陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书                                                                                     （2020）陕0803民初1506号原告：榆林市横山区建新房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市横山区体育西路。统一社会信用代码91610823735380825W。法定代表人：杨来贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛娜，陕西文星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛涛，陕西文星律师事务所（实习）律师。被告：李艳琴，女，1981年02月22日出生，汉族，住榆林市清涧县秀延街道办事处师家园则村物资大楼1单元501室，居民，身份证号码612730198102223028。原告榆林市横山区建新房地产开发有限公司（以下简称：建新房地产公司）与被告李艳琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛娜、张涛涛，被告李艳琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按照合同约定承担违约金820元（违约金按累计付款的0.2％计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定一个将位于西南新区，编号为横国用（2012）第0388号地块，定名为天和人家中的第D座三单元10层1002号房屋出售于被告，建筑面积共111.66平米，合同约定该商品房按建筑面积计算，单价为人民币每平米5700元，总金额为598443元，买受人于2013年9月2日支付房款188443元，剩余房款410000元将以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，双方合意约定原告于2015年6月份交房，被告需按揭履行剩余款项支付义务。2015年6月达到交房条件后，原告多次电话联系被告，被告都未能及时接房以及缴款。根据合同第十一条约定，“商品房得到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理买受人逾期不办理交接手续的，视为已办理交接，交接所产生的费用由买受人承担。”但因被告既不按时交房，也未能及时履行剩余款项支付的义务，根据合同第七条约定，“买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款项的0.2%向出卖人支付违约金”。2016年12月26日，经原告多次催促被告办理相关房屋手续未果后，原告处于无奈委托陕西夏洲律师事务所张奋滋出具《催款、交房屋通知书》律师函一份，已通过EMS全球邮政特快专递送达于被告，律师函表明若被告逾期不来缴纳所欠购房款及其他税费、交接房屋，被告应按有关规定承担相应的责任。2018年11月15日，原告为再次催促被告交接房屋，特登报出具了《建新房地产项目业主交接房屋公告》一份，公告刊名了公告原因，公告目的，以及被公告业主若未于2018年12月10日前来办理房屋交接手续，逾期不予退款，视为放弃购房权利，原告将按实际测绘面积向外销售，由此产生的风险和责任由原告承担。综上所述，原告采取电话通知，发绿色函，公开登报等多种方式，催促被告办理房屋交接手续。被告不仅未能及时前来办理，也未按照约定，及时履行支付剩余房款的义务，此行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。原告向法庭提供了以下证据：第一组：商品房买卖合同221号复印件1份。证明:1、被告未及时履行付款义务导致合同目的不能实现，解除合同的条件成立。根据合同第七条的约定，“买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金……”在原告多次要求付款接房，被告仍不履行付款接房义务后，原告可据此解除该合同，并要求被告李艳琴支付违约金的事实。被告应支付违约金为820元，计算方式为累计应付款410000×0.2%=820元。第二组：收款收据复印件1份。证明：被告逾期付款，合同解除条件成立的事实。被告于2013年9月2日支付首付款188443元后，经原告通过多种方式（电话、律师函、公告等）多次催告后，至今再未付余款410000元。第三组：1、关于《催款、交接房屋通知书》的律师函1份；2、全球邮政特快专递寄送信息复印件1份。证明：原告及时且通过多种方式催告后，被告仍未履约导致解除合同条件成立的事实。1、原告在多次电话通知未果后，于2016年12月26日正式向被告出具《催款、交接房屋通知书》律师函一份。律师函表明被告应于2017年1月18日前到天和人家商住小区B-1-0201交纳所欠购房款及其他税费，交接房屋，并告知“若被告逾期不来交纳所欠购房款及其他税费、交接房屋，被告应按有关规定承担相应的责任”。该律师函已送达于被告，时间为2016年12月29日。第四组：《建新房地产项目业主交接房屋公告》复印件1份。证明：1、原告多次充分履行催告的义务。原告于2018年11月15日，为再次催促被告交接房屋，特登报出具了《建新房地产项目业主交接房屋公告》一份，公告刊明了原告已多次电话通知、并发律师函告知已交首付的业主前来办理房屋交接手续（其中包括被告李艳琴），但其仍未及时办理。原告解除合同的条件成立。公告载明“被公告业主若未于2018年12月10日前来办理房屋交接手续，逾期不予退款，视为放弃购房权利，原告将按实际测绘面积向外销售，由此产生的风险和法律责任由违约方承担”。被告辩称：不同意解除合同，要求原告继续履行合同。合同约定被告按银行按揭贷款支付房款，由于原告的原因导致被告未能办理按揭贷款。被告并未违约，故不应承担违约金。被告向法庭提供了以下证据：银行流水一份、身份证复印件一份、结婚证复印件一份、户口簿复印件一份、工商银行卡复印件一份，证明被告具备办理按揭贷款的条件，由于原告的原因而导致被告未能办理按揭贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的第四组证据的真实性本院予以认定。对被告提供的证据的真实性本院予以认定，但不能以此直接确定按揭贷款未能办理的原因和责任。本院经审理认定事实如下： 2013年 7 月29日榆林市横山区建新房地产开发有限公司取得天和人家横住建预售证第（2013）008号商品房预售许可证。2013年10月23日，原、被告双方签订编号：YL(2013)年（221）号《商品房买卖合同》，原告将位于西南新区，编号为横国用（2012）第0388号地块，定名为天和人家中的第D座三单元10层1002号房屋出售于被告，建筑面积共111.66平米，合同约定该商品房按建筑面积计算，单价为人民币每平米5700元，总金额为598443元，买受人于2013年9月2日支付房款188443元，剩余房款410000元将以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定买受人逾期付款违约责任，该条1、（2）规定买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定房屋交付期限为出卖人应当于2014年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任。2013年买受人向办理按揭贷款银行提交了按揭贷款的相关资料，但按揭贷款一直没有办理下来。2016年12月原告向被告发出催款、交接房屋律师函，2018年11月15人原告登报公告通知被告办理房屋交接手续，截止立案受理前原、被告双方未办理房屋交接手续，被告也再未向原告支付剩余410000元购房款。庭审中被告要求继续履行合同，通过按揭支付剩余购房款，原告述称合同中约定办理按揭贷款，但由于银行未能办理按揭贷款，并非原告的责任，据此双方都未能向法庭提供证据。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点：合同是否应予解除，违约责任是否承担的问题。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，系其真实的意思表示，应为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，被告李艳琴依约支付了涉案房屋30%的首付款，虽然按照要求向办理按揭贷款银行提交了按揭贷款的相关资料，但按揭贷款一直没有办理下来，根据被告提供的申请提交的贷款材料不能证明银行按揭贷款批不下来归于原告的责任，故被告应承担举证不能的法律后果。虽然原告2016年后通过打电话、律师发函、公告等多种方式催告被告接房，但根据合同约定截止目前，原告还未向被告交付房屋，被告至今也没有偿付剩余的房款，双方都存在违约行为。纵观本案，原、被告双方未就办理按揭的时间做出明确具体的约定，结合当地近年经济低迷及涉案房屋实况与合同约定严重不符等的实际情况，无法判定双方违约的具体情形及责任大小。被告要求继续了履行合同，但不同意一次性支付剩余房款，与原告合作办理按揭贷款的银行早已停止办理“天和人家”小区房屋按揭贷款业务，涉案房屋抵押办理按揭贷款已不能实现。综上，依照合同约定本合同不再具有履行的可能性。故原告的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：    一、原告榆林市横山区建新房地产开发有限公司与被告李艳琴2013年10月23日签订编号：YL(2013)年（221）号商品房买卖合同予以解除；二、被告李艳琴于本判决生效后十日内支付原告榆林市横山区建新房地产开发有限公司违约金820元。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4896元，由被告李艳琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   康  凯    二〇二〇年六月三十日                                   书  记  员  雷玖蓉