浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初13144号 原告：朱素英，女，1982年8月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈彦，浙江拓思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。 被告：朱荣水，男，1956年4月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：朱云香，女，1957年9月10日出生，汉族，住义乌市。 被告：朱小琴，女，1984年10月10日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。 被告：朱瑞峰，男，1987年1月17日出生，汉族，住义乌市。 四被告共同委托诉讼代理人：朱国华，浙江稠州律师事务所律师。 被告三、四共同委托诉讼代理人：周长征，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告朱素英为与被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰侵权责任纠纷一案，于2019年7月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2019年8月21日第一次公开开庭进行了审理。原告朱素英的委托诉讼代理人陈彦、吴旭日（于2020年5月12日解除委托），被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰及其四被告的共同委托诉讼代理人朱国华到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年5月13日第二次公开开庭进行了审理。原告朱素英的委托诉讼代理人陈彦、陈蔚，被告朱荣水、朱瑞峰及其四被告的共同委托诉讼代理人朱国华，被告朱小琴、朱瑞峰的共同委托诉讼代理人周长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱素英向本院提出诉讼请求：一、依法判令四被告向原告赔偿非法占有义乌市春晗三区35幢2单元房屋期间的租金损失（租金损失从2010年1月1日起开始计算，金额以实际鉴定结果为准）。事实和理由：被告朱荣水、朱云香与原告及被告朱小琴、朱瑞峰为父母子女关系。原、被告均为义乌市北苑街道下山头村村民。2006年下山头村进行旧村改造，经审批原告取得建房面积90平方米，四被告取得建房面积126平方米。2007年1月22日，原告的建房面积90平方米与四被告的建房面积108平方米联建，由义乌市建设局安置在下山头49幢并颁发了建设工程规划许可证。2007年年底，原告出资由被告朱荣水委托他人完成房屋建设，其中地下一层、地上五层，现命名为义乌市春晗三区35幢2单元、3单元。房屋建成后，被告朱荣水随意构筑相邻墙与审批面积不匹配，该房屋自建成后一直由四被告占有使用并将部分房屋出租，被告收取租金后拒不交还给原告。2008年初，原告与被告朱荣水交涉，要求接管房屋，但被告称贷款尚未全部归还，过两年归还原告。2010年8月，原告收回了2单元第四层大部分用于自己居住，但该房屋其他楼层，被告以该房屋为家庭共有财产为由拒绝归还。后双方矛盾激化发生争吵，四被告将原告赶出涉案房屋，在四楼防盗门上挂了铁链锁不让原告进入房屋，非法占有原告的房屋至今。后春晗三区35幢2单元、3单元具备不动产初始登记的条件，但因为四被告不配合，原告起诉至义乌市人民法院，经法院判决并执行，现上述房屋已经办理了初始不动产权证。原告认为，涉案的春晗三区35幢2单元的不动产权归原告所有，四被告将原告的房屋占为己有的行为侵犯了原告的合法权益。 被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰共同答辩称，2006年义乌市北苑街道下山头村实施旧村改造，原、被告全家五人一起参加旧村改造。按照《义乌市北苑街道下山头村旧村改造实施细则》第7条的规定：有子有女户，若儿子不能单独立户，但其女儿已年满20周岁，允许女儿立一户，但须父母、兄弟姐妹签字同意。因审批时被告朱瑞峰未达到立户年纪，朱素英与朱小琴已年满20周岁，可以单独立户。全家商量后决定以大女儿朱素英代弟名义报批，当时如果儿子立户的，女儿只有18平方米可批。为取得全家最大安置利益，经家庭会议研究并由三个子女的娘舅在场见证，共同约定大女儿朱素英批得的建房平方指标归全家人共有。2006年4月15日，被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰四人获批126平方米建房指标，以原告朱素英名义获批90平方米建房指标，全家合计216平方米建房指标。这在当时旧村改造当中是普遍采用的获取家庭利益最大化的方法。况且，按照旧村改造报批时的约定，原告也只能享受五分之一，即39.6平方米的建房指标。 被告朱荣水、朱云香夫妇因缺少建房资金，只能将其中18平方米建房指标转让给案外人，转让价款为224100元。后被告朱荣水、朱云香以280000元的价款将摊位转让，又向银行贷款240000元和350000元，分别向亲戚借款250000元和300000元，加上村集体分得现金200000元，以及在建房过程中的家庭收入共计200多万元将全家198平方米的建房指标，按照设计图纸建设地下一层、地上四层半的房屋。房屋由被告朱荣水、朱云香承包给王百良、卢永良建造和装修，采取包工不包料的方式。全部房屋所投入的建造资金、人力和拆除旧房为前提用以折抵新建报批平方的全部，一切都是被告朱荣水、朱云香夫妇所提供。原告朱素英在旧村改造时才23岁，还没有对象，没有工作和摊位，当时的摊位是朱云香的，朱素英是跟着母亲学做生意，母亲有时候委托女儿到银行办理相关存款和转账之类，钱根本不是她赚的。因此，原告没有经济来源和经济收入建造房屋，也没有能力出大力建造房屋。按照物权法区分所有权的规定，原告即使是取得了建造房屋的指标，并不能当然得到其上所建造的房屋，其应当在支付建造房屋的合理价款后，方能取得房屋的所有权和使用权。如果要分割房屋，必须支付合理的垫资建房费用。本案讼争房屋虽然办理了初始不动产权证，但因为原告没有支付讼争房屋的建房垫资款和拆迁旧房的价款，故尚未分割讼争房屋的权属。依法应当在原告支付讼争房屋的建房垫资款和拆迁旧房的价款并确定主体房屋归属后，原告才能分享租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告朱小琴、朱瑞峰另答辩称，被告朱小琴、朱瑞峰自涉案房屋建成后，未获得过该房屋的租金，也未非法占有该房屋，因此该租金损失不应该由被告朱小琴、朱瑞峰承担。涉案房屋由被告朱荣水、朱云香出资建造，产生的租金收入本应该由被告朱荣水、朱云香享有，原告无权主张。退一步说，即使双方对涉案房屋的建造费用存在争议，本案原告要求被告赔偿非法占有涉案房屋的租金损失的前提就是该房屋由原告建造，原告也应当通过诉讼或者其他方式确认涉案房屋由其建造，否则根据义乌农村建房惯例及当时原告年仅23周岁无可观的经济收入情况，应当推定被告朱荣水、朱云香为合法占有，即使存在租金收入，也是合法享有。就诉讼时效而言，原告主张的租金损失从2010年1月1日起开始计算，显然超过三年的诉讼时效，其从2010年1月1日起计算的主张不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告朱素英为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据1，义土农建字〔2006〕第3442号义乌市农村村民建房用地审批表（复印件，原件在义乌市人民法院另案中）两份八页，证明原告审批取得宅基地90平方米的事实。 证据2，（2018）浙0782民初1879号、（2018）浙07民终2787号民事判决书（复印件）各一份及不动产权证（原件）一份，证明原告享有涉案房屋的所有权的事实。 证据3，（2018）浙0782民初17621号开庭笔录（查档件）一份，证明四被告自涉案房屋建好以后就非法占有的事实。 证据4，金立评报字（2015）033号资产评估报告书一份，该报告书对朱素英所有的义乌市北苑街道春晗三区35幢2单元2008年、2009年整幢房屋，2010年到2014年地下室及四层半（除去第四层）的房租进行了评估，该报告与本案委托的评估报告价格相差很大，在该份报告中2010年租金合计90000元，2011年租金合计95000元，2012年租金合计99000元，2013年租金合计104000元，2014年租金合计111000元，可以说明本案中做出的评估价格明显过低。 被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰对原告提供的上述证据质证如下： 证据1，审批表后面的签名全部都是被告朱荣水所签，户主朱素英的名字也是朱荣水代签，说明所批平方实质上是全家所有，如果是朱素英一个人所有，为什么要朱荣水去签。上面的内容是拆旧房为主，是拆迁安置，旧房子是朱荣水所有的，朱荣水的旧房子不拆掉是不会有平方的。2017年的贷款写得很清楚，是用房子批条来贷款的，签字都是朱荣水签的，如果平方是朱素英的肯定要她自己去签字。 证据2，判决书内容只不过是要求办初始登记，不动产权证是初始登记证，只不过是朱素英在总的平方中享有权利，并没有对地上房屋享有权利。如果是朱素英的平方，马上就可以做不动产权证，法院认为朱素英的是初始登记证，房屋分割不出来。 证据3，对证明目的有异议，房屋造好以后不可能马上租出去，还要装修，还有道路施工，不会马上有房租。朱荣水是一家之主，其占有并到一定时候出租是合法的。 证据4，该份评估报告书当时的案件已经否认，而且该案已经由义乌市人民法院驳回起诉，金华市中级人民法院也维持了一审意见。 被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据： 证据1，银行借款借据（原件一份、查档件一份）两份。 证据2，中国小商品城商位使用权证（原件）一份。 证据3，个体户登记基本情况表（原件）一份。 证据4，绝卖契约（原件）一份。 证据1,2,3,4，共同证明被告建房资金来源。 证据5，收条（原件）一份，证明被告借款用于建房。 证据6，证明（原件一份、查档件一份）两份，证明本村集体组织和群众都知道房子由被告所建。 证据7，证明（原件）一份，证明被告建房的资金来源。 证据8，收款收据（原件）九张。 证据9，其他凭证（原件）三份。 证据8,9共同证明被告支付给建房、装修承包人的款项。 证据10，开庭笔录（查档件）两份，证明被告委托建房及付款事项已经质证证实。2018年11月6日义乌市人民法院开庭笔录第四页，包工头证词证明820000元工程款是朱荣水支付的，第五页卢永良证词证明建筑材料、工人工资都是被告朱荣水给的，第五页舅舅的证词证明平方是归全家共有的。 原告朱素英对四被告提供的上述证据质证如下： 证据1，对真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋是2006年下半年开始建造，于2007年年底建成，但被告提供的两份借款借据时间是2010年和2012年，因此该借款用途不可能是用于建造涉案房屋。 证据2、3，真实性无异议，但与本案没有关联性，被告经营小商品城摊位并不能证明被告用该笔资金建造了涉案房屋。 证据4，真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明被告用该笔资金建造了涉案房屋。 证据5,7，证据三性均有异议，收条和证明出具的时间有问题，两份证据出具时间就相隔两天，但是收条和证明中的借款都是在2007年，因此收条和证明明显是被告与两个出具人协商后书写，而且就算两份证据是真实的，也不能证明该借款是用于建造涉案房屋。 证据6，证据三性均有异议，两份证明从证据形式上看不符合证据的形式要件，因为该证据从形式上看是属于证人证言，应当由证人到庭接受质证，且第一份证明的内容中也没有提到涉案房屋是由被告出资建造。第二份证明内容中也仅仅提到了涉案房屋的建房管理是由被告管理的，并没有写明是被告出资建造的，况且第二份证明中的两个证明人无权也无依据来证明涉案房屋是被告建造的。 证据8，证据三性均有异议，就算该证据是真实的，也不能证明被告支付给装修人的款项是用于建造涉案房屋的，因为被告也有自己的一处房屋即春晗三区35幢3单元的房屋需要建造。 证据9，证据三性均有异议，被告提供的四份凭证，仅是计算清单和草稿，无法确定其真实性且与本案无关。 证据10，真实性无异议，但对证明目的有异议，被告提供的两份开庭笔录的内容，并不能切实证明是被告出资建造了涉案房屋，相反原告一直在坚持涉案房屋是自己建造的，而且在2015年的笔录中，被告承认涉案房屋建成后一直由被告占有使用并收取租金的事实。 本院出示东一达价鉴报告（2019）80号估价报告书、发票原件各一份，评估标的在评估基准日的评估价格为809000元，原告预交了鉴定费用10000元及鉴定人员出庭费用1000元。 原告朱素英质证认为：对本案评估报告的证据三性均有异议，评估机构未对涉案房屋进行现场勘验，仅依据相关的产权证信息及周边三幢房屋的租金市场调查就得出评估结论，评估方法不科学也不真实，故不能作为本案确定租金价格的依据。房屋空置率不应在报告中扣除，且鉴定人员所做的空置率调查仅询问了周边三幢房屋的空置率就得出涉案房屋的空置率，这并不客观，要求鉴定机构对该评估报告进行补充鉴定或另行委托鉴定机构重新鉴定。 被告朱荣水、朱云香质证认为：对证明目的有异议，应在原告支付讼争房屋的建房垫资款和拆迁旧房价款并确定主体房屋归属后，才能分享租金，故该鉴定无法达到证明房屋应当归其所有的证明目的。鉴定书的鉴定结论与本案事实差距极大，不具有真实性，鉴定机构没有调查相邻房屋的租金。对鉴定程序和委托鉴定的合法性存疑，该鉴定未经被告同意和委托，法院也没有法律规定的指定鉴定的理由。对鉴定结论与本案的关联性有异议，如果要分割房屋，原告必须支付合理的垫资建房费用，且应把旧房价值折价返还给被告。且照片无房屋牌号，无法证实是否本案讼争房屋。对鉴定费发票及鉴定人员出庭费用发票的真实性无异议，对关联性有异议。 被告朱小琴、朱瑞峰质证认为：对鉴定报告的关联性和证明目的均有异议，该报告只是预估状态下认定的租金数额，本案中原告应举证的是被告朱荣水、朱云香实际上获得的租金数额，而且该报告成立的前提条件为涉案房屋由原告建造、租金由原告享有，但事实上房屋是由被告朱荣水、朱云香建造，即使产生租金，也应由被告朱荣水、朱云香享有，故该估价报告与本案无关联性。对鉴定费发票及鉴定人员出庭费用发票的真实性无异议。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 原告提供的证据1，系本院查档件，被告对真实性、合法性未提出异议，本院对其证明力予以认定，确认原告朱素英经审批获得90平方米建房用地，被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰四人经审批获得126平方米建房用地的证明力；证据2，民事判决书系法院生效的法律文书，不动产权证系原件，本院对真实性、合法性予以认定，确认原、被告按份共有坐落于义乌市的不动产，原告朱素英占45.45%份额、被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰共同共有54.55%份额的证明力；证据3，系本院另案中制作的庭审笔录，本院对真实性予以认定；证据4，该份资产评估报告书系在本院另案中委托鉴定，于2015年4月8日由鉴定机构出具，该报告中说明评估结论的使用期限原则上为评估基准日起一年内，故本院对其关联性不予认定。 四被告提供的证据1-4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；证据5，该份收条的出借人未提供借款的客观交付凭证，且其亦未到庭核实，故本院对该份收条的真实性不进行确认；证据6，两位村民出具的证明为证人证言，其未出庭作证，故该份证明不符合证据的形式要件，本院对其证明力不予确认；房屋建房用地的使用权人应当以审批登记为依据，故义乌市北苑街道下山头村民委员会出具的证明不具有法律效力，本院对该组证据的证明力不予确认；证据7，系证人证言，该证明人未出庭作证，不符合证据的形式要件，故本院对其证明力不予确认；证据8、9，非正式发票，原告对证据三性均有异议，故在被告未提供其他证据佐证的情形下，本院对其证明力不进行确认；证据10，系本院另案中制作的庭审笔录，本院对真实性予以认定。 东一达价鉴〔2019〕80号估价报告书，经原告申请由本院委托鉴定，故鉴定程序合法，鉴定机构具备鉴定资质，且经鉴定人员出庭接受质询，本院认为鉴定机构鉴于当事人的配合程度而选取市场比较法做出的鉴定结论较为客观，本院对其真实性与合法性予以确认；本院对鉴定费发票及出庭人员费用发票的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告朱荣水、朱云香系夫妻关系。原告朱素英与被告朱小琴、朱瑞峰系被告朱荣水、朱云香的子女。原、被告原属同一家庭户。2004年9月，原告朱素英单独立户。2006年4月10日，原告朱素英、被告朱荣水等分别向相关部门申请农村村民建房用地审批。同年11月2日，经义乌市人民政府同意，原告朱素英获批90平方米建房用地，被告朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰共同获批126平方米建房用地。2007年1月22日，原义乌市建设局分别向原告朱素英与被告朱荣水颁发了建设工程规划许可证。被告朱荣水户将其中的18平方米转让给案外人。义乌市北苑街道下山头村49幢联建户朱启福、朱素英及朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰的房屋建成后，被义乌市地名办分别命名为义乌市春晗三区35幢1单元、2单元、3单元。三个单元各自建有楼梯，房屋总层数为地下一层、地上四层半，2单元与3单元的建房面积并非按90平方米和108平方米进行区分建造，各楼层的房屋未按上述面积进行隔离。原告自称2010年至2014年期间其在义乌市居住生活。被告庭审中陈述，涉案房屋四楼、五楼一直是自己居住使用，其余楼层存在出租情况。 2019年4月3日，义乌市自然资源和规划局对涉案的义乌市的房屋进行了不动产权利初始登记，原告朱素英持有的权利证号为浙（2019）义乌市不动产权第0019062号，权利人为朱瑞峰、朱素英、朱荣水、朱小琴、朱云香，共有情况系按份共有，权利类型为宅基地使用权／房屋所有权，权利性质为批准拨用／自建房，用途为农村宅基地／住宅，面积为土地使用权面积198平方米／房屋建筑面积1233.93平方米；其中朱荣水、朱云香、朱小琴、朱瑞峰共同共有54.55%，土地使用权面积108平方米，朱素英占45.45%，土地使用权面积90平方米；本不动产实测土地面积为198平方米，准予登记面积为198平方米；实测建筑面积1323.02平方米，准予登记的建筑面积为1233.93平方米（含地下室面积198平方米），有偿使用面积29.69平方米和地下室59.4平方米不予登记。 本案审理过程中，经原告申请，本院委托东阳市一达价格事务所有限公司对义乌市北苑街道春晗三区35幢2单元房屋2010年至2019年地下室及地上1-5层每年每层的租金（2010年至2014年除去第4层）进行评估鉴定。2020年4月13日，该所出具东一达价鉴〔2019〕80号估价报告书，评估结论为评估标的在评估基准日的评估价格为人民币809000元（详见价格评估清单）。同时经原告申请，该报告的两位鉴定人员出庭接受了质询。原告交纳鉴定费用10000元及鉴定人员出庭费用1000元。 本院认为，本案原告朱素英系以侵权的请求权基础向被告提出赔偿房屋租金损失之诉，且原告主张的是被告侵犯了涉案2单元房屋的不动产物权为前提，但从浙（2019）义乌市不动产权第0019062号不动产权证书登记内容看，原告与四被告对涉案2、3单元房屋系按份共有，双方对各自所有的房屋具体坐落并未进行分割，故原告主张涉案2单元房屋系其所有，并以四被告非法占有该房产而要求被告赔偿租金损失显然缺乏事实和法律依据，故原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。被告的部分抗辩意见合理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告朱素英的诉讼请求。 案件受理费13320元，鉴定费用10000元，鉴定人员出庭费用1000元，共计24320元，由原告朱素英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  骆巧梅 人民陪审员  丁予进 人民陪审员  寇 韵 二〇二〇年六月二十一日 书 记 员  鲍丽萍