江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初1945号 原告：如皋晖雅家居有限公司，住所地如皋市吴窑镇环南路8号。 法定代表人：金士英。 委托诉讼代理人：韩健，江苏冠华律师事务所律师。 被告：南通市亚森家居有限公司，住所地海安市城东镇和谐中路2号。 法定代表人：洪加明。 委托诉讼代理人：陈小燕，如皋市高新区法律服务所法律工作者。 原告如皋晖雅家居有限公司（以下简称晖雅公司）与被告南通市亚森家居有限公司（以下简称亚森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晖雅公司的委托诉讼代理人韩健，被告亚森公司的法定代表人洪加明及其委托诉讼代理人陈小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晖雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2019年11月4日原被告签订的房屋租赁协议；2、判令被告支付所欠房屋租金552133元、违约金376066元、水电费3442元、滞纳金44170元（从2019年11月10日按照月息2%计算至起诉之日2020年3月10日），合计975811元；3、诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月4日签订房屋租赁合同一份，根据合同约定，原告将位于的厂房出租给被告使用，约定了租赁期限、租赁面积、租金价格、支付期限等。根据该合同约定，被告应于2019年11月10日前支付第一笔租金752133元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告仅在2019年11月6日向原告支付了租金200000元，尚欠第一期租金552133元，至今被告仍未能支付剩余租金，原告有权按照合同约定解除案涉合同，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告亚森公司辩称，一、同意解除其与原告于2019年11月4日签订的房屋租赁合同。二、不同意原告的第二项诉讼请求，理由如下：1、双方在履行合同过程中对部分履行条款进行了协商变更，协议中约定的定金25万元实际并没有支付，被告给付的20万元就是第一期租金，但原告却于2019年12月12日将被告正在使用的厂房钥匙强行收回，致使被告无法正常使用，被告实际使用房屋只有12天，原告应当将多收取的租金退还。即使如原告所述被告仅支付20万元构成违约，但原告迟迟没有维护其权益，拖延至今才提起诉讼，人为扩大了损失，扩大的损失应由其自行承担。2、原告主张违约金没有依据。案涉合同中关于违约金的约定在协议第八条，支付违约金的前提是在租赁期内单方终止合同，该违约金并非迟延支付租金的违约金，而现在要求终止合同的是原告而非被告。3、原告主张的水电费如果是被告使用的，被告自愿承担。4、双方已经就租金给付的方式进行了变更，原告全额且超额支付了12月应付的当月租金，但原告在12月12日强行阻止被告使用案涉房屋，原告应当返还过付的租金，被告不应当承担原告主张的滞纳金。三、被告不存在任何违约行为，但如果法院认定被告由违约行为应当承担违约责任，被告认为合同约定的违约责任过重、标准过高，值此疫情特殊期间，请求法院予以调低。四、原、被告签订的租赁合同合法有效，被告投入了大量资金进行装修、积极投产、招聘工人、预定设备和原材料，但原告无理强行不允许被告使用厂房，给被告造成巨大的损失，被告保留向原告追偿的权利。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。 对原告提交的房屋租赁合同、银行汇款凭证等证据，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认。对原告申请出庭的证人夏某,4的证言，被告对证言的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认，对其证明力本院待后综合分析认定。 对被告提交的录音及照片等证据，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认。对被告申请出庭的证人冒国平、陈某,4的证言，原告对证言的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认，对其证明力本院待后综合分析认定。 经审理查明，2019年11月4日，原告晖雅公司作为出租方（甲方）与被告亚森公司作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将位于（家具组装车间二）的房屋出租给乙方使用，用于家具生产及办公。租赁期限自2019年12月1日至2024年11月30日。二、本合同租用面积家具组装车间二10446.3平方米。（实际面积以证载面积为准）三、签订本合同的三个工作日内，乙方付定金贰拾伍万元（人民币），乙方在搬入前付半年租金，其中贰拾万元定金充当租金，伍万元作为保证金在租赁结束，厂房检查无问题后退还。四、房屋租金：租金价格12.0元／平米／月，每年在上一年的基础上递增5%,每半年一付，甲方必须向乙方开具增值税的专用发票。租赁期满后，乙方如需继续租用，价格根据市场价格调整。五、乙方应预付分期租金前一个月前交付租金（即第一次支付租金时间为2019年11月10日之前）。如因乙方原因延期支付按每日千分之三收取滞纳金，延期超过三十个工作日视为根本性违约，甲方有权终止本合同，不作任何赔偿。六、经双方约定于2019年11月4日交付乙方使用。七、交付时甲方将相关配套设施完好的情况下交由乙方使用，乙方负责相关配套设施的使用、管理及维护。八、租赁期间，物业管理费（保安及保洁费用）、乙方实际使用的水费、电费以及其它因乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁期内，甲乙双方不可终止合同，若一方违约，付对方当时三个月租金作为违约金。（自然灾害、不可抗力因素、政府政策性调整除外、双方互不承担责任）。 上述合同签订后，原告晖雅公司依约于2019年11月4日将案涉厂房交由被告亚森公司使用。被告亚森公司于2019年11月6日向原告晖雅公司支付了租金20万元。 2020年1月24日农历新年之前，被告亚森公司应原告晖雅公司的要求将案涉厂房的大门钥匙交至门卫处。此后，被告亚森公司再未能实际使用案涉厂房，亦未继续缴纳租金，原告晖雅公司在提起本案起诉之前亦未通知被告亚森公司继续使用案涉厂房，亦未直接向被告亚森公司催要房租。 2020年3月18日，原告晖雅公司诉至本院，要求判如所请。本院立案后于2020年4月29日向被告亚森公司送达了本案的诉状及证据副本等应诉材料。2020年5月27日，经本院组织，被告亚森公司将其存放于案涉厂房内的设备、原材料、半成品及成品等物品在两日内已腾空，本院对其中部分设备采取了查封措施并交由被告保管。 审理中，证人夏某,4出庭作证，陈述2019年11月4日签订合同后被告即使用案涉租赁厂房，在2020年1月被告因在海安欠付工人工资被工人堵住闹事，报警后被告亚森公司因没有取得环评报告而停工并将厂房钥匙交至门口保安处。 证人冒国平出庭作证，陈述其系被告的员工，在2019年12月因房东不让继续使用，其与几名工人无法进入厂房开工，休息一会儿就回家了。 证人陈某,4出庭作证，陈述其系被告的保管员，负责保管租赁厂房的钥匙，在2019年12月原告的保安索要钥匙后即交出钥匙，第二天去上班没有开厂房大门就回去了。 另查明，2020年1月27日，由于新型冠状病毒感染××疫情的爆发，如皋市人民政府于2020年1月27日发布通告，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，江苏省人民政府决定疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。在上述一级响应期间，包括被告从事的家具生产行业的在内企业的复工复产受到限制。 以上事实有原告提交的房屋租赁合同及其申请出庭的证人夏某,4的证言，被告提交的录音、照片及其申请出庭的证人冒国平、陈某,4的证言等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，现原、被告均同意解除案涉合同，但对于合同解除的原因及时间意见不一致，故本案争议焦点：一、案涉合同解除的原因及时间？二、案涉合同解除后，原告主张的各项损失应当如何分担？ 关于争议焦点一，本院认为案涉合同基于被告未能依约履行及时缴纳租金义务的行为由原告主张合同约定的解除权而于2020年4月29月本院向被告送达诉状时解除。理由如下： 首先，本案中，被告作为案涉合同的承租人，根据合同约定负有在签订该合同后三日内付定金25万元、在2019年11月10日之前付上半年租金552133.6元（10446.3平方米*12.0元／平米／月*6月-20万元）的付款义务，但被告仅在2018年11月6日支付了其中的20万元，未能按期足额履行上述付款义务，构成逾期支付租金的违约行为。根据合同约定，在被告逾期30个工作日后即2019年12月21日后，原告根据合同约定即享有解除案涉合同的权利。 其次，被告对其逾期缴纳租金的行为以双方达成延期缴纳租金的口头约定作为抗辩理由不成立。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告作为主张双方达成延期缴纳租金口头约定这一事实存在的一方，负有举证证明的责任，但被告并未提供证据证明原告以何种方式同意其延期缴纳租金，故对被告的该项抗辩，本院碍难采信。 最后，被告对其逾期缴纳租金的行为以原告在2019年12月14日强行收取钥匙并阻止其继续使用案涉租赁物、被告实际缴纳的房租超过其实际承租期间应付的租金作为抗辩理由不成立。被告作为主张上述事实存在的一方，负有举证证明的责任，现被告仅能提供其员工的证言及录音作为证据，上述证据均属于间接证据，并未提供其他书面的直接证据予以佐证，上述证据的证明力较低，再结合原告庭审中的陈述及原告申请出庭证人的证言，本院仅能认定在2019年1月24日农历新年之前被告将其承租厂房的钥匙交给原告的保安，难以确定被告交出钥匙的原因，且根据被告的当庭陈述及被告申请出庭证人的陈述，被告方经原告方索要后自行将钥匙交出，更难以确定原告存在胁迫等强行阻止被告继续使用案涉租赁厂房的行为，故对被告的该项抗辩，本院碍难采信。 关于争议焦点二，本案原、被告双方在案涉合同第八条约定了“租赁期内，甲乙双方不可终止合同，若一方违约，付对方当时三个月租金作为违约金。”的违约金条款，结合该条款上下文可以看出，该条款中的“违约”指的是单方终止合同的行为，而本案中被告虽然存在逾期缴纳租金的违约行为，但从始至终并未向原告提出终止案涉合同的要求，故该违约金条款并不适用于原告依约解除合同后法律责任承担的处理，而应当适用原告据以享有合同解除权的案涉合同第五条“如因乙方原因延期支付按每日千分之三收取滞纳金，延期超过三十个工作日视为根本性违约，甲方有权终止本合同，不作任何赔偿。”的约定来处理案涉合同解除后法律责任的承担。据此，对原告因被告的逾期缴纳租金的违约行为而解除案涉合同后的实际损失本院审核如下： 一、租金损失。原告主张自2019年11月4日至2020年6月4日期间的租金损失677489.2元，对此，本院认为：1、根据案涉租赁合同的约定，租赁期间自2019年12月1日起算，虽然原告在2019年11月4日即将厂房交由被告实际使用，但双方合同中对租赁期间的约定可视为原告自愿放弃2019年11月4日至2019年11月30日期间的租金，故本院确认自2019年12月1日至2020年1月23日的租金为218361.37元，而此前的租金不应予以计算；2、由于新型冠状病毒××疫情的爆发，自2020年1月24日农历新年开始至2020年2月24日江苏省人民政府决定疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应期间，由于春节假期及新型冠状病毒××疫情的影响，被告客观上无法复工复产，也就无法利用租赁物进行生产以实现合同目的，如果继续按照合同约定的金额计算全额租金显然有失公平，而新型冠状病毒××疫情的影响是双方意料之外的不可抗力，原、被告理应相互体谅、共克时艰，共同分担由此造成的损失，故本院对上述期间的租金基于公平原则酌情调整按50%计算，认定自2020年1月24日至2020年2月24日期间的租金为68046.2元；3、自2020年2月25日至2020年5月28日被告腾空案涉租赁厂房期间，被告作为承租方既未及时缴纳租金，又未及时腾空案涉租赁厂房，理应承担上述期间的租金，但是原告作出出租方，也存在收取案涉租赁厂房钥匙后既未及时催要租金，亦未及时通知被告恢复生产，更未及时通知被告腾空案涉租赁厂房的行为，对上述期间租金损失的扩大也具有一定的责任，再加上新型冠状病毒××疫情的影响亦未完全消除，应当适当减轻被告应当承担的责任，故本院对上述期间的租金酌情调整按70%计算，认定自2020年2月25日至2020年5月28日期间的租金为260806.58元，此后由于被告业已腾空案涉租赁厂房，不应再继续计算租金。4、据此，本院认定案涉合同签订后至被告实际腾空案涉租赁厂房期间累计产生租金547214.15元，扣除被告已付租金20万元，原告实际产生的租金损失为347214.15元。 二、滞纳金。原告主张自2019年11月10日至实际给付之日止按年利率2%计算的滞纳金，对此，本院认为：根据案涉合同的约定，逾期支付租金的滞纳金按日利率千分之三计算，现原告主张按照月利率2%计算，不符合合同约定，亦缺乏相关的法律依据，本院根据合同约定、现行法律规定并结合本案中被告逾期支付租金的情况，将该部分滞纳金酌情调整为实际租金逾期支付导致的资金被占用期间的损失，即按实际租金损失347214.15元自付款期限届满之日2019年11月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。 三、水电费。原告主张被告承担水电费3442元，对此，本院认为：原告作为主张上述水电费存在的一方，并未提供任何证据证明上述水电费确由被告实际使用而产生，故对原告的该部分主张，本院碍难支持，原告可待证据充足后另行主张。 综上所述，本案中原、被告签订的房屋租赁合同基于被告未能依约如期足额支付租金的违约行为，经原告通过诉讼方式主张解除该合同而于2020年4月29日解除。在案涉合同解除后，被告作为承租人理应承担原告由此导致的租金损失347214.15元并承担相应的滞纳金（以347214.15元为基数，自2019年11月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告如皋晖雅家居有限公司与被告南通市亚森家居有限公司于2019年11月4日签订的房屋租赁合同自2020年4月29日起解除。 二、被告南通市亚森家居有限公司于本判决生效后十日内向原告如皋晖雅家居有限公司支付租金347214.15元并承担滞纳金（以347214.15元为基数，自2019年11月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告如皋晖雅家居有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6780元，保全费5000元，由原告如皋晖雅家居有限公司负担5860元，由被告南通市亚森家居有限公司负担5920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向-本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13560元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员 崔小兰 二〇二〇年六月十七日 法官助理 王智勇 书 记 员 丁晓亮