贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3903号上诉人（原审被告）：贵阳远洋房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李炜，系该公司员工。被上诉人（原审原告）池继霜，男，汉族，1979年8月4日生，住贵州省丹寨县。上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称远洋房开）因与被上诉人池继霜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初8147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。远洋房开上诉请求：一、依法判决减少逾期办证的违约金的金额；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非我方故意延期，我方积极履行合同义务，在达成办证条件后第一时间通知并协同业主办理产权事宜，迄今已全部办理完毕，一审将逾期办证的过错全部归结于上诉人，对上诉人有失公平。池继霜向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告一次性支付原告因违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项的违约金，共计38364元（1200天X31.97元/天）；2、依法判决原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十二条关于收取三通费的约定条款无效，判令被告返还向原告收取的三通费等各项费用9072.69元，并按年利率4.75%向原告支付1939.29元利息（4年半），共计11011.98元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”第19号楼1单元2层3号房。其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为319262元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信交付时线路付敷设到户；6.有线电视交付时线路付敷设到户；7、宽带网络交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第七条约定“合同第十二条涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”2014年11月12日，原告向被告支付5040元，该费用包含煤气2890元、水1350元、电800元。原告述称接到被告办证通知后前往贵阳市不动产登记中心办理并于2019年4月2日取得涉案房屋不动产权登记证书。庭审中，原告主张违约金从2016年1月1日计算至2019年4月15日。后双方因逾期办证违约金及应否退还三通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.双方对于“三通费用”的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还问题；2.被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题。对于第一个焦点问题。根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，“三通费”的实质应为供水、供电、煤气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项“商品房买卖合同应当包含下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电灯配套设施的建设安装费用”。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第7条“合同第十二条涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”的约定变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电及附件五所列配套设施的建设安装费用的约定，但该合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。本案有关缴纳水、电、燃气、电话、电视开通等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，被告基于该约定所收取的水1350元、电800元、燃气2890元，共计5040元，应予退还。因被告远洋房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,一审法院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年11月12日）起计算至实际退还之日止。对于第二个焦点问题，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记。原告述称于2019年3月26日接到被告交税办证的通知，被告自认其通知时间为2019年3月28日，一审法院从其自愿，故一审法院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年7月4日倒推三年即2016年7月4日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止，为31834.21元（31.93元/天×997天），对2016年1月1日至2016年7月3日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告池继霜与被告贵阳远洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条无效；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告池继霜已交水、电、燃气费，合计5040元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年11月24日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告池继霜逾期办证违约金31834.21元；四、驳回原告池继霜的其余诉讼请求。案件受理费517元（已减半收取），由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担。二审审理中，上诉人提交花溪区政府关于燃气收取回复的网页截图，欲证实其收取三通费是合理的；上诉人还提交18号楼的商品房现房销售证明、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，欲证实18号楼在2017年7月29日已办理现房销售证明，19号楼应该是同时段就办理了，但是因政府原因导致延迟办理。被上诉人认为与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案的争议焦点是：本案所涉逾期办证的违约金是否应当调整。上诉人提出逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非上诉人故意延期，故请求减少逾期办证违约金之上诉理由，经查，双方的商品房买卖合同中已经明确约定了逾期交付办理房屋转移登记有关文书上诉人应当承担违约责任及支付违约金的标准，该约定合法有效，上诉人应当履行，上诉人提出逾期办证的主要责任不在其，一审已经查明，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担，故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。二审中上诉人提交18栋的相关资料，达不到其认为19栋也应一并办理，未能办理不是其责任之证明目的。二审中上诉人补充提出的关于三通费的收取是有依据的，不应当判决退还之上诉请求已超过上诉期限，且一审判决对该部分事实认定清楚，判决并无不妥，本院予以维持。故上诉人之上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1034元，由上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年六月十二日书记员  陈晓琦