北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4515号上诉人（原审原告）：张可心，男，1963年11月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁敏（张可心之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：金颖，北京声驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中海金石房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区古城西路66号院1号楼102。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所实习律师。上诉人张可心因与被上诉人北京中海金石房地产开发有限公司（以下简称中海金石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初14691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张可心上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部一审诉讼请求。事实和理由：1.我购买石景山区107房屋（以下简称涉案房屋）的主要目的系为获得地下室，现地下室不符合商铺需求，以致我拒绝接收房屋；2.中海金石公司承诺赠送地下室应为合同的主要内容，地下室对涉案房屋的价格具有重大影响，亦应构成合同的主要条款，现中海金石公司违约，影响合同主要目的的实现；3.中海金石公司承诺赠送的地下室实为公共设备层，无法赠送，构成根本违约。中海金石公司辩称，我公司同意一审判决，不同意张可心的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。张可心向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2016年10月18日签署的编号为Y1938863的北京市商品房预售合同及补充协议；2.判决中海金石公司退还我购房款5741799元、房产证代办费1500元及印花税2871元；3.判决中海金石公司赔偿我利息损失，利息损失以我购房支付全部款项为本金，期限按我资金支付日（实际付款之日）到中海金石公司退款日计算，利率参照国家公布的同期贷款率上浮百分之十计算；4.本案诉讼费由中海金石公司承担。一审法院认定事实：2016年10月18日，中海金石公司（出卖人）与张可心（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“涉案预售合同”）并进行网签备案，约定：张可心购买涉案房屋，房屋用途为商业，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京同创达勘测有限公司，其预测建筑面积共103.83平方米。其中套内建筑面积86.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.39平方米。第五条计价方式及价款，按照套内建筑面积计算，单价66425.25元／平方米。第十二条交付条件……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十五条面积差异处理套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，据实结算房价款。涉案预售合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，图上可见中海金石公司销售合同专用章及张可心签字，据该平面图，涉案房屋朝向为南向。张可心称其在选房时未看清，坚持主张其购买的为西向房屋。在案件审理过程中，经法院现场勘验，涉案房屋地下室地面空洞及板子浮搭已经修复，与公共区域连接处已安装门，门上部与门框有一定缝隙。地下室内可见较多管道，管道最低处与地面距离为1.3米；室内中间位置可见两条主要管道，距地面在1.5米至1.6米之间；房屋室内高度为2.28米。双方均认可室内管道属于建筑物必要管道且不能挪动，地下层所处空间为设备夹层。对有争议的证据和事实，法院认定如下：（一）双方就地下室层高问题是否做出约定。张可心提交房屋宣传册，宣传册页面上有涉案房屋在楼栋内的位置分布及中海金石公司销售人员黄峥手写“首层4.7m”、“二层4.2m”、“地下2.15m”、“107：送86㎡”等字样。张可心主张上述内容为中海金石公司对涉案房屋及地下室层高的承诺；中海金石公司认可宣传册及手写内容真实性，但对“地下室2.15m”解释为地下室天花板最高点至地面的距离，法院认为，对上述文字内容的解释应遵从商业惯例和一般人的认知规律，并结合上述文字整体内容，因此，解释为最高点至地面距离缺乏合理性，故法院依法认定双方就地下室层高做出了明确约定。（二）房屋面积是否存在计算错误。张可心主张测算技术报告书多算了0.03平方米的房屋面积，并提交《北京市商品房预售合同》、《房屋面积测算技术报告书》为证，其中《房屋面积测算技术报告书》中“测绘成果”第四项房屋建筑面积分户计算明晰表中载明，107号房屋建筑面积103.91平方米，套内建筑面积为86.45平方米，分摊的共有共用建筑面积为17.46平方米。张可心对上述《房屋面积测算技术报告书》不予认可。中海金石公司否认面积计算错误并提交北京同创达勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》作为反证，其中载明，因测算报告中房屋分层平面示意图中数据只能保留两位小数点，所以套建面积的最总数据系经过原始数据四舍五入得出，涉案107房屋实际数据为长7.6025米，宽5.7米，建委测算软件自动计算套建面积实际为43.33425平方米，保留两位小数点后，测算报告数据为43.33平方米。（三）房屋是否存在质量问题。张可心主张交付房屋不符合规划许可和施工许可，其称根据《建设工程该规划许可证》和《建设工程施工许可证》显示，A栋地下无面积。中海金石公司对此不予认可，主张根据房产测量规范，计算房屋面积只计算层高2.2米以上的面积，并提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表证明涉案房屋已经验收合格，不存在质量问题。一审法院认为，《北京市商品房预售合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，主体合格，不违反法律法规强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为中海金石公司在履行涉案预售合同过程中有无违约行为；若有，该违约行为是否达到根本违约导致合同目的无法实现的严重程度。就张可心所主张的中海金石公司的违约行为，法院评析如下：首先，就张可心主张双方约定房屋朝向应为西向而非南向一节，据房屋平面图显示，约定的房屋朝向为南向并由张可心签字确认。法院认为购买房屋为生活重大决策，张可心理应慎重，仅以未看清为由对平面图户不予认可并主张交付房屋朝向不符合约定，缺乏事实和法律依据，对此，法院不予采信。其次，就张可心主张地下室高度与国家规定不符且不符合约定一节，本案中，张可心举证证实中海金石公司曾就地下室高度做出承诺，并主张地下室层高不符合相关设计规范规定。经法院现场勘验，地下室室内地面到天花板距离满足中海金石公司承诺高度，但室内存在较多位置低于2.15米的管线，阻碍通行，造成使用不便，中海金石公司就此存在一定程度违约行为。但双方当事人签订商品房预售合同的目的是交易涉案房屋，而地下室部分为赠送面积，不包含在涉案房屋建筑面积之内，张可心亦未支付相应部分价款，故无论地下室高度是否符合相关设计规范的规定，中海金石公司的违约行为均未达合同目的不能实现的严重程度。因此，对张可心据此主张解除合同的诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。若因中海金石公司违约行为给张可心造成经济损失，张可心可另行主张权利。再次，就张可心主张地下室地面存在孔洞、属于消防通道无法封闭一节，根据法院现场勘验的结果，上述问题已修复，张可心据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。复次，就张可心主张房屋面积计算有误一节，根据中海金石公司提交的北京同创达勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》可见，《房屋面积测算技术报告书》并不存在计算错误。退一步讲，即使计算出现了张可心主张的0.03平米的错误，也并未达到法律法规及合同约定的可以解除合同的面积差异程度。因此，张可心以此为由主张解除合同的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。最后，就张可心主张房屋存在安全隐患，不符合竣工验收和质量安全条件一节，中海金石公司提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表可以证明涉案房屋已经竣工验收合格，张可心未能提出相反证据予以反驳，故张可心的该项主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张可心的全部诉讼请求。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方当事人围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案中，张可心主张地下室与涉案房屋属于捆绑销售，因地下室存在重大瑕疵，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件，对于一审中其他合同解除理由不再坚持，本院予以确认。关于中海金石公司交付的地下室是否存在瑕疵以及张可心是否可以就此解除合同的问题，双方签订的涉案预售合同中并不包括地下室，地下室系因张可心购买涉案房屋所获得的赠送部分，其并未就此支付对价，故张可心主张地下室与涉案房屋属于捆绑销售缺乏依据。在这种情况下，即便地下室存在与宣传不符的情形，也不构成对涉案预售合同的法定解除事由，故本院不予采信。综上所述，张可心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52023元，由张可心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  朱文君二〇二〇年六月二十三日法官助理  田 心书 记 员  杜 莹