广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9678号上诉人（原审被告）：广州唐婕信息科技服务有限公司，住所地广州市海珠区泉塘路南石头街38号自编01五楼自编之三。法定代表人：潘隽熙，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾斯，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋燕，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州咔咔文化传播有限公司，住所地广州市海珠区永兴街109号、109之一、109之二号二层（部位：201室）。法定代表人：刘尹峰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘炫燕，广东天穗律师事务所律师。上诉人广州唐婕信息科技服务有限公司（以下简称唐婕公司）因与被上诉人广州咔咔文化传播有限公司（以下简称咔咔公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初13605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐婕公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回咔咔公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由咔咔公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.咔咔公司对涉案租赁合同无效有过错，合同条款已载明且咔咔公司签订合同时明知，在收到政府拆迁通告后仍继续占用房屋。根据涉案租赁合同第八条的约定，涉案租赁物被政府收回，双方解除合同，唐婕公司不需承担任何违约责任。一审判决也载明咔咔公司对涉案房屋情况明知，对涉案租赁合同无效有过错。咔咔公司自认于2018年10月9日向唐婕公司发出律师函，广州市人民政府征用土地办公室广州市土地开发中心（以下简称开发中心）于2018年9月27日出具《通告》，咔咔公司对该通告早已收悉，但仍继续占用涉案房屋直至2018年12月底。咔咔公司明知房屋状况变化，恶意占用涉案房屋，未与唐婕公司协商，唐婕公司为此还需要向上一手出租人交付租金，根据公平原则，咔咔公司仍应当支付涉案房屋的占用使用费。2.唐婕公司提交证据证明咔咔公司拖欠10-12月三个月的租金及水电垃圾费，一审法院遗漏上述对双方利益有重要影响的事实确认。咔咔公司是2018年12月底搬离的，其在一审庭审中予以承认，其未与唐婕公司未进行协商，也未取得唐婕公司的同意，擅自退场，租金只付至2018年9月份，剩余尚拖欠10-12月三个月的租金共计113400元，并且仍拖欠2018年12月的水电垃圾费。上述费用应与租赁保证金、水电保证金相抵扣。3.一审未向唐婕公司释明提出反诉事宜，在明知咔咔公司存在过错的情况下，径直判决，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，释明是法官的审判职责，防止机械适用不告不理原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应当向当事人释明变更或增加诉讼请求。一审时唐婕公司明确提出用保证金抵扣咔咔公司拖欠的租金，一审法院未向唐婕公司释明提出反诉请求，造成诉累，损害唐婕公司的利益。二、一审适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即便合同无效，基于公平原则和不当得利，咔咔公司也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。同时，根据涉案租赁合同第九条的约定，咔咔公司逾期未支付租金，还应当按照应缴租金额的2%每天支付违约金，唐婕公司可解除合同并由咔咔公司承担违约责任。唐婕公司并没有拖欠任何费用，更不存在需要支付资金占用费的情况。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，保证金应当与房屋占用费予以抵消，涉案租赁合同第四条对此也有明确约定。3.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》中的规定，一审法院未对涉案租赁合同无效后导致的全部法律后果作出判决，使判决结果有失公正的，二审法院应予以纠正。被上诉人咔咔公司二审辩称：一、双方签订的《广州市房屋租赁合同》是无效合同，唐婕公司依据该合同收取的保证金应返还给咔咔公司。二、唐婕公司无权要求咔咔公司向其支付2018年10月至2018年12月期间的租金或者占用费。1.唐婕公司无权利用属于开发中心的涉案房屋进行收益。2.咔咔公司在2018年10月至2018年12月期间使用涉案房屋是基于业主单位开发中心给与的搬迁期，并非咔咔公司无故占用涉案房屋。三、在租赁合同已经被认定无效的情况下，唐婕公司仍以租赁合同中关于保证金抵租金的条款来要求法院支持其以保证金抵租金的要求明显没有事实依据和法律依据。唐婕公司一审中并没有反诉要求咔咔公司支付租金及12月的水电垃圾费，其在二审中提出要求咔咔公司支付租金及垃圾费的诉讼请求属于二审阶段提出新的诉讼请求，法院应不予支持。咔咔公司于2019年6月17日向一审法院起诉，请求：1.唐婕公司立即向咔咔公司返还保证金72500元（其中包括租赁保证金70000元、水电保证金2500元）；2.唐婕公司立即向咔咔公司支付自2018年10月9日起至唐婕公司向咔咔公司返还全部保证金之日止的资金占用费（资金占用费以未返还的保证金为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算，暂计至2019年6月11日为2125.54元）；3.本案诉讼费用由唐婕公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月26日，唐婕公司（出租方、甲方）与咔咔公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市xx号xx栋的厂房出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2017年3月1日起至2019年9月29日止；第一年即2017年3月1日至2018年2月28日的租金为35000元/月，第二年起按每年递增8%的标准缴纳租金；乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳70000元作为租赁保证金，装修设备转让费22800元（转让费经协商可缓至2017年6月30日前付清），水电保证金5000元，以及第一个月的租金35000元，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵做租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿，如承租人无商事情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计算利息如数退回乙方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同，乙方退回所租赁物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金等）后将保证金退还给乙方（不计利息），若保证金不足抵偿上述款项，乙方须另行补足；租赁物期间，因政府城市规划和建设发展需要征用租赁物的，甲方不作任何补偿给乙方，甲方应一次性将保证金退还给乙方；乙方未按约定的时间向甲方交付租金、管理费、水电费的，则按每逾期一天，乙方按该月应缴总金额的2%向甲方计付违约金；因甲方原因导致租赁物被查封、关停使用，乙方有权单方终止合同，无条件退回上述租赁物，甲方所收乙方保证金予以退还；等。上述合同签订后，咔咔公司向唐婕公司支付了租赁保证金70000元和水电保证金2500元，唐婕公司开具了《收据》给咔咔公司。2018年9月27日，一审法院发布《公告》、广州市人民政府征用土地办公室和开发中心联合发布《通告》，告知广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块是广州市人民政府储备土地，开发中心作为广州市人民政府的土地储备机构，是东方红印刷厂地块的合法权利人，要求东方红印刷厂地块各实际使用人必须在90日内搬离清场，逾期将强制执行，等。2018年10月9日，咔咔公司委托国浩律师（广州）事务所向唐婕公司发出律师函，要求解除合同，唐婕公司返还已经支付的全部保证金等。唐婕公司提交瑞嘉公司与天惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》、天惠公司与唐婕公司签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明其有转租权。唐婕公司另提交了水电垃圾费支付截图，拟证明咔咔公司未支付2018年10月至12月的租金及12月的水电垃圾费。一审诉讼中，唐婕公司未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据。经一审法院向房管部门查询，也未查询到涉案房屋的登记情况。咔咔公司于2019年6月17日提起本案诉讼。一审庭审中，双方确认咔咔公司已于2018年12月31日搬离涉案房屋。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，唐婕公司未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此咔咔公司、唐婕公司签订的《广州市房屋租赁合同》应被认定为无效合同。合同无效，唐婕公司因该合同而取得的保证金应返还给咔咔公司。现咔咔公司起诉要求唐婕公司返还租赁保证金70000元和水电保证金2500元，有理，一审法院予以支持。双方在合同中约定“因政府城市规划和建设发展需要征用租赁物的，甲方不作任何补偿给乙方，甲方应一次性将保证金退还给乙方”，可见双方对于涉案房屋的情况是明知的，双方对于合同无效均有过错，故咔咔公司要求唐婕公司支付资金占用费的请求，一审法院不予支持。唐婕公司要求将保证金抵扣租金，但唐婕公司在本案一审中并未提起反诉，故本案不作调处，当事人可另行途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2020年1月9日作出如下判决：一、唐婕公司在本判决生效之日起十日内返还租赁保证金70000元和水电保证金2500元给咔咔公司；二、驳回咔咔公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1666元，由咔咔公司负担47元，唐婕公司负担1619元。上述受理费已经由咔咔公司预交，咔咔公司同意由唐婕公司在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给咔咔公司。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：咔咔公司能否主张要求唐婕公司退还租赁保证金及水电保证金。对前述争议焦点，本院认定如下：咔咔公司能否主张要求唐婕公司退还租赁保证金及水电保证金。一审对《广州市房屋租赁合同》的效力问题已作出详细论述，理据充分，本院不再赘述，对此予以确认。因合同无效，唐婕公司因合同取得的保证金包括租赁保证金及水电保证金应返还给咔咔公司。故一审认定《广州市房屋租赁合同》为无效合同并据此支持咔咔公司要求唐婕公司返还租赁保证金70000元和水电保证金2500元的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。关于唐婕公司主张以保证金抵扣租金及2018年12月的水电垃圾费的问题。一审法院认定唐婕公司在本案一审中并未提起反诉，故本案不作调处，当事人可另行途径解决，并无不当，本院予以确认。综上所述，唐婕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1619元，由广州唐婕信息科技服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月十日书记员 冯 韵彭诗敏