广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8377号上诉人（原审被告）：傅万敢，男，1979年7月21日出生，汉族，身份证住址：浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：广州市尚百餐饮服务有限公司，住所地：广东省广州市越秀区惠福东路550号345、346。法定代表人：傅万敢。两上诉人共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴茵，女，1946年9月15日出生，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：张正碧，女，1946年9月15日出生，汉族，身份证住：广东省广州市天河区有天阳路136号1603房。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄旒，广东恒生律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。原审第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证住址：江西省上饶市鄱阳县。原审第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。上诉人傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司（下简称尚百公司）因与被上诉人吴茵、张正碧、原审第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傅万敢、尚百公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，将发回重审并指令原审法院依法受理傅万敢、尚百公司在原审提起的反诉，且与本诉合并审理，同时在裁判文书主文对反诉作出裁判；2.傅万敢、尚百公司无需支付涉案商铺在添顺公司注销前的租金；3.将在添顺公司注销后的租金标准由每月每平方米70元改判为按每月每平方米50元的占用费支付；4.本案一、二审诉讼费用由吴茵、张正碧承担。事实与理由如下：一、傅万敢、尚百公司依法向原审法院提起了反诉，原审法院对傅万敢、尚百公司的反诉不予受理及审理，原审判决书对傅万敢、尚百公司的反诉只字不提，严重违反法定程序，依据我国《民事诉讼法》第一百七十条、《民事诉讼法司法解释》第三百二十六条的规定，本案应当发回重审；二、根据合同相对性原则，吴茵、张正碧不是《商铺租赁合同(附加合同)》的当事人，该合同对吴茵、张正碧不具约束力，吴茵、张正碧不是本案适格原告，法院应当裁定驳回吴茵、张正碧的起诉。傅万敢、尚百公司是以添顺公司为合同相对方签订《商铺租赁合同(附加合同)》，既然吴茵、张正碧等344户商铺业主在《授权委托书》中声明接受梁长成等人成立公司的形式去运营商铺，吴茵、张正碧及添顺公司的行为受《中华人民共和国公司法》的约束。添顺公司为具有独立人格、意志的法人，其拥有完全民事行为能力，傅万敢、尚百公司有理由相信，添顺公司签订《商铺租赁合同(附加合同)》是为其公司利益和股东利益，与众多业主无关，在效力上不及于业主。且添顺公司与344户业主之间的委托代理关系属于其内部关系，与傅万敢、尚百公司无关；三、添顺公司注销后，以添顺公司为合同相对人的《商铺租赁合同(附加合同)》自然终止，原审法院依据该合同判决傅万敢、尚百公司仍需支付在添顺公司注销之后的租金是错误的。添顺公司于2018年7月30日经核准被注销。根据我国《公司法》的规定，添顺公司作为合同一方当事人签订的《商铺租赁合同(附加合同)》自然终止。傅万敢、尚百公司与其中44户业主在添顺公司注销之后重新签订租赁合同是基于《商铺租赁合同(附加合同)》因添顺公司注销而自然终止的事实，故傅万敢、尚百公司无需按照已经终止的《商铺租赁合同(附加合同)》支付租金。至于添顺公司注销后，如果傅万敢、尚百公司真的仍然使用吴茵、张正碧商铺，其法律性质应是属于物权关系，按照公平原则，应该是以市场价格支付占用费而不是租金，而市场价格就是与其中44户业主重新签订租赁合同约定的每平方米每月50元；四、根据《授权委托书》，吴茵、张正碧与二、三楼共344户商铺业主共同委托添顺公司统一运营管理该344间商铺，344户商铺业主需依据少数服从多数的原则履行表决事项决定了吴茵、张正碧无权单独追索租金，否则，将损害其他343户业主的利益，故原审法院支持吴茵、张正碧单独提出的租金诉求是错误的。《授权委托书》第1条约定说明，吴茵、张正碧作为单个商铺业主，已经将自己的商铺归入到其他343个商铺里面，并与343户业主一起委托添顺公司整体行使权利。即是说，涉案商铺的特点及吴茵、张正碧选择与其他343户业主共同委托添顺公司统一运营管理，决定了傅万敢、尚百公司作为单个商铺业主的权利必然受到限制，其做出的行为需要符合大多数业主的意思表示和其他业主的整体意志，并遵循少数服从多数的原则。现吴茵、张正碧并未提供证据证明其诉求租金已获得其他大多数业主的认可或授权，故其单独主张不应得到支持；五、根据《授权委托书》，添顺公司收取的商铺租金要先扣除运营成本后才在344户业主中统一分配，决定了吴茵、张正碧无权单独行动追索租金，否则，将损害其他343户业主的利益，原审法院支持吴茵、张正碧单独提出的租金诉求是错误的。《授权委托书》第6点约定说明，租金支付给添顺公司后，要先扣除运营成本，然后再统一分配给全体344户业主，即租金在分配给吴茵、张正碧之前，属于全体344户业主所共有的对添顺公司的债权，而吴茵、张正碧又不能证明其与添顺公司、其他343户业主存在分配标准的约定，故吴茵、张正碧当然不具有单独主张租金的权利。更何况，傅万敢、尚百公司已经代添顺公司、业主垫付了巨额费用，该费用也当然属于添顺公司的运营成本；六、如前所述，傅万敢、尚百公司支付的租金要扣除添顺公司运营商铺的成本后才在344户业主中统一分配，原审法院不予扣除傅万敢、尚百公司垫付的各项费用，就判决傅万敢、尚百公司直接按每月每平方米70元的标准向吴茵、张正碧支付租金，属于认定事实错误。傅万敢、尚百公司承租涉案商铺之后，因吴茵、张正碧闹事、添顺公司管理混乱，傅万敢、尚百公司垫付了本应由添顺公司及业主承担的二、三楼楼梯装修费用、二、三楼电扶梯加装和维修维保费用、公共过道天花板及公用空间公共场所的装修费用、星座广场二三楼物业管理人员工资等各项费用高达六七十万元，该款项应当作为商铺运营成本在傅万敢、尚百公司缴交的租金中抵扣抵消。傅万敢、尚百公司已向添顺公司预交了几个月的租金，吴茵、张正碧在起诉梁长成等人委托合同纠纷案中请求梁长成等人返还代其收取的2017年1月1日至2018年7月30日期间的商铺租金，广州市中级人民法院作出(2019)粤01民终16681号判决书确认无证据证实梁长成等有私自收取租金，故不支持吴茵、张正碧的诉讼请求，由此可进一步说明，傅万敢、尚百公司缴交的租金是应在扣除商铺运营成本后再行分配。傅万敢、尚百公司在添顺公司注销之后已经与44个商铺的业主重新签订租赁合同，均约定租金为每平方米每月50元，如原审判决确定的每平方米每月70元的租金支付标准生效，则其余尚未重新签订合同的商铺业主，甚至已经重新签订合同的44个商铺业主，很大可能会纷纷效仿，从而产生更多的社会矛盾；七、原审判决关于免租期的认定也是错误的，现涉案商铺仍处于免租期内，无需缴交租金。《商铺租赁合同(附加合同)》约定：乙方免租期为7个月(从2016年6月1日开始)，装修完工后剩余免租期以统一开业后计算(以梅花间隔方式免租)。2016年11月7目的《星座工作领导核心小组会议纪要》载明，星海招商承诺三楼另面开业时一齐起开始计租，目前三楼另一半未出租，傅万敢、尚百公司经营十分困难，书面申请免租期在原合同的基础上再免租5个月，到会12人讨论同意在原合同到期计算日的基础上再免租五个月，原审法院据此认定为免租期延长至2017年5月属于认定事实错误。傅万敢、尚百公司提交的《免租申请》及《星座工作领导核心小组会议纪要》并未变更原来关于免租期的约定，《商铺租赁合同(附加合同)》及《星座工作领导核心小组会议纪要》均确认了傅万敢、尚百公司的免租期至三楼统一开业。至今三楼仍未统一开业，现在涉案商铺仍处于免租期内。被上诉人吴茵、张正碧答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，傅万敢、尚百公司的上诉请求没有事实根据及法律依据，应予以驳回。其一，傅万敢、尚百公司要求本诉与反诉合并审理没有法律依据，本案无需发回重审。首先，傅万敢、尚百公司不具备提起反诉的条件。根据我国《民事诉讼法》解释第二百三十三条的规定，反诉当事人应当限于本诉当事人，反诉必须与本诉有牵连。反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系或者反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的事实。本案中，傅万敢、尚百公司提出反诉并非基于租赁关系，而是基于无因管理。虽然傅万敢、尚百公司表面上只要求吴茵、张正碧承担其使用物业所产生的各项费用，但该项费用若有发生也应由所有业主按比例承担，且该项费用并未经所有业主确认，法院判决吴茵、张正碧承担无因管理的费用，将影响所有业主的权利，故傅万敢、尚百公司提出的反诉实际上扩大了本诉当事人的范围。因此，傅万敢、尚百公司的反诉与本诉没有牵连，不能吞并本诉，不符合反诉的条件。其次，傅万敢、尚百公司没有提供法院收取上诉费的证据。若法院不予受理傅万敢、尚百公司的反诉，傅万敢、尚百公司应当要求原审法院出具民事裁定书，针对不予受理的裁定进行上诉，而非针对本诉提起上诉。最后，不予受理是程序性决定，不影响傅万敢、尚百公司的实体权利，其可另行起诉依法维护自身权利。本诉审理的租赁关系与傅万敢、尚百公司反诉的无因管理是两个法律关系，反诉未予受理，不应当成为影响本诉审理的理由，其要求发回重审的事实与理由不足，本案不应发回重审。其二，《商铺租赁合同(附加合同)》依法约束傅万敢、尚百公司与吴茵、张正碧，傅万敢、尚百公司应当按照合同约定向吴茵、张正碧支付添顺公司注销前的租金，傅万敢、尚百公司要求改判不予支付该部分租金没有依据。首先，《商铺租赁合同(附加合同)》的效力及于吴茵、张正碧，傅万敢、尚百公司作为承租人占有使用了吴茵、张正碧的物业，应当支付租金。根据我国《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。该《商铺租赁合同(附加合同)》第一条明确约定，添顺公司是受业主委托出租物业，合同附件三中的授权委托书明确吴茵、张正碧同意委托添顺公司出租。此外，吴茵、张正碧配合租户办理了房屋备案登记、房屋消防备案等手续，傅万敢、尚百公司知晓业主才是实际出租人，是合同的出租方，故《商铺租赁合同(附加合同)》直接约束吴茵、张正碧。其次，根据合同约定，傅万敢、尚百公司免租期至2016年12月31日止，傅万敢、尚百公司应当自2017年1月1日支付租金，故其认为仍在免租期是没有事实根据及法律依据。虽然鑫海招商公司曾承诺在开业之后傅万敢、尚百公司再支付租金，但该承诺并非业主的承诺，业主才是物业的出租人。最后，傅万敢、尚百公司签订的租赁合同约定的免租期为七个月，并未指出开业后再支付租金。傅万敢、尚百公司在向添顺公司支付两个月租金后又以鑫海招商公司曾承诺开业再计租为由，向添顺公司申请延长五个月的免租期，由此可见，虽然傅万敢、尚百公司口头上称其无需支付任何租金，但其行为已表明了其知晓存在支付租金的义务，否则也不会主动与各位业主取得联系，希望与业主另行签订合同。其三，傅万敢、尚百公司与吴茵、张正碧之间的合同未依法解除或变更，傅万敢、尚百公司应当按照合同约定的70元每平方米每月的标准支付租金，傅万敢、尚百公司要求改判自添顺公司公司注销后按50元每平方米每月的标准支付占用费，无事实根据及法律依据。首先，《商铺租赁合同(附加合同)》直接约束业主与承租人，该合同不因代理人的主体注销而终止，该合同存续有效，傅万敢、尚百公司应当根据约定支付租金。虽然添顺公司注销，但该租赁合同不是转租合同，而是业主委托的出租合同，添顺公司仅是代理人，权利义务的实际履行主体是业主。因此，无论业主的代理人是否存在，该租赁合同依然有效，应当约束承租人与业主。其次，虽然部分业主与傅万敢、尚百公司解除该租赁《商铺租赁合同(附加合同)》并重新订立新的租赁合同，但吴茵、张正碧并未与傅万敢、尚百公司达成新的合意解除或变更该合同，该合同仍然约束傅万敢、尚百公司与吴茵、张正碧，傅万敢、尚百公司应当按照合同约定支付租金。其次，傅万敢、尚百公司不得依据业主与代理人之间的委托合同内容来约束傅万敢、尚百公司与吴茵、张正碧之间的租赁合同关系。本案审理的是租赁合同关系，在租赁合同合法有效的情况下，承租人就应当支付租金。至于业主与代理人之间的关系以及业主内部就收益支出事项的分配均与傅万敢、尚百公司无关，傅万敢、尚百公司作为承租人无需为业主及代理人以及业主之间的权利义务操心，且事实上业主的授权委托书早已被撤回，委托事项已经终止，委托授权的内容无法继续履行。大部分业主已经与傅万敢、尚百公司或其他承租人重新签订了租赁合同，不存在损害其他业主利益的情况。虽然授权委托书称租金需扣除添顺公司的运营成本，但添顺公司已经注销，所谓的添顺公司运营成本已经不存在，而吴茵、张正碧作为商铺业主，享有商铺占有、使用、处分的权利，有权直接向承租人追索租金，该租金的使用应由业主自行决定。至于傅万敢、尚百公司提出的为维持物业运营所支付的各项费用，是傅万敢、尚百公司使用商铺理应承担的物业费用。按照合同约定，傅万敢、尚百公司应当承担15元每月每平方米的物业费，但业主从未向傅万敢、尚百公司主张过这些费用，也是考虑到现在承租人须自行对物业进行管理并支付相应的费用。即便傅万敢、尚百公司确实有为业主垫付过相关费用，其垫付行为并未得到吴茵、张正碧的授权或要求，是傅万敢、尚百公司的自愿行为。如管理费确有发生，傅万敢、尚百公司也不应当在租赁合同纠纷中主张，而应由其另行向业主提起无因管理之诉。再次，傅万敢、尚百公司承租的惠福东路至北京路段的商铺市场指导价达289元每月每平方米，但租赁合同约定的价格仅为70元每月每平方米，是业主考虑到物业没有进行装修，引进商户需要给予的最低价。傅万敢、尚百公司使用的是星座广场三楼西区，与其相邻的东区70多户业主的租金价格均在80元每月每平方米以上，且租金每年都在递增，星座广场二楼的86户业主则以120元每月每平方米的价格将物业出租。傅万敢、尚百公司所称的按每月每平方米50元签订租赁合同的业主仅有40来个人，不能反映物业实际的租赁价值，并且签订低价租金的业主也是无奈之举。傅万敢、尚百公司长期不支付任何租金，也不搬离场地，业主苦于收不到租金，维权成本又太高，部分业主认为诉讼时间长且结果不确定，请律师还另需支付费用，且本身租金不多，才不得不自降身价与傅万敢、尚百公司另行达成租赁协议，以求尽快拿到部分租金。这是其他业主自行处分权利的行为，傅万敢、尚百公司不能用其他业主的行为约束吴茵、张正碧，否则涉嫌强迫交易。吴茵、张正碧为维护自身合法权益，已花费了大量的精力，从出租物业至今，不仅从未收到租金，反而在不断地支付诉讼费、律师费，且将来的执行结果也不确定，精神上受尽折磨，物质上也不断亏损。如果吴茵、张正碧通过法律途径维护的权利与自行放弃权利的人最终获得的结果一致，甚至更差，不仅不能鼓励人们依法通过法律途径维护自身权利，而且可能导致其丧失对法治的信心。最后，添顺公司在解散之后已向傅万敢、尚百公司明确发出通知，要求将租金直接支付至吴茵、张正碧的账户，但傅万敢、尚百公司不予理会，且在吴茵、张正碧提起诉讼后，傅万敢、尚百公司仍认为其无需支付任何租金，傅万敢、尚百公司拖欠租金的违约意图明显，其应承担相应的违约责任，但原审法院却采取了完全不支持的态度。考虑到诉累等方面的原因，吴茵、张正碧未提起上诉，却收到了傅万敢、尚百公司的上诉状。傅万敢、尚百公司应按合同约定诚实守信地履行合同义务，按时足额支付租金，如有拖延，应当支付违约金，合同到期时，要求傅万敢、尚百公司及时恢复场地原状，并自行搬离场地，否则吴茵、张正碧将依法追究其违约责任。原审第三人梁长成、张世良、吴飞经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。吴茵、张正碧于2018年10月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.傅万敢、尚百公司立即向吴茵、张正碧支付2017年1月1日至判决生效之日止的租金（846元/月）；2.傅万敢、尚百公司立即向吴茵、张正碧支付逾期支付2017年1月1日至2019年6月17日租金的违约金（以各月应交租金846元/月为基数，按日千分之五的标准，分别自各月的第6日起计至实际清偿之日止）；3.解除吴茵、张正碧与傅万敢、尚百公司之间的租赁关系；4.傅万敢、尚百公司立即返还吴茵、张正碧的物业位于越秀区惠福××305商铺。原审法院经审理查明：广州市越秀区惠福××305商铺，建筑面积12.09平方米、套内建筑面积6.26平方米，是吴茵、张正碧共有的房产。2015年7月12日，吴茵、张正碧作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：委托人授权上列31位受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限：1.授权31位受委托人设立商铺业主代表会,代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2.代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110元/平方米；代收取租金及在扣除相关招商、出租、税费、物业管理等所需费用后10个工作日内拨还租金、收益给委托人；③二、三层商铺出租签约年限不得超过5年，每两年租金最低增幅不得低于8%)；为促成尽快出租，代理委托人聘请招商经营公司、物业管理公司及装修公司，签署、履行相关出租、招商经营、物业管理、装修等合同和协议及代为履行这些合同和协议；使用代收的商铺租金收益，向招商经营公司支付招商代理佣金、向物业管理公司支付管理费、向装修公司支付装修费、向聘请的财务人员及行政人员支付劳动报酬、支付水电费用等；代理委托人解聘招商经营公司、物业管理公司、财务人员及行政人员；代理委托人解除租赁合同及装修合同。3.为便于招商公司、商铺承租人的出租使用，代理本人对商铺的格局、结构、户型等进行商业经营为目的的合理变动、拆除或改造。4.为了顺应市场交易惯例，委托人允许上述31位受委托人召开商铺业主代表会议，在对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的添顺公司（法定代表人梁长成）代表委托人对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、委托经营合同、物业管理合同、装修工程合同、劳动合同以及催收、追缴租金、收益等等（具体转授权内容详见转委托授权书）。添顺公司在没有31位受委托人作出商铺业主代表会议书面决议授权作为依据的情况下，无权擅自代表委托人行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。5.委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添顺公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6.为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7.委托王隽美、梅颖、莫靖梧、梁长成、黄孟姣五位业主代表设立的联名账户（户名王隽美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅颖，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫靖梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄孟姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8.代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9.代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10.代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年(从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2016年7月1日，添顺公司（出租人、甲方）与傅万敢（承租方、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区惠福××305商铺出租给乙方作商业用途使用，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，2017年1月1日至2021年6月1日，每月租金为846元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1000元保证金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金等。2016年7月4日，添顺公司（为甲方）与傅万敢（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号340-385铺、3102-3122铺、3172-3174铺、304-309铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述76间商铺，共计面积约760平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期限内的7个月为免租金装修期；2016年6月1日至2018年5月31日月租金53200元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金55860元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金58653元，2020年6月1日至2021年5月31日月租金61586元；租金按整体面积760平方米计租，每个月以70元/平方米计算；乙方先支付首月租金给甲方，以后每月的租金乙方必须与每月的5号前缴清当月租金给甲方；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准；乙方免租期为7个月（从2016年6月1日开始），装修完工后剩余免租期以统一开业后计算（以梅花间隔方式免租）；等。2016年7月5日，添顺公司开具收款收据，其中记载：收到陈传化承租广州市越秀区惠福东路550号3楼760方之1个月租金53200元。2016年11月7日，星座业主代表13人到会作出《星座工作领导核心小组会议纪要》，其中会议内容有：三楼御碟私厨因之前星海招商承诺三楼的另面开业时一齐起开始计租，目前三楼另一半未出租，御碟私厨现提出由于客观因素，经营十分困难，书面申请免租期在原合同的基础上再免租5个月，到会12人讨论后同意对御碟私厨在原合同到期计算日的基础上再免租五个月，但日后御碟私厨因外墙装修出现问题与星座无关，不能因此理由再申请延长免租期。2016年11月30日，广州尚百餐饮服务有限公司向添顺公司发出《申请书》，表示：本公司（御碟私厨）进星座广场，本是说好等三楼另一边出租后一起装修，一起开业。原物业公司（业主方代表）叫我们先装修，另一边在谈很快会装修的，还应许等另一边开业后我公司才开始交租；到现在三楼还未出租，现申请加五个月免租期，作为补偿。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事向李雪芳等31位商铺业主代表发出《告知函》，称：本公司是受你们31位商铺业主代表的委托，于2014年10月设立，代理惠福东路550号星座广场商铺出租。本公司一直没有独立的资金作经营运作。近年来由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司的办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场所，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》，其中内容有：2017年12月起，部分业主代表代领小商铺业主闹事，到租赁场所骚扰租户、恐吓租户若不与他们合作就不给租户开门做生意停水停电、强迫租户不交租到五人联名账户，做成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租。2018年9月14日，吴茵、张正碧发出《撤销代理权通知函》，撤销了关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。原审另查明，傅万敢、尚百公司与其中的44个商铺的业主重新签订了《商铺租赁合同》，其中均约定了：租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金标准为50元/平方米/月计算。原审庭审中，吴茵、张正碧与傅万敢、尚百公司均确认傅万敢、尚百公司已向添顺公司支付了两个月的租金。吴茵、张正碧共同表示：尚百公司是实际使用人，其同意承担连带责任。傅万敢、尚百公司共同表示：因为我方为添顺公司垫付了共计70多万元的费用，且还在免租期内，所以没有支付租金；傅万敢是代表尚百公司签订合同的，实际的使用人为尚百公司，故承担责任的应该为尚百公司。原审法院认为，吴茵、张正碧委托添顺公司与傅万敢签订了《商铺租赁合同（附加合同）》，该合同对吴茵、张正碧及傅万敢均有约束力。由于尚百公司是实际使用人，且愿意承担本案责任，故尚百公司也应承担连带责任。关于免租期的约定，吴茵、张正碧与傅万敢、尚百公司虽存在不同理解，但在2016年11月期间，业主代表与傅万敢、尚百公司实际已达成一致意见，在原来免租期的基础上再延长5个月，即免租期延长至2017年5月。因吴茵、张正碧与傅万敢、尚百公司均确认了傅万敢、尚百公司已向添顺公司支付了两个月的租金，故吴茵、张正碧要求傅万敢、尚百公司支付从2017年1月1日至2017年7月31日止的租金，不予支持。吴茵、张正碧要求傅万敢、尚百公司支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金，符合合同约定，予以支持。关于租金的标准，应按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的每月每平方米70元的标准，即每月846.3元。因吴茵、张正碧主张按照846元的标准低于上述合同的约定，属于其对自身权利的处分，予以照准。因傅万敢、尚百公司与其他业主重新签订合同约定的标准不能约束吴茵、张正碧，故傅万敢、尚百公司以每月每平方米50元的标准提出抗辩，不予采纳。关于傅万敢、尚百公司应否承担的违约责任及吴茵、张正碧是否有解除权的问题。原审法院认为，傅万敢、尚百公司没有交纳2017年8月起的租金，主观上并无恶意，因为在合同履行过程中，双方对免租期存在争议，之后业主内部存在矛盾，受托人添顺公司解散，且傅万敢、尚百公司代全体业主垫付了一部分费用，故导致了租金拖欠。因此，傅万敢、尚百公司拖欠租金，业主方也有责任，不能以此认定傅万敢、尚百公司违约，吴茵、张正碧主张违约金，不予支持。另外，由于之前吴茵、张正碧是与其他业主共同委托添顺公司将包括涉案商铺在内的一共76个商铺出租给傅万敢、尚百公司，现傅万敢、尚百公司也与大部分业主重新达成了租赁合同，若单独解除涉案商铺的租赁关系，将影响其他商铺的使用，故从物的有效利用考虑，在傅万敢、尚百公司没有恶意违约的情况下，吴茵、张正碧单独解除涉案商铺的租赁关系，不予支持。同理，对于吴茵、张正碧要求收回涉案商铺，亦不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，于2019年12月6日判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司应向吴茵、张正碧支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金（每月按照846元的标准计算）；二、驳回吴茵、张正碧的其他诉讼请求。案件受理费1024.80元，由吴茵、张正碧负担759.36元，傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司负担265.44元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是傅万敢、尚百公司是否需向吴茵、张正碧承担支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，依据已查明的事实，涉案广州市越秀区惠福××305号商铺属于吴茵、张正碧所有，吴茵、张正碧签署《授权委托书》授权广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺的31位业主代表转委托添顺公司代表吴茵、张正碧将涉案商铺对外出租，添顺公司据此与傅万敢签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》，其中的《商铺租赁合同（附加合同）》并注明系业主委托添顺公司就包括涉案商铺在内的多间商铺代理对外签订租赁合同，并明确租赁合同相关权利义务最终由业主承担。由此可见，傅万敢、尚百公司应清楚知悉添顺公司系代理吴茵、张正碧将涉案商铺出租，并知悉该商铺项下的出租人权利义务应由吴茵、张正碧最终享有。据此，前述《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》应当直接约束傅万敢与吴茵、张正碧。在此情况下，吴茵、张正碧诉请傅万敢、尚百公司按照《广州市房屋租赁合同》支付欠租符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。傅万敢、尚百公司以吴茵、张正碧并非《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，且添顺公司已注销为由，上诉认为吴茵、张正碧无权要求傅万敢、尚百公司支付添顺公司注销后的租金，但如前所述，《商铺租赁合同（附加合同）》虽以添顺公司的名义签订，但添顺公司系作为包括吴茵、张正碧在内的商铺业主的受托人的名义签署该合同，该合同也已披露了添顺公司与商铺业主之间的委托关系，故《商铺租赁合同（附加合同）》可直接约束傅万敢与吴茵、张正碧，傅万敢应当向吴茵、张正碧承担承租人的合同责任，故作为受托人的添顺公司是否注销不影响傅万敢的该项责任承担，傅万敢、尚百公司的前述上诉理由不成立，应不予采纳。傅万敢、尚百公司以添顺公司收取的租金需先扣除运营成本后再在业主中统一分配为由，上诉认为吴茵、张正碧无权依照合同约定的租金标准向其追索租金，但租金在业主之间如何分配，属于包括吴茵、张正碧在内的商铺业主与添顺公司处理双方之间因内部委托合同关系而产生的财产与费用的分配问题范畴，与傅万敢基于外部租赁合同关系向吴茵、张正碧履行承租人的交租义务无关，故傅万敢、尚百公司以此为由，上诉认为吴茵、张正碧单独向其追索租金将损害其他业主的利益，并据此认为其无需依照合同约定标准向吴茵、张正碧支付欠租，亦缺乏事实根据与法律依据，亦应不予采纳。另，《广州市房屋租赁合同》明确约定了涉案商铺的免租期，《商铺租赁合同（附加合同）》也未明确注明免租期应计至三楼所有商铺统一开业时止，而傅万敢、尚百公司也未充分举证证明吴茵、张正碧有通过添顺公司或业主代表确认涉案商铺的免租期计至三楼所有商铺统一开业时止，故傅万敢、尚百公司以三楼尚未开业，商铺仍处于免租期内为由，上诉认为其无需向吴茵、张正碧支付欠租，缺乏事实根据，应不予采纳。此外，原审未受理傅万敢、尚百公司的反诉不影响其就反诉请求另案提起诉讼，在原审未受理的情况下，也不存在遗漏傅万敢、尚百公司的反诉请求未审理的问题，故傅万敢、尚百公司以此为由上诉认为应将本案发回重审缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人傅万敢与尚百公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费265.44元，由上诉人傅万敢与广州市尚百餐饮服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十二日书记员  王文杰唐颖琪