广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8308号上诉人（原审原告）：黄俊明，男，1985年6月21日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：郑晓柯，女，1985年5月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东上城建设有限公司。住所地：广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：广州市万卓置业有限公司。住所地：广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人黄俊明、郑晓柯因与被上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）、广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄俊明、郑晓柯的委托诉讼代理人李恒、刘俊，被上诉人上城公司、万卓公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄俊明、郑晓柯上诉请求：撤销一审判决，支持黄俊明、郑晓柯一审全部诉讼请求。事实与理由:一、一审法院没有深刻认识到“阴阳合同”(“双合同”)给房地产市场带来的危害。一审判决驳回黄俊明、郑晓柯的请求，客观上纵容甚至鼓励开发商以“阴阳合同”扰乱房地产市场，使房地产管理部门无法获知真实的增量房销售价格，并以虚假的价格作为房地产管理及宏观调控的参数和依据，最终造成错误判断和决策失误。从事后办理的预告登记资料中也可看出，预告登记中登记的商品房价格也是错误、虚假的交易价格，该虚假价格被相关部门纳入国民经济统计范畴，也必将产生严重的后果，造成政府部门决策错误，黄俊明、郑晓柯要求予以更正相应的价格，上城公司、万卓公司应当配合。二、一审法院的判决结果，干扰了国家正常的税收秩序，造成客观上的偷税、漏税。一审法院以“判决书”的形式为开发商偷税、漏税的违法行为“背书”，造成负面影响。税务部门向买卖双方收取预售商品房税费的依据，来源于网签合同中登记的价格。黄俊明、郑晓柯所在小区的楼盘全部采取“双合同”的方式进行网签，金额巨大，必将导致税务部门按虚假的低价格进行收税，造成国家税收的严重流失。三、一审判决错误认定办理网签手续的作用和意义。一审判决认为“办理网签是房管部门为了防止房屋被重复出售而采取的一种行政措施”，属于片面认识。实际上，网签的作用除了防止房屋被重复出售，还具有前述所称的为政府部门进行房地产市场调控决策提供依据，为税务部门依法收取税费提供依据等作用和意义。另外，网签合同也是双方当事人权利义务的依据，而非仅仅具有防止重复出售这一作用。四、若法院判决支持黄俊明、郑晓柯的诉讼请求，没有增加开发商的任何负担。上城公司、万卓公司只需要和黄俊明、郑晓柯共同办理更正网签手续即可，具有可操作性。五、网签合同中的虚假价格违背了当事人的真实意思，应予纠正。买卖合同的真实价格并未反应在网签合同中，虚假价格是当事人的虚假意思表示。六、虽然签订“双合同”属于买卖双方当时的自主选择，但网签合同中的价格没有反应双方的真实意思，且该虚假价格损害了社会公共利益，法律应当允许当事人纠正之前的错误行为，且该纠正行为并不会损害双方当事人的合法权益，反而有利于公共利益。七、涉案合同虽然属于增量房买卖合同，但可参照存量房买卖合同进行处理。八、如果上城公司、万卓公司不履行生效判决确定的义务，法院执行部门完全可要求房管部门协助办理变更网签价格等手续，不存在任何执行方面的障碍。九、重新办理或更正办理网签手续，具有重要意义且有必要性。被上诉人上城公司、万卓公司辩称：同意一审判决处理，不同意黄俊明、郑晓柯的上诉请求。事实与理由：一、关于黄俊明、郑晓柯所称的阴阳合同，黄俊明、郑晓柯是没有理解房屋销售合同以及装修合同。二、关于税收秩序，黄俊明、郑晓柯不了解房地产的税收种类以及税收制度，上城公司、万卓公司并无偷税漏税行为，若黄俊明、郑晓柯认为上城公司、万卓公司存在偷税漏税行为应当向行政机关主张。三、关于办理网签问题，住建部的文件明确网签一定要限制变更和撤销，具体的变更以及撤销的情况由省市制定，广州没有变更的制度，涉案房屋现在已经办理确权登记，可以直接办理房产证。黄俊明、郑晓柯于2019年11月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令万卓公司、上城公司配合黄俊明、郑晓柯重新办理“万科尚城御府自编A5栋第自编A5栋幢23层2301号房[黄埔区翠宇四街3号（自编A5栋）2301房]”的网上签订手续；2.判令万卓公司、上城公司承担案件受理费（迳付）。一审法院经审理查明：2017年5月29日，黄俊明、郑晓柯（乙方）与万卓公司（甲方）签订《广州万科尚城御府一期认购书》，约定：乙方购买涉案房屋，预售建筑面积97.5965平方米，预售套内面积72.1091平方米，其装修标准为毛坯，成交总价为1970473元。乙方已实际支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。乙方签订本认购书同时签订装修协议书，该物业装修协议书中的装修款919841元（不含已支付的定金）。2017年5月29日，黄俊明、郑晓柯（甲方）与上城公司（乙方）、万卓公司（丙方）签订《房屋装修协议书》。各方约定：鉴于甲、丙双方已就甲方购买涉案房屋事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修；其中第二条约定：1.甲方委托乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》；2.本协议的装修方案及标准由甲方提供，乙方只负责按既定方案和标准进行装修，并不对该装修标准的合法性负责；如因甲方违规装修受到相关处罚或者其他不利后果，由甲方自行承担，与乙方无涉；3.甲方知悉并同意房屋装修将会造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，并会改变该房屋内部结构及楼栋的外立面，乙方及丙方无需为此承担责任；4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续；5.乙方应于2018年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程；6.甲乙双方一致同意如因采购原因导致无法采用附件所列装修材料及设备，可采用同档次的材料和设备代替；7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条约定：1.甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价为每平方米13000元，总金额1268755元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用；甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额；2.甲方自愿选择将上述装修费用总金额中的348914元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付919841元。第四条约定：甲方按按揭及分期方式付款，乙方于收款时向甲方出具收据；首期款须于2017年5月29日前支付该款项的30.42%即279841元；按揭款300000元须于2017年5月29日前申请办理银行按揭手续并向银行提供要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料；除首期及按揭款外，剩余款项340000元，分为7期支付，每期金额48572元，须分别于2017年6月30日、9月30日、12月30日、2018年3月30日、6月30日、9月30日、11月30日前支付。第六条房屋交付约定：甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修；乙方承诺于2018年12月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准；同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以本协议约定的交付时间为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产；如甲方在本协议约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方；甲方与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格；甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条约定：1.本装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内，乙方对本工程出现的质量问题承担保修责任，但是因甲方或使用人使用不当、第三人造成的除外；2.本协议附件所列装修标准中包含但不限于热水器、洁具等家用电器及卫生间配套设施，均由生产厂家提供售后保修服务；3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项0.02%的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行；4.若乙方交付给甲方的房屋装修工程达不到本协议约定的装修标准，乙方应向甲方赔偿约定标准与实际交付标准的市场差价；5.丙方对装修工程质量进行监督管理，乙方对装修工程提供保修服务，相关保修责任将依据《住宅质量保证书》的相关约定执行；如发生本协议第七条变更施工单位情形的，由丙方负责协调变更后的施工单位依据本协议约定承担保修责任；6.如甲方与丙方就该房屋签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：（1）因甲方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且甲方需要向乙方支付《商品房买卖合同》总房价及本协议约定第三条该款项的百分之十五作为违约金；（2）非因甲方原因导致《商品房买卖合同》或本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，甲方、乙方互不追究违约责任。该协议附件中还附有房屋改造工程示意图。2017年6月14日，黄俊明、郑晓柯（乙方）与万卓公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201706155106、网签合同），第四条约定：乙方所购商品房为涉案房屋，房屋地址为广州市黄埔区翠宇四街3号（自编A5栋）2301房，房屋建筑面积共97.5965平方米，其中套内建筑面积72.1091平方米。第七条约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27326.27元，总金额1970473元。第八条约定：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款600473元自本预售合同签订之日支付，剩余房款1370000元，须于2017年6月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定：甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（六）《房地产（住宅）质量保证书》。上述买卖合同的附件六为装饰、设备标准，约定了万科尚城A区毛坯交楼标准2016年11月版20161203。黄俊明、郑晓柯曾于2018年9月12日向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初5686号，要求确认其与上城公司、万卓公司签订的涉案《房屋装修协议书》部分条款无效并要求变更部分条款内容等。一审法院于2018年12月24日作出（2018）粤0112民初5686号民事判决，驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。黄俊明、郑晓柯不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）粤01民终4138号民事判决予以维持。广州市中级人民法院在该终审判决中认定：根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容，可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付，购房者若仅支付《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋，购房款的交付只是上城公司直接代购房者收楼并在收楼后进行房屋装修的条件，只有购房者按约定再交付了装修款，上城公司才会交付房屋给购房者，这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务，购房款的交付是购房者的主要义务，而本案售房者万卓公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定，同样，购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中，涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以，涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。对于万卓公司、上城公司以签订或帮助签订双份合同的方式将买卖双方的主要权利义务关系内容分割规定的做法，实际上是将商品房及房屋装修进行捆绑销售，不仅掩盖了房屋真实价格，扰乱了房地产市场秩序，更有规避房地产监管及税收政策之嫌，模糊了“房子是用来住的，不是用来炒的”的公共政策定位。各方当事人确认，黄俊明、郑晓柯与万卓公司均在网签合同中签名或盖章，涉案房屋已办理预告登记和抵押权登记，尚未办理房产证。黄俊明、郑晓柯在一审庭审中明确重新办理网签的依据是在政府部门办理的网签手续中，没有体现真实意思表示，其要求按双方的真实意思在政府部门办理合同备案手续并认为原来的网签合同存在错误，原备案的价格和面积属于虚假的意思表示，应当更正。其第一项诉讼请求具体是指将编号为201706155106的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第四条的建筑面积97.5965平方米变更为119.5965平方米，将第七条中的单价27326.27元、总金额1970473元变更为单价24288元、总金额2890314元，其他内容与原网签合同一致。黄俊明、郑晓柯明确其要求变更面积的依据是《房屋装修协议书》后面的附图中将原购买的房屋2层增加了一定的面积，约22平方米，其要求变更房价款的依据是装修款属于房屋价格中的一部分，要求将《房屋装修协议书》第三条第一款中的价格减去第三条第二款中的价格为919841元，该价格和认购书第3.3条中的装修款相吻合。其还明确具体操作是将原网签合同中的相关条款进行变更或者撤销原网签合同重新办理，最终以房管部门关于变更网签合同的规定为准。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州万科尚城御府一期认购书》《房屋装修协议书》《不动产登记证明》、民事判决书、广州市住房和城乡建设局网站网页截图以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为:虽然广州市中级人民法院认定涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议，其与涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，但黄俊明、郑晓柯与万卓公司已经办理了网签手续，并且确认均在网签合同中签名或盖章，表明其在网签时已经明确知晓涉案房屋买卖双方的主要权利义务被分割，仍选择对涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签，这是双方作出的自主选择。再者，办理网签手续是房管部门为了防止房屋被重复出售而采取的一种行政措施，不适宜法院强制履行，且办理网签是房屋办理产权登记的前置程序，涉案房屋现已办理预告登记及抵押权登记，重新办理网签手续已无必要。综上，一审法院依法驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年2月17日作出一审判决：驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由黄俊明、郑晓柯承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，黄俊明、郑晓柯提交以下材料作为二审证据：证据1.《广州市不动产登记网上申请系统（一手房办证）》、证据2.《广州市不动产登记网上申请系统用户操作指引》，拟证明：1.办理网签价格的内容变更手续不复杂，但需要买卖双方配合才能成功办理。如果法院判决支持黄俊明、郑晓柯的请求，不存在执行上的任何障碍，上城公司、万卓公司履行该义务也没有加重其任何负担；2.《广州市不动产网上登记申请系统》发布于2020年2月，属于民事诉讼法规定的新证据。证据3.（2018）粤01民终15723号民事判决书。拟证明：广州市中院认定双合同中的装修款关系为虚假意思表示，装修款实际为房款的一部分，装修协议无效。上城公司、万卓公司质证表示：对证据1-2真实性、合法性均无异议、关联性有异议，这个网上申请系统当中并没有任何用户可以变更相关网签的指引，该系统中并不能看到该系统可以办理网签价格变更手续。不管是根据广州市房屋买卖合同网上备案管理的规定或者是操作指引，都不能反映可以变更网签价格的内容。证据3真实性、合法性没有异议、关联性有异议，该案判决与本案不一致，该判决是2018年10月份作出，广州市中级人民法院也有相关的指导意见，之后的标准也不一致，该判决对于本案不具有指导意义，黄俊明、郑晓柯没有结合本案的情况提出该证据，不具有关联性。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：黄俊明、郑晓柯的诉讼请求是否属于民事诉讼的审理范围。办理网签手续是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖等而要求房地产开发企业及购房人应当履行的行为。在前案生效判决对黄俊明、郑晓柯与万卓公司《房屋装修协议书》的性质和效力已经作出认定的情况下，如黄俊明、郑晓柯要求变更网签合同，可依据生效判决向房管部门提出。是否办理网签合同的变更手续是房管部门行政管理的范畴，不属于本案民事诉讼的审理范围，故对黄俊明、郑晓柯的起诉应予驳回。一审判决予以实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12308号民事判决；二、驳回黄俊明、郑晓柯的起诉。一审案件受理费100元，退还黄俊明、郑晓柯；上诉人黄俊明、郑晓柯预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳