广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3035号上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗黎，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李祝照，男，1952年3月12日出生，住广东省广州市从化区。原审被告：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区黄石路南段小坪村128号第一幢。法定代表人：董胜强。上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称深圳越翔公司）因与被上诉人李祝照及原审被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深圳越翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李祝照的所有诉讼请求。事实和理由：（一）李祝照并非原广州市东山区白云路永安南路一巷六号房屋产权人，不享有基于该房屋拆迁补偿安置的回迁房（即涉案房屋08房）的产权，深圳越翔公司无义务为其办理产权登记手续。涉案拆迁房屋的产权人是吴苏，由吴永池一人继承，但无办理相关产权变更登记手续，吴永池、林少贞与李祝照签订赠与合同约定拆迁房屋赠与李祝照，亦未办理相应的产权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第二十九条、第三十一条及《中华人民共和国合同法》第一百八十七条的规定，即便吴永池通过继承享有拆迁房的产权，但其未办理产权变更登记手续，其对李祝照作出赠与行为不发生物权效力，而吴永池虽然对李祝照做出了赠与拆迁房的意思表示，但无办理相应的产权变更，李祝照不享有拆迁房的产权。李祝照未取得被拆迁房屋的产权，不享有拆迁房补偿的利益，如李祝照未经相应的房产登记手续即可取得拆迁房屋的产权，物权的公示将名存实亡。（二）深圳越翔公司是通过法院公开竞拍的方式拍卖取得涉案房屋所在大厦的，2014年4月10日已经根据相关部门要求移交了涉案房屋给广州市越秀区第四土地房屋管理所，即已经履行了相关的义务。二审庭询时另补充：根据一审判决认定根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋产权调换是拆迁补偿的方式之一，是拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁的房屋进行调换产权，因此本案是属于拆迁安置补偿，其前提是李祝照是否是为被拆除房屋的产权人，而在本案中，李祝照仅凭一份赠与合同就主张其为房屋的产权人，违背了法律关于物权的公示制度，其赠与合同仅能代表其有合同上被赠与的权利，不能证明物权的变动或者持有，原房屋是否具备赠与的条件以及对赠与转移的情形一审法院没有查明，如通过赠与和实际占有就可以取得实际产权，那物权登记制度形同虚设。因此，请求驳回李祝照一审的诉讼请求。李祝照二审答辩称，根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定，继承从被继承人死亡时开始，与是否办理相关的产权变更登记无关，吴永池是吴苏的第一顺序继承人，其有权处理其父亲的财产，吴永池与林少贞对李祝照的赠与符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。深圳越翔公司与原东山区房管局共同伪造证据申请代管涉案房屋，侵犯李祝照的财产权，造成李祝照的严重经济损失，李祝照要求深圳越翔公司赔偿经济损失是合法的请求。虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示情形，但只要有充分证据证明事实物权人有合法的依据足以确定不动产的最终归属，就应当保护事实物权人的真实权利，登记只是法定的公示方式，不能否认真实权利的存在，所以深圳越翔公司的论点无理。深圳越翔公司认为李祝照不享有拆迁房的权利不当，李祝照于1997年和2007年与深圳越翔公司以当时的商品房价格购买的12.1023平方米房屋产权已全部付清房款，深圳越翔公司也移交房屋给李祝照，双方在法律上形成买卖合同关系，深圳越翔公司应为李祝照办理产权登记手续，与拆迁产权无关，深圳越翔公司拆除吴苏房屋没有与吴苏办理任何手续，拆迁房可以另案处理。深圳越翔公司与越秀区第四房屋管理所是非法移交涉案房屋，（2015）穗中法行终字第999号和广州市铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2990号判决书确认深圳越翔公司对涉案房屋是违法移交，其并没有履行为买受人登记产权的义务。二审庭询时另补充：一审法院已经认定拆迁安置合同和补充协议书有法律效力，并由铁路第一法院493号判决以及前述999号判决认定，深圳越翔公司于2017年2月26日认可李祝照是涉案房屋的拆迁户，并给了李祝照回迁证明，证明了深圳越翔公司承认李祝照为拆迁户。深圳越翔公司称赠与合同和补充协议是违法的，造成了李祝照的损失，根据一审法院的认定，深圳越翔公司在竞买涉案地块的时候已经承认了债权和义务，其应无条件为涉案房屋办理产权登记，并应赔偿李祝照的一切经济损失。深圳越翔公司明知涉案房屋是有继承人的，并且当时李祝照居住在涉案房屋内，深圳越翔公司也不同意和李祝照签拆迁补偿协议，没有经广州市拆迁办同意，就强拆了涉案房屋。拓展辉煌公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李祝照向一审法院起诉请求：1.深圳越翔公司、拓展辉煌公司协助李祝照办理广州市白云路46号608房的房地产权证；2.深圳越翔公司、拓展辉煌公司支付逾期办理产权证的违约金（按房屋现值1200000元的年利率6%计自2016年2月14日至取得产权证之日止）。一审法院认定事实：原广州市东山区白云路永安南一巷6号房屋（使用土地面积6.03平方米，建基面积6.03平方米），结构层数1层，产权人吴苏；于1997年5月21日由广州合能房地产征用；因征用拆除，产权人下落不明，被公代逆产，处理日期1997年4月1日，（代）房6252。1997年5月22日，广州市东山区公证处作出（97）穗东内证字第2513号《继承权证明书》，证明吴苏所遗的上述房屋由其儿子吴永池一人继承。同日，吴永池、林少贞与李祝照签订《赠与合同》并办理了赠与合同公证，其中内容为：上述房屋是吴永池、林少贞在婚姻关系存续期间的共同财产，现夫妇两人共同协商，自愿将上述房屋赠与给朋友李祝照一人承受；受赠人李祝照接受赠与。1997年10月6日，李祝照与广州合能房地产公司于签订《房屋拆迁安置协议》（已经公证），将上述房屋（建筑面积11.781平方米）交由该公司拆除，约定该公司应于2002年12月31日前在原征用地段回迁大楼506房（建筑面积15平方米）安置李祝照回迁居住，回迁房屋增大的3.219平方米，李祝照以4000元/平方米购买合计12876元，在临迁费中减除等。1997年1月28日，广州市城市规划局作出《关于同意更改用地单位名称的复函》，同意将其局以穗城规东片地字（1995）第96号《建设用地规划许可证》批准合能公司在东川二马路以东、东华南路以北地段兴建商业综合楼的用地改由拓展辉煌公司负责开发建设。拓展辉煌公司于2007年4月27日向李祝照发出《回迁通知书》，通知李祝照办理回迁手续。2007年5月10日，李祝照与拓展辉煌公司签订《补充协议书》，约定李祝照回迁辉煌大厦B幢6层08号房，建筑面积23.63平方米（包括分摊楼梯、走廊等公共面积在内）；就回迁房屋的产权事宜，拓展辉煌公司承诺协调政府相关部门指定工作指引，并采取有效加快理顺李祝照回迁房屋的产权关系，确保李祝照取得房屋产权证或签订租赁合同等。同年7月30日，双方签订《回迁房增大面积房款结算确认书》，确认回迁房屋实际面积23.63平方米比原协议建筑面积15平方米多出8.63平方米，李祝照需支付增大面积房款，增大面积房款为43150元，未付房款为12876元，合计增大面积房屋结算款为56026元等。李祝照于同年8月7日向拓展辉煌公司支付了增大面积款56026元。2012年7月23日，拓展辉煌公司出具《证明》证实回迁房广州市白云路46号辉煌大厦B座6楼H单元规范门牌为广州市越秀区白云路46号608房，已由李祝照入住使用至今。拓展辉煌公司没有与李祝照就回迁房签订租赁合同。另1997年4月28日，东山区房管局与广州合能房地产公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，东山区房管局同意涉案房屋交由广州合能房地产公司拆除，广州合能房地产公司同意将新建大楼506房移交给东山区房管局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。2012年10月，深圳越翔公司通过拍卖，竞买广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建）。原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2014年4月15日作出越秀接字5288号《直管房拆迁接管通知书》，撤销对白云路永安南一巷1号（旧6号）房的接管，并于2014年5月1日对白云路46号608房进行代管，接管面积为23.9833平方米。2016年5月3日，原广州市越秀区管理局于2016年5月3日作出越秀撤字2311号《直管房拆迁撤管通知书》，撤销对白云路46号608房屋的代管。一审法院另查，李祝照就涉案房屋的权属问题向一审法院提起诉讼，要求确认广州市越秀区白云路46号辉煌大厦B座6楼608房产权归其所有。一审法院于2014年4月16日作出（2014）穗越法民三初字第536号判决，判决驳回李祝照的诉讼请求。同年9月29日，本院作出了（2014）穗中法民五终字第2320号维持原判的终审判决。2015年，李祝照就涉案房屋广州市国土资源和房屋管理局房屋代管纠纷向一审法院提起行政诉讼，2016年1月7日，本院作出了（2015）穗中法行终字第999号行政终审判决，判决确认广州市国土资源和房屋管理局于1997年4月1日向东山区房管局发出的《广州市房地产管理局接管房地产通知书》违法。2016年11月23日，李祝照就广州市住房和城乡建设委员会直管房拆迁接管纠纷提起行政诉讼，广州市铁路运输第一法院作出了（2016）粤7101行初2990号判决，判决确认原广州市国土房管局越秀区分局于2014年4月15日作出的越秀接字5288号《直管房拆迁接管通知书》违法。2017年6月12日，广州铁路运输中级法院作出了（2017）粤71行终493号维持原判的终审判决。2017年，李祝照就涉案房屋向广州市不动产登记中心申请办理越秀区白云路46号608房的产权登记，同年6月27日，该中心向李祝照作出穗房交登（业务）函（2017）01355号《不予受理告知书》。一审法院另查明，据广州市房地产档案馆于2019年10月28日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，一审法院于2008年5月6日以（2005）东法委执字第43号协助执行通知书及民事裁定书查封辉煌大厦（含原广州市东山区人民法院查封的房产），查封时效为2008年5月5日至2009年5月4日。该查册表显示没有续封记录。一审法院认为：根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋产权调换是拆迁补偿的方式之一，是拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。涉案房屋是对原广州市东山区白云路永安南一巷6号房屋被征用拆迁的补偿，而原被拆迁房是吴苏的法定继承人吴永池、林少贞赠与给李祝照，双方对房屋产权的归属是不争的事实，且一直由李祝照占有使用，未能办理产权过户登记的根本原因在于涉案房屋经房管部门代管后再历拆迁，期间原产权人及受让人即李祝照无法进行一般的产权转让登记，并非赠与人与李祝照的主观原因不办理。而业经生效的民事和行政诉讼判决认定房管部门无论是对原被拆迁的房屋还是对涉案房屋的接管均是违法的，李祝照已支付了涉案房屋的超面积房款，深圳越翔公司竞买了涉案的土地使用权及在建工程项目，故深圳越翔公司应予以协助。故李祝照要求办理涉案房屋的产权登记的请求符合法律规定，一审法院予以支持。另李祝照要求深圳越翔公司、拓展辉煌公司支付逾期办证违约金没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，于2019年10月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司应协同李祝照到房管部门办理广州市白云路46号辉煌大厦608号房属李祝照所有的产权登记手续；二、驳回李祝照的其他诉讼请求。案件诉讼费20140元，由李祝照负担4540元，由广州拓展辉煌房地产有限公司负担15600元。本院二审期间，李祝照向本院提交一份盖有深圳越翔公司公章的回迁证明，内容全部空白，以及时间为2017年6月26日深圳越翔公司出具的证明，该两份证据拟证明深圳越翔公司之前是承认李祝照是涉案房屋的被拆迁人。深圳越翔公司经质证认为：关于李祝照提交的证据是否为新证据由法庭核查，该证据明显是形成于一审开庭之前，李祝照应该提交迟延提交该证据的理由，并由法庭审查，该证据只是深圳越翔公司对于其书面材料的认定，当时并不清楚，原房屋李祝照是否为真实的产权人，现通过诉讼已经可以明确，李祝照并非原拆迁房屋的实际产权人，因此李祝照以此主张深圳越翔公司确认其拆迁户的身份，来确定其实际产权人没有法律依据，对该两份证据的真实性没有异议。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，本院作出的（2015）穗中法行终字第999号行政判决书载明：“……上诉人李祝照、吴永池不服原审判决，向本院提起上诉称……上诉人李祝照是涉案房屋事实上的物权人，与本案有直接的利害关系。上诉人李祝照与涉案房屋原产权人吴苏的妻子和吴苏的子女在1980年李祝照改建永安二巷18号房屋时订立了口头合同，经双方同意用永安南一巷6号房屋抵销改建永安二巷18号房屋的工程款，同时吴苏的妻子也将涉案房屋移交李祝照使用，产权证书也给李祝照保管，现在吴苏的子女也追认1980年的口头合同，上述事实成就了李祝照是涉案房屋事实上的物权人的要件……”。深圳越翔公司确认没有其他权利人就涉案房屋向该公司主张权利，认为原房屋的产权人吴苏才有权取得涉案房屋产权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：深圳越翔公司应否协助李祝照到房管部门办理广州市白云路46号辉煌大厦608号房属李祝照所有的产权登记手续。原广州市东山区白云路永安南一巷6号房屋原登记在吴苏名下，该房屋被拆迁后，拓展辉煌公司以涉案房屋与被拆迁房屋进行产权调换。虽然李祝照、吴永池、林永贞就被拆迁房屋签订《赠与合同》后，并无将被拆迁房屋的产权变更登记至李祝照名下，但从李祝照与广州合能房地产公司签订《房屋拆迁安置协议》，拓展辉煌公司向李祝照发出《回迁通知书》并将涉案房屋交付给李祝照使用至今，拓展辉煌公司与李祝照签订《回迁房增大面积房款结算确认书》并收取李祝照缴纳的增大面积款等事实来看，涉案房屋一直由李祝照以被拆迁房屋权利人的身份自居，吴苏的法定继承人吴永池在（2015）穗中法行终字第999号案的上诉状中亦作出“李祝照是涉案房屋（被拆迁房屋）事实上的物权人”的确认，事实上，深圳越翔公司亦确认涉案房屋并无其他人向该公司主张过权利，由此可见，原被拆迁房屋产权归属并不存在争议，该房屋基于拆迁所产生的权益由李祝照实际享有。鉴于原被拆迁房屋的法定继承人多次确认李祝照对被拆迁房屋所享有的权利，且从本案查明事实来看，原被拆迁房屋确实因存在房管部门违法代管、拆迁等客观原因未及时办理产权变更登记至李祝照名下，但从相关生效的民事判决以及行政判决来看，李祝照并无怠于主张权利的情形，而是积极主张自己的权利，一审法院支持李祝照要求拓展辉煌公司以及深圳越翔公司协助李祝照到房管部门办理广州市白云路46号辉煌大厦608号房属李祝照所有的产权登记手续，符合公平、合理原则，深圳越翔公司以李祝照并非原被拆迁房屋登记的产权人为由拒绝协助办证，理据不足，本院不予支持。相关生效判决已经认定房管部门对原被拆迁房屋的代管违法，事实上，涉案房屋并未登记在房管部门名下，并未由房管部门实际管业，深圳越翔公司以其已向房管部门移交涉案房屋为由拒绝协助李祝照办理涉案房屋产权登记手续，理据不足，本院不予支持。综上所述，深圳市越翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年六月二十四日书记员  贾妍胡秀红