贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3698号上诉人（原审原告）：黄志端，女，汉族，1986年12月17日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：杨青松，男，汉族，1977年6月1日出生，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王彩云，贵州星照律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，1989年3月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。上诉人黄志端、杨青松因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。黄志端、杨青松上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2018年5月30日起每日按全部已付房款的日万分之一向上诉人支付逾期交房违约金至被上诉人提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2018年5月30日暂计至2019年11月16日的逾期交房违约金为63903.72元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人新世界公司于2019年2月20日将案涉商品房实际交付给上诉人应属错误。上诉人因住房需要于2019年11月16日实际收房，因此，被上诉人应当向上诉人支付自2018年5月30日至2019年11月16日期间的逾期交房违约金。被上诉人新世界公司答辩称，一审中上诉人已自认其实际收房时间，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄志端、杨青松向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告限期内向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决被告按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2018年5月31日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2018年5月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为34,878.29元）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2016年9月14日，原告以1194462.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积142.76平方米。合同约定被告在2018年5月30日前向原告交房。合同第十三条对逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十二《补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2018年5月30日前向原告交付房屋。2019年2月20日，原、被告双方完成了房屋交接。因原告认为交付房屋不符合合同约定条件，遂向法院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，被告贵阳新世界房地产有限公司于2019年5月10日取得金阳新世界4B地块（1-30栋及地下室）《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，但至今未取得《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2019年2月20日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2019年2月20日实际交付。由此，对原告要求判令被告限期内交付房屋的诉请，与事实不符，法院不予支持。关于逾期交房违约金计算方式、标准和期间问题。首先,原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约金，理由正当，依法应予支持。其次,原告主张按照《商品房买卖合同》第十三条约定计算违约金，被告辩称当事人双方签署的附件十二《补充协议》中约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，故应按照该《补充协议》约定计算。本案中，虽然当事人通过签订《补充协议》的方式部分修改了《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金计算方式、标准的约定，但是，原告支付购房款数额较大、被告逾期交房时间较长，《补充协议》约定2%限额明显不合理减轻了应由出卖人承担的责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。最后，买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2019年2月20日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2019年2月20日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，法院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金为1,194,462.00元×1?/日×265日=31,653.24元，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄志端、杨青松支付逾期交房违约金人民币31,653.24元；二、驳回原告黄志端、杨青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实除与一审查明事实一致外，二审中，上诉人向本院提交如下证据材料：1、被上诉人新世界公司与贵阳新生活物业服务有限公司共同于2019年11月7日出具的《贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书》；2、上诉人主张拍摄于贵阳新生活物业服务有限公司电脑管理系统的页面照片，其中载明有上诉人实际收楼日期为2019年11月16日；3、上诉人签署的落款时间为2019年11月16日的《房屋钥匙签收确认书》、《收楼物品确认书》照片；4、贵阳新生活物业服务有限公司于2019年11月16日开具的物业管理费《发票》。上述证据材料用以证明上诉人的实际收房时间为2019年11月16日，一审中其委托代理人对收房时间的陈述错误。被上诉人新世界公司对上述证据材料的证据三性及证明目的均不予认可。另外，本院二审询问被上诉人新世界公司能否提交上诉人收房资料时，其陈述称，因公司交房资料部分丢失，目前无法提供。二审中，被上诉人新世界公司向本院提交如下证据材料：1、案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘报告》，用于证明案涉房屋已于2018年12月取得面积实测技术报告；2、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，用于证明案涉房屋所属地块楼栋取得商品住房交付使用备案证书的时间（其中4B地块所属楼栋为2019年9月6日，4A地块所属楼栋为2019年10月12日）。上诉人对前述证据材料的真实性无异议。另查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件”中约定“（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”、第十四条“交接手续”中约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”。本院认为，对于上诉人何时实际接收案涉房屋的二审焦点问题，虽然上诉人委托的诉讼代理人一审中自认其于2019年2月20日接收案涉房屋，但是其二审中主张前述委托诉讼代理人的自认错误，并提交了被上诉人新世界公司与贵阳新生活物业服务有限公司共同出具的《贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书》、贵阳新生活物业服务有限公司电脑管理系统的页面照片、《房屋钥匙签收确认书》、《收楼物品确认书》照片以及贵阳新生活物业服务有限公司出具的物业费发票予以佐证。虽然被上诉人新世界公司对上述证据材料不予认可，但是，因上述证据材料基本能够相互印证，可以形成相对完整的证据锁链。并且，在被上诉人新世界公司应当持有并控制上诉人的收房资料，其完全有能力对上诉人的该证明主张提供反驳证据的情况下，其仅以交房资料部分丢失为由未予提交，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款：“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”、第一百零八条第一、二款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条：“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”的规定，本院有理由相信上诉人二审提交证据材料佐证的事实主张存在高度可能性，其委托诉讼代理人一审所作自认存在错误，故本院依法认定上诉人实际接收案涉房屋的时间为2019年11月16日。至于本案逾期交房违约金的计算截止时间问题，因逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。而本案中，上诉人已于2019年11月16日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为新世界公司已于2019年11月16日完成了本案房屋的交付。并且，从被上诉人新世界公司二审提交的证据材料来看，案涉商品房已于2019年9月6日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，达到合同约定的交付条件。上诉人二审提交的《贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书》可以证明新世界公司已于2019年11月7日发出了书面的收房通知，但考虑到合理的通知送达时间因素，故本案以上诉人实际收房时间作为逾期交房违约金的截止时间更为公平合理。据此，本案逾期交房违约金的计算期间应为自2018年5月31日起至2019年11月16日止。依照合同约定的违约金计付标准，本案逾期交房违约金应为63785元（1194462元×1?/日×534日）。另外，鉴于本案二审改判系因上诉人一审自认错误导致，故本院酌情确定二审案件受理由上诉人负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2897号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2897号民事判决第一项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向黄志端、杨青松支付逾期交房违约金63785元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。二审案件受理费910元，由上诉人黄志端、杨青松负担。审判员 田 勇二〇二〇年六月四日书记员 左文艳