新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新29民终837号   上诉人(原审被告)：新疆万丰祥电梯有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区北京南路442号新发大厦1层A3室。   法定代表人：聂培新，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：库车鸿欣物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库车县文化路西2号龟兹花苑小区18号楼2楼。   法定代表人：李斌，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师。   上诉人新疆万丰祥电梯有限责任公司（以下简称万丰祥电梯公司）因与被上诉人库车鸿欣物业服务有限公司（以下简称鸿欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库车县人民法院（2019）新2923民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人万丰祥电梯公司上诉请求：撤销库车县人民法院（2019）新2923民初2028号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人没有提供合法物业服务的事实，涉案房屋小区绿地全部硬化为路面，绿化率为零，小区电力设施未经电力部门验收，没有接入民用电力；上诉人通过法院拍卖取得该涉案房产，但该房屋系在建工程，没有法律上的物权效力，是明令禁止使用的建筑物；被上诉人作为物业服务企业，并未取得与房屋有关的资料，没有为上诉人提供电力、水暖、消防及电梯的维护服务，不应当收取费用。建设单位违反《新疆维吾尔自治区物业管理条例》，交付的前期物业不符合要求，被上诉人收费依据违反法律法规禁止性规定，其请求不应当得到支持。   被上诉人鸿欣物业公司辩称，上诉人是通过法院拍卖从飞越房产公司取得涉案房屋所有权，只是没有办理房产证而已，飞跃房产与被上诉人签订了物业服务合同，合同有效，对所有业主都有约束力；被上诉人为小区业主提供了物业服务，履行了物业合同义务，上诉人以涉案房屋系在建工程，相关设施存在瑕疵、没有使用该房屋为由拒缴物业服务费用无法律依据，一审认定事实清楚，请求二审维持原审判决。   万丰祥电梯公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日物业服务费321686.64元（4513㎡×1.98元／月／㎡×36个月=321686.64元）；2．判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日的利息30560.22元；3．本案案件受理费由被告承担。   一审法院认定事实：2014年9月1日，鸿欣物业公司与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司选聘鸿欣物业公司对其开发建设的库车飞越帝都汇小区提供物业管理服务事宜。合同第六条约定:本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅、商业物业按照物价局批示收费。第七条约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（原告）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每月底履行交纳义务。第三十一条约定，甲方（阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按_的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定，本合同期限自2014年9月1日起，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方在《前期物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。合同签订后，鸿欣物业公司为库车飞越帝都汇小区提供物业服务。2016年2月22日，万丰祥电梯公司通过（2014）乌中执字第141号执行案件中以拍卖的形式取得库车飞越帝都汇小区二层、三层房地产的所有权及相应的其他权利。库车飞越帝都汇小区二层、三层商铺房屋总面积均为2256.50㎡，合计房屋面积4513㎡。万丰祥电梯公司于2016年2月22日取得所有权后未向鸿欣物业公司交纳过物业服务费。2014年12月8日，经库车县发展和改革委员会备案涉案小区高层商铺物业费为2.5元／月／㎡。2017年4月14日，经库车县发展和改革委员会备案涉案小区商铺物业费为1.98元／月／㎡。2014年9月5日，库车飞越帝都汇小区经有关单位进行竣工验收，其验收结果为验收合格。同时在（2014）乌中执字第141号案件中对库车飞越帝都汇小区的评估报告中显示，该小区未申请规划验收，未办理规划验收手续，故无法办理竣工备案手续。庭审中，万丰祥电梯公司陈述因该小区无法办理房屋产权证书，故至今未取得房屋产权证，因未通水、电，至今未使用涉案房屋。   一审法院认为，鸿欣物业公司与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对小区业主具有约束力。鸿欣物业公司按照约定履行了物业管理义务，万丰祥电梯公司作为业主，应当按照合同约定履行支付物业费的义务。故对于鸿欣物业公司要求万丰祥电梯公司支付物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。鸿欣物业公司根据有关部门的备案，以1.98元／月／㎡计算2016年2月22日至2019年2月22日万丰祥电梯公司房屋共计4513㎡的物业费321686.64元（1.98元／月／㎡×4513㎡×36个月），有事实依据，一审法院予以支持。对于鸿欣物业公司按照中国人民银行同期贷款利率计算2016年2月22日至2019年2月22日的利息30560.22元［利息计算方式：2016年2月22日起至2017年2月21日止的利息15280.11元（4513㎡×1.98元／月／㎡×12个月×4.75％／年×3年）；2017年2月22日起至2018年2月21日止的利息10186.74元（4513㎡×1.98元／月／㎡×12个月×4.75％／年×2年）；2018年2月22日起至2019年2月21日止的利息5093.37元（4513㎡×1.98元／月／㎡×12个月×4.75％／年×1年），合计30560.22元。］的诉讼请求，有事实依据，且鸿欣物业公司计算方式是以万丰祥电梯公司拖欠费用的年限逐年进行计算，其计算方式不违反法律规定，一审法院予以支持。对于万丰祥电梯公司辩称该小区房屋因变更规划、消防不合格等原因未进行竣工验收，系在建工程，且未使用该房屋的辩解意见，因万丰祥电梯公司通过竞拍的形式取得案涉房屋所有权，在参与竞拍的过程中对房屋现状已做充分地了解，该行为已表明其认可案涉房屋的现状，故对万丰祥电梯公司的辩解意见一审法院不予采信；对于万丰祥电梯公司辩称鸿欣物业公司未按法律规定和合同约定提供物业服务，其物业尚不存在的辩解意见，于法无据，一审法院不予采信；对于万丰祥电梯公司辩称鸿欣物业公司未提供小区维护、维修义务，未提供完成的物业服务，其无权收取物业费的辩解意见，万丰祥电梯公司对该辩解并未提供证据证实，故一审法院对该辩解意见不予采信。一审法院，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：新疆万丰祥电梯有限责任公司于判决生效后十日内向库车鸿欣物业服务有限公司支付物业费321686.64元及利息30560.22元，共计352246.86元。案件受理费6586元，减半收取计3292元，由新疆万丰祥电梯有限责任公司负担。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   本院认定事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，被上诉人鸿欣物业公司与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对小区业主具有约束力。上诉人万丰祥电梯公司作为业主，应当按照合同约定，对被上诉人鸿欣物业公司提供的服务支付物业管理费用。关于上诉人万丰祥电梯公司提出的“被上诉人没有提供合法物业服务，涉案房屋小区绿地全部硬化为路面，绿化率为零，小区电力设施未经电力部门验收，没有接入民用电力，被上诉人作为物业服务企业，并未取得与房屋有关的资料，没有为上诉人提供电力、水暖、消防及电梯的维护服务，不应当收取费用”的上诉意见，上诉人未提供相关证据证明自己的主张，上诉人以此做为拒绝缴纳物业费的理由不能成立，故本院对此上诉意见不予支持。关于上诉人提出的“涉案房产系在建工程，没有法律上的物权效力，是明令禁止使用的建筑物”的上诉意见，经本院审查，被上诉人鸿欣物业公司一审中已提交了证明该小区工程验收合格的相关证据，上诉人并未提交能够证实该意见的相关证据，故本院对此上诉意见亦不予支持。关于上诉人提出的“被上诉人收费依据违反法律法规禁止性规定，其请求不应当得到支持”的上诉意见，本院认为鸿欣物业公司的收费标准是经库车县发展和改革委员会备案的，并不违反法律法规禁止性规定，上诉人的上诉意见不成立，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对新疆万丰祥电梯有限责任公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6584元，由新疆万丰祥电梯有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈春香   审  判  员   周志军   审  判  员   严成玲   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 日   （法 官 助 理   高军奎   书  记  员   王 铭