辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终238号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯伟，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蕾，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳军辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。法定代表人：马建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：高铁虹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：霍佳睦，该公司法务。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称“大商公司”）因与被上诉人沈阳军辉房地产开发有限公司（以下简称“军辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二、三、四项，改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院超诉请裁判，被上诉人向一审法院主张的诉讼请求为赔偿其违约金，而一审法院判令赔偿的是经济损失；二、被上诉人未按照双方签订的《房屋交接条件及租用要求和标准》约定的条件按期交房，导致上诉人至今无法入驻，系因被上诉人的违约行为导致并应承担赔偿责任：1.被上诉人截至到一审诉讼期间未向上诉人提供《租赁协议》约定的《营业执照》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《消防验收审核意见书》等供乙方查验；2.上诉人一直催促被上诉人履行交房义务，但被上诉人未完成其应完成的工程，故构成违约；3.按《房屋交接条件及租用要求和标准》的要求，案涉房屋仍存在诸多不符合交接条件之处。三、一审判决错误认定上诉人多次以函件形式提出改动意见与在卷证据不符，并通过模糊影射的描述试图将责任推卸给上诉人：1.被上诉人提交的图纸系由被上诉人绘制后由上诉人盖章接收，并无法证明上诉人多次主动提出修改方案；2.上诉人于2012年5月11日函中对砌筑变更、机房移位、空调隔音处理及机房移位、机房封闭均提出修改建议，但被上诉人在同年5月16日的《工作联系函》中明确表示除空调机房门可以由上诉人自付设计费移动外，其他要求均予拒绝，而后上诉人对该门并未移动；3.8000KV用电改容量系由被上诉人提出，上诉人表示同意并因此为被上诉人节省了资金；4.消防验收为一次验收还是二次验收，双方并未达成一致，但《房屋交接条件及租用要求和标准》中约定为二次验收。四、案涉房屋场内存在的问题由于上诉人客观上无法进场取证，故应由被上诉人承担举证责任，一审法院称被上诉人依约履行义务认定错误；五、一审法院在上诉人明确提出现场勘验申请时却未组织双方对案涉房屋进行现场勘验；六、因被上诉人至今未向上诉人提供相关证照且未按照《房屋交接条件及租用要求和标准》的约定完成其义务而构成违约，应双倍返还定金并赔偿上诉人的损失；七、在坚持上诉人未违约的前提下，上诉人认为被上诉人主张的违约金过高；八、一审法院并未查明被上诉人的实际损失数额，判定的损失金额缺乏证据支持；九、一审判决认定被上诉人多次要求上诉人交接案涉房屋但上诉人怠于履行义务及因市场原因拒不办理交接缺乏证据支持。军辉公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。军辉公司向一审法院起诉请求：1.请求解除与被告于2011年8月26日签订的租赁合同及交场协议；2.请求判令被告给付原告违约金22776000元，被告已经支付的定金500万元不予退还；3.判令被告承担本案诉讼费。大商公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原、被告于2011年8月26日签订的租赁合同；2.判令反诉被告双倍返还定金1000万元；3.判令反诉被告赔偿因其逾期交房造成反诉原告支出的各项损失7567812.8元；4.由反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2011年8月26日签订租赁合同一份，合同约定原告开发建设的沈阳市沈北新区道义南大街68号，建筑面积约5.2万平方米的房屋出租给被告使用，该房屋共6层，地下一层约为10000平方米，地上1-5层每层约8400平方米；租赁期限为20年，自2014年7月1日起计算，之前为免租期；房屋于2013年6月30日正式交付，自交付之日起被告可进行装修，并可随时开始营业，无论是否存在房屋延迟交付的情况，原告承诺一年的免租期；租金标准为:第1至3年为0.6元/每平方米/天，逐渐递增第19至20年为1.25元/每平方米/天。合同第九条约定：原告应于被告项目正式开业前，提供相关报审验收手续，包括但不限于《营业执照》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《消防验收审核意见书》等原件供被告查验，并提供加盖公章的上述复印件供被告方存档。合同第12.5条约定：在合同期内，原告不得将房屋分割出售或转让，若有意将房屋转让第三方，被告方有权按照相同条款和条件优先购买租赁房屋；15.1约定：自合同签订之日起十五个工作日内被告向原告交付定金500万元，在计租之日起一次性冲抵租金；15.2约定：任何一方违反本合同，应赔偿另一方因此受到的损失。如被告违反本合同约定，定金不予返还；如原告违约，双倍支付定金，双方保留进一步追究对方责任的权利；16.1约定：原告未按约定时间向被告交付符合约定条件的租赁房屋，从超过3个月之日起，每逾期一日，应向被告支付当年应付租金总额万分之五的违约金，起租日相应顺延；16.2约定：被告拒绝接收符合本合同约定的租赁房屋，除按合同15.2承担责任外，应按合同5.2约定的租金标准赔偿2年的租金损失给原告。后双方于2013年12月31日签订交场协议一份，该协议第二条约定：原告承诺，将在12月底前完成楼体封闭工程（包括门、窗及幕墙观光电梯的封闭），封闭结束，双方办理交接，开始计算房屋免租期；第三条约定：原告承诺完工时间为：1.消防排烟风机于2014年1月20日完成。2.消防主机在2014年2月25日前完成安装，3月5日前完成调试。3.楼内观光梯钢结构在2014年3月1日前完成，观光梯在3月25日前完成安装，附体在2014年3月31日前完成安装。4.楼体外排管网具体完成时间为2014年1月25日。5.变电所前期设计、施工，总工期完成时间为2014年3月30日前，送电时间为2014年3月30日前，以上工程在约定的时间内未完成，免租期顺延。第五条约定：按双方《租赁合同》约定，消防两次验收，其中原告负责的消防土建验收需在4月15日前完成，如在约定的日期没有完成，免租期顺延。2014年1月13日，原、被告签订了《房屋交接条件及租用要求和标准》，对1.工程分工范围12项；2.结构荷载标准1项；3.建筑平面2项；4.外立面9项；5.外标识和标志性设施4项；6.外墙面广告4项；7.外广场1项；8.防水3项；9.土建、装修施工7部分30项；10.消防部分26项；11.电梯8项；12.店里设施33项；13.空调系统设备安装15项；14.给、排水系统13项；15.燃气系统5项；16.其他设施需求6项；17.电影院的特殊要求7项作出了约定。2012年5月7日至2017年2月24日原、被告往来函件共计36份，主要内容为应被告要求对案涉房屋提出变更要求，包括砌筑变更、机房移位、空调隔音处理、空调机房移位，空调机房门封闭，部分隔墙取消，土建、暖通部分变更，用电、消防及电量调整、排油烟变更，电梯改变等以及原告要求被告进场接收案涉房屋的催促函件。在被告2013年6月18日的函件中，被告提出：关于交场问题，根据原告目前的施工情况和上述若干基础问题需要解决，同时考虑到该区域商业氛围尚未成熟，希望双方配合向政府反映情况，争取支持，待左右工程基本完成后，进场施工,否则即使装修完成也不具备开业条件，希望延长半年免租期。案涉房屋于2013年12月26日完成了皇家御院一期12号楼（即大商新玛特沈北项目）门封闭工程，工程验收合格，同日还有窗、幕墙、观光电梯验收合格。2014年1月6日消防排风机设备完成安装，2014年2月15日消防主机设备安装完成，观光电梯于2014年2月23日完成，扶梯于2014年3月18日完成安装，楼体外排管网于2014年1月19日完成。被告方提供了与原告自2012年3月29日至2017年3月13日往来函件40份，主要内容为：施工项目变更、用电量调整、电梯、通风口，消防工程等。原告要求进场的函件及被告方回复函件。原告就涉案房屋进场问题与被告多次协商未果，故提起诉讼。另查明，原告提供涉案房屋七张图纸，均由被告方盖章确认，用以证明涉案房屋系应被告要求进行内、外部装饰、改造。审理中，被告主张于2017年3月13日询问原告是否符合交场协议约定的标准，但原告至今未答复。提出涉案房屋不符合约定交付条件，但其对此并未提供证据予以证明。原告主张因被告的违约行为给其造成的各项经济损失将近3亿元，包括空置期的租金，按照被告要求基础施工、拆改等费用，以及寻租控制期改建投入、商业损失等。原告作为守约方，被告交付的定金不足以弥补原告的损失，要求判令被告在定金罚则外按照两年租金的标准赔偿损失。关于反诉部分，反诉原告主张为筹备沈北项目租赁房屋支付房租25500元，支付人员工资7542312.8元。反诉原告主张案涉房屋于2009年2月28日获得核准并取得建设工程规划许可证，并非为被告定制，反诉被告主张的新玛特公司营业场所样式一致规格统一没有证据证明。反诉被告主张其案涉房屋早在2013年12月末即符合交付条件，免租期应该自此时起算。一审法院认为，原、被告间的房屋租赁合同及交场协议均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。本案本诉部分争议焦点：1.原、被告双方在履行租赁合同、交场协议及《房屋交接条件及租用要求标准》哪一方违约；2.违约行为应如何承担责任。从原告提供的证据看，涉案房屋的图纸均经过被告方的盖章确认，并以函件的形式多次提出改动意见，原告在被告的要求下，于2013年12月26日完成了楼体的封闭，相关配套工程于2014年3月18日完成，原告于2014年12月16日至2017年2月24日5次发函要求被告交接案涉房屋，但被告一直怠于履行义务。被告方虽主张案涉房屋至今尚未符合约定的交付标准，但其至今未进场核验，无证据予以证明。原告按照被告的要求如期完成了相关施工，投入了大量的人力物力，因为被告迟迟不进场，而导致原告日常维护的费用比较巨大，且被告长期不进驻，对整个项目价值造成了贬损，对周边的经济发展带来了负面的影响，故一审法院认定被告因市场原因而拖延不办理交接。关于原告要求定金不予返还及赔偿损失的请求，因被告违约，故原告要求收取的定金不予返还的请求，一审法院予以支持。因该涉案房屋系根据被告确认的图纸及提出的要求进行施工，被告因自身原因长期不进场，导致涉案房屋长期闲置，且双方合同解除后，原告另行寻租的不确定性及对主体及内部进行改动耗资巨大，考虑到被告的违约行为给原告造成损失的严重性，因该定金不足以弥补原告所受到的损失，故原告要求被告按照合同约定的标准赔偿损失的请求一审法院予以支持，被告应按照合同中拒绝接收租赁房屋的赔偿标准，即两年租金人民币金22776000元赔偿原告的损失。因本诉和反诉双方均同意解除租赁合同及交场协议，故该请求予以准许。关于反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失7567812.8元并双倍返还定金1000万元的请求，因其主张没有事实和法律依据，均不予支持。一审法院判决，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳军辉房地产开发有限公司与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于2011年8月26日签订租赁合同及2013年12月31日签订交场协议；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司交付的定金5000000元归原告沈阳军辉房地产开发有限公司所有；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司赔偿原告沈阳军辉房地产开发有限公司经济损失22776000元，此款于本判决发生法律效力后三十日内付清；四、驳回反诉原告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司全部诉讼请求。案件受理费155680元，反诉费63603.44元，均由被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人大商公司向本院提交新的证据如下：照片和视频，用以证明截至2013年底案涉房屋的观光梯、扶梯及外广场未施工完毕且不具备交场协议约定的封闭状态，直至2014年6月3日仍不符合交场条件。军辉公司发表质证意见如下：对真实性、合法性及关联性均有异议，无法证明现场拍摄人员、拍摄时间及拍摄位置，也无法证实系2013年的客观实际情况，案涉房屋已具备交场条件并经甲乙方及监理验收。军辉公司向本院提交新的证据如下：2009年和2013年涉案项目规划许可证及附表、效果图，用以证明经许可证的变更可看出涉案房屋12号楼由2009年单体建筑变更为裙楼，也证明了为了与上诉人合作，调整案涉房屋的规划是为上诉人定做的。大商公司发表质证意见如下：关联性有异议，案涉租赁合同于2011年8月26日签订，规划在2013年变更，故与案涉租赁合同无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人大商公司与被上诉人军辉公司之间签订的《租赁合同》《交场协议》《房屋交接条件及租用要求标准》均系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事双方均应恪守履约。本案的争议焦点为：1.当事双方应以《交场协议》还是以《房屋交接条件及租用要求标准》约定的内容作为被上诉人军辉公司交付案涉房屋的条件；2.当事双方哪一方违约在先及违约金的种类和数额。关于上诉人提出被上诉人未按照双方签订的《房屋交接条件及租用要求和标准》约定的条件如期交房，导致上诉人至今无法入驻，又因被上诉人至今未向上诉人提供相关证照且未按《房屋交接条件及租用要求和标准》的约定完成其施工义务而构成违约，故应双倍返还定金并赔偿上诉人经济损失的问题，经查，上诉人与被上诉人之间签订的《交场协议》第二条明确约定，“军辉公司承诺，将在（2013年）12月底前完成楼体封闭工程（包括门、窗及幕墙观光电梯的封闭），封闭结束，双方办理交接，开始计算房屋免租期”，即双方明确约定了交付条件为“楼体（包括门、窗及幕墙观光电梯）封闭”。而《房屋交接条件及租用要求标准》虽名为“交接条件及租用要求标准”，但在内容上却仅包括标题中的第一部分“工程分工范围”一项内容，对于标题中第二项“房屋交付条件”并未实际作出约定。而该“工程分工范围”约定的内容明显系当事双方各自应承担的施工范围及分工负责的具体事项，综上在本案中应将《交场协议》第二条约定的“楼体（包括门、窗及幕墙观光电梯）封闭”认定为交付条件。被上诉人军辉公司于2013年12月26日即完成了案涉房屋的门、窗、幕墙、观光电梯的封闭工程并经工程验收合格，消防主机设备及排烟风机设备、观光电梯、扶梯、楼体外排管网等亦均在约定的时间内完成安装，故按照《交场协议》之约定，被上诉人在约定时间内已具备房屋交付条件，并不存在违约行为，也不应承担相应的违约责任。《租赁合同》第九条约定：“军辉公司应于大商公司项目正式开业前，提供该房屋的相关报审验收手续，包括但不限于《营业执照》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《消防验收审核意见书》等原件供大商公司查验，并提供加盖公章的上述复印件供大商公司存档。”因上诉人大商公司实际上并未正式开业经营，故被上诉人军辉公司未向上诉人提供上述证照文件并未违反案涉租赁合同之约定。综上，对上诉人主张的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出一审判决错误认定了上诉人以函件形式多次提出改动意见，与在卷证据不符，并通过模糊影射的描述试图将责任推卸给上诉人导致裁判不公的问题，经查，2011年8月26日双方签订的案涉租赁合同的相对方仅为上诉人大商公司，2011年7月被上诉人军辉公司为上诉人大商公司提供的定制效果图相比2009年案涉楼盘的原规划图已发生重大变化，被上诉人军辉公司提交的图纸亦均由上诉人大商公司盖章确认。2013年6月6日沈阳市规划与国土资源局蒲河新城分局也下发了对原《建设工程规划许可证》的变更通知书，对原建设工程规划内容作出变更。2012年5月7日至2017年2月24日期间，上诉人大商公司向被上诉人军辉公司发送函件20余封，对在建案涉房屋中包括但不限于砌筑变更、机房移位、空调隔音处理、空调机房移位及门封闭，取消部分隔墙，土建通暖，消防及用电、电量调整，排油烟变更，电梯改变，影院建设等项均多次提出变更要求，被上诉人军辉公司对除因主体结构、消防安全等事由明确不能变更的事项外，均按照上诉人大商公司的变更要求进行了改造，被上诉人提供给对方的案涉房屋图纸亦均由上诉人盖章确认，故案涉房屋近乎于被“私人定制式”的设计、施工及建造。如上诉人不按约接收案涉房屋，被上诉人也很难将案涉房屋另租他人，在客观实际上案涉房屋也闲置至今。综上，对上诉人主张的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出案涉房屋的场内问题由于上诉人客观上无法进场取证，应由被上诉人承担举证责任，且一审法院在上诉人明确提出现场勘验申请时却未组织双方进行现场勘验的问题，经查，如前所述，本案应将《交场协议》第二条约定的“楼体封闭”认定为案涉房屋的交付条件，且被上诉人已具备了交付条件并经验收合格。至于楼内情况如何可在上诉人大商公司接收案涉房屋后进行现场实地查看，并可依照《房屋交接条件及租用要求标准》约定的“工程分工范围”明确双方各自的施工负责范围及应承担的责任，故对上诉人主张的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出一审法院超诉请裁判，被上诉人主张的诉讼请求为赔偿违约金，而一审判令赔偿的是经济损失。且被上诉人主张的违约金过高，一审法院并未查明被上诉人的实际损失数额的问题，经查，赔偿经济损失是违约责任的承担方式之一，该经济损失也恰因上诉人拒绝接收具备交付条件的案涉房屋的违约行为所致且在定金不足以抵偿实际发生损失的情况下作出的赔偿。被上诉人军辉公司在一、二审期间对该问题均向法院提交了单方情况说明，即其在一审期间诉请的违约金与一审法院判令上诉人承担的经济损失均基于案涉租赁合同第16.2条之约定且性质相同、数额相等。上诉人大商公司于2020年4月24日提交的案涉房屋现场照片，可证实截至目前案涉房屋仍处于闲置状态，即使按案涉租赁合同约定的租金标准，从2014年至今给被上诉人军辉公司造成的仅租金损失就近7000万元，实际的经济损失还包括按照上诉人大商公司的要求进行的基础施工建设、拆改等费用，楼体日常维护费用，寻租控制期改建投入及潜在的商业损失等，被上诉人军辉公司在一审期间所主张的损失数额较为客观合理，而上诉人大商公司主张违约金过高却并未举证加以证明。因上诉人给付的定金不足以弥补被上诉人的实际损失，一审法院依照租赁合同的约定判令上诉人给付两年租金的标准赔偿被上诉人的损失并无不当，故对上诉人提出的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出一审判决认定被上诉人多次要求上诉人交接案涉房屋但上诉人怠于履行义务及因市场原因拒不办理交接缺乏证据支持的问题，经查，被上诉人军辉公司于2014年12月16日至2017年2月24日5次发函要求上诉人大商公司接收案涉房屋，上诉人均以案涉房屋不具备交付条件为由拒绝交接，实际上案涉房屋已在约定的期限内具备了交付条件并经验收合格。上诉人大商公司在2013年6月18日发出的函件中提出：“关于交场的问题，根据被上诉人目前的施工情况及若干基础问题需要解决，同时考虑到该区域商业氛围尚未成熟，希望双方配合向政府反映情况，争取支持，待左右工程基本完成后，进场施工，否则即使二装完成也不具备开业条件，为从实际出发，减少损失，我们希望贵方再给我们延长半年免租期，完善物业及经营条件。”由此可证实，该区域的商业氛围及市场原因也是上诉人接收案涉房屋的考量因素之一，故对上诉人主张的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219283.44元，由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 周 濛审判员 朱闻天二〇二〇年六月十二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；