南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初6008号原告：南通市崇川区堤防涵闸管理所，住所地江苏省南通市崇川区姚港镇西首。法定代表人：张美娟，该所所长。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐乐，江苏大仁律师事务所律师。被告：陆林泉，男，1955年4月14日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：唐祎，江苏濠阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓亚，江苏濠阳律师事务所律师。第三人：徐伟，男，1976年12月11日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。第三人：李伟，男，1988年7月24日生，汉族，住安徽省临泉县。第三人：马明霞，女，1968年5月15日生，汉族，现住江苏省南通市开发区。原告南通市崇川区堤防涵闸管理所与被告陆林泉、第三人徐伟、李伟、马明霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南通市崇川区堤防涵闸管理所的委托诉讼代理人李小飞、徐乐、被告陆林泉的委托诉讼代理人唐祎、王卓亚到庭参加诉讼，第三人徐伟、李伟、马明霞经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市崇川区堤防涵闸管理所向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陆林泉与第三人徐伟、李伟、马明霞将租赁的青年中路青年路涵闸房屋（建筑面积约245平方米）交还给原告；2.被告按年租金135600元的标准支付原告自2019年4月1日起至实际交还租赁房屋之日止的使用费。事实和理由：2016年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告续租原告位于青年中路青年路涵闸部分房屋作为经营场所，租赁期3年，从2016年4月1日起至2019年3月31日止，年租金67800元；原告为被告提供水、电，水、电价格按照自来水公司和供电公司价格按表计算。2019年2月28日，原告向被告发出通知，告知其合同到期，要求其结清房屋及水电费，并于2019年4月15日前将房屋清理完毕交还原告。合同到期后，被告拒绝交还房屋，一直使用至今。经原告核查，被告擅自将房屋交由第三人徐伟使用，徐伟又将该房屋转租给了第三人李伟和马明霞。原告认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，第三人作为实际使用人，亦负有迁出义务。原告因此诉至法院，提出前述诉讼请求。被告陆林泉辩称：一、原、被告自1998年起建立房屋租赁合同关系，每三年订立一份新的合同，现租赁期已满，被告同意将房屋归还原告，被告在收到原告的交房通知后也及时告知了第三人徐伟。二、案涉房屋现由第三人徐伟、李伟、马明霞实际占有使用，他们负有腾房义务，且根据房屋租赁合同司法解释第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故本案若需支付占有使用费，应由第三人承担。三、关于占用费标准，根据合同相对性原告，原、被告之间就租赁合同约定的年租金为67800元，原告主张占用费数额应以67800元来主张。四、原、被告签订租赁合同时，被告向原告交纳了10000元保证金，原告至今未退还，该保证金部分应在本案中一并处理。第三人徐伟、李伟、马明霞未出庭陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了固定资产调拨单、国有土地使用权证、租赁合同、通知、承包协议、租房协议等证据。被告对上述证据皆予确认。第三人未参加诉讼，对上述证据未发表质证意见。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告陆林泉自1998年起就本市青年路涵闸部分房屋的经营使用与房屋所有权人即原告南通市崇川区堤防涵闸管理所建立了房屋租赁合同关系，此后双方的租赁关系一直延续。2016年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，再次就即将到期的合同关系续订了为期三年的租赁合同。合同明确房屋坐落于南通市涵闸，具体为底楼三间、二楼包厢四间、三楼二间、四楼一间、楼后操作间以及简易房三间，面积共计约245平方米；租赁期间从2016年4月1日起至2019年3月31日止；年租金67800元，由被告分两次支付，每半年缴纳一次；租赁期间，被告应于每月15日前根据实际用水用电量按照市场价格向原告缴纳水电费；若被告不缴纳房租或水电费，原告有权终止合同；被告提前终止合同的，已经预交的部分租金原告不予退还；被告缴纳10000元作为租房保证金，保证金在合同终止并结清所有费用后退还。2019年2月28日，原告向被告发出通知，告知其双方签订的租赁合同将于2019年3月31日到期，要求其结清房租及水电费，并于2019年4月15日前将房屋清理完毕交还原告。因该退租退房事宜双方一直未能办妥，原告曾于2019年7月2日起诉至法院，由本院依法立案并审理（案号：（2019）苏0602民初3870号）。该案审理过程中，徐伟到庭认可了其与陆林泉签订的《承包协议》，承认陆林泉将案涉房屋转租给其使用并同意配合交房。后原告撤回了该案起诉。2019年10月19日，原告再次就上述事实起诉至法院，形成本次诉讼。本案诉讼中，原、被告确认：案涉房屋截至2019年3月31日止的租金被告俱已付清，但房屋尚未交还原告；租房时被告向原告缴纳的租房保证金10000元，原告亦未退还。原告另主张，被告在租赁使用案涉房屋期间，将房屋擅自转租给第三人徐伟使用，后徐伟又将房屋继续转租给李伟、马明霞等人，要求第三人一并承担返还房屋的义务。为了证明其主张，原告向本院提供了陆林泉与徐伟签订的《承包协议》以及徐伟与李伟签订的《租房协议》各一份。被告对协议的真实性以及转租的事实皆予认可，亦陈述房屋目前实际由第三人徐伟、李伟及马明霞占用。2020年5月25日，原告在本案中撤回了对李伟、马明霞的诉讼主张。本院认为，原告系案涉房屋的所有权人，有权将该房对外出租收益。原、被告在真实自愿的基础上就案涉房屋的出租使用建立了房屋租赁合同关系，并在合同期满前续签了《租赁合同》，该合同应合法有效，对双方当事人均有约束力。本案中，双方约定租赁期限至2019年3月31日止，未再续订，原告亦明确要求被告租期届满后交房，故原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年3月31日后即行终止，被告作为承租人，应当及时向原告交还承租的房屋。庭审中已查明，案涉房屋尚未向出租人交还，原告主张被告返还房屋并承担占用期间的使用费，于法有据，本院予以支持。至于使用费的计收标准，法律规定参照租金标准收取，原、被告签订的租赁合同年租金仅67800元，原告主张按照转租费用135600元/年的标准收取，违背了合同相对性原则，本院不予支持，应由被告承担的使用费，本院仅支持按67800元/年的标准计收自2019年4月1日起至实际交还房屋之日止。关于原告对第三人徐伟提出的交房请求，本院认为，徐伟曾在相同基础事实的另案中认可了转租事实并同意配合交房，本次诉讼中，关于徐伟转租及占用事实，被告亦予确认，徐伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告的主张进行抗辩的权利，应自行承担不利的法律后果。故本案中，对原告主张徐伟系案涉房屋的次承租人并占用案涉房屋的事实，本院予以采信。案涉房屋租赁合同终止后，徐伟作为次承租人，同样负有交房义务，原告的该项请求依法应予支持。关于保证金的处理，原、被告在租赁合同中就保证金的退款条件明确约定为“本合同终止并结清所有费用后退还”，现合同关系已经终止，原告所主张的使用费本院亦拟支持，故原告应当在房屋返还、给付使用费时对该10000元予以清退。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆林泉、第三人徐伟于本判决生效之日起十日内向原告南通市崇川区堤防涵闸管理所交还位于南通市涵闸的部分房屋（房屋具体坐落及明细详见原、被告于2016年3月22日签订的《租赁合同》第一条）。二、被告陆林泉于本判决生效之日起十日内向原告南通市崇川区堤防涵闸管理所支付房屋使用费，使用费按67800元/年的标准自2019年4月1日起至实际交还房屋之日止（结算时应扣除被告陆林泉已缴纳的保证金10000元）。三、驳回原告南通市崇川区堤防涵闸管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，由被告陆林泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1495元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  翟天一法官 助理  黄 晴二〇二〇年六月二日书 记 员  吴 烨