四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终450号 上诉人（原审被告）：李昌亮,男，1971年4月16日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市东区，现住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 上诉人李昌亮因与被上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 李昌亮上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初795号民事判决，依法将本案发回重审；2.本案诉讼费由合纵物业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，忽视物业服务合同约定内容。物业服务合同第四条明确约定合纵物业公司需配备物业服务人员104人，而实际提供物业服务的仅有十余人。因合纵物业公司人员配备的严重缺失，造成各项物业服务工作无法正常开展，小区安保服务亦严重缺位，直接造成了李昌亮的财产损失；2.在合纵物业公司提供物业服务期间，因其提供的物业服务存在重大瑕疵间接导致李昌亮造成了近4000元的经济损失，合纵物业公司理应对李昌亮的各项损失承担相应的赔偿责任。 合纵物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李昌亮向合纵物业公司支付物业费3628.1元、违约金1088.4元，两项共计4716.5元；2.本案诉讼费由李昌亮承担。 一审法院认定事实：李昌亮系攀枝花市阳光家园小区业主，拥有该小区8幢2单元8-3号房屋一套，建筑面积为96.07㎡。2011年1月20日，合纵物业公司（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（合纵物业公司）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业委会的情况下，经五十一阳光社区居委会工作指导，合纵物业公司继续履行物业管理服务。2015年1月16日，合纵物业公司（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）续签了《阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（合纵物业公司）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日至2018年1月19日。合同订立后，合纵物业公司为阳光家园小区进行物业服务。自2011年12月20日起至2018年1月19日期间，李昌亮未缴纳物业服务费。经合纵物业公司催收未果。现合纵物业公司诉讼来院，要求李昌亮支付拖欠的物业服务费及违约金。 另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，阳光家园业主委员会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。李昌亮实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。李昌亮在实际接受了合纵物业公司的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，合纵物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使合纵物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，李昌亮不能因为合纵物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定合纵物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，损害了其他已缴费业主的利益，亦系违约行为，理应承担合同明确的违约责任。本案中，李昌亮自2011年12月20日起至2018年1月19日未交纳物业服务费，合纵物业公司主张3628.1元不违反法律规定，一审法院予以支持。关于合纵物业公司主张的违约金，经查，物业管理合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金”，但合同未明确约定物业费收取的时间。因约定不明，合纵物业公司亦未提交任何证据证明李昌亮所欠物业费用的实际应缴时间，致一审法院无法核算违约金数额，故不予支持。李昌亮辩称合纵物业公司未履行物业服务职责，拒绝交纳物业费的主张不成立，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二规定，判决：一、李昌亮于判决生效之日起十五日内支付四川合纵物业服务有限公司自2011年12月20日起至2018年1月19日期间的物业服务费3628.1元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 李昌亮向本院提交手机打印照片18张，拟证明合纵物业公司未尽到物业服务合同约定的卫生清洁、消防安全、安全保障、交通管理等义务，其提供的物业服务存在重大瑕疵，理应扣减相应的物业服务费。合纵物业公司质证称上述照片无法反映拍摄时间、地点、对其三性均不予认可。本院认为，李昌亮提供的上述证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。 本院认为，李昌亮承认合纵物业公司自2011年12月20日至2018年1月19日期间一直在阳光家园小区提供物业服务，对此本院依法予以确认。在此期间合纵物业公司持续为小区提供物业服务，李昌亮实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，李昌亮理应按照物业服务合同的约定及时按约支付相应的物业管理服务费用。李昌亮上诉称合纵物业公司提供物业服务存在重大瑕疵，应扣减相应的物业服务费。本院认为，李昌亮提供的手机打印照片不能证明合纵物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其理应承担举证不能的后果，故其主张应扣减相应物业服务费的主张不能成立。另，若李昌亮因合纵物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵导致其遭受了相应的财产损失，其可提起反诉或组织证据另行起诉，但不能以此为由拒交物业费。 综上所述，李昌亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李昌亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 蔡林玲 审 判 员 董 敏 二〇二〇年六月三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜