北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4158号上诉人（原审被告）：高存珍，女，1942年5月7日出生。委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚世山，北京阚世山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷长鸣，男，1981年3月20日出生。委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石立莹，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人高存珍因与被上诉人雷长鸣及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初8086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高存珍上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，维持第一项，改判驳回雷长鸣诉讼请求。事实和理由：一、高存珍没有违约，而是雷长鸣违约，双方于2016年7月27日签订合同，2016年10月12日高存珍女儿起诉双方房屋买卖合同无效，雷长鸣通过该案审理知道高存珍一个女儿离家出走找不到了。2017年3月17日北京市出台新的调控政策，雷长鸣将多交四十多万元税费，故其在明知高存珍女儿找不到的情况下，于4月9日晚打电话要求高存珍提交所有子女放弃继承的公证书，4月11号就另行签订购房合同。双方签订的合同中没有要求高存珍提供公证文书，不提供公证文书不构成违约，对合同的履行也不产生实质影响。二、双方达成和解协议后，在高存珍没有违约的情况下，雷长鸣要求解除合同构成违约，无权要求高存珍返还定金。三、一审判决高存珍赔偿雷长鸣房屋差价损失868648元没有事实及法律依据，且一审认定的房屋评估价值时点及合同约定的房屋总价错误，一审法院认定了《和解协议》和《补充协议》有效，则应当按照上述协议约定来认定评估价值时点和合同约定的房屋总价，即应以2017年4月15日作为计算房屋差价的时间点，合同约定的房屋总价应为416万元。雷长鸣仅支付了定金10万元，即使认定高存珍违约，损失赔偿数额不应超过订立合同之初可预见的数额。雷长鸣辩称，一、高存珍作为出卖人配合雷长鸣办理银行贷款是合同明确约定的义务，高存珍不配合出具子女放弃继承房屋公证，致使雷长鸣不能办理银行贷款，导致房屋买卖合同无法履行，构成根本违约。二、一审认定房屋差价损失有理有据，高存珍拒绝履行房屋买卖合同，导致雷长鸣错失在当时的时点购买其他房屋的机会，违约方理应承担房屋差价损失。麦田经纪公司述称，尊重一审判决，高存珍的上诉请求与麦田经纪公司无关，不发表具体意见。雷长鸣向一审法院起诉请求：1.请求判令解除雷长鸣、高存珍之间签订合同编号为2016JJ0027678的《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求高存珍向雷长鸣赔偿定金200000元；3.要求高存珍向雷长鸣支付房屋差价损失、居间费损失、租房费损失等经济损失共计2104120元。审理过程中，雷长鸣变更诉讼请求为：1.请求判令解除雷长鸣、高存珍之间签订合同编号为2016JJ0027678的《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求高存珍向雷长鸣返还定金100000元；3.要求高存珍向雷长鸣赔偿房屋差价损失868648元；4.要求高存珍向雷长鸣赔偿自2016年12月2日起至2017年5月1日的租房费用损失22500元（以每月4500元计算）；5.要求高存珍承担本案评估鉴定费13947元。一审法院认定事实：2016年2月28日，高存珍与其妹高大虹之夫宋广元签订售房委托书。该委托书载明，委托人高存珍欲出售坐落于昌平区302号房屋（以下简称涉案房屋），现委托受托人宋广元全权代理委托人办理签署出售上述房产的各类交易合同；收取上述房屋交易的购房定金，委托期限至上述事宜办结为止。2016年7月27日，宋广元作为高存珍的委托代理人与雷长鸣经麦田经纪公司提供居间服务就上述龙锦苑房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，高存珍将龙锦苑房屋出售给雷长鸣，房屋建筑面积为129.26平方米，房屋总价为3710000元，房屋未设定抵押，属于向社会公开销售的经济适用住房。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第五条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况，附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。关于付款方式及具体数额，该合同附件二第二条约定，买受人以自行交接方式支付定金100000元，具体支付日期为签订合同当日支付10000元，剩余90000元于2017年7月28日前支付；第二条第5款就商业按揭贷款明确约定，买卖双方应于2016年11月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1500000元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料……若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，买受人应于权属转移登记当日以现金形式补齐贷款部分房款；第二条第6款约定，买受人于2016年12月1日前以银行资金监管方式支付出卖人购房款2100000元。关于权属转移登记的具体约定，附件二第三条约定，买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续；除本协议另有约定外，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。关于房屋租赁及交付，附件二第四条约定，出卖人未将该房屋出租，应于2016年12月1日前过户并于过户当日将该房屋交付买受人。关于房屋产权、具体状况的承诺，出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易……出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效授权，代表本人意愿签署相关文件。若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿金；本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。关于违约责任，附件二第七条约定，买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日千分之零点五向守约方支付逾期违约金……自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。上述合同后还附有房屋状况说明书一份，其中在有无其他共有人包括按份共有及共同共有（夫妻共有）一栏中，勾选项为无。房屋状况说明书尾部有雷长鸣和宋广元签字确认。此后，雷长鸣向高存珍指定账户分次支付定金共计100000元。同日，雷长鸣、高存珍与麦田经纪公司还签订有居间服务合同，雷长鸣为本次居间服务支付居间费用81620元。2016年10月12日，高存珍之女张革红将高存珍、雷长鸣诉至法院，称涉案房屋系其父张忠建之遗产，张革红对高存珍出售房屋毫不知情，以高存珍与雷长鸣恶意串通为由要求确认涉案房屋买卖合同无效。法院于2017年1月14日作出（2016）京0114民初16416号民事判决，驳回张革红的诉讼请求。张革红不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年3月13日，作出（2017）京01民终1993号民事判决，驳回张革红上诉，维持原判。以上生效判决查明事实：高存珍与张忠建婚后购买了涉案房屋；2010年1月16日，涉案房屋登记至高存珍名下；2011年6月21日，张忠建因病去世。以上生效判决认定，高存珍作为登记的房屋产权人明知涉案房屋属于其与亡夫张忠建的夫妻共同财产，在张忠建未留有遗嘱、张革红作为张忠建的法定继承人对涉案房屋享有一定份额的情况下，仍然不征得张革红同意将房屋出售，行为明显出于恶意，但张革红主张雷长鸣与高存珍系恶意串通的证据不足，且张革红的利益可以通过向高存珍追索售房款的方式实现，故高存珍与雷长鸣的房屋买卖合同应属合法有效。2017年3月16日，宋广元以高存珍代理人身份与雷长鸣一同请求在法院主持下进行当庭调解，因宋广元当日未能提交高存珍委托其代为调解的完整委托手续，法院未向双方出具调解书。宋广元与雷长鸣根据调解内容签订《和解协议》一份，约定买卖双方继续履行2016年7月27日签订的房屋买卖合同及2017年3月14日补充协议。该和解协议约定出卖人应于2017年4月15日前配合买受人向银行申请办理贷款手续，拟贷款金额为1700000元；贷款办理完成后并于2017年5月10日前，买受人通过北京市住房和城乡建设委员会资金监管的方式向出卖人支付房款910000元，通过银行资金监管房屋支付房款990000元，总计支付购房款1900000元；出卖人应于2017年5月15日前与买受人办理完成房屋过户手续，并于过户当日向买受人交付房屋；房屋交付后三日内，出卖人应向买受人完成物业交接，物业交接完毕后买受人向出卖人支付物业保证金10000元；房屋交付并完成物业交接后三日内，买受人向出卖人另行支付450000元；出卖人保证对出卖房屋享有完全所有权，不存在任何产权争议，如因任何一方原因导致本协议无法履行的，违约方应根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》违约条款的约定向守约方承担违约责任。此后，经法院催告，宋广元未在法院指定的期间内提交完整委托手续。法院将上述情况告知雷长鸣，雷长鸣提出宋广元没有调解的代理权限，双方调解协议未达成，并向法院反映，在双方签订和解协议自动履行过程中，因高存珍无法出具高存珍全部子女放弃继承涉案房屋的公证，银行无法批贷。雷长鸣遂于2017年4月向法院申请变更诉讼请求，要求解除双方2016年7月28日房屋买卖合同及补充协议，并要求高存珍返还定金、赔偿违约金及其他经济损失。法院于当月20日将该请求送达高存珍。高存珍不同意解除合同，称房屋买卖合同已经过法院生效判决确认有效，可以继续履行。2017年4月11日，雷长鸣另行与他人签订了房屋买卖合同。关于和解协议签订后双方自动履行过程出现的问题，雷长鸣称高存珍不配合网签，不配合提交子女放弃继承房屋的公证，不配合办理银行面签，存在违约行为；高存珍称接到中介人员通知后确实说过履行合同的话会导致高存珍另行购买房子没有着落，但4月9日雷长鸣打电话给宋广元让准备资料去办理网签时，宋广元已经把材料准备好，雷长鸣又提出需要子女放弃的公证，宋广元确实说过不能确定能否提供，且当初签订合同时说好的是全款，签完合同履行时才发现是贷款，即使不能贷款，雷长鸣只要给付全款，合同仍然可以履行，过户时高存珍本人到场就能够过户。麦田经纪公司称和解协议履行过程中，高存珍要求该公司为其另行购房找到合适价位的房子才配合与雷长鸣办理网签，但市场价与高存珍的心里价位有很大差距，故未能办理网签。麦田经纪公司亦认可在办理银行面签手续时，为双方提供居间服务的经纪人向贷款办理专员介绍了涉案房屋存在诉讼的情况，贷款办理专员转达了银行需要高存珍子女放弃继承房屋公证的要求。经法院询问，高存珍称其有子女四人，明确表态无法提供子女放弃继承涉案房屋的声明。另查，高存珍签署《北京市存量房屋买卖合同》的委托代理人宋广元与高存珍在本案诉讼过程中的委托代理人高大虹系夫妻关系。在本案审理过程中，依据雷长鸣的申请，北京市高级人民法院随即确定，法院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对前述涉案房屋于2016年12月1日的价值进行评估。高存珍不同意评估，并认为应当以2017年5月15日约定过户的时点进行评估，但其不申请相应评估。经法院释明，雷长鸣坚持以原合同约定交房的日期，即2016年12月1日的价值时点进行评估。2018年8月24日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具评估意见为：估价房屋在2016年12月1日的市场价值为4578648元，即单价为35422元/平方米。雷长鸣为此次评估支付评估费13947元。一审法院认为，雷长鸣与高存珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。双方在履行该合同过程中发生障碍，在诉讼阶段由宋广元代理高存珍与雷长鸣签订的《和解协议》亦是双方的真实意思表示，该和解协议的签订亦在高存珍在售房之初向宋广元的委托授权权限之内。因此，该《和解协议》亦为有效。当事人应当依约全面履行约定的义务。本案中，高存珍并非涉案出售房屋的唯一所有权人，其亦不能提供贷款机关要求的相关证明文件，以致雷长鸣不能依约办理贷款。因此，依据《和解协议》高存珍构成违约。在此种情况下，双方之间的房屋买卖合同已经不能继续依约履行，雷长鸣在明确此种情况后，另行购买其他房产，符合常理，且在当时房价上行的情况下积极减少了自己的损失。故对于雷长鸣要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，有事实基础与法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方之间的合同已经解除，故对于雷长鸣要求高存珍返还已给付定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。由于高存珍未能依约履行其约定义务，构成违约，其应当赔偿雷长鸣的相应损失。对于损失数额一节，由于双方签订了有效的《和解协议》，故相应的履行期限应以此协议执行。鉴于雷长鸣要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求于2017年4月20日送达高存珍，因此，雷长鸣的损失确认时点应参考此时的房屋市场价值确定。庭审中，雷长鸣坚持以2016年12月1日的市场价值作为其损失参考，考虑到其时至2017年4月20日的房屋市场价格仍处于上升通道，该评估价款应当不会高于雷长鸣的实际损失参考时点。故对于雷长鸣要求高存珍赔偿房屋差价损失868648元的诉讼请求，有事实基础，法院予以支持。住房是人民生活的必要需求，虽然高存珍未能依约向雷长鸣交付房屋，但并不必然导致其租房损失。同时，依据双方《和解协议》的约定，高存珍向雷长鸣交付房屋的时间应为2017年5月15日前。故对于雷长鸣要求高存珍给付租房费用损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。诉讼中的鉴定评估费应为诉讼费用，并非当事人的诉讼请求范围，故法院不予裁判，将在诉讼费用中酌情予以分担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除高存珍与雷长鸣签订的合同编号为2016JJ0027678的《北京市存量房屋买卖合同》；二、高存珍返还雷长鸣定金100000元，于本判决生效后七日内给付；三、高存珍赔偿雷长鸣房屋差价损失868648元，于本判决生效后七日内给付；四、驳回雷长鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，经高存珍在售房之初对宋广元的委托授权，宋广元代理高存珍与雷长鸣签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《和解协议》均是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当依约全面履行各自的义务。上述协议中约定了出卖人有配合买受人向银行申请办理贷款手续的义务，但高存珍未能提供贷款机关要求的相关证明文件，导致贷款办理不能，构成违约。雷长鸣在知晓贷款办理不能后提出解除合同并及时购买其他房产，属于积极减少己方损失的行为，不构成违约，本院对高存珍上诉主张的雷长鸣另行购房构成违约的上诉理由不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因高存珍违约导致合同解除，高存珍应向雷长鸣返还定金，并赔偿雷长鸣的相应损失。关于损失赔偿数额的认定，虽雷长鸣要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求于2017年4月20日送达高存珍，但一审中雷长鸣坚持以2016年12月1日的市场价值作为其损失参考，考虑到该时点至2017年4月20日期间的房屋市场价格情况，该评估价款应当不会高于雷长鸣的实际损失参考时点，一审法院依据该评估价款计算损失并无不当。关于高存珍上诉主张的按照416万元房价款计算损失，虽和解协议中约定“房屋交付并完成物业交接后三日内，买受人向出卖人另行支付450000元”，但综合考虑和解协议签订背景及经过，雷长鸣同意另行支付45万元显然是以合同继续履行、过户交房为条件，又因高存珍违约导致合同无法继续履行，故若按照416万元房价款计算损失有失公平，一审法院认定房屋差价损失金额为868648元正确，本院予以确认。综上所述，高存珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13486元，由高存珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年六月二十二日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌