山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终1091号上诉人（原审被告）：韩旭微，男，1980年4月12日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：李玉，金乡青天法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：翟丽峰，女，1981年11月4日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：李玉，金乡青天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵立飞，男，1987年6月26日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：张英利，山东缗城律师事务所律师。原审被告：金乡县风光房地产营销策划有限公司，住所地金乡县城文化路中段路西汇富荷香苑东门北38米,统一社会信用代码91370828348981196A。法定代表人：孟庆艳，总经理。委托诉讼代理人：刘新民，金乡华宇法律服务所法律工作者。上诉人韩旭微、翟丽峰因与被上诉人赵立飞、原审被告金乡县风光房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2019）鲁0828民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩旭微、翟丽峰上诉请求：撤销一审判决第一项中支付被上诉人损失106800元，依法改判驳回被上诉人的一审诉求或发回重审。事实与理由：一审判决错误，上诉人不应支付被上诉人损失106800元。1、被上诉人与上诉人双方签订买卖合同时被上诉人就知道房屋的交付时间是以开发商的交付时间为准，被上诉人知道房屋交付的风险，也自愿承担房屋交付不能或延迟交付的风险，现在是开发商的原因不能交付，被上诉人应当承担该风险，上诉人不是恶意违约，不应承担被上诉人所谓全部的房屋增值损失。2、被上诉人没有阻止损失的扩大，不应获得房屋增值损失。其一，双方在2017年签订买卖合同时被上诉人就知道该房屋存在的重大风险，该风险带来的损失被上诉人应该能够预见，其继续购买说明其自愿承担该损失，即使现在房屋存在增值损失，被上诉人也应该自己承担。其二，购房之初被上诉人就知道风险，2018年4月3日签订的《房屋买卖合同附加协议》第二条明确写明开发商延期备案不能办理分期贷款手续，在2019年3月8日上诉人韩旭微电话明确告知不能备案和贷款解除合同，被上诉人至少有三个时间点可以采取措施阻止损失的扩大，但被上诉人都没有，所以其不应获得“房屋增值”。3、被上诉人存在违约，没有及时足额交付房款，根据《合同法》第120条的规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第30条规定，被上诉人有严重过错，其合法损失至少要自己承担50%以上，所以一审判决上诉人承担全部的房屋增值损失不符合事实也违反前述法律规定及公平原则，理应撤销。4、一审法院引用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款并不适用本案，被上诉人在签订房屋买卖合同过程及履行过程中存在严重过错，其索要损失的理由不成立。5、即便承担，翟丽峰也不应承担。涉案房屋被上诉人并没有完全取得该物权，该房屋总价款为427000元，被上诉人只交纳了178000元，依据公平原则，被上诉人假如对该房屋的增值部分分割，也只是对其交纳的178000元对等的份额分割，而不应由上诉人全部承担。赵立飞答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1、虽然房屋买卖合同中有以开发商确定的交房时间为准，但本案所涉房屋并非系开发商原因不能交付。在2018年10月份起，本案所涉房屋所在的4号楼的其他房屋已陆续交付。开发商就该房屋的配套储藏室也与被上诉人签订了储藏室买卖合同，收取了款项。开发商已经下达了房屋交付通知，在被上诉人前去领取房屋钥匙时，上诉人看到该房屋价格明显上涨，便以与被上诉人存在纠纷为由让开发商从物业公司收回了交房通知的手续，才造成房屋不能交付。上诉人明确表示不再将房屋出售被上诉人，另行出卖，足以证明上诉人存在根本性违约。2、上诉人作为不动产房屋的卖方，拒不交付房屋，被上诉人作为购买方根本无法使用和管理。如果被上诉人在签订房屋买卖合同时，就所谓知道该房屋存在重大风险，能够向上诉人所称的预见到其故意违约不交付房屋，被上诉人是根本不会与上诉人签订房屋买卖合同的。上诉人与风光房地产公司均承诺保证该房屋没有任何纠纷，并能及时交付房屋，被上诉人才与上诉人签订房屋买卖合同，并一直等待上诉人交付房屋，否则被上诉人不会等到房屋价格大幅上涨后至今未再购买房屋。上诉人根本没有告诉被上诉人所谓该房屋不能备案，也不能交付出售的任何事实，而是表明继续按照房屋买卖合同执行，办理住房抵押贷款，被上诉人出于对上诉人的信任，才又支付其五万元。3、被上诉人不存在任何违约行为。被上诉人按照合同约定交纳首付款12.8万元，因上诉人急需用款在其要求下又支付5万元购房款，剩余款项上诉人仍承诺继续按住房抵押贷款执行。并且被上诉人也多次表示如果上诉人急需用款，在上诉人将房屋备案至被上诉人名下后，被上诉人可以不用等待银行贷款，可以将剩余款项直接交于上诉人。4、因本案系房屋买卖合同，上诉人拒不交付房屋，才导致被上诉人至今未能取得房屋居住和使用的权利。物权取得应当以登记备案为准，本案所涉买卖合同关系是上诉人将房屋交付给被上诉人即买卖关系履行完毕，是否取得物权，与本案买卖合同并非同一法律关系。上诉人称应当按照17.8万元的比例承担违约责任没有事实和法律依据。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。风光房地产答辩称，涉案案由为房屋买卖合同法律关系，被上诉人与原审原告之间为居间合同法律关系，一审法院以与本案不是同一关系为由，驳回被上诉人对原审被告的诉讼请求是正确的。赵立飞向一审法院起诉请求：依法判令被告履行房屋买卖合同交付崇文名都4号楼1单元101室房屋；如被告韩旭微、翟丽峰不能交付房屋，退还原告购房款178000元，并赔偿原告损失203816元；被告风光房地产公司承担连带责任。一审法院查明事实：2017年3月13日，原告赵立飞（承购房、乙方）与被告韩旭微（出让方、甲方）、及被告风光房地产公司（居间方、丙方）签订了《房产买卖合同书》：一、甲方自愿将坐落在山东省济宁市金乡县的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为人民币肆拾贰万柒仟元整元整（￥427000.00元）……三、（二）住房抵押贷款。乙方自本合同签订之日向甲方支付首付款人民币壹拾贰万捌仟元整（￥128000元，此房款转作购房款由甲方保管），在本合同签订之日起90天内，乙方向银行提出贷款申请，乙方贷款申请经银行批准后，按照银行政策规定的首付款比例，在签字过户前7日内将首付款打入丙方账户，甲方签字过户后由丙方将首付款（含定金）打入甲方账户，剩余房款按银行贷款放款程序由开发商一次性支付给甲方……四、房产交接。2、甲方同意随上述房产转让给乙方的部分包括主房大约131.42平方米。甲乙双方约定进行房产交接时间为由开发商确定的交房时间为准。……六、丙方义务。3、丙方为居间方，如甲乙双方因本合同发生纠纷，丙方均不承担任何责任。甲方：韩旭微（签字并捺印）乙方：赵立飞（签字并捺印）丙方：金乡县风光房地产有限公司（加盖合同专用章）2017年3月13日。同日，被告韩旭微出具收条：“首付款收条，现出卖方：韩旭微（身份证号码）已收到买受方：赵立飞（身份证号码）购买位于济宁市金乡县的首付款计人民币：壹拾贰万捌仟元整元整。（以下空白），6228461336006635867，收款人：韩旭微（签字并捺印），时间：2017年3月13号。”2018年4月3日，原告赵立飞与被告翟丽峰签订《房屋买卖合同附加协议》，约定：“卖方韩旭微和买方赵立飞与2017年3月13日签订崇文名都4号楼一单元101室购房买卖合同，付款方式执行合同条款三付款方式，住房抵押款贷。（二）因开发商延期备案，未能及时办理分期贷款手续，现卖方急需用款，买卖双方达成协议，与2018年4月3日买方赵立飞再支付卖方首付款伍万元整。卖方：翟丽峰（签字并捺印），买方：赵立飞（签字并捺印），居间方：李素平（签字并捺印）、史常侠（签字并捺印）2018年4月3日。”同日，被告翟丽峰出具收条一份，内容为：“现出卖方翟丽峰、韩旭微（身份证号码37012198111043723/）已收到买受方：赵立飞（身份证号码）购买位于济宁市金乡县的首付款计人民币：伍万元正元整。（总房款：肆拾贰万柒仟壹佰元正）。收款人：翟丽峰（签字并捺印），时间：2018.4.3。”2019年7月29日，金乡县房产交易监理所开具证明：山东联汇置业有限公司开发的崇文名都4号楼1单元101室截止到该日17时未进行商品房网签合同备案。2019年9月9日，金乡县自然资源和规划局出具登记资料查询：涉案房屋实测建筑面积为129.55平方米。经一审法院委托，山东成达土地房地产评估有限公司于2019年10月9日出具鲁成评2019100901号评估报告：价值时间点-2019年7月19日;房屋建筑面积129.55平方米，评估单价为4100元/平方米，评估总价为53.12万元。原告赵立飞支付评估费2600元。原、被告双方对涉案房产为韩旭微、翟丽峰名下位于济宁市金乡县无异议。被告韩旭微、翟丽峰认可收到原告交付的涉案房产首付款178000元。被告韩旭微、翟丽峰同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议。一审法院认为，原、被告间房屋买卖合同成立、合法有效，双方均应严格履行。关于原告要求被告履行房屋买卖合同的问题。因涉案房屋被告已出售，已无法交付且被告同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议，故对原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议应予解除。关于被告翟丽峰是否应当承担违约责任的问题。被告翟丽峰辩称韩旭微将涉案房屋出卖给原告其并不知情，不应承担违约赔偿责任。涉案房屋系韩旭微与翟丽峰夫妻共同共有，2017年3月13日，被告韩旭微与原告签订《房屋买卖合同书》时，翟丽峰未在该上签字，原告支付涉案房屋首付款128000元时，翟丽峰不在场，故韩旭微擅自出售夫妻共同共有房屋的行为属无权处分行为。2018年4月3日，翟丽峰与原告签订《房屋买卖合同附加协议》，并另行收取涉案房产首付款50000元，系翟丽峰对韩旭微出售夫妻共同共有房屋行为的追认，被告韩旭微、翟丽峰未向原告交付房屋，构成违约，被告翟丽峰依法应与被告韩旭微共同承担违约责任。关于原告要求被告韩旭微、翟丽峰退还购房款的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依法成立的买卖合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告韩旭微、翟丽峰同意解除双方签订的房屋买卖合同，原告要求被告韩旭微、翟丽峰退还购房首付款，事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告主张被告韩旭微、翟丽峰支付诉争房屋的现实价值与合同约定价值之间的差价的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告韩旭微、翟丽峰的违约行为应承担相应的违约责任。原告主张被告韩旭微、翟丽峰支付诉争房屋的现实价值与合同约定价值之间的差价，系被告履行合同后原告可以获得的利益，予以支持。关于评估费的承担问题，评估费系原告为确定损失的必要支出，应由被告韩旭微、翟丽峰承担。关于原告要求被告风光房地产公司承担责任的问题。原告与被告风光房地产公司间系居间合同法律关系，与本案非同一法律关系，本案不作处理。原告赵立飞的损失应为：1.已支付房款：178000元；2.诉争房屋的现实价值与合同约定价值间的差价：531200元-427000元＝104200元；3.评估费：2600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、被告韩旭微、翟丽峰于判决生效后十日内支付原告赵立飞购房预付款178000元及损失106800元；二、驳回原告赵立飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3853元，由被告韩旭微、翟丽峰共同负担2874元，原告赵立飞负担979元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、对于赵立飞的损失如何认定；2、翟丽峰在本案中是否承担责任。关于焦点1，韩旭微与赵立飞签订了房屋买卖合同，对支付房价款进行了约定，赵立飞按照约定支付了购房首付款128000元，后由于开发商延期备案原因赵立飞未能办理贷款，翟丽峰又与赵立飞签订了房屋买卖合同附加协议，由赵立飞再行支付购房首付款5万元，之后双方未再对下一步如何付款进行协商，故韩旭微、翟丽峰主张赵立飞未按合同约定交付购房款、构成违约，无事实依据。韩旭微、翟丽峰明确表示不再履行房屋买卖合同，而将涉案房屋出卖给他人，构成根本违约，应当承担违约责任。虽然赵立飞未支付全部购房款，但其不存在违约行为，韩旭微、翟丽峰应当赔偿因违约给赵立飞造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。韩旭微、翟丽峰违约不再履行房屋买卖合同，致赵立飞不能获得房价上涨的利益，故一审法院确认房屋差价为赵立飞的实际损失并无不当，应予维持。关于焦点2，涉案房屋系韩旭微与翟丽峰夫妻共同共有，虽然翟丽峰未在房屋买卖合同书上签字，但其与赵立飞签订了房屋买卖合同附加协议，该附加协议内容即证明翟丽峰对涉案的房屋买卖合同知情且同意，并另行收取涉案房产首付款50000元，翟丽峰上诉主张其不应承担责任，与事实不符，不予支持。综上所述，上诉人韩旭微、翟丽峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元，由上诉人韩旭微、翟丽峰负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年六月十二日书记员  金广洋