江苏省盱眙县人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0830执异92号案外人：章成龙，男，1967年5月22日出生，汉族，住淮安市盱眙县。案外人：吴忠红，女，1971年11月8日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。申请执行人：邓四清，男，1965年1月5日出生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：吴雪英（系邓四清妻子），1963年4月8日出生，汉族，住南京市高淳区。被执行人：盱眙县润龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码913208306739366120，住所地淮安市盱眙县。法定代表人：陈相国，该公司执行董事兼总经理。本院在审理邓四清与盱眙县润龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，本院（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定书已经发生法律效力,经本院审判委员会讨论决定,本院于2020年4月7日作出（2020）苏0830执监2号执行裁定,撤销（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定，决定重新审查。本院依法另行组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。经审查查明,2017年10月31日本院在审理邓四清与盱眙县润龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,根据邓四清的保全申请，作出（2017）苏0830民初2882号之一民事裁定书，对申请人孙英等31户购买的三瑛国际小区1、2号楼31套房屋予以查封。孙英等31户业主向本院提出执行异议,要求解除保全措施，本院于2017年12月28日作出（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定书,解除三瑛国际小区1、2号楼涉案的31套房屋的保全措施。邓四清向本院起诉执行异议之诉，请求判决被告孙英等31户业主申请对第三人润龙公司所有的位于盱眙县盱城街道三瑛国际小区1、2号楼解除保全的异议不成立。本院判决：驳回原告邓四清的诉讼请求。邓四清不服向淮安市中院提起上诉。淮安中院认为，孙英等31户提起保全执行异议后，盱眙县人民法院以（2017）苏0830民初2882号之二号民事裁定，裁定解除对涉案房屋的保全措施，告知当事人：“本裁定立即开始执行。如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。”该裁定书不属执行异议裁定，亦未交待异议之诉的权利，由此邓四清提起的执行异议之诉就失去存在的前提，故本案不符合执行异议诉讼的受理条件，裁定驳回起诉。盱眙县人民法院未依照案外人异议程序进行审查作出的裁定，应依法予以纠正。本院于2020年4月7日作出（2020）苏0830执监2号执行裁定,撤销（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定，决定重新审查。章成龙、吴忠红提出异议称，请求解除对三瑛国际花苑1、2号楼2204室房屋的查封。事实与理由：涉案房产系案外人购买并签订正式的商品房买卖合同，按照商品房买卖合同的约定缴清了所有的购房款项，贵院对该房产查封损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”贵院基于邓四清诉盱眙县润龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，查封该房产，是错误的。首先、该房产系案外人与盱眙县润龙房地产开发有限公司签订正式商品房买卖合同的房产；其次、涉案房产网签至案外人名下；第三、案外人已付清购房款项；第四、涉案房产之所以没有办理过户登记，完全是由于开发商盱眙县润龙房地产开发有限公司，案外人没有过错。因此，贵院作出的（2017）苏0830民初2882号之一裁定书、（2017）苏0830民初2882号之一协助执行通知书查封该财产，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条规定，损害了案外人的合法权益。请求贵院以事实为依据、以法律为准绳，依法撤销（2017）苏0830民初2882号之一裁定书、（2017）苏0830民初2882号之一协助执行通知书，解除对该房产的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。故本案应依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本案应审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对本案，本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案案外人章成龙、吴忠红与被执行人盱眙县润龙房地产开发有限公司已于2014年4月4日签订商品房买卖合同，全额支付了640000元房款，查封措施实施时，案外人在盱城街道无其他已经办理了不动产权登记的用于居住的房屋，故案外人的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于盱眙县三瑛国际花苑1、2号楼2204室房屋的执行。本裁定生效后，解除对上述房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 徐 静审判员 李家锐审判员 陈 军二〇二〇年六月十日书记员 祖恩燕附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。