北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3313号上诉人（原审被告）：北京市石景山区京汉旭城业主委员会，住所地北京市石景山区鲁谷社区京汉旭城家园2号楼6单元101室。负责人：李庆，主任委员。委托诉讼代理人：黄蓓，女，北京市石景山区京汉旭城业主委员会副主任委员。委托诉讼代理人：王兵，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦彤，女，1968年8月31日出生。上诉人北京市石景山区京汉旭城业主委员会（以下简称京汉旭城业委会）因与被上诉人秦彤业主撤销权纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初26279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京汉旭城业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦彤的诉讼请求。事实和理由：一、京汉旭城业委会经法定程序合法成立并且登记备案，有权利组织召开业主大会，召开前对会议内容进行了公告，公告期满后如期组织召开业主大会和投票，符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的规定及《京汉旭城业主大会议事规则》的约定，会议程序合法。二、根据法律法规规定，业主大会是物业管理权力和管理责任主体，有权利确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务。决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据投票结果，业主大会决议内容符合上述规定。三、一审法院在判决中未明确本次业主大会决议如何侵犯了业主的合法权益，错误地使用了业主撤销权的规定。秦彤辩称，同意一审法院判决，不同意京汉旭城业委会的上诉请求和理由，业主大会决议无论从程序上还是实体上全部违法，京汉旭城业委会和小区物业恶意串通。秦彤向一审法院起诉请求：撤销北京市石景山区京汉旭城第三届第二次业主大会会议决议。一审法院认定事实：秦彤系北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园的房屋所有权人。京汉旭城业委会是京汉旭城家园的第三届业主委员会，于2007年12月4日经北京市石景山区建设委员会备案。根据《业主委员会备案单》，截至2017年8月30日，业主委员会成员包括李庆、王虹、黄蓓、贺晨、薛从建，任期5年。2010年12月，北京市石景山区京汉旭城业主大会制定《第二届业主大会议事规则》，第八条业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己管理小区的决策权利。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第九条为有效行使决策权和管理权，业主可以推举代表参加业主大会。需要投票表决的，业主的赞同、反对或弃权的具体票数，经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。第十一条未参与表决的业主其投票权数计入已表决的多数票，并且应遵守业主大会做出的决定。第十二条业主大会的议事内容：1、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；2、审议决定业主委员会、监事委员会的机构设置、职责权限和活动经费等；3、选举更换业主委员会和监事委员会的委员、监督业主委员会、监事委员会的工作；4、改变或撤销业主委员会、监事委员会的不当决定；5、决定专项维修资金使用方案和续筹方案，并监督实施；6、选聘和解聘物业服务企业，决定物业服务方式；7、制定、修改物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；8、决定本小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。同时制定了《第二届业主大会管理规约》。2015年5月，京汉旭城业委会（甲方）与乐生活（北京）智慧社区发展有限责任公司（乙方）就京汉旭城家园签订《北京市物业服务合同》，合同约定：第五条物业服务期限为叁年，自2015年7月1日至2018年6月30日。第十二条本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。第十三条物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为【住宅物业】：1.93元/月/平方米；【商业物业】：4元/月/平方米；实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得自行以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容，鉴于物业管理成本持续上涨，为保证小区物业服务品质，在本合同期内如今经业主大会表决通过乙方可适度上调物业费标准。乙方收取物业费方式为按年预收，业主应当于物业费到期前向乙方交纳下一年物业费。……第十九条本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。第二十条服务期限届满前3个月，甲方未将经业主大会决定续聘或解聘乙方的意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同还约定了其他事项，落款甲方处京汉旭城业委会盖公章及法定代表人李庆签字确认，乙方处乐生活（北京）智慧社区发展有限责任公司盖公章及法定代表人签字确认。2017年9月27日，京汉旭城业委会向全体业主发布了《关于召开京汉旭城第三届第二次业主大会会议的公告》旭城业委字（2017）第15号公告，公告主要内容为：会议召开时间为2017年10月15日至2017年11月30日，会议召开采取书面征求意见的形式，由独立第三方志愿者（非本小业主）把表决票送达到各户，请业主签收并表决，委托北京市常鸿律师事务所参与此次业主大会会议表决票的唱票、计票、汇总工作。业主身份识别以最新的业主清册信息为准，业主本人因故不能参加业主大会会议表决的，可以书面委托代理人参加表决。统计完成后，业委会负责将最终的会议表决结果在小区内予以公示。会议表决的议题为“您是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》？”《京汉旭城小区2017版物业服务合同》草案已经张贴在京汉旭城小区大门物业宣传栏处，业主也可以到业主服务中心前台索取查阅。合同主要变更项目为按照第三方物业评估监理公司核定的物业费标准3.3元/月/平方米，和现行物业服务费标准1.93元/月/平方米，按照中位数做出调整，住宅物业费单价调整为2.6元/月/平方米；合同自2018年1月1日开始执行，暂定期限三年。业委会提请鲁谷社区事务部、石景山区住建委物管科、重兴园居委会对此次业主大会会议工作进行检查监督。本公告公告期为15天。请各位业主积极参与本次大会会议，充分行使表决权利。2017年12月1日，京汉旭城业委会向全体业主作出了《业主大会会议决议公示》旭城业委字（2017）16号，主要内容为：依据《京汉旭城业主大会议事规则》，京汉旭城业委会召开了第三届第二次业主大会会议，现将会议表决结果公示如下：统计结果：总户数1701户；总面积数157978.04平方米；本次参与投票户数1124户占小区总数的66.08%；本次参与投票面积104561.24平方米，占小区总面积数的66.19%；赞成票合计1044，赞成票占业主比例61.38%；赞成面积合计96862.17；赞成面积占总面积比例61.31%；反对票合计52，反对票占业主比例3.06%；反对面积合计5075.84；反对面积占总面积比例3.21%；弃权票合计28，弃权票占业主比例1.65%；弃权面积合计2623.23；弃权面积占总面积比例1.66%；表决结果：通过。2017年12月1日完成验票、唱票、计票、监票工作后，北京市常鸿律师事务所现场公示结果，全程录音录像。2017年12月1日，按照业主大会会议的表决结果，京汉旭城业委会（甲方）与乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（乙方）再次签订《北京市物业服务合同》，合同约定：第五条物业服务期限为叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日。第十二条本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。第十三条1.物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业：2.6元/平方米/月；商业物业：4元/平方米/月；2.实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得自行以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容，鉴于物业管理成本持续上涨，为保证小区物业服务品质，在本合同期内如今经业主大会表决通过乙方可适度上调物业费标准。3.乙方收取物业费方式为按年预收，业主应当于物业费到期前向乙方交纳下一年物业费。……第十九条本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。第二十条服务期限届满前3个月，甲方未将经业主大会决定续聘或解聘乙方的意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同还约定了其他事项，落款甲方处京汉旭城业委会盖公章及法定代表人李庆签字确认，乙方处乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司盖公章及法定代表人签字确认。2018年5月23日，京汉旭城物业服务中心向全体业主发布《关于缴纳物业费的通知》，载明：缴费单价为2.6元/月/平方米（2018年1月1日起）；缴费期限为2018-2019年度物业费。庭审中，秦彤提交鲁谷社区信访事项答复意见书，用于证明京汉旭城业委会第三届第二次业主大会会议决议没有进行备案并拒绝鲁谷社区的监督；秦彤提交44份房本复印件，证明可以代表全体业主反对物业费上涨并已向政府部门提交了复议申请，京汉旭城业委会第三届第二次业主大会会议决议的结果并不符合全体业主的民意；同时，秦彤提交了赵祺馨、白雪良、孙媛媛、徐子建、张旭、翟伟、瞿志刚、赵兵、史华英、米艳华、路明、杨蕊、刘海涛的证人证言并申请上述证人出庭作证，其中路明、米艳华、史华英、刘海涛、孙媛媛、白学良、张旭、瞿志刚均到庭作证，上述证人证言共同用于证明京汉旭城业委会表决通过第三届第二次业主大会会议决议程序不合法不合规，送达会议议题的表决票并不是由第三方志愿者送票，而是由物业公司工作人员送票，有些表决票上的签字是他人在没有业主书面委托的情况下代写，同意上涨物业费并没有评估报告。张旭曾要求查阅业主大会议事规则、业主大会管理公约，遭到京汉旭城业委会的拒绝。京汉旭城业委会不予认可，辩称张旭并非业主，申请查阅相关资料必须提交书面申请，并提交《第二届业主大会议事规则》、《第二届业主大会管理规约》、《北京市物业服务费用评估委托合同》、公示情况的照片、第三方志愿者王穗穗的身份证复印件等证据，证明本次业主大会决议由第三人志愿者王穗穗将表决票送给住户，决议结果经过公示，其中物业费用的上涨经过第三方北京金泊顿物业服务评估监理有限公司评估，并未违反程序。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。住宅小区内众多所有权人的居住生活和经营活动，应当受到包括专有权、共有权以及成员权等在内的建筑物区分所有权制度的调整。本案中，京汉旭城业委会作出的京汉旭城业主大会会议决议是否因违反正当程序或侵害他人合法权益而导致被依法撤销。首先，北京市石景山区京汉旭城业主大会议事规则具备合法性。议事规则经小区全体业主表决通过，是对业主大会议事进行规范的程序性规定。业主议事规则不违反相应法律及行政法规的规定，在生效期间对全体业主具有约束力。依据物权法和议事规则的相关规定，选聘和解聘物业服务企业、决定物业服务方式和决定本小区内涉及业主共同利益的其他重大事项应当由业主共同决定。业委会具有召集业主大会的职能，其依据小区议事规则召开业主大会，并公告业主大会决议，实质上就是以业主大会的形式征集意见并做出结论。其次，北京市石景山区京汉旭城业主大会会议表决议题为“您是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》”，根据双方提供的证据，京汉旭城小区2017版物业服务合同中最重要的内容是对物业服务费作出的变更，从1.93元/月/平方米调整为2.6元/月/平方米；法院认为上述变更系涉及业主共同利益的其他重大事项，因而在表决议题为“您是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》”时应该在表决票更加明确的位置予以列明，京汉旭城业委会向业主发放的《业主大会会议表决票》特别提示部分列明的十条中并不能足以让业主明确得知物业费已经从1.93元/月/平方米调整为2.6元/月/平方米的事实，因而业主大会决议中对于调整物业费的决议内容应予撤销。第三，京汉旭城业委会作出业主大会会议决议侵害了个体业主的合法权益。由于物权法和物业管理条例等法律法规未对业主撤销权成立或实体权益受到侵害的具体构成条件做出明确规定，但是面对本案中存在的意见分歧，需要运用利益衡量和价值判断，以保护更加妥当和合理的利益诉求。本案中，京汉旭城业委会并未严格按照法律规定的程序进行表决，因而侵害了个体业主的合法权益，故对该业主大会决议予以撤销。综上，法院认为京汉旭城业委会作出的业主大会会议决议中“物业服务费从1.93元/月/平方米调整为2.6元/月/平方米”内容应予撤销，故对秦彤主张的撤销业主大会决议的诉讼请求予以支持。2019年12月5日，京汉旭城业委会经法院依法传唤未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，法院依法缺席判决。但应当指出的是法院对于上述决议效力的认定并不影响当事人能够通过更加合理理性的方式解决争议。同时，法院希望各方在符合法律规则的基础上，通过相互协商、配合协作等合理途径共同建设和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销北京市石景山区京汉旭城业主委员会作出的旭城业委字（2017）16号北京市石景山区京汉旭城第三届第二次业主大会会议决议；二、驳回秦彤其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点在于京汉旭城业委会作出的京汉旭城业主大会会议决议是否存在违反正当程序或侵害业主合法权益的情形。首先，根据本案查明的事实，一审审理中多名京汉旭城业主出庭作证，证人证言可以证明京汉旭城业委会表决通过第三届第二次业主大会会议决议程序存在不合规的情形。其次，该决议将导致物业服务费从1.93元/月/平方米调整为2.6元/月/平方米，与此前合同相比加重了业主方义务，应当在表决时以合理的方式提请业主注意，但该次会议表决的议题为“您是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》”，未将上述情形列入议题，不足以起到提示效果，亦未考虑到或有业主虽同意与乐生活物业签订合同但不同意涨价的情形，变相剥夺了业主自主选择的权利，应当认定为侵害了业主合法权益的情形，故一审法院对该业主大会决议予以撤销的处理正确，本院予以确认。综上所述，京汉旭城业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市石景山区京汉旭城业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年六月二十四日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌