浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终201号 上诉人（原审被告）：李康力，男，1963年10月29日出生，汉族，无业，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：王文华，浙江维知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江晓意，浙江维知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波中青创商业管理有限公司，住所地宁波市北仑区大碶街道宝山路1286号7层03号。 法定代表人：牛中伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈嘉达，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆琛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上诉人李康力因与被上诉人宁波中青创商业管理有限公司（以下简称商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市北仑区人民法院于2019年12月16日作出的（2019）浙0206民初6789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李康力上诉请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿损失30万元，上诉人无需向被上诉人支付租金及其他费用。事实和理由：租金组成不够清楚，被上诉人招商时的口头承诺没有实现，因被上诉人不作为，造成上诉人重大损失，被上诉人应赔偿上诉人损失。 商管公司辩称,被上诉人认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决无误。上诉人在上诉状中提及的关于其他赔偿事项，一审法院也在判决中予以明确，另案处理。请求驳回上诉人的上诉请求。 商管公司向一审法院起诉请求：1.判令商管公司、李康力签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日已解除；2.判令李康力立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；从合同解除之日起按人民币1586元／日的标准支付占用费，按人民币264元／日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕；3.判令李康力向商管公司支付租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，并支付违约金162600.92元（暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，291853.70元为基数，按照日1‰的标准计付违约金）；4.本案诉讼费用由李康力承担。庭审后，商管公司将第二项请求变更为李康力立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；若在法院判决确定的期限内未腾退完毕的，则自期满次日起按人民币1586元／日的标准支付占用费，按人民币264元／日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕。 一审法院审理认定事实：商管公司与李康力于2017年7月签订《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》一份。合同约定：商管公司将位于宁波市北仑区.2平方米的商铺出租给李康力用于开店。租赁期限为60个月，即自2017年9月23日起至2022年9月22日止；2017年9月23日至2020年9月22日期间的月租金标准为人民币23784元（3.1.1.2条款）；除首期租金外，每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前，应缴纳下一个交租期租金（3.1.2条款）；甲方（商管公司）同意在租金标准的基础上，给予乙方（李康力）3个月的租金优惠（3.2条款）；每月物业服务费标准为人民币7928元（7.1条款）；乙方（李康力）延迟交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方（李康力）应当向甲方（商管公司）或甲方（商管公司）指定的物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方（商管公司）有权单方解除合同（19.6条款）；如乙方（李康力）原因导致合同提前终止［包括乙方（李康力）违约导致甲方（商管公司）解除合同的情形］，则乙方（李康力）应在合同终止后七日内按月租金标准补缴3.2条项下减免的全部租金（19.14）；自交还期限届满之日的次日起，乙方（李康力）应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方（商管公司）支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向甲方（商管公司）或甲方（商管公司）指定的物业管理公司支付物业服务费及承担相关能源费用（21.5条款）。《租赁合同》履行过程中，商管公司依约将房屋交付李康力租赁使用，但李康力多次逾期支付租金、物业费等款项，自2017年12月份开始未支付相应的租金及物业费。到2018年9月30日未支付的租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元。商管公司于2018年9月29日向李康力发送《律师函》，告知解除《租赁合同》，支付拖欠的物业费、水电费、租金以及相关滞纳金，并要求其限期搬离租赁房屋。审理中商管公司认可李康力可退质量保证金、装修保证金各10000元。 一审法院认为，商管公司、李康力之间的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因李康力未按约支付租金，商管公司按合同约定提出解除合同，现商管公司、李康力均认可商管公司、李康力签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日解除，商管公司诉称的判令商管公司、李康力签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日已解除的诉讼请求予以支持；商管公司、李康力的租赁关系解除，李康力则应腾退租赁的商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记，但应给予李康力合理期间，商管公司变更的第二项诉讼请求内容实质是撤回了要求李康力支付2018年10月1日至一审法院判决李康力腾退之日按1586元/日的标准支付占用费及按264元/日的标准支付物业服务费的诉请，系商管公司处分自己的诉权，予以准许；商管公司要求李康力支付租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，李康力对金额并未提出异议，商管公司要求正当，予以支持，李康力辩称商管公司应承担赔偿责任，又不提出反诉，故对李康力提出的赔偿责任不予审理，李康力可另行主张。李康力提出保证金应退还，但未明确金额又未提供相应证据，一审法院按商管公司认可的认定。商管公司认可李康力可退质量保证金、装修保证金各10000元，可折抵租金。商管公司要求李康力根据合同约定按欠费金额日1‰支付的迟延履行违约金，该违约金的约定明显高于造成的损失，当事人可以要求予以适当减少，现李康力要求减少，予以支持。一审法院酬情确定按年利率6%计算违约金。商管公司诉讼请求，合理部分予以支持。 据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认宁波中青创商业管理有限公司与李康力签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》已于2018年9月30日解除；二、李康力应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市北仑区商铺腾退给宁波中青创商业管理有限公司，并办理店铺工商注册地址变更登记手续；三、李康力应于本判决生效之日起七日内向宁波中青创商业管理有限公司支付租金190476.2元（已扣减保证金20000元），物业费71352元，能源费10025.50元，并支付自2018年10月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的违约金；四、驳回宁波中青创商业管理有限公司其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。如果未按本判决指定的期间履行商铺腾退义务，应当支付自一审法院确定的商铺腾退之日至实际腾退日止按1220元／日计算的占有费。本案受理费15968元，减半收取7984元，由宁波中青创商业管理有限公司负担5998元，李康力负担1996元。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据1.呈请函一份，证明被上诉人在商场人流量急剧下降时多次找包括上诉人在内的多位承租人开会、协商，通过免除租金及物业费的方式挽留商户继续经营。因此，上诉人未缴纳租金及物业费的行为系被上诉人承诺的，上诉人在履行租赁合同时不存在违约，无须支付租金及物业费。证据2.手机短信聊天记录一份，证明被上诉人在租赁期内断水、断电，阻碍上诉人店铺正常经营。证据3.微博信息截图一份，证明被上诉人管理层出尔反尔，导致商户损失惨重，通过微博实名爆料的方式维权。证据4.微信聊天记录若干，证明被上诉人物业管理混乱，给上诉人等商户造成极大不便，被上诉人承诺解决问题，但一直未解决。证据5.收据及汇款记录各一份，证明上诉人已经支付137376.53元，其中保证金应当予以扣除。证据6.活动补贴记录二份，证明被上诉人为提高商场人气，号召上诉人提供打折活动，并承诺给予补贴17700元。 被上诉人经质证，认为：以上证据均不属于二审的新形成的证据。对上述证据1-4的真实性性、合法性、关联性均不认可，该证据均是上诉人等商户单方形成的，无法看出被上诉人承诺减免租金等意思表示。对证据5没有异议，一审中已经确认上诉人已支付的款项为137376.53元，其中包含两笔可以抵扣的保证金，1万元质保金和1万元的装修保证金。该两笔款项根据一审判决已经在应当支付的租金中予以扣减。对证据6，被上诉人在起诉之时已经将上诉人应当支付的款项本金中扣减的补贴款3577.8元，经核实确实还有一笔1万元多的补贴可以抵扣，但前提是上诉人向被上诉人提供相应金额的发票。 被上诉人未提交证据。 本院经审查认为，上诉人提交的证据1-4系上诉人等商户单方形成，未有被上诉人承诺减免租金意思表示，故不能证明上诉人待证事实。证据5的待证事实被上诉人在一审已确认，本院对此予以认定。对证据6，被上诉人在起诉之时已经扣减补贴款3577.8元，另有1万元多的补贴可以抵扣，可待上诉人向被上诉人提供相应金额的发票后理直。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，商管公司、李康力之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现因李康力未按约支付租金，商管公司提出解除合同，一审中商管公司、李康力均认可涉案租赁合同于2018年9月30日解除、到2018年9月30日未支付的租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，原判基于上诉人已支付保证金20000元，确认涉案合同于2018年9月30日解除，并由李康力支付租金190476.2元（已扣减保证金20000元），物业费71352元，能源费10025.50元，证据充分，并无不当。上诉人李康力提出被上诉人招商时的承诺未实现，对此，被上诉人予以否认，而上诉人又未能举证证明，故上诉人该主张本院难以采信。上诉人又提出因被上诉人不作为造成其损失，要求被上诉人赔偿，对此，因上诉人未提起相应的反诉，本案对此不作审查。 综上所述，李康力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1996元，由上诉人李康力负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年六月二十八日 书记员  潘芬芬