北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13405号原告：北京新锐信达置业有限责任公司，住所地北京市海淀区万泉河路68号紫金大厦920室。法定代表人：张俊然，总经理。委托诉讼代理人：赵永强，男，北京新锐信达置业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：赖辉辉，北京中昂律师事务所律师。被告：北京建邦宝贝之家文化有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路小铁营10号10幢二层205。法定代表人：刘晓娜，经理。委托诉讼代理人：高甡屾，北京也迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京也迪律师事务所实习律师。原告北京新锐信达置业有限责任公司（以下简称新锐信达公司）与被告北京建邦宝贝之家文化有限公司（以下简称建邦宝贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新锐信达公司委托诉讼代理人赵永强、赖辉辉，被告建邦宝贝公司委托诉讼代理人高甡屾、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新锐信达公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的2019年8月份的房屋租金72544.02元及滞纳金（以870528元为基数，每日万分之五，从2020年1月1日起算，截止至被告支付完毕房屋租金及违约金之日）；2.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的2020年3月、4月、5月的房屋租金224161元及滞纳金（以896644元为基数，每日万分之五，从2020年4月1日截止至被告支付完毕房屋租金及违约金之日）；3.请求法院依法判令被告向原告支付未及时支付房租的违约金896644元；4.请求法院判令被告赔偿因被告转租给原告造成的损失72000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月3日，原告作为出租方与贾晓洁签订了《房屋租赁合同》（合同编号为1801-01）。合同约定被告承租原告位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层房屋，被告向原告支付租金，租赁期限从2018年2月5日起至2024年4月30日止。2019年9月5日，被告作为新的承租人与原告、贾晓洁三方签订《房屋租赁合同变更协议书》，协议将贾晓洁的所有权利与义务由被告承担，包括因之前房屋漏雨约定迟延交付的8月份的房租（约定2019年12月30日之前交付）。之后，被告一直作为新的承租人租赁房屋，但原告最近发现被告于2019年8月未经原告准许，私自将部分教室和地方转租给第三方使用，且自2020年2月至今，被告一直未支付房租，并单方面提出解除合同。原告的行为系严重违反合同规定，对原告造成较大的损失。原告多次找到被告协商，未果。故诉至法院。建邦宝贝公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、双方于2020年2月29日已经达成解除《房租租赁合同》的意见，且对房屋进行了交接，被告把全部钥匙交付给了原告，并结清了水、电费，为此双方签署交接单为证。自交接之后，涉案房屋及场地由原告实际占有和使用。因此，原告主张要求被告支付3、4、5月的租金及滞纳金于法无据。二、在房屋交接之前，为了能够继续履行合同，被告穷尽了所有手段，包括想与原告合作经营，自己让出一半的利润，但是原告执意让被告缴纳三个月房租作为违约金，这是被告不能接受的，最终双方走到解约这一步。三、被告之所以无法继续经营，是受疫情的严重影响，老师无法按时回京，幼儿园开学时间遥遥无期，人大法工委已经公开确认疫情属于不可抗力，因此被告不需承担违约责任。四、被告已经将公司注册地址进行迁移，且未迁移并未影响原告占有、使用。在被告将房屋交接给原告之后，原告及时在微信朋友圈和房屋所在地发出了涉案房屋转让的通告，如果转让不出去与被告无关。原告并没有房租损失，因为三个月房租已经减免，所以，被告无需支付原告任何费用。五、关于合同中约定的租金支付方式，即三个月、三个月、六个月的约定，双方在之后的实际履行过程中，已经改变了之前的约定，事实上房租支付时一个月一付，每次都是原告的负责人赵永强告诉被告开发票打到哪个账户支付多少钱，不开发票打到哪个账户支付多少钱。因此，不存在原告所述的延期支付租金的问题，更不存在每年递增。原告的诉请无据。六、现在被告的法定代表人是刘晓娜，刘晓娜是2019年10月28日变更为法定代表人的，因此原告主张2019年8月的租金应当向贾晓洁、周萍主张，而不应当起诉被告，故应驳回原告的诉讼请求。七、被告没有对涉案房屋进行转租，且被告按时缴纳原告房屋租金，没有造成原告任何损失，原告要求被告支付72000元的损失，毫无依据，应依法驳回。八、原告的唯一股东是北京建工集团有限责任公司，该公司的企业类型是国有独资，也就是原告的企业类型是国有企业。根据2020年4月21日国务院常务会，确定了承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。2020年5月9日国家发改委等部门联合下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号），明确确定了服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。也就是原告已经享受到了政策减免了3个月租金，就无理由要求被告支付租金。九、双方的交接单只有原告的负责人赵永强签字没有原告盖章，被告认为依然发生涉案合同解除及房屋已交接的法律效力。首先，涉案的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议书》中有原告公司盖章，但也均有赵永强签字，因此赵永强完全可以代表原告。就两个合同有原告公司盖章，这不足以体现交易习惯的问题，且交接单不是合同，没有盖章不会影响其效力。其次，从被告向法庭提交的诸多微信聊天记录中，包括和之前的股东、法定代表人的，还有之后刘晓娜及其老公的，都可以看出是赵永强作为总负责人在协调解决关于房屋合同履行期间的一系列问题，因此赵永强可以代表原告解决日常问题，包括房屋交接。故，原告认为交接单没有原告公司盖章，仅凭赵永强签字是没有法律效力的主张是没有依据的。综上，基于原告的诉讼请求均无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，原告作为出租方（甲方），贾晓洁作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将所有权人为北京建工集团有限责任公司的位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层、建筑面积共计470.90平方米的房屋转租给乙方使用，用于社区办园点使用。租赁期限自2018年2月5日起至2024年4月30日止。租赁期最后一个租约年租金按实际天数乘以当年日租金。甲乙双方商定付款期及费用如下：不含税费第一年该房屋租金每年为775836元（包含物业费），含税费第一年该房屋租金每年为845173元（不含物业费）。第一年租金按3个月、3个月、6个月三次付款，租赁期间第二年起，每年在上一年租金基础上递增3%。前述“年”均指租约年（自乙方租赁期限起始日起，每12个月为1个租约年）。付款方式：本合同所涉及的所有费用以现金或电汇方式支付，除第一年后，每半年结算一次，以后各期费用按每半年支付一次，须在上一付款期满前十日内付至甲方。如支付期限恰逢法定节假日、双休日，则乙方缴款期限顺延至法定节假日、双休日后的第一个工作日。签订正式合同后在五个工作日内乙方向甲方支付第一期租金。乙方迟延交纳租金，除应足额补交外，延迟期内每日须按当年全年租金的万分之五的比例向甲方支付滞纳金。合同签订后三日内，乙方向甲方交付保证金，保证金金额为人民币100000元，甲方应在三日内向乙方出示收据，如三日内向乙方未交付保证金，视为乙方单方终止合同。租赁期满或合同解除后，乙方交还租赁物业并负责腾空所有乙方物品，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。此项保证金乙方不能作为房租或冲抵有关费用，若乙方违约拖欠有关费用，甲方可扣减保证金，用以缴纳所欠房租及滞纳金或其它拖欠费用，但乙方须按甲方通知及时补足保证金，如未按通知执行，甲方有权收回该出租物业。未经甲方同意，乙方不得将收回保证金的权利转让给第三人或运用此权利作为其他债权的担保。合同期满后，除非甲乙双方签署续租协议的，乙方应按合同约定的日期腾空并交还租赁物业，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后，视为交付完成。因乙方原因不能按时交还，逾期期间的房屋占用费每日按原租金的300%收取，同时乙方应承担相应的各项费用（具体参照第十四条的约定），给甲方造成的全部损失亦由乙方承担。双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，应赔偿损失。如果乙方未按本合同规定的期限支付租金或其它费用，乙方应当向甲方缴纳违约金。违约金每日按当年年租金的万分之五计算直至乙方向甲方给付租金和违约金等全部款项为止。双方协商一致，可以解除合同。否则，任何一方单方解除合同的，应支付对方第一年房屋租金作为违约金。如果乙方有下列行为之一的，则甲方有权解除本合同，收回该租赁物业并扣留乙方保证金。本合同自甲方解除通知到达乙方之日起解除。乙方已支付的租金不予退还，乙方所有装修和增加的设施设备无偿留给甲方同时，甲方有权要求乙方支付第一年房屋租金作为违约金：（一）乙方未按期支付租金超过一个月的；（二）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（三）未按合同中约定的用途使用的及经营租赁房屋的；（四）利用租赁房屋存放危险物品情形严重或利用房屋进行违法活动损害公共利益的；（五）出现重大人身伤亡事故的；（六）超出本合同约定期限转租或进行其它经营活动的。合同期内，未经甲方许可乙方不得对所租房屋进行局部或全部的转租、转让。否则，甲方有权解除合同、收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金。给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。若乙方出现任何违反本合同项下义务之违约行为，且未按甲方要求限期整改到位的，每发生一次，甲方有权要求乙方按届时执行的月租金标准向甲方支付一个月租金作为违约金，甲方仍有其它损失的可要求乙方进行赔偿。乙方应向甲方支付的违约金、经济赔偿金或其它费用，甲方有权要求乙方直接支付，也有权从保证金中直接扣除。甲方从保证金中扣留的，乙方应在甲方要求的期限内补足保证金。因不可抗力造成的损失，甲方与乙方互不承担责任。由于地震、台风、战争以及其它不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行或不能完全履行本合约时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及致使本合同不能履行，或部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件。此证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出具，按该不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协议决定是否解除本合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行本合同。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付贾晓洁使用。2019年9月5日，原告（甲方）、贾晓洁（乙方）、被告（丙方），三方签订《房屋租赁合同变更协议书》，约定：甲、乙、丙三方就原告与贾晓洁所签署的，位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层房屋租赁合同中，对乙方申请主体变更事宜进行协商，三方达成一致，共同信守如下协议：三方同意就甲、乙双方于2018年1月签署的，位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层房屋租赁合同（合同编号1801-01）中乙方变更为丙方。丙方同意承担甲乙双方签署的房屋租赁合同中乙方的一切权利与义务。乙方合同主体变更为丙方后，丙方自愿承担原乙方房屋租赁合同中的一切经济和法律的责任，与甲方无关。丙方应在甲方修补房屋漏雨完善后补齐所拖欠的房租。2019年12月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方共同签署《房租催缴通知书》，载明：依据双方于2019年9月5日签署《房屋租赁合同变更协议书》，其中第四条约定乙方应在甲方修补房屋漏雨后补齐所拖欠的房租。甲方已于2019年11月底将房屋漏雨处修缮完毕，乙方应于2019年12月30日前将所欠房租补齐，如有拖欠应按双方签署房屋租赁合同中第四十七条约定扣缴保证金和相应违约金，但延迟时间最长不能超过30天，否则甲方有权收回房屋。至今，被告未按约定支付原告2019年8月的房屋租金。新冠肺炎疫情发生后，双方协商解除合同事宜。2020年2月29日，原告员工赵永强与被告法定代表人刘晓娜及物业公司工作人员对水电费进行确认，被告结清水电费。2020年3月1日，原告员工赵永强与被告法定代表人刘晓娜进行交接，共同签字确认：2020年3月1日，已完成物资交接，余下物品由原告管理。此后，原告员工赵永强在微信朋友圈内发出“谁对做幼儿教育这个行业感兴趣的可以联系我”的文字内容及幼儿园的图片信息。审理中，原告称被告将涉诉部分房屋转租他人，并提交了微信聊天记录及照片等证据。被告对此予以否认，称双方系合作关系。该微信聊天记录内容中未有案外人及被告承认转租事实的明确意见。被告称2019年8月的房租应由法定代表人变更为刘晓娜之前的股东承担，原告未予同意。另查，新冠肺炎疫情发生后，原告免除了被告2020年2月的房租。2020年5月21日，被告的注册地由北京市丰台区双林东路105号院9号楼1层101变更为北京市丰台区南三环中路小铁营10号10幢二层205。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与贾晓洁签订的《房屋租赁合同》及原、被告及贾晓洁签订的《房屋租赁合同变更协议书》均系合同各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。本案中，原、被告于新冠肺炎疫情发生后，经过协商，双方均同意解除协议，并于2020年2月29日进行了水电费的确认且当日结清。2020年3月1日，双方已对物品进行了交接，并签字确认。且在双方交接后，被告员工赵永强在微信朋友圈内亦发出“谁对做幼儿教育这个行业感兴趣的可以联系我”的文字内容及幼儿园的图片信息，故应当认定双方已于2020年3月1日解除合同。因2020年3月1日仍处于疫情期间，且双方在当日进行交接，被告无法正常使用租赁房屋。此日的房屋租金，被告不再支付原告。故对原告要求被告支付2020年3月、4月、5月房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年8月房屋租金及滞纳金问题。2019年12月13日，原、被告双方共同签署的《房租催缴通知书》中明确约定，原告已于2019年11月底将房屋漏雨处修缮完毕，被告应于2019年12月30日前将所欠房租补齐，如有拖欠应按双方签署房屋租赁合同中第四十七条约定扣缴保证金和相应违约金，但延迟时间最长不能超过30天，否则甲方有权收回房屋。至今，被告未按约定支付原告2019年8月的房屋租金。故对原告要求被告支付2019年8月的房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告支付未及时支付房租的违约金896644元问题。因被告只拖欠2019年8月的房屋租金，且原告已主张滞纳金，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求告被告赔偿因被告转租给原告造成的损失72000元问题。因原告未能提供充分的证据证明原告存在转租行为且给其造成损失，故对原告的此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京建邦宝贝之家文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京新锐信达置业有限责任公司二〇一九年八月房屋租金72544.02元，并自二〇二〇一月一日始以870528元为基数，按日万分之五的标准向北京新锐信达置业有限责任公司支付滞纳金，至房屋租金及滞纳金全部付清之日止；二、驳回北京新锐信达置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8094元，由北京新锐信达置业有限责任公司负担7287元（已交纳），由北京建邦宝贝之家文化有限公司负担807元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二〇年六月二十八日书记员  李琳