舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1041号 原告：李庆良，男，1973年10月27日出生，汉族，住舟山市普陀区。 诉讼委托代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。 被告：舒明，男，1981年7月15日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告：刘芳明，男，1983年9月25日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告李庆良诉被告舒明、刘芳明房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员周勇适用简易程序进行审理，于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告李庆良诉讼委托代理人翁舟娜、被告舒明、刘芳明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告李庆良与被告舒明之间就美乐汇大厦Ｂ幢201室的房屋租赁合同解除。2、判令被告刘芳明向原告支付拖欠的2020年4月底前房屋租金及其他费用94500元，并支付自逾期之日起至付清日止按日2‰计算的违约金。3、判令被告舒明向原告支付房屋租金及其他费用165611.58元，并支付自逾期之日起至付清日止按日计算2‰的违约金。事实与理由：被告舒明因经营所需，向原告租赁位于舟山市普陀区美乐汇大厦的房屋。2018年12月25日，原告与舒明签订《房屋租赁合同》，租赁原告从舟山美乐汇商业管理有限公司租赁的美乐汇大厦Ｂ座二层201室房屋，约定租赁期限自2018年11月1日至2024年10月31日止，涉租房屋为有夹层的房屋，上下楼面积均相同（建筑面积713㎡），楼上部分由刘芳明开设网吧，租费由其直接支付原告，楼下为舒明租赁，开设小娘私厨餐厅，租费由舒明直接支付原告。2020年3月，舒明因经营不善，提出解除租赁合同，故于2020年3月底从原告租赁的房屋内腾退，在商量支付尚余租金时，因刘芳明提出在原告处租房定金13万元其有6.5万元所有权，致原告与舒明结算不成。现二被告均拖欠租费，故原告诉至本院。 原告为支持自己诉讼请求所依据的事实而向本院提供证据材料如下： 1.2016年3月1日李庆良与舟山市美乐汇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，房产证一份，拟证明原告对美乐汇大厦B座201室有房屋出租权的事实。 2.李庆良与舒明签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原告将美乐汇大厦B座201室房屋出租给舒明的事实以及约定违约责任的事实。 3.舒明应支付水、电、物业费及房租费清单一份，拟证明至2020年3月底止被告尚欠房租费等165611.58元的事实。 4.刘芳明应支付水、电、物业费及房租费清单一份，拟证明至2020年4月底止被告尚欠房租费等94500元的事实。 被告舒明辩称，原告诉状内容基本属实。其确实于2018年12月25日向原告租赁了该房屋，但其用的是201室下半层，因生意经营不佳，故其与原告达成一致意见，双方解除该份房屋租赁合同。同时双方协商同意其在原告处的租房定金13万抵扣房租，加上原告同意减免部分租金，其尚可得2万元，故其无须支付房租费等，请求法院依法判决。 舒明为支持自己抗辩理由所依据的事实而向本院提供的证据材料为： 2018年12月25日，其与吴连敏、李庆良签订的店铺转让协议书一份、12月23日吴连敏与其签订的店铺转让协议一份，拟证明在其转让吴连敏店铺时应付转让费60万中已包含了吴连敏原缴纳的13万元租房定金，且其转让是从小娘私厨经营者吴连敏处转让的事实。 刘芳明辩称，原告诉状内容基本属实。其与舒明的小娘私厨共为201室上下层，虽其未与原告签订租赁合同，但三方在合同履行过程中已达成一致意见，且该租费等均由其自己向原告支付。因其转让的网吧也系吴连敏合伙人李学诗地方转让过来，故李学诗等人在原告处的租房定金，其也有一半份额，且其与舒明签订的《房屋租赁合同》中已明确65000元租房定金系其缴纳，故在支付原告租费时应扣下65000元，其余款项其同意支付。现原告要求解除该份租赁合同，其也表示同意，待解除后，其与原告另行签订房屋租赁合同。 刘芳明为支持自己抗辩理由所依据的事实而向本院提供证据材料为： 2019年9月19日，舒明与其签订的房屋租赁合同一份，拟证明舒明已明确65000元租房定金系其支付给原告的事实。 原告对二被告提供的证据真实性没有异议，但认为其与舒明、刘芳明之间已实际形成了各自的租赁关系。 舒明对原告提供的证据真实性没有异议，对尚欠租金等费用无异议，对刘芳明提供的证据真实性有异议，认为该份租赁合同是在其未看清内容情况下签名，且不能证明其认可13万元租房定金包含刘芳明的65000元。 刘芳明对原告提供的证据真实性没有异议，对尚欠租金等费用无异议，对舒明提供的证据真实性没有异议，但认为舒明的租赁合同代表的是其与舒明共同向原告租赁该房屋，故13万元租房定金其也有一半的份额。 上述证据材料，经当庭出示，结合原被告双方在法庭上的陈述，本院查明案件事实如下： 位于舟山市普陀区系原告从美乐汇大厦管理有限公司租赁，且对外拥有转租权。原该房屋租赁给吴连敏等人用于开设小娘私厨餐厅，后刘芳明从2018年9月转租了201室房屋上层用于开设网吧，但未与原告签订租赁合同。2018年12月25日原告与吴连敏、舒明签订了一份《店铺转让协议书》，其中约定：另原甲方（吴连敏）缴纳给丙方（李庆良）的13万元租房定金也顺延给乙方。该租赁定金的具体使用办法按原租赁合同条款执行不变。在此之前12月22日，吴连敏与舒明曾签订过店铺转让协议，双方其中约定：舒明在2018年12月25日前一次性向甲方（吴连敏）支付转让费60万元，上述费用已包括第三条所述的设备、装修及其他相关费用……。2018年12月25日，原告与被告舒明签订了一份房屋租赁合同，其中约定：租赁房屋系美乐汇大厦Ｂ座201室，建筑面积713.59㎡，租赁期限为6年，租期自2018年11月1日至2024年10月31日止，租房定金：本合同签订之日，乙方（舒明）交纳租房定金13万元给甲方（李庆良），该定金可抵用最后一期应缴纳的房屋租金。乙方未按约支付租金及相关费用的，则自逾期之日起按日千分之二支付违约金至甲方付清止……。后，舒明一直租赁经营201室下层，刘芳明一直租赁经营201室上层。双方与原告就房屋租金及其他费用各自单独结算。期间，被告刘芳明以做消防为由，二被告于2019年9月19日签订了一份房屋租赁合同，其中约定：租房定金：本合同签订之日，乙方（刘芳明）缴纳租房定金65000元给房东美乐汇大厦管理有限公司。2020年3月，因舒明生意不佳，原告与舒明达成一致意见，解除双方订立的租赁合同，现舒明已实际腾退租赁房屋，舒明尚欠房租等费用165611.58元，刘芳明尚欠原告至2020年4月底房租等费用94500元。因舒明与原告就租费进行结算时，刘芳明提出13万元租房定金其也有一半份额，故致原告与舒明就房租费等结算未成。 本案的主要争议焦点在于在原告处13万元租房定金（即押金）被告刘芳明是否有6.5万元份额的问题。本院结合原被告双方提供的证据、庭审陈述、质证意见，分析认定如下： 舒明认为其从吴连敏处转租时，转租费用中已包括13万元租房定金，在合同订立时已明确写明，且其签名的与刘芳明的合同中其未明确确认其中的65000元系刘芳明缴纳。刘芳明则认为二人各租半层，上次租客转让房屋时，其应对其中的房屋租金享有一半份额，且舒明签名的租赁合同中已明确65000元系其缴纳。本院认为，舒明与原告、当时小娘私厨的经营者吴连敏签订的店铺转让协议书中已明确“原甲方缴纳给丙方的13万元租房定金也顺延给乙方”，原告与舒明签订的房屋租赁合同中也明确“本合同签订之日，乙方缴纳租房定金13万元给甲方”，从这二份合同中均印证舒明在租赁原告201室下层时交纳的转让费中已包含13万元租房定金。刘芳明提出其转让房屋上层时也包含了一半租房定金，但其未实际支付，且提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信，应认定13万元租房定金系舒明所有，在结算房租时可以扣除。 本院认为，原告对涉诉的房屋有依法转租的权利，与舒明订立的合同合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行。现三方在庭审时明确表示，原告与二被告就美乐汇大厦B座201室的上下层各自建立了租赁关系，故双方应按约履行。现原告与舒明之间就解除租赁关系已达成一致意见，故确认原被告之间关系于2020年3月底终止。对所欠租费，被告应承担及时支付租金并支付相应违约金的民事责任。被告刘芳明与原告的租赁关系，双方均认可参照舒明与原告之间订立的合同履行，且被告刘芳明对尚欠至2020年4月底止租金等费用94500元无异议，故应承担及时支付租金并支付相应违约金的民事责任。对双方订立的合同中关于违约责任条款，本院认为按拖欠租金按日千分之二计算约定明显过高，应予调整，按月息0.5%计算较为妥当。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李庆良与被告舒明于2018年12月25日签订的就舟山市普陀区美乐汇大厦Ｂ幢201室的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。 二、被告舒明应于本判决生效后十日内支付原告李庆良房屋租费及其他费用35611.58元，并支付该款自2020年4月1日起按月利率0.5%计算的违约金至付清日止。 三、被告刘芳明应于本判决生效后十日内支付原告李庆良房屋租费及其他费用94500元，并支付该款自2020年5月1日起至付清日止按月利率0.5%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5202元，减半收取2601元，由被告舒明负担1661元，被告刘芳明负担940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  周 勇 二〇二〇年六月十日 代书记员  周佳敏 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。