广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终8487号上诉人（原审原告）：余荣增，男，1940年11月27日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：余济霖，男，1973年9月28日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区，系上诉人余荣增的儿子。被上诉人（原审被告）：广州市建城房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区珠光路80号201房。法定代表人：李韧，总经理。委托诉讼代理人：周倩仪，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠鸿，女，该公司员工。上诉人余荣增因与被上诉人广州市建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余荣增上诉请求：1.撤销一审判决，改判建城公司在越秀区厂后街5号越秀尚御大厦x幢另行提供建筑面积77.8289平方米的房屋安置余荣增；2.一审、二审诉讼费均由建城公司负担。事实与理由：一、原被拆迁房屋为华侨房屋，有原广州市国土局房地产管理局与广东华侨房产开发公司(以下简称华侨房产公司)于1997年3月13日签订的《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》证明。基于1995年5月9日颁行的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十四条有关“拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止。”的规定，除前述补偿协议外，华侨房产公司于1997年7月8日又与余荣增签订《广州市房屋拆迁安置协议》。二、根据《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》第一条约定，华侨房产公司拆迁原小隐大巷x号华侨房屋，应将坐落在“(原)东山区文德南路二十七层新楼栋梯x单元第十一层北方位”的房屋作为产权补偿。而根据上述《广州市房屋拆迁安置协议》第三条的约定，华侨房产公司则应将“新建回迁楼第四层C套房”安置给余荣增回迁居住。三、建城公司通过拍卖取得案涉案房屋所在地段的国有土地使用权，根据2007年7月4日原广州市国土资源和房屋管理局发布的挂牌公告，建城公司必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定提供回迁房屋进行补偿安置，即前述两份协议的权利义务均已由建城公司继受，也即建城公司需提供产权补偿给原业主，亦须解决余荣增的回迁住房问题。故案涉401号房要么作为产权补偿给原业主，要么作为安置房继续交给余荣增承租使用。本案中，案涉401房位于四楼，更符合拆迁安置协议的约定，应属于安置给余荣增的回迁房。建城公司将其产权移交给房管站，则应该另觅其他房屋作为产权补偿交给原业主。四、建城公司作为专业的房地产开发商，理应知晓原被拆迁房屋属于华侨房屋，并已于1998年11月30日由文德房管站发还原业主。余荣增作为原租户，没有专业技能和途径了解相关情况。建城公司在2015年4月14日与余荣增签署《房屋拆迁安置协议》时，刻意隐瞒华侨房屋的性质，在明知房屋一旦移交越秀区房管局则必将发还原业主的情况下，仍声称“房屋原产权人不明”，属欺诈行为，建城公司理当承担赔偿责任，另行安置余荣增。五、退一步说，即使建城公司并不知晓案涉房屋属于华侨房屋，则一旦其将房屋移交越秀区房管局后，意味着《广州市房屋拆迁安置协议》所述的回迁安置无论在事实上还是法律上均无法持续，建城公司有义务另觅同等房屋安置余荣增。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百七十四条规定，建城公司有义务保障其交付给余荣增的回迁安置房不受任何第三人主张权利的侵扰，该等义务不以建城公司是否存在过错为承责的前提。如果建城公司交付的安置回迁房被原业主主张权利，建城公司即应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行或采取补救措施的违约责任，即另行安置余荣增。六、综上，一审判决没有揭露建城公司欺诈事实，亦未阐明建城公司违背权利瑕疵担保义务应承担的后果。自1997年拆迁至今已逾22年，余荣增年岁已高，回迁入住不到4年却因建城公司刻意制造的瑕疵安置行为而再次面临无处安身的境地。余荣增基于对物权法的尊重而原意向原业主交出房屋，法院不应让尊重法律的余荣增晚年流离失所，恳请二审法院依法改判。被上诉人建城公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。余荣增的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、建城公司不存在对余荣增进行双安置的法定及约定义务。1.余荣增应举证证明被拆迁房屋是侨房，否则应承担举证不能的法律后果。2.现行法律法规没有赋予余荣增要求建城公司双安置的权利。根据1997年《贯彻市人大常委会审阅通过〈关于加大本市落实侨房政策工作力度〉决议的意见》及2009年《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》的相关规定内容，均明确“侨房在发还产权人后，应由产权人与原承租人签订租赁协议”，故侨房承租人的租赁问题应由产权人处理，与开发商无关，建城公司没有双安置的法定义务。3.建城公司与余荣增签订的《房屋拆迁安置协议》已明确回迁安置方式，不存在余荣增所称的“双安置”。二、建城公司与余荣增于2015年4月14日签订的《房屋拆迁安置协议》是双方真实意思表示，不存在任何隐瞒和欺诈行为，该协议合法有效，且已履行完毕，余荣增无权要求建城公司变更安置其他房屋或作出弃租补偿。2019年7月31日，余荣增向一审法院起诉请求判令：1.变更建城公司于2015年4月14日安置余荣增回迁越秀区厂后街x号4xx房的约定，判决建城公司在前述回迁大楼另行安置建筑面积77.8289平方米的房屋作为余荣增回迁；2.如果建城公司不能按上述第一项诉讼请求另行安置余荣增回迁，则应参照弃租的标准赔偿余荣增的损失（具体金额由法院委托鉴定）；3.建城公司向余荣增赔偿装修损失费用（具体金额由法院委托鉴定）。一审庭审中，余荣增表示其坚决要求办理回迁手续，故撤回其第二、三项诉讼请求。一审法院经审理查明：1997年3月13日，原广州市国土局房地产管理局（甲方）与广东华侨房产开发公司（乙方）签订《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定：乙方经批准需拆除甲方代管的华侨房屋，甲方同意乙方拆除坐落在文德南路××号代管华侨房屋共壹幢，总建筑面积139.2688平方米；乙方同意在2000年12月前将属乙方依法征建或所有的房屋，坐落在东山区文德南路二十七层新楼东梯B单元第十一楼北方位、总建筑面积139.7176平方米的房屋产权和使用权补偿给甲方管理等。2015年4月14日，建城公司（拆迁人、甲方）与余前进（已故）、余济霖、余长雯、曹美云以及本案余荣增（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除文德南路××号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积12平方米，有正式户口的实际居住人口4人；乙方同意临时迁往甲方提供的赤岗东路203号225房，使用面积56.52平方米作临时居住；甲方应于2015年12月31日前在征用范围内新建大楼（第B幢）第四层南向（房号4xx）安置给乙方回迁居住，产权属于公有的居住面积25平方米；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁;甲方安排乙方回迁的B4xx（建筑面积77.4912㎡）（按实测建筑面积计算为准），由于房屋原产权人不明，房屋已移交越秀区房管局代管，回迁后回迁房由越秀区房管局管理及按相关规定标准收取租金，与甲方无关。等等。2017年9月17日，余荣增（承租人、乙方）与广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称房管三所、出租人、甲方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区文德南路厂后街5号401部位的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积53.01平方米；租赁期限自2017年8月1日至2018年6月30日，月租金额224.50元等。2019年8月27日，一审法院就雷震活等人起诉本案余荣增物权保护纠纷一案作出（2019）粤0104民初21213号《民事调解书》，其中调解协议为：一、余荣增及同住人员于2020年3月31日前搬离广州市越秀区厂后街5号4xx房，搬离时不得改变房屋的内部结构以及装修；二、在余荣增及其同住人员搬出涉案房屋之日，该案五原告共同向余荣增一次性支付搬迁及装修费用合计15万元，逾期支付的从逾期之日起每天支付100元的违约补偿等。一审另查明：2017年3月21日，建城公司（甲方）与广州市住房和城乡建设委员会（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区文德南路小隐大巷3号，原址房屋用途为住宅，产权代管，建筑面积139.2688平方米；甲方应在2017年6月30日前将产权调换的房屋交付给乙方；该房屋有原租户余荣增、李国文，均已原址回迁安置，余荣增安置厂后街5号4xx房，李国文安置厂后街310、311房等。2017年7月19日，广州市越秀区房屋管理局向房管三所发出《直管房拆迁接管通知书》，批准自2017年8月1日起接管越秀区厂后街5号4xx房，接管面积77.8289平方米。建城公司提供的《安排住户移交情况表》中列明案涉4xx房的住户为余荣增，属原房住户。2018年9月15日，广州市越秀区房屋管理局及房管三所向案外人雷耀时等5人发出《通知》，决定撤管越秀区厂后街5号3xx、3xx、4xx房，撤管日期为2018年10月1日。其中所附原承租人情况表中写明余荣增承租4xx房作住宅使用。2018年9月26日，广州市越秀区第三房屋管理所向余荣增及李国文发出《通知》，通知越秀区厂后街5号3xx、3xx、4xx房屋从2018年10月1日撤管发还给业主自行管业。据编号为粤（2019）广州市不动产权第000641xx号的《不动产权证》记载，现座落本市越秀区厂后街5号4xx房的权利为雷某某等人按份共有，房屋所有权取得方式为继承、撤管、发还、征收。一审再查明：案涉房屋所在越秀区珠光路80-1x号、文德南路100-116号、厂后街5-35号地段的地块纳入本市在册烂尾地块。2007年7月4日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中明确了案涉地块出让的附带条件包括：1.竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；2.竞得人必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁手续等。一审法院认为：据已查明的案件事实，因案涉房屋所在地块属本市在册烂尾地，建城公司经竞拍取得该地块的土地使用权，建城公司应承接原华侨公司的拆迁补偿安置义务。根据余荣增、建城公司双方签订的《房屋拆迁安置协议》，因余荣增户原属拆迁地块中小隐大巷5号房屋的使用人，建城公司安置余荣增回迁至案涉的4xx房居住使用。根据该协议的约定，因该房屋的原产权人不明，房屋移交给房管部门代管，回迁后回迁房屋由越秀区房管局管理并按相关标准收取租金。现建城公司已将案涉4xx房提供余荣增回迁入住，建城公司亦将该房屋移交房管部门接管。此后，余荣增亦就案涉房屋的使用与房管部门签订了租赁合同。因此，建城公司已依约完成安置余荣增回迁的义务。余荣增现诉请要求建城公司重新安置，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2019年12月13日作出如下判决：驳回余荣增的全部诉讼请求。一审案件受理费100元由余荣增负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。经本院询问，一、余荣增与建城公司均确认如下事实：余荣增于2016年2月4日被回迁安置至涉案4xx房，此后与房管部门签订了租赁合同，到期后没有续签，已向房管部门缴清房屋发还产权人之前的租金；二、余荣增表示其已履行了（2019）粤0104民初21213号民事调解书确定的搬迁义务，亦已收到该调解书确定的款项。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，从余荣增的诉讼主张及（2019）粤0104民初21213号民事调解书的内容来看，余荣增系因被涉案房屋的产权人起诉搬迁而提起本案诉讼，请求变更2015年4月14日签订的《房屋拆迁安置协议》中有关回迁安置涉案4xx房的约定，即余荣增要求建城公司对其另行安置。对此，一审法院在查明建城公司已依约将涉案4xx房交付给余荣增户回迁入住，亦将该房屋移交房管部门管理，余荣增也就该房屋的使用与广州市越秀区第三房屋管理所签订了租赁合同等事实的基础上，认定建城公司已依约完成安置余荣增回迁的义务，并判令驳回余荣增要求另行安置的诉讼请求，并无不当。虽然余荣增上诉要求改判建城公司对其另行安置，但一方面，如前所述，建城公司已经依约完成了安置余荣增回迁的义务。而房管部门于2018年9月分别向余荣增与产权人发出房屋撤管发还业主的通知，该事实发生在2015年4月14签订涉案拆迁安置协议之后，余荣增亦不能举证证明建城公司对此知情而向其隐瞒，故余荣增上诉主张建城公司与其签约时存在隐瞒事实的欺骗行为，依据不足，本院不予采纳。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款有关“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，变更合同需经双方当事人协商一致，而从现有证据及双方当事人诉辩主张来看，建城公司并不同意余荣增提出的有关变更合同的诉讼主张，且经本院主持调解，双方亦不能达成协商一致意见，在此情况下，余荣增单方提出变更合同约定，即要求建城公司另行对其回迁安置的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，余荣增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余荣增负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年六月十二日书记员 张冰玲李逸丹