辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6638号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾芸，女，1988年10月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：鲁长林，辽宁盛恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳金道汇通房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区营盘北街7-2号A座21楼。法定代表人：徐黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人顾芸因与被上诉人沈阳金道汇通房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾芸上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿已经支付的租金损失22464元、物业费7488元、垃圾清运费1070元、装修损失95000元、装修保险费800元、空调改造费5000元、驳回被上诉人要求上诉人支付14976元租金的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在认定被上诉人宣传地铁口直通（无缝接驳）负二层即商城第一层为轻轨和公交交汇口为要约邀请错误，依法应认定为要约，且至今未实现以上情况法院应依法认定被上诉人违反要约即严重违约；二、法院依法认定被上诉人严重违约的情况下应依法判决被上诉人赔偿上诉人全部直接和间接损失。被上诉人沈阳金道汇通房地产开发有限公司答辩：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，被答辩人陈述的上诉请求和理由均不具备事实及法律依据，请二审依法驳回。顾芸向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令2019年4月30日解除原告与被告签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》；2.请求法院依法判令被告返还原告履约保证金20000元；3.请求法院依法判令被告给付原告活动券费用200元；4.请求法院依法判令被告返还POS机押金5000元；5.请求法院依法判令被告赔偿原告租金损失22464元；6.请求法院依法判令被告赔偿原告垃圾清运费1070元；7.请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失95000元；8.请求法院依法判令被告赔偿原告装修保险费800元；9.请求法院依法判令被告赔偿原告空调改造费5000元、物业费7488元；10.请求法院依法判令被告承担诉讼费。沈阳金道汇通房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.请求法院判令双方于2019年5月16日解除反诉人与被反诉人签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及其补充协议；2.请求法院判令被反诉人支付第二个租赁周期已租期间（截至5月16日）的租金18720元，逾期付款违约金4717.44元；物业费6240元，逾期付款违约金1572.48元；3.请求法院判令被反诉人支付POS机租金1950元（截至5月16日），并支付滞纳金2490元（截至5月16日）。上述金额合计：人民币35689.92元。审理中，反诉原告自愿撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年12月，金道汇通公司通过微信公众号对外招商称其所属的招商花园城购物中心地下二层无缝对接地铁2号线和9号线，地上一层与15条公交和轻轨接驳，实现全交通换乘，项目地址地铁2号线奥体中心站B出口。此后，金道汇通公司在新浪网上宣称购物中心汇集双地铁、三轻轨、15条公交，是沈阳首个多维交通枢纽站，2018年9月将与沈阳地铁9号线共同起航；该项目已成为大浑南奥体中心商圈乃至沈阳经济区城市目的性消费的首选之地，周末自然客流超过15万，节假日平均客流超20万，单店日营业额超过5千万等宣传内容。2018年4月18日，顾芸与金道汇通公司签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》各一份，双方约定：“甲方（金道汇通公司）将位于沈阳市浑南区商铺（套内建筑面积约为83.2平方米）出租乙方（顾芸）经营服装，租赁期限为起租日起共计3个租赁年度，每月租金7488元、物业费2496元；一般店铺（付三个月租金，乙方应当在每个支付周期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则图全部照顾法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下个支付周期的租金（租金支付期限)。乙方应先付后用，每个支付周期支付3个月的基本租金和物业管理费。收银机设备每年租金3600元，收银机租金自设备安装签收之日起计收每年年末的后10日之内提前支付下一年的收银机租金，延期支付的每日按月租金的5%计收滞纳金，按日累计计算；乙方在签订本协议后，须与甲方委托的物业管理机构签署《商户装修管理规范》，该物业管理机构有权制定和修改出租商铺所在商业中心的管理协议及有关物业管理规章，该《物业管理公约》经物业管理机构制定颁布后立即生效，物业管理机构有权参照当地的管理费的市场调整管理费的标准。乙方逾期支付租金或相关费用都属乙方逾期付款，乙方应当向甲方支付逾期付款违约金，该违约金的计收标准为：乙方逾期支付款项天数乘以应交款项总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止，逾期付款超过十日的，甲方有权解除本协议；本协议期满，双方未续签，或者由于一方违约行为造成协议提前解除，本协议终止；在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得提前解除本协议，否则乙方已付的租金、保证金、物业费等一切费用均不予退还，且乙方还应另向甲方支付相当于租赁保证金数额的违约金；本项目拟定于2018年11月30日对外营业，计租日自2018年12月1日起计算等”。协议签订后，金道汇通公司收取顾芸履约保证金20000元、POS机设备押金5000元，招商局物业管理有限公司沈阳分公司收取顾芸物业费7488元。因地铁9号线直至2019年3月未能开始运营，通往原告商铺地铁出口亦没有开通，顾芸于2019年3月1日起开始拖欠租金。2019年5月5日，金道汇通公司通知顾芸于次日起停止经营，双方合同于4月30日终止，4月30日之后租金予以免交。此后，顾芸撤离商场。2019年5月22日，顾芸收到金道汇通公司向其邮寄的《关于解除沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》的通知函，该通知载明“你应当在2019年2月28日前向我公司支付2019年3月1日至5月31日期间的租金及物业费共计74295元，但截至本通知函发出之日，我司并未收到上述款项，根据《租赁协议》第14.1款第（2）项之规定，你的行为已经构成违约。你于2019年5月6日未经我司书面确认，擅自关店撤离货品，终止经营，根据租赁协议第14.2款第（1）项之约定，乙方如有擅自转租、擅自停业超过10日等违约行为时，乙方承担全部违约责任，向甲方支付违约金，同时乙方无权返还履约保证金及5.8款之约定，本协议有效期内，如乙方提前终止协议，则该履约保证金作为违约金付给甲方，乙方无权要求甲方退还履约保证金，如对甲方造成损失的，乙方还应全额赔偿。根据租赁协议第14.2款第（1）项之约定，逾期付款超过十日的，甲方有权解除本协议。基于上述协议之约定，现我司正式向你发出本通知函，明确向你告知如下，自本通知函送达给你之日起，你与我司所签订的《租赁协议》即刻解除，根据约定履约保证金扣除，同时，我司将保留追究你违约责任的权利”。因顾芸与金道汇通公司就返还履约保证金及赔偿损失问题协商未果，顾芸诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点为金道汇通公司招商宣传内容是否属于要约。本案中，金道汇通公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传，描述沈阳地铁9号线开通时间等内容，属于要约邀请，不符合要约的特征，不能作为要约对待，且双方所签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》对此亦无具体的说明及约定，不属于合同内容，双方应以签订的租赁协议作为约束双方权利义务的依据，顾芸主张金道汇通公司构成违约，缺乏事实及法律依据。关于顾芸是否应支付租金、物业费及承担违约责任的问题。综合顾芸提交的微信记录、金道汇通公司通知函等证据，足以认定，顾芸撤场时拖欠2019年3月1日至4月30日租金未付，金道汇通公司于2019年5月5日要求顾芸撤场，并承诺5月1日至5月5日期间租金予以免交的事实。虽金道汇通公司主张合同终止时间为5月16日，但因顾芸撤场时双方未办理交接手续，金道汇通公司在《关于解除沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》通知函中自认顾芸于2019年5月6日撤场，故应认定2019年5月6日为顾芸实际撤场时间。同时，顾芸撤离商场时，金道汇通公司表示仅要求其补缴租金，未要求其承担违约责任。故顾芸应向金道汇通公司支付2019年3月1日至4月30日租金，具体数额为14976元（7488元×2个月）。关于顾芸要求返还POS机押金及给付活动券的问题。因双方以实际行为均表示同意合同于4月30日解除，故双方合同解除后，金道公司应按照合同约定向顾芸退还履约保证金及POS机设备押金。同时，顾芸应向金道公司返还POS机设备。对顾芸要求给付活动券的主张，因缺乏证据，不予支持。关于金道汇通公司要求顾芸支付物业费的问题。因物业费系招商局物业管理有限公司沈阳分公司收取，故对其该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决:一、原告顾芸(反诉被告)与被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司于2018年4月18日签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》于2019年4月30日解除；二、原告顾芸(反诉被告)于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司支付租金14976元；三、被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告顾芸(反诉被告)履约保证金20000元、POS机押金5000元；四、原告(反诉被告)顾芸于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司POS机设备；五、驳回原告(反诉被告)顾芸的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）沈阳金道汇通房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3291元、反诉案件受理费693元，由原告(反诉被告)顾芸负担3040元、被告（反诉原告）沈阳金道汇通房地产开发有限公司负担944元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：被上诉人微信公众账号的宣传材料、被上诉人的视频宣传材料，证明：被上诉人对我方招租时称地铁与负一层和负二层无缝接驳，以及强大的人流量。宣传材料内容具体明确，视为要约，现被上诉人违反该要约，依法承担违约责任。被上诉人质证：真实性没有异议，该证据为我方宣传材料，属于要约邀请，在合同中没有约定，是否接通，不受我单位控制，是政府规划行为。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传是否属于要约的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传，描述沈阳地铁9号线开通时间、展望商场开业的情况等内容不符合要约的特征，即沈阳金道汇通房地产开发有限公司就案涉商场开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺并不具体确定，且双方所签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》对此亦无具体的说明及约定，不属于合同内容，故一审法院认定属于沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传属于要约邀请并无不当。则沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传内容对沈阳金道汇通房地产开发有限公司并无法律约束力。关于本案违约责任的确定问题。顾芸于2019年3月1日起开始拖欠租金，综合顾芸提交的微信记录、金道汇通公司通知函等证据，足以认定顾芸撤场时拖欠2019年3月1日至4月30日租金未付，在上诉人并未举证被上诉人存在违约责任的情况下，应认定顾芸于2019年3月1日起开始拖欠租金属于顾芸单方违约行为，故一审法院未支持上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，顾芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3291元，由上诉人顾芸负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月十七日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。