福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1688号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州市招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑伟俊，福建闽隆律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：涂志珍，女，1980年12月8日出生，汉族，住漳浦县白竹湖作业区，现住漳州市招商局经济技术开发区。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人涂志珍商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人郑伟俊，被上诉人涂志珍等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销一审第一项判决，改判驳回涂志珍的一审诉讼请求；一、二审案件受理费均由涂志珍负担。事实和理由：1.漳州招商房地产有限公司于2016年12月9日将涉案房屋交付涂志珍，于2017年9月27日完成办理房屋初始预登记。在此期间，涂志珍拥有涉案房屋的全部权益，且并未出售涉案房产，并不给涂志珍带来实际损失。2.漳州招商房地产有限公司已完全履行了《商品房预售合同》中的全部义务。根据诚实信用及公平、公正原则，一审按全部购房款计算判决给付逾期办证违约金有失公平，应按涂志珍实际支出的购房首付款计算逾期办证违约金。 涂志珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。漳州招商房地产有限公司上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 涂志珍向一审法院起诉请求：1、判令漳州招商房地产有限公司偿付其迟延为涂志珍办理房屋权属证书所产生的违约金46956元【自2017年3月10日起至2018年3月22日止，按1245530元（所交款）×0.01%/日计】；2、本案诉讼费由漳州招商房地产有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月23日，涂志珍与漳州招商房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1420010015100220090928），约定：涂志珍向漳州招商房地产有限公司购买漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T9幢1301室商品房，预售建筑面积154.99平方米，总房价1240807元。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限为：“首付款310807元，分两期付清，合同签订当日支付130807元，于2015年12月10日前支付180000元，其余房款930000元于2016年1月9日前由买受人办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户”。等等。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第13条约定：“依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，涂志珍依约向漳州招商房地产有限公司支付购房款。后漳州招商房地产有限公司于2015年12月7日出具发票确认收取涂志珍购房款310807元；于2016年2月24日出具发票确认收取涂志珍购房款930000元。因房屋实际面积155.58平方米，大于合同约定的154.99平方米，招商地产公司于2016年12月9日收取涂志珍面积差价款4723元。涂志珍实际支付购房款共计1245530元（不包含办证费用、契税等）。2016年12月9日，漳州招商房地产有限公司将案涉房屋交付涂志珍，并于2017年9月27日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。后涂志珍于2018年3月22日取得房屋权属证书。 一审法院认为，涂志珍与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。按照双方《商品房买卖合同》约定，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年12月9日的次日起90日内办理房屋初始预登记，但其于2017年9月27日才履行上述义务，已明显逾期，影响涂志珍取得房屋权属证书，构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，双方均同意2017年3月10日为逾期办证的起算点，应予准许。关于逾期办证违约金的截止时间问题，因双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第13条已约定漳州招商房地产有限公司仅在逾期办理初始预登记而导致涂志珍迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2017年9月27日受理本案讼争房屋的初始预登记，至于涂志珍至2018年3月22日才取得房屋权属证书，并非漳州招商房地产有限公司迟延办理房屋初始预登记原因所致。故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证违约责任截止日期应为2017年9月27日。因漳州招商房地产有限公司实际收取的购房款为1245530元，故逾期办证违约金的计算基数应为1245530元。根据《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，漳州招商房地产有限公司逾期办证期间为2017年3月10日起至2017年9月27日止，共201天，应当支付涂志珍逾期办证违约金为25035.15元（1245530元/天×201天×0.01%=25035.15元）。涂志珍请求合理数额部分25035.15元，予以支持；涂志珍不合理诉求即超过25035.15元的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向涂志珍支付逾期办证违约金25035.15元；二、驳回原告涂志珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973.9元，减半收取计486.95元，由原告涂志珍负担273.95元，被告漳州招商房地产有限公司负担213元。 二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，涂志珍与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。从查明的事实可以证实，漳州招商房地产有限公司将涉案房屋于2016年12月9日交付涂志珍，却于2017年9月27日才向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。据此，漳州招商房地产有限公司构成违约，依法应承担违约责任。涂志珍诉求漳州招商房地产有限公司承担逾期办证违约责任的主张有事实和法律依据，应予支持。漳州招商房地产有限公司上诉认为其已完全履行了《商品房预售合同》中的全部义务的主张与查明的事实不符，不予支持。漳州招商房地产有限公司以在交付涉案房屋至涉案房屋完成初始预登记期间，涂志珍拥有涉案房屋的全部权益，并未出售涉案房产，并不给涂志珍带来实际损失等上诉主张，作为抗辩支付逾期办证违约金的理由均不能成立，均不予支持。漳州招商房地产有限公司未按约定的时间完成办理房屋初始预登记，有违诚信原则。涂志珍按合同约定支付了涉案房屋的全部购房款，一审按全部购房款计算判决给付逾期办证违约金有事实依据。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年六月二十四日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷