广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33726号上诉人（原审被告）：深圳乐刻网络技术有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道南海大道2251号西海岸大厦10D,统一社会信用代码：91440300MA5EPYHQ9L。法定代表人：张俊杰，执行董事。委托诉讼代理人：谢海阳，广东为峰（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳陆顺投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南中路与东门路口交汇处中建大厦第2层，统一社会信用代码：91440300MA5DAB8F6E。法定代表人：杨波，执行董事。委托诉讼代理人：廖虹杏，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婷婷，广东鹏乾律师事务所实习律师。上诉人深圳乐刻网络技术有限公司（以下简称乐刻公司）因与被上诉人深圳陆顺投资有限公司（以下简称陆顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乐刻公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回陆顺公司的所有诉讼请求；二、本案诉讼费用由陆顺公司承担。事实与理由：一、一审判决事实查明不清，乐刻公司依据合同约定的情形解除租赁合同，并不构成违约。依照双方签订的租赁合同第十三条约定：“乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其他附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后5日内进行维修或径直委托乙方代为维修。”第十九条约定：“出现下列情形之一的，乙方可就因此造成的损失的……（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的……乙方可以依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同……”案涉的租赁房屋在2018年8月12日出现了严重的漏水情形，仅从乐刻公司一审提交的漏水照片中的水渍痕迹和漏水范围即己直观体现该漏水情形并非单次、偶然发生，事实上该漏水情形于2019年8月19日确实再次发生。乐刻公司就该问题曾多次与陆顺公司沟通，但截止乐刻公司交接归还租赁物时，陆顺公司仍未对漏水区域履行修缮义务。一审审理期间，乐刻公司亦向法庭提交了乐刻公司就漏水问题与陆顺公司的沟通记录，证实乐刻公司履行通知义务后，陆顺公司并未依照合同约定切实履行修缮义务，该情形即已符合乐刻公司依照合同约定行使单方解除权的情形。另，陆顺公司在租赁期间并未完全履行出租人的告知和给付义务。公共设施亦属于出租人给付义务中的必备条件之一，消防、卫生管理要求中亦对厕所数量有明确的要求，但双方签订合同时，陆顺公司从未告知承租的2楼厕所归酒吧单独使用，其余公司无法正常使用的情形。但陆顺公司自双方协商签约起，即已知悉承租用途，且刻意隐瞒该情形。乐刻公司作为一家从事健身房运营的公司，当然明悉厕所等公共设施对于健身房营运的重要性，也恰恰由于乐刻公司的隐瞒，导致合同履行期间曾出现短期内的变通措施，直至酒吧禁止乐刻公司客户使用厕所且陆顺公司怠于处理的态度后，租赁场所己丧失了使用的基本保障条件，严重影响乐刻公司的正常营业。综上，陆顺公司未依照合同约定履行维修义务及无法提供公共设施的行为是造成合同解除的主要原因，乐刻公司系依照合同约定依法单方解除合同，不应当承担违约责任。二、一审判决未正确调整陆顺公司合理损失数额和违约金之间的关系，应当予以撤销。根据双方在一审中提交的证据，乐刻公司在2017年12月27日后向陆顺公司支付了租赁保证金16万元，2018年12月18日因陆顺公司过错向其发送了《闭店函》履行单方解除权，并明确告知了撤场时间，2018年12月25日双方即已完成了租赁场所的交接，而在2019年1月16日，陆顺公司即已将租赁场所转租第三人，期间租赁场地的空置时间仅为20余天。且事实上陆顺公司自愿以低于7万元的价格租赁给第三人，本身即是陆顺公司自身的权利义务的真实意思表示，该租赁差额并不属于直接损失。若二审法院认为乐刻公司行为依旧构成违约，陆顺公司已收取并不予退还的16万元租赁保证金，实质上亦应当属于违约金范畴，且该数额远远高于陆顺公司的实际损失，相当于一审判决直接或间接支付了16万+64万=80万的违约金数额。三、即便依照一审判决思路，其适用的违约金条款及月租金基数依旧是错误的，应当予以撤销。一审法院贸然认定双方在2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》有效真实，并应当依照该份合同履行双方权利义务的同时，忽略了合同法第七十七条及《城市房地产管理法》第五十四条的规定，错误理解合同效力的先后顺序原则，进而适用了对双方均应当归于无效的违约金条款，在错误适用的同时，一审法院的事实认定中出现了前后矛盾的月租金标准，乐刻公司与陆顺公司自2018年9月17日月租金己变更为7万元/月，依照一审法院的计算思路，违约金计算亦应当以解除时的月租金为准，即7万元×8年=56万。被上诉人陆顺公司答辩称，一、乐刻公司单方解除合同系违约，一审已经查明本案事实，乐刻公司所称的房屋存在漏水以及洗手间的问题，乐刻公司对此未提交相应证据予以证实，且乐刻公司所称的上述情况并不属实。根据陆顺公司一审中提交的2018年12月18日的回复函已经明确说明，仅有一次漏水是由夏季暴雨所导致，且在联系物业后已处理完毕，公共洗手间是共同使用的，并不存在仅供酒吧使用的情况，因此乐刻公司的上诉没有事实依据。二、一审法院对租赁保证金的问题并没有进行审理，不存在适用法律错误的问题，一审时陆顺公司的第一项诉请为要求给付违约金，第二项是给付各项拖欠租金及拖欠费用，第三项是关于诉讼费的问题。一审法院依据陆顺公司的一审诉请对本案进行审理，并适用相关法律，并无不当。另外，依据乐刻公司与陆顺公司签订的《房屋租赁合同》，该合同确实约定，如乐刻公司单方违约，将按每月的租金与合同剩余年限承担违约金，该合同中租金的约定每月为8万元，之后由于双方的协商调整了租金的金额，但是并不影响之前关于违约金的约定，一审法院以8万元作为违约金的基数，并未适用法律不当。同时在本案中，乐刻公司与陆顺公司双方签订有两份《房屋租赁合同》，一审法院认定已实际履行的租赁合同来处理双方之间的纠纷，是符合事实和法律规定的。因此，乐刻公司的上诉没有事实和法律依据，一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人陆顺公司一审起诉请求：一、乐刻公司应支付给陆顺公司的违约金调高至（租金差额损失+租赁房屋空置期租金损失）1401020.09元;二、判令乐刻公司结清拖欠陆顺公司的租金等各项费用及其滞纳金计137350.41元;三、本案诉讼费由乐刻公司负担。一审法院查明，一、2017年12月27日，陆顺公司（出租方、甲方）与乐刻公司（承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：陆顺公司将涉案的位于深圳市罗湖区中建大厦二层3号房屋（下称租赁房屋）出租给乐刻公司使用，面积708平方米，出租给乐刻公司作为商业用途；月租金总额为8万元；租赁期限为自2018年1月1日起至2027年11月30日止;乐刻公司应于2018年1月7日前支付首次三个月租金24万元；乐刻公司应于每月5日前向陆顺公司支付租金，陆顺公司收取租金时，应向乐刻公司开具收款收据，如乐刻公司需开具发票则需按相关规定补交税费；甲方交付租赁房屋时，可向乐刻公司收取二个月租金数额的租赁保证金16万元;乐刻公司在使用租赁房屋过程中，如非因乐刻公司过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乐刻公司应及时通知陆顺公司并采取可能行之有效措施防止缺陷的进一步扩大，陆顺公司应在接到乐刻公司通知后五日内进行维修或径直委托乐刻公司代为维修，乐刻公司无法通知陆顺公司或陆顺公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乐刻公司可代为维修；在乐刻公司拖欠租金达15天以上、乐刻公司拖欠可能导致陆顺公司损失的各项费用达5万元以上等情形出现时，陆顺公司不予退还租赁保证金，除追究乐刻公司损害赔偿责任或违约责任外，陆顺公司有权提出解除合同登记（备案）;陆顺公司违反合同约定，不承担维修责任或支付维修费用的，乐刻公司可追究陆顺公司损害赔偿责任或违约责任，还可向陆顺公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乐刻公司有权申请单方解除合同登记（备案）；合同中约定了双方的送达地址，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；附页约定：该商品建筑面积为约708平方米，2018年1月1日至3月16日为装修免租期，免租期不免管理费；租赁期内，陆顺公司不得提前终止合同，如乐刻公司需要提前终止合同，每提前一年需给予陆顺公司一个月的租金补偿(例如提前5年解除合同，则需要支付5个月租金的补偿金）。陆顺公司、乐刻公司于2018年7月9日就涉案物业签订《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年1月1日起至2019年10月24日止，并于2018年7月11日在罗湖区房屋租赁管理部门办理登记备案手续。二、2018年9月11日，陆顺公司、乐刻公司签订《中建大厦二层3号铺补充协议》，载明：双方于2017年12月27日签订的中建大厦二层3号铺房屋的《房屋租赁合同》，现双方友好协商，对原合同做补充修改约定如下：1、乐刻公司在2018年9月17日至2019年9月16日期间按70000元/月向陆顺公司支付租金；2、物业管理费、水电费及其他相关费用按原合同条款执行。三、2018年1月8日，陆顺公司将涉案物业交付乐刻公司使用。乐刻公司向陆顺公司支付了40万元，包括预付的3个月的租金24万元，加上合同约定的16万元的租赁保证金。乐刻公司按照8万元的租金标准支付了2018年9月17日前的租金，按照7万元的租金标准支付了2018年9月17日至11月16日的租金。乐刻公司未支付2018年11月17日之后的租金。陆顺公司提交的2018年12月收费通知单载明，11月17日-12月16日租金70000元，12月17日至12月25日租金21000元，11月管理费10620元，12月1日-25日管理费8850元，9月15日-12月25日水费10.48元、水公摊576.4元、电费11224.16元、照明公摊267.86元，10月17日-11月16日租金税费3759.55元,11月17日-12月16日租金税费3758.23元。乐刻公司对11月17日-12月16日租金70000元、水电费无异议。四、2018年12月17日，乐刻公司向陆顺公司发出《闭店函》，载明：贵我双方于2017年12月27日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2027年11月30日，但由于漏水及24小时洗手间不能正常使用等原因，我司决定关闭此店，终止双方的租赁协议，我司将于2018年12月18日完成场地撤场。2018年12月18日，陆顺公司向乐刻公司发出《关于〈闭店函〉的回复函》，载明：1、仅一次漏水属夏季特大暴雨所致且我司与物业管理处已积极处理完毕；2、公共洗手间属整个二楼商户共同使用并负责修缮，据我司知悉，贵方仅使用公共洗手间，并未负责维护修缮，且贵司在租赁该房屋前已多次实地考察并已了解所有情况下签订合同；陆顺公司要求乐刻公司支付8个月的租金作为赔偿。2018年12月25日，陆顺公司、乐刻公司签订《商铺交接书》，载明当日完成交接。2019年1月16日，陆顺公司将涉案物业出租给案外人。一审法院认为，陆顺公司与乐刻公司于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》及于2018年9月11日签订的《中建大厦二层3号铺补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效、各方当事人应严格依约履行。关于乐刻公司提出的双方于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》取代了2017年12月27日签订的租赁合同，2017年12月27日的租赁合同已失去效力的意见。法院认为2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》签订于租赁合同实际履行后，且根据双方的履行情况及往来函件载明的内容，法院认为双方于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》才是双方真实意思表示，2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》系用于备案，并不是双方真实履行的租赁合同。双方的租赁合同权利义务应按照双方2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月11日签订的《中建大厦二层3号铺补充协议》确定。陆顺公司将涉案房产交付给乐刻公司使用，乐刻公司应按租赁合同约定支付租金。乐刻公司主张因涉案物业存在楼层洗手间无法使用及漏水问题，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，乐刻公司提供的证据无法证明涉案物业存在妨碍安全、正常使用的损坏或故障，且陆顺公司不承担维修责任或支付维修费用的情形。乐刻公司据此向陆顺公司发出《闭店函》要求解除合同的行为不符合合同约定，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。陆顺公司要求将乐刻公司应支付给陆顺公司的违约金调高至（租金差额损失+租赁房屋空置期租金损失）1401020.09元的诉讼请求，法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，涉案租赁合同中对于违约金有明确的约定，“如乐刻公司需要提前终止合同，每提前一年需给予陆顺公司一个月的租金补偿”，且约定的违约金不存在明显过低的情形，关于陆顺公司要求调高违约金的请求法院不予支持。乐刻公司应根据合同约定的违约金计算标准承担违约责任，租赁合同约定租赁期限为自2018年1月1日起至2027年11月30日止，乐刻公司于2018年12月25日提前解除合同，提前八年解除合同，按照合同约定应向陆顺公司支付违约金64万元(8万元X8年=64万元）。关于陆顺公司要求乐刻公司结清拖欠陆顺公司的租金等各项费用及其滞纳金137350.41元的诉讼请求，法院认为乐刻公司占有使用租赁物业应支付相应的费用，包括2018年11月17日至12月25日租金91000元，11月1日至12月25日管理费19470元,9月15日-12月25日水费10.48元、水公摊576.4元、电费11224.16元、照明公摊267.86元，10月17日至12月16日的租金税费7517.78元。关于滞纳金，法院认为法院已判令乐刻公司就其违约行为应承担违约责任，对陆顺公司要求乐刻公司支付滞纳金承担违约责任的诉讼请求法院不再支持。一审法院判决：一、乐刻公司在判决书生效之日起十日内向陆顺公司支付2018年11月17日至12月25日租金91000元，11月1日至12月25日管理费19470元，9月15日-12月25日水费10.48元、水公摊576.4元、电费11224.16元、照明公摊267.86元，10月17日至12月16日的租金税费7517.78元，共计130066.68元;二、乐刻公司在判决书生效之日起十日内向陆顺公司支付违约金64万元；三、驳回陆顺公司的其他诉讼请求。案件受理费9941元，由陆顺公司负担5373元，由乐刻公司负担4568元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，乐刻公司与陆顺公司在2017年12月27日签订了《房屋租赁合同》，虽然双方在2018年7月9日就涉案物业签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年1月1日起至2019年10月24日止，双方在2018年7月11日到相关部门办理登记备案手续，但双方于2018年9月11日签订的《中建大厦二层3号铺补充协议》中亦认可履行的是2017年12月27日签订的合同，乐刻公司在《闭店函》中亦认可2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》，因此，双方实际是履行2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》，乐刻公司主张按照2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》确定权利义务，缺乏依据，本院不予支持。本案二审的争议焦点系乐刻公司是否应当承担违约责任以及违约责任的范围。乐刻公司以“漏水”和“24小时洗手间不能正常使用”为由解除双方的租赁关系，对于乐刻公司主张的解除理由，乐刻公司应当承担举证责任。乐刻公司提交了漏水照片，陆顺公司认可存在漏水的情形，但认为漏水不严重，而且已经解决。本院认为，从乐刻公司提交的证据中可见漏水范围不大，并不足以影响乐刻公司的经营。乐刻公司主张洗手间不能使用，提交了微信聊天记录作为证据，陆顺公司亦认可该证据，从微信聊天记录的内容可见，乐刻公司承租的涉案房产洗手间属于公用设施，二楼商户均可以使用，在二楼洗手间不能使用的情况下，乐刻公司的顾客提出要与管理处协商，乐刻公司亦予以应允。因此，涉案房产洗手间并不属于租赁房产范围，系公用洗手间，其维修管理应当属于物业管理公司的职责。乐刻公司也不能提交进一步证据证明其向物业管理公司或者陆顺公司要求改善相关情况而无法获得解决的事实。乐刻公司以此为由解除与陆顺公司的租赁合同关系，不符合法律规定，本院不予支持。本案中涉案合同约定的租赁期为2018年1月1日至2027年11月30日，乐刻公司于2018年12月25日解除合同，依照合同约定，乐刻公司应当承担违约责任。双方合同约定，提前解除合同，每提前一年需给予一个月的租金补偿。乐刻公司在原审时及上诉均要求调低违约金，本院认为，双方约定的提前解除合同应当支付违约金系为了补偿陆顺公司作为出租人的房屋空置损失，本案中陆顺公司认可在2019年1月16日将涉案房产出租给案外人，因此房屋空置期不足一月。陆顺公司虽然主张其出租给案外人存在租金差额损失，但并未提交有效证据予以证明，而且即使存在租金差额，因租金是承租人与出租人协商一致决定，该租金差额也是陆顺公司自愿接受，本案中并无证据证明因乐刻公司原因导致涉案房屋租金降低。因此，陆顺公司要求乐刻公司承担租金差额损失缺乏依据，本院不予支持。考虑到陆顺公司将涉案房屋出租给案外人，按照交易习惯往往会给予装修免租期，且双方认可未退还租赁保证金的事实，结合上述分析，本院认为，双方合同中约定的违约金过分高于陆顺公司损失，本院酌情认定乐刻公司应当支付陆顺公司违约金32万元。综上，上诉人乐刻公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13187号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13187号民事判决第三项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13187号民事判决第二项为：上诉人深圳乐刻网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳陆顺投资有限公司支付违约金32万元；四、驳回被上诉人深圳陆顺投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9941元，被上诉人深圳陆顺投资有限公司已预交4568元，由上诉人深圳乐刻网络技术有限公司负担7031元，由被上诉人深圳陆顺投资有限公司负担2910元，由上诉人深圳乐刻网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费5373元，向被上诉人深圳陆顺投资有限公司径付1658元；二审案件受理费11501元，由上诉人深圳乐刻网络技术有限公司负担8165元，由被上诉人深圳陆顺投资有限公司负担3336元，上诉人深圳乐刻网络技术有限公司已预交18654元，由本院退回7153元，被上诉人深圳陆顺投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳乐刻网络技术有限公司径付3336元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年六月九日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……