上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5773号上诉人（原审原告）：上海冠帝生酒店有限公司，住所地上海市浦东新区康沈路515号第3—6层。法定代表人：杨国标，董事长。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海车市汽车市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南路4765号二层201室。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。上诉人上海冠帝生酒店有限公司（以下简称冠帝生公司）因与被上诉人上海车市汽车市场经营管理有限公司（以下简称车市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初54396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠帝生公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月6日解除，被上诉人返还上诉人保证金人民币（币种下同）878,100元，并改判被上诉人赔偿上诉人装修装饰残值损失（具体金额待评估后确定）。事实和理由：一、被上诉人多次违约致合同目的无法实现。被上诉人未按合同约定提供物业管理服务，也未委托任何单位进行过物业管理，严重影响到上诉人从事旅馆服务的经营环境；合同存续期间被上诉人在上海市浦东新区XX路XX号房屋及相邻建筑房屋（以下简称系争房屋）上进行改善和扩建，新增违法建筑，未征得上诉人同意且严重影响上诉人的经营环境；系争房屋产证面积理应包含公用面积，但被上诉人仍将占产证面积8%的公用面积单独列出，导致上诉人额外支付租金；被上诉人未向上诉人在特定区域提供停车位，使得上诉人的顾客无法停车，影响了上诉人的日常经营；按照合同约定上诉人到被上诉人处充值后方可使用水电，但被上诉人自2019年3月开始拒绝为上诉人充值，导致停水停电上诉人被迫停业；二、针对上述违约行为，上诉人与被上诉人交涉无果后拒付租金，是行使不安抗辩权，上诉人后于2019年3月恢复租金的支付并表达善意及继续履约的态度，遭被上诉人拒绝；三、因被上诉人违约导致上诉人经营环境恶劣，且被上诉人放任停水停电的状况导致上诉人被迫停业，故2019年5月6日被上诉人收到上诉人解除合同通知时已经认可了这一事实，故一审判决认定的房屋租赁合同解除时间有误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。车市公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人已经按照合同约定在相应区域为上诉人提供了停车位，水电使用按照约定需上诉人自行充值，充值后被上诉人没有权力进行停水停电的操作，被上诉人也按约提供了物业管理服务，至双方产生纠纷之前上诉人一直按约支付物业管理费且从未就物业服务向被上诉人提出异议。上诉人的上诉理由都是重复一审中的观点，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冠帝生公司向一审法院起诉请求：1.确认冠帝生公司、车市公司签订的房屋租赁合同已经解除；2.车市公司归还冠帝生公司保证金人民币878,100元，并支付同等金额的违约金；3.车市公司赔偿冠帝生公司营业损失100万元，被解散员工补偿费95,450元；4.车市公司赔偿冠帝生公司装修装饰残值损失（具体金额待评估后确定）。一审法院认定事实：2008年6月30日，经核准，上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋权利人为上海XX（集团）股份有限公司（以下简称XX集团），房屋3层，建筑面积1465.44平方米。2015年10月26日，经核准，上海市浦东新区XX路XX号房屋权利人为XX集团，房屋6层，建筑面积5294.33平方米。之后，上述房屋信息注销。2016年2月17日，经核准，上海市浦东新区XX路XX号房屋权利人为XX集团，层数6层，其中101-103室建筑面积133.57平方米，201-209室建筑面积584.35平方米，301-313室建筑面积750.94平方米，401-413室建筑面积750.94平方米，501-513室建筑面积750.94平方米。601-613室建筑面积721.32平方米，地下1层、2层车库1602.29平方米，建筑面积合计5294.33平方米。2015年7月22日，车市公司（甲方）与杨国标（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号新建房屋第2-6层、一层大堂大厅部分面积及老建筑房屋第三层，房屋计租面积3995.57平方米（含电梯机房、过道等公用面积和未登记入产证的部分面积），产权性质为商业；乙方租赁该房屋仅作为酒店及酒店相关配套经营使用；因该项目为在建工程，项目竣工验收合格日甲方将房屋交付给乙方，乙方接收房屋后可进场施工，租赁期共计10年，甲方将相关房地产权证复印件交乙方之日作为起租日，起租日的3个月为免租装修期，免租期届满开始计算租金；甲方给乙方提供广场靠康沈路位置为免费停车位（详见附图）；自起租日起，前两个租赁年度租金不变，一层大堂门厅为6元/平方米/日，二层为3元/平方米/日，三层以上为2.2元/平方米/日，每年租金合计3,512,435元，第三至第四年租金在上一年度租金总额基础上递增5%，第五至第六年租金在上一年度租金总额基础上递增6%，第七至第十年租金在上一年度租金总额基础上递增7%；租金先付后用，半年一付，乙方应于每半年起租日前30天向甲方支付下半年度租金；本合同签订日，乙方支付100万元，包括部分保证金20万元，首期部分租金80万元；乙方应于房屋交付之日，付清首期租金余额956,217.50元，并付清保证金余额678,100元；第一年度的下半年度租金支付时间为甲方将相关房地产权证复印件交给乙方之日起第八个月月末，以后每半年一付；乙方向甲方支付合同保证金878,100元，保证金不得充当租金和其他费用。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，不足以抵扣时，乙方应予以补足；乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月16,678元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算；乙方将在签订本合同后在该房屋上注册酒店管理公司，甲方应配合提供乙方办理公司注册及酒店经营各类证照所需的文件。甲方同意，乙方注册的酒店管理有限公司成立后，本合同中乙方的全部权利义务自动转让给该酒店管理公司，乙方对酒店管理公司履行本协议承担连带清偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的或违约合同被解除的，乙方已付租金、保证金归甲方所有，并支付甲方租赁保证金的1倍金额的违约金。其数额不足以弥补甲方损失的，不足部分由乙方另行支付。乙方在该租赁场所的装修装饰、改扩建等均归甲方所有，甲方不给于任何补偿；租赁期间，甲方中途擅自解除合同的，需赔偿乙方该酒店的折旧装修费，并赔偿乙方租赁保证金的1倍金额的违约金。2015年11月4日，车市公司将XX路XX号房屋及房地产权证复印件交付给杨国标。2016年1月12日，车市公司（甲方）与杨国标（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定，原附件一面积表修改为：1、三至顶层，产证面积2363.83平方米，公用面积8%为189.11平方米，计租面积2552.94平方米。2、老楼三层，产证面积488.33平方米，公用面积8%为39.07平方米，计租面积527.40平方米。3、二层，产证面积573.93平方米，公用面积8%为45.92平方米，计租面积619.84平方米。4、一层大堂大厅，产证面积88.68平方米，计租面积88.68平方米。合计计租面积3788.86平方米。原附件三租金计算表修改为：第一、第二年每年租金3,346,447.02元，第三、第四年每年租金3,513,769.37元，第五、第六年每年租金3,724,595.53元，第七至第十年每年租金3,985,317.22元。原合同3.1条改为：甲方于2016年1月12日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月12日起至2026年4月11日止，其中2016年1月12日至2016年4月11日为免租期。原合同5.4条改为：乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月17,050元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算。2016年2月1日，冠帝生公司成立，法定代表人为杨国标。冠帝生公司已付清截止2018年10月11日的租金。2018年10月12日至2019年4月11日，冠帝生公司的应付租金1,756,884.69元，冠帝生公司仅支付340,249.78元，之后租金未再支付。冠帝生公司支付给车市公司租赁保证金878,100元。一审审理中，冠帝生公司提供双方之间的部分函件以证明车市公司对房屋面积计算不实、未有物业服务、无处停车、断电断水等事项多次提出异议。车市公司则提供了全部函件，以证明在租赁合同履行过程中系冠帝生公司拖欠租金导致纠纷。2019年5月4日，冠帝生公司向车市公司发送通知书，要求解除合同。2019年5月6日，车市公司收到该通知书。一审另查明，车市公司系XX集团的关联公司，受XX集团委托，管理和对外租赁系争房屋，由车市公司行使出租人的权利和义务。关于冠帝生公司所述的违章事宜。审理中，冠帝生公司称车市公司擅自将XX路XX号和XX号相邻通道封闭，具体为XX路XX号西北角2-6层有违章建筑，每层4间房屋，面积合计300平方米左右，出租给冠帝生公司。车市公司则表示上述建筑均系有证建筑，并于庭后提供房屋土地权属调查报告书。冠帝生公司收到上述报告书之后，申请法院调查令调取了系争房屋建筑工程项目表、建设工程规划许可证及平面图、立面图。之后，冠帝生公司辩称对其之前所述违章建筑内容进行变更，现认为违章建筑位于XX路XX号一层，违章面积约200多平方米，其中冠帝生公司承租一层大堂面积约88平方米，涉及违章建筑面积约20平方米。车市公司则称，车市公司出租给冠帝生公司的XX路XX号一层面积88.68平方米，均系有证建筑，对于冠帝生公司所述的无证部分，并不包含在租赁面积之内，而系冠帝生公司无偿使用。冠帝生公司再称，双方签订租赁合同之时，违章部分尚未搭建，故双方在合同附件租赁平面图中对租赁区域未做明确区分，但冠帝生公司认为车市公司将违章部分面积出租给冠帝生公司使用，并非无偿使用。关于冠帝生公司所述的停水停电事宜。双方一致确认，水电系采用充值形式。但冠帝生公司主张，自2019年3月起，车市公司拒绝为冠帝生公司充值，但未能提供证据。车市公司对此不予认可。关于冠帝生公司所述的停车位事宜。冠帝生公司主张，车市公司应提供免费停车位，然车市公司将系争房屋前公共绿化用地改造为停车场，属于无权处分。车市公司则主张，系争房屋前有空地，可免费停放车辆，冠帝生公司也实际使用了该空地。一审审理中，车市公司辩称，由于冠帝生公司坚持要求解除合同、停止营业解散员工，为避免损失扩大，车市公司同意双方之间的租赁合同于2020年1月19日解除，同时，要求冠帝生公司返还房屋，但合同解除的原因系冠帝生公司未按约支付租金，根据合同约定，保证金应予以没收、装修改扩建等归车市公司所有。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨国标为成立冠帝生公司而与车市公司签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，并约定了杨国标注册的酒店管理有限公司成立后，合同中杨国标的全部权利义务自动转让给该酒店管理公司，在冠帝生公司成立后即按此约定履行，故冠帝生公司系本案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的合同相对方。关于双方争议的无证建筑面积事宜，冠帝生公司承租的房屋中涉及XX路XX号一层大堂大厅部分面积，根据合同附件面积表的记载，一层大堂大厅承租面积为88.68平方米。审理中，冠帝生公司表示其租赁的一层大堂面积中20余平方米为无证建筑，然冠帝生公司未有充分证据证明其所述的无证建筑属于其租赁范围，相反，冠帝生公司在审理中确认双方签订租赁合同之时，上述无证建筑尚未搭建，故冠帝生公司主张系争房屋中有部分属于无证违章建筑，显然不符合常理。另外，冠帝生公司、车市公司之间租赁合同约定的计租面积为3788.86平方米，车市公司所述的20余平方米的无证建筑相对于整个租赁面积而言，并不影响合同的整体履行及房屋的正常使用。关于8%公用面积问题，双方签约时已确认了使用范围，且冠帝生公司亦认可其占用了公用面积，据此，冠帝生公司主张8%公用面积计算不合理，于法无据，一审法院不予采纳。冠帝生公司、车市公司就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。冠帝生公司要求解除合同，车市公司也同意于2020年1月19日解除，但争议是双方均认为对方违约。冠帝生公司主张车市公司交付房屋不符合条件，车市公司存在根本违约，主要为车市公司擅自停水停电、未开取租金发票、未提供免费停车位等。关于停水停电问题，双方一致确认水电使用系采取预先充值方式，冠帝生公司主张系车市公司拒绝为冠帝生公司充值，遭车市公司否认，冠帝生公司亦未能提供证据证明，一审法院不予采信；关于租金发票、停车位问题，冠帝生公司已实际使用车位，发票问题可由相关部门予以处理，且并不符合双方约定的解除合同的条件。综上，冠帝生公司主张其享有解除权的理由不成立，车市公司主张冠帝生公司根本违约的理由成立。鉴于冠帝生公司、车市公司之间的租赁合同因冠帝生公司违约而解除,冠帝生公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋。冠帝生公司依据合同第10.6条约定要求车市公司返还保证金、支付违约金，鉴于租赁合同因冠帝生公司违约而解除，故对冠帝生公司该主张一审法院不予支持。同理，冠帝生公司要求车市公司赔偿营业损失、装修装饰残值损失，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、确认上海冠帝生酒店有限公司与上海车市汽车市场经营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年1月19日解除；二、上海冠帝生酒店有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号第2-6层、一层大堂大厅部分面积及相邻建筑房屋第三层返还上海车市汽车市场经营管理有限公司；三、驳回上海冠帝生酒店有限公司其余诉讼请求。案件受理费29,613元，减半收取计14,806.50元，由上海冠帝生酒店有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人认为被上诉人多次违约、致使合同目的无法实现，具体违约行为包括：未提供物业服务、存在违法建筑、公用面积计租、没有按约提供停车位、拒绝为上诉人水电费充值，然上述异议上诉人在一审中均已提出，一审法院对此已一一予以分析阐述，本院予以认同，并不再赘述。上诉人一、二审审理期间并不能提供有效证据证明被上诉人存在根本违约、上诉人有权行使合同解除权。因此，上诉人关于行使不安抗辩权的理由，于法相悖，不能成立。相反，由于上诉人未按约支付租金存在违约，被上诉人为避免损失扩大在一审审理期间同意解除合同，并主张没收保证金、装修改扩建等归被上诉人所有，被上诉人的上述意见与合同约定相符，一审法院据此驳回上诉人相应诉请，亦无不当，本院予以确认。鉴于上诉人并无合同解除权，故一审法院以被上诉人同意合同解除之日作为双方合同解除日，并无不当，上诉人认为被上诉人收到解除合同通知合同即解除的观点，本院不予采纳。综上所述，上诉人冠帝生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,581元，由上诉人上海冠帝生酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年六月十一日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……