广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初14484号原告：吴有春，男，1963年4月17日出生，汉族，住址：湖北省武穴市，被告：房石和，男，1992年3月15日出生，汉族，住址：广东省普宁市，第三人：黄翠兰，女，1958年8月1日出生，汉族，住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王璇，女，1983年2月17日出生，汉族，住址：广东省深圳市罗湖区，系第三人黄翠兰的女儿。原告吴有春与被告房石和以及第三人黄翠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴有春到庭参加诉讼，被告房石和及第三人黄翠兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告在2018年8月3日签订的《租房合同》合法有效，被告赔偿原告实际损失：2018年9月5日房租水电费4544元、物品损失5696元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月3日，原、被告签订《租房合同》，约定原告将位于罗湖区××中路教育新村××楼××房出租给被告，租期一年，从2018年8月5日起算，每月租金4200元，原告收取被告租房押金5200元。同时双方约定：房屋限住四人，水每方8元，电1元1度，管理费80元，垃圾费14元。如政府拆迁，合同自动终止，互不追究。原告认为，双方租赁合同关系的成立，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。2018年9月7日，被告要退房并通知第三人收房，未通知原告。被告的行为，不符合双方订立的合同约定，被告需退房，应依法履行《中华人民共和国合同法》第九十二条规定的义务，即合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告未履行相应的义务，应当根据合同约定支付2018年9月5日产生的房租费4200元，水费45元，电费205元，卫生费14元，管理费80元，合计4544元。原告提供证据显示：2018年7月18日，原告交纳水费71.90元，2018年9月15日，原告交纳电费196.78元，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告的屋内财物价值5696元，被告未与原告结算、清理，给原告造成实际损失，应当赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。原告是涉案房的使用权人，被告违约将房屋交付第三人，致使原告无法主张自己的权利。因被告的行为,（2019)粤03民终2140号民事判决造成原告向第三人支付租金17647元。2018年9月26日，被告提起(2018)粤0303民初22708号案件诉讼，法院判决原告退还被告租房押金5200元，原告已履行完毕。原告依据《合同法》第九条第二款，委托朱凤先与第三人于2013年3月1日订立《房地产租赁合同》。2015年5月29日，第三人以交租赁税为由骗取朱凤先与其订立第二份合同，双方现还在打官司。原告为此提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告房石和未作答辩。第三人黄翠兰未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年4月4日，广东省深圳市中级人民法院就朱凤先与黄翠兰房屋租赁纠纷一案作出（2019）粤03民终2140号民事判决（以下简称2140号民事判决），认定如下事实：（一）2013年3月1日黄翠兰（出租方甲方）和朱凤先（承租方乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于深圳市罗湖区××中路教育新村××楼504单位租给乙方作为住房用途使用，乙方不得擅自改变房屋的用途。租赁期为自2013年3月1日起（备注中注明甲方同意租客住到该物业拆迁为合同期满）。租金为每月人民币2000元。（二）2015年5月29日黄翠兰（出租方甲方）和朱凤先（承租方乙方）又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区××中路教育新村××楼504单位租给乙方作为住宅使用。乙方租用出租房屋的期限自2015年6月1日至2018年6月1日止。出租房屋月租金总额为人民币2700元。未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租与他人，经甲方同意转租的，转租终止期不得超过原乙方的租赁期限，乙方并保证其受转租人不得将房屋再行转租。乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同。本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，乙方应于终止后2日内迁离出租房屋。乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，如不在此房屋内居住的，甲方有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼。（三）在合同履行过程中，朱凤先向黄翠兰支付租金至2018年5月31日，租金自2015年6月1日起按照每月2700元支付。朱凤先主张在2018年6月1日黄翠兰对涉案房屋停水停电，并且让朱凤先搬离，故朱凤先才开始不予交纳租金。2018年5月28日黄翠兰在涉案房产的房门上张贴了两份通知，分别是“关于房屋租赁合同到期后不再续签的通知”和“关于房屋租赁合同到期后停水停电的通知”。黄翠兰主张其虽通知停水停电，但实际上并没有实施停水、停电的措施。（四）2018年9月7日，黄翠兰将案涉房屋收回并进行装修。深圳市中级人民法院认为，朱凤先对其在2015年5月29日《房地产租赁合同》上签字的真实性没有异议，合同自双方签字即成立生效，且双方在合同签订后依照该合同约定的租金标准等事项实际履行，该份合同为双方真实意思且实际履行的合同。黄翠兰作为涉案房屋的所有权人，在合同到期后，有权选择是否继续出租，朱凤先要求继续租赁到物业拆迁依据不足，该院不予支持。黄翠兰已于2018年9月7日将涉案房屋收回，合同到期后的租金应计至该日期止，即朱凤先应向黄翠兰支付的租金数额为17460元（5400×3＋5400×7÷30）。据此，该院判决朱凤先向黄翠兰支付租金17460元。二、朱凤先与原告吴有春系夫妻关系。2018年8月3日，原、被告签订《租房合同》，约定：房石和向吴有春承租教育新村6巷18号兴业楼504房，租赁期从2018年8月5日起，租满12个月后，退房前半个月通知吴有春，否则租金不退。每月租金4200元，水费8元/方、电费1元/度、管理费80元/月、垃圾费14元/月。当日，被告房石和向原告吴有春缴纳押金5200元，并支付了2018年8月5日至2018年9月4日的租金及管理费4280元，吴有春将房屋交付给房石和使用。三、2018年11月19日，本院就房石和与吴有春房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）粤0303民初22708号民事判决，认定事实如下：房石和主张因吴有春与黄翠兰之间存在租赁合同纠纷，黄翠兰在2018年8月13日左右要求房石和搬迁，房石和主张其于2018年8月底搬离，吴有春主张在2018年9月初仍见到房石和在房屋内居住。本院认为，由于房石和对房屋实际使用将近一个月，应当向吴有春支付房屋使用费，因此不支持房石和要求吴有春退还房屋租金以及管理费的诉讼请求。该判决支持了房石和关于退还押金5200元的诉讼请求。双方均未就该判决提起上诉，该判决已发生法律效力。2019年1月23日，房石和向吴有春出具《收据》一份，载明其收到吴有春退还的押金5200元，房石和确认其于2018年9月7日通知业主黄翠兰收房。四、原告向本院提交了一份2018年9月5日的房租、水、电费收据，载明水费45元（上月读数为310、本月为315，实用5吨，单价9元/吨）、电费205元（上月读数为5583、本月为5788，实用205度，单价1元/度），房租4200元、卫生费14元、管理费80元。此外，原告主张被告应赔偿其2台空调及1台热水器的物品损失费用5696元（空调每台2599元，共计两台；热水器498元）。其中，编号为0005179的《格力空调专卖店送货单》载明：送货地址为罗湖区凤凰路145号507室，时间为2015年5月1日，价格2599元，客户名称为吴世昌；编号为0750596的《送货单》载明：收货人为朱凤先，地址为兴业楼504，时间为2017年9月10日，名称为格力空调，价格为2599元；编号为31835956的发票载明：物品名称为热水器，价格为498元，开票日期为2012年3月7日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉租房合同的效力问题，已经发生法律效力的2140号民事判决认定案涉物业的租赁期为2015年6月1日至2018年6月1日，即朱凤先的丈夫吴有春于2018年8月3日将该房屋转租给房石和时，已属无权处分，事后黄翠兰亦未追认本次转租行为。因此，本院认定原、被告签订的租房合同属于无效合同。本院认为，案涉租房合同虽然无效，但相应的合同条款可以参照适用。黄翠兰于2018年9月7日收回案涉房屋，此前房石和仍占有使用涉案房屋，因此，房石和应向吴有春支付2018年9月5日至9月7日实际居住期间的房屋占有使用费、管理费、垃圾费429.40元［（4200元/月+80元/月+14元/月）÷30天×3天］。原告主张被告在2018年8月5日至9月4日期间使用5方水、205度电，未超过日常所需合理范围，本院予以采信，但是参照合同约定，水、电费分别按8元/方、1元/度计，被告应向原告支付水电费共计245元（8元/方×5方＋1元/度×205度）。综上，被告共计应向原告支付674.40元（429.40元＋245元），原告诉讼请求超过部分，本院不予支持。原告主张被告应向其赔偿物品损失费5696元，但2015年5月1日的送货单载明空调的送货地址为罗湖区凤凰路145号507室，2012年3月7日购买的热水器不能证明安装于案涉兴业楼504房。而原告主张的2017年9月10日购置的另外一台空调用于案涉房屋，但是其仅提供了送货单，并未提供证据证明该空调安装于涉案房屋。本案中，原告未提交证据证明其向被告交付涉案房屋时，房内存在上述物品，也未提交证据证明系被告拆除了上述物品并带走，因此，应当承担举证不能的法律后果。原告的该项诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告房石和应于本判决书生效之日起十日内向原告吴有春支付房屋占有使用费、管理费、垃圾费以及水电费共计674.40元；二、驳回原告吴有春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元，由原告吴有春负担20元，由被告房石和负担8元，上述费用已由原告吴有春预交，被告房石和应于本判决生效之日起十日内迳付原告吴有春8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  毛仁杰二〇二〇年六月十七日法官助理张书香书记员赵清娜