辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4348号上诉人（原审被告、反诉原告）：路秋洁，女，1953年9月18日生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘天舒，女，1974年7月18日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：朱立群，辽宁鑫诺律师事务所律师。上诉人路秋洁因与被上诉人刘天舒房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。路秋洁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审开庭后被上诉人提交的证据，一审法院未给予上诉人合理期限提出意见或者举证，剥夺了上诉人应有的诉讼权利，违反法定程序。一审开庭前，上诉人未收到法院送达的被上诉人的任何证据材料。开庭前向有关人员反复索要证据均回复没有。开庭后被上诉人提交《房屋租赁合同》、《暂缓缴纳房租协议》，对上诉人而言，该证据明显为新证据。一审法院未征求上诉人的意见即组织证据质证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定，当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的，人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换；第四十五条，一方当事人提出新的证据的，人民法院应当通知对方当事人在合理期限内提出意见或者举证。因此一审法院剥夺了上诉人应有的诉讼权利，违反法定程序。二、一审法院未对被上诉人提交的《房屋租赁合同》、《暂缓缴纳房租协议》原件进行审核，违反法定程序。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据??本案一审庭审中证据交换环节,一审法院未对被上诉人提交的《房屋租赁合同》、《暂缓缴纳房租协议》原件进行审核，违反法定程序。该事实可以查阅庭审录像。三、一审法院未按司法解释要求告知证人如实作证的义务以及作伪证的法律后果，也未责令其签署保证书，违反法定程序。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条规定,人民法院在证人出庭作证前应当告知其如实作证的义务以及作伪证的法律后果，并责令其签署保证书，但无民事行为能力人和限制民事行为能力人除外。本案中，两位出庭证人均为完全民事行为能力人。一审法院未按上述司法解释要求告知二证人如实作证的义务以及作伪证的法律后果，也未责令其签署保证书，违反法定程序。刘天舒辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、被上诉人在立案时已提交相关证据材料复印件，并在开庭时提供原件供法庭及上诉人核实。上诉人在开庭时没有要求举证期限，且对被上诉人提交的全部证据进行了质证。现上诉人又以原审法院没有给其举证期限为由进行上诉，显然违反诚信原则，增加讼累。2、如前所述，在一审法庭调查阶段，被上诉人已经提供证据原件供上诉人核实，上诉人明确表示不用核实原件，并对上诉人提供的全部证据进行了质证（可查阅庭审录像）；且在质证过程中，上诉人对被上诉人提交的全部证据的真实性未提出异议。现上诉人又以未核实原件为由，提出上诉，显然与事实不符。3、一审法院按照法定程序核实了证人的身份，并对证人进行了询问；被上诉人经法庭许可，也对证人进行了询问。但由于两个证人的证言没能够证明待证事实，又无其他证据对证人证言进行佐证，且在交纳反诉费用时，上诉人代理人让证人替上诉人交纳相关费用，引起一审法院的合理怀疑，故一审法院对两个证人的证言未予采信。另，一审法院是否向证人告知其如实作证的义务以及作伪证的法律后果，对本案的审理结果没有实质影响。现上诉人以此为由提出上诉，显然不应得到支持。刘天舒向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金13,750元，自2019年6月16日至2019年11月12日共5个月，每月租金2750元。路秋洁向一审法院反诉请求：1、判令原告赔偿损失15,218元；2、判令原告返还押金3000元；3、判令原告返还柜子和玻璃茶几。一审法院认定事实：2017年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在大连市沙河口区鞍山路65号美都园3号1单元2层13号的房屋出租给被告居住，租赁期限为1年，自2017年5月16日至2018年5月15日；租赁用途：居住。居住人数：1人；房租季婴付，该房屋季度租金为人民币8250元整，年租金33,000元整；合同签定时甲方收取乙方履约保证金3000元整，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满乙方未欠费用，未损坏房屋及内部物品，甲方如数返还；如甲方单方违约，需向对方支付一个月租金作为违约赔偿金。如乙方单方违约，需向对方支付一个月租金作为违约赔偿金；双方还约定了其他权利义务。2019年10月31日，原被告双方签订了暂缓缴纳房租协议，内容为被告承租的案涉房屋，自2019年6月15日至2019年10月31日未缴纳房屋租金人民币12,375元，经协商，约定如下：1：暂缓缴纳房租至2019年11月10日，于2019年11月10日前缴清所欠房租，并于2019年11月15日前搬离该房屋，结清水，电，有线电视等费用。期间房主不打扰路秋洁的生活（此处被告手写“每月房租是2750元”）。2：交房时恢复租住房原样（此处被告手写“我投入的物品我带走”），并保持物品及设施可用。3：交房时同时记录水、电表读数，有线电视费用按照搬离之日起按照天数计算、收取；待联合收费处收取水电费用后，将租房押金人民币3000元多退少补。4：逾期不缴纳房租、未结清相关费用或2019年11月15日前未搬离，房主将自行换锁，房内物品按照无主物品处理，后果由承租方路秋洁承担。另查，被告路秋洁于2019年11月12日搬离案涉房屋。证人丁某当庭陈述：我和被告不认识，找我们干活。2017年我们帮被告装修租住的房屋，我问她租住的房屋为何要装修，她说要住8至10年，装修时我也见过原告，原告当时说可以住10年、8年，就这样才给装修的。我们帮她装修完后又帮她往租住的房屋里搬家具。2019年10月或11月又要把东西往外搬，房主又找到4、5个人来威胁老太太说要涨房租要房租,期间去过两次，第一次带了4、5个人去为了要涨房租，要3000至3500元，第二次又带了4、5个人找换锁公司的人换锁，不让往外搬东西，原告打了110，110批评了原告，把原告撵走了，第二天我们继续搬原告又来了，最后还剩茶几、站柜没搬完，原告又不让搬了，原告把锁换了。证人慈连景当庭陈述：2017年4月被告雇佣我给她装修，装修她租住的房屋。当时我见过原告和被告：被告说我租个10年、8年，给房屋装修一下，原告说可以。2019年11月我们帮被告从租住房屋往外搬东西，原、被告为涨房租的事情打起来，就在租住的房屋里。原告说被告要继续住的话要涨房租。一审法院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同与暂缓缴纳房租协议，均系双方当事人真实的意思表示，双方均应按照两份协议履行各自的义务。原告与被告于2017年首次签订房屋租赁合同，租期为1年，双方均认可该1年合同到期后原告允许被告继续租住该房屋。至2019年10月31日,被告在暂缓缴纳房租协议上确认尚欠自2019年6月15日至2019年10月31日房租12,375元。对此，被告辩称,原告在被告租住房屋过程中多次要求涨房租，导致被告无法承受不能继续租住，即使该节事实属实，其二人在后续签订的暂缓缴纳房租协议上被告也确认欠房租12,375元，且被告自己手书“每月房租是2750元”，被告亦未提交有力证据证实当时在签字确认时遭到原告的胁迫，故此节事实不能作为被告拒绝支付房租的理由。同时，被告辩称双方的真实意思表示是租期十年，但并未提交任何书面证据予以证明，仅凭证人丁某、慈某的证言，难以认定该节事实。即便原告真的在案涉房屋向被告口头说过“住十年八年无所谓”，因未签订正式的书面合同，也不能视为原告真实的意思表示。被告提交的作为其装修花费的若干证据中许多真实性及关联性无法确认，即便其确实花费2万余元装修房屋，亦难以就此推定双方达成了十年租期的合意，双方之间不存在必然的因果联系。被告在与原告签订暂缓缴纳房租协议后，未按协议约定于2019年11月10日前缴清房租，已构成违约。原、被告双方均认可被告于2019年11月12日搬离案涉房屋，按照每月房租2750元计算,自2019年6月15日至2019年11月12日，欠缴房租应为13,474元。关于被告反诉要求原告赔偿装修损失15,218元一项，无论原告是否允许被告进行装修，双方在2019年10月31日的暂缓缴纳房租协议中第2条约定了“交房时恢复租住房原样”，且该协议中并未有其他原告应就装修价值对被告进行补偿的约定，可见被告已放弃了该部分价值，且被告当庭表示对装修价值不申请鉴定，故该装修损失15,218元，一审法院不予支持。关于被告要求原告返还押金3000元的诉请，双方暂缓缴纳房租协议中第3条约定了“交房时同时记录水、电表读数，有线电视费用按照搬离之日起按照天数计算、收取；待联合收费处收取水电费用后，将租房押金人民币3000元多退少补”，被告要求返还押金，其理应承担相应的举证责任，但现双方并未就水电费支出进行最终确认，原告该返还押金多少元无法确定，故该项反诉请求一审法院不予支持。被告可在调取证据后就该项诉请另行起诉。至于被告要求返还柜子和玻璃茶几，首先，被告并未提供任何有力证据证实该两样物品目前存放于案涉房屋内、其次，即便该两件物品存放于案涉房屋，暂缓缴纳房租协议中第4约定了“逾期不缴纳房租、未结清相关费用或2019年11月15日前未搬离，房主将自行换锁，房内物品按照无主物品处理，后果由承租方路秋洁承担”，现被告“逾期不缴纳房租、未结清相关费用”，原告可依据该约定将房内物品按无主物品处理。被告的该项反诉请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》;二、被告路秋洁于判决生效之日起十日内支付原告刘天舒案涉房屋租金13,474元;三、驳回原告刘天舒的其他诉讼请求;四、驳回被告路秋洁的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元（原告已预付）,由原告负担2元，被告负担70元，于判决生效之日起十日内给付原告；反诉费128元（被告已预付），由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人在租赁合同履行期间产生争议，上诉人已经搬离案涉房屋，现双方当事人因房屋租金、押金及装修损失产生争议，双方争议的焦点为上诉人所主张的押金及装修损失应如何认定。首先，关于上诉人所主张退还的押金，根据双方协议约定，在交房时应记录水、电及有线电视费用，并在联合收费处收取水电费后，将押金3000元多退少补。现上诉人已经实际搬离案涉房屋，被上诉人作为房屋出租人，如认为承租人在房屋租用期间存在未缴清的生活费用，应当提供证据加以证明。诉讼中，被上诉人未能提交证据证明上诉人存在欠缴实际使用水电及有线电视费用的事实，且联合收费处的收费时间也早已经过，在被上诉人对于押金扣除的事由及金额未提交任何证据的情况下，被上诉人理应将所收取的押金3000元向上诉人予以返还。一审判决此节认定不当之处，本院依法予以纠正。其次，关于上诉人主张的装修损失15,218元，上诉人称双方口头商议租赁期限为10年故上诉人才对案涉房屋进行装修，但上诉人对其关于房屋租期的主张未能提交任何证据加以证明，且双方在2019年10月31日的暂缓缴纳房租协议第2条中明确约定“交房时恢复租住房原样”，协议中亦未有其他被上诉人应就装修价值向上诉人进行补偿的约定，现上诉人要求被上诉人赔偿装修费用的主张既无约定依据，亦不符合法律规定，故一审法院未予支持并无不当，本院对上诉人的该节上诉理由不予采纳。至于上诉人要求被上诉人返还的柜子、茶几等物品，因上诉人未能提交证据证明其要求返还的物品系由其购买且目前仍存放在案涉房屋内，故一审法院对其请求未予支持并无不当。至于上诉人提出其他有关一审审理程序的上诉理由，经查，一审法院在案件审理过程中程序正当合法，并不存在上诉人所主张影响案件审理合法性的情形，故本院对上诉人的相关上诉理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初707号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初707号民事判决第四项；三、刘天舒于本判决生效之日起十日内返还路秋洁房屋押金3000元;四、驳回路秋洁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费200元，由刘天舒负担50元，由路秋洁负担150元。二审案件受理费144元，由刘天舒负担44元，由路秋洁负担100元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年六月三十日书记员  董芳