宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初160号 原告：浙江省镇海经济开发区管理委员会，统一社会信用代码12330211002960136Y，住所地宁波市镇海区蛟川街道五里牌经济开发区金锚楼五楼。 法定代表人：郑松，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：王玲玲，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钦钦，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波鱼化龙机电科技有限公司，统一社会信用代码913302115805483463，住所地宁波市镇海区蛟川街道中官路1188号12号楼。 法定代表人：张舜德，该公司执行董事。 原告浙江省镇海经济开发区管理委员会（以下简称“镇海经开区管委会”）与被告宁波鱼化龙机电科技有限公司（以下简称“鱼化龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2020年4月7日对本案公开开庭进行审理，原告镇海经开区管委会的委托诉讼代理人王玲玲、张钦钦、被告鱼化龙公司的法定代表人张舜德到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告镇海经开区管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告鱼化龙公司立即腾退宁波一楼、二楼并交还给原告；2.判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金1277605.44元，并支付滞纳金383281.7元，共计1660887.14元。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按原租金标准计算的占有使用费（原租金标准为半年租金319401.36元）。事实和理由：2015年12月15日，原、被告双方签订房屋租赁协议，原告将位于宁波一楼、二楼租赁给被告使用，租赁期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。租金按半年支付方式结算，被告应在每租赁年度第1个月和第7个月的15日前支付半年租金319401.36元。被告若逾期支付租金的，除补交租金外，每迟延一日需支付全部租金0.3%的滞纳金。租用期满后，被告应及时清退所租房屋。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，但被告未按约定支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金1277605.44元，后原告向被告发出律师函对所欠租金进行催缴，但截至起诉前，被告仍未履行付款义务，也未腾空、搬离租赁房屋。原告认为,原告从案外人处承租房屋，原告有权出租涉案房屋，原、被告之间签订的房屋租赁协议是合法有效的协议，双方均应按照房屋租赁协议履行各自的义务。原告已经履行了合同项下的义务，不存在违约情况。退一步讲，被告认为原告存在违约情况，也是基于管理服务协议，是行政服务协议，与本案无关。因被告逾期交付租金的行为已构成违约，导致不能实现合同目的，原告向被告发函明确解除租赁合同，双方的租赁协议于2018年7月23日解除。被告迟延履行合同义务，原告多次致电、催告，但是被告在合理期限内都没有履行，且未予答复，原告基于法定解除权是有权取回房屋。2018年7月26日，原告和宁波浙粮仓储有限公司签订了一份设备拆除搬迁协议，约定2018年7月31日到2018年8月6日将指定设备搬到指定区域。被告的设备于2018年8月6日当天搬完了，将其设备集中放置在被告原租赁的一楼场地的两个角落，面积大概有三四百平米。根据合同约定，被告除补交租金外，还应支付相应的滞纳金，同时在合同到期后，还应及时清退租赁房屋。原告已多次联系被告协商解决，但被告拒不配合，现原告依法向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告鱼化龙公司辩称，原、被告签订的房屋租赁协议已无效。根据原告诉状及2015年12月15日双方签订的房屋租赁协议，原、被告原先签署的房屋租赁合同期限是2016年1月1日至2018年12月31日。而2018年7月，原告在未征得被告同意且被告未在现场、现场放置了大批设备及零部件的情况下，独自撬锁开门，将租给被告的位于宁波的厂房另租第三方，第三方更换了门锁，被告一直无法进入，而第三方未经被告同意至今还在使用被告的设备及零部件。因此，被告认为原告在房屋租赁有效期限内，将房屋租赁给他人，已经单方面撕毁了该协议，该房屋租赁协议失效。请求法庭庭外调查，并在被告在场的情况下清点被告设备及其它财产，核定被告的损失。造成被告无法按协议支付租金的结局，原告也有过错，也应对此负一定的责任。被告是原告于2013年招商引资的项目，与原告签订了三年的第一阶段租赁协议，项目于2013年建成年产50万支陶瓷插芯的生产线，2014年被镇海区确定为高层次人才引进项目，同年正式投产向客户交付产品，2016年扩产至100万支，并签署了第2阶段（2016年1月1日至2018年12月31日）房屋租赁协议。2016年5月，因未做环评被镇海环保执法大队强令关停。由于前期主要股东负债投入高达2200万元，关停造成了不能向客户交付产品和订单大量流失，难以维持现金流，难以支付近90名员工的薪资，公司资金困难，最后公司于2016年年底倒闭，股东投入全部打水漂，导致股东负债累累，妻离子散，生活困难。造成这一悲惨结局的原因除被告本身外，作为招商引资项目，在被告不熟悉项目建设程序的情况下，镇海区政府及原告没有把好项目引进及立项环评后再开展项目建设的关；此外，在项目被镇海环保局一刀切并关停后，原告作为地方政府的派出机构，没能积极沟通相关主管部门允许被告有限开工维持生产，进行环评和整改，最终导致公司倒闭，原告也有过错，并负有不可推卸的责任，应承担一部分损失。原告单方面撕毁协议，被告要求原告返还88111元保证金。根据原、被告于2015年12月15日签订的房屋租赁协议，被告支付给原告88111元保证金,原告未经被告同意，于2018年7月单方面毁约，将一楼厂房租给第三方，属违约行为，且房屋租赁协议未载明可将保证金顶替未支付房租，故被告请求法庭责令原告返还88111元保证金。原告于2020年1月9日诉被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金1277605.44元，并支付滞纳金383281.70元，共计1660887.14元，已超过诉讼时效壹年，请法院依法驳回。根据《民法通则》第136条第三项规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期限为1年。本案所涉房屋租赁合同为分期付款，最后一笔房租履行期为2018年7月15日,因此本案的诉讼有效期为2019年7月15日前，请法庭依法驳回原告要求支付租金的诉求。原告增加的诉讼请求没有依据。综上所述，被告请求法院庭外调查，核定原告撕毁协议将一楼租赁给第三方造成的财产损失，并赔偿被告相关经济损失，责令原告返还88111元租房保证金。原告要求支付租金的诉讼时效已过期，请求镇海区人民法院依法驳回其诉求，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析认定如下： 1.房权证复印件一份，被告表示该证据系复印件，且证据中并未载明12号楼的位置，所以对其关联性有异议。本院认为。该证据系复印件，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。 2.原告提供的律师函复印件一份、EMS详情单一份，被告称律师函没有收到。本院认为，根据原告的陈述，寄送律师函的邮件被退回，即被告未收到该律师函，故该证据不单独作为认定事实的依据。 3.设备拆除搬迁协议书一份，被告表示搬迁协议从书面无异议，但确定不了实际搬迁时间。本院认为，对于原告提供该证据欲证明的内容，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 4.被告提供的镇环听告[2016]41号行政处罚听证告知书一份、镇海区高层次人才创业项目服务管理协议一份、工业废物委托处置合同一份、建设项目环境影响报告表一份（环评文件确认书和资质证书、结论与建议P39-41）、镇环罚字[2016]59号行政处罚决定书一份、镇环清[2016]33号函一份，原告对镇海区高层次人才创业项目服务管理协议真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份协议书属于行政合同，与原、被告本案的租赁合同没有关联性，且原告也已经履行了服务管理协议中约定的甲方的权责，对于被告项目的审批、注册、登记原告予以协助，被告注册的项目审批通过，所以原告不存在违背服务管理协议的有关情况。对建设项目环境影响报告表、工业废物委托处置合同真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的均有异议，该项目的履行情况和原、被告租赁合同没有直接关联性，且该项目是建成的，只要被告在环保整改措施基础上对环境的影响控制在允许的范围内，被告完全可以做成功这个项目。对行政处罚听证告知书、行政处罚决定书真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的均有异议，行政机关对被告在经营管理中作出的处罚决定与本案无关，是被告自身原因。对33号函真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，说明是被告内部问题，导致排污不达标，原告没有责任。本院对该组证据的真实性予以认定。 根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下： 2012年8月9日，原告作为乙方与宁波裕华实业有限公司（以下简称裕华公司）作为甲方签订房屋租赁合同一份，约定因乙方项目引进和建设海外人才创业创新基地需要，乙方需向甲方租赁房屋，甲方将位于的房屋（建筑面积约26470平方米）出租给乙方使用，租赁期自2012年10月1日至2015年12月31日。2015年12月18日，原告作为乙方与裕华公司作为甲方续订了房屋租赁合同，约定甲方将镇海经济开发区中官路1188号171幢、173幢（园区标识10＃、12＃）的房屋（建筑面积13286.59平方米）出租给乙方使用，租赁期自2016年1月1日至2018年12月31日。 2015年12月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁协议一份，主要载明：乙方在镇海创业创新基地内投资兴办的氧化锆陶瓷精密结构件制备及其产业化项目生产运营良好需继续租赁现有房屋，现甲、乙双方经友好协商，就房屋租赁有关事宜达成如下协议：在租赁期内甲方提供出租用房3671.28平方米即宁波一、二楼，月租金为14.5元／㎡，租期2016年1月1日至2018年12月31日，期限3年。楼梯、电梯、公共厕所等公共部位均计算在承租面积内。乙方使用东边电梯，不得使用西边电梯（除特殊情况之外）。付款方式：双方在签订本协议时，乙方向甲方交纳88111元作为用房保证金（已交纳）：房租按半年支付方式结算，乙方在每租赁年度第1个月和第7个月的15日前支付半年租金319401.36元，房屋租金逾期支付除补交租金外，每延长一日需支付全部租金0.3%的滞纳金。租用期间，由裕华公司（厂房产权所有人）提供园区公共部位卫生保洁、垃圾清运、安全防范、设施维护、水电费收缴等物业管理服务工作，并向乙方收取相应的物业管理费，具体由裕华公司与乙方签订物业管理合同进行约定。乙方租用后，如需装修（含楼梯、电梯等公共部位的隔断），应以书面形式向甲方和裕华公司递交申请，经甲方和裕华公司同意，在不损坏原房屋结构的情况下可自行装饰，费用自理。乙方应爱护室内所有设施，损坏赔偿。租用期内，乙方不得擅自将房屋转租（宁波宁创自动化设备有限公司租用除外），如发现有转租行为，甲方有权收回租房。租赁期满乙方应及时清退所租房屋，乙方装修费用甲方不予赔偿。 2016年8月8日，宁波市镇海区环境保护局以被告未经环评审批、擅自建设陶瓷插芯生产项目并投入使用、生产过程中废气治理设施未正常运行、生产废水直接排入管网、对环境造成一定影响为由对被告作出行政处罚决定，停止陶瓷插芯项目生产使用并处罚款6万元。2016年11月7日，宁波市镇海区环境保护局原则同意被告氧化锆陶瓷精密结构件制备及其产业化项目验收备案。 另查明，被告至今未支付2017年以来的租金。审理中，原告同意被告已交的保证金88111元抵扣租金。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告辩称该租赁协议无效依据不足，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应根据协议约定按时支付租金，现被告未按约支付2017年以来的租金显属违约，原告有权要求被告支付相应的租金并解除租赁合同。合同自解除通知到达对方时解除。原告主张于2018年7月19日向被告发出律师函并要求解除租赁合同，但被告并未收到该律师函，原告的通知解除行为并未发生效力，至原告诉至本院时租赁协议已经到期。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告有权要求被告腾退涉诉租赁场地并返还原告。 关于租金，被告应支付原告2017年至2018年6月期间的租金及相应的滞纳金。关于该期间的滞纳金，结合协议的约定，原告主张按月息2%计算滞纳金尚属合理，结合原告主张的计算期间，滞纳金应为344953.50元。原告同意将被告交纳的保证金抵扣租金，本院对此予以确认。被告辩称无法支付租金原告也有过错，应负一定责任，本院认为，被告因环评原因导致无法继续经营本应及时与原告协商解除租赁协议，但其继续占有、使用租赁物就应支付相应的租金，原告对履行租赁协议并不存在过错，被告的该主张依据不足，本院不予采纳。关于2018年7月以后的租金，原告称其2018年7月与案外人签订设备拆除搬迁协议，将被告的设备拆除并集中放置在租赁场地的一楼角落，被告亦称2018年7月租赁场地的门锁已被换掉导致其无法进入，在租赁合同未解除、未到期并未经被告同意的情况下，原告的处理方式客观上造成被告无法实际使用租赁场地，原告的行为显属违约，原告虽提供了搬迁协议，但被告提出异议，原告也未提供其他证据印证确切搬迁时间，因无法核实原告从事该行为的具体时间，结合本案的实际情况，本院认定原告无权要求被告支付2018年7月以后的租金。被告辩称原告主张租金超过诉讼时效，对此本院认为，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，结合租赁协议的约定，民法总则施行之日，案涉租金的诉讼时效并未超过一年，因此可以适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，原告于2019年12月25日向本院申请诉前调解，案涉租金的诉讼时效并未经过，本院对被告的抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波鱼化龙机电科技有限公司将位于宁波一楼、二楼腾退并返还原告浙江省镇海经济开发区管理委员会，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告宁波鱼化龙机电科技有限公司支付原告浙江省镇海经济开发区管理委员会2017年1月至2018年6月期间的租金958204.08元、滞纳金344953.50元，扣除被告已交纳的保证金88111元，合计1215046.58元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告浙江省镇海经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27539.80元，减半收取13769.9元，由原告浙江省镇海经济开发区管理委员会负担7315.9元（已预交），由被告宁波鱼化龙机电科技有限公司负担6454元，于判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张晓圆 二〇二〇年六月十五日 代书记员 邵 璐