江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1373号上诉人（原审原告）：刘祥虎，男，1972年4月4日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：张可升，新沂市安泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：新沂市远腾物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市现代商城N06号。负责人：杨洪云，该公司股东。被上诉人（原审被告）：江苏苏钢集团有限公司，住所地江苏省苏州市高新区安通镇钢成路28号。法定代表人：陈继友，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟琪，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉冰，江苏吴鼎律师事务所实习律师。上诉人刘祥虎因与被上诉人新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称远腾公司）、江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘祥虎上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人苏钢集团、远腾公司协助上诉人办理位于新沂市房屋的所有权和土地使用权变更登记手续或发回重审；3.一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判决驳回上诉人的一审诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。因从上诉人在一审庭审期间向法庭提供的相关证据可以证实，本案诉争的房屋实质上系二被上诉人向上诉人共同出售，上诉人并向其支付了房屋对价款。虽然上诉人名义上从被上诉人远腾物业公司处购买诉争房屋，但被上诉人苏钢集团公司与远腾物业公司签订的((房屋买卖合同))中明确约定：江苏苏钢集团有限公司将位于现代商城共25套房屋、作价1932万元转让给被上诉人远腾物业公司所有(其中包括涉案上诉人的房屋)。且被上诉人远腾物业公司已向苏钢集团公司支付了第一期购房款100万元。可见，二被上诉人对涉案房屋买卖行为客观事实，而在一审判决书中也予以确认其双方之间的买卖属实质性行为。虽然2019年8月苏州虎丘法院判决2013年2月20日二被上诉人房屋买卖合同解除，但上诉人购买涉案房屋时间为2011年12月。且上诉人在购买涉案房屋时被上诉人远腾物业公司并向其出示了二被上诉人签订的((房屋买卖合同))，继而增加了上诉人对被上诉人远腾物业公司出售涉案房屋的高度信任。也就是说，上诉人购买涉案房屋时是基于对二被上诉人所签订((房屋买卖合同))的过度信任才确定的，且上诉人在购买涉案房屋时二被上诉人所签订的((房屋买卖合同))是在合法有效期间。为此可以确定，二被上诉人签订的((房屋买卖合同))自虎丘法院确定解除后，对上诉人于2011年12月向被上诉人远腾物业公司购买房屋的事实行为无任何约束和影响。且二被上诉人于2011年12月7日签订((房屋买卖合同))后，被上诉人远腾物业公司向苏钢集团公司已交付了第一期的房屋对价款100万元，一审判决中也予以确认该100万元属被上诉人远腾物业公司向苏钢集团公司交付第一期的购房款项，且苏钢集团公司也向远腾物业公司交付了房屋8套。因此可以看出，被上诉人远腾物业公司出售涉案房屋是经过苏钢集团公司同意许可的。如果远腾物业公司没有经过苏钢集团公司的同意其根本不会私自将涉案房屋对外出售。自2012年12月远腾物业公司将涉案房屋出售后至2018年间，被上诉人苏钢集团公司从未对上诉人购房行为提出任何异议，且被上诉人苏钢集团公司在一审期间也无证据证实。为此可以确定被上诉人苏钢集团公司对远腾物业公司出售涉案房屋行为是完全知晓和清楚的。因此被上诉人远腾物业公司向上诉人出售涉案房屋的行为对苏钢集团公司产生法律效力，苏钢集团公司应当对上诉人履行购买涉案房屋合同义务。而一审法院以二被上诉人合同解除，不具备过户基础为由驳回上诉人一审诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。请求法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏钢集团辩称，苏钢集团对于一审判决结果认可，但是对于判决书的说理部分“故苏钢集团关于出借房产证的用途是为了清理房屋原租户，在付清全部房款前远腾公司无权处分房产的主张显然不能成立”不予认可，苏钢公司从未向上诉人出售过房屋，也未与远腾物业共同向上诉人或委托远腾物业向上诉人出售房屋，远腾物业对于涉案房屋的处分，自始至终系无权处分，一审中上诉人对其主张的共同出售房产，也未提供相应证据。鉴于判决结果正确，所以苏钢集团没有上诉。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人远腾公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘祥虎向一审法院提出诉讼请求：1.远腾公司、苏钢集团协助刘祥虎办理位于新沂市、58室（S10-1123室）房屋的所有权和土地使用权变更登记手续；2.案件受理费由远腾公司、苏钢集团承担。一审法院经审理查明：江苏省苏州市中级人民法院在执行苏钢集团与苏州现代建设集团有限公司、新沂汇金房地产发展有限公司、苏州金诚担保责任有限公司借款合同纠纷一案中，于2005年11月20日作出（2005）苏中执字第52-3号执行裁定，将新沂市汇金房地产发展有限公司位于新沂市南京路1号“现代商城”中包括本案S10幢1122、1123室房屋在内的25套房产作价12075950元归苏钢集团所有，以清偿苏州现代建设集团有限公司所欠债务。后苏钢集团于2009年、2010年就上述房产办理了产权变更登记。因上述房产存在被他人占有的情况，2011年12月7日，苏钢集团（甲方，出卖人）与新沂市远腾物业管理有限公司（乙方，买受人）以及唐金良（丙方，担保人，远腾物业法定代表人，已病逝）签订《房屋买卖合同》，约定苏钢集团将25套房产以1932万元价格转让给远腾物业，房屋清理由远腾物业自行负责。合同主要条款如下“…第三条付款及房产权证借出约定1.本合同的付款方式为分期付款，以现金或转账方式支付。具体交割方式如下：（1）第一期价款人民币100万元，乙方应自本合同生效日起三日内向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出9套房产证；（2）第二期价款人民币500万元，乙方应于2011年12月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出7套房产证；（3）第三期价款500万元，乙方应于2012年1月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出4套房产证；（4）余款832万元，乙方最迟于2012年3月10日前全额付清；收到该款项后，乙方向甲方借出5套房产证。以上每笔款付清后甲方开收据给乙方。以上房产证的借出制作详细清单，由乙方签收后视为暂借。乙方借证用途为：清理上述房屋原租户，未经甲方许可，乙方不得擅做其他处分，否则乙方将依法承担刑事法律责任。2.在乙方未付清全款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额。3.土地使用权证的借出甲方于乙方全额支付完毕第一、二、三期合同价款之日起三日内借给乙方附件一中的序号1-24号房屋的土地使用权证。第四条房屋的交付1.乙方在本合同签订前已明知本合同项下房产为第三人占有、使用等详细情况，从占有人处收回房屋、清算费用等工作由乙方自行解决，清理房屋原租户所产生的一切费用均由乙方承担；…3.乙方在本合同签订前已明知本合同附件一中序号25号房屋的土地使用权在第三方名下，乙方承诺自行负责与该土地使用权证的持有人进行交涉并解决土地使用权证问题，乙方承担为此支付的所有费用。第五条违约责任1.乙方逾期付款的违约责任（1）乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应向甲方支付违约金：自本合同规定的每期应付款期限届满次日起至实际付款之日止，按逾期价款的千分之二/日向甲方支付违约金。（2）任何一期付款逾期超过10天，即视为乙方未能履行本合同。届时，甲方有权解除本合同，《解除通知书》以邮寄方式发出，解除合同在甲方发出《解除通知书》满三日起生效。发出时间以邮戳日期为准。在此情况下，乙方应按合同总价款的20%（金额3864000元）向甲方支付违约金并退还甲方全部房屋产权证及土地使用权证，若乙方已办理过户，乙方同意已过户部分的房产以房屋评估价【以2011年12月3日估价报告编号为徐华信房估（2011）字第060号的估价报告为准】上浮20%的价格支付甲方房款……第六条关于产权登记的约定乙方按照本合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）……”。同日，远腾物业法定代表人唐金良向苏钢集团支付100万元，苏钢集团向远腾物业出具《苏钢集团有限公司收据》一份，载明收到第一期价款100万元，远腾物业向苏钢公司出具《新沂房屋产权证原件借出清单（一式贰份）》，载明“借出人新沂市远腾物业管理有限公司，借证用途为清理下述房屋原租户，未经江苏苏钢集团有限公司许可，借出人不得擅做其他处分，否则借出人将依法承担刑事法律责任。房屋分别为现代商城N05幢1107室、现代商城N05幢1108室、现代商城S01幢1122室、现代商城S03幢1102室、现代商城S03幢1103室、现代商城S01幢1121室、现代商城汇金街56室（S10-1122室）、现代商城汇金街58室（S10-1123室）、新安镇现代商城S07幢A室”，远腾物业在下方盖章，唐金良在下方签字。后远腾物业持与苏钢集团的房屋买卖合同及借用的房产证书等材料对房屋进行宣传销售。刘祥虎于2012年购买汇金街S10幢1122号、1123号两套房产，已付29万元房款，并占有使用该房产至今。2012年7月11日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份欠款1832万元的催款函，邮寄面单上均载明“欠款1832万元催款函”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，物流显示均未妥投。2013年1月27日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除合同通知书，邮寄面单上均载明“解除房屋买卖合同通知函：贵司拖延付款行为已根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》实施解除合同”邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，但均被退回。2013年2月19日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除房屋买卖合同通知函，邮寄面单上均载明“因收件人逾期付款，寄件人解除双方于2011年12月7日签订的房屋买卖合同，内件品名为解除房屋买卖合同通知函”，备注为“收件人拖延付款已构成根本违约”，内容载明“新沂市远腾物业管理有限公司、唐金良先生：2011年12月7日，新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称贵司）与江苏苏钢集团有限公司（以下简称我司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：贵司以1932万元的总价购买我司位于江苏省新沂市现代商城25套房产，付款条件为：贵司签约后3日内支付100万元购房款，2011年12月31日支付500万元，2012年1月31日前支付500万元，2012年3月10日前支付832万元。同时，合同第五条约定：任何一期付款逾期超过10天的，视为乙方未能履行本合同，届时，我司有权立即解除合同，同时贵司还要向我司支付合同总价的20%（386.4万元）的违约金。另房屋买卖合同第九条约定：唐金良先生作为贵司不可撤销的连带责任保证人。合同签订后，贵司仅支付了首期购房款100万元，剩余购房款合计1832万元一直不予支付，经我司多次催要，贵司仍拒绝支付。鉴于此，我司于2012年7月11日，以EMS快递方式向贵司及贵司的保证人唐金良先生发出了《催款函》，通知贵司务必于2012年7月20日前将购房款1832万元及逾期付款利息支付到我司帐户内，否则我公司将依合同约定解除合同，但直至今日，贵司仍未能履行付款义务。鉴于以上情形，贵司的行为已经构成根本违约，我司根据买卖合同第五条第一款的约定，先正式函告贵司：一、贵司的拖延付款的行为已构成根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，解除与贵司签署的《房屋买卖合同》，本《解除合同通知书》以EMS邮寄方式邮寄给贵司。二、请贵司立即按合同约定向我司支付386.4万违约金”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，物流信息显示均于2013年2月20日签收。另查明，2011年12月2日，受苏钢集团委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具了《江苏苏钢集团有限公司所属位于新沂市现代商城的商业办公用房估价报告》，载明“本次评估房屋共25套，分别分布于商城内汇金街、汇金巷、南二路、西一路、临沭路、新安路。25套房屋提供了新沂市房产管理局于2009年6月12日及2010年4月22日所颁发的房屋所有权证，房屋建筑面积为面积8543.87平方米（其中菜场二楼5793.88平方米）。25套房屋中提供了24套新沂市国土资源局颁发的国有土地使用权证，证载土地使用权面积1159.1平方米。菜场二楼5793.88平方米建筑物未提供土地使用权证。结合所掌握的资料，运用合法原则对该房地产进行评估，确定估价对象在估价时点2011年11月29日的市场价值为1920万元……估价明细表为现代商城N05幢1106室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城S12幢1103室，单价为4000，评估金额为328360元；现代商城N05幢1107室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1108室，单价为3000，评估金额为428730元；现代商城R14幢10室，单价为4000，评估金额为235040元；现代商城S01幢1122室，单价为3900，评估金额为878319元；现代商城S04幢2114室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2112室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2113室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2111室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S03幢1102室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城S03幢1103室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城S01幢1121室，单价为3850，评估金额为864518元；现代商城N05幢1103室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1104室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1105室，单价为3000，评估金额为427620元；新安镇现代商城汇金街44室（S10-1116室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街46室（S10-1117室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街48室（S10-1118室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街50室（S10-1119室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街52室（S10-1120室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街54室（S10-1121室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街56室（S10-1122室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街58室（S10-1123室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城S07幢A室，单价为1600，评估金额为9270208元。以上合计19200747元，取整1920万元”。该份报告即为苏钢集团与远腾公司之间《房屋买卖合同》中提到的估价报告。2018年，苏钢集团挂牌转让部分房产。同年11月17日，远腾物业向法院起诉要求苏钢集团协助办理涉案56号S04幢2111室、58号S04幢2112室、60号S04幢2113室、62号S04幢2114室，现代商城汇金街44室（S10-1116室）、46室（S10-1117室）、56室（S10-1122室）、58室（S10-1123室）共八套房产的产权变更登记手续，法院立案受理。苏钢集团提出管辖权异议，法院审查后作出（2018）苏0381民初9899号民事裁定，苏钢集团对管辖权提出的异议成立，案件移送江苏省苏州市虎丘区人民法院处理。该院受理后，苏钢集团提起反诉，以远腾物业违约为由要求确认双方房屋买卖合同解除，远腾物业支付违约金3864000元，已付的100万元折抵违约金。诉讼中，远腾物业撤回本诉，该院裁定予以准许。针对反诉请求，该院审理后于2019年8月5日作出（2019）苏0505民初2519号民事判决，认定远腾物业与苏钢集团于2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》于2013年2月20日解除，远腾物业应按照合同价款的8%向苏钢集团支付违约金1545600元（1932万*8%），扣除远腾物业已经支付的100万元，远腾物业还应支付苏钢集团违约金545600元。该民事判决已生效。再查明，远腾物业营业执照已被吊销。一审法院认为，通过分析两公司《房屋买卖合同》的相关条款，“在乙方付清全部房款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额”、“乙方按照合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）”，既然合同约定远腾公司享有要求按已付款对等办理房产过户的权利，那么已付首期100万元的作用绝非仅仅在于借出9套房产证用于清理租户。结合房屋的历史状况、合同磋商的背景、订立的过程及合同内容，可以认定双方民事行为的实质内容和目的为，苏钢集团将其拥有产权但存在清收困难的25套房产转让给远腾物业以获取房款，苏钢集团不负责交付房产，远腾物业依靠自身优势处置房产并赚取利润。故苏钢集团关于出借房产证的用途是为了清理房屋原租户，在付清全部房款前远腾物业无权处分房产的主张显然不能成立。刘祥虎对其所谓的苏钢集团、远腾物业共同出售房产，抑或苏钢集团委托远腾物业出售房产的主张，均无充分证据证明，法院亦不予采纳。本案实质系一起因房屋连环买卖引发的纠纷，前后两个合同既各自独立，又相互牵连，只有在前手买受人具备领取权属证书的条件的，终局买受人方可请求前手逐级办理房产过户手续。而远腾物业与苏钢集团的房屋买卖合同因符合法定解除条件已被生效判决确认解除，本案已不具备顺次过户的基础，刘祥虎要求两公司协助办理过户登记已为法律上的不能履行，故对其诉讼请求法院不予支持。遂判决：驳回刘祥虎的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，苏钢集团与远腾公司签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋售予远腾公司，但根据合同约定和实际履行状况，远腾公司在尚未取得涉案房屋所有权的情况下，又将涉案房屋出售给上诉人等人。本案中实质涉及到苏钢集团与远腾公司、远腾公司与上诉人两个房屋买卖关系，两次房屋交易行为既互相独立，又互相牵连，只有在前手买受人远腾公司履行了与苏钢集团签订的合同义务、具备领取涉案房屋权属证书的条件时，后手买受人上诉人向远腾公司主张协助办理房产过户手续的要求才有可能实现。但因远腾公司与苏钢集团的房屋买卖合同因符合法定解除条件已被生效判决确认解除，上诉人与远腾公司之间的房屋买卖已无履行基础，故上诉人要求二被上诉人协助其办理涉案房屋过户手续的主张不能成立。上诉人主张实质上系苏钢集团、远腾公司共同向其出售涉案房屋，但未能提供证据予以证明，本院依法不予支持。综上，上诉人刘祥虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由刘祥虎负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月二十三日书记员 宗 正