山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初1175号 原告（反诉被告）：谢青，女，1986年9月4日出生，汉族，住薛城区。 委托诉讼代理人：刘烨、刘婷，山东薛国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东威能数字机器有限公司，住所地：高新区深圳路459号。统一社会信用代码：913704007535456031。 法定代表人：朱均，执行董事。 委托诉讼代理人：王显玉、薛冰天，山东鲁拓律师事务所律师。 原告谢青与被告山东威能数字机器有限公司（以下简称威能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢青及其委托诉讼代理人刘烨、刘婷，被告威能公司委托诉讼代理人王显玉、薛冰天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢青向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2020年3月至2020年6月即3个月的租金10，000元及利息；2、依法判决被告支付原告违约损失共计115，181元及利息；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告租赁被告西沿街房41-42号，共两层，总面积193.2平方米；租金每半年支付一次，每次20，000元；租期首期从2019年6月10日至2019年12月9日，之后每半年续订一次。原告于2019年12月10日又续交了半年租金20，000元，将该合同的租期续至2020年6月10日。原告承租该房屋后对房屋进行了大量的装修装潢，并在该房屋内成功地经营了一家名为“小橡树”的托管服务中心。2020年3月3日，被告强行要求原告搬迁并腾空房屋，导致原告不得不放弃刚刚装修好仅经营约4个月的托管服务中心，而另行选择经营场所。被告违约收回房屋的行为给原告造成了经济损失，现为未挽回损失诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。 被告威能公司辩称，一、原告自认2020年4月14日才实际从该租赁房屋搬走，原告应支付租金到2020年4月14日；二、2019年6月10日签订的为期半年的租赁合同已到期，原告应有装饰装修费用价值在六个月使用完毕的预期，并且原告的证据并不能证明其所主张的装饰装修的费用，且原告也自认装饰装修全被其拆走，2019年12月9日之后威能公司与原告形成的是不定期租赁关系，威能公司是随时可以解除合同的，威能公司不存在任何违约行为，不应承担违约责任；三、威能公司提供的视频及与原告签订的合同都可以证明租赁时室内存在暖气片、日光灯、电气箱、墙壁开关、插座等，原告在搬离房屋将上述物品都全部拆走，原告应该赔偿威能公司的上述物品损失6,645元。 原告谢青围绕自己的诉讼请求，提交了如下证据：证据一，《房屋租赁协议》一份、房租《收据》一张、小橡树营业执照一份、水电单《通知》三张，证明：（一）原告从被告处承租了其西沿街房41-42号，上下两层，共193.2平方米。租金为每半年2万元，租期从2019年6月10日至2019年12月9日，后原告又于2019年12月10日缴纳20，000元，将租期延续至2020年6月10日；（二）原告对该承租房进行合理装修后，注册并经营了一家名为“小橡树”的托管服务中心；（三）对比三张水电单通知可证实，“小橡树”在2019年8月份结束装修，2019年9月份才开始使用，所有的装修设备都比较新。证据二，2020年3月3日被告向原告送达的《通知》一张，证明：2020年3月3日开始，被告就以政府征地为由，强制原告与其解除租赁合同，并且收回房屋。因此，被告给原告带来了因腾空房屋所产生的经济损失，并且被告还应返还原告剩余三个月的房租即10,000元。证据三，《小米空调售后服务单》一张，证明：原告在承租房中的5台小米空调移机、重新安装需要2,100元。证据四，“小橡树”托辅中心拆迁、搬迁费《收据》一张，证明：原告在承租房拆装门、厨具、地板、橱柜等及搬运该设施共花费5,800元。证据五，《销货清单》一张，证明：原告在枣庄市市中区宇祥铝材经营部定做的门头11,000元，吊顶4,625元，隔断2,940元，木门2,620元，肯德基门加玻璃6,300元，以上费用合计27,485元。证据六，安装监控《收据》一张，证明：原告在承租房中安装的监控花费3,480元。证据七、“小橡树”装修翻新墙面《收据》一张，证明：原告翻新承租房中的旧墙花费9,950元。证据八，铝合金《收据》一张，证明：原告从薛城区陶庄镇金城装饰部购买的铝合金材料用于装饰厨房、厕所及防盗网，花费4,500元。证据九，欧景壁纸、奔腾吊顶收款《收据》一张，证明：原告在墙裙、楼梯木地板和二楼木地板支付7，500元。证据十，水电安装《收据》一张，证明：原告在承租房中水电安装花费5，600元。证据十一，地砖装修《收据》一张，证明：原告地砖装修花费6，400元。证据十二，2020年4月1日《房屋租赁合同》，证明：因为被告违约解除合同收回房屋，所以原告将“小橡树”托管搬迁至高新区办事处井字峪村东南角，并且重新安装装修，花费大量费用。证据十三，防护栏和天井盖《收据》一张，证明：原告因新店条件不同，由薛城区陶庄镇金城装饰部额外加固了防护栏和天井盖，合计3，300元。证据十四，监控拆、安《报价单》一张，证明：原告拆除旧店监控需要956元，重新安装至新店还需要4，250元，原告在监控设施上增加支出5，206元。证据十五，《销货清单》一张，证明：原告让薛城区群翔灯饰店对新店面进行改水管、蹲便池、改排水、改电、水泵、热水器共花费9，800元。证据十六，刷漆费用证明单一张，证明：原告在新店进行墙面刷漆花费6，160元。证据十七，装修隔断费用单一张，证明：原告新店需要安装隔断装修9，200元。证据十八，承租房装修情况视频一份，证明：证明承租房装修装饰具体情况，且装饰较为精致，使用周期短，原告损失属实，被告应当依照原告主张损失进行补偿。以上证据三至证据十七皆是原告用于店面的装饰装修费用，原告共花费106，481元。证据十九，“小橡树”三位教师身份信息及2019年9月至2020年4月工资情况一份，证明：原告因搬迁导致无法正常营业，带来经营性损失，被告应当弥补2020年3月至6月三个月的工资共计8，700元。 被告威能公司的质证意见为：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋租赁协议第一条写明有附属设施暖气片、日光灯、自来水，原告将上述物品全部搬走;第四条约定的是仅仅允许安装防盗门窗、空调等设施，这些设施都是可以拆除的。该合同约定的租赁期限是半年，该租赁合同也已经到期，对于原告这些允许安装的设施到期后其可以拆走。2019年12月10日的收据仅仅能证明被告收到20，000元的款项，该收据并不是书面的房屋租赁合同，根据合同法第215条，租赁期限六个月以上的应签订书面的租赁合同，否则视为不定期租赁。即2019年12月10日后被告与原告建立的是不定期租赁关系，被告随时可能解除这种不定期租赁关系。原告自认在2019年8月就已经装修结束，那么原告应当预期房屋装修使用时间在2019年12月9日结束，其享有的房屋装修的价值也在约定的房屋租赁期限内折损完毕。对证据二真实性没异议，对证明目的有异议，被告与原告建立不定期租赁关系之后是随时可以解除合同的，并且可以以任意理由解除，法律规定出租人可以给承租人合理的期限进行搬迁，被告在照顾原告的前提下给一个月时间进行搬迁这是符合法律规定的。证据三，没有加盖公章，对其真实性存疑；且空调属于可拆卸物，租赁合同到期后原告已将空调拆除，拆除后的空调仍然可以使用，关于服务单中要求加长管子费、支架费首先与我们没有关联，并且原告将管子移到新的地点使用，其自己享用管子和支架价值并没有任何损失，拆机和安机的费用也与本案没有关系，应由其自己承担。证据四没有加盖公章，对其真实性不认可，并且合同解除后拆卸、搬迁费用本应由原告自行承担。证据五收货单位不明，并且该销货清单没有具体时间，与本案没有关联性。并且该房屋租赁给原告前已有吊顶，原告走后根据我们对现场的勘查录像也不存在木门、肯德基门加玻璃，原告需要证明上述物品是否用于租赁房屋并且上述设施在搬走时是否还存在，且租赁合同已到期，已添附的东西价值也消耗完毕。证据六没有加盖公章，对其真实性不认可，即使存在的话原告也是可以拆走的。证据七、八、九、十、十一，没有公章、日期、安装地点，也不属于正式发票，缺乏真实性、关联性。证据十二至十七的支出属于原告在新店的投入，与本案没有关联，投入价值由原告享用，这些费用应由原告自行承担，对十四、十六、十七证据的真实性也不认可。对证据十八有异议，已与租赁房屋附合的这些装饰装修的价值已消耗完毕，没有附合的原告可以拆走，对于一楼的地板还有吊顶在租赁给原告前就已经存在的。对证据十九真实性不认可，并且该份证据是2020年1月前的发放情况，对于2020年3月至6月是否发放工资原告应提交证据证明，并且因为疫情影响学校没有正常的开学，托管机构也不能正常的营业，不应有这项营业损失，并且原告新签订的租赁合同时间是2020年4月1日，即使存在支出的话也应由新店承担。 被告威能公司就其抗辩意见提交了视频、照片、手机短信截图，证明原告实际是在2020年4月14日才返还的房屋及原告搬离时将房屋原有的暖气片、日光灯、电气箱、墙壁开关、插座等也同时拆走的事实。原告的告的质证意见为：原告搬离租赁房屋需要时间，其间不能按正常租赁支付租金；被告将涉案房屋对外出租已经十多年了，流转了多个承租户，被告所主张的物品及价值已无法查清，且原告拆走的均是自己更换的东西。应驳回被告的反诉。 通过对上述双方当事人的陈述及所提交的证据、对证据的质证意见的综合分析，本院就本案事实认定如下：2019年6月10日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告租赁被告西沿街房41-42号，共两层，总面积193.2平方米；租期半年，自2019年6月10日至2019年12月9日；房屋租金20，000元，于2019年6月10日前支付。原告承租涉案房屋后根据托管服务经营的需要对房屋进行了门头、地板、墙面、吊顶电线路、厨厕、防盗网、监控等装饰和改造，在该房屋内经营了一家名为“小橡树”的托管服务中心。原告于2019年12月10日又向被告支付了租金20，000元，被告也于当天向原告出具了租金收据，收据上收款事由一栏注明：“房租至2020.6.10”。2020年3月3日，被告以高新区政府要对涉案房屋和土地进行收储为名，通知原告于2020年4月3日前腾空并搬出涉案房屋，原告于2020年4月14日将涉案房屋腾空后返还被告。 另认定，2020年4月1日原告又与他人签订了房屋租赁合同，继续经营托管服务。原告在搬离涉案房屋时将未与房屋附合的除门头、吊顶、楼梯木地板之外的装饰装修物品均拆卸带走，并用在了其新经营的店面内。 本院认为，本案双方争议的焦点主要有两个。一是威能公司是否存在违约责任；二是如何确定威能公司应承担的违约责任。关于焦点一，虽然租赁合同约定的租期为6个月，但该期间显然是难以满足原告经营周期需要的，正常情况下约定租期届满原告继续租赁房屋应当均是在双方预期之内的，这从其双方后来的于2019年12月10日又续展租赁合同关系的行为也可以印证。双方的续展租赁合同行为虽然没有重新签订完整的书面合同，但是被告给原告出具的租金收据上所载明的租金和租期的内容，完全可以表明了其双方达成了再继续租赁涉案房屋半年的合同关系，该收据已具备书面租赁合同的形式要件。被告关于双方的后续租赁关系为不定期租赁关系的意见依法不能成立，本院不予采信。故被告于2020年3月3日通知原告于2020年4月3日前腾空并搬出涉案房屋的行为构成违约解除合同，被告依法应承担相应的违约责任。关于焦点二，根据房屋租赁合同关系的特征和相关法律规定，租赁合同没有约定的，对于承租人的未与房屋形成附合的装修装饰物的处理，无论合同是否正常终止均是以由承租人自行拆走为原则，本案原告对该部分物品也基本是这样处理的；对于已形成附合的装饰装修物的处理，如系因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失。故本案被告应承担的违约赔偿责任范围主要是对已与房屋形成附合的瓷砖地板、墙壁、内设水电线路等物剩余租赁期内的残值损失，本案原告所主张的这部分支出约20，000元比较客观，可以采信。按照双方实际形成的租期约定，该部分的投资成本应当在12个月内摊销完毕，本案被告于2020年3月3日通知原告于2020年4月3日前腾空并搬出涉案房屋，而原告需要时间另行租赁房屋及进行拆迁事宜，自收到被告该通知之时原告就不能再进行正常经营。因此，宜自2020年3月3日确定剩余租赁期，即按3个月（租期的1/4）确定被告应赔偿原告装饰装修残值损失5，000元。同时，相应地被告也应按3个月返还原告预交租金10，000元。对于原告未拆走的未与房屋附合的门头、吊顶、楼梯木地板等装饰装修物，鉴于这些物品客观上尚有较大的利用价值，基于公平原则和有利于节约资源的考虑，可归被告所有，由被告给予原告一定的补偿（酌情确定为5，000元）。原告所主张的其他损失赔偿诉讼请求缺少法律依据，均不予支持。关于反诉原告威能公司的反诉请求，鉴于其将涉案房屋对外出租已经十多年了，并流转了多个承租户，其所主张的物品及残值现难以认定，而且其也从承租人投资的与房屋附合的装饰装修物中获取一定利益（按剩余租赁期推定的装饰装修残值通常是低于其实际残值的），故对其反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第四条、第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东威能数字机器有限公司于本判决生效后10日内返还原告谢青预交租金10，000元； 二、被告山东威能数字机器有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告谢青装饰装修残值损失5，000元； 三、被告山东威能数字机器有限公司于本判决生效后10日内补偿原告谢青未拆走的未附合装饰装修物价款5，000元； 四、驳回原告谢青的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告山东威能数字机器有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，450元，由原告谢青负担1，000元，由被告山东威能数字机器有限公司负担450元。反诉费25元，由被告山东威能数字机器有限公司负担。于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  宋宜长 二〇二〇年六月十日 书记员  杨 静