浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3219号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵小春，男，汉族，1951年11月10日出生，住文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈喜悦，女，汉族，1952年9月17日出生，住文成县。上列二上诉人委托诉讼代理人：张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑淑珍，女，汉族，1981年11月16日出生，住文成县。委托诉讼代理人：秦锋、吕林群，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人赵小春、陈喜悦与被上诉人郑淑珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服文成县人民法院（2019）浙0328民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵小春、陈喜悦上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回郑淑珍一审反诉请求。事实和理由：（1）本案房屋买卖标的为规划建设中的房屋，订立合同时房屋面积并未确定，赵小春仅享有安置房指标面积为100㎡。而该安置房指标政府指导价为12000元/㎡，一审判决按6500元/㎡计算，明显不公平。（2）因赵小春与郑淑珍丈夫存在赌债，双方虽订立本案诉争合同，但口头承诺扣除赌债实付43万元，待还钱时归还房屋。后因郑淑珍丈夫违反承诺，并拒绝付款，才引发纠纷。（3）在文成县人民法院（2015）温文民初字第196号案件中，因赵小春身在国外，无法到庭应诉而缺席判决，故在该案中，赵小春并未提出抗辩，进而导致在郑淑珍未付清房款的情况下判决房屋过户。因此，一审判决错误，应予改判。郑淑珍辩称:诉争房屋买卖合同已经生效判决认定。合同已就面积价款作出明确约定。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。赵小春、陈喜悦向一审法院起诉请求：支付购房款591462元。郑淑珍向一审法院提起反诉请求：（1）返还建筑费170386.50元；（2）支付违约金121535元（违约金计214500元，扣除未支付房款92965元）。一审法院认定事实：赵小春、陈喜悦系夫妻。赵小春、陈喜悦因旧城改造在原文成县在建房屋）享有安置指标的房屋。2013年10月9日，以赵小春、陈喜悦（甲方）与郑淑珍（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：乙方向甲方购买的套房坐落于原伯温路213号（现为苔湖片区在建房屋），建筑面积为110㎡；房屋面积以房地产产权登记机关或指挥部实际测定面积为准，多还少补。房屋单价6500元／㎡，总金额为71.5万元。最终价款以实际面积计算，每平米房价按本合同达成的购房价格计算；签订合同后十日内支付66.5万元，剩余5万元款项待甲方房产证、土地证办齐并过户给乙方后再支付；指挥部还需要10%建筑费由乙方承担，若建筑费超出10%，超出部分由甲方负责。甲、乙双方任何一方违反本合同约定，需要向另一方支付总购房款的30%作为违约金；甲方应及时将房屋交付给乙方，在乙方实际接收房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能及时取得房地产权属证书和土地使用权证书，甲方需按总购房款的30%赔偿买受方损失，并及时交付房屋及办理相关产权证书给乙方。该合同由甲乙双方当事人当场签字确认，并由证明人吴昌繁签名见证。同日，赵小春、陈喜悦出具收条一张给郑淑珍，收条记载已收到购房款66.5万元，并由收款人赵小春、陈喜悦及证明人赵建军签字确认。2015年3月16日，郑淑珍向文成县人民法院提起诉讼。同年11月18日，该院作出（2015）温文民初字第196号民事判决书，认定涉诉《房屋买卖合同》合法有效，确认合同买卖标的为文成县大峃镇苔湖片区一期建设房屋21幢903室房屋，并判决赵小春、陈喜悦于文成县房屋征收管理办公室确认坐落于文成县大峃镇苔湖片区一期建设房屋21幢903室房屋可交付之日起三个月内将该房屋交付给郑淑珍。该判决于2016年4月5日生效。此后，郑淑珍向该院申请强制执行，并于2019年9月5日办理涉诉产权过户登记手续，产权证号为浙2019文成县不动产权第0006048号，房屋建筑面积为116.61㎡。郑淑珍至今未支付剩余5万元押金及超出部分面积的购房款。2019年9月4日，郑淑珍交纳涉诉房屋建筑费241886.50元。一审法院认为，赵小春、陈喜悦与郑淑珍签订的《房屋买卖合同》业经法院判决确认其效力，双方均应按照合同约定全面履行义务。赵小春、陈喜悦辩称该合同并非双方真实意思表示，郑淑珍仅支付购房款43万元，剩余款项未支付，但未提供证据予以证实，其主张不予采信。一、关于剩余购房款。合同第二、第三条明确约定，涉诉房产总金额按实际面积调整，多还少补，单价以合同约定的6500元/㎡价格计算。涉诉房屋权证登记的面积为116.61㎡，故房产总价款应为757965元（116.61㎡×6500元/㎡）。现郑淑珍已支付665000元，剩余92965元购房款未支付。赵小春、陈喜悦主张其享有的建房指标只有80㎡、100㎡、120㎡三种指标，郑淑珍购买的是100㎡的建房指标，房产实际面积为116.61㎡，故100㎡指标内的面积按政府指导价12000元/㎡计算，超出的16.61㎡按同类型房产司法拍卖平均价17615.13元/㎡计算，该主张无事实及法律依据，不予支持。二、关于房屋建筑费负担。合同第七条约定，房款10%的建筑费由郑淑珍负担，超出部分建筑费由赵小春、陈喜悦负担，故郑淑珍应负担的建筑费为75796.50元（757965元×10%=75796.50元）。因郑淑珍已交纳全部建筑费241886.5元，故赵小春、陈喜悦支付应返还应郑淑珍166089.7元。三、关于违约金。郑淑珍主张赵小春、陈喜悦未按合同约定协助办理产权过户登记手续，应按合同第九条约定支付房屋总价款30%的违约金。一审法院认为，合同并未明确约定房产交付及办理产权过户登记的时间，现涉诉房产已实际办理过户登记手续；郑淑珍未举证证明因违约行为造成了实际损失，且郑淑珍在该院（2015）温文民初字第196号民事案件中并未主张违约责任，故对其该部分反诉请求不予支持。综上，郑淑珍应支付赵小春、陈喜悦剩余购房款92965元，赵小春、陈喜悦应支付郑淑珍建房款166089.70元，两项相抵，赵小春、陈喜悦仍应支付郑淑珍建房款73124.70元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵小春、陈喜悦于本判决生效之日起十日内支付郑淑珍建筑费73124.70元；二、驳回赵小春、陈喜悦其他诉讼请求。三、驳回郑淑珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9715元，由赵小春、陈喜悦负担8188元，郑淑珍负担1527元；反诉受理费3708元，减半收取1854元，由赵小春、陈喜悦负担464元，郑淑珍负担1390元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，诉争房屋买卖合同效力已经人民法院生效判决认定，且经人民法院强制执行后办理了房屋权属变更登记。依法成立的合同，立约双方均应全面履行。该合同明确约定售房单价为6500元，合同第二条约定房屋面积以房地产产权登记机关或指挥部实际测定面积为准，多还少补，最终价款以实际面积计算，每平米房价按本合同达成的购房价格计算。该合同条款文义清楚，即超出面积部分仍按合同约定的6500元/㎡计算。因此，赵小春主张按政府指导价12000/㎡计算，超出面积按同类型房产司法拍卖平均价计算，缺乏事实和法律依据。合同第七条已就安置房建筑费用的负担作出了明确约定，即由郑淑珍负担10%建筑费，超出部分由赵小春负责。一审法院据此判决赵小春支付建房费166089.70元，亦无不当。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵小春、陈喜悦的上诉请求与理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人赵小春、陈喜悦负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年六月二十四日法官助理姜岳良代书记员 **程