山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1504号上诉人（原审被告）：烟台世都文化传媒有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路219号305室。法定代表人：王栋令，总经理。委托诉讼代理人：李浩，山东万阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：于钢，山东万阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店，住所地烟台市芝罘区胜利路219号。负责人：姜振富，董事长。委托诉讼代理人：许良，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台世都文化传媒有限公司（以下简称世都公司）因与被上诉人烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店（以下简称黄金大酒店）租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。世都公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回黄金大酒店的诉讼请求；2、诉讼费用由黄金大酒店承担。事实和理由：一、在本案事实认定方面，一审判决认定世都公司未支付租金的行为构成违约，认可解除合同通知书，从而判决世都公司支付房屋的占用费是事实认定错误。1、世都公司在收到黄金大酒店的《解除租赁合同通知书》后及时就解除问题进行了回复，世都公司明确说明不同意解除，因黄金大酒店的过错导致世都公司自行承建的LED户外大屏无法正常经营，造成全部客户违约及赔偿的重大损失，世都公司有权依据合同履行的抗辩权对期间的费用进行抗辩，一审法院并未对此审查认定，是事实认定的错误。2、涉案LED户外显示屏系世都公司自行投资建设，该显示屏的正常运转依附于涉案的租赁标的物。黄金大酒店虽有权对其所有的酒店对外出租，但其行为严重损害了世都公司的合法权益。黄金大酒店的行为不仅给世都公司造成了投资损失，而且使得世都公司向其客户支付了高额的违约金及赔偿金，该事实足以成为世都公司抗辩的合理理由。3、一审法院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。一审法院仅据此认定世都公司未履行合同义务，却完全忽视了黄金大酒店的义务，黄金大酒店作为出租人，其有提供符合合同约定、能够正常使用的租赁物的义务，因黄金大酒店的过错给世都公司造成的巨额经济损失，亦未全面履行其义务。且黄金大酒店的行为属于违约在先，其在承担自己的义务的同时，也应当对给世都公司造成的损失承担责任。二、在适用法律方面，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定作出裁判，属于适用法律错误。本案系租赁合同纠纷，世都公司与黄金大酒店双方均应当履行自己的义务，但一审法院仅仅依据上述法律依据确认世都公司的合同义务，却忽视了黄金大酒店的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但是本案中黄金大酒店并未履行自己的义务，从而其行为给世都公司造成巨大的经济损失，亦违背了合同法的原则及规定。一审法院据此作出裁判是法律适用的错误。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误，恳请贵院依法认定相关事实，维护世都公司的合法权益。庭审中，世都公司补充上诉请求：上诉请求第一项增加依法发回重审。补充事实和理由如下：一审法院并未对黄金大酒店的诉讼请求第一项确认解除合同的效力进行处理，遗漏了当事人的诉讼请求。第一，黄金大酒店作为违约方，不享有合同解除权。根据双方合同的约定，黄金大酒店负有交付租赁物并保证租赁物能正常使用的义务。而黄金大酒店在2014年12月至2015年7月之间对酒店进行的装修，导致世都公司在装修期间无法使用本案租赁物，应当视为黄金大酒店违约，世都公司有权拒绝支付租金，黄金大酒店解除合同的条件未成就，不能依照合同约定解除租赁合同。一审判决中未提到黄金大酒店是否有权解除合同，属于遗漏诉讼请求。第二，一审未查明重要事实，世都公司对本案的租赁物早已停止使用，现已无需腾迁。黄金大酒店一审起诉的时间是2016年，起诉之后由于双方存在的多起诉讼纠纷，自黄金大酒店起诉解除合同之日起，世都公司实际上已经不能利用涉案LED广告屏经营广告宣传业务，双方2014年签订的租赁合同实际上已经终止履行。至2019年本案一审判决作出时，世都公司早已对租赁物停止使用，现在租赁物已经由黄金大酒店管理并控制，世都公司已无需腾迁。第三，世都公司已经自黄金大酒店起诉时停止对租赁物的占有和使用，不应当支付2016年3月至2019年2月28日的占用费。黄金大酒店一审起诉要求解除双方的租赁合同，在一审法院未明确判决是否应当继续履行合同的前提下，双方均未继续履行。由于一审判决作出前合同已经到期，实际上双方的租赁合同自黄金大酒店起诉之后就已经提前终止履行。如前所述，世都公司已经于黄金大酒店起诉后停止了对本案租赁物的占用。在此之前合同仍然有效，不存在占用费，世都公司只需支付合同实际履行期间的租金。而此后因为合同没有履行，世都公司也没有占用租赁物，不应当支付占用费。一审判决按照合同期限要求世都公司支付占用费，缺乏事实依据，应当予以撤销或改判。综上，因本案诉讼期限过长，一审判决对合同何时终止履行这一重要事实认定不清，依据不足，请求将本案依法改判或发回重审。黄金大酒店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法驳回世都公司的上诉请求，维持原判。一审判决第三项系对黄金大酒店在一审过程中的诉讼请求作出的判决，世都公司所称的事实并无依据。黄金大酒店向一审法院起诉请求：1、解除世都公司与黄金大酒店于2014年1月18日签订的租赁合同；2、判决世都公司腾出租赁合同约定的承租区域（面积约8平方米）；3、判决世都公司按每月10000元的标准支付2016年3月至实际腾迁之日的占用费。一审法院认定事实：世都公司原名为烟台华宝堂投资管理有限公司，2014年5月7日更名为世都公司。2014年1月18日，黄金大酒店与烟台华宝堂投资管理有限公司签订租赁合同，约定黄金大酒店将位于烟台市芝罘区胜利路219号自有资产黄金大酒店主入口上端玻璃幕墙外区域（具体范围特定：长度横跨黄金大酒店3楼303和305两间客房外玻璃墙，但不含客房房间内，高度不能超过4楼窗台下端，且不能影响4楼房间采光）租赁给世都公司使用，租赁物的功能为玻璃幕墙外临街LED户外显示屏，租赁物由世都公司独立运营，自负盈亏，运营期间所需办理的全部手续及产生的审批申报费用由世都公司按政府的有关规定申报缴纳。本租赁物采取租赁方式，由世都公司自行投资，自行运营，自行管理。经营过程中所产生的一切费用含水、电、暖等均由世都公司承担。租期5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金120000元，第4年、第5年租金增长10%，世都公司每年3月10日向黄金大酒店一次性支付本年度租金，超过10天，黄金大酒店有权终止合同，不返还租赁保证金，并且要求世都公司支付合同总额30%的违约金。如世都公司不能按时（每年3月10日前）支付租金，应向黄金大酒店支付合同总额30%的违约金，并赔偿因此造成的所有损失。同时黄金大酒店有权立刻终止合同并向第三方出租。合同签订后，因世都公司未按约支付2016年度租金120000元，黄金大酒店遂于2016年4月11日向世都公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为“贵公司与我公司于2014年1月18日签订《租赁合同》，约定贵司承租我司所有的黄金大酒店玻璃幕墙外临街LED户外显示屏，合同对于租金标准、支付期限、违约责任等事宜均进行了明确的约定。合同签订后，贵司使用我司的黄金大酒店玻璃幕墙外临街LED户外显示屏开展经营，但截至通知书发出日，贵司拖欠约定租金已达10日以上，依合同第五条以及合同第九条约定，我司有权要求与贵司解除《租赁合同》，收回黄金大酒店玻璃幕墙外临街LED户外显示屏。特通知贵司如下：一、于即日起解除贵司与我司2014年1月18日签订的《租赁合同》。二、请贵司尽快办理黄金大酒店玻璃幕墙外临街LED户外显示屏交接手续，并支付拖欠我司租金。三、如对此通知有任何异议请于7日内向法院提起诉讼，合同效力由人民法院依法裁决，期限内未提起诉讼，该通知于期限满次日内生效”。2016年4月17日，世都公司向黄金大酒店发出《不同意解除租赁合同通知书》，内容为“依据贵司与我司于2014年1月18日签订的《租赁合同》约定，我司自行投资建设，独立运营，自行管理的租赁位LED户外显示屏，2014年合同约定租金支付及时。2014年11月始，贵司对自有资产黄金大酒店进行全面停业装修，至2015年7月开业，历时7个多月的施工工程中给我司独立运营的LED户外显示屏产生遮挡及运营障碍，造成全部客户违约及赔偿的重大损失。贵司于2015年7月14日就合同租金问题起诉至一审法院毓璜顶法庭，案号：2015芝毓民初字第753号，庭审时我司也清楚明了地阐明了我司不予支付合同租金的理由及观点。鉴于贵司停业装修给我司造成的直接及间接损失在贵司起诉法院还没有得到相关认定，我司的损失金额又远远大于两年租金总额，我司有相关的抗辩权拒交租金，贵司解除合同的条件并未成就。因此我司不同意贵司发于我司的解除租赁合同通知”。黄金大酒店遂状诉来院请求解决。庭审中，黄金大酒店提交了下列证据：一、黄金大酒店与世都公司于2014年1月18日签订租赁合同及工商局证明，证明世都公司租用黄金大酒店酒店入口上方区域用于运营LED户外显示屏，年租金120000元。3月12日前一次性支付本年度租金，逾期超过10天，黄金大酒店有权单方终止合同，世都公司原名叫华宝堂投资管理有限公司，现变更为世都公司。世都公司对真实性没有异议，但称按照合同第五条、第九条的约定，只是约定了合同终止的情形，并没有像黄金大酒店诉请当中所称的依据合同约定解除涉案合同。二、涉案合同项下的房产证及黄金大酒店的企业信息、工商登记，证明涉案房屋属于烟台市黄金工贸有限公司所有，黄金大酒店为烟台市黄金工贸有限公司设立的无法人资格分支机构，黄金工贸有限公司法定代表人与黄金大酒店的负责人系同一个人，黄金大酒店有权处分涉案房屋。世都公司对真实性没有异议。三、黄金大酒店发给世都公司的解除合同通知及世都公司的回复，证明虽然黄金大酒店发给世都公司的解除合同通知有部分语言表达不准确，但是该通知的解除合同意思表示是明确的。世都公司也作出了回复。1、黄金大酒店通知世都公司解除合同。2、世都公司收到该解除合同的通知，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同通知是送达之日生效，被通知人有异议，应当提起仲裁或诉讼。在世都公司没有提起仲裁或诉讼的情况下，解除通知的法律后果已经产生。世都公司对真实性没有异议，但称1、黄金大酒店解除租赁合同通知书的表述并不只是像黄金大酒店辩称的有部分语言表达不准确，因为这关系到解除合同的事实依据。2、因为黄金大酒店与世都公司双方在合同当中并没有约定解除合同的条件，因此黄金大酒店不能按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定行使解除权利。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条行使解除权，黄金大酒店并不能从即日起立刻解除本合同，而必须要履行催告合理期限内限期履行的前置条件。3、黄金大酒店依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的前提是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条合法解除的情形下才产生相应法律后果。4、世都公司不同意解除合同通知书已经明确了世都公司不予支付合同租金的理由和依据。世都公司提交世都公司与烟台铭人电子有限公司签订的LED户外显示屏合同书，证明涉案的LED户外显示屏由世都公司投资建设，金额是325000元。黄金大酒店对真实性无异议，但称与本案无关，黄金大酒店认可LED户外显示屏归世都公司所有。一审法院所确认的上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、解除租赁合同通知书、不同意解除租赁合同通知书、LED户外显示屏合同书及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，黄金大酒店与世都公司于2014年1月18日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。因双方签订租赁合同的截止期限为2019年2月28日，已过租赁期限，租赁合同已经自行终止。现黄金大酒店要求世都公司腾出租赁合同所约定的承租区域，并自2016年3月1日起按每月10000元支付占用费，于法有据，予以支持。但占用费应支付至2019年2月28日止。世都公司的辩解，于法相悖，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决：一、限世都公司于判决生效之日起30日内腾出租赁合同约定的承租区域（面积约8平方米）；二、限世都公司按每月10000元的标准支付黄金大酒店2016年3月至2019年2月28日止的占用费360000元；三、驳回黄金大酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8880元，保全费2020元，均由世都公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经质证，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：1、世都公司租赁的涉案305房间是其用于存放计算机的办公用房，因为LED户外显示屏一是需要用电，二是需要计算机操控。因为黄金大酒店和其合作方对涉案酒店进行装修整改，双方于2015年4月27日协商将涉案305房间调换至406房间。2、涉案酒店装修的时间是2014年11月至2015年7月。3、涉案LED户外显示屏至今仍悬挂于租赁位，因黄金大酒店已于2016年6月29日对该LED户外显示屏进行了查封保全，双方都认可该LED户外显示屏已无需腾迁。为此，黄金大酒店请求撤回“判决世都公司腾出租赁合同约定的承租区域（面积约8平方米）”的诉讼请求。世都公司对此表示同意。4、经本院就租赁合同是否解除的问题向黄金大酒店作出释明后，黄金大酒店明确表示如果法院判决租赁合同不予解除，则变更判决世都公司按每月10000元的标准支付2016年3月至实际腾迁之日的占用费为租金。世都公司对此表示同意。双方对以下事实存在争议：一、世都公司提出黄金大酒店没有告知其装修事宜。黄金大酒店则主张其在装修之前口头通知了世都公司，但未能举证。黄金大酒店认为双方的2015年4月27日协议可以证明世都公司完全知道装修事实。二、关于黄金大酒店通知世都公司解除涉案租赁合同后双方的履行情况，当事人陈述不一致。黄金大酒店主张其于2016年4月17日通知世都公司解除租赁合同后，并没有采取强行收回租赁物等措施，租赁物一直由世都公司占有使用到合同约定的终止时间2019年2月2日。世都公司则陈述根据租赁合同的约定，黄金大酒店负有交付租赁物并保证租赁物能正常使用的义务。因黄金大酒店对涉案酒店进行装修，导致世都公司在装修期间无法使用租赁物，应当视为黄金大酒店违约，世都公司有权拒绝支付租金，黄金大酒店解除租赁合同的条件未成就，不能依照合同约定解除租赁合同。由于双方存在多起诉讼纠纷，黄金大酒店于2016年5月4日起诉世都公司解除租赁合同后，世都公司实际上已经不能利用涉案LED户外显示屏经营广告宣传业务，双方的租赁合同实际上已经终止履行。至2019年11月一审判决时，世都公司早已对租赁物停止使用，现租赁物已经由黄金大酒店管理并控制，世都公司已无需腾迁，且不应当支付2016年3月至2019年2月28日的占用费。经查明，本案一审诉讼中的2017年2月22日，黄金大酒店向一审法院起诉请求：1、依法解除黄金大酒店与世都公司双方签订的（406房间）房屋租赁协议书，世都公司于解除之日起七日内腾迁房屋；2、世都公司支付黄金大酒店2016年4月1日起至2017年5月31日的租金29162元，以后仍按25000元/年的标准支付至腾迁之日。2017年6月20日，一审法院作出（2017）鲁0602民初1301号民事判决：一、解除黄金大酒店与世都公司于2015年4月27日签订的协议书；二、限世都公司于判决生效之日起10日内搬离位于烟台市芝罘区胜利路219号的黄金大酒店406房间；三、限世都公司于判决生效之日起10日内给付黄金大酒店2016年4月1日至2017年5月31日的租金29162元，并自2017年6月1日起至搬离之日止，仍按租金25000元/年的标准支付黄金大酒店房屋占用费；四、驳回黄金大酒店的其他诉讼请求。该案案件受理费842元，由黄金大酒店负担252元，由世都公司负担590元。世都公司不服，向本院提起上诉。2017年12月22日，本院以（2017）鲁06民终4206号判决驳回上诉，维持原判。2018年4月10日，一审法院以（2018）鲁0602执1278号执行通知书通知世都公司立即搬离位于烟台市芝罘区胜利路219号的黄金大酒店406号房间。执行过程中的2018年5月28日，世都公司将用于操控LED户外显示屏的计算机搬离了406号房间，将406号房间交付给黄金大酒店。世都公司主张其自搬离406号房间之日起即无法使用LED户外显示屏。本案与本院（2020）鲁06民终1508号案件系关联案件，在该案中经本院认定：黄金大酒店在涉案酒店装修期间存在违反合同约定导致涉案LED户外显示屏无法正常使用的问题，并判决黄金大酒店赔偿世都公司由此造成的损失375000元。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于租赁合同应否解除的问题。黄金大酒店以世都公司未按约定支付2016年度租金，达到租赁合同约定的解除条件为由，主张应当解除租赁合同。世都公司则认为黄金大酒店没有履行保证租赁物能正常使用的义务，存在违约行为，世都公司有权拒绝支付租金，黄金大酒店解除租赁合同的条件未成就，不能依照合同约定解除租赁合同。本院对此认为，根据本院（2020）鲁06民终1508号关联案件认定的事实，黄金大酒店在租赁合同履行过程中的2014年11月至2015年7月，存在因酒店装修导致租赁物LED户外显示屏无法正常使用的问题，由此给世都公司造成不能按约为其广告商发布广告的违约行为，产生了经济损失。故黄金大酒店作为租赁合同的违约方，在未征得世都公司的同意下，单方通知世都公司解除租赁合同，本院不予支持。二、关于黄金大酒店变更请求世都公司按每月10000元的标准支付2016年3月至实际腾迁之日的租金应否支持的问题。租赁合同尚未解除，故黄金大酒店应与世都公司继续履行租赁合同。因为租赁合同是双务有偿的合同，在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，在本院（2020）鲁06民终1508号案件判决黄金大酒店赔偿世都公司因违约所造成的损失375000元后，世都公司作为承租人负有按约定向出租人支付租金的义务。即任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。但本案基于406号房间系存放操控涉案LED户外显示屏的计算机的性质，应认定自黄金大酒店申请、世都公司于2018年5月28日被一审法院强制搬离406号房间之日起，世都公司即无法使用该LED户外显示屏。故黄金大酒店请求世都公司支付的租金应计算至2018年5月28日。其他超出部分请求于法不合，本院不予支持。综上，世都公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3080号民事判决第一项、第三项；二、变更烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3080号民事判决第二项为：限烟台世都文化传媒有限公司按每月10000元的标准支付烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店2016年3月至2018年5月28日止的租金270000元；三、驳回烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8880元，保全费2020元，由烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店负担3680元，世都文化传媒有限公司负担7220元。二审案件受理费8880元，由烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店负担3530元，世都文化传媒有限公司负担5350元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月二十八日书记员  孙嘉慧