浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初772号 原告：蒋君海，男，1971年5月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：胡晓颖,浙江护龙律师事务所律师。 被告：浙江龙福五金科技有限公司，住所地浙江龙游工业园区龙山路40-2号。 法定代表人：李福春。 委托诉讼代理人：方益成，浙江嘉志律师事务所律师。 原告蒋君海与被告浙江龙福五金科技有限公司（以下简称龙福五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月20日、2020年6月17日、2020年6月18日三次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告蒋君海及其代理人胡晓颖、被告代理人方益成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋君海向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金及预付款296000元并支付违约金（违约金自2020年1月1日起按每日1‰计算至款退还之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月24日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于浙江龙游经济开发区40号的一部分厂房出租给原告使用，约定第一期租金为378000元，并约定了相关权利义务。合同签订后，原告支付第一期租金、保证金等合计500000元。2019年11月，原告无法继续在本地生产，向被告提出退租申请，双方经协商达成协议，约定原告于2019年11月20日前腾空厂房，被告同意于2019年12月30日前一次性付清应退还的房租及变压器预付款100000元，若被告违约，则违约金按每日千分之一计算等内容。协议签订后，原告如约腾空厂房，恢复原貌，经结算确认：被告应退还房租196000元、变压器预付款100000元，合计296000元。但被告逾期拒不退还上述款项，故原告诉至法院。 龙福五金公司辩称：第一，双方虽对厂房退租一事进行协商并达成协议，协议约定需原告腾空厂房被告才退还租金及变压器预付款，然而原告至今未腾空厂房，不符合退租条件；第二，原告支付的378000元系一年租金，在其符合退租条件后，应退租金及变压器预付款并非296000元，原告计算有误，且《退还房租说明》写明应退租金是19600元，即使被告应退租金及变压器预付款，也一共是119600元。故原告蒋君海要求退还租金和变压器预付款296000元无事实和法律依据。要求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.被告对原告提供的《退还房租说明》提出异议，认为和被告提供的说明不一致，对后半段关于退租起算时间和退租数额的内容的真实性持有异议，不能证明双方已经经过结算。本院认为，该二份说明并无矛盾之处。因退租是一个连续的过程，2019年11月12日双方仅仅只是约定退租事宜，之后原告开始腾空并和被告进行结算，因此有了第二份说明即添加了退租起算时间和退租数额等内容。从时间先后顺序看，原告的说明是被告说明的后续，且该二份说明均有当事人签字捺印，本院予以认定。 2.被告对原告提供的录音的真实性提出异议。本院认为，原告提交了录音的原始载体，且对录音的来源和制作过程作出了合理说明，本院对该录音证据的真实性予以认定，但录音里李福春的声音并未得到李福春本人认可，因此该录音证据存有疑点，应结合其他证据综合认定。 3.被告对原告提供的视频的证明对象有异议，认为不能证明原告已腾空厂房，反而证明其没有腾空。本院对该证据的真实性予以认定，对关联性结合其他证据认定。 4.被告对原告提供的微信聊天记录有异议，认为与本案无关。本院认为，方海舟并非龙福五金公司员工，其与陆瑜伽谈论的30万元亦不能确定是龙福五金公司应退蒋君海的厂房租金，被告异议成立，对该证据本院不予采信。 5.原告对被告提供的《退还房租说明》、录音、照片等证据的真实性无异议，但对证明对象提出异议，本院对被告的证据真实性予以认定。 对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下： 2019年1月24日，原告蒋君海与被告龙福五金公司签订了《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于浙江龙游经济开发区40号的一部分厂房出租给原告使用，租赁面积2000㎡，租金为10.5元/㎡，租期为三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止。并约定，若因政策原因，乙方无法经营，甲方按合同每日租金退还乙方。合同签订后，原告按约支付了第一期租金378000元、变压器安装费用10万元、保证金22000元共500000元。 2019年11月，原告因无法继续经营，向被告提出退租申请，双方经协商达成一致，约定原告于2019年11月20日前腾空厂房，被告同意于2019年12月30日前一次性付清应退还的房租及变压器预付款100000元，若被告违约，则违约金按每日千分之一计算。 本案的争议焦点在于退租时间如何确定及应退租金如何计算。 关于第一个争议焦点，原告主张，其已腾空厂房，符合退租条件，应按约从2019年11月21日起算退租时间。被告认为，原告至今没有腾空厂房，不符合退租条件，退租时间尚未开始起算。第一，原告提供的《退租说明》上双方确定从2019年11月21日开始计算退租时间；蒋君海当庭陈述，其于约定退租事宜后开始腾退厂房，至2019年11月20日全部腾空，并将腾空视频发送给龙福五金公司法定代表人李福春，后双方于2019年11月21日进行结算；上述事实，有蒋君海提交的视频以及结算当天的录音佐证。《退租说明》、视频、录音以及当事人陈述能够相互印证，证明原、被告双方对退租时间进行了确定，即自2019年11月21日开始起算。第二，被告提出，原告并未腾空厂房，还有一个简易棚尚未拆除，未达到退租条件。本院认为，房屋租赁合同到期后，承租方需要对房屋进行腾空的目的在于保证出租方对房屋的后续正常使用。从被告提供的照片和当事人陈述可以看出，该简易棚位于厂房角落里卫生间旁边，面积约为6、7㎡，从其位置和面积来看，并不影响2000㎡厂房的性质和整体使用；且据被告当庭陈述，该厂房部分现已出租给他人使用，因此该简易棚未拆除并不构成根本性违约，不影响退租条件的成就。综上，可以认定退租条件已成就，被告应从2019年11月21日起计算退租时间。 关于第二个争议焦点，原告主张其支付的第一期378000元为一年半的租金，平均每月为21000元，被告应退9个月10天的租金共196000元。被告认为，原告支付的378000元为一年租金，在原告符合退租条件的情况下，应按此计算，且说明里关于该项数额的表述为19600元。第一，关于《退租说明》里对应退租金为19600元的表述，原告陈述系笔误，实际应为196000元。结合该《说明》还有一项内容是关于应退租金和变压器预付款的合计为296000元以及《厂房租赁合同》关于租金的约定是10.5元/㎡，该厂房共2000㎡，据此计算，一个月租金为21000元，9个月10天是196000元，可以印证原告陈述。第二，被告第一次庭审陈述《退租说明》后半段关于退租时间及退组数额的内容系原告单方添加，被告并不知情；在第三次庭审又陈述，该部分内容系李福春女婿周晨和原告协商的结果，前后陈述矛盾，本院不予采信。综上，可以认定，被告应退原告9个月10天的租金共196000元。 本院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。蒋君海与龙福五金公司已对厂房租赁合同租金等进行理算，龙福五金公司应当按照约定退还蒋君海已交纳的租金及变压器预付款，蒋君海要求龙福五金公司退还租金及变压器预付款共296000元，理由正当，本院予以支持。另，龙福五金公司未在约定期限内退还租金，显属违约，蒋君海要求龙福五金公司承担违约责任。本院亦予以支持；但若依约定计算违约金，则违约金有过高之嫌，又因今年遭遇新冠疫情，无论是企业还是个人均面临不同程度的困难，本案原、被告双方应本着互谅互让的精神守望相助、共渡难关，故本院将违约金酌情调整为不超过296000元的10%为限。 综上所述，蒋君海诉请，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 浙江龙福五金科技有限公司退还蒋君海租金296000元并支付违约金（违约金自2020年1月1日起按每日千分之一计算至实际履行之日止，以不超过296000元的10%为限） ，于本判决生效后十日内履行完毕； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5740元，减半收取计2870元，由浙江龙福五金科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员 翁 盈 二〇二〇年六月十八日 书记员 苏龙华