四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终65号 上诉人（原审原告）：唐洪成，男，生于1955年1月17日，汉族，住四川省岳池县。 上诉人（原审原告）：刘寒梅，女，生于1957年8月21日，汉族，住四川省岳池县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈军，重庆谛威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳池县南街小学校，住所地四川省岳池县九龙镇环城东路正522号。 法定代表人：熊运山，校长。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 上诉人唐洪成、刘寒梅因与被上诉人岳池县南街小学校（以下简称南街小学）合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐洪成、刘寒梅及其共同委托诉讼代理人陈军、被上诉人南街小学的法定代表人熊运山以及委托诉讼代理人李青峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐洪成、刘寒梅上诉请求：1.撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初3137号民事判决；2.判决唐洪成与被上诉人签订的《土地置换协议》第二条第二款、第三条无效；3.判令被上诉人向二上诉人支付土地差价款88万元及违约金35万元；4.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.被上诉人用于置换的733.18㎡教学楼属无证房屋，且为无法使用的危房，被上诉人在签订协议时恶意隐瞒真实情况，根据相关法律规定，《土地置换协议》中涉及上述房屋的内容应为无效。2.上诉人“放弃”土地差价款88万元是用于置换733.18㎡教学楼的合同对价的一部分，当教学楼的交易被确认无效后，上诉人放弃差价款作为教学楼对价的一部分营业无效，故被上诉人应向上诉人支付土地差价款88万元。3.《土地置换补充协议》第2条明确约定被上诉人交付土地和三号教学楼的时间是2015年8月10日，但被上诉人直至2017年才履行交付义务，系严重违约，被上诉人应按合同约定向上诉人支付违约金。综上，请求支付上诉人的上诉请求。 南街小学辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。1.双方当事人签订的合同不存在无效的情形。2.当事人第一次签订协议时，只是置换土地，上诉人放弃土地差价款88万元，第二次签补充协议时才说到教学楼由上诉人拆除，土地差价款不是教学楼的对价。即使是对价，也不影响合同效力，双方对所置换的土地和建筑物都是了解清楚才签订的合同，不存在欺诈等情形。3.被上诉人不存在违约行为，我方早已将教学楼交付于上诉人。 唐洪成、刘寒梅向一审法院起诉请求：1.依法判令唐洪成与南街小学签订的《土地置换协议》的第二条第二款、第三条无效；2.依法判令南街小学向唐洪成、刘寒梅支付土地差价款88万元；3.依法判令南街小学向唐洪成、刘寒梅支付违约金35万元；4.案件受理费由南街小学负担。 一审法院认定事实：2014年2月21日，岳池县教育局向岳池县人民政府提出关于南街小学与唐洪成所属水务局内平房土地置换的请示，经相关领导先后作出批示、相关部门作出建议后，唐洪成于2014年4月13日向南街小学出具《土地置换承诺书》，载明：“一、土地置换我愿意将位于岳池县地块（办证面积824.8㎡、出证地）与学校后校门处边际地置换，学校提供地面积为649㎡，用地范围：宽以学校下操场梯步为界、向东延伸至学校用地边线22米止、长以学校北边围墙向南延伸至学校用地边线29.5米。两块地由相关职能部门按现状、且按住宅评估，若我的地价大于学校地价，我同意不需政府补偿。二、地面建筑物处置1.学校649㎡用地上现有建筑物约700㎡，由国资部门按新建等同面积教学楼建筑成本中标价进行评估（不含内装饰、外装饰以旧教学楼的装饰为准进行计算计价），由我以现金补偿给政府，资金用于学校危改项目，旧建筑物归我所有。2.我的地面建筑物自行拆除，并修好周围围墙（含空地），地块交学校使用。”及其他条款。2014年5月22日，南街小学（甲方）与唐洪成（乙方）签订《土地置换协议》，载明：“二、本次土地置换的价格与作价依据1.拟置换地块的价格根据岳池县国土局委托四川广安金地地产评估有限责任公司出具的《土地估价报告》（广安金地【2014】估字第62号），甲方本次拟置换的660㎡土地按现状且以住宅出让土地性质评估值为人民币131万元，乙方本次拟置换的824.8㎡土地按现状且以住宅出让土地性质评估值为人民币219万元。2.置换补价根据岳池县国土局委托四川广安金地地产评估有限责任公司出具的《土地估价报告》（广安金地【2014】估字第62号），甲方与乙方土地价差为88万元，甲方应补偿给乙方88万元；根据双方约定，乙方自愿放弃应得的土地差价补偿，甲方补偿给乙方零万元。三、土地置换涉及的地上建筑物补偿1.经过甲、乙双方约定，甲方拟置换660㎡土地上现有的建筑面积为733.18㎡（以国资办核实为准）的教学楼，由县国资部门按学校旧房等同面积的新建教学楼建筑成本中标价计价进行评估（不含内装饰，外装饰以旧教学楼的装饰为准计算计价），由乙方在有关部门评估后15日之内以现金补偿给政府，资金全额用于甲方危改资金项目。2.乙方拟置换土地上的建筑由乙方无偿拆除。四、甲乙双方拆除相关事宜1.甲方在新教学楼完工并交付使用后，负责拆除其拟置换土地上的建筑物，空地交付乙方使用（2015年暑假拆除）。2.乙方在协议签订15天内负责拆除其原地面上建筑，并将甲乙双方共用空地连同乙方拆除的房屋修建围墙后交付甲方使用。五、其他约定事项3.土地使用性质改变及产权过户：由相关部门依法按程序办理。六、双方的权利与义务1.甲方的权利与义务（3）甲方应在本合同签订后协助乙方将拟置换地块的国有土地使用权证办理至乙方名下。2.乙方的权利与义务（3）乙方应在本合同签订后协助甲方将拟置换地块的国有土地使用权证办理至甲方名下。七、违约责任甲、乙双方均应严格地按本合同的规定诚实守信地执行本合同内容，任何一方违反合同项下的任何约定，均应向另一方承担本次置换总价格10%的违约金；若双方违约，则应按双方的过错各自承担相应的违约责任。”及其他条款。同日，南街小学（甲方）与唐洪成签订《土地置换补充协议》，载明：“1.经甲、乙双方约定，甲方拟置换660㎡土地上现有的建筑面积为733.18㎡（以国资办核实的面积为准）的教学楼，由县国资部门按学校旧房等同面积的新建教学楼建筑成本中标价进行评估（不含内装饰，外装饰以旧教学楼的装饰为准计算计价），由乙方在2015年8月20日前以现金补偿给政府，资金全额用于甲方危改资金项目。2、甲方于2015年8月10日前将拟置换土地（含一号教学楼所涉及地块）及建筑面积为733.18㎡的三号教学楼交付乙方，待乙方与周边住户联合改建时，报县规委会批准后立即拆除，拆除费用由乙方负责。”2014年8月30日，四川广安金地地产评估有限责任公司对南街小学与唐洪成置换土地作出广安金地（2014）（估）字第62号《土地估价报告》，在估价基准日2014年4月25日的土地使用权价格分别为130.68万元和219.98万元。2014年10月15日，岳池县人民政府以岳府复【2014】86号文件向县国土资源局作出关于南街小学与唐洪成置换国有建设用地使用权的批复，同意南街小学与唐洪成就涉案土地进行置换，根据双方签订的《土地置换协议》南街小学对唐洪成不再补偿及其他内容。 同时认定，2012年2月29日四川洪州律师事务所律师何隆金出具《见证书》，见证唐刚于2012年2月8日出具的《申明》是其自愿、真实意思表示，《申明》的主要内容为：“我大哥唐洪成借用我的名购买了岳池县原水电局院内佳轮公司所属土地及房屋，住宅用地面积824.80平方米。产权全属于我大哥唐洪成所有，无任何争议”。 2008年7月14日唐洪成与刘寒梅登记结婚。2019年10月10日成都上实锦绣物业服务有限公司锦绣森邻物业服务中心出具《居住证明》，证实锦绣森邻47栋1单元203号业主刘寒梅已于2014年1月开通煤气，迁入本小区入住。 2017年1月6日，南街小学与唐洪成对土地使用权提出转让申请，同年2月14日南街小学置换的土地登记在唐洪成名下；2017年12月29日唐洪成与四川正兴宏业建筑有限公司签订《土地开发补偿合同》对该土地进行了开发。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款（二）项的规定，处分夫妻共同共有的不动产或者动产需经夫妻双方一致同意。本案所涉土地使用权为唐洪成与刘寒梅夫妻关系存续期间取得，属共同所有，虽然唐洪成作为共有人无单独处分的权利，但土地使用权登记在唐洪成名下，且刘寒梅并不否认唐洪成签订合同的主体资格及合同效力，仅主张合同的部分条款无效；在2014年5月22日唐洪成与南街小学签订《土地置换协议》和《土地置换补充协议》时，是对不动产土地使用权进行转让，双方当事人对土地位置及其价值明知、综合评判各种风险等情况下作出的真实意思表示，且均具有完全民事权利能力和民事行为能力，放弃土地差价和给付旧教学楼建筑物补偿均是唐洪成对其权利的处分，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定该合同依法成立，唐洪成与刘寒梅均未提供证据证明该合同及其条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效的情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该《土地置换协议》和《土地置换补充协议》自成立时生效。唐洪成、刘寒梅主张南街小学向其支付土地差价款无合同约定和法律规定，其该项诉讼请求，不予支持。 《土地置换协议》和《土地置换补充协议》虽约定了土地交付的时间和相互协助办理权利证书，但对办理权利证书的时间未约定，唐洪成、刘寒梅不能将办理权利证书的时间与土地交付时间等同，也不能以办理权利证书的时间认定土地、房屋的交付时间并据此而认定南街小学违约。唐洪成、刘寒梅未举证证实南街小学交付土地及房屋的具体时间，唐洪成、刘寒梅主张南街小学违约无事实依据，应承担举证不能的法律后果。唐洪成、刘寒梅主张南街小学向其支付违约金的诉讼请求，不予支持。 唐洪成、刘寒梅主张适用《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定认定本案合同部分无效。该法条的立法本意与本案事实不符，唐洪成处分的土地使用权登记在其名下不是“他人”财产，且与唐洪成、刘寒梅只主张合同部分条款无效相矛盾。唐洪成、刘寒梅的该项主张应不予支持。 唐洪成、刘寒梅以迫于政府压力、损害刘寒梅利益为由主张合同部分无效，但所提供的证据不足以证明其主张的事实成立，也未提供相应的法律依据，应由其承担不利的法律后果。 综上所述，唐洪成、刘寒梅未举证证明唐洪成与南街小学签订的《土地置换协议》和《土地置换补充协议》存在合同及部分条款无效的情形和存在违约的事实依据，应承担举证不能的法律后果，其诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回唐洪成、刘寒梅的诉讼请求。案件受理费15,870元由唐洪成、刘寒梅负担。 二审中，上诉人提交以下证据：1.岳池县人民政府办公室处理请示两份，拟证明：上诉人与被上诉人的整个交易流程都是向岳池县教育局报告，岳池县教育局应该是本案的交易方之一；2.上诉人向被上诉人办公室主任许志强发出的邮件，内容是催促被上诉人向上诉人移交置换的土地，拟证明被上诉人在2015年8月11日没有向上诉人移交置换的土地；3.广安市岳池县中小学校舍建筑安全鉴定报告，显示南街小学3号教学楼于2009年8月经鉴定为Ｄ级危房，应该立即拆除，案涉教学楼没有任何使用价值和交换价值，拟证明被上诉人交换房屋为危房，交换房屋的合同目的不能实现，被上诉人违反法律规定合同无效。4.岳池县教育科技体育局文件【岳教科体复［2016］2号】，内容为允许张亚军在南街小学地址上设立岳池县，发文时间为2016年1月21日，拟证明虽然合同上是置换土地，但那是长期目标，上诉人置换土地及房屋后将房屋用于办学所用。 南街小学质证意见：1.岳池县人民政府的批示文件，是有这个批示文件，但合同是被上诉人与上诉人签订的；2.邮件内容的真实性无法确认，该电子邮箱不是被上诉人的邮箱，被上诉人没有收到邮件，而且置换土地已于2015年8月11日交付给了上诉人；3.鉴定报告的真实性不予认可，被上诉人的D级危房在2013年就已经拆除了，相关文件我方可以提交；4.教育局这个批复是2016年1月21日发出的，应该是2015年就在申请，文件是真实的，在学校门口挂了南幼幼儿园招生简章，地址就是我们置换给上诉人的那教学楼，实际上教学楼早在2015年8月10日就交付给了上诉人。 本院认为，上述证据的三性本院在被上诉人举示证据之后综合评析。 被上诉人举示以下证据：1.岳池县人民政府、发改委的相关文件，被上诉人的记账凭证，发票，拆除工程合同，拟证明经报相关部门允许，被上诉人已将上诉人前称学校的Ｄ级危房拆除，在双方签订置换协议之前就已经拆除了，只有土地还在。之前学校有4栋教学楼，1954年修建的房屋是Ｄ级危房，拆除Ｄ级危房后就只剩3栋教学楼，用于置换的教学楼是1997年修建的，不是危房。2.证人罗某出庭作证，罗某陈述：我系被上诉人学校的退休职工，置换给上诉人的教学楼是1996年修建，1997年完工，修建完工后教育局进行验收，说质量是全县最好的。置换给上诉人的教学楼是几号我不清楚，当时没有编号，后面由学校后勤编号的。之前木结构的房屋是Ｄ级危房。3.证人杨某出庭作证，杨某陈述：我系被上诉人职工。置换给上诉人的土地在老校门临街位置，置换的是口头上称的三号教学楼，二号教学楼系危房，已经拆除，三号教学楼不是危房。4.于代伟调查笔录，于代伟陈述：唐洪成将置换的教学楼租给张亚军，张亚军雇我装修，2016年6月进场装修，8月结束。认识唐洪成，唐洪成说的拿到房子很久了没有租出去。拟证实置换的房屋不是危房。 上诉人质证意见：1.有关部门的文件、拆除合同以及记账凭证所说的都是拆除2号教学楼，不是3号教学楼，与本案没有关联性；2.罗某没有参与交易过程，他也不能说清楚危房是那栋教学楼，他是被上诉人退休职工，与学校有感情，对他的证词不能采信；3.杨某陈述清楚，二、三号教学楼自始都是分开的，不存在两个教学楼编号的问题。4.于代伟证词的真实性不能确认。我们买房是有用途的，不是买来就拆除的，如果是Ｄ级危房就严重影响我们的使用目的。 上诉人与被上诉人在二审中举示的证据，本院综合评析如下：1.上诉人提交的岳池县人民政府的文件，从文件上看确实是被上诉人向岳池县教育局打报告，教育局再向岳池县人民政府报告后再向被上诉人回复，但这只是机关内部审批流程，案涉合同的相对方是上诉人与被上诉人，岳池县教育局不是案涉合同主体，上诉人证明目的不能成立。 2.上诉人提交的电子邮件，不能反映对方是否已经收到，也不能证实收件人是否能够代表被上诉人，不能仅凭一份电子邮件就认定被上诉人交付土地违约，上诉人证明目的不能成立。 3.上诉人举示的鉴定报告和被上诉人举示的政府部门的文件、拆除合同、记账凭证、证人证言等证据足以认定被上诉人的学校内存在一栋D级危房，并且已经拆除。双方主要争议的是三号教学楼是不是D级危房。本院认为，学校的教学楼编号没有专门的机构管理，都是由学校自己编号，确实存在文件或者鉴定结论的编号与学校自己对教学楼的编号不符的情况。但从上诉人提交的【岳教科体复[2016]2号】文件看，岳池县教育局允许张亚军在被上诉人置换的教学楼地址开办幼儿园，证明被上诉人置换的教学楼不是危房，否则岳池县教育局不会允许张亚军开办幼儿园，同时该文件是2016年1月发出，那么张亚军向岳池县教育局申请至少在此之前，能够证实在2015年被上诉人应该已将案涉土地、房屋向上诉人进行了交付。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人置换给上诉人的教学楼是否是危房，被上诉人与上诉人签订的《土地置换协议》是否因此而部分无效；2.上诉人“放弃”土地差价款88万元，是否是置换教学楼的对价；3.被上诉人是否存在严重违约行为。 关于被上诉人置换给上诉人的教学楼是否是危房，被上诉人与上诉人签订的《土地置换协议》是否因此而部分无效的问题。如前所述，上诉人取得案涉讼争教学楼后，将其出租给张亚军开办南幼幼儿园，并经过岳池县教育部门的许可，足以证实讼争教学楼不属D级危房，上诉人以置换教学楼属危房，《土地置换协议》中涉教学楼的内容无效的上诉理由不能成立。 关于上诉人“放弃”土地差价款88万元，是否是置换教学楼的对价的问题。唐洪成向被上诉人出具的《土地置换承诺书》中明确承诺“若我的地价大于学校地价，我同意不需政府补偿。”，之后在唐洪成与被上诉人签订的《土地置换协议》中，也明确了“经评估上诉人与被上诉人的土地价差为88万元，被上诉人应补偿上诉人88万元，根据双方约定，上诉人自愿放弃应得的土地差价补偿，被上诉人补偿给上诉人零万元”，承诺书及协议书已经明确土地价差88万元只是置换的土地差价，不涉及置换的教学楼，不是置换教学楼的一部分对价。唐洪成作为完全民事行为能力人，完全能够理解其放弃土地价差的法律后果，其处分行为有效。因《土地置换协议》有效，88万元的土地差价款亦不涉及置换的教学楼，故上诉人要求被上诉人补偿土地差价款的上诉理由不能成立。 关于被上诉人是否存在严重违约行为的问题。上诉人主张2017年被上诉人才向上诉人交付土地，实际上2017年是土地过户的时间，而不是土地交付给上诉人占有、使用的时间。从本案证据反映2015年被上诉人已经依约向上诉人交付了案涉土地和教学楼，上诉人将案涉教学楼出租给他人使用，而《土地置换协议》和《土地置换补充协议》并未约定置换土地的办证时间，所以被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,870元，由唐洪成、刘寒梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年六月十五日 法官助理  唐双霜 书 记 员  何 旭