广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12076号上诉人（原审被告）：简建华，男，1962年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人简建华因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员邓娟闰独任审理，现已审理终结。简建华上诉请求：1.撤销一审判决，将广州市荔湾区文昌南路55号房屋（以下简称涉案房屋）判决给简建华本人居住；2.一、二审案件诉讼费由荔湾区住建局承担。事实和理由：一、一审认定“荔湾区住建局、简建华签订的涉案租赁合同是双方真实意思，为有效合同”，而事实上整个合同均由荔湾区住建局完成，简建华只能被迫接受，并不是简建华的真实意思表示。后也只是荔湾区住建局单方面拒绝与简建华签订租赁合同，双方才形成不定期租赁关系。二、简建华就涉案房屋在广州产权交易所的竞拍中，拍得了涉案房屋的使用权，但由于广州产权交易所的解释与实际证据产生了不符的情况。简建华认为按当时拍得的价格900多元成交，而广州产权交易所按照系统后台数据确定的3800多元认定成交价，在荔湾区住建局、简建华双方产生分歧后，广州产权交易所在明知自己有错的情况下，还把2900多元的押金退给荔湾区住建局存在错误。综上，请求二审依法予以改判。荔湾区住建局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回简建华的上诉请求。荔湾区住建局于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.解除荔湾区住建局与简建华之间关于涉案房屋的租赁关系；2.简建华及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.本案诉讼费用由简建华承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。12月31日，广州市荔湾区机构编制委员会发文明确，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局属下的事业单位荔湾区土地房屋管理所划归原告管理。涉案房屋为原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局管业的双代房转代管房屋。2014年12月17日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与简建华（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区XX（产别：双代转代管）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积12.64平方米；租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金925.9元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。合同签订后，简建华使用涉案房屋并依约支付租金。合同期满后，荔湾区住建局、简建华之间没有续签合同。2015年10月26日，简建华签收《非住宅公开招租告知函》，同意涉案房屋公开招租。2019年4月11日，广州产权交易所对广州市荔湾区XX全间商铺出租项目组织网上竞价，简建华作为该物业的承租人以优先权人身份报名参加了该次交易，并以最高报价行使了优先承租权。但因成交价问题，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与被告（承租人）、广州产权交易所（交易机构）没有签订《成交确认书》。至2019年8月30日，简建华也没有与荔湾区住建局办理租赁手续。2019年7月10日，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向被告发出《解除租赁关系的通知》。简建华确认2019年7月10日收到该通知。一审庭后，荔湾区住建局提交《关于简建华缴纳交易保证金事宜的情况说明》，载明：……2019年4月11日，简建华拒绝与广州产权交易所办理成交确认手续，广州产权交易所对简建华已缴纳的交易保证金作没收处理；该笔交易保证金被没收后，由广州产权交易所通过银行转账的方式转给荔湾区住建局；该保证金的交割属于交易纠纷，与本案的租赁纠纷没有直接的法律关系，当事人有争议，理当另案处理。2020年1月10日，一审法院在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利。期限届满内没有人前来申报权利。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与简建华之间签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依合同约定，双方当事人的租赁合同已于2015年6月30日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同期限届满后，双方没有续签合同，简建华继续使用涉案房屋并交租，荔湾区住建局收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，荔湾区住建局可以通知简建华解除双方之间的租赁关系。简建华已于2019年7月10日收到荔湾区住建局关于解除租赁关系的通知，双方之间的租赁关系应于该日解除。租赁关系解除后，简建华及实际使用人应当将房屋腾空交还给荔湾区住建局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定简建华的搬迁期限为三十日。至于简建华所主张的押金问题，与本案租赁合同关系不是同一法律关系，一审法院在本案中不予处理，可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2020年3月18日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与简建华关于广州市荔湾区XX号房屋的租赁合同关系于2019年7月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，简建华（含房屋的实际使用人）腾空搬出广州市荔湾区XX号并交还给荔湾区住建局。一审案件受理费50元，由简建华负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，关于涉案商铺出租项目交易系统运作问题。广州市产权交易所于2019年4月19日出具广交所函[2019]9号关于广州市荔湾区文昌南路55号全间商铺出租项目信访事宜的复函“经我所核查，按照交易系统设置，为便于优先权人行使优先权，优先权行权页面显示了包括租赁底价（人民币973元）、最高报价（人民币3806元）等交易信息，通过调取交易系统相关记录，查实该项目意向方在报价阶段进行了报价，并产生了最高报价，贵方在行权阶段以最高报价为基础行使了优先承租权，该项目网络报价及优先权人行使阶段交易系统没有出现异常情况。鉴此，我所认为在该项目交易过程中，交易系统运作正常稳定，交易结果真实有效”；广州市公共资源交易中心于2019年5月16日出具的广州公资交信[2019]2号关于信访事项处理意见书，认为在“该项目交易过程中，交易系统运作正常稳定，交易结果真实有效”；广州国资发展控股有限公司于2019年10月16日出具的穗国发信[2019]3号关于信访事项复核意见书“经核查，本次交易程序合法合规，交易系统无发现异常”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据简建华的上诉主张，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点是：荔湾区住建局要求简建华（含房屋的实际使用人）腾空搬出涉案房屋并交还给荔湾区住建局是否应予支持。荔湾区住建局与简建华签订的涉案租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，简建华继续占有使用并向荔湾区住建局支付租金，因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定荔湾区住建局、简建华之间形成不定期租赁关系正确，本院予以确认。后荔湾区住建局对涉案房屋公开竞价招租，简建华作为该房屋的承租人以优先权人身份参加了交易竞价，并以最高报价行使了优先承租权。但简建华以竞价交易系统存在问题、成交价不合理为由拒绝与荔湾区住建局签订《成交确认书》，但并未提交充分证据证明竞价交易系统存在问题。因荔湾区住建局、简建华双方属于不定期租赁关系且简建华拒绝签订涉案房屋《成交确认书》并办理新的租赁手续，故荔湾区住建局有权随时解除不定期租赁关系，一审确认双方租赁关系自简建华收到解除通知之日解除并判令简建华将涉案房屋腾空交还荔湾区住建局并无不当，本院予以维持。至于简建华因参加涉案房屋租赁竞价交易而向广州产权交易所缴纳的交易保证金应予退还的主张，因该保证金问题属于交易竞价产生的纠纷，与本案租赁合同关系不是同一法律关系，一审法院不予处理并无不当。至于简建华要求将涉案房屋判决给其居住的问题，因涉案房屋属于用作商业用途的非住宅房屋，如简建华认为其经济困难、无房居住或符合政府关于住房保障条件的，可向有关部门另行申请。综上所述，简建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由简建华负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年六月二十九日法官助理刘丹红书记员苏劲丹