安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1897号上诉人（原审原告）：赵宏祥，男，1982年6月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审原告）：王莹，女，1982年5月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人赵宏祥、王莹因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宏祥、王莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵宏祥、王莹的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2018年2月7日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2019年9月6日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为赵宏祥、王莹办理产权登记材料时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案赵宏祥、王莹委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，双方之间的权利义务应当由双方签订的商品房买卖合同和补充协议为准。一审法院以受理单日期作为我公司提交资料办理产权证的日期并无错误，在该日期后，我公司已经履行完毕了我公司的备案义务，最多只能承担到以该日期为截止日期的违约责任，综上，请求驳回赵宏祥、王莹人的上诉请求。赵宏祥、王莹向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司支付逾期办理房屋产权证的违约金共计人民币60842元（逾期办证时间暂从2017年10月25日暂计算至2019年9月6日止共计681天即违约金为总房款444071元*0.02%*681日=60842元），2019年9月6日以后的违约金按此标准支付实际办证之日止；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，赵宏祥、王莹与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定赵宏祥、王莹购买荣盛公司位于蚌埠市荣盛·锦绣香堤小区预售商品房一套，所售房屋为项目中13栋2单元2层02024号住宅房一套。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2014年10月20日，经蚌埠市众信公证处公证，赵宏祥、王莹向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2016年10月28日，赵宏祥、王莹作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为444071元。赵宏祥、王莹与荣盛公司均认可房屋交付的时间为2016年10月30日。双方均同意违约金计算起始时间为2017年10月25日，此外，2018年2月7日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，本案主要争议焦点为：荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与赵宏祥、王莹真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受赵宏祥、王莹委托，代赵宏祥、王莹办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。赵宏祥、王莹与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2016年10月30日，即荣盛公司应于2017年10月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2018年2月7日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2017年10月25日至2018年2月7日。一审法院支持赵宏祥、王莹的违约金时间为自2017年10月25日至2018年2月7日，违约金数额为444071元×0.02%/天×105天=9325.49元。关于赵宏祥、王莹主张的逾期办证时间应该计算至实际办证之日止的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，赵宏祥、王莹的主张与双方约定的合同内容不符，故对赵宏祥、王莹该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付赵宏祥、王莹违约金9325.49元；二、驳回赵宏祥、王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1321元，减半收取660.5元，由赵宏祥、王莹负担561.5元，由荣盛公司负担99元。二审期间，赵宏祥、王莹向本院提交如下证据：1.视频两份，证明荣盛伟业公司逾期办证的时间；2.网络检索信息打印件，证明不动产登记中心是办理产权登记的，以及不动产登记中心正常办公时间，证明荣盛公司提交的受理单不是办理案涉房屋产权证的材料。荣盛公司质证认为：证据1从形式上属于证人证言，但证人没有当庭出庭作证，该证据不合法，不应发生法律效力，且根据其中内容也无法得出荣盛公司在本案中存在其他违约责任的推论，达不到其证明目的；且该证据也不能得知是何人、何地、何时录制，视频中说话人的身份也无法进行核实，对该证据取得的合法性存在异议，即便是按照其中内容所述，也只能得出荣盛公司在受理单日期提交备案，至于备案之后房产产权证如何进行审核下发系房产交易部门与登记部门之间协同办公的问题，并非荣盛公司所能控制。证据2达不到其证明目的，该证据内容只能得出不动产交易部门和登记部门在办理房屋产权证时是协同工作，二者共同完成产权证的受理、审核、下发程序，这与荣盛公司所述完全相符，荣盛公司按照约定将办证所需资料提交备案后就已经完成自身义务，与该证据内容也能吻合。本院认证意见：视频光盘不是原始载体，不符合证据的形式要件，达不到证明目的。对于网络信息检索材料，该证据与荣盛公司提交加盖蚌埠市不动产登记中心的受理单不一致，达不到证明目的，本院不予认定。荣盛公司二审未提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是赵宏祥、王莹主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2018年2月7日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为赵宏祥、王莹户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。赵宏祥、王莹上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。赵宏祥、王莹该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵宏祥、王莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1321元，由上诉人赵宏祥、王莹负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月二十五日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。