浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初8056号 原告（反诉被告）：饶凤园，男，1962年10月24日出生，汉族，住福建省龙岩市武平县（确认送达地址：福建省龙岩市武平县紫金豪庭Ｂ1501＃）。 委托诉讼代理人：刘苏华，女，1963年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系原告妻子。 被告（反诉原告）：浙江广联置业有限公司，住所地：浙江省桐乡市濮院镇工贸大道333号101室。统一社会信用代码9133048369387982XE。 法定代表人：廖理铭，公司董事长。 委托诉讼代理人：钱益波,浙江子城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟斌,浙江子城律师事务所律师。 原告（反诉被告）饶凤园与被告（反诉原告）浙江广联置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员沈蒙岚担任审判长，与审判员滕忠元、人民陪审员郭群组成合议庭,于2020年3月19日公开开庭进行了审理。经双方同意，原告饶凤园委托诉讼代理人刘苏华，被告委托诉讼代理人孟斌通过云庭参加诉讼。经双方申请，本案庭外和解一个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告饶凤园起诉称，请求判令：一、原、被告签订的桐乡市濮院国际童装城1幢3352号《商品房买卖合同》合法有效，被告立即协助原告办理商品房过户手续；二、被告支付原告以购房款646286元为基数，自2018年5月24日起至权属变更至原告名下之日止按日万分之一计算的违约金；三、被告支付自2011年6月28日起至商品房过户至原告名下止的房屋租金（至2019年11月18日止计60000元）；四、受理费由被告承担。事实和理由:2011年2月26日,原、被告就桐乡市濮院国际童装城1幢3352号商品房签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋的位置、面积、价款等内容。合同签订后，原告按约支付首期款326282元，余欠房款320000元，因被告重整、银行等方面的原因，导致原告贷款一直无法办理。2018年5月17日，原告收到被告《付款通知书》一份，载明：原告在收到通知书后7日内付清剩余320000元房款。逾期支付的，被告将按合同约定追究违约责任。原告收到通知于同年5月24日将32万元转入被告账户。后原告多次要求被告办理房屋过户手续并支付租金，被告一直以各种理由推脱。 被告浙江广联置业有限公司答辩称，对第一项诉讼请求没有异议。不认可第二项诉讼请求，关于逾期办证违约金，交房日期和办证日期之间有两个月的时间，应当从逾期时间里扣除。对于第三项诉讼请求，双方没有租赁关系，租金与被告无关。 被告反诉称，请求判令：原告向被告支付逾期付款违约金136512元（以320000元为基数，自2014年7月1日起按每日万分之三计算至2018年5月23日止）。事实和理由：2011年2月26日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋的位置、面积、价款等内容。同时，合同第七条约定，原告应在2011年2月26日前向被告支付首付款326286元，剩余房款320000元在合同签订当日与银行签订按揭贷款合同。如买受人未能与按揭贷款承办银行签订按揭贷款合同或者因买受人的原因按揭贷款申请未能通过银行审核，不能办理按揭贷款的，买受人同意剩余房款改为一次性付款。合同签订后，原告于2011年2月26日前支付了首付款326286元。但之后原告直至2018年5月23日才将剩余房款付清。被告有权要求原告支付逾期付款违约金。 针对被告的反诉，原告答辩称，没有及时办理按揭贷款是因为银行（指合同中约定的指定银行）的原因，银行认为原告的结婚证有个字错了，不让办按揭，其他银行都让办的。原告来了很多次，都没办成功，没有办成功不是原告的原因。被告也没有及时给原告发通知，收到催款通知后原告及时支付了剩余款项，所以原告没有违约，不需要承担违约金。 经审理查明,2011年2月26日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于濮院国际童装城1幢3352号的商铺，建筑面积为38.04平方米，房屋总价款为646282元。原告应在2011年2月26日前向被告支付首付款326286元，剩余房款320000元在合同签订当日与银行签订按揭贷款合同。买受人保证：（1）买受人与出卖人指定的按揭贷款承办银行签订按揭贷款合同，并提供银行所需的所有按揭贷款申请材料，签妥办理按揭贷款申请所需买受人签署的全部文件，交纳办理按揭贷款申请所需的全部费用。（2）买受人承诺并保证其为办理按揭贷款申请所提供的全部资料完整、真实、合法。如按揭贷款办理银行经过审核，认为买受人所提供的资料不全或需要补充提供其他资料，买受人应在收到银行或出卖人书面或电话通知后7日内补齐相关资料，买受人不提供或逾期提供相关资料的，按本合同第八条的约定承担违约责任。（3）如国家有关按揭贷款政策出现调整或按揭贷款办理银行根据买受人的资信状况，要求买受人增加首付款比例的，买受人应在收到出卖人或银行通知之日起7日内支付应增加的首付款金额，否则，买受人应按照本合同第八条的约定承担违约责任。（4）如买受人未能与按揭贷款承办银行签订按揭贷款合同或者因买受人的原因按揭贷款申请未能通过银行审核，不能办理按揭贷款的，买受人同意剩余房款改为一次性付款，买受人在接到出卖人书面通知的7日内，付清剩余款项，否则，买受人应按照本合同第八条的约定承担违约责任。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2012年5月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年7月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证明，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。 原告于合同签订时已支付房款326286元。后因办理按揭贷款不成功等原因，原告一直未支付剩余房款。2012年6月4日,被告取得本案所涉房屋所有权的初始登记,同年7月4日取得本案所涉房屋对应的土地使用权分割登记凭证。被告于2018年5月15日向原告邮寄《付款通知书》，告知原告在接到通知后的7日内付清剩余房款320000元;如逾期支付的，将追究原告的违约责任。原告于2018年5月24日向被告支付320000元。原告与案外人桐乡广恒房产经营管理有限公司和桐乡第五季房产经营管理有限公司签有《濮院国际童装城商铺委托经营管理协议》。 以上事实有《商品房买卖合同》、濮院国际童装城认购书、发票（2份）、个人结算业务申请书；《付款通知书》、邮政快递单、转账凭证、《濮院国际童装城商铺委托经营管理协议》等证据予以证明。 本院认为,对于原告的本诉，首先，因原告一直未付清剩余房款，故被告未履行协助转移登记（即过户）的义务，现原告已付清房款，其理应及时协助原告过户，且被告对此无异议，故原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。 其次，关于逾期办证违约金。本案中，合同第十六条约定取得的土地、房屋权属证书，根据前后文义解释，该款所指的系土地使用权和房屋所有权初始登记，即大产权证；根据查明的事实，被告已按时完成土地使用权和房屋所有权初始登记并取得相应权属证明，在原告付清房款后，被告确实应及时向原告交付，但根据双方约定，原告委托被告办理涉案房屋的转移登记，在原告没有明确表示解除委托办理涉案房屋转移登记的情况下，被告并不需要将上述权属证明实际交付原告，其取得本案所涉房屋所有权的初始登记和对应的土地使用权分割登记凭证即可视为完成交付。同时，双方并未明确约定转移登记的时间、违约责任等，原告也没有及时将办理转移登记的相关税费交予被告，以致被告无法及时履行委托义务，故原告要求其承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 最后，关于租金问题，原告提供的现有证据并不能充分证明双方之间存在租赁合同关系，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 对于被告的反诉，双方的争议焦点在于剩余320000元房款的支付时间。合同约定：如买受人未能与按揭贷款承办银行签订按揭贷款合同或者因买受人的原因按揭贷款申请未能通过银行审核，不能办理按揭贷款的，买受人同意剩余房款改为一次性付款，买受人在接到出卖人书面通知的7日内，付清剩余款项，否则，买受人应按照本合同第八条的约定承担违约责任。被告认为，2014年就已通知原告要求支付剩余房款，原告已经构成违约。原告认为，2014年没有收到付款通知；后来2018年初快春节的时候，收到被告方黄经理的电话，要求赶紧交清款项，第二个电话因为在住院没有接到，后来就收到了书面交款通知，收到书面通知后及时付清了剩余款项，所以原告没有违约。本院认为，除2018年5月15日的书面通知外，被告并没有证据证明其向原告发送过书面通知，故根据合同约定,剩余款项的付款时间应当从原告收到上述书面通知之日起开始计算，本案原告已按通知要求按时支付了剩余款项，故其并没有违约，被告反诉要求其承担逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）浙江广联置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）饶凤园办理商品房（位于濮院国际童装城1幢3352号的商铺，建筑面积为38.04平方米）的转移登记手续； 二、驳回原告（反诉被告）饶凤园其余诉讼请求； 三、驳回反诉被告（反诉原告）浙江广联置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2200元,由原告（反诉被告）饶凤园负担；反诉受理费1515元,由被告（反诉原告）浙江广联置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  沈蒙岚 审 判 员  滕忠元 人民陪审员  郭 群 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  唐晨晓