文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10619号上诉人（原审被告）：广州方云信息科技有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋102房。法定代表人：易伟恒，该公司总裁助理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州广一电子商务产业园有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋三楼。法定代表人：谢宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州方云信息科技有限公司（以下简称方云公司）与被上诉人广州广一电子商务产业园有限公司（以下简称广一公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。方云公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第六项、第七项、第八项；2.一、二审诉讼费由广一公司承担。事实和理由：（一）因广一公司有过错在先，方云公司停止缴纳租金、物业管理费等费用具有正当理由，广一公司无权没收方云公司已缴纳的租赁保证金。涉案场地到目前为止仍未通过一次消防验收，方云公司停止缴纳租金等费用也是为了敦促广一公司尽快办理场地消防验收。方云公司为了维护自身利益才停止缴纳物业服务费，因在（2019）粤0105民初615号案中广一公司的欺诈行为导致方云公司暂时停止缴纳租金，该行为属于自救行为，该案涉案物业地块产权人是广州新厚德农工商联合公司，根据方云公司与广一公司签订租赁合同时广一公司出示的资料显示，其向产权人承租期限仅为6个月，广一公司明知在没有继续取得该地块合法出租权的情况下故意隐瞒方云公司，与方云公司签订了长达8年的租赁合同并收取租金，使方云公司在受到欺诈的情况下投入大量人力物力对地块进行升级改造建设，之后方云公司多次向广一公司索要其具有合法权的证明文件，其拒不出示。虽然该案与本案为不同法律关系，但涉及的双方主体相同，为了维护自身利益，方云公司迫不得已停止缴纳物业服务费，属于自救行为。事实上，在方云公司停止缴纳物业服务费之后，广一公司也停止为方云公司提供物业管理服务。广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）同意将对广一公司的债权抵销方云公司欠付物业管理费等债务，双方的债权债务应在等额范围内抵销，抵销后广一公司还欠付五行公司费用。方云公司与五行公司均属于“五行控股”旗下公司，皆承租广一公司位于广一园区的几处物业，两公司为关联公司。方云公司停止向广一公司缴纳物业服务费另一个原因是为了维护五行公司的利益，不构成违约。广一公司在2018年1月1日开始以莫须有的理由拒绝向五行公司分配运营服务费和政府扶持资金等费用，方云公司因与五行公司为关联公司，且与广一公司存在多重合作关系，故方云公司也暂时停止缴纳租金等费用具有合法的抗辩理由，广一公司无权没收方云公司已缴纳的租赁保证金。（二）方云公司对该场地有合法使用权，因为配合政府拆迁整治工作才交还场地。现在五行公司与广一公司之间的主合同纠纷已经确认广一公司欠付五行公司服务费分成等金额，故该笔债权是确认并可以抵扣的。在《企业入驻广一国际电子商务园入园协议》未解除的情况下，2018年6月14日起方云公司仍应按照合同约定的租金、物业管理费等费用标准计付租金等费用，而不应以占用费的计算标准。（三）一审判决违约金过高，应依法予以减少。一审法院不顾广一公司存在多种违约在先的行为，也应该综合考虑双方违约及主观违约的故意情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应考虑本案发生的背景，减少违约金。另补充：（一）涉案场地的租赁面积是515.99平方米，而不是607平方米。（二）一审对事实方面未予全面查清，对方云公司的抗辩理由及举证没有予以查明，明显存在偏袒国有企业的行为。（三）双方之间存在多种法律关系，法院应本着全面查清事实的原则，理清各自的权利义务，不应机械、简单的以合同相对性原则对本案作出判决，不应割裂其他法律关系不做审查。（四）双方2018年后因主合同纠纷，广一公司在没有法定理由的情况下拟强行解除与关联公司五行公司的合作合同，强行不予分配给五行公司的运营费和政府扶持资金，广一公司又在其他案件中存在多种过错及违约行为，在此情况下，方云公司暂停缴纳租金的行为具有合法性，属于不安抗辩权。（五）一审判决的2倍场地占用费没有事实依据，双方存在多重法律关系及纠纷，广一公司存在违约及过错行为，故租赁合同并不是广一公司主张的事实和理由解除，不存在2倍场地占用费的依据。即使法院认可广一公司合同解除的日期，也应该予以区别、理清双方同时存在的多种纠纷中各自的过错及违约情况，不应割裂处理。（六）即使需要计算滞纳金，一审法院按照日千分之五的标准计算滞纳金明显过高，超过200天即逾本金，广一公司的实际损失目前也只是利息，明显高于民间借贷月息2%的保护标准，理应不予支持。广一公司二审答辩称，（一）方云公司恶意拖欠物业租金（物业占用费）、物业服务费、水电费事实清楚、证据确凿，其主张不安抗辩权和抵销权于法无据。涉案物业经建筑、消防、机电等专业验收合格并已合法办理产权证，方云公司所谓的未通过一次消防验收不符合事实。方云公司抗辩自救所涉纠纷与本案并非同一法律关系，与本案无关，涉案协议合法有效，但方云公司长期拖欠物业租金（物业占用费）、物业服务费、水电费，经广一公司催告仍拒不缴纳，违约恶意明显，违约事实清楚，其主张不安抗辩权没有任何依据。广一公司与五行公司之间的纠纷与方云公司无关，相关争议仍处于未决状态，债权是否存在以及债权数额均未经生效判决确认，且广一公司对五行公司是否负有债务，与方云公司无关，其要求就五行公司尚不存在的债权行使抵销权，没有任何法律依据。（二）方云公司恶意违约，导致广一公司遭受巨大经济损失，方云公司要求调低违约金的理由不成立。涉案合同约定的违约金标准是合同双方充分考虑合作预期利益、违约损失等因素协商一致的结果，不存在任何欺诈、胁迫、属于方云公司在签约时可预见的责任和损失。广一公司已按照合同约定提供合格的物业以及物业管理服务，方云公司没有正当理由，长期恶意拖欠涉案费用，导致广一公司遭受巨大经济损失，广一公司要求其承担违约金责任是应有之义。方云公司恶意违约，如果免除或减轻其承担违约金的代价，不但违背公平原则和诚实信用原则，也将给其他经济主体起到不良的示范效果，破坏市场秩序。（三）方云公司恶意违约，广一公司已依法书面通知解除涉案协议，涉案协议已于2018年6月6日正式解除。广一公司向一审法院起诉请求：1.判令方云公司按照31564元/月的标准支付涉案物业2018年3月1日至2018年6月13日的租金，合计108369.73元；2.判令方云公司按照63128元/月的标准支付涉案物业的物业占用费，自2018年6月14日计至2018年12月13日，合计377885.58元；3.判令方云公司按照3642元/月的标准支付涉案物业2018年3月1日至2018年6月13日的物业管理费，合计12504.20元；4.判令方云公司按照7284元/月的标准支付涉案物业的物业管理费，自2018年6月14日计至2018年12月13日，合计43602.18元；5.判令方云公司支付拖欠的涉案物业2018年1月至2018年12月13日的水费395.20元、电费13142.61元，合计13537.81元；6.判令方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的租金、物业管理费等的逾期付款违约金，自2018年3月6日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计391913.57元；7.判令方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金，自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计10928.05元；8.确认广一公司有权没收方云公司缴纳的租赁保证金70412元；9.判令方云公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月25日，广州广一集团有限公司（以下简称广一集团、甲方）与五行公司（以下简称乙方）签订《广一国际电子商务产业园运营专业服务》、约定鉴于甲方系广州市海珠区一家大型区属集体企业，现有位于海珠区广州大道南788号原广一集团大院的旧厂房及地块，总用地面积38792平方米（其中已取得国有土地使用权面积32122平方米，已取得房地产权证的建筑物面积24689平方米，可用于电子商务产业园的用地面积约为32000平方米）。按照海珠区委、区政府的有关决定，该物业将打造为广一国际电子商务示范园区，并作为核心区推动海珠区电子商务大道的发展。乙方系广州五行数字创意园有限公司控股的电子商务园区投资运营公司。广州五行数字创意园有限公司是我省领先的电子商务产业园区运营机构，目前已开发运营包括广州电子商务（荔湾）产业园、龙腾18电子商务产业园等在内的多个电子商务园区，取得国家、省、市等有关部门多个立项、认定及授牌，也是国家电子商务试点项目、国家科技企业孵化器。……现为进一步推动海珠区电子商务产业的聚集发展，将甲方广州大道南788号原广一集团大院打造成具有文化与科技相融合特级色的广一国际电子商务产业园，甲方决定引入乙方作为该园区的运营服务提供商，并就有关事项达成本协议。第四条、服务费和支付方式：1.甲方双方同意，乙方为该园区提供运营专业服务，通过租金分成的方式收取服务费。2.甲乙双方共同确定园区租金价格，双方按比例分享租金，第一阶段即前三年的租金收入暂按甲方60%、乙方40%进行分配，第二阶段即第二个三年的租金收入按甲方70%、乙方30%进行分配。该园区租金价格不含物业管理费、停车费等，物业管理费、停车费等由甲方收取。3.由甲方、乙方与入驻企业三方共同签订《企业入驻园区协议》，甲乙双方的收入按上款约定的分配比例，由入驻企业直接支付给甲、乙双方各自的帐户，并各自开出合法票据。物业管理费由甲方直接收取。等。位于广州市海珠区广州大道南788号自编4栋房屋产权人是广一集团，建筑面积515.99平方米。2015年5月9日，广一集团出具授权证明书，“广一公司是我司的全资子公司，现授权该公司全面负责我司位于广州大道南788号所有物业的经营管理事务，有效期至2019年5月30日。”2015年，广一集团（承租方、乙方）与广州新厚德农工商联合公会司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方根据广一泵业有限公司2014年11月23日的《关于广州大道南788号旁边土地变更租赁主体的函》和乙方2014年12月20日的《关于租用新厚德地块情况的说明函》，同意将广州大道南西侧、广州市广州大道南788号旁边土地，约6670平方米及地上一间63.38平方米的房屋出租给乙方。租赁期限：2015年1月1日起至2015年6月30日止。2017年12月19日，出租广州大道南933号西侧（788号广一集团旁边）场地及上盖物业，出租广州大道南933号西侧（海珠区交警中心以西）场地，出租广州大道南933号西侧（和平家园以北）场地被拍卖。2017年7月19日，广一集团向五行公司发出《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》，内容：广一园区的消防栓系统工程、喷淋系统工程、园区整体消防管网工程以及园区消防报警系统工程已陆续竣工。按合同约定，由消防报警系统工程的施工单位茂名建筑集团第三有限公司在完成消防报警系统工程后开始负责协助我司进行园区消防系统的申报验收工作。验收申报流程自2016年底已经开始实施，经了解获悉广州市公安局海珠分局消防科在2016年对海珠区内重点改造项目的统一报验政策做出了重大调整。自2016年10月底开始，具有三旧性质的商业园区消防报验规则由原来的园区整体报验改为园区内单体建筑物分部报验。符合报验的单体建筑要求为：1.所报验的建筑物拥有单独产权；2.物业实际使用性质与产权性质一致；3.所申报的物业建基面积不得低于500平方米；4.所申报的物业需要具备合乎标准的消防管道、烟感等消防设施。根据上述相关规定，园区内符合报验标准的建筑只有园区2号楼与7号楼。2017年第一季度茂名建筑集团第三有限公司开始着手对7号楼内部消防系统进行连接与调试，并且在2017年4月向相关部门递交报验申请。经消防科查阅审核后，消防科提出：7号楼实际使用性质与产权性质不符。为此我司在与茂名建筑集团第三有限公司协商后决定更改由2号楼进行消防报验申请。在园区2号楼申报验收过程遇到如下问题：1.因2号楼的入驻企业数量较多，且每个单元内的消防设计和与施工是由各自公司进行；所提供的消防图、装修图、电路图的资料不齐全；2.部分租户安装的消防设备存在不同程度的问题，如点位布置不符合消防标准、系统设置错误等。我司与茂名建筑集团第三有限公司再次协商，同意由该公司统一对本次消防报验资料（园区消防整体消防图纸、2号楼大楼整体的消防图纸、2号楼各企业内部装修图纸、消防图纸等）进行重新整合优化。在2017年7月初重新将资料递交消防科进行报验。根据海珠区消防科的初步批复，预计2017年8月中旬进行摇号验收（具体以海珠区消防科正式出具的文件时间为准）。2017年4月24日，广一公司（园区出租方、甲方）与方云公司（园区入驻方、乙方）签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，甲方受广一集团委托，拥有对广一国际电子商务产业园区物业的经营权及管理权。在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方、乙方就入驻广一国际电子商务产业园发展达成如下协议：一、使用场地和期限：1.甲方提供给乙方使用的场地位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编4号楼，按建筑面积计算场地使用费，计租面积为607平方米；2.租赁期限为三年，从2017年5月1日起至2020年4月30日。5.乙方承诺将租赁场地作企业孵等用途。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。乙方不得将租赁场地擅自分租、转租、借用给第三方使用或与第三方互换使用。二、使用场地费用和支付：1.乙方对租赁场地每月应付总费用35206元，其中租金标准为每月每平方米52元，物业管理费标准为每月每平方米6元。3.乙方应于每月的5日以前（节假日顺延）以支票、现金或划账方式缴纳当月租金、物业管理费，甲方出具正式发票。4.租赁保证金：租赁保证金为每月租金、物业管理费总额的贰倍，即￥70412元。5.甲方统一按乙方实际用水、电量每度电1.3元、每吨水5.2元的标准向乙方收取水、电费，不再加收公共照明部分及其他分摊电费，按月计收，但只限于正常的办公及展示用电，其他用电甲方有权另行收取费用。本协议签订前，乙方已支付336112元租赁保证金，乙方应于本协议签订之后5个工作日内向甲方补足支付￥34451.48元租赁保证金。5.甲方统一按乙方实际用水、电量每度电￥1.30元、每吨水￥5.20元的标准向乙方收取水、电费，不再加收公共照明部分及其他分摊电费，按月计收，但只限于正常的办公及展示用电，其他用电甲方有权另行收取费用。租赁期内，如供水、供电部门调整收费标准导致供水、供电费用超出本合同约定标准的，本协议项下水、电费用按供水、供电部门的涨价幅度进行相应调整。四、双方的权利和义务：4.出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方无须对乙方作出任何补偿：4.1.乙方违反本协议的规定，累计或者连续拖欠租金、物业管理费、水电费用或其他各项费用超过一个月的；4.2.乙方自本协议签订之日起超过两个月未进场经营（包括装修）；4.3.乙方被依法撤销，宣布破产或停止经营的，或乙方违法经营，被政府部门勒令停业整顿或被罚没查处的；4.4.未经甲方同意，乙方擅自改变场地结构或用途的；4.5.未经甲方同意，乙方擅自将租赁场地转租、分租、出借与他人使用或与第三方互换使用的；4.6.乙方拒付或拒绝补足租赁保证金。6.甲方行使单方解除权应书面通知乙方，本协议自甲方书面解除通知送达乙方之日起解除。七、违约责任：乙方逾期支付租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款5‰的违约金。该违约金根据实际发生金额计算，可以超过本金，超过本金的部分，视为乙方对甲方损失的损害赔偿金。八、场地归还：2.本协议因甲方行使单方解除权而终止的，乙方应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还甲方。4.乙方逾期不归还租赁场地的，甲方有权自行进入租赁场地，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，占用期间，乙方每月租金、物业管理费等租赁费用甲方有权按本协议约定租赁费用的两倍计收。九、通知与送达。双方有关本协议的通知、信函或者其他文件，速递至本协议首部约定的通讯地址视为送达。一方的通讯地址如有变更，应当及时书面通知对方，未书面通知，视为未变更，送至原书面约定的通讯地址视为送达。一方将通知、信函或其他文件以特快专递通知的，以对方签收日期为送达日；对方未签收的，以特快专发出后的第三日为送达日。等。2018年3月30日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：方云公司：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》约定我园区自编A5-A7号楼场地委托我司管理；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号楼（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。但截至目前，贵司已拖欠我司2018年2月至2018年3月两个月租赁费用等合计675698.88元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              370563.48              27284.40              397847.88                  A5-A7号楼              172692.00              68624.40              241316.40                  4号楼（三月份）              35206.00              1328.60              36534.60                  合计：675698.88      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计710150.36元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月2日，方云公司签收了该通知。2018年4月3日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月2日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付的服务费用约为130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与方云公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年4月17日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年3月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年4月三个月租赁费用等合计1039574.02元，具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              555845.22              44267.60              600112.82                  A5-A7号楼              259038              108040.40              367078.40                  4号楼（三月份）              70412              1970.80              72382.80                  合计：1039574.02      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1074025.50元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月17日，方云公司签收了该通知。2018年4月18日，五行公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月17日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1.根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付130万元。2.根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》，贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3.我司与方云公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年5月21日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日、4月17日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年4月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年5月共四个月租赁费用等合计1408589.36元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              741126. 96              63128.40              804254.96                  A5-A7号楼              345384.O0              150524.40              495908.40                  4号楼（三月份）              105618.00              2808.00              108426.00                  合计：1408589.36      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1443040.84元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）．的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年5月23日，方云公司签收了该通知。2018年5月31日，广一公司的委托诉讼代理人广东广信君达律师事务所余一爱律师向方云公司发出《律师函》，主要内容：本所接受广一公司之委托，就贵公司拖欠租金、物业管理费及水、电费一事，指派余一爱律师特致此函。根据本所委托人提供的资料，贵公司方云公司于2018年2月8日共同与本所委托人签订《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，约定……上述协议书签订时，租赁场地己实际交由贵公司使用。但自2018年3月起，贵公司无故拖欠租金、物业管理费，并拖欠2018年1月以来的水、电费。本所委托人于2018年5月21日书面通知贵公司，要求贵公司于收到通知后5日内补缴拖欠的租金、物业管理费、水电费等，贵公司于2018年5月22日签收该通知，但至今仍未支付任何拖欠费用。截至本函出具之日，贵公司己拖欠本所委托人租金、物业管理费共105618元，拖欠水、电费2808元，应支付本所委托人逾期支付租金的违约金30174.54元，合计138600.54元。据此，本所委托人委托本律师在此通知贵公司：（1）上述《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》于贵公司收到本函之日即日解除；（2）请贵公司于收到本函之日起7日内结清拖欠的租金、物业管理费、水电费等全部费用，并将租赁场地清空后交还本委托人。如贵公司逾期未结清拖欠费用并交还租赁场地的，本所委托人将委托本所律师采取法律行动，通过诉讼方式解决此事。届时，贵公司除丧失租赁场地的租赁权和清偿所欠费用、逾期违约金外，还须额外承担诉讼费以及名誉受损等原本不必发生的损失。2018年6月7日，方云公司的委托诉讼代理人广东穗南律师事务所陈奕荣律师向广一公司发出《律师函》，内容：广东穗南律师事务所依法接受方云公司（下称我司）的委托，就我司于2018年6月6日接收到由贵司委托广东广信君达律师事务所余一爱律师发来有关我司拖欠广一国际电子商务产业园自编4号楼租金、物业管理费及水电费一事特指派本律师予以复函，特致函回复如下：根据委托人提供的材料显示：1.我司与五行公司皆属于五行集团旗下公司，两家公司皆为同一法定代表人，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。2.五行公司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》（下称《服务协议书》）及2014年5月12日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务，协议书，补充协议》（下称《补充协议》）第一条第2款规定：“甲方根据前款的约定收取款项后，将乙方上一月份所得运营专业服务费总额于每月5日前转入乙方账户”中可知贵司应于2018年2月5日前将五行电商应得的运营专业服务费支付给五行公司。而贵司直到发函之日止尚未支付该笔费用，根据之前贵司每月大约需支付50万左右（具体金额以核对为准）给五行公司，贵司累计己欠五行公司运营专业服务费300万左右。3.根据五行公司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广一电子商务科技企业孵化中心框架协议》（下称《框架协议》）及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。根据《框架协议》与《补充协议》，贵司现尚欠付五行公司专项资金奖励分成333.38万元。4.自我司与贵司合作以来，我司本着友好合同共同发展的理念与贵司保持良好合作，并一直严格按照合同的约定定期缴纳租金和水电费，并未出现任何违约情况。反之，贵司现在欠五行公司的服务费及专项资金奖励分成己达到600多万元。关于我司于2018年6月6日收到贵司发出的律师函要求缴纳租金及单方解除贵我双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，我司正式函告贵司，我司与五行公司均属于五行集团旗下公司，属于关联企业，皆承租贵司位于广一园区的几处物业并与贵司存在合作关系，正因为贵司违约在先，为维护五行集团的利益，我司才暂停向贵司缴纳租金与水电费，并非无故拖欠租金与水电费，故我司不构违约，贵司并无权单方终止双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》。关于我司未缴的租金、物业管理费等其他费用，五行公司同意在贵司尚欠五行公司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，抵扣后贵司仍欠五行公司费用，我司并不拖欠贵司租金及其它费用，不构成违约。2018年1月至2018年12月17日，广一公司分别每月支付水电费如下，1月水费6899.24元，电费312.85元、128580.93元。2月水费5546.38元，电费94457.34元、451.16元。3月水费5885.46元，电费128353.71元、474.21元。4月水费6989.20元，电费135357.90元、383.51元。5月水费7439元，电费250954.01元，805.68元。6月水费8134.46元，电费903元、226281.20元。7月水费8366.28元，污水费3385.20元，电费274692元、1257.51元。8月水费7868.04元，电费229306.76元、976.10元。9月水费8141.38元，电费214362.62元、540.38元。10月水费7068.78元，电费132866.94元、385.98元。11月水费7570.48元，污水费3063.20元，电费115376.01元、368.17元。12月水费7459.76元，电费469.12元、2841.43元、18259.09元。上述费用合计：水费87368.46元，污水费6448.40元，电费2049017.61元。2018年11月20日，海珠区河长制办公室发《海珠区河长制办公室关于贯通敦和涌河岸通道的函》，编号：海河长办[2018]628号，内容主要为，广一公司：11月18日马文田副市长带队到敦和涌督导检查，发现你园园区内敦和涌边存在建构筑物，阻碍河岸通道贯通，影响河涌巡查。根据市委、市政府的工作部署，必须打通河涌两岸。现请你园做好如下工作：一是拆除11号楼、4号楼及电房妨碍河道贯通部分的建筑物；二是拆除8号、9号楼的连接通道。专此函告。2018年11月22日，广一公司发《关于腾空场地贯通敦和涌河岸通道的函》编号：广一电商园函[2018]10号，内容主要为方云公司：根据《海珠区河长制办公室关于贯通敦和涌河岸通道的函》（海河长办函[2018]628号）要求，请贵司于2018年11月26日前腾空广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编4号楼首层给我司施工，积极配合海珠区敦和涌河岸贯通工作。特此函告。附：海珠区河长制办公室关于贯通敦和涌河岸通道的函。2018年11月23日，方云公司发文《关于的复函》，内容为广一公司：贵司于2018年11月21日致我司《关于腾空场地贯通敦和涌河岸通道的函》收悉，现回复如下：我司与贵司于2017年4月24日签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，约定我司承租贵司位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编4号楼的场地，计租面积共604平方米。该场地是我司评“国家级众创空间”的主要标准及条件，且该地址也是“一址多照”的落地地址及“闯一闯”、“农村电子商务”、“众创空间”的创业团队在使用。现因政府正对敦和涌河岸通道进行贯通工作，需拆除该租赁场地部分建筑。因“情势变更”情况的出现，拆除后的场地己无法满足我司的租赁用途和租赁目的，故我司要求解除原有合同，并要求贵司给与我司一定的赔偿。在依法依规的前提下我司会积极配合政府工作，但按有关法规，政府须对被征收场地的实际使用者进行一定补偿，贵司应向政府提出归属我司停产停业损失补偿、搬迁损失及各项拆迁奖励等费用。为更好地配合政府的河道贯通工作，我司希望贵司尽快与我司就解除合同事宜达成协议。特此函复。2018年12月7日，方云公司发文《解除合同通知函》，内容为广一公司：我司与贵司于2017年4月24日签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》（以下简称《入园协议书》），约定我司承租贵司位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编4号楼的场地，计租面积共604平方米。近因政府对敦和涌河岸通道进行贯通工作，需拆除该租赁场地部分建筑，因此该场地已无法满足我司的使用目的和使用要求。我司在收到贵司关于腾空该场地的通知后，立即安排人员搬离该办公场地，并分别于2018年11月23号和30号致函贵司要求就解除协议的有关事宜进行协商，但贵司均没回复。根据贵我双方签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》第六条第3款的约定，“租赁期内，如遇到政府政策中大调整或三旧整体改造等原因，以致本协议无法继续履行，协议可解除”。因该情势变更的情况出现，故再次致函通知贵我双方之间签订的《入园协议书》予以解除。另外，因为该场地是我司评“国家级众创空间”的主要标准及条件，且该地址也是“一址多照”的落地地址及“闯一闯”、“农村电子商务”、“众创空间”的创业团队在使用，此次拆迁工作给我司带来了巨大的经济损失。我司保留向贵司和政府提出归属我司的拆迁补偿，包括但不限于装修投入补偿、停产停业补偿、搬迁损失及各项拆迁奖励等费用。特此函告。2018年12月12日，方云公司发文《关于交付租赁场地通知函》，内容为广一公司：我司承租贵司位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编4号楼的场地，近因政府对敦和涌河岸通道进行贯通工作，需拆除该租赁场地部分建筑，该场地已无法满足我司租赁目的和使用要求。我司于2018年11月23号致函正式通知解除《入园协议书》，并于2018年12月8日清扫干净并全部搬除我司的所有物品，该场地现处于空置状态，室内一切装修完好。现正式通知贵司，请于收到本函件3日内联系我司办理场地交接手续（即交付场地钥匙）。如果贵司逾期未联系我司及派人到现场与我司办理交接手续，视为我司已将上述场地交付贵司，贵司可以随时入驻该场地，因此产生的开锁费用等由贵司自行承担。2018年6月6日至2018年11月5日，广一公司分别每月向方云公司发出《催交款通知单》，其中2018年6月6日《催交款通知单》记载：2018年3月-5月租金31564元×3，管理费3642元×3，2018年1月1日-31日电费685.10元，水费36.40元；2018年2月1日-28日电费575.90元，水费31.20元。2018年3月1日-31日电费595.40元，水费46.80元。2018年3月1日-31日电费795.60元，水费41.60元。合计108426元。2018年11月5日《催交款通知单》，记载：2018年3月-10月租金31564元×8，管理费3642元×8，2018年1月1日-31日电费685.10元，水费36.40元；2018年2月1日-28日电费575.90元，水费31.20元。2018年3月1日-31日电费595.40元，水费46.80元。2018年4月1日-31日电费795.60元，水费41.60元。2018年5月1日-31日电费2317.90元，水费41.60元。2018年6月1日-30日电费1692.60元，水费31.20元。2018年7月1日-31日电费1816.10元，水费26元。2018年8月1日-31日电费1900.60元，水费26元。2018年9月1日-30日电费1444.30元，水费26元。合计293778.30元。2018年12月13日，广一公司与方云公司办理了园区4栋[方云]场地验收退场交接表，水表读数891，电表读数58362，2018年12月17日，广一公司向方云公司发出《交款通知单》，记载：2018年12月租金13236.52，管理费1527.29，2018年11月1日-30日电费551.80元，电费34.11元，水费26元，水费31.20元。合计15406.92元。一审法院另查，原告（反诉被告）五行公司诉被告（反诉原告）广一集团、被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月31日作出的（2018）粤0105民初17455号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.判令广一集团、广一公司继续履行合同，并确认五行公司与广一集团、广一公司的合作尚处于建设合作期阶段；2.判令广一集团、广一公司将尚未交付的符合交付条件的建筑面积23772.16平方米（合同约定4万平方米，截止至起诉之日只交付了16227.84平方米）交付给五行公司招商使用；3.判令广一集团、广一公司立即支付2018年1月1日起至2019年1月31日起的运营专业服务费约人民币650万元，并从2018年2月6日起计至2019年1月31日按未付运营专业服务费金额，按照银行同期贷款利率4.35%支付逾期付款违约金至实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费及其他相关费用由广一集团、广一公司承担。广一集团、广一公司共同答辩并反诉称：不同五行公司的诉讼请求。并反诉请求：1.确认五行公司与广一集团、广一公司双方于《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》项下权利、义务已于2017年12月31日终止；2.判令五行公司自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业给广一集团、广一公司；3.判令五行公司自判决生效之日起5日内将广一国际电子商务产业园2013年4月25日至2017年12月31日期间入园企业全部资料移交给广一集团、广一公司；4.判令五行公司按照260元/月·平方米的标准，支付广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业的物业占用费，物业面积按263㎡计，自2018年5月1日起计至实际交还物业之日止，暂计至2018年12月10日，合计500718.06元；5.判令五行公司按照464779.42元/月的标准，支付未及时移交资料的违约金929558.84元；6.判令五行公司承担本诉、反诉案件全部诉讼费用。”经审理，一审法院作出判决：“一、广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司在本判决生效之日起十日内共同向广州五行电子商务产业发展有限公司支付专业运营服务费3176079.77元，并从2018年4月6日起以962955.83元为基数，从2018年7月6日起以2028880.56元为基数，从2018年10月6日起以3176079.77元为基数，按照年利率4.35%的标准计付至款项实际付清之日止的逾期利息给广州五行电子商务产业发展有限公司；二、驳回广州五行电子商务产业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司的全部反诉请求。”该案广一集团、广一公司不服提出上诉。原告五行公司诉被告广一公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月23日作出的（2019）粤0105民初8186号民事判决书查明如下事实：“五行公司起诉要求：1.广一公司立即向其支付广一园区所获得各级政府、部门专项扶持奖励资金分成共计386.58万元；按银行同期贷款利率计算利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止）。2.承担诉讼费用及其他相关费用。广一公司不同意五行公司的诉讼请求，认为涉案框架协议以及补充协议已于2018年3月15日解除，双方分成的政府扶持资金所涉项目为涉案框架协议解除前其实际收到的政府扶持资金为准。”经审理，一审法院判决：“一、广一公司在本判决生效之日起十日内支付分配款项386.58万元及利息（以332万元为本金从2019年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及从2019年8月20日起至清付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）给五行公司；二、驳回五行公司的其他诉讼请求。”该案广一公司不服提出上诉。一审法院认为：广一公司与方云公司签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应切实履行。合同约定，出现下列情况之一的，广一公司有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由方云公司全部承担，广一公司无须对方云公司作出任何补偿：方云公司违反本协议的规定，累计或者连续拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费、水电费用或其他各项费用超过一个月的；拒付或拒绝补足租赁保证金。广一公司行使单方解除权应书面通知方云公司，本协议自广一公司书面解除通知送达方云公司之日起解除。本协议因广一公司行使单方解除权而终止的，方云公司应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还广一公司。方云公司从2018年3月1日起拒交租金、物业管理费、水电费用，虽然其关联公司五行公司同意在广一公司尚欠五行公司的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，但关于双方对运营专业服务费及专项资金奖励分成的债务金额有争议，且不是同一诉讼主体，双方没有达成协议，故方云公司拒绝缴纳相关费用，已经违约，广一公司在2018年6月6日已经书面通知方云公司解除合同，方云公司之后一直占有使用场地，按公平合理原则，方云公司应向广一公司支付场地使用费。对于方云公司拖欠的租金、物业占用费，物业管理费，广一公司要求方云公司按双方合同约定的标准计算合理合法，一审法院予以支持。对于广一公司要求方云公司支付拖欠涉案物业水费、电费，广一公司从2018年6月6日至2018年12月17日先后向方云公司发出《交款通知书》、《催交款通知单》，对其欠款金额方云公司一直没有提出异议，故一审法院予以采纳。对于方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的租金、物业管理费、水、电费等的逾期付款违约金，广一公司已经提供合法产权的房屋给方云公司，方云公司以涉案场地消防验收不合格抗辩拒绝交纳租金、物业管理费、水电费理由不充分，一审法院不予采纳，广一公司要求符合合同约定，一审法院予以支持。对于广一公司租赁保证金，合同约定，方云公司违约，广一公司可以没收方云公司已缴纳的租赁保证金，故广一公司要求没收方云公司租赁保证金，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月17日作出如下判决：一、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照31564元/月的标准支付涉案物业2018年3月1日至2018年6月13日的租金合计108369.73元给广州广一电子商务产业园有限公司；二、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照63128元/月的标准支付涉案物业2018年6月14日至2018年12月13日的物业占用费合计377885.58元给广州广一电子商务产业园有限公司；三、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照3642元/月的标准支付涉案物业2018年3月1日至2018年6月13日的物业管理费合计12504.20元给广州广一电子商务产业园有限公司；四、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照7284元/月的标准支付涉案物业2018年6月14日至2018年12月13日的物业管理费合计43602.18元给广州广一电子商务产业园有限公司；五、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付涉案物业2018年1月至2018年12月13日的水费395.20元、电费13142.61元，合计13537.81元给广州广一电子商务产业园有限公司；六、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的租金、物业管理费等的逾期付款违约金（自2018年3月6日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计391913.57元，2018年12月26日起以542361.69元为本金计算，违约金合计以本金542361.69元为限）；七、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金（自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计10928.05元，2018年12月26日起以13537.81元为本金计算，违约金合计以本金13537.81元为限）；八、广州方云信息科技有限公司缴纳的租赁保证金70412元归广州广一电子商务产业园有限公司所有。案件受理费14062.40元，财产保全费5000元，由广州方云信息科技有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，广一公司向本院补交了涉案海珠区广州大道南788号自编4栋的《房地产权证》，登记日期为2005年8月10日。方云公司回复称，对该份材料没有意见。本案二审期间，方云公司、广一公司均确认：五行公司拒付涉案物业服务费费用时，五行公司、广一集团、广一公司尚未对《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》项下费用进行对账或结算，五行公司可获得的专业运营服务费、专项奖励的数额尚未确定；方云公司、五行公司、广一集团、广一公司并无约定以广一集团、广一公司支付运营专业服务费、专项奖励作为方云公司支付本案所涉物业服务费的前提，亦无约定运营专业服务费、专项奖励可与涉案物业服务费冲抵。方云公司称拒付涉案租金、物业服务费、水费、电费是行使不安抗辩权，其是基于广一公司存在拒不向五行公司支付政府扶持资金专项奖励以及运营专业服务费的违约行为，才暂时停止支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于方云公司有无拖欠广一公司租金、物业占用费、物业管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据本案查明的事实以及（2018）粤0105民初17455号案中五行公司、广一集团、广一公司各自诉求及主张来看，五行公司、广一集团就《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》应否继续履行存有争议，五行公司有无权继续取得2018年1月1日起的专业运营服务费尚不确定，且五行公司、广一集团、广一公司对于2018年1月1日起的专业运营服务费并无进行结算，五行公司可获得的专业运营服务费的数额尚不确定，在此情况下，尚不具备行使法定抵销权的条件；其次，五行公司在（2018）粤0105民初17455号案中不仅向广一集团、广一公司主张了自2018年1月1日起的专业运营服务费，还主张了逾期支付专业运营服务费的违约金，由此可见方云公司所称的债权债务相互抵销的情形事实上亦无发生，方云公司以其享有法定抵销权为由拒付2018年1月1日起的租金、物业占用费、物业管理费，缺乏合理的依据。方云公司称其与广一公司之间的债权债务已因法定抵销而消除，其并不欠付广一公司物业占用费、物业管理费等费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。方云公司并无充分证据证明其因消防问题而无法正常使用涉案物业，其仅凭广一集团发出的《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》认为其租赁合同目的不能实现，并主张其有合理原因暂停缴纳租金、物业管理费等费用，依据不足，本院对方云公司的该主张不予采信。方云公司并无充分证据证明该公司停止向广一公司缴纳物业服务费后，广一公司停止为方云公司提供物业服务管理，方云公司认为广一公司无权主张物业管理费，依据不足，本院不予支持。方云公司并无充分证据证明广一公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，方云公司关于其有权基于行使不安抗辩权而暂停支付租金、物业服务费，理据不足，本院不予支持。方云公司长期拖欠租金、物业管理费已构成违约，广一公司于2018年5月31日向方云公司发出《律师函》通知解除合同，方云公司于2018年6月6日收到该函，故涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》自2018年6月6日解除。涉案协议书约定“4.乙方（方云公司）逾期不归还租赁场地的，甲方（广一公司）有权自行进入租赁场地，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，占用期间，乙方每月租金、物业管理费等租赁费用甲方有权按本协议约定租赁费用的两倍计收”，方云公司未在收到解除合同通知之日七日内结清欠款并交还涉案物业给广一公司，一审法院认定方云公司自2018年6月14日起应按照合同约定的占用费标准支付物业占用费并无不当，本院予以维持。方云公司认为应按照合同约定的租金标准支付占用期间的物业占用费，理据不足，本院不予支持。涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》签订时，涉案租赁物已办理产权登记，该合同中并无约定计租面积以产权登记为准，亦无约定合同约定面积与产权登记面积不符时租金要多退少补，由此可见，合同约定的租金并非按租赁面积计付而是按整体计租，方云公司认为应当按照产权登记面积计算租金、物业占用费，依据不足，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。如前所述，方云公司拖欠租金、物业管理费等费用已构成违约，应承担逾期支付租金、物业管理费的违约责任，方云公司应向广一公司支付拖欠租金、物业管理费的逾期付款违约金。方云公司已就其逾期归还房屋的违约行为须自2018年6月14日起向广一公司支付相当于双倍租金的物业占用费以及双倍的物业管理费，广一公司并无充分证据证明方云公司支付的物业占用费、物业管理费尚不足以弥补其因场地被占用所致的损失，广一公司要求方云公司支付物业占用费、物业管理费的逾期付款违约金，明显加重了方云公司的责任，本院对广一公司的该主张不予支持。涉案《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定：“乙方（方云公司）无故逾期支付租赁保证金、租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方（广一公司）支付应付未付款5‰的违约金”，该约定的违约金标准过高，一审法院已经对方云公司所应承担的逾期付款违约金作出以欠款本金为限的调整，已经相应减轻方云公司所应承担的逾期付款违约责任，方云公司认为一审法院确定的逾期付款违约金标准过高并要求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。据上，方云公司应向广一公司支付拖欠2018年3月1日起至2018年6月13日止的租金的逾期付款违约金（分别以当月欠付的租金为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计至实际结清欠款之日止，违约金总额以本金为限）。综上所述，方云公司关于不应承担2018年6月14日起的物业占用费、物业管理费的逾期付款违约金的上诉请求成立，本院予以支持。方云公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实有误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初614号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；二、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初614号民事判决的第六项为：广州方云信息科技有限公司自本判决送达之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠2018年3月1日起至2018年6月13日止的租金的逾期付款违约金（分别以当月欠付的租金为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计至实际结清欠款之日止，违约金总额以本金为限）；三、驳回广州广一电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10063元，财产保全费5000元，二审案件受理费8678.5元，由广州方云信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十九日书记员  贾妍胡秀红