广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8382号原告:广州银山建设开发有限公司，住所地广州市白云区同和镇白云山制药股份有限公司内。统一社会信用代码914401011905211059。法定代表人：胡俊能，总经理。委托代理人：苏燕玲，广东经国律师事务所律师。委托代理人：周东升，广东经国律师事务所律师。被告：梁有全，男，1975年12月26日出生，汉族，住所地广东省广州市天河区。委托代理人：黄克，广东威戈律师事务所律师。被告：胡艳青，女，1975年2月9日出生，汉族，住所地广东省广州市天河区。委托代理人：李翠芬，广东大篆律师事务所律师。原告广州银山建设开发有限公司诉被告梁有全、胡艳青物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏燕玲、周东升，被告梁有全的委托代理人黄克，被告胡艳青的委托代理人李翠芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告是夫妻关系，两被告于2003年6月17日登记结婚，被告胡艳青在2018年12月前为原告的法定代表人，实际负责原告的日常运作。2015年8月30日，被告胡艳青利用职务之便未经原告股东会同意私下与原告签订《商品房买卖合同》，把原属于原告名下坐落于广州市海珠区革新路101号之101房以远低于市场的价格转让给自己的配偶（被告梁有全）所有，给公司造成巨大损失，故起诉要求：1、确认原告转让广州市海珠区革新路101号之101房给被告梁有全的《商品房买卖合同》无效；2、判令两被告返还坐落于广州市海珠区革新路101号之101房予原告，并协助办理讼争房屋的产权登记到原告名下；3、两被告承担本案诉讼费。被告梁有全辩称，原告与被告梁有全签订的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），证明合同的签订是原告对外公开销售商品的行为。被告梁有全购买的房产位于革新路××、××号又名尚橙大厦，是原告对外公开销售的项目，销售对象是不特定的人，被告梁有全作为完全民事行为能力人购买原告的一手现楼，购买的价格符合市场价。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是对外公开销售行为，被告梁有全购买时不需要也没有利用被告胡艳青的任何职务便利。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》依法签订，且履行完毕，符合法律规定，没有任何无效理由。被告梁有全不是原告的员工或高管，不受公司法和章程约束。请求驳回原告的诉讼请求。被告胡艳青辩称，合同相对人是被告梁有全，被告胡艳青不是合同相对方，与本案无关，不应成为本案的当事人。原告与被告梁有全签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》时没有利用被告胡艳青的职务便利。购买的房产位于革新路××、××号又名尚橙大厦，是原告对外公开销售的项目，原告与被告梁有全购买的房产是任何人都可以购买的，并没有违反法律规定，价格也符合市场价。原告是家族企业，但实际经营是家族共同经营，并非被告胡艳青一人经营，都是由家族全体人员一并经营，销售情况下家族内部都是公开的，故被告梁有全购买的房产家族都是知情认可的。在胡俊能成为原告法定代表人之后，因家族纠纷，为报复被告胡艳青而提起本案诉讼，无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月30日，原告（甲方，卖方）与被告梁有全（乙方，买方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区革新路××、××以北地段的地块土地使用权，面积3599平方米，规划用途商住，土地使用权年限自2009年3月12日起算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年；甲方经批准，在该地块上投资建设尚橙大厦商品房，本项目地价款已缴清，并已经初始登记；乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市房地产交易登记中心，并领取房地产权属证明书，编号为0120752723；乙方所购买商品房为尚橙大厦28层商业、住宅楼工程第一幢1层101房，门牌地址海珠区××101房；该商品房产权登记建筑面积共139.2505平方米，其中套内建筑面积127.8104平方米，共有分摊面积11.4401平方米；该商品房总价按4473364元，乙方需将购房款存入甲方开设在工商银行的账号36×××18；甲方同意乙方按一次性付款方式按期付款，在2015年12月31日前支付全部价款，总金额4473364元；如果乙方未能按照本合同约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过20日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同；甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；甲方应在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款0.3%违约金，合同继续履行；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；等。合同签订后，原告于2105年11月10日向被告梁有全开具了金额为4473364元的购房发票。被告梁有全于2015年11月13日缴纳了契税134200.92元、印花税2236.68元。原告于2015年11月24日办理了产权过户和登记手续。据查册时间为2019年9月30日的广州市不动产登记查册表显示：房产地址为海珠区××101铺。原告于2019年3月28日向本院提起诉讼。另查，据广州市海珠区国家档案局于2019年12月18日出具的《证明》载明：两被告于2003年6月17日在广州市海珠区民政局婚姻登记处办理结婚。原告于1993年9月15日经核准登记成立，企业类型为国有独资有限责任公司，注册资本为8000万元。2005年3月11日，原告因委托广州产权交易所公开转让给广州市云中物业管理有限公司、广州恒昌建设工程有限公司，申请变更登记手续，法定代表人由王永海变更为被告胡艳青，股东由广州白云山企业集团有限公司变更为广州市云中物业管理有限公司、广州恒昌建设工程有限公司；变更后广州市云中物业管理有限公司出资7200万元、占90%，广州恒昌建设工程有限公司出资800万、占10%。2006年12月31日，原告申请变更股东，股东由广州市云中物业管理有限公司、广州恒昌建设工有限公司变更为广州市云中物业管理有限公司、胡焕珠；变更后广州市云中物业管理有限公司出资7600万元、占95%，胡焕珠出资400万元、占5%，法定代表人仍为被告胡艳青。2010年8月18日，原告申请变更股东，股东由广州市云中物业管理有限公司、胡焕珠变更为胡俊能、被告胡艳青，变更后胡俊能出资4800万元、占60%，被告胡艳青出资3200万元、占40%，法定代表人仍为被告胡艳青。据2010年8月18日经备案登记的《广州银山建设开发有限公司章程》，规定：股东有选举和被选举执行董事、监事的权利；股东会由全体股东组成，为公司的权力机构，其职权：……2、选举和更换执行董事，决定执行董事的报酬，……；公司设执行董事、执行董事对股东负责，执行董事行使下列职权：1、执行股东会的决议，2、决定公司的经营计划和投资方案，……；公司的法定代表人为执行董事（经理），任期三年；……任何个人不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人，不得侵占公司的财产；等。据工商行政管理部门于2018年12月28日核发的营业执照显示：原告的法定代表人为胡俊能。广东省广州市白云区人民法院于2019年1月14日受理被告胡艳青与原告、第三人胡俊能公司决议纠纷一案，要求确认原告于2018年9月7日作出的《股东会决议》不成立。经查，2018年9月7日15时30分至15时55分，由胡俊能主持，在广州市大金路38号大院12栋3楼召开了临时股东会，并作出《广州银山建设开发有限公司临时股东会决议》，决议内容为一、同意罢免被告胡艳青执行董事（经理）一职和法定代表人一职的议案。二、同意选举胡俊能作为公司新的执行董事（经理）和新的法定代表人议案。由广州市公证处进行了公证。并认定该决议有效，对被告胡艳青主张原告于2018年9月7日作出的《股东会决议》不成立，不予支持。该院于2019年5月7日以（2019）粤0111民初1021号民事判决书，判决驳回被告胡艳青的诉讼请求。判后，被告胡艳青不服，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2019年10月29日以（2019）粤01民终16192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。据被告梁有全提供的2015年10月8日广州银山尚橙微博售楼处新浪微博截图显示：银山南岸的销售价格更新为均价24000元/平方米、本项目位于广州市海珠区革新路××、××号（16路公交车凤凰岗总站旁）2012年8月11日。据被告梁有全提供的2016年2月25日网易房产网页截图显示：银山尚橙清尾，毛坯现楼发售，仅剩170平四房户型，均价23000元/平。项目1-4层为商业，5-28层为住宅，3梯8户设计。等。据被告梁有全的工商银行账户62×××54显示：被告梁有全在购房前后有较大的收入来源。诉讼中，原告表示起诉状中陈述被告支付对价远远低于市场价是指合同约定的价格，不是指对价，实际上被告梁有全没有支付对价。原告的账册没有反映被告梁有全购房款的支付情况。胡俊能只是名义法定代表人，公司的材料都被被告胡艳青转移了，原告无法提供证据。对公司管理层与公司的交易公司法作出明确的规定。如果两被告不是夫妻关系，被告梁有全不可能以该价格购买房屋，同时也不可能在没有支付对价的情况下过户。公司的高管与公司形成关联交易时，当损害公司利益时，即便履行了法定程序也无效，更何况没有经股东会决议而进行关联交易，正因为没有提交对价，所以原告才无法提供证据。被告梁有全提交的纳税证明并不等同于交纳了购房款，被告胡艳青一直掌控原告的经营管理，其利用职权侵占公司资产。原告尚未交接完毕，在2018年曾在相关部门主持下协商过，都是说是要生效判决出来后才能处理，2020年2月份才办理相关手续。现账册在被告胡艳青处已无法找到。从被告梁有全提供的银行流水反映其每月要清还银行贷款从归还的数额推断，被告梁有全欠银行的款项在250万元以上。从这点可以反映被告梁有全没有能力支付购房款。对被告提供的购房发票无法确定真实性，除了发票还需要有交付款项的证据才能证明被告梁有全完成了交易。被告梁有全与原告的交易属自我交易。被告梁有全表示已经支付了对价且已经履行完毕，是现金支付的。原告在诉状中没有陈述没有支付对价，只是对价格高低陈述，因为被告梁有全如果没有支付对价的话根本不可能办理产权登记，也不可能办理了房产证。原告的账册应该有反映，原告的账册都在原告处，可由原告提供证据。被告胡艳青手上没有账簿。由于家族矛盾当时很大，作为被告胡艳青的丈夫，清楚该情况。被告梁有全是一个独立民事行为能力的购买者，不存在利益关系。不适用公司法的相关规定。原告没有提供证据证明被告梁有全没有提供对价，且被告梁有全提供的证据也证明当时的房价符合市场价。两被告的夫妻关系与其是否侵占公司资产无关系，被告胡艳青掌控原告与事实不符，无事实根据。购房费用都是被告梁有全个人支付，而不是原告。对原告交接情况不清楚，但所有公司资料早已在胡俊能手上。账册在原告处。购房款以现金方式在原告处支付，时间已久不记得是谁收款。被告梁有全是做生意的，财力丰厚。被告梁有全的资金流水证明被告梁有全有大额性支付，有支付能力，有经营收入，该银行账户流水也不是代表被告梁有全的全部资产，只是一小部分，足以证明被告梁有全具备购买房产的能力。购房发票可在税务系统中查询得到是真实的。被告胡艳青表示被告梁有全已付款，并有入账。对被告梁有全买房是知情的。不清楚有无按法定程序处理，要和当事人核实。对原告交接情况不清楚，但所有公司资料早已在胡俊能手上。账册在原告处。被告梁有全有支付能力购买房产。对被告梁有全提供的购房发票没有异议。审理中，经本院释明，原告与被告胡艳青均未能提供证据证明原告财务账册的下落。本院认为，原告与被告梁有全签订《商品房（一手现房）买卖合同》，原告向被告梁有全出售位于海珠区××101铺房屋，原告向被告梁有全开具了购房发票，被告梁有全缴纳了相关的税费，并办理了该房屋的产权变更登记手续，原告与两被告均予以确认，同时被告梁有全表示房屋已实际接收，故本院予以认定。两被告是夫妻关系，且在原告与被告梁有全发生房屋买卖合同关系时，被告胡艳青是原告的执行董事、法定代表人，有广州市海珠区国家档案馆、原告的工商登记内档资料为证证实，故本院予以认定。本案争议焦点是被告胡艳青在担任原告法定代表人、执行董事、及与被告梁有全存在夫妻关系期间原告将涉案房屋出售给被告梁有全的交易是否构成自我交易。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第四项规定“董事、高管人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；……”。首先，该条文的人员范围为董事、高管人员，但该条文没有进一步明确董事、高管人员是否包含董事、高管人员之外的与董事、高管人员存在关联关系的人员。其次，该条文也并未明确所产生的交易是否包含自我的间接交易。因此，在现有法律、司法解释对董事、高管人员范围及自我交易的范围不存在明确规定的情况下，不宜将该项的禁止性规定予以扩大解释。从该条文内容反映禁止董事、高管人员本人与公司产生自我直接交易。原告的章程并没有对公司董事、高管人员与公司订立合同或者交易作出禁止性规定。被告胡艳青虽然在担任原告的执行董事、法定代表人期间由原告将案涉房屋出售给被告梁有全，但被告胡艳青本人并未与原告签订购房合同，被告胡艳青与原告之间并没有发生自我交易行为。被告梁有全并非原告的股东或管理人员，其与原告签订的《商品房（一手现房）买卖合同》购买案涉房屋，并未为国家法律和行政法规的强制性规定所禁止。根据《中华人民共和国公司法》第二十一条规定“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应承担赔偿责任。”被告胡艳青在担任原告的执行董事、法定代表人期间由原告将案涉房屋出售给与其存在婚姻关系的被告梁有全，构成关联交易。原告未就关联交易诉求主张权利，故对于该交易造成原告的损害，原告可以另寻途径进行救济。原告的诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款（四）项的规定，判决如下：驳回原告广州银山建设开发有限公司的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42587元，由原告广州银山建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  蔡元霞二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘志怡翁豌婷