湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终4531号上诉人（原审原告）：谭振民，男，1965年1月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭毅军，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南兴湘置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场15040室。法定代表人：李大英，总经理。委托诉讼代理人：樊志勤，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人谭振民因与被上诉人湖南兴湘置业有限公司（以下简称兴湘公司）合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人上诉请求：1、维持原审判决第一项。2、判令被上诉人赔偿损失，承担已付购房款一倍的赔偿，共1234016元。其中房价损失878282元，房租损失262200元，已付购房款一倍的赔偿93534元。3、解除《水映青山园住宅置业计划》。4、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。在诉讼过程中，上诉人将上诉请求变更为：1、撤销原审判决；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人明确房号为2304房，明确了价格、首付款、过户税费、代办按揭等为要约，上诉人同意支付购买就是承诺，通知后要约承诺完成，双方之间的商品房买卖合同已经成立，此后双方只需要完善商品房买卖合同文本的签字盖章手续。被上诉人在收取上诉人的首付款和契税代办费后不通知上诉人签订商品房买卖合同，导致双方未能签订书面合同的责任在被上诉人，而上诉人一直在向被上诉人主张要求完善手续。因此，原审判决错误认定承诺方式，认为双方之间未成立商品房买卖合同是错误的。2、要约和承诺已完成，商品房买卖合同已成立，上诉人按约向被上诉人支付首付款和税费，现被上诉人将上诉人已购买的房屋转让给他人显然违约。因此被上诉人应退还已交费用，并且应当按24%的年利率向上诉人支付利息，原审判决按银行贷款利率计算利息显然过低，应予纠正。因被上诉人一房二卖，应向上诉人承担已交房款一倍的赔偿责任、赔偿上诉人房价损失、租金损失。被上诉人辩称：上诉人上诉请求不能成立，原审法院认定事实清晰、适用法律正确，上诉人与被上诉人之间未成立商品房买卖合同，上诉人的上诉请求没有法律依据。1、置业计划是为给上诉人购置不动产提供参考意见，不具备商品房买卖合同的主要内容，甚至都不符合商品房的认购、订购、预订等性质协议的基本内容，并且双方均未在该置业计划中做出任何承诺。因此，置业计划只是被上诉人为上诉人拟购买房屋所出具的参考资料，不能作为双方之间存在商品房买卖合同的依据。2、上诉人在没有签订商品房买卖合同的前提下，单方面支付款项，既没有在合理的期限内与被上诉人签订合同，也没有要求被上诉人出具相应的收据或者发票，而是在时隔多年后再来向被上诉人主张权利，此时置业计划早已失效，上诉人的行为不能构成法律上的承诺行为。3、被上诉人不应当承担资金利息，被上诉人一直没有退还上诉人的款项其原因在于上诉人一直不予配合办理退款手续，也没有提供退款账户信息，导致被上诉人客观上无法向上诉人返还相关款项。谭振民向一审法院提出诉讼请求：1.解除《水映青山园住宅置业计划》；2.兴湘公司返还已付购房款93534元及利息213258元、赔偿损失（房价损失878282元及房租损失262200元）、承担已付购房款一倍的赔偿93534元，共计1540808元；3.本案判决生效前利息标准为月息2%，判决生效后如延期支付则加倍付息；4.兴湘公司承担诉讼费用。一审法院查明，2009年7月，谭振民与湖南省建材建设房地产开发有限公司（兴湘公司前称）销售人员协商后，销售人员将填写的《水映青山园住宅置业计划》交给谭振民，该计划载明：业主姓名由谭震锋改为谭振民，房号4栋2304房，面积90.91平方米，价格3150元/平方米，总房款286367元，首付款86367元，贷款额20万元，契税5727元，抵押登记费600元，产权登记费等460元/户，电视电话开通费380元/户，公司账号，业主与销售人员电话号码。谭振民于2009年7月31日向湖南省建材建设房地产开发有限公司账号电汇93534元。此后，双方未签订商品房买卖合同。2017年3月23日，谭振民向兴湘公司递交了《关于催办交房相关手续的函》。另查明，兴湘公司于2016年12月15日将长沙市雨花区湘府东路二段160号水映青山园4栋2304号房出售给他人。该房建成时间为2009年。一审法院认为：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。《水映青山园住宅置业计划》是由湖南省建材建设房地产开发有限公司销售人员填写了具体房屋号和价款交给谭振民，应为要约，即谭振民承诺便可按照填写价款购买指定的房屋，承诺的方式应为双方以此为基础签订书面商品房买卖合同。兴湘公司与谭振民之间没有订立商品房买卖合同。谭振民向湖南省建材建设房地产开发有限公司电汇了首付款及契税等费用，首先该款项只占总房款的小部分，其次谭振民没有到湖南省建材建设房地产开发有限公司开收据或发票，不能认定谭振民履行了主要义务，兴湘公司也没有明确表示接受其履行，故双方之间未成立商品房买卖合同。《水映青山园住宅置业计划》作为要约，无须解除，谭振民应在合理的期限内与兴湘公司订立合同，否则该要约失效，现时隔多年，指定房屋已另作出售，该要约早已失效，兴湘公司不存在违约，无须承担责任。兴湘公司没有理由收取谭振民的款项，应当将谭振民汇付的资金及利息予以返还，利息计算应按中国人民银行贷款利率为宜。故对于谭振民的诉讼请求，一审法院支持退还已付购房款及相应利息的部分，其他部分，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第二十三条、第三十六条，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，一审判决如下：一、湖南兴湘置业有限公司于判决生效之日起五日内向谭振民退还购房款93534元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2009年8月1日起计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回谭振民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18667元，公告费260元，由湖南兴湘置业有限公司负担2127元，由谭振民负担16800元。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、双方是否成立商品房买卖合同关系。2、被上诉人是否需向上诉人赔偿房价损失、租金损失及支付已付购房款一倍的赔偿，并就已付款项按24%的年利率向上诉人支付利息。经审查，1、《水映青山园住宅置业计划》系双方在磋商过程中形成的材料，且未约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，不属于预约合同，也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定系商品房买卖合同。2、鉴于双方之间不成立商品房买卖合同关系，而上诉人向被上诉人电汇93534元，一审法院判决被上诉人向上诉人退还该款项及利息并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿房价损失、租金损失、已付购房款一倍的赔偿款并就已付款项按24%的年利率支付利息的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述,上诉人谭振民的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15064.34元，由上诉人谭振民负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年六月十九日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。