上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终550号上诉人（原审被告）：上海闻得鲜餐饮有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区上海市浦东新区松林路63号。法定代表人：陈道明，经理。委托诉讼代理人：赵华山，江苏天炜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区浦东文化馆，住所地上海市浦东新区浦东大道143号。法定代表人：沈丽萍，馆长。委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴长利，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海闻得鲜餐饮有限公司（以下简称闻得鲜公司）因与被上诉人上海市浦东新区浦东文化馆（以下简称浦东文化馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初43327号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闻得鲜公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦东文化馆一审诉讼请求。事实和理由：（1）一审判决认定事实不清。闻得鲜公司承租的系上海市浦东新区XX号XX幢房屋，故承租的系争房屋具有产权证，系合法建筑。2015年11月13日，系争房屋被纳入征收范围。根据双方约定，双方租赁合同应当终止，闻得鲜公司无需支付合同终止后的占有使用费。何况，系争房屋大门于2018年8月11日被街道封闭，浦东文化馆亦采取停水停电措施，闻得鲜公司实际无法使用。（2）一审判决适用法律不当、程序违法。系争房屋建造于我国《城市规划法》实施前，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定。何况，一审超出浦东文化馆诉请范围，确认双方租赁合同无效，构成程序违法。浦东文化馆辩称，不同意闻得鲜公司的上诉请求。事实和理由：闻得鲜公司承租的系争房屋并非上海市浦东新区XX大道XX号房屋所有权证上记载的10幢房屋，二者的建筑面积与位置存在明显差异。系争房屋的建造未取得规划审批手续，双方租赁合同因此无效。法院有权对此主动进行审查。合同无效后，闻得鲜公司应当支付实际返还房屋之前的占有使用费。街道确实于2018年8月11日封门，但浦东文化馆实际于双方租赁合同到期后，闻得鲜公司经通知仍未返还系争房屋，才采取断水断电措施。闻得鲜公司至今仍在继续经营外卖，并收取门口停车位的停车费。因合同约定租金标准明显低于市场租金标准，故占有使用费标准仍可以参照合同租金标准计算。浦东文化馆向一审法院起诉请求：1.判令闻得鲜公司将上海市浦东新区XX大道XX号原画廊恢复原状（二层全部拆除，一层南侧拆除，保留一层北侧200平方米原画廊部分），并返还浦东文化馆；2.判令闻得鲜公司支付浦东文化馆2018年3月1日至2019年2月28日的租金人民币16万元；3.判令闻得鲜公司支付浦东文化馆自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费（参照原租金标准16万元/年计算）。一审法院认定事实：浦东文化馆系上海市浦东新区XX大道XX号XX幢1-11幢房屋的权利人。2009年2月1日，浦东文化馆（甲方）与闻得鲜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方提供坐落于XX大道XX号画廊（面积约200平方米）供乙方作餐饮业之用；租赁期为壹拾年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止。租金及履约金：1.第一年为叁万元整（浦东大道封路期间）；2.第二年为壹拾万元整；3.第三年在第二年基础上递增20%即壹拾贰万元整；4.第肆年在第三年的基础上再递增20%即壹拾肆万肆仟元整；5.第五年起为壹拾陆万元整。履约金为贰万元整。付款方式：先付款后用房。每年租金分两次支付，每次支付二分之一。房租在每年的3月1日、9月1日之前付清。乙方责任：1.乙方承租房屋后，未经甲方同意不得将承租的房屋转让或转租，如发现乙方违约，甲方有权终止合同；2.乙方承租后应将装修方案交甲方审核。未经甲方同意，不得变动或破坏承租房屋的结构。如乙方造成房屋或设备毁坏的，应承担修复和赔偿责任；3.乙方应根据国家有关规定，申办各类执照，持照经营，若不符合政府规定的，由此造成的后果由乙方负责；4.乙方应按本合同之规定，按时交付房屋、水电费等，如逾期一星期不交纳费用的，甲方有权终止合同，或停水、停电，由此造成的后果由乙方自负。乙方除交纳应缴的费用外还需交纳滞纳金。租赁期内，如遇拆迁或对乙方所承租的房屋进行改建，甲乙双方应无条件服从，并不对乙方做任何项目的赔偿，或遇不可抗力因素，协议自然终止，双方均不承担违约责任。2009年8月6日，浦东文化馆（甲方）与闻得鲜公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、乙方在原有搭建房之上自费增搭的部分房屋，应整体美观，不影响浦东文化馆的外貌形象……；四、乙方同意在原有的房屋租金基础上，再增加3万/年的用餐补贴费……。闻得鲜公司在约200平方米画廊部分的南侧隔墙扩建约200平方米，并在画廊及扩建部分的上层搭建约400平方米的无证建筑。2009年8月31日，浦东文化馆（甲方）与闻得鲜公司（乙方）又签订《补充协议》，约定：一、甲方提供乙方经营的200平方米面积，在租赁期内，如遇拆迁，按2009年2月1日甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》第七条执行。二、乙方自建面积在租赁期内，如遇拆迁，所得补偿由乙方所得……。2018年9月23日、11月26日，浦东文化馆分别发函通知闻得鲜公司，言明租赁合同到期后不再续签，要求闻得鲜公司于2019年2月28日前清空系争房屋。2019年3月1日，浦东文化馆向闻得鲜公司发出《返还房屋通知书》，要求闻得鲜公司限期办理系争房屋的交接手续，及时返还。一审中，浦东文化馆确认闻得鲜公司已支付系争房屋的使用费至2018年2月，并要求闻得鲜公司支付的2万元履约金在本案中一并处理，用以抵扣闻得鲜公司未付的房屋使用费。租赁合同到期后，闻得鲜公司未交还系争房屋且未支付2018年3月1日起的使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，本案双方签订的租赁合同中所涉的系争房屋无合法建造手续，故合同应属无效。租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。鉴于闻得鲜公司未到庭，浦东文化馆表示没有其他法律后果需在本案中处理，故一审法院仅对浦东文化馆在本案中提起的诉讼请求予以处理。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。闻得鲜公司承租使用系争房屋至今，但未按约支付2018年3月1日起的使用费，并在租赁合同到期后未及时返还房屋，应承担相应的责任。现浦东文化馆要求闻得鲜公司按照原状返还系争房屋，并无不当，应予准许。浦东文化馆要求闻得鲜公司支付2018年3月1日至2019年2月28日的使用费16万元，参照合同约定的租金标准计算，并无不妥，应予支持。浦东文化馆要求闻得鲜公司按照16万元/年标准支付2019年3月1日至系争房屋实际返还之日的使用费，尚属合理，亦予支持。闻得鲜公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法缺席审理。闻得鲜公司书面抗辩系争房屋所处地早已列入征用范围，且征收决定早已公告，双方的租赁合同即已终止，双方应按照约定和法律规定分享征收补偿款等意见，未提供充分的证据证明。经审查，系争房屋所属区域尚未动迁，闻得鲜公司之辩称缺乏合同和法律依据，不予采信。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二〇一九年十一月七日作出判决：一、确认上海市浦东新区浦东文化馆与上海闻得鲜餐饮有限公司于2009年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海闻得鲜餐饮有限公司于判决生效之日起十日内将面积约200平方米的画廊（坐落于上海市浦东新区XX大道XX号）按原状返还给上海市浦东新区浦东文化馆；三、上海闻得鲜餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区浦东文化馆2018年3月1日至2019年2月28日画廊的使用费16万元（上海闻得鲜餐饮有限公司已支付的2万元履约金抵扣使用费后，还应支付上海市浦东新区浦东文化馆14万元）；四、上海闻得鲜餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区浦东文化馆自2019年3月1日起至实际返还画廊之日止的使用费（按照16万元/年标准）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元，由上海闻得鲜餐饮有限公司负担。二审中，闻得鲜公司提供如下证据：1.上海市静安区人民法院（2019）沪0106行初436号行政判决书，证明2018年8月11日，陆家嘴街道将系争房屋大门用砖砌方式予以封闭。2.2009年2月1日《房屋租赁协议》、2010年11月16日浦东文化馆出具的《情况说明》、2009年版XX大道XX号测绘图，其中《房屋租赁协议》与《情况说明》来源于市场监管机关的档案，测绘图系浦东文化馆此前提供，证明系争房屋即为XX大道XX号10幢房屋，系合法建筑。浦东文化馆发表质证意见如下：1.确认该行政判决书的真实性，街道确实于2018年8月11日封门，但该案已经认定，闻得鲜公司主张系争房屋为XX大道XX号10幢不能成立。2.《房屋租赁协议》与《情况说明》的真实性均不认可，闻得鲜公司并未提交该两份证据的原件，其中“上海浦东新区浦东文化馆”的盖章与浦东文化馆留存的章样不符。并且，XX大道XX号房屋所有权证显示，10幢房屋面积为635平方米，位置并不临街，与系争房屋明显非为同一房屋。该两份材料应系闻得鲜公司为办理营业执照而自行制作并向市场监管机关出具。测绘图的真实性不予认可，闻得鲜公司并未提交原件，浦东文化馆处亦无该测绘图。何况，该份测绘图亦显示系争房屋并非XX大道XX号10幢房屋。对于闻得鲜公司提供的上述证据，本院认证如下：1.双方虽然对（2019）沪0106行初436号行政判决书本身不持异议，但该判决尚未生效，所认定事实并不具有预决效力，不能作为认定本案事实的依据。2.《房屋租赁协议》及《情况说明》系闻得鲜公司为办理营业执照而向市场监管机关提供，闻得鲜公司亦确认双方实际系履行本案系争的《房屋租赁合同》，因此，不能简单认为该等证据载明的房屋与本案系争《房屋租赁合同》约定的租赁房屋具有同一性。测绘图仅有复印件，缺乏原件核对，且浦东文化馆对其来源不予确认，真实性难以认定，何况，该测绘图亦不能证明闻得鲜公司租赁的系争房屋即为XX大道XX号房屋所有权证上载明的10幢房屋。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方最主要的争议在于系争《房屋租赁合同》的效力认定。《房屋租赁合同》约定的租赁物为XX大道XX号画廊（面积约200平方米），而非直接指向闻得鲜公司主张的XX大道XX号10幢房屋。从产证记载的XX大道XX号10幢房屋位置、面积来看，与系争房屋的亦存在显著差异。因此，闻得鲜公司主张租赁房屋实际系XX大道XX号10幢房屋，缺乏依据。租赁合同因租赁标的物违法而无效，系《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的规范目的所在。是否取得规划许可证只是相关规划法律、行政法规实施后，判断租赁房屋是否合法的依据，并非在此之前就不合法房屋订立的租赁合同即不存在无效情形。在租赁房屋的建造未取得任何审批手续的情况下，闻得鲜公司以租赁房屋建造于《城市规划法》实施之前为由，主张本案不应适用上述司法解释的规定认定双方租赁合同无效，不能成立。何况，亦无证据显示租赁房屋建造于《城市规划法》之前。至于双方租赁合同履行期间，是否发生征收的事实，与合同效力的判断无关。《房屋租赁合同》无效，闻得鲜公司与浦东文化馆应当相互返还因合同履行而取得的财产。据此，浦东文化馆有权要求闻得鲜公司返还系争房屋。闻得鲜公司于租赁期间的搭建，应于返还系争房屋时拆除。对于实际占有使用系争房屋取得的利益，闻得鲜公司应当以支付占有使用费的方式予以返还。占有使用费的标准，应当参照实际占有使用利益确定。考虑到双方租赁合同签订于2009年，当时所约定的租金标准实际要低于闻得鲜公司实际获得占有利益，虽然街道自2018年8月11日起封闭系争房屋大门，且浦东文化馆采取了停水停电措施，但一审总体上参照合同约定租金标准确定闻得鲜公司应当支付的占有使用费，尚无明显不当。当事人订立的合同是否无效，属于法律评价范围，人民法院有权进行主动审查。闻得鲜公司主张一审超出浦东文化馆诉请范围，对系争租赁合同效力进行审查的行为构成程序违法，明显不能成立。综上，闻得鲜公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由上海闻得鲜餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……