重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初5972号原告：冯琦，女，1990年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆商聚荟房地产营销策划有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路150号21幢12-2号，统一社会信用代码91500105MA602KGH4C。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈晶，男，该公司员工。原告冯琦与被告重庆商聚荟房地产营销策划有限公司（以下简称商聚荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告冯琦，被告商聚荟公司的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与商聚荟公司之间的房屋租赁合同；2.判令商聚荟公司退还其已付的2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金9600元、房屋押金9600元。事实和理由：2019年10月8日，我与商聚荟公司签订了房屋租赁合同，承租了商聚荟公司管理的、位于重庆市江北区鹞子丘路X号X幢X-X号房屋，并将该房屋用作公司办公场地使用。2020年初，我国突发了“新冠肺炎”疫情，按照国家和地方政府的要求，我所承租的房屋从2020年1月24日开始无法正常使用，2月6日，我通过电话与商聚荟公司协商解除租赁合同以及交回房屋的事宜，随后商聚荟公司同意我将我公司的自有物品搬离租赁房屋，我也通过微信将房屋的门禁密码告知了商聚荟公司。事后，我通过各种方式和商聚荟公司沟通房屋租金退款及解除合同的事宜，但商聚荟公司均以各种理由拒绝退款。我与商聚荟公司签订的合同约定因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止，且商聚荟公司应当退还我所缴纳的押金以及已缴纳但未实际产生的租金。此外，我公司的经营模式是线上销售，线下物流配送，疫情期间业务量剧增，但是所租赁的房屋因无法正常开放导致无法为我提供正常的办公条件，该情形属于事先约定解除合同事项。据此，理应解除双方的合同关系，并退还相应的费用。现因无法协商一致，故诉至人民法院，请求判如所请。商聚荟公司辩称，1.冯琦所经营的公司从“新冠肺炎”疫情开始至诉争纠纷发生时，曾使用所租赁的房屋用于经营，“新冠肺炎”疫情并未导致其收益明显减少，不可以请求免除剩余租金；冯琦要求解除合同，退还押金及租金的请求不符合公平原则，其请求没有任何事实和法律依据，严重违反了诚实信用原则，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，商聚荟公司（出租方、甲方）与冯琦（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.乙方向甲方租用坐落于重庆市江北区鹞子丘路X号X幢X-X号房屋用于办公使用；2.租赁期限从2019年10月8日起至2021年10月7日止；3.每月租金为4800元，按季度支付，乙方应当在租金到期前15日向甲方支付下一期租金，第一期租金为14400元；4.乙方应向甲方支付押金9600元，乙方不能以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还房屋并结清各项费用及手续（如乙方有在该房屋注册过公司，则须在合同终止起的5个工作日内迁出）后，甲方于当日退还押金给乙方，不计利息；5.如因乙方违约，甲方有权扣除乙方押金进行冲抵，同时乙方应于当月及时补足押金；6.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担责任，甲方应退还乙方押金及已缴纳而未产生的租金，合同终止；7.如乙方拖欠租金超过5个工作日，甲方有权单方面解除合同。之后，冯琦向商聚荟公司支付了房屋押金9600元，同时商聚荟公司收到了冯琦支付的2019年10月8日至2020年4月8日期间的租金共计28800元。2020年1月28日，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室下发《关于我市企业复工复产有关工作的通知》，该通知规定重庆市内各类企业复工、复产时间不得早于2020年2月9日24时。2020年2月6日，冯琦搬离案涉房屋。同月8日，案涉房屋的物业公司发布通知，表示根据通知除了外卖行业以外的其他行业暂缓开业。同月10日，冯琦向商聚荟公司送达了一份《告知书》，要求商聚荟公司派人处理案涉房屋的交接事宜和协商解除房屋租赁合同的事宜。庭审中，冯琦还申请了证人刘科出庭作证。刘科陈述，他在2020年2月6日那天受冯琦的雇佣去给冯琦拉货，当时因为疫情的原因，从接单到完成整个搬运过程大概花了三四个小时。当时在搬东西的时候，冯琦开了免提和房东进行通话，房东告知冯琦需要将案涉房屋的水、电费及物管费结清才能退房。庭审中，冯琦和商聚荟公司均认可案涉房屋的各项费用已经结清。庭审中，冯琦还陈述：1.要求解除合同的依据是商聚荟公司不能提供一个正常的办公条件，其在2020年2月6日搬离案涉房屋时已经跟商聚荟公司提出了解除合同的意思表示，且商聚荟公司当时已经同意解除合同；2.其所经营的企业在“新冠肺炎”疫情期间正常运营，没有受到影响；3.其在案涉房屋的地址上注册了公司，因为疫情的原因，公司的注册地址还没有从案涉房屋上迁出，但正在积极处理。庭审中，商聚荟公司还陈述：1.该公司在2020年4月8日之后收回了案涉房屋，但具体时间已经记不清楚了，收回房屋是因为冯琦没有支付下一季度的租金，收回房屋时已经告知了冯琦，现在案涉房屋处于空置状态，且能正常使用，该公司愿意继续履行合同；2.该公司之所以同意冯琦在2020年2月6日搬离案涉房屋，是因为该公司认为冯琦有权处理自己的物品，而不是同意冯琦提出的解除合同，当时该公司没有解除合同的意思表示也没有说“退房”，只是同意冯琦将案涉房屋的物品搬走；3.不同意退还押金，根据合同约定要结清所有手续才能退还押金，“结清手续”包括了公司的注册手续。案件审理中，冯琦并未在本院指定的期间内提交其已经将在案涉房屋的地址上注册的公司迁出案涉房屋的证据。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《房屋租赁合同》、《收据》、银行转账回单、照片、微信截图、《告知书》、营业执照、销售数据截图、朋友圈截图等书面证据及视频、证人证言、当事人的陈述予以证实。本院认为，冯琦与商聚荟公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于冯琦要求解除与商聚荟公司之间的租赁合同的问题。本案中，冯琦主张其在2020年2月6日搬离案涉房屋时已经向商聚荟公司提出解除合同的意思表示，且商聚荟公司也已经同意解除，并申请了证人刘科出庭作证，但第一，冯琦在本案起诉状中所陈述的事实是商聚荟公司在2020年2月6日同意其将公司的自有物品搬离租赁房屋，事后其通过各种方式和商聚荟公司沟通解除合同的事宜；第二，冯琦在2020年2月10日向商聚荟公司所送达的《告知书》上载明的要求是商聚荟公司派人协商解除合同的内容，上述材料与证据所反映的内容与刘科的证言存在矛盾，故本院不采纳刘科的证言，对冯琦关于双方之间的房屋租赁合同于2020年2月6日解除的主张不予采纳。商聚荟公司自认在2020年4月8日之后收回了房屋，由于双方之间为房屋租赁合同关系，作为出租方的商聚荟公司的合同义务就是向作为承租方的冯琦交付符合合同约定的房屋，而商聚荟公司将房屋收回的行为意味着商聚荟公司以自己的行为表明不再履行合同义务，在冯琦已经搬离案涉房屋的前提下，本院确认双方之间的房屋租赁合同于商聚荟公司收回房屋之时解除。至于解除时间，由于商聚荟公司未能明确具体的时间，本院根据商聚荟公司的陈述确认合同的解除时间为2020年4月8日。在合同已经解除的情况下，冯琦再诉请解除合同没有事实依据，本院不予支持。对于冯琦要求退还已付的2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金9600元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金……本案中，虽然冯琦在2020年2月6日已经搬离了案涉房屋，且在当时案涉房屋不能开放使用，但房屋不能开放使用并非商聚荟公司的原因导致的，且房屋能否开放使用与是否搬离房屋之间并无必然的关系，而如上所述，双方之间的租赁合同于2020年4月8日解除，故在解除之前，冯琦依然负有支付租金的义务。另外，冯琦自述其租赁案涉房屋用于公司经营，且其经营的企业的业务在“新冠肺炎”疫情期间未受影响，故冯琦应当按照合同约定的租金标准支付租金。据此，本院对冯琦要求商聚荟公司退还已付的2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金9600元的诉讼请求不予支持。对于冯琦要求退还房屋押金的问题。根据合同约定，押金退还的条件是冯琦需要结清案涉房屋的各项费用并迁出在该房屋地址上所注册的公司，但是冯琦并未在本院指定的期限内举证证明其已经将其在案涉房屋地址上注册的公司迁出案涉房屋，故本案现有证据尚不足以证明达到合同约定的退还押金的条件，本院对冯琦要求商聚荟公司退还房屋押金9600元的诉讼请求不予支持。冯琦可在其完成相应的迁出手续后另行向商聚荟公司主张退还押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：驳回原告冯琦的全部诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计140元，由被告冯琦负担。本判决为终审判决。审判员  施荣鑫二〇二〇年六月三日书记员  罗 静