新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终184号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王鑫，男，1984年11月5日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永城房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人段正文因与被上诉人王鑫及原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初51号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，在征得各方当事人同意后，于2020年6月12日对本案公开进行了网络庭审。上诉人段正文委托诉讼代理人朱睿，被上诉人王鑫委托诉讼代理人崔亚红，原审第三人永诚房产公司委托诉讼代理人杨敏参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人段正文上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初51号民事判决，依法改判驳回被上诉人王鑫的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人王鑫负担。事实与理由：一审认定事实有误，适用法律不当。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，理由如下：1.案涉《商品房买卖合同》的订立系基于案外人张志杰与永城房产公司、王鑫的叔叔王慧平之间的抵账行为，其合同性质是以物抵债协议，该协议目的在于消灭案外人王慧平对张志杰之间的债权，不能体现双方当事人买卖房屋的意思表示，亦不必然引起房屋权属的变动。案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人仅享有债权请求权，而非物权期待权。且王鑫并非该债权的当事人，不能因此而认定被上诉人王鑫享有的权益足以排除上诉人段正文基于生效法律文书申请的强制执行。2.根据一审查明事实，案涉房产在查封前并未办理竣工验收手续，该房屋不具备交付条件，被上诉人王鑫提交的《交房确认书》既不符合实际情况亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律中关于交付房屋条件的强制性规定，一审法院推定被上诉人王鑫对案涉房屋已经占有缺乏依据。3.《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条关于债务抵销规定的前提条件是当事人互负债务。从本案借款形成过程来看，由王鑫出借给案外人张志杰，亦无证据表明该笔款项汇入案外人永诚房产公司账户，故永诚房产公司与被上诉人王鑫之间不存在借贷合意，其主张以房抵债不能成立，被上诉人王鑫在未支付任何房款的情况下不能取得案涉房屋的相关权利。4.案涉房屋早在2014年即可办理过户登记，被上诉人王鑫为逃避税收至今未办理相关产权登记手续，其对房屋未能办理过户存在重大过错。一审中其虽然提交了鄯善县房管所出具的证明，证明其办理了网签备案登记，但该登记手续仅为行政管理措施，并不具有物权变动的效力，不能证明被上诉人王鑫对案涉房屋享有物权请求权。 被上诉人王鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人王鑫的叔叔王慧平与李世秀及永诚房地产公司之间存在真实有效的民间借款关系，债权人王慧平有权选择其权利继受人，故王鑫与永诚房地产公司所签合同真实有效，王鑫据此取得案涉房屋的物权期待权，该权利足以对抗上诉人段正文所享有的权益。请求依法维持一审判决。 原审第三人永诚房地产公司述称，我公司同意被上诉人的答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 王鑫向一审法院起诉请求：排除强制执行新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县××路太阳岛社区西域江南F1栋9号底店的行为。 一审法院查明事实如下：2010年5月18日，李世秀与张志杰签订一份《借款协议书》，约定李世秀借给张志杰100万元，借期6个月，每个月利息3.2万元，李世秀先扣3个月的利息9.6万元，实际借款90.4万元，该款按张志杰要求汇入永诚房产公司马波的账户。2011年3月21日，李世秀与张志杰、永诚房产公司签订了一份《抵押担保借款合同》，双方约定，李世秀借给张志杰1300万元，借期15天，自2011年3月21日至2011年4月4日止，该款通过转账方式转入张志杰提供的高文斌在新疆鄯善农村信用社的账户，账号×××，借款利率为每天2.3万元，永诚房产公司为该笔借款提供担保，承诺如张志杰不能到期偿还借款，由担保人永诚房产公司代为偿还。同日，张志杰给李世秀出具了1300万元借款借条及收据，该借款张志杰及永诚房产公司未归还。2011年6月8日，李世秀借王惠平（王鑫的叔叔）100万元，用于临时周转，王惠平按李世秀的要求将100万元全部打到李世秀指定的中国银行账户上，户名为李士金（李世秀的哥哥），卡号为×××，此卡一直由李世秀使用。因李世秀借王惠平本息123.012万元未能偿还，双方协商以房抵债。2012年9月25日王惠平指定将抵给王惠平的永诚房产公司西域江南Fl栋9号底店签署到王惠平的侄子王鑫名下。2012年9月25日，永诚房产公司、李世秀和王鑫签订《三方抵债协议》约定，李世秀和王鑫共同确认以下事实：截至2019年9月20日，李世秀结欠王鑫本金100万元，结欠利息23.012万元；为解决李世秀和王鑫的债权债务问题，永诚房产公司以2011年9月25日抵偿给李世秀的房产做网签手续给王鑫，用于抵偿李世秀所欠王鑫的债务。经协商达成协议：为处理李世秀和王鑫的债务本息123.012万元，永诚房产公司将位于新疆鄯善县××路的楼兰海-西域江南Fl栋9号商业楼，计建筑面积为205.02平方米，单价为每平方米6000元，做商品房网签合同给王鑫，用于抵偿李世秀欠王鑫的123.012万元债务。商品房购销合同售价为每平方米4000元，此价格是为了减少费用。经三方协商抵债为每平方米6000元，此价格为毛坯房价格，办理房产证产生的费用均由王鑫承担。2012年9月25日，永诚房产公司与王鑫签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012014)，永诚房产公司向王鑫出具了收取王鑫交房款82.008万元的收据。2013年10月31日，永诚房产公司与王鑫签订《底店交房确认书》，双方共同确认，永诚房产公司于2013年10月31日将《商品房买卖合同》约定的西域江南Fl栋9号底店，面积为205.02平方米的房屋交付给房屋购买人王鑫正式占有控制。2015年10月16日，王鑫与张应尤签订《房屋租赁合同》，将西域江南Fl栋9号（建筑面积205.02平方米）的房屋租给张应尤，每年租金1万元。2017年12月12日，一审法院在执行段正文与永诚房产公司民间借贷纠纷一案中，依据已生效的（2017）新21执字第91号执行裁定书，对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产进行了查封，其中包括王鑫购买的永诚房产公司西域江南Fl栋9号（建筑面积为205.02平方米）的房屋。2018年1月3日，一审法院对查封永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产的情况，发出查封公告。2018年9月25日永诚房产公司开发的楼兰海-西域江南商业楼消防验收合格。2019年6月24日，王鑫提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月29日作出(2019）新21执异14号执行裁定书，驳回了王鑫的异议请求，王鑫遂提起本案之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：王鑫对涉案位于新疆吐鲁番市鄯善县××路太阳岛社区西域江南Fl栋9号（建筑面积205.02平方米）的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。一审法院认为，一、关于王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张王鑫与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳。二、关于王鑫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2013年10月31日，永诚房产公司将西域江南Fl栋9号面积205.02平方米的房屋交付给王鑫。2015年10月16日，王鑫将该房屋租给张应尤6年，上述事实能够证实王鑫在人民法院查封之前，已实际占有使用该涉案房屋。三、关于王鑫是否已就涉案房屋支付全部价款。2012年9月25日，王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀1400万元，而李世秀又欠王惠平本息123.012万元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的楼兰海-西域江南Fl栋9号建筑面积205.02平方米的房产抵给王惠平，用于清偿三方相互债权债务，王惠平指定房产落在其侄子王鑫名下。因永诚房产公司、李世秀和王惠平的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对王鑫已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于王鑫未办理过户登记的原因。在一审法院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的楼兰海西域江南商业楼一直没有经过消防验收合格，导致王鑫不能办理相关产权证。因组织通过消防验收，满足办理证照的全部条件，为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于王鑫。遂判决：不得对位于新疆吐鲁番市鄯善县××路太阳岛社区西域江南Fl栋9号（建筑面积为205.02平方米）的房产采取执行措施。 本院二审中，被上诉人王鑫向本院提交如下证据：新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院委托新疆华远房地产评估有限公司所做《房地产估价报告》（复印件）。用以证明新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院在执行过程中查封原审第三人永诚房地产公司名下房产面积有70,000平方米，查封房产价值高于段正文享有的债权，故本案执行行为违反法律规定。上诉人段正文对该证据的真实性认可，但对其与本案关联性不予认可。原审第三人永诚房地产公司对该份证据表示认可。 本院对该证据的真实性予以确认。但本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，被上诉人王鑫所提该证据用以证明的事实并非本案审理范围，故该证据与本案不具有关联性。 本院依法对一审判决查明事实中双方当事人均无异议部分予以确认。 针对王鑫（王惠平）与李世秀之间的民间借款关系，本院另查明事实如下：1.2011年6月8日，案外人李世秀向王惠平（王鑫的叔叔）出具《借条》，约定向王慧平借款100万元，月息2分，期限6个月。同日，王惠平将100万元汇入李世秀指定的李士金的账户，并由李世秀出具《收条》予以确认。 2.2012年9月25日，李世秀、王鑫与永诚房地产公司订立《三方抵债协议》确认，至2012年9月20日，李世秀欠王鑫（王惠平）本金100万元，结欠利息23.012万元，本息共计123.012万元。永诚房地产公司以其所有的案涉房屋以6000元/平方米的价格与王鑫订立商品房网签购销合同，用于抵偿李世秀欠王鑫（王惠平）的债务。 3.本案审理过程中，王鑫与永诚房地产公司确认，双方在《三方抵债协议》中所约定的房屋单价系以王鑫与李世秀之间的债权债务数额为依据，并非案涉房屋的实际市场价格。 另查，楼兰海-西域江南项目于2011年4月开工，2013年8月完工。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人王鑫就本案所涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人王鑫在本案中主张其对上诉人段正文与被上诉人永诚房产公司之间因金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于该项主张，人民法院应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据被上诉人王鑫在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与永诚房产公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 （一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。上诉人段正文主张被上诉人王鑫与永诚房产公司之间并无借款关系，双方所签以房抵债协议不具有房屋买卖的真实意思表示。对此问题，本院认为，根据一审法院查明的事实，2010年至2011年，李世秀与张志杰通过订立《借款合同》及出具《借款借条》等行为在双方之间形成借贷合意，其后，李世秀通过本人及其雇员账户陆续向永诚房产公司的公司股东账户中转账共计14,000,000元，其转账数额与双方借款合同及借条约定的借款数额一致。二审中，永诚房产公司亦明确认可李世秀出借款项均由该公司使用。据此，依据《中华人民共和国合同法》中关于合同生效之规定，李世秀与张志杰、永诚房产公司之间存在合法有效的民间借款法律关系。后，李世秀向王惠平（王鑫的叔叔）借款1,000,000元，双方之间亦存在债权债务关系。因永诚房产公司未能偿还李世秀欠款，致使李世秀亦无法清偿其与王惠平之间的债务，为解决三方之间的债权债务关系，由永诚房产公司受让王惠平对李世秀的债权，形成永诚房产公司与李世秀之间互付债权债务的关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，双方当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。王惠平作为债权人有权选择债务履行的对象，故由永诚房产公司与李世秀、王鑫订立以房抵债协议，约定由永诚房产公司以其所有的房产向王鑫进行清偿，以消灭三方之间的债权债务符合上述法律规定。根据协议约定，双方之间基于借款关系所形成的债权债务关系已被《以房抵债协议》中的权利义务关系取代，意味着双方之间金钱债权消灭，而成立了物之给付债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，被上诉人王鑫与永诚房产公司以消灭双方之间借款法律关系为目的而达成以房抵债协议，将借款关系转变为房屋买卖法律关系的行为并不违反上述法律规定。上诉人段正文关于被上诉人王鑫与永诚房产公司之间系普通债权债务关系，并无房屋买卖意思表示的上诉意见，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。如前所述，根据双方所签协议，永诚房产公司受让了王鑫对李世秀的债权，以其所有的房产进行抵偿。在三方协议中，案涉当事人就王鑫的借款本金及利息进行清算以确定以房抵债价格，并无证据证明该房屋价格存在明显的不合理之处，双方通过该种方式对其借款本金利息进行清算，并确定将该债权债务转化为房屋转让对价的做法亦不违反法律规定。且永诚公司亦向王鑫出具了涉案房屋房款收据。据此，可以认定王鑫已支付了涉案房屋的全部房款。上诉人段正文主张被上诉人王鑫未实际缴纳全部房款的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封前是否已被合法占有的问题。上诉人段正文主张案涉房屋截止到2018年才取得消防验收合格，在此之前该房屋不符合交付条件，亦不可能被合法占有。对此问题，本院认为，根据二审查明事实，案涉房屋早在2013年已经完工，因永诚房产公司未缴纳相关税费等自身原因导致案涉房屋未能及时进行消防验收及工程竣工验收，但案涉房屋客观上已经具备了交付使用的条件。其后，永诚房产公司将案涉房屋交付给被上诉人王鑫并由其对外出租使用至今，王鑫在客观上已经实现了对案涉房屋的支配占有。虽然我国城市房地产管理法、建筑法等法律对于建设工程交付规定必须经过验收，但该规定属于管理性规定。当事人违反该规定交付工程，虽应承担相应的行政责任，但并不能据此推翻王鑫已对涉案房屋实际占有使用的事实，该规定亦不能阻却王鑫基于房屋买卖合同而占有涉案房屋的合法性。故被上诉人王鑫基于双方之间合法的房屋买卖合同对案涉房屋进行出租使用的行为表明其已实际占有案涉房屋。上诉人段正文的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据本案查明事实，涉案房屋于2017年12月被法院查封，而永诚房产公司在一审中提交的涉案房屋建设工程消防验收意见书，可以证实涉案房屋于2018年9月才办理消防验收。段正文上诉状中亦认可涉案房屋在法院查封前并未进行竣工验收。而办理竣工验收以及产权登记的义务方是永诚房产公司，并非王鑫。涉案《三方抵债协议》以及王鑫与永诚房产公司之间《商品房买卖合同》均未约定办理产权登记所需税费由王鑫承担。段正文上诉主张涉案房屋未办理产权过户是因王鑫存在逃避债务行为的上诉理由缺乏依据。至于其他已办理的产权登记，因办理情况不明，并不足以证实涉案房屋未办理产权过户的原因在于王鑫自身。一审认定被上诉人王鑫对案涉房屋未能办理过户登记不存在过错的意见正确，本院依法予以维持。 综上，上诉人段正文的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实及适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,001元（上诉人段正文已预交），由上诉人段正文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  陆建蔚 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静