新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终172号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 主要负责人：苏云，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 法定代表人：刘登志，该公司董事长。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：钱文丽，新疆玺善律师事务所律师。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：黄旭，新疆玺善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆喜豆家庭服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：蔡天佑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫雅霞，四川格法律师事务所律师。 上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司（以下简称卓越房产公司克分公司）、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司（以下简称卓越房产公司）因与被上诉人新疆喜豆家庭服务有限公司（以下简称喜豆家庭服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日开庭进行了审理。上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司之共同委托诉讼代理人钱文丽、黄旭，被上诉人喜豆家庭服务公司之法定代表人蔡天佑、委托诉讼代理人闫雅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回喜豆家庭服务公司一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对喜豆家庭服务公司主张的损失的认定，违反法律规定。（一）关于直接损失的认定。1．一审法院未查清案外人金月汇大健康产业管理公司（以下简称金月汇大公司）与喜豆家庭服务公司解除合同的原因及加盟费300000元已实际扣除的事实，即认定加盟费300000元系喜豆家庭服务公司的直接损失，并由卓越房产公司克分公司承担赔偿责任，系认定事实错误。2．根据《会议纪要》，喜豆家庭服务公司对案涉房屋在2018年8月30日前无法竣工是明知的，其于2018年10月9日与案外人江苏雷氏普爱健康管理有限公司（以下简称雷氏健康管理公司）签订《雷氏连锁合同》，并支付费用99800元，系扩大的损失，应当由其自行承担。且喜豆家庭服务公司虽然与雷氏健康管理公司解除了《雷氏连锁合同》，但仍享用雷氏健康管理公司的产品和服务，亦不存在损失。3．喜豆家庭服务公司招聘员工、外出学习系其经营的必要成本开支，且有部分员工的离职并非因喜豆家庭服务公司不能正常开业导致，再者，一审庭审中，喜豆家庭服务公司仅提供了工资支出明细及差旅费支出明细，并未提交证据证明工资的支付凭证，故喜豆家庭服务公司应当承担举证不能的法律后果。（二）关于间接损失的认定。1．一审法院依据同期同地段租金，确定卓越房产公司克分公司赔偿喜豆家庭服务公司间接损失1532453.28元无事实及法律依据。首先，租金并非《购房协议书》签订时双方可预见的损失，故与本案房屋买卖合同不具有因果关系；其次，喜豆家庭服务公司实际占有案涉房屋使用至今，并认可由其进行装修营业，租金的计算无法律依据；再次，喜豆家庭服务公司仅支付购房定金500000元、购房款500000元，合计1000000元，一审法院却判决卓越房产公司克分公司赔偿可得利益及其他损失共计2400000元，与日常生活常理相悖。2．一审法院认定案涉房屋于2018年12月底装修完毕，却判决确定2018年9月1日至2018年10月31日按毛坯房计算租金、2018年11月1日至2019年7月31日按装修后的房屋计算租金错误。3．根据《会议纪要》，喜豆家庭服务公司明知2018年8月30日不具备开业条件，仍进行装修及雇佣员工、置办所需用品，其中损失扩大部分，不应当由卓越房产公司克分公司承担赔偿责任。二、一审法院认定违约责任错误。（一）根据《购房协议书》约定，喜豆家庭服务公司应在正式进场装修时缴纳房款1500000元。根据喜豆家庭服务公司出具的承诺书，其于2018年6月12日已经正式进场装修，却仅支付购房款500000元，已构成违约。（二）一审庭审中喜豆家庭服务公司提交证据证实，2018年11月1日喜豆家庭服务公司仍在购买案涉房屋装修材料，并于2018年12月5日与案外人签订《窗帘定制合同》，可以证实案涉房屋于2018年12月底装修完毕，即至2018年8月30日喜豆家庭服务公司并不具备正常营业条件，故案涉工程未竣工验收并非喜豆家庭服务公司不能正常营业的原因。（三）卓越房产公司克分公司在喜豆家庭服务公司未按约定支付房款的情况下，仍让喜豆家庭服务公司继续装修，喜豆家庭服务公司应当具有风险防控意识，不能将自己的风险转嫁至卓越房产公司克分公司。 被上诉人喜豆家庭服务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一、关于直接损失的认定问题。1．由于卓越房产公司克分公司逾期竣工，且阻挠喜豆家庭服务公司对案涉房屋进行装修，导致喜豆家庭服务公司开办的月子会所无法于2018年8月30日正常开业。2019年4月26日，金月汇大公司发出《终止合同通知书》，并扣除喜豆家庭服务公司已缴纳的加盟费300000元。该损失系卓越房产公司克分公司违约导致，系喜豆家庭服务公司的实际损失。2．卓越房产公司克分公司在2018年5月17日签订《会议纪要》时，明确约定保证案涉房屋于2018年6月30日竣工，并向喜豆家庭服务公司保证能于2018年8月30日前开业，2018年10月26日，卓越房产公司克分公司还向喜豆家庭服务公司发送通知要求配合其完成竣工，喜豆家庭服务公司因误信卓越房产公司克分公司的承诺，于2018年10月9日与雷氏健康管理公司签订《雷氏连锁合同》，并支付加盟费99800元的行为并非扩大损失。现因卓越房产公司克分公司原因至今未能开业，已支付的费用应当认定为实际损失。3．喜豆家庭服务公司支付的员工工资、社保费、差旅费系经营成本，因卓越房产公司克分公司原因导致喜豆家庭服务公司无法实际经营并产生经营收入，应当由卓越房产公司克分公司承担赔偿责任。二、关于间接损失的认定问题。喜豆家庭服务公司购买案涉房屋的目的系用于经营，对此，卓越房产公司克分公司也是明知的，一审法院依据法律规定，参照同等地段租金计算可得利益损失正确。三、关于违约责任的问题。2016年6月12日，喜豆家庭服务公司进场仅初步对基础土建和拆建工程进行装修，并非《会议纪要》明确的“正式进场装修”的时间。且在喜豆家庭服务公司进行基础装修期间，卓越房产公司克分公司多次进行阻挠，根据《购房协议》第4条第4款之约定，喜豆家庭服务公司可以延期付款，故不存在违约行为。 喜豆家庭服务公司向一审法院起诉请求：判令卓越房产公司、卓越房产公司克分公司赔偿直接损失885199.23元、间接损失1532453.28元、鉴定费20000元，共计2437652.51元。卓越房产公司克分公司反诉请求：1．解除双方签订的《购房协议书》；2．喜豆家庭服务公司返还位于克拉玛依市××路东北角1＃、2＃、41＃、42＃房屋，并将房屋恢复至毛坯状态。 一审法院认定事实：2018年5月17日，喜豆家庭服务公司作为乙方与卓越房产公司克分公司作为甲方签订《购房协议书》一份，约定甲方将其开发的位于克拉玛依市××路东北角1#、2#、41#、42#房4间出售给乙方，建筑面积约为3286.09平方米（最终签约面积以测绘报告数据为准），该房屋的交工条件为公共区域部分按照甲方原定方案装修完毕；特别约定：1．乙方负责提供乙方公司项目消防图纸等相关资料，甲方协助乙方办理消防手续；2．甲方尽最大可能保证公寓五层在2018年8月31号前全部装修完毕，以保证四楼业主经营项目的正常营业，若有未装修房间，甲方物业严格要求装修时间并根据装修进度配合乙方正常营业；房屋单价为3600元每平方米（建筑面积），建筑面积约3286.09平方米，暂定总价为11829924元（面积最终以测绘为准，单价不变，差额多退少补）；本协议书签订的同时，乙方向甲方交纳房屋定金500000元，该定金签订《商品房买卖合同》时转为房款；乙方应于正式进场装修之日起十五日内，携带本协议书、已交纳定金的收款凭证、应交纳额及乙方身份证、印章等其他所需资料至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，并按期支付房款；付款方式为分期付款：1.2018年10月30日前共支付3000000元，付款方式为：签订本协议缴纳定金500000元，正式进场装修时缴纳1500000元，剩余1000000元于2018年10月30日前缴纳完毕；2.2019年10月30日前乙方向甲方交纳当年分期房款4500000元；3.2020年10月30日前一次性付清剩余房款4329924元。付清全部尾款后，甲方需在政府规定时间内办理不动产证，不得拖延；4．如果因为甲方原因导致乙方装修、施工、开业时间拖延，则乙方有权延期付款。双方还对定金的退还情形、不得另售他人、签订正式《商品房买卖合同》等内容进行约定。同日，双方还形成《会议纪要》一份，与本案有关的第3条：2018年甲方竣工要求约定：甲方原定2018年6月30日竣工，如果甲方未能如期竣工，不能影响乙方2018年8月30日正常开业，否则乙方可以延期付款；第4条：合同中“乙方正式进场装修”是指乙方基础土建完毕后的其他装修，如果因乙方原因未能按时进场装修，乙方确保2018年6月30日前支付正式进场装修时需缴纳的1500000元。2018年5月18日，喜豆家庭服务公司向卓越房产公司克分公司电汇转账付款500000元。2018年8月15日，喜豆家庭服务公司向卓越房产公司克分公司出具《付款计划》一份，对第二次付款做出约定：1．我方于2018年8月20日前向你方支付购房款500000元；2．我方于2018年9月20日前向你方支付购房款1000000元；3.2018年其余付款条件不变，按照《购房协议书》执行；4．我方进场装修后，你方保证施工中电梯能正常使用（除电梯检修、维护及报验等过程停用之外）；5．你方确认我方购置物业于2018年10月30日符合交付条件；6．我方承诺在施工过程中全力配合总包方竣工验收进度，在2018年9月20日达到购置物业的竣工验收条件，不耽误项目整体竣工验收工作；7．此《付款计划》和原《购房协议书》中相关条款意思表达不冲突，如有异议，以《购房协议》为准。卓越房产公司克分公司收到该还款计划，2018年8月22日，喜豆家庭服务公司向卓越房产公司克分公司支付购房款500000元，但经庭审询问，双方均不同意按照上述付款计划履行，一致同意仍应根据《购房协议书》的约定履行各自合同义务。另查明，2018年4月15日喜豆家庭服务公司与金月汇大公司签订的《合作协议》，缴纳加盟费300000元；2018年10月9日雷氏健康管理公司签订的《雷氏连锁合同》，缴纳加盟费99800元。2018年5月1日至2019年5月16日，喜豆家庭服务公司支付员工工资299325.66元、差旅费83874.79元、为员工缴纳社会保险费102198.78元，合计485399.23元。为确定间接损失，经喜豆家庭服务公司申请，一审法院对案涉房屋租金进行价格评估，《价格评估结论书》确定涉案房屋自2018年9月1日至2018年10月31日期间毛坯房日租金标准评估结果为1.2元每天每平米，该期间评估总值为228514.70元；2018年11月1日至2019年7月31日期间装修房屋日租金标准评估结果为1.53元每天每平米，该期间评估总值为1303938.59元，合计1532453.28元。喜豆家庭服务公司为证实其装修损失，另提交与第三方签订的装修合同、购买装修材料的协议及付款凭证，其中喜豆家庭服务公司于2018年11月1日签订《定制家具合同书》、于2018年12月5日签订《窗帘定制合同》。一审法院认为双方签订的《购房协议书》，其形式及内容均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗原则，应当认定双方之间已经形成了商品房买卖合同法律关系。本案的争议焦点为：1．卓越房产公司克分公司、卓越房产公司是否存在导致喜豆家庭服务公司装修、施工、开业时间拖延的事实，若该事实存在，是否构成喜豆家庭服务公司推延付款的理由；2．喜豆家庭服务公司主张的直接损失、间接损失的事实根据及法律依据；3．卓越房产公司克分公司主张解除合同、恢复原状、返还房屋的事实根据及法律依据。关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据庭审查明的事实，截至本案法庭辩论终结前，万兴商业中心项目仍未实现整体竣工验收合格，依据双方购房协议书“付款方式为分期付款”第4条约定，如果因甲方原因导致乙方装修、施工、开业时间拖延，则乙方有权延期付款。以及2018年5月17日会议纪要第3条约定，甲方原定2018年6月30日竣工，如果甲方未能如期竣工，不能影响乙方2018年8月30日正常开业，否则乙方可延期付款。现因涉案项目尚未竣工验收合格，客观上导致喜豆家庭服务公司无法对外开展经营活动，符合上述约定的延期付款条件，故喜豆家庭服务公司有权延期支付剩余房款。相应的，关于第三个争议焦点，卓越房产公司克分公司因喜豆家庭服务公司未支付剩余购房款主张解除合同、恢复原状、返还房屋的反诉请求，缺乏事实根据及法律依据，依法不予支持。关于第二个争议焦点，根据喜豆家庭服务公司提供的直接损失相关证据，可以证实其在建立加盟关系、聘任培训员工等方面客观上产生了必要的、合理的费用，该部分费用如若正常经营，将自然转化为经营成本，但因卓越房产公司克分公司未完成项目工程竣工验收，致使喜豆家庭服务公司长期无法对外经营，间接影响了加盟关系的存续，亦造成已经支出的加盟费、劳动成本和培训费用未能为经营提供实际价值，故对喜豆家庭服务公司主张要求赔偿直接损失885199.23元的诉讼请求，依法予以支持。对于间接损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审法院认为，喜豆家庭服务公司在本案中虽已接收房屋，但因卓越房产公司克分公司建设的项目整体未竣工验收合格，致使喜豆家庭服务公司始终未能利用房屋对外经营，显然已经偏离喜豆家庭服务公司购买房屋的合同目的。现喜豆家庭服务公司自会议纪要双方约定的“不影响2018年8月30日正常营业”之次日，即2018年9月1日至2018年10月31日期间，计算毛坯房空置期的损失，自2018年11月1日至2019年7月31日期间，计算装修后房屋空置期的损失，具有事实根据，且参照上述司法解释以同地段、同类房屋租金标准计算上述期间产生的间接损失，亦符合法律规定，故对喜豆家庭服务公司主张赔偿间接损失1532453.28元的诉讼请求，依法予以支持。另因鉴定产生的鉴定费用20000元，亦应由卓越房产公司克分公司、卓越房产公司负担。综上，一审法院遂判决：一、卓越房产公司、卓越房产公司克分公司于判决生效之日起五日向喜豆家庭服务公司赔偿直接损失885199.23元、间接损失1532453.28元、鉴定费20000元，共计2437652.51元；二、驳回卓越房产公司克分公司的反诉请求。 二审中，当事人向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换。上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司提交：1.2018年5月10日工作联系单，拟证实2018年5月10日，案涉工程已进入竣工状态。2.2018年7月5日监理会议纪要，拟证实喜豆家庭服务公司自2018年6月12日开工以来，一直无施工蓝图，需停工整改。3.2018年8月15日监理通知单，结合一审中提交的2018年6月11日喜豆家庭服务公司出具的进场承诺书，拟证实因喜豆家庭服务公司未提交消防设计图纸，导致工程整体竣工验收延后。4.2018年12月20日工作联系单及照片，拟证实因喜豆家庭服务公司开办的月子会所将生活用水倾倒至屋面后结冰，破坏防水卷材，致房屋漏水。5.2018年11月5日施工单位验收意见书、竣工验收备案表，拟证实因喜豆家庭服务公司未提交装修资料，导致案涉工程在卓越房产公司克分公司向政府多部门请示后才得以竣工验收。6.2019年1月11日工程通知单，拟证实至2019年1月，因喜豆家庭服务公司还存在部分工程未完工，影响案涉工程竣工验收。被上诉人喜豆家庭服务公司经质证认为：1.2018年5月10日工作联系单未显示签收单位，不能证实与本案待证事实的关联性，故不予认可。2.2018年7月5日监理会议纪要没有喜豆家庭服务公司签字确认，不予认可。3.2018年8月15日监理通知单发出时喜豆家庭服务公司已停工，该证据不能证实整体工程未竣工验收与喜豆家庭服务公司的关联性，不予认可。4.2018年12月20日工作联系单所附照片系复印件，故对真实性不予认可，且该证据亦不能证明卓越房产公司克分公司的证明目的。5.2018年11月5日施工单位验收意见书、竣工验收备案表均系复印件，故对真实性不予认可。6.对2019年1月11日工程通知单真实性、合法性、关联性均认可，该证据亦证实至2019年1月11日案涉工程仍未竣工。被上诉人喜豆家庭服务公司申请证人魏某、张某出庭作证，拟证实员工工资、培训费、缴纳社保费用的直接损失。上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司经质证，认为证人均曾为喜豆家庭服务公司员工，与喜豆家庭服务公司具有法律上的利害关系，且证人陈述的装修情况与事实不符，故应当认定证人作虚假陈述，对其证言不应采信。 结合双方当事人的举证质证意见，对以上证据本院审核认证如下：1.2018年5月10日工作联系单虽有建设单位、监理单位、施工单位相关人员签字，但未提交证据证实签字人员的身份，亦未加盖有相关单位的印章，现喜豆家庭服务公司对该证据不予认可，本院对其来源的合法性不予采信。2.2018年7月5日监理会议纪要虽有各参会单位人员签字，但该证据系施工过程中监理单位提出的安全隐患问题，与案涉工程竣工验收不具有关联性，本院不予采信。3.2018年8月15日监理通知单系监理单位就喜豆家庭服务公司装修问题提出的整改意见，与案涉工程竣工验收亦不具有关联性，本院不予采信。4.2018年12月20日工作联系单及照片，工作联系单的内容系陈述因喜豆家庭服务公司倾倒生活用水导致屋面结冰，不能证实与案涉工程竣工验收的关联性，本院不予采信。5.2018年11月5日施工单位验收意见书、竣工验收备案表均系复印件，喜豆家庭服务公司对该证据真实性不予认可，本院不予采信。6．双方当事人对2019年1月11日工程通知单真实性、合法性、关联性均不持异议，且该证据证实至2019年1月11日案涉工程仍未竣工验收，与本案具有关联性，本院予以采信。7．对证人魏某、张某的证言，证人均陈述其于2018年5月到喜豆家庭服务公司工作，但根据喜豆家庭服务公司提交的《劳动合同书》及工资发放表，均显示形成劳动关系的时间为2018年12月，故对证人证言，本院不予采信。 结合双方当事人的陈述及以上举证质证情况，本院查明的事实与一审法院查明事实基本一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，2018年4月15日，喜豆家庭服务公司与金月汇大公司签订《合作协议书》第3.1条约定，喜豆家庭服务公司应向金月汇大公司交纳加盟费300000元、商标使用费500000元。第11.2条违约责任约定，违约金数额为协议第3.1条约定的总款项。2019年4月26日，金月汇大公司向喜豆家庭服务公司出具《终止通知函》载明，因喜豆家庭服务公司多次拖延开业时间，至今仍无法确定开业时间，故终止《合作协议》，由此产生的违约责任由喜豆家庭服务公司承担。喜豆家庭服务公司与雷氏健康管理公司签订《连锁加盟合同》（未显示签订时间）约定，加盟期限为2018年8月1日至2019年7月31日。另查明，2018年8月1日，喜豆家庭服务公司与付某签订《劳动合同书》，约定喜豆家庭服务公司聘用付某为产后修复师，每月工资3500元。其中试用期为2018年8月1日至2018年10月1日，试用期工资2000元。2018年9月21日、2018年10月10日、2018年11月12日，喜豆家庭服务公司分别向付某发放工资2000元，以上合计6000元（2000元＋2000元+2000元）。2018年10月31日，喜豆家庭服务公司出具《解除（终止）劳动关系证明书》，载明付某因个人原因离职。另查明，2018年7月4日，喜豆家庭服务公司与北京霍尔茨门业股份有限公司签订合同，约定北京霍尔茨门业股份有限公司向喜豆家庭服务公司供应木门、窗套、垭口套、护墙板，货款合计333557元，约定交货时间为2018年12月20日。2018年11月1日，喜豆家庭服务公司与克拉玛依区齐鑫装饰材料店签订《定制家具合同书》，约定由克拉玛依区齐鑫装饰材料店向喜豆家庭服务公司供应洗手台柜、卫生间隔断、衣柜柜体/门板、感应门锁，货款合计107760元，并约定于2019年1月1日前交货。2018年12月5日，喜豆家庭服务公司与克拉玛依区艺多帮窗帘店签订《窗帘定制合同》，约定克拉玛依区艺多帮窗帘店为喜豆家庭服务公司供应布艺窗帘，货款（含运输、安装）合计133500元。结算方式及期限约定为：合同签订一个月之内付贰万元作为定金，货到现场安装完成，10日内付清剩余全款。喜豆家庭服务公司于2019年1月16日向克拉玛依区艺多帮窗帘店汇款20000元，于2019年6月13日向克拉玛依区艺多帮窗帘店汇款113581.82元。二审庭审中，卓越房产公司克分公司自认案涉万兴商业中心项目于2019年12月20日竣工验收。以上事实，有《劳动合同书》《解除（终止）劳动关系证明书》《定制家具合同书》《窗帘定制合同》、当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，喜豆家庭服务公司与卓越房产公司克分公司于2018年5月17日签订《购房协议书》，虽然在《购房协议书》中约定应当另行签订《商品房买卖合同》，但《购房协议书》对商品房面积、单价及总房款的计算方式、房款支付时间均有明确的约定，故当事人之间形成有效的房屋买卖合同关系，双方应当按照《购房协议书》的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.案涉房屋逾期竣工，上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司是否构成违约；2.若构成违约，喜豆家庭服务公司主张卓越房产公司克分公司、卓越房产公司赔偿其损失2437652.51元应否予以支持。 一、案涉房屋逾期竣工，上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案中，双方于2018年5月17日形成的《会议纪要》约定，甲方（卓越房产公司克分公司）原定2018年6月30日竣工，如果甲方未能如期竣工，不能影响乙方（喜豆家庭服务公司）2018年8月30日正常开业，否则乙方可以延期付款。据此，应当认定卓越房产公司克分公司作为案涉房屋出卖人，应当最晚于2018年8月30日向喜豆家庭服务公司交付符合约定的房屋。二审庭审中，卓越房产公司克分公司自认案涉房屋所在的万兴商业中心工程项目于2019年12月20日竣工验收，故其逾期竣工的事实存在，已构成违约。根据《会议纪要》的约定，因卓越房产公司克分公司逾期竣工导致喜豆家庭服务公司开办的月子会所至今未能营业，喜豆家庭服务公司有权延期付款，故喜豆家庭服务公司不构成违约。 二、喜豆家庭服务公司主张卓越房产公司克分公司、卓越房产公司赔偿其损失2437652.51元应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”喜豆家庭服务公司主张卓越房产公司克分公司、卓越房产公司赔偿因逾期交房给其造成的损失，符合法律规定。关于损失的数额： （一）直接损失885199.23元能否成立。 1.金月汇大公司加盟费300000元。根据查明事实，喜豆家庭服务公司与金月汇大公司签订《合作协议书》后，实际向金月汇大公司交纳加盟费300000元，后因喜豆家庭服务公司经营的月子会所拖延开业时间，且至2019年4月15日仍不能确定开业时间，金月汇大公司出具《终止通知函》并要求喜豆家庭服务公司承担违约责任。关于月子会所未能开业的原因，根据双方当事人提交的证据，喜豆家庭服务公司对案涉房屋装饰装修，最后一次签订合同的时间为2018年12月5日与克拉玛依区艺多帮窗帘店签订《窗帘定制合同》，并于2019年1月16日向克拉玛依区艺多帮窗帘店支付定金20000元，根据日常装饰装修习惯及经验法则，房屋装修的最后一步为购买窗帘等装饰品，结合喜豆家庭服务公司定制窗帘的数量、缴纳定金的时间，以及本院查明的喜豆家庭服务公司定制木门、窗套、垭口套、护墙板等装修材料的金额及到货时间，本院酌定案涉房屋于2019年1月30日装饰装修完毕。故月子会所至2019年4月15日仍未能开业，系卓越房产公司克分公司逾期竣工验收造成，因此，金月汇大公司主张的违约金系喜豆家庭服务公司的直接损失，根据喜豆家庭服务公司与金月汇大公司签订《合作协议书》的约定，违约金即为已缴纳的加盟费300000元，应当由卓越房产公司克分公司赔偿。 2.向雷氏健康管理公司支付的99800元。承前析理，案涉房屋于2019年1月31日已装饰装修完毕，至《连锁加盟合同》履行期限届满，月子会所仍未能营业，系因卓越房产公司克分公司逾期竣工造成。且喜豆家庭服务公司为开办月子会所，提前对相应的品牌进行加盟，并派出人员进行学习，系为月子会所正常营业开展的准备工作，符合经营习惯，现其支付的费用未能为喜豆家庭服务公司带来实际经济利益，已支付的费用99800元为直接损失，应当由卓越房产公司克分公司赔偿。卓越房产公司克分公司另诉称该费用系喜豆家庭服务公司扩大损失的意见，根据本院查明事实，喜豆家庭服务公司与雷氏健康管理公司《连锁加盟合同》未显示签订时间，但从《连锁加盟合同》约定的履行期限为2018年8月1日至2019年7月31日看，双方合同应当在2018年8月1日前签订，故卓越房产公司克分公司称喜豆家庭服务公司明知案涉房屋不能如期交付，却仍于2018年10月与雷氏健康管理公司签订《连锁加盟合同》并支付费用系扩大损失，与事实不符，本院不予支持。 3.员工工资299325.66元、差旅费83874.79元、社保费102198.78元。喜豆家庭服务公司为保证月子会所业务正常开展，提前招聘员工进行培训并支出相关费用，系为开业准备的必要工作，该费用虽为喜豆家庭服务公司的经营成本，但因卓越房产公司克分公司违约造成员工离职，喜豆家庭服务公司未能享受该经营成本带来的利益，其所支出的费用系直接损失，应当由卓越房产公司克分公司赔偿。经本院查明，员工付某的离职与卓越房产公司克分公司的违约不具有关联性，故喜豆家庭服务公司向付某发放的工资6000元不应当为卓越房产公司克分公司赔偿的损失范围，因此，卓越房产公司克分公司应当赔偿喜豆家庭服务公司员工工资293325.66元（299325.66元-6000元）、差旅费83874.79元、社保费102198.78元，合计479399.23元。 以上直接损失合计879199.23元（300000元+99800元+479399.23元）。 （二）间接损失1532453.28元能否成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司评估，认定案涉房屋2018年9月1日至2018年10月31日期间毛坯时段日租金为1.20元/天/㎡，2018年11月1日至2019年7月31日期间装修时段日租金为1.53元/天/㎡。根据本院前述分析，案涉房屋于2019年1月31日完成装饰装修，故对2019年1月31日前，虽然卓越房产公司克分公司逾期交房，但该期间系喜豆家庭服务公司实际占有案涉房屋并进行装修使用，不应当再由卓越房产公司克分公司赔偿。对2019年2月1日至2019年7月31日，因卓越房产公司克分公司逾期竣工导致房屋闲置，该段时间的损失应当以同地段同类房屋租金标准确定，为910016.90元（1.53元/天/㎡×181天×3286.09㎡）。一审法院认定间接损失错误，本院依法予以纠正。 （三）鉴定费20000元能否成立。 承前析理，本案中，喜豆家庭服务公司的损失系因卓越房产公司克分公司逾期竣工导致，因此产生的鉴定费应当由卓越房产公司克分公司负担。 《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故喜豆家庭服务公司主张卓越房产公司承担赔偿责任，符合法律规定。 综上，上诉人卓越房产公司克分公司、卓越房产公司上诉请求成立部分，本院依法予以支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1417号民事判决第二项，即“驳回反诉原告新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司的反诉请求”； 二、变更新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1417号民事判决第一项为：上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司于本判决生效之日起五日向被上诉人新疆喜豆家庭服务有限公司赔偿直接损失879199.23元、间接损失910016.90元、鉴定费20000元，共计1809216.13元； 三、驳回上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人新疆喜豆家庭服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13185.61元、邮寄送达费74.80元，由上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司负担9885.85元，被上诉人新疆喜豆家庭服务有限公司负担3299.76元。二审案件受理费26301.22元，由上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司负担19520.66元，被上诉人新疆喜豆家庭服务有限公司负担6780.56元。 本判决为终审判决。 审判长 陈   疆   伟 审判员 迪里拜尔买买提 审判员 吴       婷 二〇二〇年六月三日 书记员 穆耶赛尔依力哈尔