鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初320号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司。住所地：鞍山市千山区鞍海路950号。统一社会信用代码证：91210311577217909K。 法定代表人：张钧尧，系该经理。 委托诉讼代理人：王春玲，系辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：潘玉丽，女，汉族，1967年3月8日出生，无业，现住（即A222)，户籍地鞍山市千山区。 原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）诉被告潘玉丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告中骏物业的委托诉讼代理人王春玲、被告潘玉丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费21506.8元，并支付利息暂定1000元（其中18434元利息从2019年1月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中3072元利息从2020年1月11日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），诉请共计：22506.8元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系“中骏?汤泉香墅”第17幢1单元-1-3层5号房（即A222)的业主，房屋产籍号为43-22-37-5011，建筑面积为438.92平方米，原告与被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由原告按建筑面积以3.5元/平方米/月向被告收取，被告应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，被告应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现被吿拖欠该户房屋从2019年1月1日起至2020年2月29日的物业管理费，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方己经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，被告拖欠原告物业管理费拒不缴纳己经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当支付物业管理费，故请贵院依法判决被告给付所欠物业费。 潘玉丽辩称：一、原告所称的《前期物业服务合同》约定的服务，期限为2016年3月30日，合同期限已满，双方之间没有就物业服务内容及相关的费用进行重新的合同约定，物业向我收取的物业费没有合同依据。此节中骏汤泉香墅业主委员会已经通知物业，而且我们业主（业主委员会）也没有聘请物业继续为我们小区进行物业服务。依据《辽宁省物业管理条例》第62条第3款规定“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围，提高服务标准，重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权暂交物业费”因此，我不是不交物业费，是怎么交，交多少的问题没有协商过。二、物业也没有按照《前期物业合同》的约定，没有对小区会所进行开放，以及地下室消防栓没有水，对业主停止收快件的服务内容，房屋漏水几次协商不给维修，物业说过了保期，因没有交物业费，过年期间鞭炮着火让物业调取监控，物业说不给调。因物业没有全面的对小区业主进行物业服务，因此，物业没有收费的事实依据。三，物业没有履行财务公示义务，也没有依法，依据合同约定履行对业主公布对物业费和年度计划和收支年度的预决算情况，业主委员会多次与物业交涉，物业均无回复。依据《合同法》第67条规定，业主有权暂交物业费。四，我们向法院提供我们向物业所交材料证明。1、汤泉香墅小区业委会2019年工作中总结；2、关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知；3、关于物业服务资金收支情况的质询函；4、关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知；5、请问物业公司，我们小区现在的面貌和三年前相比，你认为还值3.5元吗？在这之前我们交过，为什么交，是值。6、业主委员会是全体业主与当地政府、物业公司唯一的合法沟通、监督机构，也可以说有物业公司就得有业主委员会的成立，一年来我们业委会成员克服重重困难，就是要求物业公司给我们业主一份诚意的服务，履行该有的职责，给我们全体业主一个住的安心、走时放心的温馨家园。综上，请法院依法驳回物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍山中骏房地产开发有限公司作为出卖人与潘玉丽作为买受人于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于千山区的地块使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中骏·汤泉香墅；第三条买受人购买的商品房为第17幢1单元-1-3层5号房（即A222)，公安号为千山区鞍海路900-17栋-1-3层5号，房屋产籍号为43-22-37-5011，建筑面积为438.92平方米，该商品房用途为住宅，建筑层数地上3层，地下1层，阳台是非封闭式，户型为3室2厅，该商品房合同约定建筑面积共438.92平方米，其中：套内建筑面积421.79平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积17.13平方米；第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为4100.98元/平方米，总价款为180万元；第八条出卖人应当在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时被告潘玉丽与原告中骏物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，原告为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,被告所购住宅建筑面积438.92平方米,物业费按3.5元/平方米/月收取；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用;物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其他聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。 合同签订后，原告与被告双方均履行了合同义务，原告将房屋交付被告，被告入住该房屋至今。但被告并未按照相关约定交纳物业管理费，虽经中骏物业公司发律师函催缴，但被告仍未缴纳，为此中骏物业公司诉至法院，要求被告缴纳自2019年1月11日至2020年2月29日的物业管理费21506.8元并承担从2019年1月11日起至给付之日止的利息。 另查，“中骏·汤泉香墅”成立业主委员会。2019年5月18日，汤岗子镇人民政府发出书面通知，决定暂停业主委员会工作，公章上交汤岗子镇保管，择时重新选举业主委员会。 本院认为：原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告为被告提供物业服务,被告应当按时交纳物业费,经原告催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对原告要求被告给付自2019年1月1日至2020年2月29日的物业管理费21506.8元的诉讼请求,有事实及法律依据,本院予以支持。 关于原告中骏物业公司要求被告潘玉丽支付利息的诉讼请求，经查，中骏物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业公司未提供证据证明未交物业费对其造成了实际损失，故对中骏物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告辩称《前期物业服务合同》约定的服务，期限为2016年的3月30日，合同期已满，双方之间没有就物业服务内容及相关的费用进行重新的合同约定，物业向我们收取的物业费没有合同依据一节；根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位与物业服务企业签订物业服务管理合同，原告与鞍山中骏房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,虽约定物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但合同中第二十三条规定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”被告未提供证据原告与鞍山中骏房地产开发有限公司解聘，故原告与鞍山中骏房地产开发有限公司应视为继续履行。原、被告间签订的物业合同，虽约定物业服务期限自商品房交付使用之日起5年，但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及原、被告签订的合同中第5条第二款亦规定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”故原告和鞍山中骏房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》与原、被告间的《前期物业服务合同》并不冲突。而且在成立业主委员会后，可以依法聘用新物业服务企业，解除与原告的《前期物业服务合同》，不会发生原告通过与单个业主约定变更服务期限致使原告在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务的情况。本案中被告所属的业主委员会在成立后并未向原告发出解聘通知书，且原告继续履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告亦接受了物业服务，故原、被告间的《前期物业服务合同》合法有效。 关于被告以原告没有全面的对小区业主进行物业服务、未向全体业主公布物业费收支情况为由，暂交物业费一节；原告已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而被告未提供证据证明原告有非法占有物业费的情况，故对该项辩解本院不予采纳。 关于被告辩称本案中小区业委会已经作出从即日起暂停向物业管理缴纳物业费的决定一节；根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主委员会无权阻止业主缴纳物业费。原告在物业管理服务过程中可能存在瑕疵，被告等业主可以根据合同约定或法律规定，要求物业服务企业限期整改或选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据，故被告该项辩解本院不予采纳。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告潘玉丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告鞍山中骏物业管理有限公司2019年1月1日至2020年2月29日的物业管理费21506.8元。 二、驳回原告鞍山中骏物业管理有限公司要求被告潘玉丽给付利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费363元,由被告潘玉丽负担。 如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴文革 人民陪审员  吴鑫宇 人民陪审员  马惠子 二〇二〇年六月三日 书 记 员  王 红