上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3014号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海首选建材有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李贤君，总经理。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海红峪投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李德福，董事长。委托诉讼代理人：曹竹平，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海鸿泰护理院有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李德福，执行董事。委托诉讼代理人：曹竹平，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海首选建材有限公司(以下简称“首选公司”)因与被上诉人上海红峪投资有限公司(以下简称“红峪公司”)、上海鸿泰护理院有限公司(以下简称“鸿泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首选公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项，改判2017年9月1日签订的租赁合同于2019年11月29日解除；2、撤销一审判决主文第三项，改判红峪公司支付首选公司违约金人民币(以下币种均为人民币)1,200万元；3、撤销一审判决主文第五项，改判红峪公司支付首选公司自2017年9月1日至2019年11月29日的租金6,636,143.34元、物业费867,876.77元(按合同约定租金、物业费标准60%计算)、剩余装潢款665万元、水电燃气费533,653.52元，合计14,687,673.63元；4、撤销一审判决主文第六项，改判鸿泰公司对上诉请求第2、3项承担连带还款责任。事实与理由：1、一审法院同时判决《协议书》有效、《房屋租赁合同》无效自相矛盾。因为2015年12月2日签署的《协议书》附件三就是《房屋租赁合同》，双方签署协议的目的就是首选公司提供房屋，按照红峪公司所需要求进行垫资装潢，并办理养老机构所需的所有政府文件。红峪公司负责养老机构的所有运营管理，每个月向首选公司支付租金。双方之间形成房屋租赁关系，《协议书》的本质是租赁合同关系。一审法院将《协议书》、《房屋租赁合同》孤立分开，显然与事实不符。2、首选公司按照红峪公司图纸要求对房屋进行装修，并根据主管部门批复进行了插层，是在有产证的房屋内部进行装修，并非无证建设房屋，且首选公司的插层行为得到了政府主管部门的允许，应当认定有效。3、《协议书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》均明确，首选公司按照红峪公司的图纸要求进行装修，红峪公司应当支付装潢款。现首选公司已全部装潢完毕且红峪公司进行了验收并同意支付装潢款。故红峪公司应当支付装潢款1,460万元。4、红峪公司履行《协议书》已违约在先，100万元保证金应予以没收。红峪公司因资金链断裂，无法履行合同，擅自解约，保证金不予退还。5、鸿泰公司应当承担全部担保责任。因为《房屋租赁合同》系《协议书》一部分，应属有效。即使《房屋租赁合同》无效，则合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。6、一审法院程序严重违法，随意变更首选公司已查封担保物，剥夺首选公司复议的权利。红峪公司、鸿泰公司辩称，起初双方之间约定进行合作，开办养老院，因此双方之间的合作协议是有效的。之后双方签订了租赁合同，首选公司将改造后的房屋出租给红峪公司，但首选公司至今未办出改建房屋的施工许可证，故租赁合同的标的是违法建筑，一审法院认定租赁合同无效是正确的。一审法院对无效合同的过错责任认定也是恰当的。房屋没有实际交付，因为房屋至今未办出施工许可证，是违法建筑，双方未办理过交房手续，红峪公司亦未对房屋装修予以验收，养老院亦从未开业经营。虽然红峪公司确实派人进场指导装修，但不能以此认定首选公司交付了房屋。一审中，首选公司恶意保全，红峪公司也提供了反担保，一审法院在此情况下变更被保全财产，并无不妥。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首选公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除首选公司与红峪公司于2015年12月2日签订的《协议书》及2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.红峪公司支付从2016年6月1日至2017年8月31日租金5,850,000元、自2017年9月1日起至2019年11月29日租金11,060,238.90元、物业费1,446,461.28元、剩余装潢款6,650,000元、水、电、燃气费533,653.52元，合计25,540,353.70元；3.红峪公司支付解除合同违约金12,000,000元；4.上海乐璟会养老服务有限公司(以下简称“乐璟会公司”)对红峪公司的上述第二、三项诉讼请求承担连带付款责任；5.判令房屋内装潢残值及不可搬离的设施、设备均归首选公司所有。红峪公司向一审法院提出反诉请求：1.首选公司返还红峪公司保证金100万元；2.首选公司赔偿红峪公司以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2016年7月1日起至实际清偿之日止的逾期利息损失。一审法院认定事实：上海市杨浦区济宁路XXX号全幢房屋权利人为首选公司；土地使用权来源为出让；用途工业用地；房屋全幢建筑面积4,985.97平方米；类型工厂、层数4层。2015年12月2日，首选公司(签约甲方)与红晖企业管理咨询(上海)有限公司(签约乙方)签订《协议书》一份，第一条约定，甲方拟将其拥有的上海市杨浦区济宁路XXX号经改造后设置成养老机构，实施对外经营，该项目改造所需的行政许可手续正在办理中。协议书作为甲乙双方就上海市杨浦区济宁路XXX号项目开展合作的内容，直至甲方完成协议书约定的交付条件，在此期间作为双方应共同遵守的商业行为规则。第二条约定，甲方同意将改造后的房屋所在四至八层全部约建筑面积5,330.1平方米及三楼裙房(厨房部分)建筑面积371.67平方米及所涉及建筑物的顶楼；顶楼机房面积243.72平方米，地下车库建筑面积465.66平方米，共计建筑面积约6,411.15平方米(具体范围见附件1“房屋平面示意图”)，以满足国家和地方颁布的施工验收规范和质量检验标准，装修成符合乙方要求的养老机构。为此，装修设计与施工图纸由乙方提供，由乙方及其委派的人员或机构按协议约定的验规范和质量检验标准等级进行监督和验收。甲方承诺于交付日前，负责以乙方或乙方指定主体名义，办理与乙方承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照并移交乙方(含养老机构设置许可、消防建审意见书、消防验收合格意见书、消防开业意见书、卫生防疫许可证、餐饮许可证、排污许可证、环评文件、养老机构执业证书、法人资格证书等，最终核准经营的养老床位数不低于220个)，但办理中的相关直接费用和间接费用(不高于30万元)由乙方承担。对甲方工程经乙方验收全部合格，并按协议约定取得并移交养老机构经营相关所有证照后，甲乙双方均应按照协议及附件《房屋租赁合同》的约定，甲方负有同意按协议约定条件出租和乙方负有按协议约定愿意承租的义务，任何一方违反此项约定即为重大违约。甲方于房屋交付之日提供由政府土地规划部门出具的，可用于养老项目的土地规划、房屋规划文件或会议纪要，并经乙方确认。甲方于房屋交付之日提供乙方承租物业整体消防验收合格意见书。交付日前，以乙方或乙方指定的主体名义，办理完成与乙方承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照原件，并经乙方确认。第三条约定，甲乙双方同意按约定将租赁物业出租给乙方用作养老机构经营，租金标准为每平方米2.0元，月租金为39万元/月，每两年递增5%。租赁保证金50万元。交付日暂定为甲方工程经乙方验收全部合格，并按协议约定取得并移交养老机构经营相关所有证照后次日，但不得晚于2016年6月1日，租期暂定从交房之日起15年后终止。工程交付条件为以乙方或乙方指定的主体名义，办理完成与乙方承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照，并全部移交乙方，并经乙方确认。第四条，履约保证金100万元。自甲乙双方签署《房屋租赁合同》租期开始之日起，50万元自动转为租赁保证金，剩余50万元直接冲抵首期租金，若甲乙双方最终未签署《房屋租赁合同》的，甲方应于收到乙方书面通知后5日内，将该履约保证金按同期银行存款利率计算利息后连本带息退还乙方。在甲方全部工程完工并经乙方验收合格，按协议约定取得养老机构经营相关所有证照并按协议约定完成相关手续的移交，且甲乙双方签订《房屋租赁合同》后1个月内，乙方支付总装修金额的95%。第七条约定，若甲方未全部达到协议确定的房屋交付规定的，乙方可暂不予签署《房屋租赁合同》及交接物业，要求甲方继续完成，直至全部达到交付标准之日止。物业租赁期限从前述的修复或者改正经乙方验收合格后起算，租赁期限的开始和届满日期均相应顺延。若由于甲方不能按协议规定交房或最终导致双方无法签署《房屋租赁合同》或甲方超过2016年6月1日3个月仍无法满足全部交付条件的，则乙方有权解除协议，甲方退还乙方已支付的所有费用及同等时间银行利息，并赔偿乙方损失。若因乙方不能按协议规定履约，最终导致双方无法签署《房屋租赁合同》的，甲方有权解除协议和不予退换乙方已支付的履约保证金，并赔偿甲方因此造成的全部损失。合同附件一为房屋平面示意图，附件二为交付标准，附件三为房屋租赁合同空白文本。2016年1月12日，首选公司收到履约保证金100万元。2016年4月30日，首选公司与红峪公司签订《济宁路XXX号项目补充协议(一)》一份，第一条约定，根据2015年12月2日签订的原协议约定，甲方同意将系争房屋四至八层、裙房等建筑面积6,500平方米的物业装修成符合乙方要求的养老机构。第三条约定，确保2016年6月30日工程竣工。第六条约定，装修款暂定总额1,465万元，该费用为包干价格。双方同意，若甲方未按原协议约定取得养老机构经营相关所有证照并完成相关手续的移交的，则装修款由甲方承担，乙方有权不支付装修款，乙方已支付的装修款，甲方应予全额退还。第七条约定，付款方式(即“原协议”第四条第(二)款第2项支付进度变更为)，装修工程全部竣工验收完毕并取得相应政府部门出具书面验收意见(包含办理养老机构经营相关的消防、食药检、环评)后，支付给甲方装修款暂定总额的50%；原协议约定的所有证照办理完毕后支付至装修结算价的95%......。第八条约定，原建筑物结构的拆改及新建与乙方无关......。2016年5月12日，首选公司、红晖企业管理咨询(上海)有限公司及红峪公司签订《济宁路488项目主体变更协议》，约定2015年12月2日签订的《协议书》及《补充协议(一)》中红晖企业管理咨询(上海)有限公司的权利义务关系转由红峪公司承担。2017年9月1日，首选公司(签约甲方)、红峪公司(签约乙方)与上海红宁投资有限公司(签约丙方，后企业名称变更为乐璟会公司)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方为系争房屋的所有权人，乙方为国内知名养老产业投资机构，丙方为上海红宁投资有限公司(拥有凯旋路XXX号红宁护理院建筑一栋)。甲乙双方为开拓中国养老产业，甲方出租系争房屋，乙方向甲方承租系争房屋，丙方为乙方的担保方，用于开办养老机构并经营。合同第一条约定，甲方将位于系争房屋四楼至八楼全部、三楼裙房全部出租给乙方，共计建筑面积6,696.58平方米，每平方米单价2元，物管费8元/平方米计算(包括四至八楼全部6,067平方米，三楼裙房建筑面积430.9平方米，9楼机房面积198.7平方米。三楼裙房通道及四至八楼的通道为共用，9楼的花园583.48平方米为共用，物业的一楼大厅可供乙方作为进出通道和临时接待服务区使用，但并未计算面积，按现状交由乙方租赁使用。系争房屋在交付乙方之前，是乙方提供的图纸，甲方为满足乙方养老院的用途，根据乙方的要求已多次更改过装修，乙方自愿使用装修并支付装修费用。甲方应在系争房屋正式交付日交付时，提供给乙方现有的供水、电、燃气设施抄表数字。签约前，乙方已对系争房屋的状况(包括周边情况)进行了全面了解，并已咨询过相关行政部门。第二条约定，租赁期限为15年，自2017年9月1日起至2032年8月31日止。第三条约定，三方约定在2017年9月1日，甲方向乙方整体移交租赁物。第四条约定，2017年9月1日至2019年8月31日每年租金4,888,503.4元，2019年9月1日起至2021年8月31日每年租金5,132,928.57元，每两年递增5%收取租金。第一期物管费总数即2017年9月1日至同年10月31日为107,145.28元。租赁保证金为165万元。先付后用，每两个月支付一次，每期租金支付时间为租用期前一个月的25日前支付下两个月租金，同时缴纳下两个月物业管理费107,145.28元，首期租金、物业管理费于合同签订后，2017年9月26日前支付。鉴于租赁物系全装修交付乙方，无需免租期，乙方同意一次性另行支付甲方租赁补偿金145万元，于2017年9月26日前支付。第五条约定，租赁保证金165万元，乙方应于2017年9月26日前一次性支付给甲方。第六条约定，鉴于甲方交付乙方房屋为全装修房，乙方同意向甲方支付装修款1,465万元，上述装修款所含装修项目明细、种类、价格，乙方均已明知并接受，上述装修款在合同签订后，9月26日前支付60%，拿到《民办非企业法人登记证书》、《养老机构设立许可证》后3个工作日内支付40%，如逾期未付，每逾期一天按装修款的1%支付给甲方。第八条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金，装修折价款及其他应付款项超过30天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施......，甲方有权解除合同。第十条“合同的终止和违约责任”约定，如乙方未按约定日期接收租赁物，并向甲方支付首期租金、物业管理费、租赁保证金165万元、租赁补偿金145万元，装修款1,465万元，甲方有权将乙方支付的租赁保证金没收，合同同时终止。租赁期限内，非因合同约定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应当将房屋押金无息返还给乙方，并根据擅自解除合同的时间段向乙方支付违约金。租赁期限内，非合同约定的情况，乙方擅自解除合同，中途擅自退场或欠缴租金、装潢折价款及他应付款项超过30天，甲方没收全部押金，并根据擅自解除合同的时间段或乙方欠缴租金及其他费用超过30天时间段向甲方支付违约金。第一年至第三年违约金为1,200万元、......，该违约金为最高赔偿额，已包含甲方全部的直接和间接损失，装潢残值归甲方无偿所有。合同提前终止或租赁期满双方不再续约，装潢残值归甲方无偿所有。乙方所装修、装潢、改建的部位除可搬设备、设施外(如家具、电器、易耗品等)，不可搬的设施、设备无偿归甲方所有。第十三条“合同效力”约定，合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租金、租赁保证金、租赁补偿金、装修款的60%部分，首期物业管理费、即生效。第十四条“合同附件”约定，附件一为租赁范围及房屋平面示意图，附件二为现有房地产权证明复印件，包括房屋所有权证，土地使用权证、附件三交付条件，附件四《房屋交接书》(含设备清单等)......。2017年11月9日，首选公司向红峪公司及乐璟会公司发出《要求支付合同约定款项通知函》一份，要求红峪公司及乐璟会公司向首选公司支付租赁保证金、首期租金、租赁补偿金、装修款、物业管理费共计11,203,137元。2017年11月17日，案外人马某与叶江海签订《借款合同》一份，载明马某出借给叶江海800万元，叶江海以持有的首选公司50%股权为叶江海在合同项下的全部义务和责任提供股权质押担保。同日，案外人马某向首选公司叶江海支付800万元。2019年1月21日，红峪公司向首选公司发出《关于上海市济宁路XXX号项目催告函》，认为根据2015年12月2日的协议书约定，首选公司应在不晚于2016年6月1日前，负责办理完成与承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照原件，养老床位数不低于220个等交付条件，首选公司至今未能办理完成，要求首选公司在2019年1月31日前办理完毕。2019年3月5日，首选公司叶江海向案外人张琰发出《要求支付合同约定款项通知函》一份，载明首选公司要求红峪公司、乐璟会公司欠付租赁保证金、首期租金、租赁补偿款、装潢款、物业管理费21,108,958.5元。首选公司提供了夕阳美阁养老院2015年9月11日至2019年10月9日的电费470,069.75元。2016年6月23日至2019年10月16日夕阳美阁养老院水费31,378.35元。2018年5月23日至2019年7月24日红峪公司水费7,207.62元。2016年12月至2019年4月11日夕阳美阁养老院燃气费24,997.8元。另查明，2012年6月7日，上海市大型居住社区建设推进办公室出具的《公共租赁住房改建类项目建设工作推进会》会议纪要，载明，为了进一步推动本市公共租赁住房建设，市大型居住社区建设推进办公室于2012年6月7日下午组织召开会议，专题研究公共租赁住房改建项目实际操作。市推进办，市建交委，市规土局，市房管局，杨浦区发改委、建交委、规土局、房管局，黄浦区建交委、规土局、房管局等单位负责同志参加会议。根据《本市发展公共租赁住房的实施意见》，公共租赁住房建设运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造公共租赁住房，也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造公共租赁住房。此类项目涉及插层的，可结合项目具体情况，征询规划、环保、消防、建设管理等部门意见后确定，并按照规定办理项目相应手续。2012年7月19日的《会议纪要》载明，二O一二年七月十九日下午二时三十分在杨浦区规划和土地管理局1716会议室召开“济宁路XXX号公租房改建项目设计方案及审批意见征询会”，参加会议的有区房管局，区住房保障中心，市住宅建设发展中心，区规土局，市规土局，首选公司相关负责人，会议由区房管局主持。会议就济宁路XXX号公租房改建项目形成如下意见，1.关于项目审批套用的政策依据，区公租公司将与产权单位合作利用非居住房屋投资改建成或改造公共租赁住房，应该按照公共租赁住房改建项目审批流程来进行行政审批。2.关于插层的问题。该项目房屋用地性质不变，产权不变，同时土地为规划居住用地，符合城市规划要求；根据二O—二年六月七日“公共租赁住房改建类项目建设工作推进会”的会议纪要精神，原则同意此项目可以插层。3.关于改建方案的要求，房屋的外围轮廓不得改变、不得提高房屋原有高度，同时，安全第一，必须符合抗震、消防、安全等一系列要求。同时会议形成了如下问题：1.房屋改建后增加的建筑面积以及容积率，缺少认定的依据。2.此项目可进行插层，按照公共租赁住房审批流程办理，缺乏具体的实施细则规定来操作。《建设项目环境影响登记表》载明，项目名称上海杨浦区夕阳美阁养老院，建设地点上海市杨浦区济宁路XXX号，建筑面积9,654平方米，建设单位首选公司，环保投资15万元，拟投入生产运营日期2017年3月18日。2017年3月27日，杨浦区民政局向杨浦区消防支队发出《消防安全验收的情况说明》一份，载明济宁路XXX号地块原为上棉十六厂旧厂房，2004年2月由首选公司通过拍卖取得产权，根据我区养老设施布局专项规划编制调整图则，该地块用地性质已符合在待建养老机构的要求，并被规划列入在待建街镇级机构养老设施用地范围。目前，该地块的产权人拟按照专项规划要求，将地块内的建筑改建为养老院，并向我局申请养老机构设立许可，该建筑实际楼层数为8层，建筑面积10,460平方米，现请根据养老机构消防安全相关规定，对该地块改建后房屋进行消防安全验收。2017年8月22日，上海市杨浦区公安消防支队向首选公司出具《建设工程消防验收意见书》一份，载明首选公司在济宁路XXX号(地上8层、地下1层，多层公共建筑)的上海杨浦区夕阳美阁养老院内装修建设工程的竣工消防验收申请、《建筑消防设施竣工检测报告》等有关资料收悉，经综合评定，该建设工程符合国家有关消防技术规范和消防设计文件的要求。2019年2月1日，上海市杨浦区民政局向上海杨浦区夕阳美阁养老院颁发《民办非企业单位登记证书》一份，载明上海杨浦区夕阳美阁养老院住所上海市杨浦区济宁路XXX号，法定代表人叶江海。2019年3月22日，上海市杨浦区市场监督管理局向上海杨浦区夕阳美阁养老院(食堂)颁发了《食品经营许可证》，经营场地为上海市杨浦区济宁路XXX号，法定代表人叶江海。2019年4月16日，上海市杨浦区民政局向上海杨浦区夕阳美阁养老院发出《设置养老机构备案回执》，载明2019年3月25日报上海市杨浦区民政局的《设置养老机构备案书》及相关材料收到并已备案。备案项目如下，名称上海杨浦区夕阳美阁养老院，地址上海市杨浦区济宁路XXX号，养老床位数量191张。2019年5月7日，上海市杨浦区规划和自然资源局出具《政府信息公开申请告知书》一份，载明，经审查，上海市杨浦区规划和自然资源局未制作杨浦区济宁路XXX号建筑改建的《建设工程规划许可证》。诉讼中，双方均认可，系争房屋未对外实际经营，被告部分家具、设施设备已进场安装完毕，并有红峪公司的2至3名员工照看现场。2019年11月29日，双方在法庭的主持下办理了房屋交接手续，并明确该交接不代表红峪公司认可已经接收过房屋。经法院释明，如2017年的《房屋租赁合同》无效，首选公司要求红峪公司及乐璟会公司赔偿房屋使用费及违约金，具体金额和其他内容同原诉请。红峪公司、乐璟会公司对《房屋租赁合同》无效的后果处理同本诉答辩意见。红峪公司于2019年7月8日明确在解除2015年《协议书》的基础上要求首选公司返还保证金100万元及赔偿相应的利息损失。本案的争议焦点有：一、2015年签订的《协议书》及2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》的合同效力；二、合同无效或导致合同解除的责任。三、合同解除或无效的后果处理。关于第一个争议焦点。一审法院认为，根据2016年5月12日，首选公司、红峪公司及红晖企业管理咨询(上海)有限公司签订的《济宁路488项目主体变更协议》之约定，2015年首选公司与案外人红晖企业管理咨询(上海)有限公司签订的《协议书》中红晖企业管理咨询(上海)有限公司的权利义务转由红峪公司承担。故首选公司与红峪公司受2015年《协议书》权利义务的约束。根据2015年《协议书》的约定，系争房屋权利人为首选公司，首选公司将改造后的四至八楼、三楼裙房及楼顶等房屋按照红峪公司的要求装修，首选公司负责办理改造所需的行政许可手续及办理与红峪公司承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照，之后，双方签订房屋租赁合同，由首选公司将系争房屋出租给红峪公司，红峪公司支付相应的租金。该份《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。但在首选公司尚未取得系争房屋改造行政审批手续之前，首选公司与红峪公司、乐璟会公司于2017年9月1日签订了一份《房屋租赁合同》。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，首选公司将原1-4层插层改建为8层，并将其中的四至八层租赁给红峪公司，但未就改建部分办理相应的行政许可，虽部分房屋系有证建筑，但拆分履行必然会影响合同的效果，也无法就有效部分单独履行，故租赁房屋的合同目的已无法实现，各方签订的《房屋租赁合同》无效。首选公司向法院提供的2012年的两份《会议纪要》，仅能证明相关部门对系争房屋改建公共租赁房进行了商讨，同时《会议纪要》也明确要求首选公司需按照规定办理项目相应手续及按照审批流程办理。但至一审法庭辩论前，首选公司仍未向法院提交相应的建设工程规划许可证等材料，故首选公司关于《房屋租赁合同》有效之主张，于法无据，法院不予采信。关于第二个争议焦点。鉴于本案的实际情况，各方已无继续履行2015年《协议书》的可能。首选公司诉请要求解除2015年的《协议书》。红峪公司亦在2019年7月8日庭审中明确在解除2015年《协议书》的基础上要求返还保证金100万元。为避免当事人诉累，法院认定该份《协议书》于2019年7月8日解除。关于2017年的《房屋租赁合同》无效的责任问题。法院认为，首选公司作为出租方，将未取得产权证或建设工程规划许可证的部分房屋出租，未履行《协议书》承诺的办出改建项目的行政许可，导致合同无效，应当承担主要责任。红峪公司虽在签订《协议书》时并无过错，但其在明知改建项目尚未办理相应行政审批手续之前即与首选公司签订《房屋租赁合同》，未尽合理审查义务，应当承担次要责任。三、关于第三个争议焦点。根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2015年《协议书》有效，2017年的《房屋租赁合同》无效，如红峪公司实际使用了系争房屋，应当支付相应的房屋使用费。双方就系争房屋是否交付存在争议。法院认为，2015年《协议书》明确约定工程交付条件为办理完成与出租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照，首选公司并不符合合同约定的交付条件。红峪公司虽有部分员工在现场看管家具、设备等，但其并未对外实际经营。双方也未按照合同约定签订《房屋交接书》、确认水电煤抄件数。综上，不能认定红峪公司已经实际接收了系争房屋应当支付相应的房屋使用费及物业费。关于首选公司主张的水电煤费用，法院认为，首选公司并未举证证明该费用由红峪公司或乐璟会公司使用所支出，但客观上，红峪公司确有部分人员在现场看管会产生一定的费用，故法院在首选公司主张的金额基础上酌情确定。关于装修损失。法院认为，双方对已装修的价值均无争议，首选公司诉请亦要求归其所有，首选公司可对装修部分予以利用，对此法院予以准许。如上所述，首选公司对房屋租赁合同无效承担主要责任，红峪公司承担次要责任，法院在结合双方过错大小、装修价值，当事人是否可以利用等情况，综合考量，酌定红峪公司赔偿首选公司装修损失、水电煤等损失400万元，固定装修、未搬离的设施、设备归首选公司所有。首选公司主张红峪公司已支付装修费用800万元，根据已查明的事实，该款项系由案外人马某支付给叶江海，双方签有《借款合同》，不能认定为红峪公司支付的装修款，故法院对首选公司的该项主张，不予支持。因合同无效，违约金的约定亦归于无效，首选公司要求红峪公司支付违约金1,200万元之本诉诉请，于法无据，本院不予支持。2015年的《协议书》已无法继续履行，红峪公司主张返还100万元，与法有据，法院予以支持。红峪公司主张的利息损失，考虑双方的履约情况，不再支持。关于乐璟会公司的民事责任。法院认为，《房屋租赁合同》无效，担保合同亦无效，但乐璟会公司在未取得建设工程规划许可证的房屋所订立的《房屋租赁合同》上盖章存在过错，故其应当在红峪公司不能清偿部分的三分之一范围内承担清偿责任。一审法院判决：一、上海首选建材有限公司与上海红峪投资有限公司签订的《协议书》于2019年7月8日解除；二、上海首选建材有限公司与上海红峪投资有限公司、上海乐璟会养老服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；三、上海红峪投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海首选建材有限公司损失4,000,000元；四、上海市杨浦区济宁路XXX号房屋内四至八楼、三楼裙房、九楼机房中的固定装修、尚未搬离的设施、设备归上海首选建材有限公司所有；五、上海首选建材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海红峪投资有限公司保证金1,000,000元；六、上海乐璟会养老服务有限公司对上述第三条上海红峪投资有限公司应向上海首选建材有限公司支付的全部款项中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任；七、驳回上海首选建材有限公司其余本诉诉讼请求；八、驳回上海红峪投资有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年7月17日，经工商变更，乐璟会公司的名称变更为鸿泰公司。本院认为，根据2016年5月12日，首选公司、红峪公司及红晖企业管理咨询(上海)有限公司签订的《济宁路488项目主体变更协议》约定，2015年首选公司与案外人红晖企业管理咨询(上海)有限公司签订的《协议书》中红晖企业管理咨询(上海)有限公司的权利义务转由红峪公司承担。故首选公司与红峪公司受2015年《协议书》权利义务的约束。2015年《协议书》从内容上来看，本质系合作协议，并非房屋租赁合同。合同约定首选公司将改造后的四至八楼、三楼裙房及楼顶等房屋按照红峪公司的要求装修，首选公司负责办理改造所需的行政许可手续及办理与红峪公司承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照。该份《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。之后，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定首选公司将济宁路XXX号出租给红峪公司，且上址房屋系改造完毕后的房屋，届时房屋内原1-4层插层改建为8层，其中的4-8层出租给红峪公司。然首选公司至今未就改建部分办出相应的行政许可，改建应当认定为违法。虽然济宁路XXX号房屋系有证建筑，但本案所涉改建严重改变了房屋原有结构，改建部分系违章建筑，若合同拆分履行必然会影响效果，无法实现当事人之订约目的，故一审法院认定《房屋租赁合同》无效并无不当。首选公司向法院提供的两份《会议纪要》，仅可证明相关职能部门对房屋改建进行商讨，不能以此代替行政许可，更不能以此为由认定改造行为合法。《协议书》虽然有效，但基于上述情况，已无法继续履行，故一审法院认定《协议书》解除，判令首选公司返还红峪公司保证金100万元，正确。关于《房屋租赁合同》无效的责任，首选公司作为出租方，在未取得行政许可前就擅自改建房屋，并欲将改建后的房屋出租给红峪公司，故应当对合同无效承担主要责任。红峪公司作为承租方，明知改建项目尚未办理相应行政许可，仍与首选公司签订租赁合同，应当对合同无效承担次要责任。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院结合双方过错大小，装修价值、当事人是否可以利用等情况，综合考量，酌情判令红峪公司赔偿首选公司损失400万元，固定装修、未搬离的设施、设备归首选公司所有，并无不当。鉴于合同被认定无效，故首选公司上诉要求红峪公司支付违约金1,200万元缺乏法律依据，本院难以支持。关于房屋交付问题，由于涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，双方从未办理过房屋交接手续，红峪公司亦从未根据合同约定利用涉案房屋对外经营，即便红峪公司派部分员工在现场看管家具、设备等，也不能认定红峪公司接收了房屋，故首选公司上诉要求红峪公司支付房屋使用费缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。关于鸿泰公司的民事责任，一审法院已做充分阐述，本院予以认同，在此不再赘述。综上所述，首选公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160,238.38元，由上海首选建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  周刘金二〇二〇年六月四日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……