浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终806号上诉人（原审原告）：董玉贵，男，1957年9月19日出生，汉族，户籍所在地嘉善县，现住。委托诉讼代理人：殷月兰，系董玉贵之妻。上诉人（原审原告）：殷月兰（曾用名殷玉兰），女，1964年2月29日出生，汉族，户籍所在地嘉善县，住址同上。被上诉人（原审被告）：吴传勤，男，1979年2月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省庆元县，现住嘉善县。委托诉讼代理人：缪丽利，浙江大昭律师事务所律师。上诉人董玉贵、殷月兰因与被上诉人吴传勤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董玉贵、殷月兰上诉请求：撤销（2019）浙0421民初255号判决书第二项内容，改判吴传勤返还董玉贵、殷月兰位于浙江省嘉善县农村房屋宅基地使用权110平方米和地面附属房屋三底二楼及场地、水泥坪。事实与理由：一审认为返还财产、赔偿损失的范围难以确定且双方争议较大的，当事人可另行处理解决，缺乏事实和法律依据。一、一审判决确认双方买卖合同无效正确，据此应当同时判决将案涉农村房屋和宅基地使用权返还董玉贵、殷月兰，但一审要求双方另行处理，不合法。（一）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；……”另，根据相关法院的判例，相似的案件中买卖合同被判决无效，同时判决互相返还。因此，根据法律规定和案例参考，董玉贵、殷月兰有权要求吴传勤返还案涉房屋等。若案涉房屋等财产难以确定价值，可依法请相关部门对价值进行评估。（二）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”吴传勤是浙江省庆元县集体经济组织成员，并非嘉善县干窑镇新星村集体经济组织成员，其在庆元县已享有宅基地使用权，对于案涉宅基地不享有合法使用权。二、案涉农村房屋等财产不存在没有必要返还的情形。（一）案涉宅基地使用权的价值实际大于案涉房屋的价值，吴传勤对案涉房屋进行了一定程度的维护，但属于小价值的投入，可经过协商或评估确定价值，存在返还的基础。（二）宅基地使用权享有者应当是本村集体经济组织的成员，一审判决买卖合同无效却未判决返还房屋，这样的判决并无意义，无法遏制非集体经济成员之间非法买卖农村房屋的趋势，有违法律规定。综上，一审认定事实不当，适用法律错误，请二审法院支持董玉贵、殷月兰的上诉请求。吴传勤辩称，合同是有效的。一、虽吴传勤与董玉贵、殷月兰并非同一农村集体经济组织的成员，但吴传勤在别处并未享受过宅基地安置、也无住房。二、董玉贵、殷月兰出售给吴传勤的是宅基地上的案涉房屋，而非宅基地使用权。三、董玉贵、殷月兰在出卖案涉房屋之前已经购置了另外的住房，抛弃案涉房屋的决心坚定，在出卖案涉房屋十多年之后，董玉贵、殷月兰为了搬迁利益要求吴传勤返还案涉房屋，违背诚实信用原则。四、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”由此可知，合同无效之后应当合理分配，不一定要生硬地返还或折价处理。五、吴传勤购买案涉房屋已十多年，社会关系、工作稳定，其老乡在嘉善购买此类房屋的人数有几百户，若无效之后进行返还或折价处理可能会造成社会不稳定。董玉贵、殷月兰向一审法院起诉请求判令：1.确认董玉贵、殷月兰与吴传勤于2006年2月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.吴传勤返还位于浙江省嘉善县农村房屋宅基地使用权110平方米和地面附属房屋三底二楼及场地、水泥坪。一审法院认定事实：殷月兰、董玉贵与吴传勤经协商，于2006年2月21日签订了一份《房屋买卖合同协议书》，约定殷月兰、董玉贵将坐落于浙江省嘉善县农村房屋三底二楼、场地、水泥坪等建筑物出卖给吴传勤，价款5万元。协议书第二条约定，乙方（吴传勤）拥有房屋、门前场地、水泥坪等建筑物，如涉及拆迁等重大工程，建筑物归乙方所有，宅基地归甲方（董玉贵）所有。协议书由殷玉兰和吴传勤签名，嘉善县干窑镇新星村村民委员会在见证单位处加盖了印鉴。干窑镇新星村白龙潭14号房屋系董玉贵户于1985年10月经审批建造，2006年买卖后由吴传勤对房屋进行了修缮并居住至今。2005年初，殷月兰向他人购买了位于西梯102室的房屋，2005年4月26日该房屋所有权登记为殷月兰所有，2005年5月30日办理了土地使用权转让，董玉贵、殷月兰及儿子在该房屋居住至今。董玉贵、殷月兰现户籍所在地为干窑镇新星村白龙潭14号；吴传勤户籍所在地为浙江省庆元县。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2020年1月1日起施行的修订后的《土地管理法》第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，增加了村民利用闲置宅基地、住宅的灵活性，但并未完全取消限制条件。《土地管理法》第六十二条第六款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。村民委并非宅基地变更使用的审批机关，村民委在协议上盖章见证对合同效力不产生影响。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。双方签订的房屋买卖合同协议书虽然对房屋和宅基地作了一定区分处理，但我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度，案涉房屋本身亦由于宅基地用地审批而合法存在，双方的约定并不能回避宅基地使用权只能跟随房屋的客观实际。综上，吴传勤向董玉贵、殷月兰购买干窑镇新星村白龙潭14号房屋时，双方并非同村村民，且吴传勤户籍至今仍在浙江省庆元县，未迁入干窑镇新星村，故双方的买卖合同应为无效。关于该《房屋买卖合同协议书》无效后的法律后果问题，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经一审当庭释明，董玉贵、殷月兰坚持要求返还房屋、宅基地等，吴传勤坚持认为合同有效，如无效的另行处理。一审认为，根据无效合同的处理原则，同时根据公平、诚信原则，结合本案的具体情况，双方的返还和赔偿等应相互同时履行。董玉贵、殷月兰因购买城镇房屋并搬至集镇居住，将其闲置的农村房屋出卖给吴传勤，在出卖十多年后，因可能存在搬迁利益而反悔主张合同无效，明显有违诚信原则，对于本案合同无效应承担较主要的过错责任。另外，案涉房屋现已由外地来善的吴传勤居住多年，返还腾退还涉及其居住生活问题；因买卖已十多年，现房屋的价值与当时的交易价格已存在巨大差异，目前案涉房屋并未遇到政府征地拆迁，难以确定价值并予以处置。据此，一审认为因本案中返还财产、赔偿损失的范围难以确定且双方争议较大的，当事人就此可另行处理解决。据此一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、确认董玉贵、殷月兰与吴传勤于2006年2月21日签订的《房屋买卖合同协议书》无效；二、驳回董玉贵、殷月兰其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由董玉贵、殷月兰一方和吴传勤各负担20元。二审中，董玉贵、殷月兰围绕上诉请求提交了标题为“参加农房集聚享受城市生活”的嘉善县干窑镇搬迁宣传手册一份，证明其报名参加该“农房集聚”搬迁后，案涉房屋因搬迁可置换到的公寓房面积和享受到的补偿价值。针对该份宣传手册，吴传勤质证认为，搬迁需要一定的报名人数，政府才能对搬迁人口进行安置。若报名人数无法达到要求，是否能够搬迁还未可知。该宣传手册只是提倡书，并非正规的文件，不予认可。本院认证认为，认可该搬迁宣传手册的真实性，但与本案双方争议点无关联性，因此本院对该证据予不予认定。本院于2020年5月13日下午前往嘉善县干窑镇新星村村委会调查，向该村党组织副书记宋志江了解该村农房集聚搬迁政策，形成询问笔录一份，内容大致如下：根据干窑镇搬迁政策，村民可报名申请以宅基地上合法房屋置换干窑镇城乡一体新社区中心集聚区内公寓房，没有报名户数要求，目前批次报名时间截止至2020年5月31日；上一批参加农房集聚的村民在2018年报名，2019年6月左右签约，预计到2020年底或者2021年上半年交房；能够置换到的公寓房面积按照村民人头或原宅基地上的合法建筑面积计算；案涉房屋按照人头计算可置换到一套120平方米和一套80平方米的公寓房。根据政策，其中的160平方米村民须支付安置价2200元每平方米，剩余40平方米村民须支付3510元每平方米。集聚村民还可享受到10项搬迁优惠政策的补贴；董玉贵、殷月兰想参加搬迁，须得到案涉房屋买受人吴传勤的同意。针对该份询问笔录，董玉贵、殷月兰经质证，认可其真实性、合法性、关联性。吴传勤质证认为，认可其真实性。但农房集聚和征迁有本质区别。征迁是对凡涉及城镇规划中心区域范围内的建设用地上的所有建筑物采有偿征迁；农房集聚则是在农户自愿搬迁的基础上进行，通过规划引导和搬迁奖励等办法推进。二者赔偿差异较大，不能因董玉贵、殷月兰想要新的安置房而损害吴传勤的利益。且2018年报名的村民至今未拿到房屋，无法确定此搬迁政策是否在有效执行，对该证据关联性不予认可。另，吴传勤母亲目前患有癌症，需要稳定的住处。本院认证认为，双方当事人认可其真实性，但该询问笔录中涉及的嘉善县干窑镇搬迁政策须村民在规定时间内自愿报名，且村民报名需要得到农村房屋买受人的同意，政策执行结果确具有极大不确定性，因此与本案双方争议点不具有关联性，本院对该证据不予认定。吴传勤在二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据相关法律规定，董玉贵、殷月兰和吴传勤非同一集体经济组织成员，他们之间签订的农村房屋买卖合同应被认定为无效。至于合同无效后的互相返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面，董玉贵、殷月兰在购置了城镇房屋之后于2006年2月将案涉农村房屋出卖给吴传勤，如今因潜在搬迁利益而反悔主张合同无效，有违诚信原则，应承担主要过错责任。另一方面，案涉房屋目前未遇政府强制征地拆迁，如今实际的市场价值难以确定，若予以处理对双方都或有失公平，双方可待条件成熟之后再另行处理解决。因此，综合考虑董玉贵、殷月兰一方承担主要过错，及双方目前不具备互相返还和赔偿的现实基础，一审驳回董玉贵、殷月兰要求吴传勤返还案涉农村房屋和场地、水泥坪的诉讼请求并无不当。综上所述，董玉贵、殷月兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人董玉贵、殷月兰负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月八日书记员 陈 诚