广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终9680号 上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。 法定代表人：陈穗欣，所长。 委托诉讼代理人：陈灿城，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：郭桂萍，女，1965年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张飚，广东国道律师事务所律师。 上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠区房安一所）因与上诉人郭桂萍租赁合同纠纷一案，双方均不服（2019）粤0105民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 海珠区房安一所上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.请求判决郭桂萍按照占用期内房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）总额的100%计算违约金，即按7271元/月缴纳自2019年4月20日起至2019年10月14日止的违约金。3.请求判决郭桂萍承担本案的全部诉讼费。事实和理由：广州市海珠区同福西路165号房屋为海珠区房安一所管辖直管房非住宅，建筑面积86.56平方米，郭桂萍为原承租人。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，海珠区房安一所对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条、第二十一条规定，海珠区房安一所有权要求郭桂萍立即腾空、搬出上述房屋并将其退还给海珠区房安一所；如郭桂萍拒不交出涉案房屋的，海珠区房安一所除要求郭桂萍限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取郭桂萍违约金。当事人在合同中已经明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，所以违约金应该按照合同中约定的以占用期内房屋占用费总额的100%收取，人民法院应予支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决第二项，并改判支持我方的诉讼请求。 郭桂萍上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.改判郭桂萍按7271元/月标准，向海珠区房安一所支付2019年4月20日至2019年9月15日期间房屋使用费；3.一、二审案件受理费由海珠区房安一所承担。事实和理由：一、一审判决郭桂萍按1454.2元/月标准，承担2019年4月20日至2019年10月14日的违约金，依据不充分。海珠区房安一所与郭桂萍签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》第二十一条约定的“按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金”，明显属于加重承租人责任的无效格式条款，不应适用。因此，一审法院判决郭桂萍支付违约金没有依据。退一步讲，即便法院酌情判决违约金，按租金的20%也远高于司法实践的同期银行贷款利率。因此，一审法判决郭桂萍支付违约金依据不充分，二审应予改判。二、郭桂萍已经在法院主持下，按照双方商定的2019年9月15日前腾退房屋，不应因海珠区房安一所怠于接受场地多承担1个月即2019年9月15日至2019年10月14日的房屋使用费。郭桂萍在2019年4月22日第一次开庭时，即表示愿意在法院主持下调解，给予合理的搬迁期，期间继续按原合同租金标准执行，但海珠区房安一所予以拒绝；此后，法院建议双方先行办理房屋交接，租金争议交由法院判处，但是海珠区房安一所一直不联系郭桂萍协商交接事宜；最后，郭桂萍提议由法院主持双方做笔录确认在2019年9月15日前腾退交还房屋，海珠区房安一所怠于履行接受义务，方才导致延迟到2019年10月14日才交接钥匙，郭桂萍在2019年9月15日至2019年10月14日期间并没有使用、占用房屋，判决郭桂萍承担该期间的房屋使用费显示公平。综上所述，一审法院事实认定不清，依法应当予以纠正。因此，郭桂萍为了维护自身合法权益，依法向贵院提起上诉，请予以受理并作出支持郭桂萍上诉请求的改判。 海珠区房安一所于2019年3月14日向一审法院起诉请求：1.确认海珠区房安一所与郭桂萍的租赁关系已于2018年12月7日解除；2.郭桂萍立即腾空并搬出广州市海珠区同福西路165号房屋，并退还给海珠区房安一所；3.郭桂萍支付自2018年12月7日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为14542元/月）；4.郭桂萍承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明： 根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。 广州市海珠区同福西路165号房屋产别为经租，使用性质为商业。 2013年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（出租人、甲方）和郭桂萍（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将海珠区同福西路165号房屋出租给乙方作商业使用，面积86.56平方米；租赁期限从2013年10月1日至2015年9月30日；月租金额7271元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前缴付租金给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。 2018年9月7日，海珠区房安一所向郭桂萍送达《公开招租通知书》，称双方存在不定期租赁合同关系，海珠区房安一所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，郭桂萍如有意承租涉案房屋，请于2018年9月28日前带齐相关资料到广州产权交易所报名、办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则视为放弃承租房屋；若房屋招租成交时，郭桂萍未被确定为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至海珠区房安一所书面通知之日正式解除，郭桂萍须于海珠区房安一所通知之日起5日内迁出并交回房屋给海珠区房安一所；如逾期搬出并交回上述房屋，自第2日起，海珠区房安一所将按当时月租金评估价的两倍，按日折算收取逾期占用费。 2018年11月21日，海珠区房安一所（出租方）、案外人广东铭丰泰物业管理有限公司（承租方）、广州产权交易所（交易机构）签署《成交确认书》，确认海珠区同福西路165号出租项目成交价格为8888元/月/总面积。 海珠区房安一所于2018年12月7日在涉案房屋张贴《关于解除房屋租赁关系的通知》，通知郭桂萍于2018年12月10日前到海珠区房安一所处办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回及缴清相关费用。 郭桂萍提交租金发票及汇款电子回单,以证明其按照7271元/月支付租金至2019年3月。海珠区房安一所确认真实性，表示2019年3月的租金其不想收取，但因郭桂萍没有提供账户，无法退还给郭桂萍。 海珠区房安一所于2019年3月14日提起本案诉讼，郭桂萍于2019年3月19日签收应诉材料。诉讼中，海珠区房安一所表示郭桂萍于2019年10月14日腾退房屋，郭桂萍表示是2019年9月15日腾退房屋。双方确认郭桂萍于2019年10月14日交回钥匙给海珠区房安一所。鉴于郭桂萍已腾退房屋，海珠区房安一所撤回了第一、第二项诉讼请求。 一审法院认为： 广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已被撤销，其权利义务由海珠区房安一所承接，故海珠区房安一所有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与郭桂萍签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对当事人均有约束力。合同约定的租赁期限已经届满，之后当事人没有继续签订合同，当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系。海珠区房安一所表示其于2018年12月7日向郭桂萍发出解除租赁关系的通知，但此后海珠区房安一所又仍按原租金标准向郭桂萍收取租金至2019年3月，故海珠区房安一所主张双方的租赁关系已于2018年12月7日解除，一审法院不予采纳。海珠区房安一所于2019年3月14日提起本案诉讼，应视为海珠区房安一所正式向郭桂萍发出解除合同的通知，郭桂萍于2019年3月19日签收应诉材料，视为郭桂萍知悉该通知内容。海珠区房安一所通知郭桂萍解除租赁关系后，应给予郭桂萍合理的搬迁期限，该期限一审法院酌情确定为一个月，故郭桂萍应于2019年4月19日前搬迁，2019年4月1日至2019年4月19日的租金应按合同约定的7271元/月支付。郭桂萍实际于2019年10月14日将涉案房屋钥匙交回给海珠区房安一所，海珠区房安一所主张郭桂萍于2019年10月14日腾退房屋，有理，一审法院予以采纳。故郭桂萍应支付2019年4月20日至2019年10月14日期间的房屋占用费。关于房屋占用费，虽然合同约定海珠区房安一所除比照租金收取占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，但该违约金明显过高，一审法院酌定违约金按租金的20%即1454.2元/月计算。海珠区房安一所诉请的其他占用费及违约金，一审法院不予支持。 诉讼中，海珠区房安一所因已收回涉案房屋，申请撤回第一、第二项诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年1月13日作出判决如下：一、郭桂萍在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2019年4月1日至2019年4月19日止的租金（按7271元/月计算）；二、郭桂萍在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2019年4月20日至2019年10月14日止的房屋占用费（按租金7271元/月+违约金1454.2元/月计算）。三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。本案受理费820元，由郭桂萍负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，双方当事人无新证据提交。海珠区房安一所在二审庭询时表示其一审诉讼请求第3项中主张的“被告支付自2018年12月7日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为14542元/月）”实际应为“被告支付自2018年12月7日起至退还房屋之日止的房屋占用费及违约金共计14542元/月。”广州市海珠区房屋安全和物业一所表示其在2018年11月21日于案外人就涉案房屋的租赁事宜签署《成交确认书》，确认成交价格为8888元/月/总面积，但实际因涉案房屋尚未实际收回，未与案外人签署房屋租赁合同。广州市海珠区房屋安全和物业一所主张因郭桂萍未交还房屋，导致其租金损失，上述《成交确认书》确认的成交价格高于本案租赁合同约定的租金标准。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.郭桂萍是否应当支付2019年9月16日至2019年10月14日期间的房屋占用费；2.郭桂萍是否应当支付2019年4月20日至2019年10月14日期间的违约金；3.海珠区房安一所主张按照房屋占用费总额的100%收取违约金是否应当得到支持。 关于郭桂萍是否应当2019年9月16日至2019年10月14日期间的房屋占用费的问题。郭桂萍主张一审法院主持双方于2019年9月15日腾退房屋，但因海珠区房安一所怠于履行接受义务，才导致于2019年10月14日交接钥匙。对此，本院认为，郭桂萍未举证证实其在2019年9月15日已腾空涉案房屋，即涉案房屋已符合交还条件，且郭桂萍未举证证实其向海珠区房安一所提出交还房屋而对方拒不接收。因此，郭桂萍应对其主张承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。由于郭桂萍实际于2019年10月14日将涉案房屋钥匙交回给广州市海珠区房屋安全和物业一所，故应支付2019年9月16日至2019年10月14日期间的房屋占用费。郭桂萍上诉主张不应支付2019年9月16日至2019年10月14日期间的房屋占用费缺乏理据，本院不予采纳。 关于郭桂萍是否应当支付2019年4月20日至2019年10月14日期间的违约金的问题。郭桂萍主张《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》第二十一条约定的“按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金”属于无效格式条款，不应适用。对此，本院认为，郭桂萍在一审诉讼中并未主张该条款无效，且经审查该条款内容，不存在明显《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且不存在广州市海珠区房屋安全和物业一所免除其责任、加重郭桂萍责任、排除郭桂萍主要权利的情形，因此对郭桂萍主张该条款无效本院不予采纳。郭桂萍虽主张其在一审庭审时已明确同意搬迁，但其要求两个月的搬迁期，但对其该要求广州市海珠区房屋安全和物业一所并未表示同意，故郭桂萍以此主张广州市海珠区房屋安全和物业一所怠于收回涉案房屋缺乏理据，本院不予采纳。因此，郭桂萍应依约支付合同解除之日至实际交还房屋之日止的违约金。郭桂萍上诉主张其不应支付2019年4月20日至2019年10月14日期间的违约金与双方合同约定及合同履行情况不符，本院不予采纳。 关于广州市海珠区房屋安全和物业一所主张按照房屋占用费总额的100%收取违约金是否应当得到支持的问题。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，海珠区房安一所虽提交了其与案外人之间的《成交确认书》，但其确认并未与案外人签署租赁合同，故在海珠区房安一所未提交其他证据佐证的情况下，依据该《成交确认书》确认的租金标准不足以认定海珠区房安一所的损失，且《成交确认书》中的租金标准与双方约定的租金标准的差额明显低于房屋占用费总额的100%。同时，郭桂萍在2019年4月1日前已依约支付租金，在一审诉讼中亦已交还涉案房屋，故一审法院基于合同履行情况及当事人的过错程度，酌情将违约金调整为房屋占用费的20%符合上述法律规定，并无不妥，本院予以确认。广州市海珠区房屋安全和物业一所的上诉主张“按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金”缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，广州市海珠区房屋安全和物业一所、郭桂萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1020元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担820元，郭桂萍负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  白小云 审判员  刘 卉 审判员  戴俊英 二〇二〇年六月二十九日 书记员  熊盈颖 黄咏欣