安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终582号 上诉人（并案原告）：郁成军，男，1987年3月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：郑树路，安徽淮中律师事务所律师。 被上诉人（并案被告）：孙蒙蒙，男，1998年2月17日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：李士杰，安徽宝诚律师事务所律师。 上诉人郁成军因与被上诉人孙蒙蒙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初4754号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郁成军及其委托诉讼代理人郑树路，被上诉人孙蒙蒙的委托诉讼代理人李士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郁成军上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人对被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：本案房屋转租行为未经房东即原出租人同意，在上诉人承租后，房东阻止上诉人使用，不让上诉人正常经营，上诉人通知被上诉人，要求解除转租合同，而被上诉人拒不同意解除，并起诉要求上诉人继续支付租赁费。所以，上诉人认为，案涉转租行为，包括物品的转让行为，应属无效行为，一审判决明显错误。双方约定转租租金为14万元，一审判决却认定为19万元，与事实不符。 被上诉人孙蒙蒙辩称，双方自愿签订合同，应认定合同有效。郁成军在签订合同之前已经支付5万元转让费，孙蒙蒙已经把店里所有物品及店面的使用权交付给郁成军。郁成军诉称，房屋转租未经房东同意，房东阻止郁成军使用，不能正常经营，该上诉理由既不符合客观事实，也没有证据证明，依法不能成立，请求二审依法维持原判。 孙蒙蒙向一审法院起诉请求：1．依法判令郁成军立即给付孙蒙蒙转让费及违约金14,500元；2．由郁成军承担本案的诉讼费用。 郁成军向一审法院起诉请求：1．判令解除双方当事人房屋转让协议；2．判令郁成军退还租金5万元；3．判令孙蒙蒙承担本案诉讼费用； 一审法院认定事实：2019年3月30日前，孙蒙蒙租赁蒙城县宝塔东路111号商铺经营餐厅。2019年3月30日，孙蒙蒙与郁成军达成协议，孙蒙蒙将其经营的店铺转让给郁成军使用，转让费共计19万元，郁成军当时给付了5万元，下余14万元，双方签订了店铺经营转让协议一份，约定：孙蒙蒙将店铺转让给郁成军后，孙蒙蒙保证郁成军同等享有孙蒙蒙在原有房屋租赁合同中所享有的权利、义务。店铺转让后，郁成军同意代替孙蒙蒙履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，定期交纳租金及该合同所约定的应由孙蒙蒙交纳的水电费等各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归郁成军，郁成军在2019年4月30日前一次性向孙蒙蒙支付转让费14万元，孙蒙蒙应协助郁成军办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续。如郁成军逾期交付转让金，郁成军应每日向孙蒙蒙支付转让费的1‰作为违约金，逾期30日，孙蒙蒙有权解除合同，郁成军需按照转让费的10%向孙蒙蒙支付违约金，如因孙蒙蒙原因导致转让中止，孙蒙蒙同样承担违约转让，并向郁成军支付转让费的10%作为违约金。当日，郁成军接收了该店铺。后郁成军不想租赁该店铺，找孙蒙蒙协商未果，未给付孙蒙蒙14万元，也未经营该店铺。孙蒙蒙原先的租赁合同于2019年8月份到期，现该店铺被房主另行租赁他人。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。孙蒙蒙与郁成军签订的店铺经营转让协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自双方签字之日起即生效。该转让协议实质包含了两个法律关系，即孙蒙蒙将租赁的店铺转租给郁成军的租赁合同关系和孙蒙蒙将经营店铺的设备、装饰装修等出卖给郁成军的买卖合同关系。《合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案，郁成军未提供证据证明孙蒙蒙转租时，出租人不同意转租，也未提供证据证明其从孙蒙蒙处转租后，原出租人提出过异议，故其以转租未经出租人同意，该店铺经营转让协议无效的主张不予采信。郁成军未按协议履行义务，构成违约，应给付孙蒙蒙14万元并支付违约金；双方约定逾期交付转让金，按日支付转让费的1‰作为违约金，该约定过高，因郁成军逾期付款给孙蒙蒙会造成一定的利息损失，孙蒙蒙主张给付违约金5,000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，之规定，判决：一、郁成军于判决生效之日起10日内给付孙蒙蒙转让费14万元、违约金5,000元，共计145,000元；二、驳回郁成军的诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,200元，减半收取1,600元，合并案件受理费1,050元，减半收取525元，由郁成军负担。 本院二审期间，各方当事人提交的证据及质证意见同一审。郁成军另提交原出租人（房东）朱某的证人证言，朱某当庭接受质询，证明因为房东与郁成军关于下一年租金没有谈好，郁成军与孙蒙蒙签订的转租合同预期不一致，郁成军当时与孙蒙蒙联系要求解除合同。孙蒙蒙质证意见为，对证人朱某陈述真实性无异议，但对证明目的有异议，郁成军与房东朱某有无谈好，与房屋转让协议无关，因为该协议的使用期还有5个月，而且在签订协议时双方也没有谈起此事，因此不是解除合同的理由。本院对朱某的证人证言认证意见为，双方当事人对证人朱某的表述的事实真实性均无异议，且该证人证言与本案有关联性，本院对朱某的证人证言予以采信。 本院二审查明的事实与一审一致外，另查明，2018年8月25日，孙蒙蒙与证人朱某（原出租人即房东）签订房屋租赁合同，租期为三年，每年租金14万元，租金一年一付，第一年房租截止时间为2019年8月25日，孙蒙蒙已支付第一年租金14万元给朱某。孙蒙蒙经营一段生意后，于2019年3月30日与郁成军签订合同，签订合同后第二天，孙蒙蒙与郁成军共同找到朱某，朱某当时就表示不同意孙蒙蒙转租给郁成军，只能让郁成军干到第一年房租到期日（2019年8月25日），而后，如郁成军继续租赁经营，需郁成军与朱某重新签订合同，租金为每年16万元。而后郁成军找孙蒙蒙要求解除合同，孙蒙蒙以双方已经签订合同为由未同意解除合同，双方产生争议，双方均诉至法院。 本院认为，孙蒙蒙未经原出租人朱某同意将租赁房屋转租给郁成军，后经朱某明确表示不同意孙蒙蒙在原三年租赁期限内转租给郁成军，仅让郁成军使用该房屋至第一年租金到期止，孙蒙蒙未能履行店铺经营转让协议第一条规定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；郁成军向孙蒙蒙明确表示要求解除租赁合同，孙蒙蒙以双方已经签订租赁协议为由不予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，郁成军请求法院确认租赁协议解除，本院应于支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，孙蒙蒙要求郁成军继续履行合同，支付14万元转让费用，本院不予支持。对于店铺中的设备、装修及装饰及孙蒙蒙已经支付的租金等损失，郁成军在签订店铺经营转让协议时未尽到审查义务，存有一定的过错，应承担一定的责任，故根据双方过错程度，本院认为由郁成军承担5万元费用较为合理，故郁成军要求孙蒙蒙返还其已支付的5万元转让费的诉请，本院不再支持。综上所述，郁成军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初4754号民事判决； 二、确认解除孙蒙蒙与郁成军于2018年3月30日签订的店铺经营转让协议； 三、驳回孙蒙蒙的其他诉讼请求 四、驳回郁成军的其他诉讼请求。 一审案件受理费3200元，减半收取1,600元，合并案件一审受理费1,050元，减半收取525元，由孙蒙蒙负担。二审案件受理费3200元，由郁成军负担1600元，孙蒙蒙负担1600元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年六月一日 法官助理孙曼 书记员李宋培