江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2744号上诉人(原审原告)：陆卫，男，1987年7月17日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：晁京，新沂东方法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：孙爱云，女，1972年12月9日出生，汉族，住新沂市。被上诉人(原审被告)：新沂市威名商贸有限公司，住所地新沂市马陵山镇王庄村振兴路南侧。法定代表人：苗书敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍田野，江苏众耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。上诉人陆卫因与被上诉人孙爱云、新沂市威名商贸有限公司（以下简称新沂威名公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初8974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆卫上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉厂房存在质量问题，陆卫一再要求进行修缮，但因没有达到能正常使用标准，导致雨水进屋，造成衣物受损。如果厂房没有质量问题，下再大的雨也不会造成衣物受损，且厂房除了底下墙体外，上面部分及顶棚均采用泡沫夹心板搭建，陆卫经营的是服装生意，因厂房存有安全隐患，得整体拆除重新建造才符合租赁标准。陆卫邮寄的邮件，代收人系酒行天下公司的门卫，而酒行天下公司是被上诉人家庭企业，且被上诉人长期工作及居住在该公司内。被上诉人接到上诉人的通知书后，没有任何答复的行为明确表示不履行合同。陆卫一次性交清三年房租，是想待合同解除之日立即搬离，也减少被上诉人退回租金成本，而不是想继续使用该厂房。因此，案涉租赁合同应当解除。2.一审法院认定仅承担30%的赔偿责任不当。衣物损失直接原因是厂房存在质量及安全问题，而不是上诉人对厂房使用不当，9号台风“利马奇”并没有给新沂地区带来特殊灾难，如果一个完好没有质量和安全隐患的房子，即便下再大的暴雨也不会进水。上诉人租赁1600平方的厂房，如果使用不当，那么1600平方厂房内的衣物均会受灾，损失更惨重。本次下雨厂房进水致衣物受损的直接原因是厂房质量问题，被上诉人应承担全部赔偿责任。孙爱云、新沂威名公司答辩称：1.陆卫与孙爱云签订合同后，对房屋进行交接，陆卫对房屋的现状明知，并未提出对房屋提出存在裂缝、渗漏等进行修缮，新沂威名公司也未收到陆卫要求修缮房屋的通知。2019年8月10日，新沂第五普降暴雨，而中央气象台、各级媒体、自媒体等均发布暴雨预警，陆卫明知有强降水，理应采取相应措施防止货物受损，如采取将货物运至高处或采取遮盖等防水措施。因此，陆卫怠于履行造成损失，应自行承担。2.陆卫要求解除合同不能成立。案涉厂房宽大通风好，且租金合理，符合陆卫的使用目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。陆卫一审诉讼请求：1.解除陆卫与孙爱云、威名公司于2018年12月18日签订的厂房租赁合同；2.退还租金100000元，赔偿损失116591元，计216591元。一审经审理查明：2018年12月18日，孙爱云、陆卫与威名公司签订厂房租赁合同。主要内容为：“甲方（出租方）：孙爱云乙方：（承租方）陆卫丙方：（甲方担保人）：威名公司甲方将使用权属其所有的，位于酒行天下酒厂北侧1600平方米厂房出租给乙方；租期自2018年8月1日起至2021年7月31日，租金总额为18万元；租赁期间，乙方因经营所需，需对租赁的厂房进行间隔和改造，在不影响厂房整体结构的情况下，乙方可自行改建，乙方在租赁期间有自主经营、转租的权利，甲丙方不得干涉；丙方自愿作为甲方出租给乙方上述厂房的担保人，丙方与甲方承担连带责任。”2018年8月1日，孙爱云向陆卫出具房租180000元收条一张。在房屋租赁期间，因放置在该厂房内的衣物被雨水泡坏造成损失，陆卫认为衣物被雨水泡湿，系孙爱云、威名公司提供的涉案厂房存在质量问题，且经陆卫多次要求均未进行维修，其受损衣物系因涉案房屋未能达到完好使用标准造成，故提起本案诉讼。另查明，受9号台风“利马奇”影响，自2019年8月10日早晨起，新沂地区普降大暴雨，当日9时35分，徐州市气象台发布暴雨黄色预警信号：受台风“利马奇”影响，预计未来24小时徐州地区将出现6小时超50毫米的强降水，局地超过100毫米，请注意防范。一审庭审中，陆卫表示对新沂地区受台风影响会产生大暴雨知情，并确认其受损衣物系2019年8月10日暴雨后厂房进来雨水泡湿导致。2019年8月13日，陆卫申请新沂市公证处对其租赁厂房现状及清点厂房内浸水衣物行为过程进行保全证据，陆卫为此支出公估费3000元。2019年8月14日，陆卫申请江苏微商保险公估有限公司对其水湿后服装重新包装费用及部分损坏服装成本进行评估，该公司于2019年9月3日作出公估意见为：标的水湿后服装重新包装费为27720.2元，损坏服装成本为人民币88871元，陆卫为此支出公估费3550元，并因现场进行拍照录像所需，支出照相器材费用2000元。2019年12月6日，一审法院依职权对陆卫本人进行谈话，陆卫陈述其对2019年8月10日新沂市受到台风影响会下雨知情，但称只知道会下雨，没想到会下那么大，事先也不知道会下暴雨，并确认当时厂房内衣物地面放置垫板，涉案衣物受损是因2019年8月10日的暴雨所致，且向法庭提交手机拍摄的事发当天厂内照片一张，显示厂内水位很高，陆卫称当时水有十几公分深，系用水泵抽水一天才抽完。2019年12月18日，一审法院依职权对涉案厂房进行现场勘验，该次勘验参与人有孙爱云、陆卫、苏星、陈奔。经现场勘验，该厂房大门门口为倾斜坡度，厂房门栏与地平最低处垂直距离约为10公分；厂房内正对门处后侧及左侧为钢管货架，货架上堆放打包好的衣物，货架后侧地面上堆放已打包好的衣物（衣物底下垫有3-5公分高度的木板），右侧前方堆放打包好的衣物，部分衣物放置在木制托盘上（双方认可该托盘均系受灾当天孙爱云送来，离地面约7-8公分高度）、部分衣物放置在木垫板上（离地面约3-5公分高度）、部分衣物直接堆放在地面上（陆卫称系新进来需要清点的货物）；厂房右后侧地块：地面放置装满衣物的大麻袋，大麻袋上、下部分铺盖、垫有塑料薄膜，该地块右侧、后侧墙体有明显裂缝，右侧墙根亦有裂缝，陆卫在勘验过程中现场指认该地块系2019年8月10日厂区受损地块，当天厂内雨水均系从墙根裂缝处阴水进来，导致摆放在该地块的衣物被泡坏，且涉案受损衣物均为该地块范围内摆放的衣物；该地块顶棚与厂区内其他部位顶棚不一致，双方现场均认可该地块系去年冬天下雪厂顶坍塌，孙爱云安排重新修整后未对该地块进行室内吊顶，才导致顶棚部分与他处不一致；该地块后墙根堆放被泡坏衣物，用大麻袋装置。在该次勘验结束时，记录人向上述勘验参与人宣读了勘验笔录，上述参与人在确认无误后均签字予以确认。现场勘验时，涉案厂房仍在正常经营使用。一审法院认为，一、关于涉案合同是否应解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，陆卫主张解除其与孙爱云、威名公司签订的厂房租赁合同，因孙爱云、威名公司均不同意解除，而双方签订的租赁合同中并未对一方合同解除的条件进行约定，故陆卫不能单方解除涉案合同。陆卫主张涉案厂房一直存在安全隐患及漏雨等质量问题，其在房屋租赁后曾多次向孙爱云、威名公司主张维修厂房，但未提供证据予以证实，孙爱云亦不予以认可。另外，陆卫诉称孙爱云、威名公司经其通知后明确表示不履行合同，故应退还租金及赔偿损失，并为此提交其向孙爱云、威名公司发出的邮政快递接受信息打印件及通知书，但其提交的网点自寄单上载明的收件地址均为“江苏省徐州市新沂市酒行天下酿酒公司”、物流详情上显示“已签收，他人代收：周西高”，因孙爱云、威名公司均不认可曾接收过陆卫邮寄的相关信件，陆卫也未提供证据证实孙爱云、威名公司已确实接收到上述快递，亦未提供证据证实其此次所邮寄的材料即为其本案庭审中提交的通知书，故陆卫所提交的上述证据并不足以证实孙爱云、威名公司存在不履行或迟延履行合同义务的情形，且目前陆卫对涉案厂房仍在继续经营使用。综上，陆卫要求解除合同并退还租金100000元的诉讼主张，依据不足，不予支持。二、关于涉案受损衣物赔偿责任问题。根据陆卫、孙爱云、威名公司的庭审诉辩意见，双方对2019年8月10日暴雨后导致涉案厂房内衣物受损的原因意见不一：陆卫称系因涉案厂房存在质量问题，孙爱云、威名公司不履行房屋维修义务导致厂房进水导致，而孙爱云、威名公司认为系陆卫本人对厂房管理使用不当，明知将有暴雨并已预见危险存在却未对厂内衣物采取相应防范措施而导致。首先，关于涉案厂房质量及维修问题。本案中，孙爱云作为房屋出租人，在当事人间无特别约定的情况下，应当对出租给陆卫使用的厂房做好修缮、维护工作，以确保出租房屋保持良好的状态。但根据对涉案租赁厂房的现场勘验情况看，涉案厂房右后侧墙体及墙根均存在不同程度裂缝，且双方均认可厂房该地块曾在下雪坍塌后进行过维修，但至今仍存有多处裂缝。陆卫的衣物堆放在孙爱云出租的该厂房内，在下暴雨时，因厂房裂缝等原因遭受进水而导致衣物浸湿泡坏，在孙爱云未能举证证实陆卫系非正当使用租赁房屋而使厂房墙体墙根裂缝并导致下雨进水的情况下，应视为孙爱云提供的租赁物存在质量瑕疵，并由此造成陆卫衣物浸水损坏，故孙爱云应承担相应的赔偿责任。其次，关于陆卫是否存在管理使用不当等问题。本案中，陆卫称孙爱云出租的涉案厂房右后侧地块墙体墙角存在裂缝，涉案受损衣物均系2019年8月10日暴雨当天堆放在该地块的衣物，但未提供证据予以证实。根据现场勘验可以看出，涉案租赁房屋系一个前后通透的大厂房，不分房间，厂房地平高度前后基本一致，且厂房内除钢管货架之外，大部分衣物都堆放在地面上（部分衣物与地面间垫有3-5公分左右垫板）。陆卫在谈话中陈述事发当天厂内衣物地面系放置垫板，并提交事发现场照片证实厂内当时水位有十几公分深，且认可其知道会下雨，只是没想到会下那么大的雨。由此可知，2019年8月10日事发当日，涉案厂内系大面积进水，且陆卫对新沂地区受台风影响即将下雨事先知情，当时其已租用涉案房屋达一年时间，对厂房存在裂缝等均已熟悉，却未提前做好厂内衣物的妥善防护工作，致使当时厂内地面垫板上放置的衣物遭受浸水泡坏，因此，应认定陆卫对其衣物损害的发生存在着更大的过错。综上，孙爱云提供的厂房存在裂缝等质量瑕疵，但其未积极履行维修义务；而陆卫租赁涉案房屋存放衣物，其作为衣物的直接管理者，在提前知道台风影响等下雨天气时，未事先做好衣物存放防护工作，结合双方的过错程度，酌定对陆卫涉案浸湿衣物产生的损失，由陆卫自负70％的责任，孙爱云承担30%的责任。关于陆卫主张的损失数额问题。本案中，陆卫为证明其损失，在事故发生后申请新沂市公证处对其租赁厂房现状及清点厂房内浸水衣物行为过程进行了证据保全，后又申请江苏微商保险公估有限公司对其水湿后服装重新包装费用及部分损坏服装成本进行了评估，因孙爱云、威名公司对新沂市公证处作出的公证书以及江苏微商保险公估有限公司作出的公估意见真实性均无异议，根据上述公证书及公估意见，一审法院对陆卫主张的其衣物损失总额116591元（标的水湿后服装重新包装费为27720.2元+损坏服装成本为人民币88871元）予以确认。陆卫主张的公证费3000元、评估费3550元、录像拍照费2000元，合计8550元，有相应的发票予以证实，本院予以确认。因此，陆卫此次因衣物浸湿造成的各项损失共计125141元，该损失由孙爱云按照30%的责任比例承担37542.3元。因涉案厂房租赁合同中约定威名公司自愿作为孙爱云出租给陆卫涉案房屋的担保人，与孙爱云承担连带责任，故威名公司应对孙爱云上述赔偿款项承担连带给付责任。综上，判决：一、孙爱云于判决生效后十日内赔偿陆卫衣物损失等共计37542.3元；二、新沂市威名商贸有限公司对上述款项承担连带给付义务；新沂市威名商贸有限公司承担给付义务后，有权向孙爱云追偿；三、驳回陆卫的其他诉讼请求。案件受理费2274元，由陆卫负担1535.5元，由孙爱云、新沂市威名商贸有限公司负担738.5元。二审期间，上诉人陆卫提供以下证据：1.照片打印件6张，证明2020年6月12日下雨时，租赁厂房仍存在部分地方进水，被上诉人至今没有对租赁厂房进行修理。2.行政处罚决定书及罚款收据，证明因案涉房屋墙体及顶棚采用泡沫夹心板搭建，存在火灾隐患。新沂市公安消防大队分别于2019年9月27日、2019年11月28日进行两次处罚，并于11月29日交罚款2万元。3.营业执照及结婚证复印件，证明陆卫与被处罚人臧某某系夫妻关系，在租赁的厂房内经营朵朵熊童装。被上诉人新沂威名公司、孙爱云质证认为，陆卫对租赁房屋已充分了解房屋构造、材质、用途后，签订案涉租赁合同。上述证据与本院没有关联性。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：一、关于案涉租赁合同应否解除的问题。陆卫主张案涉租赁厂房存有安全隐患且有质量问题，要求解除租赁合同。一审中，陆卫提供于2019年8月2日向孙爱云、新沂威名公司邮寄的通知书，陆卫在该通知书中要求孙爱云、新沂威名公司在一周内对房屋漏雨及安全隐患进行维修和整改，否则将解除合同。陆卫在上述通知书中仅表达了在孙爱云、新沂威名公司在不履行其要求的义务的情况下，将解除合同，并未明确向孙爱云、新沂威名公司告知解除双方签订的案涉租赁合同。更何况，虽然陆卫陈述其租赁案涉房屋系作为存放服装的仓库使用，但案涉租赁合同中并未约定案涉租赁房屋的使用用途、使用条件。而且，在一审法院进行现场勘查时，陆卫仍然对涉案租赁房屋正常使用。因双方当事人在案涉租赁合同中未约定合同解除条款，且陆卫未举证证明案涉租赁房屋无法使用或者严重影响到其经营等事实。因此，陆卫所主张解除合同的诉讼主张不能成立。二、关于赔偿数额的问题。一审法院通过现场勘查，案涉租赁房屋确存在不同程度的裂缝，但裂缝的存在并不会必然导致不能使用，事实上，陆卫也一致在使用案涉房屋。现陆卫存放的服装因受2019年8月10日暴雨雨水浸泡受损，而该次暴雨系受并不多见的台风影响所致。结合陆卫提供的现场照片，案涉租赁房屋进水并非全部是房屋漏雨。同时，陆卫在已经明知存在暴雨的情况下，没有采取措施对存放的服装进行妥处。因此，一审法院综合案涉租赁房屋进水的各种因素后，确定孙爱云、新沂威名公司承担30%的赔偿责任并不失当。综上，陆卫的上诉主张不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2274元，由上诉人陆卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年六月二十八日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅