天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初819号原告：张海龙，男，1971年4月24日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：冯均开，天津津瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢孝梅，天津津瑞律师事务所律师。被告：高文娟，女，1973年11月18日出生，汉族，住天津市河西区。原告张海龙与被告高文娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海龙之委托诉讼代理人谢孝梅、被告高文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海龙向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告将天津市津南区中铁十八局住宅区西区28号楼1门403室房屋腾空、恢复原状后返还给原告；3.判令被告支付原告自2019年10月16日至实际腾空返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令被告支付原告涉案房屋2019年度物业费1100.60元、采暖费1811元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月原告委托同事翟荟芹将津南区中铁十八局住宅区西区28-1-403号房屋对外出租。2016年10月22日被告承租原告房屋，原告委托翟荟芹与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限为2016年10月16日至2017年10月15日，共计12个月，租金为1万元按年结算。租赁期间水电物业等一切费用由被告承担，不得随意损坏房屋设施，如需装修或者改造，需要先征得甲方同意，并承担装修改造费用。双方合同到期后，因被告继续续租，故双方又延续两年至2019年10月15日。2019年9月份原告通知被告到期后不再续租，要求被告到期后腾空搬离，但被告一直强占房屋没有任何搬离迹象。原告曾向派出所进行报警，派出所进行调解无果，故原告提起诉讼。高文娟辩称，签订合同时被告和原告委托的代理人翟荟芹口头约定承租3年，一年一签订合同，到了第二年，翟荟芹说双方都熟悉了不用签合同了，直接付款就行，所以被告将2017年10月16日至2018年10月15日的租金1万元转账给翟荟芹。2018年10月15日租期届满，被告继续租用，翟荟芹也没有同被告签订合同，被告又将2018年10月16日至2019年10月15日的租金1万元继续转账给翟荟芹。在这期间被告多次找翟荟芹要求补签合同，翟荟芹都告知很忙，没有时间，所以合同一直没有补签。在被告征得翟荟芹同意的情况下，被告已将承租的房屋进行了装修，现被告同意与原告解除租赁合同并搬离涉案房屋，但前提条件是原告要返还被告房屋装修费用10万元，不同意支付房屋租金、物业费和采暖费。本院经审查确认事实如下：2016年10月22日原告委托案外人翟荟芹作为甲方与乙方被告高文娟签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于天津市津南区房屋出租给乙方居住使用；租赁期限自2016年10月16日至2017年10月15日；房屋年租金1万元，按年结算；乙方租赁期间，水费、电费、电视费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。合同签订后，被告开始使用房屋，并向原告支付1年租金1万元。2017年10月15日合同到期后，被告继续租用涉案房屋，双方未签订书面续租合同，被告将2017年10月16日至2018年10月15日的租金1万元转账给付翟荟芹。2018年10月15日租期期满后，被告仍继续租用涉案房屋，双方仍未签订书面租赁合同，被告将2018年10月16日至2019年10月15日的租金1万元继续转账给付翟荟芹。2019年9月份，原告委托案外人翟荟芹给被告打电话，告知到期后房屋不再出租，并让被告尽快搬家。被告未能在合同期满后及时搬离涉案房屋，2019年12月27日原告委托律师向被告发出律师函，通知被告，双方租赁期限于2019年10月15日已到期终止，要求被告在收到通知函7日内将租赁房屋腾空、恢复原状交还于原告并支付房屋占有使用费及物业费、采暖费。被告于2019年12月30日收到通知函。因被告至今未能腾空房屋交付原告，故原告来院呈讼。庭审中，原告称，因被告是熟人介绍要承租涉案房屋，又因为出租的房屋是毛坯房，所以就把租金降到最低，每年租金1万元，谁承租居住，装修自行解决，装修的费用就不能再向房主进行主张。2019年9月份，原告委托翟荟芹通知被告房屋不再出租，告知被告尽快搬家腾房，但是被告并没有反应，后期原告本人给被告打电话进行沟通亦未果，且后来被告就不接电话了，被告还在承租房屋门口安装了摄像头，原告无法去当面沟通，就直接报警，民警告知原告只能通过诉讼解决，所以原告起诉。原告并不知道被告装修涉案房屋的事情，对房屋装修等问题双方在合同中已经进行了约定，该合同是双方真实意思表示，应按照合同约定履行。被告则称，2019年7月份听翟荟芹说待房产证发下来房主可能要卖房子，后又告知被告房子不卖了，可以继续租住，被告就告知翟荟芹，既然房主想卖房，被告也有购买此房的意愿，且现在承租的房屋多处地方都需要重新装修，想把房子重新进行装修，翟荟芹表示同意，被告让翟荟芹跟房屋说一下装修的事情，并问翟荟芹是否能代表房主，翟荟芹说没问题，能全权代表，于是被告就对涉案房屋进行了装修，花费装修费达16万元。如果翟荟芹不同意，被告不可能花费费用重新进行装修，故现要求原告返还装修费10万元。本院认为，原、被告于2016年10月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。2017年10月15日合同期满后，被告继续占用涉案房屋，并向原告支付1年的租金，原告未提出异议，说明双方均同意继续按照原租赁合同内容履行。2018年10月15日合同期满后，被告仍继续使用涉案房屋，并向原告支付1年的租金，原告未提出异议，说明双方仍同意继续按照原租赁合同内容租赁涉案房屋至2019年10月15日，原租赁合同内容继续有效。2019年9月份，原告电话通知被告合同期满后涉案房屋不再继续出租，并于2019年12月27日委托律师向被告发出解除合同的律师函，被告于2019年12月30日收到律师函，则原告解除合同的通知于2019年12月30日已送达到被告，故原、被告的房屋租赁合同已于2019年12月30日解除。当庭，原、被告均认可被告已支付租赁费至2019年10月15日，自2019年10月16日至今的房屋使用费未支付，故本院对原告要求被告支付自2019年10月16日至实际腾空返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的主张应予支持，使用费标准参照双方合同约定的每年租金1万元计算；对原告要求由被告支付涉案房屋2019年度物业费1100.60元、采暖费1811元的主张，被告当庭承认该两项费用均未缴纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，原告的主张合法有据，本院应予支持；对被告提出的因其对涉案房屋进行了装修，要求原告返还装修费10万元的抗辩理由，因双方在《房屋租赁合同》第六条中已经约定“乙方如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复”，故被告对承租房屋进行装修产生的费用应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、原告张海龙与被告高文娟就坐落于天津市津南区房屋的租赁关系于2019年12月30日解除；二、被告高文娟于本判决生效后三十日内将坐落于天津市津南区房屋腾空并恢复原状交还原告张海龙；三、被告高文娟于本判决生效后十日内给付原告张海龙自2019年10月16日至合同解除之日止的房屋租金及自合同解除之日至实际腾房之日止的房屋使用费（均按照年租金1万元标准计算）；四、被告高文娟于本判决生效后十日内给付原告张海龙2019年度供暖费1811元及2019年1月1日至2019年12月31日物业费1100.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高文娟负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳诉讼费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  贾玉茜二〇二〇年六月三日书记员  龚昱莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。