重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初3837号 原告：文仕芬，女，汉族，1952年8月19日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赖发令，重庆宁静律师事务所律师。 原告：李华，男，汉族，1979年3月8日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赖发令，重庆宁静律师事务所律师。 被告：重庆市万州区南滨开发建设有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼4楼，统一社会信用代码915001017748710530。 法定代表人：吴双，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏逢春，男，汉族，1969年1月8日出生，住重庆市万州区，该公司员工。 委托诉讼代理人：曾陈，男，汉族，1981年7月29日出生，住重庆市万州区，该公司员工。 被告：重庆市万州区周家坝街道办事处，住所地重庆市万州区黑龙江路50号，统一社会信用代码115001017339869704。 法定代表人：吴明忠，主任。 委托诉讼代理人：王朝军，重庆益安律师事务所律师。 第三人：重庆市万州三峡平湖有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段488号，统一社会信用代码91500101563471738U。 法定代表人：杨大树，董事长。 委托诉讼代理人：蒲潇晓，女，汉族，1988年6月5日出生，住重庆市万州区，该公司员工。 原告文仕芬、李华与被告重庆市万州区南滨开发建设有限公司（以下简称南滨公司）、被告重庆市万州区周家坝街道办事处（以下简称周家坝街道办）、第三人重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称平湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人赖发令，被告南滨公司的委托诉讼代理人曾陈，被告周家坝街道办的委托诉讼代理人王朝军，第三人平湖公司的委托诉讼代理人蒲潇晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文仕芬、李华向本院提出诉讼请求：1.判令被告南滨公司、被告周家坝街道办、第三人平湖公司协助原告文仕芬、李华将万州区×××的房屋产权转移登记至原告文仕芬、李华名下；2.诉讼费用原告自愿负担。事实和理由：2016年11月21日，被告南本公司（甲方）与原告文仕芬、李华（乙方）签订编号050的《购房协议书》（一次性付款购房协议），被告周家坝街道办在协议尾部签章确认。该协议约定：甲方委托平湖公司在其建设的完全小区内代建部分住房，用于解决周家坝街道办等城市规划区内原农村移民住房困难人员的住房问题。经乙方申请，周家坝街道办审核确认，乙方系该办事处城市规划区内元农村移民住房困难人员。乙方选择一次性付款后购房方式解决住房困难问题。乙方购买的房屋位于万州区×××，建筑面积74.23平方米（最终以房屋产权证载明的建筑面积为准）。乙方以2000元/建筑平方米的单价购买，总价款148460元。乙方已按约定全额支付房款并接房入住。诉争房屋初始产权登记在平湖公司名下，早已具备办理转移登记的条件。被告南滨公司作为出卖人，具有交付房屋和协助办理房屋产权证的合同义务。被告周家坝街道办具有协助办理产权证的合同义务。第三人平湖公司是产产权证的申报主体和初始产权权利人，产权转移登记需要平湖公司协助产能完成。望支持原告的诉讼请求。 被告南滨公司辩称，1.被告根据万州府纪[2016]9号文件及附件和万州府纪[2018]46号的文件精神，被告南滨公司作为社会投资主体委托第三人平湖公司代建部分房屋，用于解决陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区范围内原农村住房困难人员的住房问题。符合购买或租赁条件的住房困难人员的房屋购买或租赁工作由陈家坝、周家坝、沙河街道办事处分别负责组织实施与解释。经被告周家坝街道办审核，二原告符合条件，被告周家坝街道办以经办方名义签订了《购房协议书》并盖章后交由被告南滨公司盖章。前述购房协议也明确由周家坝街道办等按有关规定分别负责办理其辖区范围内前述住房困难人员的购房和租房等相关工作。购房人应按协议约定付清全部购房款及接房后5日内，将办理产权证书所需的应由乙方提供的各种资料交给周家坝街道办，并协助街道办和南滨公司办理产权证；2.对于购买的房屋产权证办理事宜，第三人平湖公司作为房屋代建方，在房屋总证办理后，由相关街道办将办理房屋分户产权证需购房人提供的所有相关资料移交给第三人平湖公司，第三人平湖公司再代为申办房屋的分户权证；3.据了解，由于二原告提供的办证手续欠缺、不齐全，没有达到不动产登记中心办理不动产权登记、过户的要求，房屋产权手续无法办理。综上，诉争房屋不能办证的原因不在被告南滨公司，被告南滨公司在本案中不应承担任何责任，请求驳回二原告的诉讼请求。 被告周家坝街道办辩称，1.原告在购房协议上签字属实。被告周家坝街道办当时是以经办人的身份按照相关文件精神核定原告一家按照3人享有的面积加现金共同购买一套位于万州区×××，面积为74.23平方米。2.二原告要求为诉争房屋办理产权手续，但二原告至今未没有提供办证手续。因办证手续欠缺、不齐全（李均身份问题，需要提供公证书），没有达到不动产登记中心办理过户登记的要求，其责任是二原告；3.二原告于2016年11月9日在《购房协议》上的签字真实，被告周家坝街道办仅是起原、被告在《购房协议》监督、经办协助方，不是《购房协议》的相对方，更不是合同权利义务的享有和承担方，不是本案的适格主体。综上，二原告提供办证手续欠缺、不齐全，没有达到不动产登记中心办理不动产登记、过户的要求，并且被告周家坝街道办不是合同相对方，不是本案的适格主体，请求法院依法驳回对被告周家坝街道办的诉讼请求。 第三人平湖公司述称，按照文件精神，对于陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区范围内原农村住房困难人员的购买房屋，第三人平湖公司作为房屋代建方，在房屋总证办理后，由相关街道办将办理房屋分户产权证需购房人提供的所有相关资料移交给第三人平湖公司，第三人平湖公司再代为申办房屋的分户权证。至今，相关街道办事处尚未向第三人平湖公司移交办理房屋分户产权证需购房者提供的相关资料。另外，第三人平湖公司与二原告不存在合同关系，没有为二原告申办房屋分户产权证的合同义务或法定义务，故第三人平湖公司在本案中依法不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：文仕芬、李均、李华、刘吉铭、李莎原系同一家庭组成人员，户主为文仕芬，其中李均于2014年12月30日死亡。2003年9月8日，重庆市万州区映水坪街道办事处与文仕（世）芬签订《重庆市万州区（天城）农村移民房屋拆建补偿销号合同》，该合同约定将位于映水坪沙河村五组的淹没房屋进行拆建补偿，补偿的家庭成员为文仕芬、李均、李华、刘吉铭、李莎，户主文仕芬，补偿费共计83549元。 2016年3月3日，重庆市万州区人民政府办公室印发《重庆市万州区第四届人民政府第78次常务会议纪要》（万州府纪[2016]9号），该文件载明重庆市万州区第四届人民政府第78次常务会议于2016年1月29日审议并原则通过了《陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员房屋购买或租赁方案（送审稿）》，会议明确如下主要事项：由南滨公司作为社会投资主体，委托平湖公司在万全小区代建的部分房屋，出售或出租给陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员。陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员房屋的购房款或租金，分别由三个街道办事处负责收取后交南滨公司，南滨公司核算后将周家坝、沙河街道办事处交纳的应缴房款或租金上交江南新区财政，由江南新区财政据实上交区财政。其中《陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员房屋购买或租赁实施方案》的主要内容为：1.购买或租赁对象为陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员符合购买或租赁条件的人员；2.房屋购买坚持自愿原则，购买面积按原移民销号合同人员计算。凡在本次规定的时间内既不购买又不租赁房屋的视为自动放弃，以后不再解决；3.一人户按40平方米以下面积购买，2人户购买40.45-49.48平方米的户型，3人户购买63.44-68.76平方米的户型，4人户购买75.04-79.41平方米的户型。由于3人户户型不够，允许购买75.04平方米的户型（该户型52套，先购先选，选完为止）；3.符合本方案中购买或租赁条件的住房困难人员的房屋购买或租赁工作由陈家坝、周家坝、沙河街道办事处分别负责组织实施与解释。 2018年6月15日，重庆市万州区人民政府办公室印发《关于解决陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员购买万全小区房屋产权证办理问题专题会议纪要》（万州府纪[2018]46号），该文件载明如下主要内容：1.城市规划区内原农村移民住房困难人员购买万全小区房屋产权证办理工作仍由平湖公司作为申报主体，陈家坝、周家坝、沙河街道办事处配合，区财政局、区国土房管局、区房屋管理中心、区国税局、区地税局要创造条件，开辟绿色通道，加快办证进度；2.总证不再由平湖公司过户到南滨公司，而是由平湖公司与南滨公司先行签订委托销售合同，由南滨公司与购房户签订购房协议，直接由平湖公司分割到户，并完善出让手续，以出让性质办理分户证。对购房户凭南滨公司与购房户签订的购房协议直接把产权证办理到购房户；3.应由购房户个人缴纳的契税、产权证工本费，按南滨公司与购房户签订的购房协议约定，由购房户自行承担。 2016年11月21日，被告南滨公司（甲方）与原告文仕芬、李华（乙方，注：合同将李均同列为乙方当事人之一，身份证号码一栏为死亡，乙方系周家坝街道办原沙河村5组）签订《购房协议书》（一次性付款购房协议），该协议约定如下主要内容：1.甲方委托平湖公司在其建设的万全小区内代建部分住房，用于解决陈家坝、周家坝、沙河街道办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员的住房问题。由陈家坝、周家坝、沙河街道办事处按有关规定分别负责办理其辖区范围内前述住房困难人员的购房和租房等相关工作。经乙方申请，周家坝街道办审核确认，乙方系该办事处城市规划区内原农村移民住房困难人员，乙方可以选择一次性付款购房方式解决住房苦难问题，也可以选择分期付款购房方式解决住房困难问题，还可以选择住房方式解决住房困难问题。乙方经慎重考虑决定选择一次性付款购房购房方式解决住房困难问题；2.乙方购买的房屋位于万州区×××，建筑面积74.23平方米（最终以房屋产权证记载的建筑面积为准），乙方以2000元/建筑平方米的单价购买，计价面积按照重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所出具的《重庆市房产面积测算（或新建）报告书》中记载的建筑面积（即74.23建筑平方米）计算；3.乙方购买的房屋，应向甲方支付购房款人民币148460.00元（大写：壹拾肆万捌仟肆佰陆拾元整）。乙方应于2016年11月21日前向甲方一次性支付全部购房款，否则甲方有权解除本协议，并视为乙方自愿放弃选择一次性付款购房方式和分期付款购房方式及租房方式解除其住房苦难问题，其住房困难问题自行解决。乙方应向甲方支付的购房款，先由周家坝街道办代为收取并出具收据，周家坝街道办代收后及时转交甲方；4.乙方在按本协议约定付清全部购房款后才可按周家坝街道办告知的时间到街道办事处领取接房通知书，并按接房通知书中规定的时间及该街道办事处和平湖公司的规定办理接房手续且缴清相关费用后接房；5.乙方应在本协议约定付清全部购房款及接房后5日内将办理产权证书所需的应由乙方提供的各种证件、票据及相关资料提交给周家坝街道办，并协助该街道办事处和甲方办理产权证。乙方购房及办理产权证涉及的税和费，有规定的按照规定办理，没有规定的由甲乙双方各承担一半；6.甲方争取在乙方接房并按约将办理产权证书所需的应由乙方提供的各种证件、票据及相关资料等提交给周家坝街道办后一年内督促办理房屋产权证书，土地性质为出让。天然气、通讯、电视、网络等安装费及开户费等由乙方承担。本协议签订后，乙方不得再以城市规划区内原农村移民住房困难等有关任何理由，向甲方及任何部门和单位（包括但不限于万州区政府及相关部门和单位、江南新区管委会及相关部门和单位、所在街道办事处及任何部门和单位）提出任何要求。与本协议约定的购房政策，由周家坝街道办负责解释。因履行本协议及与本协议有关的一切争议应协商解决，协商不成的，应提交乙方所购房屋所在地人民法院裁决。原告文仕芬、李华、被告南滨公司、被告周家坝街道办在该协议尾部进行盖章（签字）。同日，原告文仕芬向被告南滨公司支付完剩余购房款138460元后便接房入住。另外，诉争房屋所在楼栋的产权初始登记现已登记在第三人平湖公司名下。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李均和被告周家坝街道办是否为《购房协议书》的当事人；2.诉争房屋是否涉及遗产继承问题；3.被告南滨公司、周家坝街道办、第三人平湖公司是否具有协助办理房产证的义务。针对上述争议焦点，依照法律规定，结合双方的诉、辩（述）意见和审理查明的事实分别评述如下： 一、关于李均和被告周家坝街道办是否为《购房协议书》的当事人问题。 自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，双方在签订《购房协议书》时李均已经死亡，按照法律规定，李均在死亡时已丧失民事主体资格，不具有民事权利能力和民事行为能力。因此，虽然《购房协议书》的乙方当事人一栏载明了李均，但因其在协议签订时已经死亡，不具有民事主体资格，李均不是《购房协议书》的当事人之一。 从合同内容上看，被告周家坝街道办在《购房协议书》中具有如下合同义务：1.购房资格的前期审核与政策解释；2.购房款的收取与转交；3.接房事宜的处理和房产证办证资料的收取。从合同形式上看，被告周家坝街道办在《购房协议书》的尾部具有盖章与签字。因此，虽然《购房协议书》的首部当事人一栏未列明被告周家坝街道办，但是不管是从合同的内容上还是从合同的形式上看，被告周家坝街道办均具有合同当事人的基本特征，故被告周家坝街道办是《购房协议书》的当事人之一，该协议对其具有法律约束力。 二、关于诉争房屋是否涉及遗产继承问题。 2004年3月2日，二原告一家五口人（文仕芬、李均、李华、刘吉铭、李莎）与映水坪街道办事签订《重庆市万州区（天城）农村移民房屋拆建补偿销号合同》，双方选择货币安置的方式进行安置，之后安置补偿费已支付到位，该合同已全部履行。2016年，考虑到包括原告方在内的原规划区范围内的原农村移民的住房困难问题，万州区政府出台政策，符合条件的原农村移民可以参照原《移民销号合同》的人口数按照优惠价格进行购买或租赁保障性住房，以此解决该问题。经审核，二原告符合购买条件，以2000元/建筑平方米的价格购买了诉争房屋。原《重庆市万州区（天城）农村移民房屋拆建补偿销号合同》与2016年双方签订的《购房协议书》属于两个独立的合同关系，之前的被拆建补偿人员与之后的买受人不能推定为同一主体，应当区分看待，原《移民销号合同》所载的被拆建补偿人员（文仕芬、李均、李华、刘吉铭、李莎）仅仅是作为之后可以以优惠价格购买保障性住房面积多少的依据，并且诉争房屋的取得是以优惠价格购买所得，并不是之前的移民拆建安置所得。 另外，如前所述李均不是《购房协议书》的合同当事人，亦不是诉争房屋的买受人，并且诉争房屋也不是原移民拆建的安置还房，诉争房屋不涉及遗产继承问题，被告周家坝街道办关于抗辩二原告未提交李均的继承手续（公证书）导致无法办证的意见，于法无据，本院不予采纳。 三、关于被告南滨公司、周家坝街道办、第三人平湖公司是否具有协助办理房产证的义务问题。 原告文仕芬、李华与被告南滨公司及被告周家坝街道办于2016年11月9日签订《购房协议书》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，被告南滨公司作为诉争房屋的出卖人，具有交付房屋和协助办理房屋产权证的合同义务，在二原告履行完付款义务并接房后，诉争房屋具备办理产权转移登记的条件时，被告南滨公司应当按照合同约定及时为二原告办理产权转移登记。虽然被告周家坝街道办不是诉争房屋的出卖人，但其也是《购房协议书》的合同当事人，按照协议约定，被告周家坝街道办同样具有协助办理房产证的合同义务，故被告南滨公司、周家坝街道办均具有协助办理房产证的义务。 按照万州区政府文件（万州府纪[2018]46号）的规定，第三人平湖公司是该惠民政策的具体实施主体之一，是诉争房屋所在项目房屋产权证办理的申报主体和产权初始登记的权利人。按照文件要求，诉争房屋所在项目的房屋的产权初始登记不再由第三人平湖公司变更登记到被告南滨公司，而是第三人平湖公司与被告南滨公司签订相关协议后，由第三人平湖公司直接将产权转移登记（分户）到购房户名下。同时，第三人平湖公司在答辩状和庭审中自认，按照政府的文件要求第三人平湖公司具有为诉争房屋办理产权转移登记（分户）的义务。综上，第三人平湖公司具有协助办理房产证的义务来源有二，其一是万州区政府的文件（万州府纪[2018]46号）规定，其二是在诉讼过程中自认具有办证义务的事实。因此，第三人平湖公司同样具有协助办理房产证的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 被告重庆市万州区南滨开发建设有限公司、被告重庆市万州区周家坝街道办事处、第三人重庆市万州三峡平湖有限公司于本判决生效之日起七日内共同协助原告文仕芬、李华将万州区×××的房屋产权转移登记到原告文仕芬、李华名下。 案件受理费80元，减半收取计40元，原告文仕芬、李华自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  刘 彦 二〇二〇年六月九日 法官助理  聂登超 书 记 员  熊 贤