山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0781民初1284号 原告：刘惠，女，1987年2月16日出生，汉族，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：门福志，山东春水律师事务所律师。 被告：宋天霞，女，1976年12月3日出生，汉族，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：李伯勇，山东天矩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于慧生，山东天矩律师事务所律师。 原告刘惠与被告宋天霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后,依法适用简易程序,于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘惠及其委托诉讼代理人门福志，被告宋天霞的委托诉讼代理人李伯勇、于慧生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘惠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告购房款100000元；2、依法判令被告支付原告违约金150000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为依法判令被告办理过户手续，被告支付原告购房款100000元。事实和理由：2017年11月9日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定由被告购买原告位于青州市城中名邸小区2号楼2单元1002室房屋一套，价款共400000元，签订合同支付定金10000元，2018年1月22日前支付290000元，剩余100000元在原告办理不动产权证后房屋过户时由被告一次性付清。合同签订后双方按约定履行了部分相关合同义务。2019年11月份，原告接到开发商要求办理不动产权证书的通知，2019年12月19日，原告取得不动产权证书后多次联系被告支付剩余购房款100000元并过户，被告拒不履行，被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特诉至法院，请求依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，原告刘惠（甲方）与被告宋天霞（乙方）签订房屋买卖合同一份，双方约定，由被告宋天霞购买原告刘惠位于青州市亿豪城中名邸2号楼2单元1002号房一套，建筑面积为95.90平方米，该房的预售许可证号为青房注字第2010028号；按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋总房款为（人民币）肆拾万元整（￥400000），上述房屋现有附属设施包括水、电、暖气、天然气（以现有物品为准）等均已包含在房款之内，甲方不再另行收费。经甲乙双方协商同意，因该房屋是甲方在开发商购买该房产，还未办理产权证，办理该房产产权证以前的所有税费由甲方承担，乙方在签订合同的同时付清定金人民币壹万元（￥10000），第二次房款人民币贰拾玖万元整（￥290000）是在2018年1月22号前付清，第三次房款人民币壹拾万元整（￥100000）是在甲方办理下该房产不动产权证后与乙方办理产权过户手续的同时付清，因该房产在银行办有抵押贷款，房管局做有抵押手续，甲方保证在收到乙方第二次房款的同时付清该房产在银行的抵押贷款，并解除该房产在房管局的抵押手续。乙方违约甲方不退还定金，甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方支（交）付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房款价款千分之二的滞纳金，如乙方装修该房屋装修费由甲方单独负责全款两倍赔偿。上述房屋办理过户手续所需税费由乙方全部承担。甲方保证在开发商开始办理不动产权证时40个工作日内办理下该房产证，并在10个工作日内来协助乙方办理产权过户手续，过户的同时乙方付给甲方第三次余款，如甲方不能办理产权证及在约定时间内给乙方过户，乙方可要求甲方继续过户并同时支付乙方违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000），如乙方违约，乙方亦需要向甲方支付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000）。 上述房屋买卖合同签订当日，被告支付定金10000元，后按约支付290000元。2019年11月底，原告接到办理不动产权证书的通知，2019年12月19日，原告取得案涉房屋的不动产权证书，房产证号为鲁（2019）青州市不动产权第0015630号。该房产证载明建筑面积为92.08㎡。后原告多次联系被告，要求被告办理过户手续并支付剩余购房款100000元，直至原告起诉时被告一直未履行。为此，双方形成本案诉讼。 另查明，2020年3月8日，潍坊市疫情防控指挥部下发了《关于近期统筹疫情防控和经济社会发展工作有关要求的通知》，该通知第二项载明，从3月9日起，全市各级机关事业单位全面恢复正常工作秩序。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告购买原告的房屋，双方之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定履行义务，否则将构成违约。关于原告主张被告支付剩余购房款的问题。案涉合同约定，“建筑面积为95.90平方米”，“按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋总房款为（人民币）肆拾万元整（￥400000），上述房屋现有附属设施包括水、电、暖气、天然气（以现有物品为准）等均已包含在房款之内，甲方不再另行收费”。结合合同的上下文文意，双方约定的总价款400000元既包含房屋的价款，也包含现有的房屋内附属设施的价款，并非简单依据建筑面积计算，且双方并未明确约定若实际建筑面积与双方约定的建筑面积有差异，房款将如何计算，因此，本院认定案涉的房款总价款为400000元，鉴于被告也同意继续履行合同，被告应支付原告剩余购房款100000元，原、被告双方配合办理房产过户手续。对被告所持房屋的实际面积为92.08㎡，相应的房款应予扣减的辩称，本院不予支持。 关于原告主张的违约金150000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定，“甲方（原告刘惠）保证在开发商开始办理不动产权证时40个工作日内办理下该房产证，并在10个工作日内来协助乙方（被告宋天霞）办理产权过户手续，过户的同时乙方付给甲方第三次余款，如甲方不能办理产权证及在约定时间内给乙方过户，乙方可要求甲方继续过户并同时支付乙方违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000），如乙方违约，乙方亦需要向甲方支付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000）”。2019年12月19日，原告取得案涉房屋的不动产权证书后，多次联系被告，要求被告办理过户手续并支付剩余购房款100000元，后双方协商“等疫情过去，（办事）大厅一上班”去办理过户手续，视为双方对办理过户时间的变更，但青州市政务服务中心上班后，被告未与原告办理过户手续，直至原告起诉时被告仍未履行，被告行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告并未提供证据证明其损失情况，依据上述法律规定精神，考虑到疫情的影响，综合全案事实，原告主张违约金150000元明显过高，应依法予以调减。本院认为以未付款100000元为基数，自2020年3月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍上浮30%计算逾期付款损失为宜。对原告超出的诉讼请求部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宋天霞于本判决生效之日起五日内给付原告刘惠剩余购房款100000元，并赔偿原告相应逾期付款违约金（以100000元为基数，自2020年3月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍上浮30%计算），同时原、被告双方互相配合办理房产过户手续； 二、驳回原告刘惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2525元（已减半），由原告刘惠负担1355元，由被告宋天霞负担1170元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时提交居民身份证复印件一份，分别预交二审案件受理费5050元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  朱秀明 二〇二〇年六月十六日 书记员  司书珍