上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10775号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海广泽贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙敏巧，董事长。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海小荧星教育培训有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈莹，总经理。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忻，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海广泽贸易有限公司(以下简称广泽公司)、上海小荧星教育培训有限公司(以下简称小荧星公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初22835号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广泽公司上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、八项，在维持判决其余项的基础上改判：一、小荧星公司将青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复成毛坯房原状、恢复房间单元隔墙后，向广泽公司交还房屋；二、小荧星公司自合同解除之日起第二天即2018年10月19日起，按每日人民币(以下币种均为人民币)4,329元向广泽公司支付逾期还房的违约金直至实际返还房屋之日止；三、小荧星公司支付解除合同违约金685,948元。事实和理由：依法成立的合同，对双方均有约束力。小荧星公司在法院充分释明的情况下仍拒绝履行合同约定的将房屋恢复原状之后交房之义务。一审法院没有遵循合同约定，而判决广泽公司替代履行，显然不当。本案纠纷系小荧星公司违约引起，逾期还房违约金以及合同解除违约金均在合同中有所约定，一审法院任意调整约定的标准及金额，不具备客观、公正性，应予纠正。综上，广泽公司请求二审法院支持其上诉请求。小荧星公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回广泽公司一审诉讼请求，支持小荧星公司一审反诉请求。事实和理由：我国《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.1.7“民用建筑的耐火等级、最多允许层数……”一条中明确规定,……儿童活动场所、学校等不应超过二层或设置在三层及三层以上楼层。故小荧星公司有权依据双方合同第10.2.2条及第10.2.4条约定，单方解除合同。小荧星公司早在2018年10月16日已交还系争房屋，不应再承担房屋占有使用费，广泽公司在一审审理中多次明确拒绝收房，故合同解除后相关损失应由其自担。综上，小荧星公司请求二审法院支持其上诉请求。广泽公司、小荧星公司均不同意对方上诉请求。广泽公司向一审法院起诉请求：一、判令小荧星公司对系争房屋恢复成毛坯房原状、恢复房间单元隔墙后，向广泽公司交还房屋；二、判令小荧星公司支付2018年7月1日至2018年10月18日的租金和物业管理费合计264,526元，其中租金229,458元，物业费35,068元；三、判令小荧星公司支付逾期付款违约金(以19,587.26元为本金，按每日0.03%的标准自2018年5月26日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；以本金125,398元为本金，按每日0.03%的标准自2018年6月26日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；以119,540.47元为本金，按每日0.03%的标准自2018年8月26日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金)；四、判令小荧星公司自合同解除之日起第二日即2018年10月19日起，按每日4,329元之标准向广泽公司支付逾期还房的违约金直至实际返还房屋之日止；五、判令小荧星公司支付解除合同违约金685,948元；六、判令小荧星公司支付免租期的所有租金162,486元；七、判令小荧星公司支付水电费及相应的滞纳金合计4,945.44元。小荧星公司向一审法院提出反诉请求：一、判令广泽公司返还小莹星公司租赁保证金184,200元；二、判令广泽公司赔偿小荧星公司装修损失466,276.72元。一审法院认定事实：2014年6月24日，广泽公司(出租方、甲方)与小荧星公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为办公，房屋所有权证及平面图复印件见本合同附件1，现有装修、附属设施、设备状况，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明，见本合同附件二、附件三。甲乙双方同意上述附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止或解除时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。合同第二条约定，租赁该房屋作为小荧星公司教学与办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第三条约定租赁期自2014年6月1日起至2019年8月31日止。第四条约定起始每日每平方米建筑面积租金为2元，起始月租金为54,162元，房屋租金在租赁期内以上一年租金标准每年按5%递增；甲方应在乙方支付租金前向乙方开具有效等额发票，若甲方不提供发票的，乙方有权不予付款。第五条约定租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由乙方承担并直接向相关部门缴费。乙方除应向甲方支付本合同约定的租金及因租赁本房屋产生的费用外，无须向甲方支付任何其他费用。现时物业管理费为11元/每平方米建筑面积/月。租金每2个月支付一次，先付后用，在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付2个月租金。物业费每3个月支付一次，先付后用，在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金。第七条约定乙方对房屋进行装修和增设的附属设施、设备的费用、安全、维护由乙方自行承担，装修和增设的附属设施、设备归乙方所有。装修免租期为2014年6月1日至2014年8月31日，该期限内乙方无需向甲方支付租金但需支付物业管理费、水电费和履行合同其他义务。第八条约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满后腾空并按原状态返还该房屋。因甲方违约导致合同提前终止的情况下，如在2015年6月1日后导致合同提前终止的，甲方应按乙方装修的折旧后的剩余价值赔偿甲方的全部损失。因乙方违约导致合同提前终止的情况下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的所有租金，甲方其他权利不影响。如果该房屋交还时之状况不符合合同规定，甲方有权采取措施，由此而产生的相关费用和损失由乙方负责。因乙方原因逾期返还房屋的，每逾期一天乙方应按照合同终止日时当期日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该房屋，违约金不足赔偿损失，甲方有权要求补足。第十条约定发生下述情况之一的，甲方有权单方解除本合同……10.1.4乙方拖欠支付租金、物业管理费用及其他费用的经甲方催告后15日仍未支付的。发生下述情况之一的，乙方有权单方解除本合同……10.2.4甲方交付的房屋不符合本合同约定的租赁房屋用途所需的消防条件危及乙方安全或导致乙方不能实现租赁目的的。第十一条约定乙方拖欠支付租金、物业管理费用及其他费用超过10天的，每逾期一日乙方应支付拖欠金额万分之三的违约金直至支付；租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同，提前退回该房屋的，乙方应按提前退回天数的租金的一倍向甲方支付违约金。另，合同附件一为房屋平面图及沪房地青字(2010)第004050号上海市房地产权证，其上显示登记日为2010年3月22日，权利人为案外人上海吉富绅置业集团有限公司(以下简称吉富绅公司)。附件二载明现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定。合同签订后，双方按合同约定履行至2018年6月30日，此后租金及物业费等小荧星公司未再支付。一审另查明，2009年12月24日，上海市青浦区公安消防支队向吉富绅公司出具沪青公消验[2009]第0094号建设工程消防验收意见书，表示系争房屋建筑工程符合国家消防规范及原审核意见的要求，消防验收合格，同时要求对已验收建筑如需改变用途或进行内部装修应向其办理有关消防手续。2014年6月1日，吉富绅公司出具同意转租证明，表明同意由广泽公司将系争房屋出租给小荧星公司，租赁期限为2014年6月1日至2019年8月31日。一审又查明，2018年6月6日，小荧星公司向广泽公司发《关于提前解除房屋租赁合同的函》，表示由于系争房屋的消防条件不符合相关法律、法规之规定，小荧星公司始终未能办理相关证照手续，造成小荧星公司承担巨大经营风险，因此根据租赁合同第10.2.4条之约定，小荧星公司有权单方解除租赁合同。鉴于此，小荧星公司提出与广泽公司的租赁合同于2018年8月31日提前解除。广泽公司收到该函件后，通过彩信及向小荧星公司在合同中预留的地址邮寄等方式向小荧星公司回函，告知小荧星公司系争房屋在合同签订前已取得消防验收并已经取得房地产权证，认为小荧星公司提出的解除合同的理由不能成立。2018年9月20日，小荧星公司再次向广泽公司发函，表示小荧星公司于2018年8月期间搬离系争房屋内财物时遭到广泽公司的暴力阻拦，属严重侵权行为，告知广泽公司于2018年9月1日起因广泽公司原因造成小荧星公司未能搬离，致使小荧星公司财物滞留的，不承担任何房屋占用费。2018年9月25日，广泽公司回函，回复小荧星公司称不存在阻拦搬离之事，并要求小荧星公司支付2018年7-10月租金、2018年7-11月物业管理费及水电费、滞纳金。2018年10月16日，广泽公司向小荧星公司的预留地址寄送《解除合同通知函》，告知小荧星公司，因小荧星公司拖欠租金等费用，故书面通知小荧星公司即日起解除房屋租赁合同，要求小荧星公司恢复原状后交还房屋、付清所有欠付费用等。EMS查询系统显示该通知函于2018年10月18日签收。一审再查明，2019年4月10日，广泽公司通过转账向案外人上海真谱物业管理有限公司代小荧星公司支付2018年8、9月的电费4,813.40元(其中违约金271.28元)，支付2018年8、9月的水费132.06元，支付2018年7月1日至10月18日的物业管理费35,258.40元。广泽公司、小荧星公司一致确认，双方签订的房屋租赁合同中无附件三。关于水电费及物业费的支付流程是，广泽公司给单据到小荧星公司，小荧星公司直接向有关部门缴纳。一审审理中，广泽公司表示，小消防申报手续是指商户入驻房屋以后自行进行装修办理营业，所需办理的消防手续，小荧星公司是申办主体，不存在广泽公司代办，广泽公司也从未承诺过代办消防。附件二的所有内容都是房屋交付给小荧星公司时的状态，同意小荧星公司装修的部分没有写入。房屋交给小荧星公司时的状态就是附件二的状况，是隔开的毛坯状态，坚持要求小荧星公司恢复原状。2018年8月以后的物业、水电费已由广泽公司代小荧星公司支付，广泽公司仅按照合同约定主张物业费金额，租金发票是否开具不影响小荧星公司应当支付利息的实体责任。对于租赁保证金同意在本案中抵扣。房屋现在是闭锁的，但不清楚内部状态，小荧星公司也没有把钥匙交给物业公司或小荧星公司。没有证据表明消防问题是导致小荧星公司无法使用房屋的原因，也没有证据表明是因出租方造成，故不认可小荧星公司解除合同。小荧星公司表示，系争房屋的小消防没有通过，小消防就是对房屋二次装修和使用后应具备的消防标准，二次装修和使用虽是小荧星公司做的，但根据消防设计规范，四楼房屋无法租给教育培训机构使用，三楼以上不能租给少儿培训机构。系争房屋因在四楼无法做培训机构而被消防部门罚款，无法用于正常教学，因此小荧星公司根据合同解除合同。广泽公司为了让小荧星公司入住，承诺肯定能达到小荧星公司要求的租赁目的，还帮小荧星公司办理消防竣工验收。广泽公司自2014年9月开始营业，到2018年6月都是正常教学，2018年6月消防部门告诉小荧星公司说再不搬走就要受到更严厉的处罚，小荧星公司这个时候才知道没有通过消防验收，意识到存在风险因此就搬走了。关于处罚，只有罚款收据和口头警告，无其他整改意见、停业通知书。合同已经由小荧星公司发函于2018年8月31日解除。2018年10月17日，小荧星公司最后一次搬空系争房屋内物品，并将钥匙交还给物业经理，但没有通知广泽公司，现在房屋内已经没有小荧星公司物品了，即使有也是不要的。房屋交付时的原状无法核实，坚持认为按照合同约定，返还是按照原状态，也就是使用后的状态返还。坚持认为应由广泽公司恢复原状，若法院认为小荧星公司有恢复的义务，愿意承担广泽公司恢复原状的费用。小荧星公司反诉的装修损失是根据剩余租赁期限与合同约定的使用期限之间的比值乘以装修的总费得出。为此，小荧星公司提供：1.建设工程竣工验收消防备案受理凭证、小荧星公司校长和广泽公司孙经理的聊天记录，证明2015年广泽公司代小荧星公司办理租赁房屋消防竣工验收情况，孙经理表示文件已经送审。2.代收罚没款收据，证明2017年小荧星公司因消防不合格受到处罚，从而意识到该事件存在的风险。3.租赁合同解除方案申请报批单，此系广泽公司内部的报批表，是广泽公司员工发送给小荧星公司的，说明双方当时协商解除合同的内容中，没有恢复原状的费用。4.视频录音光盘、微信聊天记录，证明2018年8月小荧星公司搬离受到阻碍的情况。5.建筑装饰工程施工合同、财务凭证、关于青浦校区装饰工程结算审价报告，证明小荧星公司就系争房屋的室内装饰工程与案外人签订合同，审计价款为1,306,137.08元，小荧星公司已全额支付。6.建设工程委托监理合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人就房屋装修签订监理合同，合同价款81,030元，小荧星公司已全额支付。7.消防工程施工合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人就系争房屋签订消防合同，合同价款150,000元，广泽公司已支付142,500元，剩余未付的质保款。8.立牌灯箱制作合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人订立合同并支付24,963元。9.LED显示屏系统制作及室内软装安装合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人签订合同并支付21,444元。10.销售合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人签订合同并支付22,000元。11.工程设计合同、财务凭证，证明小荧星公司与案外人签订合同并支付129,600元。12.青浦校区零星工程合同书、财务凭证，证明小荧星公司与案外人签订合同并支付280,000元。以上证据5-12共同证明小荧星公司在系争房屋内装修投入共计1,746,860.26元，根据财务分担规则折旧后是466,276.72元。13.建筑设计防火规范(GB50016-2014)、设计院网站截图，注意强制性条文第5.4.4条，写明不能超过三层。之前没有因消防问题受到影响，因此小荧星公司持续向广泽公司支付租金，直到2018年小荧星公司受到处罚之后，小荧星公司找到广泽公司询问消防验收的问题。该规范2015年5月1日实施。对于小荧星公司提供的证据，广泽公司质证称：1.无原件，与本案无关，无法证明广泽公司违约，合同没有约定办理消防验收是广泽公司的义务。小消防是商户自行进行装修办理营业需办理的消防手续，小荧星公司是申办主体，不存在广泽公司代办，也不存在合同中向小荧星公司承诺或保证通过消防验收。孙经理是物业的工作人员，不是广泽公司人员。2.与本案无关。3.双方有协商的过程，但最终未能协商一致，应该还按原合同履行。4.是小荧星公司与物业公司发生争执。因搬离物品需要提供相应手续，且小荧星公司还欠付物业费和水电费，故物业公司要求小荧星公司付清款项，与广泽公司无关。录音内容能够证明广泽公司同意其搬离。5-12、不予认可，上述装修中有可移动设施，不应该记入现场价值；消防合同约定通过验收才付到95%，证明小荧星公司对于消防工程是满意和认可的；广告、灯箱、LED合同包括了户外设施，不在室内装修；并且根据合同约定，不论何种原因终止，小荧星公司都应按照毛坯状态返还房屋，因此对于小荧星公司所谓的装修投入无需补偿。即使需要价值认定，也应当按照评估价值。13.第5.44条与本案没有关联性，仅仅指的是儿童活动场所，而且应设在独立的建筑物里面，且对于建筑物的耐火材料做了不同区分。规定也说明儿童活动场所可以设立在高层建筑，故无法得出小荧星公司的证明目的。法院不能代替建设行政主管部门判断系争房屋能否用于培训机构，也无证据表明小荧星公司是因受到该规范的规制导致办公教学无法进行。双方合同签于2014年，广泽公司不清楚小荧星公司的培训对象，小荧星公司应自行掌握调整经营内容，广泽公司对此不可控，也无需承担责任。小荧星公司经营的是培训机构，房屋用于办公和教学，小荧星公司未能举证是因此原因导致其被禁止经营。一审审理中，小荧星公司多次要求交接系争房屋，广泽公司以未恢复原状为由拒不接收，小荧星公司在此情况下亦不同意自行拆除其所做装修、恢复至房屋交接时的状况。经法院释明，双方仍坚持其原有意见。一审法院认为，广泽公司、小荧星公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。小荧星公司提出其因二次消防未通过、四楼以上不得开办少儿培训机构而受到消防部门的处罚，导致小荧星公司不能实现租赁目的，因此行使合同约定的解除权并搬离，但系争房屋已经通过消防验收，装修后的消防验收的责任主体在于小荧星公司，小荧星公司提供的证据也不足以证明系争房屋装修的消防验收、位置与其要求解除合同之间的关联，况且小荧星公司依据的建筑设计防火规范是在双方签订房屋租赁合同之后实施，小荧星公司已正常使用系争房屋至2018年6月，因此对于小荧星公司的该项意见，法院难以认同。小荧星公司拖欠租金等费用，广泽公司按照合同约定行使解除权并邮寄至小荧星公司在合同中预留的地址，于法无悖，租赁合同自解除函送达至小荧星公司之日解除。合同附件二约定了合同签订时的装修、附属设施、设备状况，第8.1条亦约定小荧星公司返还房屋应“按原状态”，小荧星公司抗辩“原状态”是指使用后的房屋的现在的状态，无事实与法律依据，法院不予采信。广泽公司要求小荧星公司恢复至房屋交付给小荧星公司时的状态即合同附件二约定的标准，法院予以确认，但因小荧星公司明确拒绝负担恢复原状的行为(即使是在假设法院判决的前提下)，而该恢复原状并非不可替代履行，因此为避免损失的进一步扩大，以广泽公司代为履行恢复原状为宜，对于实际产生的恢复费用，广泽公司可另行向小荧星公司主张，同时给予广泽公司必要的恢复原状的时间。广泽公司主张系争房屋恢复原状并交还广泽公司前的租金、物业管理费、逾期付款违约金、免租期租金、水电费等，于法无悖，法院予以支持。支付水电费是小荧星公司义务，逾期支付水电费导致的滞纳金应由小荧星公司承担。对于逾期返还房屋、解除合同的违约金，小荧星公司认为合同约定的标准过高，要求调整，法院综合考虑广泽公司的实际损失、小荧星公司的过错程度、房屋未予返还的原因、广泽公司及小荧星公司的态度和作为、租金标准等因素，酌情予以确定。关于租赁保证金，广泽公司同意在本案中抵扣返还，法院予以确认。关于小荧星公司的装修损失，因解除合同的责任并非在于广泽公司，因此小荧星公司要求广泽公司赔偿，无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院作出判决：一、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋返还给上海广泽贸易有限公司；二、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司2018年7月1日至2018年10月18日的租金229,485元及物业管理费35,068元；三、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司逾期付款违约金(以19,587.26元为本金，按每日万分之三的标准自2018年5月26日起计算至实际付清之日止；以本金125,398元为本金，按每日万分之三的标准自2018年6月26日起计算至实际付清之日止；以119,540.47元为本金，按每日万分之三的标准自2018年8月26日起计算至实际付清之日止)；四、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司逾期还房违约金(按每日2,124元的标准，自2018年10月19日起计算至实际交还房屋之日后三十日止)；五、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司解除合同违约金65,834元；六、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司免租期租金162,486元；七、上海小荧星教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司水电费及滞纳金4,945.44元；八、上海广泽贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持；九、上海广泽贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海小荧星教育培训有限公司租赁保证金184,200元；十、上海小荧星教育培训有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，小荧星公司提交系争房屋的《上海市不动产登记簿》《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)、上海市青浦区公安消防支队消防检查记录、上海市青浦区教育局出具的情况说明、上海吉富绅置业集团有限公司网站截图等证据，主要证明广泽公司并非系争房屋产权人，不具备原告主体资格；系争房屋不符合合同约定用途。租赁期间，系争房屋因消防问题多次受相关部门检查，影响经营；广泽公司与物业公司之间有关联关系。广泽公司对缺乏原件的证据不予质证，同时认为即使属实，也与本案无关，不能达到小荧星公司的证明目的。本院确认以下事实：一、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)规定：“耐火等级为一、二级时，托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所不应超过三层或设置在四层及四层以上楼层或地下、半地下建筑(室)内”；《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)规定：“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过三层”。二、一审审理中，2019年3月5日第一次庭审时，小荧星公司表示同意交接房屋，广泽公司诉讼代理人表示庭后询问当事人意见后书面回复法院。一审法官告知双方当事人，若坚持不交接房屋，导致损失扩大，将会存在诉讼风险；2019年4月11日法院组织双方到现场，广泽公司明确表示不同意现在交接，坚持要求小荧星公司恢复原状后交接。三、双方所签合同第8.3条第二款约定“如果该房屋交还时之状况不符合合同规定，广泽公司有权采取措施，由此而产生的相关费用和损失由小荧星公司负责”。二审期间，本院再次向广泽公司释明，要求其自行收回房屋，但广泽公司至今仍未收回。本院认为，小荧星公司在广泽公司起诉前已搬离系争房屋，双方在诉讼中均对合同解除无异议，各自所提本、反诉亦是对合同解除的后果请求法院处理，故本院确定租赁合同已予解除。小荧星公司主张广泽公司不具备原告主体资格的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。经查，无论是合同签订时所适用的《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)“耐火等级为一、二级时，托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所不应超过三层或设置在四层及四层以上楼层或地下、半地下建筑(室)内”，还是纠纷发生时所适用的《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过三层”，均对场所设置层数作出了明确的规定。本案中，小荧星公司租赁系争房屋是用于儿童培训班、早教中心等用途，消防条件均不符合合同签订及纠纷发生时适用的《建筑设计防火规范》之规定。而违反防火规范继续使用系争房屋将直接导致危及使用人的人身、财产安全的危险后果。需指出的是，法院也不应以小荧星公司已租赁使用系争房屋这一实际情况作为评判合同能否因此解除的因素之一。鉴于双方租赁合同10.2.4条约定“广泽公司交付的房屋不符合本合同约定的租赁房屋用途所需的消防条件危及乙方安全或导致乙方不能实现租赁目的的，小荧星公司可单方解除合同”，故本院确定双方租赁合同已于小荧星公司在2018年6月6日函件确定的2018年8月31日解除。广泽公司、小荧星公司对合同解除日所持观点，实际涉及到双方在诉讼中之实质争议即本案合同解除是否系一方违约所致，进而决定己方要求对方承担违约责任之诉请是否可获法院支持的问题。本院认为，小荧星公司承租系争房屋用于儿童教学违反了《建筑设计防火规范》的相关要求，造成了消防安全隐患，将儿童的人身安全置于危险之中。其作为一家经营多年的儿童教育培训机构，对此规定应属明知。其在知晓上述规定的情况下，仍承租系争房屋用于儿童教学办公，故对纠纷的产生直至合同解除负有过错，且属主责；而广泽公司作为出租人，其在知晓小荧星公司承租房屋用途的情况下仍与其签订租赁合同，显然未尽到谨慎的审核义务，故对纠纷产生及合同解除亦有过错，应负次责。由此，本院认为，系争合同解除非因任何一方单方违约所致，双方均应承担相应责任。广泽公司、小荧星公司均要求对方按照合同约定承担违约责任的相关观点，缺乏事实及法律依据。在此基础上，本院对合同解除的法律后果作如下认定。首先，关于房屋返还之问题。广泽公司上诉要求小荧星公司将系争房屋恢复原状后返还并承担逾期还房的违约金直至实际返还之日止。本院认为，一审法院作出的系争房屋应由广泽公司收回并自行恢复，恢复费用另行主张之认定，较之由小荧星公司恢复原状后返还的做法更加经济、效率，同时亦符合《中华人民共和国合同法》中相关积极减损的法律规则，故本院认同一审法院有关于此的认定，广泽公司相关上诉请求，本院不予支持。其次，关于租金、物业费及占有使用费支付之问题。广泽公司所主张的逾期还房违约金，其实质为合同解除后的占有使用费。由于广泽公司至今尚未收回系争房屋，故小荧星公司支付占有使用费至何时是本案应予确定的问题。本院综合具体案情后，最终认为小荧星公司需支付合同解除前欠付的租金及合同解除后至2019年4月11日止的占有使用费。此后产生的空置损失应由广泽公司自担。理由如下：虽广泽公司要求小荧星公司将系争房屋恢复原状后返还的该项诉请具有合同依据，但合同同时也约定“如果该房屋交还时之状况不符合合同约定，广泽公司有权采取措施，由此而产生的相关费用和损失由小荧星公司负责”。由此可见，双方所签合同对于未按原状交还时已有明确约定。该约定一方面赋予了广泽公司的自行救济权利；另一方面亦明确了采取积极措施防止损失进一步扩大是广泽公司的合同义务。同时，该合同义务在法律规定中也有明文体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体至本案，小荧星公司在诉讼前就已搬离房屋，如广泽公司在诉讼之前就收回房屋，则可将空置损失降低至最小范围内，此举也不影响其正常主张其他合法权利。即便法院充分考虑到广泽公司此后向法院提出小荧星公司修复房屋后收回之诉请时确有合同依据，尚具有一定合理性、正当性，但在一审法院审理中多次释明、告知风险并于2019年4月11日组织交接时，广泽公司仍然以合同约定为由拒收房屋。同时，在本院二审再次明确释明的情况下，广泽公司至今仍然未接收房屋。本院认为，广泽公司在法院多次释明后，一直对于空置损失的扩大报以放任之心态，其拒不接收房屋之行为属于不当行使合同权利。在广泽公司自身对合同解除也存有过错的情况下，相关空置损失应当由其自行负担。故小荧星公司无需支付2019年4月12日始的占有使用费。关于物业费，广泽公司替小荧星公司向案外人上海真谱物业管理有限公司支付了2018年7月1日至2018年10月18日期间的物业费，鉴于该期间系由小荧星公司实际占有使用，故本院对广泽公司主张该期间物业费之诉请予以支持。广泽公司自行收回房屋后实际产生的恢复费用等损失，广泽公司可另行主张，本案不予处理。最后，关于合同解除后的其余后果。前文已述，因双方对纠纷产生至合同解除均有过错，故广泽公司主张的逾期付款违约金及解除合同违约金，本院均不予支持。小荧星公司主张的装修损失，因其具有主要过错，加之合同已履行部分年限之后的剩余残值及合同解除后本应恢复原状等考量因素，本院对此亦不予支持。广泽公司主张的免租期租金损失，本院综合合同已经履行的年限及双方过错程度，酌情确定小荧星公司应当支付5万元。关于水电费及滞纳金、租赁保证金之处理，一审法院所作认定并无不当。综上分析，广泽公司的上诉请求，本院不予支持；小荧星公司的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初22835号民事判决第七、九项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初22835号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、十项；三、上海广泽贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋自行收回；四、上海小荧星教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司2018年7月1日至2019年4月11日的租金及占有使用费人民币49万元及2018年7月1日至2018年10月18日的物业管理费人民币35,068元；五、上海小荧星教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司免租期租金损失人民币5万元；六、上海广泽贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、上海小荧星教育培训有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,936.50元，由上海广泽贸易有限公司负担人民币7,000元，由上海小荧星教育培训有限公司负担人民币7,936.50元；二审案件受理费人民币10,659.75元，由上诉人上海广泽贸易有限公司负担人民币5,000元、上海小荧星教育培训有限公司负担人民币5,659.75元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 彭 辰审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年六月二十三日书记员 陈雪萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……