广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12032号上诉人（原审被告）：广州市远笛材料科技有限公司。住所地：广州经济技术开发区友谊路轻工厂房3号4楼。法定代表人：袁得才，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑碧浩，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州华南海物业管理有限公司。住所地：广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。上诉人广州市远笛材料科技有限公司（以下简称远笛公司）因与被上诉人广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人远笛公司的委托诉讼代理人郑碧浩，被上诉人华南海公司的委托诉讼代理人李歆恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人远笛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回华南海公司的全部诉讼请求；2.全部诉讼费由华南海公司承担。事实与理由:一、华南海公司非本案适格主体。无论是华南海公司还是第三人均没有案涉租赁物的产权证书。虽然知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城公司）向一审法院提交了《广州开发区管委会关于的通知》、《临时用地通知书》、《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》、《修改合同书》、《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》等文件，但均没有原件，且在一审庭审后，一审法院也向广州开发区规划和自然资源局和广州市规划和自然资源黄埔区分区发函核实。前述单位向一审法院复函：经核查，未查到存档材料显示办理过建设工程总体审批或建筑单体备案。因此，知识城公司并没有案涉租赁物的合法使用权和出租权，更无权将案涉租赁物委托给华南海公司管理和出租。其次，远笛公司承租案涉租赁物将近十年，涉案《广州市租赁合同》是续签合同，水电费系由远笛公司直接支付给知识城公司，双方对此均清楚，案涉租赁物的实际出租人系知识城公司。另外，华南海公司也提供了《知识城(广州)投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》证明华南海公司接受知识城公司的委托，管理、出租案涉租赁物，该函件于2018年6月13日出具，并由知识城公司盖章确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，故华南海公司并非本案适格主体。二、远笛公司不存在违约行为，且华南海公司违约在先。2019年4月8日，华南海公司向远笛公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，案涉租赁物作为“三旧改造”区域范围，华南海公司决定于2019年5月10日前收回案涉租赁物，并解除租赁合同。《解除合同通知书》是华南海公司的真实意思表示，其已明确解除双方的租赁合同，理应承担该行为相应的法律后果。华南海公司无故解除租赁合同，必然会导致远笛公司不必要的损失，远笛公司也有权采取相应的措施，以避免或降低损失。然而，一审法院却以案涉租赁物未纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立为由，认定《解除合同通知书》不发生法律效力，该认定错误。其次，远笛公司与华南海公司一直以来的交易习惯均为双方对账后，由华南海公司按对账金额向远笛公司开具相应的发票，远笛公司再根据发票金额向华南海公司支付租金和水电费。当事人一旦采用交易习惯作为合同的履行的方式，其实质上就是双方当事人以实际行为变更了合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到变更合同约定的效力，并以交易习惯作为标准来判断双方的履行行为。本案中，自华南海公司向远笛公司发出《解除合同通知书》后，华南海公司就没向远笛公司开具应缴纳租金和水电费发票，故远笛公司不存在故意拖欠租金和水电费的情况，也不存在其他的违约行为。被上诉人华南海公司辩称：同意一审判决处理，不同意远笛公司的上诉请求。事实与理由：一、一审判决查明认定，涉案物业属于历史遗留问题，华南海公司与远笛公司签订的租赁合同合法有效。远笛公司拖延支付租金已经构成违约。二、涉案租赁合同约定的租赁期限至2019年5月31日，租赁期限届满后远笛公司实际已经搬离涉案厂房，遗留下垃圾，但是未与华南海公司办理移交手续，违反合同约定，故意设置障碍造成华南海公司损失。租赁合同期限届满后，华南海公司多次发函要求远笛公司交还厂房，但远笛公司依然拒不交还。根据黄埔区政府、经济技术开发区管委会有关城市更新计划要求，在一审判决后华南海公司受知识城公司委托将集团自有厂房交街道拆除，因此华南海公司没有过错。2020年5月9日，因远笛公司持续非法占用华南海公司涉案厂房拒不交还，华南海公司进行证据保全公证，并提存远笛公司遗留的物品。另，华南海公司因自行处理远笛公司遗留的废品垃圾产生的费用应当由远笛公司承担。华南海公司于2019年6月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认华南海公司、远笛公司签订的《广州市租赁合同》已于2019年4月26日解除；2.判令远笛公司支付拖欠的租金或占用费15720元，水电费92467.8元（暂计至2019年4月30日，应计算至远笛公司实际返还房屋之日止）；3.判令远笛公司支付违约金14383.8元（暂计至2019年4月30日，应计算至远笛公司清偿租金或占用费之日），远笛公司已付的保证金不予退还；4.判令远笛公司立即腾空、返还租赁房屋给华南海公司；5.案件诉讼费、律师费由远笛公司承担。华南海公司一审当庭撤回了保证金不予退还的诉请，并明确其第二项诉请主张的水电费期间为2019年1月至房屋返还之日，计至2019年6月30日的水电费金额为10773元。一审法院经审理查明：2018年6月1日，华南海公司（出租人、甲方）与远笛公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：华南海公司将坐落于广州经济技术开发区友谊路3号4楼出租给远笛公司作为厂房使用，房屋建筑面积786方米。第三条租赁期限、租金约定，租期自2018年6月1日至2019年5月31日止，月租金为7860元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。第六条甲方的权利和义务第4点约定，甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利义务第1点约定，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；第3点约定租赁期满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条约定，如遇拆迁等政府行为，甲方提前三个月时间通知乙方，合同自然解除，乙方须无条件积极配合。第九条约定甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。第十三条约定，本合同自双方签字之日起生效。2019年4月8日，华南海公司向远笛公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，华南海公司管辖物业开发区友谊路轻工厂房3、4号楼厂房作为“三旧改造”区域范围，现要求华南海公司配合政府行动规划，限期拆除，以推动西区升级改造。经华南海公司研究决定：2019年5月10日前收回远笛公司租用的涉案厂房，解除合同。请远笛公司做好相关搬迁工作，并及时缴清租金、水电等费用，交还房屋。2019年4月26日，华南海公司向远笛公司发出《律师函》，载明：截至2019年4月23日，远笛公司共拖欠华南海公司租金7860元、水费396元、电费4948.2元，共计13204.2元，拖欠知识城公司2018年水电费87123.6元。华南海公司根据《广州市房屋租赁合同》约定，自本律师函发出之日起，解除双方签订的租赁合同。远笛公司于2019年4月27日收到该《律师函》。2019年7月11日，华南海公司向远笛公司发出《催告函》，载明：截至本函发出之日，华南海公司已提前三个月通知远笛公司搬迁，同时充分给予远笛公司搬迁时间，但远笛公司仍未将租用物业交回，现华南海公司再次通知远笛公司，请远笛公司务必于2019年7月15日之前将租用的物业交回华南海公司。远笛公司于2019年7月12日收到该《催告函》。关于涉案厂房拖欠的租金或占用费。远笛公司自2019年3月开始未再向华南海公司支付租金，对于未交租金的理由，远笛公司称系因为华南海公司没有上门收取支票，且按照惯例租金两个月一交，由华南海公司派人上门收取支票，每次交两个月租金，华南海公司在3月份应收租金的时间没有派人上门，双方在近八年的时间均是默许这种收租方式。华南海公司对远笛公司的说法不予认可，称双方并无相关交易惯例，且双方亦未达成其他补充协议。远笛公司提交的广州银行支票存根显示，2018年7-8月厂租的出票日期为2018年9月27日，2018年9-10月厂租的出票日期为2018年12月13日，2018年11-12月厂租的出票日期为2018年12月28日。远笛公司自述2019年1月-2月的租金已于2018年12月28日预交。远笛公司庭审时称其并未清空涉案厂房，但表示只要华南海公司愿意补偿，其随时可以搬迁。关于涉案厂房拖欠的水电费。华南海公司提交的水电费结算单显示，涉案厂房2019年1-2月的水电费及垃圾处理费合计3786.6元（其中垃圾处理费400元）、2019年3月的水电费及垃圾处理费合计2357.6元（其中垃圾处理费400元）、2019年4月的水电费合计1761.1元、2019年5月的水电费合计1858.6元、2019年6月的水电费合计1809.1元，扣除垃圾处理费后，上述期间水电费总额为10773元。远笛公司称上述结算单无公司签字确认，须庭后核实，但其庭后未回复法庭或提出书面异议。关于违约金。远笛公司对租赁合同约定违约金的标准无异议，但认为其不存在违约，因此无需支付该费用。关于律师费。华南海公司未提交证据证明其存在该损失。华南海公司与知识城公司先后就涉案厂房分别签订两份《物业承包租赁合同》，均约定：知识城公司将所属部分物业包含涉案厂房交由华南海公司承包租赁和管理，华南海公司负责承包物业的对外转租和管理，承包租赁期限分别为2014年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止，实行华南海公司承包物业上缴租金和费用包干制。2018年6月13日，知识城公司出具《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件函告各租户：根据该司对物业经营管理工作的调整，该司所辖物业的经营管理工作已全权委托给广州华南海物业管理有限公司统一管理。由华南海公司代我司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议将由华南海公司与贵司签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。一审另查明，涉案物业未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出穗开管文[1987]第38号《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式使用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出穗开规地临字[1988]第001号（非施工性）《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在穗开基建施字（1988年）009号《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州经济技术开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年5月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订穗开管地合字[1990]03号《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》，载明：1988年1月13日管委会基建规划办公室以穗开规地临字[1988]第001号文批准用地者临时使用两年，位于开发区管理二小区西北角之土地，于1990年1月14日到期。鉴于用地者现已建成两栋单层钢结构厂房和三栋五层框架结构厂房，与临时用地性质不相符，经双方协商达成如下协议：一、本合同签订之日起三十天内，由管委会指定其土地管理部门将该土地10899平方米（见附图）一次性出让给用地者使用。土地使用期为三十年，从1990年1月15日至2020年1月14日，土地用途为工业。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《修改合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。上述两份合同附图显示相关土地均位于友谊路东侧。2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知识城公司发出《对的回复》，同意将轻工厂房列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知识城公司向广州市开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路3号、4号厂房出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州市开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。一审法院为查明涉案物业是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路3号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批及厂区建筑单体备案记录，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。一审再查，2004年6月22日，广州经济技术开发区商业服务总公司更名为广州开发区商业发展有限公司。2006年5月30日，广州开发区商业发展有限公司更名为广州开发区商业发展集团有限公司。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司，即本案知识城公司。《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中的用地者广州经济技术开发区商建房地产公司为知识城公司的下属子公司。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《解除合同通知书》《律师函》《催告函》、照片、水电费结算单、《企业信用信息公示报告》《改制登记核准通知书》《变更登记核准通知书》《准予变更登记（备案）通知书》《关于成立商建房地产公司的批复》《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》《临时用地通知书》《关于转发的通知》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《对的回复》《物业承包租赁合同》《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》《关于西区友谊路3号、4号厂房补交土地出让金的请示》、票据、复函及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知识城公司的下属公司进行使用，鉴于涉案物业属历史遗留问题，故一审法院认定华南海公司与远笛公司签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。关于合同解除。虽然华南海公司以涉案物业纳入“三旧改造”范围为由于2019年4月8日向远笛公司发出《解除合同通知书》，但广州开发区西区产业园管委会于2019年4月24日才批复同意将涉案物业纳入城市更新年度计划，故华南海公司发出该解除通知时，涉案物业纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立，故一审法院认为华南海公司无权以此解除租赁合同，故该解除通知不发生法律效力。2019年4月26日，华南海公司再次向远笛公司发出《律师函》，明确以远笛公司欠租为由要求自该函发出之日起解除双方的租赁合同，远笛公司于次日签收。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第4点约定，远笛公司拖欠租金1个月以上的，华南海公司有权要求解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。远笛公司2019年3月的租金本应于2019年3月15日前缴纳，但远笛公司至今未付。远笛公司虽主张双方形成了两月一交的交易惯例，且由华南海公司上门收取支票，但其又陈述2019年1月、2月的租金已于2018年12月28日预交，故一审法院认为远笛公司提交的证据不足以证明双方形成了远笛公司主张的交易惯例。在华南海公司否认相关交易惯例，且双方无其他约定的情况下，远笛公司拖延支付租金的行为已构成根本违约，华南海公司有权解除合同，故一审法院确认双方的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月27日解除。关于合同解除后的法律后果。远笛公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任。华南海公司要求远笛公司腾空返还涉案物业，属于恢复原状的一种方式，一审法院予以支持。华南海当庭撤回了远笛公司已交的保证金不予退还的诉请，一审法院依法予以准许。关于拖欠的租金或占用费。远笛公司自2019年3月开始即未再向华南海公司支付租金或占用费，庭审时远笛公司亦确认尚未搬离涉案厂房。双方租赁合同于2019年4月27日解除，故远笛公司应向华南海公司支付2019年3月至2019年4月26日的租金14672元（7860元/月×1个月+7860元/月÷30天×26天）及2019年4月27日起至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费，华南海公司主张按合同约定的租金7860元/月进行计算于法有据，一审法院依法予以支持。关于拖欠的水电费。华南海公司提交的水电费结算单显示2019年1月1日至6月30日的远笛公司拖欠的水电费总额为10773元，远笛公司虽主张庭后核实，但其庭后未回复法庭或提出书面异议，应视为其认可该金额，一审法院对此予以确认。关于违约金。双方租赁合同约定，逾期交付租金的，每逾期一日须按月租金额的3%支付违约金。远笛公司对合同约定的违约金标准无异议，故应按该标准向华南海公司支付违约金。鉴于远笛公司至今未支付2019年3月至4月26日的租金，相关违约金早已超过租金本金，应以租金本金为限，故一审法院核定上述期间租金的违约金为14672元。对于2019年4月27日起至返还厂房之日止占有使用费的违约金，鉴于双方租赁合同已于2019年4月27日解除，华南海公司主张以3%/日的标准计算违约金已无合同依据，一审法院依法不予支持。关于律师费。双方租赁合同并未有关于律师费承担的约定，华南海公司亦未提交证据证明其存在相关损失，故一审法院对华南海公司的该项诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月17日作出一审判决：一、广州华南海物业管理有限公司与广州市远笛材料科技有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月27日解除；二、广州市远笛材料科技有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向广州华南海物业管理有限公司支付2019年3月至2019年4月26日的租金14672元及后续占有使用费（按7860元/月的标准计算，自2019年4月27日起计至实际返还厂房之日止）；三、广州市远笛材料科技有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向广州华南海物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日拖欠的水电费10773元；四、广州市远笛材料科技有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向广州华南海物业管理有限公司支付逾期支付2019年3月至2019年4月26日租金的违约金14672元；五、广州市远笛材料科技有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向广州华南海物业管理有限公司腾空交还广州市黄埔区友谊路3号四楼；六、驳回广州华南海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821.9元，由广州市远笛材料科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，远笛公司提交以下材料作为二审证据：证据1.支票存根；证据2.增值税专用发票，拟证明远笛公司与华南海公司一直以来的交易习惯均为双方对账后，华南海公司向远笛公司提供相应金额增值税专用发票后，远笛公司再根据发票金额向华南海公司支付租金；证据3.电梯停运的图片，拟证明2019年7月2日开始，电梯停止运转；证据4.告知函，拟证明对华南海公司强拆物业警告；证据5.图片以及视频，拟证明强行拆迁对两公司造成巨大损失。华南海公司质证表示：对证据1-2因为没有原件对真实性不认可，对关联性亦不予认可，该证据只是支付部分月份的租金的支票。交付租金是承租人的义务，租金支付时间在合同内有明确约定，该证据均不能说明双方已经形成交易习惯，并且改变原合同的约定，一审判决也查明远笛公司有预交租金的情形。因此，该证据只能说明远笛公司在2018年-2019年的若干月份有逾期违约支付租金的情形。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片的拍摄时间不明，无法证明其证明内容，远笛公司的租赁期限在2019年5月31日已经届满。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，据华南海公司了解，远笛公司租赁期限届满后实际已经搬离涉案厂房，遗留下垃圾，但是未与华南海公司办理移交手续，违反合同约定，造成华南海公司损失，华南海公司清空厂房作保全证据公证。厂房内并没有设备成品等物品，结合远笛公司的证据5也可见厂房内并没有告知函所称的设备、成品。对证据5真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无法显示拍摄的时间，从视频的内容看并没有其告知函中所称的设备、成品。华南海公司向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.公证书，拟证明2020年5月9日，华南海公司强制收回涉案厂房并作保全公证，远笛公司实际早已交回厂房，遗留物均是废品、垃圾，华南海公司对遗留物品也已经作出了公证提存的处理；证据2.委托搬家合同及发票，拟证明华南海公司提存远笛公司遗留的物品花费165000元，应当由远笛公司承担。远笛公司质证表示：对证据1的真实性、合法性予以认可、关联性不予认可，华南海公司陈述的租赁屋内并没有设施以及设备，该证据的第23-24页均清楚体现租赁物内有远笛公司的生产设备。证据2真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，华南海公司无故提前解除合同，已经构成根本违约行为，现对涉案租赁物进行强拆搬迁，所以该损失应当由华南海公司承担。二审期间，远笛公司明确其上诉请求为驳回华南海公司的全部诉讼请求，并表示其已于2019年3月25日搬离涉案租赁物。华南海公司则称其于2020年5月9日收回涉案租赁物。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：华南海公司是否具备诉讼主体资格；涉案合同的效力；2019年4月27日华南海公司是否有权解除合同。华南海公司是以自己的名义与远笛公司签订涉案合同，远笛公司关于华南海公司不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院根据本案相关的证据认定双方租赁合同有效并无不当，本院予以认可。双方合同约定远笛公司应于每月第15日前支付当月租金，按照该约定，远笛公司应在2019年3月15日前支付2019年3月的租金，但远笛公司没有依约支付。远笛公司在此之前存在逾期支付租金的行为不足以证明双方之间就交租期限问题达成了新的交易习惯，本院对远笛公司该主张不予采纳。双方合同约定远笛公司拖欠租金1个月以上的，华南海公司可解除合同。华南海公司在2019年4月26日发出《律师函》，以远笛公司拖欠租金水电费等为由提出解除合同，符合合同约定。虽然华南海公司在2019年4月8日发出《解除合同通知书》时不享有解除权，但不影响其在2019年4月26日发出《律师函》时享有解除权。远笛公司于次日收到该函，因此一审法院认定涉案合同于2019年4月27日解除正确，本院予以认可。远笛公司关于华南海公司无权解除合同的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审判决关于确认合同解除，远笛公司应支付租金及占用费、水电费、违约金等处理并无不当。远笛公司二审期间陈述其是在2019年3月25日搬离涉案租赁物，对此无提交证据予以证明，也与本案查明事实不符，本院不予采纳。华南海公司在二审期间确认其已于2020年5月9日收回涉案租赁物，本院予以确认，一审判决第二项的实际返还厂房之日应为2020年5月9日，一审判决第五项亦无需执行。但由于一审判决作出时并无错误，故本院不再改判。远笛公司二审期间提交的证据不足以证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人远笛公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费821.9元，由上诉人广州市远笛材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳