上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4893号上诉人（原审被告）：丁福根，男，1951年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：张桂珍，女，1950年3月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杜美，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴明，男，1978年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。原审被告：丁某1，男，1976年12月9日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。原审被告：丁某2，女，2007年5月9日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。法定代理人：丁某1（系丁某2之父），户籍地同上。原审被告：程庆梅，女，1982年7月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省金寨县。原审第三人：上海北蔡房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路1080号。法定代表人：顾桂兴，董事长。委托诉讼代理人:孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。上诉人丁福根、张桂珍因与被上诉人吴明，原审被告丁某1、丁某2、程庆梅、原审第三人上海北蔡房地产发展有限公司（以下简称北蔡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初88468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁福根、张桂珍的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴明的一审诉讼请求。事实与理由：一、吴明知晓房屋存在其他共有人，未征求其他共有人同意，违反法律强制性规定；二、一审法院对其他共有人丁某1、丁某2、程庆梅的沉默状态推定不合理。被上诉人吴明坚持一审辩称意见，不同意丁福根、张桂珍的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审被告丁某1、丁某2、程庆梅未发表答辩意见。原审第三人北蔡公司要求驳回上诉，维持一审判决。吴明向一审法院提起诉讼，请求：1、判令由北蔡公司协助丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的小产证；2、要求丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅继续履行合同，将系争房屋产权过户登记至吴明名下。一审法院认定的事实：2007年7月25日，上海市浦东新区北蔡镇人民政府作为拆迁人与丁福根（户）作为被拆迁人签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，将被拆迁人所有的上海市浦东新区XX村XX队XX宅XX号进行拆迁补偿安置，安置包含系争房屋在内的四套房屋，安置人还有：丁某3、张桂珍、丁某1、程庆梅、丁某2。其中，丁某4为丁福根的父亲，2008年已过世，丁某4配偶季某于1999年过世，其共同生育一子丁福根，丁福根与张桂珍为夫妻关系，生育一子为丁某1，丁某1与程庆梅XX，婚姻期间生育一女丁某2。2014年1月7日，包含系争房屋在内的本市浦东新区XX路XX弄XX号房屋产权核准登记至第三人北蔡公司名下。2014年3月15日，以丁福根、张桂珍、丁某1作为卖售人（甲方）与原告吴明作为买受人（乙方）形成买卖合同一份，约定甲方向乙方出让系争房屋，房屋来源为甲方家庭房屋动拆迁补偿安置配购的动拆迁安置房，原房屋权利人为丁福根，拆迁安置人员为丁某3、张桂珍、丁某1、程庆梅、丁某2；甲方承诺，经原房屋拆迁安置人口协商一致，本房屋由甲方所有，甲方对房屋享有排他性的处分权，与他人无共有关系和权属争议，其他人对本房屋不享有所有权、居住权，原房屋拆迁安置人口对甲方出售房屋知情、同意；系争房屋产权证尚未办出，房屋为1室1厅，建筑面积60平方米（以产证面积为准）；房屋转让价款为人民币143万元（以下币种同），第一期为6万元，于本合同签订前以定金形式支付甲方，本合同签订后转为房款，第二期为50万元，于本合同签订后次日支付到甲方的指定银行账号，第三期为57万元，于2014年7月1日前支付到甲方指定银行账号，第四期为30万元，于本房屋限制交易期届满，双方共赴本房屋所在地房产交易中心，由甲方将本房屋过户乙方名下后当日内支付或银行按揭支付；双方同意，甲方于2014年7月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲方保证在申办本房屋产权证时，房屋所有权人仅登记为甲方丁福根一人，双方确认，房屋限制交易期届满后五日内，双方共同办理产权转移登记手续，……。买卖合同签字页由丁福根、张桂珍及吴明签名。一审庭审中，吴明表述，签约当天，确实只有丁福根、张桂珍到场，丁福根、张桂珍表示丁某1在上班，出售现场，其母张桂珍为房屋出售事宜与丁某1通过电话，丁某1对系争房屋出售为知情，另外从丁福根、张桂珍处得知，程庆梅在房屋出售时已与丁某1XX，XX协议约定程庆梅不要房子，要70万元钱款，丁福根、张桂珍表示卖系争房屋正是为向程庆梅付钱。丁福根、张桂珍表示，出售房屋没有告知过其他原审被告。2014年3月1日，丁福根出具定金收据一张，表示以现金方式收到购买方吴明的购房定金1万元；2014年3月3日，丁福根再行出具房款收据，表示以现金方式收到购买方吴明购房房款5万元；2014年3月15日，吴明向丁福根转账支付50万元；2014年7月9日，吴明向丁福根转账支付58万元。2014年下半年系争房屋交付吴明居住使用至今。一审法院另查明，2014年2月，丁某1与程庆梅协议办理XX手续，双方达成《自愿XX协议书》，表示双方所生一女丁某2随男方共同生活，女儿的抚养费、教育费及医疗费由男方承担；浦东新区XX路XX弄XX号302室、303室、903室，XX号302室房屋，女方自愿放弃上述房屋的产权份额，上述房屋办理产权需要女方签字时，女方应及时无条件的签字，变更给男方；男方支付女方补偿款70万元，分两次支付，一次支付60万元，第二次支付10万元，上述房屋办理房产证时女方签字时付清，全部以收条对证；夫妻无共同债务。丁福根、张桂珍曾于2019年1月、3月向一审法院表述，丁某1、丁某2与丁福根、张桂珍居住在一起，即动迁安置的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，一审法院寄送的诉讼材料及传票丁某1及丁某2都已收到，为何不来一审法院的原因不清楚，程庆梅与丁某1XX后不再来往，没有联系方式，据代理人了解也不曾探视女儿；对吴明主张过户，表示如果过户的话要重新调高房价。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2014年3月，吴明与丁福根、张桂珍就系争房屋买卖签署买卖合同，买卖系争房屋是签约人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。丁某1兼丁某2的监护人以及程庆梅，作为房屋的安置人，虽未在买卖合同上签字，丁福根、张桂珍也向法庭表明，对房屋出售一事，未告知其他安置人，也未得到其他被告同意，那么买卖合同是否对其他原审被告具有约束力，一审法院对此认为：首先，动迁安置利益涉及相关家庭成员，彼此具有紧密的家庭身份关系，丁福根、张桂珍在系争房屋出售后于2014年下半年交由吴明居住使用至今，已近5年，该期间，作为系争房屋的相关权利人，并无证据显示对系争房屋的占有使用、收益、管理做过任何形式的监管，亦未承担过系争房屋的任何费用，对吴明长期占有使用房屋的行为不质疑，也未采取过任何有效措施提出异议或主张权利，有悖常理；其次，丁福根、张桂珍在本案诉讼后一直表述丁某1、丁某2与其居住一起，相关诉讼材料也交付，甚至在之前的应答中提及要过户的话要重新调高房价，然而至一审法院开庭当日，又作出了与丁某1、丁某2关系不好，没有联系方式，不住在一起由此没有将出售房屋的事实告知他们并得到他们同意的表示，以无权处分提出合同无效之说，同一时期，竟然向一审法院作出了前后截然不同的表述，且不谈丁某1兼丁某2法定代理人是否知晓本案诉讼应予应诉而不应诉，但从丁福根与张桂珍而言，其行为有违诚实信用；再则，程庆梅在XX协议书中明确表示自愿放弃相关房屋的产权份额，由丁某1向其支付补偿款70万元，由此正印证程庆梅未参与房屋出售并对房屋的使用情况不关心不质疑的原因；最后，关于未成年人的利益，丁福根家庭动迁安置除系争房屋外还有其他房屋，系争房屋出售是通过中介居间介绍，转让价款亦并未偏离市场交易价格，吴明已行支付大部分房屋对价，出售房屋的行为并未侵害作为未成年人丁某2的权益，作为监护人的丁某1、程庆梅，完全可以在房款中保留未成年人丁某2的份额，以保障未成年人的利益；综上，一审法院有理由相信，该家庭成员都很清楚自己所获得安置房屋利益，却在房屋出售交付吴明之后漠视和放任，有悖常理，由此推断出售系争房屋的行为，各家庭成员均应为知情且认可，故即使相关人员未在买卖合同上签名，但该合同效力仍应及涉于其他原审被告。目前，系争房屋已经具备至相关部门办理小产证的条件，安置人丁某3已过世，经一审法院审查，丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅为系争房屋的相关权利人，吴明要求丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅办理系争房屋小产证，由北蔡公司协助，于法有据，一审法院予以支持。同时，鉴于国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，吴明要求丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅办理系争房屋的小产证后，协助吴明配合办理过户手续，符合合同约定，一审法院亦予以支持。至于剩余房款，根据已经付款的材料，一审法院确认尚有29万元未予支付，吴明愿意在房屋产权过户时予以一并支付，并无不可，一审法院予以准许，至于房款支付丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅后，丁福根家庭如何处分房款利益，是其内部之间的关系，可结合相关约定，自行协商。丁某1、丁某2及程庆梅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，一审法院依法缺席判决。一审法院于2019年9月27日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅应在判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记在丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅名下的手续，上海北蔡房地产发展有限公司协助丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅办理；二、在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋登记至丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅名下三日内，丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅协助吴明将上述房屋产权登记过户至吴明名下；三、吴明应在判决生效之日起十日内支付丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅剩余房款29万元。一审案件受理费人民币17,670元，由丁福根、张桂珍、丁某1、丁某2、程庆梅负担。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审判决第四页第八行、第九行中“丁某4”应为“丁某3”，其他事实认定无误，本院依法予以确认。本院认为：二审法院围绕当事人的上诉请求展开审理。本案中，丁福根、张桂珍上诉称系争房屋的买卖合同违反法律的强制性规定，经审查，该合同并无法定无效事由，故对丁福根、张桂珍具有法律拘束力。一审法院已经详述了系争买卖合同是否对丁某1、丁某2、程庆梅具有效力的理由，本院在此不赘。特别需要向丁福根、张桂珍指出的是：一审判决系给付判决，已经判决丁某1、丁某2、程庆梅承担协助履行义务，而丁某1、丁某2、程庆梅在一审判决后，并未提起上诉，视为认同一审判决，故丁福根、张桂珍关于丁某1、丁某2、程庆梅对系争房屋买卖合同沉默意思应推定为不同意的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人丁福根、张桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,670元，公告费人民币300元，均由上诉人丁福根、张桂珍负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……