河南省舞阳县人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫1121民初53号原告（反诉被告）：漯河恒亚物业管理有限公司，统一社会信用代码：91411100395493507F。住所地:舞阳县张家港路与海南路交叉口东南角。法定代表人：蔡亚兵，该公司经理。委托诉讼代理人：邢海燕，该公司员工。委托诉讼代理人：孙志乐，河南银海律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋志强，男，汉族，1971年4月16日出生，住舞阳县。委托诉讼代理人：**林，河南华表律师事务所律师。原告（反诉被告）漯河恒亚物业管理有限公司（以下简称恒亚物业）与被告（反诉原告）宋志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。2020年1月17日，被告宋志强向原告漯河恒亚物业管理有限公司提出反诉，本院依法组成合议庭，并分别于2020年3月24日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漯河恒亚物业管理有限公司的委托诉讼代理人邢海燕、孙志乐，被告（反诉原告）宋志强及其委托诉讼代理人**林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恒亚物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年12月31日至2019年12月31日共计36个月的物业服务费、公摊照明费计4566元，滞纳金462.05元，以上共计5028.29元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月23日与漯河市方圆置业（开发商）签订《前期物业服务合同》一份，为该舞阳颐景园小区提供物业管理服务。合同对双方权利和义务、物业管理服务内容与质量、物业管理服务费用、违约责任、期限等进行了约定，合同第三章第十四条约定物业服务期限自合同签订之日起至本物业管理区域业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订时物业服务合同生效之日止。签订协议后，原告按约定为小区提供了物业服务，被告系该小区2号楼东单元4楼东户业主，该房屋建筑面积为148.55㎡，被告缴纳了前期费用后，自2017年12月31日开始，被告拖欠原告物业服务费。经原告一再催缴，被告拒不缴纳，特诉至法院。被告宋志强辩称：1、恒亚物业与被告不是合同的相对方，宋志强不是适格的被告。被告仅与河南银发物业服务有限公司签订前期物业服务合同。银发物业与恒亚物业服务合同的权利义务的转让，未通知答辩人，对答辩人不发生法律效力。2、即使答辩人与原告形成了事实上的物业服务合同关系，原告也违反了物业服务合同第一条、第二条的规定，给答辩人造成财产损失。反诉原告宋志强反诉称：1、要求反诉被告恒亚物业赔偿宋志强被盗现金9000元、15.39克黄金项链一条。2、要求反诉原告支付维修房屋费用400元。3、要求反诉被告返还多收物业费1426元。事实与理由：2017年3月9日14时18分51秒至14时30分50秒（以监控为证），蒙面人进入小区大门时，大门保安没有禁止。宋志强家所在门栋单元门自动拉杆长期损坏，单元门可以自由出入。电梯内监控没有使用，无法查出单元门后影像。致使宋志强家9000元现金及15.39克黄金项链被盗，报案后至今未侦破。宋志强家自2017年北阳台外墙裂缝漏雨，多次向物业部门反映，物业部门推脱不管。因物业部门不作为，宋志强于2019年7月10日自己维修，花费材料及人工费400元。此外，物业管理部门还重复收取2015年12月至2016年12月的物业费1426元，该费用属于不当得利，应予以返还宋志强。反诉被告恒亚物业辩称：一、原告恒亚物业与宋志强存在事实上的物业服务关系，宋志强也实际享受了恒亚物业提供的服务，应当支付服务费。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由抗辩，法院不予支持。二、物业服务是恒亚物业对全体小区业主提供的物业服务，是一个持续。动态的过程，业主不能以某时某刻发生的事情否定恒亚物业提供的服务。业主也不能以拒缴物业费的方式行使抗辩权，侵害其他缴费业主和物业公司的权利。三、宋志强主张的房屋被盗与本案不是同一法律关系，恒亚物业与开发商签订的是物业服务合同而非财产保管合同，仅具有一般安保义务及秩序维护义务。恒亚物业已尽到合同约定的义务。反诉原告要求反诉被告赔偿丢失现金及黄金首饰没有事实根据和法律依据。四、宋志强要求返还1426元不当得利没有事实根据，应向实际收取人银发物业主张权利。原告恒亚物业为证明其主张，提供了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体适格。2、漯河市方圆置业有限公司与漯河市恒亚物业有限公司于2015年1月23日签订的《前期物业服务合同》。证明双方对服务内容、服务期限、费用进行了约定。3、交接通知、商品房买卖合同，证明被告购房后，已办理物业交接手续。4、被告于2017年1月26日向原告缴纳的2017年物业费及公共照明费和2019年4月26日和2019年12月28日缴纳的车位卫生照明费收款收据4张，证明诉讼过程中，被告对原告在颐景园提供服务是明知的。5、催缴通知一份，证明原告对被告欠款的行为，进行了催缴。6、提示、出入登记、照片，证明原告对小区的服务尽到了公共卫生和秩序的管理义务。经质证，宋志强认为：被告仅与银发物业签订过物业服务合同，未与原告签订物业服务合同，银发物业与恒亚物业交接并未通知被告，对被告不发生法律效力。被告未收到过催缴通知书，对2019年4月26日和4月28日缴纳车位费、照明费的收据真实性不予认可。同时，与漯河市方圆置业公司签订物业服务合同的公司是漯河市恒亚物业有限公司，而起诉我们的是漯河恒亚物业管理有限公司，不是同一主体。被告宋志强为证明其主张，提供了下列证据：1、宋志强与河南银发物业公司签订于2014年11月22日签订的《前期物业服务合同》。证明原、被告之间不存在物业服务合同关系。经质证，原告恒亚物业认为，被告提供的合同不能证明其陈述的问题，原告与开发商签订的物业合同能够证明原告的主张。反诉原告宋志强为证明其主张，向本院提供以下证据：1、提供物业公司于2015年3月16日、2015年12月13日收取物业服务费票据两份、录音一份，证明物业公司重复收取了2015年至2016年的物业服务费1426元。2、提供万德隆舞阳店购买15.39克首饰的发票一张，证明因为物业公司提供物业服务有瑕疵，导致我们家丢失15.39克的首饰的价值。同时，我们家还丢的有现金9000，我们已向公安机关报案，但至今未侦破。3、提供住房专项维修资金票据和瑞达防水出具的收条各一份，证明我们已缴纳房屋维修基金，在我们房屋外墙漏水，房屋出现质量问题后，物业公司应及时向房管部门申请房屋维修专项基金。但因物业公司怠于申请房屋维修基金，自己找人维修房屋所支出的400元维修材料费。4、提供我们与银发物业管理公司签订的前期物业服务合同，证明物业在安保、照明、卫生、绿化、水系等多个方面都有问题，未尽到物业服务合同约定的义务。5、提供颐景园小区问题一份，证明物业公司管理之后，未按合同承诺进行管理。5、提供宋志强家属与物业公司网上登记的尾号为1230的电话的通话录音。证明尾号为1230的接听电话方陈述，恒亚物业和银发物业是同一人管理。经质证，反诉被告恒亚物业认为：恒亚物业不是收取物业服务费方，不应返还。对录音材料证据不认可，无法核对真实性。维修基金属实，但房屋维修的收条不是正规发票，无法核对真实性。万德隆珠宝票据是真实的，但无法证明是丢失的那个首饰。宋志强与银发物业服务合同已过期，且恒亚物业服务的是小区公共秩序，不包含私人财产的保管责任。颐景园小区登记问题是业主在业主群里登记的，是向开放商登记的维修明细，与小区物业服务无关。经审理查明，漯河市方圆置业有限公司与漯河恒亚物业管理有限公司于2015年1月23日签订了《前期物业服务合同》，漯河市恒亚物业有限公司的法人代表或授权代表签字方为李红军，盖章为漯河恒亚物业管理有限公司，合同双方对服务内容、服务期限、费用、违约责任进行了约定。合同签订后恒亚物业按约为小区提供了物业服务，被告宋志强自2017年12月31日开始拖欠恒亚物业服务费，原告多次催缴未果，诉至法院。另查明，2014年11月22日，宋志强与河南银发物业服务有限公司河南分公司签订了《颐景园前期物业服务合同》，银发物业签字代表为李红军，合同约定该前期物业服务合同为期2年。后宋志强依约向河南银发物业缴纳物业费，并于2015年3月16日、2015年12月13日重复缴纳了2015年12月1日-2016年12月31日的物业费，物业费票据收款方加盖的印章为河南银发物业服务有限公司河南分公司。后宋志强于2017年3月12日报案称家中于2017年3月9日被盗，丢失现金9000元和15.39克的项链一条，该盗窃案件至今未侦破。宋志强于2012年11月20日向舞阳县房屋产权交易管理中心住宅专项维修资金管理专户缴纳房屋维修基金，因房屋外墙漏水，自行找人维修并支出防水维修费用400元，现宋志强依物业服务合同，反诉要求恒亚物业退还重复缴纳的2016年物业费、400元外墙维修费用、赔偿丢失物品。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，起诉的主体应当符合法律规定。关于本诉原告要求本诉被告支付物业服务费的请求，根据庭审查明的事实，本诉原告以2015年1月23日与漯河市方圆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》主张本诉被告缴纳物业费，本诉被告不认可由恒亚物业提供物业服务，仅认可与其签订物业服务合同的银发公司，并向本院提供了其与银发物业公司于2014年11月22日签订的前期物业服务合同，再结合银发公司分别于2015年3月、2015年12月两次收取宋志强物业服务费用，能够说明本诉被告与银发物业存在物业服务合同关系。庭审中本诉原告当庭陈述物业服务合同已经方圆置业公司同意由银发公司变更为本诉原告，并通知本诉被告的主张，根据以上事实，本诉原告于2015年1月与方圆置业公司签订前期物业服务合同，但在2015年3月和12月分别收取本诉被告物业服务费的主体仍然是银发物业服务公司，在本诉原告不能提供其它证据足以证明与本诉被告存在物业服务合同的情况下，本诉原告陈述存在瑕疵，其与本诉被告不存在物业服务合同关系，本诉原告亦不是与本诉被告物业服务合同的相对方，双方亦不存在利害关系，因此，本诉原告主体不适格，依法应驳回本诉原告的起诉。关于反诉原告要求反诉被告返还重复收取的物业费、外墙维修费、赔偿被盗物品的诉请，根据本诉前述双方不存在物业服务合同关系，因此，反诉原告起诉主体亦不适格，依法亦应驳回反诉原告的反诉请求。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告漯河恒亚物业管理有限公司的起诉。二、驳回反诉原告宋志强的起诉。本诉案件受理费50元，不予收取，予以退还原告漯河恒亚物业管理有限公司；反诉案件受理费25元，不予收取，予以退还反诉原告宋志强。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  张浩洁审 判 员  殷 丹人民陪审员  张 飞二〇二〇年六月十九日书 记 员  闫阳婕