贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2263号上诉人（原审被告）：徐顺刚，男，1962年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：宋珍平，女，1977年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：徐翔，男，1987年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：钟亚军，男，1986年2月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄晓渝，贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者。原审被告：徐坚，男，1986年1月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人徐顺刚、宋珍平、徐翔因与被上诉人钟亚军以及原审被告徐坚房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐顺刚、宋珍平、徐翔上诉请求：1、改判上诉人不承担责任；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并未实际收到被上诉人支付的购房款542643.78元，一审法院对此认定事实错误。本案双方签订的《自建房屋买卖合同》的标的物为农村集体土地上的自建房，而被上诉人系城镇居民，因此，双方签订的合同应属无效，应当按照无效合同进行处理。被上诉人钟亚军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告徐坚二审未作陈述。钟亚军向一审法院起诉请求：一、解除原告与四被告及范泽英签订的《自建房屋买卖合同》；二、四被告退还原告购房款710000元；三、本案诉讼费由四被告承担。一审法院查明：2016年7月，被告徐坚、宋珍平夫妻二人因资金短缺需要借款，经亲属陈启斌介绍后与原告钟亚军认识，向原告借款，双方口头约定借款期限两个月，借款利息为月息5%。2016年7月29日，原告扣除首月利息5000元后通过妻子谭璐的账户转账支付950000元到陈启斌妻子刘燕账户上，该款户实际由徐坚、宋珍平掌控，徐坚、宋珍平二人后支付了4个月的利息共20000元给原告；2016年9月2日，原告扣除首月利息7500元后又通过谭璐的账户转账支付1425000元到徐坚、宋珍平掌控的刘燕账户上，徐坚、宋珍平二人后支付了三个月的利息22500元给原告。2016年11月10日、12月2日、12月3日、2017年1月12日，原告又通过谭璐的账户转账46500元至徐坚账户、50000元至宋珍平账户、42000元至宋珍平账户、46000元至徐坚账户。上述借款发生后，被告徐坚、宋珍平再未偿付本息，2018年5月17日经双方对账确认，徐坚、宋珍平欠付原告本息共计710000元，双方协商后，徐坚之父徐顺刚将其名下的位于贵阳市乌当区的自建房作价710000元出售给原告，其妻范泽英，子徐坚、徐翔、媳宋珍平均作为房屋共有人在《自建房屋买卖合同》上签字，五人还对原告承诺将房屋移交给原告，并向原告出具收到710000元现金的收条。原告在收房过程中多次遭到案外人徐锦权的阻拦，始发现被告在与原告签订房屋买卖合同的同时又将房屋出售给案外人徐锦权，原告因此将四被告及范泽英诉至法院要求判令如前所请。另查明，本案诉讼过程中，范泽英于2019年11月26日在贵阳市乌当区高新社会卫生服务中心就医过程中死亡。一审法院认为，被告徐坚、宋珍平因缺少资金，向原告钟亚军借款，在借款期内未能按期清偿本息的情况下，经协商四被告及范泽英与原告签订了《自建房屋买卖合同》，将徐坚、宋珍平向原告借款的本息转为购房款，用于购买四被告及范泽英所有的自建房，该买卖合同是对徐坚、宋珍平之前欠债具体履约方式的确认，故该买卖合同应为有效合同，本院予以确认。对于借款本息转化为购房款的具体金额，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”及第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”的规定，法院从各笔借款借出之日起按照年利率24%的标准计算至双方签订《自建房屋买卖合同》之日止，本息合计为585143.78元（详见附表），扣除被告徐坚、宋珍平前期支付的42500元利息后，法院认定购房款金额为542643.78元。由于四被告及范泽英已将案涉房屋出售给案外人徐锦权，使得原告未能实际取得房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，法院对于原告要求解除双方之间签订的《自建房屋买卖合同》的诉请予以支持，同时，四被告未能按承诺将房屋交付给原告，负有返还原告购房款的义务。被告徐坚、宋珍平、徐翔经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相关诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，法院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告钟亚军与被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔及范泽英签订的《自建房屋买卖合同》；二、被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔于本判决生效之日起十日内一次性退还原告钟亚军房款542643.78元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，由原告钟亚军负担2569元，被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担8331元（该费原告钟亚军已全额预交，被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担部分在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告钟亚军）。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中,上诉人徐顺刚与被上诉人钟亚军均认可案涉房屋系在农村集体土地上修建。本院认为：本案中，因徐坚、宋珍平与钟亚军之间存在民间借贷关系，在借款本息未能按期清偿的情况下，上诉人徐顺刚、宋珍平、徐翔、及原审被告徐坚与被上诉人钟亚军签订《自建房屋买卖合同》，约定将徐坚、宋珍平借款本息转为购房款，用于购买案涉房屋。同时，上诉人徐顺刚、宋珍平、徐翔及原审被告徐坚亦向被上诉人钟亚军出具了收到购房款的《收条》。因此，本案购房款系钟亚军通过借款本息抵扣的方式进行支付，故上诉人主张其并未实际收到购房款与事实不符，本院不予采信。对于上诉人提出的案涉合同效力问题，因案涉房屋系在农村集体土地上修建，被上诉人钟亚军并非该集体经济组织成员，因此，本案《自建房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定，应属无效。一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。但是，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人徐顺刚、宋珍平、徐翔及原审被告徐坚理应返还钟亚军通过借款本息抵扣方式支付的购房款，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的借贷本息认定标准对本案抵扣方式支付购房款具体数额的认定符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3984号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3984号民事判决第一项；三、驳回钟亚军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10900元，由钟亚军负担2569元，由徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担8331元（该费原告钟亚军已全额预交，被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担部分在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告钟亚军）。二审案件受理费8331元，由上诉人徐顺刚、宋珍平、徐翔负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月四日书记员 左文艳