广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7108号上诉人（原审原告）：广州市中庸房地产有限公司，住所地：广州市白云区机场路111号三楼D1。法定代表人：李浩斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈克文，该公司员工。委托诉讼代理人：陈炯助，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谭敏斯，男，1953年4月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭卓茵，谭敏斯女儿。上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）因与被上诉人谭敏斯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中庸公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.谭敏斯及其同住人员返还广州市越秀区xx路仓前直街xx号xx房中属于中庸公司的部分房屋；3.谭敏斯向中庸公司支付自双方合同解除后至返还案涉房屋属于中庸公司所有的部分房屋之日止的占有使用费（使用费按广州市房管部门评定的同期同地段房屋租金参考价为准）；4.本案一审、二审诉讼费由谭敏斯承担。事实和理由：（一）一审法院以未有证据显示已明确划分各自使用区域和产权位置等不予支持中庸公司要求谭敏斯返还案涉房屋中属于中庸公司所有的部分房屋，属于认定事实不清，适用法律错误。其一，案涉房屋为中庸公司与谭敏斯因拆迁补偿形成的共有，总建筑面积34.56㎡，虽未明确各自使用区域和产权位置，但双方各自面积已确定，其中中庸公司占有18.56㎡的份额，谭敏斯占有16㎡的份额。依据物权法的相关规定，双方对各自享有的所有权有权行使占有、使用、处分等权利，因此，各自区域和产权位置的划分不明确不影响中庸公司对案涉房屋中其所有的部分房屋行使权利。其二，中庸公司将其所有的13.92㎡出租给谭敏斯，且现该租赁关系已被一审法院判决解除，故谭敏斯从合同解除之日起对中庸公司所有的部分房屋构成无权占有，中庸公司有权要求谭敏斯返还。（二）一审法院以判决生效之后属未发生事宜不予支持中庸公司请求谭敏斯支付自合同解除之日至房屋返还之日止的使用费，属于事实认定错误。根据双方之间的租赁合同以及合同法的有关规定，自合同解除后，中庸公司有权要求谭敏斯支付其无权占有房屋期间的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，自合同解除之日起，中庸公司除要求谭敏斯返还属于中庸公司所有的部分房屋外，还有权要求谭敏斯赔偿因其无权侵占造成的损失，而中庸公司将遭受的直接损失为案涉房屋中属于中庸公司所有的部分房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。且案涉房屋在未明确分割产权情况下，谭敏斯无权占有房屋的状态将持续，其侵权事实已确定会发生，由此将持续给中庸公司造成损失，因此中庸公司要求谭敏斯支付其无权占有期间的房屋占有使用费，合法合理。一审法院仅以未发生事宜驳回中庸公司诉求，显属不当。中庸公司另案诉讼也浪费司法资源，无法全面维护中庸公司的合法权益。综上，恳请二审法院判如所请。谭敏斯二审辩称，不同意中庸公司的上诉请求。中庸公司于2019年1月25日向一审法院起诉请求：1.判令解除中庸公司、谭敏斯的租赁合同，谭敏斯及同住人员立即将广州市越秀区xx路仓前直街xx号xx房中属于中庸公司所有的房屋面积腾空交还给中庸公司；2.判令谭敏斯按照13.9元/月的标准向中庸公司支付2013年1月1日起至合同解除之日止的租金及逾期支付租金的违约金（每季度租金的违约金从该季度第一个月的6日开始，按照月利率2%的标准，计至清付之日止）；3.谭敏斯按照同期同地段广州市房屋租金参考价的标准，向中庸公司支付自合同解除之日起至实际返还属于中庸公司所有的部分房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：根据《房地产共有（用）证》（穗房地共证字第××号）载明，xx路仓前直街xx号xx房权属人为广州市建设发展公司（中庸公司前称）和谭果明共有，该屋建筑面积为34.56平方米，其中中庸公司占有18.56平方米份额，谭果明占有16平方米份额。2007年3月19日，中庸公司与谭敏斯签订《广州市房地产租赁合同》，约定中庸公司将上址房屋出租给谭敏斯作住宅使用，使用面积13.92平方米，租期从2007年1月1日至2008年12月31日，月租金为13.90元，租金按季结算，由谭敏斯在每季第5日前支付；谭敏斯逾期交纳租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%支付违约金；如逾期180日，中庸公司有权解除合同，收回房屋等。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年2月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，案涉越秀区xx路仓前直街xx号xx房原属谭果明所有的16平方米已登记至本案谭敏斯名下，所有权取得方式为继承，该房屋现由中庸公司、谭敏斯按份共有。庭审中，中庸公司称：合同期满后，双方没有续签租赁合同，但继续按原合同履行，谭敏斯交租至2012年12月31日；因中庸公司曾经拆迁谭敏斯父亲谭果明的房屋，故以本案所涉房屋中的16平方米作为拆迁补偿，超出面积就由中庸公司出租给谭敏斯；中庸公司、谭敏斯就案涉房屋尚未进行析产及分割。一审法院认为，中庸公司与谭敏斯签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，双方没有续签租赁合同，但中庸公司继续将案涉房屋出租给谭敏斯并按上述合同约定的标准收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，中庸公司现要求解除双方之间的租赁关系，合法有理，一审法院予以支持。根据已经查明的事实，中庸公司、谭敏斯之间就案涉房屋除租赁关系外，还存在按份共有关系，目前没有证据显示双方已明确进行了共有物分割或划分出各自使用区域和产权范围，考虑到谭敏斯是基于拆迁回迁至案涉房屋以及案涉房屋作为一个整体尚未分割的客观情况，一审法院对中庸公司要求谭敏斯交还案涉602房属于中庸公司的面积的诉讼请求不予支持。谭敏斯未按照合同约定按时向中庸公司支付租金已构成违约，应承担相应违约责任，中庸公司要求谭敏斯继续支付租金及迟延支付租金的违约金于法有据。同时，中庸公司主张的违约金计算标准低于双方租赁合同约定的违约金标准，合法有理，一审法院予以支持。至于本判决生效之后的使用费问题，因属尚未发生的事宜，故本案对此不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年8月30日判决如下：一、中庸公司与谭敏斯关于广州市越秀区xx路仓前直街xx号xx房的租赁关系于判决发生法律效力之日解除；二、谭敏斯在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2013年1月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按照13.90元的标准计算）支付给中庸公司；三、谭敏斯在判决发生法律效力之日起十日内，向中庸公司支付逾期给付上述租金的违约金（每季度租金的违约金从该季度的第6日起计至付清之日止，以同期应付未付的租金为基数，按照月利率2%的标准计算，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）；四、驳回中庸公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由中庸公司负担25元，谭敏斯负担25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，谭敏斯为证实案涉房屋属于拆迁补偿安置房屋，不应按市场价计算租金，向本院提交以下证据：广州市建设财务公司与谭果明于1990年10月9日签订的《拨划建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》及1991年11月9日签订的《拨划建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》。中庸公司质证表示确认证据的真实性，不确认关联性。二审期间，双方确认案涉房屋现由谭敏斯整体使用，未进行分割，也无法就各自产权份额作出明确区分。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：中庸公司主张谭敏斯腾退租赁部分房屋面积并支付合同解除后的房屋使用费是否成立。就此，本院认为，虽中庸公司作为案涉房屋按份共有人对其产权份额内的房屋享有主张返还的权利，但谭敏斯基于拆迁补偿协议回迁至案涉房屋后一直整体使用该房屋至今，双方并未进行共有物的分割，诉讼中中庸公司也确认无法划分归其所有的具体区域范围，故中庸公司要求谭敏斯腾空并交还属于中庸公司的房屋产权面积，不具备实际履行的条件，一审法院不予支持并无不当。中庸公司对其享有的物权权利可依照《中华人民共和国物权法》有关按份共有物分割或转让的规定另行与谭敏斯协商解决。另关于中庸公司上诉提出谭敏斯支付合同解除后的占有使用费，因该部分事实尚未实际发生，且合同解除后不排除双方另行协商分割或租赁的可能性，中庸公司现要求谭敏斯支付解除后的房屋使用费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，中庸公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由广州市中庸房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年六月二十九日书记员  杨希胡秀红