湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2531号上诉人（原审原告、反诉被告）：於尧，男，1987年7月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘细华，男，1974年6月4日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：李沉，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人於尧因与被上诉人刘细华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。於尧上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由刘细华承担。事实与理由：第一、一审认定事实不清。刘细华与於尧不仅仅只是租赁房屋的关系，还是共同以房屋出租赚取利润的合作关系。双方在合同续签手续时，刘细华没有尽到协商义务，导致合同终止。本案合同期限届满之后应该转变为不固定期限租赁合同，刘细华应该承担违约赔偿责任。第二、原审认定事实错误。於尧没有故意占用房屋的意思，房屋的空置是由刘细华自己造成的，房屋空置的损失应该由刘细华承担。第三、一审法院违反证据规则，对於尧提交的证据不理不睬，不予质证且在原审判决中没有列举。刘细华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。於尧向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘细华赔偿於尧100000元；2、诉讼费由刘细华承担。一审审理中，於尧增加诉讼请求：确认於尧对位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园2栋2单元1层1室的房屋享有优先承租权。刘细华向一审法院提出反诉请求：1、判令於尧立即腾退刘细华的房屋，腾退应保留房屋装修现状并交还房屋钥匙；2、判令於尧支付合同期限内第四年、第五年分别递增5%的租金及滞纳金4212元（滞纳金计算至2019年4月15日），2019年4月15日后至实际支付之日滞纳金按年利率24%另计；3、判令於尧支付2018年6月30日至2019年4月15日物业费共计1132.64元，2019年4月15日后至实际腾退房屋之日物业费另计；4、判令於尧赔偿撬锁毁坏房屋大门造成的损失3000元；5、判令於尧按3200元/月赔偿自2019年2月1至实际腾退房屋之日造成的租金损失；6、判令於尧赔偿刘细华律师代理费8000元;7、本诉及反诉诉讼费用全部由於尧承担。一审法院经审理查明，位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园2栋2单元1层1室的房屋系刘细华、案外人沈锦芳共同共有。2013年12月15日於尧与刘细华签订《房屋租赁合同》，约定：刘细华将位于武汉市洪山区凯乐桂园二栋2单元101室的毛坯房出租给於尧使用，面积94.95平方米，租赁期从2014年2月1日至2019年1月31日止，租赁期限为5年；房屋租金标准为1800元/月，付款方式为押1付3,按季度收取房租（3个月收一次房租），即5400元;租赁期前三年刘细华不得以任何理由增加房屋租金，满三年租期后，从第四年开始，房屋租金每年递增5%；租赁期满后於尧拥有对该住房的优先租赁权；合同签订时，於尧应向刘细华另行支付1800元作为房屋租赁押金，於尧根据需要对房屋进行装修改造，但绝不破坏房屋钢筋混凝土结构，租赁期满后於尧将其装修成果赠予刘细华，刘细华将押金全额退还给於尧；租赁期内於尧承担下列相关费用：水费、电费、网费、物业管理费，上述费用由刘细华提供账户，於尧自行交付；租赁期间内於尧如提前要求退租，於尧应该支付刘细华违约金100000元，刘细华将押金全额退还给於尧；租赁期间内刘细华不得以任何理由要求终止合同，如强行终止合同或由刘细华原因导致合同终止，应赔偿於尧对刘细华房屋装修的所有费用和对於尧所造成的经济损失合计100000元；装修成果包括：房间墙体、门、灯、洁具、地板和不可移动的家具。2013年12月28日，於尧、刘细华签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：於尧房租每季度应提前3天支付给刘细华，逾期不付，刘细华每天按季度租金的1%收取滞纳金，逾期一个月未支付租金，刘细华可自动解除合同。2018年11月16日，刘细华向於尧发送信息称“租金一个月2800元，你同意的话我们可以继续合作，如果年付的话每月2600元也可以”，於尧回信息称“从1800—口气涨到2800,你觉得很合理！那如果你感觉这5年很顺，2万把家电收回去吧？我这边太坎坷了”。2019年1月29日刘细华张贴《告知书》，载明：刘细华的房屋出租给於尧五年（2014年2月1日至2019年1月31日），2019年1月31日五年期满，房屋刘细华要收回，不再续租，各位租户不要再交房租。2019年1月30日刘细华通过短信向於尧发出通知：根据《房屋租赁合同》，刘细华出租给於尧的凯乐桂园2栋2单元101室的房屋，租赁期从2014年2月1日至2019年1月31日止，租赁期限为五年。2019年1月31日，五年期满，刘细华要收回房屋。根据租赁合同第三条，五年租赁期满后，於尧将其装修成果赠予刘细华，刘细华将押金全额退还给於尧。2018年11月至2019年2月16日期间，於尧与刘细华就续租事宜协商，但未能达成一致意见。一审另查明，2019年2月27日刘细华缴纳涉案房屋2018年7月1日至2019年2月28日期间的物业费1366.96元，2019年3月1日至2019年8月31日期间的物业费1025.22元，每月物业费为170.87元。一审法院认为，於尧与刘细华签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期满后於尧对涉案房屋享有优先承租权，该权利应当在合理的期限内，遵循平等、自愿、公平的原则行使。於尧、刘细华均提交证据证明双方曾就续租事宜进行协商，於尧未明确表示按照刘细华提出的租金条件继续承租，双方至今仍未达成一致，本案中无第三人承租该房屋的情形，於尧并未提交证据证明在他人承租案涉房屋时已向刘细华发出愿意在同等条件下承租房屋的意思表示，於尧主张的优先承租权缺乏实现的前提条件，故於尧主张刘细华拒不履行合同中关于优先承租权的约定义务，缺乏相应事实依据，对于於尧要求刘细华支付违约金的诉请一审法院不予支持。於尧、刘细华之间的租赁合同关系因合同期满后终止，於尧要求确认其对涉案房屋仍享有优先承租权，无事实依据，故不予支持。刘细华依约向於尧提供了房屋，於尧也应依约支付房屋租金。根据合同约定，2014年2月1日至2017年1月31日期间，於尧应按1800元/月的标准支付租金；2017年2月1日至2018年1月31日期间，於尧应按1890元/月的标准支付租金；2018年2月1日至2019年1月31日期间，於尧应按1984.5元/月的标准支付租金。於尧已按1800元/月的标准支付了2017年2月1日至2019年1月31日期间的租金，还应向刘细华支付租金3294元(2017年2月1日至2018年1月31日租金为1080元；2018年2月1日至2019年1月31日租金为2214元)；於尧未按合同约定支付租金，应承担违约责任，於尧应支付逾期付款利息。根据涉案补充协议约定，於尧逾期不支付租金，应按季度租金的1%收取滞纳金，此约定的支付标准过高，一审法院酌定调整为按照银行同期贷款利率计算。以1080元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年2月1日起算至付清之日止；以2214元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年2月1日起算至付清之日止。刘细华要求於尧按年利率24%的标准支付利息，无事实依据，一审法院不予支持。於尧称其与刘细华达成口头协议，约定房屋租金由按季支付改为半年支付并不再支付增幅部分，但於尧未提交证据佐证，应承担相应举证责任，对其辩称意见一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期已届满，於尧应当退还涉案房屋，於尧拒绝按照刘细华提出的租金条件继续承租，又拒不退还房屋的行为侵犯了刘细华的所有权，其行为属于无权占有，於尧应腾退涉案房屋并交付钥匙，且根据合同约定应维持房间墙体、门、灯、洁具、地板和不可移动的家具的现状。於尧逾期未搬离涉案房屋，还应支付租赁期限届满后至实际搬离期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准参照合同约定的标准即月租金，即於尧应以1984.5元月的标准向刘细华支付房屋占有使用费，自2019年2月1日起计算至实际搬离之日止。根据合同约定，租赁期内，於尧负担涉案房屋的物业费，依据物业费收据，涉案房屋每月物业费为170.84元，於尧应按170.84元、月的标准支付租赁期间及其占有涉案房屋期间的物业费，即按170.84元/月的标准支付自2018年7月1日起至腾退之日止的物业费。於尧关于物业费应由刘细华负担或其不支付物业费的行为是行使抗辩权的辩称意见，无事实及法律依据，不予支持。刘细华提交的《王氏锁城保修收据》，无法证明系更换涉案房屋门锁产生的费用，也无法证明系因於尧的原因造成涉案房屋门锁损坏，刘细华应承担相应举证责任。刘细华要求於尧赔偿撬锁损坏房屋大门造成的损失3000元的诉请，故不予支持。涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均未对律师费用的承担进行约定，刘细华要求於尧承担律师费无合同依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、於尧于判决生效后三日内将位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园2栋2单元1层1室的房屋腾退并保留装修现状，交由刘细华管理使用；二、於尧于判决生效后三日内向刘细华支付租金3294元及利息（以1080元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月1日起算至付清之日止；以2214元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起算至付清之日止）；三、於尧于判决生效后三日内向刘细华支付房屋占有使用费（以1984.50元7月为标准，自2019年2月1日起计算至实际腾退之日止）；四、於尧于判决生效后三日内向刘细华支付物业费（以170.84元/月为标准，自2018年7月1日起计算至实际腾退之日止）五、驳回於尧的全部诉讼请求；六、驳回刘细华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元由於尧负担，反诉受理费505元由於尧负担252.50元，刘细华负担252.50元。二审期间，於尧向本院提交如下证据，证据一、刘细华的一审答辩状说於尧两次破门而入，电话录音，市长热线录音，110报警记录，还有通话记录，证明於尧家的东西遗失和刘细华有关系，当时遗失了5600余元。证明在於尧不知道的情况下，刘细华和案外人签订了新合同。故意不让於尧知道。2月26日的一个陌生人（电话：153××××0793）和於尧打电话要承租房屋，合同已经签了，钱也交了。证明刘细华入侵过於尧的房屋。证据二、一审的诉讼请求和结案陈词，证明於尧交钥匙给一审法官陈红，陈红拒收，他不管於尧的原审请求，拖了三个月才判决。一审开庭之前就把於尧赶走了。证据三、录音证据，刘细华默认房屋漏水是他导致的。这个只能说明刘细华合同履行过程中有过失，而不是於尧搬走的原因，於尧是因为刘细华强行入住搬走的。证据四、2018年12月15日的录音，证明刘细华捏造事实，刘细华表示其已经给於尧优惠了，两年都没有涨租金，要於尧把钥匙给刘细华，他不出租了。刘细华没有提交租金上浮的事实，2019年1月30日的短信也没有说要租金。到了开庭又说於尧故意不交。证据五、2019年12月27日录音证据，证明於尧要求提交钥匙，陈红不要钥匙。要求於尧把钥匙直接给刘细华，刘细华不收。证据六、房客的书面材料，多份报警记录和电话录音，2019年2月21日发生的，一审提交了，但没有质证。当时一审法官说自己去核实，结果判决书说於尧证人未到庭。证据七、详细的通话记录，一审提交的打印版，当时没有质证，我现在带了原版，说明於尧这一切录音都是真实的，要求法庭现场对比无误。证据八、於尧把提交的证明再明确一遍，合同中有赠与物，说明甲乙双方对5年后装修成果的价值认可，合同补充条款、还有短信，证明於尧是按照刘细华要装修的房屋，是毛坯房。於尧和刘细华是合作关系，第六条违约责任证明我们是合作关系，补充合同中，我按照刘细华的要求对房屋进行装修，将房屋装修成四套。还有图纸也有刘细华的签字，是刘细华认可的。2018年11月16日的短信，都证明我们是投资合作关系。证据九、2018年12月8日的录音，刘细华一直没出现，证明其恶意拖延时间，不和於尧见面，导致於尧空置房屋不知道怎么办。证据十、2018年11月18日的短信，一审没有质证，证明刘细华不继续租赁房屋给於尧。刘细华没有按照合同履行，存在违约。违反了於尧的优先承租权。刘细华也没有说明原因。即合同期满，承租人若不继续承租，合同解除。（证明承租人继续承租合同，合同协商解除。合同在2019年3月1日时没有解除）2019年1月29日的录音，证明刘细华违约。单方面终止合作关系。合同关于装修的防盗网不在约定的范围内。证明刘细华什么都要，但是又不愿意补偿。於尧没有明确给他的，他也要。证据十一、银行转账记录，证明合同约定每三个月转账一次后来六个月转账一次，一次转两个三个月的房租，合同发生变更，而不是於尧违约。刘细华质证认为，於尧提交的不是新证据，一审中均提交，刘细华在一审均发表了质证意见，以一审质证意见为准，第二，鉴于双方的实际情况，刘细华已经非常克制，且在一审期间已经对於尧的相关事实和法律适用充分发表了相关意见，包括第三项证据及110的报警记录，此系於尧违约拒不交还房屋，刘细华合法享有对所有的物权采取相应的法律措施的权利。本院认为，於尧所提交证据内容不能证明其目的，本院不予采信。另，於尧向本院提交调取证据申请书，申请本院到武汉市公安局洪山分局卓刀泉派出所调取该所2019年12月14日对於尧、刘细华的讯问笔录，拟证明2019年2月11日至2019年12月14日间刘细华二次破门而入、赶走租户、更换门锁、侵占於尧的财产，是致使涉案房屋空置造成损失的直接责任人。本院认为，派出所笔录是对当事人的询问，於尧并不能证明刘细华在笔录中承认了於尧拟证明的事实，且2019年2月11日系涉案合同租赁期满之后，於尧已无承租权，故对於尧的申请本院不予支持。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，於尧与刘细华签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，双方均应依约履行各自义务。於尧认为其与刘细华不仅仅只是租赁房屋的关系，还是共同以房屋出租赚取利润的合作关系。因双方所签协议中没有约定合作关系，刘细华对此也不认可，故对於尧的该观点本院不予采纳。於尧认为其享有涉案房屋的优先承租权，因房屋租赁期满前，於尧与刘细华未能就继续承租达成一致，於尧不能证明其在他人承租案涉房屋时已向刘细华发出愿意在同等条件下承租房屋的意思表示，於尧主张的优先承租权缺乏实现的前提条件，故一审法院对於尧的该项请求不予支持正确。於尧在租赁期满，未重新取得承租权的情况下，继续占有涉案房屋，一审判决於尧支付占有使用费及物业费符合法律规定，关于租金及占有使用费的计算标准，虽然於尧一直按1800元/月向刘细华支付租金，并未按合同约定的递增金额交纳租金，但这并不能证明刘细华放弃要求於尧按合同约定支付增加租金的权利，一审法院按合同约定计算房屋租金及占有使用费正确。於尧要求刘细华赔偿100000元无事实及法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，於尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由於尧负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月二十九日书记员  余文婷