浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3234号上诉人（原审被告）：项燕妮，女，1992年8月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审被告）：曲某1，男，2010年3月11日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：曲某2，女，2007年1月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上列二上诉人法定代理人：曲妮，女，1982年3月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，系曲某1、曲某2母亲。上诉人（原审被告）：曲妮，女，1982年3月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上列四上诉人委托诉讼代理人：张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李振，男，1993年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。原审第三人：何兵建，男，1998年12月18日，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。上诉人项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮因与被上诉人李振、原审第三人何兵建房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者改判驳回李振的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李振承担。事实和理由：一审认定项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮需赔偿2019年6月17日至2019年11月30日的租金损失31702元，属认定事实错误、适用法律错误。一、一审关于租赁合同解除时间的认定错误。一审以温州市中级人民法院于2019年12月16日作出的（2019）浙03民终5705号民事判决书的生效时间作为涉案租赁合同解除的时间，显属错误。首先，本案中李振存在擅自转租的严重违约行为，严重违反合同约定以及法律规定，项燕妮已于2019年5月18日通过微信方式向李振发送《解除租赁合同通知书》，通知内容如下：一、自本通知书收到之日起，双方于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》解除，不再生效。李振于2019年5月18日收到《解除租赁合同通知书》，并提起本案的诉讼，但在后续的诉讼过程，其自愿撤回要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，该份《解除租赁合同通知书》已产生法律效力，因此，本案租赁合同关系已于2019年5月18日解除。其次，一审于2019年9月2日作出（2019）浙0303民初3687号民事判决书，判决解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，该判决未对《房屋租赁合同》解除的具体时间进行确认，无法确定租赁解除的时间。另外，本案的租赁合同关系已自项燕妮发出《解除租赁合同通知书》到达李振之日即2019年5月18日解除，因此已无再次判决解除合同的必要，（2019）浙0303民初3687号判决事实上是对项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮有权解除租赁合同的法律效力的再次确认。再次，即使以判决形式解除租赁合同关系，亦应当自载有解除请求的起诉状副本送达违约方时发生合同解除的效力，而非判决书生效之日。二、一审认定项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮应赔偿因其故意断电造成李振的租金损失31702元，与事实严重不符，且适用法律错误。首先，在租赁合同关系已经解除的情况下，在2019年6月17日至2019年11月30日不属于租赁期间，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮无需保持租赁物符合约定的用途，反而李振应立即履行腾空房屋内全部物品的义务，并按照《房屋租赁合同》第十一条的约定由项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮收回房屋。其次，租赁合同解除后，李振继续占有使用房屋，未按照法律生效文书的规定的时间内腾空并归还涉案房屋，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮于2020年1月8日申请法院强制执行。执行过程中，一审法院于2020年3月18日在温州市龙湾区房屋张贴公告，要求李振在2020年3月30日前自行腾空，未腾空的财物视为放弃。因此，李振应向项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮支付在2019年5月19日至2020年3月20日期间的按原租赁标准7万元计算的房屋占有使用费。综上，李振要求赔偿2019年6月17日至2019年11月30日期间的租金损失31702元，没有事实和依据。李振辩称：2019年2月25日李振已经通过微信告知项燕妮等人转租事项，其也是同意的。涉案房屋断水停电损失应当由项燕妮等人承担。请求驳回上诉，维持原判。何兵建未作陈述。李振向一审法院起诉，请求：1.依法判令项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮继续履行由项燕妮与李振在2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即恢复用电；3.依法判令项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿李振自2019年6月17日始至恢复正常用电时止期间的因被告故意断电行为造成李振的经济损失（暂按每天2000元计算）。4.本案诉讼费由项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮承担。审理中，李振撤回其第1、2项诉请，并明确第3项诉请为：项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿李振因其故意断电造成李振的租金损失31702元（2019年6月17日开始计算至11月30日）及何兵建的停业损失64000元及装修残值20000元（何兵建按一天1000元，计算64天，从2019年6月17日计算至8月20日何兵建搬离之日）。一审法院认定事实：2015年12月1日，项燕妮作为出租方（甲方）与案外人安二辉、刘家弼作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于温州经济技术开发区永强大道2842-2844号的二间房屋出租给乙方用于经营饭店，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，年租金为55000元。2016年4月20日，安二辉作为转让方（甲方）与李振作为顶让方（乙方）签订一份《店面转让协议》，约定甲方将位于温州经济技术开发区门面转让给乙方使用。项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮对该转让行为予以同意。2016年11月21日项燕妮作为项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的代表与李振重新签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于浙江省温州市龙湾区：共5层2间。第二条房屋用途该房屋用途为门店。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2018年11月30日至2021年11月30日。第四条租金该房屋租金为（人民币）21万0千0百0拾0元整。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式租金按年结算，由乙方于每年提前壹个月交付给甲方柒万零千零百零拾零元整。……第十一条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿（产生任何法律责任由乙方承担）：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达壹个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。……第十三条违约责任租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金……”。项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮已经收取李振第一年的租金7万元。2019年3月8日，李振作为出租方（甲方）与何兵建作为承租方（乙方）签订一份《租房合同》，合同约定：“甲方将位于温州经济技术开发区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年3月8日至2022年3月8日，计36个月。本房屋月租金为5834元……”。2019年5月18日，项燕妮通过微信向李振发送《解租赁合同通知书》，通知书载明：“2019年3月8日，贵方未经我方的同意，将承租房屋擅自转租或转借给何兵建，何兵建作为违法次承租人在浙江省温州市龙湾区地址于2019年3月11日工商登记注册温州经济技术开发区沙城旭和汽车维修店，严重违反《房屋租赁合同》第十一条第一款的规定。综上所述，贵方违反《房屋租赁合同》情节恶劣，我方按照合同的第十一条、第十三条的约定，特此通知贵方：一、自本通知书收到之日起，贵我双方于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》解除，不再生效；二、鉴于贵方严重违约行为，我方根据合同第十三条的规定，限定贵方在收到本通知书之日起三日内，交清水电费、煤气费、电话费、物业费等欠费，并按照合同规定支付我方按交纳年度租金20%的违约金14000元。三、请贵方在收到本通知书之日起三日内，清空室内的个人物品，贵方自行加装的、可移动的装修部分，贵方有权自行拆除；移动部分或者移动会给房屋造成损坏的，贵方不得拆除，将房屋保持可用状态返还给我方。敬请贵方严格按照以上通知时间办理完毕房屋腾空事宜及违约金支付事宜，否则我方将视为贵方放弃屋内物品的所属权利，并保留司法追究的权利，如贵方超期仍未搬离，我方将采取断水、断电措施，并以法律途径依法追究贵方的违约责任，因此造成的责任及损失由贵方自行承担。”2019年6月17日项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮对涉案出租房屋进行断电，至今未恢复供电。2019年8月20日何兵建腾空其承租的涉案房屋并告知李振。涉案房屋登记产权人为项光义，房屋产权证号为：温房权证龙湾区字第××号，产权证登记地址为：。项光义于2010年7月24日死亡。温州市东南公证处于2014年2月18日作出的编号为（2014）浙温东南证内字第3739号《公证书》，载明：涉案房屋系项光义生前与其配偶曲妮共有，该房屋的一半为项光义的遗产，因曲妮及项光义父亲项有东、母亲黄玉翠表示放弃对项光义的遗产继承权，因此，兹证明项光义的上述遗产由项燕妮、曲某1、曲某2共同继承。经继承后，上述房屋归项燕妮、曲某1、曲某2与曲妮共有。2019年6月3日，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮以李振为被告、何兵建为第三人向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1.依法判令解除项燕妮与李振之间于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，解除双方的租赁合同关系；2.依法判令认定李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效；3.依法判令李振、何兵建立即腾空坐落于浙江省温州市龙湾区房屋内的所有物品、设施；4.依法判令李振支付原告方违约金14000元。2019年9月2日，一审法院作出（2019）浙0303民初3687号民事判决，判决：一、解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》。二、确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效。三、李振、何兵建于判决生效之日起十日内将坐落于温州市龙湾区的房屋腾空归还项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮。四、驳回项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的其他诉讼请求。后李振不服该判决而上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）浙03民终5705号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月2日，何兵建以李振为被告，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮为第三人向一审提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1.李振立即向何兵建返还租金46387元（租金是年租金7万元，从2019年3月8日至6月17日共计101天，共计租金13613元，差额56387元，减去被告已经退还的1万元，共计应返还租金46387元）；2.李振赔偿何兵建停业损失64000元及装修残值20000元（停业损失是从2019年6月17日开始计算至8月20日，按每天1000元计算，共计64000元。装修是共投入装修材料15000元及工人工资5000元，共计20000元）。2020年3月19日，一审法院作出（2019）浙0303民初5750号民事判决，判决：一、李振于判决生效之日起十日内返还何兵建租金46387元。二、李振于判决生效之日起十日内赔偿何兵建20000元。三、驳回何兵建的其他诉讼请求。一审法院认为，本案中，2016年11月21日项燕妮作为项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的代表与李振签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。对于李振主张项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿李振因其故意断电造成李振的租金损失31702元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”温州市中级人民法院于2019年12月16日才作出（2019）浙03民终5705号民事判决，此后判决解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》的（2019）浙0303民初3687号民事判决才生效。而本案项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮于2019年6月17日对涉案出租房屋进行断电，至今未恢复供电，造成李振在断电期间无法对涉案租赁房屋进行正常使用，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮对李振无法正常使用涉案租赁房屋所造成的损失应承担相应的赔偿责任。因项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮已经收取李振2018年11月30日至2019年11月30日的涉案房屋租金7万元，李振要求项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮按合同约定的租金标准7万元／年赔偿李振2019年6月17日至2019年11月30日停电期间的租金损失，符合法律规定，予以支持。现李振要求项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿2019年6月17日至2019年11月30日的租金损失31702元，未超出规定的标准，予以支持。对于李振主张项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿何兵建的装修残值20000元问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”一审法院（2019）浙0303民初3687号生效判决已经确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效，李振亦未提供何兵建装修涉案房屋有经过项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮同意的相关证据，现李振要求被告赔偿何兵建的装修残值损失20000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于李振主张项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮赔偿李振因其故意断电造成何兵建的停业损失64000元的问题。一审法院（2019）浙0303民初5750号一案对于何兵建起诉要求李振赔偿停业损失64000元的诉请，该案判决并没有支持，而李振的该项诉请亦缺乏事实和法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮于判决生效之日起十日内赔偿李振31702元；二、驳回李振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取1307元，由李振负担1011元，由项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮负担296元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。二审中，李振、项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮一致陈述李振已支付涉案房屋租金至2019年11月30日；李振陈述其已于2020年1月7日腾空并交还涉案房屋，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮则陈述李振直至2020年3月20日才腾空、交还涉案房屋。本院认为，本案二审的争议焦点实质上在于项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮已向李振收取的2019年6月17日至2019年11月30日的租金是否应当返还的问题。二审中，李振与项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮对于上述期间涉案房屋仍由李振占有的事实并无异议，在李振未腾空、交还租赁物的情况下，无论涉案《房屋租赁合同》是否解除，李振均应承担上述期间的租金或占有使用费。况且2019年6月17日项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮对涉案房屋进行断电，系在李振存在擅自转租的违约行为并已于2019年5月18日向其送达《解除租赁合同通知书》的情况下进行，因此，李振要求项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮承担断电造成的损失，依据不足。生效判决已经认定李振存在擅自转租的行为，李振称转租已经得项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的同意，与生效判决的认定相矛盾，本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律错误。项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初4141号民事判决；二、驳回被上诉人李振的原审诉讼请求。一审案件受理费2641元，减半收取1307元，由李振负担。二审案件受理费592.55元，由李振负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月二十八日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮