广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1778号 上诉人(原审被告)：广西通泰房地产开发有限公司，住所地广西贵港市仙衣路贵港汽车西站内。 法定代表人：江武。 委托诉讼代理人：黎明，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊霖，广西同望律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：郑海平，女，1977年9月6日出生，汉族，居民，住广西平南县。 被上诉人(原审原告)：刘志鹏，男，1967年9月26日出生，汉族，居民，住广西平南县。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵日录，平南县官成镇法律服务所法律工作者。 上诉人广西通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰公司）因被上诉人郑海平、刘志鹏商品房预售合同纠纷一案，不服广西平南县人民法院（2020）桂0821民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 通泰公司上诉请求：请求撤销一审判决书第一项、第二项、第三项判决，改判驳回被上诉人郑海平、刘志鹏的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以被上诉人向上诉人交付的商铺致使上诉人不能正常使用房屋为由判令解除合同，没有事实和法律依据。一审法院认定上诉人应当向被上诉人交付“三面光”商铺没有事实和法律依据。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中，并没有约定上诉人向被上诉人销售的通泰中央商务区一期02幢第1层1单元010127号商铺（以下简称“商铺”）是“三面光”，上诉人主张购买的是三面光商铺没有事实依据。2.《商品房预售合同》附件一“房屋平面图及位置图”中1已明确标明，该商铺除了大门一侧外，其他三面均是用实线表示，即表示其他三面均是实墙，而不是没有墙体的。3.该商铺除大门一侧外，其他三面均是与其他业主的铺相连的，如被上诉人需要与相邻的业主的商铺打通使用，应征得相邻业主的同意后方可实施。现该商铺是与上诉人的商铺相邻，但上诉人已将上诉人自有的商铺出租给第三方通泰百货使用，通泰百货不同意与被上诉人的商铺打通使用，为此，被上诉人单方要求打通商铺没有事实和法律依据。二、一审法院以上诉人逾期交房为由判令解除合同，没有事实和法律依据。1.《商品房房预售合同》第十条约定，上诉人应于2016年12月30日前向被上诉人交付商铺。2016年12月26日，平南县住房和城乡规划建设委员会在该商铺所在的楼栋的《竣工验收备案表》中盖章，证明上诉人己取得该商铺的竣工备案证明文件，上诉人己满足交房条件，不存在逾期交房的情形。2.被上诉人己实际接收该商铺，被上诉人不能再以逾期交房为由要求解除合同。被上诉人已向物业公司交付该商铺的物业费、维修基金、公摊水电费等费用，已实际接收该商铺，无权以逾期交房为由解除合同。三、被上诉人以上诉人交付的房屋不能实现房屋正常使用的目的、逾期交房等理由要求解除商品房预售合同，没有任何事实和法律依据，不应得到法院的支持，同样，上诉人亦无需向被上诉人退还房款、办证费用，亦无需支付解除合同的违约金。 郑海平、刘志鹏辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑海平、刘志鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除郑海平、刘志鹏与通泰公司签订的《商品房预售合同》；2.判令通泰公司退还购房款1484955元给郑海平、刘志鹏；并支付违约金14849.55元及资金占用费374208.66元（按银行同期贷款利率自2017年1月30日起暂计算至起诉之日止）给郑海平、刘志鹏。 一审法院经审理认定事实如下：2015年11月16日，郑海平、刘志鹏（买受人）与通泰公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》（合同编号：201502040016），主要内容如下。1.郑海平、刘志鹏向通泰公司购买位于平南县交汇处地块的“通泰中央商务区一期”02幢第1层1单元010127号商品房；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是平南县房地产测绘队，其预测面积为36.3平方米，套内建筑面积为35.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0.96平方米。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米37066.82元，总价款为1463398元，付款方式为商业贷款，买受人首期支付全部房价款的50.05%，其余价款向中国工商银行股份有限公司贵港平南支行借款支付；如因买受人原因造成不能贷款的或贷款不足时，买受人对尚欠的房款须在接到出卖人通知后30天内付清，否则视为买受人严重违约。3.合同第十条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。4.该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15天前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带相应证件，买受人未收到书面的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；双方进行房屋交接时出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十三条处理。5.合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。郑海平、刘志鹏交付给通泰中央商务区一期02幢第1层1单元010102号商品房房款的情况如下：分别于2015年2月4日支付715722元、2016年12月5日支付714000元，共计支付了1429722元。郑海平、刘志鹏于2016年11月16日支付了办证费45223元。2016年12月6日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收后在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》确认通泰中央商务区2#楼资料齐全，工程质量达到合格。2016年12月26日平南县住房和城乡规划建设委员会在《建设工程规划核实合格单》中加盖公章同意备案。通泰房地产公司一直未交付涉案房屋给郑海平、刘志鹏，且双方对靠商场内实墙隔断应否拆除有争议。 一审法院认为，一、关于涉案《商品房预售合同》是否有效的问题。郑海平、刘志鹏与通泰公司签订的《商品房预售合同》是合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于郑海平、刘志鹏诉请解除本案《商品房预售合同》应否支持的问题。泰通房地产公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，郑海平、刘志鹏主张其购买商铺时，约定商铺属于商城内“三面光”商铺，面临商场内二个方向没有实体隔断，现通泰公司将商场内“两面光”门面建成围墙、试衣间等，严重损害其权益，其有权要求解除合同。并且根据合同约定通泰房地产公司应当在2016年12月30日前向郑海平、刘志鹏交付房屋，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。一审法院认为，双方所签订的合同约定，争议房屋的使用性质为“商业用途”，现通泰公司将房屋靠商场内一侧和通道一侧建成实墙、试衣间，从而阻断方便商铺与商场人员出入，但商场内其他“商铺”均为开放式，通泰公司违约行为确实致使郑海平、刘志鹏不能实现房屋的商用目的，房屋交付存在严重瑕疵的情形下，已严重影响郑海平、刘志鹏对房屋的正常使用，根据合同法的规定，郑海平、刘志鹏有权要求解除合同。并且通泰房地产公司逾期交房已超过60日，未履行交房义务，显已违约，郑海平、刘志鹏据此行使合同解除权，符合规定，予以支持。三、郑海平、刘志鹏诉请通泰公司返还购房款和办证费应否支持问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房预售合同》解除后，通泰房地产公司应按约将郑海平、刘志鹏支付的房款及办证费返还给郑海平、刘志鹏。因此，通泰公司应当返还已付购房款1429722元和办证费45223元给郑海平、刘志鹏。四、关于违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》约定，通泰公司逾期交房超过60日后，郑海平、刘志鹏选择解除合同的，通泰公司应当按照郑海平、刘志鹏已付款的1%向郑海平、刘志鹏支付违约金。郑海平、刘志鹏已交付房款1429722元按照1%计算，违约金应是14297.22元，因此，通泰公司通泰房地产公司应当支付逾期交房违约金14297.22元给郑海平、刘志鹏。五、关于资金占用费的问题。双方签订的《商品房预售合同》约定有违约金，郑海平、刘志鹏亦按照合同请求通泰公司支付违约金，因此郑海平、刘志鹏要求通泰公司支付资金占用费没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、解除郑海平、刘志鹏与广西通泰房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：201502040016）；二、广西通泰房地产开发有限公司返还购房款1429722元及办证费45223元给郑海平、刘志鹏；三、广西通泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金14297.22元给郑海平、刘志鹏；四、驳回郑海平、刘志鹏的其他诉讼请求。案件受理费21666元，减半收取计10833元（郑海平、刘志鹏已预交），由郑海平、刘志鹏负担3500元，广西通泰房地产开发有限公司负担7333元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，被上诉人郑海平、刘志鹏提供了郑海平与上诉人的销售人员、销售负责人的电话录音和微信聊天记录，拟证明其向上诉人购买的铺面是“三面光”铺面。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，郑海平、刘志鹏与通泰公司签订的《商品房预售合同》是合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被上诉人向上诉人购买的铺面是“三面光”铺面的问题，首先，案涉通泰中央商务区02栋01单元0127号铺面在整个商务区的一层外围，位于进入中央商务区的通道处，按照常理，通道一侧应该是通透的，可开窗门的。同样，与中央商务区连接的一侧也应该是联通的，除非双方有特别的约定。上诉人提供的《商品房预售合同》附件一即房屋平面图及位置图上，该两侧虽使用实线标示，但未作特别注明，不能证实上诉人已向被上诉人明确说明该两侧为实墙墙体。其次，案涉商铺比其他非通道位置的商铺的单价要高。再次，郑海平与上诉人的销售人员以及销售负责人的电话录音和微信聊天记录也证实被上诉人向上诉人购买的铺面是“三面光”铺面。因此，上诉人向被上诉人交付的应当是“三面光”铺面。现上诉人交付给被上诉人的铺面，通道一侧是实墙，与商务区连接一侧被实物阻隔，与“三面光”铺面不符，且上诉人不同意整改为“三面光”，上诉人的行为已构成了根本性违约，被上诉人请求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18203元（上诉人已预交21666元），由上诉人广西通泰房地产开发有限公司负担。广西通泰房地产开发有限公司多预交的3463元，由本院退还给该公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣