江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终363号上诉人（原审被告）：靖江振翼置业有限公司，住所地靖江市靖城上海城D幢217。法定代表人：张银秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵正华，该公司员工。委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱靖娴，女，1965年4月10日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：邵琛，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱利萍，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。上诉人靖江振翼置业有限公司（以下简称振翼公司）因与被上诉人朱靖娴商铺租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人振翼公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、案涉商铺系违法建设，被上诉人也未支付1100000元购房款，故双方签订的《商铺买卖合同》无效，《商铺买卖合同》无效故《租赁合同》也无效；二、被上诉人在一审庭审中自认原法定代表人刘镇在2019年9月向其支付了100000元，该费用应在商铺租赁费用中扣除。被上诉人朱靖娴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。朱靖娴向一审法院的起诉请求：请求判令振翼公司支付朱靖娴2018年10月1日至2020年10月30日间的商铺租金220000元、赔偿逾期付款利息（其中110000元自2018年10月1日起计算，110000元自2019年10月1日起计算，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2020年1月10日）。一审查明：2016年9月22日，朱靖娴与振翼公司签订《商铺买卖合同》，约定朱靖娴购买振翼公司建设的靖江市上海城江丰路停车楼沿街门面房（18㎡），总价款1100000元。买受人在2016年10月1日前付清房款，出卖人在2016年10月1日前将商铺交付买受人，并配合办理好相关的产权证（土地证、房产证等）的过户手续。合同上加盖了振翼公司印章及时任法定代表人刘镇的签名。同日，朱靖娴（甲方）与振翼公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将所购房屋出租给乙方，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日，年租金110000元，于每年10月1日前一次性付清。如乙方不按约定支付租金的，甲方有权解除本合同。另查，2015年7月13日，上海城停车楼项目通过了靖江市规划局的项目许可，建设单位为宝钢开发（靖江）置业有限公司（后更名为振翼公司），拟用地面积1771.5平方米，其中一层临江丰路部分为原棚屋商铺安置。所在地块包含在靖国用（2003）字第068号《国有土地使用证》（该证已因该宗地办理分割登记而收回）宗地范围内，该宗地使用者为宝钢开发（靖江）置业有限公司。一审法院认为，振翼公司对朱靖娴提供的《租赁合同》上的印章及签名提出异议，经鉴定该合同上的印章虽然与振翼公司提供的相同时期的样本上的印章不一致，然振翼公司未能举证证明该合同上时任振翼公司法定代表人刘镇的签名亦非本人所签。朱靖娴所购买的商铺系振翼公司建设，目前由振翼公司委托关联企业统一管理出租。刘镇作为振翼公司的法定代表人以振翼公司的名义与朱靖娴订立《商铺买卖合同》、《租赁合同》，并在合同上加盖法人印章并签名的行为，足以表明其是以法人名义签订合同，应由法人承担相应的法律后果。振翼公司建设的商铺有相应的项目规划许可、亦取得了土地使用权。姑且不论双方签订的《商铺买卖合同》是否有效，在该买卖合同未被确认无效前，朱靖娴基于该《商铺买卖合同》取得了振翼公司建设的靖江市上海城江丰路停车楼一层商铺中18平方米商铺的占有、使用、收益权。虽然朱靖娴在2019年9月收到了振翼公司原法定代表人刘镇支付的100000元，然振翼公司不认可该100000元系支付的商铺租赁费，而认为可能系朱靖娴与刘镇之间的其他往来，故朱靖娴现要求振翼公司按照合同约定支付2018年10月1日至2020年9月30日间的商铺租赁费的请求，符合法律规定及合同约定，应予以支持。振翼公司未按约及时支付租金，应承担相应的违约责任。朱靖娴要求参照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算逾期付款利息的请求，因2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，取消了中国人民银行贷款基准利率标准。故自2019年8月20日至2020年1月10日间的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审作出如下判决：靖江振翼置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付朱靖娴2018年10月1日至2020年9月30日间的商铺租赁费220000元并赔偿逾期付款利息损失（其中110000元自2018年10月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；110000元自2019年10月2日起至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另，双方当事人一致确认2019年9月16日刘镇给付的100000元从案涉租金中予以抵充。因双方就100000元应当从哪一笔租金中予以抵充未能达成一致意见，双方一致同意由本院依照法定抵充顺序予以抵充。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉《商铺买卖合同》效力及是否履行并非本案审查的范围，本案一审中一审法院已经向振翼公司释明其对《商铺买卖合同》效力及是否履行存在异议可以另行提起诉讼或通过其他方式解决，但振翼公司未另行诉讼也未采取其他合法途径解决，现振翼公司仍以该理由上诉本院不予采信。关于刘镇支付的100000元款项的抵充顺序的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务¨¨¨。”第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的费用；（二）利息；（三）主债务。”本案中，根据双方当事人合同约定，振翼公司应于2018年10月1日前支付朱靖娴2018年10月1日至2019年9月30日的租金，于2019年10月1日前支付朱靖娴2019年10月1日至2020年9月30日的租金。因2019年9月16日刘镇给付100000元时，振翼公司应当给付的2019年10月1日至2020年9月30日的租金尚未届期，故依照上述法律规定，2019年9月16日刘镇给付的100000元应当抵充2018年10月1日至2019年9月30日的租金本息。经本院测算，截至2019年9月16日，振翼公司应当支付朱靖娴的租金本金为110000元，利息为4564.09元，扣除振翼公司给付的100000元，振翼公司尚应支付朱靖娴2018年10月1日至2019年9月30日的租金14564.09元。综上，振翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因双方当事人二审中一致同意刘镇给付的100000元于本案中抵充，本院对一审判项作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：变更江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初2485号民事判决为:上诉人靖江振翼置业有限公司于本判决送达之日起十五日内支付被上诉人朱靖娴2018年10月1日至2020年9月30日间的商铺租赁费124564.09元并支付逾期付款利息损失（其中14564.09元自2019年9月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月10日；110000元自2019年10月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月10日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4615元，鉴定费5900元，由上诉人靖江振翼置业有限公司负担。二审案件受理费4615元，由上诉人靖江振翼置业有限公司负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年六月二日书记员  陆超凡