山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2420号 上诉人(原审被告)：泰安海大房地产开发有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店街道办事处石腊村石腊河东路北段。 法定代表人：毛根生，董事长。 委托诉讼代理人：李茜博，男，1992年1月15日出生，汉族，法务部专员，住。 委托诉讼代理人：臧云静，女，1983年9月24日出生，汉族，法务部专员，住泰山区。 被上诉人（原审原告）：尹峰，男，1977年9月10日出生，汉族，住肥城市。 被上诉人（原审原告）：宋立丽，女，1978年12月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘峰，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 上诉人泰安海大房地产开发有限公司（以下简称海大房地产公司）因与被上诉人尹峰、宋立丽定金合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院(2020)鲁0911民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海大房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对“双方……在合同具体细节事项上未能达成一致意见，致使双方未能在《认购书》约定时间内签订《商品房买卖合同》”这一认定存在事实错误。一审判决认定，“《认购书》对买卖房屋中的诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定，需在签订《商品房买卖合同》时经进一步协商一致达成”，但对具体哪些重要条款未做约定并未审理清楚。上诉人在被上诉人交纳定金前多次到访售楼处的过程中，也多次对其展示商品房买卖合同模板，认购书第七条第一款、第二款已经明确约定了合同事项，被上诉人对以上事实和约定签字确认。上诉人采用的合同模板是国家有关行政部门发布的模板并在主管部门批准后进行了备案，对房屋买卖全程各个环节进行了详细的约定，所谓“重要条款未作约定”是不存在的。二、一审判决对本案争议焦点的认定也是模糊乃至于错误的，本案的争议焦点实际上是认购书签订前，出卖人是否对消防水池的存在对买受人进行了如实的告知。一审庭审中，被上诉人主张上诉人并未对消防水池的存在进行提前告知，这一主张没有实施根据，相反在一审庭审中上诉人提交的证据四不利因素公示牌照片2张、沙盘照片2张，足以证明上诉人对消防水池的存在自始至终没有隐瞒，且专门进行了平面、立体两种特别标注。一审并未对证据四的证明力进行确认或否认。三、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条属于适用法律错误。未能签订正式商品房买卖合同并非由于不可归责于双方当事人的事由，全部是因为被上诉人单方面反悔，故一审适用该司法解释是错误的。 尹峰、宋立丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 尹峰、宋立丽向一审法院提出起诉请求：1、判令被告返还原告的购房定金30000元；2、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月22日晚，原告尹峰、宋立丽作为认购人（简称乙方）与出卖人（简称甲方）被告海大房地产公司在原告住处附近签订《泰安桃花园项目商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于金科桃花源项目的第B1-19幢1单元1-3层102号房，商品房的用途为住宅，建筑面积共约229.39m2，套内建筑面积约211.04m2（最终以房屋测绘机构实测面积为准）。该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泰安市岱岳区行政审批服务局，预售许可证号为00074。价款与付款方式为按照建筑面积计算认购单价，该套房屋享受优惠折扣前原单价为19936.6823元/平方米，总价款为4573276元。享受优惠折扣后单价为17350.364元/平方米，总价款为3980000元，最终总价款以房管部门核定的房屋面积乘以单价计算为准，前述价款不包含国家及商品房所在地省、市规定的商品房认购人应承担的相关税、费、维修基金等费用。出卖人同意认购人按照商业按揭付款方式付款，认购人于双方签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房款的30%及120万元整（含定金），余下总房款的70%，即278万元整办理银行按揭，贷款手续在签订正式《商品房买卖合同》时同时办理。如银行批准的实际按揭金额与前述确定的按揭金额不一致的，不足部分认购人在签订的商品房买卖合同约定的时间内补足。认购人应当自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金30000元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。《认购书》第六条认购人的义务部分约定，本《认购书》生效之日起三日内，认购人应到出卖人售楼处或签约中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，认购人未按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其他原因未与出卖人按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还。双方所要签订的《商品房买卖合同》内容出卖人已在销售现场公示，认购人对所要签订的《商品房买卖合同》的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，认购人不再有任何异议，并确认在签订本《认购书》时已特别注意《商品房买卖合同》中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容。双方一致认可该等内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意义表示。《认购书》第七条（十二）部分加黑显示，本《认购书》中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本《认购书》全部内容，双方对本《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时已特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意义表示。认购书还约定了其他相关事项。同日，尹峰、宋立丽以POS机刷卡形式向海大房地产公司支付预约金30000元。《认购书》签订后，原、被告在协商签订《商品房买卖合同》过程中，因消防水池设施影响等具体事项未达成一致，双方未签订《商品房买卖合同》。2019年12月30日，海大房地产公司向尹峰、宋立丽发出《泰安桃花源项目商品房认购书》解除通知函，函告尹峰、宋立丽，根据尹峰、宋立丽与海大房地产公司于2019年12月25日签订的《泰安桃花源项目商品房认购书》的约定，尹峰、宋立丽应于2019年12月28日前到海大房地产公司售楼处与海大房地产公司就其认购的海大房地产公司开发的泰安市岱岳区东岳大街以北环山路以南石腊河支路以东金科桃花源项目B1-19号楼1单元102室房屋签订《商品房买卖合同》，若逾期未签署的，《认购书》自行失效、双方交易自行终止，海大房地产公司有权自行处理上述认购房屋，且不退换尹峰、宋立丽支付的定金。现尹峰、宋立丽未按《认购书》约定与海大房地产公司签订《商品房买卖合同》，违反了《认购书》的约定，损害了海大房地产公司的合法权益。特致函告知：双方签订的上述《认购书》已于2019年12月28日自行失效，海大房地产公司将自行处分上述认购房屋，且不退还尹峰、宋立丽所支付的认购定金30000元。以上事实有原、被告的陈述、《泰安桃花源项目商品房认购书》、收据、《泰安桃花源项目商品房认购书》解除通知函、通话录音等在案证实。 一审法院认为，原、被告于2019年12月22日签订的《泰安桃花源项目商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具拘束力。该认购书属预约合同，原告向被告缴纳的预约金30000元系立约定金，其目的是为了保证双方按照《认购书》约定的期限内就商品房买卖合同的具体权利内容予以磋商，以达成正式的《商品房买卖合同》。 本案的争议焦点为：原、被告未按双方签订的《认购书》约定期间签订《商品房买卖合同》是否构成一方或双方违约？本案中，原、被告签订的《认购书》约定了房屋的面积、单价和总价款等事项，但对买卖房屋中的诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定，需在签订《商品房买卖合同》时经进一步协商一致达成。原、被告的陈述及提供的证据可证实原告在《认购书》约定及双方电话沟通时认可的时间内与被告就订立《商品房买卖合同》具体事项进行了协商，但在合同具体细节事项上未能达成一致意见，致使双方未能在《认购书》约定时间内签订《商品房买卖合同》，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，被告应当将收取的30000元定金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告泰安海大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尹峰、宋立丽购房定金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告泰安海大房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人提交称商品房买卖合同展示情况照片三张，欲证明上诉人在被上诉人交纳定金前后，多次到访售楼处的过程中，商品房买卖合同模板一直在醒目处长期公示和展示，并载明在本认购书中有关商品房买卖合同未约定之事项，如质量标准、交付时间、违约责任等，双方均在商品房买卖合同及补充协议附件中明确约定，被上诉人在认购书中对以上事实和约定进行了签字确认，该买卖合同对房屋买卖全程各个环节进行了详细的约定，所谓的重要条款未做约定是不存在的。被上诉人质证意见为，我在售楼处的时候没有人给我看过这三张图片中的内容，对于上诉人证明的事实不认同。本身我是从事销售工作的，时间比较紧张，第一次是范婷婷多次打电话，我才抽时间去售楼处看的，对于他们提供的细节问题我没有看到，也没有人主动向我出示。没有见过照片，我有次陪同尹峰去，因为带着两个孩子无暇顾及这些细节，没有人出示给我看过，我一概不知。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人尹峰、宋立丽与上诉人海大房地产公司签订认购书并交纳定金。双方签订的认购书应为预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被上诉人主张上诉人签订认购书前没有就消防水池等向其做出说明，其后要求与上诉人就消防水池等进行补充协议，但未能达成协议。对消防水池问题，上诉人在一审提交的泰安桃花源A3地块不利因素及风险提示及沙盘照片中显示，上诉人将消防水池作为不利因素及风险内容。被上诉人要求就此协商并形成补充协议属于合理要求。上诉人提交的证据均不能证明在签订认购协议书前就消防水池问题向被上诉人做出告知说明。被上诉人就消防水池要求与上诉人进行协商及补充协议，不能认为是被上诉人违约。当事人协商不成的，不能认为是一方当事人违反预约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。一审法院认定，上诉人应当将30000元定金返还给被上诉人，处理并无不当，本院予以支持。 综上，海大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人泰安海大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月二十三日 书记员 许安冉