广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤01民终3019号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地：广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，所长。委托诉讼代理人：徐虹，女，该所工作人员。委托诉讼代理人：梁靖宇，男，广州珠江物业酒店管理有限公司公房管理分公司巡查员。被上诉人（原审被告）：陈月华，女，汉族，1942年4月15日出生，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）因与被上诉人陈月华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀第一房管所上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认双方租赁合同关系自2018年9月1日起解除；二、撤销一审判决第三项，改判陈月华支付自解除合同之日起至实际腾空房屋交回之日止的占用费(计算标准按照《广州市房屋租金参考价》的同期同地段同类房屋住宅租金参考价)及房屋使用期间产生的物业管理费、电梯费、煤气费、水电费等其他应缴纳费用；三、由陈月华承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院对双方租赁合同解除时间的事实查明不清。由于一直联系不上陈月华，故原广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀第四房管所，该所现已撤销，由越秀第一房管所接管案涉房屋）在案涉房屋现场张贴了解约通知，并于2018年8月23日向其邮寄了该通知，告知陈月华涉案房屋的租赁合同将在2018年9月1日解除，该通知也在2018年8月24日妥投。上述证据均能证明陈月华收到该解除合同的通知，且该通知已明确逾期腾退房屋，将追缴自解除合同之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费(计算标准按房管部门最新发布的同期同地段住宅房屋租金参考价收取)、违约金(按房屋占用费、拖欠租金及其他应缴纳费用总额的30％收取)及房屋使用期间产生的物业费、电梯费、煤气费、水电费等其他应缴纳费用。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款“以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”的规定，应认定双方租赁合同关系自2018年9月1日起解除。退一步而言，即使一审法院认为越秀第四房管所无法证明陈月华已于2018年8月24日收到解除合同通知，在越秀第四房管所起诉后，一审法院向陈月华送达传票及诉状材料时，陈月华已知悉越秀第四房管所要解除该房屋租赁合同关系，应认定该时间节点为解除合同的时间，否则，一审法院的送达行为也应认定为无效。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人陈月华下落不明，经本院公告送达传票，公告期满未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见或举证。越秀第四房管所向一审法院起诉请求判令：1.自2018年9月1日起解除与陈月华就广州市越秀区西元岗路4号（旧门牌××）3xx房屋的租赁合同关系；2.陈月华立即将广州市越秀区西元岗路4号（旧门牌××）308房屋腾空并交还给越秀第四房管所；3.陈月华向越秀第四房管所支付解除合同之日起至实际腾空房屋交回之日止的占用费（按《广州市房屋租金参考价》公布的同期同地段同类房屋住宅租金参考价计）及房屋使用期间产生的物业管理费、电梯费、煤气费、水电费等其他应缴纳费用。一审法院经审理查明：据广州市国土局房管局于1999年2月5日核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载，越秀区达道路西元岗××的权属人为广州市房地产管理局。另据《更改承租人名字申请表》记载，涉案西元岗××3xx房的原租户蔡建川申请自1998年10月起上述房屋更改为由陈月华承租，租用面积41.03平方米，月租金94.5元。一审庭审中，越秀第四房管所陈述陈月华自1998年9月起使用涉案房屋并按原租金标准支付租金至今，租赁合同于2017年6月30日届满后，双方未续签租赁合同。越秀第四房管所为证明其主张，向一审法院提交了：1.越秀第四房管所向陈月华发出的《关于解除房屋租赁合同关系及收回房屋的通知》（落款日期2018年8月22日），内容为越秀第四房管所、陈月华双方关于承租的西元岗路4号（旧门牌××）308房签订的《广州市直管房租赁合同》合同期已届满，双方属不定期租赁关系。经查，陈月华存在涉嫌违反《广东省公有房产管理办法》的规定，已不符合承租资格。现双方的不定期租赁合同关系自2018年9月1日解除，请陈月华于2018年8月31日前到越秀第四房管所处办理腾退房屋手续。逾期未办理，越秀第四房管所将依法收回房屋并追缴占用费、违约金及房屋使用期间产生的物业管理费等费用等。2.在涉案房屋张贴上述通知的照片以及向陈月华居住的涉案房屋地址邮寄上述通知的EMS快递单（快递编号10531242323xx），该快递的物流信息显示于2018年8月24日由他人签收。3.广州市越秀区房屋管理局于2018年8月15日出具的发票，载明收到陈月华交纳的涉案房屋2018年8月至10月的租金共445.5元（每月148.5元）。4.《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中显示陈月华名下登记有天河区建业路华翠街68号3A02房（建筑面积148.32平方米）及增江街东桥东路30号202房（建筑面积369.77平方米）两套房屋。一审法院认为：越秀第四房管所与陈月华就涉案西元岗路4号308房签订的租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，双方形成不定期租赁关系，越秀第四房管所可以随时解除合同。且陈月华在本市有其他住房可居住使用，故越秀第四房管所要求解除租赁合同关系及陈月华腾空交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。因越秀第四房管所未提供房屋使用期间所产生的管理费等费用的相关证据，及未提供有效证据证明陈月华收到其发函解除合同的通知，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对越秀第四房管所的要求陈月华支付管理费等费用的诉讼请求及确认解除合同日期的请求，一审法院不予支持。越秀第四房管所陈述陈月华已按租金标准支付租金至今，至于合同解除后的房屋使用费的问题，因属于未发生之事实，故本案不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年7月25日作出如下判决：一、广州市越秀区第四房屋管理所与陈月华就广州市越秀区西元岗4号（旧门牌××）3xx房屋的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日解除；二、陈月华应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区西元岗4号（旧门牌××）3xx房屋交还给广州市越秀区第四房屋管理所;三、驳回广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈月华负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，越秀第一房管所向本院表示原越秀第四房管所已被撤销，涉案房屋已移交其管理，本案诉讼亦由其接收处理，并向本院提交了如下材料：1.中共广州市越秀区委机构编制委员会于2019年7月18日作出的《关于调整区房管局所属事实单位机构编制事项的批复》（越编字〔2019〕44号），其中载明同意撤销广州市越秀区第四房屋管理所。2.中共广州市越秀区房屋管理局党组于2019年10月14日作出《关于调整房管所业务管辖区域的通知》（越房党字〔2019〕17号），其中载明：根据《关于调整区房管局所属事实单位机构编制事项的批复》（越编字〔2019〕44号）和我局工作实际，经局党组研究，对此次事业单位机构改革调整保留的三个房管所业务管辖区域重新进行划分，调整后，第一房管所业务管辖区域包括流花街、光塔街、黄花岗街、梅花街、东山街。3.广州市越秀区房屋管理局于2020年5月15日向本院出具的《证明》，其中载明：现因机构调整，撤销了广州市越秀区第四房屋管理所，涉案房屋已移交我局下辖广州市越秀区第一房屋管理所管辖，相关诉讼业务已由广州市越秀区第一房屋管理所接收处理。本院认为，根据越秀第一房管所向本院提交的《关于调整区房管局所属事实单位机构编制事项的批复》（越编字〔2019〕44号）、《关于调整房管所业务管辖区域的通知》及《证明》可知，越秀第四房管所已被撤销，涉案房屋及相关诉讼业务已由越秀第一房管所承接，故本院依法变更越秀第一房管所为本案上诉人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对越秀第一房管所的上诉请求，分析如下：本案中，原越秀第四房管所受房屋管理部门的委托负责管理涉案房屋，并将涉案房屋出租给陈月华作为住宅使用，陈月华按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，原越秀第四房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。越秀第四房管所撤销后，相关职责由越秀第一房管所承接。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。越秀第一房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以裁定驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6228号民事判决；二、驳回广州市越秀区第一房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均退还广州市越秀区第一房屋管理所。本裁定为终审裁定。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年六月二十九日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹