贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2789号上诉人（原审被告）：贵阳远洋房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李炜，系该公司员工。被上诉人（原审原告）刘宇骏，男，1990年8月10日生，汉族，住贵阳市白云区。上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称远洋房开）因与被上诉人刘宇骏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初6429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。远洋房开上诉请求：一、依法判决减少逾期办证的违约金的金额；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非我方故意延期，我方积极履行合同义务，在达成办证条件后第一时间通知并协同业主办理产权事宜，迄今已全部办理完毕，一审将逾期办证的过错全部归结于上诉人，对上诉人有失公平。刘宇骏向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告因延迟办理产权移交登记产生的违约金59383.63元、房屋面积差损失14206.5元、三通费5040元、税差损失213.1元，共计78843.21元（违约金从2016年1月1日起计算至2019年4月4日，共计1149天）；2、诉讼费及律师服务费6000元由被告承担。一审法院认定事实，以下事实原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定房屋面积为124.49㎡（套内建筑面积为113.75㎡）、房号为第19号楼1单元6层4号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为479287元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信交付时线路付敷设到户；6.有线电视交付时线路付敷设到户；7、宽带网络交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定按本合同约定的总房款来计算套内建筑面积的单价，根据第七条约定的房款及本合同的预测面积，计算出每平米套内建筑单价，根据实测面积据实结算”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定”。合同签订前后，原告分别于2013年10月26日、28日、11月25日、12月13日向被告支付购房款3287元、2万元、12.6万元、33万元，共计479287元。2014年11月8日，原告向被告支付10125.89元，该费用包含煤气2890元、水1350元、电800元、门600元、闭路电视800元、路灯30元、半年物管374.47元、代办费800元、装修垃圾清运费1500元、印花税238.64元、测绘费169.31元、交易手续费373.47元。2019年4月4日，原告支付涉案房屋税费后于同月10日取得该房屋不动产权登记证书，该产权登记证书中载明房屋建筑面积为120.80㎡，专有建筑面积为110.63㎡，分摊建筑面积为10.17㎡。后因双方就逾期办证违约金及应否退还三通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请，并支付律师代理费6000元。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成……现将会议议定内容纪要如下一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……庭审中，原被告双方确认《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）条中所约定的“约定日期”为2015年12月31日，原告称其接到被告办证通知时间为发票载明时间。案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题；2、逾期办证违约金计算标准问题。针对焦点一，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原告虽主张其接到办证通知时间为发票中载明的时间，其中载明时间为2016年12月19日，被告自认其通知时间为2019年3月28日，系对其自身不利的陈述，考虑原告取得产权登记时间为2019年4月4日，时间间隔较近，应存在高度盖然性，故一审法院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年6月10日倒推三年即2016年6月10日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止。针对焦点二，原告主张按日千分之五加上万分之一之和作为违约金计算标准，被告主张360天内按日千分之五标准计算，361天之后按日万分之一标准计算，对此，一审法院认为，原告于2019年4月4日取得涉案房屋不动产权登记，被告行为已构成违约，违约期限自2016年1月1日起至取得产权登记时已逾360日，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定第2项第（2）条“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”约定计算违约金，即违约金标准应为日万分之一，计算为48935元（479287元×1021天×万分之一），对2016年1月1日至2016年6月9日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。对原告主张房屋面积差损失，根据双方《商品房买卖合同》第15条第3项约定，按套内建筑面积113.75㎡计算可得房屋单价约为4213.51元/㎡，实测面积套内建筑面积为110.63㎡，与约定套内建筑面积相差3.12㎡，被告应退还原告房款约为13146元（4213.51元/㎡×3.12㎡）。对原告主张被告退还的三通费5040元，庭审中，被告对退还该费无异议，故应予以支持。对原告主张被告退还税差损失213.1元的诉请，税费收取主体系我国税务机关，并非被告，故对原告该诉请，于事实法律无据，不予支持。对原告主张律师费6000元，双方对该费无约定，且该费亦非诉讼必须费用，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘宇骏逾期办证违约金48935元；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘宇骏房屋面积差额13146元、三通费5040元。三、驳回原告刘宇骏其余诉讼请求。案件受理费960.5元（已减半收取），由被告负担（该款原告已预交）。二审审理中，上诉人提交花溪区政府关于燃气收取回复的网页截图，欲证实其收取三通费是合理的；上诉人还提交18号楼的商品房现房销售证明、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，欲证实18号楼在2017年7月29日已办理现房销售证明，19号楼应该是同时段就办理了，但是因政府原因导致延迟办理。被上诉人认为与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案的争议焦点是：本案所涉逾期办证的违约金是否应当调整。上诉人提出逾期办证的主要责任在于对国家相应政策的响应和政府部门的协调而非上诉人故意延期，故请求减少逾期办证违约金之上诉理由，经查，双方的商品房买卖合同中已经明确约定了逾期交付办理房屋转移登记有关文书上诉人应当承担违约责任及支付违约金的标准，该约定合法有效，上诉人应当履行，上诉人提出逾期办证的主要责任不在其，一审已经查明，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担，故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。二审中上诉人提交18栋的相关资料，达不到其认为19栋也应一并办理，未能办理不是其责任之证明目的。二审中上诉人补充提出的关于三通费的收取是有依据的，不应当判决退还之上诉请求已超过上诉期限，且一审判决对该部分事实认定清楚，判决并无不妥，本院予以维持。故上诉人之上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1921元，由上诉人贵阳远洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年六月十二日书记员  陈晓琦