广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9648号上诉人（原审被告）：广州市国鑫信息科技有限公司（原名广州市震海信息科技有限公司）。法定代表人：刘源远。上诉人（原审被告）：李华。两上诉人共同委托诉讼代理人：贾远鸿，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟海强。上诉人广州市国鑫信息科技有限公司（以下简称国鑫公司）、李华因与被上诉人钟海强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。钟海强在原审的诉讼请求：1.判令国鑫公司立即向钟海强支付自2017年12月1日起至2018年5月20日止的租金301070元（2017年12月1日至31日的租金按52925元计算，已扣除国鑫公司此前支付的249元；自2018年1月1日起至2018年4月30日止租金，每月按53174元计；2018年5月1日至20日按35449元计算）及迟延给付自2016年11月1日起至2018年5月20日止支付的租金的违约金（自2016年11月6日起至实际付清之日止，以同期应付未付的租金为基数，每日按月租金额的0.5%计算）；李华对该项请求承担连带清偿责任，具体违约时段详见统计表。2.判令国鑫公司、李华立即共同支付按租赁合同约定的经济损失169329.75元给钟海强（用3603单元建筑面积354.4869平方米除以总建筑面积1065.13平方米所得数额乘以提前终止合同的违约金和赔偿款508785.96元）。3.判令国鑫公司、李华共同返还律师费10000元给钟海强。原审法院判决如下：一、广州市国鑫信息科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向钟海强支付自2017年12月1日起至2018年5月20日止的租金（其中，2017年12月1日至2017年12月31日的租金按52925元计算，该标准已扣除广州市国鑫信息科技有限公司此前支付的249元；自2018年1月1日起至2018年4月30日止租金，按每月53174元标准计；2018年5月1日至2018年5月20日按每月35449元标准计）；二、广州市国鑫信息科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向钟海强支付迟延给付2016年11月1日至2018年5月20日期间租金的违约金（自2016年11月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，每日按0.05%计至实际付清之日止，其中租金的实际支付时间详见《承租人逾期支付租金+违约金统计表》；该违约金总额以欠付的租金总额为限）；三、驳回钟海强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13220.8元，由钟海强负担3887元，广州市国鑫信息科技有限公司负担9333.8元。判后，上诉人国鑫公司、李华不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人不承担责任或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉主要理由：1.上诉人李华已经于2018年2月9日取得案涉房屋所有权，自不必向被上诉人支付所谓租金。根据一审法院查明的事实，2017年4月25日，上诉人李华与被上诉人就3601—3604单元办理网签，签订《广州市存量房买卖合同》；2016年6月8日，被上诉人出具3601—3604单元购房定金50万元的收据；2016年6月28日，被上诉人出具3601—3604单元购房定金150万元的收据；2017年8月14日，被上诉人出具收到上诉人李华支付的3603单元首期款3435251元的收据及3604单元首期款419467元的收据；2018年5月21日，被上诉人出具收到上诉人支付的3603单元剩余房款3300000元的收据；2018年2月9日，3603房转移登记至上诉人李华名下。据此，自2018年2月9日之后，上诉人李华已经取得案涉房屋3603单元的所有权，因此一审法院判决上诉人国鑫公司向被上诉人继续支付自2017年12月1日起至2018年5月20曰止的租金（其中，自2018年1月1日起至2018年4月30日止按每月53174元标准计；2018年5月1日至2018年5月20日止按每日35449元标准计），无事实和法律依据。既然自2018年2月9日之后，案涉房屋已经不属于被上诉人所有，被上诉人因何收取上诉人国鑫公司2018年2月9日至2018年5月20日之间的租金？2.上诉人并不存在任何违约行为。上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第二点的约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0．5％向甲方支付违约金”，上诉人虽然欠付被上诉人2018年2月9日之前的租金，但是上诉人欠付租金完全是由于被上诉人违约造成的。原上诉人之间为房屋买卖关系，由于被上诉人迟延办理涂销抵押登记手续未达到支付剩余购房款的条件，致使上诉人只能同意以租金的方式预付购房款。故在整个交易过程中完全是由于被上诉人迟延办理涂销抵押登记所致，也就是说，本案完全是由于被上诉人的违约行为所致，上诉人并不存在任何违约行为，故上诉人无需支付相应违约金，法院判决上诉人承担违约金有误。3.一审法院认定上诉人存在违约行为，也应按照银行同期存款利率调整违约金。根据《合同法司法解释二》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”我们可以看出，违约金以“填补损失”为限，同时该法第二十九条还规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，若一审法院认为上诉人与被上诉人在3603号房过户之前双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定的违约金过高，应当按照银行同期存款率调整违约金数额，而不是凭空要求上诉人按照每日0．05％承担。4.从双方买卖合同、租赁合同所表达的连续性和整体性意思表示分析，李华购买房屋，钟海强交付房屋，我方使用涉案房屋是免费的，不存在支付租金问题。之所以涉及租金，是因为李华考虑税收的因素，才将购房款转化为租金。二审中，上诉人国鑫公司、李华申请本院对广东省广州市广州公证处《关于核查公证书的复函》（穗证函【2018】989号）所提及的五份公证书调查取证。被上诉人钟海强答辩称：尊重一审判决，不同意上诉人的上诉请求。李华与承租企业存在重大因果关系及利益关联，应承担清偿租金和违约金的连带责任。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，现评析如下：钟海强与国鑫公司签订了两份涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，均经房屋租赁管理部门审核备案。从上述两份合同约定的内容及合同履行的情况看，本案租赁合同关系独立于涉案房屋的买卖合同关系，故上诉人主张双方之间是房屋买卖关系，以租金方式预付购房款，依据不足，本院不予采信。根据钟海强与国鑫公司2016年9月28日签订的租赁合同第七条、2017年7月4日签订的租赁合同第八条的约定，在“租赁物业”售卖过户至乙方法定代表人李华名下，并在甲方（钟海强）收齐房款当天，本合同即时终止。涉案3603房虽在2018年2月9日转移登记至李华名下，但涉案房屋的购房款至2018年5月21日才交齐，故原审判决租金及迟延给付租金的违约金计算至2018年5月20日，并无不当，本院予以认可。上诉人主张无需支付2018年2月9日至2018年5月20日的租金，理据不充分，本院不予支持。对于迟延给付租金的违约金，原审判决考量被上诉人的实际损失及上诉人的违约程度，将违约金标准依法下调至每日0.05%，且违约金总额以欠付租金总额为限，并无不当，本院予以认可。上诉人主张按银行同期存款利率调整，理据不充分，本院不予采信。上诉人申请对广东省广州市广州公证处《关于核查公证书的复函》所提及的五份公证书调查取证，因上述申请调查事项不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许。被上诉人钟海强主张李华应承担清偿租金和违约金的连带责任，但钟海强没有依法提出上诉，故本院二审对钟海强的该项主张不予审查。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9333.8元，由上诉人广州市国鑫信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年六月二十三日书记员  苏宏榴廖玉萍