河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1774号 上诉人（原审被告）：曹经，女，1987年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：韩文涛，河北时音律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地涿州市清凉寺办事处范阳中路314号。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人曹经因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 曹经上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4869号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未审查《商品房买卖合同》对被上诉人合同义务的约定，在被上诉人出售的房屋存在权利瑕疵、拒不履行先履行义务、庭后3日内不能举证证明其履行了主要合同义务的情况下，认定上诉人未举证证明合同存在法定解除或约定解除的情形，属于严重认定事实错误，判决曹经接收存在权属瑕疵、不具备约定交付条件的房屋无法律依据。一、标的房屋存在限制转让的权利瑕疵。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。《商品房买卖合同》第四条约定，与该商品房有关的抵押情况为未抵押，第五条约定，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情形。在一审程序中，上诉人无法获取标的房屋及所占国有土地使用权存在抵押登记的档案资料，以书面形式向一审法院申请调查取证，一审法院未予准许，但在庭审中，合议庭依据举证责任分配规则，当庭要求被上诉人在庭后3日内提交房屋不存在抵押登记的证据，逾期应承担不利的法律后果。但直至上诉人收到一审判决书，被上诉人并未提交证据。一审法院未予审查被上诉人的标的物权利瑕疵担保义务，仅就《商品房买卖合同》合法有效予以认定，判令上诉人接收重大权利瑕疵的房屋，没有法律依据。二、被上诉人具有先履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。《商品房买卖合同》做了如下约定：（一）《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、《住宅使用说明书》；4、《住宅质量保证书》。（二）《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第一种方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定条款，被上诉人交付该商品房时，必须具备“取得了建设工程竣工验收备案证明文件等共计四份证明文件”，并且具有“出示上述四份证明文件”的先履行义务，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，而该责任在合同第十二条予以明确，即“买受人解除合同”的权利和被上诉人“退还全部房款、支付利息、支付违约金”的义务。三、被上诉人拒绝履行先履行义务。合同履行中，被上诉人从未向上诉人出示过上述证明文件中的任何一个。一审法院没有审查卖方拒绝出示上述证明文件的先合同义务和拒绝出示行为引起的责任约定，在合议庭已经责令被上诉人提交《备案证明书》后，被上诉人仍未提交的情况下，将举证责任转嫁给买方即上诉人，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于举证责任分配的规定，没有法律依据。四、《商品房买卖合同》约定的交房条件是唯一的、明确的，并且合同存在冲突约定“以本合同为准”的解决方案。《商品房买卖合同》第九条、第十一条明确约定了交房条件是：取得并出示《备案证明文件》等四份证明文件，该两条约定是明确的，不存在歧义或其他解释。纵观整个《商品房买卖合同》条款，关于“见附件”的约定涉及第三条、第四条、第七条、第十条、第二十八条，而在第九条中并不存在“见附件”的约定，根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。可见，附件十一《补充协议》是针对未约定或约定不明的内容所签署。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，未办理工程竣工验收备案的，备案机关将处20万元以上50万元以下罚款。可见《备案证明文件》是每个经合法验收的建设工程均可以和应当持有的法律文件。《商品房买卖合同》第九条约定不存在任何异议。《商品房买卖合同》第九条约定明确，且完全符合法律的要求。被上诉人在《补充协议》第3项中故意曲解“备案证明文件”的法律定义，是典型的“免除己方主要责任，排除对方主要权利”的条款。一审法院未予审查合同双方对标的物质量的约定，判令上诉人接收不合格房屋，没有事实依据。综上，被上诉人未能举证证明其交付的房屋符合合同约定，拒绝履行先履行义务的行为导致逾期交房长达1年之久，上诉人依法解除合同，属于合法行使权利，应当确认有效。 河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认被告曹经发出的《解除商品房买卖合同通知书》行为无效；2、请求法院依法判令被告继续履行于2017年4月6日与原告签订的《商品房买卖合同》；3、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”4幢3单元10层1004号房屋的交接手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告对其主张提供证据有：1、原告的营业执照副本、“涿郡东区二期”1至4号楼《商品房预售许可证》各一份。证明原告主体适格，并已取得涉案商品房屋的预售资格。2、原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》一份。证明原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于河北省涿州市“涿郡东区二期”4幢3单元10层1004号房屋一套。合同第十一条约定原告于2018年9月30日前向被告交付所购商品房，合同第九条约定了商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。3、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份。证明（1）原告开发的“涿郡东区二期”4号楼于2018年9月23日取得了《建设工程竣工验收报告》；（2）涉案房屋于2018年9月13日取得了房屋测绘报告；（3）同时涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（4）原告在交房期限前已具备了双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。4、“涿郡东区二期”3幢楼、4幢楼部分业主于2018年10月签订的《入住合约》。证明原告已在合同约定的期限内通知“涿郡东区二期”3幢、4幢楼的其他业主办理收房入住手续，部分业主已于2018年10月办理了入住手续，其中被告所在的4幢3单元的部分业主已按约定办理了入住手续。5、购房票据4张及河北银行凭证1张。证明被告已缴纳房款并办理了贷款手续。6、2017年和2018年涿州房价走势图。证明被告迟迟不予收房的原因系房价下调所致。7、2019年9月24日被告发出的解除通知，证明被告主观认为双方签订的合同应予解除，但实际本案不符合解除条件，双方签订的买卖合同应继续履行。 被告质证意见：对证1无异议，但无本案无关。对证2真实性认可，对证明目的不认可，合同第九、十、十一条、十二条约定了交付条件，原告不具备交付条件，应承担违约责任，附件7、11关于房屋保修期及竣工验收备案文件限制性约定违反法律规定，是无效条款。对证3该组证据在被告前往原告收房的数次交流过程中，原告从未出示，验收报告不能等同于备案证明书，其内容相关书写字迹均是一人所为，由其他单位盖章，不符合法律规定由相关单位分别出具验收文件的实际和形式要求。原告作为甲方认定乙方所建设的工程合格，乙方没有不同意的，所以法律规定竣工验收需要监督，需要备案，而原告的这组证据没有相关备案文件及备案证明书，不能证明原告向被告交付了符合法律规定的房屋。对证4真实性、合法性不认可，与本案无关。对证5没有异议。证明被告履行合同全部义务，原告有义务全面履行约定义务，交付合格的房屋。对证6与本案无关，对证据三性均不认可。对证7真实性认可，对证明目的不认可，被告解除合同时间远超过合同约定的60日逾期交房期限。 被告提供证据有：1、商品房买卖合同，证明原告有义务出示房产验收合格证明等文件，提供符合法律规定、合同约定的标的房产。2、房款交付票据，证明被告已全额交付房款，全面履行合同义务。3、微信聊天记录、授权委托书，证明被告强行交付不符合销售宣传、不符合合同约定的房产事实，原告等200余名业主的维权过程。4、房屋现状照片，证明标的房产存在的落地窗设计实际建造成飘窗又建成普通窗户、地面严重开裂、窗户损坏的质量问题。5、中国质量**行消费者投诉平台关于被告“涿郡东区”项目的质量问题报道及业主维权过程报道，证明标的房产存在严重的质量问题和虚假宣传，在该报道中相关国家机关出具相应文件，也做了相关答复，截至2018年12月7日原告未向涿州市住房和城乡建设局申请组织竣工验收，被告解除合同符合合同约定和法律规定。原告的土地经被告了解是有抵押登记的。原告方没有备案证明书。6、涿州市工程质量质监站向社会公示的工程质量监督程序流程及验收备案流程图3张打印件；被告购买火车票网上打印件2张，证明合格房屋验收的条件和程序，原告的证据不具备该条件。因原告原因，被告未能收房。 原告质证意见：对证1真实性认可，合同附件11第三条第一款明确约定竣工验收备案证明文件为竣工验收报告，我公司已取得合同约定的交房文件，符合交付条件。对证2没有异议。对证3授权委托书与本案无关。微信聊天记录是打印件，对真实性不认可。对证明目的不认可。对证4真实性、合法性、关联性均不认可，照片不能显示其所拍摄内容是本案标的房屋。对证5真实性、合法性、关联性均不认可，证据中载明内容没有得到相关部门的确认，反映的内容也只是相关人员的主观认识，与实际情况并不相符，不能证实原告开发的房产存在质量和虚假宣传。我公司涉案土地是否存抵押、是否有备案证明书我不清楚，庭下核实。对证6两张火车票打印件不认可，不能证实被告是否实际使用该车票，不认可其证明目的，原告房屋已具备交付条件，是被告原因才未收房，与我方无关。对流程图打印件不认可，真实性无法确定，对证明目的不认可，与本案无关，对涉案房屋交付双方已明确注明。 一审法院认为，本案涉案房屋已取得商品房预售许可证，原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。原被告均应按照该合同约定事项，履行自己的义务。原告要求确认被告提出的《解除商品房买卖合同通知书》行为无效并继续履行该合同办理房屋的交接手续，一审法院予以支持。被告主张解除《商品房买卖合同》，原告不同意解除。被告未提供有效证据证明原被告间订立的合同存在法定解除或约定解除的情形，对于被告的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：一、被告提出的《解除商品房买卖合同通知书》无效。二、原被告继续履行于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》，被告于本判决生效后三十日内办理房屋的交接手续。案件受理费20006元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对其在一审中提交的商品房买卖合同的证明目作出补充，该合同第9条、第11条证明被上诉人取得并出示备案证明书等四份证明文件，该条款明确具体，不存在异议，第20条证明上诉人单方解除合同的权利来源和条件，第28条证明补充协议用于补充商品房买卖合同未约定或约定不明内容，补充协议与商品房买卖合同冲突时仍以商品房买卖合同为准，综合证明被上诉人的第二项诉讼请求没有合同和事实依据，并提交以下证据：1、上诉人的政府信息公开申请书、涿州市住房和城乡建设局涿住建公复字（2020）第002号信息公开答复通知书，证明工程验收必须通过法定监督机关、工程监督质量站的监督，监督形式为现场监督，监督形成的报告是备案的必备法律文件，是合法验收的标志，涉案房屋为非法验收，未取得备案证明书，直至2020年仍然不具备交房条件，逾期长达2年之久；2、申请人为钱京艳的涿州市住房和城乡建设局涿住建公复字（2019）第031号信息公开答复通知书、涿州市自然资源和规划局关于张东申请信息公开的答复意见书、涿州市环保局关于涿郡东区项目环保验收情况的说明，该说明申请人为涉案房产项目的其他业主，证明涉案房屋未经合法验收，不具备取得备案证明书的资格和条件，截至2019年上诉人起诉也不具备交房条件。被上诉人质证称，对补充的证明目的不认可，被上诉人在一审中已经提交了充分的证据证实，向上诉人交付的房屋已符合双方签订的商品房买卖合同的条件；对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据属于书证，证据表现形式不合法，必须有经手人的签字和联系方式，无法核实该材料的真伪，补充协议十一第3条明确载明了竣工验收材料为竣工验收报告，因此上诉人提交的该份证据不能作为证据使用；对证据2的真实性、合法性关联性均不认可，均为复印件，不应作为证据使用，而且上诉人提交的证据中，申请人钱京艳、张东均不是本案的当事人，不应在本案中适用上述证据，同时情况说明的证据表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应当按照合同约定履行自己的权利义务。被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，用以证实诉争房屋已经具备了商品房交付条件，符合其与上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的约定内容，进而诉请上诉人继续履行合同并且办理交接手续，及确认上诉人的解约通知行为无效。对此上诉人不予认可，但未提供充分有效的证据推翻上述事实，亦未证明本案存在法定解除或者约定解除合同的情形，故一审法院根据查明的事实依法支持上诉人的诉讼请求，并无不当。 综上所述，曹经的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20006元，由上诉人曹经负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  王明生 二〇二〇年六月十六日 法官助理沈飞 书记员杨旭