河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1463号上诉人（原审原告）：田静静，女，1989年5月21日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王晓松，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作亿祥房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市马村区待王街道办事处焦新路北。法定代表人：王海港，董事长。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。上诉人田静静因与被上诉人焦作亿祥房地产开发有限公司（以下简称：亿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市马村区人民法院于2020年4月20日作出的（2020）豫0804民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。田静静上诉请求：1、撤销焦作市马村区人民法院作出的（2020）豫0804民初163号民事判决书并依法改判或发回重审。2、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院刻意规避涉案房屋是否达到交付条件这一事实，在未审查房屋是否完成竣工验收备案的情况下，仅凭被上诉人的邮寄交房通知的时间计算逾期交房违约金，违反法律规定和合同约定。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环报等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《商品房买卖合同》第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。而被告至今未向原告出示竣工验收合格的证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是在被上诉人已按国家规定通过有关单位组织的竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》后才能取得的，但被告至今仍未获得《房屋建筑工程竣工验收备案证书》，无法提供房屋已经经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收及消防、环保等专项验收合格的相关证明材料，无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审法院在未审查房屋是否已竣工验收备案的前提下，直接认定被上诉人通知时间为交房时间，没有事实与法律依据。二、一审法院选择性适用合同条款，认定案件事实错误。一审法院依据《商品房买卖合同》第十一条第二款的规定交房通知载明的交房日期届满，因买受人原因未能按期交付的，交房日期届满的第二日视为交付，从而判决对上诉人收到交房通知书之后的违约金不予支持。一审法院选择性适用合同条款，忽视了《商品房买卖合同》第十一条第一款约定的双方进行验收交接时，出卖人有出示房屋竣工验收的证明文件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审法院认为上诉人主张被上诉人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及房屋是否验收不是支付违约金的理由，但是忽视了上诉人有权在此情况下拒绝收房，且由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。一审法院在被上诉人未尽到合同义务的前提下，选择性适用有利于被上诉人的合同条款，侵害了上诉人的权利，认定基本事实错误。三、一审法院认定由于政策因素和政府行为原因扣减85天没有事实和法律依据，本案不存在被上诉人不能预见、不能避免、不能克服的“非力所能及”的情形，也不存在因政府行为导致的停工，工程是否能够正常施工取决于被上诉人以及施工单位是否存在违反环保法律法规及政策的行为，与政府行为无关，被上诉人因违反环保法律法规及政策而被责令停工的责任也不应转嫁给上诉人承担。第一，根据被上诉人提供的政府相关文件来看，无论是蓝天工程还是大气环境污染治理及建筑施工扬尘污染治理，建设工程是否施工围绕的焦点是“六个百分之百”是否达标，“两个禁止”是否遵守，而这些标准和要求均是在被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》之前在相关法律法规和政府文件中早有规定，不是合同签订后的新政策和新情况，被上诉人在签订合同时也是明知的，不属于不能预见、不能避免、不能克服的非力所能及的情况。第二，合同履行期间，根据被上诉人提供的马村区人民政府发布的《马村区污染天气应急管控工作方案》中对亿祥美郡工地要求停止拆迁和土石方作业，对工地内裸露地面及土堆进行全面覆盖，未落实六个百分之百的一律实施停工，可以明显看出停工并非全部停工，而是将停工范围限制在拆迁和土石方作业，在2016年年底被上诉人的主体工程已完工，文件发布时是否还存在上述应停工的内容，是否会导致整个工程的停工及逾期交房并无证据证明。第三，根据被上诉人提供的相关材料明确显示被上诉人的停工是因为被上诉人未能落实六个百分之百和两个禁止的规定，未能采取有效的扬尘污染防治措施，其停工是被上诉人的违法行为所致，与政府行为无关，不属于被上诉人非力所能及的范围，其应当对其行为承担责任。第四，根据被上诉人提供的多份停工通知书可以看出被上诉人因违反六个百分之百和两个禁止的规定被责令停工期间，经相关部门巡查，单位仍有机械和人员施工现象，并非像被上诉人所说的没有施工。现有证据显示在被上诉人在责令停工期间，尚有工程处于施工状态，停工事实无法认定。第五，2016年12月30日合同履行期满后出现的无论是否属于不可抗力因素，均是因为被上诉人迟延履行所致，被上诉人不能免责。亿祥公司辩称，一、关于案涉房屋的交付，双方签订的合同第八条有明确的约定。本案合同约定房屋交付条件是该商品房经验收合格，对应的双方合同第11条规定的交房时出示的竣工验收合格证明材料，自然也是合同双方第八条约定的商品房验收合格相关手续。这是双方合同约定的本意，而上诉人上诉状中所谈到的综合竣工验收规划、公安、消防、环保等认可文件，主管部门的有关备案，均不是双方合同第八条约定的交付条件，因此上诉人的该观点是没有事实和双方约定基础的。二、事实上被上诉人在2017年9月份通知上诉人到现场进行交房。由于上诉人个人的原因，没有到现场办理房屋交付相关手续的，而依照合同约定和相关法律规定，相关文件被上诉人并不负向业主个人进行交付和提供的义务，只需在交付场所进行出示。而关于两书问题，则显然是在业主办理了相关验房接收手续后，才向业主进行交付的。本案涉案房屋有两书，只是由于上诉人没有按约定去办理交房手续，才导致向其交付两书的程序和条件尚未成就。三、一审判决认定在合同履行过程中存在不可抗力，应当扣除相应天数是完全正确的。第四，事实上上诉人没有按照双方合同约定的交款期限，及时足额交付房款。上诉人应当在合同签订后30日内到账的第二笔款，实际上是逾期了近60天交付，那么依照双方合同补充条款约定，此种情况下，上诉人是需要承担违约责任的。同时应当相应顺延合同约定的交房期限。一审判决实际上多计算了被上诉人逾期交房的天数，应当在一审判决认定的天数的基础上，减掉上诉人逾期交款60日。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。田静静向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金85772.7元（自2016年12月31日起，以已付房款为基数，按照日万分之二的标准计算至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，现暂计算至2020年1月2日）；2、本案的诉讼费用等由被告承担。一审法院认定，原、被告于2015年7月1日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于焦作市马村区中兴路3555号亿祥美郡17号楼1单元6层603号的房产一套，建筑面积为113.58平方米，总价款390942元。合同约定了有关内容，其中涉及本案的主要内容有：第八条约定：交房期限为2016年12月30日；如遇下列特殊情况，可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人；2、由于自然原因，政策因素或政府行为原因的；3、买受人逾期付款；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人选择继续履行合同的，自合同规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告于2015年7月1日支付了120942元房款，被告自认于2015年10月份收到剩余的270000元房款。2017年9月26日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，定于2017年9月29日至9月30日集中办理交房手续，原告收到该通知书未收房。由于原、被告双方因迟延交房的违约金不能达成一致意见，纠纷成诉。另查明，原告购买的房屋因政策因素或政府行为原因，被告停工时间为85天。一审法院认为，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方约定交房期限为2016年12月30日，被告未在约定时间向原告交房，应依据合同约定承担迟延交房的违约责任。关于政策因素或政府行为原因造成停工是否产生延期交房的后果以及合理延期的天数问题。被告所举《中国人民抗日战争暨世界反法西斯胜利70周年纪念活动建筑工地空气质量保障方案》等证据系不可抗力，对被告工期确实造成影响，并产生延期交房的后果。因此原、被告约定的交房之日即2016年12月30日之前因不可抗力造成停工的相应天数应予以顺延，此后在顺延期间内因不可抗力造成的停工天数亦应予以扣除，即在2017年3月26日之前因不可抗力造成停工的天数应予以扣除，共计85天。至于被告所举2017年3月26日之后的证据，已明显超出合同约定的合理延期，且这些政府行为不能导致原告购买房屋停工，产生延期交房后果。被告已经于2017年9月26日通过邮政快递EMS向原告送达了《交房通知单》，通知原告办理收房手续，原告对此予以认可，但原告拒绝收房，认为通知书内容不能体现被告在通知交房时案涉房屋已符合合同约定的房屋交付条件及合同约定的房屋交接条件。原告主张交房的时候被告未提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及房屋是否验收不是原告要求被告支付违约金的理由，故对原告的抗辩理由，该院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，交房日期届满的第二日即视为交付，故对原告要求被告支付自2017年9月30日之后的违约金的主张，该院依法不应予以支持。综上，本案被告可延期交房的合理期限为85天。双方在合同中约定了因违约产生的损失赔偿计算方法，即逾期超过90日后，买受人选择继续合同的，自合同规定的最后交付的期限的第二天起至被告指定交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方在合同中约定的交房期限为2016年12月30日，而被告向原告送达交房通知书的交房期限为2017年9月29日至9月30日，故违约金应自2016年12月31日起计算至2017年9月30日止，共计273天，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为390942元×0.0002/天×（273－85）天＝14699.42元。对原告起诉要求超出部分，该院不予支持。被告认为原告未及时足额交付房款的问题，可另行主张，本案不予处理。一审法院判决：被告焦作亿祥房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告田静静支付延期交房违约金14699.42元。案件受理费972元，由被告焦作亿祥房地产开发有限公司负担167元，原告田静静负担805元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。亿祥公司未在约定时间内交付房屋，已构成违约。亿祥公司于2017年9月26日通知上诉人办理收房手续，但田静静在收到亿祥公司的交房通知单后，没有配合亿祥公司办理房屋交接手续，怠于履行房屋接受义务，因此产生的不利后果，应由田静静自行承担。合同约定由于自然原因，政策因素或政府行为原因，亿祥公司可以延期交房，一审根据治理环保污染对被上诉人工期造成的影响，认定交房顺延85日并无不当。上诉人田静静的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1944元，由上诉人田静静负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十六日书记员 刘 颖