广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33251号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗钦源，男。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绵惠，广东维邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周展雄，男。委托诉讼代理人：李雨琦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵发，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人罗钦源因与被上诉人周展雄房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗钦源上诉请求：1、撤销一审判决和裁定，发回重审或依法改判确认《租赁合同》有效，被上诉人向上诉人赔偿各项损失9890524元；2、本案一审、二审诉讼费、评估费等全部费用由被上诉人承担。主要事实和理由如下：（一）一审法院对《租赁合同》的效力认定不清。《租赁合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示。合同签订后，上诉人按时足额缴纳租金，依约使用A2栋厂房，合同履行过程中，上诉人与被上诉人均严格履行合同约定的义务，并未就合同的效力问题发生争议。《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证的房屋经主管部门批准建设的，就该房屋所订立的房屋租赁合同有效。因此，一审法院仅以A2栋厂房未取得建设工程规划许可证为由认定涉案《租赁合同》无效系不全面的，存在事实认定不清。（二）上诉人自2018年4月1日起无需支付房屋占有使用费。上诉人除承租A2栋厂房之外，还向被上诉人承租A3和A5两栋厂房，该三栋厂房并排在一起，且租金亦系由上诉人一并交付至被上诉人名下，因此该三栋厂房属于同一个租赁标的物。自2017年5月19日起，案外人深圳市民治樟坑股份合作公司多次向上诉人主张A3和A5栋厂房的权利，并阻碍上诉人合法使用厂房，经上诉人通知后，被上诉人仍一直没有制止樟坑公司的阻碍行为，2018年8月31日，樟坑公司更是强行封锁上诉人合法经营的幼儿园。樟坑公司的行为已造成上诉人无法正常使用该厂房，被上诉人亦不能排除樟坑公司的阻碍行为。其次，被上诉人自2018年1月开始便向A2栋厂房其他承租经营户散布强行收回租赁物、要求其他经营户限期办理等言论，造成A2栋厂房其他经营户陆续搬离，上诉人也未能对外招租。综上，被上诉人及樟坑公司的行为均造成上诉人无法按合同约定及市场行情对三栋厂房进行使用或收益，上诉人为维护自身合法权益，根据《合同法》第228条的规定，有权自2018年4月1日起停止支付租金，直至上诉人能正常使用A2栋厂房。被上诉人于2018年11月25日强行切断A2栋厂房电源导致该厂房自当日起停止经营，上诉人至今也没有使用该栋厂房，不应承担租金。（三）一审法院应当采纳深佳正华评报字【2019】SF第04-001号《资产评估报告》作为认定本案各项损失的依据。深佳正华评报字【2019】SF第04-001号《资产评估报告》系深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司根据上诉人提交的各项合同、工程竣工图纸、工程结算资料等依据，并结合双方当事人及佳正华公司工作人员于2019年3月25日对现场装修项目和工程量进行了逐项核实测量及签字确认后作出的，该报告对A2栋各项损失的评估价值合计为9890524元，较为客观证实上诉人在A2栋厂房的投资损失，评估过程亦符合法定程序，应当予以采纳并作为认定本案各项损失的依据。佳正华公司在违背成本法定义的情况下作出深佳正华评报字【2019】SF第04-001-1号《资产评估报告》对A2栋厂房的各项损失变更为9355788元，比001号评估报告少534736元。上诉人曾就此差额向一审法院提出异议，一审法院不但没有回复，更未在一审判决中对其直接采纳001-1号评估报告的原因作出合理解释。综上，上诉人认为001-1号评估报告缺乏相关依据，且与本案其他证据存在矛盾，根据《人民法院司法鉴定暂行规定》第十四条的规定，001-1号评估报告不具有证据力，一审法院应当采纳001号评估报告。（四）被上诉人应承担退租补偿损失及员工遣散费。A2栋厂房由上诉人承租并装修改造成皓源商务大厦。除少部分面积由上诉人自行经营深圳市皓源物业管理有限公司，其他面积均对外出租给其他经营主体。2018年11月25日，被上诉人强行切断A2栋厂房电源导致整栋大楼自当日起停止经营。鉴于无法经营，上诉人为辞退物业公司员工和办理与其他经营主体的租赁解约而支付了员工遣散费和退租补偿损失。因此，被上诉人擅自停电行为造成的前述损失应当由被上诉人承担。一审法院认定被上诉人擅自停电的行为却没有认定被上诉人应承担其擅自停电行为所造成的损失，存在前后矛盾，认定事实不清，亦缺乏法律依据。（五）即使租赁合同被认定无效，结合本案的具体情况，被上诉人也应当承担更大比例的责任。综上所述，上诉人认为（2018)粤0309民初3099号民事判决书和（2018)粤0309民初3099号之一民事裁定书认定事实不清，适用法律错误，并错误采纳《资产评估报告》。上诉人为维护自身合法权益，现依法提起上诉，恳请二审法院支持上诉人全部上诉请求。周展雄辩称，（一）一审法院认定《厂房租赁合同》及《补充协议》无效是正确的。经一审法院查明涉案房屋没有建设规划许可证，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》认定《厂房租赁合同》和《补充协议》无效，一审过程中罗钦源提起反诉，要求确认合同无效，在二审中要求确认合同有效，既不符合法律规定，也违背了民事诉讼活动的规则禁止反言，且厂房租赁合同有效，应罗钦源自2018年4月起开始拖欠周展雄房屋租金，周展雄有权没收其押金，更不存在赔偿损失的问题。（二）一审法院认定罗钦源需要支付房屋占有期间的租金正确。依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第5条规定合同无效出租人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的法院应当支持，涉案厂房罗钦源一直占有到2019年12月25日，故相应的占有费应计算至2019年12月25日。（三）上诉人要求被上诉人赔偿损失9890524元没有事实和法律依据，评估报告认定装修损失为7107494元，本着解决问题的态度，虽然我方没有提起上诉，但关于该评估报告中的问题被上诉人在一审已提交《关于A2栋资产评估报告（修正稿）的异议说明》，请法院依法予以审查。（四）关于上诉人提出的过错比例问题，本案双方签订的《厂房租赁合同》第6条第2点已经明确告知了在租赁期内如果政府对双方签订的《厂房租赁合同》征用用以发展其他项目的，上诉人应该无条件搬迁，以及双方在签订《补充协议》第4条也对项目开发可能需要上诉人搬迁的事情都已经进行明确的告知。被上诉人已经履行相应的告知义务，不存在过错。周展雄向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《租赁合同》；2、依法判令被告支付从2018年4月1日起至搬离之日止房屋租金及千分之五的滞纳金（每月租金276274元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。罗钦源向一审法院提起反诉请求：1、确认被告和原告签署的《租赁合同》无效；2、原告返还租赁押金501160元；3、原告赔偿被告因合同无效受到的损失11777318元（具体损失金额以司法评估为准）。一审法院认定事实：2015年11月1日，原告周展雄与被告罗钦源签订了一份《租赁合同》，约定周展雄将位于深圳市龙华区民治宝山工业区A2栋厂房出租给罗钦源使用。该租赁合同书约定的主要内容包括：1、租赁期限为10年，自2015年12月15日至2025年12月14日止，第一年租金250580元/月，租期第二年开始，每年增加5%的租金；2、原告于2015年11月3日租厂房给被告，从2015年12月15日开始计算租金。被告应预付两个月的押金与一个月的厂房租金给原告，被告已交来押金520000元，原告正式交厂房锁匙给被告时，被告将余额一次性付清；3、被告负责所租厂房的水电费、物业管理费、卫生费、治安费等。协议签订后，被告每月依约支付租金。2016年1月6日，周展雄与罗钦源签订了《补充协议》，因原告与案外人深圳市鸿荣源实业有限公司（以下简称鸿荣源公司）签订了城市更新合作项目，双方约定：1、将原租赁合同期改为不定期，根据合作项目的启动时间来确定合同期的终止；2、被告接到项目启动通知之日其5个月内必须完成租赁物业内的设备及物品搬迁；3、该补充协议与原租赁合同具有同等法律效果。并在补充协议第一条后手写注明“一切装修费用，乙方（被告）和开发商协调，与甲方（原告）无关”。2016年1月10日，原告与案外人深圳市佰亨置业有限公司（以下简称佰亨公司）以及鸿荣源公司签订《合作协议书》，其中第十五条约定：除佰亨公司向原告支付的物业补偿和现金补偿外，佰亨公司不再向原告、原告的承租户、原告股东等任何第三方支付任何形式的补偿。第十七条：原告负责组织实施拆迁工作以及对承租户的补偿安置工作，相关费用由原告自行承担。2018年1月29日，佰亨公司向原告发送一份《关于限期交付拆迁物业的函》，要求原告于2018年5月31日前按照合作协议书的约定完成对租户的拆迁赔偿工作，向佰亨公司交付已清空、无经济纠纷的物业。2018年3月22日，原告向被告发送《通知书》，通知被告在2018年8月23日之前完成租赁物业内的设备及物品的搬迁和交接工作，但被告拒绝签收该份通知书。原被告所签订的租赁合同与补充协议，所约定的租赁房屋并未办理相应的产权登记手续，亦未有相应的建设工程规划许可证。被告在承租上述厂房期间租金缴纳情况：2018年1月15日，被告向原告出具承诺书，确认截至当天共欠原告租金216万元，并承诺于2018年1月底支付完毕。原告主张的租金从2018年4月起计，被告庭审中确认2018年4月以后确未再支付租金。在本案审理过程中，法院委托深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司对罗钦源承租的A2栋厂房的装修价值进行评估。深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司接受委托后，作出深佳正华评报字［2019］SF第04-001-1号《资产评估报告》，对上述厂房的投资损失估价为9355788元。其中非附和物装修损失估价为1120794元；退租补偿损失930000元；员工遣散费197500元；各项装修损失7107494元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告约定的租赁厂房并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。因此，原告周展雄与被告罗钦源于2015年11月1日签订的《租赁合同》，以及于2016年1月6日签订的《补充协议》均应认定为无效合同。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。因此罗钦源要求周展雄返还租赁押金501160元的诉讼请求，法院应予支持。周展雄要求罗钦源返还涉案厂房的诉讼请求，法院亦予以支持。房屋租赁合同无效的，当事人可以要求参照约定租金标准支付房屋场地占用费。综合原、被告在本案诉讼中的观点，双方就租金等费用的争议主要存在以下方面：关于罗钦源拒绝支付2018年4月起租金费用的理由是否成立。罗钦源认为原告口头承诺A2栋所有装修费用由被告与开发商协调，所得费用归被告，但实际上原告与开发商签订的协议免除了开发商对A2栋承租户的补偿义务，导致被告无法与开发商协调补偿装修费用，造成被告签署补充协议的合同目的无法实现。一审法院认为，被告的主张没有证据支持，无法证明原告就装修费用对其进行了承诺，亦无法证明被告签署补充协议是在原告的隐瞒诱导下进行。因此，罗钦源以原告违约为由不支付相关费用的理由，缺乏事实和法律依据，明显不能成立。综上所述，在租赁合同无效的情况下，原告周展雄要求被告罗钦源按约定标准支付房屋占用使用费的诉讼请求，法院应予以支持。关于罗钦源实际占有房屋的时间，其自租赁合同签订之时起就在承租涉案厂房，一直到庭审结束，并未返还厂房给原告。因此周展雄关于罗钦源应支付自2018年4月起至将涉案厂房实际交还给原告之日止的场地占用费的主张，法院予以采纳。按照双方约定的“租金每年增加5%”的条款，2018年4月及以后的场地占用费租金（租金）应为276264元/月。需要说明的是，双方在庭审中确认涉案厂房自2018年11月25日开始停电，被告无法正常使用该物业，因此2018年11月25日之后的场地占用费应予以减免，法院酌定按50%计算。综上，截止2018年11月25日，被告应向原告支付的场地占用费暂计应为276264元/月×7个月＋276264元/月(30天(25天=2164068元，2018年11月26日及以后的场地占用费被告应按138132元/月的标准支付至涉案厂房交付给原告之日止。此外，原告关于滞纳金的主张，缺乏事实和法律依据，法院依法予以驳回。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，现有证据不能证明原告周展雄作为出租人，在与被告签订租赁合同时对该厂房没有建设工程规划许可证的情形予以告知，对无效的后果应当承担主要责任。租赁房屋作为不动产，其权属等情况均可通过登记信息进行查询。被告作为承租人，在签订房屋租赁合同时怠于审查房屋登记信息，对合同无效亦负有过错，亦应承担相应的责任。结合双方过错程度，法院确定周展雄和罗钦源分别应承担60%和40%的责任。关于被告在本案中主张的损失，其中退租补偿损失、员工遣散费属于被告与案外人之间的合同关系，该费用的产生及数额的确定与原告方无关联性，不应计入原告方应当分担的损失。非附和物装修损失属于可以拆卸多次使用的物品，亦不应当计入原告应分担的损失。装修损失，按照评估机构的结论，应当认定为7107494元。原告虽主张部分项目不属于被告实施的装修项目的，但本案中并未能提供证据显示其交付房屋时的装修状态。在没有其他相反证据的情况下，对于被告实际占有使用期间的装修项目，应当认定为被告所实施。因此对原告对装修价值的该意见，法院不予采纳。结合原告的过错程度，其应向被告赔偿装修损失4264496.4元（7107494元×60%）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认原告周展雄与被告罗钦源于2015年11月1日所签订的《租赁合同》无效；二、确认原告周展雄与被告罗钦源于2016年1月6日签订的《补充协议》无效；三、被告罗钦源于判决生效之日起十日内向原告周展雄返还位于深圳市龙华区民治宝山工业区A2栋厂房；四、被告罗钦源于本判决生效之日起十日内向原告周展雄支付2018年4月至2018年11月25日场地占用费人民币2164068元（2018年11月26日及以后的场地占用费以人民币138132元/月计至被告罗钦源向原告周展雄实际返还位于深圳市龙华区民治宝山工业区A2栋厂房之日止）；五、原告周展雄于判决生效之日起十日内向被告罗钦源返还押金人民币501160元；六、原告周展雄于判决生效之日起十日内向被告罗钦源支付装修损失人民币4264496.4元；七、驳回原告周展雄的其他诉讼请求；八、驳回被告罗钦源的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12088元，由被告罗钦源负担；反诉受理费47735元，由原告周展雄负担18808元,被告罗钦源负担28927元;评估费50610元，由原告周展雄负担30366元,被告罗钦源负担20244元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审调查中，被上诉人称2018年11月25日断电的原因是位于上诉人占有的物业内的电源变压器故障导致，上诉人自己没有维修。双方确认书面合同的条款没有约定负责维修变压器的一方。关于退租补偿损失和员工遣散费，上诉人称已支付相关的费用，但在一审和二审均未提交证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是租赁合同是否有效，如果无效，一审对过错责任的比例认定是否适当，上诉人是否应当支付自2018年4月1日起的房屋占有使用费，一审采纳深佳正华评报字[2019]SF第04-001-1号资产评估报告是否适当，被上诉人是否应当承担退租补偿损失和员工遣散费。关于房屋租赁合同的效力，本案的租赁厂房未办理产权登记，没有建设工程规划许可证，应当认定为无效的租赁合同，上诉人在一审反诉时也请求确认租赁合同无效，故一审认定租赁合同无效，并无不当。关于双方对合同无效的过错责任比例，就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效的司法解释视为合同当事人已知的事实，故双方在签订租赁合同时均应当审查租赁的不动产是否属合法建筑、是否具有建设工程规划许可证，而出租人在出租其不动产时，负有更大的注意义务，一审认定出租人承担60%的责任，承租人承担40%的责任，责任认定适当。关于上诉人是否应当支付自2018年4月1日起的房屋占有使用费，上诉人占有和使用房屋，应当支付相应的费用，除非双方另有约定。上诉人虽然主张存在口头的另行约定，但缺乏证据证明，被上诉人又予以否认，故一审认定应当支付占有使用费用，并无不当。至于2018年11月25日停电之后，仍由上诉人在占有使用，一审酌定按50%计算，并无不当。关于一审采纳深佳正华评报字[2019]SF第04-001-1号资产评估报告是否适当，上述评估报告是由具有资质的第三方作出，上诉人并无证据证明评估存在重大违反法定程序，也无证据证明评估的结论明显错误，故一审予以采信，并无不当。关于退租补偿损失和员工遣散费，上诉人并未向法院提交证据证明按合同和法律其应当赔偿转租合同的次承租人和对上诉人的员工赔偿相应的费用，也未证明其实际已赔偿相应的费用，以及该损失与合同无效的因果关系，故一审不予支持，并无不当，综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76967元，由上诉人罗钦源负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年六月二日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。