沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异589号异议人（利害关系人）：辽宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲南路1-38号，统一社会信用代码9121011379318729XB。法定代表人：龚莉，系该公司总经理。委托代理人：卢红丹，系辽宁迅驰律师事务所律师。委托代理人：孟庆鹏，男，1990年11月4日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。申请执行人：张春华，女，1958年4月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：李振国，系辽宁坤哲律师事务所律师。被执行人：刘玉春，女，1974年9月27日出生，汉族，住辽宁省法库县。被执行人：尹德新，男，1974年8月4日出生，满族，住辽宁省法库县。本院在执行申请执行人张春华与被执行人刘玉春、尹德新民间借贷纠纷一案中，异议人辽宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人雅居乐公司向本院提出执行异议，异议事项：请求法院停止对位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产的执行程序，撤销变卖，停止划拨变卖款2,374,071元。异议理由：申请执行人张春华与被执行人刘玉春、尹德新民间借贷纠纷一案，和平法院（2019）辽0102执3063号执行裁定书已发生法律效力。异议人对法院执行案涉房产不服，提出异议。2017年9月7日，刘玉春、尹德新与我公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市××北新区××号××房产，约定在房屋交付使用后365日内办理权属登记，但至今该房屋尚未办理产权证。签合同时被执行人交纳了首付款512,313元，其余款项119万元以贷款方式交付，已经付清。我方在贷款银行查询，被执行人虽对银行没有逾期，但担心贷款银行给业主做贷款的时候我公司做担保，未来业主逾期异议人将承担担保责任的风险。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、登记、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，该房屋所有权仍归我公司所有。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条规定，因买受人已支付了购房款，法院有权预查封该房屋，但该规定并未授予法院未经权利人允许直接处置该房屋的权利。物权法第四条规定，私人合法财产不容侵犯，我公司对该房屋拥有合法权利，任何单位和个人不得侵犯。法院依据通知规定有权查封、拍卖该房屋，但根据新法优于旧法的原则，直接拍卖该房屋的行为与物权法相悖，侵犯了我公司的合法财产权益。交接单名录里证明该三号楼业主取得房产登记资料的原始签证，被执行人没有在异议人处办理权属登记，没有领取办理权属登记资料，至今因业主原因没有办理房屋所有权变更转移。申请执行人提交的房屋查询证明的周边和底部位置看不到查档章，记载权属信息中，案涉房屋无权属登记、无抵押登记、无在建工程抵押登记、有发证预告登记、有抵押预告登记，其他事项均无。所以该查询证明应是证明案涉房屋没有所有权登记，与申请执行人要证明的权属登记在被执行人名下相反。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第二十五条规定，特提出执行异议，请求法院依法予以审查，撤销拍卖。如不能撤销拍卖，请求法院暂停执行，暂不予处置拍卖所得款项。申请执行人张春华答辩称，异议人所述的房产并非被执行人名下房屋，没有证据证明。本案执行过程中，经法院执行法官到沈阳市不动产登记中心调取房屋不动产登记证，该证记载房屋权属在被执行人刘玉春、尹德新名下。对异议人提供证据材料的真实性、合法性没有异议，对关联性及要证明的问题有异议，我国法律明确规定不动产产权归属要在不动产登记部门登记公示，本案房屋明确登记在刘玉春、尹德新名下，且被执行人已交首付款，通过银行贷款取得权属，对方主张的房屋仍属其所有没有证据支持。异议人声称对刘玉春、尹德新贷款做的担保，是异议人与银行、被执行人之间另外的民事法律关系。如存在风险应自行承担，与本案申请执行人拍卖被执行人名下房产无关。房屋已经拍卖完毕，通过变卖程序成交，变卖款2,374,071元已交至法院，给付裁定已于2020年3月中下旬向申请执行人送达。故请求法院驳回其异议申请，维护申请执行人的合法权益。本院查明，2019年1月24日，本院作出（2018）辽0102民初14519号民事调解书，内容为：“一、被告刘玉春、尹德新于2019年3月20日前给付原告张春华利息30.8万元、2019年5月20日前给付原告张春华利息30.8万元、2019年7月20日前给付原告张春华利息30.8万元、2019年9月20日前给付原告张春华利息30.8万元、2019年11月20日前给付原告张春华利息30.8万元、2020年1月20日前给付原告张春华利息30.8万及一次性偿还本金770万元；二、被告刘玉春、尹德新如在上述约定期限内出现任意一期未足额偿还利息的情形，则原告张春华可就全部剩余本息申请法院执行，未给付的利息按年利率24%计算至实际给付之日止；三、双方就本案无其他纠纷”；民事调解书生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，2019年4月18日，张春华向本院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执3063号；执行过程中，本院预查封被执行人刘玉春、尹德新名下位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产一处。另查明，位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产的预购商品房预告登记权利人为刘玉春、尹德新，登记日期2017年10月19日，登记证明号0363181。另查明，2020年3月23日，本院作出（2019）辽0102执3063号执行裁定书，内容：2019年10月12日，辽宁宝堃兴业房地产土地评估有限公司出具辽宝堃法字（2019）第055号评估报告书，评估结论为：被执行人刘玉春、尹德新名下位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产的评估总价3,491,279元。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，经申请人选定，在淘宝网进行网络拍卖，以评估总价3,491,279元基础上降幅20%，即2,793,024元作为第一次拍卖保留价进行拍卖，因无人竞买流拍。在第一次拍卖价2,793,024元基础上降幅15%，即2,374,071元作为第二次拍卖保留价进行拍卖，因无人竞买而流拍。申请人不同意按二拍保留价接收以上拍卖财产抵债，并申请执行变卖程序。申请人申请本院在淘宝网进行网络变卖，竞价增价幅度为5,000元，保证金数额为450,000元。最终成交价为2,374,071元，买受人为于跃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条、第三十一条第一款之规定，裁定如下：一、将备案在被执行人刘玉春、尹德新名下位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产交付给买受人于跃，房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人于跃时起转移。二、买受人于跃可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续。三、强制注销备案在被执行人刘玉春、尹德新名下位于沈阳市××北新区××号1-15-2，建筑面积425.61平方米房产的预购商品房抵押权预告登记。2020年3月25日，本院分别向申请执行人张春华和买受人于跃送达了（2019）辽0102执3063号执行裁定书。异议审查过程中，异议人雅居乐公司为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1.商品房买卖合同；2.商品房首次登记证明；3.雅居乐客户领取办理房产证资料交接单；针对异议人的异议事项及理由，申请执行人张春华提交了如下证据材料：房屋电子登记（簿）查询证明。本院认为，首先，案涉即位于沈阳市××北新区××号××房产经本院执行过程中查封，于2019年10月12日开始进入评估拍卖程序，由辽宁宝堃兴业房地产土地评估有限公司评估，在淘宝网进行网络拍卖，无人竞买流拍后，申请执行人申请本院在淘宝网进行网络变卖，最终于跃成为买受人以2,374,071元的价格成交，法院出具（2019）辽0102执3063号执行裁定书予以确认，并于2020年3月25日向当事人及买受人送达了法律文书。至此，案涉房产的物权经生效裁定发生转移，于跃享有房产物权的相应权利。现异议人在执行变卖程序完结后，才向本院提出执行异议请求撤销变卖或停止划拨变卖款的主张，本院认为因该执行程序完毕，异议人已无权在此情形下提出异议，故不予支持；其次，被执行人与异议人之间达成的《商品房买卖合同》成立并经房产管理部门登记备案，依照约定，刘玉春、尹德新以首付款和银行贷款的方式付清了全部购房款，即履行了合同约定的自身义务，成为房屋实际所有人，现仍按期偿还银行贷款无逾期行为。故被执行人虽未办理房屋所有权证，但已有权对该房屋进行交易、转让等处分行为，在此情形下，法院就该房产进行查封并拍卖、变卖符合法律规定。因此，异议人仅以房产未办理不动产登记、仍是房屋所有权人为由主张法院变卖无效或停止划拨变卖款的主张，于法无据，本院不予支持。综上，异议人的异议请求和异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人辽宁雅居乐房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，复议于沈阳市中级人民法院。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年六月三十日书记员 尹子明