上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1373号上诉人（原审原告、反诉被告）:谢后金，男，1965年11月14日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：刘苗芬，上海统瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海泰洪实业有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇联达路363号4幢101室。法定代表人：吴华，总经理。委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。上诉人谢后金因与被上诉人上海泰洪实业有限公司（以下简称泰洪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢后金上诉请求：撤销原判，将本案发回重审，或撤销原审判决第一、二、四、五、六、七项，改判确认双方合同于2018年10月17日解除、泰洪公司返还其已支付的2016年4月18日至6月30日期间全部租金人民币（以下币种相同）17,640元、驳回泰洪公司要求其支付2016年7月1日以后的租金或房屋使用费、以及要求其支付违约金的反诉请求，并支持其在原审中要求泰洪公司赔偿其装修损失的本诉请求。事实和理由：1.2014年4月1日双方签订《房屋租赁合同》时，约定租赁房屋用于经营“老鸭粉丝汤”，但泰洪公司出租给其的房屋土地性质是工业用地，办不出餐饮许可证，使其在经营中遭受了损失，故《房屋租赁合同》无效，本案不存在租金问题，只有房屋使用费问题；2.其租赁的房屋位于地铁口，该地铁口封闭施工后，其店铺通往外界仅留一小通道，外面人看不到其店铺，严重影响了其经营；泰洪公司从上海A有限公司（以下简称A公司）处承租房屋，泰洪公司与A公司租赁合同纠纷一案中，A公司同意泰洪公司年租金减少30万元，从庭审笔录中可以看出，泰洪公司自认该30万元租金减免系针对一楼租户，而泰洪公司收取一楼全部租户100多万元租金，是转租后的价格，理应承担相应风险，故泰洪公司应退还其在地铁口封闭施工后已支付的全部租金，并免除之后的租金或房屋使用费，一审只给予20%的减免缺乏依据；3.其不存在违约行为，故不应承担违约金；泰洪公司存在违约行为，应赔偿其装修损失。被上诉人泰洪公司辩称，1.地铁口封闭施工影响整栋楼房，并不仅仅是一楼租户，故A公司减免了其约20%的租金，因此一审减免谢后金20%的租金是有依据的；一楼十家租户100多万元年租金，其不可能全部减免；2.其多次通知谢后金缴纳欠租，谢后金均不理会，故其发函要求解约，一审确认双方合同于2018年11月25日解除具有事实依据；谢后金从2012年起承租其房屋，经营多年并未要求其办理营业执照，且双方在合同中亦未约定其必须代办证照，现谢后金已经办理了餐饮业营业执照，故谢后金以未办出餐饮许可证为由不同意支付租金缺乏依据；3.地铁施工影响谢后金经营店铺的客流量，但并未导致不能营业，故谢后金不支付租金系违约行为，应承担违约金。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。谢后金诉至一审法院，请求：1.判令泰洪公司返还其保证金14,700元,租金44,902元,计59,602元；2.判令泰洪公司赔偿其装修损失50,000元。一审中，谢后金变更诉讼请求为：1.判令泰洪公司返还其保证金14,700元,租金17,640元；2.判令泰洪公司赔偿其装修损失30,480元；同时，增加诉讼请求：3.判令其与泰洪公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除。泰洪提起反诉，请求判令：1.确认双方上述《房屋租赁合同》于2018年11月25日解除；2.判令谢后金向泰洪公司支付拖欠租金，从2016年7月1日起直至迁出上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称涉案房屋）为止，按照每月8,800元计；3.判令谢后金向泰洪公司承担违约金14,700元；4.判令谢后金向泰洪公司归还上涉案房屋。一审中。泰洪公司变更第二项反诉请求为：判令谢后金向泰洪公司支付拖欠租金，从2016年7月1日起直至2019年2月1日止，按每月7,350元计；并撤回第四项反诉请求。一审法院认定：涉案房屋位于上海市闵行区XX路XX号内，产权人为案外人A公司。2014年4月1日，泰洪公司（出租方，签约甲方）与谢后金（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租用期五年，自2014年4月1日至2019年3月30日止。租金标准为3.50元/日/平方米，乙方承租面积约70平方米，乙方每月应支付租金7,350元。合同期满，在同等条件下乙方有优先承租权。二、付款方式：租金六个月一付，计44,100元；同时应交纳两个月的保证金，计14,700元；交纳停车费见附件，卫生费计600元/半年，由此，本合同签订三日内乙方合计应交纳租金、保证金、卫生费合计59,400元。以后的租金、停车费和卫生费必须提前十天内交清。乙方未能在规定期内交清下期租金的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，保证金不退，作为乙方违约的赔偿金。乙方必须无条件清场，如有不主动清场的，甲方有权强制清场，在清场中所造成的一切后果全由乙方负责。三、从第三年起，租金每年递增10%。六、租赁期间经甲方书面同意，乙方可对租用范围内进行修理改造装饰，但必须使用防火安全材料，依照消防法规要求施工，确保消防安全和房屋安全。其改造装饰修理费用均由乙方自理。在改造装饰修理中不符合消防安全要求的也由乙方自负。合同期满或中途停业，乙方不得拆除改造装饰修理部分，必须保留原样，不得堵塞填埋，要保持畅通。上述合同签订后，泰洪公司将涉案房屋交付谢后金使用。2018年11月20日，泰洪公司向谢后金发出《告知函》，要求谢后金于收到后三日内支付拖欠的租金，否则将解除合同并保留追究其违约责任。一审庭审中，谢后金认可收到该函件。一审审理中，双方确认谢后金已交租金至2016年6月30日,谢后金已支付泰洪公司保证金14,700元。2019年2月23日，泰洪公司与谢后金办理了房屋交接，谢后金向泰洪公司返还了房屋。一审中，经谢后金申请，一审法院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋装修现值进行审价。该公司于2019年7月12日向一审法院出具《关于闵行区XX路XX号XX幢XX室装修现值的鉴定报告》沪建经咨（2019）第327号，鉴定结论为：（一）、谢后金与泰洪公司无争议部分的房屋装修造价为47,799元。（二）、谢后金与泰洪公司有异议部分为一项，按谢后金意见经测算该装修现值为9,560元（租赁期限为2014年3月至2019年12月）；按泰洪公司意见，经测算该装修现值为7,648元（租赁期限为2014年3月至2019年10月）。一审法院另查明，2016年4月，8号线地铁施工，对涉案房屋的通行产生一定影响，谢后金及其他租户与泰洪公司的法定代表人一起向A公司提出免租的要求，但未能协商一致。一审法院还查明，2016年8月22日，该院受理案外人A公司诉泰洪公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中，法院查明，A公司于2016年6月16日作出的承诺书载明，A公司于2011年9月1日将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号大楼1-5层出租给泰洪公司使用，按照双方签订租赁合同第六条约定，A公司需提供联达路10米宽车道，西侧地铁口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8号线地铁施工，导致上述4-6米的地铁人行通道被封闭，A公司也无法另行提供10米宽车道，对泰洪公司以及一楼商户造成损失。A公司同意泰洪公司年租金减少支付300,000元，待上述地铁人行通道打开，能提供10米宽车道，租金按照双方在2011年9月1日签订《租赁合同》约定履行。据此，一审法院作出一审判决，在扣除承诺书中减免的300,000元后判决泰洪公司于判决生效之日起十日内支付A公司2016年4月至2017年3月期间的租金1,312,500元；驳回A公司的其余诉讼请求。一审法院再查明，谢后金于2016年9月2日办出营业执照，经营范围为：餐饮服务、馄饨、饺子店，不产生油烟。一审法院认为，泰洪公司与谢后金签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。谢后金未按约定向泰洪公司支付租金，系谢后金违约，应承担相应的责任。因谢后金未能按约支付租金，泰洪公司向其发出解除合同的函，要求解除合同符合合同约定，且谢后金亦确认收到该函，故泰洪公司主张合同于2018年11月25日解除，一审法院予以支持。泰洪公司向谢后金主张拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费符合合同约定，于法无悖，一审法院亦予以支持。谢后金抗辩，合同履行期限内，因房屋的产权性质导致无法办理营业执照，泰洪公司存在过错；因地铁施工导致其无法经营，故要求泰洪公司退还已支付的2016年4月18日至同年6月30日的租金，且不再支付之后的租金及房屋使用费。对此，一审法院认为，首先，双方并未约定由泰洪公司代为办理营业执照，故在合同履行多年后谢后金再以无法办理营业执照为由要求追究泰洪公司责任、要求泰洪公司退还已付租金的主张一审法院不予采信。其次，根据现有证据显示，2016年4月18日开始，8号线地铁施工确实对包括涉案房屋在内的道路通行造成一定影响，结合已生效的民事判决书所作的判决内容，对谢后金应付租金及使用费予以20%的减免比较合理，谢后金应按约定租金金额的80%支付欠付租金及使用费。对谢后金已付的2016年4月18日至同年6月30日期间的租金，虽泰洪公司不同意退回，然根据实际影响，一审法院亦酌定泰洪公司退还20%。由于本案系谢后金违约，存在过错，其要求泰洪公司承担装修损失，并无合理依据，故对谢后金主张要求泰洪公司承担上述费用，一审法院不予支持。至于泰洪公司主张的违约金，虽然谢后金未支付租金是事实，存在过错，但地铁8号线的施工也确实给谢后金的经营产生一定影响，存在客观事实，故一审法院酌定违约金为7,350元。此外，泰洪公司收取的谢后金支付的保证金，其应退还给谢后金。因双方在诉讼期间已办理了房屋交接，泰洪公司已经收回房屋，故对泰洪公司撤回要求谢后金返还房屋的诉讼请求一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，作出判决：一、谢后金与上海泰洪实业有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX幢XX房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月25日解除；二、上海泰洪实业有限公司于判决生效之日起十日内返还谢后金自2016年4月18日至2016年6月30日期间的房屋租金3,933.96元；三、上海泰洪实业有限公司于判决生效之日起十日内返还谢后金保证金14,700元；四、谢后金于判决生效之日起十日内支付上海泰洪实业有限公司自2016年7月1日起至2018年11月25日止的租金197,838.67元；五、谢后金于判决生效之日起十日内支付上海泰洪实业有限公司自2018年11月26日起至2019年2月23日止的房屋使用费20,599.23元；六、谢后金于判决生效之日起十日内支付上海泰洪实业有限公司违约金7,350元；七、驳回谢后金其余本诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,370.50元，由谢后金负担870.50元，上海泰洪实业有限公司负担500元；反诉案件受理费2,860.46元，由谢后金负担2,288.37元，上海泰洪实业有限公司负担572.09元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，泰洪公司在一审2019年9月3日法庭审理中，当庭变更反诉请求，一审法院在一审判决书中未予载明，本院予以纠正，具体如本院在前述泰洪公司反诉请求中所载明，在此不再重复。本院审理中，泰洪公司书面表示：1.一审判决主文第四项中“2016年7月1日至2018年11月25日止的租金197,838.67元”数额计算有误；应按照每月租金7,350元标准，计算28个月零25天，再按照80%计算，数额为169,540元，其同意谢后金按照该金额向其支付；2.一审判决主文第五项中“2018年11月26日起至2019年2月23日止的房屋使用费20,599.23元”计算的天数及金额均有误；应按照每月7,350元标准，计算2个月零7天，再按照80%计算，数额为13,132元，其同意按照13,000元整向谢后金收取。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。泰洪公司与谢后金签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。谢后金称涉案房屋的土地性质为工业用地，办不出餐饮许可证，故上述合同无效。对此本院认为，双方并未约定泰洪公司必须保证谢后金能够办理出餐饮许可证，且事实上谢后金承租涉案房屋已经多年，谢后金已于2016年办出可以经营餐饮的营业执照，故其现以涉案房屋土地性质为工业用地办不出餐饮许可证为由主张合同无效，理由不能成立。谢后金另称涉案房屋所在地铁口施工严重影响其经营，泰洪公司与A公司的租赁合同纠纷案中，A公司减免泰洪公司30万元租金，占全部五层楼面租金150万元的五分之一，泰洪公司在该案中也曾自认该30万元租金减免全部针对一楼租户，故泰洪公司应退还其已支付的2016年4月18日至6月30日期间全部租金17,640元，法院还应驳回泰洪公司要求其支付2016年7月1日以后的租金或房屋使用费、以及要求其支付违约金的反诉请求。对此本院认为，有关地铁口封闭施工，对一楼租户确实产生影响，但A公司减免泰洪公司的是双方合同约定租金中的一小部分，泰洪公司并无谢后金所称的“自认”情况，且一楼租户与泰洪公司分别签订合同约定的租金超过100万元，故谢后金主张泰洪公司应退还其已支付的2016年4月18日至6月30日期间全部租金17,640元，且其无须向泰洪公司支付2016年7月1日以后的租金或房屋使用费，依据不足，本院难以支持。谢后金未按合同约定支付租金，应承担违约责任，一审考虑到地铁施工的影响，酌定违约金数额为原约定违约金数额的一半，并无不妥。谢后金主张泰洪公司违约解除合同，应赔偿其装修损失，缺乏依据，一审不予支持并无不当。一审计算谢后金应支付泰洪公司2016年7月1日至2018年11月25日止的租金数额有误，应按照原约定租金标准每月7,350元，计算28个月零25天，再减去20%，应为169,540元。二审中泰洪公司书面向本院表示，谢后金只需按上述数额向其支付相应时间段租金，于法无悖，本院予以准许，并对一审判决第四项主文作相应变更。一审中，泰洪公司曾当庭变更过反诉请求，其变更后的第二项反诉请求为：判令谢后金向泰洪公司支付拖欠租金，从2016年7月1日起直至2019年2月1日止，按每月7,350元计，故一审计算谢后金应支付给泰洪的公司的房屋使用费的计费时间段和数额均有误。2016年7月1日起至2019年2月1日止，计算使用费的时间共2个月零29天，按每月使用费标准7,350元计算，得出的数额再减去20%，应为13,087.74元。二审中，泰洪公司书面向本院表示，其同意按照13,000元向谢后金收取，系其对自己诉讼权利的处分，于法无悖，本院亦予以准许，并对一审判决第五项主文作相应变更。综上所述，谢后金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，在数额计算上有误，泰洪公司已自愿予以减少，于法无悖，本院予以准许并作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1362号民事判决第一、二、三、六、七项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1362号民事判决第四项为上诉人谢后金于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海泰洪实业有限公司自2016年7月1日起至2018年11月25日止的租金人民币169,540元；三、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1362号民事判决第五项为上诉人谢后金于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海泰洪实业有限公司自2018年11月26日起至2019年2月1日止的房屋使用费人民币13,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1,370.50元，由上诉人谢后金负担870.50元，被上诉人上海泰洪实业有限公司负担500元；反诉案件受理费人民币2,860.46元，由谢后金负担2,049.77元，上海泰洪实业有限公司负担810.69元。二审案件受理费人民币5,239.36元，由上诉人谢后金负担4,076.08元，被上诉人上海泰洪实业有限公司负担1,163.28元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月五日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……