浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1324号 上诉人（原审被告）：宁波振海生物科技有限公司。住所地：宁海县桃源街道科园北路228号。 法定代表人：卢旭东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金学成，浙江知仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波兴宝华刷业有限公司。住所地：宁海县桃源街道科园北路228号。 法定代表人：林德元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林金宏，浙江中汇律师事务所律师。 原审第三人：林德元，男，1954年5月14日出生，汉族，宁波兴宝华刷业有限公司法定代表人，住宁海县。 委托诉讼代理人：林金宏，浙江中汇律师事务所律师。 上诉人宁波振海生物科技有限公司（以下简称振海公司）因与被上诉人宁波兴宝华刷业有限公司（以下简称兴宝华公司）、原审第三人林德元房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2020年2月28日作出的（2019）浙0226民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 振海公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决未能综合上诉人两股东的合股协议的事实，因而作出的判决与事实不符。2015年11月6日，仇瑞胜与原审第三人签订股权转让合同一份。仇瑞胜将公司50%股份作价150万元转让给原审第三人，双方开展合股经营活动。同日双方签订《股东权利义务特别约定书》，约定原审第三人提供经营场所作为合股协议的部分义务并约定了违约责任。原审第三人依约提供被上诉人所有的部分厂房作为上诉人的经营场所开展经营。但在经营过程中，原审第三人单方强行停止合作，强行关停上诉人的正常经营活动，逼迫仇瑞胜另找合作者，导致上诉人处于歇业状态，上诉人的经营目的不能实现。为此，仇瑞胜已通过另案主张要求原审第三人承担违约金200万元及其他违约责任。客观上上诉人自2016年4月份开始，已失去对租赁场地的实际控制和使用权，双方的租用关系自2016年4月份起就已中断。被上诉人无权向上诉人主张租金和占有使用费损失。 兴宝华公司辩称：双方之间存在租赁合同关系，上诉人拖欠被上诉人租金，事实清楚、证据充分。双方之间存在租赁合意，双方签订了《股东权利义务特别约定协议书》，第五条约定上诉人使用厂房，应该按照市场标准支付租金。2015年11月15日，双方又签订了《房屋租赁协议书》进一步明确权利义务。上诉人也支付了部分租金，被上诉人也向上诉人送达了第一年的租金发票并催收租金。之后上诉人一直没有支付租金，到目前为止，上诉人的机器设备、生产线和原材料都堆放在厂房内。双方之间的租赁合同合法有效，应该受到法律保护。上诉人没有支付租金，被上诉人享有合同解除权。因此，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 林德元述称：同意被上诉人答辩意见。 兴宝华公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年11月15日签订的《房屋租赁协议书》；2.被告支付原告2015年11月16日至2019年9月16日期间的租金677622.27元，赔偿逾期付款利息损失81459.8元，合计759082.07元。一审第二次庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付原告2015年11月16日至2020年1月16日期间的租金744342.27元，赔偿逾期付款利息损失40000元，合计784342.27元。一审庭审后，原告放弃要求被告赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年11月6日，仇瑞胜（转让方甲方）与林德元（受让方乙方）签订《股权转让合同》一份，合同载明目标公司现无动产和不动产，无债权债务，甲方持有目标公司100%的股权，将其中50%股权及依该股权享有的相应股东权益一并转让给乙方。同日，仇瑞胜与林德元签订《股东权利义务特别约定协议书》，约定为实现目标公司振海公司生产经营目的，明确股东权利义务内容，约定目标公司生产经营用房使用乙方厂房，目标公司按市场租金标准向乙方支付租金。租金定于每年度届满前一个月内付清。2015年11月15日出租方即原告与承租方即被告签订《房屋租赁协议书》，约定：出租方同意本幢第一层670平方米，第二层864平方米租借给承租方经营使用；租金第一层每平方米每月为12元，年租金为96480元，第二层每平方米每月为10元，年租金为103680元，共计年租金200160元；租金采取每季度支付一次，时间为提前一个月交下季度的租金；租赁期限为2015年11月15日至2018年11月15日止，租赁期满三年后另议；本协议一经签订，双方对租赁面积、租金等协议约定的事项不再有任何异议。2015年12月28日，振海公司投资人由仇瑞胜100%股权经工商变更登记为仇瑞胜50%股权与林德元50%股权。2016年上半年被告试生产出部分饲料，但之后一直处于停产状态。2016年7月21日，被告向原告转账89657.73元，银行回单载明的用途为房租费。 另认定，宁海县桃源街道科园北路228号厂房为原告单独所有，被告租赁的厂房的二层一直处于空置状态，一层放置着被告的生产设备。 一审法院认为：本案主要争议焦点在于原、被告之间是否存在直接房屋租赁关系。被告认为被告使用原告厂房是原告法定代表人林德元在履行其作为被告股东的义务。首先虽然被告两股东约定林德元要为被告生产经营提供厂房，但同时明确要按市场租金标准支付租金，而原告作为厂房的所有权人与被告签订了《房屋租赁协议书》，进一步确认租赁厂房的位置、面积、租赁期限、租金及支付期限等；其次被告在租赁的厂房内安装了设备并进行过试生产且设备至今仍放置在厂房内事实；再次被告向原告转账89657.73元，银行回单载明的用途为房租费。被告关于未主动支付租金，是林德元强制要求被告财务转账以及签订《房屋租赁协议书》是为了工商登记所需的抗辩，因未提供证据证明，不予采信。被告抗辩二层厂房原告未实际交付，与事实不符，不予认定，至于租赁期间内被告是否使用厂房，是其对自身权利的处分，不能以此拒付租金。综上，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定依法成立合法有效，对双方均具有约束力。因林德元与仇瑞胜之间股东权利纠纷案件与本案在诉讼主体、法律关系等均不同，被告要求中止本案审理的理由不能成立。本案租赁合同于2018年11月15日届满后，双方未续签合同，被告未再占用二层的厂房，原告可收回或另行出租，不能将该部分扩大的损失要求被告承担。对一层的厂房，被告仍占用未腾退，该部分的租期双方未进行约定，视为不定期租赁合同，原告可随时解除合同并要求被告参照原合同标准支付占用期间的租金。因被告未按约支付租金，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，依法予以支持。综上，被告应支付2015年11月15日至2020年1月15日一层的租金402000元（670平方米×12元/月/平方米×50个月），被告应支付2015年11月15日至2018年11月15日二层的租金311040元（103680元/年×3年），上述租金共计713040元，扣除已支付的89657.73元，尚需支付623382.27元。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁波兴宝华刷业有限公司与被告宁波振海生物科技有限公司于2015年11月15日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告宁波振海生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告宁波兴宝华刷业有限公司租金623382.27元；三、驳回原告宁波兴宝华刷业有限公司的其他诉讼请求。如果被告振海公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11243元，由原告兴宝华公司负担1827元，被告振海公司负担9416元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：原审第三人与案外人仇瑞胜于2015年11月6日签订《股东权利义务特别约定协议书》，约定上诉人使用原审第三人的厂房；同月15日原审第三人作为被上诉人的法定代表人与上诉人签订《房屋租赁协议书》，约定被上诉人将涉案房屋出租给上诉人经营使用；故上诉人与被上诉人之间存在着涉案房屋的租赁合同关系，上诉人应当按约支付租金。上诉人主张原审第三人强行关停上诉人的正常生产经营，客观上自2016年4月开始上诉人失去对租赁场地的实际控制和使用权，故被上诉人无权主张租金。对此，因上诉人已另案提起诉讼，无需本案审理。 综上所述，宁波振海生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11243元，由上诉人宁波振海生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年六月二十四日 书记员  桂红艳