广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12035号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖勇，男，1976年7月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪萍，广东翰锐律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖长平，男，1972年3月17日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：周山新，广东正觉律师事务所律师。上诉人赖勇、肖长平因租赁权转让合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赖勇上诉请求:1.撤销一审判决，改判肖长平向赖勇支付转让费336000元，并从2018年11月9日起每日按转让费的千分之一计算违约金至实际清偿之日止；2.本案一审、二审诉讼费用由肖长平承担。事实和理由：一、肖长平应按协议约定向赖勇支付转让费336000元。一审判决认定双方履行协议一个月，从而判决肖长平只需支付该月转让费用15000元，属认定事实不清和法律依据不足。双方协议约定，涉案商铺的转让费为336000元，转让后店铺原有的装修、装饰及其他所有设备、物品等全归肖长平所有。肖长平在签订协议时称资金周转困难，提出以分期支付的方式支付转让费，原则上分18期，每月不低于15000元，该约定并非表示每月的转让费就是15000元，也没有表示实际使用多少个月就按多少个月来支付转让费。协议中约定的转让费共计336000元应视作一个整体，店铺转让协议约定的是一篮子转让，是没有转让期限的，因此无论肖长平实际使用多长时间，肖长平都应当按协议约定支付全部的转让费。二、由于肖长平无理突然终止履行转让协议，造成赖勇严重的经济损失，应当判令肖长平按照协议的约定支付违约金。首先，因肖长平突然终止协议，店铺处在无法正常经营的状态，赖勇只能自行支付2018年12月的租金，但实际赖勇无任何收益。其次，在肖长平违约后，赖勇不可能继续每月白白支付租金，因此只能尽快寻找租户接手，但当时正逢春节前夕，商业街的人流量急剧减少，赖勇只能以138000元的价格转让商铺，这与肖长平约定的转让费之间存在198000元的巨大差额。可见，由于肖长平的违约行为造成赖勇严重的经济损失。关于违约金标准的问题，转让协议第八条己有明确约定，退一步讲，若法院不支持肖长平支付全部转让费的诉请，理应根据约定判令肖长平按照每日以转让费336000元的千分之一的标准支付违约金，以维护赖勇的合法权益。综上，请求二审支持赖勇的上诉请求。肖长平二审辩称：不同意赖勇的上诉意见。一审判决认定事实不清，赖勇已经承认商铺转让费是商铺装饰装修、厨房设备、空调等附属物品的转让，不涉及商铺租期，且转让费的支付期限并不等同于可经营期限，因此336000元的转让费在无法确定经营期的情况下，对肖长平来说是不确定，这是造成肖长平不安并终止协议的原因。另外，肖长平通知赖勇解除转让协议，并将商铺钥匙交给赖勇，赖勇已租给了案外第三人，可见商铺内的物品没有被荒废和丢弃，赖勇实际没有产生损失。综上，肖长平是根据合同法的规定解除双方之间的转让协议，合同法的设置本身就是为了当事人解除合同而存在的，一审对合同解除的原因认定有误。肖长平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判赖勇返还合同保证金30000元以及已经支付的电费6000元，并从2018年12月1日起以30000元为基数按年利率6％的标准支付违约金；2.赖勇承担反诉全案诉讼费。事实和理由：一、一审判决忽略了合同已经书面通知解除，且赖勇还将涉案店铺转让给第三方，这表明赖勇也已经认可了合同解除的事实。肖长平在2018年11月18日已经书面通知赖勇，明确表示解除合同的意思。从赖勇一审庭审陈述及提交的有关证据材料可知，赖勇在接到肖长平的解除通知后不久还接收店铺钥匙，并自行向案外人罗某支付租金，接着将案涉店铺转让给第三方卢某。这些行为表明双方对解除店铺协议的事实是予以认可的。而赖勇一直没有在合法的期限内通过法定的途径提出异议。因此，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，法院忽略这些情况就是事实认定的错误，必须纠正。二、既然双方已经解除合同，一审判决认定肖长平解除协议属反悔违约就没有事实依据和法律依据。肖长平在2018年11月18日已经将解除的通知和解除的理由告知赖勇，赖勇没有在3个月内请求法院或仲裁机构认定肖长平的解除协议事由是否成立。因此，一审法院审理赖勇接到解除通知书五个月之后才提出的异议没有事实依据和法律依据，属适用法律错误。当然，如果赖勇在肖长平通知解约后三个月内向法院要求审理肖长平的解约事由的话，导致涉案协议无法继续履行的责任也在赖勇。从《店铺转让协议》内容看，合同涉及的费用最主要的就是转让费，但该协议不等于租约，因为该协议连租金都没有明确。在支付了如此高昂的转手费之后，却无法确认商铺的产权是否清晰，无法确定赖勇是否有合法转租的权利，这势必会令肖长平感到不安。加上肖长平多次催促赖勇尽快约谈商铺产权人好达成新的《租赁协议》，但赖勇都找各种理由拖延，如此暧昧的态度更加深了肖长平的不安。也就是说，在无法与房东签订以肖长平为承租人的租赁合同之前，肖长平就如同抱着个不知何时不知何处会爆炸的炸弹一样，毕竟无转租权利的承租人非法转租收取钱财后一走了之，房东上门以无签订租赁协议为由要求立即搬离的新闻案例不在少数。一审判决认为肖长平“未提供证据证明其在接收商铺后存在履行协议的障碍”的认定也是混淆不清的，因为履行《店铺转让协议书》看上去确实是没有任何障碍，但履行协议书的前提是肖长平对商铺的使用权必须得到充分的保证。只有与房东签署属于肖长平自己的《租赁协议》才能万无一失。现赖勇未按约定促成肖长平与房东签订协议，使得肖长平在使用商铺过程中存在的权利无法得到保障，所以肖长平发书面文字信息要求解除合同也是合理合法的，而赖勇收回钥匙的行为及表示其同意解除合同。既然双方协商解除了合同，那就理应退还肖长平的保证金。根本不存在肖长平需按照协议约定向赖勇支付转让费的问题，亦不存在肖长平逾期支付转让费需承担违约责任的问题。三、一审判决在处理问题上违反公平原则。涉案合同从签订到解除仅仅39天，就算肖长平10月9日签合同后就进驻店铺，11月18日发短信要求解除，不久赖勇就拿回了钥匙及表示同意解除合同，店铺交到肖长平手中就一个月的时间，而肖长平已经交了6900元的租金和6000元的电费，也交了30000元的保证金。若按一审判决，肖长平还需要支付15000元的转让费，则其使用店铺一个月的时间就支付了57900元的代价，这不仅仅是不合理，而是有点欺人了。综上，一审判决罔顾赖勇在收到短信不久就拿回钥匙并已转租出去的事实，属于事实认定错误，否认肖长平解除合同事由属于有法不依，是适用法律错误，应予以纠正。赖勇二审辩称：一、对肖长平的上诉理由不予认可，一审判决认定肖长平在合同履行过程中确实存在违约事实，该认定正确。肖长平不能通过单方面发出书面通知而解除双方的转让协议，因为发出通知的一方必须享有解除权，而肖长平作为违约方，不享有解除合同的权利，故其主张赖勇没有在三个月内提出异议的抗辩理由不能成立。二、赖勇在肖长平毁约后接受钥匙，并在2019年1月再次转让，这并不代表赖勇同意与肖长平解除合同，只是赖勇作为守约方为避免损失扩大才接受钥匙继续出租，亦不代表赖勇认可肖长平的违约事实。一审判决认定肖长平违约并对其反诉请求予以驳回正确。三、一审判决仅支持15000元的转让费，没有达到守约方有权得到赔偿的标准，违反填平原则。肖长平给赖勇造成的损失是可以计算的，一方面包括赖勇虽然后期再次转租，但由于市场变化导致产生转让费差额198000元；另一方面，由于肖长平的毁约，赖勇支付了2018年12月和2019年1月两个月的租金，租金每月6900元，上述损失共计211800元。根据合同法的规定，守约方的损失是正常履行合同的情况下可获得的利益，包括可得利益，肖长平若按照合同履行则赖勇可以获得336000元的利益，但现在赖勇不但没有收到上述款项，还额外支付了两个月的租金。综上，赖勇要求肖长平按照合同约定支付转让费336000元，符合填平损失的赔偿原则。因本案纠纷，赖勇于2019年5月13日诉至一审法院，请求判令：1.肖长平向赖勇支付转让费336000元，并从2018年11月9日起每日按转让费的千分之一计算违约金至实际清偿之日止；2.本案诉讼费用由肖长平承担。肖长平向一审法院提起反诉请求：1.赖勇向肖长平退还合同保证金30000元以及已经支付的电费6000元，并自2018年12月18日起，按照应退金额千分之一的比例支付违约金（以30000元为限额）；2.赖勇承担本案诉讼费及反诉费。一审法院经审理查明：2018年10月9日，赖勇（甲方、转让方）与肖长平（乙方、顶让方）签订《店铺转让协议书》，约定：1.甲方同意将自己位于广州市番禺区大石路街朝阳路商业二街19号的店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用（或者乙方直接同业主直接签订租赁合同，与甲方无关）；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；4.乙方向甲方支付转让费336000元，以上转让费原则上乙方分18个月分期每个月付给甲方，每月不低于15000元，上不封顶，直至把以上转让费全部付清为止；5.转让合同签订后乙方向甲方支付转让保证金30000元，乙方把所有转让费全部交完给甲方后，转让保证金无息退还给乙方；甲方有义务协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续；甲方保证该店铺为甲方合法拥有，甲方拥有完全、有效的处分权；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；合同签订后，如乙方中途反悔不经营本店铺，甲方有权没收其保证金并追究乙方法律责任；如甲方中途反悔收回店铺，乙方可以向甲方追偿双倍保证金，并追究其法律责任；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，甲方可以没收乙方所交转让金，如果因甲方原因导致转让终止，甲方同样承担法律责任；9.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方；10.本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。肖长平确定赖勇已支付保证金30000元。肖长平进驻商铺后，于2018年11月14日代赖勇缴纳11月租金6900元。双方确认未办理交接手续。2018年11月18日，肖长平向赖勇发送短信通知，告知赖勇：自签订《店铺转让协议书》后，你一直未将你与房东签订的合同拿来确认，房东也不给我看合同，店铺权属不清，我决定不要了，店铺的钥匙在你接到短信后可以随时直接到我这里拿，你还需要退还保证金30000元及垫付的5000元电费。2018年11月25日，赖勇向肖长平发送短信通知，要求肖长平自两天内按照协议约定支付转让费，否则，将按协议第8条约定解除合同及追究相关法律责任。2018年12月2日，赖勇缴纳12月租金6900元。2019年1月12日，赖勇、冉兴江作为甲方将涉案店铺转让给案外人。另查明，赖勇与胡纯等二人于2018年1月27日签订《店铺转让协议书》，约定胡纯二人将涉案商铺转让给赖勇，赖勇享有胡纯二人在原租赁合同中所享有的权利义务，租期到2020年10月1日止，转让费30万元。一审庭审中，赖勇主张转让费336000元的构成包含店铺装饰装修、厨房设备、空调、食品等。肖长平认为不包含食品，其他内容确认。双方确认商铺交还时亦未办理交接手续。肖长平主张赖勇返还电费，但未就此提供证据。关于违约金的约定，肖长平认为违约金约定过高，请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。一审法院认为，赖勇与肖长平签订《店铺转让协议书》，约定由赖勇将涉案商铺转让给肖长平，并由肖长平履行赖勇对业主的所享有的权利义务。肖长平支付保证金30000元后，依据上述签订的协议进驻商铺，并于2018年11月4日缴纳了11月的租金6900元。可见，双方已开始履行上述协议。肖长平于2018年11月18日向赖勇发送短信，以商铺权属不清为由告知不要涉案商铺，同时退回商铺钥匙，赖勇其后接收了商铺钥匙，并于2018年12月2日以自己名义缴纳当月租金。则双方以各自的实际行为终止履行上述店铺转让协议，双方协议已解除。肖长平认为商铺权属不清要求退还商铺，但未提供证据证明其在接收商铺后存在履行协议的障碍，故其要求退还商铺已构成违约。根据双方协议，肖长平中途反悔不经营商铺的，赖勇有权没收保证金。故肖长平请求赖勇退还保证金，一审法院不予支持。赖勇要求肖长平支付全部转让费336000元，但合同仅履行了1个月就已解除，根据解除合同的法律后果，未履行的无需履行，且赖勇亦已收回商铺自行经营一段时间后，并再次转让给案外人，协议约定的转让费已失去等价物，故赖勇该项诉请一审法院不予支持。但肖长平进驻商场后已缴纳一个月的租金，视为双方履行协议一个月，根据协议约定，肖长平应当支付该月的转让费15000元。合同约定了逾期支付转让费的违约金，但未约定每月支付转让费的时间，故以每月30日为支付当月款项的最后期限，肖长平认为违约金过高，请求调低，一审法院酌情调整违约金标准为年利率6%，则肖长平应自2018年12月1日起以15000元为本金按照年利率6%的标准支付违约金至实际清偿之日。肖长平要求赖勇退还支付的电费，但未提供任何证据，应承担举证不能的责任，故对其该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，于2019年12月16日作出如下判决：一、肖长平于本判决发生法律效力之日起十日内向赖勇支付转让费15000元及违约金（自2018年12月1日起，按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日）；二、驳回赖勇其余诉讼请求；三、驳回肖长平其余反诉请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6340元，由赖勇负担6057元，肖长平负担283元；反诉受理费725元，由肖长平负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，赖勇提交2019年1月缴纳租金的收据，拟证明因肖长平的违约导致赖勇额外支出了2018年12月和2019年1月的租金。肖长平对此质证称：对证据的真实性予以确认，由于肖长平已经不继续承租涉案商铺，而赖勇基于与案外人的租赁合同约定支付租金也是应该的，这样才能保证其租赁期限。双方在二审中确认如下事实：1.双方在签订《店铺转让协议书》前，赖勇已经向肖长平出示过赖勇与胡纯等二人签订的《店铺转让协议书》；2.赖勇于2018年10月9日将涉案商铺交付给肖长平使用，肖长平在涉案商铺中开展了经营活动；3.肖长平在2018年11月18日发出短信后的一周左右，将涉案商铺的钥匙交给中间人转交赖勇。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于双方签订的《店铺转让协议书》的解除及过错方。首先，根据双方在《店铺转让协议书》中的约定，赖勇保证肖长平同等享有赖勇在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，但并未约定赖勇需促成肖长平与业主重新直接签订租赁合同，且肖长平在二审中也确认其在签订上述协议书前已经查阅赖勇与上一手承租人的转让协议，其应该清楚涉案商铺的租赁情况及剩余租期，并基于该租赁情况及剩余租期而与赖勇进行协商才达成上述协议书。肖长平在进驻涉案商铺后已经开始实际经营，在其未提交任何证据证明履行上述协议书存在障碍的情况下，其以涉案商铺权属不清、无法确定经营期限为由要求退还商铺并要求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审认定肖长平已构成违约并无不当，肖长平不享有合同解除权。虽然肖长平要求解除合同的意思表示已经到达赖勇处，但不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。其次，虽然肖长平发出解除通知的行为不产生合同解除的效果，但因肖长平已经向赖勇交还涉案商铺，不愿再继续经营，而赖勇接收后又重新将涉案商铺转让给案外人并已实际交付。由此可见，双方以自身行为表明《店铺转让协议书》无法再继续履行，已经实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的《店铺转让协议书》已经实际解除，涉案商铺亦已再次转让给案外人，故赖勇要求肖长平支付全部转让费336000元，缺乏事实和法律依据。一审认定肖长平应向赖勇支付一个月的转让费15000元，已经充分考虑上述协议书的履行情况、原租赁合同的剩余租期以及转让费的性质，认定合法合理，处置得当，本院予以维持。《店铺转让协议书》约定逾期支付转让费的违约金标准为每日千分之一，明显过高，一审酌情调整为年利率6%并无不当，本院予以维持。本院前文已述肖长平是违约方，而《店铺转让协议书》明确约定肖长平若中途反悔不经营涉案商铺，赖勇有权没收保证金，一审据此对肖长平要求退还保证金30000元及支付保证金的违约金的请求不予支持，合法有据，本院予以维持。现有证据未能显示肖长平已向赖勇支付电费6000元，现肖长平要求赖勇予以退还，一审对此不予支持合法合理，本院予以维持。综上所述，赖勇、肖长平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7065元，由上诉人赖勇负担6340元，上诉人肖长平负担725元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年六月二十九日书记员 莫善友郭俏