杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1080号 原告：上海金吉鸟企业投资管理有限公司。住所地：上海市佘山民强商务中心D区（西霞路82号）。 法定代表人：周荣。 委托诉讼代理人：陈波、陈小花，公司员工。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区西文街99号416室。 法定代表人：王喆，董事长。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司（以下简称金吉鸟公司）与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称杭州汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告金吉鸟公司的委托诉讼代理人陈波、陈小花，被告杭州汉品公司的委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金吉鸟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方因被告违约而无法全面履行的《租赁合同》；2.请求判令被告因违约，应按约定并按双倍标准退还原告租赁保证金共1308744元；3.请求判令被告因违约，应按约定并按6个月当期租金标准赔偿原告违约金1090620元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月，原告与被告就位于浙江省杭州整（部位）面积约为2988平方米的房屋签订了《租赁合同》。《租赁合同》签订后，原告已履行了《租赁合同》约定的付款义务，2017年11月10日向被告支付了租赁保证金654372元。按照合同约定，被告应于2018年4月28日前将商铺按照合同工程条件要求交付给原告，但因被告单方面原因该商铺迟迟未能如约交付，己对原告正当权益造成了严重损害；针对该房屋交付相关事宜，原告于2018年10月10日发函给被告，要求按照合同约定完成商铺交付事宜，但被告并未采取任何建设性措施予以解决。根据《租赁合同》第13.3条第（一）款：“甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十（90）日内仍未交付的乙方有权不经甲方同意立即解除原合同，乙方有权要求甲方双倍退还已付之保证金或其他费用，且甲方还应向乙方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分”。2019年1月14日，原告再次发函给被告，正式向被告提出解约要求，并要求其按照合同约定双倍退回原告租赁保证金等费用，并按照合同约定支付违约金，同时赔偿原告相应损失，但被告仍置之不理。原告认为，被告既不按《租赁介同》约定使租赁房屋达到约定之标准交付原告，也不按照合同约定双倍退还原告租赁保证金，并按照合同约定支付违约金，同时赔偿原告相应损失；导致原告为此事耗费了大量的人力、物力、财力，经济上也遭受到了重大的损失；被告严重违反诚信及双方《租赁合同》之约定，理应承担赔偿原告的全部损失。综上，恳请一审法庭对原告给予足够的司法救济，支持原告的各项诉讼请求，维护正常的社会经济秩序。感谢！ 被告杭州汉品公司答辩称：一、双方签订的《租赁协议》第三条租赁期限中约定的2018年4月28日为暂定的起算承租日的日期。双方签订的《租赁合同》第3.1条约定，租赁期限为10个租约年，自计租日开始计算，自2018年4月28日（计租日暂定）起至2028年每月27日止。即2018年4月28日只是暂定的计租日，实际的计租日以商业广场开业日与装修免租期结束较晚之日起计。目前为止，被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，原告更未正式营业。即合同约定的房屋交付条件还未成就，被告不存在未按时向原告交付房屋的违约行为。二、根据双方签订的《租赁合同》之约定，原告提出解除合同的条件未成就，被告亦无需向原告返还保证金。本案中，原告要求解除租赁合同，依据是“既未按照合同约定时间交付房屋，又未书面通知进场，逾期交付的行为已经符合合同约定的违约行为。”根据合同法第九十四条，合同的法定解除之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。即如果被告构成根本性违约需要同时具备迟延履行和不能实现合同目的两个条件。目前为止被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，即不存在迟延交付的行为。目前为止，被告与案涉房屋所有权人杭州创意投资发展有限公司之间的纠纷目前正在法院审理过程中，被告的诉讼请求仍然是要求继续履行合同。即便是法院经审理认为被告存在迟延履行的情况，原告也未提供任何证据证明合同目的已经不能实现。被告认为本案案涉合同的合同目的依然是可以实现的，因为双方在《租赁合同》中约定的是固定的租金标准，从原告正式开业当日起计算承租期限。结合生活实践，在租金标准固定的前提下，租金起算的时间点越晚对于原告越有利。三、原告要求被告向其双倍退还保证金及支付违约金1090620元没有法律依据。首先，根据双方签订的租赁合同第13.3条之约定，被告向原告支付双倍保证金的前提是“甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付”。本案中，目前为止被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，即不存在未按时交付的行为，因此被告无需向原告返还双倍保证金。其次，原告主张了1090620元违约金，但是未提供任何相关的证据。且，根据《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，目前为止被告不存在违约行为，原告也没有提供任何损失的相关证据。再次，本案中，系由于杭州创意投资发展有限公司恶意违约拒不向被告交付房屋这一事实属于被告不可以预见、无法控制、非因被告的过错或疏忽导致的不可抗力。被告主观上没有违约的恶意，被告也不存在违约行为，被告其实是最大的受害者，因此原告要求被告向其赔偿损失也没有法律依据。四、被告未能向原告交付房屋的原因是房屋的所有权人杭州创意投资发展有限公司恶意违约拒不向被告交付房屋，被告主观上不存在任何过错和恶意。本案中，被告至今为止还未能向原告交付房屋的原因是由于房屋的所有权人杭州创意投资发展有限公司恶意违约拒不向被告交付房屋，并提出单方解除合同。针对杭州创意投资发展有限公司这一行为，被告已经提起诉讼，目前正在法院依法审理过程中。这一事实，原告也非常清楚。被告至今为止还未能向原告交付房屋并非是被告自身的原因导致的，这属于被告不可预见、无法控制的原因，被告主观上不存在任何的过错。根据双方签订的《租赁合同》第13.1条约定，如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，无法履行的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不町抗力存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据该时间所影响的期限相应顺延。杭州创意投资发展有限公司恶意违约拒不向被告交付房屋这一事实属于被告不可以预见、无法控制的因素，非因被告的过错或疏忽导致的。被告不存在违约行为，更无需对原告进行赔偿，房屋交付期限也应根据该案件所影响的期限相应顺延。我们注意到原告对于解除案涉的合同的理由发生的变化，原来的解除理由根据原先诉状中所陈述的实际上是有约定解除，现在原告又要求法院判令解除，我们觉得还是有本质的区别的。双方在合同当中约定了解除的相关的情形。如果出现这些情形，具体体现在13.3条。如果出现了这些情形，原告依约定解除，是可以按照约定向被告主张违约金的，我们认为主张了双倍的保证金的返还，同时又主张违约金，这是重复性的，约定的保证金。我们认为也是属于违约金性质的，而且该约定显然是过高的。但是在本案当中，原告变更后的第一项请求是要求法院判令因被告的违约导致合同无法全面履行。那么我们很清楚合同法中对于法定解除里头没有这一项表述，所以我们认为，虽然客观上原、被告双方的合同由于房屋所有权人拒绝向被告交付房屋可能履行起来困难很大。但是，我们认为原告在本案当中的解除的理由是不成立的。鉴于这一前提，我们认为被告无需向原告按约定支付违约金。所以原告是第二项、第三项请求，我们认为在本案当中是没有事实和法律依据的。 原告金吉鸟公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1.函一份，证明按照合同约定2018年4月28日被告应将案涉房屋交付给原告，但是被告迟迟未交付案涉房屋，后原告于2018年10月10日发函要求被告尽快交付房屋，如未交付房屋又无书面通知即视为违约的事实；另证明原告符合合同中第13.3条之约定，甲方未按时向乙方交付房屋，经乙方书面催告后90天内仍未交付的，就是在原告发还的。2018年10月10日到现在也长达一年半之久，远远超过了90天之内，所以符合原告要求解除合同的理由。并且原告有权要求被告双倍退还已付保证金。并且要求被告向原告支付相当于6个月租金的违约金； 证据2.租赁合同一份，证明原被告双方主体适格；该租赁合同系被告所提供的格式合同，在租赁合同中均系被告起草，原告仅签字；合同中虽约定2018年4月28日是暂定房屋交付时间。但是合同3.1条又明确了计租日租约是十年，也就是2018年4月28日到2028年的4月27日；所以交付日暂定与合同时间的明确其实是相互矛盾的，应该做对原告有利的解释。因为合同是被告方所提供、起草的，并且合同中约定的支付，双方解除合同的成就的条件，并且约定了条款。原告方主张违约金和双倍退还保证金的依据； 证据3.装饰装修合同、招商银行对账单、付款委托授权书各一份，证明由于被告违约造成原告为案涉房屋投入了各项工程设计费，包括装修设计费、泳池土建设计费、工程改造加固设计费等，共计是361590元，并且该款项已经实际支出，证明原告因此实际发生的损失。 被告杭州汉品公司未提交证据。 上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下： 针对原告金吉鸟公司提交的证据1，被告杭州汉品公司确认确实收到了一份函，但认为该函与本案无关联性。第一，在本案中原告要求解除原、被告双方之间所签订的合同的理由发生了根本性的变化，故该函跟本案的关联性就不大。第二，原被告双方在签订的案涉合同当中，对于2018年4月28日为计租日的暂定，我们觉得表述的还是非常清楚的。原告认为在2018年4月28日就应当将商铺交付给原告，这是对条款的错误理解。因为条款当中写的很清楚，具体的交付日是按照什么标准上面写的很清楚；对证据2，被告杭州汉品公司对租赁合同的真实性、合法性无异议，但是对于其证明对象有异议；第一，我方认为不能简单将租赁合同界定为是格式合同；第二，合同中对于合同的租赁期是比较明确的（合同3.1条有明确约定）；第三，原告在本案中的诉讼请求第2项和第3项，依据13.3条是根据双方的约定来主张的。但是该约定的情形有三个，三种情形发生以后原告是有权依约定主张权利。但是在本案中，第2项和第3项诉讼请求显然是不存在的；对证据3，被告杭州汉品公司对装修装饰合同的真实性无法确认、对招商银行对账单的真实性无异议、对付款授权委托书的真实性有异议。 本院认为，上述原告金吉鸟公司提交的证据1-2客观真实，与案件事实相关，予以确认。原告金吉鸟提交的证据3，无法证明其与本案有关联，故本院不予确认。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年11月，被告杭州汉品公司（甲方）与原告金吉鸟公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在杭州市整层，可出租面积约为2988平方米；乙方保证该房屋仅作销售／经营金吉鸟健身、游泳品牌之用途；本合同项下租赁期限为10个租约年，自计租日开始计算，自2018年4月28日（计租日暂定）起至2028年4月27日止；本合同租赁期自商业广场开业日与装修免租期结束之较晚之日起计；第一、二租约年标准租金为2181240元，第三、四个租约年标准租金为2312114元，第五、六个租约年标准租金为2453895元；第七、八个租约年标准租金为2606582元，第九、十个租约年标准租金为2759269元，租赁期及装修免租期内，乙方应于每半年度历月1日前向甲方或其指定的管理公司按12元／平方米／月支付当半年度的物业管理费，按该房屋计租面积计算；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额654372元作为保证金；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方；在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿；甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十（90）日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意立即解除本合同，乙方有权要求甲方双倍退还已付保证金或其他费用等责任。2017年11月10日，原告金吉鸟公司被告杭州汉品公司支付保证金654372元。 2018年10月10日，原告金吉鸟公司向被告杭州汉品公司发送函件一份，督促被告杭州汉品公司立即于2018年10月25日前向原告金吉鸟公司交付商铺。 另查明，2013年4月22日，杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地集团)、浙江汉品文化艺术有限公司（以下简称浙江汉品公司）、杭州创意投资发展有限公司（以下简称杭州创意投资）三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由新天地集团及浙江汉品公司共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地集团以现金投入2400万元，占40%的股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%的股份；由杭州创意投资按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司，由合资公司负责室内精装修，并负责今后运营。2013年9月26日合资公司成立，即杭州汉品公司，注册资本1000万元。后杭州汉品公司与杭州创意投资签订《IN地块物业预租赁合同》，约定杭州汉品公司向杭州创意投资承租杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意用途，面积17818平方米（正在建设中）。租赁期为20年，自项目开业之日起算，杭州汉品应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）。2017年12月8日，杭州汉品公司收到杭州创意投资发出的《关于解除的通知》，通知称：根据贵司履行《IN地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《IN地块物业预租赁合同》；二、请贵司指派专人与我司对接，协商解约后续事宜。现杭州新天地商业发展有限公司已将案涉房屋出租给案外人。杭州汉品公司与杭州新天地商业发展有限公司之间的租赁纠纷目前尚在审理中。 本院认为，案涉《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。双方应当恪守诚实信用原则，依约履行。杭州汉品公司未能依约交付租赁房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任。《租赁合同》约定甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，并要求甲方双倍返还和其他费用。现杭州汉品公司实际已经不能交付案涉租赁房屋，合同目的已无法实现，原告金吉鸟公司要求解除《租赁合同》并双倍退还保证金1308744元，本院亦予以支持。至于原告金吉鸟公司主张的其他损失，本院认为，其损失的金额并不能完全确定，且双倍返还保证金也足以弥补其损失，对原告金吉鸟公司的该部分诉请，本院不予支持。被告杭州汉品公司关于其不存在违约行为及合同解除条件未成就的抗辩主张，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认双方签订的《租赁合同》于2018年10月25日解除； 二、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司双倍返还保证金1308744元； 三、驳回原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25995元，因适用简易程序，减半收取为12997.5元，由原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司负担4708.5元，被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担8289元。 原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 罗书生 二〇二〇年六月五日 代书记员 马小兰