广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终599号 上诉人（原审原告）：周剑霞，女，1973年10月28日出生，汉族，户籍地山东省济宁市市中区，现住广西防城港市。 被上诉人（原审被告）：广西枫凌物业服务有限公司。住所：广西钦州新澳花园小区11栋。统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 上诉人周剑霞因与被上诉人广西枫凌物业服务有限公司（以下简称“枫凌物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周剑霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人分别与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会订立的《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》并非合法有效合同。涉案小区自2014年起至今未进行竣工质量验收备案，按照法律规定应不得交付业主使用，即该房屋现在还依然属于开发商。被上诉人清楚该房屋并未达到合法交房条件仍与开发商签订物业服务管理合同，且未能出示政府部门批示的收取物业管理费的依据，被上诉人向业主收取物业管理费，属于强行违法收费。二、被上诉人与前期物业是同一个物业服务公司，2016年12月份，经小区业主委员会投票以过半数票数否决前期物业，该公司却以更换名字的方式与前业主委员会主任杨怀军私自签订《物业管理服务合同》，全体业主对此均不知情，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，该合同显然是违法无效的。三、涉案楼栋与之前到法院起诉的楼栋不一样，属于小区二期工程，目前尚未完工，旁边楼栋每日施工噪音鼎沸，灰尘漫天，没有绿化、路灯、健身器材、公共通道等各项公共设施，也没有保安巡逻查夜等。一审对此有明细清晰的描述，考虑到照片打印过于模糊，且一审法院距离涉案小区临近没有提供证据，一审法院未到现场调查取证和分析研究，明显显示公平公正。因此，被上诉人进驻小区没有提供管理服务，业主没有享受到相应服务，有权拒绝支付相关费用，并要求被上诉人退还非法所得。 被上诉人枫凌物业公司辩称，被上诉人与涉案小区开发商、业主委员会分别签订的物业管理服务合同均是合法有效的，上诉人也未提供任何证据证明被上诉人与小区业主委员会签订的物业管理服务合同违法，合同现也已经履行完毕。被上诉人按照合同约定提供物业管理服务，上诉人享受物业管理服务，其拒不缴纳物业管理费的理由不能成立。而小区配套设施不完善及开发商逾期交房办证等都是其他法律关系，与本案无关，不能成为其拒不缴纳物业管理费的正当理由。上诉人无正当理由拒不缴纳物业管理费损害被上诉人合法权益，被上诉人以书面形式向其催缴不属于恶意催讨，也没有对其造成精神损害。因此，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 周剑霞向一审法院起诉请求：1.判令枫凌物业公司停止向周剑霞物业费的恶意催讨；2.判令枫凌物业公司返还周剑霞2015年3月至2017年4月共25个月的物业费2675元整（房屋面积107平方，每月1元/平方）、2017年5月至2018年7月共14个月物业费1198.40元（房屋面积107平方，每月0.8元/平方），共计3873.40元；3、判令枫凌物业公司向周剑霞支付精神损失费1000元；4.本案诉讼费用由枫凌物业公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月1日，枫凌物业公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡。2017年4月27日，枫凌物业公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，甲方聘请广西钦州枫凌物业服务有限公司（现物业服务公司）防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月。 周剑霞系东湾桃花苑小区5-2-1602号房业主，房屋建筑面积为107.13㎡。起诉前，周剑霞已交纳2015年3月至2018年6月的物业费。枫凌物业公司于2019年11月15日委托广西铭德律师事务所向周剑霞发出律师函，催交其拖欠2018年7月至2019年4月的物业费857元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，合计1124.50元。 一审法院认为，枫凌物业公司是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其分别与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。周剑霞作为业主，应当按合同约定缴纳物业管理费用，枫凌物业公司作为物业服务单位，应当按合同约定提供物业服务。本案中，周剑霞称因其未享受到小区物业服务，不应交纳物业费，故诉请枫凌物业公司停止催讨并返还2015年3月至2018年7月已交的物业费及精神损失费1000元，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，周剑霞未能举证证明其有可拒交物业费的情形，且枫凌物业公司以书面形式向周剑霞催交物业费，属权利主张的合理方式，难以认定为恶意催讨，亦未造成周剑霞精神伤害，故周剑霞的诉请无事实和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回周剑霞的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由周剑霞负担。 本案二审期间，上诉人周剑霞向本院提交以下证据：1.东湾桃花苑小区业主大会公告【2017】01号，拟证明本次会议以五分之四票反对前期物业，前期物业以更名方式继续滞留小区服务，被上诉人属于非法进驻、违法收费，被上诉人签订的物业管理服务合同无效；2.企业工商登记信息查询表，拟证明前期物业与被上诉人为同一个物业公司；3.政府文件，拟证明前期物业没有实行政府指导价，没有在物价局审核备案，前期物业属于违法收费。 被上诉人枫凌物业公司无新证据向法院提交，其对上诉人提交的证据质证意见为，对证据1的合法性、客观性和关联性不予认可，公告显示参与人数200多户，但该小区实际业主人数是1000多户，参与投票人数没有过半，而且参与人数的专有部分面积是否超过建筑物总面积的一半无法确定，从程序、决定上都无法确定该公告是否合法；对证据2-3的合法性、客观性和关联性均无异议，被上诉人公司名称变更，但主体及提供物业服务内容没有发生改变；物业收费已经过政府备案，没有超过政府指导价。本院认为，上诉人提交的证据1无原件核对，且对本案的实体处理不会产生实际影响，本院不予采信；证据2可证明被上诉人变更名称，本院予以采信；证据3不能证明被上诉人收取物业费的行为违反相关规定，本院不予采信。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，上诉人周剑霞在一审中陈述，其于2015年3月份入住涉案房屋；2015年3月至2018年7月期间的物业管理费已经缴纳。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》的效力如何；二、上诉人周剑霞提起的各项诉讼请求有无事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》分别是枫凌物业公司与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会订立的合法有效合同，对全体业主均具有约束力。上诉人等小区业主认为开发商及业主委员会签订合同的行为损害其利益，理应在被上诉人提供管理服务期间通过法律途径等合法方式予以解决；现合同履行期限已届满，上诉人在被上诉人提供物业服务期间也实际入住涉案房屋并多次缴纳物业管理费，应认定其对被上诉人依据合同约定进驻小区提供物业管理服务的事实予以认可，故上诉人主张《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》为非合法有效合同的理由本院不予采纳。一审认定涉案《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》均为合法有效正确，本院予以确认。 关于焦点二的问题。被上诉人进驻小区并提供管理服务，上诉人实际入住涉案房屋并已多次缴纳物业管理费，已享受到被上诉人提供的管理服务，理应按约定向被上诉人缴纳相应的物业服务费用。上诉人称被上诉人的服务存在严重瑕疵及收费不合理等问题，上诉人可以通过合理、合法的途径向被上诉人主张并督促其积极改进，亦可向业主委员会请求维护业主权益，但上诉人以此为由拒不缴纳物业管理费，依法无据。被上诉人通过书面形式向上诉人催缴物业管理费，属于合法合理行使权利，并未对上诉人造成精神损害。因此，上诉人提起的各项诉讼请求均无事实和法律依据，一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人周剑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人周剑霞已预交），由上诉人周剑霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月十二日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳