浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1046号 上诉人（原审原告）：于万块，男，1942年8月22日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审原告）：董雪梅，女，1947年12月22日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审原告）：于彩丽，女，1966年1月24日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审原告）：于再华，男，1968年12月20日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审原告）：于彩娇（又名于再娇），女，1970年10月3日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审原告）：于彩英，女，1973年6月20出生，汉族，住临海市。 六上诉人共同委托诉讼代理人：叶水荣，浙江泽鼎律师事务所律师。 六上诉人共同委托诉讼代理人：陈林兵，浙江初册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李阳，男，1993年2月16日出生，汉族，住临海市。 被上诉人（原审被告）：李志伦，男，1965年8月13日出生，汉族，住临海市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲁陈坚，浙江鲁大律师事务所律师。 上诉人于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英因与被上诉人李阳、李志伦确认合同无效纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2020）浙1082民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英上诉请求：一、撤销临海市人民法院（2020）浙1082民初256号民事判决，依法改判上诉人于万块与被上诉人李阳、李志伦签订的关于临海市古城街道土地地号为30号的房屋买卖合同无效和1999年3月22日的房屋转让协议书无效；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未结合本案实际情况对《土地管理法》的相关规定解读有误，致本案判决错误。本案所争议的是城镇非农业居民与农业居民买卖房屋（涉及宅基地）行为，不是被上诉人一方建住宅的争议。被上诉人一方在一审庭审中自认伪造了1999年3月22日的房屋转让协议书，其利用该协议书骗取土地使用权证是违法的。1987年1月1日起施行的《土地管理法》第41条不适用本案。二、一审法院引用《关于确定土地权属问题的意见》作为裁判依据是错误的。（一）本案房屋交易行为发生在1997年，而《关于确定土地权属问题的意见》已于1995年5月1日起停止执行。（二）《关于确定土地权属问题的意见》第6条第2款与1987年施行的《土地管理法》第6条第2款存在矛盾之处。（三）国家土地管理局出具的《关于确定土地权属问题的意见》不符合国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》等规定的精神。（四）一审法院在本案中对国家政策的解读与最高人民法院的权威性观点不相符。本案的事实是名为房屋买卖合同实为宅基地转让合同。三、根据《土地管理法》等法律法规规定，本案的房屋买卖因涉及宅基地的交易，该交易行为是我国法律法规的效力性规定所禁止的对象。由于被上诉人在房屋交易发生时属于城镇户口，不是农民集体经济组织成员，不享有村集体组织的有关权益，双方的房屋买卖应确认为无效。四、根据有关司法解释，上诉人于万块与被上诉人签订的房屋协议也应属无效，台州市中级人民法院、浙江省高级人民法院、宁波市中级人民法院、绍兴市中级人民法院等有关与本案相类似的案件，也认为买卖合同是无效的。五、一审法院引用《民法总则》第188条、《物权法》第9条和《合同法》第52条作为判决依据是错误的。（一）本案系确认合同无效之诉不存在诉讼时效问题，一审法院引用《民法总则》第188条作为判决依据是错误。合同无效之诉系形成权之诉，不受诉讼时效限制，一审法院在论理也未对诉讼时效问题进行阐述，而判决引用该条文显属不当。民事行为的违法性只有人民法院等有权机关才可认定，违法利益不随时间变化而成为合法的利益。一审法院的判决所引用适用的时效问题，与最高人民法院的权威性观点不相符合。（二）一审法院按照《物权法》第9条作出判决是错误的。本案被上诉人一方通过伪造协议书而骗取土地使用权证，该不动产登记无法律效力。（三）一审法院适用《合同法》第52条作为判决依据，应当支持上诉人的诉讼请求，而不是驳回上诉人的诉讼请求。本案名为房屋买卖而实为宅基地交易，违反了合同法第52条第（四）、（五）项的规定，本案的房屋买卖合同及1999年3月22日的房屋转让协议都应无效。 被上诉人李阳、李志伦辩称：一、六上诉人对于万块与其妻子董雪梅所签字的房屋买卖合同都是明知的。1999年被上诉人支付了全部房款。房屋在20多年之前就已经交付给被上诉人，被上诉人一直占有使用至改造拆迁止。在拆迁时，被上诉人已经按照村、市的规定分到了两套房屋。二、上诉人认为合同是被上诉人伪造的，一审判决引用土地管理法第四十一条不当。本案是房屋买卖，地是随着房屋走的，显然土地管理法并不禁止。三、上诉人引用的文献不属于立法解释，也不属于司法解释，充其量是学理解释，不应适用本案。四、上诉人引用其他案件的判决书，认为本案合同无效，被上诉人认为其他案件的判决书与本案没有关联性。五、国家法定部门已经向被上诉人颁发了土地证和房产证。最高人民法院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》、浙高法（1992）82号文件规定“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已经交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为的，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”本案的房屋买卖是合法有效的，符合当时的法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英向一审法院提出诉讼请求：判令于万块与李阳、李志伦签订的关于临海市古城街道土地地号为30号的房屋买卖合同无效。庭审过程中，于万块等人向法院增加诉讼请求：要求确认1999年3月22日的《房屋转让协议书》（于万块等人从自然资源和规划局调取）无效。 一审法院认定事实：于万块与董雪梅系夫妻关系，于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英系于万块、董雪梅子女。李志伦、李阳系父子关系。1982年于万块按照当时的相关政策规定以家中人口7人共同向临海市古城街道等单位申请集体土地使用权面积为93.9平方米的土地作为建设宅基地使用，后经批准于万块等6人于1983年取得临海市古城街道土地地号为30号的宅基地并自建二间房屋。1997年，于万块将该二间房屋以92800元价格卖给李志伦、李阳，已结清购房款并交付房屋。于万块及其女婿章君民在收取房款收条上均有签字。1999年3月22日，李志伦、李阳向临海市土地管理档案管提交了非于万块、董雪梅签字、捺印的落款时间为1999年3月22日的《房屋转让协议书》申请办理土地使用证书及房屋所有权证并申请登记在李阳名下。1999年8月6日，李阳办理了临城国用（1999）字第051983号国有土地使用证，并于2002年8月30日办理了临海市房权证城关镇字第××号房屋所有权证。该房屋一直由李阳、李志伦使用至今。2013年4月23日，临海市古城街道村委会与李阳、李志伦签订《花街老区拆迁改造补充安置协议书》，李阳因案涉房屋拆迁获得面积为440平方米的安置房屋补偿。2020年1月，于万块等6人诉至本院要求确认双方于1997年签订的房屋买卖合同无效及1999年3月22日的《房屋转让协议书》无效。诉讼中双方均未提供1997年的房屋买卖协议,双方均称已遗失。 一审法院认为，本案于万块等人的诉讼请求，其实质就是一项诉讼请求，即于万块与李阳、李志伦的房屋买卖效力问题。房屋是一项重要财产，对于重要财产的处分，董雪梅等人称对该重大财产的转让直至2013年才知情，有悖常理。由户主主导转让房屋符合当时农村的客观实际,且案涉房屋已经出卖并交付已超20年,其他人均未提出异议。从于万块的询问笔录及收条上章君民的签字可以认为董雪梅等人对卖房是知情的。对于城镇居民购买农村土地房屋的问题，1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补偿费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的意见》第六条第二款规定：“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有。”表明当时的法律、政策允许城镇非居民在一定条件下取得集体土地使用权及地上房屋产权。本案房屋买卖合同签订于1997年，可以认定于万块与李阳、李志伦签订的合同内容并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，应认定双方房屋买卖有效。现于万块等人要求确认房屋买卖无效，有违诚实信用原则。综上，于万块等人的诉讼请求理由不足，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下：驳回于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英负担。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人对上诉人于万块一方在1997年将案涉房屋出卖给被上诉人李志伦一方的事实没有争议，对于双方的房屋买卖事实，本院予以确认。上诉人认为双方之间房屋买卖违反了1988年修订的土地管理法第二条规定，即任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。由于本案双方因房屋买卖同时涉及的土地使用权转让，故不能以该原则性条款直接认定本案双方买卖非法。国家土地管理局于1995年颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”依据该规定，农村房屋买卖涉及宅基地转让的，可以确定集体土地建设用地使用权，因此，国家在当时并未明确禁止农村房屋向他人转让。基于上述规定，故双方当事人之间于1997年进行的农村房屋买卖行为并不违反法律或行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第八十四条之规定，应当认定双方的房屋买卖有效。本案双方之间房屋买卖有效，上诉人有义务配合被上诉人办理登记手续。被上诉人在实际占有使用案涉房屋以后，也有权向登记机关申请办理了产权登记。虽然两被上诉人在办理产权登记过程中存有瑕疵，但并未损害上诉人的合法利益。本案被上诉人李阳于1999年办理了国有土地使用权证，属于原始取得，其土地使用权受法律保护。国有土地使用权的设定，客观上否定原有的集体宅基地使用权，现上诉人所主张的合同无效返还财产物权请求权的权利基础是集体宅基地使用权，而宅基地使用权已然灭失，故本案本质上属于侵权之债，应当适用诉讼时效有关规定。从国有土地使用权登记之日起至本案诉讼，已超过二十年，故本案已超过诉讼时效。 综上，原判认定事实清楚，实体处理正确。上诉人上诉理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人于万块、董雪梅、于彩丽、于再华、于彩娇、于彩英承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 赵灵仙