浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3430号 原告：付琴梅，女，1984年8月5日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。 委托诉讼代理人：赵书忠，江西联创律师事务所律师。 被告：楼兴建，男，1969年11月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 原告付琴梅诉被告楼兴建房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告付琴梅及其委托诉讼代理人赵书忠，被告楼兴建及其委托诉讼代理人楼晓平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付琴梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2020年1月8日开始根本违约，并解除双方于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告因违约解除合同而应承担的违约金159000元、退还原告租金18329元（自2020年1月8日-2020年3月31日期间）、退回原告合同押金21000元，合计198329元；3、判令本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，被告与叶荣平签订了《房屋租赁合同》一份，合同规定租赁期自2018年4月1日至2026年3月31日。房屋租赁位置位于义乌市共计21个房间，租赁给叶荣平经营使用，每年租金共计113000元。合同签订后，被告先将其中的15间房间交给叶荣平经营。2018年7月，因叶荣平家中有事，无法再履行合同，叶荣平、原告经与被告协商，被告同意将该合同项下的租赁房屋，全部交由原告承租经营管理，并由原告全面履行之前的租赁合同。为此，原告全面接手了该租赁房屋经营管理，并履行了该租赁合同的权利和义务。自2019年3月开始，被告因见租赁房屋租赁费上涨，不顾双方之间签订的合同提出毁约，原告不同意，被告就采用贴公告，对租赁房屋断电断网络、阻止原告及原告的管理人员管理房屋、告知原告的租客不要租原告房屋、在原告的租赁房屋丢垃圾等违约方式，阻挠原告履行合同。无奈，原告向贵院起诉，经过贵院及金华中院判决，维护了原告与被告之间的合同合法有效。但被告依然不配合原告履行合同。到了2019年12月，被告更是将租赁房屋进出的一楼装上门锁，致使原告和原告的管理人员、房客等无法进入，房屋也无法租赁。为此，原告多次向被告要求给一楼钥匙，被告不予理睬，还拒绝收取原告通过微信支付的租金，造成原告无法履行合同。为此，原告多次向社区、派出所报案，但被告仍不予改正。被告的上述行为已根本违反了合同约定，构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告按照合同约定承担违约金159000元，退回原告押金21000元，同时退还由于被告锁门等违约行为以及遭遇新冠××疫情等不可抗力的影响造成原告自2020年1月8日至2020年3月31日期间无法经营已支付的房屋租金18329元。遂成讼。 被告楼兴建辩称：一、被告与叶荣平签订有房屋租赁合同，之后变更为由原告全面履行合同义务是事实。二、被告不存在违约。首先，原告诉称被告经常采取各种方式破坏、阻挠原告正常履行合同不是事实。原告作为二手房东，不打扫卫生，不履行管理房东职责，原告所谓的被告在房屋走廊丢垃圾，叫原告租客不要租原告的房屋，停电和网络不是事实。其次，原告声称2019年12月开始被告将租赁房屋一楼装上门锁，致使原告、原告管理人员、租客无法进入不是事实。原告及每个租客均有门卡，凭卡均可以正常出入。一楼大门的锁更换需要四五千块钱，而租客基本都是按月承租，租金7到800元，不可能给每个租客配备一楼大门钥匙，也无必要配备。一楼大门平时并不上锁，即便有时偶尔被锁上，租客均可以刷卡出入。新冠疫情开始以后，因政府文件及村里要求，一楼大门从2月开始上锁，进入租赁房屋须经房东登记，实行一人一档。疫情期间锁门是临时管控措施，并非常态。且从3月8日开始，被告通知原告做E家安新门禁，这样原告手机上就可以开门。事实上原告3月9日已经提起本案诉讼，是原告自己故意不做。3，关于微信支付房租问题。因双方先前有打过官司，原告在交付2020年房租时扣除了一些款项，而被告认为一码归一码，不同意原告扣除才未接收，并非被告不愿意履行合同。相反，被告多次通知原告前来打扫卫生，做E家安，交水电费及交纳租金，是原告看受疫情影响房子不太好租而故意找理由解除合同。综上，因被告不存在违约行为，原告诉请要求被告支付违约金无事实与法律依据。三、虽受疫情影响，租客登记需要实行一人一档，但并非属于不可抗力致使合同无法履行，也不存在被告违约导致合同无法履行，因此原告主张要求退还2020年1月8日至2020年3月31日期间的房屋租金亦没有任何事实与法律依据。四、至今为止，原告一直拖欠从2019年8月开始的水电费20359.4元，也未赔偿被告一只空调外机损失，20000元押金原告无权要求退还。五、被告同意从今日起与原告解除涉案房屋租赁合同，但涉案房屋一直由原告占有至今，涉案房屋腾退之前的租金原告应当缴纳。综上，请求驳回原告不合理诉请。 原告为证明其主张提供证据如下： 证据一，原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明：1、原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同双方应依法履行；2、合同第5条规定被告违反合同，提前终止协议，应赔偿原告已付房租的二倍的违约金。 证据二，一审判决书一份，证明：1、原被告签订的合同合法有效；2、合同由原告的管理人员李文辉和被告妻子负责具体管理及结算水电费等相关事宜； 证据三，二审判决书一份，证明被告将不交付的房屋租赁的租金及原告租赁涉案房屋的租金情况，说明被告违约会给原告带来的损失情况。 证据四，原告与被告妻子的微信记录五份，证明：1、被告故意不与原告结算水电费、拒收房租等方式，想造成原告违约；2、被告将出入出租屋的一楼大门锁住，钥匙不给原告，致使原告从2020年1月8日开始无法履行合同的权利。 证据五，原告与被告之间的短信记录一份，证明原告告诉被告已转下一年度的房租，并在此要求被告拿一楼的钥匙给原告，被告不予理睬。 证据六，被告贴在出租房大门的公告两份，证明被告在没有解除与原告的合同前，擅自想出租涉案的出租房，违反合同。 证据七，处警证明三份，证明被告为了解除与原告的合同，多次对原告的出租房予以停电、锁门等行为，原告报警处理，被告违反合同约定，说明被告没有诚信履行合同。 证据八，原告与被告或被告妻子的微信、短信、通话记录及清单，证明：1、被告为了阻止原告履行合同，故意设置各种障碍，不让原告的管理人员进入等；2、原告让被告尽快将水电费等费用计算出来，但是被告不予理睬；3、以各种理由锁门不给原告钥匙，并强调除了原告以外的人都不给开门进入，使原告无法履行合同；4、三份录音也可以看出被告主观上不愿意将房屋再租赁给原告；5、原告短信告知被告，被告已经根本违约，是需要支付违约金等。 证据九，视频一份，证明被告将出租房锁门后，原告及管理人员无法进入，被告根本违约。 证据十，租赁合同一份，证明被告租赁同样的房屋比涉案合同价高，说明被告是因为市场价高而想违反合同约定；同时被告的违约行为给原告带来损失高于违约金。 证据十一，原告管理人员与被告妻子之间的微信聊天记录一份，证明原告管理人员李文辉与被告妻子从2018年8月份开始一直在出租房管理及水电费与被告妻子结算。 被告发表质证意见如下：第一组证据的真实性无异议，但是合同里面约定的违约金是明显过高的。一审和二审判决书的真实性无异议，对于原告的证明目的有异议。因为市场行情不同，该两份判决书是2019年3月份的时候，与2020年是无法参照的，受疫情影响，房屋租赁的行情并不好，合同解除后，受到损失的是被告。第四组证据微信聊天记录是截取的，比如2020年2月27日这份，被告妻子补充说的是你可以进来、租客可以进来、无关人员不能进来，所以说原告提供的微信聊天记录是不完整的，我方需要原告方提供手机微信聊天的原件。通过查询原告手机原始载体可以看出原告的微信聊天记录都是断章取义的，只截取了对原告有利的对话；“你一楼的铁门也锁了”，这些都是原告方单方面的陈述，被告方没有做回应，因为都不是事实。关于房租的问题，因为2020年的房租是79500元，而原告自己擅自减少了部分，所以被告没有收取原告的转账，但并不能表明被告是违约，被告在3月8日、3月10日在积极督促原告来打扫卫生，催促原告来办理新门禁。第五组证据短信记录的真实性没有异议，但是证明目的有异议。3月2日这个是因为还在疫情期间，当时要求做新门禁，租客是一人一档要登记的，我们都是督促原告来履行合同，并没有不予理睬。第六组证据公告的真实性、关联性都有异议，这是复印件，这是2019年3月份的时候的材料，这些证据是另一个案件的证据，与本案无关，时间是2019年3月之前的事情，而且双方的纠纷在一审、二审法院都已经处理了。第七组证据处警证明，其中一份是2019年4月份的事情，也是前面那个案子的纠纷，与本案无关；另两份的报警内容是原告方单方面的陈述，并非客观事实。第八组证据微信聊天记录真实性有异议，有些是不完整的。在2020年3月9日很明确看到被告的妻子就与原告说了“门卡不是老早给你了吗”，也就是说就算一楼锁上了，但是有门卡是可以进入的；2月27日的聊天记录与之前的那个质证意见一致，是不完整的，都是截取了对原告有利的内容，也都是原告方的单方陈述，被告方的回应原告方没有提供。在短信的聊天记录里，因为疫情管控需要，村里通知把门锁了，在短信中可以看到被告说村里通知把门锁了，让你过来做E家安，但是你一直不来，都可以说明被告是一直在催促原告过来，相反是原告故意不来。2019年3月4日的通话记录关联性有异议，是前一个案子的纠纷，与本案无关，原告方是把前一个案子中违约的证据用到本案中；2020年1月16日的通话记录，后面这些都是原告的自言自语单方陈述，被告没有做回应，因为当时被告在外面处理事情，以为电话已经挂断了，所以并没对原告的陈述做回应，所以无法达到原告的证明目的；2020年2月26日的通话录音，当时因为2月份疫情防控需要，村里通知把门锁上，不论何人进来都要登记，一人一档，这是疫情期间的临时管控措施，所以也是无法达到原告的证明目的。对于视频，真实性有异议，手机上的时间是可以改的，另外这个视频完全可以把门锁上了再拍，原告方是有门禁卡的，门锁上了也是可以凭借门禁卡进入的，被告是多次通知原告来办理新门禁，但是原告故意不来办理，而是到法院起诉了，所以是原告不履行合同。第十组租赁合同，因为是在2019年的租赁行情，与现在不同，无法参照。话说回来，现在解除合同，损失严重的是被告。最后一份微信记录，从2018年8月份开始是有结算水电费，但是从2019年8月以后，原告就一直没有支付水电费到现在。 被告为证明其意见提供证据如下： 证据一，原告与被告妻子的微信聊天记录一份7页 证据二，被告与原告的短信记录一份5页 证据三，义乌市“冠状病毒××”防控指挥部令第10号文件打印件一份 共同证明：1、2019年12月开始被告并未锁门，原告及租客都有门卡，可以进入租赁房屋；2、新冠××疫情期间因义乌市政府及村里要求才将一楼锁上，是为了疫情需要的临时管控措施；3、被告通知原告交纳2019年8月份开始的水电费及2020年租金、通知原告做Ｅ家安、过来打扫卫生等，积极督促原告履行合同，从未阻挠原告履行租赁合同。 证据四，证人杨某、董某的证言各一份，证明原告主张的2019年12月份开始锁门这个情况是不存在的，也可以证明门偶尔是会锁上，但是租客是有门禁卡的，是可以自由出入的。 原告对被告提供证据质证意见：微信聊天记录，2月27日的真实性无异议，在这份证据里面，被告管理人明确告知原告你可以进来，租客可以进来，无关人员不要进来，这个说明原告、租客没有钥匙和门禁是无法进门的，根本无法履行；3月9日的聊天记录，门卡是2018年的，被告做了新门禁之后就作废的，而且这里明确说钥匙会给的，如果门卡能进入，就不会要钥匙；第4张也是3月9日的，说是租客锁的门，明显是在说谎，也证明是锁了门的；第5张是3月9日发的水电费，这个计算不管是从水电量、价格、项目都发生了增加，所以原告的管理人员要求与被告的管理人员当面计算，因为水电费一直都是他们两人在计算的，但是被告不允许原告管理人员进入与其进行核算，并且他还声称如果是原告的管理人员去结算，他就不来配合结算；第6张关于走廊上的垃圾，也不是原告产生的，原告根本就无法上楼，在这里被告妻子也说了你来打扫卫生顺便做E家安门禁，也就是说新的门禁卡被告一直没有给原告；第7张原告对被告按1.3元一度计算电费有异议，但是被告没有按双方之前计算的水电单价进行计算。第二组证据，短信记录第1张，水电费没有支付的责任不在于原告，因被告之前一直没有提供客观真实的水电结算单；第2张在3月28日被告一直没给原告门禁卡；第3张是被告所发的房租、水电这一块，其中房租原告要求被告将法院判决的3万元违约金及诉讼费扣除，被告一直不予理睬，之前原告也发出同样的信息要求扣减，被告始终不做回应，而水电费跟前面所说的就是计算不客观不真实；第4张也是原告提出了水电费的计算问题，被告没有回应；第5张是3月29日的记录，也谈到了被告没有给原告门禁卡的事情。第三份证据第10号令因为是复印件，对真实性存疑，就算是真实的，这个内容也明确说明了对小区进行封闭式管理等，说明管理的是整个小区的门，而不是你的单元门，单元门是可以自由出入的，因为小区进出的人员都已经测量了体温，所以这份证据达不到被告的证明目的。对第一位证人非常明确，他的证词已经说得很清楚，他在2020年1月1日到3月8日不在出租屋，他根本无法证实这段时间的锁门情况。第二位证人是每天早上8点出门，到晚上7点以后回家，且每个月只休息三天，意味着她在租赁期间大部分时间都在外面，所以她的证词并不能证实被告这段时间没有锁门。而且两位证人也明确证实了被告换了新的门禁卡，就是采用手机APP，必须要被告授权才能开门。所以这两位证人的证词达不到被告的证明目的。 本院认证：原、被告对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据四、证据八，被告对真实性有异议，但大部分内容与被告提供的证据一、二一致，且原、被告双方的聊天记录存于各自手机，双方对真实性有异议的，可提供手机载体予以核对，双方均未向本院提供完整的聊天内容，故本院对双方提供的短信、微信聊天记录的真实性予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。原告提供的证据六，被告在（2019）浙0782民初7759号案件中质证时对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据七系义乌北苑派出所出具，本院对其真实性予以确认。对证据九的视频的证明目的，本院不予确认。其他原、被告双方对真实性有异议的证据，本院将结合本案查明的事实对其证明力予以综合认定。 经审理查明：2018年3月1日，案外人叶荣平（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁契约一份，约定甲方将位于柳青六区78栋3单元二至四层的房屋出租给乙方使用，房屋租赁时间捌年，有效期自2018年4月1日至2026年3月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅为出租住宅使用，不得作为非法用途；每年房屋租金提前一个月交给甲方，乙方如逾期支付房租，甲方收取2%的违约金；租金为每个周年为一个租赁年度，租金111300元；租赁期内，如乙方有特殊情况，经甲方同意在合同条款不变情况下可找亲戚朋友代为经营；甲方因不能按时提供本合同的约定的房屋提供乙方使用，甲方违反本合同约定，提前收回房屋终止本协议的，应按照合同法赔偿乙方给甲方房租的两倍及乙方添置的家具和电器；房屋押金21000元整待合同到期后，甲方应归还乙方；双方还对其他权利义务内容进行了约定。被告于签订合同当天就要求退回了三间房屋由其自行出租，案外人叶荣平对此予以认可。2018年7月，案外人叶荣平因自身无法继续履行合同，遂向被告提出由原告继续履行与被告之间的租赁合同，并由原告在租赁合同的乙方签名处添加了自己的签名。 2019年4月16日，原告曾就房屋租赁合同中的六间房屋的履行问题与被告发生房屋租赁合同纠纷。2019年7月12日，本院作出（2019）浙0782民初7759号民事判决书，查明事实有：“……在租赁合同的实际履行过程中被告又陆续要求退回另外三间房屋，并将相应的房租予以退还。2019年3月8日，原告通过向被告账户转账的方式支付2019年的房租111300元。后被告于2019年4月22日退回了31800元。另查明，双方在房屋租赁合同中约定的租金111300元系柳青六区78栋3单元二至四层21间房屋的租金，每间房屋的租金为5300元，双方在第一年度实际交付履行的房屋为15间。双方在租赁合同实际履行过程中，由原告方的管理人员及被告的妻子负责具体管理及结算水电费等相关事宜。2019年4月，双方因合同变更及房东停电等事宜发生纠纷，曾多次向义乌市北苑派出所报警……”并做出如下判决：一、被告楼兴建于本判决生效之日起十日内支付原告付琴梅违约金6360元；二、驳回原告付琴梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告楼兴建的反诉请求。 原告不服上述判决，上诉至金华中院，金华中院于2019年12月19日作出（2019）浙07民终5031号二审民事判决，认为“……考虑到该6间房屋实际由楼兴建出租的现状，为减少双方矛盾，本院对于该6间房屋的处理，宜不再由楼兴建交付该6间房屋即对于该6间房屋的租赁关系予以解除，但应由楼兴建向付琴梅支付违约金。根据双方房屋租赁合同中对违约金以及本案实际情况，酌情确定由楼兴建支付因解除该6间房屋租赁关系的违约金30000元……”，判决如下：……三、楼兴建于本判决生效之日起十日内支付付琴梅违约金30000元；四、驳回付琴梅的其他诉讼请求。该判决现已生效，被告尚未按照判决内容履行给付义务。 另查明，2020年1月8日、2020年3月2日，原告曾因一楼铁门上锁报警；被告于2020年2月开始因疫情原因将一楼大门上锁；2020年1月开始，原、被告就大门上锁问题在微信中多次进行协商，均未有结果。期间，原告将2020年的房租，扣除生效判决要求被告支付的30000元违约金以及案件受理费825元，总计48675元通过微信转账方式支付给被告方，被告方未收取。2020年3月7日，原告短信通知被告解除合同，被告方并未同意；2020年3月28日，被告短信通知原告解除合同，原告亦未认可。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。事实方面。关于被告是否违约的问题。根据原、被告的聊天记录以及相关处警情况可知，涉案房屋一楼大门被锁的情况确有发生。虽然在原告表示大门上锁时，被告提出“你人来会开门的”、“你可以进来、租客可以进来，无关人员不要进来”等，但被告及其妻子也提到“锁匙不会给你的”、“我没同意就你可以进来”，也明确表示原告的管理人员李文辉不能进入，另外原告曾在2020年1月16日电联被告，提出要求钥匙或者E家安的门卡，被告均未给予肯定答复。原、被告之间的房屋租赁合同中已约定租赁该房屋作为出租住宅使用，故确保原告对租赁房屋的正常使用是被告方应当履行的合同义务。在无钥匙或门卡的情况下，被告应当可以预见一楼大门的上锁会影响租客的正常出行，故被告方即使出于安全考虑上锁，也应当征得原告同意，或在上锁后与原告协商其他解决方案。从本案现有证据看，被告存在将一楼大门上锁的情形，在原告提出问题时，也未积极配合，其要求原告本人到场才开门亦不符合市场出租交易习惯，也不利于房屋租赁合同的履行，阻碍了原告对涉案房屋的正常经营使用。故本院认为被告的上述行为已构成一般性违约，但不至于导致合同目的完全不能实现，不属于根本性违约。考虑到原、被告就涉案租赁合同自2019年以来就一直存有纠纷，以及原、被告双方均希望解除合同，故涉案租赁合同实际已无继续履行的必要，原告关于解除合同以及退还押金21000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除的时间。原、被告在不同时间点均有发短信告知解除合同，双方当时都未同意。本案中原、被告双方均未提供证据证明涉案房屋的具体租赁情况，根据2020年2月26日，原、被告的通话内容中提到的“我里面住的人总要上去呀”，可见因被告的锁门行为，原告经营虽然受到影响，但涉案房屋仍由原告方经营使用。而原告于2020年3月30日向本院提出诉讼要求解除合同，可视为对被告方2020年3月28日发出的短信解除通知的认可，本院确认合同的解除时间为2020年3月30日。结合涉案房屋租赁合同的签订期限以及租金支付情况，故被告方无需返还原告2019年度的租金。关于违约金。结合（2019）浙07民终5031号金华中院对解除6间房屋租赁关系要求被告支付的违约金标准，即解除剩余租赁期限为7年的6间房屋的违约金为30000元，再结合本案中15间房屋剩余的租赁期限以及被告方的违约情形，本院酌情确定由被告楼兴建支付违约金64286元（30000元/6间/7年*15间*6年）。综上，原告诉请，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除； 二、被告楼兴建于本判决生效之日起十日内返还原告付琴梅押金21000元，并支付违约金64286元； 三、驳回原告付琴梅的其他诉讼请求。 案件受理费2133元，由原告付琴梅负担1167元，由被告楼兴建负担966元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨奇进 二〇二〇年六月三十日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯