湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终46号上诉人（原审被告）：长沙正润房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路9号公寓法定代表人：文立兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文龙，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢怡，女，1987年11月2日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。上诉人长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）因与被上诉人卢怡商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人正润公司的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、判决上诉人无需支付被上诉人违约金5415元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。之后，上诉人在二审中将上诉请求变更为：将本案发回一审法院重审。事实和理由：一、逾期办证系被上诉人提交给上诉人的身份证复印件过期且未提供委托授权书导致，并非上诉人的原因。二、被上诉人未履行全部的合同义务，按照合同约定及时补足房价款差额，导致无法及时办理不动产登记证书，无权要求上诉人支付违约金。三、逾期建设幼儿园非因上诉人过错，是多方客观原因所致，上诉人不应当承担违约责任，一审法院对此未查清；且即便幼儿园按时竣工，也无法实现开园的目的。被上诉人卢怡陶欣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。卢怡向一审法院提出诉讼请求：1、判令正润公司向卢怡支付违约金67377.4元（自2017年1月1日起暂计算至2019年7月1日止，后段违约金计算至合同履行完为止。计算方式：31个月×30天×3元/天=2790元；逾期办证：294920元×0.0002×1095天=64587.4元，逾期办证暂自2016年6月1日起计算至2019年6月1日止，后段违约金计算至合同完全履行之日止）；2、判令正润公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月4日，卢怡（买受人）、正润公司（出卖人）签订了编号为201400022504号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由卢怡购买正润公司开发建设的坐落于宁乡市玉潭镇人民南路人民路9号（人民路九号公寓）B4栋25层2504号房屋，建筑面积为112.20m2,购房总价为403920元。采用按揭方式付款，首付款为294920元，其余109000元为银行按揭贷款。出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日，出卖人每日按已付购房款的0.2‰支付违约金。合同签订后，卢怡支付了首付款294920元，其余通过办理银行按揭贷款缴清了购房款，共计403920元。卢怡于2015年6月1日办理收房手续。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由正润公司启动建设，目前尚未竣工验收合格。2019年4月8日，卢怡查询宁乡市自然资源局不动产登记信息表，该表载明：涉案房屋建筑面积114.774平方米。一审法院认为，本案的争议焦点是正润公司是否构成违约及违约金数额应如何确定，以及逾期办证的违约金诉讼请求否超过诉讼时效。就前述争议问题，一审法院具体分述如下：一、关于逾期办证的违约金诉讼请求是否已过诉讼时效。本案中，合同约定以日为单位累计计算违约金数额，这一违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。卢怡提供的证据不能充分证明其曾向正润公司主张逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当自卢怡向一审法院递交诉状之日即2019年7月5日倒推三年，即从2016年7月4日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效，一审法院不予支持。二、卢怡与正润公司签订的合同编号为201400022504号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。卢怡按约支付了购房款，正润公司应当按约交付房屋并完成配套设施建设。正润公司未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，正润公司抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对正润公司按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，正润公司应当承担相应违约责任。关于卢怡主张正润公司逾期办证违约责任问题，根据合同约定，正润公司应当在商品房交付后365日内（即2016年6月1日前）办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，正润公司主张卢怡身份证过期、未签订委托书因而不能办理上述权证，但未提交证据证明已将上述不能办理权证的原因告知卢怡，故一审法院对此抗辩意见不予采纳；正润公司主张卢怡尚未补齐差额面积部分的购房款，故未办理不动产证，一审法院认为系正润公司行使先履行抗辩权，一审法院对此抗辩意见予以采纳。卢怡否认正润公司已告知其需补交房屋面积差额购房款，正润公司提交的证据不能证明其于2016年6月1日前已经通知卢怡补交差额面积部分的购房款，根据一审法院查明的事实可知卢怡至少于2019年4月18日起应当知道应补交涉案房屋差额面积购房款，故一审法院对卢怡主张自2016年7月4日起至2019年4月18日止的逾期办证的违约金予以支持，对于卢怡主张的2016年7月4日前的逾期办证违约金因已过诉讼时效不予支持，对于卢怡主张的2019年4月18日之后的逾期办证的违约金因正润公司行使先履行抗辩权不予支持。三、正润公司对违约金抗辩减少，一审法院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中卢怡并未就逾期办证和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，一审法院综合考虑正润公司开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期办证违约金调整为日万分之零点壹五，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。两卢怡主张的以首付款为基数计算逾期办证违约金未超出合同约定，一审法院予以确认。综上，正润公司应付逾期办证违约金为4503元（294920元×0.015‰×1018天=4503元，逾期办证自2016年7月4日起计算至2019年4月18日止），应付逾期建设幼儿园违约金912元（1元／天×912天=912元，已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止），合计5415元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限正润公司于本判决发生法律效力后十日内支付卢怡违约金5415元（其中幼儿园逾期竣工违约金已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止）；二、驳回卢怡的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1841元，减半收取742元，由卢怡负担342元，正润公司负担400元。本院经审理查明：人民路九号公寓小区配套幼儿园经正润公司启动建设，幼儿园于2019年10月10日建成，产权于2019年12月12日登记至宁乡市教育局名下。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，正润公司主张卢怡身份证过期、未签订委托书导致其不能办理相关权证，却未提交相应证据证明其已将该不能办理权证的原因告知了卢怡，故一审法院对正润公司该项抗辩意见不予采纳，并无不当。卢怡未补交差额面积部分的购房款，且其至少于2019年4月18日起对此应当知晓，同时，正润公司未能提交充分证据证明其在该日前已将补交房款之事通知了卢怡，因此，一审法院将逾期办证违约金计算至该日，并无不当。正润公司与卢怡在《宁乡县商品房买卖合同》中约定，案涉幼儿园的建设应当于2016年12月31日前竣工，在约定期限内未竣工的，正润公司按3元/天支付违约金，现正润公司在卢怡起诉时仍未完成案涉幼儿园的竣工验收，已违反合同约定，一审法院结合本案实际情况，判决正润公司自2017年1月1日起至幼儿园竣工验收合格之日止，按1元/天的标准向卢怡支付逾期建设幼儿园的违约金并无不当，依法予以维持。综上，正润公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1484元，由上诉人长沙正润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年六月二十八日书记员 肖佳敏