河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初1484号原告：漯河狮城物业服务有限公司，住所地漯河市郾城区金山路北段农机安全监理所院内。法定代表人：潘丽云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王绍功，男，1953年7月9日出生，汉族，住漯河市郾城区，系该公司员工。被告：赵合林，男，汉族，1963年6月15日出生，住漯河市召陵区。原告漯河狮城物业服务有限公司（以下简称狮城物业公司）与被告赵合林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告狮城物业公司的委托诉讼代理人王绍功和被告赵合林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告狮城物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付39个月物业服务费2195.7元；2.依法判令被告向原告支付滞纳金633.97元，合计2829.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告对该小区按照前期物业管理服务协议约定进行了管理，被告一直以种种理由拒交物业服务费，被告的居住面积为37.53平方米，每平方/月1.5元，每月56.3元，自2017年10月1日至2020年12月31日，共欠39个月物业管理费2195.7元，万分之五逾期滞纳金633.97元，计2829.67元。被告拖欠物业管理费行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益，为维护原告自身合法权利和对小区全体业主的公平。根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《物业管理条例》等规定，特向法院提起诉讼，请依法判令如上之诉请。原告狮城物业公司对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一前期物业服务协议一份，用以证明协议约定了双方的权利和义务及违约责任，原告的管理范围和收费标准，并确认了被告的购房面积，个人保险费用及个人义务的规定，还约定了逾期缴纳服务费的违约金；证据组二收据三份，用以证明被告认同并履行了向原告交纳服务费的标准，二是证明被告拖欠服务费的起止时间；证据组三滞纳金清单一份，用以证明滞纳金的计算方式。针对原告狮城物业公司提供的证据，被告的质证意见为：原告的证据能够证明我已经交过三次物业费。被告赵合林辩称，一、原告主体资格问题，原告作为物业公司，如果要收取物业费，需要提交物业按理部门出具各项审批文件，如果物业公司没有这些文件，则原告的主体资格不适格；二、原告起诉不是事实，根据物业管理条例第34条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，原告首先应当提供证据证明原、被告之间存在物业服务合同关系，如不能证明，则双方的物业服务关系不成立，即便原告提供了物业服务合同，还应当提供证据证明按照物业服务合同的约定提供了服务，我购买的房屋为门面房，商铺是否需要交纳物业费要看物业公司是否提供了服务，且提供了什么样的服务，原告作为物业公司应当提供的服务有消防设施、房屋门前地面、生活排污下水道堵塞、房屋维修、消防通道及安全、公共照明及绿化。从我购买房屋至今，原告未提供过任何服务，其中各门面房之间未安装监控设施，造成白天电动车有丢失现象，室内有撬门别锁现象，物业未安排一人在门面房前打扫卫生，我门前的卫生费已交环卫部门，每月每间10元，门前地面排水不通畅，造成大量积水，车辆淹没，店内物品不同程度损坏，门前消防通道车辆乱停乱放，物业无人管理造成重大安全隐患，屋面上方随意搭设晒晾衣设施等杂物造成屋面损坏，以上隐患原告至始至终没有投入人力物力进行维护管理。综上所述，原告未给我提供过任何服务，我不应当交纳物业服务费。被告针对其辩称意见及对反驳原告狮城物业公司的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：证据组一照片2张，证明被告门面房前车辆乱停乱放现象，原告未尽到委托管理事项第十条义务；证据组二照片4张，证明开发区园林处对门面房前绿化进行管理，原告未尽到委托管理事项第七条的义务；证据组三照片10张，证明外墙脱落现象严重，原告未尽到委托管理事项第四条的义务；证据组四照片2张，证明洪涝灾害没有相对完善的组织机构和应急预案，以至于导致在雨天房屋内大面积进水，原告未尽到服务质量标准D项；证据组五照片6张，证明被告门面房门前未有安全监控，保安巡视，违反委托管理事项第十一条的义务；证据组六照片2张，证明门面房前下水道堵塞，原告未进行维修和管理，违反委托管理事项第六条的义务；证据组七照片1张，证明楼顶业主私自开门，进入门面房屋顶平台，占用房屋建筑部分，原告对违反规划私搭乱建行为未予制止和管理；证据组八照片7张，证明房屋内部开裂下沉现象，保质期内一直未协调解决，该现象一直存在；证据组九门面房一期全部业主出具的证明一份，证明门面房一期全部业主证实原告一直未按照委托合同的约定履行服务，物业管理存在众多问题，没有达到合同约定的一级服务质量标准。针对被告提供的证据，被告狮城物业公司的质证意见为：对被告提供的证据不予质证，因为被告已另案起诉。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。综合本案，首先，原告狮城物业公司和被告之间的物业服务合同关系，有前期物业管理服务协议在卷佐证，本院予以确认；其次，人民法院的判决应当保障、规范最基本的生产生活秩序，人民法院不鼓励、不支持业主个人（小区内住户业主、小区内外门面房屋业主）以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪，这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环，试想，每个小区的几百户甚至上千户业主都以各自的理由、不同的行为进而拒绝缴纳物业费，物业企业必会失去经济来源，更谈不上较好的、高质量的物业服务，如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主群众，如果大量业主认为物业企业服务不好，法院鼓励、支持通过业主委员会的形式更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益；再者，综上，自2017年10月1日至2020年12月31日，被告共欠原告狮城物业公司物业管理费用2195.7元（1.50元/平方米×37.53平方米×39个月），被告应当缴纳，鉴于被告的庭审抗辩及结合本案实际，大量照片显示，小区的物业服务确实存在诸多不足之处，比如服务不到位、监控设施跟不上等，物业企业应当抓紧整改落实，征得业主的信任和支持，因此，本院按照双方协议每平方价款1.50元的基础上予以调整为每平方价款1.00元，被告实际须缴纳物业服务费具体数额为1463.67元（1.00元/平方米×37.53平方米×39个月）；第四，关于滞纳金，双方签订的物业协议中虽约定有逾期滞纳金，但双方所签订合同中关于滞纳金计算的起始时间和基数不明确，故对要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；第五，法院支持缴纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对本案物业企业服务质量的认可，市场经济条件下，优胜劣汰是基本的生存法则。一个有责任感的物业企业，应当转变理念、强化服务意识，否则，只会坐等收钱而不管服务质量的物业企业不会长久，终究会被时代和人民群众淘汰；第六，本案需要指出的是，类似同期的门面房屋大部分业主已缴纳物业服务费，本案被告以其自己的理由和原因抗辩拒缴，对已经缴纳物业服务费的业主明显不公平，但已缴纳过物业服务费的门面房屋业主不论是自愿、默认还是其他原因，并不代表对物业服务质量的认可，同时，秉持诚实信用、行为善意原则，不仅是中华民族千年来的传统美德及社会提倡的正能量，而且也是以德治国、依法治国的基本要求，从弘扬社会主义核心价值观和传播社会主义法治理念的要求出发，民商事活动及交易各方均要严格遵循这一原则，总之，不能给任何一方当事人传达一个错误信息，使其误认为只要提出主张、抗辩，就必然导致相对方履行、不履行、减轻或者免除其应承担责任、义务的法律后果；第六，被告的其他辩称意见，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，但不影响当事人双方通过另行协商签订、变更、补充物业服务协议调整价款等方式予以妥善解决，最终进而达到双方共同的满意和认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告赵合林于本判决生效后十日内支付原告漯河狮城物业服务有限公司2017年10月1日至2020年12月31日的物业费共计1463.67元；二、驳回原告漯河狮城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵合林负担。本判决为终审判决。审判员  兰晶二〇二〇年六月二十三日书记员  邵帅