黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终549号上诉人（一审被告）：范彩英，女，1962年2月6日出生，汉族，现住桦南县。委托诉讼代理人：黄智刚，黑龙江桦南律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汤玉怀，男，1960年12月24日出生，汉族，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：戴俊峰，黑龙江普瑞特律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤晓东，男，汉族，1973年9月9日出生，现住桦南县。被上诉人（一审被告）：楚成才，男，1983年5月8日出生，汉族，现羁押于桦南县看守所。被上诉人（一审被告）：徐翠，女，1982年11月6日出生，汉族，现住桦南县。被上诉人（一审被告）：桦南县鸿洋物流有限公司。法定代表人：楚成才，职务经理。上诉人范彩英因与被上诉人汤玉怀、楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司申请执行人异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人范彩英的委托诉讼代理人黄志刚、被上诉人汤玉怀的委托诉讼代理人汤晓东、被上诉人徐翠到庭参加诉讼，被上诉人楚成才、桦南县鸿洋物流有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范彩英上诉请求：一、撤销黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初1155号民事判决书；二、判决驳回被上诉人汤玉怀的诉讼请求，改判准予执行位于桦南县桦南镇胜利街道鸿洋物流有限公司名下52960平方米土地（地号为：1－15－187、土地证号：桦南国用（2014）第004号）之中面积为2000平方米土地的使用权；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人查封涉案的土地有理有据。1、楚成才在2017年至2018年间分多次向上诉人借款725万元，上诉人向桦南县人民法院提起诉讼，经调解桦南县人民法院以（2019）黑0822民初第14号民事调解书，依法确认楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司于2019年1月22日前偿还上诉人借款725万元，三被告承担连带责任。2、上诉人依据生效的民事调解书依法向桦南县人民法院申请强制执行，查封了涉案的土地，该土地使用证使用权人是桦南县鸿洋物流有限公司。3、2014年12月2日原告汤玉怀将桦南县鸿洋物流有限公司转让给被告楚成才，并办理了公司变更登记，楚成才是该公司的法定代表人，有权行使该公司的一切权利，对该公司的债务负有偿还的责任。4、原告汤玉怀以桦南县鸿洋物流有限公司的名义私下签订了转让协议书，不具有合法效力。鸿洋物流公司名下的土地属国有土地，土地使用权登记在物流公司名下，双方协议对土地使用权转让的约定应当依法办理土地变更登记，否则所签订的协议是无效的，没有法律约束力，更不能抗辩第三人依法对涉案的土地行使权利。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让应当按照规定办理过户登记，而涉案的土地使用权在查封时仍然登记在桦南县鸿洋物流公司名下，上诉人查封涉案的土地完全符合法律规定。原审法院认定“汤玉怀与楚成才虽然没有办理变更登记的手续，但不影响合同的效力”是错误的，双方的协议不能对抗法律的规定，违反法律规定，双方约定是无效的。原审法院以此约定为由判决不得执行涉案的土地查封，同时又确认涉案的土地归被上诉人汤玉怀所有背离本案的事实和法律的强制性规定。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院判决涉案的土地不得执行及归被上诉人汤玉怀所有主要依据是楚成才与汤玉怀以桦南县鸿洋物流有限公司的名义私自签订的转让协议书，该转让协议书所转让的土地没有依法办理变更登记，其所有权应属鸿洋物流公司所有，不属于汤玉怀个人所有，汤玉怀主张权利缺乏事实和法律依据。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按不动产簿判断；本案中涉案的土地登记在桦南县鸿洋物流有限公司的名下，土地使用权人是鸿洋物流有限公司而不是汤玉怀。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五项的规定判决不得执行涉案的土地及认定涉案的土地权属归被上诉人所有，适用法律完全错误。被上诉人汤玉怀辩称，一、一审法院根据答辩人提交的证据，认定楚成才无权将诉争土地使用权再次转让给被答辩人，被答辩人无权查封涉案土地，进而判决不得执行涉案土地并确认涉案土地使用权归答辩人所有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。1、上诉人与楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司借款事实不清。楚成才明知涉案土地不在汤玉怀与楚成才签订的转让协议书范围内，其又将涉案土地抵押或转让给上诉人，其抵押或转让无效。2、上诉人无权查封涉案土地。佳木斯中院（2019）黑08民初162号民事判决认定2014年12月2日汤玉怀与楚成才签订的转让协议书合法有效，涉案土地不在转让范围之内。2018年3月10日楚成才向上诉人借款时用涉案土地抵押既无法律效力，时间也晚于2014年12月2日的转让协议书，因此上诉人无权查封涉案土地。3、依据2014年12月2日转让协议书，涉案土地并没有转让给楚成才，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五项规定进行裁判适用法律正确。被上诉人徐翠辩称，我不了解楚成才与其余当事人之间的事情，没有答辩意见。被上诉人楚成才、桦南县鸿洋物流有限公司未提交书面答辩意见。一审原告汤玉怀向一审法院起诉请求：1、停止对位于桦南县桦南镇胜利街道鸿洋物流有限公司名下地号为：1-15-187，土地证号桦南国用（2014）第0042号土地，面积52960㎡的土地之中面积为2000㎡（位置：土地证地宗图西侧位置线为起点向东平移8米为界限，以及鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西至地宗图西界，约价值40万人民币）的土地（以下称2000平方米0042号土地）的强制执行，并解除查封扣押；2、确认位于桦南县桦南镇胜利街道鸿洋物流有限公司名下地号为：1-15-187，土地证号桦南国用（2014）第0042号土地，面积52960㎡的土地之中面积为2000㎡（位置：土地证地宗图西侧位置线为起点向东平移8米为界限，以及鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西至地宗图西界）土地的使用权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2014年12月2日，原告汤玉怀将注册的鸿洋物流有限公司转让给楚成才，办理了公司变更登记。双方签订了《转让协议书》，该协议书第七条关于转让国有土地使用权面积特别约定：“1、本协议中涉及的土地使用权面积参照桦南国用（2014）第0042号土地使用证为基础，按照该土地证上的宗地图标注的西侧位置线为起点向东平移8米为界限，此界限以东的土地为本次资产转让中乙方获得的土地使用权，但不包括鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西的空地，该部分土地不在本次转让范围内，属于甲方的土地。2、……”。该条的特别约定即双方争议的2000平方米使用权。合同签订后，因楚成才欠汤玉怀900万元转让费及利息，汤玉怀未将桦南国用（2014）第0042号土地使用证交付楚成才。后汤玉怀于2019年7月22日将楚成才及桦南县鸿洋物流有限公司诉至佳木斯市中级人民法院。佳木斯市中级人民法院（2019）黑08民初162号民事判决确认汤玉怀与楚成才2014年12月2日签订的《转让协议书》合法有效。因被告楚成才在2017年至2018年间分多次向范彩英借款共计7250000元，范彩英向本院提起诉讼。经调解，双方达成协议：“被告楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司于2019年1月22日前偿还被告借款7250000元，三被告承担连带责任”。本院下达了（2019）黑0822民初第14号民事调解书，依法对双方协议予以确认。此间的2017年10月12日，楚成才与范彩英签订了《货场转让协议》，将争议的2000平方米连同货场一同转让给了范彩英。一审法院认为，原告汤玉怀与被告楚成才2014年12月2日签订的《转让协议书》，业经佳木斯市中级人民法院（2019）黑08民初162号民事判决确认合法有效。该《转让协议书》第七条关于转让国有土地使用权面积特别约定：“本协议中涉及的土地使用权面积参照桦南国用（2014）第0042号土地使用证为基础，按照该土地证上的宗地图标注的西侧位置线为起点向东平移8米为界限，此界限以东的土地为本次资产转让中乙方获得的土地使用权，但不包括鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西的空地，该部分土地不在本次转让范围内，属于甲方的土地”。虽然双方没有办理变更登记手续，但不影响合同的效力。因此，按照该条的规定，楚成才无权将争议的2000平方米土地的使用权再次转让给被告范彩英。一审判决：一、不得执行位于桦南县桦南镇胜利街道鸿洋物流有限公司名下地号为：1-15-187，土地证号桦南国用（2014）第0042号土地，面积52960㎡的土地之中面积为2000㎡的土地（位置：土地证宗地图西侧位置线为起点向东平移8米为界限，以及鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西至地宗图西界）；二、确认位于桦南县桦南镇胜利街道鸿洋物流有限公司名下地号为：1-15-187，土地证号桦南国用（2014）第0042号土地，面积52960㎡的土地之中面积为2000㎡土地的使用权归原告所有（位置：土地证宗地图西侧位置线为起点向东平移8米为界限，以及鸿洋果蔬综合楼楼体西侧向西至宗地图西界）。二审期间被上诉人汤玉怀提供桦南县人民法院（2019）黑0822民初14号民事调解书部分卷宗材料22页，证明问题：上诉人范彩英与楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司借款事实不清。楚成才用公司的财产偿还个人债务，违反公司法的规定，损害公司利益以及公司债权人的利益，双方的借据以及《货场转让协议书》应属无效，不能对抗2014年12月2日被上诉人汤玉怀与楚成才签订的《转让协议书》。上诉人质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该证据与本案没有直接的关系，桦南县人民法院依法做出调解书，确认上诉人与楚成才、徐翠、桦南县鸿洋物流有限公司债权债务关系合法有效，原审开庭审理时楚成才承认借上诉人的款项用于公司生产经营，至于是否转到公司账户与上诉人无关。徐翠质证认为调解过程我参与了是真实的，具体经济往来我不清楚，是楚成才让我签字的。本院经审查认为，本案是执行异议之诉，作为执行依据的（2019）黑0822民初14号民事调解书的效力问题不属于本案审查范围，对上诉人提交证据欲证明的问题不予确认。本院经审理对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案争议土地登记在桦南县鸿洋物流有限公司名下，土地使用权归桦南县鸿洋物流有限公司拥有。2014年12月2日汤玉怀与楚成才签订的转让协议书中约定汤玉怀将其拥有的桦南县鸿洋物流有限公司全部股权转让给楚成才，只是公司股东发生变更，该股权转让协议及股东变更并未改变案涉土地使用权的归属，土地使用权仍属于桦南县鸿洋物流有限公司。虽然双方在转让协议第七条中约定案涉土地不在本次转让范围内，属于甲方的土地，但该土地使用权并不属于汤玉怀个人，双方的约定只能说明在签订股权转让协议时存在将公司财产与汤玉怀个人财产混同的行为，即使履行该约定，也需要办理相应的土地使用权变更手续，该约定本质上是双方针对案涉土地达成了使用权转让协议，转让价款通过减少股权转让价款的方式予以确定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。案涉土地现仍登记在桦南县鸿洋物流有限公司名下，汤玉怀并未取得案涉土地使用权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。汤玉怀在2014年12月2日签订转让协议后，至2019年2月11日（2019）黑0822执284号执行裁定书作出前，一直没有办理土地使用权转移登记手续，属于因其自身原因未办理过户登记，其要求停止执行案涉土地不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，诉讼请求不应得到支持。本案上诉人是基于（2019）黑0822民初14号民事调解书而非范彩英与楚成才的货场转让协议执行案涉土地，一审判决论述楚成才无权将争议的2000平方米土地的使用权再次转让给被告范彩英与生效调解书的执行没有必然联系。综上，一审判决结果错误，本院予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：撤销黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初1155号民事判决；驳回被上诉人汤玉怀的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由被告楚成才负担。二审案件受理费7300元由被上诉人汤玉怀负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋婧玮