河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初255号原告：许珞，女，汉族，1956年12月3日生，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：马志刚，河南麟格律师事务所律师。被告：丁延召，男，汉族，1970年11月4日生，住襄城县。委托诉讼代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。第三人：石建设，男，汉族，1954年1月14日生，住平顶山市卫东区。原告许珞与被告丁延召、第三人石建设执行异议之诉一案，2020年2月5日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许珞及其委托诉讼代理人马志刚，被告丁延召的委托诉讼代理人张东升，第三人石建设均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许珞诉称：1999年，原告与石建设的单位进行职工住房调整，石建设将登记在其名下的位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号25733，80％的产权)的房产腾出交给了单位，单位将其购房款退还给了石建设。随后单位根据房改规定将房屋重新进行分配，原告在分到房屋后按规定交纳了应缴的全部购房款，取得了该房屋的所有权并搬入居住至今，但由于单位原因一直未办理变更登记。2019年11月原告在办理房改登记手续时发现了该房屋被贵院在执行(2017)豫1025执948号执行裁定书时被错误查封。原告得知该情况后，认为自己对被查封的房屋享有所有权，石建设已与该房屋无关，遂向法院提出执行异议申请，并提交了相关证据，请求依法撤销对原告位于平顶山市XX路X号楼X单元X层X户房屋的执行措施。2020年1月21日，法院作出(2020)豫1025执异3号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。依据《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移”及《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”和第二百四十ー条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”的规定，该房屋的所有权已经转移至原告，且原告已经实际占有了该房屋。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，法院应当解除对原告房屋的查封执行措施。原告取得该房屋的所有权后，尽管未进行登记只是物权未设立，但并不影响房屋所有权的效力，且原告是善意取得者，人民法院不得对该房屋进行强制执行。综上，石建设、丁延召的行为，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了极大的损失。(2020)豫1025执异3号执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实根据和法律依据。为维护原告的合法权益，诉之贵院，请求：1、依法撤销对位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号XXXX)房屋的强制执行措施，并解除查封；2、确认位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号XXXX)的房屋归原告所有，石建设协助原告办理不动产变更手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告丁延召辩称：1、许珞不是涉案房产的权利人，许珞作为原告主体不适格，依法应驳回其起诉。2、许珞诉请主张的权利与涉案房产不具有关联性，且无法证实其主张权利的合法性与真实性。许珞没有提供相应的证据证明其购买了石建设的上述房产，诉请主张的权利与涉案房产不具有关联性。许珞提交的公证书不能证明其购买了涉案房产。许珞提交的交费条，不能证明其所交费用系涉案房产的分房款。许珞提交的单位证明不应作为认定案件事实的根据。3、许珞起诉的理由不能成立，依法不能排除执行。第三人石建设辩称：原告说的是事实，同意原告的第一、二项诉讼请求，但是本案诉讼费应该由原告的单位承担。原告许珞为支持其主张提供以下证据：证据一、石建设的房屋所有权证（平房字第××号）。证据二、许珞的房屋所有权证（平房字第××号）。系复印件，该套房产已经交给单位分给其他人了，为了办理过户手续将权证原件交给单位了。证据三、石建设的公证书（【1999】平湛证民字第154号）（附：保证书、分房细则）。证据四、许珞的公证书（【1999】平湛证民字第255号）（附：保证书、分房细则）。证据五、旧楼房迁出户与迁入户协议书。证据六、出售国有住房国有产权与个人产权比例明细表。系复印件，原件在单位存档，是单位1999年房改时制作的内部统计。证据七、十三号楼迁出、迁入户对照表。系复印件。石建设从三号楼迁入十三号楼，原告迁入三号楼石建设原来的住房，对照表的题目其实应该是三号楼。证据八、交款登记表。系复印件。证据九、交款登记。系复印件证据十、交款收据。证据十一、河南省XXXX局四队出具的证明。以此证明为准，庭前提交的证明不作为证据使用。证据十二、旧楼房分配签名表。证明目的：1、涉案房产属于国家和许珞共有，并非是石建设所有，是共有房产。2、根据单位当时的职工住房调整规定，石建设在取得新房之后，于1999年已将涉案房产退还单位，单位已经对涉案房产重新分配，原告取得了涉案房产80%的产权并居住至今。3、限于当时的政策，涉案房产一直未进行变更登记。4、原告当时在单位财务科任出纳，所以收据上才会出现交款人和收款人为同一人的情况。5、原告所交购房款是原告交还自己原有的房子经折抵后补缴的差额款项。被告丁延召，第三人石建设均未向本院提交证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：涉案房产坐落在平顶山市××东区XX路××院××楼××单元××东××号，面积59.48平方米，房屋所有权证号为：平房字第××号，所有权人为石建设，石建设个人产权比例占80%。许珞、石建设均为河南省XXXX局四队职工。1999年，为了改善职工住房条件，经单位研究，建造四栋集资楼，允许职工申请调房。根据当时河南省煤田地质四局的政策规定，许珞和石建设均在调整范围内。调整前许珞有一套45.05平方米的住房，位于卫东区XX路XX号院X号楼X单元X层中户，是由河南省XXXX局四队分配的。石建设同样拥有一套河南省XXXX局四队分配的住房，即涉案房屋。石建设将其原有的涉案房屋交给单位，单位分配给许珞，石建设与许珞及单位负责人签订有旧楼房迁出户与迁入户协议书。后许珞从卫东区XX路XX号院X号楼X层X户搬出，并搬入X号楼X单元X层东户，且根据新房与旧房之间的差价向单位补交了房款8511元。石建设则补交了相应房款后搬到了河南省XXXX局四队新建的集资楼，并将原房屋所有权证上交单位。许珞搬进涉案房屋后居住至今，且许珞与其丈夫范某名下均无其他房产。根据河南省XXXX局四队于2019年12月12日出具的证明显示，河南省XXXX局四队认为是因为单位未及时撤销石建设的所有权证，才导致此房屋所有权一直在石建设名下。丁延召与石建设、河南XXXX金刚石有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月13日作出(2016)豫1025民初2073号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告石建设于2016年10月20日前一次性偿还原告丁延召借款4万元。二、被告石建设自愿偿还原告丁延召借款本息共计393万元，被告河南XXXX金刚石有限公司承担连带偿还责任。还款方式：二被告于2016年12月1日起至2017年11月30日的十个月内(不含2017年1月、2月)，于每月的30日前偿还原告借款15万元，以上共计150万元;于2017年12月1日起至2019年1月30日的12个月内(不含2018年1月、2月)，于每月的30日前还款20万元，以上共计240万元;于2019年2月28日前还款3万元。三、若被告石建设、河南XXXX金刚石有限公司逾期2个月未完全履行还款责任，原告将按照剩余欠款以月利率2％计算违约金。若二被告连续4个月未履行还款责任，原告有权随时对剩余的全部欠款及违约金申请强制执行。四、原告自愿放弃其他诉讼请求，双方无其他纠纷。该调解书生效后，丁延召向本院申请强制执行。本院于2017年7月3日作出(2017)豫1025执948号执行裁定书，裁定将被执行人石建设位于平项山市XX路XX号院X号楼X单元X层X户房产(不动产权证书号25733)予以查封。2020年1月6日，案外人许珞以涉案房产属其所有为由向本院提起执行异议，请求依法撤销对位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号XXXX)的执行。2020年1月17日，本院作出（2020）豫1025执异3号执行裁定书，裁定：驳回案外人许珞的异议请求。2020年2月5日，许珞诉至本院请求：1、依法撤销对位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号XXXX)房屋的强制执行措施，并解除查封；2、确认位于平顶山市XX路××院××楼××单元××东户(不动产权证书号XXXX)的房屋归原告所有，石建设协助原告办理不动产变更手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案被执行人石建设不反对案外人即本案原告许珞的异议，故石建设应为本案第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”结合上述司法解释的规定，对于本案的争议焦点应为许珞是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，一、许珞依据2000年10月12日与石建设、单位负责人签订的旧楼房迁出户与迁入户协议书搬入涉案房屋的行为，是一种取得财产所有权的行为。根据1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。虽然许珞与石建设之间并未就涉案房屋办理不动产产权变更手续，但许珞以旧楼房迁出户与迁入户协议书为依据，补交房屋差价并搬入涉案房屋的行为符合当时《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，能够认定许珞通过继受取得的方式取得了原先由石建设对该房屋享有的80%所有权。而规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”内容的《中华人民共和国物权法》的施行时间是2007年10月1日，根据“法不溯及既往”的原则，《中华人民共和国物权法》的规定并不能否定该法施行前许珞已经取得涉案房屋80%所有权的法律事实。在此情况下，许珞与石建设及单位负责人签订的旧楼房迁出户与迁入户协议书已经履行完毕，石建设对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，据此，涉案房屋已经脱离石建设责任财产范围，石建设系房屋置换，其责任财产并未因此减损，石建设已无权再用涉案房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。丁延召作为石建设债权人，原则上亦不能请求以该房屋抵偿石建设所欠债务，除非丁延召有证据证明许珞与石建设恶意串通或者有其他利害关系，影响了对石建设责任财产范围的认定。二、许珞对涉案房屋享有的物权期待权与丁延召的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，许珞基于迁入户协议书并合法占有涉案房屋的情况下（本院已经实地勘验并制作勘验视频），即取得物权期待权，许珞对涉案房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。许珞所享有的权利在内容和效力上已经超过了丁延召享有的普通金钱债权，在没有证据证明许珞物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于丁延召的普通金钱债权予以保护。2020年经本院向平顶山不动产登记中心查询，许珞及其丈夫范某名下无其他可供居住房屋、且涉案房屋已被实际用于自住的情况下，涉案房屋对许珞夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于丁延召享有的普通金钱债权，许珞的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。关于许珞在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，许珞不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，故对原告请求确权的主张本院不予支持。至于涉案房屋因一直未办理过户登记手续，并不影响对许珞享有前述物权期待权的认定。但原告许珞基于2000年10月12日已经签订的旧楼房迁出户与迁入户协议书，并接收、居住涉案房屋后多年怠于行使履行过户手续，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由原告承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于平顶山市XX区XX路XX号院X号楼X单元X层X户房屋（房屋所有权证号为平房字第××号）。二、驳回原告许珞的其它诉讼请求。案件受理费395元，由许珞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  崔小惠人民陪审员  彭士新异二〇二〇年六月三十日书记员雷鸣