西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初4490号 原告：康梅英，女，1963年4月13日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：段乐，女，住西安市新城区唐韵叁坊，康梅英之女。被告：岳椿晨，男，1969年9月12日出生，满族，住南京市白下区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告康梅英与被告岳椿晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康梅英的委托诉讼代理人段乐，被告岳椿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康梅英向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付所欠房屋租金9600元（2019年9月6日至2020年5月5日）及违约金12960元（以1200元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以2400元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以3600元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以4800元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以6000元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以7200元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以8400元为基数，计算30天，每天按千分之十计算；以9600元为基数，计算30天，每天按千分之十计算）；2、被告搬离房屋并将房屋恢复原状交还原告； 3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月3日，其与被告及案外人（居间人）西安亭阁房地产经纪有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定将其所有的位于西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX号房屋出租给被告，月租金1200元，租金半年支付一次，租赁期自2018年10月6日至2019年10月5日止，租赁期间产生的水、电、煤气、网络、通讯、有线电视、物业管理、暖气等费用由承租人即被告承担。鉴于对被告的信任，租赁期限内双方口头约定到期继续续租，并同意按照原合同条款继续执行。在合同期限内，被告不按合同约定一次性支付半年房屋租金。截止2019年12月5日，被告已拖欠房屋租金3600元。2019年11月27日，其通知被告解除租赁合同，要求被告于2019年12月5日前支付其拖欠房屋租金及违约金，将2019年12月5日前产生的物业等费用结清并将房屋恢复原状交还原告。被告收到通知后同意解除租赁合同并承诺于2019年12月5日前支付拖欠的租金及违约金。但经多次与被告沟通，被告均一拖再拖，故其诉至本院。被告岳椿晨辩称，1、请求疫情期间的房租减少50%，即2020年2月份及3月份房租减少50%。2、书面合同到期后的月份只承担房租，水电物业费等费用不承担违约金。3、承担书面合同期内的房租、水电物业费违约金以及超出合同范围内至交房日期间的房租、水电物业费。4、不同意原告主张的违约金，只同意2018年10月6日起至2019年10月5日期间所欠租金的违约金，按照每逾期一天按千分之十计算。因家人生病、其在外地，搬离房屋并复原需要20天左右的时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2018年10月3日，经居间方介绍，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年10月6日起至2019年10月5日止。该合同约定：甲方应于2018年10月6日前向乙方交付该房屋；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方若要求续租，则应在租赁期满前叁拾日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租。该房屋月租金为1200元，按半年支付（押一付六），乙方应当在所付租金使用完毕前30日，将下期租金支付给甲方。该房屋租赁押金为壹仟贰佰元整（￥1200元），合同期满时甲方在三日内退还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的的水、电、煤气、网络、通讯、有线电视、物业管理、暖气费等费用由乙方承担。在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同并收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任且押金不予退还：……（4）乙方未按合同规定缴纳租金和本合同第六条约定由乙方承担的其他费用，每逾期一天承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同并收回房屋。合同签订当日，被告支付半年租金7200元、押金1200元。后被告交纳一季度的租金3600元，两次按月交纳房租共1200元， 2019年9月5日之后再未交纳过租金，故原告诉至本院，形成诉讼。诉讼中，因双方分歧较大，致调解未果。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋租赁合同、微信聊天记录截图等证据附卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案原告与被告签订房屋租赁合同，租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，因此，原告主张被告支付未付的租金和违约金，于法有据，本案予以支持。2019年9月6日至2020年5月5日共8个月案涉房屋的租金9600元，但是因新冠肺炎疫情而发生的疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，导致房屋的居住受影响，被告主张2020年2月份及3月份房租减少50%，并无不妥，本案予以采纳，结合本案事实酌情减免一个月房租1200元，故被告还应支付原告房屋租金8400元。根据原、被告双方在房屋租赁合同中关于“每逾期一天承担应付费用千分之十的违约金”约定过高，本案酌情调整为每天按0.65‰计算。按照原、被告双方在房屋租赁合同的约定： “按半年支付（押一付六），乙方应当在所付租金使用完毕前30日，将下期租金支付给甲方”，原告主张的2019年9月6日至2019年10月5日的房屋租金1200元，被告应在2019年3月6日前交纳，故该租金的违约金应以1200元为基数，按每天0.65‰，从2019年3月6日计算至2020年5月5日共14个月，为327.60元；原告主张的2019年10月6日至2020年4月5日的房屋租金6000元（已扣除减免部分），被告应在2019年9月6日前交纳，故该租金的违约金应以6000元为基数，按每天0.65‰，从2019年9月6日计算至2020年5月5日共8个月，为936元；原告主张的2020年4月6日至2020年5月5日的房屋租金1200元，被告应在2020年3月6日前交纳，故该租金的违约金应以1200元为基数，按每天0.65‰，从2019年3月6日计算至2020年5月5日共2个月，为46.8元。综上，被告应支付原告房屋租金8400元、违约金1310.40元共计9710.40元，扣除被告已经支付的1200元押金，被告还应支付原告房屋租金、违约金共计8510.40元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”，现因被告未按照约定支付房屋租金，原告欲解除合同，要求被告搬离房屋、并将房屋恢复原状交还给其，被告亦表示同意，但是需要时间搬家和复原，应视为双方协商一致解除房屋租赁合同，故本案依法予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳椿晨于本判决生效后十日内支付原告康梅英房屋租金、违约金共计8510.40元。二、被告岳椿晨于本判决生效后十日内搬离所租赁的原告康梅英位于西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX号的房屋，并将该房屋恢复原状交还原告康梅英。三、驳回原告康梅英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费364元（原告已预交），现由原告承担200元；其余164元由被告承担，于支付上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  员    薛敏丹   二〇二〇年六月十七日 法 官 助 理   曹萌迪                        书  记  员    王  静     打印人：周惠荣  校对人：王静  送达时间：2020年  月  日  1