浙江省云和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1125民初1482号 原告：浙江绿升物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢101-6室，统一社会信用代码91330000717612274M。 法定代表人：周宏，总经理。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 被告：云和恒盛房地产开发有限公司，住所地浙江省云和县元和街道仙宫大道399号，统一社会信用代码91331125576506493T。 法定代表人：虞阳春，董事长。 委托诉讼代理人：邓伟力、陈灵燕，浙江博翔律师事务所律师。 原告浙江绿升物业服务有限公司与被告云和恒盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序于2020年4月13日、5月28日公开开庭进行审理。原告浙江绿升物业服务有限公司委托诉讼代理人胡平、被告云和恒盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江绿升物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2018年11月至2019年11月的物业服务费486343.02元，酬金60000元，共计546343.02元；2、按照每日千分之二的费率标准，以475291.02元为基数支付自起诉之日算至判决生效之日的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告于诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付2018年11月至2019年12月的物业服务费546893.86元，酬金60000元，共计606893.86元。事实与理由：被告作为丽水市云和县“和润园”的建设单位，选聘原告作为该小区的物业服务企业。双方因此签订《和润园前期物业服务合同》，约定该小区采取“酬金制”的物业管理服务形式，由小区业主预交一年的物业服务费用。原告以小区管理的实际费用支出进行财务申报，每六个月提取固定的服务酬金。原告与被告同时订立《和润园前期物业服务合同补充协议》一份，约定小区业主预付物业服务费的汇入账号由双方共管。“原告员工工资等费用，按月按实际产生数经被审核同意后从共有账户列支”(补充协议第三条)。合同订立后，原告依约派遣项目经理入场开始项目管理服务，但在项目必要人员的人事安排工作上，虽多次提价申报要求，被告始终不予以答复。为满足小区管理的必要性，原告已聘请工作人员并为此支出工资成本，而被告未能按约在每一结算月度内完成当月的结算支付义务。截至本案起诉之日，被告尚有2018年11月至2019年11月的已经实际或确定即将产生的费用546343.02元未支付(2019年6月之前的费用也未实际支付，且2019年11月已经开始服务)。原告为维持小区的正常管理状况，确保公共管理的秩序，因此为被告垫付了415291.02元，造成了原告的经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，故具状诉至法院。 被告云和恒盛房地产开发有限公司辩称，1、本案原告起诉被告没有合同依据，双方纠纷于2019年7月份提起诉讼，原告在原先诉讼中提起反诉，反诉状中提出被告无故解除合同，要求被告支付30万元违约金。2019年7月份，在双方同意的情况下，案涉合同已经解除，故对于原告主张2019年7月之后的报酬是无依据的；2、对于2018年11月至2019年7月31日的所有费用在2019年7月份的诉讼案件中已经经过计算，经过审理已经结算清楚，依据本案原告当时的反诉，截止2019年7月已经经过判决确认；3、关于工资报酬，原告只提交数据清单，未提交发放记录的清单予以证实；4、关于遣散费，本案不存在遣散的问题，这是原告自己产生的费用，不应该由被告来承担。 经审理，本院认定事实如下：2015年12月12日，被告云和恒盛房地产开发有限公司（甲方）与原告浙江绿升物业服务有限公司（乙方）签订《和润园前期物业服务合同》，约定：位于浙江省丽水市云和县仙宫大道路399号（东至丽龙高速、南至仙宫大道、西至规划道路、北至规划道路）的和润园物业项目，由乙方为本项目提供物业服务，服务期限自高层住宅交付之日（2018年12月31日）起至第一届业主委员会成立，并于选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分、道路和相关场地的清洁卫生，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理八项内容，并对应达到的质量标准建立了附件3《住宅物业服务等级标准》。物业管理服务收费采取酬金制方式，由乙方代管，用于管理服务人员的工资、社会保险、物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、办公以及物业服务企业酬金等费用。乙方提取酬金的方式在项目全部交付后按每月20000元的标准从预收的物业管理服务资金中提取，酬金每6个月预提一次。高层住宅一期交付后，乙方提取酬金的方式按每月10000元的标准从预收的物业管理服务资金中提取。合同第四十二条约定甲乙双方任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方人民币300000元的违约金。此外，合同还对双方权利义务、物业承接查验、物业的经营与管理等方面作了约定。2018年11月8日，原、被告双方又签订了《和润园前期物业服务合同补充协议》对双方的权利义务做了进一步的明确。其中第一条约定物业服务收费为酬金制方式，同时对工资待遇、人员配置、进场时间等作出约定，并约定“上述人员工资包含税费、五险、福利费等费用，实际发放数由双方综合云和县当地工资(如因工资及福利待遇问题延缓招聘或招不到符合本项目定位的人员，而引起的纠纷等问题与乙方无责)、福利水平后协商确定，从共有账户直接发放到员工个人”；其中第二条约定：员工年终奖为1.5个月工资，经理1（人）为3个月工资；其中第十条约定：双方违反本协议约定，逾期未支付人员工资及办公费等费用，有权要求对方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，逾期支付服务费超过30天的，无过错方有权解除合同等。合同签订后，原告于2018年11月1日派驻员工陆续进驻和润园小区开始物业管理服务工作。此后，双方在履行合同过程中，因原告人员配置、管理监督等方面存在不到位现象，被告曾三次向原告发函要求其进行整改，双方对此产生纠纷。 2019年6月10日云和恒盛房地产开发有限公司以浙江绿升物业服务有限公司为被告向本院提起诉讼，在诉讼过程中浙江绿升物业服务有限公司提起反诉。2019年9月29日，本院作出（2019）浙1125民初772号民事判决书，其中判决：一、解除云和恒盛房地产开发有限公司与浙江绿升物业服务有限公司签订的《和润园前期物业服务合同》、《和润园前期物业服务合同补充协议》两份合同；二、浙江绿升物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内配合云和恒盛房地产开发有限公司办理和润园物业备案变更手续及物业管理交接手续；三、云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江绿升物业服务有限公司未支付费用144208.02元及物业酬金违约金3930元（物业酬金违约金按每日万分之六从2019年1月11日计算至2019年7月5日）。案件宣判后，原、被告均不服，向丽水市中级人民法院提起上诉。2019年12月24日，丽水市中级人民法院作出（2019）浙11民终1525号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，原告与被告所选聘的新的物业服务企业浙江金龙物业管理有限公司云和分公司签订《和润园项目退出移交协议》，并于1月4日正式退出云和和润园物业管理服务工作。 另认定，本案原告于2018年11月派驻员工进驻和润园小区开展工作，至2020年1月4日正式退出云和和润园物业服务管理。在此期间，被告云和恒盛房地产开发有限公司扣除自行支付以及在(2019)浙1125民初772号案件中确定的应该支付给原告的款项外，尚欠原告物业服务等各项合理费用共计550219.85元（其中：1、2018年11月份的工资26306.6元；2、2019年7月1日至12月31日的酬金60000元；3、2019年1月31日至12月31日的年终奖45044.89元；4、中秋节过节费7人共1540元；5、“十一”过节费7人共1930元；6、2019年6月至12月工资计414252.53元；7、保安元旦过节费1145.83元）。 以上事实，有原告社会统一信用代码证复印件、负责人身份证明、被告社会统一信用代码证复印件、负责人身份证明、物业服务合同及补充协议复印件、员工工作记录、工作联系单、2019年6月至12月费用支付财务凭证、张洁、张鑫婷离职证明及离职补偿金、中秋、国庆过节费用及年终奖、王海军和敖以彬的“五险一金费用、云和县人法院（2019）浙1125民初772号民事判决书、丽水市中级人民法院（2019）浙11民终1525号民事判决书、第二次庭中原告提供的和润园项目代付款项明细以及当事人庭审陈述等证据为证。 本院认为，原告浙江绿升物业服务有限公司与被告云和恒盛房地产开发有限公司签订的《和润园前期物业服务合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方因在履行合同过程中产生纠纷，云和恒盛房地产开发有限公司曾于2019年6月10日起诉至本院，诉讼过程中浙江绿升物业服务有限公司提起反诉，本院经作出（2019）浙1125民初772号民事判决后，双方当事人均不服，向丽水市中级人民法院提出上诉，丽水市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）浙11民终1525民事终审判决，因此认定本案原、被告双方解除合同的时间为丽水市中级人民法院终审判决书作出之后，即2019年12月25日视为解除上述合同。本案原告从2018年11月1日派驻员工陆续进驻和润园小区，至2020年1月4日正式退出和润园物业服务管理工作为止，期间扣除被告在(2019)浙1125民初772号案件中确定应该支付给原告的款项外，本院认定本案原告所生产的已垫付的各项合理费用共计550219.85元，对于该项费用原告有提供相应的证据，应属合同约定的合理支出，被告应予以支付。对被告抗辩原告的主张没有合同依据以及双方已于2019年7月解除案涉合同的意见本院不予以采信。对原告主张其员工王海军、敖以彬2018年11月1日至2019年12月31日的“五险一金”共计16018.99元由被告支付的诉请，由于本案原、被告签订的《补充协议》第一条中明确有约定工资包含税费、五险等，且该两名员工本身属原告公司的职工，与原告之间存在劳动关系，原告作为用人单位必须为其员工缴纳社保，故本院对原告该项诉请不予支持。对原告主张其员工张洁、张鑫婷的遣散费（离职补偿金）7200元由被告支付的诉请，由于该两名员工系与原告之间形成劳动关系，其因个人原因在原、被告已解除合同情况下提出辞职，原告给予补偿与被告无关，故本院对该项诉请不予支持。对原告主张的支付2020年1月份工资1553.96元由被告支付的诉请，由于2020年1月原、被告已解除合同，且原告也未提供该工资款的具体发放人员名单，本院对该款项不予以支持；对原告主张2019年良好员工（王海军）奖3500元由被告支付的诉请，由于原告对员工的2019年年终奖已在前项中有过主张，此项良好员工奖开支与年终奖相重叠，此款项由被告支付证据不足，本院不予以支持。对原告主张的余国红督导检查差旅费2362元，该项开支应由被告支付证据不足，本院不予支持。对于原告主张按每日千分之二的费率标准，以475291.02元为基数支付自起诉之日算至于判决生效之日的违约金的诉请，由于被告对酬金以及工资等款项的确存在逾期未支付的事实，原告依合同约定主张该诉请有事实依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司提供物业服务的相关费用共计550219.58元； 二、被告云和恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内应按每日千分之二的费率标准，以475291.02元为基数支付原告浙江绿升物业服务有限公司自2019年11月19日起至判决生效之日止的违约金。 三、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司本案其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9869元，由原告浙江绿升物业服务有限公司负担922元，由被告云和恒盛房地产开发有限公司负担8947元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨飞挺 人民陪审员  宋少华 人民陪审员  刘少云 二〇二〇年六月二日 法官助理张俊梅 书记员续世超 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 原告执行风险 申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 被告执行告知 如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。