江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1142号 上诉人（原审被告）：李成登，男，1971年3月31日出生，住江苏省盐城市滨海县。 委托诉讼代理人：葛**，江苏民卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张瑞科，男，1983年5月22日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：陈逍，江苏八面锋律师事务所律师。 原审第三人：张登彩，男，1959年9月1日出生，住江苏省泗阳县。 原审第三人：朱翠芳，女，1962年6月20日出生，住江苏省泗阳县。 上诉人李成登因与被上诉人张瑞科及原审第三人张登彩、朱翠芳案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2019）苏1323民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：李成登与朱翠芳、张登彩民间借贷纠纷一案，泗阳法院于2018年2月8日立案受理。2018年7月25日，泗阳法院作出（2018）苏1323民初1134号民事判决：一、朱翠芳于判决生效后十日内支付李成登款736700元及利息（利息以736700元为基数，自2018年2月8日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；二、驳回李成登的其他诉讼请求。 该案在审理过程中，根据李成登的申请，泗阳法院于2018年2月28日作出（2018）苏1323民初1134号民事裁定，查封朱翠芳、张登彩所有的位于泗阳县众兴东路南侧XXXX4幢205室、305室、307室以及位于泗阳县房屋，并于2018年3月2日向泗阳县不动产登记中心送达了查封手续。 根据李成登的申请，泗阳法院于2018年12月12日立案执行，案号为（2018）苏1323执4552号。泗阳法院在执行过程中，依法对案涉房产张贴了封条和查封公告。案外人张瑞科对泗阳法院的查封行为不服，向泗阳法院提出异议。2019年5月10日，泗阳法院于作出（2019）苏1323执异30号执行裁定，驳回张瑞科的异议申请。 张瑞科对泗阳法院（2019）苏1323执异30号执行裁定不服，向泗阳法院提起诉讼称，2010年10月30日，张瑞科与张登彩签订了《泗阳县房屋拆迁证转让协议》，约定张瑞科以5000元的价格购买张登彩名下77平方米的房屋拆迁证。同年11月11日，张瑞科用上述拆迁证向泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称民康公司）购买了位于泗阳县XXXX（现为运河人家）A4幢3单元305室房屋，并通过现金存款方式向民康公司付清了购房款103342.60元。该房屋交付后，张瑞科对案涉房屋装修入住至今。因案涉房屋系拆迁安置房，不满五年无法办理过户登记，加之张登彩、朱翠芳擅自将案涉房屋办理了抵押登记，导致该房屋至今未能办理产权变更登记。请求：1.停止对位于泗阳县XXXXA4幢305室房屋及4-24号车库的执行；2.本案诉讼费用由李成登负担。 李成登辩称，案涉房屋系张登彩与朱翠芳共同所有，请求驳回张瑞科的诉讼请求。 泗阳法院经审理查明：2010年10月30日，张瑞科与第三人张登彩签订了《泗阳县房屋拆迁证转让协议》，张登彩将其享有的77㎡安置房的拆迁证转让给张瑞科，转让价款5000元。2010年11月11日，张瑞科以张登彩名义与民康公司签订了《商品房买卖合同》，载明购买位于泗阳县XXXXA4幢3单元305号房，建筑面积为74.65㎡，价款97045元，车库编号24#，建筑面积6.56㎡，价款6298元。房屋交付张瑞科装修后即入住。2010年11月17日、2011年4月12日、2011年10月14日，民康公司向张瑞科出具销售不动产统一发票三张，该发票载明付款方系张登彩，购买的房屋系案涉房屋及车库，价款为103342.60（63342.60+5000+35000）元。案涉房屋的住宅专项维修资金、契税、太阳能费用、物业费、水电费均系张瑞科缴纳。2012年，该房产登记为张登彩所有，共有人为朱翠芳。 还查明：2016年4月1日，朱翠芳将案涉房产抵押给刘光并办理了抵押登记，抵押期限自2016年4月1日至2017年4月1日，抵押金额124000元。 泗阳法院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张瑞科与第三人张登彩、朱翠芳虽系亲叔侄关系，但双方签订的拆迁证转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。张瑞科凭拆迁证以第三人张登彩名义购买的房产，并缴纳了全部价款，房屋亦交付张瑞科使用。由于该房产系拆迁安置房，故产权初始登记只能为张登彩，后第三人朱翠芳抵押借款，张瑞科并不知情，房屋产权没有变更登记，张瑞科并无过错，故张瑞科的诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行（2018）苏1323民初1134号民事裁定中查封的位于泗阳县车库。案件受理费2367元，由李成登负担。 李成登不服该判决，向本院提起上诉称，1.张瑞科请求排除对案涉房屋的执行，应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的举证证明责任。张登彩与张瑞科是叔侄关系，存在恶意串通签订虚假拆迁证转让协议对抗执行的可能。案涉房屋的商品房购房合同、购房发票、契税、物业费缴费凭证均载明房主系张登彩，一审认定张瑞科以张登彩名义签订购房合同并支付购房款证据不足。一审认定房屋交付张瑞科装修后入住、合法占有案涉房屋证据不足。一审未查清朱翠芳办理案涉房屋抵押借款的时间及期限。2.案涉房屋于2012年1月1日办理产权登记，房屋所有权人为朱翠芳、张登彩，该房屋已经具备办理过户登记的条件，但直至法院于2018年2月28日查封案涉房屋，张瑞科仍未办理过户登记，一审判决未查清办理抵押借款的时间及期限就认定系朱翠芳抵押借款导致产权未办理变更登记无事实依据。张瑞科作为具备完全民事行为能力的法律主体，对购买房屋需办理过户登记有充分认知，其未在合理期限内依法办理过户登记，存在过错，其应自行承担相应法律风险。请求：撤销一审判决，改判驳回张瑞科的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。 张瑞科辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人朱翠芳述称，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人张瑞科为支持其答辩意见，二审中提供如下证据： 1.张瑞科不动产登记信息查询结果，拟证明张瑞科在泗阳县无其他不动产。 2.案涉房屋水、电费缴费凭证，拟证明张瑞科在案涉房屋查封前已占有使用该房屋。 3.泗阳县房地产管理处于2014年12月31日印发的《关于印发拆迁安置房上市交易的相关规定》，拟证明案涉房屋受满五年才能上市交易的政策规定限制，被上诉人对未办理过户无过错。 4.淮安市淮阴区人民法院（2014）淮民初字第1187号民事判决书，拟证明拆迁安置房满五年才能交易的政策经法院确认。 5.泗阳法院（2008）泗民一初字第0052号民事调解书，拟证明张登彩与朱翠芳于2007年12月24日经泗阳法院调解离婚。 李成登对上述证据质证意见为：对证据1真实性认可，但与本案无关联；对证据2真实性、合法性认可，但不排除张登彩委托被上诉人缴费可能性；对证据3不予认可，该打印件无相关单位盖章或相关单位负责人签字；对证据4不予认可，与本案无关联；对证据5与本案的关联性不予认可。 本院对上述证据认证意见如下：证据1系泗阳县不动产登记中心出具，本院对证据1真实性予以确认；证据2显示李安徽于2016年期间用支付宝缴纳案涉房屋电费，结合张瑞科一审提供的自来水用户登记收据、代收临时电费收据、物业费收据及泗阳XXXX物业管理处与泗阳县詹庙社区居民委员会出具的证明等证据，可以印证张瑞科在案涉房屋被查封前已实际占有使用案涉房屋，本院对证据2的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以确认；证据3系打印件，未加盖相关单位印章，本院对证据3的真实性不予认可；证据4系淮安市淮阴区人民法院作出，本院对其真实性、合法性予以确认，对其与本案的关联性在下文阐述；证据5系泗阳法院作出，本院对其真实性、合法性予以确认，对其与本案的关联性在下文阐述。 本院查明的事实与泗阳法院查明的事实一致。 本院归纳本案二审争议焦点为：张瑞科对泗阳法院查封的登记在张登彩名下的位于XXXX4幢305室房产及4-24号车库是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2010年10月30日，张登彩与张瑞科签订的《泗阳县房屋拆迁证转让协议》，系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。该协议第3条规定：“乙方（张瑞科）使用甲方（张登彩）名下的拆迁证购买房屋，购房全部资金和购房后的其他费用由乙方承担，甲方必须协助乙方办理及签字。五年后的过户手续由甲方协助乙方共同办理，所有费用均由乙方承担。协议签订后乙方一次性付清转让款。”张瑞科根据上述协议约定，以张登彩名义购买案涉房屋，并支付全部购房款。根据张瑞科一审提供的自来水用户登记收据、代收临时电费收据、物业费收款单及缴纳水电费凭证等证据，能够证明张瑞科及其亲属李安徽在案涉房屋查封前承担案涉房屋必要的生活缴费，应认定张瑞科在查封前已经占有使用该房屋。李成登主张张登彩与张瑞科签订拆迁证转让协议存在恶意串通，但未就此主张提供相应证据，张瑞科在泗阳县无其他房产，其购买案涉房屋符合常理，且张瑞科已经依照协议履行全部义务，故不存在签订虚假协议的情形。双方签订的拆迁证转让协议约定五年后办理过户手续，该约定与淮安市淮阴区法院在（2014）淮民初字第1187号民事案件中依职权调查的关于泗阳县范围内拆迁安置房五年内不得上市进行交易的相关政策相符。因朱翠芳与张登彩在2007年已经人民法院调解离婚，二人此后分开生活，张瑞科称向张登彩、朱翠芳主张办理房屋产权变更登记存在一定困难，符合常理；后朱翠芳擅自在案涉房屋上设定抵押，客观上导致该房屋在抵押登记注销前无法办理产权变更，故案涉房屋未能办理产权变更登记非因张瑞科自身原因。 综上，上诉人李成登的上诉请求依法不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2367元，由上诉人李成登负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年六月十六日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。