安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1896号上诉人（原审原告）：姚昌军，男，1977年8月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：王洪侠，女，1977年12月1日出生，汉族，住安徽省凤阳县。系姚昌军嫂子。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人姚昌军因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚昌军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持姚昌军的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2018年12月4日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2019年4月9日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为姚昌军办理产权登记材料时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案姚昌军委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律不当，但结果正确，上诉人的上诉理由不成立，请维持原判。姚昌军向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币14566元（逾期办证时间暂从2018年12月25日暂计算至2019年4月9日止共计105天即违约金为总房款693647元*0.02%*105日=14566元），2019年4月9日以后的违约金按此标准支付实际办证之日止；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，姚昌军与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定姚昌军购买荣盛公司位于蚌埠市荣盛·锦绣香堤小区预售商品房一套，所售房屋为项目中1号楼1单元12层01123号住宅房一套。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2016年5月3日，经蚌埠市众信公证处公证，姚昌军向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2017年12月21日，姚昌军作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为693647元。姚昌军与荣盛公司均认可房屋交付的时间并认可逾期办证的起算时间为2017年12月30日。此外，2018年12月4日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。现涉案房屋已经办理皖（2019）蚌埠市不动产权第0028198号权属证书。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与姚昌军真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受姚昌军委托，代姚昌军办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。经审查，蚌埠市房屋交易确认书（转让）中载明，荣盛公司于2018年12月4日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，未超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，荣盛公司未构成违约。故对姚昌军要求荣盛公司承担逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，因于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回姚昌军的全部诉讼请求。案件受理费164元，减半收取82元，由姚昌军承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是姚昌军主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2018年12月4日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为姚昌军户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期并无不当。姚昌军上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。姚昌军该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，姚昌军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人姚昌军负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月二十五日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。