广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8301号上诉人（原审被告）：罗杏怡，女，1958年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈柏宇，男，1950年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。共同委托诉讼代理人：欧阳茜，广东金桥百信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：龙家乐，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卫汉和，男，1968年5月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭沣锋，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益光，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原审第三人：广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社，住所地广东省广州市海珠区沥滘村东街10号。负责人：郭瑞愉，社长。委托诉讼代理人：万海龙，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何妍，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人罗杏怡、陈柏宇因与被上诉人卫汉和、原审第三人广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社（以下简称沥滘经济社）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。罗杏怡、陈柏宇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回卫汉和的起诉或依法改判卫汉和向罗杏怡、陈柏宇返还购房款337973元、专项维修基金4755元，支付房款及专项维修基金的利息，并支付补偿款1819786元；2.判决全部诉讼费用由卫汉和承担。事实和理由：一、一审判决认定卫汉和与沥滘经济社签订合同购买讼争房屋，是讼争房屋的所有人，认定错误。卫汉和不是讼争房屋的出售人，也不是讼争房屋的权属人，依法不是本案适格的诉讼主体。1.根据一审判决查明的事实，罗杏怡、陈柏宇是以卫汉和的名义向沥滘经济社购买讼争房屋，全部购房款及专项维修基金由罗杏怡、陈柏宇直接支付给沥滘经济社，因此，2006年4月19日沥滘经济社与卫汉和签订的《房屋买卖合同》，“乙方”实际上是罗杏怡、陈柏宇，真正建立买卖合同关系的双方是罗杏怡、陈柏宇与沥滘经济社，合同相对方是沥滘经济社，不是卫汉和。罗杏怡、陈柏宇与卫汉和在2008年1月6日的《协议书》中也确认，房屋是罗杏怡、陈柏宇以卫汉和名义购买。当年讼争房屋所在楼盘出售时，本村村民很少人购买，所以进行对外销售，当时，存在大量外村人借本村村民购买房屋的情况，因此，对于外村人以本村村民名义购买房屋的事实，沥滘经济社知情且同意。2.根据(2016)广州市不动产权第03xxxx16号《不动产权证书》的记载，讼争房屋的权属人是沥滘经济社，不是卫汉和。根据《物权法》第九条的规定，虽然沥滘经济社认为讼争房屋内部登记在卫汉和名下，但是，不动产物权的权属人，依法应当是《不动产权证书》登记的人，即使沥滘经济社同意放弃权属，也应当依法进行登记，未经登记，不发生效力。因此，一审判决无视《不动产权证书》的记载，认定卫汉和是讼争房屋的所有人，没有依据。卫汉和不具备本案原告资格，无权要求罗杏怡、陈柏宇返还房屋。二、即使卫汉和是讼争房屋的权属人，具备原告主体资格，卫汉和若要收回房屋，也应当承担全部过错责任。一审判决认定对于双方签订的《协议书》无效，双方均有过错，承担相同的过错责任，认定错误。依据罗杏怡、陈柏宇与卫汉和于2008年1月6日签订的《协议书》，明确约定卫汉和同意帮助罗杏怡、陈柏宇办理过户转名手续，房产证和过户转名费用由卫汉和承担。这一约定可证实，当时卫汉和是告知罗杏怡、陈柏宇，房屋可以办房产证并承诺帮助罗杏怡、陈柏宇办证，而且，讼争房屋不是宅基地房屋，是对外销售的小区楼，外观与一手商品房无异，且具备《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，罗杏怡、陈柏宇才相信卫汉和的承诺，相信房屋以后可以办理房产证，才会购买讼争房屋。因此，对于购买讼争房屋一事，罗杏怡、陈柏宇并无过错。若要返还房屋，有权获得已付款项的利息以及房屋增益部分的全部价款作为补偿。沥浯村正进行三旧改造，讼争房屋若被拆迁，权属人肯定会获得复建房及其他补偿，反观罗杏怡、陈柏宇，失去房屋后，按照一审判决的补偿金额，极难另外购买商品房居住。罗杏怡、陈柏宇要求返还的购房款337973元，是在2008年1月6日的协议里由卫汉和确认的购房数额，故该购房款是真实的，卫汉和应该以337973的数额来返还给罗杏怡、陈柏宇。卫汉和辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，罗杏怡、陈柏宇的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。一、一审认定卫汉和是涉案房屋的所有权人正确。第一，罗杏怡、陈柏宇并非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，双方于2008年1月6日签订的协议书，因违反法律强制性规定，应属无效合同，对双方当事人均无约束力。因此，罗杏怡、陈柏宇与卫汉和、沥滘经济社都未建立买卖合同关系。第二，卫汉和与沥滘经济社于2006年4月19日签订的房屋买卖合同，卫汉和通过该合同购买涉案房屋，同时该房屋经沥滘经济社内部登记在卫汉和名下，沥滘经济社也明确表示不主张涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》及其司法解释，虽然涉案房屋的不动产权证书的登记权利人是沥滘经济社，但根据上述查明事实，足以认定涉案房屋的真实权利人为卫汉和，卫汉和要求罗杏怡、陈柏宇返还该房屋合法有据。二、一审认定罗杏怡、陈柏宇与卫汉和对协议书无效的法律后果承担相同的过错责任正确。同时，卫汉和向罗杏怡、陈柏宇补偿的数额已充分体现了公平原则。首先，本案的实际情况是罗杏怡、陈柏宇主动向卫汉和寻求购买该涉案房屋，涉案房屋的购买单价也明显低于当时一手商品房的市场价格。其次，房屋买卖合同、建设用地批准书等文件资料上，均明确涉案房屋占用土地的所有权性质为集体土地，罗杏怡、陈柏宇也持有该文件资料，也应知晓该情况。再者无论从书面还是口头，卫汉和都没有向罗杏怡、陈柏宇作出过可以办理房产证的承诺。综合上述事实，双方签订协议书时，已充分知晓涉案房屋的集体土地性质，也应知晓国家法律及相关法规对集体土地房屋交易的限制性规定，因此罗杏怡、陈柏宇存在明显过错，理应承担相应法律责任。三、根据评估报告的内容，涉案房屋的房地产估价结果已包含土地使用权价值，而集体土地使用权价值具有身份性的特殊属性，该价值不应给予非本村集体经济组织成员，因此涉案房屋的升值部分不应计入合同无效后的损失范围。对此一审判决也持相同意见，但一审判决适用公平原则，认定卫汉和应向罗杏怡、陈柏宇补偿房屋争议价值的一半，这已充分体现了一审判决的公平，如若支持罗杏怡、陈柏宇的上诉请求，则严重违背上述法律及公平原则，使得罗杏怡、陈柏宇从无效合同中获取巨额利益。沥滘经济社述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。卫汉和于2018年6月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗杏怡、陈柏宇立即腾空、搬出涉案的广州市海珠区某某城B7栋402房（现地址广州市海珠区某某某街XX号402房），并完好返还卫汉和；2.判令罗杏怡、陈柏宇向卫汉和支付从2018年6月14日起至返还房屋时止的房屋使用费（按每月3000元标准计算）（卫汉和庭后申请撤回该项诉讼请求）；3.罗杏怡、陈柏宇承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2006年4月19日，广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社（卖方、甲方）与卫汉和（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方兴建的位于广州市海珠区南洲路的【某某某城】B7栋4层（自然层4）02号单元；该房屋的买卖按房屋面积出售，其用途为住宅，建筑面积118.8642平方米，套内面积103.088平方米；该房屋的价款以单价每平方米3278.49元，按套内面积计算，原总价款337973元，乙方可获得9.8折扣优惠，实际购房价为331214元；自房屋管理部门批准进行房屋登记之日起，甲乙双方共同配合到有关房屋管理部门办理相关权属登记手续，房屋产权性质属于集体土地住宅房。卫汉和与罗杏怡、陈柏宇以及沥滘经济社均确认涉案房屋地址为广州市海珠区某某某街XX号402房，该房屋为集体建设村民用地，只有集体证，内部登记在卫汉和名下。卫汉和提交的《户口簿》显示，户号：29xxxxx12，户别：居民户口家庭户，户主姓名：卫汉和，住址：广东省广州市海珠区某某某街XX号402房。根据沥滘村经济发展联合股份公司（沥滘经济联合社）《股份证》记载：卫汉和为沥滘村经济发展联合股份公司第十九分公司、沥滘村经济发展联合股份公司的持股人。该《股份证》上盖有“已购某某某城”以及“已收楼”字样的印章。卫汉和陈述其为涉案村集体的村民及股民，罗杏怡、陈柏宇陈述其不是涉案村集体的村民。2006年5月1日，罗杏怡（乙方、买受人）与卫汉和（甲方，出让人）签订《房屋权益转让协议》约定：2006年4月27日甲方自愿提供沥滘新村经济发展联合股份有限公司的股份证004654，协助乙方向沥滘经济联合社认购“沥滘农民新村”，即某某某城（星晖园）B7栋4楼402房一套，并以甲方名义于2006年4月19日签订《沥滘农民新村认购合同》，这确保甲、乙两方的合法权益，双方经友好协商，达成如下协议：该物业建筑面积118.8642平方米，乙方按《沥滘农民新村认购合同》有关条款全额支付购房款及相关费用，购房合同和相关资料由乙方自行保管。二、甲方之前的债务与乙方这套房屋无关，因乙方要甲方的名义购买这套房屋，购房款方面是由乙方全部支付，与甲方无关。三、本协议签订之日起乙方拥有该物业的全部权益，并负责该物业全部税费，至此，甲方不再对该物业拥有任何权益，也不得对该物业属于乙方拥有提出任何异议，如因该房屋而引起的一切债权债务由乙方承担，与甲方无关…该协议尾部有“卫汉和”字样的签名及罗杏怡的签名。卫汉和表示该签名不是其所签，罗杏怡、陈柏宇陈述“卫汉和”的签名是卫汉和母亲所签，卫汉和不予认可，表示已向其母亲询问，不是其母亲所签。2008年1月6日，卫汉和（甲方）与罗杏怡（乙方）签订《协议书》，约定：经甲乙双方共同协商，甲方自愿以自己是沥滘股民可以购买某某某城房屋的资格帮助乙方购房，乙方罗杏怡于2006年4月29日以甲方卫汉和的名义购买广州市海珠区某某城B7栋402房，房款为337973元，该房屋的实际出资人为乙方罗杏怡，现达成如下协议：一、广州市海珠区某某城B7栋402房虽以甲方名义购买，但实际是乙方罗杏怡出资购买的。甲方及甲方的家庭成员协商一致并承诺，确认广州市海珠区某某城B7栋402房的产权属于乙方罗杏怡所有，该房屋产权清晰无误，甲方保证自此以后永无争议。二、自房屋交付使用之日起，乙方拥有该房屋的一切权利，有权对该房屋进行装修、管理和支配使用，甲方对该房屋不主张任何权益，此后，属该房屋应支付的费用，如水电、管道煤气、管理费等均由乙方负责。三、在该房屋可以办理转名手续时，甲方愿意配合乙方，帮助乙方办理该房屋的过户转名手续，房产证和过户转名的费用由乙方承担。尾部有甲方卫汉和和乙方陈某喜、罗杏怡签名。卫汉和认可该协议签名为其所签。罗杏怡主张所有的购房共计花费342728元，都是其支付，其中4755元是专项维修资金，331214元是支付给沥滘经济社，6759元是支付给卫汉和作为转让费，为此，罗杏怡、陈柏宇提供了《收据》、《银行账户明细》等证据为证。其中《收据》有三张，分别显示沥滘经济社收取卫汉和定金30000元、专项维修资金4755元、购房款301214元。卫汉和确认所有购房款均为罗杏怡、陈柏宇所支付，但否认收取6759元转让费，罗杏怡、陈柏宇也没有提供收据等证明卫汉和收取该费用。罗杏怡、陈柏宇另陈述现金支付了4000元酬谢费给卫汉和，卫汉和也不予认可。罗杏怡、陈柏宇又陈述双方协议书上购房款为337973元，支付给经济社331214元，多出来的是给卫汉和。罗杏怡、陈柏宇主张卫汉和如需要返还涉案房屋给卫汉和，卫汉和需返还购房款及专项维修资金，并支付现在涉案房屋市场价扣除当年的房价的差价。卫汉和认为房屋增值部分其应该有权予以分配。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司作出国众联评字第G-10250号《房地产估价报告》，涉案房屋现市场价值为2151000元。评估费为10000元。另查明：据广州市国土局于2001年6月7日作出的《建设用地批准书》记载：海珠区广州大道东侧、南洲路南侧、高速公路北侧土地用地单位为沥滘村民委员会，建设项目村民住宅，土地所有权性质为集体，土地取得方式经广州市人民政府批准。据广州市国土资源和规划委员会于2016年4月7日颁发的粤（2016）广州市不动产权第03xxxx16号《不动产权证书》记载：海珠区某某某街9号、11号、13号、15号的权利人为广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社，权利类型为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：自建房，土地用途：村留地、集体用地。卫汉和、罗杏怡、陈柏宇确认涉案房屋地址为广州市海珠区某某某街XX号402房，罗杏怡、陈柏宇一直使用涉案房屋至今。2019年4月8日，广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社向一审法院作出《说明》，记载：贵院审理的（2018）粤0105民初6800号卫汉和与罗杏怡、陈柏宇返还原物纠纷一案，现本社明确表示不主张涉案房屋广州市海珠区南洲路某某某街XX号402房的所有权，特此说明。一审法院认为：关于本案事实的认定，卫汉和在起诉时主张是借钱买房，罗杏怡、陈柏宇认为是借名买房。罗杏怡、陈柏宇提交了《房屋权益转让协议》、《协议书》、《定金收据》、《购房款收据》等证据为证，虽卫汉和不予认可《房屋权益转让协议》，但认可《协议书》等证据的真实性，根据《协议书》的内容以及双方的陈述，一审法院认为罗杏怡、陈柏宇的辩解意见合理有据，一审法院予以采信，卫汉和的主张没有依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据双方的陈述，以及《建设用地批准书》、《不动产权证书》等证据表明，涉案房屋所使用的是农村集体用地，且经过合法报建等手续，不属于违章建筑。法律的强制性规定是禁止集体土地上的房屋在村集体经济组织成员之外进行流转，罗杏怡、陈柏宇并非是涉案房屋所在村集体的成员，因此，卫汉和与罗杏怡、陈柏宇之间签订的《协议书》违反法律强制性规定，应属无效合同，对双方当事人自始没有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，鉴于涉案房屋是卫汉和与沥滘经济社签订合同购买，且现在该房屋内部登记在卫汉和名下，沥滘经济社也明确表示不主张涉案房屋的所有权，故一审法院认定涉案房屋为卫汉和所有，要求罗杏怡、陈柏宇返还该房屋，合法有据，一审法院予以支持，而合同无效后罗杏怡、陈柏宇要求卫汉和返还购房款、专项维修资金以及补偿，合理有据，一审法院予以支持。关于购房款以及维修资金的认定。罗杏怡主张所有的购房共计花费342728元，都是其支付，其中4755元是专项维修资金，331214元是支付给沥滘经济社，6759元是支付给卫汉和作为转让费，为此，罗杏怡、陈柏宇提供了《收据》、《银行账户明细》等证据为证。其中《收据》有三张，分别显示沥滘经济社收取卫汉和定金30000元、专项维修资金4755元、购房款301214元。卫汉和确认所有购房款均为罗杏怡、陈柏宇所支付，也认可《收据》确定的金额，但否认收取6759元转让费，罗杏怡、陈柏宇也没有提供收据等证明卫汉和收取该费用。另外陈述现金支付了4000元酬谢费给卫汉和，又陈述双方协议书上购房款为337973元，支付给经济社331214元，多出来的是给卫汉和，多次陈述不一，其没有提供依据，故一审法院对其主张存在转让费、酬谢费不予采信，认定购房款为331214元以及专项维修资金4755元，上述款项是罗杏怡、陈柏宇支付，卫汉和应予返还。关于补偿的问题。因罗杏怡、陈柏宇需返还涉案房屋给卫汉和，罗杏怡、陈柏宇的损失应该参照该房屋现时的价值减去购买时的价值，结合实际情况确定。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司作出国众联评字第G-10250号《房地产估价报告》，涉案房屋现市场价值为2151000元，现时与购房时相差1819786元。卫汉和虽主张该评估价值过高，但并未提交相关证据以证明其主张，故一审法院对卫汉和的该主张不予采纳。由于集体土地使用权价值具有身份性的特殊属性，该价值不应给予非本村村民，但双方明知法律对于争议房屋流转具有强制的限制规定的情况下，仍签订案涉《协议书》，企图通过借名买房的方式获得利益，双方均存在过错，承担相同的过错责任。本案中，没有卫汉和的出名，没有罗杏怡、陈柏宇的出资，均无法取得涉案房屋，罗杏怡、陈柏宇虽出资，但也长期居住使用涉案房屋，故根据公平原则，对于房屋增益部分，卫汉和与罗杏怡、陈柏宇各享有一半，故卫汉和应补偿给罗杏怡、陈柏宇909893元。鉴于双方对本案的纠纷的引起均存在过错，故受理费及评估费各承担一半。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年12月24日作出如下判决：一、卫汉和在本判决生效之日起30日内返还购房款331214元、专项维修资金4755元并支付补偿款909893元给罗杏怡、陈柏宇。罗杏怡、陈柏宇在收齐上述款项的同时将广州市海珠区某某某街XX号402房（合同地址：广州市海珠区南洲路的【某某某城】B7栋4层（自然层4）02号单元）腾空并交还给卫汉和。二、驳回卫汉和其他诉讼请求。本案受理费100元，由卫汉和负担50元，罗杏怡、陈柏宇共同负担50元，评估费10000元，由卫汉和负担5000元，罗杏怡、陈柏宇共同负担5000元。本院二审期间，上诉人罗杏怡、陈柏宇提交1.微信公众号“沥滘旧村改造”关于复建住宅房产权性质投票结果截图；2.涉案房屋周边十几年楼龄二手商品房（罗马家园）出售价格；3.沥滘城中村改造房屋补偿安置方案。拟证明涉案房产经旧改后产权性质为“国有证”，房屋价值提升。即便涉案房产应当返还，也应当返还给沥滘经济社。沥滘经济社于二审庭后补交一份“情况说明”，表明：1.涉案房屋是沥滘经济社村民住宅项目，土地所有权性质为集体土地；2.涉案房屋不属于罗杏怡、陈柏宇提交的微信公众号所涉“复建房”的旧村改造范围，土地所有权性质未改变；3.涉案房屋出售对象为本社持有股份证的股民，每个股民限购一套房屋。另查明，罗杏怡、陈柏宇于二审中表示，在得到足额补偿的前提下，罗杏怡、陈柏宇愿意返还涉案房屋。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。对于罗杏怡、陈柏宇二审中提供的证据，本院认为与本案处理并无关联，不属于二审中的新证据，本院不予采信。沥滘经济社提交的“情况说明”并非作为证据提交，仅作为法庭参考。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、卫汉和是否具备本案原告的主体资格；二、涉案房屋产权归属；三、如涉案房屋应当返还，卫汉和应当承担的返还款项及补偿金额。关于卫汉和是否具备本案原告的主体资格问题。罗杏怡、陈柏宇上诉主张，涉案房屋是罗杏怡、陈柏宇以卫汉和的名义向沥滘经济社购买的，罗杏怡、陈柏宇支付了全部价款并实际入住，故罗杏怡、陈柏宇是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗杏怡、陈柏宇与沥滘经济社签订的，且涉案《不动产权证书》记载的权属人也是沥滘经济社而非卫汉和，故卫汉和不是本案适格的原告，不具备本案的诉讼主体资格。对此本院认为：1.卫汉和是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认，涉案房产内部登记在卫汉和名下。根据合同相对性原则，卫汉和具备提起本案诉讼的形式要件；2.卫汉和系名义购房人还是实际购房人，是否对涉案房屋享有所有权，均应通过实体审查方可确认。卫汉和是否具备本案原告的主体资格，属程序问题。即便卫汉和不是涉案房屋的实际购房人，也仍然享有诉讼的权利；3.卫汉和具有完全民事行为能力，本案所涉民事法律关系与卫汉和有关，卫汉和有权提起本案诉讼。综上，罗杏怡、陈柏宇关于卫汉和不具备本案原告诉讼主体资格的主张理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋产权归属问题。罗杏怡、陈柏宇主张，其是借卫汉和的名义买房。罗杏怡、陈柏宇虽不是沥滘经济社的村民，但因当时涉案房屋项目本村村民很少人购买，所以对外销售。外村人以本村村民的名义购买，沥滘经济社对此情况也是知情且同意的。罗杏怡、陈柏宇为此支付了全部购房款及相关购房费用，并实际占有居住了近10年之久，充分证明了罗杏怡、陈柏宇是涉案房屋的实际所有人。即便罗杏怡、陈柏宇不是涉案房屋的所有权人，产权也应当归属沥滘经济社而非卫汉和。对此本院认为，涉案房屋为沥滘经济社建设的村民住宅项目，发售对象仅限于本社持股村民。虽然罗杏怡、陈柏宇支付了涉案房屋的全部购房款，也实际占有使用，罗杏怡、陈柏宇与卫汉和签订的《协议书》中也明确涉案房屋产权归罗杏怡、陈柏宇所有。但因该约定违反了法律强制性规定而无效。故罗杏怡、陈柏宇无权主张涉案房屋所有权，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案房屋应当予以返还。至于该房屋应当返还给沥滘经济社还是返还给卫汉和的问题，首先，沥滘经济社已明确表示不对涉案房屋主张权利；其次，由于涉案房产属于村集体土地建设的房屋，其房屋所有权的登记不同于商品房的所有权登记。《不动产权证书》记载的所有权人虽为沥滘经济社，但沥滘经济社已收取了以卫汉和的名义支付的对价，涉案房屋应当转移给卫汉和；第三，涉案房屋的内部登记的权利所有人为卫汉和。罗杏怡、陈柏宇主张涉案房屋应当返还给沥滘经济社于法无据，本院对此予以驳回。关于涉案房屋返还，卫汉和应当承担的返还款项及补偿金额问题。罗杏怡、陈柏宇主张，涉案房屋具备《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，且卫汉和一再表示涉案房屋将来可以办理房产证。在此情形下，罗杏怡、陈柏宇才购买了涉案房屋，并与卫汉和约定将来具备办理产权证的条件后，卫汉和必须配合办理产权证。可以证明罗杏怡、陈柏宇不存在任何过错，不应当承担任何过错责任。卫汉和如要求返还涉案房屋，则应全额返还购房款并支付相应利息。涉案房屋全部增值利益应当归属于罗杏怡、陈柏宇。本院认为，根据查明的事实，罗杏怡、陈柏宇实际支付的购房款为331214元，一审法院判决由卫汉和全额返还。对于卫汉和与罗杏怡、陈柏宇签订的《协议书》中确认的购房款337973元多余部分，罗杏怡、陈柏宇自称是给予卫汉和的酬劳费用。因该多余部分款项并非返还房屋的对价，且卫汉和依据双方协议，已协助罗杏怡、陈柏宇用卫汉和的名义购买房屋，罗杏怡、陈柏宇给予卫汉和一定的费用并不违反法律强制性规定。罗杏怡、陈柏宇已在涉案房屋中居住多年，即便房屋被收回，也已享受相应利益。故一审法院对罗杏怡、陈柏宇要求卫汉和返还该部分款项的请求不予支持并无不妥，本院予以认同。对于涉案房款相应利息的返还及增值利益的归属问题。涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋价值并未有贬损，相反获得了巨大增值。评估机构采用成本法对涉案房屋评估价值为2151000元，溢价1819786元。该价值中包含了土地价格的增值部分。因罗杏怡、陈柏宇非沥滘经济社村民，故土地溢价收益应当归属于卫汉和，罗杏怡、陈柏宇仅享有地上房屋建筑价值。依常理，涉案房屋溢价中，土地增值部分占比较高。一审法院判决卫汉和返还50%溢价利益并无不妥。罗杏怡、陈柏宇购房本金虽存在利息损失，但考虑到罗杏怡、陈柏宇一直居住于涉案房屋中，购房本金产生的利息可与占用使用费相抵亦有利于罗杏怡、陈柏宇。一审法院判决卫汉和全额返还购房本金，并对房产增值部分的利益酌情进行分配合情合理，本院予以维持。对于罗杏怡、陈柏宇该项上诉主张，本院亦不予支持。至于罗杏怡、陈柏宇称卫汉和可因三旧改造获得巨大利益，涉案房屋现有增值收益应当全部归属罗杏怡、陈柏宇的问题。罗杏怡、陈柏宇在向卫汉和购买涉案房屋时，就已知道涉案房屋属于集体用地性质，无法办理产权证。罗杏怡、陈柏宇对购买该类房产存在风险是有预期的。涉案房屋现并未被纳入三旧改造范围，即便因旧改被征收，依照相关规定，利益归属也是归属于本村村民。故卫汉和是否因三旧改造获利，与涉案房屋增值利益归属并无关联。罗杏怡、陈柏宇要求获得全部增值收益于法无据，本院不予支持。综上所述，罗杏怡、陈柏宇的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12966.52元，由上诉人罗杏怡、陈柏宇共同负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十三日书记员  陈婷婷郭蔚琳