山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1812号上诉人（原审被告、反诉原告）：博兴县长城物业服务有限公司，住所地：博兴县205国道518号。法定代表人：安燕，经理。委托诉讼代理人：陈吉昌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾丽华，山东王宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：博兴县锦秋街道西关社区居民委员会，地址：博兴县博城八路西关居委会。法定代表人：王哲民，主任。委托诉讼代理人：崔法强，男，1967年9月18日出生，汉族，住博兴县，系居委会成员。委托诉讼代理人：王学峰，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：博兴县西关社区物业服务有限公司，住所地：博兴县锦秋街道西关社区博城八路滨河西关花苑。法定代表人：王哲民，经理。委托诉讼代理人：王伟民，男，该公司员工。上诉人博兴县长城物业服务有限公司（以下简称长城物业公司）因与被上诉人博兴县锦秋街道西关社区居民委员会（以下简称西关居委会）、博兴县西关社区物业服务有限公司（以下简称西关物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2019）鲁1625民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城物业公司上诉请求：1.撤销博兴县人民法院（2019）鲁1625民初2153号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求,判令被上诉人西关居委员会立即停止侵害,排除妨碍,赔偿上诉人全部损失；2.一审、二审所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人西关居委会提起本案物业管理服务合同纠纷之诉，主体不适格，一审判决认定事实错误，适用法律错误。2016年3月15日，西关社区旧村改造办公室与上诉人签订《锦秋西关小区物业管理服务合同》，该合同约定“本合同期满，可根据情况续签或者重新签订新合同，如因一方原因不再与对方签订合同时应提前半个月通知对方。”西关居委会并非涉案合同的相对方，上诉人也未收到不再签订物业服务合同的通知或业主大会已经选定新的物业服务企业需交接的通知。根据合同约定及法律法规，被上诉人对上诉人提起物业服务合同纠纷之诉，主体不适格。2.一审判决上诉人向被上诉人返还物业数据、档案电脑、电梯合格证、变压器手续等物品，认定事实错误，适用法律错误。被上诉人西关居委会没有证据证实其主张的物品在上诉人处。一审判决上诉人向两被上诉人返还上述财产、资料，认定事实错误，适用法律错误。3.被上诉人西关居委会以非法的暴力手段非法强行抢占上诉人的办公场所及设施，严重扰乱上诉人正常经营秩序，导致小区居民断水断电，造成上诉人不能收回物业费、垃圾清运费等经济损失556487.4元。上诉人与被上诉人西关居委会没有进行交接，一审判决对被上诉人侵权行为及因此给上诉人造成重大损失未作审理，显失客观和公正，损害上诉人的合法权益。西关居委会及西关物业公司共同辩称，第一，关于西关居委会的主体资格，西关社区旧村改造办公室是西关居委会内设机构，其对外民事行为法律后果由西关居委会承担，西关居委会有权代行小区业委会职责。根据《物业管理条例》第二十一条及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，西关社区居民委员会属于西关小区建设单位，且物业服务合同所服务的西关小区至今未成业主委员会，西关社区居民委员会在博兴县锦秋街道办事处的指导和监督下，有权代行小区业委会职责，有合法资格与物业公司签订物业服务合同。第二，一审判决上诉人返还电脑、电梯合格证等相关财物事实清楚，适用法律正确。西关居委会在一审中提交的物品交接表等证据可以证实上诉人未履行返还判决所涉相关财物的义务。第三，西关居委会指责上诉人暴力抢占其使用的办公场所，严重扰乱其管理秩序有误。西关居委会在一审开庭时提交的视频证据和锦秋街道派出所出警记录能够证明是上诉人严重不负责任，带走存有全体业主物业数据的电脑致使小区断水断电，西关居委会报警并对开办公室的全过程进行了录像，不存在上诉人所称的暴力行为。综上所述，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。西关居委会向一审法院起诉请求：1.判令长城物业公司返还包括所有物业数据和档案的电脑三台、滨河花苑小区25台电梯的合格证、包括电卡和预收电费收据在内的变压器手续、监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台；2.判令长城物业公司支付违约金2万元。一审法院认定事实：2016年3月15日，西关居委会下设的西关社区旧村改造办公室与长城物业公司签订《物业管理合同》，约定由长城物业公司为锦秋西关小区提供物业管理服务，物业管理期限为自2016年3月15日起到2019年3月15日止；管理期满时长城物业公司向甲方移交全部专用房屋及有关财产和有关资料；合同期满，可根据情况续签或者重新签订新的合同，如因一方原因不再与对方签订合同时应提前半个月通知对方，否则承担给对方造成的一切损失；如一方违约，向对方支付违约金2万元。2016年3月16日、2016年3月22日、2016年3月27日西关居委会向长城物业公司交接了相关物品、水电情况，其中交接物品中包括西关居委会诉请的物品有：电脑两套、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台。2019年3月28日至3月30日，长城物业公司与西关居委会办理了水电交接，但未就其他物品进行交接。2019年4月2日，西关居委会发现长城物业公司已撤离，向博兴县公安局锦秋派出所报警求助。长城物业公司自认，三台电脑主机、25台电梯手续、4台变压器手续在长城物业公司处；称监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台一直在西关小区一期供暖用房内。2019年11月13日，西关居委会与博兴县通源热力有限公司人员前去供热泵房查看，只有一个灯头、三个灯罩。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据以上规定，锦秋西关小区未成立业主委员会的情况下，西关居委会代行业主委员会职责，是本案物业服务合同纠纷的适格主体。关于西关居委会诉请长城物业公司返还包括所有物业数据和档案的电脑三台、滨河花苑小区25台电梯的合格证、包括电卡和预收电费收据在内的变压器手续、监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台问题。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”涉案《物业管理合同》约定“管理期满时长城物业公司向甲方移交全部专用房屋及有关财产和有关资料”。根据以上规定和合同约定，长城物业公司自认在其处的三台电脑主机、25台电梯手续、4台变压器手续，应付返还义务，其中，西关居委会应按市场价格支付由长城物业公司购置的一台电脑主机价款；割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头二个、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台，在西关居委会交付长城物业公司物品清单之内，长城物业公司应付返还义务，如不能返还原物，需照市场价值赔偿；监控主机硬盘不在西关居委会交付长城物业公司物品清单之内，西关居委会未提供充分证据证实长城物业公司带走监控主机硬盘，故对西关居委会请求返还监控主机硬盘的请求，不予支持。关于长城物业公司诉请西关居委会赔偿物业费、垃圾清运费、电费水费等经济损失556487.4元，西关二期人工费及电梯检验费50733元，归还物业管理办公场所及办公设施问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定：“本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。”根据以上规定，长城物业公司要求的西关一期、西关二期垃圾清运费、物业费，应向相关业主主张权利，西关居委会不负有付款义务；长城物业公司主张的西关二期老年公寓工人工资及线路故障抢修费用，主张系由安虎臣和西关居委会口头约定由西关居委会支付，但西关居委会并不认可，且长城物业公司未提供其他证据予以证实，该两项费用属于物业费内容，应向相关业主主张权利；长城物业公司主张的电梯检验费，包含在物业服务费之内，西关居委会不负有付款义务，应向业主主张权利；长城物业公司要求赔偿变压器内余额，无论是其收取业主电费后交至电力公司，还是其先行垫付之后再向业主收取，均是长城物业公司与业主之间的关系，长城物业公司不能向西关居委会主张；因涉案物业服务合同终止，且双方未续签或重新签订新的合同，长城物业公司要求归还物业管理办公场所于法无据，不予支持；长城物业公司要求返还办公设施，但未提供证据证实是哪些办公设施及设施的权属情况，故不予支持。关于西关居委会诉请长城物业公司支付违约金2万元，以及长城物业公司诉请西关居委会支付违约金2万元问题。本案中，西关居委会应于合同到期前提前半个月通知长城物业公司不再续签，西关居委会主张系崔法强和安虎臣在滨河花苑10号楼前说的，但长城物业公司并不认可，应认定西关居委会在履行不再续签通知义务过程中存在过错；长城物业公司在物业服务合同期满后，继续占有相关财产和资料，应认定为违约行为。因西关居委会、长城物业公司在涉案物业服务合同履行过程中，均存在违约行为，故对双方请求对方支付违约金的诉请，一审法院均不予支持。依照《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款，中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，山东省物价局、住房城乡建设厅发布《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定判决：一、长城物业公司于本判决生效之日起十日内向西关居委会、西关物业公司返还相关财产和有关资料（包括：1.保存物业数据和档案的电脑主机三台，西关居委会应按市场价格支付由长城物业公司购置的一台电脑主机价款；2.滨河花苑小区25台电梯的合格证、变压器手续；3.割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头二个、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台，长城物业公司如不能返还原物，需照市场价格赔偿）；二、驳回西关居委会、长城物业公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取150元，由西关居委会负担；反诉案件受理费减半收取5036元，由长城物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为1.被上诉人西关居委会是否是本案的适格主体；2.一审判令上诉人长城物业公司返还涉案物品是否正确；3.被上诉人西关居委会对上诉人长城物业公司是否存在侵权行为，应否赔偿上诉人的经济损失。关于争议焦点1，涉案《物业管理合同》虽系西关社区旧村改造办公室与长城物业公司签订，但西关社区旧村改造办公室系西关居委会的下设机构，且西关小区没有成立业主委员会，故在此情形下由西关居委会代行业主委员会的职责不违反法律规定，一审法院据此认定西关居委会是本案的适格主体并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，经一审查明，长城物业公司自认在其处有三台电脑主机、25台电梯手续、4台变压器手续，故其对上述物品应付返还义务。上诉人虽主张涉案其它物品不应返还，但案涉割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头二个、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台均在西关居委会交付长城物业公司的《物品交接表》中明确列出，且根据双方合同约定，管理期满时长城物业公司负有返还义务。西关居委会作为本案的适格主体，具有接收上述物品的法定资格，故一审法院判令长城物业公司返还涉案物品正确。关于争议焦点3，涉案合同约定“本合同期满，可根据情况续签或者重新签订新合同，如因一方原因不再与对方签订合同时应提前半个月通知对方。”长城物业公司主张西关居委会没有提前15天通知不再续约，西关居委会则称已经提前20天左右告知长城物业公司不再续约，双方对此说法不一致，但涉案合同已于2019年3月15日到期且双方已经不再续约，故长城物业公司不应在合同到期之后继续占有使用物业管理办公室。长城物业公司在未提供证据证明被上诉人西关居委会以非法的暴力手段非法强行抢占上诉人的办公场所及设施情况下，主张被上诉人存在侵权行为，本院不予支持。另外长城物业公司主张的物业费、垃圾清运费、电费、水费、西关二期人工费等费用应当向相关业主主张权利，两被上诉人不应承担上述费用的赔偿责任。综上所述，长城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9872元，由上诉人博兴县长城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  邵佳宁审判员  吴 琦二〇二〇年六月十七日法官助理高玉静书记员张霞