新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终191号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓翠红，女，1971年7月15日出生，住新疆维吾尔自治区五家渠市。 委托诉讼代理人：吴兆安，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中共阿勒泰地区委员会老干部局，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市惠民路10号。 主要负责人：魏国华，该局局长。 委托诉讼代理人：邵敏，新疆新北律师事务所律师。 上诉人邓翠红因与被上诉人中共阿勒泰地区委员会老干部局（以下简称老干局）房屋租赁合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2018）新4301民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓翠红的委托诉讼代理人吴兆安、被上诉人老干局的委托诉讼代理人邵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓翠红上诉请求：1．改判老干局与邓翠红签订的《房屋租赁合同》不具备国家规定的房屋租赁商业使用性质；2．老干局返还邓翠红已交房租550,000元（其中包括2014年9月至2015年5月的第一次漏水造成的损失20,000元）；3．老干局赔偿邓翠红装修损失242,959元，改水改电损失79,470.45元（同意扣除折旧费106,294.56元，扣除水电费19,218.15元）；4．老干局赔偿邓翠红第二次漏水造成家具损失42,367.44元（2015年6月至2017年12月）；5．老干局赔偿邓翠红剩余4年6个月的营业损失225,000元（每年50,000元）。当庭将全部上诉请求变更为：1．撤销一审判决第三项；2．确认老干局与邓翠红签订的《房屋租赁合同》无效；3．支持邓翠红一审反诉请求。事实和理由：1.2014年11月起租赁房屋被消防部门查封多次，且一直漏水，无法正常使用，老干局因此要求解除合同。2015年9月18日，XXX建设工程进行消防验收，对楼上三层进行局部验收，意见书中明确指出负一层原设计为地下车库，并要求老干局对存在的问题进行整改，整改后重新申报验收，未经验收不得投入使用。可以证明老干局出租的房屋不具备国家规定的房屋商用使用性质，邓翠红在租赁期间无法正常使用租赁房屋。又因从2014年9月1日至2018年1月租赁房屋漏水从未间断，多次协商均无法解决，一审提供的视频可以证实；2．老干局无故提前解除合同，应赔偿邓翠红的装修损失。 老干局辩称，1．合同效力的问题。双方签订的租赁合同有效。按照合同约定，承租人超过一个月不交纳房租的，发包人有权解除合同。老干局向邓翠红发出解除合同通知书后，邓翠红同意解除合同，并没有提到合同无效的问题，邓翠红始终认可合同有效；2．违约责任的认定。租赁合同明确约定交付租金的期限，邓翠红违反合同约定超过1年没有支付房租，邓翠红是违约方；3．消防申报的问题。改变租赁房屋用途，是因为邓翠红承包租赁房屋，并改变了用途，邓翠红违反了合同的约定；4．消防报备应当由谁来申报的问题。老干局承包给邓翠红之前，老干局已向消防部门报备。因邓翠红改变了用途，没有进行申报，所以消防部门要求邓翠红进行整改；5．老干局应否赔偿邓翠红各项损失。邓翠红使用了老干局的房屋，应当知道不按要求申报消防安全检查存在经营风险，造成的装修损失应当由邓翠红承担。 老干局向一审法院起诉请求：1．解除老干局与邓翠红签订的《房屋租赁合同》；2．邓翠红支付老干局房屋租金365,000元（2016年3月31日至2017年3月31日）；3．邓翠红即时腾退租赁房屋、场地，并向老干局支付自2017年4月1日至2018年1月10日的房屋占用费285,000元；4．邓翠红结清拖欠电费19,218.15元（36606度×0.525元）。以上诉讼请求合计669,218.15元。 邓翠红向一审法院反诉请求：1．老干局赔偿邓翠红装修及家具损失428,000元；2．老干局赔偿邓翠红遭受水泡的家具损失74,190元；3．老干局赔偿邓翠红合同剩余未履行期限的可得利益损失1,200,000元；4．鉴定费由老干局负担。 一审法院认定事实：2014年5月14日，老干局与邓翠红签订《房屋租赁合同》，约定由邓翠红承租老干局位于阿勒泰市的房屋，用于家具、家居商业销售，租赁房屋面积为1860㎡，租赁期限自2014年9月30日至2022年9月30日止，年租金为365,000元。合同约定2014年下半年租金182,500元，于2014年7月18日前交租金100,000元，2014年8月15日前交租金82,500元；自2015年起每年5月15日前缴纳当年上半年租金182,500元，10月15日前缴纳下半年租金182,500元，直至合同终止。第八条约定出租人允许承租人对租赁房屋进行装修、改善、增设附着物。第十一条第一款约定承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上，承租人所欠各项费用达10,000元以上等情况，出租人有权解除合同；该条第二项约定出租人逾期交付房屋；出租人违反合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋，承租人有权解除合同。第十三条约定如出租人无故提前解除合同，应支付承租人所有装修损失，如承租人无故提前解除合同，应以剩余租期应付租金数额向出租人支付违约金。如果承租人出现合同第十一条第一款违约行为，出租人解除合同的装修部分财产归出租人所有，承租人还应当以本合同约定的房租向出租人承担重新招租期间的损失。出租人如不承担维修责任，造成承租人财产损失的应当赔偿损失，同时应承担停业期间的损失。该合同同时约定争议解决方式为由当事人协商解决，也可以由有关部门调解，调解不成提交合同签订地的仲裁委员会解决。合同签订后邓翠红分别于2014年5月27日向老干局支付租金50,000元、2014年7月17日支付50,000元、2014年8月15日支付82,500元、2015年7月2日支付132,500元、2015年8月10日支付50,000元、2015年11月10日支付30,000元、2015年11月18日支付80,000元、2016年2月3日支付52,500元。邓翠红支付租金共计527,500元。2014年7月23日邓翠红以双虎家私名品商场的名义与案外人胡新义签订《装修合同》对租赁房屋装修改造，将所承租的房屋用于经营家具的商场使用。2014年11月20日阿勒泰市公安消防大队对邓翠红经营的负一层商场作出《临时查封决定书》，查封原因是存在火灾隐患，具体问题为：擅自封堵原有窗户、安全出口处设置卷帘门、人员密集场所未按照规定设置防烟、排烟设施等，查封期限为2014年11月19日至2014年12月18日。2014年11月21日阿勒泰市公安消防大队对邓翠红经营的负一层商场作出《责令限期整改通知书》，原因是存在火灾隐患，具体问题为：验收不合格擅自投入使用、未经消防验收检查擅自营业、负一层擅自改变使用性质为商业、排烟不符合要求、应急照明不足、擅自封堵原有窗户、安全出口处设置卷帘门等，责令于2014年12月15日前改正。2016年8月21日案涉房屋被阿勒泰市公安消防大队查封。2017年4月5日老干局向邓翠红送达《关于终止合同的通知》，要求解除房屋租赁合同。邓翠红收到通知后于2017年4月18日向老干局下发《关于终止合同的回复》，回复同意解除合同。邓翠红在回复中认可尚欠老干局房租费、租房期间的电费未付。邓翠红认为2015年租赁房屋漏水给邓翠红造成损失20,000元，应折算计入邓翠红应付的房租费。老干局认可2015年房屋漏水浸泡家具给邓翠红造成损失，双方协商老干局赔偿邓翠红20,000元损失费，可从邓翠红应付的房租费中扣减。2017年经邓翠红申请，委托鉴定机构对老干局房屋装修损失、漏水原因、家具浸泡损失进行鉴定。2017年11月4日邓翠红向鉴定机构交鉴定费60,000元。2018年1月25日双方共同书面协议确认老干局出租的电表由邓翠红安装，邓翠红用电数额为19,218.15元，老干局同意从19,218.15元中抵扣600元电表费，邓翠红应向老干局支付电费18,618.15元，邓翠红安装的电表归老干局所有。另查明，老干局持有《关于地区XXX建设项目立项的批复》、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程竣工验收备案书。该租赁房屋无建设工程消防验收（合格）意见书。老干局出租房屋，原设计用途为车库。2018年1月10日邓翠红将房屋腾空交付老干局。双方签订合同的所在地只有劳动人事仲裁委员会，无其他仲裁委员会。邓翠红于2019年3月1日提交鉴定申请，申请对合同剩余未履行期间2018年1月11日至2022年9月30日邓翠红的可得利益损失进行司法鉴定。因邓翠红未交鉴定费，未予鉴定。一审法院认为，老干局与邓翠红签订的《房屋租赁合同》合法有效。老干局将未经消防验收合格的地下车库出租给邓翠红，并不导致房屋租赁合同当然无效。双方应当按照合同约定履行各自义务。双方签订房屋租赁合同后，邓翠红应按照合同约定的期限支付房屋租赁费。邓翠红于2015年7月2日向老干局支付2015年房租132,500元，未按照合同约定于2015年5月15日缴清2015年上半年房租182,500元。按照该合同约定，邓翠红未按照合同约定支付房租费超过一个月以上，老干局有权解除合同。老干局于2017年4月5日向邓翠红送达《关于终止合同的通知》，邓翠红于2017年4月18日收到后回复同意解除合同，故双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月18日解除。邓翠红于2018年1月10日将房屋实际腾退老干局。合同解除后，邓翠红作为违约方应承担违约责任，向老干局付清所欠房租费。至2016年2月3日邓翠红共向老干局支付租金527,500元，加上双方协议确认2015年邓翠红水浸家具损失20,000元算入邓翠红已付租金，邓翠红已付租金算作547,500元。经折算547,500元为2014年9月30日至2016年3月31日房屋租金。邓翠红应向老干局支付合同解除前未付2016年4月1日至2017年4月18日期间的房屋租金。房屋租赁合同解除后，邓翠红占有老干局房屋至2018年1月10日。邓翠红应向老干局支付自2017年4月19日至2018年1月10日房屋实际腾退之时占用房屋期间的经济损失，具体数额参照房屋租赁合同约定的房租费。邓翠红应向老干局支付2016年4月1日至2017年4月18日的房屋租金382,000元（365,000元÷365日×382日）；2017年4月19日至2018年1月10日（365,000元÷365日×267日）房屋占用期间的经济损失267,000元。根据《房屋租赁合同》约定，邓翠红未按照合同约定的期限交付房租超过一个月以上，老干局有权解除合同，邓翠红的装修物归老干局所有。双方签订租赁合同将房屋用途改为商用，在合同中未约定由合同哪一方负责办理消防手续。老干局承租房屋后将其作为经营家具的商场，属于公共聚集场所；但该房屋的面积为1860㎡，不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定必须由建设单位申报消防验收的场所。邓翠红在租赁房屋后，对房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》中确定，租赁房屋用于经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案老干局将地下车库出租给邓翠红，邓翠红对该房屋进行装修，应由邓翠红办理消防验收手续。邓翠红认为老干局未办理消防手续，致使租赁房屋多次被查封，老干局违约的反诉意见不能成立。故对邓翠红要求老干局赔偿装修损失、鉴定费的反诉请求不予支持。老干局要求邓翠红结清拖欠的电费19,218.15元。2018年1月25日双方共同书写协议确认邓翠红租房期间产生的电费为19,218.15元，该19,218.15元中扣除邓翠红安装的电表费用，由邓翠红向老干局支付18,618.15元电费。对老干局主张的19,218.15元电费中的18,618.15元予以支持。对于老干局诉讼请求中超出18,618.15元的部分老干局要求邓翠红承担，没有事实依据，不予支持。2015年租赁房屋漏水致使邓翠红家具被水浸泡，双方经协商老干局赔偿邓翠红家具损失20,000元，该款在邓翠红应付的租金中予以扣除。以上邓翠红应付房租费中已将该款抵扣邓翠红欠老干局的房租费。邓翠红无证据证明老干局房屋再次漏水导致邓翠红家具被水浸泡造成损失，故邓翠红要求老干局赔偿家具被水浸泡造成损失的诉讼请求不予支持。邓翠红反诉要求老干局给付合同剩余未履行期间可得利益损失1,200,000元，因邓翠红未补缴相应诉讼费，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邓翠红向老干局支付至2017年4月18日所欠房屋租金382,000元，至2018年1月10日房屋占用损失267,000元；邓翠红向老干局支付租房期间的电费18,618.15元，以上款项合计667,618.15元，邓翠红于本判决生效后十日内向老干局支付；二、驳回老干局的其他诉讼请求；三、驳回邓翠红的诉讼请求。本诉案件受理费10,493元，由老干局负担17元，邓翠红负担10,476元；反诉案件受理费8,822元，由邓翠红负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2012年8月3日阿勒泰地区公安消防支队（以下简称消防支队）作出阿地公消审［2012］第0033号《建设工程消防设计审核意见书》：认为阿勒泰地区XXX的消防设计符合消防法规定和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2015年9月18日，消防支队作出阿地公消验字［2012］第0031号《建设工程消防验收意见书》，验收意见：1．综合评定该工程消防验收（局部验收）合格；2．你单位应当对阿勒泰地区XXX建设工程存在的问题进行整改，整改合格后重新申请消防验收，未经消防验收合格不得投入使用；3．该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应当依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2017年4月5日，老干局以邓翠红未按照合同约定交纳租金为由，向邓翠红发出《关于终止合同的通知》。2017年4月18日，邓翠红向老干局发出《关于终止合同的回复》，该回复简要内容，邓翠红同意终止合同，由于房屋无法继续租赁的原因是未经消防验收合格的房屋不允许出租，责任在于老干局，老干局应承担邓翠红的损失。营业期间由于房屋未经消防验收和擅自改变使用用途，邓翠红多次与老干局协商未果，陆续断电达7个月以上等内容。2017年8月29日，邓翠红向一审提出申请，要求对阿勒泰地区XXX房屋装修损失、家具损失原因及损失进行鉴定。一审法院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2017年11月3日作出新司鉴所司鉴字［2017］第209号《鉴定意见书》：1．邓翠红装修价值242,959元，其中木龙骨踏步600元；2．租赁物品损失42,367.44元。鉴定意见作出后，老干局与邓翠红均提出异议。鉴定中心于2017年12月12日出具《函》，明确装修费用系参照2014年7月市场价作出。2017年12月16日出具《函》，将装修价值调增：改水改电79,470.45元；地脚线2,863.68元、木龙骨踏步1,727元（原价格为600元）、卷帘门电机1,000元、防火卷帘门电机3,000元，合计8,590.68元。鉴定项目总价值372,787.57元（242,959元-600元＋42,367.44元+79,470.45元＋8,590.68元）。2018年7月4日，新疆维吾尔自治区司法厅准予新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心退出新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所，将司法鉴定名称变更为新疆光明证据科学研究司法鉴定所。2019年1月1日新疆光明证据科学研究司法鉴定所注销，重组为新疆中远工程检测有限公司。2019年5月27日新疆中远工程检测有限公司出具《函》，装修损失为装修时实际投入损失，未考虑折旧；鉴定书中“改水改电”，根据现场灯具照明，结合装修合同，依据装修时市场价完成评估。2019年10月8日，该检测公司出具《函》，“改水改电”是统称，“改水改电”仅为改电费用，与改水无关，改电为隐蔽工程，无法测量实际工程量，根据装修时的市场价格45元/m作出。2019年10月18日，一审法院告知笔录中老干局及邓翠红同意按使用8年平均折算装修损失。 本案争议焦点：1．《房屋租赁合同》的效力问题；2．违约责任的问题；3．邓翠红各项损失的赔偿问题。 本院认为，1．老干局与邓翠红签订《房屋租赁合同》的效力问题。阿勒泰地区XXX建设工程于2013年9月30日经竣工验收合格，该活动中心地下一层原设计为车库，老干局虽将其出租用作商用，但并不违反法律法规强制性规范，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。邓翠红以租赁房屋不具备国家规定的商业使用性质为由，要求确认合同无效的请求不予支持；2．关于违约责任的承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。首先，邓翠红逾期交纳房租，老干局因此行使通知解除权，邓翠红存在违约行为。应当对合同的解除承担违约责任。其次，建设工程的消防验收、备案义务人是建设方。根据2012年8月3日消防支队《消防设计审核意见书》内容，老干局应当在工程竣工后，向消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。老干局应当受此审核意见的约束，积极履行申报消防验收的义务。但老干局2013年竣工验收后，未履行申报验收义务，并将XXX地下车库出租给邓翠红用作商用。2015年，老干局亦因将地下车库改变用途为商用的原因，未通过验收。同时，在邓翠红使用租赁房屋期间，多次被消防部门要求整改和采取查封措施。地下车库改变用途为商用及未经消防验收是消防部门要求整改的理由之一。因此，老干局作为建设方，将未通过消防验收的建设工程出租给邓翠红使用，对导致双方租赁合同的解除存在过错。再次，老干局因邓翠红逾期交纳房租行使通知解除权，邓翠红同意解除合同，但不能因此而免除老干局对合同解除应当承担的过错责任。综上，双方对合同的解除均存在过错，应当各自承担相应的责任，本院认定各承担50%的责任；3．邓翠红各项损失的计算问题。关于装修残值损失。租赁合同约定租期为8年，邓翠红实际使用3年3个月，剩余租赁期4年9个月的装饰装修残值损失，老干局应当承担50%的赔偿责任。参照鉴定机构意见，邓翠红2014年装修时市场价值242,959元，后调增8,590.68元，调增项目中将原木龙骨踏步由600元调增至1,727元，装修价值242,959元中应减去600元，为242,359元，因此，装修总价值为250,950元（242,359元+8＋590.68元）。一审中，双方均同意按照8年折旧，月折旧费2,614.06元（250,950元÷8年÷12个月），邓翠红已使用3年3个月（39个月），折旧费为101,948.44元（2,614.06元×39个月）。邓翠红的装修损失为149,001.56元（250,950元-101,948.44元）。综上，老干局应当向邓翠红赔偿装修残值损失74,500.78元（149,001.56×50%）。关于鉴定费损失。邓翠红要求鉴定的内容是装修损失、家具损失及原因，因此而支出鉴定费60,000元，本院仅支持部分装修损失，按照支持损失与鉴定总金额占比计算，老干局应当赔偿邓翠红鉴定费11,990元[60,000元×（74,500.78元÷372,787.57元）］。关于改水改电损失。鉴定机构作出鉴定意见后，邓翠红提出异议，鉴定机构随即按照租赁房屋面积乘以单价予以计算，未进行现场勘查，未明确依据。先表述“改水改电”费用，后又变更为“改电”费用。因此，鉴定机构关于“改水改电”损失的鉴定依据不足，邓翠红亦未提供有效的证据予以印证，该项反诉请求不予支持。关于家具损失。2015年邓翠红的家具被水浸泡，老干局同意赔偿20,000元，已抵扣租赁费。邓翠红主张再次被水浸泡的家具损失，未提供存在损失的有效证据，不予支持。关于可得利益损失。一审因邓翠红未交纳相应的受理费而未审理，二审亦不予审理。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》已失效，一审予以引用有误，应当予以纠正。 综上所述，邓翠红的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持阿勒泰市人民法院（2018）新4301民初969号民事判决第一项，即：一、邓翠红向中共阿勒泰地区委员会老干部局支付至2017年4月18日所欠房屋租金382,000元，至2018年1月10日房屋占用损失267,000元；邓翠红向中共阿勒泰地区委员会老干部局支付租房期间的电费18,618.15元，以上款项合计667,618.15元，邓翠红于本判决生效后十日内向中共阿勒泰地区委员会老干部局支付。第二项，即：二、驳回中共阿勒泰地区委员会老干部局的其他诉讼请求； 二、撤销阿勒泰市人民法院（2018）新4301民初969号民事判决第三项，即：驳回邓翠红的诉讼请求； 三、被上诉人中共阿勒泰地区委员会老干部局于本判决生效后十日内赔偿上诉人邓翠红装修残值损失74,500.78元，鉴定费损失11,990元，合计86,490.78元； 四、驳回上诉人邓翠红的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 一审本诉案件受理费10,493元，由上诉人邓翠红负担10,476元，由被上诉人中共阿勒泰地区委员会老干部局负担17元；反诉案件受理费8,822元，由上诉人邓翠红负担6,860元，被上诉人中共阿勒泰地区委员会老干部局负担1,962元；二审案件受理费10,476.18元（上诉人邓翠红预交15,058.17元），由上诉人邓翠红负担8,514.18元，被上诉人中共阿勒泰地区委员会老干部局负担1,962元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郝  建  军 审 判 员 黄  清  明 审 判 员 胥  彩  霞 二〇二〇年六月十五日 法官助理 宋  奎  秀 书 记 员 米拉马斯库特