辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3908号上诉人（原审原告）：姜国利，男，1963年1月2日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁不凡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱楠楠，女，1987年6月28日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。原审被告：于健，男，1987年9月1日生，汉族，户籍地大连市沙河口区。委托诉讼代理人：贺燕（于健母亲），女，1964年3月24日生，汉族，大连制药厂职工，住大连市沙河口区。原审第三人：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司职员，住普兰店市。上诉人姜国利、上诉人朱楠楠因与原审被告于健、原审第三人大连嘉城置业代理有限公司（以下简称嘉城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜国利上诉请求：撤销原审判决第三项，变更原审判决第二项为朱楠楠赔偿上诉人损失866900元。事实与理由：原审判决在认定姜国利、朱楠楠及原审第三人之间签订的《房屋买卖居间服务合同》合法有效的前提下，确认朱楠楠违约导致合同目的无法实现，从而支持了姜国利要求解除合同的诉讼请求。在此情况下，没有按照朱楠楠违约给姜国利造成的实际损失进行赔偿，属于法律适用错误，是对违反民法诚实信用原则当事人的变相鼓励。朱楠楠辩称，不同意姜国利的上诉请求。于健述称，不同意姜国利的上诉请求。嘉城公司述称，没有新的答辩意见，坚持原审的答辩意见。朱楠楠上诉请求：撤销一审判决，驳回姜国利一审的诉讼请求。事实与理由：在本案中姜国利的实际损失仅限于向第三人支付了中介费与定金合计5万元，姜国利在本案中已经放弃了对该部分损失主张权利，就是说其无实际损失。原审判决判定朱楠楠赔偿姜国利损失20万元无事实依据。原审判决认定姜国利与朱楠楠对于案涉合同的履行需要取得房屋登记所有权为人同意为准，均明确知晓。案涉合同签订后姜国利支付了定金，履行了部分在先合同义务，该事实表明对于案涉合同没有履行双方均存在过错。原审判决以2017年10月1日作为确定损失的基准日与双方的合同约定互相矛盾，因为双方在合同中已经就违约责任进行了明确约定，原审判决无视合同的约定，另行确定案涉合同的解除时间以及违约责任，显然无法律依据。一审判决以2017年10月1日为基准日综合考虑本案相关的各种情况，酌定姜国利主张的赔偿额中的合理部分为20万元无事实依据。姜国利辩称，不同意朱楠楠的上诉请求。原审判决以2017年10月1日作为基准日没有事实和法律依据。我国合同法第113条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的给对方造成损失的，损失赔偿应该相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，上诉人朱楠楠与姜国利之间签订的合同已被一审法院认定合法有效，是由于朱楠楠违约故意不履行合同义务，导致合同目的无法实现，在原一审法院法官明示的情况下，姜国利一方变更了原要求继续履行合同的诉讼请求为申请解除合同，同时要求赔偿损失。该损失额的起止计算时间理应按照原告起诉日期为基准日，经原一审法院委托大连市中级人民法院鉴定，房屋的差价损失额为86万元，该部分即为合同法113条规定的一方不履行合同给对方造成损失的额度，即朱楠楠应该承担的赔偿责任，同时包括鉴定费2万余元。现一审判决只判令朱楠楠承担20万元，并不属于法官可自由裁量的范畴，一审判决和现行法律并没有认定姜国利一方在履行该合同中有任何违约情况，因此也不存在姜国利有过错需要承担责任的情形。特别是原审判决在合同合法有效，没有解除的情况下，却认定合同的一方当事人可以违反合同约定不履行该合同，另行购买其他房屋，以减少所谓损失的这种认定。综上，朱楠楠上诉请求没有事实和法律依据，原审判决只判朱楠楠承担20万元损害赔偿明显是错误的，应依照合同法第113条的规定，足额赔偿守约方的实际损失，即房屋差价款。违约金、定金的有关规定并不能免除当事人违约导致的损失超过了违约金和定金以上部分要求损害赔偿的权利。所以上诉人朱楠楠主张姜国利没有实际损失，有定金和违约金的约定，不应该另行赔偿超过违约金部分损失的意见没有法律依据，应予驳回。原审判决部分错误，应予以改判。于健述称，同意朱楠楠的上诉请求。嘉城公司述称，不同意朱楠楠上诉请求。姜国利向一审法院起诉请求：解除合同，判令两被告向原告支付评估市场价格与合同约定成交价价差损失840000元、评估费26900元，合计866900元。一审法院认定事实：2017年5月22日，被告朱楠楠以被告于健代理人的名义（甲方），与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，合同主要约定：甲方将位于大连市沙河口区房屋出售给原告，价款1550000元；甲方支付丙方佣金15500元，乙方支付丙方代理费40000元；税费由乙方负担；乙方于签署本合同之日支付定金50000元，由丙方代为保管，交易完成后冲抵房款；乙方在合同签订之日起55日内将扣除已交定金后的购房款250000元存入履约保证银行，因甲方出售房屋是以贷款方式购买，现甲方尚欠银行购房贷款，经协商由乙方自愿出资1250000元为甲方还清贷款，交易完成后直接冲抵房款，解除房屋抵押贷款后甲方需保证其房屋可以办理过户，否则由甲方退还乙方已付银行贷款，甲方按合同约定另行承担违约责任；偿还贷款前甲方同丙方指定人员办理还贷款、撤抵押、房屋过户手续等事项的委托公证手续，公证费由甲方承担；甲方在签订本合同55日内将办理房屋过户手续所需的相关文件资料准备齐全；房屋需办理析产、委托售房公证，公证费由甲方承担；合同签订当日产权人未到场，由代理人签订，如因产权人不售此房，则由代理人承担连带违约责任并赔偿违约金给乙方、丙方；乙方中途悔约，乙方交纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋再转让给任何人；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起两日内，双倍返还乙方定金；甲乙双方任何一方未按合同约定时间旅行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的千分之一滞纳金，如逾期超过5日，则视为同意终止合同；合同签署后因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，甲乙双方或一方将成为本合同的违约者，鉴于由丙方促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，丙方已收取的佣金不予退还，守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担。当日，原告交付第三人嘉城公司定金25000元、代理费25000元。原一审诉讼中，原告申请对案涉房屋在2018年3月5日的市场价值进行司法鉴定。经大连市中级人民法院委托，大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司出具鼎泰昌隆房估自[2018]DF1158号《房地产估价报告》，估价结果为2390000元。原告支付鉴定费26900元。另查，被告朱楠楠和被告于健于2009年11月18日登记结婚。大连市沙河口区人民法院于2017年7月5日作出(2017)辽0204民初2597号民事判决，准许朱楠楠与于健离婚，判决未对案涉房屋作出处理。再查，案涉房屋于2013年10月31日办理所有权登记，所有权人为被告于健。2017年8月末，原告姜国利占有使用案涉房屋至今。庭审中，被告朱楠楠当庭撤回要求原告姜国利腾退案涉房屋的反诉请求。一审法院认为，原告与被告朱楠楠、第三人签订的房屋买卖居间合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。案涉合同约定“合同签订当日产权人未到场，由代理人签订，如因产权人不售此房，则由代理人承担连带违约责任并赔偿违约金给乙方、丙方”，据此，原告与被告朱楠楠对于案涉合同的履行，需要取得房屋登记所有权人的同意一节均明确知晓。案涉合同签订后，原告向第三人支付了定金，履行了部分在先合同义务。被告朱楠楠没有在合同限定时间内取得房屋登记所有权人于健的同意，被告于健在庭审时表示不同意出售案涉房屋。被告朱楠楠已无法履行合同约定的义务，系违约。因被告朱楠楠违约，合同目的无法实现，原告要求解除合同，被告朱楠楠亦同意解除合同，对于原告的此项诉请，予以支持。被告朱楠楠提出案涉合同无效及原告负有在先履行义务的抗辩意见，无事实和法律依据，不予支持。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案，原告的实际损失包括定金、中介费损失和房屋差价损失等。经释明，原告就定金、中介费的损失在本案中不主张，一审法院不予处理。关于原告主张的房屋差价损失及评估费损失一节，原告第三人均主张被告朱楠楠在合同约定的履行期限内没有明确其无法办理案涉房屋的出售授权其提出解除合同，第三人陈述于2017年10月1日各方见面协商解除案涉合同但未达成协议，原告姜国利与被告朱楠楠对第三人嘉城公司的该陈述均未提出异议。故最迟于2017年10月1日，原告就应当知道合同无法履行的事实。因原告在合同履行过程中，仅支付了25000元定金，并未支付全部购房款，在明知被告朱楠楠无法履行合同后，完全有能力另行购买房屋以减少损失。故原告诉请的房屋差价损失应当以2017年10月1日作为基准日，原告主张以2018年3月的房屋价格作为基准日计算房屋差价损失，一审法院不予支持。综合考量原告姜国利明确知晓合同无法履行的时间节点及其在合同签订时，明知因案涉房屋产权人未到场，被告朱楠楠未实际获得出售房屋的授权，案涉合同是否能够实际履行待定等情况，一审法院酌定原告主张的赔偿额中的合理部分为200000元。原告主张中超出部分，一审法院不予支持。被告于健作为房屋所有权人，未参与签订案涉合同，亦未授权他人处分案涉房屋，原告姜国利要求被告于健承担民事责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除原告姜国利、被告朱楠楠、第三人大连嘉城置业代理有限公司于2017年5月22日签订的房屋买卖居间服务合同；二、被告朱楠楠于判决生效之日起十日内赔偿原告姜国利损失200000元；三、驳回原告姜国利的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12469元、财产保全费3520元，共计15989元，由原告姜国利负担9610元，被告朱楠楠负担6388元。二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审查明的相关事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是朱楠楠因案涉《房屋买卖居间服务合同》解除应向姜国利赔偿所受损失的数额。朱楠楠于2017年5月22日签订《房屋买卖居间服务合同》时并未实际取得于健的授权，在2017年7月与于健离婚后亦未进行财产分割，直到本案诉讼，始终未征得于健同意出售案涉房屋，诉讼中于健亦表示不同意出售案涉房屋，故朱楠楠无法继续出售案涉房屋，案涉《房屋买卖居间服务合同》无法继续履行，合同目的无法实现，一审判决解除《房屋买卖居间服务合同》并无不当。朱楠楠因无法向姜国利出售案涉房屋，导致案涉合同无法继续履行，构成违约，应承担相应违约责任，姜国利有权要求朱楠楠承担因合同解除所受到的损失。关于姜国利因合同解除所遭受的损失数额如何确定的问题，姜国利主张应当以房屋2018年3月的司法评估价值与合同中所确定房屋销售价格差额来确定损失数额，本院认为，首先，在本案诉讼前，各方当事人已经就合同解除事宜进行了协商且嘉城公司于2017年10月1日组织过买卖双方进行协商，姜国利最晚于此时间应知晓案涉合同无法继续履行的事实，可以采取相应措施以减少损失；其次，姜国利只支付过25000房款定金，并未支付剩余房款，诉讼中其主张以八十余万的房屋差价来确定其损失额，无事实依据，亦显失公平，本院无法支持；再次，在签订案涉《房屋买卖居间服务合同》时，案涉房屋系夫妻共同财产，于健并未到场，朱楠楠亦未出具于健的授权，案涉合同能否实际履行，姜国利应有一定的预期和考量，由此，虽然案涉合同无法继续履行的责任方是朱楠楠，但应对朱楠楠的赔偿责任予以相应的减轻。综上，一审法院酌定将姜国利主张的赔偿额中的合理部分确定为200000元，系充分考量了本案相关各项因素的结果，较为合理和公平，本院予以认可。另，朱楠楠主张姜国利的损失仅为定金和中介费损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应该相当于违约所造成的损失，此损失包括可得利益损失，朱楠楠此节抗辩忽视了朱楠楠违约所应承担的合同履行后可得利益损失，故本院不予支持。因姜国利主张以八十余万的房屋差价来确定其损失额的理由本院未予采信，故鉴定费用26900元应由其自行承担。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，姜国利、朱楠楠的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13870元，由姜国利负担7482元，由朱楠楠负担6388元。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年六月二十八日书记员 董 芳