贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2804号上诉人（原审被告）：贵阳远洋房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李炜，系该公司员工。被上诉人（原审原告）田贵霞，女，1986年9月6日生，土家族，户籍地贵州省正安县，现住地贵阳市云岩区。上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称远洋房开）因与被上诉人田贵霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初6882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。远洋房开上诉请求：一、依法判决减少逾期办证的违约金的金额；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非我方故意延期，我方积极履行合同义务，在达成办证条件后第一时间通知并协同业主办理产权事宜，迄今已全部办理完毕，一审将逾期办证的过错全部归结于上诉人，对上诉人有失公平。田贵霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条（对合同第七条的补充约定）无效；2、判令被告向原告退还违规收取的燃气、水、电、电视开通费、防盗门费、路灯费、产权代办费合计7270元，并依法判令被告以上述款项总计为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准向原告支付资金占用损失，计算期限从2014年11月14日起至上述总计款项实际退还之日止；3、判令被告支付原告超期办理权证违约金32532.5元（2016年1月1日至2019年3月29日止，共计1183天，27.5元/天）；4、判令被告退还原告不足房屋（0.18㎡）价差617元；5、判令被告赔偿原告未按规划修建楼梯走廊通道给原告造成通行不便损失10000元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年1月28日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定房屋面积为80.18㎡（套内建筑面积为73.26㎡）、房号为第19号楼2单元负1层1号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为275017元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信交付时线路付敷设到户；6.有线电视交付时线路付敷设到户；7、宽带网络交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理3.双方自行约定按本合同约定的总房款来计算套内建筑面积的单价，根据第七条约定的房款及本合同的预测面积，计算出每平米套内建筑单价，根据实测面积据实结算”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第七条约定“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”合同签订后，原告以按揭贷款方式向被告支付购房款共计275017元。2014年11月14日，原告向被告支付8997.88元，该费用包含煤气2890元、水1350元、电800元、门600元、闭路电视800元、代办产权费800元、路灯30元、半年物管240.54元、垃圾清理费1000元、印花税137.5元、测绘费109元、手续费240.54元。2019年3月29日，原告接到被告办证通知后前往贵阳市不动产登记中心办理并取得涉案房屋不动产权登记证书，其中载明房屋建筑面积为80㎡，专有建筑面积为73.26㎡，分摊建筑面积为6.74㎡。后因双方就逾期办证违约金及应否退还四通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……庭审中，原告表示其诉请第5项所涉及楼梯系共有部分，损失系其自行预估；被告通知办证时间为购房发票上载明的时间，原被告双方一致确认《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）条中所约定的“约定日期”为2015年12月31日。案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.远洋房开收取的“四通费用”及防盗门费、路灯费是否属于煤气、电及配套设施的建设安装费用问题；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还问题；3.被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题。关于第一个焦点问题，“四通费”通常是指独立水表费、独立电表费、独立燃气费、有线电视费，根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、煤气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项“商品房买卖合同应当包含下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电灯配套设施的建设安装费用。”规定，防盗门费、路灯费并不包含在内。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第7条“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”的约定变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电及附件五所列配套设施的建设安装费用的约定，但该合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。本案有关缴纳水、电、燃气、电话、电视开通等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。被告基于该附件十二补充协议第7条约定所收取的水1350元、电800元、燃气2890元、闭路电视费800元，共计5840元，因该条被确认无效，其收取上述费用亦无依据，应予退还。因被告远洋房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,一审法院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年11月14日）起计算至实际退还之日止。双方对防盗门费、路灯费、产权代办费、产权分割费的约定系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议，且原告已依约履行，在2014年11月14日至起诉前期间，亦未提出异议，原告现主张返还上述费用，于事实法律无据，一审法院不予支持。对于第三个焦点问题，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原告虽主张其接到办证通知时间为购房发票中载明的时间，但其并未提交购房发票予以佐证；被告自认其通知时间为2019年3月28日，考虑原告取得产权登记时间为2019年3月29日，时间间隔较近，应存在高度盖然性，故一审法院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年6月10日倒推三年即2016年6月10日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止，为28077.5元（27.5元/天×1021天），对2016年1月1日至2016年6月9日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。对原告主张被告退还房屋面积差额损失的诉请，双方在《商品房买卖合同》第七条中约定房屋计价方式为按套计算，在第十五条中约定按套内建筑单价据实结算，原告提交的涉案房屋产权证书中载明套内建筑面积73.26㎡，与双方约定的套内面积一致，现原告主张按建筑面积退还差额损失无事实法律依据，故一审法院不予支持。对原告主张被告赔偿未按规划修建楼梯走廊通道给原告造成通行不便损失10000元的诉请，原告提交的《说明》系复印件，不能证明案件事实，同时，原告也未举证其损失，原告该诉请于事实法律无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告田贵霞与被告贵阳远洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条无效；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田贵霞水、电、燃气、闭路电视开户费，合计5840元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年11月14日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田贵霞逾期办证违约金28077.5元；四、驳回原告田贵霞的其余诉讼请求。案件受理费530元（已减半收取），由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担。二审审理中，上诉人提交花溪区政府关于燃气收取回复的网页截图，欲证实其收取三通费是合理的；上诉人还提交18号楼的商品房现房销售证明、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，欲证实18号楼在2017年7月29日已办理现房销售证明，19号楼应该是同时段就办理了，但是因政府原因导致延迟办理。被上诉人认为与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案的争议焦点是：本案所涉逾期办证的违约金是否应当调整。上诉人提出逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非上诉人故意延期，故请求减少逾期办证违约金之上诉理由，经查，双方的商品房买卖合同中已经明确约定了逾期交付办理房屋转移登记有关文书上诉人应当承担违约责任及支付违约金的标准，该约定合法有效，上诉人应当履行，上诉人提出逾期办证的主要责任不在其，一审已经查明，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担，故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。二审中上诉人提交18栋的相关资料，达不到其认为19栋也应一并办理，未能办理不是其责任之证明目的。二审中上诉人补充提出的关于三通费的收取是有依据的，不应当判决退还之上诉请求已超过上诉期限，且一审判决对该部分事实认定清楚，判决并无不妥，本院予以维持。故上诉人之上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年六月十二日书记员  陈晓琦