上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15639号上诉人（原审被告）：范连峰，男，1967年1月8日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：上海普龙生物技术研发有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇大叶公路2058弄2号。法定代表人：曹纬，执行董事。委托诉讼代理人：董海涛，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵焱，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告：上海橙熟钢结构有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号。法定代表人：范连峰，总经理。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原审第三人：上海市奉贤区庄行镇渔沥村村民委员会，联系地上海市奉贤区庄行镇渔沥村246号。法定代表人：陈桔明，村主任。委托诉讼代理人：吴耀洲，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人范连峰因与被上诉人上海普龙生物技术研发有限公司（以下简称普龙公司）、原审被告上海橙熟钢结构有限公司（以下简称橙熟公司）、原审第三人上海市奉贤区庄行镇渔沥村村民委员会（以下简称渔沥村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范连峰上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认《厂房租赁合同书》有效；二、撤销一审判决第二项，改判驳回普龙公司一审相应诉讼请求。事实与理由：1.本案所涉《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，且根据范连峰提供的集体土地使用证可以证明奉贤区XX镇XX村XX号厂房（以下简称涉案房屋）在1990年3月前已经建造完毕，而早年对于村委会在集体土地上建造房屋没有强制要求办理目前所需的建设工程许可证，故属于历史遗留问题，应认定涉案房屋是合法建筑，双方签订的《厂房租赁合同书》应属有效。一审法院机械地以涉案房屋没有产权证或建设规划许可证来评判房屋的属性，违背了涉案房屋形成的历史原因。2.一审法院采用普龙公司自行委托的评估报告是错误的。因涉案房屋纳入政府用地减量化项目，普龙公司涉及的投入已由政府有关部门在2017年6月进行了评估，普龙公司对此亦是明知。普龙公司在范连峰及橙熟公司通知其搬离后，继续占有使用涉案房屋，并于2018年2月在未通知范连峰及橙熟公司的情况下自行委托评估，显然不合法、不合理。且该评估报告的有效期至2019年2月27日止，普龙公司于2019年4月12日向法院提起诉讼，该评估报告已失效，不具有法律效力，不应以该评估报告载明的净化车间的现值455,000元（人民币，下同）作为基数，应按照政府评估报告中的258,744元作为基数进行计算。普龙公司自行拆除净化车间，其中涉及管道，是可以再利用的，应扣除8-9万元，一审法院仅扣除20,000元是不合理的。普龙公司自行拆除冷库，有三分之一的利用价值，故应扣除17,000元，一审法院扣除5,000元，范连峰有异议。关于过错比例，普龙公司应自行承担70%，范连峰承担30%。3.一审中，普龙公司提供其与案外人于2015年2月16日签订的“车间空气净化工程项目合同”和支付凭证作为证据。根据该合同约定，竣工日期为2015年4月30日，工程款分期分阶段支付，在竣工验收合格后应支付至合同总额的95%，即最迟应于2015年5月支付。而普龙公司实际支付的时间却为2018年3月14日、2018年4月26日、2018年9月10日，共计542,627元，用途均为“预付款”，且尚有10万元未支付。故“车间空气净化工程项目合同”与付款之间存在极大疑点，但一审法院却予以采信，亦属错误。4.普龙公司如认为其在因减量化项目中存在搬迁损失，应与村委会及范连峰、橙熟公司进行协商，但普龙公司在近一年时间里从未与村委会及范连峰、橙熟公司有过协商。2019年1月底，普龙公司拆走所有合同项目中的添附物及装饰物，也未曾通知范连峰及橙熟公司，故普龙公司以自己的行为放弃了权利，应对自己的行为承担责任。5.范连峰及橙熟公司通知普龙公司于2018年1月15日前全部搬离，普龙公司当时没有任何异议，但之后不配合，继续占有使用涉案房屋，导致政府减量化项目不能如期实施，造成范连峰及橙熟公司重大经济损失。普龙公司辩称，首先，一审法院认定《厂房租赁合同书》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证无效，于法有据。范连峰在与普龙公司签订《厂房租赁合同书》时未向普龙公司告知租赁房屋的状态，一审法院认定范连峰承担主要责任，合法合理。其次，涉案房屋的减量化项目未能实施是范连峰过错所致，与普龙公司无关。范连峰未按照合同约定提前半年通知普龙公司搬迁，违反了合同约定，损害了普龙公司的合法权益。范连峰在其与渔沥村委会的协议书中承诺10日搬迁，根本没考虑到范连峰与普龙公司的合同约定及普龙公司搬迁厂房的实际困难。即使后来搬迁时间延迟至三个月，也明显短于合同约定的六个月通知期。普龙公司曾就搬迁补偿多次与范连峰协商，范连峰拒绝向普龙公司提供合理的搬迁补偿，在一定程度上导致搬迁延迟。而且橙熟公司既不是租赁房屋的产权人，也不是出租人，而是范连峰为了取得减量化补偿在2016年9月设立的公司，该公司不符合作为减量化补偿主体的条件。最后，关于损失的认定依据，普龙公司认为应当以上海市XX有限责任公司（以下简称XX有限责任公司）出具的评估报告作为认定普龙公司损失的依据。上海XX有限公司（以下简称XX公司）对本案租赁房屋进行的评估，是作为减量化项目征收补偿的依据。评估过程中，范连峰未通知普龙公司，XX公司对于租赁房屋装饰装修、构筑物及附属设施的评估，尤其是对净化车间的评估并不准确。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。橙熟公司述称，同意范连峰的上诉请求。渔沥村委会述称，本案纠纷与渔沥村委会无关，请求法院依法判决。普龙公司向一审法院起诉请求：1.范连峰、橙熟公司赔偿普龙公司租赁房屋内部改造、装修及附属设施补偿费531,777元；2.范连峰退还租赁保证金10,000元。一审法院认定事实：2015年1月1日，范连峰与渔沥村委会签订《房屋租赁合同》，约定渔沥村委会将奉贤区庄行镇渔沥村原属村委会的房屋3幢，建筑面积约660平方米，租赁给范连峰使用；租期自2015年1月1日至2024年12月31日止，期满续签等。范连峰从渔沥村委会租赁过来的部位为“上海橙熟钢结构有限公司房屋平面示意图”（以下简称平面图）中的第1、3、4幢。范连峰自述在租赁过来后，对第1、3幢房屋拆除后重建，对第4幢二层楼房进行装修。2015年2月13日，范连峰（作为甲方）与普龙公司（作为乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同第二条约定，甲方将奉贤区XX镇XX村XX号832平方米厂房出租给乙方。第三条约定，租期自2015年3月15日至2024年12月31日。第四条约定，年租金为120,000元，每月租金10,000元；双方签订合同时，乙方支付保证金10,000元和6个月租金60,000元；合约期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；乙方第四年（2018年3月15日）开始在原年租金基础上每3年递增5%；乙方每6个月支付一次租金，支付时间为提前5天，逾期5天未支付，甲方有权终止合同。第九条约定，租赁期间，如遇政府有新的规划，需要征用土地动迁厂房时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前半年通知乙方；若政府动迁所赔偿的费用属产权方，则归甲方所有，所属搬迁动迁费用赔偿属于乙方的，归乙方所有。第十条约定，解除合同的条件：甲乙双方同意在租赁期内有下列情况之一，本合同终止，双方互不承担责任：1.该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该厂房因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的；3.因不可抗力因素致使该厂房毁坏，或者被鉴定为危险房屋的。之后双方履行上述租赁合同，2015年2月15日普龙公司支付保证金10,000元，之后普龙公司支付的租金为：2015年3月12日支付30,000元，2015年4月17日支付30,000元，2015年9月10日支付60,000元，2016年3月15日支付60,000元，2016年9月9日支付60,000元，2017年3月8日支付60,000元（2017年3月10日至2017年9月9日期间），2017年10月31日支付60,000元（2017年9月10日至2018年3月9日期间），租金合计360,000元。2015年2月16日，普龙公司与案外人Z公司（以下简称Z公司）签订《车间空气净化工程项目合同》，约定该案外人承包奉贤区XX镇XX村XX号内的普龙公司车间空气净化工程项目，合同金额642,627元，按实结算。2015年5月30日，普龙公司与该案外人结算，工程款合计642,627元。该案外人陆续向普龙公司开具了金额为642,627元的增值税专用发票，普龙公司已经陆续向该案外人支付542,627元。因租赁地块列入奉贤区庄行镇减量化项目，评估机构XX公司对奉贤区XX镇XX村XX号进行评估，评估时点为2017年6月26日，评估结论为：房屋评估价值735,626元、装饰装修评估价值442,742元、附属设施评估价值144,155元，合计1,322,523元。其中，3号房126.36平方米装饰装修评估价值4,170元，4号房404.48平方米装饰装修评估价值106,783元，5号房237.38平方米装饰装修评估价值258,744元（包括145.32平方米净化车间）。2017年10月10日，渔沥村委会与橙熟公司签订《协议书》，约定对范连峰上述地块进行减量化工作，为此达成协议：渔沥村委会一次性补偿橙熟公司2,192,400元；付款期限如下：本协议签订后十日内，橙熟公司应当将本协议书所涉及应移交的完整移交给渔沥村委会，负责拆除复垦的镇有关部门到场鉴证并接手相关工作后，渔沥村委会在一周内即向橙熟公司支付首期补偿款650,000元；本协议书所涉及土地完成复垦，并经过市、区验收通过且下拨资金后，渔沥村委会再行支付余额1,542,400元；双方约定，补偿款2,192,400元中，880,353元归村集体所有（包括村房屋资产277,443元、土地费602,910元），其余1,312,047元归企业所有；橙熟公司11月底拆除搬离，包括复垦在内。但之后，渔沥村委会与橙熟公司的该份协议书因故实际并未履行，渔沥村委会未支付补偿款。2017年10月11日，橙熟公司向普龙公司发出《限期搬离通知书》，称：接上级通知，根据奉贤区庄行镇农用公园规划，公园变成生态农业社交园、绿色产品生产园、观光农业旅游园，故公园范围内企业全部搬离，你公司租赁奉贤区XX镇XX村XX号厂房定为减量化项目，为确保农艺公园规划的顺利进行，上级要求厂区内企业于2018年1月15日之前全部搬离。2018年2月，普龙公司委托XX有限责任公司对涉案租赁厂房作拆迁补偿相关评估，评估基准日为2018年2月28日。评估结论为：房屋及构筑物补偿价为531,777元，可搬迁设备、存货为82,500元，合计614,277元。其中建筑物、构筑物明细表中，1号冷库评估原值18,900元、评估净值13,230元；2号冷库评估原值17,500元、评估净值12,250元；3号冷库评估原值39,200元、评估净值27,440元；水泥场地72.8平方米评估原值14,560元、评估净值9,464元；下水通道评估原值11,400元、评估净值7,410元；水沟28米评估原值4,200元、评估净值2,730元；化粪池14立方米评估原值4,200元、评估净值2,940元；水池6.25立方米评估原值1,875元、评估净值1,313元；净化车间评估原值650,000元、评估净值455,000元，合计净值为531,777元。2019年6月5日，一审法院组织双方现场踏勘，双方确认如下事实：第一、普龙公司实际租赁使用的部位为：1号房东面一间、3号房四间（包括走廊）、4号房两层楼、5号房轻钢结构房、4号房北墙以北到6号房之间的走道（普龙公司搭建钢结构棚，现已拆除）、7号位置（普龙公司搭建钢结构棚）、7号位置东面的钢结构棚（普龙公司搭建，现已拆除）。上述三个钢结构棚由普龙公司委托范连峰搭建，普龙公司为此支付范连峰费用20,000元。第二、5号房由范连峰搭建后出租给普龙公司，现已由政府相关部门拆除；水池6.25平方米已由政府相关部门拆除；净化车间原安装在3、4、5号房内，已由普龙公司拆除。第三、冷库三个已由普龙公司拆除。第四、水泥场地72.8平方米、水沟28米、化粪池一个（商定双方各半出资）还在租赁区域。双方争议的是下水通道38米，普龙公司认为系普龙公司建筑，范连峰认为系范连峰建筑。一审中，双方对部分装修和改扩建现值达成一致意见，分别为：冷库三个52,925元，水泥场地7,935元；下水通道7,410元；水沟2,730元；化粪池1,470元；水池1,313元。一审中，普龙公司主张范连峰于2018年1月份对普龙公司断电断水，导致2018年1月份停止经营，并陆续在搬离，直至2019年1月份完全搬离。范连峰对普龙公司主张的2018年1月份断电断水，并开始搬离的事实不予认可。但双方一致确认，普龙公司搬离日期为2019年1月底。一审法院认为，普龙公司与范连峰于2015年2月13日签订《厂房租赁合同书》，因租赁的厂房没有产权证或建设工程规划许可证，租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据合同法规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现普龙公司已经搬离租赁区域，无需责令普龙公司搬离和返还租赁房屋。范连峰、橙熟公司主张保证金远远抵充不了占有使用费等损失，不同意返还，一审法院认为，范连峰、橙熟公司并未就占有使用费等损失提起反诉要求普龙公司支付，且一审法院判决双方租赁合同无效，双方事实上也已经终止租赁关系，故范连峰收取的10,000元保证金应当予以返还。范连峰出租、普龙公司承租无产权证和建设工程规划许可证的房屋，导致合同被认定无效，普龙公司与范连峰均有过错，而范连峰在合同中又不明确告知出租房屋的产权状况，一审法院认定出租方即范连峰承担70%的责任，并按此责任比例对普龙公司的损失承担赔偿责任。涉案租赁合同系普龙公司与范连峰签订，普龙公司根据与范连峰的租赁关系请求其承担合同责任，橙熟公司不是合同相对方，并且本案也不是分割减量化补偿款，故橙熟公司在本案中无需承担责任，一审法院对普龙公司要求橙熟公司承担赔偿责任的诉请不予支持。渔沥村委会不是合同相对方，与本案没有直接关系，无需承担责任。关于普龙公司的损失范围。普龙公司主张以现值计算损失，庭审中，一审法院询问普龙公司，如果认定合同无效的话，普龙公司是否还按照现值主张损失，普龙公司予以确认。一审法院认为普龙公司的该主张不违背法律规定，一审法院予以准许。普龙公司在租赁房屋内装修了三个冷库，现值52,925元；改扩建的水泥场地现值7,935元、水沟现值2,730元、水池现值1,313元、化粪池现值1,470元。下水通道双方各自主张为自己建造，普龙公司应举证证明但没有举证，而在《车间空气净化工程项目合同》及工程结算单中，净化车间包含有120米的下水道，故一审法院认定净化车间下水道之外的下水通道38米不是普龙公司的损失范围。双方争议的净化车间现值，普龙公司主张为455,000元，范连峰、橙熟公司主张参照XX公司的评估报告认定为258,744元。一审法院认为，XX有限责任公司的评估报告将净化车间原值评估为650,000元，与普龙公司与Z公司签订的《车间空气净化工程项目合同》及工程结算单642,627元相印证；而范连峰、橙熟公司没有提供其他证据印证XX公司评估报告中关于净化车间258,744元的评估依据，在该份报告中，注明的净化车间面积为145.32平方米，与《车间空气净化工程项目合同》及工程结算单中记载的净化车间环氧地坪面积227平方米不相符，所以一审法院采纳普龙公司的主张，认定净化车间相应的现值为455,000元。因为净化车间已由普龙公司自行拆除，拆除后的部分材料还可能存在利用价值，一审法院酌定在现值455,000元中扣除20,000元。同样道理，普龙公司自行拆除三个冷库，拆除后的部分材料还可能存在利用价值，一审法院酌定在现值52,925元中扣除5,000元。据此，普龙公司损失合计为496,373元，范连峰赔偿其中的70%为347,461.10元。范连峰、橙熟公司主张普龙公司将净化车间和冷库等自行拆除搬离，普龙公司未损失，范连峰、橙熟公司无需赔偿。一审法院认为，按照法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，虽净化车间和冷库由普龙公司自行拆除，但普龙公司确实是遭到损失，拆下的物品剩余价值极小，一审法院在上述中已经酌情扣除，范连峰、橙熟公司应当按责任赔偿普龙公司的损失，一审法院对范连峰、橙熟公司的该主张不予采纳。一审法院审理后于2019年10月30日作出判决：一、上海普龙生物技术研发有限公司与范连峰于2015年2月13日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、范连峰于判决生效之日起十日内赔偿上海普龙生物技术研发有限公司347,461.10元；三、范连峰于判决生效之日起十日内返还上海普龙生物技术研发有限公司保证金10,000元;四、对上海普龙生物技术研发有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,609元，由上海普龙生物技术研发有限公司负担1,278元，由范连峰负担3,331元。二审中，范连峰提供如下证据：1.1987年12月的“奉贤县人民政府关于邬桥乡工业技校等七十二个单位申请补办使用土地的批复”，后附土地使用范围，载明“耀光大队”房屋在批复前就已存在；2.1991年3月30日的“奉贤县集体土地使用权申报登记表”，该表详细记载了用地面积和建筑面积，用地时间为1972年；上述两个证据均证明涉案房屋1,150平方米系合法建筑。3.2015年、2016年、2017年的净化车间检测报告复印件，范连峰表示该资料是普龙公司向XX公司提供的，XX公司经对现场勘查，结合资料进行市场询价后得出评估结论。普龙公司提交书面质证意见表示：对证据1的关联性及证明目的不予认可，批复出具时间为1987年12月，仅反映当时的土地状况，无法证明涉案房屋在批复出具时已经建造完成。对证据2的关联性和证明目的均不予认可，该表记载的是当时土地使用权的申报情况，不能证明涉案房屋的合法性，此外范连峰在一审中自述对租赁过来的房屋中的第1、3幢拆除后重建，对第4幢二层房屋进行装修，并承认第5幢是其自行搭建后出租给普龙公司，《奉贤区庄行镇减量化项目评估报告单》中载明了涉案房屋的建造年份，除第4幢建造于1990年，其余的建造时间均在2008年之后，据此可知，涉案房屋不是《申报登记表》中的建筑物。对证据3，该三份检测报告是针对净化车间相关技术指标的检测，与本案无关，由于普龙公司已经搬迁，企业人员发生较大变动，无法核实检测报告是如何外泄的，但普龙公司从未向范连峰及XX公司提供过，该检测报告不能反映净化车间的面积，也无法体现折旧、残值等情况，检测报告记载的145.32平方米的面积仅为净化车间的受检测面积，除此之外还有其他面积。经审核，本院对上述证据的真实性予以确认，至于证明目的能否采纳，本院将在下文中结合其他事实予以一并阐述。经审理查明，在一审法院2019年6月5日的现场勘查笔录中，普龙公司陈述“3号房、4号房、5号房里面都有净化车间，无法搬走”，范连峰对此未予确认。故一审法院认定“双方在现场踏勘中确认净化车间原安装在3、4、5号房内”这一节事实有误，本院予以更正。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，普龙公司（甲方）与案外人Z公司（乙方）于2015年2月16日签订的《车间空气净化工程项目合同》第三条“施工工期”约定，开工日期为2015年2月25日，竣工日期为2015年4月30日；第五条“工程价款的支付方式”约定，乙方进场后1周内，甲方向乙方支付合同金额的30%作为预付款，通风管道和彩钢板结构工程完工验收合格后1周内，甲方向乙方支付合同金额30%的款项，竣工验收合格后1周内，甲方再向乙方支付合同金额35%的款项，合同金额5%的款项作为质保金，质量保修期（2年）届满后一次结清，质保金不计息。普龙公司向Z公司支付款项的时间和金额分别为：2018年3月14日支付20万元、2018年4月26日支付20万元、2018年9月10日支付142,627元，合计542,627元。Z公司向普龙公司开具7张增值税专用发票的时间在2018年3月21日至10月18日期间。二审中，本院向XX有限责任公司就其出具的“上海普龙生物技术研发有限公司拆迁补偿评估报告书”的相关情况进行调查询问，并制作了谈话笔录。XX有限责任公司派工作人员季某到院接受询问。季某表示：XX有限责任公司接受普龙公司的委托后派其到现场进行评估，其到现场以后收集资料，进行拍照、取证等评估程序，普龙公司提供了租赁合同、营业执照、净化车间装修合同等材料，当时三个冷库都已拆掉，净化车间的设施基本也已搬掉，只有地坪和搬不走的铁架子，整个车间处于要搬走的状态，无法核对净化车间装修合同与现场设施设备是否匹配，其未对净化车间的面积进行测量，根据普龙公司提供的净化车间装修合同，其向该装修厂家进行询价，得出净化车间的重置成本即评估原值，其看到过净化车间的发票，具体记不清楚了；评估报告中的明细表所列其他部位的面积是根据普龙公司提供的面积而形成的，未进行实地测量。普龙公司对上述谈话笔录的真实性无异议，并认为该笔录反映了涉案房屋的装修及添附的评估过程，XX有限责任公司的评估报告比庄行镇政府委托的减量化评估报告有更为详实的评估资料和更为准确的数据，应以XX有限责任公司的评估报告作为判决依据。范连峰对上述谈话笔录的真实性无异议，但认为XX有限责任公司的工作人员在现场未能见到“建筑物、构筑物明细表”中的冷库现状、净化车间设施、设备的现状，仅凭普龙公司提供的所谓“材料”作出评估报告，不具有真实性和合法性，而范连峰提供的《减量化项目估价报告单》系奉贤区庄行镇城市网格化综合管理中心代表政府委托，评估基准日为2017年6月26日，普龙公司也有参与，具有公正客观性。渔沥村委会对上述谈话笔录的意见同范连峰。本院又查明，XX公司出具的“奉贤区庄行镇减量化项目估价报告单”显示委托方是奉贤区庄行镇城市网格化综合管理中心，有7幢房屋，除了房屋（4）的建造时间为1990年，其余房屋的建造时间均在2008年之后。XX公司评估时，普龙公司尚在经营，评估人员由范连峰带到普龙公司处，由于净化车间对净物的要求很高，进入车间需要更换专门的衣服，故评估人员更换好专门的衣服后由普龙公司的工作人员带入净化车间进行评估。普龙公司表示，因当时其与范连峰比较熟，评估人员上门评估时，普龙公司的工作人员未在意，故对此次评估不知情。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是范连峰与普龙公司就涉案房屋签订的租赁合同的效力如何认定；二是普龙公司的损失如何判定及双方的过错责任如何分担。关于第一个争议焦点，范连峰主张涉案房屋都是合法建筑，故其与普龙公司之间的租赁合同是有效的。范连峰为证明其主张，在二审中补充提交了1987年12月的“奉贤县人民政府关于邬桥乡工业技校等七十二个单位申请补办使用土地的批复”、1991年3月30日的“奉贤县集体土地使用权申报登记表”作为证据。由于该两份证据仅能反映1987年和1991年的土地使用情况，不能反映范连峰出租给普龙公司的房屋在当时就已建造，结合XX公司评估报告中所载明的房屋建造时间和范连峰在一审中就相关房屋拆除重建的陈述，本院对该两份证据的证明目的不予采纳。鉴于范连峰未能提供其出租给普龙公司的房屋的产权证或建设工程规划许可证，故范连峰与普龙公司之间的租赁合同应属无效。范连峰关于租赁合同有效的上诉主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，范连峰与普龙公司在一审中对冷库、水泥场地、下水通道、水沟、化粪池和水池的现值达成一致意见，双方在二审中对此不持异议，本院依法予以确认。现双方争议最大的就是净化车间的现值，范连峰主张应按照XX公司评估报告中的现值258,744元进行计算，普龙公司则认为应当按照XX有限责任公司评估报告中的现值455,000元进行计算。对此，本院分析如下：首先，XX有限责任公司的评估是普龙公司自行单方委托的，其未告知范连峰，范连峰亦未参与该次评估。而XX公司的评估是政府委托的，评估时普龙公司尚在经营，而且进入净化车间需要更换专门的衣服，评估人员换好专门的衣服后由普龙公司的工作人员带入净化车间，普龙公司主张其对XX公司的评估不知情，本院难以采纳。其次，根据XX有限责任公司的工作人员到本院就评估过程所做的陈述来看，其评估时净化车间已不是正常经营时的状态，大部分设施已经搬走，也无法核实装修合同与现场设施设备是否匹配，其根据普龙公司提供的净化车间装修合同，通过向装修厂家询价的方式得出评估原值650,000元，现场查看成新率为70%而得出现值为455,000元。由此可见，XX有限责任公司对净化车间的评估基础是普龙公司提供的净化车间装修合同。关于该装修合同，从合同文本约定的内容来看，净化车间工程的开工日期为2015年2月25日，竣工日期为2015年4月30日，普龙公司分四次向施工方Z公司支付相应比例的工程款，在竣工验收合格后1周内要支付至合同约定工程款的95%，5%质保金的支付时间是2年保修期届满。但普龙公司在一审中提供的其支付工程款凭证和Z公司开具增值税发票的时间均在2018年3月之后，不仅与合同约定的付款时间相差近三年，而且发生在减量化评估工作和双方就净化车间评估现值产生争议之后，故普龙公司提供的净化车间装修合同存有诸多疑点。XX有限责任公司在未看到净化车间装修工程发票、未核对现场设施与合同约定是否匹配的情形，仅依据普龙公司提供的净化车间装修合同和对该装修厂家的询价就确认净化车间现值，有失妥当。反之，XX公司的评估报告，当时净化车间还在正常运转，范连峰二审中提供的三份检测报告，虽然普龙公司否认该三份检测报告是其向XX公司或范连峰提供，但其未否认该三份检测报告的真实性，该三份检测报告上所列明的面积总和与XX公司评估报告中对净化车间面积的记载是一致的，故XX公司的评估报告相较XX有限责任公司的评估报告，更具客观性和合理性。再结合普龙公司在双方就净化车间评估现值存有争议的情况下自行拆除净化车间，导致净化车间的现值无法通过重新评估的方式查明，普龙公司对此具有一定的过错，在此情况下，本院参考XX公司的评估报告，推定净化车间的现值为258,744元。一审法院对净化车间现值认定有误，本院予以纠正，范连峰对此提出的上诉主张，本院予以采纳。关于净化车间和三个冷库拆除后部分材料的可利用价值，一审法院分别酌定扣除20,000元和5,000元，并无明显不合理之处，本院予以认同。范连峰对扣除的金额提出异议，但未提供有效证据予以佐证，故本院不予采纳。经计算，普龙公司的损失合计为300,117元（52,925元＋7,935元＋2,730元＋1,313元＋1,470元＋258,744元－20,000元－5,000元）。关于过错责任分担，一审法院根据本案实际情况，确定出租方范连峰承担70%责任，亦属合理。范连峰主张其仅须承担30%责任，缺乏依据，本院不予认同。故范连峰应赔偿普龙公司损失210,081.90元。综上所述，范连峰的上诉请求部分成立。一审判决部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8813号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8813号民事判决第二项为：范连峰于本判决生效之日起十日内赔偿上海普龙生物技术研发有限公司损失人民币210,081.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4,609元，由上海普龙生物技术研发有限公司负担2,741元，由范连峰负担1,868元；二审案件受理费6,512元，由上海普龙生物技术研发有限公司负担2,585元，由范连峰负担3,927元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年六月三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……