河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3705号 上诉人（原审原告）：朱剑啸，男，1990年10月24日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王鹏飞，河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏杰，男，1978年10月20日出生，汉族，现住石家庄市。 上诉人朱剑啸因与被上诉人苏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱剑啸的上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6329号民事判决；2、判令解除双方签订的房屋租赁合同；3、判令被上诉人支付一个月的房租99128.34元作为违约金；4、判令被上诉人支付空调制冷费39996.99元；5、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方合同约定，乙方（苏杰）如需终止合同须提前一个月书面通知甲方（朱剑啸），并支付甲方一个月房租的违约金后方可终止合同。本案中，被上诉人明确表示不再租用房屋，将人员、设备撤离，已经用实际行动表示不再履行合同，完全符合合同约定的违约责任条款；2、双方合同租赁期限为2年，首期房租60万元分两笔交纳。被上诉人交了30万元就没有按时交纳。双方当时签订合同的期限是按照年来计算不是按月计算的，否则不会签订该合同或租金也不会这么低。一审判决内容相互矛盾，认定事实不清，判决结果错误，望二审法院依法查明事实，公正裁决。 苏杰辩称：约定是租金半年一交，我交了三个月，到期时间是2019年6月15日，在5月23日对方把我们的办公楼锁门了，导致我方无法经营。要求偿还全年的空调费用，我只承担23号之前的空调费用，之后不承担。 朱剑啸一审的诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、赔偿原告房租99128.34元、水电费1141.8元、空调费39996.99元、办公设备磨损费5000元等；3、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：1、原告提交的2019年2月25日《房屋租赁合同》，被告对其真实性无异议，对此予以确认。该合同约定：原告朱剑啸（出租方、甲方）与被告苏杰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落位置在石家庄市桥西区“梧桐商务中心”项目22层，建筑面积987.58㎡，租赁期限为2年，自2019年3月15日至2021年3月15日，月租金99128.34元，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担。该协议尾部备注：房屋租赁押金经双方协商，免于缴纳。首期房租分两笔支付，第一笔为协议签订后支付（20万），第二笔付款日为2019年4月30日之前（40万）。以后每期房租需提前1个月支付；2、原告提交的工商银行明细清单，被告无异议，对此予以确认。该清单证明被告于2019年2月26日通过银行转账方式交付租金20万元，于2019年5月10日、5月11日分两笔合计交付租金10万元；3、原告提交的费用交费通知单，被告无异议，对此予以确认。该通知单列明：公区电费单价1.15，2019年2月26日至2019年5月27日为128.8、156.4、154.1，公区水费单价8.5，2019年2月26日至2019年5月27日为178.5、246.5、187，制冷费单价9，2019年5月8日至2019年9月22日为39996.99元，合计41048.29元；4、原告提交的《照片》，被告对此不认可，称磨损费已计算到房租中。 一审法院认为，原、被告于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告间权利义务应按上述合同履行。原、被告约定协议签订后支付租金20万元，2019年4月30日前支付租金40万元，以后每期租金需提前一个月支付。但被告未按上述约定履行，其仅支付30万元后未再支付租金，因此应对此承担相应违约责任。但，该《房屋租赁合同》约定被告拖欠各种款项累计达两个月须支付违约金，为应交纳费用的千分之五/日，超过15日原告有权采取停水停电措施，被告逾期交付租金及相关费用超过30天的，视为严重违约，原告有权单独解除合同。同时约定：合同生效后被告如需终止合同须提前一个月书面通知原告，并支付原告相当于一个月房租的违约金后方可终止合同。据此，原、被告对预付租金逾期交纳的违约损失未作明确约定，故，对原告要求被告按一个月租金标准赔偿的主张，本院不予支持。现原、被告均同意解除双方租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告要求解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持。关于租赁期间水电费1141.8元，有原告提交的物业公司出具的《交费通知单》证明，被告亦认可，本院对该项主张予以支持。关于空调费39996.99元，原告认可于2019年5月31日锁门，故被告实际占有使用租赁房屋至2019年5月31日，制冷费自2019年5月8日至2019年5月31日共23天，按《交费通知单》中单价9元/平/月计算为6814.3元（987.58㎡*9/30天*23天）。关于装修损失，原告仅提供书面照片，对损失数额及计算依据等均未举证证明，故对该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏杰于本判决生效之日起十日内支付原告朱剑啸水电费1141.8元、制冷费6814.3元；二、驳回原告朱剑啸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元，原告朱剑啸负担3156元，被告苏杰负担50元。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，朱剑啸与苏杰2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。《房屋租赁合同》第八条1.5项约定：承租方拖欠各种款项累计达两个月以上的须支付违约金，该违约金金额为应交纳费用的千分之五/日，超过15日朱剑啸有权采取停水停电措施，逾期交付租金及相关费用超过30天的，视为严重违约，朱剑啸有权单独解除合同。合同最后备注约定：首期房租分两笔支付，第一笔为协议签订后支付租金20万元，第二笔付款日为2019年4月30日前支付租金40万元，以后每期租金需提前一个月支付。到2019年5月底朱剑啸封锁涉案房屋之时，苏杰拖欠租金为一个月，双方约定的是承租方拖欠各种款项累计达两个月以上的须支付违约金。可见此时尚未达到双方约定的支付违约金的条件。《房屋租赁合同》第8.3款约定：本合同生效后，乙方（苏杰）如需终止合同须提前一个月书面通知甲方（朱剑啸），并支付甲方相当于一个月房租的违约金后方可终止合同。本案中苏杰并未主动终止合同，其只是存在逾期支付租金的情形。在苏杰逾期支付租金后，朱剑啸锁住房门，双方合同不能履行。并非是苏杰主动终止合同，朱剑啸关于苏杰应当支付一个月的房租99128.34元作为违约金的主张本院不予支持。双方合同中仅约定：中央空调费用9元/平米/月（一年收9个月费用），并未约定由苏杰一次性支付全年空调费用。一审判决苏杰向朱剑啸支付制冷费6814.3元并无不当。 综上所述，朱剑啸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3206元，由上诉人朱剑啸负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年六月十日 书记员 郄张雨