湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初2805号原告：饶四一，男，1968年7月18号出生，汉族，咸安区人，现住咸安区，原告：孙三星，女，1966年9月1日出生，汉族，咸安区人，现住咸安区，被告：湖北天鸿房地产开发有限公司（下称天鸿公司）。住所地：咸安区横沟桥镇朝阳路109号法定代表人：吴泽民，天鸿公司总经理。委托代理人：周军，天鸿公司员工，特别授权。委托代理人：吴曙光，湖北佳成律师事务所律师，特别授权。原告饶四一、孙三星诉被告天鸿公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶四一、孙三星、被告天鸿公司委托代理人周军、吴曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。饶四一、孙三星向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《房屋拆迁还建协议》的约定向原告交付40平方米一线临街门面一个，并按照约定承担违约金；2、判令被告为其还建房办理产权登记及水电报装开户手续；3、判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2011年8月6日，原、被告签订了一份《房屋拆迁还建协议》，协议约定：被告天鸿公司拆迁征用原告饶四一、孙三星位于横沟桥镇××附近房屋及附属用地，房屋拆迁补偿方式为房屋安置还建（含门面），即由被告天鸿公司还建临街一线门面一个（每个门面面积40㎡），住房一套（单套面积120㎡）。同时约定：被告天鸿公司负责办理产权登记及水电开户，并承担相关费用。原告饶四一、孙三星应当在接到拆迁通知之日起十天内搬离拆迁房屋。协议还约定了违约责任和争议解决方式等。协议签订后，原告依约搬离了房屋，被告也对房屋进行了拆除。2014年该安置房屋基本建设完成后，被告仅让原告进行住房选择装修入住，却一直拒绝履行协议约定的房屋办证和门面安置义务，给原告造成了重大经济损失。为此，原告诉至本院，要求依法处理。天鸿公司辩称：1、原、被告签订的《房屋拆迁还建协议》无效，原告饶四一、孙三星不能依据无效合同获得补偿；2、原告饶四一、孙三星拆迁房屋的建筑面积及土地使用权面积不能以《房屋拆迁还建协议书》上写的面积为准，而应该以被拆迁房屋的房屋产权证及土地使用权证上登记的面积为准；3、原告饶四一、孙三星土地使用权证上登记的土地使用权面积为70㎡左右，与《房屋拆迁还建协议书》第一条第一项所写的土地面积明显不符，不能按协议书约定的还建面积还建，应当按照被拆迁房屋真实的建筑面积、土地使用权面积重新确定；4、原告诉讼请求中要求被告支付违约金没有具体化，虽然合同约定违约金的计算方式，但违约金超过法律规定，人民法院应当予以核减；5、原告要求被告支付律师费没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年8月6日，原、被告签订了一份《房屋拆迁还建协议》，协议约定：被告天鸿公司拆迁征用原告饶四一、孙三星位于横沟桥镇××层平房，共二间，砖木结构73㎡，土地使用证多出房屋占地面积26㎡。约定原告饶四一、孙三星现有土地（四至：西至空地，东至靠侯永龙家，南至和孙世林相邻，北至和侯清平屋相邻）及地面附着物全部归被告天鸿公司所有，被告补偿给原告门面1个，住房1套（门面面积约40㎡/个，住房面积约120㎡/套）。门面和住房粗装修按一般商品房，原告另付被告人民币捌万元整，该款在交付二证时一次性付清（或办按揭手续）。双方同时约定被告天鸿公司负责办理还建房的房屋产权证、土地使用权证和水电报装开户，原告饶四一、孙三星不承担任何费用。还建房交付时限：本协议签订之日起，在30个月内将还建房交付给原告。在本协议签订后，从原告收到被告拆迁通知之日起，在十天内必须办出拆迁房。房屋由被告进行拆迁，拆迁材料归被告所有。违约责任：1、被告若未按约定时间将还建房交付原告装修，从逾期之日起至交付之日，每天罚款500元。2、原告若接到被告拆迁通知之日起，在十天内未将拆迁房腾空的，每延期一天，罚款500元。3、本合同签订后被告违约或反悔赔偿100000元违约金给原告，原告违约或反悔则赔偿100000元违约金给被告。协议签订后，原告饶四一、孙三星依约搬离了房屋并支付被告30000元，被告天鸿公司也对房屋进行了拆除。2014年该安置房屋基本建设完成后，被告天鸿公司给付原告饶四一、孙三星约定的还建住宅房，但约定的1个一线门面一直未交付，亦未履行约定的房屋办证义务。为此，双方产生纠纷，原告诉至本院请求依法处理。同时查明，原告饶四一、孙三星现占有并使用被告天鸿公司利民新区6栋114号门面，面积为：38.23㎡，该门面在房产部门登记显示已售案外人王建霞名下，但被告天鸿公司与案外人王建霞并未签订商品房买卖合同。本院认为，原、被告经协商一致，自愿签订拆迁还建补偿协议，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同关系成立，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、法规，合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告按约搬离拆迁房屋并交付被告，被告虽向原告交付还建住房，但未按约交付一线门面，构成违约，应承担违约责任。按合同约定，逾期交付还建房，每天罚款500元。该约定超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方同时约定被告违约，赔偿100000元违约金给原告。由于原告未明确具体违约诉求，本院结合涉案合同标的，违约时间、预期利益损失及双方过错程度等因素，酙定被告按约赔偿原告违约金100000元。被告辩称被拆迁房屋的建筑面积及土地使用权面积不能以《房屋拆迁还建协议书》上写的面积为准，而应以被拆迁房屋的房屋产权证及土地使用权证上登记的面积为准。本案原告以其赖以生存的房屋交付被告开发建设，被告对原告拆迁房屋产权登记、实际建筑及土地使用权面积、附属设施等情况事前应作了充分了解。被告在协议签订后也未以重大误解为由向人民法院主张撤销《房屋拆迁还建协议书》。在原告房屋拆迁多年，不能全面履行还建义务后，却要求重新确定还建面积，违背了“禁止反言”的民法精神，被告辩称不应按协议书约定的还建面积还建的理由不能成立，本院不予采纳。因被告未按时履行交付还建门面义务，原告在提起本案诉讼前已自行占用被告天鸿公司利民新区6栋114号门面，被告及案外人均未提出异议。被告自认与案外人王建霞没有签订商品房买卖合同，双方之间并未形成商品房买卖合同关系。原告实际占有使用案涉门面多年，故可视为涉案天鸿公司利民新区6栋114号门面已实际交付原告。按合同约定，原告在被告补偿原告门面和住房后支付被告人民币100000元，原告已付被告30000元，下欠70000元应支付给被告。双方同时约定被告在交付两证时一次性偿付，但被告至今未能办理两证，故原告行使先履行抗辩权符合法律规定。由于诉争房屋至今未取得竣工验收文件，原告虽实际占有，但仍无法办理产权登记及相应水电报装开户手续。故现阶段对原告要求为其实际占有还建房办理产权登记及水电报装开户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可在具备办证条件后另行主张权利。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北天鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶四一、孙三星支付违约金100000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告湖北天鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  阮文胜审 判 员  陈 钢人民陪审员  覃采藻二〇二〇年六月十九日书 记 员  姚仁鹏