北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4431号上诉人（原审原告）：北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街丙1楼908室。法定代表人：王龙贵，执行董事。委托诉讼代理人：胡叶青，北京市智正律师事务所律师。委托诉讼代理人：程东霞，北京市智正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古自治区信访局，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾飞南路37号。法定代表人：邱成刚，党组书记、局长。委托诉讼代理人：胡小杰，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称：瑞赢物业公司）因与被上诉人内蒙古自治区信访局（以下简称：内蒙古信访局）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初28429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞赢物业公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我公司一审诉讼请求与一审判决第一项之差额573496.71元；一、二审诉讼费由内蒙古信访局承担。事实和理由：内蒙古信访局自己聘用的物业提供针对的是其“综合楼内”（房屋用途为综合服务楼，行政号为大兴区旧宫镇吉丽路6号院30号楼，建筑面积5898.72平方米）的家政服务。我公司为内蒙古信访局与其自己聘请的物业提供家政服务的区域是不一致，不重叠的。我公司提供的物业服务是依据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市大兴区美利新世界物业服务合同》，针对的是美利新世界小区红线内（包括内蒙古信访局30号楼在内）的物业共用部位、共用设施、公共区域。因小区的整体的物业服务具有不可分割性，内蒙古信访局30号楼全部享受了我公司提供的物业服务，理应按照合同约定的商业物业的服务费标准2.8元/平方米·月全额支付物业服务费，一审判决认为内蒙古信访局享受物业服务而不支付对等的对价，显失公平，一审法院认定事实错误，应予纠正。首先，内蒙古信访局的30号楼是美利新世界小区内的一栋楼，位于小区的东北角，是该小区的物业管理区域范围。其次，内蒙古信访局长期侵占美利新世界小区全体业主的公共区域、公共设施设备，置小区全体业主的生命财产权益及安全于不顾，对美利新世界小区全体业主构成侵权。最后，美利新世界小区的“共用部分”具有不可分割性，而与之对应的为小区全体业主的“共用部分”提供物业服务事项也具有不可分割性，内蒙古信访局无差别的享受了我公司提供的物业服务，理应全额支付物业服务费。内蒙古信访局辩称，我方同意一审判决，不同意瑞赢物业公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。我局是独立的行政机关，不属于物业管理的区域，与小区的住所区域严格分开，案涉小区是一个独立的区域，与我局之间有围栏。我局购买案涉楼宇时就是现有的格局。我局的建筑物是独立的非住宅区域，是独立的物业管理区域，在物业管理划分上，与小区划分开为独立的区域，也有利于为各方提供物业服务；从国家机关办公秩序上的角度，我局有维护首都秩序稳定的工作，工作性质上有涉密因素，与其他住宅划分开来更为客观合理；瑞赢物业公司未对我局提供物业服务，我局已经通过政府招标的方式聘用了自己的物业公司并支付了相应的物业费。我局并未与瑞赢物业公司签订物业服务合同，小区并未将我局区域列入物业服务的范围。瑞赢物业公司向一审法院起诉请求：1、判令内蒙古信访局向瑞赢物业公司支付自2016年10月8日至2019年12月31日期间的物业服务费637218．71元；2、判令由内蒙古信访局承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年，内蒙古信访局与北京美晟房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了大兴区旧宫镇吉丽路6号院30号楼的房产，房屋用途为综合服务楼，建筑面积5898．72平方米，其中共有部位与共用房屋分摊建筑面积为0平方米。第二十一条约定前期物业服务企业为北京华通世纪物业管理有限公司，未约定物业费等费用标准。内蒙古信访局提交了政府采购相关文件、与内蒙古协众发展物业服务有限责任公司签订的《内蒙古自治区信访局驻京工作处综合楼物业服务》、与北京双华物业服务管理有限公司签订的《垃圾清运承包合同》、与内蒙古健飞卓远科技信息工程有限公司签订的《综合楼台阶维修合同》、《断桥铝合金窗户更换合同》、物业服务费交费发票，以及视频、照片，证明涉案物业属于独立房产，并已由协众物业公司等公司提供了相应的物业服务。2016年9月7日，北京市大兴区美利新世界小区业主委员会（甲方）与瑞赢物业公司（乙方）签订《北京市大兴区美利新世界物业服务合同》，约定瑞赢物业公司为美利新世界小区提供二级物业服务，规划建筑面积179209．29平方米，服务期限为3年，商业物业的服务费标准2．8元/平方米·月，业主缴费时间为每年1月31日之前缴纳上半年的物业费，7月31日前缴纳下半年的物业费。2018年12月18日，双方签订了《补充协议》，将小区物业服务提高至3+级标准，物业费、租赁停车费、停车管理费交费周期统一调整为自然年（2019年1月1日-2019年12月31日）收费。一审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞赢物业公司依据其与美利新世界小区业委会签订的物业服务合同为美利新世界小区提供了相应的物业服务，故对于内蒙古信访局未与瑞赢物业公司签订物业合同拒交物业费的抗辩意见法院不予采信；内蒙古信访局名下的房产具有相对独立性，其通过招标确定由内蒙古协众发展物业服务有限责任公司提供物业服务；应当指出，虽然内蒙古信访局选聘了物业公司进行物业服务，但涉案房屋部分物业服务如下水管道疏通等与瑞赢物业公司提供服务具有不可分割性，故内蒙古信访局应适当给付相应服务费用，就涉案瑞赢物业公司主张期间的物业服务费用，法院酌情确定为63722元。据此，一审法院于2020年2月24日判决：一、内蒙古自治区信访局于判决生效后十日内给付北京瑞赢酒店物业管理有限公司2016年10月8日至2019年12月31日期间的物业服务费63722元；二、驳回北京瑞赢酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞赢物业公司已与美利新世界小区业委会签订了物业服务合同，并据此为美利新世界小区提供了相应的物业服务，内蒙古信访局理应支付相应物业服务费用。鉴于内蒙古信访局名下的房产系独立院落，具有相对独立性，其虽通过招标确定由内蒙古协众发展物业服务有限公司提供物业服务，但涉案房屋部分物业服务如下水管道疏通等与瑞赢物业公司提供服务具有不可分割性，故内蒙古信访局应就其享受部分支付适当费用，一审法院据此酌情确定的内蒙古信访局应支付的物业服务费用数额，并无不妥，本院不持异议。瑞赢物业公司上诉称内蒙古信访局无差别享受了其提供的物业服务，应全额支付物业服务费用的意见，依据不足，本院难以采信。综上所述，瑞赢物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9535元，由北京瑞赢酒店物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年六月十九日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申