河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3974号上诉人(原审原告)：曹好礼，男，汉族，1929年4月21日出生，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告)：靳菊霞，女，汉族，1969年12月26日出生，住址河南省郑州市邙山区。原审被告：郑州港豫房地产营销策划有限公司南阳路分公司，营业场所郑州市金水区南阳路226号富田丽景花园35号楼东1单元1层1号，统一社会信用代码9141010033002761XY。负责人：宋超。上诉人曹好礼因与被上诉人靳菊霞、原审被告郑州港豫房地产营销策划有限公司南阳路分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初17055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹好礼上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初17055号民事判决，判令被上诉人支付上诉人房屋租金、水、电、气、物业费、违约金及因使用不当造成承租房屋部分损坏等各种费用共计6605.5元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，2018年11月28日上诉人曹好礼与被上诉人靳菊霞经原审被告郑州港豫房地产南阳路分公司介绍，签订房屋租赁合同一份。2018年12月20日上诉人曹好礼到租房内了解租住情况，发现房屋不是住人而是用于仓库，将问题反映给港豫公司，由港豫公司招集三方协商，确定租房期为三个月，期满搬家，另找仓库，2018年12月27日三方签订补充合同。三个月期满后，上诉人曹好礼多次打电话催其搬家，被上诉人靳菊霞一直推脱。直到2019年4月27日，由港豫公司将租房钥匙转交给上诉人曹好礼，从2019年3月4日至2019年4月27日，被上诉人靳菊霞共欠房屋租金、水、电、气、物业费、违约金及因使用不当造成承租房屋部分损坏等各种费用共计6605.5元。靳菊霞未发表答辩意见。郑州港豫房地产营销策划有限公司南阳路分公司未发表陈述意见。曹好礼向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金、水、电、气、物业费违约金及因使用不当承租房部分损坏，给原告造成损失等共计6055.53元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告主张其系曹澍欣的爷爷，曹澍欣将其位于金水区跃进路3号院2号楼3单元25号的房屋委托由原告曹好礼代管，负责对外出租、销售事宜。2018年11月28日，原告曹好礼（出租方）与被告靳菊霞（承租方）及被告港豫公司（见证方）签订租赁合同一份，主要约定原告将位于金水区跃进路3号院2号楼3单元25号的房屋出租给被告靳菊霞使用，用于住宅或放货使用，租赁期限12个月，自2018年12月5日至2019年12月4日止；若被告靳菊霞擅自将房屋出租、转让或转借或拖欠租金累计达半个月的，原告有权终止合同、收回房屋；双方约定每季度租金为3000元，先付后用，被告靳菊霞向原告曹好礼交付押金1000元，合同结束后，水、电、煤气、通讯、设备、物业卫生等费用由被告靳菊霞承担；若被告靳菊霞使用房屋不当或其他人为原因使房屋或设备遭损坏的，由被告靳菊霞负责赔偿或给予修复；若被告靳菊霞逾期交付租金的，除及时补交外，被告靳菊霞还应按未付天数租金的二倍向原告支付违约金等。被告靳菊霞向原告曹好礼缴纳了1000元押金及3000元租金后开始使用房屋。2018年12月27日，原告曹好礼与被告靳菊霞及卫爱华（注明的身份为被告港豫公司代表）签订补充协议一份，载明被告靳菊霞租房不是为了居住而是用作仓库，屋内货架较多、货物较多、又拉了电线，存在安全隐患，且二楼住户污水顺墙留下，有可能导致商品损坏，双方协商租房三个月期满后被告靳菊霞另找仓库搬迁等。原告曹好礼主张被告靳菊霞应于2019年3月4日自租赁房屋中搬走，但被告靳菊霞直至2019年3月27日才将钥匙退还给原告，故原告曹好礼要求被告靳菊霞支付多使用房屋期间的租金及水费、电费、物业费等费用共计6605.5元，酿成本案诉讼。一审法院认为，二被告经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证等诉讼权利，不影响原审法院依据现有证据对本案作出裁决。原告曹好礼提交的租赁合同及补充协议可以证明其与被告靳菊霞间的租赁合同关系及被告靳菊霞应于2019年3月4日搬迁的事实。原告曹好礼自认被告靳菊霞已支付租赁费至2019年3月4日，原告曹好礼要求被告靳菊霞支付2019年3月4日至2019年3月27日间的租金（共23天）共计767元（1000元÷30天x23天）的诉讼请求原审法院予以支持，多出部分原审法院不予支持。根据双方租赁合同的约定，被告靳菊霞应按未交租金金额的二倍向原告曹好礼支付违约金，该违约金约定过高，原审法院认为应按租金金额计算为宜，故被告靳菊霞应内向原告曹好礼支付违约金767元。原告曹好礼的其他诉讼请求因证据不力原审法院不予支持。扣除被告靳菊霞向原告缴纳的保证金1000元，被告靳菊霞还应向原告曹好礼支付534元（767元＋767元-1000元）。原告曹好礼要求被告港豫公司承担付款义务依据不足，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告靳菊霞于判决生效之日起十日内向原告曹好礼支付534元；二、驳回原告曹好礼的其他起诉讼请求。案件受理费50元，由原告曹好礼负担45元、被告靳菊霞负担5元；公告费260元由被告靳菊霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人曹好礼与被上诉人靳菊霞签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，双方均应当按照协议履行义务。上述合同和协议可以证明上诉人曹好礼与被上诉人靳菊霞存在房屋租赁合同关系，被上诉人靳菊霞应于2019年3月4日搬迁的事实。上诉人曹好礼提交的证据证明，2019年4月19日，在原审被告郑州港豫房地产营销策划有限公司南阳路分公司的工作人员卫爱华的见证下，上诉人曹好礼与被上诉人靳菊霞对涉案房屋内水、电、物业等费用进行核算，结合卫爱华关于被上诉人靳菊霞向其交付钥匙时间的陈述，本院认定涉案房屋于2019年4月19日交付上诉人曹好礼。上诉人曹好礼自认被上诉人靳菊霞已支付租赁费至2019年3月4日，故被上诉人靳菊霞应当支付2019年3月5日至2019年4月19日的租金（共45天）共计1500元（1000元÷30天x45天）。根据双方租赁合同的约定，被上诉人靳菊霞应按未交租金金额的二倍向上诉人曹好礼支付违约金，该约定系双方的真实意思表示，应当予以支持，故被上诉人靳菊霞应向上诉人曹好礼支付违约金3000元，扣除被上诉人靳菊霞向上诉人曹好礼缴纳的押金1000元，被上诉人靳菊霞还应向上诉人曹好礼支付3500元（1500元＋3000元-1000元）。根据双方于2019年4月19日对水、电、物业费各项费用的核算，被上诉人靳菊霞应向上诉人曹好礼支付水费4.4元，电费1.68元，物业费135元，共计141.1元。关于上诉人曹好礼主张的涉案房屋纱窗及电路维修费390元，因其未提交充分证据予以证明，故对于该诉讼请求一审法院未予支持并无不当。综上所述，曹好礼的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初17055号民事判决；二、靳菊霞于判决生效之日起十日内向曹好礼支付3641.1元；三、驳回曹好礼的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由曹好礼负担45元、靳菊霞负担5元；公告费260元，由靳菊霞负担；二审案件受理费50元，由靳菊霞负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年六月九日书记员  纪东