广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初13758号 原告（反诉被告）：广西武英体育发展有限公司，住所：南宁市星光大道223号荣宝华商城A-5号楼1单元501号，统一社会信用代码：91450100MA5KERCU6Y。 法定代表人：陈文富，职务：总经理。 委托诉讼代理人：梁思捷，公司职员。 委托诉讼代理人：戢庆虎，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西中海杰进出口贸易有限公司，住所：南宁市桃源路43号广西福满地大酒店27楼D座，统一社会信用代码：914501006777401313。 法定代表人：张华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西武英体育发展有限公司（简称武英公司）与被告（反诉原告）广西中海杰进出口贸易有限公司（简称中海杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告武英公司法定代表人陈文富、委托诉讼代理人梁思捷、戢庆虎，被告中海杰公司委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武英公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同;2、被告赔偿原告在无法正常经营期间损失；3、被告赔偿原告生源损失、招生损失；4.被告赔偿原告师资薪酬损失；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求1-4项变更为：1、被告退回押金20000元；2、被告退回租金3500元；3、被告赔偿直接损失13415.2元；4、被告赔偿可得收益50000元；事实和理由：2017年6月22日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告将南宁市衡阳东路衡东苑会所第三层房屋租给原告使用，租期从2017年7月1日起至2024年6月30日止，自第二年起，每月租金5000元，每季度交一次。合同签订后，原告按时足额交纳租金。从2019年第三季度开始，被告找各种借口欲解除合同，拒收租金。2019年8月5日时，被告单方采取停电措施，至8月16日，停电11天，导致原告无法正常营业。2019年8月14日，被告要求原告支付第三季度租金，原告于次日足额支付租金。2019年9月6日，被告要求原告2日内支付下一季度租金，原告未支付，被告于9月10日至30日采取了封门措施。原告认为，原告未违约，被告应退还原告押金20000元；因被告停电、封门，原告无法使用物业达21天，租金共计3500元，被告应予退还；被告违约，应赔偿原告物业费、垃圾清运费（2187.20元）、退还学员学费（8228元）、转场费（3000元）等直接损失13415.2元和可得利益损失50000元。 被告中海杰公司辩称：原告的各项诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、在合同履行过程中，被告没有违约，原告延时缴纳租金，违约，被告有权依据合同的约定解除该合同，已收取的押金不予退回；2、被告已提供合格租赁物给原告使用，原告使用并交纳租金，从2017年7月1日至2019年9月10日，原告使用了租赁物，原告要求被告退还租金无事实和法律依据；3、原告诉讼请求没有证据予以证明，应当予以驳回；4、双方的合同是租赁关系，无法预见可得利益，也无证据证实，应当予以驳回。 被告中海杰公司向本院提出反诉请求：1、确定双方签订的《内部承包合同》于2019年9月10日解除；2、被告不用退还原告押金20000元；3、原告支付被告场地占用费（从2019年10月1日起至搬离时止）；4、原告赔偿被告律师费3000元；5、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原告没有按照约定交纳租金，被告于2019年7月8日函告原告要求解除合同，后经协商，双方决定继续履行合同，但原告需补缴租金和交纳下个季度租金，原告只向被告交纳了15000元租金，并未交纳下个季度的租金。2019年9月6日，被告发函后，原告仍未交纳，被告于2019年9月10日封门，双方合同解除。被告多次要求原告清场移交，均遭拒绝，原告应当向被告支付场地占用费。 原告武英公司针对反诉辩称，1、原告不存在不及时缴纳租金等违约行为，被告应退还原告押金；2、被告于2019年9月10日采取锁门措施，即日起原告无法使用租赁物，也无法腾空，被告要求原告支付场地使用费无事实和法律依据；3、律师费双方没有约定，被告亦未提供相关凭证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：原告武英公司（乙方）与被告中海杰公司（甲方）于2017年6月22日签订《内部承包合同》，合同主要约定：1、被告将南宁市衡阳东路衡东苑会所第三层房屋面积559平方米（包括天台120平方米）承包给原告使用，该场地只能作为文化体育运动场所，一建组织活动时无偿使用，一建职工活动时免费或优惠使用；2、承包期从2017年7月1日起至2024年6月30日止；3、合同签订后三个月内支付后半年承包金25000元，第二年至合同终止承包金5000元/月，每季度交一次；4、押金20000元，合同期满又无违约，甲方在10日内退还；5、如双方经友好协商需要提前解除合同必须以书面方式提出，合同解除后，乙方应在解除合同后10天内自行搬走属于乙方的可移动性物品，10天后未搬除的视为乙方放弃财产所用权，由甲方自行腾空和收回场地；6、乙方逾期5日交纳承包金、未按时交纳物业、水电费属于违约，甲方有权收回承包权，押金不予退回。合同签订后，原告向被告交纳押金20000元。双方对原告2019年7月1日前已按时足额支付租金、水电费、物业服务费均无异议。原告支付租金时间分别为2018年6月30日、9月30日、12月31日、2019年4月3日。2019年2月28日、5月13日，被告发函通知原告，要求原告将武馆恢复原有球场。2019年7月8日，被告致函原告，以原告未按时（每季度5日前）支付租金，已构成违约，要求原告10日内清场撤离。2019年7月8日、9日，原告原告通过微信向被告转帐支付第二季度费用15000元，被告拒收。2019年8月5日，被告发函给原告，即日起采取停水、停电措施，并要求原告于8月8日前清理退场。次日，原告发函给被告要求当日恢复供水、供电。2019年8月15日，原告通过微信转帐支付被告租金15000元。次日，被告恢复给水供电给原告。被告于2019年9月6日发函给原告，要求原告于8日前履行承诺（交纳第4季度租金），否则将采取停电、封门措施。被告于2019年9月10日对涉案房屋实施封门措施，至2019年9月20日解除。原告于2019年7月5日、9月12日、10月19日退还张芝源、覃一琛、马誉恒等学员培训费2420元、543元、1755元、3510元，共计8228元。广西南宁信德物业有限公司于2019年11月19日、12月28日，收取东晟羽球馆梁老板交纳物业报务费9月1日至12月31日物业服务费2107.20元、生活垃圾清运费80元，共计2187.20元。2020年初，涉案房屋因整治朝阳溪需要被征收拆除。 涉案房屋由被告于2014年4月15日向广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承租，租期至2024年4月24日止，被告有权转租。双方未提交涉案房屋已获得建设许可的证据。原告表示，如合同认定无效，不变更诉讼请求。被告表示，如合同认定无效，不变更反诉请求。 本院认为，原、被告对《内部承包合同》应认定为《房屋租赁合同》没有争议，本院应予确认。原、被告对争议的房屋在法庭辩论终结前，均未能提交经过规划许可的证据，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。无效合同自始无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告未尽了解谨慎注意义务，被告未履行如实告知义务，原告、被告对造成合同无效都有过错，应各自承担自己的损失责任。房屋租赁合同虽然被认定无效，但承租方仍应参照合同约定的租金标准向出租方支付房屋占有使用费。原告主张被告返还押金20000元，证据充分，理由成立，本院应予支持。被告采取停电11天、锁门10天措施期间，原告有21天未能对房屋占有使用，不应支付被告期间房屋占有使用费3500元，被告已收取应予返还。原告要求被告赔偿物业管理费、垃圾清运费2187.20元，因其提交的收费票据为第三方机构所收取，且应为物业使用人应当交纳的费用，原告的主张，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿退还学员培训费、转场费以及可得利益损失，证据不足，理由不成立，本院不予支持。因合同无效，被告要求确认双方合同已于2019年9月10日解除，被告不用返还原告押金，理由不成立，本院不予支持。因房屋已被征收拆除，被告未能提交证据证实原告撤离时间，且被告在原告不及时交纳房屋占有使用费时即采取停电、封门等措施，举证责任应分配给被告，被告要求原告支付2019年10月1日以后的房屋占有使用费，证据不足，理由不成立，本院不予支持。被告要求原告支付本案律师费，证据不足，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条规定，判决如下： 被告广西中海杰进出口贸易有限公司返还原告广西武英体育发展有限公司押金20000元； 被告广西中海杰进出口贸易有限公司返还原告广西武英体育发展有限公司房屋占有使用费3500元； 驳回原告广西武英体育发展有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告广西中海杰进出口贸易有限公司反诉请求。 案件本诉受理费1973元，由原告负担1584元，由被告负担389元；反诉受理费363元，由被告负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张   加   伟 人民陪审员  莫   志   平 人民陪审员  甘   祖   光 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  农燕玲书记员卢瑞娟