中华人民共和国上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终400号上诉人(原审原告、执行案外人)：上海炳基实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈谊，总经理。委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：石玉玲，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：上海茂盛企业发展(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨永祥，总经理。委托诉讼代理人：吴滨，上海市通浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：王历(曾用名史王历，英文名LILIANSHIH)，女，1962年3月12日出生，美利坚合众国国籍。美国护照号码：XXXXXXXXX。原审第三人(被执行人)：上海天翼投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区东川公路XXX号XXX幢。法定代表人：林泰康。原审第三人(被执行人)：史某(英文名HOWARDSHIH)，男，1956年7月14日出生，美利坚合众国国籍。美国护照号码：XXXXXXXXX。上诉人上海炳基实业有限公司(以下简称炳基公司)因与被上诉人上海茂盛企业发展(集团)有限公司(以下简称茂盛公司)、原审第三人王历、上海天翼投资管理有限公司(以下简称天翼公司)、史某案外人执行异议之诉一案，不服上海市第一中级人民法院(2018)沪01民初1434号民事判决(以下简称1434号判决)，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。炳基公司上诉请求：撤销一审法院1434号判决，中止(2018)沪01执恢34号执行通知书对上海市永福路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房产)交付执行，改判确认炳基公司对系争房产享有租赁权至2023年12月30日，且由茂盛公司承担诉讼费等。上诉理由如下：第一，一审法院事实认定错误。史某与李某某签订的《房屋租赁协议》、李某某与炳基公司签订的转租《协议书》、炳基公司向李某某支付租金的转账凭证等证据，已证明史某、李某某、炳基公司就系争房产形成租赁关系，茂盛公司未提供该租赁关系解除或无效的证据。何况王历曾于(2004)沪一中民二(民)初字第113号案(以下简称113号案)庭审中也提出系争房产已出租，结合茂盛公司就炳基公司提出执行异议后，案件中止执行的十多年间，没有提出任何异议，足以认定租赁关系真实存在。第二，一审法院法律适用错误。该院认为，史某于1994年6月已将系争房产抵押给交通银行上海分行，茂盛公司在113号案中保全查封了系争房产，李某某与炳基公司签订的系争房产租赁协议不能对抗设立在先的抵押权。该一审意见依据的是2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百九十条之规定，但上述抵押租赁行为均发生于2007年之前，不能适用《物权法》。且史某与李某某的租赁协议签订于1998年，茂盛公司据以对涉案房产主张所有权的《购房协议》签订于2003年，按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条之规定，设立在先的租赁关系不受发生在后的购房行为的影响。2008年4月，系争房产变更至茂盛公司名下，也说明该房产已不存在他项权利，之后茂盛公司在涉案房产上所设立的抵押权不能对抗之前已存在的租赁关系。另外，炳基公司提出，其在一审过程中提供的证据是租赁协议、转账凭证、告知书等书证，并非史某、李某某的证人证言，两人无需到庭作证。且史某、李某某二人与炳基公司之间没有隶属或关联关系，其未出庭作证的不利后果不应由炳基公司承担。茂盛公司辩称，自始没有看到系争房产租赁合同、转租合同原件。租金支付方式也缺乏合理性，所谓境外转账也没有足够证据证明。炳基公司起诉时称李某某应支付的系争房产租金，与史某欠李某某的人民币3,000万元(以下币种相同)相抵，后又称李某某收受了该笔3,000万元还款，前后矛盾。因此，李某某与史某签订的租赁协议无效，李某某与炳基公司基于此签订的转租协议亦无效。且本案中，茂盛公司是为实现抵押权才购买了系争房产，不能适用“买卖不破租赁”，王历与史某系夫妻，王历与炳基公司的原法定代表人王欣又系姐弟，可能存在串通恶意诉讼。王历述称，系争房产是史某继承所得，出租与李某某有3,000万元正式转账凭证为证。2006年相关案件审理中，也向法院提及系争房产租赁给他人和公司使用。系争房产租赁合同的原件在上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇法院)(2013)徐民四(民)初字第678号案庭审中进行过质证。另外，十多年前的判决一直没有执行，茂盛公司的实际控制人刘根山被判处有期徒刑八年，刑满后申请恢复执行，2018年又强占系争房产，造成财产损失，影响承租人使用。炳基公司向一审法院起诉请求：确认炳基公司对系争房产享有租赁权至2023年12月30日，判决中止(2018)沪01执恢34号执行案对系争房产的交付执行等。一审法院认定以下事实：关于系争房产权属情况。2003年3月17日，史某与天翼公司、交通银行上海分行三方签订《抵押房产变卖协议书》；同年4月15日，史某又与天翼公司、茂盛公司三方签订《购房协议》，天翼公司以评估价1,464.50万元从史某处受让系争房产，天翼公司、史某再将系争房产及内部原有设备、家具以2,000万元转让给茂盛公司，该价款用于履行(2000)沪二中经初字第8号史某对交通银行上海分行之担保责任。2004年7月7日，一审法院在113号案中，依茂盛公司申请查封了系争房产。113号案判决天翼公司、史某、王历应将系争房产过户至茂盛公司名下，并办理房屋交付手续。2003年8月，系争房产权利人由史某变更为王历。王历的弟弟王欣原为天翼公司股东。2003年4月8日，王欣将所持天翼公司股权全部转让给周光焰。113号案经本院(2006)沪高民一(民)终字第145号案二审、最高人民法院(2008)民申字第1182号案再审，均予以维持。关于系争房产执行情况。2008年2月1日，一审法院以(2008)沪一中执字第141号案启动执行程序，后因茂盛公司申请暂缓执行。2018年8月1日，一审法院依茂盛公司申请恢复执行，于2018年8月7日公告通知系争房产实际使用者于2018年8月22日前迁出系争房产等。另，一审法院在执行(2008)沪一中民三(商)初字第65号案[执行案号为(2008)沪一中执字第720号]过程中，拟拍卖系争房产。2012年1月5日，炳基公司以其租赁系争房产为由提出执行异议。2013年12月4日，徐汇法院作出(2013)徐民四(民)初字第678号民事裁定，炳基公司起诉请求确认其与王历于2004年11月10日订立的租赁协议有效，租赁期限至2024年11月9日止，后因未缴纳诉讼费，按炳基公司撤诉处理。关于炳基公司有关情况。该公司于2004年10月10日注册成立，王欣为公司执行董事。2016年10月11日，被上海市嘉定区市场监督管理局吊销营业执照。另外，炳基公司未按一审法院要求，传主要证人史某和李某某到庭作证。一审法院认为，第一，起诉状及相关证据材料表明，炳基公司与本案有直接利害关系，且诉请与作为执行依据的判决内容无关，应受理炳基公司之起诉。第二，“买卖不破租赁”原则的适用前提是租赁合同应当真实，但炳基公司提交的证据不足以认定史某与李某某，以及李某某与炳基公司间存在真实、有效的租赁合同。首先，对炳基公司提供的《租赁协议》的真实性不予认可。史某于1994年6月10日将系争房产抵押给交通银行上海分行，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2002)沪二中执字第518号执行案件中对系争房产的评估报告，未表述该房产有他人租赁。2003年4月，天翼公司、史某、王历与茂盛公司签订《购房协议》时，也未明确李某某租赁该房产。113号案庭审中王历称系争房产已出租，但在数年的诉讼过程中，王历从未提供过涉案房产出租给炳基公司的相关租赁协议。且王历与炳基公司原法定代表人王欣系姐弟关系，炳基公司提供的书证所记载的租期、租金、租金支付方式不能相互印证，亦不符常理。炳基公司未按一中院要求让证人史某和李某某到庭作证，应承担举证不能的不利后果。其次，根据《物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押。本案的执行依据113号案判决确认，茂盛公司于2003年4月购买了史某于1994年6月抵押给交通银行上海分行且于2001年8月被二中院查封的系争房产。2004年7月，茂盛公司在113号案起诉时，又申请保全查封了系争房产。炳基公司与李某某签订租赁协议的时间为2004年11月，即使该租赁协议是真实的，也不能对抗茂盛公司就系争房产要求启动的交付执行措施。一审法院还指出，茂盛公司从未收取过炳基公司的租金。其虽然对系争房产被他人占用长达十余年未表示异议，但不能就此认定其认同了炳基公司的上述租赁协议。综上，炳基公司对系争房产不享有足以排除经生效判决确认的交付执行的权益。2019年6月28日，一审法院作出1434号判决，驳回炳基公司的诉讼请求。本院二审期间，炳基公司提交了三组证据：1．刘根山与史咏鑫对话录音，证明茂盛公司对炳基公司租赁系争房产的事实是认可的。2．(2019)沪长证经字第3466、3467号两份公证书，证明一审法院于2019年8月30日对系争房产内现状及物品进行公证拍摄、清点。3．茂盛公司工商登记信息，证明刘根山系该公司大股东、实际控制人，其言行可以代表该公司。茂盛公司质证认为：第1、3组证据，公司未授权刘根山进行谈话，且从谈话内容来看也不能证明刘根山认可炳基公司对系争房产的租赁权。第2组证据，对其真实性没有异议，系争房产确实于2019年已执行完毕。王历认可上述证据。另表示，其与儿子史咏鑫、炳基公司股东吉洪斌一直住在系争房产内。本院认证认为：第1组证据中，刘根山未表述认可炳基公司对系争房产的租赁权，不能证明待证对象。对第2、3组证据，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，炳基公司起诉的主要理由是，1998年9月18日，系争房产的原所有权人史某与李某某订立租期为40年的《房屋租赁协议》。2004年11月10日，李某某又将系争房产转租给炳基公司。租期自2003年8月12日起算，《合同法》规定的最长租期为20年，次承租人炳基公司于2023年8月11日前对系争房产享有租赁权，故要求排除对系争房产的交付执行行为。据此，炳基公司是否获得系争房产的租赁权；如果获得该租赁权，是否足以排除对系争房产的交付执行行为两问题，系本案的争议焦点。关于第一个问题。炳基公司、王历等明确是基于李某某对系争房产扩建出资，作为获得租赁权的对价。但因出资款如何支付、具体用途没有充分证据证明，一审法院不认可该租赁关系并无不当。至于炳基公司支付5,500万元承租系争房产40年，租金和房产均缺乏一般交付情况证明，也未用于承租人提到的承租目的“公司经营”，而仅供炳基公司股东吉洪斌居住，与商主体的一般经营情况相悖。一审法院就此对该转租关系不予认可，并无不当。关于第二个问题。2004年7月7日，一审法院在113号案中，依茂盛公司申请，保全查封了系争房产。而根据炳基公司主张，2004年11月10日，李某某又将系争房产转租给炳基公司。2005年5月1日，王历以系争房产产权人的名义，对上述转租书面表示认可。假如炳基公司通过转租获得系争房产的租赁权，也是在查封后获得租赁权。而依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第二十六条，被执行人就已经查封的财产设定权利负担不得对抗申请执行人，炳基公司若获得系争房产租赁权，也是在茂盛公司对该房产申请保全查封后，不得对抗该查封。后茂盛公司启动执行程序，依据《查扣冻规定》第四条之规定，前述保全查封自动转为执行查封。因此，即便认可炳基公司获得租赁权，也不能对抗就系争房产的执行行为。综上所述，炳基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币316,800元，由上海炳基实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余冬爱审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年六月二十二日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……