广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9646号上诉人（原审被告）：梁建文。委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所。法定代表人：陈莳，该房屋管理所所长。委托诉讼代理人：李玉琼、欧阳兵，均系广东岭南律师事务所律师。上诉人梁建文因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。民政房管所在原审的诉讼请求：1.判令解除民政房管所、梁建文之间关于越秀区一德中路广济新街80号地下部位房屋的不定期租赁关系；2.判令梁建文立即将越秀区一德中路广济新街80号地下部位房屋腾空交还民政房管所；3.判令梁建文按每月1155元的标准向民政房管所支付自2019年8月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.判令梁建文向民政房管所支付自2019年8月16日起至实际清偿全部租金之日止的租金违约金（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的百分之二分段累计计算，从逾期当月16日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令梁建文按每月1155元的标准向民政房管所支付房屋租赁合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。原审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起，广州市民政局房屋管理所与梁建文之间关于广州市越秀区一德中路广济新街80号地下部位房屋的租赁关系解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，梁建文将广州市越秀区一德中路广济新街80号地下部位房屋腾空交还广州市民政局房屋管理所；三、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市民政局房屋管理所负担25元，梁建文负担25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人梁建文不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费由被上诉人负担。上诉主要事实和理由：1.上诉人户籍所在地及居住地与案涉租赁房屋地址一致，位于-广州市越秀区广济街80号，原审法院却未按正常程序通知、送达法-律文书给上诉人，在上诉人毫不知情的情况下缺席审理并作出一审判-决，剥夺了上诉人的合法诉权，严重违反了法定程序。2.案涉租赁房屋为政府公房，被上诉人无权随意解除租赁合同。-上诉人父亲梁明千于1952年参加革命工作，享受国家干部待遇，一-直租赁政府公房，1979年因工作需要，从租住的隆仁坊11号调换到-案涉房屋，1989年后由上诉人作为承租人与被上诉人继续签订房屋-租赁合同。该房屋原本一层，建筑面积很小仅30余平方米，后来中-间加了一层阁楼才分上下两层，二楼住人，首层用于个体经营，是上-诉人父亲过世后上诉人和母亲的唯一经济来源。因为是租赁公房，早-前只是按月交房租，没有租赁合同，后来为了个体经营的需要才签订-租赁合同，合同的签订也是流于形式，每隔二年签订一次，续签合同-时被上诉人就会收走前一次签订的合同。两层房屋虽然是分开签订租-赁合同，但实为一体，也是目前上诉人的唯一住房，因此，本案所涉-住房租赁并非普通市场化租赁合同关系，而是由国家统一安排的公租-房，被上诉人无权随意收回。3.被上诉人明知楼下一层是个体经营并一直按商业用途收取租-金，却故意隐瞒事实声称是上诉人擅自将居住用房改为商业经营，以-达到收回房屋的目的，其根本原因是该房屋所在片区要进行拆迁改-造，为了不让上诉人得到应有的补偿才故意虚假陈述。4.案涉房屋租金上诉人己交至2019年12月31日，双方的不定-期租赁合同关系也起码应延伸至2019年12月31日，可是一审法院-却认为被上诉人可以随时要求解除合同，判决现在即解除合同，要求-上诉人交回房屋，严重损害了上诉人的合法权益。完全无视上诉人一-家已居住该房屋数十年，是上诉人唯一住所及经济来源的事实，严重-损害了上诉人的合法权益。5.原审法院对证据认定错误。被上诉人向原审法院提交的房地产证并非案涉房屋房产证，其提交的主要证据并不能证明案涉房屋的-产权登记情况和其声称对案涉房屋拥有的管理权、处置权，并非本案-诉讼的适格主体。被上诉人民政房管所服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.民政房管所与梁建文就案涉房屋形成不定期的租赁关系，因此民政房管所具有法定的解除合同的权利，并且有权回收涉案房屋。根据公房管理的要求应按房子住宅性质使用，在被上诉人起诉之前房管所多次要求整改住宅但依然遭到拒绝，上诉人该行为已经严重扰乱被上诉人的管理工作。2.民政房管所已经给梁建文足够的通知时间、搬迁时间。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，上诉人梁建文提交以下证据，拟证明其主张：1.《广州市房屋（住宅）租赁合同》一份；2.租金发票14份；3.《营业执照》副本1份及《房屋租赁证》2份；4.《革命工作人员家属证明》及《住房调换证明》各1份；5.《拆迁延期公告》2份；6.2020年1月至2020年6月租金发票2份。被上诉人民政房管所的质证意见：1.对于证据1关联性不予确认，该份证据是关于二楼的，不是本案争议房屋。2.对于证据2真实性、合法性确认，关联性不予确认。双方签订的租赁合同是住宅性质，但上诉人一直用于商业使用，且不整改，严重扰乱房管所的日常管理工作。3.对于证据3真实性、合法性确认，关联性不予确认，该证据无法证明其要证明的内容。4.对于证据4真实性无法确认，该两份证据并非梁建文本人，公房的承租也不是永久使用，也是有租赁期限的。5.对于证据5的三性不予确认，代理人不清楚，即使是真实的，目前争议的是商业部分而非住宅。6.对于证据6，交租时间是2020年1月8日，交到6月份的租金，上诉人使用房屋到何时其交租就应要交到何时，多交的可以退。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁建文的上诉请求和理由以及民政房管所的答辩，本院确定本案争议的焦点是：梁建文抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝腾空交还涉案房屋应否支持问题。现评析如下：梁建文与民政房管所签订的《广州市房屋租赁合同》租期届满后，双方当事人未续签租赁合同，梁建文继续使用涉案房屋，民政房管所继续收取梁建文交付的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定双方之间应为不定期租赁合同关系，民政房管所有权随时主张解除双方租赁合同关系，并据此作出支持民政房管所要求解除与梁建文的租赁合同关系、收回涉案房屋的判决，并无不当，本院予以维持。上诉人梁建文虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人所主张的事实、理由提交的证据，尚不能充分证明上诉人主张，不足以改变本案基本事实的认定，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。关于原审送达程序问题。原审法院按梁建文居民身份证及《广东公安人口信息查询资料》记载的住址，通过法院专递方式向其邮寄传票等相关法律文书，被退回后，以公告方式送达，程序并无不当，本院予以认可。梁建文经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理，符合法律规定，本院予以支持。梁建文主张原审法院违反程序，损害其诉讼权利，依据不足，本院不予采纳。综上所述，梁建文的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁建文负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年六月十六日书记员  苏宏榴廖玉萍