安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初743号原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路121号巴黎印象小区。法定代表人：姚宝玲，该公司经理。被告：胡忠仁，男，1941年8月28日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：胡月（系被告之女），女，1978年3月6日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告胡忠仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲、被告胡忠仁的委托诉讼代理人胡月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令胡忠仁支付物业服务费1533.84元、滞纳金8000元，合计9533.84元；2.本案诉讼费由胡忠仁承担。事实和理由：胡忠仁为巴黎印象小区XXX号业主，房屋面积为91.3平方米，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定每平方米物业费为0.35元/月，即胡忠仁每月应缴纳物业费31.955元，每年计物业费为383.46元。意顺物业公司通过上门收费、贴催告函、通知、显示屏告知、律师函等多种形式向胡忠仁催收物业费，但胡忠仁拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月11日至2019年11月11日的物业费1533.84元及滞纳金8000元，其行为已经违反了我国法律的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，特向贵院提起诉讼。意顺物业公司主张本案物业费应计算至法院开庭日，同时为了小区和谐和法律尊严，意顺物业公司主张的违约金减半计取。胡忠仁辩称，1、根据《国务院物业管理条例》总则第二条、第三条的规定，物业公司进驻小区，必须由小区业主大会本着公平、公正、公开的原则，选聘有资质、服务优良的服务企业，并由业主委员会代表业主大会签订《物业服务合同》，而顺意物业公司进驻巴黎印象小区，广大业主毫不知情，本案《物业服务合同》是不存在的；2、根据《物业服务合同纠纷案件司法解释》第二条第二种情况，排除业委会或业主权利的合同为无效合同；3、《国务院物业管理条例》规定滞纳金按千分之一计算，而意顺物业公司按百分之一计算，滞纳金核算违法。本身合同签订就有问题，意顺物业公司物业费收取48个月，滞纳金收36个月，滞纳金核算基数和天数都有问题，因此意顺物业公司的诉讼请求不应得到支持；4、物业公司第一次上门收物业费的时候被胡忠仁发现要所收取物业费，其当然拒绝支付；5、涉案楼栋六楼楼顶公用的排气管道损坏6年了，每次下雨雨水直接流到胡忠仁家，造成房屋的房顶、墙壁、地面潮湿损坏。自意顺物业公司入驻以来，其曾多次向物业公司反映但到2020年3月31日问题仍未得到解决。直到2020年4月1日才来了一个维修工人，意顺物业公司还说他们的物业服务只管公共部分，不管胡忠仁房屋内因漏水造成的墙面损坏等；6、因漏水涉案楼层6楼的业主将楼下几家的太阳能热水器拆除，多次协商均没有解决。意顺物业公司承诺会将热水器安好但至今未能解决；7、2020年1月23日下午胡忠仁外孙女外出丢失手机一部，找意顺物业公司调取监控，意顺物业公司以未交物业费为由拒不为其调取监控。意顺物业公司何时将问题解决，胡忠仁就交物业费，所有不存在拖欠物业费和滞纳金的情况。物业服务公司有义务接受全体业主的监督，请意顺物业公司拿出令人信服的资质证明，以清洁物业管理市场，还业主和谐的居住环境。围绕诉讼请求，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。意顺物业公司提交的证据1资质证书、证据3物业费欠缴通知单，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2，2015年11月11日以刘秀英为首的业主委员会签订的物业服务合同未提交原件，真实性无法核实，本院不予采信。意顺物业公司补充提交的证据1中以侯永胜为首、刘秀娟等人签字的2015年物业服务合同原件与胡忠仁庭审后提交的证据1侯永胜自己签字的2015年物业服务合同一致，业主委员会公章属实，本院予以采信；证据2，2015年11月11日以刘秀英为首的业主委员会签订的物业服务合同非证据原件，不予采信。胡忠仁庭提交的证据1巴黎印象小区未召开业主大会的业主签字材料一份，在该份证据签字的人员是否全部为巴黎印象小区业主不能确定，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；证据2、4意顺物业公司无异议，本院予以采信；证据3无拍摄时间、地点、拍摄人，证据形式不合法，本院不予采信；胡忠仁庭补充提交的证据1巴黎印象小区从未召开过业主大会选举楼栋长和选举业主委员会的小区业主签名材料，在该份证据签字的人员是否全部为巴黎印象小区业主不能确定，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；证据2中的2015年12月16日《相山区业主委员会备案表》，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；2016年12月30日《相山区业主委员会备案表》证据来源不明，也达不到其举证目的，本院不予采信；巴黎印象小区楼栋长联系电话真实性无法核实，本院不予采信；证据3，2016年7月侯永胜辞去业主委员会主任的《公告》，双方当事人无异议，本院予以采信；刘秀英未出庭作证，其证言真实性无法核实，本院不予采信；胡忠仁等人对取证过程陈述予以采信。胡忠仁庭审后提交的证据4，2015年11月11日侯永胜自己签字的物业服务合同、以侯永胜为首的业主委员会签订的物业服务合同与意顺物业庭后提交的侯永胜等人签订的物业合同一致，业主委员会公章属实，本院予以采信；证据5两份《相山区业主委员会备案表》系重复提交的证据；侯永胜等人名字是否本人签署的证明，因当事人本人未到庭真实性无法核实，是否为本人签字不能确定，本院不予采信；胡忠仁等对物业合同是否为业主签字取证过程是真实的，因签字人均未到庭真实性无法核实，该组证据达不到其证明目的，本院不予采信；证据7认证意见同意顺物业公司庭审中提交的证据2。经审理查明，2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方与乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按业主要求0.35元/平方/月，最终收费按物价部门核发收费标准执行；如因甲方原因，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元。业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。胡忠仁为淮北市巴黎印象小区XXX号业主，房屋面积为91.3平方米，胡忠仁每月应缴纳物业费31.955元，每年计物业费为383.46元。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，胡忠仁没有缴纳相应的物业费，经意顺物业公司催收一直未交纳，致使本案纠纷发生。本院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司于2015年11月11日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，胡忠仁作为该小区业主应及时交纳物业服务费。胡忠仁长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。胡忠仁拖欠自2015年11月11日起至2019年11月11日48个月共计物业费为1533.84元；据此意顺物业公司要求胡忠仁交纳拖欠的自2015年11月11日起至2019年11月11日48个月物业费1533.84元，理由充分，本院予以支持；意顺物业公司在起诉状中主张物业费计算至开庭日超出诉讼请求的范围，本院不予支持。关于违约金。意顺物业公司要求胡忠仁支付滞纳金4000元，该滞纳金本质上属违约金，胡忠仁未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务合同约定了违约金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉至日即2019年10月21日起开始主张。物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如胡忠仁认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡忠仁于本判决书生效后十五日内支付淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1533.84元及违约金（以1565.76元为基数，自2019年10月21日起至付清上述物业服务费止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由胡忠仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年六月二日法官助理汪坤书记员徐晓芹附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。