山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终484号上诉人（原审原告、反诉被告）：程某，男，1982年10月27日生，汉族，晋城市人，晋城市自来水公司工作人员，现住晋城市。委托诉讼代理人：张某，女，汉族，1983年8月6日生，晋城市人，现住晋城市，系上诉人程某妻子。委托诉讼代理人：王某，山西佳邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1977年5月23日生，汉族，河南省夏邑县人，现住晋城市。委托诉讼代理人：宋某，山西权洲律师事务所律师。上诉人程某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院作出的（2019）晋0502民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程某及其委托诉讼代理人张某、王某，被上诉人李某及其委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程某上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，依法改判；2、一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人支付上诉人房屋占有使用费的期限应当计算至2019年12月25日。（1）被上诉人于2019年12月25日才向上诉人交付了涉案房屋的钥匙。（2）上诉人和铭石公司签订的合同与上诉人同被上诉人之间签订的合同系两个独立的合同，上诉人与铭石公司的调解协议不应作为本案的裁判依据。上诉人在2019年9月30日后仍享有向租户收取房屋占有使用费的权利。2、被上诉人的装修损失、停业损失及鉴定费上诉人不应当支付。（1）承租人未经出租人同意发生装修费应当自己承担。本案中，被上诉人未举证证明其装修经过上诉人同意，一审法院仅根据双方系出租方和承租方的关系便推论被上诉人装修经过了上诉人同意无事实及法律依据。（2）双方签订租赁合同后，被上诉人违约在先，2018年8月1日后仅交纳了房屋占有费6000元，其余未交纳，且拒绝支付两年的取暖费7632元，已构成违约，若合同有效，上诉人也可以据此解除合同。（3）鉴定结论存在重大瑕疵，不能作为认定被上诉人装修损失和停业损失的依据。被上诉人李某辩称：1、原审将房屋占有使用费计算至2019年9月30日正确，被答辩人上诉请求不成立。2、答辩人的装修损失、停业损失及鉴定费被答辩人应当支付。程某向一审法院提出诉讼请求：一、确认我与被告签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效；二、判令被告将其占有的房屋返还给我；三、判令被告向我支付2018年9月2日至2019年8月2日的房屋占有使用费39000元及自2019年8月2日至腾退房屋之日的租金；四、诉讼费由被告负担。李某向一审法院提出反诉请求：判令原告程某赔偿我另外租房的损失6000元，并赔偿我装修损失及停业损失（该两项损失以鉴定意见为准）。一审法院查明事实：铭石公司与原告程某曾签订房屋租赁合同，约定铭石公司将晋城市城区古矿减压站内14间房屋整体出租给程某，用于程某经营使用，租期从2017年3月1日至2021年2月28日。以上房屋无建设工程规划许可证。随后，经铭石公司同意，原告程某与承租户分别签订了租赁合同。其中，程某与承租户被告李某于2017年8月1日签订《古矿减压站房屋租赁合同》，将上述房屋中的13号、14号两间房屋整体出租给李某，约定租期从2017年8月1日至2021年8月1日，租金两间每年45000元。程某与李某签订上述合同后，李某向程某支付了第一年的“租金”45000元，并开始对承租的房屋装修以用于经营饭店。2017年8月20日，装修完工。李某于2017年9月11日取得了“哥俩好大锅台”饭店的营业执照，开始正式经营。程某于2018年得知其租赁的房屋可能要拆迁，于2018年8月将房屋要拆迁的事告知了李某。关于2018年8月1日以后的房屋租金，程某与李某未达成一致意见。2019年4月18日，铭石公司以租赁合同纠纷为由将程某诉至本院，该案审理期间，铭石公司与程某于2019年7月15日在本院主持调解下达成协议：程某于2019年7月31日前向铭石公司支付租金3万元，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离、腾房工作，本院作出（2019）晋0502民初1349号民事调解书对该协议予以确认。之后，程某向李某催交“租金”并要求李某搬离房屋，李某未予搬离，程某于2019年8月7日诉至本院。李某的“哥俩好大锅台”饭店一直经营至2019年10月25日，2019年10月25日之后停业。2019年12月25日，被告李某将涉案房屋的钥匙交付给了原告程某。一审法院认为，原告程某与被告李某就涉案房屋签订的租赁合同，因该房屋的修建未取得建设工程规划许可证，为无效合同，现程某要求确认该租赁合同无效，予以支持，且诉讼期间李某将钥匙已交给程某，双方权利义务关系已经终止。第一年即2017年8月1日至2018年8月1日期间的房屋使用费45000元，李某已向程某支付，双方无争议。2018年8月1日之后，李某提出支付过程某6300元，程某陈述是支付了6000元，对支付过6000元的事实予以认定；其他300元，程某不认可，李某没有证据，不予认定。关于双方合同终止后应如何解决纠纷，一审法院认为，李某提供的以上证据可以证明双方曾就关系终止后如何处理房屋使用费以及李某的损失问题进行过协调，但并不能明确证明双方最后就此达成了一致的意见。本案现主要需要解决的问题：一、房屋使用费应如何支付。本案中李某提出程某因不是房屋所有权人无权收取房屋使用费，程某系转租人，根据程某与其出租方铭石公司达成的协议，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离，故2019年9月30日之前的房屋使用费，程某有权向李某收取。2018年8月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费共计52500元，李某已支付了6000元，余款46500元应由李某向程某支付。二、被告李某所诉的装修损失、营业损失以及另外租房损失，能否成立，应如何计算。1、关于装修损失和营业损失。本案诉讼期间，李某提供了其装修合同以及2019年6至9月的营业明细，申请对涉案房屋的装修价值以及其停业损失进行鉴定，一审法院委托本院司法技术中心由该中心委托晋城华放资产评估事务所有限公司进行了鉴定。晋城华放资产评估事务所有限公司于2019年12月16日作出评估报告，报告载明：涉案房屋装修价值为48989.27元。（参考10年的寿命年限计算），其中，双方认可装修部分的重置成本为42328.68元，装修价值为33439.66元；双方存争议部分的重置成本为19683.05元，装修价值为15549.61元。双方存有争议的部分为：入户处的装修、厨房内的不锈钢烟罩及排风扇。李某经营饭店6至9月的日营业额为1080元，销售净利润率为42.9%。针对李某的装修，原告方首先提出，被告李某的装修未经过其同意，对于李某的装修损失其不予承担，一审法院认为原告该主张不能成立，原告程某作为出租方，其不可能不知道李某的装修。其次，原告程某的代理人提出入户处的装修损失不能计算，原因是超出了所租房屋的范围；厨房内的不锈钢烟罩及排风扇不能计算，原因是该物品均能拆走，被告李某对此不予认可。一审法院认为，李某对房屋入户处的装修，作为出租方的程某应该知道，其提出不予计算该装修损失，不能成立；不锈钢烟罩及排风扇均是针对该房子所安装的，拆走后已无利用价值，也应当计算在装修损失之内。再次，原告程某的代理人提出，装修的鉴定不应参考10年的折旧年限计算装修价值，应按程某与李某所签订的合同期限4年的时间折旧计算装修价值，一审法院认为，晋城华放资产评估事务所有限公司依10年折旧年限鉴定装修价值并无不当，但是具体到本案中，被告主张的是装修损失，装修价值并不等同于装修损失，结合原、被告签订的合同期限，一审法院认为以4年折旧年限来计算装修损失更为适当。参照晋城华放资产评估事务所有限公司《资产评估报告》中的计算方法，先计算出综合成新率：21/48×50%+80%×50≈62%，再计算评估值=重置成本×综合成新率，即（42328.68+19683.05）元×62%≈38447.27元，一审法院确认李某的装修损失是38447.27元。关于过错承担问题，程某作为转租方，未能审查涉案房屋具体情况即实施了转租行为，而李某作为承租方，对房屋的具体情况未能尽到相关的审慎义务即与程某签订了租赁合同，双方对给李某造成的装修损失均有过错，酌情确定程某承担75%的过错，李某承担25%的过错。程某承担以上损失中的75%：38447.27元×75%≈28835.45元。对于营业损失，李某提出，从2017年8月20日至2017年9月11日期间，因房屋手续不完善导致营业执照未能及时办下来，该期间其有营业损失，一审法院认为，李某该主张合理，予以支持。该期间的损失，按照晋城华放资产评估事务所有限公司鉴定意见中的“从2019年6至9月的日营业额为1080元，销售净利润率为42.9%”内容，一审法院认为，考虑到被告提供的票据是2019年的，而非2017年的，其2017年的日营业额一审法院酌情确定为780元，2017年8月20日至2017年9月11日的营业损失为：23天×780元/天×42.9%=7696.26元。对以上损失，程某承担其中的75%：7696.26元×75%≈5772.2元。2、鉴定费损失。李某提供了鉴定票据，可以证明该项费用为4000元，程某承担其中的75%：4000元×75%≈3000元。3、李某另外租房的损失。被告李某提供了中后河社区房屋租赁竞标实施方案、李某与中后河居委2019年5月份签订的从2019年6月1日至2020年5月31日的《房屋租赁合同》、中后河居委收取36000元租金的票据。李某主张，因程某提出收回房屋，要求其搬离，所以其另外租赁了房屋准备搬走，另外租房的损失应由程某承担。程某的代理人对此不予认可。李某在未确定什么时间要搬走的情况下自己另租了房屋，由此而引发的损失应由其自己承担，程某对此不承担责任。综上，程某应赔偿李某装修损失、营业损失、鉴定费损失为：28835.45元+5772.2元+3000元=37607.65元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告程某与被告李某2017年8月1日签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效。二、被告李某向原告程某支付截止2019年9月30日期间的房屋使用费46500元。三、原告（反诉被告）程某赔偿被告（反诉原告）李某的装修、停业以及鉴定费损失共计37607.65元。以上二、三项折抵后，由李某向程某支付8892.35元，于本判决生效后十日内支付。四、驳回被告李某的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。经审理，二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为：（一）被上诉人李某是否应支付上诉人程某2019年9月30日至2019年12月25日这段时间的房屋占有使用费。根据程某与铭石公司达成的民事调解书，程某应于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离、腾房工作，后铭石公司又出具“情况说明”表示，2019年9月30日后租户未完成搬离、腾房的，程某仍有义务协调。从铭石公司出具的“情况说明”及与程某达成的民事调解书来看，并未表明2019年9月30日后，涉案房屋由程某占有使用，故程某要求李某支付2019年9月30日至2019年12月25日的房屋占有使用费并无事实和法律依据。（二）程某是否应赔偿李某装修损失、停业损失及鉴定费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，程某承认李某装修前曾和其说过，其仅建议李某不要装修，但李某开始装修后程某也未阻止，其以默示的方式同意李某装修。另，双方签订的租房合同无效是因涉案房屋无建设工程规划许可证，主要责任在出租方程某，一审判决程某承担装修损失并无不当。关于鉴定费问题，因程某存在过错，一审判决由其负担部分鉴定费并无不当，本院予以维持。程某认为一审鉴定结论存在重大瑕疵，但没有足以反驳的相反证据和理由，本院不予采信。关于李某2017年8月20日至2017年9月11日未能及时营业的损失是否应由程某赔偿，因程某所出租的房屋手续不全导致营业执照未能及时办理下来，李某在2017年8月20日装修好房屋后不能及时营业，该期间营业损失一审判决由程某承担并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程某负担。本判决为终审判决。审 判 长 段新娥审 判 员 杨丽珍审 判 员 祁 俊 二〇二〇年六月三日法官助理 贾阳军书 记 员 郭 昕