湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1086号上诉人（原审被告）：咸宁市中盛市场开发有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区铁路新客站广场东侧。法定代表人：高波，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂锦建，湖北众合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶友楚，男，1945年7月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：王金水，男，1950年11月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：戴萍萍，女，1960年9月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑红专，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈素芬，女，1967年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬（以下简称四原告）与咸宁市中盛市场开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房销售合同纠纷一案，湖北省咸宁市咸安区人民法院于2010年12月9日作出（2010）咸民初字第982号民事判决。中盛公司不服，提出上诉。本院于2011年3月30日作出（2011）咸民三终字第54号民事判决，驳回上诉，维持原判。中盛公司仍不服，申请再审。湖北省高级人民法院于2016年6月21日作出（2016）鄂民再151号民事裁定，认为一审法院未依法向陈素芬送达相关法律文书，送达程序存在严重瑕疵，违反法定程序，裁定撤销本院（2011）咸民三终字第54号民事判决和一审法院（2010）咸民初字第982号民事判决，发回重审。重审中，一审法院依法向陈素芬公告送达了开庭传票等法律文书，并于2018年12月24日作出（2016）鄂1202民初1925号民事判决。中盛公司不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中盛公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回四原告的诉讼请求。事实和理由：1.陈素芬没有对中盛公司提起诉讼，不是本案原告，一审判决程序违法，适用法律错误；2.四原告涉嫌与中盛公司原总经理周川松恶意串通、伪造证据，虚构民事纠纷。叶友楚、王金水、戴萍萍辩称，1.湖北省高级人民法院对本案再审认为，一审法院依职权追加陈素芬为共同原告后，没有向陈素芬送达相关法律文书，送达程序存在严重瑕疵，违反法定程序。重审中，一审法院依法向陈素芬公告送达了参加诉讼通知书、开庭传票等法律文书，纠正了程序错误。2.叶友楚、王金水、戴萍萍按照与中盛公司的约定，向中盛公司交付了购房款，中盛公司也相应地出具了收据。中盛公司认为叶友楚、王金水、戴萍萍与其原总经理周川松恶意串通、伪造证据，虚构民事纠纷，没有提供证据证明，属于主观臆断。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求二审驳回中盛公司上诉，维持原判。陈素芬未予答辩。四原告向一审法院起诉请求：1.判令中盛公司返还四原告占用售房款611,232元、利息10,000元，并承担该款项计算至归还前银行同期贷款利率四倍的利息；2.判令中盛公司返还四原告占用售房款695,000元，并承担该款项计算至归还前银行同期贷款利率四倍的利息；3.判令中盛公司返还四原告为其垫付的银行按揭抵押保证金65,000元；4.判令中盛公司履行为四原告办理7套商品房产权及土地使用权证的义务；5.判令中盛公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：乙方叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林与甲方中盛公司于2009年6月18日、6月19日签订《认购房屋意向书》《房屋认购书》（以下简称认购书）约定：乙方购买甲方坐落在湖北省××区××火车站广场东侧××、××、××区剩余××套商品房，房屋二、五层1000元/平方米，三、四层1200元/平方米，六层880元/平方米，总价款4,201,790元，实际乙方应付甲方420万元。因甲方欠白锡绘、咸宁金力公司借款，2009年6月28日付200万元给白锡绘，2009年7月18日前付220万元给咸宁金力公司。房屋认购后，由乙方对外出售，甲方承担税费及其他费用。乙方出售中，甲方售楼部由甲、乙双方共同管理，一切按公司财务制度执行。认购书所附的《35套商品房明细表》记载了35套商品房的房号、面积、单价、金额。认购书签订后，叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林于2009年6月18日至7月21日分13次支付420万元给中盛公司。中盛公司收款后向叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林每人出具了84万元的财务收据，并将其中的200万元汇给了白锡绘。之后，在商品房销售中，陈桂林于2009年12月退出了合伙。中盛公司的股东和法定代表人分别与四原告对房屋销售款需经公司财务账户结算、结算时间应在收款后24小时内进行、借用销售款须经同意等事项进行了约定。2010年1月，中盛公司办理贷款时，出具收据收取了四原告垫付交纳的保证金65,000元。四原告认购的商品房自2009年9月至2010年3月共计销售了28套，中盛公司在商品房销售后共转交四原告房款3,238,972元。未销售的7套商品房的房号为12栋1-401、13栋2-604、3-606、14栋1-601、15栋2-303、2-401、2-503。2010年3月18日，中盛公司将已销售的28套商品房中的祝青霞等8人购买的8套商品房首付款611,232元未经同意占用未转交给四原告。后经协商，中盛公司同意该款在2010年4月15日前偿还，利息每月1万元，如超期按6分计息。2010年3月26日，祝青霞等8人购买的商品房按揭贷款695,000元经中国建设银行股份有限公司咸宁分公司拨付后，中盛公司再次未经同意占用未转交给四原告。同时查明，中盛公司时任总经理周川松以陈素芬的名义与叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙，与中盛公司签订了《房屋认购书》。2014年10月16日，湖北省咸宁市咸安区人民法院作出（2013）鄂咸安刑初字第00232号刑事判决书，判决周川松犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年。并继续追缴周川松违法所得85.9134万元。周川松不服，提出上诉。2015年6月11日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2015）鄂咸宁中刑终字第36号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。生效的该案刑事裁判均认定周川松将60余万元未经中盛公司审核认可的费用支出发票要求中盛公司财务人员开具一张收到陈素芬54万元借款的收据。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、本案如何定性？是商品房销售合同法律关系，还是民间借贷法律关系？二、《认购房屋意向书》和《房屋认购书》是否有效？三、原告的各项诉求是否应当予以支持？一、关于本案如何定性？是商品房销售合同法律关系，还是民间借贷法律关系问题。一审法院认为，2009年6月18日和6月19日，乙方叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林与甲方中盛公司分别签订《认购房屋意向书》和《房屋认购书》，双方对购买中盛公司开发的房屋的单价和总价款、购房数量、付款方式及时间、税费的承担等问题进行了明确约定，双方签字和盖章确认。叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林按照约定支付了420万元购房款，并按中盛公司的指示向其债权人白锡绘和咸宁金力公司支付上述购房款，中盛公司事后向叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林开具了收款收据。中盛公司认为双方是民间借贷法律关系，但在审理中查明双方并未签订借款合同，中盛公司也未出具借款借条，只是向叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林开具了收款收据。中盛公司在收款收据中载明“收款事由”为借款只是为了逃避相关税收，并不是真实借款。若是真实借款，中盛公司只可能出具借条，而不是收款收据。叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬、陈桂林支付的420万元也只能汇入中盛公司账户，而不是直接汇给中盛公司的债权人白锡绘和咸宁金力公司的账户，这不符合民间借贷的法律特征。故对中盛公司辩称双方之间是民间借贷法律关系的意见不予采纳，认定双方之间是商品房销售合同法律关系。二、关于双方签订的《认购房屋意向书》和《房屋认购书》是否有效问题。一审法院认为，《房屋认购书》和《认购房屋意向书》经双方当事人签字或签章认可，合同内容未违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，《认购房屋意向书》和《房屋认购书》合法有效，对双方均具有约束力。中盛公司辩称其时任总经理周川松以陈素芬的名义与叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙，与中盛公司签订《房屋认购书》，是四原告利用虚假合同，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，显失公平，损害了中盛公司的合法权益，侵占了其合法财产，根据合同法第五十二条规定，《房屋认购书》应为无效。一审法院认为，周川松将60余万元未经公司审核认可的费用支出发票要求中盛公司出纳开具一张收到陈素芬54万元借款的收据，并以此作为出资与叶友楚、王金水、戴萍萍合伙出资购买中盛公司开发的商品房。周川松犯职务侵占罪一案生效的一审刑事判决和二审刑事裁定均予以了认定。生效的湖北省咸宁市咸安区人民法院的（2013）鄂咸安刑初字第00232号刑事判决第二项对此已经作出了处理，该54万元应按该项判决进行处理。本案对此不宜一并处理。周川松以陈素芬的名义与叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙是其合伙内部关系，不是本案审查范围。中盛公司认为周川松与叶友楚、王金水、戴萍萍利用虚假合同，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，显失公平，损害了中盛公司的合法权益，侵占了其合法财产，但中盛公司在庭审中未能提交证据证明叶友楚、王金水、戴萍萍等与周川松恶意串通，利用虚假合同，以合法形式掩盖非法目的，损害了中盛公司合法权益的事实，生效的刑事判决和裁定亦未认定周川松与叶友楚、王金水、戴萍萍恶意串通损害了中盛公司合法权益的事实。相反地，叶友楚、王金水、戴萍萍均是真实出资，并将资金汇到中盛公司指定的债权人白锡绘和咸宁金力公司的账户，至于周川松恶意侵占公司财产是其犯罪行为导致，与叶友楚、王金水、戴萍萍无关。综上所述，对中盛公司的答辩意见不予采纳。《认购房屋意向书》和《房屋认购书》合法有效，对双方均具有约束力。三、关于原告的各项诉求是否应当予以支持问题。中盛公司在履行《认购房屋意向书》和《房屋认购书》过程中，将8套商品房的首付款611,232元占用未还，之后在商品房的按揭贷款695,000元拨付后又占用未予偿付。中盛公司的行为不符合双方的约定，违背了诚实信用原则，对纠纷的产生应承担全部责任。四原告为此受到的经济损失，中盛公司依法应当赔偿。故对四原告要求中盛公司偿付商品房销售款1,306,232元、返还保证金65,000元的诉讼请求予以支持。关于四原告要求中盛公司按银行同期贷款利率的四倍承担全部商品房销售款利息的诉讼请求，一审法院认为，因中盛公司借用商品房销售首付款611,232元与四原告形成了借贷关系，但利息每月1万元，超期按6分计算的约定超过了法律规定，该部分款项利息依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，可以自借款之日起至还款之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算，四原告的诉讼请求符合法律规定，予以确认。其余占用的款项因双方未形成借贷关系，也未约定利息，所受到的经济损失应依法处理，即按银行同期贷款利率计算利息并由中盛公司赔偿。关于四原告要求中盛公司办理7套商品房产权证、土地使用证的诉讼请求，一审法院认为，因双方在认购书中仅约定了办证所需税费和其他一切费用由中盛公司承担，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证、土地使用权证由四原告办理，由中盛公司承担费用并提供必要的证明文件予以协助，故对该诉讼请求予以支持。案件审理中，由于陈素芬是必要参加诉讼的当事人，一审法院通过公告方式通知陈素芬参加诉讼，但陈素芬未参加本案审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条的规定，不影响人民法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内偿付叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬商品房销售款1,306,232元，并以其中商品房销售款611,232元为基数，自2010年3月18日起，按中国人民银行同期贷款年利率5.31%的四倍计算利息至款项清偿之日止，赔偿经济损失27,678.38元（以商品房销售款695,000元为基数，自2010年3月26日起，按中国人民银行同期贷款年利率5.31%计算利息至2010年11月26日止）；二、咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内返还叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬保证金65,000元；三、咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬办理12栋1-401、13栋2-604、3-606、14栋1-601、15栋2-303、2-401、2-503号商品房产权证、土地使用权证，并承担办证费用；四、驳回叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费17,390元，财产保全费5000元，公告费260元，合计22,650元，由咸宁市中盛市场开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定本案的《认购房屋意向书》和《房屋认购书》合法有效、中盛公司与四原告之间成立了商品房销售合同法律关系正确，二审继续予以认定。本案中，四原告按照约定履行了向中盛公司交付购房款义务，但中盛公司未按照约定履行自己的义务，引发本案纠纷，应当承担全部责任。本案重审中，一审法院依法向陈素芬公告送达了参加诉讼通知书、开庭传票等法律文书，完成了通知和送达程序，纠正了程序瑕疵。中盛公司认为陈素芬没有对其提起诉讼，不是本案原告，一审判决程序违法，适用法律错误，与本案事实不符。中盛公司提出四原告涉嫌与中盛公司原总经理周川松恶意串通、伪造证据、虚构民事纠纷，缺乏依据。中盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，中盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,390元，由咸宁市中盛市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年六月一日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；