陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终363号 上诉人（原审被告）：礼泉伟昕物业有限公司,住所地陕西省咸阳市礼泉县。 法定代表人：陈伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：礼泉县丽景温泉小区业主委员会，住所地陕西省礼泉县。 负责人：何金龙，该业委会主任。 委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。 上诉人礼泉伟昕物业有限公司因与被上诉人礼泉县丽景温泉小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服陕西省乾县人民法院（2019）陕0424民初1182号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人殷锋英、被上诉人的负责人何金龙及其委托诉讼代理人罗晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 礼泉伟昕物业有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人的业委会主任何金龙在礼泉丽景小区没有住房，不是小区的业主，也没有在丽景小区居住，其不能成为业主委员会委员、主任。因此，被上诉人的组织成员不合法，不能代表和维护全体业主的权益。现被上诉人的业委会成员，长期恶意拖欠物业服务费和其他相关费用，严重影响小区正常管理秩序，扰乱上诉人为小区提供正常合法的物业服务，这样的业委会明显不适格，可一审法院却错误的予以认定，导致得出错误的判决结果。同时，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业决定，现本案中并未召开业主大会或业主共同决定解聘物业公司，所以其起诉不成立；2、一审中，上诉人向法庭提供了2014年1月1日双方签订的《物业服务合同》，合同中约定期限为10年，到2023年12月31日止。现合同正履行过程中，而且在合同履行过程中，上诉人严格按照合同约定的义务履行并无任何违约行为，不符合法律规定的解除合同的条件，一审判决予以解除，与案件事实及法律规定均相违。另外，现小区几十户业主，几年来拖欠上诉人暖气费、物业服务费高达四十多万元，现一审判决简单的判决解除服务合同，将必然导致上诉人的合法权益严重受损；3、对于锅炉的拆除，上诉人是在2015年根据国家环保政策的要求予拆除，对于锅炉房，因锅炉房的产权属开发商所有，也是由开发商予以出售，与上诉人无任何关系，可一审却认定锅炉房属上诉人出售，只是对其因另案诉讼而不予论处，这明显属认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，导致得出错误的判决结果，严重侵犯了上诉人的合法权益，现上诉人特提出上诉，请求二审法院依法重新作出公正的判处。 礼泉县丽景温泉小区业主委员会辩称：1、被上诉人小区业委会合法成立，所以不存在主体不合法的问题。上诉人并非小区业主，其无权对业主委员会的主体提出异议。况且关于主体问题，在业委会与本案有所关联的其他案件中经咸阳中院二审已经确认合法有效；2、一审法院对上诉人提交的2014年1月1日的《物业服务合同》未予以认定正确。首先上诉人自己在一审中提交的(2018)陕0425民初613号生效的民事判决中，已经认可自2014年1月1日起与业主之间存在事实上的物业服务合同关系，而在本案一审中突然出具书面《物业服务合同》，其证据之间相互矛盾。再者上诉人并未证明该《合同》的签订符合相关法律法规的规定，没有证明该合同取得了业主大会的通过。所以上诉人依据该合同认定其尚在合同履行期间错误，一审法院对该合同未予以认定正确；3、关于锅炉房一案，在另一案件中已经确定存在侵害业主利益的事实。本案一审认定的是上诉人的法定代表人陈伟侵占拆改补贴款20万的事实，该事实已经刑事审判认定，陈伟本人对此予以认可，作为上诉人的法定代表人利用其事实管理小区物业便利侵占不属于自己的财产，已经严重触犯刑事法律，怎么能不是侵害业主的利益。综上，一审法院查明事实清楚，认定双方之间存在事实物业服务合同关系正确无误，一审判决并无不当。所以对上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。 礼泉县丽景温泉小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的物业服务关系（事实合同）；2、依法判令被告立即从原告小区退出；3、依法判令被告向原告移交其保存的物业规划图、竣工图、建设施工图、房地产权属关系证明、工程验收、机电使用说明、消防验收证明，水、电、气表抄单等资料；4、依法判令被告向原告移交物业管理用房（锅炉房、配电房、门卫房、车棚）、车位、等附属设施，业主所有的小区公用部分及附属设施；5、依法判令被告向原告移交财物账薄，移交预收的物业费、电费、车位租赁费、临时停车费、广告收益、停车系统和购电系统。6、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年3月，被告礼泉伟昕物业有限公司与丽景温泉小区的开发商西安华强房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，西安华强房地产开发有限责任公司委托被告对丽景温泉小区提供物业服务，期限两年。合同期满后被告一直为丽景小区提供物业服务至今。2012年9月，西安华强房地产开发有限公司向咸阳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决申请人西安华强房地产开发有限公司与被申请人礼泉伟昕物业管理有限责任公司签订的《物业管理委托合同》已经失效；被申请人腾退占用申请人的房屋。礼泉伟昕物业有限公司辩称它公司于2011年3月2日已搬离占用的房屋，不存在占用问题。咸阳仲裁委员会审查后,裁决驳回了申请人西安华强房地产开发有限公司的仲裁请求。被告提供物业服务期间，物业费按照住户面积由被告收取，停车费每月50元/辆。被告每月按表收取水费，用户在被告处充卡买电，由被告与水务、电力部门结算水费、电费；天然气由用户直接从天然气公司购买使用。被告占用的管理用房有门卫房、物业用房。小区公共设施有配电柜、车棚、锅炉房、锅炉、热水罐、泵机等。在被告提供物业服务期间，被告曾对小区的西围墙加盖建筑物，现已拆除。因小区业主上访，停车费用现由礼泉县住建局组织核算。2015年，根据国家环保政策，小区的燃煤锅炉被拆除。2016年5月，礼泉县环保局将小区燃煤锅炉拆改补贴20万元转入被告公司账户，后被被告公司经理陈伟挪用（该案已处理），锅炉及锅炉房被卖（原告关于锅炉房的买卖已另案起诉,具体买卖事实本案不予认定）。泵机、热水罐现存放小区内。2017年11月12日，原告即礼泉县丽景温泉小区业主委员会经全体业主大会选举成立，何金龙为主任，李成为副主任，任刚刚、张小玲、张亚美为委员。2018年元月8日，礼泉县丽景温泉小区业主委员会在礼泉县住建局备案。2018年4月24日，业主大会同意业主委员会代表全体业主提起维权诉讼，并经征求业主意见，多数业主同意解除与被告的物业服务合同。 一审法院认为：原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会依法成立，且在相关部门登记备案，本次诉讼已经全体业主大会通过，故原告诉讼主体适格；被告辩称原告主体失格的辩称意见不能成立，不予采信。原、被告之间虽未签订物业服务合同，但被告一直为原告提供物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告在为原告提供物业服务期间，被告未经原告同意私自出卖原告公共财产，在原告小区搭建建筑物，挪用原告应有的燃煤锅炉拆改补贴款，严重侵犯原告合法权益。现原告要求解除与被告之间的物业服务合同，并要求被告从小区退出，该两项请求符合法律规定，应予支持。原告诉请被告移交水、电费抄表资料及余额于法有据，待双方清算后由被告移交给原告。被告承认占用原告的配电柜、门卫房、车棚、物业用房，原告诉请被告移交，予以支持。关于锅炉房，原告已另案起诉，本案不予议处。原告的其他诉讼请求，因无相关证据佐证不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会与被告礼泉伟昕物业有限公司之间的物业服务合同；二、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内从礼泉县丽景温泉小区退出；三、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内将水、电抄单等资料及费用余额移交原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会；四、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内将配电柜、门卫房、车棚、物业用房移交原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会；五、驳回原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告礼泉伟昕物业有限公司负担。 二审中，上诉人向法庭提交票据11张，证明为小区基础设施花费的费用应由被上诉人向上诉人支付。被上诉人对该证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。被上诉人向法庭提交本院（2020）陕04民终9号民事判决书一份，证明业委会主体资格已经生效判决予以认定。上诉人对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的票据与本案无关，不属本案审理范畴，对其关联性不予认定。对被上诉人提交的证据的真实性及证明目的予以认定。 经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，礼泉县丽景温泉小区业主委员会依法成立，且在相关部门登记备案，何金龙的业主身份已经本院（2020）陕04民终9号生效判决予以认定，礼泉县丽景温泉小区业主委员会的主体资格问题已经本院（2019）陕04民终342号裁定予以认定，故被上诉人本次诉讼符合条件，作为本案原告主体适格。 上诉人在2018年4月向一审法院起诉任刚刚物业费（另案）一案中陈述，其与被上诉人并未签订物业服务合同，但在2018年6月向一审法院提起本案诉讼中却向法庭提交了落款时间为2014年1月1日的《物业服务合同》，该《物业服务合同》仅有被上诉人公章，而无相关人员签名，足以让人对其真实性产生合理怀疑。且，上诉人亦未向法庭提交签订该《物业服务合同》之前是否经业主大会决定的相关证据，不能证明该合同系全体业主的意思表示，故即使存在该合同，也因为不符合法定程序，而对全体业主不具有约束力。综上，一审判决认定双方之间系事实上的物业服务合同关系并无不妥。关于锅炉房买卖一节，本院（2020）陕04民终9号生效判决已有定论，本案不予论处。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，礼泉县丽景温泉小区业主委员会已向法庭提交了过半数业主同意解除物业服务合同的书面意见，故一审判决解除上诉人与被上诉人之间的物业服务合同符合法律规定，应予维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人礼泉伟昕物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 辉 审判员 闫亚君 审判员 马 莹 二〇二〇年六月一日 书记员 赵 丹 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1