青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终777号上诉人：（原审被告）韩发元,现住本县。被上诉人：（原审原告）青海习康房地产开发有限公司,统一社会信用代码:91630121074572060R,住所地青海省大通县桥头镇安门路320号。法定代表人:丁健辉,系该公司总经理。委托诉讼代理人:陈在华,系该公司副总经理。上诉人韩发元因与被上诉人青海习康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩发元上诉称，1、撤销大通县人民法院作出的（2019）青0121民初3541号民事判决书中的利息110393元，且在总房款部分中应扣除公摊部分的面积价款139685元。2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、关于110393元的利息。上诉人与青海习康房地产开发有限公司于2017年3月31日签订了商品房认购协议书,协议书第三条约定为按揭贷款,约定“并在甲方签署买卖合同后3天内提供银行所要办理按揭手续的相关资料，配合办理按揭,如因乙方原因超出约定时间不能办理按揭，乙方须将房款余款以现金方式30内一次性支付给甲方。如因甲方原因办理不了按揭贷款，由甲方负责”。当时上诉人提供了身份证、银行流水账、征信报告等办理按揭的相关资料,但是被上诉人一直没有签署房屋买卖合同,也没有办理按揭贷款,故没有办理按揭的责任在于被上诉人，上诉人不应承担利息。二、关于房款总价问题于2017年3月31日协议时,双方就一层建返面积和建返面积中的公摊面积的计算发生争执，由大通县城关镇政府出面调解,达成了“最后结算按实际面积结算”，即将公摊面积减去后结算。按此约定应在总房款中减去公摊费用139685元(39.91x3500元)。综上,为了保护上诉人的合法权益，希贵院根据相关规定,作出公正判决。被上诉人青海习康房地产开发有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律适当，应予维持。青海习康房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令被告支付剩余购房款1012475元;2、判令被告支付利息112216元(1012475×4.75%÷12个月×28个月);3、判令被告支付房屋维修基金30061元及产权登记费550元;4、判令被告支付办证代缴契税35071元及印花税585元;5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日,被告韩发元(乙方)与大通县城关镇人民政府(甲方)签订了《城关镇佰胜大街与东门街交口东南角地块棚户区改造项目房屋征收安置协议书》一份,协议约定韩发元同意其在××路.04平方米、二层199.92平方米,相关附着物由甲方依法征收并拆除。房屋建还位置位于城关鼎盛商贸城临佰胜大街11号楼1、2、3、4号商铺一层及二层。2017年3月31日原告青海习康房地产开发有限公司(甲方)与被告韩发元(乙方)签订了《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份,被告韩发元购买原告青海习康房地产开发有限公司位于鼎盛商贸城的11楼2楼32、33、34、35、36、37、38、39号商铺，协议约定：定:“一、认购物业:鼎盛商贸城11楼2楼32、33、34、35、36、37、38、39号(房/铺),该建筑面积约为316.16平方米（实际以房产部门最后确权的产权面积为准),单价:3500元每平方米,总价:人民币1106560元。二、认购物业的定金:乙方需在签署本协议书时支付定金人民币156560元。三、付款方式:按揭,购房首付款须于2017年5月1日前(即商铺交付使用前)一次性付清,并在与甲方签署买卖合同后3天内须提供银行所要办理按揭手续的相关资料,配合办理按揭,如因乙方原因超出约定时间不能办理按揭,乙方须将房款余款以现金方式30日内一次性支付给甲方。如因甲方原因办不了按揭贷款,甲方负责。”同日,原告青海习康房地产开发有限公司(甲方)与被告韩发元(乙方)又签订了《补充协议》一份,协议约定:“《根据房屋征收拆迁补偿安置方案》以及城关镇人民政府与被拆迁户签订的《房屋征收安置协议》的规定:乙方(拆迁户):韩发元,拆迁商业一层面积:275.04平方米,拆迁商业二层面积199.92平方米。经甲乙双方协商同意乙方选定11栋1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺、6号铺的一层建返,共6间铺面一层实测总面积264.49平方米。一层建返面积剩下10.55平方,按3倍折算二层应建返为31.65平方。11#-28号铺、29号铺、30号铺、31号铺(编号为预测报告的编号)4间二层商铺的总面积为257.3平方米,找差面积为25.73平方米(257.3平方-199.92平方-31.65平方=25.73平方),补差价为25.73平方×单价3500元/平方=90055元,乙方应支付甲方补差款90055元,扣除全部过渡费71753元,乙方应支付甲方18302元。注:建返部分办理房产证、土地证等相关手续所产生的费用由甲方承担,乙方概不负责。最后结算按实际面积结算。”被告韩发元当日以刷卡的方式向原告支付购房款174862元,以过渡费折抵购房款71753元,被告向原告支付购房款共计246615元,剩余房款被告一直未付,对上述事实原、被告均认可。另查明,原告青海习康房地产开发有限公司于2018年1月将涉案房屋交付于被告韩发元,现由被告韩发元使用。再查明,涉案房屋经西宁市测绘院测量,房屋建筑面积为355.04平方米。一审法院认为，本案争议的焦点是:1、原、被告双方签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》效力的问题;2、涉案房屋实际面积的问题;3、原告主张的各项请求是否由被告给付的问题。首先,原、被告签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,该协议合法有效。其次,对涉案房屋面积的问题。原、被告双方签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》约定,该建筑面积约为316.16平方米(实际以房产部门最后确权的产权面积为准),现原告提交的西宁市测绘院出具的《房屋测绘成果》表6证实,涉案房屋实测的建筑面积为355.04平方米,本院予以认定。再次,对原告主张的各项请求是否应当支持的问题。涉案房屋西宁市测绘院测量的建筑面积为355.04平方米,原、被告双方约定的单价为每平方米3500元,被告购买的房屋总价款为1242640元,被告韩发元已付房款246615元,尚欠房款996025元一直未付,并且原告已将涉案房屋交付于被告使用,对尚欠购房款被告理应支付,故原告要求被告支付尚欠购房款996025元的诉讼请求成立,本院予以支持;对原告要求被告支付利息110393元的请求,符合法律规定,本院予以支持;对原告要求被告支付房屋维修基金30061元及产权登记费550元和支付办证代缴契税35071元及印花税585元的请求,上述费用是由第三方收取的费用,原告在庭审中未提交已代缴的相关证据,对其请求本院不予支持。遂判决:一、被告韩发元于本判决生效之日起三十日内向原告青海习康房地产开发有限公司支付购房款996025元及利息110393元;二、驳回原告青海习康房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人韩发元应否承担利息11039元；上诉人韩发元要求扣除公摊面积的上诉请求应否成立？本院认为，原判认定事实清楚，双方对所欠总房款996025元不持异议。上诉人韩发元是否承担由此所欠房款的利息问题，经查，上诉人韩发元与被上诉人青海习康房地产开发有限公司于2017年3月31日签订了认购协议书，认购了涉案房产并缴纳了定金156560元，协议确定认购方式为按揭，但未约定按揭首付款，只约定首付款于2017年5月1日前（即商铺交付前）一次性付清，之后双方均未办理按揭手续。2018年1月被上诉人将涉案房产交付给韩发元本院认为青海习康房地产公司在未约定房屋首付款数额的情况下，在合同履行期间既没有催告对方交纳剩余房款，也未行使合同解除权，在此状态下又将房产交付于上诉人韩发元，因此导致剩余房款未缴纳的责任不明。原判以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十七条判决由上诉人韩发元承担逾期付款的利息不当，应予纠正。经查《补充协议》最后约定的“最后结算按实际面积结算”，而涉案房产的面积确系相关房地产测绘部门最后测绘的面积，原判认定正确，韩发元认为最后的结算面积不应包括公摊面积，无证据支持，应予驳回。综上所述，韩发元的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初3541号民事判决第二项，即驳回青海习康房地产开发有限公司的其他诉讼请求；二、变更青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初3541号民事判决第一项“被告韩发元于本判决生效之日起三十日内向原告青海习康房地产开发有限公司支付购房款996025元及利息110393元”为：韩发元支付青海习康房地产开发有限公司购房款996025元，于本判决生效之日起三十日内一次性付清。一审案件受理费13912.28元，由韩发元负担12521.05元，由青海习康房地产开发有限公司负担1391.23元；二审案件受理费13912.28元，由韩发元负担12521.05元，由青海习康房地产开发有限公司负担1391.23元。本判决为终审判决。审判长 李忠炜审判员 柳香芳审判员 马晓军 二〇二〇年六月十八日书记员 王 宏附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。