山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终518号 上诉人（原审原告）：徐文云，女，1968年4月30日出生，汉族，无业，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：谷艳超，山东国曜（东营）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李艳红，女，1974年5月20日出生，汉族，无业，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：魏新宝，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 上诉人徐文云、李艳红因房屋租赁合同纠纷一案，均不服东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐文云及委托诉讼代理人谷艳超、上诉人李艳红及委托诉讼代理人魏新宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐文云上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、依法支持徐文云的拆迁奖励损失20000元、利息损失48308.4元、丢失损害物品损失11000元和使用物品租金5000元、丢失铝合金窗价值3000元；三、案件受理费由李艳红承担。事实与理由：一、李艳红在租金到期的情况下不续交房租（到期前一个月应交下年房租），也不按照河口区六合街道办事处（以下简称六合街道办）的规定时限搬出房屋，用老人做挡护霸占房屋，致使徐文云房屋未按政府拆迁要求拆迁而失去20000元的奖励。二、李艳红隐瞒无证经营事实，多次找六合拆迁办协商要经营损失，并要求不走徐文云的账，怕徐文云扣她房租及损坏物品款，李艳红与拆迁办协商无果拖延了时间，导致房屋未拆，致使徐文云无法正常受领拆迁补偿款200万元，利息28146.7元（按四个月算：2018年7月-2018年10月）。自2018年11月至今，徐文云还有70万元补偿款无法受领，利息损失19891.7元，合计48308.4元。三、一审判决认定徐文云未将涉案房屋的装饰补偿费及经营损失费及时补偿李艳红是错误的，李艳红霸占房屋致使拆迁补偿款一直没有到位，李艳红也未提供营业执照，拆迁办无法补偿其经营损失。四、一审判决不能将徐文云与六合拆迁办签订的责任分担套用到其与李艳红身上。徐文云与李艳红合同中明确注明了政府拆迁一切损失由李艳红自行承担。五、李艳红使用房屋期间，给徐文云物品损坏丢失的损失11000元，以及李艳红申请法院保全补偿款21万元的利息损失5000元。 李艳红辩称，1.拆迁过程中六合街道办只与徐文云及其丈夫盖佃利进行对接，李艳红并不掌握进度。2.徐文云及丈夫盖佃利并未妥善处理好房屋租赁合同关系，拆迁过程中徐文云一直向李艳红隐瞒拆迁进度，2018年6月28日在徐文云已经与六合街道办签订拆除补助协议的前提下，但始终未告知李艳红，李艳红在2018年8月30日仍基于履行租赁合同主动要求支付租金，2018年11月徐文云及其家属在前往租赁房屋搬离其所有物品时仍陈述希望李艳红继续占用该房屋，以达到其向六合街道办主张更多赔偿的目的，因此徐文云并未保障李艳红租赁合同项下权利及在不知情的前提下未及时搬离房屋并不构成违约，更谈不上给徐文云带来所谓损失，且李艳红也享有租赁合同项下先履行抗辩权。 李艳红上诉请求：一、撤销一审判决第一项中其支付徐文云利息损失20000元，依法改判其不支付利息损失；二、一、二审案件受理费由李艳红承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。徐文云想要实现《沿线房屋拆迁补助协议》（以下简称《协议》）的正常履行，应该先解除房屋租赁合同，而该合同并未约定“房屋遇政府拆迁行为”是合同解除条件，且本案房屋拆除也非政府拆迁行为。反而租赁合同约定了“徐文云要收回，需李艳红同意或合同到期”，徐文云为履行《协议》，欲提前解除房屋租赁合同，但未与李艳红协商一致。李艳红被强制驱离、正常经营被终止，其不存在任何过错。徐文云无法正常受领拆迁补助与奖励，系其违反《协议》约定，没有处理好租赁法律关系，从未通知李艳红解除合同，因此无法正常受领拆迁补助与奖励，系徐文云自己过错所致。二、一审判决适用法律错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，河辛路沿线综合改造提升项目未经河口区人民政府做出征收决定，其发放补助主体也非法定拆迁主体，因此《协议》属于徐文云与六合街道办就房屋拆除及补助达成的民事合同。徐文云违约，李艳红享有先履行抗辩权和合同解除权。徐文云与六合街道办就拆迁补助与奖励达成协议后，应按房屋租赁合同的约定告知李艳红拆迁室内装修和经营损失的赔付标准及支付办法，积极申报李艳红正常经营状况，维护其应有的合同权利，否则可以拒绝徐文云解除合同的请求。本案中，徐文云强制要求李艳红搬离房屋，按照《合同法》第九十四条第二款的规定，李艳红依法享有解除合同的权利。 徐文云辩称，1.房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应当遵守，合同第四条明确约定“若房屋遇到政府行为的拆迁，或不可抗拒的自然灾害，不是甲方人为造成一方损失的，乙方自行承担，甲方可退还乙方所交房租中未用部分，拆迁室内装修和经营损失赔付归乙方所有”，本案沿线综合改造提升方案要求将包括李艳红租赁的徐文云房屋及地面附着物在内的房屋进行拆除，这属于合同约定的政府行为拆迁，相关文件已经进行了公示张贴，因此因该行为造成的损失应由李艳红承担。2.《沿线综合改造提升项目明白纸》明确载明“在第一日-第十日内并搬迁腾空交房的，给予20000元奖励”，而涉案房屋因李艳红的阻拦不能在徐文云意愿的时间内腾空，造成20000元的补助损失，该损失应由李艳红承担。3.一审判决认定徐文云未将涉案房屋的装修补偿费及经营损失费及时补偿给李艳红双方均有过错，属于事实认定错误。因双方就涉案合同约定的经营损失存在争议，李艳红并不具备赔偿经营损失所要求的营业执照等证明文件，所以六合街道办没有按照经营损失向徐文云赔偿，双方为此产生纠纷向法院提起诉讼，现该案经调解结案。所以，徐文云未将涉案房屋的装修补偿费及经营损失费及时补偿给李艳红是因双方之间纠纷导致的，并非徐文云的主观过错，所以，不能基于该事由认定徐文云存在过错，因李艳红原因而给徐文云造成的利息损失应由李艳红承担。 一审法院认定事实：盖佃利与徐文云系夫妻关系。2013年7月1日，李艳红（乙方）与盖佃利（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将六合辛河路45号院落一处出租给乙方使用，期限10年。合同第一条对租金作了约定；第四条约定：“若房屋遇到政府行为的拆迁或不可抗拒的自然灾害，不是甲方人为造成乙方损失的，乙方自行承担，甲方可退还乙方所交房租中未用部分。拆迁室内装修和经营损失赔付归乙方所有。”合同签订后，盖佃利将房屋交付李艳红使用，李艳红按约定交付租金，并将该房屋用于“东营市河口区爱心老年公寓”的经营。该老年公寓由东营市民政局办理了《养老机构设立许可证》，由东营市河口区民政局办理了《民办非企业单位登记证书》。 2018年3月30日，六合街道办制定《辛河路沿线综合改造提升方案》，主要内容：按照省、市、区关于推进公路沿线环境综合整治有关要求，经研究，决定对沿线实施整体改造提升，对两侧范围内影响绿化工程项目施工的房屋进行拆除，提升绿化档次，优化城乡整体面貌和人居环境，制定本实施方案。实施范围：（南起利津界、北至羊拦河）路缘石外两侧30米范围内涉及的房屋及地面附着物（规划保留的建筑物除外）。组织实施：六合街道办成立综合改造提升指挥部，负责项目的指挥、协调、调度、督导等工作；项目用地范围内所涉及的村按照属地原则，负责具体实施工作。补偿标准：（一）评估补偿：对房屋及地面附着物补偿数额依法进行评估确定，一次性支付给房主；（二）其他补偿：1.搬迁补助费：一次性支付给房屋业主搬迁补助费，根据房屋面积，住宅按照每平方米15元计发，非住宅按照每平方米12元计发；2.临时安置费：房主能提供营业执照、纳税证明等资料的，一次性支付停产停业损失补助费，停产停业损失按照实际营业房屋面积每平方米100元补助，房主不能提供营业执照、纳税证明等资料的，根据房屋面积一次性支付临时安置费，标准按照住宅建筑面积每月每平方米13元计发，按照6个月计算。有条件的村，要积极为房屋拆除后无宅基地的村民安置宅基地，特殊情况不能安置的，可凭房屋拆除验收合格单和村相关证明到综合改造提升指挥部领取一次性补贴30000元。“其他事项”第2项：租赁合同或者承包合同的解除由房主负责。当日，东营市河口区六合街道办事处制定并张贴《辛河路沿线综合改造提升项目明白纸》，内容与上述方案一致，其中第七条“相关注意事项”第（三）项“特殊情况处理”中载明“被拆除房屋已出租或存在相关利益争议的，房主应自行处理因租赁关系或相关利益产生的各类纠纷和补偿问题，房主处理不及时无法按时腾空房屋的，造成的后果由房主负责。”另，东营市新纪元房地产评估咨询有限责任公司受六合街道办委托，对被拆迁房屋及地上附着物进行评估并出具《辛河路沿线综合改造提升项目房屋及地上附着物拆除补助估价结果分户报告单》，其中对涉案房屋及附着物的评估值为1872416元。 2018年6月28日，六合街道办（甲方）与徐文云（乙方、房主）、盖佃利（配偶）、东营市河口区六合街道小义和村民委员会（丙方）就涉案房屋签订《房屋拆除补助协议》，主要内容：为顺利推进辛河路两侧改造提升范围内房屋拆除工作，依照有关法律法规及《沿线综合提升实施方案》等规定，甲乙双方经充分协商，在丙方见证和协助下，自愿签订如下协议，以资共同遵守：乙方被拆除房屋及地上附着物坐落于西侧，房屋总建筑面积747.08平方米，其他附着物及房屋室内装修详见《房屋及地上附着物拆除补助估价结果分户报告单》。拆除补助及奖励：东营市新纪元房地产评估咨询有限公司对乙方房屋及地上附着物的评估金额1872416元；搬迁补助费：按照住宅面积747.08平方米，每平方米15元计算，计11206.2元；临时安置费：按住宅房屋补助标准每月每平方米13元计发，计发六个月，计58272.24元；拆除补贴：宅基地补贴30000元。上述合计1971894.44元。拆除实施：乙方被拆除的房屋及地面附着物（除附属设施）凡包括在评估结果范围内的，在完成房屋拆除腾空后，应全部交由所辖村委会统一拆除，乙方不得擅自拆除。其他约定：乙方被拆除房屋若存在出租行为，则由乙方与承租人解除租赁合同，若承租人干扰本协议履行的，由乙方承担责任。六合街道办确认其对上述款项已支付1761249.24元，剩余210645.2元因李艳红申请法院保全尚未支付。 一审法院认为，徐文云丈夫盖佃利与李艳红签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。盖佃利与徐文云系夫妻关系，涉案房屋的房主为徐文云，由盖佃利作为出租人进行出租，符合相关法律规定，对李艳红关于徐文云原告主体不适格的主张，不予支持。该合同履行过程中，因六合街道办制定《辛河路沿线综合改造提升方案》要求将包括涉案房屋院落在内的（南起利津界、北至羊拦河）路缘石外两侧30米范围内涉及的房屋及地面附着物拆除，从而导致该租赁合同无法继续履行，该房屋现已实际被拆除，故合同早已实际解除。对于徐文云要求李艳红赔偿20000元奖励损失的主张，因徐文云所提交证据，不足以证实其证明目的，一审法院不予支持。徐文云主张因李艳红在使用房屋期间给其物品损坏丢失的损失11000元、李艳红使用徐文云的床、电视、电视柜、沙发、桌子、椅子等物品，每年租金1000元*5年=5000元以及李艳红在腾退房屋时未及时向徐文云交付，致使涉案房屋的铝合金窗丢失十余件，价值3000元，因徐文云未能提供充分有效的证据，一审法院不予支持。涉案房屋租赁合同中第四条约定“若房屋遇到政府行为的拆迁或不可抗拒的自然灾害，不是甲方人为造成乙方损失的，乙方自行承担，甲方可退还乙方所交房租中未用部分。”李艳红得知房屋拆迁的情况后，不是通过合法途径解决，而是拒不迁出涉案房屋，徐文云也未将涉案房屋的装修补偿费及经营损失费及时补偿给李艳红，双方均有过错。因李艳红未及时腾退房屋致使徐文云无法受领拆迁补偿款，所产生的利息损失李艳红应承担部分赔偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十一条第二项、第九十七条第一百零七条规定，判决：一、李艳红于判决生效后十日内支付给徐文云利息损失20000元；二、驳回徐文云的其余损失请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1907.71元，由徐文云负担1455元，李艳红负担452.71元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 李艳红提交（2019）鲁0503民初1256号民事判决一份，证实其曾就房屋装修补偿、经营损失提起诉讼，一审法院判令徐文云、盖佃利赔偿其房屋装修补偿费20423元、经营损失58272.4元，共计78695.24元。后徐文云、盖佃利上诉，经东营中院调解做出（2019）鲁05民终2274号民事调解书，由徐文云、盖佃利一次性支付李艳红房屋装修补偿费用20423元、经营损失29136.12元。徐文云质证认为，该裁判文书是真实的。 李艳红为证实其2018年8月30日仍不知道徐文云已与六合街道办签订拆除补助协议一事，提供手机短信截图一份，证明其主观上仍愿意履行房屋租赁合同，但徐文云及丈夫并未及时将收租金账户发给李艳红。 徐文云质证认为，对证据的真实性没有异议，但当时盖佃利上班没有及时发现，几天后才发现。李艳红之前有盖佃利账户，按照合同约定，付款时间应为7月1日，其8月30日向盖佃利发信息要求付款，并不能代表其真实意图。 本院经审查认为，李艳红提交的（2019）鲁0503民初1256号民事判决是真实、合法的，与本案相关争议事实的认定存在一定关联性，本院依法予以采信。关于李艳红提交的手机短信，系其单方发出，但该短信内容与合同约定的交费时间不一致，因此不能证明其证明目的。 二审查明，2019年6月3日，李艳红因房屋租赁合同纠纷起诉盖佃利、徐文云和六合街道办，请求解除涉案租赁合同，由盖佃利、徐文云支付其搬迁补助费、停业停产损失补助费、房屋装修补偿费、房屋装修装饰损失及部分财产损失共计202834.4元。2019年11月1日，一审法院做出（2019）鲁0503民初1256号民事判决，认定涉案房屋租赁合同因房屋被拆除而实际解除，判令盖佃利、徐文云支付李艳红房屋装修补偿费20423元、经营损失58272.24元。后盖佃利、徐文云上诉至本院。经本院调解，于2019年12月16日做出（2019）鲁05民终字2274号民事调解书，由盖佃利、徐文云2019年12月30日之前一次性支付李艳红房屋装修补偿费用20423元、经营损失29136.12元。 李艳红在前述案件的起诉状中称，2018年3月，六合街道办成立综合改造提升指挥部，对路缘石外两侧30米涉及的房屋及地面附着物进行征收拆除，后于2018年3月30日制发《沿线综合改造提升项目明白纸》对有关补偿标准进行公告。李艳红得知房屋可能拆迁的情况后，多次到六合街道办反映赔偿项目、标准问题，因其不是房主未予解决。但徐文云、盖佃利未按照房屋的实际经营情况向六合街道办申报搬迁补助费、停产停业损失，并与六合街道办签订拆迁补偿协议。签订补偿协议后，徐文云、盖佃利2018年10月恶意提高租金至每年5万元，逼迫其搬出房屋等等。2018年10月30日未经其同意，将房屋玻璃全部打破，要求其搬出。2018年11月1日，将涉案租赁合同涉及的房屋强制拆除。 本院认定的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，二审争议焦点为：一审判决认定的徐文云涉案损失数额及范围是否正确；一审判决认定双方对涉案纠纷的产生均有过错的责任划分是否正确。 关于徐文云上诉主张的涉案损失数额及范围问题。徐文云主张李艳红赔偿其拆迁奖励20000元，因该项奖励并不必然发放给每一位被拆迁人，而是与拆迁进度休戚相关。因徐文云与李艳红就租赁合同的解除事宜一直达成一致意见，导致无法在拆迁办规定的奖励时间内完成拆迁任务，其自身亦有过错，因此一审判决未予支持并无不当，本院予以维持。关于徐文云主张的损坏物品损失11000元、丢失铝合金门窗价值3000元，其一审中提交的证据不足以证明系由李艳红所导致，因此一审判决未予支持正确。关于物品租金5000元，亦无充分证据支持，本院亦不予支持。 关于一审判决认定双方对涉案纠纷的产生均有过错是否正确。基于以下理由，本院认为一审判决对涉案责任的划分妥当：其一，根据省、市、区推进公路沿线环境综合整治工作的要求，为优化城乡整体面貌和人居环境，六合街道办于2018年3月30日出台《辛河路沿线综合改造提升方案》，制定并张贴了《辛河路沿线综合改造提升项目明白纸》。该改造提升工程的进行，导致涉案房屋租赁合同无法再继续履行，这不仅符合涉案房屋租赁合同的解除条件，实际上改造提升工程的顺利进展与否，也直接关系到河口区姓的公共利益，故出租人与承租人均有责任积极配合，以保证提升改造工程的顺利进行。理由二，上述方案和明白纸中对涉及被拆除房屋已出租或存在相关利益争议的特殊情形，已做出明确规定。徐文云作为被拆除房屋的产权人，无论是从被拆迁人的角度还是从出租人的角度，其均有责任就涉案房屋租赁合同进行合法妥善解决，尤其应就拆迁房屋装修和经营损失等涉案房屋租赁合同明确约定的项目与李艳红进行协商处理。但事实上，因涉案租赁房屋的装修补偿、经营损失等相关事项，在2018年11月1日房屋被强制拆除之前，双方一直处于纠纷之中，直到2019年12月19日，前述纠纷通过诉讼方尘埃落定，由此，一审判决认定徐文云就其无法受领拆迁补偿款的利息损失存在过错并无不当。理由三，通过（2019）鲁0503民初1256号李艳红与盖佃利、徐文云及六合街道办房屋租赁合同纠纷一案可以得知，李艳红对涉案房屋在合同到期前必须进行拆除是完全知情的，其还多次到六合街道办反映赔偿项目及标准问题，故其上诉主张一直不知情房屋拆迁及拆迁进度的相关事宜，显然与实不符。在此情形下，其拖延搬出房屋导致双方之间的纠纷延后处理，一审判决认定其对拆迁补偿金的利息损失有一定责任也是妥当的。 综上，一审判决综合各自的过错，判令分担利息损失是正确的。徐文云与李艳红的上诉请求，均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1907元，由徐文云负担953.5元，李艳红负担953.5元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年六月十五日 书记员 倪玉佳