广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12036号上诉人（原审被告）：文蜜，女，1982年3月20日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小平，女，1984年1月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈付萍，广东捷成律师事务所律师。原审第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所。负责人：杨安琼，该公司执行总经理。上诉人文蜜因与被上诉人吴小平、原审第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司（以下简称碧桂园华碧分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人文蜜上诉请求:1.撤销一审判决第三项，改判文蜜向吴小平支付违约金，违约金以5万元为本金，按照年利率6％标准计算，违约金总额不超过5万元为限；2.吴小平承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、吴小平依据《房地产买卖三方合约》约定所主张的违约金明显过高，且本案中文蜜不存在故意的过错，继续履行合同对吴小平并不产生损失。吴小平坚持要求解除合同，相应的损失应当由吴小平自行承担。二、一审法院酌情支持吴小平主张的违约金过高，吴小平坚持解除合同，对吴小平所产生的实际损失极为有限，且吴小平已另行购买同小区的其他房屋，已及时止损，违约金仅为对守约方的补偿，不应过分高于实际损失。1.根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。首先，本案文蜜不存在个人原因故意拖延或拒不配合办理过户手续的情况，且在客观障碍一经消除，文蜜即马上联系吴小平以及中介并明确表示同意继续履行合同，因此，文蜜并不存在故意拖延或拒不配合办理过户手续的过错。其次，吴小平仅向文蜜支付了5万元的定金，首期款等款项均未支付，吴小平产生的实际损失极为有限。吴小平坚持解除合同，并另行购买同小区的其他房屋，且交易时间段该小区的房地产行情趋于平稳稍有降低的趋势，吴小平己及时止损。2.根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定：合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。即便法院认定文蜜违约，亦可参照上述的文件，违约金可以文蜜实际收到的购房款为本金，按照年利率6％计算，违约金不超过5万元为限。综上，一审判决支持吴小平请求的违约金过高，请求二审法院依法支持文蜜的上诉请求，以维护当事人的合法权益。被上诉人吴小平二审辩称：一、《房地产买卖三方合约》不能继续履行系文蜜的过错造成，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。文蜜于2019年5月16日被惠州市博罗县公安局以涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得罪执行拘留，其主观上可以认识到实施犯罪行为会被公安机关等司法机关采取刑事强制措施，对《房地产买卖三方合约》无法继续履行存在过错。2019年5月16日至2019年9月3日期间，虽然文蜜被羁押于博罗县看守所，但文蜜可以通过自行委托律师、法律援助律师或者其近亲属向吴小平告知案涉房屋不能过户的真实原因。然而文蜜未尽到通知义务，吴小平的购房计划被耽搁了长达半年之久，《房地产买卖三方合约》不能继续履行系文蜜的过错造成。二、文蜜对违约金的性质理解有误。违约金条款设置的目的是担保债务履行，通过要求违约方对无过错一方当事人所受损失的补偿外，还有限度地惩罚违约方。三、《房地产买卖三方合约》明确约定了违约金的数额，即总楼价百分之十（3406000元×10％=340600元），一审法院在该数额基础上又进行了调低，文蜜应支付的违约金并未过高。《房地产买卖三方合约》是文蜜与吴小平的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定及《房地产买卖三方合约》第七条第（2）点之约定，双方对违约金数额的约定明确具体，合法有效。文蜜因自身原因被公安机关采取刑事强制措施，不属于法定免责事由，应当按照上述约定承担支付违约金的法律责任。文蜜在近四个月的时间里杳无音信，无故迟延履行房屋过户登记手续，吴小平怀有身孕却要为此事担惊受怕，还得与家人奔波辗转于各大宾馆、酒店，居无定所，购房计划被搁置，所受损失是无法量化的。文蜜在可以告知吴小平无法履行合同的真实理由的情况下，迟延履行通知义务，进一步扩大了吴小平的损失。因始终得不到文蜜的消息，吴小平为尽快购买刚需住房，只能委托律师处理与文蜜的房屋买卖合同纠纷，并退而选择另一户不甚满意的房屋，为此额外支付了律师代理费、中介服务费及按揭服务费等一系列费用。可见吴小平因文蜜的违约行为蒙受了巨大的经济损失。一审法院己充分考虑文蜜违约的起因、过错程度、合同履行情况等因素，对违约金作出了调低，该金额尚不足以弥补吴小平的损失，文蜜应支付的违约金并未过高。综上所述，文蜜的上诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原审第三人碧桂园华碧分公司二审未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，吴小平于2019年7月3日诉至一审法院，请求判令：1.解除吴小平、文蜜与碧桂园华碧分公司于2019年2月24日签订的《房地产买卖三方合约》；2.文蜜向吴小平返还定金50000元；3.文蜜向吴小平支付违约金340600元；4.文蜜向吴小平支付因合同无法继续履行而给吴小平造成的损失14000元（居间服务费4000元、按揭手续费10000元）；5.本案诉讼费、保全费由文蜜承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑xx座xxx房，建筑面积109.78平方米，权属人登记为文蜜。2019年2月24日，吴小平（买方）与文蜜（卖方）及碧桂园华碧分公司（经纪方）签订《房地产买卖三方合约》，约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为3406000元；定金5万元，买方须在2019年2月24日支付给卖方；买方应于2019年4月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；买卖双方应于2019年5月31日前到房屋登记机关办理申请买卖过户手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则①逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；本合同一经签订即视为经纪方完成了居间服务，合同签订后买卖双方发生任何违约行为均不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达；等等。2019年2月24日，吴小平支付定金5万元，文蜜出具《收款收据》。2019年2月27日，吴小平向碧桂园华碧分公司支付中介服务费4000元。2019年6月17日，吴小平向广东良策按揭服务公司支付按揭服务费10000元。2019年6月1日，吴小平通过微信发送催告通知给文蜜，载明依据合同约定，双方应于2019年5月31日前办理过户手续，现吴小平的公积金贷款和商业贷款都已经在2019年5月31日前审批下来，银行和按揭公司已经在2019年5月30日催促面签，但中介说自2019年5月22日左右联系不上文蜜，现要求文蜜于收到本信息之日按合同约定去办理公积金面签和过户等事宜，否则，因文蜜的原因造成的一切法律后果和经济损失将由文蜜自行承担。2019年6月3日，吴小平将上述微信内容以出具书面文件形式邮寄至文蜜合同载明的送达地址，该邮件被退回。2019年6月12日，吴小平委托广东捷成律师事务所向文蜜合同载明的送达地址邮寄《律师函》，载明因文蜜未依约办理过户手续，通知《房地产买卖三方合约》自律师函发出之日起解除，要求文蜜在律师函发出之日起五日内向吴小平退还已收取的定金5万元以及支付违约金340600元。该邮件因无法联系收件人被退回。广东捷成律师事务所另向文蜜位于广州市番禺区的地址以及中介公司邮寄《律师函》，均显示2019年6月15日他人签收。另查明，2019年5月15日，惠州市监察委员会查封、扣押文蜜的手机、身份证等物品；2019年5月16日，博罗县公安局决定对犯罪嫌疑人文蜜执行拘留，送博罗县看守所羁押；2019年8月23日，博罗县人民检察院决定对犯罪嫌疑人文蜜变更强制措施为取保候审；2019年9月2日，文蜜领回上述被查封、扣押物品。2019年9月4日，文蜜委托广东百健律师事务所向吴小平发送《律师函》，载明2019年5月16日文蜜因涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得罪被博罗县公安局采取刑事强制措施，2019年8月23日博罗县人民检察院同意变更强制措施为取保候审，2019年9月2日领回身份证、银行卡、手机等随身物品，因此文蜜于2019年5月协助提交贷款所需资料后，因上述客观原因无法收到电话及书面通知，更无法进行回复，并非个人故意拖延、拒不回应。要求依据合同约定，“如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”，现已具备继续交易的客观条件，希望继续履行双方签订的《房地产买卖三方合约》。该邮件寄至吴小平合同载明的送达地址，被退回。2019年9月4日，文蜜通过微信联系吴小平，希望和吴小平继续洽谈房产交易事宜。诉讼中，吴小平自认另行购买位于同小区广州市番禺区南村镇华南碧桂园的房屋，碧桂园华碧分公司认为交易期间房价处于平稳稍有降低的趋势。一审法院认为，吴小平与文蜜就涉案房屋签订的《房地产买卖三方合约》是各方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。吴小平认为文蜜不能按照合同约定办理公积金面签及房屋过户手续，且逾期超过十天仍未履行，违反合同约定构成根本违约，其有权根据合同约定要求解除合同。文蜜认为，依据合同约定，“如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”，本案存在不可归责于双方当事人的原因导致交易延迟，现已具备继续交易的客观条件，希望继续履行双方签订的《房地产买卖三方合约》。一审法院认为，公民的行为应符合法律规范，文蜜因自身涉嫌刑事犯罪被拘留，系因其自身原因导致，不属于合同约定不可归责于双方当事人的事由，吴小平有权依据合同约定解除合同。吴小平现起诉要求解除《房地产买卖三方合约》，有合同及法律依据，一审法院予以支持。关于违约责任的承担问题。吴小平主张因文蜜未依约办理公积金面签及房屋过户手续，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因卖方违约且逾期超过十天未履行的，违约方应支付等额于总楼价10%的违约金。文蜜认为不能依约履行合同并非文蜜主观故意延迟或拒绝办理，其涉嫌的犯罪行为亦与房屋买卖无关，涉案房屋也不存在被查封、抵押等不能继续交易的情形，不构成违约，不应当承担违约责任。一审法院认为，吴小平已按约定支付购房定金、积极办理按揭贷款手续、催促文蜜积极履行合同等，综合考量合同约定的内容变化和实际履行情况，吴小平在交易过程中不存在未及时或不完全履行约定义务的情况。文蜜与吴小平签订《房地产买卖三方合约》后，积极配合提供吴小平贷款所需资料，促使吴小平顺利办理按揭贷款，但自2019年5月15日至2019年9月2日期间，因文蜜涉嫌犯罪被公安机关采取刑事强制措施，无法与外界取得联系，从而未能及时回复吴小平以及中介公司的信息以及收到相关函件。变更刑事强制为取保候审后，文蜜立即通过微信以及委托律师发送《律师函》的形式于2019年9月4日与吴小平联系，致以歉意并希望继续洽谈房产交易事宜，可见文蜜并非恶意、故意违约。从违约责任的立法本意来看，法律设定违约责任的目的更多的是为了促使当事人诚实履约及在一方违约后对守约方的补偿，惩罚不是主要目的。吴小平自认另行购买同小区其他房屋，以及交易时间段该小区的房地产行情趋于平稳稍有降低的趋势，吴小平已及时止损，合同约定的违约金金额过分高于其实际损失，故对于文蜜请求调低违约金的主张，予以支持，根据公平合理原则，一审法院酌情调整文蜜应支付的违约金以15万元为宜。合同解除后，文蜜应退回定金5万元给吴小平。给吴小平造成的居间服务费损失4000元以及按揭手续费损失10000元，应由文蜜负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月28日作出如下判决：一、解除吴小平与文蜜、碧桂园华碧分公司于2019年2月24日就广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑xx座xxx房地产签订的《房地产买卖三方合约》；二、文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金5万元给吴小平；三、文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15万元给吴小平；四、文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费损失4000元以及按揭手续费损失10000元给吴小平；五、驳回吴小平的其余诉讼请求。一审案件受理费31120元，由文蜜负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：从本案查明的事实来看，吴小平、文蜜与碧桂园华碧分公司签订的《房地产买卖三方合约》是因为文蜜涉嫌刑事犯罪被拘留，导致逾期履行合同的义务构成根本违约，而由吴小平提出解除的。在上述合同的履行过程中，吴小平已经按照合同的约定支付购房定金、积极办理按揭贷款手续并多次催促文蜜履行合同，已全面地履行合同；而文蜜配合提供吴小平办理按揭贷款所需资料，并在取保候审后积极联系吴小平处理房产交易事宜，主观上亦不存在恶意违约。一审在综合考量合同的上述履行情况、当事人的过错以及吴小平的实际损失等因素的基础上，酌情将违约金调整为15万元，于法有据，亦兼顾了公平原则，本院予以维持。综上所述，文蜜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人文蜜负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年六月二十九日书记员 莫善友