湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3804号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南银旺置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼29楼。法定代表人：黄金，经理。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市长沙县长沙临空经济示范区人民东路二段412号。负责人：伍文亮，总经理。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。上诉人湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称联合网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银旺公司的上诉请求：1、撤销原判第二、四项判决内容，并依法改判；2、被上诉人支付上诉人违约金187151元；3、被上诉人支付上诉人租赁房屋恢复费用856300元；4、本案全部诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定合同约定赔偿额过分高于给上诉人造成的损失无事实和法律依据，自行调整违约金金额没有依据。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，合同明确约定被上诉人提前终止合同的，需承担已付租金不退和另行支付违约金的违约责任。关于已付租金，被上诉人可依据合同约定继续使用至已付期满，但因其自行放弃使用，不能因为被上诉人未使用该房屋而降低其违约责任及违约成本。一审未核定上诉人的损失总额，不能认定违约金过高。根据上诉人提供的证据材料，上诉人恢复场地重新对外招租的费用已经远远超出法院核定的违约金，况且场地空置远远超过4个月，法院核定损失为4个月租金没有任何依据。2、场地恢复费用应当由被上诉人承担。被上诉人所称装修仅仅是作了隔断明显为虚假陈述。上诉人提供的视频资料显示了上诉人入场时的现状，明显是做了装饰装修改造。被上诉人对租赁房屋进行了装饰装修改造，但装饰装修方案并未经上诉人同意。上诉人知晓被上诉人对租赁房屋进行装修并不等同于认可其装修方案。根据合同约定，被上诉人按照来修去丢的前提是装修方案经上诉人同意。承租人对房屋进行装饰装修后利用房屋是其合法权利，出租人不能阻止，提出装修异议不是出租人的法定义务，故不能推定出租人同意被上诉人的装饰装修行为。依照相关司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。故合同终止时，对于未经上诉人同意进行的装饰装修，被上诉人应当履行恢复原状的义务。被上诉人联合网络公司辩称，1、根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，约定的租赁期限为2016年8月21日至2020年8月20日，直至被上诉人于2019年4月解除合同时，该租赁合同已经履行了绝大部分，因此上诉人因被上诉人提前终止合同所造成的损失是十分有限的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，被上诉人认为一审法院根据合同履行情况判决被上诉人向上诉人支付违约金49907元并无不当。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定了被上诉人可以对房屋进行装修，实际上被上诉人也仅仅在房屋前台的一小部分区域采用塑料材质作出范围非常小的隔断，并未对房屋进行大范围的改造。上诉人与被上诉人在同一楼栋中办公，上诉人对被上诉人的改造行为非常清楚，其自始自中未提出任何异议。其也未提出任何证据证明合同关系建立之初时房屋交付给被上诉人的状态及情况。根据合同约定，被上诉人退租时没有拆除房屋内现有装饰物，上诉人要求被上诉人要求支付案涉房屋恢复费用没有事实和法律依据。联合网络公司向一审起诉请求：1.确认联合网络公司与银旺公司签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》已解除；2.银旺公司向联合网络公司返回2019年4月21日至2019年8月20日的房屋租金299442元；3.银旺公司承担本案所有诉讼费用。在庭审中，联合网络公司明确第一项诉讼请求为，确认联合网络公司与银旺公司签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除。银旺公司向一审提出反诉请求：1.解除联合网络公司、银旺公司签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》；2.联合网络公司赔偿银旺公司将租赁房屋恢复原状所产生的所有费用856300元；3.联合网络公司支付银旺公司违约金187151元；4.本案诉讼费用、保全费、律师费由联合网络公司承担。一审认定事实，银旺公司系新芙蓉之都商务大楼建设单位及所涉土地使用权人。2016年8月26日，联合网络公司（乙方）、银旺公司（甲方）签订《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》(精装修)，约定：甲方将新芙蓉之都商务大楼11层01-19号的办公用房出租给乙方使用；合计出租建筑面积约为1134.25㎡；租赁期限为四年整，自2016年8月21日起至2020年8月20日止；甲方于2016年8月21日将符合交房条件的本办公用房交付乙方使用，乙方可自行进行二次装修；首年度承租金（2016年8月21日至2017年8月20日）为860895.60元（月承租金为71741.30元/月）、每平方承租金为63.25元/月，第二年度（2017年8月21日至2018年8月20日）、第三年度（2018年8月21日至2019年8月20日）、第四年度（2019年8月21日至2020年8月20日）的承租金均为898326元（月承租金为74860.5元/月），每平方承租金为66元/月；在甲乙双方签订本合同且乙方付清第一年承租金等费用后，甲方应将本办公用房按照甲方26楼样板间的基础装修标准（详见附件）交付乙方使用；甲方向乙方出租的本办公用房及其设施（含给排水、电力设施、弱电、消防、通排风、抽油烟等）和装修标准、室内布置等，以双方租赁洽商时乙方至本办公用房踏勘的现状为准，双方签认的《装修标准》、《新芙蓉之都商务大楼办公用房（精装修房）出租房屋及设备设施交付验收表》作为本合同附件；本办公用房由乙方自行装修的，由乙方自付装修费用等，同时应将具有相应设计资格单位设计的装修方案、图纸报甲方书面认同后方可施工；租赁期届满或乙方中途退租等，乙方的装修按来修去丢的原则完整无损无偿交给甲方，包括但不限于装修中增设和搭建的砼、砖混、钢质、木质等结构柱、梁、板等构造物（件），乙方不得向甲方提出任何经济补偿要求；乙方自带（购）设备由乙方自行拆走，乙方对本办公用房进行装修时，如需对地面采用砂浆或砼填充后铺设瓷砖或地毯等方式的，退租时须恢复地面原状，否则甲方按30元/㎡向乙方收取凿除、清运费；合同期内，乙方单方面中途终止合同的，甲方有权单方面直接解除本合同，收回本办公用房使用权，已交纳的承租金不退还，乙方须向甲方支付违约金149721元，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；本合同期内，因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致上述约定的合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担上述违约责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金37430元。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，银旺公司向联合网络公司交付了所承租房屋，联合网络公司亦向银旺公司交纳了2016年8月21日至2019年8月20日的租金。2019年3月18日，联合网络公司向银旺公司出具《工作联系函》，载明：联合网络公司与银旺公司双方签订了《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》，该场地由天心区基层单元作为办公配套使用，因联合网络公司内部办公场地调整，要求天心区基层单元在2019年3月23日搬至天心区友谊路380号统一办公，按照搬迁安排，联合网络公司将于2019年3月23日-24日搬运员工办公用品，其他物品在2019年4月20日前搬运完成，为此，特通知银旺公司，租赁合同于2019年4月20日解除。2019年3月19日，银旺公司收到该函件。2019年3月21日，银旺公司通过EMS向联合网络公司发出复函，表示联合网络公司系单方面退租，联合网络公司没有约定的合同解除权，也不存在联合网络公司可单方面解除合同的法定事由，联合网络公司单方面退租行为属于违约行为，不仅会给银旺公司带来巨大损失，联合网络公司也将承担违约责任，希望联合网络公司谨遵合同，继续履行双方签订的租赁合同。EMS邮件查询显示，邮件投递并签收，签收人为他人收。联合网络公司则当庭表示其未收到该复函。其后，联合网络公司先后于2019年4月22日、2019年5月8日向银旺公司邮寄了《关于房屋已腾空贵公司自行使用的函》、电卡、钥匙。联合网络公司当庭表示2019年4月22日的邮件被退回，2019年5月8日的邮件银旺公司已经签收。银旺公司则当庭表示，函件系2019年4月22日收到，钥匙系2019年5月9日收到。在一审庭审中，联合网络公司还提供视频一份，拟证明涉案房屋已腾空，联合网络公司并未对涉案房屋进行装饰装修。银旺公司则质证认为视频看不到内部情况，达不到联合网络公司的证明目的。银旺公司则提供26楼装修设计图、11楼视频、银旺公司与案外人于2019年5月10日签订的《鑫融国际广场第十一层装饰装修拆除及修复工程施工承包合同》，拟证明银旺公司依照租赁合同约定按26楼装修标准将房屋交付给联合网络公司使用，联合网络公司擅自对房屋进行装修改造，已违反租赁合同约定，联合网络公司应当将租赁房屋恢复原状，银旺公司聘请案外人将租赁房屋恢复原状的工程施工费用共计856300元。联合网络公司质证认为银旺公司提供的图纸为26楼平面设计图并不是装修设计图，不能反映合同签订后，银旺公司向联合网络公司交付房屋的情况；对于视频、《鑫融国际广场第十一层装饰装修拆除及修复工程施工承包合同》，联合网络公司均不予认可，联合网络公司在接受涉案房屋后，并没有对涉案房屋进行装修改造，是银旺公司自行将房屋进行二次改造，与联合网络公司无关；联合网络公司仅对租赁房屋添附了小部分设备，银旺公司对此亦知情，且未提出异议。该恢复原状合同的费用是否真实，联合网络公司不清楚，也不应当由联合网络公司承担。联合网络公司还陈述，银旺公司交付的房屋跟平面图纸不一样，且银旺公司交付房屋时候，已经有隔间隔开，联合网络公司只是用胶质板子小规模增加隔间。银旺公司则还陈述，涉案房屋系根据平面图纸交付，出租给联合网络公司时，房屋是个大空层，联合网络公司是用不上的，11楼的所有内部装修是联合网络公司自行处理，联合网络公司表示其未进行装饰装修违背客观事实，银旺公司曾与联合网络公司协商要求恢复，联合网络公司未同意，银旺公司后来自行对房屋进行了恢复原状，并对外招租；银旺公司根据上述施工承包合同造价主张房屋恢复原状费用。在本案审理过程中，联合网络公司、银旺公司均一直未能提供《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》上所载明的全部附件。一审认为，联合网络公司、银旺公司双方签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。鉴于联合网络公司已经搬出涉案房屋，且银旺公司已于2019年5月9日接收涉案房屋钥匙，进行装饰装修拆除等工程，并对涉案房屋进行重新招租，双方已经实际不再履行《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》。故一审认定，联合网络公司、银旺公司双方签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》于2019年5月9日解除。因联合网络公司在合同约定的租期届满之前提前退租，构成违约，依据合同的约定仍应当承担违约责任。而合同约定的违约责任包括，联合网络公司提前退租，已交纳的租金不退，并应向银旺公司支付违约金149721元、惩罚性违约金37430元以及赔偿损失。上述违约责任中，联合网络公司预付租金不予退还的约定具有违约金性质，与约定的违约金149721元、惩罚性违约金37430元同时适用，所赔偿额过分高于给银旺公司造成的损失。一审结合违约金的补偿性和惩罚性，综合考量联合网络公司实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、涉案房屋的用途及再次出租空置时间等因素，酌情调整为：联合网络公司应当承担的全部违约金为2019年5月9日合同解除后的4个月租金金额(参照合同约定的租金标准)即299442元为宜。鉴于联合网络公司已经预付银旺公司截至到2019年8月20日的租金，故在扣除联合网络公司应当支付的截至合同解除之日即2019年5月9日的房屋租金，且剩余预付租金与联合网络公司应当承担的违约金抵扣后，联合网络公司还需支付银旺公司违约金49907元。对于联合网络公司要求银旺公司退还房屋租金的诉讼请求以及银旺公司反诉要求联合网络公司支付违约金中的超出部分，一审均不予支持。对于银旺公司反诉主张的租赁房屋恢复原状所产生的费用问题。根据《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》约定，涉案房屋系精装修房屋，联合网络公司可自行进行二次装修。然对于联合网络公司是否对涉案房屋进行了二次装修，联合网络公司、银旺公司双方存在争议，联合网络公司认为其对涉案房屋只是进行部分隔间隔开，银旺公司则认为涉案房屋内部装修均系联合网络公司自行处理，但双方均未对各自主张提供充分证据予以证实。而根据银旺公司陈述，其交付给联合网络公司的房屋系大空层，联合网络公司无法直接使用，需要进行内部装修，因此，即使联合网络公司对涉案房屋进行了内部装修，银旺公司也应当系明知，且在合同履行过程中，银旺公司并未对此提出异议，应当视为银旺公司知晓并允许联合网络公司进行内部装修，而依照合同约定，联合网络公司的装修需按来修去丢的原则完整无损无偿交给银旺公司。同时，银旺公司未能提供证据证明涉案房屋交付联合网络公司使用时的状况，亦未提供证据证明联合网络公司存在合同约定的退租时须恢复地面原状的情形。故银旺公司以联合网络公司未经其书面同意擅自对租赁房屋进行装修改造为由，要求联合网络公司赔偿恢复原状所产生的费用，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。对于银旺公司反诉主张的律师费，因银旺公司未能明确律师费金额，亦未提供证据予以证明双方对律师费的承担进行了明确约定且该费用已经实际产生并支付。故对于银旺公司的该项反诉请求，一审亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中国联合网络通信有限公司长沙市分公司与湖南银旺置业发展有限公司2016年8月26日签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》于2019年5月9日解除；二、中国联合网络通信有限公司长沙市分公司于判决生效之日起十日内支付湖南银旺置业发展有限公司违约金49907元；三、驳回中国联合网络通信有限公司长沙市分公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南银旺置业发展有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5791元适用简易程序减半收取2895.5元，反诉案件受理费7096元，合计9991.5元；由中国联合网络通信有限公司长沙市分公司负担3235.5元，湖南银旺置业发展有限公司负担6756元。二审中，银旺公司提交《工程造价咨询报告》复印件一份，拟证明恢复租赁场地施工所应支付的费用。联合网络公司质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被上诉人没有义务对十一楼装饰装修进行恢复。上诉人也没有证据证明具体修复应当参照什么样的标准进行修复，其所谓参照26楼标准进行修复，但自2016年合同签订至今，26楼内部装修是否变化，上诉人有举证义务。根据上诉人提交的该份证据里的计费造价表，改修部分拆除费用仅为99000元，其后面的的大部分费用为恢复费用。上诉人将房屋出租给被上诉人，房屋存在自然损耗是理所当然的，其要求将房屋恢复至出租前的状况没有事实和法律依据。上诉人委托咨询的过程中未通知被上诉人，甚至自始至终未要求被上诉人恢复原状。联合网络公司二审中没有提交新证据。本院对银旺公司的证据认证如下：符合证据的真实性，但无法实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人要求被上诉人向其支付违约金187151元及赔偿房屋恢复费用856300元的主张能否得到支持的问题。围绕该焦点问题，应重点审查被上诉人应否支付违约金及赔偿房屋恢复费用的依据。经查，双方当事人签订的《新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同》系合法有效合同。双方当事人应全面履行合同。根据上述合同约定“合同期内，乙方（联合网络公司）单方面中途终止合同的，甲方（银旺公司）有权单方面直接解除本合同，收回本办公用房使用权，已交纳的承租金不退还，乙方须向甲方支付违约金149721元，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；本合同期内，因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致上述约定的合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担上述违约责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金37430元。”，现银旺公司依约履行了出租义务，联合网络公司单方提前退租，构成了违约。一审通过审查约定的违约责任包括提前退租，已交纳的租金不退，联合网络公司还应支付银旺公司的违约金149721元、惩罚性违约金37430元，所赔偿额过分高于给银旺公司造成的损失，结合违约金的补偿性和惩罚性，综合考量联合网络公司实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、涉案房屋的用途及再次出租空置时间等因素，将联合网络公司应承担的全部违约金酌情调整为2019年5月9日合同解除后的4个月租金金额299442元并无不当，本院予以维持。银旺公司认为因联合网络公司提前退租造成的损失金额远大于299442元，房屋恢复费用为856300元，但均没有提交充分证据予以佐证，故对银旺公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人银旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12887元，由上诉人湖南银旺置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月十五日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。