浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终526号 上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴汇海隆家俱有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇新兴工业园区。 法定代表人：周金瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许智勇，浙江六和（长兴）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：长兴汽车修理二厂，住所地浙江省长兴县雉城杭长路158号。 投资人：方富根，该公司总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：方富根，男，1951年1月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴平，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 上诉人长兴汇海隆家俱有限公司（以下简称汇海隆公司）因与上诉人长兴汽车修理二厂（以下简称汽修二厂）、方富根租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人汇海隆公司的委托诉讼代理人许智勇，上诉人汽修二厂、方富根的委托诉讼代理人吴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇海隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持汇海隆公司的诉讼请求，并驳回汽修二厂、方富根的诉讼请求；2.判令汽修二厂、方富根承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由:一、一审关于租金增加的事实认定错误，判决依据不足。一审仅凭2014年10月29日汇海隆公司委托案外人庞志伟支付租金500000元的行为，认为按原租赁协议租金标准，已无需支付如此多金额，从而认定汇海隆公司在增加150000元／年租金的基础上履行涉案租赁协议，依据不足，且与事实不符。第一次拆除部分房屋时，汽修二厂、方富根同意赔偿汇海隆公司损失600000元，但未兑现，双方亦未约定抵扣租金的时间。按照租赁协议的约定，第六年至第十年租金共计1640000元，一次性付清，汇海隆公司当时应支付680000元租金，在双方未约定抵扣租金的时间，汽修二厂、方富根又多次要求支付租金的情况下，汇海隆公司为正常经营，考虑租期尚未届满，缴纳了500000元租金。即使汇海隆公司在仅需支付80000元租金的情况下支付了500000元，也属于提前支付租金的行为。汇海隆公司一审庭审时认可曾在长兴县进行调解的事实，因汇海隆公司代表范小兵不同意增加租金，双方未能达成一致，汽修二厂、方富根提交的两份情况说明及询问笔录均载明范小兵上午同意，下午却未来签订调解协议，该节事实也足以证明汇海隆公司未同意增加租金，可见双方未协商一致确定增加租金。汽修二厂、方富根认为汇海隆公司未按照租赁协议约定用途使用，导致土地使用性质由工业转为商业，为此多缴纳了土地出让金，使其成本增加，从而增加租金的理由不符合客观逻辑。汇海隆公司在签订协议初始明确告知对方其经营家俱市场，且按照协议约定，缴纳土地使用费用由汽修二厂、方富根负责。转商业用地后，土地大幅增值，市值现已达数百万元每亩，最终受益人为汽修二厂、方富根。二、即使汇海隆公司未按照原租赁协议按期支付租金，一审关于过错比例的判决亦属错误。即使汇海隆公司存在拖欠租金的行为，汽修二厂、方富根也应采取催告、发函催讨以及诉讼等方式要求汇海隆公司支付租金，以合法、合理的方式维护自身的权益，但其却对汇海隆公司的经营场所采取强拆、石块堵门等方式进行阻扰，导汇海隆公司无法经营，无法使用租赁物，严重违反出租方保证租赁物适租性的合同基本义务，构成根本违约，其过错远大于汇海隆公司，一审法院判决双方各自承担50%的比例不当，应予以调整。三、一审法院未将装修成本损失计入汇海隆公司的损失金额错误。1.咨询报告书中关于装修的造价应属于汇海隆公司损失的组成部分。汇海隆公司提交的商铺租赁合同约定合同终止后，所有装修归汇海隆公司所有，即使合同没有约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。汇海隆公司在转租时有部分装修存在，并非全由商户装修。咨询报告书根据现场情况，对租户未拆除部分进行司法评估得出结论，在剩余租期内，汇海隆公司本应对该部分享有继续使用权、收益权，现因汽修二厂、方富根违约，导致汇海隆公司未能享有，应计入损失，由汽修二厂、方富根厂承担赔偿责任。2.即使部分由承租户装修，汇海隆公司投入的装修造价也应计入损失。一审法院认定涉案房屋大部分为汇海隆公司出租后的承租方装修，并无证据证实。按照商业惯例，市场出租方需将地面瓷砖全部铺设完毕，然后各商户根据其承租的面积进行隔断，再按照各自品牌进行内饰装修，故地面浇筑和铺设瓷砖等基础装修部分应由出租方即汇海隆公司完成。汇海隆公司经核实争议部分装修造价2544000元包括：第59、62、67、69、70、71、75项（详见工程结算书3-4页），其中第59、62、67项均系基础建筑装修部分，为汇海隆公司的建造成本，合计1436663元，应计入汇海隆公司损失。四、即使增加租金属实，一审判决计算租金也存在错误。一审法院认为协商拆除的5000平方米已经将相关损失折抵租金600000元，在认定房屋造价时将该部分面积剔除，然而在计算租金时却认为该部分面积不再返还租金，仍计收租金，显然不合理。该600000元系双方对拆除5000平方建筑物后损失补偿的约定，在汇海隆公司后期应付租金中抵扣，因拆除部分已经由汽修二厂、方富根重新建房使用，汇海隆公司不能使用，故一审在计算租金时理应将该部分房屋于2014年7月至2018年7月期间产生的租金510000元［5000×（2390000÷5÷12÷18745）×4×12］，在总的租金数额中予以扣减。拆除的2000平方米房屋在2015年9月至2018年7月期间的租金应为144500元（一审认定为100000元），故经核算汇海隆公司应付租金为376300元（4230800-3300000-510000-44500）。 汽修二厂、方富根辩称，一、一审法院对租金认定正确。二、汇海隆公司拖欠汽修二厂、方富根巨额租金未支付，构成重大违约。三、一审法院对装修损失的认定正确。汇海隆公司提供的是一个平台，所有装修并非汇海隆公司组织投入资金，均由入驻商户自行投入资金、设计施工。四、汇海隆公司认为租金计算错误，没有事实根据，涉案租赁合同约定合同履行完毕以后，汇海隆公司建造的房屋所有权归汽修二厂。 汽修二厂、方富根上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.由汇海隆公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定部分事实不清。一审判决认定“汽修二厂在未与汇海隆公司就第二次拆除房屋厂房赔偿事宜谈妥之前又直接推倒了汇海隆公司的墙，亦构成违约”属认定事实不清。根据一审判决查明的事实，汇海隆公司应于2013年5月1日前，支付前十年的租金共计4380000元，而事实上汇海隆公司于2013年5月1日前仅支付租金2200000元，尚有2180000元租金未予支付，构成违约。汇海隆公司违约在先，汽修二厂、方富根不存在违约行为。二、一审判决适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大……”的规定，汽修二厂、方富根的行为不应当认定为违约行为，相反系行使法律规定的正当权利的行为。三、一审判决认定汽修二厂、方富根承担50%的过错责任违反公平原则。涉案租赁合同并非因双方的违约行为导致解除，完全是因为汇海隆公司拖欠租金，单方根本违约所致，汽修二厂、方富根不存在任何过错。汽修二厂、方富根为了避免损失的扩大，己经采取了必要的措施，在本案中不应当承担过错责任。 汇海隆公司辩称，一、汇海隆公司不存在拖欠租金的行为。本案是因为汽修二厂、方富根多次阻扰，并采取粗暴的行为，导致涉案租赁合同无法履行。汽修二厂、方富根造成涉案租赁标的物无法正常使用，构成根本违约。二、一审判决汽修二厂、方富根承担50%的过错责任不当，应当由汽修二厂、方富根承担全部的过错责任。 汇海隆公司向一审法院起诉请求：1.解除汇海隆公司与汽修二厂、方富根之间的租赁合同关系；2.汽修二厂赔偿汇海隆公司各项损失共计4009817元。（包括工程装修及建造厂房成本3069860元，市政设施配套费271866元，违约金200000元及退还已支付租金468018元。 汽修二厂、方富根向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年4月30日解除；2.汇海隆公司支付汽修二厂尚欠租金997875元、违约金200000元，共计1197875元；3.汇海隆公司赔偿汽修二厂损失250000元；4.汇海隆公司支付汽修二厂场地占用损失费419793元（自2018年5月1日开始暂计算至2019年11月，要求计算至实际腾空之日止）。 一审法院认定事实：2007年11月28日，方富根（以汽修二厂名义，甲方）与范小兵[以长兴县红太阳家具有限公司（筹）名义，乙方]签订《租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方场地和厂房，具体范围为检测有限公司东边地块，土地面积为18745平方米，简易厂房面积为2116平方米。租赁期限为十五年，自2008年5月1日至2023年4月30日。租赁物用途为加工、批发家具。租金及其支付期限和方式为：第一年至第五年租金共计为1240000元，付款方式为第一年付款为200000元整；第二、三年共520000元整；第四、五年共520000元整；第六年至第十年租金共计1640000元，一次性付清，第十一年至第十五年每年在500000元左右，具体租金数额根据市场行情及国家调整的物价指数，经双方协商另行订价。付款时间为五月一日。甲方为乙方提供出租土地使用权证件，并协助办理相关建筑手续。缴纳土地使用费用由甲方负责。乙方租赁到期后，如需续租，则需重新签订租赁协议，如不续租，所有建筑物归甲方所有。甲乙双方中途不得违约，否则违约方向守约方承担违约责任，一次性支付违约金贰拾万元并赔偿对方的一切损失。合同签订后，汇海隆公司开始建造房屋并支付市政设施配套费815656.6元。汇海隆公司于2007年支付租金200000元，于2009年代汽修二厂支付土地出让金2000000元予以抵扣租金，于2014年10月29日由案外人庞志伟代为支付租金500000元。另，2014年7月，双方经协商确定拆除汇海隆公司约5000平方米厂房，由汽修二厂收回场地使用，从而抵扣租金600000元。2015年9月，汇海隆公司又拆除约2000平方米厂房，汽修二厂认为系经双方协商确认拆除并抵扣租金300000元，汇海隆公司认为该次拆除系汽修二厂的擅自拆除行为，汇海隆公司未同意，为此汇海隆公司于2015年9月5日报了警。2018年5月24日，方富根叫人在汇海隆公司北侧门口堆放了很多石头，为此汇海隆公司当时也报了警。涉案租赁场地及厂房登记在汽修二厂名下，汽修二厂系个人独资企业，方富根系汽修二厂的投资人。范小兵系汇海隆公司的实际控制人及经营者。另审理过程中，一审法院于2019年11月14日组织双方当事人就涉案租赁协议进行现场查看，经双方确认现场尚存厂房内留有零星残留物，汇海隆公司当场表示都不要了。同时汇海隆公司的实际控制人范小兵将尚存厂房的钥匙交给了汽修二厂的投资人方富根。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁协议关于租金约定的确认；二、涉案租赁协议解除时间的确定；三、双方各自主张的诉请的认定。关于争议焦点一，汽修二厂陈述当时因土地性质变更，双方口头约定租金增加150000元/年；汇海隆公司陈述双方确实就增加租金事宜协商过，但最终未能达成一致意见，也未签订书面协议。一审法院认为，第一，根据汽修二厂提交的两份情况说明、两份询问笔录（长兴县公安局2019年12月17日制作），有理由相信双方确实口头协商过增加150000元/年租金，且后续租赁协议纠纷在画溪街道协调时也系在增加150000元/年租金的基础上予以调解的事实。第二，根据查明的事实，汇海隆公司截至2009年共支付租金2200000元，后于2014年7月协商拆除厂房抵扣租金600000元，以此计算截至2014年7月，可以理解为汇海隆公司已经支付租金2800000元，而租赁协议约定前十年租金总额为2880000元，因此就前十年租金，按合同约定汇海隆公司还需支付金额80000元即可。但汇海隆公司却于2014年10月29日通过案外人庞志伟又支付租金500000元，同时结合庞志伟陈述其系因范小兵欠汽修二厂租金而代为支付的事实，有理由相信双方系在增加150000元/年租金的基础上履行涉案租赁协议。综合上述两点，一审法院有理由确认涉案租赁协议经双方协商并口头确定增加租金150000元/年的事实。关于争议焦点二，第一，纵观汇海隆公司支付租金的具体时间，有理由相信双方合同约定租金支付时间的五月一日应为每段租期开始起算年的五月一日，因此根据合同约定的租金支付日期及一审法院确认的双方约定的租金金额，汇海隆公司应于2013年5月1日前，支付前十年的租金共计4380000元，而事实上汇海隆公司于2013年5月1日前仅支付租金2200000元，显然构成违约。第二，根据汇海隆公司提供的A5，涉案租赁协议履行过程中，汽修二厂公司在未与汇海隆公司就第二次拆除厂房赔偿事宜谈妥之前又直接推倒了汇海隆公司的墙，亦构成违约；而且汽修二厂投资人方富根在双方就租赁协议纠纷尚在协调阶段，于2018年5月24日叫人将石头堆放在汇海隆公司门口，显然也不妥，扩大了双方当事人之间的矛盾。综合上述两点，一审法院认为涉案租赁协议因双方的违约行为导致客观上已无继续履行可能，达到解除条件，现汇海隆公司于2018年6月14日向一审法院起诉，视为汇海隆公司行使合同解除权，涉案租赁协议自副本材料送达至汽修二厂时解除，即2018年7月12日。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现一审法院确认涉案租赁协议系因双方的违约行为导致提前解除，故因合同解除造成的损失应由双方当事人根据自己的过错程度予以承担，酌情确定由双方各自承担50%。一审法院认定汇海隆公司的本诉诉请如下：1.本案中，双方房屋租赁合同终止后，汇海隆公司应将涉案场地及房屋返还汽修二厂，因返还部分房屋中大部分房屋系由汇海隆公司投资建造，汇海隆公司投资建造部分房屋经鉴定建造成本为6665579元（包括建造、安装及消防部分造价），但因双方确认协商拆除了约5000平方米的房屋并在租金中予以抵扣处理的事实，故认为该5000平方米房屋的建造成本不应再认定为损失，应予以扣除，结合鉴定意见载明厂房折算金额为475元/平方米，经计算该双方同意拆除的面积建造成本金额为2375000元（475元/平方米×5000平方米）。综上，考虑双方合同剩余租赁年限，酌情认定汇海隆公司因合同解除产生的建造成本损失为1360113.5元[（6665579元-2375000元）×31.7%（57个月/180个月）]。2.关于装修成本损失，因涉案房屋中装修大部分为汇海隆公司出租出去的承租方予以装修，并非全部是汇海隆公司的实际投入。汇海隆公司陈述其就涉案房屋进行了地面、吊顶及隔断的基础装修，但因后期由承租方予以重新装修，无法确认是否有改动，故也无法确认汇海隆陈述其基础装修的成本投入，因此对汇海隆公司主张的装修成本损失，不予支持。3.关于市政配套费投入损失，考虑双方合同剩余租赁年限，酌情认定损失金额为258563元[815656.6元×31.7%（57个月/180个月）]。4.关于汇海隆公司主张的违约金，一审法院认为双方均存在违约行为，双方均不向对方承担违约金为宜。且对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿金，一审法院现已确认损失赔偿金，故对其再主张的违约金，也不予支持。5.关于汇海隆公司主张的返还租金的诉请，一审法院认为双方就协商确认拆除的5000平方米房屋已经直接抵扣租金600000元处理完毕，不应再予以返还租金；至于2015年9月又拆除的2000平方米房屋，综合双方约定的租金计算方式、拆除面积、拆除时间，酌情确定就该部分场地租赁期间应返还租金为100000元（自2015年10月计算至2018年7月12日）。一审法院认定汽修二厂公司的反诉诉请如下：1.关于合同解除时间，一审法院已确认为2018年7月12日。2.关于尚欠租金金额的确定，根据查明的事实，双方就涉案房屋租赁期限为2008年5月1日至2018年7月12日，经计算2008年5月1日至2018年4月30日之间的租金金额为4380000元，2018年5月1日至2018年7月12日期间的租金，参照双方约定的500000元/年左右的标准，酌情确定以500000元/年计算，金额为100800元，因此租赁期间租金金额为4480800元（4380000元+100800元）。又因汽修二厂公司当庭认可之后口头约定增加150000元/年的租金按照9年计算，故汇海隆公司租金期间应付租金总额应再扣除150000元，另还应扣除拆除2000平方米后应返还得租金100000元，因此汇海隆公司租赁期间应付租金总额为4230800元（4480800元-150000元-100000元）。现汇海隆公司共计支付金额为3300000元[200000元+2000000元（土地出让金）+500000元（庞志伟）+600000元（双方协商确定拆除5000平方米予以抵扣金额）]，故汇海隆公司尚欠汽修二厂租金金额为930800元。3.关于汽修二厂反诉主张的违约金，一审法院认为双方均存在违约行为，双方均不向对方承担违约金为宜。4.关于汽修二厂反诉主张的损失，未提交证据予以证明，不予支持。5.关于汽修二厂反诉主张的占有使用费，因2018年7月13日至2019年11月14日（交付钥匙之日）期间存续于本案诉讼期间，导致涉案租赁协议进入诉讼程序双方均有过错，同时考虑到该期间汇海隆公司实际未经营的事实，酌情确定由汇海隆公司承担占有使用费50000元。综上所述，涉案租赁协议于2018年7月12日解除，汇海隆公司尚欠汽修二厂租金930800元，汇海隆公司还应支付汽修二厂占有使用费50000元。汇海隆公司因合同解除产生的损失为1618676.5元（1360113.5元+258563元），由双方各自承担50%，因此由汽修二厂承担809338.25元（1618676.5元×50%）。另汽修二厂系个人独资企业，根据法律规定，个人独资企业的财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，因此方富根对汽修二厂承担的809338.25元承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长兴汇海隆家俱有限公司与长兴汽车修理二厂于2007年11月28日签订的《租赁协议书》于2018年7月12日终止履行；二、长兴汽车修理二厂赔偿长兴汇海隆家俱有限公司损失809338.25元，限于判决生效之日起十日内付清；三、方富根对上述第二项给付义务承担连带清偿责任；四、长兴汇海隆家俱有限公司支付长兴汽车修理二厂租金930800元，占有使用费50000元，合计980800元，限于判决生效之日起十日内付清；五、两者相抵，长兴汇海隆家俱有限公司还需支付长兴汽车修理二厂171461.75元，限于判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴汇海隆家俱有限公司的其他诉讼请求；七、驳回长兴汽车修理二厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费36631元，由长兴汇海隆家俱有限公司负担24738元，由长兴汽车修理二厂负担11893元。反诉案件受理费21609元，由长兴汽车修理二厂负担8001元，由长兴汇海隆家俱有限公司负担13608元；评估费62500元，由长兴汇海隆家俱有限公司负担31250元，由长兴汽车修理二厂负担31250元。 二审中，汇海隆公司向本院提交情况说明、工程费用计算程序表各一份，以证明审计咨询报告书中，关于争议的装修造价部分的组成是第59、62、67、69、70、71、75项相加，再加上相应的规费为2544000元。审计咨询公司对第59、67项作出说明，该两项系房屋装饰基础部分，在建筑施工时统一施工，该两项系汇海隆公司的造价成本。第62项的地砖装修系汇海隆公司的装修投入。 汽修二厂、方富根质证认为，该证据与本案没有关联性，该报告没有客观反映涉案房屋的建筑成本，汇海隆公司租赁涉案房屋后，自行组织施工队伍施工，该报告中的工程造价背离了汇海隆公司的实际投入。 本院经审查，情况说明虽加盖浙江龙宁工程管理有限公司公章，但未有经办人签字，鉴定人也没有出庭说明情况，故该情况说明不符合证据形式要件，且涉案房屋后期由实际承租人予以重新装修，该证据也无法反映实际装修人是否对汇海隆公司的基础装修进行了改动以及改动的部分，情况说明上亦写明第59、67项“常规上为建筑施工时统一施工”，并不排除特殊情形，故汇海隆公司提交的证据无法实现其证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。 汽修二厂、方富根未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院对租金的认定是否正确；二、涉案租赁协议解除的损失应如何进行承担；三、汇海隆公司主张的装修成本损失是否应予支持。 关于争议焦点一，汇海隆公司上诉认为，一审法院认定双方口头约定增加租金150000元/年的事实不当。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”汽修二厂一审提交两份情况说明和两份长兴县公安局所作的询问笔录，可以证明涉案租赁协议双方曾口头协商过增加150000元/年租金的事实；画溪街道在调解双方的租赁协议纠纷时，也是考虑了增加150000元/年租金的情节。另结合汇海隆公司在欠付汽修二厂、方富根小额租金的情况下，通过案外人庞志伟支付租金500000元，案外人庞志伟亦陈述其系因汇海隆公司欠付汽修二厂租金而代为支付该笔款项的事实，据此可以认定涉案租赁协议双方口头约定增加租金150000元/年的事实具有高度可能性，汇海隆公司虽对该节事实提出异议，但未提供足以推翻相关事实的证据，故对其相关上诉意见，本院不予支持。汇海隆公司另主张，2014年7月双方协商拆除汇海隆公司约5000平方米的厂房并抵扣租金600000元，该款项实际系汽修二厂补偿汇海隆公司的营业损失，因该部分厂房拆除后由汽修二厂收回场地使用，故汽修二厂、方富根应返还相应面积的租金。本院认为，方富根在长兴县公安局对其所作的笔录中陈述该600000元系补偿损失费用，但未明确为何种损失费用，汇海隆公司主张该笔款项为营业损失，但数额上明显过高，故该笔款项认定为对汇海隆公司营业损失和租金损失的补偿更为合理，一审法院以双方直接抵扣租金600000元处理完毕为由，对汇海隆公司要求返还该5000平方米房屋所对应的租金的请求未予支持未有明显失当，本院予以维持。 关于争议焦点二，汇海隆公司未按期支付租金，存在违约行为。汽修二厂在未与汇海隆公司协商一致的情况下，直接推倒汇海隆公司的墙，亦构成违约。汽修二厂、方富根认为汇海隆公司违约在先，其该行为系采取适当措施防止损失扩大，本院认为，汽修二厂、方富根与汇海隆公司就涉案租赁协议产生纠纷后，应采取合理措施进行协商处理，但汽修二厂、方富根在未充分协商的情况下即将汇海隆公司的墙推倒的行为，并非适当措施，反而加剧了双方的矛盾，故汽修二厂、方富根关于其不存在违约行为的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。本案因双方的违约行为导致涉案租赁协议提前解除，一审法院考虑本案合同的履行情况以及双方当事人的过错程度，酌情确定由双方各自承担50%的责任尚属合理，本院不再予以调整，对汇海隆公司、汽修二厂和方富根的相关上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点三，汇海隆公司上诉主张咨询报告书中关于房屋基础部分的装修应计入其损失，本院认为，汇海隆公司将涉案房屋转租后，实际承租人对承租部分予以重新装修，无法确定其是否对基础装修进行过改动以及改动的部分，在汇海隆公司未提交其他证据的情况下，仅凭该咨询报告书的内容无法确定汇海隆公司投入装修的具体成本，故一审法院对汇海隆公司主张的装修成本损失不予支持并无不当，对汇海隆的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，汇海隆公司、汽修二厂、方富根的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48524元，由上诉人长兴汇海隆家俱有限公司负担36631元，由上诉人长兴汽车修理二厂、方富根负担11893元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 周辰晨 二〇二〇年六月十九日 书记员 沈 燕 -22- -21-