北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4662号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京张家港饭店有限公司，住所地北京市海淀区阳光南里32号楼3层3033。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：李红枝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巧丽，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宗更生，男，1967年4月10日出生。委托诉讼代理人：田翠华，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萌，北京市信之源律师事务所实习律师。原审第三人：中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所。法定代表人：樊某，所长。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，北京伊兰律师事务所律师。上诉人北京张家港饭店有限公司（以下简称张家港饭店）因与被上诉人宗更生，原审第三人中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（以下简称干休所）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初10354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家港饭店上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判张家港饭店不予支付宗更生江南春餐厅装修价值653250元；2、一、二审诉讼费用由宗更生承担。事实与理由：一审法院判决我公司按照苏华评报字【2018】第10号资产评估报告中江南春餐厅装修评估价值的50%支付装修价值653250元，属于认定事实错误。我公司无须向宗更生支付江南春餐厅的装修价值款。1、干休所按照评估报告总额4000余万元的50%进行补偿的是案外人华兴（江苏）实业发展公司（以下简称华兴公司）基于其60年经营使用权的合同纠纷获得的补偿，并不是我公司基于租赁合同纠纷获得的补偿。干休所与华兴公司形成经营使用权的合作合同关系，干休所与我公司对除去华兴公司形成经营使用权之外剩余的50%形成租赁合同关系，华兴公司对其享有经营使用权的部分委托我公司对外出租。我公司基于华兴公司的委托获得承租权后，将江南春餐厅出租给宗更生，至此我公司与宗更生形成租赁关系。在我公司基于与干休所的租赁合同未获得任何补偿的情况下，本案应当基于同等原则，驳回宗更生要求支付装修价值款的诉讼请求。2、我公司将江南春餐厅一层承包给宗更生对外经营时，已经对其进行了全面的装修，符合正常对外经营的条件。根据合同约定，宗更生应将其承包的江南春餐厅一层按照原状返还给我公司。3、宗更生于2010年承租江南春餐厅二层6203房、6208房及8219小会议室时，合同已明确约定在合同解除时，装修装饰无偿归我公司所有。4、我公司解除与宗更生尚有2个月到期的租赁合同，是因情势变更，执行军委政策，属于不可归责于双方的事由，我公司不构成违约。宗更生辩称，不同意张家港饭店的上诉请求。1、张家港饭店主张的事实与实际不符，其应按照苏华评报字【2018】第10号资产评估报告中江南春餐厅装修评估价值的100%即1306500元向宗更生支付补偿。2、按照合同法公平原则，张家港饭店应适度向宗更生支付江南春餐厅装修补偿之外的补偿。3、张家港饭店存在过错行为，方才导致宗更生增加采购成本等损失，其应当基于其过错承担损失赔偿责任，多予以宗更生补偿。4、根据现有证据及双方应承担的证明责任，应支持宗更生要求张家港饭店返还预付款余额303098.95元的诉讼请求。宗更生没有提出上诉，是期望能够及时收回保证金和取得补偿金。干休所述称，判决不涉及第三人义务，对一审判决没有意见。宗更生向一审法院起诉请求：1、张家港饭店向我支付违约金96300元；2、张家港饭店返还我保证金625000元；3、张家港饭店返还江南春餐厅账号下的余额67411.18元；4、张家港饭店赔偿我经济损失3744482.86元；5、张家港饭店返还其多收的房租、水电费等共计303098.95元；6、本案受理费及相关费用由张家港饭店承担。张家港饭店向一审法院反诉请求：1、宗更生返还我方为其提供的各种经营性工具、用具、家具等物品物资及后期为其更新增加的设备设施折价赔偿款841346元；2、宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元；3、反诉费用由宗更生承担。一审法院认定事实：1994年4月25日，总政第三干休所（甲方）与张家港市政府（乙方）签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》，约定甲方以土地投入，乙方以资金投入，楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50%有六十年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款，另双方商定，甲方使用50%（1000平方米宿舍除外）的楼宇有偿出租给乙方。乙方使用的50%楼宇拥有自主经营权，甲方所得部分（1000平方米宿舍除外）在六十年内由乙方承租，同时乙方拥有承租后的自主经营权。1996年12月8日，总政第三干休所（甲方）与张家港饭店（乙方）签订《租房协议》，约定：1、甲方同意将自己拥有全部房产权的茂林居18号楼租给乙方，租期五十年，自1998年1月1日起；2、乙方拥有承租后五十年的自主经营权，甲方应尽力配合乙方办理合法经营手续；协议另约定了租金等其他事项。1997年6月8日，华兴公司与张家港饭店签订《协议书》，约定：1、鉴于茂林居18号楼全部建设资金及张家港饭店注册资本均由华兴公司投入，为此，华兴公司本着债权债务对等的原则，将该楼的全部资产委托张家港饭店经营管理；2、张家港饭店在经营过程中必须为华兴公司承担以下费用，包括按“合同”约定投资方承担总政三所拥有的50%（宿舍楼除外）楼宇的房租金等。2005年1月8日，华兴公司出具《委托书》，载明根据相关约定，特委托张家港饭店对华兴公司在茂林居18号楼拥有的建筑面积50%使用权及50%（宿舍楼除外）承租权进行资产管理开展对外经营业务，全权代理茂林居18号楼用益物权人—华兴公司行使权利和义务。2017年1月，原总政第三干休所名称变更为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所。2018年3月，再次变更为中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（即前文所述干休所）。2007年12月28日，张家港饭店（甲方、出租方）与宗更生（乙方、承租方）签订《租赁经营合同书》，载明：经甲、乙双方友好协商，就甲方将已有十一年良好经营业绩，具有一定知名度的北京张家港饭店江南春餐厅租赁给乙方经营达成共识，并订立租赁经营合同如下：一、租赁经营场所及名称：1、具有良好业绩的经营权及现有营业场所。大餐厅、包厢、后厨、仓库。2、各种经营性工具，用具，家具，厨房设备、设施、装潢等物品物资[见98年双方认定的附表清单（1）（2）（3）]。3、为缓解供不应求的矛盾，满足宾客需求，改善环境提高档次，甲方逐步将二层已出租的写字楼收回，租赁给乙方自行装饰改造高档贵宾包厢，租赁费按写字楼房租价格计收，并另行签订租赁合同。……(二)……2、租赁经营年限：自2008年2月15日起至2018年2月15日止，租赁期限为十年。3、甲方将现有租赁标的物交付给乙方租赁使用，在合同期满时根据清单所列明细及相关约定如数归还甲方（按第六条第7款执行）……三、租赁费用、保证金及支付办法：1、…经双方协商乙方每年向甲方缴纳租赁经营费为178万元人民币。2、遵循价值规律，乙方需向甲方缴纳60万元财产租赁信用保证金，保证金在租赁经营期满、乙方按清单将租赁设备、设施、物品移交给甲方，在乙方完全履行合同约定的全部义务后60-90天退还给乙方。3、合同签字后乙方向甲方一次性缴纳财产租赁信用保证金60万元。……五、甲方的权利和义务：……2、为乙方提供水源、电源、燃气等必要能源，并达到乙方所需系统均能独立计量，并负责乙方月度耗能数的记录汇总，并由甲方财务科统一与乙方签认结算。7、合作期间内甲方对江南春餐厅投资20万元人民币作为餐厅设备设施更新改造基金，由乙方选购质量可靠的关键设备，经甲方认可后支付该设备款项，发票交甲方财务部入账。六、乙方的权利和义务:1、在租赁经营期内乙方使用甲方印鉴，应按规定办理手续，乙方以甲方名义对外确立经济业务关系，由乙方承担经济责任。与供货商及顾客之间所发生的经济往来和债权债务均由乙方承担。一切纠纷，包括损害消费者利益的行为等所引起的诉讼，均由乙方承担民事责任和经济责任。……4、不得随意更改原有房屋结构及现有布局。如因经营需要进行装修及改变部分布局，必须事先与甲方协商，并将方案报甲方审核，如停业装修改造须经甲方同意后方可实施，其费用由乙方自理。5、在承租期内因经营需要所添置、改造、更新的一切设备设施费用均由乙方自理，在现有基础上增加或新添整件设备归属乙方所有。6、在经营期内应加强对厨房设备设施及家具、用具等设备的维修保养工作，在合同期满时按具备完好使用功能的质量如数交还甲方（按清单核对），如有损坏、遗失及无法使用的设备、设施，由乙方添置补齐或照价赔偿。……八、违约责任：1、双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应承担年租赁费5%的违约金，给对方造成经济损失时由责任方赔偿其经济损失。2、甲方因故需终止合同时，应提前三个月通报乙方，并按增值部分折旧价值补偿乙方餐厅装修及乙方新增和更新改造设备设施未折旧部分的费用，否则甲方赔偿乙方三个月的经济损失。（双方签订终止协议后甲方将保证金退还乙方。）2010年6月1日，张家港饭店（甲方、出租方）与宗更生（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方租用甲方二层办公房（北京市海淀区茂林居十八号二层6203房，总面积100平方米）改造为餐饮包厢，租赁期限自2010年7月1日起至2018年2月15日止，年租金146000元，押金25000元，租期届满，甲乙双方办好房屋交接手续后押金退还。四、甲方的权利、义务及违约责任：……7、如因甲方原因造成乙方无法正常经营的，甲方须承担违约责任并赔偿经济损失。五、乙方的权利、义务及违约责任：……4、乙方不得擅自拆改房屋主体结构，如因实际需要进行改造、装修或增扩设备，应先用书面报请甲方审核，征得甲方书面同意后方可实施，否则乙方应负责将承租方屋恢复原状，乙方装修之前必须向甲方提供装修方案，并征得甲方书面同意，与甲方签订装修管理协议，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，应无偿移交给甲方（可移动物品除外）甲方不承担乙方装修投入的任何费用。……7、乙方在租赁期内所发生的经济往来和债权债务均由乙方自己负责：包括损害消费者利益的行为等所引起的诉讼或民事纠纷，均由乙方承担民事责任和经济责任。宗更生主张因签订上述两合同共计向张家港饭店支付保证金625000元，但其仅提交了60万元保证金的收条，张家港饭店不认可另收取了保证金25000元。2017年11月7日，白石桥干管局第三干休所、张家港饭店发出“关于终止收回茂林居18号楼有偿服务项目告知函”，主要内容为：“自2016年2月16日起军队和武警部队全面停止有偿服务活动，张家港饭店（茂林居18号楼）属于军队有偿服务项目，按照上级要求必须于2017年12月15日之前停止该项目的一切经营活动，兹定于2017年11月13日上午9时，在张家港饭店2楼（6206）会议室召开茂林居18号楼停偿工作会议，请各承租户法定代表人或负责人准时参加，请各承租户做好停止经营活动及房产腾退移交准备工作。”2017年11月15日，张家港饭店张贴通知，主要内容为：“……江南春餐厅系我司于2008年2月15日乙方承包给宗更生经营。……持有江南春餐厅预付式消费卡的顾客，请自该通知发出之日起到江南春餐厅办理终止使用与退款手续。因持卡人个人原因逾期未办理退卡结算导致的损失，仅与江南春餐厅承包经营者宗更生有关，我司不承担任何责任。”2017年12月16日，干休所在江南春餐厅大门张贴封条，宗更生停止经营江南春餐厅。宗更生确认其向张家港饭店主张赔偿的经济损失包括原料库存损失、装修残值及经营收入损失等项目，其就此提交了明细表、发票、统计表等证据，张家港饭店对宗更生主张的各项损失均不予认可。宗更生提交的评估报告载明江南春餐厅装修评估价值为1306500元。宗更生就其要求张家港饭店返还多收的房租、水电费等303098.95元提交了支票存根、收据、结算表等证据。张家港饭店仅同意返还多收的房租98299.5元，对宗更生主张的其他退费数额不予认可。庭审中，双方均主张系对方不配合进行对账。张家港饭店向宗更生主张该公司向宗更生提供的物品、后期为其增加的设备设施折价赔偿款，该公司主张按照56折计算应为841346元。对于上述物品及设备，张家港饭店提交了物资清单等证据，宗更生对上述证据证明目的均不予认可。此外，张家港饭店主张宗更生已经拆除了全部灯具、餐桌、餐具及电器，但其就此未举证证明，而宗更生则主张仅拆除了其购买的部分灯具进行清洗留在原地、搬走了其购买的两组沙发、两个冰箱及部分餐椅，其余物品及设备在干休所封门后仍在涉案房屋内；干休所则确认其封门后，涉案房屋由张家港饭店看管。宗更生、张家港饭店共同确认：双方签订的《租赁经营合同书》、《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除，解除原因为干休所执行军队停偿政策，宗更生无法继续经营；张家港饭店名下中国建设银行账户（账号为×××）余额归张家港饭店，张家港饭店支付宗更生账户余额67624.53元。就要求宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元，张家港饭店确认该公司并未向任何消费者进行赔付；宗更生确认其陆续给消费者办理退卡手续，张家港饭店并未代替其向消费者进行赔付。另查，张家港饭店确认干休所按照评估报告总额4000余万元的50%对该公司进行了补偿，各方当事人对该评估报告均予以认可。该评估报告评估对象为：北京市海淀区茂林居18号楼建筑物及附属设施（包括建筑物及相关的设备设施、装饰装潢；不含征地费用、拆迁费用、扰民费用、低值易耗品的市场价值、3层及地下室承租人投入的资产）。一审法院认为，涉案租赁合同系宗更生与张家港饭店双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案租赁合同的解除系因军队房屋管理政策的调整，而合同中的“甲方因故”应理解为由于张家港饭店的单方面原因提前解除合同，故宗更生要求张家港饭店支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，法院对此不予支持。对于宗更生要求张家港饭店返还保证金625000元，其仅提交了张家港饭店收取60万元保证金的收条，且张家港饭店不认可另收取了保证金25000元，故法院只能确认60万元保证金的客观存在。《租赁经营合同书》中约定的保证金的返还条件之一为“租赁经营期满”，但实际上该合同系因军队房屋管理政策的调整而提前解除，并非经营期满；返还条件之二为“乙方按清单将租赁设备、设施、物品移交给甲方”，但该清单为1998年形成，物资清单所列物品至合同解除时已接近20年时间，要求宗更生按照该清单悉数返还显然无法客观实现，且清单上的设备经过接近20年时间的使用，其价值已基本折旧完毕。鉴此，基于民事诉讼最基本的公平原则，法院认为张家港饭店应向宗更生返还该60万元保证金。宗更生、张家港饭店均确认张家港饭店名下中国建设银行账户（账号为×××）余额归张家港饭店，张家港饭店支付宗更生账户余额67624.53元，法院对此不持异议。对于宗更生要求张家港饭店赔偿其经济损失300余万元的诉讼请求，法院认为，涉案租赁合同的解除系因军队房屋管理政策的调整，并非由于张家港饭店的单方面原因提前解除合同，张家港饭店对于合同解除并无过错，故宗更生要求张家港饭店赔偿原料库存损失、经营收入损失等项目缺乏法律依据，法院不予支持。对于江南春餐厅的装修残值，因评估报告中载明江南春餐厅装修评估价值为1306500元，且张家港饭店确认干休所按照评估报告总额4000余万元的50%对该公司进行了补偿，故张家港饭店应依照50%的比例向宗更生支付江南春餐厅装修评估价值653250元。对于宗更生要求张家港饭店返还多收的房租、水电费等303098.95元，虽然其提交了支票存根、收据、结算表等证据，但双方始终就此未进行对账，而张家港饭店仅同意返还多收的房租98299.5元，对宗更生主张的其他退费数额不予认可，故本案仅能就张家港饭店多收的房租98299.5元进行处理，对于水电费等费用目前无法进行处理，双方可待对账后另行解决。就张家港饭店的第一项反诉请求，法院就物资清单上的物品已作出相应认定，对于张家港饭店主张的其他物品、设备设施折价赔偿款，张家港饭店虽主张宗更生已经拆除了全部灯具、餐桌、餐具及电器，但其就此未举证证明，宗更生对此亦不予认可，且干休所确认其封门后，涉案房屋由张家港饭店看管，故法院对张家港饭店的主张无法采信。此外，张家港饭店主张按照56折计算赔偿数额亦缺乏相应客观依据。据此，张家港饭店的该项反诉请求不能成立，法院不予支持。张家港饭店反诉要求宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元，但该公司并未向任何消费者进行赔付，故其该项反诉请求不能成立，法院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生返还保证金60万元；二、北京张家港饭店有限公司名下中国建设银行账户（账号为×××）中的款项余额归该公司所有，北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生支付67624.53元；三、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生支付江南春餐厅装修价值653250元；四、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生返还多收的房租98299.5元；五、驳回宗更生的其他诉讼请求；六、驳回北京张家港饭店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。涉案租赁合同的解除系因军队房屋管理政策的调整，不可归责于双方，且合同中对此情形无明确约定。故对于江南春餐厅的装修残值，应由双方按照公平原则分担。评估报告中载明江南春餐厅装修评估价值为1306500元，一审法院判决张家港饭店应依照50%的比例向宗更生支付江南春餐厅装修评估价值653250元，并无不当，本院予以确认。一审判决其他部分双方并无争议，二审不再赘述。综上所述，张家港饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10333元，由北京张家港饭店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月二十四日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨