杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1076号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地：杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华。 委托诉讼代理人：赵忆旻（原委托诉讼代理人丁刘勇已变更），女，系杭州新天地集团有限公司职员。 被告：杭州积米洗衣有限公司，住所地：杭州市萧山区宁围街道新安村。 法定代表人：胡科。 委托诉讼代理人：吕倩梅，浙江万向光明律师事务所律师。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告杭州积米洗衣有限公司（以下简称积米公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人赵忆旻，被告积米公司的法定代表人胡科及委托诉讼代理人吕倩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利坤公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的租赁合同于2019年1月3日正式解除；2.判令被告支付2018年5月24日至2019年1月3日的租金30940元、综合管理费8840元、促销费911元（按日租金140元、日综合管理费40元、年促消费8000元计算），共计40691元，因此产生滞纳金100076元（暂计算至2019年12月11日，实际以缴清租金及相关费用之日为准）；3.判令被告支付因乙方违约导致解除合同的违约金32400元（以租赁合同约定当年度六个月租金与综合管理费之和计算）；4.判令被告承担逾期占用费70560元（暂计算自2019年1月9日至2019年7月23日，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；5.判令被告承担后续原告将商铺恢复原状的费用3540元；6.判令被告支付装修优惠租金3360元；7.令被告立即将其公司注册地址迁出租赁房屋；8.判令被告支付预期可得租金损失3220元；9.判决原告没收租赁保证金10800元；10.本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2017年8月27日原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为B1014的商铺，面积为20平方米，租赁期为2017年11月1日至2020年10月31日，其中租金为4200元/月，综合管理费为1200元/月，按年支付促销费8000元/年。被告向原告交付租赁保证金10800元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于2018年5月24日前支付2018年5月24日至2019年1月3日间的租金，经原告多次催促，截至2019年1月3日止，被告均未按约支付，且未经原告同意，于当天私自将店内物品从店铺后场通道运走。鉴于此，原告于2019年6月20日向被告发出书面通知自2019年1月3日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。截止至今，被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。庭审过程中，原告利坤公司补充陈述以下事实：一、商场整体开业日为2017年11月24日，也是计租日的起算时间；二、为支持被告开业经营，原告已为其减免2018年2月24日至5月23日的租金12600元和综合管理费3600元；三、被告应当于2018年5月23日前支付2018年5月24日至2018年8月23日期间的租金和综合管理费，但没有支付。被告应当于8月23日前支付2018年8月24日至2018年11月23日期间的租金、综合费用等合同约定费用，但没有支付。被告应当于2018年11月23日前支付2018年11月24日至2019年2月23日期间的租金及综合管理费等合同约定费用，但实际没有支付；四、被告应当于2018年11月23日前支付下一年度促销费8000元，但实际没有支付；五、原告一共发函三次，即2018年12月20日、2019年1月4日和2019年6月20日，三次向被告发函催促其缴清费用并腾空房屋；六、2019年1月3日，被告在长期欠租的情况下私自逃铺；七、2019年7月24日，原告委托第三方将涉案商铺进行拆除；八、2019年8月15日涉案商铺租赁给下一家商铺。 被告积米公司辩称，一、2018年3月原告对负一层地面整体进行整修，时间长达三个月。原告开业没多长时间就开始整修，直接影响了被告商铺的正常经营活动，被告没有经营收入，根本无法支付租金，被告没有支付租金是原告没有保障购物中心正常运营和使用造成的。正因为如此，当时负一层的商铺普遍存在拖欠租金的情况，不仅仅是被告一家，原告在法院有多个租赁合同纠纷，都是由于大家都有类似的情况。这么多商铺不会无缘无故不支付租金，就是因为原告刚开没多久因地面出现问题进行整体整修。对于这个事实，在其他案子中应该都能够予以证明。而且双方当初签订的商铺租赁合同是格式合同，并没有根据公平原则来确定双方当事人的权利和义务。对于商铺遇到这种情况，并没有给予应有的权利保障；二、因为涉案的商铺租赁合同是格式合同，所以在合同中对承租方设定了多个违约责任，却没有依法提醒承租人的注意。整个合同中对被告进行限制和责任约定，单违约金就包括滞纳金、违约金、逾期交房违约金、逾期损失等，所以这不是在平等基础上订立的合同。商铺要进驻商场就只能选择签订这样的合同，而原告作为出租方以及商场，如果要对被告设定这么多的责任、加重被告责任，应该给予合理的提示并予以说明。故格式条款明显加重承租人的责任，对违约责任的约定应当无效；三、原告对被告未支付租金的行为设置了多个违约责任，重复计算违约金、赔偿损失、滞纳金，且标准非常高，违约责任计算方式已经远远超过原告的损失，违约金应参照损失计算，不能同时主张违约金和损失，被告缴纳的保证金应该抵扣相关费用，而不是直接没收，促销管理费是下一年度的促销费用，对未产生的费用不应由被告承担；四、被告未支付租金后，原告已经强行停水、停电，进行了封铺，这是原告惯常的做法，而且商铺有保安看守，不允许被告营业或者搬家，故不存在被告占有一说。且根据合同第5.5条第三款明确约定不允许承租人在欠付租金时转移货物和财务，被告没法搬也就没法返还商铺，故不应该承担这么高的违约责任，被告在6月份收到原告通知允许搬离的情况下才去搬东西，故被告不应当承担逾期占用费，商铺完全是在原告的控制范围之内。综上，要求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人认可真实性的商铺租赁合同、通知函以及对应邮政快递详情单、投递记录、营业执照、开业资料等证据，本院依法确认其真实性，有关证明力、关联性问题将结合后文阐述。对有争议的证据，本院认定如下：1.《新天地购物中心运营维修及改造零星工程2019年度施工合同》、施工图纸、工程结算书、工程确认单、付款发票、情况说明、照片，被告积米公司对三性有异议，认为真实性无法核实，且照片未显示拍摄时间，无法证明被告逃铺。本院经审核认为，该组证据符合有效形式，故本院对其形式真实性予以确认；2.ＭＩＸＰＬＡＹ商铺租赁合同，被告积米公司对三性不予确认，认为如合同签订于2019年6月，则原告不可能在2019年7月才拆除店铺设施。本院经审核，对该证据形式真实性予以确认；3.催款函、解除合同告知函以及对应邮政快递详情单、投递记录，被告积米公司对三性有异议，认为邮政快递详情单仅为复印件，且其并未收到催款函。本院经审核认为，邮政快递详情单上未载明寄件内容，无法证明其待证事实，故本院不予确认；4.手机照片，原告利坤公司对三性有异议，认为照片并非原件，无法确定拍摄时间、地点，也无法达到其证明目的。本院经审核认为，该证据对本案事实不具有证明效力，故本院不予确认；5.证人杨某证言，原告利坤公司认为证人自述2018年3月已不在涉案店铺内工作，且机器设备系其自己决定留置，故无法达到被告的证明目的。本院经审核，对其形式真实性予以确认。 综上有效证据以及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年8月27日，利坤公司（甲方、出租方）与积米公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，就杭州新天地购物中心项目铺位号为XTD-B1014的商铺租赁达成一致意见。双方约定：该商铺暂定套内建筑面积20平方米；本合同租赁期为3年，合同期为2017年11月1日至2020年10月31日；自该商铺交付日起，己方可享有免租装修期，开业之日起为计租日；第一计租年度月固定租金为4200元，第二计租年度月固定租金为4200元，第三计租年度月固定租金为4800元；租金每三个月为一个支付期，先付后租；租赁期（含装修免租期）内，乙方应按每月1200元的标准向甲方支付当月的综合管理费；乙方应按本合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除合同、没收租赁保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔偿损失；如乙方逾期支付租金、综合管理费和其他费用超过三十日的，自第三十一日起，甲方有权停止该商铺水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担；在乙方欠付租金、综合管理费和其它费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租房产内的货物、财物转移出承租房产；因乙方逾期支付费用导致甲方选择解除合同的，乙方同意放置的货物、财物直接抵扣所欠费用，甲方有权单方处置；乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付10800元整作为商铺租赁保证金；在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方；未经甲方书面同意逾期占用该商铺，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费，乙方将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过三十日的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年的六个月租金加综合管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；甲方的损失范围包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失；合同期内的每年度起始月乙方需向甲方支付促销费用每年8000元；等等。同日，双方签署《租赁商铺交付确认书》，对上述房屋进行验收交接。积米公司向利坤公司足额交纳保证金10800元。 2017年11月24日，新天地购物中心正式开业。积米公司足额支付了2017年11月24日至2018年2月23日期间的租金、综合管理费。后经双方协商一致，积米公司免于支付2018年2月24日至2018年5月23日期间的租金和综合管理费。自2018年5月24日起，积米公司未再向利坤公司支付租金、综合管理费。2019年1月3日，利坤公司以积米公司擅自运走店内物品为由关闭涉案店铺。同年6月20日，利坤公司向积米公司法定代表人寄发《关于解除〈商铺租赁合同〉、要求限期返还商铺的告知函》一份，言明双方之间的租赁合同于2019年1月3日正式解除，并要求积米公司于收函后七日内支付拖欠的租金、综合管理费、逾期滞纳金等，并于2019年6月25日前按照约定标准返还租赁店铺等。积米公司收函后，将店铺内自有物品腾空。嗣后，利坤公司对店铺内设施进行拆除清理，并将该店铺另行出租给他人。 2019年12月，租赁双方就剩余租金、综合管理费、滞纳金结算以及损失赔偿等问题无法协商一致，故引发本讼争。 本院认为，原告利坤公司与被告积米公司之间的《商铺租赁合同》经双方当事人自主磋商后达成，系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。被告积米公司以《商铺租赁合同》属格式合同，原告利坤公司在签约时未就合同中设定承租方承担过高的违约责任等内容进行提醒为由主张合同无效，该答辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。根据本院查明的事实，被告积米公司自2018年5月24日起未支付租金和综合管理费，已构成合同约定的违约情形，故其依法应承担相应的民事责任。原告利坤公司依约有权解除合同，并要求被告积米公司立即支付拖欠的租金及综合管理费。庭审中，双方当事人对于涉案《商铺租赁合同》于2019年1月3日解除无争议，故本院确认上述合同于该日解除。原告利坤公司主张2018年5月24日至2019年1月3日期间的租金30940元、综合管理费8840元，被告积米公司对计算金额无异议，故本院予以支持。原告利坤公司主张的促销费系基于商场履行促销、发布广告等义务而产生，在其未就此提交有效证据予以证明的情况下，本院对其该项诉讼请求不予支持。鉴于被告积米公司存在逾期支付租金、费用的违约情形，原告利坤公司有权就欠付的租金、综合管理费要求被告积米公司支付相应的逾期滞纳金；但因双方约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之三计算，暂算至2019年12月11日为5900.15元。关于逾期占用费的主张。原告利坤公司于2019年1月3日关闭涉案店铺，其在明知被告积米公司已搬离、涉案店铺由其实际控制的情况下，怠于行使收房权利，未采取适当措施防止损失扩大，对此应自行承担相应责任，故本院对其主张的逾期占用费不予支持。关于店铺恢复原状的费用3540元。因原告利坤公司所举证据不足以证明该费用已实际发生，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于提前解除合同违约金的主张。根据合同约定，承租方逾期不支付租金、费用超过三十日的，出租方有权没收保证金并要求承租方支付相当于六个月租金与综合管理费之和的违约金。综合考虑被告积米公司的违约事实、合同约定的租赁期限、实际租赁期限等情形，本院对原告利坤公司主张的该项违约金予以支持。鉴于该项违约金足以弥补原告利坤公司因被告积米公司违约而产生的损失，本院对原告主张的预期可得租金损失3220元、装修优惠租金损失3360元均不再支持。同时，在双方之间合同解除的情况下，被告积米公司交纳的保证金10800元宜用于抵扣其欠付的款项。关于迁移工商注册地址的主张，庭后双方均确认在涉案店铺地址注册的企业已办理注销登记，故本院对原告利坤公司的该项诉讼请求不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告杭州积米洗衣有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年1月3日解除； 二、被告杭州积米洗衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司租金30940元、综合管理费8840元； 三、被告杭州积米洗衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司滞纳金5900.15元（暂计算至2019年12月11日，此后以所欠租金、综合管理费之和为基数按照每日万分之三计算至租金、综合管理费清偿之日止）； 四、被告杭州积米洗衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金32400元；在以保证金10800元抵扣该项给付义务之后，被告杭州积米洗衣有限公司实际应支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金21600元； 五、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5270元，减半收取2635元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担1759元，由被告杭州积米洗衣有限公司负担876元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州积米洗衣有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  赵 楠 二〇二〇年六月四日 代书记员  冯荔波