河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终73号上诉人（原审原告）：浚县卫溪街道东街社区居民委员会，住所地河南省浚县钟鼓楼东东大街中段路南。法定代表人：张俊青，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张桂莲，河南黎光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李大军，男，1973年3月25日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：陈西林，河南黎光律师事务所律师。上诉人浚县卫溪街道东街社区居民委员会（以下简称东街居委会）因与被上诉人李大军租赁合同纠纷一案，不服河南省浚县人民法院（2019）豫0621民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人东街居委会上诉请求：1.改判李大军拖欠2017年8月1日至2019年7月31日租金67200元，支付拖延给付租金的滞纳金（每日按年租金的1%计算，自2017年8月1日至给付日）；2.解除合同，返还承租的资产；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定租赁物东清浴池年租金16000元错误。双方2015年6月1日签订的《租赁合同》约定，租金头两年为32000元，表明第一年、第二年的租金均为32000元，而非两年合计32000元。并且2015年6月2日李大军交纳第一年的租金，上诉人开具了收据，载明：2015年8月1日至2016年7月31日租金32000元。李大军未提出异议。2018年1月22日的录音，也证明李大军对每年租金32000元是认可的；二、一审判决认定李大军已支付租金至2018年9月30日无依据。1.双方签订合同的时间是2015年6月1日，李大军支付租金时间2015年8月1日，已经推迟了2个月，一审判决再推迟两个月错误；2.2017年因大气污染，经东街居委会研究决定对部分租户减免半年租金，李大军于2018年8月1日交了2016年8月1日至2017年7月31日减半后的租金16000元。李大军尚欠2017年7月31日至2019年7月31日两年的租金未交；三、李大军拖欠租金已达两年之久，经多次催要已构成违约，依《租赁合同》第四条约定，上诉人请求解除合同于法有据。被上诉人李大军辩称，1.双方2015年6月1日签订的《租赁合同》是由上诉人拟制并打印成稿，填写相关数据后交给李大军，该合同是上诉人提供的格式合同，载明租金前两年为32000元，意思表达很清楚，而不是每年32000元；2.在本案起诉前，上诉人委托的律师向李大军送达的律师函载明李大军在合同签订之日，一次性向东街居委会交清两年租金32000元，2019年4月30日的起诉状也载明李大军在合同签订之日交清两年的租金32000元，这次起诉上诉人却推翻原来的认识和合同的约定；3.双方合同约定的租期自2015年8月1日至2025年7月31日止，并且由于承租人需要装修，上诉人同意租期推迟两个月，故合同期限应从2015年8月1日算起。李大军共交租赁费48000元，交费时间应计算到2018年9月30日；4.因双方对交费数额、交费时间发生分歧，至今未达成一致，上诉人称被上诉人构成违约没有事实根据。要求解除合同也不应得到支持。东街居委会向一审法院起诉请求：解除东街居委会与李大军之间签订的《租赁合同》，责令李大军退出租赁房屋，并将租赁资产（附财产清单）进行交付；李大军向东街居委会清偿房屋租赁费67200元及滞纳金40000元（至2019年7月31日）。一审法院认定事实：2015年6月1日，东街居委会（甲方）与李大军（乙方）签订租赁合同，约定：“甲方将坐落于县城东后街路南东清浴池（现票价为：零售每张5元，批量100元30张）一楼X间，二楼6间，后院若干间及场地1块（约400平方米），租赁给乙方使用。租期从2015年8月1日起至2025年7月31日止。租金头两年为32000元，其中房屋17000元，场地15000元，第一年的租金乙方应在签订合同之日时，一次性向甲方交齐当年的租金。以后每年7月1日之前交清下年租金，过期甲方按每日年租金的1%收取乙方滞纳金。超过一个月乙方不向甲方交齐下一年度租金的，甲方有权单方面终止租赁合同，并依法向乙方追缴所欠租金及滞纳金。上述条款的年租金时段为期两年，从第三年起，每两年为一个时段，租金随乙方的收入提高而上涨，即每两年租金在此基础上提高5%，若乙方不提高租金，甲方有权单方面终止合同……”。该租赁合同另注明：“头一年装修推迟2个月”。该合同为格式合同，由东街居委会提供。合同签订后，李大军于2015年6月2日交纳租金32000元，于2018年8月1日交纳2017年房租金16000元。租赁期间，东街居委会向李大军发出通知，催交房屋承包费。因双方对租赁合同约定的租金理解有分歧，东街居委会认为租金为每年32000元，李大军认为租金为两年共计32000元，双方未达成一致意见，李大军未继续交纳租金。一审法院认为，东街居委会与李大军签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，为合法有效合同。双方签订的格式合同系由东街居委会提供，双方对合同租金的理解产生分歧，应作对东街居委会不利的解释，每年租金应解释为16000元，李大军已交纳3年的租金共计48000元，因合同注明头1年装修推迟2个月，故租金已交至2018年9月30日。李大军未及时交纳租金，不能归责于李大军，故对东街居委会要求解除合同，责令退出房屋，交付资产，支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。东街居委会要求支付2017年8月1日至2019年7月31日的租金，因李大军已支付租金至2018年9月30日，故李大军应支付东街居委会租金13333元（16000元÷12个月×10个月），东街居委会的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：一、李大军于判决生效后十日内给付东街居委会租金13333元；二、驳回东街居委会的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，李大军于2015年6月2日向东街居委会交纳租金32000元，东街居委会向李大军出具单据，载明“今到李大军付东清浴池2015年8月1日-2016年7月31日租费叁万贰仟元整”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据上述规定，对格式条款的解释发生争议，首先作通常理解的解释。本案合同虽约定租金头两年为32000元，但其后约定其中房屋17000元，场地15000元，第一年的租金乙方应在签订合同之日时，一次性向甲方交齐当年的租金。之后李大军交纳租金32000元，东街居委会向其出具的单据上明确载明了收取的期间为2015年8月1日-2016年7月31日。上述情形能够确定，合同约定的租金头两年为32000元应为每年32000元。李大军辩称，在2019年4月30日东街居委会的起诉状载明李大军在合同签订之日交清两年的租金32000元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。本案东街居委会在2019年4月30日的起诉状所自认的事实与本院查明的事实不符，本院不予确认。因李大军未交纳租金，已构成违约，东街居委会起诉要求解除双方的租赁合同，李大军返还承租资产，本院予以支持。关于李大军欠租金的数额。双方合同约定租期从2015年8月1日起至2025年7月31日止，每年7月1日之前交清下年租金，并且租金从第三年起，每两年为一个时段，租金随乙方的收入提高而上涨，即每两年租金在此基础上提高5%。李大军已交纳第一年的租金，第二年的租金东街居委会认可减半收取，且李大军也已交纳。第三年之后的两年租金，东街居委会主张在每年32000元的基础上提高5%，即两年的租金为67200元。但东街居委会提交的证据并不能证明李大军收入提高，仍应按每年32000元计算李大军应支付2017年8月1日至2019年7月31日租金，共计64000元，本院予以支持，超出部分不予支持。关于东街居委会要求李大军支付违约金40000元的诉讼请求。合同虽约定李大军逾期未交纳租金，东街居委会有权按每日年租金的1%收取滞纳金。但该约定明显过高，应以欠付的租金为基数，按年利率6%自东街居委会起诉之日起计算利息。综上所述，东街居委会的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省浚县人民法院（2019）豫0621民初2468号民事判决；二、解除浚县卫溪街道东街社区居民委员会与李大军2015年6月1日签订的《租赁合同》；三、李大军于本判决生效后十日内给付浚县卫溪街道东街社区居民委员会租金64000元，并以64000元为基数自2019年7月24日起按年利率6%支付利息至清偿之日止；四、李大军于本判决生效后三十日内向浚县卫溪街道东街社区居民委员会返还承租的资产；五、驳回浚县卫溪街道东街社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2444元，由浚县卫溪街道东街社区居民委员会负担911元，李大军负担1533元；二审案件受理费1147元，由浚县卫溪街道东街社区居民委员会负担428元，李大军负担719元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年六月一日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助。保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序。