贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初785号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司铜仁分公司。统一社会信用代码：91520602MA6DLU4G2E。负责人：陈坤，系该公司总经理。住所：贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：陈江勇（系该公司员工），男，1990年7月21日出生，土家族，住贵州省江口县。特别授权。委托诉讼代理人：黄远飞（系该公司员工），男，1989年12月5日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。特别授权。被告：徐美艳，女，1982年7月24日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：李家睿，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：卢菊凤，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师。特别授权。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司铜仁分公司（以下简称物业公司）与被告徐美艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，已依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人陈江勇、被告委托诉讼代理人李家睿、卢菊凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费13,114.08元（自2018年9月6日起至2020年4月30日止，共计20个月3天）；2、判令被告向原告支付违约金4,214.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2016年9月5日与原告签订《麒龙国际会展城前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告位于麒龙国际会展城D3栋24层（1-4号）的房屋及房屋公共区域提供物业管理服务，由被告在每月公历五日前按3元/平方米的价格向原告支付物业服务费，即每月实际应缴纳444.96元物业服务费。同时协议还约定若被告逾期未缴纳物业费，则从应交之次日起，按日千分之五支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业服务，但被告未能按时交纳物业费。经原告多次催要后，被告仍拒绝支付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告依法向人民法院提起诉讼，提出上述诉求。被告徐美艳辩称，1、本案原告的诉讼主体不适格。被告购买位于麒龙国际会展城的商品房时，前期物业管理公司为碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司），本案原告系该公司分支机构，不具有独立法人资格，不是本案适格原告；2、原告收取的物业服务费标准已超住宅收费标准，与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称房开公司）与碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的住宅物业标准，即1.5元/月/平方米不符。而原告仅以被告将房屋租给他人开设酒店为由，按照商业物业服务费收费标准而非住宅收费标准，向被告收取物业服务费，没有合法依据；3、原告未完全履行物业服务合同约定的义务，其服务存在瑕疵，被告有权不支付或者仅支付与获得的服务相适应的服务费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：原告物业公司原名称为广东碧桂园物业服务有限公司铜仁分公司，系案涉小区（铜仁市碧江区川硐教育园区麒龙国际会展城A1区-A2区-B区）的物业服务企业。2016年5月30日，房开公司与碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司签订了一份《麒龙国际会展城前期物业服务合同》，合同约定由碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司负责案涉小区前期物业管理服务事宜。合同对物业服务费收费标准约定如下：住宅按1.5元/月/㎡×建筑面积计收；公寓房、写字楼、商铺按3元/月/㎡×建筑面积计收。2016年7月25日，被告徐美艳与房开公司签订一份《商品房买卖合同》，购买其公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期D3幢24层1-4号房屋，房屋建筑面积共计148.3平方米。该《商品房买卖合同》第二十三条第一项约定出卖人依法选聘的物业服务企业为贵州绿地物业管理有限责任公司。第二项约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为3元/月/㎡×建筑面积。碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司授权其分公司（即原告）对案涉小区进行物业管理服务。原告就物业服务事宜又与小区全部业主分别重新签订了前期物业服务合同。2016年9月5日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订了四份《麒龙国际会展城前期物业服务协议》，协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方即本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。第十六条约定物业服务费由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。此外，协议还对物业服务事项、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。另查明，原告在收取物业服务费过程中，实际是按2元/月/㎡×建筑面积计收的。本案原告房屋即麒龙国际会展城D3-24（1-4）号房屋在2018年9月6日前的物业服务费，被告已按原告优惠的2元/月/㎡×建筑面积付清，但之后的物业费，经原告多次催收后被告均未支付分文。还查明，案涉小区至今尚未成立业主委员会。上述查明事实，有原告提供并出示的原告企业营业执照及法人代表证明、准予变更登记通知书、《麒龙国际会展城前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、关于终止《前期物业服务合同》的协议、被告公寓物业费欠费明细清单、物业费催收函、邮政快递单号、微信及短信催收记录，被告提供并出示的《麒龙国际会展城前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及庭审陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本案争议焦点为：1、本案原告的主体资格是否适格；2、原告主张的物业服务费有无事实和法律依据；3、被告是否存在违约行为，原告主张的违约金是否过高。本院认为，首先，就本案原告的主体资格是否适格的问题。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”据此，本案中，案涉小区原物业公司贵州绿地物业管理有限责任公司解约后，小区未能成立业主大会的情况下。房开公司重新选定碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司作为新的前期物业公司，并签订《麒龙国际会展城前期物业服务合同》，不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十四条第一款：“企业法人设立不能独立承担民事责任的分支机构，由该企业法人申请登记，经登记主管机关核准，领取《营业执照》，在核准登记的经营范围内从事经营活动”、《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。本案原告依法领取有营业执照，其以分支机构名义在总公司授权下从事物业服务经营活动，未超出核准登记的经营范围，原告与被告签订《麒龙国际会展城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告以其自己名义起诉符合法律规定。被告辩称原告诉讼主体不适格于法无据，本院不予支持。其次，就原告主张的物业服务费有无事实和法律依据的问题。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告辩称原告超额收取物业服务费，物业服务费标准应为1.5元/月/㎡×建筑面积计收，但并未提供证据证明。相反，《麒龙国际会展城前期物业服务合同》中仅对住宅物业、公寓房、写字楼、商铺等各性质房屋收费标准进行了划分。《商品房买卖合同》中明确约定物业服务费为3元/月/㎡×建筑面积计收。故被告未能举证证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用”之规定，原告与被告签订的《麒龙国际会展城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，应合法有效。原告作为小区物业服务企业，已按物业服务合同约定对该小区提供了物业服务，履行了物业服务之责。被告作为小区业主，应按约定支付物业服务费。关于物业服务费标准问题，虽然原、被告双方在合同中约定物业服务费标准为3元/月/㎡×建筑面积计收，但原告在收取物业费过程中，实际是按2元/月/㎡×建筑面积计收，应视为双方对物业服务费进行了变更约定，即物业服务费标准已变更为按2元/月/㎡×建筑面积计收。故原告主张被告后期仍应按3元/月/㎡×建筑面积计收的理由不能成立，超出部分本院不予支持。另，物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，提供物业服务是一个长期而持续的过程，业主按时足额缴纳物业服务费是物业公司提供优质服务的基础。被告仅主张物业公司服务存在瑕疵，却未能提供其服务存在瑕疵的相关证据。如允许个别或部分业主动辄以服务存在瑕疵为由拒交或要求减交物业服务费，将有损于其他正常交费业主的合法利益。综上，自2018年9月6日起计算至2020年4月30日止（共计602天）产生的物业服务费，按2元/月/㎡×建筑面积计收共计为5,952元，被告应予交纳。最后，对被告是否存在违约行为，原告主张的违约金是否过高的问题。如前所述，被告拒交物业服务费于法无据，经原告多次催告后仍拒不支付，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。双方自愿签订的物业服务合同中对违约金有明确约定，应从其约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则与诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告主张违约金按合同中约定的日5‰计算，明显过高，本院酌情予以调整为以尚欠物业服务费为计算基数，按年利率6%计算。同时鉴于本案被告确因系对物业服务费收费标准与原告存在分歧才拒交物业服务费，故违约金起诉时间本院酌情从2020年5月1日（计算欠交物业服务费的截止时间）起计算，计算至欠付的物业服务费付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十四条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、由被告徐美艳于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司铜仁分公司支付2018年9月6日至2020年4月30日期间的物业服务费5,952元；二、由被告徐美艳以尚欠的物业服务费5,952元为基数，自2020年5月1日起按年利率6%标准向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司铜仁分公司支付违约金，支付至物业服务费实际付清时止。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费117元（已减半），由被告徐美艳负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判员  孙仁阔二〇二〇年六月三十日法官助理谢伟书记员童文芳