辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终1423号 上诉人（原审被告）：范铁跃，女，汉族，1990年12月30日出生，住址鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：金英伟(系范铁跃丈夫)，男，汉族，1980年8月24日出生，住址鞍山市立山区。 被上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市立山区鞍千路161号(位于鞍山颐和城售楼处三楼)。 法定代表人：张冰，系该公司总监。 委托诉讼代理人：战宇，系该公司员工。 上诉人范铁跃因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称颐和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院〔2019)辽0304民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范铁跃上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决颐和物业公司物业整改达到标准时就按时缴纳物业费；3.本案诉讼费由颐和物业公司承担。事实与理由：1.物业费的标准是衡量物业服务的依据，一审法院也认为物业应该为业主提供良好的居住环境。根据《物业法》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业应当制止。但是颐和城内有业主私自破坏房屋主梁，造成房屋安全隐患，范铁跃多次向物业反映情况，物业置之不理，范铁跃认为破坏主梁的行为给自己的居住带来安全隐患；2.在购买房屋的时候，承诺地面上不停车的，但是现在有车停，物业不主动管理；承诺全封闭式小区，但是现在门点的后门随意开放，人员随便进出；3.物业清理垃圾不及时，卫生状况差；4.物业对在电梯里的广告和院内其他地方广告的收入情况从来没有公开过。根据物业法规定，电梯内及小区公共区域是属于业主的，但是颐和物业公司从来没有向业主公开过收入情况，也没有向业主说明费用的去向；5.物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。颐和物业公司应当同业主委员及时向业主公开收费支出情况，但是颐和物业公司没有公开过。综上所述，范铁跃认为一审判决在审查证据、认定事实上存在错误，二审法院应当支持范鉄跃的请求，依法改判或发回重审。 颐和物业公司辩称，范铁跃提出的上诉理由不是拒交物业费的正当理由，同意一审判决。 颐和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令范铁跃支付其拖欠的物业费10478.8元，违约金1669.8元，合计12148.6元；2.本案诉讼费用由范铁跃承担。 一审法院认定事实：颐和物业公司为鞍山市立山区颐和城2.2期小区的物业服务公司，范铁跃系该小区2.2期6号楼1单元14层4号业主，该房屋的建筑面积为125.28平方米。颐和物业公司与范铁跃签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：颐和物业公司为颐和城2.2期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，电梯40元/户/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。逾期未缴纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应滞纳金。物业服务期限为5年。自合同签订起，颐和物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。范铁跃自2015年6月20日至2019年6月30日止未向颐和物业公司交纳过物业费，现颐和物业公司诉求范铁跃按每平方米1.3元/月缴纳欠缴期间物业费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。颐和物业公司自商品房交付使用之日起为颐和城小区业主提供物业服务，与范铁跃签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。颐和物业公司履行了服务义务后，范铁跃未按约定交纳物业管理费、电梯费，故该院对范铁跃欠缴物业服务费的事实予以确认。颐和物业公司诉求范铁跃按每平方米1.3元/月缴纳欠缴期间物业费，范铁跃应给付颐和物业公司自2015年6月20日至2019年6月30日物业费7817.5元(125.28×1.3×48个月=7817.5元)、电梯费1920元(40×48=1920元)，合计9737.5元，故该院对颐和物业公司主张物业服务费9737.5元的诉讼请求予以支持，对颐和物业公司过高诉求部分不予支持。关于颐和物业公司主张范铁跃支付其滞纳金(按银行贷款利率6%计算)一节，该院认为，颐和物业公司主张按照银行贷款利率6%计算支付滞纳金，该标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。范铁跃应自起诉之日起按中国人民银行同期存款利率计算滞纳金为宜。关于范铁跃辩称颐和物业公司设施维护不及时、垃圾清理不及时、物业服务未达标一节，该院认为颐和物业公司已实际提供物业服务，如颐和物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，颐和物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现范铁跃以不交纳物业费来对抗颐和物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对范铁跃的该项辩称不予支持。关于范铁跃辩称房产证未办理一节，该院认为颐和物业公司主张的债权系基于颐和物业公司与范铁跃间存在的物业服务合同关系，而范铁跃抗辩的房产证问题，业主应向开发商主张权益，但颐和物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力为业主解决问题。现范铁跃以此为由不交纳物业费，显系不妥，故对范铁跃该项辩称不予支持。关于范铁跃辩称小区楼上违法乱建一节，业主应向相关部门反映维护自身权益，颐和物业公司也应当积极履行相应的职责向相关部门反映，努力为业主解决问题。现范铁跃以此为由不交纳物业费，显系不妥。故对范铁跃该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、范铁跃于该判决发生法律效力后十日内给付颐和物业公司自2015年6月20日至2019年6月30日止的物业服务费9737.5元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期存款利率计付)；二、驳回颐和物业公司其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取52元(颐和物业公司已预交)，由范铁跃承担42元，颐和物业公司承担10元。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于范铁跃提出颐和城内有业主私自破坏房屋主梁，造成房屋安全隐患，颐和物业公司不作为一节，小区内业主在对自家房屋进行装修时存在拆扒承重墙、破坏房屋主梁等行为，影响相邻住户的房屋质量，属于相邻住户之间的问题，应由具有执法权的政府相关部门处理，物业公司在接到业主的举报后只要尽到协调并向相关部门予以反映后即属于履行了义务，不论结果如何，不能成为范铁跃拒交物业费的理由，故对范铁跃的此项上诉主张，本院不予支持。关于范铁跃提出园区地面上有停车、未对小区进行封闭管理一节，所谓的封闭管理，不能理解为非该小区居民不能进出该小区，只要不影响小区内业主正常生活秩序，不应该绝对限制非小区居民的进出；园区内地面停车在不属于常态情况下，临时停放不能视为物业公司未尽到服务义务，故对范铁跃的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于范铁跃提出物业清理垃圾不及时，卫生状况差等问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，颐和物业公司的服务虽然在这些方面可能存在一定的瑕疵，但颐和物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务，不存在重大瑕疵的情形，范铁跃以此拒绝交纳物业服务费理由不当，故对范铁跃的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于范铁跃提出颐和物业公司对电梯内广告和园区内广告收入未公开及不知使用去向以及提出颐和物业公司应当与业主委员及时向业主公开收费支出情况一节，对颐和物业公司收费情况及费用支出的监督权利属于全体业主，而代表业主行使权利的是小区业主委员会，如范铁跃对颐和物业公司存在收费及使用不透明的情况，可以向业主委员会进行反映，并通过业主委员会行使权利，甚至更换其他物业公司，而范铁跃不正确行使权利，采取拒绝交纳物业费的行为对抗，不仅违反《前期物业服务合同》的约定，对其他已经交纳物业费的业主也是不公平的，故对范铁跃的此项上诉主张，本院亦不予支持。 综上所述，范铁跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人范铁跃负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 桂 审判员 戴艳丽 审判员 王 瑶 二〇二〇年六月十八日 书记员 赵婷婷