文书内容陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕09民终395号上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所陕西省安康市。法定代表人：张定元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张元亭，男，1988年5月18日出生，汉族，住陕西省安康市汉阴县。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。一审被告：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，该公司总经理。上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）因与被上诉人张元亭，一审被告安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“新兴汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，被上诉人张元亭的委托诉讼代理人马俊、孙方江，一审被告新兴汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1594号民事判决书第一项，并依法改判驳回张元亭的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张元亭承担。事实与理由：一审法院判决新兴公司支付逾期交房违约金，属于认定事实错误。1.新兴公司一审提交的施工日志、监理日志、气象资料均能证明由于停电、省住建局检查要求停工、高考、下雨等无法避免的客观因素，为了保证施工安全和工程质量导致工期延后，新兴公司无法按照合同约定的时间交付房屋。上述因素是新兴公司无法预料、无法避免、无法掌控的，因这些不可抗力因素导致逾期交房的时间应予扣除，扣除后新兴公司并没有逾期交房。2.从新兴公司一审提交的《XX关于项目1、5、8、9号楼交房通知》来看，新兴公司在合同约定的交付日期2017年5月30日前已发布通知，告知业主1、5、8、9号楼交房可能延后，并且承诺2017年7月31日正式给业主办理交房手续。对于可能延期交房张元亭是知道的，且没有对此提出异议。同时，新兴公司也于2017年7月26日在XX微信公众号上发布了交房公告，明确安排了1、5、8、9号楼的具体交房时间，这些情况张元亭知晓并接受。因此，新兴公司没有逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。张元亭辩称,1.新兴公司所述应扣减由于停电、检查停工、高考、下雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间没有事实和法律依据，且与法律规定不符。《商品房买卖合同》中约定新兴公司应在2017年5月30日交付房屋，但实际交付时间在2017年10月1日。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付的，应当承担相应的违约责任。根据我国《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新兴公司主张的停电、高考、下雨等情形，在建筑施工中均属普遍及可预见、可克服的情形。新兴公司作为房地产开发企业，理应充分评估可能会影响楼盘工期的各种因素，制定科学合理的交付期限，新兴公司的主张应当依法予以驳回。2.张元亭并未收到新兴公司的交房通知，一审判决对违约交房责任部分认定事实清楚，适用法律正确，应驳回新兴公司上诉请求。《商品房买卖合同》第二十五条明确约定了通知和送达方式，新兴公司应当严格遵守。张元亭并未收到新兴公司邮寄的任何交付通知，直至2017年10月1日才办理收房手续，新兴公司应承担违约责任。《XX关于项目1、5、8、9楼交房通知》系新兴公司单方制作，其单方变更合同内容的行为应属无效。新兴汉阴分公司述称，同意新兴公司的上诉意见。张元亭向一审法院起诉请求：1.判令新兴公司、新兴汉阴分公司向张元亭支付逾期交房的违约金2696.76元；2.判令新兴公司、新兴汉阴分公司按照合同约定向张元亭办理房屋所有权转移登记，并向张元亭支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金25930.42元，实际计算至完成房屋所有权登记之日止；3.本案诉讼费由新兴公司及新兴汉阴分公司承担。一审法院认定事实：2016年9月6日张元亭与新兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条商品房基本情况中载明张元亭购买新兴公司位于汉阴县城关镇XX村XX小区X号楼X单元XX层XX号预测建筑面积为124.59平方米的住宅一套；第六条计价方式与价款中载明该商品房单价为每平方米2775.01元，总价款345739元，付款方式为按揭贷款，张元亭支付首付款105739元，剩余房款240000元按揭贷款支付；第十一条交付时间和手续中载明出卖人（以下均指新兴公司）应当在2017年5月30日前向买受人（张元亭）交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理......（前部分略）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条房屋登记中约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理……（前部分略）买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十五条送达中约定任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递形式送达对方。另合同补充协议中约定：买受人同意由出卖人代办房产过户、产权登记手续。2015年10月29日，新兴汉阴分公司收到张元亭购房款105739元并出具收据一张。新兴公司向张元亭出具的XX住宅使用说明书中载明，该商品房交房时间为2017年8月17日。另查明：张元亭向汉阴县涧池镇中营村村民委员会提交了陕南避灾扶贫移民搬迁项目申请书,要求申请搬迁到汉阴县城关镇XX小区，该村民委员会同意该户搬迁。张元亭购买该商品房时享受了陕南移民搬迁补助款55000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张元亭与新兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据合同的相对性原则，本案的被告应是新兴公司，新兴汉阴分公司不是本案适格的被告，张元亭要求新兴汉阴分公司承担责任的请求，不予以支持。本案的争议焦点一：新兴公司是否应当向张元亭支付逾期交房的违约金2696.76元？合同中约定新兴公司应当在2017年5月30日向张元亭交付房屋，但实际交房时间在2017年8月17日（以向张元亭出具的房屋概况上载明的交房时间为准）。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付给张元亭的，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（如地震、台风、洪水、海啸、战争等）。对新兴公司辩解的应扣减由于停电、高考、中考、法定节假日放假、大雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间，与法律规定不符，其辩解理由不能成立，不予采纳。对新兴公司辩解的已在2017年7月31日前就已通知张元亭办理交房手续，是张元亭自身原因导致未办理交房手续，未能提供证据，也与合同中约定的通知方式不符，不予采纳。新兴公司逾期交房是事实，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。新兴公司逾期交房78日，在合同中约定按房屋总价款日万分之一计算，逾期交房违约金为2696.76元（从2017年5月31日起计算至2017年8月16日共计78天，以房屋总价款345739元为基数按日万分之一计算）。争议焦点二：新兴公司是否应当向张元亭办理房屋所有权转移登记并支付逾期办理的违约金？根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因新兴公司的原因张元亭未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担相应的违约责任，因张元亭的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，新兴公司不承担责任。根据举证规则，张元亭要求新兴公司承担违约责任应当证明是因为新兴公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，而张元亭未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不利的后果。故张元亭要求新兴公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，证据不足，不予支持。关于张元亭要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，双方依据合同约定继续履行。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由新兴公司在判决生效后十五日内向张元亭支付逾期交房违约金2696.76元。二、驳回张元亭的其他诉讼请求。案件受理费515元，由新兴公司负担。                  二审中，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。二审中，新兴公司对逾期交房事实以及一审法院认定的逾期交房违约金数额2696.76元均无异议，故双方争议的核心仅为逾期交房的违约行为是否具有法定免责事由。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，新兴公司应当在2017年5月30日向张元亭交付房屋。合同中，双方关于逾期交房免责事由的约定仅有“不可抗力”这一种情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。二审中，新兴公司所称逾期交房的理由主要是天气、高考、修路等原因所致，但前述理由均不符合不能预见、不可避免和不能克服的客观标准，故新兴公司援引不可抗力作为逾期交房免责情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，新兴公司上诉还认为，逾期交房的事由出现后新兴公司已经及时履行了通知义务，张元亭作为购房户并未提出异议。本院认为，根据双方签订《商品房买卖合同》第二十五条，以及《补充协议》第七条的约定，“根据本合同或者本合同有关发出的所有通知、单据均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送给对方。”经查，新兴公司所称的通知并未严格按照双方约定的方式进行送达，故不能证实已经适当履行了通知的义务。退一步讲，即使张元亭对可能逾期交房的事实知情，亦不足以据此认定新兴公司具有迟延交房的免责事由。故新兴公司认为其不应承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515元，由上诉人安康市新兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘慧琴审判员 张 燕二〇二〇年六月十九日书记员 马晓敏