广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初2201号原告（反诉被告）：深圳市京盛房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路6011号绿景纪元大厦A栋32层CD单元，统一社会信用代码91440300MA5DBENW4J。法定代表人：尹青松，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳民帆，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司（曾用名：深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司），住所地深圳市福田区深南路与竹林三路交汇处博园商务大厦808，统一社会信用代码91440300777164936E。法定代表人：宋星慧，该公司执行懂事。委托诉讼代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市京盛房地产开发有限公司（以下简称京盛公司）与被告（反诉原告）深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司（以下简称英联公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳民帆，被告的委托诉讼代理人阳伦干均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还预付款200万元；2.请求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：请求法院解除原被告签订的深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同。事实和理由：2016年，原告深圳市京盛房地产幵发有限公司经人介绍，认识了被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司（曾用名深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司），被告告诉原告深圳罗湖区洪一二村可以申请城市更新拆除重建，被告号称可以以原告或原告指定公司的名义与该小区所有权利人进行拆迁谈判与签约工作，并按原告或原告指定公司（电建参股公司）指定的拆迁补偿安置标准与该小区权利人进行签约、完成拆迁（签约率及建筑物拆除需达到100%，签约率为原告或原告指定第三方签订拆迁补偿安置协议的权利人与该小区全部权利人之比），城市更新项目流程制定及协助办理手续的报批等。2016年8月23和8月30日，原告向被告支付了合计200万前期费用预付款，其后双方在2016年10月26日签订了《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》，协议约定被告服务内容为上述内容，合同总价为七千万整，其中甲方支付200万为前期费用。原告支付前期费用预付款后，项目一直未能有进展，被告完全没有按合同履行任何义务。原告认为，原告支付了200万前期费用预付款，但被告没有履行《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》的义务，属严重违约，被告应按《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》第六条合同的中止和解除，退回全部前期费用预付款。鉴于以上，原告特向人民法院提起民事诉讼，以维护自身合法权益。庭审中，原告事实和理由第二段修改为：原告支付200万元预付款及签订合同后发现项目不具备城市更新可行性，在2016年11月底就中止运营本项目，被告也没有履行合同的义务。被告英联公司辩称，一、关于原告增加诉讼请求是否符合法律程序由法庭依法确定。二、本案的案由不应该是居间合同纠纷，因为双方所签订的前期服务合同性质是属于专业服务特性。本案的前期服务合同并非简单的由被告向原告报告订立合同的机会，合同约定了具体详细的服务内容，包括前期调查、拆迁、政策宣传、取得业主改装意愿、建筑物拆除等各项实体服务内容，再从合同约定原告的付款内容来看，原告有义务支付预付款200万元，进度款每月25万元，以及结算款三项，合同约定的费用用途并非居间合同所称的报酬，而是包含了办公租金、水电、网络等以及税费、招待费用、福利保险、人员工资，因此居间合同是获得劳动报酬，而本案双方签订的合同与此特征不符。三、合同没有解除，原被告双方没有证据证明向对方送达的解除合同的意思表示，被告也没有违约行为，并不导致原告有权单方解除合同。四、原告没有履行前期服务合同相关义务，包括：必须配合被告拆迁服务工作；负责审核房地产权属资料；谈判方案、选房方案；支付拆迁服务费；委托有资质的规划设计单位进行项目专项规划设计。被告已经按照双方所签订的服务合同并且引进了第三方深圳市特联盛世城市更新服务公司共同为原告的拆迁作出了实际的工作成果。综上所述，被告无须向被告退还预付款。被告英联公司向本院提出反诉请求：1.请求原告支付被告进度款250万；2.请求原告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2016年10月26日签订了《项目前期服务合同》，该合同约定由被告向原告提供项目前期服务，服务具体包括：深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目之物业拆迁与实施主体确认等项目前期服务。合同签订后，被告如约履行了相关义务，而原告在支付了前期费用200万元后，对于《项目前期服务合同》约定的进度款分文未付，严重影响了项目的进程。《项目前期服务合同》第四条第2点明确约定了原告须在该合同签订后第二个月（即2016年11月）起，每月向被告支付进度款25万元，最长不超过24个月。被告认为：原告已经于2016年11月违约，应该承担相应违约法律责任，恳请法庭依法支付被告的反诉请求。原告京盛公司辩称，被告提供的反诉状事实部分失实。一、被告向原告介绍第三方深圳市特联盛世城市更新服务有限公司的项目，即本项目，基于对被告的信任，原告先行支付了200万元预付款，后签订了本项目前期服务合同，由于200万元明确是预付款，根据行业规则，会将预付款直接转换为进度款。二、签约后原告方接触了本项目，发现并不是被告所陈述的，项目存在重大瑕疵，如，地铁路线问题导致本项目在商业上不可行，所以本项目在2016年11月底就被叫停，根据被告提供的证据显示在2016年11月后，被告并未向第三方支付合同款项，包括租金、人员工资等及进度款。三、围绕本城市更新的项目，现实中是不可能抛开第三方，第三方早已与部分业主签约或以其他方式锁定了本项目，任何撇开第三方的方案是不可行。四、项目在2016年中止是有充分理据的。1、被告提供与第三方前期服务合同约定每月支付15万元进度款，而被告在2016年11月后就没有进行支付。2、根据上述的前期服务合同，第三方是租赁办公室，每月租金1万元，但在2016年11月后，被告没有向第三方支付房租进度款，也没有单独租赁过房产，足以说明在2016年11月后，被告是没有项目办公室。3、被告从未催过款，反而是原告向被告多次催预付款。五、签约后，被告并没有履行双方的前期服务合同约定的各项服务义务，也未提交任何项目资料和工作成果。根据合同第六条第一、二款，原告有权单方面解除合同，根据第三款原告无须支付进度款，故被告应全额返还预付款。本院经审理查明如下事实：一、2016年8月22日，原告作出《委托付款函》，委托案外人长沙市长武化工油料有限公司向被告兴业银行深圳分行营业部33×××31的账号支付200万元。2016年8月23日、2016年8月30日案外人长沙市长武化工油料有限公司向被告的33×××31银行账户各转账100万元，用途为“评估费”，合计200万元。被告在庭审中确认收到该款项。二、2016年10月26日，原告与被告签订《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》，原告作为甲方，被告作为乙方。主要约定，乙方以甲方或者甲方指定公司的名义与深圳市罗湖区宝安南路2113号的洪一二村小区全部物业权利人约160户进行拆迁谈判与签约工作，并按照甲方或甲方指定公司（电建参股公司）制定的拆迁补偿安置标准与每户进行签约、完成拆迁、城市更新、项目流程制定及协助办理手续的报批等。具体服务内容包括，1.前期调查；2.拆迁宣传及拆迁政策只咨询；3.取得改造意愿；4.土地和房屋确权；5.制定拆迁补偿安置方案、编制拆迁补偿安置协议、提交甲方审核，并在甲方批准，同意后具体实施；6.拆迁谈判；7.建筑物拆除；8.根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新实施条例》等深圳市城市更新相关规定的流程与要求制定本项目城市更新申报方案及完成审批资料，并协助甲方完成城市更新单元立项土地建筑物权属信息核查、专项规划审批、拆迁补偿、实施主体确认、建筑物拆除及确认、用地手续办理等本项目涉及的全部工作。9.疑难个案处理；10.与本项目及钱数工作相关的其他事项。甲乙双方合作的期限为，自本协议签订生效之日起至本项目所有回迁业主全部收房之日止。其中第一阶段工期为36个月，以本项目业主全部搬迁完毕、项目范围内产权全部注销、建筑物全部拆除之日为准，第二阶段工期以本项目所有回迁业主全部收房之日为准。合同总价暂定为7000万元，本合同为固定单价包干合同，以本项目计容积率可售面积2000元/㎡。本合同签订之日起十个工作日内甲方支付200万元给乙方作为前期费用。本合同签订之日起第二个月至本项目业主拆迁补偿安置协议书签约率达100%的前一个月，每月的五号前甲方支付25万元给乙方作为当月日常费用。包括乙方为服务本项目的各方人情费、招待费、人员工资、房租、办公等所有费用，该阶段不得超过24个月，日常费用总金额不得超过600万元。当乙方以甲方或甲方指定公司的名义与本项目全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达到80%，并经甲方书面认可时，甲方支付乙方进度款300万元。当乙方以甲方或者甲方指定公司的名义与本项目全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达90%，并经甲方书面认可，甲方支付乙方进度款300万元。以上进度款甲方在书面确认满足约定条件后十个工作日内支付。奖励及惩罚条款，为激励乙方尽快与小区业主的谈判与签约，如乙方在本合同签订之日起至本合同约定第一阶段(本项目业主全部搬迁完毕，产权全部注销，建筑物全部拆除)工作完成时间每提前一个月甲方奖励100万元给乙方。若乙方在本合同签订之日起至本合同约定第一阶段工作完成时间每延误一个月，甲方扣减乙方服务费10万元。并在支付进度款时直接扣除，前述期限不满一个月的不予计算。甲方的权利义务主要为，积极配合乙方的拆迁服务工作、配合乙方协调政府相关部门、配合协助乙方开展工作，负责审核房地产权属资料、拆迁工作方案谈判方案，拆迁补偿安置协议选房方案等，负责监督乙方的各项工作进程，按本合同约定向乙方支付拆迁服务费用。乙方的权利和义务主要为，在甲方要求的时间内协助完成本项目与政府相关部门的各种手续的报批与办理，包括但不限于更新单元计划申报及审批、土地及建筑物信息核查与汇总、编制更新单元规划草案、项目范围内房地产证注销、实施主体确认等。乙方负责本项目周边环境的协调包括市、区、街道办的各级政府、本项目业主委员会、各业主等协调、解决本合同约定的全部工作过程中产生的纠纷，并承担相应的责任与费用。乙方负责本项目的拆迁、建筑物拆除并负责业主搬迁及回迁完毕，组织专业人员按甲方规定的时间、质量要求完成甲方所委托的工作，并按时交付工作成果，乙方应明确参与本项目的工作人员及所从事的具体工作，并将工作人员名单报甲方审定，若上述人员能力不满足甲方要求，乙方需按甲方要求进行增加、整改或者更换。乙方应按甲方要求及时将工作成果及相关资料移交甲方。乙方应对工作成果及相关资料承担保密义务，未经甲方同意，不得将该工作成果及相关资料出卖、出借、允许给他人使用或自己挪作他用，并尽保密职责不得向任意第三人泄露。如有泄露情况发生，每发生一次乙方需支付甲方违约金100万元，并且承担由此造成的所有损失。合同的终止与解除，若在本合同签订之日起30个月内，乙方未按合同约定完成以甲方或甲方指定公司的名义与该小区全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达到100%，未达到政府申报条件并获政府部门立项审批过程中对此签约率的认可时视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。若在本合同签订之日起42个月内，乙方未按合同约定完成第一阶段的全部工作任务(包括但不限于本项目业主全部搬迁完毕，产权全部注销，建筑物全部拆除)时，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。前述两种情形下，甲方选择解除合同的，甲方只承担乙方已完成实际进度工作的款项，即本合同第四条第二款付款节点对应的实际进度款（如完成80%签约率需付进度款300万元，最后实际只完成了75%的签约率，费用则按300万元×75%÷80%计取支付），除此之外甲方不再支付其他任何费用。甲方逾期支付本合同服务费用超过一个月时，甲方需按银行当期贷款基准利率支付逾期部分费用利息的二倍给乙方。本合同自甲乙双方签字并盖章之日起生效。三、2016年11月9日，被告与案外人深圳市特联盛世城市更新服务有限公司签订《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》，被告作为甲方，特联盛世公司作为乙方。主要约定，乙方以甲方指定公司的名义与深圳市罗湖区宝安南路2113号的洪一二村小区物业的权利人进行拆迁谈判与签约工作。工作内容与原、被告之间签订的《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》中约定的乙方工作内容基本一致。合同款项支付方式为，甲方一次性支付乙方预付款56.8万元（含中秋米油等实物6.8万元），含办公室装修款、办公家具、办公用品采购费用，2016年9月之前的办公室租金人员费用及2016年中秋节业主礼品费，乙方需提供上述费用相关凭证，该款从第三笔进度款中一次性抵扣。自2016年9月1日起，至签约率达100%的前一个月每月十号前甲方支付15万元给乙方作为当月日常费用，包括乙方为服务本项目各业主的人情费、招待费、人员工资、房租、办公等所有费用。该阶段不得超过24个月，日常费用总金额不得超过360万元。合同的终止与解除，若在本合同签订之日起30个月内，乙方未按合同约定完成以甲方或甲方指定公司的名义与该小区全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达到100%，未达到政府申报条件并获政府部门立项审批过程中对此签约率的认可时，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并不再支付任何费用，前期的全部工作成果与资料乙方须无条件移交甲方并归甲方所有。四、2018年8月29日，原告名称由深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司变更为深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司，并在深圳市市场监督管理局备案。本院认为，本案为服务合同纠纷，原告与被告签订《罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为，一、案涉服务合同是否达到解除的条件；二、被告应否向原告返还合同预付款200万元；三、原告应否支付被告进度款250万元。关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方对于服务合同的终止与解除在合同中作了如下约定，若在本合同签订之日起30个月内，被告未按合同约定完成以原告或原告指定公司的名义与该小区全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达到100%，未达到政府申报条件并获政府部门立项审批过程中对此签约率的认可时视为被告违约，原告有权单方解除合同。前述情形下，原告选择解除合同的，原告只承担被告已完成实际进度工作的款项。原告于开庭时提出解除合同的时间为2020年3月18日，距合同签订之日即2016年10月26日将近41个月，在此期间，被告未向原告交付任何工作成果，亦未向法院提交充分证据证明其已完成前述意愿征集及政府部门的立项审批，被告应当承担举证不能的不利后果。原告主张解除合同有事实及合同依据，本院予以支持，关于争议焦点二中的200万元的款项性质，本院认为，原、被告在服务合同的第四条对该款项明确约定为预付款，该款项的用途为被告的前期费用。原告主张该费用为中介费的理由不成立，本院不予采纳，该款项性质为预付款。关于该200万元被告应否退还原告，本院认为，原、被告在服务合同中对被告的工作内容作出了详细的约定，并约定被告具有如下合同义务，被告应明确参与本项目的工作人员及所从事的具体工作，并将工作人员名单报原告审定，被告应按原告要求及时将工作成果及相关资料移交原告。原告于2016年8月23日、2016年8月30日分两次共向被告支付预付款200万元之后，被告未能提交充分有效的证据证明其已明确了参与本项目的工作人员及所从事的具体工作，并将工作人员名单报原告审定；被告对于业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集的比例、工作进展亦未举证证明；被告收到原告200万元的预付款后，在被告主张的其向原告提供服务期间也没有向原告催讨进度款的相关证据；被告亦未提交证据证明其以原告或原告指定公司的名义与本项目全体业主签订拆迁补偿安置协议书及意愿征集表达到80%或者其他比例以符合原告支付进度款的条件。综上，在被告未能举证证明其已向原告提供相应服务并向原告移交工作成果且没有向原告催讨过进度款的情形下，被告主张其已向原告提供服务的理由缺乏事实依据，本院不予支持。原告称项目不具可行性并以被告未提供合同约定的服务为由主张返还合同预付款200万元有事实和合同依据，本院予以支持。被告应当向原告返还该预付款200万元。关于争议焦点三，被告以其与案外人深圳市特联盛世城市更新服务有限公司签订了《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》、其向案外人支付了相应款项及被告向其公司员工支付工资等证据共同证明被告已履行了其与原告签订的服务合同。本院认为，在被告未能举证证明其已向原告提供相应服务、已开展了补偿安置意愿征集的工作、已向原告移交工作成果、已将被告需参与该项目工作人员名单报原告审定的情形下，被告提交的前述证据所证明的事实与原告应向被告支付每月25万元的进度款并无必然联系，被告主张原告应向其支付每月25万元的进度款合计250万元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市京盛房地产开发有限公司与被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司之间的《深圳市罗湖区洪一二村城市更新项目前期服务合同》于2020年3月18日解除；二、被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京盛房地产开发有限公司返还预付款200万元；三、驳回被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11400元，反诉案件受理费13400元，均由被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司负担。本诉案件受理费11400元原告已预付，被告深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市京盛房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 云二〇二〇年六月十日书记员 庄俊雄书记员 申志敏