嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5351号原告（反诉被告）：嘉兴中菲电子工业有限公司。住所地：嘉兴市经济开发区北区振兴路西。统一社会信用代码：913304006094542213。法定代表人：郭承志，董事长。委托诉讼代理人：岳丛啸，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玲源，浙江国傲律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴市中迪汽车销售有限公司。住所地：嘉兴市二环北路北振兴路西（嘉兴中菲电子工业有限公司内1、2、3幢）。统一社会信用代码：9133040169237706XT。法定代表人：谢伟，执行董事。委托诉讼代理人：贺民，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。原告嘉兴中菲电子工业有限公司（以下简称中菲公司）与被告嘉兴市中迪汽车销售有限公司（以下简称中迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。根据原告的财产保全申请，本院依法冻结了被告的银行账户。审理中，被告提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理（以下均以本诉称谓）。2019年12月26日，原被告向本院申请给予两个月庭外和解期限，但未能达成和解协议。因发现案情复杂，本院于2020年1月19日裁定转为普通程序。本案于2019年12月26日、2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人岳丛啸（仅第一次庭审）、潘玲源，被告委托诉讼代理人贺民、贺群到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告中菲公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《厂房租赁合同》，被告将承租厂房腾退返还给原告；2.被告支付原告租金及占有使用费150000元（暂计算至2019年10月14日，请求支付至实际腾退之日止），违约金7260元（暂以150000元为基数，计算至2019年10月14日，请求以实际欠付租金及占有使用费为基数，按照每日万分之四，自2019年6月16日起支付至实际清偿之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告向原告承租坐落在嘉兴经济开发区的厂房，包括主楼（建筑面积：一层660平方米，二层660平方米）、车库（建统面积：250平方米）、食堂（建筑面积：250平方米）、场地及厂区全部；租赁期限为5年，自2017年6月15日至2022年7月30日止；租金每年分二次支付，即每年6月15日、12月15日前支付。如果被告逾期交纳租金三个月，原告有权单方面终止本合同。同时，该合同对每年租金、双方权利义务、违约责任等均作出了明确详细的约定。根据上述合同之约定，被告应于2019年6月15日前，向原告支付第三年第一期（即2019年6月15日－2019年12月14日）的房屋租金225000元。但经原告多次催讨，被告一直未予支付。原告认为，被告与原告签订的《厂房租赁合同》，合法有效。被告未按约履行支付租金的义务，已严重违约。根据该合同约定，原告有权单方终止本合同，要求被告腾退返还该房屋，并按照实际占有期限支付租金、占有使用费及违约金。遂诉讼，请求判如所请。审理中，原告明确合同解除时间为法院将起诉状副本送达被告之日，另原告自认收到次承租人嘉兴市久通汽车维修服务有限公司（以下简称久通公司）代被告支付的租赁费130000元，并同意在诉请中予以扣减相应款项。被告中迪公司答辩并提起反诉称：2017年6月，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其坐落在嘉兴经济开发区、中菲公司内的厂房、车库、食堂、场地及全部厂区租赁给被告，租期五年，从2017年6月15日至2022年7月30日，租金于每年的6月15日、12月15日前支付，以及双方其他合同权利义务。合同签订后，双方按约履行，正常经营。但至2019年4月被告收到嘉兴市秀洲区人民政府嘉北街道办公室（以下简称嘉北街道办事处）通知，即限期拆除违法建筑，对此，被告不明就里，遂至嘉北街道办事处查询，方才从街道汤书记、马副书记口中得知，早在2010年5月25日，嘉兴经济技术开发区管理委员会就下发《关于对区内部分企事业单位实施整体搬迁的通知》，对包括原告在内80家单位进行搬迁，但原告在搬迁谈判中漫天要价，阻碍了整体搬迁。为此，被告立即与原告联系，原告答应与政府有关部门进行协调尽快处理。但原告未兑现其承诺。相反，2019年5月开始，案涉厂房及周边地块被政府相关部门拆除，导致被告无法经营。为此，被告不再支付2019年6月15日前按约应当支付的租金。同时，被告从街道得知，案涉厂房的搬迁，政府部门已委托评估，整体金额为9417198元，其中包括被告作为承租人应得的2011851元。后被告多次与原告交涉未果。被告认为，在案涉厂房租赁合同中，原告隐瞒租赁物即将搬迁的事实，与被告签订长达五年的租赁合同，存在严重的欺诈行为，毫无诚信可言；而在合同履行期间，租赁物被政府拆迁的过程中，漫天要价，阻碍整体搬迁，导致租赁物被强制拆除，租赁合同无法继续履行，被告原本可以通过正常途径获得的拆迁补偿款2011851元也无法获得，造成了被告的巨大损失。为此，请求驳回原告的诉请请求，并反诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.原告赔偿被告损失2011851元。审理中，被告明确合同解除时间为2019年5月31日，并变更第二项反诉诉讼请求为原告赔偿被告损失2172300元。针对被告提起的反诉，原告中菲公司答辩称，第一，同意解除厂房租赁合同，但原因并非是因原告违约导致部分租赁物被拆除，合同无法继续履行，而是因为被告长期拖欠租金，根据合同约定，原告可以行使约定的解除权，故本案原告依法行使解除权，解除涉案厂房租赁合同；第二，被告要求原告赔偿损失，无事实及法律依据。原告既没有违约行为，被告实际上也没有损失，同时被告主张损失赔偿也没有合同依据及法定依据；第三，被告陈述的事实理由与实际情况并不相符。1.2014年4月，被告陈述被拆除的建筑系违法建筑，本身不属于本案租赁合同约定的租赁物范围，而且根据租赁合同第八条第三款的约定，被告所要建造的必要的展厅和附房必须合法改造，被告自行承担所涉审批手续和费用，现被告未按合同约定履行，导致所建房屋被认定为违法建筑被拆除，则该责任应由被告自行承担；2.原告在2010年并不知道要整体搬迁，被告相应陈述与事实相悖，另被告称原告漫天要价，阻碍了整体搬迁，该陈述更是恶意中伤；3.被告现仍使用租赁地块正常经营，并不存在被告陈述的厂房及周边地块均被政府相关部门拆除，导致其无法经营；4.被告称政府已就涉案房屋及地块委托评估，金额为900余万元，对此原告并不知情，其主张的200余万元，无事实依据。原告中菲公司为证明自己的主张，就本诉向本院提供了如下证据：证据一，《厂房租赁合同》（租赁期限自2017年6月15日起）一份，证明原被告签订厂房租赁合同，合同对承租厂房、租赁期限、租金支付、违约金等进行了明确约定。被告质证意见：对证据的三性无异议，但认为本案租赁合同的标的物不光是合同第一条第二款所描述的主楼、车库、食堂、场地及厂区的全部，更为重要的租赁标的物是合同第八条第三款中所载明的展厅和附属用房。被告租赁厂房的目的是为了开设汽车4S店，如没有展厅和附属用房，则该租赁合同对于被告无任何意义。证据二，《房屋所有权证》《国有土地使用证》各一份，证明涉案租赁房屋系原告所有。被告质证意见：无异议。证据三，《律师函》、物流面单、物流查询信息各一份，证明原告已发送律师函向被告催讨租金。被告质证意见：被告确实收到函件，但函件内容避重就轻、颠倒黑白，原告存在重大违约，无理由要求租金，被告已相应提起反诉。证据四，《厂房租赁合同》（租赁期限分别自2009年6月15日、2015年6月15日起）二份，主要证明被告自2009年6月起，就一直向原告承租案涉厂房。被告质证意见：无异议。证据五，嘉北街道办事处出具的《函》《回函》、物流面单、物流查询信息各一份，证明嘉北街道办事处于2019年10月向原告发函，要求原告回复拆迁事宜，并确认该街道于2018年启动园区转型升级工作。原告于2019年11月回函，要求嘉北街道办事处依法重新选定评估机构，愿意积极配合政府工作。被告质证意见：无异议。被告中迪公司本诉、反诉提交的证据一致，具体如下：证据一,《责令限期拆除违法建筑通知书》及回执联各一份，证明因原告不愿意与政府部门沟通搬迁事宜，导致2019年4月被告收到嘉北街道办事处通知，责令限期拆除违法建筑的事实。原告质证意见：原告并非该通知书的签收主体，对此并不知情，该通知书的真实性、合法性由法院判定；同时通知书中明确了被拆除的系被告搭建的违法建筑，与本案的承租物并无关联，故该证据的关联性原告不予认可。证据二，嘉兴经济技术开发区管理委员会《关于对区内部分企事业单位实施整体搬迁的通知》一份，证明2010年5月25日嘉兴经济技术开发区管理委员会就已经下发了关于对区内部分企事业单位实施整体搬迁的通知，对包括原告在内的80家单位进行搬迁。而原告在2017年与被告签订涉案租赁合同时，刻意隐瞒重要事实。原告质证意见：对证据的三性不予认可，且该通知仅为整体搬迁通知，而非被告辩称的拆迁行为。该通知下发单位并不包括原告，原告对此并不知情。原告已举证另外的二份厂房租赁合同证明被告自2009年6月起便长期租赁原告的涉案三栋厂房。证据三，《嘉兴中菲电子工业有限公司估价汇总表》《嘉兴中菲电子工业有限公司估价汇总表中部分嘉兴市中迪汽车有限公司估价表》各一份，证明因涉搬迁事宜，政府委托评估案涉厂房，总价合计9417198元，被告作为实际承租人，应得的补偿款为2172300元。原告质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，仅是被告单方制作的表格，且所含部分内容如开心娱乐、向日葵传媒等评估与原被告均无关联。原告从没拿到过这份评估报告，也没有跟政府一起确定过评估机构，根本就没有评估。证据四，发票二份，用以证明被告已按约支付2017年6月15日到2018年的6月14日的租金400000元，押金50000元，现解除合同，原告应退还押金或将押金予以抵扣。原告质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，经查被告未向原告交纳押金，该款项是原告为了提高租金，私下与被告商量的多收取的租金，因履行完毕，故未写明在合同里。证据五，厂房现场照片五张，证明案涉租赁厂房于2019年5月被政府拆除，致使被告无法经营。原告质证意见：无法证明被告的待证事实，对于照片拍摄的具体情形并不清楚，同时展厅并非租赁合同约定的承租物范围，与本案无关联。即便要建造也要被告自行审批，原告最多仅为配合义务。证据六，照片影印件三份，用以证明涉案厂房已经被工程用土、建筑垃圾包围，无法使用。原告质证意见：对于证据的真实性予以认可，但对于证明内容不予认可，首先图片所示渣土是今年5月份才倾倒的，可见之前均是正常使用；其次，即便渣土倾倒，也并不影响被告原先利用的范围，道路没有完全封死可以进出；第三，至今我们也不清楚渣土是谁倾倒，原告一直要求被告协助配合报案查清事实，倾倒渣土并非原告的行为，不能因此认为是原告违约，应向侵权第三方主张。证据七，《人民调解协议书》复印件一份，用以证明经三方协商，次承租人久通公司将租赁费直接支付给原告，则相应款项应从被告需向原告支付的租赁费中予以扣除。原告质证意见：原告确认截止2020年6月3日已收到次承租人久通公司支付的租赁费130000元，并同意从原告向被告主张的租金中予以扣除。原告就反诉未提交证据。经被告申请，本院向嘉北街道办事处调取证据：嘉北街道办事处《关于对城北区域部分企业实施搬迁的通知》，嘉北街道办事处向原告发送的《函》（2018年6月25日）《房地产咨询估价报告》，原告向嘉北街道办事处发送的《函》《答复函》《律师函》《授权委托书》，被告向嘉北街道办事处发送的《函》，嘉北街道《关于要求对已列入转型拆迁范围内新登记注册企业办理手续前听取街道意见的函》，嘉北街道办事处向原告发送的《函》（2019年10月25日）；向嘉兴市自然资源规划局调取证据：《规划建设方案公示》《建筑红线图》。原告质证意见：1.对《关于对城北区域部分企业实施搬迁的通知》的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，该通知的发文对象是各部门各相关企事业单位，并非原告中菲公司。发文中要求各部门各相关企事业单位做好搬迁工作，与原告无关。同时该通知虽然写明实施时间为2018年1月1日，但落款时间是2018年4月1日，可见该文件是2018年4月1日之后才出具的；2.对嘉北街道办事处向原告发送的《函》（2018年6月25日）的真实性没有异议，但合法性有异议，且与本案无关联。《函》落款时间是2018年6月25日，内容为单方通知原告被列入搬迁计划、搬迁可得补偿等搬迁补偿事宜，并未与原告协商，更未得到原告的同意，属于违反法定程序；3.对《房地产咨询估价报告》的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告从未委托过浙江和诚房地产估价有限公司对案涉土地、房屋、装修附属物及设备设施进行评估，报告委托人处虽写明原告，但原告不予认可；4.对原告向嘉北街道办事处发送的《函》《答复函》《律师函》《授权委托书》的三性均予以认可，其中也注明原告收到嘉北街道办事处发送的嘉北办函[2018]3号《函》的时间为2018年7月5日，原告当时就表明不认可嘉北街道办事处单方面作出的搬迁补偿条款，不同意搬迁或出让，同时为配合嘉北街道办事处工作，积极协商，原告委托了律师代为传递文件，要求嘉北街道办事处依法办事；5.对被告向嘉北街道办事处发送的《函》的真实性、合法性无法核实，由法庭核实，但与本案无关联，但从中可以看出早在2018年8月1日，被告便已得知承租房屋将改造拆迁，且已与嘉北街道办事处进行了联系，该事实与其诉状所作的2019年4月因临时汽车展示厅将被作为违法建筑拆除，才去查询了解承租房屋将被拆迁的陈述相矛盾。被告应对临时汽车展示厅被拆除自行承担责任；6.对嘉北街道《关于要求对已列入转型拆迁范围内新登记注册企业办理手续前听取街道意见的函》的真实性没有异议，但合法性和关联性均有异议，该函件是发给嘉兴市市场监督管理经济技术开发区国际商务区分局的，内容为嘉北街道办事处建议对已列入拆迁的企业不再给予办理变更及企业新注册登记手续。原告认为拆迁事宜的进行应当有严格的法定程序，嘉北街道办事处的用词是搬迁而非拆迁，故对于非拆迁的企业建议市场监管局不再给予办理变更以及新注册登记手续，明显为违法行政；7.对嘉北街道办事处向原告发送的《函》（2019年10月25日）的三性均予以认可，原告确实收到了该函件，但是对于函件内容不予认可，也已经及时回函给了嘉北街道办事处；8.对《规划建设方案公示》《建筑红线图》的证据三性予以认可，但需要说明的是原告是根据被告的要求，配合其办理相关审批手续，相应约定依照租赁合同。被告质证意见：对于上述证据的真实性三性均无异议，可证明1.原告早就知道涉案厂房需要拆迁或搬迁，其已和政府部门有过长时间的沟通接触；2.涉案厂房评估及价格的产生，应是原告与嘉北街道办事处沟通后的结果，原告认为此区域的企业不能营业是嘉北街道办事处违法行政，但被告认为是否是违法行政均与本案无关，仅客观证明涉案厂房所处地段无法继续营业的事实。本院经审查核实，结合当事人的陈述，作如下认证：除被告提供的证据三，无法确认证据的真实性及形式的合法性，其余原被告提供的证据及本院依申请调取的证据均符合证据的合法性、客观性及关联性要求，具有证明效力，本院均予以认定。综上，根据以上确认的证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：自2009年6月15日起，被告一直租赁原告所有的坐落于嘉兴市北侧）厂房，双方签订《厂房租赁合同》约定：租赁期间内甲方（即原告）同意乙方（即被告）按生产经营管理需要，合法改造厂内布局和厂区内建造必要的展厅和附房，所涉审批手续和费用由乙方自行承担。2009年7月17日，经嘉兴市城乡规划建设管理委员会批准，涉案租赁土地获准建设临时汽车展示厅，临时期限二年，使用期满或因城市建设需要，应无条件自行拆除，否则视为违法建设处理。2017年6月，原被告续签《厂房租赁合同》，主要约定内容为：“甲方（即原告）向乙方（即被告）提出租赁厂房系能独立使用能保证安全性，具有整体性，包括主楼（建筑面积一层660平方米二层660平方米）、车库（建筑面积250平方米）、食堂（建筑面积250平方米）、场地及厂区全部；年租金为第一年2017年6月15日至2018年6月14日400000元，第二年2018年6月15日至2019年6月14日425000元，第三年2019年6月15日至2020年6月14日450000元，第四年2020年6月15日至2021年6月14日475000元，第五年2021年6月15日至2022年6月14日500000元；支付方式为每年分二次支付，即每年6月15日、12月15日前支付；租赁期间内甲方同意乙方按生产经营管理需要，合法改造厂内布局和厂区内建造必要的展厅和附房，所涉审批手续和费用由乙方自行承担；乙方退还厂房时，或装修及设施无偿归还甲方所有，或恢复原状；乙方在厂房及室内外一切改造项目，一旦合同终止，所有已改造的设施及物体未经甲方的同意，不准任意拆除；如乙方拆除，应恢复甲方原有厂房的布局和结构；若乙方逾期缴纳租金，除应信时足额补交外，乙方应每逾期一天按逾期实际付款的每日万分之四向甲方支付违约金；如乙方逾期交纳租金三个月，甲方有权单方面终止本合同。”被告分别于2017年6月14日、12月27日向原告支付180000元、270000元，后又付清了2018年6月15日至2019年6月14日的租金425000元。2010年5月25日，嘉兴经济技术开发区管理委员会出台嘉开管[2010]97号《嘉兴经济技术开发区管理委员会关于对区内部分企事业单位实施整体搬迁的通知》，主要内容为，根据嘉兴市城市总体规划和旧城改造计划，调整优化开发区产业结构和空间布局，改善区内环境，提高城市品位，经管委会研究，决定对区内城南路、中环路、城东路北侧等部分企事业单位实施整体搬迁，附件搬迁名单中列明“中菲电子”。2018年4月1日，嘉北街道办事处出台嘉北办[2018]13号《关于对城北区域部分企业实施搬迁的通知》，主要内容为，为优化城北区域产业结构和空间布局，改善城区面貌和居民生活环境，完善配套设施，实现产城融合发展，由嘉北街道作为实施主体，对城北区域部分低小散企业实施搬迁，自2018年1月1日起实施。2018年6月25日，嘉北街道办事处向原告发送嘉北办函[2018]3号《函》，要求原告单位法定代表人或委托代理人前来与政府协商涉案土地拆迁签约事项。2018年7月6日，原告向嘉北街道办事处发《函》，称不接受嘉北街道办事处单方面对原告有关土地、房屋征用而作出的补偿条款，等。2018年7月10日，原告向嘉北街道办事处发《答复函》，称已收到嘉北办函[2018]3号、嘉北办[2018]13号文件，但不同意搬迁或出让，公司也从未委托任何人员洽谈搬迁事宜，等。2018年7月11日，浙江安策律师事务所律师徐海明作为原告的委托代理人向嘉北街道办事处发《律师函》，称原告已书面回复不同意搬迁或出让，也未看见相关征收文件，不清楚属于何种搬迁，等。2019年4月11日，嘉北街道办事处向被告下发《责令限期拆除违法建筑通知书》，称被告擅自在原告处进行违法建设，用于汽车4S店经营，根据法律规定，限定被告在收到通知书之日起35日内将违法建设的建筑物自行拆除，逾期不拆除，街道将依法实施拆除。2019年5月，嘉北街道办事处对涉案租赁土地上的汽车展示厅进行了拆除。2019年10月25日，嘉北街道办事处向原告发《函》，要求原告就拆迁事宜尽快与政府达成一致意见。2019年7月5日，原告发《律师函》要求被告支付2019年6月15日至2019年12月14日的租金225000元，但被告迟迟未付,原告遂提起诉讼。被告以原告迟迟未与政府就搬迁事宜达成合意，致使其搭建的临时汽车展厅被强制拆除，无法获得赔偿款造成损失为由，提起反诉。另查明，原被告租赁关系存续期间，被告将部分涉案厂房转租给久通公司。2020年5月7日，经嘉北街道人民调解委员会调解，被告与久通公司达成协议，久通公司结欠被告租金130000元于2020年5月30日前汇至原告账户内，久通公司于2020年5月7日至5月14日腾退房屋。截止2020年6月3日原告已收到次承租人久通公司支付的租赁费130000元，并同意从原告向被告主张的租金中予以扣除。本院认为：本案的争议焦点有三，一是租赁合同是否合法有效；二是若租赁合同合法有效，则被告是否存在违约行为，是否应支付租金并承担何种违约责任；三是被告反诉提出的损失是否应由原告承担。争议焦点一。被告辩称原告隐瞒租赁物即将搬迁的事实，与被告签订长期的房屋租赁合同，存在严重的欺诈行为。对此，本院认为，原被告自2009年起便存在长期的房屋租赁关系，近期涉案租赁合同于2017年6月续签。被告虽辩称嘉兴市经济技术开发区管理委员会已于2010年5月25日下发了针对案涉厂房进行搬迁的通知，但现并无证据表明原告已收到并知晓上述文件，相应搬迁事宜已于该时段启动，现仅有证据表明嘉北街道办事处于2018年6月25日向原告发送嘉北办函[2018]3号《函》告知搬迁事宜，故被告辩称原告在合同签订时明知搬迁事宜并刻意隐瞒，存在欺诈，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，被告未能按期履行租金支付义务，原告发函催收未果，现原告诉请要求解除合同，则涉案合同自本案起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达被告之日即2019年11月21日解除。合同解除后，被告应及时腾退返还租赁的厂房。争议焦点二。租赁合同合法有效，则双方均应按约履行各自的义务。被告辩称因原告过错致使汽车展示厅被嘉北街道办事处拆除，租赁合同目的无法实现，故合同应于汽车展示厅被拆除时即2019年5月31日解除，被告亦无需支付相应租金。对此本院认为，汽车展示厅于2009年7月17日获准建设，嘉兴市城乡规划建设管理委员会批准该临时建筑期限为二年，使用期满或因城市建设需要，应无条件自行拆除，否则视为违法建设处理，而该汽车展示厅至2019年使用已近10年，被嘉北街道办事处拆除也正是基于该汽车展示厅系违法建筑。同时，根据合同约定在厂区内建造展厅所涉审批手续及费用应由被告自行承担，被告未提交证据表明其曾要求原告协助办理审批手续遭拒，故汽车展示厅被拆除的原因不能归结于原告。另合同约定，被告的租赁物包括涉案厂房主楼、车库、食堂、场地及厂区全部，汽车展示厅并非是租赁合同的唯一标的物，故其虽被拆除，但被告仍可继续使用合同所涉其余租赁物，且事实上被告仍继续使用涉案厂房，其中与次承租人久通公司约定的腾退期尚至2020年5月14日，迟迟未办理交接手续将涉案厂房腾退归还原告，可见合同目的并非无法实现。故被告反诉要求合同于2019年5月31日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2017年6月14日、12月27日，被告向原告支付款项共计450000元，超出合同约定的该时间段应支付的租金50000元，原告主张多支付的款项系被告依照口头约定自愿支付的租金涨价金额，被告辩称该款项系押金应从结欠的租金中予以扣除，对此本院认为原被告间的数份合同均对租金金额、支付方式等进行了明确约定，原告的陈述缺乏证据证明，本院不予采信，对于被告要求在尚欠租金中予以扣减的辩称，本院予以采纳。另原告于2020年6月3日同意从主张的租赁款中扣除次承租人久通公司代为被告支付的租金130000元，故被告应支付原告合同解除前的租金16027.4元（450000元÷365日×159日-50000元-130000元，其中2019年6月15日至2019年11月21日共159日）。被告违反合同约定逾期支付租金，应按约赔偿原告逾期付款违约金，且用以抵扣的130000元租赁款最后付款时间发生于2020年6月3日，而前期逾期付款的行为已然存在，现原告要求被告以逾期未付租赁款为基数计算逾期付款违约金，并无不当，但其诉请的标准过高，本院依法调整为：以逾期未付租金146027.4元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付，2019年8月20日后按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）的二倍计付至2019年11月21日止。被告在租赁合同解除后，仍占有、使用涉案厂房，原告主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持，具体为自2019年11月22日起，以每日1232.88元（450000元÷365日）计算至实际腾退返还原告租赁厂房之日止，但该费用并无逾期付款之说，原告要求在占有使用费的基础上计算逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，相应诉请本院不予支持。争议焦点三。被告反诉主张原告赔偿损失2172300元，对此本院认为，嘉北街道办事处一直就涉案厂房搬迁事宜与原告协商，但双方至今尚未达成一致方案，故对于涉案厂房最终能否搬迁、何时搬迁、损失如何确认等均悬而未决。原告为涉案厂房所有权人，也是征收补偿的权利主体，只有在原告与政府部门就涉案厂房整体达成一致补偿方案后，被告方能以承租人的身份就其中可能涉及的装饰装修补偿、停业损失赔偿等，依据相关政策及合同约定向原告主张。现被告诉请要求原告赔偿相应损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、本诉被告嘉兴市中迪汽车销售有限公司于判决生效之日起十五日内将所承租的嘉兴市北侧）厂房腾退返还本诉原告嘉兴中菲电子工业有限公司；二、本诉被告嘉兴市中迪汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付本诉原告嘉兴中菲电子工业有限公司租金16027.4元，赔偿本诉原告嘉兴中菲电子工业有限公司逾期支付租金的违约金（以未付租金146027.4元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付，2019年8月20日后按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）的二倍计付至2019年11月21日止）；三、本诉被告嘉兴市中迪汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付本诉原告嘉兴中菲电子工业有限公司房屋占有使用费（自2019年11月22日起，以每日1232.88元计算至实际腾退返还原告租赁厂房之日止）；四、驳回本诉原告嘉兴中菲电子工业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告嘉兴市中迪汽车销售有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费3446元，财产保全费1345元，合计4791元，由本诉被告嘉兴市中迪汽车销售有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉受理费减半收取11447元，由反诉原告嘉兴市中迪汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  徐辰丽人民陪审员  郑水苗人民陪审员  毛时新二〇二〇年六月十五日书 记 员  周晓红1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。