河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初41号 原告：刘长香，女，1984年11月13日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。 委托代理人：蔡勇军，河北三兴律师事务所律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。（统一社会信用代码：91130681697599788E） 法定代表人：贾明洋，系该公司执行董事。 委托代理人：郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：涿州裕众房地产经纪有限公司，住所地涿州市开发区平安北街A幢9号。（统一社会信用代码：911306813480586768） 法定代表人：侯斌，系该公司经理。 被告：王雪润，女，1981年6月13日出生，汉族，住涿州市。 被告：王雪姣，女，1982年12月28日出生，汉族，住涿州市。 原告刘长香与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、涿州裕众房地产经纪有限公司、王雪润、王雪姣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘长香的委托代理人蔡勇军、被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人郭俊芳到庭参加诉讼。被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司2017年3月9日签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告涿州市济祥房地产开发有限公司退还购房款262898元并支付利息（自2017年3月9日至实际退还之日，按年息6%计算）；3、判令被告涿州裕众房地产经纪有限公司退还服务费35000元（自2017年3月1日至实际退还之日，按年息6%计算）：4、判令被告王雪润、王雪姣退还服务费5000元（自2017年3月1日至实际退还之日，按年息6%计算）；5、四被告承担连带赔偿责任；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王雪润、王雪姣共同经营涿州市鼎居房地产经纪有限公司，现已注销。原告计划在北京市周边买房，在网上看到售楼信息，经被告涿州裕众房地产经纪有限公司及涿州市鼎居房地产经纪有限公司介绍：祥云里项目地理位置优越，升值空间大，于是产生购买意向，于2017年2月24日向被告裕众公司交付1000元、3月1日向裕众公司交付34000元服务费，裕众公司出具收据两张，3月1日向被告王雪润、王雪姣经营的鼎居公司支付服务费5000元，鼎居公司出具收据一张，原告于2017年3月9日与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》并支付了首付款262898元，济祥公司给原告开具了一张262898元的收据。合同约定：被告济祥公司将位于祥云里项目2号楼3单元1401室房屋出售给原告，该房屋建筑面积82.12平方米，单价10386元/平方米，总价为人民币852898元，付款方式为按揭贷款。在合同签订时，被告再次承诺房产无瑕疵，于2017年6月左右可以网签并办理贷款。但随后原告在办理贷款过程中，被告以各种理由推脱。2018年7月，被告承诺2018年12月31日前交付房屋，并且五证齐全。2018年12月31日，原告来办理交付房屋手续时，才发现房屋并不符合交付条件。经众业主反复咨询，得知涉案房产开发项目未经审批，元法办理预售许可证，依法不允许对外出售。原告认为：被告济祥公司作为房产开发企业，在证照不齐的情况下故意隐瞒没有预售许可证的事实，违反了法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行碰商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。被告裕众公司、王雪润、王雪姣经营的鼎居公司作为房产代理销售单位，明知济祥公司没有房屋预售许可证，仍然虚假宣传，导致原告与被告签订商品房买卖合同无效，主观上带有明显的欺诈故意，其收取的服务费没有合法依据，应予退还，因鼎居公司已经注销，王雪润、王雪姣对注销公司债务应承担连带赔偿责任。上述请求，经原告与被告协商无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，一、我方与原告的商品房买卖合同成立，且我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑作出的真实意思表示，并且当时我方开发的房屋单价比预售五证齐全的房屋价格要低很多，这个情况原告是清楚的，所以双方签订的购房合同有效。二、我公司只收取了购房款262898元，对于原告主张的利息我公司不予承担。三、关于服务费40000元，与我公司无关，不与其他被告承担连带责任。四、现因历史遗留问题，我公司相关产权证正在办理中，并且现在已交房，原告清楚被告正在办理产权手续。 被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣均未向本院提交书面或口头答辩意见。 原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同原件一份； 2、收据一张； 3、被告涿州裕众房地产经纪有限公司出具的收据两张； 4、涿州市鼎居房地产经纪有限公司收取5000元服务费的收据一张； 5、涿州市鼎居房地产经纪有限公司的注销登记材料一份。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1、2、3、4、5均认可。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司、被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣均未向本院提交证据。 被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣不答辩、不提供证据，亦未出庭质证，应视为对其举证、质证、抗辩权利的放弃。审核分析原告的证据，本院经审理认定如下：2017年3月9日，原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目2号楼3单元1401室以单价10386元/平方米，建筑面积为82.12元（总价852898元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准等进行了约定。同日，原告支付首期购房款共计人民币262898元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司出具收据一张，并加盖该公司财务专用章。2017年2月24日、2017年3月1日，被告涿州裕众房地产经纪有限公司就该合同共计收取原告服务费及排号费共计35000元。2017年3月1日，涿州市鼎居房地产经纪有限公司就该合同收取原告服务费5000元。 涿州市鼎居房地产经纪有限公司于2019年3月19日注销。注销前，该公司全体投资人王雪润、王雪姣于2019年1月21日签署《全体投资人承诺书》，对公司债权债务等情况作出承诺。 至本案起诉前，被告涿州市济祥房地产开发有限公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。 本院认为，一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告涿州市济祥房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告涿州市济祥房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款262898元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、该合同确认无效后，被告涿州裕众房地产经纪有限公司应将基于该合同取得的服务费35000元返还给原告，涿州市鼎居房地产经纪有限公司应将基于该合同取得的服务费5000元返还给原告，但被告王雪润、被告王雪姣作为涿州市鼎居房地产经纪有限公司股东，二人在申请该公司注销时，未经清算即办理该公司注销登记手续，导致公司无法进行清算，依法应当对公司债务承担清偿责任，故原告要求被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣将团购服务费予以退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。四、关于原告要求被告支付利息的诉讼请求。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，对购买房屋一类的大宗商品没有尽到基本的审查义务，本身存在过错；原告亦未能在法定举证期限内提供相关证据证实被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的行为，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。此外，关于原告要求本案四被告就涉案款项的退还承担连带赔偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告涿州裕众房地产经纪有限公司、被告王雪润、被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告刘长香与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2017年3月9日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘长香购房款人民币262898元； 三、被告涿州裕众房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘长香服务费人民币35000元； 四、被告王雪润、被告王雪姣于本判决生效之日起十日内返还原告刘长香服务费人民币5000元； 五、驳回原告刘长香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5844元，由被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担5084元，由被告涿州裕众房地产经纪有限公司负担700元，由被告王雪润、被告王雪姣负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  马 蕊 人民陪审员  李航员 人民陪审员  辛龙影 二〇二〇年六月四日 书 记 员  杨 硕