浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初745号 原告：周国权，男，1977年4月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 原告：李娟斐，女，1977年10月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 以上两原告的委托诉讼代理人：钟鸣、李江，浙江舜江律师事务所律师。 被告：杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道王充路555号，统一社会信用代码913306040583476219。 法定代表人：张如举，系公司总经理。 被告：杭州绿宇物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区绿景大厦2幢1210室，统一社会信用代码91330105679861375X。 法定代表人：张如举，系公司总经理。 以上两被告的委托诉讼代理人：许静，女，系公司员工。 以上两被告的委托诉讼代理人：李进彬，男，系公司员工。 原告周国权、原告李娟斐诉被告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司（以下简称绿宇上虞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，案件审理过程中，原告周国权、原告李娟斐向本院提出申请要求追加杭州绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇杭州公司）为共同被告，本院予以准许并通知被告绿宇杭州公司到庭参加诉讼。案经公开开庭审理,原告周国权与原告李娟斐的共同委托诉讼代理人钟鸣、被告绿宇上虞公司和被告绿宇杭州公司的共同委托诉讼代理人许静、李进彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国权、原告李娟斐向本院提出诉讼请求：1.判令被告绿宇上虞公司退还原告物业费831元（详见物业缴费清单）；2.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，被告绿宇杭州公司与被告绿宇上虞公司承担连带责任。事实和理由：原告是时代·香格里拉73幢1203室的业主，被告是前期物业管理公司。原告自收房以来，发现被告提供的物业服务水平远远低于《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》（浙价服[2005]80号）、《上虞市物业服务收费管理实施办法（试行）》（虞计物[2005]62号）等制定的物业服务收费考评等级。且《关于核定时代·香格里拉物业服务收费标准的通知》（虞发改价[2016]49号）批复如下：“......1.高层住宅物业中准价1.00元/平方米·月，最高浮动幅度不超过20%，公共能耗费用可单独按实另行向业主分摊，需做好相应公示......”，诉争小区被告公示的能耗费为0.25元/平方米·月，因此被告可允许收取的物业服务费（含公共能耗费）不超过1.25元/平方米·月。截止2019年12月31日，被告按1.8元/月/平方米物业服务收费标准，共计向原告收取物业服务费2719.70元，因此合计应退还原告831元。 被告绿宇上虞公司、被告绿宇杭州公司辩称：1.原被告签订的《前期物业管理服务协议》及被告与上虞市金嘉置业有限公司签订的《时代·香格里拉前期物业服务合同》合法有效。根据协议约定，高层住宅的物业费单价为1.8元/月·平方米（含电梯等高能耗设备运行电费），合同同时明确了物业服务的范围。上述协议、合同系双方真实意思表示。没有违反法律行政法规的强制性规定，亦不属于合同法第52条规定的合同无效情形；按照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；被告与上虞市金嘉置业有限公司签订的《时代·香格里拉前期物业服务合同》经过“绍兴市上虞区百官街道办事处”及“绍兴市上虞区房地产管理中心物业管理办公室”的备案同意。据此，被告按照约定收取物业服务费用并无不当；2.上虞市2005年发布的《物业服务收费管理实施办法（试行）》关于普通住宅小区物业服务收费价目表已不能适应当下物业行业的发展。该办法属于地方政府的部门文件，不属于法律、行政法规的范畴，效力低于合同法。原被告自愿根据合同法规、按照物业合同约定履行义务的行为不应受到通知和实施办法的限制。同时，原被告签订的协议、合同内容约定的物业服务内容均多于上虞市《物业服务收费管理实施办法（试行）》中规定的内容，如《时代·香格里拉前期物业服务合同》第九条的第6、12、13项等；上虞市《物业服务收费管理实施办法（试行）》属于试行办法，应该结合上虞实际情况的变化对上虞高层住宅物业费收费标准进行更新，该实施办法试行于2005年8月1日，被告于2016年8月1日起开始提供物业服务，与实施办法相距11年之久，物价水平及物业成本早已不能同日而语。原告庭审中提交的周边小区物业费标准的相关证据也证明了当地物业行业并未按照该实施办法进行物业服务费收取，行业整体收费水平均高于上虞2005年的实施办法的高层物业收费标准；3.原告对被告的物业服务单价和物业服务内容已事实上认可。多年来，原告一直按照协议、合同约定的标准缴纳物业费，即1.8元/月·平方米（含电梯等高能耗设备运行电费）缴纳物业费，从未提出任何质疑，应当视为对物业服务单价和物业服务内容的认可，本案物业应当按照协议、合同约定，继续履行；4.物业服务瑕疵与本案并无关联。原告据于上虞区《关于核定时代·香格里拉物业服务收费标准的通知》、《物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，诉请要求被告退还物业费，物业服务存在瑕疵与否，与本案无关联。其次，物业服务不是静态的结果，而是一个动态过程，物业企业也总是在不断发现问题和解决问题之间良性运转。某个时点的瑕疵不能说明物业服务存在瑕疵，更不能将业主与物业之间沟通改进的过程视为物业服务的瑕疵，相反这正是物业服务的必经过程。据此，认为原告应当继续按照协议、合同约定的物业服务收费标准向被告缴纳物业费，两被告不应当退还原告物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方质证无异议的原告提供的《不动产权证书》、《时代·香格里拉前期物业服务合同》（复印件）、《时代·香格里拉前期物业服务合同补充协议》（复印件）、2016年8月19日虞发改价[2016]49号《关于核定时代·香格里拉物业服务收费标准通知》（复印件）、2019年8月19日被告绿宇上虞公司的《香格里拉小区2016/07－2019/06能耗公示》、收据联及收据复印件。被告提供的《前期物业服务合同备案表》、《前期物业管理服务协议》，本院依法予以认定并在卷佐证。 对有异议的证据认定如下：原告提供的2019年《香格里拉项目物业管理存在问题协调会》、《上虞区时代香格里拉小区问题整改表》、2019年9月4日《关于香格里拉业主针对房产问题协商情况说明》，系业主居住过程中就物业管理中的问题向物业公司反映、沟通、协调、处理过程，不能达到原告要证明的目的；原告提供的2016年9月3日上虞区住房和城乡建设局虞建访答字[2016]第21号《答复意见书》复印件、《香格里拉小区绿宇物业整体工作调查表》、2019年度物业管理优秀小区（企业榜截图）、其他小区物业收费发票或收款凭证复印件、城站国际广场小区物业服务费用评估报告、2020年香格里拉筹备组的聊天记录打印件、香格里拉高层物业群聊天记录打印件、小区照片打印件与被告提供的小区及地下车库的照片打印件与本案缺乏关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，被告绿宇上虞公司与上虞市金嘉置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告绿宇上虞公司为上虞市金嘉置业有限公司开发建设的位于浙江省绍兴市上虞城北新区的时代·香格里拉住宅小区提供物业管理服务，其中物业服务费采用包干制方式，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准，高层住宅1.8元/月/平方米（含电梯等高能耗设备运行电费），地下车位30元/个/月，服务期限自2016年6月30日至2018年6月30日止。2018年5月30日双方再次达成《时代·香格里拉前期物业服务合同补充协议》，前期物业终止日期由2018年6月30日延长至物业管理区域的业主委员会成立且与被告绿宇上虞公司或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。2014年10月11日俞科伟与被告绿宇上虞公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由被告绿宇上虞公司向其提供物业管理服务，物业服务费按年预收，收费标准、服务内容等主要条款均与《前期物业服务合同》约定一致。后原告周国权、李娟斐向俞科伟、沈晶晶购得时代·香格里拉公寓73幢1203室，房屋建筑面积88.88平方米，2018年8月27日办理不动产权证书。截止2019年12月31日，原告周国权、李娟斐按房屋的建筑面积，按1.8元/月/平方米，向被告绿宇上虞公司缴纳物业费合计2719.70元，未另行交纳公共能耗费。 另查明，2016年8月19日，绍兴市上虞区发展和改革局依据2005年省物价局、建设厅及上虞市发展计划局和建设局制定的《物业收费办法》中公布的收费标准，作出《关于核定时代·香格里拉物业服务收费标准的通知》，批复案涉小区“高层住宅物业中准价1.00元/月/平方米，最高浮动幅度不超过20%，公共能耗费可单独按实另行向业主分摊，须做好相应公示，物业服务费计收面积以房屋所有权证为准”。 本院认为，价格法规定，价格的制定应当符合价值规律。政府制定指导价应根据有关商品或服务的社会平均成本和市场供求状况来确定并予以适时调整。可见，前期物业服务收费政府指导价的制定，也应遵循价值规律，即物业服务企业提供的物业服务价值应与物业收费价格相匹配，而并非单纯的追求低廉或一成不变。如果政府指导价长期偏离物业服务的社会平均成本，必然导致物业服务企业提供的物业服务质量下降，最终影响全体业主的共同利益。虞发改价（2016）49号关于核定时代·香格里拉物业服务收费的批复，依据2005年制定的《物业收费办法》中公布的收费标准，核定前期物业费指导价。该收费标准到2016年，已经长达十年未曾调整。而期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照2005年时的收费标准核定目前的前期物业费指导价，显然背离了价值规律。另，虞发改价（2016）49号批复核定的价并不包含公共能耗费，而案涉前期物业合同采用包干制的形式约定的1.8元/月/平方米收费标准中包含了公共能耗费。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告作为完全民事行为能力人，对《前期物业服务协议》的合法有效性没有异议且照此履行，应认定为其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，原告提供的上虞区住房和城乡建设局虞建访答字[2016]第21号答复意见书；因业主要求，被告绿宇上虞公司于2019年公布的2016年7月－2019年6月能耗费支出情况，2019年部分业主就实际入住过程中对物业管理的有关问题与物业公司沟通及物业公司事后意见反馈等，不影响《前期物业服务协议》的效力。有效成立的合同双方均应遵照履行，原告按约定缴纳相应物业费后，主张部分返还的诉讼请求，缺乏证据和法律依据，且有违民法之诚实信用原则，应予以驳回。庭后原告提供《行政处罚》电脑打印件，超过举证期限，不再审查。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国价格法》第三条第一款、第二十一条、第二十五条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告周国权、原告李娟斐对被告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司、被告杭州绿宇物业管理有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告周国权、原告李娟斐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  吴益清 二〇二〇年六月三日 书记员  阮玉兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国价格法》 第三条第一款国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 第二十一条制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。 第二十五条第一款政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。 《中华人民共和国物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。