北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5513号上诉人（原审被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘小平，男，1975年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）因与被上诉人刘小平商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人星华蓝光公司之委托诉讼代理人晋长明、缪月，被上诉人刘小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星华蓝光公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘小平的全部诉讼请求。事实和理由：2017年6月我公司已经符合合同约定的交付条件，逾期交付是由于红线外市政道路施工所致。且一审判决的违约金数额过高，应予改判。刘小平辩称，同意一审判决，不同意星华蓝光公司的上诉请求。刘小平向一审法院起诉请求：星华蓝光公司给付刘小平违约金10150元。一审法院认定事实：2016年11月25日，刘小平与星华蓝光公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定刘小平向星华蓝光公司购买位于房山区西潞街道良乡xxx-2层175，该商品房规划用途为车位，所占用范围内的土地用途为地下车库，该商品房总价款为13万元，出卖人应当在2017年9月28日前向买受人交付该商品房。预售合同第十三条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至第三十日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。预售合同第二十三条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司北京分公司，前期物业管理服务期间，停车管理费100元/月·车位。预售合同附件九补充协议第四条约定：出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担逾期交房责任：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清应付款和违约金；3.本项目红线外市政配套设施安装延误导致的交付条件不具备的；4.因法律政策变动所产生的限制。附件九第七条第一款约定：出卖人应以挂号信或特快专递或媒体广告通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年11月20日，刘小平向星华蓝光公司支付车位款3万元，于2016年11月25日，刘小平向星华蓝光公司支付车位款10万元。该车位所在楼栋于2017年5月17日通过规划验收，于2017年6月13日进行竣工验收备案，于2017年9月11日取得房屋面积测算技术报告书。2018年10月26日，星华蓝光公司向刘小平发出交付车位通知，2018年10月27日，刘小平以相关赔偿未协商一致为由未实际接收该车位。刘小平称其于2019年3月16日接收车位并向四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司北京分公司支付了自2018年11月1日起的车位管理费。另，星华蓝光公司主张其分别于2017年6月15日、2017年9月21日在新京报上刊登了交房通知或交房公告（2017年9月21日的交房公告内容为：尊敬的“蓝光·潞港商业中心”业主，非常荣幸地通知您，您所购买的“蓝光·潞港商业中心”商铺部分物业已达到合同约定的交付使用条件，我司根据《北京市商品房预售合同》及其附件相关约定，将于2017年9月25日至27日办理物业移交手续），其在合同约定的交付日期前已向业主发出了交付通知。诉讼过程中，星华蓝光公司主张车位未按期交付的原因为红线外的市政道路施工未完成导致，刘小平对此不予认可。刘小平称因星华蓝光公司未按期交付车位，其租赁了邻近小区的车位使用，但其未就其租赁车位的实际损失提供证据。刘小平主张自2018年11月1日至2019年3月16日期间支出的车位管理费应作为逾期交房违约金。一审法院审理认为，刘小平与星华蓝光公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定出卖人应当在2017年9月28日前交付涉案车位。星华蓝光公司虽称在2017年6月15日、2017年9月21日以报纸公告的形式通知交房，但在2017年6月尚不具备预售合同约定的交付条件，而2017年9月的通知并未明确“商铺部分物业”是否包含涉案车位，故该两份公告不能作为对刘小平有效的交付通知。根据星华蓝光公司及刘小平陈述，星华蓝光公司直至2018年10月26日才通知刘小平办理车位交付手续，存在延期。星华蓝光公司主张延期交付系红线外市政配套设施安装延误导致，根据预售合同附件的相关约定，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交房责任。但星华蓝光公司并未就红线外市政配套设施安装存在延误且此为影响涉案车位交付的唯一原因提交证据，因此，星华蓝光公司仍应承担相应的违约责任。诉讼过程中，星华蓝光公司主张约定的违约金过高，请求法院予以调整。考虑到延期交付车位给刘小平造成的影响在于无法使用涉案车位，而按照预售合同约定的违约金计算方法计算的违约金数额过分高于刘小平的实际损失，故对于星华蓝光公司要求调整违约金的意见，法院予以采纳。违约金的具体数额，法院在综合衡量刘小平的实际损失数额、合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素的基础上酌情予以确定。因未就赔偿协商一致并非拒绝接收车位的合理理由，且车位管理费并非星华蓝光公司收取，故对于刘小平所持部分车位管理费应计入逾期交房违约金的意见，法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、北京星华蓝光置业有限公司于判决生效后十日内向刘小平支付违约金6000元；二、驳回刘小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，星华蓝光公司提交了房屋面积测算技术报告书，载明的时间为2017年4月24日，欲证明在2017年6月已经符合合同约定的交付条件。刘小平对此不予认可，主张星华蓝光公司何时做的手续与其无关，事实上星华蓝光公司存在逾期交付的情形，应承担违约责任。法院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘小平与星华蓝光公司签订的预售合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，星华蓝光公司应于2017年9月30日前向买受人交付车位，但星华蓝光公司直至2018年10月26日才通知刘小平办理车位交付手续，星华蓝光公司存在违约，应承担相应的违约责任。星华蓝光公司主张逾期交付系红线外市政道路施工所致，但并未就此提交证据予以证明，故对星华蓝光公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于星华蓝光公司上诉主张的违约金过高一节，原审法院以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、过错程度、预期利益等因素酌情确定违约金数额并无不当，本院对此不持异议。综上所述，星华蓝光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京星华蓝光置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  陈雨菡审判员  刘丽杰二〇二〇年六月十九日书记员  孙辰姝