广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9650号上诉人（原审被告）：广州震海网科技有限公司。法定代表人：李华。上诉人（原审被告）：李华。两上诉人共同委托诉讼代理人：贾远鸿，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟海强。上诉人广州震海网科技有限公司（以下简称震海网公司）、李华因与被上诉人钟海强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。钟海强在原审的诉讼请求：1.判令震海网公司立即将广州市越秀区东风中路437号3601单元腾空交还钟海强。2.判令震海网公司立即支付自2018年1月1日起至交还房屋给钟海强之日止的租金（每月按36623元计）及自2018年1月6日起至付清上述租金之日止的逾期给付违约金（以同期应付未付的租金为基础，每日按月租金额的0.5%计算）给钟海强；李华对该项请求承担连带清偿责任。3.判令李华向钟海强立即支付迟延给付自2016年11月1日起至2017年12月31日止的租金的违约金（自2016年11月6日起至实际付清之日止，以同期应付未付的租金为基础，每日按月租金额的0.5%计算），具体违约时段详见统计表。4.判令震海网公司、李华立即共同支付按租赁合同约定的钟海强经济损失116624.50元（用3601单元建筑面积244.15平方米除以总建筑面积1065.13平方米所得数额乘以提前终止合同的违约金和赔偿款508785.96元）。5.判令震海网公司、李华共同返还律师费10000元给钟海强。原审法院判决如下：一、广州震海网科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区东风中路437号3601单元腾空交还钟海强；二、广州震海网科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向钟海强支付自2018年1月1日起至交还上址房屋之日止的租金（每月按36623元标准计）及违约金（自2018年1月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，每日按0.05%计至付清上述租金之日止；该违约金总额以欠付的租金总额为限）；三、李华应于判决发生法律效力之日起十日内，向钟海强支付迟延给付2016年11月1日起至2017年12月31日止的租金的违约金（自2016年11月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，每日按0.05%计至实际付清之日止，其中租金的实际支付时间详见《承租人逾期支付租金+违约金统计表》；该违约金总额以欠付的租金总额为限）；四、驳回钟海强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12027.6元，由钟海强负担2832元，李华负担1211元，广州震海网科技有限公司负担7984.6元。判后，上诉人震海网公司、李华不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人不承担责任或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉主要理由：一、原判决、裁定认定事实错误，租赁合同并非真实意思表示，双方之间仅存在房屋买卖关系。1.买卖之后再签订租赁合同不符合常理。上诉人与被上诉人在2016年5月份签订《广州市房地产买卖合同书》，2016年10月1日被上诉人向上诉人移交案涉房屋，且上诉人经装修后将其公司搬进案涉房屋，之后双方虽然签订了房屋租赁合同但并非真实意思表示。众所周知，房屋租赁合同的主要特征和目的为转移房屋占有、使用权，正常情况下，既然上诉人已经实际占有、使用案涉房屋，上诉人完全没有必要也不可能再向被上诉人承租案涉房屋。事实上，由于当时上诉人的公司已经在“新三板”挂牌对财务支出成本要求比较严格，若不存在租赁合同关系公司没办法抵扣经营成本也无法交纳物管费、水电费等，正是为解决上述问题方便公司财务成本记账双方才签订了房屋租赁合同，故双方之间并不存在真实的租赁合同关系。2.从双方“租赁合同”内容及履行情况来看，也不符合一般商业物业租赁合同惯常做法。双方之间的“租赁合同”有违商业逻辑，具体体现在以下几个方面：第一，商业物业租赁没有免租期；第二，房屋维修费用由上诉人承担。通常来说，在租赁合同未做特别约定的情况下，对房屋设备的维修也应当由出租方承担，但本案中上诉人收楼之后自行出资对房屋空调系统进行了改造；第三，租赁合同备案过程中应当由出租人承担的税费亦由上诉人承担。第四，房屋金价格明显高于市场价格。在原审中，上诉人提交了“好租网”越秀城市广场租赁均价截图，根据该网络数据显示2018年1月至6月越秀城市广场平均租金价格大致为每月100元／平方米，而事实上，上诉人自2017年以来一直按照每月150元／平方米的标准。二、一审法院判决上诉人按0．05％承担违约金错误。1.上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第二点的约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0．5％向甲方支付违约金”，上诉人虽然欠付被上诉人租金，但是上诉人欠付租金完全是由于被上诉人违约造成的。如前所述，原上诉人之间其实是房屋买卖关系，只是为了打消被上诉人担心上诉人违约的想法和上诉人交纳物业管理费和水电费做账的需要，同时由于被上诉人迟延办理涂销抵押登记手续未达到支付剩余购房款的条件，致使上诉人只能同意以租金的方式预付购房款。故在整个交易过程中完全是由于被上诉人迟延办理涂销抵押登记所致，也就是说，本案完全是由于被上诉人的违约行为所致，上诉人并不存在任何违约行为，故上诉人无需支付相应违约金，一审法院判决上诉人承担违约金有误。2.退一步讲，即使一审法院最后认定双方存在租赁合同关系且上诉人违约的情况下，一审法院主张按照日0．05％承担违约金也明显过高，超出了法律规定的范围。根据《合同法司法解释二》第二十八条的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。我们可以看出，违约金以“填补损失”为限，同时该法第二十九条还规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因此，若一审法院认定双方是租赁合同关系且上诉人违约的情况下，应当按照银行同期存款率调整违约金数额，而不是凭空要求上诉人按照每日0．05％承担。3.从双方买卖合同、租赁合同所表达的连续性和整体性意思表示分析，李华购买房屋，钟海强交付房屋，我方使用涉案房屋是免费的，不存在支付租金问题。之所以涉及租金，是因为李华考虑税收的因素，才将购房款转化为租金。4.本案2016年9月28日的租赁合同双方当事人是钟海强和广州市震海信息科技有限公司，不是李华。因此，李华在本案中不应承担责任。被上诉人钟海强答辩称：尊重原审判决，不同意上诉人的上诉请求。李华与承租企业存在重大因果关系及利益关联，应承担清偿租金和违约金的连带责任。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，上诉人震海网公司、李华提交钟海强与广州市震海信息科技有限公司于2016年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、钟海强2016年10月18日关于缴纳租金的《告知函》，拟证明合同当事人不是李华。被上诉人钟海强的质证意见：该份合同已经作废，只是没有收回，应当以房屋租赁管理部门审核备案的合同为准，备案合同的当事人是李华。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，现评析如下：关于上诉人李华是否本案当事人的问题。比较上诉人二审提交的租赁合同与登记备案的租赁合同，除承租人不同外，其余内容均相同。上诉人在一审诉讼过程中并未否认以李华名义与钟海强签订租赁合同，也未主张广州市震海信息科技有限公司是该合同当事人，仅抗辩李华是为了震海网公司办公使用，其是震海网公司法定代表人，责任应由震海网公司承担。故原审法院采信经房屋租赁管理部门审核备案的租赁合同，确定李华是本案当事人，并无不当，本院予以认可。上诉人主张李华不是本案当事人，依据不足，本院不予采信。关于上诉人震海网公司、李华是否应当承担责任的问题。钟海强分别与李华、震海网公司各签订了一份涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，均经房屋租赁管理部门审核备案。从上述合同约定的内容及合同履行的情况看，本案租赁合同关系独立于涉案房屋的买卖合同关系，故上诉人主张租赁合同并非真实意思表示，双方之间仅存在房屋买卖关系，依据不足，本院不予采信。上诉人主张涉案房屋是免租的，不存在租金问题，该主张与双方合同的约定及履行情况不符，本院不予支持。关于逾期交租违约金的问题。原审判决已考量被上诉人的实际损失及上诉人的违约程度，将违约金标准依法下调至每日0.05%，且违约金总额以欠付租金总额为限，并无不当，本院予以认可。上诉人主张按银行同期存款利率调整，理据不充分，本院不予采信。被上诉人钟海强主张李华应对震海网公司清偿租金和违约金承担连带责任，但钟海强没有依法提起上诉，故本院二审对钟海强的该项主张不予审查。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9195.6元，由上诉人李华负担1211元、上诉人广州震海网科技有限公司负担7984.6元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年六月二十三日书记员  苏宏榴廖玉萍