辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终354号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁洛克机电工程有限公司，住所地锦州市太和区马家里四段四十一号。法定代表人：张忠宛，该公司总经理。委托诉讼代理人：林天洋，辽宁峻达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武军，男，1978年4月14日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：房雅杰、李海军，辽宁山嵩律师事务所律师。上诉人辽宁洛克机电工程有限公司因与被上诉人武军房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁洛克机电工程有限公司的委托诉讼代理人林天洋，被上诉人武军及委托诉讼代理人房雅杰、李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁洛克机电工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，将该案发回锦州市太和区人民法院重审；或依法查明事实后，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求。事实和理由：一、原审遗漏重要事实，导致判决查明的案件事实未能反映本案全貌，并因此导致上诉人合法经济利益没有受到应有保护，只对《房屋租赁合同》基本内容进行引述,未查明双方全部争议内容以及争议产生根源。主要遗漏的事实包括：1、上诉人租用房屋的用途并非自用办公，而是项目经营。上诉人借助国家创业创新政策，在锦州市较早引入先进的“联合办公室（众创空间)”概念，即为降低中小创业者办公室租赁成本而进行的共享办公模式，具体为上诉人租用被上诉人四、五层面积（约2000平米），集中进行现代化办公环境设计、改造、装修，打造成办公、休闲、健身、咖啡、影视功能齐全的iwork办公区。装修改造完成后，出租给初创者、中小企业主。上诉人为此高薪聘请了国内顶尖设计团队，并做了精心的准备和实际投入。但因被上诉人出租房屋存在的先天缺陷质量问题（包括房顶漏水、没有自来水、电容量不足等），导致上诉人全部努力和投资化为泡影。但原审对这一重要事实未予审理，对房屋租赁的用途未予审查和表述，上诉人的投资事实未予审理。也正因此，对房屋是否交付给上诉人使用这一重要事实认定错误，因上诉人尚未完成联合办公室（众创空间）的建设产生对外出租收益，故租赁房屋并非完成交付。2、原审虽驳回被上诉人要求将房屋“恢复原状”的诉讼请求，但客观上却实现了被上诉人无偿占有上诉人投资完成的装饰装修工程的效果，显失公平。如前所述，上诉人租用房屋后因各种限制条件，装修工程尚未全部完成，更未对外出租联合办公室（众创空间），装修投入尚未产生任何回报。按一审判决，不但上诉人电梯归被上诉人所有，而且装饰装修也全部拱手相送。上诉人的经济利益被严重侵害。关于装修投入，上诉人已经在原审举证，包括合同、付款凭证等，足以证明上诉人装修支出约100万元的客观事实。这些装饰装修，作为刚刚完成的经济投入成果，合同解除后，必然给被上诉人带来实际利益。因此，不保护上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的请求，就产生了被上诉人在租金之外获得额外收益的效果，违背我囯合同法规定的损失补平原则。3、上诉人虽然具备电梯安装资质，但电梯工程仅为房屋建设工程中的一部分，其由土建工程、装饰工程、强电工程、弱电工程等相关工程共同组成且区分明确；同时电梯作为整个建筑的附属设施以及作为电梯安全运行且通过国家有关部门验收的必要条件，满足要求电容量指标及为电梯专门铺设的正式电缆，系房屋出租人应当承担的附随义务；同时，双方签订的《租赁合同》也明确约定“在租赁期内，甲方负责建筑结构安全以及原有建筑的各项指标符合国家的相关要求及国家行业标准”；另外，上诉人提交的证据已经证明上诉人就电容增容等事宜多次与被上诉人交涉。总之，因电容无法达标而产生的电梯无法正常安全运行，也无法通过相关验收，取得合法使用手续，并非上诉人过错造成，原审认定此节明显有误。二、原审认定合同解除原因有误，双方并未达成合意而解除合同，原审适用法律错误。本案中，双方均主张解除合同，但解除合同的理由完全不同。被上诉人主张解除合同的理由，仅仅是上诉人没有按合同约定交纳租金，但这一点在涉案《租赁合同》中并无约定，那么按照法定解除的要求，需要达到“一方的行为导致对方不能实现合同目的的根本性违约”程度。很明显，上诉人已经部分履行合同，如约安装了电梯，对房屋进行了有效装修，所以即使上诉人违约，也仅仅是逾期交纳租金，被上诉人在此种情形下的权利，只能是主张租金及逾期付款违约金，并不享有单方解除合同的权利。据此，原审在解除理由无合同依据又不符合法律规定的情况下支持被上诉人解除合同的诉求，系适用法律错误。上诉人虽然也提出解除合同的诉求，但事实根据是被上诉人出租房屋存在的先天缺陷，如房屋漏水、上下水等问题和电梯因没有独立电源且电容不足而不能安全稳定运行，不能通过国家有关部门的依法验收。此类原因，造成上诉人租赁的房屋一直未达到交付使用条件且后续的联合办公室（众创空间）经营的项目无法继续进行，合同目的落空，故行使法定的单方解除权。原审对此未予支持，也属适用法律错误。综上，当事人双方要求解除合同的立场和角度、依据各有不同，原审却认为双方就解除合同达成合意，显系错误。总之，原审判决在查明事实和适用法律方面均有错误，判决结果显失公平，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人武军辩称，我方认为原审判决是正确的，虽漏判了2019年6月19日至合同解除日的租金，对此由于我方没有上诉，但此部分的租金我方保留权利。上诉人的上诉理由不能成立，1、双方在租赁合同中并未约定上诉人承租房屋的使用用途，故在上诉状中陈述联合办公成为泡影与本案无关。2、被上诉人在原审中已经提出了诉求要求恢复原状，关于上诉人对承租房屋的装饰装修，被上诉人从未使用过，也没有使用的必要，如果房屋合同解除后被上诉人完全可以拆除装饰装修，恢复原状，对此我方并无收益，谈不到合同的损失补平原则。3、电梯安装是房屋的附属设施，不是房屋建设工程的组成部分，不是所有房屋必然安装电梯，在我方与上诉人签订的租赁合同中明确约定了如果安装电梯由上诉人负责办理相关的手续，并负责处理一切的问题，独立承担法律责任，关于电梯安装是否符合国家标准、是否可以验收均与被上诉人无关。在原审时确实双方都提到了解除合同，但我方也认为原审法院认为双方合意解除合同这一认定法律适用错误，因为解除合同，我方认为是我方对外承租没有收到租金，是被上诉人的合同目的没有实现，基于此原因解除合同，而不是双方达成了合意，所以我方对法院未保护部分的租金仍然保留应诉的权利，在双方签订租赁合同后被上诉人既交付了房屋，上诉人对承租的房屋进行了装饰装修，并在使用期间安装了电梯，还将房屋租给了晓风艺校使用，在原审中我方提出相应的证据，当时上诉人辩称是晓风艺校暂时借用，我方认为无论是借用还是租赁，总的来说是已经真正的使用了承租的房屋，所以我方认为二审应维持原判。武军向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，同时依据合同判决被告安装的电梯归原告所有（电梯价值20万元）；２.要求判令被告向原告支付2018年10月16日至解除合同签的房租金（截至立案时已逾期6个月，按10万元计）；3.把四楼五楼恢复原状；4.本案费用由被告承担。辽宁洛克机电工程有限公司反诉请求：1.解除被反诉人2017年9月30日签订的《租赁合同》；２.要求被反诉人赔偿反诉人的经济损失，暂定100万元（待评估后确定数额）；3.本案费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）武军与被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司于2017年9月30日签订了《租赁合同》，出租方武军为甲方，承租方辽宁洛克菲勒机电设备工程有限公司为乙方。合同约定，甲方出租的房屋地址：锦州市松山新区中央南街48-33丙号家装e站四-五楼及以上，一楼大堂甲乙双方共享，共同商议使用。甲方出租的房屋面积约2000平（方）米。租赁期限为：2017年10月16日至2022年9月15日。租金标准，年租金贰拾万元整（第一年租金由乙方为甲方加装一部五层有机房电梯所需费用抵顶）。乙方向甲方支付租金时间，乙方须于每年十月十六日前一周向甲方支付下一年租金。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。对于乙方已装入甲方房屋内无法移动的大型办公设备、库房等，在租赁期满，由甲乙双方另行商议。……租赁期间房屋装修施工事项，施工期间以及完工后所涉及的水电、暖气、煤气以及市政所要求的相关手续均由乙方自行负责。……电梯增设事项，甲方同意乙方要求，在租赁房屋（中央南街××号）安装电梯一部，乙方必须安装合法生产厂家的电梯。依照国家法律法规，在已建成支付使用的楼房安装电梯涉及建筑主体和承重结构变动，乙方应在施工之前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。乙方负责办理安装电梯的相关手续、购买电梯及配件、安装电梯的设计方案、房屋拆除、施工安装工程等并承担全部费用。期间发生的一切问题，均由乙方处理，并独自承担法律责任。房屋租赁期间，乙方负责电梯的管理、维修和使用，期间因使用电梯所发生的一切费用由乙方支付收取。租赁期间届满或者合同解除时，乙方应将电梯和电梯使用手续等无偿移交给甲方所有。……合同签订后，2018年3月份，被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司在楼里安装了电梯，并对四、五楼层进行了部分装修。另查明，辽宁洛克菲勒机电设备工程有限公司已经正式更名为辽宁洛克机电工程有限公司。一审法院认为，原告武军与被告辽宁洛克菲勒机电设备工程有限公司（现已更名为辽宁洛克机电工程有限公司）签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，受到法律保护。原、被告之间签订的租赁合同已经对租赁物的租赁期限、租金、支付期限、租赁物维修等内容加以约定，原、被告应当按照合同约定实际履行。被告辽宁洛克菲勒机电设备工程有限公司在租赁物内安装一部电梯用以抵顶第一年租金，电梯已经安装完毕，被告也在租赁的房屋内进行了相应的装修，但第二年2018年10月16日之后的租金，被告迟延交纳，经催缴仍未缴纳，构成违约，原告要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。安装的电梯抵顶了第一年租金，故合同解除后，电梯应当归原告所有。2018年10月16日之后的租金被告未给付，开庭时原告要求解除租赁合同，反诉原告亦要求解除租赁合同，双方达成了合意，故从2018年10月16日至开庭之日2019年6月19日的租金，共计133000元，被告应当向原告支付。关于原告武军要求被告把租赁的四楼、五楼恢复原状的诉讼请求，因原告并未举证证明房屋原始状态，房屋原状已无法确认，故对于该项诉求本院不予调整。关于反诉原告辽宁洛克机电工程有限公司反诉称反诉被告提供的房屋的电容不符合电梯运行的要求，使得反诉原告不能正常使用该房屋一节，反诉原告的经营范围包括电梯销售以及电梯安装、电梯维修等，反诉原告作为销售安装电梯的专门企业，在其安装之前应当对安装施工的地点进行实地勘测并出具可行性方案后进行施工。且《租赁合同》中亦对双方的权利义务进行了约定，“乙方应在施工之前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工”，“乙方负责办理安装电梯的相关手续、购买电梯及配件、安装电梯的设计方案、房屋拆除、施工安装工程等并承担全部费用。期间发生的一切问题，均由乙方处理，并独自承担法律责任”。合同当中并未约定反诉被告为安装电梯需要做哪些方面的准备工作。安装电梯是一项专业性较强的施工项目，反诉原告作为专营性企业，应当具备特种设备安装许可证，那么应当对安装电梯的设计及施工所需条件明知，租赁物是否适合安装电梯，在施工前反诉原告应当明知，是否符合运行条件，反诉原告亦应当明知。反诉被告并不构成违约，现电梯已经安装完毕，反诉原告以电力不足，电梯无法检验合格无法正常运行为由要求反诉被告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。那么反诉原告辽宁洛克机电工程有限公司要求反诉被告武军赔偿装修损失的诉求，本院亦不予支持。关于反诉原告反诉称房屋没有正式交接一节，反诉原告已经在租赁物内安装了电梯并进行了装修，可以认定房屋已经实际交接并使用。综上，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）武军与被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》，被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司自本判决生效后十日内将电梯使用的相关手续等移交给原告武军；二、被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司自本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）武军2018年10月16月至2019年6月19日的租金133000元；三、驳回被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司的反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告（反诉原告）辽宁洛克菲勒机电设备工程有限公司负担；反诉费6900元，由被告（反诉原告）辽宁洛克机电工程有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，对于合同的法定解除条件问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。该法第二百一十二条规定的租赁合同的定义为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该法第二百一十六条规定的出租人基本义务是，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法第二百一十七条规定的承租人基本义务是，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。该法第二百二十七条规定的租金的未支付、迟延支付和逾期不支付的法律后果为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现上诉人辽宁洛克机电工程有限公司提出，一审法院认为双方就解除合同达成合意而判决解除合同属适用法律错误及上诉人租赁的房屋一直未达到交付使用条件致使后续的联合办公室（众创空间）经营的项目无法继续进行，被上诉人应赔偿损失的上诉理由。经查，2017年9月30日辽宁洛克机电工程有限公司与被上诉人武军签订了《租赁合同》，约定武军将松山新区中央南街48-33丙号家装e站四-五楼及以上约2000平米的商服楼层租给辽宁洛克机电工程有限公司，租期5年，年租金20万元整，租金的给付形式为上打租，即每年十月十六日前一周向出租方支付下一年租金。第一年的租金用承租方为出租方加装一部五层有机房电梯所需费用抵顶。作为承租方的辽宁洛克机电工程有限公司接受租赁物后，在租赁物中加装了一部电梯，并对四、五楼层进行了部分装修。因承租方未按期在双方约定的时间点（2018年10月9日）向出租方支付第二年租金，经催要未果，在欠缴租金约10余万元的情况下，出租人武军于2019年5月6日在一审法院提起诉讼，要求承租人给付拖欠的租金并要求解除租赁合同。答辩期内承租方辽宁洛克机电工程有限公司提起反诉要求解除租赁合同并以出租方违约为由要求出租人赔偿其100万元经济损失。基于以上情况，一审法院根据租赁双方均同意解除合同的诉求判决解除租赁合同并无不妥。关于上诉人提出的被上诉人提供的租赁物的电容量低不能满足上诉人的电梯运行电量已构成违约并应赔偿其装修损失和经营损失问题。本案上诉人与被上诉人系租赁合同关系，被上诉人的基本合同义务是，按照约定将租赁物交付上诉人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；上诉人的基本合同义务是按照合同约定给付租金并按照约定的方法使用租赁物。被上诉人将合同约定的能够进行商业经营的2000平米的房产交付给上诉人租赁使用后即已履行完作为出租人的法定义务。上诉人接受案涉租赁物后，按时交纳租金是其作为承租人应履行的法定义务。上诉人租赁房产后系独立经营，加装多大电容量的电梯及开发后续的经营项目事宜均属其自主经营的范畴，租赁期间的盈亏与出租人无关。上诉人反诉所提出的解除合同的主张，应视为其以自己的行为表明不履行主要债务。本案合同解除的法定条件已成就。上诉人拒不缴纳租金的行为已构成根本违约，其应当承担违约责任，合同解除后的装修损失应由其独自承担。被上诉人在租赁合同履行过程中并无过错，不应承担赔偿责任。原审法院基于以上情形，在两方当事人均主张解除合同的诉求下按照合同法有关规定，判决解除租赁合同并由承租人给付所拖欠的租金并无不当。本院对上诉人提出的上诉主张不予支持。综上，辽宁洛克机电工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人辽宁洛克机电工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二〇年六月二十八日法官助理刘佳乐书记员高俊格