吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终626号上诉人（原审原告）：刘某1，男，1992年5月16日出生，无职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：赵某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省华生交电集团有限公司。委托诉讼代理人：张某，女。被上诉人（原审被告）：吉林市华生交电有限公司。委托诉讼代理人：刘某2，女。委托诉讼代理人：王某，吉林证律律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吉林远东药业集团股份有限公司。法定代表人：倪某，董事长。上诉人刘某1因与被上诉人吉林省华生交电集团有限公司（以下简称华生集团）、吉林市华生交电有限公司（以下简称吉林市华生公司）、吉林远东药业集团股份有限公司（以下简称远东集团）财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉称，撤销一审判决，并查清事实后判决支持刘某1的诉讼请求。事实和理由：一、案件事实。2018年4月20日刘某1取得吉林市船营区大东街解放路108号一层至四层房屋的所有权并办理了不动产权证。在刘某1取得房屋所有权之前，远东集团与华生集团之间存在房屋租赁协议，租期至2018年3月1日止。租期结束后，吉林市华生公司仍然占有使用该房屋至今，给刘某1造成经济损失。二、刘某1认为其权利被华生集团、吉林市华生公司侵害，所以按照侵权责任纠纷主张权利，而主审法官在未经释明就将案由变更为房屋租赁合同纠纷，替行了刘某1的起诉权利，违反法定程序。三、原审法院适用“买卖不破租赁”适用法律错误。原审法院认为“华生集团与远东集团在房屋查封拍卖前又续签了补充协议，双方按协议约定履行了房屋交付使用及租赁费缴纳义务”。首先，第三人远东集团在本案审理过程中一直缺席，故无法核实该补充协议是否真实存在。其次，原审法院查明“2015年9月1日，远东集团和华生集团、吉林市华生公司签订补充协议，变更房屋租赁期限至2028年9月1日”，而涉案房屋在2015年6月5日由远东集团抵押给安图农商行（20150605000241号合同），并办理了抵押登记，2016年8月22日被延边州中级法院依法查封。就算2015年9月1日的补充合同真实存在，根据相关规定，该补充协议对刘某1不具有约束力。四、原审法院以“吉林市华生公司基于租赁合同合法占有使用，华生集团、吉林市华生公司不存在侵权行为”故不予准许损失鉴定，没有事实和法律依据。补充协议对刘某1不具有约束力，故华生集团、吉林市华生公司未经刘某1允许，占有使用涉案房屋，构成侵权，应当鉴定确定损失数额。综上，一审判决程序违法、认定事实错误、适用法律错误，判决结论错误，恳请吉林市中级人民法院查明事实后，作出公正判决。华生集团、吉林市华生公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法审理，驳回刘某1上诉请求，维持原判。远东集团未作答辩。刘某1向一审法院起诉请求：1．要求华生集团、吉林市华生公司共同赔偿占有使用房屋15个月期间的损失410万元，后变更为要求华生集团、吉林市华生公司共同赔偿占有使用房屋17个月期间的损失495.833万元；2．要求华生集团、吉林市华生公司以410万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年4月20日起至实际给付完毕上述款项之日止的利息暂定35万元，后变更为要求华生集团、吉林市华生公司以495.833万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年4月20日起至实际给付完毕上述款项之日止的利息暂定35万元；3．诉讼费用由华生集团、吉林市华生公司共同承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，刘某1通过法院拍卖方式取得了位于吉林市××区，一至四层建筑面积4251平方米房屋的所有权，并于2018年10月31日办理了不动产登记证。涉案房屋原所有权人为远东集团。2008年2月26日，远东集团与华生集团签订房屋租赁协议，约定将涉案房屋出租给华生集团使用，租期10年，自2008年3月1日至2018年3月1日，年租金78万元。房屋租赁协议签订后，远东集团用案涉房屋办理房屋抵押登记。2015年9月1日，远东集团与华生集团、吉林市华生公司签订补充协议，变更房屋租赁期限至2028年9月1日，提高租金为每年110万元。一审法院认为，本案争议焦点是刘某1认为华生集团、吉林市华生公司侵犯其房屋所有权，要求共同赔偿占有、使用房屋期间的损失是否应当予以支持。一、关于华生集团、吉林市华生公司是否存在“侵占房屋”的侵权行为。一审法院经审查认为，吉林市华生公司与远东集团签订了房屋租赁协议，在房屋查封拍卖前又续签了补充协议，双方按协议约定履行了房屋交付使用及租赁费缴纳义务，吉林市华生公司占有涉案房屋行为合法，不存在侵权行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”合同法该条款的规定体现了租赁合同的一个物权化特点“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。通过上述租赁事实的确认，足以证实吉林市华生公司基于租赁合同占有、使用房屋符合相关法律规定，不存在侵权行为。二、关于刘某1主张华生集团、吉林市华生公司“侵占”使用房屋期间的损失问题。经庭审调查，远东集团在租赁协议签订后用案涉房屋办理了房屋抵押登记，补充协议虽签订在房屋抵押登记之后，但补充协议是对原租赁协议内容的补充，没有改变租赁的法律关系，并且华生集团、吉林市华生公司也按补充协议内容履行了合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。结合本案，刘某1并没有要求华生集团、吉林市华生公司按照租赁协议履行义务，而是按照侵权之诉，要求华生集团、吉林市华生公司赔偿“侵占房屋”所产生的损失，因案涉房屋吉林市华生公司系基于租赁合同合法占有使用，不存在侵权行为，故一审法院对刘某1的该项请求不予支持，对刘某1提出对案涉房屋租赁费进行鉴定的申请亦不予准许。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某1二审期间提供如下证据：证据1，吉林安图农村商业银行股份有限公司出具的备案情况说明一份及备案的租赁协议书一份。证明：远东集团在2015年6月份以涉案房屋在安图农商行抵押借款。银行卷宗中只有2008年租赁期为10年租赁协议书，没有补充协议书，所以远东集团、华生集团、吉林市华生公司之间签订的延长10年半的补充协议对房屋受让人不具有约束力；证据2，吉林市华生公司与华生集团工商基本信息表各一份。证明：以上两方是两个独立的法人单位，补充协议书将2008年3月份由远东集团及华生集团签订的租赁协议变更为远东集团和吉林市华生公司间的租赁协议，且租赁期间延长了10年半至2028年9月1日止，将租赁权利给予了非原租赁协议书的合同当事人吉林市华生公司，所以补充协议书中延长的租赁期是与新的承租人签订的新的租赁协议，不是原协议的延续。不能对抗房屋受让人。华生集团、吉林市华生公司质证称，对证据1，真实性没有异议，对证明问题有异议。该情况说明记载安图长富农业公司向银行申请贷款时间是2015年4月―6月，本案补充协议签订时间是2015年9月，所以贷款时不能将补充协议到银行进行备案，签订补充协议后该补充协议是否到银行进行备案是远东集团的行为，与本案华生集团、吉林市华生公司没有关系；对证据2，真实性没有异议，对证明问题有异议。原租赁协议签订于2008年2月，承租房屋目的用于吉林市华生公司的经营场所，但在2008年2月吉林市华生公司并未注册成立，所以以集团公司的名义与远东公司签订租赁协议。在签订补充协议时明确载明了补充协议是对2008年2月份原协议的补充，同时增加了吉林市华生公司作为一方主体，所以两份合同具有连续性，并且签订协议在抵押之前。对买受人有约束力。本院评判认为，因华生集团、吉林市华生公司对上述证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、本案案由如何确定的问题；二、华生集团、吉林市华生公司与远东集团签订的补充协议能否对抗刘某1；三、华生集团、吉林市华生公司从2018年4月20日起继续占用使用涉案房屋是否构成侵权。一、关于本案案由如何确定的问题。民事案由一般是根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。刘某1在一、二审均明确主张本案为华生集团、吉林市华生公司侵权行为引起的损害赔偿纠纷，一审法院亦按照侵权纠纷的相关规定进行审理，但却将案由定为房屋租赁合同纠纷，明显不当，本院将其纠正为财产损害赔偿纠纷。二、关于华生集团、吉林市华生公司与远东集团签订的补充协议能否对抗刘某1的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案中，华生集团、吉林市华生公司与远东集团签订的补充协议在远东集团抵押之后，该补充协议不能对抗买受人刘某1。若刘某1拒绝履行该补充协议，则华生集团、吉林市华生公司不能以此主张“买卖不破租赁”。三、关于华生集团、吉林市华生公司从2018年4月20日起继续占有使用涉案房屋是否构成侵权的问题。侵权行为是指民事主体侵害他人受保护的民事权益，依法应承担侵权责任的行为。侵权行为的认定应具备四个构成要件，即主观过错、违法行为、损害事实的存在及因果关系。在法律没有特别规定的情况下，一般侵权应适用过错原则。即受害人需举证证明加害人有过错，若不能证明，则加害人无责任。本案中，刘某1主张华生集团、吉林市华生公司构成侵权，属一般过错侵权。刘某1应举证证明华生集团、吉林市华生公司占有使用涉案房屋的行为具备主观过错等侵权构成要件。但刘某1现有证据不足以证明华生集团、吉林市华生公司存在主观过错，构成侵权。理由如下：因在涉案房屋的拍卖详情中已对存在租赁等瑕疵的情况予以告知，刘某1在2018年4月7日竞买涉案房屋时应视为其已知道瑕疵情况，并对拍卖标的的现状予以确认。现刘某1抗辩只知道租赁期到2018年3月1日，不知道存在后续租赁情况的主张，与事实不符。2018年4月20日刘某1受让该房产后，因涉案的补充协议在法律上不能对抗刘某1，故刘某1若不想继续租赁，其作为权利人应明确告知华生集团、吉林市华生公司并要求其腾迁，但刘某1却始终没有作出明确意思表示。2018年9月30日，在华生集团、吉林市华生公司告知其欲按原补充协议继续履行并交纳房租时，刘某1仍没有明确表示不履行，仅答复不知情。直至2019年5月10日，刘某1才发出要求华生集团、吉林市华生公司腾迁的告知函，但在事后仍允许华生集团、吉林市华生公司继续使用案涉房屋，并始终处于与华生集团、吉林市华生公司对变更原补充协议的租赁价格进行协商的过程中。2018年4月20日至2019年9月20日期间，因刘某1未明确表示不租赁且“买卖是否破除租赁”不明确的情况下，华生集团、吉林市华生公司依据原补充协议，在价格磋商过程中继续占有使用涉案房屋，符合正常社会交往的行为标准，不存在主观过错。故华生集团、吉林市华生公司不构成侵权，刘某1要求华生集团、吉林市华生公司承担侵权责任、赔偿损失的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对刘某1的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,400元，由刘某1负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二〇年六月五日书记员 曲鹏达