上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3207号上诉人(原审原告)：上海星峡置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：彭庆邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海翎鹏贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：项风生。被上诉人(原审被告)：项风生，男，1986年10月29日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：何传标，北京市中闻(上海)律师事务所律师。上诉人上海星峡置业有限公司(以下简称“星峡公司”)因与被上诉人上海翎鹏贸易有限公司(以下简称“翎鹏公司”)、项风生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初14229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星峡公司的上诉请求：撤销一审判决第六项,依法改判翎鹏公司向星峡公司支付2018年11月、12月电费人民币(以下币种均为人民币)492.5元,翎鹏公司向星峡公司支付延迟支付租金物业费及水电费的滞纳金9,311.21元(暂记至2019年2月28日,最终计算至实际清偿之日);翎鹏公司向星峡公司支付违约金63,393.66元;翎鹏公司向星峡公司支付免租金额19,022.34元；翎鹏公司向星峡公司支付房屋的复原工程费39,858元；项风生就翎鹏公司的上述债务承担连带赔偿责任；一、二审诉讼费用用由翎鹏公司、项风生承担。事实与理由：1.2018年11月、12月电费系依据翎鹏公司的实际使用收取,根据双方签订的房屋租赁合同约定若对用电数量有异议,应于收到通知的3日内提出,逾期应视为认可用电量数字并按照该用电量缴纳电费492.5元。2.根据房屋租赁合同14.1条约定,若翎鹏公司未按时向星峡公司支付租金、物业管理费、电费的,每逾一日,应当按欠费总额的千分之五向星峡公司支付滞纳金。合同中对于滞纳金的计算方式已经有了明确的约定且双方签章确认,应属合法有效。一审法院不支持要求翎鹏公司支付滞纳金9,311.21元属于事实认定错误。3.根据房屋租赁合同14.4条的约定,若翎鹏公司未按时向星峡公司支付租金、物业管理费、电费等超过14天的,星峡公司有权要求翎鹏公司支付相当于剩余租赁期的租金和物业管理费总和。星峡公司根据自身的损失及预期可得利益主动将违约金调整为相当于3个月租金及物业费的标准63,393.66元,应被支持。4.根据双方签订的装修管理协议第一条约定，若房屋租赁合同解除,星峡公司有权要求翎鹏公司支付免租期2018年6月4日至2018年7月3日的租金19,022.34元。5.根据房屋租赁合同第14.3约定,翎鹏公司未将房屋恢复至交付时原状,星峡公司有权自行将房屋恢复至交付时原状,且39,858元复原费用由翎鹏公司承担。翎鹏公司、项风生共同辩称：一审法院认定事实及法律适用准确，请求驳回上诉，维持原判。双方解除的合同时间应认定为2018年12月18日，但翎鹏公司未提起上诉，故请求维持一审判决结果。星峡公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认星峡公司与翎鹏公司签订的《租赁合同》于2019年2月28日解除；2.翎鹏公司支付2019年1月1日至2019年2月28日租金、物业管理费42,262.44元，以及2018年11月和12月电费492.50元；延迟支付上述租金的滞纳金9,311.21元(自2019年1月1日暂计至2019年2月28日，最终计至实际清偿之日止)；3.已支付的保证金63,393.66元归星峡公司所有；4.翎鹏公司支付违约金63,393.66元；5.翎鹏公司支付装修期间免租金额19,022.34元；6.翎鹏公司支付律师费9,676元；7.翎鹏公司支付复原工程费39,858元；8.项风生为翎鹏公司的上述付款义务承担连带责任；9.诉讼费由翎鹏公司、项风生承担。一审法院经审理认定事实如下：一、2018年5月30日，出租方星峡公司(甲方)，承租方翎鹏公司(乙方)，双方签署《海洋大厦房屋租赁合同》。1.1租赁房屋(以下简称“该房屋”)的具体地址、建筑面积及具体位置见附件一。……1.6该房屋的装修及设施情况见本合同附件三。除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在租赁期满向甲方交还该房屋的验收依据。……2.6除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个日历月的第一日或之前按照甲方指示向甲方或物业管理公司提前支付当月的租金和物业管理费及停车费(如有)(见附件二)。如果租期内最后一个付款周期不是一个完整的月，租金、物业管理费和停车费将按实际租赁日所占一个月的比例如实支付。……2.9乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所在该房屋内使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用(以下简称“其他费用”)。在收到该等计量记录和/或账单后，乙方应根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。若甲方代乙方支付其他任何费用的，乙方应在甲方要求的期限内将甲方代付的任何费用补偿予甲方。……2.12在租赁期内，乙方不得以任何理由要求以租赁保证金抵扣其必须向甲方及物业管理公司支付的租金、物业管理费、停车费及其他费用。……4.4…甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、其他费用及任何乙方应支付的款项。在此情况发生时，乙方必须在甲方发出书面通知之日起14日内把甲方扣除的租赁保证金部分重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约，甲方有权单方面提前解除本合同，且甲方有权按照本合同的约定追究乙方的违约责任。……12.1租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付款项，提供甲方认可的完成或办理以该房屋地址作为乙方相关证照(包括但不限于营业执照、税务登记证)之注册地址的搬离或注销手续的书面证明文件，并将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)于租赁解除或终止当日17：00以前交还甲方。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将该房屋交还甲方的义务。12.2乙方对该房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并由乙方承担一切的费用。12.3若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入该房屋并处置乙方废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。……14.1如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费、停车费以及其他应付费用包括但不限于电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照条款14.2追究乙方责任。14.2以下情形将被视为乙方严重违约：14.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费、停车费以及其他费用超过14日的；14.2.6乙方以任何方式通知甲方中途退租或拒绝履行其在本合同中的义务；……14.3在发生上述条款14.2规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为自甲方书面通知按照条款19.8条视为送达到达乙方之日，同时甲方还有权：…14.3.2在乙方未按照本合同约定归还租赁房屋的情况下，甲方有权将该房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋的物品，因此发生的费用全部由乙方承担；……14.4在条款14.3基础上，甲方还有权行使以下权利：14.4.1甲方有权没收租赁保证金；14.4.2对于乙方至本合同终止在应付日期未支付的所有拖欠的租金、物业管理费、停车费以及其他费用，甲方有权追偿，乙方应当立即支付；14.4.4甲方有权追偿其行使第14.3条所赋予的权利所产生的费用；14.4.5甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；14.4.6甲方有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期(即自本合同提前终止日之次日起至本合同正常履行情况下租赁期届满之日止)的租金和物业管理费总和。乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金。附件一：租赁地址为上海市延安东路XXX号海洋大厦716室(单元)，建筑面积为72.72平方米。附件二：1.甲、乙双方约定，该房屋租赁期自2018年7月4日起至2020年7月3日止。3.甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积的租金为8.60元，月租金为19,022.34元。……4.甲乙双方约定，该房屋物业管理费用为：每月每平方米建筑面积物业管理费为29元。每月物业管理费总额为：2,108.88元。……5.本合同项下租赁保证金总额为按租赁期月租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总和，共计63,393.66元。房屋租赁合同由双方盖章确认。二、2018年5月30日，星峡公司(甲方)与翎鹏公司(乙方)签署《装修管理协议》。确定乙方承租的上海海洋大厦716室房屋从2018年6月4日至2018年7月3日为期一个月装修期。装修期内租金价格乙方按照每月2,108.88元支付物业管理费，合同由双方盖章确认。三、2018年12月18日，翎鹏公司对星峡公司星峡公司发出了律师函：“现翎鹏贸易公司因经营不善已经倒闭，其无法再进行相关业务开展，同时亦无法继续承租贵司的物业进行经营。针对此，翎鹏贸易公司已提前告知无法继续承租事宜，并告知贵司应提前将上述物业继续出租以减少扩大损失。……翎鹏贸易公司的倒闭情形明显属于无法履行的客观情况，因此其基于此不再履行承租行为并且对以后的房租不再支付符合合同法。……贵司与我方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金事项明显过分高于法律规定，因此三年的房租费用无法对我方进行约束。另，我方已提前告知贵司解除合同事宜，已尽合理告知义务避免贵司损失扩大，同时我方支付给贵公司的三个月租赁保证金以足够支付损失。基于以上事实及法律依据，本律师函特向贵司声明：1.自2018年12月18日起，我方即解除与贵司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》。2.我方已按法律规定支付完毕违约金，如贵司继续主张请向有管辖权的人民法院进行起诉。”星峡公司对此函件不确认收取。四、2019年1月25日，星峡公司向翎鹏公司发出了关于：要求立即缴纳欠款及滞纳金的函。星峡公司认为翎鹏公司拖欠款项的行为构成对租赁合同的严重违约，要求翎鹏公司于2019年1月25日或之前支付欠款21,454.97(含2019年1月的租金19,022.34元、物业费2,108.88元及电费323.75元)元及滞纳金2,681.87元(截止至2019年1月25日)。五、2019年2月27日，星峡公司对翎鹏公司发出了关于因违约而提前解除租赁合同的函。星峡公司认为翎鹏公司拖欠款项的行为构成对租赁合同的严重违约，特通知如下：“1.贵我双方的租赁合同于2019年2月28日提前解除，贵司已经支付的租金及管理费保证金(共计63,393.66元)将作为违约金由我司没收。……4.请贵司于2019年2月28日以前至我司租赁部办理租赁合同终止后的相关善后事宜，结清全部应缴付的款项、滞纳金及违约赔偿金(共计52,066.15元，含2019年1月-2月的租金、物业管理费、电费及滞纳金)。”一审法院认为：星峡公司、翎鹏公司订立的房屋租赁合同是双方的意思表示，未违反法律法规，应认定有效，具有约束力，双方应当依约履行。在合同期内，翎鹏公司以经营不善提出解约，但翎鹏公司未将终止的依据固定，现星峡公司提出于2019年2月27日翎鹏公司未履行合同义务的通知送达之时次日解约，符合双方的约定和相关法律规定，审理中翎鹏公司也明确已将承租房屋腾空，表明其不再继续履行房屋租赁合同，根据诚信公平原则，法院确认星峡公司、翎鹏公司的租赁合同于2019年2月28日解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，关于星峡公司主张欠付的租金、物业管理费，翎鹏公司对于金额的计算方式无异议，因翎鹏公司实际履行至2018年12月，至解约期间未履行的费用应由翎鹏公司支付。2018年11月至12月电费，星峡公司、翎鹏公司对于用电量未固定，因翎鹏公司承租的716室产生的用电量及电费星峡公司应举证，星峡公司也表明，用电量由出租方向租户单位予以确认后租户再履行，现尚未确认的电费在翎鹏公司不认可的前提下要求翎鹏公司承担不具有合理性，对此主张不予支持。关于租赁保证金，系一方违约的前提下，另一方可予以没收，系起到一定惩罚性的制约。同理，违约金、逾期未履行的滞纳金，也同样起到惩罚性的制约，根据合同的履行情况，过错程度、逾期利益等因素，翎鹏公司的行为不符合重复制约的情形，星峡公司要求采取重复制约措施同样不具有合理性，故星峡公司主张没收租赁保证金予以支持，主张逾期未履行的滞纳金和违约金系重复情形，法院不予支持。关于装修期租金一节，系双方租赁关系确定后所给付的一定优惠待遇，不能因提前解约而否认该承诺，翎鹏公司也因提前解约承担了应负责任，对于要求补付装修期租金的主张，法院不予支持。关于复原工程费，双方在租金合同上仅对涉案租赁部位的内墙、地板、天花等明确了标准，但双方未办租赁部位交付手续，已确定的标准无法认定为双方的交付依据，恢复费用也无法认定花费在本涉案单元工程，星峡公司要求翎鹏公司给付复原工程费，法院不予支持。同时，星峡公司为本次诉讼聘请诉讼代理人，所支付律师费用当属因翎鹏公司的违约所造成星峡公司财产利益上的损失，应由翎鹏公司负担。此外，翎鹏公司为项风生投资设立，该公司为一人有限责任公司，但项风生不能证明公司财产独立于个人之外，应对于翎鹏公司的债务承担连带责任。一审法院据此判决如下：一、上海翎鹏贸易有限公司与海星峡置业有限公司于2018年5月30日订立的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、上海翎鹏贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海星峡置业有限公司(2019年1月至2019年2月)房屋租金、物业管理费人民币42,262.44元；三、上海翎鹏贸易有限公司支付的租赁保证金人民币63,393.66元归上海星峡置业有限公司所有；四、上海翎鹏贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海星峡置业有限公司律师费人民币9,676元；五、项风生对上述上海翎鹏贸易有限公司所负之债务承担连带清偿责任；六、上海星峡置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力、相关责任的承担及其他相关争议焦点所作的认定及分析，并无不妥，本院予以认同。现针对星峡公司的上诉请求作补充分析如下：首先，相关水电费用等除另有约定外，应当据实结算。本案中在翎鹏公司提出异议的情况下，星峡公司并未进一步提交相应证据以证明其主张的金额系已实际发生，故一审判决未予支持，并无不妥。其次，一审法院基于翎鹏公司的主张对相应违约责任所对应的金额予以酌情确定，并无不妥。考虑到关于免租期租金双方另有协议约定，故本院认为星峡公司的该项诉请应按双方的单独约定予以准许为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初14229号民事判决；二、上海翎鹏贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海星峡置业有限公司支付免租期租金人民币19,022.34元。二审案件受理费人民币2,561.11元，由上诉人上海星峡置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  余艺审判员  成皿审判员  姚跃二〇二〇年六月十五日书记员  张蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……