广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初46号原告：管尧冲，男，1959年2月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。被告：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区映日路9号。法定代表人：王继康，职务：董事长。委托诉讼代理人：林显文，男，该公司职员。委托诉讼代理人：梁志森，男，该公司职员。第三人：黄练基，男，1965年7月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：张泽深，男，1969年2月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：黄长连，女，1970年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：蔡桂筹，女，1950年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：张栋荣，男，1941年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：黄练赞，男，1969年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：麦美勤，女，1975年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。第三人：杨显红，女，1975年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。原告管尧冲诉被告广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商行）、第三人黄练基、张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣、黄练赞、麦美勤、杨显红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月27日公开开庭进行审理。原告管尧冲的委托诉讼代理人黄学辉，被告广州农商行的委托诉讼代理人林显文、梁志森，第三人黄练基到庭参加诉讼。第三人张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣、黄练赞、麦美勤、杨显红经本院依法公告未到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理。本案现已审理终结。管尧冲提出诉讼请求：1.请求判令不得对位于广州市花都区北兴镇××房进行拍卖，并解除查封等强制执行措施；2.请求确认位于广州市花都区北兴镇××房为管尧冲所有，房产价值约为20万元。事实和理由：管尧冲在2011年1月25日已交齐购房款90000元，购得第三人黄练基位于广州市花都区北兴镇××房的房产，并当即交付给管尧冲使用、居住，由于黄练基认为该房屋未交清土地出让金，待政府部门完善手续并交清土地出让金才能过户为由，一直拖至今天均未办理过户手续。管尧冲为证明自己支付了全部房款并实际占有的事实，向法院提供2011年1月25日第三人黄练基出具的购房款为90000元的购房收据和2019年8月5日的收款收据，证明第三人黄练基将房产以当时价值90000元出售给管尧冲，同时又提供了村委并证人“证明”和“水电费单”，印证了管尧冲自2009年开始一直占有上述房屋的事实。在2002年，第三人黄练基将上述房产抵押给广州农商行，直到2008年9月24日已向广州农商行还清债务且房管部门已盖了撤销抵押章，但广州农商行一直没有到房管部门注销抵押登记，现仍显示登记抵押。在2016年12月，第三人黄练基因另一债务为他人提供个人保证而被法院查封位于花都区北兴镇××房并准备拍卖。故此，管尧冲向执行局提出了案外人执行异议，但被裁定驳回。管尧冲认为，管尧冲在未办理房屋过户中不存在任何过错，管尧冲受第三人黄练基的欺骗称由于房屋未交清土地出让金，且土地出让金需要管尧冲承担等，以隐瞒未解除抵押登记的事实，而事实也未解除抵押登记，因第三人黄练基的行为导致房屋被查封，并非管尧冲的过错造成的。结合管尧冲提供的证据，条件完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故位于花都区北兴镇××房不应进行拍卖。另补充：涉案房屋一直在房管局办理抵押手续，尚未涂销抵押的责任应由广州农商行承担，无论管尧冲如何提出该异议，但因为广州农商银行怠于履行抵押手续，导致管尧冲无法向房管部门办理过户手续，因此该责任应由广州农商银行承担。广农商银行明知该贷款已经清偿，应主动办理涂销抵押手续，无需任何人的提醒。广州农商行答辩称：一、管尧冲主张的房屋买卖关系不真实。管尧冲与黄练基没有签订任何书面合同，也没有在长达十年的时间内办理过户登记手续，没有任何的转账记录。涉案房屋不存在不能过户的情况，该房屋也是黄练基从上一手处购买来，不存在没有缴纳土地出让金的情形。二、管尧冲主张黄练基的房产出售给其，在其主张的买卖关系中，近十年没有办理房屋过户登记，也没有要求黄练基为其办理过户登记，也没有任何证据证明管尧冲为了办理过户登记作出过任何努力，管尧冲也没有主张黄练基的违约行为存在过错。三、执行依据的实体裁决是2018年就已经取得了生效裁决文书，管尧冲与黄练基却在2019年才提出过户问题，明显是为了规避执行。综上所述，管尧冲的诉请不符合解封的条件，应予以驳回。黄练基答辩称：其在2018年年底才在广州农商银行花都支行知晓涉案房屋的涂销抵押尚未办理，只是由银行盖章而已，银行称需开具一个证明到房管部门办理，但其没有去办理。其向管尧冲隐瞒了涉案房屋尚未涂销抵押的事实，因此管尧冲并非是怠于行使自己的权利，而是管尧冲根本不知道。综上，同意管尧冲的诉讼请求及事实理由。第三人张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣、黄练赞、麦美勤、杨显红未到庭发表意见。经审理查明：中国广州仲裁委员会于2018年10月26日作出的（2018）穗仲案字第25106号仲裁裁决，裁决如下：（一）解除广州农村商业银行股份有限公司与张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣签订的《个人借款合同》（合同编号：0329041201600073）；（二）张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣向广州农村商业银行股份有限公司偿还欠款本金498101.99元及利息、逾期利息和复利[截至2018年6月4日，利息、逾期利息和复利合计17834.94元；自2018年6月5日至清偿之日，利息以正常本金为基数，按月利率10‰计算，逾期利息以逾期本金为基数，按逾期月利率15‰计算，复利以未按时支付的利息为基数，按逾期月利率15‰计算]；（三）本案仲裁费23698元，由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣承担（该费用已由广州农村商业银行股份有限公司预缴，本会不作退回，由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣迳付广州农村商业银行股份有限公司）；（四）黄练赞、麦美勤、黄练基、杨显红对上述第（二）（三）项裁决确定由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣应付的款项承担连带清偿责任；（五）对广州农村商业银行股份有限公司的其他仲裁请求不予支持。该仲裁裁决已经发生法律效力，因被执行人未履行生效仲裁裁决确定的义务，广州农商行于2019年6月18日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执3121号案立案执行。2019年7月25日本院作出（2019）粤01执3121号执行裁定，裁定拍卖被执行人黄练基所有的广州市花都区北兴镇××房。管尧冲向本院提出执行异议，本院于2019年11月29日作出（2019）粤01执异1057号执行裁定：驳回管尧冲的异议请求。管尧冲在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。另查明，据粤房地证字第××号《房地产权证》显示，广州市花都区北兴镇××房的权属人为黄练基，登记时间2002年5月24日，附记：2002年、2003年、2004年、2006年、2007年多次设定抵押登记，权利人为花东信用社、新华信用社、新华农村信用社，在每项抵押登记记录上，均加盖了“花都区土地、房产撤销抵押登记专用章”。诉讼中，管尧冲称：其与黄练基没有签订书面的房屋买卖合同，是口头约定，当时黄练基将房产证以及房屋交付给其。管尧冲于2011年1月25日向黄练基现金支付90000元购房款，黄练基出具了收据。其自2001年起使用涉案房屋，对此，花东镇北兴社区居民委员会的证明可予以证实，广州市花都区北兴自来水厂证明2009年2月起用户名为管尧冲，加盖广州供电局有限公司花都供电局用电业务专用章的流水单显示用户编号0800140019737960账户名称为管尧冲，缴费期间为2017年1月至2019年7月。关于办证问题，2019年1月17日其向房管部门申请办理过户登记，但由于房屋存在抵押登记无法办理。此前，黄练基将产权证原件交给其时称涉案房屋由于没有缴纳土地出让金故需迟点才能办理过户手续。从现在证据看，土地出让金应当已经缴纳，但口头听说尚未缴纳。黄练基称：双方相互认识，故没有签订合同。管尧冲2009支付7万元，2011年年底给齐9万元。2009年支付7万元房款时，其已经将房屋交付给管尧冲使用。关于未办理过户手续的原因，在本院多次询问下，黄练基沉默不作答。广州农商行称：对于管尧冲的主张均不予认可，涉案房屋已涂销抵押登记，管尧冲对于未能办理过户手续有过错。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审查的重点是管尧冲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，管尧冲与黄练基双方并没有签订书面的买卖合同。关于房款问题，管尧冲仅提交了黄练基出具的收款收据予以证明，虽黄练基予以认可，但没有其他证据予以佐证，故不足以证实管尧冲已向黄练基支付了全部价款。关于管尧冲对涉案房屋未办理过户手续是否存在过错的问题。其一，涉案房屋已于2002年5月24日登记取得产权证，本案管尧冲也确认其于2011年向黄练基购买涉案房产时，黄练基已经将涉案房屋产权证交给其。在涉案房屋已办理权属登记的情况下，管尧冲认为涉案房屋未缴纳土地出让金导致无法办理房屋过户登记手续，缺乏依据，该主张不能成立。其二，管尧冲认为涉案房屋存在抵押登记未涂销，亦导致其未能办理过户登记手续。但从涉案房屋产权证附记的情况看，每项抵押登记上均加盖了房管部门已办理相应涂销手续的印章。故管尧冲该主张缺乏事实依据，不能成立。其三，按照管尧冲的主张，双方于2011年进行交易，但根据管尧冲的举证，其于2019年1月17日才向房管部门申请办理过户手续，显然超出了合理期限，存在过错。其四，诉讼中，对于双方为何未能办理过户手续，在本院多处询问下，黄练基不作出解释，无法印证管尧冲所述事实。综上，管尧冲认为其对未能办理过户手续不存在过错，本院不予采纳。综上所述，管尧冲的主张不符合上述法律规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的执行措施，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告管尧冲全部的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由管尧冲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄春成人民陪审员  冯瑞芳人民陪审员  王艳玲二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张 旭彭诗敏