湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终481号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗来杰，男，1988年11月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区。委托诉讼代理人：何麒麟，湖北千禧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程进宇，男，1994年7月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：鲍纯、王思琪，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉华联行房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区梨园街欢乐大道9号正堂IBO时代1号楼10层12号。法定代表人：胡洋洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李威，该公司员工。上诉人罗来杰因与被上诉人程进宇、原审第三人武汉华联行房地产经纪有限公司（以下简称华联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。罗来杰上诉请求：1、改判一审判决第三项为：程进宇向罗来杰支付B196、B197车位租金损失（以租金450元/月/个为计算标准，自2018年2月14日起计算至程进宇实际给付之日止）2、依法改判程进宇向罗来杰支付B196、B197车位市场差价损失30万元（市场差价以15万/个为计算标准〕；3、判令程进宇承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定基本事实不清，参照同小区的车位价格，案涉车位存在着巨大的市场差价，罗来杰因程进宇的恶意违约行为产生车位差价损失和租金损失是显而易见的；2、一审判决适用法律错误，显失公平。程进宇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华联行公司述称：华联行公司只是提供居间服务，请求驳回上诉，维持原判。罗来杰向一审法院起诉请求：1、判令程进宇向罗来杰退还B196、B197两车位的车位款20万元及利息损失（利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月14日起计算至程进宇实际支付之日止）；2、判令程进宇向罗来杰支付B196、B197两车位的市场差价损失共计30万元；3、判令程进宇向罗来杰支付B196、B197两车位的租金损失11700元（车位租金按450元/月计算，暂自2018年2月14日起计算至2019年3月14日止）;4、判令华联行公司对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由程进宇、华联行公司共同承担。程进宇反诉请求：1、判令罗来杰向程进宇支付因未依约交付定金而产生的违约金75万元；2、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年12月12日，中铁大桥局集团武汉地产有限公司（出卖人即合同甲方，以下简称中铁公司）与程进宇（买受人即合同乙方）签署《百瑞景中央生活区人防车位使用协议书》约定：乙方为已经购买百瑞景中央生活区三期17栋1号房的业主，受让百瑞景中央生活区三期B196号车位的使用权；该车位总价款146000元，在乙方全额交付车位总价款后，甲方同意于2014年3月31日将该车位交予乙方使用；本车位尚不能办理《房屋所有权证》及《国家土地使用权证》，若将来具备办证条件时，乙方自行办理上述权属证书；乙方明确其受让的是车位使用权。2013年12月12日，中铁公司（出卖人合同甲方）与程进宇（买受人即合同乙方）签署《百瑞景中央生活区人防车位使用协议书》约定：乙方为已经购买百瑞景中央生活区三期17栋1号房的业主，受让百瑞景中央生活区三期B197号车位的使用权；该车位总价款146000元，在乙方全额交付车位总价款后，甲方同意于2014年3月31日将该车位交予乙方使用；本车位尚不能办理《房屋所有权证》及《国家土地使用权证》，若将来具备办证条件时，乙方自行办理上述权属证书；乙方明确其受让的是车位使用权。2013年12月12日，中铁公司与程进宇（买受人即合同乙方）签署《百瑞景中央生活区人防车位使用协议书》约定：乙方为已经购买百瑞景中央生活区三期17栋1号房的业主，受让百瑞景中央生活区三期B198号车位的使用权；该车位总价款66000元，在乙方全额交付车位总价款后，甲方同意于2014年3月31日将该车位交予乙方使用；本车位尚不能办理《房屋所有权证》及《国家土地使用权证》，若将来具备办证条件时，乙方自行办理上述权属证书；乙方明确其受让的是车位使用权。2014年8月16日，中铁公司（出卖人即合同甲方）与程进宇（买受人即合同乙方）签署《百瑞景中央生活区人防车位使用协议书》约定：乙方为已经购买百瑞景中央生活区三期17栋1号房的业主，受让百瑞景中央生活区三期B199号车位的使用权；该车位总价款151000元，在乙方全额交付车位总价款后，甲方同意于2014年9月6日将该车位交予乙方使用；本车位尚不能办理《房屋所有权证》及《国家土地使用权证》，若将来具备办证条件时，乙方自行办理上述权属证书；乙方明确其受让的是车位使用权。2017年10月23日，罗来杰（买方即合同乙方）与程进宇（卖方即合同甲方）（代理人程伟军系程进宇父亲）、华联行公司（经纪代理方即合同丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》约定：卖方转让给买方的房产位于武汉市武昌区中南路街宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室，建筑面积435.75平方米，房屋所有权证为武房权证昌字第××号，土地使用权证为武昌国用（商2015）字第4979号；该房产转让价格为1500万元；定金50万元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金50万元，经纪方预留10万元在经纪方作为交房保证金及水电费、煤气费、物管费等保证金，托管在经纪方的定金于过户完成时由经纪方直接支付给卖方，1450万元为第二部分房款，买方银行按揭付款，买方应在房产过户收单后1个工作日内将首期款658万元足额支付给卖方，此款不包括已经支付的定金，第二部分房款余款792万元买方以商业贷款方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续，支付按揭手续费，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给卖方；买卖双方应在房产注销抵押登记后7个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；卖方应在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后7日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处处理后直接收房，如卖方收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方应按每月1万元租金标准或按房款交易价总额按日万分之五支付延期交房违约金；鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署本房产买卖合同，买方应向经纪方支付佣金15万元，支付时间为签订合同当日；经纪方在买卖双方提供资料齐全情况下，在买卖双方到场签字的条件下60个工作日内协助双方办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金，如卖方收到定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须即时支付经纪方违约金30万元。该合同并备注：备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：产权人程进宇本人未能到场签署合同，由其父亲程伟军签署，具有同等效应；该房产附送车位4个，产权人已确认。合同并对房产产权状况、房产过户、佣金支付、经纪方的责任及义务等作出相关约定。一审庭审中，华联行公司陈述签订买卖合同时，罗来杰和程进宇父亲协商涉案百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室房产加两个车位共计1480万元，后双方协商另加两个车位，买卖合同价款增至1500万元。罗来杰对华联行公司的陈述无异议，并以此为依据主张B196、B197两车位的车位款20万元。程进宇对华联行公司的陈述不予认可，辩称签订买卖合同时并未对车位价值进行明确约定，且约定车位系附赠。2017年10月24日，周哲文通过中国农业银行转账支付华联行公司法定代表人胡洋洋65万元。罗来杰和华联行公司均陈述前述65万元含罗来杰支付给华联行公司佣金15万元及托管给华联行公司定金50万元。程进宇辩称65万元转账双方周哲文和胡洋洋均非本案当事人；程进宇从未收到定金50万元；华联行公司依据买卖合同约定只能预留10万元定金。2018年1月8日，罗来杰（买方）和程进宇（卖方）签订《补充协议》约定：买方罗来杰承诺，于2018年1月8日，物业地址武汉市武昌区宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室。今日交于卖方200万元整。于2018年1月11日过户，交于卖方剩余首付款508万元整。卖方程进宇必须当日过户，如有违约方，则赔偿对方1500元房款的50%。2018年1月8日，罗来杰通过中国农业银行转账支付程进宇200万元；程进宇对上述事项出具《收条》载明：今收到罗来杰购买百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室部分首付款200万元。2018年1月11日，罗来杰通过中国农业银行转账支付程进宇508万元；程进宇对上述事项出具《收条》载明：今收到罗来杰购买武昌区宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室首期款尾款508万元。罗来杰（借款人）和中国农业银行股份有限公司武汉武昌支行（贷款人即合同抵押权人）签署《个人购房担保借款合同》约定：借款金额792万元；借款用途为购房；借款购买的房产位于武昌区中南路街宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室；借款期限36个月，抵押房屋地址武昌区中南路街宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入程进宇账户。2018年2月6日，罗来杰申请的792万元贷款开始发放。罗来杰（合同甲方）与武汉万家弘泰物业服务有限公司三期物业服务中心（合同乙方）签署《百瑞景中央生活区停车场车辆停泊服务协议》约定：甲方所购的百瑞景中央生活区三期停车位，车位编号B199、B198。车辆停泊服务费收费标准：标准车位80元/月/辆，车辆停泊服务费从2014年9月6日开始计收。该协议对甲方权利及义务、乙方权利义务、违约责任等事项作出约定。2018年7月18日，胡盛鑫（合同甲方）与武汉万家弘泰物业服务有限公司三期物业服务中心（合同乙方）签署《百瑞景中央生活区停车场车辆停泊服务协议》约定：甲方所购的百瑞景中央生活区三期停车位，车位编号B196、B197。车辆停泊服务费收费标准：标准车位80元/月/辆，车辆停泊服务费从2014年4月1日开始计收。该协议对甲方权利及义务、乙方权利义务、违约责任等事项作出约定。2018年10月18日，胡盛鑫出具《情况说明》载明：本人和程进宇是朋友关系，因为程进宇买了百瑞景的房屋以后一直没有入住，我在2017年3月份的时候以人民币20万元的价格购买了百瑞景三期B196，B197两个车位的使用权，车位款以工程款进行了抵扣。2018年7月的时侯听说有人起诉程进宇要他的车位，在我的多次要求下，程进宇把车位在物业过户给我了。罗来杰主张因程进宇私自将B196、B197号两车位转卖给案外人的恶意违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任，损失包括程进宇依约履行合同后罗来杰可得利益损失，含车位租金损失和差价损失。罗来杰庭审中主张《存量房居间（买卖）合同》约定“卖方应在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后7日内，将房产按合同约定的条件交付给买方”，参照该条合同约定内容，涉案四个车位的交付时间也应该是程进宇收到全款后7日内，因2018年2月6日罗来杰向程进宇支付完毕购房款1500万元，后程进宇未依照前述合同约定于7日内交付涉案B196、B197两个车位，故向程进宇主张自2018年2月14日起B196、B197车位款利息损失及两车位的租金损失。罗来杰并提交58同城百瑞景中央生活区3期车位（12平方米，租金400元/月）、58同城百瑞景6期11号楼车位（20平方米，租金450元/月）截图，拟证明租金损失计算标准系450元/月。经质证，华联行公司对58同城网络截图的证明目的无异议。程进宇辩称58同城网络截图无法作为租金损失参考依据。一审另查明：2018年4月13日，一审法院立案受理原告罗来杰与被告程进宇、华联行公司房屋买卖合同纠纷一案，原告罗来杰向一审法院提交诉讼请求：1、判令被告程进宇履行合同义务，将其名下武昌区中南路街宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期17栋负1层-4层1室的剩余两个车位交付给原告，并配合原告办理前述两车位的使用权变更手续；2、判令被告程进宇承担迟延交付两车位的违约金1万元（暂从2018年2月14日起计算至2018年3月25日，实际迟延履行违约金计算至被告实际交付车位之日止）；3、判令第三人华联行公司在过错范围内承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。2018年7月23日一审法院作出（2018）鄂0106民初5940号民事判决书，判决驳回原告罗来杰的诉讼请求。罗来杰不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，2018年11月26日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终8718号民事判决书，该判决查明程进宇曾拥有案涉小区B196、B197、B198、B199四个车位使用权，程进宇现已将B196、B197车位转给案外人，该判决认为罗来杰与程进宇、华联行公司签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同中约定程进宇向罗来杰附送4个车位，程进宇仅向罗来杰交付了2个车位，未全面履行合同义务，罗来杰有权请求程进宇继续履行交付义务。但现程进宇称案涉B196、B197车位已经转让过户给案外人胡盛鑫，并提交了相应的证据证明B196、B197两个车位已经实际由案外人胡盛鑫使用，故程进宇现事实上无法向罗来杰交付B196、B197车位，属履行不能，罗来杰仍主张程进宇交付剩余两个车位并配合罗来杰办理车位使用权变更手续及程进宇承担迟延交付两车位的违约金1万元的请求缺乏事实依据，一审判决不予支持并无不当。罗来杰就相关损失可依法另行主张权利。程进宇辩称合同非程进宇本人签订，合同中约定附送车位所有权，而事实上程进宇没有所有权，无法履行，四个车位赠与没有经过程进宇及车位所有权人的同意，是无权处分，且没有经过所有权人同意转租行为无效的意见，因不符合事实，不予支持。综上，驳回上诉，维持原判。本案一审庭审辩论终结后，罗来杰向一审法院提交《评估申请书》申请一审法院委托评估机构对本案B196、B197车位市场价值进行价值评估。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，对罗来杰该评估申请依法未予准许。一审法院认为：罗来杰与程进宇、华联行公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。（2018）鄂01民终8718号民事判决书认为合同中约定程进宇向罗来杰附送4个车位，程进宇仅向罗来杰交付了2个车位，未全面履行合同义务，罗来杰有权请求程进宇继续履行交付义务。但现程进宇称案涉B196、B197车位已经转让过户给案外人胡盛鑫，并提交了相应的证据证明B196、B197两个车位已经实际由案外人胡盛鑫使用，故程进宇现事实上无法向罗来杰交付B196、B197车位，属履行不能。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，程进宇并未提交足以推翻生效法律文书所确认事实的证据，应承担举证不能的法律责任，对程进宇上述违约事实依法予以确认，对程进宇辩称涉案房屋买卖合同并未对车位具体位置、车位交付时间进行约定，程进宇无违约行为的意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，罗来杰有权向程进宇主张赔偿损失。罗来杰主张程进宇向其退还B196、B197两车位的车位款20万元及利息损失。程进宇辩称合同约定四个车位系附赠且未约定车位价值，不应向罗来杰退还20万元及利息损失。一审庭审中华联行公司陈述签订买卖合同时，罗来杰和程进宇父亲协商涉案百瑞景中央生活区三期17栋-1层-4层1室房产加两个车位共计1480万元，后双方协商另加两个车位，买卖合同价款增至1500万元。罗来杰对华联行公司的陈述无异议。结合程进宇在（2018）鄂01民终8718号案件中提交胡盛鑫出具《情况说明》载明“我在2017年3月份的时候以人民币20万元的价格购买了百瑞景三期B196，B197两个车位的使用权”来看，罗来杰主张B196、B197两个车位合计价款20万元具有事实依据。一审庭审中罗来杰主张《存量房居间（买卖）合同》约定“卖方应在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后7日内，将房产按合同约定的条件交付给买方”，参照该条合同约定内容，涉案四个车位的交付时间应是程进宇收到全款后7日内。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，罗来杰前述对涉案车位交付时间的主张，符合合同目的，予以采纳。罗来杰主张程进宇退还B196、B197两车位的车位款20万元及利息损失具有事实和法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，综合合同履行程度、预期可得利益、可预见规则，依法酌定程进宇向罗来杰支付B196、B197两车位的租金损失（以月租金400元为计算标准，自2018年2月14日起计算至本判决确定给付之日止），对罗来杰超出部分的租金损失和差价损失主张不予支持。罗来杰主张华联行公司在过错范围内承担连带赔偿的意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，罗来杰提交证据不足以证明华联行公司在居间行为中存在过错情形，应承担举证不能法律责任，对其主张不予支持。程进宇反诉主张罗来杰未依约支付定金50万元，应承担违约金75万元的意见。结合本案查明事实，程进宇该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，判决：一、程进宇于本判决生效之日起十日内向罗来杰退还B196、B197车位款共计20万元；二、程进宇于本判决生效之日起十日内向罗来杰支付B196、B197车位款利息损失（以20万元为基数，自2018年2月14日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至本判决确定给付之日止）；三、程进宇于本判决生效之日起十日内向罗来杰支付B196、B197车位租金损失（以月租金400元为计算标准，自2018年2月14日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至本判决确定给付之日止）；四、驳回罗来杰其他诉讼请求。五、驳回程进宇的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11300元，由程进宇负担；反诉案件受理费8917元，由程进宇负担。二审中，罗来杰向本院提交录音证据一份，拟证明案涉小区同小区同车位的价格是25-30万元。经质证，程进宇认为相关法律规定，证人应出庭作证，否则无效，且录音无法用于证明车位的价值，故对该证据形式不予认可，不发表质证意见。华联行公司同意程进宇的质证意见。本院认为：罗来杰在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，罗来杰虽提交了新证据，但该新证据不足以证实其所主张的事实，故罗来杰的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗来杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由罗来杰负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年六月二十二日书记员 陈佳佳