吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终383号 上诉人（原审被告）：李树果，男，1967年12月1日生，汉族，住吉林省白城市。 上诉人（原审被告）：白城市洮北区康泰养护服务有限公司，住所地：白城市瑞光北街幸福新村A区4号综合楼。 法定代表人：刘启彬，系董事长。 委托诉讼代理人：白守仁，系法律顾问。 上诉人（原审被告）：洮北康泰医院，住所地：白城市洮北区公园西路16号楼。 法定代表人：刘启彬，系董事长。 委托诉讼代理人：白守仁，系法律顾问。 被上诉人（原审原告）：翟步安，男，1966年9月1日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。 上诉人李树果、洮北康泰医院、白城市洮北区康泰养护服务有限公司因与被上诉人翟步安房屋租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李树果，洮北康泰医院委托诉讼代理人白守仁，白城市洮北区康泰养护服务有限公司委托诉讼代理人白守仁，被上诉人翟步安及其委托诉讼代理人朱彦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李树果、洮北康泰医院、白城市洮北区康泰养护服务有限公司上诉请求：请求依法撤销(2019)吉0802民初4455号民事判决，改判被上诉人违约。赔偿上诉人一切损失。事实和理由：上诉人与被上诉人2017年2月25日签订《房屋租赁合同》，期限10年，因被上诉人提供的租赁物与事实不符，与合同中的被上诉人提供的事实存在问题。其中地址与验收手续中不符，所有权人不是被上诉人的,没有处分权。其中合同中约定的“确保排水采暖电器消防接通室外门、地面、围墙甲方完善”，然而，被上诉人没有如期如约履行，房屋手续不全，没有竣工验收报告，被消防大队重新验收。致使上诉人无法登记，无法办理手续，无法按预期的2017年5月1日正常开业。2019年5月才取得验收报告。2019年10月才取得房屋所有权证，而且还不是被上诉人的。由于被上诉人的欺诈,不诚信，违约造成上诉人500万元左右的经济损失，而且还在扩大。上诉人是养老机构。被上诉人给上诉人带来了许多后患。为此，上诉人认为:一审没有查清事实,判决不公,违反了法律法规的规定。请求依法撤销、改判。 翟步安辩称，上诉人提出的上诉事实理由与案件事实不符，租赁物不符是不符合案件事实的，因为现在已经被上诉人使用。其中地址不符，这是由于地名办的更名，标的物并没有移动，也没有发生其他问题。所有权在原审中已经充分说明是开发公司抵给被上诉人，是被上诉人施工获得，这有明确的证据。其中排水和消防通讯这都是完全符合约定的，同时房屋手续不是不全，是当时就有竣工验收报告，因为这个合同签的时候，当时是建完的工程，签的时候已经竣工验收。合同生效之前，原合同约定是2017年7月1日生效，验收报告是2017年的6月20日，所有的验收手续都已下来。同时又经洮北区人民法院进行诉讼，经过（2018）吉0802民初3134号案件，进行了调解确认，确认的生效日期又从2017年的7月1日延续到2018年的1月，也就是说双方通过法院调解方式，再次对合同进行确认。所以我们认为这个合同是不存在问题的。同时依照上诉人所说开业时间也不是2017年5月1日，因为5月1日还不在合同的履行期限内，合同还没有生效。最初的合同是2017年7月1日，后来的合同是2018年的1月1日。我们认为上诉人的上诉理由均不符合案件事实，事实上白城市洮北区康泰养护服务有限公司在原审中也提出和洮北康泰医院是一家，他们在2017年就已经开业，这有工商局的开业验收、开业的相关资料和手续。所以我们认为上诉人的上诉请求和事实不符，依法应当驳回。 翟步安向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告李树果、洮北康泰医院于2017年2月25日签订的《房屋租赁合同书》；2、被告给付原告约定违约金500,000.00元；3、三被告无条件将房屋返给原告；4、被告承担案件费用。 一审法院认定事实：2017年2月25日原告翟步安与被告洮北康泰医院、李树果签订了《房屋租赁合同》，约定翟步安将位于××街交界处，建筑面积地上1-6层5,390平方米，地下室约800平方米的新建综合楼出租给洮北康泰医院和李树果使用。租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止。房屋租金标准为第一年人民币130万元，第二年至第五年租金不变，第六年起每两年租金递增5%，2018年10月，因被告李树果和洮北康泰医院拖欠租金诉到法院，白城市洮北区人民法院于2018年11月26日作出（2018）吉0802民初3134号民事调解书，协议租期从2018年1月1日至2027年12月31日止，2018年12月31日之前租金已交付完毕。每年租金130万元交付日期定于每年1月1日前一个月交付（即上一年12月1日之前预交）。依照协议内容，被告李树果和洮北康泰医院应在2018年12月1日前交给原告的2019年租金130万元至今未交付。 一审法院认为，1、关于合同解除的诉讼请求。翟步安与李树果、洮北康泰医院之间签订的《房屋租赁合同书》和依据该《房屋租赁合同书》做出的（2018）吉0802民初3134号民事调解书均为双方的真实意思表示，调解书已经发生法律效力，双方应按照调解书的内容履行义务。本案中，（2018）吉0802民初3134号民事调解书中对房屋租金交纳时间有明确约定，被告李树果、洮北康泰医院未按照调解书约定时间交纳租金，并明确表示不会履行该调解书的行为系违约行为。且原告翟步安与被告李树果、洮北康泰医院间签订的《房屋租赁合同书》中约定了解除合同的条件，经庭审查明的事实，被告李树果、洮北康泰医院未于2018年12月1日前交付2019年租金130万元，时间超过了三个月。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告主张解除双方之间的《房屋租赁合同书》有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出原告违约在先的抗辩即原告交付房屋时未按照合同第四条约定做好水暖、电路、大门、地面、围墙的建设以及接受房屋时没有房屋所有权证无法办理工商等登记而造成了损失。本院认为，被告在签订涉案合同时有审查原告所有权证书的义务，现被告无证据证明原告交付房屋时的房屋状况及因此造成的损失，本院不予支持该抗辩。2、关于违约金的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李树果、洮北康泰医院没有按照调解书内容于2018年12月1日前交付原告2019年租金的行为是违约行为。原告翟步安主张违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但双方约定的50万元违约金数额过高，本院综合考虑原告翟步安实际损失等因素，依法调整违约金数额为10万元。被告白城市洮北区康泰养护服务有限公司并非涉案合同相对人，不承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条之规定，判决：一、解除翟步安与李树果、洮北康泰医院于2017年2月25日签订的《房屋租赁合同书》；二、李树果、洮北康泰医院于本判决生效之日起五日内支付翟步安违约金人民币10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,400.00元，由李树果、洮北康泰医院负担。 二审中，三上诉人提交下列证据： 1、洮北康泰医院和白城市洮北区康泰养护服务有限公司《执照》，证明：1、上诉人的主体，是经过注册登记的，属于特殊人员密集的单位和地方场所。2、洮北康泰医院是与被上诉人形成的合同法律关系的主体。3、白城市洮北区康泰养护服务有限公司与被上诉人不存在事实合同关系，故一审被上诉人错列了主体。 被上诉人质证称，对证明问题有异议，第一、因为作为主体方面，在一审中提到了洮北康泰医院和白城市洮北区康泰养护服务有限公司是一家；第二、洮北康泰医院当时签订合同的时候也是拟建成立，当时并不存在，所以白城市洮北区康泰养护服务有限公司到底是不是一个人投资，我们不清楚。但是事实上白城市洮北区康泰养护服务有限公司已经营多年，所以我们认为这组证据不能证明上诉人想证明的问题。 经合议庭评议，对证据真实性予以采信，能够证明房屋租赁合同是洮北康泰医院与被上诉人签订的事实，但白城市洮北区康泰养护服务有限公司与洮北康泰医院的法定代表人均是刘启彬，且占有使用案涉房屋，故为适格主体。 2、《房屋租赁合同》一份、被上诉人出具的《收据》5枚，证明：被上诉人与上诉人的合同约定事实，各自的责任义务明确；证明上诉人白城市洮北区康泰养护服务有限公司与被上诉人没有关系；上诉人依法按照约定支付了2017年7月至2018年7月的租金，被上诉人收到租金。上诉人依法履行了合同，而被上诉人没有按照合同的约定完成自己的义务。即合同约定当中的好多工程都没有竣工完善。 被上诉人质证称，对证据本身没有异议，对证明的问题有异议。这份协议和五份收据恰恰证明了上诉人违约事实，该案件因租赁费问题，洮北区人民法院已经下发了调解书且已生效，现在执行阶段，上诉人仍欠租赁费。本次诉讼也是依据上诉人没有履行原调解书的内容欠租赁费，依照合同的约定形成的诉讼，所以不能证明上诉人想要证明的问题。 经合议庭评议，对证据真实性予以确认，对证明被上诉人未按合同履行义务的事实缺乏证据佐证，不予支持。 3、2018年8月28日上诉人送达给被上诉人的《关于房屋租赁使用问题的说明》，2019年1月25日，上诉人发给被上诉人《关于房屋租赁合同存在问题的函》。证明：上诉人通知并要求被上诉人依法履行合同，被上诉人提供的租赁物存在问题，违反约定，因此办不了营业执照及各种手续将承担责任。 被上诉人质证称，这个材料被上诉人没有收到；后期的合同在洮北法院通过诉讼已经进行了修正，并且双方重新确认。即（2018）吉0802民初3134号调解书对租赁合同又重新进行了修正确认；最后这份函在洮北法院执行期间，如果有异议，可以通过诉讼或者是向执行法院进行说明。 经合议庭评议认为，对证据真实性予以确认。该二份证据中第一份证据时间在（2018）吉0802民初3134号案件起诉前，第二份证据是在调解书执行过程中，双方经诉讼达成调解，对房屋租赁合同进行了重新确认并继续履行，故对证明问题不予采信。 4、2018年11月1日和2019年9月16日被上诉人的民事起诉状，(2018)吉0802民初3134号民事调解书，2018年9月16日金辉律师事务所28号函，关于洮北康泰医院《房屋租赁使用问题说明》的回复及催告。证明：被上诉人故意违约且起诉要求解除合同，继续违反事实和法律；被上诉人的本次起诉属重复起诉。 被上诉人质证称，这些材料恰恰证明了上诉人违约，因为原租赁合同，双方经过（2018）吉0802民初3134号案件，进行了重新的调整，但该调解书的内容并没有完全改变原租赁合同。调解生效后，上诉人仍不按调解书的要求和合同的约定给付租赁费，因此导致本案的诉讼。因其违约，我们才提出的解除合同，要求对方承担违约责任。调解书并没有否定双方的合同，我们今天的诉讼，也是按照调解书的要求和调解书的第三项按原合同执行提起的。原合同有不给租金违约可以解除合同的内容，我们也是据此起诉的。所以上一个案件解决的是租赁费的问题，这起案件是解决合同是否继续履行的问题，不存在重复告诉的问题。 经合议庭评议认为，对该组证据真实性予以确认。双方经法院诉讼达成调解，重新确认并继续履行合同，但上诉人因未履行调解书确定的支付租赁费义务而被申请执行。故本案被上诉人诉请解除双方签订的租赁合同，非属重复起诉。 5、消防防火门、防火窗及修理门锁的合同书，2019年11月20日与邓爱平的室内外装修合同，2019年10月8日的与李洪涛的室内外装修合同。证明：被上诉人在合同约定的项目中存在违约的部分已经由上诉人垫付资金完成，被上诉人应该返还或抵顶租金：17436+5000+36000=382436元，同时证明被上诉人违约成为事实。 被上诉人质证称，不能证明上诉人想要证明的问题。装修装饰本身就是原合同约定的由上诉人承担的，因其开设的特殊项目，相关的消防设施和其他项目也应当由其承担的。依照这个约定，本案已经进入到了诉讼中，有问题应当到法院来协商解决，同时依照已生效的调解书，上诉人的主张是应当由其自己履行的。 合议庭评议认为，该组证据证明问题上诉人未提出反诉，本案不予审理。 6、《光盘》一份及2019年的4月22日消防的检验报告一份。证明：被上诉人提供的租赁物存在不合格问题，影响上诉人实现合同目的。 被上诉人质证称，我们当时验收是合格的，这些东西是易耗品，同时又通过装修改造，所以这个事与我们无关。不应当由我们承担责任，与本案的诉讼也没有直接关系。 经合议庭评议认为，光盘所记载内容不能直接证明被上诉人存在违约，消防部门的检验报告是针对经营需要作出的报告，而非是涉案房屋整体不符合消防安全要求的报告。 被上诉人在二审中提供白城市公安消防大队建设工程验收备案抽查告知书和建设工程竣工验收报告各一份。证明在合同生效前，工程已经验收使用。经过法院确认的调解书，双方确认合同生效前验收已经合格。洮北法院（2018）吉0802民初3134号调解书，对原合同期限进行了调整，是因为双方到场对有些争议的问题重新进行确认，被上诉人才同意修改原合同租赁期限向后延期了六个月。 上诉人质证称，对该证据本身及证明问题均有异议。我认为检验报告是后来取得后来盖的章，因为一直我在这待了五年，这工程主体验收报告一直没看到，一直没提出来，一审也没见到过，这是影响整个合同实现目的最重要一个问题。 经合议庭评议认为，该两份书面证据有相关部门的印鉴，上诉人质证未见到过，不能对抗该两份书证。对证据真实性及证明问题予以确认。 二审经庭审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，2017年2月25日，上诉人洮北康泰医院、李树果与被上诉人翟步安签订了“房屋租赁合同书”，合法有效，2018年11月1日，因房屋租金给付问题，被上诉人起诉洮北康泰医院和李树果，后经洮北区人民法院调解，下发了（2018）吉0802民初3134号民事调解书，已发生法律效力。该调解书依法确认双方继续履行2017年2月25日签订的房屋租赁合同，且对租赁期间及租金交付时间予以明确，是双方自愿真实意思表示，双方应按照调解书履行各自义务。上诉人未按调解书履行给付租金义务，经申请法院强制执行仍未履行，故被上诉人按房屋租赁合同约定行使解除权，依法提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，非重复起诉，成诉。一审法院依据查明的案件事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除双方于2017年2月25日签订的房屋租赁合同，以及依照《中华人民共同国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定判令解除合同并支付违约金，具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。 关于违约金问题，一审根据案件实际情况酌定为100，000.00元适当。 关于白城市洮北区康泰养护服务有限公司主体问题，洮北康泰医院与白城市洮北区康泰养护服务有限公司的法定代表人均是刘启彬，且占有使用案涉房屋，翟步安起诉解除合同及返还房屋，白城市洮北区康泰养护服务有限公司主体适格。 关于上诉人要求被上诉人赔偿其损失问题，其未提出反诉请求，本案不予审理。 综上所述，李树果、洮北康泰医院、白城市洮北区康泰养护服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8，800.00元，由洮北康泰医院、李树果、白城市洮北区康泰养护服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  倪继迎 审判员  杨剑虹 二〇二〇年六月十六日 书记员  张 琨