河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终228号上诉人（原审被告）：王蕊，女，1978年7月28日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：郑全军，男，1994年7月19日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李家军，河南竞远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区东方红大道荣基广场南1栋107号。统一社会信用代码：91411500MA40BJM73K。法定代表人：鄂磊，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：杨本强，男，1974年5月12日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人王蕊因与被上诉人郑全军、信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司、杨本强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王蕊，被上诉人郑全军的委托诉讼代理人李家军，被上诉人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司的委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕊上诉请求：请求信阳市中级人民法院撤销平桥区法院（2019）豫1503民初2661号民事判决，并予改判驳回原告的诉讼请求，或改判由被告杨本强承担责任，或发回重审。事实和理由：1．上诉人有处分案涉房屋的权利。开发商豫申园公司将房屋抵给杨本强。在杨本强与上诉人的诉讼中，经浉河区法院强制执行，杨本强将房屋抵偿给王蕊。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。以此规定，上诉人享有所有权、处分权。2．本案遗漏当事人。开发商豫丰园公司一房两卖，抵给杨本强后，又重复抵给郑州康达基础工程公司，豫丰园公司是始作俑者，是纠纷的制造者，是应当承担终局责任的人，原告应当向开发商索赔，开发商是必要的共同诉讼被告，本案被告诉讼主体错误。3．王蕊已将上诉人房屋来历、获取过程如实告知了房产中介中誉咨询公司，告知了原告郑全军，并在《房屋买卖协议》上写明：“乙方已充分了解房屋的相关事宜且无异议”。郑全军在完全知悉房屋权属的情况下，出资购买，应当自担风险。4．上诉人依法从杨本强处合法取得房屋，又经过专业的中介公司售房，且被上诉人郑全军在知悉房屋抵付的情况下，自愿与被上诉人杨本强签订了《刘家园小区购房协议书》。被上诉人对于其购买的1402号房屋的情况及相关权利义务均是知情和认可的，是其真实意思的表示，依法应予以支持，而原审法院未予审查。在本案中，应当向原告承担责任的是杨本强。郑全军辩称，1．上诉人处分的房屋不在信阳市浉河区人民法院执行裁定书裁决房屋范围内，案涉房屋王蕊不具有处分权；2．根据合同相对性原则，买卖合同对答辩人与上诉人具有约束力，对开发商不具有拘束力，上诉人认为遗漏开发商纯属狡辩；3．《房屋买卖合同》内容有写明“乙方已充分了解房屋的相关事宜且无异议”，对答辩人来讲，答辩人只是了解房子位置和面积，并不知道该房屋已经由开发商对外出售，何况王蕊也没有告诉答辩人开发商已将房屋对外销售；4．原审判决解除《房屋买卖合同》，并未否认合同效力，判决解除的理由是上诉人未交付房屋，致上诉人购买房屋的合同目的不能实现，上诉人当然应当承担根本违约责任和赔偿损失。依法应维持原判、驳回上诉。郑全军向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告郑全军与被告王蕊之间的《房屋买卖协议》；2、请求依法判令被告王蕊返还原告支付的购房款315,000元及利息；3、请求依法判令被告王蕊向原告给付因此造成的可获得利益损失，暂计10万元；4、请求依法判令被告信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司返还原告支付的佣金5,000元，并对上述请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告郑全军委托其姐郑高红于2018年7月2日与被告王蕊签订《房屋买卖协议》（以下简称合同一），其中与本案审理及双方当事人争议问题相关的内容约定如下：第一条，甲方（王蕊）转让的房屋座落于信阳市××中心大道××家园小区××楼××单元××号（以下简称1402号房屋），建筑面积93.56平方米，房屋面积以房管局实测为准，不再多退少补。第二条，甲方转让房屋净得总金额315,000元，甲方负责将此房屋从河南耀华天晨建筑工程有限公司（平桥区刘家园安置小区7号-8号楼项目部）更名为乙方所有。更名以后乙方名下产生的一切税费和纠纷由乙方承担。第六条，本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。合同补充协议第二项约定，本合同所约定交易双方的义务不完善之处，需甲乙双方出面配合之时，双方均不得无故推脱。本公司（注：指被告中誉咨询公司）作为本次房产交易的见证方，全程配合办理与本房产交易的相关手续，出现任何问题无条件出面解决，不再额外收取任何服务费。合同落款由王蕊、郑高红签名，加盖中誉咨询公司印章。同日，原告郑全军向被告王蕊支付购房款315,000元，向被告中誉咨询公司支付佣金5,000元。同时，被告杨本强以河南耀华天晨建筑工程有限公司的名义与郑全军的委托代理人郑高红签订《“刘家园小区”自愿认购协议书》（以下简称合同二），合同落款由郑高红签名，加盖河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7号-8号楼项目部印章，完成了合同一第二条约定的更名手续。被告王蕊于合同一签订的当日将1402号房屋（毛坯房）交付郑高红，交付时，被告杨本强的工作人员、中誉公司的工作人员在场见证。之后，1402号房在原告郑全军不知情的情况下，被该房屋的开发商另行出售他人，他人已占有该房屋并装修使用。另查明，被告王蕊与被告杨本强之前存在债权债务关系，被告王蕊作为债权人诉至河南省信阳市浉河区人民法院，在该院调解下，双方达成调解协议并制作调解书，在该调解书的执行过程中，被告王蕊与被告杨本强达成执行和解协议，被告杨本强以以物抵债方式从刘家园小区开发商处获得的几套房屋（本案1402号房屋不包括在内），再以以物抵债方式抵付所欠被告王蕊的债务。在履行该执行和解协议过程中，被告王蕊与被告杨本强自行达成协议，将本案1402号房屋代替执行和解协议约定的房屋，抵付给被告王蕊。之后，被告王蕊又与原告郑全军签订上述合同一，将该1402号房屋转卖给原告郑全军。被告杨本强与刘家园小区开发商之间就本案1402号房屋如何约定，又如何取得该房屋的事实，就本案现有证据无法认定。2019年3月10日，被告杨本强向被告王蕊出具承诺书一份，承诺抵付给被告王蕊的1402号房屋所涉及的纠纷权属问题及入户装修问题均由其负责解决，包括将购房款退还买房者等事项。本案在审理过程中，被告王蕊提供相应证据，认为杨本强与本案有利害关系，请求追加其为共同被告，本院审查后，依法追加杨本强为本案共同被告。但在庭审中，原告郑全军明确表示根据合同相对性，不主张被告杨本强承担责任。一审法院认为，原告郑全军与被告王蕊签订的合同一是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。合同二仅是对合同一约定内容的部分履行，从属于合同一，本案房屋买卖合同双方主体并不因合同二的签订而改变，合同一的双方当事人仍是原告郑全军与被告王蕊。本案争议的焦点是：被告王蕊是否履行了合同一约定的主要债务。对于该焦点，作如下分析论证：1．本案房屋买卖合同标的是房屋，属于不动产，不动产交付包括房屋实物交付和权利交付，权利交付不仅包括权属过户登记，而且包括交付的不动产物权不受其他第三方合法追索（指人民法院的依法强制执行、真正权利人或合法处分权人依法行使追回权等）。该项义务系出卖人的法定义务，不因合同当事人的约定而排除。2．《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本案房屋买卖合同交易的1402号房屋没有办理权属登记，在没有相反证据足以证明该房屋的实际所有权人另为他人的情况下，依据上述法律规定应当首先推定合法建造该房屋的开发商为该房屋的所有权人。同理，在没有相反证据足以证明合法建造该房屋的开发商处分该房屋的行为为非法的情况下，应当认定该处分行为是合法处分行为。具体到本案，被告王蕊、杨本强所举证据既不能证明其对于1402号房屋的处分行为具有合法的权利来源，也不能证明开发商将该房屋另行出售的行为为非法。1402号房屋的开发商将该房屋另行出卖给他人并交付的行为，构成其他第三方对该房屋的合法追索。故原告郑全军因其他第三方对该1402号房屋的合法追索行为而失去对该房屋的占有、使用、管理权时，依法应视为被告王蕊未履行合同一约定的主要债务，构成根本违约。综上所述，被告王蕊的上述根本违约行为致使原告郑全军的合同目的不能实现，原告郑全军有权解除合同一，合同一解除后，合同二亦随之解除。合同一解除后，被告王蕊依法应当返还原告郑全军已支付的购房款315,000元。因合同一的解除，原告郑全军的合同目的不能实现，其已支付的购房款必然会产生利息损失，该项损失依法应当由违约方即被告王蕊承担，该利息损失酌定按银行同期贷款利率计算。原告郑全军所举证据不能证明其因合同一的解除已产生可获得利益损失，其该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。本案中，被告中誉咨询公司的居间行为促使交易双方达成了交易，且没有证据证明其居间行为存在过失，原告郑全军请求其返还已支付的佣金并承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依据“不告不理”的民事诉讼规则，原告郑全军明确表示不主张被告杨本强承担责任，依法被告杨本强对原告郑全军不承担责任。被告王蕊主张本案违约责任，应当由被告杨本强承担的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。其与被告杨本强之间的纠纷，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告郑全军与被告王蕊于2018年7月2日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王蕊于本判决生效之日起五日内，返还原告郑全军已支付的购房款315,000元及利息（以315,000元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年7月2日算起至实际给付之日止）；三、驳回原告郑全军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,600元，原告郑全军负担1,900元，被告王蕊负担5,700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王蕊提交了杨本强与豫丰园房地产公司抵付说明一份，拟证明其中包括争议房屋1402号房，我对房屋有处分权。郑全军质证，对证据三性均不认可，一审已经提交过类似证据，所有证据均不能证明王蕊向郑全军交付的房屋存在权利的瑕疵，案涉房屋已经被他人居住。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。王蕊提交了浉河区法院笔录一份，拟证明裁定书中房屋变更的情况我已向浉河区执行法官报备。郑全军质证，对证据三性均不认可，一审已经提交过类似证据，所有证据均不能证明王蕊向郑全军交付的房屋存在权利的瑕疵，案涉房屋已经被他人居住。本院认为，该笔录并非人民法院的法律文书，与本案二审争议的焦点问题无关联。王蕊提交了杨本强的项目经理关于房屋从原来的8号楼903调整到1402的说明，拟证明我合法享有房屋。郑全军质证，对证据三性均不认可，一审已经提交过类似证据，所有证据均不能证明王蕊向郑全军交付的房屋存在权利的瑕疵，案涉房屋已经被他人居住。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1．是否应当解除当事人双方之间的《房屋买卖协议》；2．王蕊是否应当返还郑全军购房款315,000元及利息；3．一审是否遗漏了当事人。本案中，当事人双方签订了《房屋买卖协议》，约定王蕊将案涉房屋出售给郑全军，但一审、二审中王蕊均没有提供证据证明其对案涉房屋享有处分权或所有权，王蕊在一审、二审中所提供的杨本强《证明》《执行和解协议》《房屋抵付证明》杨本强《承诺书》浉河区法院笔录等证据均无法证明其对案涉房屋享有处分权或所有权，所提供的法院调解书等证据与本案案涉房屋的处分权或所有权无关联，故一审判决解除郑全军与王蕊签订的《房屋买卖协议》并无不当；因为一审判决解除了当事人双方签订的《房屋买卖协议》，故王蕊应当返还郑全军购房款315,000元及利息；案涉《房屋买卖协议》的签订人是王蕊和郑全军，而本案为郑全军起诉王蕊，故本案并没有遗漏当事人；根据郑全军向人民法院的起诉请求，本案存在两种性质不同的法律关系，即房屋买卖合同关系和居间合同关系，不符合诉的合并条件，一审人民法院将其合并审理，存在瑕疵，同时，本案并非必要的共同诉讼，一审人民法院仅依据王蕊的申请即追加被告缺乏法律依据，亦存在瑕疵，但考虑王蕊对此并未提出上诉，判决结果亦并无不当，本院对此不再予以纠正。综上所述，王蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,025元，由上诉人王蕊负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年六月十日书记员 汪玉娇