河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)冀02执异352号 异议人（利害关系人）：北京君元隆晟投资中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号7层西座701。 执行事务合伙人：华物（北京）投资管理有限公司（委派徐楷如为代表）。 法定代表人：王道恩，该公司董事长。 委托代理人：李蝴蝶、吴亚楠，北京君元隆晟投资中心（有限合伙）员工。 申请执行人：史艳茹，女，1973年9月20日生，汉族，住唐山市丰南区。 申请执行人：史艳军，男，1969年6月3日，住唐山市丰南区。 被执行人：唐山虹基房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区缸窑路消防大队东侧。 法定代表人：张爱国。 被执行人：唐山军安房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区南新西道124-59号。 法定代表人：韩义杰。 被执行人：张爱国，男，1957年12月23日生，汉族，住唐山市路北区。 被执行人：唐山市广承房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区缸窑路消防二中队东侧。 法定代表人：苑英龙。 在本院执行史艳茹、史艳军与唐山虹基房地产开发有限公司（以下简称虹基公司）、唐山军安房地产开发有限公司（以下简称军安公司）、张爱国、唐山市广承房地产开发有限公司(以下简称广承公司)借款合同纠纷一案中，异议人北京君元隆晟投资中心（有限合伙）（以下简称君元隆晟中心）对本院评估、拍卖广承公司名下土地使用权及整体建筑工程的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人君元隆晟中心的异议请求为：1.请求中止（2016）冀02执18930号执行裁定书作出的拍卖广承公司开发的位于唐山市路南区尚湖名筑西侧兰亭乐府土地使用权及整体建筑工程；2.请求重新依法选定其他评估机构，对兰亭乐府项目土地使用权及整体建筑工程及单栋楼进行重新评估；3.请求解除对超过案值的兰亭乐府项目土地使用权及在建工程的整体查封，依据债权标的予以分割查封、分割拍卖。事实及理由：异议人与虹基公司、军安公司、广承公司、张爱国合同纠纷一案，经唐山市中级人民法院、河北省高级人民法院两审后，于2018年9月8日、2019年4月16日分别作出生效的（2017|）冀02民初243号民事判决书、（2019）冀民终311号民事判决书，判令：虹基公司向异议人偿还借款本金7000万元及利息10624657.5元，并自2015年9月25日起按年利率24%支付利息至实际给付之日止，广承公司对虹基公司的债务承担连带清偿责任。异议人已于2019年5月27日向唐山市中级人民法院申请强制执行，但是虹基公司、广承公司均未按上述生效的民事判决履行付款义务。现得知，申请执行人已申请对广承公司开发的位于唐山市路南区尚湖名筑西侧兰亭乐府土地使用权及整体建筑工程（下称兰亭乐府项目）进行了司法拍卖，拍卖评估价值仅为38345164.02元。作为广承公司的债权人，异议人认为，兰亭乐府项目网拍评估价格与市场价格以及项目的实际状况完全不符，评估价远远低于项目的实际价值。法院以超低价格拍卖被执行人广承公司的资产，严重侵害了异议人的合法权益，具体理由如下：一、法院对兰亭乐府项目的评估程序存在瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。至今为止，异议人未收到任何有关项目评估的报告文件资料。二、网拍平台的评估价格完全背离了估价时点兰亭乐府项目的市场价值及项目实际状况。1.网拍价格与同地段项目的房屋销售价格严重不符。与兰亭乐府项目相邻的尚湖名筑二手房交易价格约为13000元／平方米，以此价格为参照兰亭乐府项目建设工程规划面积73398.65平方米，包括：八栋楼地上建筑面积58645.87平方米（单价13000元／平方米）、地下室建筑面积7379平方米（单价3000元／平方米）车位305个（单价13万元／个），如果按照此标准计算，该项目市场总价值约8.24亿元。该价值减去欠付工程款4000万元、完善工程建设仍需投入费用1.2亿元、契税6000万元，该项目地块土地和房屋价值应在6亿元左右，这与38345164.02元的拍卖估值存在着天壤之别。评估机构严重背离市场价值出具评估报告，人为地使被执行人的资产严重缩水，极大的损害了异议人的合法债权权益。2.对兰亭乐府项目土地使用权及在建工程的整体评估价格远不及该项目的土地使用权市场价值。以近期周边地段的土地成交价为例，由唐山碧荣房地产开发有限公司竞得的位于南湖西北侧地段，折合每亩价格为1002.53万元；由唐山融创嘉达房地产开发有限公司竞得的位于南湖西北侧地块，折合每亩价格1453.3406万元。以此为参照，即使按1000万元／亩的最低价计算，兰亭乐府项目仅土地价值一项就至少应为27530万元，仅土地使用价值一项已近十倍于评估价值。三、法院对兰亭乐府项目整体查封、整体拍卖严重超出了申请执行人的债权标的额，侵害了异议人的债权权益。根据唐山市丰南区人民法院（2015）丰民初字第1499号、1500号、1501号、1502号民事判决书确定的债权，申请执行人本金金额分别为1000万元、1650万元、400万元、1000万元，以年息24%、期限五年计算，债权本息总计约9000万元。而广承公司现有在建8栋楼58645.86平方米和车库14752.78平方米，查封拍卖1、2、3、5任何一栋或其他任何两栋楼都足以偿还债权人本息。法院超过执行案值数倍查封、拍卖被执行人资产，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，侵害了异议人的债权权益。 本院查明，史艳茹与虹基公司、军安公司、张爱国、广承公司民间借贷纠纷，唐山市丰南区人民法院于2015年7月13日分别作出（2015）丰民初字第1499号、（2015）丰民初字第1500号、（2015）丰民初字第1502号民事判决书，判令虹基公司于上述判决生效后五日内日分别偿还史艳茹借款1000万元、1650万元、1000万元，并分别自2014年11月11日、2015年1月11日、2014年12月5日以1000万元、1650万元、1000万元为基数按年利率24%计算利息，军安公司、广承公司、张爱国承担连带责任。史艳军与虹基公司、军安公司、张爱国、广承公司民间借贷纠纷，唐山市丰南区人民法院于2015年7月13日分别作出（2015）丰民初字第1501号、（2015）丰民初字第1503号民事判决书，判令虹基公司于上述判决生效后五日内日分别偿还史艳茹借款400万元、1000万元，并分别自2014年12月12日、2014年12月1日起以400万元、1000万元为基数按年利率24%计算利息，军安公司、广承公司、张爱国承担连带责任。上述案件均已进入执行程序，执行机构为本院执行局丰南执行大队，执行案号分别为（2016）冀02执18928号、18929号、18932号、18930号、18931号。2018年1月23日，执行机构作出（2016）冀02执18930号执行裁定书，因各被执行人均未履行上述已生效的生效判决书，裁定：一、查封军安公司名下的唐山市定福庄三期楼房（101公寓1单元506、507、510、605、907、1201；102公寓101、102、803、1001、1504、1804；103公寓1单元1401、1201、1204、504、302；104公寓1单元1701、1603、1501、1504、1401、1302、902、803、503）。二、查封被执行人军安公司坐落于唐山市路南区青龙河西侧土地使用权，土地证号为冀唐国用（2011）第5626号，使用面积51448.55平方米；查封被执行人广承公司坐落于唐山市路南区赵庄煤气罐西侧土地使用权，土地证号为冀唐国用（2013）第9067号，使用权面积18352.52平方米。查封期限自2018年3月6日至2021年3月5日。2019年6月10日，执行机构作出（2016）冀02执18930号之三执行裁定书，裁定“评估、拍卖被执行人广承公司（兰亭小区）名下坐落于唐山市路南区赵庄煤气罐西侧土地使用权及在建工程（地上附着物）。土地证号：冀唐国用（2013）第9067号，使用权面积18352.52平方米。”唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司接受本院委托，于2019年9月19日作出《房地产估价报告》，编号为唐神舟［2019］（估）字第075号，估价对象：“位于尚湖名筑西侧（兰亭乐府）土地使用权及底商整体建筑工程，土地使用权面积为18352.52平方米，建筑工程规划面积73398.65平方米。估价时点：2019年8月22日。估价结果：19186.93万元。2020年3月20日，唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司向本院执行机构出具《兰亭乐府土地使用权及地上整体建筑工程价值评估估价测算过程》，对估价方法作出了明确说明，确定在建工程及土地使用权开发完成后的总价值为42213.51万元。涉案土地早已于2013年9月26日取得建设用地规划许可证，广承公司将涉案地块开发后至作出评估报告时，已经出售可销售房源价值总计171273264.98元。 上述执行裁定书及评估报告均已向双方当事人送达。 2020年3月17日，执行机构作出《关于唐山市尚湖名筑西侧（兰亭乐府）土地使用权及整体建筑工程的拍卖公告》，确定的起拍价为3830万元。本院审查本案过程中，经与执行机构结合，该起拍价系在评估机构作出的测算过程说明中确定的开发完成总价值42213.51万元扣减已销售房源的总价值171273264.98元后确定的数额。在建过程总价19186.93万元的计算方法为开发完成后的价值-续建总成本-管理费-投资利息-销售费用-销售税费-土地增值税-开发利润。 涉案工程尚未竣工，在建中。执行机构现已暂停拍卖程序。 另查明，异议人与虹基公司、广承公司、河北融投担保集团有限公司、张爱国等借款合同纠纷一案，经本院及河北省高级人民法院判令：虹基公司应偿还异议人借款本金7000万元及相应利息，河北融投担保集团有限公司对借款本金7000万元及自2014年12月22日起的相应利息承担连带清偿责任，军安公司、广承公司、张爱国、苑英龙对虹基公司欠付异议人的债务承担连带清偿责任。该案现亦于本院执行中。 本院认为，被执行人未按生效法律文书确定的义务履行还款付息的责任，本院查封并评估、拍卖被执行人名下财产符合法律规定。执行机构已对评估报告向双方当事人送达，申请执行人及被执行人均对评估报告未提出异议，执行机构评估拍卖查封财产、未向异议人送达评估报告的行为，不构成评估、拍卖执行行为违法。关于是否重新评估：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，只有当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者程序严重违法的，才符合重新评估的条件。本案中，评估机构及评估人员均具有司法评估资质，委托评估及评估程序均符合法律规定，故对评估报告于执行程序中对涉案财产价值的指导性认定本院予以确认。对拍卖的财产进行评估，只是辅助执行机构确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，评估后最终成交价格仍需要市场检验，异议人若认为评估价格过低，亦可参与竞买。而且评估价值的高低，不属于执行异议、复议程序审查范围。对于整体评估、拍卖的合法性：涉案地块系仅有一个证号的整体，具有不可分割性，地上建筑因尚于在建中，亦不能满足分割评估的要求，因此，异议人要求分割查封、拍卖标的物的异议请求理据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人北京君元隆晟投资中心（有限合伙）的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长 董 靓 审判员 刘玉秋 审判员 王 楠 二〇二〇年六月十一日 书记员 任颖超