河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初854号原告（执行案外人）：时永科，男，汉族，1981年10月7日生，住周口市川汇区。原告（执行案外人）王哲，女，汉族，1983年12月6日生，住周口市川汇区，（系时永科之妻）。二原告委托诉讼代理人：秦培相，系周口市川汇区公正律师事务所法律工作者。被告（申请执行人）：李盼，女，汉族，1980年11月26日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：谢辉，河南锦骏律师事务所律师。第三人（被执行人）：张晃晃，女，汉族，1989年7月21日生，住周口市太康县。原告时永科、王哲与被告李盼及第三人张晃晃执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时永科、王哲及委托诉讼代理人秦培相，被告李盼的委托诉讼代理人谢辉到庭参加了诉讼。第三人张晃晃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告时永科、王哲向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第三人买卖合同有效，判令终止对原告购买的周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的查封拍卖等执行；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告对周口川汇区人民法院以（2018）豫1602民初2032号协助执行通知及查封扣押等错误执行行为提出异议，周口市川汇区人民法院2019年12月30日以涉案房产是预售房屋不准买卖及原告未入住为由作出了（2019）豫1602执异413号裁定，该裁定认定事实及适用法律错误，因原告于2018年3月23日（在人民法院2018年3月27日查封前）在正规的中介公司周口市儒房房地产营销策划有限公司处全部支付第三人房款111万元，原告拿到第三人的涉案房屋钥匙交接并入住，该房屋已进行了权属的预告登记，经权利人第三人张晃晃许可同意，根据《物权法》20条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的不发生物权效力，故原告与第三人买卖合同有效，是有效的物权处分行为。故周口市川汇区人民法院（2019）豫1602执异413号裁定违法。原告根据最高人民法院《关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及有关规定，望判如所请。被告（申请执行人）李盼辩称：一、因本案被告李盼诉本案第三人张晃晃是2018年3月14日，被告李盼向川汇区人民法院起诉前3月14日川汇区人民法院立案并受理，2018年3月14日李盼向法院申请了财产保全，法院于2018年3月22日向周口市不动产登记中心查询被告的财产信息，于2018年3月27日作出了2018豫1602民初2032号民事裁定书，裁定查封张晃晃位于周口市××区××楼××房，预告登记号为2015071178，并向周口市不动产登记中心发出（2018）豫1602民初2032号协助执行通知书。2018年8月22日周口川汇区法院作出2018豫1602民初2032号民事调解书，被告承担连带还款责任。二、原告不是本案的权利人，提出的理由没有事实和法律依据。因该不动产登记为预告登记状态，而非房屋所有权登记，原告的诉讼请求不能成立，不能对抗法院的强制执行。根据《物权法》第20条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记的并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，是对不动产物权变动请求权提供强力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。预告登记不是物权转移的前置程序，该程序不发生任何物权转移的效果，预告登记权利人的登记请求权，虽然具有了物权的排他效力，但该请求权仍然属于债权关系，预告登记权利人对被登记的房屋不享有物权的排他占有的权利。《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。根据《国务院办公厅转发建设部门等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房。三，根据《最高人关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定，此规定中的登记是正式登记，而非本案当中的预告登记，两者立法所要保护的对象，即立法目的不同。四、根据合同法第52条第三项，以合法形式掩盖非法目的合同无效；第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。综上，我们认为本案原告与第三人张晃晃签订的买卖合同违反法律及行政法的强制规定，应属无效。请求驳回原告的诉讼请求，本被告不承担本案的诉讼费用。第三人（被执行人）张晃晃缺席，未答辩。原告时永科、王哲向本院提供的证据材料有：证据一、身份证、户口本、结婚证，证明原告的诉讼主体资格合法；证据二、房屋买卖合同书、房产中介公司收费票据、邮政银行贷款结算证明、碧桂园付款转账收款收据，证明二原告是通过合法的房产销售中介公司购买的该案涉房产，属于不知情而善意取得，并已全部支付了房产，并且是在法院查封之前合法占有不动产；证据三、房屋装修合同及购买装修材料凭证，证明二原告在法院查封该案涉房屋前后已经装修入住，合法占有；证据四、周口市不动产抵押登记申请表、房屋预告登记证明、儒房房地产营销策划有限公司证明、小区物业管理费和水电费证明和票据、原告一家人入住该案涉房屋照片10张、异议申请开庭笔录，证明原告合法占有该房后，法院查封，虽然该案涉房屋登记在被执行人名下，非因买受人自身原告未办理过户登记。原告善意的购买行为以及买房者张晃晃已将有关购房手续和钥匙交付的时间在查封之前。可以认定原告合法占有，并有足以排除强制执行的权利和有效的证据。因此，法院对其异议之诉请求，依法应当支持。被告（申请执行人）李盼对原告时永科、王哲向提供的证据材料质证意见为：对原告提供第一组证据的真实性无异议。对第二组证据当中的房屋买卖合同书，根据证据规则规定对方作为法人应当由法定代表人和负责人签字，没有签名，法院不能作为证据采信。对于第二组证据第二项房产中介公司收费票据不符合规定，该证据全部都是收款收据，而不是正式发票，第二组证据第三项邮政银行贷款进行证明的真实性无异议。对第二组证据当中第四项第五项房屋转款转账时转账凭证真实性无异议，但是不能达到原告所要主张的证明目的。第三组证据的真实性我们不认可，请法院调查核实。第四组证据第一项第二项真实性无异议。四组证据当中小区物业管理费、水费和电费票据。首先说电费原告提供的复印件的日期为2019年5月到2019年12月八个月的，先是八个月的总电量为258度，总电费为114.48元。原告提供的水费账单为总用水量为25吨。原告提供的物业费收费收据显示日期为2018年8月28日补缴物业费。补缴日期为4月到2018年5月，从原告提供的物业费收款收据显示原告实际交纳物业费时间为2018年4月。对第四组证据的第三项，对房地产营销策划有限公司证明真实性有异议。首先第一个这是复印件。第二个原告未提供周口儒房房地产营销策划有限公司法定代表人及法定代工商登记信息及负责人信息，不能确定在复印件上签名是负责人或经办，对真实性有异议。对于第四组证据第五项，原告一家人入住该涉案房屋的照片真实性请法院核实，但是不能达到原告所要证明的证明目的。对第六项执行异议当中庭审笔录真实性没异议，但是不能达到原告所要证明的证明目的。被告（申请执行人）李盼向本院提供的证据材料有：一份张晃晃的预告登记载表，证明目的就是证明这个张晃晃当时对于房屋状态为预告登记状态。原告时永科、王哲对被告（申请执行人）李盼提供的证据材料质证意见为：这个证据我们也提供了。这个证据恰恰对二原告有利。因为产权是张晃晃的，并没有说明他首付多少钱贷款多少钱，而实际在查封之前我们已经购买了该房屋，因为正在过户之中法院查封了。实际上已经把不动产转移了。二原告对预告登记真实性也没异议，该证据并不能达到被告的证明目的，反而对我们原告有利。证明二原告买房的合法性，也证明了是在法院查封之前所购买的。本次庭审中，第三人（被执行人）张晃晃缺席，未提交证据。本院经审理认定事实如下:2018年3月18日，第三人（被执行人）张晃晃与原告（执行案外人）时永科、王哲经周口市儒房房地产营销策划有限公司签订房屋转让合同一份。双方约定将坐落在周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室（也就是案涉房屋）转让给原告（执行案外人）时永科、王哲，议定上述房产总价款为人民币1110000元整，签订合同当日原告时永科交付购房定金50000元，服务费10100元，2018年3月23日原告（执行案外人）时永科通过银行转账给第三人（被执行人）张晃晃1010000元。购房款交付后，2018年3月24日原告（执行案外人）时永科与周口业之峰装饰有限公司签订家庭居室装饰装修工程施工合同，工程地址周口市川汇区碧桂园1期98#楼301西户（就是涉案房屋），工程造价144922元，进行装修后并购买了家电家具。之后，原告（执行案外人）时永科、王哲入住该房屋，并交纳了物业费。李盼诉张晃晃等人民间借贷纠纷一案，2018年3月14日立案并受理，2018年3月14日李盼向法院申请了财产保全，法院于2018年3月22日向周口市不动产登记中心查询被告的财产信息，于2018年3月27日作出了（2018）豫1602民初2032号民事裁定书，裁定查封张晃晃位于周口市××区××＃××房（预告登记号为2015071178）房产一套，并向周口市不动产登记中心发出（2018）豫1602民初2032号协助执行通知书。2018年8月22日法院作出（2018）豫1602民初2032号民事调解书，被告承担连带还款责任。2018年3月18日，本案原告与第三人张晃晃双方在房屋中介公司签订房屋买卖合同，第三人张晃晃以1110000元价格将涉案房屋出卖给原告（执行案外人）时永科、王哲，原告（执行案外人）时永科、王哲于2018年3月23日按照房屋买卖合同付款后，去办理产权证时发现涉案房屋被本院查封。原告（执行案外人）时永科、王哲对我院查封案涉房产的执行行为提出书面异议。本院于2019年12月30日作出（2019）豫1602执异413号执行裁定书，驳回异议人时永科、王哲执行异议请求，时永科、王哲收到上述执行裁定书后在法院期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，原告时永科、王哲向本院撤回判令与第三人张晃晃买卖合同有效的诉请，本院予以准许。本院认为，李盼诉张晃晃等人之间纠纷为民间借贷纠纷，李盼申请强制执行（2018）豫1602民初2032号民事调解书，应属于金钱债权的执行。作为对涉案房产的买受人的原告，时永科、王哲对登记在第三人（被执行人）张晃晃名下的涉案房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，原告时永科、王哲对涉案房屋的权利能够排除人民法院的执行行为。原告时永科、王哲诉请判令原告与第三人买卖合同有效，诉请判令终止对原告购买的周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的查封拍卖等执行，本院予以支持。具体到本案，原告时永科、王哲与第三人张晃晃之间签订《房屋买卖合同书》的时间为2018年3月18日；川汇区人民法院2018年3月27日作出了（2018）豫1602民初2032号民事裁定书，裁定查封张晃晃位于周口市××区××＃××房（预告登记号为2015071178）房产一套。双方签订《房屋买卖合同书》在人民法院查封之前。从原告提交的装饰装修合同、家电、家具及交纳物业费的单据来看，原告时永科、王哲已合法占有该房产。原告已经按照《房屋买卖合同书》全部支付合同约定的购房款。原告主张未办理过户登记原因不在原告，本院应予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得对周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的房产进行查封、拍卖等执行。案件受理费100元，由被告李盼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  唐玉吉审 判 员  陈 东人民陪审员  裴 彰二〇二〇年六月二十二日书 记 员  夏香莉