江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2592号上诉人（原审被告）：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地沛县汉城北路西侧158号。法定代表人：祝义财，总经理。委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：李振，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张祥瑞，男，1987年5月12日出生，汉族，住沛县委托诉讼代理人：胡存昂，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，江苏永伦律师事务所律师。上诉人沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人张祥瑞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人雨润公司委托的诉讼代理人胡远博、陈荣旭，被上诉人张祥瑞委托的诉讼代理人胡存昂、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雨润公司的上诉请求：撤销原判，并对违约金的起算日及违约金标准依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定“逾期办证违约金自2017年12月8日计算”属于事实认定错误。根据双方签订的房屋买卖合同，对于房屋交付的标准约定：商品房交付时应当符合两个条件，一是该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明，二是该商品房已经取得房屋测绘报告。同时约定上诉人应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付被上诉人。但是因为政府相关部门审批时间过长等原因，上诉人未能按约定时间将符合合同约定条件的房屋交付给被上诉人，上诉人出于减少被上诉人损失的目的，将房屋于2017年6月10日实际交付被上诉人使用，后上诉人于2018年11月15日办理完成竣工备案手续，并于2018年12月12日取得房屋测绘报告。同时合同补充协议约定，如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延。结合以上合同约定以及相关事实，可以看出上诉人履行房屋交付义务应包括两部分内容：一是房屋符合合同约定的条件，二是房屋实际交付。上诉人实际交付的行为是为了减少被上诉人的损失，并不能替代或免除上诉人交付符合合同约定条件房屋的义务，因此，虽然上诉人在2017年将涉案房屋实际交付，但是至取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告之日才属于符合合同意义上的交付。因此，根据合同约定的办证期限：商品房交付之日180日内及补充合同约定办证日期顺延的约定，办理权证的期限应当自前述两部分内容均具备之日(2018年12月12日)起算，故直至被上诉人起诉时，尚未超过办证期限。此外，一审法院将办理权证起算之日认定为实际交房之日（2017年6月10日）也有悖常理，因为在未取得竣工备案以及测绘报告(2018年12月12日)之前，上诉人实际也不可能办理房屋产权证书，这也是合同中补充条款约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延”的原因，因为只有在商品房取得竣工备案的前提下，才能继续履行办证的义务，如此约定更符合合同的实际履行，一审法院将实际交付之日认定为办理权证期限的起算之日不符合实际情况。2、一审法院判决的违约金标准过高。被上诉人主张违约金标准应按日万分之三的标准计算，上诉人抗辩过高，遂一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”，上诉人认为该标准仍然过高。一般而言，出卖人逾期交房对买受人的影响，重于因其责任致使买受人不能及时办理权属登记事务所受到的影响。举重以明轻，因上诉人的责任致使被上诉人不能及时办理权属登记事务的，其所应支付的违约金也应低于逾期交房所应当支付的违约金，对比金融机构计收逾期贷款利息以及合同约定的逾期交房违约金标准，前者明显过高于后者。因此，上诉人认为，一审法院判决的违约金标准仍然过高。被上诉人张祥瑞答辩称：一审判决事实清楚，法律适用正确。首先，上诉人诉称逾期办证违约金计算时间从其取得涉案房屋的竣工验收备案证明和测绘报告后第180天起计算违约金这一上诉理由是错误的。一、涉诉30个案件办理产权登记的期限并非是同一的180天。二，被上诉人认为依据双方签订的商品房买卖合同中记载的交付及办证内容约定以及普通民众对商品房交付的认知来说，涉案商品房买卖合同中房屋的交付实际上就是转移占有。占有转移了就是交付。三，涉案房屋在交付前上诉人在“沛县雨润城入伙通知书”中明确表明并告知被上诉人涉案的房屋具备交付使用条件，而且被上诉人按照上诉人的要求缴纳了物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费及装修保证金，这说明上诉人在交付涉案房屋时让被上诉人确信房屋在交付时已经取得政府主管部门颁发的竣工验收备案以及测绘报告，双方均认可涉案房屋这一转移占有就是合同约定的交付。而且，被上诉人在办理上房时，上诉人已经将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付被上诉人，被上诉人有理由相信上诉人在进行交付时是符合法定和约定交付条件的。四，被上诉人认为补充协议中载明的如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，这一内容中的交付就是实际交付，也就是转移占有即上房，并不是指上诉人所认为的满足条件的交付。第五，在双方签订的合同第12条关于延期交付责任中，仍然使用交付一词，而且合同中并没有对交付存有歧义给出不同的说明。其次，上诉人认为一审法院判决的违约金标准过高无事实和法律依据。第一，涉案商品房买卖合同关于办理转移登记手续的违约金分为两种类型，一种是参照逾期天数，按照每日万分之三计算违约金，该标准远高于一审判决确定的违约金计算标准。另外一种是未约定违约责任，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第18条第2款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该规定和一审法院判决的违约金计算标准是吻合的。而且，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。张祥瑞向一审法院提出诉讼请求：1、判决雨润公司履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2、判决雨润公司支付违约金51950元（自2017年11月27日起以总房款357782元为基数按每日万分之三计算至2019年3月25日，之后违约金实际计算至张祥瑞取得涉案房屋不动产权证书之日）；3、本案诉讼费由雨润公司承担。一审法院查明：2016年5月11日，张祥瑞与雨润公司签订商品房买卖合同，约定张祥瑞购买雨润公司开发的沛县雨润城小区x号房，总价357782元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等。该商品房买卖合同附件十一补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。”张祥瑞已付清房款，并于2017年6月10日交纳物业费，物业费收据中载明，物业费从2017年6月1日起算。沛县雨润国际广场x楼、x楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。一审法院认为，双方之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对张祥瑞要求雨润公司办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，不予支持。张祥瑞可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。商品房买卖合同约定，雨润公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付张祥瑞，商品房交付之日起180日内为张祥瑞办理涉案房屋转移登记。张祥瑞主张于2017年6月1日实际上房入住，但张祥瑞提供的物业费收据载明实际交纳物业费时间为2017年6月10日，应以2017年6月10日作为张祥瑞实际上房入住时间。张祥瑞实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间，即雨润公司应于2017年12月7日前为张祥瑞办理涉案房屋转移登记。现涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，无法办理转移登记手续，雨润公司应支付违约金。关于违约金的计算标准，张祥瑞主张按已付房款357782元每日万分之三计算，被告抗辩张祥瑞主张的违约金过高。法院认为，张祥瑞未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，因此，法院支持张祥瑞的逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张祥瑞主张违约金计算至2019年3月25日，之后违约金实际计算至张祥瑞取得涉案房屋不动产权证书之日，截至本判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，法院支持张祥瑞的违约金自2017年12月8日计算至本判决作出之日2019年12月31日，共计42319.8元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，张祥瑞可待实际发生后另行主张权利。雨润公司抗辩张祥瑞已经因逾期交房获得赔偿，张祥瑞再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。法院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如雨润公司存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是雨润公司作为房地产开发商两项相互独立的义务，雨润公司未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉，且张祥瑞自认雨润公司已经支付计算至2017年6月1日的逾期交房违约金，雨润公司对此未提出异议，也未提供相反的证据，本案中，雨润公司的逾期办证违约金自2017年11月28日开始计算，亦与雨润公司已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，雨润公司承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对雨润公司上述抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，遂判决，一、雨润公司于本判决生效后十日内支付张祥瑞计算至2019年12月31日的逾期办理房屋不动产权证书违约金42319.8元；二、驳回张祥瑞其他诉讼请求。案件受理费1099元，由张祥瑞负担209元，由雨润公司负担890元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：上诉人逾期办证违约金的起算时间是什么？逾期办证违约金的计算标准如何确定？二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。一、关于逾期办证违约金计算起算日期的问题。本院认为，根据被上诉人提交的物业费收据可以证明上诉人已于2017年6月10日将涉案商品房交付给被上诉人使用，且上诉人也认可被上诉人于2017年6月10日接收了涉案房屋，故本院认定涉案商品房的交付时间为2017年6月10日。根据双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。本案中，由于上诉人未涤除涉案房屋上的抵押，买受人至今未取得涉案房屋所有权证书，上诉人构成违约。由于买受人即本案被上诉人选择继续履行合同，故原审法院从2017年12月8日起计算逾期办证违约金并无不当。上诉人认为2017年6月10日在交付涉案商品房时，该房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告，故不符合合同约定的交付条件，不能认为涉案房屋的交付时间为2017年6月10日，涉案房屋交付的时间应当以上诉人取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告的时间为准，即涉案商品房的交付时间应当认定为2018年12月12日。本院认为，上诉人该项主张不能成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，当事人对商品房的交付没有约定，故应当以涉案房屋的转移占有的时间来认定涉案房屋的交付时间。转移占有涉案房屋是一种事实行为，只要被上诉人接收了上诉人交付的涉案房屋，上诉人的交付行为就已经完成。至于被上诉人交付的涉案房屋的质量是否符合合同约定，并不影响上诉人向被上诉人交付涉案商品房的时间。二、关于一审认定的违约金标准是否过高问题。本案中，由于涉案房屋的土地被上诉人设置了抵押，并且上诉人至今没有涤除抵押，导致被上诉人不能取得涉案房屋权属证书，故被上诉人不能取得涉案房屋权属证书的责任完全在于上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院按照被上诉人已付购房款，参照逾期贷款利息的标准计算上诉人应当承担的违约金并无不当。综上，上诉人沛县雨润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上诉人沛县雨润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  胡元静审 判 员  张 伟二〇二〇年六月三十日法官助理  葛文伟书 记 员  陆滢冰