上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2605号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海豪军酒店公寓管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：叶衍斌，总经理。委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海东亚房地产股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王长宝，董事长。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：金尔立，上海市君悦律师事务所律师。原审被告：上海悦佳小商品市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：殷金喜，执行董事。委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。上诉人上海豪军酒店公寓管理有限公司(以下简称“豪军公司”)因与被上诉人上海东亚房地产股份有限公司(以下简称“东亚公司”)及原审被告上海悦佳小商品市场经营管理有限公司(以下简称“悦佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪军公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：第一，东亚公司存在违约行为，且给豪军公司造成了巨大损失。豪军公司在一审中提供的证据足以证明豪军公司由于东亚公司与上海市黄浦区淞园大厦业主委员会(以下简称“淞园业委会”)之间的纠纷受到了淞园业委会及上海俊通物业管理有限公司(以下简称“俊通公司”)的多方阻力，致使豪军公司租赁上海市黄浦区半淞园路XXX号、698弄1、2号1-4层房屋(以下简称“系争房屋”)的目的无法达成，系东亚公司违约在先，未积极履行出租人的义务，应当承担违约责任。豪军公司与案外人之间的租赁合同也将因本案合同的解除受到影响从而进一步扩大豪军公司的损失。第二，东亚公司与俊通公司之间的矛盾，直接影响了豪军公司的正常经营，豪军公司直至2019年3月才开始营业，一审法院判决豪军公司仍按照原租赁合同的标准支付自2016年12月起的租金有误。第三，东亚公司从未就其损失提出过任何证据，一审法院判决豪军公司支付人民币(以下币种均为人民币)50万元的违约金明显过高且没有任何依据。被上诉人东亚公司辩称：不同意豪军公司的上诉请求。首先，东亚公司已按约向豪军公司交付了系争房屋，交付后系争房屋始终被豪军公司控制及使用，东亚公司在合同履行过程中不存在违约行为。其次，豪军公司所谓的租赁目的无法达成是由于其装修行为使得系争房屋承重结构严重受损，从而与淞园业委会、俊通公司产生争议所致。根据双方约定，因豪军公司行为引发的相邻关系争议由豪军公司自行解决。其次，一审法院根据双方约定的租金标准判令豪军公司支付租金及房屋使用费并无不当。其三，一审法院判令豪军公司支付的违约金金额符合双方合同约定，且并未超过东亚公司产生的损失数额，该违约金金额兼顾了合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等综合因素，符合公平原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告悦佳公司述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东亚公司向一审法院起诉请求：1、确认东亚公司与豪军公司、悦佳公司就系争房屋签订的《房屋租赁经营合同》(以下简称“租赁合同”)及《半淞园路XXX号698弄1、2号补充协议》(以下简称“补充协议”)于起诉状副本送达之日即2018年11月14日解除；2、豪军公司立即向东亚公司返还系争房屋；3、豪军公司支付东亚公司自2015年3月1日至2019年4月30日的房屋租金4,865,712元(2015年3月拖欠租金为59,712元，自2015年4月1日至2016年4月30日为9万元/月合计117万元，自2016年5月1日至2018年4月30日为10万元/月合计240万元，自2018年5月1日至2019年4月30日为10.3万元/月合计123.6万元)，自2019年5月1日至实际搬离之日止的房屋租金按106,090元/月计算；4、豪军公司支付东亚公司违约金50万元；5、悦佳公司对上述第3、4项诉请承担连带责任。一审审理中，东亚公司撤回要求豪军公司支付2015年3月租金59,712元的诉请，一审法院予以准许。豪军公司向一审法院提出反诉请求：东亚公司支付豪军公司违约金50万元。一审法院认定事实：本市半淞园路XXX号、698弄1、2号房屋权利人于2012年4月16日被核准登记为东亚公司。2014年4月16日，东亚公司(出租方、甲方)与豪军公司(承租方、乙方)、悦佳公司(担保方、丙方)签订租赁合同，约定：“1.1甲方将其所有的系争房屋(总建筑面积约为2,740.63㎡)出租给乙方，甲方保证该房屋无出租及司法限制，乙方对于该房屋的权属状况已经了解，并愿意在此基础上签订本合同。1.2该房屋甲方按现状出租给乙方，甲方同意乙方为使用而进行装修，但乙方不得更改该房屋的结构，乙方装修后的状态为在本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为白领公寓或宾馆的经营场所，投入一定的装修费用，使该房屋具有一定的品质(除因甲方原因导致合同终止外，无论合同是否提前终止或甲方在合同终止时是否接收了全部或部分装修，甲方均无义务返还乙方的全部或部分装修投资)，并遵守国家和本市有关经营场所使用和物业管理的规定。……3.1甲乙双方约定，2014年4月15日乙方按该房屋现状接收及管理，并承担物业管理费等相关运营费用。3.2房屋租赁期自2014年5月1日至2022年4月30日，除非本合同有相反约定，自房屋交付之日起至起租日期间，乙方亦应遵守本合同关于租期内的相关要求。……4.1甲方给予乙方3个月装修免租期，即2014年5月1日至2014年7月31日，双方约定2014年8月1日至2016年4月30日租金为9万元/月，2016年5月1日至2018年4月30日租金为10万元/月，2018年5月1日起月租金按10万元/年递增3%。4.2租金每2个月支付1次，付2押2，先付后用，每次租金支付日为使用前5天前，乙方收到甲方开出的发票后由乙方将租金付给甲方；逾期支付的，每逾期1日，则乙方需向甲方支付逾期支付租金总额的0.3‰的滞纳金；另外，甲方也可采取其他制约措施(包括但不限于停止水、电、空调、设备运行等方面的供应、限制对该房屋的使用等)。4.3本合同有效期内，租金上调时，租赁押金亦应相应上调，届时乙方应按甲方的要求予以补足，甲方有权在认为必要时从租赁押金中扣减乙方应付而未付款项，也有权要求乙方另行支付；在本合同履行过程中，甲方以租赁押金抵扣了相关款项后，乙方需在抵扣日次日起30日内补足租赁押金，否则应按迟延支付租金标准向甲方支付滞纳金；合同终止后，乙方归还的房屋经甲方验收通过后并且乙方结清应付款项并处理完毕全部相关事宜后15日内，甲方将租赁押金(如有剩余)全额无息返还乙方。5.1在合同期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯(电话、网络)、设备等与使用该房屋有关的费用由乙方承担，物业管理费、停车费等相关费用按物业管理公司收费标准支付。5.2乙方应承担由于乙方经营而应该承担或本合同履行期间与该房屋有关或因使用该房屋而产生的费用和责任，包括但不限于：工商、税务、环保、卫生、绿化、消防及治安等方面的费用或要求承担的责任。……6.3乙方在对该房屋的不动产改建、装修、经营活动过程中不得妨碍甲方或其他第三方的经营活动，也不得妨碍小区附近住宅居民、单位的正常生活、经营和活动，因乙方行为所引发的相邻关系争议，由乙方自行解决。……8.1在本合同期内，乙方不得转租该房屋但可以出租、转让该房屋的承租权或交换该房屋的使用权(甲方同意的除外)。……11.3本合同期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋及附属设施，并有权要求乙方向甲方支付违约金50万元：(一)未经甲方书面同意，乙方中途擅自退租的；(二)未经甲方书面同意，乙方改变本合同规定的租赁用途擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；(三)乙方拖欠租金或本合同其他条款所约定的费用超过30天的或连续次出现拖欠租金或本合同其他条款所约定的费用的；未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，或损坏房屋，经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正修复的；……。11.5除本合同有特殊规定以外，本合同任何一方违反本合同致使本合同不能履行的，违约方均应向守约方承担违约责任，违约金为50万元；如果双方同时违约，视其过错程度、违约行为对造成一方或者双方损失的影响程度，协议分摊一方或者双方的损失。11.6租赁期间，甲方与第三方的债务纠纷导致租赁房屋被查封、被不正当因素干扰影响到乙方的经营等，甲方应负责解决使恢复正常状态，否则一切损失由甲方负责赔偿。十三、如因乙方因经营等发生亏损、无法继续经营、造成违约等情况，由丙方承担担保责任，所造成的后果和责任由丙方承担连带责任。”同年4月29日，豪军公司支付东亚公司系争房屋租房押金18万元。同年10月16日，东亚公司(出租方、甲方)与豪军公司(承租方、乙方)、悦佳公司(担保方)签订补充协议，约定：“按照法定程序，黄浦区人民法院对宾馆进行资产评估、装修评估，法院要求在评估报告未出来之前，不能对宾馆进行装修和其他用途。再加上原欣和园宾馆与安乐居等单位和部分散客签订的房屋租赁合同未到期而拒搬。公司领导层多次出面协调其搬离未果。8月12日半淞园路警署召集：豪军公司、东亚公司、安乐居三方约谈，指出宾馆在装修期间严禁住人，并开出了整改通知单、罚款通知单。之后安乐居(10个房间)一直拖到8月30日全部清场搬离宾馆。所以交房延期至2014年9月1日。1、考虑到4楼必须建造一座室内楼梯，经三方协商一致，装修免租期调整为2014年9月1日至2014年12月31日。2、原乙方为甲方垫付水、电、物业费等费用，垫付的资金经三方认定：230,288元，减去原欣和园宾馆财产残值(2万元)，实际乙方垫付210,288元，垫付的费用在租金中抵扣；3、2015年1-3月租金为27万元，乙方以上垫付款210,288元抵扣后尚需支付甲方59,712元。2015年4月1日起按原合同付费。其他条款按原签订的租赁合同执行。”一审审理中，东亚公司、豪军公司确认2015年4月租金应于2015年3月26日前支付，每2个月支付1次，每次租金支付日为使用前5天前。一审法院再查明，2016年2月2日，一审法院受理淞园业委会诉东亚公司排除妨害纠纷一案，2017年7月27日作出(2016)沪0101民初3348号民事判决：“淞园业委会诉称：东亚公司系上海市黄浦区半淞园路XXX弄XXX号淞园大厦1-4层房屋权利人。2014年4月15日，东亚公司将2-4层房屋出租予案外人上海军豪投资管理有限公司(该公司于2018年11月15日变更公司名称为上海豪军酒店公寓管理有限公司，即豪军公司)使用，豪军公司签约后对承租房屋进行内部装修并导致承租房屋之承重结构严重受损。就此，淞园业委会已申请鉴定机构对受损之承重结构出具修复方案。现淞园业委会诉请要求东亚公司按照鉴定机构出具之修复方案对上海市黄浦区半淞园路XXX弄XXX号淞园大厦2-4层受损之房屋承重结构予以恢复原状。……经审理查明：东亚公司系上海市黄浦区半淞园路XXX号、698弄1、2号房屋权利人。2014年4月16日，东亚公司签约将上述房屋出租予案外人豪军公司使用。豪军公司承租后对房屋进行内部装修，装修过程中对2-4层房屋承重结构造成破坏，经原告交涉，豪军公司对部分已被破坏承重结构进行加固处理。另查明：经同测公司司法鉴定，上海市黄浦区半淞园路XXX弄XXX号淞园大厦2-4层竖向构件现场检测情况为……。再查明：经同测公司司法鉴定，对于上述2-4层被破坏之承重结构(包括已做加固处理部分)，如予以恢复原状，则须按以下方案进行修复……。以上事实，由原告提供的《房屋租赁经营合同》、《上海市房地产权证》、《司法鉴定意见书》、《修复方案司法鉴定意见书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：东亚公司系淞园大厦1-4层房屋权利人，东亚公司对名下房产中专有部分依法享有占有、使用、收益及处分之权利，但东亚公司行使权利不得危及建筑物安全，亦不得损害其他业主之合法权益。经司法鉴定，淞园大厦2-4层承重结构被损害，而房屋承重结构属于业主专有部分以外之共有部分，各业主对该共有部分享有共有及共同管理之权利。现2-4层房屋承重结构受损，实质系对其他各业主之合法权益造成损害，东亚公司作为房屋权利人，对受损之房屋承重结构应予恢复原状，鉴此，本院对淞园业委会诉请依法予以支持。至于东亚公司辩称其与豪军公司所签合同中约定对外责任由豪军公司承担一节，鉴于该项约定系东亚公司与豪军公司之间所作约定，该项约定对其他各业主不具法律约束力，故本院对东亚公司该辩称意见依法不予采纳。对于东亚公司辩称所涉承重结构变动对于淞园大厦并未造成安全隐患、且部分受损结构已做加固处理一节，鉴于损害房屋承重结构属于法律所明确之损害他人合法权益行为，而东亚公司所称加固处理亦不符合规范要求，鉴此，不论现有结构是否存在安全隐患，东亚公司对于已做变动之房屋承重结构均应予以恢复原状，本院对东亚公司上述辩称意见亦依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十一条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第十五条第一款第一项之规定，判决如下：东亚公司于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区半淞园路XXX弄XXX号淞园大厦2-4层被破坏的房屋承重结构(详见另查明部分中所列现场检测情况)按照上海同测质量检测技术有限公司出具的修复方案(详见再查明部分中所列恢复原状修复方案)予以恢复原状。”东亚公司不服该判决，提起上诉。本院于2017年11月8日作出(2017)沪02民终9697号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月26日，东亚公司发豪军公司律师函，要求豪军公司按照上述判决对系争房屋恢复原状，未果。2016年4月21日，一审法院受理豪军公司诉淞园业委会、俊通公司、第三人东亚公司恢复原状纠纷一案，2018年8月3日作出(2016)沪0101民初11069号民事判决：“豪军公司向本院提出诉讼请求：淞园业委会、俊通公司恢复上海市半淞园路XXX号、698弄1号、2号(淞园大厦)一至四层电梯的正常运行。事实和理由：2014年4月16日，豪军公司与东亚公司签订《房屋租赁经营合同》，约定由东亚公司将其所有的上海市黄浦区半淞园路XXX号、698弄1号、2号一至四层房屋出租给豪军公司，作为白领公寓或宾馆的经营场所，租期至2022年4月30日止。然自豪军公司进入系争房屋起，淞园业委会、俊通公司便将系争房屋楼层的电梯关闭，致使豪军公司无法正常通行。由于淞园业委会、俊通公司的上述行为，导致豪军公司经营的宾馆至今无法开张经营，给豪军公司造成了严重的经济损失。豪军公司曾多次与淞园业委会、俊通公司协商解决方案，但淞园业委会、俊通公司均不予理会。豪军公司认为，豪军公司作为系争房屋的承租人，理应享有系争房屋楼层电梯的使用权。……本院认定事实如下：东亚公司是系争房屋的产权人，……2014年4月16日，豪军公司、东亚公司及案外人悦佳公司签订租赁合同，约定由东亚公司将系争房屋出租给豪军公司作为白领公寓或宾馆的经营场所，租期为2014年5月1日至2022年4月30日。该合同中约定：系争房屋按现状出租给豪军公司，东亚公司同意豪军公司为使用进行装修，但豪军公司不得更改该房屋的结构；豪军公司在对系争房屋的不动产改建、装修、经营活动过程中不得妨碍第三人或其他第三方的经营活动，也不得妨碍小区附近住宅居民、单位的正常生活、经营和活动；因豪军公司的行为所引发的相邻关系争议，由豪军公司自行解决。……在本院(2016)沪0101民初3348号案件的审理中，上海同测质量检测技术有限公司于2016年11月8日出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：2-4层存在破坏承重结构的情况，未能提供符合规范要求的结构变动设计相关资料，不符合规范要求；经建模计算，系争房屋整体结构安全性满足规范要求，现有结构不存在安全隐患。2017年4月14日，上海同测质量检测技术有限公司出具《上海市黄浦区淞园大厦2层－4层被破坏承重结构修复方案司法鉴定意见书》，内容为：……。又查明：2001年6月20日，原淞园大厦房屋业主委员会向原上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求东亚公司给付房屋维修基金及其所产生的收益。……在本案审理中，本院至现场查看。系争房屋有两处大门，分别位于698弄1号、688号。698弄1号内部有一楼梯可直接到达系争房屋的二层、三层、四层，该处楼梯与五层以上居民住宅不连接。豪军公司在底层楼梯口安装了铁门(上着锁)。铁门旁有一扇门(上着锁)，门上写着配电间字样。688号的大门口上方有“军豪公寓酒店”的招牌，该大门与中国工商银行相邻。688号进门后有楼梯可以直接到达系争房屋的二层、三层、四层，其中一至二层的楼梯为原始建筑设计的楼梯，豪军公司承租系争房屋后，自行建造了二至四层的楼梯。而原告所诉之涉案电梯所在位置位于698弄2号大门内，该大门为居民进出的通道。该处有2部电梯，可以到达五层以上的楼层，但二至四层被设置为不停靠。系争房屋与698弄2号不相通，需沿大楼外道路才能到达698弄2号涉案电梯处。在系争房屋二、三、四层可见涉案电梯门，在电梯门的两侧均有消防通道，但现场见连接两处消防通道的消防门被锁。审理中，淞园业委会提供《售楼宣传册》。在该宣传册中记载：淞园大厦1－2层为购物商场，3－4层为写字楼，5－19层为住宅；淞园大厦的开发商是上海银联房地产有限公司、上海东亚房地产开发经营总公司；由上海福达实业公司进行物业管理；商场内配备中外合资迅达自动扶梯，住宅采用豪华型电脑群控中外合资“迅达”升降电梯。审理中，豪军公司称，东亚公司拟将系争房屋出租给豪军公司时，电梯在2－4层是正常停靠的。在豪军公司进入不久，物业公司就将电梯停了，说是淞园业委会授权。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。豪军公司作为非业主的物业使用人，其享有的相应权利包括合理使用共有部分的权利,接受物业服务企业提供服务的权利,合理利用共有部分的权利受到侵害的时候，提起相应诉讼的权利，以及居住权益、相邻权受侵害时提起诉讼的权利等，对业主专有的共有权并不因承租系争房屋而获得。……首先，……可以表明系争房屋长期以来是与淞园大厦的居民分门进出，东亚公司长期不用电梯，并非是因为淞园业委会、俊通公司的原因。其次，根据现场查看的情况，系争房屋内原始设计中就有从一层至四层的专用楼梯，每层另有消防通道，688号的原始楼梯能从一层到达二层。可见，涉案电梯并非是豪军公司使用系争房屋的唯一通道。豪军公司所称因无法正常通行而导致原告经营的宾馆至今无法开张经营之说，无事实依据。根据本院(2016)沪0101民初3348号的判决，可以证明豪军公司在承租系争房屋后，对系争房屋的承重结构实施了破坏行为，引起纠纷，并导致诉讼，故导致豪军公司未开张经营的原因是豪军公司自己的行为所致。第三，根据本院查明的事实和当事人的举证，涉案电梯在豪军公司承租系争房屋前已长期不停靠二至四层，豪军公司无任何证据证明涉案电梯设置为二至四层不停靠是淞园业委会、俊通公司的行为导致，也无证据证明是淞园业委会、俊通公司在豪军公司承租系争房屋后将系争房屋楼层的电梯关闭。综上，豪军公司的诉请于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回豪军公司的诉讼请求。”当事人均未上诉，该判决已生效。一审法院又查明，2014年10月31日，上海市黄浦区公安消防支队(以下简称“黄浦消防支队”)作出建设工程消防设计审核意见书(沪黄公消审字[2014]第0257号)，豪军公司黄浦分公司送审的军豪公寓酒店的内装修项目……，同意该装饰工程的消防设计。2019年3月26日，黄浦消防支队作出建设工程消防验收意见书(沪黄应急消验字[2019]第0036号)，豪军公司黄浦分公司送审的军豪公寓酒店的内装修项目，……该建设工程不符合国家、本市有关消防规范、标准和审核批文的要求，具体情况如下：因现场原因，无法测试消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，不具备消防验收条件。豪军公司提交2017年3月27日、2017年8月4日其发东亚公司的《情况报告》、《报告》复印件。《情况报告》内容摘录如下：“……现房屋的装修工程已经(黑色将‘经’涂抹后，手写‘接近’)竣工，并且通过了消防安全验收。为保证大楼全体业主的安全，有些设备需要物业公司协助接入到大楼的消防接口部位处，但物业公司告知，需要房东与物业公司沟通协调此事。……希望贵公司与物业公司沟通协调，尽快将有关事宜办妥，以便租赁房屋能早日开张经营。”《报告》内容摘录如下：“该房产已于2017年4月底基本装修完毕，但同该楼业委会与贵司在黄浦法院存有诉讼关系。因此，业委会将该房处的单独消防水泵房贴上了封条，致使我公司装修后消防系统无法接口，消防验收也无法进行。直接导致项目无法开业。至目前，已拖近三个月了，损失惨重，现特请贵公司作为该房产的所有人，出面解决此问题，……。”东亚公司否认收到两份报告，豪军公司未提交送达证据。2019年1月3日，豪军公司发东亚公司《函告》，内容摘录如下：“一、我司装修主体工程已于2015年6月即结束，未存在你司沈经理所述在承租房屋内装修施工，同时你司也多次委派相关人员到现场查看。二、关于装修施工工程我司完工后涉及开业事宜，已于2017年3月、7月、8月、10月多次发函给你司说明情况，并要求你司按合同法、租赁法律法规规定配合我方开业及缴纳房租事宜，至今都未得到你司配合、回复。造成我司投资款利息、公司人员费用、财产损耗、营业收入等相关经济上的巨额损失。三、双方的租赁合同目前都是在有效期内，未经法院审判你司私自多次威胁我司要解除合同。未经司法审判你司私自解除合同是否合法？是否你司依仗国企想以权压法、欺压民营企业？所有因你司的违法违规行为造成社会群体性冲突事件都由你司负责。四、由于你司与淞园业委会的矛盾及你司与前承租人的历史遗留问题，和你司多次要求我司不得营业，已造成我司巨额财产损失。造成我司工程完工后欠民工工资、材料款达400多万元无法按时支付，已有群体性冲突的倾向，请你司及时派请善后小组专职配合我司处理相关稳定问题。五、应你司要求，为配合你司化解与淞园业委会的矛盾和你司与淞园业委会的诉讼，你司答应诉讼期间不收房租并且补偿相应的费用给我司，诉讼结束配合我司开业。由于你司败诉无法履行法院执行责任，反而对我司出尔反尔、毫无诚信，多次到我司经营现场骚扰我司正常运营。六、上述所有因你司的原因造成我司的所有损失由你司承担，造成上访社会稳定问题由你司负责。”一审法院另查明，2018年10月24日，东亚公司向一审法院递交民事起诉状，该案进入一审法院诉前调解程序，一审法院分别于同年11月14日、12日将诉状副本等材料送达豪军公司(当时名为军豪公司)、悦佳公司。同年11月15日，豪军公司由原名上海军豪投资管理有限公司变更为现名即上海豪军酒店公寓管理有限公司，原法定代表人季建平变更为叶衍斌，原股东季建平、张和飞变更为新股东宋林江、叶衍斌。一审审理中，东亚公司确认：在本案中不主张水、电、燃气费及物业费；租赁合同及补充协议签订时，悦佳公司自愿承担连带责任，相关文件加盖公章并有法定代表人签字，故东亚公司未考虑到要求悦佳公司提供决议文件；如担保无效，东亚公司在本案中不主张无效后果，保留另案主张的权利。豪军公司确认：在本案中不主张保证金，保留诉权；其无证据证明东亚公司要求其暂缓开业、暂停支付租金；其于2019年3月开始试营业，2019年5月正式营业。东亚公司提供《房屋租金催收函》复印件，欲证明其于2016年10月28日向豪军公司当时的法定代表人季建平送达该函，季建平拒绝签收，东亚公司员工书写“季总收，2016.10.28”，该函内容摘录如下：“……但时至今日，贵司(豪军公司)除已支付我公司(东亚公司)2015年1月至3月租金27万元外，尚余222万元未支付我公司(18个月×9万元+6个月×10万元)。……请贵司在接到本函之日10日内将租金222万元汇入我公司。……”豪军公司否认签收过该函，东亚公司未提交送达证据。一审法院认为：东亚公司与豪军公司签订的租赁合同和补充协议，除租赁合同第13条外，其余条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。豪军公司辩称的电梯问题，(2016)沪0101民初11069号民事判决已判定，一审法院不再赘述。豪军公司承租系争房屋进行内部装修过程中对2-4层房屋承重结构造成破坏，导致淞园业委会与东亚公司之间的排除妨害纠纷的诉讼。豪军公司辩称东亚公司要求其暂缓开业、暂停支付租金，东亚公司否认，豪军公司未提供证据证明，故一审法院不予采信。豪军公司按约应履行向东亚公司支付租金的义务，但其未履行，构成违约，东亚公司按约有权行使单方解除权，故东亚公司要求确认租赁合同和补充协议于起诉状副本送达之日即2018年11月14日解除、豪军公司返还系争房屋、支付违约金的诉请，一审法院予以支持。豪军公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前诉讼时效已届满的，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，反之应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。东亚公司称其于2016年10月28日向豪军公司催收租金，豪军公司予以否认，因催收函上的“季总收，2016.10.28”字样系东亚公司员工书写，东亚公司未提交送达催收函的有效证据，故一审法院不予采信，诉讼时效未于该日中断。根据租赁合同及补充协议约定，豪军公司应于2016年9月25日前支付同年10月1日至11月30日的租金，因此，2016年11月30日前的租金已超过1年诉讼时效，一审法院不予支持东亚公司的该诉请；但2016年12月1日至2018年11月14日的租金及2018年11月15日至豪军公司搬离还房之日按租金标准计算的房屋使用费未超过3年诉讼时效，豪军公司应予支付。东亚公司主张的违约金50万元未超过其损失的130%，故一审法院不予调整。东亚公司确认其签订租赁合同时未考虑到要求悦佳公司提供董事会或者股东会、股东大会同意其为豪军公司提供担保的决议文件，悦佳公司现否认涉案担保经过股东会、股东大会决议同意，因此，租赁合同第13条担保条款无效，东亚公司要求悦佳公司根据该条款承担连带责任的诉请，一审法院不予支持。因东亚公司在本案中不要求处理担保无效的后果，故本案不予处理。豪军公司称东亚公司违约，但未提供证据证明，故豪军公司要求东亚公司支付违约金50万元的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、确认东亚公司与豪军公司、悦佳公司就上海市黄浦区半淞园路XXX号，698弄1、2号1-4层房屋签订的《房屋租赁经营合同》及《半淞园路XXX号698弄1、2号补充协议》于2018年11月14日解除；二、豪军公司应于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区半淞园路XXX号，698弄1、2号1-4层房屋返还东亚公司；三、豪军公司应于判决生效之日起十日内支付东亚公司自2016年12月1日至2018年11月14日的租金及2018年11月15日至返还上海市黄浦区半淞园路XXX号，698弄1、2号1-4层房屋之日按合同租金标准计算的房屋使用费(自2016年12月1日至2018年4月30日按10万元/月计算，自2018年5月1日至2019年4月30日按10.3万元/月计算，自2019年5月1日至实际搬离之日止按106,090元/月计算)；四、豪军公司应于判决生效之日起十日内支付东亚公司违约金50万元；五、驳回东亚公司的其余诉讼请求；六、驳回豪军公司的反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，豪军公司提供其对系争房屋进行装饰工程的预算(决)书，欲证明豪军公司就系争房屋花费了巨额投资1,000余万元，若法院判决双方合同解除，则东亚公司应赔偿豪军公司因解除合同而产生的巨额损失。对此，东亚公司表示，豪军公司提供的上述文件不属于二审新证据，且该文件上记载的形成时间是2017年5月16日，当时豪军公司的企业名称为“上海军豪投资管理有限公司”，至2018年11月15日才变更为现名，而前述文件上却加盖了豪军公司目前名称的印章，故东亚公司不认可该文件的形式真实性；此外，该文件内容也系由豪军公司单方制作，内容真实性亦无法确认；东亚公司不同意利用豪军公司的装饰装修。悦佳公司表示对豪军公司提供之预算(决)书的合法性、真实性予以认可，但因与悦佳公司无关，故无法判断关联性。本院认为：第一，豪军公司主张东亚公司存在违约行为，其依据是系争房屋内的通行电梯被关闭、东亚公司与淞园业委会及俊通公司存在纠纷导致豪军公司无法正常使用房屋，但从(2017)沪02民终9697号、(2016)沪0101民初11069号等前案生效判决来看，豪军公司未正常开张经营的原因是其自身在承租系争房屋后对系争房屋的承重结构进行了破坏，进而引发纠纷。故豪军公司所称东亚公司未尽出租人责任导致其租赁目的无法达成，构成违约的说法，缺乏依据，本院难以采纳。第二，豪军公司承租系争房屋后未依约支付租金的行为，构成违约。现东亚公司要求解除双方租赁关系，于法有据，应予支持。一审法院根据本案具体情况判定合同解除的时间，并无不当。合同解除后，豪军公司应当将系争房屋返还给东亚公司。对于东亚公司要求豪军公司支付的租金及占有使用费，一审法院结合豪军公司提出的时效抗辩，判定豪军公司应当向东亚公司支付2016年12月1日后的租金及房屋使用费，于法有据，应予维持。豪军公司称其直至2019年3月才开始营业，故不应支付此前租金的主张，缺乏依据，不能成立。第三，因豪军公司违约导致双方房屋租赁关系解除，豪军公司应当依合同约定向东亚公司承担违约责任。现一审法院判令豪军公司向东亚公司支付违约金50万元，符合双方合同约定，且并未明显过高，故本院予以认同。第四，因豪军公司未充分证明东亚公司存在违约行为，故一审法院未支持豪军公司要求东亚公司支付违约金的诉请，并无不当。二审审理中，豪军公司提出若法院判定合同解除则东亚公司应赔偿豪军公司因解除合同而产生的巨额损失，并提供一份其自行制作的装饰工程预算(决)书，欲证明损失金额。但首先，上述预算(决)书系豪军公司自行制作，不足以证实其损失情况；其次，本案房屋租赁合同系因豪军公司违约而解除，现东亚公司表示不同意利用豪军公司的装饰装修，故对于豪军公司的上述赔偿主张，本院难以支持。综上所述，豪军公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48,358元，由上海豪军酒店公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年六月十七日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……