广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再261号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州嘉富房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区解放北路863号自编06房。法定代表人：彭尤雅，经理。委托诉讼代理人：林锡彬，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苑，广东海印律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张远超，男，1965年8月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：曾宪芬，女，1974年8月18日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原审第三人：刘龙飞，男，1975年9月29日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。再审申请人广州嘉富房地产发展有限公司（以下简称嘉富公司）因与被申请人张远超、原审第三人曾宪芬、刘龙飞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）粤01民终20055号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院2019年6月26日作出（2018）粤民申6844号民事裁定，指令本院再审本案。嘉富公司委托诉讼代理人林锡彬、李苑到庭参加诉讼，张远超及其委托诉讼代理人廖璞，曾宪芬、刘龙飞未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。嘉富公司再审请求：撤销原审判决，改判不得执行标的物广州市越秀区水荫路yy号xxx房房产，解除对广州市越秀区水荫路53号2902房产的查封，确认广州市越秀区水荫路yy号xxx房产为嘉富公司所有。事实理由：1、二审判决适用法律不当。本案为执行异议之诉，应就案外人对执行标的物是否享有权利，享有何种权利及权利是否足以排除强制执行进行判断，二审法院认定本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，显属适用法律不当。二审法院对嘉富公司经诉讼程序确认的所有权未予以实质审查，反而以嘉富公司取得所有权权益事实发生于张远超强制执行之后驳回嘉富公司诉讼请求，明显适用法律不当。本案应实质审查嘉富公司对执行标的是否具有执行的权利。嘉富公司对案涉房产享有物权完全可以对抗张远超的债权请求权。2、二审法院认定事实错误。嘉富公司已就开发建设的嘉富广场房地产项目进行了初始登记（即大确权），依法享有包括案涉2902房在内的该房产物权，案涉2902房产的物权并未因曾宪芬的预告登记而发生转移，因曾宪芬自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，案涉2902房产预告登记失效，案涉房屋的预告登记已自动失效即案涉房屋已不能作为查封的对象，本案预查封措施已不能转为正式查封，法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，法院应停止对涉案房屋的执行。张远超书面辩称：请求驳回嘉富公司的全部诉讼请求。1、本案应考虑各方当事人的利益平衡。2、对广东省高院再审裁定的理解，应依据证据和法律进行实体审查。3、曾宪芬对案涉房屋是否具备排除执行的民事权益，曾宪芬在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并进行备案登记，在法院查封前曾宪芬已于2012年2月21日收楼，曾宪芬已于2010年1月14日支付首期款，并于2010年1月22日通过银行按揭方式付清了全部购房款。嘉富公司未按照合同约定在曾宪芬于2012年2月21日收楼后通知其办理房屋产权证书。4、预查封的效力不以预告登记为必要条件。5、嘉富公司在越秀法院434号案中，隐瞒了案涉房屋已查封的事实。嘉富公司向一审法院提起诉讼请求：1,不得执行执行标的物广州市越秀区水荫路yy号xxx房；2，解除对广州市越秀区yy号xxx房产的查封；3，确认广州市越秀区水荫路yy号xxx房产为嘉富公司所有。一审法院审理查明：2010年1月25日，嘉富公司(甲方、卖方)与曾宪芬(乙方、买方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号为201001949764)，约定由曾宪芬购买嘉富公司开发的广州市水荫路69号嘉富广场自编南座2号幢x层xxx房，总房价2405795元，按揭付款，1920000元申请银行按揭，房屋地址现为广州市越秀区水荫路yy号xxx房2010年4月6日，广州市水荫路69号嘉富广场自编南座2号幢x层xxx房在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记和抵押权预告登记(粤房地预登穗字第××号)。2012年2月21日，嘉富公司将广州市水荫路69号嘉富广场自编南座2号幢x层xxx房交付给曾宪芬使用。张远超依据一审法院已经发生法律效力的(2012)穗海法民二初字第1115号民事判决申请执行被执行人刘龙飞、曾宪芬民间借贷纠纷的(2013)穗海法执字第1892号一案，根据张远超的申请，一审法院于2012年5月8日查封了登记在曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路53号2902房的房屋。案件进入执行程序后，财产保全查封转为执行中的查封，一审法院对上述房屋进行了多次续封。根据广州市房地产档案馆2016年11月22日出具的房屋信息表显示：广州市越秀区水荫路2号幢x层xxx房已于2010年4月6日核准预告登记，合同编号为201001949764，不动产权证号为粤房地权证穗字第××号，权属人曾宪芬。广州市海珠区人民法院于2012年5月8日以(2012)穗海法民二初字第1114-1115-1号裁定书查封了该房产，并于2014年4月29日、2015年4月27日以(2013)穗海法执字第1892、1892-1号裁定书继续查封该房产，现查封状态为有效查封。2013年，中国工行银行股份有限公司广州天河支行向广州市天河区人民法院起诉曾宪芬、嘉富公司借款合同纠纷，广州市天河区人民法院于2015年9月1日以(2013)穗天法民二初字第4709号案判决嘉富公司对曾宪芬所欠中国工行银行股份有限公司广州天河支行借款本金1775984.26元和利息(截止至2014年4月22日的利息为175470.77元，自2014年4月23日起至还清款之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率上浮50％计付)的债务承担连带清偿责任。该判决生效后，经广州市天河区人民法院(2016)粤0106执8112号案执行，嘉富公司代曾宪芬归还银行款1733176.86元。2014年，嘉富公司向广州市越秀区人民法院对曾宪芬提起商品房预售合同纠纷诉讼，广州市越秀区人民法院于2015年9月24日作出(2014)穗越法民三初字第434号民事判决书，其中判决：一、于本判决发生法律效力之日起，广州嘉富房地产发展有限公司和曾宪芬签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号为201001949764)解除。二、曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助广州嘉富房地产发展有限公司办理《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号为201001949764)项下的房地产预告登记(粤房地预登穗字第××号)涂销手续。三、曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区水荫路69号地段嘉富广场南座2号2902房(现地址为广州市越秀区水荫路53号2902房)退还给嘉富公司广州嘉富房地产发展有限公司。四、曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州嘉富房地产发展有限公司支付违约金(该违约金按总房价2389274元的20％标准计算)。五、曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州嘉富房地产发展有限公司支付从2012年2月21日起至曾宪芬退还上址房屋之日止的折旧费(每月按总房价2389274元的0.6％计)。该折旧费总额以不超过总房价2389274元为限。该民事判决书于2016年1月19日发生法律效力，嘉富公司向广州市越秀区人民法院申请强制执行，广州市越秀区人民法院于2016年2月3日立案受理[案号：(2016)粤0104执1206号]，2016年11月9日，嘉富公司向广州市越秀区水荫路yy号xxx房使用人(承租人)万柏钢收回该房屋，并与万柏钢重新签订《房屋租赁合同》，期限从2016年11月9日至2017年5月8日，每月租金8200元。后嘉富公司向一审法院提出执行异议，请求解除对曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫yy号xxx房的查封。2016年11月25日一审法院以(2016)粤0105执异157号执行裁定书裁定驳回了异议人广州嘉富房地产发展有限公司提出的执行异议。异议人广州嘉富房地产发展有限公司不服，于2016年12月14日提起诉讼。一审法院认为：曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路53号2902号房屋，在2010年1月25日向嘉富公司购买，并于2010年4月6日在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记和抵押权预告登记，且交付曾宪芬使用。曾宪芬拖欠张远超的债务，根据张远超的申请，一审法院于2012年5月8日查封被执行人曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路yy号xxx房房屋产权依法有效。根据广州市房地产档案馆2016年11月22日出具的房屋信息表显示，一审法院现查封状态也为有效查封。曾宪芬与嘉富公司在广州市越秀区人民法院审理的（2014）穗越法民三初字第434号商品房预售合同纠纷和在广州市天河区人民法院审理的（2013）穗天法民二初字第4709号借款合同纠纷，均在一审法院查封执行标的之后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十二条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。嘉富公司在一审法院查封执行标的之后，主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼，嘉富公司据此主张排除对该执行标的的执行，于法无据，一审法院不予采纳，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第(二)项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第二十六条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：驳回广州嘉富房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费26800元，由广州嘉富房地产有限公司负担。一审判决后，嘉富公司提起上诉。嘉富公司向二审法院请求：1、撤销原审判决；2、改判不得执行广州市越秀区水荫路53号2902房产；3、解除对广州市越秀区水荫路yy号xxx房产的查封；4、确认广州市越秀区水荫路yy号xxx房产为嘉富公司所有。本院二审经审理查明,一审判决查明事实无误，予以确认，二审中双方当事人均未提交新的证据。本院二审认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。在张远超提起(2012)穗海法民二初字第1115号民事诉讼申请对涉案房屋进行诉保查封后再转为执行查封之前，涉案房屋已作为曾宪芬向嘉富公司买受的财产交付曾宪芬使用并在房管部门办理预告登记。在此之后，嘉富公司提起(2014)穗越法民三初字第434号民事诉讼，诉请解除其与曾宪芬之间的房屋买卖合同关系，并要求曾宪芬返还涉案房屋，故嘉富公司即使有权基于(2014)穗越法民三初字第434号生效民事判决对涉案房屋主张权利，该项权益也产生于房屋买卖合同关系解除后的债权债务清理程序，属于一般债权，且嘉富公司取得该项权益的事实发生在张远超申请强制执行之后，故嘉富公司的该项权益并不足以排除强制执行。因此，嘉富公司诉请停止对涉案房屋执行、解封涉案房屋及确认涉案房屋归其所有，均缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。嘉富公司上诉请求改判支持原审诉讼请求，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉富公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26800元，由广州嘉富房地产展有限公司负担。本院再审期间，嘉富公司提供以下新证据：1、2011年10月17日《通知》。2、2012年1月6日顺丰快递单。3、2012年3月23日《产权证催办通知》附：东山一品南2栋办理房产证的《通知》。4、2012年8月27日《关于催办房地产权证的通知》附：《关于房地产权证办理相关事宜的通知》、2012年9月3日顺丰快递单，5、2012年2月21日《东山一品楼宇交楼确认表》，以上证据拟证明案涉房产的预告登记因曾宪芬自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，该预告登记于2012年1月16日自动失效，曾宪芬对案涉房产不享有物权及物权期待权，原审法院依张远超申请查封该涉案房产是错误的，依法应予解封。张远超书面质证称：对于证据1到4的真实性、合法性和关联性不予确认，证据1，从内容上看，这是一份办理房产证的通知，通知抬头是东山一品南2栋02单元业主，其抬头主体过于广泛，并未明确曾宪芬或2902房业主。该通知的落款时间是2011年10月17日，没有曾宪芬的签收，也没有对应时间的邮寄凭证，嘉富公司提供的其他快递单的时间也与该通知的落款时间相去甚远，无法证明其关联性。证据2、假设是2012年1月6日，那也是在涉案房屋交付之日2012年3月21日之前，因此不符合《广州市商品房合同（预售）》第二十一条关于先交楼后办理房产的约定，快递单显示时间为手写的1月6日，无法确定哪一年的，无法确定真实年月。证据3，该两份通知没有曾宪芬的签收，也无对应时间的邮寄凭证，不能证明已经送达给曾宪芬。证据4，涉案房屋未能办理房产的责任不在曾宪芬。证据5的真实性、合法性和关联性予以确认，其证明了涉案房屋的交付之日为2012年2月21日，即曾宪芬自2012年2月21日已经合法占有该涉案房屋。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，曾宪芬于2010年1月25日向嘉富公司购买位于广州市越秀区水荫路53号2902号涉案房屋，并于2010年4月6日在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记。因曾宪芬拖欠张远超的债务，根据张远超的申请，海珠法院已于2012年月8日查封了涉案房屋。嘉富公司于2014年另案提起诉讼，并经越秀法院生效判决解除与曾宪芬签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》、办理《广州市商品房买卖合同(预售)》项下的房地产预告登记涂销手续、返还房屋等，嘉富公司据此对张远超申请执行一案提出执行异议，并提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。依据上述司法解释，嘉富公司作为张远超金钱债权执行案案外人，依据张远超申请查封涉案房屋后的另案生效判决请求排除强制执行，人民法院不予支持。嘉富公司的诉讼请求缺乏依据，原审予以驳回并无不当，再审予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2017）粤01民终20055号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  兰永军审判员  林 娟二〇二〇年六月二十三日书记员  谭晓君高宝蕴