云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0524民初323号原告（反诉被告）：昌宁县漭水镇人民政府。统一社会信用代码：11533025015264543H。住所地：昌宁县漭水镇漭水街1号。法定代表人：李光明，昌宁县漭水镇镇长。委托代理人：洪宝，男，1978年11月27日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，昌宁县漭水镇副镇长，住昌宁县。特别委托代理。被告（反诉原告）：禹智兰，女，1963年4月12日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县。委托代理人：杨德楚，云南弘蕊律师事务所律师。特别委托代理。委托代理人：孙德刚，男，1959年7月16日生，汉族，云南省昌宁县人，大专文化，原昌宁县林业和草原局职工，住昌宁县。系被告禹智兰丈夫。特别委托代理。原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）诉被告禹智兰（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日以简易程序立案受理。2020年5月15日，被告禹智兰（反诉原告）向本院提出反诉请求。2020年5月19日，本院合并公开开庭进行了审理。原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）委托代理人洪宝，被告禹智兰（反诉原告）委托代理人杨德楚、孙德刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昌宁县漭水镇人民政府向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方于2009年11月19日签订的《土地使用权租赁合同》，返还49.5亩土地使用权，及时腾让场馆，按合同约定地面附着建筑物及装潢归原告所有。2、参照前3年每年8,000元租金标准，支付剩余租期租金。3、按合同约定支付滞纳金245,280元。4、承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年11月19日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定原告将位于漭水镇共裕水库边大绿山49.5亩耕地、林地使用权租赁给被告进行餐饮服务；按年度每年按时支付租金8,000元；租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止等权利、义务。合同到期后，原告分别于2019年11月11日、12月30日两次到被告经营的山庄协商合同解除事宜均未果，合同到期后被告仍未搬让。现诉请人民法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告禹智兰辩称，1、被答辩人作为本案原告主体不适格，对涉案土地没有使用权，所有权属漭水农机站、水管所，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。2、根据合同约定，合同到期后答辩人在同等条件下享有优先承租权，但早在到期前的2019年10月，答辩人就与被答辩人协商续租事宜，对方明确表示收回土地后用于继续出租，被答辩人应在答辩人不在续租的条件下方可与第三方签订租赁合同，在没有明确的法律、规章限制政府出租土地前提下，被答辩人要求返还土地的请求依法不应得到支持。3、2019年12月30日，双方对剩余7年租金进行协商时被答辩人承诺给予免除，现非但未免除还到法院起诉，根据合同约定，双方应对以何种标准支付租金进行协商。在签订合同时被答辩人明确告知答辩人可以在租赁土地上建盖房屋用于经营，但在2016年作出要求答辩人限期拆除违章建筑通知书，导致答辩人无法正常经营，该行为系违约，由此造成的停业损失答辩人保留诉权。4、根据合同约定，前3年租金以每年8,000元收取，后7年双方再作协商，从2014年起至今，被答辩人从未就如何支付、支付多少进行过任何沟通。滞纳金只是行政处罚措施，在民事诉讼中无任何法律、事实依据，人民法院不应支持。5、双方在2019年12月30日协商过程中，被答辩人同意赔偿林木绿化损失56,000元（林木绿化不在合同到期无偿归属被答辩人之列）。答辩人已经营数年，形成了良好的信誉、稳定的客源，这是设置优先承租权之意义所在。综合各方诉辩主张，本诉双方当事人对以下问题存在争议：1、原告诉讼主体是否适格？2、原告要求与被告解除2009年11月9日签订的《土地使用权租赁合同》，返还49.5亩土地使用权的主张是否应予支持？3、原告要求被告支付剩余7年租金56,000元的主张是否应予支持？4、原、被告是否构成违约，原告要求被告承担245,280元滞纳金的主张是否应予支持？反诉原告禹智兰向本院提出反诉请求：1、依法判决被告返还租金24,000元、承担违约金36,000元、赔偿损失170,000元（庭审中放弃）。2、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2009年11月9日双方签订的《土地使用权租赁合同》约定，反诉原告有优先承租权，如不再继续使用，反诉原告应在到期日将土地使用权无偿交回，并办理清退移交手续，地面附着建筑物及装潢归原告所有，如反诉被告违约还需承担反诉原告投入的10%违约金。现反诉被告违反优先承租权的规定，反诉原告为建盖房屋投入360,000元，并平整土地、栽花种草，反诉被告应赔偿反诉原告因无法续签合同导致的固定投资损失。同时，拆除违建使反诉原告停业3年，造成巨大损失。合同系双方真实意思表示，反诉被告明确表示收回后还要继续对外出租，反诉原告不能享有优先承租权，要求反诉原告腾让严重违背双方约定，所谓无偿交付土地依法、依约不能成立，请求法院支持反诉原告的反诉诉讼请求。山庄内苗木价值100,000余元，如要留下可在抵扣56,000元租金后再补差价至少60,000元。反诉被告昌宁县漭水镇人民政府辩称，对于反诉原告的第二项要求因反诉被告未违约不予退回且不承担违约金。综合各方诉辩主张，反诉双方当事人对以下问题存在争议：1、反诉原告要求反诉被告返还24,000元租金的主张是否应予支持？2、原、被告是否构成违约，反诉原告要求反诉被告承担36,000元违约金的主张是否应予支持？原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）针对其主张及反诉答辩向本院提交了下列证据：1、统一社会信用代码复印件一份。欲证明被告的主体适格。2、原、被告双方于2009年11月9日签订的《土地使用权租赁合同》复印件一份。欲证明合同对租赁物的权利、义务做了明确约定，昌宁县漭水镇人民政府作为签订合同主体，作为原告主体适格。经质证，被告禹智兰（反诉原告）对原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）提交的证据1无异议；对证据2主体适格的证明目的不认可，其余无异议。被告禹智兰（反诉原告）针对其答辩意见及反诉主张向本院提交了下列证据：1、国有土地使用证复印件两份9页。欲证明土地使用权证记载案涉的租赁物由漭水镇水管所和农技站享有使用权的事实。2、照片复印件两份。欲证明被原告强行拆除的建筑物照片和租赁物现状。3、《土地使用权租赁合同》复印件一份4页。欲证明双方于2009年11月9日签订了《土地使用权租赁合同》。合同约定禹智兰在同等条件下享有优先承租权。合同第十一条约定：如原告违约，除退还给被告所交租金外，还需承担被告投入的10%作为违约金的事实。4、退股协议复印件一份2页。欲证明被告经营的山庄系与第三人合伙，被告支付退伙费用120000元的事实。5、视频资料1段。欲证明在视频中本案原告明确表示收回租赁物后仍对外出租，原告的行为违反了合同中关于优先承租权的约定，已经构成违约，同时证明政府同意不收取被告租金，并承诺承担被告的停业、绿化等损失30000元的事实。6、庭院内绿化清单一份。欲证明山庄庭院内栽种树木的数量及价值。7、证人穆某1的证词。欲证明禹智兰、穆某2及证人共同投资经营山庄，穆某2拿出资180000元负责建盖房子，三人共投入380000多元，证人参与经营了两年多退出，退得120000元的事实。8、证人穆某2的证词。欲证明与禹智兰、穆某1共同投资经营山庄，证人负责建盖房子，入资120000元，总共投资360000元，山庄开业后三、四个月证人就退出经营的事实。经质证，原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）对被告禹智兰（反诉原告）提交的证据1认为属实，但是水管所和农技站属于镇政府的一部分，由镇政府行使诉讼权利未违背法律规定，主体适格。对证据2认为照片属实，执行的时间是2017年，但对两违建筑的拆除按相关文件执行，并不是对所有建筑物都进行拆除。对证据3认为合同是双方自愿签订的，履行合同应在正常支付租金的情况下进行，对方已7年多未支付租金。对证据4、7、8认为系禹智兰与第三人的合作关系，与甲方无关。对证据5认为在合同到期前，镇政府曾多次找被告进行协商但无果而终。对证据6的林木数量无异议，但对其价值不发表意见，因合同对此未进行过约定，原则上按合同执行，不接受林木与租金相抵扣。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）向本院提交的证据1，对方无异议，本院予以采信，证据2能证明2009年11月19日双方签订《土地使用权租赁合同》，约定昌宁县漭水镇人民政府将位于漭水镇共裕水库边大绿山49.5亩耕地、林地使用权租赁给禹智兰进行餐饮服务；前3年每年支付租金8000元，从第3年开始，每年1月1日按时付清租金，后7年租金双方再作协商；租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止；土地租赁期届满，在同等条件下乙方有优先承租权，但需重新办理续签手续，如到期不在使用，双方协商解除合同，乙方将土地使用权无偿交付甲方，在10日内办理交接手续，撤离工作人员、腾清餐饮设备，地上附属建筑物及装潢无偿归甲方，甲方不承担任何费用；如甲方违约，除退还乙方所交租金外，还需承担乙方投入的10%违约金，如乙方违约，除甲方不退还给乙方所交租金外，甲方对乙方的所有投入概不负责，同时地面上的附属建筑物及装潢无偿归甲方所有等权利、义务，对该证明目的本院予以采信。被告禹智兰（反诉原告）向本院提交的证据1，因共裕水库边大绿山49.5亩耕地、林地在昌宁县，签订合同主体为昌宁县漭水镇人民政府，漭水镇水管所、农技站不是合同当事人，故对其证明目的本院不予采信。证据2与本案无关，本院不予采信。证据3能证明双方签订合同并约定相关权利、义务的事实，但不能证明昌宁县漭水镇人民政府构成违约，本院予以部分采信。证据4、7、8系禹智兰个人经营行为，与昌宁县漭水镇人民政府无关，对其证明目的本院不予采信。证据5因双方未能形成协议，故对其证明目的本院不予采信。证据6能证明苗木数量，但不能证明苗木实际价值，本院予以部分采信。根据庭审当事人陈述及举证、质证、本院认证，本院确认如下法律事实：2009年11月19日，昌宁县漭水镇人民政府、禹智兰签订《土地使用权租赁合同》，约定昌宁县漭水镇人民政府作为甲方，将位于漭水镇共裕水库边大绿山49.5亩耕地、林地使用权租赁给禹智兰（乙方）从事餐饮服务；前3年每年支付租金8,000元，从第3年开始，每年1月1日按时付清租金，后7年租金双方再作协商；租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止；土地租赁期届满，在同等条件下乙方有优先承租权，但需重新办理续签手续，如到期不在使用，双方协商解除合同，乙方将土地使用权无偿交付甲方，在10日内办理交接手续，撤离工作人员、腾清餐饮设备，地上附属建筑物及装潢无偿归甲方，甲方不承担任何费用；如甲方违约，除退还乙方所交租金外，还需承担乙方投入的10%违约金，如乙方违约，除甲方不退还乙方所交租金外，甲方对乙方的所有投入概不负责，同时地面上的附属建筑物及装潢无偿归甲方所有等权利、义务。租赁期间，禹智兰为经营所需建盖、装潢房屋，栽种苗木（清单）。禹智兰已交付前3年租金，后7年租金未交付，租赁合同到期前、后，双方就合同是否解除、后7年租金如何交付等事项进行过协商，但未达成协议。原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）于2020年2月28日向本院提起诉讼，请求人民法院：1、依法判决解除双方于2009年11月19日签订的《土地使用权租赁合同》，返还49.5亩土地使用权，及时腾让场馆，地面附着建筑物及装潢归原告所有。2、参照前3年每年8,000元租金标准，支付剩余7年租金56,000元。3、支付滞纳金245,280元。4、承担本案诉讼费用。2020年5月15日，被告禹智兰（反诉原告）向本院提出反诉请求，要求：1、依法判决反诉被告返还租金24,000元、承担违约金36,000元。2、反诉案件受理费由反诉被告负担。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1、昌宁县漭水镇人民政府主体问题。共裕水库边大绿山49.5亩耕地、林地在昌宁县，签订合同主体为昌宁县漭水镇人民政府，漭水镇水管所、农技站不是合同当事人，故昌宁县漭水镇人民政府是适格主体。2、关于合同是否解除问题。双方约定的租赁期已届满，漭水镇人民政府有权解除合同，收回租赁物。3、剩余7年租金数额问题。双方约定前3年每年租金8000元，后7年租金再作协商，在未形成一致意见前提下按前3年租金标准支付并无不当，故禹智兰应按每年8000元共56000元支付后7年租金。4、双方是否违约问题。禹智兰虽未按合同约定每年1月1日前按时付清后7年租金，但因双方未对后7年租金给付多少、如何给付进行约定，故双方未构成单方违约，要求对方支付违约金（滞纳金）的主张均不予支持。5、关于拆除违建问题。拆除违建属受国家法律政策调整。6、关于退还租金、赔偿等问题。双方在租赁合同到期前、后就合同的相关事项进行协商时，可本着解决问题的目的对各自的权利、义务进行合理、合法处分，但在不能达成协议的前提下，任何一方无权强求对方接受己方条件。7、关于优先承租权问题。漭水镇人民政府未就租赁物是否继续出租、什么条件下出租等作出决定。8、关于苗木问题。合同对经营者是否可以栽种苗木及合同到期后如何处理进行约定，则禹智兰对山庄内、外所栽种苗木可以在合理期限内合法移除。本院认为，原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）、被告禹智兰（反诉原告）于2009年11月19日签订的《土地使用权租赁合同》未违反相关法律、法规规定，系自愿签订的合法有效合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。租赁物租赁期限已届满，原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）要求与被告禹智兰（反诉原告）解除合同，收回租赁物，按前3年租金标准支付后7年56,000元租金的诉讼请求，本院予以支持。被告禹智兰（反诉原告）要求原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）返还租金24,000元等主张，因租赁物已实际使用且双方未能私下形成协议，本院不予支持。双方主张的违约金因不能提交证据证实系单方违约，本院均不予支持。被告禹智兰（反诉原告）应在保留现租赁土地上建筑物及装潢原状前提下，腾让租赁物，将经营用品、生活物品、栽种苗木合法自行移出，返还昌宁县漭水镇人民政府49.5亩土地使用权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）、被告禹智兰（反诉原告）于2009年11月19日签订的《土地使用权租赁合同》，限被告禹智兰（反诉原告）于本判决生效后15日内返还原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）共裕水库边大绿山49.5亩土地使用权。二、限被告禹智兰（反诉原告）于本判决生效后15日内给付原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）租金56,000元。三、限被告禹智兰（反诉原告）于本判决生效后15日内腾让租赁物，在保留现租赁土地（49.5亩）上建筑物及装潢原状前提下将其经营用品、生活物品、栽种苗木合法自行移出。四、驳回本诉原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告禹智兰（本诉被告）的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2,910元，由原告昌宁县漭水镇人民政府（反诉被告）负担1,455元，被告禹智兰（反诉原告）负担1,455元；反诉案件受理费2,375元，由反诉原告禹智兰（本诉被告）负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方均服本判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  李光祥二〇二〇年六月一日书记员  段俨玲