广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8461号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓源津，男，1965年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：时英亚，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：珠海锐取股权投资管理有限公司。住所地：广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-34292。法定代表人：谭万刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王德群,该公司职员。委托诉讼代理人：谭万顺，该公司职员。原审第三人：泰京投资（广州）有限责任公司。住所地：广东省广州市天河区兴民路222号之一809房。法定代表人：张静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王德群,该公司职员。委托诉讼代理人：谭万顺，该公司职员。上诉人邓源津因与被上诉人珠海锐取股权投资管理有限公司（以下简称锐取公司）、原审第三人泰京投资（广州）有限责任公司（以下简称泰京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓源津的委托诉讼代理人时英亚，被上诉人锐取公司、泰京公司的法定代理人张静及上述两公司委托诉讼代理人王德群、谭万顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓源津上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.改判锐取公司应向邓源津支付赔偿款54658元，即邓源津无需再向锐取公司返还租赁保证金54658元；3.由锐取公司担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、锐取公司称案涉玻璃窗被物业公司用工具固定后无法使用，影响了其正常办公环境，所以要求解除租赁合同。锐取公司依据的事实及理由并不能成立，因为案涉玻璃窗是不能够随意开启。一方面是因为涉案大厦使用的是中央空调系统，具有控温、换气等功能，不需要开窗。另一方面则是为了安全起见，物业公司曾明确要求大厦内的业户不得擅自开窗。案涉玻璃窗的窗锁位置上贴有物业公司禁止开启的封条，锐取公司在一审庭审中也确认其知道案涉玻璃窗不可以打开使用的禁令。因此，该窗户既然不能开启使用，所以无论是其被窗锁正常锁上，还是物管部门用工具予以锁上，其闭合状态对锐取公司使用物业没有造成任何影响的。二、锐取公司提交的证据“微信聊天记录”中，其表示物业公司更换窗锁铁片并无必要，正常使用情况下，窗户使用并无问题。这说明窗锁质量问题并不是关键，物业公司因安全问题把案涉玻璃窗用工具锁死，造成锐取公司不能随意开窗才是其症结所在。三、案涉玻璃窗的窗锁出现问题是锐取公司造成，退一步说，也没有证据证明该窗锁存在自然老化的质量问题。现有证据显示，在物业公司使用工具锁上案涉玻璃窗之前，锐取公司经常擅自开启窗户，上述微信记录中锐取公司表示窗锁问题，并不影响其使用玻璃窗，并请邓源津说服物业公司取下固定玻璃窗的工具。一审庭审调查中，锐取公司对经常开启案涉玻璃窗的事实也是确认的，正是由于锐取公司擅自使用的行为，才导致窗锁坏掉无法正常锁死，人为因素造成的概率极大。锐取公司并未就窗锁老化的主张提供相关证据证明或要求进行司法鉴定。在不能排除人为使用原因的情况下，一审判决直接将窗锁问题归结为自然老化的做法显然不当。四、玻璃窗锁的维修责任属于物业公司，但一审判决认为属于邓源津与物业公司之间的法律关系范畴，该认定错误。虽然，邓源津与锐取公司之间的租赁合同中约定了邓源津对物业内设备设施在自然老化的情形下具有维修义务。但随后邓源津、锐取公司及物业公司三方共同签署了《天盈广场物业管理服务协议》，该服务协议已经明确约定了包含玻璃幕墙在内的公用设施的维修责任由物业公司进行处理。租赁合同在先，物管服务协议在后，玻璃幕墙属于整个大厦的共用设施，双方已经就该设施的维修问题达成新的约定，即由物业公司负责。被上诉人锐取公司辩称：同意一审判决处理，不同意邓源津的上诉请求。事实与理由：一、窗户闭合状态对锐取公司存在两方面的影响。1.窗户被封闭后，将丧失该窗户的功能，会造成使用的安全隐患，因为案涉窗户如遇紧急情况需要开窗的时候无法打开；2.案涉窗户被封闭后影响锐取公司的办公环境，锐取公司从事股权投资的经营活动，经常有客户到锐取公司进行会谈。几扇窗户一直处于封闭状态就会严重影响锐取公司的办公。二、锐取公司没有表述在日常使用的过程中有开窗，锐取公司也没有打开窗户的要求，而且锁窗户的钥匙由物业管理处统一管理。三、锐取公司一审提供的证据资料显示当时是台风天气，物业公司考虑到安全隐患对整栋楼逐步进行排查，物业公司对案涉房屋窗户进行加固处理。台风过后管理处考虑到需要取下加固装置，担心下次台风带来安全隐患。实际上窗户的加固装置不能取下的原因就是因为窗户老化导致。四、出现需要加固的情形后，锐取公司已与邓源津进行微信或者电话的沟通，邓源津表示会协助处理，但实际上邓源津对此事置之不理。原审第三人泰京公司述称：与锐取公司的意见一致。锐取公司于2019年2月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认锐取公司、邓源津签订的《广州市租赁合同》已于2019年2月11日解除；2.邓源津返还锐取公司房屋租赁保证金54658元；3.邓源津承担诉讼费用。邓源津向一审法院提起反诉请求：1.解除锐取公司、邓源津签订的《广州市房屋租赁合同》；2.锐取公司向邓源津支付提前解约违约金54658元（依据合同第八条第八款）。一审法院经审理查明：关于邓源津是否存在未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为。一审庭审中，锐取公司、邓源津及泰京公司均确认在2018年9月广州市预警台风那天，经物业公司检查案涉房屋中位于外墙的幕墙玻璃窗发现有两扇窗户的支撑片都损坏了，导致窗户无法关闭锁紧，因担心大风吹开窗户而引起玻璃坠落，所以物业公司通知锐取公司回案涉房屋配合其将这两扇玻璃用其他加固材料封锁关闭起来，此后，这两扇玻璃窗锐取公司就无法打开使用，直到锐取公司搬离案涉房屋时仍是该封锁关闭状态。现有证据不足以证明上述支撑片系锐取公司人为损坏，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定和锐取公司、邓源津签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第二款的约定（即承租人应爱护及正确使用屋内设备、设施，如果人为损坏，则由承租人负责维修，如属自然老化，则由出租人负责维修或更换），在本案租赁合同关系中，应由作为出租人的邓源津承担维修上述玻璃窗问题的责任。至于邓源津辩称维修上述玻璃窗问题的责任在于物业公司的意见，属于邓源津与物业公司之间法律关系的范畴，在本案中不足以免除邓源津应向锐取公司承担的上述维修责任。邓源津对锐取公司提供的证据微信聊天记录真实性无异议，该证据已经反映锐取公司向邓源津就上述窗户问题提出过处理要求，而邓源津至2019年1月底仍未对上述玻璃窗问题进行维修，已经超过了合理的准备时间，应认定属于未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为。一审法院认为:邓源津向一审法院申请撤回第一项反诉请求，符合法律规定，一审法院依法予以准许。邓源津在一审庭审中认可了锐取公司的第一项诉讼请求，属于当事人合法处分自身民事权利，应予以准许，故一审法院对锐取公司的第一项诉讼请求依法予以支持。关于锐取公司的第二项诉讼请求，锐取公司、邓源津及泰京公司均确认案涉房屋的承租人于2017年11月12日由泰京公司变更为锐取公司，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，邓源津与泰京公司原租赁合同中涉及租赁保证金的权利义务已经概括转移给锐取公司享有承担。邓源津以交纳54658元租赁保证金的主体是泰京公司而主张锐取公司向其主张退还租赁保证金的诉讼主体不适格，欠缺理据，一审法院对邓源津该主张不予采纳。经查，邓源津与锐取公司就案涉房屋的租赁合同已经实际解除，邓源津亦确认锐取公司已将案涉房屋返还给其且已结清使用案涉房屋期间的租金及物管费、水电煤气费等杂费。现锐取公司要求邓源津退还租赁保证金54658元，符合锐取公司、邓源津签订的《广州市房屋租赁合同》第四条的约定（即出租人应在租赁期满或解除合同的当日将保证金无息退回承租人），一审法院依法予以支持。关于邓源津的第二项反诉请求，邓源津以锐取公司存在提前解约违约行为为由主张锐取公司应按照《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定赔偿其相当于保证金的赔偿款；而锐取公司则反驳称系因多次催促后上述玻璃窗问题经过四个多月仍没能解决，物业公司的简单加固仍使得存在安全隐患且有损公司形象，才提前撤场，不属于《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定的无故提前解约情形。如前所述，邓源津存在未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为，但结合锐取公司提交的证据案涉房屋玻璃窗的照片、锐取公司关于物业公司不允许房屋使用人员打开外墙的幕墙玻璃窗及每月检查玻璃窗、贴封条等情况的陈述来看，根据日常生活经验法则判断，邓源津上述行为属于违约行为，但尚未构成根本违约。鉴于此，本案并不适用《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定，邓源津据此要求锐取公司支付赔偿款54658元，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年11月20日作出一审判决：一、确认珠海锐取股权投资管理有限公司与邓源津签订的《广州市租赁合同》已于2019年2月11日解除；二、邓源津于判决发生法律效力之日起10日内，向珠海锐取股权投资管理有限公司退还租赁保证金54658元；三、驳回珠海锐取股权投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回邓源津要求珠海锐取股权投资管理有限公司支付赔偿款54658元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5133元，由珠海锐取股权投资管理有限公司负担2018元，邓源津负担3115元；反诉受理费1555元（已减半收取），由邓源津负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，2017年8月28日，邓源津（甲方）与锐取公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定“……租赁期限2017年8月29日至2017年9月11日为免租期；2017年9月12日至2018年9月11日，月租金27329元；2018年9月12日至2019年9月11日，月租金28696元。……第四条乙方向甲方交纳（人民币）54658元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同的当日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。第八条……8、租约期内，任何一方无故提前解约本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方”。二审期间，邓源津陈述涉案物业整个外围一圈都是玻璃窗，不会造成锐取公司所称的影响逃生问题；整个大厦有中央空调以及鲜风系统，关窗不会影响通风功能；两扇窗户加铁丝固定对锐取公司的影响是很小的，且锐取公司在与邓源津沟通过程中从未提及所谓影响办公环境的问题；就是因为锐取公司多次开窗，才导致窗户锁损坏，等等。锐取公司陈述，因为逃生或其他紧急情况下需要开窗，不是说其经常需要开窗，其是不需要开窗通风的，涉案窗户不能打开只是影响其美观以及安全；其租赁的物业有两面朝外，该两面均是玻璃窗户，整栋大楼的该两面均为玻璃幕墙，玻璃幕墙下面是人行道；铁丝锁住的是有两扇窗户，是主厅所在位置，另外一面是三个办公室，包括铁丝加固的窗户以及其他窗户的钥匙均是在物业管理处，不能因为涉案两扇窗户被加固不能开启，其他窗户又可以逃生而忽视被加固窗户的使用功能。一审期间，邓源津陈述其与管理处沟通过，当时管理处的意见是损坏的部件只能由管理处维修，且该部件是进口部件，短期内无法提供，只能到2019年六七月到货维修，邓源津在玻璃幕墙维修方面没有维修义务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：违约责任主体的认定以及邓源津要求没收保证金、锐取公司支付赔偿款54658元的诉请是否成立。从本案查明事实看，锐取公司向邓源津承租的办公室除了涉案大楼物业管理处以加固装置固定的两扇窗户之外，还有其他窗户，全部窗户都被锁住且钥匙均在物业管理处，锐取公司自认物业管理处不允许开窗，其平时也没有开窗的需求，则锐取公司仅以邓源津没有及时履行前述两扇被加固装置固定的窗户的锁的维修义务，给其造成安全隐患为由提前解除合同，明显缺乏依据。至于加固装置是否影响其办公环境的美观，该问题并不足以导致锐取公司无法正常使用租赁物或导致其合同目的无法实现，锐取公司以此为由提前解除合同，缺乏合同和法律依据。因此本院认定锐取公司提前解除合同理由不成立，锐取公司构成违约。邓源津同意涉案合同于2019年2月11日解除，但又反诉要求锐取公司承担违约责任，可见其仅是同意解除合同，并不认可锐取公司解除合同的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，定金和违约金条款应择一适用。双方合同第八条第8款约定，租赁期内任何一方无故提前解除合同，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方。邓源津关于锐取公司应赔偿其相当于保证金的赔偿款，即无需返还保证金的上诉主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。实际上邓源津一审反诉请求第2项与锐取公司本诉请求中的保证金发生抵扣，锐取公司无需另行支付赔偿金，故对邓源津一审第2项反诉请求也应予以驳回。综上所述，上诉人邓源津的上诉请求成立，本院予以支持。根据二审新查明的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4964号民事判决第一、四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4964号民事判决二项；三、驳回珠海锐取股权投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费1166元，由珠海锐取股权投资管理有限公司负担；反诉受理费583元，由邓源津负担；二审案件受理费1166元，由被上诉人珠海锐取股权投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳