湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4159号原告：彭某。法定代理人：刘某。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告：刘某。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告：刘宏涛。第三人：武汉美好世居房地产经纪顾问有限公司。法定代表人：朱知珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯婷婷。委托诉讼代理人：冯兴。原告彭某、原告刘某诉被告刘宏涛、第三人武汉美好世居房地产经纪顾问有限公司（以下简称美好世居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员易枫、人民陪审员辛汉华参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告彭某、原告刘某的委托诉讼代理人李斯、李云涛，被告刘宏涛，第三人美好世居公司的委托诉讼代理人冯婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭某、原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告彭某、原告刘某与被告刘宏涛及第三人美好世居公司于2017年9月21日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同；2、判令被告返还原告购房款330,000元及赔偿原告经济损失142,330元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，两原告与被告及第三人在第三人位于武汉市东西湖区沿海赛洛城的店内签订武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：DXH-20××21），约定被告将其所有的位于武汉市东西湖区沿海赛洛城C6-5栋1单元18层03室建筑面积84.67平方米的房屋以966,000元的价格出售给两原告，合同签订后，两原告于当日支付被告购房定金30,000元、购房款100,000元，于2019年9月22日支付购房款300,000元。后两原告发现被告所售房屋被法院查封，导致房屋交易无法继续进行，遂于2017年10月10日向武汉市东西湖区人民法院起诉，请求贵院依法确认前述武汉市存量房居间（买卖）合同有效，判令被告继续履行合同并赔偿原告经济损失。武汉市东西湖区人民法院认为被告及其前妻袁媛涉及其他案件，该房屋被法院查封，属法律上不能履行，于是贵院作出（2017）鄂0112民初4163号民事判决书确认武汉市存量房居间（买卖）合同有效，驳回了两原告的其他诉讼请求。后两原告找被告协商购房款返还事宜，被告仅返还两原告100,000元，其余款项均未返还。原告认为，被告不履行房屋买卖合同约定义务，违反了诚实信用原则，侵犯了原告合法权益，其违约行为给原告造成了极大经济损失，定金赔偿不足以弥补原告的全部经济损失。审理中，两原告以在审理中第三人向其返还了30,000元的定金为由将第2项诉讼请求变更为：“2、判令被告返还原告购房款300,000元并赔偿原告96,600元；”被告刘宏涛辩称：1、当时由于被告的前妻与其父亲有家庭债务纠纷，须将案涉房屋卖掉还其父亲的钱，被告出卖房屋后，在政务中心完成最后步骤时，发现被告前妻的父亲向法院申请查封了案涉房屋；2、本案纠纷产生后，被告一直在和两原告协商，且达成了口头协议，返还原告本金400,000元，分期支付，第一期付100,000元，剩余300,000元待房屋解封后归还原告；3、同意解除武汉市存量房居间（买卖）合同；4、如果要承担违约责任，被告认可合同约定的违约金96,600元，两原告起诉时主张的违约金142,330元过高。第三人美好世居公司述称：两原告诉称属实。原告彭某、原告刘某和被告刘宏涛、第三人美好世居公司围绕诉讼请求和辩称意见、述称意见依法提交了证据。为查明案件事实，本院还调取了（2017）鄂0112执保330号执行（保全）案件回告单。经证据交换和庭审质证，本院认证意见如下：鉴于被告和第三人对两原告提交的武汉市存量房居间（买卖）合同、业主收款收据、收条、个人账户交易明细单清单、房屋所有权证、国有土地使用权证、（2017）鄂0112民初4163号民事判决书、法律文书生效证明、武汉市不动产查封信息单及本院调取的（2017）鄂0112执保330号执行（保全）案件回告单均无异议，本院予以确认。被告提交的收条有原件，本院予以确认，至于是否能够达到其主张的证明目的，本院将在后文专门论述。鉴于原、被告对第三人提交的被告及其前妻的身份证复印件、离婚协议书、离婚证均无异议，本院予以确认。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院查明案件主要事实如下：2017年9月12日，被告刘宏涛与其前妻袁媛签订离婚协议书，约定双方自愿离婚，位于武汉市东西湖区沿海赛洛城C6-5栋1单元18层03室，房屋所有权证号为武房权证东字第××号的房屋归被告所有等。同时，双方领取了离婚证。2017年9月21日，两原告（乙方）与被告刘宏涛（甲方）及第三人美好世居公司（丙方）签订武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：DXH-20170921），约定：甲方将其所有的位于武汉市东西湖区沿海赛洛城C6-5栋1单元18层03室，建筑面积为84.67平方米的房屋所有权证号为武房权证东字第××号，国有土地使用权证号为东国用商（2013）第130504226号的房屋以966,000元的价格出售给乙方，付款方式为一次性付款。丙方预留水电押金30,000元，待甲方结清诉争房屋包含但不限于是水、电、物业、天然气、物业管理费及其他交房前产生的费用，且甲、乙双方确认相关该房屋交房前产生的费用交接清楚并签署《交房确认书》后1日内结清全款。甲方房屋目前尚有工商银行贷款未结清，乙方同意支付甲方400,000元用于结清银行贷款并注销抵押登记。甲方注销抵押登记且乙方资格核查通过之日起3个工作日内办理过户手续。甲方保证诉争房屋权属资料真实、合法、有效。如诉争房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决；如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生纠纷，由甲方承担全部责任。甲方逾期不交付诉争房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。同时合同还约定了逾期付款的违约责任、争议解决等内容。合同尾部甲方处有被告刘宏涛的签字，乙方处有原告刘某的签字，丙方处有第三人的公章及其委托诉讼代理人冯婷婷的签名。2017年9月21日，被告向原告出具业主收款收据和收条各一份，分别载明被告收到原告支付的购房定金30,000元和购房首付款100,000元；2017年9月22日，袁媛代表被告向原告出具收条一份，载明收到原告购房款300,000元。上述款项合计430,000元。其中30,000元定金交第三人作为水电押金。案外人袁庆晚、案外人刘玲作为诉被告袁媛、被告刘洪涛一案的原告，向本院提出财产保全申请，本院于2017年9月12作出（2017）鄂0112民初3703-1号民事裁定书，依据该民事裁定书，本院于2017年9月14日查封了案涉房屋，查封期限为2017年9月14日至2020年9月13日。2017年10月10日，本院受理原告彭某、原告刘某与被告刘宏涛、被告袁媛，第三人美好世居公司房屋买卖合同纠纷一案，该案中两原告请求本院判令：一、要求确认原、被告于2017年9月21日签订的存量房居间（买卖）合同有效，被告继续履行合同即被告依约将房屋过户到原告名下；二、判令两被告支付违约金43,000元。本院于2018年8月29日作出（2017）鄂0112民初4163号民事判决书，以两原告与被告刘宏涛及第三人美好世居公司之间签订的武汉市存量房居间（买卖）合同，系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。因诉争房屋已被法院查封，属法律上不能履行的情况为由判决：一、确认原告彭某、原告刘某与被告刘宏涛及第三人美好世居公司于2017年9月21日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同有效；二、驳回原告彭某、原告刘某的其他诉讼请求。后该民事判决书生效。2019年3月7日，原告刘某作为收款人与被告刘宏涛作为还款人，签订收条一张，内容为：“今收到刘宏涛退还刘某购买沿海赛洛城C6-5-1803的四十万房款中的100,000元（拾萬）余下的三十万根据法院裁决情况再行协商偿还。”截止2019年11月15日，案涉房屋仍登记在被告刘宏涛名下，存在三轮查封。审理中，鉴于原、被告双方同意解除合同，第三人将水电押金30,000元直接退还两原告。原告彭某、原告刘某于2019年8月8日诉至本院，要求如诉称，审理中，原、被告均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，根据已生效的（2017）鄂0112民初4163号民事判决书认定，原、被告签订的武汉市存量房居间（买卖）合同合法、有效，但由于房屋被查封而履行不能，即不能完成房屋所有权从被告向两原告的转移，在本案中，查封仍未解除，原、被告均同意解除合同，故本院对两原告要求解除武汉市存量房居间（买卖）合同的诉讼请求予以支持。案涉房屋被查封是因被告而起，与原告无关，故被告应对原告承担违约责任，合同约定甲方根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的10%向乙方支付违约金，结合庭审中被告的自认情况，本院对两原告要求被告向其退还已付剩余的合同款300,000元并支付违约金96,600元的诉讼请求亦予支持。被告提交的收条上“余下的三十万根据法院裁决情况再行协商偿还。”的文字不能证明两原告放弃向其提起诉讼的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭某、原告刘某与被告刘宏涛于2017年9月21日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：DXH-20××21）；二、被告刘宏涛于本判决生效后十日内向原告彭某、原告刘某退还合同款300,000元并支付违约金96,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,779元，由被告刘宏涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  易 枫人民陪审员  辛汉华二〇二〇年六月十二日书 记 员  俞越鹏