湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终909号上诉人（原审被告）：来凤黔龙阳光地产开发有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树11组75号。法定代表人：张立志，总经理。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：陈茂林，男，1962年5月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人(原审原告）：陈行，男，1996年1月1日出生，土家族，住重庆市黔江区。上诉人来凤黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称来凤黔龙阳光公司）因与被上诉人陈茂林、陈行房屋买卖合同合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。来凤黔龙阳光公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一二审诉讼费用由陈茂林、陈行承担。事实及理由：1.一审判决对违约金起算日期确定错误。根据双方签订的《补充协议》第十一条关于办理合同登记备案、产权登记和预告登记的补充约定：“2、……如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”本案中陈茂林、陈行于2016年3月5日才向来凤黔龙阳光公司交纳相关办证费用，因此计算违约金的日期应自2016年3月5日提交资料后扣除180日申请期后起算（即起算时间为2016年9月5日）。2.一审判决确定的违约金计算标准过高，双方签订的合同中未对违约金数额及计算方式进行明确约定，陈茂林、陈行要求的日万分之一赔偿标准过高，超出来凤黔龙阳光公司目前的承受能力，请求二审法院适当降低违约金计算标准。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。陈茂林、陈行辩称，买房子是2015年6月20日，违约金应该自2015年6月20日开始起算，而不应该自交纳办证费用之日开始算。关于违约金的计算标准，主合同有约定，应该按照主合同约定计算违约金。陈茂林、陈行向一审法院起诉请求：1、判决来凤黔龙阳光公司立即向土地房屋登记机构提交案涉房屋的登记资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、判决来凤黔龙阳光公司向陈茂林、陈行支付截止2019年9月1日前的逾期办理房屋权属证书的违约金32302.5元；3、判决来凤黔龙阳光公司自2019年9月2日前按29.5元/日的标准向陈茂林、陈行支付逾期办理房屋权属证书的违约金，直至来凤黔龙阳光公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止；4、诉讼费由来凤黔龙阳光公司负担。一审法院认定事实：2015年3月11日，陈茂林、陈行（买受人）与来凤黔龙阳光公司（出卖人）签订编号为ESZ201503863号的《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“……该商品房所在楼栋为黔龙国际家居建材城5幢2层39号。该商品房的房产测绘机构为来凤欣贸房产测绘有限公司，其预测建筑面积共47.52平方米，其中套内建筑面积33.18平方米，共有分摊建筑面积14.34平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6208.69元，总价款为295037元。付款方式为买受人应当于2015年1月10日前支付首期房价款人民币148037元，占全部房价款的50%。余款147000元向中国工商银行来凤支行申请按揭贷款……出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房。房屋所有权转移登记。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）按补充协议约定办理……”同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：“……如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方根据《商品房买卖合同》第二十条第2款的约定有权解除本合同的，乙方应在解除权发生之日起30日内行使解除权；逾期未行使解除权的，解除权消灭，甲方按该条款中有关继续履行合同的约定承担责任……”同日，买受人与出卖人签订了《商品房买卖合同补充协议（商业）》，就双方的权利义务进行了补充约定，其中没有明确约定逾期办理备案、产权登记的违约金或违约金计算方式。此后，陈茂林、陈行按照合同约定支付了案涉房屋的首付款148037元、办证费16112元、按揭费1650元，并就剩余未支付的购房款办理按揭付款手续，购房款已按照合同约定支付完毕。上述合同取得了来凤县住房和城乡建设局出具的《购房合同备案证明》。合同约定的办理房屋所有权转移登记期限届满后，来凤黔龙阳光公司没有取得土地房屋登记机构出具的案涉房屋的登记受理单。故陈茂林、陈行向人民法院提起诉讼。一审法院认为，陈茂林、陈行与来凤黔龙阳光公司签订的ESZ201503863号《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》不违反法律的强制性规定，依法成立并具备法律效力。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。陈茂林、陈行按照合同约定支付了295037元购房款后，来凤黔龙阳光公司就应当按照合同约定期限办理房屋所有权转移登记手续（即在2016年4月1日之前办理），截止到2019年9月16日，来凤黔龙阳光公司仍未给陈茂林、陈行办理案涉房屋的所有权转移登记手续，其行为已构成违约。另，虽双方签订的《补充协议》中没有对违约金金额及计算方式进行明确约定，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故来凤黔龙阳光公司辩称“商品房买卖合同及补充协议未对违约金进行约定，不应得到支持”的抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。陈茂林、陈行主张的按29.5元/日（即按日万分之一）计付违约金的诉讼请求，符合上述法律规定，法院依法予以支持。故陈茂林、陈行要求来凤黔龙阳光公司支付截止2019年9月1日违约金32302.5元的诉讼请求，法院予以支持。2019年9月1日以后的违约金应当按照29.5元/日的标准计付至来凤黔龙阳光公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。综上，判决：一、来凤黔龙阳光公司向来凤县不动产登记机关提交办理陈茂林、陈行所购的位于来凤县翔凤镇黄茅坪村黔龙国际家居建材城5幢2层39号房屋的房地产权证相关资料，并取得来凤县不动产登记机关出具的登记受理单。二、来凤黔龙阳光公司于判决生效之日起十五日内给陈茂林、陈行支付截止2019年9月1日的逾期办理房屋产权登记证书的违约金32302.5元（2019年9月1日以后的违约金按29.5元/日计付至来凤黔龙阳光地产开发有限公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。案件受理费608元，因适用简易程序结案，减半收取计304元，由来凤黔龙阳光地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.来凤黔龙阳光公司逾期办理房屋产权登记证书的违约金起算时间；2.陈茂林、陈行主张的违约金按照购房款的日万分之一计算是否过高。对此，分析评判如下：1.关于焦点一，来凤黔龙阳光公司上诉称按照双方签订的《补充协议》中关于办理合同登记备案、产权登记和预告登记有补充约定，违约金的起算时间应为陈茂林、陈行交纳相关办证费用后扣除180日开始计算。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。《补充协议》系对《商品房买卖合同（预售）》内容的部分变更，两份合同内容不一致的部分应以《补充协议》为准。本案中，《补充协议》第十一条，明确约定：“2、……如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”经二审审理查明，陈茂林、陈行于2016年3月5日向来凤黔龙阳光公司交纳相关办证费用，按照上述协议约定，来凤黔龙阳光公司逾期办理房屋产权登记证书的违约金起算时间应自2016年3月5日提交资料后扣除180日申请期后起算（即起算时间为2016年9月2日）。经本院核算，陈茂林、陈行主张要求来凤黔龙阳光公司向陈茂林、陈行支付截止2019年9月1日前的逾期办理房屋权属证书的违约金32302.5元的实际起算时间为2016年9月2日，并非2016年4月1日，故一审法院支持陈茂林、陈行的该项诉讼请求并无不当。2.关于焦点二，来凤黔龙阳光公司上诉称按照购房款的日万分之一计算逾期办理房屋产权登记证书违约金过高，请求依法适当予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，由于双方未在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中明确约定违约金及计算标准，陈茂林、陈行主张违约金按照购房款的日万分之一计算（即年利率为3.6%），明显低于中国人民银行同期公布的贷款基准利率，更低于逾期贷款利息的标准，故陈茂林、陈行主张违约金按照购房款的日万分之一的标准计算于法有据，本院依法予以支持。来凤黔龙阳光公司的该上诉理由不能成立。综上所述，来凤黔龙阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理结果正确，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人来凤黔龙阳光地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  宋九龙二〇二〇年六月二十二日法官助理胡铃书记员欧顺恩