北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2346号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丙超，男，1980年6月13日出生。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣尚民，北京市环亚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京中装华港建筑科技展览有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路六号院内一号馆四层366号。法定代表人：牛学娜，董事长。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。上诉人陈丙超因与被上诉人北京中装华港建筑科技展览有限公司（以下简称中装华港公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丙超上诉请求：1.请求依法撤销(2019)京0113民初16518号民事判决书第一项,改判陈丙超与中装华港公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除;2.请求依法撤销(2019)京0113民初16518号民事判决书第二项,依法改判陈丙超向中装华港公司支付2018年10月1日至2018年11月30日租金423765元;3.请求依法撤销(2019)京0113民初16518号民事判决书第三项,依法改判中装华港公司赔偿陈丙超装修损失2283134.8元；4.本案一、二审诉讼费由中装华港公司承担。事实和理由：一、陈丙超与中装华港公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月1日解除。2018年12月1日,畅想国际幼儿园被关停，陈丙超与中装华港公司口头协商解除《房屋租赁合同》，陈丙超27万元押金抵顶租金，同时另行支付201295元付清2018年9月30日之前租金。《房屋租赁合同》第7.3条约定:“房屋租赁合同签定之日乙方(陈丙超)一次缴纳甲方(中装华港公司)租赁押金270000元，至租赁合同结束后,扣除相关费用多退少补。”陈丙超与中装华港公司根据第7.3条约定，已将27万元押金抵作租金，租赁合同解除。二、中装华港公司告知陈丙超能够尽快办理房屋所有权证，同时未提供书面授权委托，对于未能在合理期限内交付符合合同目的之房屋，中装华港公司应承担主要过错责任。1.陈丙超与中装华港公司2017年6月14日签订的《房屋租赁合同》第2条约定:“乙方(陈丙超)租用该房屋用于幼儿园及附属食堂。”中装华港公司向陈丙超出示2015年4月24日打印出的合同编号:Y1729250《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,第二十一条第(二)款第2项约定:“因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理。并告知陈丙超房屋产权证很快就能办理下来。2018年3月22日，中装华港公司张总短信告知陈丙超“当时办的时候中介说四五月的，还得请你们多催催随时和对方联系。”2.陈丙超有理由相信中装华港公司能够很快办理房屋所有权证，因此投入大量资金，进行装修、开办畅想国际幼儿园试运营，其中装修损失5691108.6元，试运营期间工资损失2321799.66元，办公费用损失803118.6元，办公房租502050元(试运营期间员工住宿费)。2.《房屋租赁合同》第3条约定:“甲方授予乙方书面授权，乙方在该甲方书面授权委托下替甲方与上述房屋的开发商及有关部门办理甲方拥有的该房屋房产证。”但中装华港公司并未按合同约定为陈丙超出具书面委托授权。因此,中装华港公司应对不能提交符合合同目的之房屋承担主要过错责任。三、因中装华港公司不能办理房屋所有权证，陈丙超在涉诉场地经营畅想国际幼儿园于2018年12月1日关停,双方已解除租赁合同，陈丙超未再继续使用涉案场地，陈丙超不应承担2018年12月1日之后的租金及使用费，陈丙超投入的装修损失应由中装华港公司承担主要赔偿责任。2019年7月15日北京市顺义区教育委员会出具《说明》，内容为:“在本区域内申请幼儿园办学许可证，必须提供房屋所有权证或不动产证书复印件；申请幼儿园办学许可证，未取得房屋所有权证或不动产证书的,不予批准。”2019年8月4日北京市顺义区后沙峪地区办事处文教办公室出具《关于畅想国际幼儿园的说明》,内容为:“畅想国际幼儿园位于后沙峪镇裕曦路9号院1号楼，此园未经教委审批，无办园许可证,已于2018年12月1日予以关停。”因《房屋租赁合同》已于2018年12月1日解除，同时中装华港公司应对未能办理房屋所有权证承担主要责任,因此，2018年12月1日之后的租金及使用费，不应由陈丙超承担。陈丙超因信任中装华港公司能够很快取得房屋所有权证，投入大量资金进行装修，装修损失5691108.6元，应由中装华港公司承担主要赔偿责任。综上，陈丙超认为一审判决事实不清,特提起上诉，请求依法支持陈丙超上诉请求。中装华港公司辩称，同意一审判决结果，不同意陈丙超的上诉请求。中装华港公司向一审法院起诉请求：1.判令解除陈丙超与中装华港公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈丙超给付中装华港公司2018年10月1日至2019年6月14日的租金1792584元、免租期损失635647.5元、违约金2542590元；3.判令陈丙超承担本案诉讼费。陈丙超向一审法院反诉请求：1.撤销陈丙超与中装华港公司于2017年6月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令中装华港公司返还陈丙超租金2542590元；3.判令中装华港公司赔偿陈丙超损失3762746．43元；4.判令反诉费用由中装华港公司承担。一审法院认定事实：2017年6月14日，中装华港公司（出租方、甲方）与陈丙超（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，部分约定如下：“……1.房屋基本情况。该出租房位于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧15#商业用房，建筑面积为2322平米……2.房屋用途。乙方租用该房屋用于：幼儿园及附属食堂……3.交验有效证件。乙方向甲方提供身份证或营业执照复印件，签字，甲方留存备案。甲方授予乙方书面授权，乙方在该甲方书面授权委托下替甲方与上述房屋的开发商及有关部门办理甲方拥有的该房屋房产证。甲方协助提供办证所需材料。4.房屋装修。4.1乙方承租后，室外门面装修设计方案及更换门窗等须征得甲方同意后报相关部门备案后方可进行。4.2室内装修在不影响破坏房屋承重结构的情况下乙方自行安排。4.3租赁期结束，在征得甲方书面同意后恢复房屋结构或拆除房屋设施。5.租赁期限。租赁期限为240个月，自2017年10月1日起至2037年9月30日止。装修免租期自2017年7月1日起至2017年9月30日止……6.租金及支付方式……第一租期为第1至第24月，对应租金为5085180.00元……第五租期为第97至第120月，对应租金为5723415.00元……支付方式：乙方自合同生效日起，在每租期内分四次支付当时租期租金。具体为乙方在每租期的第一、第七、第十三、第十九月的前十日内分别一次性支付该租期租金的四分之一……7.3房屋租赁合同签定之日乙方一次缴纳甲方租赁押金270000元，至租赁合同结束后，扣除相关费用多退少补……11.合同解除……11.2甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：……11.2.2产权发生争议或建筑消防未通过，妨碍乙方使用……11.3乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，收回房屋：11.3.1逾期支付租金达30日的……11.3.5期满或提前终止于解除之日起7日内乙方仍未将私有财产或自置物品搬出该房屋，将视为乙方放弃权利处理，甲方有权自行处理乙方的上述财产及物品并无需给乙方任何补偿。12.违约责任。12.1甲方中途无故解除合同或有本合同11条约定的情形之一，乙方行使解除权时，除退还乙方未租期间租金外，按第五租期租金200％支付违约金。12.2乙方中途无故解除合同或有本合同11条约定的情形之一，甲方行使解除权时，乙方已交未租期间租金不予退还，装修不计损失，按第五租期租金200％支付违约金……”合同签订后，陈丙超向中装华港公司支付押金270000元，中装华港公司于2017年7月1日将涉诉房屋交付给陈丙超，陈丙超进行装修，试运营畅想国际幼儿园。陈丙超分别于2017年6月28日、2018年5月3日、2018年9月15日、2018年12月1日向中装华港公司支付租金1271295元、500000元、300000元、201295元。期间，中装华港公司于2018年7月10日向陈丙超送达了《通知函》，要求其交纳欠付的第一租赁期中第二次应付款，后陈丙超同意将押金270000元抵作租金，双方确认2018年9月30日前的租金均已付清。后陈丙超未再支付租金，双方产生争议，中装华港公司提起本案诉讼。一审法院于2019年5月27日向陈丙超送达本诉起诉状。2019年6月14日庭审时，陈丙超表示2018年9月和11月其要求将房屋返还中装华港公司，中装华港公司拒绝接收，钥匙还在其处，涉诉场地有其两台钢琴，没有其余物品。庭审中双方同意2019年6月14日办理涉诉场地的交接，中装华港公司同意自该日将房屋收回。后双方未能成功办理交接，陈丙超向中装华港公司邮寄涉诉房屋钥匙，中装华港公司认可于2019年7月1日收到钥匙。现陈丙超表示涉诉场地除了其装修外已无其任何物品，同意中装华港公司于2019年7月1日即可使用涉诉房屋。涉诉房屋系中装华港公司自绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）处购得，中装华港公司与绿地公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》约定，绿地公司应在2015年7月1日交付房屋，如因绿地公司的责任，中装华港公司未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，中装华港公司有权退房或要求继续履行合同。为支持其诉请，中装华港公司提交以下证据：1.2019年3月8日《通知函》，证明陈丙超存在拖欠第一次租赁期中第三次租金的违约行为。该《通知函》要求陈丙超交纳第一租赁期中第三次款1271295元，并表明如在2019年3月30日前未收到前述款项，将中止双方签订的租赁合同并收回房屋。2.2018年1月30日陈丙超员工潘老师通知中装华港公司董事张昊明房产证办理中介办公地点的短信记录、2018年2月7日潘老师告知张昊明房产证预计年后陈丙超完成办理的短信记录、2018年4月30日陈丙超告知中装华港公司董事房产证中介联系方式的的短信记录，以及2017年5月31日陈丙超告知中装华港公司其接受授权办理房产证的短信记录、2018年1月29日陈丙超向张昊明索要房产证办理材料的短信记录，证明陈丙超接受中装华港公司委托负责办理房产证事宜，办理过程及办妥与否与中装华港公司无关。3.2019年3月31日陈丙超告知中装华港公司董事董驰明幼儿园未顺利开办原因的微信聊天记录截图，证明幼儿园未顺利开办原因为陈丙超在微信聊天记录中所称“关系没运作好”，与中装华港公司无关。4.2018年8月中装华港公司寄送陈丙超的《通知函》打印件，2018年8月28日陈丙超《关于的回复函》（以下简称《回复函》）打印件及陈丙超与中装华港公司董事董驰明的微信聊天记录，证明《通知函》通过微信发送给陈丙超，陈丙超予以回复，《回复函》中称“……至今未达到镇政府的认可。镇政府除了停水停电长达九个多月，而且从去年我们施工就开始多次阻挠工程建设，并没收建设工具而且还要封门”、“我们从去年12月份至今一直与政府疏通关系”，幼儿园未开办原因与中装华港公司无关。5.2019年6月6日，陈丙超告知田万良（中装华港公司董事）幼儿园未顺利开办原因的短信记录截图，证明幼儿园无法顺利开办原因系陈丙超在短信中称的“先前各方关系一直积极沟通没有结果”，与中装华港公司无关。部分短信内容如下:“尊敬的田总好，后沙峪项目现在遇阻停止了。因为投资巨大先前各方关系一直积极沟通没有结果，之前我也抱着侥幸的心态处于观望和停摆的状态。解决方案：1.合同解除，我愿补上3个月的房租给公司。2.我愿在努力继续承租改变用途做餐饮补齐房租。”6.2019年6月20日陈丙超与田万良通话录音，证明幼儿园无法顺利开办系“镇上书记阻拦、利益阻拦”等陈丙超未能协调与镇政府关系的原因，与中装华港公司无关。陈丙超对以上证据发表质证意见如下：1.认可收到该《通知函》，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。陈丙超表示其2018年9月口头告知中装华港公司要退租解除租赁关系，当时中装华港公司不同意，承诺帮其办理房产证，争取让其能正常经营使用，房屋产权证至今没有办理下来，中装华港公司至今没有给陈丙超授权办理房产证，其跟中装华港公司提过要求授权但是一直没有授权。陈丙超同时也表示虽然中装华港公司没有给陈丙超正式的授权，但是其确实介绍了陈丙超与产权证代办机构联系，且中装华港公司和陈丙超都在积极督促办理产权证。2.对2018年1月30日、2018年2月7日、2017年5月31日短信记录的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可。对2018年4月30日、2018年1月29日短信记录的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。3.真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，之所以在微信中说关系没运作好而没说房产证事宜，是因为租赁涉诉房屋中装华港公司确实给予陈丙超优惠且中装华港公司也在托关系说情让陈丙超继续试运营幼儿园，但最终没有成功，所以翻不开脸这么说了。4.真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。5.真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，称该证据可以证明房屋存在问题，无法取得房产证，无法达到合同目的。6.真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。陈丙超表示在电话中这么谈且没有谈房产证问题，也是出于对中装华港公司此前帮助表示感激，翻不开脸，且已经开过庭陈述过房产证问题了。为支持其辩解及反诉诉请，陈丙超提交以下证据：1.北京市顺义区教育委员会2019年7月15日出具的《说明》一份，证明在本辖区内办理幼儿园办学许可证必须提供房产证，而涉诉房屋未取得产权证导致其无法开办幼儿园。《说明》内容为：在本区域内申请幼儿园办学许可证，必须提供房屋所有权证或不动产证书复印件；申请幼儿园办学许可证，未取得房屋所有权证或不动产证书的，不予批准！2.装修合同及支出凭证一组，证明陈丙超租赁房屋后进行装修，花费装修费5691108.6元。陈丙超表示关于装修损失，在中装华港公司不认可其主张费用的情况下，其不申请鉴定评估，知晓相应的法律风险及后果。陈丙超主张的装修费用所涉项目中部分属于可移动物品，并非装修范畴，且部分项目已经被政府联合执法拆除，但其坚持在装修损失中主张。3.工资支出的银行流水以及陈丙超自行制作的工资表，证明试营业期间陈丙超共计支出人员工资费用2321799.66元。4.办公费用支出合同及凭证一组，证明陈丙超在涉诉场地开办畅想国际幼儿园试营业期间办公所支出的全部费用，含给员工的住宿费、生活费、投放广告费用等，共计支出1305168.6元。5.北京市顺义区后沙峪地区办事处文教办公室2019年8月4日出具的《关于畅想国际幼儿园的说明》，证明陈丙超在涉诉场地经营幼儿园，由于没有办理幼儿园的许可证，于2018年12月1日被后沙峪文教办公室关停。该说明内容为：畅想国际幼儿园位于后沙峪镇裕曦路9号院1号楼，此园未经教委审批，无办园许可证，已于2018年12月1日予以关停。中装华港公司对上述证据发表质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，对《说明》中加盖的北京市顺义区教育委员会的公章真实性不认可，没有反驳其真实性的证据；证据2真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，表示对陈丙超主张的装修费用数额不认可，其认可陈丙超对涉诉场地进行了装修，但其提交的凭证能否与装修一一对应其无法核实；证据3、4真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，即使发生也与中装华港公司无关；5真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，没有反驳其真实性的证据。经本院核实，陈丙超提交的上述证据1、5确系证据载明的单位所出具。陈丙超表示：签订合同时涉诉房屋未取得房产证，当时中装华港公司向其出示了购买涉诉房屋的买卖合同，显示730日内下房产证，当时时间已经差不多了，其据此认为办理房产证没有问题；当时中装华港公司的张昊明口头说房产证两三个月就能办下来，其就相信了，其通过中间人与中装华港公司联系的，基于相信中间人，就没有在合同中约定办理产权证的具体期限；就办理房产证事宜中装华港公司与其都在积极联系，具体未办理下来的原因是因为开发商缺手续无法办理，并非中装华港公司不配合导致未能办理；双方签订的租赁合同约定房屋用途为开办幼儿园，根据北京市顺义区教育委员会的要求，申请开办幼儿园必须有房产证，但至今中装华港公司未办理房产证，致使无法达到合同目的；其签订合同时误解涉诉房屋在较短时间内可以取得房产证，但至今未取得，所以构成重大误解；在租赁涉诉场地之前，其是经营幼儿园的，此前没有房产证可以经营幼儿园，涉诉场地其是2018年2月知道必须有房产证才能经营幼儿园，后其口头电话催促中装华港公司尽快办证，中装华港公司答复让其找代办机构，代办机构向其表示房产证在办，没有明确说办不了，一直说缺手续，办不了；如签订合同时知道房产证确定办不下来其就不租了，此前虽然没有房产证也开办了幼儿园但毕竟同区域有幼儿园没有房产证也办下来办学许可的先例；因涉诉房屋没有取得房产证，其无法正常经营，所以才未给付租金，因装修投入较大，还想等房产证办理下来继续经营，所以未及时提出解除合同，2018年9月说过解除合同，对此没有证据提交；主张的损失包含装修损失5691108.6元，试运营期间工资损失2321799.66元，办公费用损失803118.6元，办公房租502050元（试运营期间员工住宿费），双方对合同撤销有同等过错，要求中装华港公司赔偿上述损失的一半。陈丙超称其在涉诉房屋处于2017年8月16日至2019年3月底期间进行试运营幼儿园。中装华港公司表示，涉诉租赁合同是双方协商确定的，其没有承诺房产证何时能办理下来，签订涉诉租赁合同时其与绿地公司购房合同中约定的办理房产证的时间已经到了，但其不清楚房产证能否办下来以及何时能够办下来，租赁期间陈丙超未向其反映过房产证没有办下来，其也没有询问过，其也没有联系过代办机构。中装华港公司表示其诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，其主张从判决生效之日解除，并表示如法院对此不认可，请法院自行确认解除时间，如法院确认的解除时间在2019年6月14日之前，则其第二项诉讼请求主张陈丙超给付2018年10月1日至2019年6月14日的租金和占有使用费共计1792584元，要求法院在本案中一并解决，其对2019年6月15日以后的租金或占有使用费不在本案中主张。经法院询问，陈丙超表示如法院不判令撤销涉诉租赁合同，其也要求解除合同，合同中未约定办理房产证的具体期限，导致合同无法继续履行，双方均有过错，合同解除的情况下其反诉请求不变。一审法院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉的若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，陈丙超陈述其签订合同时已知涉诉房屋尚未取得房产证，并不存在对合同标的物认识错误，其主张中装华港公司对涉诉房屋在较短时间内可以取得房产证的误解不属于上述法律规定中重大误解的范畴，故对于陈丙超主张存在重大误解要求撤销涉诉《房屋租赁合同》之反诉请求一审法院不予支持。涉诉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方租赁合同约定房屋用途为开办幼儿园及附属食堂，现涉诉房屋未取得房产证，根据北京市顺义区教育委员会出具的《说明》，涉诉房屋现无法用于开办幼儿园，租赁合同目的无法实现，中装华港公司要求解除合同，一审法院予以支持。根据合同法规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，载明中装华港公司要求解除合同之起诉状于2019年5月27日送达至陈丙超，故双方合同于该日期解除。陈丙超对于其主张的合同解除日期未能举证，一审法院对其主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉诉房屋虽然未取得房产证，但陈丙超作为幼儿园经营者，在对这一事实明确知悉的情况下，签署租赁合同，在2018年12月1日前实际占用涉诉房屋进行畅想国际幼儿园试运营，故在此之前陈丙超应按照约定的金额支付租金，其要求返还已付租金2542590元之请求缺乏依据，一审法院不予支持，对中装华港公司按照合同约定主张2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金一审法院予以支持。2018年12月1日至2019年5月26日期间，涉诉租赁合同尚未解除，陈丙超继续占用涉诉房屋，应继续支付租金，而2019年5月27日至2019年6月14日这段期间，虽然合同已经解除，但陈丙超仍继续占用涉诉房屋，应支付相应占有使用费，但考虑到涉诉房屋未取得房产证，根据相关规定，无法申请幼儿园办学许可证，陈丙超经营的幼儿园因无办园许可证已被有关部门关停，故一审法院对此期间的租金及占有使用费酌情予以扣减，对中装华港公司主张的合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于中装华港公司主张的违约金，陈丙超主张因涉诉房屋没有房产证，无法开办幼儿园故没有按时给付，对此一审法院认为，涉诉租赁合同约定房屋用途为开办幼儿园及附属食堂，以及授权陈丙超办理房产证相关事宜，虽然对房产证办理期限未作约定，但根据诚实信用原则，中装华港公司作为出租人应在合理期限内交付符合合同目的的房屋，但直至2018年10月，距离双方签订租赁合同已一年有余，涉诉房屋仍未能取得房产证，陈丙超无法申请幼儿园办学许可证，导致合同目的无法实现，故中装华港公司要求给付违约金之请求一审法院不予支持。中装华港公司主张的免租期损失亦缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。关于陈丙超主张的损失，其中试运营期间工资、办公费用损失、办公房租系幼儿园试运营期间的支出，陈丙超获取相应收益，其要求中装华港公司承担该部分损失缺乏依据，一审法院不予支持。而对于其中的装修损失，一审法院认为，中装华港公司作为出租人，未能在合理期限内交付符合合同目的之房屋，对于装修损失的发生具有一定过错，而陈丙超作为幼儿园经营者，对幼儿园开办条件应较中装华港公司更为了解，其在明确知悉涉诉房屋尚未取得房产证的情况下即签署租赁合同并进行装修，其对于装修损失的发生具有较大过错，一审法院根据双方的过错程度确定双方各自应承担的份额。故一审法院对陈丙超主张的装修损失中的合理部分予以支持，过高部分不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、中装华港公司与陈丙超签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月二十七日解除；二、陈丙超于判决生效之日起七日内向中装华港公司支付二○一八年十月一日至二○一九年六月十四日的租金及占有使用费共计一百五十一万九千九百零三元八角；三、中装华港公司于判决生效之日起七日内赔偿陈丙超装修损失三十一万元；四、驳回中装华港公司的其他诉讼请求；五、驳回陈丙超的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陈丙超提交了如下证据：证据一、费用支出明细表（包括三份统计表），证明目的：租赁房屋的装修不可拆卸部分的价格4566269.6元；证据二、短信记录（陈丙超与中装华港公司张昊明的短信记录），证明目的：中装华港公司一直承诺房产证很快能办下来。陈丙超装修是因为对方承诺能办房产证，所以才装修的，一审中陈丙超向张昊明索要产权证的短信记录中的手机号与本案二审证据的手机号一致。中装华港公司认为：证据一不是新证据，不应该被采信。证据形成时间在一审过程中，对该证据质证意见和一审质证意见一致；对证据二真实性不认可，就其内容形式要件，没有原始载体，真实性无法确定，就其呈现的内容看，无法体现是中装华港公司认为来办理产权的事情，反映出来的是陈丙超在办理，因此对证据的三性都不认可。从陈丙超的手机内容看，无法确定是否是与中装华港公司张姓工作人员的真实的短信往来。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题有三：一、中装华港公司与陈丙超签订的《房屋租赁合同》解除时间如何认定；二、陈丙超应当向中装华港公司支付的租金及占有使用费的数额如何认定；三、中装华港公司应当赔偿陈丙超装修损失的数额如何认定。一、中装华港公司与陈丙超签订的《房屋租赁合同》解除时间如何认定。根据本案查明的事实，中装华港公司与陈丙超签订的《房屋租赁合同》约定房屋用途为开办幼儿园及附属食堂，后在合同履行过程中，涉诉房屋未取得产权证，根据北京市顺义区教育委员会出具的《说明》，涉诉房屋现无法用于开办幼儿园，租赁合同目的无法实现，中装华港公司要求解除合同，一审中陈丙超亦表示如果《房屋租赁合同》不能被撤销，其也要求解除合同，基于双方的上述意见，合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈丙超主张，2018年12月1日畅想国际幼儿园被关停，陈丙超与中装华港公司口头协商解除《房屋租赁合同》，合同解除时间为2018年12月1日幼儿园停办的时间。中装华港公司对陈丙超的主张不予认可，从陈丙超提交的现有证据看，不能证明双方就2018年12月1日解除合同达成了一致意见，或者其已经通知对方解除合同，故陈丙超上诉请求确认《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除，缺乏证据支持，理由不成立，对其该项上诉意见本院不予采纳。本案系中装华港公司起诉要求解除合同，一审中陈丙超亦要求解除合同，一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2019年5月27日解除，该认定正确，本院予以确认。二、陈丙超应当向中装华港公司支付的租金及占有使用费的数额如何认定。根据本案查明的事实，陈丙超与中装华港公司签订《房屋租赁合同》后，陈丙超向中装华港公司支付押金270000元，中装华港公司于2017年7月1日将涉诉房屋交付给陈丙超，陈丙超进行装修，试运营了畅想国际幼儿园。在2018年12月1日前陈丙超实际占用涉诉房屋进行畅想国际幼儿园试运营，故在此之前陈丙超应按照约定的金额支付租金；2018年12月1日至2019年5月26日期间，涉诉租赁合同尚未解除，陈丙超继续占用涉诉房屋，应当支付租金；2019年5月27日至2019年6月14日期间，虽然合同已经解除，但陈丙超仍继续占用涉诉房屋，应支付相应占有使用费，考虑到陈丙超经营的幼儿园因无办园许可证已被有关部门关停的情况，一审法院对此期间的租金及占有使用费酌情予以扣减，数额合理，本院二审不再进行调整。三、中装华港公司应当赔偿陈丙超装修损失的数额如何认定。中装华港公司与陈丙超签订《房屋租赁合同》时向陈丙超出示了涉诉房屋的购房合同，双方对涉诉房屋的现状均是明知的，导致合同不能履行，双方均存在过错。中装华港公司作为出租人，未能在合理期限内交付符合合同目的之房屋，对于装修损失的发生具有一定过错，陈丙超作为幼儿园经营者，对幼儿园开办条件应较中装华港公司更为了解，其在明确知悉涉诉房屋尚未取得房产证的情况下进行装修，对于装修损失的发生具有较大过错，一审法院对此认定正确，在此基础上，一审法院结合双方当事人的过错程度，对陈丙超主张的装修损失中的合理部分予以支持，数额合理，本院予以确认。综上所述，陈丙超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37224元，由陈丙超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年六月二十八日法官助理 单海涛法官助理 马文远书 记 员 杨艳娇