广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10756号上诉人（原审被告）：周宝华，男，1963年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省工业设备安装有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路83号广发金融大厦15-16楼。法定代表人：陈鹏，职务：董事长。委托诉讼代理人：冯肖婷，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洵莹，广东君信律师事务所律师。上诉人周宝华因与被上诉人广东省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1285号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人周宝华上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回工业设备公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由工业设备公司承担。事实及理由如下：一、双方之间是建立在企业与职工之间的公房租赁关系，工业设备公司的请求没有法律依据。周宝华的父亲在工业设备公司工作28年后退休，周宝华按照相关政策规定进入工业设备公司下属第三分公司工作。周宝华一家原居住在广州市六榕路225号三楼，后经置换，工业设备公司将涉案房屋分配给周宝华一家居住至今，周宝华也按照工业设备公司规定缴纳相关费用。后周宝华的父母均在办理涉案房屋的房改出售手续过程中先后去世，导致涉案房屋未能完成房改售房的全部流程。涉案房屋是国有单位分配给职工居住的职工福利房，虽双方签订了《房屋租赁合同》，但涉案房屋的性质没有改变，工业设备公司要求解除租赁关系并收回房屋的请求不符合法律规定。二、双方之间是特殊的房屋租赁关系，不同于《中华人民共和国合同法》所调整的平等主体之间的房屋租赁合同关系。周宝华一家居住在涉案房屋是基于一家两代人都是工业设备公司的职工，工业设备公司按照国家有关政策，将涉案房屋分配给职工居住。此类房屋不会因为国有企业出于管理需要而与职工签订的《房屋租赁合同》而改变，故一审判决认定双方是不定期租赁关系，并判令解除租赁关系是错误的，双方之间的特殊房屋租赁关系继续存在。三、一审判决违反了买卖不破租赁的原则。1.如上所述，双方之间的房屋租赁关系继续存在，且不因涉案房屋涉及拆迁而改变。2.涉案房屋被征收拆迁，不是所有权的灭失，广州市荔湾区人民政府已经按照相关规定与工业设备公司进行了产权置换，在异地安置补偿了相应的房屋给工业设备公司。按照相关法律规定，即使房屋的所有权发生变动，也并不影响双方的租赁关系，工业设备公司应当将产权置换补偿的相应房屋安置给周宝华居住使用，并延续原来的租赁关系。四、工业设备公司侵占周宝华受安置补偿的权利，是不合法、不诚信的行为，应当驳回起诉。广州市荔湾区人民政府已明确征收范围内的补偿安置对象、补偿安置方式及补偿标准等，周宝华应当属于补偿安置对象，政府部门也已经提供安置房，但工业设备公司却提起本案诉讼，要求收回涉案房屋，其目的是侵占周宝华受安置补偿的权利。五、工业设备公司否定补偿安置方案的做法不合法、不诚信。六、如前所述，由于涉案房屋是分配给周宝华一家的职工福利房，作为工业设备公司的员工或者是家属享有居住涉案房屋的权利，并且在员工取得其他房屋之前，不应当予以解除合同，所以工业设备公司的起诉不应得到支持。广州市荔湾区人民政府对包括涉案房屋在内的小区进行征收拆迁的时候，对包括周宝华在内的住户进行了调查，政府在补偿给工业设备公司产权时充分考虑了住户等因素。因此，工业设备公司应当根据政府补偿给工业设备公司的标准对周宝华进行安置补偿。现在工业设备公司却提出解除合同并没有进一步的安置方案，将会导致周宝华无家可归，也违背了被周宝华与政府的约定，损害了周宝华的合法利益。被上诉人工业设备公司二审辩称：一、从双方签订《房屋租赁合同》并交纳租金管理费的行为可以认定，双方建立的是租赁合同关系。根据最高人民法院1993年全国民事审判工作座谈会纪要，分配公房使用权是单位内部管理行为，职工对单位分房决定有意见引起纠纷应由本单位或有关行政部门解决，职工根据单位分房决定与公房出租人建立房屋租赁关系后，职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷向人民法院起诉的，人民法院可以受理。作出这样的规定正是由于建立房屋租赁关系后，关于租赁合同的履行应该与一般的房屋租赁无异。从双方签订的《房屋租赁合同》也可以看到合同条款与一般民事主体的房屋租赁合同无异。二、本案是由于发生了政府征收的特殊情形，而并非作为产权人的工业设备公司将涉案房屋进行转让，因此本案不适用买卖不破租赁的原则，而且周宝华前面所提到双方的关系不适用《中华人民共和国合同法》，又要求适用买卖不破租赁的原则显然是自相矛盾的。三、关于安置补偿，法律并未规定租赁关系中租赁物被征收情况下如何对承租人进行补偿，广州市荔湾区人民政府所作出的房屋征收决定以及相应的补偿方案也并未对单位系统公房的承租人如何补偿进行规定。根据政府所制定的补偿方案，规定是如果属于单位系统房屋，经产权单位同意是可以参照直管公房租户进行补偿，工业设备公司是根据政府所公布的补偿方案结合单位的自身情况制定了安置补偿方案，并经上级主管部门审批后公布并施行，安置方式包括两种，一种是继续提供安置房租赁，一种是租户可以选择弃租补偿，工业设备公司提供货币补偿，该补偿方案在2017年11月已经公布。工业设备公司也根据该方案与陈岗路49号大院的一百多户租户协商，截止目前已经有九十余户接受了安置补偿方案，有几户是进入法律程序后部分在法庭的主持下调解，有部分是在经一审二审作出生效的法律文书，在执行程序中双方也达成和解，顺利把租赁房屋交给政府拆迁部门。本案成讼的原因是由于周宝华两年多来一直不肯接受安置方案，未向工业设备公司作出安置方式选择，由始至终一直要求工业设备公司对其进行房改要取得安置房的产权。包括周宝华在内的部分租户此前也向国资主管部门进行信访，得到的答复均是房改政策早已停止执行，在目前的法律制度下不可能存在房改后将单位存量公房直接出售给员工的政策，并进一步明确各租户应当按照工业设备公司所制定的补偿方案选择安置房租赁或者是弃租补偿的方式。在这种情况下，工业设备公司为了配合政府的拆迁工作，需要将涉案房屋腾空交给拆迁部门用于建设康王路隧道工程，所以提起本案诉讼，工业设备公司在此前的诉讼程序中，已经多次强调提起诉讼并不影响租户安置补偿的权利，周宝华可以在本案中依据工业设备公司所制定的补偿方案调解或者是另案主张。因此不存在周宝华所称的侵占其安置补偿的情况。工业设备公司于2020年1月16日向一审法院起诉，请求：1.确认工业设备公司、周宝华双方的租赁法律关系自起诉之日起解除；2.判决周宝华（含同住人员）三日内迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院20号402房并将该房屋返还工业设备公司；3.本案诉讼费由周宝华承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区陈岗路49号大院20号402房是工业设备公司的房屋，所有权性质为全民所有。周宝华父亲周杰文是工业设备公司退休职工；周宝华原为工业设备公司职工，于1986年6月2日被工业设备公司除名。工业设备公司将涉案房屋分配给周宝华父亲周杰文居住使用。周宝华父亲周杰文、母亲梁翠兰去世后，涉案房屋由周宝华一家居住。2001年12月31日，工业设备公司、周宝华双方签订《房屋（住宅）租赁契约》约定：工业设备公司将涉案房屋出租给周宝华作住宅使用，房屋使用面积为48.43平方米。租赁期限自2002年1月1日至2003年12月31日；租金按月结算，周宝华每月10日前缴付给工业设备公司。租赁期内因征地拆迁的，双方应共同遵守《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，否则由此而造成的损失由责任方承担，等等。周宝华承租涉案房屋使用至今。2017年8月7日，广州市荔湾区人民政府发出荔府征房[2017]2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》记载，广州市荔湾区人民政府决定征收相关地段的国有土地上房屋，用以建设康王路下穿流花湖隧道工程及拆迁安置房项目，征收房屋地点包括陈岗路49号大院20号房屋，等等。一审另查明，上述《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》附件2《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》记载，补偿安置对象包括：征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和被借地的使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人，等等。一审再查，工业设备公司原名称为广东省工业设备安装公司。为证明工业设备公司、周宝华之间就涉案房屋存在租赁关系，工业设备公司提交双方于2007年7月6日签署的《房屋租赁合同》及多份周宝华房租水电维修费收费单据。前述《房屋租赁合同》载明，工业设备公司出租涉案房屋给周宝华，租赁期限从2007年5月1日至2009年12月31日；房屋室内面积44平方米，厨房厕所4.43平方米，租金每月208.3元，管理费10元，治安值班费5元，水电费按实际使用量计算等。周宝华认为2007年7月6日《房屋租赁合同》上的周宝华名字不是其本人签名的；对房租水电维修费收费单据的真实性、合法性无异议，但该证据不能支持工业设备公司要求解除涉案房屋的租赁关系的主张。周宝华为证明涉案房屋为工业设备公司分配的福利房，提交了《住房分配通知书》、内部收款收据、紧急通知、填写《购房申请书》的说明、《关于办理职工购房手续的通知》等证据。工业设备公司对周宝华所提上述证据不予确认，其认为双方一直属于租赁关系，周宝华所提证据资料恰恰证明了涉案房屋仍归工业设备公司所有。一审庭审中，周宝华主张基于历史原因，工业设备公司应当将房屋出售给周宝华，即使现在已经发生拆迁征收，当时政府已经作为产权调换补偿了新的房屋给工业设备公司，因此工业设备公司也应当履行其当时做出的房改售房的承诺，将安置房出售给周宝华；即使周宝华接受安置，工业设备公司也应当按照政府所颁布的拆迁补偿标准以及荔湾区人民政府与工业设备公司就涉案房屋的拆迁补偿所达成的协议中的补偿条件给予周宝华进行补偿。工业设备公司陈述，关于福利分房及房改问题与本案无关；工业设备公司在接到政府的征收决定之后，已经在现有法律，尤其是国有资产管理相关法律规定的框架内制定了最优方案。一审法院认为，工业设备公司与周宝华于2001年12月31日签订的《房屋（住宅）租赁契约》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效；该合同确立了双方之间就涉案房屋的租赁关系。虽然周宝华不确认2007年7月6日《房屋租赁合同》的签名，但并不影响工业设备公司、周宝华之间就涉案房屋的前述法律关系。工业设备公司、周宝华所签租赁合同履行期限届满后，工业设备公司继续收取周宝华租金，周宝华继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。现工业设备公司与周宝华之间已不具有劳动隶属关系且涉案房屋位于政府决定征收房屋范围内，工业设备公司要求解除双方的租赁关系，并明确表示其已就周宝华交还涉案房屋后的权益保障制定了相关方案，故工业设备公司该项诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。周宝华有关其是工业设备公司职工，涉案的房屋是工业设备公司分配给周宝华一家居住的职工福利房，双方存在长期的租赁关系等抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。租赁关系解除后，周宝华及其同住人员应及时腾空涉案房屋并交还给工业设备公司，同时工业设备公司亦应及时依照所制定的相关方案执行以确保周宝华的权益。至于周宝华所提房改福利问题，属于另一法律关系，一审法院不作处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，工业设备公司与周宝华关于广州市荔湾区陈岗路49号大院20号402房的租赁关系解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，周宝华（含同住人员）迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院20号402房，将房屋腾空交还给工业设备公司；三、驳回工业设备公司其它诉讼请求。本案受理费50元，由周宝华负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：工业设备公司能否主张解除双方的租赁关系并据此要求周宝华及其同住人员腾空交还涉案房屋，本院对前述争议焦点评析如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人之间没有再继续签订书面租赁合同，因此，一审法院认定双方之间为不定期租赁合同关系，工业设备公司有权随时解除合同、收回房屋，上述处理并无不当，本院予以维持。周宝华上诉提出本案属于职工福利分房，双方之间的房屋租赁关系应继续存在并要求工业设备公司将相应的房屋安置给其居住。对此，因周宝华与工业设备公司之间事实上已经不再具有劳动隶属关系且涉案房屋位于政府决定征收房屋范围内，现工业设备公司亦明确表示其已就周宝华交还涉案房屋后的权益保障制定了相关方案，故一审不予采信周宝华上述抗辩意见并无不当，本院予以维持。综上所述，周宝华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周宝华负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年六月二十八日书记员  冯韵彭诗敏