浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2838号原告：王梦凡，女，1974年7月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王嫣,浙江龙山律师事务所律师。被告：马利平，女，1973年11月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：柳晓峰，浙江慈益律师事务所律师。被告：绍兴鸿博房地产经纪有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥镜水路以东。法定代表人：蒋晓梅。原告王梦凡与被告马利平、绍兴鸿博房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法由审判员尉子靖适用简易程序独任审判，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告王梦凡及其委托诉讼代理人王嫣，被告马利平的委托诉讼代理人柳晓峰，被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司的法定代表人蒋晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梦凡向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与二被告在2020年3月4日签订的房屋转让居间协议；二、判令被告马利平返还购房款170万元、双倍返还定金60万元：三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月4日，原告与两被告签订房屋转让居间协议一份，协议约定，被告马利平将位于融越府14幢一单元302室出卖给原告，价格为220万元，第一笔3月4日付定金10万元、第二笔3月7日付定金20万元，第三笔在出售方向按揭银行还款前打到出售方还款账户，剩余尾款20万元在过户当天付清，在4月15日前为原告做好抵押权证。协议签订后，原告依约将第一笔、第二笔定金合计30万元支付给被告马利平，3月下旬，被告马利平告知原告：已与按揭银行联系好提前归还按揭贷款的事宜，要原告将170万元汇到被告马利平用于归还按揭贷款的账户内，按揭银行会在4月1日扣款。原告相信被告马利平的言辞，在3月28日将170万元汇入被告马利平指定的银行账户，但被告马利平在收到该笔170万元后，并没有用于归还按揭贷款，而是另作他用。按照协议约定，在2020年4月15日，被告马利平应将抵押权消灭将他项权证办于原告名下，但被告马利平未按履行，属于严重违约，故诉至法院，要求判如所请。被告马利平答辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，原告陈述的事实与理由与事实不符，案涉的房屋当时的市价为260万元，由于被告急需才降价出卖原告同意以240万元的价格购买，但被告向让原告前期多支付一点钱，最后以220万元的交易，要求原告先支付200万元，剩余20万元与两年年之后过户的时候付清，以上就是当时交易情况，从未约定过被告收到200万元需先付清银行的贷款，被告收到200万元之后已经将房屋的钥匙密码以及其他房屋有关的资料交给了原告，原告对房屋一直处于使用状态，所以原告以被告为违约由解除购房合同，无事实与法律依据；另外被告马利平只收到定金10万元其他均为购房款，且购房合同已经订立，原告主张被告返还定金60万元缺少法律与事实依据，现原告起诉主张解除合同，其行为既表明不再履行合同，以构成个人违约，应当向被告马利平支付违约金，如果原告愿意支付被告违约金的情况下，被告马利平也同意解除合同。被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司答辩称:因为在签合同当天，向被告马利平说明购买方支付170万元是用于归还银行贷款，也经过马利平同意双方才签订合同;被告马利平说4月1日要银行还款，所以原告在3月28日将170万元付给被告马利平用于还银行按揭，后双方在协议中又注明了4月15日之前被告马利平必须给原告做他项权证，被告马利平也同意，然后原告把170万元还款支付被告马利平之后，被告帮他们出了收据，被告马利平并签字，合同都是经过三方同意的情况下才签订的合同，包括银行解押后去做抵押权证，这也是经过被告同意的。原告为证明其主张向本院提供了：1、房屋转让居间协议1份，经质证，被告马利平认为该协议中载明的“2020年3月30日付200000元整，大写贰拾万元整，于2020年4月15日前做抵押权证”有异议，可能是后面添加的，其余真实性无异议；2、收条2份，经质证，被告马利平认为对3月4日收条中“买方：王梦凡于2020年3月6日增加购房定金200000元，贰拾万元整，共30万元整”是添加的，也不是被告马利平写的，定金只认可10万元，其他无异议；3、银行交易明细2份，经质证，被告马利平无异议。上述证据，被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司均无异议。两被告未提供证据。对上述证据，本院认定如下：证据1，被告马利平认为合同中部分内容可能系添加，该协议中载明“本协议系一式三份，三方各执一份”，故本院要求两被告提供各自协议以供核实，庭审中，被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司提供了协议，经核对内容与原告提供的协议一致，但被告马利平未在本院规定的时限内提供协议，应自行承担不利后果，对被告马利平的质证意见，本院不予采信；证据2，被告认为部分内容系添加，本院当庭亦问询了双方当事人，该部分手写部分确系由中介书写，关于具体的定金数额认定，本院下文中一并阐述；证据3，经质证，两被告均无异议，本院予以认定。本院查明事实如下：2020年3月4日，原告与两被告签订《房屋转让居间协议》一份，载明原告系买受方经被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司居间，愿意购买出售方被告马利平的房屋；1.1房屋坐落于融越府14幢302室;1.7双方约定房屋买卖总房款为贰佰贰拾万元整；2.2房款支付方式为贷款，具体为：按揭，买受方王梦凡于2020年3月4日付与卖售方马利平定金壹拾万元整，第二笔定金于2020年3月7日前再追加贰拾万元整，第三笔与出售方去银行还款前一日打给出售方马利平还款账户中，剩余尾款贰拾万元整与过户当天付清或通过银行按揭方式放款至马利平卡中；2.3交房时间：他项权证做好当天交房；...十二、其他约定：本合同从签定当日起双方不得违约，并无条件的配合做抵押权证和过户事宜，如有一方违约按总房款的20%支付守约方，如房屋有装修，装修费用均由违约方承担，如不遵守需负法律责任；合同中还注明“2020年3月30日付200000元整，大写贰拾万元整，于2020年4月15日前做抵押权证”；三方还对其他事项进行了约定。2020年3月4日、6日，原告通过银行转账方式分别交付给被告马利平100000元、200000元；2020年3月28日，原告通过银行转账方式交付给被告马利平三笔500000元，合计1500000元；2020年3月31日，原告通过银行转账方式交付给被告马利平200000元。2020年3月4日，被告马利平出具给原告收条一份，载明收到购房定金100000元，后被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司法人蒋晓梅在收条中注明“买方：王梦凡于2020年3月6日增加购房定金200000元，贰拾万元整，共30万元整”；2020年3月28日，被告马利平出具给原告收条一份，载明收到购房款1700000元（包含3月30日20万元整）。另根据原、被告的陈述，至2020年6月12日本案开庭时，融越府14幢一单元302室的房屋抵押登记手续尚未解除。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉协议虽名为房屋转让居间协议，但协议中对房款交付、税费负担、过户时间、违约责任等房屋买卖的构成基本要素均作了明确约定及原、被告庭审中一致认可该协议实际为房屋买卖合同，本院亦予以确认。本案争议焦点主要有两项：1、违约方的确定；2、定金的数额。原告主张被告马利平违约的情形：被告马利平未按照合同约定在2020年4月15日前将案涉房屋抵押权消灭并将他项权证办于原告名下；被告马利平则不予认可，认为原、被告签订的协议中未约定该内容。本院认为，原、被告所签订的协议中在第十二项其他约定中，手写载明“...并无条件的配合做抵押权证和过户事宜...”;“...于2020年4月15日前做抵押权证”，原告对此解释为因政策原因案涉房屋属于取得房产证后有两年限售期，故原告将大部分购房款项支付给被告马利平用以解除该房屋的抵押权，并将他项权证办于原告名下，以保障原告的权利；被告马利平在庭审中仅解释为不理解，未向法庭作出合理说明。另本院查看该协议中第2.3中载明“他项权证做好交房”，同样涉及了房屋他项权证的问题，被告马利平在庭审中又陈述为没有实际意义，认为没有他项权证的概念，对此同样未做合理解释；结合原告的实际已付款给被告马利平200万元、案涉房屋抵押登记手续尚未解除的事实以及自2017年10月13日起绍兴市市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证书满两年后方可转让的政策，本院认为原告的解释符合日常实际，确认原、被告在案涉协议中约定了在2020年4月15日前将案涉房屋房屋抵押给原告，现被告马利平未按约履行，原告作为守约方享有合同解除权，同时被告绍兴鸿博房地产经纪有限公司在庭审中明确表示对解除合同无异议，故本院确认原告与两被告在2020年3月4日签订的房屋转让居间协议于2020年6月12日解除。关于本案定金的数额，协议中已经明确约定了定金分两笔合计30万元，且原告也按约足额交付给了被告马利平，故本院确定定金为30万元，被告马利平辩称定金为10万元与事实不符，本院不予采信。根据法律规定，由于当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，即收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故本案中被告马利平应双倍返还给原告定金60万元。被告马利平还辩称本案的违约责任应按照协议中第八项违约责任来处理，本院认为案涉协议形式为房屋转让居间协议，其中第八项系关于居间协议中违约责任的格式条款，但本案中被告马利平应承担的系房屋买卖纠纷中的违约责任，且原、被告亦对该违约责任通过定金条款作了明确约定，故协议中第八条的格式条款在本案中并不适用，对被告马利平的这一辩称，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王梦凡与被告马利平、绍兴鸿博房地产经纪有限公司在2020年3月4日签订的房屋转让居间协议于2020年6月12日解除；二、被告马利平返还原告王梦凡购房款170万元，双倍返还定金60万元，合计230万元，限本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12600元，财产保全费5000元，合计17600元，由被告马利平负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  尉子靖二〇二〇年六月二十四日书记员  滕颖瑶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。