广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13083号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢鸿标，男，1989年4月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南160号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，该公司职员。上诉人卢鸿标因与被上诉人广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2670号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人卢鸿标上诉请求：1.撤销一审判项第三项，改判为：在本判决发生法律效力之日起三十日内，卢鸿标向广进公司支付公摊面积增大3%以内的房价款9132.69元及利息；2.广进公司按比例承担一审反诉受理费23元及全部二审诉讼费用。事实及理由如下：双方签订《商品房买卖合同》，约定套内建筑面积差异处理方法，没有约定公摊面积差异处理方法。合同约定公摊面积15.65平方米，房产证登记公摊面积16.35平方米，增加了0.7平方米，面积误差比为4.47%【（房产证登记公摊面积16.35平方米-15.65平方米）÷合同约定公摊面积15.65平方米*100%】。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条判决卢鸿标向广进公司支付公摊面积增大房价款。依照上述规定，面积误差比在3%以内部分的房价款9132.69元由卢鸿标支付，面积误差比超出3%部分的房价款4483.68元应由广进公司承担，所有权归卢鸿标。一审判决卢鸿标支付13616.37元是错误计算，对卢鸿标不公平。被上诉人广进公司二审辩称：卢鸿标确定的公摊面积误差比计算方法没有相关法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回卢鸿标的上诉请求，维持原判。卢鸿标于2020年3月31日向一审法院起诉，请求：1.判令广进公司向卢鸿标支付占用契税款期间的利息人民币8605.13元（以广进公司退还契税款项39034元为基数，参照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率，自2014年3月13日起计算至2018年11月1日止）；2.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率上浮40%的标准；3.判令广进公司向卢鸿标支付逾期办证的违约金人民币55308.46元（以卢鸿标己付购房款总额1628236元为基数，参照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年8月26日起计至2018年12月24日（广进公司将不动产权证交付卢鸿标之日），扣减广进公司于2018年8月10日支付（2018）粤0103民初2786号案违约金88864.03元）；4.判令广进公司负担本案全部诉讼费用。广进公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令卢鸿标向广进公司支付实测公摊面积差房价款13616.37元及利息（以13616.37元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自反诉日起计至实际支付日止）；2.案件受理费用由卢鸿标承担。一审法院经审理查明：2013年9月15日，卢鸿标（委托方）与广东宏大建筑安装工程有限公司（受托方）签订装饰工程委托协议书，约定卢鸿标委托广东宏发建筑安装公司以包工包料的方式承建广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】B1栋801房的装修工程，工程总价326806元。2014年2月26日，卢鸿标（乙方、买方）与广进公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《补充协议》约定：乙方向甲方购买荔湾区花地大道南68号（自编B1栋）801房；房屋用途为住宅；房屋建筑面积83.69平方米，套内建筑面积68.04平方米，共有分摊面积15.65平方米；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19122.99元，总金额1301128元。合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。2014年3月13日，卢鸿标向广进公司缴纳了包含房屋契税的税费共39790元。2015年8月25日，卢鸿标收楼。2018年10月30日，卢鸿标向广进公司支付房屋套内面积差价302元。2018年10月25日，广进公司向卢鸿标邮寄《关于明月水岸园办理房地产权证事宜的通知》，通知要求卢鸿标自行到税务部门申报及缴交契税，并将完税证明（第三联）原件提交广进公司（收到本函件或退税后五个工作日内），卢鸿标于2018年10月29日签收。2018年11月8日，卢鸿标收到广进公司退还的契税费39034元。2018年11月16日卢鸿标向广进公司提供完税证明。2018年12月12日，房管部门出具房屋产权证，当中记载：房屋总建筑面积84.41平方米，套内建筑面积68.06平方米，分摊建筑面积16.35平方米。2018年12月24日，广进公司将房屋产权证交予卢鸿标。一审另查，2018年3月30日，卢鸿标向一审法院起诉要求广进公司办证及支付逾期办证的违约金【案号：（2018）粤0103民初2786号】，一审法院于2018年6月25日作出民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司为卢鸿标办理广州市荔湾区花地大道南68号（自编B1栋）801房的不动产权证并交付给卢鸿标；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州公司向卢鸿标支付逾期办证违约金（以房屋总价款1627934元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年8月26日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）；三、驳回卢鸿标的其他诉讼请求。受理费697元，由广进公司负担并迳付给卢鸿标。该案判决认定，《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。判后双方均未上诉，上述判决于2018年7月16日发生法律效力。2018年8月10日广进公司向卢鸿标支付89561.03元，含违约金88864.03元及受理费697元。卢鸿标主张违约金支付至2018年7月15日。一审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于诉讼时效的问题。本案中，卢鸿标要求广进公司支付占用契税期间的利息，该诉讼时效的起算应当从卢鸿标知道广进公司不能为其代缴契税之日起起算，因此并未超过诉讼时效。至于广进公司主张公摊部分差额的问题，房屋面积最终是在2018年12月12日得到房屋管理部门的确认和登记，因此广进公司在2020年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。虽然广进公司代收契税有双方约定为据，但案涉契税最终由卢鸿标实际缴纳，双方原有约定未能达到代收代缴效果。在广进公司占用契税款期间所生利息，卢鸿标要求广进公司支付并非无理，一审法院予以支持；卢鸿标要求从2014年3月13日计至2018年11月1日，属于对自身权利的处分，一审法院予以确认。利息标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于违约金计算标准的问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，卢鸿标主张调整违约金标准合法有理，一审法院予以支持。为此一审法院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金1628236元为限。关于违约金支付期间的问题。广进公司直至2018年12月24日才将房产证办妥并交付给卢鸿标，卢鸿标主张上案违约金支付至2018年7月15日，广进公司未提供证据反驳，一审法院对此予以采信，故本案的逾期办证违约金应从2018年7月16日开始起算。卢鸿标于2018年11月8日收到契税退款，2018年11月16日将完税证明交予广进公司，超过广进公司通知的5个工作日，由此产生延误的时间，不属于广进公司的责任。广进公司要求扣除1天的延误时间合理，一审法院予以支持。（2018）粤0103民初2786号民事判决已生效，卢鸿标补缴的事实尚未发生，因此其要求按1628236元为基数，计算2017年8月26日起计至2018年12月24日的违约金与已支付违约金之间的差额没有依据，一审法院不予支持。违约金的支付期限应从2018年7月16日至2018年12月23日。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，卢鸿标要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价除以合同约定建筑面积计算公摊面积单价。本案中，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.7平方米(房产证登记的公摊面积16.35平方米-合同约定公摊面积15.65平方米)，广进公司应补交分摊建筑面积差额款13616.37元（合同总价1627934元÷合同约定房屋建筑面积83.69平方米×0.7平方米）。利息应当从一审法院受理广进公司的反诉之日即2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司向卢鸿标支付占用契税款期间的利息（利息以39034元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2014年3月13日起计算至2018年11月1日止）；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司向卢鸿标支付逾期办证违约金（以房屋总价款1628236元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年7月16日起计至2018年12月23日止，违约金总额以本金为限）；三、在本判决发生法律效力之日起三十天内，卢鸿标向广进公司支付公摊面积增大房价款13616.37元及利息（利息以13616.37元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月14日支付至实际支付之日止）；四、驳回卢鸿标的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费699元，由广进公司负担，反诉受理费70元，由卢鸿标负担。（双方均已预交受理费，一审法院不作退回，由广进公司迳付给卢鸿标629元。）经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据卢鸿标的上诉请求，归纳本案争议焦点为：卢鸿标应向广进公司支付公摊面积增大房价款的数额。针对前述争议焦点，本院认定如下：虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，并未就公摊面积单价及面积差异处理作出约定，但由于本案房屋产权证登记的公摊面积比合同约定的公摊面积增加了0.7平方米，故一审法院综合本案实际情况按合同约定的总房价除以合同约定建筑面积计算公摊面积单价，并据此判令卢鸿标向广进公司支付公摊面积增大房价款13616.37元及利息并无明显不妥，本院予以维持。卢鸿标上诉主张的公摊面积增大房价款的计算方式缺乏依据，本院不予支持。综上所述，卢鸿标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卢鸿标负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年六月二十八日书记员  冯韵彭诗敏