河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7136号上诉人（原审原告）：王菊红，女，1974年11月27日出生，汉族，住郑州高新技术开发区。委托诉讼代理人：弓广林，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文利，河南修谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南爱丁堡置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路20号。法定代表人：常中华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于海滨，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区园田路19号。法定代表人：曹霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程龙，男，系该公司员工。上诉人王菊红因与被上诉人河南爱丁堡置业有限公司（以下简称爱丁堡公司）、河南省郑州市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初29670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法适用独任制，于2020年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人王菊红的委托诉讼代理人弓广林、杨文利，被上诉人爱丁堡公司的委托诉讼代理人于海滨，被上诉人江山公司的委托诉讼代理人程龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王菊红上诉请求：1.依法维持原判第一、二、三项；2.撤销原判第四项，改判为被上诉人赔偿上诉人损失393824元；3.本案所有诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于上诉人与爱丁堡公司之间签订的《商铺认购合同》系无效合同的认定正确。且对于两被上诉人收款事实认定清楚，同时判令江山公司承担连带清偿责任，适用法律恰当，应予以维持。二、一审法院认定部分事实不清，具体如下：1.上诉人并不知悉涉案商铺未取得预售许可证明，对于本案合同无效也没有任何过错。首先，爱丁堡公司作为专业的地产公司及负有举证义务的一方，其在一审时，并未举证已就无预售许可证事实对上诉人进行了明确的告知和明示，一审法院在没有任何证据的情况下，认定“双方对于涉案商铺未取得预售许可证明是明知的”及“对于合同无效，双方均有过错”严重不当。2.上诉人购买涉案商铺的价格符合市场行情。一审时，上诉人提交了郑州市房管局官网公布的郑州市商品房销售统计数据，其中有郑州市各个辖区商品房的销售均价，上诉人购买时的价格完全符合市场行情，一审法院认定“且认购单价低于市场平均价格”缺乏事实依据。三、《商铺认购合同》已认定无效，但一审法院对于被上诉人应承担的赔偿责任适用法律错误。具体理由如下：1.关于赔偿范围：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条所列“已付房款、利息、赔偿损失、赔偿已付房款一倍以下的损失”四项是出卖人应负的义务，其中“已付房款”、“利息”同属于返还范畴，而“赔偿损失”及“已付房款一倍以下的损失”并列属于补偿性及惩罚性赔偿。根据法律条文的内外逻辑，上述四项费用是并列关系，并非选择性适用。2.被上诉人存在严重过错，本案在法律适用上应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条裁判。合同签订时，爱丁堡公司故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证及土地已经抵押的两项重要事实。其中，关于商品房预售许可证有证据表明被上诉人一直到2018年仍在继续欺骗广大购房客户，而土地已被抵押的情节也是在一审开庭时发问的形式才予以披露。以上两个情节完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条第一、二项的规定，被上诉人应承担该法条中所列“四项费用”的法律后果。一审法院在查明涉案项目无预售许可证及土地抵押的事实后，完全无视《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条的规定，明显不当。3.关于《合同法》第五十八条的适用。上诉人对于合同无效是不存在过错的。一审法院驳回房屋价格差价及一倍赔偿的请求，显然是让上诉人对于合同无效的后果承担了全部责任，而爱丁堡公司没有为其存在的过错付出任何代价。故一审法院适用法律不当，有失公允。四、上诉人存在严重损失，一审法院对此未给予充分考虑，驳回房屋差价损失及一倍赔偿的请求，既有违公平公正，又不利于正确引导房地产市场交易秩序。上诉人本期望依合同约定2019年取得房产，但在长达三年的时间内都未取得，且涉案房屋至今都没有实际建设，而爱丁堡公司深陷多个诉讼，涉案楼盘整体被查封。上诉人不但取得房屋无望，且将面临利息及重新购置房屋的价差等巨大损失。综上所述，被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明及土地已经抵押的事实，与上诉人订立商品房预售合同，导致本案合同无效，存在严重过错。上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定要求其返还已付购房款、利息、赔偿损失及赔偿已付购房款一倍的诉讼请求具有事实以及法律依据。一审法院认定上诉人存在过错，缺乏证据。且一审法院适用合同法第五十八条不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，依法改判。二审庭审中，王菊红补充上诉意见称：一审开庭时，上诉人通过当庭发问的形式，知悉涉案楼盘土地已被抵押，爱丁堡公司也承认了该事实，但一审判决却未查清该事实，亦未对该事实进行评判。实际上，该事实具体情况的查明，与本案判决息息相关。该抵押行为如果发生在双方签订合同之前，则应适用商品房司法解释第九条，存在故意隐瞒情节方可判令爱丁堡公司承担责任。该抵押行为如果发生在双方合同之后，那么因未取得上诉人同意，根据商品房司法解释第八条，则可径行判决爱丁堡公司承担责任。爱丁堡公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，无不当之处。一、上诉人认为一审法院认定事实不清的问题，爱丁堡公司认为：1.按照行业规定房产销售应该在明显位置悬挂相关销售证书，而爱丁堡公司没有在销售处悬挂相关销售证书。2.爱丁堡公司没有任何人告诉上诉人公司已经取得预售许可证，上诉人也没有任何证据来证明爱丁堡公司告诉过上诉人已经取得了预售证。3.上诉人在签署认购合同时案涉商铺还没有建设，根本不可能取得预售证，这是基本常识。4.上诉人缴纳的是合同全款，而与爱丁堡公司签署的是《商铺认购合同》，而不是预售合同或者是购房合同。因此，上诉人作为完全民事行为人完全可以知晓爱丁堡公司没有取得预售许可证。上诉人明知没有预售许可证而全款认购商铺显然也有过错。爱丁堡公司当时的认购价格明显低于市场价格，上诉人能以全款认购期房也佐证这一事实。二、上诉人认为一审法院承担的赔偿责任适用法律错误的问题。上诉人在上诉状中对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条进行明显的断章取义和曲解。根据第九条的规定，爱丁堡公司没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，也没有将案涉商铺进行抵押或者出卖给第三人，故爱丁堡公司认为本案不适用第九条的任何情形。上诉人上诉状中引用合同法第58条提出的除利息损失外的其他损失无法律依据。合同法对损失有明确的规定，而上诉人没有任何证据可以证明其有符合合同法中的损失情形（利息除外）。综上，上诉人在上诉状中罔顾事实，曲解法条。本案事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。江山公司辩称：上诉人引用的司法解释，其本意是指房屋本身有抵押又另行出售他人的，或者是一房两卖的情形，本案不属于这种情形。同时司法解释对房价波动也有明确的说明，即房价波动不作为客观事实发生重大变化导致合同解除的原因，上诉人请求房价波动损失没有依据。王菊红向一审法院起诉请求：1.确认原告与爱丁堡公司于2017年5月22日签订的《商铺认购合同》无效；2.二被告返还原告购房款331942元及利息8409.2元（利息按年利率6%的标准暂计至2019年9月11日，以后连续计算至实际清偿之日）；3.二被告赔偿原告损失431942元；4.本案诉讼费用由二被告承担。后王菊红将其第二项诉讼请求中的利息变更为46527.2元，并将第三项诉讼请求损失明确为包含房屋价格波动导致的房屋价差损失和已交购房款的一倍赔偿。一审法院认定事实：2017年5月22日，原告（××）与爱丁堡公司（出卖人）签订了两份《商铺认购合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市××与合欢街交叉口西北角缤纷××（××）××段××层××号商铺，单价12114.67元/㎡、总价331942元，签合同时即支付全部房款，以爱丁堡公司财务出具的缴款收据为准。合同还约定出卖人承诺在2019年4月15日该商铺具备交付、装修条件，逾期超过30日后，××有权解除合同。签订认购合同当天，原告通过刷卡将231942元支付至江山公司的银行账户中，现金10万元交至爱丁堡财务，同时爱丁堡公司向原告出具了一份收据，写明收到09号商铺房款331942元。涉案商铺所在的项目目前建设情况不明，未取得商品房预售许可证明，爱丁堡公司在庭审中称地下部分已经完成，且土地有抵押。另查明，爱丁堡公司成立于2015年8月28日，注册资本2000万元，共有包括江山公司在内的三名法人股东，其中江山公司投资额为1020万元。以上事实，有经原、被告质证的《商铺认购合同》、POS机签购单、收据、爱丁堡公司的回复公告及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，涉案商铺至今未取得商品房预售许可证明，且原告及爱丁堡公司均认可《商铺认购合同》无效，爱丁堡公司也同意退还房款，故该院确认涉案的《商铺认购合同》无效，并判令爱丁堡公司退还收取的房款331942元。原告与爱丁堡公司在签订《商铺认购合同》时，双方对于涉案商铺未取得预售许可证明是明知的，且认购单价低于市场平均价格，故对于合同无效，双方均有过错，爱丁堡公司应当赔偿原告利息损失（自2017年5月22日起按照年利率6%计算），而对于房屋价格差价及房款的一倍赔偿，该院不予支持。关于江山公司的法律责任问题，江山公司系爱丁堡公司的控股股东，其用自己的账户收取爱丁堡公司客户的购房款，违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》的规定，应当在收取原告购房款的范围内承担连带返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王菊红与被告河南爱丁堡置业有限公司于2017年5月22日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告王菊红购房款331942元，并支付自2017年5月22日起至清偿之日止的利息（以331942元为基数，按照年利率6%的标准计算）。三、被告河南省郑州市江山房地产开发有限公司在231942元范围内对本判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回原告王菊红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5762元，诉讼保全费4381元，共计10143元，由原告王菊红负担2243元，被告河南爱丁堡置业有限公司负担7900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。商品房买卖过程中，××与出卖人各自享有不同的权利，同时承担相应的义务。其中，××作为理性的普通人，在购买商品房时负有审慎审查的义务。王菊红作为××在负有审慎审查义务的前提下，王菊红主张爱丁堡公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，则王菊红负有证明爱丁堡公司存在故意隐瞒相关事实，从而造成王菊红作出错误意思表示的举证责任。根据《房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的规定，以及商品房买卖中的实务操作，××在与出卖人进行商品房买卖时，应当签订规范的《商品房买卖合同》并进行备案。但本案中，王菊红在与爱丁堡公司之间进行案涉商品房买卖时，全额支付了购房款，却并未与爱丁堡公司签订规范的《商品房买卖合同》，而是签订了《商铺认购合同》，且未进行备案。双方的行为及合同形式均与现行法律、法规的规定及日常生活经验不符。对此，王菊红应当是明知的，但其仍以此种方式确定双方之间的商品房买卖，且未提出异议或作出合理解释。据此，现有证据并不足以证明爱丁堡公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，更未证明王菊红因爱丁堡公司隐瞒事实而作出了错误的意思表示。因此，一审判决以王菊红对于案涉商铺未取得预售许可证是明知的为由，认定王菊红存在过错，并无不当。王菊红诉称案涉房屋所涉土地已被抵押，该事实应当会影响本案的裁判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条明确规定的是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，而本案并无证据证明案涉房屋进行了抵押。因此，王菊红主张的因案涉土地已被抵押，爱丁堡公司应当承担相应责任的上诉理由，本院不予支持。王菊红主张按照案涉商铺房屋差价赔偿其损失，则其应当举证证明案涉商铺实际的差价金额。由于商铺价格近年来波动较大，且会受自身品质、所在位置等的影响，商铺的实际价格具有个体性。而王菊红提交的证据显示的是郑州市下辖各行政区内的整体商铺价格的统计数据，即相应区域内总体的价格水平，其不具有针对性，不能准确反映案涉商铺的价格。因此，一审法院未依据王菊红提交的相关证据认定其实际损失金额，并无不当。综上，王菊红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7207元，由王菊红负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年六月三十日书记员  韩 冰