湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复63号复议申请人（申请执行人）：黄治成，男，1977年3月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。复议申请人（申请执行人）：张剑，男，1974年10月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。复议申请人（申请执行人）：侯涛，男，1996年2月1日出生，苗族，住长沙市雨花区。复议申请人（申请执行人）：何雨轩，女，1986年5月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被执行人：湖南富通产业股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2001房。法定代表人：杨新民，董事长。案外人：天津剑胜投资有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环湖南路88号2-3103室。法定代表人：吴永胜，总经理。申请执行人黄治成、张剑、侯涛、何雨轩不服长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2019）湘01执异170号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，2011年8月22日，案外人天津剑胜投资有限公司（以下简称剑胜公司）与湖南富通产业股份有限公司（以下简称富通公司）签订了编号为20053943103、20053943203的两份商品房买卖合同，购买颐美会现代城项目中的第1,2栋1层103号和2层203号房即本案讼争的长沙市芙蓉区屋。合同约定103号房设计用途为商业、建筑面积829.44平方米、套内建筑面积778.69平方米，单价每平方米15500元，总金额12856320元；203号房设计用途为商业、建筑面积730.13平方米、套内建筑面积674.41平方米，单价每平方米7209元，总金额5263507元。同日，双方在房屋产权登记部门办理了网签手续。随后剑胜公司根据富通公司书面通知要求将包括案涉两套房屋在内的四套房屋购房款总计约5200万元付至湖南定王投资股份有限公司指定账户，富通公司于2011年8月24日向剑胜公司出具了购房款收据。但至今未办理房屋产权过户登记至剑胜公司名下。原告华融汇通资产管理有限公司（以下简称华融汇通公司）与被告富通公司债权转让纠纷一案，长沙中院于2013年11月13日作出（2013）长中民二初字第00410号民事判决，主要内容是：一、限被告富通公司在判决生效之日起十五日内向原告华融汇通公司支付借款本金17260000元，利息4376520.75元（利息计算至2013年3月30日，此后利息按合同约定的标准计算至借款清偿之日）；二、若被告富通公司不履行上述第一项还款义务，原告华融汇通公司有权以被告富通公司提供的抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告富通公司所有。2016年12月19日，华融汇通公司将本案债权转让给穗甬融信资产管理有限公司。2017年5月12日，穗甬融信资产管理有限公司将本案债权转让给长沙瑞信不良资产处置合伙企业（有限合伙）。2018年2月7日，长沙瑞信不良资产处置合伙企业（有限合伙）将本案债权转让给湖南辰远通商务咨询有限公司。案件进入执行程序后，长沙中院于2018年8月3日作出（2018）湘01执恢41号之二执行裁定：冻结、扣划富通公司银行存款38164187.2元或查封、扣押其价值相当的财产。2018年8月14日，长沙中院向长沙市房屋交易管理中心发出协助执行通知书，查封富通公司位于长沙市芙蓉区房屋（查封期限从2018年8月14日起至2021年8月13日止）。2019年8月1日，申请执行人湖南辰远通商务咨询有限公司与黄治成、张剑、侯涛、何雨轩签订《债权转让协议》，将其对被执行人富通公司享有的案涉标的债权转让给黄治成、张剑、侯涛、何雨轩，其四人对该受让债权按份共有。该笔债权转让以公告方式送达，刊登于2019年8月26日出版的《潇湘晨报》。同日，黄治成、张剑、侯涛、何雨轩向长沙中院申请变更为本案的申请执行人。长沙中院于2019年9月2日作出（2018）湘01执恢41号之三执行裁定：变更黄治成、张剑、侯涛、何雨轩为本案的申请执行人。另查明，因原告杨漫洪、黄河清与被告富通公司买卖合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院（以下简称芙蓉区法院）于2009年8月31日作出（2009）芙民初字第1426号民事判决，判令富通公司于判决生效九十日内将办理杨漫洪、黄河清名下位于长沙市芙蓉区房屋权属登记需由富通公司提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协助两人办理好相应的房地产权属证书；富通公司向杨漫洪、黄河清支付逾期办理产权登记备案手续的违约金（以已付房款302344元为基数，自2008年2月10日起按日万分之二的标准计算至富通公司实际向长沙市房屋产权登记机关办理产权登记备案手续时止）。判决生效后，因富通公司未自动履行法律义务，杨漫洪、黄河清于2009年12月21日向芙蓉区法院申请执行，执行案号为（2010）芙执字第107号。芙蓉区法院在执行杨漫洪、黄河清等109位购房者与富通公司的系列案件过程中，于2012年3月1日查封了富通公司名下位于长沙市芙蓉区房屋，并向承租人兴业银行长沙分行和中信证券长沙营业部发出协助执行通知书，提取兴业银行长沙分行和中信证券长沙营业部应支付给富通公司的全部租金收入。上述查封期限届满后，芙蓉区法院于2016年6月22日裁定查封富通公司名下位于长沙市芙蓉区房屋交易等手续三年，期限至2019年6月21日止。2017年12月，剑胜公司向芙蓉区法院提出执行异议，认为芙蓉区法院2016年6月22日裁定查封的富通公司名下位于长沙市芙蓉区房屋归剑胜公司所有，法院应当解除查封，并确认该房屋归其所有。2018年2月9日，芙蓉区法院作出（2018）湘0102执异8号执行裁定，驳回剑胜公司的执行异议。剑胜公司不服，向芙蓉区法院提起执行异议之诉，请求法院判令不得执行上述103号、203号房屋，确认剑胜公司对上述103号、203号房屋享有所有权。芙蓉区法院于2018年12月20日作出（2018）湘0102民初2908号民事判决，该判决认定：“……从权利的形成分析，剑胜公司向富通公司购买房屋并支付购房款的行为发生于房屋被查封之前。房屋未办理过户登记并非因买受人剑胜公司的原因。剑胜公司未能直接占有房屋系因购买时该房存在租赁合同，已被出租人直接占有，后所有权交易手续亦被法院查封，亦非剑胜公司主观因素所致。此后，富通公司于2012年8月5日向剑胜公司发出交房通知书及房屋物业管理方长沙定王物业管理有限责任公司亦向剑胜公司出函，能表明富通公司有意通过转让请求承租人返还房屋的权利代替现实交付。从权利的状态分析，在案涉房屋被查封之前，剑胜公司与富通公司之间的房屋买卖合同已在房地产管理部门办理了网签手续，进行了备案并被公示。网签虽不同于预告登记，但同样具有公示作用，已告知了不特定的第三人剑胜公司作为买受人对该预售房屋享有期待物权，此应有别于双方私下订立的不为不特定第三人所知悉的买卖合同，因此形成的权利应被保护。从权利属性的对比分析，本案杨漫洪、黄河清所购房屋已办理了不动产登记，两人已取得了房屋所有权。两人未获清偿的债权为因富通公司迟延办理房屋所有权证所负担的违约金，其享有的债权为单纯的金钱债权。而作为同样的购房者，剑胜公司支付了全部购房款，非因自身原因未办理不动产登记，其享有的债权主要为取得房屋所有权的请求权。如在杨漫洪、黄河清已取得了所购房屋所有权的情况下，仍执行已支付全部房款的剑胜公司所购房屋来保障其单纯的金钱债权，必然导致剑胜公司已支付的购房款无法得到保障。此有违公平原则，亦非对民事主体的平等保护。综上所述，剑胜公司所享有的权利足以排除执行。剑胜公司另请求确认上述103、203号房的所有权，但两房屋均未被登记在其名下。不动产物权的转让，除法律另有规定的外，经依法登记才发生法律效力。故剑胜公司有关确认所有权的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。该判决还查明颐美会现代城103号、203号房在本地不动产登记中心被登记为长沙市芙蓉区。该判决最终判令：一、停止（2010）芙执字第107号案中对位于长沙市芙蓉区的执行；二、驳回剑胜公司的其他诉讼请求。判决生效后，杨漫洪、黄河清不服，向芙蓉区法院申请再审被驳回。杨漫洪、黄河清继续向长沙市芙蓉区人民检察院申诉，长沙市芙蓉区人民检察院于2020年4月9日予以立案受理，尚在审查中。对于长沙中院查封颐美会现代城103号、203号房屋，剑胜公司不服，提出执行异议称：剑胜公司于2011年8月22日与富通公司签订了两份商品房买卖合同，并于同日在长沙市房屋权属登记管理机关办理了网签登记手续。剑胜公司按照合同约定以及富通公司函件要求，支付了全部购房款。由于开发商富通公司自身的原因，未能及时办理楼盘的栋证，至今未将该公司购买的上述两套房屋过户更名至该公司名下。芙蓉区法院（2018）湘0102民初2908号民事判决已经生效，该判决已判令停止对上述两套房屋的执行，而长沙中院却于2018年8月14日对上述两套房屋采取查封措施。剑胜公司基于合法购买行为，对上述两套房屋享有所有权，应当受到法律保护。故请求：1.确认剑胜公司对房屋享有所有权；2.依法撤销（2018）湘01执恢41号执行案件对颐美会现代城103号、203号房屋的相关执行文书，停止执行上述房屋，并依法解除对上述房屋的查封。长沙中院认为，案外人剑胜公司针对本案讼争的长沙市芙蓉区芙蓉中路二段388号颐美会现代城103号、203号房屋在芙蓉区法院提起了执行异议之诉，芙蓉区法院（2018）湘0102民初2908号民事判决已经发生法律效力，该判决已判令停止对该两套房屋的执行。该院2018年8月14日对该两套房屋的查封系轮候查封，芙蓉区法院（2018）湘0102民初2908号民事判决对本案的处理具有拘束力。剑胜公司提出的异议理由成立，该院予以采纳。据此，长沙中院于2019年11月15日作出（2019）湘01执异170号执行裁定，解除该院对长沙市芙蓉区房屋的轮候查封。黄治成、张剑、侯涛、何雨轩不服，向本院申请复议称：芙蓉区法院（2018）湘0102民初2908号民事判决事实不清，适用法律错误，剑胜公司向富通公司支付的5263507元是否为房款存疑。剑胜公司购买案涉房屋不是为了居住，且剑胜公司并未实际占有房屋，房屋一直由富通公司对外出租。剑胜公司因没有交纳相关税费而没能办理房屋的不动产权证，剑胜公司解封房屋的主张不符合相关法律规定。故请求撤销长沙中院（2019）湘01执异170号执行裁定。本院认为，芙蓉区法院（2018）湘0102民初2908号民事判决已经发生效力，在其未经法定程序撤销以前，对本案的执行具有约束力。该判决判令停止对长沙市芙蓉区芙蓉中路二段88号定王大厦103号、203号（即颐美会现代城103号、203号）房屋的执行，长沙中院据此裁定解除对该两套房屋的轮候查封并无不当。黄治成、张剑、侯涛、何雨轩的复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回黄治成、张剑、侯涛、何雨轩的复议申请，维持长沙市中级人民法院（2019）湘01执异170号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄腊妍审 判 员  方湘平审 判 员  周康康二〇二〇年六月二日法官助理刘宇丹代理书记员  尹雅司