四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终808号 上诉人（原审被告、并案原告）：广安天悦置业有限责任公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道855号天悦广场。 法定代表人：王富琼，执行董事。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、并案被告）：陈友兰，女，1976年7月22日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：周荣华，男，1977年5月10日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系陈友兰之夫。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。 上诉人广安天悦置业有限责任公司（以下简称天悦置业公司）因与被上诉人陈友兰租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2019)川1603民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天悦置业公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人并案的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.本案诉讼主体错误。被上诉人租用房屋漏水系第三人的侵权行为，应当适用侵权责任法，被上诉人的损失应当由实施侵权行为的“大良城餐厅”负担，而不是上诉人；2.本案未出现法定解除合同情形，且侵权人及上诉人履行了维修义务，也不存在违约行为，故涉案合同不应当解除。上诉人交付给被上诉人的房屋是经过检验的，不存在质量问题，符合合同中对房屋的要求，履行了合同义务，被上诉人接收该房屋时也是认可的，且出现漏水情况后，侵权人和上诉人均积极履行了维修义务，维修人员出庭作证也证明了漏水是由于楼上商铺的原因，不是房屋质量问题，更不是上诉人的原因，尽管不是上诉人原因造成的，上诉人仍然和“大良城餐厅”积极地维修，但是被上诉人却恶意阻止维修，是被上诉人的行为导致了损失。而且漏水的面积不到2平方米，是被上诉人阻止维修导致损失扩大，请求二审法院现场勘查，确认漏水部分是否达到解除合同的必要条件；3.被上诉人没有装修及设备损失。漏水的面积只有2平方米，而整个商铺面积为584平方米，漏水没有漏到设备处，没有对设备造成损坏，并且一审鉴定中的装修及设备损失适用标准错误，不应该采信；4.被上诉人的营业损失是其经营不善造成的，一审中被上诉人并没有提供证据证明其正常营业期间的合理收入，而漏水面积小，不影响被上诉人的正常营业，被上诉人停业是因为其自身经营不善，与漏水无关。综上，请求二审法院依法予以改判。 陈友兰辩称，上诉人的上诉理由均不成立，应当驳回上诉，维持原判。理由：1.本案是租赁合同纠纷，出租人的房屋不能够正常使用导致合同解除；2.本案租赁合同已经达到了合同法第94条的规定，我方支付租金的目的就是用于经营，但是上诉人提供的房屋因为漏水造成了房屋漏水发霉，外观不能够达到经营的目的，实现不了合同目的，且漏水原因导致了一些机器设备损坏，游乐设施不能使用，进门处的漏水导致了很大的安全隐患，在此也造成了老人小孩摔倒；3.根据鉴定报告来看，是能够清晰的辨别房屋的漏水情况，可以证实出租的房屋不能够实现合同目的，上诉人收到解除合同通知书后没有在法定期限内提出异议，应当视为已经解除；鉴定结论公平公正，应当予以采信；4.上诉人称经营不善不属实，在漏水之前儿童乐园经营情况很好，同时一审中我方也提供了相应证据证实儿童乐园经营状况；上诉人给被上诉人造成了相应的损失，被上诉人确实是阻扰过最后一次维修，因为每次来维修都没修缮好，并且我们仅是对最后恢复墙体颜色发生了争议而已。 陈友兰向一审法院起诉请求：1.确认陈友兰与天悦置业公司签订的《天悦广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）已告解除；2．天悦置业公司返还陈友兰的租房押金26,328元；3.天悦置业公司赔偿陈友兰装修、营业损失等各项损失127,973.07元；4．案件受理费由天悦置业公司负担。诉讼中，陈友兰变更诉讼请求中损失赔偿总金额为421,473.07元（其中装修损失增加10万元，2019年3月4日-2019年3月13日停业损失10天＊2000元/天=20,000元，2017年-2019年3月期间多次维修造成营业损失18,500元，2019年3月14日-2019年8月7日营业损失155天＊1000元/天=155,000元）。天悦置业公司另提出诉讼请求：1.陈友兰在2019年3月11日向天悦置业公司出具的《解除合同告知书》无效；2.陈友兰继续履行案涉租赁合同；3.案件受理费由陈友兰负担。 一审法院审理查明：2017年5月22日，天悦置业公司作为甲方（出租方）、陈友兰作为乙方（承租方）签订了《天悦广场商铺租赁合同》，主要内容约定，甲方将位于广安市前锋区，租赁面积为585.07㎡的场地（含公摊面积），租赁给乙方经营餐饮，如需更改为娱乐项目，需向天悦广场提交申请同意方可更改。合同租赁期限10年，自2017年6月15日起至2027年6月14日止。甲方给乙方租赁期间共6个月的免租优惠期。免租期自2017年6月15日起到2017年12月14日止。乙方承租商铺租金15元／平米（每月），每年租金共计105312元。此租金从2020年12月14日起，在年租金基础上每年递增5%。签订合同当日乙方支付第一年租金，以后每次按年度向甲方支付所承租商铺的租金，即在上一年结束前30日支付下一年度租金。逾期未缴者，将按欠费总额的5‰／天加收滞纳金；逾期超过7日，甲方有权停止乙方水电供给，逾期超过15日，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还。乙方签订本合同时，必须向甲方缴纳履约保证金和保证金共计26328元。甲方的权利义务包括根据合同面积提供商铺场地，乙方自行隔断及进场装修。在租赁期间向乙方有偿提供租赁经营场地以外的辅助设施及服务，并负责公共部分物业管理及清洁工作。租赁期间，甲方有对该商铺进行处置的权利，包括抵押、出售，但不得影响本合同的履行。合同变更应经双方协商一致，但因甲方布局调整而引起乙方场地变动，甲方应提前2个月书面通知乙方，乙方须予以配合。租赁期间任何一方均不得擅自修改或提前解除合同。如乙方违约，甲方无条件收回商铺，履约保证金不予退还，并追究乙方欠款及其他法律责任；如甲方违约，应双倍退还乙方履约保证金。合同签订后，陈友兰租用商铺开设儿童乐园，并按约向天悦置业公司支付第一年度租金及保证金共计131641元。2018年8月28日，天悦置业公司作为甲方与陈友兰（儿童乐园）作为乙方，签订《天悦广场商铺租赁合同附加协议》，约定将所租商铺由天悦广场1栋2层210＃211＃212＃213＃变更为206＃207＃208＃209＃212＃213＃，变更后面积为582.42平方米，起始租金为99615元，其他约定按2017年5月22日所签合同执行。案涉商铺位于天悦广场1栋二层，陈友兰在该商铺开设了“海之星儿童乐园”，并为该儿童乐园办理了个体工商户营业执照，陈友兰为该个体工商户经营者。儿童乐园楼上商铺亦由天悦公司对外出租，经营者开设“大良城餐厅”。商铺物业费均为2元／平方米／月。 陈友兰主张，其从租赁起始便发现商铺房屋有漏水现象发生。特别是楼上的“大良城餐厅”在2018年7月装修后，漏水问题更为严重。天悦置业公司虽在其催促下组织人员对渗漏问题进行了几次维修，但仍然没有彻底解决漏水问题。针对上述主张，陈友兰在庭审中出示了现场照片16张及现场录像视频资料（最后一次现场录像视频日期为2019年6月13日）。照片及现场录像显示陈友兰经营“海洋之星儿童乐园”楼上存在数处渗水迹象，且导致该经营场所内天花板、墙面及部分机器设备损坏，以及插座进水短路。天悦置业公司对上述证据真实性未提出异议，但认为该损害行为系“大良城餐厅”所造成，与他公司无关。 2019年3月11日，陈友兰以房屋漏水严重导致其不能正常经营为由，向天悦置业公司及其经理罗小凤发出了《解除合同告知书》，告知将解除与其签订的租赁合同，罗小凤于同月13日签收。2019年6月13日，陈友兰与天悦置业公司在案涉房屋所在社区的组织下进行了调解，在调解过程中，天悦置业公司对陈友兰所租赁的房屋存在漏水及其派人进行多次维修的事实不持异议，但因双方在如何赔偿损失方面分歧较大，未能就解除合同达成一致意见。 一审审理过程中，因天悦置业公司对陈友兰主张的装修价值及损坏机器设备金额不予认可，陈友兰申请对案涉租赁商铺的全部装修价值及损坏机器设备的价值进行鉴定，成都宏涛价格评估咨询有限公司根据一审法院委托于2019年12月17日作出了宏价评［2019］081号《价格评估意见书》，鉴定意见为：本次委托价格评估的广安市前锋区广前大道855号天悦广场1栋2层213号、212号、211号、210号商铺的全部装修价值及损坏机器设备价值的评估金额为270,993元。陈友兰因本次鉴定支付鉴定费5000元。 一审庭审中，天悦置业公司抗辩陈友兰刻意阻拦其对漏水现场进行维修以达到解除合同的目的，为此申请证人张某、林某出庭作证。证人张某证实，他受天悦置业公司安排大约于2018年7、8月，2019年4、5月对陈友兰所租赁房屋的漏水问题进行过两次维修，维修完成时没有发生漏水现象；最后一次维修，因恢复原状时与原貌存在色差，陈友兰阻止其完成最后施工。证人林某证实，他系为案涉商铺提供物业服务的物业公司工作人员。陈友兰所租赁商铺因漏水问题至少进行过三次维修，漏水导致墙板发霉；有一次在漏水问题处理后，在需要恢复原貌时，陈友兰不让工人进行施工。陈友兰对证人证言质证意见为，二位证人的证言能够证实其所租赁房屋存在漏水且反复维修均不能达到正常使用的要求；证人证言反映维修工人已经完成漏水问题的处理，其只是因色差问题对如何修复破坏的墙面发生争议，而未让工人完成最后的恢复，故上述证言不能证明陈友兰恶意阻止天悦置业公司对漏水现场进行修复。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、陈友兰与天悦置业公司所签订《租赁合同》是应当继续履行还是应予解除；二、如若合同应予解除，天悦置业公司应否赔偿陈友兰损失及损失如何认定。 关于第一个争议焦点问题。根据《合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，案涉租赁合同当事双方并未对维修义务进行过特别约定，故天悦置业公司作为出租人应当对案涉租赁物履行维修义务，并保障租赁物能满足承租方根据租赁合同而获得的约定用途。而陈友兰所租赁的商铺出现漏水现象后经天悦置业公司数次维修仍然不能得到解决，导致经营场所内墙面及机器设备损坏，以及存在安全隐患，致使其租赁案涉商铺经营的儿童乐园已无法正常运营，故天悦置业公司所提供的租赁物已不能保持双方所签订的《租赁合同》约定的用途。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物约定的用途。”之规定，天悦置业公司的行为已构成违约，且该违约行为已导致陈友兰签订《租赁合同》的合同目的不能实现，陈友兰作为守约方享有解除合同的权利。陈友兰作为“海洋之星儿童乐园”的经营者，其于2019年3月11日以“海洋之星儿童乐园”的名义向天悦置业公司发出解除合同的通知，天悦置业公司在其工作人员罗小凤于2019年3月13日签收该合同后，其于2019年11月12日提起诉讼要求确认解除合同通知无效，已超出《合同法》规定的三个月异议期。故案涉《租赁合同》已于2019年3月14日解除。天悦置业公司辩称陈友兰故意阻止其对漏水现场进行修复以达到其恶意解除合同的目的，但其申请出庭作证的证人证实其已完成对漏水问题的维修，仅因墙面修复存在色差问题而遭到陈友兰的阻止，故主张的该事实缺乏证据支撑，不予采信。对于天悦置业公司提出确认《解除合同通知无效》并要求继续履行案涉租赁合同的诉讼请求，不予支持。 关于第二个争议焦点问题。因天悦置业公司所提供租赁物存在重大瑕疵，并经维修后仍然不能满足承租方正常使用要求，故天悦置业公司作为违约方，在确认案涉合同解除后应赔偿陈友兰的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，天悦置业公司应赔偿陈友兰装饰装修残值损失。陈友兰所主张的机器设备损失，亦属于合理损失范畴，天悦置业公司应予赔偿。经本院委托的价格评估机构鉴定，陈友兰的装饰装修残值以及机器设备损失为270,993元。天悦置业公司虽提出异议，并未提供相反证据予以推翻。故对该鉴定意见予以采信。陈友兰主张的停业所造成的营业损失，但未提供充分的证据证明其正常营业期间的合理收入，鉴于漏水问题确实会影响其正常经营，以及其并未交纳2019年1月至3月的租金，综合考虑房屋租金、物业成本以及可能的合理停业时间等因素，酌情认定其营业损失为30，000元。因案涉合同已于2019年3月14日解除，故陈友兰要求天悦置业公司退还履约保证金26,328元的诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈友兰与广安天悦置业有限责任公司签订的《天悦广场商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；二、广安天悦置业有限责任公司退还陈友兰保证金26,328元；三、广安天悦置业有限责任公司赔偿陈友兰装修残值、机器设备损失270,993元及营业损失30,000元；四、驳回陈友兰的其他诉讼请求；五、驳回广安天悦置业有限责任公司的全部诉讼请求。上述金钱履行义务，限义务人在本判决生效后五日内支付，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。案件受理费3811元，由广安天悦置业有限责任公司负担3105元，陈友兰负担706元；鉴定费5000元，由广安天悦置业有限责任公司负担并直接向陈友兰支付；并案案件受理费50元，由广安天悦置业有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否是本案适格的诉讼主体；2.案涉租赁合同是否存在法定解除合同的情形，是否应当解除；3.案涉租赁合同如解除，被上诉人的装修及设备损失、营业损失是否应由上诉人承担责任。 关于上诉人是否是本案适格的诉讼主体的问题。上诉人上诉称导致被上诉人商铺漏水的是案外人“大良城餐厅”，应由“大良城餐厅”承担本案赔偿责任。但本案系被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，依据其与上诉人签订的租赁合同向上诉人主张权利，符合法律规定，上诉人是本案适格的诉讼主体。至于上诉人如有证据证实“大良城餐厅”有不当使用租赁物或故意致使漏水，损害了上诉人权益的，上诉人可另行依法主张权利。上诉人关于其不是适格诉讼主体的上诉理由不能成立。 关于案涉租赁合同是否存在法定解除合同的情形，是否应当解除的问题。上诉人作为出租人，应当保障租赁物能满足承租方根据租赁合同而获得的约定用途，但是本案中上诉人出租的商铺漏水，经过多次维修仍未能修好，导致被上诉人租赁商铺内墙面及机器设备损坏，以及存在安全隐患，已经无法正常运营，上诉人提供的租赁物已经无法保持双方签订的租赁合同约定的用途，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，本案是因为上诉人无法保障租赁物的约定用途，造成违约，属于法定解除合同的情形，被上诉人于2019年3月11日发出解除合同的通知，符合法律规定，上诉人未在三个月内依法提出异议，故一审法院确认案涉租赁合同已于2019年3月14日解除并无不当。 关于案涉租赁合同如解除，被上诉人的装修及设备损失、营业损失是否应由上诉人承担责任的问题。如前所述，由于上诉人违约，造成合同目的不能实现，装修、设备损失以及营业损失应当由上诉人承担赔偿责任。上诉人主张装修、设备、营业等损失不是由于漏水造成的，但是未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。本案鉴定报告中仅是对装修价值、无法搬离和已经损坏的设备进行鉴定，并且已经进行了折旧处理，上诉人主张鉴定报告适用标准错误没有事实和法律依据，一审法院根据鉴定结论确定装修及设备损失正确，本院予以维持。对于上诉人称漏水面积小，不影响被上诉人正常营业的上诉理由，经过本院实地查看，目前该房屋多处因为漏水而发霉，目前还有一处正在漏水，被上诉人经营的是儿童乐园，主要是机器设备，由于漏水导致线路插板被烧、设备损坏，无法正常营业是完全合理的，故一审法院综合考虑房屋租金、物业成本以及可能的合理停业时间等因素，酌情认定被上诉人的营业损失正确。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7622元，由广安天悦置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年六月二日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜