浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4861号 原告：周建方，男，1960年10月16日出生，汉族，身份证住址浙江省湖州市吴兴区，现住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：刘晓刚，北京圣运律师事务所律师。 被告：浙江亚丁房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市环城东路235号（汇豪名都）703室。 法定代表人：陈峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑燕萍，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建军，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被告：浙江航兴建设有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区八里店镇经编产业园1幢103第三层302室。 法定代表人：杨建峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢祖伟，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚逸心，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 第三人：湖州太湖旅游度假区管理委员会，住所地浙江省湖州市太湖旅游度假区。 负责人：徐建兵，该委员会主任。 委托诉讼代理人：徐晓青，浙江银湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈庆琪，浙江银湖律师事务所实习律师。 原告周建方与被告浙江亚丁房地产开发有限公司（以下简称亚丁公司）、浙江航兴建设有限公司（以下简称航兴公司）、第三人湖州太湖旅游度假区管理委员会（以下简称度假区管委会）侵权责任纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年9月19日第一次公开开庭进行了审理。原告周建方及其委托诉讼代理人于婷婷，被告亚丁公司的委托诉讼代理人郑燕萍，被告航兴公司的委托诉讼代理人姚逸心，第三人度假区管委会的委托诉讼代理人徐晓青、沈庆琪，到庭参加诉讼。诉讼中，原告周建方变更委托诉讼代理人于婷婷为刘晓刚。本院于2020年5月28日第二次公开开庭进行了审理，原告周建方的委托诉讼代理人刘晓刚，被告亚丁公司的委托诉讼代理人杨建军，被告航兴公司的委托诉讼代理人姚逸心，第三人度假区管委会的委托诉讼代理人徐晓青，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周建方起诉称：2018年5月，原告的房屋被度假区管委会征收，后被安置在湖州市吴兴区。原告居住的安置房屋由亚丁公司建设，航兴公司施工，开工日期为2012年8月17日，竣工日期为2017年1月4日，使用年限为50年。现案涉房屋顶部及顶部墙角出现大面积的渗水、漏水等情况，存在严重的房屋质量问题，不符合正常使用标准，给原告的日常生活造成严重影响。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条之规定，请求判令：1.被告对原告的房屋进行修理并采取相关措施（包括对房屋屋顶进行“平改坡”改造），确保永久性地解决房屋漏水、渗水情况；2.被告亚丁公司协助原告办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告亚丁公司答辩称：一、原告与亚丁公司之间不存在房屋买卖合同关系，其无权直接向亚丁公司主张权利。原告的房屋虽是亚丁公司建设，但亚丁公司与原告不存在房屋买卖合同关系。亚丁公司与湖州市华兴城建发展有限公司（原名称为湖州市城市建设发展总公司，以下简称华兴公司）于2018年就案涉房屋签订商品房买卖合同，亚丁公司将案涉房屋出售给华兴公司，故亚丁公司仅与华兴公司之间存在商品房买卖合同关系。案涉房屋是作为拆迁安置房屋安置给原告的，原告应按照拆迁安置补偿的法律关系向安置方度假区管委会主张权利。二、亚丁公司仅与华兴公司存在商品房买卖合同关系，仅对华兴公司负有协助办理房屋产权登记的义务，无协助原告办理房屋产权登记的义务。三、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”原告以侵权为由提起诉讼，也应遵循合同相对性原则，以合同违约方作为侵权赔偿请求的主体。四、本案不存在建筑物倒塌的事实，原告引用的《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条的规定不适用本案。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告航兴公司答辩称：一、原告与航兴公司之间不存在合同关系，其无权直接向航兴公司主张权利。原告的房屋由亚丁公司开发建设，由度假区管委会作为拆迁安置房屋安置给原告，根据合同相对性原则，原告应向协议安置方主张权利。二、原告以侵权为由提起诉讼，也应遵循合同相对性原则，应以合同违约方作为侵权赔偿请求的主体，航兴公司并非原告取得房屋的合同相对方。三、建设工程不适用产品质量法的规定，应适用《建设工程质量管理条例》的相关规定。本案不存在建筑物倒塌的事实，故原告引用《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条的规定不适用本案。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人度假区管委会陈述称：一、原告以被告侵权为由主张被告承担维修责任。度假区管委会没有实施侵权行为，不存在过错，故案涉房屋的质量问题与度假区管委会无关。案涉房屋的建设单位和施工单位应当依法承担相应的维修责任。《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第六十六条等相关法律法规规定，建设单位和施工单位应对开发建设的商品房在法定期限内和承诺的保修期限内承担相应的维修责任。二、度假区管委会作为机关单位，与原告之间不存在合同关系，不是合同当事人。原告与度假区拆迁事务所签订了安置补偿协议，协议性质上属于行政协议，度假区管委会没有独立的请求权，也不是责任主体。 原告周建方为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1.建设单位、施工单位铭牌（照片）一份，拟证明案涉房屋由亚丁公司开发建设、航兴公司实施，应对房屋渗漏水问题进行维修； 2.房屋漏水、渗水照片一组，拟证明案涉房屋自2018年3月起截止目前存在严重漏水、渗水的情况； 3.入住联系单一份，拟证明原告自2017年起对案涉房屋享有所有权； 4.房屋渗水修补方案一份，拟证明亚丁公司、航兴公司于2018年4月26日对案涉房屋漏水、渗水情况制定维修方案，但两被告并未按该方案实施，案涉房屋的渗漏水问题未得到解决； 5.政府信息公开告知书、太湖旅游度假区农房拆迁安置补偿协议书及补充协议各一份，拟证明原告合法取得案涉房屋的事实。 被告亚丁公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 1.商品房买卖合同、安置房回购建设管理协议及补充协议各一份，拟证明亚丁公司已将案涉房屋出售给华兴公司，而非出售给本案原告，原告与亚丁公司之间不存在合同关系； 2.企业信息公示报告一份，拟证明华兴公司原名称为湖州市城市建设发展总公司。 被告航兴公司为支持其抗辩意见，向本院举证单位工程质量竣工验收记录（共十二页）一组，拟证明由航兴公司建设的案涉房屋经验收合格后交付的事实。 第三人度假区管委会未向本院提交证据。 原、被告提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1.建设单位、施工单位铭牌（照片），亚丁公司质证对证据真实性无异议。航兴公司质证对证据真实性无异议，但认为与本案诉讼请求无关。度假区管委会质证无异议。本院认为，该证据符合有效证据要件，能证明案涉房屋由亚丁公司开发建设、航兴公司施工的事实，对其证据效力予以确认。至于两被告是否应承担维修义务，应结合本案其他证据综合认定，具体在本院认为部分予以阐述。证据2.房屋漏水、渗水照片，亚丁公司质证认为该证据只能证明拍摄时房屋存在渗漏水情况，但无法证明目前仍存在该问题。航兴公司质证认为该证据只能证明拍摄时存在渗漏水情况，航兴公司去维修过多次，维修过后是否仍存在渗漏水问题需现场查看。度假区管委会质证认为该证据拍摄时间并不清楚，渗漏水情况以现场为准。本院认为无法确定照片的拍摄时间、拍摄地点，房屋渗漏水情况以本院现场勘察为准，故对该组证据的证明效力不予认定。证据3.入住联系单，亚丁公司质证认为入住房屋不代表原告案涉房屋产权人。航兴公司质证对证据真实性无异议，对关联性有异议，原告应补充提交其他证据证明其是案涉房屋的所有权人。度假区管委会质证对证据真实性无异议，但原告是否为案涉房屋的产权人，由法庭核实。本院认为，度假区管委会在庭审中认可入住联系单可以视为对原告举证的证据5中的拆迁安置补偿协议书落实，两被告亦对度假区管委会该陈述无异议，故该组证据结合当事人陈述等，能够证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据4.房屋渗水修补方案，亚丁公司质证认为其确实于2018年4月出具过该份修补方案，但系出具给渗漏水情况严重的几家住户，目前不清楚原告是否在该范围内；亚丁公司是建设单位，具体修补由施工单位进行，亚丁公司对此并不清楚。航兴公司质证对其真实性无异议，对关联性有异议，认为修补方案出具后，航兴公司多次上门维修，目前是否修复成功需到现场查看确认。度假区管委会质证对其真实性无异议，认为案涉房屋的渗漏水问题应由建设单位和施工单位依法承担相应的维修义务。本院认为，该组证据能证明亚丁公司、航兴公司于2018年4月26日针对建设施工的房屋发生的渗漏水情况制定维修方案的事实，对该部分证明效力予以认定。至于案涉房屋是否仍存在渗漏水情况，将根据现场勘察情况予以认定。证据5.政府信息公开告知书、拆迁安置补偿协议书及补充协议，亚丁公司质证对其真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明拆迁安置补偿协议签订的主体及内容，没有体现具体的安置方；结合原告举证的入住联系单，可以看出安置方是湖州市城投资产管理有限公司。航兴公司质证认为该组证据与本案无关。度假区管委会质证对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告主张侵权责任，而度假区管委会不存在侵权行为，亦不存在过错。本院认为，结合原告举证的入住联系单及当事人的陈述，该组证据能够证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。 （二）被告亚丁公司提交的证据。证据1.商品房买卖合同、安置房回购建设管理协议及补充协议，原告质证对证据的真实性无异议，对合法性及证明内容有异议，认为商品房买卖合同显示案涉房屋是按商品房的要求出售给华兴公司，但合同签约时间在原告交付房屋的时间之后；根据商品房买卖合同约定，屋面保修期限为八年，原告虽非合同相对方，但原告有权要求针对同一房屋享有同样的保修期限。证据2.企业信息公示报告，原告质证无异议。航兴公司对该两组证据质证认为，保修期限应按施工合同约定为准。度假区管委会质证对该两组证据的真实性无异议，认为并不影响亚丁公司作为建设单位应对房屋质量问题承担法定的维修义务。本院认为，本案当事人对该两组证据的真实性均无异议，本院予以确认，但原告以房屋存在质量问题为由主张两被告承担侵权责任，故原告与亚丁公司之间是否存在直接的合同关系与本案不具有必然的关联性，故对该部分的证明效力不予认定。 （三）被告航兴公司提交的证据。被告航兴公司提交的单位工程质量竣工验收记录，原告质证对证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性和证明目的不予认可，认为该验收记录只能证明所列的五项内容质量验收合格，并不能否定案涉房屋存在的质量问题。亚丁公司质证无异议。度假区管委会质证认为该证据并不影响建设单位和施工单位依法应承担的维修责任。本院认为该竣工验收记录仅能证明案涉房屋所在的工程项目分项工程竣工验收合格，但施工单位仍应按合同及法律了规定约定承担保修责任。 根据上述有效证据，结合双方当事人在庭审中的陈述及其他诉讼情况，本院认定本案事实如下： 原告周建方系太史湾村村民，因城中村改造建设需要，原告的农房被度假区管委会征收。2017年12月20日，原告与湖州太湖旅游度假区拆迁事务所签订太湖旅游度假区农房拆迁安置补偿协议书及补充协议，就人口安置及房屋、生产设备、附属物等补偿事宜作了约定。2017年12月20日，湖州市城投资产管理有限公司出具入住联系单，载明“兹有房屋买受人周建方，身份证号3305021960××××××××，所购房屋坐落诺亚家园小区10幢503室，现已结清全部房款，前来办入住手续，物业费等相关费用自2017年12月起由该住户自行承担。”自2018年3月起，原告发现案涉房屋顶部及顶部墙角出现渗水、漏水问题。经原告等住户反映，亚丁公司、航兴公司、浙江天和建筑设计有限公司于2018年4月26日共同出具屋面渗水修补方案。 案涉房屋所在的诺亚家园项目工程地点位于湖州市地块），由亚丁公司开发建设，航兴公司（原名湖州鼎兴建设有限公司）施工，于2012年8月17日开工，于2017年1月4日竣工。亚丁公司与航兴公司签订的建设工程施工合同中约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的工程质量保修期为五年，保修期自工程竣工验收合格之日起计算。 华兴公司（原名称为湖州市城市建设发展总公司）与亚丁公司签订有安置房回购建设管理协议，明确该项目全部用作拆迁安置房，开发建设后由华兴公司代表政府以货币资金的方式予以回购。2018年9月4日，华兴公司与亚丁公司签订商品房买卖合同，由华兴公司作为买受人向亚丁公司购买案涉房屋。合同第十六条约定“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。”合同附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，明确屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、厨房、地下室和外墙面的防渗漏的保修期限为八年。合同第十八条约定双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记。 案件审理过程中，经本院释明，原告于2019年12月30日向本院申请对其居住的涉案安置房屋存在渗漏水等质量问题以及维修方案、维修费用进行鉴定，本院委托浙江科宇检测有限公司对原告等25家住户的房屋是否存在渗漏水等质量问题进行鉴定，浙江科宇检测有限公司出具收费通知确定工程现场勘察及检测鉴定费预付18000元每户，总计为414000元。经浙江科宇检测有限公司通知，原告未在规定时间缴纳鉴定费。后本院向原告发送书面通知书，要求原告在接到通知书次日起七日内向浙江科宇检测有限公司缴纳鉴定费用，期满未缴纳按撤回鉴定申请处理，但原告仍未缴纳。后原告以鉴定费用超出合理范围为由申请撤回司法鉴定申请。经本院通知，浙江科宇检测有限公司终止本案鉴定程序。 2020年6月18日，本院组织各方当事人到案涉房屋现场进行勘查。经查，案涉房屋为上、下楼户型，上楼靠南卧室西北角有渗水痕迹，角落墙皮有起皱；室内楼梯靠东墙面有渗水印迹。诉讼中，航兴公司提交修复方案：1.对渗水印记清理干净后按装饰装修原样修复；2.对于现在还存在渗水情况的，使用注浆或用防水卷材进行修复，装饰装修受损的亦同步原样修复。 本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但根据原告主张的事实和理由及本案查明的事实，本案案由应为侵权责任纠纷。本案争议焦点，一是原告以侵权之诉主张由亚丁公司和航兴公司对案涉房屋进行修理并采取相关措施（包括对案涉房屋屋顶采取“平改坡”的修理方式）有无依据，应否支持；二是原告主张由亚丁公司协助办理房屋产权登记是否符合法律规定，应否支持。 关于争议焦点一。 中华人民共和国建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度。”“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”本案中，湖州市城投资产管理有限公司出具给原告的入住联系单，明确原告为案涉房屋买受人，全部房款已经结清。结合农房拆迁安置补偿协议书及补充协议、安置房回购协议等证据及当事人的陈述，可以认定原告的农房因城中村改造建设需要而被征迁，原告被安置在案涉房屋即湖州市诺亚家园10幢503室，原告有权就该房屋出现的质量问题向相关责任人主张权利。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款、第二款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”本案中，华兴公司与亚丁公司签订的商品房买卖合同约定了亚丁公司作为房地产开发企业对商品房的保修义务，保修标的系案涉房屋，亚丁公司的保修义务不因房屋所有权的变更而免除。根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”航兴公司作为案涉房屋的施工单位，对案涉房屋亦负有保修义务。经现场勘查，案涉房屋上楼靠北小房间的窗边书柜木板颜色较深，原告陈述系渗水造成，另该房间西北角有渗水没有修复。诉讼中，航兴公司表示愿意履行保修义务，现案涉房屋均在保修期内，故原告要求亚丁公司、航兴公司对案涉房屋因渗漏水进行修复的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于原告在诉讼中主张对案涉房屋屋顶采取“平改坡”的修理方式来解决房屋渗水、漏水问题。本院认为，该修理方式涉及房屋结构的变更、其他业主的合法利益、行政审批问题等相关重大事项，原告对此应举证证明该修理方式的必要性及合理性。现原告在诉讼中撤回了相关的司法鉴定申请，且未能提交其他有效证据证明“平改坡”系解决案涉房屋质量问题的必要措施，故其应承担举证不能的法律后果，对原告该项诉讼主张，不予支持。 关于争议焦点二。 亚丁公司与华兴公司签订的商品房买卖合同第十八条约定，双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记。同时，该条款还约定了因亚丁公司原因致使华兴公司未能在案涉房屋交付之日起90日内完成房屋交易手续和取得不动产权证情形下的违约责任。因此，亚丁公司对华兴公司负有协助办理房屋产权登记的义务。而本案原告是与湖州太湖旅游度假区拆迁事务所签订农房拆迁安置补偿协议书，现原告要求亚丁公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款、第二款，《建设工程质量管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江亚丁房地产开发有限公司、浙江航兴建设有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告周建方安置取得的位于湖州市吴兴区房屋的渗漏水问题履行修复义务。 二、驳回原告周建方的其他诉讼请求。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告周建方负担25元，被告浙江亚丁房地产开发有限公司、浙江航兴建设有限公司共同负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈洪 二〇二〇年六月二十八日 法官助理史菊芳 书记员林娥