浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5458号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑建禄，男，1963年8月12日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王秀春，女，1963年10月9日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡宗翰，浙江一剑律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：洪高翔，浙江一剑律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路1685号。统一社会信用代码：91310000132230940D。法定代表人：王雪松，董事长。委托诉讼代理人：邵鸣，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高沂，上海锦天城律师事务所律师。原审第三人：金美花，女，1963年9月4日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人郑建禄、王秀春、农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商集团），原审第三人金美花房屋租赁合同纠纷一案，郑建禄、王秀春、农工商集团均不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初4943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑建禄、王秀春上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由农工商集团负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。一、一审法院未判决农工商集团支付逾期返还房屋的占有使用费及资金占用期间的利息的做法，显属错误，应予纠正。在合同约定的租赁期满后，农工商集团未将钥匙交还，更没有办理交接手续，案涉房屋的腾空及少量钥匙交还的时间是在2017年3月底，可见，农工商集团是一直实际占有、使用案涉房屋，案涉房屋的占有、使用等权利并没有移交回我方，这对我方管理租赁物已造成明显及实质的障碍。考虑到我方已经向金美花垫付了直至2017年3月31日为止的房屋租金和逾期腾房占有使用费，农工商集团应当就案涉房屋的整体向我方支付逾期返还房屋的占有使用费及资金占用期间的利息。一审法院认为，农工商集团未及时交还钥匙的行为，未对我方管理租赁物造成明显障碍，该认定显属不当。我方认为：农工商集团未腾空房屋、未交还钥匙的行为，自然使我方对租赁物处于失控状态，案涉房屋仍由农工商集团实际占有使用。一审法院之不产生障碍的观点，恐将鼓励社会上的承租人怠于履行相关交还房屋的法定义务。二、一审法院未采信由其依法委托的司法鉴定机构出具的评估意见，显属错误，应予纠正。腾房期间，农工商集团以破坏性方式拆除了房屋内及外立面的包括灯饰、吊顶、地板、门窗、通风设备、广播音响系统、监控系统等在内的装饰装修物，破坏了房屋楼层之间的电动扶梯，违反了《房屋租赁合同》第七条中“乙方租赁期满后，不得拆除装修，保持装修原样，无偿移交给甲方”的约定，给我方造成重大损失，其理应承担相应的赔偿责任。我方交付案涉房屋时本具有的烟管报警及消防栓等消防设备等被农工商集团破坏，尚需复原，特别是一审法院在本案中依法委托司法鉴定机构东阳市衡信价格事务所有限公司出具了东衡事估（2018）46号、东衡事估（2019）5号价格评估结论书，虽然上述评估意见评估价格明显偏低，但既然上述评估意见由法院委托的司法鉴定机构依照法定程序作出，我方亦予以尊重。一审法院至少应当采信上述评估意见，并相应认定我方就案涉房屋装饰装修损失为5828684元，一审判决未按照上述评估意见认定我方损失数额，且大部未予采信，仅酌定装饰装修损失为1256295元，显属错误，理应予以纠正。三、就原房屋的设备安装状况及装饰装修状况，一审法院未判决由农工商集团承担举证不能的不利后果，显属错误，应予纠正。一审法院在本案中已经依法确认农工商集团对原房屋的设备安装状况及装饰装修状况承担举证责任，但农工商集团未就此进行举证，理应承担举证不能的不利后果，一审判决未就此作出认定，显然有悖举证规则，缺乏法律依据。针对郑建禄、王秀春的上诉，农工商集团二审辩称，其答辩意见为二审上诉的事实和理由。金美花二审未作陈述。农工商集团上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项的判决内容；二、支持农工商集团的全部反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用全部由郑建禄、王秀春承担。事实和理由：一、租赁房屋作为一个整体出租给我方，租金也是相对全部租赁房屋而确定的。因此，《房屋租赁合同》项下租金给付为不可分债权，各债权人在未对债权进行分割的情况下，必须共同行使权利。我方拒绝向郑建禄、王秀春单独履行全部租金付款义务有理有据，我方不应承担未付租金的利息。根据《房屋租赁合同》的约定，房屋的租金对应的租赁房屋范围为“商场一层使用面积2330平方米、二层2530平方米”。该等租赁房屋范围分属三个独立的产权人。郑建禄、王秀春与第三人租赁合同2014年3月31日解除后，就不再享有第三人所拥有房屋的出租权和收益权。由于《房屋租赁合同》项下租金给付为不可分债权。各债权人在未对债权进行分割的情况下，必须共同行使权利。否则，我方无法向其中任何一个产权人单独履行其应有部分的债权。为此，我方多次致函郑建禄、王秀春，敦促其尽快与第三人金美花协商解决租赁及房租分割事宜，直至本案庭审过程中才得第三人确认。所以，根据合同法的相关规定，我方当然有权行使抗辩权，我方拒绝向郑建禄、王秀春支付租金不存在违约，当然不应承担未付款的利息。二、郑建禄、王秀春在（2014）金婺民初字第99号民事诉讼案件（以下简称“99号案”）中逾期支付第三人租金以及本案中严重违反系争租赁合同约定，其前后双重违约行为是导致我方被迫承担99号案不利判决结果，及为系争租赁合同提前解除的根本原因。为此，我方早已于2015年12月撤离承租场地。一审判决我方支付租金至2017年1月底，无相关事实依据。同时，我方就郑建禄、王秀春违约提出反诉，要求其承担由此产生的赔偿责任，理应得到支持。在99号案中，郑建禄、王秀春逾期支付第三人租金的违约行为，使得其与第三人之间的租赁合同于2014年3月31日解除。本案系争租赁合同中所涉及的此部分房产的转租内容也随之解除。由于，系争租赁合同的租赁标的是一个整体，不能分割履行。99号案判决生效后，郑建禄、王秀春即丧失了对系争房屋整体占有、使用、收益的权利，从而无法保障我方能按约完整使用承租区域。所以，在郑建禄、王秀春与第三人租赁合同解除后，系争租赁合同也丧失了继续履行的基础，无法继续履行。由此可见，郑建禄、王秀春对第三人违约以及99号案的判决结果导致系争租赁合同解除。面对上述不利情形，我方也曾期待其予以协调解决，并不敢多次致函，要求其尽快与第三人协商，以确保我方能够按照系争租赁合同约定完整使用承租区域。然而，在99案生效判决后一年多时间内，郑建禄、王秀春不仅长期怠于履行生效判决的款项支付义务（该案的强制执行程序于2015年12月21日才结束），使得第三人多次利用99号案判决书为据，以强硬封门等过激的方式主张收回其所有的房屋，对我方超市的正常经营造成了严重的影响。而且，郑建禄、王秀春不但没有积极协调，反而在明知我方无法自行分割承租场地和分割租金的情况下，向我方施压，敦促上诉人返还第三人所拥有的部分房产，同时又索要整个超市场地的“租金”。所以，在万般无奈的情况下，我方才于2015年12月底撤离承租场地。因此，系争租赁合同的解除，根本原因在于郑建禄、王秀春逾期支付第三人租金的违约行为，也是其与第三人租赁合同解除所产生的直接不利后果。我方就此提出反诉，要求其承担由此产生的违约及赔偿责任，理应得到法院的支持。现一审判决我方支付租金至2017年1月底，无相关事实依据。三、从评估报告基准日和评估现场勘验两个时点来看，评估报告所反映的复原现场已非农工商超市当时撤场时现场。且在评估基准日前，该租赁场地的另一产权人金美花也早已进场，将整个场地进行了分割。目前房屋内装修即便存在损害，也无证据证明是由我方单方原因所造成的。因此，一审判决要求我方承担房屋装饰装修损失的依据不足。我方早已通过通知及公告的方式退租，并于2015年12月底完成撤场。之后，该房产一直在郑建禄、王秀春的掌控中，物业的现状经过那么长时间已发生了很大改变，且该租赁场地的另一产权人，即第三人金美花也早已进场，将整个场地进行了分割。所以，该评估报告所确定的价格评估基准日2017年6月20日的场地现状并非2016年1月我方返还时之状态。应该指出的是，郑建禄、王秀春怠于对其房产进行管理，正如一审判决所述“涉案房屋处于开放状态（门未上锁，现场也无人管理）”，即便房屋内装修存在损害，也应由其自身来承担后果，而不能归责于我方。四、一审判决认为“涉案鉴定结论，该院难以完全采信”，却又对其中部分内容予以参考。显然，法院采纳一份违背估价所应有的客观、准确和公正要求的鉴定报告，有违司法程序中应遵循的公平公正的法律基本原则。1、评估机构违背司法鉴定的程序要求，未通知我方鉴定时到场，也未就任何事实和材料征询和听取过我方的意见，完全将我方置身于整个鉴定过程之外，仅凭郑建禄、王秀春所提供的资料即作出评估结论。显然，评估机构的行为有悖于鉴定程序应遵循的“独立”、“客观”、“公正”的原则。根据法院《司法鉴定委托书》中的鉴定要求，评估机构进行鉴定评估时应通知各方当事人鉴定时到场。但是，我方作为一方当事人从未收到过评估机构的任何通知，自始至终未曾参与鉴定，对于整个鉴定过程毫不知晓。程序的公正是实体公正的保障，若程序存在瑕疵则势必导致内容显失公平。因此，评估机构未能在全面听取各方意见且现场情况无法确认的情形下，仅依托郑建禄、王秀春所提供的数据资料进行评估。这种评估方式显然完全受到郑建禄、王秀春的影响，未按照事物本来的面目，缺乏事实求是的立场。2、在评估机构自知评估所需的基本材料缺失、评估工作无法开展的情况下，仍接受司法鉴定委托的行为明显违反《司法鉴定程序通则》的相关规定。根据《司法鉴定程序通则》第12条规定：“委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料”，第15条第（二）款的规定，司法鉴定机构发现鉴定材料不真实、不完整、不充分的，不得受理鉴定委托。然而，评估机构出具的《评估情况说明》第1点提到：“因根据现场情况无法确认该房屋的原装饰装修情况经与委托方商议本次评估参考被上诉人提供的相关数据资料进行评估”。可见，本次评估鉴定材料不完整、不充分，根本不能满足鉴定需要。在这种基本材料缺失、现场情况不确定的情况下，评估机构仍接受委托明显违反《司法鉴定程序通则》的相关规定。3、郑建禄、王秀春在评估过程中所提供的有关图纸的证据资料本身不具备真实性、关联性。在案件审理质证中，我方对于该等资料提出了否定的意见，法院也未予以认可。因此，同一材料更不能成为评估机构确定评估价格的考量因素。4、评估报告中存有诸多错误，诸如电梯品牌与现场不一致，一些内容重复计算，大部分罗列的项目都是现场存在不需要复原等，显然其得出的评估结论存在明显重大错误。针对农工商集团的上诉，郑建禄、王秀春二审辩称，一、农工商集团基于其与我方签订的《房屋租赁合同》取得涉案房屋的承租权，金美花并非该合同项下租金给付的债权人，农工商集团未依约向我方履行租金支付等合同义务显属违法。二、郑建禄、王秀春与农工商集团之间的《房屋租赁合同》并不因（2014）金婺民初字第99号案件的判决而无效或解除，农工商集团的一审反诉请求明显依据不足。三、农工商集团应就涉案房屋装饰装修损失承担损害赔偿责任，并应按照一审法院委托的评估机构出具的两份评估意见确定损失数额。四、农工商集团一审中滥用诉讼权利，应当予以否定性评价。金美花二审未作陈述。郑建禄、王秀春向一审法院起诉请求：1.农工商集团向郑建禄、王秀春支付尚欠租金4047008元（2014年5月1日起至2017年1月31日期间的租金）及资金占用期间的利息124282.83元（利息按日利率万分之五自每一季租金付款的届满日起暂计4月30日，此后仍按上述利率计至实际履行之日止）；2.农工商集团向郑建禄、王秀春支付尚欠的房屋占用使用费259440.96元（即2017年2月1日起至2017年3月31日期间的房屋占用使用费，按上一年度的季租金377826.64元递增3%得出2017年2月1日起的房屋占用使用费一季度为389161.44元）及资金占用期间的利息（利息按日利率万分之五自起诉之日起计算至实际履行之日止）；3.农工商集团向郑建禄、王秀春赔偿涉案房屋室内及外立面装饰装修（含电动扶梯）损失764万元（涉案房屋建筑面积共4860平方米，室内暂按每平方米1500元计算损失，外立面损失暂按35万元计算）；4.农工商集团向郑建禄、王秀春赔偿烟管报警及消防栓等消防设备损失80万元；5.农工商集团向郑建禄、王秀春支付尚欠的电费、水费、电话费、清洁费、治安费用10万元；6.农工商集团负担本案诉讼费用。农工商集团向一审法院反诉请求：1.郑建禄、王秀春赔偿农工商集团损失2254417.04元；2.由郑建禄、王秀春承担全部反诉费用。一审法院认定事实：郑建禄、王秀春于2000年6月6日共同投资设立金华市江南儿童妇女用品有限公司（以下简称儿妇用品公司），并以其名下位于金华市李渔路560号1幢1号、××号的房产（房产证号为金房权证婺字第××、00××71、00××72、00××73、00××67号），并以上述公司名义向金美花租赁其名下与郑建禄、王秀春上述房屋相毗邻的金华市李渔路560号1幢1号（店铺），作为公司经营场所。该公司经对上述房屋进行整体装饰装修后于同年9月23日开业。2001年12月15日，儿妇用品公司（甲方）将该上述营业场所（连同向金美花租赁的场所）租赁给上海农工商超市有限公司（乙方）用于超市经营，双方签订租赁合同1份，约定：甲方将座落于涉案租赁物一、二层整体及商场周边空地出租给乙方开办超市，合同约定租赁期限15年，自2002年2月1日起至2017年1月31日止；年租金106万元，第四年起租金每年环比递增3%，每年租金按季支付，付款为当季第一个月十五天内，甲方在收款日前十五天，先向乙方财务提供税务统一票据，乙方财务凭有效票据付款；施工免租期为2011年12月18日起至2002年1月31日，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起付日为2002年2月1日；房屋交付乙方使用时应具备下列条件：甲方提供合同第一条所示租赁房屋范围，甲方满足乙方商业正常营业总电量650千瓦，并送电到甲方安装在乙方租赁范围内的配电柜中，甲方保证排水管及生活用水，送水至乙方租赁范围，甲方应提供安装空调及岛柜室外机组的位置，甲方应提供乙方租赁范围内设置招牌和灯箱的位置，外墙广告发布权归乙方所有；乙方在该房屋施工期间及营业中发生的水费、电费及电话费等均由乙方根据单独设置计量读表数按国家规定的标准负责缴付，凭甲方财务统一的票据，直接交纳给甲方；租赁期间门前三包，清洁费、治安费用由乙方承担；甲方出租的商场须通过消防部门验收合格，并具备烟管报警及消防栓等消防设备，甲方协助乙方搞好装修工程，提供商场所需的有关技术资料，乙方进场装修后的消防验收，甲方协助乙方验收合格，房屋租赁期间，甲方保证上述房屋产权清楚，拥有合法出租权，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，如果相关法院因前述纠纷或债务之诉讼，向乙方发出具有强制执行力的协助执行要求，乙方应依法以到期租金予以履行；乙方租赁期满后，不得拆除装修，保持保修原样，无偿移交给甲方，甲乙双方在房屋合同租赁期内，装修不得拆除；乙方未能按上述期限按期交纳的租金，逾期三个月以上的，甲方有权解除合同，并追究乙方责任；不能履行合同的一方，违约方必须赔偿守约方的一切损失；甲乙双方任何一方由于不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不完全履行的理由，并提供有关证据，协商延期履行，部分履行或不履行合同，免除违约责任。双方对其他事项还进行了约定。合同签订后，两原告交付了涉案租赁房屋，被告重新装修后，以“农工商超市”为名，开展经营，并按约支付租金至2014年4月30日止。2005年7月16日，原儿妇用品公司与金美花签订房屋租赁合同，约定上述金华市李渔路560号1幢1号（店铺）继续租赁给原儿妇用品公司，并同意由其转租给农工商，租期为2005年9月1日至2017年1月31日。期间，儿妇用品公司于2009年11月25日被吊销，于2011年6月7日注销。原儿妇用品公司上述应付金美花的房屋租金，转由郑建禄支付。2013年9月30日，因郑建禄未按约支付租赁费用，金美花以郑建禄、王秀春、农工商集团为共同被告，向该院提起民事诉讼。同年11月19日，金美花申请撤回对该案的起诉，该院予以准许。2014年1月3日，金美花再次以郑建禄、王秀春为被告向该院提起民事诉讼，要求解除其与郑建禄、王秀春的房屋租赁合同，并支付尚欠租金、赔偿损失。该院审理后，于2014年3月17日作出（2014）金婺民初字第99号民事判决，认定郑建禄、王秀春未按约履行给付2012年8月1日后租金，构成违约，判决：金美花与原儿妇用品公司上述2005年的房屋租赁合同于2014年3月31日解除；郑建禄、王秀春于判决生效后三日内给付金美花2012年8月1日至2014年3月31日止租金及违约金。该案判决生效后，郑建禄、王秀春未执行判决，金美花于2015年7月2日向法院申请执行。同年12月21日，该案履行完毕。2014年6月16日，农工商集团向郑建禄、王秀春发送函件，称：因2014年4月初，金美花持（2014）金婺民初字第99号民事判决书，要求收回由农工商集团已承租的房屋。要求郑建禄、王秀春出面消除影响，保证双方租赁合同按约履行，2014年第二季度租金，要求郑建禄、王秀春与金美花协商确定比例，并努力促成和解。同年8月19日，农工商集团再次向郑建禄、王秀春发函，要求郑建禄、王秀春尽快与金美花协商确定租金分割比例，以便农工商集团按比例支付租金，农工商集团暂停支付直至租金分割比例明确，郑建禄、王秀春开具的00563436、00563761的发票（2014年4月24日开具，载明金额分别为230000、126200元，合计356200元）因票面金额仍为合同完整租赁区域所对应的租金金额，故农工商集团无法支付，请郑建禄、王秀春予以领回。同年8月30日，郑建禄向农工商集团发函，称：1.郑建禄同意法院判决；2.2014年8月30日前，金美花没有对农工商超市造成任何经济损失；3.建议农工商超市按法院判决执行；4.如不按法院判决执行，从今天开始如造成一切损失由农工商自行负责。同年9月1日，农工商集团向郑建禄、王秀春发函，表示不同意函件内容，要求继续履行租赁合同，由郑建禄、王秀春与金美花协商并确认分割区域，且（2014）金婺民初字第99号案件未判决其承担任何责任，现金美花主张返还房屋，则郑建禄、王秀春应根据合同向被告承担违约责任。2015年2月11日，农工商集团向郑建禄、王秀春再次发函，称因其已无权收取房屋租赁合同约定面积的全部租金，要求其尽快与金美花协商确认租金分割事宜。2015年7月24日，金华市公安局江南分局三江派出所曾就农工商超市农门口被堵报警事项至现场处警。经调查是因与金美花房屋租赁问题发生纠纷，第三人金美花称农工商集团欠其租金。经协调处理，该店负责人金庸承诺会将公司意见向金美花回复。同年8月22日，郑建禄向农工商集团发送通知，称法院已判决解除其与金美花之间的租赁合同，要求超市将属于金美花的房屋腾空并退回金美花，如逾期腾空，则损失由农工商超市承担。同年12月17日，农工商集团在农工商超市金华店门口张贴公告，宣布：因外界因素，于同日9时正式停业。2016年1月，其撤场停止经营。2017年3月，农工商集团向郑建禄、王秀春交还涉案房屋钥匙12把。同年4月，应郑建禄、王秀春要求，农工商集团派员至现场清理部分垃圾。本案审理过程中，郑建禄、王秀春申请对金华市李渔路560号1号、××号房屋内外装饰装修及消防设施复原费用进行鉴定。2018年9月3日，东阳市衡信价格事务所有限公司作出东衡事估（2018）46号评估结论，载明，经评估人员及有关人员于2017年7月24日现场勘验，评估标的为涉案房屋装饰装修及消防设施的复原费用，包括楼地面装修、楼柱面装修、天棚装修、消防系统等，评估标的价格3809714元（详见价格评估清单），部分项目缺少相关数据资料暂不评估，包括外立面装饰装修、自动扶梯、部分消防系统等。2019年1月24日，东阳市衡信价格事务所有限公司作出东衡事估（2019）005号补充鉴定评估结论，评估标的价格2018970元（详见价格评估清单）。鉴定人员出庭时称，评估依据系郑建禄、王秀春提交的图纸及清单资料作出，若不依据上述材料，根据现场情况，除非实际测试或更换才能作出鉴定，否则无法测算恢复到能正常使用状态的复原费用。另查明，2005年7月16日，儿妇用品公司与第三人金美花续签房屋租赁合同1份，约定：因承租方用于商业的需要，金美花将位于金华市365平方米的房屋出租给承租方使用，出租方房屋的质量状况为符合出租要求，租赁年限为11.5年，自2005年8月1日至2017年1月31日止；租金每年16万元，先付后用；金美花同意承租方转租给上海农工商超市有限公司。2013年9月30日，金美花向该院提起诉讼，要求郑建禄、王秀春、农工商集团支付其租赁费用。农工商集团在该案中提出农工商超市金华店作为被告参与诉讼，主体不适格；金美花与郑建禄之间的租金支付，其不清楚；其作为次承租人，请求代承租人支付欠付租金和违约金，人民法院应予支持。同年11月19日，金美花撤回该案诉讼。2014年1月3日，金美花再次向该院提起诉讼，要求郑建禄、王秀春支付租金，并赔偿损失。该院审理后，于2014年3月17日作出（2014）金婺民初字第99号民事判决，认为郑建禄、王秀春未按约履行给付2012年8月1日后租金，构成违约，判决：金美花与原金华市江南儿童妇女用品有限公司签订的房屋租赁合同于2014年3月31日解除；郑建禄、王秀春于判决生效后三日内给付金美花2012年8月1日至2014年3月31日止租金及违约金。判决后，郑建禄、王秀春未提起上诉。因郑建禄、王秀春未执行判决，金美花于2015年7月2日向法院申请执行。同年12月21日，该案履行完毕。执行过程中，郑建禄、王秀春向金美花支付租赁费用至2017年1月31日。后因农工商集团于2017年3月底交还钥匙，郑建禄、王秀春加付了该两月租金，金美花领回涉案房产，经与原告房产分割后自行经营使用。2017年6月20日，经该院现场调查，涉案房屋处于开放状态（门未上锁，现场也无人管理）。2018年，农工商集团申请（2014）金婺民初字第99号案件再审，该院不予受理其再审请求。原审法院认为，儿妇用品公司与农工商超市签订的涉案房屋租赁协议，属双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据涉案租赁合同，双方约定的租赁期限为年月日至2017年1月31日。但在合同约定履行期限内，农工商集团提前于2015年12月撤场停止经营，且自2014年5月起未再支付租金。现双方对租金的支付、租赁物的返还及物品损坏等产生争议。根据双方的诉辩争议，该院归纳本案本诉争议焦点为农工商集团应付郑建禄、王秀春租金数额及农工商集团是否存在未按合同约定交还租赁物及是否应承担相应赔偿责任。一、对于农工商集团应付郑建禄、王秀春租金数额。农工商集团认为其已于2015年12月离场，应当视为合同已于当日解除，其应付租金应计至其撤场之日止。郑建禄、王秀春认为，农工商集团应当支付租金至其2017年3月交还钥匙之日止。根据郑建禄、王秀春主张的租金，涉及两部分，一是合同租赁期限内的租金，二是合同履行期限届满后至实际交还钥匙之日止的房屋占有使用费用。根据现有证据，在本案合同履行过程中，农工商集团系于租赁期限届满前撤场停止经营。停止经营前，曾与郑建禄、王秀春多次就到期租金的支付及第三人部分场地租赁问题多次进行磋商，但双方协商内容均未涉及涉案租赁关系的提前终止。农工商集团停止营业后也未与郑建禄、王秀春就提前终止租赁关系进行过协商，撤场时也未办理交接，且农工商集团也未依法行使涉案合同的单方解除权。据此，应视为双方未就原租赁合同的约定内容进行变更。双方仍应遵守该合同约定的义务，农工商集团应当依照合同约定支付租金。现农工商集团未按约支付租金，构成违约，应当依法承担违约责任，应依法承担因延付租金而给郑建禄、王秀春造成的利息损失。因双方未在租赁协议中对逾期支付租金的违约责任进行约定，该逾期支付利息损失可参照民间借贷相关规定年利率6%自每笔租赁费用应付之日起计算。对于农工商集团提前撤场停止经营后未继续使用租赁物，也未行使单方合同解除权，应视为系对自身权利的自由处分，不得以此免除其按合同约定支付租金的义务。而且，根据法律规定，合同的解除，只能通过依法行使单方解除权或协商解除。现农工商集团未行使单方解除权，双方也未就解除合同进行协商，农工商集团以提前撤场、合同已提前解除，并以此为由拒付其后租金，没有事实与法律依据。对于租期届满后至农工商集团交还钥匙期间的租赁损失，鉴于农工商集团在租赁期限满前实际已经腾空房屋，其未及时交还钥匙的行为虽对原告及时管理租赁物造成一定不便，但未对郑建禄、王秀春管理租赁物造成明显障碍。如郑建禄、王秀春因农工商集团未交还钥匙致使其管理租赁物产生其他损失，可依法向农工商集团主张赔偿。但郑建禄、王秀春未行使租赁物管理权利所造成空置的损失，应由其自负。因此，郑建禄、王秀春要求农工商集团承担租赁期限届满后的房屋占用使用费用，依据不足。综上，农工商集团应支付房屋租金4047008元（2014年5月1日至2017年1月31日）。因双方未在租赁协议中约定逾期支付租金的利息计算方式，逾期利息可参照民间借贷相关规定年利率6%自每笔租赁费用应付之日起计算。二、农工商集团是否存在未按合同约定交还租赁物及是否应承担相应赔偿责任。涉案租赁合同约定，乙方租赁期限届满后，不得拆除装修，保持装修原样返还、无偿移交给出租人。根据该规定，农工商集团返还涉案租赁物时，仅能搬离室内物品，不能毁损屋内的装饰及原经营场所的相关固定设施，包括消防、空调、电梯等。根据现有证据，综合该院于2017年6月首次至现场踏勘情况及郑建禄、王秀春提交的现场照片、鉴定机构至现场勘查情况，现场消防设备缺失、空调设施均已拆除，并确实存在部分天花板吊顶掉落、地砖缺损、电梯损坏、外立面（涂料）破坏等情况。据此，可确认农工商集团交还租赁物时拆除了空调设备等设施，且因拆除行为导致涉案租赁物部分装潢装修被毁损。据此，农工商集团应就其未按合同约定保持装修原样返还租赁物承担相应的赔偿责任。鉴于双方均未在庭审中提交涉案租赁物在租赁交付时、农工商集团装修后、农工商集团撤场时或租赁合同到期时的状况，而涉案租赁物原有设备安装情况，及原有租赁物店内装饰装修因拆除设备不当造成的毁损价值，需结合原装饰装修的情况判断。而涉案房屋系农工商集团承租后装修，故原房屋的设备安装状况及装饰装修状况应由农工商集团承担举证责任。因农工商集团未提供其装修合同、具体支出、装修设计图、消防验收报告等证据，导致鉴定部门无法参照其装饰装修情况确定非正常折旧而被毁损财物及拆除设备的价值。因此导致鉴定部门根据郑建禄、王秀春提供的设计装修图纸、清单作出涉案鉴定结论，由此造成的相应不利后果应当由农工商集团自负。考虑到涉案鉴定是完全依据郑建禄、王秀春提交的儿妇用品公司装修设计图纸的情况下、基本采取全部重置价、未充分考虑涉案房屋在交付时、装修后、腾空后三个节点不同状态的情况，对涉案鉴定结论，该院难以完全采信。根据证据优势原则，对郑建禄、王秀春主张的因农工商集团未按合同约定交还租赁物装饰装修造成的损失费用，该院将依据现场情况，并参考鉴定结论予以综合评定。1.现场仍存在的工程（非内构）项目。考虑到农工商集团拆除屋内屋外设备客观造成屋内地面地砖、混凝土地面，批、抹灰、吊顶及龙骨、墙面贴砖、涂料工程、消防系统等项目存在部分毁损或缺失，对该部分损失，考虑折旧后该院酌定为200000元。2.现场不存在的项目。如防静电地板铺设、防水隔断、广告灯箱、轴流排气扇、吊风扇安装等，属农工商集团用于开设儿妇用品公司的独有设计（隔断式），明显不属于农工商集团开设超市的装修状态（大平层），对上述损失，该院不予支持。3.自动扶梯。虽然庭后农工商集团确向该院提交了扶梯验收材料，以证明上述扶梯系其承租后自行安装，但现该电梯已经毁损，而该电梯又是涉案经营场地的上、下层唯一通道，对电梯复原费用，应予支持。鉴于农工商集团未在庭前提交相关材料致使鉴定机构以其他同类型号电梯为参照作出鉴定结论，考虑该鉴定结论与市场一般自动扶梯价格基本平衡，综合鉴定机构未考虑折旧及该电梯长期未使用可能造成运转不灵等因素，该院酌定农工商集团应承担电梯复原费用300000元。4.空调。因空调是超市正常经营所需，且现场已无任何空调内外机，对农工商集团违反合同约定拆除空调导致的损失，应予支持。鉴于空调数量与外墙遗留痕迹相吻合，结合鉴定报告，该院予以确认为352000元。5.接线盒暗装、防水套管、软导线、钢制槽式桥架安装、刚性阻燃管等内构工程。鉴定人员确认内构工程仍在现场，但不能确认是否已经损坏，郑建禄、王秀春认为涉案场地已经被破坏，外部装饰装修都已经损坏的情况下，内部结构极可能也已遭受损坏。该院考虑涉案场地已长期空置，现场部分电线确已裸露，对外部设备进行更换的过程中，内部构造的必要更换也是无法避免的。该院对该项酌情考虑为100000元。6.配电箱。因双方在租赁合同中确认配电箱由郑建禄、王秀春提供，并保证能正常通水通电，对郑建禄主张的配电箱安装，该院予以支持，但根据现场状况，数量应为1（评估报告以4件计），故该项费用合计104295元。7.对脚手架使用、拆除清运、水电安装等人工费用。属拆除、清理，并恢复原正常经营装修状况的必要支出，该院酌定为200000元。其余项目，该院无法确认是否属于农工商集团装修时确实存在的项目，也无法确认是农工商集团经营所必须，该院不予支持。综上，农工商集团应当赔偿郑建禄、王秀春租赁物毁损价值损失1256295元。本案反诉部分。农工商集团提起反诉要求郑建禄、王秀春赔偿租赁物权利瑕疵导致的损失。根据法律规定，约定，郑建禄、王秀春作为出租人，具有保障租赁物产权清楚、权利无瑕疵的合同义务。在履行合同过程中，郑建禄、王秀春与金美花之间存在诉讼，导致金美花曾向农工商集团要求收回其所有房屋并在店内发生争执，该事项可能对农工商集团造成一定影响，但农工商集团应当提供证据证明其因此无法继续经营。根据常理，对于一个经营实体而言，经济形势及经营状况是能否继续经营的重要因素，而超市面积只关系产品种类及产品摆放，必然不至于导致停业。即使存在金美花到店内阻止农工商集团使用部分房屋的情形，如因此遭受损失，可自行向第三人主张损害赔偿。根据该院调取的公安处警记录，农工商集团与金美花就房屋使用于2015年7月发生争执，此后，农工商集团仍继续正常经营。农工商集团也未提供证据证明金美花此后存在影响其经营的其他不当行为。如确实因金美花需收回其房屋使用权而致使其无法正常营业，农工商集团完全可以及时依法行使涉案合同解除权，并要求郑建禄、王秀春承担违约责任。根据双方往来函件，农工商集团仅就郑建禄、王秀春是否有权全额收取租赁费用的问题与其多次磋商，但从未提出第三人金美花行为导致无法经营或主张解除合同，可以确认农工商集团仍然正常使用涉案租赁场地。而且，即使金美花至农工商集团处主张权利给其的经营造成一定影响，其也应提供证据证明其因此直接遭受的损失。现农工商集团未提交充分证据，因此，对其诉请要求郑建禄、王秀春赔偿其经济损失，理由不成立。此外，郑建禄、王秀春主张要求农工商集团支付尚欠水费、电费、电话费、清洁费等，因其未提交任何证据证明其有实际支出该项费用，该院不予支持。综上，对郑建禄、王秀春及农工商集团在本诉及反诉中的诉请与抗辩中合法有据的部分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、农工商超市（集团）有限公司于判决生效之日起七日内支付郑建禄、王秀春房屋租金4047008元及利息949751.40元（暂计至判决之日止，此后利息仍按年利率6%计至实际履行之日止）；二、农工商超市（集团）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿郑建禄、王秀春房屋装饰装修损失1256295元；三、驳回郑建禄、王秀春的其他诉讼请求；四、驳回农工商超市（集团）有限公司的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费106356元、鉴定费用10000元，合计本诉诉讼费116356元，由郑建禄、王秀春负担59810元（已预交），由农工商超市（集团）有限公司负担56546元。反诉案件受理费24835元，由农工商超市（集团）有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，原判查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三，一是农工商集团应当支付的租金金额问题。根据郑建禄、王秀春的主张，本案所涉租金包括合同租赁期限内的租金以及合同履行期限届满后至实际交还钥匙之日止的房屋占有使用费，对于该两部分费用，一审的处理符合合同的约定，也具有相应的事实依据，具体的裁判理由，一审判决已作了详细的阐述和充分的论证，本院予以赞同，不再赘述。二是农工商集团是否存在未按合同约定交还租赁物及应否承担相应的赔偿责任问题。根据双方租赁合同的约定，租赁期限届满后，承租人不得拆除装修，保持装修原样返还、移交给出租人。然而，根据一审法院和鉴定机构的现场勘查，以及本院二审现场的实地勘查，再结合郑建禄、王秀春提交的现场照片等证据，足以确认一审认定的涉案房屋存在消防设备缺失、空调设施均已拆除，以及部分天花板吊顶掉落、地砖缺损、电梯损坏、外立面（涂料）破坏，农工商集团应当按照合同的约定承担未保持装修原样返还租赁物的相应赔偿责任。关于装修损失的确定，按照涉案租赁合同的约定，应以农工商集团的装饰装修正常使用至租赁期满后的状况予以返还，但农工商集团在一审中未能提供其租赁后进行装修的相关资料，双方也未能提供能够反映涉案房屋在交付时、农工商集团撤场时或租赁期限届满时状况的相应证据，因此，一审中鉴定机构按照郑建禄、王秀春提供的儿妇用品公司装修设计图纸、基本采取全部重置价的方式进行鉴定，但该鉴定与双方合同的约定不符，与涉案房屋租赁期满的现状不符，不能完全作为本案的定案依据，一审判决未全部采信，而是结合现场情况进行参考使用，并无不当。据此，原审酌定的现场仍存在的工程（非内构）项目，自动扶梯，接线盒暗装、防水套管、软导线、钢制槽式桥架安装、刚性阻燃管等内构工程，配电箱，对脚手架使用、拆除清运、水电安装等人工费用等部分的损失金额符合实际，但是空调部分的费用，一审法院仅考虑了空调全部灭失后重新购置的价值，未考虑使用年限和折旧等实际情况，本院予以调整，酌定空调部分损失为110000元。三是农工商集团反诉主张的损失问题。农工商集团主张因郑建禄、王秀春与第三人金美花之间的房屋租赁诉讼，导致其提前撤场、停止经营，造成重大损失，然其未能提供充分的证据予以证明，依据不足，一审判决未予支持合法有据。综上所述，郑建禄、王秀春的上诉请求不能成立，应予驳回；农工商集团的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初4943号民事判决第一项、第四项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初4943号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、由农工商超市（集团）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿郑建禄、王秀春房屋装修损失1014295元；四、驳回郑建禄、王秀春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106356元，鉴定费用10000元，共计116356元，由郑建禄、王秀春负担63740元，由农工商超市（集团）有限公司负担51616元。反诉案件受理费24835元，由农工商超市（集团）有限公司负担；二审案件受理费131191元，由郑建禄、王秀春负担60991元，由农工商超市（集团）有限公司负担70200元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 叶金龙审 判 员 钱 萍二〇二〇年六月一日代书记员 周 莉