江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初1289号 原告（反诉被告）：苏州市会议中心物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91320500756428453H，住所地苏州市道前街100号。 法定代表人：卢俊，董事长。 委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪海洋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张俭，男，1958年9月19日出生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人：郑晔，夫妻关系，本案第二被告。 被告（反诉原告）：郑晔，女，1968年2月3日出生，汉族，住太仓市。 原告苏州市会议中心物业管理股份有限公司（以下简称苏州会议中心物业公司）与被告张俭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。后原告苏州会议中心物业公司申请追加郑晔为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2020年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告苏州会议中心物业公司的委托诉讼代理人冯婷（第一次到庭）、汪海洋（第二次到庭），被告张俭、郑晔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏州会议中心物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告2014年至2018年物业费7883元及滞纳金（审理中，原告撤回部分诉请，将滞纳金计算方式明确为以7883元为基数，自起诉之日起按日千分之三计算至支付之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告2012年1月签订沙溪盛洋城市花园小区管理服务协议，并约定相关管理服务规则及收费标准，为了更好的管理服务小区业主，被告应按期足额缴纳物业管理服务费。根据国家相关法律法规，如业主拖欠物业管理服务费的，除足额缴纳物业管理服务费外还应支付相应数额的滞纳金，经原告工作人员多次沟通、发函催收无果，故诉至法院。 被告张俭、郑晔共同辩称：1、原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效；2、原告主张的物业费及滞纳金的计算方法没有合同及法律依据；3、原告未尽到物业管理义务，如两被告房屋存在多处渗水情况，原告未尽到报修维修义务，小区环境脏乱差，管理混乱，有多处生活安全隐患等。 被告张俭、郑晔向本院提出反诉请求：要求反诉被告苏州会议中心物业公司赔偿反诉原告租金损失18000元及装饰家具损失2000元。事实和理由：反诉原告自案外人处租赁了位于涉案小区11幢18号车库，租赁期限自2013年1月3日至2018年1月3日，租金年付3600元。因反诉被告未尽管理义务，经常有车辆占用消防道停车，导致反诉原告的车辆无法进出车库，反诉被告未尽物业管理义务，应承担违约责任赔偿租金损失。另，反诉原告的住房存在屋面蜂窝状挂水、进门屋顶渗水等问题，反诉被告作为报修受理方，未履行报修沟通等义务，造成反诉原告室内装饰及家具的损坏，亦应承担违约赔偿责任。 反诉被告苏州会议中心物业公司针对反诉原告的反诉请求辩称：不认可反诉原告所陈述的事实，反诉被告已尽了管理义务，反诉原告的损失与我司无关，且反诉原告所述的损失亦无法确认。 本院经审理查明事实如下：2011年4月8日，苏州市会议中心物业管理有限公司（2015年3月18日工商登记名称变更为原告）与太仓盛洋房产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，太仓盛洋房产开发有限公司将其开发的物业盛洋城市花园委托原告进行物业管理，物业服务期限为2011年6月30日起至2013年5月29日止，物业服务费标准为小高层为公共服务费0.7元/平方米/月，代收代交费0.58元/平方米/月。原告向太仓市物价局提交的普通住宅前期物业公共服务收费备案表，公共服务收费标准0.7元/平方米/月，代收代交费0.58元/平方米/月。两被告购买了太仓盛洋房产开发有限公司开发的盛洋城市花园11幢802室房屋（建筑面积99.57平方米），并于2012年1月8日向原告苏州会议中心物业公司办理入伙手续，签收了业户手册、房屋验收表及装修管理协议等材料，业户手册中明确载明小高层物业费按1.28元/平方米/月的标准收取，生活垃圾费每户4元/月，服务中心有权采取适当行动追缴业主所欠交之物业管理费或其他应缴费用，此等行动包括向该业主依据管理合同征收滞纳金（每日千分之三）或提起法律诉讼。另两被告领取的住宅适用说明书载明质量保修受理部门为原告下属太仓分公司。 两被告入住后，交付了2012年度和2013年度的物业管理费用（含代收代缴费用及生活垃圾费），之后的物业费用因房屋渗水等原因未交纳。2019年11月10日，原告向两被告寄送律师函，催收物业费用。两被告因所购房屋渗水等质量问题，多次向原告报修并向政府相关部门投诉反映，太仓盛洋房产开发有限公司进行过查勘及维修，在保修期届满前因两被告房屋质量问题赔付了两被告一笔费用。2020年4月20日，太仓盛洋房产开发有限公司至两被告处进行了部分维修。另两被告提供租房协议一份，显示被告张俭自案外人顾卫东处租赁了涉案小区11幢18号车库，租赁期限自2013年1月3日至2018年1月3日，租金年付3600元。两被告提供投诉信，表示其多次向原告投诉因有车辆停放在11幢路面，导致两被告车辆无法进出车库，而原告并未妥善解决。两被告另提供小区照片及录像，表示小区脏乱差，原告未尽到管理义务。 上述事实，由原告苏州会议中心物业公司提供的企业信息表、前期物业管理委托合同、业户手册、入伙手续书、房屋验收表、装修管理协议、普通住宅前期物业公共服务收费备案表、不动产登记簿查询记录、快递凭证、房屋维修照片，两被告提供的住宅说明书、用户手册、光盘、租房协议、现场照片、投诉信及快递凭证、太仓城建监督站的处理意见、交费凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告系盛洋城市花园小区的物业管理企业，为该小区提供物业管理服务。两被告作为入住该小区的业主签署了关于物业管理的业户手册等文件资料，现原告提供了物业管理服务，两被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，应按照约定承担交纳物业服务费的义务。原告为盛洋城市花园小区提供物业管理服务，性质上属于继续性合同，服务过程持续未中断，两被告认为原告诉请超过诉讼时效的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。另，两被告认为原告苏州会议中心物业公司物业管理不到位、不作为，无需交纳物业费用。本院认为，在物业合同履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利。若小区业主普遍采用拒付物业费方式，则会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，既无合理依据，也非明智之举。结合盛洋城市花园小区物业费的收费标准及两被告房屋面积，本院对原告要求两被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费7883元（含生活垃圾费）的请求依法予以支持。关于滞纳金，本院结合业户手册中双方对逾期交费的约定、违约情形及原告的主张，确认被告张俭、郑晔向原告交纳以7883元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年3月19日起计算至付清之日止的滞纳金。 关于两被告的反诉请求，两被告并未提供证据证明其装饰家具的损失，且两被告亦认可房产开发企业对其进行过赔偿。另，两被告以原告未尽物业管理义务为由要求原告赔偿其5年的车库租金18000元，无事实和法律依据。故本院对两被告要求原告赔偿20000元的主张不予支持。承上所述，小区良好环境的营造需要业主和物业公司的共同努力，物业公司应对业主或物业使用人所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与服务对象保持沟通，提高服务质量和服务满意度。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告张俭、郑晔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市会议中心物业管理股份有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费7883元（含生活垃圾费）及滞纳金（以7883元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年3月19日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告苏州市会议中心物业管理股份有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告张俭、郑晔的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费52元，减半收取26元，由被告张俭、郑晔负担。反诉案件收费300元，减半收取150元，由被告张俭、郑晔负担。本诉案件受理费原告苏州市会议中心物业管理股份有限公司已预交，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 员 滕万波 二〇二〇年六月十六日 法官助理 史福宜 书 记 员 杨 怡