湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1957号上诉人（原审原告）：杨霞，女，1968年7月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘绍生，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王辉，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张婷，女，1960年1月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：李捷，女，1979年1月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人杨霞因与被上诉人张婷、李捷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨霞的上诉请求：1、撤销一审判决，并支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令本案一审、二审所产生的诉讼费用全部归被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，本案原承租人租赁合同关系已经解除，其与新承租人没有任何租赁权益的承继关系，二者都是平等关系的新旧承租人。二、合同权利义务具有相对性，在未经过上诉人同意的情况下，被上诉人私自将合同保证金以《告知函》的形式转移至案外人，其转移行为对上诉人不产生相应的法律效力。三、因《房屋租赁合同备忘录》内容未对合同保证金退还问题进行约定，一审法院就错误裁量为案外人已经认可此事实，不会再向上诉人收取保证金；而新证据却足以证实案外人已经另行收取保证金。张婷、李捷答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。杨霞的一审诉讼请求：1、判令张婷、李捷立即返还杨霞租房保证金256900元；2、判令张婷、李捷自2018年7月9日起至实际返还杨霞保证金之日止，按欠付金额和同期银行贷款利率标准，向杨霞支付逾期付款资金占用利息；3、判令张婷、李捷支付违约金120000元给杨霞；4、由张婷、李捷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月23日，张婷、李捷与案外人永熙公司签订了一份《房屋租赁合同书》，张婷、李捷向该公司租赁位于长沙市天心区房屋，合同约定张婷、李捷未经永熙公司书面同意，不得整体转让、转租。2013年6月8日，张婷、李捷与杨霞签订了一份《房屋租赁合同书》，主要内容为：杨霞向张婷、李捷租赁位于长沙市天心区房屋；租赁期限自2013年6月15日起至2023年7月24日止；租金及商业管理费第一年为847612元，之后递增；杨霞向张婷、李捷支付保证金211900元；租金与商业管理费每半年支付一次，支付节点自2013年起为每年4月25日和10月25日，其中2017年4月25日应付462711元、2017年10月25日应付476188元、2018年4月25日应付490473元；迟延支付租金在30日以内的，按照应支付款项的日千分之五承担滞纳金。2016年3月22日，张婷、李捷与杨霞签订了一份《房屋租赁合同书》，主要内容为：杨霞向张婷、李捷租赁位于长沙市天心区房屋；租赁期限自2016年4月15日起至2023年7月24日止；租金及商业管理费第一年为480000元，之后每年递增；杨霞向张婷、李捷支付保证金45000元；租期期满后，杨霞搬离租赁房屋且房屋没有主体建筑结构损坏情形的，在结清全部费用之日起三日内无息全额归还；租金与商业管理费每季度支付一次，支付节点自2016年起为1月25日、4月25日、7月25日、10月25日，其中2017年4月25日应付117200元、2017年7月25日应付127200元、2017年10月25日应付127200元、2018年1月25日应付127200元、2018年4月25日应付134832元；迟延支付租金在30日以内的，按照应支付款项的日千分之五承担滞纳金。上述合同签订后，张婷、李捷按约向杨霞交付了上述房屋，杨霞也依约向张婷、李捷交纳了合同保证金，合计256900元，其中3楼的保证金为211900元、4楼的保证金为45000元。2018年7月5日，张婷、李捷与房东永熙公司、艾逸酒店、长沙市天心区真爱医疗美容门诊部签订了一份《房屋租赁备忘录》，主要内容为：张婷、李捷因自身原因，自愿解除与房东永熙公司之间的租赁合同（3-7楼）；永熙公司重新与艾逸酒店于当日重新签订房屋租赁合同（3-7楼），即日起永熙公司与张婷、李捷之间的租赁合同关系同时解除，由艾逸酒店直接向永熙公司缴纳房屋租金；艾逸酒店与张婷、李捷之间及以往的分租户包括但不限于长沙市天心区真爱医疗美容门诊部等之间的所有经济纠纷均与永熙公司无关，由艾逸酒店、张婷、李捷自行处理；张婷、李捷的租金已交至2018年9月7日，艾逸酒店的租期从2018年7月8日起计算，租金从2018年9月8日起计收。长沙市天心区真爱医疗美容门诊部的主要负责人黄志鹏、杨霞在该备忘录上签字。2018年7月12日，张婷、李捷与艾逸酒店一起向杨霞送达了一份《告知函》，告知杨霞：张婷、李捷已与永熙公司解除租赁合同，永熙公司与艾逸酒店签订了合同，合同保证金256900元已转交给艾逸酒店，从2018年7月25日起，由艾逸酒店收取租金及商业管理费。同日，艾逸酒店也向张婷、李捷出具了收条，确认收到了杨霞保证金256900元。2018年8月20日，张婷、李捷以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，要求判决杨霞向张婷、李捷支付经营期间欠付的租金及商业管理费合计94681元及滞纳金。2018年10月18日，一审法院依法作出了（2018）湘0103民初5283号民事判决，判决结果为：杨霞于本判决发生法律效力后10日内向张婷、李捷支付租金及商业管理费94681元、支付滞纳金9003.16元（滞纳金暂计算至2018年10月17日止，之后滞纳金按12%/年计算至租金及管理费实际支付之日止）。2018年12月12日，艾逸酒店以租赁合同纠纷为由诉至一审法院，请求法院判决杨霞赔偿艾逸酒店房屋租金损失277754元、确认杨霞所交的房屋押金45000元不予退还。2018年10月18日，一审法院依法作出了（2018）湘0103民初5283号民事判决，该判决认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。艾逸酒店依据其与永熙公司签订的《房屋租赁合同书》，与杨霞、张婷、李捷及永熙公司签订的《房屋租赁合同备忘录》取得永熙大厦4楼的承租权，但艾逸酒店并未与杨霞就永熙大厦4楼重新签订《房屋租赁合同》，亦未在备忘录中约定张婷、李捷将永熙大厦4楼与杨霞签订的《房屋租赁合同》中的权利及义务转让给艾逸酒店，杨霞作为该房的承租人继续使用租赁物，艾逸酒店作为出租人没有提出异议，双方之间就永熙大厦4楼的租赁行为属于不定期租赁，杨霞作为不定期租赁合同的承租人，可以随时解除合同，合同解除时，张婷、李捷已将此前的房租按其与张婷、李捷签订的《房屋租赁合同书》的约定向艾逸酒店付清，艾逸酒店要求确认杨霞所交的房屋押金45000元不予退还及要求杨霞赔偿艾逸酒店房屋租金损失277754元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持，遂判决驳回艾逸酒店的诉讼请求。该判决还查明如下事实：2018年7月5日，艾逸酒店与永熙公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定，艾逸酒店租赁永熙公司所有的位于长沙市天心区的房屋，租赁期为玖年零十一个月，自2018年7月8日起至2028年6月7日止。同日，艾逸酒店、杨霞、张婷、李捷及永熙公司签订《房屋租赁合同备忘录》，备忘录约定：张婷、李捷系自身原因，自愿解除其原于2014年3月20日与永熙公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；自本备忘录签订之日起，张婷、李捷与与永熙公司签订的于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》解除；本备忘录签订之前，艾逸酒店与张婷、李捷之间及以往的分租户包括但不限于长沙市天心区真爱医疗美容门诊部等之间的所有经济纠纷均与永熙公司无关，均由艾逸酒店、张婷、李捷自行处理。杨霞等人在《房屋租赁合同备忘录》上签字。自此之后，杨霞将自2018年7月25日起至2018年10月24日止的租金已交纳给艾逸酒店。2018年11月14日，永熙公司向艾逸酒店出具转租同意书，同意艾逸酒店将其承租的永熙大厦4楼转租他人。2018年10月24日，杨霞向艾逸酒店发出收房通知，告知艾逸酒店自2018年10月24日起其已腾空永熙大厦4楼的承租房，要求艾逸酒店及时收回，逾期不收回出租房屋，所造成的损失，概不承担。该判决现已生效。另查明，自2018年7月25日起至2018年10月24日止，杨霞将承租的3楼、4楼租金支付给出租方艾逸酒店，4楼现已退租，3楼仍继续承租，租金交付给艾逸酒店。艾逸酒店在收到张婷、李捷转交的256900元保证金后未再向杨霞另行收取保证金。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2013年6月8日、2016年3月22日，杨霞与张婷、李捷先后签订两份《房屋租房合同书》，张婷、李捷将承租永熙公司名下位于长沙市天心区的第三层、第四层转租给杨霞，合同签订后，张婷、李捷向杨霞交付了上述房屋，杨霞也依约向张婷、李捷交纳了保证金，其中3楼的保证金为211900元、4楼的保证金为45000元，合计256900元。2018年7月5日，张婷、李捷与永熙公司、艾逸酒店、长沙市天心区真爱医疗美容门诊部签订了一份《房屋租赁备忘录》，永熙公司与艾逸酒店于当日重新签订房屋租赁合同（3-7楼），永熙公司与张婷、李捷之间的租赁合同关系同时解除，由艾逸酒店直接向永熙公司缴纳房屋租金，艾逸酒店与张婷、李捷之间及以往的分租户包括但不限于长沙市天心区真爱医疗美容门诊部等之间的所有经济纠纷均由艾逸酒店、张婷、李捷自行处理。杨霞亦在该备忘录上签字。2018年7月12日，张婷、李捷与艾逸酒店一起向杨霞送达了一份《告知函》，告知杨霞：张婷、李捷已与永熙公司解除租赁合同，永熙公司与艾逸酒店签订了合同，合同保证金256900元已转交给艾逸酒店，从2018年7月25日起，由艾逸酒店收取租金及商业管理费。同日，艾逸酒店也向张婷、李捷出具了收条，确认收到了杨霞保证金256900元。自2018年7月25日起至2018年10月24日止，杨霞将承租的3楼、4楼租金支付给出租方艾逸酒店，4楼现已退租，3楼仍由杨霞继续承租，租金交付给艾逸酒店。杨霞承租涉案房屋后，亲自参与签订了《房屋租赁备忘录》，知晓张婷、李捷已从涉案房屋退出租赁关系的事实，同时，张婷、李捷告知杨霞合同保证金256900元已转交给艾逸酒店，艾逸酒店也向张婷、李捷出具了收条，确认收到了杨霞保证金256900元，杨霞从2018年7月25日起直接将房屋租金及商业管理费缴纳给艾逸酒店，在此过程中，杨霞未向张婷、李捷主张退还保证金，对保证金转交给艾逸酒店也未提出异议，杨霞在（2018）湘0103民初5283号房屋租赁合同纠纷一案中亦未提及保证金退还事宜，同时，艾逸酒店在收到张婷、李捷转交的保证金后未再向杨霞另行收取保证金，且（2018）湘0103民初5283号民事判决确认艾逸酒店应向杨霞退还4楼保证金45000元。综上所述，张婷、李捷不再负有向杨霞退还保证金256900元的义务，杨霞的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，其理由不能成立，一审法院不予支持；张婷、李捷的辩称意见理由成立，一审法院予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨霞的全部诉讼请求。本案受理费6954元，减半收取3477元，由杨霞负担。本院经审理查明：一、艾逸酒店法定代表人黄曦于2018年10月9日在（2018）湘0103民初5283号案件中出庭作证称：1、张婷、李捷送达《告知函》时，其在场，且杨霞收到了该告知函；其收到了25万多元的押金，杨霞未再向其支付押金。2、艾逸酒店、黄曦于2018年7月12日向张婷、李捷出具收条，确认收到了杨霞保证金256900元时，“原被告三人（张婷、李捷与杨霞）都在场，我也给他们打了条子，本来原告（张婷、李捷）是要退杨霞的押金的，因为我在场的，就当着我的面把押金给我了，押金只是没有以现金方式，是原告转给我的”。3、如果杨霞没有违约情形，我方愿意将该25万多元押金退还给杨霞。二、2019年7月24日，艾逸酒店与杨霞就永熙大厦主楼第三层签订的《房屋租赁合同书》，并在该合同书中备注“本合同应缴纳的房屋租赁押金为壹拾贰万元整，因有历史遗留问题暂未解决，所以暂收取伍万元做为租赁押金，待遗留问题解决后，再补足壹拾贰万元的房屋租赁押金。”之后，杨霞于2019年8月9日向艾逸酒店支付了5万元房屋租赁押金。三、2019年1月10日，一审法院作出了（2018）湘0103民初7768号民事判决。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，杨霞参与签订了《房屋租赁备忘录》，知晓张婷、李捷已从涉案房屋退出租赁关系的事实。其次，根据艾逸酒店法定代表人黄曦在（2018）湘0103民初5283号案件中的出庭证言，艾逸酒店于2018年7月12日向张婷、李捷出具收条，确认收到了杨霞保证金256900元时，杨霞亦在场，且之后，直到2019年7月24日，艾逸酒店与杨霞就永熙大厦主楼第三层签订《房屋租赁合同书》，杨霞都未再向艾逸酒店支付过保证金。再次，杨霞从2018年7月25日起直接将房屋租金及商业管理费缴纳给艾逸酒店，在此过程中，杨霞未向张婷、李捷主张退还保证金，亦未对保证金转交给艾逸酒店提出过异议。因此，张婷、李捷将收取杨霞的256900元保证金转给艾逸酒店，应得到了杨霞的认可；另外，（2018）湘0103民初7768号民事判决亦对艾逸酒店要求确认杨霞所交的四楼房屋押金45000元不予退还的诉请予以驳回。故一审认为张婷、李捷不再负有向杨霞退还保证金256900元的义务，并无不当。综上，杨霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6954元，由上诉人杨霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月十七日书记员 肖佳敏