上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10110号上诉人(原审原告)：陈利锋，男，1969年5月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。上诉人(原审被告)：刘国华，女，1966年4月10日出生。委托诉讼代理人：周淑贞，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李庆来，男，1952年8月14日出生。上诉人陈利锋、上诉人刘国华因与被上诉人李庆来房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初27017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈利锋上诉请求：依法对一审判决第二、四项予以改判，支持陈利锋的一审诉请。事实与理由：第一，(2016)沪02民终9015号民事判决于2017年9月28日发生法律效力。该案在审理过程中已经查明本案所涉的购房款金额包括陈利锋支付人民币(以下币种均为人民币)8万元现金金额的事实，且双方当事人均无异议，只是在办理房屋过户手续问题上有争议。因此，一审判决认定陈利锋向李庆来支付65,000元现金购房款，系认定事实错误。第二，一审审理中委托了两家相关机构进行询价，结论是上海市杨浦区江浦路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称“系争房屋”)市场价为540万元-550万元，或都按7万元/每平方米单价计算。但一审判决第四项仅判令刘国华、李庆来赔偿陈利锋280万元损失，难以令人服判。一审法院认为陈利锋在与李庆来建立房屋买卖合同关系时未尽到审核的注意义务，自身有一定过错。但从李庆来将系争房屋的钥匙、产证原件、刘国华的身份证复印件、用于偿还贷款的刘国华户名存折等相关材料交给陈利锋的事实来看，陈利锋完全有理由相信出卖系争房屋是李庆来与刘国华共同的意思表示，且陈利锋实际占有系争房屋十年有余，而刘国华对自己名下贷款的还款义务不可能十余年不问不顾。因此，一审法院认为陈利锋自身有一定过错，没有事实和法律依据。第三，刘国华没有工作没有经济来源，李庆来和刘国华日常生活的经济来源是李庆来从事工程项目所得，所欠陈利锋工程款理当是李庆来与刘国华的共同债务，李庆来为了日常生活需要而处置夫妻共同财产偿付共同债务，其行为有效，且刘国华是明知的。上诉人刘国华上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判李庆来个人返还购房款、银行本金及利息，李庆来个人赔偿合同解除的损失。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，刘国华并非房屋买卖合同的主体，不承担合同解除的法律后果。(2016)沪02民终9015号民事判决已经确认李庆来与陈利锋之间房屋买卖合同的效力不扩展至刘国华。第二，房屋买卖合同解除产生的法律后果并非夫妻共同债务，刘国华不承担共同归还或赔偿损失的义务。刘国华未曾收取任何房款，且李庆来用于冲抵房款的工程欠款数额巨大，远超家庭日常生活所需，故该欠款为李庆来的个人欠款。陈利锋虽代为归还银行贷款，但同时陈利锋也出租系争房屋收取租金，故银行贷款本息应从陈利锋获得的租金中抵扣。房屋买卖合同解除产生的损失赔偿责任，亦并非夫妻共同债务。第三，一审法院对于损失金额的认定存在错误。一审法院以系争房屋目前的市场价值为基础计算损失是错误的，陈利锋明知李庆来违约，早在2005年至2015年期间均有机会购买同时期房产以避免损失扩大，但陈利锋没有，尤其2015年，陈利锋已就损失部分要求赔偿，但随即撤回，不仅增加诉累且造成损失扩大，故陈利锋无权就扩大的损失要求赔偿。被上诉人李庆来未作出答辩。陈利锋向一审法院起诉请求：1、判令解除陈利锋与李庆来于2004年5月26日签订的房屋转让合同；2、判令李庆来、刘国华共同返还陈利锋购房款375,000元；3、判令李庆来、刘国华共同返还陈利锋支付的银行贷款本息172,100元；4、判令李庆来、刘国华共同赔偿陈利锋实际损失5,161,200元。一审法院认定事实：2017年9月28日，本院作出(2016)沪02民终9015号民事判决书，查明如下事实：“李庆来与刘国华于1999年12月13日在湖南省益阳市民政局登记结婚。系争房屋产权登记在刘国华名下。2013年5月21日，刘国华补办了系争房屋的《上海市房地产权证》。陈利锋与李庆来、刘国华原为同事关系。2004年5月26日，李庆来因拖欠陈利锋建设工程款、现金等，与陈利锋就以系争房屋折抵部分欠款进行协商，形成便条一份，载明：‘买房价540,000元。归还银行150,000元，北虹路应付工程款90,000元，付陈利锋工程款220,000元，付现金80,000元(已收65,000元)、共540,000元。前欠现金32,200元，欠工程款410,000元，总欠442,200元，上述房款还款220,000元，尚欠工程款222,200元’。李庆来与陈利锋均在上述便条上签字确认。此后，李庆来将系争房屋及相应房地产权证原件、归还银行贷款的存折等证件材料交给陈利锋。陈利锋实际控制系争房屋至2015年8月。在此期间，陈利锋以刘国华名下的银行存折归还了系争房屋剩余的全部银行贷款(银行还款至2010年12月21日)。2004年10月27日，陈利锋以刘国华的名义将系争房屋出租给案外人收取租金。系争房屋剩余贷款172,100元由陈利锋归还。”该案中，本院认为，陈利锋与李庆来之间就系争房屋建立了房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，除非有证据证明原合同当事人及第三人均同意将合同效力扩展至第三人，合同原则上只能对参与订立合同的当事人发生法律效力。本案尚无充分证据证明刘国华曾以明示或默示方式同意加入系争房屋买卖合同关系，陈利锋起诉要求将合同效力扩张及于刘国华、刘国华协助办理系争房屋的产权变更手续，事实和法律依据不足。系争房屋系刘国华与李庆来在夫妻关系存续期间取得的财产，依法属于二人的夫妻共有财产。关于对夫妻共有财产的处分问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条有明确规定，依照该条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。现陈利锋主张其有理由相信转让系争房屋系刘国华与李庆来的共同意思表示，但未能提供充分证据予以证实，故对陈利锋的上述诉讼主张，难以支持。并据此判决：陈利锋与李庆来于2004年5月26日签订的房屋转让合同有效；驳回陈利锋要求刘国华协助办理系争房屋产权变更手续的诉讼请求。一审法院另查明，2004年10月27日，陈利锋以刘国华名义对外签订租赁合同。在(2014)杨民四(民)初字第15号占有排除妨害纠纷关联案件中，刘国华在2014年4月14日庭审中陈述：2004年开始由陈利锋出租，租金也由陈利锋收取，在2006－2007年左右由陈利锋自行居住，目前出租给了姓蔡的夫妻居住，有签订过租赁合同。2014年12月1日庭审中，陈利锋陈述：我们实际居住4、5年，之后我们自己又将系争房屋出租。出租租金是2,700元一个月，出租了3、4年。刘国华陈述：我们和实际的承租人核实过，目前的租金是4,000元。李庆来告诉刘国华，2004年出租给陈利锋是2,500元，陈利锋陈述租金是2,700元，不是事实。更不是陈利锋一直自己使用系争房屋。在辩论中陈锋陈述：目前系争房屋的出租是我的妻子在打理，我刚才应该是记忆错了，是3,700元左右。在前述关联案件中，陈利锋提供过两份租赁合同，其中一份合同签约日期为2004年10月27日，租期从2004年10月28日起至2005年10月27日止，月租金为2,500元。另一份合同签约日期为2011年6月，租金为2,700元，合同到期后，双方在2013年5月30日又约定租期延长两年。一审审理中，陈利锋认为本次起诉时系争房屋市值价值为570万元左右，刘国华认为系争房屋市场价值在530万元左右，陈利锋表示系争房屋市场价值按照530万元计也无异议，其后刘国华又表示不同意系争房屋市场价值为530万元。陈利锋和刘国华又均不申请对系争房屋的市场价值进行评估。故一审法院委托上海中原物业顾问有限公司和上海六星房地产经纪有限公司进行询价。上海中原物业顾问有限公司回复，系争房屋在起诉时的市场单价约为7万元/平方米。上海六星房地产经纪有限公司回复系争房屋市场价值在540－550万元之间。因李庆来下落不明，一审法院于2018年4月19日向其公告送达起诉状副本等证据材料。一审法院认为：法院生效判决确认陈利锋与李庆来之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，但因刘国华不同意过户致无法办理产权过户手续，故陈利锋买房目的无法实现，现要求解除陈利锋与李庆来之间的房屋转让合同，于法有据，予以支持。因李庆来下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本等证据材料，解约日为公告送达日。在房屋买卖合同关系解除的情况下，应当返还陈利锋已付房款。根据便条显示，李庆来应向陈利锋支付的工程款31万元，在陈利锋应付房款中抵扣，另陈利锋还应付现金8万元。便条另外注明“用现金支付8万元，已收6.5万元”，从该表述来看，陈利锋以现金方式向李庆来支付了房款6.5万元，而剩余现金1.5万元的支付情况陈利锋未能举证证明，故一审法院认定陈利锋已付房款金额为37.5万元。根据生效判决查明的事实，陈利锋还代刘国华归还了银行贷款172,100元，到案的刘国华对此亦认可，现在合同解除的情况下，亦应返还给陈利锋。刘国华抗辩称在上述返还的房款和银行贷款中应扣除陈利锋对外出租所收取的租金，于法无据，难以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因刘国华不同意将系争房屋过户至陈利锋名下，导致陈利锋无法取得系争房屋产权，陈利锋确存在实际损失，理应获得赔偿。考虑到陈利锋在与李庆来建立房屋买卖关系时，未尽到审核的注意义务，自身有一定过错，而且陈利锋也实际占有系争房屋一段时间，从中有所获利，故赔偿的金额，一审法院参照询价所做的系争房屋目前的市场价值，综合考虑各方过错予以酌定。至于刘国华称系争房屋登记在其一人名下，应为其个人财产，但法院生效判决已确认系争房屋为刘国华与李庆来的夫妻共同财产，故该抗辩，不予采信。据此，一审法院作出判决：一、自2018年7月19日起解除陈利锋与李庆来之间的房屋买卖合同关系；二、李庆来、刘国华应于判决生效之日起十日内向陈利锋返还购房款37.5万元；三、李庆来、刘国华应于判决生效之日起十日内向陈利锋返还代为归还的银行本金及利息172,100元；四、李庆来、刘国华应于判决生效之日起十日内向陈利锋赔偿损失280万元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据(2016)沪02民终9015号民事判决，李庆来将系争房屋转让给陈利锋的行为未经系争房屋共有产权人刘国华同意，构成无权处分。现刘国华不同意出售系争房屋，致李庆来无法履行将系争房屋过户登记至陈利锋名下的合同义务，李庆来构成违约。陈利锋据此要求解除其与李庆来之间的房屋买卖合同关系，于法有据，应予支持。合同解除后，李庆来应当向陈利锋返还已收取的房款，并承担相应的违约责任。关于李庆来已收取的房款，根据陈利锋提供的便条，房款54万元的具体构成为：归还银行贷款15万元、应付陈利锋工程款31万元、现金8万元(已收65,000元)。现陈利锋实际归还银行贷款172,100元，应视为陈利锋已付的房款。另上述便条显示陈利锋应付现金8万元，实际李庆来已收65,000元，因陈利锋未举证证明另15,000元已实际支付，故一审法院未将该15,000元计入已付房款，并无不当。陈利锋称另案中当事人均确认现金8万元已全部实际支付的意见，缺乏依据，本院无法采纳。因此，李庆来因合同解除应向陈利锋返还之房款共计547,100元。关于刘国华所称陈利锋实际占有使用系争房屋期间就系争房屋出租所得之租金收益应用于抵扣陈利锋代为偿还之银行贷款的说法，由于陈利锋在涉案房屋买卖合同关系解除前对系争房屋之占有使用是基于有效的买卖合意，故该期间内陈利锋就系争房屋所得之收益有合法基础，刘国华认为该收益在合同解除后应归出卖方所有的逻辑，缺乏依据，不能成立。因李庆来根本违约导致双方合同关系解除，李庆来应向陈利锋承担违约责任。陈利锋主张其实际损失为房屋差价损失(即系争房屋于本案起诉时的市场价与双方约定的购房价之间的差额)。虽然在买卖合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失应属可得利益损失，受法律保护。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，可以扣减相应的损失赔偿额。本案中，陈利锋在与李庆来建立房屋买卖关系时，明知系争房屋登记权利人为刘国华而仅与李庆来一人达成房屋买卖交易，属于未尽审慎注意义务，自身有一定过错，且陈利锋实际占有系争房屋期间亦从中有所获利，故一审法院参照询价所得之系争房屋于本案起诉时的市场价值，综合考虑各方当事人过错等具体案情，酌情确定损失赔偿金额为280万元，较为合理，本院予以认同。陈利锋认为其自身对于损失之形成没有过错的意见，本院不予采纳。因此，李庆来应承担向陈利锋赔偿损失280万元的违约责任。刘国华在上诉理由中称，由于陈利锋长期怠于行使其主张房屋过户的权利、2015年诉讼中陈利锋曾提出赔偿诉请后又撤回，即系陈利锋自身的原因导致损失扩大，故一审法院以本案起诉时点的房屋市场价作为损失计算的基础明显错误。对此，本院认为，首先，李庆来与陈利锋并未明确约定办理房屋过户手续的时间。而根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由此，陈利锋在2014年刘国华提起排除妨害之诉后，于2015年诉请李庆来履行房屋过户义务的行为，在法律上并不具有可苛责性。其次，虽然在陈利锋起诉要求办理房屋过户手续的诉讼中，刘国华表示不同意出售系争房屋，但由于本案所涉房屋交易发生于十余年之前，刘国华现表示不同意出售系争房屋是否必然导致合同不能继续履行之后果，仍有赖法院审理后作出判定，而陈利锋对此难有预见，因此，陈利锋于前案终审判决确定合同无法继续履行后随即提起本案诉讼，一审法院将其起诉时点的系争房屋市场价值作为损失计算基础，并非明显失当。对于以上确定的李庆来应承担的房款返还责任及违约损害赔偿责任，陈利锋认为刘国华均应共同承担。刘国华则认为其并非李庆来与陈利锋之间房屋买卖合同关系的当事人，故不应承担连带责任。对此，本院认为，刘国华虽非前述房屋买卖合同关系的当事人，但如果李庆来对陈利锋所应负担之房款返还责任与违约损害赔偿责任属于李庆来与刘国华的夫妻共同债务，则刘国华亦应共同承担责任。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，将夫妻一方个人名义所负之债认定为夫妻共同债务的规则是：为家庭日常生活需要所负的债务可直接认定为夫妻共同债务；超出家庭日常生活需要所负的债务，若能证明该债务系用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，则可以认定为夫妻共同债务。本案中，陈利锋的已付房款547,100元，系李庆来在其与刘国华的婚姻关系存续期间转让系争房屋而取得。该547,100元中的172,100元系用于归还刘国华名下的银行贷款，刘国华显然实际获益；另375,000元虽由李庆来之欠付工程款与部分现金组成，但刘国华自认彼时其无工作、无经济收入，则李庆来从事工程项目所得之收入即为家庭生活来源，故可认定李庆来就出售系争房屋所得款项系用于夫妻共同生活。因此，一审法院判定刘国华与李庆来共同向陈利锋承担返还已付款及损害赔偿责任，当属合理，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59,386元，由陈利锋负担25,809元，由刘国华负担33,577元；公告费500元，由陈利锋负担300元，由刘国华负担200元。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 姚 跃二〇二〇年六月十九日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……