北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5454号上诉人（原审被告）：北京华跃腾飞混凝土有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄村委会东500米。法定代表人：任洪均，经理。委托诉讼代理人：陈亚芹，女，北京华跃腾飞混凝土有限责任公司职员。委托诉讼代理人：田宇，北京市民博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凤军，男，1975年6月9日出生，汉族，无业，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：琚万举，北京市华泰（长沙）律师事务所律师。上诉人北京华跃腾飞混凝土有限责任公司（以下简称华跃腾飞公司）因与被上诉人张凤军租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华跃腾飞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张凤军全部诉讼请求。事实和理由：1.我方与张凤军签订的《租赁合同》不涉及房屋租赁，一审法院确认《租赁合同》无效错误。本案审理过程中，张凤军已向一审法院示明双方签订的《租赁合同》不涉及房屋租赁而是场地租赁，并向法院提交了与北京市大兴区西红门镇人民政府所签订的《租赁合同》，证明所租场地性质为“建设用地”。一审法官也在庭审中对合同效力予以示明，确认双方均同意合同按有效而继续审理。2.张凤军系我公司员工，与我公司存在多重债务，《清理租赁场地确认单》仅为其中一项。在确认单签署后，张凤军为躲避其他债务清算逃跑消失，直至原《租赁合同》实际履行完毕。我方认为，虽然《清理租赁场地确认单》未约定退还租金的具体日期，但张凤军直至原合同履行完毕一直未向我方主张租金返还，且其私自转租的租户实际使用了原《租赁合同》设计的场地也未予清退，是张凤军的自身原因导致《清理租赁场地确认单》未能实际履行。我方曾向一审法院提交《调查令申请书》，申请调取2018年4月向北京市公安局大兴分局金星派出所举报张凤军的相关案件材料，但一审法院未予回复，在错误的认定事实基础上进行了判决。张凤军辩称,同意一审判决，不同意华跃腾飞公司的上诉主张。首先，双方签订的租赁合同中明确约定租金标的物中包含北料仓等场地。其次，我方也没有为躲避债务而逃跑消失。我方与华跃腾飞公司之间除租赁合同纠纷以外还有民间借贷纠纷，民间借贷纠纷案件二审法院支持我方的诉讼请求，因此我方没有为躲避债务而逃跑消失。张凤军向一审法院起诉请求：1．华跃腾飞公司退还租金14万元及逾期利息（以14万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算）；2．诉讼费由华跃腾飞公司承担。一审法院认定事实：2017年10月21日，华跃腾飞公司（出租方、甲方）与张凤军（承租方、乙方）就北京市大兴区西红门镇大生庄东500米北京华跃腾飞混凝土有限责任公司院内北料仓及地磅房门前场地签订“租赁合同”，约定租期为2017年10月25日至2018年10月24日，租金年付，每年租金22万元。合同签订后，双方依约履行各自义务。2018年2月3日，双方签订“清理租赁场地确认单”，约定华跃腾飞公司就北料仓、南料仓、地磅房及门前场地共计退还张凤军14万元。双方在南料仓租金核算下方备注：南料仓退租金40000元，南料仓收电器的搬到北料仓，自南料仓租金退还后3日内搬走，15日内张凤军将垃圾清理干净。双方在地磅房及门前场地租金核算下方备注：南料仓退租金100000元，自租金退还后3日内搬走，恢复原貌交给公司。同时约定自华跃腾飞公司退完张凤军租金之日起，以前签订的租赁合同自动解除。对于签订该份确认单的原因，张凤军称华跃腾飞公司以政策需要，政府让清理为由，让其退场，允诺退还租金，是被迫离开。华跃腾飞公司则称张凤军违约将租赁场地转租给收废品的，存在隐患，而且当时存在政策等原因，所以要求与张凤军解除合同。后因华跃腾飞公司要求与张凤军就相关合同履行及债权债务清算的情况下，张凤军逃出场地后再也没有回来过。张凤军称其在签订“清理租赁场地确认单”后两三天搬走，而华跃腾飞公司则称张凤军一直没有腾退场地，但又认可涉案场地内已无张凤军物品。双方均认可未就上述场地办理交接手续。庭审中，华跃腾飞公司主张张凤军私刻公司公章及私拉电线对外租房盈利，并称据此2018年4月24日向公安机关报案，但未予立案，其提交如下证据：1、张凤军与案外人邓元山就北京华跃腾飞搅拌站地磅房及门前场地签订的“地皮租赁合同”，租期2017年11月1日至2018年11月1日，年租金20万元。经审查，该合同为复印件，盖有“华跃腾飞公司”公章，并有“张凤军”签字字样，经询问，华跃腾飞公司表示无法提交合同原件，但其就“华跃腾飞公司”印章申请鉴定，中天司法鉴定中心出具鉴定结论，证实合同印章与鉴定样本印章非同一样本。张凤军否认合同签名为自己书写。2、张凤军与案外人胡君伟于签订的租赁合同，坐落一楼厂房（80平米）住房2间，租期2017年12月1日至2018年12月1日，月租金1250元；3、胡君伟出具的证明，证明2018年1月30日，张凤军另找一个库房让其从搅拌站搬走；4、张凤军（绰号黄毛）与案外人张小静、玉燕娥于2017年12月1日签订的“地皮租赁合同”，租期2017年12月1日至2018年12月1日，年租金1.8万元；5、张小静、玉燕娥出具的情况说明，证明其承租华跃腾飞搅拌站院内后院三间房，2018年3月10日，张凤军退房费4000元，扣其四个月房费6000元，扣水电费2000元，同日出具了欠条6000元；关于上述款项，华跃腾飞搅拌站在报案材料中称，经华跃腾飞搅拌站核查后，张小静、玉燕娥发现受骗，在张凤军儿子幼儿园门口等了三天，让张凤军打的欠条。6、张凤军与案外人尹永豹签订的“房屋租赁合同”，坐落大生庄搅拌站，租期2016年11月15日至2018年11月15日，年租金10万元；7、尹永豹出具的情况说明，其在华跃腾飞搅拌站院内南料仓收旧电视，其已交纳2017年11月15日至2018年11月15日租金；8、2018年1月8日，案外人张洪福出具说明，其通过朋友找到张凤军租赁华跃腾飞搅拌站北料仓（占地面积6分地），年租金5万元，经协商，临时租用5天，5天内未协商好租地事宜，张洪福自行搬出华跃腾飞公司，出租人退还租金。5天期限不搬走，视为张洪福认可所有设备归华跃腾飞公司所有。此外，2018年5月15日，案外人宋慧良出具情况说明，证明在华跃腾飞搅拌站新楼前院库房存放缝纫机等物品若干，张凤军收取4000元，华跃腾飞搅拌站说没有收到，我又给了华跃腾飞搅拌站2000元，将存放的东西拉走，尚有2000元未付。经询问，华跃腾飞公司称上述租户自合同到期后才搬离涉案场地。另查，在案外人徐某某与本案被告华跃腾飞公司租赁合同纠纷一案中，案号（2017）京0115民初1952号，法院经审理查明，华跃腾飞公司出租的公司院内房屋并无合法的规划审批手续。一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故张凤军与华跃腾飞公司签订的“租赁合同”应属无效。合同无效的，并不影响双方就争议所达成的协议的效力，本案中的“清理租赁场地确认单”系在政府要求腾退的前提下签订，双方基于真实意思对腾退事项达成的一致意见，应为有效协议，双方均应依照双方约定履行各自义务。就确认单本身而言，双方已经就退还租金的数额达成了一致意见，华跃腾飞公司应予退还，华跃腾飞公司称因结算问题协议没有履行与本案无关，应另行处理。首先，通过确认单和华跃腾飞公司报案材料的内容可知，双方在签订确认单时对涉案场地是进行过清点的，华跃腾飞公司称不知道张凤军转租与常理不符，法院不予采信。其次，确认单中未约定租金退还日期，视为自签订之日起随时可要求退还，因双方原始租房合同无效，华跃腾飞公司辨称因租金未退故而确认单无效仍适用原合同的意见，法院不予采信。再次，双方在确认单约定张凤军应该将场地清理干净，但需以现行退还租金为前提，在华跃腾飞公司没有退还租金的前提下，华跃腾飞公司方系违约在先，租金应全额退还。张凤军要求的利息损失没有合同约定，法院不予支持。此外，华跃腾飞公司主张涉案场地被他人占用至租期结束，属于场地退还的后续问题，如有欠付租金纠纷，应另行解决。综上，一审法院于2020年3月判决：一、北京华跃腾飞混凝土有限责任公司于判决生效之日起10日内退还张凤军剩余租金140000元；二、驳回张凤军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中张凤军与华跃腾飞公司签订的租赁合同中包含北料仓，在本院审理期间华跃腾飞公司并未提交证据证实北料仓具备准建手续或者工程规划许可证，故双方当事人签订的合同系无效合同。关于张凤军与华跃腾飞公司签订的《清理租赁场地确认单》效力问题，虽然双方签订的合同无效，但是并不影响双方就解决争议所达成的协议的效力。且该协议系双方基于真实意思对腾退事项达成的一致意见，因此应为有效协议，双方均应依照双方约定履行各自义务。现华跃腾飞公司并未履行《清理租赁场地确认单》中约定的退还14万元义务，故一审法院判决华跃腾飞公司退还张凤军剩余租金14万元并无不妥。关于华跃腾飞公司所提，租赁合同系场地租赁不包含建筑物，因此不应以“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定确认合同无效的上诉主张，经查，张凤军与华跃腾飞公司签订的租赁合同中包含北料仓且双方为解决争议所签订的协议中亦包含北料仓退还租金的约定。鉴于双方租赁合同中不仅包含场地还有料仓，因此无法认定双方签订的租赁合同不包含建筑物。故华跃腾飞公司此节上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于华跃腾飞公司另提，张凤军为躲避债务逃跑是《清理租赁场地确认单》实际未能履行的根本原因，张凤军至原合同履行完毕均未向华跃腾飞公司主张返还租金，应当自行承担不利后果的上诉主张，确认单中未约定租金退还日期，视为自签订之日起张凤军随时可要求退还，现张凤军在诉讼时效内向华跃腾飞公司主张权利并无不当。因此华跃腾飞公司此项上诉主张本院亦不予支持。综上所述，华跃腾飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由北京华跃腾飞混凝土有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年六月十六日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤