北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3772号上诉人（原审原告）：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市西城区莲花池东路16号3幢3层304室。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：毕亚辉，北京元赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云柯，北京元赫律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京昌盛投资有限公司，住所地北京市海淀区玉海园20号楼一层南侧105室。法定代表人：刘杰，董事。委托诉讼代理人：王哲，北京安理（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋正阳，北京市安理律师事务所律师。上诉人北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）与上诉人北京昌盛投资有限公司（以下简称昌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项、第四项，依法改判昌盛公司向新兴公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金72万元、滞纳金22万元。事实和理由：1.《房屋租赁合同》期限届满后昌盛公司继续使用房屋已经没有法律依据，昌盛公司应当给付占有使用费而不是租金。2.《房屋租赁合同》到期后，因未续签合同，故租金应当按照市场价来计算。按照合同约定的价格计算租金明显过低，损害了新兴公司的利益。昌盛公司上诉请求：撤销一审法院判决第四项，依法改判驳回新兴公司对于滞纳金的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决昌盛公司向新兴公司支付滞纳金37800元缺乏事实和法律依据，应当依法予以撤销。《房屋租赁合同》已于2008年1月9日到期，双方构成不定期租赁关系，双方并未就房屋占用费支付时间、违约责任等作出约定，新兴公司也从未向昌盛公司主张房屋占有使用费。新兴公司于2019年9月30日提起诉讼，故滞纳金诉讼时效应从2016年10月1日起算。对于此前的滞纳金，因超出诉讼时效不应予以保护。昌盛公司针对新兴公司的上诉请求辩称，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原《房屋租赁合同》继续有效。双方之间的租金仍应按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定为准。新兴公司针对昌盛公司的上诉请求辩称，双方在《房屋租赁合同》中明确约定关于逾期给付滞纳金，一审法院按照合同约定判决给付滞纳金是正确的。滞纳金没有超过诉讼时效，昌盛公司一直在持续拖欠租金。新兴公司向一审法院起诉请求：1.解除新兴公司与昌盛公司之间的租赁关系；2.昌盛公司向新兴公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金72万元；3.昌盛公司向新兴公司支付滞纳金22万元；4.昌盛公司腾退返还其所占用的位于北京市10-04-001、10-04-002、12-05-001、18-01-001、18-01-003号房屋；5.昌盛公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年1月10日，新兴公司（出租方、甲方）与昌盛公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号：XX。《房屋租赁合同》约定甲方将其所属的位于北京市10-4-001、10-4-002、12-5-001、18-1-001、18-1-003共5套房屋租赁给乙方，面积为379.5平方米。乙方租用房屋用于住宅。房屋租赁期限为3年，承租期自2005年1月10日起至2008年1月9日止。年租金总额为18000元。乙方须于每年结算日前付清租金。乙方未按合同约定期限支付租金或其他费用的，每迟延一日，应按月租金的1%数额向甲方支付滞纳金。乙方拒付或延付租金达一个月或擅自将房屋转租给第三方，甲方有权解除租赁合同。双方依约履行至租赁期满，后昌盛公司继续使用上述房屋至今，并向新兴公司交纳租金至2012年5月31日。经询问，双方认可租赁期限届满后双方之间形成不定期租赁合同关系。关于2012年6月1日之后的租金计算标准，新兴公司主张因《房屋租赁合同》到期后双方未约定租金标准，故其主张参考市场价低值标准，具体为：2012年6月1日至2013年5月31日月租金1200元；2013年6月1日至2014年5月31日月租金1350元；2014年6月1日至2015年5月31日月租金1450元；2015年6月1日至2019年5月31日月租金2000元。新兴公司就其主张的租金标准提交了以下证据：（1）玉海园小区2014年10月至2019年10月的租金走势截图；（2）北京太合正兴房地产开发有限责任公司2016年分别与许某、刘某签订的房屋租赁合同、北京新发投资管理有限责任公司2017年、2018年、2019年分别与许某、刘某、赵某、许某签订的房屋租赁合同。昌盛公司不认可上述证据的关联性，对新兴公司主张的租金计算标准不予认可，同意参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》履行期间届满后，昌盛公司继续使用涉诉房屋，新兴公司对此不持异议，且收取租金至2012年5月31日，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限转为不定期。新兴公司有权随时解除《房屋租赁合同》。新兴公司要求解除该不定期《房屋租赁合同》的主张，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》解除后，昌盛公司应返还10-04-001、10-04-002、12-05-001、18-01-001、18-01-003共计5套房屋，同时应按照《房屋租赁合同》的约定标准交纳合同解除前其欠付的租金。新兴公司要求昌盛公司腾退并交还房屋的主张，于法有据，法院予以支持。新兴公司要求昌盛公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金的主张，于法有据，但其主张调整租金标准，因未提交双方协商调整租金标准的相应证据，故法院将以《房屋租赁合同》中约定的租金标准核算昌盛公司欠付租金期间应支付的租金数额，经核算为126000元。根据《房屋租赁合同》的约定，昌盛公司在逾期支付租金的情况下，应向新兴公司支付滞纳金。昌盛公司关于《房屋租赁合同》到期后未约定房屋占用使用费的交纳日期，不存在交纳滞纳金事项的抗辩意见，没有依据，法院对此不予采信。新兴公司主张的滞纳金标准过高，法院酌定滞纳金为37800元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除北京市新兴房地产开发总公司与北京昌盛投资有限公司于2005年1月10日签订的《房屋租赁合同》；二、北京昌盛投资有限公司自本判决书生效之日起7日内将其承租的位于北京市10-04-001、10-04-002、12-05-001、18-01-001、18-01-003房屋腾退并交还北京市新兴房地产开发总公司；三、北京昌盛投资有限公司自本判决书生效之日起7日内向北京市新兴房地产开发总公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金126000元；四、北京昌盛投资有限公司自本判决书生效之日起7日内向北京市新兴房地产开发总公司支付滞纳金37800元；五、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，针对新兴公司的租金主张，昌盛公司在2019年11月20日开庭时答辩称2012年5月31日以前的租金双方已协商抵销，即使不考虑抵销的事实，新兴公司主张合同期内的租金已经超过诉讼时效，但表示同意支付2012年6月1日以后的租金。对新兴公司的滞纳金主张，昌盛公司在2019年11月20日开庭时答辩称，2012年5月31日以前的租金（含合同期内租金）双方已协商抵销，新兴公司主张《房屋租赁合同》租赁期内的滞纳金无事实依据。即使不考虑抵销的事实，租赁合同期内的滞纳金已经超过诉讼时效。租赁合同到期后，双方并未就占有使用费支付时间作出约定，新兴公司也从未向昌盛公司主张，根本谈不上迟延支付房屋占用费，亦无需就该部分占用费支付滞纳金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新兴公司与昌盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同》中约定的租赁期到2008年1月9日届满。租赁期届满后，昌盛公司继续使用涉案房屋，新兴公司未提出异议，并以协议的方式抵销了2012年5月31日以前的租金，故《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限转为不定期，当事人可以随时解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决解除新兴公司与昌盛公司签订的《房屋租赁合同》，判决昌盛公司将涉案5套房屋腾退并返还新兴公司正确，本院予以确认。关于房屋租金。昌盛公司一直占有使用房屋，应当支付相应租金。虽然《房屋租赁合同》的租赁期限转为不定期，但《房屋租赁合同》仍然有效，昌盛公司应当按照《房屋租赁合同》中约定的租金标准给付租金，一审法院判决昌盛公司向新兴公司支付自2012年6月1日起至2019年5月31日的租金126000元正确，本院予以确认。新兴公司主张租金应当按照市场价计算，无法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，租金按年支付，于每年结算日前付清，应理解为最迟于年度最后一日支付。未按照合同约定的期限支付租金，每迟延一日，应按月租金的1%支付滞纳金。虽然双方合同约定年度租金的期间为当时的1月10日至次年1月9日，但因双方于2012年5月31日协商抵销了之前的租金，视为双方以实际行动变更年度租金的期间为当年的6月1日至次年5月31日。新兴公司主张昌盛公司迟延支付2015年6月1日至2019年5月31日租金的滞纳金，一审法院根据昌盛公司迟延支付租金的时间以及双方约定的滞纳金支付标准，酌定昌盛公司应支付新兴公司滞纳金37800元正确，本院予以确定。新兴公司主张的滞纳金计算基数及计算标准均不符合《房屋租赁合同》约定，本院不予采信。昌盛公司以双方没有约定滞纳金为由主张不应支付滞纳金，与事实不符，本院不予采信。从昌盛公司在一审开庭时的答辩看，昌盛公司在一审期间并未就新兴公司有关2012年6月1日以后迟延支付租金的滞纳金主张提出诉讼时效抗辩，在二审对此提出诉讼时效抗辩，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，新兴公司与昌盛公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11940元，由北京市新兴房地产开发总公司负担11385元（已交纳）；由北京昌盛投资有限公司负担555元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月二十四日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸