浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初9260号 原告：赵云，男，1980年10月2日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：徐龙秀、吕倩，浙江婺商律师事务所律师。 被告：胡余华，女，1980年12月9日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：胡梢蔚，浙江百工律师事务所律师。 原告赵云为与被告胡余华房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月14日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员王姝平适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，分别于2019年10月9日、2020年6月11日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐龙秀，被告的委托代理人胡梢蔚到庭参加了两次庭审。在本案审理过程中，原告申请对坐落于东阳市的房屋（即涉案房屋）在2017年6月23日的价值进行评估，本院依法委托东阳市元泰房地产评估有限公司进行评估，该公司已作出鉴定意见。本案现已审理终结。 原告赵云起诉称：原、被告均系离异人士。2016年9月，双方经人介绍认识后，确定了恋爱关系，从2016年12月份开始相处。恋爱期间，原告对被告的要求都尽量满足。2017年4、5月份，被告以方便她女儿读书为由，要求原告将自己婚前购买的坐落于东阳市的房屋（即涉案房屋）以极低和象征性价格转让过户给被告，说是女儿入学后可以将房屋重新过户回原告名下。原告当时提出将被告女儿户口迁移到原告的房屋地址即可，但被告不同意并与原告怄气拒绝见面，后来被告承诺房屋只要过户给被告就和原告结婚，并出资进行装修，其在微信里说“你说你的是学区房，那么你宝宝已经上学，既然这样，我想你房子卖我一下，当然以后还是你的，但是，只是为了孩子入学，你买房花的钱我一分不少交给你，还是办按揭，只不过，你以后拥有的是钱，而我为了孩子，我是户主……”，原告一时糊涂就答应了。2017年6月23日，原告将涉案房屋以买卖的方式过户给了被告，买卖合同上的价格只有市场价的一半，转让价款为35万元。合同签订后，被告通过原告账户走账25万元，该25万元原告归还了按揭余款，取消抵押银行他项权证后才将房屋过户给被告，其余10万元被告至今未付，后原告还为被告支付了5个月的按揭贷款。后原告以房子已经过户给被告名下为由，要求与被告结婚，双方于2017年12月20日办理了结婚登记手续。但是婚后，被告仍然经常找借口与原告吵架，还以房子在被告名下为由不让原告居住，将原告赶出家门，并在2018年3月就带其他男人回家鬼混，于2018年3月向东阳市人民法院提起了离婚诉讼。在法院判决不准予离婚后，六个月时间一到就迫不及待提起第二次离婚诉讼，由法院出具了离婚调解书。被告以结婚为幌子，以孩子读书方便等诱骗方式诱导原告签订了不符合市场价的房屋买卖合同，该价格显失公平，现原、被告已经离婚，足见婚姻成就为前提而取得的，买卖价格又显失公平的房屋买卖合同基础已经不存在。请求：一、撤销原、被告于2017年6月23日签订的《东阳市房屋转让合同》；二、判决被告将坐落于东阳市的房屋（即涉案房屋）返还给原告，并判决被告履行将上述房屋登记至原告名下的手续义务；三、判决被告支付房屋返还前实际占用期间的按照房屋租赁市场价每月1000元的房屋占用费。在本案审理过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为撤销原、被告于2017年6月22日、2017年6月23日分别签订的《房屋转让协议》、《东阳市房屋转让合同》。 被告胡余华答辩称：一、本案不存在可撤销的情形，且撤销权的时效已过，应驳回原告的诉请。二、原告起诉状的事实是不属实的，理由也不能成立。双方认识后，原告一直追求被告，而被告因为有两次婚史，一直都没有再婚的想法，只是按男女朋友交往，一开始双方居住在被告姐姐家中，后来原告自己提出将涉案房屋借给被告居住，被告认为不能白住，就提出装修房屋抵租金，后来碰到被告女儿上学的问题，被告本来想买金成铭座的房屋，但那里面积太大，首付不够，被告无意中说了一句让原告把房子转卖给被告好了，被告慎重考虑了一个月，同意卖给被告，这样被告也无需出售车辆凑首付，可以继续以滴滴代驾为业。而且被告认为不能占原告便宜，主动提出提价10%即以38万元的价格购买，并签订合同和办理了过户手续。正是因为原告帮忙，被告很感动，才有了结婚的意思。婚后，因为原告多次实施家暴，被告才提出离婚，于2018年2月13日与原告协商离婚事宜，后因为原告盗刷被告信用卡2万元，私自开走被告汽车隐匿不还，才造成双方矛盾激化，被告无奈起诉离婚。三、起诉状中的“10万元款项被告至今未付，原告还为被告支付了5个月的银行按揭”，也是不属实的，双方在中介机构已经确定了定金已交付。至于按揭款，在微信聊天记录第36页第4段中显示，被告质问原告当时转钱给被告这部分钱并不是原告所说的按揭款。被告方没有低价购买房屋，原告是以32万元的价格向他人购买了房屋，而原、被告双方购买房屋的网签价是35万元，实际成交的价格是38万，款项也已经全部支付，原告隐瞒被告方购房款全部支付的事实，向人民法院提起民事诉讼，涉嫌虚假诉讼，同时符合以非法占有为目的，进行虚假诉讼，骗取公私财物，涉嫌诈骗罪，建议法庭调取双方的全部微信聊天记录，移送公安择一重罪处罚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的民事调解书、房屋所有权证、东阳市房屋转让合同、微信及短信聊天记录、转账记录、房屋转让协议、款项支付凭证、增值税发票、税收缴款书、东阳市元泰房地产评估有限公司作出的房地产估价报告书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供结婚、离婚登记审查处理表、离婚协议书、光盘及被告提供的接警记录，均与本案无关，不予认定。对原告提供的胡余华与胡灵丽的通话录音，予以认定，但首付款有无支付及支付的具体情况，应综合其他证据予以认定。对原告提供的与何三军之间的转让协议，因涉及到第三人，真实性无法确认，不予认定。 本院经审理，认定事实如下： 原、被告原系夫妻且均系再婚，现已办理离婚登记手续。2016年9月双方认识后，经过一段时间的交往，确立了恋爱关系。2017年4、5月左右，在双方交往期间，被告向原告提出购买原告所有的涉案房屋。2017年6月22日，原、被告双方在东阳市温馨家园房产中介有限公司处，签订《房屋转让协议》一份，约定原告（即甲方）将涉案房屋以38万元的价格出售给被告（即乙方），该协议第三条内容为“本协议签订日，乙方即付定金13万元整给甲方，此定金可冲抵房款。按揭款25万元整委托丙方（即东阳市温馨家园房产中介有限公司）办理商业银行按揭贷款，如按揭金额未能足额批下，则由乙方在按揭批下后当日内补足付款”；双方还在补充条款里约定：“买卖合同以本合同为准，其他合同一律无效”。同日，被告通过银行汇款的方式向原告支付了25万元（该款系支付除协议约定的定金13万元外的款项）。2017年6月23日，原、被告又签订《东阳市房屋转让合同》一份，约定原告将涉案房屋以35万元的价格出售给被告，该合同在东阳市房地产管理局登记备案。后双方办理了房屋转移登记手续，该房屋过户登记至被告名下。2017年12月20日，原、被告双方在东阳市民政局登记结婚。2018年3月12日，被告向本院提起离婚诉讼，本院判决驳回了原告的诉讼请求。2018年11月20日，被告再次向本院提起离婚诉讼，本院予以调解结案，于2018年12月25日出具的（2018）浙0783民初14039号案件民事调解书部分内容为：双方自愿离婚，涉案房屋由双方另行解决。 2019年1月29日，原告向本院提起诉讼，请求：一、确认原、被告于2017年6月23日签订的《东阳市房屋转让合同》无效；二、判决被告将坐落于东阳市的房屋（即涉案房屋）返还给原告，并判决被告履行将上述房屋登记至原告名下的手续义务；三、判决被告支付房屋返还前实际占用期间的按照房屋租赁市场价每月1000元的房屋占用费。后该案原告撤诉。2019年6月3日，被告胡余华向本院提起诉讼，请求确认坐落于东阳市的房产为胡余华个人所有，本院经审查认为，该房屋的房屋所有权证已登记在胡余华名下，而不动产的所有权经依法登记发生效力，且现胡余华也在该房屋中实际居住，故原告的起诉不具备诉的利益，不符合民事诉讼法的规定，裁定驳回起诉。因双方仍未能协商解决此纠纷，2019年8月14日，原告向本院提起诉讼。本院在审理过程中，准予原告的申请，依法委托东阳市元泰房地产评估有限公司对涉案房屋在2017年6月23日的价值进行评估，该公司确定涉案房屋在2017年6月23日的市场价值为51万元，单价为8563元／平方米。 另查明，涉案房屋系原告在2016年2月24日向案外人何三军购得，双方在东阳市房地产管理局备案的合同中转让价格为32万元，原告陈述实际成交价格为35万元。原、被告在交往期间均投入了部分资金对涉案房屋进行装修。2017年9月至2018年1月，原告向被告账户每月汇款4000元，并备注为本月房贷。 双方对涉案房屋的成交价格及是否支付了首付款陈述不一致。原告认为应以房屋价款约定为35万元的《东阳市房屋转让合同》为准，首付款10万元被告至今未付；被告认为房屋价款约定为38万元的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，首付款13万元已经付清。 本院认为，原、被告在本案中于2017年6月22日、2017年6月23日分别签订了房款金额为38万元、35万元的《房屋转让协议》、《东阳市房屋转让合同》各一份，即阴阳合同。针对房屋转让中阴阳合同的效力问题，应当考虑双方当事人的真实意思表示及实际履行情况进行实质性审查。结合本案原、被告双方于2018年6月22日签订的《房屋转让协议》补充条款里约定：“买卖合同以本合同为准，其他合同一律无效”的事实，胡余华在6月22日向赵云支付25万元款项已经履行了该协议的事实，应该可以确认该协议系原、被告之间真实的意思表示，故对2017年6月22日签订的《房屋转让协议》确认为有效合同。对2017年6月23日签订的《东阳市房屋转让合同》因不是双方当事人的真实意思表示，无需撤销。关于2017年6月22日签订的《房屋转让协议》是否应该予以撤销的问题。原告是以本案房屋成交价格低于市场价，显失公平要求撤销房屋转让协议。对此，本院分析如下：首先，撤销权尚未消灭。虽然原告在2017年6月22日签订了《房屋转让协议》，但考虑到双方在此期间或处于恋爱关系或处于夫妻关系存续期间的特殊情形，撤销权应自双方当事人离婚之日起算，故尚未超过一年。其次，本案中不存在明显不合理低价。参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，按照合同价款38万元来计算，并未低于市场价51万元的70%，不存在明显合理低价的情况。再结合2016年原告向他人购买涉案房屋的价款数额，原、被告双方当时为恋爱关系，原告从被告提出购买房屋到签订协议也相差数十天的事实来看，以该价格将房屋出售给被告，是原告当时的真实意思表示。原告主张房屋不是出售，而是为了小孩读书登记在被告名下的意见以及被告进行了诱骗取得房屋的事实，也与常理不符。第三，被告是否支付了首付款，与房屋转让协议是否应该予以撤销无关。如果被告没有支付首付款，原告可以按照协议的约定向被告主张支付价款及赔偿损失或追究其他违约责任，但并不能构成合同可撤销的理由。因合同不予撤销，故原告据此提出的第二项、第三项诉讼请求，本院也不予支持。综上，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵云的诉讼请求。 案件受理费12050元，鉴定费1500元（已由原告赵云预交），由原告赵云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王姝平 人民陪审员  麻月英 人民陪审员  马红灯 二〇二〇年六月十五日 代书 记员  林忆雯