陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终664号 上诉人（原审被告）：陕西西北机械产品有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610000709902570G。 法定代表人：丁波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨过、崔拓，（实习），陕西泽界律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高娟娟，女，1985年5月16日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区，公民身份号码:61032XXXX505169783。 上诉人陕西西北机械产品有限公司因与被上诉人高娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院(2017)陕0481民初1568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陕西西北机械产品有限公司的委托诉讼代理人杨过、崔拓、被上诉人高娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陕西西北机械产品有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误，本案所涉房屋租赁合同履行不能并非因上诉人原因导致，被上诉人自己拖欠水电费，房屋所有权人高某某等人切断了涉案房屋的水电供应导致,并非上诉人的违约。2、被上诉人主张的加盟费无任何有效证据，且被上诉人经营的火锅店无法继续经营，其可以另外开店降低损失，故主张加盟费的损失明显过高。 被上诉人高娟娟辩称，一审判决查明事实清楚，被上诉人是拖欠了水电费，但拖欠两天后又交纳了水电费，导致被上诉人无法经营的原因是上诉人与业主的纠纷致使业主堵门，且断水、断电，故请二审法院维持一审判决。 被上诉人高娟娟向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告退还：1、原告缴纳的房屋租金82140元、押金10000元，共计92140元；2、房屋装修费损失228480元；3、火锅店加盟费损失52360元、管理费损失9102元，合计61462元；4、购买设备餐桌餐具损失128520元；5、制作门头损失4760元、设计费损失6664元、墙面涂鸦费损失15232元，合计26656元，以上共计537258元；三、由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实：2015年9月11日，原告高娟娟与被告陕西西北机械产品有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于兴平市XX路XX堡XX村（兴化南院小区北邻）临街框架综合楼商铺（豪都酒店南邻）一、二层共计360平方米房屋出租给原告从事餐饮经营使用，租赁期限为三年，从2015年11月1日起至2018年10月30日止，年租金13.5万元，同时还约定了双方的权利及义务等其他条款。2019年9月14日，原告向被告缴纳了从2015年11月1日起至2016年10月31日期间的房屋租金135000元及押金10000元。被告按照约定将房屋交付给原告经营使用。原告租赁房屋后，向宝鸡渝鑫餐饮有限公司缴纳了三年火锅加盟费60000元及一年的管理费15000元，开始经营渝鑫干锅辣鸭头兴平店。原告在经营过程中，被告与房屋所有权人发生纠纷，被告经营的酒店被房屋所有权人围堵大门。2016年3月24日原告因停水停电无法继续营业。 另查明，被告陕西西北机械产品有限公司与高某某（代表十三位被告）于2012年4月12日签订了《房屋租赁合同》，该合同所涉及的租赁房屋包括了本案原告高娟娟所承租的房屋。被告西北陕西西北机械产品有限公司与高某某等十三人因房屋租赁合同纠纷经诉至兴平法院，兴平法院审理后于2019年3月19日做出（2018）陕0481民初14号民事判决书，判决如下：一、解除陕西西北机械产品有限公司与高某某代表十三位被告于2012年4月12日所签订的《房屋租赁合同》；二、由高某某等十三人与本判决书生效之日起三十日内共同赔偿陕西西北机械产品有限公司损失人民币的70%即人民币2659670.3元。由陕西西北机械产品有限公司自行承担其损失人民币3799529元的30%即人民币1139858.7元；三、驳回陕西西北机械产品有限公司的其他诉讼请求；四、由陕西西北机械产品有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付高某某等十三人2016年1月份和2月份的租赁费共计人民币243333.33元；五、驳回高某某等十三人的其他反诉请求。宣判后，双方均提出上诉，咸阳市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）陕04民终1156号民事判决书，判决如下：一、维持陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第一、三、五项。二、变更陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第二项为：由高某某等十三人于本判决生效之日起三十日内共同赔偿陕西西北机械产品有限公司损失人民币3799529元。三、变更陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第四项为：由陕西西北机械产品有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付高某某等十三人2016年1月份租赁费121666.66元。 原判认为，原告高娟娟与被告陕西西北机械产品有限公司在2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，符合法律规定，为有效合同。在合同履行过程中，被告与房屋所有权人（高某某等十三人）之间因房屋租赁发生纠纷，经诉至法院，被告与房屋所有权人之间的《房屋租赁合同》已经依法判决解除。故本案原、被告之间的合同目的已无法实现，且本案原、被告均同意解除该合同。故对原告要求解除其与被告之间的《房屋租赁合同》的主张，依法予以支持。因被告的原因导致合同履行不能，被告应承担因此给原告造成的损失。原告已向被告缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日的房屋租金135000元及押金10000元，因被告与房屋所有权人（高某某等十三人）之间的房屋租赁合同纠纷已经兴平法院及咸阳市中级人民法院判决，在咸阳市中级人民法院（2019）陕04民终1156号民事判决书中已认定，陕西西北机械产品有限公司收取其下的各经营者的租金超过2016年2月份的，应当予以返还，高某某等自2016年2月开始有权收取涉案房屋实际经营人的房屋使用费，故对原告要求被告向其退还租金82140元及押金10000元的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的火锅加盟费及管理费损失，因该费用系原告产生的实际损失，结合原告已缴纳三年加盟费60000元和一年管理费15000元，并实际经营143天，其损失扣除实际经营天数后剩余61462元，对原告的该项主张予以支持。对原告主张的装修费损失、购买设备餐桌餐具损失及制作门头损失、设计费损失、墙面涂鸦费损失，因原告提供的证据均系收款收据、销售单等，不是正式票据，且大多没有记载交款单位，不符合证据规则的相关规定。原告对此亦不能进一步举证，直至本案庭审结束，原告就其损失也未提出明确的鉴定要求，根据现有证据对原告此部分损失无法确定。为防止诉讼过分迟延，及时保障当事人的合法权益，对已查明的部分可以先行判决。关于未查明部分，对原告该部分的诉讼权利予以保留，原告可另行通过诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告高娟娟与被告陕西西北机械产品有限公司均同意解除2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》，依法予以准许。二、由被告陕西西北机械产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高娟娟退还租金人民币82140元、押金10000元、火锅加盟损失费61462元，以上共计人民币153602元。案件受理费10800元，由被告陕西西北机械产品有限公司承担。 本院二审期间，上诉人提交以下新证据： 民事起诉状一份，证明被上诉人高娟娟一直占用涉案房屋。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人发表质证意见：对上诉人提交以上证据的真实性认可，对证明目的不予认可，被上诉人在无法经营后与上诉人因租赁合同纠纷诉至法院，因涉及诉讼被上诉人经的营用品一直在房屋内，后业主已经换锁，房屋内的东西也不复存在，并不是被上诉人占用房屋。 根据上诉人和被上诉人的举证、质证，合议庭对证据评议如下：对上诉人提交的证据，因该证据是一份民事起诉状，对起诉内容的真实性因被上诉人不予认可，现无法确认，故对该证据的证明目的不予采信。 经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：1、上诉人与被上诉人租赁合同不能履行的违约责任由谁承担？2、一审判决上诉人承担加盟损失是否适当？针对第一个焦点问题，经查，上诉人与高某某（代表十三位业主）于2012年4月12日签订了《房屋租赁合同》，上诉人承租房屋用于酒店经营，2015年9月11日上诉人将该房屋的其中一部分转租给了本案被上诉人，合同签订后被上诉人按租赁合同的约定向上诉人缴纳了一年房租，对房屋进行装修用于餐饮经营，上诉人应按合同约定向上诉人提供适于经营的租赁房屋，但2016年1月，上诉人与高某某等业主因租赁合同发生纠纷，同年3月导致被上诉人无法经营，关门停业，上诉人应依照租赁合同的约定承担因此给被上诉人造成的损失。上诉人提出本案租赁合同无法履行是高某某等业主的行为导致，与上诉人无关，上诉人不应承担违约责任的上诉意见，经查，上诉人与高某某等人的租赁合同纠纷是另一法律关系，且已经有生效的法律文书判决高某某等业主因违约赔偿了上诉人的损失，本案是上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷，因上诉人与高某某等业主的租赁合同纠纷导致上诉人无法向被上诉人提供合同约定的房屋，本案租赁合同无法履行，上诉人应承担合同不能履行的责任，故对上诉人此节上诉意见不予支持。针对第二个焦点问题，经查，被上诉人因经营所产生的加盟费，有加盟合同和收款收据等证据予以证实，由于上诉人的原因导致饭店无法经营，加盟费的损失属直接损失应当由上诉人承担，一审判决将三年加盟费和一年管理费分摊到租赁合同的期限内，将已经经营的天数按比例进行了扣减，判处适当，故对上诉人提出加盟费无任何有效证据的上诉意见，不予支持。 综上所述，上诉人陕西西北机械产品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3372元，由上诉人陕西西北机械产品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  路晓娟 审判员  张 雯 审判员  张丽艳 二〇二〇年六月九日 书记员  王妍心 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；