上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3848号上诉人(原审被告、反诉原告)：王洋，男，1987年7月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省宿迁市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王凯，男，1991年3月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省明光市。上诉人王洋因与被上诉人王凯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洋上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、九项，依法改判或者发回重审。事实和理由：王凯于2018年12月3日对系争上海市南苏州路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)采取了停水停电措施，导致系争房屋根本无法正常使用，故王洋不应当支付2018年12月3日至2018年12月22日的租金。一审仅酌情少量减少该期间租金，明显与事实不符，缺乏相应依据，应当予以改判。租金支付标准，双方协商一致由每月人民币(以下币种均为人民币)31,000元减少至每月30,000元，故王洋无需补缴租金差额部分。王洋并不存在逾期缴纳房租的行为，即使认定违约，给王凯造成的损失也是延期支付房租的利息损失，相应的违约金应当予以减少。且一审法院同时支持了王凯关于滞纳金和违约金的诉请，存在明显错误。在双方租赁关系存续期间，王凯采取断水断电措施，导致系争房屋无法正常居住，无法实现租赁目的，王凯应当向王洋支付违约金。王凯未作辩称。王凯向一审法院起诉请求：1.王洋支付2018年11月26日至12月22日的租金27,900元；2.王洋偿付逾期付租滞纳金58,654元；3.王洋偿付违约金63,600元；4.王洋支付2018年12月23日至实际交还钥匙之日的水电能耗费2,010元；5.王洋赔偿王凯空置房屋期间的经济损失5,000元；6.王洋补交2018年9月26日至11月25日期间的欠租2,000元。王洋向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；2.王凯支付违约金63,600元。一审法院认定事实：王凯、王洋双方于2017年6月15日签订《上海市房屋租赁合同》，约定王凯将系争房屋出租给王洋作为住宅使用；王凯应于2017年6月26日向王洋交付房屋，租赁期自2017年6月26日起至2018年6月25日止；月租金31,800元，王洋应于每月18日前向王凯支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则王洋需按月租金的1%支付违约金；租金支付方式为押二付一，先付后住；保证金为63,600元，租赁关系终止时，王凯收取的保证金除用以抵充合同约定由王洋承担的费用外，剩余部分无息归还王洋；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、空调、宽带等费用由王洋承担；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金：王凯交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的；王洋逾期不支付租金累计超过一个月的。合同签订后，王洋按约支付了保证金，王凯按约交付了承租房屋。2018年6月25日租赁期届满后，王洋仍继续使用系争房屋，但双方未续签书面合同，经协商一致，自2018年6月26日起租金调整为每月31,000元，故王洋于2018年7月10日、8月9日、9月13日分别支付了三个月租金(2018年6月26日至9月25日)，总计93,000元，但2018年9月26日至2018年11月25日的租金，王洋仅分别支付了30,000元，之后，王洋未再支付租金。2018年11月29日，王凯以单位名义向王洋发出催款告知书，要求王洋在11月30日12点前支付2018年11月26日至2018年12月25日的租金，否则将采取措施追究其相应责任。一审审理中，王凯确认因王洋欠付租金及水电等费用，其于2018年12月3日通知物业公司对系争房屋采取断水断电措施，但称该措施仅持续了2-3天。一审另查明：王洋以王凯采取断水断电，致使房屋无法使用为由，于2018年12月19日向王凯发出律师函，通知王凯解除合同，并要求双方于2018年12月22日办理房屋交接手续，通知书于2018年12月22日送达王凯。王凯确认收到通知书，但因其已提起诉讼，故该日未到场，王洋遂自行搬离了系争房屋。后王洋于2019年1月18日退还钥匙，双方办理了房屋交接手续。现王洋以王凯违约,致使合同目的无法实现为由提起反诉，要求支持其反诉诉讼请求。一审法院认为，王凯与王洋签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。租赁期限届满后，王洋继续使用租赁房屋，王凯没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。租赁期间，王洋未按约支付租金等费用，违反合同约定，现双方均认可王洋实际于2018年12月22日搬离系争房屋，故该日应视为双方合同解除之日。关于租金金额，王洋辩称双方曾达成一致，按照每月30,000元支付，但王凯予以否认，结合双方往来的微信记录，王洋该辩称意见，依据不足，不予采信，故王洋应补足2018年9月26日至11月25日的租金2,000元。王凯确认为催讨租金而通知物业公司采取断水断电措施，其称仅断水断电2-3天，但仅凭物业公司出具的情况说明，依据不足。因断水断电措施客观上对王洋正常使用租赁房屋造成不便，故自断水断电之日起至合同解除之日期间的租金，依法酌情予以扣减。王洋逾期支付合同期内租金，违反合同约定，应当偿付逾期支付的滞纳金，虽合同约定的付款日为每月18日，先付后用，但从双方实际履行情况及微信内容看，王凯认可王洋于每期租期开始前支付即可，故王凯主张的逾期天数及滞纳金金额计算有误，予以调整。租赁期内，王洋逾期付租累计超过一个月，构成违约，故王洋应偿付违约金。至于王洋辩称违约金过分高于实际损失，并未提供依据，故不予采信。关于王凯主张的王洋搬离后至交还钥匙期间的水电等能耗费，双方合同已解除、王洋已搬离，且该费用尚未实际支付，故该诉请缺乏依据，依法不予支持。关于王凯主张的空置损失，其未提供损失依据，亦缺乏合同依据，故依法不予支持。对于王洋以王凯采取断水断电措施，致使合同目的不能实现为由，要求王凯承担违约责任之反诉请求，王凯在王洋拖欠租金的前提下断水断电系行使抗辩权的一种方式，虽该措施欠妥，但尚不足以致合同目的无法实现，故对王洋的反诉，不予支持。现双方合同已解除，尚在王凯处的保证金应于王洋结清相关费用后无息返还王洋。判决：一、王凯与王洋于2017年6月15日签订的《上海市房屋租赁合同》，于2018年12月22日解除；二、王洋应于判决生效之日起十日内支付王凯自2018年11月26日至2018年12月22日的租金人民币22,000元；三、王洋应于判决生效之日起十日补交王凯租金人民币2,000元；四、王洋应于判决生效之日起十日内支付王凯逾期支付租金的滞纳金人民币38,796元；五、王洋应于判决生效之日起十日内偿付王凯违约金人民币63,600元；六、王凯应于王洋结清上述各项应付费用后十日内退还租赁保证金人民币63,600元；七、王凯要求王洋支付水电等能耗费人民币2,010元的诉讼请求，不予支持；八、王凯要求王洋支付空置损失费人民币5,000元的诉讼请求，不予支持；九、王洋要求王凯偿付违约金人民币63,600元的反诉诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，王凯与王洋就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同期限届满后，王洋继续使用系争房屋，王凯对此未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因王洋逾期支付租金，构成违约，王凯要求王洋承担逾期付租的滞纳金并支付违约金，符合双方合同约定，滞纳金金额一审亦已根据查明事实予以调整，故一审法院对逾期支付租金的滞纳金和违约金的处理，尚无不妥。王洋上诉主张违约金应当予以减少，逾期支付租金的滞纳金和解约违约金不可同时适用，依据不足，本院不予采纳。因双方租赁合同因王洋违约导致解除，王洋要求王凯支付违约金，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。关于租金金额，王洋主张因王凯于2018年12月3日对系争房屋采取停水停电措施，致使房屋根本无法使用，故王洋不应再支付2018年12月3日至2018年12月22日的租金。对此，本院认为，在王洋欠付租金的情况下王凯采取停水停电措施，虽然措施欠妥，但尚不足以致使合同目的无法实现，且一审法院已考虑断水断电措施客观上对使用房屋造成的影响酌情扣减该期间租金金额，王洋主张不应支付该期间的租金，于法无据，本院不予支持。王洋主张租金标准双方已经协议按每月30,000元支付，无充分证据予以证明，对其主张本院亦不予支持。综上，王洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,986.30元，由上诉人王洋负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年六月十五日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……