广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2374××号上诉人（原审原告、执行案外人）：陈耀雄，男，1957年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告、执行案外人）：徐霞，女，1961年6月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：袁炬，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李妮珊，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐玉成，男，1957年12月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐辉，女，1963年7月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告、被执行人）：许珊，女，1986年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。原审第三人（被执行人）：李三明，男，1952年11月12日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市石峰区。原审第三人（被执行人）：广州市海云管线安装技术开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：徐辉，该公司执行董事兼总经理。原审第三人（被执行人）：广州市广顺隆进出口有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：徐辉，该公司执行董事兼总经理。原审第三人（被执行人）：广州市圆威糖业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：许珊，该公司执行董事兼总经理。上诉人陈耀雄、徐霞因与被上诉人徐玉成、徐辉、许珊，原审第三人李三明、广州市海云管线安装技术开发有限公司、广州市广顺隆进出口有限公司、广州市圆威糖业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。陈耀雄、徐霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对广州市海珠区××路××四街××号××3房、××4房强制执行与拍卖；3.一、二审诉讼费用由徐玉成、徐辉、许珊承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。陈耀雄、徐霞是广州市海珠区××路××四街××号××3房、××4房（以下简称涉案房屋）的真实权利人，陈耀雄、徐霞与徐玉成之间无任何往来，不应承担执行拍卖涉案房屋的不利后果。一审判决也确认了陈耀雄、徐霞是涉案房屋的原产权人，二人与许珊关于涉案房屋的买卖行为是虚假行为，借名登记是为了规避银行的贷款要求，这种关系是正当的、受法律保护的。二、陈耀雄、徐霞自2009年至2019年之间因取得三套房屋不动产权，属于广州市2010年10月开始实施的限购政策范围，不可能恢复对涉案房屋的登记，是不得已之举，并非置法律风险于不顾。三、虽然依据不动产权证，许珊是涉案房屋的产权人，但是根据双方于2008年12月22日签订的《协议》，许珊只是名义上的产权人，根据2019年9月广东省高级人民法院发布的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条的规定，陈耀雄、徐霞作为真实权利人，可以排除执行。综上，请求二审依法改判支持陈耀雄、徐霞的诉讼请求。徐玉成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。一、陈耀雄、徐霞与许珊签订的房屋买卖合同因未被撤销而合法有效，许珊依据房屋买卖合同取得涉案房屋所有权，且不动产登记簿载明的权属人也是许珊。二、本案无法确认陈耀雄、徐霞与许珊签订的购买涉案房屋《协议》及相关租赁合同、收据等材料的真实性，即现有证据无法证明陈耀雄、徐霞是涉案房屋的真实权利人，也无法证明其实际占有和使用涉案房屋，即便如陈耀雄、徐霞所称借名登记，该二人对许珊享有的也只是债权而非物权。三、陈耀雄、徐霞未提交证据证明本案属于借名买房关系，故不能适用广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条之规定。四、即便陈耀雄、徐霞陈述属实，其行为具有明显不正当性，带有欺骗性，有损公序良俗。陈耀雄、徐霞在长达十年时间里，即便不能对涉案房屋过户登记，也完全可以通过提起撤销房屋买卖合同之诉、委托公证或对涉案房屋设立抵押登记等多种方式维护权利，但陈耀雄、徐霞一直未采取任何措施，对该交易可能产生的法律风险置之不理，应由其自身承担不利后果。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。许珊辩称，同意陈耀雄、徐霞的意见。许珊并无经济能力购买涉案房屋，陈耀雄、徐霞是借许珊的名义登记涉案房屋。徐辉、李三明、广州市海云管线安装技术开发有限公司、广州市广顺隆进出口有限公司、广州市圆威糖业有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交答辩意见。陈耀雄、徐霞于2019年4月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止对涉案房屋强制执行，停止拍卖；2.停止（2018）粤0103执5146号案的强制执行；3.本案诉讼费由徐玉成、徐辉、许珊承担。一审法院认定事实：涉案房屋是陈耀雄、徐霞通过向银行贷款的方式向开发商购买的房屋。陈耀雄、徐霞后偿还了全部银行贷款，分别于2000年12月及2006年9月取得房屋的产权证。2009年1月22日陈耀雄、徐霞与许珊签订了房屋买卖合同，将两房屋出售给许珊，交易价格分别为274625元、480084元，均为一次性付款。后两房屋登记在许珊名下。2009年徐霞通过向银行贷款方式购买广州市海珠区××街××号××房。2017年徐玉成认为徐辉向其借款500万元后没有按时归还，到一审法院起诉徐辉及担保人广州市广顺隆进出口有限公司、广州市海云管线安装技术开发有限公司、许珊、广州市圆威糖业有限公司、李三明，要求借款人及担保人偿还借款。一审法院作出（2017）粤0103民初2577号民事判决书，判决如下：一、徐辉向徐玉成归还借款500万元；二、徐辉向徐玉成支付逾期还款利息；三、许珊、李三明、广州市广顺隆进出口有限公司、广州市海云管线安装技术开发有限公司、广州市圆威糖业有限公司对上述第一、二项判决的债务承担连带清偿责任；等。该判决生效后，徐玉成向一审法院申请执行[案号（2018）粤0103执5146号]，一审法院作出（2018）粤0103执5146号之二号裁定书，查封了登记在许珊名下的涉案房屋，并准备进行网络拍卖。陈耀雄、徐霞认为其两人是房屋的真实权利人，向一审法院提出了执行异议。经审查，一审法院作出（2019）粤0103执异74号民事裁定书，驳回了陈耀雄、徐霞的执行异议。陈耀雄、徐霞对该裁定书不服，遂提出本案一审诉讼。一审庭审中，陈耀雄、徐霞提供了其与租客签订的租赁合同、房屋物业管理费缴费凭证等，拟证明其是房屋的真实权利人。一审法院认为：本案争议的焦点在于：陈耀雄、徐霞是否取得涉案房屋的权利，并足以对抗徐玉成对涉案房屋的执行申请。1.从陈耀雄、徐霞提供的证据看，两人确实是涉案房屋原产权人，但在2009年已出售给许珊。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立，经过依法登记，发生效力。现房屋在2009年已登记在许珊名下，依照上述法律规定，许珊是房屋的产权人。2.即使如陈耀雄、徐霞所述，其两人与许珊之间房屋买卖行为是虚假的，是为了便于多购买房屋及生意周转需要，才将房屋以虚假买卖的形式过户到许珊名下，但陈耀雄、徐霞与许珊的行为是为了规避银行的贷款要求，该交易具有不正当性。3.在陈耀雄、徐霞将房屋过户给许珊后，两人已成功向银行贷款购买其他房屋，双方签订买卖合同的目的已经实现，但在之后长达近十年时间内，陈耀雄、徐霞或许珊均没有将房屋的产权恢复登记，对该交易会产生的法律风险置之不理。因此，陈耀雄、徐霞在本案中应对自己的行为承担不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，由于涉案房屋已经登记在被执行人许珊名下，故房屋的权利人为许珊，陈耀雄、徐霞以其为实际所有人为由，申请中止对涉案房屋拍卖及执行的请求依据不足，一审法院不予支持。徐辉、李三明等经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审法院于2019年7月30日作出如下判决：驳回陈耀雄、徐霞的诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈耀雄、徐霞负担。本院二审期间，陈耀雄、徐霞补充提交了粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤（2017）广州市不动产权第××号三份房地产权证书，拟证明陈耀雄、徐霞因已取得三套房屋产权，属于广州市自2010年10月开始实施的限购政策范围，客观上不能恢复对涉案房屋的产权登记，陈耀雄、徐霞长达十年未恢复产权登记不存在过错。经徐玉成质证认为，对于粤房地权证穗字第××号房屋产权证的合法性予以确认，真实性、关联性不予确认；粤房地权证穗字第××号与粤（2017）广州市不动产权第××号房屋产权证分别于2011年及2017年取得，无法证明陈耀雄、徐霞本身不存在过错。即便陈耀雄、徐霞是受到限购政策影响，其二人在2009年至2017年完全可将涉案房屋过户至自己名下。且如陈耀雄、徐霞陈述属实，二人也可以采取其他多种手段维护自己的权利，但该二人未行使权利，因此应承担不利的法律后果。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据陈耀雄、徐霞的上诉请求，结合各方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：陈耀雄、徐霞主张陈耀雄、徐霞是涉案房屋的真实权利人而许珊只是名义登记人因此请求排除执行能否成立。对此，本院分析如下：第一，陈耀雄、徐霞主张将涉案房屋过户登记至许珊名下属于借名登记是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属以登记为准，除有相反证据足以证明外，记载于不动产登记簿的人就是该不动产的权利人。涉案房屋现登记在许珊名下，陈耀雄、徐霞主张其与许珊构成借名登记关系，其为涉案房屋的真实权利人，应当提供足以证明其主张的证据。陈耀雄、徐霞确提交了充分证据证实，陈耀雄、徐霞曾出资购买并取得涉案房屋的产权，陈耀雄、徐霞曾是涉案房屋的权利人，各方对此并无争议。但陈耀雄、徐霞后将涉案房屋过户登记至许珊名下，过户资料中附有陈耀雄、徐霞与许珊签名的房地产转移登记申请书，陈耀雄、徐霞与许珊于2009年1月22日签订的房屋买卖合同以及陈耀雄、徐霞收取许珊购房款的发票及完税凭证，且陈耀雄、徐霞与许珊作为转移登记申请人承诺填报内容及提交所有材料的原件或复印件及其内容是真实的，如有任何虚假而引致的法律责任，概由申请人承担。根据上述登记申请资料应认定陈耀雄、徐霞已经将涉案房屋产权转让给许珊且许珊已付清房款。现陈耀雄、徐霞在本案主张该转让登记并非真实房屋买卖只是借用许珊名义进行登记，但其仅提交一份显示由陈耀雄、徐霞与许珊签署的《协议》及陈耀雄与案外人签订的涉案房屋租赁合同。但该《协议》内容较为简单，与一般合同订立格式不符，内容表述亦显现出事后补记特点，而许珊在法庭的陈述亦属于当事人自认，在执行异议之诉中不具有当然的证明效力，本案不足以确认双方存在借名登记的合意。而陈耀雄与案外人签订的涉案房屋租赁合同均为2017年以后签订，且未有租赁登记备案，也难以证实涉案房屋自2009年起一直由陈耀雄、徐霞实际占有或管控收益。因此，陈耀雄、徐霞提交的证据不足以证明陈耀雄、徐霞与许珊就涉案房屋形成借名登记关系。陈耀雄、徐霞主张本案房屋属于借名登记，本院不予采信。第二，陈耀雄、徐霞要求排除执行能否成立。如前所述，本院对陈耀雄、徐霞关于借名登记的主张不予采信。陈耀雄、徐霞在二审期间提交多份不动产权证书，拟证明其是因属于限购范围而不能将房屋登记恢复到其名下，对房屋登记不具有过错。对此本院认为，陈耀雄、徐霞应当知晓物权登记的公示效力和公信力，自愿将涉案房屋产权转移登记至许珊名下，应承担转移登记的后果。即使如其主张并非真实转让而属于借名登记，其不愿遵守不动产登记公示制度应当预见由此带来的法律后果。且在2009年房屋转移登记至2017年被法院查封期间近十年的时间，未将产权恢复登记到自己名下，也未采取设定抵押等合理方式对自己的权利予以保护，陈耀雄、徐霞对其主张的涉案房屋登记与真实权利状态不符的状态具有明显过错，亦应当承担相应的法律后果，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。因此，陈耀雄、徐霞主张其是涉案房屋的真实权利人并请求排除强制执行，缺乏充分的法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈耀雄、徐霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈耀雄、徐霞负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月十七日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳