湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民再7号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：刘家国，男，1973年5月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李伟，湖北延兴律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：十堰市东启物资贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路23号。法定代表人：崔正学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。一审被告（反诉第三人）：十堰华飞房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路36-1号。法定代表人：赵守华，该公司执行董事兼总经理。一审被告（反诉第三人）：十堰市彩诚商贸有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路7号。法定代表人：刘书彩，该公司经理。委托诉讼代理人：王存迪，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。再审申请人刘家国、十堰市东启物资贸易有限公司（以下简称：东启物资公司）因与一审被告十堰华飞房地产开发有限公司（以下简称：华飞房产公司）、十堰市彩诚商贸有限公司（以下简称：彩诚商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服本院（2019）鄂03民终885号民事判决，向湖北省高级人民法院申诉。湖北省高级人民法院审查后于2019年12月27日作出（2019）鄂民申4780号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人刘家国的委托诉讼代理人李伟，再审申请人东启物资公司法定代表人崔正学及委托诉讼代理人李晓波，一审第三人彩诚商贸公司委托诉讼代理人王存迪到庭参加诉讼。一审第三人华飞房产公司经传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。刘家国再审请求：1、撤销本院（2019）鄂03民终885号民事判决。2、支持刘家国原一审诉讼请求。3、本案诉讼费用由东启物资公司、华飞房产公司、彩诚商贸公司负担。事实和理由：1、本案案涉房屋面积为111.62平方米，并非二审法院认定的116.62平方米。2、原生效判决超诉请。东启物资公司在原一审反诉、二审上诉时并未请求支付剩余房款，刘家国基于定纷止争、案结事了，同意支付所欠房款，在合同没有约定的情况下，原生效判决刘家国支付所欠房款的利息，无事实及法律依据。3、双方在《集资购房协议》中约定：东启物资公司负责办理刘家国的房产证，刘家国出工本费。原生效判决违背当事人意思自治原则，判决东启物资公司协助办理房产证，侵犯了刘家国的正当权益。东启物资公司再审请求：1、撤销本院（2019）鄂03民终885号民事判决；改判驳回刘家国的全部诉讼请求，判令刘家国立即向东启物资公司返还被侵占的案涉房屋。2、刘家国承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明。⑴原生效判决认定刘家国实际入住时间是2002年11月，缺乏证据证明。根据合同约定，刘家国没有在约定时间交清购房款属于弃权，其强行入住应当认定为侵权，东启物资公司可随时主张权利要求其退出，原生效判决不认定刘家国强行入住属于认定事实错误。⑵《集资购房协议》第五条约定“不能按约定如期付款视其为弃权”，原一审判决认定该约定为“针对一次性交清房款可优惠5%的情形下所设定的条件”与合同约定不符；二审生效判决以该条款系格式条款应作出不利于东启物资公司的解释错误。⑶东启物资公司的房产证上只有9层，合同约定的也是9层。原审生效判决认定刘家国基本信息的住址是“湖北省十堰市茅箭区人民南路23号1单元701号”、但判决认定却是“湖北省十堰市茅箭区人民南路23号1单元1001号”。东启物资公司并没有1001号房屋的产权，协助办理不动产权属证书根本无法完成，该项判决缺乏依据。2、原生效判决适用法律错误。⑴办理房产权证不属于物权请求权，应当适用诉讼时效的规定。刘家国的起诉已过诉讼时效，不应当受法律保护。⑵刘家国强占案涉房屋，东启物资公司有权根据《中华人民共和国民法总则》第196条的规定请求返还财产。⑶本案案涉房屋是集资房，刘家国并非东启物资公司职工，其并无购房资格，双方签订的《集资购房协议》应属无效。刘家国向十堰市茅箭区人民法院（以下简称：一审法院）提起诉讼请求：1、判令东启物资公司履行为刘家国办理位于××箭区××号不动产权属证书的义务，并支付迟延办证违约金5万元；2、判令华飞房产公司、彩诚商贸公司对东启物资公司应付的义务承担连带责任；3、本案的诉讼费由东启物资公司、华飞房产公司、彩诚商贸公司承担。东启物资公司向一审法院提起反诉请求：1、依法解除2000年10月30日与刘家国签订的《集资购房协议》；2、刘家国立即退还其强行占有的位于十堰市××箭区××单元××房产；3、诉讼费用由刘家国负担。一审法院认定事实：东启物资公司（甲方）与华飞房产公司（乙方）协商在位于十堰市××箭区××号的土地（该土地使用权人为东启物资公司）上联建一栋面积约6910平方米的综合楼，并于1999年7月26日签订《联合建房协议书》。《联合建房协议书》约定：甲方以前期工程的总支出160万元为资本与乙方联合建房；该综合楼的一楼、二楼商用门面及地下室甲乙双方各得产权的50%，该综合楼三楼（含三楼）以上的住宅由甲乙双方按3：7比例进行产权分割；大楼竣工以后，甲乙双方共同到有关部门办理产权手续，办证的税费及相关费用由双方按各自所得产权比例分摊等。2000年10月30日，东启物资公司与刘家国签订《集资购房协议》。该协议约定：东启物资公司按刘家国的购房请求，负责安排住宅，即9层3室2厅一套面积约107平方米，单价950元／平方米（楼层计算不含地下室，含水电增容费）；东启物资公司负责办理刘家国的房产证，刘家国出工本费，东启物资公司负责刘家国的物业管理（具体规定按有关精神办理）；刘家国在得到住房许可后，预交集资购房款的70%，东启物资公司在交付住房时刘家国结清购房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清（房屋面积以房产证为准）；一次性交清房款可优惠5%，刘家国不按规定如期付款，视其为弃权，弃权者扣除预交款的10-30%为损失金等。十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司作为东启物资公司的担保方，在上述合同上签章。刘家国分别于2000年10月23日、2000年10月27日、2000年12月8日、2001年5月14日向东启物资公司交纳购房款2万元、4万元、2万元、0.3万元，共计8.3万元。后十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司、东启物资公司与华飞房产公司联建的综合楼竣工，其中1368.76平方米的房产于2001年6月25日登记于东启物资公司名下。刘家国依据《集资购房协议》取得案涉房屋，根据十堰市不动产登记中心档案资料显示该房的房号为：十堰市××箭区××号（实际面积为111.62平方米）。刘家国取得案涉房屋后使用至今。一审法院认为：东启物资公司与刘家国签订的《集资购房协议》合法有效。虽然刘家国取得案涉房屋时向东启物资公司交纳的购房款并未达到协议约定的90%，但刘家国向东启物资公司交付了大部分购房款，履行了合同主要义务，且刘家国同意按协议约定向东启物资公司交纳剩余购房款，东启物资公司应当为刘家国办理案涉房屋的不动产权属证书。案涉房屋系彩诚商贸公司、东启物资公司与华飞房产公司依据《联合建房协议书》联合建造，彩诚商贸公司、华飞房产公司应当对案涉房屋不动产权属证书的办理承担协助义务。《集资购房协议》约定的“不按规定如期付款，视其为弃权”，系针对“一次性交清房款可优惠5%”的情形下所设定条件。东启物资公司主张因刘家国取得案涉房屋时交纳购房款未达到90%，应视为弃权的理由不能成立，不予支持。刘家国使用案涉房屋已达十几年之久，东启物资公司主张刘家国强行占有案涉房屋，并主张解除双方签订的《集资购房协议》以及刘家国退还案涉房屋，缺乏事实与法律依据，不予支持。由于东启物资公司在本案中未主张刘家国支付剩余购房款，东启物资公司可另行向刘家国主张权利。办理不动产权属证书的请求权不应当适用诉讼时效，东启物资公司、彩诚商贸公司公司认为刘家国的该项主张超过诉讼时效，缺乏法律依据。由于刘家国取得案涉房屋时向东启物资公司交纳的购房款并未达到《集资购房协议》约定的90%，其自身存在一定的过错，刘家国主张东启物资公司向其支付迟延办证违约金5万元，不予支持。本案纠纷属于人民法院民事诉讼受案范围，彩诚商贸公司辩称本案不属于人民法院管辖，缺乏法律依据，不予支持。据此作出（2018）鄂0302民初3127号民事判决，判决：一、东启物资公司于本判决生效之日起三十日内为刘家国办理位于××箭区××号房屋的不动产权属证书；二、华飞房地公司、彩诚商贸公司对前述事项承担协助义务；三、驳回刘家国的其他诉讼请求；四、驳回东启物资公司的反诉请求。东启公司上诉请求：撤销一审法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决，改判驳回刘家国的请求事项，支持东启物资公司要求解除合同、刘家国退还案涉房屋的一审请求事项。二审期间，双方均未提交新的证据，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院二审认为，东启物资公司与刘家国签订的《集资购房协议》合法有效，东启物资公司主张解除双方签订的《集资购房协议》不予支持。办理房屋不动产权属证书属行政机关的职责，东启物资公司只有协助办理的义务。根据双方合同约定，东启物资公司在交付住房时刘家国结清房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清。刘家国入住案涉房屋多年，但并未交清剩余房款，故刘家国应按合同履行支付房款义务，东启物资公司在收到房款后应协助刘家国办理案涉房屋不动产权属证书。双方认可诉争房屋面积为116.62平方米，刘家国实际入住时间是2001年11月。故刘家国应在2001年11月1日结清房款的90%为99710.1元，即在2001年11月1日刘家国欠付16710.1元。除应支付16710.1元购房款外还应支付欠付购房款的利息（利息计算方式为自2001年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清为止），剩余房款于领取房产证时全部交清。据此作出（2019）鄂03民终885号民事判决，判决：一、维持一审法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决第四项；二、撤销一审法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决第一项、第二项、第三项；三、刘家国在判决生效之日起十日内付清欠付房款16710.1元及利息。剩余房款于领取不动产权证时全部交清；四、东启物资公司、华飞房产公司、长泰房产公司于本判决生效之日起协助为刘家国办理位于案涉房屋的不动产权属证书；五、驳回刘家国的其他诉讼请求。本院再审期间，围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1、刘家国与东启物资公司签订《集资购房协议》效力。东启物资公司主张案涉房屋是为解决东启物资公司本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。根据建设部《经济适用住房管理办法》和国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，刘家国并非我公司职工而根本没有购房资格。东启物资公司与刘家国签订的《集资购房协议》因违反《合同法》第52条中“损害社会公共利益”而无效。刘家国辩称，《集资购房协议》是双方真实意见表示，不违反法律、法规的规定。刘家国当时购房时的价格，根据当年的年均工资7590元，折算每月632元。刘家国以平均工资1.58倍的价格购买的是商品房。本院认为，根据《联合建房协议书》、东启物资公司宗地图、单位房屋产权登记申请书、十堰市房屋测绘表等证据，能够证明案涉综合楼属东启物资公司、华飞房产公司联合建房，以解决两单位职工住房。刘家国虽不是东启物资公司内部职工，但其在2000年10月30日与东启物资公司签订《集资购房协议》，并在2000年12月至2001年5月间陆续向东启物资公司交纳购房款83000元，并于2001年11月入住至今，证明东启物资公司已经同意非内部职工刘家国购买案涉房屋的事实，并且刘家国已经支付了大部分购房款，实际占有、使用案涉房屋多年，为了维护交易的稳定性，本院认为刘家国与东启物资公司签订的《集资购房协议》合法有效。2、案涉房屋的面积。本案再审期间，刘家国、东启物资公司均认可案涉房屋面积为111.62平方米，本院予以确认。3、案涉房屋的层数。东启物资公司主张该综合楼只有9层，并没有10层，无法办理案涉1001号房屋的产权。刘家国认为案涉房屋楼层为10层，案涉房屋即为1001号。本院认为，根据东启物资公司对案涉综合楼房屋产权证（十堰房权证茅箭字第××号）、单位房屋产权登记申请书均注明该综合楼为10层，在湖北省房地产交易所汇总的东启物资公司售房名单中刘家国房号亦为1001号，因此，本院再审认为案涉房屋房号为1001。另查明，十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司后变更为十堰市长泰资产经营有限公司；2016年2月19日，变更为十堰市长泰房地产经纪有限公司；2019年1月17日，变更为彩诚商贸公司。本案其他事实与原一、二审认定事实一致。本案争议焦点：1、《集资购房协议》合同效力。2、本院二审加判刘家国向东启物资公司支付购房款16710.1元和利息的判项是否违反法律规定。本院再审认为：1、东启物资公司与刘家国签订的《集资购房协议》不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按经协议履行各自的义务。东启物资公司主张案涉房屋属内部职工集资购房，刘家国不具有购买主体条件，双方签订的《集资购房协议》无效的理由，因刘家国已实际支付了大部分购房款，且入住十几年，为维护交易的稳定性，东启物资公司请求确认《集资购房协议》无效、刘家国承担返还案涉房屋的理由不予采纳。《集资购房协议》第三条约定“东启物资公司负责办理刘家国的房产证，刘家国出工本费”，根据该约定东启物资公司承担为刘家国办理案涉房屋产权证件的义务。案涉综合楼的联建单位华飞房产公司、《集资购房协议》的担保单位彩诚商贸公司承担协助义务。东启物资公司再审提出由于刘家国的原因造成办理案涉房屋产权证件成本增加，增加办证成本的部分应由刘家国承担的理由。超出了东启物资公司反诉主张《集资购房协议》无效，刘家国返还案涉房屋的诉请范围，可另案主张权利。2、《集资购房协议》第一条案涉房屋面积为107平方米，本院再审期间，刘家国、东启物资公司均认可案涉房屋面积为111.62平方米，对此本院予以确认。对案涉房屋的楼层争议，根据东启物资公司案涉综合楼的房屋产权证（十堰房权证茅箭字第××号）、单位房屋产权登记申请书注明该综合楼为10层，因此原一、二审认定案涉争议房屋房号为1001号正确。根据《集资购房协议》第四条约定，东启物资公司交付案涉房屋时，刘家国结清购房款的90%。但实际刘家国支付了83000元，不足90%。鉴于⑴东启物资公司在刘家国入住案涉房屋后未提出异议，视为双方对交付房屋交纳购房款比例进行了变更。⑵东启物资公司一审反诉、二审上诉时均未提出要求刘家国支付90%购房款。因此，本院二审判决刘家国向东启物资公司支付90%购房款差价及利息超出双方当事人诉请范围，应予撤销。综上所述，刘家国的再审理请求成立，本院予以支持；东启物资公司的再审请求不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）鄂03民终885号民事判决。二、维持一审法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决。一审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由刘家国负担200元，十堰市东启物资贸易有限公司负担325元。反诉案件受理费40元，由十堰市东启物资贸易有限公司负担。二审案件受理费1090元，由十堰市东启物资贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年六月四日书记员 江 澜