上海市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪执复57号复议申请人(被执行人)：上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：刘玮，执行董事。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵佳乐，上海市杰豪律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：谢亮书。委托诉讼代理人：何劼芃，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。复议申请人上海新体育旅游有限公司(以下简称新体育公司)不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2019)沪02执异59号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行情况：二中院就(2016)沪02民初403号民事调解书确定的新体育公司的还款义务、担保责任等启动执行程序，拟拍卖上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号地下1层、4号地下2层商业及其他房地产(以下简称涉案房产)，新体育公司以整体拍卖涉案房产系超标的执行为由，提出书面异议，要求分割拍卖。二中院查明以下情况：关于执行依据及涉案房产处理情况。中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称工行黄浦支行)与新体育公司金融借款纠纷一案，该院于2016年8月4日作出(2016)沪02民初403号民事调解书，确认新体育公司尚欠工行黄浦支行借款本金余额总计人民币107,999,972.07元(以下币种相同)及利息，以及工行黄浦支行行使抵押权、质押权等内容。该案审理期间，该院于2016年3月22日保全查封了新体育公司名下的涉案房产。调解书生效后，因新体育公司未按约定履行义务，工行黄浦支行向该院申请执行。2016年10月21日，二中院以(2016)沪02执1120号立案执行。2016年12月6日，上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称国城估价公司)受托对涉案房产作出编号为国城估字2016-13714号《房地产估价报告》，评估结论确定涉案房产于2016年11月28日的市场价值为41,300万元，使用期限自2016年12月6日至2017年12月5日止。2018年8月29日，国城估价公司向该院出具编号为沪国估司(2018)39号《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》，将上述房地产估价报告的使用期限延长至2018年12月5日止。2018年10月12日，二中院作出(2018)沪02执异114号执行裁定书，裁定变更中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司(以下简称华融上海分公司)为(2016)沪02执1120号案的申请执行人。2018年11月19日，国城估价公司向该院出具编号为沪国估司(2018)53号《关于〈房地产估价报告〉的说明》，确认对涉案房产重新查勘后，涉案房产于2018年11月13日的市场价值为43,850万元，该说明的使用期限至2019年11月18日止。现拍卖情况。2018年11月23日，二中院作出(2016)沪02执1120号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。该院于2019年3月27日、4月23日两次作出拍卖公告，最终确认于2019年6月7日10时起至2019年6月10日10时止第一次拍卖涉案房产。关于新体育公司提出的其他异议情况。新体育公司于2018年11月向二中院提出异议，以华融上海分公司变更为(2016)沪02执1120号案申请执行人无效以及华融上海分公司在变更申请执行人裁定作出前申请启动评估拍卖程序违法为由，请求中止拍卖涉案房产。该院于2018年12月18日作出(2018)沪02执异166号执行裁定，驳回新体育公司的异议请求。新体育公司不服，向本院申请复议，2019年3月12日，本院作出(2019)沪执复9号执行裁定，驳回新体育公司的复议申请。关于涉案房产情况及提供担保情况。涉案房产于2006年9月30日登记在新体育公司名下，房地产权证号均为普XXXXXXXXXX，其中58弄2号1-5层建筑面积共计18964.37平方米，58弄4号地下1层建筑面积为8136.48平方米，58弄4号地下2层建筑面积为5114.74平方米。2009年9月30日，工行黄浦支行与新体育公司签订《抵押合同》，新体育公司将上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX-XXX层(建筑面积共计18964.37平方米)、58弄4号地下1层备用房(建筑面积3284.26平方米)、58弄4号地下2层商业辅助用房等(建筑面积2223.03平方米)抵押给工行黄浦支行，并于2009年10月23日办理抵押权登记。二中院认为，在执行中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以提出执行异议。因新体育公司未能履行生效法律文书确定的义务，该院依法对新体育公司名下涉案房产采取执行措施，合法有据。(2018)沪02执异166号案中，新体育公司提出的执行异议，是针对启动评估拍卖的处置行为，本案中提出的执行异议，是知悉将涉案房产整体拍卖后，要求分幢、分层拍卖，两次异议指向不同，不构成重复异议，应予受理。鉴于涉案房产现登记在同一不动产登记权证中，其中包括部分未抵押房产，该院整体拍卖新体育公司名下涉案房产并无不当。新体育公司以整体拍卖涉案房产超标的为由要求分幢、分层拍卖，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，该院于2019年5月31日作出(2019)沪02执异59号执行裁定，驳回新体育公司的异议请求。新体育公司向本院申请复议称，请求撤销(2019)沪02执异59号执行裁定。理由如下：首先，新体育公司应承担的债务本金为107,999,972.07元，涉案房产的评估价值为43,850万元，现法院将涉案房产一并拍卖，明显超出标的额。其次，涉案房产中的2号楼1-5层与4号楼地下1层、2层，是功能不同、结构独立的房产，且两幢楼各自每层均可以分别办理产证。分幢、分层拍卖涉案房产更有利于保护新体育公司涉及的P2P投资者的权益。再次，涉案房产并非全部抵押给工行黄浦支行，抵押不包括4号楼地下1层、2层。据此，本案属超标的拍卖，且将未抵押房产纳入拍卖范围，故请求撤销二中院拍卖公告。华融上海分公司辩称，涉案房产现登记在同一不动产登记证下，且申请执行人享有抵押权，不存在分幢、分层拍卖的事实和法律基础。涉案房产的评估价不同于成交价，相关税费需要从拍卖款中扣除，而且因新体育公司长期不履行，待清偿债务已达1.64亿余元，因此分幢、分层拍卖无法保障华融上海分公司债权的受偿。并且涉案房产除本案查封外，还有其他法院轮候查封。综上,请求驳回新体育公司的异议请求。本院查明，二中院(2019)沪02执异59号执行裁定查明事实无误，本院予以确认。另查明，上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)(2018)沪01刑初57号刑事判决和(2019)沪01执1042号执行裁定，针对应退赔的被害人实际经济损失约152亿元，就涉案房产进行轮候查封。一中院向二中院发出《案件处置协调公函》《协助执行通知书》，要求就涉案房产的拍卖款排除优先受偿部分后，将剩余尾款划入一中院账户。本院还查明，2019年3月27日,二中院发布的拍卖公告显示，该院将于2019年5月6日10时起至2019年5月9日10时止在“公拍网”上进行公开网络司法拍卖，涉案房产的起拍价为30,695万元。因新体育公司对公告拍卖提出异议，该次拍卖未进行。本院认为，新体育公司未履行生效法律文书确定的义务，执行法院对其名下财产采取拍卖执行措施,于法有据。现新体育公司以整体拍卖其名下涉案房产超标的为由，主张分幢、分层拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，保全不动产的整体价值不应明显高于保全裁定载明金额，除非该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值。故本案关键在于查明涉案房产价值是否明显高于执行金额，而后再需查明该房产使用上是否可分或者分割是否会严重减损其价值。作为执行依据的(2016)沪02民初403号民事调解书，确定的债权本金为107,999,972.07元。截至2020年3月18日，已还本金21万元，尚欠利息3,004万余元、迟延履行金2,677万余元、代垫费用29.94万余元，待执行债权金额合计1.64亿余元。可见，除(2016)沪02执1120号之三执行裁定确定的执行标的外，还需执行(2018)沪01刑初57号案确定的应退赔被害人的经济损失，两者相加远超过涉案房产价值，不再存在超标的执行问题。此外，涉案房产评估价43,850万元系拍卖时参考价，若按最小风险来核定涉案房产可能的拍定价，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条之规定，第一次起拍价不得低于评估价的70%，流拍后，第二次起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%，按此计算可能的起拍价约为24,556万元，同时按此价成交还需要扣除土地增值税、增值税、印花税以及相应的执行费用等。至2020年3月中旬，单就(2016)沪02民初403号民事调解书确定的待执行债权金额已达约1.64亿元。至于涉案房产使用上是否可分或者分割是否会严重减损其价值，新体育公司亦没有向本院提供充分证据证明。另外，新体育公司提出二中院是按实际查封房产面积来审查是否构成超标的查封，与(2016)沪02民初403号民事调解书确定的抵押标的范围不符。其指向的是涉案房产4号地下1层、2层查封面积超过其提供的抵押房产面积，本院亦注意到现查封的4号地下1层备用房、2层商业辅助用房面积分别为8136.48平方米、5114.74平方米；超过新体育公司提供抵押的4号地下1层备用房3284.26平方米、2层商业辅助用房2223.03平方米。但前者系法院就(2016)沪02民初403号案执行查封财产，后者系新体育公司为履行借款义务向工行黄浦支行提供的部分抵押财产。本案主要审查事项系保全财产价值是否明显高于保全裁定确定金额，二中院按实际查封房产面积来审查是否超标的查封，于法无悖。综上，二中院(2019)沪02执异59号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；新体育公司请求撤销上述执行裁定理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上海新体育旅游有限公司的复议申请，维持上海市第二中级人民法院(2019)沪02执异59号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 殷勇磊审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年六月十九日法官助理 李俪雯书 记 员 卫栋圣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……