上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5394号上诉人（原审被告）：上海合创临海房地产开发有限公司，住所地上海市金山区蒙山路1111号3层F座。法定代表人：沈宇嵩，总经理。委托诉讼代理人：陈丽，公司员工。委托诉讼代理人：蒋唐沁，公司员工。被上诉人（原审原告）：藏识投资管理（上海）有限公司，住所地上海市闵行区鹤庆路398号41幢3层F3057室。法定代表人：俞丽君，执行董事。委托诉讼代理人：曾洁翔，上海孜求律师事务所律师。原审第三人：浙江艾斯佳健康管理有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区洞桥镇洞北工业园区。法定代表人：吴雷幸。上诉人上海合创临海房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人藏识投资管理（上海）有限公司（以下简称藏识公司）、原审第三人浙江艾斯佳健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初8790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判合创公司无需赔偿藏识公司电费损失。事实与理由：原审判决关于电费的性质和分配原则认定错误，电费是使用人用电必然发生的费用，并非损失，因此，合创公司无需赔偿藏识公司电费损失。即使合创公司需要承担部分电费，原审判决合创公司承担的金额也与生效判决审判原则相悖，对于免租期和0租金期间的电费合创公司无需承担。按照合同约定，合创公司每月已经承担了一万元的电费，该费用应当从合创公司承担的电费中扣除。藏识公司辩称，本案已有生效判决认定系合创公司违约导致双方租赁合同解除，故对于电费损失，合创公司应当予以赔偿。基本电费是合创公司向供电部分申请的，系固定支出，故合创公司应当赔偿基本电费损失。藏识公司请求维持原审判决。浙江艾斯佳健康管理有限公司未发表意见。藏识公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令合创公司返还藏识公司保证金800,000元；2、请求合创公司承担藏识公司支付的水电费384,455.02元（2015年11月至2016年8月期间）；3、请求合创公司承担藏识公司各项实际损失共计585,999元；4、诉讼费用由合创公司承担。原审法院认定事实如下：2015年9月18日，藏识公司与合创公司签订《商铺租赁合同》，约定合创公司将其位于上海市金山区XX路XX号楼XX公馆项目独栋商铺（以下简称案涉商铺）出租给藏识公司经营餐饮、健身、休闲美容养生、娱乐等，建筑面积6,448.23平方米，租赁期限自2016年2月1日至2026年4月30日（2016年2月1日至2020年10月31日期间，藏识公司同意合创公司案涉商铺的一层部分区域做售楼处及办公室），租金总额为21,352,625元，藏识公司按每六个月支付租金，在签订本合同之日支付800,000元保证金，如乙方无违约且办理完相关退租手续后30个工作日内，合创公司将租赁保证金如数退还给藏识公司。藏识公司若在2020年10月31日之前退租，则没收800,000元保证金。2015年9月23日，藏识公司支付合创公司保证金800，000元，2016年3月15日支付租金525，000元，2016年9月30日支付租金175,000元。2016年2月，藏识公司将部分商铺转租给浙江艾斯佳健康管理有限公司，并签订《商铺租赁合同》，约定藏识公司将案涉商铺中地下一层01、三层（建筑面积2772.70平方米）转租给浙江艾斯佳健康管理有限公司，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日止，2016年3月1日至2016年4月30日为免租期；年租金1,000,000元等。合同签订后，藏识公司与浙江艾斯佳健康管理有限公司即进场装修，2015年11月至2016年8月期间案涉商铺的水电费，由藏识公司与浙江艾斯佳健康管理有限公司支付（浙江艾斯佳健康管理有限公司每月承担10,000元），自2016年9月起水电费均由浙江艾斯佳健康管理有限公司支付。后因藏识公司与合创公司对消防维修等事宜未能协商一致，致使藏识公司一直未进场使用案涉商铺。2017年1月6日，藏识公司向原审法院提起诉讼，请求确认解除合同、返还租金、保证金、支付垫付的水电费及赔偿预期利益损失等诉讼请求（因藏识公司在审理过程中未补缴诉讼费，该案已按藏识公司撤回本诉处理），合创公司亦提起反诉。2018年3月23日，原审法院对该案做出（2017）沪0116民初872号民事判决书，该判决书认定：藏识投资公司与合创临海公司经协商，双方之间的《商铺租赁合同》于2017年2月20日解除……根据合同约定，从租期开始之日起，合创临海公司负责案涉商铺消防、供电、给排水系统能正常投入使用，而在消防出现问题之后，合创临海公司迟迟不予解决，显属违约……藏识投资公司自己使用的商铺，因消防不符合要求，合创临海公司亦未予解决，藏识投资公司无法使用该商铺，故无须支付租金；但藏识投资公司明确案涉商铺无法使用却未在合理期限内行使解除权，致使损失扩大；考虑双方解除合同需要一个协商过程，酌情确定自消防支队出具改正通知书起算给予三个月时间；2016年7月至2017年2月20日，由于藏识投资公司怠于履行权利，而合创临海公司又不履行消防维修义务，致使损失进一步扩大，双方均存在过错，应各自承担相应的责任，原审法院确定藏识投资公司按其使用商铺面积所占比例承担四个月租金，即（6,448.23-2,000）/6,448.23X700,000=482,886.16元。对于转租给艾斯佳公司商铺……酌情确定藏识投资公司应承担8个月的租金（2016年3月至2017年2月，共计12个月，扣除约三个月维修时间）……关于滞纳金，藏识投资公司应于2016年1月30日支付第一期租金525,000元，而实际支付时间为2016年3月15日，逾期45天……原审法院按年利率24%计算，为15,534.25元；自2016年4月6日起，因合创临海公司对消防问题迟迟不予解决，藏识投资公司有权拒付租金，合创临海公司要求支付滞纳金的请求，不予支持。由于合创临海公司提供的房屋不适租，亦未履行维修义务，致使合同解除，其要求藏识投资公司承担装修折旧损失50,000元的请求，不予支持……。前述判决后经二审维持原判。原审法院认为，藏识公司、合创公司间的《商铺租赁合同》已于2017年2月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金，合创公司抗辩藏识公司逾期支付租金，违约在先，不同意退还，原审法院认为，虽合同约定藏识公司无违约且办理完相关退租手续后30个工作日内，合创公司将租赁保证金如数退还给藏识公司，但针对藏识公司逾期支付租金的行为，前案判决已确定其支付相应违约金，且合同第五条第14款约定，藏识公司如在2020年10月31日之前退租，则没收保证金，故租赁保证金应理解为保证双方租赁合同足期履行而设。经生效判决认定，藏识公司、合创公司间《商铺租赁合同》合同解除系因合创公司提交的房屋不适租，亦未履行维修义务，即合同提前解除系合创公司违约行为所致，故原审法院认为，合创公司应将800,000元租赁保证金退还于藏识公司。关于藏识公司主张的水电费损失（2015年11月至2016年8月），合创公司表示对电费金额认可，电费套餐确系合创公司申请，但费用应当由藏识公司承担，合创公司已经支付了分摊电费（每月1万元），对此，原审法院认为，尽管合同约定电费由藏识公司承担，但因合创公司提供的房屋不适租，影响藏识公司使用房屋，在此期间藏识公司仍需缴纳基本电费（共计168,000元），此费用应属藏识公司损失。关于该损失的承担，根据原生效判决中认定的内容“藏识投资公司自己使用的商铺，因消防不符合要求，合创临海公司亦未予解决，藏识投资公司无法使用该商铺，故无须支付租金，2016年7月至2017年2月20日，由于藏识投资公司怠于履行权利，而合创临海公司又不履行消防维修义务，致使损失进一步扩大”,故原审法院认为，2016年7月之前的损失应由合创公司承担，2016年7月至8月期间的损失，因双方均存在过错，各自承担一半，故原审法院酌情判令合创公司共承担151,200元。关于藏识公司主张的广告制作费，依据不足，不予支持；关于浙江艾斯佳健康管理有限公司维修承租部分所花费的维修费，藏识公司主张维修费系浙江艾斯佳健康管理有限公司垫付，后以租金抵扣，原审法院认为，前述费用即便真实发生，也系浙江艾斯佳健康管理有限公司支出，藏识公司未提交证据证明其与浙江艾斯佳健康管理有限公司进行过结算或达成租金减免协议等，不能证明藏识公司实际承担了相应损失，故藏识公司的诉讼请求，依据不足，难以支持。原审法院遂判决：一、合创公司应于判决生效之日起十日内向藏识公司退还租赁保证金800,000元；二、合创公司应于判决生效之日起十日内向藏识公司赔偿电费损失151,200元;三、驳回藏识公司的其余诉讼请求。案件受理费20,734元，由藏识公司负担7,422元，合创公司负担13,312元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，基本电费是补偿供电企业不随供电量多少而变动的固定成本和随供电量变化的变动成本。因此，藏识公司在房屋租赁期间用电与否，均需向供电企业缴纳每月16,800元的基本电费，该费用并不因是否系免租期或0房租期间而改变或减少。现合创公司上诉主张其无需或部分承担基本电费损失，对此，本院认为，生效的（2017）沪0116民初872号民事判决认定双方之间的《商铺租赁合同》系因合创公司提供的房屋不适租，亦未履行维修义务而解除。故该部分基本电费应属藏识公司的损失。因此，合同解除后，藏识公司有权要求合创公司赔偿损失。原审法院根据生效判决认定的“藏识公司自己使用的商铺，因消防不符合要求，合创公司亦未予解决，藏识公司无法使用该商铺，故无须支付租金，2016年7月至2017年2月20日，由于藏识公司怠于履行权利，而合创公司又不履行消防维修义务，致使损失进一步扩大”判决合创公司赔偿藏识公司2015年11月至2016年6月之间全部基本电费，以及2016年7月与2016年8月一半基本电费并无不当，本院予以认同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。合创公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,324元，由上诉人上海合创临海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月八日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......