河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5034号上诉人（原审被告）:郑州威利实业有限公司，住所郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李翔宇，男，1995年1月19日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：徐全玲，河南铭树律师事务所律师。上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利实业公司）因与被上诉人李翔宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威利实业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判威利实业公司无需承担逾期办证违约金；2.撤销一审判决第三项，改判威利实业公司无需承担逾期交房违约金；3.本案的诉讼费由李翔宇承担。事实与理由：一、案涉房屋在交付之前，威利实业公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，威利实业公司应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就威利实业公司因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非威利实业公司原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定威利实业公司承担逾期办证责任，严重增加了威利实业公司的经济负担，二审法院应当充分考量该情形对办证期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”原审法院认可因政府政策等不可抗力等免责事由导致停工158天，该不可抗力构成对交房期限的顺延即合同约定的交房期限应当顺延至2016年8月4日。合同约定办理权属登记的时间为房屋交付使用后60日，现涉案房屋交付时间发生顺延，办理房屋权属登记的时间依法应当随交房时间一起顺延至2016年10月5日。另外，自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权的初始登记业务，该政策性变动导致威利实业公司未能及时为涉案房屋办理权属登记证书。原审法院在未充分考虑相关不可抗力因素对办证期限的顺延，而是直接判定威利实业公司承担逾期办证违约金与事实严重不符，依法应当改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。2014年11月24日《不动产登记暂行条款》发布，2015年3月1日起施行。在过渡过程中考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故威利实业公司应当免除法律责任。四、原审法院认定威利实业公司逾期交房的事实错误,威利实业公司不应当承担逾期交房的违约责任。一审审理过程中威利实业公司提交了“朱好”签字的入住流转单,但是石国华对“朱好”的签字并不认可,根据威利实业公司人员沟通实际上“朱好”为石国华家属,但是石国华矢口否认,明显是与实际不相符的。而且本案中也有其他可以证实交房时间的证据比如水电费、物业费等,但是一审法院未据实进行查明。原审法院中并未查明威利实业公司准确的交房时间,仅因为李翔宇不认可威利实业公司所提供的部分证据,且李翔宇自己并未承认准确收房时间,后直接以五大主体验收合格时间来认定实际交房时间明显对李翔宇有利,且不符合实际情况,恳请二审法院对于该事实予以查明。五、李翔宇主张的逾期交房违约金过高,法院应当依职权予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。违约责任的存在以损失实际发生为前提,原审中李翔宇并未举证说明其存在相关实际损失,且李翔宇早已经实际入住涉案房屋实现了居住功能。合同约定的违约标准明显过高,法院应当从公平公正的原则出发,衡平双方的利益,对过高的违约金进行调整。综上,一审法院事实认定错误,法律适用错误,请求二审法院依法审理,支持威利实业公司的上诉请求。李翔宇辩称，案涉小区延期交房原因众多，消防验收不合格，仅是小区无法完成验收的原因之一。针对因延期交房小区众多业主多次维权诉讼可以看出。威利实业公司称业主们对延期交房予以认可，纯属捏造。原一审中威利实业公司出具了有几名人员签字的协议复印件，认可威利实业公司延期交房行为，但首先这几位签字人员身份信息不明，其次这几名签字人员并没有经过全体业主人员的授权，更没有经过李翔宇的授权，无权处分的权利。纵观威利公司在整个合同履行期间的种种作为，威利实业公司不会为了业主的利益主动进行消防改造。实际情况是威利实业公司的消防设施和消防通道存在设计上的严重安全隐患，从而造成了无法完成验收。延期交房和办证事由也是不能成立的。首先，根据中华人民共和国建设部第88号《商品房销售管理办法》第30条第二款的规定，因不可抗力或当事人在合同约定的其他原因需延期交房的，房地产开发企业应当及时告知××。威利实业公司从未向李翔宇所在小区业主告知过存在延期交付房屋的事由和延期交付房屋的事宜。延期交付房屋时间不能认定。第二，案涉小区2015年10月封顶，10月之前进行的是主体施工，没有土石方作业，因此9月3日纪念活动没有对威利实业公司造成停工的影响。威利实业公司自认是2016年5月9日向涉案小区业主交付房屋，所在小区早在2016年5月9日前无论主体还是二次结构早已施工完成，并且威利实业公司没有提交相关施工日志证明确实存在停工的事实。威利实业公司提交九三纪念活动和2015年度冬季大气污染防治工作方案，主张停止施工至交房时间顺延至2016年8月5日，显然违背客观事实，与2016年5月9日交房的事实相矛盾，因此，延期交房违约金的计算起始时间应当为2016年3月1日。关于威利实业公司应当为李翔宇办理产权登记的时间，按照双方合同约定应当自房屋交付使用之日起60日内，而合同明确约定的交房时间为2016年2月28日前将房屋交付使用，因此按照合同约定的办理时间，最迟应当在2016年4月30日前完成。延期办证违约金应当自2016年5月1日起计算。第三，延期交房违约金的计算方面应当予以维持。首先，商品房买卖合同为威利实业公司拟定和提供为威利实业公司的格式条款，所有有关违约金的计算均是由威利实业公司确定作为合同相对方的全体业主是被动接受，现在却由于其违约期限长，导致支付了违约金而提出调整，其拟定的违约金计算条款显然违背诚信。其次，李翔宇自2014年便将购房款全款交付给威利实业公司。本应2016年2月交付房屋却延期至2018年才收到合格交付的房屋。合同法114条的规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方有关违约金的计算并不违反法律法规的强制性规定，一审判决应当予以支持。第四，威利实业公司2017年10月28日五大主体验收合格，2017年12月19日才取得建设行政主管部门的竣工备案表，却于2016年5月强行向业主办理交房手续，谎称房屋符合交付标准，显然在交付房屋时存在隐瞒和欺诈业主的行为，多数业主在不知情的情况下办理了收房手续，导致后续权利无法维护，由于没有完备的手续，根据商品房买卖合同司法解释的规定，李翔宇为了自身合法权益有权拒绝接收。威利实业公司又于2017年12月27日通知李翔宇办理交房手续，一审认定威利实业公司违约交房至2017年12月27日于法有据。李翔宇向一审法院起诉请求：1.判令威利实业公司按照合同约定为李翔宇办理房屋产权登记；2.判令威利实业公司以购房款802519元为基数，按照日万分之五的标准支付自2016年3月1日起至2017年12月27日实际交房之日的延期交房违约金267258.81元；3.判令威利实业公司以购房款802519元为基数，支付自2016年5月1日起按银行同期活期存款利率计算至实际办理产权登记证书之日止的延期办证违约金，暂计至起诉之日为8426.4元；4.判令威利实业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月9日，威利实业公司（出卖人）与李翔宇（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积135.79平方米，总价款802519元。××一次性缴纳购房款；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人逾期交房超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之五的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，李翔宇向威利实业公司支付全部房屋价款，威利实业公司于2017年12月27日向李翔宇交付房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办事窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利实业公司于2019年7月26日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区3号楼3单元17层1701。”威利实业公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明:“威利实业公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规划，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于威利实业公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院认为：李翔宇、威利实业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，威利实业公司应当在2016年4月28日（房屋交付使用后60日内）前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因威利实业公司的责任，李翔宇在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，威利实业公司按已付房价款的银行同期活期存款利率向李翔宇支付违约金。合同签订后，李翔宇按照合同约定支付了全部房款，威利实业公司向李翔宇交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故李翔宇主张威利实业公司协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定威利实业公司应于2016年4月28日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，威利实业公司于2019年7月26日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，威利实业公司逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成威利实业公司免责的理由，威利实业公司应承担违约责任。李翔宇主张威利实业公司自2016年5月1日起按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，不违反法律规定，该院予以支持。但违约金应计算至房屋权属首次登记之日2019年7月26日，李翔宇超出该范围部分的诉讼请求，该院不予支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定威利实业公司应于2016年2月28日前将涉案房屋交付李翔宇使用，威利实业公司实际交房时间为2017年12月27日，延期668天。但由于治理大气污染威利实业公司按规定在合同期内停工158天，应予扣除。故威利实业公司应以购房款802519元为基数，按日万分之五的标准支付李翔宇逾期交房（计510天）违约金204642.35元。李翔宇超出该范围部分的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李翔宇办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区3号楼3单元17层1701）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翔宇逾期办证违约金（违约金以802519元为基数，自2016年5月1日起至2019年7月26日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翔宇逾期交房违约金204642.35元；四、驳回原告李翔宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5542元，由原告李翔宇负担1243元，被告郑州威利实业有限公司负担4299元。二审中，威利实业公司提交6张网页截图（1个涉案小区，5个周边小区）。威利实业公司拟以该证据证明涉案小区周边房屋租金价格，一审认定违约金过高，高于实际损失30%。针对威利实业公司提交的证据，李翔宇经质证认为，对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。首先，该组证据不是涉案小区的房屋。其次，租赁的时间显示为2020年的4月左右。本案延期交付房屋的时间是2015年至2017年间，众所周知，目前受疫情影响，房屋租金与当时的租金并不存在关联性，无法作为当时租金的参考。最后，双方关于违约金有明确的约定，应当按照双方的合同约定，网上发布的租房信息发布者有可能是为了吸引租房者，而将房屋价格下调。威利实业公司所举证据对本案的违约金并没有任何参考意义。针对威利实业公司提交的证据，本院经审查认为，由于李翔宇对该证据的真实性无异议，本院对该证据形式上的真实性予以认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，李翔宇与威利实业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。李翔宇已按约定支付了购房款，威利实业公司应当按照《商品房买卖合同》约定于2016年2月28日前将涉案房屋交付给李翔宇。威利实业公司未在约定的交房时间内交付房屋，威利实业公司已构成违约，应当按照合同约定向李翔宇支付违约金。一审法院综合现有证据及双方诉辩意见，认定案涉房屋于2017年12月27日符合交房条件并交付给李翔宇并无不当。威利实业公司应按合同约定的日万分之五的标准向李翔宇支付逾期交房违约金。威利实业公司上诉认为不存在逾期交房的事实，不应当承担逾期交房的违约责任的理由，因证据不足，本院不予采纳。威利实业公司上诉认为李翔宇主张的逾期交房违约金过高的理由，依据不足，本院亦不予采纳。案涉《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故李翔宇主张判决威利实业公司自2016年5月1起支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。一审法院判决已判令威利实业公司于判决生效后三十日内协助李翔宇办理涉案房屋的不动产权证书，确定了协助办理不动产权属证书的截止时间，如威利实业公司逾期履行协助义务，李翔宇可另行主张权利。综上所述，威利实业公司上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17530号民事判决第一项、第三项，即“一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李翔宇办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区3号楼3单元17层1701）”“三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翔宇逾期交房违约金204642.35元”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17530号民事判决第二项、第四项；三、驳回李翔宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5542元，由李翔宇负担50元，郑州威利实业有限公司负担5492元；二审案件受理费5542元，由李翔宇负担50元，郑州威利实业有限公司负担5492元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年六月十九日书记员  王兴阳