河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1318号上诉人（原审被告）：肖运岗，男，汉族，1972年5月5日生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：胡杰，信阳市潢川县声达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈金红，女，汉族，1971年5月29日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：徐建新、刘振杰（实习），河南千分尺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南富泰房地产开发有限公司。住所地：商城县温泉大道与黄柏山路交叉口崇福家园A701室。统一社会信用代码：91411500777973645T。法定代表人：王铁牛，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司。住所地：潢川县城关迎宾路136号。统一社会信用代码：91411526697329884T。负责人：肖建华，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：杨景洲，男，汉族，1961年6月27日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：王九学，男，汉族，1955年12月24日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：杨守合，男，汉族，1966年11月10日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：彭智勇，男，汉族，1963年10月27日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：李天中，男，汉族，1965年12月5日出生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：杨树林，男，汉族，1964年7月19日出生，住河南省潢川县。上诉人肖运岗因与被上诉人陈金红、河南富泰房地产开发有限公司、河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖运岗及其委托诉讼代理人胡杰、被上诉人陈金红及其委托诉讼代理人徐建新、刘振杰、被上诉人王九学、被上诉人彭智勇到庭参加了诉讼。被上诉人河南富泰房地产开发有限公司、河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司、杨树林、杨景洲、杨守合、李天中经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖运岗上诉请求：依法改判上诉人不承担责任，或撤销原判发回重审并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人不是房屋买卖的相对方，根据合同的相对性，陈金红只能要求向原审其他被告主张权利。二、陈金红与上诉人之间没有买卖合同关系，在该买卖合同纠纷中不应作为本案的被告，原审判决属于诉讼主体错误。三、本案中被上诉人彭智勇、杨景洲等人因拖欠上诉人的劳务费，以陈金红所支付的购房款抵付上诉人的劳务费，并无不当之处，也没有违反法律规定。四、本案被上诉人彭智勇、杨景洲、李天中与陈金红签订的《建设路新建商住综合楼预订协议书》合法有效，受法律保护，彭智勇等人一房二卖，应当对陈金红承担违约责任，上诉人不是合同相对方，不应当承担责任。五、陈金红与彭智勇等人达成了新的协议约定，并对彭智勇等人一房二卖的处分行为进行追认，系本人的真实意思表示，彭智勇等人应按协议约定的义务全面履行自己的义务。六、原审判决对法律关系认定不清，判决于法无据，适用法律错误。陈金红辩称，一审法院认定上诉人为案涉售房协议的实际合同当事人和收取房款的一方，应承担相应的违约责任，认定事实正确。上诉人称其不是房屋买卖合同的相对方，根据合同相对性应向原审其他被告主张权利，与其实际收取陈金红购房款的事实相矛盾。上诉人主张用房抵付劳务费，但一审庭审中王九学对此事不知情，可见，用房抵付劳务费并非六合伙人全部知情，又无相应证据证明，不发生法律效力。一审法院判决解除2019年3月1日《协议书》认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称应履行该协议无任何依据。事实上，调换的房屋也早已出售给他人，合同已经无法实际履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王九学辩称，我只是项目合伙人，买卖的事我不知道，谁卖谁担责。彭智勇辩称，陈金红的购房款应该退，一切责任我们承担，肖运岗不应该赔，这个事确实是我们的错。河南富泰房地产开发有限公司、河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司、杨树林、杨景洲、杨守合、李天中未予答辩。陈金红向一审法院起诉请求：1、请求判令九被告共同退还原告购房款47万元及利息（以47万为基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年1月27日起至实际退还之日止）；2、请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元；3、解除合同；4、本案诉讼费由九被告共同承担。一审法院认定事实：原告陈金红想买房经人介绍认识被告肖运岗，肖运岗因付新建商住综合楼项目中相关开发人员欠其工钱，便将开发商抵给其住宅一套出售给原告。经原告陈金红与被告肖运岗协商一致，2014年1月16日原告陈金红（乙方）与建设路新建商住综合楼项目部（甲方）签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，协议约定：甲方将位于潢川县建设中路南面（建设局对面）北楼A单元六层1号的房屋125.14平方米以45.8万元的价格出卖给原告，协议另对交房期限、交房标准预定、保修责任相关手续办理及包含违约责任在内的其他事项进行约定。在该协议书上甲方加盖“河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼合同专用章”，原告陈金红签字。2014年11月8日，原告向被告肖运岗转账20万元，被告肖运岗向原告出具20万元收据一份，记载：“收据入账时间2014年11月8日交款单位陈金红人民币（大写）贰拾万元整收款事由购房款肆拾伍万捌仟元整￥458000余额交钥匙付清余款贰拾伍万捌仟元整￥258000双方不准违约”。2015年8月30日，原告向被告肖运岗给付10万元，2016年1月26日，原告向被告肖运岗转账13万元。后被告肖运岗将钥匙交付原告，被告彭智勇另收取原告房屋水电入户费12000元，并出具有收据一张，记载：“此房款全部付清，如有纠纷由售房部负担今收到陈金红水电入户费人民币壹万贰仟元正￥12000收款人彭勇”，收据上加盖“信阳华威建筑公司潢川新建综合楼项目部”公章。2019年2月份，原告打算装修该房屋时发现，该房已被他人装修入住。后于2019年3月1日，原告陈金红（乙方）与付新建综合楼开发方股东（甲方）签订《协议书》一份，合同与本案有关的是：乙方于2014年以人民币45.8万元，购得付新建私人综合楼A6东住宅一套，面积124㎡，该房为乙方从轻包劳务兑房人肖刚手中购买，甲方出具售卖手续。后该房被甲方出资人以合理收回投资款为由先行装修。一、乙方原购房发票作废，甲方从付新建综合楼D单元7楼西，面积121.8㎡住宅一套调换给乙方。价格以甲方原售楼价计算，多退少补（原六楼为3920元/㎡，七楼为3760元/㎡）。待乙方装修完毕后，甲方一次性补付（含违约金五万元）；二、付新建私人综合楼共有投资开发股东五人，即杨守河、杨树林、李天中、杨景洲、彭智勇。此合同为股东集体协商决定，双方签字生效，望双方共同谅解遵守。注：该协议必须有甲方一半股东以上签字方可生效，否则无效。甲方：彭智勇杨景洲李天中，乙方：陈金红日期：2019年3月1日。另查，被告杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林6人合作开发位于潢川县文化路与建设中路（县建设局对面）付新建商住综合楼，并设立河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼项目部，因上述被告6人不具备房地产开发资质，其开发资质是挂靠在被告河南富泰房地产开发有限公司名下，其建设资质是挂靠在信阳华威建筑公司名下。再查，2015年5月7日，由被告杨锦洲、杨守合、彭智勇作为甲方，由被告李天中、杨树林、王九学作为乙方签订《协议》一份，该协议与本案有关的合同条款主要有：付兴建综合楼股东经商量：李天中、杨树林、王九学自愿投一挣一，前期已兑房除掉60%，其余房子、税都归杨守合、彭智勇所有，后欠股东款待整体楼房处理完，由杨锦洲、杨守合、彭智勇返还上述股东余款。股东如有售房意向，可经杨守合同意酌款兑房。本协议签订后，甲方一年内付清。房子卖不掉，以房兑款等。一审法院认为，2014年1月16日原告陈金红与建设路新建商住综合楼项目部签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，2019年3月1日，原告陈金红与付新建综合楼开发方股东签订的《协议书》等合同、协议，是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是合同当事人之间设立物权的协议，是当事人的真实意思表示，该合同没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告陈金红依合同约定将购房款45.8万元及水电入户费交付被告，全面履行了合同义务，而被告未能依照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的目的不能实现，故原告请求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据合同相对性，上述协议的名义主体分别是建设路新建商住综合楼项目部和付新建综合楼开发方股东，实质上就是被告彭智勇等六被告，上述六被告在本案中应承担相应的违约责任。被告肖运岗为上述售房协议的实际合同当事人和收取房款的一方，是房屋买卖合同的实际出让人，在本案中应承担相应的违约责任。此外，被告杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林等6人合作开发的付新建商住综合楼，因上述被告6人不具备房地产开发资质，挂靠在被告河南富泰房地产开发有限公司名下开发，该公司在本案中也应承担相应的违约责任。故本案中，除河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司注销不承担责任外，其他被告均应承担连带责任。在房屋买卖关系解除后，上述被告应将收取的45.8万元购房款及水电入户费退还给原告。因被告存在未按期交房的违约行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求依法判令八被告共同退还原告购房款47万元及利息的诉讼请求，一审法院应予支持，其利息计算办法，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以47万元为基数，从2016年1月27日起计算至实际退还之日止。原告请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元即一倍购房款损失，一倍赔偿的适用须满足出卖方有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为之条件。现双方合同中没有预售许可证的相关描述，原告陈金红亦未提供相应的证据证明被告存在故意隐瞒、欺诈的行为，故原告请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。诉讼中，被告李天中辩称，其在2015年已经退出合伙，原告的购房款应由未退出股东负责，原告起诉的款项与其无关，一审法院经审查认为被告的上述辩称理由不能成立，其理由如下：1、原告的购房行为发生于2014年，被告李天中等人的退伙协议签订于2015年，在原告购房、签订协议之时被告李天中等人尚未退伙，原告因购房等行为产生的债务属合伙债务，被告李天中等人即使退伙依法也应对退货前产生的债务承担连带责任；2、李天中等人在2015年签订的协议属内部协议，该协议对内有效，对外无效，不能对抗善意第三人。李天中等人在本案中承担责任后可向该协议的相关义务人行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零六条、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除2014年1月16日原告陈金红与建设路新建商住综合楼项目部签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》及2019年3月1日原告陈金红与付新建综合楼开发方股东签订《协议书》；二、限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗于本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款47万元及其利息（利息的支付办法详见本院认为的相关部分），此款限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗于本判决生效之日起十日内付清（账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：17×××68）；三、被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗对上述债务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8350元，由被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于上诉人肖运岗是否应当承担返还责任的问题，2014年1月16日陈金红作为乙方与甲方建设路新建商住综合楼项目部签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，甲方处加盖的是河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司新建综合楼合同专用章。2019年3月1日，陈金红作为乙方与甲方付新建综合楼开放方股东签订了一份协议书，签字的甲方为彭智勇、杨景洲、李天中。一审中已经查明，本案案涉房屋是彭智勇等6人挂靠在河南富泰房地产开发有限公司名下合伙开发，虽然陈金红将案涉的房款打给了肖运岗，但实际上彭智勇等人欠付肖运岗工程款，彭智勇等人以陈金红的购房款冲抵所欠肖运岗的工程款，事实上的出卖方仍然为彭智勇等人。而且陈金红前后两份协议的签订相对方中均没有肖运岗，根据合同的相对性，肖运岗并不是该两份协议的相对方，没有承担责任的义务。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4427号民事判决第一、四项；二、变更河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4427号民事判决第二项为“限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林于本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款47万元及其利息（利息的支付办法详见本院认为的相关部分），此款限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林于本判决生效之日起十日内付清（账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：17×××68）”；三、变更河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初4427号民事判决第三项为“被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林对上述债务承担连带责任”。一、二审案件受理费各8350元，均由河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林共同负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年六月五日法官助理张徐书记员吴雪