贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5947号上诉人（原审被告）：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张振华，贵州久同律师事务所律师。委托诉讼代理人：包可，贵州久同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蔡后继，男，汉族，1983年2月27日生，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）秦良群，女，汉族，1980年5月7日生，住址同上。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宗奎，男，1954年7月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋维，男，1982年7月9日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人贵州德尔房地产开发有限公司(以下简称德尔公司）因与被上诉人蔡后继、秦良群商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。德尔公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案双方签订的《补充协议》第1.1条明确约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款中不包含独立电表费、独立煤气费、有线电视安装开户费等费用”。这里约定的开户费不同于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的安装费，属于双方约定由上诉人代收代付的费用，没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，没有违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款规定，也不属于合同法第四十条“加重对方责任”的情形；2、即使按一审认定上诉人代收代付“三通费”没有合法依据，被上诉人应按不当得利主张返还，诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案已超过诉讼时效，被上诉人的诉请不受法律保护；3、一审法院酌情判令资金占用费按中国人民银行同期存款利率计算没有法律依据。被上诉人蔡后继、秦良群答辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔡后继、秦良群向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告退还燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元，三项合计4267元，并按年利息4.75%支付利息；2、判令《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第1条第1款无效；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”项目房屋，于2010年5月7日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第四条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米4598.42元，总金额为508079元；”第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2、电在商品房交付使用之日达到使用条件；3、煤气开通时间以煤气公司规定为准。”。合同附件四补充协议第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收。”。合同签订后，原告于2010年9月30日向被告支付煤气开户费2988元、有线电视费260元、供电开户费1019元，共计4267元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、三通费收据等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、双方对于购房总价款不包含三通费的约定是否合法有效；二、原告主张是否已过诉讼时效，上述费用4267元应否退还原告。关于第一个焦点问题，双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款虽约定购房总价款不包含三通费、由出卖人代收，但根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；被告是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。关于第二个焦点问题，因被告收取三通费违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，被告退还三通费诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效之日起算，故原告主张未过诉讼时效。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元的诉请，于事实法律有据，一审法院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2011年9月30日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、确认原告蔡后继、秦良群与被告贵州德尔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1条第1款无效；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡后继、秦良群燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2011年9月30日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告蔡后继、秦良群的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的规定，本案涉及的燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到交付使用条件前必要的建设及安装费用。而贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1.1条约定：上述三项费用不包含在合同约定的购房总价款中。但是，因该《补充协议》系德尔公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上诉人德尔公司提供的该补充协议条款，将根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。上诉人德尔公司收取的上述三项费用应当予以退还。并且，因其收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给被上诉人造成一定的损失，因此，一审法院判令其按照同期存款利率标准支付资金占用费用符合法律规定，并无不当。至于上诉人提出的诉讼时效问题，因本案中德尔公司是依据其提供的格式条款并以代收名义向被上诉人收取案涉费用，被上诉人在交纳费用时并不存在知道或者应当知道其权利受到侵害的情形。因此，一审判决认定本案诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效时起算，被上诉人所提诉请并未超过诉讼时效并无不当，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州德尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 田 勇二〇二〇年六月十八日书记员 左文艳