陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1003号 上诉人（原审原告）：陕西裕丰源房地产开发有限责任公司。住所地：咸阳市渭城区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7082。 法定代表人：畅为兵，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吉清梅，陕西玖标律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:马淑蕊，女，汉族，1979年10月14日出生，住陕西省咸阳市渭城区房，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司（以下简称裕丰源开发公司）因与马淑蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，在与裕丰源开发公司委托诉讼代理人吉清梅、被上诉人马淑蕊进行谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕丰源开发公司上诉请求：1、撤销咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4419号民事判决；2、解除双方当事人签订的《普惠小区交房协议》；3、如不解除该《交房协议》，判决被上诉人向上诉人赔偿损失，损失以未缴纳剩余房款29万元为基数支付利息，自2016年8月16日起至2019年8月20日前的利率按中国人民行同期贷款计算。2019年8月20日以后至实际缴清之日期间的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价当月利率计算；4、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、该判决驳回上诉人解除合同的诉讼请求于法无据。一审采信上诉人提交的证据内容真实且足以证明需证明的目的，且已经查明因被上诉人违约未按期与上诉人签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款，已构成违约，但将模糊的所谓被上诉人的“不安定因素”置于有效的合同条款之上，对违约的被上诉人进行保护，剥夺守约方具有的解除合同的权利，于约与法无据。二、一审如认为上诉人不应解除交房协议，应予释明并告知上诉人向被上诉人主张因其违约未缴纳剩余购房款期间给上诉人造成的损失。被上诉人从2016年8月16日起占用上诉人该房至今，却不按交房协议的约定支付剩余房款29万元，给上诉人造成的损失，应按上诉请求第三项赔偿。 马淑蕊答辩认为，应当按交房协议执行，驳回上诉人全部诉讼请求，诉讼费由上诉人承担。上诉人裕丰源开发公司在没有预售证及其它证件不全的情况下，将房屋进行出售，从而导致后续一系列问题。裕丰源开发公司自愿将房屋交于马淑蕊，马淑蕊也已实际装修入住，交房协议上明确由上诉人通知被上诉人签订正式合同，但被上诉人一直未接到通知，且上诉人未在小区任何地方或电视台、报纸上发过公告让签合同。在被上诉人前往主动联系签订合同事项时，上诉人提出加价销售，导致合同未能签订。 裕丰源开发公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的普惠小区交房协议；2、要求被告将咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼2单元5楼04号房（下称该房）返还原告；3、要求被告赔偿从2019年2月1日起至将该房交还之日期间给原告造成的损失（按同期该地段相同面积房屋租金标准每月1000元计算，截止2019年9月1日的损失为7000元）4、要求被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告双方2016年8月16日签订“普惠小区”交房协议，约定：被告自愿认购“普惠小区”的2号楼2单元5楼04户，建筑面积136.92平方米，双方约定售价单价3100元每平米，总价款424452元；被告预交房款134452元，契税（总房款1.5%）；房屋大修基金145元/平方米，共计26220元,合同第6项约定待甲方证件齐全后,因房款并未缴清,乙方接到甲方通知须在规定时间内无条件配合甲方签订商品房买卖合同,一次性付款者需付清剩余房款的,按揭者须办完银行的所有事项,乙方若不履约,甲方有权包括停止供应水、电、气等以及终止乙方的购买、入住等权利的相关内容。另查明：2014年12月16日渭城区保障性住房管理中心“关于普惠小区限价商品房有关问题的答复”内容：“因原告“普惠小区限价房商品房项目因用地手续迟迟未能办理，导致项目施工许可证、预售许可证等相关手续不按程序及时办理等，力争2015年5月拿土地证，随后即可为业主办理相关贷款手续，针对业主退款诉求，我区要求陕西裕丰源房地产开发有限公司及时给予退款诉求。如若仍不能满足业主诉求，可以进行法律程序。2015年3月20日原告向业主进行了答复：“1、承诺2015年9月“普惠小区”工程具备交房和领钥匙条件；2、承诺若有业主退房，于2015年11月30日前办理退款手续等相关内容”2016年8月份被告领取了房屋钥匙，2017年12月底入住。再查明：2017年元月6日原告取得了咸房预售字第2017005号《咸阳市商品房预售许可证》，2017年9月27日原告向被告发出《商品房买卖合同》签约通知书，通知被告办理按揭手续。被告在期限内未与原告签订《商品房买卖合同》。2019年1月30日原告向被告发出解除“普惠小区”购房协议告知函一份，因被告违约未按期与原告签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款，已构成违约，要求解除与被告签订的《普惠小区交房协议》。 一审法院认为，原、被告于2016年8月16日签订“普惠小区”交房协议”是双方在平等自愿协商一致下签订的，不违反法律法规的禁止性规定，具有法律效力，由于该协议是在原告未取得《咸阳市商品房预售许可证》的情况下签订，故该协议应属商品房预售合同。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2016年8月16日原告仅向被告预交房屋款134452元，因当时原告建房审批手续未完善也告知被告可以选择退房及给付退房款，而被告选择继续要房，被告于2016年8月份领取了房屋钥匙，2017年12月底入住该房屋，原告已履行了主要义务将房屋交付给被告使用，且被告也接受了该房屋。现该房屋已交付给被告，而且被告也进行了装修使用实际占有使用，且双方签订的协议已实际履行，只是未按期办理按揭手续，考虑到社会的稳定及后期产生的影响，若解除合同导致后期不安定因素太多，故该原、被告签订的“普惠小区交房协议”继续履行。被告应在三十日交付咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户剩余购房款290000元。被告于2017年12月在该房屋居住至今，鉴于该房屋已由被告实际居住使用长达二年之久，由于被告的不配合给原告也造成了相应的损失，原告要求每月按租房标准1000元计算损失，自2019年2月1日起至2019年9月1日起的损失7000元明显不合理，本院不予支持，应根据被告未交纳剩余购房款计算损失，剩余购房款290000元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月20日前的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。2019年8月20日之后的损失按照同期全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价当月利率计算损失为宜。根据本案的实际情况，原、被告之间因房屋价格交纳产生争议，诉至本院考虑到现实情况，只有在原、被告之间相互制约，才能使被告更好的履行自己的义务，所以被告应在上述期限内向原告支付剩余购房款及损失，若逾期未按期支付，应由被告承担不利法律后果，故双方签订的“普惠小区交房协议”予以解除，被告在三十日内搬离该房屋并承担因违约行为造成的损失。原告向被告返还购房款134452元及大修基金、契税26220元。故依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条，第六十条第九十三条、第九十四条（三）（四）项、第一百零七条，第一百一十四条《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、原、被告签订的“普惠小区交房协议”合法有效，继续履行。二、被告应在本判决生效后三十日内向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司交付咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼2单元5层04号房屋剩余购房款290000元。三、被告马淑蕊于本判决生效之日起十五日内，向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司承担以未交纳的剩余购房款290000元为基数自2019年2月1日至2019年9月1日的房屋损失（自2019年2月1日起至2019年8月20日前的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。2019年8月20日之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价当月利率计算）。四、驳回原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。上述款项若被告马淑蕊未按期履行，依法予以解除原、被告双方签订的“普惠小区交房协议”，被告马淑蕊应当在三十日内搬离该房屋，并向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司承担未交纳剩余购房款290000元为基数自2019年2月1日至2019年9月1日的房屋损失，（自2019年2月1日起至2019年8月20日前的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价当月利率计算）原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司向被告马淑蕊返还购房款134452元，大修基金、契税26220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告马淑蕊承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，2013年12月16日马淑蕊给裕丰源开发公司交纳10万元购房定金，欲从上诉人裕丰源开发公司处购买具有政府保障性住房性质的普惠小区2-2-504号房屋。上诉人裕丰源开发公司因该项目用地手续迟迟未能办理，导致项目施工许可证、预售许可证等相关手续未及时办理。普惠小区住户多次向相关部门反映情况。2014年12月16日渭城区保障性住房管理中心答复力争在2015年5月拿到土地证。2015年3月20日上诉人裕丰源开发公司向小区业主答复：“1、承诺2015年9月“普惠小区”工程具备交房和领钥匙条件；2、承诺若有业主退房，于2015年11月30日前办理退款手续等相关内容”。2016年8月16日双方当事人签订了《“普惠小区”交房协议》，载明：“现甲方（裕丰源开发公司）开发的“普惠小区”项目的特殊情况，因证件不全，于2015年10月20日交房，本次交房时无法签订商品房买卖合同。甲乙双方达成如下协议：被上诉人马淑蕊自愿认购“普惠小区”的2号楼2单元5楼04户，建筑面积136.92平方米，双方约定售价单价3100元每平米，总价款424452元；被告预交房款134452元，契税（总房款1.5%）；房屋大修基金145元/平方米，共计26220元。《协议》第6项约定待甲方（裕丰源开发公司）证件齐全后,因房款并未缴清,乙方（马淑蕊）接到甲方通知须在规定时间内无条件配合甲方签订商品房买卖合同,一次性付款者需付清剩余房款的,按揭者须办完银行的所有事项,乙方若不履约,甲方有权包括停止供应水、电、气等以及终止乙方的购买、入住等权利的相关内容。《协议》签订当天，被上诉人马淑蕊向上诉人裕丰源开发公司交纳了大修金19853元，契税6367元，房款34452元。2017年元月6日上诉人裕丰源开发公司取得了咸房预售字第2017005号《咸阳市商品房预售许可证》。2017年9月27日上诉人裕丰源开发公司向被上诉人马淑蕊身份证上登记的地址邮寄发出《商品房买卖合同签约通知函》。2019年1月30日上诉人裕丰源开发公司按被上诉人马淑蕊在普惠小区的住址发出《解除“普惠小区”购房协议告知函》。在上诉人裕丰源开发公司提交的2017年10月13日EMS回单上无被上诉人马淑蕊或其家人的签名。上诉人裕丰源开发公司称当时是委托销售公司邮寄送达，而被上诉人马淑蕊则辩称自己就在小区居住，并未收到通知，也未接到电话通知或在小区见到相应的公告。 本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案合同是否应予解除？2、如果解除合同，上诉人裕丰源开发公司主张的利息损失是否从接房之日起算？本案中，被上诉人马淑蕊在2013年即向上诉人裕丰源开发公司交纳了购房定金，由于上诉人裕丰源开发公司的原因直到2017年才具备签订《商品房买卖合同》的条件。双方当事人虽于2016年8月16日签订了《“普惠小区”交房协议》并约定待上诉人裕丰源开发公司证件齐全后,被上诉人接到上诉人通知须在规定时间内无条件配合上诉人裕丰源开发公司签订商品房买卖合同。否则，上诉人有权终止被上诉人购买、入住等权利。但上诉人裕丰源开发公司在因自身原因无法确定具体签订合同日期且明知马淑蕊已接收了普惠小区住房的情况下，对签订合同的具体事项其应负有更加谨慎合理的通知义务。本案中，上诉人裕丰源开发公司仅通过销售公司向马淑蕊身份证上的地址邮寄了相关材料，而上诉人又不能明确接收材料人与马淑蕊之间的关系亦无证据证明马淑蕊本人认可身份证住址为有效送达地址，应当认定上诉人裕丰源开发公司在取得《商品房预售许可证》后未穷尽一切合理的方式向被上诉人马淑蕊就签订《商品房买卖合同》事宜进行了告知。故上诉人裕丰源开发公司关于被上诉人马淑蕊未在上诉人裕丰源开发公司通知的时间内与上诉人签订《商品房买卖合同》构成违约，请求解除《交房协议》的上诉请求不能成立。在此基础上，上诉人裕丰源开发公司关于应提早计算赔偿损失起息日的上诉主张亦不能成立。一审判决“普惠小区交房协议”合法有效，继续履行正确，但民事判决书的判项应当具体明确，不应存在选择判项。如果判决书确定的义务人未按判决主文履行义务，权利人可以申请执行。一审法院在四项判决主文之后另附加选择判项，无法律依据，应予撤销。 综上所述，上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、驳回上诉，维持咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4419号民事判决第一、二、三、四条，即原、被告签订的“普惠小区交房协议”合法有效，继续履行；被告应在本判决生效后三十日内向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司交付咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼2单元5层04号房屋剩余购房款290000元；被告马淑蕊于本判决生效之日起十五日内，向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司承担以未交纳的剩余购房款290000元为基数自2019年2月1日至2019年9月1日的房屋损失（自2019年2月1日起至2019年8月20日前的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。2019年8月20日之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价当月利率计算）；驳回原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求； 二、撤销咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初4419号民事判决关于“上述款项若被告马淑蕊未按期履行，依法予以解除原、被告双方签订的“普惠小区交房协议”，被告马淑蕊应当在三十日内搬离该房屋，并向原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司承担未交纳剩余购房款290000元为基数自2019年2月1日至2019年9月1日的房屋损失，（自2019年2月1日起至2019年8月20日前的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价当月利率计算）原告陕西裕丰源房地产开发有限责任公司向被告马淑蕊返还购房款134452元，大修基金、契税26220元。”的内容。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费1039元，均由上诉人陕西裕丰源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 华 审判员 李春丽 审判员 樊国强 二〇二〇年六月十七日 书记员 郑 洁