吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1227号上诉人（原审被告）：绿地集团吉林置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：彭伟，总经理。委托诉讼代理人：刘姗，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：许立峰，男，1972年2月28日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：马秀玉，吉林证律律师事务所律师。上诉人绿地集团吉林置业有限公司（以下简称绿地置业公司）因与被上诉人许立峰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地置业公司的委托诉讼代理人刘姗，被上诉人许立峰及其委托诉讼代理人马秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地置业公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回许立峰的诉讼请求。事实和理由：一、许立峰已丧失解除权，一审判决解除《认购协议书》错误。许立峰起诉状中已明确表述如下内容：2015年12月份绿地置业公司未能交付房屋且不能办理贷款，许立峰于2016年3月同绿地置业公司协商解除《认购协议书》事宜。由上述内容可知，许立峰于2016年3月份前即已明知在2016年3月这个时间点绿地置业公司不能办理贷款，但许立峰并未与绿地置业公司协商一致解除合同，也未向绿地置业公司发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。因此，许立峰怠于行使自身权利，已丧失对《认购协议书》的解除权。二、许立峰违约在先，即使不再购买涉案房屋，定金也不应退还，且不应支付利息。绿地置业公司与许立峰签订《认购协议书》，主要目的为后续签订《商品房买卖合同》，而付款方式等事宜在《认购协议书》中明确约定需在签订《商品房买卖合同》时确定。即签订《商品房买卖合同》是确定许立峰是通过一次性付款还是通过贷款方式支付价款的前提条件；但许立峰并未与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》已是违约，也就没有讨论许立峰是通过何种方式支付款项的必要性，该房屋买卖过程中能否贷款也与本案无关。一审法院引用的其他案例与本案情况不同，与本案亦无关联。许立峰未与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》已违约在先，现在可以办理贷款仍然不予签订。因此，即使绿地置业公司同意许立峰的退房请求，许立峰所付定金也不应退还，不应向其支付利息。综上，一审判决存在错误，请贵院判如所请，维护绿地置业公司的合法权益。许立峰辩称，绿地置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、双方签订的是《认购协议书》，并没有签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案涉及的《认购协议书》不是《商品房买卖合同》，不适用该解释中关于《商品房买卖合同》解除权相应规定。况且我方早在2016年3月份就向绿地置业公司提出了解除《认购协议书》，当时销售人员同意解除。二、绿地置业公司在上诉状中称：我方违约在先，并且未约定是一次性付款，还是银行按揭贷款这与事实不符。未签订《商品房买卖协议》是因为绿地置业公司工期迟延导致买卖房屋的手续不全，进而无法签订《商品房买卖合同》，在后期因为没有银行与其合作，导致绿地置业公司违反《认购协议书》中关于“剩余款项办理银行按揭贷款”的约定，也无法签订合同。三、定金是在2013年1月15日交付的，是为了签订《认购书》的定金。在2013年11月17日签订《认购协议书》时该定金就转化为部分购房款（或是首付款），这在收据中已经清楚写明。四、许立峰不存在违约情况。2013年11月17日，与绿地置业公司签订了《认购协议书》，同时约定余款采用按揭贷款的方式，并向绿地置业公司缴纳了共计431,334元，口头约定在2015年交付房屋。到了交付房屋之日，绿地置业公司却一直因工期及相关手续等原因迟迟不能交房，后来又不能办理贷款，并且在2016年时许立峰提出解除《认购协议书》，绿地置业公司的销售人员同意解除《认购协议书》，称正在上报，经我方多次催告销售人员均以正在走流程推辞。五、许立峰购买商铺的目的无法实现。从2013年开始签订认购协议书，到后来因绿地置业公司工期延迟导致的无法在2015年年底交付房屋并签订正式的《商品房买卖合同》，再后来又没有银行配合其贷款，无法依据《认购协议书》的约定进行银行按揭贷款。我方购买该商铺不是为了居住，而是为了做买卖使用。因为绿地置业公司的延期交房、不能办理贷款手续，其他购买商铺的业主都纷纷通过诉讼在一审法院解除了合同。因为购买的都是绿地中央广场的商铺，现在绝大部分业主都已经解除了合同，根本没有任何的商业氛围。因为绿地置业公司的原因导致不能按期交房，完全错过了我方做买卖的最佳时机（当时大福源四店在2015年开业），现在客观和事实上许立峰购买商铺的目的已经无法实现，故此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除双方签订的《认购协议书》。许立峰向一审法院起诉请求：1.判令绿地置业公司返还许立峰部分购房款人民币431,334元；2.判令绿地置业公司给付许立峰购房款利息133,747.69元（暂计，以人民币431,334元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计息时间从2013年11月18日起至2019年10月22日，之后的利息按照上述标准计息至实际清偿之日止）。一审庭审时，许立峰变更诉讼请求为：1.判令解除许立峰与绿地置业公司于2013年11月17日签订的房屋买卖《认购协议书》；2.判令绿地置业公司返还许立峰部分购房款人民币431,334元及利息（支付以431,334元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2013年11月18日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年3月4日，为134,884.61元）。一审法院认定事实：2013年11月17日，许立峰与绿地置业公司签订认购协议书，约定：许立峰认购绿地置业公司开发建设的“绿地·中央广场”商业位于处，房号为房，建筑面积为169.32平方米，总金额为2,131,334元。协议书第三条约定许立峰签订协议时支付部分房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款，余款于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关银行按揭手续。许立峰于2013年11月15日交纳定金10,000元，2013年11月17日交纳部分购房款421,334元，合计431,334元。收款专用收据上载明付款方式为：银行按揭。另查明：李胜男起诉绿地置业公司的（2018）吉0202民初2535号案件，民事判决认定：“绿地置业公司收到上述款项后，因没有找到合作银行，原告一直不能办理按揭贷款手续。”绿地置业公司庭审中亦承认，有一段时间其单位无法办理银行贷款，但是现在可以办理银行贷款。王大庆起诉绿地置业公司的（2018）吉0202民初948号案件，民事判决认定：“2013年6月，王大庆购买绿地置业公司开发的位于网点……2014年11月11日，王大庆与绿地置业公司签订商品房买卖合同，房屋交付时间为2015年12月30日前……合同签订后，绿地置业公司未能如期交付房屋”。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条之规定，许立峰与绿地置业公司签订的认购协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。依据合同及收款专用收据约定，许立峰按照约定向绿地置业公司缴纳购房款共计431,334元，余款以银行按揭方式交付。绿地置业公司提供的江城日报为复印件，即便审查报纸内容，绿地置业公司发布的通知为：“尊敬的绿地中央广场业主：绿地中央广场将于2016年11月30日起开始集中交房。请您携带好相关证件到中心（雾凇中路与珲春中街交会处）办理入住。”该通知的对象为所有绿地中央广场的业主，且通知内容为办理入住，本案中许立峰与绿地置业公司仅签订认购协议书，尚未签订商品房买卖合同，不涉及交房、入住的问题，故该通知从内容来看与许立峰不具备联系性。另，庭审中绿地置业公司承认有一段时间其单位无法办理银行按揭贷款，参照（2018）吉0202民初2535号案件，截至2018年11月7日绿地置业公司仍不能办理银行按揭贷款。虽然开庭时绿地置业公司称现在可以办理银行按揭贷款，但2018年11月7日之前因无法办理银行贷款导致双方无法继续履行合同的过错在于绿地置业公司，交房日期明显超出许立峰的合理预期。综合涉诉房屋的商铺用途、其他各项实际情况及双方的证据，许立峰购买涉诉房屋的目的不能及时实现，许立峰主张解除2013年11月17日其与绿地置业公司签订的认购协议书符合法律规定，一审法院予以支持。关于许立峰要求绿地置业公司返还购房款及赔偿利息损失。一审法院认为，导致本案合同解除的原因在于前期绿地置业公司没有合作银行，致使双方无法签订商品房买卖合同，无法交付使用，所以绿地置业公司应当赔偿许立峰因合同解除造成的损失，许立峰请求绿地置业公司返还购房款431,334元及赔偿利息损失，应予支持。利息计算标准为：按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，其中10,000元自2013年11月15日起算，421,334元自2013年11月17日起算；自2019年8月20日至实际给付之日，以431,334元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除许立峰与绿地置业公司于2013年11月17日签订的认购协议书；二、绿地置业公司于本判决生效之日起十日内向许立峰返还购房款431,334元；三、绿地集团吉林置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付上述购房款431,334元的相应利息（计算标准：按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，其中10,000元自2013年11月15日起算，421,334元自2013年11月17日起算；自2019年8月20日至实际给付之日，以431,334元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回许立峰的其他诉讼请求。案件受理费4,725元，由绿地置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，许立峰与绿地置业公司签订的认购协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。依据认购协议及收款专用收据约定，许立峰已经按照协议约定向绿地置业公司履行了支付部分购房款的义务，余款需要以银行按揭方式交付。但截至2018年11月7日之前绿地置业公司仍不能办理银行按揭贷款，因无法办理银行贷款导致双方无法继续履行合同的过错在于绿地置业公司，交房日期明显超出许立峰的合理预期。一审法院综合考虑涉诉房屋的商铺用途及其他各项实际情况，许立峰购买涉诉房屋的目的已经由于绿地置业公司的违约而不能实现，许立峰主张解除其与绿地置业公司签订的认购协议书符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当之处。因绿地置业公司对认购协议无法正常履行存在违约行为，故其理应承担违约责任，即向许立峰赔偿相应的经济损失，一审法院判决绿地置业公司赔偿许立峰案涉认购协议解除后的损失正确。综上所述，绿地集团吉林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,635元，由绿地集团吉林置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年六月二十二日书记员  王丽宁