广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12169号上诉人（原审被告、反诉原告）：王正金，男，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：何树雄、郑灶利，均为广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温秀群，女，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘东东，广东骏道律师事务所律师。上诉人王正金因与被上诉人温秀群房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王正金上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判决；2.一、二审诉讼费用由温秀群承担。事实与理由：一、王正金没有拖欠房租。王正金与温秀群双方于2014年12月1日签订了《房屋租赁合同》，温秀群将位于XXX16号三至五楼租给王正金，之后王正金对三层房屋进行了修装。温秀群于2015年5月1日借了王正金30万元，当时王正金与温秀群口头说好按月息2分即年利率24%计算利息，在王正金多次催促下，温秀群口头答应以租金抵偿本金及利息，但又迟迟不肯与王正金书面确认，因此王正金于2019年3月后就没有另外交租金。王正金认为是以王正金的债权(30万本金及利息)来抵偿租金，并没有拖欠租金。一审庭审中，温秀群也承认确实是向王正金借了30万元，而在30万元一直未付本息，所以理应抵扣王正金应付的房屋租金，不存在王正金还欠温秀群房租的问题。二、王正金希望继续履行租赁合同。王正金租房后，就投入大量资金装修涉案房屋，目前，除去管理房屋等成本，王正金还没收回投入的装修资金。三、一审法院未能采纳王正金与温秀群债权抵销涉案债务的抗辩理由实属不当。王正金主张抵销借款债权已于2015年10月1日到期，且与涉案债务同属金钱权利，其次王正金已经于2019年8月31日及9月6日两次通知温秀群及其近亲属，温秀群对上述借款事实也表示认可，且同意偿还，王正金据此行使抵销权，符合合同法第99条关于法定抵销的规定，该抵销行为已经生效，无需温秀群的同意。一审法院仅以温秀群不同意抵销而不采纳王正金的抗辩理由，实属不当，应予纠正。四、一审法院判决王正金承担五楼装修的损失款的50%适用法律错误。依据房屋租赁合同司法解释第二条的规定，出租合法房屋是温秀群的法定义务。涉案合同所约定的条款被认定无效，是温秀群的过错所致，况且合同无效就不存在合同解除，一审法院适用房屋租赁合同司法解释第11条，判决王正金承担五楼装修损失的50%是适用法律错误，应予改判。五、鉴于涉案合同解除必然涉及到押金的处理。温秀群而未主张没收押金，即视为放弃权利为由，为避免诉累，本案应判决温秀群向王正金返还1万元押金。温秀群二审辩称：一审的判决事实认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。本案的租赁关系与王正金所说的30万元的借贷关系不是同一个法律关系，双方没有签订关于债务、债权抵销租金的协议，因此不能当然抵销。对于王正金所说的1万元押金，王正金是并未缴纳，温秀群不同意返还，温秀群是没有收到1万元的押金，签合同时是预付了4年的租金。温秀群于2019年7月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认解除温秀群与王正金就XXX16号房屋签订的《房屋租赁合同》；2.判令王正金交还上述场地经营权给温秀群；3.判令王正金立即向温秀群支付2019年3月至2019年7月的租金36650元（按照7330元/月标准计算5个月）及滞纳金（滞纳金以每月拖欠的租金为本金，按照每日1%，分别自当月5日起计至付清之日止）；4.判令王正金立即向温秀群支付上述场地的占有使用费（按照约定的租金标准计算至王正金向温秀群实际交还场地之日止，即从2019年8月起按照7330元/月的标准计至2021年3月止，从2021年3月起按照8060元/月的标准计至王正金向温秀群实际交还场地之日止）；5.王正金承担本案的全部诉讼费用。王正金提起反诉请求判令：1.温秀群赔偿位于XXX五楼的装修损失5万元（具体以评估价为准）；2.本案的评估费、诉讼费由温秀群负担。一审法院认定事实：位于XXX号三、四楼宅基地使用人为温秀群，建筑层数为4层，建筑面积336平方米，宅基地使用权证编号为穗同字第XX号，现使用地址为XXX号三、四楼。2014年12月1日，温秀群（甲方、出租方）与王正金（乙方、租赁方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁项目：甲方所属房屋XX号3楼、4楼、5楼，房屋所处地址XXX号；二、租赁年限：由2015年3月1日至2024年3月1日止；三、租金金额：第一年至第三年即2015年3月1日至2018年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款6670元；第四年至第六年即2018年3月1日至2021年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款7330元；第六年至第九年即2021年3月1日至2024年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款8060元；四、交款期限：乙方每月5日之前向甲方缴纳月租，如超出交纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项。乙方不能付款时，无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款。五、押金和违约责任：1、合同签订时，乙方付给甲方壹万元作为押金。合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持租赁前的结构完好交回给甲方，房屋所有部分凡属正常使用、自然陈旧和破损，乙方概不负责，甲方应将押金退回给乙方，但不付利息。3、在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，处置如下：如乙方违约，a、甲方没收乙方押金；b、甲方没收乙方的在甲方物业上的所有动产和不动产投资；六、甲方责任：甲方给乙方3个月装修期，装修期从2014年12月1日至2015年3月1日装修期免收租金，即从2015年3月1日开始计租。温秀群与王正金双方在合同下方签字按捺。温秀群与王正金确认温秀群于2014年12月将涉案场地交付给王正金使用，王正金缴纳租金至2019年2月份，涉案场地五楼无规划报建手续。王正金称涉案场地5楼原有2间房屋，后经过温秀群同意加建两间，温秀群向王正金借款30万元，双方约定可抵扣租金。温秀群对王正金上述辩称不予确认，称从未同意用借款抵扣租金，涉案场地出租给王正金前五楼是天台花园，已经有2间，王正金未经同意重新拆除再建为4个房间。温秀群明确在本案中只要求收回涉案场地的经营权，不需要实际租户交还涉案场地。根据王正金的申请，一审法院于2019年9月24日委托广州德高价格评估有限公司对XXX号五楼房屋装饰装修价格进行评估，广州德高价格评估有限公司于2019年12月10日作出关于XXX号五楼房屋装饰装修价格评估报告书【穗德价估[2019]0811号】，评估结论为在评估基准日2019年10月18日，广州市白云区京溪麦地中街16号五楼房屋装饰装修价格（无争议部分）为16358.65元，装饰装修（有争议部分）价格为4183.23元。为此，王正金预交评估费3500元。一审法院认为，位于XX号房屋三、四楼为温秀群自有的宅基地，五楼无规划报建手续，《房屋租赁合同》中基于该场地三、四楼所约定内容合法有效，双方应恪守合同该部分的约定，基于该场地五楼所约定的内容违反国家法律、法规的强制性规定，为无效约定。王正金缴纳租金至2019年2月，后未再缴纳租金，依照合同约定：乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同。故温秀群主张确认房屋租赁合同就三、四楼所约定的条款解除并要求王正金返还三、四楼的经营权，一审法院予以支持。对于确认解除房屋租赁合同中基于涉案场地五楼所作的约定，于法无据，一审法院不予支持。因基于涉案场地五楼所作的约定无效，故温秀群主张王正金返还涉案场地五楼的经营权，一审法院予以支持。关于租金，《房屋租赁合同》基于该涉案场地三、四楼所约定内容合法有效，故王正金应按合同约定支付上述涉案场地三、四楼租金至王正金实际返还涉案场地经营权之日止。《房屋租赁合同》基于该场地五楼所约定内容无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故王正金应参照合同约定租金标准向温秀群支付涉案场地五楼的占用使用费到实际返还涉案场地经营权之日止。至于滞纳金，该合同为部分有效合同，故温秀群就涉案房屋五楼主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，温秀群就涉案房屋三、四楼主张2019年3月1日至2019年7月31日逾期支付租金滞纳金，一审法院予以支持。因三、四、五楼面积一致，涉案场地三、四楼自2019年3月1日至2019年7月31日每月租金经计算为4887元（7330元÷3×2），但合同约定的滞纳金标准过高，滞纳金标准自2019年3月5日起至2019年8月21日可按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月22日起可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故王正金应以4887元为本金，自2019年3月1日至7月31日每月5日起分别按上述滞纳金标准向温秀群支付至实际付清之日止。王正金抗辩称温秀群拖欠其借款30万元，温秀群曾同意予以抵扣租金，但其提交的证据不足以证实温秀群曾有上述意思表示，且在本案中温秀群未同意予以抵扣，王正金可依照民间借贷关系另案主张。关于装修损失。王正金称XXX16号五楼四间房屋为其装修，温秀群称上述四间房屋为王正金拆除原有两间房屋后重建装修，未经过其同意，但王正金对五楼进行改建用于出租，温秀群在改建装修至今长达数年内并未提出异议，应视为温秀群同意王正金的改建装修行为。现租赁合同关于XXX号五楼约定无效，温秀群与王正金双方均有过错，故王正金对五楼进行装修的损失应由双方各自承担50%。经鉴定五楼房屋装饰装修价格（无争议部分）为16358.65元，装饰装修（有争议部分）价格为4183.23元，对于有争议的部分，温秀群已确认王正金拆除原有两间房屋后重建装修，故该争议部分应为王正金重建，计入王正金的装修损失，故五楼房屋装饰装修价格共计为20541.88元，王正金反诉主张温秀群赔偿其五楼装修损失10270.94元（20541.88元×50%），一审法院予以支持，超出的部分，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条之规定，于2020年2月24日作出判决如下：一、确认《房屋租赁合同》就XXX号房屋三、四楼的所作约定条款解除；二、于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群交还XX号房屋三、四、五楼的经营管理权；三、于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群支付自2019年3月1日至实际交还涉案场地经营管理权之日止的租金和占用使用费（租金和占用使用费月标准自2019年3月1日至2021年3月1日按每月7330元，自2021年3月1日至2024年3月1日按每月8060元）；四、于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群支付自2019年3月1日至2019年7月31日逾期支付租金滞纳金（滞纳金以4887元为本金，自2019年3月5日至2019年8月21日按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自当月5日计算至实际付清之日止）；五、于本判决生效之日起十日内，温秀群向王正金赔偿XXX号房屋五楼装修损失10270.94元；六、驳回温秀群的其他诉讼请求；七、驳回王正金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费991.2元，由王正金承担并于本判决生效之日起十日内直接向温秀群迳付。反诉受理费525元，由王正金承担417元，温秀群承担108元并于本判决生效之日起十日内直接向王正金迳付。鉴定费3500元，由王正金负担1750元，温秀群负担1750元并于本判决生效之日起十日内直接向王正金迳付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王正金的上诉请求及温秀群的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为王正金主张温秀群向其所借款的30万元本、息能否抵扣王正金应付温秀群租金问题。从一审双方陈述可知，温秀群曾向王正金借款30万元，但对该30万元本金，温秀群否认其与王正金达成抵扣租金的合意。王正金又主张以该30万元借款产生的利息一并抵扣租金，但温秀群否认双方存在利息的约定，双方对此存在争议，尚需另循合法途径解决。为此，王正金上诉主张用其出借给温秀群的30万元本金及不确定的利息抵扣其应付给温秀群的租金缺乏依据，本院不予支持。至于王正金二审提出返还押金问题，因王正金在一审中并未提出该诉请，属于二审新增加的诉请，对该诉请本院不予调处。综上所述，上诉人王正金的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991.2元，由上诉人王正金负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十三日书记员  颜旭怀徐毅敏