山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2310号上诉人（原审原告）：李臣，男，1988年12月19日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。上诉人（原审被告）：滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司，住所地山东省滨州市滨城区。法定代表人：尹哲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文志，山东求新律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海青，山东求新律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蒋立霞，女，1984年8月18日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：董文波（与蒋立霞系夫妻关系），住山东省滨州市滨城区。上诉人李臣、滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司（以下简称鑫百顺公司）因与被上诉人蒋丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李臣上诉请求：1.请求判令被上诉人返还定金5000元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院未支持上诉人的第一项诉讼请求（即：判令被告蒋立霞返还定金5000元）是错误的。三方签订的涉案合同第一条第4项备注特别约定，“如贷款未审批通过，甲方将定金退还，中介方费用退还。（贷款额度捌拾万元）”。该约定为当捌拾万元贷款额度未审批通过时，被上诉人既应退还上诉人定金5000元。一审认为本案系银行审批额度达不到上诉人预期额度，上诉人主动要求终止审批并非未审批通过，显然与合同约定不符。请二审法院查明本案事实，在一审判决的基础上判令被上诉人返还定金5000元。上诉人鑫百顺公司上诉请求：1.撤销滨城区人民法院（2019）鲁1602民初5326号民事判决书，并依法改判或者将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人李臣无法贷款是由于李臣本身不具备贷款的条件，并且向上诉人提供了虚假的离婚证明导致贷款无法办理，上诉人对此并不知情，被上诉人应当对此承担不利的责任。一审法院认定，对于因被上诉人提供伪造的离婚证明而导致贷款未能审批通过，上诉人未提交证据予以证实，并且认定上诉人对被上诉人提供的虚假离婚证明的事实明知，系事实不清，证据不足。根据众所周知的事实，向银行提供虚假的证据贷款时，在银行发现证明系伪造后，银行必然会停止审批贷款，借款人甚至存在骗取贷款的嫌疑。在一审法院审理过程中，上诉人当庭自认离婚证明系伪造，也自认伪造的离婚证明系其自己制作，上诉人在银行审批贷款前对被上诉人提供虚假离婚证明这一事实并不知情。在这种情况下，既然上诉人当庭自认离婚证明系其伪造而来，银行未予批准贷款也是必然的，故被上诉人应当自行承担该不利后果。二、一审法院第一项判决要求上诉人赔偿被上诉人11800元租赁费与事实不符，并且明显适用法律错误。首先，根据一审判决书中的逻辑，即便上诉人的员工明知离婚证明系伪造的证明，则被上诉人与上诉人的员工之间的约定属于恶意串通，该约定因侵犯银行的合法利益属于无效的约定，在该约定下形成的所谓的补充协议亦属无效协议。一审法院根据该无效约定判决上诉人赔偿被上诉人11800元租赁费，明显支持恶意串通骗取银行贷款的行为，明显保护被上诉人的不正当利益。其次，根据填平原则，民事赔偿应当以实际产生的损失为准。虽然原告提交了租房合同以及转账记录，但并不能保证被上诉人在判决生效后继续租住该房屋，不能保证被上诉人在贷款失败后一年内放弃购买其他房屋。自被上诉人与上诉人及蒋立霞签订合同至被上诉人起诉之日仅仅不到两个月，被上诉人完全可以在起诉后另行购买其他房屋以减少租赁费的支出，积极减少损失，但被上诉人并未如此，有恶意扩大损失转嫁风险于上诉人的嫌疑。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使被上诉人主张因此产生了损失，也应当积极采取措施防止损失的扩大，如购买其他房屋以减少租金的支出。再次，双方签订的补充协议中双方当事人权利义务不对等，显示公平。在二手房交易的中介实务中，存在两种费用，一种是普通的中介服务费，一种协助贷款的贷款服务费。而至起诉之日，被上诉人仅仅支付了2000元的中介费，换言之，上诉人根本就没有法定的或者约定的协助被上诉人贷款的义务，只要促成合同签订，上诉人的义务就已实际履行完毕。另外，再退一步，即使双方应当履行该补充协议，双方约定的赔偿一年租赁费，其实质系违约金条款，按照一审判决的数额即11800元，达到了被上诉人支付中介费的590%，达到了居间合同约定的中介费的98.33%，达到了实际损失（按照两个月计算）的600%，这明显超过合同法一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，根据合同的履行情况，当事人的过错程度综合认定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人自签订合同至起诉之日仅仅两个月的时间，并且这两个月所谓的损失也换来了被上诉人对房屋的租赁权，而且在合同的履行过程中，被上诉人提供了虚假的离婚证明，存在一定的过错，却要求被上诉人承担一年全部的房租，明显违背事实和法律规定。虽然本案数额不大，但仍需考量法庭与当事人对事实和法律的尊重，故请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。蒋丽霞辩称，从鑫百顺公司签订的三方合同，合同明确约定多退少补，且贷款已通过银行审批，应当按照合同来履行。李臣向一审法院起诉请求：1.判令被告蒋立霞返还定金5000元；2.判令被告鑫百顺公司返还居间服务费2000元、评估费3992元、赔偿房租11800元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月25日，原告李臣（乙方、买方）、被告蒋立霞（甲方、卖方）、被告鑫百顺公司（丙方、中介方）签订房屋买卖三方协议，约定乙方购买甲方的房屋，如贷款未审批通过甲方将订金退还，中介方费用退还，手写字注明贷款额度为80万元；合同签订时乙方支付定金5000元，剩余首付84000元于209年7月20日或者过户前支付甲方；乙方向甲方交付房屋定金时，乙方向丙方支付居间信息费12000元。同日，原告向被告蒋立霞支付定金5000元，向被告鑫百顺公司支付中介费用2000元。原告李臣与被告鑫百顺公司均认可，原告李臣向鑫百顺公司出具了金额为10000元的中介费用欠条。该欠条鑫百顺公司称未找到，未提交法院。被告鑫百顺公司协助原告办理银行贷款审批，但前两次均未成功。期间，被告鑫百顺公司于2019年7月24日向原告出具补充协议，载明：本公司承诺李臣购买于中兴瑄嘉名都18号楼1-502室的房屋贷款额度为76万元，如未能贷到76万元，本公司赔偿李臣先租房一年房租，所收费用退还。后，被告鑫百顺公司又协助原告到建设银行股份有限公司下设网点申请贷款。诉讼过程中，原告自认提交贷款资料后，银行经审核后告知其可贷款比例为60%，即66万元左右，并需其提高首付比例，其因无力提高首付而终止申请贷款。被告鑫百顺公司认可原告贷款未审批通过。另，涉案房屋买卖三方协议签订之前，原告已向被告鑫百顺公司员工告知其妻子征信存在问题，应鑫百顺公司员工要求原告向其提供了伪造的离婚证明，用以办理贷款。2019年7月8日，原告向被告鑫百顺公司交纳评估费3992元。原告租赁房屋居住，租赁费为每年11800元。原告要求两被告退还定金及中介费用未果，诉至法院。一审法院认为，原被告签订的房屋买卖三方协议，系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应依约履行。合同履行过程中，因贷款问题，原告李臣与被告鑫百顺公司经协商达成补充协议，被告鑫百顺公司向原告李臣作出承诺。该承诺系被告鑫百顺公司的真实意思表示，现其未能履行承诺，应依补充协议约定赔偿原告一年租赁费11800元，并退还所收费用。涉案三方协议约定中介费用为12000元，原告向鑫百顺公司交纳2000元，另10000元仅出具欠条未实际交付，被告鑫百顺公司对实际收取的2000元，应予退还。被告鑫百顺公司收取的评估费3992元，亦应退还。被告鑫百顺公司主张系因原告提供伪造的离婚证明而贷款未能审批通过，一审法院经审查认为，其未提交证据证实其上述主张，且其对原告提供的离婚证明是虚假的系明知，在此情况下仍寻找多家银行协助原告申请贷款，并在原告未实际交纳全部中介费用的情况下，向原告出具了补充协议。综上，被告鑫百顺公司的上述主张，一审法院不予支持。被告鑫百顺公司提出原告未足额交纳中介费违约在先的辩解意见，一审法院经审查认为，原告与鑫百顺公司均认可关于剩余中介费用10000元，原告向其出具了欠条，即关于该10000元的支付，两方达成再行支付的一致意见。被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。原告的其他辩解意见，均未提交证据予以证实，一审法院不予采信。原告主张被告蒋立霞退还定金5000元，一审法院经审查认为，合同约定贷款未审批通过被告蒋立霞退还定金，而涉案贷款系因银行审批额度达不到原告预期额度，原告主动要求终止审批并非未审批通过，原告该主张与合同约定不符，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司于本判决生效后十日内退还李臣中介费用2000元、评估费3992元，并赔偿李臣租赁费损失11800元；二、驳回李臣对被告蒋立霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369.80元，减半收取184.90元，由李臣负担40.56元，滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司负担144.34元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李臣通过鑫百顺公司购买蒋立霞的房屋，三方签订的协议明确约定了定金及中介费用的退还条件，同时，李臣还与鑫百顺公司签订了补充协议，一审法院据此判决鑫百顺公司赔偿李臣一年租赁费并退还所收费用，蒋立霞无需退还定金，并无不当。关于上诉人李臣上诉主张蒋立霞应退还定金的问题，涉案《房屋买卖三方协议》中约定的定金退还情形，是基于贷款未审批通过的前提条件下，但本案的事实是，在贷款审批通过但额度不足的情况下，李臣终止申请贷款，因此一审判决定金不予退还，并无不当，上诉人李臣的上诉请求，本院不予支持。上诉人鑫百顺公司上诉主张一审法院认定事实不清，适用法律错误，李臣无法办理贷款系其自身原因，一审判决其赔偿李臣损失11800元过分高于李臣的实际损失，理由及证据不充分，双方签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，对双方有约束力，因此上诉人鑫百顺公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李臣、滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人李臣负担50元，滨州市鑫百顺房产中介服务有限公司负担95元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年六月十八日法官助理张鲁奇书记员王楠