贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初2925号 原告：李先菊，女，1986年9月6日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 委托诉讼代理人：郑秋艳（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系访公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），系贵州三好律师事务所律师，执业证号：15205200910545687。 委托诉讼代理人：何朝鹏（一般授权代理），系贵州三好律师事务所实习律师。 原告李先菊与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秋艳，被告委托诉讼代理人刘成涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李先菊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告以238374元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年3月12日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算为28948.54元；2、请求人民法院判决被告返还其向原告违规收取的燃气入户费、闭路电视入户费、水电入户费，共计4120元；3、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2016年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告买被告开发的位于毕节市（房号：Ｔ6-1-12-1）。商品房总价款为238374元。原告依约支付了房款，完全履行了自己的付义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但直至2019年3月20日，涉案商品房的《不动产权证书》才办理完毕。此外，被告于2016年11月12日另违规收取原告涉案商品房的水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”、第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中，且根据《商品房买卖合同》第三章第七条的约定，涉案商品房的价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。 原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担相应违约责任。被告违规收取原告的水电入户费、闭路电视入户费、燃气入户，所收费属于重复收费，应当一并退还。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告天厦房开公司辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直到2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施，机构职能整合是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致答辩人在内的众多房地产企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定答辩人构成违约，则应当扣除该一年的期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的有关文书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的不动产权属证书。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，答辩人依法可随时履行，即答辩人不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明：8、房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。合同法第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，答辩人可以随时履行，原告虽可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而，合同履行过程中，原告并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产转移登记有关文书的请求权。答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、退一步讲，如若原告主张答辩人违约的理由成立，则案涉房屋的初始登记办理完毕后，答辩人已于2019年2月18日张贴通知，通知原告提交资料办证，在此时间之后，原告是否提交、何时提交答辩人不能控制。因此，违约金截止时间应截止到2019年2月18日。五、关于原告起诉要求退还“三通费”，该费用系原告委托答辩人向有关部门缴纳，该费用的缴纳系原告委托答辩人而为民事行为的委托后果，该费用不为答辩人持有和享有。且，从性质上看，该等费用不属于地方性法规规定的商品房买卖合同中约定的相关设施的“安装费用”，而是有关部门或单位收取专属于原告自身债务的“开户费用”，该乖费用理应由原告承担。原告诉请返还，没有法律依据和事实依据。综上所述，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2016年11月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的位于毕节市（房号：Ｔ6-1-12-1），总房款为238374元；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定:“三、关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，购房发票金额为238289元。2016年11月12日，被告收取原告水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。2019年1月31日，被告取得涉案房屋所属毕节市七星关区草海大道天厦·茶亭溪苑Ｔ6幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年2月18日，被告以张贴《通知》的方式告知买受人涉案房屋所属楼栋的商品房具备办理产权转移登记条件，并通知买受人提供相关资料共同申请办理。原告提供办证资料后于2019年4月3日取得了涉案商品房不动产权证书。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同附件十二第3.2的约定，以及原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书的行为，表明原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。同时，被告在取得涉案商品房的初始登记后，于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，通知原告提供相关资料共同申请办理，表明此时被告已履行了通知义务。但已超过合同约定的2016年12月31日的期限，被告构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准问题。被告已逾期60日以上，而原、被告在合同中对逾期60日以后如何处理未作选择，即双方对逾期超过60日的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，故该违约金，以原告已付购房款总额238289元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对于违约金的计算期间，《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，被告未按期履行，原则上违约金从2017年1月1日起算。但被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。法律规定该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年3月17日）回溯三年即2017年3月17日前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。被告确定取得对该期间违约金的诉讼时效抗辩权，故原告诉请的违约金从2017年3月17日起计算。如前所述，被告已于2019年2月18日以张贴通知的形式履行了通知义务，故违约金计算至2019年2月18日止。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元，共计4120元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李先菊支付逾期交付办理位于毕节市商品房转移登记的有关文书违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算，以原告已付购房款238289元为基数，从2017年3月17日起计算至2019年2月18日止）； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李先菊电视入户费、燃气入户费、水电入户费共计4120元； 三、驳回原告李先菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费313元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担245元，原告李先菊负担68元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年六月十二日 书记员 何梦思