吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异31号案外人：魏利伟，男，汉族，1969年2月18日生，住辽源市龙山区。申请执行人：辽源市龙山建筑工程有限责任公司。法定代表人：杨国宝，该公司总经理。被执行人：辽源市鑫达房地产开发有限公司。法定代表人:孙晓君，该公司经理。申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人魏利伟向本院提出书面异议。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人魏利伟向本院提出异议请求:解除对南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋的查封和排除对申请人魏利伟购买的该房屋的执行。事实与理由:贵院分别于2015年12月15日作出（2015）龙民初字第2488号《民事裁定书》及2018年11月28日作出（2016）吉0402执668号《执行裁定书》查封了属于申请人应有的南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋。故申请人现提出执行异议申请,希望贵院支持申请人的异议请求。一、请求的事实根据申请人魏利伟于2014年5月7日与辽源市鑫达房地产开发有限公司(下称鑫达公司)签订商品房买卖合同,购买了南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋,支付了全部购房款项。双方签订的商品房买卖合同在辽源市房地产市场管理处依法办理了商品房预售合同的备案登记手续。并于2015年10月12日缴纳物业费、供热费及其他费用,拿到相关房屋钥匙完成办理入户手续。房屋由申请人进户实际占有使用。二、请求解除查封和排除执行的法律依据1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)。第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”三、辽源市龙山区人民法院曾经作出的同类案件的执行裁定(参考)2016年4月29日,辽源市龙山区人民法院作出了(2016)吉0402执异12号《执行裁定书》裁定:“上述被查封的195套房屋以及14套车库的商品房买卖合同分别签订均在2013年8月12日到2016年3月4日之间在查封日期之前,本院认为:案外人(本案上诉人)提出异议的195套房屋以及14套车库被查封的房屋中,177套房屋以及14套车库是在民事诉讼阶段由诉讼庭室在原告提出保全申请并已提供担保后进行查封。案外人购买的房屋在法院查封前己交付全部购房款,并签订了商品房买卖合同,买卖己成交,未进行依法产权登记并非案外人责任。此外,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的买受人可分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情况。因为我国现行法律并未禁止买受人可以购买多套房屋,故上述案外人为一般买受人。因此,案外人要求解除对上述房屋查封的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定如下:中止（2016）吉0402执316号、328号、329号、331号、340号、343号执行裁定书,对辽源市南郡富苑小区195套房屋以及14套车库的查封。”综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释的规定,请贵院裁定解除对南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋的查封和排除对申请人魏利伟购买的该房屋的执行辽源市龙山建筑工程有限责任公司抗辩称：针对案外人魏利伟提出的执行异议申请书,现提出如下反驳意见。一、案外人魏利伟在异议申请书中请求的事实依据是完全编造的虚假陈述。1、魏利伟称于2014年5月7日与辽源市鑫达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋,支付了全部购房款项。而事实的真相是:2014年5月15日辽源市鑫达房地产开发有限公司(借款人)与辽源农村商业银行有限责任公司(贷款人)签订一份《流动资金借款合同》,辽源市大成担保公司对此借款合同作出保证,鑫达公司以其名下的24套商品房为其作反担保,在双方协议反担保条件的同时,鑫达公司又同时与大成担保公司的董事魏利伟签订了本异议涉及的所谓的《商品房买卖合同(预售)》,作为保证合同的担保。由以上事实可以看出,虽然双方签订了《商品房买卖合同(预售)》,但双方并不是真实的商品房买卖,只是用此买卖合同作为保证合同的担保,根据《民法总则》第146条:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的行为无效”,因此鑫达公司与魏利伟签订的商品房买卖行为无效,合同无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款；出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人解释变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。2、双方签订的商品房买卖合同在辽源市房地产市场管理处依法办理商品房预售合同的备案登记手续。并于2015年10月12日缴纳物业费、供热费及其他费用,拿到相关房屋钥匙完成办理入户手续。房屋由申请人进户实际占有使用。以上的事实陈述也是虚假的,案外人魏利伟并没有实际占有使用涉案的这些房屋。二、案外人魏利伟请求解除查封和排除执行的法律依据错误。根据以下法律依据,请人民法院依法驳回案外人魏利伟的异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《全国法院民商事审判工作会议纪要》125.【案外人系商品房消费者】实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产丌发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。RGF人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。问题是,对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是己支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。三、辽源市龙山区人民法院曾经作出的同类案件的执行裁定与本案事实完全不同,无法参考。综上,答辩人认为案外人提出的执行异议申请编造虚假的错误的所谓的客观事实,误导人民法院,案外人并不是真实的商品房买卖行为,其所谓合同无效；同时其不是合法的商品房买卖的消费者和--般买受人,不应当适用法律对消费者和一般买受人的保护性措施。其在申请书中提出的法律依据不适用于本案,根据答辩人提出的法律依据,案外人魏利伟的异议申请不能成立；其提出的参考所谓的同类案件裁定与本案事实不符,不能作为示范案例,请求人民法院依法驳回其执行异议的请求。经审查查明，本院在执行申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年11月28日以（2016）吉0402执668号案件查封被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的、位于龙山区向阳街南郡富苑1号楼、丘地号017010-0071、房号101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋，并向辽源市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助办理查封事宜。另查明，本案异议审查期间，案外人魏利伟提供了2014年5月7日辽源市鑫达房地产开发有限公司与其签订的《商品房买卖合同》七份、辽源市鑫达房地产开发有限公司出具的购房款收据七份、辽源市鑫达物业服务有限公司出具的2015年物业费等费用收据21份，用以证明其购买、占有、使用上述案涉房屋的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因涉案房产登记在被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。案外人魏利伟提交的《商品房买卖合同》中，在其签名下未写明合同签署日期，无法确定合同最终形成时间；案外人魏利伟仅提供了购房款收据，未提供购房款银行交易记录，无法证明实际支付了购房款；案外人魏利伟在被执行人处一次性购买多套商品房，并非用于居住使用。基于上述原因，按照执行异议形式审查的原则，案外人魏利伟的异议请求不能排除本院对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人魏利伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王奎武审判员  任振龙审判员  陈 敏二〇二〇年六月三十日书记员  武雅丹