广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23434号上诉人（原审原告）：张鹿容，委托诉讼代理人：凌华丽，广东鑫涌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵广泉，委托诉讼代理人：余文景，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏艺，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。上诉人张鹿容因与被上诉人赵广泉租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张鹿容上诉请求：1.依法改判一审判决，改判支持张鹿容一审诉讼请求；2.赵广泉承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于涉案商铺上下水系统、用电功率问题。张鹿容与赵广泉签订《某物业商铺租赁合同》时，赵广泉刻意隐瞒涉案商铺的用地性质，其交付的商铺性质实为服装铺，服装铺自始至终没有配置上下水系统、用电小功率（仅4KW)。赵广泉与张鹿容的微信聊天记录显示，赵广泉承认私底下“找关系”花费10万元才搞好上下水系统。张鹿容认为，赵广泉交付的商铺应当具备上下水系统、用电大功率，能够实现合同目的正常开展营业，但赵广泉通过非法手段改变店铺的墙体结构，破环了房屋安全性，违反了国家法律规定（后续的消防安全、卫生等无法验收通过），赵广泉未如实告知张鹿容，交付不符合张鹿容租赁需求的商铺，赵广泉违反了《某物业商铺租赁合同》第四条规定，根据《中华人民共和国合同法》第107条，赵广泉履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。二、由于赵广泉原因导致店铺实际无法履行，张鹿容要求解除租赁合同合法有据。张鹿容无法正常进行装修的原因在于赵广泉始终无法提供回迁补偿协议书、授权委托书，且赵广泉在一审庭审过程中始终没有陈述其提交了回迁补偿协议书、授权委托书。截止一审庭审前赵广泉都无法向张鹿容提供《回迁协议》导致张鹿容至今无法进行店铺装修，而张鹿容早已向物业申请装修，但深圳某物业管理有限公司某某花园物业服务中心当面告知张鹿容没有《回迁协议》不准装修经营。《回迁补偿协议书》是南山区某物业某中心所有商铺进行装修的前提，因此，由于赵广泉没有及时有效提供《回迁补偿协议书》，导致张鹿容店铺无法装修，无法装修意味着店铺无法进行营业，无法实现合同目的，租赁合同也就不可能继续履行。三、赵广泉违法收取高额进场费及未能向张鹿容提供相关税费发票涉嫌规避国家税收，损害国家利益，合同部分条款无效，应退还上述入进场费。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定、商务部等五部委2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定，赵广泉作为出租方不得收取诸如“进场费”等各项不公平不合理费用，赵广泉收取进场费没有任何法律和事实依据，因此赵广泉应退还该费用。四、张鹿容已经提前告知赵广泉要求解除租赁合同，由于赵广泉拒绝解除合同导致损失扩大的部分应由赵广泉自行承担。张鹿容于2018年9月22日、10月2日、10月9日通过微信书面告知欧某、赵广泉表示解除租赁合同，但赵广泉拒绝解除合同，且在双方无法沟通、案件审理过程中将涉案商铺挂牌对外招租并张贴招租二维码（二维码显示为某招商负责人欧某），从张鹿容现场拍摄的图片可知商铺现状是招租状态中。赵广泉将商铺挂牌招租的行为表明其不再与张鹿容继续履行合同，张鹿容也无法开展营业，合同无履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第108条规定，张鹿容要求解除租赁合同并要求赵广泉退还所有租赁费用，合法有据。赵广泉辩称，一、对于张鹿容提出的涉案商铺上下水系统、用电功率问题。根据张鹿容自己提交的证据可以充分证实，张鹿容对于涉案商铺没有上下水系统是明知的，租赁合同有约定由赵广泉负责解决上下水并承担费用，并且根据物业某服务中心给到一审法院的回函，赵广泉已经按照约定解决了上下水的问题。对于用电功率的问题，租赁合同并未对涉案商铺的用电功率等进行约定，而且从物业某服务中心给到一审法院的回函，涉案商铺规划用途为商业，涉案商铺是可以提供正常的商业用电，并没有证据证明涉案商铺无法用于经营茶饮+面包店。二、张鹿容并未提交证据证明其要求赵广泉提交业主《回迁补偿协议书》、《授权委托书》等资料而赵广泉存在拒绝或无法提供的情形。张鹿容并无充分证据证明其未对涉案商铺装修是因赵广泉的原因导致，而且根据物业某服务中心给一审法院的回函，张鹿容是自己去服务中心办理的退租，因此张鹿容关于涉案商铺无法经营奶茶、面包店其合同目的无法实现的主张没有事实依据，没有法律依据，赵广泉不存在违约的事实。张鹿容提起上诉没有事实依据，没有法律依据，应当驳回。张鹿容向一审法院起诉请求：1.解除张鹿容、赵广泉签订的《某物业商铺租赁合同》；2.赵广泉向张鹿容返还进场费221676元、押金166257元、水电押金10000元、管理费8442元、租金55419元；3.赵广泉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月3日，张鹿容（承租方，乙方）与赵广泉（出租方，甲方）签订了《某物业商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市××科××路粤海街道××号商铺(涉案商铺)出租给乙方，建筑面积为85.26平方米（具体以房产证为准）；租赁用途为茶饮+面包;租期为5年,租赁期限从2018年8月5日起至2023年5月31日止，免租期为2个月,免租期内乙方无须支付租金但须支付管理费（含空调费、水电费、促销推广费等免租期内因该租赁房地产产生之一切费用）；甲方应结清完所有费用后于2018年9月20日前将涉案商铺交予乙方使用，并办理有关移交手续；租金每平方米单价650元，每月租金为55419元，租金递增，第2年的租金在上一年度月租金的基础之上递增9%，即每月60364元；管理费每月为2814元；乙方应于本合同签署后1日内交齐所有费用，其他租金按月支付，乙方应于每月15日前（节假日顺延）支付当月租金；乙方应在签订本合同当天向甲方支付租赁押金221676元（即三押一租），水电押金10000元；甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定（如甲方并非房屋的实际产权人，甲方需提供有转租权的文件予乙方查阅，乙方可根据所需留上述件之复印件）；签署本合同后，乙方不按合同约定超过3个工作日支付租赁保证金的，乙方须支付相当于两个月租金数额的违约金予甲方；租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金；及其他内容。合同“备注”另写明：1、甲方负责解决上下水，费用由甲方负责。以交铺后，开始计算免租期；2、进场费4个月租金，乙方与租金押金一起支付给甲方。赵广泉于2018年8月3日向张鹿容出具《收款收据》，载明收到涉案商铺进场费221676元、租赁押金166257元、水电押金10000元；于2018年8月10日向张鹿容出具《收款收据》，载明收到涉案商铺管理费8442元（8-10月）、租金55419元。一审庭审中,张鹿容与赵广泉确认双方口头约定免租期至2018年11月19日,从2018年11月20日开始计算租金。张鹿容主张，双方租赁合同约定涉案商铺用于经营茶饮+面包，但涉案商铺没有上下水系统，用电功率无法达到茶饮店要求的烘焙的功率，涉案商铺实际用途是经营服装，赵广泉对此并未告知；赵广泉向张鹿容交付涉案商铺后，物业管理处告知因张鹿容没有提交回迁协议、上下水系统、用电功率等材料，故不允许张鹿容进行装修及营业，赵广泉未能按照合同约定确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，张鹿容要求解除合同，并要求赵广泉向张鹿容返还已支付的各项费用，另据张鹿容了解赵广泉已将涉案商铺另行出租。张鹿容提交了其与赵广泉，以及与招商经理闫某、招商负责人欧某的微信聊天记录用于证明张鹿容与赵广泉及其他人员多次就涉案商铺的上下水问题以及用电功率问题协商，但赵广泉无法解决，张鹿容于2018年9月22日向赵广泉提出解除合同，赵广泉予以拒绝。赵广泉对其与张鹿容微信聊天记录的真实性予以认可，对张鹿容与他人聊天记录的真实性表示无法核实，赵广泉主张，聊天记录可以证明张鹿容要求解除合同是基于其对商铺的前景感到不明朗、缺乏安全感，即张鹿容是出于个人原因要求解除合同；涉案商铺处于空置状态，赵广泉不同意解除合同。赵广泉提交了《某旧改项目商业铺位结果登记表》、其与刘建雄、刘映娇签订的《房屋租赁合同》、《收款收据》等用于证明赵广泉对涉案商铺享有合法转租权；张鹿容对上述证据的真实性不予确认。一审法院依法向深圳某物业管理有限公司某某花园物业服务中心（以下简称某服务中心）发函就本案相关事实进行调查，该物业服务中心回函称:涉案商铺的上下水系统已安装完毕，涉案商铺的原规划用途为商业;涉案商铺并未进行装修，截至2018年9月18日张鹿容未向其提供业主回迁补偿协议书、授权委托书，后张鹿容于2018年10月15日通知其办理退租，张鹿容并未告知其退租原因;其没有要求张鹿容提供上下水系统、用电功率等资料。张鹿容与赵广泉均对上述回函的真实性表示认可。张鹿容认为，涉案商铺的上下水系统赵广泉是在2018年10月份后才安装完毕，合同约定赵广泉应在交付租赁物之前安装完毕，赵广泉违约；张鹿容无法对涉案商铺进行装修的原因在于赵广泉无法向张鹿容提交回迁补偿协议书、授权委托书等材料，张鹿容的租赁目的因此无法实现。赵广泉认为，上述回函证明张鹿容是因其个人原因办理退租，业主方已于2018年9月19日将回迁补偿协议书交至物业服务中心，但张鹿容因个人原因坚持要求。张鹿容庭后提交照片用于证明赵广泉将涉案商铺重新对外招租；赵广泉对此真实性不予认可。一审法院认为，张鹿容与赵广泉签订的《某物业商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。张鹿容主张涉案商铺无法安装上下水，商铺用电功率等无法用于经营奶茶+面包店，赵广泉隐瞒涉案商铺的实际用途导致张鹿容无法继续经营店铺，但依据双方提交的证据以及一审法院查明的事实来看，首先，张鹿容对于涉案商铺没有上下水系统是明知的,双方合同约定由赵广泉负责解决上下水并承担费用，但合同对此并没有约定具体时间，而依据某服务中心的回函，赵广泉已按约定解决涉案商铺的上下水系统问题；其次，双方合同并未对涉案商铺的用电功率等进行约定，且从某服务中心的回函来看，涉案商铺原规划用途为商业，并没有证据证明涉案商铺无法用于经营茶饮+面包店；再次，张鹿容并未提交证据证明其要求赵广泉提交业主回迁补偿协议书、授权委托书等资料而赵广泉存在拒绝或无法提交的情形，即张鹿容并无充分证据证明其未对涉案商铺装修系因赵广泉的原因导致，综上，张鹿容关于涉案商铺无法用于经营奶茶+面包店，其合同目的无法实现的主张依据不足。张鹿容与赵广泉的合同尚在租赁期限内，没有充分证据证明张鹿容存在租赁目的无法实现的情形，亦没有充分证据证明赵广泉存在根本违约行为，一审庭审中，赵广泉亦明确表示不同意解除合同，张鹿容以此为由要求解除双方签订的《某物业商铺租赁合同》以及赵广泉向其返还已支付的进场费221676元、押金166257元、水电押金10000元、管理费8442元、租金55419元，没有事实和法律依据，一审法院对此均不予支持。需要指出的是，本案中，虽然张鹿容主张解除合同并没有达到法定解除的条件，但房屋的租赁在于使用，在张鹿容明确不愿意继续履行的情况下，赵广泉作为出租方亦应充采取适当的措施防止损失的进一步扩大，故对于租赁合同履行双方理应进一步协商解决。一审法院判决：驳回张鹿容的全部诉讼请求。案件一审受理费4113.46元，由张鹿容负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案某某花园034号商铺位于深圳市××街道的某某花园项目内，该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。本院认为，张鹿容与赵广泉签订的《某物业商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规影响合同效力的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。张鹿容以出租方赵广泉违约为由请求解除合同，本案二审第一个争议焦点为：赵广泉是否存在违约致使合同目的不能实现。本院认为，首先，涉案商铺已安装完成上下水系统，对于安装后是否导致商铺墙体结构破坏并影响房屋安全性，该事实应当由张鹿容予以举证证明。张鹿容仅根据赵广泉微信聊天记录有“找关系花费10万元才搞好上下水系统”的内容，即推断上下水系统不符合安全标准，明显依据不足。其次，关于用电功率问题，合同中关于租赁用途仅记载为“茶饮、面包”，未写明具体用电功率。赵广泉作为普通人的一般认知，并无法知晓经营制作奶茶、面包所需的最小用电功率。张鹿容以赵广泉无法提供大功率用电构成违约的上诉理由亦不成立。第三，关于提供回迁补偿协议书，张鹿容主张通过口头方式通知赵广泉予以配合，但无证据可以证明。一审认定赵广泉不存在拒绝或无法向张鹿容提交相关资料的违约行为，适用法律正确。第四，关于税费发票，在租赁合同中，出租方的合同主要义务是向承租方提供租赁物，赵广泉未提供发票不足以影响张鹿容正常使用租赁商铺。如确存在赵广泉拒绝开具发票的行为，张鹿容可以向税务行政主管部门投诉，但不得以此作为不履行合同的抗辩。综上，本院认为赵广泉不存在违约致使合同目的不能实现的情形，张鹿容请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。本案另一争议焦点，张鹿容返还进场费、租赁押金、水电押金、管理费、租金等费用的主张是否成立。由于张鹿容已经向出租方赵广泉明确表示不愿继续履行合同，且根据张鹿容提交的照片，该商铺已另行出租使用。赵广泉虽然对照片的真实性不予确认，但对于是否另行出租商铺的事实未置可否，其代理人在二审法庭调查程序中表示不清楚情况，亦未在本院通知时间内向赵广泉本人进行核实并向本院作出回复。鉴于以上原因本院认定双方租赁合同已实际解除。张鹿容拒不履行合同行为构成违约，根据本案合同中关于承租人违约责任条款的约定，在承租人擅自退租的情况下，出租人有权没收租赁保证金，张鹿容上诉请求退还租赁押金166257元理据不足，本院不予支持。关于水电押金及商铺管理费，依照双方约定，合同终止后，承租人交清水电、煤气、电话等相关费用后，出租人即可向承租人退还水电押金。由于本案双方对商铺实际发生的水电费、管理费尚未进行清算，张鹿容请求退还水电押金及管理费的条件未成就，本案中不予支持。关于进场费，《合同法》第一百一十九条规定守约方负有减损义务。赵广泉没有充分证据证明进场费已实际用于合同履行，在张鹿容违约时其应当及时采取适当措施防止该笔费用损失扩大，否则应自行承担扩大部分的损失。结合本案情况，张鹿容承租商铺后未实际经营即已明确表示不愿继续履行合同，而赵广泉已收取三个月租赁押金作为承租方履约担保，其另行收取相当于四个月租金金额的进场费，缺乏事实依据，本院认为赵广泉应当向张鹿容退还该笔款项计221676元。对于张鹿容已支付的一个月租金55419元，张鹿容未举证证明实际向赵广泉返还租赁商铺的时间，其提交涉及商铺另行出租的照片至早拍摄于2019年3月，距双方约定的租金起算日已远超过一个月时间，对于张鹿容占有商铺期间的租金其无权请求出租方予以返还。综上所述，张鹿容关于返还进场费221676元的上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2377号民事判决；二、赵广泉于本判决生效之日起十日内向张鹿容返还商铺进场费人民币221676元；三、驳回张鹿容的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4113.46元，由张鹿容负担1800.89元，由赵广泉负担2312.57元。二审案件受理费4113.46元，由张鹿容负担1800.89元，由赵广泉负担2312.57元。赵广泉负担之数应当自本判决生效之日起十日内迳付张鹿容。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年六月五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。