上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3666号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海迈伽健身管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：孟秀芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：季文渊，男。委托诉讼代理人：胡晓光，上海九泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海南利置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：**义，总经理。委托诉讼代理人：沈颖虹，女。上诉人上海迈伽健身管理有限公司(以下简称“迈伽公司”)因与被上诉人上海南利置业有限公司(以下简称“南利公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人迈伽公司的委托诉讼代理人季文渊、胡晓光及被上诉人南利公司的委托诉讼代理人沈颖虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迈伽公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持迈伽公司的一审的诉请。事实和理由：一、迈伽公司于2018年4月2日提出解约意向后，在双方租赁关系并未解除的情况下，南利公司擅自对上海市雁荡路XXX号XXX楼XXX单元商铺(以下简称“系争商铺”)采取了加锁措施，致使迈伽公司无法正常营业。南利公司以实际毁约行为导致租赁合同不能继续，构成根本违约。二、南利公司对系争商铺加锁后，系争商铺实际已处于南利公司控制之下，双方于2018年4月12日完成交接工作，南利公司为此出具《商户退铺验收表》，应认定南利公司在该日收回了系争商铺。迈伽公司在此过程中并未占用系争商铺，也不存在逾期搬离系争商铺的情形，且南利公司未能证明系争商铺存在空置期的损失，故一审判决判令迈伽公司支付南利公司空置期损失130,343.30元属于认定事实和法律适用错误。三、迈伽公司支付的441,795.90元押金，不具有定金性质。南利公司与迈伽公司签署《前置条件》后，南利公司概况地接受迈伽公司与案外人上海乾旺投资有限公司(以下简称“乾旺公司”)之前全部的权利义务，南利公司概括地获得了迈伽公司向乾旺公司缴纳的押金。且南利公司承诺过，当双方租赁合同解除后，南利公司会将相应的押金退还给迈伽公司。现扣除迈伽公司相关费用后押金还有剩余，南利公司应当在合同解除后，将剩余的押金及时退还给迈伽公司。四、在无合同约定的情况下，一审判决不仅没收迈伽公司相当于三个月的租金和物业管理费之和的押金，还要求迈伽公司额外赔偿三个多月空置期间的租金损失，单方面加重迈伽公司责任，缺乏法律依据。被上诉人南利公司辩称：一、系争商铺的押金是迈伽公司付至乾旺公司的账上的，不在南利公司账上，迈伽公司未提供将该押金支付至南利公司账上的证据，南利公司也从未从迈伽公司处收到过押金，迈伽公司要求返还押金的对象是错误的。至于南利公司与乾旺公司之间的诉讼仅是乾旺公司因拖欠租金导致合同解约而承担违约责任，和迈伽公司的押金无关。二、南利公司已实际发生的空置期损失是因迈伽公司提前退租直接导致的，迈伽公司理应承担空置期损失。系争商铺直到2018年8月1日才再次出租，商铺空置期间确实已给南利公司带来了实际损失。三、双方对提前解约从未有过任何形式的约定，4月2日迈伽公司提出提前解约，4月12日双方对系争商铺做了交接，4月12日理应作为合同终止之日。综上，请求二审法院驳回迈伽公司的上诉请求，维持原判。迈伽公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认双方的合同于2018年4月6日解除；2.判令南利公司将租房押金377,806.70元返还给迈伽公司；3.判令南利公司支付租房押金377,806.70元的利息(按银行同期贷款利息标准，自2018年6月15日起计算至实际支付之日止)。南利公司提出反诉，请求判令：1.迈伽公司支付拖欠的全部费用共计95,883.78元(包括：2018年3月的物业管理费29,129.40元，2018年4月1日至2018年4月12日的租金52,137.32元、物业管理费11,651.76元，水费841.10元，电费2,124.20元)；2.迈伽公司支付拖欠款项的利息(按照银行同期贷款利息的标准，自2018年4月13日起计算至付清之日)；3.迈伽公司支付因其提前解约而造成的空置期损失574,101.72元。一审法院认定事实如下：2013年11月12日，迈伽公司与案外人乾旺公司签订《租赁合同》，约定案外人乾旺公司将系争商铺出租给迈伽公司用于经营在MySoulYoga的商号名下开展的经营许可之业务，出租面积为647.32平方米。合同约定，月租金为第一年至第二年118,135.90元、第三年至第四年124,042.70元、第五年至第六年130,343.30元、第七年至第八年136,840.70元。合同约定，租赁期限为88个月25天(暂定自2013年11月16日起至2021年4月9日止，实际根据本合同和标准条款和条件的规定计算和调整)……。合同还约定迈伽公司应支付押金441,795.90元。合同明确约定“甲方和乙方于本合同签署之日签订的雁荡路XXX号项目的标准条款和条件(“标准条款和条件”)中规定的条款和条件在此提及而纳入本合同中并构成本合同不可分割的一部分。”合同对公用事业费、管理费等均做了约定。《租赁合同》之补充条款约定，租赁合同起始日为2013年11月16日起；2013年11月16日至2014年1月15日，为免租期。2015年6月19日，迈伽公司(乙方)、南利公司(甲方)签订《前置条件》。其中，第一条第三款约定：“乙方在2013年11月12日至2015年4月30日止，累计缴纳押金、装修押金、水电煤及房租如下：……租赁保证金441,795.90元……2013年11月12日至2015年4月30日止房租及物业费2,477,142.70元……乙方需提供以上费用发票或收据凭证的复印件加盖公章。甲方认可乙方上述支付事实。甲方与乙方的新合约签订后，甲方不再重复收取租赁保证金(441,795.90)。”《前置条件》第二条对《租赁合同》的主要条款进行了确认，包括出租面积、租赁期限、押金、租金递增、物业管理费等。《前置条件》第三条约定：“甲方与乾旺投资就合同解除及相关事项已起诉至法院，如法院判令合同解除无效，甲方承诺乙方与甲方合约期内所缴纳的租金予以返还。”2018年2月22日，迈伽公司与南利公司签订《租房补充协议(一)》。协议第一条约定，鉴于目前正在履行中的《租赁合同》没有约定乙方向甲方缴纳房租的具体时间，现补充约定，乙方在每月15日，向甲方缴纳当月租金。2018年4月2日，迈伽公司出具《提前解除租房合同通知》，要求解除合同，并要求南利公司退还押金。2018年4月8日，南利公司出具《回复函》，要求迈伽公司承担提前解除合同的违约责任，并付清相关物业费、水费及电费。2018年4月12日，双方对系争商铺进行了交接。一审法院另查明，2015年5月，南利公司提起(2015)黄浦民四(民)初字第1461号民事诉讼，要求确认其与案外人乾旺公司的房屋租赁合同解除，并要求判令案外人乾旺公司支付拖欠的租金及水电费用并承担违约责任。2016年4月6日，法院作出(2015)黄浦民四(民)初字第1461号民事判决书。该判决书认为，案外人乾旺公司不支付租金的行为已经构成违约，南利公司行使合同解除权符合合同约定。南利公司要求按《租赁合同解除通知》签收日作为合同解除日、要求乾旺公司支付租金、水电费并承担违约责任的诉讼请求，于法于合同均有据，法院依法均予以支持。该判决书判决：一、确认南利公司与乾旺公司签订的《上海璞邸精品酒店商场租赁合同》于2015年4月30日解除；二、乾旺公司应于判决生效后十日内支付南利公司自2015年4月15日至2015年4月30日的租金人民币33.33万元；三、乾旺公司支付的保证金200万元归南利公司所有；四、乾旺公司应于判决生效后十日内支付南利公司免租装修期内的租金333.3333万元；五、乾旺公司应于判决生效后十日内支付南利公司违约金人民币200万元；六、乾旺公司应于判决生效后十日内支付南利公司自2015年3月25日至2015年4月24日的电费60,216.21元、水费2,445.66元，共计62,661.87元。一审审理中，迈伽公司表示无法提供《租赁合同》的原件，并向法院提供了《租赁合同》的复印件及相关附件，其中的《文件签收确认函》显示，迈伽公司向案外人乾旺公司递交了已签章的文件包括：《租赁合同》、《标准条款和条件》、《租赁合约之补充说明》。一审法院认为，双方就系争商铺签订的《前置条件》和《租房补充协议(一)》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，双方均应全面履行。鉴于双方于2018年4月12日对系争商铺进行了交接，《租赁合同》已无继续履行的可能，对迈伽公司要求确认《租赁合同》解除的本诉请求，法院予以准许。迈伽公司称南利公司对系争商铺停水、停电、锁门致使迈伽公司自2018年4月6日起无法进入系争商铺，但迈伽公司提供的证据尚不足以证明南利公司有上述行为，故法院确认双方租赁关系于2018年4月12日解除。审理中，迈伽公司所提供的《租赁合同》复印件中仅约定押金金额，对合同终止后押金的处理并无具体约定。鉴于《租赁合同》明确约定《标准条款和条件》构成该合同不可分割的一部分，且迈伽公司提供的《文件签收确认函》显示迈伽公司向案外人乾旺公司递交了已签章的《标准条款和条件》，而迈伽公司未能提供《租赁合同》原件，故迈伽公司要求返还押金并无充分的合同依据。《前置条件》并未确认南利公司收到押金，仅是对迈伽公司向案外人乾旺公司支付押金的事实进行确认。迈伽公司自认将押金支付给案外人乾旺公司，迈伽公司并无证据证明南利公司取得了该笔押金，也无证据显示南利公司另行向迈伽公司收取押金。基于上述理由，法院对迈伽公司要求南利公司返还押金并支付利息的本诉请求难以支持。迈伽公司与案外人乾旺公司如就系争商铺租赁有未尽事宜，迈伽公司可向案外人乾旺公司主张。南利公司与案外人乾旺公司的租赁合同经法院判决确认于2015年4月30日解除，《前置条件》就迈伽公司截至2015年4月30日向案外人乾旺公司的付款情况进行了确认，迈伽公司应向南利公司结清自2015年5月1日起至2018年4月12日止的租金、物业管理费及相关费用，法院对南利公司要求迈伽公司结清所欠费用的反诉请求依法予以支持。南利公司要求迈伽公司支付上述欠款利息的反诉请求并无依据，法院不予支持。迈伽公司、南利公司确认按照《租赁合同》履行，迈伽公司在租期届满前要求解除合同，且并未提出充分正当的理由，构成违约，法院对南利公司要求迈伽公司支付系争商铺空置损失的反诉请求予以支持，但对金额酌情予以调整。一审法院判决如下：一、上海迈伽健身管理有限公司与上海南利置业有限公司关于上海市雁荡路XXX号XXX楼XXX单元商铺的租赁关系于2018年4月12日解除；二、上海迈伽健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南利置业有限公司2018年3月的物业管理费29,129.40元、2018年4月1日至2018年4月12日的租金52,137.32元、2018年4月1日至2018年4月12日的物业管理费11,651.76元；三、上海迈伽健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南利置业有限公司水费841.10元、电费2,124.20元；四、上海迈伽健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南利置业有限公司空置期损失130,343.30元；五、驳回上海迈伽健身管理有限公司的其他本诉请求；六、驳回上海南利置业有限公司的其他反诉请求。本院审理中，迈伽公司提供：1.(2015)黄浦民四(民)初字第1461号判决书(南利公司与乾旺公司房屋租赁合同纠纷案)，证明南利公司已额外收取乾旺公司支付的租赁保证金200万元，该200万元保证金系包括迈伽公司在内的其他三家商户缴纳给乾旺公司的。2.迈伽公司租赁的系争商铺照片，证明系争商铺环境脏、乱、差，与迈伽公司瑜伽的营业服务定位不符，且严重影响迈伽公司的日常经营，迈伽公司迫于无奈提出解除租赁合同。3.南利公司将系争商铺锁门的照片，证明2018年4月9日前，南利公司未经迈伽公司同意，擅自将系争商铺上锁，导致迈伽公司无法进入系争商铺正常营业，南利公司构成事实上的根本违约。对此，南利公司表示，以上证据均不属于新证据，对于证据1，该份民事判决书系基于乾旺公司与南利公司之间的租赁合同关系所作的判决，因乾旺公司根本性违约而判令其承担违约责任，与迈伽公司的押金无关。对于证据2，真实性、关联性均不认可。对于证据3，一审法院已进行过质证。本院认证如下：关于证据1，该生效判决确认因乾旺公司根本性违约，南利公司有权没收乾旺公司支付的200万元保证金，无法证明乾旺公司将迈伽公司缴纳的押金支付给了南利公司。关于证据2，迈伽公司二审提交的证明系争商铺环境脏、乱、差的照片与其提起诉请所依据的事实与理由无关，二审不予采纳。关于证据3，迈伽公司提供的照片不足以证明南利公司存在该行为，无法据此认定南利公司构成根本性违约。南利公司在二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，迈伽公司于2018年4月2日向南利公司出具《提前解除租房合同通知》，之后南利公司与迈伽公司于2018年4月12日对系争商铺进行交接，一审法院确认双方租赁关系于2018年4月12日解除，本院予以认同，迈伽公司应支付至2018年4月12日相应的租金、物业管理费及水电费。迈伽公司上诉称南利公司对系争商铺锁门，导致其无法正常经营，南利公司构成根本违约，但迈伽公司提交的证据尚不足以证明该上诉主张，本院难以采纳。迈伽公司在租期届满前要求提前解除合同，且未提出充分理由，构成违约，一审法院对南利公司要求迈伽公司支付系争商铺空置期损失的诉请予以支持，并对金额予以酌情调整并无不当，本院予以认同。关于押金，迈伽公司认为南利公司概括地受让了乾旺公司与迈伽公司间租赁合同中属于乾旺公司的全部权利义务，且南利公司曾承诺租赁合同解除后，押金会退还迈伽公司，故南利公司应当在合同解除后，将迈伽公司向乾旺公司缴纳的押金退还给迈伽公司。南利公司表示在双方签订的《前置条件》中，南利公司仅对迈伽公司向乾旺公司支付押金的事实进行确认，并未确认南利公司收到押金，双方亦未对押金的处理进行过约定。本院认为，迈伽公司自认将押金支付给乾旺公司，南利公司表示从未收到过押金，且无充分证据证明南利公司已取得该笔押金，故迈伽公司要求南利公司返还押金的依据不足，对该上诉主张本院不予支持。迈伽公司与乾旺公司如就系争商铺租赁有未尽事宜，迈伽公司可向乾旺公司另行主张。综上所述，迈伽公司的上诉请求，理由缺乏依据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,621元，由上诉人上海迈伽健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 俞 璐二〇二〇年六月十五日书记员 高兴盛附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……