广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5157号上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广东省广州市中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：王皓玮，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤嫦，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄思华，女，1981年3月5日出生，汉族，身份证住址：广东省揭西县。上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（下简称广州市更新办）因与被上诉人黄思华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市更新办上诉请求判令：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持广州市更新办的诉讼请求；2.由黄思华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决遗漏应参与本案的诉讼当事人，严重违反法定程序，依法应撤销并发回重审。根据黄思华在原审庭审的陈述及当庭提交的证据，涉案租赁合同于2014年12月31日到期后，为一家于2016年2月成立的上步托儿所使用，该幼儿园申请设立的时间为2015年9月，亦为涉案合同到期日后。因此，广州市更新办与该幼儿园之间并未建立租赁关系。上步幼儿园的法定代表人为黄思源，作为实际使用人，上步幼儿园依法负有腾房义务。即，本案处理结果对于上步幼儿园存在法律上的利害关系。基于此，为保护广州市更新办的合法权益，同时避免遗漏必须参加的诉讼当事人，原审法院未依法追加必须参加诉讼的当事人，依法应予撤销并发回重审；二、平等原则和合同自由原则为合同法的基本原则。涉案合同到期后，广州市更新办多次提出异议，明确表示收回房屋，原审判决却以黄思华单方支付款项为由而忽略广州市更新办提出异议的重要事实，属于事实认定错误。其一，不定期租赁关系建立的前提为原合同到期后“出租人没有提出异议”。本案中，广州市更新办多次提出异议，明确表示要求收回房屋且该等异议黄思华均知悉，故原审判决认为“广州市更新办并未提出异议”属于认定事实错误。广州市更新办曾于2016年12月23日、2018年4月1日、2018年6月7日、2018年8月13日及2018年11月分别通过发函、在涉案房屋张贴通知、约谈等方式明确告知黄思华收回房屋，该等证据均经过庭审质证且由黄思华确认。由此可见，在涉案合同期满后，对黄思华占用房屋、拒绝归还的行为，广州市更新办已多次明确地提出了异议，该等异议亦已得到黄思华的确认。在此情形下，原审判决却作出“广州市更新办并未提出异议”的认定，明显属于事实认定错误。其二，租赁法律关系需合意成立，任何一方均不得将自己的意志强加于另一方。黄思华单方径向广州市更新办账户付款并据此占用房屋的行为明显属于将自己的意志强加于广州市更新办，并不能视为广州市更新办同意继续向黄思华出租涉案房屋。第一，黄思华付款是通过向银行汇款方式完成的一种单方行为，“款项入账”并不代表“同意收取”，即，“款项入账”行为并不能视为广州市更新办同意继续租赁，原审判决有关“收取租金”的认定错误。且广州市更新办作为行政机关，具有避免国有资产价值减损的法定职责，在涉案房屋被非法侵占的情形下，就黄思华交付的款项亦不可能退还。此外，如广州市更新办提交的证据四显示，在涉案房屋被非法占用的情况下，广州市更新办曾发函要求交还房屋，并明确说明如不交还将按照市住建委2017年公布的同地段租金参考价格收取房屋使用费，但黄思华却对此置若罔闻，仍以2013年的低价以单方径付款项的方式非法占用房屋，有违合同法平等原则。第二，为避免就入账款项发生歧义，造成广州市更新办同意继续出租的误解，就黄思华径付款项，广州市更新办已将开具的发票名目由“租金”变更为“房屋使用费”。如上所述，多次发函及约谈提出异议表明，广州市更新办认为与黄思华之间的租赁关系于涉案合同期满之日即告终止，而明确表示黄思华所缴纳的款项性质是其占用房屋需支付的占用费，而非租金。对此，黄思华亦未提出过任何异议；三、原审法院因对本案事实认定错误，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定驳回广州市更新办的诉讼请求，属于法律适用错误。广州市更新办在涉案合同期满后，已多次通过多种方式告知黄思华不再签订合同，要求收回房屋，明确对于黄思华占用房屋的行为提出异议。因此，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定不适用于本案，原审法院依此认定广州市更新办与黄思华在涉案合同期满后建立了不定期租赁关系，属于事实认定错误，依此驳回广州市更新办的诉讼请求，属于法律适用错误。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条之规定，涉案合同期满后，无论广州市更新办是否与黄思华建立了不定期租赁关系，均不影响广州市更新办作为涉案房屋所有人行使收回房屋的处分权，广州市更新办均有权收回涉案房屋，并向黄思华主张占用费及违约金；四、原审以“对社会亦会产生不稳定因素”为由驳回广州市更新办的诉求无法律依据，且无证据表明收回涉案房屋会产生该等因素，相反，幼儿园登记场地并不包含涉案房屋，涉案房屋的收回对幼儿园经营并不产生影响。第一，原审判决以“对社会亦产生不稳定因素”作为判决理由，不仅于法无据，更有违我国《物权法》的规定。本案中，并无法律或司法解释规定在“对社会产生不稳定因素”的情形下，广州市更新办作为权属人无权收回房屋。相反，根据我国《物权法》第三十九条的规定，作为权属人，广州市更新办对涉案房屋依法拥有占有、使用、收益和处分的权利。此外，原审判决虽维护了表面上的稳定，但该司法判定实质上侵害了广州市更新办的所有权。且，因司法判决具备指引作用，如租赁合同到期后，产权人无法收回房屋，那么该等判决会产生权属人不敢再将房屋出租给幼儿园等组织的负面作用，导致民办幼儿园数量下降，令适龄幼儿无足够的幼儿园就读，最终受到伤害的反而是原审判决本意保护的适龄幼儿，有违维护社会稳定的初衷。第二，原审法院违反证据审查及采纳规则，以未查证属实的证据作为本案定案依据，本案中，并无证据可证明收回涉案房屋会对社会产生不稳定因素。首先，“黄思华陈述”属于当事人单方陈述，相对于其他类型的证据，证明力较低，且黄思华对于“上步幼儿园主要是为同德围的贫困户、外来务工人员解决子女上学难的问题，具有社会公益性质及服务性质”的陈述并未提供任何证据予以证明。原审法院在没有证据证明黄思华陈述属实的情况下，单凭其单方陈述即作出“上步幼儿园主要是为同德围的贫困户、外来务工人员解决子女上学难的问题”的事实认定，违反法律规定。其次，“300份幼儿园家长调查表”属于证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五项的规定，因证人未出庭作证，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。在本案中，并无任何证据佐证调查表的真实性，不应作为本案证据采纳。最后，幼儿园作为审批前置的单位，其经营面积必须达到教育部门相关规定方可通过审核。经在广东社会组织信息网查询，上步幼儿园的注册地址为广州市白云区同德新村上步12栋北梯首、二层，该地址明显不含涉案房屋，上步幼儿园能否正常运营在面积上并不依赖于涉案房屋。同时，根据黄思华的当庭陈述，相对于幼儿园整体面积而言，涉案房屋面积仅占很小的一部分。由此可以看出，广州市更新办收回涉案房屋，并不会对幼儿园的正常运作产生影响。被上诉人黄思华答辩称:一、黄思华与广州市更新办之间存在租赁合同关系，事实清楚，关系明确。黄思华于2011年1月租用了广州市危房改造建设管理所（下简称市危改所）的房屋用于举办托儿所，双方签定了合同并实际履行，黄思华按合同约定准时交纳押金、租金，从未拖欠租金。广州市更新办对黄思华开办托儿所也大力支持，双方先后6次续签租赁合同。原审法院认定双方签订的合同意思表示真实，合法有效并无不当。合同租赁期届满后，黄思华要求继续租用，并每月继续支付租金，广州市更新办未提出异议并收取租金，开具正式发票，双方形成不定期租赁关系。原审法院程序合法，认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当维持；二、上步托儿所位于白云区同德围上步花园内，前身是广州市第二建筑工程有限公司幼儿园，有50多年的办园历史，方便了周围群众子女上园，由于该公司资金等原因，2005年暂停办学。按白云区教育局的要求，在市危改所的大力支持下，黄思华承租了相邻的危改所一楼小部分房屋扩充为幼儿活动场地，并投入200多万元资金对场地进行了全面装修，购置了幼儿教学设备和娱乐设施。危改所房屋虽小，但对幼儿活动起到关健作用。同德社区因居民居住密集，如果危改所房屋收回，托儿所因缺乏活动场地，办不下去，必然影响到周边幼儿入托问题。如继续办学，没有活动场所，也影响幼儿健康成长。故黄思华愿意继续按合同约定的上浮价格或市场评估价格继续承租涉案场地；三、广州市更新办的上诉理由不成立，没有事实根据和法律依据。其一，本案涉及的是黄思华与市危改所之间的租赁合同纠纷，双方当事人按法律规定到庭参加了诉讼，原审法院也进行了确认，没有遗漏必须参加诉讼的当事人。黄思华为托儿所的举办者、管理者，黄思源是黄思华的弟弟，其完全支持黄思华的意见，对本案判决无任何异议。其二，租期届满后，黄思华要求继续承租，并支付租金，广州市更新办并未提出异议并收取租金，开具正式发票，双方形成不定期租赁关系。租赁方收取的租金或“房屋使用费”，都是租金，租赁关系明确，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。其三，原审认为收回房屋影响幼儿的健康成长，对社会亦会产生不稳定因素，合情、合理、合法，并不违反我国《物权法》等法律规定。其四，“黄思华陈述”及《家长调查表》等证据已经原审审理、质证，可作为判决的依据。广州市更新办认为《家长调查表》是证人证言属错误，其不是特定的、个体的证言表述。广州市更新办于2019年9月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄思华立即向广州市更新办腾空交还广州市白云区西槎路山坊南街1号E1、E3房；2.黄思华向广州市更新办支付从2019年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费,按每月5390元的标准，占用费依据租赁合同条款标准收取；3.黄思华向广州市更新办支付从2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的违约金，按每月5390元的标准，违约金依据租赁合同条款标准收取；4.黄思华承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明：位于白云区西槎路山坊南街1号E1房及位于位于白云区××××房的权属人为市危改所2012年12月18日，市危改所（甲方，出租人）与黄思华（乙方，承租方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于白云区西槎路上步花园20、22号首层的房地产出租给乙方，作为幼儿园用途，建筑面积245平方米；二、租赁期限：2013年1月1日至2014年12月31日；月租金5390元，租金按月结算，乙方在每月第10日前将当月租金交付给甲方；四、乙方按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的3%向甲方支付违约金，逾期5天，甲方有权终止本合同并收回房屋；十四、乙方向甲方交纳10780元押金；二十一、违约责任：租赁期限届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期限的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。2016年3月6日，广州市机构编制委员会出具的穗编字〔2016〕101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》证实，市危改所更名为广州市更新办。2018年4月1日，广州市更新办向黄思华发出《收回房屋通知书》，要求黄思华将涉案房屋在2018年5月8日前清空交回。2018年11月，黄思华向广州市更新办发出《报告》，称上步托儿所示白云区同德围唯一一间托儿所，招收3岁以下幼儿，为同德围的贫困户、外来务工人员解决了孩子就读的安置问题。该幼儿园是服务社会的单位，让托儿所继续承租，由于幼儿园目前已有300位幼儿就读，若搬迁，家长工作很难安抚，存在较大困难。为了社会和谐及更好服务社会，恳请让黄思华继续承租涉案房屋。根据黄思华提交的发票显示，黄思华已向广州市更新办支付租金至2019年10月。原审诉讼中，黄思华提交300份调查表，拟证实涉案房屋经营幼儿园，幼儿园家长不同意广州市更新办收回涉案房屋，否则小朋友没有活动空间。目前，涉案房屋仍由黄思华占有使用，经营幼儿园。原审法院认为：广州市更新办、黄思华签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。虽租赁期间已届满，但黄思华继续承租涉案房屋并支付租金，广州市更新办并未提出异议并收取租金，双方之间形成不定期租赁关系。考虑到黄思华承租涉案房屋用途为经营幼儿园，根据黄思华陈述及300份幼儿家长调查表可知，黄思华经营的上步幼儿园主要是为同德围的贫困户、外来务工人员解决子女上学难的问题，具有社会公益性质及服务性质，且在园就读的大部分幼儿家长不同意广州市更新办收回涉案房屋，若强制收回涉案房屋，不但使在读幼儿活动空间受限，影响幼儿的健康成长，造成家长不满情绪，对社会亦会产生不稳定因素。截至本案开庭之日，黄思华已足额向广州市更新办支付租金，并未出现拖欠租金的情况，故广州市更新办诉请要求收回涉案房屋、支付房屋占有使用费及违约金的诉请不予支持。综上所述，原审法院依照《中人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月24日判决如下：驳回广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）的全部诉讼请求。案件受理费50元，由广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，广州市更新办提交证据如下：1.广州市白云区上步托儿所成立登记申请书，以证明：上步托儿所于2015年9月1日申请登记，黄思华为举办者，至申请登记日时涉案租赁合同约定的租期已届满；2.民办学校办学许可证，以证明：上步托儿所招生许可仅为6个班，而黄思华原审提交的证据显示托儿所实际扩招了120人，严重超出行政许可数量；3.民办非企业单位登记证书，以证明：该托儿所成立于2016年2月19日即合同约定租期届满之后；4.民办非企业单位法定代表人变更登记表，以证明：上步托儿所法定代表人变更为黄思源。涉案合同到期后，双方已无续租合意。故黄思华在申请幼儿园设立时未能提供租赁合同。黄思华对以上证据发表质证意见如下：对所有证据的真实性无异议。上步托儿所的成立时间是2015年，但筹办时间有3年，黄思华自2011年开始筹办上步托儿所。租赁合同也是2011年通过三资平台公开竞标后与市危改所签订，2016年上步托儿所正式挂牌，完成全部手续。黄思华称：其开办的上步托儿所位于广州市白云区同德新村上步12栋北梯首、二层，其中首层部分系向广州市更新办承租，部分系向广州市第二建筑工程有限公司承租，二层系向广州市第二建筑工程有限公司承租。在征得广州市更新办同意后，已将涉案物业扩建为托儿所活动场所，并与广州市第二建筑工程有限公司出租的首层部分打通使用；整个上步托儿所承租面积包括涉案房屋在内，共计约1600平方米左右。另，双方均确认黄思华已按《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租金标准向广州市更新办支付使用费至2020年2月。黄思华并确认上步幼儿园已通过广州市白云区教育局的验收于2020年6月2日开园。经本院向广州市白云区教育局调查得知，黄思华向广州市白云区申请开办上步托儿所时提交的场地使用证明仅涉及其向广州市第二建筑工程有限公司承租场地，其中并未包含涉案房屋。本院认为:本案的争议焦点是广州市更新办是否有权主张解除与黄思华之间的租赁合同关系并据此要求黄思华腾空交还涉案房屋及支付占用费和违约金。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，依据双方之间于2012年12月18日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，租赁期限至2014年12月31日届满后，双方未续订合同，且广州市更新办要求收回房屋时，黄思华应限期迁出。依据已查明的事实，在前述合同约定租期届满之后，双方并未续签租赁合同，但黄思华继续使用涉案房屋，广州市更新办继续收取黄思华支付的租金，故双方之间成立不定期租赁合同关系。依据前述法律规定，广州市更新办作为出租人，在履行合理通知义务的情况下，可随时主张解除该不定期租赁关系。广州市更新办于2018年4月1日向黄思华发出《收回房屋通知书》，明确要求黄思华在2018年5月8日前清空交回涉案房屋，至此，双方之间的不定期租赁合同关系因广州市更新办主张解除而终止。在租赁合同关系解除的情况下，黄思华作为承租人，依法依约负有将租赁物腾空交还的义务。据此，广州市更新办诉请黄思华腾空交还涉案房屋合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正，广州市更新办上诉请求改判黄思华腾空交还涉案房屋合法有据，应予支持。黄思华以其承租涉案房屋用于开办托儿所，广州市更新办收回涉案房屋将对托儿所幼儿的健康安全造成重大不利影响为由，要求继续承租涉案房屋，对此，本院认为：其一，双方之间曾建立租赁合同关系，广州市更新办作为出租人，依法依约承担的主要合同义务是确保黄思华在租赁关系存续期间正常使用租赁物。在双方之间的租赁合同关系终止之后，无论广州市更新办属于何种性质的主体，亦无论合同约定的租赁用途是否带有公益性，作为出租人的广州市更新办均不负有确保黄思华继续使用租赁物的法定义务。因租赁期间系由双方协商确定，在租赁用途对租赁期限存在特殊要求的情况下，黄思华作为承租人，应在签约之前对此予以充分考量并与广州市更新办进行充分磋商，进而通过租赁合同的约定条款予以确认，以确保其承租目的得以全面实现。黄思华明知“开办幼儿园”的租赁用途对时限有特殊要求，仍与市危改所在2012年12月18日的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中约定了两年的租赁期限，并约定了“租赁期限届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期限的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等”的违约责任条款，在该约定租期届满后也未能积极促成双方续签合同或通过其他合法途径取得对涉案房屋的继续承租，故黄思华应对其签约行为承担相应的法律后果。虽然黄思华声称在租期届满之后，其曾向广州市更新办提出续约的申请，但黄思华应知广州市更新办拒绝续签合同的风险的存在，也应当合理预见因此而产生的后果。据此，黄思华仅以其租赁用途具有公益性作为不履行交还房屋的义务的抗辩，理据不充分。其二，黄思华确认，其实际用于开办上步托儿所的承租物业面积约1600平方米，而涉案物业的面积仅为245平方米，且黄思华申办上步托儿所时也并未将涉案房屋纳入上步托儿所的场地使用范围，故即使广州市更新办收回涉案物业会对黄思华经营上步幼儿园造成一定的不利影响，也不至于导致其无法正常经营。且，综上，黄思华抗辩要求继续承租涉案房屋，理由不充分，本院不予采纳。对于广州市更新办诉请黄思华支付使用费一项，双方均确认黄思华有按合同约定标准支付租金及使用费至2020年2月，故广州市更新办诉请黄思华支付2019年11月至2020年2月期间的使用费缺乏事实根据，应予驳回。对于2020年3月起的使用费，虽然广州市更新办认为涉案房屋不适用疫情期间减免租金的政策，但考虑到本案纠纷并非黄思华拖欠租金所致，且黄思华拒绝交还涉案房屋的主要原因是基于延续具有一定公益性的经营行为的现实需求，而根据广州市有关新冠××疫情防控规定，广州市的托幼机构直至2020年6月2日才允许经有关主管部门验收审判同意后才开园，黄思华也确认其至2020年6月2日才重新开园，即在此之前的疫情期间，黄思华事实上无法使用涉案房屋用于经营，故广州市更新办要求黄思华支付2020年6月2日前的使用费缺乏充分理据，不予支持，对于2020年6月2日起的使用费诉请予以支持，使用费标准可参照双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的标准计付。对于广州市更新办诉请黄思华支付逾期腾房违约金一项，如前所述，黄思华拒绝腾空交还涉案房屋事出有因，并非恶意违约，故广州市更新办诉请黄思华支付逾期腾房违约金，理据不充分，不予支持。综上所述，上诉人广州市更新办的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32224号民事判决；二、黄思华于本判决生效之日起三十日内将广州市白云区西槎路山坊南街1号E1、E3房腾空交还广州市城市更新项目建设管理办公室；三、黄思华向广州市城市更新项目建设管理办公室支付使用费（按每月5390元的标准计算，自2020年6月2日起计至黄思华腾空交还广州市白云区西槎路山坊南街1号E1、E3房之日止，至本判决生效当月止的使用费于本判决生效之日起十日内一次性支付，本判决生效次月起的使用费在每月10日前支付）；四、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由黄思华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十八日书记员  王文杰唐颖琪