广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1990号 原告：玉林润嘉房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市城西街道大北路493号，统一社会信用代码：9145090005953551X3。 法定代表人：顾松林，执行董事。 委托诉讼代理人：陈海珍，女，1989年10月25日出生，汉族，住广西桂平市，系该公司员工。 被告：廖文双，女，1984年9月18日生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：黄建清，女，1984年2月7日生，汉族，住广西容县。 两被告委托诉讼代理人：韦莉莉，广西五行律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所律师。 原告玉林润嘉房地产开发有限公司（以下简称：润嘉房地产公司）与被告廖文双、黄建清商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润嘉房地产公司的委托诉讼代理人陈海珍及被告廖文双、黄建清的委托诉讼代理人韦莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润嘉房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告廖文双、黄建清向原告润嘉房地产公司支付购房余款360000元；2、请求被告廖文双、黄建清向原告支付违约金127440元（计算方式：以360000元为基数，从2018年3月23日起，按每日万分之五的标准计付至被告清偿全部债务完毕之日止，暂计至2020年2月28日，违约金为127440元）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告润嘉房地产公司与被告廖文双、黄建清于2018年3月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号RJ2015070017，以下简称合同），合同第七条第二款约定：被告应于2015年6月21日前支付首期房价款人民币368183元，余款360000元向贷款机构申请贷款支付。贷款付款方式的具体约定按附件四执行。《附件四》第二条款第一项约定：被告应在签订本《商品房买卖合同》前按照银行要求提供办理按揭所需的全部文件材料和交纳所需的费用，并在接到银行或原告通知签订《银行借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则被告为逾期付款。合同第八条还约定：被告未按约定付款的……逾期超过30日后，原告有权解除合同……原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。上述合同签订后，被告仅向原告支付了首期房价款368183元，被告未依约办理银行按揭贷款，且经原告多次催促，其仍拒绝依约办理。被告至今未向原告支付购房款余款360000元，被告已构成严重违约。2019年11月28日，被告在其自身违约的情况下，单方向原告邮寄《声明函》来解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，以原告逾期交房为由要求解除合同。但根据合同第十一条第3款第1项的约定：“……如果买受人尚未付清房款及违约金（包括但不限于买受人银行按揭贷尚未发放且未交付到出卖人），出卖人又按合同第八条第（2）点约定选择继续履行合同的，则在买受人付清房款前出卖人无交房义务……”。因此，在被告付清购房款余款360000元前，原告不存在交房义务，更不存在逾期交房的违约行为，故被告解除合同的事由无任何事实及法律依据，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，要求法院判如所请。 被告廖文双、黄建清辩称，原、被告双方的《商品房买卖合同（预售）》是在2015年6月21日签订，由于原告未能按时将合同交由房产部门办理备案登记，致使被告无法向银行办理按揭贷款，且原告也未按合同约定期限交付房屋，原告已构成根本性违约。因原告的违约行为导致被告买房的目的不能实现，被告有权解除合同。另《委托经营管理协议》和《商品房买卖合同（预售）》是同一时间签订，当时该合同没有签订日期也没有被告盖章，该合同不合法，应予解除。 本院经审理认定事实如下：2015年6月21日，原告润嘉房地产公司与被告廖文双、黄建清签订了一份合同编号为：RJ2015070017的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由原告将其公司开发的位于玉林市间（建筑面积：69.17平方米）卖给两被告，房屋总价款为728183元。双方约定商铺交付时间为2015年12月30日前。合同第十二条逾期交付责任条款约定了除不可抗力外，出卖人未按照上述时间将商品房交付给买受人逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照6.25%年利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向原告支付违约金。被告在合同签订当日支付购房首付款368183元给原告，原告出具收据给被告收执。另合同第七条第二款约定：买受人（被告）应于2015年6月21日前支付首期房价款人民币368183元，余款360000元向贷款机构申请贷款支付。贷款付款方式的具体约定按附件四执行。《附件四》第二条款第一项约定：买受人（被告）应在签订本《商品房买卖合同》前按照银行要求提供办理按揭所需的全部文件材料和交纳所需的费用，并在接到银行或原告通知签订《银行借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，被告为逾期付款。合同第八条还约定：被告未按约定付款的……逾期超过30日后，原告有权解除合同……原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。 由于原告于2016年6月14日变更法定代表人，致使该《商品房买卖合同（预售）》不能办理备案登记，原、被告于2018年重新签订一份合同编号为：RJ20180700008的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定商铺的交付时间为2018年8月31日前。合同第十二条逾期交付责任条款中约定：出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照4.9%年利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向原告支付违约金。因原告未能在约定的时间交付商铺给被告，也未将合同交到房产部门办理备案登记，被告于2019年11月28日发函给原告，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还被告支付的首付款368183元及违约金。 另查明，原、被告双方在2015年6月21日签订合同编号为：RJ2015070017《商品房买卖合同》的同时，由被告与玉林市闽嘉商贸有限责任公司签订了一份《委托经营管理协议》，该协议约定：由被告将购买的位于玉林市间（建筑面积：69.17平方米）委托给玉林市闽嘉商贸有限责任公司经营管理，委托经营管理期限五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。前18个月的租金，在签订《商品房买卖合同》已直按在总房款中抵扣，之后的42个月的租金按季度支付。截至2017年9月30日，被告收取了2017年7月1日至2017年9月30日的租金共7363.66元。后因原告未将购房合同送房产局备案登记，被告未能办理按揭贷款，无法支付购房余款，玉林市闽嘉商贸有限责任公司停止支付租金。 本院认为，原告与被告双方于2015年6月21日签订合同编号为：RJ2015070017的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方于2018年重新签订了合同编号为：RJ20180700008的《商品房买卖合同（预售）》是对2015年签订的合同重新确认，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定原告应于2018年8月31日前将符合约定的商铺交付给被告，由于原告未按合同约定的期限交付商铺，其行为已构成违约。原告诉称因被告不协助办理银行按揭致使未能支付购房余款，违约在先，且该商铺被告已与第三人签订《委托经营管理协议》收取了租金，在返租期限内被告应按协议履行，不能解除合同，否则应承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，应当及时履行各自的义务，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。原、被告双方在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告一直未将合同送房产管理部门备案登记，按商品房办理按揭贷款的程序，银行贷款审批的前置条件是商品房买卖合同办理了备案登记，原告应当先及时将双方签订的合同送到房产管理部门进行备案登记，只有进行备案登记后，银行才会与买受人签订借款合同办理按揭贷款，明显原告的行为违约在先。原告未能将合同办理备案登记，也未能按合同约定期限交付商铺，依法应当承担违约责任。由于原告的违约，被告有权要求解除合同。因此，对被告的抗辩理由本院予以采纳，原告要求被告继续履行合同并承担违约责任的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告玉林润嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8612元，减半收取4306元，由原告玉林润嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈礼婷