四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初115号 原告（反诉被告）：李永杰，男，生于1946年12月5日，汉族，住营山县。 委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢涛，四川营欣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈树林，男，生于1968年3月6日，汉族，住蓬安县。 委托诉讼代理人：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淼，女，生于1991年2月13日，汉族，住四川省蓬安县，系被告（反诉原告）陈树林之女。 原告暨反诉被告李永杰与被告暨反诉原告陈树林租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后,被告陈树林对原告李永杰提起反诉，依法由本院审判员朱秋霞适用简易程序，因新冠肺炎疫情影响延期,于2020年3月31日公开开庭进行合并审理，原告李永杰的委托诉讼代理人王康平，被告陈树林及其委托诉讼代理人陈淼、冉斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李永杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离承租的原告的位于营山县门市；2.判令被告支付从2019年6月26日起至2019年11月8日的租金7392元（20000元／365天×132天）；3.判令要求被告按合同约定承担违约金4000元；4.本案诉讼费用被告承担。庭审中，原告因被告已经搬离承租门市，遂当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告有位于营山县，面积为45.12㎡的门市一间。2018年6月19日，被告承租该门市经营茶坊，由原告儿媳蹇明琼代表原告与被告签订了《门市租赁合同》，约定门市租赁期限从2018年6月25日起至2019年6月25日,年租金人民币20000元,押金2000元,年租金在上一年基础上递增10%,违约责任以房屋总租金的20%支付违约金……2019年，因营山县人民政府实施“城市双修”工程，原告的门市属于被征收范围，原告已明确告知被告不再续租，并与营山县人民政府征收办签订了《征收补偿协议》。但租赁合同约定的租赁期限届满，被告却拒不交付房屋，尽管原告多次催促被告，但被告一直置若罔闻。2019年11月1日，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室向原告发出书面《交房通知》，责令原告必须在2019年11月10日前腾空房屋完成搬迁，被告于2019年11月8日搬离案涉门市。原告认为，原、被告的租赁合同已履行完毕，被告拒绝搬离，影响拆迁工作，其行为属于严重违约行为。原告为维护自己的利益，特向法院提起诉讼。 被告陈树林答辩称，1.原告所诉部分不实，被告承租原告的门市用于经营产后修复，被告在2019年11月10日前已完成搬离，未影响拆迁工作；2.原、被告双方签订了租赁合同，形成了房屋租赁关系，租赁期限届满后，双方虽未签订新的租赁合同，但形成了无固定期限的租赁关系；3.被告在租赁关系存续期间履行了自己的义务，不存在违约情形，原告请求被告承担违约责任的理由不能成立。 反诉原告陈树林向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告李永杰支付反诉原告各项费用共计61276.3元（其中：装修补偿款33114.65元，停业停产损失费28161.65元）；2.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年6月19日，反诉原告与反诉被告签订了《门市租赁合同》，租赁反诉被告位于朗池镇××号门市，用于从事按摩保健服务。反诉原告因经营需要，购买装修材料对租赁门市进行了装修，花费人工费和材料费约5万余元。反诉原告取字号为营山县陈淼保健馆，并于2018年12月18日办理营业执照。2018年11月，营山县人民政府发布“关于营山县城市双修工程国有土地上房屋征收范围的通知”，确定反诉原告承租的门市被纳入征收范围。2019年4月3日，营山县人民政府发布“营山县城城市双修工程第三段房屋征收补偿方案”的公告，确定案涉房屋补偿方案。在租赁期限内，四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉房屋进行评估，确定装修及附属物价值33114.65元，2019年7月30日，反诉被告与营山县绥安街道办事处签订了《房屋征收货币补偿协议书》，该协议书中载明房屋征收补偿项目中，停业停产损失赔偿费28161.65元，临时建（构）筑物、附属设施、室内装修装饰补偿费33114.65元。在租赁期限届满前，反诉原告与反诉被告多次沟通，反诉被告一直拒绝将装修补偿款支付给反诉原告。为此，反诉原告特提起反诉，请求如上之判决。 反诉被告李永杰答辩称，反诉原告的主张既无事实依据，亦无法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。1.在租赁期限内，反诉原告一直占有使用案涉门市，租赁期满后，反诉被告才与征收人签订《征收协议书》，案涉门市的征收对反诉原告未造成任何影响，反诉原告更未因此而停业，停业损失无从谈起。反诉被告与征收人约定的停业补偿，是补偿的门市征收后至重置期间的营业损失。2.反诉原告对案涉门市进行的简单装修，是基于承租经营投入，其装修费在经营中收回，同时，双方未约定租赁期满后的装修归属，根据相关法律规定，已形成附合的装饰、装修，承租人无权拆迁，也无权要求补偿。 原告暨反诉被告李永杰向本院提供了原、被告的身份信息，房屋产权证书，门市租赁合同，营山县房屋征收货币补偿协议书，房屋建筑物评估明细表，被征收房屋货币补偿结算清单，交房通知等证据，欲证明其诉讼主张及反驳反诉原告的诉讼主张；被告暨反诉原告陈树林向本院提供了门市租赁合同，证明七份，房屋照片，营业执照，关于营山县城“城市双修”工程国有土地上房屋征收范围的通知，营山县城“城市双修”工程第三段房屋征收补偿方案，致估价委托人函，房屋建筑物评估明细表，营山县房屋征收货币补偿协议书，被征收房屋货币补偿结算清单等证据，欲证明其答辩主张及反诉主张。本院组织当事人进行了证据质证，对双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 被告暨反诉原告陈树林承租原告暨反诉被告李永杰所有的位于营山县的营业用房,并于2018年6月19日签订《门市租赁合同》，该合同由蹇明琼代表李永杰签订。合同约定：租赁时间从2018年6月25日起至2019年6月25日止；年租金2万元，押金2000元；房租到期，在被告交清水电气费、交门钥匙时，房屋无损的情况下，原告退押金给被告；违约责任，本合同属双方自愿商定，签字生效，如任何一方反悔，均以房屋总租金20%的违约金支付给对方。同日，被告向原告支付了租金2万元及押金2000元。租赁期限届满，原、被告双方未续签租赁合同，因装修补偿事宜，双方发生争议，被告陈树林拒绝腾退承租营业用房。2019年11月8日，被告腾退承租营业用房并交付予原告。 另查明，2018年11月，营山县人民政府发布关于营山县城“城市双修”工程国有土地上房屋征收范围的通知，2019年4月，营山县人民政府发布的营山县城“城市双修”工程第三段房屋征收补偿方案,案涉承租营业用房在“城市双修”工程国有土地上房屋征收范围之内。四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司受营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室的委托，对案涉营业用房进行了评估,价值时点是2019年5月20日(征收公告之日),评估总价为1482192元。四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司出具的房屋建筑物评估明细表，显示装修及附属物价值为33114.65元，对水电隐蔽工程、泥工工程、木工工程、漆工工程、门窗工程、固定家具及隔断工程、卫生洁具工程、其他工程分项进行了评估，其中塑料管（大）为321元（378元×85%），塑料管（小）为204元（240元×85%），门头带喷绘广告牌为4692元（5520元×85%）,广告牌为544元（640元×85%），共计5761元。 同时查明，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室（甲方）与李永杰（乙方）于2019年7月30日签订《营山县房屋征收货币补偿协议书》，约定征收李永杰位于大南街××营业房，补偿金额及其他款项共计1599186.7元，其中非住宅补偿金额为1482192元，非住宅停产停业损失补偿费28161.65元，搬迁费1000元，水、电、气闭路电视、空调移机等补偿费6440元，政策性补贴13536元，提前搬迁奖34742.4元，临时建（构）筑物、附属设施、室内装饰装修补偿费33114.65元；李永杰应当在2019年9月27日前腾空被征收房屋并交甲方拆除，同时将房屋所有权证和土地使用证交付甲方，办好交接手续并委托甲方向不动产权登记部门申请办理被征收房屋产权注销登记事宜。协议书后附有被征收房屋货币补偿结算清单。2019年11月1日，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室向李永杰发出交房通知，限李永杰于2019年11月10日前腾空房屋完成搬迁。2019年11月8日，陈树林腾空房屋并交付给李永杰。 本院认为，李永杰与陈树林于2018年6月19日签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方租赁关系成立、有效。在《门市租赁合同》中约定了租赁期限，陈树林应当在租赁期限届满前腾空房屋或与出租人重新达成新的租赁协议，本案中，陈树林在租赁期限届满时未腾空交付案涉营业用房，亦未与李永杰达成新的租赁协议，其在租赁期限届满后继续占用案涉营业用房的行为已构成违约，应当支付租赁期限届满后继续占用案涉门市的租金。营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室与李永杰签订《营山县房屋征收货币补偿协议书》，对案涉营业用房进行征收，并约定李永杰在2019年9月27日前腾空并交营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室拆除，同时交付房屋所有权证和土地使用证。按照该协议书约定，李永杰在2019年9月27日后对案涉营业用房不再享有所有权，案涉营业用房产权应发生转移。且陈树林虽在2019年9月27日以后仍占用案涉门市，但已未进行经营。故案涉营业用房租金参照《门市租赁合同》的约定计算至2019年9月27日较为公平，即为5151元（20000元/365天×94天）。租赁期限届满后，陈树林拒绝腾空案涉营业用房，继续占用，但未支付租金，应先以押金冲抵租金，冲抵后，还应向李永杰支付3151元。 关于李永杰主张的违约金问题，陈树林承担营业用房占用期间的租金后，其违约行为未造成李永杰的损失，且陈树林拒绝腾空,李永杰亦有一定的过错,故对李永杰要求陈树林支付违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持。 在《门市租赁合同》中，双方未对装饰装修物的处理进行约定，案涉营业用房的塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，在案涉营业用房租赁期限届满时，陈树林可对安装在案涉营业用房的塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌进行拆除。营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室委托了四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉营业用房及房屋装修及附属物价值进行了评估，价值时点为2019年5月20日，即在原、被告约定的租赁期限内，对案涉营业用房的未形成附合的装饰装修物塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌进行了评估，评估价为5761元。陈树林虽未对塑料管、门头带喷绘广告牌、广告牌进行拆除，但主张了该部分费用，故该5761元应归陈树林所有，因李永杰已领取了案涉营业用房的拆迁补偿款，故该款应由李永杰支付。至于，陈树林在反诉中要求李永杰向其支付全部装修及附属物价值33114.65元，经查，除上述未形成附合的装饰装修物外，房屋建筑物评估明细表上列明的其余的装饰装修物均已与案涉营业用房形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定,对陈树林要求李永杰支付其余已与案涉门市形成附合的装饰装修物27353.65元（33114.65元-5761元）的反诉请求，本院不予支持。 关于陈树林在反诉中，要求李永杰支付停产停业损失费28151.65元，经查，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室与李永杰签订房屋征收货币补偿协议书时，李永杰与陈树林之间的租赁期限业已届满，停产停业损失是补偿的营业用房征收后至重置期间的营业损失，与陈树林无直接关系；且在租赁期限内，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室及李永杰均无阻止陈树林对案涉营业用房进行占有、使用的行为，未造成其停产停业，故陈树林要求李永杰支付停产停业损失的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。 陈树林在休庭后提交的辩论意见中，要求李永杰支付空调移机费900元，因其在法庭辩论终结前未提出该请求，故在本案中，本院不作处理，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告陈树林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李永杰租金3151元； 二、驳回原告李永杰的其他诉讼请求。 三、反诉被告李永杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告陈树林装修补偿款5761元。 四、驳回反诉原告陈树林的其他诉讼请求。 上列第一项和第三项相互品迭后，进行支付结算。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费500元、反诉案件受理费666元，共计1166元，由原告暨反诉被告李永杰负担583元，由被告暨反诉原告陈树林负担583元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 朱秋霞 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 文 韬 书 记 员 李 纯