湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2892号原告：胡光交，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：胡勇，湖北元初律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈浩，男，1996年9月29日出生，汉族，住湖北省阳新县，系原告胡光交的女婿，代理权限为特别授权。被告：金建军，男，1974年9月1日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，第三人：殷琪，女，1987年8月2日出生，汉族，住湖北省大冶市，原告胡光交诉被告金建军、第三人殷琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告胡光交的委托诉讼代理人胡勇、陈浩到庭参加诉讼，被告金建军、第三人殷琪经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡光交向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2019年6月3日签订的《存量房买卖合同》已于2019年8月28日解除；2.请求判令被告立即向原告退还购房款157000元；3.请求判令被告立即向原告支付违约金50000元；4.请求判令被告立即向原告支付为维权而支出的律师代理费10000元；5.本案诉讼费、保全费等涉诉费用由被告承担。事实与理由：2019年6月3日，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》，该合同约定：被告作为出售方，将其所有的位于鄂州市××湖开发区华顺中央城6号楼1单元6层602号房产出售给原告；该房屋按套转让，转让款共计人民币530000元，原告采用支付定金、第二部分购房款及贷款方式支付购房款；被告亦披露该房屋已设定抵押，且其保证最迟应于2019年7月3日前办理完毕解除抵押登记手续；若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，出售方承诺在购买方知悉之日起30个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出售方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形，则视为出售方构成根本违约；出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费；该合同经原、被告双方签字、盖章后生效。合同签订当天，原告即依约向被告支付了购房定金20000元。因第三人殷琪欠原告的女婿陈浩100000元借款未还，经协商后，各方均同意以第三人所欠的债务冲抵购房款100000元。又因被告无力清偿房屋按揭贷款，经协商后，原告于2019年6月20日向被告出借款项50000元。2019年6月21日，原、被告双方前往不动产中心办理过户登记手续时，被该部门工作人员告知房屋已被法院查封，目前无法过户。之后，经原告多次催告，被告至今仍未能使房屋解封，仅退还了13000元的购房款，故原告于2019年8月28日通知被告解除了双方签订的《存量房买卖合同》。原告认为，因涉案房屋至今仍未能解除查封，致使房屋无法过户，被告已构成了根本违约。故原告有权解除购房合同，要求被告承担违约责任，并退还购房款。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告金建军、第三人殷琪未答辩。原告胡光交为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、胡光交的身份证复印件、户口簿复印件。拟证明原告胡光交的诉讼主体资格，其妻子系陈凤英，其女系胡淑芬。证据二、金建军、殷琪的身份证复印件。拟证明被告金建军、第三人殷琪的诉讼主体资格。证据三、《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《签约提示》、《交易方留存信息表》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》、《收据》）。拟证明：1.2019年6月3日，被告金建军与原告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》；2.在该合订本的《交易方留存信息表》中，被告金建军留存的联系电话系150××××2158；3.在该合订本的《存量房买卖合同》中除约定了涉案交易房屋系设定抵押的房屋，由被告期限解除抵押登记手续外，还约定了双方其他的权利义务；4.同日，原告向被告支付购房定金20000元，被告向原告出具《收据》一份。证据四、1.陈浩给金建军（支付宝）、殷琪（微信号：×××）、殷杰（支付宝）的转账记录；2.殷琪出具的《借条》。拟证明：1.2018年10月6日至2019年5月7日，陈浩向被告金建军、第三人殷琪、殷杰共计转账159636元，其中陈浩通过支付宝向金建军的支付宝共转账109600元；陈浩通过微信向第三人殷琪（微信号：×××）共转账42236元，陈浩通过支付宝向殷杰的支付宝共转账7800元。2.2019年5月11日，殷琪向陈浩出具《借条》一份，确认其向陈浩借到了100000元，并约定了利息。证据五、《民事判决书》。拟证明黄石市西塞山区人民法院于2019年12月13日作出了（2019）鄂0203民初910号《民事判决书》，该院查明：“被告金建军为鄂州市花湖昕怡便利店（以下简称昕怡便利店登记经营者，被告殷琪为该店实际经营人员。昕怡便利店微信、支付宝及银行账户均登记被告金建军名字，该店有pos机5台，其中三台为金建军名字，2台为殷杰（系殷琪弟弟）名字）。被告殷琪仅开通微信，其名下无支付宝及银行账户（含信用卡）”；“被告殷琪于2010年12月6日离异，被告金建军于2014年1月29日离异。被告金建军与被告殷琪自2014年后以夫妻名义共同居住在被告金建军名下位于鄂州市花湖开发区××楼××单元××号房屋，2015年6月至2017年11月双方先后生育二女，但至今未办理结婚登记手续”。证据六、1.陈浩的《结婚证》；2.陈浩的《情况说明》；3.陈浩的身份证复印件；4.陈浩与殷琪（微信号：×××）的微信聊天记录；5.收条；6.《协助查询复函》。拟证明：1.陈浩于2019年9月9日与胡淑芬办理了结婚登记，系原告胡光交的女婿；2.因被告金建军愿意出售其房屋用以抵债，陈浩也愿意将100000元的债券冲抵购房款。故在原、被告双方于2019年6月3日签订购房合同后，殷琪便于2019年6月11日通过微信号：×××向陈浩发送了《收条》一份；3.该《收条》由被告金建军出具，系确认被告金建军已收到原告支付的购房款100000元；4.经原告申请，鄂城区法院依法核实微信号：×××的实名认证系被告金建军。证据七、1.《借款合同》；2.《借条》。拟证明因被告无力还清涉案房屋抵押贷款，原告于2019年6月20日向被告出具了50000元用于偿还银行贷款。证据八、1.2019年6月26日至2019年8月28日间，胡光交分别向手机号码150××××2158、159××××8881发送了短信息；2.《不动产产权登记表》（2份）。拟证明：1.购房合同中被告预留的手机号为150××××2158（系殷琪的）收到原告向其发送的2019年6月26日手机短信时，其对原告主张的双方于2019年6月21日去办理房屋过户时发现涉案房屋被法院查封事实时未反驳。另外，其在2019年7月4日向原告发送的手机短信时，明确其也是2019年6月24日直到涉案房屋被查封。2.经原告律师两次查询，涉案房屋于2019年8月27日时处于被查封状态，该房屋的首封法院系黄石市西塞山区人民法院，系因（2019）鄂0203民初910号案件于2019年6月13日查封的。3.原告于2019年8月28日分别向手机号码159××××8881（系金建军的）、150××××2158（系殷琪的）发送了短信，通知解除购房合同，并要求其退还剩余的购房款15.7万元。证据九、原告的妻子陈凤英于2019年7月19日与被告金建军的手机通话录音及录音的文字内容（当庭播放存储在手机卡里的通话录音）。拟证明：1.在陈凤英说“那反正你今天房子不解封，那钱你要给我”时，被告金建军表示“是的，是的，那我肯定想办法，我也晓得，这个事我也和陈浩沟通过”。2.关于拿不到房子退钱金额时，被告金建军对陈凤英主张的150000元未提异议，这足以证明被告金建军认可陈浩的100000元债权已转化为了购房款、原告预借其清偿银行贷款的50000元亦属购房款性质。3.因被告收取的20000元购房定金，已由中介托管，对该笔款项退还并无争议，故双方在通话时并未涉及该款项。证据十、1.《民商事案件委托代理合同》；2.《湖北增值税普通发票》。拟证明原告胡光交于2019年8月22日与湖北元初律师事务所签订了委托代理合同，其为本次诉讼维权支付了律师代理费1万元。被告金建军、第三人殷琪未提交证据，未到庭质证。本院对本案证据审核认定如下：原告胡光交提交的证据，客观、真实，各组证据之间能够互相印证，可以证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及被告收取购房款后违约的事实，依法予以采信。被告金建军、第三人殷琪未到庭质证，应当承担由此引起的不利的法律后果。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2019年6月3日，原告胡光交与被告金建军签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定：金建军作为出售方将其所有的位于华顺中央城6幢1单元602号房出售给购买方胡光交；该房屋按套转让，转让款共计人民币530000元；购买方应于合同签订当天支付定金20000元，出售方同意预留20000元托管在居间方作为交房保证金；购买方应在过户当日且出不动产收件单时，支付210000元给出售方；购买方拟贷款300000元；房屋已设定抵押，出售方最迟于2019年7月3日前办理完毕解除抵押登记手续；若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，出售方承诺在购买方知悉之日起30个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出售方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形，则视为出售方构成根本违约；出售方构成根本违约的，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告胡光交向被告金建军支付购房定金20000元，被告金建军出具了收据。2019年6月11日，经原告胡光交、被告金建军、第三人殷琪、胡光交的女婿陈浩协商一致，债权人陈浩以其向殷琪享有的100000元债权抵做胡光交应当支付给金建军100000元购房款，为此，被告金建军向原告胡光交出具了金额为100000元的购房款收条一张。2019年6月20日，因被告金建军无资金赎房，原告胡光交出借50000元为被告垫资赎房。2019年8月28日，原告胡光交得知房屋处于查封状态无法过户后，向被告金建军、第三人殷琪发送短信，通知解除合同，并要求返还购房款。另查明，金建军与殷琪自2014年起以夫妻名义共同生活，双方财产已混同。涉案房屋于2011年12月7日已抵押给中国银行股份有限公司黄石纺织路支行，该房屋先后于2019年6月13日、2019年8月7日被黄石市西塞山人民法院查封。截至目前，被告金建军已向原告返还购房款13000元，涉案房屋仍处于被抵押和查封状态。本院认为，被告金建军与第三人殷琪以夫妻名义共同生活，双方财产混同；殷琪虽是10万元借款的名义上借款人，但实际借款金额转入被告金建军账户；经各组证据印证，被告金建军对此10万元的借款在事实上也予以认可；陈浩的债权转让行为亦符合法律规定；故原告胡光交为被告金建军合法的债权人。原、被告签订《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未违反法律法规禁止性规定，合同双方应全面履行各自义务。原告在以10万元债权折抵购房首付款基础上，为被告金建军垫资5万元用于赎房并依约向被告支付购房定金2万元，已充分履行合同义务；因被告方面原因导致房屋不能过户，已构成根本违约；故原告依照合同约定主张解除合同，并要求被告金建军退还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，原、被告签订《存量房买卖合同》第十一条约定，出售方根本违约的，出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让款20%的违约金，截至目前，被告尚有157000元购房款未返还，本院仅支持按未返还的157000元购房款的20%计算违约金。关于律师费代理费，原告因本案支出律师费10000元，双方在合同中已约定由违约方承担，故被告金建军作为违约方应承担该笔费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告胡光交与被告金建军于2019年6月3日签订的《存量房买卖合同》。二、被告金建军于本判决生效之日起十日内向原告胡光交返还购房款157000元。三、被告金建军于本判决生效之日起十日内向原告胡光交支付违约金31400元。四、被告金建军于本判决生效之日起十日内向原告胡光交支付律师代理费10000元。案件受理费4555元，保全费1605元，合计6160元，由被告金建军负担；该费用原告胡光交已预交，待本判决生效后由被告金建军直接向原告胡光交支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 杨启军审判员张琳审判员黄春华二〇二〇年六月九日书记员 刘      慧      文