辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终975号上诉人（原审被告）：郑魁军，男，1959年8月28日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：中国石油抚顺石油化工有限公司，住所地：辽宁省抚顺市东二街3号。统一社会信用代码：91210400119215009U。法定代表人：李天书，该公司经理。委托诉讼代理人：马全福，该公司职工。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人郑魁军因与被上诉人中国石油抚顺石油化工有限公司（简称中石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑魁军，被上诉人中石化公司委托诉讼代理人马全福、李勇力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑魁军上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人中石化公司负担。事实和理由：一、一审判决上诉人给付被上诉人房屋租金101835元，缺少事实依据，其判决不公平。1、一审判决认定上诉人与被上诉人于2008年3月21日签订《房屋租赁合同》不是事实。上诉人于2001年就承租了涉案房屋，当年签订了租赁合同，上诉人将房租交至2009年8月份。被上诉人提交的2008年1月1日至2008年12月31日的租赁合同是伪造的。判令上诉人交纳自2009年1月1日起至2019年8月8日止的租金时间上错误。2、一审认定被上诉人自2009年之后未向上诉人主张过租金、未尽维修、承担暖气费等义务，不与上诉人签订租赁合同，上诉人因不能办理工商营业执照而影响正常经营，另一方面却判令上诉人交纳部分租金，属于自相矛盾。3、从被上诉人给上诉人出具的收取房屋租金收据上看，被上诉人不断更换名头收取租金，说明被上诉人作为产权单位主张权利时间不清，为此支持被上诉人索要十年租金、行使主体权利的证据不足。4、2009年左右至被上诉人起诉，这期间有证据证明被上诉人欲向上诉人出售房屋，为此双方还进行协商。就是说被上诉人自2009年对涉案房屋进行了弃管，对房屋不检查、不维修，上诉人房屋暖气漏水，损失严重。被上诉人不尽义务，不应主张租金。二、一审判决上诉人自2019年8月起至本判决生效之日止，参照年租金32016元的标准、按实际占房时间给付被上诉人房屋占用费，此项判决不公平不公正，参照标准不对。三、一审判决上诉人承担一半诉讼费用不合理，缺少事实和法律依据。综上，原审判决给付房屋租金和占用费缺少依据。中石化公司辩称，一审法院按照2008年签订的房屋租赁合同的租金标准确定涉案房屋租金标准，符合法律规定。1、一审庭审时，上诉人对2008年3月20日上诉人与答辩人签订的房屋租赁合同真实性提出异议，但在法庭释明举证责任情况下，上诉人没有对租赁合同上的签名申请司法鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十条规定，对需要鉴定的待证事实，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应承担举证不能的法律后果。结合上诉人一直占有涉案房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，原租赁合同继续有效”的规定，按照2008年租赁合同确定本案租金，符合法律规定。2、2008年上诉人与答辩人签订租赁合同期限一年，自2008年1月1日起至2008年12月31日止。上诉人只举证证明其给付了2008年之前的租金，因此，判令其从2009年1月1日起给付租金有依据。3、现上诉人称，其就按涉房屋租金给付到2009年8月，如果能提交相应证据证明，可以调整租金。4、2008年租赁合同约定答辩人有维修供暖设施的义务，但在2009年，案涉房屋的供暖就以移交给热力公司了，根据《抚顺市城市供热条例》第九条“供热工程保修期满后，居民用户供热设施有供热单位负责维修和更新改造”的规定，答辩人已经不再负有维修供暖设施的义务。况且，涉案房屋一直由上诉人占有使用。5、上诉人主张答辩人不是本案适格主体上诉理由不成立。原审已查明涉案房屋归答辩人所有。签订合同和收取租金的均是答辩人的下属单位。6、上诉人以答辩人出售、拍卖房屋为借口而拒交房租没有依据。在涉案房屋没有出售完成前，上诉人一直实际占有使用该房屋，就应给付租金。综上，上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回上诉，维持原审判决。中石化公司向一审法院起诉请求：1、判决郑魁军立即给付其承租房屋租金336168元；2、判决郑魁军给其违约金100850.4元；3、判决郑魁军被立即向其返还抚顺市顺城区戈布路33号楼房（中戈3栋5号、6号）；4、判决郑魁军被自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止，按每日88元给付其房屋租金。5、郑魁军承担本案诉讼费。一审法院认定事实，郑魁军自称从2001年起开始向出租人石油一厂房产处承租使用位于抚顺市顺城区门市（中戈3栋5、6号两户，建筑面积157平方米），并一直按双方约定交付房租至2008年，（被告提交三张专用收款收据显示2006年11月起至2008年的房租由原告中石化公司下设直属单位抚顺石油化工公司物业中心收取）其中被告于2006年11月22日交付了2006年11月1日至2007年10月31日一年的租金32016元、2007年11月12日交付了2007年11月至12月的租金5336元、2008年2月13日交付了当年一年的租金32000元。2008年3月20日郑魁军（乙方、承租方）与抚顺石油化工公司物业中心（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将案涉房屋出租给承租方郑魁军使用，年租金32016元，含暖气费。租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止。出租方保证房产权属清楚，负责供暖设施的维修，其余设施维修由郑魁军自行处理，自担费用。合同落款处甲方签章为抚顺石油化工公司物业中心（系中石化公司下设直属单位），乙方签章处为郑魁军。合同到期后，中石化公司因有出售房屋意向，未与郑魁军续签房屋租赁合同，自2009年1月起至今，郑魁军继续使用房屋，但郑魁军未向其收取租金。另查，案涉房屋无单独产权证，为中石化公司2000年自建，2013年12月9日登记，总建筑面积6586.31平方米。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，郑魁军与中石化公司于2008年1月1日签订租赁合同，虽然郑魁军主张合同上的签字非其本人所写，但无相关证据予以佐证，且其已根据租赁合同上约定的金额缴纳2008年的房屋租金32000元，应当认定双方签订的租赁合同有效。至于郑魁军辩称本案原告法律主体不一致问题，抚顺石油化工公司物业中心作为中石化公司的直属单位，有权利代表中石化公司与其签订房屋租赁合同，且案涉房屋产权确归中石化公司所有，故郑魁军抗辩理由不予支持。在租赁期限届满后，郑魁军继续使用房屋至今，中石化公司未就此提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，郑魁军应当根据合同约定给付租金。但是，由于中石化公司自2009年起至起诉之日近十年之久的时间，始终怠于行使向郑魁军索要租金的权利，宣称欲出售租赁房屋，不与郑魁军签订新的租赁合同，导致郑魁军无法对是否缴纳租金及缴纳的金额作出合理预期，且在此期间，中石化公司未尽到出租人应尽的房屋供暖设施维修等义务，房屋无书面租赁合同的情况致使郑魁军无法办理营业执照，这些给郑魁军经营使用房屋带来较大影响。另外，根据原租赁合同的约定，租金中包含暖气费，而自2009年起，暖气费中石化公司均未支付。考虑到上述情况损害到了郑魁军作为承租人的权利，而郑魁军自2009年起至今使用房屋并从中受益又是事实，故根据合同的公平原则，本院酌定郑魁军给付中石化公司租金金额（从2009年1月1日起至2019年8月7日起诉前一日止以每年32016元的标准计算）共计127个月零7天即339450元的30%，即101835元。关于违约金，因租赁合同到期后转化为不定期合同后，双方未就租金的给付期限作出补充约定，中石化公司亦未能证明自己在诉讼前提出过租金主张，故不存在郑魁军逾期交付租金的情况，违约金的主张不予支持。关于诉讼时效，由于租赁事实持续发生，不应当认为中石化公司的租金诉求超出诉讼时效，故郑魁军关于诉讼时效的抗辩不予支持。关于返还房屋一节，因法律规定不定期租赁当事人可随时解除合同，且郑魁军庭审中明确表示同意退房，故中石化公司要求解除租赁关系、返还房屋的主张于法有据，予以支持。至于2019年8月8日以后产生的租金，因中石化公司在起诉之日已明确提出给付租金和返还房屋的主张，而在此情况下郑魁军继续占用房屋，故对此部分占用费，郑魁军应参照合同约定的租金标准全额给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、郑魁军于本判决生效之日起十日内一次性给付中国石油抚顺石油化工有限公司房屋租金101835元（自2009年1月1日起至2019年8月7日止共计127个月零7天）；二、郑魁军于本判决生效之日起十日内一次性给付中国石油抚顺石油化工有限公司实际占用房屋期间房屋占用费，房屋占用费自2019年8月8日起至郑魁军倒出房屋返还之日止参照年租金32016元的标准的计算；三、郑魁军于本判决生效后十日内将位于抚顺市顺城区门市（中戈3栋5、6号），建筑面积157平方米的房屋返还原告中国石油抚顺石油化工有限公司；四、驳回原告中国石油抚顺石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元（已减半收取），中国石油抚顺石油化工有限公司负担2749.6元，郑魁军负担1178.4元。本院二审期间，上诉人郑魁军、被上诉人中石化公司均没有提交新的证据。在审理过程中，对比2008年3月20日租赁合同上郑魁军的签名与上诉状郑魁军签名，没有发现明显差别，对此询问郑魁军的意见。郑魁军陈述，2008年3月20日租赁合同上的签名是否其本人书写记不住了，但不需要通过笔迹鉴定来确定。本院结合郑魁军在一审陈述及中石化公司答辩意见，可以推定2008年3月20日租赁合同上郑魁军签名是其本人签名。本院认为，依据现有证据可以证明自2006年开始，郑魁军开始租赁使用涉案房屋至今，郑魁军与中石化公司为租赁合同关系。郑魁军主张其于2001年起就承租该房屋，未提交相关证据证明，且认定是否于2001年承租该房屋，并不影响本案法律关系和处理结果，故本院可不予审理。2008年3月20日租赁合同有郑魁军签名确认，可以认定是其真实意思，合同依法成立有效，合同约定租期一年，租金为32016元。合同履行期限届满，郑魁军继续使用房屋，中石化公司未持异议。一审认为租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，自2009年1月1日起租金按原合同约定执行，予法有据，应予支持；一审法院考量在履行合同过程中，中石化公司未全面履行出租人的义务，可能影响郑魁军对房屋的合理使用，以减少租金方式承担违约责任，符合法律规定。在审理过程中，郑魁军没有提交经营损失的相关证据，一审法院对承租人郑魁军可能发生的损失做到最大估算，减少租金的数额足以弥补其实际损失，本院在中石化公司未提起上诉情况下，对2009年1月1日起至2019年8月7日租金数额不予调整。郑魁军上诉理由，不予采纳。郑魁军对解除租赁关系，返还租赁房屋不持异议，应予准许。郑魁军其他上诉理由不予支持，理由同一审法院论述观点。综上所述，上诉人郑魁军上诉理由依据不足，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2337元，由上诉人郑魁军负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  韩 雪审判员  王冬雨二〇二〇年六月二十二日书记员  刘 娟