河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民再56号 再审上诉人（原审原告）：孙玉红，女，满族，1971年10月1日出生，大学文化，工人，现住廊坊市广阳区。 再审上诉人（原审原告）：张学力，男，汉族，1971年3月1日出生，大学文化，工人，现住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：李亚普，北京市盈科律师事务所律师。 再审被上诉人（原审被告）：廊坊市上城房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区广阳道20号中太大厦918室。统一社会信用代码91131000676006146J。 法定代表人：曹书华，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑迎红，河北律绎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东旭，河北律绎律师事务所律师。 再审上诉人孙玉红、张学力与被上诉人廊坊市上城房地产开发有限公司（以下简称上城公司）商品房销售合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2016年11月15日作出（2016）冀1003民初4169号民事判决孙玉红、张学力不服，向本院提出上诉。本院于2017年3月27日作出的（2017）冀10民终709号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论，决定对本案进行再审。本院于2018年12月20日作出（2018）冀10民监35号民事裁定，由本院再审。本院于2019年4月18日作出（2019）冀10民再35号民事裁定，撤销本院（2017）冀10民终709号民事判决，及河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4169号民事判决，发回河北省廊坊市广阳区人民法院重审。河北省廊坊市广阳区人民法院于2019年12月13日作出（2019）冀1003民再68号民事判决。孙玉红、张学力向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。再审上诉人孙玉红、张学力的委托诉讼代理人李亚普，被上诉人上城公司的委托诉讼代理人刘东旭、郑迎红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 再审上诉人孙玉红、张学力上诉称：请求依法撤销原审（2019）冀1003民再68号民事判决，改判被上诉人以上诉人已付房款为基数，按照年7.28%的违约金标准和上诉人应取得房产证之日至实际取得房产证之日的天数承担违约金。诉讼费由被上诉人承担。1、原审认为“对检察院调取相关资料的行为，被上诉人主观不存在过错，故期间应扣除”属于认定事实及适用法律错误。被上诉人在原件被扣押期间完全可以去办理初始登记，被上诉人怠于办理存在过错。被上诉人上城公司没有履行通知义务，即便因证件被检察院扣押后不能办理房产证也应及时通知上诉人，被上诉人未及时通知已经违约。2、原审认定被上诉人上城公司违约期间到办理初始登记证之日属于认定事实错误，应至上诉人取得产权登记证书之日止。3、原审认定的违约金标准错误。被上诉人违约期间为1404天，承担违约金标准应按上城公司违约时的中国人民银行公布的贷款利率5.6%，加收30%，即7.28%计算。上诉人已付房款662834元，上城公司应给付违约金188191.83元。 被上诉人上城公司辩称：原审判决结果适当，依法应予维持。1、上城公司已经履行了协助义务，且已实际履行完成，并无故意拖延之情形。2、原审认定检察院调取上城公司原件并非上城公司存在过错，上城公司不应承担责任。关于违约金的计算，将原件被调取期间予以扣除并无不当，应予维持。3、原审判决已经最大限度或者过高的支持了上诉人的诉请，基于尽快促进本案纠纷的解决，上城公司未提起上诉，请根据公平原则对本案作出处理。 再审上诉人孙玉红、张学力在原审时诉称，2010年7月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，由原告购买被告开发的万庄上城雅园二期2幢1单元7层1-701住宅楼一套。合同约定：房屋价款644099元，被告应在房屋交接后一年内协助原告办理产权登记手续。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2012年10月31日,原、被告双方办理了房屋交接手续，原告在交纳了相关契税、房屋维修基金等费用后入住新居。但是被告却严重违约，没有在合同约定的时间向产权登记部门提供办理房屋登记手续所需的相关资料，致使原告至今无法取得房屋产权证书。被告的违约行为给原告的生活造成诸多不便，严重侵害了原告的合法权益。故起诉至贵院，请求依法判令被告立即向房屋产权机关提交办理房屋登记手续所需提交的全部资料，协助原告办理房屋产权登记手续，并赔偿其自2013年11月7日起计算延至930天的违约金132407元。 上城公司在再审一审时辩称，我方在合同约定办理房产证的期限内，因石家庄市人民检察院办案需要，将我方材料调走，导致办理房产证延误，因我方不存在过错，不同意赔偿原告损失。原告起诉已经超过诉讼时效。 再审一审查明，2010年8月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告孙玉红、张学力购买被告廊坊市上城房地产开发有限公司开发的位于万庄商务中心小区2幢1单元7层1-701号房屋一处，房屋总价款644099元。《商品房买卖合同补充协议》第八条四项约定：被告应在商品房交付使用之日起一年内协助原告办理房屋产权登记。被告应当在商品房交付使用后一年内将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果原告未按约定时间支付购房款，每日按应付房款的万分之0.33支付违约金。如果被告未按约定时间交房，逾期不超过180日，每日按已交房款的万分之一支付违约金，逾期超过180日，每日按已交房款的万分之0.33支付违约金。如因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方协商解决。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2012年11月8日，被告将房屋交付原告使用。2013年10月16日，石家庄市人民检察院将被告开发的万庄商务中心小区工程的档案资料原件调走。2016年6月3日为河北省住房和城乡建设厅、廊坊市城乡规划局、廊坊市广阳区建设局、廊坊市发展和改革委员会、廊坊市工商行政管理局五个单位出具了《关于廊坊市上城房地产开发有限公司手续办理的函》，证明因工作需要调取的被告廊坊市上城房地产开发有限公司的证据原件暂不能退还，被告在办理相关手续涉及使用上述证据原件的，上述五个单位应予正常办理。后河北省石家庄市人民检察院于2016年6月27日将被告公司营业执照、房地产开发资质证书、项目土地证、工程规划许可证、施工许可证等证件原件退还被告。2016年9月7日，被告向房地产登记机关提出办理房产登记的申请，2016年9月8日廊坊市房地产管理局向被告发放了产权登记证。 一审法院另查明，原告已办理房屋产权证书。2016年人民银行公布的一年期贷款基准利率为年4.35%，银行计收逾期贷款利息利率为基准利率加收30%至50%。 上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、物业费收据、面积确认协议书、上城房地产开发有限公司销售专用收据、《关于廊坊市上城房地产开发有限公司手续办理的函》及原、被告陈述可证。 再审一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《上城雅园商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原告按约定支付了购房款，被告应按合同约定在房屋交付使用后365日内将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年11月8日向原告交付房屋，应于2013年11月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付产权登记机关。因河北省石家庄市人民检察院于2013年10月16日将被告的营业执照、房地产开发资质证书、项目土地证、工程规划许可证、施工许可证等原件取走，致使被告无法向有关部门提供原件，导致办理房屋产权登记的相关手续延后，河北省石家庄市人民检察院于2016年6月3日给河北省住房和城乡建设厅、廊坊市城乡规划局、廊坊市广阳区建设局、廊坊市发展和改革委员会、廊坊市工商行政管理局五个单位出具了《关于廊坊市上城房地产开发有限公司手续办理的函》后，被告应当可以正常办理初始登记，对检察院调取相关资料的行为，被告主观不存在过错，故2013年10月16日至2016年6月3日的期间应予扣除。被告已于2016年9月7日取得房屋初始登记产权证书，违约期间应以交付房屋2012年11月8日至初始产权登记日2016年9月6日（1398天）的期间，扣除合同约定的365天和检察院调证的2013年10月16日至2016年6月3日（961天）的期间，为72天。原、被告未对逾期办证违约金进行约定，应按照原告已付房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利率应按被告2016年违约时一年期贷款利率年4.35%，逾期贷款利率，本院酌定加收40%，年逾期贷款利率为6.09%，违约金的数额为（购房款644099元×6.09％÷365天×72天）7737.66元。综上所述，被告应支付原告不符合合同约定和法律规定延期办理产权证期间的违约金。再审中，被告称原告的起诉已经超过诉讼时效，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、被告廊坊市上城房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告孙玉红、张学力违约金7737.66元；二、驳回原告孙玉红、张学力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由被告承担。 二审庭审时，再审上诉人孙玉红、张学力提交新证据：涉案房屋产权证书复印件一份，证明业主实际取得房产证登记的具体时间即为被上诉人违约的截止日期。 上城公司质证意见：该证据不能证明违约的截止时间，开发商做的只是初始登记，2016年9月8日上城公司已经协助办理初始登记，应尽义务已经结束，业主是否取得房产证是根据他们的材料是否提交而决定，与上城公司无关。 本院二审认定的事实与再审一审认定的事实一致。 本院二审认为，对于逾期办证的起始时间为商品房实际交付后满一年，双方当事人无争议，本院予以确认。逾期办证的截止时间是以完成产权初始登记为准还是以实际取得房产证为准？逾期办证的天数，即检察机关依法调证时间是否应从逾期办证的天数中予以扣除？以及计算逾期办证违约金的利率标准是本案的争议焦点。 关于逾期办证的截止时间问题。双方在补充协议中约定被上诉人应当在商品房交付使用之日起一年内协助再审上诉人办理房屋产权登记，被上诉人应当在商品房交付使用后一年内将办理房屋产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定足以认定协助办理房屋产权登记是被上诉人的合同义务，向产权登记机关报送有关资料是履行该合同义务的主要内容，完成义务的外观标志即为被上诉人取得初始产权登记证。房产证是在被上诉人完成初始产权登记之后房地产登记机关向再审上诉人颁发，双方在商品房买卖合同和补偿协议中未对取得房产证的时间进行约定，只是约定如因被上诉人的原因不能在规定的期限内取得房产证双方协商解决。这里提到的“被上诉人的原因”应理解为被上诉人未按补充协议约定完成初始产权登记。因此，逾期办证的截止时间应以被上诉人取得产权登记证，即完成产权初始登记为准。再审上诉人主张应以实际取得房产证为准无事实依据。再审一审将被上诉人逾期办证截止时间认定为取得初始产权登记证的时间并无不当。 关于检察机关调证时间应否扣除问题。检察机关为办理刑事案件依法向被上诉人调取公司营业执照、房地产开发资质证书、项目土地证、工程规划许可证、施工许可证等证件原件，被上诉人依法应当履行协助义务。检察机关2013年10月16日调证距离补充协议约定被上诉人完成产权初始登记时间2013年11月29日尚有一个多月的时间，现无证据证明由于被上诉人怠于办理不作为导致恰遇检察机关调证而无法继续办理。如让作为企业法人的被上诉人必须履行协助检察机关调证义务，同时还要承担由此产生的逾期办证违约金，违背社会公平正义。再审一审将检察机关出具《关于廊坊市上城房地产开发有限公司手续办理的函》的时间2016年6月3日认定为被上诉人可以正常办理初始登记时间，将2013年10月16日至2016年6月3日认定为检察机关调证期间并从逾期办证违约天数中予以扣除，符合客观实际情况和法律规定。 关于计算逾期办证违约金的利率标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。再审一审依照该规定综合双方对逾期办证违约金没有进行约定、再审上诉人未提供证据证明逾期办证造成的具体损失、被上诉人逾期办证天数等事实情况，按被上诉人2016年违约时一年期贷款年利率4.35%，酌定年逾期贷款利率为6.09%并无不当。 综上，再审上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。再审一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2940元，由再审上诉人孙玉红、张学力负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 张 曦