广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9644号上诉人（原审被告）：蔡焕婵。委托诉讼代理人：龙越，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所。法定代表人：陈莳，该房屋管理所所长。委托诉讼代理人：李玉琼、欧阳兵，均系广东岭南律师事务所律师。上诉人蔡焕婵因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。民政房管所在原审的诉讼请求：1.判令解除民政房管所与蔡焕婵之间关于越秀区光孝路88号地下部位房屋的不定期租赁关系；2.判令蔡焕婵立即将越秀区光孝路88号地下部位房屋腾空交还民政房管所；3.判令蔡焕婵按每月1659元的标准向民政房管所支付自房屋租赁合同解除次日起至蔡焕婵实际交还房屋之日止的房屋占用费；4.判令蔡焕婵按照每月1659元的标准向民政房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）。原审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起，广州市民政局房屋管理所与蔡焕婵之间关于广州市越秀区光孝路88号地下部位房屋的租赁关系解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，蔡焕婵将广州市越秀区光孝路88号地下部位房屋腾空交还广州市民政局房屋管理所；三、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市民政局房屋管理所负担25元，蔡焕婵负担25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人蔡焕婵不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并责令被上诉人就涉讼房屋与上诉人续签租赁合同。上诉的主要事实和理由：1.原审判决对案件的基本事实认定不清。上诉人针对涉讼房屋向原审法庭提交了两份《广州市房屋租赁合同》（一份住宅、一份非住宅），关于涉讼房屋，上诉人与被上诉人共签订了两份租赁合同，一份商业用途即被上诉人提交的证据，租赁期限至2010年5月30日，租赁面积为16.59平方米。一份住宅用途租赁期限至2016年12月31日，租赁面积为4.57平方米。原审判决书内容遗漏了双方对涉讼房屋除了签订非住宅合同外还同时签订了住宅合同的重要事实。2.原审判决适用法律错误。原审判决简单地以合同到期后双方属于不定期租赁关系，被上诉人作为出租方随时可以解除租赁关系为由支持被上诉人的解除租赁合同诉讼请求。上诉人认为原审判决存在两个错误。（1）原审法院完全没有考虑涉讼房屋的历史使用情况。涉讼房屋属于代管公房性质，自1979年2月至今40多年一直由上诉人承租适用，40多年来上诉人作为承租人一直严格遵守合同，每月按时交租。住改商后，合法经营，对房屋墙体、地面、门窗等设施十分爱护，积极保养。合同到期后按照被上诉人的要求主动提交经营许可证和营业执照等资料以便重新续约。之后被上诉人一致拖延签约，上诉人一方面不停催促被上诉人续约，另一方面也每月按时交租。上诉人不存在违反国家法律、政策的违约行为。反而是被上诉人，作为公房代管人，违反国家法律和政策的规定，无故多年拖延不与上诉人续约，把公有财产当私产，发票上名义为住宅却多年一直以商业租金标准收租，且把84、86、88号三间房屋的租金计到上诉人头上，由此可见被上诉人管理之混乱无序和无视契约的任意而为！（2）原审法院完全没有考虑涉讼房屋为公房租赁使用性质。公房租赁关系相比普通房屋的租赁关系更加稳定持久。承租人如非出现法定违约情形，法院不应以不定期合同为由轻易解除租赁关系。根据《广东省公有房产管理办法》第三章第13条的规定：单位或个人承租公房，经房管部门或者产权单位同意，应办理租赁手续，订立租约。涉讼房屋属于公房出租，不同于普通房屋租赁，被上诉人作为公有房屋管理人40多年一直出租涉讼房屋给上诉人且收租至今，其同意上诉人租赁毋庸置疑，订立租约更是其法定义务。被上诉人作为房屋管理单位，2010年6月起只收租不续约并以此作为不定期合同随时解除合同的借口不应得到法院的支持。在根据《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》第三条第（三）点规定，住改非直管房应严格按照房地产权登记薄登记或接管证明文件上的使用性质使用，薄载登记或接管证明文件上为住宅性质的应恢复为住宅性质使用管理，不再作为非住宅性质直管房出租。租赁合同期限已届满的，自本通知生效之日起，各直管房管理部门应在一个月内与现租户重新签订为期一年的过渡协议，过渡期内租金标准可以按照最新公布的行业用房租金参考价（或市场评估价）执行，过渡期结束后即时恢复为住宅性质使用管理。不论非住宅还是恢复住宅性质，被上诉人均应予上诉人重新签订合同而非解除合同。（3）根据法律规定承租人对出租房屋在同等条件下优先出租权。本案中被上诉人没有提交收回房屋不再做出租房性质使用的相关证据，也没有可以排除上诉人承租优先权的法定事由。在上诉人作为守约方完全不存在违反合同约定或者违反我国《合同法》规定的前提下，原审判决简单粗暴的仅以双方属不定期合同为由否定上诉人40多年的承租事实、剥夺上诉人承租续租权，实在难以让上诉人信服。被上诉人民政房管所服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.民政房管所与蔡焕婵就案涉房屋形成不定期租赁关系，因此民政房管所具有法定的解除合同的权利，并且有权收回涉案房屋。根据公房管理的要求应按照房子住宅性质使用，在民政房管所起诉之前我方多次要求整改住宅但依然遭到拒绝（判决中上诉人有自认），严重扰乱我方的管理工作。2.民政房管所已经给蔡焕婵足够的通知时间、搬迁时间。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，被上诉人民政房管所提交《来函查询办理结果反馈》，其中序号339记载蔡焕婵有产权信息，拟证明蔡焕婵名下有房产，涉案房屋不是用于居住，其搬迁不存在问题。上诉人蔡焕婵质证意见：是否属于新证据由法院认定，且与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合蔡焕婵的上诉请求和理由以及民政房管所的答辩，本院确定本案二审的争议焦点是：蔡焕婵抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝腾空交还涉案房屋应否支持问题。现评析如下：蔡焕婵与民政房管所签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》租期届满后，双方当事人未续签租赁合同，蔡焕婵继续使用涉案房屋，民政房管所继续收取蔡焕婵交付的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定双方之间应为不定期租赁合同关系，民政房管所有权随时主张解除双方租赁合同关系，并据此作出支持民政房管所要求解除与蔡焕婵的租赁合同关系、收回涉案房屋的判决，并无不当，本院予以维持。上诉人蔡焕婵虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人所主张的事实和理由，尚不能充分证明上诉人主张，不足以改变本案基本事实的认定，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，蔡焕婵的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡焕婵负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年六月十六日书记员  苏宏榴廖玉萍