青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申288号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：青海中发源实业有限公司，住所地西宁市城东区树林巷1号。 法定代表人：马义良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：韩学德，住青海省循化撒拉族自治县。 再审申请人青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）因与被申请人韩学德商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2020）青01民终2233号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中发源公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的情形，应予再审。请求撤销西宁中院（2020）青01民终2233号民事判决；对本案提审。事实与理由：一、二审法院的终审判决违背契约自由、意思自治原则，破坏民事领域中“有约定，从约定；无约定，从法定”基本的裁判准则，该判决颠覆有效民事行为的约束力，滥用司法干预损害合同履行的严肃性，应当撤销。1、双方所签订的《商品房预售合同》合法有效，不存在无效或违反法律强制性的规定。所以，双方应当按照合同的约定履行责任，承担义务。依据双方合同附件十一补充协议第四条的约定，被申请人没有在约定的期限内支付购房款，作为出卖人的申请人有权解除合同。这一内容约定明确，被申请人也明知法律后果。所以，我方依据该协议的约定，在正式解除前，不断通过电话、报纸公告、手机短信的方式督促被申请人积极履约，付清房款，否则要承担合同解约的法律后果，但是被申请人在收到这些督促信息却不为所动，任由违约后果持续。在此情形下，被申请人难道不能行使解除合同的权利吗？2、二审法院有意割裂本案有关的事实，臆断认定申请人有违约在先的行为，且存在恶意解除合同的可能，无任何依据。二审法院认为2019年8月12日，申请人电话通知被申请人当天为最后付款期限、在2019年8月13日电话告知被申请人房屋另售他人，要求办理退款手续。在最后付款时间未至之时，申请人的行为不仅违反合同约定，也违反诚实信用原则。二审法院的这一认定有一个显著的问题，那就是其故意遗漏或有意忽略了2019年8月19日，申请人的法律顾问向被申请人所发送的短信，告知其违约事实的表现以及收到本短信后三日内支付房款或与中发源公司协商购买面积的调整变更，如置若罔闻，将启动司法程序解除购房合同的事实。从时间上看，申请人通过法律顾问对被申请人的履约催告和法律后果的释明是在双方认可的最后付款时间2019年8月16日之后；从履约督促的效力上看，本次的告知较之前面形式上正规可靠，言辞严肃，后果清楚；从被申请人收到手机信息后的表现看，其无动于衷，没有在申请人处表达履约的意思或有其他的意见。那么申请人按照手机信息的要求三日后未见被申请人的履行意思后，于2019年9月19日才向西宁市城东区人民法院提起解除合同的诉讼。从2019年8月16日至2019年9月19日这个期间，二审法院却无视被申请人的违约过错和行为表现，不认真审视被申请人的违约责任后果成立的正当性，反而却怪罪于申请人的行为，认为“基本本案申请人违约在先，造成被申请人不能在约定的期限内付款”，足见本案审判的不公不法，同时也可以看出二审法院无视被申请人的履约能力与主观过错，想尽办法为其消除过错，肆意损害申请人的权益。另外，关于本案双方确认的付款时间是2019年8月16日是在二审审理期间形成的共识，所以在本案诉讼之前，双方都是按照合同的约定时间执行，二审法院割裂事实形成的空间与时间，片面的认为申请人有违诚实信用原则的过错显然违背客观事实。申请人作为房屋的出售方，面对购房者不按照合同约定支付房款的能力可能出现问题的时候或者已经有逾期付款行为表现的时候，必须要督促购房者积极履约，防止不利后果的出现，这也是必要提醒义务的体现。二审法院有意曲解申请人的行为意思，难道面对被申请人履行能力出现问题的情形与表现，申请人无权催促或者告知后果吗？3、退一步将，假使如同二审法院所指出的申请人不该提前催交房款，有违诚实信用原则，那么二审法院认定申请人不能行使合同解除权利的依据在哪里？双方合同中有相关条款的约定吗？《合同法》及其有关司法解释有具体的规定吗？2019年8月19日申请人的法律顾问所发的手机信息表的解除合同的意思无任何效果吗？所以，二审法院驳回申请人的诉讼请求没有充分的事实和明确的法律依据。4、本案申请人是通过诉讼的方式提请人民法院判令解除房屋预售合同，而非直接解除或提起确认解除之诉，二审法院凭何认为“存在欲恶意解除合同的可能”？所以，解除合同的效力最终有生效的判决文书确认。那么在解除合同效力没有企及的情况下，被申请人的恶意违约表现符合合同约定的解除条件，二审法院对此无视合同约定，以没有依据的申请人违约在先的理由武断驳回诉求显然错误。 二、二审法院偏袒解读认定无法有机联系的事实，有意忽视申请人表达解约行为的合理合法性，粗暴强加申请人不应有的行为约束，不当或滥用诚实信用原则。 如前所述，2019年8月19日的手机短信要求被申请人三日内日付清余款，二审法院对此想当然的认为“应该给予被申请人付清余款的合理期间”。那么二审法院这个合理期间是多少？申请人在该信息发送后的一个月才向法院起诉，要知道这一个多月对于申请人由于资金回笼不到位面临巨大的经济压力和遭受的严重损失有多少吗？在这期间，被申请人的积极付款行为在哪里？付款能力又体现在哪里？二审法院替被申请人冠冕堂皇的提出理由“中发源公司违反了合同约定，违反了诚实信用原则，且存在恶意解除合同的可能，被申请人有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损”“中发源违约在先，造成被申请人不能在约定的期限内付款”，如此露骨的偏袒理由足见二审法院对本案审理的不公正，从而更进一步的证实被申请人违约行为的确凿，申请人不明白二审法院所谓的防治自己利益受损，是怎么个受损法？二审法院只关注被申请人的利益受损，那么申请人的利益受损为何不注意了？申请人的合同目的不能实现的损害后果了？要知道，被申请人因资信能力无法达到贷款银行的要求致使贷款审批不了，其付款能力显然在诉讼之前不足或不能够的情况下，二审法院却想当然的认为“被申请人不能在约定的期限内付款”。所以，二审法院如此区别性的认定理由非常荒谬，也违背客观事实。另外，本案二审受理后，二审法院对本案久拖不决，如此案情简单、法律关系不是复杂的普通案件，二审法院却打延期报告，令本案的审理时间被超期，其目的有为被申请人解决资金筹措的宽限之嫌。因此，可以明显看出，二院法院为被申请人开脱过错，无视合同约定甚至曲解合同意思，显然破坏契约自由和公正合法的神圣原则。 三、二审法院的判决破坏正常的房地产交易秩序，损坏房屋买卖合同的约束效力，严重影响房地产交易的正常规则。 双方依法订立的合同，且该合同在房产部门进行备案登记，其合法性不容置疑。二审法院无视合同中明确约定的解除条款，却跳出合同之外没有约定的内容武断强加给申请人不存在的违约责任，故意绕开合同中对被申请人不利的责任承担，将如此明确清楚的解约条款硬生生的割挖和弄混，合同的严肃性、保护性、执行性等被粗暴干预和破坏。申请人与被申请人之间所使用的合同文本目前已经与其他购房人签订2000多份，如按照二审法院的判决，在购房者逾期付款或有合同约定的解约行为将要出现的时候，那么作为出卖人的申请人就不能催告？不能打电话督促？更不能公告？就需要一直等待购房者付清房款？如果申请人有这些行为，那就是不守诚实信用原则，即使按照合同约定的解约条款通过诉讼行使解除合同的权利，那也不行！如此这样，我们还有必要签订合同吗？依法成立的合同的约束力还有意义吗？买受人的违约责任还需要约定吗？开发企业还有能力再发展吗？营商环境的司法保障意义又在哪里体现？所以，二审法院的判决显然扰乱正常运转的商品房交易规则，损害合同的意思自治原则，该判决的法律效果和社会效果被严重损伤，因此该判决应当撤销。 中发源公司向一审法院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告于2019年5月17日签订的合同编号YSO1002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YSO1002019017536，房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令原告向被告退还购房款1390089.5元（其中扣除房款总额10％违约金为345565.5元）；三、本案的诉讼费用被告承担。 本院经审查认为，根据一、二审判决及再审申请人源申请理由，本案争议焦点问题：中发源公司与韩学德签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应当解除。 本院认为，中发源公司与韩学德所签合同附件十一补充协议第四条约定：“1.买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；2.出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金。”根据该约定可知，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人即享有合同解除权或要求买受人15个工作日内一次性付款。如出卖人行使合同解除权，则在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；如出卖人不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金。本案，中发源公司认可双方于2019年5月17日重新签订了合同，根据合同约定应在90日内办理贷款手续，即2019年8月16日前应获得贷款。从中发源公司在《西海都市报》刊登公告、中发源公司的委托诉讼代理人向韩学德发送手机短信等事实可知，中发源公司选择了在银行不能成功放贷时，要求买受人一次性付款的合同履行方式。既然要求买受人一次性付款，那么就应按合同约定给予买受人15个工作日的付款期限。然而，中发源公司在最后付款时间未至之时，即采用公告、电话方式通知韩学德房屋另售他人，此举有违合同约定，在中发源公司已经表示不再按照合同履行其交付房屋义务的情况下，韩学德有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损。故二审法院按双方合同约定给予韩学德在判决生效后15个工作日内付清房款的合理期限正确。如韩学德不能在判决生效后的15个工作日内付清余款，中发源公司仍可按合同约定行使权利。二审判决于2020年5月19日送达韩学德后，韩学德于2020年5月28日通过中国农业银行韩学德账号×××向中发源公司在中国银行股份有限公司西宁市城东支行的账号×××转款111万元、61万元。韩学德作为案涉房屋买受人的合同义务已履行完毕。 综上，中发源公司在收到买受人韩学德支付的全部房款后申请再审，要求解除与韩学德签订的《商品房买卖合同（预售）》，无事实及法律依据。其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青海中发源实业有限公司的再审申请。 审 判 长 刘尚英 审 判 员 索晓春 审 判 员 商海英 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 汪富生 书 记 员 马乾熙 1