广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12157号上诉人（原审原告）：广州市兴一房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区原道路5号首层自编3号铺。法定代表人：温少琴。上诉人（原审被告）：刘洁，女，1979年1月10日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市兴一房地产代理有限公司（以下简称兴一公司）因与上诉人刘洁居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴一公司法定代表人温少琴、被上诉人刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴一公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由刘洁承担。事实和理由：一审判决将刘洁应付的中介服务费酌情减免为35250元的70%即24675元不合理。本案是因刘洁为不付我司中介服务费，恶意跳单，在我司完成主要的居间服务后径行与出售方直接办理交易导致。兴一公司根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费》的规定向客户收取合理中介费，如促成买卖双方交易成功，非独家可向买卖双方收取不超过成交价的2.5%代理费，兴一公司向刘洁收取35250元中介服务费仅是成交价的1.5%。故刘洁违约不向兴一公司支付中介服务费，其应受到惩罚或赔偿兴一公司因此遭受的损失。为维护兴一公司的利益，请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，支持兴一公司的上诉请求。刘洁二审称其针对兴一公司的答辩意见与其上诉意见基本一致。但补充：1.一审判决适用法律错误。一审判决认为兴一公司促成了购房价格就完成了合同主要义务，因此刘洁应该支付居间费，但是根据法律规定，委托人是否应该支付居间费，应该以中介促成购房合同的成立为标准，而不是以中介促成了房屋价格为标准。也就是说一审法院以促成房屋价格等同于促成购房合同成立，进而推论出兴一公司已经履行了主要的义务是错误的。2.兴一公司未完成合同义务，从刘洁补充提交的证据也能看到标注的部分是兴一公司所应完成的服务，但兴一公司大部分都没有完成，故不能视兴一公司已经履行了居间合同的主要义务。3.刘洁之所以解除对兴一公司的委托，是在进一步与兴一公司接触时，想了解到交易的流程以及购房的成本，按揭利率等，但没有得到任何有用的信息，兴一公司的法定代表人还人身攻击刘洁，在此情况下，刘洁解除对兴一公司的委托是正当的。刘洁上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回兴一公司全部诉讼请求；3.兴一公司承担一审、二审受理费。事实与理由：一审判决刘洁向兴一公司支付中介服务费的70%，无法律依据，应予改判。一、兴一公司侵占诚意金，不得要求支付报酬。根据《购房意向书》第二条的约定，兴一公司应将5000元诚意金支付给业主作为定金，但业主从未收到该定金，兴一公司法定代表人温少琴从未告知刘洁该情况，还要求刘洁再支付10万元定金，根据《合同法》第四百二十五条的规定，兴一公司侵占交易资金，损害了刘洁的利益，刘洁有权终止委托意向，兴一公司不得要求支付报酬。二、居间合同是委托关系，双方可随时解除委托，刘洁已于2019年6月11日解除了对兴一公司的居间委托。从刘洁一审提交的证据可知中介方温少琴不专业，对签订合同、交易流程、按揭利率等基本信息不清楚，且服务态度差，故刘洁于2019年6月11日拉黑了温少琴的微信，解除了对其的委托。三、《购房意向书》不是居间合同，而是兴一公司与刘洁双方为将来订立居间合同而签订的预约合同，诚意金是为了将来订立带有居间条款的购房合同而支付的立约定金。温少琴也不认可《购房意向书》能确立居间法律关系，其要求刘洁在网签之前签订带有正式居间条款的买卖合同。四、根据《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第（十五）条规定，兴一公司未能促成买卖合同的成立，无权收取居间费。1.兴一公司未能真正促成双方对价格达成一致。2.兴一公司未能向刘洁说明买卖双方应该签几份合同，如何签合同，更未能促成买卖双方对签订合同达成一致。3.兴一公司未能促成刘洁正确计算交易成本。4.兴一公司未能告知正确的交易流程，未能促成购房双方约见。5.兴一公司未能促成双方对定金、首期款及支付方式达成一致。五、兴一公司实际提供的有效服务仅为带看房三次和提供房源信息两项，根据《房地产经纪管理办法》第十五条的规定及《广州市房屋买卖中介服务合同（买房版）》第二条的约定，一审认定兴一公司履行了主要合同义务，是认定事实错误。故根据《房地产经纪管理办法》第十九条及《房地产经纪执业规则》第三十一条的规定，兴一公司无权要求刘洁支付全额中介费。兴一公司二审答辩称其是有资质的房地产中介。网签、办交易，提供按揭服务对于兴一公司来讲是非常容易的事。房地产中介是比较辛苦的职业，为维护房地产中介行业的合法利益和兴一公司的合法利益，如客户恶意跳单，不能让兴一公司白做。在此希望法院认真审核刘洁恶意跳单的证据，看清事实，判决刘洁支付兴一公司中介服务费35250元和负担一、二审诉讼费。兴一公司于2019年9月4日向一审法院起诉请求：刘洁支付兴一公司中介服务费35250元。一审法院认定事实：案涉房屋由产权人在兴一公司处放盘对外出售。刘洁欲购置房屋并于2019年5月22日通过微信联系兴一公司，寻求兴一公司提供居间服务。此后，兴一公司即与案涉房屋的买卖双方沟通。5月23日，兴一公司通过微信联系案涉房屋的出卖方“屠姨”询问看楼时间，并通过微信与案涉房屋的业主柳志仁联系具体交易过户的流程等。同年5月27日，兴一公司通过微信告知刘洁“屠姨说已跟她姐夫谈好235万了，定金要收10万”。29日，刘洁通过微信向兴一公司支付诚意金5000元。同年6月1日，兴一公司与刘洁双方签订《购房意向书》，约定兴一公司向刘洁介绍购买之物业为广州市越秀区光明路黄花新村31号302房，售价为245万元。刘洁期望价格为235万元或以下，故刘洁向兴一公司支付5000元诚意金，委托兴一公司向上述物业业主沟通，希望能以期望价格成交。兴一公司必须在2019年6月15日前向刘洁作出答复，如物业业主同意，该诚意金即转为定金。刘洁如购买该房屋需向甲方支付中介服务费成交价的1.5%，即35250元。等等。此后，兴一公司与刘洁双方因就办理按揭的事宜发生争议并通过微信沟通无果。兴一公司于6月14日发微信通知刘洁于6月17日办理交易手续。6月25日，刘洁微信告知兴一公司其已请贝壳房地产中介帮做网签及按揭，又称其不再购买案涉房屋并要求兴一公司退还5000元。7月31日，兴一公司通过微信联系刘洁要求其支付中介费，刘洁则表示其没有购买案涉房屋。另查明：2019年7月1日，肖敬尧、刘洁（买方）与柳志仁、柳奕鸣（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区光明路黄花新村31号302房。该房地产按整套出售并计价，总金额2350000元。签订本合同时，买方向卖方支付50000元作为购房定金，并按照按揭方式付款，其中首期款1175000元，剩余房款1175000元申请办理按揭等。根据广州市房地产档案馆于2019年9月29日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，前址房屋的所有权为刘洁、肖敬尧，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2019年7月22日。一审庭审中，刘洁表示同意其已付的5000元诚意金不作退还，作为支付给兴一公司的中介费或劳务费。一审法院认为：根据兴一公司与刘洁双方签订的《购房意向书》的约定，刘洁亦同意如兴一公司在约定的时限届满前促成出卖方按其期望价格调整交易对价，则其同意购买案涉房屋并支付35250元的中介服务费。基于本案查明的事实可见，案外人在兴一公司处放盘售卖案涉房屋，兴一公司根据刘洁的购买需求向其推送案涉房屋并协助刘洁勘查案涉房屋。为促成刘洁与出卖方就交易价格、付款方式达成一致，兴一公司就案涉房屋的交易价格与出卖方协商并达成刘洁期望的购买价格，在款项支付方式上亦促成出卖方同意由刘洁办理按揭。因此，兴一公司作为居间服务提供方，完成了主要的合同义务，兴一公司与刘洁之间形成居间服务合同关系。作为居间服务人，兴一公司负担的主要义务并不包括提供按揭服务，从兴一公司与刘洁双方的磋商过程来看，兴一公司也曾向刘洁推荐按揭服务人员以供其咨询，因而刘洁以兴一公司未能提供妥适的按揭服务为由认为兴一公司未尽义务，一审法院不予采信。至于刘洁称其通过贝壳房地产中介完成交易过户及按揭手续，但从本案证据来看，刘洁与卖方并未通过中介公司办理网签手续，刘洁亦未提供证据证明其购买案涉房屋系通过其他中介公司完成，故刘洁的该项抗辩意见，一审法院不予采信。刘洁理应基于兴一公司的居间服务与出售方订立买卖合同并向兴一公司支付约定的中介服务费，但刘洁却在兴一公司完成主要的居间服务后迳行与出售方直接办理买卖，显属不当。兴一公司诉请要求刘洁支付中介服务费的请求，理据得当。考虑刘洁自行与卖方办理了交易过户及房屋交付等交易内容，因而对于应付的中介服务费一审法院予以酌情减免为35250元的70%即24675元，因刘洁同意其已付的5000元诚意金由兴一公司收取充抵中介服务费不作退还，故刘洁实际应付的中介服务费为19675元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条之规定，一审法院于2020年2月28日作出判决：一、被告刘洁应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市兴一房地产代理有限公司支付中介服务费19675元。二、驳回原告广州市兴一房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费681元，由原告广州市兴一房地产代理有限公司负担204元，由被告刘洁负担477元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，刘洁向本院提交德佑公司服务标准及流程，证明1.做标记的项目为兴一公司完成的服务；2.兴一公司未能履行主要居间义务。兴一公司质证认为虽然在记录的服务流程上存在不同的地方，但兴一公司可以提供与德佑公司服务流程一样的服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对兴一公司、刘洁的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：本案兴一公司根据刘洁的购买需求向其推送案涉房屋并协助刘洁勘查了案涉房屋，为促成刘洁与出卖方就交易价格、付款方式达成一致，兴一公司就案涉房屋的交易价格与出卖方协商并达成刘洁期望的购买价格，在款项支付方式上亦促成出卖方同意由刘洁办理按揭支付。故，兴一公司作为居间服务提供方，完成了主要的合同义务，兴一公司与刘洁之间已形成居间服务合同关系。刘洁上诉主张兴一公司未促成其与出卖方签订《房屋买卖合同》成立，不应获得中介服务报酬的主张与事实不符，本院不予采纳。从兴一公司与刘洁双方于2019年6月10日的微信磋商过程来看，兴一公司也曾向刘洁推荐按揭服务人员以供其咨询，因而刘洁以兴一公司未能提供妥适的按揭服务为由认为兴一公司未尽义务，一审法院不予采信并无不妥。根据刘洁与案外人屠姨、柳志仁此后的微信聊天记录可知，刘洁此后将兴一公司温少琴微信“拉黑”，自行与出卖方的代理人及出卖方联系完成了案涉房屋的交易，实属中介服务中俗称的“跳单”行为。为此，在刘洁未合法解除与兴一公司居间服务合同关系的情况下，刘洁拒绝兴一公司继续提供中介服务构成违约，应承担相应的违约责任。因兴一公司未向刘洁提供后续中介服务并非其原因造成，故不应折减其服务报酬，本案兴一公司仅要求刘洁按约定支付中介服务费35250元合理合法，应予支持。如前所述，因刘洁在与兴一公司磋商过程中已拒绝兴一公司继续为其提供中介服务，尚未至兴一公司转付定金之时，故刘洁主张兴一公司未向出卖方转付定金，构成违约缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，兴一公司上诉请求成立，应予支持。刘洁的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39624号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39624号民事判决第一项为：刘洁应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市兴一房地产代理有限公司支付中介服务费35250元；三、驳回刘洁全部上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费681元，由刘洁负担；二审案件受理费781元，由刘洁负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏