辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终481号上诉人（原审原告）：聂海良，男，1958年9月11日出生，满族，无业，现住辽宁省。委托诉讼代理人：夏明君（聂海良女婿），1980年10月6日出生，满族，工人，现住辽宁省。委托诉讼代理人：李凌杰，辽宁润祺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会，住所地辽宁省北镇市常兴店镇观军场村上观村。负责人：崔国海，该村党支部书记。委托诉讼代理人：孟献礼，天津德唯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝建森，辽宁德营律师事务所律师。原审第三人：北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组。委托诉讼代理人：王超，辽宁振高律师事务所律师。上诉人聂海良、北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会因与原审第三人北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组用益物权确认纠纷一案，均不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂海良及其委托诉讼代理人夏明君、李凌杰、北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会委托诉讼代理人孟献礼、郝建森、原审第三人北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂海良上诉请求：请求撤销原判，确认上诉人土地使用权西南侧边界为“南侧停车场至西侧边”（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路）；（2)判令被上诉人协助确定场地边界。事实与理由：本案判决结果再次重现原一审判决结果，即将双方诉争的场地西侧边界，标定为“西至青岩寺山庄后侧山脚边延伸至去北山的路（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路）”。此结果导致原告丧失约4000平方米、近百个停车位的场地使用权。2003年制作的“方位图”中，西侧边界的“杨文生果园”仅是大概方向指引，并非实际地界标志点或明确的界址线。2008年的公司章程对经营场所-位置给出明确的西侧界限，即“西至观军场村西侧边”。两份有关西侧边界的描述出现变化，是因为2003年制作“方位图”时的“杨文生果园”已经消失，无法继续以“杨文生果园”为标记的西侧边界。因此2008年的公司章程第五条对西侧边界进行了准确的描述，即“西至观军场村西侧边”。经第三人委托的拍卖，拍卖合同对青岩山庄旅游服务公司的固定资产，按照“现状”拍卖。被上诉人作为竞拍人进场竞拍，证明其对青岩山庄旅游服务公司资产“现状”认可。而“观军场村停车场去北山路”，早在2008年公司章程制定之前即以出现。即诉争场地使用权的西侧，以“观军场村停车场去北山路”为界址线，已经被双方拍卖委托方及双方确认。一审判决脱离2008年的公司章程对经营场所位置明确界定，独辟蹊径，将双方认可的“去北山路”的界址线，变更为“山脚边延伸”，将观军场村停车场去往北山路的路西侧的场地无偿划给被上诉人，导致上诉人丧失“去北山路”与“山脚边延伸”之间近百个停车位使用权，结论错误且与事实不符，应当纠正。2、被上诉人是上诉人场地使用权唯一邻界方，未经双方共同确认场地边界，双方争议将永无休止。被上诉人作为唯一相邻方，有协助上诉人确认界址的法定义务。一审法院驳回关于“协助确认边界”界址的观点不妥，应当纠正。综上观点，上诉人认为一审脱离了公司章程规定的明确约定的以“路”为界的客观事实，脱离资产拍卖时“道路”的现状，划定的场地界址损害了上诉方的经营场所使用权，又未能实际解决双方存在的矛盾，请求二审法院依法应予纠正。北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会（以下简称上观村委会）辩称，2003年2月18日成立山庄协议书和2008年7月14日公司章程中对西至的表述是不一致的，但是地点是一致的。同一个界限还存在着第三个文件就是方位图，方位图上的标注是非常明晰的，不论如何表述面积是一定的，凡是不符合面积的表述都是错误的。不论聂海良提出什么样的上诉请求都应该符合西至米数的表述。公司章程是属于公司内部文件，从公司成立程序上讲，先核名，然后取得经常产地的权利，然后列公司章程并注册，当这几个文件发生冲突的，最原始的文件就是当初取得经营产地的规范性文件，最初取得场地的使用文件就是租赁协议书，比租赁协议更明确就是方位图，双方发生争议不能以公司章程列入的四至为准，而是应该以协议中的方位图为准。北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组述称，一审认定事实清楚，证据确凿，对一审判决我们没有意见。北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会上诉请求：1、撤销辽宁省北镇市人民法院（2019)辽0782民初2225号民事判决。2、驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉人北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会不服辽宁省北镇市人民法院（2019)辽0782民初2225号民事判决书，现提起上诉，具体理由如下：一、本案诉争的四至范围内的土地使用权除1075㎡外属于《中华人民共和国土地管理法》禁止流转的标的。本案诉争的土地原为农用地，除1075㎡外未依法取得建设用地使用权证书，现该土地依据《土地管理法》第六十三条之规定属于禁止流转的标的物，清算组无权转让，其转让行为无效。二、本案诉争的土地使用权除1075㎡外具有专属性和时限性：只有上诉人作为公司股东且公司处于经营期间的情况下，北镇青岩山庄旅游服务公司才有权使用该宗土地，按公司章程的规定，在最长经营期限内即2053年7月15日之前，公司在经营状态下有权使用该宗土地，如果不继续经营，该宗土地使用权并不当然转让，该宗土地使用权在上诉人丧失股东身份的情况下其他人无权使用。三、本案诉争的土地使用权除1075㎡以外被上诉人未支付任何对价：在评估报告中近6000㎡的土地使用权未作为评估标的予以估价，土地使用权的评估标的仅为1075㎡。清算组认为四至范围内的土地使用权均为拍卖标的属于无权处分他人财产。四、一审法院对本案四至的确定不符合事实：关于南至停车场的理解，上诉人认为停车场应为楼南房山子的小广场，而不是现停车场。这个小广场一直由上诉人经营管理，从未与北镇青岩山庄旅游服务有限公司发生过争议。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律错误，请二审法院予以改判。原审判决错误，取得的地的使用权并不是基于原来的拍卖行为，而是基于协议书，是土地流转关系，而非用益物权确认纠纷。聂海良辩称，请求驳回对方上诉，支持我们的一审诉讼请求。北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组述称，一审认定事实清楚，证据确凿，对一审判决我们没有意见。聂海良向一审法院起诉请求：1、确认原告对四至范围为“东至青岩寺山门西边，西至观军场村西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处”的土地享有使用权，期限至2053年7月15日；2、要求被告协助原告确认边界；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2015年末，原告通过报纸公告获知原北镇青岩山庄旅游服务公司委托锦州奥恒资产评估事务所对其全部资产进行拍卖。经竞拍，原告依法获得原北镇青岩山庄旅游服务公司的全部资产。原青岩山庄公司地址为：“东至青岩寺山门西边，西至观军场村西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处”，针对此地址范围，公司一次性支付观军场村土地使用费8万元，经营期限至2053年7月15日。一审法院认为，公司地址是公司注册营业执照必须登记的项目，也是公司开展业务活动和处理公司事务的办事机构。在双方提出的证据中，“公司章程”第五条对公司地址的范围做出了明确说明；第七条对经营期限作出了明确说明；第八条，对上述范围内的土地使用费使用情况作出了明确说明。在被告提供的“资产评估报告书”中的“住所与经营场所方位图”中对青岩山庄的四至范围做出了明确说明，且右下侧盖有北镇市常兴店镇上观村民委员会的公章及时任该村委会主任的人员的签名，上述证据，证明了拍卖时，北镇市常兴店镇上观村民委员会对原青岩山庄的住所及经营场所的四至范围均予以认可。原告通过资产评估报告书，对拍卖标的性质、范围及内容进行了解，竞拍成功，依法取得了青岩山庄的全部资产，其中既包括评估报告书中资产明细表中所列的相关资产的所有权，也享有在原公司地址的全部土地范围内进行使用、经营、收益的权力，故原告要求确认其在公司地址的四至范围内享有土地使用权的主张，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的全部资产不一定包括公司章程中的公司地址范围的主张，因其未提供相应证据对其主张加以证明，且原告予以否认，故无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出的青岩山庄四至范围中东侧、北侧、西侧范围，即“东至青岩寺山门路西边”“西至观军场村西侧边”“北至北山头往南流水处”，原、被告均无异议，故原告此主张，本院予以支持。因西侧边界“方位图”中标注的范围与“公司章程”中表述的不一致，且与实际地形不符，故结合原、被告陈述，应具体表述为“西至青岩山庄后侧山脚边延伸至去北山的路（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路）”。关于原告提出的“南至停车场”中的“停车场”为现山庄南侧的“停车场”的主张，因拍卖合同明确说明，所有拍卖标的均以拍卖现状为准，在此图上面的标注应认定是对拍卖标的现状的描述，故原告此主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告主张“南至停车场”中“停车场”指青岩山庄南侧房山至路边的小空地，因未提供相应证据对此主张加以证明，且原告予以否认，故此主张，证据不足，本院不予支持。因现南侧停车场与原青岩山庄之间的路是去青岩寺车辆的必经之路，从保障公共秩序的原则出发，原告虽对此道路享有使用权，但亦有保障道路畅通，维护正常交通秩序的义务。关于原告提出的要求被告协助原告确认涉诉土地四至边界的主张，因原告主张涉诉土地所使用权归其所有，本院已予支持，而确认土地使用权非被告所具有的职能，故此请求，于法无据，本院不予支持。如被告此后在法院已确认的范围内有妨害原告正常经营，损害其合法权益的情形，原告可另行对被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、确认原告聂海良经原北镇青岩山庄旅游服务公司委托锦州奥恒资产评估事务所组织的拍卖所购得的四至范围为“东至青岩寺山门路西边，西至青岩山庄后侧山脚边延伸至去北山的路（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路），南至现南侧停车场，北至北山头往南流水处”的土地使用权归原告聂海良所有，使用期限至2053年7月15日；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉土地的使用权原属于上观村委会，2003年上观村委会将该土地出租给原北镇青岩山庄旅游服务有限公司使用，租赁期至2053年7月15日，原北镇青岩山庄旅游服务有限公司支付土地使用费8万元后，案涉土地的使用权归原北镇青岩山庄旅游服务有限公司享有，对此事实有公司章程记载及各方当事人陈述相互印证，本院予以确认。2015年末，上诉人聂海良通过拍卖的方式，竞拍获得原北镇青岩山庄旅游服务有限公司的全部资产。对此事实，上诉人上观村委会并不认可，主张拍卖清单中并未列明案涉土地使用权，聂海良也未支付相应对价，因此聂海良对该土地不享有任何权益。对于该事实，原审第三人明确表示拍卖的是原北镇青岩山庄旅游服务有限公司全部资产，其中包括案涉土地使用权，因该处土地没有相关证照导致评估单位无法评估定价，但案涉土地使用权与其他资产一并拍卖是事实。原审第三人还陈述上诉人上观村委会也参与了竞拍，对拍卖的公司全部资产中包括案涉土地使用权是明确知晓的。对于曾经参与竞拍的事实，上观村委会无异议。上观村委会亦曾经就全部资产不应包括案涉土地使用权问题向清算法院和拍卖单位提出异议，但其异议未得到清算法院的支持。就拍卖合同的效力，上官村委会还曾经提起确认无效的诉讼，但其确认无效的诉讼请求被人民法院驳回。综合上述事实，对于拍卖的原北镇青岩山庄旅游服务有限公司全部资产中包括案涉土地使用权这一事实，上诉人村委会明确知晓，其提出的异议也未得到清算法院的支持，拍卖合同的效力也已经得到生效法律文书的确认。因此，上诉人聂海良已经通过拍卖取得了原北镇青岩山庄旅游服务有限公司的全部资产，而且全部资产中包括案涉土地使用权，故一审法院支持上诉人聂海良确权请求并无不当。上诉人主张按公司章程的记载，在2053年7月15日之前，公司在经营状态下有权使用该宗土地，如果不继续经营，该宗土地使用权并不当然转让，其他人无权使用。合同双方对于标的物的权利义务约定应当以明确表示为准，在上官村委会将土地出租给原北镇青岩山庄旅游服务有限公司公司使用时并无“公司不再经营，土地使用权不当然转让，他人无权使用”的约定，公司章程中也没有上述记载。上诉人的观点系单方对公司章程的解读，并不具备法律效力。原北镇青岩山庄旅游服务有限公司支付土地使用费后，土地使用权已经归公司享有，公司如何处分该土地使用权与上诉人无关。故上诉人的该抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。关于案涉土地的四至问题，原北镇青岩山庄旅游服务有限公司公司章程的第五条明确记载：公司地址北镇市常兴店镇观军场村青岩寺正门前道西。范围东至山门路标，西至观军场村西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处。双方当事人对于案涉土地四至中的东至、西至、北至三处无异议，但对于“南至停车场”存在异议，双方当事人对于“南至停车场”的解读各执一词。青岩山庄及周围土地的现状是山庄南侧有一广场，广场南侧是一条去北山的路，路南是大型停车场，路北的小广场西侧有一处独立的小停车场。上官村委会主张山庄南侧的小广场原为停车场，后改成小广场，该小广场使用权不应确认给聂海良。聂海良主张小广场西侧的独立小停车场应当在包含拍卖的范围之内。自2003年案涉土地出租给原北镇青岩山庄旅游服务有限公司使用起至本案诉讼发生，已经时过多年，该地区的面貌发生了巨大的变化。双方当事人虽然都围绕自己的主张提交了相关证据，但所有证据都不能准确还原2003年时该处土地的面貌。因此，山庄南侧的小广场在2003年时是否是停车场现无法认定。在此情况下，原审法院认定小广场不属于停车场，将其权利确认给上诉人聂海良，将小广场西侧独立的小停车场的权利确认给上观村委会，即与公司章程中“南至停车场”的记载相符，也与拍卖公告中“以现状为准”的记载相符。因此，两上诉人对于“南至停车场”各自提出的主张均无充分证据佐证，本院均不予支持。因本案为确权纠纷，一审法院的判决已经明确了上诉人聂海良对案涉土地享有使用权，且对于四至有清晰准确的描述，不会产生歧义，故已无需上观村委会的协助确认。综上所述，聂海良、北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人聂海良负担50元，由上诉人北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会负担50元。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二〇年六月二十四日书记员  李 响