上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4556号上诉人(原审原告、反诉被告)：吕晓冬，男，1991年1月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚旦，上海市华典律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：许嘉桢，男，1983年1月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。上诉人吕晓冬因与被上诉人许嘉桢房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕晓冬上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判支持吕晓冬的一审诉讼请求。事实和理由：由于许嘉桢拒不履行提供不动产权证、产调、房屋权利人同意转租之证明材料等，使吕晓冬处于无法办理证照之状态，最终导致其无法正常经营。双方签订的《商铺租赁合同》中约定上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺(以下简称“涉案房屋”)用以经营，故协助、配合吕晓冬办理相关法律法规规定的证照是许嘉桢应履行的义务。因许嘉桢的违约行为而导致吕晓冬无法正常经营，不能实现合同根本目的，其损失应当由许嘉桢承担，许嘉桢应当将涉案房屋的租金及转让费退还给吕晓冬。吕晓冬已支付给许嘉桢的押金人民币(以下币种均为人民币)80,400元，虽然在《商铺租赁合同》中存在关于保证金的条款，但是2018年7月13日由许嘉桢出具的收据上是将上述款项写为“押金”的。鉴于收据是由许嘉桢亲笔书写、签名并提供给吕晓冬，故吕晓冬认为双方已经就款项80,400元的性质达成一致，系押金而非保证金。所以在《商铺租赁合同》解除后，许嘉桢理应返还上述押金。退一步讲，即使上述款项的性质是保证金，然《商铺租赁合同》是由许嘉桢单方面解除，且解除的原因系许嘉桢违约在先，导致吕晓冬无法正常经营，所以许嘉桢仍应将上述款项返还吕晓冬。即使吕晓冬在《商铺租赁合同》履行过程中存在一定的违约行为，也应当由许嘉桢返还相应的保证金。许嘉桢认为吕晓冬处于正常经营状态并提供涉案房屋地处繁华地段的照片，吕晓冬认为涉案房屋的位置以及处于营业的状态，并不能说明吕晓冬可以正常经营。事实上，无证经营的实际状态导致吕晓冬连续受到相关职能行政机关的检查和警告。关于《商铺租赁合同》中第十条第2款“甲方提供此房屋的营业执照，卫生许可证供乙方租赁期间经营使用”的条款，本身就是违反相关行政法规的，应属无效。许嘉桢书面意见辩称，不同意吕晓冬的上诉请求。吕晓冬上诉理由与事实不符，许嘉桢已提交相关产证，吕晓冬在一审庭审中认可许嘉桢确实向其提供了涉案房屋产调信息及产权证的复印件。吕晓冬称因许嘉桢的违约行为而导致其无法正常经营，无法实现合同目的，其要求退还租金和转让费，没有事实基础和法律依据。吕晓冬违约，依合同约定，不应退还80,400元保证金。《商铺租赁合同》第4条明确约定，若因吕晓冬违约导致合同解除或终止，履约保证金不予退还。因此，原审不支持吕晓冬的相关请求，是符合法律规定的。现在工商经营是证照分离，许嘉桢在原审中提供的证据，恰恰能证明吕晓冬至少一直到2019年7月11日仍然是正常经营的，所以吕晓冬称无法正常经营不是客观事实。吕晓冬引用商铺租赁合同第十条的约定，以此证明许嘉桢提供证照供吕晓冬经营使用，是违反相关行政法规，是无效的。许嘉桢认为没有法律依据，退而言之，即使无效，也不会导致商铺租赁合同的无效。转让费合法有效，且是行业交易惯例，不应返还。吕晓冬支付的323,765元租金是从2018年7月16日至2019年7月15日的租金，吕晓冬已经实际使用房屋，依法不应返还。一审判决认定事实清楚，适应法律准确，程序合法，请求二审法院依法驳回吕晓冬的上诉请求，维持原判。吕晓冬向一审法院起诉请求：1.许嘉桢返还涉案房屋的转让费110,000元；2.许嘉桢返还涉案房屋租金321,600元；3.许嘉桢返还吕晓冬预付的水费2,165元；4.许嘉桢返还涉案房屋押金80,400元。许嘉桢向一审法院反诉请求：1.吕晓冬支付2019年7月16日至2019年7月24日租金8,040元；2.吕晓冬支付2018年7月16日至2019年7月24日的水费1,145元。一审法院认定事实：许嘉桢(甲方、出租方)、吕晓冬(乙方、承租方)于2018年7月13日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方经营“鹿角巷”品牌使用，经营类型为：饮品制作类，房屋位于上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺，建筑面积：81.27平方米，租赁期限：从2018年7月16日至2020年7月15日止。租金为26,800元/月含物业管理费，租金支付方式为季付，即为：80,400元/季度。首期租金于合同签订时支付，之后每季度租金支付时间为下一租赁季度开始前10日支付。租赁保证金：租赁保证金为80,400元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋、设备无损坏，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还(不计息)；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。租赁期满乙方未继续租赁的甲方有权收回房屋，甲方提供乙方使用的设备归甲方所有，乙方自行添置的设备归乙方所有。租赁期间乙方经营所产生的水、电、煤、网络费由乙方承担。租赁期满或者合同终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还。关于违约责任，双方约定，乙方无故拖欠租金5天以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用。合同还约定：1.甲方提供乙方使用设备：空调两台、制冰机一台、净水器一台、开水机一台、1200cm展示柜一个、立式冷藏柜一台、封口机两台、奶泡机一台、奶盖机一台、外摆区桌椅三套、吊式秋千一个、遮阳棚三套；2.甲方提供此房屋的营业执照、食品卫生许可证供乙方租赁期间经营使用，乙方经营期间发生一切的法律纠纷由乙方自行承担及处理，与甲方无关。上述合同签订后，许嘉桢将涉案房屋交付吕晓冬使用。吕晓冬向许嘉桢支付了自2018年7月16日至2019年7月15日的房租321,600元及预付水费2,165元、保证金80,400元、店铺转让费110,000元。2018年7月30日，许嘉桢将其地址为涉案房屋的“上海市嘉定区南翔镇大郭郭餐饮店”食品经营许可证及营业执照正本及“上海市嘉定区南翔镇嘉岚餐饮店”食品经营许可证及营业执照正本交给吕晓冬，吕晓冬出具了收据。2019年6月28日，吕晓冬向许嘉桢发出律师函，要求许嘉桢在三个工作日内提供涉案房屋的不动产权证和涉案房屋的权利人登记信息，以便吕晓冬办理相关证照。2019年7月11日，许嘉桢向吕晓冬发函催要租金，称其在2019年7月9日已经准备好了吕晓冬所需的产证材料，但吕晓冬仍未支付租金，希望吕晓冬在收到此函的3日内，交付拖欠的租金。一审庭审中，吕晓冬认可许嘉桢确实向其提供了涉案房屋产调信息及产权证的复印件。2019年7月21日，许嘉桢向吕晓冬发出合同解约通知书，称吕晓冬应于2019年7月5日支付2019年7月16日至2019年10月15日的租金，现吕晓冬已经逾期付款超过16日，故郑重通知吕晓冬于2019年7月21日解除《商铺租赁合同》，请收到此函的2日内搬离并将房屋返还许嘉桢。2019年7月24日，双方办理了房屋交接手续，吕晓冬搬离并将涉案房屋返还许嘉桢，庭审中经双方核对，扣除吕晓冬预付的水费，吕晓冬还需支付水费1,145元。一审法院认为，吕晓冬与许嘉桢签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。吕晓冬未按约向许嘉桢支付租金构成违约，根据合同约定，许嘉桢可以行使合同解除权。许嘉桢发出解除合同的通知后，吕晓冬已于2019年7月24日搬离，故双方的租赁合同于2019年7月24日解除。许嘉桢反诉要求吕晓冬支付2019年7月16日至7月24日租金8,040元及水费1,145元，予以支持。在合同履行中，许嘉桢根据合同约定向吕晓冬提供了涉案房屋的相关证照，已履行完合同义务。对于吕晓冬要求许嘉桢返还租金及转让费的诉请，吕晓冬已实际使用涉案房屋并实际经营，故不予支持。至于吕晓冬主张许嘉桢返还合同保证金80,400元，因吕晓冬违约导致合同解除，根据合同约定，许嘉桢有权不退保证金，故对吕晓冬的该诉请不予支持。判决：一、确认吕晓冬与许嘉桢于2018年7月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月24日解除；二、吕晓冬应于判决生效之日起十日内支付许嘉桢租金人民币8,040元；三、吕晓冬应于判决生效之日起十日内支付许嘉桢水费人民币1,145元；四、驳回吕晓冬的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，吕晓冬与许嘉桢就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因吕晓冬未按约支付租金构成违约，许嘉桢根据合同约定行使解除权，吕晓冬亦于2019年7月24日搬离涉案房屋，一审据此确认双方租赁合同于2019年7月24日解除，并无不妥。许嘉桢要求吕晓冬支付2019年7月16日至7月24日期间的租金8,040元及水费1,145元，一审法院予以支持，并无不当。吕晓冬上诉主张许嘉桢拒不提供房屋产证、产调、房屋权利人同意转租证明等材料，构成违约。但根据查明事实，许嘉桢根据合同约定向吕晓冬提供了涉案房屋的相关证照，已履行完合同义务，故吕晓冬主张许嘉桢违约，依据不足，本院不予采纳。因租赁合同因吕晓冬违约导致解除，根据合同约定许嘉桢有权不返还保证金。故吕晓冬要求返还保证金，许嘉桢不同意返还，一审故对吕晓冬的该项诉请不予支持，亦无不妥。现吕晓冬上诉主张其支付的80,400元性质为押金，故许嘉桢应当予以返还，无事实与法律依据，本院不予采纳。吕晓冬已实际使用涉案房屋并实际经营，其要求许嘉桢返还租金及转让费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，吕晓冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,941.60元，由上诉人吕晓冬负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年六月十八日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……