湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终346号上诉人（原审原告）：张雄军，男，1969年4月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：湖北利华彩印包装有限公司，住所地武汉市武昌区长虹桥24号。法定代表人：胡刚，该公司执行董事。上诉人张雄军因与被上诉人湖北利华彩印包装有限公司（以下简称利华彩印公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雄军上诉请求：1.撤销一审判决，改判利华彩印公司退还张雄军的租房押金50000元；2.利华彩印公司退还多收张雄军的无效合同部分房屋40天的房租共计44137.6元；3.利华彩印公司退还张雄军根据虚报租赁房屋面积多收的四年零八个月的房租共计275795.28元；4.本案一审、二审诉讼费用由利华彩印公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，草率断案。张雄军提前半年时间就给利华彩印公司说明经营困难准备在网上发布消息转租，利华彩印公司表示了同意并也亲自积极寻找接手租赁者。在经过了几个月的转租谈判并在利华彩印公司亲自考查接盘者的经济实力后，张雄军将房屋转租给了案外人，而不是提前违约退房。在一审时，利华彩印公司没有拿出任何因转租导致其受到了损失的有效证据，一审判决支持利华彩印公司的诉求，明显的与合同法的法律精神相悖。在张雄军的起诉书中已经很明确说明了已经腾退了合同无效部分的房屋，没有继续占有该房屋，并且有微信证据证明。在转让转租时，利华彩印公司非法要求张雄军支付未占有部分的房租44137.6元，否则不予同意转让转租，因此在转让转租时张雄军被迫支付了不应该支付的所谓租金，这也是为什么张雄军要索回这笔被勒索的费用的原因。在转让转租时，利华彩印公司为了其房屋能够整体有人接盘多赚租金，要求按照原合同转租，就是说利华彩印公司把他的闲置的无效部分的房屋搭车给张雄军一起转租，但是在转让协议中张雄军明确说明了转让的物品是酒店（合同有效部分）的东西，该合同上面写得很清楚利华彩印公司提供的租赁面积是3000平方米，张雄军也是根据3000平方米的面积才同意其68万一年的租金费用的。因为虚报租赁面积利华彩印公司多收了张雄军四年零八个月的房租275795.28元。2.一审法院适用法律不当。一审判决仅仅提到了合同法第九十七条的当事人有权要求赔偿条款，可是没有分析如何赔的问题。在租赁合同中约定，利华彩印公司收取的五万元保证金是用来弥补张雄军提前退房造成的损失的，本案中张雄军转租房屋没有给利华彩印公司造成任何损失，甚至还有6年的房租盈利，利华彩印公司也没有举证受到了什么损失，房屋租赁押金不是定金，不适用于定金法则，利华彩印公司理应全额退还。一审引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解释》第十八条，来要求已经腾退了无效合同房屋的张雄军继续支付租金，这显然又是适用法律错误的行为。3.一审审判程序违法，先出结果再判案。根据武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5771号民事判决书的落款日期为二O一九年九月九日，而庭审时间是二O一九年九月十七日，很明显，在进行庭审时一审法官就已经做好了判决，写好了判决书。这是严重地违反审判程序的行为。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，为张雄军主持公道，依法纠正一审法院的不公正判决，以维护法律的尊严，维护张雄军的合法权益。利华彩印公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张雄军向一审法院起诉请求：1.判令利华彩印公司退还张雄军的租房押金50000元；2.判令利华彩印公司退还多收张雄军的无效合同部分房屋40天的房租44137.6元；3.判令利华彩印公司退还根据虚报租赁房屋面积多收的四年零八个月的房屋租金共计275795.28元。4.请求判令由利华彩印公司承担此次诉讼的全部费用。一审法院认定事实：2014年4月8日，张雄军（作为乙方、承租人）与利华彩印公司（作为甲方、出租人）经协商后，签订了《湖北利华彩印房屋租赁合同》,（以下简称《房屋租赁合同》）约定，利华彩印公司保证向张雄军出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，租赁房屋的建筑面积共3000平方米，装修状况为毛坯房，利华彩印公司应提供房产证等具有出租权的有效证明。租赁期限共八年从2014年4月8日起至2022年6月30日止，租金为680000元每年，每两年房屋租金将递增，且利华彩印公司与张雄军约定收取50000元作为房屋保证金。前两年按季度付房屋租金，两年后每半年支付，从出租之日起，每两年房屋租金递增为租金总额的10%。起租日自2014年7月1日。双方对违约条款约定若张雄军迟交租金，利华彩印公司当按照合同约定方式增收租金，若张雄军提前退房需提前一个月向利华彩印公司提出书面请求并经双方协商同意，同时利华彩印公司将向张雄军收取50000元作为保证金归利华彩印公司所有以弥补因张雄军提前退房给利华彩印公司造成的损失，以及其他违约的违约金。房屋租赁期间如遇到房屋拆迁：在租赁合同正常执行当中，张雄军租赁的房屋遇到拆迁时，张雄军有权向拆迁方主张房屋装修补偿。拆迁方所给予的装修补偿部分归张雄军所有。除拆迁方跟张雄军协商的装修补偿以外的其他拆迁补偿部分全部归利华彩印公司所有，张雄军不得有异议。合同履行期间，张雄军于2014年7月1日向利华彩印公司支付了50000元的租房押金，并按合同约定支付了截止至2019年4月9日租赁期间的租金及水电费，后张雄军经利华彩印公司同意转让，于2019年4月9日与案外人**签订转让协议，将张雄军承租利华彩印公司的洪山区南湖路长虹桥24号的君怡快捷酒店整个物业3000平方米给案外人**，转让除员工物品外的酒店物品，并于2019年4月9日向利华彩印公司结清了租赁期间的租金及其他费用，此转让协议经利华彩印公司同意且利华彩印公司与**签订了新的租赁合同。2018年3月30日，由武汉市洪山区人民法院作出的（2018）鄂0111民初102号民事判决,确认案涉合同1514.77平方米有权属登记，其他部分租赁建筑未有建设工程规划许可证或相关权属证明，案涉合同涉及具有权属证明的建筑有效，涉及其他租赁建筑的无效。双方对租金产生争议，诉至法院。一审法院认为，本案系张雄军与利华彩印公司在履行租赁合同期间，张雄军因拆迁导致宾馆无法继续经营提前解除租赁合同和租赁物瑕疵而引发的租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.张雄军主张的押金是否应当全部退还；2.是否存在多收租金的问题。针对争议焦点1，张雄军诉称虽提前解约，但已给利华彩印公司找到新的承租人，且签订新的租赁合同，故应将保证金退还。利华彩印公司认为根据合同约定解除合同需经双方同意，且提前一个月书面通知，而张雄军并未提前一个月书面通知，因此主张张雄军的押金不应全部退还。经查明，双方合同约定若张雄军提前退房，需提前一个月向利华彩印公司提出书面请求，并经双方协商同意。同时利华彩印公司将张雄军收取的5万元作为保证金归利华彩印公司所有，用以弥补因张雄军提前退房给利华彩印公司造成的损失；以及其他违约的违约金。后张雄军在征得利华彩印公司同意后将其承租的案涉房屋经营的酒店转让给案外人，但双方就保证金的退还未达成一致。一审法院认为，其一，一方发出解除合同之意思表示，另一方认可合同解除，双方就解除合同达成合意，但对于合同解除后的结算条款及权利义务并未达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，享有解除权的一方，要求对方赔偿损失，有明确法律依据，不论是法定解除权还是约定解除权，亦或是协议解除，均包含可以同时适用解除合同与请求赔偿损失。即利华彩印公司仍有权向张雄军主张合同解除后的违约责任，张雄军要求退还保证金缺乏法律依据。其二，张雄军并未举证其在征求利华彩印公司解除合同之时提前一个月通知张雄军的相关证据，应承担举证不能的法律后果，且张雄军解约行为虽得到利华彩印公司同意，但在合同有效履行期间，其解约行为亦违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任，故对张雄军这一抗辩理由不予支持。其三，该合同条款约定的意思表示，并非协商同意解除合同，即应退还保证金，而是张雄军提前退租，需提前通知并经双方同意，同时还没收保证金。即该条款的约定是并列约定，即便张雄军退租符合提前一个月通知且协商同意，利华彩印公司仍可没收张雄军租金的意思表示。故张雄军诉称的理由亦不符合合同约定。故一审法院对张雄军主张的退还5万元保证金的诉讼请求不予支持。张雄军主张返还租金，依据一审法院在案号（2018）鄂0111民初102号判决书中对张雄军、利华彩印公司合同中没有房产证的部分房屋的认定无效，一审法院认为，即便依据（2018）鄂0111民初102号判决认定无证部分的房屋无效，但张雄军在转让给案外人时将该部分建筑包含在转让租赁的范围内。且利华彩印公司所收取的租金依然适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”即张雄军也应支付利华彩印公司该部分租赁物的占有使用费，该占用使用费以租金为参照，为避免诉累，以该收取的租金抵扣占有使用费，故对于张雄军要求利华彩印公司返还多收取的合同无效部分的40天租金44137.6元的诉讼请求不予支持。关于张雄军主张的虚报面积部分的租金，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同是对租赁物整体性租赁，租赁的房屋包括临街一栋、后面一栋的三层砖混结构、两栋中间钢结构房屋。租金是整个租赁物的价格，一年租金68万元。张雄军依据面积计算租金，是其单方面对合同条款做出的扩大性解释，不符合双方当事人合意，且与市场交易相悖。故对张雄军主张的返还275795.28元的租金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决：驳回张雄军的全部诉讼请求。本案案件受理费3425元，由张雄军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张雄军向本院提交如下新证据：微信聊天截图4份，拟证明张雄军要转租房屋，利华彩印公司是知道的，且是同意的，利华彩印公司帮助张雄军转租，利华彩印公司知道无效部分的房屋，张雄军是退给利华彩印公司无效部分的房屋，而不是有效部分，没有违反合同的约定，张雄军以电子文档的形式告知了利华彩印公司要退租无效部分房屋。经质证，利华彩印公司对张雄军提交证据的意见为：对该证据的真实性无异议，但是只是一部分，不是全部。张雄军提出过退房屋，但是只是退后面的一部分，不退前面的房屋，没有证据证明后面的房屋是无效的房屋，利华彩印公司是一个整体租给张雄军的，不能只退部分，即使退也需要双方协商，而不能单方退房，微信上也没有说要退房，即使退房也应当提前2个月通知利华彩印公司，但是张雄军没有这么做。张雄军提交的证据不完整，且不能达到证明目的，本院不予采信。利华彩印公司未向本院提交新证据。二审调查中，利华彩印公司询问张雄军：4万多元支付的时间？张雄军答复：是转让的当天支付的。但是，是转让的条件。本院询问张雄军：转让时，是否收了**的转让费？押金是怎么和**商量的？张雄军答复：收了前面的酒店转让费48万元，但是与本案无关。后面的没有收转让费。没有找**要押金，**是直接和利华彩印公司签订合同的。本院询问利华彩印公司：**交押金时，张雄军是否在场？利华彩印公司答复：在场。没有反对。也没有找我方退押金。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理另查明，张雄军向**转让租赁房屋使用权的当天，与利华彩印公司进行过协商，作为转让条件，于签订合同当天，向利华彩印公司支付租金44137.6元。另，张雄军收取了**转让费后，未向**要押金，也未对**向利华彩印公司交付押金的事提出反对。本院认为，2014年4月8日，张雄军与利华彩印公司签订的《湖北利华彩印房屋租赁合同》,系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按合同约定履行。双方合同约定，租赁期限共八年从2014年4月8日起至2022年6月30日止，张雄军于合同期限届满前，向案外人**转让了租赁房屋的使用权，并于2019年4月9日签订合同当天按与利华彩印公司达成保证向利华彩印公司支付租金44137.6元的转让条件，向利华彩印公司支付租金44137.6元；张雄军收取案外人**转让费后，没有向案外人**主张押金，也未反对利华彩印公司收取案外人**的押金，视为张雄军同意并履行向利华彩印公司支付租金44137.6元的转让条件，不反对利华彩印公司收取案外人**的押金的行为，是按双方达成的对张雄军提前退租，不要求退还押金的意见履行。张雄军在利华彩印公司与案外人**签订协议后，对利华彩印公司同意张雄军提前退租转让的条件予以反悔，提出退还租金44137.6元及押金50000元的行为，与诚实信用的原则不符，不受法律保护，其上诉理由缺乏法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对张雄军主张的返还275795.28元的租金的理由，因双方对租金有明确约定，张雄军依约定交付租金，双方合同中无返还租金的约定，张雄军也将租赁房屋转租，现提出返还275795.28元的租金，没有双方当事人合意依据及法律依据，且与市场交易习惯不相符合。本院不予支持。对张雄军上诉提出一审判决时间在开庭时间之前，程序违法的问题，本院经审查，一审判决时间错误属文书笔误，已经一审法院作出民事裁定予以更正，不属严重违反法定程序的情形，张雄军该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张雄军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6848元，由张雄军负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年六月三十日法官助理李一凡书记员李一凡