陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终695号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司，住所地：杨凌示范区（城投公司内）。 法定代表人：胡文联，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：苏亚鹏，男，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：夏正冬，陕西松意律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凌自再天然养生产业发展有限公，住所地：杨凌示范区XX路。 法定代表人：张凯峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武鹏飞，陕西法智律师事务所律师。 上诉人杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司（以下简称农科公司）与被上诉人杨凌自再天然养生产业发展有限公司（以下简称自再天然公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初549号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人农科公司的委托诉讼代理人苏亚鹏、夏正冬，被上诉人自再天然公司的委托诉讼代理人武鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农科公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判赔偿被上诉人的装修损失413368.02元，维持一审判决其他各项；2、一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对陕西中房建筑工程司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》中确定的装修总造价2439375.30元存在争议，该《司法鉴定意见书》确定的只是当时的装修总造价而不是现值，没有计算折旧率。二、一审判决在装修损失中仅扣减了门房加盖及装修物价值117061元，漏算了被上诉人未经上诉人书面同意私自搭建的阳光餐厅价值108470.40元、休闲阳台价值83358元等项，对于未形成附合的装饰装修物且已被上诉人拉走的物品价值没有扣减，对于双方在2014年12月1日签订的《交接单》中属于上诉人的物品残值也没有扣减。三、装修损失应从装修总造价中扣除上述费用及折旧费，最后按比例分摊，上诉人应当赔偿的装修损失为413368.02元。 自再天然公司辩称：一、一审法院已经明确考虑部分折旧，不存在没有计算折旧率。二、阳光餐厅和休闲阳台等装修工程均是经过上诉人允许的，投影仪、垫子、门锁和卫生洁具等残值一审法院在认定时已经全面予以考虑，不存在没有扣减一说。 农科公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的房屋租赁协议；2.被告限期搬离原告房屋；3.被告支付2014年12月至2016年7月的房屋租金153333元，至实际腾房之日止的租金按合同约定计算；4.诉讼费由被告承担。 自再天然公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿损失4651849.48元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司（甲方，以下简称一河两岸公司）与杨凌益元康健康产业发展有限公司（乙方，以下简称益元康公司）签订房屋租赁协议，约定甲方将其合法拥有的坐落在杨凌XX路商铺出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共840平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作办公使用，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。该房屋租赁期限为36个月，以实际交房日计算，装修期三个月，装修期不在租赁期内。租金总额333300元，该房租第一、二年租金为人民币110000元，第三年递增3%。即第一年110000元，第二年110000元，第三年113300元。租金每年支付一次，先付后用；第一年租金签订合同当日支付，以后每期租金提前10日支付。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币20000元，乙方在支付第一年房租时连同押金一并支付甲方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。在租赁期间内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或者一方提前退交部分或者全部房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反合同约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况的。变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除上述第（4）（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。2014年12月1日，一河两岸公司将租赁房屋交付益元康公司使用，益元康公司出具交接单。益元康公司租赁房屋后，由被告自再天然公司于2015年元月开始对办公楼的一二层及楼顶进行部分装修，安装了旋转楼梯，建设部分院内道路、加盖了门房。2015年1月15日，被告向一河两岸公司支付30000元（其中包括押金20000元），剩余租金至今未付。2016年5月，因该房屋所占用土地用途变更，原被告就搬迁等问题未能协商一致。2016年7月，原告以被告未按约定支付房屋租金为由诉至本院，要求解除租赁合同。另查明，益元康公司于2014年12月16日与被告自再天然公司合并，双方约定自再天然公司继受益元康公司的所有债权债务，益元康公司于2016年3月14日注销。一河两岸公司于2016年3月28日变更名称为农科公司。原告出租的该商铺无相关建设手续、批文。本案审理中，被告申请对其装修损失进行鉴定，经咸阳市中院委托，陕西中房建筑工程司法鉴定所出具鉴定意见书，被告装修的总造价为2439375元，其中门房加盖及装修物价值共计117061元。被告交纳鉴定费45000元。在原审过程中，原告向本院提出先予执行申请，被告向本院提出先予支付申请，本院裁定被告于2018年7月13日前腾出房屋，原告先予支付被告500000元。2018年7月13日，被告将租赁房屋腾出交付给原告。 一审法院认为，原告与益元康公司经过协商，益元康公司租赁原告商铺，签订了房屋租赁合同。益元康公司在签订合同后与自再天然公司合并，益元康公司办理注销登记，故应当由被告自再天然公司继受该合同的权利义务和法律责任。本案中，双方争议的焦点为：1.原告请求解除合同和搬离房屋有无事实依据和法律依据；2.原告请求被告支付房屋租金153333元有无事实和法律依据3.反诉原告请求反诉被告赔偿损失4651849.48元有无事实依据和法律依据。关于原告与益元康公司签订的房屋租赁合同是否有效。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物并未办理建设工程规划许可证，原告认为涉案租赁物系建设在其有土地使用权的土地上的临时建筑，按照相关规定不需要办理，但原告并未提供证据证明涉案租赁物属于临时建筑，且从该租赁物的外观和结构来看，也不符合一般临时建筑的特点，故对原告的该主张不予支持。原告与益元康公司签订的房屋租赁协议应属无效。关于原告何时交付房屋，被告应当支付的租金数额。根据原告提供的交接单记载，原告于2014年12月1日将租赁房屋交给益元康公司使用，被告辩称原告交付房屋的时间为2014年12月26日，但并未提供相应证据证明，对该辩解理由本院不予采纳。因涉案房屋的租赁协议归于无效，被告应当向原告交回房屋，并参照合同约定的时间以及租金标准支付房屋占用使用费。因合同中约定装修期三个月，装修期不在租赁期内，故被告应当自装修期三个月届满后即自2015年3月1日起支付原告房屋使用费，截止2018年3月1日的租金共计333300元。被告已支付的30000元应当予以扣减，扣减后，被告应支付该期间的房屋使用费共计303300元。2018年3月2日后的房屋使用费应当按照最后一年113300元的标准计算为每日310元。计算至2018年7月13日共计134天的房屋使用费共计41540元。故被告还应支付原告的房屋使用费共计344840元。原告请求被告支付的2014年12月1日至2015年2月28日的房屋使用费，因装修期三个月不计算在租赁期内，对该部分房屋使用费不应收取，故对原告的该部分请求不予支持。关于被告装修以及加盖部分的损失，原告是否应当赔偿以及赔偿的数额。原告与益康元公司签订的合同中给予租赁方三个月装修期，故应当视为原告知晓并允许被告进行装修。因涉案房屋无相关建设报批手续导致双方合同无效，故原告对合同无效存在过错，应对被告基于该无效合同所受到的损失承担赔偿责任。对于被告加盖的门房，不属于必需的添附，且被告无相应证据证明其经过原告的书面同意进行加盖，被告在加盖时亦未办理相关审批手续，故加盖该门房的损失，应当由被告自行承担。扣除该项费用后，被告的装修造价为2322314.30元。其他房屋装修已经形成不可分割的附合，而被告在装修房屋后未能发挥租赁物的效用投入经营，故被告装修造价即为被告的损失。原告主张按照装修物的现值计算，不能涵盖被告的损失。但考虑到被告一直占用房屋，对被告的装修物应当考虑部分折旧。根据被告的装修情况、双方的过错程度、被告的损失情况及占用时间，对被告的装修损失应当由原告承担60%的赔偿责任，被告自行承担40%。故原告应当赔偿被告1393388.58元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司与被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司(原杨凌益元康健康产业发展有限公司）于2014年10月29日签订的房屋租赁协议无效。二、被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司向原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司交回租赁的位于杨凌示范区XX路的房屋及院落(已履行)。三、被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司于本判决生效后五日内再支付原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司2015年3月1日至2018年7月13日房屋使用费344840元。四、原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司装修损失1393388.58元（已支付500000元）。五、驳回原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元（原告已预交），由被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担；反诉费17869元（被告已预交），由原告杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担10721元，被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担7148元。鉴定费45000元（被告已预交），由原告杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担27000元，被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担18000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明：二审查明的基本事实与一审一致。另查明，2019年9月5日，陕西中房建筑工程司法鉴定所向原审法院出具陕中函字[2019]137号《关于对陕中鉴字[2017]68号司法鉴定意见书异议的回复》，经鉴定人员核算，涉案装修工程的造价应为人民币2377121元。扣除自再天然公司加盖的门房价值117061元，自再天然公司装修工程造价应为2260060元。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人农科公司在未取得涉案房屋建设工程规划证的情形下，与被上诉人自再天然公司签订了房屋租赁协议，在一审法庭辩论终结前，上诉人农科公司亦未提交其取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的证据，双方签订的房屋租赁协议为无效合同。上诉人农科公司认为陕西中房建筑工程司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》确定的是当时的装修总造价而非现值，没有计算折旧率，经查，本院（2017）陕04民终172号民事裁定书将该案发回重审，认为应对已形成附合的装饰装修物现值损失进行鉴定，按照导致合同无效的过错分担现值损失，但涉案装修物已经拆除，不具备重新鉴定的条件，原审法院考虑装修物的部分折旧，依据装修情况、双方的过错程度、被上诉人自再天然公司的损失情况及占用时间，综合确定双方应承担的装修损失比例并无不当，上诉人农科公司的该项上诉理由不能成立。上诉人农科公司认为原审判决认定的装修损失未扣除被上诉人自再天然公司未经其书面同意私自搭建的阳光餐厅、休闲阳台等项，因双方在租赁合同中仅约定改变房屋用途时需经上诉人农科公司书面同意，并未约定上述装修事宜需经上诉人农科公司书面同意，该项上诉理由不能成立。上诉人农科公司认为原审判决认定的装修损失未扣除未形成附合的装饰装修物且已被上诉人自再天然公司拉走的物品、未扣除双方2014年12月1日签订的《交接单》中属于上诉人农科公司的物品残值，因其未提交充分有效证据证明其主张，该项上诉理由不能成立。陕西中房建筑工程司法鉴定所向原审法院出具陕中函字[2019]137号《关于对陕中鉴字[2017]68号司法鉴定意见书异议的回复》，因地面硬化面积有误，对原《司法鉴定意见书》中确认的装修造价进行了修正，原审法院未依据鉴定机构出具的陕中函字[2019]137号回复意见对装修损失予以认定不当，本院予以纠正，上诉人农科公司应赔偿被上诉人自再天然公司装修损失1356036元（2260060元×60%）。 综上所述，上诉人农科公司的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初549号民事判决第一、二、三、五项即“杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司与杨凌自再天然养生产业发展有限公司(原杨凌益元康健康产业发展有限公司）于2014年10月29日签订的房屋租赁协议无效；”“杨凌自再天然养生产业发展有限公司向杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司交回租赁的位于杨凌示范区XX路的房屋及院落(已履行)；”“杨凌自再天然养生产业发展有限公司于本判决生效后五日内再支付杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司2015年3月1日至2018年7月13日房屋使用费344840元；”“驳回杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司的其他诉讼请求。” 二、撤销陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初549号民事判决第六项。 三、变更陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初549号民事判决第四项为“杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿杨凌自再天然养生产业发展有限公司装修损失1356036元（已支付500000元）。” 四、驳回杨凌自再天然养生产业发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3366元，由杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担；反诉费17869元，由杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担5208元，由杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担12661元；鉴定费45000元，由杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担27000元，杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担18000元；二审案件受理费13600元，由杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担13082元，由杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担518元。 本判决为终审判决。 审判长 马 莹 审判员 闫亚君 审判员 丁 辉 二〇二〇年六月八日 书记员 罗英丹 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。