安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初3839号原告（反诉被告）：安徽都思居酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宿松路166号常青创客梦空间1楼186号，统一社会信用代码91340111MA2U5B8H55。法定代表人：曹磊。委托诉讼代理人：陈国娟，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：安徽木兰格调商务酒店有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区城东乡隆岗村陈西郢112-2号，统一社会信用代码913401000636462556。法定代表人：张林。委托诉讼代理人：徐莎莎，安徽宏淼律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽都思居酒店管理有限公司（以下简称都思居公司）与被告（反诉原告）安徽木兰格调商务酒店有限公司（以下简称木兰格调公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）都思居公司的法定代表人曹磊及其委托诉讼代理人陈国娟、被告（反诉原告）木兰格调公司的法定代表人张林及其委托诉讼代理人徐莎莎均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。都思居公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告于2019年11月24日签订的《承包合同》无效；2、被告应立即退回承包租赁费225000元，保证金150000元，计人民币375000元；3、诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原、被告经人介绍相识后，双方于2019年11月24日签定了“布丁”酒店承包租赁合同壹份，被告将位于合肥市瑶海区东一环112-2号2-5层及一楼大厅的“布丁”酒店；72间客房，小仓库3间，布草一间，餐厅一间承包给原告经营，并在合同中承诺被告是承包物的所有人且保证租赁合同的合法性，合同还约定了租赁期限为2020年1月1日至2026年9月18日止等条款。原告交付了租赁费及保证金准备经营过程中发现被告存在欺瞒的情况，被告交付的水电由他人使用，却由“布丁”酒店交付水、电费用、房间数量与合同数量严重不符，房屋内设备存在故障，很多房间大面积渗水，脱落等问题，原告及时反馈给了被告，被告收款后一直未处理，2020年1月16日，我国突发公共卫生事件，原告无法进行经营，不能实现合同的目的，期间原告依据政策规定多次函告被告要求解除合同无果。2020年3月16日，原告去“布丁”酒店准备复工事宜时，才知道被告不是租赁物的所有人，被告租赁给原告的“布丁”酒店系转租行为，且出租人明确告知原告不准进入“布丁”酒店的大门；由于被告的欺诈行为给原告的经济、精神带来了极大的损失，因此原告依据中华人民共和国《合同法》之规定，请求人民法院判如所请。被告（反诉原告）答辩称：原告诉请第一项无事实及法律依据，双方签订的承包合同不存在合同无效的法定情形，我方承租酒店后进行装修从事酒店经营，是该酒店合法使用人，且涉案酒店的房屋出租人并未对被告行为提出异议，即使本案系转租行为，原告也无权提起合同无效，原告称被告欺诈不属实，双方在交付酒店时已经进行清点，对于酒店需要维修保养部分双方在合同中约定由原告负责，原告要求被告返还租金及保证金无事实及法律依据，我方仅收到原告支付的第一季度即2020年1月1日-2020年4月1日承包费225000元及保证金75000元，共计300000元，原告自2020年1月1日经营至2020年4月20日，应向被告支付承包费275000元，不存在返还的情形，合同第二条约定保证金在合同期满后退还，原告已拖欠租金达一个多月，系单方违约，不存在退还保证金情形，因疫情影响，原告自行申请停业20日，双方约定承包费的减免由双方协商确定，我方同意在合同履行完毕情况下减免停业损失，且疫情期间被告一直在支付酒店房屋租金，因原告单方提前解除合同，我方不同意减免疫情期间承包费，另外疫情并未导致合同目的无法实现，不属于合同解除的法定情形，在相关部门准许酒店营业时，原告拒绝营业及支付承包费，该行为属于单方违约行为，综上请求依法驳回原告诉讼请求。反诉原告木兰格调公司向本院提起诉讼请求称：1、依法确认反诉人、被反诉人于2020年4月20日解除《承包合同》；2、依法判决被反诉人向反诉人支付2020年4月1日至2020年4月20日的承包费50000元；3、依法判决被反诉人支付反诉人电费23766元、水费2819元、通信费721元、网费1200元，合计28506元；4、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金300000元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人、被反诉人于2019年11月24日签订《承包合同》，约定反诉人将位于合肥市瑶海区东一环112-2号，2-5层及一楼大厅现经营布丁酒店承包给被反诉人作为宾馆使用，承包期限为2020年1月1日-2026年9月18日。承包费用75000元/月，按季度付款，每个季度提前15日付款，若被告恶意拖欠承包费一个月，原告有权解除合同，视乙方违约。合同签订后，被反诉人共向反诉人支付300000元，包括2020年1月1日至2020年4月1日的租金225000元和保证金75000元；双方对酒店的物品及各类费用进行交接确认。合同履行过程中，因疫情原因，被反诉人申请于2020年2月11日至2020年2月29日停业；2020年3月1日，被反诉人开门营业，反诉人于2020年3月16日通知被反诉人支付租金，被反诉人拒绝支付；2020年4月16日，反诉人发函通知被反诉人已逾期支付租金达1个月，根据承包合同约定，反诉人行使合同解除权，并于2020年4月20日收回酒店。综上，反诉人与被反诉人签订的《承包合同》解除后，被反诉人拖欠反诉人2020年4月1日至4月20日期间的酒店承包费50000元。另反诉人承包期间拖欠电费23766元、水费2819元、通信费721元、网费1200元，合计28506元。被反诉人拒绝支付上述费用，以各种原因拒绝继续履行合同，属于单方解除合同的违约行为，根据合同约定应向反诉人支付违约金300000元。综上，请求贵院依法支持反诉人的诉讼请求，并驳回被反诉人的本诉诉讼请求。反诉被告都思居公司答辩称：反诉人所述与事实不符，反诉人转租系违法行为，并未提供其与朱启松的租赁协议，布丁酒店是朱启松名下，反诉人与木兰格调签约，却交付布丁酒店，且高额转租给被反诉人，无法保证被反诉人正常经营，朱启松不准我方进场，布丁酒店停业期间何来水电费用，在2020年2月11日已经停业，大门关闭，要是有也是反诉人自己产生的，疫情期间无法复工，反诉人并没有向法院提交关于复工的批复证明，且反诉人的证据均不真实，反诉人仅认可收到300000元不属实，且反诉人无证经营、无卫生合格证书，租赁合同自产生之日起存在欺诈行为，反诉人违法转租，导致被反诉人无法经营，损失惨重，请求依法驳回反诉人诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月24日,木兰格调公司（甲方）与都思居公司（乙方）签订一份《承包合同》约定：1、甲方将位于合肥市瑶海区东一环112-2,2-5层及一楼大厅现经营布丁酒店承包给乙方作为宾馆使用，72间客房，小仓库三间，布草间一间，餐厅一间；2、甲方应保证自己为本合同项下承包物的所有人，并保证该租赁物的合法性，承包期间内甲方不得转让宾馆；3、承包期限为2020年1月1日-2026年9月18日止，承包费用75000元每月，900000元每年，每三年递增一次，递增5%。按季度付款，每个季度提前15天，如逾期支付，自逾期之日起，按银行同期定期存款利息支付滞纳金，如恶意拖欠一个月承包费，甲方有权解除合同，乙方视为违约，本合同经双方签字后，乙方应交付甲方承包保证金150000元（此款不计算利息，合同期满后退还给乙方）；4、乙方在承包期间内享有承包物所属设施的专用权，双方清点物资设施、设备、家具、电器、电梯等物品，验收造册，各持一份，由乙方自行管理，乙方在承包期间产生的维护、维修增补的一切费用自行承担；5、乙方在承包期间内，如需转让该承包物的经营权，需同甲方协商，否则造成损失自行承担；6、除本合同明确约定的解除合同的情形外，未经双方书面同意均不得提前终止本合同，如任何一方确需提前解约，须提前3个月书面通知对方，如单方擅自解约将承担300000元违约金，凡因发生严重自然灾害或其他不可预见、无法避免的不可抗力因素影响宾馆不能正常经营的情况下，任何一方不能履行本合同时，可以由此免责。如因不可抗拒因素造成酒店物业不能正常经营的，甲方应无条件退还乙方提前支付的剩余承包费用（包含保证金）；7、经营期限届满，甲方继续承租该栋楼物业，乙方在同等条件下享有优先续租承包权。合同签订后，都思居公司向木兰格调公司支付2020年第一季度承包费225000元以及保证金75000元，另外75000元保证金木兰格调公司称都思居公司一直未支付。2020年1月19日，都思居公司与木兰格调公司签订《酒店物品交接盘点单》，双方的法定代表人就酒店所有物品进行盘点交接并在该交接单底部共同签署“以上物品经双方确认，正常使用无损坏”。2020年2月11日，都思居公司向木兰格调公司申请停业，内容为：因××疫情影响，布丁酒店和平广场店申请停业，停业时间2020年2月11日至2020年2月29日，暂定于2020年2月29日复工，酒店停水，停电，人员撤场，酒店大门由张林上锁，期间店内物品发生丢失与承包人无关。停工后因新冠××影响，都思居公司一直未予复工。期间双方一直协商减免承包费，木兰格调公司称其同意减免一个月承包费，但因都思居公司要求减免半年承包费，双方协商未果。2020年4月18日，木兰格调公司通过微信向都思居公司发送《解除承包合同通知》，内容为：根据合同约定，贵公司应于2020年3月15日向我公司缴纳2020年第二季度承包费225000元，贵公司经我方多次催缴均未予缴纳，我方依据合同行使合同解除权，不予退还保证金，承包合同自本通知送达之日起解除。上述事实有原、被告双方提交的证据以及双方当事人的当庭陈述附卷佐证。本院认为，都思居公司、木兰格调公司于2019年11月24日签订的《承包合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。都思居公司认为木兰格调公司没有告知其酒店不是木兰格调公司的，且交付的是布丁酒店，不是木兰格调酒店，认为其存在欺诈，故请求法院确认承包合同无效。对此本院认为，首先，我国合同法明确规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益，合同无效，故欺诈并不当然造成合同无效。其次，因双方在合同中明确承包经营的系布丁酒店，故本案都思居公司主张的内容并不构成欺诈。综上，都思居公司请求确认合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。关于木兰格调公司请求依法确认反诉人、被反诉人签订的《承包合同》于2020年4月20日解除。根据《承包合同》的约定，承包费按季度付款，每个季度承包费提前15天缴纳，如逾期恶意拖欠一个月承包费，木兰格调公司有权解除合同。本案中，都思居公司应于2020年3月15日缴纳承包费，但其一直未交，木兰格调公司于2020年4月18日向都思居公司发送《解除承包合同通知》，鉴于都思居公司之前也向木兰格调公司提出解除合同，且其又向本院起诉请求确认合同无效，故双方之间的承包合同应于2020年4月18日解除。关于本诉原告都思居公司主张木兰格调公司退还承包费225000元，反诉原告木兰格调公司主张都思居公司应支付2020年4月1日至2020年4月20日的承包费50000元。本院认为，本诉原告主张退还承包费系基于确认合同无效后所产生的法律后果，本诉原告主张承包合同无效并未得到本院支持。反诉原告主张支付的承包费系依据双方承包合同的约定而主张的。但本案双方合同的履行恰巧遭遇新型冠状病毒的传播。我国合同法司法解释规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，新冠疫情应属于双方承包合同成立以后客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按照双方承包合同约定的标准支付承包费对都思居公司明显不公平。本案中，虽然本诉原告并未向本院提出依据上述情势变更原则主张变更、减少承包费，但原因系其对合同效力的错误理解，且其已经向本院诉请退还全部承包费，故本院依据情势变更原则、公平原则对双方之间的承包费依法予以变更。此外，双方还约定，如因不可抗拒因素造成酒店物业不能正常经营的，木兰格调公司应无条件退还都思居公司提前支付的剩余承包费用。据此，本院对于双方的承包费分担认定如下：根据双方的停业申请，2020年1月1日至2月10日属于都思居公司正常经营期间，都思居公司应按约定支付承包费100000元。根据新冠疫情防控相关要求，本院酌定2月11日至3月20日为无法正常经营期间，根据双方约定，该段时间的承包费100000元应予退还。3月21日之后至合同解除之日即4月18日的承包费为70000元，由双方各半承担。综上，都思居公司应支付木兰格调公司的承包费为135000元，都思居公司已经支付木兰格调公司承包费225000元，故木兰格调公司应退还都思居公司承包费90000元。关于本诉原告主张的退还保证金150000元。本院认为，本诉原告主张退还保证金的前提系承包合同无效，现因本案承包合同并不存在法定的无效情形，且双方承包合同明确约定保证金在合同期满后退还给都思居公司。本案承包合同期间虽发生新冠疫情，但此疫情并非合同法规定的不可抗力（不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）而导致合同履行不能，疫情过后，本案承包合同实际可以继续履行，故本诉原告在合同期限未满的情况下拒绝继续履行合同，其请求退还保证金不符合双方约定，本院依法不予支持。关于反诉原告主张反诉被告应支付电费23766元、水费2819元、通信费721元、网费1200元。本院认为，双方在签订承包合同以及交付承包经营时均未对水电指数进行读取交接，未对水电表户主进行确认，也未对通信网络账户进行确认，反诉原告提供的证据不能充分证明上述费用与布丁酒店以及反诉原告的经营存在关联性，且反诉被告自2月11日之后未正常经营，故本院对于反诉原告的该项请求不予支持。关于反诉原告主张的违约金300000元。本院认为，反诉被告虽提出过解除合同，但因其不享有通知解除权，故合同并未解除，反诉被告提出解除合同并非擅自解除合同，且本案承包合同双方约定了履约保证金，足以保障反诉原告的合同权益，故其主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除安徽都思居酒店管理有限公司与安徽木兰格调商务酒店有限公司于2019年11月24日签订的《承包合同》；二、安徽木兰格调商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向安徽都思居酒店管理有限公司退还承包费90000元；三、驳回安徽都思居酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽木兰格调商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6930元，减半收取3465元，由安徽都思居酒店管理有限公司负担2465元，安徽木兰格调商务酒店有限公司负担1000元；反诉案件受理费减半收取3489元，由安徽木兰格调商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  施建军二〇二〇年六月三日书记员  俞小丹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。