江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11419号上诉人（原审原告）：张美珍，女，1936年11月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：夏传余，南京市鼓楼区第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马明航，男，1963年11月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：谢文娟，女，1974年3月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人:马明航，男，1963年11月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人：刘燕婷，女，1964年11月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人张美珍因与被上诉人马明航、谢文娟及原审第三人刘燕婷确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张美珍上诉请求：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019)苏0106民初858号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉求。二、判令二被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决推定上诉人与被上诉人马明航之间存在赠予关系，没有任何证据，剥夺了上诉人合法财产权。上诉人已83岁，诉争房屋为上诉人唯一住房。上诉人生有二子，但与次子即马明航相处比较融洽（长子马武航2015年死亡），上诉人的丈夫去世后，上诉人考虑到今后将与被上诉人马明航共同生活，遂放弃丈夫名下诉争房屋的继承权。上诉人出于赡养的需求及需继续居住在诉争房屋内，以低于市场价格的15万元将诉争房屋50%的产权转让给被上诉人正常合理。一审判决以15万元的价格显然低于2011年的市场价格否定上诉人与被上诉人间房屋买卖的关系没有依据。一审判决认为上诉人没有证据证明一直向被上诉人马明航讨要售房款，在理应知悉被上诉人马明航与第三人刘燕婷离婚的情况下均未通知被上诉人马明航解除房屋买卖合同，并以此为依据认定上诉人与被上诉人之间的真实法律关系为“赠予”错误。上诉人向被上诉人马明航讨要售房款并不需要录音签字，一审在没有任何事实和法律依据的情况下，无视上诉人与被上诉人马明航之间房屋买卖合同的存在，判定赠予关系，剥夺了上诉人合法的财产权，恳请依法查清事实，依据《合同法》第九十四条第四款支持上诉人的上诉请求，或要求被上诉人支付合理的对价。马明航、谢文娟辩称，上诉人当初是向马明航要钱，但当时是刘燕婷掌握家庭财政，其向刘燕婷提出过给上诉人钱，刘燕婷称除非房屋过户到女儿名下，否则不会拿钱，其就这样回复上诉人。从心里说，其也不愿意给钱，当时上诉人要钱，是因为给马武航治病，现在马武航已去世了。上诉人向其要房子，但是现在房子已在其名下。刘燕婷述称，1、张美珍近期的健康状况根本无法作出意思表示，其女儿和马明航的聊天记录也可以证明身体情况。母子之间的买卖关系根本不存在，这是一场自己告自己的官司，在前案诉讼中，开庭笔录明确记载是家庭赠与，订立买卖合同只是为了避税。2、从2011年8月起诉到其和马明航离婚，马武航完全知情，也知道涉案房屋属于夫妻共同财产，对离婚后的房产处置没有任何异议。案涉房产早被马明航偷偷转移到谢文娟名下，直到其起诉，张美珍才起诉要求房产份额。3、正是因为考虑到涉案房屋的来源，所以协议离婚时约定归女儿，涉案房屋是夫妻婚姻存续期间的财产，其不同意由谢文娟侵占。4、包括其起诉、其女儿起诉的案件均由同一承办法官审理，对涉案房屋的相关情况都很清楚，综上，一审的判决是基于正确的法律和事实，判决无误。张美珍向一审法院提出诉讼请求：解除张美珍与马明航于2011年4月27日签订的关于南京市鼓楼区热河南路9号4单元201室房屋（以下简称201室房屋）的买卖合同；2.马明航将201室房屋50%的产权份额返还给张美珍，并向张美珍赔偿经济损失1万元；3.诉讼费由马明航、谢文娟承担。一审法院认定事实如下：张美珍系马明航的母亲，谢文娟系马明航的妻子，刘燕婷系马明航的前妻。刘燕婷与马明航于1988年3月16日登记结婚，于2014年8月17日协议离婚。201室房屋（建筑面积69.25平方米）原系张美珍与马明航的父亲马烈刚的夫妻共同财产。马烈刚与张美珍共育有二子，分别是马武航和马明航。2010年马烈刚去世。2011年3月16日，江苏省南京市下关公证处出具了（2011）宁下证民内字第470号公证书，明确张美珍、马武航放弃继承马烈刚在201室房屋中的遗产份额，该份额应由马明航一人继承。2011年4月27日，张美珍与马明航签订了南京市存量房买卖合同，约定将其对201室房屋所享有的产权份额全部出售给马明航，总价款15万元，以现金的方式一次性支付。2011年5月4日，马明航取得了201室房屋的产权证书，但是马明航并未支付该款。2011年11月10日，马明航与谢文娟签订了《南京市存量房买卖合同》，约定以73万元的价格将201室房屋出售给谢文娟。2011年11月14日，201室房屋被登记至谢文娟名下。2018年9月17日，刘燕婷将马明航和谢文娟诉至一审法院，请求确认马明航与谢文娟之间所签订的南京市存量房买卖合同无效，并请求判令上述房屋中70%的产权份额归其所有。2018年12月13日，一审法院对上述案件作出（2018）苏0106民初10790号民事判决书，判决确认马明航与谢文娟之间的房屋买卖合同无效，且谢文娟将201室房屋中30%的产权份额过户至刘燕婷名下，并驳回了刘燕婷的其他诉讼请求。该判决作出后，马明航、谢文娟和刘燕婷均提出上诉。2019年6月11日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3028号民事判决书。该判决在维持了一审法院确认合同无效的判决结果的情况下，撤销了一审法院作出的关于谢文娟将201室房屋中30%的产权份额过户至刘燕婷名下的内容。上述事实，有双方提供的公证书、南京市存量房买卖合同、房屋产权证书、民事判决书等在卷予以佐证，一审法院予以认定。一审庭审中，双方及第三人对张美珍和马明航之间是否曾通知解除合同的事实产生了争议。张美珍称其在合同签订后曾多次要求马明航支付15万元购房款，因马明航无钱支付，所以其在买卖合同签订一年后正式通知马明航解除合同，马明航亦表示同意解除合同，但始终没有办理解除合同和房屋过户的手续。马明航称当时其与刘燕婷存在夫妻关系，钱款均掌握在刘燕婷手中，刘燕婷没有支付该款，所以其无法向张美珍支付房款，其当时是同意解除合同的。刘燕婷对此不予认可，并称张美珍与马明航之间所约定的15万元购房款系虚构的。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，依照有关法律规定处理。一、关于张美珍与马明航之间是否存在真实的房屋买卖合同的问题。首先，张美珍与马明航之间虽然签署了房屋买卖合同，且约定了15万元的房屋价款，但从马明航与谢文娟签订的买卖合同所约定的房屋总价以及该房屋在2011年的市场价格看，该15万元的房屋价款显然过分低于市场价格，该行为不符合买卖合同的一般状况。其次，房屋具有较高价值，卖方在买方没有支付价款的情况下通常不会先将房屋过户给买房人，而本案中张美珍在没有收到15万元价款的情况下即将房屋过户给马明航，该行为亦与正常的买卖行为相悖。再次，张美珍在该买卖合同签订前通过公证的方式放弃了对其丈夫马烈刚遗产的继承，若其系为获得价款而出售房屋，则完全可以在继承马烈刚的遗产份额后一并出售给马明航，以获得更高的价款，而其并未从事该行为，而是直接放弃了遗产继承权，该行为可以使一审法院认定其并无从马明航处获得房屋转让价款的真实意思。最后，张美珍虽称其曾多次向马明航索要15万元购房款，马明航虽对此亦表示认可，但其二人均未提供充分的证据予以证明，且第三人刘燕婷当时作为马明航的妻子即夫妻共同财产的利益方，表示并不知悉该事实，故仅以张美珍和马明航的陈述不能使一审法院认定张美珍实施过催款行为。另外，张美珍系马明航的母亲，其理应知悉马明航与刘燕婷离婚，并在离婚后与谢文娟结婚的事实。张美珍称其曾以马明航均未支付房款为由通知马明航解除合同，但其亦未提供证据证明该事实，且若其已经通知马明航解除了合同，则其不可能在马明航离婚后仍不关注自己房产份额的动向，而任由马明航与刘燕婷在离婚时自由处分该房屋。因此，张美珍主张其与马明航之间存在真实的买卖关系，缺乏事实依据，一审法院不予认定。二、关于房屋买卖合同的解除问题因张美珍与马明航之间存在母子关系，且其与马明航约定的房产份额价格过低，马明航在获得该房屋的产权份额后并未实际支付价款，张美珍亦未提供证据证明其向马明航主张过价款，故一审法院认定其与马明航之间并不存在真实的买卖关系。根据马明航未向张美珍支付价款，张美珍即将房屋过户给马明航，且未能提供证据证明曾向马明航主张过房屋价款的事实，一审法院认定其二人之间的真实法律关系系赠与。因该赠与行为已经完成，故张美珍以马明航未支付价款为由请求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于损失赔偿问题因张美珍与马明航之间并无真实的买卖合同关系，且马明航未支付价款的行为并不构成对赠与合同的违反，故张美珍以马明航违约为由主张马明航赔偿其损失1万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张美珍的诉讼请求。案件受理费11100元，减半收取为5550元，由张美珍承担。二审中，上诉人张美珍提交第三人刘燕婷2011年7月8日提取公积金的现金发票、完税证，证明马明航和上诉人签订房屋买卖合同，用该合同提取公积金，刘燕婷对房屋买卖知情。被上诉人质证认为该发票上有刘燕婷的本人签字，拿该发票就是去提取公积金。第三人认为公积金是凭买卖合同提取的，但买卖合同是不存在的，名为买卖实质为赠与，就是为了避税。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，依照有关法律规定处理。本案中，张美珍与马明航之间虽然在案涉房屋变更登记时签署了买卖合同，并约定了15万元的房屋价款，但该价款过分低于市场价格，张美珍在未收到该15万元价款的情况下即将案涉房屋过户给马明航，且在该买卖合同签订前通过公证的方式放弃对其丈夫马烈刚遗产的继承，故一审法院认定其二人之间的真实法律关系为赠与并无不当。因案涉房屋已变更登记，赠与行为已经完成，故张美珍以马明航未支付价款为由请求解除房屋买卖合同并赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。张美珍虽主张其与马明航之间存在真实的买卖关系，曾多次向马明航索要该15万元购房款，并曾以马明航未支付房款为由通知马明航解除合同，但其在二审中提交的刘燕婷提取公积金的现金发票、完税证不足以证明上述主张，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，张美珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元，由张美珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 郑 慧审 判 员 徐聪萍二〇二〇年六月二十八日法官助理 闫宇虹书 记 员 曹 洁