湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0202民初2124号原告：黄石市华森房地产开发有限公司，住所地黄石市经济技术开发区花湖大道50号。统一社会信用代码914202007809071630。法定代表人：伍炳高，执行董事。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：孙国勇，男，1973年4月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：宋雄伟、杨志平，均系湖北楚帆律师事务所律师。原告黄石市华森房地产开发有限公司（以下简称华森房地产公司）与被告孙国勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华森房地产公司的委托诉讼代理人柯新周、被告孙国勇及其委托诉讼代理人杨志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华森房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告华森房地产公司与被告孙国勇之间于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》、2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》及2015年10月9日签订的《房屋买卖合同》解除；2、判令被告孙国勇立即向原告华森房地产公司返还华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面及华森国际公馆二期1号楼第三层3-②号商业门面；3、判令孙国勇承担将华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面和华森国际公馆二期1号楼第三层3-②号商业门面恢复原状的费用人民币30000元；4、判令被告孙国勇支付原告华森房地产公司因被告单方违法解除合同的违约金59691.20元；5、判令被告孙国勇赔偿原告华森房地产公司因被告单方违法解除合同给原告造成的房价下降的损失人民币2782125.47元；6、判令被告孙国勇承担原告支出的评估费用人民币2800元；7、由被告孙国勇承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告开发建设的华森国际公馆二期1、2、3号楼于2013年12月27日取得商品房预售许可证。被告因自身经营需要，于2014年6月11日与原告签订《房屋买卖合同》，被告购买原告华森国际公馆二期第1幢1、3层的部分商业门面（面积初步估算约620平方米），总房价款600万元；被告分期付款，签合同付300万元、2014年12月30日再付300万元。该合同对买受人逾期付款的违约责任、买受人单方解除合同的违约责任等均进行了约定。合同签订后，被告于2014年6月11日支付房价款100万元、2014年6月20日支付房价款100万元、2014年6月27日支付房价款50万元（含承兑汇票20万元），原告于2014年6月20日向被告出具200万元的收据，于2015年10月9日向被告出具50万元的收据。被告购买的房屋预测面积出来后，2015年8月4日与被告达成《房屋买卖合同补充协议》，根据预测面积，被告确认购买华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面24.28平方米及华森国际公馆二期1号楼第三层3-②号商业门面444.08平方米，其中第一层1-⑥号商业门面房价款为50万元，第三层3-②号商业门面房价款546.912万元，总房价款596.912万元。被告要求采取银行按揭贷款方式付款，并要求交付房屋进驻装修。补充协议签订后，原告当日将被告所购买的房屋交付给被告。2015年10月，被告提出因其他需要，要求单独就华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面另行签订一份《房屋买卖合同》。被告于2015年10月23日进驻装修，目前已进行了部分装修。原告多次催促被告付款，但被告以种种理由推诿，未再支付购房款。2016年4月28日，被告找到原告，要求将华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面抵债给案外人项能紊，并要求将2015年10月9日的收据中的付款人改为项能紊，原告亦予以配合。此后，被告因债务纠纷，原告很难找到被告，原告多次电话催促其付款，被告均予以推诿。2018年7月18日，原告收到被告邮寄的《解除合同通知书》，以其购买的房屋消防验收不合格导致其无法办理银行按揭为由，书面提出解除合同，并要求将预付购房款扣除违约金后合计1940308.80元予以退还。华森国际公馆二期2015年11月17日通过消防验收，2016年2月1日办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。原告在履行双方之间的《房屋买卖合同》过程中并无违约行为，被告逾期支付房价款已构成严重违约。被告以其购买的房屋消防验收不合格导致其无法办理银行按揭为由解除合同无法成立，被告根本不享有解除权，其解除双方的《房屋买卖合同》系恶意的违法解除。依据《房屋买卖合同》约定，被告单方解除合同的，不仅应按原房价款1%支付违约金，而且还应支付原房价款与安置新价格计算房价款的差额。鉴于近年来电商对于实体店商的冲击，商业与办公房屋价格均大幅下降。经评估机构评估，被告所购房屋现市场评估价与原房价款相比，下降2782125.47元，此系被告违约并恶意解除合同给原告造成的损失，被告依法应予以赔偿。同时，合同解除后，被告应将恢复原状的房屋返还给原告，而被告已对该房屋进行部分装修，恢复原状需费用人民币30000元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告孙国勇辩称：1、我方认为是华森房地产公司在出售房屋时未得到房屋消防验收，致使孙国勇无法办理银行按揭贷款，因此华森房地产公司应承担违约责任，而不是追究孙国勇的违约责任；2、房屋价格下降明显与事实不符，评估报告不具有法律效力，我方申请重新选定评估机构，出具公正评估报告；3、孙国勇并未对商业门面结构进行改建，不存在支付恢复原状费用30000元；4、2014年6月，被告与华森房地产公司签订房屋预售合同，并支付了250万元购房款，当时是估算的价款，所以对方称被告欠交购房款，被告严重违约是不属实的，要求驳回华森房地产公司的诉讼请求；5、2014年6月签订的买卖合同是有效的，原告与被告口头约定，房产证办下来再付款，后因消防验收无法通过，被告提出变更付款方式才签订了2015年8月4日的补充协议；6、2015年10月9日签订了关于一楼门面的买卖合同，该一楼门面已由华森房地产公司卖给项能紊，不存在返还问题；7、关于恢复原状的费用，被告是经过原告的同意才进行装修的，不存在恢复原状的费用；8、被告不存在违约，被告愿意继续购买该房屋，被告也与原告多次就后续付款的问题进行协调，被告不应承担房价下降的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月27日，华森房地产公司取得华森国际公馆二期项目1、2、3号楼商品房预售许可。2014年6月11日，孙国勇（买受人）与华森房地产公司（出卖人）签订一份《房屋买卖合同》，约定：买受人购买华森国际公馆二期项目第1幢1、3层共620平方米商品房（具体面积以房产部门实测为准）；该商品房单价为一层26000元、三层10800元，总金额合计600万元整，买受人选择分期付款方式付款（签合同付款叁佰万元整，2014年12月30日付房款叁佰万元整）；逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款；出卖人应当在2015年4月30日前，将符合下列条件的房屋交付买受人使用:1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收……5、款清入户；房地产权属证书由买受人自行办理，出卖人向买受人提供该房屋权属证明的相关资料；买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的1%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与安置新价格计算的房价款的差额。2015年8月4日，孙国勇与华森房地产公司签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：1、买受人于2014年6月11日购买出卖方黄石市华森房地产开发公司开发的华森国际公馆二期1号楼第一层和第三层的部分商业门面房做单位办公使用，原合同签订估算面积为620㎡，最终经房产部门测出第一层1-⑥号门面面积为24.28㎡，第三层3-②号门面面积为444.08㎡。结合原签订合同，1-⑥号门面优惠后总价50万元整，3-②号门面总价为546.912万元，合计总房款为596.912万元。2、根据买受人经营情况，急需将该部分商品房装修做办公室使用，经协商出卖方同意买受人在未办理银行按揭手续前进行装修，但装修完工后，买受人必须办理完银行按揭手续后方可进驻使用。3、买受人如因首付比例不足或因其银行信用不良记录等其他原因造成银行无法办理贷款，一切责任由买受人承担。4、出卖人如因房屋备案手续不齐全造成买受人在装修完工一个月内不能办理银行按揭手续，出卖人同意买受人进驻使用并尽快完善备案手续。2015年8月，孙国勇向中国建设银行申请按揭贷款，未获批准。2015年10月9日，孙国勇与华森房地产公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：孙国勇购买华森国际公馆二期1号楼第一层商业门面，即1-⑥号门面，建筑面积为24.28平方米，总价款50万元整。孙国勇对此合同作出《说明》，内容为：“为方便孙国勇办事，华森国际售楼部重新签订了文本合同，时间2015年10月9日，合同金额伍拾万元整。”以上购房，孙国勇分别于2014年6月11日付款100万元、于同年6月20日付款100万元、于同年6月27日付款30万元及交付承兑汇票20万元，共计付款250万元。2014年6月27日，华森房地产公司向孙国勇出具收款250万元的收据。2015年10月9日，应孙国勇的要求，华森房地产公司收回此前开具的收款金额为250万元的收据，并向孙国勇开具收到购房款200万元的收据一张（该份收据载明收款事由为华森国际公馆二期1幢3层门面，出据日期为2014年6月20日）及收到购房款50万元的收据一张（该份收据载明收款事由为华森国际公馆二期1幢1层门面，出据日期为2015年10月9日）。2016年4月28日，华森房地产公司将50万元的收据中所载交款单位处的“孙国勇”名字手写修改为“项能紊”。2015年10月底，孙国勇交付装修保证金后开始对3-②号门面进行装修，但一直未进驻使用。因孙国勇对案外人项能紊负有债务，1-⑥号门面由孙国勇装修后交给项能紊对外出租，租金由项能紊收取。2015年11月17日，华森国际公馆二期1、2、3号楼通过消防验收，后于2016年2月1日办理了工程竣工验收备案证。2016年6月20日，华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面经产权登记，产权编号为黄房权证经字第××号，所有权人为华森房地产公司，房屋坐落为黄石经济技术开发区花湖大道50号1、2、3号楼1号楼付6号，建筑面积为24.16㎡；华森国际公馆二期1号楼第三层3-②号商业门面经产权登记，产权编号为黄房权证经字第××号，所有权人为华森房地产公司，房屋坐落为黄石经济技术开发区花湖大道50号1、2、3号楼1号楼付13号，建筑面积为426.77㎡。以上房产至今仍登记在华森房地产公司名下，且未设定抵押或者被法院查封。2016年7月，孙国勇列入全国法院失信被执行人名单。2018年7月18日，孙国勇向华森房地产公司送达《解除合同通知书》，认为：因华森房地产公司房屋消防验收等不合格原因，导致其无法办理银行按揭，其本人又无力支付剩余购房款。故其提出解除合同，要求华森房地产公司在收到通知之日起30日内，将预付购房款扣除违约金（按原房价款的1%计）后合计1940308.80元退还孙国勇。2018年8月，黄石市房天房地产估价有限公司接受华森房地产公司的委托，对产权编号为黄房权证经字第××号、第××号总建筑面积为450.93平方米的房屋进行评估，并出具《估价报告书》，该报告书记载：一层24.16平方米商业门面，出租作为浩胜便利店使用，简单装修；三层426.77平方米房屋，目前为毛坯空置房。估价结果为：评估单价一层17000元∕㎡，三层6000元∕㎡，房地产总价值2971340元。华森房地产公司支付评估费2800元。另查明，本院于2018年9月20日向孙国勇送达起诉状副本。本案审理过程中，孙国勇以黄石市房天房地产估价有限公司的评估系华森房地产公司单方委托且房屋价格明显与市场价格不符为由向法院申请重新评估。但在评估过程中，因孙国勇拒不缴纳评估费，导致评估被退回。本院认为，原告与被告之间签订的两份《房屋买卖合同》及一份《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除。根据法律规定，合同一方当事人行使单方解除权应符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的合同约定解除或者第九十四条规定的合同法定解除的情形。本案中，原告在2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》中同意被告以按揭贷款方式支付剩余购房款，但未约定被告以按揭贷款支付购房款的截止时间，而被告在2018年7月18日向原告送达的《解除合同通知书》中明确作出因无法办理按揭贷款又无力支付剩余购房款的意思表示，即被告明确表示不履行主要债务，原告因此享有合同的法定解除权。而被告在2018年7月18日向原告送达的《解除合同通知书》因不具备合同约定的解除条件或者具备法定解除情形，故不发生合同解除的效力。原告在收到被告送达的《解除合同通知书》后，以向本院起诉的方式请求解除其与被告之间于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》、2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》及2015年10月9日签订的《房屋买卖合同》，原告的主张符合上述法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。故本院确认，上述三份合同自被告收到本案起诉状副本之日即2018年9月20日解除。被告抗辩因原告的工程项目消防不合格，导致其无法办理按揭贷款手续，又无力支付剩余房款才提出解除合同，故合同解除的责任不在于被告。本院认为，涉案房屋所在工程项目已于2015年11月17日通过消防验收，并于2016年2月1日办理了工程竣工验收备案证，被告仍未能及时办理银行按揭贷款，至2016年7月其被列入全国法院失信被执行人名单，被告已不具备办理银行按揭贷款的可能，故未能办理银行按揭贷款的责任在于被告，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对于被告违约导致合同解除的行为，原告有权依法要求被告承担相应的违约责任。关于返还房屋。本案中，被告与原告签订一份买卖合同，购买原告所有的两套房屋，已付房款共计250万元，且两套房屋均已于2015年10月交付被告装修，现该房屋买卖合同解除，被告依法应当向原告返还涉案的两套房屋，并由原告向被告返还已付购房款250万元。被告虽提出华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面已由原告出售给项能紊，其不应承担返还房屋责任的抗辩意见，但在本院指定期限内，被告未能提交相应证据证明其抗辩意见，原告亦否认华森国际公馆二期1号楼第一层1-⑥号商业门面已出售给项能紊的事实，结合庭审查明被告请求原告更改购房款收据中付款人的名字、被告出具的《说明》及2015年10月9日再次签订1-⑥号商业门面的《房屋买卖合同》等事实，本院对被告主张涉案房屋已另行出售给项能紊的抗辩意见不予采信。关于恢复原状的费用。2015年8月4日，被告在其与原告签订的《房屋买卖合同补充协议》中同意被告在未付清房款的情况下提前将房屋交给被告装修，但双方并未对买卖合同解除后的装饰装修部分的处理进行约定。根据法律规定，原告有权要求被告将房屋恢复原状后予以返还，由此产生的恢复原状费用由被告自行承担。因目前尚未发生恢复原状的费用，原告在本案中请求被告支付恢复原状的费用30000元无事实依据，故本院不予支持。如被告返还房屋时未将房屋恢复原状，原告可自行将房屋恢复原状，并就实际发生的恢复原状费用向被告另行主张。关于违约金及房屋贬值损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一定数额的违约金或者约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；一方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。根据上述规定，违约责任的损失赔偿应以弥补实际损失为限，且不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，同时守约方对其未采取适当措施致使扩大的损失，不得要求违约方赔偿。具体到本案，因被告违约导致合同解除，给原告造成的损失主要为原告转售房屋的可得利益损失，即转售利润损失。原告提交的黄石市房天房地产估价有限公司所作《估价报告书》证明了涉案房屋因市场房价下跌，原告遭受转售利润损失的事实。该报告虽系原告单方委托评估，被告对其证明力有异议并提出重新评估申请，但在法院委托评估机构进行评估后，因被告拒不缴纳评估费而被退回，被告应自行承担举证不能的法律后果。本院对该《估价报告书》予以采信，并据此认定，自2015年8月4日双方签订《房屋买卖合同补充协议》时起至2018年8月黄石市房天房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估时止，涉案房屋因市场房价下跌，房屋贬值金额为2782125.47元【（500000元÷24.28㎡-17000元／㎡）×24.16㎡+（5469120÷444.08㎡-6000元／㎡）×426.77㎡】。根据庭审查明的事实，原告得知被告在2015年涉及多起民事诉讼纠纷、2016年列入全国法院失信被执行人名单、签订2015年8月补充协议前存在申请按揭贷款未获批准等情形，即原告在2016年就知道被告无法获取按揭贷款，涉案房屋买卖合同无法继续履行的可能性极大，而原告作为集房地产开发销售一体的企业，对于黄石市房地产市场商品房销售价格涨跌行情应当关注较多，但原告迟至2018年9月才向被告提起诉讼要求解除合同。应当认定，原告明知被告违约支付房款后，未能及时采取适当措施，致使损失扩大，那么，原告亦应承担部分房屋贬值损失。鉴于黄石市房地产市场价格涨跌波动并非被告的过错导致，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时关于按照总房价款1%标准支付违约金（即59691.20元）的约定虽然考虑到了房价涨跌所造成的损失承担，但《估价报告书》已证实涉案房屋在2014年至2018年期间价格下跌的幅度远远超出了双方订立房屋买卖合同时的预见性。综合以上因素，本院酌情确定，被告向原告承担因合同解除而导致的原告房屋转售利润损失800000元。原告主张的房屋贬值损失超出部分及其他违约金主张，本院不予支持。以上800000元抵扣被告已付购房款2500000元后，原告还应返还被告购房款1700000元。同时，原告为进行房屋价值评估而支付的评估费2800元系为了维护自身的合法权益，明确损失额而产生的合理的必要费用，该费用理应由被告予以赔偿，本院对原告主张被告赔偿评估费2800元的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄石市华森房地产开发有限公司与被告孙国勇之间于2014年6月11日签订的《房屋买卖合同》、2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》及2015年10月9日签订的《房屋买卖合同》均于2018年9月20日解除；二、被告孙国勇于本判决生效后三十日内将坐落于黄石经济技术开发区花湖大道50号1、2、3号楼1号楼付6号（产权编号为黄房权证经字第××号，建筑面积为24.16㎡）以及坐落为黄石经济技术开发区花湖大道50号1、2、3号楼1号楼付13号（产权编号为黄房权证经字第××号，建筑面积为426.77㎡）房屋恢复原状后向原告黄石市华森房地产开发有限公司交还；三、原告黄石市华森房地产开发有限公司在被告孙国勇交还房屋后十日内向被告孙国勇退还购房款1700000元；四、被告孙国勇于本判决生效后十日内支付原告黄石市华森房地产开发有限公司评估费2800元；五、驳回原告黄石市华森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29785元，由原告黄石市华森房地产开发有限公司负担17785元，被告孙国勇负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 闵 丽人民陪审员 张 景人民陪审员 傅靖宏二〇二〇年六月二十四日书 记 员 钟 雯