上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4072号上诉人(原审原告)：上海顺跃实业有限公司，住所地上海市沈砖路建新221号1幢2层A区。法定代表人：刘云清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。委托诉讼代理人：解晓晨，上海天之健律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：李汉林，总经理。委托诉讼代理人：鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。原审第三人：上海黄浦置地(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱红芳，总经理。委托诉讼代理人：荣志康，男。委托诉讼代理人：祁根祥，男。上诉人上海顺跃实业有限公司(以下简称“顺跃公司”)因与被上诉人上海黄浦建设发展有限公司(以下简称“黄浦建设”)以及原审第三人上海黄浦置地(集团)有限公司(以下简称“黄浦置地”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初14282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺跃公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持顺跃公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院无视顺跃公司与黄浦建设之间签订的两份《使用权房屋转让协议》均已依法成立并生效的事实，直接以本市黄浦区新昌路XXX号底层前室房屋(建筑面积48.38平方米+8.0平方米阁楼，以下简称“系争房屋”)承租权转让未征得黄浦置地同意为由，不予支持顺跃公司诉请，显属事实认定错误。二、一审法院无视黄浦置地已通过自己的行为对黄浦建设转让系争房屋使用权的行为进行了追认的客观情况，僵化套用相关法律、法规规定，并据以作出裁判，显属适用法律有误。1、黄浦置地对于顺跃公司占有并使用系争房屋的行为一直知情，且顺跃公司已按照协议约定向黄浦建设支付购房款120万元，依照《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》之规定，黄浦置地已在事实上认可了该转让行为，顺跃公司有权要求黄浦建设按照协议约定履行义务。2、黄浦置地虽未在《公有非居住房屋承租权转让协议书》上签字，但该协议是对前述两份转让协议的确认，黄浦置地也并未对顺跃公司占有使用该房屋的行为表示任何异议，故依照《合同法》及相关司法解释之规定，该合同也因顺跃公司履行合同主要义务，黄浦置地及黄浦建设接受的原因而依法成立并生效。3、本案所涉三份协议均不属于附生效条件的合同，无需在满足特定条件之后才能依法发生法律效力。被上诉人黄浦建设辩称：根据现有的法律、法规、地方性规定来看，系争房屋转让必须要征得出租人同意，但到目前为止，黄浦建设与顺跃公司并未取得出租人的书面同意，故涉案的转让协议没有生效。系争房屋所在地块已被国家征收，所有的转让、买卖、交换都不得进行，涉案转让协议要履行的话也存在客观上不能履行的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人黄浦置地述称：2019年1月的时候，如果手续齐全的话，我们是可以办理的。黄浦建设曾经要求将系争房屋过户给案外人成灿公司，我们审核下来手续有点问题，不能办理。2019年1月份的时候，顺跃公司和黄浦建设也向我公司提请要求转让，我公司收下材料但没有挂号，没有受理。按正常手续转让，除要物业同意，还要由上级公司盖章，端正公司认为该转让手续不能做，就搁下来了。目前系争房屋所在地块已面临第二次征收，2020年3月9日出了征收公告，目前已无法办理转让等所有手续。鉴于目前情况，黄浦置地现在已不可能同意系争房屋承租权转让。综上，请求二审法院依法判决。顺跃公司向一审法院起诉，请求判令：黄浦建设继续履行2019年2月21日签订的《使用权房屋转让协议》，配合顺跃公司将系争房屋的承租人变更为顺跃公司。一审法院认定事实：一、系争房屋系黄浦建设承租的非居住公有房屋，顺跃公司自2008年3月起向黄浦建设租赁上述房屋使用至今。系争房屋的出租人为黄浦置地。二、2018年1月15日，黄浦建设(甲方)与顺跃公司(乙方)签订《使用权房屋转让协议》，主要内容为，1、该房屋为公有使用权房屋，用途为营业用房，登记人为上海市黄浦区市政工程公司(该现更名为黄浦建设)；2、甲方将系争房屋使用权转让给乙方；3、甲方承诺确保对该房屋拥有永久使用权，甲方保证房屋无任何其他明示或者隐性债务，也没有任何第三方对该房屋要求任何权益；4、该房屋永久使用权转让价格为150万元，协议生效后首付40万元，房屋更名至乙方名下后付清余款110万元；5、该房屋土地属于划拨性质土地，无土地使用证，今后如遇产权登记、使用管理及涉及抵押等方面的问题，由甲方配合乙方同产权单位协商处理，如因此损害乙方使用房屋的合法利益，甲方应负责赔偿乙方；6、该房屋使用权转让后，因办理房屋使用权的转让或承租权的转让需提交的相关政府文件(包括但不限于产权证明文件、建筑物合法证明文件等)均由甲方出具，并承担真实性、合法性担保责任；7、协议经双方签章后生效，若需办理产权人或者承租人变更登记的，甲方必须配合办理并承担相应的费用；8、如乙方违约，违约方需向守约方支付违约金50万元，并承担守约方所遭受的实际损失责任。三、2019年1月4日，顺跃公司法定代表人刘云清通过个人账户向黄浦建设原法定代表人钱家琪个人账户支付40万元，附言载明：购房首付款。四、因黄浦建设未与顺跃公司办理房屋承租权转让的相关材料，顺跃公司遂于2019年1月向一审法院提起诉讼，要求黄浦建设继续履行《使用权房屋转让协议》，配合顺跃公司将系争房屋的承租人变更为顺跃公司。一审法院组织双方进行诉前调解，期间，黄浦建设(甲方)与顺跃公司(乙方)于2019年2月21日签订新的《使用权房屋转让协议》，主要内容为，1、该房屋为公有使用权房屋，用途为营业用房，登记人为上海市黄浦区市政工程公司(该现更名为黄浦建设)；2、甲方将系争房屋使用权转让给乙方；3、甲方承诺确保对该房屋拥有永久使用权，甲方保证房屋无任何其他明示或者隐性债务，也没有任何第三方对该房屋要求任何权益；4、该房屋永久使用权转让价格为200万元，甲方确认乙方已经于2019年1月4日支付首付款40万元，甲方确认2017年12月7日向乙方借款40万元(每月利息1万元，计算15个月)，共计55万元，用于抵扣乙方购房款，乙方应支付购房款余款105万元，双方应共同至黄浦区人民法院办理完成(2019)沪0101诉前调466号案件和解手续后的3日内支付给甲方25万元，甲方收款后3日内配合乙方至房屋产权出租管理部门(新厦物业)办理承租人变更手续至乙方，乙方在收到房屋产权出租管理部门颁发的承租权后3日内，一次性支付剩余款项80万元；5、办理承租权变更手续所需缴纳的相关费用，由甲方承担；6、因该房屋由乙方合法使用中，故承租人变更登记完成后，由乙方继续占有使用系争房屋，视为甲方完成房屋的占有使用转移交付；7、如一方未能按期、完全履行义务的，违约方需向守约方支付违约金100万元、继续履行本合同条款外，还应承担守约方所遭受的实际损失责任。五、2019年2月27日，黄浦建设向系争房屋管理单位新厦物业公司出具《承诺书》，同意将系争房屋转让给顺跃公司，并承诺转让是唯一的。同时，提交了2019年2月24日，黄浦建设董事会同意并授权董事长钱家琪办理房屋使用权转让的《董事会决议》。六、2019年3月2日，黄浦建设、顺跃公司在一份《使用权房屋转让协议》上盖章，该协议甲方为黄浦建设、乙方为顺跃公司、丙方为案外人上海新黄浦(集团)有限公司，双方约定系争房屋承租权转让费用200万元，但是上海新黄浦(集团)有限公司未盖章。七、2019年8月7日，顺跃公司法定代表人刘云清通过个人账户向钱家琪个人账户支付25万元，附言载明：新昌路XXX号购房款。八、系争房屋的出租人为黄浦置地。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。黄浦建设与顺跃公司于2019年2月21日签订新的《使用权房屋转让协议》，虽系合同双方的真实意思表示，合同成立，但是由于协议所涉为公有非居住房屋，根据本市的房屋管理法规，公有非居住房屋承租权转让应征得出租人的同意，现顺跃公司未能提供出租人同意的相应证据，一审法院依法追加出租人作为本案第三人参加诉讼后，出租人亦未作出同意的表示，因此，双方签订的协议未生效。故顺跃公司要求黄浦建设履行上述协议的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。应当指出的是，双方的协议仍然存在经出租人同意后继续履行的可能，顺跃公司亦未要求终止合同履行并主张相应的民事责任，因此双方可以在征询出租人的意见后，根据相应的情况作出进一步的考量。黄浦置地经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实，依法缺席审理。一审法院判决：上海顺跃实业有限公司要求上海黄浦建设发展有限公司继续履行2019年2月21日签订的《使用权房屋转让协议》，并配合将本市黄浦区新昌路XXX号底层前室房屋(建筑面积48.38平方米+8.0平方米阁楼)的承租人变更为上海顺跃实业有限公司的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，2019年2月21日黄浦建设与顺跃公司就系争房屋签订的《使用权房屋转让协议》，是双方真实意思表示，合同成立。但公有非居住房屋承租权的转让应征得出租人的同意，本院审理中，出租人黄浦置地明确表示不同意系争房屋的承租权转让，故黄浦建设与顺跃公司于2019年2月21日所签之《使用权房屋转让协议》成立但未生效。顺跃公司上诉要求黄浦建设继续履行该协议，并配合将系争房屋的承租人变更为顺跃公司的诉请，不符合法律规定，本院难以支持。综上所述，顺跃公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人上海顺跃实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年六月二十二日书记员 陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……