广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10633号上诉人（原审原告）：谭小良，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：葛**,广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。上诉人谭小良因与被上诉人广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭小良及其委托诉讼代理人葛**，被上诉人信托公司的委托诉讼代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谭小良上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判信托公司承担逾期办理房产证的违约责任，赔偿谭小良损失493224.66元（按照银行逾期贷款利率6.525%计算，计至2019年4月19日，不超过谭小良已支付的房款总额）；3.改判信托公司退还多收房款50799.15元，赔偿损失50799.15元；4.一、二审受理费由信托公司承担。事实与理由:一、一审判决适用法律错误，应予以纠正。1.根据《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》(法释[2013]2号)的规定，《最高人民法院》已于2013年1月18日被废止，废止原因是“社会形势发生变化，不再适用”。根据“法释[2013]2号”规定，“废止的司法解释和司法解释性质文件从上述决定施行之日起不再适用”，因此在司法实践中无法适用一份已经废止的司法解释来处理谭小良与信托公司之间的纠纷。一审法院认为谭小良与信托公司之间的纠纷要适用一份已经被废止的司法解释去处理，属于适用法律错误。2.即便是《最高人民法院》第39条，也只是规定“对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理”，此处的“没有约定”仅指“没有约定违约金”，而不是“没有约定违约责任”。根据谭小良与信托公司签订房屋预售合同时生效的《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百三十四条规定“承担民事责任的方式主要有(七)赔偿损失、(八)支付违约金”，根据上述法律的规定，谭小良即使与信托公司没有约定违约金，但谭小良仍有法律依据，行使法定权利要求信托公司承担违约责任并赔偿损失。谭小良在一审中提出的诉讼请求，也正是要求信托公司因其违约行为承担赔偿损失的民事责任。3.本案除适用《中华人民共和国民法通则》外，还应该适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”，根据该条规定，确立了“完全赔偿原则”，即违约方要赔偿受害人的实际损失和可得利益。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。鉴于“完全赔偿原则”在谭小良与信托公司签订房屋预售合同时没有明确的法律规定，因此应同时适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条对谭小良与信托公司的纠纷进行处理。4.一审法院在处理有关关联案件时，适用法律规定不一，没有统一的裁判标准，前后矛盾。与谭小良同一小区的另一业主黄光炯曾起诉信托公司要求办理房产证，在该案件中一审法院并没有以黄光炯与信托公司之间的纠纷应适用《最高人民法院》条款处理为由，驳回黄光炯的诉讼请求，相反是在该房屋预售合同对办理房产证的义务、违约责任没有约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条判定信托公司违约，从而支持了黄光炯的诉讼请求。一审法院也曾认为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发生的商品房买卖行为，在合同对纠纷事项没有约定义务、违约责任的情况下，并不是只能适用《最高人民法院》条款处理，而是可以适用《中华人民共和国合同法》予以裁判的。然而相同版本的房屋预售合同，在同一个法院，对于要求办理房产证的诉讼请求，一审法院就适用《中华人民共和国合同法》予以裁判，而对于要求赔偿逾期办证违约损失的诉讼请求，一审法院就认定要适用一份已经废止的司法解释，这种裁判原则缺乏法律依据。二、信托公司确实存在严重的违约行为，信托公司应为其违约行为承担违约责任。1.谭小良与信托公司于1992年10月9日签订《住宅商品房购售合同》，但当时信托公司并没有合法取得该房屋的土地使用权。根据广州市国土资源和规划委员会发出的《广州市国土资源和规划委员会关于依云塑景苑办证问题信访事项的答复意见书》显示，信托公司是在1992年11月才与广州市国土局签订了含本项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》([92]穗国地出字第48号)。信托公司在没有合法取得土地使用权，没有理顺土地出让关系的情况下，就向谭小良出售房屋，最终导致因信托公司与三元里村的土地使用权争议问题而不能为谭小良办理房产证，导致谭小良蒙受损失，信托公司有严重过错，应承担违约责任。2.谭小良与信托公司于1992年10月9日签订的《住宅商品房购售合同》，约定房屋面积为139.58平方米，房款425858.58元。在1995年2月谭小良收楼时，信托公司以其单方测绘的房屋面积增大至16l.66平方米为由，要求谭小良补交房屋增大面积的房款共67366.08元。至2019年办理房产证，根据政府部门的测绘结果，谭小良房屋面积实为145.0l平方米，比信托公司当初测绘确定的房屋面积减少了16.65平方米。这个面积差异是由于信托公司在实际施工时，没有按照经政府部门审批的规划图纸施工所导致。根据经政府部门审批的规划图纸显示，谭小良房屋阳台应为“不封闭阳台"，但信托公司施工时违反规划将阳台施工为“封闭阳台”，并以“封闭阳台”状态进行测绘，于是就有了1995年2月信托公司以房屋面积增大为由向谭小良收取房屋面积款项67366.08元的情况。但2019年办理房产证时，政府测绘部门认为信托公司的施工违反规划，不能给谭小良发放房产证。最后政府规划部门不对违章施工的“封闭阳台”予以拆除，但也不能按照“封闭阳台”进行测绘、发证，只能仍按照政府部门规划的“不封闭阳台”进行测绘、发证，最终导致谭小良的房产证面积少了16.65平方米。谭小良房产证面积的减少，原因完全在于信托公司的违章施工行为所致，但现在的结果却是信托公司可以因其违章施工行为，向谭小良多收房款50799.15元(以谭小良房产证登记面积差异计算)，而谭小良房产证登记面积因此减少后起诉信托公司要求退回多收房款及赔偿损失，却被一审法院以适用已被废止的《最高人民法院》的条款处理为由，予以驳回，该处理错误。被上诉人信托公司辩称：同意一审判决处理，不同意谭小良上诉请求。谭小良于2020年1月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.信托公司承担逾期办理房产证的违约责任，赔偿谭小良损失493224.66元（按照银行逾期贷款利率6.525%计算，计至2019年4月19日，不超过我已支付的房款总额）；2.信托公司向谭小良退还多收房款50799.15元，赔偿损失50799.15元；3.本案受理费用由信托公司承担。一审法院经审理查明：1992年10月9日，谭小良（甲方）与信托公司（乙方，原名广东省信托房产开发公司）签订《住宅商品房购售合同》，约定：甲方预购乙方所建的住宅位于广州市天河区下塘西路自编南3座第5层01号住宅单元（以下简称涉案房屋）；总建筑面积约共139.58平方米。（按竣工核实的建筑面积为准，凸阳台面积折半，凹阳台按水平投影面积计算、公用面积摊分）；甲方所购房屋按乙方售房价目每平方米建筑面积3390元，总楼价款473176.2元（交房时按竣工核实的建筑面积多退少补）；乙方在收到甲方全部购房款后应于1993年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程；本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整；如甲方有特殊原因申请要求转名或转让，须征得乙方同意才能给予办理。办理转名或转让手续的，按甲方所已交的总房价款的15%缴交转名或转让手续费等。1995年2月25日，信托公司向谭小良出具《购置房屋所有权证明书》，显示涉案房屋已在1995年2月25日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属谭小良所有，房屋建筑面积161.66平方米，总造价493224.66元。1999年3月15日，信托公司向谭小良开具购房款为493224.66元的发票。2019年4月19日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为谭小良的涉案房屋不动产权证。该产权证显示涉案房屋的建筑面积为145.01平方米。一审另查，根据广州市国土资源和规划委员会于2017年5月11日向信托公司发出的《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》反映，涉案房屋所在楼宇小区依云塑景苑项目原用地单位系三元里村委会。1989年，经原市规划局以（89）城地批字第13号，原市房管局以（89）房地字280号《同意使用土地通知书》批准使用（三元里景太坑广源路南侧、白云铁路支线东侧地段），用地面积：11528平方米，用地项目：商业、综合楼、仓库，并附注：村用地不得变相买卖及出租。1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今仍未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由信托公司接管，并承担全部债权债务。同年11月，信托公司与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目。为维护购房人合法权属。基于该项目已纳入历史遗留办证难清查项目，且土地性质已转为国有用地的事实。经研究，该委同意参照《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定的程序、要求等，继续推进解决该小区购房业主办难问题。后包括谭小良在内的购房人按照上述函件意见办理了涉案房屋的不动产权证。一审诉讼中，谭小良明确其诉讼请求要求信托公司承担违约责任，支付赔偿款的法律依据是《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。一审法院认为:本案的争议焦点为信托公司是否应承担逾期办证违约责任和是否需因涉案房屋约定与登记建筑面积存在面积差异向谭小良退还款项、赔偿损失的问题。（一）关于信托公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题。（1）谭小良与信托公司签订的《住宅商品房购售合同》并未有关于办证时间、办证期限及逾期办证违约责任的约定，谭小良主张信托公司承担逾期办理房产证的违约责任缺乏合同依据。（2）上述预售合同签订时间在1992年10月9日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》公布和实施之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理。综上，谭小良要求信托公司承担逾期办证违约责任，赔偿损失缺乏依据，一审法院不予支持。（二）信托公司是否需因涉案房屋约定与登记建筑面积存在面积差异向谭小良退还款项、赔偿损失的问题。（1）根据信托公司于1995年2月25日向谭小良出具的《购置房屋所有权证明书》显示，涉案房屋建筑面积按161.66平方米计算，广州市国土资源和规划委员会核发的不动产权证书显示涉案房屋建筑面积为145.01平方米，此显示涉案房屋在房管部门测量的面积确实与原测量面积少。但双方签订的《住宅商品房购售合同》约定，本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整。根据上述约定，在房管部门测量的面积与原测量面积有差异的情况下，房价款不因此作调整。上述约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，现谭小良以此要求信托公司赔偿损失缺乏合同依据。（2）如前所述，上述预售合同签订时间在1992年10月9日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》公布和实施之前，依法应适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理，故谭小良要求信托公司退还面积差异款和赔偿损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月21日作出一审判决:驳回谭小良的全部诉讼请求。案件受理费9748元，由谭小良负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，谭小良提交以下材料作为二审证据：证据1.（2006）云法民初字第1337号，拟证明一审法院在处理关联案件时，使用法律规定不一，缺乏统一的裁判标准，前后矛盾；证据2.《广州市国土资源规划委员会关于依云塑景苑办证问题信访的答复意见书》（穗国土规划信【2017】50号），拟证明：信托公司在没有合法取得土地使用权，没有理顺土地出让关系的情况下，就向谭小良出售房屋，最终导致因与三元里村土地使用权争议问题而不能为谭小良办理房产证，导致谭小良蒙受损失，信托公司有严重过错，应承担违约责任；证据3.房屋建筑面积实测总平面图，拟证明信托公司违章施工，将涉案房屋的外阳台施工为内阳台，并以内阳台测绘的结果向谭小良多收房款，但办理房地产证时政府测绘部门对此不予认可，导致谭小良房产证面积减少16.65平方米。信托公司质证认为：上述三份证据，均不属于新证据。就证据1的真实性、合法性没有异议，但是与本案无关。本案争议的是逾期办证违约金，不是办证本身。一审诉讼中信托公司已经向法院提交了两份民事判决书，分别是（2016）粤01民终8031号以及（2016）粤0104民初3413号，都是在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前签订的合同，在未约定逾期办证违约金的情况下，是否支持作出相应裁判意见，是与一审判决结果相符的；对证据2的真实性、合法性没有异议，但是该证据与本案争议的法律适用问题没有关系；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据与本案争议的法律适用问题没有关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：谭小良的上诉请求是否成立。一、关于逾期办证违约金的问题。《最高人民法院》规定：房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。谭小良与省信托公司签订《住宅商品房购售合同》的时间为1992年，签订合同时生效的法律、司法解释对没有合同依据的情况下是否支持逾期办证违约金没有明确规定，谭小良上诉主张适用合同签订后实施的《中华人民共和国合同法》等相关条文依据不足，因此一审法院不予支持谭小良逾期办证违约金的诉讼请求并无不当，本院予以认可。二、关于面积差异款的问题。依法成立的合同，是双方当事人权利义务的来源和依据。双方合同约定，合约所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用，房管部门测量的面积不作互相核对的依据，所售楼价款不作任何调整。因此谭小良主张面积差异款缺乏合同依据，不予支持。谭小良二审期间提交的证据依法不属于二审新证据，也不能证明其上诉请求成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人谭小良的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9748元，由上诉人谭小良负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳