云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2965号原告：曲靖世纪天浩房地产开发有限公司（以下简称天浩房地产公司）。地址：云南省曲靖市开发区翠峰路中段89号。统一社会信用代码：91530300662640373X。法定代表人：普长寿。委托代理人：李圆圆、邬蒙，云南凌云律师事务所律师。（特别授权）被告：徐泉益，男，1974年8月18日生，汉族，四川省青川县人，大学文化，公司总经理，住四川省青川县，现住曲靖市麒麟区。委托代理人：邓羽茜，云南德赞律师事务所律师。（特别授权）被告：范新桃，女，1983年9月16日生，汉族，曲靖市人，大学文化，个体工商户，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：邓羽茜，云南德赞律师事务所律师。（特别授权）原告天浩房地产公司与被告徐泉益、范新桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的委托代理人李圆圆、邬蒙，被告徐泉益、范新桃的委托代理人邓羽茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天浩房地产公司向本院提出诉讼请求：1.由两被告共同向原告支付购房款3641875.77元；2.由被告共同承担自2019年4月24日至实际支付之日止的逾期违约金（按照年利率6%暂计算至2020年4月27日的利息为207763.77元）；3.案件受理费由两被告承担。事实和理由：曲靖市翠峰路龙源商业广场的商铺销售均价为人民币19999.00元/㎡（面积）。商铺的位置不同，销售单价有所不同。2013年9月，被告向原告购买了19、20号商铺两间，房屋总价款6976240.00元。被告于2014年12月前支付房款3542128.00元，尚欠3434112.00元尾款。2019年4月3日，原告向被告发出了《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知》，要求被告于接到通知后15天内交清所欠购房款。被告于2019年4月8日收悉该通知，但截至提起诉讼之日，被告仍未支付。被告的行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的自身权益及保障交易安全，请求人民法院支持原告的诉讼请求。徐泉益、范新桃辩称，房屋价款已全部缴付完毕，不存在拖欠。1.原、被告之间的购房关系并不是普通的商品房买卖关系，被告范新桃属于原告公司独立股东的员工，我们会在举证过程中具体说明，可以拿到员工的内部购房价；2.原、被告双方自始至终从未签订过任何购房合同，被告缴纳的所有款项均是按原告告知的款项进行支付，并已得到原告的认可，认定购房款全部支付完毕。所以，原告的诉讼请求不成立。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.律师函、中国光大银行（曲靖分行）贷记通知5份、曲靖开发区若水教育咨询有限公司工商登记信息复印件，用以证明被告于2013年9月认购了龙源花园住宅与商业开发项目19号和20号商铺；被告于2013年9月27日、2013年10月23日、2014年12月9日分别向原告支付了购房款合计3542128元，占总购房款的50%；该房屋已经交付被告使用。2.曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园商铺交余款有关事项的通知及签字确认表、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知，用以证明被告向原告购买的龙源花园19号商铺面积为187.04平方米，20号商铺面积为242.82平方米，总购房款合计6976240.00元；被告仅向原告支付了总购房款50%的款项，剩余款项3434112.00元未支付，原告于2019年4月8日要求被告在15天内支付剩余购房款。3.商品房购销合同及登记备案表[原件在于（2020）云0302民初1426号民事卷宗]，用以证明2013年至2014年期间，龙源花园住宅和商业开发项目已售商铺销售均价为22110.74元。徐泉益、范新桃围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.企业信用信息公示报告（曲靖世纪天浩房地产开发有限公司）复印件、企业信用信息公示报告（云南机器三厂有限责任公司）截屏，用以证明云南机器三厂有限责任公司为享有原告100%股权的股东；云南机器三厂有限责任公司在2018年2月2日以前名称为云南机器三厂；2007年云南机械三厂有限责任公司因开发建设龙源商业广场而出资设立了原告公司。2.结婚证、企事业单位技术人员调动工作专业技术资格确认表、城镇职工年度医疗保险个人权益记录单，用以证明两被告于2003年11月3日登记结婚，被告范新桃自2003年起至今系云南机器三厂有限责任公司员工，两被告有权享有云南机器三厂有限公司及原告公司福利。3.常住人口登记卡、奖状、荣誉证书，用以证明被告范新桃的父亲范美宏在退休前一直是云南机器三厂责任有限公司员工，也有权享有云南机器三厂有限责任公司及原告公司福利。4.中国光大银行曲靖分行贷记通知三张、2014年9月22日的收款专用收据，用以证明被告于2013年9月27日按照原告的要求转账支付购房款430000.00元，认购龙源商业广场5号商铺；2013年10月23日，被告再按原告的要求转账支付2112128.00元；2014年9月22日，被告与原告协商决定将5号商铺变更为19和20号商铺，同时，原告向其出具了收款收据，确认收款25412128.00元。5.《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园商铺交房有关事项的通知》、中国光大银行曲靖分行贷记通知两张、收款专用收据，用以证明原告向包括被告在内的购房者发出通知，要求购房者结清余款，并凭交款单据办理交房手续；2014年12月9日，被告按原告要求将购房款1000000.00元再次我通过转账方式交付给原告，原告向被告出具了收据，被告凭收据办理了交房手续，当天原告将商铺交付给被告。6.装饰工程施工合同、转账交易流水、收据、海尔中央空调销售安装合同、网上银行电子回单、曲靖龙源天浩物业服务有限责任公司收款收据，用以证明原告向被告交付房屋后，被告立即与装修公司签订合同进行设计装修，并安装中央空调，所有款项均已结清；交房后至今，一直由被告向物业管理公司缴纳本案诉争商铺的物业管理费。7.营业执照副本（曲靖开发区若水教育咨询有限公司）、证明复印件（原件已交工商局），用以证明被告向原告购买的商铺一直未办理产权登记，原告向被告出具证明，证明本案诉争商铺为被告的，以帮助被告办理工商登记。8.律师函、中通快递，用以证明2019年11月25日，被告徐泉益委托律师向原告发出律师函，要求原告为被告办理产权证书。经质证，被告发表了如下质证意见：1.证据1的三性均认可，不是50%房款，是全部房款。2.⑴证据2中的“通知”真实，但对合法性和关联性不予认可，因为原告到开庭前都未收到此通知。⑵签字确认表的三性均不予认可。原告有条件从其他案件中取回原件，然而其没有，至庭审结束后才提交的原件，应当承担举证不能之法律后果；不能辨别“签字领取”栏是否有签名，更不能辨别是谁人所签，笔迹隐约可见第一个字与第三个字，两字迹与被告徐泉益出具的委托书对比，明显不是被告徐泉益的笔迹；若原告坚持，其可以申请笔迹鉴定；该确认表也没有就商铺价格予以确认，并不能确认商铺价格就是原告所主张的。⑶催缴余款通知虽真实，但被告到开庭前都未收到发此通知。所以，证据2的证明目的不认可。3.证据3的三性不予认可。首先，原告提供的购销合同及备案登记表载明备案信息是开发商自行录用，不做他用。其次，涉及所有购房合同并没有与之匹配的付款凭证，不能证明实际存在房屋购销关系，因此，被告对该组证据的真实性无法核实，三性不予认可。经质证，原告发表了如下质证意见：1.证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。被告与原告之股东没有任何关系。2.证据2的真实性、合法性予以认可，关联性、证明内容不予认可。本案就是一个正常的开发商项目，不存在员工福利。3.证据3的三性认可，证明目的不认可。范新桃的父亲范美宏与本案没有任何关系，加之，本案不存在员工房的情形。4.证据4的三性认可，但不是全部购房款，已付购房款只占购房价款的50%。5.证据5的三性认可，原告是向被告发出通知要求其付清购房款，但是被告并没有付清。6.证据6的三性予以认可。首先，是否付清装修款以及空调款与是否付清房款没有关系。其次，根据证据显示被告支付的是水电费，而不是物业管理费。该证据恰恰证明被告已经接收了涉案房屋，双方履行商品房买卖合同。7.证据7中的营业执照的三性予以认可。另一份证明无原件，三性不予认可。被告没有付清购房款，没有办理产权证。8.证据8的三性认可，没有付清购房款，没有办理产权证。对当事人争议的证据与事实，本院认定如下：一对原告提交的证据及相应事实的认定1.证据1，被告无异议，本院予以确认，就被告向原告支付的购房款是否是全部价款，本院结合全案事实综合认定。2.证据2的第一份“通知”是原告制作的，内容为：原告于2017年5月18日制作了该通知，目的欲向被告要求于2017年5月31日缴纳购房尾款3434112.00元，因被告否认其收到，原告无证据证明已向被告送达或者告知内容。证据2中的签字确认表中的领取签字栏、日期栏处没有对应人即被告徐泉益的签字，虽原告工作人员在备注栏处注明“当事人自己涂抹，未取”。该证据不足以认定原告就上述通知的内容告知了被告徐泉益。证据2的中“催交余款通知（制作时间2019年4月3日）”，被告不认可收到，原告无证据予以证明，该证据不足以认定原告就通知的内容告知了被告徐泉益。证据2对被告没有约束力，其证明目的，本院不予确定。3.城市房地产管理法第四十四条第二款规定的备案是行政机关就商品房销售合同本身的行政管理方式，目的是对开发商出售行为的管理。城市房地产管理法规定房地产价格实行评估制，房地产价格成交实行申报制度。根据上述规定，证据3商品房购销合同、登记备案表不能证明已销售房屋均价为市场价格。二对被告提交的证据及相应事实的认定1.被告提交的证据1、2、3，其欲证明其有权享有公司福利，进而证明其已完全支付了价款，与本案有关联性，本院予以确认，就证明的证据目的，本院结合全案事实综合认定。2.证据4、5，原告就证据的三性无异议，本院予以确认。就证明的证据目的，本院结合全案事实综合认定。3.证据6、7、8，原告就证据的三性无异议，本院予以确认。就证明的证据目的，本院结合全案事实综合认定。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：两被告系夫妻关系，被告范新桃及其父亲是云南机器三厂有限责任公司的员工。原告系云南机器三厂有限责任公司出资设立的公司。2013年9月27日，被告徐泉益通过中国光大银行曲靖分行分两向原告转账支付购房款430000.00元。10月23日第三次通过中国光大银行曲靖分行转账支付购房款2112128.00元。上述款项用于购买原告开发的龙源花园5号商铺。2014年9月22日，双方确认将5号商铺更换为19号、20号商铺，原告向被告出具了交款收据，确认收到被告徐泉益转账2542128.00元。2014年11月3日，原告向购买商铺的所有业主发出了关于龙源花园商铺交房有关事项的通知：商铺已具备交房使用条件，交了首付款的业主在2014年11月15日前至公司财务将余款交清，凭交款单据到办公室签订购房合同和办理交房手续。需要按揭贷款的到财务和银行办理，凭相关手续票据到公司办公室签订购房合同，按揭贷款到公司财务账后办理交房手续。2014年12月9日，被告徐泉益通过中国光大银行曲靖分行分两向转账支付购房款1000000.00元，原告出具了收款收据，并将19号、20号商铺交付给被告。被告接受房屋后，就房屋予以装修，用于曲靖开发区若水教育咨询有限公司办公地点。2019年11月25日，云南法务律师事务所接受被告徐泉益的委托向原告发出了律师函，要求原告为商铺办理产权证。辩论阶段，被告认为原告于2019年4月3日向其发出交清余款通知，已属超过诉讼时效主张权利。而被告认为其于2014年11月3日发出交款通知，被告于2014年12月9日交款，此行为视为同意继续履行交款义务，此时诉讼时效予以中断，应重新计算，原告提出诉讼请求属在诉讼时效内主张权利。本院认为，根据本案双方当事人的陈述，本案争议焦点是：1.原告主张权利是否超过诉讼时效；2.原告依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项，认为原告与被告就房屋的价款约定不明，按订立合同时履行地的市场价格履行，进而要求被告支付未支付的价款3434112.00元，此观点是否成立；3.原告要求被告承担违约金的理由是否成立。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”与《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求或者债务人同意履行义务或者权利提起诉讼或者权利人申请仲裁或者与提起诉讼和申请仲裁具有同等效力的情形而中断。从中断起或者有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。”原告主张于2014年11月3日向被告发出交款通知书，被告于2014年12月9日缴款，此行为为其履行义务从而引起诉讼时效予以中断。此主张符合上述法律及司法解释的规定，本院予以确认。诉讼时效期间从此时开始重新计算，根据上述法律及司法解释的规定，诉讼时效期间自2014年12月10日至2016年12月10日，即2016年12月10日为诉讼时效届满之日，此时为请求人民法院保护其民事权益的最后时间。原告主张其于2017年5月18日向原告发出交清余款通知书，被告对此予以否认，原告无证据证明已向被告予以送达或者告知，即便此事实客观存在，根据原告的主张，被告也以涂抹的方式以表示反对尚欠原告房屋尾款，此时诉讼时效已届满，不能引起诉讼时效再次中断（诉讼时效期间中断是指在诉讼时效期间进行期间，因发生一定的法定事由，使已经经过的时效期间统归无效，待时效期间中断的事由消除后，诉讼时效期间重新计算）。同理，原告主张其于2019年4月3日再次向被告发出缴款通知书，也不能引起时效中断。综上所述，原告提起诉讼的时效期间已届满，被告对原告主张的事实予以否认，不同意再支付，即便原告主张的事实成立，其请求的民事权益仍不受法律保护，本院就原告主张“被告尚角尾款3434112.00元未付”的事实是否成立不再论述。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决如下：驳回原告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2300.00元，由原告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  崔连红人民陪审员  王小焕二〇二〇年六月十七日书 记 员  高吉瑞