上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异63号案外人：刘某1，男，汉族，户籍地山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：于某某，男。委托诉讼代理人：张某某，女。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区XX幢X单元X-XXX室及XX幢-X-XX室不动产(以下简称系争房屋)，刘某1提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。刘某1称，刘某1于2010年2月10日与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定辰浩公司将系争房屋出售给刘某1，刘某1已付清全部款项，于2011年合法占有了系争房屋，现系争房屋无法办理过户非因刘某1的原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘某1就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司辩称，刘某1陈述的购房、实际居住情况无异议，但刘某1未提供系争房屋尾款的支付凭证，故不同意其请求。辰浩公司辩称，刘某1陈述的购房情况属实，相应款项已付清，也已实际居住，同意刘某1的请求。李孝玉未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。本院查明，2010年2月10日，刘某1与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定刘某1购买系争房屋，总价为1,013,505元，付款方式为按揭付款：2010年2月10日合同签订当日付清首付款213,505元整、剩余房款800,000元整于2010年2月25日前办理贷款；辰浩公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书及达到装修条件，并符合本合同约定的商品房交付刘某1使用；辰浩公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。后刘某1与辰浩公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定系争房屋增加建筑面积1.98平方米，补缴8,571元，总房款应为1,022,076元。2010年12月2日，刘某1与中国工商银行股份有限公司东营分行东城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款700,000元，用于购买系争房屋。后中国工商银行股份有限公司出具借款凭证，记载借款人为刘某1，收款人为辰浩公司，金额为700,000元。2010年2月5日，刘某1的父亲刘某2通过电汇形式支付辰浩公司213,505元，“附加信息及用途：”一栏载明“交刘某1房款”。2010年11月1日，刘某2再次银行转账给辰浩公司70,000元。辰浩公司向刘某1出具了落款日期分别为2010年2月5日、11月2日、2011年1月17日、2012年12月28日的收据4份，载明收到购房款分别为213,505元、100,000元、700,000元、8,571元，其中最后一份收据载明“补交房款(现金)”。2016年4月30日，辰浩公司出具《销售不动产统一发票(自开)发票联》，金额为1,022,076元。另查明，《接管验收表》载明刘某1验收日期为2011年8月12日。刘某1持有2011年8月12日的物业费收据、钥匙委托单。东营唐正物业服务有限公司出具落款日期为2019年4月15日的《入住证明》，证明刘某1于2011年8月接收住宅及储藏室，入住使用至今。刘某1另持有东营唐正物业服务有限公司开具的日期为2019年3月24日的物业费收据，记载物业费日期为2013年1月1日至2019年3月31日。2018年4月8日，东营唐正物业服务有限公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主。”2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。此后，辰浩公司未通知刘某1办理系争房屋的过户手续。《东营市市区房屋网签备案信息》载明，系争房屋买受人为刘某1，备注载明“预售备案；存在查封”。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决，判令：一、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元；二、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司自2012年5月12日起至2013年5月12日止的逾期付款违约金722,444元；三、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司自2013年5月13日起至2017年5月12日止的逾期付款利息损失5,802,823元，并支付以1,776万元为基数，自2017年5月13日起至实际支付日止的逾期付款利息损失，按年息7.38%为标准计付；四、辰浩公司、李孝玉于本判决生效之日起十日内连带支付颂超公司土地滞纳金1,124万元；五、驳回颂超公司的其余诉讼请求。该判决生效后，辰浩公司、李孝玉未履行该判决确定的义务，颂超公司向本院申请强制执行，案号为(2018)沪0104执791号。2019年2月26日，本院在执行期间查封辰浩公司名下的系争房屋，期限为2019年2月26日起至2022年2月25日止。本院审查期间，辰浩公司提供了刘某2出具的借款日期为2010年11月2日，借款金额为30,000元的借据1份以及辰浩公司出具的日期为2012年12月28日收到30,000元的收据1份。辰浩公司表示，刘某1以借款的方式支付了房款30,000元，加上2010年11月1日刘某2银行转账的70,000元，合计100,000元，故辰浩公司于当日开具了100,000元的收据。刘某1对上述证据和解释无异议，颂超公司对上述证据和解释也无异议，并表示除尾款8,571元外，其余付款情况均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，刘某1与辰浩公司于2010年2月10日签订《商品房预售合同》，《接管验收表》、《入住证明》及收据等证据也显示刘某1已于2011年合法占有系争房屋，故刘某1在本院查封系争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有了系争房屋。辰浩公司于2012年12月28日出具收据载明补交房款8,571元，并注明系现金，该笔支付形式符合常理，颂超公司虽提出异议，但未提供相反证据，本院对该笔房款予以确认，颂超公司对其余房款支付情况无异议，本院予以确认，故刘某1已支付全部房款。现因不能归责于刘某1的原因导致系争房屋产权未能过户至其名下，刘某1的主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区XX幢X单元X-XXX室及XX幢-X-XX室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋凤莲人民陪审员  刘梅娟人民陪审员  薛 英二〇二〇年六月九日书 记 员  何幸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。