海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3636号原告：高超，男，1990年12月24日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。委托代理人：王莹，辽宁日泽律师事务所律师。被告：海城实华置业有限公司，住所地:海城市响堂管理区箭楼委，统一社会信用代码：912103815553753595。法定代表人：冯兴旺，该公司经理。委托代理人：刘乃溪，该公司职员。第三人：李平，男，1971年10月3日出生，汉族，户籍地：黑龙江省望奎县。经常居住地：辽宁省鞍山市铁西区。委托代理人：张德信，海城市海州法律服务所法律工作者。原告高超与被告海城实华置业有限公司（以下简称实华置业公司）、第三人李平确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，于2019年11月19日作出（2019）辽0381民初8884号民事判决。第三人不服，提起上诉。辽宁省鞍山市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）辽03民终61号民事裁定，撤销本院（2019）辽0381民初8884号民事判决，并发回本院重审。本院立案后，依法转为普通程序另行组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告高超及其委托代理人王莹、被告实华置业公司的委托代理人刘乃溪、第三人李平的委托代理人张德信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高超诉称，2014年8月7日原告与第三人李平签订借款抵押协议一份，约定第三人向原告借款200万元，月息2.3分，同时第三人用自己在被告处所有的网点抵押给原告，并承诺如在2015年6月7日前未偿还本金，此网点归原告所有，并由第三人免费负责办理一切房屋手续。到期后，第三人未按约定还款。2015年11月3日第三人偿还原告103万元，并又为原告出具借款协议一份，金额为130万元，利息2.3分，又承诺在2016年新年半个月前还本付息，如过期，原告高超有权处理第三人的门点，李平无条件办理相关手续。到期后，第三人仍未偿还原告借款，第三人于2016年3月9日又为原告出具承诺一份，承诺于2016年5月30日前本息一次付清，如不付清高超有权处理李平抵押的门点。此后，第三人与原告共同与被告协商，因欠款无力偿还，李平将自有的位于海城市在水一方小区16-1号楼一单元一层2号门市（建筑面积254.82平方米）以借款转为购楼款，将该门市转卖给原告。并让原告到被告处办理相关手续，原告找到被告，被告为原告出具《商品房（预）购销契约书》一份及房屋交款收据一份。现该门市一直没有办理房屋产权证。原告认为，原、被告之间签订的《商品房（预）购销契约书》合法有效，被告应积极配合原告办理房屋产权登记手续，但被告迟迟不配合的行为已经侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法确认原、被告签订的《商品房（预）购销契约书》有效，待具备过户条件时由被告配合原告办理房屋产权登记手续。被告实华置业公司辩称，1、关于原告的第一项诉讼请求，经被告工作人员核实，被告是先将涉案房屋海城市在水一方小区16-1号楼一单元1层2号门市以抵顶工程款的方式抹账给本案第三人李平。其后，李平与原告一起找到被告，为解决李平与原告之间的债权债务纠纷，经与被告协商一致，在涉案房屋《商品房（预）购销契约书》中将购买人从李平更名为原告高超。2、关于原告的第二项诉讼请求，因涉案房屋所在小区综合验收手续未办理完毕，现无法配合办理房屋产权登记手续。第三人李平述称，一、原告要求确认原、被告签订的《商品房购销契约书》有效无事实和法律依据。首先，针对原告的诉讼请求，确认合同有效的标的物已被辽宁省鞍山市中级人民法院(2019)辽03民终2906号民事判决明确认定，第三人所有的被告实华公司顶账的门市房位于海城市在水一方小区16-1号楼一单元2号门市，建筑面积：254.82平方米一处，并没抵顶给原告。关于这一事实，辽宁省鞍山市中级人民法院(2020)辽03民终61号民事裁定书，已认定原一审判决确认第三人与原告共同与被告协商，因欠款无力偿还，第三人将顶账的上述门点，以借款转为购楼款，将该门市转卖给原告。只是原告的单方陈述，原告并没提供任何足以推翻生效判决所认定事实的有力证据，故原告诉讼请求无事实依据。其次，对于上述事实，在原一审庭审笔录中，当询问被告实华公司时，问：“被告(实华公司)，原告高超是否交购楼款”，而被告实华公司明确陈述：“不清楚，只知道原告高超与第三人李平之间是借贷关系，为了方便直接与原告签订的《契约书》”。以上被告实华公司的陈述，证明不存在第三人与原告共同与被告协商将门点转卖给原告，就连被告实华公司本身都不清楚是否交付购楼款，为了方便直接与原告签订了《契约书》，不难看出涉案确认《商品房购销契约书》的形成，是原被告以恶意行为进行虚假诉讼，并以达到损害第三人合法权益之目的，违反了《合同法》第五十二条第一款：“有下列行为之一的合同无效；(二)恶意串通，损害国家，集体或者第三人的利益”之规定，原被告之行为是违反该法效力性的强制规定，理应认定原被告于2019年10月10日签订《商品房购销契约书》无效。再次，(2019)辽03民终2906号返还原物上诉一案，鞍山市中院于2019年9月25日开庭审理时，原告提供的《商品房购销契约书》签订的时间为：2017年3月13日，而原被告又在原一审开庭时提供了于2019年10月10日签订的内容完全相同的《商品房购销契约书》，该两份《契约书》又是什么关系，原被告又是出于什么目的？且对于原被告先后两次私自签订的《契约书》第三人均不知情，且在2019年10月10日原被告签订的《契约书》第三人根本不在海城，不存在与原被告共同协商的事实。二、本案系确认合同有效纠纷案件，原被告以虚拟合同关系，在根本不具备合同基础，不存在合同关系的法定情形下，以虚构事实违反民事诉讼的基本原则，原告为了达到诉讼目的，虚设实华公司为被告，而民事诉讼的被告是相对于原被告双方必须存在法律的利害关系的前提下引发合同的争议，而发生的民事诉讼行为。而原被告就此对于2019年10月10日签订的《商品房购销契约书》，未能提供证据证明《契约书》的真实性与合法性，况且，被告实华公司在原审庭审笔录中已明确自认，“对于是否交付购楼款都不清楚，为了方便直接与原告签订的《契约书》”，由此可见，原告虚假诉讼的恶意行为客观存在，符合《最高院新民事诉讼证据规定》第3条有关自认的规定。三、被告实华公司在未经第三人委托及授权私自与原告以签订《商品房购销契约书》及《房屋预定交款收据》来转让本应为第三人的财产，其行为是侵害第三人合法权益的违法行为。对此原被告均未向法庭提供书面授权及委托的证据，可见原被告赖以签订合同的基础都不存在，根本不存在确认合同有效的事实。四、原告与第三人在借款协议中约定，第三人到期未偿还借款本息，有权直接处理第三人的两个门点(含本案争议的门点)系违反《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条的规定的行为，该项法律规定是对流押条款作出的强制性规定，应认定在借款中设定的流押条款无效，同时避免国家应征收的税款流失。综上，第三人认为，对于原被告损害第三人合法权益的行为，呈请人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。经审理查明，原告与第三人于2014年8月7日签订借款抵押协议一份，约定第三人向原告借款200万元，月息2.3分，同时第三人用自己在被告处所有的网点抵押给原告，并承诺如在2015年6月7日前未偿还本金，此网点归原告所有，并由第三人免费负责办理一切房屋手续。到期后，第三人未按约定还款。2015年11月3日第三人偿还原告103万元，并又为原告出具借款协议一份，金额为130万元，利息2.3分，又承诺在2016年新年半个月前还本付息，如过期，原告高超有权处理第三人的门点，第三人无条件办理相关手续。到期后，第三人仍未偿还原告借款。第三人于2016年3月9日又为原告出具承诺一份，承诺于2016年5月30日前本息一次付清，如不付清高超有权处理李平抵押的门点。此后，第三人与原告共同与被告协商，因欠款无力偿还，李平将自有的位于海城市在水一方小区16-1号楼一单元一层2号门市（建筑面积254.82平方米）以借款转为购楼款，将该门市转卖给原告。并让原告到被告处办理相关手续，原告找到被告，被告为原告出具《商品房（预）购销契约书》一份及房屋交款收据一份。现该门市一直没有办理房屋产权证。另查，第三人于2016年6月1日，在被告的房屋预订交款收据（出具日期为2014年8月7日，编号为0000137）的背面背书，内容为：“房款已结清，李平，2016年6月1日。”，此后，又分别于该收据背面背书，内容分别为“此二个门市叁月后随高超处理，李平无异议。”、“现肆仟元每平可以卖”。上述事实，原告高超提供的证据如下：1、中国农业银行、中国建设银行业务回单、转账凭条共三份；户口本一份；收据一份；借款抵押协议一份；2、2015年11月3日借款协议一份、中国农业银行交易明细清单一份；3、2016年3月9日李平出具的欠款凭证一份；4、房屋预订交款收据（正反面）一份；5、商品房购销契约书一份、房屋交款收据一份；6、2017年3月14日，第三人、于素华以其丈夫蔡恒利名义为原告出具的说明材料一份；7、海城市人民法院（2018）辽0381民初3682号民事判决书、海城市人民法院（2019）辽0381民初995号民事判决书、鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终2906号民事判决书各一份。上述证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告实华置业公司提供的证据有：房屋预订交款收据（正反面）一份，证明涉案门点是被告顶账给第三人的，同时证明第三人自愿将该门点抵顶给了原告，原被告没有恶意串通的行为，所证事实足资认定，本院予以采信。第三人李平提供的证据有：1、鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终2906号案件庭审笔录一份、李平证实材料一份，证明原被告签订的商品房契约书没有事实依据及法律效力；2、鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终2906号民事判决书一份、鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终61号民事裁定书一份，证明双方以争议门市抵顶欠款事实不成立，原被告签订的商品房契约书没有事实依据及法律效力；3、签订日期分别为2017年3月13日及2019年10月10日的《商品房购销契约书》、海城市人民法院（2019）辽0381民初8884号案件庭审笔录（第68页）、鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终3640号民事裁定书，证明原被告签订的商品房销售契约书没有事实及法律依据。第三人的证据不能证明所证问题，本院对第三人上述证据的证明目的不予认定。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，第三人李平因无力偿还借款，故将借款转为房款以涉案房屋抵顶给原告，并在被告的房屋预订交款收据背面连续背书予以确认。同时，在双方达成合意的情况下，原、被告签订了《商品房（预）购销契约书》，且被告为原告出具了房屋收款收据。双方签订的《商品房（预）购销契约书》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方的房屋买卖协议应当认定有效并继续履行，原被告的行为并未侵害第三人的合法权益。故原告的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人的主张，因其未能提供充分的证据予以佐证，其辩解不能推翻原告的诉讼意见及被告的答辩意见。因此，本院的第三人的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，判决如下：一、原告高超与被告海城实华置业有限公司于2019年10月10日签订的《商品房（预）购销契约书》有效；二、待具备过户条件时由被告海城实华置业有限公司配合原告高超办理房屋产权登记手续。案件受理费23006元，由被告实华置业公司公司承担。此款原告已垫付，被告在本判决生效后十日内给付原告23006元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 宿 锋人民陪审员 李 贺人民陪审员 张红萍二〇二〇年六月三十日书 记 员 徐鑫淼