甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异95号 异议人（案外人）：闵璞，男，1988年6月29日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 委托代理人：闵希锋，男，1965年2月21日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 申请执行人：陈维，男，1963年3月2日出生，汉族，四川省南江县人，住四川省南江县。 被执行人：张掖市丹霞商贸开发有限公司。住所地：张掖市甘州区新张掖国际商贸城34栋。 统一社会信用代码：916007025912327851。 法定代表人：郝中永，该公司经理。 本院在执行申请执行人陈维与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司承包合同纠纷一案时，异议人（案外人）闵璞就本院依法查封位于张掖市甘州区，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人（案外人）闵璞称：2015年1月3日，其与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，约定异议人（案外人）购买被执行人修建的位于张掖市，价款为478212元。合同订立后，异议人向被执行人支付房屋首付款248212元，并于同年4月14日以该商铺和另一商铺作抵押向甘肃银行张掖分行办理抵押贷款340000元，贷款发放后于同月16日向被执行人支付了剩余房款230000元。之后，其将本案所涉商铺和另一间商铺委托张掖市新张掖国际商贸城物业有限公司出租，一直至今，同时，由该公司向异议人（案外人）支付了商铺租金。因被执行人的原因，导致其未办理上述涉案商铺的过户登记手续。但根据法律及相关司法解释的规定，其完全符合排除执行的情况，故请求依法解除对该商铺的查封措施。 本院查明，申请执行人陈维与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司承包合同纠纷一案，本院受理后，于2016年11月8日作出（2015）甘0702民初3360号民事判决书，判决如下：被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司于本判决生效后十日内一次性清偿申请执行人陈维劳务工程款2798392.8元；案件受理费39726元，鉴定费55000元，合计94726元，由申请执行人负担38838元，由被执行人负担55888元。判决书送达后，被执行人不服本院判决，向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院审理后作出（2017）甘07民终28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被执行人未在生效法律规定的期限内履行其义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2017）甘0702执2680号受理，在执行过程中，双方达成和解协议，协议约定:一、该案件款总计2854280.8元，除已划扣的19677元，被执行人自愿将其所有的甘Ｇ×××××号奔驰汽车作价20万元抵顶案件款。下剩案件款于2017年12月25日前付款15万元，于2018年2月15日前付款15万元，于2018年12月30日付款2334603.8元；二、申请执行人撤回该案的执行。2017年12月18日，申请执行人以双方已达成和解协议为由，申请本院撤回该案的执行，同年12月18日，本院作出（2017）甘0702执2680号执行裁定书，裁定终结该案的执行。2018年5月8日，因被执行人未按执行和解协议约定履行其义务，申请执行人向本院申请恢复执行，本院以（2018）甘0702执恢487号受理。执行过程中，张掖市中级人民法院于2018年8月5日向本院送达（2018）甘07协执1号执行决定书，决定本院（2018）甘0702执恢487号案件由张掖市中级人民法院与本院协同执行。2019年1月9日，本院作出了（2017）甘0702执2680号执行裁定书，查封了被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司所有的位于张掖市甘州区共计14间商铺。同年8月13日，本院就上述已查封的14间商铺向申请执行人与被执行人送达选定评估机构告知书，最终选定张掖市华容房地产评估咨询有限公司。现异议人（案外人）闵璞向本院提出执行异议，以上述查封商铺中112号商铺所有权系其所有为由，请求本院解除对该涉案商铺的查封。 另查明：2015年1月3日，异议人（案外人）与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，约定异议人（案外人）购买被执行人修建的位于张掖市，价款为478212元。合同订立后，异议人向被执行人支付房屋首付款248212元。同年4月3日，异议人（案外人）向张掖市房地产管理局交纳非住房登记登记费1100元，并由该局出具票据。同年4月14日，异议人（案外人）以该商铺和另一商铺（19号楼120号）作抵押向甘肃银行张掖分行办理抵押贷款340000元，并于同年4月13日在张掖市房屋产权交易中心办理了预售房预告抵押登记，预告抵押房屋为张掖市，预告登记义务人为异议人（案外人）闵璞，权利人为甘肃银行股份有限公司西大街支行。该笔贷款发放后，异议人（案外人）于同月16日向被执行人支付了剩余房款230000元，由被执行人向其出具了金额为230000元的收款收据。此后，异议人（案外人）与新张掖国际商贸城签订市场培育协议一份，约定将涉案商铺交予新张掖国际商贸城统一经营管理。同年8月28日，新张掖国际商贸城物业管理有限公司将位于新张掖国际商贸城19＃栋一层商铺（1170㎡）出租他人，租期为6年，期间，异议人（案外人）于2018年5月12日、7月24日、2019年3月15日分别从新张掖国际商贸城物业管理有限公司领取2017年（5月-12月）、2018年和2019年租金（含19号楼120号商铺）13302元、19953元和19953元。 再查明，2014年10月20日，张掖市房产管理局向被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司颁发商品房屋预售许可证，预售房屋包括上述涉案房屋。预售期限为2014年10月20日至2014年12月31日。2019年8月30日，张掖市住房和城乡建设局向被执行人颁发中华人民共和国房地产开发企业资质证书。 审查期间，异议人（案外人）向本院提交其与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司商品房买卖合同一份、房屋预告登记证、与甘肃银行股份有限公司张掖分行签订的抵押贷款合同一份、贷款发放凭证、还贷清单、被执行人出具的商铺价款收据（金额为230000元）一张、与新张掖国际商贸城签订的签新张掖国际商贸城市场培育协议一份、新张掖国际商贸城物业管理有限公司代收租金领取审批表三张及领条一张等。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，异议人（案外人）闵璞与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司就涉案商铺签订商品房买卖合同日期为2015年1月3日，并由异议人按约支付首付款248212元，且在同年4月在张掖市房地产管理局办理了预告登记，同月13日在张掖市房屋产权交易中心办理了预售房预告抵押登记，预告抵押房屋为该涉案商铺，以该涉案商铺为抵押办理按揭贷款，将涉案商铺剩余价款230000元全部支付被执行人，其已支付该涉案商铺的全部价款。其次，异议人在支付涉案商铺全部价款后，又与新张掖国际商贸城签订市场培育协议一份，约定将涉案商铺交予新张掖国际商贸城统一经营管理，并按约领取该涉案2017年-2019年商铺租金，其已实际占有该不动产。第三，异议人自签订商品房买卖合同至其将全部价款付清，并将商铺交由他人统一管理经营，但因被执行人于2019年8月才取得房地产开发资质证书，致使无法配合异议人办理该涉案商铺的过户登记手续，并非异议人自身怠于办理。综上，异议人（案外人）闵璞与被执行人就涉案商铺签订商品房买卖合同，且已支付全部购房款，并将涉案商铺交付他人经营管理，由其按约收取租赁费用，虽未办理过户登记手续，但并非其自身原因，而是被执行人的原因致使无法办理过户手续。故异议人对该涉案商铺有足够的符合排除执行的情形，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 解除本院（2017）甘0702执2680号执行裁定书中对被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司所有的位于张掖市甘州区的查封。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年六月二十八日 书记员 谢腾龙 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。