四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3425民初1330号 原告：廖兴顺，男，1963年6月1日出生，汉族，四川省会理县人，居民，住会理县。 委托诉讼代理人：李国兵，四川福智律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：张春明，男，1974年3月13日出生，汉族，四川省会理县人，个体工商户，住会理县。 原告廖兴顺与被告张春明租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖兴顺及委托诉讼代理人李国兵、被告张春明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖兴顺向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告在2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、请判令被告支付原告2020年2月1日至2020年4月20日的房屋租金（门面租金：21917.60元，住房租金1753.60元），上述合计租金23671.20元；2020年4月20日至付清款项之日止的租赁费按照合同执行；3、由被告在《房屋租赁合同》解除之日所租房屋移交给原告，由被告承担违约金20000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，双方签订了房屋租赁合同，原告将位于会理县（文化广场正对面）的底层两间门面房及与之对应的二楼五间住房出租给被告使用。租期为5年，自2017年10月17日起至2022年10月16日止。租金支付方式：两间门面房每年的租金为人民币10万元，每月8334元；与两间门面房对应的二楼五间住房的每年租金为人民币8000元。每年底楼两间门面及二楼住房的租金共计人民币108000元，支付时一并支付。因被告长期租用原告房屋，所以双方彼此信任，其案涉房屋所在地段因2019年底顺城路改造的客观情况，原告就免收了被告2019年10月16日至2020年1月31日的房屋租赁费。现根据合同约定“先付租金后用房，首期第一年度租金由乙方在本协议签订之日付清给甲方。后续年度的租金乙方须在上一年度租期到期之前的15日内将下一年度的租金付清给甲方。乙方不按时付清租金，甲方有权解除本协议，并追究乙方的违约责任。”现被告至今为止未向原告支付案涉房屋租赁费23671.20元，被告已经构成违约，原告有权解除合同；其二，合同第九条约定“乙方在租赁合同有效期内不能将承租房转租他人”，但被告不顾合同约定，租赁期间在门市上张贴出租单有意转租的违约行为，被告理应承担违约责任，向原告支付违约金20000元。综上，原告多次找被告催收，被告以各种理由拖延推诿，房租也不交、房屋也不退还原告，根据我国合同法、民事诉讼法等相关法律规定，请法院支持原告诉求。 被告张春明辩称，原告起诉与事实不符，被告未将房屋转租给第三人，原告也未向被告催告要求支付租金，被告没有违约，不同意解除合同。相反，原告隐瞒了与被告达成退还门面一间并约定年底支付租金的事实，被告坚决遵守执行该约定，对使用中的一间门面及二楼住房的租金在年底前支付，对已经退租的334号门面房租不应支付，请法院对双方协商变更合同的事实及合同条款进行认定后，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋所有权证、集体土地使用证、房屋共有权证、《房屋租赁合同》（2017年10月16日）、营业执照、顺城路改造情况的官媒体报道截图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的《房屋租赁合同》（2007年9月21日签订）、《租赁合同补充协议》（2010年10月6日签订）、2012-2019租金收条，原告对真实性未提出异议，上述证据合法真实，能够证明原被告产生房屋租赁合同关系前后经过，本院予以确认并在卷佐证；2、被告提交的门市照片、监控视频及截图，被告提出异议，本院将结合原被告陈述及经本院确认的其他证据综合分析后，客观地予以采纳；3、被告提交的原林业局部分门面公开竞价招租公告与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采纳；4、被告提交的房屋平面图来源于原告房屋所有权证，合法真实，能够证明案涉房屋基本情况，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2007年9月，原告廖兴顺与被告张春明签订《房屋租赁合同》，将其位于会理县（文化广场对面）的底楼门面房两间与二楼住房五间租给被告使用，约定租期为10年。2010年10月6日，双方签订《租房合同补充协定》，对租金、违约金、续租问题作出补充约定。租赁期间，原被告均按约定履行了各自权利义务。10年届满后，原被告于2017年10月16日重新签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2017年10月17日起至2022年10月16日止，2017年10月17日至2018年10月16日两间门面的租金为10万元／年，每月8334元，二楼住房的租金为8000元／年，2018年10月17日以后年度的上述门面及住房租金随行就市确定；租金支付方式为先付租金后用房，首期第一年度租金在协议签订之日付清，后续年度租金在上一年度租期到期之前15日内付清下一年度租金，承租方如不按时付清租金，出租方有权解除协议并追究承租方的违约责任，同时约定承租方在租赁合同有效期内不能将承租房转租他人，并约定若一方违约，违约方应支付守约方违约金20000元，并赔偿经济损失。 2017年10月22日，被告向原告支付了2017年10月17日至2018年10月16日一年房租108000元。2018年4月至2019年9月期间，因会理县顺城路段改造，商铺经营受到影响，被告于2019年3月5日支付原告2019年度房租50000元，于2019年12月29日支付2019年度剩余房租58000元，后经双方协商，原告为被告免去三个半月房租。 2020年春节前，被告对外张贴转租一间门面的广告，原告知道后进行了阻止，经双方协商，原告同意被告退还334号（现门牌号为××门面。2020年3月1日被告腾空该门面，将门面钥匙交还原告，原告在该门面外墙张贴了招租广告，但至今未租出。 另查明：原、被告协商退还一间门面后至原告起诉时止，原告未向被告主张过租金支付问题。庭审过程中，经双方确认，被告退还原告的334号门面，租金为合同约定的两间门面租金的一半，即8334元/月÷2=4167元/月。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是被告是否存在违约行为；二是被告是否应当支付已退还的334号门面租金； 关于被告是否存在违约行为的问题，本案中，原告主张被告在门市上张贴出租单有意转租的行为与至今未付房租的行为构成违约，经审理查明，被告虽张贴了转租广告，遭原告反对后立即停止了该行为，转租事实并未发生，其行为不构成违约。另，按双方租赁合同约定，被告应在年度租期到期（每年的10月16日）之前15日支付下一年度租金，2018年10月17日以后的年度租金金额随行就市确定。本案中，因案涉房屋所在路段改造，经双方协商后原告免去被告3个半月租金，租金起算日顺延至2020年2月1日，在此期间，双方又达成了被告退还原告一间门面的约定并于2020年3月1日实际交还该门面，原告在未向被告明确主张应付年度租金金额的情况下直接起诉认为被告未付租金构成违约，理由不成立，对原告要求与被告解除租赁合同，并要求被告移交房屋、承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否应当支付已退还的334号门面租金的问题，原被告双方在原房屋租赁合同到期的情况下，重新签订《房屋租赁合同》（2017年10月16日）系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，应受法律保护。在合同履行过程中，被告与原告协商一致后退还一间门面，原告收回该门面的使用权并对外另行招租，其部分退租的事实成立。原告主张被告应按书面合同约定支付包括334号门面在内的所有房租，被告辩称退租后不应再支付该门面房租，但双方均无证据证明各自主张，334号门面房租支付问题属合同内容部分变更后的约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，在原被告约定不明又无法达成一致意见的情况下，双方应遵循诚实信用原则，尊重合同中对租金支付相关约定，按照房屋租赁交易习惯以及出租人与承租人对租赁物的使用、收益状况来确定334号门面的租金支付问题。被告于2020年3月1日将334号门面钥匙交还原告，原告收回钥匙后对外张贴了招租广告，其系列行为充分证明334号门面自2020年3月1日起已完全处于原告控制下，原告作为出租人，已完全恢复了对334号门面的使用权和收益权，其租金收益风险应由原告承担。庭审过程中，原告明确其租金支付诉求为要求被告按合同约定立即支付2020年2月1日至2020年10月16日期间包括334号门面在内的房屋租金。对原告该诉求，本院作如下认定，2020年2月1日至3月1日被告未退还334号门面期间，应付租金为8334元/月（门面租金）＋8000元/月÷12个月（住房租金）=9001元；2020年3月1日以后，即2020年3月2日至2020年10月16日期间，被告应付租金为（8334元/月÷2＋8000元/月÷12个月）×7.5个月=36255元，以上租金合计人民币45256元，被告应在合理期限内支付原告。被告辩称双方约定年底支付租金，未向本院提供证据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张春明在本判决生效之日起十五日内支付原告廖兴顺2020年2月1日起至2020年10月15日止的房屋租金人民币45256元（大写：肆万伍仟贰佰伍拾陆圆整）； 二、驳回原告廖兴顺的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币892元，减半收取计446元，由原告廖兴顺负担223元，由被告张春明负担223元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  吴雅立 二〇二〇年六月五日 书记员  范沙燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。