江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1589号上诉人（原审被告）：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地江苏省沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。法定代表人：陈志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛朋，江苏大楚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：赵迪，男，1992年8月9日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：程琼，女，1984年11月20日出生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。原审第三人：程克修，男，1966年2月1日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。原审第三人：阳升建设集团有限公司，住所地江苏省阜宁县吴滩街道办事处人民街176号（K）。法定代表人：王礼清，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称“亿瑞公司”）、上诉人赵迪与被上诉人程琼、原审第三人程克修、阳升建设集团有限公司（以下简称“阳升公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初11501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿瑞公司向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回程琼的一审诉讼请求。理由：1.亿瑞公司将涉案房屋抵冲工程款给阳升公司后，阳升公司准备将房屋抵给程克修，但因程克修没有按照阳升公司和亿瑞公司的要求办理按揭贷款手续，合意没有最终形成，虽然亿瑞公司、程克修、程某等人在房票上签字，但不能认定房屋出售给张某林。2.程克修虽然证明已收取了张某林的房款，但因阳升公司没有将涉案房屋抵付给程克修，故程克修没有处置权。3.经阳升公司同意，亿瑞公司已将房屋抵付给案外人赵某才，赵某才又出售给赵迪。4.程琼的父亲没有付清购房款。5.亿瑞公司没有通知程琼交房，物业公司收取程琼相关物业费用，与亿瑞公司无关。6.“签约单”实质上是“意向性购买协议”，不是买卖合同。亿瑞公司与赵迪签订的是正规的商品房买卖合同，赵迪已支付了全部购房款，且办理了备案登记手续，亿瑞公司向赵迪交付了房屋，而未向程琼交付房屋。上诉人赵迪向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回程琼的一审诉讼请求。理由：1.亿瑞公司和程琼签订的是“签约单”，只是意向性买卖协议，买卖关系不成立，程琼没有合法占有涉案房屋，应该是赵迪合法占有了涉案房屋。2.程琼没有付清购房款，没有合法占有涉案房屋。3.程克修无权将涉案房屋出卖他人。4.不能以物业公司出具的有关费用票据，认定涉案房屋交付给程琼。针对亿瑞公司、赵迪的上诉，程琼二审辩称，涉案房屋用于抵冲程克修的工程款，程克修对房屋有权处置。程琼付清了购房款，且与亿瑞公司之间的商品房买卖合同早于赵迪签订的合同，程琼也先行合法占有了涉案房屋。一审判决正确，应予以维持。针对亿瑞公司、赵迪的上诉，程克修二审辩称，亿瑞公司与程琼之间已成立商品房买卖合同关系，程琼已合法占有使用涉案房屋。亿瑞公司再次将房屋出售赵迪的行为，属于一房二卖。一审判决正确，应予以维持。针对亿瑞公司、赵迪的上诉，阳升公司二审辩称，涉案小区工程是案外人程某挂靠阳升公司资质施工，阳升公司只负责协助结算，对具体签约情况不清楚。请二审法院依法裁判。程琼向一审法院提出诉讼请求：判决亿瑞公司继续履行合同，沭阳县西城馥邦小区26幢二单元1006室房屋继续由程琼使用，案涉房屋具备办证条件时，亿瑞公司协助程琼办理产权登记手续。一审法院认定事实：沭阳县西城馥邦小区系亿瑞公司开发，由案外人程某挂靠第三人阳升公司资质总承建，第三人程克修为其中35幢－38幢项目经理。根据亿瑞公司与第三人阳升公司签订的工程款抵房协议，亿瑞公司将案涉房屋以抵工程款方式抵冲给第三人阳升公司，第三人阳升公司又以抵工程款方式抵冲给第三人程克修。第三人程克修将房屋出售给案外人张某林，并由亿瑞公司出具了同意将案涉房屋出售给张某林的工程款抵房房票，亿瑞公司、第三人阳升公司、第三人程克修、及案外人程某均在房票上签字确认。2015年1月30日，第三人程克修将程琼及案外人张某林带到亿瑞公司售楼部，由程琼与亿瑞公司就案涉房屋签订了《西城馥邦签约单》，签约单约定：“程琼自愿购买亿瑞公司西城馥邦26幢1006室，建筑面积共131.02平方米，每平方米4100元，总金额537182元；签约单约定了付款方式即一次性付款：合同签订当日一次性支付人民币537182元。”该签约单上有程琼、第三人程克修、案外人张某林、亿瑞公司及第三人阳升公司相关人员签字确认，并加盖了西城馥邦售楼部专用章，程琼父亲即向第三人程克修付清了全部购房款。2018年4月16日，亿瑞公司通知程琼交房，程琼委托父亲程克高办理了案涉房屋相关上房手续及向亿瑞公司、物业公司缴纳了相关费用，程琼接收占有了案涉房屋。因阳升公司欠案外人赵某才材料款，经阳升公司同意，亿瑞公司又将案涉房屋抵冲给案外人赵某才，并按赵某才要求，于2019年1月31日就案涉房屋与赵迪签订了《商品房买卖合同》，现案涉房屋已备案在赵迪名下，赵迪也办理了相应的上房手续并缴纳了相关物业费用，并上房装修。程琼在得知赵迪进案涉房屋装修后，引起纠纷，经多次报警处理未果后，诉求处理。一审另查明，案涉房屋尚不具备办理房产证条件。一审法院认为：亿瑞公司出具的工程款抵房房票，能够认定亿瑞公司以抵工程款形式将案涉房屋抵冲给阳升公司，并且同意阳升公司将案涉房屋抵冲给第三人程克修，同意程克修将案涉房屋出售给案外人张某林，故认定程克修对案涉房屋享有处置权。2015年1月30日，程克修将程琼带到亿瑞公司售楼部就案涉房屋签订了《西城馥邦签约单》，该签约单上有程克修、案外人张某林及阳升公司相关人员签字确认，能够证实签约单内容系各方真实意思表示。该签约单明确载明了买受人系程琼，并注明了房屋的位置、面积及总价款。同时，根据亿瑞公司出具给程琼的装修临时用电收据、缴纳物业费、装修保证金相关票据，可以证明亿瑞公司于2018年4月16日向程琼交付了该房屋，因此程琼、亿瑞公司已经以其行为实际履行了双方间的商品房买卖合同，程琼要求确认程琼、亿瑞公司之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，予以支持。商品房开发商与多个买受人就同一房屋签订商品房买卖合同的，如果这些合同本身并不存在法律明确规定的合同无效的情形的，则出卖人与数个买受人订立的商品房买卖合同均为有效。亿瑞公司与第三人赵迪签订的商品房买卖合同不违反法律规定，也为有效合同。“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其中之一，其他合同则必然目的落空，买受人只能向卖房人追究相应的合同违约责任。虽然第三人赵迪的商品房买卖合同经备案登记，但其与程琼均未办理案涉房屋的过户登记手续，均尚未取得案涉房屋的物权。未取得物权的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。本案中，程琼、亿瑞公司之间就案涉商品房买卖合同关系早于第三人赵迪，并先行合法占有争议房屋，故程琼要求案涉房屋由其继续使用的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。程琼已付清房屋全部款项，亿瑞公司于2018年4月16日向程琼交付了该房屋，亿瑞公司协助程琼办理案涉房屋权属登记手续系亿瑞公司应尽的义务，现案涉房屋尚未满足办理房屋权属登记手续，故程琼要求亿瑞公司继续履行合同，并在案涉房屋满足办理房屋权属登记手续时协助其办理，有事实和法律依据，予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、程琼与沭阳亿瑞置业有限公司之间关于沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋的商品房买卖合同成立；二、沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋继续由程琼占有、使用；三、沭阳亿瑞置业有限公司继续履行与程琼之间关于沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋的商品房买卖合同，并在该房屋符合办理权属登记手续时，于十五日内协助程琼办理产权变更登记手续。案件受理费9172元（程琼已预交4586元），减半收取4586元，保全费3205.91元，合计7791.91元，由沭阳县亿瑞置业有限公司负担。二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。二审中，程琼提交证据如下：1.2018年4月16日装修交付申请单复印件一份，西城馥邦物业服务中心于2020年6月8日在该复印件上是加盖印章，并注明与原件核对一致。拟证明程克高（程琼父亲）于2018年4月16日申请装修房屋，亿瑞公司指示物业公司交付房屋的事实。2.2020年3月3日电费收据一份，加盖了“沭阳亿瑞置业有限公司电费收讫章”。2019年度物业费收据及2019年4月17日至2021年度电梯维保费、电梯检测费、二次增压费收据。拟证明程琼是涉案房屋的业主，房屋已交付程琼占有使用。亿瑞公司质证称，对证据的真实性均予认可，但关联性不认可。物业公司与亿瑞公司没有关系。赵迪质证称，赵迪也向物业公司交了物业费，对程琼证据的关联性不认可。程克修质证称，对证据三性无异议。阳升公司质证称，证据的真实性由法院认定，但与案件事实无关联性。赵迪二审中提供了西城馥邦小区物业服务中心出具的2019年5月16日装修保证金收据一份，2019年5月16日出具的公共照明、电梯电费、电梯检测等物业费收据一份，2019年5月16日收据一份。程琼质证称：对真实性予以认可，可以证明亿瑞公司存在一房二卖的事实，但不能对抗程琼先签订合同及先占有房屋的事实。程克修质证称：对真实性无异议，但不能证明赵迪合法占有涉案房屋。亿瑞公司质证称：对真实性认可，说明物业公司存在乱收费的行为。阳升公司质证称：对真实性认可，但与本案无关联性。本院认证意见：程琼、赵迪二审中提交的证据，证据形式、证据来源符合法律规定，且均为原件，故对真实性、合法性、关联性均予以认定。本案二审争议焦点：1.亿瑞公司与程琼之间的商品房买卖合同关系是否有效。2.亿瑞公司是否已向程琼交付房屋，交付时间如何确定。3.如果亿瑞公司与程琼、亿瑞公司与赵迪之间的商品房买卖合同均有效，亿瑞公司应实际履行哪一份商品房买卖合同。关于第一争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”即商品房的认购、订购、预订等协议明确了当事人、交易商品房位置、房型、价格等主要条款，协议双方就将来订立本约合同达成一致意思表示，且出卖人已经按照约定收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同。根据程琼与亿瑞公司于2015年1月30日就案涉房屋签订的《西城馥邦签约单》内容，双方对交易房屋及价款的约定明确具体，亿瑞公司也已通过以房抵债的方式收到了房屋价款，应当认定亿瑞公司与程琼之间就涉案房屋已成立合法的商品房买卖合同关系。亿瑞公司与程琼之间的意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定双方的合同自签订之日起产生法律效力。关于第二争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。程琼提供的2018年4月16日装修交付申请单、2018年4月16日电费收据、2018年4月17日装修保证金收据、2018年4月17日的电梯电费、检测费等物业费用收据等证据，与亿瑞公司陈述的委托物业公司向业主交付房屋的事实，及陈琼主张的从物业公司处取得钥匙的事实相互印证，形成证据锁链，可以认定程琼已于2018年4月16日从物业公司处取得钥匙并占有房屋的事实。关于第三争议焦点。本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。赵迪陈述的从亿瑞公司处领取钥匙的事实，与亿瑞公司陈述的委托物业公司向符合领房条件的业主交付钥匙的事实，相互矛盾，且赵迪主张其占有房屋的时间，在程琼合法占有房屋时间之后，在无充分证据证明赵迪的占有系经合法占有人程琼同意的前提下，现有证据不能认定赵迪系合法占有涉案房屋，赵迪主张的占有事实不能对抗程琼已先行合法占有房屋的事实。现涉案房屋不能办理房屋所有权变更登记，而程琼、赵迪均要求履行商品房买卖合同，依法应当确定由亿瑞公司履行与程琼之间的商品房买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人亿瑞公司、赵迪的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18344元，由沭阳亿瑞置业有限公司、赵迪各负担9172元。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 谢兆鹏二〇二〇年六月十五日书记员 许小璇