山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1607号原告：刘瑞珍，女，1969年9月24日出生，汉族，住山西省吕梁市，身份号码×××。被告：山西宝地房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区五一路77号铜锣湾小区7幢4层，统一社会信用代码×××。法定代表人：张飚，总经理。委托诉讼代理人：何瑞贞，女，系被告山西宝地房地产开发有限公司客服部经理，住太原市新郝庄巷10号1户。原告刘瑞珍与被告山西宝地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞珍、被告委托诉讼代理人何瑞贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠2019年3月21日至2020年3月20日的租金33804.5元；2.判令被告向原告支付截止2020年3月20日逾期付款利息1098元;3.判令被告按年利率6%向原告支付自2020年3月21日起至所欠款项全部支付完毕止的逾期付款利息;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实与理由：2007年5月20日，原告与被告签订《合同书》一份，约定由被告承租原告所有的位于太原市铜锣湾小区7幢3层3088号商铺，租期自2007年5月21日至2021年2月28日，租金为每年33804.5元，按月等额支付，每月20日支付。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告经营管理，被告亦每月按时支付租金，但自2017年9月26日被告支付了2017年9月的租金后便不再支付租金。原告认为，双方的租赁合同合法有效，除非有法律规定或双方约定情形出现，被告无权单方终止履行和解除合同，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应当支付拖欠的租金并承担违约责任。虽经原告催促，但被告仍以各种理由拒绝支付所欠租金。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告山西宝地房地产开发有限公司辩称，原告已多次起诉，被告确实无力负担，原因是被告资金不足，无力继续履行与原告的租赁合同，鉴于目前的实际情况，又因为疫情影响，实际承租人美特好于2020年2月19日给被告发来沟通函，要求被告免收2020年2月至3月的租金，故一直拖延支付租金，发生疫情这样的情形变更，被告没钱支付原告等业主的租金，被告正在积极与业主代表协商，涉及原告的租金请法院免除疫情期间2020年2月至3月的租金。原告围绕诉讼请求提交了相关证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《合同书》《（2019）晋0106民初2772号民事判决书》《（2013）兴民初字第245号民事调解书》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人白永全（乙方）与被告山西宝地房地产开发有限公司（甲方）于2007年5月20日签订《合同书》，合同约定由被告承租白永全所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢3层3088号商铺，租期自2007年5月21日至2021年2月28日，租金为每年33804.5元，按月等额支付，即每月支付2817元，每月20日为支付日。商铺所有权人发生变化的，不影响本合同的效力及履行，本合同对甲方及变更后的商铺所有权人继续有效，但乙方需将变更内容及时通知甲方。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日千分一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日千分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日千分之四计算；⑵有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。原告刘瑞珍与案外人白永全于1989年12月30日登记结婚，2013年12月5日经山西省兴县人民法院调解离婚并约定本案涉案房产归原告刘瑞珍所有。2014年1月3日，原告刘瑞珍办理了房屋产权证，产权登记为刘瑞珍单独所有。合同签订后，双方依约履行，在原告刘瑞珍与案外人白永全离婚后，被告山西宝地房地产开发有限公司将《合同书》约定的租金支付至原告刘瑞珍名下。上述合同签订后，原告依约将商铺出租给被告，被告未按约支付租金，原告曾于2019年4月25日起诉至本院，请求被告支付自2018年3月21日至2019年3月20日的租金及相应逾期付款利息。本院于2019年10月11日作出（2019）晋0106民初2772号民事判决书，判决“被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘瑞珍2018年3月21日起至2019年3月20日的租金33804元及截止2019年3月20日的逾期支付租金的利息1098元，共计34902元”。因被告未支付自2019年3月21日至2020年3月20日的租金，故原告诉至法院。本院认为，案外人白永全与被告山西宝地房地产开发有限公司签订的《合同书》，系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应认定为合法有效。依据《合同书》的约定，涉案房屋所有权变更的，合同效力及于变更后的所有权人，且本案中在案外人白永全与原告刘瑞珍离婚后，被告山西宝地房地产开发有限公司实际履行了向原告刘瑞珍支付租金的义务，故该《合同书》的主体变更合法有效。本案中，原告已按约履行了合同义务，被告未按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，并继续履行合同约定的义务。按照合同约定，被告应支付原告自2019年3月21日至2020年3月20日的租金为33804.5元，对原告的相应主张本院予以支持；《合同书》未明确约定逾期付款利息的计算标准和方式，原告主张按照年利率6%的标准计算逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持，从2019年3月开始支付至实际付清之日；经核算，其中截至2020年3月20日的逾期付款利息为1098元，对原告的相应主张本院予以支持。对被告的辩称意见，因被告未提交相应的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘瑞珍自2019年3月21日至2020年3月20日的租金共计33804.5元；二、被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘瑞珍截至2020年3月20日的逾期付款利息1098元并支付原告刘瑞珍自2020年3月21日起至实际付清之日的逾期付款利息（该利息以上述判决第一项中未支付的租金为基数，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取336元（原告已预交），全部由被告山西宝地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员   赵全龙 二〇二〇年六月九日书记员 何 琳相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。