辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终966号上诉人（原审原告）：台安县龙城花园物业管理有限责任公司，住所地辽宁省台安县鞍羊路南。法定代表人:邹桂芹，董事长。委托诉讼代理人：张绍奎，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙文龙，男，1987年5月2日出生，汉族，住台安县。上诉人台安县龙城花园物业管理有限责任公司（以下简称龙城物业）因与被上诉人孙文龙物业服务合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙城物业上诉请求:请求依法撤销原审判决，改判孙文龙立即交纳拖欠的15年-18年物业费2516元，赔付滞纳金75元，并承担一切诉讼费用。事实与理由：1、龙城花园是台安县最早有物业管理的小区，从2002年始购买我小区房屋的业主，在签定购房合同的同时签定了台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，这个物业服务规约是业主与龙城物业共同签定的，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审期间我方已向法庭提交了作为证据的台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，而一审没有采纳，在判决书中，通篇没有提到此证据，我方认为一审判决是不负责任的，孙文龙欠我公司15-18年物业费2516元，事实清楚。而一审法院不管事实，判孙文龙交付892元，我方不服。2、龙城物业事实上在孙文龙签定购房合同时，同时签定了物业服务规约，合法有效。物业服务规约第一条明确说明台安县龙城花园物业管理有限责任公司是该住宅区物业管理机构对该小区全体业主具有法律约束，同时龙城物业已实际为该业主提供了物业服务，孙文龙作为小区住宅楼的业主，负有向我方交纳物业服务费的义务，我方多次进行催缴，孙文龙在合理期限内仍不交付，我方才诉讼法院。孙文龙15年-18年欠我方四年物业费，应该交纳我方物业费2516元，而不是一审判决的892元。3、需要特别说明的是，龙城小区是2017年8月份在台安县的要求下，经小区全体业主投票选举成立了物业委员会，物业委员会成立后按章与龙城物业签定了物业服务委托合同，它不是业主拖欠物业费的基点，也不是以前拖欠物业费不交付的理由，我方认为一审法院这样判决是极不负责任的。同时对小区90%以上已交纳物业费的业主也是不公平的，没有其道理。按物业服务规约第十九条“本公司管理服务期间内体制名称等改变，随同新变更体制名称本规约继续有效，改变前后具有相同的约束和法律效应”之约定，我方要求孙文龙交纳2516元物业费是有法可依的。4、按物业服务规约第八条“按规定向房屋业主，使用人和其他应交费人收取有关管理费，对不交纳管理费者，每天处以应交额3%滞纳金”之约定，我方向孙文龙提出赔付滞纳金75元请求。孙文龙辩称，同意一审判决。我之前交过物业费，但后来物业公司物业服务不到位，我就不能再交了。龙城物业向一审法院起诉请求：要求孙文龙立即交纳2516元物业费，赔付滞纳金75元，并承担诉讼费用25元。一审法院认定事实，2017年8月2日，孙文龙所在的台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订物业管理服务委托合同，约定自2017年8月1日起至2022年7月31日止，龙城花园小区业主委员会将位于台安县龙城花园小区的物业管理给龙城物业方实行统一管理，综合服务。龙城物业方收取业主物业费每月每平米0.7元，按房照面积于每年1月1日开始收缴，12月30日前缴清。龙城物业按物业合同约定为台安县龙城花园小区业主提供了相应的物业服务，孙文龙系台安县龙城花园小区40号楼4单元302室的业主，建筑面积为74.93平方米。经龙城物业催告，孙文龙未缴纳2017年8月至2018年12月的物业费共计892元。一审法院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。龙城物业按照《物业管理服务委托合同》从2017年8月开始为该小区提供物业服务，孙文龙作为该小区住宅楼的业主，负有向龙城物业交纳物业服务费的义务，故龙城物业要求孙文龙交纳2017年8月至2018年12月物业费74.93平方米×0.7元/平方米×17个月=892元有理，该院予以支持，其他诉求该院不予支持。关于滞纳金问题，属于逾期付款违约金性质，应以龙城物业受到损失为前提，因龙城物业未提供证据证明由于孙文龙违约给其造成额外重大损失，故对龙城物业请求支付滞纳金的主张，该院不予支持。孙文龙经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，由此所产生的不利后果由孙文龙自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙文龙于判决生效之日起十日内给付龙城物业2017年8月至2018年12月的物业管理费共计892元。二、驳回龙城物业其他诉讼请求。如孙文龙未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由孙文龙承担。二审期间，龙城物业提交商品房买卖合同，物业服务规约。用以证明在2011年就签订了合同，应当交纳物业费。孙文龙质证称合同和服务规约是我签订的，之前我方交过物业费，但后来物业公司服务不到位，我就不能再交了。本院认证，对该证据，本院予以采信。另查明，孙文龙于2011年12月25日与龙城物业签订物业服务规约，主要约定龙城物业负责住宅区内的管理服务，经营及房屋和公共配套设施的维修养护。保持住宅区公共环境卫生。安排管理服务人员和保安人员对住宅区内进行日常巡视，做好治安保卫工作。龙城物业有权按规定向房主、使用人和其他应交费人收取有关管理费。对逾期不交费者，每天处以应交额3%的滞纳金。龙城物业实际对该小区提供了物业服务。再查明，孙文龙从2015年起至今未交纳物业费。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，孙文龙对一审判决其交纳2017年8月至2018年12月的物业费并未提起上诉，故本案争议的焦点是孙文龙就2015年至2017年8月之前的物业费是否应当交纳。孙文龙于2011年12月25日与龙城物业签订物业服务规约，该规约内容不违反法律规定，且已经予以履行，孙文龙与龙城物业在2012年起即存在合法有效的物业服务合同关系。双方应当依约履行各自义务。在2017年8月2日小区业主委员会与龙城物业签订新的物业合同，该物业服务规约终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，新的物业合同形成后，不影响原物业服务规约中物业费用的结算。现孙文龙从2015年起拒绝交纳物业费，其理由是其电动车在2015年在楼道丢失，后来自行车也在楼道内丢失，监控坏了无法调取。楼宇门坏了物业不修。孙文龙又称因物业费争议，物业公司将孙文龙家的自来水阀门损坏。楼宇门的雨搭水泥脱落。卫生也是一周才打扫一次。本院认为，物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等多个方面。对物业服务评价应是一个长期的综合评价，个别内容服务瑕疵，或一个阶段服务瑕疵，不能以此认定龙城物业提供物业服务根本性违约，不能成为其拒绝交纳物业费的理由。如果在物业费交纳问题上，双方存在其他矛盾争议，导致孙文龙财产损失或者孙文龙存在财物丢失等财产性损失认为与物业服务相关，因孙文龙在本案中没有提起反诉，亦未明确损失数额，故不能在本案中直接扣减物业费用，其可另行依法主张权利。故孙文龙提出的理由，不是其拒绝交纳物业的法定理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，孙文龙应当交纳从2015年1月1日起至2018年12月31日的物业费用，该物业费共计2517.6元（74.93平方米×0.7元/平方米×48个月），因龙城物业仅主张2516元，对此本院予以支持。一审法院仅认定龙城物业与业主委员会签订物业合同阶段的物业费，没有法律依据，本院予以纠正。关于龙城物业提出的滞纳金问题，因双方确实存在一定纠纷，孙文龙非无故主观故意拖欠，滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十八条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销台安县人民法院（2019）辽0321民初2996号民事判决；二、孙文龙于本判决生效后10日内给付台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业费2516元；三、驳回台安县龙城花园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由孙文龙承担24.2元，由台安县龙城花园物业管理有限责任公司承担0.8元。二审案件受理费50元，均由孙文龙承担48.5元，由台安县龙城花园物业管理有限责任公司承担1.5元。一审、二审案件受理费台安县龙城花园物业管理有限责任公司均已经垫付，孙文龙履行前项判决确定的给付义务时，加付72.7元给台安县龙城花园物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 王 瑶二〇二〇年六月十八日书记员 王晓溦