河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2371号 上诉人（原审原告）：尹书臣，男，1943年10月1日生，汉族，住肃宁县。 委托代理人：回增亮，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：付宗光，男，1957年9月12日生，汉族，住肃宁县。 委托代理人：付金祥，男，1981年10月2日生，住肃宁县，系付宗光之子。 委托代理人：李静，天津君荐律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：库亮如，女，1960年9月10日生，汉族，住址同上。 委托代理人：付天祥，男，1987年9月5日生，住肃宁县，系库亮如之子。 委托代理人：付亚钦，北京市中闻律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘占领，男，1958年2月7日生，汉族，住肃宁县。 委托代理人：刘启明，河北秦镜律师事务所律师。 上诉人尹书臣因与上诉人付宗光、库亮如、刘占领买卖合同纠纷一案，前由河北省肃宁县人民法院作出（2018）冀0926民初904号民事判决，宣判后，尹书臣与付宗光、库亮如、刘占领均不服，向本院提起上诉。本院作出（2019）冀09民终4083号民事裁定，撤销原判，发回重审。河北省肃宁县人民法院经过重审，作出（2019）冀0926民初1059号民事判决，宣判后，尹书臣与付宗光、库亮如、刘占领仍均不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹书臣委托诉讼代理人回增亮、付宗光委托诉讼代理人付金祥、李静、库亮如委托诉讼代理人付天祥、付亚钦以及刘占领委托诉讼代理人刘启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹书臣上诉请求：请求依法撤销（2019）冀0926民初1059号民事判决书中的第二项中的“被告付宗光、库亮如赔偿原告尹书臣损失191630元”和第三项判决事项，改判由被上诉人付宗光、库亮如赔偿上诉人损失90万元。（上诉差额为708370元）。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下： 一、一审法院判决解除上诉人与付宗光、库亮如之间的房屋买卖合同后，上诉人的损失应全部由付宗光、库亮如赔偿。且在计算赔偿数额时，不应考虑双方是否存在过错，而应就全部损失进行赔偿。1、一审法院认定房屋买卖合同关系的双方为上诉人和被上诉人付宗光、库亮如，故根据合同的相对性原则，上诉人只能向合同的向对方主张赔偿，在没有法律特殊规定的情况下，不能突破合同的相对性原则，只有付宗光与刘占领之间的房屋买卖关系与上诉人无关，故一审法院突破合同的相对性判决被上诉人刘占领赔偿上诉人损失无法律依据。上诉人的损失应全部由付宗光、库亮如承担。2、《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该规定并未规定按照过错赔偿损失，故上诉人的全部损失应得到赔偿。 二、退一步讲即使应考虑各方当事人的过错，一审法院认定“上诉人从付宗光处购买涉诉房屋，在房屋交易前未进一步了解付宗光对该房屋是否享有处分权及房屋被查封状态，在得知涉案房屋被法院查封不能过户的事实后，且问题迟迟不能予以解决的情况下，长达八年的时间才进行诉讼，对造成的损失，也存在过错”认定错误。事实上上诉人不存在任何过错。不应由上诉人承担任何损失：1、上诉人有足够的理由相信付宗光有处分权。上诉人与付宗光签订的售房协议为付宗光草拟，房屋登记证书也为付宗光交付给上诉人，另外，房屋登记产权人刘占领也在售房协议上签字认可，上诉人并没有法律专业知识，故根据上述情形，上诉人有足够的理由相信付宗光有处分权。2、上诉人作为一个老百姓，无法查询房屋是否处于查封状态。对于是否处于查封状态。需要向房屋登记部门进行查询，且必须有产权人本人前往查询，房屋登记部门不会接待其他人的查询。上诉人在购买房屋时已询问付宗光房屋是否有争议，付宗光明确告知上诉人无争议，故一审法院把查询义务强加给上诉人属认定错误。3、上诉人在购买房屋后知道房屋处于查封状态之后，一直要求付宗光协助其办理过户，但付宗光以各种理由拖延。上诉人无奈之下才向法院起诉，另外起诉时间的早晚为当事人的权利，不能以此认定上诉人存在过错。 三、被上诉人赔偿上诉人的损失不应扣除租赁费。如果上诉人与被上诉人付宗光之间的买卖合同关系存在。房屋的增值部分以及上诉人收取的房租均为上诉人应得的收益，所以不应扣除。退一步讲，即使应扣除，上诉人已举证房屋的收益情况，应根据该数额扣除，一审法院认定的房屋收益过高。综上请求二审法院依法改判。 付宗光针对尹书臣的上诉答辩称，一、我方对一审法院判决我方对上诉人尹书臣承担赔偿责任有异议，我方认为根据一审查明的事实，我方没有任何过错，不应承担任何责任，且对于一审判决合同解除也明显违背法律规定，我方对此提起上诉，同时我方不同意上诉人尹书臣其上诉观点；二、虽然合同具有相对性原则，但是基于本案的特殊情况我方是在另一被上诉人刘占领恶意隐瞒房屋已经被查封的情况下出售该房产，主观上没有任何过错，而刘占领具有主观恶意，客观上也因其不告知的行为导致了我方与上诉人尹书臣买卖合同的成立，因此根据公平原则刘占领应当承担相应的责任；三、合同法第九十七条明确规定了已经履行的根据履行情况...有权要求赔偿损失，因此我方认为根据履行的情况也包括过错的承担因上诉人尹书臣本身具有重大过错，其应对自己的损失承担责任；四、我方不同意上诉人尹书臣所称诉讼的时间不分早晚的主张，因为我国法律和最高院司法解释对合同的解除已经有了明确的法律规定，即解除权所有者应当在知道或应当知道其享有解除权之日起一年能行使权力，否则解除权消灭。这属于除斥期间，而我国法律明确规定除斥期间不适用终止中断和延长，就本案上诉人尹书臣一审中的陈述可以认定尹书臣在2011年3月购买涉案房屋后当即知道该房已经被查封，原审判决已经认定尹书臣在问题迟迟不能解决的情况下长达八年才进行诉讼，我方认为根据法律规定已过除斥期间，解除权消灭，一审法院不应当支持其合同解除的诉求；五、我方认为尹书臣作为购房一方有义务对购买房屋是否存在纠纷和保全查封予以确认和查询，当时的产权证在刘占领名下，且刘占领在购房合同上已经签字，尹书臣应当要求刘占领和其一起到房管部门进行查询并办理过户手续，这不属于只有法律工作者才知道的法律知识，这属于任何一个购房者都应当知道的日常生活经验，因此尹书臣未履行对房屋的查询义务是其自身过错与我方无关；六、因涉案房屋自2011年3月尹书臣购买后就一直由其出租收取租费，因此如果该合同解除，原审判决在已经对该房屋的增值部分进行评估后认定了增值的数额，就租赁费就应当向我方予以返还并且租赁费的计算期间应当从2011年3月计算到尹书臣返还我方的当日止，因此我方认为上诉人尹书臣的上诉请求不能成立，与事实不符也无法律支撑，请求二审法院驳回其上诉请求。 库如亮针对尹书臣上诉答辩称，一、上诉人尹书臣的诉求为解除合同并要求我方承担赔偿责任，本案中我方并未与尹书臣就合同解除达成过任何协议或约定，因此关于合同的解除应当适用法定解除的相关规定，而法定解除权的行使需要同时满足两点，第一存在解除事由，第二在法定期间内行使本案中上诉人尹书臣主张合同解除的事由为购买房屋前存在查封导致无法过户，但根据原审判决查明的情况，房屋购买前的查封已经解除，及上诉人主张的解除事由已经不存在。现有的有效查封均为房屋买卖完成后大约2018年前后，因此上诉人可通过申请执行异议的方式继续履行合同，同时上诉人自2011年知道房屋存在查封时其解除权已经形成，但其并未向我方主张过解除，因此现在时隔八年，上诉人的解除权早已超过法定的除斥期间；二、上诉人主张的损失主要为房屋增值损失，但根据原审判决查明的事实上诉人自2011年3月就已经知道房屋存在查封，却怠于维权止损，因此根据民法通则第一百一十四条、合同法第一百一十就条的相关规定，涉案房屋自2011年至今的增值损失系上诉人没有采取适当措施致使损失扩大，无权就扩大的损失要求我方进行赔偿；三、关于过错我方在房屋交易过程中不可能知道房屋存在查封，根据一审判决查明的事实房屋买卖前的查封时间系2011年2月28日，而合同签署时间是2011年3月13日，在我方不是产权登记人的情况下又在如此短的时间内，我方不可能知道房屋存在查封的情况，因此我方不存在过错。同时对于合同的签署，房屋的产权登记人对于房屋的查封情况一定是明知的，而尹书臣作为购买方更有义务查明房屋的产权情况，因此，过错在刘占领和尹书臣两方。 刘占领针对尹书臣上诉答辩称，尹书臣上诉当中提到买卖合同是发生在付宗光和尹书臣之间我方是认可的，根据合同相对性原则刘占领不应当承担他人之间的房屋买卖合同中的任何权利和义务也不应当承担尹书臣的赔偿责任，对于尹书臣的其他上诉理由我方均不予认可。第一点，尹书臣不享有本合同的解除权，刚才库亮如的代理人提到本案所涉及的房屋有效查封是2017年5月25日开始至今，原审判决认为付宗光和尹书臣买卖合同成立，在没有有效查封的情况下作为房屋买受人根据最高人民法院关于民事执行中查封扣押财产的第十七条规定、第二十九条、第三十条规定，应当向作出查封裁定的法院提出书面异议，或者执行异议，但至今所谓房屋买受人的尹书臣没有行使；二、根据合同法的第九十四条，可解除合同只能适用合同法第九十四条第一款第四项，该条款指的是合同当事人违约情况下致使不能达到合同目的享有解除权，本案中根据合同条款和高某的出庭证言，双方对合同谁来负责没有进行书面和口头约定，所以不能适用该条款。原审法院判定解除合同的主要事实是认为付宗光和领占领没有告知尹书臣房屋在2011年被查封的事实，如果说尹书臣这种主张成立的话该案应当适用合同法第五十四条即是否进行撤销该合同进行审查，撤销理由成立进行撤销，不成立不能撤销。撤销权已经超过法定期限，该案应当驳回原告的诉讼请求。三、原审原告要求被告赔偿是错误的，在刘占领的上诉和上诉补充的材料中针对了尹书臣的上诉请求进行了充分的论述，原审法院根据合同法第九十七条，合同解除有过错方来承担赔偿责任，合同法第九十四条是违约赔偿责任不是过错赔偿责任，无论是原审原告的起诉还是一审判决都是承担赔偿责任属于适用法律错误。四、原审原告要求评估价格作为赔偿依据没有法律依据，根据合同法第一百一十一条和第一百一十三条规定，尹书臣自认在2011年3月买房后就知道查封了，应当行使起诉权要求确认无效和撤销或者解除，这是尹书臣没有行使权力导致的损失扩大。原审原告支付了57.7万元，但一审法院判决支持了赔偿损失70万元是不公平的。 付宗光、库亮如上诉请求：1请求撤销肃宁县人民法院作出(2019)冀0926民初1059号民事判决书。依法改判驳回被上诉人尹书臣对上诉人的诉讼请求。2一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。 一、涉案房屋买卖合同的当事人是被上诉人尹书臣与刘占领。一审法院认定上诉人系出卖方缺乏事实依据。1、被上诉人尹书臣与刘占领签订有书面《售房协议》且均由本人在协议中签字并按手印，符合《合同法》规定合同订立的合法要件，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此一审法院认定该协议不具有客观性缺乏事实和法律依据；同时，刘占领与尹书臣均为具有完全民事行为能力的自然人，合同的签订系双方真实、自愿的意思表示，即使在十余年后的今天，双方也没有主张或提供任何证据证明合同签订过程中存在被欺诈或被胁迫的情形。因此，双方的房屋买卖合同已经成立，刘占领与尹书臣是买卖合同的当事人。2、《售房协议》第二条约定：乙方交付房款时甲方将刘占领原房产证交于乙方，说明乙方即尹书臣将房款交付时，甲方既刘占领交付房产证，而尹书臣既已交付房款并获取了房产证，那么，刘占领也已收到房款和交付房产证。从而说明履行合同的实际合同相对方系尹书臣和刘占领。3、尹书臣在一审法院2018年6月7日的另案起诉刘占领履行合同一案中，被上诉人尹书臣对刘占领系买卖房屋出售方事实予以认可，并对其向刘占领支付房款事实予以认可，且撤诉原因并非是被上诉人尹书臣拿不准法律关系，证明二人履行了售房合同第二项约定的义务，系其对该事实的自认，依据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条，被上诉人在起诉状中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认；同时，根据禁反言原则，被上诉人没有相反证据足以推翻另案的诉讼主张和事实理由，且无合理理由予以解释，其前后相互矛盾主张与常理相悖，因此，应当对被上诉人尹书臣对其在另案起诉自认事实予以认可，而一审法院未予认定缺乏事实依据。4、本案涉及买卖协议落款日期虽为打印内容，但并不能排除被上诉人尹书臣提供的可能性，一审法院认定排除尹书臣提供缺乏事实依据；5、上诉人付宗光收取卖房款不能说明光是涉诉房屋的“卖方”，一审法院认定收取房款系履行涉案售房协议缺乏事实依据。首先，如前所述，涉案《售房协议》第二条约定：乙方交付房款时甲方将刘占领原房产证交于乙方。说明乙方即尹书臣将房款交付时，甲方既刘占领交付房产证，而尹书臣既已交付房款并获取了房产证，那么说明刘占领也已收到房款。也就是说履行售房合同售房者和收款人均系刘占领。其次，从书面《售房协议》也可以看出，付宗光在涉案买卖合同中，是一个证明人的角色。尹书臣以付宗光接收房款并为其出具收条为由，主张付宗光为出卖方缺乏事实依据与法律依据。事实上，付宗光接收房款出具收条的真实原因是：刘占领与付宗光由于多年的生意往来，将涉案房屋作价48万元（一审法院也已查明）转让于付宗光，该事实由付宗光提供的与刘占领的录音和当庭申请的证人相互印证；尹书臣欲购买涉案房屋，经其查实房屋登记人为刘占领且知道具有他向权利即抵押权尹书臣只能和其协商，故此，商定按照市场价格577000元价格回购房屋，而又将该房卖于尹书臣，在此前提下，三方同意由尹书臣直接将房款支付给付宗光，并签订了合同。也就是说刘占领同意尹书臣直接将款支付给付宗光系其自愿将涉案房屋的卖房款用于清偿对付宗光的房屋回购款。付宗光在收到房款后，认为既然自己的债权已经得到了实现，就在尹书臣的要求下，为其出具了收条，并按照与刘占领的约定，将对刘占领的债权凭证返还给了刘占领。也就是说付宗光收取尹书臣577000元房款行为由尹书臣和刘占领同意并指定，为支付刘领欠付付宗光的房款而为之，与刘占领是否直接获利没有任何关系。同时为规避抵押权而注明购买时间为2007年3月11日，在此前提下签订房屋买卖合同。其中体现两种不同的房屋买卖的法律关系，即先是刘占领将涉案房屋回购，后刘占领又将该房卖于尹书臣，付宗光从未有过任何出卖于尹书臣房屋的意思表示，刘占领与尹书臣签订的《售房协议》则视为付宗光与刘占领之间合同解除，尹书臣成为了涉案房屋买卖合同当事人，承担买卖合同权利义务，尹书臣和刘占领已成为该合同当事人。付宗光基于房屋转让而收取尹书臣交付刘占领的卖房款，但并不因此成为买卖合同的卖方，也不承担买卖合同中的任何义务。 二、被上诉人尹书臣提交的录音、证人高某的证言，缺乏客观性和真实性，不能证实其主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，《售房协议》是双方自愿签署。在没有法定理出及相关证据的情况下，不应否定其成立的各观事实。关于提交录音笔录：1、首先，从内容上说不具备真实性：（1）录音系在付宗光、库亮如不知情的情况下，有目的的引诱性交谈后，又断章取义得来，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的相关规定，不应作为认定案件事实的依据。（2）从录音的内容可以看出尹书臣对付宗光收取房款是因为对刘占领享有债权的事实是知情的。但在起诉刘占领未果后，发现房屋无法过户且刘占领没有赔偿能力，转而企图向付宗光主张权利。（3）谈话内容中一方仅以另一方收取房款为由主张退房，且另一方陈述当时找刘占领，故此，无法证明原告主张。同时，付宗光认可收到了房款不代表其认可是买卖合同的卖方，其与库亮如并没有认可过刘占领将房屋卖给了自己，相反，录音中能看出尹书臣对房屋是刘占领的，与刘占领签署买卖合同等情况都是明知且自愿的。（4）付宗光认为自己通过尹书臣购买涉案房屋收回了欠款，且尹书臣现在房屋无法过户找到自己帮忙，他认为自己应当从中帮忙协调，但其助人的表态不应作为将其认定为“卖方”的依据。（5）库亮如从未参与买卖合同合同签订或债权转让的任何环节，更不明白其中的法律关系其与尹书巨儿媳的谈话不应作为认定案件事实的依据。（6）房屋买卖合同是要式合同，现尹书臣与付宗光之间没有任何书面材料，仅凭房屋买卖发生十几年后只言片语的录音，不能推翻尹书臣与刘占领之间的书面协议，认定付宗光是买卖合同的出卖方。（7）付宗光和库亮如对法律关系和谈话目的存在重大误解的情况下作出。付宗光以为大家在聊如何解决问题，而实则尹书臣在为诉讼准备证据进行诱导性谈话。且双方之间法律关系并非是由谈话当事人自己认定而是依据法律规定判定的。关于证人高某的证言。首先，书证比证人证言更具有稳定性。高某主张是付宗光将房屋卖给尹书臣，但书面售房协议显示卖方是刘占领，且根据证人证言，是刘占领到现场签字的。而证人高某证明刘占领“十分钟就走了”以及“没有吃饭”，显然没有任何事实依据，即便如此也不影响其签署的合同的效力。其次，对于房屋买卖的价格，付宗光按照其与刘占领之间的债权，由三方协商一致同意由付宗光代为收取刘占领债权即577000元的购房款，尹书臣也是经三方协商按照刘占领指示将购房款支付给付宗光。因此，证人证言不具有推翻书面售房协议的效力。 三、鉴定结论异议：缺乏客观性、真实性、合法性。首先，鉴定结论第一页（卷中第109页）最后一段陈述本次评估假设估价对象于价值时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，估价结果对象于价值时点完全产权房产地产市场价格。但本案涉及房屋在2018年8月24日时有法院查封他项权利存在，且租赁状态，同时有纠纷。故此，该鉴定意见依据明显违背该项规定，依据明显错误，缺乏客观性。其次，该鉴定时间点2018年8月24日错误。买卖房屋时间为2011年3月13日，出具买卖协议时间为2007年6月，故此，尹书臣和刘占领对于尹书臣在按照买卖合同的约定获得涉讼房屋产权存在困难的的事实都已明确，刘占领的违约行为也就此确定，作为买受人应当知道此时变动时间(2011.3.13变为2007年6月）的意义是为规避抵押，也明知存在抵押而造成诸如过户和合同效力的风险，也就是说涉案房屋买卖时间2011年3月13日，买受人也已知道风险存在。再次，该鉴定有效期为1年，而现也已超出有效期限，因此不能作为认定案涉房屋价值证据。 四、被上诉人尹书臣与刘占领签订合同有效，本案不存在解除的法定理由，一审法院判定解除缺乏事实和法律依据。首先，被上诉人尹书臣具有涉案房屋的物权，而涉案房屋的查封基于刘占领的一般债权，按照物权优于一般债权的原则，其权利完全可以排除法院查封。其次，通过一审庭审证明被上诉人在购买房屋时也已知晓涉案房屋存在查封他项权利，通过被上诉人尹书臣提供6月1日录音中(4分46秒）可以证实；同时，落款时间提前说明二被上诉人规避被查封的法律风险，而被上诉人任何理由说明落款时间不一致的合理性，从而印证被上诉人尹书臣购买房屋时对查封状态的事实已经明知，也就是说被上诉人尹书臣购买房屋时对查封的法律后果即暂时不能过户是明知的。因此。被上诉人以不能过户为由主张解除合同缺乏事实依据。再次。应当退一步讲，即使按照一审法院对被上诉人尹书臣提供6月1日录音中(4分46秒）认定，被上诉人也是在买房不久知道查封事实，即在2011年3月13日不久，被上诉人尹书臣应当知道解除权事由出现，但距今也已超过9年之久。远远超过1年的诉讼期限。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第5条第2款。被上诉人逾期不行使其权利，解除权消灭，因此，被上诉人尹书臣主张解除合同与法律相悖。一审法院判决解除合同违反了法律规定。（原告诉状称买房后就得知查封） 五、上诉人尹书臣具有重大过错，其主张赔偿损失无事实和法律依据。判定上诉人承担部分责任缺乏事实依据。首先，房屋买卖涉及金额巨大，属重大民事行为，尹书臣为具有完全民事行为能力的购房者，在签订过程中应尽到遵慎义务，应当到相关部门查询是否存在他项权利。即应当知道涉案房屋存在查封状态，也是符合常理；其次，通过其提供6月1日录音能够证明在购买房屋时已经知道房屋处于被查封状态的事实。虽然又马上改口后来知道。但缺乏合理理由予以说明其改口合理性。一审法院对此予以否认显然缺乏事实依据；同时，被上诉人尹书臣在该房屋在明知系争房屋产权人为刘占领，而签约人也是刘占领前提下，达成购买一致意见，说明其对产权信息进行了查询，通过实际买卖房屋时间和签订房屋买卖协议时间可以证明尹书臣对存在抵押等他项下权利是明知的，尹书臣对不能过户存在严重过错。依据《合同法》第58条规定。对增值部分损失承担全部责任。再次，鉴于诉争房屋的购房者即尹书臣自2011年3月13日占有房屋并对外出租，且过程中，存在查封被解封的情景，但其长期未能采取必要措施诸如过户等致使损失扩大，依法不得就此扩大损失向合同相对方主张，有悖常理，故其在合同签订8年后按照现有市场价格主张赔偿房屋的增值损失，于法无据。该赔偿主张已超过了合同相对方在订立合同时可以预见范围的观点，故此，增值部分不予以赔付。因此，上诉人不存在任何过错，一审法院认定上诉人承担部分责任错误。 六、一审法院认定上诉人库亮如承担责任无任何事实依据。本案系合同纠纷。而上诉人库亮如并非签订合同当时人，依据合同相对性原则，库亮如作为本案一审的被告主体不适格，不应承担任何责任。 综上，一审法院认定事实错误，判决错误，侵犯了上诉人的合法权益。为维护法律的尊严。维护法律的公平、公正，根据相关法律之规定，特上诉至贵院，请求依法判决。 针对付宗光、库亮如上诉尹书臣答辩称，一、根据一审法院各方提供的证据，能够明确证明刘占领在2009年将房屋以48万元的价格卖给付宗光和库亮如，付宗光和库亮如在2011年3月13日经中间人高某、尹东生联系，决定将涉案房屋出售给尹书臣，经过双方及中间人共同协商付宗光以57.7万元的价格将涉案房屋出售给尹书臣，因房屋未办理产权手续，涉诉房屋的登记所有权人仍为刘占领，由刘占领在售房协议上签名，当日尹书臣将房款交于付宗光，付宗光为尹书臣出具了房款收据，售房协议的打印版是付宗光提供，该事实已经查明；二、关于尹书臣起诉刘占领要求办理过户手续，立案时间是2018年6月4日，撤案时间是2018年6月7日，在当时是因为尹书臣对售房协议上刘占领签字对于是起诉刘占领办理房屋过户还是起诉付宗光解除合同退还房屋在拿不准两个诉讼通过那个途径解决的情况下先对刘占领进行起诉，斟酌法律关系后起诉付宗光、库亮如，这一情况不能证实是刘占领将房屋卖给尹书臣；三、关于鉴定机构的鉴定报告只是根据当时的市场行情在法院的委托下进行鉴定，不考虑查封抵押情况，鉴定客观真实有效；四、上诉人称尹书臣在得知查封后没有及时处理导致损失扩大是不能成立的，理由是在上诉人得知查封时立即告知了付宗光、库亮如，那么作为出售方可以提出相关的补救措施，而出售方没有采取任何措施，如果说导致损失扩大也是出售方的责任，况且本案没有损失扩大的情况；五、上诉人主张租赁费在赔偿款中进行扣除是显失公平的，付宗光将房屋交付给尹书臣，同时尹书臣将房屋价款交付给付宗光，尹书臣占有房屋期间付宗光同样占有使用尹书臣的房款，双方的权利义务是同等的。如果仅要求尹书臣支付占有房屋期间的租金，而不考虑付宗光占有房款期间的尹书臣的损失（最起码是贷款利息损失），是显失公平的。六、一审法院认定了出卖方是付宗光、库亮如一方，那么承担赔偿损失的主体责任一方就是付宗光、库亮如，如果刘占领在过程中有过错应当承担连带责任；七、付宗光与尹书臣签订售房协议后，尹书臣有理由相信付宗光有处分权，所以上诉人尹书臣没有义务去房屋登记机关查询是否处于查封状态也无法去房屋登记机关查询，付宗光将查询义务强加给尹书臣是完全错误的；八、上诉人在购房后一段时间捏并不知道房屋被查封，后得知房屋被查封后要求付宗光想办法并协助办理过户手续，交涉无果以后向法院起诉，不能说尹书臣存在过错。 针对付宗光、库亮如上诉，刘占领答辩称，首先，针对尹书臣的答辩意见同样适用付宗光上诉意见，付宗光、库亮如在第一次上诉状中提出买卖合同时发生在刘占领和尹书臣之间，我方对此是不同意。在民事上诉状补充中认为一审法院查明的事实认定涉案买卖合同有效，代理人认为这是对房屋买卖合同发生在尹书臣和付宗光之间的确认，根据自认原则，付宗光认可买卖合同时和尹书臣之间，并且答辩人刘占领并未委托付宗光去收取57.7万元的款项，委托收款是不存在的；二、付宗光认为即使法院判决解除合同，进行赔偿应当由刘占领赔偿，该观点没有法律依据和事实依据。既然刘占领不是合同当事人无需履行法律义务，没必要进行赔偿；三、关于租金的认定，我方不同意尹书臣和原审法院的观点，根据原审庭审的材料21万元是法院确定的数字并不是一个客观数字，法院本身没有这种职能，在原审中尹书臣房屋占有是有时出租有时自用，如果是自用的话收益无法衡量，根据九民纪要的精神，出现双方合同返还的情况下，如果一方实际占有债权并实际使用，一般不再支持返还利息和增值利益，并且本案也不应当适用增值收益来确定，因为合同法第九十四和九十七条规定，是合同违约产生的责任赔偿，而本案中由于被告刘占领和付宗光不存在合同违约行为。 刘占领上诉请求，1、请求依法撤销肃宁县人民法院(2019)冀0926民初1059号民事判决；2、请求依法改判上诉人不承担赔偿责任：3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，程序违法，判决有失公平公正，依法应予以撤销，改判上诉人不承担赔偿责任。具体理由如下： 一、一审判决认定“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于被司法机关依法裁定查封的房也产不得转让的规定，并未明确处分查封财产合同的效力，且步案房产存在被查封的障得，房产不能办理过户，属于特权变动问题、不影响买卖合同的效力。”是完全错误的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案原告尹书臣、被告付宗光、库亮如提交的售房协议内容相同，合同实际签订日期从本案其他证据可以证实应为2011年3月13日，实际是双方为了规避查封状态，其性质和目的就是转让涉案房产，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同； 二、一审判决认定“刘占领称原告与付宗光均明知房屋被查封的事实，无证据证实、本院不予采纳。任何人在正常认知的情况下，了解该房屋的查封状况后，不会购买涉诉查封房产，且原告提交的录音语气可以证实原告对此不知情，故应认定原告对房屋的查封状态不知情。被告付宗光、库亮如是否知晓该房屋的查封状态无证据证实。”是错误的，原因有以下几点：一是，在实际生活中，有很多人贪图便宜而购买抵押车或抵押房，此种情况非常常见，且付宗光了解到被查封的数额并不是房屋的全部价值，存在过户的可能；二是，被上诉人尹书臣在一审提交的录音中，尹书臣与付宗光的对话完全可以证实尹书臣在签订协议时明知涉案房处于查封状态。三是，尹书臣在签订合同时明知合同落款时间为2007年3月11日，而其证人出庭证实实际签订时间为2011年3月13日，可见双方故意把时间写成2007年3月11日完全是为了规避房屋被查封状态、仅据此一条理由就应当推定尹书臣当时已明知房屋被查封，而正常签订合同不会故意把实际签订时间故意提前好几年：四是，被上诉人尹书臣在签订售房协议后多年未提及过户的要求、说明其对房屋查封状态明知，至于被上诉人尹书臣在一审中提交的多份要求过户的录音均是其儿媳与被上诉人付宗光的录音因此强烈要求过户的并不是被上诉人尹书臣而是其儿媳。综合以上四个因素可以证实尹书臣在签订协议时已明知房屋属于查封状态。一审认定尹书臣不明知是错误的。 三、被上诉人尹书臣向付宗光购买房屋却与上诉人签订买卖合同是为了少交纳税款（被上诉人尹书臣提供的录音中对话人均多次提到为了少缴纳税款的事情）,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定“恶意串通，损害国家利益”合同无效。被上诉人尹书臣与付宗光为了少缴纳税款，恶意串通直接与上诉人签订售房协议，如果双方据此协议办理了房屋过户手续，必定会少缴纳一次契税，从而损害国家利益。因此应认定该合同为无效合同。且沧州市中级人民法院(2019)冀09民终4083号裁定书已认定该合同属于无效合同，只是因原一审判决未判决该房屋如何返还才将案牛发回重审、现一审判决认定合同有效，明显是错误的。 四、一审认定：被告刘占领在付宗光问其“我给你的48万元房款你还记得是如何时算账的吗”，只是称记不住了，而未予以反驳，可以证实刘占领收到了付宗光支付的房屋的对价。是错误的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三款规定“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件”应当确认其证明力，本案中被上诉人付宗光主张上诉人收到其48万元房款，只提供了与上诉人的录音，并无其他证据予以佐证，且一审判决仅凭上诉人未予以反驳就认定上诉人收到了48万元房款，完全有失公正，明显偏袒被上诉人付宗光一方，因上诉人与被上诉人付宗光之间存在多年的生意往来。且双方有债权债务纠纷被上诉人付宗光的录音距离案发已经过去多年的时间，上诉人在录音中称记不清了，要求回去再说完全符合实际交易习惯，且付宗光一方在一审法院审理的(2018)冀0926民初904号民事案件中并未主张已向上诉人支付48万元房款，因此一审该项认定没有任何事实和法律依据，依法应予更改。 五、一审判决被上诉人尹书三将涉案房屋返还被上诉人付宗光占有是错误的，实际上，上诉人根本没有将涉案房屋售与被上诉人付宗光，虽然双方因存在经济纠纷营协商进房屋买卖的事宜。但是双方如未达成协议，且上诉人也从未将房屋交付给付宗光，只是因上诉人拖欠付宗光款项，才允许付宗光将房屋出租，收取房租用于抵顶欠款。该房屋物权并没有产生变动，仍属于上诉人所有应判决返还上诉人所有。 六、一审认定上诉人与被上诉付宗光承担开值部分的60%是错误的，被上诉人尹书臣贪图便宜在明知涉案房产已被查封的情况下向付宗光低价购买是导致合同无效最主要的原因，应承担主要责任。被上诉人付宗光为少缴纳税款，主动起草合同，并主张让尹书臣与上诉人直接签订合司是导致合同无效的次要原因，应承担次要责任。上诉人在协议上签字时是到付宗光组织的饭局上签了字就走了，当时参与饭局的其他人上诉人均不认识。且当时上诉人签字时乙方处是空白的，因此上诉人并不知道该份买卖合同是与被上诉人尹书臣签订的（后来上诉人才知是与尹书臣签的合同）。因此上诉人没有任何错误。不应承担任何责任。 七、一审程序违法，被上诉人尹书臣的委托代理人李双双系河北清音律师事务所律师，该所主任魏艳杰系本案一审审判长魏芳的亲妹妹，存在严重的利害关系，足以影响本案公正判决，根据最高人民法院《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》的规定，一审审判长魏芳应当自行回避，但一审违反该回避规定，属于程序违法，依法应撤销原判。 综上，一审判决认定合同有效是错误的，认定上诉人收到被上诉人付宗光房屋的对介房款48万元是错误的，判决上诉人承担赔偿责任也是错误的，请求二审法院依法查明事实、正确适用法律撤销肃宁县人民法院(2019)冀0926民初0926号民事判决，并改判合同无效、上诉人不承担赔偿责任，判决被上诉人尹书臣将房屋返还上诉人。 针对刘占领上诉，尹书臣答辩称，一、依照刘占领上诉状第一条适用合同法这一条款的前提是双方均知道房屋已经被查封才能适用这一条款，也就是说查封的房产不能转让，但是本案在付宗光卖给尹书臣房产时不知道房屋被查封的情况，所以不能适用上诉人所称的这一条款。二、刘占领称在尹书臣买卖房屋时知道房屋被查封这一点不是事实，也没有任何的证据支持。刘占领用四个方面的推理来说明尹书臣有可能知道房屋被查封的事实，在四个方面的推理均不能成立，因为当时是付宗光找中间人把房子卖给了尹书臣，不存在恶意串通规避查封这一前提，而付宗光、库亮如是否对房屋查封状态知情也没有证据支持；三、上诉人称尹书臣买付宗光房屋是为了少交税款不能成立，因为作为买受人尹书臣无论是买付宗光房子还是刘占领房子都不能少交税款，所以上诉人的观点不能成立；四、从一审的证据能够证实付宗光以48万元的价格购买了刘占领的房子，而且当时签有协议，刘占领称协议拿回来撕掉了，付宗光从2009年开始占有使用房屋，这一点一审法院审理的证据足以证实；五、涉案房屋一审法院判决返还给付宗光占有是正确的，不能返还给刘占领占有；六、一审法院认定了该房屋的损失但是只判决刘占领域付宗光承担百分之六十的损失是错误的，应当承担百分之百的损失，承担损失的主体责任的应当是付宗光和库亮如，刘占领承担连带责任，不应当把两个人承担损失的金额分开；七、关于上诉人刘占领补充部分上诉内容基本上是法律适用条款，我方认为其主张的前提是错误的，刘占领所列的几次查封尹书臣都不知情，刘占领付宗光均没有讲查封情况告知尹书臣，法院也没有将查封情况告知过尹书臣，那么尹书臣无从提起执行异议的主张，如果因此说扩大了损失那只能说是刘占领和付宗光的行为致使损失扩大；八、本案并没有扩大损失鉴定报告是按照一审法院委托依照法律规定作出客观真实。 针对刘占领上诉，付宗光答辩称，第一点我方认为涉案合同涉及三方当事人，也就是合同主体为我方付宗光、原审原告尹书臣、原审被告刘占领，三方合同当事人共同通过口头和书面的方式对出售涉案房屋的权利义务进行的约定即付宗光因当时占有控制使用该房，并且合法获得了该房的产权证（证上名字是刘占领顶账时给了付宗光），我方的义务是将涉案房屋交给购房者尹书臣，将刘占领名下的该房的产权证也交给购房者尹书臣，并且有权利收取购房款57.7万元，刘占领与尹书臣签订的书面协议明确了刘占领同意将原产权证交于尹书臣，并且同意将该房出售给尹书臣，虽然协议中没有约定过户手续的办理，但是依据正常的房屋交易习惯和房屋买卖的宗旨，刘占领作为房屋的登记产权人有义务配合尹书臣办理过户手续，即办理过户手续是刘占领已经书面签字的必然义务，也是尹书臣购房的基本条件，尹书臣在购房时的义务是根据刘占领的指定向付宗光支付57.7万元的购房款，并且尹书臣在购房时就清楚涉案房屋的登记产权人是刘占领。我方认为刘占领上诉状所称合同相对性原则适用他，应当接受合同的约束履行合同的义务并不排除在合同当事人之外。二、涉案合同并不存在违背法律强制性规定的情况，不存在恶意串通，也不存在损害国家利益的情况，合同有效。三、刘占领认为尹书臣不享有合同解除权应当予以驳回我方认可。四、刘占领认为尹书臣在房屋查封期间可以通过其他方式予以解决我方认可，因此尹书臣扩大的损失应当自己承担责任。五、如果法院解除合同应当判决将房产返还我方而不是刘占领。六、一审法院对返还我方租金的酌定我方予以认可，只是对期限应当予以重新计算。 针对刘占领上诉，库亮如答辩称，一、认可刘占领上诉状补充第一点和第三点意见；二、九民会议纪要第30条，对以违反法律行政法规的强制性规定为由认定合同无效中的强制性规定作出了严格的限制，本案中的房屋买卖合同显然不属于上述范畴，因此合同不存在无效的情形；三、合同的相对性并非不可突破，本案的房屋买卖合同中由于刘占领系产权登记人，且其在合同上签字，因此关于房屋过户的合同义务也就转移给了刘占领，对于不能过户刘占领应承担相应后果。四、付宗光并不知晓房屋存在查封情形，且实际情况是买卖合同的打印版系刘占领提供；五、刘占领收到了我方的房款，并收回了相关的凭证，但因时间久远，该事实无法查明，同时这也说明由于原告尹书臣超期行使解除权影响了市场交易的稳定性，并产生了连锁反应，如确认合同解除而不对其主张解除权的期限加以限制，对相关各方是不公平的也难以维护法律的尊严。 尹书臣向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的合同。2.判令二被告共同返还购房款577000元。3.判令二被告共同赔偿损失900000元（以最终鉴定为准）。 一审法院认定事实：冀肃房权证肃宁镇字第××号房产登记在被告刘占领名下。被告付宗光与刘占领因存在债权债务关系，约定刘占领将该房屋以48万元价款出售给付宗光，这一约定的形成时间无法查明，但是该房屋承租人李良臣和暖气维修人付永彪的证人证言相互印证，可以证实2009年10月份付宗光即对该房屋占有并管理。后经中间人高某联系，付宗光决定将涉诉房屋出售给尹书臣，2011年3月13日尹书臣、付宗光、中间人高某、尹东生（已故）共同协商，付宗光以57.7万元的价格将涉诉房屋出售给原告。因房屋未办理产权过户手续，涉诉房屋的所有权人仍为刘占领，由刘占领在售房协议上签名，该售房协议中房屋售价为48万元，售房协议中约定：房款一次性付清，乙方（尹书臣）交付房款时甲方（刘占领）将刘占领原房产证交与乙方。当日尹书臣将57.7万元交付付宗光，付宗光为尹书臣出具了房款收据。尹书臣与刘占领签订的售房协议上打印的落款日期为2007年3月11日。但从收款时间、证人出庭证言、二审庭审笔录中刘占领的陈述分析，协议签订实际时间应为2011年3月13日。售房协议拟定者将时间打印为2007年3月11日，而非真实签订协议的时间2011年3月13日。关于售房协议的打印版刘占领称是付宗光提供，付宗光称是刘占领提供。原告在交付购房款后欲办理过户手续时即得知房屋在交易时已经被法院查封。 一审法院认为，原告尹书臣与被告付宗光存在事实上的房屋买卖合同关系，原告提交了对付宗光、库亮如的录音、付宗光出具的房款收据、证人证言等证据，且刘占领并非房款收款方又不认可委托付宗光收款，付宗光收取了原告的购房款57.7万元，可以较充分的说明付宗光才是涉诉房屋的卖方，故对该事实本院予以确认。该合同系双方的真实意思表示，也不违反法律的效力性强制性规定，刘占领在买卖合同中签字显然知道并同意付宗光将房屋出售给尹书臣，故该房屋买卖合同有效。追加被告刘占领主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让的规定，所涉房产转让的协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定合同无效。本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让的规定，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，且涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。故对该项主张不予支持。 付宗光否认与尹书臣房屋买卖合同关系，其解释收房款是受刘占领的委托，对此刘占领否认，刘占领也否认与尹书臣存在房屋买卖合同关系，付宗光对自己的解释不能提供证据，故本院对其意见不予采纳。本案原告尹书臣、被告付宗光、库亮如提交的售房协议内容相同，合同中的房款48万元与实际售房款存在差异，合同实际签订日期应为2011年3月13日，合同的落款日期2007年3月11日为打印内容，打印版系刘占领还是付宗光提供无法查清，但是排除是原告提供。涉案房屋2011年3月13日卖与原告的时候已经被查封，被告刘占领作为房产证上登记的房屋所有权人应该是明知的，刘占领称原告与付宗光均明知房屋被查封的事实，无证据证实，本院不予采纳。任何人在正常认知的情况下，了解该房屋的查封状况后，不会购买涉诉查封房产，且原告提交的录音证据可以证实原告对此不知情，故应认定原告对房屋的查封状态不知情。被告付宗光、库亮如是否知晓该房屋的查封状态无证据证实。被告付宗光、库亮如主张尹书臣与刘占领存在房屋买卖合同关系，提交了售房协议，售房协议并不符合各方之间实际存在的法律关系。原告提交的相应证据结合刘占领的部分陈述，与被告付宗光、库亮如提交的证据相比较而言更能客观的反映案件的客观真实情况。被告付宗光、库亮如主张涉诉房产存在三个买卖关系，刘占领将出卖给付宗光的房屋再买回来后又出售给了尹书臣，但是结合刘占领并没有收取尹书臣的购房款的事实，根据常理刘占领显然不会进行这种自己不能受益的民事活动，故对该主张因没有证据支持，也不符合常理，本院不予支持。 涉案房屋因被法院查封而不能办理过户手续，致使原告尹书臣购买房屋的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除合同，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，原告主张付宗光返还购房款577000元，应予支持。原告购买该房屋时该房屋由付宗光占有，原告应将涉案房屋返还付宗光占有，恢复到房屋买卖合同履行前的状态。被告刘占领在付宗光问其“我给你的48万元房款你还记得是如何算账的吗”，只是称记不住了，而未予以反驳，可以证实刘占领收到了付宗光支付的房屋的对价。刘占领如主张返还房屋应向付宗光主张并提供事实和法律依据，故对于刘占领关于应当由原告将房屋返还至房产证登记的房主即刘占领的主张不予支持。 付宗光向原告出售实际已经被法院查封的房屋，致使合同目的不能实现，不论其是否知晓房屋被查封的事实，其作为出卖人均存在过错。刘占领作为房产证书上登记的房屋所有权人虽未收到房款，但在付宗光将房屋出售给尹书臣时，其在明知房屋被查封的情况下在买卖合同中签字，并且未将房屋被查封的情况告知原告，刘占领亦存在过错。原告从付宗光处购买涉诉房屋，在房屋交易前未进一步了解付宗光对该房屋是否享有处分权及房屋被查封状态，在得知涉案房屋被法院查封不能过户的事实后，且问题迟迟不能予以解决的情况下，长达8年的时间才进行诉讼，对造成的损失，也存在过错，并应承担相应的责任。 原告在购买涉诉房屋后已实际占有，并在一段时期内将房屋部分出租，从中受益，其受益价值参考原告及被告付宗光、库亮如提交的证据及当地市场的房租价格、被告付宗光、库亮如、刘占领的计算意见，酌定为210000元为宜。 涉诉房屋相比购买时升值1115639元，考虑到各方当事人的过错程度，本院认为原告承担涉诉房屋增值部分的40%的损失为宜，付宗光、刘占领应承担升值部分1115639元的60%即669383元损失，按付宗光、刘占领的各自过错分别承担669383元损失的60%、40%，付宗光作为房屋的卖方应赔偿原告损失401630元，原告占有该房屋期间的受益价值210000元属于原告因该房屋获得的受益，应一并返还房屋的实际出卖方付宗光，根据实际情况，该210000元应从付宗光赔偿原告的损失中予以扣除，扣除之后为191630元。被告付宗光赔偿原告的损失191630元，该债务虽属合同之债，但用于付宗光、库亮如家庭生活，属于夫妻共同债务，作为夫妻的库亮如应共同承担。刘占领作为过错方应赔偿原告损失267753元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告尹书臣与被告付宗光之间的房屋买卖合同予以解除。原告尹书臣于判决生效之日起十日内将冀肃房权证肃宁镇字第××号房产返还被告付宗光占有。二、被告付宗光、库亮如返还原告尹书臣合同价款577000元并赔偿原告尹书臣损失191630元，于本判决生效之日起十日内履行清。三、被告刘占领赔偿原告尹书臣损失267753元，于本判决生效之日起十日内履行清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18093元，评估费16900元，由原告尹书臣承担3000元，被告付宗光、库亮如承担20000元，被告刘占领承担11993元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，2018年6月4日，上诉人尹书臣以付宗光、库亮如为被告起诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同；2、二被告共同返还购房款577000元；3、二被告共同赔偿损失900000元（以最终鉴定为准）。事实和理由为：“二被告为夫妻关系。2011年3月13日原告购买被告的新新小区商业楼，该楼邻光华街西侧，建筑面积257.24平方米，房产证号为09××89，房屋价款为577000元，该房登记在刘占领名下。原告按照约定向被告支付了购房款577000元，2018年5月原告到不动产登记部门查询得知在购房以前该房已经被法院查封，根本无法办理过户手续，致使合同目的不能实现，因此原告要求解除房屋买卖合同，由被告返还购房款并赔偿损失。” 在一审审理过程中，原审法院根据付宗光的申请，追加刘占领为共同被告参加诉讼。 为支持自己的诉讼请求，一审中尹书臣提供了《售房协议》一份，内容为：“甲方：刘占领乙方：尹书臣经甲、乙双方协商，达成如下协议：1、甲方将光华街路西三间楼房一套（房产证号：09××89），建筑面积257.24㎡,以人民币肆拾捌万整（48万元）卖给乙方，房款一次性付清。2、乙方交付房款时甲方将刘占领原房产证交与乙方，其他事项及发生一切费用乙方自理。甲方：刘占领乙方：尹书臣尹东生证明人：付宗光高某。2007年3月11日。”同时，提供了付宗光的《收条》一份，内容为：“收到房款577000元伍拾柒万柒仟元整。2011.3.13号付宗光。” 对上述合同及付款情况的真实性，付宗光与刘占领均予以认可。在本院二审审理过程中，尹书臣、付宗光、刘占领均认可上述房屋买卖协议有效，并均认可房屋买卖实际发生在尹书臣与付宗光之间。 在一审审理期间，尹书臣提供的《证据目录》中，其中第2项证据即《售房协议》，尹书臣称该证据想要证明的目的是：“该协议虽然甲方为刘占领，但实际出卖人为付宗光，写刘占领的原因为刘占领将房屋卖给付宗光后未办理过户手续，房产证的权利人记载的为刘占领，将出卖人写为刘占领，是为了方便过户，且刘占领签字，说明经过了刘占领的追认。”提供的证据6录音光盘4张，尹书臣称该证据想要证明的目的是：“证实付宗光、库亮如于2007年购买了刘占领的房屋，并向刘占领支付了全部购房款48万元，后于2011年3月13日又将该房屋卖给了原告，原告向付宗光支付了全部的购房款577000元，本案涉及的买卖合同双方为原告和付宗光、库亮如。日期为2007年3月11日的售房协议实际签订日期为2011年3月13日。” 上述《售房协议》签订后，付宗光将房屋交付尹书臣，尹书臣占有并通过出租该房屋获利。 在一审审理期间，肃宁县不动产登记局于2018年11月28日出具《房产登记资料查询结果证明》（2018年度冀0926民初字第904号卷第26页），内容为：“经查询，刘占领，房产证号09××81，坐落光华街西门店的房产于2010年9月21日、2011年2月28日、2018年6月8日的三次查封，现已解除；于2018年6月15日查封；于2018年6月22日轮候查封。” 另查明，除本案的诉讼外，尹书臣还曾于2018年6月7日以刘占领为被告起诉至原审法院，诉讼请求为：“判令被告配合履行过户手续，将房产证号为冀肃房权证肃宁镇字第××号的房屋过户至原告名下。”事实和理由：“因被告拟出售临光华街商业楼，原被告签订《售房协议》，被告将光华街西三间两层楼房（房产证号冀肃房权证肃宁镇字第××号），以48万元卖与原告，该房建筑面积257.24平方米，房款一次性付清；原告交付房款时被告将房产证交与原告；协议日期为2007年3月11日。原告按照约定向被告支付了购房款，被告将房的房屋所有权证交付了原告。原告多次要求被告履行房屋的过户手续，但被告百般拖延，特诉求法院判令履行过房手续。”2018年6月19日，尹书臣又向原审法院提出撤诉申请，撤回对刘占领的起诉。理由为：“在申请人与被申请人为合同纠纷一案中，因申请人得知被申请人还有其它查封，申请人申请撤回对被申请人的起诉，望予以准许。” 本院经审理查明的其他事实与原审判决认定一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。” 本案中，根据尹书臣、付宗光、刘占领三方的陈述和各自提供的证据，能够确定的事实是：案涉房屋原为刘占领所有，2007年刘占领以48万元卖给付宗光，但没有办理房屋过户手续；2011年3月13日，付宗光将该房屋又以577000元的价格卖给尹书臣，但在签订《售房协议》时，将出售人直接写成刘占领，付宗光只以证明人的身份签字，并且《售房协议》中的价格写成48万元，签订时间确定为2007年3月11日。依照我国相关法律和行政法规的规定，商品房买卖应当签订书面买卖合同，到不动产登记管理部门办理房屋过户手续，并依法交纳相应的税费，自房屋过户手续办理完毕起，房屋所有权发生转移。本案尹书臣、付宗光、刘占领三方“为了方便过户”，将案涉房屋的二起买卖关系合并成一起买卖关系，并在《售房协议》中故意降低房款数额，如果依此办理过户，直接导致了国家的税款损失。据此，能够认定尹书臣、付宗光、刘占领三人在签订《售房协议》过程中存在恶意串通，损害国家利益的情形。另外，尹书臣在本案之外，还曾以刘占领为被告起诉至原审法院，要求刘占领配合履行房屋过户手续。后虽以得知案涉房屋“还有其它查封”为由申请撤回起诉，但在明知房屋买卖发生在与付宗光之间，却仍以刘占领为被告起诉，违反了应当遵循的诚实信用原则。 上诉人尹书臣请求判令解除与付宗光、库亮如房屋买卖合同的理由是“2018年5月原告到不动产登记部门查询得知在购房以前该房已经被法院查封，根本无法办理过户手续，致使合同目的不能实现”。首先，当事人要求解除合同，其前提是合同本身为有效合同；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案上诉人尹书臣购买案涉房屋后占有和使用并从中受益多年，根据肃宁县不动产登记局的证明，2018年6月8日之前的查封已经解除，导致房屋不能办理过户的原因是2018年6月15日以后的查封。也就是说，上诉人尹书臣与上诉人付宗光、刘占领在签订《售房协议》后，如果在2018年5月份之前及时办理过户手续，不存在因被人民法院查封而无法办理过户手续的情形；从另一个角度讲，如果《售房协议》为有效合同，上诉人尹书臣也没有提供出足够的证据能够证实《售房协议》存在法定的解除情形。 综上所述，上诉人尹书臣请求判令解除房屋买卖合同事实依据和法律依据不足，原审判决支持其诉讼请求不当，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1059号民事判决； 二、驳回上诉人尹书臣的诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费18093元，评估费16900元，二审案件受理费10884元，均由上诉人尹书臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  高玲玲 审判员  程晓明 二〇二〇年六月十四日 书记员  张雅君