浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1609号上诉人（原审被告）：义乌市卉升针织有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街35号。统一社会信用代码913307823440355149。法定代表人：李发标，执行董事。委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，浙江拓思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周奎木，男，1949年8月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：黄春生，义乌市权正法律服务所法律工作者。原审被告：李发标，男，1970年10月20日出生，汉族，住江西省弋阳县。上诉人义乌市卉升针织有限公司与被上诉人周奎木，原审被告李发标租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初21475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。义乌市卉升针织有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周奎木的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，导致判决结果错误。一、一审法院认定浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂的房屋租赁合同于2019年7月27日解除，属于适用法律错误。浙江浩琳实业有限公司已于2018年12月10日向义乌市人民法院提起诉讼，要求解除与黄东生（义乌市爱喜工艺品厂的经营者）之间的房屋租赁合同并要求其腾退返还房屋等诉求，义乌市人民法院经审理作出（2018）浙0782民初24177号民事判决，判决解除浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂于2013年5月6日签订的房屋租赁合同。根据《合同法》第九十六条的规定，“合同自通知到达对方时解除”，故应从起诉状副本送达黄东生之日起租赁合同即解除，即租赁合同解除的时间为2018年12月，而不是判决生效日。一审法院认定判决生效时间解除是错误的。租赁关系解除后，浙江浩琳实业有限公司有权收回房屋，周奎木就不是合法的出租人，其无权再向义乌市卉升针织有限公司主张任何房屋租金。二、义乌市卉升针织有限公司与周奎木之间并不构成不定期租赁合同。双方之间的租赁合同已于2019年1月25日到期，合同已经履行完毕。合同到期后，周奎木无权再向义乌市卉升针织有限公司主张2019年1月26日至2019年7月27日的租金。合同到期后义乌市卉升针织有限公司虽然继续使用涉案房屋，但是基于义乌市卉升针织有限公司与房屋所有权人浙江浩琳实业有限公司重新签订了新的房屋租赁合同，而不是基于与周奎木之间形成不定期租赁关系，一审法院认定有误，应当予以纠正。周奎木辩称，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李发标未到庭，亦未作书面陈述。周奎木向一审法院起诉请求：判令义乌市卉升针织有限公司、李发标支付租金147572元。一审法院认定事实：2013年5月6日，义乌市爱喜工艺品厂从案外人浙江浩琳实业有限公司处租赁了义乌工业园区苏新街35号二幢厂房及一幢宿舍楼，租赁期限为2013年5月6日至2020年1月30日。义乌市爱喜工艺品厂将上述部分房屋以义乌市积家工艺品厂的名义进行转租。2017年1月6日，义乌市积家工艺品厂与义乌市卉升针织有限公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定义乌市积家工艺品厂将义乌市苏溪镇苏新街35号五楼（1850平方米、宿舍5间）出租给义乌市卉升针织有限公司；租赁期限为2017年1月26日至2019年1月25日；租金为232680元，按每年递增，并于每年12月25日前一次性支付。如不按时付清，义乌市积家工艺品厂有权收回房屋，押金20000元整…。双方还对其他权利义务进行了约定。2018年12月10日，浙江浩琳实业有限公司向法院起诉要求解除其与义乌市爱喜工艺品签订的房屋租赁合同。经审理，法院作出（2018）浙0782民初24177号民事判决，判令解除浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂签订的房屋租赁合同。该判决已于2019年7月27日生效。另查明，周奎木系义乌市积家工艺品厂的经营者，义乌市积家工艺品厂已于2017年4月28日注销。义乌市积家工艺品厂与义乌市卉升针织有限公司签订的房屋租赁合同到期后，义乌卉升工艺品厂继续使用租赁房屋至今。一审法院认为，义乌市积家工艺品厂已注销，其权利义务由其经营者即周奎木承受。浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂的房屋租赁合同于2019年7月27日解除，在此之前，义乌市爱喜工艺品厂有权出租涉案房屋并收取租金。结合本案，义乌市积家工艺品与义乌市卉升针织有限公司签订的合同到期后，义乌市卉升针织有限公司继续使用租赁房屋，周奎木未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。故周奎木有权向义乌市卉升针织有限公司收取2019年1月26日至2019年7月27日的租金计116340元。因义乌市卉升针织有限公司曾支付租房押金20000元，为避免讼累，在本案中一并处理，扣除押金后，义乌市卉升针织有限公司还应支付周奎木租金96340元。因合同相对方为义乌市卉升针织有限公司，故对周奎木要求李发标承担支付责任的诉讼请求，不予支持。义乌市卉升针织有限公司、李发标经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、义乌市卉升针织有限公司于判决生效后十日内支付周奎木租金96340元。二、驳回周奎木的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1626元，由周奎木负担522元，由义乌市卉升针织有限公司负担1104元。二审中，义乌市卉升针织有限公司提供以下证据：房屋租赁合同（原件）、中国银行客户借记回单（复印件），共同证明义乌市卉升针织有限公司已与浙江浩琳实业有限公司签订了新的租赁合同，并支付了相应租金，寄的证据副本与原件不一致，副本没有日期，是因为合同是当时签的，但日期是后补的。周奎木质证认为，这两份证据的真实性有异议，义乌市卉升针织有限公司当庭提交的证据与我方收到的证据副本有两处不同，其一是没有落款时间，二是合同首页的日期有改动。同时，义乌市卉升针织有限公司在一审书面答辩状从未提到该租赁情况，如果这份合同是真实的，义乌市卉升针织有限公司在一审中就应提出抗辩。本院认为，房屋租赁合同原件与义乌市卉升针织有限公司庭前提交的证据副本不一致，存在添加和涂改等情形，而中国银行客户借记回单系复印件，支付方式为本票，义乌市卉升针织有限公司未能证明该本票已兑付，故本院对该证据不予确认。周奎木、李发标未提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为周奎木是否有权向义乌市卉升针织有限公司主张案涉租金。义乌市爱喜工艺品厂以义乌市积家工艺品厂的名义将案涉房屋进行转租，故义乌市积家工艺品厂与义乌市卉升针织有限公司之间的租赁关系是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。义乌市爱喜工艺品厂与浙江浩琳实业有限公司的租赁期限为2013年5月6日至2020年1月30日。浙江浩琳实业有限公司系以起诉方式请求法院判决解除其与义乌市爱喜工艺品厂的租赁关系，经审理由一审法院于2019年7月4日作出判决，判令解除浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂于2013年5月6日签订的房屋租赁合同，故一审法院认定浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂的租赁合同应于该案判决生效之日解除并无不当。浙江浩琳实业有限公司与义乌市爱喜工艺品厂的租赁关系解除前，义乌市积家工艺品厂与义乌市卉升针织有限公司的转租关系应为有效。义乌市积家工艺品厂与义乌市卉升针织有限公司签订的租赁合同到期后，义乌市卉升针织有限公司仍继续使用租赁房屋，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。故在义乌市积家工艺品厂被注销后，周奎木作为其权利义务继受人，依法向合同相对人义乌市卉升针织有限公司主张案涉租金合法有据。综上所述，义乌市卉升针织有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2208元，由上诉人义乌市卉升针织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇二〇年六月十五日代书记员  黄佳婧