广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7099号上诉人（原审被告）：广东华淋冷藏设备有限公司，住所地广州市白云区江高镇广花三路835号之一201房。法定代表人：杨松。上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1977年7月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘鹄，广东中泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘春汉，男，1964年1月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：黄子祺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅滢，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广东华淋冷藏设备有限公司（以下简称华淋公司）、**因与被上诉人刘春汉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。华淋公司、**上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判驳回刘春汉的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由刘春汉承担。事实和理由：一、原审判决华淋公司、**支付场地使用费450667元既不合理也不符合客观事实。首先，在刘春汉与案外人梁泳斌关于房屋租赁合同纠纷一案中，他们双方调解为刘春汉支付梁泳斌的场地使用费为600000元，而刘春汉向案外人梁泳斌承租的场地为5000平方米厂房和4000平方米空地，总计9000平方米。华淋公司、**从刘春汉处分租的场地合计3588平方米（包括厂房与空地），约为总面积的1/3，一审判决华淋公司、**支付450667元的场地使用费与华淋公司、**承租面积明显不成比例。其次，华淋公司、**在刘春汉与案外人梁泳斌的房屋租赁合同被认定无效后即于2018年12月22日与案外人梁泳斌重新签订了《厂房租赁合同》，并依该合同约定支付了租金，一审判决认定华淋公司、**需支付2018年12月至2019年4月期间的场地使用费将导致华淋公司、**重复支付租金，因此一审判决华淋公司、**支付450667的场地使用费既不合理也不符合客观事实。二、华淋公司、**并没实际占有使用涉案场地，因此不应支付地使用费。一审诉讼中华淋公司、**提交了由广州市公安局白云区分局作出的《封闭火灾现场公告》以及生效判决认可的火灾现场评估报告，上述证据都能证明场地自2018年5月7日被火灾烧毁后直至2019年的4月仍然保持火灾现场的状况，任何一个人看到该现场都能判断出该场地完全不可能投入经营使用。因此，一审法院认为华淋公司、**在2018年5月1日至2019年4月8日对涉案场地占有使用不符合客观事实。三、刘春汉是火灾侵权损害赔偿一案的侵权行为人，场地因刘春汉的原因导致无法使用后，一审判决认定华淋公司、**需向刘春汉支付场地使用费既不合理也不符合法律规定。华淋公司、**承租的场地因火灾的原因导致无法生产经营，由此带来的停产停业的损失都属于火灾侵权损害赔偿一案的赔偿范围。广州天润家具用品有限公司被认定为导致火灾的责任方，而刘春汉系广州天润家具用品有限公司的实际控制人，依照侵权责任法及相关司法解释的规定，刘春汉本身就应当承担华淋公司、**一方因停产停业带来的损失，其中就包括涉案场地的租金损失，但从节约司法资源、诉讼成本的角度考虑，华淋公司、**没有主张场地租金的赔偿，因为刘春汉也是侵权人，二者可相抵消，所以华淋公司、**也不应该支付场地使用费给刘春汉。综上所述，一审判决认定华淋公司、**在2018年5月1日至2019年4月8日期间占有并使用了涉案场地且需向刘春汉支付场地使用费450667元，该判决既不合理，也不尊重客观事实。恳请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原判第一项，依法驳回刘春汉的诉讼请求。刘春汉辩称：我方不同意华淋公司、**的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。对于华淋公司、**在上诉状提及的，我方认为华淋公司、**以其向刘春汉承租场地的面积以及价格与刘春汉向业主方承租的面积以及价格明显不成比例为由上诉，各方建立的法律关系是不同的，不能以华淋公司、**与业主方的法律关系来衡量本案的法律关系，华淋公司、**提交与案外人签订的场地租赁合同，该事实一审没有进行审查，我方没有确认。因为华淋公司、**提交的其与原业主方租赁期限的租金，与业主方向我方主张要求，双方经过诉讼确定刘春汉向业主方支付该段时期的租金，华淋公司、**陈述其有重复支付的情形，我方认为不成立。华淋公司、**陈述没有使用涉案场地，这是不符合事实的，在火灾后华淋公司、**已经恢复经营生产，华淋公司、**将该恢复经营的损失在另案中向我方主张，华淋公司、**确认火灾后立即恢复生产经营。华淋公司、**提及场地发生火灾是刘春汉的原因，华淋公司、**认为我方应当向华淋公司、**承担该停产停业的损失，因为本次火灾发生之后华淋公司、**并没有停产停业，其损失在另案中得到支持了，租金损失并不因火灾产生而发生变化，只要在租赁期限内华淋公司、**使用涉案场地，华淋公司、**均应支付场地使用费。刘春汉向一审法院起诉请求：**及华淋公司向我方支付2018年5月1日至2019年4月9日的场地使用费452000元及利息（利息以452000元为本金，自起诉之日起计至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2、本案的诉讼费由**及华淋公司承担。**向一审法院反诉请求：1、刘春汉向**返还租赁保证金80000元，并自起诉之日起按中国人民银行同业拆借利率计算利息至还清之日止；2、本案反诉费用由刘春汉承担。一审法院查明事实：2016年10月2日，刘春汉与梁泳斌签订《广州市房地产租赁合同》，双方约定刘春汉向梁泳斌承租位于广州市白云区广花路水沥村水莲路8号的5000平方米厂房和4000平方米空地，租赁期限自2016年10月1日至2029年6月31日，其中2017年10月1日至2020年9月31日期间的租金为每月55000元。2016年12月6日，刘春汉与**签订《厂房租赁合同》，双方约定刘春汉将其向梁泳斌承租的上述场地中产区内（靠近广花路边）一栋厂房、新建厂房及空地约3588平方米出租给**使用，租期自2017年3月1日至2029年5月1日，前60天为装修、设备安装期，正式起租时间为2017年5月1日，自2017年5月1日至2020年5月1日期间的月租金为40000元；**需向刘春汉交纳80000元作为保证金，合约期满，**付清租金及相关水、电等费用后，刘春汉将保证金80000元无息退还给**。合同签订后，刘春汉将所涉租赁场地交付给**，**将场地实际交由华淋公司使用。后刘春汉与梁泳斌因上述租赁合同发生纠纷。2018年7月16日，一审法院作出（2018）粤0111民初4934号民事判决书，确认梁泳斌与刘春汉签订的上述《广州市房地产租赁合同》无效，并判令刘春汉将坐落于广州市白云区广花路水沥村水莲路8号厂房交还给梁泳斌管业。刘春汉不服上述判决提起上诉。2018年11月20日，本院作出（2018）粤01民终17625号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2019年7月11日，梁泳斌向一审法院另案起诉刘春汉，称刘春汉直至2019年4月才向其移交广州市白云区广花路水沥村水莲路8号厂房，要求其支付该厂房自2018年5月1日起至2019年4月8日止的房屋占有使用费，一审法院依法立案受理。该案诉讼中，刘春汉与梁泳斌达成调解协议，刘春汉确认尚欠梁泳斌2018年5月1日至2019年4月8日期间的房屋占有使用费600000元等，该调解协议已于2019年8月13日发生法律效力。另，2018年5月7日，位于广州市白云区江高镇水沥村水莲路8号的广州天润家居用品有限公司喷漆房内距离北侧墙壁3米的排气扇处起火，导致该公司及华淋公司发生火灾。庭审中，刘春汉、**及华淋公司一致确认**承租的涉案场地实际上是其与华淋公司作为共同承租人向刘春汉承租，双方确认**向刘春汉交纳了租赁保证金80000元，刘春汉同意将该保证金返还给**。诉讼中，刘春汉称其于2019年4月9日将其承租的广州市白云区江高水沥水莲路8号厂房交还给业主梁泳斌管业，并提供了《厂房移交确认函》用以证明。**及华淋公司对此不予认可，称刘春汉移交的仅是其自身租赁使用的部分场地，未包含向其转租的场地，并提供了其于2018年12月22日与梁泳斌签订的《厂房租赁合同》以及《授权委托书》用以佐证。该合同约定梁泳斌将位于广州市白云区广花路水沥村水莲路8号的厂房出租给华淋公司，合同落款处甲方（即梁泳斌）签名处由案外人陈淑贤签名；《授权委托书》载明梁泳斌委托其母亲陈淑贤全权代为出租上述厂房等。另，诉讼中，刘春汉、**及华淋公司均未提供证据证实涉案厂房已取得合法的建设工程规划报建手续。**及华淋公司另称火灾事故发生后其未再使用涉案场地，但亦未能提供证据证实其将该场地交还给刘春汉。以上事实，有《广州市房地产租赁合同》、《厂房租赁合同》、民事判决书、民事调解书、《授权委托书》、火灾事故认定书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，刘春汉、**及华淋公司均未提供证据证实涉案厂房已取得合法的建设工程规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘春汉与**、华淋公司之间的租赁合同应为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，**向刘春汉交纳了租赁保证金80000元，现刘春汉同意将该保证金返还给**，一审法院对此予以认可。**及华淋公司称火灾事故发生后其未再使用涉案场地，但亦未能提供证据证实其将该场地交还给刘春汉，一审法院对此不予认可。**及华淋公司另称其自2018年12月22日起是向梁泳斌承租涉案场地，并提供了与梁泳斌签订的《厂房租赁合同》以及《授权委托书》，但梁泳斌已另案起诉刘春汉向其主张刘春汉承租的场地自2018年5月1日起至2019年4月8日止的房屋占有使用费，且双方已就此达成调解协议，可见梁泳斌仍认可上述期间租赁场地由刘春汉承租使用，**及华淋公司主张梁泳斌已于2018年12月22日另行向其出租涉案场地的事实与此相矛盾，一审法院对此不予认可。结合梁泳斌确认刘春汉至2019年4月向其移交厂房的事实，一审法院对刘春汉提交的《厂房移交确认函》予以认可，并据此认定**、华淋公司在2019年4月9日将涉案场地交还给刘春汉。**、华淋公司在2018年5月1日至2019年4月8日期间实际占有、使用涉案场地，现刘春汉要求其支付该场地的占有使用费以作补偿符合法律规定，一审法院对此予以支持。参照双方约定的租金标准，该期间的占有使用费应为450667元（40000元/月×11个月+40000元÷30天×8天）。双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，故其向对方主张保证金或场地使用费的利息损失的主张一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，**、广东华淋冷藏设备有限公司向刘春汉支付场地使用费450667元；二、自本判决生效之日起三日内，刘春汉向**返还租赁保证金80000元；三、驳回刘春汉的其他诉讼请求；四、驳回**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4040元，由**、广东华淋冷藏设备有限公司负担；反诉受理费900元，由刘春汉负担。**、广东华淋冷藏设备有限公司负担的上述本诉受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给刘春汉。刘春汉负担的上述反诉受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给**。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，生效判决确认案涉场地并未取得合法的建设工程规划报建手续，认定案涉合同为无效合同。二审争议的焦点在于**应否支付案涉场地使用费。关于**是否实际使用案涉场地的问题。根据生效的（2018）粤0111民初8998号案查明的事实，案涉场地于2018年5月7日发生火灾，烧损华淋公司部分设备、配件、板厢和部分车辆，过火面积900平方米。在该案中，**、华淋公司亦自认火灾发生后积极恢复生产，同时，根据**自述其于2018年12月22日起自行向梁泳斌承租包含涉案场地在内的场地，由此可见，**所述场地无法使用并不应支付租金的意见理据不足，不予采信。至于**诉称占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占有使用费参照合同约定支付，一审按此标准判令并无不当。**以直接与梁泳斌签订合同，不应再向刘春汉支付租金的意见，经查，梁泳斌已另案起诉刘春汉向其主张刘春汉承租的场地自2018年5月1日起至2019年4月8日止的房屋占有使用费，可见梁泳斌仍认可上述期间案涉场地由刘春汉承租使用，并未收回案涉场地，**及华淋公司主张梁泳斌已于2018年12月22日另行向其出租涉案场地的事实与此相矛盾，一审对此不予认可，并无不当，本院予以维持。本院同时注意到，从现场照片来看，**、华淋公司原租赁场地有部分已无法使用，虽然双方都确认**、华淋公司在上述场地旁另一空地重新经营，但对于实际使用面积各执一词。鉴于案涉场地发生火灾，事实上已影响**、华淋公司的使用，而作为出租人有提供适租场地的义务，一审判令全额支付使用费欠妥，本院根据本案事实及当事人的陈述，酌情减少两个月的租金，即该期间的占有使用费为370667元。综上所述，**、华淋公司的部分请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35884号民事判决第二项、第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35884号民事判决第一项为：自本判决生效之日起三日内，**、广东华淋冷藏设备有限公司向刘春汉支付场地使用费370667元；三、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35884号民事判决第四项；四、驳回**的其他诉请求。一审本诉受理费4040元，由**、广东华淋冷藏设备有限公司负担3313元、刘春汉负担727元；反诉受理费900元，由刘春汉负担。二审受理费8080元，由**、广东华淋冷藏设备有限公司负担6626元，刘春汉负担1454元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十四日书记员 王日平郭丽淳