广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终804号 上诉人（原审原告）：卢秀兰，女，1968年10月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘立钊，广西文威律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：卢国锋，男，1974年9月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告）：张兰，女，1974年1月2日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审第三人）：谢水上，男，1973年8月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人卢秀兰与被上诉人卢国锋、张兰、谢水上房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢秀兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认卢秀兰与卢国锋于2019年3月30日签订的《铺面转让协议》为无效合同，卢国锋、张兰应共同返还铺面转让费68000元给卢秀兰，谢水上应返还三个月租金9900元给卢秀兰，同时对卢国锋、张兰未能清偿的部分应承担补充赔偿责任；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定卢秀兰与卢国锋签订的《铺面转让协议》为合法有效的合同，卢国锋签订《铺面转让协议》时不存在欺诈行为，属认定事实不清、证据不足。2019年3月30日，卢秀兰（又名卢妹珊）与卢国锋签订《铺面转让协议》时，只知道位于梧州市香城小区的“原味美食大排档”的经营者是卢国锋、张兰，以为至少可以承租两年以上，并不知道原租赁合同的承租人是卢国雨、出租人是谢水上，也不知道该铺面的租赁合同已到期，更不知道出租人谢水上临时搭盖的涉案铺面已经列入政府部门整治香城小区市场秩序必须予以拆除的情况。事实上，卢国锋、张兰所经营的“原味美食大排档”转让给上诉人时，可以继续使用的只有一些碗碟和几张桌椅。卢国锋隐瞒合同租赁期限已过及铺面即将被整治拆除的真实情况，诱导上诉人作出签订《铺面转让协议》的意思表示，明显存在欺诈行为，一审法院依然采信卢国锋的一面之词，显然认定事实不清。二、一审判决认定卢秀兰与谢水上已经形成新的租赁合同关系，且已经实际租赁使用了铺面三个月，故即使租赁合同无效也要支付铺面使用费，同样属认定事实不清、证据不足。卢秀兰一直误以为卢国锋与谢水上之间的租赁合同还有几年，接手后只需要按照《铺面转让协议》的约定代卢国锋继续按时向谢水上交租金和水电费就可以了。事实上谢水上在收取2019年4月、5月、6月租金时，还是按照原合同承租人卢国雨的名义出具收据，谢水上并不承认其与卢秀兰之间形成了新的租赁合同关系。谢水上作为出租人，明知铺面租赁合同早已到期且铺面即将被整治拆除，却仍然默许卢国锋向卢秀兰高价转让“原味美食大排档”的承租权，并向卢秀兰收取三个月的租金及水电费，直到2019年7月城管拆除该铺面后，才退还不足6000元押金给卢秀兰。因此，不但谢水上与卢国雨或卢国锋之间的租赁合同无效，卢国锋与卢秀兰之间的《铺面转让协议》也必然是无效的，谢水上作为铺面出租人应承担主要的过错责任，理应返还已经收取的三个月租金9900元给卢秀兰，同时对卢国锋、张兰未能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人卢国锋、张兰辩称，一审判决是正确的，所有合同书均是上诉人制作好的，被上诉人所转让的铺面包括里面的物品等均被上诉人使用了，上诉人说被上诉人诈骗是没有理由的。而且拆除铺面是政府的行为，贴告示的时候上诉人也已经在那里经营了几个月。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人谢水上辩称，上诉人上诉所称不是事实，上诉人明知道铺面是临时铺面，且合同也没有约定可以给上诉人经营两年。据谢水上所知，涉案铺面所有可以做餐饮的设施都是齐全的，上诉人都是可以使用的，且上诉人在签订合同的时候，被上诉人也把卢国雨和谢水上签订的合同告知了上诉人，上诉人是知道租赁期的，而且被拆除的也不止涉案铺面，同街道很多铺面都被拆除。一审判决是正确的，请求二审法院维持原判。 卢秀兰向一审法院起诉请求：1.确认卢秀兰与卢国锋于2019年3月18日签订的《铺面租赁合同》为无效合同；2.卢国锋返还铺面转让费68000元给卢秀兰，张兰承担连带清偿责任；3.谢水上返还三个月租金9900元给卢秀兰，同时对卢国锋、张兰未能清偿的部分承担补充赔偿责任；4.本案诉讼费用由卢国锋、张兰承担。 一审法院查明的事实：谢水上在未办理准建手续的情况下，私自在本市新龙路1号临时搭建了一间铺面。2016年1月1日，谢水上与案外人卢国雨签订了一份《协议书》，约定：1.经双方同意，谢水上把新龙路1号后面的临时搭建的彩瓦铺面出租给卢国雨经营饮食；2.合同期为贰年，合同期满后，同等价钱条件，卢国雨优先续租，铺面租金从2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金3200元。从2017年1月1日起至2017年12月31日止每月租金3300元；3.卢国雨在合同期如有变动，经双方同意没有影响谢水上利益的条件下，可以转让，但卢国雨出租转让，要经谢水上同意，如不同意，所签合同无效；4.卢国雨必须按照国家政策法律和上级有关规定进行一切合法经营，并交纳一切税费，遵守劳动安全法规，在经营期间卢国雨所发生的一切债权债务与谢水上无关，卢国雨不得以任何方式用铺面作任何抵押使用；5.因该商铺临时搭盖，如因政府行为需要拆除，卢国雨应无条件配合谢水上将搭盖物拆除，谢水上就退还押金。签订《协议书》后，卢国雨一直使用铺面，其后又将铺面转给卢国锋使用，卢国锋与其妻子张兰共同经营“原味美食大排档”。2019年3月18日，卢秀兰使用“卢妹珊”（乙方）的名字与卢国锋（甲方）签订了一份《铺面转让协议》，约定：1.甲方同意将自己位于香城原味美食大排档转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；2.店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；4.乙方向甲方支付转让费共计74000元；5.乙方接于前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；6.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。同日，卢国锋出具一份《收据》，载明收到卢妹珊店铺订金3000元正，并备注本人卢国锋店铺转让（原味美食大排档）给卢妹珊。协议签订后，卢国锋将铺面及铺内物品一并交付给了卢秀兰，卢秀兰向卢国锋支付了50000元转让费。卢秀兰接手铺面后经营了三个月，并向谢水上交纳了2019年4月的房租及水电费共3643元，5月的房租及水电费共3822元，6月的房租及水电费共3916元。2019年7月，卢秀兰承租的铺面被政府有关部门清理拆除。为此，卢秀兰诉至法院提出本案诉请。上述事实，有当事人的庭审陈述，卢秀兰提供的铺面转让协议、协议书、订金收据、租金收据、照片、微信转账记录，卢国锋提供的铺面转让协议，谢水上提供的协议书等证据证明，并经一审庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，卢国锋将其经营的“原味美食大排档”及铺内物品全部转让给卢秀兰，卢秀兰向卢国锋支付转让费，双方之间成立买卖合同关系。卢秀兰认为卢国锋在明知涉案铺面系违章搭盖且将会被城管拆除的情况下，仍收取巨额转让费将铺面转让给卢秀兰，属于欺诈行为。根据卢秀兰一审庭审陈述，整治拆除通知是2019年7月发布的，铺面转让的事实发生在2019年3月，卢秀兰认为卢国锋在转让前已获知拆除消息，但没有举证证明。另外，从《铺面转让协议》“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”的约定来看，卢秀兰应当是知道原铺面租赁合同的。而谢水上与卢国雨签订的《协议书》也约定了“因该商铺临时搭盖，如因政府行为需要拆除，承租人应无条件配合出租人将搭盖物拆除”的内容。故卢秀兰应当知晓自己承租的铺面的性质以及存在随时被拆除的风险。卢秀兰诉称卢国锋欺诈的说法，无事实根据，一审法院不予采信。卢秀兰主张其与卢国锋签订的《铺面转让协议》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，一审法院不予支持。关于卢秀兰要求谢水上返还其三个月租金9900元的问题。本案中，卢国锋将涉案铺面转给卢秀兰并退出其与谢水上之间的租赁关系，卢秀兰从卢国锋处承接铺面并向谢水上支付租金，谢水上收取了卢秀兰支付的租金同意将铺面出租给卢秀兰，故在谢水上与卢秀兰之间成立新的铺面租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，谢水上与卢秀兰之间的租赁合同是无效的。再根据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，卢秀兰在2019年4月至6月期间使用涉案铺面进行了经营并支付了租金，第三人谢水上收取原告卢秀兰铺面使用费是符合上述司法解释规定的，因此对于卢秀兰要求谢水上返还三个月租金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回卢秀兰的诉讼请求。一审案件受理费1748元，减半收取计874元，由卢秀兰负担。 上诉人卢秀兰在二审期间向本院提交了一张图片和一张网页截图，拟证明实际上政府在2018年就发了要对包括谢水上搭盖的铁棚在内的香城小区周边铁棚进行整改的通知，虽然上诉人没有在相关部门得到有关整改的通知材料，但是从上诉人在零距离网上查询网友的询问以及政府部门的答复可知，被上诉人是知道涉案铺面要被整治拆除的，但仍然将涉案房屋租赁给上诉人。 被上诉人卢国锋、张兰经质证认为：对上诉人卢秀兰提交的证据不予认可，整改和拆除铁棚是政府的行为，被上诉人无法干涉，也不知道铁棚具体什么时候会被拆除，包括现在也还有很多铁棚没被拆除的，被上诉人在2018年的时候也没有收到政府部门的整改通知书，也一直不知道铁棚要被拆除，对于涉案铺面要被整治拆迁，被上诉人卢国锋和张兰事前并不知情。 被上诉人谢水上经质证认为：对于上诉人卢秀兰提交的证据不予认可，对于涉案铺面被整治拆除，谢水上事前并不知情，签合同是2019年3月，而整改通知是5月才发出，被上诉人不可能提前就知道铺面会被整治拆除，上诉人所说的不是事实，谢水上是2019年5月底至6月才知道要整改的，城管大概6月至7月才到铺面张贴有关整改和限期拆除的通知，之前也没有听说涉案铺面要被拆除。 被上诉人卢国锋、张兰、谢水上在二审期间没有提交新证据。 对于上诉人卢秀兰在二审期间提交的证据，本院认证认为：上诉人卢秀兰提供的证据不能证明其拟证明的目的，且与本案待证事实的关联性不大，故本院不予采信作为本案定案证据使用。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案铺面被政府有关部门清理拆除后，被上诉人谢水上已向上诉人卢秀兰退回押金6000元。二审诉讼过程中，上诉人卢秀兰提出被上诉人卢国锋在转让铺面后将冰箱及风机拉走，被上诉人卢国锋则认为因上诉人卢秀兰没有按照《铺面转让协议》的约定支付74000元转让费（含6000元押金）而仅支付了50000元，故其才将冰箱及风机拉走。 本院认为，综合上诉人卢秀兰与被上诉人卢国锋、张兰、谢水上的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人卢秀兰与被上诉人卢国锋签订的《铺面转让协议》的性质及效力应如何认定；2.上诉人卢秀兰要求被上诉人卢国锋、张兰返还铺面转让费68000元、被上诉人谢水上返还租金9900元，被上诉人卢国锋、张兰对未能清偿部分承担补充赔偿责任的诉讼请求是否应当得到支持。 关于《铺面转让协议》的性质及效力问题。被上诉人谢水上未办理准建手续私自搭建涉案铺面，并出租给案外人卢国雨，卢国雨经营一段时间后将店铺转让给被上诉人卢国锋使用，被上诉人卢国锋再转让给上诉人卢秀兰。根据被上诉人卢国锋（甲方）与上诉人卢秀兰（乙方）签订的《铺面转让协议》第二条“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定由甲方交纳的水电费及其他各项费用”、第三条及第四条“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方”、“乙方向甲方支付转让费共计74000元”的约定及上诉人卢秀兰接手涉案铺面后直接向被上诉人谢水上交纳租金、水电费的实际情况可知，被上诉人卢国锋已将租赁合同中的权利义务整体转让给上诉人卢秀兰，涉案店铺的租赁关系发生在上诉人卢秀兰与被上诉人谢水上之间，上诉人卢秀兰与被上诉人卢国锋签订的《铺面转让协议》是针对涉案店铺的装修装饰、营业设备、经营物品、经营技术及配方等方面的转让而进行的约定，该协议中的转让费则为转让约定的对价，是属于独立于房屋使用费以外的一次性费用，《铺面转让协议》实质是转让性质而非租赁性质，一审法院对涉案合同的定性准确，本院予以确认。《铺面转让协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，上诉人卢秀兰上诉认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定《铺面转让协议》为无效合同的主张，缺乏理据，本院不予支持。关于上诉人卢秀兰上诉认为其受到欺诈的问题。被上诉人谢水上与案外人卢国雨签订的《协议书》第10条约定：“因该商铺临时搭盖，如政府行为需要拆除，乙方（卢国雨）应无条件配合甲方（谢水上）将搭盖物拆除，甲方就退还押金。”被上诉人卢国锋与上诉人卢秀兰签订的《铺面转让协议》第二条约定：“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定由甲方交纳的水电费及其他各项费用。”被上诉人卢国锋主张其与上诉人卢秀兰签订合同时已将谢水上与卢国雨签订的《协议书》交付给上诉人卢秀兰，上诉人卢秀兰明知涉案铺面系临时搭盖，亦清楚涉案铺面的屋主是被上诉人谢水上。上诉人卢秀兰虽然否认收到《协议书》，但在一审诉讼时上诉人卢秀兰将《协议书》复印件作为证据提交，上诉人卢秀兰接手经营后亦直接向被上诉人谢水上交纳租金及水电费，2019年7月涉案铺面被政府有关部门清理拆除后，被上诉人谢水上向上诉人卢秀兰退回了押金6000元，而只有《协议书》才约定了6000元押金，《铺面转让协议》并未约定6000元押金，以上事实及《铺面转让协议》明确关于“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”之约定，足以证明上诉人卢秀兰明知涉案铺面是被上诉人卢国锋从被上诉人谢水上处承租的事实。《协议书》中明确约定涉案铺面为临时搭盖，上诉人卢秀兰承租涉案铺面时无任何合法手续，其现状亦为临时搭盖，上诉人卢秀兰作为具有完全民事行为能力的成年人，现辩称受到欺诈而签订合同，理据不足，故对上诉人卢秀兰的主张，本院不予采纳。综上，一审法院认定《铺面转让协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，并无不当，本院予以维持。 关于转让费及租金是否应当退回的问题。第一，关于转让费问题。如前所述，转让费是针对店铺的装修装饰、营业设备、经营物品、经营技术及配方等的转让而约定的对价，是属于独立于房屋使用费以外的一次性费用，现转让行为已经完成，被上诉人卢国锋已如约将转让费所含标的交付给上诉人卢秀兰，并传授了相应的经营技术及配方且在涉案铺面指导上诉人卢秀兰经营了一段时间，上诉人卢秀兰亦确认涉案铺面拆除后其处理了相应的物品，故现上诉人卢秀兰请求退回转让费，缺乏理据，本院不予支持。对于上诉人卢秀兰在诉讼过程中提出被上诉人卢国锋在转让涉案铺面后将冰箱及风机拉走的问题，被上诉人卢国锋则认为因上诉人卢秀兰没有按照《铺面转让协议》的约定支付74000元转让费（含6000元押金）而仅支付了50000元，故其才将冰箱及风机拉走。本案中，上诉人卢秀兰确实无法提供证据证明其已按照《铺面转让协议》的约定足额支付了转让费，同时从被上诉人卢国锋拉走物品的价值及上诉人卢秀兰尚欠的转让费来看，被上诉人卢国锋以拉走的冰箱及风机与上诉人卢秀兰尚欠的转让费相抵销并无明显不当，且上诉人卢秀兰对被上诉人卢国锋拉走物品的行为一直未提出过异议。综上，一审法院认定上诉人卢秀兰仅向被上诉人卢国锋支付了50000元转让费，并对上诉人卢秀兰请求被上诉人卢国锋、张兰返还转让费的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。第二，关于租金问题。如前所述，涉案铺面的租赁关系发生在上诉人卢秀兰与被上诉人谢水上之间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，被上诉人谢水上将临时搭建的铺面出租给上诉人卢秀兰的行为无效，但上诉人卢秀兰已实际占有使用了涉案铺面，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，上诉人卢秀兰应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，因此，一审法院对上诉人卢秀兰请求退回2019年4月至6月的租金9900元的诉讼请求不予支持是正确的，本院予以维持。同时，被上诉人谢水上的出租行为无效，理应向上诉人卢秀兰退还出租涉案铺面而收取的押金，现上诉人卢秀兰及被上诉人谢水上均确认押金6000元已退回，故本院不再处理。 综上所述，卢秀兰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1748元（上诉人卢秀兰已预交），由上诉人卢秀兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 郭 琪 书 记 员 覃 烯 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。