湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1452号上诉人（原审原告）：长沙泰时电气设备有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷工业园A-28办公楼。法定代表人：储子东。委托诉讼代理人：杨曦，湖南岳林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南沙砾体育文化发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段188号502-32、33室。法定代表人：陈奕滨，总经理。委托诉讼代理人：刘朋辉，湖南子曰道德律师事务所律师。上诉人长沙泰时电气设备有限公司（以下简称泰时公司）、湖南沙砾体育文化发展有限公司（以下简称沙砾体育）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初10446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。泰时公司上诉请求：1、改判一审判决第三项为限砂砾公司于本判决生效后十日内向泰时公司支付租金2420095元（从2017年4月1日暂计算至2019年8月31日，实际应计算至实际房屋返还之日）及违约金7260928.5元（从2017年4月1日暂计算至2019年8月31日，实际应计算至实际房屋返还之日）。2、本案一、二审费用全部由砂砾公司承担。事实与理由：一、一审法院对于砂砾公司欠付租金的计算有误。砂砾公司在2017年4月1日至2018年8月30日共计应交纳租金为1650595元，自2018年8月31日起暂计至2019年8月31日房屋使用费为2772000元（231000/月*12个月），但砂砾公司仅支付了2002500元，砂砾公司仍欠付泰时公司共计2420095元。二、一审法院对于沙砾体育应支付违约金的计算错误。砂砾公司欠付的租金实际应为2420095元（从2017年4月1日暂计算至2019年8月31日，实际应计算至实际房屋返还之日），因此，砂砾公司应支付给泰时公司的违约金应该为726028.5元（从2017年4月1日暂计算至2019年8月31日，实际应计算至实际房屋返还之日）。综上，请求二审法院依法支持泰时公司的上诉请求，依法予以改判。砂砾公司辩称：一、一审法院认定支付租金的事实清楚、法律适用正确，泰时公司主张双倍支付租金的请求，砂砾公司不予认可。砂砾公司已累计支付2502500元，且已在租赁厂房范围内进行大规模投资，泰时公司却无法向砂砾公司提供消防、环评等材料，严重影响砂砾公司将空余厂房部分转租，造成砂砾公司现金流紧张；二、泰时公司提出的违约金的请求，砂砾公司不予认可。综上所述，一审法院对租金支付数额认定事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院依法驳回泰时公司的上诉请求，并依法改判不予支付违约金。砂砾公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项判决的违约金部分，不予支持违约金206278.5元，依法改判或发回重审；2、一、二审等全部诉讼费用由泰时公司承担。事实与理由：一、泰时公司无法按照约定履行在先，至今无法提供消防、环评等材料，砂砾公司不存在恶意拖欠租金的事实，不应当支付违约金。二、泰时公司单方原因至今未向砂砾公司提交消防、环评等材料，正式租赁合同尚未签订。三、不能依据意向合同确定砂砾公司逾期支付租金。四、砂砾公司已支付押金500000元、租金2002500元，累计给付泰时公司2502500元，按时判决书第三条判定的租金687595元，扣除已支付的押金500000元，沙砾体育实际仅应支付180000余元，但违约金判决支付20余万元，与事实不符，明显过高。泰时公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。双方签订的合同真实、合法有效，砂砾公司自2017年4月1日起时至今均未能按时支付租金，砂砾公司的行为显然构成了违约。二、关于违约金的计算明显过低。三、一审法院适用法律正确，砂砾公司的上诉理由不能成立。另补充：一、关于租金和违约进的计算期间的说明。由于泰时公司至今日仍未向沙砾公司返还房屋，给沙砾公司持续造成了巨大的经济损失。虽然沙砾公司起诉时将房屋使用费和违约金数额暂时计算至2019年5月31日，但并未明确表示放弃对该截止日期后的房屋使用费和违约金追偿，泰时公司在实际清偿并返还房屋前，违约状态持续存在，对沙砾公司的非法侵害并未消除，故应在泰时公司实际清偿债务且返还房屋的整个期间内连续计算违约金。故，沙砾公司欠付的租金和违约金应当连续计算至泰时公司将债务清偿为止且实际返还房屋之日，而不应当只计算到2019年5月31日；二、关于水、电等费用应当由沙砾公司承担。泰时公司关于租金和违约金应连续计算至债务清偿为止的上诉主张，应当是符合本案事实和相关法律规定的，也是能够更好地体现法律法规对于合同契约精神的维护，是符合弘扬社会主义法制建设的需要的。请求二审法院支持泰时公司上诉请求，依法予以改判。泰时公司向一审法院提出的诉讼请求：1、确认双方于2017年3月31日签订的《厂房承租正式合同》于2018年8月24日已解除，2、判令砂砾公司在十日内向泰时公司返还房屋；3、判令砂砾公司向泰时公司支付其欠付的租金452439.1元（从2017年4月1日暂计至2019年5月31日）；4、判令砂砾公司向泰时公司支付违约金388700元；5、判令砂砾公司向泰时公司支付逾期利息44178.78元（从2017年4月1日暂计至2018年8月31日）；6、判令砂砾公司承担一审全部诉讼费。一审审理过程中，泰时公司在庭审时将第2项诉讼请求明确为沙力体育需于判决生效十日内向泰时公司返还房屋；将第3项诉讼请求变更为：判令沙砾体育向泰时公司支付其欠付租金1774712.95元（从2017年4月1日暂计至2019年5月31日）。一审法院查明：2017年3月31日，泰时公司（甲方）与砂砾公司（乙方）签订了《厂房承租正式合同》，约定：一、1.1甲方将位于长沙市高新区的厂房租赁给乙方使用。二、2.1租赁期限为15年，自合同正式生效起至2032年3月31日止，免租期为四个月，从合同正式生效日起算。三、3.1本合同签署后五日内，甲方将租赁物按双方事先确认的现状（包括但不限于以下主要内容：建筑物屋面、外墙（含门窗）、地坪及基础、地下室结构完好，建筑无渗漏以及功能损坏等情况，供水、供电等接至建筑物边上且能满足乙方需求）交付给乙方使用，乙方同意按照租赁物现状及设施的现状承租；3.2本合同签署后五日内，甲方提供包括产证、营业执照等权属证件在内的一套复印件，以及一整套纸质版和电子版设计、施工、竣工图纸给乙方，乙方收到所有权属证件和图纸后，双方签署正式租赁合同，合同正式开始生效。四、4.1签署本意向时，乙方应立即缴纳伍万元作为定金，并最迟在15个工作日内与甲方签订正式租赁合同，若到时乙方无法签署，定金不退。正式合同签署后，甲方当天将此定金退还乙方；签署正式合同后，乙方须缴纳押金为人民币五十万元整，租赁期满如不续租且无拖欠费用，该押金须在3个工作日内退还乙方（不计算利息），甲方如逾期退还押金，须向乙方支付滞纳金，按照未付押金的日千分之一收取。4.1.2租金支付、支付日期如下：租赁期限2017年4月1日至2018年3月31日，交款日期为2017年4月15日，年租金为880000元，6%房租税率为52800元，含税价932800，押金500000元；租赁期限2018年4月1日至2019年3月1日，交款日期为2018年3月1日，年租金为1320000元，6%房租税率为79200元，含税价1399200元；租赁期限2019年4月1日至2020年3月31日，交款日期为2019年3月1日，年租金1320000元，6%房租税率为79200元，含税价1399200元……（详见图表）上述地产税和土地税均为82140元。4.1.4乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，按照未付租金的日万分之五收取。收到甲方出具正确的、符合国家税务认可的增值税专用发票，乙方应严格遵守合同，支付所有的款项。八、8.1未经甲方同意，乙方不得擅自整体转租，乙方无转让权；但甲方同意，乙方在长沙本地新公司注册成功后，可以由新公司代替现在的乙方继续承租甲方物业，所有条件据此合同，甲方同意与新公司另外签署新合同以替代现有合同。九、9.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失），由乙方承担；如遇乙方延期支付租金超过一个月，甲方就进行正式书函通知乙方，如遇乙方欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。9.2未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期内的租金及其他因本合同所产生的费用；ｃ、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当年租金三分之一的款项作为违约金。9.3因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，乙方有权直接解除合同，且享有减付、不付租金的权利，且甲方应向乙方支付违约金，违约金包含因提前终止合同给乙方造成的所有直接和间接经济损失，包括但不限于乙方投资的设备设施总价值、乙方损失的营收、以及因搬迁无法正常经营导致对第三方承担违约责任：（ａ）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（ｂ）租赁房屋权属有争议的；（ｃ）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；9.4未经乙方书面同意，甲方不得提前终止本合同。如甲方确需提前解约，须提前六个月书面通知乙方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ、向乙方提交书面解约通知；ｂ、向乙方退回押金以及多收的租金；ｃ、承担因提前终止合同而给乙方造成的所有直接和间接经济损失，包括但不限于乙方投资的设备设施总价值、乙方损失的营收、以及搬迁无法正常经营导致对第三方承担违约责任，并于合同提前结束一日前全额支付。十一、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租合同的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日后15个工作日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。2017年4月1日，双方开始履行上述签订的《厂房承租正式合同》，泰时公司将涉案厂房交付给砂砾公司使用，砂砾公司支付租金。因砂砾公司未及时支付租金，自2018年5月14日起泰时公司通过微信向砂砾公司催要未付租金，双方未就租金给付达成一致意见。2018年8月24日，泰时公司向砂砾公司发了一份《解除厂房承租正式合同通知书》，载明：“根据《承租合同》第四条约定的：“贵方第二年度的交款日期为2018年3月1日”以及第九条约定的：“若遇乙方欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”，贵公司至今未交付第二年度租金的行为完全符合上述约定的解除条件，故通知如下：一、自本通知函发出之日起，双方之间签订的《厂房承租正式合同》解除，请贵公司在收到本通知书之日起15日内腾空租赁房屋并交付予本公司；二、逾期未清理或全部清理，视为贵公司自动放弃租赁房屋内财产，本公司有权采取任何措施予以处置，且由于贵公司的违约行为，我方将不再退还押金；三、根据《承租合同》第9.1条约定的：“若乙方欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。”还约定贵方须承担的义务有：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；ｃ、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当年租金三分之一的款项作为违约金。因此贵公司还需履行的义务包括交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用：承租期内的租金从2017年4月1日计至2018年8月31日止，共计1501500元，除贵公司已经支付的1202500元以外，还应向我公司交清452439.1元（其中包括由我公司代付的水电费15743.95元，代付的房土两税137695.15元）。以及在收到本通知书7日内向我方支付388700元的违约金以及44178.75元滞纳金，共计88531785元。”该通知发出后，截至2019年5月31日止，砂砾公司共计向泰时公司支付了2002500元租金（其中包括案外人沙砾体育发展（上海）有限公司代砂砾公司向泰时公司支付的1702500元）。现，泰时公司主张砂砾公司欠付其未足额支付约定的房屋租金，遂诉请解除合同并支付剩余租金。另查明，砂砾公司向一审法院提交的《厂房承租正式合同》中，双方就2017年4月1日-2018年3月31日期间的年租金约定为852500元，6%的房租税率为51150元，含税价903650元，押金500000元，地产税和土地税为82140元，现金支付1485790元。后，因税率发生变化，双方一致认可按照5%的房租税率计算租金。再查明，《厂房承租正式合同》第四条约定砂砾公司负责支付租赁房屋和期间使用所产生的水、电、垃圾清运等相关费用，砂砾公司按相关标准直接向政府有关部门支付。一审法院认为，泰时公司与沙砾体育签订的《厂房承租正式合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。然在合同履行过程中，砂砾公司未依约按时向泰时公司支付租金，其行为显然构成违约。上述合同签订后，泰时公司已依约向砂砾公司交付了涉案租赁场地，履行了合同主要义务，但砂砾公司自2017年4月1日至2019年5月31日未能按时支付租金。根据合同第九条约定：若砂砾公司欠交租金超过二个月，泰时公司有权提前解除合同，在其以信函等书面方式通知砂砾公司之日起，本合同自动终止。现，砂砾公司逾期支付租金超过合同约定可解除的期限，且砂砾公司法定代表人陈奕滨于2018年8月30日确认已经收到泰时公司于2018年8月24日向其发送的《解除厂房承租正式合同通知书》，双方签订的涉案《厂房承租正式合同》于砂砾公司收到之日起予以解除，泰时公司有权要求砂砾公司在涉案合同解除后返还房屋，故，对于泰时公司诉请砂砾公司在本判决生效之日起十日内返还房屋的诉请，一审法院予以支持；对于砂砾公司提出因泰时公司未向其提交消防、环评等材料，导致双方之间的租赁合同尚未正式成立的抗辩主张，因该理由并非合同无效的法定理由，且泰时公司已履行了房屋租赁合同约定的主要义务，故对于砂砾公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。对于砂砾公司支付欠付租金的问题，因泰时公司、砂砾公司提交的涉案《厂房承租正式合同》中关于2017年4月1日至2018年3月31日年租金的约定不一致，经审查，砂砾公司向泰时公司支付第一年租金的数额与其提交的合同中约定一致，且泰时公司在收到该租金后未对其提出异议，故，一审法院可以认定双方就砂砾公司提交的《厂房承租正式合同》中约定的租金系其真实意思表示。现，泰时公司主张砂砾公司自2017年4月1日至2019年5月31日欠付租金1774712.95元，经审查，一审法院按照双方签订的《厂房承租正式合同》中的约定，砂砾公司在2017年4月1日至2018年8月30日砂砾公司共计应交纳租金为1650595元。之后，因涉案承租合同已解除，砂砾公司自2018年8月31日起暂计至2019年5月31日的房屋使用费为1039500元，但砂砾公司仅支付了2002500元，砂砾公司仍欠付泰时公司共计687595元，泰时公司有权要求砂砾公司支付剩余未付租金及房屋占用费。鉴于案涉合同约定砂砾公司按相关标准直接向政府有关部门支付租赁房屋和期间使用所产生的水、电、垃圾清运等相关费用，故该项费用不属于租金范畴，对于泰时公司的诉请，一审法院部分予以支持。关于泰时公司主张的违约金及逾期利息的问题，一审法院认为，因双方《厂房正式承租合同》约定“砂砾公司欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除合同，并要求砂砾公司于合同提前终止前一日或之前向泰时公司支付当年租金三分之一的款项作为违约金”、“砂砾公司逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，按照未付租金的日万分之五收取。”根据法律规定，赔偿性违约金的支付应与违约损失额相适应，泰时公司既主张利息损失、又主张违约金，两项主张均属于损失赔偿范围，存在重复赔偿情形，故一审法院仅能择其一计算违约金，依据合同约定，砂砾公司欠付租金为687595元，根据法律规定，泰时公司主张的违约金不能超过实际损失的30%，因双方之间约定的违约金计算标准高于法律规定上限规定，故，一审法院依法调整至按照砂砾公司欠付租金额687595元的30%计算即206278.5元违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认长沙泰时电气设备有限公司与湖南沙砾体育文化发展有限公司在2017年3月31日签订的《厂房承租正式合同》于2018年8月30日解除；二、限湖南沙砾体育文化发展有限公司于本判决生效后十日内腾空位于长沙市高新区的厂房（总占地面积为15亩）并交付给长沙泰时电气设备有限公司；三、限湖南沙砾体育文化发展有限公司于本判决生效后十日内向长沙泰时电气设备有限公司支付租金687595元及违约金206278.5元；四、驳回长沙泰时电气设备有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6327元，由湖南沙砾体育文化发展有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点有：1、砂砾公司应向泰时公司支付租金的金额应为多少；2、砂砾公司应承担违约责任如何认定。一、关于砂砾公司应向泰时公司支付租金的金额认定问题。首先，泰时公司在一审中就租金提出的诉讼请求为要求沙砾体育支付从2017年4月1日暂计至2019年5月31日的租金，泰时公司并未就2019年6月1日至涉案房屋实际返还之日止的租金及违约金等主张在一审法定期间内向砂砾公司提出，泰时公司要求沙砾体育支付2019年6月1日至涉案房屋实际返还之日止的租金及违约金等的主张可另行主张，本院在本案中不予以处理。其次，按约定，砂砾公司应在2017年4月1日至2019年5月31日期间应向泰时公司支付租金的认定：1、一审法院认定砂砾公司提交的《厂房承租正式合同》中约定的租金系双方真实意思表示，双方对此未提出异议，应予认可，故2017年4月1日至2018年3月31日期间，砂砾公司应向泰时公司支付的租金为852500元、按5%计算的房租税为42625元、房地产税和土地税82140元，合计977265元。2、2018年4月1日至2019年3月31日，砂砾公司应向泰时公司支付的租金为1320000元、按5%计算的房租税为66000元、房地产税和土地税82140元，合计1468140元。3、2019年4月1日至2019年5月31日，砂砾公司应向泰时公司支付的租金为220000元、按5%计算的房租税为11000元、房地产税和土地税13690元，合计244690元。上述三笔合计2690095元。因砂砾公司已支付2002500元，故沙砾体育还应支付泰时公司租金687595元，泰时公司称一审租金计算错误的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于砂砾公司应承担违约责任的认定问题《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，泰时公司向沙砾体育主张的违约金包括逾期支付租金的违约金、逾期支付租金的利息和逾期腾退房屋的双倍房租，泰时公司并未提交相关证据材料予以证明其实际损失情况，沙砾体育主张泰时公司提出的违约金计算标准过高要求减少，根据泰时公司的损失情况，并根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定沙砾体育违约金数额为206278元（687595元×30%=206278元）并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人长沙泰时电气设备有限公司、湖南砂砾体育文化发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6327元，由上诉人长沙泰时电气设备有限公司负担5674元，由上诉人湖南砂砾体育文化发展有限公司负担653元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十八日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。