浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初1838号 原告：新昌县金和物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624689114293D），住新昌县南明街道石城西路50号。 法定代表人：王春，执行董事。 委托诉讼代理人：丁秋英，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商立峰，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被告：欧亚萍，女，1973年9月28日出生汉族，住新昌县。 被告：何哲如，男，1970年12月11日出生汉族，住新昌县。 原告新昌县金和物业管理有限公司与被告欧亚萍、何哲如物业服务合同纠纷一案，于2020年5月20日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理有限公司委托诉讼代理人丁秋英、商立峰，被告欧亚萍、何哲如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县金和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年12月8日至2019年10月30日的物业管理服务费18913.52元；二、判令被告支付自2019年10月31日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金（滞纳金因协议约定过高，要求调整为按月利率2%支付，算止2020年3月29日暂为1891.35元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告欧亚萍、何哲如于2017年12月8日与新昌华佳房地产开发有限公司（下称建设单位）签订《新昌商品房买卖合同》，购买了凤凰城26幢1单元1室（面积368.12平方米）的商品房。商品房买卖合同第二十一条约定买受人同意合同附件的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。建设单位于2017年10月31日登报通知其交房。2017年10月18日，原告与建设单位签订《物业管理委托合同》，由原告为凤凰城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，排屋的物业服务标准为每月2元/平方,能耗费每户300元/年，车库每月30元，另外，《前期物业管理服务协议》还约定如业主不按时缴纳物业服务费，逾期部分从逾期之日起每天加收应缴总额3%的滞纳金。现原告已全面履行了物业服务义务，但被告未依约缴纳物业管理服务费，尚欠2017年12月8日至2019年10月30日的物业管理服务费18913.52元,经原告催告后，被告仍未缴纳上述费用。原告认为，被告未依约缴纳物业服务管理费的行为损害原告合法利益，现诉请如上。 被告欧亚萍、何哲如答辩称：被告向建设单位购买了上述商品房属实，但自2017年12月8日订立买卖合同后，建设单位一直未通知被告交房，被告至今尚未拿到房屋钥匙。原告主张《商品房买卖合同》第二十一条约定了前期物业，但合同该条款为空白，同时该条约定的合同附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容也完全是空白。此外，原告诉讼请求上主张的物业费计算期间是2017年12月8日到2019年10月30日，但被告起诉收到物业服务合同约定的物业服务期限是2017年10月1日2019年9月30日。建设单位至今未向被告交付商品房，但从小区外面可以看到被告所购商品房边上围墙尚未建好，任何人都可随意进入，房屋周围垃圾堆满，前面院子种满了菜，尚不能交房。现原告要求被告承担物业服务费不合理，不同意承担。 原告新昌县金和物业管理有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原告营业执照和被告身份证复印件。证明原、被告主体信息。 2、建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》。证明被告系涉案新昌县凤凰城26幢1单元1室业主，房屋建筑面积368.12平方米。 3、原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》。证明建设单位选聘原告为凤凰城小区物业服务企业，为小区提供物业管理服务，以及物业服务收费标准。 4、《前期物业服务管理协议》。前期物业服务管理协议约定了业主不按时支付物业管理服务费的违约责任，按每日应缴纳款总额3%的标准承担违约金。 5、刊登于《今日新昌》的交房公告。2017年10月31日建设单位以在《今日新昌》刊登交房公告的方式通知了购房业主2017年11月1日交房。 6、律师函及邮寄凭证。原告起诉前已书面向被告催交物业管理费。 被告欧亚萍、何哲如质证认为：证据1无异议。证据2无异议，但合同签订时间是2017年12月8日，而建设单位登报通知交房是2017年11月1日。证据3，无异议，但该合同是之前没有看到过，被告是在诉讼中才知道有这一合同。证据4，原告没有与被告签订过《前期物业服务管理协议》，在诉讼前也没看到过这一协议；证据5，建设单位登报通知交房时，被告还没有购买过房子，被告不可能去关注，这也是诉讼中才知道。而且只有在业主电话、信件等通知不到前提下才可以采用登报的方式通知。证据6，律师函没有收到过。 被告欧亚萍、何哲如未向本院提交证据。 本院认为：上述原告证据1，双方当事人没有异议，本院予以认定。证据2，被告与建设单位签订《商品房买卖合同》，向建设单位购买新昌县凤凰城26幢1单元1室、建筑面积为368.12平方米的商品房的事实应予认定，但买卖合同签订时间为2017年12月8日。《商品房买卖合同》第二十一条关于前期物业服务管理条款为“出卖人已经选聘 从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容”，但其中所选聘的物业企业未填写，附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容也为空白。证据3，《物业管理委托合同》系原告与建设单位2017年10月18日签订，本院予以认定。证据4，被告就此主张的异议成立。原告该证据来自于业主手册，系原告2017年11月24日与凤凰城小区8幢183室业主张笑芹签订，应该可以认定原告在交房入伙时与各小区业主分别签订了《前期物业服务协议》，但没有证据证明原、被告亦签订了《前期物业服务协议》。证据5，真实性被告无异议，本院可予认定，但建设单位是2017年11月1日通知交房，而本案被告《商品房买卖合同》签订时间是此后的12月8日。证据6，物业费催交函，邮寄凭证显示该函件为“退回妥投”，即被告主张的催交函未送达的事实成立。 综上，本院经审理认定如下事实：新昌县凤凰城小区系新昌县华佳房地产开发有限公司开发建设。2017年10月18日，建设单位与原告签订《物业管理委托合同》，约定原告为小区的物业服务企业。2017年10月31日，建设单位在《今日新昌》上刊登交房公告，要求购房业主在同年11月1日正式交房，交房时原告与收房业主分别签订了《前期物业服务合同协议》。2017年12月8日，被告欧亚萍、何哲如与建设单位签订了《商品房买卖合同》，向其购买小区26幢1单元1室、建筑面积为368.12平方米的商品房。《商品房买卖合同》第二十一条关于前期物业服务管理条款内容为，“出卖人已经选聘从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容”，其中所选聘的物业企业未填写，附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容也为空白。2020年4月3日，原告委托律师向被告邮寄了物业费催交律师函，4月8日催交函被退回。2020年5月20日，原告诉请被告支付物业服务费来院，被告由以建设单位未交付商品房为由拒绝支付。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》对“业主”的定义为房屋的所有权人。本案原告新昌县金和物业管理有限公司要求被告欧亚萍、何哲如支付物业管理费，应证明被告系其服务对象，即为案涉房屋的业主。被告虽与小区建设单位签订了《商品房买卖合同》，现被告主张其尚未取得所购商品房钥匙，原告没有证据证明案涉商品房已由建设单位实际交付被告占有、使用。原告起诉时提交的凤凰城前期物业管理服务协议业主手册关于业主缴纳物业服务费指引规定，管理服务费从业主入伙之日起计算，入伙是指业主收到书面通知并按规定办理完相应手续之时，业主收到入伙通知一个月内不按规定办理入伙手续的视为入伙。但在本案中原告没能证明其已与被告办理入伙手续，也没能提交证据证明其已书面通知被告入伙，是被告不正当阻却交房入伙条件的成就。此外，物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。本案原告虽在诉讼前向被告寄送了物业费催交函，但该函件并未送达被告。因此，原告所举证据不足以证明其在本案中的事实主张，本院对其诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第六条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费320元依法减半160元，由原告新昌县金和物业管理有限公司负担（已缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王 鑫