浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0503民初4533号 原告：湖州寻寻看电商管理有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇人瑞路389号。 法定代表人：毛玉良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶斌，浙江南太湖律师事务所律师。 被告：贝学良，男，1969年9月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：朱国方，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 原告湖州寻寻看电商管理有限公司（以下简称寻寻看公司）与被告贝学良租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序审理。贝学良在提交答辩状期间于2019年12月17日提出管辖权异议，本院于2019年12月27日裁定予以驳回。本案于2020年3月31日、4月28日两次公开开庭进行了审理，寻寻看公司的委托诉讼代理人叶斌、贝学良及其委托诉讼代理人朱国方到庭参加诉讼。2020年1月16日至3月16日、2020年5月1日至6月15日系双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 寻寻看公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年4月1日签订的《租赁协议》；2.判令贝学良立即腾空并归还《租赁协议》项下的租赁标的北大楼东区场地；3.判令贝学良支付2017年7月10日起至实际归还租赁场地之日止的租金（含房屋占有使用费），暂算至2019年11月15日为997034元；4.判令贝学良支付逾期付款利息（暂计算至2019年11月15日为47683元），自2019年11月16日起以997034元为基数按年利率6%计算至实际全部清偿为止；5.判令贝学良支付2017年4月1日起至实际归还租赁场地之日止的公共设施服务费用，暂计算至2019年10月30日为155000元;6.判令贝学良支付前期水、电费合计25230.5元；7.本案诉讼费用由贝学良承担。事实与理由：2016年4月1日，湖州南浔万之美服饰有限公司（以下简称万之美公司）将其所属的位于湖州市南浔区南浔镇人瑞路389号的土地及地上房产、物业委托寻寻看公司进行统一经营管理。2017年4月1日，寻寻看公司与贝学良签订《租赁协议》，约定寻寻看公司将北大楼东区场地出租给贝学良，租期自2017年4月1日至2025年3月31日止（装修免租期100天），租金每半年支付一次，第1-2年480000元／年，第3-8年每年按上期价格增加6%结算。租赁期内，贝学良承担公共设施服务费用（公共部分水、电、电梯、保洁、保安等）5000元／月。合同签订后，寻寻看公司依约将租赁场地交付贝学良。截至起诉日，贝学良仅支付租金140000元，余款经多次催讨仍分文未付。寻寻看公司认为租赁协议合法有效，贝学良未按约支付租金、水电费、公共设施服务费且经多次催告后仍未支付，己构成根本违约，寻寻看公司依法有权解除合同并要求贝学良支付租金、赔偿损失、返还租赁物及合同解除后至租赁物实际返还期间的占有使用费，故起诉。 贝学良辩称，1.寻寻看公司不具有原告资格，因房屋产权证书载明所有权归万之美公司所有；2.授权委托书不具有真实性，系寻寻看公司单方提供，即便寻寻看公司根据授权享有原告资格，其以2017年4月1日签订的租赁协议认为贝学良未支付租金构成根本违约是错误的，因承租人有正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人无权解除合同，即便退一步讲承租人存在该情况，出租人未通知承租人在合理期限内支付租金的也无权解除合同；3.根据本案事实，寻寻看公司在授权范围内与贝学良签订租赁协议，租赁用途明确为餐饮娱乐，依法应申请消防安全检查，因寻寻看公司出租场地时隐瞒了系工业用地的事实，导致贝学良未能按期办理消防执照。贝学良于2018年9月26日取得消防安全检查合格证，于2018年10月15日正式营业，根据租赁协议贝学良支付租金的起算点应是2018年10月15日，已支付140000元应予折抵3.5个月即至2019年2月1日的租金。寻寻看公司未在2019年2月1日以后通知贝学良在合理期限内支付租金，故根据法律相关规定无权解除合同。对寻寻看公司其他诉讼请求亦请求法院不予支持。 本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，万之美公司将其所有的南浔镇人瑞路389号的土地及地上房产、物业授权寻寻看公司统一经营管理，寻寻看公司可直接进行相关合同的签订并收取租金、物业费等。寻寻看公司为整体规划该电商产业园项目，于2017年4月1日与贝学良签订租赁协议，协议主要内容约定如下：租赁期自2017年4月1日至2025年3月31日止（寻寻看公司给予贝学良100天的装修免租期，租赁有效期以贝学良交纳的租金为准），贝学良承租位于北大楼东区的场地用于餐饮娱乐，租金每半年支付一次，第1-2年为480000元，第3-8年每年按上期价格增加6%结算，贝学良在租赁期内应承担公共设施服务费用（公共部分水、电、电梯、保洁、保安等）5000元／月，贝学良于正式营业前交清首期半年的租金，协议按贝学良交纳的租金为有效期，在租金有效期到期前一个月内如果没有交纳下期租金，视作自动放弃履行租赁协议，寻寻看公司有权单方在有效期满后终止租赁协议并强制清场。该租赁协议签订以后，寻寻看公司向贝学良交付租赁场地，贝学良向寻寻看公司支付租金140000元。尔后，贝学良为开设菲芘歌厅依法申请消防设计审核，但被湖州市公安消防支队南浔区大队书面答复“所在建筑改变使用性质或者功能用途依法应当取得有关部门批准”，意即租赁场地所在土地用途系工业用地不能用于娱乐经营故不予核准，贝学良遂要求寻寻看公司尽快办理土地用途变更手续。在此期间，贝学良一直实际占有租赁场地但处于无法营业的状态，自进场后因装修产生电费17646元未予支付。寻寻看公司直至2018年8月7日完成出租场地的房产性质、土地用途的变更审批手续并实际领取变更后的相关所有权证件。贝学良于2018年9月21日再次申请消防设计审核，于9月26日取得消防安全检查合格证，并于10月15日正式营业菲芘歌厅。因双方对土地用途变更审批期间的租赁状况及关系发生纠纷，贝学良一直未支付约定的租金，寻寻看公司认为贝学良拖欠租金不付已违约，故此双方纠纷成讼。上述事实由原告提交的租赁协议、不动产登记信息查询记录、授权委托书、变更登记情况、编号0000573缴费通知单、不动产登记申请受理通知书各1份、贝学良提交的消防审核申请受理凭证2份、审核意见书、消防安全检查合格证各1份及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，寻寻看公司依据万之美公司的授权直接经营管理出租场地具有合同及法律依据，其与贝学良签订租赁协议后完成土地用途变更审批手续，贝学良予以接受并继续租赁场地，应可认定租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照约定全面履行自己的义务。针对本案的主要争议焦点一是“租赁协议可否解除”，依据寻寻看公司和贝学良对“租金每半年支付一次，正式营业前交纳首期半年的租金，协议按贝学良交纳的租金为有效期，在租金有效期到期前一个月内，如果没有交纳下期租金，视作自动放弃履行租赁协议，寻寻看公司有权单方在有效期满后终止租赁协议并强制清场”的相关约定，可以认定双方当事人对解除租赁协议已有明确约定。贝学良本应于2018年10月15日正式营业之前向寻寻看公司支付首期半年租金，而贝学良未支付，违反了协议约定，则租赁协议约定解除的条件已经成就，故寻寻看公司提出要求解除租赁协议的诉讼请求，符合双方约定，应予支持，但因寻寻看公司未将解除租赁协议的通知送达贝学良，且贝学良至今对解除租赁协议有异议，故租赁协议的解除时间由本院依法确定。对于贝学良关于因寻寻看公司未通知其在合理期限内支付租金故无权解除租赁协议的辩解意见，因其开设的菲芘歌厅已于2018年10月15日起正式营业，租赁协议明确约定正式营业前应交清首期半年租金，且协议按贝学良交纳的租金为有效期，而其在随后一年多的营业期间仍未支付租金，在双方已明确约定租金支付的期限、数额及协议解除条件的情况下，是否通知贝学良在合理期限内支付租金并非寻寻看公司有权解除租赁协议的必要前置条件，故对其该项辩解意见不予采信。 针对本案第二个争议焦点“租金、公共设施服务费和水电费应否全部由贝学良支付、如何计算及何时支付”，首先认定租金的支付义务和应付金额，根据双方对第1-2年的租金为480000元、第3-8年的租金按上期价格增加6%结算的协议约定，从四个时间段分别计算：第一时间段自协议签订之日2017年4月1日起至7月10日，系双方协议约定的100天装修免租期，该时间段的租金贝学良无需支付；第二时间段自2017年7月11日至2018年8月31日（因双方对寻寻看公司何时向贝学良交付已变更后的房产证、土地证的时间各自陈述不一，又均未举证证明，则据已查明的事实，寻寻看公司取得变更后的土地所有权证的时间为2018年8月7日，贝学良再次申请消防安全检查的时间为2018年9月21日，基于一般常理并兼顾公平故确定2018年8月31日为相关所有权证交付时间），系租赁场地所在土地变更用途审批期间，贝学良在该时间段仅是实际占有租赁场地未能获准营业，故该时间段的租金如何计算支付应从双方当事人对导致一年多时间未完成土地用途变更审批手续、无法开业经营的责任大小予以确定。寻寻看公司明知用于出租的场地原系万之美公司的厂房，出租时候的土地用途仍是工业用地，且寻寻看公司明知贝学良租赁该场地用于餐饮娱乐并在租赁协议中已明确载明，寻寻看公司直至2018年8月7日完成涉案土地的房产证和土地证的所有变更审批手续，故对该时间段的租金损失承担主要责任。基于一般承租人租赁房屋过程中应有的实地查看、咨询洽谈等交易习惯，贝学良在签订租赁协议过程中对租赁场地的土地用途等相关内容应有所了解，且租赁协议上载明的承租场地明确有“北车间2层”的文字，但对该场地所在土地的用途存在瑕疵可能带来不利后果未采取更谨慎的态度，故对该时间段的租金仍应承担相应的支付义务。本院根据双方各自的责任大小，认定寻寻看公司应自行承担该时间段60%的租金损失，贝学良应支付40%的租金即480000元/年×13个月又20天=546667元的40%为218667元；第三时间段自2018年9月1日至2019年3月31日，系年租金未按约增加前歌厅的营业期间，贝学良应支付该时间段的租金即480000元/年×7个月为280000元；第四时间段自2019年4月1日至2020年6月29日（暂计算至本案宣判之日），系年租金按约增加6%以后歌厅的营业期间至宣判之日，贝学良应支付该时间段的租金即508800元/年×14个月又29天为634587元；以上贝学良应支付的租金（暂计算至本案宣判之日）合计为1133254元，根据协议约定扣除已付140000元，贝学良实际尚应支付的租金（暂计算至本案宣判之日）为993254元。其次认定公共设施服务费的支付义务和应付金额，根据双方对该费用的协议约定，从三个时间段分别计算：第一时间段自协议签订之日2017年4月1日起至7月10日的装修免租期，因双方仅约定免除租金而未约定免除公共设施服务费，贝学良应支付公共设施服务费即5000元/月×100天为16667元；第二时间段自2017年7月11日至2018年8月31日，贝学良在该时间段仅是实际占有租赁场地未能获准营业，故该时间段的公共设施服务费如何计算支付应厘清双方对无法开业经营的责任大小、未能营业期间实际需要（或实际提供）的各项服务的范围和程度予以综合考量，酌情确定由贝学良每月支付1000元的公共设施服务费，即1000元/月×13个月又20天=13667元；第三时间段自2019年9月1日至2020年6月29日（暂计算至本案宣判之日），系歌厅营业期间至宣判之日，贝学良应按约支付公共设施服务费即5000元/月×21个月又29天为109833元；以上贝学良应支付的公共设施服务费（暂计算至本案宣判之日）合计为140167元。再者认定水电费的支付义务和应付金额，根据寻寻看公司的举证，有贝学良一方人员签字并认可的电费17646元，认定应由贝学良支付；对7584.5元的水费因未经贝学良签字认可故不予认定。 另对寻寻看公司要求贝学良支付逾期付款利息的诉讼请求，因寻寻看公司对出租原系工业用地的场地再变更土地用途导致贝学良签订租赁协议后18个月方能正式营业存在过错，且未举证证明已实际遭受逾期付款的损失，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告湖州寻寻看电商管理有限公司与被告贝学良于2017年4月1日签订的租赁协议于本判决生效之日解除； 二、被告贝学良限于本判决生效之日起三十日内腾空并交还原告湖州寻寻看电商管理有限公司所承租的北大楼东区场地； 三、被告贝学良限于本判决生效之日起三十日内向原告湖州寻寻看电商管理有限公司支付至本判决生效之日（即租赁协议解除之日）的租金，暂计算至2020年6月29日为993254元，自2020年6月30日起按508800元/年的标准计算至本判决生效之日止； 四、被告贝学良限于本判决生效之日起三十日内向原告湖州寻寻看电商管理有限公司支付场地占用费，自本判决生效之日起按508800元/年的标准计算至场地实际腾退交还之日止； 五、被告贝学良限于本判决生效之日起三十日内向原告湖州寻寻看电商管理有限公司支付公共设施服务费，暂计算至2020年6月29日为140167元，自2020年6月30日起按5000元/月的标准计算至场地实际腾退交还之日止； 六、被告贝学良限于本判决生效之日起三十日内向原告湖州寻寻看电商管理有限公司支付拖欠电费17646元； 七、驳回原告湖州寻寻看电商管理有限公司的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15160元，减半收取7580元，由原告湖州寻寻看电商管理有限公司负担2274元，被告贝学良负担5306元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 叶 菁 二〇二〇年六月二十九日 书记员 金凯琳