湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4351号上诉人（原审原告）：武汉和而贵物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区和平街东方红村东方雅园（一期）8栋3单元一楼。法定代表人：陈烁宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕莲，湖北景盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段毅峰，湖北景盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林虹，女，1972年1月14日出生，汉族，住武汉市青山区。上诉人武汉和而贵物业管理有限公司（以下简称和而贵公司）因与被上诉人林虹物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和而贵公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判林虹支付物业管理服务费1184元、违约金355元、律师费300元或发回重审；2.判令二审诉讼费用由林虹承担。事实和理由：一审法院认定林虹仅按70%比例向和而贵公司支付物业服务费，并且不支付违约金及律师费事实错误，证据不足。1、林虹并未提供证据证明和而贵公司服务质量瑕疵，达到可以减免物业服务费的程度。一审法院在未经调查的前提下，以案外人（合并审案件被告）的自述及主观认为作为证人证言，并据以判决，其认定缺乏证据。2、林虹多年拖欠物业服务费，根据物业服务合同的约定，林虹应当支付违约金及律师费。林虹辩称，小区安保措施不到位、物业服务意识欠缺，绿化面积减少、垃圾清理不及时、公共部分收入被侵吞无公示等物业服务瑕疵问题。和而贵公司向一审法院起诉请求：1、判令林虹支付物业服务费1184元；2、判令林虹支付违约金355元；3、判令林虹支付律师费300元；4、判令林虹支付本案的诉讼费、公告费。一审法院认定事实：林虹系武汉市洪山区和平街东方红村东方雅园一期3栋2单元2层2室业主，房屋的面积为87.16平方米。2015年8月28日，武汉市东方雅园小区（大厦）第一届业主委员会代表全体业主与和而贵公司签订《东方雅园小区物业服务合同》，该合同期限为三年，自2015年9月1日起至2018年8月30日止。武汉市东方雅园小区（大厦）第一届业主委员会任期届满后，由武汉市洪山区和平街东方雅园社区居民委员会于2018年10月15日与和而贵公司签订《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》，该合同期限为自2018年8月31日起至新一届业委会成立之日止。2015年8月28日签订的《东方雅园小区物业服务合同》及2018年10月15日签订的《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》均约定：乙方（和而贵公司）提供的物业服务内容包括：1、综合管理服务，2、物业共用部位与共用设施设备管理服务，3、公共秩序维护服务，4、保洁服务，5、绿化养护服务……；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积缴纳，一期住宅的标准按1.38元/平方米·月交纳；业主每次交纳物业费的具体时间为半年、一年；乙方擅自停止物业服务，应按1‰的标准支付违约金；业主经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业费的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《东方雅园小区物业服务合同》约定“乙方提供的物业服务应达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中三级物业服务标准”，《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》约定“乙方提供的物业服务应达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中贰级物业服务标准”。合同签订后和而贵公司为该小区提供了物业服务。自2018年5月1日至2019年6月30日，林虹应向和而贵公司缴纳的物业费为1184元（和而贵公司主张物业费标准按0.97元/平方米·月计算，低于合同约定的收费标准，故一审法院以和而贵公司自认的低标准计算物业费，即87.16平方米×0.97元/平方米·月×14个月=1184元）。另，综合同期在一审法院受理的该小区物业服务纠纷案件中业主提供的相关证据，该小区存在安保措施不到位、绿化面积减少、垃圾清理不及时、安全通道堵塞及消防设施不齐全等现象。上述事实，有武汉市洪山区和平街东方雅园社区居委会出具的情况说明、武汉市洪山区人民政府和平街办事处出具的《调查令要求证据资料》、《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》、《东方雅园小区物业服务合同》、武汉市房屋交易查询结果告知单、视频光盘及双方庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，2015年8月28日洪山区东方雅园小区第一届业主委员会与和而贵公司签订的《东方雅园小区物业服务合同》对林虹产生法律约束力。中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因洪山区东方雅园小区第一届业主委员会任期届满后，未选出新一届业主委员会，在此情况下，东方雅园社区居委会在街道办的指导下，可以代行业委会的职责，据此，2018年10月15日武汉市洪山区和平街东方雅园社区居民委员会与和而贵公司签订的《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》对和而贵公司和林虹亦有法律约束力，此外，和而贵公司实际向林虹提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。因此，林虹未按时向和而贵公司支付物业服务费，和而贵公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。基于林虹的一审答辩意见及一审法院同期受理该小区其他案件中业主的抗辩，结合双方针对自己主张及反驳对方主张所提供的证据，一审法院对2018年5月1日至2019年6月30日的物业费酌定按照70%的比例计算，即829元（1184元×70%）。同时，因和而贵公司在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，对于其要求林虹支付违约金的诉讼请求不予支持。另，一审法院认为律师费并非和而贵公司的必要损失，故对和而贵公司要求林虹承担律师费300元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、林虹于本判决生效后十日内向和而贵公司支付武汉市洪山区东方雅园小区一期3栋2单元2层2室房屋自2018年5月1日起至2019年6月30日止的物业服务费829元；二、驳回和而贵公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由林虹负担。二审期间当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，武汉市东方雅园小区业主委员会和武汉市洪山区和平街东方雅园社区居民委员会作为代表与和而贵公司签订的《东方雅园小区物业服务合同》、《东方雅园小区（一期、二期、三期）物业服务合同》符合相关法律规定，为有效合同，对和而贵公司和东方雅园小区全体业主具有约束力，各方均应履行合同义务。和而贵公司提供了主要的物业服务，但其提供的物业服务在一定程度上存在瑕疵，一审法院酌定物业费按照70%的比例计算，并不予支持和而贵公司主张的违约金，并无不当。关于和而贵公司主张的律师费，案涉物业服务合同并未就律师费用承担进行约定，且律师费并非和而贵公司的必要损失。和而贵公司主张林虹承担300元律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，和而贵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武汉和而贵物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代娟审判员  任文审判员  黄浩二〇二〇年六月十七日法官助理吴倩书记员程玉