辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1660号上诉人（原审被告）：鞍山金都房地产开发有限公司，住所地鞍山市立山区北胜利路186号甲。法定代表人：全威，该公司经理。委托诉讼代理人：马岩，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘楠楠，女，1987年1月11日出生，汉族，住鞍山市。被上诉人（原审原告）：陈封龙，男，1987年4月14日出生，汉族，住。上诉人鞍山金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）因与被上诉人刘楠楠、陈封龙房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金都公司的委托诉讼代理人马岩，被上诉人刘楠楠、陈封龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金都公司上诉请求：1.依法撤销(2019)辽0304民初4492号民事判决书，不承担违约金2362.75元。2.请求判令一审、二审诉讼费75元，由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第二款及补充协议条款第七条第一款约定：上诉人应当在交付房屋使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。同时该合同第十五条第三款及补充协议条款第七条第二款亦约定：如因出卖人责任，买受人不能在交房之日两年内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房款的0.5%支付违约金。合同生效后，按照双方约定，上诉人应在2015年10月20日前将办理权属登记需要由出卖方提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，但上诉人并未如约备案，此时被上诉人应知道其权益已受到侵害。由于合同明确约定了逾期办证的违约数额为已付房款的0.5%，故本案违约金债权属于一时性债权，诉讼时效应从约定期限届满之次日起算，故本案违约金诉讼时效应2015年10月20日的次日起算。刘楠楠、陈封龙辩称，服从原审判决。刘楠楠、陈封龙向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金2362.75元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告将其所开发的坐落在鞍山市立山区胜利北路272栋10层45号(产籍号：3-14-157-1105)房屋一处，房屋面积为105.27平方米的房屋，以472,550元的价格出卖给原告。合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月20日前，将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，第十五条第三款约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，合同补充协议第四条第二款约定：“产权登记时限仍以主合同第八条约定的交房时间为计算基准”，补充协议第七条第二款“买受人同意，主合同第十五条第三款中的“规定期限”，是指交房之日起两年”。合同签订后原告依约支付被告全部购房款472,550元，被告为原告出具全额购房发票。被告未提供证据证明在合同约定的自交房之日起两年内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。案涉房屋系二原告共同共有。一审法院认为：原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告均应当严格按照合同约定履行各自的义务，无论原、被告中哪一方违反合同约定，均应当承担相应的法律责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，商品房交付日期为2014年10月20日，被告应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。被告未在约定期限内履行相关义务，应当向原告承担违约责任。原告所主张的违约金数额，符合合同约定，且不违反法律禁止性规定。被告应按照合同第十五条第三款约定按照原告已付购房款472,550元×0.5%即2362.75元向原告支付违约金，故该院对原告的诉请予以支持。关于被告辩称原告诉讼请求超诉讼时效一节，庭审中原告主张“我认为逾期办证是开发商手续不全，不是我的原因。本人在2014年10月25日办理入住至2016年10月25日开发商没有取得产权证，根据诉讼时效期间至权利人知道或应该知道权利受损害以及义务人之日起计算，可以进入维权阶段。根据2017年10月1日《民法总则》规定诉讼时效为三年，即2016年10月25日至2019年10月25日为诉讼时效期，我没有超出诉讼时效，被告应该给我赔偿。”，该院认为，依据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，商品房交付日期为2014年10月20日，被告应于2016年10月19日前为原告办理房屋产权证。根据民法通则第一百三十五条规定，原告诉讼时效届满日期为2018年10月19日。同时，根据2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”之规定，原告可主张适用三年诉讼时效，诉讼时效届满日期为2019年10月19日。故被告关于原告超过诉讼时效的主张并无法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”之规定，判决：被告鞍山金都房地产开发有限公司于该判决发生法律效力后三十日内支付原告刘楠楠、陈封龙违约金2362.75元。以上款项，被告如未按该判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预缴25元)，已减半收取25元，由被告鞍山金都房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。”本院认为，上诉人金都公司与被上诉人刘楠楠、陈封龙订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。因被上诉人已按合同约定交付购房款，而上诉人未按照合同约定的期限协助办理诉争房屋的所有权登记，故二被上诉人请求上诉人给付违约金符合法律规定，原审法院判决上诉人给付二被上诉人违约金2362.75元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效。按照合同约定，上诉人应在2015年10月20日前将办理权属登记需要由卖方提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，但上诉人并未如约备案，此时，二被上诉人应知道其权益受到侵害，故诉讼时效应从约定期届满之日起算，即违约金诉讼时效应从2015年10月20日的次日起算一节。首先，案涉合同第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。”该条款并非违约金条款，上诉人是否按上述条款约定备案，并不影响二被上诉人向其主张违约金。其次，案涉合同第十五条第三款约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”二被上诉人未能在合同约定的两年时间内办理房屋产权登记，原因是上诉人未能及时将应由其提供的办理产权登记所需的相关资料报产权登记机关备案，按照合同约定，上诉人应于2016年10月20日前协助二被上诉人办理房屋产权证，据此，自2016年10月21日即双方合同约定取得房屋权属证书届满之日起，被上诉人即应知道其权益受到侵害，并开始计算本案诉讼时效。现二被上诉人向一审法院起诉时间为2019年9月19日，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”二被上诉人的起诉并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故上诉人的此项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山金都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年六月十八日书记员 王 茜