河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初1236号原告：赵璐，女，1991年4月27日出生，汉族，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：马田力，河南永力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，河南永力律师事务所实习律师。被告：唐达紫，男，1985年9月15日出生，汉族，原籍湖南省湘潭县青山桥镇富晓村雁塘组，现住漯河市召陵区。第三人：漯河市漯家房产中介服务有限公司。住所地：漯河市郾城区黄河路涵洞东5米路北。法定代表人：吴键强。第三人：漯河昌建中融置业有限公司。住所地：漯河市郾城区金山路858号教学楼303室。法定代表人：王运生。原告赵璐与被告唐达紫、第三人漯河市漯家房产中介服务有限公司（以下简称漯家房产中介公司）、第三人漯河昌建中融置业有限公司（以下简称昌建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵璐的委托诉讼代理人马田力、刘凯、被告唐达紫、第三人漯家房产中介公司的法定代表人吴键强到庭参加了诉讼，第三人昌建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵璐向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告2019年1月1日至2020年7月31日的租金损失21000元；2.依法判令被告返还原告过户税费20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，原告通过58同城看到了被告发布的卖房信息，并与被告取得联系。被告表示愿意以购入价196856元向原告出售其位于昌建东外滩A4#楼148号的商铺，并承诺该商铺已经与开发商签订了出租协议，自2019年起，每年可获得14000元的租金收益。原告表示愿意购买。2020年5月24日，原告与被告一起到房屋登记部门办理了过户手续。办理过户前，被告表示过户的各项税费需40000元，可以交给漯家房产中介公司代为办理相关过户手续，该40000元过户费，被告愿意承担20000元，原告总计支付被告210000元即可。原告表示同意，当场将40000元转账支付给了中介公司的吴键强，另又支付了被告100000元，当日办理了过户手续。2019年5月27日，所有权证书办好，原告又支付了被告50000元。2019年10月3日，原告与被告一起到昌建东外滩售楼部办理了业主变更的相关手续，被告也出具了《承诺书》，承诺由原告收取租金。原告随后支付了剩余款项20000元。2019年12月，原告因未能收到被告承诺的租金14000元，与被告进行交涉，但一直无果。后原告向昌建东外滩售楼部工作人员进行核实发现诉争房屋截止到2020年7月31日的租金都要抵扣房款，另外原告发现过户所需的费用也根本不需要40000元，原告一直要求与被告进行协商解决，但被告拒绝。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。被告唐达紫辩称，房屋是2019年5月24日过户，我们之前和中介公司没有联系。过户当天，因为在行政服务大厅排队的人太多，我们嫌麻烦，双方才同意委托漯家房产中介公司进行过户的，我对于过户所需的费用40000元也不是很清楚。我同意返还从2019年5月1日至2020年7月31日的租金，之前租金没有及时返还给原告也有一部分原因在昌建公司。本案诉讼费用我不承担。第三人漯家房产中介公司辩称，我认为这个事情和公司没有关系，原、被告双方不是通过中介公司找的房子，我只是帮忙办理过户手续。第三人昌建公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2019年5月，原告通过58同城看到了被告发布的卖房信息，并与被告取得联系。双方经协商后，被告同意以购入价196856元向原告出售其位于昌建东外滩A4#楼148号的商铺，并承诺该商铺已经与开发商签订了出租协议，每年可获得昌建公司返还的租金收益，原告表示愿意购买。2019年5月24日，双方签订了《漯河市存量房买卖合同》，并约定办理房屋过户手续。因大厅里办理过户排队的人太多，被告称可以交由漯家房产中介公司代为办理过户手续，但需要40000元过户费，双方各自承担20000元，原告总计支付被告210000元即可。原告同意后，于2019年5月24日当天向漯家房产中介公司的法定代表人吴键强转账支付了40000元，并支付了唐达紫100000元房款。2019年5月27日，房屋所有权证书办好，原告又支付了被告50000元房款。2019年10月3日，原、被告一起到昌建东外滩售楼部办理了业主变更的相关手续，并签订了《承诺书》，被告向原告承诺之后昌建公司返还的租金由原告收取，原告随后向被告支付了剩余房款20000元。根据原告提供的税票显示，涉案房屋办理过户实际花费8372元（产权转移书据印花税52元，房屋买卖契税8320元）。双方房屋买卖交易完成后，原告至今未能收到被告承诺返还的商铺租金。本院认为，2019年5月，原告通过58同城看到被告发布的卖房信息，双方联系后达成一致意见，被告以购入价196856元向原告出售其位于昌建东外滩A4#楼148号的商铺，同时，被告称在购买该商铺时与开发商昌建公司签订有出租协议，购买商铺后由昌建公司返还的三年租金，被告向原告承诺房屋买卖完成后，该租金由原告收取。2019年5月24日，原、被告签订《漯河市存量房买卖合同》，并约定办理房屋过户手续。因大厅里办理过户排队的人太多，被告称可以交由漯家房产中介公司代为办理过户手续，但需要40000元过户费，双方各自承担20000元，原告总计支付被告210000元即可，原告同意，遂于2019年5月24日当天向漯家房产中介公司的法定代表人吴键强转账支付40000元。上述事实，庭审中原、被告及吴键强均予以认可，本院予以确认。关于退还租金的问题，双方均认可约定房屋买卖完成后，昌建公司每年返还的租金由原告收取，后经原告向昌建东外滩售楼部核实，涉案商铺截至2020年7月的租金都要抵扣房款，经法庭询问，被告认可返还三年租金是昌建公司售卖商铺时的销售优惠活动，每年返还租金13780元，返还的三年租金直接在购房款里面减去了，即被告已实际获取了昌建公司返还的三年租金（2019年8月1日至2020年7月31日），故被告应当退还原告购买该商铺后昌建公司的返还租金。双方于2019年5月24日签订《漯河市存量房买卖合同》后，于2019年5月27日已经办理了房屋过户手续，庭审中被告同意退还原告2019年5月1日至2020年7月31日的租金，本院予以支持。关于退还租金的数额，原告称双方约定退还租金为每年14000元，被告辩称昌建公司实际退还租金为每年13780元，但双方均未提供证据予以证明，本院以被告认可的返还租金每年13780元为准。综上，本院支持被告应当退还原告的租金收益为17225.00元（13780元÷12个月×15个月）。关于房屋过户费用，双方均认可约定的房屋过户费用40000元，由双方各自承担20000元，但根据原告提供的税票显示，涉案房屋办理过户实际花费为8372元（产权转移书据印花税52元，房屋买卖契税8320元），故被告应当退还多收取原告的房屋过户费用15814元（20000元-8372元÷2）。被告辩称该40000元是第三人漯家房产中介公司的法定代表人吴键强收取的，该项费用是经原、被告及吴键强三方协商同意后，由原告直接转账给了吴键强，其中包含了代为办理房屋过户的服务费，应当由吴键强退还，但经法庭询问，原告称其不认识吴键强，被告只是说该40000元是过户费，没有说包含过户费和中介服务费，吴键强称亦称没见过原告，其和被告为朋友关系，被告找其帮忙办理过户手续时商量的该40000元包含过户费和中介服务费。对于原告、被告、吴键强三人的各自陈述，三方均没有证据予以证明，但从三人的各自陈述内容来看，可以确认原告是按照被告的指示将该40000元转账支付到了吴键强的账户，而原告和吴键强均表示互不认识，说明三方并未就该40000元是否包含中介服务费达成一致意见，无论被告与吴键强之间就该40000元是否包含中介服务费达成一致，被告和吴键强之间的协议内容，对原告均不产生约束力，故被告未经原告同意，额外支出的代办房屋过户中介服务费，不应当由原告承担，被告的该项抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐达紫于本判决生效后十日内退还原告赵璐租金收益17225.00元。二、被告唐达紫于本判决生效后十日内退还原告赵璐房屋过户费用15814元。三、驳回原告赵璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取410元，由被告唐达紫负担。本判决为终审判决。审判员 赵 琼二〇二〇年六月三十日书记员 沈宁可