某也赢得了诉讼，上诉人与卢某某都是购房先于法院查封，并且上诉人是一次性交齐房款而卢某某是分期交付房款。综上所述，上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，争议房屋未办理过户登记是因为鞍山市利扬置业有限公司的原因，上诉人已经交付全款，请求贵院依法查明事实及适用法律，纠正原审错误判决，维护善意上诉人，维护市场交易行为的稳定性，支持上诉人的上诉请求。孟庆春辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。鞍山市利扬置业有限公司辩称，我公司认为上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人范永明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。范施伟向一审法院起诉请求：1.请求停止对鞍山市台安县房屋的执行；2.确认位于鞍山市台安县房屋归原告所有：3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方(甲方)，李森作为买受方(乙方)，该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市(5-9开间)予以查封。2016年3月13日，原告与被告鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房定单一份，约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区1号楼1单元602室的房屋出售给原告，价款为307544元。同日，被告鞍山市利扬置业有限公司为原告出具了收款收据二张，价款分别为207145元和100399元。上述款项中，207145元系抵顶鞍山市安赛特连锁超市所欠原告货款，100399元系原告向被告鞍山市利扬置业有限公司交付的现金。本院在审理锦州银丰典当有限公司与被告鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2016年6月-28-日作出(2016)辽0727民初1133号之一民事裁定，查封了被告鞍山市利扬置业有限公司开发建设的坐落于鞍山市台安县住宅楼。原告范施伟以对该房屋享有所有权为由，于2019年9月5日向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。本院于2019年9月23日作出(2019)辽0727执异42号执行裁定书，驳回范施伟的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议书，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院(2016)辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出(2018)辽0727执38号执行裁定书，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李森与鞍山市安塞特超市法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还处于抵押状态，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季公司抵顶欠付原告的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下被告鞍山市利扬置业有限公司与原告签订的商品房定单、出具的收款收据均不具有真实性、合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告范施伟的诉讼请求。案件受理费人民币4407元，由原告范施伟负担。二审中，对当事人双方二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人对案涉标的物是否享有能够排除执行的物权。就此焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，上诉人主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人对本案诉争楼房不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4407元，由上诉人范施伟负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年六月三十日法官助理杨艳洲书记员郭立萍