新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终222号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中油（新疆）石油工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：黄鹤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴琴，新疆瀛华律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：克拉玛依朗墨光电科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：骆琴琴，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓黎，新疆惠和律师事务所律师。 上诉人中油（新疆）石油工程有限公司（以下简称中油公司）因与上诉人克拉玛依朗墨光电科技有限公司（以下简称朗墨公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日开庭进行了审理。上诉人中油公司的委托诉讼代理人吴琴，上诉人朗墨公司的法定代表人骆琴琴及委托诉讼代理人王晓黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中油公司的上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，改判支持中油公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、中油公司与朗墨公司签订的《房屋租赁合同》及《补充变更协议》应属有效，一审法院判决认定合同无效存在错误。1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”上述规定是管理性规定，而非效力性强制性规定，一审法院适用上述法规认定合同无效属于法律适用错误。2．中油公司就本案所涉租赁场所坐落于同一地块上的其他租户租赁场所，已与克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局签署了租赁合同，并缴纳了的土地租赁金。即国土资源管理部门对涉案土地是同意作为商业用途对外出租的。朗墨公司承租场地未签订《国有土地使用权租赁合同》并交纳土地租赁金不可归责于中油公司，涉案租赁场所是否签订《国有土地使用权租赁合同》、相应土地租赁金是否实际交纳，对双方租赁合同效力未构成实质性影响，一审法院认定中油公司出租行为无效存在错误。二、一审法院对房屋、场地占用使用费及水电费用存在遗漏，计算有误。1.2016年4月27日双方签订房屋及场地租赁合同前，中油公司已将案涉租赁场地和房屋交付于朗墨公司，如双方合同无效，则朗墨公司应参照双方合同约定的租金标准计算其实际使用土地期间的费用。朗墨公司实际占有使用日期至少应自2016年4月27日起算，计算至2019年8月31日为40个月，朗墨公司应支付房屋、场地占有使用费1,012,376.67元［（153,713元+150,000元）：12个月×40个月］，扣减朗墨公司已支付的200,000元，朗墨公司还应支付812,376.67元，一审法院仅计算2017年3月1日至2019年8月31日期间房屋、场地占用使用费759,282.50元存在错误。2．中油公司一审中起诉要求朗墨公司腾退房屋和场地，并要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费及水电费，而在一审诉讼期间至今朗墨公司仍实际占用房屋场地，一审判决对房屋场地占有使用费用仅计算至2019年8月31日，而对其后的占有使用费用及水电费未予审查确认，对中油公司的诉求存在遗漏。三、中油公司与朗墨公司签订的租赁合同应为有效，朗墨公司逾期不支付房屋租金和水电费事实清楚明确，一审法院对中油公司主张的违约金应支持而未支持错误。四、中油公司未同意朗墨公司对租赁场所进行打地坪，是否打地坪和消防改造系朗墨公司租赁房屋和场地后根据自身经营所需而进行的改造，即使中油公司同意过，根据双方合同约定，改造费用也是由朗墨公司自行承担，且朗墨公司一审提供的证据并不足以证实其打地坪和消防改造的费用，一审判决中油公司承担朗墨公司直接损失1,429,664.80元错误。五、一审判决认为“中油公司与朗墨公司就是否解除合同，解除合同后如何赔偿损失尚存争议，中油公司虽经通知断水断电，仍然侵犯了朗墨公司的合法权益，应当向朗墨公司赔偿损失”。因朗墨公司长期拖欠租金、水电费，经中油公司多次催缴不付，中油公司采取断水、断电措施系为维护自身合法权益采取的合法抗辩行为，一审判决中油公司向朗墨公司承担停水停电损失54,157元存在错误。 上诉人朗墨公司对上诉人中油公司的上诉请求辩称，其不认可中油公司提出的上诉请求，理由如下：第一，原审判决认定双方签订的房屋租赁合同及补充变更协议无效正确，不存在法律适用错误。第二，坐落于永红路73号同一地块上的其他租赁场所，因中油公司在克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局办理了相关手续，缴纳了土地出让金，获得了商业用途的批准，但中油公司报批的土地和案涉的土地不是一块土地，当初中油公司就是用已经办理手续的租赁合同蒙混过关，让国土资源局认为涉案租用的土地也办理了相关手续缴纳了相关费用，但是合同履行一段时间之后，国土资源局查清了这个事实，发现涉案土地不具备商业功能，所以中油公司不仅欺骗了郎墨公司还欺骗了上级主管部门。第三，关于场地占用使用费的问题，尽管2016年4月双方就签订了合同，但双方在2018年1月又签订了一份补充协议，中油公司同意朗墨公司自2017年的3月1日开始支付费用，所以原审判决要求朗墨公司支付自2017年3月1日起至2019年8月31日期间的场地、房屋占用费与事实相符。第四，关于朗墨公司对租赁场所进行规整和改造的行为，首先朗墨公司开办市场经过了政府相关部门的同意，对市场的规整和改建，事先也经过了中油公司的同意，朗墨公司对市场的规整和改建行为是其经营市场必需的。不进行适当的规整和改造市场无法正常经营，因此中油公司认为朗墨公司整合改造市场的行为不是经营范围所需，没有事实依据。关于停水停电的损失问题，中油公司停水停电违法，应赔偿朗墨公司的损失。 上诉人朗墨公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中油公司要求朗墨公司支付138,551.80元水费的诉讼请求，支持朗墨公司要求中油公司对租赁场地和房屋进行改造和翻修支出的费用890,405元以及新建安检门、露天彩钢棚、彩板房支出的费用1,136,209元。事实与理由：一、中油公司要求朗墨公司支付138,551.80元水费证据不足。原审判决认定用总水表数减去洗车房和裕丰园餐厅的水表读数就是朗墨公司所用的水表读数，证据不足。第一，中油公司在交付场地和房屋时，并未给朗墨公司单独安装水表，也没有和朗墨公司交接总水表读数。第二，中油公司所说的总水表读数，究竟是哪个时段、哪些用户的用水量，中油公司均没有举证加以证实，因此以原审判决中中油公司所谓的总水表读数作为朗墨公司用水量的计量依据和本案没有关联性，中油公司就该项诉求证据不足，且证据不足的原因是因为中油公司怠于履行交接义务造成的，中油公司应承担对其不利的后果，无权要求朗墨公司支付138,551.80元水费。二、中油公司应赔偿因土地性质不符合约定给朗墨公司造成的租金损失234,667元。朗墨公司和中油公司在租赁合同中约定，租赁物用途为商业，双方真实意思表示是，租赁场地和房屋可作为商业经营场地使用，办理相关的营业执照，在合同履行初期，部分商户凭中油公司出具的证明和克拉玛依市民政局出具的证明，办理了营业执照，但是自2017年年底至今，克拉玛依市场监督管理局就不再给案涉市场内的经营户办理营业执照，理由是市场内的土地性质是划拨工业用地，不允许用于商业经营，朗墨公司将这一事实反映给中油公司，中油公司承诺会尽快办理土地性质变更，以保证合同顺利履行，在这个基础上，朗墨公司与中油公司才于2018年1月9日签订了《补充变更协议》。朗墨公司部分门面房无法出租与经营户无法办理营业执照有直接的因果关系。三、原审判决认定朗墨公司未提交证据证实其新建门面房、彩板房门面房、构建露天摊位及露天彩钢棚未经中油公司同意及政府许可，与事实不符。朗墨公司将租赁场地及房屋改造成市场经过了政府部门的许可，民政局许可的范围就包含了朗墨公司经改造的门面房、露天摊位和彩钢棚。原审判决认定朗墨公司未提交证据证实建造上述设施经中油公司和政府的许可是完全错误的。 上诉人中油公司对上诉人朗墨公司的上诉请求辩称，第一，涉案场地水表对外出租时安装起始读数是零，该水表供应涉案场地的用水以及案外洗车房和裕丰园餐厅，朗墨公司租赁场所的用水是通过从总水表的读数扣减洗车房和餐厅用水，即为朗墨公司的用水数量。第二、郎墨公司所称的房屋用途不符合约定，造成租金损失的事实不存在。根据一审查明朗墨公司存在未经政府规划审批、领取市场登记证，违法开办农贸市场的情形，市场经营户不能办理执照的原因并非是因为土地性质，地块上市场外的其他经营户均可以办理营业执照，也能说明这个问题。且朗墨公司也无任何的证据可以证实其商铺未能出租的原因是因为不能办理营业执照所致。第三，中油公司和政府从未许可朗墨公司改造新建市场门面房，扩建构建露天摊位，2016年3月2日的证明出具于双方租赁合同订立之前，在出具这个证明的时候，由于证明事项所依附的租赁事实尚未形成，证明内容并不发生任何效力，在之后约两个月后的2016年4月27日，双方订立的租赁协议中，也没有将这个证明作为租赁合同的组成部分，并且从证明内容来看，中油公司也仅是表明同意承租方对场地进行规整，并按照国家法律法规、消防等要求即克拉玛依规划要求进行装修，并未同意其私搭乱建改造新建市场门面房和露天摊位。一审法院驳回其新建彩板房、露天彩钢棚、改建门面房、构建露天摊位等的改建、改扩建费用的判决正确。 中油公司向一审法院的诉讼请求：1．依法判令解除中油公司与朗墨公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》和《补充变更协议》，判令朗墨公司向中油公司支付房屋租金283,270.53元、违约金66,805.79元、场地租金276,428.02元、违约金65,192.07元，电费163,240元、水费138,551.8元，合计993,488.21元；若合同无效，则参照合同支付占有使用费和水电费；2．朗墨公司三十日内搬离并腾出租赁房屋、场地，向中油公司交还租赁房屋及场地。 朗墨公司向一审法院的反诉请求：1．判决中油公司赔偿因土地性质不符合约定给朗墨公司造成的损失234,667元；2．中油公司赔偿因停水停电、围堵市场给朗墨公司造成的损失54,157元；3．中油公司赔偿朗墨公司直接损失3,506,278.80元；以上合计3,795,102.80元。 一审法院认定事实：中油公司对克拉玛依市永红路西侧南端02-33-01号土地取得了国有土地使用权证，该宗土地用途为工业，使用权类型为划拨。2016年3月2日，新疆石油工程建设有限责任公司（以下简称油建公司）路桥事业部给朗墨公司出具证明一份，载明：“兹有克拉玛依朗墨光电科技有限公司租赁我单位克拉玛依区永红路73号地段进行商业营业，经双方协商确定同意承租方克拉玛依朗墨光电科技有限公司对场地进行规整，并按照国家法律、法规、消防等要求及克拉玛依规划和规范要求进行改造和装修。”2016年4月27日，油建公司（作为甲方）与朗墨公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》各一份，约定甲方将克拉玛依永红路73号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）租赁给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日。房屋租金第一年250,000元，第二至五年每年300,000元；场地第一年120,000元，第二至五年每年150,000元；租金每年5月1日前通过银行转账支付。合同第6.1条约定，租赁房屋经营期间的水、电费用由乙方承担，具体缴纳标准执行油田公司所属收款单位规定的价格，其中水、电费用按实际计量数计算。第6.7条约定租赁期间房屋修缮、水、电、暖设施改造项目由乙方自行组织实施。改造工程实施前必须征得甲方许可，原则上不允许破坏房屋主体结构和擅自扩建房屋，改造修缮完成后的设施必须满足行业主管部门要求和安全环保使用标准。合同第9条违约责任第9.2.2约定：乙方逾期支付租金，应每日向中油公司支付应缴纳费用总额0.5‰的滞纳金。合同第10条变更与解除第10.1.1条约定：乙方不按合同约定交纳房租及水、电费，经延期15日后，经甲方催告发函无效，甲方有权单方面解除合同。合同第12条特殊约定：承租方应服从政府的规划要求，若需拆迁，无条件服从，乙方相关补偿执行新土政法字［2000］08号文第二十三条规定。甲方不承担因此造成的经营损失，但同意退还剩余租期乙方已交纳的租金和合同履约保证金（扣除欠费后）。朗墨公司租赁上述房屋和场地后，用于开办菜市场。2016年9月10日，克拉玛依区市民政局出具证明一份，内容为朗墨公司承租油建公司位于永红路73号的院子，经改造做市场使用，现予于编号：……以上编号均为临时编号，只能做办理工商营业执照时证明，不能办理其他事项。2016年9月26日，油建公司（作为甲方）和朗墨公司（作为乙方）签订《补充协议》，就2016年4月27日签订的合同内容进行补充变更：……2、原合同第7.4.5条“私自整体转租或转借房屋时，未经甲方同意，甲方有权解除合同，合同履约金不予退还。”现补充变更调整为：因经营需要和工商行政管理部门要求的，经甲方核实无误的，允许乙方对所承租的标的物进行合法转租，按照谁转租、谁主管的原则，乙方应承担主体管理职责及一切经营风险和法律后果。3、原合同补充条款：在未取得甲方的同意和政府许可的前提下，乙方单方面对承租的标的物进行扩建和改建的乙方应承担一切风险责任和后果；如遇政府规划需要征用乙方所承租的标的物，应无条件服从，同时，对单方面进行改建、扩建的设施进行自行拆除和恢复原貌，并承担所有处罚经济责任和损失。2017年8月22日，油建公司路桥事业部向朗墨公司发出催缴通知催收租金，朗墨公司蔡忠平次日收到并在催收通知上书写“未交费原因：房屋至今未完全交付我方”。2017年10月19日，油建公司路桥事业部再次催收租金，朗墨公司于2017年11月17日向中油公司支付租金200,000元。2017年11月29日，土地储备中心通知油建公司于2017年12月8日前往该中心办理案涉土地储备事宜。2018年1月9日，油建公司（作为甲方）和朗墨公司（作为乙方）又签订《补充变更协议》，就2016年4月27日签订的合同内容再次进行补充变更。将租赁期限变更为2017年3月1日至2022年2月28日。将《房屋租赁合同》中暖车房从租赁物中去除。将《房屋租赁合同》的租金调整为每年153,713元，将《场地租赁合同》的租金调整为每年150,000元。租金结算调整为每年3月1日前支付。2018年4月19日，油建公司（系新疆石油工程建设有限责任公司、新疆石油工程设计有限公司唯一投资人）正式发布《关于新疆石油工程建设有限责任公司和新疆石油工程设计有限公司实施合并重组的通知》，通知新疆石油工程设计有限公司吸收合并新疆石油工程建设有限责任公司，并将新疆石油工程设计有限公司更名为“中油（新疆）石油工程有限公司”注销油建公司。2018年5月29日，克拉玛依市市场监督管理局准予油建公司变更名称登记为“中油（新疆）石油工程有限公司”，准予变更经营范围、法定代表人登记。2018年9月3日，克拉玛依市市场监督管理局准予油建公司注销登记。油建公司债权债务由中油公司承继。2018年9月4日，朗墨公司骆琴琴签收了2017年11月29日土地储备中心向油建公司发出的办理案涉土地储备事宜的通知。同日，朗墨公司蔡忠平签收油建公司路桥事业部向朗墨公司发出的通知：因土地储备中心将案涉土地纳入国土储备范围，其公司无法继续履行租赁合同，要求朗墨公司依据合同及朗墨公司出具的承诺书第三条约定，无条件服从政府规划需要，于一个月内搬离案涉土地并办理土地交接手续。通知书的附件为承诺书。2018年9月14日，中油公司通过新疆维道律师事务所向朗墨公司发送律师函，告知朗墨公司终止合同。2018年9月18日，中油公司在克拉玛依日报发布通告，告知朗墨公司，因土地储备中心将案涉土地纳入国土储备范围，需终止租赁合同，望朗墨公司积极配合，在通告之日起15日内搬离和撤出，逾期将采取停水停电措施。2018年9月27日，中油公司向朗墨公司发出《关于解除房屋租赁合同及关联合同的告知书》，告知因朗墨公司超出宽限期10个月未支付租金及水、电费，中油公司依据合同第10.1.1条单方解除合同。中油公司另在案涉场地张贴了上述告知书。2018年10月9日，中油公司对案涉场地停电，次日停水，期间造成市场内商户损失，停水停电21天后恢复。2018年10月11日，中油公司再次向朗墨公司发出催缴通知未果。2018年10月15日，中油公司在案涉场地向市场商户张贴《关于对本公司所属场地房屋封闭的通告》，通知租户朗墨公司经多次催告未支付租金，中油公司已行使单方解除权，朗墨公司仍继续非法侵占，为保证国有资产不流失，中油公司计划于2018年10月25日对场地进行封堵，请各位商户2018年10月25日前搬离。经询问，朗墨公司称民政局说办市场不需要其他审批，故其未办理其他手续。其将部分车库改成了门面房，在租赁场地上构建了露天摊位、扩建了彩板房。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中油公司将以划拨方式取得的土地出租给朗墨公司，未办理相关手续并缴纳费用，按照上述法规规定，该出租行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中油公司违反行政法规的强制性规定与朗墨公司签订案涉合同，其在主观上存在明显过错，中油公司对此应当承担全部责任。合同无效赔偿损失的范围限于信赖利益的损失。信赖利益，是一方基于另一方订约的合理信赖而产生的利益。信赖利益的损失，即一方的行为使另一方足以相信合同能够成立或者生效，另一方为订立和履行合同付出的费用和代价，因相对方在缔约中的过失行为致合同无效所遭受的实际损失。对信赖利益损失的赔偿，是使当事人恢复到合同未曾发生时的状态。受法律保护的信赖利益，必须是基于合理的信赖而产生的利益。信赖利益损失赔偿包括：为缔结合同和履行合同而支付的合理费用。对中油公司主张的租金，因合同无效，依法不予支持。对于中油公司主张的违约金，因合同无效，违约条款亦属无效条款，一审法院亦不予支持。因朗墨公司已经实际占用使用土地，应向中油公司支付使用土地期间的费用，具体标准可参照双方合同约定的租金标准计算，自2017年3月1日至2019年8月31日，朗墨公司应支付房屋、场地占有使用费759,282.50元［（153,713元＋150,000元）÷12个月×30个月］。中油公司因合同已经收取的租金200,000元，应当向朗墨公司返还；但朗墨公司应参照合同约定的租金数额支付占有使用费，200,000元可从应付占有使用费中扣减，朗墨公司还需支付559,282.50元。朗墨公司实际使用期间产生的水、电费亦应由其负担，根据朗墨公司当庭确认的电能表读数1855，按朗墨公司认可的0.55元/度计算，朗墨公司应支付电费163,240元（1855×800/5A×0.55元/度）。根据中油公司提供的水表读数和主张的水费标准，朗墨公司应支付水费138,551.80元［（总表53760-洗车房8369-裕丰园8930）×3.80元/立方米］。朗墨公司辩称水费不应按照油田标准计费以及还有其他商铺共用总表。因《关于城市供水事实分类水价有关事宜的通知》中石油石化用水价格为每立方米4.22元，双方合同约定水费缴纳标准执行油田公司所属收款单位规定的价格，而中油公司为油田企业，故中油公司主张按照3.80元计算水费并无不当；朗墨公司对于还有其他商铺共用总表未提供证据证实；一审法院对其辩解理由依法不予采信。朗墨公司主张其市场内新建门面彩板房20套、露天彩钢棚、安检门支出890,405元，打地坪支出1,086,049.80元，翻修改造租赁房屋支出1,136,209元，水电改造支出149,200元，改建前后门支出37,915元，修建便民道路支出31,500元，消防改造支出125,000元。中油公司称朗墨公司改、扩建并未经过其同意，且未经审批。根据本案查明，2016年3月2日，中油公司出具的证明载明：“经双方协商确定同意承租方克拉玛依朗墨光电科技有限公司对场地进行规整，并按照国家法律、法规、消防等要求及克拉玛依规划和规范要求进行改造和装修。”可见中油公司同意朗墨公司对场地进行规整并按规定进行消防改造等。朗墨公司主张的打地坪支出1,086,049.80元、消防改造支出125,000元，有施工合同和合同相对方出具的收据予以证实，且经中油公司同意，一审法院依法予以支持。改造水、电支出的149,200元，改建前后门支出的37,915元，修建进入租赁场所的道路支出的31,500元，确系正常使用租赁场地所需，且有施工合同和合同相对方出具的收据予以证实，一审法院依法亦予以支持。以上费用共计1,429,664.80元。双方合同第6.7条约定租赁期间房屋修缮、水、电、暖设施改造项目由乙方自行组织实施。改造工程实施前必须征得甲方许可，原则上不允许破坏房屋主体结构和擅自扩建房屋。双方2016年签订的《补充协议》约定在未取得甲方的同意和政府许可的前提下，朗墨公司单方面对承租的标的物进行扩建和改建的乙方应承担一切风险责任和后果；对单方面进行改建、扩建的设施进行自行拆除和恢复原貌，并承担所有处罚经济责任和损失。可见中油公司并未允许或默许朗墨公司擅自改、扩建。现朗墨公司未提供证据证实其新建门面彩板房、露天彩钢棚、将车库改建为门面房，构建露天摊位经过了中油公司同意或政府许可，上述改造费用并非其为履行合同产生的合理费用，依法不予支持。中油公司辩称根据合同约定，改、扩建的费用均应由朗墨公司承担。一审法院认为，虽双方签订的合同和《补充协议》均约定改、扩建的费用由朗墨公司负担，但因合同无效，该约定亦为无效。且朗墨公司打地坪、改建大门、进行消防、水、电改造和修建通向租赁场地的道路是为履行合同付出的合理费用，故上述实际损失中油公司应当负担。对中油公司上述辩解理由一审法院不予采信。朗墨公司主张为市场宣传免费发放50,000元的鸡蛋费用应由中油公司承担，中油公司不予认可，因朗墨公司提供的购买鸡蛋的送货单不能证实与本案的关联性，依法不予支持。朗墨公司使用租赁场地和房屋期间，中油公司断水断电，因此造成朗墨公司租赁发电机，并给商户赔偿因停电造成的货物损失，产生租赁费21,000元、燃油费12,582元、货物损失21,675元。一审法院认为，中油公司与朗墨公司就是否解除合同，解除合同后如何赔偿损失尚存争议，中油公司虽经通知断水断电，仍然侵犯了朗墨公司的合法权益，应当向朗墨公司赔偿损失。关于朗墨公司主张因土地性质不符合约定造成其租金损失。一审法院认为，第一，合同约定租赁物用途为商业用途，不代表双方约定租赁物土地性质为商业。合同不足以证实土地性质不符合约定。第二，朗墨公司并未提供证据证实商户不能办理营业执照的原因是因土地性质或收回土地储备所致，其之前出租的其他商户能够办理营业执照，也说明商户不能办理营业执照并非土地性质所致。第三，朗墨公司并未提供证据证实案涉商铺未能出租系因不能办理营业执照所致。第四，朗墨公司出具的（2018）新0203民初1762号民事判决书所载的杨军、管斌与朗墨公司解除合同，亦不能证实不能办理营业执照是因土地性质或收回土地储备所致。故对朗墨公司主张租金损失234,667元依法不予支持。综上，遂判决：一、中油公司与朗墨公司签订的《房屋租赁合同》《场地租赁合同》《补充协议》《补充变更协议》无效；二、朗墨公司向中油公司支付房屋、场地使用费559,282.50元、电费163,240元、水费138,551.80元，合计861,074.30元；三、朗墨公司于判决生效之日起三十日内向中油公司返还克拉玛依永红路73号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）；四、中油公司赔偿朗墨公司因停水停电造成的损失54,157元；五、中油公司赔偿朗墨公司直接损失1,429,964.80元；以上费用两相折抵，由中油公司向朗墨公司支付623,047.50元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回中油公司的其他诉讼请求；七、驳回朗墨公司的其他反诉请求。 二审期间，中油公司为了证实其主张提供如下证据。证据一：1.克区自然租赁字（2019）19号《国有土地使用权租赁合同》照片打印件一份。2.2019年10月12日土地出让金委托付款凭证照片打印件一张。3.2019年10月21日土地出让缴款书照片打印件一张。证实2016年中油公司就对外出租涉案土地，国土资源局对宗地上的其他的商户是同意对外出租，土地用途批准为商业用途，并实际收取了土地租赁金。租赁合同包含的超市、餐厅、洗车房均领取了营业执照并正常经营，划拨土地的性质就是工业性质，对承租户办理营业执照没有造成任何的影响。经质证，朗墨公司对国有土地使用权租赁合同及两张缴款书打印件的真实性认可，但对关联性不认可，理由是国有土地使用权租赁合同第二条约定，国土资源局克拉玛依区分局允许中油公司租赁的土地位于永红路6号土地面积是890平方米，本案中中油公司租赁给朗墨公司的土地及房屋位于克拉玛依永红路73号，场地面积是9540平方米，所以该合同中所反映出来的场地和案涉争议的场地不是一块场地，永红路6号土地，办理了相关手续，缴纳了相关费用，不能等同于永红路73号也办理了相关手续，缴纳了所有相关费用。经本院审查，对中油公司提供的上述证据的真实性、合法性予以确认，因中油公司未证实涉案土地与其提交的（2019）19号《国有土地使用权租赁合同》载明土地的关联性，亦无法证实涉案土地无法办理营业执照的原因系朗墨公司公司造成，故对该证据与本案的关联性不予确认。 朗墨公司为了证实其主张提供如下证据。证据一：国家企业信用信息公示系统表显示的朗墨公司的工商信息，证明朗墨公司具备开办市场，经营管理市场的主体资格，为了开办西环路农贸市场，朗墨公司于2016年6月8日新增了市场管理和房屋租赁两个经营项目。证据二：加盖了克拉玛依市民政局区划地名委员会公章的西环路农贸市场规划总布局图，朗墨公司根据该份规划布局总图对市场进行规整和改造，从这份图中可以看出，民政局核准可以建设的彩板房，除了彩板房的建设之外，规划中还有露天摊位。证实朗墨公司不存在违法开办农贸市场的行为，开办市场是经过了工商部门、民政部门的审批和核准，此外，公安消防等部门对市场的设施也进行了检查和审验，只是未向其出具书面手续。证据三：朗墨公司向经营户卖水的系统记录，内容是自2018年9月17日至2020年4月18日，朗墨公司向市场内的用水经营户收取水费是11,128元，每个租户都安了水表，按照具体水表读数收取水费，扣掉2020年2月份疫情期间，用11,128元除去18个月，每月用水费用是600多元，自2017年3月1日到2018年9月共19个月，其应支付的水费是22,870元，说明中油公司对于水费的主张过高。经质证，中油公司对证据一的真实性认可，对其证明目的不认可，朗墨公司违法开办农贸市场，至今未取得任何政府审批。对证据二的真实性认可，但不属于新证据，且认为民政局并不是农贸市场设立的行政审批机关，核准的名称不代表核准开办农贸市场，其设立农贸市场的审批并未获批复，亦未获得审批同意，其违法经营市场。对证据三不认可，该证据不是新证据，该水费统计来源于朗墨公司，用水的数量应当以供水公司安装的水表作为水费数量的计算依据。经本院审查，对证据一、证据二的真实性予以确认，但无法印证朗墨公司有权在涉案土地上搭建彩板房或者是经过中油公司、有关部门同意，对该证据与本案的关联性不予确认。证据三系朗墨公司自制材料，中油公司不认可，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认。 本案二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明事实依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》《场地租赁合同》《补充协议》《补充变更协议》的效力问题。二、中油公司主张的房屋、场地使用费、水费、违约金是否合法有据。三、朗墨公司主张的改、扩建费用、租金损失、停电停水损失是否应支持。 关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”经查，中油公司明知涉案地块系工业用地，该地块上的房屋按照政府相关规定批准后才可作为商业使用，其仍然将该房屋租赁给朗墨公司用作商业经营，与土地权属登记的土地用途不符。中油公司擅自改变土地使用权出让合同规定用途违反的是效力性强制性规定还是管理性强制性规定，应从如下标准判断：一是审查法律、行政法规是否明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立；二是审查违反强制性规定是否损害国家或社会公共利益；三是审查其立法目的是出于行政管理的需要，还是禁止行为本身；四是审查强制性规定的调整对象，即强制性规定针对的是行为方式还是行为结果，是针对的准入资格还是行为内容。依据《土地管理法》第四条：“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”之规定，以及依据《房地产管理法》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”之规定，上述规定首先从立法目的来看，原则上禁止改变土地用途行为本身，并严格禁止改变土地用途行为结果的实现，仅在不违反土地利用总体规划并符合城市总体规划的前提下，经土地主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，才能改变土地用途；其次，不同用途的土地价值差异巨大，擅自改变土地用途，逃避应当补缴的土地出让金，损害国家利益。综上，关于必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途的规定，应当认定为效力性强制性规定。本案中，中油公司与朗墨公司签订《房屋租赁合同》《场地租赁合同》《补充协议》《补充变更协议》将工业用地上房屋改为商用，与土地权属登记的土地用途不符，且未缴纳土地出让金，违反了行政法规的效力性强制性规定，该合同应属无效合同，中油公司主张双方签订《房屋租赁合同》《场地租赁合同》《补充协议》《补充变更协议》系有效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定合同无效系自始无效，故中油公司主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。因朗墨公司实际使用土地，应向中油公司支付使用土地期间的费用，具体标准可参照双方合同约定的租金标准计算，虽然双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》约定租赁时间及租金，但后期双方协商变更了租赁期限及租金，属于中油公司处分自己权利的行为，从尊重双方当事人的本意出发，一审法院认定朗墨公司应支付房屋、场地占有使用费759,282.50元［（153,713元+150,000元）÷12个月×30个月，期间自2017年3月1日至2019年8月31日］正确，本院予以确认。朗墨公司认可经营过程中产生了相应的水费，但对一审法院认定的水费的计算方式提出异议，但未提供有效证据予以证实，故对一审法院根据中油公司提供的水表读数和主张的水费标准认定朗墨公司应支付水费138,551.80元并无不当，本院予以确认。关于中油公司上诉称一审存在对房屋使用费、水电费的判决存在漏项要求追加改判，对此本院认为，一审中中油公司要求的场地及房屋租金、水电费请求截止日期都是2018年8月31日，中油公司也是按照这个请求数据缴纳的诉讼费，由于本案正在处理中，相应的土地使用费、水电费正在发生，诉讼请求不能固定，中油公司可以在判决生效后，依据生效的判决请求后续发生的上述费用，不影响其权利的救济，故一审法院按照截至2018年8月31日所产生的土地使用费、水电费进行判决并无不当。 关于第三个争议焦点。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行赔偿损失，所赔偿的损失限于信赖利益。中油公司明知土地性质仍违反行政法规的强制性规定与朗墨公司签订涉案合同，其在主观上存在明显过错，应向朗墨公司赔偿因合同无效造成的信赖利益损失。朗墨公司认为市场内新建门面彩板房20套、露天彩钢棚、安检门支出890,405元，打地坪支出1,086,049.80元，翻修改造租赁房屋支出1,136,209元，水电改造支出149,200元，改建前后门支出37,915元，修建便民道路支出31,500元，消防改造支出125,000元均为履行合同支付的合理费用。本院认为，2016年3月2日，中油公司出具的证明载明：“经双方协商确定同意承租方克拉玛依朗墨光电科技有限公司对场地进行规整，并按照国家法律、法规、消防等要求及克拉玛依规划和规范要求进行改造和装修。”可见中油公司同意朗墨公司对场地进行规整并按规定进行消防改造等，且打地坪、消防改造、改造水电、改建前后门、修建进入租赁场所的道路均是履行合同过程中必然发生的费用，朗墨公司亦出具相应证据证实上述费用均实际产生，故本院认定1,429,664.80元（打地坪支出1,086,049.80元+消防改造支出125,000元+改造水、电支出的149,200元+改建前后门支出的37,915元+修建进入租赁场所的道路支出的31,500元）属于朗墨公司的直接损失，应由中油公司负担。2016年9月26日的《补充协议》约定“在未取得甲方的同意和政府许可的前提下，乙方单方面对承租的标的物进行扩建和改建的乙方应承担一切风险责任和后果。”现朗墨公司未提供证据证实其新建门面彩板房、露天彩钢棚、将车库改建为门面房、构建露天摊位经过了中油公司同意或政府许可，且上述改造费用并不是正常使用租赁场所必然发生的费用，故对该部分费用不属于信赖利益损失，本院依法不予支持。 关于朗墨公司主张因停水停电造成的损失，本院认为，双方在履行合同过程中产生矛盾，可以通过正常法律途径解决，但是中油公司明知朗墨公司正在经营却停电停水，采取该不当措施，必然给朗墨公司造成影响，应向朗墨公司赔偿损失。一审法院结合本案实际情况及证据认定停水停电损失为54,157元正确，本院予以确认。 综上，上诉人中油公司、朗墨公司的上诉请求不能成立，本院依法均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49,067.03元（中油（新疆）石油工程有限公司预交21,105.38元，克拉玛依朗墨光电科技有限公司预交27,961.65元），由上诉人中油（新疆）石油工程有限公司负担21,105.38元，由克拉玛依朗墨光电科技有限公司负担27,961.65元。 本判决为终审判决。 审判长 谢   立   宾 审判员 迪里拜尔买买提 审判员 李      萍 二〇二〇年六月十二日 书记员 吴   智   超