山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁民申3559号再审申请人(一审被告、二审上诉人):山东宏力地产有限公司，住所地山东省潍坊高新区东风东街以南惠贤路以西（艾尼维尔院内）。法定代表人：于奎明，董事长。委托诉讼代理人:王文刚，男，该公司员工。被申请人(一审原告,二审被上诉人):刘砚刚，男，1978年10月12日出生，汉族，住山东省诸城市。被申请人(一审第三人)：徐文富，男，1952年1月6日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。再审申请人山东宏力地产有限公司（以下称宏力公司）因与被申请人刘砚刚、徐文富房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院(2019)鲁07民终2472号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。宏力公司申请再审称，1.原审判决认定申请人与被申请人徐文富、刘砚刚先后订立两个商品房买卖合同，构成“一房二卖”缺乏事实与法律依据。申请人与徐文富之间未签订商品房买卖合同，不存在商品房买卖合同关系。涉案英伦花园3-2-102号房屋总房款为1161904元，徐文富想以40万的价格购买，原审中陈述因其在申请人公司工作过，按照公司内部规定，涉案房屋是员工福利房，其已经支付了全部购房款，但未向法庭提交证据证实，相反申请人提交的2017年11月14日向徐文富之妻于金花送达的《催款函》可以看出，给予徐文富的优惠价格为1161904元，并告知若2017年11月19日前未按期交纳剩余购房款，申请人将按照9600元/平方米的价格收取房款。申请人与徐文富针对房屋价款一直未协商一致，双方是否能成立商品房买卖合同仍具有不确定性，原审法院仅以徐文富向申请人缴纳了400030元房屋意向金，就认定徐文富已经缴纳了全部购房款，进而认定申请人与徐文富之间存在商品房买卖合同关系，事实认定错误。2018年2月底，申请人与刘砚刚的妻子办理了涉案房屋交房手续，此前涉案房屋一直空置，申请人从未将房屋交付给徐文富使用，原判决认定申请人与刘砚刚签订房屋买卖合同之前，已将房屋交付徐文富使用是错误的，实际上是申请人向刘砚刚交付房屋之后徐文富撬锁非法进入的，刘砚刚应当向徐文富主张侵权损害赔偿。2。原审判决适用合同法第九十四条判令解除申请人与刘砚刚之间的《商品房买卖合同》适用法律错误。本案中，刘砚刚并不享有《商品房买卖合同》的解除权，申请人已经按照合同约定履行完毕全部合同义务，办理了网签备案并交付了涉案房屋。被申请人刘砚刚已经取得了涉案房屋的物权期待权及使用权，可以取得涉案房屋的所有权，已经实现了合同目的。申请人仅与刘砚刚签署了《商品房买卖合同》，不存在“一房二卖”的行为，申请人与徐文富关于涉案房屋是否存在买卖关系的诉讼案件尚在二审审理中，涉案房屋由徐文富撬锁进入，该行为与申请人无关，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿，法律适用错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。刘砚刚提交书面意见称，宏力公司的再审请求无事实和法律依据，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。宏力公司与刘砚刚于2017年12月12日签订房屋买卖合同之前，2017年10月18日、19日向徐文富出具涉案房屋房款收据、装修押金收据、物管费收据、生活垃圾代收费、装修费用收据等，结合告知函等证据，可以认定宏力公司与徐文富之间就涉案房屋存在买卖关系，就该房屋的争议问题直至2018年4月20日仍未解决，刘砚刚无法实际取得涉案房屋，原审法院认定宏力公司存在“一房二卖”的事实清楚。宏力公司明知涉案房屋存在争议且已出售给他人的情况下，仍与刘砚刚签订《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及合同法第九十四条的规定，原审法院认定解除涉案《商品房买卖合同》并要求宏力公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律正确。请求依法驳回宏力公司的再审请求。徐文富提交书面意见称，其系宏力公司董事长于奎明的大姐夫。英伦花园小区于2011年开始预售，徐文富为该项目的负责人，于奎明同意该小区内建大平层楼房二栋以公司内部职工购房价卖给5位公司高层管理人员。2011年5月10日徐文富与山东省艾尼维尔置业有限公司(当时宏力公司注册名称)签订预约协议一份，总价款97.7889万元，付诚意金19.5578万元，2012年2月27日宏力公司因资金紧张下发了购房补款通知，2013年因欠工程款而停工，2015年徐文富辞职，2016年1月29日经徐文富妻子于金花与于奎明协商，用房子置换高层管理人员应分的大房子并选中了B7-2-102房屋。2017年8月7日签订协议，于奎明的女儿于倩保证在徐文富全部股权卖出后协助办理涉案房屋购房手续，并于10月18日于倩电话通知销售人员孟凡敏将B7-2-102房屋按公司高层管理人员购房价2890元/平方米、总价400030元列出清单一次交齐，交足了物业管理费、生活垃圾费、装修费、装修押金，山东省艾尼维尔物业管理有限公司开了收款收据，交费后宏力公司交房人员张伟良将涉案房钥匙一套交给徐文富，徐文富将部分家具搬进楼房并种植了蔬菜。2017年11月28日宏力公司欺骗刘砚刚说房子是于奎明的，家具、蔬菜赠送刘砚刚并在看房以前撬了原房门锁，发现后徐文富于2018年4月22日向潍坊高新区公安局、房屋管理局报案，提供相关证据证实以上事实。潍坊高新区人民法院(2018)鲁0791民初831号民事判决明确判定了徐文富与宏力公司涉案B7-2-102房屋买卖合同，宏力公司将房屋二次转卖刘砚刚是诈骗和“一房二卖”的行为。请求依法驳回宏力公司的再审请求。本院经审查认为，申请人宏力公司申请再审的焦点问题是原审认定宏力公司对涉案房屋构成“一房二卖”、承担惩罚性赔偿责任是否正确。根据在案证据和原审查明的事实，刘砚刚与宏力公司于2017年12月12日签订商品房买卖合同且刘砚刚已经交付购房款；此前，宏力公司于2017年10月18日、19日已向徐文富出具了涉案房屋的房款、物管费等收据；2018年4月20日，宏力公司仍向徐文富之妻于金花出具告知函，可以认定宏力公司与徐文富之间就涉案房屋存在买卖关系，并就涉案房屋的买卖问题存在争议，直至2018年4月20日，双方之间的争议仍未解决。原审判决认定宏力公司在向刘砚刚出售涉案房屋之前，已经与徐文富之间就涉案房屋存在买卖关系，并且因为宏力公司与徐文富之间存在争议，致使刘砚刚无法实际取得涉案房屋，刘砚刚与宏力公司之间的商品房买卖合同目的无法实现，认为宏力公司存在一房二卖的行为具有事实依据。故原审法院支持刘砚刚要求解除涉案商品房买卖合同以及宏力公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请具有事实和法律依据。申请人称“不存在一房二卖的行为”“申请人与徐文富针对房屋价款一直未协商一致，双方是否能成立商品房买卖合同关系仍具有不确定性”“认定申请人与徐文富之间存在商品房买卖合同关系，事实认定错误”等事由无法解释其为徐文富出具涉案房屋收款收据等事宜，本院不予支持。申请人称“涉案房屋由徐文富撬锁进入涉案房屋，该行为与申请人无关”等内容并无证据证实，原审判决适用合同法第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决解除刘砚刚与宏力公司签订的《商品房买卖合同》、宏力公司承担刘砚刚已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律正确。综上，宏力公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回山东宏力地产有限公司的再审申请。审判长  王宝恒审判员  冯 波审判员  杜 磊二〇二〇年六月二十四日法官助理肖俊书记员王福梅