南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初5824号原告（反诉被告）：南京好邻居房地产代理销售有限公司，统一社会信用代码91320106663769566M，住所地江苏省南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人：徐健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告（反诉原告）：柏广芹，女，1972年2月16日生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴卫国（系原告配偶），男，汉族，1967年3月30日生，住江苏省如皋市。原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司(以下简称好邻居公司)与被告（反诉原告）柏广芹居间合同纠纷一案,本院于2017年10月24日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好邻居公司的委托诉讼代理人王齐飞、被告柏广芹的委托诉讼代理人吴卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好邻居公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付原告居间代理费24480元，并支付逾期付款违约金（从2016年6月19日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月18日，在原告居间服务下，被告与卖房人顾某签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定被告从顾某处购买坐落于南京市栖霞区某某路XXX号X幢XXX室房屋（以下简称案涉房屋）。房屋买卖合同签订后，被告向顾某支付了定金5万元。原、被告及顾某签订的《居间服务合同》约定原告为被告与顾某提供房屋买卖居间服务，被告应在居间合同签订当日向原告支付居间代理费24480元。鉴于原告提供居间服务促成被告与顾某签订了房屋买卖合同，被告应向原告支付居间代理费。原告多次索要，被告拒不支付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告柏广芹辩称，原告同卖房人顾某故意串通坑害被告以谋取利益。案涉房屋产权为50年，一般房屋产权为70年。原告作为房产中介公司具有提醒和告知的义务，而原告一直予以隐瞒。被告买房时，被告本人一直进行交涉，后被告配偶吴卫国回来后才知道，案涉房屋产权为50年。被告夫妻找到原告要求查看案涉房屋的产权证和土地使用证，但原告并未提供。原告作为中介公司应对房屋的产权情况如实陈述。原告在没有通知被告的情况下于2016月7月中旬，即在被告签订房屋买卖合同一个月以后将案涉房屋出售给第三方。因被告是商业贷款买房，需要2个月才能完成买卖。原告和顾某在同被告签订合同一个月将案涉房屋出售给第三方，被告认为原告和顾某构成违约。被告曾多次联系原告工作人员询问顾某的电话号码，原告工作人员应向被告提供顾某的电话号码但拒不提供，被告无法与顾某联系，顾某也没有联系过被告，致在2016年6月28日合同约定日期无法去银行办理贷款手续。声明函书写时间为2016年6月28日，但被告于2016年6月30日才寄给原告。被告（反诉原告）柏广芹向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原告（反诉被告）立即支付被告（反诉原告）居间代理违约金24480元并支付逾期付款违约金（以24480元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年6月18日起至实际付款之日止）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2016年6月18日，被告（反诉原告）与顾某通过原告（反诉被告）商谈购买房屋事宜。当日签订了《南京市存量房买卖合同》。原、被告与顾某还签订了《居间服务合同》，约定居间代理费24480元，由被告（反诉原告）支付。后被告（反诉原告）听说案涉房屋小区产权是50年，并非70年，于是被告（反诉原告）夫妻去原告（反诉被告）处核实，要求原告（反诉被告）出示房产证及土地证，遭到原告（反诉被告）拒绝。被告（反诉原告）恳请原告（反诉被告）将顾某电话号码给被告（反诉原告），以便和顾某核实这个情况，可原告（反诉被告）称顾某不同意其将顾某的联系方式给被告（反诉原告）。根据合同规定，2016年6月28日前顾某和被告（反诉原告）去贷款银行办理贷款合同，当日被告（反诉原告）多次给原告（反诉被告）经办人唐女士打电话，但唐女士始终不接电话。于是被告（反诉原告）按照合同地址找到案涉房屋，向当时的承租户要顾某的电话，承租人也称顾某不让给。当天晚上，被告（反诉原告）认为顾某不愿意继续履行合同就要解除合同，于是给顾某写了一封挂号信函，催促顾某尽快和被告（反诉原告）联系，协商处理办理房贷事宜，为了慎重起见，被告（反诉原告）于2016年7月1日又寄了一份挂号信催促顾某，但两封信都被退回。2016年7月26日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）的工作人员唐女士打电话，唐女士告知被告（反诉原告）案涉房屋已经卖给他人。被告（反诉原告）认为，房屋买卖在证件及材料齐全买卖双方都积极配合且银行或房地产交易中心没有特殊政策的情况下，商业按揭一般需要2个月才能完成交易，公积金贷款一般需要3个月才能完成交易。被告（反诉原告）与顾某之间的合同是2016年6月18日签定的，而顾某在原告（反诉被告）居间下于2016年7月26日前就把房子卖给了别人，而该时间在正常的合同履行期间，顾某与原告（反诉被告）没有以任何方式通知被告（反诉原告），合同也没有解除，故原告（反诉被告）构成违约。被告（反诉原告）为维护合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）好邻居公司辩称，被告（反诉原告）诉请没有事实法律依据，应当驳回。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的居间合同合法有效，原告（反诉被告）已经为被告（反诉原告）及顾某提供了居间服务，促成签订案涉房屋买卖合同，根据相关规定及居间服务合同约定原告（反诉被告）已经完成居间服务行为，有权收取相应居间代理费。被告（反诉原告）诉顾某房屋买卖合同纠纷一案中，经过栖霞法院及南京中院依法审理，生效判决认定被告（反诉原告）在房屋买卖合同签订后违约解除买卖合同，购成根本违约导致合同无法继续履行，原告（反诉被告）对此并无过错。经审理查明，2018年3月22日，本案被告（反诉原告）作为另案原告以房屋买卖合同纠纷为由将卖房人顾某作为被告诉至本院，案号为（2018）苏0113民初1481号（以下简称1481号案件），本案被告（反诉原告）在1481号案件中请求法院判令“1、判令被告顾某返还原告柏广芹购房定金5万元；2.判令被告顾某赔偿原告柏广芹购房损失385980元；3.本案诉讼费由被告顾某负担”，在1481号案件审理过程中，本院依法追加本案原告（反诉被告）好邻居公司为1481号案件的第三人。本院在1481号案件中，经审理查明如下：“2016年6月18日，被告顾某（出卖人，甲方）与原告柏广芹（买受人，乙方）签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定：甲方将其所有的南京市栖霞区某某路XXX号X幢XXX室房屋（建筑面积66.31平方米）出售给乙方；房屋所有权证号为：宁栖初字第001716号，土地使用权证号为：宁栖国用（1999）字第05706号；该房屋未设立抵押，出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权；房屋总价为102万元，乙方于2016年6月18日向甲方支付定金5万元，过户当天支付首付款43万元，甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款52万元用于支付房屋转让价款的余额，甲方协助乙方于2016年6月28日前与贷款银行签订借款合同，并于签订借款合同后10日内将所有资料提供齐全；甲乙双方同意在预批贷款通过10日内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得所有权的；2.该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定义务超过15日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在该违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。双方还补充约定：该房屋以家庭为单位，为南京市第二套住房，房产局交易过程中产生1%的个人所得税由买方支付；若在南京房产交易过程中，房产局调档查出甲方该房屋是以家庭为单位南京市满五年且唯一套住房，则乙方需在出件当日额外支付甲方1万元。同日，原被告双方还与第三人签订了1份《居间服务合同》，约定第三人作为原被告双方共同委托的交易居间人，原告向第三人支付居间代理费24480元。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金5万元。2016年6月26日，原告夫妇曾到第三人处沟通合同履行事宜。6月27日，原告的委托诉讼代理人吴卫国致电第三人工作人员沟通案涉房屋系50年产权或70年产权问题；第三人工作人员称已将原告的话转告被告，因为涉及到原告违约问题，被告不同意退款；原告要求第三人告知被告联系电话，第三人遵循被告意见未予告知。6月28日，三方未办理银行贷款手续，同日，原告向第三人出具声明函1份，载明：“经过你们代理，我们正在购买某某路XXX号X幢XXX室的住房（我们已经交付了5万元的购房金），但后来我们了解到，该房屋的产权期限是50年，贵公司在我们购买房屋之前，并没有说明（或者说是隐瞒了）这一点。这一点，我们在2016年6月27日已经电话告知贵公司的唐女士了，我们郑重的要求贵公司把房款退给我们（至于你们能否把房款怎么从卖方那里要回来与我们无关，因为你们是代理销售的）”，并将该声明函邮寄给了第三人，第三人将该声明函转发告知了被告。后第三人居间将被告的案涉房屋转售他人。2016年7月26日，原告的委托诉讼代理人吴卫国再次致电第三人工作人员，吴卫国表示“我们现在钱也筹到了，继续买”，第三人工作人员表示该房屋已经卖掉了。2016年7月9日，柏广芹具状以顾某、好邻居公司为被告向本院提起诉讼，要求两被告支付柏广芹定金5万元及违约金5万元。该案案号为（2016）苏0113民初4040号，该案审理过程中，柏广芹明确不要求好邻居公司承担责任，故变更好邻居公司为第三人。后在2017年1月19日第二次庭审时，柏广芹无正当理由未到庭参加诉讼，故本院裁定该案按撤诉处理。2017年7月5日，柏广芹再次以顾某、好邻居公司为被告向本院提起诉讼，要求顾某双倍返还定金10万元、赔偿违约金20.4万元，要求好邻居公司支付违约金24480元。该案案号为（2017）苏0113民初3815号，该案审理中柏广芹再次撤回了对好邻居公司的起诉，后本院为查清案件事实，依法追加好邻居公司为第三人。该案经两次开庭审理后，原告于2018年1月24日申请撤回起诉并获本院准许。另查明，在（2017）苏0113民初3815号案件审理过程中，原告柏广芹于2017年10月13日开庭时明确认可在原被告签订合同时，被告向其出示了案涉房屋的房屋所有权证与土地使用权证。关于2016年6月26日原告到第三人处磋商的事项，第三人陈述系原告表示资金紧张，要求解除合同并退还购房定金，原告陈述其系去了解案涉房屋产权及土地使用权情况，并非要求退定金。审理中，原告提交了1份由南京铂镕建筑工程有限公司（简称铂镕公司）出具落款时间为2017年9月19日的证明，内容为：吴卫国为公司的管理人员之一，由于其购买和燕路小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款，经公司开会讨论决定，同意借给吴卫国60万元。经查，该公司法定代表人为原告柏广芹，股东为原告及其丈夫吴卫国，其中原告持股比例为40%，吴卫国持股比例为60%”。本院在1481号案件中认为：“原告柏广芹与被告顾某及原被告与第三人好邻居公司于2016年6月18日签订的《南京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人应当按约履行。合同签订后，原告方作为购房一方，有义务按照合同约定办理贷款手续、支付购房款，原告提供的现有证据不足以证明其按照合同约定于2016年6月28日前积极办理贷款手续或准备自有资金支付首付款及房款，相反从原告提供的其于2016年7月26日的通话录音显示原告表示‘我们现在钱也筹到了，继续买’，以及原告提供的铂镕公司出具的证明显示‘其购买和燕路小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款’等证据，可以认定原告在需要办理购房贷款及支付首付款时资金不够，因此第三人陈述的原告于2016年6月26日至第三人公司以资金不足为由要求解除合同可信度更高，原告主张其仅系去了解案涉房屋产权及土地使用权年限情况依据不足，且原告自认被告在签订合同时向其出示过案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证，原告以该房屋产权是50年而非70年为由要求被告变更产权年限或解除合同依据不足。原告在办理贷款前明确表示资金不够要求解除合同、退还定金，且未按约定期限办理贷款手续，后又向第三人发函要求退还定金，并于2016年7月9日向本院提起诉讼，要求返还定金并支付违约金，由上述情形可见，系原告以其行为明确表示将不履行合同，并要求解除合同，致被告卖房回笼资金买房的合同目的不能实现，被告据此同意解除合同，应当认定系原告构成违约，被告不构成违约。尽管被告未另行向原告书面通知解除合同，但考虑到被告并不具备专业法律知识，且被告在原告违约后仅没收原告的定金，并未主张原告按照合同约定赔偿违约金，应当认为被告根据原告的声明函表达意见及第三人的反馈意见同意解除合同并没收定金并无不当，原告据此认为双方合同并未解除以及要求被告返还定金、赔偿违约金无事实和法律依据，本院不予支持”。2019年6月20日，本院作出（2018）苏0113民初1481号民事判决书，判决“驳回原告柏广芹的全部诉讼请求”。柏广芹不服该判决，提起上诉。2019年11月6日，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）立案受理，案号为（2019）苏01民终10165号（以下简称10165号案件），2020年2月3日南京中院作出（2019）苏01民终10165号民事判决书，判决“驳回上诉、维持原判”。南京中院在（2019）苏01民终10165号民事判决书中载明：“本院审理期间，柏广芹对一审法院查明‘同日（即2016年6月28日）柏广芹向好邻居公司出具声明函一份’有异议，上诉人主张该声明函是其6月30日才邮寄；上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人顾某对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，柏广芹提交以下新的证据：1.银行卡流水一份，证明柏广芹的妹夫打给其28万元；2.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）之父的存折、理财账户等，证明当时该款项可以用于支付首付款；3.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）弟弟的银行流水，证明柏广芹丈夫为其弟弟垫付了60万元，其买房子时柏广芹丈夫的弟弟说会把钱归还。顾某质证认为，对上述证据关联性不予认可，且达不到上诉人的证明目的。本院认证认为，上述证据与本案纠纷所涉及事实不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，虽然柏广芹对其寄送声明函的时间有异议，但对于其曾经寄送声明函的事实并不否认，从声明函内容来看，柏广芹以房屋产权期限为50年为由，要求返还定金；柏广芹的上述行为可以看出其已经做出了解除案涉房屋买卖合同的意思表示。但根据已查明的事实，在签订案涉合同时，顾某已经向其出示了房屋、土地权属证书，故柏广芹以房屋产权期限为50年为由要求解除合同、返还定金没有法律依据，其行为构成违约。在柏广芹违约解除合同情况下，顾某因另外购买房屋急需出售案涉房屋的原因，选择不再继续履行与柏广芹的合同，将房屋另行出售，并无不当。柏广芹行为构成违约，其要求顾某返还定金、赔偿损失，不具有任何法律依据，一审法院驳回其相关诉请并无不当。综上所述，柏广芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持”。上述事实，有双方当事人的举证、（2018）苏0113民初1481号民事判决书、（2019）苏01民终10165号民事判决书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，在本院1481号案件及南京中院10165号案件中，两级法院已对本案原、被告及案外人顾某的相关事实进行了查明，并对本案被告（反诉原告）柏广芹的违约行为进行认定，两级法院据以驳回了本案被告（反诉原告）柏广芹在另案作为原告及上诉人的全部诉讼请求，故本院对本案中被告（反诉原告）的反诉诉请不予支持。就原告的本诉诉请，就全案证据，综合考虑合同的实际履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度、原告已提供居间服务的程度，本院酌定被告支付原告中介费1万元。对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）柏广芹于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司居间代理费1万元。二、驳回原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）柏广芹的全部诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取206元，由被告（反诉原告）柏广芹负担；反诉案件受理费206元，由反诉原告柏广芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年六月二十八日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜