浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1485号上诉人（原审被告）：浙江世纪龙腾物业发展有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区丹溪路1171号龙腾创业大厦1310室。法定代表人：包珠宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭峰，浙江金兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华市中兴商贸有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹路572号。法定代表人：张超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱恺，浙江金奥律师事务所律师。上诉人浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称世纪龙腾公司）因与被上诉人金华市中兴商贸有限公司（以下简称中兴商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初11439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世纪龙腾公司上诉请求：1.撤销（2019）浙0702民初11439号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》一直履行并未解除，一审法院将《破产法》第18条的“通知”限缩解释为“书面通知”，判定没有“书面通知”即是“未通知”，认定事实、适用法律均错误。1.本案案由为“房屋租赁合同纠纷”，合同双方的主要权利义务即为出租人向承租人交付并允许其使用房屋，承租人根据合同约定的金额缴纳房租。本案中，中兴商贸公司及其破产管理人之前从未以任何方式表示要解除合同或者收回房屋，案涉房产一直由世纪龙腾公司使用直至中兴商贸公司提起本案诉讼。世纪龙腾公司在使用案涉房产的同时，一方面以代缴小业主返租款的方式向中兴商贸公司缴纳租金，且中兴商贸公司曾通过业主要求上诉人履行交租金义务；另一方面，本案双方一直通过对账的方式明确双方权利义务使得合同能够持续履行；在2017年4月30日小业主返租合同到期后，上诉人也是依据《房屋租赁合同》的约定自行与小业主签订返租合同。因此，本案双方均在履行《房屋租赁合同》约定的内容，一审法院仅从是否有“书面通知”一个角度审查案件事实后即认定解除，未考虑到本案的基本事实。2.一审法院判决支持《房屋租赁合同》解除的法律依据是《破产法》第18条，理由是在破产申请受理后2个月内中兴商贸公司没有向世纪龙腾公司发出继续履行合同的“告函”（即“书面通知”），但《破产法》第18条原文写的是“履行合同的通知”。“通知”在本案中作为一个民事法律行为，根据《民法总则》第135条规定，在法律没有明确规定的前提下，其形式可以是口头的，可以是书面的，也可以是其他形式，比如履行合同的行为。但是一审法院和被上诉人直接把书面的“告函”等同于破产法规定的通知，缩小了《破产法》第18条中“通知”本来所包含的范围，是对法律的曲解。简单来说，没发“书面通知”，不等于没“通知”；因此，从被上诉人中兴商贸公司的行为可以看出，在重整受理后被上诉人依然在享受合同权利，履行合同义务，并且督促上诉人履行义务。易言之，被上诉人在破产受理后，既不具有解除合同的意思，也不是弃合同权利义务于不顾任其自生自灭，而是积极配合上诉人履行合同内容以达到双方签订合同目的。上诉人作为合同相对方，根据被上诉人的行为明确接收到了要继续履行合同的通知，并配合被上诉人一直履行合同至今。3.一审法院在判决中认定的事实包括世纪龙腾公司基于授权委托书为中兴商贸公司代付小业主租金的事实以及世纪龙腾公司和中兴商贸公司在重整期间多次对账的事实。4.关于周丽荣的证人证言，中兴商贸公司质证意见为不能明确是谁找破产管理人拿到委托书，该问题周丽荣在证人证言中已经回答是姓应的业主在永康法院工作，原二审法庭前代理人联系过该业主，核实过该事实，并希望其出庭作证，但是其认为作为司法工作人员介入民间经济纠纷不太合适，所以没有答应。因此原二审庭审时周丽荣没有进一步明确该业主的信息，该业主名字为应祎伟。5.一审法院判决占用费的金额是根据中兴商贸公司提供的清单得出的，该费用扣除了世纪龙腾公司支付小业主的返租款，说明中兴商贸公司也认可《授权委托书》的内容及世纪龙腾公司支付小业主租金即为支付中兴商贸公司的租金。这不是一个抵销的行为，而是双方根据合同约定享受和履行合同义务的行为。6.中兴商贸公司在原一、二审及发回重审后的一审中均没有根据合同法主张行使法定解除权，也没有提出相关事实和证据，因此中兴商贸公司在本案二审中提出依据法定解除权解除合同的理由也不在本案的审理范围内。二、即便合同解除，一审法院对“占用费”的计算也是错误的。1.本案双方多次对账计算，并且上诉人在一审时已经举证在2016年6月17日已向被上诉人破产管理人发出对账并抵销的清单以及相关依据，根据《破产法》第40条及《破产法解释二》第42条，破产管理人并未在法定时间内提出对抵销的异议之诉，因此抵销已经完成。2.在2013年5月1日至2014年4月30日上诉人向被上诉人付清房租并开具发票的情况下，从2014年5月1日将双方债权债务进行结算，也不应得出一审判决的数额。综上，一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审法院予以纠正。中兴商贸公司答辩称：一、本案中《房屋租赁合同》已经解除，中兴商贸公司于2015年9月22日被金华市中级人民法院裁定破产重组，中兴商贸公司管理人在法院裁定破产之日起两个月内明确未以任何形式向上诉人发出继续履行合同的通知。根据《破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，因此本案中被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》已经解除。其次原审案件中上诉人提供的证据姜晓玲与施孔周律师的微信聊天，主要内容都是关于破产前的债权债务文件，其次施孔周律师回答的“好”只是表明对文件的接收并未作出其他承诺，再者施孔周律师仅为破产管理人工作人员无权限也无法代表中兴商贸公司破产管理人对上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》是否继续履行的意思表示。对于姜晓玲与陆金才律师的微信聊天，陆金才律师的回复“你和赵伟春律师联系”只是一种要求上诉人和赵伟春律师联系的意思表示，并未表示是否要求继续履行上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》（聊天记录中“永康的账”亦并未明确是何时的账）。且施孔周律师和陆金才律师与上诉人工作人员联系都是对破产之前中兴商贸公司自身所有的债权债务进行明晰是履行破产管理人职责，并未明确表示要继续履行上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》。二、本案中被上诉人中兴商贸公司破产期间，管理人明确解除本案《房屋租赁合同》。但上诉人拒不腾空涉案房产，且在未向被上诉人报备装修方案也未经被上诉人同意情况下私自装修，敲墙等改变房屋主体结构，对房屋进行了大面积的破坏性装修，随意在室内增加楼面的静荷载（砌墙）破坏原有电路设施，擅自改变线路，不经穿管直接埋设电线，留下火灾隐患。在2017年期间上诉人在无权转租的情况下，直接将涉案房产划分成小商铺陆续转租，并一次性收取了长达五年的全部租金。且本案中上诉人强占租赁物，为增加转租面积，私自封堵通往地下一层的通道，造成被上诉人至今无法使用地下负一层。因上诉人拒不腾空涉案房产，中兴商贸公司破产管理人已提起民事诉讼，同样可以佐证中兴商贸公司破产重整期间，管理人明晰债权债务明确解除本案《房屋租赁合同》的事实。三、关于“占用费”计算问题，主要是关于被上诉人、上诉人、案外人浙江福泰隆连锁超市有限公司于2014年1月3日签订的《补充协议》的认定。其中根据上诉人原一审提交的证据金华市中级人民法院（2018）浙07民终4491号判决书，案外人浙江福泰隆连锁超市有限公司对被上诉人享有的债务，破产前的债权可以依约抵销，但对破产后双方之间的债权债务不得抵偿，不得进行个别清偿。本案中，被上诉人、上诉人、案外人浙江福泰隆连锁超市有限公司于2014年1月3日签订的《补充协议》，主要是被上诉人对案外人浙江福泰隆连锁超市有限公司补偿一年的租金，上诉人至今未出示相关的结算凭证，因此该笔债权仍属于案外人浙江福泰隆连锁超市有限公司对被上诉人的债权，应由案外人进行债权申报。如上诉人与被上诉人进行个别抵偿，侵犯广大债权人合法权益，构成个别清偿，同样会违反《破产法》第十六条之规定。与此同时关于《破产法》第四十条适用的前提条件是“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销”显然该处的抵销是破产前的债权债务，而不涉及破产申请受理后的债务。四、本案上诉人已是空壳公司，已经无任何财产，无“占用费”支付能力，本案租赁合同履行已无实际意义。截至答辩之日仍欠浙江三联集团有限公司租金、房屋占用费合计4414272.5元，无财产支付，结合本案实际与上诉人一审庭审陈述和被上诉人查账，2015年4月30日起至今上诉人未支付过被上诉人任何占用费，也无能力再支付后续占用费，本案租赁合同履行已无实际意义。中兴商贸公司向一审法院起诉请求：1.确认中兴商贸公司与世纪龙腾公司于2009年5月13日签订的房屋租赁合同已于2015年11月23日解除；2.世纪龙腾公司支付自2015年11月23日至腾空租赁房屋之日止的房屋占用费，现暂算至2018年5月23日为4641577元，并按银行同期同档次贷款利率支付自2018年8月29日起至法院判决确定之日止的利息；3.判令世纪龙腾公司腾空属中兴商贸公司的房产；4.世纪龙腾公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月13日，金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（系中兴商贸公司分公司，以下简称中兴房地产公司永康分公司）与世纪龙腾公司签订《房屋租赁合同》，约定：中兴房地产公司永康分公司将永康市时代广场地下一层（建筑面积8851.12平方米，已出租给金华福泰隆），地上一层（建筑面积3017.14平方米，不含肯德基房屋，其中自有房屋建筑面积约1543.33平方米，通过中兴房地产公司永康分公司返租的房屋建筑面积约1473.81平方米）、地上二层（建筑面积6943.87平方米，不含宾馆餐厅房屋，其中自有房屋建筑面积约1866.39平方米，通过中兴房地产公司永康分公司返租的房屋建筑面积约5077.48平方米）、地上三层（建筑面积7464.34平方米），合计建筑面积约26828.47平方米（其中自有建筑面积20277.18平方米，返租建筑面积6551.29平方米），以上出租面积不含一楼肯德基、南北中厅及二楼宾馆；自有房屋的租赁期限自2009年5月1日－2024年4月30日，向业主返租房产的租赁期限自2009年5月1日－2017年5月1日（到期后由世纪龙腾公司自行向业主续租和支付租金）；其中2015年5月1日－2016年4月30日租金为850万元，2016年5月1日－2017年4月30日租金为900万元，2017年5月1日－2018年4月30日租金为550万元，2018年5月1日－2019年4月30日租金为600万元，2019年5月1日－2020年4月30日租金为650元；本合同生效后10天内支付第1年租金，以后租金均于每年4月30日支付等。事后，出租方交付了租赁物（一层房屋33间，产权证号分别为00015843、00017385、00016829、00016994、00016836－00016842、00017037－00017042、00017066－00017081，二层房屋48间，产权证号分别为00015837－00015842、00015844－00015845、00017043－00017052、00017082－00017089、00017058－00017065、00017095－00017108，三层为整层计225间）。2014年1月3日，中兴房地产公司永康分公司与浙江福泰隆连锁超市有限公司（以下简称福泰隆公司）及浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称龙腾物业公司）因承租的物业存在消防遗留问题需重新整改签订《补充协议》，约定因消防工程没有按计划如期完成造成福泰隆公司停业近半年，中兴房地产公司永康分公司补偿其一年租金，并同意龙腾物业公司在支付的2014年租金中扣除，由龙腾物业公司与福泰隆公司结算等。2月21日，中兴房地产公司永康分公司与福泰隆公司及浙江三联集团有限公司（系中兴商贸公司母公司，以下简称三联集团公司）签订《补充协议》，约定：2009年1月21日，中兴房地产公司永康分公司与福泰隆公司就永康市时代广场地下一层签订了《房屋租赁合同》（租赁期限为2009年3月30日－2024年3月29日），其中2014年3月30日－2019年3月29日期间的年租金为346万元……于每年2月28日支付；三联集团公司与福泰隆公司签订《合作协议》，将永康时代广场地下一层约9700平方米无偿提供给福泰隆公司作为超市经营5年（2009年3月1日－2014年2月28日）等。世纪龙腾公司以对中兴商贸公司享有的其他债权抵销了2015年4月30日前的租金（未含上述协议的346万元）。2018年8月6日，福泰隆公司将用于经营超市的负一层返还给中兴商贸公司。2014年5月12日，中兴房地产公司永康分公司向世纪龙腾公司出具授权委托书，载明：“根据我公司与永康时代广场购房业主的返祖协议，我公司每半年应付返租租金1940031.5（附清单），支付返租租金的时间分别是2014年5月1日、2014年12月1日、2015年5月1日、2015年12月1日、2016年5月1日、2016年12月1日，返租租金每年3880063元，三年（六期）共计11640189元。现我公司授权（委托）浙江世纪龙腾物业发展有限公司将应付我公司的永康时代广场的租金，按照上述的时间和额度优先支付给购房业主。其余租金仍按合同约定履行。浙江世纪龙腾物业发展有限公司按照上述授权（委托），进行的租金项款支付的，即视为浙江世纪龙腾物业发展有限公司已履行了《房屋租赁合同》中约定的支付租金给本公司的义务，本公司也确认通过上述付款方式本公司已经收到《房屋租赁合同》约定的款项，本公司将按照《房屋租赁合同》的约定，开具正式合法的租金发票给浙江世纪龙腾物业发展有限公司，本公司确认无误，所产生的全部法律后果和经济后果均由本公司承担。”事后，世纪龙腾公司按约定向其他业主支付了2017年4月30日止的租金。2015年1月10日，中兴房地产公司永康分公司与龙腾物业公司、福泰隆公司及金华中禾建设安装工程有限公司签订《消防改造四方协议书》，约定：因中兴房地产公司永康分公司系福泰隆公司租用的永康时代广场地下一层产权人，因需消防整改，由金华中禾建设安装工程有限公司负责整改，整改工程款由中兴房地产公司永康分公司承担，第二阶段防火卷帘、防火门整改预算764977元的62万元工程进度款由世纪龙腾公司支付给施工方，其余款项经工程验收后由中兴房地产公司永康分公司支付；第三阶段改造工程款25万元由世纪龙腾公司在施工方进场施工3天内代预付，世纪龙腾公司代付后可在应付中兴房地产公司永康分公司租金中扣减等。5月8日，上述公司因防火区变动委托浙江新时代设计有限公司重新出新版防火分区图纸（暖施、水施、电施）需增加设计费再次签订《消防改造四方协议书补充条款》，约定设计费4.5万元由中兴房地产公司永康分公司承担（原告方落款马文生系马进军代写，无公司印章）。19日，世纪龙腾公司向设计单位支付设计费4.5万元，并于次月1日向施工单位支付消防工程款25万元。2015年9月22日，金华市中级人民法院作出民事裁定书，裁定受理中兴商贸公司重整申请。事后，金华市中级人民法院指定浙江省金华市婺城区人民法院受理重整案、浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务担任管理人。重整期间，中兴商贸公司管理人和世纪龙腾公司多次对世纪龙腾公司代付业主返租租金对账。2018年12月12日，中兴公司破产案重整成功。一审法院认为，人民法院破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案中兴商贸公司管理人至今未书面通知世纪龙腾公司继续履行合同，故涉案合同已解除。世纪龙腾公司抗辩重整期间一直与中兴商贸公司管理人对账和管理人要求小业主向世纪龙腾公司催讨租金可视为通知履行合同，不予采纳。现中兴商贸公司于2015年9月22日裁定重整，故本案房屋租赁合同应自2015年11月22日起被视为解除。世纪龙腾公司占用房屋至今，应按合同约定的租金标准向中兴商贸公司支付房屋占用费。中兴商贸公司诉请均无不当，予以支持。在履行合同过程中，当事人经自愿协商所签的相关《补充协议》虽均合法有效，但世纪龙腾公司并未提交其对中兴商贸公司享有债权总金额、明细和租金抵销协议，致无法确定其享有的债权是否足以抵付2015年11月23日前的租金，且上述协议所涉款项仅有375.5万元，并未超出其应付中兴商贸公司2015年5月1日－11月22日期间的租金，不能作为涉案欠款抵扣。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、确认金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司与浙江世纪龙腾物业发展有限公司于2009年5月13日签订《房屋租赁合同》已于2015年11月23日解除；二、浙江世纪龙腾物业发展有限公司支付2015年11月23日至腾空租赁房屋之日止的房屋占用费，暂算至2019年12月1日为8283244元（此后至实际腾空之日止的占用费另行按合同约定计算），并以8283244为基数，支付2018年8月29日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、浙江世纪龙腾物业发展有限公司腾空金华市中兴商贸有限公司所有的坐落于永康市时代广场房屋（一层房屋33间，产权证号分别为00015843、00017385、00016829、00016994、00016836－00016842、00017037－00017042、00017066－00017081，二层房屋48间，产权证号分别为00015837－00015842、00015844、00015845、00017043－00017052、00017082－00017089、00017058－00017065、00017095－00017108及三层整层225间）。上述二、三两项均于判决生效后7日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69783元（金华市中兴商贸有限公司已预交），由浙江世纪龙腾物业发展有限公司负担（浙江世纪龙腾物业发展有限公司须在案件生效之日起7日内交纳，逾期将强制执行）。本院二审期间，世纪龙腾公司未提交新证据。中兴商贸公司向本院提交了如下证据：金华市婺城区人民法院执行案件结案审批表及金华市婺城区人民法院执行裁定书共3页，用以证明世纪龙腾公司已经无任何财产，截至答辩之日仍另欠浙江三联集团有限公司租金、房屋占用费合计4414272.5元，无财产支付，结合本案与上诉人提交的证据计算清单，世纪龙腾公司从2015年4月30日开始至今未支付过任何占用费也无法再支付后续占用费，本案租赁协议应当解除的事实。世纪龙腾公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人提交的证据与本案无关，上诉人在其他案件的履行情况不能作为本案是否未来可以得到履行的依据，因此其证明目的是被上诉人推测。对中兴商贸公司提交的证据，本院认证如下：该证据与本案缺乏关联性，本院对其证明目的不予确认。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉中兴房地产公司永康分公司与世纪龙腾公司于2009年5月13日签订的《房屋租赁合同》是否已解除的问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案中兴商贸公司管理人至今未书面通知世纪龙腾公司继续履行合同，现有证据亦不足以证明中兴商贸公司管理人已以其他形式通知世纪龙腾公司继续履行合同，故案涉合同应视为已解除。上诉人称重整期间一直与中兴商贸公司管理人对账和管理人要求小业主向上诉人催讨租金的行为可视为通知履行合同，本院对此不予采纳。因中兴商贸公司系于2015年9月22日被裁定重整，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》已于2015年11月23日解除，并无不当。关于房屋占用费问题，因案涉《房屋租赁合同》已解除，世纪龙腾公司占用房屋至今，应按合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占用费。因被上诉人诉请的系2015年11月23日之后的房屋占用费，而上诉人并未提交其对被上诉人享有债权总金额、明细和租金抵销协议，无法确定其享有的债权是否足以抵付2015年11月23日前的租金，且案涉《补充协议》所涉款项并未超出上诉人应付被上诉人2015年5月1日－11月22日期间的租金，故上诉人关于相应款项应予抵扣的主张依据不足，不能成立，一审法院判令上诉人支付的房屋占用费金额亦无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69783元，由上诉人浙江世纪龙腾物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 童耐萍审 判 员 郑林军审 判 员 韦红平二〇二〇年六月二十二日法官助理方圆苑代书记员 徐云蕾