新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终61号 上诉人（原审被告）：祁国秀，女，1966年3月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区塔城地区奎屯市。 委托诉讼代理人：杨雪荣，新疆威广联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许桂梅，女，1967年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。 上诉人祁国秀因与被上诉人许桂梅房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2019）新0202民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祁国秀及其委托诉讼代理人杨雪荣，被上诉人许桂梅之委托诉讼代理人刘峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁国秀上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定了甲乙双方具有合理解除权。双方的微信聊天记录可以证实，2018年10月祁国秀告知许桂梅要提前终止租房，许桂梅同意祁国秀边干边转，同时还积极联系其他承租人，并在独山子公众号中发布转让该房屋的信息。祁国秀提前三个月向许桂梅明确表达了解除合同的真实意思表示，解除合同的意思表示也已到达对方。祁国秀于2018年12月31日搬走，许桂梅是同意的。故祁国秀坚持一审的答辩意见，不同意承担许桂梅2019年1月至3月的房租、暖气费、违约金等费用。祁国秀有证据证实案外人与许桂梅在2019年1月就达成租赁意向，并给予案外人三个月的装修期，实际上许桂梅已于2019年1月将商铺租赁给案外人，一审仍判决由祁国秀承担自2019年1月至3月28日的租金，侵害了祁国秀的合法权益。 许桂梅辩称，1．祁国秀至今没有向法庭提供有效的证据证实其在2018年10月期间提出解除合同。2．祁国秀认为双方签订的《房屋租赁合同》第六条赋予了承租方解除合同的权利，如此理解是对合同条款的断章取义。解除合同的主动权在于守约方，而非违约方。一审判决正确，应予维持。 许桂梅向一审法院起诉请求：1．判令祁国秀支付拖欠的租金37,500元、暖气费9,729.24元；2．判令祁国秀支付违约金10,800元（按照年租金的日万分之八自2019年1月1日计算至2019年3月24日）；3．判令祁国秀按照日万分之八支付自2019年3月25日至租金付清之日止的利息； 一审法院认定事实：许桂梅系独山子区大庆东路52－24号房屋（以下简称大庆东路52－24号房屋）的所有权人。2017年1月1日，许桂梅作为出租方（甲方），祁国秀作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定许桂梅将位于××区房屋出租给祁国秀，期限九年，自2017年1月1日起至2026年1月1日止；前三年房租为450,000元，第一年房屋租金在签订合同之日一次性付清，第二年与第三年的房租均在到期日前三十天支付；房屋出租期间产生的水、电、暖气费等由祁国秀承担。合同第六条违约责任条款约定“乙方未履行本合同规定的条款，甲方有权解除合同，收回房屋，所造成的损失由乙方承担，乙方在合同期内如终止租房，应提前90天通知甲方，否则违约，并收取贰万元违约金。乙方逾期交房，除如数补交外，每逾一日由甲方按所收年租金的日万分之八向乙方加收违约金”。合同签订后，祁国秀将承租的房屋用于经营酒店，并依约向许桂梅交纳了2017年度与2018年度的租金。后祁国秀因个人原因，不打算继续经营，故与许桂梅协商房屋转租事宜。2018年10月13日，许桂梅通过微信答复祁国秀“按合同你们签了九年，该交第三年房租，合同是一年一付的，你们还是把一年房租交上，边干边转，提前转出去，按一家哪个月租的，再给你们退钱”“你们没干够时间，违约了，但是我也同意你们边干边转。”其后，双方多次通过微信协商转租价格等。2018年12月31日，祁国秀从酒店搬走物品。许桂梅知晓后，在2019年1月15日及其后，分别以发微信、打电话的方式要求祁国秀交纳相关费用、继续租房或将房屋转租，祁国秀在电话中明确表示因酒店赔钱不打算继续经营。2019年1月30日，祁国秀通过微信转账的方式，向许桂梅支付了承租房屋至2018年12月31日以前的物业费与暖气费。2019年3月28日，许桂梅将大庆东路52－24号房屋出租给了案外人周亮，合同约定的期限自2019年3月28日至2022年3月28日。另查明，独山子区暖气费的收费标准为5.6元/月/平方米，大庆东路52－24号房屋的暖气费收费面积为496.39平方米。2018年10月15日至2019年4月15日，许桂梅交纳暖气费16,678.7元。一审法院认为，该案双方的争议焦点是：《房屋租赁合同》解除时间如何认定。祁国秀辩称其在2018年10月13日通知许桂梅解除合同，履行了合同约定的通知义务；2018年12月31日，祁国秀搬走酒店内的物品，租赁合同即解除，对此，许桂梅不予认可。对履行了合同约定的解除通知义务，祁国秀负有举证责任。为了证明上述辩解理由，祁国秀提供了与许桂梅之间的微信聊天记录。首先，祁国秀提供的微信聊天记录系许桂梅对祁国秀的回复，并非祁国秀本人做出的明确要求解除合同的意思表示。其次，在许桂梅的回复当中，未提及合同解除，结合其后双方的聊天记录，一直协商的均系房屋的转租事宜。微信聊天记录不能证实在2018年10月13日，祁国秀明确通知许桂梅要求解除合同；2018年12月31日祁国秀搬走物品的行为，亦不产生解除合同的法律后果。故对祁国秀的上述辩解理由，不予采纳。《房屋租赁合同》约定，祁国秀行使解除权需提前九十日通知许桂梅，目的是给许桂梅一定的宽展期，以避免或减少因祁国秀行使解除权而给许桂梅造成的损失。许桂梅提供的微信聊天记录证实，最迟在2019年1月15日，许桂梅知晓祁国秀搬走物品，并不再续租房屋，即为知晓祁国秀解除合同的意思表示。无论自祁国秀搬走物品的次日起即2019年1月1日起开始计算，还是自2019年1月15日起开始计算，至2019年3月28日均未超过合同约定的九十日解除期限。故许桂梅提出的合同自2019年3月28日解除的主张，不违反法律规定与合同约定，予以支持。自2019年1月1日计算至2019年3月27日，共计86天，祁国秀应当向许桂梅支付的租金为35,342.47元（150,000元×86天÷365天）。根据合同约定，在上述期间内产生的暖气费7,968.71元（496.39元×86天÷30天×5.6元/月/平方米），亦由祁国秀支付给许桂梅。根据《房屋租赁合同》的约定，祁国秀未依约向许桂梅支付租金，构成违约，理应向许桂梅支付违约金。对许桂梅诉求的违约金，在向祁国秀释明法律规定后，祁国秀明确表示不要求调整，但许桂梅要求按照年租金的日万之八计算违约金过高。对许桂梅诉求的违约金，应当按照祁国秀所欠租金的年利率6%计算。自2019年1月1日至2019年3月24日共计83天，违约金为482.21元（35,342.47元×6%×83天÷365天）。自2019年3月25日起至租金支付完毕之日的违约金，仍由祁国秀按照上述比例向许桂梅支付。遂判决：一、祁国秀向许桂梅支付拖欠的租金35,342.47元、暖气费7,968.71元，以上共计43,311.18元，于该判决生效之日付清。二、祁国秀向许桂梅支付所欠租金自2019年1月1日至2019年3月24日的违约金482.21元，于该判决生效之日付清。自2019年3月25日至租金支付完毕之日止的违约金，由祁国秀按照年利率6%向许桂梅支付。三、驳回许桂梅的其他诉讼请求。 二审中，针对祁国秀何时通知许桂梅解除合同问题，本院组织双方当事人对祁国秀于2018年10月11日向许桂梅发送的微信语音内容进行了质证。祁国秀发送的语音内容为“让我往里面再投钱肯定也是不可能的，能给你转掉就转掉，如果你实在不让我开，那我就不开了，我关掉，我把我自己东西拿走”。2018年10月13日许桂梅回复微信内容为：“合同是一年一付的，你们还是把一年房租交上，边干边转，按下一家哪个月租的，再给你们退钱。”另查，一审中祁国秀提交的2018年11月2日许桂梅向其发送的微信内容载明“早上已撤掉了！你说不干了，我没想那么多，想咱们共同想办法，怎么还有人打电话”，2019年1月21日许桂梅向其发送的微信内容载明“一周之内把暖气费，物业费赶快交了，要不还要追究你两万元违约金的事”。再查，祁国秀搬离涉案房屋后，许桂梅将该房屋租赁与案外人周亮，一审中案外人周亮证实许桂梅于2019年1月向其借款数万元，双方约定许桂梅该借款用于抵偿房屋租金。许桂梅对上述2018年10月11日的微信内容质证认为，祁国秀的语音证据只能证明祁国秀想转租涉案房屋，而不是提出解除合同，许桂梅回应的内容系对涉案房屋转租事宜进行协商，对该证据的真实性认可，关联性不认可。本院对上述2018年10月11日祁国秀、许桂梅发送微信内容的真实性予以确认。关于与本案的关联性问题，祁国秀在微信中表达了不愿继续投资，想关门停业的意思表示。从许桂梅回应的微信内容看，许桂梅让祁国秀先支付下一年的租金，等找到新的承租人后再向祁国秀退还相应租金，退还租金意味着双方解除房屋租赁合同。如果祁国秀与许桂梅协商的是转租房屋而非解除房屋租赁合同，则转租房屋后祁国秀与许桂梅之间仍然存在房屋租赁关系，仍应以承租人身份向许桂梅支付房屋租金，许桂梅无需向祁国秀退还房屋租金。故结合许桂梅于2018年11月2日发送的微信内容，本院认定祁国秀于2018年10月11日向许桂梅表达了解除合同的意思表示，对许桂梅认为2018年10月11日的微信内容系祁国秀想转租涉案房屋，而非提出解除合同的质证意见不予采信。除上述事实和证据外，本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院与本院查明一致的事实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1．祁国秀何时通知许桂梅解除《房屋租赁合同》，祁国秀是否违约。2．如果祁国秀存在违约行为，应当如何承担违约责任。 一、关于祁国秀何时通知许桂梅解除《房屋租赁合同》，祁国秀是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据本院认定的事实，祁国秀通知许桂梅解除《房屋租赁合同》的时间是2018年10月11日，至2018年12月31日祁国秀搬离涉案房屋，相隔79天。因祁国秀与许桂梅签订的《房屋租赁合同》第六条约定祁国秀如需提前终止合同应当提前90天通知许桂梅，祁国秀未提前90天通知许桂梅终止合同，故其行为构成违约。一审法院关于“祁国秀的行为构成违约”的认定正确，但对祁国秀通知许桂梅提前解除合同的时间认定错误，本院予以纠正。 二、关于祁国秀构成违约，应当如何承担违约责任的问题。祁国秀与许桂梅签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定祁国秀如未提前90天通知许桂梅终止合同则构成违约，违约金为20,000元。许桂梅并未依据该违约金条款向祁国秀主张损失，而是主张祁国秀赔偿房租、暖气费等。而祁国秀上诉认为其有合理解除权，其搬离涉案房屋后许桂梅已将房屋租赁于案外人周亮，不应承担搬离房屋后的房租、暖气费等。对此，本院根据查明的事实认为，许桂梅与祁国秀约定20,000元违约金即为祁国秀因提前解除合同可能对许桂梅造成损失的补偿，该违约金数额大致相当于祁国秀应支付的两个月房租数额。根据2018年12月31日祁国秀搬离涉案房屋，双方已实际解除合同，加之2019年1月许桂梅即与案外人周亮就许桂梅向周亮所借款项用于抵偿房屋租金达成协议，并于2019年3月28日与案外人周亮正式签订书面《房屋租赁合同》，及生活实践中出租人一般给予承租人一定装修时间的交易习惯等事实，本院认为双方约定的违约金20000元足以补偿祁国秀因提前解除合同可能对许桂梅造成的损失。许桂梅要求祁国秀支付2019年1月1日至2019年3月28日期间的租金37，500元、暖气费9，729.24元、逾期支付房租的违约金10，800元及租金利息的主张无事实、法律依据，本院不予支持。考虑到祁国秀存在违约行为，双方在合同中约定了违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本院审理过程中向许桂梅释明是否同意法院依据双方签订的《房屋租赁合同》中的违约金条款处理其经济损失，许桂梅表示同意，但认为双方约定的违约金数额过低不足以弥补损失，如法院按照违约金条款处理其经济损失，其要求按照其诉讼请求中的各项经济损失之总额将违约金数额增加至58，029.24元。如上所述，因双方约定的违约金20，000元足以补偿祁国秀因提前解除合同可能对许桂梅造成的损失，故本院对许桂梅要求祁国秀支付违约金58，029.24元的主张不予支持。综上，本院认为，祁国秀提前解除合同，存在违约行为，根据合同约定，其应当承担向许桂梅支付违约金20，000元的违约责任。 综上，祁国秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2019）新0202民初397号民事判决; 二、上诉人祁国秀向被上诉人许桂梅支付违约金20，000元人民币，于本判决生效之日起三日内付清; 三、驳回被上诉人许桂梅的其他诉讼请求。 四、驳回上诉人祁国秀的其他上诉请求。 如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费640.26元，二审案件受理费1，250.73元，合计1，890.99元，由上诉人祁国秀负担651.74元，被上诉人许桂梅负担1，239.25元。 本判决为终审判决。 审判长 陈   远   志 审判员 唐      杰 审判员 叶      楠 二〇二〇年六月十八日 书记员 那几班尔迪里夏提