浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3217号上诉人（原审被告）：金景兴，男，汉族，1949年5月24日出生，住瑞安市。上诉人（原审被告）：孙淑瑶，女，汉族，1947年9月4日出生，住瑞安市。上列二上诉人委托诉讼代理人：周卫平，上海兰迪（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秉钧，男，汉族，1949年5月2日出生，住瑞安市。被上诉人（原审原告）：王秉澄，男，汉族，1950年12月21日出生，住瑞安市。被上诉人（原审原告）：王树春（又名王如春），女，汉族，1956年12月26日出生，住瑞安市。上列三被上诉人委托诉讼代理人：林建钢，瑞安市众诚法律服务所法律服务工作者。上诉人金景兴、孙淑瑶与被上诉人王秉钧、王秉澄、王树春因房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初14386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金景兴、孙淑瑶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王秉钧、王秉澄、王树春的一审诉讼请求。事实和理由：（1）《立公房转让使用权尽契》属房屋使用权转让合同，并非买卖合同。契约标题即表述为“公房转让使用权”，内容亦表述“房屋使用权转让给王秉伟”。立约时，双方均明知该房屋仅有使用权，系对公租房使用权的转让。一审判决曲解契约文义，违背立约双方真实意愿。认定属房屋买卖，是错误的。（2）因王秉伟单身且无房，基于邻居间的信任，将该公房使用权由其有偿使用终身。契约确立的是居住权，并非所有权。《民法典》虽尚未施行，但已对居住权性质作出规定，具有人身属性，不得继承。（3）王秉伟对诉争房屋的使用，是基于契约约定而获得的终身使用权人的身份。长期居住仅为王秉伟行使房屋使用权的一种方式。王秉伟交纳公房租金、管理费及办证费用，亦属于房产正常使用和管理发生的费用。（4）14000元低于房价，高于租金，既非购买房屋所有权支付的对价，也非合理的租金。而是房产由王秉伟终身使用的对价，以确保其永久居住权。唯此理解，才符合契约文义以及立约双方真实意思。2000年房改取得所有权证后，王秉伟从未主张过户登记，也充分体现了双方契约意愿。王秉钧、王秉澄、王树春辩称:契约虽违反当时有关公租房管理办法，但不属于强制性效力性规范，不应认定无效。王秉伟长期使用诉争房屋，且一直缴纳公房租金；在公房房改中，购房款亦由王秉伟缴纳。因此，该契约属房屋买卖，符合立约双方真实意思表示。因诉争房屋房价大幅升值，造成金景兴心理不平衡，是导致本案纠纷的根本原因。1993年订立契约时，并无所谓居住权的概念，双方真实意愿就是购买房屋。因此，一审判决正确，应予维持。王秉钧、王秉澄、王树春向一审法院起诉请求：（1）确认1993年1月16日签订的《立公房转让使用权尽契》合法有效；（2）金景兴、孙淑瑶协助办理坐落于瑞安市房屋不动产所有权证过户手续。一审法院认定事实：金景兴、孙淑瑶系夫妻。1993年1月16日，孙淑瑶书写一份《立公房转让使用权尽契》交王秉伟收执，载明:“立转让公房使用权尽契人金景兴，现转让房屋坐落在房屋一间，一个阳台三户使用，房内有水表、火表尽转让给王秉伟，因金景兴缺钱使用，王秉伟愿付人民币壹万肆仟元正给金景兴，故此金景兴将房屋使用权转让给王秉伟，一切归王秉伟所有，双方两清，今后一切自主，与金无关，金家亲朋戚友永不插手干涉，此房屋转让双方自愿，永不反悔，恐口无凭，特立契永远为照，永远有限。转让人：金景兴（孙淑瑶私章代），承接人：王秉伟，1993年1月16日”。立契后，王秉伟支付孙淑瑶转让款14000元，被告金景兴按约将房屋交付王秉伟使用，并将该房屋《瑞安市公有房屋住宅使用证》交王秉伟收执。此后，该房屋缴纳给相关行政管理部门的租金均由王秉伟交纳。2000年6月，涉案房屋办理公房转私房购房审批手续，购房款17095元由王秉伟方缴纳。2000年9月15日，金景兴领取该房屋所有权证，并交由王秉伟收执。2019年5月3日，王秉伟死亡，生前无配偶子女。王秉伟父亲王桂华于1986年6月死亡，母亲薛丽清于1997年12月11日死亡。王秉钧、王秉澄、王树春及案外人王秉洪、王如娟均系王秉伟兄姐。另查明，涉案房屋房产权利人为金景兴，建于1960年。原房屋所有权证号：瑞安市房权证城关镇字第××号。金景兴于2019年10月10日办理变更（补换证、土地首次）登记，房屋性质为房改出售房，土地性质为国有划拨。现不动产证书号：浙（2019）瑞安市不动产权第0058666号。涉案房屋在过户前需先办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续。一审法院认为，孙淑瑶于1993年1月16日书写《立公房转让使用权尽契》，将涉案房屋出卖给王秉伟的意思表示明确。双方一致陈述：王秉伟自1993年至2019年长达26年的时间内，一直占有使用该房屋，且金景兴、孙淑瑶均知情；房屋公房转私房费用17095元由王秉伟方支付；2000年9月15日，金景兴领取房屋所有权证后即将权证交由王秉伟保管，上述事实进一步印证了金景兴将涉案房屋出卖给王秉伟系双方真实意思表示。该《立公房转让使用权尽契》立契约时虽然违反《浙江省城镇公有房屋管理办法》有关“承租人不得擅自转租或变相转租、转让承租的房屋”的管理性规定，但并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，且金景兴已取得涉案房屋的所有权，故应认定合同有效。该契约虽为孙淑瑶代金景兴书写，但王秉伟有理由相信孙淑瑶作为金景兴的妻子有代理权，且王秉伟已支付合理价款14000元，孙淑瑶该代理行为有效。因此，金景兴、孙淑瑶应协助王秉伟办理涉案房屋不动产权属转移登记手续。王秉伟已死亡，该房屋属其遗产。王秉伟父母已死亡，且无配偶子女，即没有第一顺序继承人，应由第二顺序继承人继承。第二顺序继承人其兄姐即王秉钧、王秉澄、王树春、王秉洪、王如娟，现王秉洪、王如娟自愿放弃继承，故应由王秉钧、王秉澄、王树春继承。王秉钧、王秉澄、王树春请求金景兴、孙淑瑶协助其办理房屋不动产权属转移登记手续（包括协助办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续），应予支持。金景兴、孙淑瑶辩称《立公房转让使用权尽契》并非房屋买卖合同，实为公房租赁使用权转让协议，租赁期限为王秉伟终身的租赁合同，该抗辩意见与文意明显不符，且不符合通常理解，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十一条、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认王秉伟与金景兴、孙淑瑶于1993年1月16日就坐落于瑞安市（权证号：浙［2019］瑞安市不动产权第0058666号）房屋签订的《立公房转让使用权尽契》合法有效；二、金景兴、孙淑瑶于本判决生效之日起七日内协助王秉钧、王秉澄、王树春办理上述房屋的不动产权属转移登记手续（包括协助办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续，转移登记为王秉钧、王秉澄、王树春三人共同共有）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由金景兴、孙淑瑶负担。二审中，金景兴、孙淑瑶提供了户口本，以证明其为诉争房屋所有权人。王秉钧、王秉澄、王树春对其真实性没有异议，但该证据与本案争议的法律关系性质缺乏关联，故二审不予认定。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，王秉伟与孙淑瑶于1993年1月16日订立的《立公房转让使用权尽契》系双方真实意思表示，已依法成立，且实际履行已逾二十余载，应当受法律保护。关于该契约的法律关系性质。本院认为，立约时，双方均明知诉争房屋仅有公房使用权，且诉争契约系在公房改革相关政策尚未具体实施的情况下订立。契约中有关“一切归王秉伟所有”、“双方两清，今后一切自主，与金无关”的表述，在文义上能够充分反映金景兴自愿将该房屋一切权益转让给王秉伟的意思表示。金景兴收受14000元价款后，将《瑞安市公有房屋住宅使用证》交由王秉伟；日后，该公房租金均由王秉伟交纳。该契约在履行过程中，在当地政府明确公房改革政策后，金景兴明知原公房使用人可以一定价格购买并取得所有权的情况下，非但未就该契约所涉房屋日后可能产生的所有权争议提出异议或磋商；反而，该房屋房改购买价款仍由王秉伟支付，且在取得房屋所有权证书后，将权证交由王秉伟收执。该行为进一步印证了上述契约文义，以及立约时双方真实意愿。因此，一审法院认定该契约为房屋买卖合同，并判决金景兴、孙淑瑶协助办理房屋不动产权属转移登记手续，并无不当。金景兴、孙淑瑶主张契约属房屋使用权转让的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金景兴、孙淑瑶的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人金景兴、孙淑瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年六月二十四日法官助理姜岳良代书记员 **程