河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2281号上诉人（原审被告）：南阳东实置业有限公司，住所地南阳市新华西路港达商贸城1幢1单元907室。法定代表人：刘丙生，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗云芝，女，1955年12月27日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：张玉平，河南海涛律师事务所律师。上诉人南阳东实置业有限公司因与被上诉人苗云芝房屋买卖合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2020）豫1328民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人南阳东实置业有限公司的委托诉讼代理人秦泰，被上诉人苗云芝及其委托诉讼代理人张玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳东实置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回苗云芝的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由苗云芝负担。事实和理由：1.南阳东实置业有限公司与苗云芝之间不具有真实的房屋买卖法律关系，南阳东实置业有限公司依法不应当向苗云芝交付房产。南阳东实置业有限公司与苗云芝虽签订了《友兰首府商品房认购协议书》，但双方并无真实的房屋买卖意思表示，该协议书的签订仅是对他人之债所做的担保，该行为未经公司股东会确认，依据《公司法》第一百零四条的规定，对外提供担保等事项必须经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决，故该担保行为无效，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故苗云芝要求上诉人交付房产无法律依据。苗云芝所述该房产系抵偿南阳小康百草朝阳生物科技有限公司租赁欠款，该事上诉人并不知情，也未参与抵偿一事，虽然原股东王东在协议书中签字，但王东已于2015年5月26日撤股，对南阳东实置业有限公司房产不享有处置权力。并且该租赁欠款的债权人为唐河县天润标准化厂房租赁有限公司，并非苗云芝，依据《公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，故苗云芝个人不享有该笔债权，即便该房产为抵偿债务，该房产的权利人也应当为唐河县天润标准化厂房租赁有限公司，并且应当签订有抵偿协议，但南阳东实置业有限公司未曾与唐河县天润标准化厂房租赁有限公司及南阳小康百草朝阳生物科技有限公司签订任何抵偿协议；2.南阳东实置业有限公司与苗云芝签订的《友兰首府商品房认购协议书》系商品房预约合同,商品房预约合同不具有强制履行的特征,因双方未签订本约,故苗云芝无权要求南阳东实置业有限公司交付房产。因双方签订的《友兰首府商品房认购协议书》实为担保，故在签订时未与苗云芝签订正式的《商品房买卖合同》进行网签备案，双方亦并未对房屋单价、房屋面积及房号等事项进行确定，该认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容,故苗云芝请求交付房产具有不确定性,双方实际无法履行该认购协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同，因南阳东实置业有限公司签订的《友兰首府商品房认购协议书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，南阳东实置业有限公司也未收受购房款，故该协议应为商品房预约合同，依据《中华人民共和国合同法》第四条的规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”以及第一百一十条的规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，商品房预约合同不具有强制履行的特征，法院不宜对双方争议事项要求强制缔约，并交付房产。苗云芝辩称，1.本案系基于合同债务转移而设立的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房认购协议书是双方真实意思表示并符合法律规定，依法确立双方商品房买卖合同关系，为履行唐河县人民法院作出（2015）唐民二初字第66号判决书，百草朝阳公司与被上诉人达成执行协议，由百草朝阳公司给付被上诉人现金20万元，用价值100万元的房屋抵账，同时由上诉人股东之一的王东担保，百草朝阳公司提供上诉人开发的友兰首府商品房商业广场一层最西边房屋二间交付被上诉人，上诉人同意向被上诉人交付上述房屋，在三方均同意的情况下，将房价按照执行金额变更为120万，并在2017年7月11日由南阳东实置业有限公司法定代表人与担保人王东实地查看，确认房屋后签订《友兰首府商品房认购协议书》，后被上诉人按照南阳东实置业有限公司要求缴纳交房办证费用等共计56718元，完成债权转移全部手续，该转移行为符合当时《民法通则》和《合同法》规定，双方以明示方式作出意思表示，不违反法律禁止性规定，故《友兰首府商品房认购协议书》真实合法有效，南阳东实置业有限公司应当履行交房义务；2.《友兰首府商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的所有基本条款，约定的房屋具备交付条件，被上诉人已按照南阳东实置业有限公司的要求支付税费，南阳东实置业有限公司应当及时交房，且该协议书内容具备商品房买卖合同的基本要件，并不属于对他人债务的担保，且该协议书也认可了百草朝阳公司的120万元债务转化为房款的事实，且南阳东实置业有限公司对此事系明知，被上诉人是天润公司的法定代表人，与南阳东实置业有限公司签订商品房认购协议书系职务行为。苗云芝向一审法院起诉请求：判令南阳东实置业有限公司立即向苗云芝交付友兰首府商品房商业广场一层最西边房屋二间。一审法院认定事实：2015年12月8日，唐河县人民法院作出（2015）唐民二初字第66号判决书，判决百草科技向苗云芝控股开办的天润租赁支付租赁费及违约金（租赁费自2014年7月1日起按合同约定每月51675元计付至交付租赁物之日止；违约金自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日起，分别以六个月租赁费310050元为基数，按日万分之三计付至本判决生效之日止）。该判决书生效后，2016年12月7日，天润租赁（甲方）、百草科技（乙方）、南阳东实置业有限公司原股东王东（乙方担保人）、刘森（丙方）达成协议，协议的主要内容为：1.至2016年10月，甲方同意“（2015）唐民二初字第66号判决书”所判定的履行义务定为1200000元（壹佰贰拾万元）。双方商定乙方以现金20万元加唐河县价值100万元的房产（证照齐全）向甲方履行义务。乙方应当及时履行该义务。2.担保方王东为乙方的担保人即保证责任人，承担担保责任方式为连带保证责任，保证期间为2年自本协议生效始计算。承担保证责任范围：1200000元的支付义务。3（略）。4.如果乙方无法履行甲乙方同意的协议，由担保方代为履行的，乙方和丙方共同承担担保方履行本协议义务的债务，担保方可向乙方和丙方追偿。5.“（2015）唐民二初字第66号判决书”的履行，尊此协议履行，协议人别无争议。2017年7月11日，苗云芝（乙方）与南阳东实置业有限公司（甲方）签订了《友兰首府商品房认购协议书》，协议书第一条约定：1.乙方认购的房产位于唐河县××大道与××大道交汇处西北角；2.乙方认购的房屋为友兰首府商业广场一层最西边两间。第二条约定按预测建筑面积计算，该房屋成交总金额为1200000元。第四条约定：1.本协议签订后，乙方承诺，严格按本协议约定的时间支付购房款以及其他应缴款项执行，在需要乙方提供资料、完善手续等工作时，乙方确保所留联系方式真实有效，并保证按双方约定时间办理手续，若乙方未按甲方规定期限办理购房手续，甲方有权将乙方所购房屋另行出售，乙方已付定金不予退还；2.本协议签订后，在甲方规定的交款期限内，甲方不得以第三方签订该友兰首府商品房认购协议书或商品房买卖合同，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金。苗云芝在该合同乙方处签名，南阳东实置业有限公司在甲方签章处加盖单位印章。随后经南阳东实置业有限公司工作人员通知，苗云芝缴纳了各种税费七项共计56718元，南阳东实置业有限公司给苗云芝出具了收据。另查明，南阳东实置业有限公司于2014年在唐河县××大道和××交叉口西北角开发建设唐河县友兰首府商住小区，并于2015年4月13日取得商品房预售许可证，对开发的房屋进行销售。一审法院认为，关于债权债务转移问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中百草科技与天润租赁之间的债权债务关系，经法院判决生效后，达成了新的协议，在新的协议中，南阳东实置业有限公司原股东王东签名为百草科技的债务提供担保，此后南阳东实置业有限公司又与苗云芝签订了友兰首府商品房认购协议书，南阳东实置业有限公司又通知了苗云芝缴纳了各种税费，应认定各方均认可该债务关系转化为南阳东实置业有限公司向苗云芝履行交房义务的事实。关于《友兰首府商品房认购协议书》的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该认购协议书具备了商品房买卖合同中关于当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等主要条款，同时该合同也认可了百草科技的120万元债务转化成房款的事实，且南阳东实置业有限公司也收取了苗云芝的各种税费。综上，该《友兰首府商品房认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。综上，《友兰首府商品房认购协议书》系双方真实意思的表示，并不违反我国法律的强制性规定，双方各自应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行合同义务。南阳东实置业有限公司至今未向苗云芝交付房屋，故苗云芝要求南阳东实置业有限公司交付房屋，予以支持。依据上述事实、理由和法律依据及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：南阳东实置业有限公司于判决生效后十五日内将友兰首府商业广场一层最西边房屋二间按合同约定交付给苗云芝。案件受理费100元，由南阳东实置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间是否存在房屋买卖法律关系；2.认购协议书是否系商品房买卖合同。对于双方之间是否存在房屋买卖法律关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据原审卷宗证据显示，2016年12月7日唐河县天润标准化厂房租赁有限公司作为甲方与乙方南阳小康百草朝阳生物科技有限公司及担保人南阳东实置业有限公司原股东王东为保证唐河县人民法院作出的（2015）唐民二初字第66号民事判决书的执行，三方签订协议约定“乙方以现金20万元加唐河县价值100万元的房产（证照齐全）向甲方履行义务”“担保人王东为乙方的担保人即保证责任人，承担担保责任的方式为连带保证责任，保证期间为2年自本协议生效始计算。承担保证责任范围：120万元的支付义务”。2017年7月11日南阳东实置业有限公司与苗云芝签订的《友兰首府商品房认购协议书》，该认购协议书系各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同。该认购协议书的签订说明南阳东实置业有限公司认可南阳小康百草朝阳生物科技有限公司将120万元债务转移给自己，苗云芝作为唐河县天润标准化厂房租赁有限公司的法定代表人也以签订认购协议书的行为确认了南阳小康百草朝阳生物科技有限公司将120万元债务转移给南阳东实置业有限公司的事实。而双方签订的《友兰首府商品房认购协议书》约定了当事人的名称和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等主要条款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且南阳东实置业有限公司亦认可收取了苗云芝的办证费用及相关税费，故该《友兰首府商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同,一审判决南阳东实置业有限公司按照合同约定交付房屋并无不当。综上所述，南阳东实置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由南阳东实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年六月十六日法官助理孙方超书记员乔国盛