吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终961号 上诉人（原审原告）：李晓瑞，男，1982年1月1日生，汉族，现住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：曲文学，吉林省松原市三江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：李树武，系董事长。 上诉人李晓瑞因与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晓瑞的委托诉讼代理人曲文学到庭参加诉讼，被上诉人新宇房地产公司经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭,依法缺席审理,本案现已审理终结。 李晓瑞上诉请求：1、撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初393号民事判决书，依法改判被上诉人支付上诉人违约金30,000元。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人诉被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，原审判决认定基本事实不清、适用法律错误，并且调整后的违约金依旧过低，不能弥补上诉人所造成的损失，也无法体现违约金的惩罚意义。理由如下：一、根据双方所签《商品房买卖合同》内容显示，被上诉人迟延办证应当承担的违约责任显失公平，与合同约定的其他违约责任不对等。合同中对被上诉人违约的约定，不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。1、上诉人逾期付款的违约责任是未付房款按“日”万分之一向被上诉人支付违约金，远高于被上诉人逾期办证封顶0.1%的违约责任。合同中的违约格式条款，一条减轻了被上诉人的责任，一条加重了上诉人的责任使双方的合同地位严重不对等，违反了消费者权益保护法及公平原则，依法应予调整；2、按照原审，已付房价款按0.1%的约定，即几百元，调整后依旧不过是2,000余元的违约金不足以弥补上诉人的任何损失，亦无法督促被上诉人积极履行办证义务；多年无法取得产权证明，上诉人的损失数额难以确定，应根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定再行调整。二、因逾期办证上诉人无法完全行使物权的全部权益，损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。由于不能如期取得房产权证，房屋无法买卖，在房价普遍升高的大趋势下，上诉人的可得利益损失巨大。三、关于对格式条款的理解。《商品房买卖合同》第15条关于0.1%的标准并未标明是按“日”、“月”“年”予以给付，既然没有明确约定，就应当根据《合同法》第41条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应做出对提供格式条款方不利的解释，应按“日”进行计算，也就是被上诉人应承担的违约金为：217,552.00元×0.1%×365天×5年=397,850.00元，上诉人一方在原审中折中暂定为30,000.00元应得到支持。 新宇房地产公司未到庭，未答辩。 李晓瑞向一审法院请求：新宇房地产公司支付逾期办理房屋产权登记自2014年2月21日起至办理产权之日止以购房款217,552元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；新宇房地产公司协助李晓瑞办理房屋产权登记手续；诉讼费由新宇房地产公司负担。 一审法院认定事实：李晓瑞与新宇房地产公司于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，李晓瑞以房屋总价款217,552元在新宇房地产公司处购买了位于宁江区**大厦B幢18单元26号房屋一处，建筑面积48.91平方米。合同签订后，李晓瑞交付了全部房款，并于2013年11月21日接收房屋使用至今。另查明：双方在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.1％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。3．办理产权的相关费用由买受人承担。”再查明：**大厦B座于2016年12月6日办理了初始登记。庭审中，新宇房地产公司主张涉案房屋实际测绘面积为49.50平方米，李晓瑞应当补交购房款，但其并未提交相关证据予以证实，且明确表示将另案主张权利。 一审法院认为，李晓瑞与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。新宇房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人李晓瑞，协助买受人李晓瑞办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。依据合同约定的办证最后时间为2014年11月16日，因新宇房地产公司未在约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。本案中双方当事人签订的合同约定了逾期办证处理方法，经计算违约金为217,552元×0.1％=217.552元，该数额过低，原审法院调整为出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，经计算为2,175.52元。对于李晓瑞主张多出的部分，原审法院不予支持。庭审中，新宇房地产公司主张涉案房屋实际测绘面积为49.50平方米，李晓瑞应当补交购房款，但其并未提交相关证据予以证实，且明确表示将另案主张权利，不违反法律规定，故在本案中不予处理。关于李晓瑞请求新宇房地产公司协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求，因李晓瑞未在规定期限内交纳相应的案件受理费，故对李晓瑞的该项请求按其撤诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决：被告松原市新宇房地产开发集团有限公司于判决生效后立即给付原告李晓瑞房屋逾期办证违约金2,175.52元。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，李晓瑞与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。新宇房地产公司在合同约定的办理房产证的期限内没有履行义务，构成违约。由于双方合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，对该条款效力审查，按固定比例计算违约金数额过低的，应认定为出卖人新宇房地产公司免除或限制自己责任的格式条款无效。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及公平原则等综合因素，酌定调整违约金为出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，不违反相关法律规定亦符合双方签订合同时约定按购房款固定比例计算的本意，并将比例调整增加十倍计算为2,175.52元，并无不当。上诉人李晓瑞一审要求新宇房地产公司给付违约金3,000元，二审变更为30,000元，超出了一审诉讼范围，二审针对的是一审原告的诉讼请求为限制范围进行审理，李晓瑞增加违约金数额属于超越其作为一审原告的诉讼请求范围，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李晓瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李晓瑞负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  张 丽 书 记 员  王文平