新疆生产建设兵团第三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵03民终17号 上诉人（原审被告、反诉原告）：图木舒克新汉林药业有限公司，住所地新疆图木舒克市。 法定代表人：高汉林，执行董事。 委托诉讼代理人：罗伟，新疆振渊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：喀什地区新华书店，住所地新疆喀什地区喀什市。 法定代表人：古丽巴哈尔·麦麦提，总经理。 委托诉讼代理人：赵中利，新疆申达律师事务所律师。 上诉人图木舒克新汉林药业有限公司（以下简称新汉林药业公司）因与被上诉人喀什地区新华书店（以下简称新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2019）兵0302民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新汉林药业公司的委托诉讼代理人罗伟，被上诉人新华书店的委托诉讼代理人赵中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新汉林药业公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人新华书店的一审诉讼请求；二、依法撤销一审民事判决第三项，改判支持上诉人的一审反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人提交的《门面租赁合同》明确约定，上诉人租赁被上诉人一楼门面2年，该门面租期届满时间最迟也是2017年4月30日，2019年6月13日双方之间签订的《解除租房合同协议》不可能针对租期已经届满的《门面租赁合同》而达成解除协议，应是针对二、三层租期为8年的《房屋租赁合同》而达成的解除协议。但一审法院以《解除租房合同协议》表达的内容不明确，不予采信，导致本案事实出现根本性的错误。2.上诉人2013年5月1日租赁被上诉人新华书店综合楼一楼门面2年，租金228000元；上诉人实际租赁被上诉人新华书店综合楼二层、三层为5年，二层、三层房屋的租金只能计算到2018年4月30日止，二层、三层房屋的租金为(118000元+147000元)×2年+187000元=717000元，加上一楼门面2年租金228000元，合计租金为945000元，一审法院认定总租金1132000元，多计算租金187000元。上诉人通过银行转账的方式累计向被上诉人支付租金827000元，故本案上诉人所欠租金应为118000元。一审法院认定上诉人拖欠租金为254512元无事实依据，且扣除被上诉人占有使用三层3间房屋并由被上诉人驻图市新华书店经理贾某签字确认的费用98452元不符，明显属于认定事实错误。3.2019年6月13日双方之间签订的《解除租房合同协议书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当严格遵守合同约定的事项。该《解除租房合同协议书》第四条明确约定，原租房合同终止后，双方同意就原租房合同事项互不追究法律责任。4.上诉人在一审提交的由被上诉人派驻图市新华书店经理贾某签字确认的说明，新疆邦利工程项目管理咨询有限公司依据申请作出合法有效的邦利审字(2019)158号《竣工结算造价审核报告》，根据2019年6月13日双方达成的《解除租赁合同协议》第二条第二项约定，上诉人为被上诉人垫付的各项维修改造及装修费用，作为抵扣2018年之前房租费使用，上诉人垫付的各项维修改造及装修费用180036.19元，被上诉人占有使用上诉人租期内三楼3间房屋费用98452元，合计278488.19元，上诉人在租期内应支付给被上诉人的剩余租金118000元，两者之差160488.19元。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人新华书店辩称，1.案涉一楼门面实际租用4年，被上诉人一审提请出庭的证人证言足以证实这一事实。2.根据双方签订的租赁合同，装修属于承租人自行装修并承担相应的装修费用，且依据租房行业的常规承租房屋的装修费用也应当由承租方自行承担。3.本案二、三楼房屋自始至终双方未提出过解除房屋租赁，2019年6月13日解除租赁合同协议的约定内容亦表述的非常明确，双方解除的是2013年5月1日签订的一楼门面租赁合同，且通过解除租赁合同协议第二条第一项明确表述乙方经营困难导致无法续租，顾名思义无法续租表述的是一楼合同到期无法续租的事实，因二、三楼的房屋不存在房屋续租的事实，也不存解除房屋租赁合同一说。4.被上诉人认为一审判决少计算一楼门面两年的租金，但由于被上诉人房屋租赁的账目需进行审计，故未提出上诉。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 原审原告新华书店向一审法院起诉请求：一、判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付房屋租赁费533000元；二、判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付违约金159900元；三、被告（反诉原告）新汉林药业公司承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）新华书店在庭审过程中将第一项诉讼请求变更为“判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付房屋租赁费254512元”；将第二项诉讼请求变更为“判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付违约金80000元”。 反诉原告新汉林药业公司向一审法院起诉请求：一、请求原告（反诉被告）新华书店支付被告（反诉原告）新汉林药业公司维修改造新华书店综合楼水、电、暖、消防和原告（反诉被告）新华书店房间、楼道装修款项225227.56元；二、本案反诉费用及评估鉴定费用由原告（反诉被告）新华书店承担。 一审法院认定事实：2013年5月1日，原告（反诉被告）新华书店将其所有的位于图木舒克市新华书店综合楼一楼门面出租给被告（反诉原告）新汉林药业公司作为药店使用，租赁期为两年，租赁费114000元/年。原告（反诉被告）新华书店还将综合楼的二、三楼出租给被告（反诉原告）新汉林药业公司经营医院使用，自2013年5月1日至2021年4月30日，租赁期为八年，其中第一、二年，租金为118000元/年；第三、四年，租金为147000元/年；第五、六年，租金为187000元/年；第七、八年，租金为250000元/年，租金按年支付。另，被告（反诉原告）新汉林药业公司在租赁原告（反诉被告）新华书店的房屋期间对水、电、暖、消防进行了维修、改造，花费180036.19元。 一审法院认为，关于一楼门面房的租赁期和租赁费的问题，因原告（反诉被告）新华书店未提交证据证明实际租期为四年，故根据双方在2013年5月1日签订的合同，一楼门面房的租赁期为两年，两年的租赁费为228000元；关于二、三楼门面房租赁费的问题，根据双方签订合同的约定：第一、二年，租金为118000元/年；第三、四年，租金为147000元/年；第五、六年，租金为187000元/年；第七、八年，租金为250000元/年，故至起诉时被告（反诉原告）新汉林药业公司应向原告（反诉被告）新华书店支付租赁费904000元；两项合计被告（反诉原告）新汉林药业公司应向原告（反诉被告）新华书店支付租赁费1132000元，被告（反诉原告）新汉林药业公司已支付租赁费827000元，余欠原告（反诉被告）新华书店租赁费305000元，现原告（反诉被告）新华书店扣除楼上三间原告（反诉被告）新华书店所占用的房间及相关费用，要求被告（反诉原告）新汉林药业公司支付租赁费254512元符合法律规定。关于原告（反诉被告）新华书店主张被告（反诉原告）支付违约金80000元的诉讼请求，综合本案的实际情况，酌定以254512元为基数，自起诉之日起，即2019年4月24日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金为宜。对于被告（反诉原告）新汉林药业公司的反诉请求，根据原告（反诉被告）新华书店、被告（反诉原告）新汉林药业公司双方签订的《门面租赁合同》第十条约定：“乙方需要装修门面和房屋，需经甲方同意由乙方自行投资装修，且不能擅自改变房屋结构，合同到期后，对房屋的装修甲方不承担任何费用”。故原告（反诉被告）新华书店对一楼门面房的维修、改造、装修不承担责任。根据原告（反诉被告）新华书店与被告（反诉原告）新汉林药业公司签订的《房屋租赁合同》第四条第二款：“租赁期间因使用该房屋正常发生的水、电气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担。”及第六条第二款：“返还房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装饰装修所添置的未形成附合的装饰装修部分，即可以分离的设施设备和器具等，乙方有自由处置权。已形成附合的部分，如租期届满或乙方违约原因解除合同的，无偿留给甲方。”故原告（反诉被告）新华书店对二、三楼的维修、改造、装修不承担责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）新汉林药业公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新华书店租赁费254512元。二、被告（反诉原告）新汉林药业公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新华书店违约金（自2019年4月24日起以254512元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决给付之日止）；三、驳回被告（反诉原告）新汉林药业公司的反诉请求。案件受理费6318元，由原告（反诉被告）新华书店负担1511元，被告（反诉原告）新汉林药业公司负担4807元；反诉案件受理费2340元，由被告（反诉原告）新汉林药业公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人新汉林药业公司提供的《解除租房合同协议》是否符合证据采信标准的问题；二、上诉人租赁被上诉人房屋的实际期限是多少，上诉人欠付金额是多少，上诉人是否承担本案违约责任的问题；三、上诉人新汉林药业公司要求被上诉人新华书店支付维修改造、装修租赁房屋费用有无事实及法律依据的问题。 关于争议焦点一，上诉人主张《解除租房合同协议》约定解除的是二、三楼《房屋租赁合同》，被上诉人新华书店辩驳《解除租房合同协议》约定解除的是一楼《门面房租赁合同》。经查，《解除租房合同协议》载明双方解除的是2013年5月1日签订的房屋租赁合同，但本案双方当事人于2013年5月1日就案涉一楼门面以及二、三楼房屋分别签订了两份租赁合同，因该《解除租房合同协议》并未明确约定解除的是哪一份房屋租赁合同，该《解除租房合同协议》约定解除的内容不明确，本院对《解除租房合同协议》不予确认。 关于争议焦点二，上诉人新汉林药业公司与被上诉人新华书店于2013年5月1日签订的《门面租赁合同》、《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容认真全面履行自己的义务。经查，上诉人租赁一楼门面房二年，租赁费228000元；租赁二、三楼房屋六年，按照合同约定租赁费为904000元；经结算双方认可已给付租赁费827000元。一审判决按照上诉人应当给付的租赁费总额扣减已给付租赁费及被上诉人占用三间房间的相关费用，认定上诉人支付被上诉人租赁费254512元并无不当，应予维持。上诉人未按约定完全支付承租期间的租金，显属违约，应承担给付违约金的违约责任。一审判决结合实际情况，以254512元为基数自起诉之日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金并无不当，应予维持。 关于争议焦点三，上诉人新汉林药业公司对租赁房屋装饰装修，是为了满足己方经营需求，自身系受益人，且根据双方当事人签订的租赁合同约定，租赁房屋的维修、改造、装修费用均由租赁方即本案的上诉人承担。故上诉人新汉林药业公司要求被上诉人新华书店支付维修改造、装修租赁房屋费用无事实及法律依据。 综上所述，上诉人新汉林药业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7893元（上诉人图木舒克新汉林药业有限公司已预交），由上诉人图木舒克新汉林药业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王新巍 审 判 员 尹惠欣 审 判 员 褚彩霞 二〇二〇年六月一日 法官助理 张恒勤 书 记 员 孙高勤