山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初2661号原告：袁伟，男，汉族，1987年2月16日出生，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。被告：威海鑫润投资有限公司，住所地威海市古寨西路-334号-003，统一社会信用代码913710005522487092。法定代表人:王文良，经理。委托诉讼代理人：孙一平，山东恺维律师事务所律师。被告：威海汇峰房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区后峰西村委综合楼，统一社会信用代码9137100075085809X3。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。第三人：陈宝玲，女，1953年10月16日出生，汉族，住威海经济技术开发区。原告袁伟与被告威海鑫润投资有限公司（以下简称鑫润投资公司）、威海汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰房地产公司）、第三人陈宝玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案审理需要等待另一案件的审理结果为依据，故本院依法裁定中止本案的审理。2020年5月20日本院决定恢复审理。审理中，应原告申请，本院依法追加陈宝玲作为第三人参加诉讼。原告袁伟及其委托诉讼代理人王传辉、被告鑫润投资公司之委托诉讼代理人孙一平、被告汇峰房地产公司之委托诉讼代理人刘迎初到庭参加诉讼，第三人陈宝玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁伟向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告鑫润投资公司于2015年6月10日签订的《期房联建协议》合法有效；二、判令二被告协助原告办理汇峰山海郡37号楼906室房屋不动产权登记手续；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告鑫润投资公司签订了《期房联建协议》，约定由原告购买被告鑫润投资公司开发的汇峰?山海郡37号楼906室。原告向被告鑫润投资公司缴纳房款。协议签订后，被告鑫润投资公司向原告出具了收款收据并将案涉房屋交付原告，原告至今一直居住使用案涉房屋。另查明，涉案房产系二被告合作开发，根据二被告签订的《合作合同》约定，被告鑫润投资公司购买包括案涉房屋在内的A12(A12为施工号，即目前37号楼)等多个楼座，以被告汇峰房地产公司名义开发，被告汇峰房地产公司协助被告鑫润投资公司与购房者签订《商品房预售合同》，负责为购房者办理产权证件。目前，案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件。原告多次要求二被告协助办理产权过户手续，但二被告至今未予协助。为维护原告的合法权益，根据合同法、民事诉讼法等相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告鑫润投资公司辩称，同意协助原告办理涉案房产的手续。涉案房产未能办理不动产产权手续，并非鑫润公司的原因，是因为汇峰公司不能办理。第三人陈宝玲并非是真实的房屋买受人，涉案房屋系陈宝玲儿子田威向鑫润投资公司借款，作为借款担保。涉案房屋在田威的要求下，先网签后借款，鑫润投资公司在2013年已经向田威支付利息。被告汇峰房地产公司辩称，涉案房屋在2013年1月20日根据鑫润公司的通知，汇峰房地产公司与第三人陈宝玲签订了预售合同，合同编号2013000613，我方不清楚被告鑫润公司又将房屋卖给了原告。对于该部分被告鑫润公司存在一房二卖的事实，根据鑫润公司与汇峰房地产公司签订的合作开发合同，汇峰公司只有在接到鑫润公司的通知后，才能与购房业主签订商品房预售合同，办理产权登记等手续。在鑫润公司没有通知我方办理产权登记手续，我方无权对外出售及办理产权登记相关手续。根据原告提供的期房联建协议，乙方是两个人，具体情况我方不清楚。根据二被告的合作合同以及鑫润公司给汇峰公司出具的承诺书约定，涉及到业主无法入住、逾期交房等违约全部由鑫润公司承担。本案鑫润投资公司通知汇峰公司与陈宝玲签订商品房预售合同在先，通过本次诉讼得知，鑫润公司在2015年6月11日又将房屋出售给原告袁伟和袁光庆，鑫润公司没有通知我方撤销原预售合同，与原告和袁光庆签订预售合同，一切责任均不在我方，我方的一切操作符合与鑫润公司签订协议中的约定。根据2014年12月24日等相关的承诺书，由于业主无法入住一切损失均由鑫润公司承担，就涉案房屋无论是针对原告还是第三人所造成的一切损失，也包括汇峰公司因参加诉讼而支付的相关费用均由鑫润公司承担。第三人陈宝玲未答辩。本院经审理认定事实如下：鑫润投资公司与汇峰房地产公司于2011年3月11日签订《合作合同》一份，约定双方合作进行后峰西旧村改造开发事宜。鑫润投资公司购得小高层住宅楼楼座，具体楼号为A8、A9、A10、A11、A12；该项目始终以汇峰房地产公司名义进行开发，包括办理立项、规划、设计、报建、开发建设、竣工验收、办理产权登记工作，在项目开发和鑫润投资公司出售房屋过程中，根据鑫润投资公司的需要，为鑫润投资公司或者配合鑫润投资公司办理相关手续、证件等。汇峰房地产公司负责尽早为鑫润投资公司办理《预售许可证》，协助鑫润投资公司与业主签订《商品房预售合同》，负责为合作项目的业主办理房证、土地证等；在项目开发和鑫润投资公司出售房屋过程中，鑫润投资公司需要通过汇峰房地产公司账户办理存储、按揭或划转资金时，只要不对汇峰房地产公司造成损失，汇峰房地产公司应根据鑫润投资公司要求及时办理，不得拖延、截留，不得阻碍或拒绝。现鑫润投资公司与汇峰房地产公司合作开发的楼房均已具备办理不动产权证书的条件，本案诉争37号楼即为合作开发中的A12号楼，现具备办理房产登记条件。2015年6月10日，被告鑫润投资公司与原告签订《期房联建协议》一份，约定鑫润投资公司将其与汇峰房地产公司合作开发的汇峰山海郡37#906室（建筑面积97平方米，含草厦子13.2平方米）以总价值447460元出售给原告，付款方式及房屋钥匙交付时间未约定。合同还约定鑫润投资公司取得预售许可证后向原告发出通知，原告应按时到被告鑫润投资公司处签订商品房预售合同。原告于同日支付上述购房款，鑫润投资公司向原告出具了收款收据。后双方办理了交接房屋手续，原告支付了涉案房屋的水电费。但涉案房产最初系鑫润投资公司抵顶给案外人路永彬，路永彬又出售给本案原告，原告与鑫润投资公司签订了上述《期房联建协议》。另查明，第三人陈宝玲与田威系母子关系，2013年1月22日，根据鑫润投资公司的要求，汇峰房地产公司与陈宝玲就涉案山海郡37#906室房产网签了编号为（预）201300000613《商品房【预售】合同》。2014年1月10日，田威作为出借方，鑫润投资公司作为借款方签订借款合同一份，约定鑫润投资公司于2014年1月10日向田威借款120万元整，借款期间月息按1.5%计算，每月9日前结清当月利息。鑫润投资公司提供位于山海郡37号楼1103、1105、906、1106、山海华府10-306室、万达花园2#704室六套住宅作为借款保证，每户以20万元作为借款保证。如鑫润投资公司未还本息，同意将借款转为买房款，房屋归田威所有，田威拥有所有权，鑫润投资公司协助田威办理该房屋相关过户手续。如鑫润投资公司已按期还本付息，签订的商品房认购协议书自动失效，田威不再以认购协议书追讨购房款。协议签订后鑫润投资公司支付给田威2万元，于2016年2月25日、5月13日、2017年1月24日通过威海市商业银行向田威的账户分别转账8万元、3万元、20万元，2016年9月3日田威出具收条一份，证实收到借款利息现金人民币2万元，上述共计35万元。以上事实，有合作开发协议、《期房联建协议》、收据、房屋交接表、水电费明细、证明、《威海市商品房【预售】合同》、借款合同、转账记录、收条等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案外人从被告鑫润投资公司处取得案涉房屋，后转让于原告，原告与被告鑫润投资公司于2015年6月10日签订了名为《期房联建协议》，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告鑫润投资公司已经按照约定收受购房款、交付涉案房屋钥匙，该协议应当认定为商品房买卖合同。且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行各自的义务。原告交付了全部购房款，鑫润投资公司予以认可且已实际向原告交付了房屋，鑫润投资公司有义务继续协助原告办理房屋产权登记转移手续。现涉案房屋具备办证条件，依据被告鑫润投资公司和汇峰房地产公司合作开发协议中关于在项目开发和鑫润投资公司出售房屋过程中，根据鑫润投资公司的需要，为鑫润投资公司或者配合鑫润投资公司办理相关手续、证件的约定，汇峰房地产公司有义务协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续。至于二被告在开发建设过程中存在合作合同纠纷和责任承担争议，并不影响原告要求二被告协助原告办理涉房屋不动产登记手续。被告汇峰房地产公司的该项辩称，理由不当，本院不予支持。本案争议的另一个焦点是第三人与被告汇峰房地产公司签订的涉案房屋预售合同能否排除原告的诉讼请求。根据相关法律规定及最高人民法院审判会议纪要精神，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中通过已查明的事实看，第三人签订了涉案房屋商品房预售合同，但根据现有证据尚不足以认定已经足额支付购房款，且其并未实际占有使用房屋。原告签订购房合同并实际支付了房屋对价，且已先行占有房屋并实际使用。鑫润投资公司作为涉案房屋的实际处分人，明确认可向原告配合转移房屋所有权，而对第三人存在真实购房关系不予认可。综合上述各方面情况，本案中应当优先保护原告对涉案房产的权益主张。综上，原告诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、原告袁伟与被告威海鑫润投资有限公司于2015年6月10日签订的《期房联建协议》有效；二、被告威海鑫润投资有限公司、威海汇峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告袁伟办理坐落于山海郡37号906室房屋不动产登记手续。案件受理费4400元，由被告威海鑫润投资有限公司、威海汇峰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年六月一日书记员  王青