广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10520号上诉人（原审被告）：袁兴，男，1979年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：童展，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海,男，1980年12月4日出生,汉族,身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：李由，北京市康达（广州）律师事务所律师。上诉人袁兴因与王海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。袁兴上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王海的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由王海承担。事实和理由：一、袁兴无需向王海退还履约保证金75000元及2018年6月11日至6月30日租金16666.67元，一审法院对事实认定有误。1.王海对广州市番禺区××镇××村××大道××东面之物业（以下简称涉案物业）所进行的改造行为涉及“房顶升高两米”的结构性改造，并非简单的装修行为，该改造行为并未取得合法审批手续，且实际施工方系缺乏建筑结构性改造资质的自然人，属于违法改造行为。2.王海在涉案物业经营达半年之久，在此期间并未办理营业执照，属于无照违法经营。3.袁兴（甲方）与王海（乙方）所签《租赁合同》第5条第3款约定：不得在物业内从事违法的事情……如有违反、视为乙方违约处理；并且因此产生的一切法律责任、经济纠纷都与甲方无关，甲方有权解除本合同，没收履约保证金。袁兴认为，王海委托无资质自然人施工、未经审批的结构性改造行为以及无照经营行为均构成违约，由此产生的法律责任均应由王海承担，袁兴有权没收履约保证金、租金。二、袁兴无需向王海赔偿装修损失137088元，一审法院认定事实有误。1.王海在一审时曾确认向案外人杜某（即袁兴的出租方）承租了与涉案物业相邻房屋的事实，袁兴认为王海所举证的旧厂房改造合同所涉改造项目，实际并非针对涉案物业，而是针对王海承租的其他相邻物业。2.王海对涉案物业的改造，并非简单的装修，而是涉及结构性改造的工程施工，该改造合同所述的“在原厂房加高两米”系指对房顶加高两米，加高房顶则势必对建筑物承重结构进行加高、改动，而该改造并未取得行政主管部门相关审批许可，且该改造施工方系自然人，其并不具备涉及房屋结构性改造的资质，该改造行为属于非法改造，改造后的建筑物系违章建筑。袁兴对王海改造厂房行为的知情与同意，并未免除王海依法报批报建、委托具备合法资质施工方施工的义务，若袁兴动工前即依法向主管部门进行申报，则在施工前即可知悉涉案物业的实际产权情况，后续装修损失即不会发生，但王海开工前并未依法办理相关报批手续，由此导致的损失应全部由其自行承担。3.王海于2007年6月18日设立“佛山市南海区西樵富联纸类购销部”，系该购销部的经营者，王海经营纸制品回收业务十余年，其在多地设有经营场所（如承租的涉案物业及承租“广州市番禺区永锋人造板厂”位于广州市番禺区石基镇凌边村凌环西路工业区物业），均未进行工商登记。王海对自身将面临的风险与将获得的收益均是预知的，在其获得收益时，袁兴依然仅收取固定租金，并不会与其共享收益，而在其面临风险时即要求袁兴承担其经营风险、赔偿其装修损失，显然有失公平。综上，一审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审依法撤销，并改判支持袁兴的上诉请求。王海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回袁兴的上诉请求。一、王海不存在《租赁合同》约定的“物业内从事违法的事情”情形。涉案物业本就属于违法建筑，袁兴事前就对王海隐瞒涉案物业的真实情况，并委托黑中介误导王海，房屋中介是由袁兴委托并支付报酬的。王海对涉案物业改造是经袁兴同意的，向袁兴承租涉案物业的前提是袁兴允许改造涉案物业，改造的内容明确约定在双方《租赁合同》中，袁兴对改造的内容及细节是知晓并同意的，王海也是基于对袁兴同意的信赖进行的改造，袁兴在签署《租赁合同》时未提出反对，显然认可王海对涉案物业改造行为，事后却想以此为由拒绝退还保证金显然有滥用合同条款、耍赖拒不退费的意图。二、王海不存在无照经营的情形，承租了涉案物业后王海于2017年11月16日即取得了营业执照，登记名称为“广州市番禺区××俊漩纸业经营部”，经营场所为广州市番禺区××镇××村××大道××号(自主申报)，至涉案物业被拆迁、被迫搬迁之日，王海也未受到任何行政管理机关的处罚，也没有在涉案物业内从事违法经营活动，袁兴主张王海违法经营纯属无中生有。王海于2018年10月30日向一审法院起诉请求：1.袁兴返还履约保证金75000元并支付自2018年6月13日至款项全部返还之日期间的利息，按银行同期贷款利率计算；2.袁兴向王海返还预付租金16666.67元并支付自2018年6月10日至款项全部返还之日期间的利息，按银行同期贷款利率计算；3.袁兴向王海赔偿装修损失228480元及搬迁运输及吊装费用损失24800元；4.袁兴向王海支付为实现上述权益所产生的律师费10000元和保全费1500元；5.本案的诉讼费用由袁兴承担。一审法院认定事实：1.合同签订情况。2017年10月15日，王海（乙方，承租方）与袁兴（甲方，出租方）在中介撮合下签订一份租赁合同（以下简称涉案合同），约定甲方将广州市番禺区××镇××村××大道××东面之物业出租给乙方使用，作工业用途。租赁期限自2017年10月15日至2023年6月30日，2017年10月15日至10月31日为免租装修期。2017年11月1日至2019年10月30日每月租金25000元。乙方于签订合同当日向甲方支付75000元作为履约保证金。乙方在2017年10月14日向甲方支付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金。合同第四条甲方责任及权利，第1款约定，甲方保证对该物业持有合法的使用权和处理权，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。合同第五条乙方责任及权利，第4款，租赁期内，如乙方增建或改建该物业时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该物业则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收履约保证金。合同第九条免责解除合同约定，租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的履约保证金；国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方。合同第十三条备注，第2款约定，甲方协助乙方在厂房内开门口和挖装机基地及空地铺平，由此所产生的费用由乙方支付。第3款约定，合同期满后装机基地要以地面铺平和开门墙体要以铁皮恢复原状。第4款约定，如乙方对厂房升高改造，合同期满后不需要对厂房恢复原状。合同对其他事项也作了相关约定。王海表示袁兴通过虚假的中介方签订涉案合同，涉案合同中的中介方“广州市连成地产有限公司”并不存在。王海提供在国家企业信用信息公示系统查询结果及工商主管部门出具的证明作为证据。上述证据显示，在广州市番禺区市场和质量监督管理局截至2018年10月8日，并无“广州市连成地产有限公司”的档案记录。同时，“广州市连成地产有限公司”在国家企业信用信息公示系统并无资料显示。袁兴对此予以否认，表示中介由王海招徕，袁兴向其支付25000元中介费，不清楚中介方情况，不知中介方向王海承诺内容。袁兴提供给一份加盖有“广州市连成地产有限公司”印章、金额为25000元的收据，以及其银行流水中当日向案外人朱*链转账10000元，表示为支付中介费的记录。2.租金及水电费支付情况。2017年10月14日，王海向袁兴支付2017年11月租金25000元。2017年10月15日涉案合同签订当日，王海向袁兴支付履约保证金75000元。2017年12月4日、2018年1月5日、2018年3月3日、2018年4月5日、2018年5月3日、2018年6月4日，王海分别向袁兴支付当月租金各25000元。2018年2月5日，王海向袁兴支付租金19170元，王海表示经双方协商后扣减部分当月租金。在王海交纳租金给袁兴的同时，王海逐月将水电费用直接交付给案外人杜某。3.王海改造涉案物业情况。2017年10月31日，王海与案外人周某、漆某签订一份《旧厂房改造合同》，约定对涉案物业进行改造，包括加高2米，平整土地，做大门，空地作排水沟、厂房顶做水槽，厂房围边等，工期22天，工程款228480元。同日，王海向漆某支付工程订金35000元。2017年11月14日，王海向漆某支付工程款69580元。2018年5月8日，王海向周某支付工程款73900元。2018年8月10日，王海向漆某支付工程款50000元。上述款项均由王海名下尾号为9819的中国农业银行账户转账支付给案外人。4.涉案物业拆除及王海搬迁。租赁期间，双方多次通过微信方式对相关事宜进行沟通。2018年6月10日，王海收到案外人杜某的通知，涉案物业因涉及违建需要立即拆除。王海将所得信息告诉袁兴，袁兴表示还在跟杜某谈，没有说全部拆除。当晚，王海连夜将涉案物业内的全部物品、设备搬迁。次日，涉案物业在内的附近厂房均被拆除。王海表示因连夜搬迁，向案外人东莞市某安装搬运公司支付搬迁费8000元，该公司出具一份收据及一份证明。同时，王海表示向案外人钟某支付搬运打包机一台费用7800元、向案外人朱某支付打包机运费9000元。王海提供两案外人出具的收据两张，表示上述三笔款项均为现金支付给案外人。钟某、朱某出具的收据中，有显示搬运至“佛山西樵”等字句。在庭审当日，王海提交补充证据，表示向案外人东莞市某环保设计制造有限公司支付12500元的拆除打包机一台费用，并提供该公司出具的日期为2018年6月10日的收据一张。袁兴表示王海在时隔10个月之久的开庭当日才提交上述收据，明显为开庭前补签；在微信、支付宝等电子支付如此便捷、普及的情况下，王海称以现金方式支付上述搬运费等款项，有违常理；综合上述王海提供的上述搬运费收据，如全部现金支付则王海身上携带近四万元现金，明显与日常交易习惯不符；王海将设备从番禺搬运至佛山南海，却找两家东莞的公司，不合常理；东莞市某环保设计制造有限公司经营范围并无拆除、搬迁服务。袁兴对王海主张的搬迁费用不予认可。5.王海主张的其他诉讼损失。王海委托北京市康达（广州）律师事务所提起本案诉讼，支付律师费10000元。王海在诉讼中申请财产保全，向广东合润融资担保有限公司支付担保费1500元。6.袁兴的出租权情况。2017年10月10日，袁兴与案外人广州某建筑材料公司签订一份租用协议书，从案外人处租用涉案物业，租期从2017年7月1日至2023年6月30日，2017年7月1日至2019年6月30日的租金为每月12000元。袁兴向案外人缴纳24000元保证金。合同对其他事项也作了相关约定。自2017年10月10日至2018年2月6日，袁兴多次向案外人广州某建筑材料公司的联系人杜某支付租金及水电费用。7.袁兴抗辩王海承租案外人杜某其他物业及王海回应情况。袁兴抗辩王海除承租涉案物业外，还向袁兴的出租方广州科颖建筑材料有限公司联系人杜某承租与涉案物业相邻一间约20平方米的办公室，在袁兴与杜某签署涉案物业租赁合同时，杜某曾口头承诺该办公室租赁期满后出租给袁兴。但后来王海直接向杜某承租该办公室并使用后面的空地，后面的空地约100-200平方米。袁兴当庭出示杜某微信向其发的杜某与王海的微信聊天记录，以及四张杜某出具给王海的租金、水电费收据予以证实。其中2019年4月2日，杜某在微信向王海发“2018年4月垃圾费300元，2018年3月做账费用300元，2018年4月租金1300元，租地保证金3900元，2018年3月份电费1034.40元，2018年3月份水费312元，总共计16454.40元”。王海回复“收到”。杜某于2018年5月2日出具收到王海11059.2元电费收据，2018年5月2日出具1300元租金收据，2018年5月31日出具300元的垃圾费收据，2018年5月31日出具12592.2元电费收据。王海确认上述聊天记录及四张收据的真实性，并确认已收到上述杜某向其出具的四张收据。王海表示其于2018年4月、5月向杜某租赁与涉案物业相邻的15平方米左右的路边空地作为停车使用，租金每月1300元，租地保证金为3900元，上述袁兴提供的聊天记录可印证租金及保证金金额。因场地只是用水泥铺平作为停车使用，未作任何的装修，未签订租赁合同，且只租了大概两个月涉案物业就被拆除，未再租赁。因相邻的空地租金为每月1300元，袁兴抗辩我方租赁相邻物业及几百平方米空地的说法不符合常理。袁兴在庭后提交《情况说明》指出从王海提交的证据10中文件名为“20170811-王拍-搬到佛山厂房放置机器”，表示王海佛山市南海区西樵联纸类购销部的厂房地面存在明显新铺设混凝土的痕迹，拟证明王海存在将其他物业的装修、改造费转嫁至涉案物业的可能性。但从视频看，难以发现有新铺设混凝土的痕迹，此外，袁兴未提供证据证明此物业与涉案物业装修有关联。另王海庭后提供其与案外人广州市某人造板厂于2018年8月1日签订的《工业厂房租赁合同》，拟说明其从涉案物业搬离两个月后，在广州市番禺区石基镇凌边村凌环西路工业区重新找厂经营，该合同的出租方非杜某，与本案无关联，不存在转嫁涉案物业装修费等问题。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案物业是袁兴租自广州科颖建筑材料有限公司，但截至本案庭审结束，袁兴未能提供涉案物业的产权证书或建设工程规划许可证，涉案租赁合同应依法认定为无效合同。租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁兴因涉案合同收取王海75000元履约保证金，该款项应当予以返还。王海于2018年6月4日已向袁兴支付2018年6月1日至6月30日租金25000元，但王海因涉案物业被拆除于2018年6月10日未能再继续使用，因此，袁兴应向王海返还2018年6月11日至6月30日的预付租金，6月11日至6月30日为20天，折算租金25000元/30天*20天，为16666.67元。因涉案物业涉及违建及环保问题被政府拆除，袁兴作为出租方，应提供涉案物业的产权证书及建设工程规划许可证，涉案合同无效及涉案物业被拆除，袁兴作为出租方存在较大的过错。而作为承租方，王海应在承租涉案物业时要求袁兴提供涉案物业的产权情况，王海未要求袁兴提供上述文件而签订合同，应对合同无效承担部分过错。综合双方的过错程度，一审法院酌定袁兴应承担王海60%的经济损失，而王海自行承担自身40%的经济损失。本案的主要争议在王海的装修损失、搬迁费是否包含其他物业的损失。袁兴抗辩王海私自向涉案物业的出租方广州科颖建筑材料有限公司联系人杜某承租相邻涉案物业的20平方米办公室及100-200平方米的空地，王海将相邻的物业装修及搬迁费用转嫁至涉案物业中。王海回应其向杜某承租的是涉案物业大门边的空地作为停车场，每月租金1300元，未有承租涉案物业的其他邻近房产。从袁兴提交的杜某与王海的微信聊天记录，王海向杜某承租的物业每月租金为1300元，保证金为3900元。从现时租赁市场的交易价格来推断，每月1300元的租金不可能承租20平方米的办公室及100多平方米的空地，王海的陈述更符合现今房产租赁交易市场价格，故，对于袁兴抗辩王海的装修损失包含邻近20平方米办公室及100多平方米空地的意见，一审法院依法不予采纳。同时，袁兴抗辩王海的装修损失也包含王海的搬迁地佛山市南海区西樵联纸类购销部厂房、番禺区石基镇凌边村凌环西路工业区的装修、改造费，但未提供证据予以证明，一审法院对袁兴此项抗辩意见亦不予采纳。袁兴抗辩王海的改造未经袁兴同意，且施工方不具有相关结构性改造的资质，属于非法改造。从双方签订的租赁合同约定，甲方（袁兴）协助乙方（王海）开门口、挖装机基地及空地铺平，乙方对厂房升高改造，合同期满后不需要对厂房恢复原状，合同虽为无效合同，但从约定可知袁兴对王海厂房的装修是知情并同意的，并非王海私自改造。一审法院对袁兴抗辩王海私自改造的意见，依法不予采纳。如袁兴认为王海涉案物业的施工方不具有相关资质的，应反映至建设部门进行监管处理。至于王海损失的项目和金额，根据王海的请求及提交证据情况，一审法院确认王海的装修损失为228480元，有改造合同及转账记录为证。支付情况具体为：1.2017年10月31日，王海向漆某支付工程订金35000元。2.2017年11月14日，王海向漆某支付工程款69580元。3.2018年5月8日，王海向周某支付工程款73900元。4.2018年8月10日，王海向漆某支付工程款50000元。上述金额共计228480元。根据双方的过错承担，袁兴应向王海支付60%的装修损失，即137088元。王海主张分别自2018年6月13日、自2018年6月10日收取袁兴向其退还的履约保证金75000元、预付租金16666.67元的利息，一审法院已支持王海关于装修费的损失，装修费损失已包含王海该部分利息损失，一审法院对王海主张的利息损失，依法予以驳回。王海主张为连夜搬迁涉案物业的设备产生搬迁运输及吊装费用损失24800元，分别为王海向案外人东莞市某设备安装搬运公司支付搬迁费8000元、向钟某支付搬运打包机费用7800元、向案外人朱某支付半月打包机运费9000元，王海表示24800元均以现金支付，相关人员也仅提供收据证明。在现今电子支付如此普遍的情况下，王海分别用现金支付2万多元的搬迁费有违常规做法，且相关的收款单位未提供正规发票证明。王海提交的证据未能证明其已实际支出上述搬迁运输及吊装费用。王海主张为实现本案的权益产生的律师费10000元、保全费1500元，涉案的租赁合同为无效合同，且合同也未约定律师费事项。再者，聘请专业律师及采取保全费并非本案王海维护权益的必要途径，一审法院对王海主张的10000元律师费、1500元保全费请求，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年11月2日作出如下判决：一、袁兴应在本判决生效之日起七日内向王海退还履约保证金75000元及2018年6月11日至6月30日的租金16666.67元；二、袁兴应于本判决生效之日起七日内向王海赔偿装修损失137088元；三、驳回王海的其他诉讼请求。一审案件受理费6666元，保全费2301元，由王海负担3233元，由袁兴负担5734元。二审期间，王海补充提交了涉案物业所在地址的营业执照，拟证明王海在与袁兴签订了涉案合同后不久即办理了营业执照，王海属于合法经营，并非无证经营。袁兴对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。根据该营业执照显示：经营者王海、名称为广州市番禺区××俊漩纸业经营部、经营场所为广州市番禺区××镇××村××大道××号，经营范围为批发业，注册时间为2017年11月16日。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据袁兴的上诉主张，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、袁兴是否应向王海退还履约保证金及部分租金的问题；二、袁兴是否应向王海赔偿装修损失及赔偿数额的问题。对此，本院分析如下：一、关于袁兴应否退还履约保证金及部分租金的问题。根据已查明事实，涉案物业是袁兴租自广州科颖建筑材料有限公司，因袁兴未能提供涉案物业的产权证书或建设工程规划许可证，一审据此认定袁兴与承租人王海订立的涉案合同无效，双方因该无效合同取得的财产，应予以相互返还。故袁兴因涉案无效合同收取的履约保证金应予退还，王海因预先交纳的涉案物业被拆除而未能继续使用期间的租金，亦应予以退还，一审认定正确，本院予以确认。至于王海是否取得营业执照与退还保证金无直接关联。二、关于装修损失认定与赔偿的问题。因涉案合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已查明事实，袁兴作为出租方将未经规划报建的涉案物业对外出租且该物业因涉及违建及环保问题被拆除而无法使用，王海亦未对租赁物尽到审慎审查义务，一审综合双方的过错程度酌定由袁兴承担王海60%的经济损失，王海自行承担40%的经济损失，并无不当，本院予以确认。根据王海提交的证据，一审认定涉案物业装修损失为228480元，理由已作详述，本院予以认可。至于袁兴抗辩王海主张的装修损失包含王海私自向案外人杜某承租相邻涉案物业空地的装修损失及王海的搬迁地佛山市南海区西樵联纸类购销部厂房、番禺区石基镇凌边村凌环西路工业区的装修、改造费等费用，因袁兴未提供充分证据予以证明，本院亦不予采纳。袁兴还抗辩王海对涉案物业的改造未经袁兴同意，由此产生的法律后果由王海自行承担，对此，本院亦认可一审分析论述。据此，一审判决袁兴赔偿王海60%的装修损失即137088元，并无不当，本院予以维持。综上所述，袁兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6666元，由袁兴负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十九日法官助理刘丹红