贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5520号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：朱丽，女，1986年8月7日生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人朱丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不构成违约；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2.根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3.补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4.《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。被上诉人朱丽答辩称，一审判决公平公正，请求维持原判。朱丽向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付位于贵阳市白云区商品房登记转移的有关文书；2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金（以房屋总价361077元为基数，按照每日万分之一标准计算，自2017年12月30日起暂计算至2019年12月31日，共计731天，违约金暂计26394.73元，违约金计算至被告实际交付该房屋商品房转移登记的有关文书止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，一审法院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见一审法院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2017年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，截止2019年12月31日，被告已逾期731天，应支付的违约金为：361077元×0.01%/天×731天＝26394.73元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年12月31日为26394.73元，自2020年1月1日起继续以36.1077元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告朱丽交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告朱丽交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告朱丽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却作出了与主合同相矛盾的约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。但根据双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金总额加以限制，明显属于客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定应当排除适用，双方仍应当以主合同的约定为准，本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年六月二十八日法官助理陈跃霄书记员彭永耀