文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初1950号原告：重庆博泰物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处学府路1号附3号，统一社会信用代码91500117086312151G。法定代表人：李春林，总经理。委托诉讼代理人：陈旭，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：胡安庆，男，1987年2月20日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆博泰物业管理有限公司（以下简称“博泰物业”）与被告胡安庆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博泰物业的委托诉讼代理人陈旭、被告胡安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10年1日至2019年10月31日期间的住宅物管费2795元、公摊费300元，2017年5月10日至2019年10月8日期间的二次供水费180元，违约金3236.94元，共计：6511.94元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年4月11日，原告与重庆渝都安太实业（集团）有限公司（以下简称：渝都安太公司）签订《重庆市前期物业服务合同》，渝都安太公司选聘原告对锦江新城一期实施前期物业管理服务。合同约定物业服务费标准为：高层住宅1.5元/月·平方米，商业物业2.5元/月·平方米，车位60元/月·个，业主应于与开发商约定接房之日起交纳物业服务费，若业主或使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另前期物业合同还对物业管理区域、事项、质量，双方的权利义务等进行了约定。2015年12月8日，被告与重庆渝都安太实业（集团）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买渝都安太公司开发建设的位于合川区合阳街道办事处学府路1号（锦江新城项目）×幢×号房屋，建筑面积74.58平方米，约定交房时间为2016年12月31日，被告同意在业主大会尚未成立，自该房屋交付之日起，自愿接受原告按照与渝都安太公司签订的《前期物业服务合同》进行物业管理，并遵守《业主临时管理规约》。2016年6月5日，被告向渝都安太公司申请提前接房，并出具《提前接房承诺书》，承诺按实际接房之日起，按照前期物业企业的规定履行义务。被告从2016年3月16日接房时起缴纳物业管理费至2017年1月31日后，未再缴纳物业管理费，截止2019年10月31日共拖欠住宅物管费2795元、公摊费300元、二次供水费180元、违约金3236.94元，共计6511.94元。现经原告多次催告，被告拒不支付，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告胡安庆答辩称，1.博泰物业拒收物业费。2.公摊（水电）费和二次供水加压（电）费，合同约定单独计量核算，据实分摊，可物业公司公然违反合同约定，不是依每月向水电公司交费发票进行分摊，而是定额每月收取12元公摊（水电）费，违反合同。3.博泰物业未提供与收费标准相一致的物业服务。存在保安着装不规范、总人数少、年纪大、值班时间短、值班时间睡觉；顶楼违章搭建、物管违规将物业管理用房出租等情形。4.业主公共区域未公示收益，这些收益应抵扣公摊与二次供水费用。5.物业乱支出维修费等各种名目费用。电梯维修费、车库换新系统、小区安座椅、监控室电费支出等胡乱支出未公示提供发票、转账记录。原告围绕其诉讼请求，举示了《重庆市前期物业服务合同》及其补充协议、《重庆市商品发买卖合同》及其补充协议、业主临时管理规约及承诺书、催费通知及快递存根、合川发改发[2014]391号文件、违章整改通知及现场照片、19年锦江新城物业公共收益明细等证据，拟证明原告按合同要求提供了物业，原告向被告进行了催收。被告围绕其诉讼请求，举示了微信记录、小区照片、合川国土房管发[2017]106号文件、业主临时管理规约、视频资料等证据，拟证明原告物业收费过高、公摊及二次供水收费标准不明、物管管理不到位等。经审查，上述证据合法、形成完整的证据链条，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，重庆渝都安太实业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市前期物业服务合同》一份，约定：第一章物业管理区域概况第一条、物业名称：锦江新城一期，物业类型：商住，座落位置：合川区合办处凉亭西路×号；总建筑面积：197209.18平方米，共计建设楼幢8幢，7栋高层……第二章物业服务事项第三条、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运……14、法规政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四章物业服务费用第六条、物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.5元/月·平方米，商业物业2.5元/月·平方米，车位60元/个/月。第八条、业主应于与开发商约定接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务。第八章合同期限第二十六条、本合同期限为三年，自2014年4月11日起至2017年4月10日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议……第三十三条、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年4月10日重庆渝都安太实业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市前期物业服务合同补充协议》一份，约定：……甲方同意在2014年4月11日与乙方签订的锦江新城一期前期物业服务合同的基础上，将前期物业服务合同延长五年，从2017年4月11日至2020年4月10日止。除前期物业服务期限延长，原合同其它条款均不变更，继续有效。签订合同后，原告按前期物业服务合同提供了相应的物业服务。在物业服务过程中，该小区存在向业主公示信息不及时、门卫管理不严，清洁不到位等服务瑕疵。另查明，胡安庆系锦江新城小区×幢×号业主，该房屋建筑面积为74.58平方米。被告于2017年10月1日起至2019年10月31日期间未按时向原告缴纳物业费用及公摊费，2017年5月10日起至2019年10月8日期间未按时向原告缴纳二次供水费，原告多次催收，被告仍未缴纳上述费用。本院认为，重庆渝都安太实业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市前期物业服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定履行了物业管理服务，被告作为业主依法应当承担交纳物业服务费的义务。依据合同，被告2017年10月1日至2019年10月31日期间共计欠物业费2796.75元（1.5元/平方米·月×74.58平方米×25个月），欠公摊费为300元（12元/月·户×25个月），欠二次供水费180元。被告辩称原告存在未尽到合同约定义务，要求降低物业费收费标准。结合本案实际情况，虽然原告存在服务瑕疵，提供的服务与合同约定有一定差距，但尚不足以构成重大缺陷或违约，针对物业公司服务上的瑕疵，服务企业与业主均应当相互包容、理解与支持，共同促进小区居民的生活质量和物业服务水平的共同提高。故本院对原告要求被告支付2017年10年1日至2019年10月31日期间物管费2795元的诉讼请求依法予以支持，但对原告要求被告支付违约金的请求依法不予主张。关于公摊费以及二次供水费的请求，根据合同约定，被告应该缴纳公摊费和二次供水费，虽然原告未举示公摊费的具体收费标准及独立计算的依据，但小区确实存在楼道照明、公共区域用水等公共部分能耗的客观事实，本院结合本辖区物业管理案件公摊费及二次供水费收费行情，依法支持原告关于公摊费和二次供水费的诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡安庆在本判决生效后十日内向原告重庆博泰物业管理有限公司支付物业服务费2795元、公摊费300元、二次供水费180元，合计3275元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡安庆负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈小利二〇二〇年六月三日法官助理 邓春梅书 记 员 刘诗绮