上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异136号案外人：何2，男，汉族，1987年12月10日出生，住上海市宝山区宝钢八村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。申请执行人：俞春妹，女，1960年2月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被执行人：蒋富成，男，1957年1月23日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人：邢丽萍，女，1960年2月28日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人俞春妹与被执行人蒋富成、邢丽萍房屋买卖合同纠纷一案中，案外人何2对本案执行标的提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人何某1，本院因(2018)沪0113民初11900号案件于2018年7月23日将上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)予以查封，后该案以(2018)沪0113执5104号案件执行。但案外人在2018年5月27日即与系争房屋登记的产权人暨房屋真实权利人蒋富成、邢丽萍的委托代理人施琦签订了系争房屋的买卖合同，于2018年7月21日前支付了共计130万元房款，且实际占有了涉案房屋。因系争房屋是动迁安置房，且被法院查封，无法办理过户登记手续。现案外人自愿配合将剩余房款交付法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人可以排除法院对系争房屋的强制执行。故请求中止对系争房屋的执行，解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，2014年11月24日，蒋富成户(乙方)与上海市普陀区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定乙方选择房屋产权调换，获得本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室、系争房屋及宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室三套房屋。2017年4月29日，系争房屋取得大产证。2017年7月7日，系争房屋被登记在施琦名下，房地产权证号为沪(2017)宝字不动产权第032148号。该房屋不动产登记簿备注载明：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2018年1月11日，上海市普陀区人民法院对原告蒋燕莉、彭叔纯诉被告蒋富成、邢丽萍、蒋怡蓓、施琦、钱芳飞、钱伟、钱垒、第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司分家析产、法定继承纠纷一案作出(2017)沪0107民初18113号民事判决书，判决确认本市美平路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告彭叔纯、蒋燕莉所有；系争房屋及本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室产权归被告蒋富成、蒋怡蓓所有。2018年7月23日，本院对原告俞春妹与被告蒋富成、邢丽萍房屋买卖合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初11900号民事判决书，判令：一、解除原告俞春妹与被告蒋富成、邢丽萍之间就上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海动迁房买卖合同；二、被告蒋富成、邢丽萍于判决生效之日起十日内返还原告俞春妹房款1,340,000元；三、被告蒋富成、邢丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告俞春妹违约金402,000元；四、驳回原告俞春妹其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10,239元、财产保全费5,000元，均由被告蒋富成、邢丽萍承担。同日，本院以(2018)沪0113民初11900号案件将系争房屋查封，查封期限自2018年7月23日至2021年7月23日。该判决生效后，因蒋富成、邢丽萍未履行付款义务，俞春妹向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0113执5104号案件立案执行。另查明，2018年5月27日，案外人何2(乙方)与施琦(甲方)签订一份《动迁房预售预购合同》，约定甲方将系争房屋以186万元的价格出售给乙方，乙方于签约当日支付70万元(含定金)，于2018年7月31日支付60万元，尾款56万元在系争房屋可上市交易办理过户手续时，以银行贷款形式支付给甲方；甲方于2018年9月30日前腾空房屋交付乙方。2018年5月20日，龚静文向施琦支付了10万元。同日，施琦出具一份定金收据，言明收到何2支付的购买系争房屋的定金10万元。2018年5月27日，龚静文向施琦支付了60万元。同日，施琦出具一份购房款收据，言明收到何2支付的系争房屋购房款70万元。同日，蒋富成、邢丽萍出具一份情况说明，言明系争房屋由其授权委托施琦出售给何2，其承诺该房屋无任何纠纷。2018年7月21日，何2向施琦支付了60万元。同日，施琦出具一份购房款收据，言明收到何2支付的系争房屋购房款60万元。再查明，蒋富成、邢丽萍在本院(2018)沪0113民初19073号原告何2与被告蒋富成、邢丽萍、施琦、蒋怡蓓房屋买卖合同纠纷一案的庭审中陈述，系争房屋于2018年9月交付给何2。又查明，2019年4月18日，本院对原告蒋怡蓓诉被告蒋富成共有物分割纠纷一案，作出(2019)沪0113民初4982号民事判决，确认本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室归蒋怡蓓所有；系争房屋归蒋富成所有。以上事实由系争房屋不动产登记簿、(2017)沪0107民初18113号民事判决书、(2018)沪0113民初11900号民事判决书、(2018)沪0113民初19073号庭审笔录、(2019)沪0113民初4982号民事判决书、动迁房屋预售预购合同、银行转账凭证、收据、情况说明、上海市国有土地上房屋征收补偿协议等证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，系争房屋的动迁房预售预购合同约定，系争房屋应于2018年9月30日前交付案外人何2。蒋富成、邢丽萍在本院(2018)沪0113民初19073号中也陈述系争房屋的交付时间为2018年9月。故系争房屋交付案外人的某某在2018年7月23日本院查封之后，其不符合在法院查封之前已合法占有该不动产的情形。其次，根据系争房屋不动产登记簿登记的信息，系争房屋属于动迁安置房，三年内不得转让、抵押。至本院于2018年7月23日查封时，系争房屋仍处于限制交易期限内。因案外人何2在买受系争房屋时既已明知该情况，仍予以接受购买，表明其自愿承担系争房屋可能存在将来无法过户的风险。故其亦不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，案外人何2的权利不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人何2的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 葛宝琴审判员 姜玉芳二〇二〇年六月一日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。