广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10637号上诉人（原审原告）：广东珠江纺织博览中心有限公司。法定代表人：黄治臣，该总公司经理。委托诉讼代理人：梁亮、郑碧仪，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：庄宇宏。委托诉讼代理人：陆金平，湖北慧中律师事务所律师。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）因与被上诉人庄宇宏租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初18096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。珠江纺织公司在原审的诉讼请求：1.庄宇宏向珠江纺织公司支付合同解除违约金688388.83元；2.庄宇宏承担本案的诉讼费用。原审法院判决如下：一、庄宇宏在判决生效之日起十日内向广东珠江纺织博览中心有限公司支付合同解除违约金81288.58元；二、驳回广东珠江纺织博览中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10684元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担9422元，庄宇宏负担1262元。判后，珠江纺织公司不服原审判决，上诉请求：1.请求撤销原审判决的第一、第二项判决，依法改判被上诉人支付合同解除违约金688388.83元；2.一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉的主要事实和理由：一、被上诉人违约给上诉人造成的损失远远高于被上诉人所缴纳的租金履约保证金及综合管理履约金金额。基于涉案合同租赁期限为十五年（2016年3月6日至2031年3月5日），为保证合同的持续履行，上诉人在租金和综合管理服务费的价格上给予了被上诉人极大的优惠幅度，远远低于同时期同一区域纺织城其他商铺（租期少于十五年）的出租价格。被上诉人在免租期结束后便提前解除合同，给上诉人造成了巨大损失，该损失远高于被上诉人所缴纳的租金履约保证金及综合管理履约金的金额。被上诉人的行为既违背了合同的契约精神，也不符合法律的公平诚信原则，不应受到鼓励和保护。（一）因被上诉人违约，上诉人遭受合同实际履行期间免租期的租金和综合管理服务费的损失。1.本案中涉案商铺的承租费用标准为90元／平方米／月（包含租金和综合管理服务费），且2016年3月6日至2022年3月5日期间，年租金及年综合管理服务费金额保持不变，直至2023年3月6日，年租金及年综合管理服务费方在上一年价格的基础上开始递增。而纺织城同一时期同一区域的租期少于十五年的商铺，平均出租费用标准为180元／平方米／月左右，且租期每满一年，租金及综合管理服务费就在上一年价格的基础上递增10％。2.被上诉人于2018年12月30日交回商铺，双方的租赁关系事实上于该日解除。根据涉案合同约定，从2016年3月6日起至2018年12月30日止的33个多月的合同履行期间，被上诉人就享受了长达24个月的免租期，仅需支付9个月的租金和综合管理服务费（总额为81594．58元）。被上诉人可以享受如此之长的免租期是基于十五年的租赁期限，若涉案商铺的租赁期限少于十五年，则不能享受前述免租期。按照上述同一时期同一区域租期少于十五年商铺的出租费用标准计算，33个多月的应付租金及综合管理服务费总额为61680928元。被上诉人在合同履行期间实际支付的9个月的租金和综合管理服务费（81594.58元），以及一审判决被上诉人应支付的违约金金额（81288.58元），都仅为前述金额的八分之一。3.涉案合同约定十五年租赁期限内的租金及综合管理服务费总额为2376224元，平均每个月为13201.24元。若涉案合同未约定24个月的免租期，被上诉人应支付租金及综合管理服务费316829.87元，但一审法院仅判决支付81288.58元，远远低于前述金额。上诉人基于对被上诉人能够遵守契约、完全履行合同的合理信赖，才给予被上诉人所承租涉案商铺长期的免租及承租费用的优惠，上诉人的免租期损失亦可因合同的完全履行得到补偿。但被上诉人仅支付了八分之一的费用享受完24个月的免租期后便违约解除合同，导致上诉人遭受巨大经济损失，被上诉人如此恶意的投机取巧行为理应受到法律的严惩。（二）因被上诉人违约，上诉人不能获得合同正常履行状态下的期待利益。涉案合同约定的十五年的租金和综合管理服务费的总额为2376224元。若被上诉人按约履行，剩余租赁期限内，上诉人可以获得租金及综合管理服务费收入2294629.42元。因被上诉人违约提前退铺，涉案商铺自2018年12月30日至今仍处于闲置状态，未能重新出租，上诉人不能获得租赁收入，该闲置期在原合同约定的十五年租赁期限内。二、上诉人主张的违约金数额有充分的法律依据。（一）涉案合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应按合同约定全面履行。现被上诉人提前解除合同理应承担违约责任。即被上诉人应按全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%支付违约金，上诉人已根据实际损失情况，将“合同约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%”调整为“未履行期间租金及综合管理服务费总额的30%”，上诉人主张的违约金数额公平、合理，理应得到支持。（二）根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金具备补偿性为主，惩罚功能为辅的性质，既要弥补守约方的损失，也要惩罚违约方的违约行为，借以促进合同各方当事人建立契约精神，建设诚信社会。即便一审法院认为上诉人主张的违约金金额过高，可以行使自由裁量权，适当减少。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院调整过高的违约金时，应以违约行为造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，一审法院未全面考虑上诉人的损失情况，仅以履约保证金及综合管理履约金数额作为违法解除合同的对价，并不能完全弥补上诉人的损失；且对于被上诉人来说，一审判决的违约成本过低，不仅对其违约行为起不到警示和惩罚作用，反而变相鼓励了被上诉人的违约行为，进而增加了整个社会违约的随意性。被上诉人庄宇宏的主要答辩意见：1.被上诉人所交纳的租金履约保证金及综合管理费履约保证金已经足以弥补上诉人的各项损失。2.上诉人与被上诉人签订的合同是典型的格式合同，都是有利于上诉人的内容，不会给上诉人造成损失。3.《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第六条第2点约定的：30%的违约金和没收租金履行保证金，综合管理履行保证金（同时适用）的双重惩罚性规定，该条款应当无效。4.根据《补充协议二》第一条第2点的约定，我方支付了首期款10万元，该首期款含预缴前三年的租金和综合管理服务费，因此不是免租的。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审中，经被上诉人庄宇宏申请，证人叶某、龚某、李某出庭作证，拟证明：1.上诉人在招租时，其工作人员口头说明三年期满可以退租，双方互不追究，也可以补交押金后续租；2.合同内容并没有细看，就被公司收走了，至今没有拿到合同原件。上诉人珠江纺织公司质证意见：1.叶某、龚某因场地租赁纠纷与出租方另有诉讼，具有利害关系，对其证言不予确认。2.证人所称口头说明没有证据证实，应以合同约定为准。签约时收走合同是要去盖章，盖完章后会通知租户来取。本院认为，上诉人珠江纺织公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9422元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年六月二十三日书记员  苏宏榴廖玉萍