内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）内民申1564号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：马化祥，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王凤君，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：王湛国，内蒙古千孚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赤峰乾蓬房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙素萍，经理。一审第三人：孙国军，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。一审第三人：孙国振，男，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。一审第三人：钱相武，男，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。再审申请人马化祥因与被申请人王凤君、赤峰乾蓬房地产开发有限责任公司（以下简称乾蓬公司）及一审第三人孙国军、孙国振、钱相武执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民终1608号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。马化祥申请再审称，原审判决认定事实不清，证据采信有误，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项、第（七）项的规定，请求撤销赤峰市中级人民法院（2019）内04民终1608号民事判决，维持赤峰市元宝山区人民法院（2018）内0403民初1831号民事判决，对位于××区商厅停止执行并解除查封。事实和理由：一、赤峰市中级人民法院（2019）内04民终1608号民事判决没有事实根据和法律依据，依法应予纠正。二、马化祥依据赤峰市鸿阁房地产开发有限公司（以下简称鸿阁公司）授权其为项目部经理于2010年12月22日签订的《房屋置换协议书》，合法取得案涉1-10号商厅的房屋所有权。本案查封的1-5号商厅既非乾蓬公司的财产，亦非孙国军、孙国振的财产，而是马化祥的个人财产。马化祥在几次庭审中所举鸿阁公司授权委托书、法人代表证明、照片、乾蓬公司幸福家园住宅楼销控表、合伙协议变更协议书、会议纪要（2016年3月14日、2016年4月20日、2016年6月17日）、乾蓬公司致房管中心证明、乾蓬公司公告、乾蓬公司授权委托书及证明、商厅出租合同等证据，均能证明案涉商厅归马化祥所有。三、马化祥对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋。马化祥用三层楼房置换取得案涉商厅，抵顶了全部购房款并早已占有使用案涉商厅，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。四、王凤君申请执行的金钱债权具有孙国军非法吸收公众存款罪的性质。马化祥与孙国军在2012年7月18日至2014年2月19日期间存在合伙关系，2014年2月20日双方签订书面散伙协议。王凤君与孙国军2015年12月28日签订借贷合同的时间正好发生在2012年至2016年孙国军非法吸收公众存款期间，人民法院应当裁定驳回王凤君的起诉并中止执行，将有关材料移送公安机关。五、马化祥对案涉不动产享有足以排除强制执行的实体权利，应当判决不得执行该执行标的。马化祥基于拆迁置换而对案涉不动产享有物权登记请求权，依约履行了全部合同义务。马化祥的物权期待权与王凤君的一般金钱债权相比，物权期待权应当优先保护，马化祥对案涉不动产享有的实体权利足以排除执行，孙国军无权处分案涉房产。王凤君与孙国军签订的《商品房买卖合同》无效，案涉商厅的所有权人是马化祥，王凤君是孙国军的金钱债权人，不是案涉房屋的物权人，孙国军将马化祥的房屋作抵押担保无效。王凤君提交意见称，一、马化祥未取得案涉财产的所有权。马化祥未取得案涉财产所有权登记是不争的事实，马化祥所谓“协议”“回迁”“散伙”等理由，不足以对抗法院生效判决对马化祥未实际退出合伙，仍是合伙人的认定。合伙人先分合伙财产，不管外欠债务，甚至以合伙分配权益对抗债务，为法律所不允许。二、马化祥称其支付了全部价款，指的是当初作为合伙投入的房屋。马化祥此时将自己定位于回迁户，选择性忘记自己的合伙人身份。马化祥实际占有案涉房屋，正是利用其合伙人身份，利用孙国军的失控而进行的占有，没有任何法律意义。三、案涉债权系正常借贷，与孙国军非法吸收存款没有任何关联，刑事案件未将本案所涉借款认定为非法吸收。四、马化祥称孙国军为王凤君所签的网签买卖合同无效，没有任何事实和法律依据。且该买卖合同有效与否，并非本案执行所需考虑的问题，因本案执行的财产是被执行人孙国军、乾蓬公司的财产。孙国军提交意见称，一、马化祥所持鸿阁公司的相关材料上加盖的公章是其私刻，并且乾蓬公司和马化祥所有的委托和授权都是在孙国军不知情的情况下恶意串通私下签订。二、乾蓬公司明知项目是孙国军一人投资又与马化祥签订合作开发协议，另行售房收款，安排拆迁户回迁，孙国军到2017年才知道上述协议存在。三、马化祥在喀喇沁旗人民法院起诉乾蓬公司要求撤销合作开发协议，后马化祥又申请撤诉，此举证明马化祥与乾蓬公司合作开发行为属实。四、马化祥在提出异议之后，又向元宝山区人民法院提起诉讼，元宝山区人民法院作出的（2017）内0403民初1846号民事判决存在诸多错误。孙国振提交意见称，一、马化祥民事再审申请书中未提交任何新的证据，不符合再审条件。二、鸿阁公司早于2012年因私刻公章事件终止了与马化祥和孙国军的合作并撤回了资质证书及授权委托，故以鸿阁公司名义的委托和协议均不生效，而且鸿阁公司早已声明不负任何法律责任，马化祥以鸿阁公司授权经理的身份与其本人签订的房屋置换协议书没有任何法律效力。三、2014年4月15日，马化祥、孙国军分别与乾蓬公司签订联合开发协议书，马化祥同时兼具了涉案项目经理及实际开发人的双重身份。因孙国军为实际投资方，所以该项目部所有对外签订的《商品房买卖合同》均由孙国军签字生效，孙国军与王凤君签订《商品房买卖合同》不存在盗签行为，应当受到法律保护。马化祥仅凭项目经理身份在销控表上作出标注就想将案涉1-5号大厅据为己有，不能对抗网签备案合同和法院强制执行。四、马化祥作为涉案项目的实际开发人应当先行偿还债务，不能先行违法占有。赤峰市中级人民法院（2018）内04民再272号、273号民事判决、元宝山区人民法院（2018）内0403民初5041号、2270号民事判决等多份民事判决证明马化祥就是实际开发人，应当对外承担偿还债务的责任。本院经审查认为，本案系执行异议之诉案件，主要审查马化祥就案涉商厅是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，马化祥主张依据其与鸿阁公司于2010年12月22日签订的《房屋置换协议书》，合法取得案涉商厅的房屋所有权。经查，案涉商厅系以乾蓬公司名义开发并登记在乾蓬公司名下，马化祥虽然占有、使用案涉商厅，但乾蓬公司作为案涉商厅的所有权人，并未将案涉商厅转移登记给马化祥。因此，马化祥并未取得案涉商厅的房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述司法解释规定，买受人与被执行人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，是买受人提出异议、排除执行必须具备的法定情形之一。本案马化祥与被执行人乾蓬公司之间，并未签订案涉商厅的书面买卖合同。首先，马化祥虽根据2010年12月22日的《房屋置换协议书》主张权利，但该协议的合同相对人是鸿阁公司而非乾蓬公司，马化祥亦未举证证明其后乾蓬公司承继了鸿阁公司的合同权利义务。其次，2012年7月18日，马化祥与孙国军签订《合伙协议书》，以其自有三层小楼及1.7亩土地折价300万元，与孙国军合伙开发建设幸福家园建设项目，该楼房和土地在出资后既已成为合伙财产。2012年12月8日，双方签订《合伙补充协议》，明确马化祥三层小楼和平房一处折合840平方米商厅、150平方米住宅楼投资入股。2014年2月20日，双方签订《合伙协议变更协议书》，约定马化祥原房产三层楼及平房院落折换商厅940平方米、住宅150平方米。上述协议签订主体为马化祥与孙国军，协议内容是对合伙、变更、散伙等相关事宜作出约定，并非马化祥与乾蓬公司达成的房屋买卖合同。再次，马化祥作为乾蓬公司授权的项目负责人，负责案涉建设项目的管理工作，亦无权代表乾蓬公司与自己签订房屋买卖合同。此外，王凤君申请执行的金钱债权是否具有孙国军非法吸收公众存款罪性质、王凤君另案起诉应否驳回，不属于作为执行异议之诉的本案审查范围。综上，马化祥就案涉商厅不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决定认定事实清楚，适用法律正确。马化祥的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项、第（七）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回马化祥的再审申请。审判长  陈立斌审判员  荣如侠审判员  张 琰二〇二〇年六月二十四日书记员  石俊峰