辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民初44号原告（申请执行人）：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司经理。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被告（执行异议申请人）：孙加福，男，1960年5月10日生，汉族，个体，住兴城市。被告（被执行人）：辽宁信诚房地产开发有限公司，住所地兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。原告中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）与被告孙加福、辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金谷信托公司的委托诉讼代理人乔延宏，被告孙加福到庭参加了诉讼。信诚房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。金谷信托公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院许可对被执行人信诚房地产公司所有的位于兴城市房屋的执行。2、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与信诚房地产公司借款纠纷一案，葫芦岛市中级人民法院已立案执行。在执行过程中，2018年8月3日，法院依法查封了信诚房地产公司所有的位于兴城市的房屋，孙加福向法院提出执行异议，认为上述房屋其已购买，是所有权人，法院应解除查封，停止执行。2020年4月1日，法院向原告送达了民事裁定书，该裁定书裁定，中止对兴城市房屋执行。原告认为，争议的房屋为信诚房地产公司所有，抵押给原告，原告享有优先受偿权。原审裁定认定的孙加福权利足以排除执行，执行异议成立并中止执行证据不充分，依法无据。第一、原审裁定中认定，孙加福提供了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》，能够证明孙加福购买了争议房屋且在法院查封前实际占有争议房屋，享有消费者物权期待权与事实不符，证据不足，依法无据。首先，其房屋买卖合同及支付购房款不具有真实性，裁定中认定，孙加福提供了葫芦岛邮政储蓄银行的交易明细，以及被执行人提供的收款收据，证明其房屋买卖行为，但其转款时间与收款收据无法对应，没有显示收款人，无法证明己向被执行人交付了购房款，另外，案涉的房屋评估价值为258.56万元，而孙加福主张的房屋的购房款为140万元，明显与案涉房屋价值不符，故其主张的房屋买卖行为，明显不是事实，其房屋买卖合同不具有真实性，法院认定的支付购房款的事实证据不足。其次，法院认定为消费者，享有消费者物权期待权与事实不符，依法无据。本案中，争议的房屋面积为334.79平方米，所在的项目为高档住宅项目，明显不符合一般购房消费者的住房需求，故不是普通的住房消费者，依法不应享有消费者对住房的期待权。再有，孙加福提供的不动产中心的《无房屋产权证明》，证明的仅是孙加福名下没有已登记产权的房屋，故不能证明其没有其他用于居住的房屋，也不能证明是唯一用于居住的房屋，故法院依此认定孙加福享有住房的期待权，证据不足。第二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋所有权至今仍登记在信诚房地产公司名下，依据上述法律规定，孙加福不是案涉房屋的权利人，其请求停止案涉房屋的执行，依法无据。综上所述，原告认为，葫芦岛市中级人民法院查封争议的房产仍为信诚房地产公司所有，孙加福与信诚房地产公司之间的商品房买卖合同不具有真实性、不是合法的消费者，不享有消费者的期待权，法院的执行并无不当之处，其请求停止案涉房屋的执行证据不足，依法无据，其权利不足以排除执行，故请求法院依法许可继续执行争议的房产。孙加福辩称，孙加福是无过错行为人，2016年买方交钱，开发商房子已经给孙加福了，其已经入住了，其名下没有其他住房，只有这一套，根据《最高法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，请求法院驳回原告诉请。信诚房地产公司未提交答辩意见。经审理查明，申请执行人金谷信托公司与信诚房地产公司信诚地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予民事强制执行效力；因信诚房地产公司对上述三份公证书未完全履行相关给付义务，经金谷信托公司申请，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，裁定：查封信诚房地产公司辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市，性质为住宅，不动产权证：辽（2016）兴城不动产证明第0002413，不动产单元号：211481005010GB00009F00130001；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚房地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷信托公司为抵押权人，抵押物为信诚房地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61,782平方米，建筑面积79,825.39平方米。抵押物价值为30,127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日依据上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予民事强制执行效力；依据信诚房地产公司对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对坐落在兴城市办理了抵押登记，抵押登记号为辽（2016）兴城不动产证明第0002413号。另查明，信诚房地产公司与买受人孙加福签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据，该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅，出场人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室。商品房预售许可证号为兴建开房预售证第2014102号；第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：第161—9幢2号房，建筑面积310.27平方米。第四条计价方式与价款。3、按套计算，该商品房总价款为140万元。买受人孙加福于2016年12月16日向出卖人信诚房地产公司交付50万元，2016年12月27日交付90万元购房款及60万元装修款，并提供中国邮政储蓄银行交易明细佐证；出卖人信诚房地产公司于2016年12月27日向买受人孙加福出具140万元购房款《收款收据》和60万元装修款《收款收据》。孙加福与杨桂芬于2017年12月12日签订《离婚协议书》，婚内财产全部归杨桂芬所有，杨桂芬出钱为孙加福购买上述房屋，并办理了离婚登记。兴城市不动产登记中心于2019年12月12日出具孙加福在兴城市无房屋产权证明。认定上述事实的证据有：北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明。本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执、调查笔录，《商品房买卖合同》《收款收据》《中国邮政储蓄银行交易明细》《无房屋产权证明》《离婚协议书》及《离婚证》。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据金谷信托公司诉请，本案审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，孙加福购买的房屋系住宅楼，孙加福为提高生活质量，改善居住条件而购买案涉楼房，应属于购房消费者，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与金谷信托公司抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。其次，孙加福所购房屋用于居住，其应为消费者。孙加福提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》第二十九条规定的情形，涉及以下几个方面：一、孙加福是否在人民法院查封本案所涉房屋之前与信诚房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。2018年7月27日人民法院查封案涉房屋，2016年12月27日孙加福支付购房款及装修款，且信诚房地产公司出售该房屋时已经取得房屋预售许可证后，该合同双方已实际履行，据此可以认定孙加福与信诚房地产公司之间签订的买卖合同在人民法院查封之前，所签买卖合同合法有效。符合该条规定的第一种情形。二、孙加福所购房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住房屋。虽然案涉房屋包括地下室面积共计334.79平方米，但该房屋系住宅楼，并不具备商业功能，孙加福购买此楼用于居住，不能以居住小区品位、房屋面积大小来否定孙加福消费者的身份。根据兴城市不动产登记中心出具的证明，可以得知孙加福在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋。符合该条规定的第二种情形。三、孙加福是否全额支付购房款。根据孙加福提供的《中国邮政储蓄银行交易明细》及《收款收据》，可以证明孙加福已按合同约定支付全部购房款。孙加福提供的该方面证据并不存在时间冲突之处，符合交易习惯。符合该条规定第三种情形。综上，孙加福提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》第二十九条规定的情形，孙加福就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的消费者民事权益，故应驳回金谷信托公司的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告中国金谷国际信托有限责任公司诉讼请求。案件受理费27,485.00元，由原告中国金谷国际信托有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇二〇年六月八日书记员  李 明本判决书援引的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的阿，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”