湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1787号 原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区珍珠路161号。 法定代表人：钟国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：秦海青，男，1977年12月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告秦海青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司的委托诉讼代理人唐晓文、被告秦海青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年3月31日欠缴物业费管理5172元及因欠费产生的违约金1000元，共计6172元；2.判令被告承担诉讼费用。 事实和理由：永州市茗渚物业管理有限公司是一家拥有专业资质的物业管理公司。该公司与被告签订了《前期物业服务协议书》后，于2015年1月1日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，负责前期物业管理，为该小区提供物业服务时间截止到2018年4月8日。原告是一家拥有专业资质的物业管理公司。原告在永州市茗渚物业管理有限公司撤离后通过招标于2018年4月8日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，原告与开发商永州市明祥房地产开发有限公司签订了《银海富都前期物业服务合同》，负责前期物业管理，为小区提供物业服务至今。2019年9月，永州市茗渚物业管理有限公司将其在银海富都小区提供物业服务期间的因业主未交物业服务费产生的债权全部转让给原告，原告已将书面的“债权转让告知书”以邮寄方式通知被告。根据被告与永州市茗渚物业管理有限公司及原告签订的《前期物业服务协议》约定：物业管理费按建筑面积每月每平米住宅1.2元收取（实际按1.0元收取），业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按物业服务费总额的1%加收违约金。被告在该小区拥有住宅一套，房号X栋X室，面积132.61平方米，非空置房。2017年4月1日以后的物业管理费都没有交纳，欠费39个月，欠费5172元（计算至2020年3月31日止）。以上欠费虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳。根据合同条款，产生的违约金已逾5000元。原告愿意放弃部分，只主张1000元违约金。 被告秦海青辩称：1、请求法院驳回原告起诉中的违约金；2、请求法院判决原告服务期限服务不到位等行为，减半收取相关费用；3、请求法院判决原告停止对答辩人的权益侵害，解除事实服务关系；4、请求法院判决本案诉讼费由原告承担。 事实与理由：1、答辩人所居住的银海富都小区5栋1505室，自2015年9月交房之初，永州茗渚物业管理有限公司与银海富都管理处签订了前期物业服务协议，时效三年，未有续约，并交纳了2015年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费用，并且没有违约金。在此期间，永州茗渚物业管理有限公司单方面违约，于是本人停止交付2017年1月1日至2018年8月31日的约定服务费期内的物业管理费，具体数额永州茗渚物业管理有限公司未与本人结算，视为对甲方的补偿或主动放弃。本案原告辩称通过招标进入银海富都小区进行管理，未与答辩人签订过任何协议，也未进行过任何法律认可的公示、通知等其他方式，为小区业主提供物业管理视为非法进入，不予承认其相关服务行为。且其管理服务水平及其低下，甚至严重伤害广大业主的合法权益。2、小区卫生服务不到位；3、绿化管理失职失责；4、公共设施管理与维护不到位；5、小区保安不履行责任；6、对业主提出的意见、建议及各种诉求不管不问，多名业主房屋漏水开裂的问题，多次请求物业协调处理，至今没有处理维修好，造成业主意见积压，无处申怨，从而拒交物业费而引发纠纷；7、原告为配合开发商高价卖车位，于2019年7月16日深夜，趁业主睡觉之际，偷运7个重约2000斤的水泥墩子，强行阻挡小区任何车辆通道，也是小区的消防救援及医护急救援通道，强行封锁小区公共停车位。在区信访局、经开区消防大队，凤凰街道及湖塘社区等主管单位的联合干预，凤凰园湖塘社区责令整改下，推卸责任。后又强设栏杆，阻塞车道，造成小区业主无处停车，只能在小区周边寻找车位停车，加大政府压力，影响小区周边环境。同时造成120急救车无法进入小区接病人，严重危害小区业主生命安全。综上所述，为维护自身权益，请求法院敦促原告立即开放小区地面规划内公共停车位，以及其他侵害行为，驳回其相关诉讼，维护答辩人合法权益，彰显司法公正。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日，被告（甲方）与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处（乙方）签订《银海富都前期物业服务协议书》，该协议书的主要内容为：一、被告是银海富都小区5栋1505房业主，房屋建筑面积为132.61平方米；二、物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米共计1.2元，多层为0.75元每平方米；三、服务费每季度缴交一次；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。永州市茗渚物业管理有限公司实际按1元/平方米每月收取物业管理费。2018年4月8日，银海富都小区的开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《银海富都前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、自2018年4月8日起由永州嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；二、物业费按建筑面积交纳，带电梯住宅物业管理费1元/平方米每月收取；三、物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五日前履行交纳义务。 2019年9月6日，永州市茗渚物业管理有限公司出具债权转让告知书，将2015年1月1日至2018年4月8日期间物业服务费债权全部转让给原告嘉祥物业公司。原告于2020年5月2日邮寄债权转让告知书通知被告。被告自2017年1月1日至2020年3月31日期间未交纳物业管理费，共计39个月，欠交物业管理费5172元（132.61平方米×39个月×1元）。 以上事实，有当事人提交的银海富都前期物业服务协议书、银海富都前期物业服务合同、债权转让告知书、照片等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处签订的《银海富都前期物业服务协议书》是双方的真实意思表示，对永州市茗渚物业管理有限公司及被告产生法律效力，双方应依照该协议的约定享受权利，履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与建设单位永州市明祥房地产开发有限公司签订的《银海富都前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。 上述协议和合同签订后，原告及永州市茗渚物业管理有限公司作为物业服务提供者已经提供了相应的物业管理服务，被告亦应当按照约定的标准交纳物业管理费。被告辩称，小区存在卫生服务不到位、绿化管理不到位，门禁设备、消防设备及公共设施损坏未维修或更换，应急通道及消防通道被堵塞，保安服务不到位等物业服务质量问题，故才拒绝交纳物业管理费。本院认为，小区卫生绿化管理不到位、设备损坏未及时更换、应急通道及消防通道曾被堵塞、保安服务不到位等说明小区物业存在管理不到位的问题，这些问题固然存在,但其责任不能完全归结于原告一方,这其中还涉及到住宅区居民的配合、守约等方面的文明行为，及启动物业维修基金进行维护的问题,仅仅依靠原告一方的管理,而小区居民不配合也是不能把小区的管理做到尽善尽美；同时，业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，且被告未提供充分有效地证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵到足以减免物业费的程度，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。因此，被告未按约定的期限交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担给付物业管理费的违约责任。 需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。 被告自2017年1月1日至2018年4月8日期间未交纳永州市茗渚物业管理有限公司的物业管理费。因永州市茗渚物业管理有限公司现已将2015年1月1日至2018年4月8日期间的全部物业服务费债权转让给原告，并已通知被告。本院认为，债权转让通知书已邮寄给被告，在本案庭审中原告亦将该通知书作为证据交由被告质证，原告已尽到了通知义务。因此，原告有权收取被告2017年1月1日至2018年4月8日期间欠交的物业管理费，被告亦未按约定支付原告2018年4月9日至2020年3月31日期间的物业管理费。故被告应支付原告物业管理费共计5172元。另原告要求被告支付违约金1000元，因永州市茗渚物业管理有限公司并未将物业管理费的违约金转让给原告，《银海富都前期物业服务合同》中未约定逾期交纳物业管理费的违约责任，原告亦未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成实际损失，故对原告该项诉请本院依法不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告秦海青在判决生效后十日内支付原告永州嘉祥物业管理有限公司2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5172元； 二、驳回原告永州嘉祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告秦海青负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王丽娟 二〇二〇年六月十日 法官助理唐晶晶 代理书记员  袁 贝