北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3823号上诉人（原审被告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：王丛丛，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会，住所地北京市海淀区天秀花园古月园小区南门。负责人：徐宏亮，主任。委托诉讼代理人：王兵，北京市盛廷律师事务所律师。上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业公司）因与被上诉人北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会（以下简称古月园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初59289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙城兴业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回古月园业委会的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决并未查明二审法院原发回重审时要求查明的,天秀花园古月园是否属于独立的物业管理区域、是否具备实施独立物业管理的条件这一基本事实,属于基本事实认定不清；二、一审法院认定天秀花园古月园临时业主大会做出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业”的决议有效,违反现行法律规定,也与龙城兴业公司提供的证据矛盾；三、古月园业委会不具备本案原告主体资格,一审法院为了赋予古月园业委会原告主体资格,刻意无视龙城兴业公司提供的证据和辩论理由去审理和认定争议焦点,属于认定事实错误；四、古月园业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》尚未备案,不符合终止龙城兴业公司在古月园进行物业管理服务、进行物业交接的条件,古月园业委会无权要求龙城兴业公司撤离古月园并移交物业资料。一审法院在明知古月园业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》尚未备案的情况下,仍判决龙城兴业公司向古月园业委会移交业主资料,显属判决错误。古月园业委会辩称，同意一审法院判决，不同意龙城兴业公司的上诉请求和理由。龙城兴业公司已经进行了资料移交且撤离小区，一审的诉求已达到。古月园业委会向一审法院起诉请求：1、判决龙城兴业公司撤离北京市海淀区天秀花园古月园小区物业管理区域；2、判决龙城兴业公司向我业委会移交由其保管的北京市海淀区天秀花园古月园小区业主资料；3、判决龙城兴业公司向我业委会移交北京市海淀区天秀花园古月园物业管理区域的以下材料：(1)B区1#库消控明细一本；(2)开闭站与污水工程竣工资料及图纸（资料一份图纸一张）；(3)配电室竣工图；(4)综合楼与污水工程一份；(5)人工湖与污水工程竣工资料与图纸（资料一份图纸一张）；(6)古月园会所地下平面图一张；(7)古月园屋顶平面图一张；(8)古月园南北立面图一张；(9)古月园外立面图一张；(10)天秀园B区2#地下车库资料两本；(11)2#地库给排水电气施工图一盒；(12)地下车库给排水电气资料一盒（地下车库技术资料）；(13)古月园二期会所工程图（二期两张、一期二十张）；(14)古月园一期工程地下车库电气施工图一本；(15)古月园暖通施工图一本；(16)古月园排水施工图一本；(17)古月园结构施工图一本；(18)古月园一期会所工程图一本；(19)古月园一期水箱间及屋顶给排水平面图一本；(20)古月园地下室工层人防平面图一张；(21)古月园工程做法表一张；(22)古月园南入口施工图一本；(23)古月园南入口设计说明一本；(24)11号楼、16号楼、20号楼、22号楼、24号楼、25号楼、28号楼图纸。一审法院认定事实：2015年11月10日，北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处对古月园小区全体业主发布《公告》一份，内容如下：因北京安居物业管理有限公司公告退出本园区物业管理，为了保证小区广大业主的合法权益，维持小区正常的物业管理秩序，由政府指定物业企业对本小区进行应急接管。经由海淀区物业管理协会应急保障服务企业库中比选，确定北京龙城兴业物业管理有限公司为本小区提供应急物业服务。在业主未依法选聘物业服务企业前，应急保障服务单位遵循前期物业服务合同中的标准、物业服务价格进行服务管理，以确保小区物业服务有序开展。马连洼[街道（地区）业备][2016年]第001号业主委员会备案单载明北京市海淀区天秀花园古月园建筑物总面积154627.48平方米，业主总人数708人，成立业主委员会委托易明办理业主委员会备案手续。马连洼街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，现予以备案。2016年6月12日，《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会决议》载明：根据2016年天秀花园古月园第二次业主大会投票结果表决如下：同意授权业主委员会代表业主委托北京市住建委备案的物业第三方评估监理机构按照古月园三级物业服务标准评估古月园物业服务市场价格，并以此价格做为今后与物业服务企业签署正式物业服务合同依据。同意授权业主委员会代表业主委托招标代理机构以公开招标或邀请招标的方式为本小区选聘物业服务企业；物业服务委托期限暂定三年；委托期内的物业服务执行北京市地方标准三级物业服务标准；评标结束后召开全体业主大会，根据评标委员会推荐的中标候选人顺序确定中标人（先表决第一名，不通过以此类推）；授权业主委员会根据现行法律法规的规定以及本小区《北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则》，参照北京市物业服务合同示范文本与中标人签订物业服务合同。同意授权业主委员会代表业主与符合资质的物业服务企业直接商谈（包括政府指定的应急物业服务企业），拟定古月园正式物业服务合同，召开全体业主大会，表决是否同意授权业委会代表业主签署正式物业服务合同。同意在天秀花园古月园召开业主大会确定正式物业服务公司并同意授权业主委员会代表业主签署正式物业服务合同且备案后，同时终止应急物业服务队或者指定、聘请的物业服务企业提供的应急服务。2016年6月20日，古月园业委会经业委会半数以上投票表决同意委托“北京安达智业物业服务评估监理有限公司”评估物业费和同意委托“安达（北京）招投标代理有限公司”以公开招标的方式进行物业服务企业选聘的决议。2016年7月7日，古月园业委会给龙城兴业公司出具《致函》一份，通知龙城兴业公司参加古月园物业服务投标，且在业主依法选聘出物业服务企业后，终止应急物业服务，并予以物业服务交接。2016年7月9日，龙城兴业公司工作人员安艳霞在文件送达回执单上签字。2016年8月17日，安达（北京）招投标代理有限公司出具推荐的中标候选人名单为：1、北京瑞赢酒店物业管理有限公司；2、长城物业集团股份有限公司；3、乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司。2016年8月17日，龙城兴业公司向古月园全体业主发出《致天秀花园古月园全体业主的一封信》，载明：古月园业委会于2016年8月17日召开古月园选聘物业公司的开标会，我司积极进行投标工作，根据业委会聘请的评估公司评定的价格（2.96/平米/月）用于小区服务标准，我司根据现场实际情况承诺执行前期物业服务合同标准（2.53/平米/月）收取物业管理费，并以北京市住宅物业服务标准等级规范三级为标准提供物业服务。2016年9月25日，古月园业委会发布《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》，载明：根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规定，本小区采用书面表决方式召开了临时业主大会会议。2016年9月25日下午，在业主和居民的参与下进行了验票、监票、唱票和计票。“首一”辅导中心派人参与。本小区的表决权数为业主总人数710人，建筑物总面积155393.91平方米。本次会议共收到表决票570张，其中有效票537张，废票33张。会议表决结果如下：以业主531票赞成，占业主总人数的74.79%，对应建筑物专有部分面积99368.98平方米，占建筑物总面积的63.95%，通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业。2016年10月16日，甲方古月园业委会与乙方北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》。2016年10月16日，古月园业委会给龙城兴业公司发出《关于古月园进行物业交接的通知》，载明：根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》之相关规定，按照天秀花园古月园第三次业主大会（临时会议）决议，已选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司作为本区域的物业服务企业。依据马连洼街道2015年11月10日发布的应急公告，自2016年9月26日起，北京龙城兴业物业管理有限公司的应急服务自然终止。现通知贵司，请参加2016年10月19日晚八点召开的物业交接准备会，2016年10月22日前与业委会及瑞赢物业签署三方协议，对撤离小区做出周到细致安排。物业交接截止日期为2016年10月30日，之后贵司将不得收取物业费，2016年10月29日前为物业交接过渡期。龙城兴业公司并未与古月园业委会及北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理物业交接手续。本案在审理过程中，2019年3月11日，古月园业委会与龙城兴业公司办理关于所涉区域的部分物业交接手续，龙城兴业公司撤出古月园小区物业管理区域。古月园业委会要求龙城兴业公司向其交接其第二项诉讼请求涉及的相关材料，法庭审理过程中，经法院核实，龙城兴业公司现保管古月园小区业主资料453份（详见附录），古月园业委会不持异议。对双方有争议的事实，法院做如下认定：关于古月园业委会第三项诉讼请求所涉资料的现持有人是否为龙城兴业公司。龙城兴业公司称其并未保管所涉物业资料。龙城兴业公司系由政府指定的物业企业对小区进行应急接管，且双方现已办理交接手续，古月园业委会要求龙城兴业公司交接资料，应先行证明龙城兴业公司曾接收相关物业资料，但其经法院释明举证责任后，未在限定的举证期限内向法院出具相关证据，故法院对古月园业委会称龙城兴业公司持有第三项诉讼请求所涉资料的事实不予认定。一审法院认为，龙城兴业公司系由政府指定的物业企业为古月园小区进行应急管理，双方形成物业服务合同关系。根据本案查明的事实，归纳双方争议焦点如下：一、古月园业委会是否具有本案原告主体资格；二、古月园小区临时业主大会做出《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》的效力认定；三、关于古月园业委会要求龙城兴业公司移交相关业主资料及物业管理区域设备设施资料的诉讼请求能否得到支持。一、古月园业委会是否具有本案原告主体资格。古月园业委会系古月园小区业主大会选举产生，经北京市海淀区马连洼街道办事处确认，该业主委员会提交的材料齐全，达到首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求和备案条件，已予以备案。故古月园业委会的成立符合相关法律和行政法规规定的形式要件，现龙城兴业公司以古月园小区不具有原告主体资格为抗辩理由，法院不予采信。二、关于古月园小区临时业主大会做出的《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据法院查明的事实，古月园小区业主对其建筑区划内选聘和解聘物业服务企业进行决议，决议流程符合上述法律规定，决议内容亦未违反法律法规的强制性规定，故天秀花园古月园临时业主大会做出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业”的决议有效。本案审理过程中，古月园业委会已与龙城兴业公司办理物业移交手续，龙城兴业公司撤出古月园小区的物业管理区域，双方物业服务合同已解除，故古月园业委会仍坚持要求龙城兴业公司撤离北京市海淀区天秀花园古月园物业管理区域的诉讼请求，法院不予支持。三、关于古月园业委会要求龙城兴业公司移交相关业主资料及物业管理区域设备设施资料的诉讼请求能否得到支持。古月园业委会与龙城兴业公司的物业服务合同已解除，龙城兴业公司应当将物业管理用房和相关资料交还给古月园业委会。关于古月园业委会要求龙城兴业公司移交保管的北京市海淀区天秀花园古月园小区的部分业主资料，考虑到现龙城兴业公司已撤离古月园小区，不再提供物业服务，其保管小区业主资料已无依据，故其应将业主资料移交给古月园业委会，对于古月园业委会要求龙城兴业公司返还业主资料的诉讼请求，法院予以支持。关于古月园业委会第三项诉讼请求中提及的相关资料，因缺乏证据证明由龙城兴业公司持有，故对该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决：一、北京龙城兴业物业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会移交业主资料（详见附录）；二、驳回北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，古月园业委会的设立经由业主大会选举产生并经政府行政部门海淀区马连洼街道办事处予以备案，据此可以认定古月园业委会的设立得到了行政主管部门的确认，具备主体资格；古月园业委会在业主大会的授权下组织物业服务企业的选聘工作，后以业主大会投票的形式，作出选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业的决议，该决议作出程序、流程符合法律、法规的规定，物业所在地的政府行政主管部门未责令改正或撤销该决议，人民法院亦未依据业主的请求撤销该决议，故古月园业委会具备主体资格，其在物业管理职责范围内作出的决议有效。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。据此法规规定，对于物业管理区域划分的职责，属于政府部门的行政职权范围。龙城兴业公司在本案诉讼中抗辩古月园业委会的设立以及作出的决议均属无效，并称“古月园”与其他三个园区存在共用设施设备不可分割管理，但龙城兴业公司亦认可部分共用设施设备与“天秀花园”小区以外的其他物业区域存在共用的客观情况，由此可见，共用设施设备是否可以分割管理并不是划分物业管理区域的唯一因素；龙城兴业公司不能提供政府行政主管部门对古月园业委会设立及所作决议的效力予以否定或撤销的任何依据，且政府行政主管部门并未认定古月园业委会设立违反了“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的规定，相反古月园业委会的设立却获得了政府行政部门的备案登记，故本院对其抗辩意见不予采信。业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的，符合法律、法规规定的条件和程序，该决定受法律、法规的保护。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业用房、建设单位移交其的全部资料交还业主委员会，并应当与新的物业服务企业进行交接工作，这是物业服务企业的法定义务。龙城兴业公司在接到古月园业委会终止物业服务合同通知后，没有履行移交资料和进行交接的义务，拒绝退出古月园物业服务区域，致使新的物业服务企业不能进驻古月园小区开展物业服务、办理登记等活动，其应当承担相应不利法律后果。古月园业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》是否进行行政备案，不能构成其拒绝撤场和办理移交资料的理由，故本院对龙城兴业公司的该项上诉理由不予采信。综上所述，龙城兴业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年六月二十四日法官助理 孙雅丹书 记 员 邓文静