广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8264号上诉人（原审被告）：阳菊银，女，1982年3月20日出生，汉族，身份证住址湖南省蓝山县。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。住所地：广州市越秀区中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人阳菊银因与被上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称房安所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。阳菊银上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：1.阳菊银在一审时已表示，阳菊银同意将房屋交还给房安所，但因阳菊银现没有其他住所，且阳菊银现正在怀孕期间，没有固定工作，实在没有经济能力及精力承租其他住所，阳菊银只能尽量在两年内将房屋退还给房安所，故特请求撤销一审判决第二项要求阳菊银六十日内腾空涉案房屋广州市荔湾区光复北路XX房交还给房安所。2.根据《合同法》第114条第二款，阳菊银认为一审判决第四项逾期腾房违约金认定过高，阳菊银认为应以房租的百分之二十为宜。房安所二审答辩：一、房安所早在2018年已要求阳菊银交还案涉房屋，阳菊银一直拒不交还。在房安所于2019年7月提起本案诉讼后，阳菊银又以怀孕（2019年9月）为由拒不搬出涉案房屋。此外，阳菊银要求的办理时间不断延长，实际上房安所给予阳菊银的搬离时间至今已有7个多月，阳菊银拒不交还涉案房屋的行为既不合理，也无法律依据。从起诉至今的七个多月期间，阳菊银有充足的时间可以腾空交还涉案房屋，阳菊银非但未将涉案房屋交还给房安所，反而在上诉中提出要在两年内交还，这与其在一审期间提出的6个月的搬离时间相比甚至更长。二、涉案房屋租赁合同已明确约定逾期退房违约金标准。若违约金标准过低，实则变相鼓励阳菊银继续违约占用涉案房屋。此外，涉案房屋的市场租金参考价远远高于违约金标准，阳菊银关于违约金过高的主张没有依据。涉案房屋租赁合同第二十条第二项已明确约定逾期退房违约金标准，阳菊银拒不交出涉案房屋的，房安所有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取阳菊银违约金。阳菊银违反涉案合同约定，拒不交还涉案房屋，本就理应为此承担相应的违约责任。若按照阳菊银的主张将逾期退房违约金改为涉案房屋租金的20%即每月人民币104.4元，如此轻微的违约责任实则是变相鼓励阳菊银继续占用涉案房屋。阳菊银违约占用涉案房屋，侵害了房安所的租金收益，对房安所造成了损失。根据广州市房地产租赁管理所2020年2月18日公布的2019年广州市同期同地段同类型房屋的租金参考价，涉案房屋的市场租金参考价为每月人民币1723.68元（市场租金参考单价为每月人民币38元/平方米，计租面积为45.36平方米）。该市场租金参考价远远高于违约金标准，阳菊银关于违约金过高的主张没有依据。房安所于2019年7月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除房安所与阳菊银关于广州市荔湾区光复北路XX房的房屋租赁关系；2.阳菊银及其同住人立即搬出广州市荔湾区光复北路XX房，并将该房屋交还房安所；3.阳菊银向房安所支付房屋占用费，占用费参照租金按每月人民币522.00元计算，从2019年7月1日起计算至阳菊银实际交还房屋给房安所之日止；4.阳菊银向房安所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币522.00元计算，从2019年8月1日起计算至阳菊银实际交还房屋给房安所之日止；5.阳菊银承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区光复北路XX房（以下简称涉案房屋），为住宅，建筑面积57.5495平方米，属于房安所代管房。2010年7月9日，房安所（出租人、甲方）与阳菊银（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅用途，建筑面积45.36平方米。租赁期限2010年1月1日至2013年9月30日，月租金额522元，按月结算，乙方在每月第15日前缴付租金给甲方。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。乙方向甲方交纳1990元保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金，等等。《广州市直管房（住宅）租赁合同》签订后，房安所依约交付涉案房屋，阳菊银支付租金。合同期限届满后，房安所、阳菊银之间没有续订合同，阳菊银仍按原合同约定支付租金。一审庭审中，房安所称阳菊银已支付房屋占用费至2019年10月份。2019年7月27日，一审法院向阳菊银送达起诉状副本。本案中房安所提交《律师函》及EMS邮单（单号1063758181825），拟证明其于2018年6月4日向阳菊银发出律师函，提出与阳菊银解除案涉房屋的租赁关系，并要求阳菊银在2018年6月8日前将案涉房屋交还给房安所。阳菊银表示其并没有收到该《律师函》。一审法院于2019年12月25日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋的相关权利人向一审法院进行权利登记，但在期限内无相关主体就涉案房屋向一审法院主张权利。一审法院认为：房安所、阳菊银之间签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依约定，双方当事人的租赁合同已于2013年9月30日期限届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，合同期限届满后，房安所、阳菊银没有续签合同，阳菊银继续使用涉案房屋并交租，房安所收取租金且未提异议，故双方形成不定期租赁关系。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，房安所可以通知阳菊银解除双方之间的租赁关系。一审法院确认双方租赁关系于本案起诉状副本送达之日即2019年7月27日解除。阳菊银应腾空涉案房屋交还给房安所，但考虑阳菊银家庭生活实际，一审法院酌定给予60日的腾空期。租赁关系解除后，房安所主张的2019年7月1日至7月27日房屋占用费应为租金，阳菊银已应依约向房安所支付。结合前述法律关于合理期限之前通知解除不定期租赁关系的规定，阳菊银向房安所支付自2019年7月28日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费及自2019年9月1日至实际腾空交还房屋之日止的逾期腾房违约金。逾期腾房违约金与房屋占用费标准一致，均为522元/月，阳菊银已经支付的房屋占用费可予相应抵扣。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年12月27日作出一审判决：一、确认广州市房屋安全管理所与阳菊银就广州市荔湾区光复北路XX房的租赁关系于2019年7月27日解除；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，阳菊银及其同住人员腾空广州市荔湾区光复北路XX房交还给广州市房屋安全管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，阳菊银以522元/月向广州市房屋安全管理所支付2019年11月1日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，阳菊银以522元/月向广州市房屋安全管理所支付2019年9月1日至实际腾空交还房屋之日止的逾期腾房违约金；五、驳回广州市房屋安全管理所的其它诉讼请求。案件受理费50元，由阳菊银负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，房安所将涉案房屋出租给阳菊银作为住宅使用，阳菊银按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，房安所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。房安所对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6021号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。上诉人阳菊银预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  赵云川二〇二〇年六月二十九日书记员  吴敏玲