上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4425号上诉人(原审原告)：刘勇，男，1971年7月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上诉人(原审原告)：黄虹，女，1974年9月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：上海凯旸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人刘勇、黄虹因与被上诉人上海凯旸置业有限公司(以下简称“凯旸公司”)定金合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初24106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇、黄虹上诉请求：判令凯旸公司双倍返还定金共人民币(以下币种均为人民币)200,000元；判令诉讼费用由凯旸公司承担。事实和理由：1、刘勇、黄虹不存在违约的主观故意，客观上也为了按《购房协议书》的要求尽到了最大的努力，展现了最大的诚意，不存在违约行为，因此不适用《购房协议书》中其他约定第1条。本着对签订《上海市商品房预售合同》的重视，2018年1月13日(周六)，刘勇、黄虹专程前往售楼处阅读凯旸公司拟订的并悬挂于售楼处现场的预售合同补充条款及关于装修标准的相关附件，阅后发现凯旸公司加设的许多补充条款与上海市房屋预售合同示范文本和国家的有关法律法规相抵触，属霸王条款。为此，刘勇、黄虹向凯旸公司当场提出异议。当时负责接待刘勇、黄虹的售楼员看到当天售楼处前来签约的客户很多，怕造成不良影响，经请示领导后表示：因为当时售楼处人满为患，请刘勇、黄虹于2018年1月15日(周一)下午来售楼处商谈预售合同具体事宜并支付首付，届时经理会亲自与刘勇、黄虹洽谈。刘勇、黄虹方表示同意，并在商谈合同之前，刘勇、黄虹还将对凯旸公司提供的格式合同文本的修改意见预先通过微信发送给了凯旸公司。2018年1月15日(周一)下午，刘勇、黄虹依约带上首付现金和足足的签约诚意从市区赶到售楼处现场准备商谈预售合同事宜，一个叫王森的经理接待了刘勇、黄虹，一口咬定，该预售合同是在主管部门备案的，一个字都不能改，态度十分强硬，签合同由于凯旸公司的原因被迫中止。由此可见，刘勇、黄虹自始至终按照《购房协议书》的约定积极地争取按时履约，主观上不存在违约的故意，只是因为凯旸公司以非法行为设置了障碍而使得刘勇、黄虹无法按照约定时间履约。因此，未按时与凯旸公司签订《上海市商品预售合同》及其附件，不能视为刘勇、黄虹有违约行为，凯旸公司无权依据《购房协议书》其他约定中的第1条(甲乙双方商定，乙方应于2018年1月14日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金),以乙方(刘勇、黄虹)违约为由擅自处置乙方欲购买的房屋。2、凯旸公司未经刘勇、黄虹同意擅自处置刘勇、黄虹依据《购房协议书》享有的购买权房屋，构成违约。2018年1月22日，刘勇、黄虹收到凯旸公司发出的催签函，要求在收件后二天内到凯旸公司处签约，但刘勇、黄虹认为凯旸公司以霸王条款阻挠正式签约，一旦刘勇、黄虹屈从，会有损于自身的合法权益，故2018年1月27日，刘勇、黄虹将自己的想法通过正式信函的方式告知凯旸公司，向凯旸公司申明，确定要购买崧泽华城融悦四季苑2幢5号1101室的商品房(以下简称“系争房屋”)，并对双方约定的成交价格表示认同，这是经刘勇、黄虹仔细研究后作出的慎重选择，诚恳希望凯旸公司能充分体察刘勇、黄虹诉求，反复呼吁凯旸公司放弃霸王条款的合同“一个字都不能改的”强硬态度，消除刘勇、黄虹和凯旸公司之间签署合同的障碍，积极履约。刘勇、黄虹也反复申明，一旦凯旸公司同意放弃霸王条款，刘勇、黄虹将立即前往凯旸公司售楼现场签约。2019年9月3日，刘勇、黄虹通过电话询问得知，刘勇、黄虹原打算购买的房屋已经在未征得刘勇、黄虹同意的情况下被凯旸公司卖掉。上述事实说明，刘勇、黄虹从未放弃过对系争房屋的购买权，凯旸公司在处置系争房屋前也未征得刘勇、黄虹的同意，因此，凯旸公司擅自处置房屋的行为构成违约，应当双倍返还定金。3、凯旸公司利用格式合同，虚构事实，胁迫消费者放弃对《上海市商品房预售合同》及其附件的解释权的行为有失诚信，扰乱市场秩序，最终如果还因此而得利，不仅不利于维护社会的公平正义，还会进一步助长开发商这一不良行为，造成基层司法资源的浪费。凯旸公司书立的《购房协议书》中的第五条约定，“乙方在签署本协议书时，已充分了解并接受甲方在售楼处所公示的甲乙双方将要签定的《上海市商品房预售合同》及其附件的全部条款内容及含义，接受并认可按照公示文本签署该房屋《上海市商品预售合同》(含附件及补充协议)。双方约定以上经公示的文件为最终的签约文本，且双方之间的权利义务均以以上文件的约定为准。在本协议书签订后，乙方保证不以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由，拒绝或拖延在本协议书约定的时间内签署该房屋《上海市商品房预售合同》及其附件。”这一约定完全虚构了事实，违背了刘勇、黄虹的真实意思表示，被一审法院认定为无效条款。如果仅仅由凯旸公司返还定金而不适用双倍返还定金，那作为不诚信行为实施者的凯旸公司非但没有任何损失，而且还会因为无偿占有刘勇、黄虹定金两年而得益，而刘勇、黄虹作为普通消费者则不仅损失钱财还耗费大量精力而苦不堪言，这无异于是对不诚信行为的一种鼓励，显然有失公平。请求支持刘勇、黄虹的上诉请求。凯旸公司辩称，1.《购房协议书》第1条约定系双方真实意思表示，且不存在无效情形。双方均应受该条款约束。根据一审法院查明的事实及法律适用，一审法院认为《购房协议书》第5条约定因系格式条款存在排除刘勇、黄虹权利的情形而无效。但该等无效仅限于第5条之约定。《购房协议书》第1条关于双方签约时间及逾期签约后果的约定是经双方协商确定、代表双方真实意思表示，不存在排除刘勇、黄虹权利等的无效情形，该条款应属有效，双方均应受该条款约束。2.因双方未能完成签约，凯旸公司按约有权另行出售房屋。根据一审查明事实，因双方对拟签约的《上海市商品房预售合同》及补充协议内容存在较大争议，一直未能达成一致，最终未能在2018年1月14日前完成签署，凯旸公司也已经致函催促并明确告知刘勇、黄虹相关法律后果。在该等情况下，凯旸公司有权根据双方约定另行出售房屋。3.一审法院判决未违反公平原则，凯旸公司也未获利。根据一审法院的认定，双方最终未能签约是因为未能就签约文本条款达成一致，属于不可归责双方的事由，故认为双方互不承担违约责任，不存在违反公平原则的情形。凯旸公司认可一审法院的认定，同时即使从公平原则角度考虑，因双方存在纠纷，房屋最终实际售出时间晚于原定2018年1月14日，且最终售出价格也低于《购房协议书》约定，凯旸公司在本案中实际发生了损失，而不存在刘勇、黄虹所谓获利情形。请求驳回刘勇、黄虹的上诉请求。刘勇、黄虹向一审法院起诉请求：1、判令凯旸公司返还刘勇、黄虹已付定金100,000元；2、判令凯旸公司根据定金双倍返还原则支付刘勇、黄虹违约金100,000元。一审法院认定事实：2018年1月7日，凯旸公司(甲方、卖方)与刘勇、黄虹(乙方、认购方)签订《购房协议书》一份，约定乙方认购涉案房屋。乙方于本协议书签署之时支付认购定金100,000元。协议第1条约定“甲乙双方商定，乙方应于2018年1月14日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签定(订)《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。第5条约定“乙方在签署本协议书时，已充分了解并接受甲方在售楼处所公示的甲乙双方将要签定(订)的《上海市商品房预售合同》及其附件的全部条款内容及含义，接受并认可按照公示文本签署该房屋《上海市商品房预售合同》(含附件及补充协议)。双方约定以上经公示的文件为最终的签约文本，且双方之间的权利义务均以以上文件的约定为准。在本协议书签定后，乙方保证不以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由，拒绝或拖延在本协议书约定的时间内签署该房屋《上海市商品房预售合同》及其附件”。协议另对其他事项作了约定。签署协议当日，刘勇、黄虹支付定金100,000元。2018年1月22日，凯旸公司向刘勇、黄虹寄送催签函，要求刘勇、黄虹在收到该信件三天内至凯旸公司签订合同并办理相关贷款，否则视为刘勇、黄虹违约，自动放弃购买权，凯旸公司有权没收定金并在不通知刘勇、黄虹的情况下将房屋销售给第三方。2018年1月27日，刘勇、黄虹向凯旸公司回函，表明欲继续购房，但认为凯旸公司拟订的部分补充条款及合同附件条款违反相关规定，应当予以纠正，并告知凯旸公司，如果该公司坚持利用霸王条款给合同签署设置障碍而最终造成刘勇、黄虹无法依法购得房屋的，刘勇、黄虹将保留依据购房协议书追究凯旸公司违约责任的权利，要求凯旸公司双倍返还定金。2018年6月4日，区市监局向刘勇作出书面答复：“您反映：凯旸公司提供的《商品房预售合同》存在霸王条款。经查，凯旸公司在销售崧泽华城融悦四季苑房产过程中，与购房人签订的《上海市商品房预售合同》部分合同格式条款涉嫌违反《合同违法行为监督处理办法》有关规定。根据规定，我局做出如下处理意见：我局已于2018年5月21日根据《合同违法行为监督处理办法》有关规定对凯旸公司的上述行为予以立案查处”。2018年12月7日，区市监局向刘勇作出举报处理结果告知书，告知刘勇：凯旸公司排除消费者解释格式条款的权利的行为，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第(四)项的规定，根据……规定，决定处罚如下：1、警告；2、处罚款捌仟圆整。一审审理中，刘勇、黄虹与凯旸公司一致确认购房协议书已于2020年1月15日解除。一审法院认为，刘勇、黄虹与凯旸公司一致确认双方签订的购房协议已于庭审当日予以解除，现就刘勇、黄虹支付的定金100,000元应如何处理系双方争议的焦点。刘勇、黄虹主张，凯旸公司采取格式条款排除其与凯旸公司磋商签订合同的权利，且未经刘勇、黄虹同意擅自出售涉案房屋构成违约，故应当双倍返还定金。凯旸公司则主张，双方签订的购房协议是双方协商一致的结果，现刘勇、黄虹拒绝签署商品房买卖合同显属违约，故应当没收定金。对此法院认为，根据《购房协议书》约定，刘勇、黄虹应当于2018年1月14日前与凯旸公司签订《上海市商品房预售合同》，逾期视为刘勇、黄虹违约。根据刘勇、黄虹提供的证据可以证明刘勇、黄虹确实在规定的时间内希望与凯旸公司签署预售合同，但同时要求对预售合同相关内容予以修改，此举实为刘勇、黄虹对合同内容提出磋商之请求，而凯旸公司以《购房协议书》第5条之约定拒绝修改合同内容。纵观购房协议，系凯旸公司提供的格式文本，从第5条约定的内容来看，该条款明显排除了刘勇、黄虹与凯旸公司平等磋商签订商品房预售合同的主要权利，在凯旸公司没有提供充分证据证明凯旸公司已尽合理方式提请刘勇、黄虹注意该条款时，该条款当属无效。故刘勇、黄虹要求凯旸公司修改《上海市商品房预售合同》部分内容遭凯旸公司拒绝，系双方就合同签署未达成一致意见，属不可归责于当事人双方的事由，凯旸公司应当返还刘勇、黄虹定金。刘勇、黄虹主张凯旸公司擅自出售涉案房屋属违约应当双倍返还定金，而根据《购房协议书》第1条约定，在规定期限内未签署《上海市商品房预售合同》，凯旸公司有权出售该商品房。故刘勇、黄虹该主张既缺乏合同依据亦缺乏法律依据。需要指出的是，凯旸公司因排除消费者解释格式条款的权利受到相关部门处罚，系行政机关进行的监督管理活动，旨在规范和维护市场秩序，该行政处罚行为对本案处理不产生直接影响。判决：一、上海凯旸置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还刘勇、黄虹定金100,000元；二、驳回刘勇、黄虹其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据在案证据，可以证明刘勇、黄虹确实在《购房协议书》约定的时间内希望与凯旸公司签署预售合同，但同时要求对预售合同相关内容予以修改，此为刘勇、黄虹对合同内容提出磋商之请求，而凯旸公司以《购房协议书》第5条之约定拒绝修改合同内容。纵观《购房协议书》，系凯旸公司提供的格式文本，从第5条约定的内容来看，该条款明显排除了刘勇、黄虹与凯旸公司平等磋商签订商品房预售合同的主要权利，在凯旸公司没有提供充分证据证明凯旸公司已尽合理方式提请刘勇、黄虹注意该条款时，该条款当属无效。故刘勇、黄虹要求凯旸公司修改《上海市商品房预售合同》部分内容遭凯旸公司拒绝，系双方就合同签署未达成一致意见，属不可归责于当事人双方的事由，任何一方均不应视为违约，凯旸公司应当返还刘勇、黄虹定金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人刘勇、黄虹共同负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月五日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……