北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3393号上诉人(原审被告)：赵莉，女，1955年10月12日出生。上诉人(原审被告)：赵新宁，男，1960年11月2日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王友山，男，1945年6月11日出生。被上诉人(原审原告)：王有翠，女，1956年8月16日出生。被上诉人(原审原告)：王有水，男，1960年8月2日出生。被上诉人(原审原告)：王有河，男，1962年8月30日出生。四被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓黎，北京天霜律师事务所律师。原审被告：赵新疆，男，1953年12月20日出生。原审被告：赵晓雪，女，1987年1月7日出生。上诉人赵莉、赵新宁因与被上诉人王友山、王有翠、王有水、王有河及原审被告赵新疆、赵晓雪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初62359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵莉、赵新宁上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王友山、王有翠、王有水、王有河的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未指出协议违反了具体哪项法律而导致无效。二、一审法院适用法律严重错误：(一)一审法院违反“法不溯及既往”基本原则。(二)作为合同无效依据的必须是全国人大及常委会制定的法律、国务院制定的行政法规中的效力性强制规定。(三)原审法院循环论证逻辑严重错误。三、无法律明确禁止农村房屋买卖：(一)不违反法律法规的强制性规定。(二)不损害社会公共利益。四、本案应属有效之特殊情形：(一)签订合同时所施行的法律法规允许农村房屋买卖。(二)赵玉才购买房屋后已成为本集体组织成员。(三)本案房屋买卖得到了村委会及乡、区政府的认可。(四)本案房屋买卖不违反保护农村居民及集体组织利益的基本原则。五、王友山、王有翠、王有水、王有河严重违反诚实信用原则：(一)诚实信用原则在确认合同效力中应当加以适用。(二)王友山、王有翠、王有水、王有河系借无效之名恶意毁约。六、王友山、王有翠、王有水、王有河诉讼请求不应支持：(一)王友山、王有翠、王有水、王有河并非本案适格主体。(二)王友山、王有翠、王有水、王有河起诉明显缺乏请求权基础。(三)王友山、王有翠、王有水、王有河恶意抗辩主张合同无效不应支持。七、相关生效判例亦认定农村房屋买卖合同有效。综上,本案并不同于一般的农村房屋买卖案件：签订合同之时所施行的法律法规完全允许农村私有房屋之间的自由交易；本案房屋买卖并无任何损害农民利益、集体经济组织利益的风险；此合同距今已过35年,王友山、王有翠、王有水、王有河严重违反诚实信用原则,恶意抗辩主动请求确认合同无效；原房屋出卖人已经去世，王友山、王有翠、王有水、王有河与此房屋买卖协议并无利害关系。一审法院违反法不溯及既往原则，适用法律严重错误,故赵莉、赵新宁根据《民事诉讼法》第170条第(二)项之规定,依法向贵院提起上诉,恳请贵院依法予以改判,以维护赵莉、赵新宁的合法权益。王友山、王有翠、王有水、王有河辩称，同意一审判决，不同意赵莉、赵新宁的上诉请求和事实理由。一审判决适用法律正确，赵莉、赵新宁主张本案应该适用1984年法规，无论现在的法律法规还是当时的法律法规，我方认为本案争议的农村房屋买卖行为都是无效的，赵莉、赵新宁的逻辑思维自相矛盾，前面说不应适用法律和行政法规，后面又说适用建房管理条例，条例中明确严禁农村房屋买卖；无论现在的法律法规还是当时法律法规都不允许农村房屋买卖，赵玉才是非农户，不具备买卖农村房屋的条件；翻建房屋审批表提到房屋是80年代土坯房、危险房屋，涉案房屋还有两间属于卖方私有产权，通过审批表村里和镇里认可对方主张的翻建，并不是认可对方主张的买卖行为；对方违背诚实信用原则；我方起诉是在拆迁之前，并不是赵莉、赵新宁所主张的在拆迁之后才起诉的相关主张。综上，请求驳回赵莉、赵新宁的上诉请求。赵晓雪向本院邮寄了书面意见，表示对一审判决没有什么想法想要表达。赵新疆未提起上诉，亦未向本院提交书面答辩意见。王友山、王有翠、王有水、王有河向一审法院起诉请求：确认其母冯玉珍与赵玉才签订的房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：王友山、王有翠、王有水、王有河系王如启、冯玉珍之子女。冯玉珍于2007年7月12日死亡；王如启于1992年6月1日死亡。赵玉才于2016年6月23日死亡，赵玉才的配偶白淑荣已死亡，赵莉、赵新宁、赵新疆、赵金华系赵玉才、白淑荣之子女。赵金华、赵建立于1986年4月登记结婚，赵晓雪系二人婚生女，1988年5月赵金华、赵建立经北京市XX区人民法院调解离婚，赵晓雪由赵金华负责抚育。后赵金华再婚，其再婚丈夫刘某于1994年1月8日因死亡注销户口，赵金华于1994年1月10日因死亡注销户口。1984年10月，冯玉珍（卖方）与赵玉才（买方）签订买卖合同，内容为：“今有冯玉珍将XX村七十三号土房两间卖与赵玉才名下双方协商作价陆佰元整空口无凭立此协议为证一式两份各执一纸”。合同签订后，冯玉珍将朝阳区XX村XX号院房屋二间及院落交予赵玉才。赵莉、赵新宁、赵晓雪称赵玉才于2008年将院内房屋进行翻建，并向一审法院提供2008年6月5日填报的个人建房申请表，其中载明：现有房屋正房2间、厢房2间；申请理由：该房屋为80年代所建土坯房，年久失修，无法入住，为危险房屋；村委会意见：同意原面积翻建；北京市朝阳区人民政府南磨房地区办事处城建城管科意见：按原有面积翻建，柱高不得超过2.6米，超出面积按违章处理；北京市朝阳区南磨房乡人民政府在该申请表内盖章。经一审法院至相关部门调查核实：上述房屋宅基地使用权人及房屋买卖情况在政府部门无备案。另，赵玉才的户籍为非农业家庭户。一审法院于2019年7月2日在《人民法院报》上公告向赵新疆送达了诉状副本及开庭传票，但在规定的期限内赵新疆未到庭应诉。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。赵新疆经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，冯玉珍与赵玉才于1984年10月签订房屋买卖合同，其中涉及农村宅基地使用权的处分问题，而赵玉才并非农村集体经济组织成员，不具备购买宅基地上房屋的条件。在双方买卖行为未得到政府有关部门依法批准的情况下，违反了国家关于不得非法转让农村宅基地使用权的原则，故双方签订的房屋买卖合同属无效合同。对王友山、王有翠、王有水、王有河的诉讼请求，本院予以支持。据此，一审法院于2019年9月判决：确认冯玉珍与赵玉才于一九八四年十月签订的房屋买卖合同无效。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，1982年生效的《村镇建房用地管理条例》第四条规定：农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。不得在自留地、自留山、饲料地和承包的土地上建房、葬坟、开矿和毁田打坯、烧砖瓦等。第十四条规定：农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。第十五条规定：由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。按照上述当时有效的《村镇建房用地管理条例》中第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，除订立契约外，宅基地的使用权还需经生产队讨论通过，生产大队、公社两级审批。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，冯玉珍与赵玉才于1984年10月签订房屋买卖合同，其中涉及农村宅基地使用权的处分问题，虽然赵玉才与冯玉珍订立了契约，但并未经过审批程序，一审法院认定冯玉珍（卖方）与赵玉才（买方）于1984年10月签订的买卖合同无效，符合国家有关土地利用的规定，一审法院对此认定正确，本院予以维持。虽然在合同已履行多年的情况下请求确认无效有违民法所倡导的诚实信用原则，但亦不能改变合同无效的事实，本院对赵莉、赵新宁的上诉请求不予支持。综上所述，赵莉、赵新宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵莉、赵新宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 贾 旭审 判 员 沈 放二〇二〇年六月二十八日法官助理 张 羽法官助理 单海涛法官助理 马文远书 记 员 杨艳娇