上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4035号上诉人(原审被告)：张宇，男，1971年7月17日出生，汉族，户籍所在地天津市。委托诉讼代理人：陈永显，上海九州通和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海中福商业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡培敏，董事长。委托诉讼代理人：朱婷，女。委托诉讼代理人：姜伟芳，上海市东吴律师事务所律师。原审被告：李志红，男，1975年2月12日出生，汉族，户籍所在地上海市。上诉人张宇因与被上诉人上海中福商业管理有限公司(以下简称中福公司)、原审被告李志红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张宇及其委托诉讼代理人陈永显，被上诉人中福公司的委托诉讼代理人朱婷、姜伟芳到庭参加诉讼，原审被告李志红经本院合法传唤，未到庭应诉，不影响本案审理，本案现已审理终结。上诉人张宇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回中福公司的一审诉请。事实和理由：1.一审判决对合同主体认定不当。张宇、李志红签订合同的目的是为了成立公司并以成立后的公司作为转租人对外开展租赁业务。在合同履行过程中，双方均以其行为表明中福公司的合同相对人为上海润山企业管理有限公司(以下简称润山公司)。中福公司与润山公司签订有合同、向润山公司出具委托书、履约过程中向润山公司开具发票、发出解除函等，均证明履约主体是润山公司。2.一审判令支付的房屋使用费、水电费的计算及对上海市黄浦区陆家浜路XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)返还时间的认定存在错误。依照《情况说明》等证据，润山公司已经将全部的房屋进行了返还，中福公司自2019年6月1日已经全面接管了系争房屋，部分次承租人也已经向中福公司交纳了6月的租金。房屋使用费属于合同解除后发生的损失，只能以实际已经发生的损失金额进行主张。3.一审判决张宇按照每日1022元的标准支付逾期付款违约金明显过高，应予调整。以市场贷款报价利率上浮30%-50%才是合理区间。4.一审法院对于判决第三项主文计算错误。5.一审法院程序错误，遗漏关键当事人，应追加润山公司为当事人。被上诉人中福公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审被告李志红未应诉答辩。中福公司向一审法院起诉，要求判令：1、确认中福公司与张宇、李志红于2017年10月27日签订的编号为XXXXXXXX中福(租)第00034号《办公室租赁合同》自2019年1月18日起解除；2、张宇、李志红立即归还承租的系争房屋(建筑面积约为3500平方米)；3、张宇、李志红支付自2018年11月1日起至2019年1月17日止拖欠的租金871,733.34元；4、要求张宇、李志红按照每日11,200元(每日每平方米3.2元)的标准支付从2019年1月18日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费；5、张宇、李志红每日按照所欠月租金总额的0.5%的标准偿付逾期支付房屋租金的违约金(从2018年11月1日起算至实际支付之日)；6、确认张宇、李志红已付保证金340,666.67元归中福公司所有；7、张宇、李志红支付从2018年12月起至2019年7月31日止的水、电费用共计97,026元。一审法院认定事实如下：一、系争的上海市黄浦区陆家浜路XXX号二楼房屋属于上海中福(集团)有限公司所有。上海中福商业管理有限公司受托对上述房屋进行管理(转租、转借和分割、调换使用，代为办理后续证照等)。二、2017年10月27日，中福公司(甲方)与张宇、李志红(乙方)签订了编号为XXXXXXXX中福(租)第00034号《办公室租赁合同》，主要内容为，1、甲方将位于上海市黄浦区陆家浜路XXX号二楼建筑面积约为3500平方米的房屋出租给乙方作为办公室使用(已装修)；2、租赁期限为10年，自2017年11月1日起至2028年1月31止(免租期3个月，自2017年11月1日起至2018年1月31日止)；3、租金为每日每平方米3.2元，自2020年2月1日起每两年递增租金5%，其中2018年2月1日起至2010年1月31日止的月租金为340,666.67元，自2020年2月1日起至2022年1月31日止的月租金为357,700元……；4、物业管理费自交付之日起算，按照建筑面积每天0.5元计算，免租期内物业管理费80,500元一次性支付；5、租金每三个月支付一次，在每三个月的1日前支付，首期支付的时间为2017年10月31日，总数为1,022,000.01元，物业费与租金一并支付；6、保证金金额为一个月租金，计340,666.67元，于签订合同的同时支付，在租赁期满，且乙方腾空点清所有物品，并支付所有费用后甲方于三日内全额无息返还给乙方；因乙方违反合同约定产生的违约金、赔偿金以及其他费用，经甲乙双方确认后可以在保证金中扣除，保证金不足部分，乙方应在接到甲方通知后予以补足；7、租赁房屋的水电费按照租赁建筑面积占整个区域总面积的比例(67%)承担，支付时间以及支付方式按照甲方通知缴纳；8、逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的0.5%作为违约金；9、租赁期满，乙方应在10天内将添置的可拆卸动产自行拆除，如期交还房屋并恢复成租赁房屋先前的使用状态，逾期交还房屋，应当按照原日租金的2倍支付违约金；10、甲乙双方任何一方提前解除合同，解除函必须提前两个月向相对方以书面方式提出，并征得相对方书面同意，相对方未在两个月内答复，或者不明确表示同意的，视为同意解除合同，解除方赔偿相对方相当于当年租金的两倍作为提前解除合同的违约金；11、逾期支付房租或者不足额支付房租累计超过30天，甲方有权终止合同，无条件断电断水，自行迁出房屋内物品代为保管，并可以自行收回房屋另行出租，保证金不予退还，房屋内装潢、添附的设备等视作放弃，保证金不足以抵付甲方损失的，应当另行赔偿。三、合同签订后，中福公司向张宇、李志红交付了房屋。张宇、李志红于2018年1月9日设立了润山公司，公司的注册地为陆家浜路XXX号2楼20095室，该公司股东为张宇、李志红。在办理润山公司工商登记手续时，中福公司(甲方)与润山公司(乙方)于2018年1月15日签订了编号为XXXXXXXX中福(租备)第00034-2号《商铺租赁合同》，主要内容为：1、甲方将位于上海市黄浦区陆家浜路XXX号二楼建筑面积约为5568.04平方米的房屋出租给乙方作为办公室使用；2、租赁期限自2017年11月1日起至2026年1月31止；3、租金为每日每平方米3.2元，租金每两年递增5%；月租金为541,955.95元；4、免租期内物业管理费(自2017年11月1日起至2018年1月31日止)，按照建筑面积每天0.5元计算，物业管理费256,129.84元一次性支付；5、租金每三个月支付一次，在每一支付期开始前15日内支付，首期支付的时间为2017年10月31日，总数为1,625,867.85元；6、保证金金额为一个月租金，计541,955.95元，于签订合同的同时支付；7、逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的0.5%作为违约金…。该合同在首页盖有“本复印件仅供办证参考备案用”专用章。中福公司还出具上海中福(集团)有限公司委托书两份，证明中福公司对上述房屋具有管理权。四、一审审理中，张宇还提供了一份中福公司(甲方)与润山公司(乙方)于2017年10月27日签订的编号为XXXXXXXX中福(租备)第00034号《商铺租赁合同》，主要内容为：1、甲方将位于上海市黄浦区陆家浜路XXX号20095室房屋出租给乙方作为办公室使用，建筑面积约为33.57平方米；2、租赁期限自2017年11月1日起至2028年1月31止；3、租金为每日每平方米3.2元，租金每两年递增5%；月租金为3,267.48元；4、免租期内物业管理费(自2017年11月1日起至2018年1月31日止)，按照建筑面积每天0.5元计算，物业管理费1,544.22元一次性支付；5、租金每三个月支付一次，在每一支付期开始前15日内支付，首期支付的时间为2017年10月31日，总数为9,802.44元；6、保证金金额为一个月租金，计3,267.48元，于签订合同的同时支付；7、逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的0.5%作为违约金；8、鉴于乙方目前为个人，乙方承诺并保证在租赁标的内注册符合本合同经营状态的公司，甲乙双方同意将本合同的权利转让至乙方注册的公司名下，甲方和乙方重新签订本合同乙方对新签署的租赁合同中新注册的公司权利义务承担连带责任…。五、实际履行中，中福公司与润山公司于2018年5月21日就二楼的另一租赁区域签订了编号为XXXXXXXX中福(租)第00034-5号《办公室租赁合同》(建筑面积约为505平方米)，双方就合同争议在一审法院另案诉讼【案号为(2019)沪0101民初2832号】，原告为中福公司，被告为润山公司。六、系争房屋交付张宇、李志红后，由两人设立的润山公司经营共享办公室，并由润山公司与众多租客签订租赁合同。七、合同履行过程中，2018年6月前的租金、保证金等由张宇支付，之后的租金等由润山公司支付直至本案诉讼。诉讼过程中，张宇于2019年5月20日支付了10万元。八、因张宇、李志红未按时支付租金，中福公司于2018年7月25日发出《催款通知函》，要求支付欠付至2018年8月2日的租金149.4万元以及至2018年7月的水电费用。九、2019年1月17日，中福公司向张宇、李志红发出《关于陆家浜路XXX号二楼办公区域〈办公室租赁合同〉提前解除函》，认为张宇、李志红的租金仅支付至2018年10月31日，之后未付租金至今，累计未足额支付租金超过30日，现通知于2019年1月17日提前解除合同，要求张宇、李志红于2019年1月20日前搬离系争房屋并结清相关费用。十、因张宇、李志红未搬离系争房屋，中福公司于2019年1月23日向一审法院提出诉讼。十一、一审审理中，张宇同意解除合同，就系争房屋的返还，法院要求双方先行协商处理。2019年3月13日，中福公司向润山公司的全体次承租人发出《告知书》，称润山公司拖欠租金131万元已经构成违约，中福公司正与润山公司、张宇、李志红就解除合同进行交涉，现将此事予以告知，要求次承租人注意：中福公司在与润山公司的合同中明确收取次承租人的租金期限不得长于3个月；中福公司与润山公司解除合同之后，关于各承租户的具体情况会出具相应安排。2019年5月13日，中福公司向润山公司的全体次承租人发出《告知书》，称与润山公司就欠租等问题已经进入法律程序，就中福公司与润山公司、张宇(自然人)就解除合同及法律纠纷予以告知，要求次承租人注意：双方租赁关系议定于2019年4月30日终止，全体次承租人与润山公司的租赁关系理应在4月30日终止并结清相关费用，润山公司与中福公司解除合同后，中福公司尊重次承租人的优先承租权，愿意积极协助全体次承租人与第三方签订新的租赁合同。十二、2019年6月11日，中福公司与润山公司签署《收条》一份，载明收到润山公司负责人张宇(陆家浜路XXX号二楼办公室承租户)移交承租的办公区域钥匙99把，张宇代表润山公司作为移交人签字，中福公司工作人员朱婷作为接收人签字。该收条均未加盖公章。2019年7月4日，润山公司出具《补充声明》一份，称已经于2019年5月30日与中福公司交接，并将99把办公室钥匙、租户清单以及联系方式交给中福公司，现再补交一份客户清单，同时声明，润山公司3500平方米办公区域已经交接，要求中福公司妥善保管润山公司在房屋内滞留物品。2019年7月23日，润山公司出具《补充声明》一份，称已经于2019年5月30日与中福公司交接，已经将99把办公室钥匙交给中福公司，因部分租户遗失部分钥匙，因此有些房间钥匙并未交给中福公司，无钥匙房间除定制办公桌椅外无其他物品且都可以打开，中福公司工作人员已经清点并认可，现声明，润山公司3500平方米办公区域已经交接，润山公司人员已经撤出，自2019年6月1日全部租赁办公室已经由中福公司接管。十三、2019年6月18日，中福公司出具委托书，委托案外人中给有限公司代为管理陆家浜路XXX号二楼联合办公区域的商业使用事宜，待中福公司与润山公司法律纠纷结束后，中福公司会与中给有限公司建立租赁关系。同时中给有限公司亦向全体次承租人发出告知函，称从2017年7月1日起正式接手管理上述房屋，要求次承租人依合约内容于2019年7月1日前重新支付押金2个月及租金2个月，在合约内已经支付押金和租金的应向润山管理公司负责人追讨并终止承租合约。根据张宇提供的证据，中给有限公司已经接手陆家浜路XXX号二楼联合办公区域，并收取部分原润山公司的次承租人的租金、押金等。十四、一审法院审理中，双方对于张宇、李志红共计支付金额3,553,664.67元没有异议，中福公司认为上述金额系张宇、李志红支付至2018年10月31日(不包含张宇2019年5月20日支付的10万元)的租金以及保证金340,666.67元，张宇、李志红认为上述金额为支付至2018年11月30日(不包含张宇2019年5月20日支付的10万元)的租金,保证金应作为一个月的租金予以抵扣。十五、李志红原持有润山公司49%股份，2018年4月15日，其与张宇签订《上海润山企业管理有限公司股权转让协议》，将其49%的股份转让给张宇。一审法院认为，中福公司与张宇、李志红签订的《办公室租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定当属合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于合同主体问题，张宇主张租赁合同的承租人应为润山公司，从本案查明的事实来看，张宇、李志红租赁上述房屋的目的是在上海市黄浦区陆家浜路XXX号二楼设立润山公司，并以润山公司名义经营共享办公室，并将房屋分别出租给案外企业和个人，而实际上，张宇、李志红与中福公司就二楼不同区域签订有两份租赁合同，本案系争的租赁合同面积约为3500平方米，以张宇和李志红的名义签订，双方在合同中没有约定由成立后的润山公司与中福公司重新签订租赁合同，另案争议的租赁合同面积约为505平方米，由润山公司与中福公司签订。由于当事人的变更属于合同的变更，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同变更需经过当事人的协商一致，按照李志红的书面陈述，本案争议的合同应当在成立润山公司之后重新与中福公司签订合同，但张宇未与中福公司签订变更主体的合同，结合另案合同的主体就是润山公司与中福公司的情况，法院确认本案争议的租赁合同主体为中福公司与张宇、李志红，双方并未作出变更的一致意思表示，故合同主体仍应为张宇、李志红与中福公司。至于张宇称实际履行过程中租金由润山公司支付，中福公司也与润山公司签订过合同并委托润山公司对外转租、出具的发票抬头为润山公司，应视为承租人变更的意见，由于系争房屋由张宇、李志红设立的润山公司进行对外经营，对此，中福公司是知晓的，其与润山公司签订的5568平方米(实际仅租赁3500平方米)的租赁合同、出具委托书委托润山公司进行经营，其目的并非变更合同，这一点在合同的编号注明“租备”以及在合同首页盖章明确“仅供办证参考备案用”可以印证，其目的在于方便张宇、李志红设立的润山公司对外开展经营活动，帮助次承租人办理企业的注册登记，而收取润山公司的租金、出具抬头为润山公司的发票等，在法律上属于第三人代为履行，不代表合同主体的变更。对于合同的变更还是应当遵循当事人协商一致的合意原则，故对于张宇的上述主张，法院不予采信。二、合同解除问题。因张宇、李志红未按照合同约定支付租金，累计超过30日，中福公司依据合同约定提前解除合同，符合合同约定，法院应予支持，合同解除的时间按照中福公司解除合同函到达的2019年1月18日确定。三、租金支付情况。审理中，双方对于支付租金金额无异议，但是对于支付到何时存在异议，主要是保证金是否应当抵扣租金。合同约定：在租赁期满，且乙方腾空点清所有物品，并支付所有费用后甲方于三日内全额无息返还给乙方；因乙方违反合同约定产生的违约金、赔偿金以及其他费用，经甲乙双方确认后可以在保证金中扣除，保证金不足部分，乙方应在接到甲方通知后予以补足，合同同时约定，甲方提前解除合同的，保证金不予退还。由上述合同约定可以看出，保证金不能抵扣租金，因此法院依法采信中福公司的主张，确认张宇、李志红租金累计付至2018年10月31日。四、房屋返还的日期。合同解除后，张宇、李志红理应将租赁的房屋予以返还，张宇、李志红主张已经将房屋钥匙交给了中福公司，中福公司也委托了中给有限公司经营管理，因此房屋已经返还，而中福公司认为张宇、李志红返还钥匙并不代表返还房屋。对此，法院认为，张宇、李志红成立润山公司经营共享办公室，并将系争房屋分租给众多租户，按照法律规定，张宇、李志红应当在清退所有租户、与租户结清租金等费用后，将清退腾空后的房屋交还中福公司，因此，仅仅归还部分房间的钥匙以及自己离开系争房屋，在法律上并不代表返还房屋。即便存在中福公司委托中给有限公司接手管理，也是中福公司作出的减少实际损失的行为。本案中，考虑到共享办公室的租户众多，每一个租户相应的租金、保证金支付情况不一，其签订合同的主体系润山公司，故不宜在本案中一并解决，同时也考虑中福公司与张宇、李志红已经于2019年6月11日签订《收条》，收到99把钥匙，中给有限公司实际已经接手房屋，并要求租户从2019年7月1日起重新支付租金、保证金，故法院依法确认系争房屋自2019年7月1日起由中福公司实际控制。至于润山公司、众多租户、中福公司、中给有限公司之间有关租金的结算等问题，相关当事人可以另行诉讼。综上，因张宇、李志红违约，中福公司与张宇、李志红签订的《办公室租赁合同》自2019年1月18日起解除，中福公司于2019年7月1日起收回系争房屋，因此，张宇、李志红应支付自2018年11月1日起至2019年1月18日止拖欠的租金以及自2019年1月19日起至2019年6月30日止的房屋使用费(使用费按照每日每平方米3.2元的标准计算)，张宇诉讼中支付的10万元在欠付租金中予以扣除。中福公司诉请金额的计算有误，法院予以调整。同时，张宇、李志红应支付从2018年12月1日起至2019年6月30日止的水、电费用。此外，中福公司要求张宇、李志红每日按照所欠月租金总额的0.5%的标准偿付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，法院应予支持,但其表述“每天按所欠月租金总额的0.5%”与合同条款“每天按月租金总额的0.5%”的表述不同，法院以合同为准，即每天的违约金为月租金总额的0.5%，计1,703.33元，张宇提出违约金过高的主张，法院根据实际情况调整为每天按月租金总额的0.3%，计1,022元，张宇、李志红已付保证金340,666.67元按照合同约定亦归中福公司所有。李志红提出，其股权已经转让给张宇，故应当由张宇承担责任的主张，因其转让的是润山公司的股权，而润山公司并非本案的合同主体，故李志红的上述主张，缺乏法律依据，法院不予支持。李志红经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实，依法缺席审理。一审法院判决：一、上海中福商业管理有限公司与张宇、李志红于2017年10月27日签订的编号为XXXXXXXX中福(租)第00034号《办公室租赁合同》自2019年1月18日起解除；二、张宇、李志红应于判决生效之日起十日内支付上海中福商业管理有限公司自2018年11月1日起至2019年1月18日止拖欠的租金人民币879,139.79元，扣除张宇已支付的人民币10万元，张宇、李志红实际应支付人民币779,139.79元；三、张宇、李志红应于判决生效之日起十日内按照每日每平方米人民币3.2元标准支付上海中福商业管理有限公司自2019年1月19日起至2019年6月30日止的房屋使用费人民币1,825,600元；四、张宇、李志红应于判决生效之日起十日内支付上海中福商业管理有限公司自2018年12月1日起至2019年6月30日止拖欠的水电费人民币75,092元；五、张宇、李志红应于判决生效之日起十日内按照每日人民币1,022元的标准支付上海中福商业管理有限公司自2018年11月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金(以本金人民币779,139.79元为限)；六、张宇、李志红已付保证金人民币340,666.67元归上海中福商业管理有限公司所有。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院审理中，张宇陈述合同履行过程中没有向中福公司提出变更合同主体的要求。中福公司与润山公司签订的租备合同确实产生效力了，但因为租赁面积的问题，支付租金是按照前面那份合同支付。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张宇上诉主张合同主体应为润山公司，其主要依据是中福公司与润山公司签订的《商铺租赁合同》，然而该合同明确加盖“有本复印件仅供办证参考备案用”的专用章，该文字内容表述清晰，并无歧义，即该合同仅作为办证使用。张宇、李志红承租系争房屋后确系以系争房屋为经营地注册了润山公司，与合同内容相印证。因此，该合同签订的目的并非是变更张宇、李志红与中福公司签订的租赁合同。两份合同中约定的租赁面积、租金均有较大差距，而依照润山公司与中福公司签订的合同，月租金高达54万余元，显与本案合同不同。正如张宇在一审法院审理中陈述，因租赁面积的问题，其以签订在前的租赁合同支付租金。本案审理中，张宇对于支付租金的标准均以其所签订的租赁合同中约定的标准为抗辩。现张宇上诉认为双方在履约中变更了合同主体，缺乏依据。关于中福公司发送函件的主体问题，中福公司曾发送数份函件，并不能单独以此确认双方变更了合同。因润山公司并非履约主体，一审法院并未将其追加为当事人并无不当。关于合同解除的时间及张宇、李志红应支付的租金及使用费，一审法院所作判决并无不当，本院予以认同，不再赘述。关于一审判决主文第三项之内容，因双方租赁合同已于2019年1月18日解除，张宇、李志红未及时交还案涉房屋，应自2019年1月19日支付使用费，截至2019年6月30日，金额总计1,825,600元，该金额并无不当，张宇的该项上诉请求亦缺乏依据。关于违约金计算标准，本案系因张宇逾期支付租金导致合同解除，其应就合同解除承担违约责任。虽然该逾期付款违约金的以每日计算比相应利息要高，但综合其违约以致于合同解除应付的违约责任，并未显著过高，一审法院所作判决尚属合理，本院予以认可。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,841元，由上诉人张宇负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年六月十六日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……