云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3822号上诉人（原审被告）：李金全，男，1965年3月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：罗明，云南培生律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑云强，男，1969年2月18日出生，汉族，住四川省青神县。委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师，一般授权代理。上诉人李金全因与被上诉人郑云强租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李金全及其委托的诉讼代理人罗明，被上诉人郑云强及其委托的诉讼代理人付建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李金全上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与案外人胡明签订的《厂房分租协议》仅为分租，并未违反有关转让、转租、抵押的约定，且被上诉人所提交的该协议虽为原件，但被上诉人对证据来源不能作出合理解释，故为非法证据，应予排除。二、上诉人合法经营小微企业，从未拖欠租金；被上诉人诉请解除租赁合同的原因实为要上涨房租，对此应由双方协商解决。三、被上诉人未经审批将租用的土地用于建设，改变土地原有的性质，已经违约。四、被上诉人未经办理建设工程规划许可证及乡村规划许可证等合法手续即在租用的土地上建盖厂房，涉案租赁房屋均为违章建筑，双方合同无效。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人郑云强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。即使涉案合同无效，也应当终止租赁关系。请求驳回上诉，维持原判。郑云强向一审法院起诉请求：1、依法确认原告郑云强于2019年8月8日向被告李金全发出的《解除合同通知书》已经发生法律效力；2、请求依法确认原告于2016年1月6日与被告签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，判令被告将厂房腾退并恢复原样交还给原告；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2016年1月6日，原告郑云强将位于大树营村委会第三村民小组荒山上修建的厂房、库房出租给被告李金全使用，双方签订了厂房出租合同，在合同中约定：租用厂房住房院坝建筑面积约为10000平方米，租期为17年（从2016年4月1日至2033年3月31日止），前三年（从2016年4月1日至2019年3月31日止）每年租金为360000元；第二个三年（从2019年4月1日至2022年3月31日止）每年租金420000元，以此类推，每一个三年租金上涨60000元。每年租金必须在前一年房租到期时提前一个月一次性付清，否则原告有权终止本合同。签订合同当日，被告一次性付清二年房租给原告，原告负责安装一台250KW的变压器给被告使用，水电费用由被告自行缴纳。被告一次性向原告交纳保证金30000元，租赁期满后双方约定的合同终止，原告如数退还被告保证金。被告不得随意改变租用场地上的房屋结构，如需装修和改变，需经原告同意后方可实施，被告室内装修不得改变房屋结构。未经原告书面同意，被告不得将厂房转让、转租或抵押，否则，视为违约，原告有权利终止本合同并收回厂房。原、被告均在合同上签字并按捺手印。合同签订后，被告按时交纳了租金并租赁厂房进行经营。2019年4月14日，被告与案外人胡明签订了厂房分租协议，在该协议中约定：由被告作为出租方将位于大树营村委会第三村民小组荒山上修建的厂房、库房原彩钢瓦厂房分租一半左右，住房二楼和三楼以及进大门为中心右边部分、住房与公路中间绿化地共计4000平方米左右分租给案外人胡明，租金为每月9元/平方米，每三年递增1元，租期为十二年（从2019年4月15日至2031年4月14日止），前三年（从2019年4月15日至2022年4月14日）每年租金432000元，第二个三年（从2022年4月15日至2025年4月14日止）每年租金480000元……以此类推。每年租金必须在前一年租期到时提前一个月一次性付清，否则，被告有权终止本合同，案外人胡明需无条件搬出厂房。此外，被告与案外人胡明还对水电费、不能随意改变房屋结构、未经允许不得转让、转租或抵押等事宜进行了明确约定。被告及案外人胡明在该份合同上签字并按捺手印。2019年8月8日，原告向被告送达解除合同通知书，要求被告在收到本通知之日起十日内，将厂房腾退并恢复原样后交还。现双方因厂房租赁事宜产生纠纷。另查明：位于大树营村委会第三村民小组荒山所有权人属于大树营村委会第三村民小组，2010年3月2日，大树营村委会第三村民小组将荒山出租给案外人云南蓝昕家具有限公司作为多种项目经营基地开发用地，由村小组按年收取租金并一次性收取管理费。2015年3月17日，云南蓝昕家具有限公司将该荒山上修建的厂房和办公用房及相关资产全部有偿转让给了原告，由原告交纳276万元转让费后取得用地经营的权利。同日，大树营村委会第三村民小组与云南蓝昕家具有限公司、原告签订了荒山租用补充协议书，大树营村委会第三村民小组知晓并确认了转让的效力和事宜，认可荒山13.5亩地上附着物和不动产由原告享有。另外，2019年5月15日，原告因故将厂房供电断开并要求涨房租，原告与被告协商未果，被告向杨林派出所报警。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告要求确认2019年8月8日向被告发出的《解除合同通知书》已经发生法律效力的诉讼请求，原、被告在厂房出租合同中已经明确约定了未经原告书面同意，被告不得将厂房转让、转租或抵押。被告庭审中辩称与案外人胡明签订的是分租协议不违反与原告签订厂房出租合同约定内容的辩论意见，一审法院认为，分租是指房主将及于不动产的权利分割租给不同的承租人；转租是指承租人将租用的不动产全部或部分出租给第三方的行为。被告与案外人胡明签订的厂房分租协议其实质内容仍属于转租，被告并不具有对外分租的权利，庭审中无证据证实其转租部分厂房使用权给案外人胡明征得了原告的书面同意，其转租行为已经违反了原、被告签订的厂房出租协议。原告庭审中提交的视频和图片在时间上具有连续性，在视频中贴在厂房外面的解除合同通知书载明的时间为2019年8月8日，故对于原告的该项诉请一审法院予以支持；对于原告要求确认2016年1月6日与被告签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，判令被告将厂房腾退并恢复原样交还给原告的诉讼请求，据前文所述，被告转租行为未征得原告的书面同意，其行为已经构成违约，按照合同约定原告有权终止合同并收回厂房，庭审中双方均认可2019年的厂房租金已经付清，故一审法院确认原告与被告于2016年1月6日签订的厂房出租合同已于2019年8月8日解除，被告无权继续占有厂房，应履行厂房腾退义务。考虑被告经营近四年，厂内投入需要时间整理和清点，故一审法院酌情考虑被告在本判决生效后二十日内进行厂房腾退。庭审中，原告并未向一审法院充分举证证实厂房的原样如何，故对于原告要求被告恢复厂房原样的诉讼请求一审法院不予支持。对于被告辩称原告与案外人胡明串通损害其利益的辩论意见，庭审中被告对此并未提交充分证据予以证实，其所述内容多为主观臆断无证据佐证，故对该辩论意见一审法院不予采纳。对于被告辩称原告2019年5月15日私自断电的行为破坏生产经营、寻衅滋事扰乱社会治安、危及生命财产，一审法院认为属于刑事范畴，若有线索其应向公安机关提供和反映，故对该辩论意见一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告郑云强与被告李金全于2016年1月6日签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除并已发生法律效力；二、由被告李金全于本判决生效之日起二十日内履行腾退厂房义务；三、驳回原告郑云强的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告李金全承担。二审中，上诉人向本院提交《限期拆除通知书》及照片，欲证明：涉案租赁厂房系违章建筑，嵩明县杨林镇大树岭村委会于2016年11月10日已下达限期拆除通知。经质证，被上诉人认为该通知无原件核对，对真实性不予认可；对照片也不予认可，因照片内容中有部分并非涉案厂房。本院认为，因该证据无原件核对，被上诉人对真实性不予认可，且该证据的被通知人处标注为“本人不在”，不足以证实与本案的关联性，故本院对该证据真实性、关联性及证明目的均不予采信。二审中，经询问双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人对一审判决确认的事实无异议，但提出以下补充：被上诉人就本案出租未出具合法手续。被上诉人对一审判决确认的事实无异议。本院对一审判决确认的双方当事人均无异议的事实予以确认。对上诉人所提补充，因被上诉人认可涉案厂房至今未办理准建手续，也无相应产权证书，故本院补充确认：涉案厂房至今未办理准建手续，也无相应产权证书。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人于2016年1月6日签订的《厂房出租合同》是否有效？二、上诉人是否应向被上诉人腾退涉案租赁房屋？本院认为，针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人出租给上诉人的厂房系在未取得建设工程规划许可证的情况下建盖，也无相应产权证书，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人签订的《厂房出租合同》系无效合同。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，上诉人应将《厂房出租合同》项下位于大树营村委会第三村民小组的涉案厂房返还给被上诉人，并应支付使用厂房期间的房屋占用费。因被上诉人本案并未主张房屋占用费，此系当事人对自己民事权利的处分，不违反法律规定，故本案不予处理。综上所述，上诉人李金全的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误导致判决结果有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初2712号民事判决第二项，即“由被告李金全于本判决生效之日起二十日内履行腾退厂房义务”；二、撤销云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初2712号民事判决第一项，即“确认原告郑云强与被告李金全于2016年1月6日签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除并已发生法律效力”、第三项，即“驳回原告郑云强的其他诉讼请求”；三、驳回郑云强的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，减半收取250元，由上诉人李金全负担125元，由被上诉人郑云强负担125元。二审案件受理费500元，由上诉人李金全负担250元，由被上诉人郑云强负担250元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年六月二日法官助理仝倩华书记员刘雯