内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初863号原告：鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司，统一社会信用代码911506246959207425。法定代表人：关某。委托诉讼代理人：娜某，系内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁某。被告：贺某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司与被告贺某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娜某、祁某，被告贺某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告贺某缴纳自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费1427元；2、请求被告贺某承担本案诉讼费用。2013年原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司进驻乌兰镇缘和家园小区，并与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，一直服务至2017年12月31日。《物业管理委托合同》中双方约定由原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司提供物业服务，业主或物业使用人按建筑面积每平米缴纳0.95元物业费，2017年4月1日物业费将至每平米0.85元。合同签订后，原告按照合同约定履行了服务义务，被告一直享受原告提供的服务。但被告尚欠自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费共计1427元，被告居住房屋面积为135.95㎡，在此期间原告多次向被告催要所欠物业费，但被告均已各种理由拒绝缴纳物业费。被告损害了原告的合法权益，故原告诉至我院请求上述诉讼请求。被告贺某辩称，关于诉讼请求部分：请求法庭驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。关于事实与理由部分：根据原告提供的《物业管理合同》中，对原告的物业管理范围和所承担的义务非常明确。但是，原告并没有站在物业管理的角度上，而是将自己只是摆在一个卫生管理的角度上。原告和被告收的是物业管理费，并非是卫生清理费。以下是被告拒绝缴纳物业管理费的理由：一、2017年3月至2019年7月，被告一直在东胜伺候女儿并帮女儿带小孩，在此期间有人在被告家门安装网络设备，把被告家的内墙损坏导致墙面出现裂缝，被告找物业公司希望他们给出合理的解释和处理方法，但得到的回复是让被告去找移动公司，墙是移动公司损坏的，找他们去修；2、被告的主卧窗台外墙围挡坡度有问题，外高内底，每次下雨因为坡度的原因导致无法排水，积水长期浸泡将被告屋内的柜子和上面的石板泡得变形无法正常使用，找物业公司说让我找开发商解决，找开发商他们说已把楼宇相关的维护保养费承包给了物业公司，就这样至今未解决，致使被告内墙因雨水浸泡大面积出现黄色水印和起皮现象；3、被告的房屋紧挨着小区商铺又是二楼，商铺连开的三个饭店，换气扇风机都在被告的窗子底下，平时油烟很大很呛不开窗味道都大，到了夏天更是愈发厉害，再热不敢开窗，饱受油烟呛鼻的痛苦，更加上被告本身患有过敏性鼻炎和哮喘，这样的环境加重了被告的病情且演化成慢性鼻炎，长期鼻塞流泪，无法正常休息。被告多次反应未果，便举报环保部门，环保部门经过现场勘验后要求商户重新改造烟道，把风扇搬到楼顶，但物业公司阻扰并表示拒绝，理由是如果这样改造他们还得修缮房顶，还挑衅被告让其给旗长办公室打电话。直到现在，小换气扇换成了大排风机，所有的油烟味都排在被告的家里，给被告的生活造成了严重的困扰；4、被告的卫生间长期反臭味，遇到阴雨天味道更大，找物业查原因，他们查不清具体原因就说是被告马桶的原因，让被告换马桶，但被告马桶从装修房子买回来用了也不过三四年，被告听取他们的意见换了马桶，依然臭气熏天，物业公司又说估计是建楼的时候地漏的水封地漏没有达标，是工程的问题没办法解决，结果就是被告开窗外面油烟进来，关窗里面臭味出不去，痛苦不甚；5、2018年末被告在东胜，物业公司给被告打来电话说被告家暖气管漏水使得楼道里漏水，让被告回来修理。被告回来一看是被告家里暖气管的进水管漏水，并不是家里的暖气管漏水，被告说这个应该是物业公司修理，物业公司却说进被告家的水管烂了就是被告修理。以后暖气有问题找大暖公司，水有问题找自来水公司，后来电也出问题了，被告家的车库不用电就无故产生电费，物业公司一句电表接错了就完事了。至今物业不管，让找电业局，而电业局说这不属于他们的管辖范围。如此的事由数不胜数，被告就不一一列举。物业公司在管理本小区时，不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行政行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，只是尽到到扫卫生的职责，请问这和保洁服务有什么区别？作为业主在遇到实际困难时希望物业履行其义务却遭到拒绝、推诿、强词夺理、挑衅且不作为的态度时，自己的正当权益没有得到保障时为何不能拒绝支付物业费？再者原告是执行的哪一类的物业收费？在被告居住小区没有大门，四处开门，监控是摆设，业主的安全得不到保障，保安和物业管理员一肩挑，只知道一味索要物业费，这又是什么物业服务？被告现请求人民法院要求原告公开作出的服务承诺及制定的服务细则以及收费标准。原告为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：证据一、与原件核对无异议的《物业管理委托合同》复印件两份，要证明被告贺某于2017年1月1日至2017年12月31日期间的面积为135.95平米的住宅的物业管理费1427元未缴纳的事实。被告贺某对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均认可。本院经审查认为原告提供证据真实，来源及形式合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。证据二、保安巡查记录表两份，值班记录表一份，报修维修回访记录表一份，物业职工工作状态的图片四份，要证明原告按照物业管理委托合同履行了义务。被告贺某对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均认可。本院经审查认为原告提供证据真实，来源及形式合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。被告贺某为证明其辩解向本院提供以下证据：碟片一份，要证明答辩状所述的五个问题的拍摄，该碟片是于开庭前一天，开庭当日早上刻的事实。原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性以及证明目不认可。认为该证据与本案没有关系。本院经审查认为原告对被告提供证据的真实性、合法性无异议，故本院认为该证据真实，来源及形式合法。但该证据的拍摄日期为开庭前一天，即2020年5月24日所拍摄，并非为原告所提供物业服务2017年1月1日至2017年12月31日期间所拍摄，无法证明其证明目的，故本院不予采信。经审理查明，2015年4月1日原告与被告居住小区的鄂尔多斯市宝联房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，服务期限从2015年4月1日起至2017年4月1日，于2017年4月1日原告与鄂尔多斯市宝联房地产开发有限公司签订了《物业服务企业合同》，约定服务期限从2017年4月1日至2018年3月30日。原告诉称与被告居住的小区业主委员签订《物业管理委托合同》，但原告提供与被告居住的小区开发商鄂尔多斯市宝联房地产开发有限公司签订的两份《物业管理委托合同》、《物业服务企业合同》，该两份合同的服务地点为被告居住的小区，被告欠物业费的时间跟原告对被告居住的小区提供物业管理服务吻合，且被告认可该两份合同的真实性、合法性、关联性以及证明目的，故2017年1月1日至2017年12月31日期间原告依据与被告居住的小区开发商鄂尔多斯市宝联房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》,进行对该小区提供物业管理服务，且馨园物业已实际履行合同至2017年12月31日。约定住宅房屋按0.95元/月/㎡收费,2017年4月1日住宅房屋物业费降至0.85元/月/㎡。被告系原告所管理的××镇的业主，房屋面积为135.95㎡。被告从2017年1月1日至2017年12月31日期间未向原告缴纳物业管理服务费。本院认为，原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司和鄂尔多斯市宝联房地产开发有限公司签订合同，该合同合法有效，对小区全体业主均具有约束力。合同第二条中约定了物业服务内容，2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》第六条约定住宅房按0.95元/月/㎡收取物业费，2017年4月1日签订的《物业服务企业合同》第五条约定住宅房按0.85元/月/㎡收取物业费，原告根据合同约定向被告收取物业管理费，本院予以支持。被告向法庭出示的证据拍摄时间为2020年5月24日，并非物业公司提供物业服务期间所拍摄，无法反应其被告未缴纳物业服务期间物业公司服务不到位，且原告不认可该证据的关联性和证明目的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务的被告可另案主张。《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，合同签订后原告提供了物业管理服务，被告作为业主实际接受了物业管理服务，且被告对欠2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1427元的事实无异议，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，原告根据《物业管理委托合同》、《物业服务企业合同》约定提供物业管理服务至2017年12月31日，故本院对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1427元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条之规定判决如下：被告贺某欠原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费1427元，于本判决生效之日一次性付清。案件受理费20元，由被告贺某负担。本判决为终审判决。审判员 娜  日二〇二〇年六月四日书记员 乌云达来法条链接：《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关法定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。