新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终810号   上诉人(原审被告)：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室。   法定代表人：刘继东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭婧，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路980号绿城翡翠园一期16号楼9层。   法定代表人：刘继东，该公司总经理。   被上诉人（原审原告）：赵先伟，男，1978年5月4日出生，汉族，北京远东仪表有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审原告）：徐艳荣，女，1982年3月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城投资公司）、上诉人新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟担保公司）因与被上诉人赵先伟、被上诉人徐艳荣合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人名城投资公司的法定代表人刘继东及其委托诉讼代理人郭婧、上诉人诺亚方舟担保公司的法定代表人刘继东、被上诉人赵先伟、被上诉人徐艳荣及其共同委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   名城投资公司上诉请求：一、依法改判或发回重审；二、撤销名城投资公司向赵先伟、徐艳荣支付剩余优惠款328,376元（其中本金168,893.09元，利息159,482.91元），并依法改判；（1-19期已付本息61,769元，其中已付本金11,938.91元，已付利息49,830.09元。20-120期未付本息328,376元，其中未付本金168,893.09元，未付利息159,482.91元）。事实和理由：一、《绿城·翡翠园团购优惠协议》(以下简称《优惠协议》)非名城投资公司真实意思表示，合同无效，一审法院认定事实不清。2016年1l月19日,赵先伟、徐艳荣签订《优惠协议》,该协议系名城投资公司员工私刻公章私自签订,所用签章非名城投资公司公章,与工商备案章不一致,非名城投资公司真实意思表示,故该协议无效,请求二审法院确认合同无效,依法撤销一审判决名城投资公司向赵先伟、徐艳荣支付优惠款328,376元,并依法改判；二、《优惠协议》中的返本条款内容违反相关规定,损害社会公共利益,合同无效,一审法院确认性质不当,适用法律错误。2016年11月19日,赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订《商品房预售合同》,该房屋总价975,363元,其中50,000元为定金,并享受团购优惠(每平方优惠500元)。后赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订《优惠协议》，该协议约定，按照“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为390,145元，并约定《商品房预售合同》签订后自赵先伟、徐艳荣按揭款到达名城投资公司账户次月起，每月20日前，名城投资公司返还赵先伟、徐艳荣3,251元，返还期限为10年。优惠协议签订后至2018年8月，名城投资公司共向赵先伟、徐艳荣支付团购活动优惠金额61,769元。依据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”及第四十五条“本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”在《优惠协议》中的返本条款内容违反《商品房销售管理办法》相关规定,损害社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定，该优惠协议合同无效，名城投资公司无须向赵先伟、徐艳荣支付团购优惠款。依据《民事诉讼法》第一百七十条第(二)项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，名城投资公司的上诉符合上述条件；三、《优惠协议》签订后,名城投资公司按照协议约定向赵先伟、徐艳荣支付优惠款390,145元。2018年8月14日乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向名城投资公司下发了《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，名城投资公司因该客观原因停止了向赵先伟、徐艳荣返还房屋优惠款，未按照上述《优惠协议》约定按期返还优惠款，非因自身原因造成违约，不应当承担一次性返还剩余优惠款的违约责任，故请求二审法院撤销一审判决名城投资公司向赵先伟、徐艳荣支付优惠款328,376元，并依法改判。四、优惠金额包括本金及利息，若一次性提前还款，则无需支付预期利息，一审法院判决名城投资公司支付328,376元，认定事实有误。《优惠协议》约定优惠金额合计390,145元，其中包括本金180,832元，利息209,313元。等额本息方式每月返款3,251元，返款期限为十年。《优惠协议》第三条第二款约定，如名城投资公司累计十个月未按期如数向赵先伟、徐艳荣返还，则名城投资公司仅仅需将未返还的剩余优惠款一次性返还给赵先伟、徐艳荣，而不包括剩余全部未付优惠款的利息。故一审法院判令名城投资公司向赵先伟、徐艳荣支付优惠款328,376元认定事实有误，请求二审法院改判减少名城投资公司因未按期如数返还剩余优惠款而需一次性给付全部优惠款的利息209,313元。五、一审判决超出诉讼请求范围，违背不告不理原则，适用法律错误。赵先伟、徐艳荣在一审中请求法院判决名城投资公司与诺亚方舟担保公司共同承担还款责任，一审判决诺亚方舟担保公司承担保证责任超出了诉讼请求范围，违背不告不理的原则。六、《优惠协议》系违法行为，且该协议系三方协议，名城投资公司履行支付风险保证金、担保费为诺亚方舟担保公司履行保证责任的前提条件。名城投资公司未支付担保费及保证金，不能要求诺亚方舟公司履行保证责任，故请求二审法院撤销一审判决在名城投资公司被依法强制执行后仍不能清偿债务时的保证责任。   赵先伟、徐艳荣辩称，一、一审中，名城投资公司对于《优惠协议》的真实性、合法性、关联性均予以认可，上诉称该协议系名城投资公司员工私刻公章所签，纯属无中生有。与名城投资公司签订优惠协议的购房者不仅仅是赵先伟、徐艳荣，而是有几百户，协议签订的地点均是在名城投资公司的售楼中心，因此该协议完全是名城投资公司的真实意思表示。二、虽然名城投资公司返本销售的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，但《商品房销售管理办法》属于国务院建设部的部门规章，不属于法律及行政法规，因此该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗。因此，优惠协议自成立时已经生效，对各方当事人均具有法律效力，名城投资公司应当遵守诚信原则，依照约定全面履行义务。关于名城投资公司主张优惠协议无效的问题，名城投资公司在沙区法院起诉另外两位购房者孙文静、张洁莹，请求确认优惠协议无效，沙区法院驳回了名城投资公司主张合同无效的诉讼请求，该判决名城投资公司并未上诉，判决早已生效，因此，名城投资公司在本案中又重复提出该请求无任何法律依据。三、房产管理部门对名城投资公司下发处罚通知书是基于名城投资公司采用了违反部门规章的返本销售的办法来促销房屋，并非对合同效力的否定。且房产管理部门明确了停止违法行为不涉及此前已经销售的部分。本案赵先伟、徐艳荣所购房屋属于在名城投资公司受到处罚之前就已经销售的部分，因此，名城投资公司应当按照协议全面履行。四、名城投资公司主张优惠金额包括本金和利息没有依据。优惠协议中对于优惠金额写的很明确，每个月3,251元，返款10年也就是120个月，3,251元×120个月=390,145元，赵先伟、徐艳荣在一审中也仅主张了尚未返还的328,376元，这些都是返款的本金，并非利息。五、一审判决并未超出诉讼请求。赵先伟、徐艳荣在诉讼请求中明确提出要求诺亚方舟担保公司承担共同还款责任，一审法院只是对诺亚方舟担保公司的保证形式做出了明确。我国担保法司法解释规定：一般保证的债权人将债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应在判决书中明确在债务人财产依法强制执行后，仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。因此，一审判决正确。六、名城投资公司未向诺亚方舟担保公司支付担保费和风险保证金属于合同履行的问题，不影响赵先伟、徐艳荣和诺亚方舟担保公司之间保证关系的效力，不能免除诺亚方舟担保公司的保证责任。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律准确，判决正确，请二审法院予以维持。   诺亚方舟担保公司述称，同意名城投资公司的上诉请求、事实和理由。   诺亚方舟担保公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判诺亚方舟担保公司在名城投资公司被依法强制执行后仍不能清偿债务时不承担保证责任或将本案发回重审。事实和理由：一、《优惠协议》中的返本条款内容违反相关规定,损害社会公共利益，合同无效，一审法院确认性质不当，适用法律错误。2016年11月19日，赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订《商品房预售合同》，并享受团购优惠(每平方优惠500元)。后赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订《优惠协议》,该协议约定,按照“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为390,145元，并约定《商品房预售合同》签订后自赵先伟、徐艳荣按揭款到达名城投资公司账户次月起，每月20日前,名城投资公司返还赵先伟、徐艳荣3,251元，返还期限为10年。优惠协议签订后至2018年8月，名城投资公司共向赵先伟、徐艳荣支付团购活动优惠金额61,769元。依据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”及第四十五条“本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”在《优惠协议》中的返本条款内容违反《商品房销售管理办法》相关规定,损害社会公共利益,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定，名城投资公司与赵先伟、徐艳荣签订的该优惠协议合同无效，名城投资公司无须向赵先伟、徐艳荣支付团购优惠款。依据《民事诉讼法》第一百七十条第(二)项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定符合上诉的条件；二、一审判决超出诉讼请求范围，违背不告不理原则，适用法律错误。赵先伟、徐艳荣在一审中请求法院判决名城投资公司与诺亚方舟担保公司共同承担还款责任，一审判决诺亚方舟担保公司承担保证责任超出了诉讼请求范围，违背不告不理的原则。三、《优惠协议》系违法行为，且该协议系三方协议，名城投资公司履行支付风险保证金、担保费为诺亚方舟担保公司履行保证责任的前提条件。名城投资公司未支付担保费及保证金，不能要求诺亚方舟公司履行保证责任，一审法院认定事实不清，合同性质确认不当。请求二审法院撤销一审判决在名城投资公司被依法强制执行后仍不能清偿债务时的保证责任。综上所述，请二审法院依法判决，维护诺亚方舟担保公司的合法权益。   赵先伟、徐艳荣辩称，一审判决诺亚方舟担保公司承担保证责任认定事实正确，适用法律准确，请二审法院维持原判。   名城投资公司述称，认可诺亚方舟担保公司的上诉请求、事实和理由。   赵先伟、徐艳荣向一审法院起诉请求：1．判令名城投资公司一次性返还优惠购房款328,376元；2．判令名城投资公司与诺亚方舟担保公司承担共同还款责任；3．本案诉讼费、保全费、邮寄送达费等所有费用由名城投资公司、诺亚方舟担保公司承担。   一审法院认定事实：赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订合同编号为2016预0096804号的《商品房预售合同》，双方约定如下：1．赵先伟、徐艳荣购买名城投资公司位于乌鲁木齐市××区）第14栋2单元8层801号房屋一套，房屋代码为51596525，建筑面积为113.02平方米；2．房屋总价款为：975,363元；3．付款方式及期限为：赵先伟、徐艳荣于2016年10月7日支付房款195,363元，同时将购房税费33,761.02元一并支付，剩余房款780,000元赵先伟、徐艳荣办理银行贷款，应于2016年11月7日之前到达名城投资公司指定账户，若逾期赵先伟、徐艳荣按照日万分之五向名城投资公司支付违约金；4．房屋交付期限为：2016年12月31日前。赵先伟、徐艳荣已经支付全部购房款，名城投资公司也已经向赵先伟、徐艳荣交付该房屋。赵先伟、徐艳荣（乙方）与名城投资公司（甲方）、诺亚方舟担保公司（丙方）签订《绿城·翡翠园团购优惠协议》一份，约定如下：1．赵先伟、徐艳荣购买“绿城·翡翠园”14栋2单元801号房屋，该房屋建筑面积为113.02平方米，与开发商签约总房价为人民币975,363元。按照本次“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为390,145元。此优惠金额于赵先伟、徐艳荣与名城投资公司签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达名城投资公司账户次月起，每月20日前，名城投资公司返还赵先伟、徐艳荣3,251元。在本协议履行期间，名城投资公司不再承担其他任何费用。2．返还期限：10年；3．名城投资公司的权利和义务为：①名城投资公司有权指定账户向赵先伟、徐艳荣账户按时如数返还优惠房款；②名城投资公司需在规定的时间内，按期如数返还赵先伟、徐艳荣的优惠房款；③如名城投资公司连续六个月没有按期如数返还赵先伟、徐艳荣，则名城投资公司须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给赵先伟、徐艳荣；4．赵先伟、徐艳荣的权利和义务：①赵先伟、徐艳荣须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因赵先伟、徐艳荣原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；②赵先伟、徐艳荣指定付款卡号为×××（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；③在本协议期间内，如赵先伟、徐艳荣对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。5．诺亚方舟担保公司的权利和义务：①名城投资公司向诺亚方舟担保公司支付总房款的10％作为风险保证金；②名城投资公司向诺亚方舟担保公司支付总房款的3％作为担保费；③诺亚方舟担保公司就该协议名城投资公司所有义务向赵先伟、徐艳荣承担一般担保责任，即名城投资公司任何一项本协议义务未履行时，诺亚方舟担保公司有义务代名城投资公司履行。   《绿城·翡翠园团购优惠协议》签订后，1.名城投资公司累计向赵先伟、徐艳荣返还优惠房款合计61,769元，自2018年9月起再未向赵先伟、徐艳荣返还优惠房款；2．名城投资公司未向诺亚方舟担保公司支付风险保证金及担保费。   2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向名城投资公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为名城投资公司返本销售的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，责令名城投资公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对名城投资公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，对名城投资公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。   2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求名城投资公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理建议为：“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映新疆名城投资发展有限公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”   一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚信原则，不得违背公序良俗。本案中，首先应当确认赵先伟、徐艳荣与名城投资公司、诺亚方舟担保公司之间所签订《绿城·翡翠园团购优惠协议》的效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。同时，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，结合赵先伟、徐艳荣与名城投资公司、诺亚方舟担保公司的陈述及所举证据，可以认定：1．本案中赵先伟、徐艳荣系完全民事行为能力人、名城投资公司、诺亚方舟担保公司系依法成立的法人，因此，赵先伟、徐艳荣、名城投资公司、诺亚方舟担保公司均具备签订《绿城·翡翠园团购优惠协议》的民事行为能力；2．《绿城·翡翠园团购优惠协议》由赵先伟、徐艳荣签字捺印，名城投资公司、诺亚方舟公司加盖公章，可以认定该协议系赵先伟、徐艳荣、名城投资公司、诺亚方舟担保公司所作出的真实意思表示；3．虽然名城投资公司返本销售的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第规定，但是《商品房销售管理办法》属于国务院建设部发布的部门规章，不属于法律及行政法规，因此该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗。据此，《绿城·翡翠园团购优惠协议》自成立之时已经生效，该协议对赵先伟、徐艳荣、名城投资公司、诺亚方舟担保公司均具有法律约束力，合同当事人均应遵守诚信原则，依照约定全面履行各自义务。关于名城投资公司是否应当一次性返还赵先伟、徐艳荣优惠房款328,376元的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，《绿城·翡翠园团购优惠协议》约定，如名城投资公司连续六个月没有按期如数返还赵先伟、徐艳荣，则名城投资公司须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给赵先伟、徐艳荣。自2018年9月起名城投资公司再未向赵先伟、徐艳荣继续返还优惠房款，其未按期履行义务已远超六个月，名城投资公司已构成违约，赵先伟、徐艳荣的主张符合《绿城·翡翠园团购优惠协议》的约定。故对赵先伟、徐艳荣主张要求名城投资公司一次性返还优惠房款328,376元［390,145元（优惠房款总额）-61,769元（已返还金额）］的诉讼请求，一审法院予以支持。关于诺亚方舟担保公司是否应当承担保证责任的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”本案中，赵先伟、徐艳荣、名城投资公司、诺亚方舟担保公司在《绿城·翡翠园团购优惠协议》中约定，诺亚方舟担保公司就该协议名城投资公司所有义务向赵先伟、徐艳荣承担一般担保责任，即名城投资公司任何一项本协议义务未履行时，诺亚方舟担保公司有义务代名城投资公司履行。结合上述法律规定及赵先伟、徐艳荣、名城投资公司、诺亚方舟担保公司的约定，可以认定诺亚方舟公司的保证方式为一般保证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条规定：“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的,人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任”。结合上述法律规定，在对名城投资公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由诺亚方舟担保公司承担保证责任。针对诺亚方舟公司以赵先伟、徐艳荣及名城投资公司未支付风险保证金及担保费为由,拒绝承担保证责任的辩称意见，一审法院认为，赵先伟、徐艳荣并无向其支付风险保证金及担保费的义务，而名城投资公司未向诺亚方舟担保公司支付风险保证金及担保费属于合同的履行问题，不影响赵先伟、徐艳荣与诺亚方舟担保公司之间保证关系的效力，不能免除诺亚方舟担保公司的保证责任，一审法院对诺亚方舟担保公司该项辩称意见不予采信。一审判决：一、新疆名城投资发展有限公司一次性返还赵先伟、徐艳荣优惠房款328,376元；二、在对新疆名城投资发展有限公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由新疆诺亚方舟融资性担保有限公司承担保证责任。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。名城投资公司提交证据：第一组：《绿城·翡翠园营销策划+销售顾问合同》两份、《绿城·翡翠园第三季度营销策略及工作计划》、《绿城翡翠园亿元城市分红计划100000000元分红回馈分红细则》、《绿城·翡翠园2017年营销推广策略及计划部署》。该组证据拟证明：新疆启翔房地产营销策划有限公司（以下简称启翔公司）为名城投资公司提供营销策划、销售顾问指导等工作，启翔公司为名城投资公司策划了分红回馈方案细则，团购优惠款中包含本金和利息以及其发放方式；第二组：《赵先伟、徐艳荣团购优惠本息明细表》、赵先伟、徐艳荣与刘建矿、李君贞、胡庆华和朱常军售房信息台账对比表。该组证据拟证明：赵先伟、徐艳荣因参与了返利优惠活动，故其所购房屋单价远高于未参与返利活动的刘建矿、李君贞、胡庆华、朱常军等人所购房屋单价，返利优惠活动实属理财产品；第三组：名城投资公司与赵先伟、徐艳荣签订的《商品房预售合同》、名城投资公司与案外人刘建矿、李君贞、胡庆华、朱常军签订的《商品房预售合同》、赵先伟、徐艳荣《绿城翡翠园房屋订购单》、案外人刘建矿、李君贞、胡庆华、朱常军《绿城翡翠园房屋订购单》。该组证据拟证明：通过与同类房屋的对比，赵先伟、徐艳荣购买涉案房屋的单价远高于市场价格。以上证据拟综合证明：名城投资公司向赵先伟、徐艳荣返还的团购优惠款中包含本金和利息。涉案团购优惠协议实质属性是金融理财产品，优惠团购协议当中返利的部分无效。涉案优惠协议第三条第二款约定，如名城投资公司累计十个月未按期如数返还，则名城投资公司仅需将未返还的剩余优惠款一次性返还给赵先伟、徐艳荣，而不应包含剩余全部未付优惠款的利息。剩余优惠款为328,376元，其中本金168,893.09元，利息159,482.91元，名城投资公司仅需向赵先伟、徐艳荣返还优惠款中的本金168,893.09元，利息159,482.91元不应返还。赵先伟、徐艳荣经质证认为，名城投资公司二审中提交的上述证据均是形成于本案诉讼之前，应当在一审中提交，不属于二审新证据的范畴，不具有证明效力，不应在二审中进行质证。对第一组证据两份《绿城·翡翠园营销策划+销售顾问合同》、《绿城·翡翠园第三季度营销策略及工作计划》、《绿城翡翠园亿元城市分红计划100000000元分红回馈分红细则》、《绿城·翡翠园2017年营销推广策略及计划部署》的真实性、合法性、关联性均不认可。启翔公司并非本案当事人，其与名城投资公司之间的合同关系与赵先伟、徐艳荣无关。赵先伟、徐艳荣并未参与上述营销企划，并不知道是否真实存在这些所谓的营销方案，即便真实存在该营销方案，没有赵先伟、徐艳荣的认可及签字，对赵先伟、徐艳荣不产生法律约束力。对第二组证据《赵先伟、徐艳荣团购优惠本息明细表》、赵先伟、徐艳荣与刘建矿、李君贞、胡庆华和朱常军售房信息台账对比表的真实性、合法性、关联性均不认可。《赵先伟、徐艳荣团购优惠本息明细表》系名城投资公司自行制作打印，赵先伟、徐艳荣不知情，对赵先伟、徐艳荣不产生法律约束力。对名城投资公司加价一说不认可，将赵先伟、徐艳荣的购房价格与其他业主的房价进行对比没有意义，没有法律依据。名城投资公司既不是银行业的从业机构，也不具有吸纳公众存款的资质，从未签订任何理财合同，不存在团购优惠协议实际是理财产品的事实。对第三组证据中赵先伟、徐艳荣的《商品房预售合同》的真实性、合法性认可，对关联性和对方所证明的问题不认可。该合同第四条计价方式中明确记载了赵先伟、徐艳荣购买的房屋是按套计算，总价款是975,363元。对该组证据中其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可。其他业主是否真实存在、是否签订合同等情况赵先伟、徐艳荣并不清楚，与赵先伟、徐艳荣无关。诺亚方舟担保公司对名城投资公司提交的证据及证明的问题均认可。   赵先伟、徐艳荣提交证据：乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初7233号民事判决书，拟证明：名城投资公司起诉其他购房者，请求确认与本案同类的团购优惠协议无效，沙区法院经审理认为协议有效，驳回了名城投资公司的诉讼请求。名城投资公司、诺亚方舟公司认可该证据。   诺亚方舟担保公司二审中未提交新证据。   本院对上述证据的分析及认证：本院对名城投资公司与赵先伟、徐艳荣签订的《商品房预售合同》、《绿城翡翠园房屋订购单》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；《绿城·翡翠园营销策划+销售顾问合同》、《绿城·翡翠园第三季度营销策略及工作计划》、《绿城翡翠园亿元城市分红计划100000000元分红回馈分红细则》、《绿城·翡翠园2017年营销推广策略及计划部署》系名城投资公司与策划公司之间的协议及沟通材料，且缺乏赵先伟、徐艳荣予以确认的证据，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认；《赵先伟、徐艳荣团购优惠本息明细表》、赵先伟、徐艳荣与刘建矿、李君贞、胡庆华和朱常军售房信息台账对比表系名城投资公司单方制作打印的材料，且缺乏赵先伟、徐艳荣予以确认的证据，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认；名城投资公司与案外人刘建矿、李君贞、胡庆华、朱常军签订的《商品房预售合同》、案外人刘建矿、李君贞、胡庆华、朱常军《绿城翡翠园房屋订购单》系名城投资公司与案外人之间形成的相关协议，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本院对（2019）新0103民初7233号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认。   本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，名城投资公司提起的其与案外人签订的《绿城·翡翠园团购优惠协议》确认合同无效的诉讼，已被生效判决予以驳回，案号分别为：（2019）新0103民初7231号、（2019）新0103民初7233号。赵先伟、徐艳荣在本案一审庭审中陈述，要求诺亚方舟担保公司承担保证责任。   本院认为，本案争议焦点在于：一、名城投资担保公司是否应当向赵先伟、徐艳荣一次性返还优惠房款328,376元；二、诺亚方舟担保公司是否应当承担保证责任。围绕名城投资公司、诺亚方舟担保公司的上诉意见，赵先伟、徐艳荣的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：   一、关于名城投资担保公司是否应当向赵先伟、徐艳荣一次性返还优惠房款328,376元的问题。首先，关于涉案《绿城·翡翠园团购优惠协议》的效力问题。名城投资公司、诺亚方舟担保公司上诉认为，名城投资公司以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，损害社会公共利益，因此涉案优惠协议为无效合同。本院认为，涉案优惠协议系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国家制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。根据前述法律规定，《商品房销售管理办法》从效力层级上属于国务院部门规章，内容上属于管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。因此，名城投资公司、诺亚方舟担保公司主张涉案优惠协议无效的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于名城投资公司主张涉案优惠协议中的签章是其职员私自加盖，且与工商局备案公章不一致，本院认为，涉案优惠协议的效力不再赘述，名城投资公司的职员履职行为是否符合公司管理，涉案优惠协议中加盖的印章与备案公章是否一致，均系名城投资公司内部管理事宜，均与涉案优惠协议的效力无关联，本院对名城投资公司的上述上诉意见，不予采纳。其次，名城投资公司上诉称其因乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》而停止向赵先伟、徐艳荣返还房屋优惠款，并非因自身原因造成违约，故不应当承担一次性返还剩余优惠款的违约责任。本院认为，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具的《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》明确答复，该局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分。名城投资公司未按期履行返还优惠款的义务已超过六个月，其行为已构成违约，赵先伟、徐艳荣请求名城投资公司承担一次性返还剩余优惠款的违约责任有事实及法律依据。名城投资公司上诉主张其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。第三，关于涉案优惠协议是否系理财产品，剩余优惠购房款中是否包含利息以及相应利息是否扣除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。涉案优惠协议中没有关于利息的任何记载，名城投资公司认为优惠房款中包含利息，涉案优惠协议实际上是理财产品，赵先伟、徐艳荣对名城投资公司的陈述不认可，名城投资公司应提供相应证据予以证实。名城投资公司提供的证据不足以证实其主张，应自行承担举证不能的不利后果，本院对名城投资公司主张的涉案优惠协议是理财产品，剩余优惠购房款中包含利息以及相应利息应扣除的上诉请求，不予支持。   二、关于诺亚方舟担保公司是否应当承担保证责任的问题。名城投资公司、诺亚方舟担保公司上诉称，赵先伟、徐艳荣在一审中请求名城投资公司与诺亚方舟担保公司共同承担还款责任，一审判决诺亚方舟担保公司承担保证责任超出赵先伟、徐艳荣的诉讼请求范围。涉案优惠协议系违法协议，且该协议系三方协议，名城投资公司未履行支付风险保证金及担保费的义务，故诺亚方舟担保公司不应履行保证责任。本院认为，首先，赵先伟、徐艳荣在一审庭审中明确表示要求诺亚方舟担保公司承担保证责任。其次，涉案优惠协议合法有效，诺亚方舟担保公司应当依照协议履行保证责任，名城投资公司是否支付风险保证金及担保费并不影响赵先伟、徐艳荣主张诺亚方舟担保公司承担保证责任。因此，名城投资公司、诺亚方舟担保公司的上述上诉主张不能成立，本院不予采信。   综上所述，名城投资公司、诺亚方舟担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6,225.64元（名城投资公司已预交），由上诉人名城投资公司负担，二审案件受理费6,225.64元（诺亚方舟担保公司已预交），由上诉人诺亚方舟担保公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   马 骏   审  判  员   项 颖   审  判  员   马永惠   二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日   书  记  员   张珊珊