甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终360号 上诉人（原审被告）：嘉峪关市大漠宏鹰餐乐园，住所地甘肃省嘉峪关市文殊镇河口村五组林场，注册号：620200600277930（1-1）。 经营者：李兴杰，男，1976年10月8日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 委托诉讼代理人：殷菊萍，甘肃河西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张辉金，男，1968年7月6日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 上诉人嘉峪关市大漠宏鹰餐乐园（以下简称大漠餐乐园）因与被上诉人张辉金房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初234号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，上诉人大漠餐乐园经营者李兴杰及委托诉讼代理人殷菊萍、被上诉人张辉金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大漠餐乐园的上诉请求：依法撤销嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初234号民事判决，改判或者发回重审，案件的全部诉讼费由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人对改判的内容予以明确，即驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一审事实认定不清，采信证据不当，法律适用错误。1.本案基本事实是：上诉人与被上诉人于2018年7月21日签订房屋租赁合同，约定被上诉人承租上诉人位于嘉峪关市文殊镇河口村五组景区双泉度假山庄内房屋6间，租期5年，自2018年7月28日至2023年7月28日，年租金28000元，支付方式年付，被上诉人交纳押金10000元，房屋主体及主要设施由出租方维修，其余由承租方维修，费用自理。合同签订后，被上诉人向上诉人交纳了押金10000元、2018年7月28日至2019年7月28日期间的房租28000元。被上诉人遂对房屋进行装修后开始正常营业。2.被上诉人主张的房屋屋顶常年漏水及主水管道冻住等原因致其无法正常经营直至被迫停止营业，完全与事实不符。其一，被上诉人非常清楚农家乐的实际经营状况和经营时段，每年只有四月底五月份开始至十月份近半年时间可以经营，到十一月份开始天寒地冻了，即便被上诉人所称的主水管道冻不住，农家乐也无法正常营业，也没有人去农家乐消费。其二，被上诉人所称房屋屋顶常年漏水，泡坏了房屋内的所有壁纸及木地板，影响正常使用，故其被迫停业，也与事实不符。就嘉峪关的天气，根本不会导致房屋常年漏水，如果房屋常年漏水，被上诉人应该在当年8月初就知道无法正常经营，完全可以及时解决。根本就是被上诉人自己经营不善，无法继续维持下去。3.被上诉人提交的房屋漏水录像等证据不足以证实房屋常年漏水及漏水严重到无法正常营业的程度。被上诉人告知上诉人房屋漏水情况时，上诉人在外地业务繁忙，曾明确告知被上诉人先找人维修，产生的费用由上诉人承担，并不是上诉人推脱不予维修导致其无法正常营业。且被上诉人损坏上诉人财物也应当予以赔偿。一审法院既然判决解除租赁合同，理应对被上诉人实际占有房屋所产生的租赁费及损坏的茶几一并核算做出处理。 张辉金辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。一、二审诉讼费用也应由上诉人承担。我与上诉人签订租赁合同期间，上诉人把东西都拿走了，没有证据显示我拿了或用了上诉人的东西。我租赁房屋用于经营的农家乐不存在只能经营半年的问题。关于房屋漏水问题，当时我与上诉人沟通，房屋的防水没有做好，我装修后陆续开始下雨，六间房子有四间漏水，我多次与上诉人沟通要求处理，但是上诉人以各种理由推脱，未予解决。2019年8月又重复出现漏水问题。关于水管的问题，重新改造后，主水管多处漏水渗水，即使不用水也会继续计费，导致每个月多交水费而上诉人却不予处理，且主水管冬天冻住，我也向上诉人反映要求处理没有得到解决，乡上和邻居都知道。新装修的房子墙纸脱落、电路短路等各种问题，能够自己处理的我都自己处理了，但是上诉人对我房屋出现的问题不理睬，也不处理。合同签完后，我全款付给上诉人钱，合同上约定定金10000元，但上诉人给我出具的是押金条。 张辉金向一审法院起诉请求：1.解除其与大漠餐乐园于2018年7月21日签订的房屋租赁合同；2.判令大漠餐乐园双倍返还定金20000元；3.判令大漠餐乐园赔偿损失29000元；4.判令由大漠餐乐园承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：大漠餐乐园的个体工商户经济户口显示，其于2016年7月27日注册成立，经营场所为甘肃省嘉峪关市文殊镇河口村五组林场，经营者为李兴杰。张辉金提交的房屋租赁合同首部载明：出租人嘉峪关市文殊镇河口五组宏鹰餐乐园，承租人张辉金。尾部载明：出租人嘉峪关市文殊镇河口五组双泉农家度假山庄，法定代表人李兴杰，承租人张辉金。该合同的主要内容为：租赁房屋坐落在五组景区双泉度假山庄，租赁期限从2018年7月28日至2023年7月28日，房屋租金28000元，租金的支付方式为每年支付；房屋主体及主要设施由出租方维修，出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋的，承租人有权解除本合同。2018年7月21日，李兴杰出具收条，载明：今收到张辉金房租（2018.7.28-2019.7.28）费贰万捌仟元整。同日，李兴杰出具押金条一张，载明：今收到张辉金双泉农家山庄宏鹰餐乐园房屋押金壹万元整，承租期到退还押金。张辉金与李兴杰的通话录音显示，张辉金向李兴杰陈述了房屋漏水的情况，并催促其维修，李兴杰承诺过两天处理。 一审法院认为，大漠餐乐园抗辩其主体不适格，房屋租赁合同首部载明的出租人虽与本案被告名称不是完全一致，但其认可向张辉金出租的系大漠餐乐园的场地，且其经营者李兴杰在租赁合同的尾部签字，故对其抗辩理由不予采信。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋漏水应由出租方维修，没有证据显示大漠餐乐园对出租房屋承担了维修责任，故按照合同约定，张辉金有权解除合同。因此，对张辉金解除合同的诉讼请求，予以支持。关于张辉金双倍返还定金20000元的诉讼请求，李兴杰出具的押金条上写明收到的系押金10000元，张辉金未提交证据证实实际交付了定金，故不予支持。关于张辉金主张的损失29000元（14000元租金损失及15000元装修费损失），双方一致认可涉案房屋从11月至次年5月水管被冻住，张辉金半年内无法经营，故对其主张的14000元的房租损失予以支持，但其提交的证据不足以证实装修费损失的实际产生，故不予支持。综上所述，张辉金的诉讼请求，部分予以支持。超出上述范围的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、解除张辉金与嘉峪关市大漠宏鹰餐乐园签订的房屋租赁合同；二、嘉峪关市大漠宏鹰餐乐园于本判决生效后10日内赔偿张辉金损失14000元；三、驳回张辉金的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：大漠餐乐园提交证据1.文殊镇河口村村委会出具的《证明》，主要内容为：农家乐经营期间为每年4月20日开园至11月闭园是一种惯例。上诉人提交该证据欲证实涉案农家乐实际经营时段为每年4月20日至当年的11月。被上诉人张辉金对该证据1的真实性与证明目的均不认可，认为与村委会无关，村委会也无权开具此证明。文殊镇河口村村委会非本案涉案农家乐的实际经营者，被上诉人张辉金作为实际经营者对其出具的《证明》不认可，被上诉人张辉金对涉案农家乐经营期间是否必然符合《证明》中载明的经营期间惯例，大漠餐乐园亦未提交有效证据佐证，对上诉人提交的证据1，本院不予确认。大漠餐乐园提交证据2.李兴杰拍摄的视频资料，称该视频内容为2020年4月22日被上诉人搬家具的现场情况，欲证实涉案房屋没有达到已经无法经营的地步。被上诉人张辉金对该证据不认可，称我本人不在场，视频里确实有脱落情况但当时不是下雨天，六间房子里有四间漏水，视频中的房屋不是漏水房屋，况且我本人拿着视频中该后堂房屋的钥匙，对视频拍摄质疑。大漠餐乐园对其提交的证据2来源的合法性，未能提交有效证据佐证，被上诉人对该证据亦不认可，本院不予确认。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，按照法律规定，当事人对其主张应当提交证据加以证明。关于上诉人认为涉案房屋经营时段为每年4月至11月，房屋漏水、主水管道漏水、冻住不影响使用的问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，第六条明确租赁房屋的用途为餐饮，第七条明确房屋主体及主要设施由出租方维修。该合同没有对张辉金作为承租人一年中经营餐饮的经营时段作特别约定。被上诉人在一审提交的证据能够证实因涉案房屋存在漏水、主水管道漏水、冻住等问题与上诉人进行交涉的事实。按照合同约定，房屋漏水、主水管道漏水、冻住等问题，属于大漠餐乐园作为出租人应当进行维修的范围。上诉人在一审、二审提交的证据均不能证实对涉案房屋其承担了维修责任，亦不能有效证实涉案房屋漏水、主水管道漏水、冻住等问题尚未达到使该房屋不能日常正常使用的程度。一审判决认定张辉金有权解除房屋租赁合同，并无不当。对于上诉人大漠餐乐园认为一审法院理应对被上诉人实际占有房屋所产生的租赁费及损坏其茶几一并核算做出处理的问题。上诉人在一审期间未对上述问题提出反诉的主张，一审法院不作审理，符合法律规定。 综上所述，大漠餐乐园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人嘉峪关市大漠宏鹰餐乐园负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵海燕 审判员  步全梅 审判员  张 旭 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈钰婷