河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1121民初706号原告：舞阳盛源物业有限公司。住所地：舞阳县文化路北侧西段。统一社会信用代码：91411121395740766N。法定代表人：刘栓保，该公司经理。委托诉讼代理人：张天玺，河南银海律师事务所律师。被告：马小玲，女，1972年12月25日出生，住舞阳县。委托诉讼代理人：焦报民，男，1972年6月6日出生，汉族，住舞阳县。系被告马小玲之夫。原告舞阳盛源物业有限公司与被告马小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舞阳盛源物业有限公司的委托代理人张天玺、被告马小玲的委托诉讼代理人焦报民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月1日被告入住舞阳县中心花园小区4号楼东单元12楼东户，原告为其提供物业管理服务，两年来公司派人多次找被告，要求其支付物业费2525.25元及滞纳金924元，公共照明费280.58元，使用电梯上料费500元，装修垃圾清运费200元，总计4429.83元，无果。无奈诉至法院，请求依法判决：1、被告支付原告的物业服务费等共计4429.83元；2、诉讼费用由被告承担。原告为了证明自己的主张成立，向本院提交的证据有：前期物业管理合同一份，证明原告主张的物业管理服务费、、公共费用中的公共照明费、装修房屋电梯运行费、装修垃圾清运费以及滞纳金的事实依据；2、2018年2月份该小区6户业主缴纳的电梯运行费收款收据、垃圾清运费收款收据各六张，证明业主交费时间、金额；3、被告马小玲交由原告代收的水费、垃圾处理费6份，购电明细报表一份，证明被告委托原告代缴相关规费的时间是2018年2月10日以及金额，证明原告为被告提供物业管理服务的事实；4、《中央花园钥匙交接登记表》一份，证明被告于2018年3月29日领取房屋钥匙，房屋交付使用的事实；5、被告舞阳管理服务费滞纳金924元的计算清单一页，证明至2020年4月30日滞纳金的数额；6、舞阳县人民法院（2020）豫1121民初191号之二民事裁定书一份，证明原告就本次诉讼请求曾于2020年2月向法院起诉后撤诉的事实，同时证明上次诉讼于2020年4月27日庭审中，被告对原告提供的前期物业服务合同、代被告交水费、电费、垃圾处理费均无异议的事实；7、向被告催交物业服务费的书面通知书通过在中央花园下欠门卫室外墙面、小区4号楼东单元电梯口、4号楼12楼电梯口张贴以及向被告马小玲及其丈夫焦报民发手机短信、微信送达的拍照和截屏图片5份，证明原告于2020年4月30日向被告催收物业服务费用的事实；8、原告员工李某身份证复印件和证明各一份，证明自2018年2月1日开始为包括马小玲在内的业主提供装修垃圾、生活垃圾清运服务的事实。被告马小玲辩称，答辩人没有和原告签订任何物业服务合同，无服务项目。对原告提供的前期物业合同及交费条的真实性无异议，原告签订的前期物业管理合同答辩人也有，是原告与开发商签订的，与业主无关。答辩人是2018年2月份开始装修工作，2018年5月1日前后装修完毕，2018年5月1日之前物业管理是鼎丰置业公司自行管理，原告是2018年5月1日开始接手小区物业管理，合同中也明确规定物业是2018年5月1日正式实施的，但是2018年5月1日之后原告未与答辩人签订物业服务合同。原告形成的服务关系未经业主同意，也未公示，属于强行进入中央花园小区进行物业管理。原告代答辩人缴水费、电费、垃圾处理费是原告打电话让答辩人缴费，答辩人通过微信转账给原告，由其代缴的，原告出示的条是收费后原告出示的收据证明收了答辩人多少钱。房屋钥匙不是在物业处拿的，领钥匙的签名是答辩人的委托诉讼代理人签的。原告说多次找答辩人催要物业费，答辩人从没有见过，答辩人长期未在小区居住，未见张贴信息，原告确实给答辩人发了短信。答辩人在装修期间是使用建筑商的电梯及电，水是自己提的，装修期间答辩人没有和原告达成共识，电梯是全体业主自己出资购买的，物业公司对电梯收费无依据。对滞纳金的计算方法无异议。原告提交的证人李某的证人证言答辩人不认可，证人与原告法人有亲属关系，2018年2月份答辩人装修时是大包给了装修公司，李某是这个小区的垃圾清运工，是受原告指派强行清运的，小区的所有垃圾必须由其清运，上料也是由李某亲自上料，答辩人装修之前已经给李某交了600元上料费、垃圾清运费等费用。根据《建筑法》第61条的规定，因为答辩人的房子未经政府验收，原告的收费标准必须按照管理办法中定级收费，经物价局规定方可收取，不得强行收费。政府指导价及漯河市的有关规定需要业主知道，原告所述收费没有证据证明有收费依据。被告为了证明自己的主张成立，向本院提交的证据有：通知一份，证明原告没有物价局的相关文件擅自涨电费；照片15张，证明原告在管理期间，业主找原告修地下车库漏水及窗台漏水，原告不管，原告服务态度蛮横，多次打骂威胁业主，投诉不断；国家物业收费管理办法及拒交理由各一份，答辩人认为应该按照规定及物价局审批的各项文件，公布在小区内，经过业主同意，才能收费，应该收费金额无依据。针对被告提供的证据，原告发表以下质证意见：原告提供的通知来源不明，即便是真实的，与原告的诉讼请求无关，不能证明原告有不合理的收费；被告提供的漏水照片无来源出处，也证明不了拍照内容与原告服务有何关系，没有合法性、关联性；被告提供证明原告服务态度蛮横的照片，地点不清，人员身份不明，反映不出来是什么事及事情的起因、经过、结果；被告出示的收费分级来源不详，河南省现在未产生物业管理办法。被告是小区业主，其承认自2018年2月份开始装修房屋，原告实际在2017年11月份就已经开始提供物业服务了，原告提供2018年2月份业主交费的收款收据也证明被告入住时原告已经在为业主提供物业服务。上料费500元是装修房屋时的电梯运行费，合同中约定的有。装修垃圾清运费200元虽然合同中未约定，但是事实有这一项服务内容，业主也都是这样交的，是一次性的收费。经审理查明，被告马小玲系舞阳县中央花园小区4号楼东单元12楼东户业主，房屋面积为116.91㎡。被告于2018年2月份开始装修房屋，2018年5月1日前后装修完毕。中央花园小区房地产开发商长葛市鼎丰置业有限公司与舞阳盛源物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，委托管理期限自2018年5月1日至2020年4月30日，合同对双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。合同第十二条物业管理服务费：（一）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定按下列标准向业主或使用人收取住宅房屋建筑面积每月每平方米0.9元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米2元，收费时间双方约定时间。……（二）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取。（三）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额千分之一按日交纳滞纳金。……第十七条电梯运行费按下列约定执行：1-10层400元，11-20层500元，21-26层600元（此费用只适用业主办理装修房屋期间电梯的损耗，房屋装修完毕后不再收取此费用）。2018年2月份，原告已实际在为该小区提供物业管理服务。因该小区并未成立业主委员会，所以原告舞阳盛源物业有限公司并未与该小区业主委员会签订相关物业服务合同，也未与该小区业主签订相关物业服务合同。被告对原告提供的《前期物业管理服务协议》及业主交费收款收据的真实性无异议。被告对领取房屋钥匙的事实予以认可。被告对原告的短信催缴物业服务费的事实予以认可。被告自2018年2月份房屋装修开始未交纳过相关物业服务费用。被告主张已将建筑垃圾清运费600元交给垃圾清运工李某，原告不予认可，被告未提供相关证据证明该主张成立。另查明，舞阳盛源物业有限公司关于收费项目的备案申请于2018年4月25日申请，于2018年4月27日获得舞阳县物价局审批，载明：“高层住宅物业管理服务费：0.9元∕㎡户；装修建筑垃圾清运费200元/户；装修期间电梯使用费1-10层400元，11-20层500元，21-26层600元，计算单位：元/户；设施设备分摊电费0.1元/㎡/月。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，本案中，虽然原告舞阳盛源物业有限公司在提供物业服务后期并未与业主重新签订相关物业服务合同，但是其与小区开发商长葛市鼎丰置业有限公司签订有《前期物业服务协议》，虽然该协议的委托管理期限是自2018年5月1日至2020年4月30日，但是通过该小区业主的交费情况可以认定原告在2018年2月份已经为该小区提供相关物业管理服务，因此，被告马小玲作为该小区业主应当向原告舞阳盛源物业有限公司交纳相关物业管理服务费用。按照舞阳县物价局审批的舞阳盛源物业有限公司关于收费项目的备案申请的收费标准计算，由于被告马小玲系舞阳县中央花园小区4号楼东单元12楼东户业主，其所有的房屋面积为116.91㎡，按照合同约定及收费标准，原告请求被告交纳自2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理服务费为2525.25元、设施设备分摊电费为280.58元，装修期间电梯使用费500元，装修建筑垃圾清运费200元，以上共计3505.83元，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于滞纳金问题，根据本案所涉房产开发商长葛市鼎丰置业有限公司与原告舞阳盛源物业有限公司签订的《前期物业服务协议》第十二条第三款约定“甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额千分之一按日交纳滞纳金。”，原告请求按照日千分之一比例收取滞纳金明显过高，合同中未明确约定物业服务费交纳时间，同时原告在庭审中未提供证据证明及时尽到了催收催缴的义务，原告发出催缴通知的时间为2020年4月30日，因此，被告逾期交纳物业服务费的时间应为原告发出的催缴通知确定的履行时间，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告以原告未与业主签订物业服务合同，被告装修时间在《前期物业服务协议》签订之前，小区地下车库及窗台漏水，原告收取相关物业服务费无依据，原告未对其进行物业服务费催缴为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告主张原告未对其进行物业服务费催缴，但对原告的短信催缴物业服务费的事实予以认可，通过原告提供的催缴通知张贴照片和向被告发送的催缴短信可以认定原告的催缴事实成立，因此，被告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马小玲于本判决生效后十日内给付原告舞阳盛源物业有限公司自2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理服务费2525.25元、设施设备分摊电费280.58元，装修期间电梯使用费500元，装修建筑垃圾清运费200元，共计3505.83元。二、驳回原告舞阳盛源物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马小玲负担（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员  刘昭君二〇二〇年六月九日法官助理王锋书记员仇小飞