河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2439号 上诉人（原审原告）：唐山市城投房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区建设南路增9号南湖休闲美食广场2-181号统一社会信用代码：91130200684334801T。 法定代表人：史效东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵荣欣，女，1977年1月1日生，汉族，唐山市城投房地产开发有限公司员工，现住。 委托诉讼代理人：邢杰，女，1979年5月30日生，汉族，唐山市城投房地产开发有限公司员工，现住。 被上诉人（原审被告）：吴晓东，男，1978年6月2日出生，汉族，无业，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦立艳，河北德硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山首佳金水湾商务酒店有限公司，住所地：唐山市路南区增盛路西侧、建设路东侧，统一社会信用代码：91130200058181369P。 法定代表人：王彦明，该公司经理。 上诉人唐山市城投房地产开发有限公司因与被上诉人吴晓东、唐山首佳金水湾商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山市城投房地产开发有限公司上诉请求：1.依法改判为二被上诉人偿还欠款2517000元并承担逾期还款的滞纳金226304.91元（暂计算至2019年1月20日，总计算至实际还款日）。2.依法改判二被上诉人承担供热在网费296230元。3.依法改判二被上诉人就上述请求承担连带责任，诉讼费用由二被上诉人承担。4.或发还重审。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.本案所涉及房屋的事实租赁关系与实际使用人混淆，对房屋租赁主体认定错误。2011年3月16日和2011年3月31日上诉人与郑文纬分别签订了本案所涉及房屋（南湖美食广场3-201和3-501）的房屋租赁合同，以及2011年12月7日和2012年12月28日就该房屋分别签署了《补充协议》和《补充协议（2）》，用于开办金水湾商务酒店有限公司并开展了金水湾酒店的经营活动。房屋租赁合同的承租人是郑文纬，同时该合同第十四条第七款明确表述“承租人在本租赁物业开办公司或其他合法经营实体，本合同项下的权利义务及责任由承租人和实际使用人共同承担”，此约定明确了开办的公司或经营实体为实际使用人，也就是在此开办的金水湾公司是实际使用人，房屋的承租人仍然是郑文纬，且双方承担连带责任。一审法院认为因《补充协议（2）》承租人处加盖了金水湾酒店的印章就认定该房屋的实际使用人是金水湾酒店，而对郑文纬在承租人处的签字忽略是对事实的片面认定。《补充协议（2）》足以证明本案涉及房屋的最初承租人是郑文纬，同时实际使用人是金水湾酒店，二者对房屋租赁合同的义务承担连带责任。2014年该房屋的承租人将金水湾酒店的经营权转给了李春荣，由李春荣实际继续租赁该房屋并经营酒店。同年，李春荣又将金水湾酒店转给了本案的被上诉人吴晓东，吴晓东继续租赁该房屋并经营金水湾酒店，在一审法院认定的《合同解除协议》有明确表述。同时该《合同解除协议》第一段最后一句明确表述吴晓东为金水湾酒店的实际经营人，并继续履行本案所涉及房屋的《房屋租赁合同》，因此，本案的房屋实际承租人为吴晓东，其经营的金水湾酒店为实际使用人，二者对租赁房屋拖欠的2517000元租金及物业费的偿还承担连带责任。一审法院在《合同解除协议》合法有效的前提下，没有将吴晓东认定为本案的承租人且不承担《合同解除协议》的义务，一审法院的认定错误。2.解除协议同时也是欠款协议，二被上诉人吴晓东与金水湾酒店承担连带责任。3.一审法院对二被上诉人的关系认定错误。4.租赁房屋现不具备供热条件的直接责任人认定有误，应由被上诉人承担恢复供热产生的费用。二、原判决适用法律错误。 吴晓东答辩称，合同具有相对性，与上诉人签订《房屋租赁合同》的主体是郑文纬，郑文纬是涉案房屋的承租人，此合同约束的主体是上诉人和郑文纬。吴晓东和金水湾酒店并非合同的主体，合同约定的权利和义务与其二方无关。不存在上诉人主张的吴晓东是实际承租人一说，一审法院认定与上诉人形成事实租赁关系的主体是金水湾酒店并无不当。在《合同解除协议》中所说的实际经营人的意思仅是金水湾酒店授权吴晓东对外代表公司从事一定的行为，不存在吴晓东个人继续租赁酒店一事，吴晓东的一切行为仅是代表公司。因此，上诉人主张吴晓东承担责任无依据。吴晓东在《合同解除协议》签字的行为构成表见代理，解除协议的全部权利和义务应由金水湾酒店承担，一审法院对此认定正确。上诉人关于恢复供热在网费的主张无任何依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 唐山市城投房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告偿还原告欠款2517000元；2.二被告逾期还款违约的滞纳金暂为226304.91元（暂计算至2019年1月20日），应计算至实际还款日；3.二被告恢复供热在网费用296230元；4.二被告承担连带责任；5.诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月16日，原告作为甲方与郑文纬签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方出租给乙方的房屋位于唐山市南湖生态城南湖休闲美食广场项目Ｃ区房屋租赁期：自2011年3月16日起至2021年3月15日止”，合同另对租赁用途、交付时间、租金、支付方式和期限等进行了约定。2011年3月31日，原告作为甲方与郑文纬作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方出租给乙方的房屋位于唐山市南湖生态城南湖休闲美食广场项目Ｃ区房屋租赁期：自2011年4月1日起至2021年3月31日止”，合同另对租赁用途、交付时间、租金、支付方式和期限等进行了约定。2011年12月7日原告与郑文纬签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“南湖休闲美食广场Ｃ区02号及Ｃ区04号的地下部分，作为设备放置场所”，并对租赁期限、交付时间、租金、支付方式等进行约定。2012年12月28日，原告与郑文纬、被告金水湾酒店达成《补充协议（2）》，就上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中所涉租金支付、违约责任等进行了约定。二被告向原告出具《承诺书》，载明“经过酒店会议决定，作出如下承诺：2016年1月6日前将所欠城投的所有费用全部缴清，如到期未缴，愿承担一切法律责任”。2016年2月23日，被告金水湾酒店出具《证明》：金水湾商务酒店自2014年11月起实际经营人为吴晓东，吴晓东在金水湾商务酒店担任的职务为董事长。2016年8月9日，二被告向原告作出《关于金水湾商务酒店终止合同的申请》，表示“金水湾商务酒店自股东变更后，房租和物业费按每天捌仟元进行上交，特申请对金水湾商务酒店的物业和房租费用按照每天捌仟元进行计算”，“经全体股东决定金水湾商务酒店向贵公司申请终止租赁合同”。2016年9月12日，原告作为甲方、被告吴晓东作为乙方、被告金水湾酒店作为丙方，三方签订《合同解除协议》，协议约定“鉴于：丙方为实际使用人，2011年3月16日、2011年3月31日郑文纬分别与甲方签订了南湖休闲美食广场3-201（Ｃ02）楼和3-501（Ｃ04）楼《房屋租赁合同》及于2011年12月7日与甲方签订了《房屋租赁合同补充协议》，承租期限为10年。2014年3月18日，因经营问题，郑文纬将丙方经营权转让给了李春荣，并自己承担了这之前因经营丙方所欠甲方租金、物业费等债务，之后由李春荣继续履行以上其与甲方签订的房屋租赁合同。2014年11月1日，李春荣又把经营权转让给了乙方，至此乙方成为了实际经营人，并继续履行以上房屋租赁合同”，“一、三方所履行的南湖休闲美食广场3-201楼和3-501楼《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2016年8月15日解除。同时甲方收回房屋另行出租，承租时郑文纬向甲方缴纳的履约保证金不予退还，用以冲抵郑文纬所欠甲方的租金物业费等债务，余款则按2015年10月8日欠条内容履行还款义务。二、甲方同意减免乙丙方在2016年7月1日至2016年8月14日期间的租金物业费。三、2014年3月18日到2016年6月30日，乙、丙方欠甲方租金物业费（不包括郑文纬承担的部分）共计2517000元。甲方同意乙丙方分批次进行偿还，还款计划如下：（一）2017年6月15日之前，还款1000000元；（二）2017年8月15日之前，还款1517000元。四、乙丙方应当严格履行上述还款计划，如逾期支付欠款的，每逾期一日，则乙丙方需按未付欠款的千分之三支付滞纳金，直至实际支付日止。五、2014年3月17日及之前因经营丙方所欠甲方租金、物业费等债务由郑文纬承担，甲方另行追缴”。另查明，被告金水湾酒店的成立日期为2012年11月30日。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《合同解除协议》的签订系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，当事人应按照合同约定履行相应的合同义务。原告与被告金水湾酒店之间虽未签订书面《房屋租赁合同》，但原告提交的《补充协议（2）》中承租方处加盖了被告金水湾酒店印章，与原告提交的《合同解除协议》等证据能够相互佐证，被告金水湾酒店的住所地亦为案涉房屋所在地，可以证明原告与被告金水湾酒店之间形成了事实房屋租赁关系，租赁期限以原、被告双方在《合同解除协议》中各方认可的2014年11月1日起算。被告金水湾酒店在向原告出具的《关于金水湾商务酒店终止合同的申请》中，其自行主张房租费用按照每天8000元计算，原告在诉讼中予以认可，可以视为双方对租赁费用标准的认可。依该标准计算，自2014年11月1日到2016年6月30日期间的租赁费用已经超出原告主张的租赁费用，但原告自认上述期间产生的租赁费用为2517000元，未超出双方约定的范围，故原告依照《合同解除协议》向被告金水湾酒店主张房租费用2517000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告金水湾酒店按日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金，其主张的滞纳金超出法律保护范围，本院依法调整为以2517000元为基数，自原告向本院起诉主张权利之日（2019年2月27日）起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至判决确定给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依原告现提交的证据，不足以证明系被告金水湾酒店原因导致不具备正常在网供热条件，故对原告主张二被告承担其发生的恢复供热在网费用296230元于法无据，本院不予支持。被告吴晓东没有被告金水湾酒店的代理权，但被告金水湾酒店出具《证明》，证明被告吴晓东系被告金水湾酒店的实际经营人，原告有理由相信被告吴晓东与被告金水湾酒店之间的代理关系存在，被告吴晓东在《合同解除协议》上签字的行为构成表见代理，其代理行为产生的后果应由被告金水湾酒店承担。《合同解除协议》由被告金水湾酒店盖章确认，《合同解除协议》中约定的权利义务应由被告金水湾酒店承担，原告主张被告吴晓东承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。遂判决：一、被告唐山首佳金水湾商务酒店有限公司于判决生效后十日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司的房租费用2517000元及滞纳金（滞纳金计算方式：以2517000元为基数，自2019年2月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决确定给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告唐山市城投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31116元，由被告唐山首佳金水湾商务酒店有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院的认定相一致。 本院认为，关于被上诉人吴晓东是否应当承担责任问题，2016年9月12日，上诉人唐山市城投房地产开发有限公司作为甲方、被上诉人吴晓东作为乙方、被上诉人唐山首佳金水湾商务酒店有限公司作为丙方，三方签订《合同解除协议》，协议第三条约定2014年3月18日到2016年6月30日，乙、丙方欠甲方租金物业费（不包括郑文纬承担的部分）共计2517000元。甲方同意乙丙方分批次进行偿还…。协议第四条约定乙丙方应当严格履行上述还款计划，如逾期支付欠款的，每逾期一日，则乙丙方需按未付欠款的千分之三支付滞纳金，直至实际支付日止。该《合同解除协议》系当事人的真实意思表示，真实合法有效，当事人应按照协议的约定全面履行相应的合同义务，被上诉人吴晓东作为《合同解除协议》的一方亦应当按照协议约定履行偿还上诉人唐山市城投房地产开发有限公司房租费用的义务。一审法院认为吴晓东在《合同解除协议》上签字的行为构成表见代理并判决吴晓东不承担责任不妥，应予纠正。上诉人唐山市城投房地产开发有限公司提交的证据不足以证明系被上诉人原因导致不具备正常在网供热条件，故一审法院对上诉人主张二被上诉人承担恢复供热在网费用296230元不予支持并无不当。综上所述，唐山市城投房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初626号民事判决第二项； 二、变更河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初626号民事判决第一项为：由吴晓东和唐山首佳金水湾商务酒店有限公司于判决生效后十日内连带给付唐山市城投房地产开发有限公司的房租费用2517000元及滞纳金（滞纳金计算方式：以2517000元为基数，自2019年2月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决确定给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费31116元，由吴晓东、唐山首佳金水湾商务酒店有限公司连带负担28084元，由唐山市城投房地产开发有限公司负担3032元。二审案件受理费31116元，由吴晓东、唐山首佳金水湾商务酒店有限公司连带负担28084元，由唐山市城投房地产开发有限公司负担3032元。 本判决为终审判决。 审判长  徐万启 审判员  张景常 审判员  毕雪维 二〇二〇年六月九日 书记员  房善忠 ——