湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1645号原告（反诉被告）：岳成锋，男，汉族，住所地湖南省石门县。原告（反诉被告）：常德柒星汽车销售服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道办事处甘露寺社区碑吉边路1038号。法定代表人：张一飞，该公司执行董事兼总经理。两原告共同委托诉讼代理人：谢钢，湖南半毫米律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告（反诉原告）：张丕达，男，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。被告：张振亚，男，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。两被告共同委托诉讼代理人：吴军，湖南人和人(常德)律师事务所律师，代理权限系特别授权。岳成锋、常德柒星汽车销售服务有限公司（以下简称柒星汽车公司）与张丕达、张振亚房屋租赁合同一案，本院于2020年5月11日受理。2020年6月12日，张丕达向本院提起反诉。2020年6月17日，本院依法由审判员艾军独任审判,公开开庭合并进行了审理。岳成锋、柒星汽车公司法定代表人张一飞及其共同委托诉讼代理人谢钢，张丕达、张振亚的共同委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳成锋、柒星汽车公司向本院提出诉讼请求：判令张丕达、张振亚向原告支付各项补偿款344046元。岳成锋、柒星汽车公司就其诉称的事实向本院提交了六组证据。张丕达、张振亚辩称：1、本案系集体土地上房屋征收所产生的补偿分配纠纷，相关补偿应属于集体经济组织成员所有，与两原告无关；2、本案共牵涉三份租赁合同，相关合同权利义务应分别依合同约定确定，且两原告承租的房屋只是征收中的一部分房屋；3、依据合同约定，两原告搭建的建筑物归答辩人所有；4、征收房屋中的第五间至第十一间属于答辩人所有，与两原告无关；5、两原告已获得企业双停补偿，征收补偿款中的过渡费应属于答辩人；6、答辩人曾经对两原告承租的房屋进行过装修，因此，两原告主张的室内装修装饰补偿缺乏证据支持；7、合同双方系因房屋征收而提前终止合同，答辩人无违约行为，相反，被答辩人在履约过程中有拖欠租金的行为。张丕达、张振亚向本院提交了十四组证据用以证明其答辩主张。张丕达并据此向本院提出反诉：请求判令岳成锋、柒星汽车公司返还征收补偿款47333元。针对张丕达所提反诉，岳成锋、柒星汽车公司答辩称：1、张丕达所称对法律、政策的错误理解不构成民法意义上的重大误解，且并无禁止承租人获得相关补偿的法律规定；2、重大误解的撤销权应在三个月内行使，张丕达所提反诉已超过法律规定的除斥期间。双方当事人对对方提交的上列证据客观性、合法性均予以认可，仅对部分证据的关联性提出异议。本院采信上列证据，结合当事人庭审陈述，确认以下案件事实：1、2017年8月18日，岳成锋（乙方）与张丕达（甲方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将制胶车间及涂料车间共318.75平方米租赁给乙方生产经营，租赁期自2017年9月10日至2021年9月9日。合同第五条约定，未经协商同意，乙方不能擅自搭建改变房屋的面貌，如确需搭建和改造，费用由乙方自行负担，甲方不承担任何费用，但产权归甲方所有。合同第七条5项规定，租赁期内如国家征用拆迁，属于乙方经营性的补偿、设备搬迁等补偿费用归乙方所有。随后，以岳成锋、柳滔滔为登记股东，岳成锋任法定代表人的常德七鑫汽车服务有限公司（以下简称七鑫汽车公司）搬迁至租赁地点经营，公司注册地亦变更为湖南省常德市武陵区永安街道办事处甘露寺社区碑吉边路1038号。2017年11月26日，柒星汽车公司（乙方）与张丕达（甲方）签订房屋租赁合同。该合同约定甲方将“从西边第二间起到制胶间共7间”车间共356.16平方米租赁给乙方，租赁期间自2017年12月1日起至2021年11月30日。合同第四条2项约定，甲方同意乙方经营需要在出租场地内自行出资新建、改建厂房及相关基础设施，并负责征得相关部门同意，提供必要的支持，产权归甲方所有。该条第4项还约定，租赁期间，如遇征地拆迁，乙方基础设施补偿、经营补偿、设备搬迁等补偿费归乙方所有。2018年3月12日，柒星汽车公司经工商登记变更住所为湖南省常德市武陵区永安街道办事处甘露寺社区碑吉边路1038号。其后，七鑫汽车公司即与柒星汽车公司合署经营。2019年3月20日，柒星汽车公司（乙方）与张丕达（甲方）签订房屋租赁合同。该合同约定甲方同意将配电房后面三间房屋租赁给乙方使用，租赁期自2019年3月20日起至2021年3月19日。该合同第五条约定，未经协商同意，乙方不能擅自搭建改变房屋的面貌，如确需搭建和改造，费用由乙方自行负担，甲方不承担任何费用，但产权归甲方所有。该合同第七条1项约定，租赁期内如遇国家征用拆迁，本合同服从国家征用，并终止合同。上列三份合同还对租金标准、租金交付等权利义务予以了约定。上列合同履行过程中，岳成锋、柒星汽车公司共同投资对租赁房屋进行了装饰装修，并在租赁的两个车间之间搭建了96平方米砖木结构房屋一间，搭建钢架棚97.75平方米，设置了柒星汽车公司广告牌，投资添置了相关经营设施。2、2019年6月，常德市人民政府对包括租赁厂房在内的张丕达农户房屋进行征收。同年12月20日，张丕达之子以该户户主的名义与常德市武陵区征地拆迁所签订拆迁安置补偿协议。据协议所附补偿明细表明确，该次征收补偿举升机四台及基础5640元、广告牌62.7平方米补偿11286元、烤漆房38688元、搬家费按照征收面积2194.95平方米补偿43899元、过渡费按照征收面积2194.95平方米补偿65849元、水泥坪按照征收面积313.724平方米补偿112941元、岳成锋等搭建的砖木结构房屋一间96平方米补偿125126元、钢架棚两个共计139.35平方米补偿13935元、室内装饰分别按照500元或者200元的标准予以了包干补偿。张丕达受领了房屋征收补偿款后，制作了与柒星汽车公司的结算明细，该明细单认可补偿柒星汽车公司烤漆房38688元、举升机两台搬迁费960元、广告牌42.7平方米7685元、物资转运费2500元，共计49834元。上列款项在扣除租金、水电费后，张丕达于2020年1月17日向岳城锋转款32770元。3、2019年12月29日，岳成锋以七鑫汽车公司的名义受领企业双停补偿308880元。其后，连同张丕达所转补偿款，在结清公司债务及员工工资后，岳成锋将剩余补偿款293808元在其与柳滔滔、张一飞、李庆祥等四名实际股东之间予以平均分配。3、案涉租赁场地，除柒星汽车公司租赁经营外，尚有张丕达等亦在院内从事其他经营。本院认为：本案系租赁合同履行过程中，因集体土地征收及征收地块上的租赁房屋被拆迁而发生的相关补偿费用归属争议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第四项之规定，该争议系不可归责于双方的事由导致合同解除而发生，本院依据公平原则，以尊重当事人意思自治所缔结的合同约定为基础，对本案讼争范围内的相关争议评判如下：1、关于举升机搬迁费用及举升机基础补偿，征收实施部门系按照四台举升机进行补偿，两原告庭审中确认其只有两台举升机，因此，张丕达按照两台举升机支付两原告基础补偿款960元的前提下，另行通过物资搬运费的形式向两原告支付了搬迁费，两原告再行提出相关权利主张缺乏事实依据；2、关于广告牌补偿，根据租赁现场的经营实际，该项补偿包括但不限于柒星汽车公司的广告牌，而张丕达实际已按照42.7平方米向两原告支付了相应补偿，在两原告未向本院举证证明其广告牌实际的牌位面积的前提下，其所提该项主张本院不予支持；3、关于搬家费，张丕达已按照实际情况向两原告支付包括举升机等在内的物资转运费2500元，且作为产权人的张丕达在承租人撤场后必然存在第二次的搬迁，因此，两原告主张的搬家费亦缺乏相应事实依据。至于过渡费，则是征收部门对房屋产权人房屋被拆迁后租赁房屋过渡的直接支出的补偿，承租人不是该补偿费用的适格主体；4、关于搭建房屋的产权补偿，首先，该搭建房屋的所有者权益无论是依照法律规定还是合同约定均应属于出租人，本院业已查明的事实表明，该房屋系两原告在出租人原有墙体基础上搭建而成，两原告由此而支出的扩建费用应由张丕达予以适当补偿，基于两原告未向本院提交证据证明其具体投资额度以及张丕达愿意给予两原告一定投资补偿的实际，本院酌定由张丕达补偿两原告搭建该房屋的投资支出30000元；5、关于水泥坪补偿款，两原告并未向本院提交其硬化地坪及具体面积的相关证据，本院依法不予支持；6、关于装修补偿，张丕达认可两原告对共计674.91平方米（356.16+318.75=674.91）租赁房屋予以装修的事实，本院结合征收部门具体的补偿标准，考虑征收的相关规范性文件的规定，由双方当事人平等享受相关的装修补偿利益，并在合同约定的租赁期限未届至的范围内对两原告的诉请予以部分支持，具体额度为60328.27元（318.75*200*0.95*50%*23/48+356.16*500*0.95*50%*26/48=60328.27）；7、关于钢架棚，双方当事人一直认可两原告搭建的钢架棚面积为97.75平方米，对应的补偿款9775元应归两原告所有。综上，张丕达应向两原告补偿各项补偿款共计100103.27元。关于两原告的主体资格，岳成锋、柒星汽车公司在分别依约取得上述租赁房屋后，即共同在该经营场地投资经营，对案涉租赁房屋征收补偿的相关收益，依法按份享有，因此，两原告在本案中系适格的共同诉讼人；案涉三份租赁合同均系岳成锋、柒星汽车公司与张丕达签订，且查明的事实表明，房屋征收款均系张丕达实际领取，因此，依据合同相对性原则，张丕达系本案适格被告，岳成锋、柒星汽车公司对张振亚提起诉讼缺乏事实及法律依据。张丕达已支付给两原告的补偿款系其自主意思表示，且系两原告应得的相应补偿，其称构成重大误解缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、张丕达于本判决生效之日起十日内给付岳成锋、常德柒星汽车销售服务有限公司补偿款100103.27元；二、驳回岳成锋、常德柒星汽车销售服务有限公司对张振亚的诉讼请求；三、驳回张丕达的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6455元，减半收取3227.5元，由岳成锋、常德柒星汽车销售服务有限公司负担2259.25元，张丕达负担968.25元；反诉受理费983.5元，减半收取491.75元，由张丕达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  艾军二〇二〇年六月二十四日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。