沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初2874号原告：沈阳龙之梦置业有限公司，住所沈阳市铁西区建设西路2号、2甲号、2甲1号。法定代表人：童锦泉，系该公司董事长。委托代理人：杜晓彤、李惠君，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：刘猛，男，1986年7月26日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061986××××××××。原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告刘猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法由审判员秦木适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳龙之梦置业有限公司委托代理人杜晓彤、被告刘猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉称，2018年9月20日原告与被告签订《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》，双方约定由被告承租原告所有的龙之梦大都汇商场四层4FG-045号商铺，用于经营“小小世界儿童餐厅”。租赁期限为三年，自2018年12月11日至2021年12月10日，同时约定了租金及其支付方式。合同约定，当承租方逾期支付租金和其它各项费用时，应交纳违约金。当承租方发生逾期支付租金或费用，或者未经出租方书面同意擅自停止营业的，出租方有权单方解除合同。出租方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均应由承租方承担。合同履行过程中，由于被告经营不善，至2019年12月2日，在未告知原告的情况下私自停止营业，严重影响了商场的整体经营，且己经欠缴租金、物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告仍拒绝恢复营业、支付费用。为维护原告合法权益，诉至贵院。提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除双方租赁合同；2、请求法院判令被告支付原告租金及物业费977.76元,；3、请求法院判令被告支付原告代缴的水电费5152.4元；4、请求法院判令被告支付原告违约金183244.07元（其中包含所欠水电费用、租金及物业费逾期未交的违约金，暂时计算至2020年4月30日为1863.57元，自2019年12月11日起按照合同约定的计算方式计算至实际支付之日止)；5、请求法院判令被告支付原告律师费4265元；6、本案诉讼费用由被告承担。上述总金额193639.23元。被告刘猛辩称，1商铺和商城之间不应是简单的租赁关系也不是上下级管理关系，应是互惠互利合作共赢的关系。在租赁合同中规定商城需要审查租赁房屋用途、售卖商品、服务等，既然商铺可以配合商城，那么商场也应为了我们提供良好的经营环境，商场对我们有扶持的义务。但是在2019年10月28日餐饮例会中，我被告知不得参加双十一狂欢购物节活动。不能参加购物节只有两家，另外一家是“饺妈妈”。我了解是其没有缴纳11月租金和物业费，而我在11月25日已经交了租金和物业费，商城没有任何理由禁止我参加活动，事实证明商场是违约在先，开始排挤我，其违反了商场对商铺扶持的义务。2019年11月27日，餐饮例会中我同样被告知不能参加感恩节活动，同样没有任何理由。2、2019年3月5日在晚上22时商场闭店后，商场进入两名盗窃人，这俩人席卷了四楼中厅所有的餐饮店铺，本店丢失价值1120元平板电脑一台。3月6日上午，本店报警，派出所接手本案。事件发生至今，商场对我们没有表示明确态度，商场没有尽到安保义务，商场不能保护商铺的财产安全。我给商场缴纳物业费，不是为了打扫卫生和吹空调，我们需要商场提供安保服务，但是在租赁合同中有明显减轻了商场安保义务加重了商铺义务，这是格式条款，而且没有提示说明，属于无效条款。商场再次违约，商场不管从管理、运营、安保，已经无法给商铺带来良好的市场经营环境，现在商场运营经理已经给我电话拉黑。3、我了解租赁保证金法律没有明确规定，合同法针对违约行为，只规定了定金、违约金两种，而且两种不能同时使用，既然原告收取了我的租赁保证金还让我承担违约金，这是原告凌驾于法律之上，来惩罚商户。不是签订了合同就让我全部遵守合同，这是无效的合同。租赁保证金是违约金一种变种，是原告设想出来的。如承租人违约，则出租人有权没收保证金的条款就已经是违约责任条款，如租赁保证金可以弥补损失，就不需要额外支付违约金。我和原告签订合同时已经缴纳租赁保证金87300元。由于原告先行违约，我要求原告将租赁保证金全额退还给我。4、关于违约金数额，我觉得原告数额夸张。根据合同法解释二第二十九条，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应实际损失为基础，兼顾合同履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为法律规定的过分高于造成的损失。而且合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施导致损失扩大，不得将扩大损失要求赔偿。这样理解，是商场先违约，商场违约后我采取了有效措施防止损失扩大，我进行了关店处理。如我没有进行关店处理，我给商场缴纳租金，致使自己损失扩大，我就不得将我受的损失要求商场赔偿。也可以理解为，商场认为我违约在先，那么商场应采取适当措施防止损失扩大，商场可以进行招商。而商场没有采取适当措施，商场不得就扩大损失要求我赔偿，这是不作为的行为。商场主张将剩余两年的租赁作为违约金，将全部风险转嫁给我个人头上，这种行为明显违法了合同法诚实信用原则。据我了解，商场是具备一定的招商能力。我有商场11-12月开业的信息，小鹿茶、牛太堡、猫宁咖啡等，商场期间大概开业了大约20家，商场可以把这些地方租给他们，我曾提前和商场谈这些问题，商场却没有租出我的商铺。我的商铺位于商场最中间，商场正门的正上方，商场认定为一个月租金3万元左右，这明显是一个好位置。2020年4月1日愚人节那天我发现商场在未通知我情况下，在我商铺原址立了围挡，同时商场营运经理仍催收我四月租金和物业费，商场即要收取租金，还收我四月违约金，还立围挡，不让我营业。5、我是2018年12月入驻，商场也是2018年12月开业，从入驻以来也积极配合商场，商场让我们做推广，线上、线下、优惠券、套餐、开业优惠五折一个月这些活动我都做了，这些活动对于我们商户是不赚钱不盈利，我们是积极配合商场，为了将商场人气带动起来。但是商场人气始终不高，经营效果始终不理想。尤其周末都有孩子，你们可以陪伴孩子出去玩，而我在经营这一年没有陪伴孩子一天，天天半夜回家，家里也指望不上我，后期实在是交不起房租，于是我辞退了服务员、厨师，店里只有我和我母亲，我母亲1962年生，每天起早贪黑，买菜做饭做水案打扫卫生。我从9月开始多次找到原告领导谈话，但是均被各种理解拒绝谈话。在11月份时，我母亲在一次切菜时右手突然失去知觉，差点切掉手指，我带着我母亲去医院检查，发现是心脏供血不足，她需要休息。我因面临诸多问题，于是给商场发函，通知我们在2019年12月2日闭店。这个店大概投资50余万元，之后血本无归。我也是普通老百姓，没有这些钱，我也不是富二代，用的是我母亲血汗钱，这是其一辈子的血汗钱都赔了。经审理查明，2018年9月20日原告与被告签订《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》，原告作为甲方、被告作为乙方，双方约定由被告承租原告所有的龙之梦大都汇商场四层4FG-045号商铺，租用面积194平方米，用于经营“小小世界儿童餐厅”。免租期90天，为2018年9月2日至2018年12月10日；租赁期限为三年，自2018年12月11日至2021年12月10日，租金标准为第一年为1元/平米/天；第二年为4元/平米/天；第三年为4.5元/平米/天。乙方于合同签订之前向甲方支付房屋租赁保证金87300元。物业费约定为每月8846.4元，关于违约责任，合同约定，乙方在合同生效六个月后单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交免租期租金外及物业管理费，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额30%的违约金或相当于三个月租金的违约金（以其中较高者为准）。因出现争议协商解决未果通过诉讼程序的，则对于诉讼费、保全费、律师费等均应由败诉方承担。另查明，2018年9月12日原告向被告交付了案涉房屋，被告用于经营“小小世界餐厅”，后因经营不善，被告于2019年11月23日向原告发函，载明将于2019年12月2日关店，后被告于该日关店停止营业。截止于此，被告尚欠原告租金及物业费977.76元，水电费5152.4元。又查明，被告单方关店停业后，其未到期租金总额的30%为181380.5元，原告依据合同约定以此数额主张违约金。原告因此诉讼聘请律师花费4265元。上述事实，有原、被告的陈述、《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》、函告、水电费收据、律师费凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。原告将商铺交给被告经营，被告则应依照合同约定向原告支付租金、物业费等费用，但被告在合同期满之前，单方关店停业，且拒付租金，致使原告无法实现出租商铺的目的，故双方之间的《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》应予解除。被告作为违约方应承担违约责任，对于原告要求被告支付的租金及物业费977.76元、水电费5152.4元的主张，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金181380.5元的主张，虽然双方在合同中就该违约责任做了约定，但因原告已经收取了被告租赁保证金87300元，且因被告违约不予返还，故原告再收取该违约金则违约金总额明显过高，被告对此提出异议，故对于该违约金数额，本院予以调整，以便于执行减少诉累的标准，被告应支付原告扣除租赁保证金后的违约金为94080.5元（181380.5元-87300元）；关于原告主张被告支付律师费4265元的主张，因双方在合同中对此做了约定，且被告单方违约，故应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之的规定，判决如下：一、解除原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告刘猛于2018年9月20日签订的《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》；二、被告刘猛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司租金、物业费共计977.76元；三、被告刘猛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司水电费5152.4元；四、被告刘猛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司违约金94080.5元；五、被告刘猛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司律师费4265元；六、驳回原告沈阳龙之梦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4562元，减半收取2281元，由被告刘猛承担（原告预付，由被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  秦木二〇二〇年六月三十日法官助理马艳娟书记员王群本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。