广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6992号上诉人（原审原告）：刘勇，男，1980年1月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：何思颖，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州臻福置业管理有限公司，住所地广州市黄埔区南岗镇庙头工业区第四栋三楼305房。法定代表人：翁兴乐。委托诉讼代理人：陈天乐，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄圣瀚，广东金轮律师事务所实习律师。上诉人刘勇因与被上诉人广州臻福置业管理有限公司（以下简称臻福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初8863号民事判决，向本院提起上诉，现已审理终结。刘勇上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销判决事项，发回重审或依法改判属于违章建筑面积的《租赁合同》无效；臻福公司向刘勇赔偿停产停业损失差额人民币87903元；臻福公司向刘勇赔偿装修损失费人民币600813元及评估费人民币23990元。2.请求二审法院判令本案一、二审的诉讼费由臻福公司承担。事实和理由：一、一审法院在查明事实上无视臻福公司出租给刘勇的涉案租赁物约680平方米中存在488.35平方米是违章建筑，因此臻福公司与刘勇签订的《租赁合同》应对违法出租488.35平方米作出该部分面积的租赁合同无效的认定，但是一审法院以偏概全，单以141.6平方米是合法建筑便认定整份《租赁合同》是有效，无视臻福公司出租了大部分面积的违章建筑给刘勇，一审法院该认定严重损害刘勇的合法权益。根据一审法院调取的《穗集地证字第0105796号广州市集体土地房产证》载明：黄埔区南岗镇庙头工业区第三栋（以下简称“第三栋房屋”）的权属人是广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社，建筑层数为4-1/2层。该房产证没有明确4-1/2层中1/2层的具体面积，但臻福公司在一审庭审中确认第三栋房屋五楼仅有141.61平方米是有合法产权。而臻福公司一共向刘勇出租五楼面积为629.96平方米。可见涉案租赁物是部分有合法产权，部分无合法产权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。可见，一审法院片面以仅有141.61平方米获得合法产权而认定整份《租赁合同》有效是无视该司法解释规定。刘勇认为涉案《租赁合同》的效力不应将合法产权的面积和违法建筑的面积看做一整体来认定合同效力，应根据是否获得规划部门批准建设的面积来区分合同效力，即臻福公司将获得合法产权的141.61平方米出租给刘勇，涉及该面积的租赁合同有效，而未获得规划部门批准建设的488.35平方米，经穗开规划资源函［2019]1385号函可知，该建设工程未申请过规划报建，属违法建设。可见臻福公司出租涉及488.35平方米的租赁合同无效。二、臻福公司向刘勇出租违章建筑存在重大错过，理应对刘勇的装修费及停产停业损失加以赔偿。1.臻福公司为谋取违法利益出租涉案违法建筑面积存在严重主观恶意，具体表现如下：（1）2018年4月9日庙兴物业有限公司就擅自在工业区第三栋楼顶搭建构筑物向臻福公司发《通知》，要求臻福公司立即停止施工，不准招租。2018年4月10日臻福公司签收该通知。（2）2018年4月17日庙头经济发展有限公司、庙兴物业有限公司就第三栋房屋楼顶违建向臻福公司发《通知》，要求臻福公司停止搭建，同时不准招租，不准使用该建筑。2018年4月18日签收该《通知》。(3）涉案《租赁合同》第3条第2款“乙方（刘勇）须按国家规定持证合法经营，甲方（臻福公司）有责任协助乙方（刘勇）办理相关证照并提供所需资料，但一切费用由乙方（刘勇）自行承担。”签订该合同时，臻福公司承诺为刘勇办理营业执照。常理说，刘勇租赁涉案租赁物，筹备成立几家公司在此营业运行，刘勇一直以为臻福公司承诺为刘勇所办证照也应当为涉案租赁物所在地（即第三栋房屋五楼），刘勇才和臻福公司签订《租赁合同》。综上，臻福公司一直罔顾权属人警告加建涉案违法建筑，为谋取违法利益在签订《租赁合同》时向刘勇隐瞒该租赁物状况。刘勇原计划租赁一场地用于发展几家公司的业务，由于臻福公司恶意隐瞒使得刘勇对涉案租赁物投入装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，导致租赁合同无效的责任在臻福公司，臻福公司恶意违法加建涉案租赁物，恶意向刘勇隐瞒涉案租赁物大部分面积为违建。刘勇作为普通公民，经臻福公司承诺为刘勇办理证照，以及臻福公司在合同中承诺“如建筑属违建，原违建一切责任由臻福公司负责”，刘勇才签订涉案合同，故臻福公司种种不诚信的行为，理应向刘勇承担装修损失人民币600813元及为此支付评估费人民币23990元。2.从《租赁合同》第三条第四款“甲方（臻福公司）按房屋现状租赁（如甲方（臻福公司）建筑属违建，原建筑一切责任由甲方（臻福公司）负责）”。该条款“原建筑”指的是629.96平方米，可见臻福公司应对出租了488.35平方米违法建筑承担一切责任，包括但不限于承担因拆迁导致刘勇停产停业损失计算标准无法按照合法建筑计算标准获得赔偿的损失。综上所述，为维护刘勇的合法权益，特提出如上请求，请二审法院依法支持。臻福公司辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘勇向一审法院起诉请求：1.判令刘勇、臻福公司签订的《租赁合同》无效；2.判令臻福公司向刘勇返还租金13000元（刘勇当庭明确该项诉求为：判令臻福公司向刘勇返还2019年3月23日到4月22日的租金13000元）；3.判令臻福公司向刘勇赔偿停产停业损失差额73252元；4.判令臻福公司向刘勇赔偿装修损失费600813元及评估费23990元；5.本案诉讼费由臻福公司承担。刘勇当庭变更第三项诉求为：判令臻福公司向刘勇赔偿停产停业损失差额87903元。一审法院认定事实如下：穗集地证字第0105796号广州市集体土地房产证载明：坐落在黄埔区南岗镇庙头工业区第三栋房屋（以下简称：“第三栋房屋”）的权属人是广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社（以下简称：“联合社”），房屋所有权性质为集体所有，房屋占有份额为全部，房屋用地面积及建基面积均为826.9551平方米，总建筑面积为3458.5995平方米，建筑层数为4-1/2层，使用性质为非居住，登记字号为黄统18994号，核准日期为2004年8月13日，该房产证备注有“该用地是由庙头村和南岗镇批准使用”。联合社将第三栋房屋交由广州市黄埔区庙头经济发展公司管理。2017年11月20日，广州市黄埔区庙头经济发展公司与臻福公司签订一份《厂房租赁合同》[合同编号：埔庙（经济发展公司）20170014]，该合同约定：广州市黄埔区庙头经济发展公司将第三栋房屋，占地面积约828平方米，建筑面积约3403平方米的厂房出租给臻福公司作工业用途，租赁期限自2017年11月24日起至2027年11月23日。臻福公司提交一份广州市黄埔区庙头经济发展公司于2018年9月3日出具的《转租证明》，该证明有以下内容：兹有广州市黄埔区庙头工业路3号（庙头工业区厂房第三栋），其产权属广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社所有，现交由广州市黄埔区庙头经济发展公司管理，已出租给臻福公司，现同意转租，转租后本公司不承担任何法律责任。2018年11月24日，刘勇与臻福公司签订一份《租赁合同》（以下简称“涉案合同”）约定：臻福公司将上述第三栋房屋五楼约680平方米厂房（以下简称“涉案房屋”）租赁给刘勇，租赁期从2018年11月23日起至2024年11月22日止，共六年，第一年的租金为13000元/月，第二年起每月租金按上年基数递增5%，每月5日前支付当月租金，30天装修免租期，从2018年12月23日起计算租金；合同第三条第4点约定，臻福公司按房屋现状租赁（如臻福公司建筑属违建，原建筑一切责任由臻福公司负责），若刘勇进行改建扩建，需改变房产基本结构和室内设施，则应先征得臻福公司同意，且必须完善城管备案、批准等手续，无臻福公司书面同意作为刘勇违约，立即修复原样，加建或扩建所需要的办理手续由刘勇自行负责，费用由刘勇承担；合同第四条第1点约定，臻福公司若单方面收回刘勇的建筑物使用权，属违约，双倍退回保证金，并赔偿刘勇由此造成的经济损失；合同第六条约定，本合同如提前终止、解除或届满时，刘勇应依时将建筑物的使用权交还给臻福公司并搞好清洁卫生，此建筑物内的固定装修（包括门窗、天花、水电等装修）不得拆除，归臻福公司所有，刘勇不得故意损坏建筑物及其附属物，如对主体结构有损坏的，应恢复原状，费用由刘勇承担，如难以恢复应予以赔偿，刘勇未取回的物品，视为刘勇放弃遗留物的所有权，由臻福公司进行处理；合同第七条约定，合同期间，如遇到不可抗力事件，政府、集体征用土地，臻福公司所属社区实施城中村改造需收回建筑物的，使合同无法继续履行，双方可解除合同，不视为违约。刘勇为证实装修了涉案房屋并支付了装修费用，提交以下证据：1.《庙头工业区第3栋5楼办公室装修工程合同》，该合同显示：甲方为刘勇，乙方为亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司，签定日期为2018年11月28日，约定工程地点为庙头工业区第3栋5楼办公室，工程项目及内容为贴地砖、扇灰、吊天花、水电安装、玻璃隔墙、卫生间改造、厨房、卫生产改造等工程；承包范围为包工包料；开工日期为2018年11月28日，竣工日期为2018年12月27日；合同价款为687193.65元（装饰装修包工包料费用总金额）。合同落款处，发包方一栏由刘勇签名，承包方一栏加盖了“亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司”字样合同专用章。2.《庙头工业区第3栋5楼办公室装修结算表》，该结算表显示：结算日期为2018年12月30日，工程总造价为687193.65元（包括工程直接费624721.5元及工程综合管理费10%62472.15元）。结算表落款处，甲方一栏由刘勇签名，乙方一栏加盖了“亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司”字样合同专用章。3.网上银行电子回单，回单显示刘勇向欧五香转账支付408261元：其中2018年11月26日转账支付60000元，2018年11月29日转账支付30000元，2018年12月6日转账支付70000元（30000元+40000元），2018年12月10日转账支付50000元，2019年1月16日转账支付50000元，2019年1月17日转账支付78261万元（28261元+50000元），2019年4月26日转账支付20000元，2019年6月24日转账支付50000元；刘勇主张其余款项为现金支付。4.刘勇提交有“亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司”字样印章的收据8张（编号为8588021至8588028号），拟证实亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司收取其支付的涉案房屋装修款，上述收据显示的装修款金额共208932元。为证实涉案房屋经评估的价格，刘勇提交:1.广东信亚价格评估有限公司于2019年6月3日出具的《关于庙头工业区3栋5楼办公室装修装饰现值价格评估结论书》，载明：广东信亚价格评估有限公司接受刘勇的委托对涉案房屋的装修装饰现值进行评估，价格评估基准日为2019年5月25日，价格评估结论所指价格定义为评估标的在评估基准日，采用公开的市场价值标准确定的客观、合理的价格；价格评估结论为庙头工业区3栋5楼办公室装修装饰现值价在评估时点为600813元。2.广东信亚价格评估有限公司出具的发票显示，刘勇支付了鉴证咨询服务*评估费23990元。刘勇及臻福公司均确认，刘勇对涉案房屋进行上述装修的装修方案并未递交给臻福公司。2019年3月25日，刘勇向臻福公司支付了2019年3月23日至4月22日的租金13000元及水电费。2019年6月21日，刘勇与联合社签订了一份《经营户搬迁补偿协议》，该协议约定，按照上级政府关于推进落实“九项重点工作”，加快村级工业园区整治提升的要求，刘勇所经营的物业/土地属于整治提升范围，按照政府的要求，由联合社收回刘勇位于联合社辖区内的广州市黄埔区穗东街庙头工业园区范围相关土地和物业并进行整治拆迁，现根据政府部门的相关要求，本协议经双方协商一致，就上述土地和物业整治以及补偿的相关事宜达成本协议，以兹共同遵守；鉴于：1.在刘勇与承租人所签订的《租赁合同》（地址：黄埔区庙头工业区第三栋五楼）约定联合社将该土地/物业租赁给承租人，后该承租人通过与刘勇签订《租赁合同》，由刘勇对该土地/物业实际经营；2.联合社向刘勇支付本协议相关补偿款项；3.2019年3月15日，联合社已经发出解除（终止）合同的通知，明确刘勇在2019年4月15日前将相关土地和物业交还联合社；4.在限定期限内承租人并未在其内部补偿达成协议且与联合社达成协议，现刘勇自愿在联合社规定的期限内搬迁出租赁场所并交付物业给联合社。根据上述原因，在刘勇如期搬迁出租赁场所的，由联合社直接补偿给刘勇，租赁场地的停产停业经营损失费和搬迁费等事宜经双方达成如下一致意见，供双方遵照执行：一、双方同意参照上级有关规定及经评估公司评估补偿后刘勇自行退场交回物业：1.刘勇租赁场地物业建筑面积为629.96平方米，按照规定停产停业损失补偿费为138883元，搬迁费补偿为21900元，地上附着物补偿费为7440元，租赁押金/保证金为39000元，已预付未使用的垃圾清洁费用500元；2.自本协议签订后，原租赁合同自行终止，刘勇同意按要求日期自行搬迁退场；3.其他约定：刘勇对所提供材料的真实性负全部责任，如弄虚作假，将追溯刘勇相关法律责任。二、补偿方式：联合社直接将补偿款项支付至刘勇指定账户，支付至指定账户后即视为刘勇收到，相应责任由刘勇自行承担。三、支付期限：在双方签订本协议后3-5个工作日内，联合社将搬迁费支付至刘勇指定账户；2.在刘勇搬迁出租赁场所并清场交回物业后3-5个工作日内，联合社将停产停业损失补偿、租房保证金、地上附着物补偿费及垃圾费支付至刘勇指定账户。四、双方的权利义务：（一）联合社的权利义务：1.联合社根据关于推进落实“九项重点工作”，加快村级工业园区整治提升的要求，结合区域发展需要及相关程序有权直接收回租赁场地和物业；2.联合社收回土地/物业后，刘勇不得再以任何理由就经营场地向联合社提出请诉求；3.联合社应按约定时间足额支付约定款项；（二）刘勇的权利义务：……3.刘勇在收到搬迁费后3-5日搬迁出租赁场所，如刘勇未能按期将物业清场交给联合社，视同放弃租赁场地内的物品，联合社有权对租赁场地内的物品进行处理；4.刘勇收齐相关款项后对租赁场地不再具有任何权利；5.刘勇不得干扰联合社对相关场地的使用；6.刘勇的租金支付至2019年4月22日止，水电费计付至场地实际交回联合社之日止。上述《经营户搬迁补偿协议》的附件为《停产停业损失补偿确认明细表》《搬迁补偿确认明细表》《地上其他附着物补偿确认明细表》、涉案合同、营业执照、身份证、银行卡信息、《租赁押金/保证金单》、垃圾费收据。合同附件《停产停业损失补偿确认明细表》载明，涉案房屋5楼梯间建筑面积141.61平方米损失补偿单价为30元/m2·月，补偿期限为12个月，补偿总值为50980元，5楼办公用途处建筑面积488.35平方米损失补偿单价为30元/m2·月，补偿期限为6个月，补偿总值为87903元，该项备注为：加建部分，无房产证。《搬迁费补偿确认明细表》载明，刘勇搬迁电脑、空调、冰箱、办公桌、打印机等可移动的物品的搬迁费用补偿款共5840元。刘勇确认联合社已按约定向其支付了该协议项下的所有补偿款项，亦确认联合社已将刘勇向臻福公司支付的涉案房屋押金39000元退回给刘勇，但刘勇认为因该加建部份为违章建筑其才无法获得12个月的停产停业损失，故要求臻福公司补偿5楼办公用途处建筑面积488.35平方米6个月停产停业损失差额87903元。庭审时，双方均确认刘勇租赁涉案房屋作办公室使用，并确认涉案房屋中141.61平方米的部分是有权属证书的合法建筑，除该141.61平方米外的其余部分包括阳台及臻福公司在楼顶用自行搭建的488.65平方米玻璃墙及铁皮屋顶的临时房屋。该488.65平方米临时房屋没有合法产权证明，也没有办理合法报建手续。刘勇确认其已于2019年7月9日将涉案房屋交回给联合社。双方确认包括涉案房屋在内的第三栋房屋已于2019年7月10日被拆除。为查清涉案房屋的相关情况，一审法院于2020年1月6日向广州开发区规划局和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发出一份（2019）粤0112民初8863号协助调查函（该协助调查函的附件为刘勇提交的穗开规划资源函〔2019〕1385号文）。2020年1月17日，广州开发区规划局和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局向一审法院发出一份《关于提供（（2019）粤0112民初8863号）涉及黄埔区庙头工业区第三栋厂房有关情况的复函》，该复函有以下内容：一、经查档案系统，我局暂未查询到庙头工业区第三栋厂房有关规划报建手续等记录。二、该厂房已取得《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）（详见附件），具体有关信息或数据详见附件内容。三、来文附件穗开规划资源函〔2019〕1385号确实为我局向城管部门出具的规划意见。2018年4月17日，广州市黄埔区庙头经济发展公司及广州市庙兴物业有限公司向臻福公司发出一份《通知》，该通知有以下内容：鉴于贵公司在庙头工业区第三栋、第六栋楼顶未经我方同意擅自搭建造成极大的安全隐患，现责令你立刻停止施工进行整改，整改措施要求如下：一、停止继续搭建、同时不准堆放物品、不准招租、不准使用该建筑物；二、要求在5月15日前出具该两栋搭建楼房的安全鉴定报告；安全鉴定报告内容要求出具该两栋建筑物是否可以加建？若能加建的最大承重量是多少等有关此栋建筑物是否受影响的鉴定结果；同时在该事情未处理完毕之前我公司所有人员将不定期对该加建的建筑物进行监控，并不准为该物业办理有关业务（如办理牌照、备案等）；三、待房屋安全鉴定报告结果出来，看结果如何再定下一步处理方案。因此，希望贵公司能积极配合要求进行整改，让所有程序都在依法依规的情况下进行，否则将追究贵公司违约责任，并报政府有关部门处理。2018年5月7日，臻福公司向广州市黄埔区庙头经济发展公司出具一份《承诺书》，该承诺书有以下内容：我方承租贵司庙头工业区第三栋物业，因楼房楼龄较长，年久失修上，导致楼顶到处渗水，我方在顶楼搭建了部份防雨棚以便解决漏水问题，在接到贵司通知后，我方按要求出资找具有专业资质的房屋鉴定机构对这几栋房屋进行安全鉴定，在未与庙头社区协商好可以使用之前，我方承诺此顶楼加建部份不予以出租，如有违反，属我方违规，愿承担一切后果。2018年5月25日，广州市黄埔区庙头经济发展公司及广州市庙兴物业有限公司向臻福公司发出一份《通知》，该通知有以下内容：鉴于贵公司在我工业区第三栋、第六栋楼顶未经我方同意擅自加建事宜，经我方发现后已立刻责令你司停止施工并要求贵公司在5月15日前出具该两栋擅自搭建楼房的房屋安全鉴定报告，但到目前为止我司还没收到你提交上来这两栋的房屋安全鉴定报告，因此，我们限定贵公司在5月31日前必须提供该两栋擅自搭建楼房的有效安全鉴定报告提交给我公司等待处理，如超期我公司将对第三栋、第六栋擅自加建部份楼房进行封场（即禁止所有人、物、工具、材料等物件进入或堆放），直至有处理结果为止。臻福公司提交一份广州市久安房屋鉴定有限公司于2018年6月5日出具的《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》，该鉴定报告载明臻福公司委托广州市久安房屋鉴定有限公司对第三栋房屋进行建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定，鉴定结论为该房屋整体的可靠性等级评定为二级，略低于国家现行标准规范的可靠性要求，仍能满足结构可靠性的下限水平要求，尚不明显影响整体安全，在目标使用年限内不影响或不明显影响整体正常使用，可能有极少数构件应采取措施、极个别次要构件必须采取措施。刘勇提交一份《限期整改通知》的复印件及其附件穗开规划资源函〔2019〕1385号文的复印件，《限期整改通知》显示：2019年6月18日，广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处向庙头社区发送该整改通知，该通知有以下内容：庙头社区，你单位在黄埔区穗东街庙头工业区第三栋加建房屋，现经上级规划部门定性为违法建设（穗开规划资源函〔2019〕1385号），责令你单位于6月20日自行整改拆除完毕，逾期不拆除的，我街道将依法予以强制拆除。穗开规划资源函〔2019〕1385号文《关于协助提供关于穗东街庙头工业区第三栋涉嫌违法建设征求规划意见的复函》的复印件有以下主要内容：区城市管理和综合执法局，你局于2019年6月11日送来的《关于穗东街庙头工业区第三栋涉嫌违法建设征求规划意见的函》（穗埔城管函〔2019〕606号）及相关材料收悉，经研究，现协助你局提供规划意见如下：所涉工程建于2017年，上述建设工程未向我局申请过规划报建；经核实，上述建设工程在现行法定控制性详细规划中规划涉及防护绿地，而来函资料显示上述建设工程现状用途为工业，因此其建筑功能不符合现行城市规划要求；如当事人的确无法提供有效的房屋权属文件，且你局明确上述建设工程为违法建设，则我局认为该建设工程属“无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设”，涉及安全生产、环保、消防、质量等方面问题，应以相关部门意见为准；上述规划意见为我局协助你局出具的规划部门意见，是我局为你局作出行政行为而实施的咨询过程性行为，仅供你局进行违法建设处罚时参考使用。一审法院认为，广州开发区规划局和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2020年1月17日向一审法院发出的《关于提供（（2019）粤0112民初8863号）涉及黄埔区庙头工业区第三栋厂房有关情况的复函》证实，虽然该局暂未查询到第三栋房屋有关规划报建手续等记录，但该局向一审法院出具的第三栋房屋的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）可证实，第三栋房屋已取得《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），联合社是第三栋房屋的合法权属人，故涉案房屋中141.61平方米的部分房屋属于《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）项下的房屋，臻福公司将该部分房屋转租给刘勇经房屋权属人即联合社同意，故刘勇与臻福公司在涉案合同中约定租赁该部分房屋没有违反法律规定，该约定合法有效。刘勇主张涉案合同全部无效依据不足，一审法院不予支持。因刘勇实际使用涉案房屋至2019年7月8日，故刘勇要求臻福公司返还2019年3月23日至4月22日期间的租金无据，一审法院不予支持。关于停产停业损失差额问题，刘勇在臻福公司未参与的情况下自愿与联合社签订了《经营户搬迁补偿协议》，该协议约定的补偿项目为停产停业损失、搬迁费、地上附着物，亦约定由联合社退还刘勇已支付的保证金，上述款项已由联合社直接向刘勇进行补偿及退款，联合社并未将涉案房屋的停产停业损失补偿给臻福公司，故刘勇要求臻福公司支付停产停业损失补偿款的差额87903元没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失费及评估费问题，首先，刘勇及臻福公司并无约定刘勇支出的装修费及评估费由臻福公司负担；其次，从刘勇提交的《搬迁费补偿确认明细表》证实，刘勇已将可移动的办公用品等物品搬走，未能搬走的只是固定在涉案房屋内的固定装修；第三，对该固定装修，双方在涉案合同第六条中已约定合同如提前终止、解除或届满时，建筑物内的固定装修不得拆除，归臻福公司所有，并非归刘勇所有；第四，刘勇与联合社签订的《经营户搬迁补偿协议》第四条中明确约定“刘勇在收到搬迁费后3-5日搬迁出租赁场所，如刘勇未能按期将物业清场交给联合社，视同放弃租赁场地内的物品，联合社有权对租赁场地内的物品进行处理；刘勇收齐相关款项后对租赁场地不再具有任何权利；刘勇不得干扰联合社对相关场地的使用”，故刘勇在臻福公司未参与的情况下自愿将包括上述固定装修在内的涉案房屋交回给联合社，现涉案房屋在刘勇交回之后的次日因拆除的原因已经灭失，证实刘勇已按其与联合社签订的《经营户搬迁补偿协议》的约定自愿放弃在涉案房屋内的固定装修。综上，刘勇要求臻福公司赔偿装修损失费600813元及评估费23990元无据，一审法院不予支持综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回刘勇的全部诉讼请求。一审受理费10911元由刘勇负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于案涉合同的效力及刘勇主张的装修款、停产停业损失差额应否得到补偿。本案为租赁合同纠纷，根据一审查明的事实，案涉租赁的物业488.35平方米为违章建筑，根据法律规定，此部分为无效，即案涉合同部分有效、部分无效。在一审期间，刘勇诉请合同全部无效，于法不符，一审不予采纳并无不当，本院予以维持。根据一审查明的事实可知，案涉房屋系因拆迁被收回，案涉合同因此无法继续履行。依照案涉合同第六条“合同如提前终止、解除或届满时，建筑物内的固定装修不得拆除，归臻福公司所有”及第七条“合同期间，如遇到不可抗力事件政府、集体征用土地，甲方所属社区实施城中村改造项目需收回建筑物的，使合同无法履行，甲、乙双方可解除合同，不视为违约”的约定，案涉合同终止时建筑物的固定装修归甲方所有，故刘勇主张该装修款有违双方约定。刘勇对于合同约定发生拆迁时装修归出租方所有并无异议，但认为案涉合同为无效合同故不应适用该条款。对此，本院认为，在合同有效因拆迁而终止合同的情形下，刘勇尚不可获得该装修补偿，反而在合同无效的情形下而获得更大利益，显然与法律精神相悖。至于刘勇提出因案涉房屋部分系违章建筑导致其无法向拆迁者主张拆迁补偿，对此，根据双方确认《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》第三条“本意见所称被征收人指被征收土地、房屋及其他建（构）筑物、附属物的所有权单位或个人”、第九条“有合法经营手续的各种经营性场所。因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿…，被征收房屋产权不属于实际生产经营单位或个人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任，被征收人与生产经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业或经营损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配”的规定可知，被征收人是被征收土地、房屋及其他建（构）筑物、附属物的所有权单位或个人的所有权人，作为承租人（实际经营者）亦只能基于合同向合同相对方请求分配拆迁款，而无权直接向拆迁人主张权利，故其该辩解意见亦依据不足。关于刘勇主张停产停业损失差额的问题。如前所述，刘勇系案涉房屋的次承租人，其理应依据合同相对性原则与出租人协商分配，现刘勇在臻福公司未参与协商的情况下自愿与联合社签订了《经营户搬迁补偿协议》，视为其认可该分配款项。即便刘勇认为因案涉房产部分属于违章建筑而未能得到合法建筑所应补偿数额，但刘勇作为承租人对于签订案涉合同亦负有谨慎审查义务，其自身亦有过错，况且臻福公司亦未获得相关补偿，其请求臻福公司赔偿差额，理据不足，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。刘勇的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10911元，由刘勇负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十四日书记员 王日平古文娜