陕西省铜川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕02民终219号 上诉人（原审原告）：李某乙,，女，1949年XX月XX日生，汉族，住铜川市王益区。 上诉人（原审原告）：李某丙，，男，1960年XX月XX日生，汉族，住铜川市王益区。 共同委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：李某丁，男，1955年XX月XX日生，汉族，住铜川市王益区。 委托诉讼代理人：张鹏，铜川市王益区七一法律服务所法律工作者。 原审第三人：姜某某，男，1964年XX月XX日生，汉族，住铜川市印台区。 委托诉讼代理人：杨宗安，陕西大图律师事务所律师律师。 上诉人李某乙、李某丙因与被上诉人李某丁、原审第三人姜某某房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省铜川市印台区人民法院（2020）陕0203民初5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某乙、李某丙的委托诉讼代理人王文学、被上诉人李某丁的委托诉讼代理人张鹏、原审第三人姜某某及其委托诉讼代理人杨宗安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李某乙、李某丙上诉请求：1、撤销陕西省铜川市印台区人民法院（2020）陕0203民初5号民事判决；2、依法确认李某丁与姜某某于2003年4月28日签订的房屋买卖协议无效；3、依法判令姜某某立即返还所购买的房屋及使用的土地；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人李某乙、李某丙及被上诉人李某丁的父母李某甲、何某某取得位于铜川市印台区XX镇XX村宅基地480㎡，并建造了2孔窑洞和3间平房。李某甲、何秀云先后去世后，享有继承权的子女李某乙、李凤莲、李都锁、李忠锁均未对遗产进行分配，也未放弃继承权。原判既然认定姜某某与李某甲、何秀云所有的房屋及宅基地属于同一社区，而不是同一村民小组，应当依照《土地管理法》第11条规定，认定不是同一集体经济组织，也就只能依据《物权法》第153条，确认双方签订的买卖合同无效。 李某丁辩称，对上诉请求无异议。 姜某某述称，不同意上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 李某乙、李某丙向一审法院诉讼请求：1、依法确认李某丁与姜某某于2003年4月28日签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令第三人姜某某立即返还所购买的原告及被告的父亲李某甲名下的全部房屋及使用的土地；3、案件受理费由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对无异议的证据，予以确认并在卷佐证。 原告提供证据：1、2019年11月6日由陈炉派出所出具的证明原件1份。证明李某甲的出生日期及家庭成员情况。李某丙、李某乙的曾用名系李某甲、李某某。另证明二原告具备本案的民事诉讼主体。李某丁未到庭参加诉讼，庭前让其质证，其表示无异议。姜某某称对真实性无异议。2、1988年12月30日城镇国有土地使用权登记收件收据复印件1份、收款收据1份。从李某丁处复印来，证明宅基地属于原、被告的父亲李某甲。李某丁对此未发表质证意见。姜某某称，对于收据，只能证明是权属资料，不是宅基地的使用证书。对该证据没有异议，但不是完全能证明宅基地属于李某甲。3、2003年4月28日契约复印件1份。从被告李某丁处复印来，证明被告将房子卖给了姜某某。李某丁认可、无异议。姜某某认可、无异议。 李某丁未向法庭提供任何证据材料。 姜某某提供的证据：1、2003年4月28日契约1份。内容为：“李某丁，姜某某自愿达成协议将自家砖窑两孔，平房三间作价陆仟元整卖给姜某某，该款一次交清，以此为凭，不得违约。四止为东止：新民。西止：尤寿。背靠：公路。前止：水井。卖窑人：李某丁。买窑人：姜某某。证明人：张某某。代笔人：靳某某”。证明卖房的时间是2003年4月28日，实际支付12000元房款，双方形成了合法有效的合同。原告对真实性及证明目的均无异议。被告李某丁认可，无异议。 2、2003年4月28日收条原件1份，内容为：“今收姜峰人民币壹万贰仟元整，李某丁，2003年4月28日”。证明合同上写的房款是6000元，实际支付12000元，是为了少交税。原告称看着是李某丁的字，应该是他打的，应由其本人核实。被告李某丁对此认可、无异议。 3、2004年6月8日出具的完税证复印件1份，证明房屋买卖后姜某某向国家按6000元交了税。原告称认可，无异议。被告李某丁对此认可、无异议。 4、宅基证原件1份。证明李某甲取得建房的权利。原告称认可、无异议。被告李某丁未发表质证意见。 5、赁房协议复印件1份，证明姜某某在买房前就一直租住此处。原告称无异议，李某丁管理房屋的时候将房子租给了姜某某。李某丁称认可、无异议。 6、2020年1月10日由陈炉镇XX社区出具的证明1份、2020年3月16日XX社区出具的证明1份。证明李某甲1993年去世后，房屋卖给了姜某某。房屋产权归姜某某。原告称对该真实性无异议，证明目的有异议，社区没有权利确认房子归谁所有，只能证明谁居住在那里。被告李某丁称，不清楚什么意思。 7、申请证人出庭，证明卖房子的时候二原告知道这件事情及卖房的真实性。 证人张某某、靳某某（李某丁的同学）证明卖房子的时候此二人在场。2003年4月28日姜某某让其二人作证，张某某当时和靳某某在李某丁家谈这个事情，当时二人再三向李某丁确认，说让李某丁和其兄弟姐妹商量，李某丁说自己能做主，已经说过了，他们都同意。然后就按12000元的价钱将房卖给了姜某某，当时是张某某和靳某某写的合同。 证人张某某系姜某某邻居，证明姜某某和李某丁2003年卖房的事情，2013年6-7月份卖房子家的姐姐雇了1辆面包车回来拉东西的事情，姜某某说把房子卖给他了，张某某才知道。 证人尤某某是姜某某邻居，证明2003年将房子卖给了姜某某，尤某某看见原房主家大姐回来拉东西。基本上每一回尤某某都见了。老大和老二经常回来拉东西还在尤某某家来转一圈。 证人薛某某，证明2003年4月份的时候，本来打算买李某甲的房子，但是姜某某在那居住，当时去看房子的时候，主家的老二儿子在家，姜某某说是想买房子，其就放弃了。 原告对证人证言的质证意见：证人所陈述的不是事实，时间节点及被告李某丁是否打电话询问其他权利人的方式都不清楚。所说的无法证明二原告知道卖房的事实。与本案没有关联性。 李某丁对证人证言均不认可。证人说其在签卖房协议的时候是通过电话向兄弟姐妹商量的是不对的，当时就没有电话。被告偶尔回家拉东西，证人说其姐姐回去拉东西的事情不清楚。被告称姜某某XX小组管辖，被告父亲的房子以前是水泉头小组管辖。 姜某某认可证人证言，均能证明2003年卖房的时候，李某乙及李某丙知道卖房的事情。二原告要求确认合同无效已经超出了诉讼时效，已经过了十七年了。 一审法院出示证据：1、2020年3月13日李某丁的事实陈述1份以及2020年3月16日一审法院与李某丁谈话笔录1份。内容为：李某丁认可原告的诉求，认可原告庭前提交的相关证据，愿意折价赔偿第三人的损失。 2、出示2020年1月17日一审法院与李某乙谈话笔录1份。内容为：第一，原、被告父亲去世后，没有遗嘱情况下，4个子女均有继承权，每个子女都是自然就享有平均份额。第二、李某丁当时将房屋卖给姜某某时，其不知道买房的事情，但是没有多久就知道，李某丁没有权力代表其他人卖房。第三、卖房1年后，有一次其看见父亲的房子就难过，姜某某就给其说，买房子后悔了，当时原告李某丙也在场，李某乙说后悔了将钱退给姜某某，但是姜某某又不提了。第四、将房子卖给姜某某后，其就一直要房子，因此和时效没有关系。 原告对上述材料真实性无异议。说明一点：李某丁在卖房的时候没有经过李某乙和李某丙同意。李某乙有后悔的意思，表示卖房的时候其不清楚。 李某丁对一审法院与李某乙的谈话笔录，没有异议，无法合理解释其陈述与原告李某乙之间陈述的矛盾之处。 姜某某对上述材料中原告说的均有继承权没有异议。李某乙说的是没有多久就知道了，在卖房子的时候李某乙找过姜某某，说明知道卖房子的事情。二原告应在2年内先打继承权纠纷，再打合同纠纷。被告李某丁说的二原告是近3年才知道卖房是矛盾的。李某丁和二原告是姐弟关系，不是证人关系。 3、一审法院与XX社区主任的谈话笔录1份。原告称因为这是上街主任说的，其比较懂，应该是真实的，对该谈话笔录认可、无异议。李某丁称不清楚。姜某某对该谈话笔录认可、无异议。 一审法院认定事实：2003年4月28日，李某丁将父母生前位于陈炉镇XX社区水XX小组那坡店片区宅基地上所盖的2孔窑洞、3间平房卖给姜某某，双方约定价格12000元，并于当日签订契约，该契约上写明价格为6000元，有双方签字，并有证明人张某某签字，代笔人靳某某签字。当日姜某某支付李某丁12000元，李某丁给姜某某书写收条1份，并将宅基地证原件交给姜某某。2004年6月8日姜某某因房屋买卖缴纳契税180元。后二原告回本案所涉房屋拉过自己的东西。 另查明，原、被告父亲李某甲于1993年去世，母亲何某某1989年去世，李某某2001年去世，原、被告父母去世无遗嘱。李某甲去世后，本案所涉房屋由李某丁管理，房屋并未分割。2003年以前姜某某与李某丁签订有房屋租赁协议，姜某某在2003年前就租住在本案所涉房屋中。 再查明，XX社区成立前，涉案房屋位于水泉头小组，姜某某属于XX小组。2002年6月铜川市陈炉镇XX社区成立，原来的XX镇XX小组XX小组合并XX社区。 上述事实，有契约、收条、完税证明、证人证言、谈话笔录、庭审笔录等案卷材料在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有：1、二原告的主体是否适格？2、本案是否已经过了诉讼时效（继承的资格是否已过诉讼时效，请求确认本案合同无效是否已过诉讼时效）？3、本案所涉及的房屋买卖合同是否无效？ 对于第一个焦点，二原告的主体是否适格。姜某某认为合同的无效只能是合同的相对方，其他人无权提出合同无效的观点，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。此处的当事人，应为因买卖合同发生争议而起诉至人民法院的案件当事人，其既可以是买卖合同的缔约方，也可以为缔约方以外的与买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。本案中二原告即为缔约方以外的与买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。故对姜某某的该观点，本院不予采信。 对于第二个焦点，本案继承的资格是否已过诉讼时效，请求确认本案合同无效是否已过诉讼时效。姜某某认为，原告自身作为继承人要继承遗产的时效是2年，从本案的情况看，早已超过了2年的时效，并且自李某甲去世至起诉已过20年，其已丧失继承资格的观点，依据《中华人民共和国继承法》的规定继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的视为共同共有。本案中所涉房屋曾是原、被告父母的遗产，继承开始后房屋没有分割，未分割即为共同共有，不再适用《中华人民共和国继承法》中关于继承的诉讼时效。对于本案请求确认合同无效是否已过诉讼时效，综合来看合同无效制度是对合同自由的限制，是国家运用公权力对当事人民事行为所进行的主动干预，并且合同无效的原因主要在于违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质，因此请求合同无效，不应适用诉讼时效期间的规定，但因合同无效而产生的返还或者赔偿请求权应当适用诉讼时效制度。综上，对姜某某上述观点，本院不予采信。 对于第三个焦点，被告与第三人签订的合同是否有效。本案中，原告与第三人争议的事实焦点问题，即原告二人是否在房屋买卖合同签订时已经知晓此事，本院庭前与原告李某乙的谈话笔录中原告李某乙称被告在签订合同时并未告知二原告，二原告是在房屋卖了不久后才知晓，被告李某丁又称，房屋买卖的事情一直未告知二原告，二原告是近3年才知道，第三人及证人又证明签合同时李某丁再三表示二原告知道卖房之事，从原告与被告之间的谈话来看两者自相矛盾，从李某乙的谈话来看，二原告至少在卖房子没过多久后就知道此事，但一直未提出异议。原告庭审中亦认可，父母去世后，房屋由李某丁管理，李某丁与姜某某签合同时李某丁再三表示已告知二原告，并表示不反悔，李某丁即使签订合同时未告知二原告，但二原告在不久后知晓后未提出异议，并到本案所涉房屋拉东西，该行为应视为默认。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。另外，原告认为依据相关规定对于农村宅基地房屋买卖的XX房XX乡以外的人员，应当认定买卖合同无效的观点，被告与第三人签订契约是在2003年4月，XX社区已经成立，曾经不属于同一个小组，但2002年6月以后2个小组合并成立XX社区，同属于XX社区管辖。第三人并非外乡人员，另外合同签订后，双方的义务均已履行完毕，并且第三人交纳了房屋买卖相关的契税，第三人及家人在此房屋居住已满17年，现在依然居住在此，期间对房屋进行了翻修，装饰。综上，本案无法律规定的合同无效的其他情形，应认定李某丁与姜某某签订的房屋买卖合同有效。故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李某乙、李某丙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李某乙、李某丙负担。 二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议焦点是案涉房屋买卖合同的效力问题。本案上诉人与被上诉人的父母去世后，案涉房屋并未分割，属上诉人与被上诉人共有。2003年4月28日，李某丁与姜某某在张某某、靳某某的见证下，在“其二人再三向李某丁确认，说让李某丁和其兄弟姐妹商量，李某丁说自己能做主，已经说过了，他们都同意。”的情况下，由靳某某执笔书写了买房契约，姜某某当日支付了12000元房款，购买了诉争房屋。姜某某在购买房屋过程中听李某丁所称该房屋其它共有人也同意，尽到了审查义务，使姜某某有理由相信李某丁对该房屋有处分权，加之证人证明姜某某购买该房屋后李某乙还到该处拉过东西。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，姜某某受让该不动产时是善意的，并且支付了合理的价款，缴纳了房屋契税，且有居委会证明李某甲与姜某某又系同一社区居民，应认定姜某某取得该房屋的所有权。现上诉人以李某丁无处分权为由要求确认买卖合同无效，无事实和法律依据，故2003年4月28日案涉房屋买卖合同依法有效。对上诉人请求返还房屋的请求无证据支持。对其损失，其可向李某丁请求赔偿，故其上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人李某乙、李某丙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件案件受理费50元，由李某乙、李某丙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈建安 审 判 员 康建军 审 判 员 董 敏 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李浩楠 书 记 员 孙倩倩