广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12033号上诉人（原审被告）：广州知识城腾飞科技园开发有限公司。住所地：广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-12室。法定代表人：陈永明，该公司首席执行官。委托诉讼代理人：周陈，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄彰，女，1988年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区。委托诉讼代理人：王哲，被上诉人丈夫。上诉人广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称腾飞公司）因与被上诉人黄彰商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人腾飞公司的委托诉讼代理人周陈，被上诉人黄彰及其委托诉讼代理人王哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人腾飞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄彰的所有诉讼请求，并改判腾飞公司无需向黄彰支付逾期交房违约金；2.由黄彰承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院质证程序错误。（一）腾飞公司提交的证据（特别是涉及竣工验收、环评部分）均是真实、合法的，黄彰若不予认可，一审法院理应告知黄彰提起司法鉴定或必须提供相反证据证明。（二）黄彰就其主张存在“损失”完全不能提供任何证据，但一审判决却直接认定黄彰存在“损失”。二、一审判决认定事实错误甚至遗漏重要事实，且适用法律有误。（一）腾飞公司不存在逾期交楼的情况。（二）房屋达到交付条件并非必须取得竣工验收备案表，同时，涉案房屋之所以延迟取得环评批复的原因与政府行为及提供公共服务部门行为有关，故应全部或部分免责。（三）应当认定商品房预售合同明确约定的违约金不高于房款总价1%的条款合法有效，同时结合黄彰并无损失且腾飞公司无过错但耗资巨大采取措施等情况，调低至每日万份之一违约金比例。三、（一）关于涉案房屋迟延取得永久用电的原因，是政府迟延建成用电站导致，腾飞公司不存在任何过错，此属于腾飞公司不可控制的情况。（二）由于广州知识城属于新区，配套相对不完善，所以对于政府提供的永水永电，已专门在合同中做出明确约定，腾飞公司已经尽力采取措施，仍然没有办法避免的情况下，应予免责。（三）退一步讲，即使腾飞公司违约，黄彰没有提供任何证据证明涉案房屋是其唯一住宅。涉案房屋即使存在租金损失最多也是仅仅1500元/月，最多一年下来是15000元，一审判决完全严重不公平不对等处理。（四）本案判决结果具有非常重要的社会影响后果，因为永久用电是整个知识城的统一社会问题，在政府没有建成变电站的前提下，腾飞公司已经采取措施并确保正常用电的情况下，仍要承担如此大额违约金，将会构成严重不公，打击开发商积极性与责任感，更会鼓励、甚至引起区域性案件。四、申请调查取证问题。腾飞公司申请调查的证据与本系列案的待证事实（即腾飞公司上诉主张的永久用电问题完全是由于知识城变电站迟延建成，以及由于不可抗力、政府行为、公共事业单位或腾飞公司不可控制的第三方原因导致）之间存在明显关联性，从而对法院认定腾飞公司是否应对迟延取得永久用电予以免责起着重要决定性作用。事实上，腾飞公司已主动积极联系并已穷尽所有方法向中新广州知识城开发建设办公室等政府部门收集证据，但目前并未收到该等政府部门的任何回复，腾飞公司存在客观原因无法自行收集该重要证据。被上诉人黄彰辩称：一、一审法院质证程序正确，腾飞公司称一审法院质证程序有误没有事实和法律依据。二、一审法院认定事实正确、适用法律正确，腾飞公司称一审法院认定事实错误、适用法律有误没有事实和法律依据。综上所述，黄彰同意一审判决处理，不同意腾飞公司的上诉请求。黄彰于2019年12月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.腾飞公司向黄彰支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际交付之日2017年10月5日止的逾期交房违约金41889.8元（参照法院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中经综合考虑将违约金标准由每日总房价款万分之五调整为每日万分之二，该违约金每日按涉案商品房总房价款756134元的0.02%计算，共计277日)；2.腾飞公司向黄彰支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际符合收楼条件之日2018年5月16日止的物业费损失5052.4元（297.2元/月×17个月）；3.本案诉讼费由腾飞公司承担（迳付）。一审法院经审理查明：2016年3月19日，黄彰（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）（中新广州知识城）中新里一街1号（自编号Block2）503房（下称涉案房屋），建筑面积93.4741平方米，套内建筑面积71.4889平方米，共有分摊面积约21.9852平方米。第五条，物业服务：甲方选聘具有相应资质的广州宜家创生物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积3.18元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10728.36元，总金额766959元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款236959元自本预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付，剩余房款530000元须于2016年3月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十八条，面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。该预售合同的附件七本合同补充协议（下称补充协议）：第一条第1款约定，在本合同约定的房屋交付使用日前，除有特别约定外，乙方必须按照本合同的约定付清所有应付房款及面积补差款，以银行按揭方式支付款项的，乙方须按照合同约定期限内办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件、证明等资料、须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）且银行已实际发放按揭贷款。否则，甲方交楼时间予以相应顺延，直到乙方付清全部房款及面积补差款止，甲方不因此承担逾期交楼的违约责任。第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第四条关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人延迟提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按照约定时间交房…。本合同中的“不可抗力”是指受影响的一方无法预见、不能避免并无法克服的任何客观情况。合同签订后，黄彰向腾飞公司付清了全部购房款766959元。腾飞公司分别于2016年3月19日、2016年6月24日向黄彰出具236959元、530000元的购房款发票。后因补退面积差，腾飞公司将236959元的首期款发票收回，于2017年12月26日向黄彰开具226134元的购房款发票并将面积差款退回黄彰。双方确认涉案房屋的最终价格为756134元。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2016年12月26日，涉案房屋所在工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年8月3日，涉案房屋所在工程取得《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》。2017年8月28日，涉案房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。腾飞公司提交广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年5月8日签署合格意见的《客户受电工程竣工检验意见书》，及腾飞公司与广州供电局签署的《供用电合同（高压）》，拟证明涉案房屋所在工程已于2018年5月8日取得永久用电。2016年12月，腾飞公司向黄彰发出《腾飞园业主收楼通知书》，告知黄彰于2016年12月24日前往办理收楼手续。黄彰于2016年12月24日前往验楼，认为涉案房屋存在空鼓、门窗安装不正等问题未予收楼。2017年10月5日，黄彰办理了收楼手续。收楼当日，黄彰向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2017年1月至10月的物业管理费共计2972元，广州宜家创生物业管理有限公司当日向黄彰开具了相应金额的收据。之后，黄彰还向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2017年11月至2018年5月的物业管理费共计2080.4元。黄彰主张其如若不缴纳2017年1月至10月物业管理费，则物业管理公司不让其收楼。腾飞公司主张其已按照试点政策要求完全履行了20KV双回路并环技术电网设计与施工等所有职责工作，完全是因政府原因等造成知识城变电站无法按时建成投入使用，导致腾飞公司无法在约定的交楼时间内向涉案住宅项目提供永久用电。为此，腾飞公司提交了《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《筹建工作会议纪要（[2015]9号）》《供电方案协议》及附件、《公用电房协议》《筹建工作会议纪要（[2015]35号）》《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要（穗知开办会纪[2016]39号）》《临时供电系统工程》《竣工验收资料（1-6栋建筑电气分部）》《国家发展改革委国家能源局关于规范开展增量配电业务改革试点的通知》《供电方案（高压）》《工程概况牌及照片》《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复、《关于广州知识城腾飞园中新里住宅项目永久供电工程建设及申办情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复等证据。腾飞公司还主张其基于保障住宅项目业主能正常用电的角度出发与考虑，已经尽力采取措施额外支付了上千万元的成本费用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，为此，腾飞公司提交《会议纪要（穗知开办公会纪[2017]号）》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》及图纸、与广州供电局有限公司黄埔供电局签署的《供电方案（高压）》、知识城南起步区企扩配套及网架情况、广州知识城腾飞园项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、黄埔供电局出具缴费发票、广州供电局电费通知单、广州宜家创生物业管理公司代收电费收据等作为证据。一审法院曾于2018年12月7日在其他业主诉腾飞公司相关案件中向广州供电局有限公司黄埔供电局发函询问涉案房屋具备永久用电的时间。2018年12月21日，广州供电局有限公司黄埔供电局作出复函称涉案房屋于2018年5月16日符合永久用电条件。一审另查明，腾飞公司于2015年5月4日取得案涉楼栋的预售许可证。腾飞公司申请一审法院向政府部门、公共事业单位等调查中新广州知识城220千伏知识城输变电工程在国内率先采用高可靠性的20kv方式并合环运行的电网组网方式的规划试点情况、知识城7#变电站自2012年至今的建设进展情况、由于知识城7#变电站未能按期投入使用以及未具备端口接驳光线等导致未能按期为腾飞科技园1C住宅项目及知识城其他项目提供20kv永久用电情况、所涉及的263号国防坑道地块范围暂停全部施工以及需要在报废263号国防坑道的请示得到审批同意后才能再开展等情况。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《客户受电工程竣工检验意见书》《商品房预售许可证》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》、民事判决书等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为:黄彰与腾飞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题;二、腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题；三、如果腾飞公司应当承担违约责任，违约金的标准及计算问题；四、腾飞公司是否需要承担黄彰主张的物业管理费用。关于焦点一，涉案房屋是否符合交楼条件的问题。双方在预售合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第一条第7款中对房屋交付条件进行了约定，而结合补充协议第一条第7款的文义，该条款对腾飞公司是否承担责任进行了补充约定，并未排除预售合同第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用，因此涉案房屋仍应当满足预售合同第十二条、第十五条所约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一，但由于双方约定的交楼条件低于法定条件，故腾飞公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。腾飞公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定及法定条件的房屋交付给黄彰，但腾飞公司直至2017年8月28日才取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，根据广州供电局有限公司黄埔供电局的复函可知涉案房屋于2018年5月16日才符合永久用电条件，因此，一审法院认定涉案房屋于2018年5月16日才满足法定和合同约定的交付条件。关于焦点二，腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题。腾飞公司提出因第三方原因导致未能在约定交楼时间前取得永久用电不视为其违约并应予以免责的意见，一审法院认为，首先，腾飞公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对房地产开发过程中的各种因素应有合理的预期，在签约时应考虑涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件，慎重议定交付房屋的期限，承担相应的开发建设风险。从腾飞公司的答辩意见可以印证腾飞公司在签订涉案合同时就已经预见相关部门就知识城变电站建成投产时间不确定可能影响涉案房屋在交房日期之前具备永久用电的情况，但腾飞公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发建设风险直接通过补充协议第四条的约定转为由黄彰承担，违反公平原则。同时从补充协议第四条签订的形式上看，腾飞公司对该条款的内容未采取合理的方式提请对方注意，且该条款的内容有失公允，因此该条款对双方不具有约束力。其次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，腾飞公司也不能以此理由免除其延期交房的违约责任。综上，腾飞公司上述主张的免责抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。腾飞公司未在约定的交楼时间前向黄彰交付符合条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应承担相应期间的逾期交房违约责任。关于焦点三，逾期交房违约金的标准及计算问题。预售合同第十四条约定，腾飞公司如未能按本合同约定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黄彰支付违约金，黄彰不退房。而补充协议第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，腾飞公司的违约金责任及黄彰不能如期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，一审法院依法予以调整。黄彰自行将违约金标准调低为按照每日总房价款的万分之二计算，是其对自身权利的处分，一审法院予以准许。考虑黄彰因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，一审法院对黄彰自行调低的违约金标准即按照每日总房价款万分之二的标准计算予以支持。至于腾飞公司提出取得竣工验收备案表后的违约金计算比例应进一步大幅度调低的抗辩意见，由于腾飞公司逾期交楼的事实处于持续状态，虽然腾飞公司在取得竣工备案表之后就永久供电问题采取了相应补救措施，但该情况一审法院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中已进行综合考虑，故腾飞公司现提出进一步调低违约金比例的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约期间，双方签订的预售合同约定交房期限为2016年12月31日前，因此，应从最后交房期限的次日即2017年1月1日开始计算违约金。虽然涉案房屋直至2018年5月16日才具备永久供电条件，但是黄彰于2017年10月5日办理了收楼手续，其于该日起已实际享有对涉案房屋占有、使用等权利，因此，违约金应计至黄彰实际收楼之日（2017年10月5日）止。因此，腾飞公司应承担从2017年1月1日起至2017年10月5日止的逾期交房违约金。此外，违约金本金应以双方确认的最终房价款756134元计算。综上，黄彰主张逾期交房违约金总额为41889.8元，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。另，腾飞公司申请一审法院向政府部门及公共事业单位等调取相关证据，因该证据并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的因客观原因不能自行收集的证据，且即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，腾飞公司也并不能因此免予承担延期交房的违约责任，故一审法院对腾飞公司的调查取证申请不予准许。关于焦点四，腾飞公司是否需要承担黄彰主张的物业管理费问题。黄彰实际于2017年10月5日收楼，其收楼时涉案房屋尚未满足交付条件，其无需承担涉案房屋在收楼前的物业管理费。黄彰虽已缴纳了2017年1月1日起至2017年10月5日止的物业管理费，但物业管理费属于黄彰与物业管理公司之间的法律关系，与本案无涉，黄彰应向物业管理公司主张返还，而不是要求腾飞公司承担。黄彰收楼后已享受物业管理公司提供的物业服务，物业管理费应由其自行承担。故一审法院对黄彰关于物业管理费的诉请依法予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，一审法院于2020年3月19日作出一审判决：一、广州知识城腾飞科技园开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄彰支付2017年1月1日起至2017年10月5日止的逾期交房违约金共计41889.8元;二、驳回黄彰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，由黄彰负担105元，广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担869元。黄彰已经预交本案受理费，一审法院不予退还，广州知识城腾飞科技园开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付黄彰。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。腾飞公司虽上诉主张无需支付逾期交房违约金，但本院审理期间，腾飞公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对腾飞公司的上诉请求，不予支持。综上所述，腾飞公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869元，由上诉人广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月二十三日书记员 冯冠豪郭丽淳