北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终100号上诉人（一审被告、申请执行人）：北方国际合作股份有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号12区47号楼3层(301、302)。法定代表人：原军，总经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明乐,北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：孙瑞敏，女，1968年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区万柳光大西园2号楼0538号。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：北京爱丽华物业管理有限公司，住所地北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼399室。法定代表人：王昕，董事长。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，该公司员工。上诉人北方国际合作股份有限公司（以下简称北方国际公司）因与被上诉人孙瑞敏、北京爱丽华物业管理有限公司（以下简称爱丽华公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。北方国际公司的委托诉讼代理人李刚、刘明乐，孙瑞敏的委托诉讼代理人胡占全，爱丽华公司的委托诉讼代理人鲍凯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方国际公司上诉请求：1.撤销北京第二中级人民法院（2019）京02民初792号民事判决，发回重审，或依法改判准许执行北京市海淀区海淀南路36号海润大厦2座710号房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）案涉《北京市商品房现房买卖合同》并非合法有效的房屋买卖合同。根据2005年5月25日北京凯迪宝房地产开发有限公司（以下简称凯迪宝公司,后更名为爱丽华公司）与北京水泥厂有限责任公司（以下简称北京水泥厂）签订的《抵房协议书》，案涉房屋已被凯迪宝公司以工抵房的形式抵给北京水泥厂；爱丽华公司不再享有案涉房屋所有权，其与孙瑞敏签订《北京市商品房现房买卖合同》属于无权处分行为，该合同效力待定，并非合法有效的房屋买卖合同。孙瑞敏主张其从北京水泥厂处购买案涉房屋，其应该与北京水泥厂、而不是爱丽华公司签订商品房买卖合同，但实际上其并未与北京水泥厂签订合同。另，在爱丽华公司把房屋抵给北京水泥厂时，签订了抵债协议；抵债只有消灭债权债务的意思，而没有获得房屋产权的意思；北京水泥厂本身不能根据抵债协议对抗执行，孙瑞敏从北京水泥厂处受让案涉房屋，亦不能排除执行。（二）现有证据不能证明孙瑞敏已支付案涉房屋价款。孙瑞敏没有提供其已经支付给爱丽华公司案涉房屋价款的凭证，亦没有提供其向北京水泥厂支付房屋价款的凭证。另外,孙瑞敏提供的证据还存在以下疑点:1.深圳发展银行200万元转账支票存根上的收款人和出票人空填，出票日期为2008年7月22日；而其另行提供的深圳发展银行转账支票上的日期为2008年8月22日，支票时间与支票存根时间无法吻合。2.《北京市商品房现房买卖合同》约定房屋价款为2025065万元，但孙瑞敏提供的支票和刘鹏收条总和为2125865万元，二者存在出入，不合常理。（三）孙瑞敏未能办理过户登记系其自身原因造成。孙瑞敏明知案涉房屋系工抵房、已被抵押，仍然购买；其在2008年至2013年长达近5年时间里，未积极与爱丽华公司协商办理网签备案及过户登记手续，怠于行使权利；其没有购房发票、未交纳专项维修基金和契税；因此，其自身对于未能办理过户登记存在明显过错。（四）孙瑞敏不能证明其实际入住并占有案涉房屋。根据孙瑞敏提供的2012年《北京市房屋租赁居间合同》，该合同上孙瑞敏的签字与《北京市商品房现房买卖合同》的签字明显不一致，不能证明孙瑞敏实际入住并占有案涉房屋。孙瑞敏辩称，不同意北方国际公司的上诉请求，主要理由包括：（一）案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2008年初，孙瑞敏经与北京水泥厂的代理人协商，确认购买该厂的工抵房。因为工抵房尚未登记在北京水泥厂名下，按照该厂与凯迪宝公司的约定，孙瑞敏与凯迪宝公司签署商品房买卖合同。案涉房屋系工抵房,在凯迪宝公司与施工方北京正荣建设工程有限责任公司（以下简称正荣公司）、材料供应方北京水泥厂等单位签署抵房协议之时，该房屋作为北京水泥厂债权的对价，其所有权和产权登记请求权已经转移给北京水泥厂，故孙瑞敏购买工抵房不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。（二）法院查封之前孙瑞敏已合法占有案涉房屋。孙瑞敏于2008年9月10日办理了物业交接手续，已经实际占有房屋；该房屋先由其亲属居住，2011年前后开始出租，收取租金；孙瑞敏按照约定自2008年9月开始交纳物业费、水电费、电梯费等。（三）孙瑞敏已支付全部价款。孙瑞敏于2008年7月22日通过其妹担任法定代表人的公司签发支票支付200万元；2008年8月21日以现金方式向北京水泥厂支付余款。至此，孙瑞敏已经付清全部房款。（四）本案非因孙瑞敏自身原因未办理过户登记。孙瑞敏与凯迪宝公司签署的《商品房买卖合同》第十七条第（二）款约定“委托出卖人申请办理房屋权属转移登记”，办理权属转移登记的主体是凯迪宝公司；该合同第十七条第（三）款约定，办理权属转移登记的最长期限为720个工作日，期限届满之前，孙瑞敏没有进行催告是守约行为；未能办理产权登记手续是由于法院查封以及出卖人的印鉴问题等原因。爱丽华公司辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,同意一审判决。孙瑞敏向一审法院提出诉讼请求：停止对北京市海淀区万泉河路60号（物业名：海润大厦）B幢7层710号（以下简称案涉房屋）的执行。一审中，孙瑞敏提交如下证据：证据1.（2019）京02执异1148号执行裁定书，证明：孙瑞敏对（2019）京02执392号案件所提执行异议被法院于2019年10月22日驳回。证据2.《抵房协议书》，证明：2005年5月25日，凯迪宝公司与北京正荣建设工程有限责任公司、北京立方建业混凝土有限公司、北京水泥厂订立《抵房协议书》，约定凯迪宝公司将海润大厦709号房屋、710号房屋（案涉房屋）、809号房作价转让给北京水泥厂，凯迪宝协助北京水泥厂办理《商品房买卖合同》的签订和有关手续，各项费用由指定的买受人承担。证据3.《授权委托书》及案外人刘鹏身份证复印件，证明：2007年9月10日北京水泥厂授权刘鹏负责处理案涉房屋。证据4.《收条》，证明：2008年3月11日，刘鹏收到孙瑞敏支付购买案涉房屋定金10000元。证据5.编号为01202859的支票存根，证明：2008年7月22日，孙瑞敏向北京水泥厂支付案涉房屋购房款2000000元。证据6.《北京市商品房现房买卖合同》，证明：2008年8月21日，凯迪宝公司与孙瑞敏就案涉房屋订立《北京市商品房买卖合同》，约定，案涉房屋房价款为2025065元，凯迪宝公司（出卖人）应在2008年9月10日前向孙瑞敏（买受人）交付该商品房（孙瑞敏按北京水泥厂要求完成购买案涉房屋的手续）。证据7.《海润大厦业主档案资料明细》，证明：2008年9月10日，孙瑞敏办理案涉房屋的交接手续，签署业主住户登记表、入住手续会签单、钥匙保管记录表、确认单、交收楼房屋查验报修单、房间物品移交清单、前期物业管理服务协议、关于中央空调供暖、制冷费用收取的说明等文件，实际占有案涉房屋。证据8.编号为0037337、0037338、0037339的《收据》三张，证明：凯迪宝公司收到孙瑞敏支付公共维修基金40501.3元，契税60751.95元，印花税、代办费、测绘费共计1205元。证据9.《北京市房屋租赁居间合同》，证明：孙瑞敏将案涉房屋租予陈德波，租期为2012年8月1日至2013年7月31日。证据10.爱丽华公司于2019年11月6日出具的《情况说明》，证明：案涉房屋为“工抵房”；孙瑞敏向北京水泥厂购买案涉房屋后，凯迪宝公司根据抵房协议，协助北京水泥厂与孙瑞敏签署了房屋买卖合同并办理入住手续；后由于开发商原因，未能开具发票。证据11.北京水泥厂于2015年1月13日出具的《证明》，证明：2005年5月25日，北京水泥厂与凯迪宝公司就案涉房屋在内的三套房屋签订《抵房协议书》；2007年9月10日，北京水泥厂委托刘鹏代理出售案涉房屋；2008年8月21日刘鹏带领孙瑞敏与凯迪宝公司就案涉房屋签署房屋买卖合同；北京水泥厂于2008年8月22日收到孙瑞敏以支票形式收到的200万购房款，现金125865元由刘鹏代收；后该支票经北京水泥厂背书由北京长冀机电维修公司代为收款。证据12.编号为01202859的转账支票，证明：2008年8月22日孙瑞敏通过北京诺其瑞得咨询有限公司支付北京水泥厂房款200万元。证据13.刘鹏于2008年8月21日出具的《收条》，证明：孙瑞敏向刘鹏交付现金115865元。证据14.北京水泥厂于2008年8月21日出具的编号为0068260的《收据》，证明：该厂收到刘鹏代收的孙瑞敏折抵房款125865元。证据15.北京福诺特物业管理有限公司证明及物业费、水电费单据，证明：自2008年9月10日以来，案涉房屋的物业费、供暖费等均由孙瑞敏缴纳。对孙瑞敏提交的上述证据，北方国际公司发表质证意见如下：对证据1无异议；不认可证据2、3、4的真实性、合法性；认可5的真实性，但不认可其陈述的支付房款事实；认可证据6的真实性，但对合法性有异议：签署合同时案涉房屋为预售商品房阶段，不是现房销售，因此该协议系无效合同；不认可证据7的真实性、合法性；不认可证据8的合法性；对证据9孙瑞敏的签字有异议，不认可证明目的：居间合同2012年7月26日才签订，不能证明证明目的；认可证据10的真实性，不认可证明内容；认可证据11的真实性，不认可证明内容；不认可证据12的真实性和证明内容；不认可证据13、14的真实性；认可证据15的真实性，不认可证明内容。对孙瑞敏提交的上述证据，爱丽华公司发表如下质证意见：认可证据1；认可证据2中以房抵债的事实；无法核实证据3的真实性；对证据4、证据5不发表质证意见；认可证据6的真实性、合法性、证明目的；认可证据7、证据8；对证据9不发表质证意见；认可证据10、11的真实性；对证据12、13、14不发表质证意见；认可证据15的真实性。北方国际公司提交如下证据：证据1.北京市住房和城乡建设委员会的官网截图；证据2.2019年9月4日电话咨询记录；两份证据共同证明：案涉房屋在2013年被标注为不可售状态，现仍标注为不可售状态，该房屋未办理过户登记系因孙瑞敏自身原因所致。对北方国际公司提交的证据，孙瑞敏发表质证意见如下：不认可证据1、证据2的真实性；不认可证据2的关联性。对北方国际公司提交的证据，爱丽华公司发表质证意见如下：不认可证据1、证据2的关联性。爱丽华公司未提交证据。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，一审法院认定如下事实：爱丽华公司原名称为北京凯迪宝房地产开发有限公司，2008年12月19日经工商行政管理机关核准变更为现名称。2005年5月25日，凯迪宝公司、正荣公司、北京立方建业混凝土有限公司、北京水泥厂签署《抵房协议书》，将海润大厦B座709、710、809号房屋均作价转让给北京水泥厂，其中案涉710号房屋价款为2117666元，折抵价款2011702.7元。2007年9月10日，北京水泥厂向案外人刘鹏出具《授权委托书》，授权刘鹏处理案涉房屋。2008年3月11日，案外人刘鹏出具收条载明，收到孙瑞敏交付案涉房屋定金10000元。2008年8月21日，北京水泥厂刘鹏带领孙瑞敏与凯迪宝公司就案涉房屋订立《北京市商品房现房买卖合同》。该合同第六条约定，案涉房屋总价款为2025065元。第九条约定，交房日期为2008年9月10日。第十七条第（二）款约定，商品房交付使用后买方委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2008年8月21日，案外人刘鹏出具收条，收条载明，收到孙瑞敏交付案涉房屋购房款115865元。2008年8月21日，北京水泥厂出具收据，载明刘鹏代收孙瑞敏房款125865元。2008年8月22日，孙瑞敏通过北京诺其瑞得咨询有限公司开具200万元转账支票。后该支票由北京水泥厂以背书方式转账给北京长冀机电维修公司。孙瑞敏就购买案涉房屋向北京水泥厂支付全部购房款2125865元。北京水泥厂于2015年1月13日出具《证明》，证明该公司收到孙瑞敏全部购房款。孙瑞敏签署购房合同后，就案涉房屋向凯迪宝公司支付公共维修基金40501.3元，契税60751.95元，印花税、代办费、测绘费共计1205元。2008年9月10日，凯迪宝公司向孙瑞敏交付案涉房屋。北京福诺特物业管理公司出具的物业费、供暖费、水电费等单据，虽无原件，但结合其他证据，可以认定孙瑞敏自2008年9月占有、使用案涉房屋至今。关于案涉房屋未办理房屋产权证明的原因，经询，孙瑞敏称，其曾经出国一段时间，回国后发现案涉房屋被查封。爱丽华公司称以房抵债后，曾向北京水泥厂提出赎回房屋，故未积极办证，后案涉房屋被法院查封无法办理相关手续。另查，北方国际公司与爱丽华公司建设工程施工合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2011年12月20日作出（2010）一中民初字第4554号民事判决。北方国际公司、爱丽华公司均不服并提起上诉，北京市高级人民法院于2012年5月10日作出（2012）高民终字第859号民事判决，驳回上诉，维持原判。进入执行程序后，一中院于2013年1月11日查封案涉房屋。后爱丽华公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2013年6月30日作出（2012）民申字第1593号民事裁定，指令北京市高级人民法院再审。北京市高级人民法院再审后，于2014年3月12日作出（2013）高民再终字第3249号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回一中院重审。一中院重审过程中，依据北京市高级人民法院指定管辖的通知，将本案移送至本案一审法院审理，一审法院于2016年7月11日立案受理。审理过程中，一审法院于2016年7月22日保全续封案涉房屋，后于2018年9月3日作出（2016）京02民初247号民事判决：“一、本判决生效后七日内，北京爱丽华物业管理有限公司给付北方国际合作股份有限公司工程款一千零一十七万九千三百一十七元一角；二、本判决生效后七日内，北京爱丽华物业管理有限公司给付北方国际合作股份有限公司工程款一千零一十七万九千三百一十七元一角的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息，自二○○七年八月三十一日起计算至实际付清之日止）；三、本判决生效后七日内，北方国际合作股份有限公司给付北京爱丽华物业管理有限公司逾期竣工违约金八十四万元；四、本判决生效后七日内，北方国际合作股份有限公司赔偿北京爱丽华物业管理有限公司逾期竣工损失六百万元；五、驳回北方国际合作股份有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京爱丽华物业管理有限公司其他反诉请求。”爱丽华公司提起上诉，北京市高级人民法院于2019年2月26日作出（2018）京民终597号民事判决：驳回上诉，维持原判。北方国际公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月1日以（2019）京02执392号立案执行，并于2019年5月10日继续查封案涉房屋。2019年10月，孙瑞敏作为案外人对一审法院依据（2019）京02执392号民事裁定采取的查封措施提出异议。一审法院于2019年10月作出（2019）京02执异1148号执行裁定，以在案证据不足以证明孙瑞敏已向被执行人爱丽华公司支付全部房价款及在查封前已合法占有该房屋为由，驳回孙瑞敏提出的执行异议。孙瑞敏遂提起本案案外人执行异议之诉。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、孙瑞敏与爱丽华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、孙瑞敏在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、孙瑞敏是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因孙瑞敏自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，关于合同订立情况。本案现有证据显示，案涉房屋以房抵债法律关系发生在爱丽华公司与北京水泥厂之间，北京水泥厂取得案涉房屋后，未进行产权变更登记即转让与孙瑞敏。在北京水泥厂的授权下，孙瑞敏与爱丽华公司在本案查封措施实施前就案涉房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》。该合同并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于北方国际公司所称，签约时爱丽华公司尚处于商品房预售阶段，不是现房销售阶段因而无效的陈述，并不属于法律强制性效力性规定予以规范的事项，其关于合同无效的观点，一审法院不予采信。关于焦点二，关于交付占有事实。孙瑞敏提交的业主档案资料明细、住户登记表、入住手续会签单、物业费收据、《北京市房屋租赁居间合同》等证据，足以证明孙瑞敏与爱丽华公司办理房屋交付手续的时间在本案查封措施实施之前，此后孙瑞敏基于交付事实，对案涉不动产的管领力已经发生应当认定已构成占有事实。北方国际公司对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，一审法院对其诉讼理由难以采信。据此，应认定孙瑞敏在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。关于焦点三，关于付款事实。为证明已付清购房款，孙瑞敏提交了收条、收据、银行转账支票以及北京水泥厂出具的《证明》等证据。反观北方国际公司虽不予认可上述付款事实，但并未提供任何相反证据，在此情况下，北方国际公司的抗辩理由依据不足，一审法院对其理由不采信，对孙瑞敏已经向北京水泥厂支付全部购房款的事实予以确认。另需指出，如前所述，案涉房屋原已被爱丽华公司抵债给北京水泥厂。此后北京水泥厂将该房屋另售孙瑞敏，并协助孙瑞敏与爱丽华公司签订案涉房屋买卖合同。因此，孙瑞敏向北京水泥厂支付全部房价款的行为，应认定为已支付全部价款。关于焦点四，关于未办理权属登记原因。本案现有证据显示，孙瑞敏与爱丽华公司书面合同中明确约定了房屋交付、权属登记日期且买受人孙瑞敏委托出卖人爱丽华公司代为办理权属登记手续。现案涉房屋因爱丽华公司所涉另案被查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由爱丽华公司原因所致。北方国际公司称孙瑞敏对此存在主要过错，一审法院不予认可。基于上述分析，孙瑞敏依据其与爱丽华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，且未办理过户登记手续的原因在于爱丽华公司。故孙瑞敏要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决：停止一审法院（2019）京02执392号执行案件对北京市海淀区万泉河路60号B幢7层710号的执行。一审案件受理费23807元，由北方国际公司负担（于判决生效后七日内交纳）。除一审法院认定的事实以外，本院在二审中补充查明：1.孙瑞敏与凯迪宝公司于2008年8月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同》第十七条第（三）款约定，买受人未能在网签完成后720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，……；买受人不退房的，……。（2）如因买受人的责任，由买受人自行承担责任。2.根据本院依职权向北京市海淀区不动产登记事务中心调取的案涉房屋《房地产权登记信息》显示，该房自2010年5月25日起至目前止存在多笔司法查封。3.孙瑞敏向本院补充提交凯迪宝公司与正荣公司签署的落款日期为1999年12月的《建设工程施工合同》和落款日期为2008年1月15日的工程结算《协议书》，用以佐证2005年5月25日四方《抵房协议书》的真实性。北方国际公司和爱丽华公司认可该两份证据的真实性。4.北方国际公司向本院提交其从北京福诺特物业管理有限公司复制的北京美华时代房地产顾问有限公司与高洪雷就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，用以证明：案涉房屋自2012年10月17日至2013年10月16日由爱丽华公司委托北京美华时代房地产顾问有限公司出租给高洪雷，并非由孙瑞敏实际控制；孙瑞敏提交的《北京市房屋租赁居间合同》（显示案涉房屋自2012年8月1日至2013年7月31日由陈德波承租）与事实不符。孙瑞敏以该证据系复印件为由不认可其真实性，并称案涉房屋自2012年8月至2018年8月一直由陈德波租住；孙瑞敏就此补充提交陈德波的书面证言、银行卡复印件及孙瑞敏姐夫陈文贵的银行卡交易记录（显示自2013年7月29日起，陈德波每季度向陈文贵汇款42000元）。北方国际公司对孙瑞敏提交的前述证据未提异议，但强调其提交的《北京市房屋租赁合同》系执行法官调取；该公司称其无法就该《北京市房屋租赁合同》的履行情况举证。5.就支票存根与支票本身记载的日期不相一致的问题，孙瑞敏解释称：孙瑞敏有购房意向后，其妹孙瑞波担任法定代表人的北京诺其瑞得咨询有限公司于2008年7月22日为其开具编号为01202859的转账支票，除金额200万元外，未填写其他内容；2008年8月22日，在孙瑞敏与凯迪宝公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之后，该支票之上包括出票日期在内的其余内容才被补全。6.关于实际付款金额大于《北京市商品房现房买卖合同》记载金额的问题，孙瑞敏解释称，是由于当时房价看涨，北京水泥厂及刘鹏要求收取一定“中间费用”。本院认为，本案争议焦点在于孙瑞敏能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除对案涉房屋的执行。现围绕适用该条的四个要件分述如下：（一）孙瑞敏与爱丽华公司在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。北京水泥厂依据以房抵债协议取得案涉房屋的合法权利后，未办理产权变更登记即将该房让与孙瑞敏；经北京水泥厂同意，孙瑞敏与凯迪宝公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》；该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同落款日期为2008年8月21日，一中院查封案涉房屋日期为2013年1月11日，故本院认定在法院查封之前孙瑞敏和凯迪宝公司（爱丽华公司）已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）法院查封之前，孙瑞敏已经合法占有案涉房屋。在案的业主档案资料明细、住户登记表、入住手续会签单、物业费收据、《北京市房屋租赁居间合同》等形成完整的证据链条，足以证明孙瑞敏在法院查封之前，已经实际占有了案涉房屋。北方国际公司提交的北京美华时代房地产顾问有限公司与高洪雷就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系复印件，且无其他证据佐证该合同得到实际履行；相反，孙瑞敏补充提交的关于陈德波租住案涉房屋的证据，更具说服力；因此，对于北方国际公司的相关质疑，本院不予采纳。（三）孙瑞敏已经支付全部房款。对于孙瑞敏提交的《建设工程施工合同》、工程结算《协议书》及《抵房协议书》，各方均无异议，故足以认定爱丽华公司已经收到案涉房屋的对价。孙瑞敏就其已向北京水泥厂支付购房款一节，提交了收条、收据、银行转账支票及存根、北京水泥厂出具的《证明》等，具有相当的证明力；对于北方国际公司就支票出票日期、房款金额等提出的质疑，孙瑞敏作出了合理解释，本院予以采信。（四）案涉房屋未办理过户登记，非因孙瑞敏自身原因。孙瑞敏依据合同约定委托爱丽华公司办理产权过户登记手续，在合同履行期间（自2010年5月起）案涉房屋即因另案被法院采取查封措施，故该房没有完成过户登记并非孙瑞敏的主观过错所致。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；北方国际公司的上诉请求，欠缺事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23807元，由上诉人北方国际合作股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 史德海审 判 员 许雪梅审 判 员 赵 彤二〇二〇年六月二十三日法官助理 刘 娟书 记 员 贾蒙霓