广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9551号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆润根，男，汉族，1981年8月10日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴记容，男，汉族，1983年3月12日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：江海腾、李少云，均系广东映日律师事务所律师。原审第三人：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，住广东省大埔县。上诉人陆润根因与被上诉人吴记容、原审第三人钟建雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2466号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陆润根及其代理人何志平、被上诉人吴记容及其代理人江海腾、李少云到庭参加诉讼。原审第三人钟建雄经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陆润根上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并改判陆润根无须向吴记容返还购房款且无须支付资金占用费；2.判令吴记容承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院计算吴记容占有房屋使用费为4200元以及没有支持扣减9000元搬迁补助费为认定错误。首先，自2018年12月4日陆润根向吴记容交付涉案房屋之日起，涉案房屋一直由吴记容占有和使用。既然《房产转让协议书》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，吴记容因该协议书取得的房屋占有权和使用权应当折价补偿。参照吴记容与广州市从化区太平镇人民政府签订的《临时安置协议》，吴记容应当向陆润根支付涉案房屋占有使用费6000元（1500元/月*4个月）。其次，2019年4月7日，吴记容与广州市从化区太平镇人民政府签订《临时安置协议》，由广州市从化区太平镇人民政府向吴记容支付拆迁补助费9000元。陆润根认为，既然《房产转让协议书》确认为无效则自始无效，吴记容不能因该协议书取得房屋，因此不具备领取该拆迁补助费的主体资格，涉案房屋拆迁补助费9000元应归陆润根所有。二、一审法院认为吴记容对涉案《房产转让协议书》无效没有过错，故无需承担责任是适用法律错误。首先，根据一审陆润根提交的证据可知，吴记容是通过地产中介的推荐向陆润根购买涉案房屋，且中介书写的证人证言明确说明了吴记容明知涉案房屋是小产权房，购买有风险而有意继续购买。其次，吴记容为广州市从化区本地村民，其理应对在宅基地上建造房屋且非涉案房屋所在地本村村民不能购买的政策知情。涉案房屋的买卖被认定无效，根据《合同法》第五十八条的规定，吴记容诉请要求陆润根返还购房款，则吴记容应当向陆润根返还涉案房屋，不能返还的，理应评估作价赔偿。吴记容二审答辩称：一、陆润根诉请的6000元房屋占有使用费没有事实与法律依据。1.由于同期同地段没有电梯房租金参考价数据，一审法院参照广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价的基础上，已上浮了20%的价格作为同期同地段电梯房的租金参考价，该价格公平合理，应在此基础上计算房屋占用费，因此，一审法院计算正确。2.根据《临时安置协议》的内容，没有提及涉案房屋租金或同时期同地段租金的问题，陆润根诉请按1500/月支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。二、陆润根请求返还涉案房屋搬迁补助费没有法律依据。2019年4月7日，吴记容与广州市从化区太平镇人民政府签订《临时安置协议》，并得到一定的搬迁补助费，但该搬迁补助费是基于吴记容在取得涉案房屋使用权后，对涉案房屋进行装修和家私家电等搬出涉案房屋所产生费用的补助，不存在陆润根所称的不具备主体资格问题。三、对涉案房屋的灭失，吴记容不存在任何过错，不应由吴记容承担责任。涉案大厦因未办理相关手续，在2017年12月4日由广州市国规委作出罚没的行政处罚决定，但陆润根明知涉案大厦是违法建筑物，仍隐瞒事实，在2018年12月4日将涉案房屋出卖给吴记容，事实上如果吴记容没有购买该房屋，因其具有非法性质，相关政府部门依然会强制拆除。因此适用“不法得利不得返还”原则，排除陆润根的返还请求权，应由其承担全部责任，一审法院在法律适用上并无不妥。同时纵观涉案房屋整个买卖交易过程，根据合同相对性原则，陆润根可以向钟建雄请求返还其支付的260000元购房款。搬迁补助费是特定于对房屋内有家电、装修搬迁所产生的费用的补助，并非是对拆迁房屋进行的补助。钟建雄二审未答辩。吴记容于2019年5月31日向一审法院起诉请求：1.请求确认吴记容与陆润根签订的《房产转让协议书》无效；2.陆润根向吴记容返还房屋转让费375000元；3.陆润根向吴记容赔偿该房屋转让费375000元的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月4日计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由陆润根承担。陆润根向一审法院反诉请求：1.吴记容向陆润根支付涉案房屋的占用使用费6000元；2.吴记容向陆润根支付涉案房屋的拆迁补助费9000元。一审法院认定事实：根据2018年12月4日见证单位为“广东泰扬法律咨询有限公司”、见证律师为“陈汉原”，法律顾问助理为“钟新中”，并盖有“广东泰扬法律咨询有限公司见证专用章”的（2018）穗泰扬见字第1208号《见证书》，陆润根与吴记容于2018年12月4日签订的《房产转让协议书》已经律师见证，该《房产转让协议书》约定，吴记容委托陆润根转让从化太平村油麻埔经济社合资楼1109房给吴记容，转让价为375000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1、《合资建房协议书》（甲方为钟建雄，乙方为陆润根，2017年7月30日签订）（复印件），内容为陆润根出资委托钟建雄新建1109号单元，总造价为260000元。2、从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。3、《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某）（复印件），内容为根据蔡茂辉、姚建梅、钟建雄于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。4、《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块权属刘金晃、刘监丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。5、《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是姚建梅、钟建雄、蔡茂辉，2014年12月5日签订），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡茂辉分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。6、《小区管理协议》（甲方为钟建雄，乙方为陆润根，2017年7月30日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。7、《小区管理协议》（甲方为姚建梅，乙方为吴记容，2018年12月6日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。以及陆润根、刘记房、蔡茂辉、姚建梅、钟建雄身份证复印件。2018年12月4日，吴记容支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬法律咨询有限公司见证专用章”，经手人栏为“钟”。陆润根确认收到吴记容于2018年12月4日支付的全部购房款375000元。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】1109号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审庭审中，吴记容称涉案房屋为105平方米，房屋交付日期为签订合同当日2018年12月4日。吴记容确认收到了政府相关部门发放的9000元搬迁补助费。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》也显示涉案房屋为105平方米。一审法院认为：吴记容持《房产转让协议书》等证据提起本案诉讼，因吴记容与陆润根签订《房产转让协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于吴记容与陆润根签订《房产转让协议书》的效力问题。涉案房屋所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，吴记容与陆润根签订《房产转让协议书》无效。二、关于《房产转让协议书》无效后，吴记容、陆润根的责任认定问题。陆润根将涉案房屋出售给吴记容，并收取了吴记容支付的全部购房款375000元。故，陆润根应向吴记容承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互负返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。本案中，陆润根与吴记容签订合同并收取了购房款，陆润根收取吴记容支付的购房款375000元，应予以返还，并计付资金占有费。资金占有费以购房款375000元本金，从资金占有之日即2018年12月4日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，钟建雄认为吴记容应向陆润根折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，对于钟建雄的该项主张，一审法院不予采纳。关于陆润根反诉主张的房屋占有使用费问题，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，吴记容也自认涉案房屋为105平方米，一审法院认定涉案1109房面积应为105平方米。涉案1109房于2018年12月4日交付给吴记容使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共约4个月。也即，吴记容应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×105平方米×4个月=4200元。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非吴记容与陆润根双方协议合建的，故吴记容是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与吴记容之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于吴记容与陆润根应予分担赔偿之范围。另，吴记容收取的9000元搬迁补助费是政府相关部门发放其个人的，陆润根要求吴记容向其支付该费用没有合法依据，一审法院不予支持。综上，陆润根应赔偿吴记容的损失为：购房款375000元-房屋占有使用费4200元=370800元以及购房款375000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月31日作出判决：一、原告（反诉被告）吴记容与被告（反诉原告）陆润根于2018年12月4日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告（反诉原告）陆润根在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吴记容赔偿损失共计370800元；三、被告（反诉原告）陆润根在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吴记容赔偿购房款375000元的资金占用费（从资金占有之日即2018年12月4日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）吴记容的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陆润根的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6932元，由被告（反诉原告）陆润根负担4159元，由原告（反诉被告）吴记容负担2773元；一审反诉受理费87.5元，由被告（反诉原告）陆润根负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陆润根的上诉请求与吴记容的答辩意见，分析如下：因涉案房屋所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，其后又被有关部门强制拆除，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，吴记容与陆润根签订《房产转让协议书》应无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案陆润根将涉案房屋出售给吴记容，并收取了吴记容支付的全部购房款375000元，故，陆润根应向吴记容承担该款项及利息的返还责任，而因涉案房屋具有非法性质，且被强制拆除，故不具有返还的正当性，亦不存在折价补偿问题，一审对此不予判处并无不妥，本院予以确认。陆润根上诉认为应参照吴记容所签订《临时安置协议》，要求吴记容向其支付房屋占用费6000元，且该金额以1500元/月计付4个月，但其以上述协议为依据并不充分，本院不予采纳。一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价并无不当，本院予以认可。根据吴记容所述，涉案1109房面积为105平方米，且于2018年12月4日交付给吴记容使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共约4个月，故吴记容应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×105平方米×4个月=4200元。一审对此认定无误，该4200元应于吴记容获得返还的款项中抵扣。至于吴记容收取的9000元搬迁补助费问题。因该费用是针对搬迁涉案房屋所进行的补助，且应补助给实际房屋使用人，故一审认定该费用是政府相关部门发放予吴记容个人并无不当。陆润根上诉认为就涉案房屋所签订《房产转让协议书》被确认为无效则自始无效，吴记容不能因该协议书取得房屋，因此不具备领取该拆迁补助费的主体资格，该9000元应属其所有于法无据，本院不予采纳。综上所述，陆润根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费6932元，由陆润根负担4159元，吴记容负担2773元；一审反诉受理费87.5元，由陆润根负担；保全费2395元，由陆润根负担；二审案件受理费6932元，由陆润根负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏