上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异75号案外人：雷逊汽车配件(上海)有限公司，住所地上海市青浦区华新镇淮海村华丹路XXX号。法定代表人：FrancoisLIOTARD，董事长。委托诉讼代理人：孙朝杰，男。申请执行人：上海金工建设(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。被执行人：上海宏峰金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。被执行人：上海鼎一仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。本院在执行申请执行人上海金工建设(集团)有限公司与被执行人上海宏峰金属制品有限公司(下简称宏峰公司)、上海鼎一仓储物流有限公司(下简称鼎一公司)所有权纠纷一案中，案外人雷逊汽车配件(上海)有限公司对执行标的提出书面异议。本院于2020年6月9日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人雷逊汽车配件(上海)有限公司称，其公司于2008年起向宏峰公司租赁位于青浦区华新镇华丹路XXX号的厂房至今，现存有有效的租赁合同期限自2014年1月1日至2021年12月31日，且约定在此期间宏峰公司不得终止合同，合同期满，宏峰公司继续出租的，案外人在同等条件下享有优先承租权。现由于上述租赁标的被青浦法院裁定拍卖。为此，案外人申请裁定(2018)沪0118执2442号案件中对青浦区华新镇华丹路XXX号的涉案厂房负担租赁权予以拍卖。本院查明，本院于2017年10月25日作出的(2017)沪0118民初992号民事判决书，判明“一、被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海金工建设(集团)有限公司坐落于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋2014年9月11日至2016年12月31日的使某费11,657,116元；二、被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海金工建设(集团)有限公司坐落于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使某费(按每月市场租金464,900元，自2017年1月1日起计算至两被告实际将上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋移交原告之日止)。本案受理费99,706.80元，保全费5,000元，评估费65,610元。上述合计170,316.80元，由原告上海金工建设(集团)有限公司负担1,703.17元，被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司负担168,613.63元”。该案审理中，本院于2017年2月14日对涉案房屋依法采取查封的诉讼保全措施。2018年5月3日，经上海金工建设(集团)有限公司申请，本院以(2018)沪0118执2442号立案执行；执行期间，于2019年2月26日作出执行裁定书，裁定“拍卖被执行人上海宏峰金属制品有限公司名下坐落于青浦区华新镇华丹路XXX号房地产”；并发出公告，告知被执行人宏峰公司及案外人应迁出涉案房产，认为对涉案房产享有租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起十五日内向本院提出书面异议；无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房屋不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖等。根据上海市房地产登记证明显示，宏峰公司于2005年8月10日经核准取得青浦区华新镇华丹路XXX号的产权，权证号为青XXXXXXXXXX，该权证号下有1号、2号、3号、4号四幢房屋；另，涉案房地产由建设银行股份有限公司上海青浦分行于2010年9月15日起进行最高债权限额1,550万元的抵押权登记(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)。对此，建设银行股份有限公司上海青浦分行于2020年5月26日出具情况说明，明确宏峰公司已于2011年10月21日、11月3日履行担保责任，代偿借款本息1,500万元和327,492.29元。异议审查中，案外人提某(1)案外人与宏峰公司于2007年12月10日签订的厂房租赁合同，宏峰公司将位于青浦区华新镇华丹路XXX号内2号、3号、4号三幢厂房和辅助用房，以及相应的道路场地出租给案外人使某，厂房建筑面积7,436平方米、场地道路面积3,920平方米，租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日；合计全年租金1,364,443元，每年分两次支付，12月支付次年上半年租赁费、6月30日前支付当年下半年租赁费；本合同期满如宏峰公司继续出租本合同项下厂房，案外人在同等条件下享有优先承租权等。(2)案外人与宏峰公司于2014年1月签订的厂房租赁合同，宏峰公司将位于青浦区华新镇华丹路XXX号内2号、3号、4号三幢厂房和辅助用房，以及相应的道路场地出租给案外人使某，平面图所载建筑面积7,296平方米、场地道路面积7,049.2平方米，租赁期限自2014年1月1日至2021年12月31日；租金计算：自2014年1月1日至2017年12月31日的合计全年租金为2,778,175.6元、自2018年1月1日至2021年12月31日的合计全年租金为3,177,631.6元，租金每年分两次支付，每年1月15日之前支付当年上半年租赁费、7月15日前支付当年下半年租赁费；租金收款人为上海宏逢投资管理中心；合同到期后，在宏峰公司不自用租赁厂房的前提下，优先续签；如果在合同期内有发生所有权转让的情况，宏峰公司保证不得停止和更改合同条款等。该合同的补充协议2中明确厂房分割方案调整，二次确认建筑面积7,296平方米、道路面积5,412.2平方米；根据合同约定租金，自2014年7月1日起的租金按二次确认的面积计算等。另，案外人确认租赁使某的系华丹路XXX号内的三幢房屋(从芦蔡北路出入)，888号内另有两幢房屋由其他公司使某。(3)由宏峰公司、上海宏逢投资管理中心于2014年1月出具的说明，明确宏峰公司系上海宏逢投资管理中心旗下公司，宏峰公司委托上海宏逢投资管理中心处理与案外人租赁厂房及相关配套设施的各项事宜，包括签署租赁合同、开具租赁费用发票、收取租赁费用等。该说明由案外人盖章确认。(4)案外人支付租金的银行凭证，其中2017年1月9日、7月14日分别支付租金1,329,337.30元，2018年1月21日和7月4日、2019年1月14日和6月27日，2020年1月15日分别支付租金1,529,065元。上述租金均支付至上海宏逢投资管理中心账户，并由上海宏逢投资管理中心开具不动产租赁经营服务发票。以上查明的事实，有以下证据证明：厂房租赁合同及租金支付凭证和发票、涉案房屋的上海市不动产登记信息及权利限制状况信息，(2017)沪0118民初992号民事判决书、(2018)沪0118执2442号执行裁定书及公告等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。根据案外人提某的厂房租赁合同对租金的约定，并结合案外人租金支付情况，本院确认案外人与宏峰公司之间存在租赁关系；由于该租赁行为发生于本院的查封措施之前，该租赁关系应受法律保护。因此，本院查封宏峰公司名下的青浦区华新镇华丹路XXX号房屋，并予以强制处置，但须考虑案外人与宏峰公司在2014年1月1日起厂房租赁合同中的租赁权利。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：案外人雷逊汽车配件(上海)有限公司的执行异议成立，中止对位于青浦区华新镇华丹路XXX号中案外人雷逊汽车配件(上海)有限公司租赁使某的三幢房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年六月十九日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。