湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终383号上诉人（原审原告）：刘巧林，男，1975年6月18日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：旷小华，女，1986年9月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。原审第三人：中国长江航运集团有限公司（原中国长江航运（集团）总公司），住所地武汉市江岸区沿江大道89号。法定代表人：张锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡杨，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯道东，男，系该公司员工。原审第三人：武汉磐溪商贸有限公司，住所地武汉市江汉区舞台巷小区6栋1单元1层13号。法定代表人：庄瑞娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋燃，男，该公司员工。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。上诉人刘巧林因与被上诉人旷小华、原审第三人中国长江航运集团有限公司（以下简称长航集团）、武汉磐溪商贸有限公司（以下简称磐溪商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘巧林上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、支持刘巧林的第2、3、4项诉讼请求；3、由旷小华承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年9月28日刘巧林与旷小华就诉争房屋签订《房屋（门面）租赁合同》，约定每月租金5,800元，合同截止时间为2018年9月27日。一审既然认定该合同有效，根据“合同的相对性”和“买卖不破租赁的原则”，刘巧林诉讼请求应得到支持。旷小华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长航集团述称：2017年12月2日，长航集团与磐溪商贸公司、刘巧林签订《三方协议》明确约定，自2017年11月23日起诉争房屋相关的租赁事项及租金支付事宜全部由磐溪商贸公司与刘巧林另行处理，长航集团与本案无关。刘巧林所述的长航集团同意其转租诉争房屋与事实不符。磐溪商贸公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘巧林向一审法院起诉请求：1、确认2017年9月28日刘巧林与旷小华就坐落于武汉市江汉区西马新村45号至48号第22栋1-4单元1层1、2室（出租面积约20平方米）《房屋（门面）租赁合同》有效；2、要求旷小华将诉请第一项房屋腾退给刘巧林；3、旷小华向刘巧林支付诉请第一项房屋租金17,400元，从2018年6月28日起暂计至2018年9月27日止；4、旷小华向刘巧林支付诉请第一项房屋占用费暂计5,800元，从2018年9月28日起、按每月5,800元计算，直至实际腾退为止；5、旷小华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月20日，刘巧林与长燃公司签订一份《武汉市房屋租赁合同》。该合同约定：长燃公司将武汉市香港路252号房屋（建筑面积70平方米，实际坐落于武汉市江汉区西马新村45#~48#第22栋1-4单元1层1，2室）出租给刘巧林，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日；刘巧林擅自将房屋转租或分租给第三人，长燃公司有权解除合同，收回房屋。后诉争房屋转由长航集团负责经营管理后，长燃公司与长航集团、刘巧林于2016年11月1日签订一份《协议》，约定将长燃公司与刘巧林签订的《房屋租赁合同》中长燃公司承担的责任、权利和义务全部转移给长航集团承担。2017年12月2日，磐溪商贸公司与长航集团、刘巧林三方签订一份《三方协议》，该协议中三方同意自2017年11月23日起前述《武汉市房屋租赁合同》及《协议》中长航集团所有的权利义务全部转移给磐溪商贸公司，该租赁合同及协议的出租人由长航集团变更为磐溪商贸公司，刘巧林承租的房屋系武汉市江汉区西马新村45#~48#第22栋1-4单元1层1，2室的一部分，刘巧林交付房屋租金至2018年1月31日。长航集团及刘巧林承诺除本协议载明的租赁合同及协议外，长航集团及刘巧林未就该房屋租赁作出其他任何口头或书面约定。2019年1月15日，诉争房屋所有权登记至磐溪商贸公司名下。刘巧林在承租诉争房屋期间将诉争房屋分别转租给旷小华等三人，并于2017年与旷小华签订一份《房屋（门面）租赁合同》。该合同约定：租赁期限自2017年9月28日起至2018年9月27日止；每月租金5800元，旷小华应于每季度提前一月向刘巧林交纳下个季度租金17400元。合同签订后，旷小华依约向刘巧林交纳了租金。2018年3月22日，磐溪商贸公司向刘巧林以及旷小华等三人邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，以“因你方违反合同约定，未经同意非法转租”为由，解除《武汉市房屋租赁合同》，但刘巧林表示其并未收到。现磐溪商贸公司实际占有诉争房屋并已于2018年4月3日与旷小华等三人重新建立租赁关系。因磐溪商贸公司与刘巧林就承租权问题无法达成一致，故磐溪商贸公司诉至一审法院。一审法院于2019年9月3日作出（2018）鄂0103民初5866号民事判决。该判决已发生法律效力。因刘巧林与旷小华就《房屋（门面）租赁合同》应否继续履行问题发生争议，故刘巧林诉至一审法院。一审法院认为，刘巧林与旷小华签订的《房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。故对刘巧林要求确认该合同有效的诉讼请求，予以支持。刘巧林与长燃公司之间的《武汉市房屋租赁合同》约定，如刘巧林擅自将房屋转租或分租给第三人，长燃公司有权解除合同，收回房屋。磐溪商贸公司与长航集团、刘巧林之间的《三方协议》中，长航集团及刘巧林承诺除本协议载明的租赁合同及协议外，长航集团及刘巧林未就该房屋租赁作出其他任何口头或书面约定。此时，刘巧林并未向磐溪商贸公司出示关于长燃公司可以转租的书面说明，故刘巧林在本案中提交的该书面说明的真实性存疑。即使该书面说明是真实的，长航集团及刘巧林的上述承诺所产生的法律后果是：该书面说明仅对于长航集团及长燃公司发生法律效力，而对于磐溪商贸公司没有法律约束力。刘巧林将诉争房屋转租给旷小华，应经磐溪商贸公司书面同意。磐溪商贸公司取得诉争房屋所有权后，发现刘巧林未经其同意将诉争房屋转租给旷小华等三人，行使合同解除权，解除了诉争《武汉市房屋租赁合同》，并已实际占有诉争房屋。在此情形下，刘巧林要求旷小华将诉争房屋腾退给刘巧林的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。磐溪商贸公司于2018年4月3日与旷小华等三人重新建立租赁关系。且诉争《武汉市房屋租赁合同》、《房屋（门面）租赁合同》租赁期限均已届满，刘巧林要求旷小华支付从2018年6月28日起至实际腾退止的房屋租金和房屋占用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘巧林与旷小华于2017年9月签订的《房屋（门面）租赁合同》有效；二、驳回刘巧林的其他诉讼请求。案件受理费4,300元减半收取为2,150元，由刘巧林负担（已付）。二审经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，2017年12月2日，在磐溪商贸公司与长航集团、刘巧林签订的《三方协议》中，长航集团及刘巧林承诺除本协议载明的租赁合同及协议外，长航集团及刘巧林未就该房屋租赁作出其他任何口头或书面约定。刘巧林将诉争房屋转租给旷小华，应经磐溪商贸公司同意。磐溪商贸公司取得诉争房屋所有权后，发现刘巧林未经其同意将诉争房屋转租给旷小华，行使合同解除权，解除了诉争《武汉市房屋租赁合同》，并已实际占有诉争房屋。故一审法院对刘巧林要求旷小华将诉争房屋腾退给刘巧林的诉讼请求及主张旷小华支付从2018年6月28日起至实际腾退止的房屋租金和房屋占用费的诉讼请求不予支持正确。刘巧林的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由刘巧林负担（刘巧林已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安陵锋二〇二〇年六月二十二日法官助理严洁书记员陈亮希