浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初1967号 原告：浙江省台州市温岭市温峤镇茅洋村村民委员会，住所地温岭市温峤镇茅洋村，统一社会信用代码54331081774383711K。 法定代表人：季军勇，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：陈丹琳，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵航敏，浙江咨道律师事务所实习律师。 被告：林波，男，1974年4月10日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：林恩友（系被告林波父亲），住温岭市。 委托诉讼代理人：陈伟列，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 第三人：**德，男，1972年3月22日出生，汉族，住温岭市。 原告浙江省台州市温岭市温峤镇茅洋村村民委员会（以下简称茅洋村村委会）与被告林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日第一次公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理中，本院依职权追加**德作为第三人参加诉讼，并于2020年5月18日第二次公开开庭进行了审理。原告茅洋村村委会的法定代表人季军勇及特别授权委托诉讼代理人陈丹琳、邵航敏，被告林波的特别授权委托诉讼代理人林恩友、陈伟列以及第三人**德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茅洋村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金475200元，并支付自起诉之日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年被告林波经投标获得原告茅洋村村委会的村部综合楼16间（1-4层）承租权。双方于2009年4月3日签订《村部综合楼房屋出租协议书》，约定出租年限为10年，即2009年6月1日至2019年5月31日，前五年的年租金为207360元，后五年按周边厂房均价协商确定。2014年6月1日，双方就后五年的租金协商一致，并签订《茅洋村村部综合楼房屋出租协议书》，约定后五年即2014年6月1日至2019年5月31日的年租金为475200元，租金每年结付一次，提前二个月支付下一年度的租金（即在每年的4月1日前），并约定在租期内，被告如退租，须提前三个月通知原告。协议签订后，被告承租原告的村部综合楼1-4层，且使用至租赁期满仍未腾空。期间被告仅按约支付了前9年的年租金，最后一年即2018年6月1日至2019年5月31日的租金475200元，经原告多次催促，被告至今没有履行付款义务。 被告林波辩称，首先，对原告称其多次催促，被告拒不付款有异议，原告并未多次催讨。其次，2014年6月1日原、被告双方签订的《茅洋村村部综合楼房屋出租协议书》已经解除，2017年11月，温岭市温峤镇安全检查单位认为涉案出租房屋消防安全不符合相关规定，封了电箱要求整改，如果整改不到位则要求关停或者搬迁，鉴于上述情况，被告与原告村书记双方于2017年农历年底商量之后一致达成解除口头协议。第三，2018年4月23日，被告已经全部搬离涉案出租房，并已支付截止2018年5月底的租金，就多付的一个多月租金被告保留另案起诉退还的权利；涉案出租房原告已经另行出租给第三人**德，与被告无关，被告不应承担付款义务；2018年6月11日，温岭市润捷货运代理有限公司的住所已经变更为涉案出租房，而此需要相关出租协议或者原告提供相应的房产权证才可以办理登记。第四，被告不存在转租的行为。第五，原告希望通过诉讼技巧去引出**德加入本案诉讼，因为原告与**德之间并无直接的书面证据，原告无法直接起诉**德，故通过起诉被告来间接达到目的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人**德述称，被告向原告承租了涉案房屋后即将第四层楼转租给第三人开设的台州德力通工量具制造有限公司，租金通过第三人或公司支付至2018年5月底止；2017年年底，由于温桥镇安检部门要求“三合一”房屋不能生产，必须进行整改，被告从2017年年底至2018年4月期间陆续搬离涉案出租房，导致村部一至三层楼闲置。2018年5月，被告及原告村书记王文明找到第三人，让第三人帮忙将一至三层楼转租出去，第三人考虑到出租房一年后就到期了不好转租，于是要求出租三年，王文明称合同到期后其无法做主，必须通过村委会同意，后来王文明称只要第三人在这里，再出租三年也可以，第三人就同意帮忙转租，当时没有约定房租费，由第三人和被告结算，也就是说，由林波转租给第三人，第三人先使用，房租等使用后再付。2019年5月，王文明告诉第三人称租赁合同到期，房屋必须收回重新招投标，原来口头承诺的租期三年作废，导致第三人租给一楼的客户损失很大，而且村民也多次举报，一楼的客户本来答应给第三人20%的利润分红也不再支付，第三人开办在涉案出租房四楼的公司相关装修及搬迁费损失了30多万元，在二楼及三楼的承租人装修及搬迁费损失了10多万元，还有变压器所在的房屋装修也损失了。审理过程中，第三人认为，2018年5月其与被告及原告村书记王文明达成口头协议，原告同意被告搬离出租房，约定2018年5月至2019年5月期间涉案出租房由被告转租给第三人，之后再由原告直接出租给第三人两年，但因原告反悔导致第三人受损，第三人也未与被告对租金进行结算。此后第三人又改称，2018年5月，原告同意被告搬离出租房，双方之间已口头解除租赁关系，原告村书记与被告及第三人协商时讲好由第三人接手帮忙转租出去，本来原告要与第三人重新签订合同，但原告又称只剩下一年，只需要口头协议即可，从法律角度讲，原告应向被告主张本案租金，但从农村角度讲，被告已经退出，合同已经解除了，被告不应再支付租金了，由于原告村干部口头承诺出租给第三人三年，现其违约导致第三人受损，故原、被告还应共同赔偿第三人损失70多万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括统一社会信用代码证书、被告户籍证明、村部综合楼房屋出租协议书、茅洋村村部综合楼房屋出租协议书、建设工程规划许可证、建设用地项目呈报材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.温岭市温峤镇应急管理办公室出具的证明一份，被告拟证明涉案协议书解除前，由于出租房存在安全隐患等政策性原因导致被告无法正常继续经营，此为被告解除合同的正当理由。原告经质证认为真实性由法院认定，对关联性有异议，其认可涉案出租房屋在2017年11月29日因存在安全隐患被关停，但认为这并非政策原因导致，是由于被告承租后在一至三层设置仓库及车间，第四层设置员工宿舍导致，过错在于被告，且被告一直未搬离第四层。第三人经质证无异议。 2.现场视频三份以及照片三份，被告拟证明温岭市润捷货运代理有限公司（对外宣传是百世快递）至今仍在涉案出租房屋上张贴有广告，电箱上张贴了封条，2018年涉案房屋被原告或者第三人出租给了温岭市润捷货运代理有限公司。被告并解释称该视频及照片均是2020年4月7日到涉案房屋现场拍摄。原告经质证认为真实性、合法性由法院认定，租赁房屋的第一层确实是温岭市润捷货运代理有限公司使用，第二至三层是淘宝店，但不能证明原告将房屋出租给第三人或前述租户。第三人经质证无异议。 3.通知照片打印件一份，被告拟证明涉案协议书解除后，原告与第三人之间产生租赁关系，到期时间是2019年5月31日，被告解释称该照片系从茅洋村微信群里下载打印。原告经质证对真实性无异议，但认为能够证明第三人系通过向被告转租方式取得涉案房屋，其上记载的合同到期时间与涉案协议书约定时间相一致，不能证明被告主张的待证事实。第三人经质证认为其并未看到过该份通知。 4.台州市农村集体经济组织统一收据复印件一份，被告拟证明原告已经收取了第三人交付的部分租金，说明其已承认与第三人之间存在合同关系，但被告不清楚原告实际收取的金额。原告经质证对真实性无异议，但此为原告内部做账使用，该10万元租金系原告向被告多次催讨未果，被告称由第三人直接支付，故原告向第三人及被告催讨，第三人先行支付了10万元给原告，但第三人此后表示该10万元系支付其向原告承租的其他土地租金，该收据原件仍保留在原告处。第三人经质证认为该10万元系其支付村留地的款项，并非本案租金，其曾要求原告更改收据所载内容。 5.温岭市温峤小呗诺米童鞋经营部、温岭市梦幻小屋童鞋经营部的企业信用信息公示报告网络打印件各一份，以及厂房租赁合同两份（其中承租人为金正明的租赁合同系照片打印件），被告拟证明2018年7月以后涉案房屋已被第三人转租或原告直接租赁给他人，且目前两家经营部仍在二层、四层办公。原告经质证认为涉及第三人，对真实性无法确认，不能证明被告主张的原告与第三人直接发生法律关系。第三人经质证无异议。 6.温岭市润捷货运代理有限公司的企业信用信息公示报告网络打印件一份以及从温岭市市场监督管理局调取的住所（经营场所）使用证明、租用住所（经营场所）协议书、分割图各一份，被告拟证明2018年4月1日原告与温岭市润捷货运代理有限公司就涉案房屋一楼西起1-3间租赁事宜签订租赁协议书，同年4月20日又通过温岭市温峤镇人民政府盖章同意使用涉案房屋，2018年6月11日原告提交了分割图，温岭市润捷货运代理有限公司并将经营住所变更至前述租赁地址，说明被告退场之前，原告即已和温岭市润捷货运代理有限公司达成租赁协议，不存在被告转租的情形，原、被告之间的租赁合同已经解除。原告经质证对真实性无异议，对待证事实有异议，认为当时第三人联系原告，表示温岭市润捷货运代理有限公司要办理住所变更工商登记，否则要被关停，故原告在承租方提供的工商部门租赁协议版本上盖章以便于其变更住所，该协议约定的起租时间、租金等均与实际不符，该公司与被告之间存在转租关系，原告并未干预该转租行为。第三人经质证认为不清楚，其未参与过，后表示忘记了。 7.党支部（党委、党总支）委员会会议记录一份，原告拟证明2019年4月8日，原告就被告租赁房屋事宜召开会议，被告一并参加，进一步证明被告将房屋转租给第三人，原告要求被告与第三人厘清关系，告知被告在同等条件下可以优先续租，但前提要进行招投标，第三人所称原告承诺出租三年不符合事实。被告经质证对三性均有异议，认为该份记录实为证言，需出席人员到庭陈述才符合证据形式，其上记录邀请被告参加会议，但被告及第三人均未签字，该记录“决议情况”处均为空白，只有王文明签字，也无审核时间，召开时间是清明节假期后第一天，不符合常理，且在该次会议之前原告与温岭市润捷货运代理有限公司建立房屋租赁关系。第三人经质证有异议，认为系原告自行制作，有无召开该次会议其不清楚。 8.押金收据及房屋租金收据照片打印件各一份，原告拟证明其并非直接与温岭市润捷货运代理有限公司发生租赁关系，系第三人向郑某收取了涉案房屋一层的租金及押金作为温岭市润捷货运代理有限公司的厂房，至于是否为第三人转租给郑某原告并不确定。被告经质证认为并非原件，对真实性有异议。第三人经质证认为该两份收据可能系其本人签字，但其并未与郑某签订过租赁协议，其上所载款项有无收到第三人已记不清楚，郑某曾经和其谈过租房事宜，但之后转由其他人与其协商。 9.原告申请证人郑某出庭作证，本院予以准许。证人郑某陈述称，其系温岭市润捷货运代理有限公司法定代表人，其不认识被告，2018年，证人通过朋友了解到第三人有房屋出租，遂向第三人承租了涉案村部综合楼一至三层楼房，当时第三人向村里承租了房屋，第三人再转租给证人；证人系于2018年5月28日之后搬入租赁房屋，并与第三人签订了租赁协议，约定租期自2018年6月1日起至2021年5月31日，后第三人要求使用第二层，双方重新签订租赁协议【该份协议可能是证人合伙人陈某（音同）与第三人签订】，租赁场所变更为第一层楼房，第三层被第三人租给潘玲伟，证人又向潘玲伟转租了第三层部分房屋，证人支付给第三人一年租金35.5万元及押金7万元；为办理营业执照，经第三人联系，证人持租用住所（经营场所）协议书及住所（经营场所）使用证明找到原告加盖了村委会印章，并交给工商部门备案，但这并不意味着温岭市润捷货运代理有限公司与原告之间形成租赁关系，为早点办妥执照，在租用协议书上约定租期起始时间为2018年4月1日；证人承租房屋后过了几个月，听街道里的人说明年房屋要招租才知道村里原来和被告签订了协议，2019年5月份，原告多次要求证人在同年6月份前搬离，否则就断电，并称6月之后就收回房屋，而第三人要求证人支付下一年的租金，由于原告已告知证人要重新进行招投标，故证人未予支付，并在2019年6月前将所有设备搬迁到其他临时场所；证人和第三人之间的租金已经结清，但第三人未退还7万元押金，由于证人未能继续租赁，第三人应当双倍返还押金；租赁期间，原告未向证人催讨过租金，第三人也未与证人约定经营利润20%的分红。原告经质证认为，证人证言能够证明原告与证人之间不存在直接的租赁关系，结合证据8能证明第三人与证人之间存在转租关系的事实。被告经质证对真实性及关联性无异议，该证言可以证明被告不知第三人与证人之间签订过协议，或者原告与证人之间的租赁关系，证人亦陈述被告未参与其中，但不能据此推翻工商部门备案的协议书，原告与证人或第三人在备案协议书约定年租金15000元显然与事实不符，存在偷税的嫌疑。第三人经质证认为，其先与证人签订了租赁协议，约定证人承租涉案综合楼一至三层，之后解除该租赁协议，其与证人合伙人另行签订了第二份协议，约定承租第一层，至于证人陈述的一年租金35.5万元其已记不清楚，应当以第二份协议约定为准。 本院经综合审查认为，证据1、2来源合法，内容真实，结合各方陈述，能够证明被告承租涉案第一至四层房屋后即将第四层转租给第三人使用，期间第三人将其设为员工宿舍，2017年11月29日涉案出租房因存在“三合一”安全隐患被有关部门当场关停并责令限期整改的事实；被告主张第四层楼系原告分租给第三人，但被告及第三人均陈述该层租金金额系由双方协商确定，且被告自认第三人已陆续支付其截至2018年5月底止的第四层租金，故双方之间就涉案第四层房屋形成转租法律关系，而非分租关系，第三人又陈述系其开设的台州德力通工量具制造有限公司向被告转租了第四层楼，但并未提供证据予以证明，且在审理中多次陈述系其本人向被告转租了该层房屋，故对第三人该项陈述本院不予认定。证据3的三性本院予以认定，综观该份通知内容，能反映原告以第三人在2019年5月31日后仍未腾退向被告转租的涉案第四层楼为由发函催告腾房等事实。证据4的三性本院予以认定，对证明对象及证明效力将在下文具体阐述。证据5、证据6的三性本院亦予以认定，证据9证人郑某作为温岭市润捷货运代理有限公司法定代表人，实际参与本案所涉租赁房屋第一层楼房的转租过程，其证言具有一定的可信度，三份证据相互印证，能够证明涉案第一至三层租赁房屋及第四层部分房屋已在2018年6月至9月期间被第三人出租给他人的事实，对于证据6涉及从温岭市市场监督管理局调取的材料的证明效力将在下文具体阐述。证据7系原告制作的党支部会议记录，虽然记载已邀请被告参与该次会议，但被告并未在“出席人员”处或记录上签字，现被告对参会的真实性予以了否认，故对其上记载的第二项所涉被告发表的意见的真实性本院不予认定。证据8系照片打印件，在未提供原件且第三人对真实性有异议的情况下，本院对该份证据在本案中不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月3日，原、被告签订《村部综合楼房屋出租协议书》一份，约定被告通过投标取得原告村部综合楼（1-4层）16间房屋承租权，共计3600平方米，出租年限为10年，即2009年6月1日至2019年5月31日；前五年月租金为17280元，年租金为207360元，后五年按周边厂房均价双方协商另定租金，如协商不成，原告有权收回后五年续租权；租金每年结付一次，提前二个月支付下一年度的租金（即在每年的4月1日前），水、电安装及使用所产生的费用由被告自理；如被告逾期不支付租金，视为违约，原告有权收回出租房屋，并没收房屋内的所有物资；被告如要分租或转租，须征得原告同意；在租用期内，被告如退租，提前三个月通知原告；双方并对其他权利义务进行了约定。嗣后，被告即将前述租赁房屋第四层转租给第三人**德。2014年6月1日，原、被告双方就涉案租赁房屋后五年的租金进行了协商，约定自2014年6月1日至2019年5月31日期间每月租金为39600元/月，年租金为475200元/年，并为此签订《茅洋村村部综合楼房屋出租协议书》一份，协议其他内容均与前述《村部综合楼房屋出租协议书》约定一致。期间，被告按约支付原告截止2018年5月31日的租金，并收取第三人支付的截止2018年5月31日的第四层楼租金。2017年11月29日，温岭市温峤镇应急管理办公室有关执法人员发现涉案租赁房屋一至三层为车间及仓库，第四层为员工宿舍，属于“三合一”，存在严重安全隐患，予以当场关停。之后，被告陆续将机器设备等搬离租赁房屋；2018年4月左右，被告腾空涉案一至三层房屋，第三人继续占有使用第四层房屋，其并在此后将第四层部分房屋以及一至三层全部房屋租赁给他人，收取了租金。 另查明，原告已就涉案出租房屋向温岭市人民政府办理建设用地审批手续，并于2007年3月23日取得建设工程规划许可证，但尚未办理不动产权属证书。 本院认为，涉案《村部综合楼房屋出租协议书》《茅洋村村部综合楼房屋出租协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效，各方均应按约履行各自义务。根据各方当事人诉辩陈述，本案争议焦点在于前述两份协议是否已解除的问题。对此原、被告双方及第三人各执一词，本院认为，涉案两份协议已经解除，理由是： 首先，本案被告主张其于2017年农历年底口头告知原告提前退租，双方并协商一致解除合同，但未提供充分的证据予以证明，故本院对被告该项关于双方协商一致解约之主张不予采信。然，根据涉案两份租赁协议约定，在租用期内，被告如退租，提前三个月通知原告。也即，原、被告双方约定了一方解除合同的条件，在该条件成就时，解除权人即被告可以解除合同。本案审理中，原告陈述称其村书记曾于2018年3月电话联系过被告，告知如果涉案第四层楼不腾空，则不同意解除协议，除非全部腾空交还给原告才同意解除，可见被告此前确已口头通知原告提前解除合同，且被告在此期间已陆续腾空房屋，故根据前述协议约定，涉案租赁关系至迟应在2018年5月31日前约定的解除条件已成就，而原告虽对被告提出的解除合同有异议，但并未按照法律规定时限请求人民法院确认解除合同的效力。第三人作为次承租人在原、被告之间的租赁关系解除后理应及时腾空其所占有的涉案第四层房屋，但其此后的持续占用行为并不能成为原告阻却涉案租赁协议约定的合同解除条件成就之合理理由。第三人解释称2018年5月各方协商一致约定被告退租后，由第三人继续承租涉案全部四层房屋三年，原告在审理中承认第三人曾提议过承租三年，但遭到原告拒绝，由此亦可推定涉案租赁协议至迟已于2018年5月31日前解除。 其次，根据涉案协议约定，被告应于2018年4月1日前支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金，但本案并无充分的证据证明原告在提起本案诉讼前长达两年的时间内曾向被告催讨过租金，反之，温岭市温峤镇茅洋村股份经济合作社曾于2019年4月24日向第三人出具收据（即证据4），载明收取“**德2018年村部租金”10万元，该股份经济合作社系农村集体资产管理主体，其前述行为应视为代表原告之意思，虽然第三人在审理中辩解该款项系用于支付其村留地租金，但据此可以认定，原告其时系认为涉案房屋前述期间的租金应由第三人支付，其与被告之间的租赁关系应已解除，且在就该份收据发表质证意见时，原告陈述称其曾向被告及第三人催讨租金，其后又改称未直接向第三人催讨，均是向被告催讨，陈述前后矛盾。 第三，原告申请出庭的证人郑某陈述称其并不认识被告，系向第三人承租了涉案第一层房屋，其任法定代表人的温岭市润捷货运代理有限公司在2018年6月11日将工商执照中的住所变更至涉案租赁房屋一楼西起1-3间，并在办理前述住所变更登记手续过程中，均系通过第三人的联系后，原告继而配合在提交工商备案的住所（经营场所）使用证明、租用住所（经营场所）协议书、分割图等材料中加盖印章，原告审理中亦认可系第三人联系盖章，若涉案租赁协议当时尚未解除，作为出租人的原告在未与承租人即被告确认的情况下即在有关涉及转租的协议材料上盖章，并不符合日常生活逻辑。 综上所述，原、被告之间就涉案房屋所签订的两份租赁协议至迟已于2018年5月31日前解除，且被告已支付了截止2018年5月31日的租金，原告再行主张要求其支付自2018年6月1日至2019年5月31日期间的房屋租金并赔偿利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告浙江省台州市温岭市温峤镇茅洋村村民委员会的诉讼请求。 案件受理费8428元，减半收取4214元，由原告浙江省台州市温岭市温峤镇茅洋村村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 赵怡璐 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 高晨诚