广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6976号上诉人（原审原告）：广东省广晟置业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月一路9号广州凯旋华美达大酒店24、25楼。法定代表人：江金星，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜甜，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州桃花江实业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区站西路57号二号楼站西服装城二楼2888号。法定代表人：曾宏智，职务：董事长。被上诉人（原审被告）：曾宏智，男，1969年7月10日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审被告）：郭谷红，女，1970年10月18日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审被告）：曾宏武，男，1971年10月12日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审被告）：曾宏荣，男，1973年7月30日出生，汉族，住湖南省桃江县。五被上诉人共同委托诉讼代理人：王静，广东诺臣律师事务所律师。五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈楠楠，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广东省广晟置业集团有限公司（以下简称广晟公司）因与被上诉人广州桃花江实业发展有限公司（以下简称桃花江公司）、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广晟公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判桃花江公司和曾宏智共同向广晟公司支付越秀区站西路57号5号楼（以下简称5号楼）欠付的自2012年9月1日至2019年9月30日的租金7230312.88元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以当月应付租金为本金，按照0.1%/日的标准，自当月租金支付期限届满次日起计算至实际付清之日止）；3.改判郭谷红、曾宏武、曾宏荣对上述桃花江公司和曾宏智欠付的租金及逾期付款违约金承担连带责任；4.判令桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣共同承担本案的一、二审诉讼费。事实及理由如下：一审法院查明事实错误，适用法律不当，导致作出错误判决。一、《租赁协议书》作为双方当事人真实意思表示，成立并生效，根据《租赁协议书》第七条第三款的约定，5号楼重建完成后，双方当事人应就重建后新增面积部分另行支付租金，双方当事人及一审法院对上述约定的事实均予认可，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当依约履行新增面积租金支付义务。1.《租赁协议书》第七条第三款明确约定双方当事人应就5号楼重建后新增面积另行支付租金，一审法院对于上述约定的事实予以认可。2.《租赁协议书》第二条中明确约定5号楼重建之后，具体准确的建筑面积数据以有关部门实际测绘出图或新办的《房地产权证》登记确认的数据资料为准。3.双方当事人从未达成关于新增面积不予收取租金的任何变更约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，变更合同需要双方当事人协商一致。双方当事人在5号楼重建完成后，并未达成过任何变更《租赁协议书》第七条第三款“面积超出部分应当另行支付租金”的约定。同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条之规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力。本案中不存在任何符合法律规定的默示推定放弃的情形。综上，就5号楼新增面积收取租金是广晟公司作为出租人可行使的重大权利，且双方当事人从未达成放弃收取增加面积部分租金的约定，故桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当按约履行新增面积租金支付义务。二、桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣关于新增面积租金的两个支付条件均已成就，5号楼已重建完成，且重建后面积数据也已经由有关部门于2019年7月8日确定。因此桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当按约履行新增面积租金支付义务，一审法院认为支付条件尚未成就属于事实认定错误。1.根据《租赁协议书》第七条第三款的约定，5号楼重建完成后，面积超出部分另行支付租金。5号楼已由广州市房地产测绘院明确重建面积为9648.3365平方米，新增面积为2153.99平方米（重建后面积9648.3365平方米－重建前面积7494.35平方米）。故《租赁协议书》中有关新增面积租金的支付条件已经成就，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当按照约定履行租金支付义务。2.《租赁协议书》第二条对于5号楼重建面积数据标准做出了明确约定：应当以有关部门实际测绘出图或新办的《房地产权证》登记确认的数据资料为准。广州市房地产测绘院作为广州市规划和自然资源局对口负责测绘的事业单位，系《租赁协议书》约定的“有关部门实际测绘出图”中的“有关部门”，其出具的面积即是计算新增面积租金的依据，一审法院认为广州市房地产测绘院的结论不能作为确定5号楼重建后建筑面积依据属于事实认定错误。3.在5号楼规划报建、验收的过程中，相关部门曾出具过有关的依据，但是上述面积数据并非《租赁协议书》约定的计算新增面积租金标准的依据。广州市房地产测绘院出具的数据才是《租赁协议书》约定的计算新增面积租金标准的依据。5号楼历史上存在多个面积数据，该部分数据均系来源于报建、验收的过程中出具的文件中的数据，各文件中载明的各项面积数据本身并不一致，且并非《租赁协议书》约定的计算新增面积租金标准的依据。桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣作为5号楼的施工单位，掌握了办证所需的全部施工图纸资料，但拒不履行配合办理《房地产权证》，因此无法计算出5号楼新增面积租金标准的依据。因此，广晟公司才委托广州市房地产测绘院进行实地测绘，才首次得出《租赁协议书》约定的5号楼计算新增面积租金标准的依据。三、《租赁协议书》中关于新增面积租金的支付条件已经成就，双方是否就此签订补充协议不影响支付条件已成就的事实，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣可直接参照《租赁协议书》确定的交易惯例履行新增面积租金支付义务，一审法院以双方当事人关于新增面积、租金标准及优惠折扣、违约责任未达成一致意见为由认定支付条件未成就，属于事实认定错误。1.本案租赁标的物5号楼系不可分割的建筑物整体，《租赁协议书》中对于5号楼租赁事宜进行了详细约定，因此桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣就新增面积可直接参照《租赁协议书》确定的交易惯例履行租金支付义务。本案中双方当事人在《租赁协议书》及补充协议中，已对标的物名称、原面积、用途、租赁期限、租金标准、支付方式、支付期限、双方权利义务、违约责任做出了详细约定，已包含法律规定的租赁合同必备要素。且5号楼重建前后的租赁双方当事人相同、租赁标的物相同、建筑物用途相同、租金支付方式相同、租金支付期限相同，因此，按照交易惯例新增的同一建筑物的部分面积无需另行签订补充协议，在双方确定新增的具体面积数据之后即可由桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣支付相应租金。2.退一步说，即便按照一审法院的观点，双方需要就新增面积租金另行签订补充协议，也不影响新增面积租金支付条件已成就的事实。根据《租赁协议书》第七条第三款之约定，5号楼重建完成后，面积超出部分另行支付租金。故按照合同约定，只要明确面积数据后，即明确了桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当支付的租金数额。广晟公司曾多次以口头、电话、召开会议的方式督促桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣尽快签订补充协议，但是桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣均未予答复或处理。双方当事人签订补充协议的条件已经具备，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣拒不签订补充协议以阻碍支付条件成就的行为，应当依法视为支付条件已成就，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应当按约支付租金及相应的违约金。四、桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣关于其在重建5号楼过程中遭受损失，而由双方当事人约定可免费使用5号楼重建后的新增面积的主张，缺乏事实依据，违背诚实信用原则。一审中桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣提交了四份关于5号楼地下室一层改建文件，上述文件仅能证明5号楼地下室一层用途被更改为防空地下室，但是并不能证明桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣由此遭受了损失，更无法证明双方当事人达成了桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣可免费使用5号楼新增面积的约定。实际上，5号楼地下室一层改建为防空地下室并未给桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣造成损失，其一直将该防空地下室作为停车场经营并获取租金收益，且其多年来以远低于市场价格的标准承租5号楼，获利巨大。五、广晟公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。如前所述，除广州市房地产测绘院出具面积数据外，5号楼历史过程中出现的面积数据都只是5号楼在报建、验收过程中的数据，符合合同约定的新增面积租金计算依据只有在房产证办理后或是有关部门实际测绘后才能得出。广州市房地产测绘院于2019年7月8日出具实测面积后，《租赁协议书》约定的支付条件方才成就，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣拒不履行新增面积租金支付义务时才开始起算本案诉讼时效，广晟公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。被上诉人桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣二审辩称：一、桃花江公司与广晟公司是在明知5号楼重建后面积增加这一事实基础上，经友好协商一致签订《租赁协议书》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》已依法成立并生效，协议各方均应遵守协议约定。二、《租赁协议书》及《补充协议》对租赁标的5号楼的租金约定方式为整体出租、固定租金，不存在对新增面积另算租金的约定。三、《补充协议》的租赁标的为重建后的5号楼，所约定租金已包含新增面积部分，不存在广晟公司所主张的对新增面积没有约定而应按合同有关条款或交易习惯进行确定的情形。四、广晟公司与桃花江公司于2012年8月31日签订涉案《补充协议》，至广晟公司起诉前，双方从未对涉案5号楼的承租事宜由广晟公司向桃花江公司催促签署任何补充协议，广晟公司也没有任何的证据证明其曾向桃花江公司以电话会议方式督促签署补充协议。五、《租赁协议书》依法成立并生效，《租赁协议书》第三条约定，该楼重建完成后，如总建筑面积超出合同约定的面积时，对于超出部分重新签订《补充协议》。在《租赁协议书》签署后，桃花江公司即开始着手5号楼的重建工作，5号楼已于2012年4月19日完成重建工作，并由规划局核发了建设工程规划许可证，对此广晟公司与桃花江公司均明确知悉涉案5号楼已完成重建，并且重建后的5号楼面积增加，于是双方在2012年8月31日签订了《补充协议》。该一系列的合同约定以及双方的事实行为，均符合《租赁协议书》第三条的约定，双方已根据《租赁协议书》对重建后的5号楼签订了《补充协议》，该《补充协议》已依法成立并生效，双方均应恪守诚实信用原则，遵守《补充协议》的约定。《补充协议》第八条约定《租赁协议书》相关内容如与《补充协议》及附件不一致的，以《补充协议》及附件为准。广晟公司主张其直至2019年7月份广州市房地产测绘院出具5号楼的测绘报告才实现了其所谓的《租赁协议书》约定的新增面积租金的支付条件，不符合合同约定以及法律规定。《补充协议》恰恰是对完成重建后的5号楼进行整体出租，而非要待5号楼的具体新增面积出具方能约定，因此广晟公司的主张有违其与桃花江公司友好协商后签署《补充协议》的约定。六、关于本案的诉讼时效问题，根据相关法律规定，即便是广晟公司有权向桃花江公司主张，其诉讼时效期间也已超过。七、对于广晟公司的第一点上诉理由，该段表述明显是篡改事实，双方在《租赁协议书》中约定的是如涉案建筑物有超出面积部分是重新签订补充协议，而非是另行支付租金，双方之间也没有约定另行支付租金。广晟公司主张的支付条件在合同中并未约定，因此广晟公司该项主张不能成立。对于广晟公司第一大点上诉理由的第三点，双方并不存在不收取租金或任何变更的情形。双方在2012年8月31日的《补充协议》中，已经明确约定了桃花江公司应缴的租金以表格列明，这是新增重建后桃花江公司应缴租金的明细，因此不存在广晟公司不收取租金的情形，广晟公司所主张的新增面积的支付条件已经成就的说法不能成立。广晟公司认为应以广州市房地产测绘院出具测绘报告后的面积收取新增面积的租金，但该表述在双方签署的《租赁协议书》以及《补充协议》中均未约定。对于广晟公司第三点上诉理由中的支付条件，是不能成立的。对于广晟公司第三点上诉理由的第二小点，双方在2012年8月已经对租金予以固定并签署了《补充协议》，如果广晟公司对《补充协议》还要进行变更，双方必须要重新进行协商，而双方并未对此进行过协商，广晟公司收取了桃花江公司七年租金期间也从未提出过异议，均是按照双方在《租赁协议书》以及《补充协议》约定的租金标准收取。广晟公司的第四点上诉理由中认为双方约定可免费使用，这是广晟公司偷换概念，桃花江公司从未免费使用过涉案场地，桃花江公司一直以来都是按照《补充协议》约定的租金标准进行交租，《补充协议》已经将桃花江公司应缴租金予以明确约定，当初签订租金一览表也是为了避免双方对于租金标准存在纠纷而签署。综上，广晟公司严重违反合同约定和诚实信用原则。关于5号楼重建完成前的面积的实际情况，5号楼重建前是砖混结构七层，以及八楼顶层部分房屋，根据桃花江公司在一审中向法院提交的证据中的环境保护局发出的关于5号楼重建工程建设项目规划变更环保备案的复函，可证明重建完成前的5号楼的总建筑面积是7949平方米，八层顶楼的面积为454.65平方米，重建前的5号楼房产登记面积为7494.35平方米，因此重建前的5号楼的实际面积等于房产登记面积7494.35平方米加房产证未登记的八层顶楼半层楼的面积454.65平方米加未被房产证和环评纳入的梯屋面积146平方米，等于8095平方米。因此重建前的5号楼实际总建筑面积与房产证证载面积相差600余平方米，并且重建前的5号楼地下负一楼原本是可供出租经营的商业面积，重建后因人民防空办公室的要求，地下负一层改建成人防工程，平时功能变成停车场，导致桃花江公司总体的经营面积减少。且桃花江公司对5号楼的重建投入了建设成本、设计成本等，综上，双方是在5号楼重建后才协商并签署了《补充协议》。广晟公司于2019年6月3日向一审法院起诉，请求：1.判令桃花江公司、曾宏智向广晟公司支付欠付的自2012年9月1日至2019年9月30日的租金7230312.88元（欠付租金按照5号楼实际测绘面积9648.34平方米计算，详见五号楼租金情况对比表）及逾期付款违约金（以当月应付租金为本金，按照每日0.1%的计算标准，自当月租金支付期限届满次日起计算至实际付清之日止）；2.判令郭谷红、曾宏武、曾宏荣对桃花江公司及曾宏智欠付租金及逾期付款违约金承担连带责任。一审法院经审理查明：据2002年7月10日核发的粤房地证字第××号《房地产权证》记载，站西路57号五号楼建筑面积为7494.35平方米，层数为：6，房屋用途为非居住用房。2003年10月22日，广东长晟集团站西广场实业发展有限公司（为甲方）与曾宏智（为乙方，乙方处有“广州市相约明天服饰有限公司”公章）签订《租赁合同》，约定：甲方将所属位于广州市站西路57号站西广场五号楼出租给乙方经营使用。双方达成如下协议：第一条：乙方承租甲方位于广州站西路57号站西广场五号楼（不含该楼第六层西半层10间客房及该层大厅面积）为混合（墙体）结构七层（含负一层），建筑面积7494平方米（乙方实际承租面积6894平方米）。经营中所需的各种手续由乙方自行到有关部门办理，一切费用均由乙方承担，甲方按政府有关部门的要求提供相关资料并予以协助。第二条：甲方保证五号楼的房地产权属清晰合法，如发生与甲方有关的房地产权属或因在乙方承租前原与甲方有关的一切债权债务等纠纷问题，均由甲方负责处理，乙方不承担法律上的连带责任。第三条：乙方必须将五号楼重新全面装修，并负责全部装修费用，装修标准按甲方提供的原设计装修标准方案进行。乙方可合理调整与计划安排装修日期。乙方在进行施工装修时，不得损坏该楼的整体建筑结构，施工装修图纸须交甲方审查同意后方可施工，在施工期间接受甲方的监督。甲方于2003年9月12日与广东百安消防工程有限公司签定的《站西广场五号楼消防系统安装工程承包合同》转由乙方履行，并由乙方负责此项工程的结算。第四条：乙方须将五号楼第六层西半层的10间客房和该层大厅，按甲方原设计的标准无偿地进行装修后交给甲方作办公场所，大厅设计装修作会议室，由双方共同使用。装修期限一个月（即自2003年11月1日起至2003年11月30日止），在装修期间不计算租金。乙方保证对该楼第六层西半层的客房和大厅装修工程先行施工，并在本条款约定的装修期限内完工。如乙方未能按本条款约定履行则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，由此所造成的一切责任和损失，均由乙方负责与承担。第五条：甲方给乙方五个月的装修期限。第六条：租赁期限：十年，从2004年5月1日至2014年4月30日止，第七条：双方商定在第一至第五个租赁年内，乙方每年应向甲方交纳租金220万元，从第六个租赁年度起，每年租金在上一年度租金的基础上按3%递增。乙方应按时按月向甲方交纳租金，即在每月10日前一次性足额交纳当月的租金。如逾期未交租金，则按每日0.5%计收滞纳金，如逾期三个月未交租金，甲方有权单方解除合同并收回五号楼，由此所造成的一切责任和损失，均由乙方负责与承担。2008年12月30日，广晟公司（甲方）与曾宏智（乙方）、郭谷红、曾宏武、曾宏荣（丙方）签订《租赁协议书》，约定：依据甲方属下企业广东长晟集团站西广场实业发展有限公司与乙方签订的《租赁合同》，就甲方同意由乙方全额出资并具体负责将现承租经营中的站西广场5号楼实施全面的拆除重建和建成后由乙方继续承租经营使用的有关事宜，双方达成协议如下：甲方将站西广场5号楼及其相关配套场地和设施出租给乙方从事经营使用，甲方同意乙方按本协议的约定全额出资并具体负责将现承租经营中的站西广场5号楼实施全面的拆除和重建。目前该楼实际的房屋建筑结构及层数为砖混结构七层（含负一层）。5号楼重建之后，具体准确的房屋建筑结构、层数及建筑面积等数据，以有关部门实际测绘出图或新办的《房地产权证》登记确认的数据资料为准。第三条：5号楼全面拆除和重建手续均以甲方名义办理，重建后权属仍属甲方。拆除和重建所涉及到前期规划、设计、环评、人防、报建和施工等所有报批手续的办理及费用，由乙方负责（目前乙方已办妥《建设工程规划许可证》，其他手续还需尽快完善）；期间各项工程的施工及安全监护：以及后期竣工验收和交付使用的有关手续也由乙方负责。该楼拆除和重建的全部资金（包括该楼的全部桩基、房屋土建、室内外装修装饰工程，以及房屋室内相应配套完善的水电、消防、电梯、空调、监控等各项设施设备）投入及一切有关该楼办理报批、建设和验收等各环节的费用开支结算，均由乙方负责，该楼在施工期间，甲方有权进行监督，并可派工程技术人员进行必要的指导和协助；对工程的质量、进度和施工安全进行全面监控，乙方须按照有关规划设计和施工技术的要求，确保工程质量和安全建设。如因工程质量出现问题，或施工期间发生人员、工程建筑等意外事故，责任由乙方负责；如造成损失的，由乙方承担赔偿责任。第四条：拆建期限：24个月（含土建及装修期限。即从2009年8月1日起至2011年7月31日止）如甲方原因造成工期延误或工程超期时，则拆建期限顺延；由于非人为原因（如该楼地基勘探、历史文物古迹，周围各种管线影响或暴雨天气等因素）造成工期延误或工程超期时，乙方应积极采取措施妥善处理，甲方按乙方实际受影响的天数，顺延工期。如乙方原因致使工期延误或工期超期时，责任和损失均由乙方负责与承担。即每延误一日，不超过3个月的，乙方每天须按本协议约定的租金标准向甲方交纳租金，即每日租金9722元；如延误时间超过3个月的，每延误一日，不超过6个月的，乙方每天则须按本协议约定的租金标准向甲方双倍交纳租金，即每日租金19444元；如延误时间超过6个月（不可抗力除外）时，经甲方催告后仍超过3日未复工的，甲方则有权解除本协议，并按本协议约定的相关违约条款进行处理。在拆建期限内，乙方租金和原《租赁合同》中所约定的租金均不必向甲方交纳；如该楼超过拆建期限仍未建成或经营使用时（如甲方原因造成工期延误或工程超期的，按双方办理顺延工期确认的实际天数顺延拆建期限)乙方应按照本协议有关租金计收的约定，向甲方交纳租金。第五条：5号楼原租户的动迁、回迁，以及补偿或赔偿等有关合同或协议由乙方签订，但应报甲方备案，费用由乙方承担，若由此产生的一切经济和法律责任，均由乙方自行负责处理与承担损失。甲方不承担任何与此相关的经济和法律的连带责任，若由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。第六条：甲方同意5号楼重建和装修完成，并在乙方进行招租之前，但最迟不得超过2010年11月30日，乙方必须向甲方一次性提前交付租赁期内的进场费1399万元，甲方在收到此款项后，该楼继续由乙方承租经营使用方为有效。若乙方在此约定的时间内，未向甲方一次性提前交付租赁期内的进场费，甲方有权单方面立即终止或解除本协议，因此造成的一切责任和损失均由乙方负责与承担。第七条：双方对5号楼重建后的功能定位、招租办法或方案、税费和超出面积的有关约定：1.功能定位：负一层为综合性用途配套（电力、消防、监控等设备及办公等）使用；第一至第三层为商铺；第四至第六层为客房或商务性写字楼。2.招租办法或方案：该楼重建完成，转入由乙方整体承租经营后，乙方可以对外招租；对外招租的办法或方案由乙方自行制定，对外招租的合同或协议，由乙方负责与租户签订，并报甲方备案，租金由乙方收取；因招租或在租赁期限内与承租户产生的一切纠纷和责任均由乙方负责与承担。3.税费和超出面积：在租赁经营中，乙方属自主经营、独立核算，所产生的各种税费由乙方负责。该楼重建完成后，如总建筑面积超出原面积时，面积超出部分另算租金，双方签订《补充协议》。第八条：乙方必须在办妥5号楼所有报批手续的前提下，方可对该楼实施动工拆建，否则一切损失及责任由乙方承担。乙方以甲方名义办理该楼所有报批的手续和施工图纸、资料等整套原件，在该楼竣工验收交付使用时，须全部办理移交甲方保存。第九条：租赁期限：15年（不含乙方办理5号楼报批手续和拆建期限时间。乙方办妥该楼全部报批手续的时间期限：六个月，即从2009年2月1日起至2009年7月31曰止。该楼拆建期限：二十四个月，即从2009年8月1日起至2011年7月31日止。即租赁期限：从2011年8月1日起至2026年7月31日止。）乙方在办理5号楼报批手续期间，仍须按原《租赁合同》约定向甲方交纳租金，在报批手续办齐，经双方确定正式动工拆除该楼之日起，双方即开始按照本协议全面履行。本协议生效后，乙方与甲方属下企业站西广场于2003年10月22日所签《租赁合同》和2004年8月27日所签《补充协议》及其他相关合同或协议或附件等即时全部解除，其双方原合同或协议约定的权利和义务随之终止，并即刻转为按照本协议约定，履行各自新的权利和义务。第十条：租金以每五年划分为一期。第一期租金不递增；第二和第三期，每期租金均在上期最后一个租赁年度乙方应交租金的基数上按5%递增。即在第一至第五个租赁年度内，乙方每年应向甲方交付租金3500000元，每月租金291667元；在第六至第十个租赁年度内，乙方每年应向甲方交付租金3675000元，每月租金306250元；在第十一至第十五个租赁年度内，乙方每年应向甲方交付租金3858750元，每月租金321562.5元。乙方在按照本协议向甲方开始交付第一个月的租金时，还须同时向甲方交付两个月的保证金583334元，作为租赁期间的履约保证金。租赁期满后，乙方在结清所欠租金及各种应交款项后，无息退还。乙方须按月向甲方交纳租金，在每个月10日前，以现金或转账方式向甲方按时足额交纳当月的租金，如逾期交付租金，则按每日0.5%计收乙方延迟支付租金的滞纳金。2012年8月31日，广晟公司（甲方）与桃花江公司及法定代表人曾宏智（乙方）、郭谷红、曾宏武、曾宏荣（丙方）签订《租赁协议书补充协议》，约定：随着站西广场五号楼竣工备案手续接近尾声，经营活动正逐渐展开，基于维护站西广场经营秩序稳定的大局，综合考虑产生延期问题的多方面因素，现经甲方与乙方曾宏智充分协商，本着实事求是、互谅互让的原则，同意对《租赁协议书》相关条款内容作如下修订和补充：一、为便于站西广场五号楼经营活动的开展，甲方同意桃花江公司与曾宏智一同作为《租赁协议书》及本补充协议的共同乙方，对《租赁协议书》及本补充协议约定的事项行使乙方权利、责任和义务。二、拆建期限延期的约定：五号楼《房地产权证》的抵押涂销直至2009年11月25日才办妥，双方同意拆建期限延长10个月；亚运会期间全市工地全面停工，双方同意拆建期限延长3个月。租赁期限相应顺延，租赁期限调整为15年（从2012年9月1日至2027年8月31日）。租金价款的约定：以每五年为一期、第一期年租金不递增，第二期年租金以第一期年租金为基数上浮5%，第三期年租金以第二期年租金为基数上浮5%。即自2012年9月1日起至2017年8月31日止，每年租金350万元，每月租金29.1667万元；自2017年9月1日起至2022年8月31日止，每年租金367.5万元，每月租金30.625万元；自2022年9月1日起至2027年8月31日止，每年租金385.875万元，每月租金32.1563万元。乙方以现金或转账方式按下述时间如期将租金支付给甲方：本补充协议生效后，乙方于2012年9月10日前向甲方支付第一个月租金29.1667万元，同时支付两个月租金的保证金58.3334万元，此后每个月10日前，乙方须按时足额向甲方支付当月租金。2017年11月29日，广州市国土资源和规划委员会核发出《不动产权证》载明站西路57号5号楼建筑面积为7494.35平方米，房屋总层数为：6，用途为商业。2018年4月28日，广晟公司向桃花江公司、曾宏智发出《催告函》，内容为：经计算，规划验收后五号楼的总建筑面积超出原面积1941.65平方米。按照相关协议约定，自2012年9月1日至今，面积超出部分累计应交租金5168827.63元，其中2012年9月1日至2017年8月31日应交租金4534141.08元（租金单价38.92元/平方米/月），自2017年9月1日至今应交租金634686.55元（租金单价40.86元/平方米/月）……请贵方速来我司洽谈面积超出部分补交租金及签订补充协议事宜。该函由桃花江公司于2018年5月2日签收。一审另查明，广州市城市规划局于2006年12月28日发出《建设工程规划许可证》，载明站西路57号综合楼改造工程1幢，地上6层：6290.30平方米，地下1层：1204平方米。附件中载明总建筑面积为7494.3平方米。2009年6月25日，广东省发展和改革委员会作出《关于站西广场5号楼改扩建项目核准的批复》，载明站西广场五号楼现址实施改扩建项目，项目总建筑面积7494平方米，其中地上建筑面积6290平方米，地下建筑面积1204平方米。2009年9月4日，广州市越秀区人民防空办公室作出《防空地下室建设意见书》，载明站西广场5号综合楼总建筑面积7470平方米，建设位置为地下车库负1层。2010年2月1日，广州市越秀区人民防空办公室作出《人防工程设计专项审查意见书》，载明5号楼防空地下室拟建面积为1073平方米，战时用途为二等人员掩蔽所，平时用途为停车库。2011年11月4日，广州市规划局作出《关于同意调整〈建设工程规划许可证〉及附图附件的复函》，载明：一、同意调整《建设工程规划许可证》及附图附件，调整内容主要为原部分第8层增设会议室、办公室等。二、本次调整后该建筑层数为地上8层，地下1层，1-3层为商业，4-8层为办公及设备用房，地下1层为停车库，地上建筑面积为8128.58平方米，地下建筑面积为1108平方米保持不变，总建筑面积调整为9236.58平方米。2011年12月12日，广东省发展和改革委员会作出《关于同意调整站西广场5号楼扩建项目建筑规模及投资规模的批复》，载明：一、……同意你单位报来的站西广场5号楼改扩建项目建筑规模及投资规模调整申请；二、项目总建筑面积由7494平方米调整为9237平方米，其中地上部分建筑面积8129平方米，地下部分建筑面积1108平方米；等。2012年4月19日，广州市规划局核发穗规验证［2012］321号《建设工程规划验收合格证》，载明站西路57号的综合楼改造工程的建设单位为广晟公司，建设规模：综合楼改造工程1幢，总建筑面积9436平方米，其中，地上8层：8319平方米，地下1层：1117平方米。附件1载明1-3层功能为商业，4-8层功能为办公。2012年6月20日，广州市环境保护局作出《关于站西广场5号楼重建工程建设项目规划变更环保备案的复函》，载明主要调整内容为：由原地上6层调整为地上8层，增加2层办公用房；项目总建筑面积由原7949平方米调整为9236.58平方米；地下一层功能调整为机动车库、设备房；取消中央空调的设置，改用分体空调制冷；其他建设内容不变。双方共同确认五号楼重建的起止时间为2009年8月至2012年8月。至一审庭审之日止，桃花江公司按《租赁协议书补充协议》约定的租金标准向广晟公司支付租金至2019年9月，广晟公司亦开具了相应的租金发票。广晟公司为证明其主张，提交了：广州市房地产测绘院于2019年7月8日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明站西路57号五号楼实测面积为9648.3365平方米。桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣质证称该报告书是广晟公司单方申请的测绘，认为房屋面积应以政府主管部门颁发的证书为准。一审法院认为：广晟公司与曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣于2008年12月30日签订的《租赁协议书》、广晟公司与桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣于2012年8月31日签订的《租赁协议书补充协议》均是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。从本案证据可以确认以下事实：一、原地上6层、地下一层的站西广场五号楼经重建已改造为地上8层地下1层的综合楼，总建筑面积相应增加。二、对于重建后的五号楼的建筑面积，在不同材料中有不同记载，分别为：1.2011年广州市规划局的《关于同意调整〈建设工程规划许可证〉及附图附件的复函》记载为9236.58平方米；2.2011年广东省发展和改革委员会的《关于同意调整站西广场5号楼扩建项目建筑规模及投资规模的批复》记载为9237平方米；3.2012年4月19日《建设工程规划验收合格证》记载为9436平方米；4.2012年6月20日广州市环境保护局的《关于站西广场5号楼重建工程建设项目规划变更环保备案的复函》记载为9236.58平方米；5.2019年7月8日广州市房地产测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》记载为9648.3365平方米。三、站西广场五号楼重建后至今未办理面积增加后的不动产权证。基于以上事实，一审法院分析如下：首先，《租赁协议书》约定“5号楼重建之后，具体准确的房屋建筑结构、层数及建筑面积等数据，以有关部门实际测绘出图或新办的《房地产权证》登记确认的数据资料为准。”重建后的新产权证至今未出具，而多份行政部门出具的材料中对重建后的五号楼的建筑面积有不同的记载，广晟公司在本案中主张的用以计算租金标准的实测报告又并非房管部门作为办证依据的测绘图，不能作为确定五号楼重建后建筑面积的依据。其次，根据《租赁协议书》约定，“该楼重建完成后，如总建筑面积超出原面积时，面积超出部分另算租金，双方签订《补充协议》。”五号楼重建后，规划局已于2012年4月19日核发《建设工程规划验收合格证》，双方亦知悉五号楼建筑面积增加，但双方于2012年8月31日签订的《租赁协议书补充协议》仅对拆建期限和租赁期限进行顺延调整，租金标准与《租赁协议书》约定的租金标准并无二致，并没有就重建后面积增加问题、租金调整或增加问题进行约定，双方亦没有针对增加面积调整租金问题另行签订协议。进一步来说，合同是双方自愿协商的结果，租赁合同的条款涉及多个方面多个细节，五号楼重建后，双方对增加面积的确认、使用范围和面积的确认、租金的标准调整、租金的优惠或抵扣、违约责任等问题，均需双方自愿协商，达成一致意见，广晟公司现单方要求按照测绘报告的建筑面积、按原租金数额折算得出租金单价的方式，计得新的租金标准并要求桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣按此标准补交租金，既违背了合同自愿平等的原则，亦缺乏合同依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定，于2019年12月3日作出如下判决：驳回广晟公司的诉讼请求。案件受理费72374元，由广晟公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：2008年12月30日，广晟公司（甲方）与曾宏智（乙方）、郭谷红、曾宏武、曾宏荣（丙方）签订《租赁协议书》，第二十条约定，丙方（担保方）对于乙方基于本协议而发生的所有协议义务以及赔偿责任承担连带担保责任。二审中，广晟公司向本院提交十份证据。证据1为2001年2月28日由建设部、国家测绘局联合颁布的《房地产测绘管理办法》，《房地产测绘管理办法》第六条规定，房屋产权初始登记应当由房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人委托房产测绘单位进行房产测绘；证据2为2012年9月30日由广州市人民政府颁布的《广州市测绘管理办法》，《广州市测绘管理办法》第十八条规定，房屋产权初始登记应当由房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人委托房产测绘单位进行房产测绘；证据3为2018年4月23日由广州市住房和城乡建设委员会颁布的《广州市房屋测绘管理实施细则》，《广州市房屋测绘管理实施细则》第七条规定，房屋测绘应当由房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人委托具备不动产测绘专业资质的测绘单位实施。各级行政管理部门、事业单位不得限定或变相限定房屋测绘服务单位。第九条规定，申请不动产首次登记需要实施房屋测绘；证据4为2019年12月10日由广州市规划和自然资源局出台的《办理指引》，《办理指引》第十七章节“法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引”第一部分“缴交资料”规定，法人或其他组织建设的房地产，在项目规划验收合格后，申办房地产所有权的首次始登记。为此，法人或其他组织应当缴交包括《房屋面积测绘成果报告书》在内的相应资料；《办理指引》第十七章节“法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引”第二部分“办理期限”规定，申请人资料齐备的，根据不同情况，将在领取《受理回执》之后的1-10个工作日完成登记，证据1-4拟共同证明：（1）办理不动产所有权首次登记的过程中，针对不动产进行测绘的工作应当由房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人主动委托房产测绘单位完成，而非由房管部门自行测绘或指定测绘单位完成；（2）房产测绘单位出具的《房屋面积测绘成果报告书》是房屋权利申请人办理不动产登记的材料之一；（3）房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人委托经中华人民共和国自然资源部备案，具备相应不动产测绘专业资质的房产测绘单位所出具的《房屋面积测绘成果报告书》即是房管部门办理不动产权证的面积依据；（4）房管部门对房屋权利人提交的包括《房屋面积测绘成果报告书》在内的材料进行形式审查，材料齐全的，则广州市规划和自然资源局在3个工作日内即出具不动产权证，不再另行委托测绘单位进行测绘。证据5为广州市房地产测绘院的《事业单位法人信息》；证据6为广州市规划和自然资源局官网公开的《广州市规划自然资源局所属事业单位》；证据7为广州市房地产测绘院甲级资质查询结果；证据8为《关于实施的通告》；证据9为2014年2月25日由广州市质量技术监督局发布，经广州市房地产测绘院起草的《广州市地方技术规范-房屋面积测算规范》，证据5-9拟共同证明：（1）广州市房地产测绘院属于广州市规划和自然资源局下属对口专门负责地籍与房产测绘工作的事业单位。（2）广州市房地产测绘院系中华人民共和国自然资源部备案的甲级资质单位，具备包括不动产测绘在内等多项测绘职能的甲级资质。（3）广州市房地产测绘院负责承办广州市地籍与房产测绘等工作，有权接受广州市国土房管局（该机构已撤销，相关职能已经并入广州市规划和自然资源局）委托，负责对广州市用于权属登记的房地产测绘成果的审核工作。（4）广州市房地产测绘院为广州市通用的房屋测绘规范《广州市地方技术规范-房屋面积测算规范》的唯一起草单位，该面积测算规范已经由广州市国土房管局发布通告，并在广州市内予以实施。综上，广州市房地产测绘院作为自然资源部备案的甲级资质测绘单位以及接受房管部门对广州市房地产测绘成果进行审核的单位，是《租赁协议书》约定的“有关部门”，结合广晟公司提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》首页载明的成果用途“权属登记发证（不动产证）”可知，其所出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》即为房管部门办理不动产权证的面积依据。由此可见，桃花江公司向广晟公司支付新增面积租金的条件已经成就。证据10为2019年7月8日由广州市房地产测绘院出具的5号楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》，拟证明：根据《办理指引》可知，广州市房地产测绘院出具的5号楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》中所附的测绘图即为房管部门办理5号楼不动产权证所依据的测绘图，《房屋建筑面积测绘成果报告书》首页载明成果用途也是用于“权属登记发证（不动产证）”，故《房屋建筑面积测绘成果报告书》实际测绘得出的9648.3365平方米面积数据即是5号楼重建后的面积依据。根据《租赁协议书》的约定，桃花江公司关于新增面积租金的支付条件已经成就。桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣对此质证认为：对于证据10，确认广晟公司在一审中有提交过，也核对过证据原件，对于真实性、合法性无异议，对其关联性以及广晟公司的证明内容不予认可。对于证据1-9的真实性、合法性无异议，对其关联性以及广晟公司的证明内容不予认可。本案的争议焦点应为广晟公司与桃花江公司签署《补充协议》时，是否已明确知悉5号楼已完成重建，且重建后面积增加的事实。根据广晟公司在一审以及二审中提交的起诉状、上诉状、证据材料等以及《补充协议》的约定，广晟公司与桃花江公司签署《补充协议》时已经明确知悉了5号楼已完成重建，并且重建后的面积已增加，《补充协议》对5号楼约定的出租方式是整体出租，约定的租金标准是固定租金。广晟公司主张待2019年7月8日广州市房地产测绘院出具的测绘成果报告之日才实现了5号楼重建后增加面积进行租金约定的条件，与事实严重不符。无论广晟公司提交的证据10的测绘报告是否属于本案《租赁协议书》中约定的能够确定5号楼重建后实际面积的测绘报告，均不影响也不能否认广晟公司与桃花江公司签署《补充协议》时均已知悉5号楼已完成重建，且重建后面积增加，且双方对5号楼的租赁方式约定为整体出租、固定租金。由于广晟公司二审提交的证据实质上只有证据10，而该证据10其已经在一审中提交过并经双方质证，依法不应在二审中再次质证，且该证据1-9是属于法律法规，不属于证据规则中所规定的二审新证据，因此也不应质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、新增面积的数据。二、广晟公司能否主张新增面积的租金。三、广晟公司主张的新增面积的租金是否超过诉讼时效期间。四、广晟公司主张的新增面积租金的数额计算。五、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应否承担连带责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一、新增面积的数据。根据一审查明的事实5号楼经重建改造后，总建筑面积相应增加。根据双方签订的《租赁协议书》约定，“5号楼重建之后，具体准确的房屋建筑结构、层数及建筑面积等数据，以有关部门实际测绘出图或新办的《房地产权证》登记确认的数据资料为准”，在重建改造后的5号楼未办理《房地产权证》的情况下，广晟公司主张依照广州市房地产测绘院出具的5号楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》载明的实际测绘面积9648.3365平方米作为5号楼的面积依据符合合同的约定，本院予以支持。5号楼重建改造前的证载面积为7494.35平方米，因此5号楼重建改造后的新增面积为2153.99平方米（9648.3365平方米－7494.35平方米）。桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣辩称不认可该新增面积，但未对新增面积提交证据予以反驳广晟公司关于新增面积为2153.99平方米的主张，因此，对广晟公司主张新增面积为2153.99平方米，本院予以采信。第二、广晟公司能否主张新增面积的租金。根据双方《租赁协议书》第七条约定，“在租赁经营中，乙方属自主经营、独立核算，所产生的各种税费由乙方负责。该楼重建完成后，如总建筑面积超出原面积时，面积超出部分另算租金，双方签订《补充协议》”，可知双方对新增面积另算租金、签订《补充协议》进行了明确的约定。但双方于2012年8月31日签订的《租赁协议书补充协议》仅对拆建期限和租赁期限进行顺延调整，未针对新增面积另算租金问题进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八规定，当事人协议一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，也就是说双方在《租赁协议书补充协议》中并未协议一致对新增面积不再另行计算租金，也未明确约定对《租赁协议书》中“该楼重建完成后，如总建筑面积超出原面积时，面积超出部分另算租金”的内容进行变更，因此，广晟公司主张新增面积的租金有合同依据，本院予以支持。尽管双方未以签订补充协议的形式对新增面积的租金进行约定，但签订合同需要双方自愿并进行磋商，在双方目前无法就新增面积计算租金的相关条款达成一致并签订补充协议的情况下，广晟公司主张参照《租赁协议书》约定的租金标准计算新增面积的租金，较为合理，本院予以支持，但考虑双方系对是否应支付新增面积的租金发生争议，且双方均对怠于签订关于新增面积计算租金的补充协议存在过错，因此，本院本案中酌情确定桃花江公司、曾宏智按照《租赁协议书》约定的350万元/年的租金标准（即每平方米每月的租金标准为38.92元）向广晟公司支付新增面积的租金。至于之后新增面积的租金计算标准，双方可在自愿协商的基础上签订补充协议。桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣辩称依据《租赁协议书补充协议》无需支付新增面积的租金无依据，本院不予采信。一审对此处理不当，本院予以纠正。第三、广晟公司主张的新增面积的租金是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年”及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，结合《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，广晟公司主张的2012年9月1日至2016年9月30日的租金已过诉讼时效，2016年10月1日至2019年9月30日的租金在诉讼时效期间内。尽管广晟公司主张在2018年4月28日发出《催告函》前曾向桃花江公司、曾宏智主张过相关权利，但桃花江公司、曾宏智对此予以否认，广晟公司亦未举证证明，因此，桃花江公司、曾宏智、郭谷红、曾宏武、曾宏荣对诉讼时效期间的抗辩部分有理据，本院予以部分采信。第四、广晟公司主张的新增面积租金的数额计算。如前所述，桃花江公司、曾宏智应向广晟公司支付2016年10月1日至2019年9月30日新增面积的租金为3017998.47元（38.92元×2153.99平方米×36个月）。广晟公司主张的租金超出部分无依据，本院不予支持。如前所述，双方系对是否应支付新增面积的租金发生争议且双方未就新增面积计算租金签订补充协议致桃花江公司、曾宏智未支付该新增面积租金，并非桃花江公司、曾宏智故意拖欠而不支付，因此，广晟公司主张逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。第五、郭谷红、曾宏武、曾宏荣应否承担连带责任。双方在《租赁协议书》中约定，丙方郭谷红、曾宏武、曾宏荣（担保方）对于乙方桃花江公司、曾宏智基于本协议而发生的所有协议义务以及赔偿责任承担连带担保责任，根据该约定，广晟公司主张郭谷红、曾宏武、曾宏荣承担连带责任有合同依据，本院予以支持。综上所述，广晟公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23823号民事判决；二、广州桃花江实业发展有限公司、曾宏智于本判决发生法律效力之日起七日内向广东省广晟置业集团有限公司支付自2016年10月1日至2019年9月30日新增面积的租金3017998.47元；三、郭谷红、曾宏武、曾宏荣对广州桃花江实业发展有限公司、曾宏智上述第二项判决义务承担连带责任；四、驳回广东省广晟置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费72374元，由广东省广晟置业集团有限公司负担47132元，由广州桃花江实业发展有限公司、曾宏智负担25242元。二审案件受理费72374元，由广东省广晟置业集团有限公司负担47132元，由广州桃花江实业发展有限公司、曾宏智负担25242元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月二十九日书记员 冯 韵彭诗敏