山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1743号上诉人（原审被告）：德州宅邦房地产经纪有限公司，住所地德州市德城区共青团路152号。法定代表人：张国星，该公司总经理。委托诉讼代理人：王希平，德州开发进取法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李翠茹，女，1964年6月2日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：冯建明，山东益联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文生，男，1955年12月6日出生，汉族，住德州市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：王静，男，1979年9月1日出生，汉族，住德州市德城区。上诉人杨文生、德州宅邦房地产经纪有限公司（以下简称宅邦公司）因与被上诉人李翠茹、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3415号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宅邦公司上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3415号民事判决，改判宅邦公司就杨文生应承担的赔偿数额326000元不承担补充赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费用均由李翠茹、杨文生、王静承担。事实和理由：1.本案为房屋买卖居间合同纠纷，宅邦公司只是中介机构，并非担保人，更不是涉案款项的经手人，宅邦公司按照三方签订的《房屋买卖居间合同》已履行了应尽的义务，不存在任何过错和违约行为，且根据合同第十条的规定，本案中《房屋买卖居间合同》不具备解除条件。另外，2019年7月28日，杨文生给李翠茹出具承诺书，承诺案涉36万元由杨文生每月支付3000元利息。宅邦公司与李翠茹的主张无任何关联性，在三方签订的《房屋买卖居间合同》履行完毕后，去测绘时才知晓涉案房屋被查封，整个交易与洽谈都是与王静进行，宅邦公司的经纪人娄旺旺在房屋买卖合同签订之前并未与杨文生见过面，不存在过错，更不应承担补充赔偿责任，且本案不应适用《中华人民共和国担保法》相关司法解释。2.杨文生故意隐瞒涉案房屋的查封情况，宅邦公司只是中介机构，交付定金、购房款及签订调解意见均是杨文生与李翠茹完成的，过错方和违约方应是杨文生。且李翠茹也可去产权部门咨询房屋是否抵押、查封的情况，其自身也存在一定过错，与宅邦公司无关。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实真相，公正判决。李翠茹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨文生辩称，其曾两次与宅邦公司经纪人娄旺旺口头说过涉案房屋有查封，当时娄旺旺告知其宅邦公司说已解封，后经杨文生查询发现未解封。《承诺书》未履行，李翠茹没有签字。王静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李翠茹向一审法院起诉请求：1.判令杨文生、王静、宅邦公司偿还中介费及过户费，首付款376000元并赔偿经济损失及定金双倍返还；2.诉讼费、保全费、保全保险费由杨文生、王静、宅邦公司承担。诉讼过程中，李翠茹将第一项诉讼请求明确为：判令杨文生、王静、宅邦公司偿还中介费15000元，过户费1000元，首付款310000元，定金双倍返还100000元，总计426000元及利息；2.诉讼费、保全费、保全保险费由杨文生、王静、宅邦公司承担，其中诉讼费2770元，保全费3470元，保全保险费900元。并增加诉讼请求：请求判令解除其与宅邦公司及杨文生签订的《房屋买卖居间合同》。一审法院认定事实：李翠茹提交甲方杨文生、乙方李翠茹、丙方宅邦公司于2019年7月8日签订的《房屋买卖居间合同》：“出卖方（以下简称甲方）：杨文生。买受人（以下简称乙方）：李翠茹。居间方：德州宅邦房地产经纪有限公司（以下简称丙方）。第一条房屋基本情况甲方出售房屋坐落于天衢东路德达长河明珠5号楼2单元11层1101号。第二条房屋权属情况（一）该房屋的所有权人：杨文生所有权证证号为：S137427,共有权人：刘俊芝。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为：杨文生、刘俊芝，该房屋已设定抵押的，甲方应于2019年7月10日前办理完成抵押注销手续。第三条成交价格、付款方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥1500000.00元整，（大写）壹佰伍拾万元整。（二）甲、乙双方在签订本合同的同时，乙方需向甲方支付定金人民币￥50000.00元整，（大写）伍万元整。第四条权属转移登记及交易的相关税费（一）甲、乙双方同意，自本合同签订后，在2019年8月31日前（节假日顺延）办理产权过户相关手续（更改买卖合同或办理房产公证）。第五条居间服务费及支付方式丙方为甲、乙双方提供房屋买卖居间代理、买卖咨询、代办产权过户、代办贷款等服务，由乙方向丙方支付相应的居间服务费，具体支付的居间服务费如下：（一）居间代理费（房屋成交价格的1%）乙方￥15000.00元整；（二）代办产权过户服务费￥1000.00元整。第九条违约责任（一）甲方违约，导致本合同无法履行，甲方向乙方双倍返还定金，居间费不退，并承担乙方已向丙方缴纳的居间服务费，公证费及实际发生的费用。第十二条生效及其他甲乙双方协商达成以下交易条件①在2019年7月8日前乙方向甲方支付首付款叁拾壹万元整（￥310000.00）；②在2019年7月20日前乙方再向甲方支付房款壹拾万元整（￥100000.00）；③在2019年8月13日前过户当日乙方向甲方支付房款叁拾伍万元整（￥350000.00）；④剩余房款陆拾玖万元整（690000.00）由甲方配合乙方办理商业贷款在2019年8月31日前直接打入甲方指定账户。”拟证明买卖合同事实存在以及宅邦公司隐瞒涉案房屋被查封的事实，没有尽到如实向李翠茹报告房产被查封的事实。宅邦公司质证称，对其真实性无异议，但合同第十条明确约定不可抗力因素方能解除，双方都是正常行为能力人对签字行为应承担法律责任。三方签订完居间合同、履行完相关业务后宅邦公司才知道涉案房屋查封事实。杨文生质证称，对其真实性无异议，对证明问题有异议。王静质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。2019年6月28日，李翠茹向杨文生交纳定金50000元，杨文生出具收条。2019年7月8日，李翠茹向杨文生转账支付购房首付款310000元，杨文生出具收条。李翠茹提交加盖宅邦公司公章的收款收据“今收到李翠茹微信转账人民币壹万陆仟￥16000.00。代办过户费1000.00元经办人：娄旺旺”。拟证明李翠茹已向宅邦公司交付中介费及首付款的事实，包括定金5万元。宅邦公司质证称意见同电子回单，能够证明李翠茹与杨文生履行居间合同的事实，宅邦公司没有任何违约行为，款项的支付和拨付，均没有通过我公司的工作人员。杨文生质证称，对证据真实性无异议，对证明问题有异议。王静质证称，对其真实性无异议，对证明问题有异议。李翠茹提交银行交易明细单，拟证明杨文生收款后又转给王静的事实。宅邦公司质证称，对真实性没有异议，但不能证明李翠茹的主张。杨文生质证称，无异议。王静质证称，对真实性无异议。一审法院认为，李翠茹与杨文生、宅邦公司于2019年7月8日签订的《房屋买卖居间合同》是三方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”本案中，李翠茹已按照合同约定交纳了涉案房屋款360000元，杨文生作为涉案房屋的权利人及出卖方具有向买受人李翠茹如实披露房屋产权情况等影响买受人权利实现的相关信息，以保证房屋没有权利瑕疵，以便实现合同目的。现由于杨文生个人原因导致涉案房屋被人民法院查封，且在三方签订合同当日及2019年6月28日杨文生收取李翠茹50000元定金时均未向李翠茹如实告知涉案房屋被人民法院查封的事实，致使合同目的无法实现，杨文生已构成根本违约。李翠茹要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，于法有据，一审法院予以支持。杨文生抗辩称其已经告知宅邦公司房屋查封情况，未能提交相关证据加以证明，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，杨文生因个人原因导致涉案房屋被人民法院查封，李翠茹无法实现合同目的，导致涉案合同解除，杨文生构成违约。根据涉案合同中“甲方违约，导致本合同无法履行，甲方向乙方双倍返还定金，居间费不退，并承担乙方已向丙方缴纳的居间服务费，公证费及实际发生的费用”的约定，杨文生应承担违约责任。李翠茹主张杨文生双倍返还定金100000元、中介费15000元、过户费1000元、首付款310000元，以上共计426000元，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”李翠茹主张杨文生、宅邦公司、王静支付利息，于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实汇报。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋的权属状况，房屋的依法被查封、设立抵押等权利受限制的情况，均属于涉案房屋的基本信息，中介机构应对此进行核查并向当事人披露。李翠茹基于对房屋中介机构专业服务的信赖，通过宅邦公司购买涉案房屋，宅邦公司向李翠茹推介房源时，应对房源的真实性及合法性进行核实。本案中，宅邦公司未核查涉案房屋的权属状况，致使李翠茹购买已被查封的涉案房屋，涉案房屋至起诉时仍无法办理产权过户登记，宅邦公司应就李翠茹的损失承担相应的赔偿责任。结合宅邦公司的过错程度，酌情由宅邦公司对杨文生应返还首付款310000元、中介费15000元、过户费1000元，共计326000元承担补充赔偿责任。王静并非《房屋买卖居间合同》的相对方，且涉案房款均由李翠茹交付给杨文生，李翠茹要求王静就其损失与杨文生、宅帮公司承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。李翠茹未提交保全保险费单据，其主张杨文生、宅邦公司支付保全保险费900元，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，判决：一、杨文生双倍返还李翠茹定金100000元、首付款310000元、中介费15000元、过户费1000元，以上共计426000元，于判决生效后五日内付清；二、宅邦公司就杨文生应承担的赔偿数额中的326000元承担补充赔偿责任，于判决生效后五日内付清；三、驳回李翠茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3845元，案件申请费2770元，由杨文生负担。本院二审期间当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于《房屋买卖居间合同》应否解除的问题。涉案房屋因被查封导致李翠茹无法办理抵押手续，该查封状态延续至今。二审期间，杨文生表示仍然无法解除涉案房屋的查封。李翠茹已经按照《房屋买卖居间合同》的约定履行了相应义务，但因杨文生无法消除履行障碍，导致该合同无法继续履行，无法实现李翠茹的买房目的。一审法院认定该案符合法定解除条件并支持李翠茹解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于宅邦公司应否就326000元承担补充赔偿责任的问题。宅邦公司作为居间人，收取了李翠茹的中介费用、过户费用，即有义务积极完成居间事务，履行居间人的责任。《房屋买卖居间合同》约定宅邦公司有责任提供房屋信息和咨询等事项。一审法院认为房屋的权属状况，包括房屋有无查封、是否设立抵押等权利受限制的情况均属于涉案房屋的基本信息，该认定与《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的居间人“提供订立合同的媒介服务”并不冲突。宅邦公司应就上述情况进行核查并向当事人披露以保证委托人的权益。宅邦公司未全面履行居间义务，一审法院对宅邦公司的责任认定并无不当，本院予以确认。综上所述，宅邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6190元，由上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年六月十日法官助理王一琪书记员袁博宇