上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5018号上诉人（原审原告、反诉被告）：招商银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1088号招商银行上海大厦1幢一至四层、B2层、2幢十至十三层、十四层一单元03号、二十五至二十七层。负责人：施顺华，总经理。委托诉讼代理人：韩春燕，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚世都酒店有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1149号。法定代表人：蔡承颖，执行董事。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林潇，上海熊兆罡律师事务所律师。上诉人招商银行股份有限公司上海分行（以下简称招商银行）因与被上诉人上海亚世都酒店有限公司（以下简称亚世都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初35568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商银行的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亚世都公司的反诉请求，支持招商银行的本诉请求。事实与理由：一、双方的租赁合同已经于2019年6月15日解除，一审法院认定解除时间有误；二、招商银行已经于2019年6月14日将上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）返还给了亚世都公司，亚世都公司的不作为导致扩大的损失由其自行承担；三、招商银行就合同的解除已经尽到了诚信磋商义务，不存在恶意违约。被上诉人亚世都公司坚持一审辩称意见，不同意招商银行的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。招商银行向一审法院提起诉讼，请求：1、确认招商银行与亚世都公司于2012年6月1日签署的《房屋转租合同》于2019年6月15日解除；2、亚世都公司向招商银行返还预付租金人民币（币种下同）130,102.50元。亚世都公司向一审法院提起反诉，请求：1、招商银行支付自2019年7月16日至实际返还房屋期间的租金，暂计769,820.60元（租金暂计至2019年11月1日，最终租金金额以实际返还房屋之日的租金为准）；2、招商银行赔偿损失190,000元。一审诉讼过程中，亚世都公司变更上述第1项反诉请求为：招商银行支付自2019年7月16日至2019年10月28日的房屋租金，计752,083.55元；亚世都公司变更上述第2项反诉请求为：招商银行向亚世都公司支付违约金89,846.25元。同时，亚世都公司增加第3项反诉请求为：招商银行向亚世都公司支付逾期欠付的电费9,860元。一审法院认定的事实：2012年6月1日，亚世都公司（作为转租方，签约甲方）与招商银行（作为受转租方，签约乙方）签订《上海市房屋转租合同》1份，约定甲方依法承租的座落于闵行区XX路XX号房屋已征得房屋产权人(上海XX公司)、转租人(上海A酒店管理有限公司)书面同意，由甲方将上述承租房屋转租给乙方；该房屋的建筑面积600平方米；该房屋的用途为银行营业和办公；甲、乙双方约定，甲方于2012年6月1日前向乙方交付该房屋；转租期为96个月；自2012年7月16日起至2020年7月15日止；甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为10.41元，月租金总计为190,000元；该房屋租金贰年内不变；自叁年起，双方可协商对租金进行调整；有关调整事宜由双方在补充条款中约定；乙方应于每年1月15日和7月15日前向甲方交付租金；逾期支付，则按应付租金额的5‰/日的标准，支付滞纳金；乙方支付租金的方式如下:租金每半年支付一次，先付后用，甲方应在每期付租日前15个工作日向乙方提供税务局正规机打发票（发票费用由甲方承担），乙方收到后在15个工作日内支付；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方承担，其它有关费用（包括物业管理费等），均由甲方承担；乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复，乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未按本合同约定，擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过壹个月的；违约责任：在本租赁合同期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除本合同，要求提前解除合同的，即视为该方违约，该方应按解除合同时月租金的3倍向守约方支付违约金；若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿损失与违约金之间的差额。补充条款约定：甲方于2012年6月1日前向乙方交房；2012年6月1日至7月15日期间为免租装修期；起租日从2012年7月16日起；租金前2年不变，第3年起每2年递增5%；其中2018年7月16日至2020年7月15日的年租金标准为2,639,385元；本合同生效后的15日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为合同第1年的3个月的租金，即570,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在租赁到期后，且相关工商等部门的注销手续完成后，15个工作日内无息归还乙方；乙方承担水、电、通讯、有线电视等费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：水电费先用后付，水费单价为3.98元/度，电费单价为1.7元/度，甲方按记量表代收代付，并可按政府部门公告进行调整，乙方凭甲方提供的符合税务部门规定的机打发票每月十日前支付；通讯、有线电视费按公用事业费账单自行缴纳；乙方将在租赁到期后以租赁终止时状态交还甲方（乙方无须还原该房屋至交付状态），乙方所安装的空调等可移动设备乙方有权自行搬走并无需再重新因此进行修补，但乙方应确保返还的房屋能够满足后续正常使用并经甲方验收，完成房屋返还交接；乙方按本合同第七条之规定按时返还该房屋，甲方应予接受，并不得无故予以拒绝，否则应视为乙方已按时交还房屋无误，若因此造成甲方相应损失的，由甲方自行承担一切后果。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年11月，招商银行与亚世都公司就系争房屋的租赁事宜进行沟通和协商，最终双方未能就解除涉案合同签订补充协议。2017年12月11日，招商银行（作为承租方）与案外人上海XX有限公司（作为出租方）签订《租赁意向书》1份，约定由招商银行租赁位于上海市闵行区XX路XX弄XX号1100、1101、1102、1103、2102、2103、2105室的房屋，用途为仅用于综合商办用途，交付日期为2018年3月1日（暂定），租赁期限为60个月，即暂定为2018年6月1日至2023年5月31日。2019年4月11日，招商银行通过电子邮件向亚世都公司发送《招商银行关于XX路XX号转租合同提前解除的函》1份，载明：双方签订的转租合同已履行七年，现国家对金融单位的监控愈加严厉，无论是金融许可证和营业执照的续办，还是再次装修时公安和消防的验收，目前的用途是严令禁止的。为此，招商银行已数年多次向亚世都公司提出其不能实现租赁目的，要求解除合同。亚世都公司的尹总于2018年5月也转达了公司的初步想法，就是三个月租金、保证金不予归还和补偿不超过200,000元的拆除费用。鉴于上述理由，招商银行决定于2019年5月31日解除XX路XX号的转租合同，并在该日向亚世都公司返还该房屋。考虑到双方的友好合作关系和双方秉持协商处理该事宜的立场、以及合同将在一年后到期等种种情况，招商银行愿按目前月租金的三倍（659,846元）补偿亚世都公司，一是感谢亚世都公司多年来对支行工作的支持，二是招商银行返还后，新租户接手前，亚世都公司将需数天时间进行平整（按双方合同，招商银行将以租赁终止时状态交还亚世都公司，无须还原至交付状态）。2019年5月17日，招商银行股份有限公司上海吴中路支行登记的营业场所由上海市闵行区XX路XX号第XX幢XX室变更为上海市闵行区XX路XX弄XX号101、102、103、105、106、107、108、109、206、207、208室。2019年5月21日，招商银行向亚世都公司邮寄《解除房屋转租合同通知函》1份，载明：由于招商银行经营需要，招商银行依据转租合同10-2条约定以书面方式向亚世都公司正式发出退租通知，招商银行将于2019年6月15日前将租赁房屋按照转租合同补充条款第9条约定的租赁终止时状态返还亚世都公司，同时招商银行愿意支付截至退租日已产生的水费、电费、物业管理费；招商银行将按照转租合同10-2条约定向亚世都公司支付提前退租违约金，违约金金额为月租金的3倍计659,846元，并于退租日当日且完成交接（包括返还保证金）后向亚世都公司一次性支付；请接到此函后3个工作日内给予回函，以便其及时做好相关房屋交接工作；若3个工作日内未收到亚世都公司回函，招商银行将视同亚世都公司同意并正式开展交接工作。2019年5月22日，亚世都公司签收了上述《解除房屋转租合同通知函》。2019年5月29日，招商银行工作人员与亚世都公司工作人员就租赁事宜进行沟通，亚世都公司表示招商银行要求解除合同会造成其损失。招商银行表示对于亚世都公司提出的损失需要回去商量，并明确6月15日需要办理交接，由招商银行清空现场。亚世都公司表示如果6月15日的交接仅是房屋的交接，不牵涉到法律问题，其可以交接，或者7月15日租金结束以后也可以交接。招商银行表示房子的交接就是清空内部现场，需要亚世都公司进行确认。2019年6月14日，招商银行向上海市新虹桥公证处申请办理保全证据公证，上海市新虹桥公证处受理了上述公证申请后，由公证员及公证处工作人员随同申请人的委托代理人于该日上午来到上海市闵行区XX路XX号外部标有“招商银行上海吴中路支行”的办公场所，在公证员和公证处工作人员的现场监督下，由申请人的委托代理人使用保全专用手机对该场所的现场状况进行了拍照，共拍得数码照片153张。同日，招商银行在系争房屋大门上张贴了封条，并在系争房屋门口张贴《告知函》，上载：“致：上海亚世都酒店有限公司：经公证人员公证，我行已于2019年6月14日搬离上海市闵行区XX路XX号房屋。请贵司在本函出具之日起10日内与我行经办人联系”。同日，招商银行向亚世都公司邮寄《通知》1份，载明：经公证人员公证，招商银行已于2019年6月14日将上海市闵行区XX路XX号房屋按照双方于2012年6月1日签订的《上海市房屋转租合同》补充条款第9条约定的租赁终止时状态交还亚世都公司，招商银行将按照转租合同10-2条约定向亚世都公司支付提前退租违约金，违约金金额为月租金的3倍（计659,846.25元），鉴于招商银行已于转租合同订立时支付租赁保证金且目前尚有预付租金款项219,948.75元，经抵扣上述违约金金额后，亚世都公司尚需返还款项130,102.50元；请亚世都公司收到通知后10日内与招商银行经办人员联系，办理交接房屋及钥匙手续，并向招商银行返还上述款项；如因亚世都公司怠于办理交接手续所造成的一切扩大损失均由亚世都公司承担。2019年6月20日，亚世都公司的经办人员通过微信向招商银行的经办人员表示次日约了人看房，招商银行的经办人员表示确认只有收房才可以进入。亚世都公司的经办人员表示既然这样就暂时不看房了，但担心拖下去损失很大。招商银行的经办人员表示房子可以先收，赔偿通过法律途径解决。2019年7月3日，亚世都公司的经办人员通过微信向招商银行的经办人员表示其有意向的客户在招商银行封店后不能看现场，希望招商银行配合开门看场地，房屋交接的手续还是听领导安排。招商银行的经办人员回复称“在房租交接前是不能进入的，请贵司尽快与我们办理房屋交接手续”。2019年9月18日，招商银行以诉称之理由向一审法院提起诉讼。一审审理中，招商银行认为其于2019年6月15日已交付了系争房屋，并不再实际占有使用系争房屋，双方未能办理交接手续系由于亚世都公司没有配合，招商银行于2019年10月29日明确亚世都公司可以自行开锁并去除封条直接进入系争房屋，由亚世都公司自行收回系争房屋。亚世都公司则认为系由于双方协商未果，招商银行未向其交付系争房屋的钥匙，亦未结清相关费用，且在系争房屋门上贴了封条，故无法交接。亚世都公司于2019年10月29日表示同意于该日解除合同，并确认于该日自行收回系争房屋。一审诉讼中，双方均确认招商银行已向亚世都公司支付了租赁保证金570,000元，并支付租金至2019年7月15日。对于租赁保证金，双方均同意在本案中一并处理，并同意抵扣违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，招商银行与亚世都公司签订的《上海市房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。在双方履行合同的过程中，招商银行以因经营需要，系争房屋已不能实现租赁目的为由向亚世都公司提出解除合同，亚世都公司则认为招商银行的解除理由不成立而无权单方解除合同。对此，一审法院认为，虽然招商银行认为系争房屋的用途对其办理金融许可证和营业执照的续办，以及再次装修时公安和消防的验收存在影响，会导致合同目的无法实现，但其并没有提供证据证明上述影响的存在，也没有提供证据证明系因亚世都公司的原因导致双方合同无法继续履行，而自2012年6月1日双方签订合同后，系争房屋由招商银行进行装修并实际占有使用，也办理了营业执照，并不存在合同目的无法实现的情形，故招商银行据此直接提出解除合同，缺乏依据，鉴于亚世都公司在诉讼中明确同意于收回房屋之日即2019年10月29日解除合同，故一审法院确认双方签订的《上海市房屋转租合同》于2019年10月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现招商银行认为其已于2019年6月14日搬离系争房屋，故要求退还多支付的租金，而亚世都公司则认为招商银行并未向其交还房屋，故还应支付自2019年7月16日起至2019年10月28日止的租金。对此，一审法院认为，根据双方提供的证据来看，双方在2019年5月29日曾就合同解除事宜进行过协商，但双方并没有就合同解除的时间、交接房屋的时间及其他解除后果事宜的处理达成一致意见，虽然招商银行于2019年6月14日搬离了系争房屋，但根据合同约定，招商银行返还房屋时应经亚世都公司验收认可后，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，而招商银行并未向亚世都公司交还房屋钥匙，且在系争房屋上张贴了封条，并在亚世都公司提出看房时明确表示在办理交接前是不能进入系争房屋的，故系争房屋在招商银行搬离后实际仍由招商银行在控制，现亚世都公司主张招商银行支付自2019年7月16日起至2019年10月28日止的租金以752,083.55元计，于法有据，一审法院予以支持。招商银行要求返还租金之诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。由于招商银行提前退租构成违约，故招商银行理应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，现亚世都公司主张招商银行支付违约金的标准为三个月租金，招商银行亦同意按照三个月租金的标准向亚世都公司支付违约金，且双方均同意以招商银行已支付的保证金570,000元抵扣招商银行应支付的违约金，故招商银行还应向亚世都公司支付违约金89,846.25元（219,948.75元X3个月-570,000元=89,846.25元）。鉴于招商银行同意按照搬离房屋时的电表读数向亚世都公司支付电费9,860元，故对于亚世都公司要求招商银行支付逾期欠付的电费9,860元之反诉请求，一审法院亦予以支持。一审法院于2020年3月5日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认招商银行股份有限公司上海分行与上海亚世都酒店有限公司就位于上海市闵行区XX路XX号房屋签订的《上海市房屋转租合同》于2019年10月29日解除；二、招商银行股份有限公司上海分行于判决生效之日起十日内支付上海亚世都酒店有限公司租金人民币752,083.55元；三、招商银行股份有限公司上海分行于判决生效之日起十日内支付上海亚世都酒店有限公司违约金人民币89,846.25元；四、招商银行股份有限公司上海分行于判决生效之日起十日内支付上海亚世都酒店有限公司电费人民币9,860元；五、驳回招商银行股份有限公司上海分行的其余本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,451.03元，由招商银行股份有限公司上海分行负担。反诉案件受理费减半收取计人民币6,158.95元，由招商银行股份有限公司上海分行负担。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，招商银行以所谓合同目的无法实现单方通知亚世都公司双方租赁合同于2019年6月15日解除，但未提供租赁目的无法实现的证据，因此，招商银行的解除理由并不成立，招商银行不具有单方解约权，其单方主张的租赁合同解除日，本院不予采纳。而一审法院认定以亚世都公司收回系争房屋日作为租赁合同解除日，并无不当，本院予以认同，并依法予以维持。招商银行主张2019年6月15日已将系争房屋返还亚世都公司，但根据现有证据，招商银行通过公证方式保全系争房屋的租赁现状及单方通知的方式，不足以认定招商银行已经按照租赁合同的约定返还系争房屋，更无法认定亚世都公司应就违约方提前退租的损失承担不作为的责任。现一审法院在招商银行承担提前退租的违约责任的基础上处理双方租赁合同解除的后果，对租金、违约金、保证金、电费等一并予以处理，经审查，并无不妥，本院依法予以维持。综上，上诉人招商银行股份有限公司上海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,618.92元，由上诉人招商银行股份有限公司上海分行负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……