吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2092号上诉人（原审原告）：孟繁盛，男，1992年9月1日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审被告）：吉林省宏佳房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市宽城区。法定代表人：姜仁山，总经理。委托诉讼代理人：李晓雪，吉林盛冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙庆欣，吉林盛冠律师事务所律师。上诉人孟繁盛因与被上诉人吉林省宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳公司）合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。孟繁盛本人以及宏佳公司的委托诉讼代理人李晓雪、孙庆欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟繁盛向原审法院提出诉讼请求：1.解除孟繁盛、宏佳公司于2017年8月19日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（合同编号：CCSDDD04-1185A，租赁期限2017年8月19日至2037年8月19日），宏佳公司返还孟繁盛租金137665元与利息5971.79元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月19日起暂计算至2019年8月13日），总计143636.79元；2.确认孟繁盛、宏佳公司于2017年8月19日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（合同编号：CCSDDD04-1185A，租赁期限2037年8月20日起至2054年12月17日止）无效，并返还孟繁盛租金117016元与利息5076.06元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月19日起暂计算至2019年8月13日），总计122092.06元；3.本案诉讼费、诉讼保全费用由宏佳公司承担。事实和理由：2017年8月19日，孟繁盛与宏佳公司签订《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》,合同编号为CCSDDD04-1185A,宏佳公司将坐落于长春市北人民大街地下一层-1185A号商铺出租给孟繁盛，合同约定房屋租赁期自2017年8月19日至2037年8月19日，租金137665元，孟繁盛将租金支付给宏佳公司。同日，宏佳公司又与孟繁盛签订合同编号为CCSDDD04-1185A的租赁合同，将租赁期限延长至2054年12月17日，并收取租金117016元。同日，宏佳公司开具收据表明收到孟繁盛商铺款总计254681元。但至少从2019年8月起，时代大道地下商业街商场一直处于停业状态，致使孟繁盛承租商铺用于商业经营的合同目的不能实现。依据双方签订的租赁合同第六条“卖场管理”约定，宏佳公司负有广告宣传并提供综合配套设施、营造购物环境等义务，但截至开庭时，孟繁盛承租的范围处于关闭状态，导致无法实现转租收取租金或者自行经营的合同目的。依据《合同法》第九十四条第4款：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。基于商场停业情形给孟繁盛造成极大的经济损失，期间孟繁盛试图与宏佳公司协商均未果，为维护孟繁盛的合法权益，故诉至人民法院。宏佳公司在原审辩称：双方签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，其实际性质为商铺转让合同，双方不存在商铺租赁关系，且宏佳公司已将案涉商铺交付给孟繁盛，故请求法院驳回原告的诉讼请求。一、双方在签订《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》之后，就将商铺交付给孟繁盛，我方已经履行了合同义务。孟繁盛在2017年8月19日作出《授权委托书》，授权吉林省时代大道商业运营服务有限公司（以下简称时代大道公司）代理其办理案涉商铺的交接等相关事宜，并与时代大道公司签订《商铺委托投资经营合同》，将其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资经营管理权委托给时代大道公司。同日，孟繁盛、宏佳公司与时代大道公司三方签订了《商铺交接确认书》，约定由宏佳公司直接将商铺交付给时代大道公司进行商业装饰、商铺墙体拆改及其他经营行为，宏佳公司已将案涉商铺交付给孟繁盛。二、本案两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，名为长期租赁合同实为商铺使用权转让合同。1.双方签订租赁商铺37年，不符合租赁的交易惯例，若是租赁会随着市场行情来调节租金，且租金会随着租赁年限的增长而不断发生改变。本案中，双方在2017年8月19日同一天签订了两份37年租金从未发生变化的合同，实质是商铺的买卖。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，在本案中，所隐藏的民事法律行为应为买卖行为而非租赁行为。2.从双方签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》看，回收条款涉及到关于使用权、经营权的表述，同时《商铺委托投资经营合同》中的交接条款：“甲方（孟繁盛）就其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资管理权委托给乙方（时代大道公司）”，转让条款（第五条、合同的存续）：“甲方对所拥有的商铺产权进行转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给商铺产权的受让人必须遵守本合同的规定”、转让商铺时优先购买权问题（第七条第9款、甲方的权利及义务）：“甲方如向第三人出让该商铺所有权，应提前一个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下拥有优先购买权”均涉及到关于使用权、经营权的表述，本案性质实为买卖而非租赁。3.宏佳公司与案外人深圳先锋居善科技优先公司签订的《先锋居善会员购房优惠告知书》中关于“您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款”的约定，充分体现了孟繁盛、宏佳公司签订的商铺合同是买卖合同。4.宏佳公司与案外人深圳先锋居善科技有限公司签订的《时代大道项目先锋居善团购（渠道）服务合同》，约定了宏佳公司委托案外人深圳先锋居善科技有限公司作为独家团购渠道服务商，销售案涉商铺并向客户收取团购服务费，而孟繁盛正是通过案外人的服务与宏佳公司签订了《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，可见案涉商铺使用权转让才是合同的本质。孟繁盛主张从2019年8月起，时代大道商业街处于停业状态即表述除了孟繁盛对时代大道在至少从2019年8月已签均为开业状态，并且孟繁盛陈述其不止一次去时代大道现场，孟繁盛应当看见，并且应当如实陈述，时代大道现今仍是开业状态，宏佳公司与时代大道公司从该商场开业即不断的进行投资、广告宣传、招商引资等经营活动，孟繁盛所述与事实不符，宏佳公司无违约行为。综上，请求法院驳回孟繁盛的诉讼请求。原审法院认定事实如下：包括案涉商铺在内的时代大道商业项目，为宏佳公司开发建设，其取得的土地使用权截至2054年。2017年8月19日，孟繁盛（乙方、承租方）与宏佳公司（甲方、出租方）签订了《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1185A），约定：甲方将位于长春市北人民大街地下一层-1185A号商铺出租给乙方，商铺面积9平方米，商铺用途为商业经营，经营范围确定为小型百货，租期二十年，自2017年8月19日起至2037年8月19日止，租金总额为137665元；合同第二条约定，自“乙方向甲方支付该商铺租金总金额之日起满十年后的三个月内，若乙方不再租赁该商铺，甲方同意按该商铺租金总金额基础上加价10%收回，回收价格为159401元……甲方收回该商铺后，对该铺位享有经营权或所有权，乙方不得干涉甲方对该商铺的经营与管理。”同日，孟繁盛与宏佳公司还签订了一份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1185A），租期自2037年8月20日起至2054年12月17日止，租金总额为117016元，其他约定与第一份合同完全一致。同日，孟繁盛（甲方）与案外人时代大道公司（乙方）签订《商铺委托投资经营合同》，孟繁盛还出具了授权委托书，委托时代大道公司为其购买的案涉商铺办理交接等相关事宜，“甲方就其在时代大道商业项目拥有所有权的铺位的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营”，委托经营期限至2018年8月19日，约定之后甲方可继续委托乙方代为出租，或选择自己出租，同等条件下乙方享有优先承租权。同日，宏佳公司、时代大道公司、孟繁盛签订《商铺交接确认书》。另，宏佳公司与案外人深圳先锋居善科技有限公司签有《时代大道项目先锋居善团购服务合同》，由后者提供独家团购渠道服务促进项目成交事宜。深圳先锋居善科技有限公司向孟繁盛发出《先锋居善会员购房优惠告知书》，载明收到孟繁盛会员服务费1万元，优惠内容为1万元抵总房款2万元，享受的优惠从所购房屋总价款中扣除。庭审中，孟繁盛还提交了商场通道关闭致的照片。原审法院认为：判断合同的性质及合同当事方的法律关系，应根据双方真实意思表示、合同内容特征、普通交易习惯等，而非仅根据合同名称。孟繁盛与宏佳公司在同一天签订了三十七年的租赁合同，且一次性交纳全部租金，并不符合租赁的交易习惯。在日常经济活动中，当事人双方固然可以订立长期租赁合同，但是租金应随着市场及经济发展状况发生变动，鲜少会忽略经营变动、政策性调整等因素而一次性确定未来数十年的租金价格，且期间并没有约定变量。因此经综合考量，宏佳公司关于案涉合同性质实为商铺使用权转让的抗辩主张予以采信。孟繁盛提供的照片仅能显示商铺处于空置状态，无法证明合同目的无法实现。商场部分通道关闭，属经营管理方式范畴，依现有证据不能确认宏佳公司存在违约事实。孟繁盛可自行选择是否使用案涉商铺，但不能证明存在法定或约定的合同解除事由，亦不能证明存在合同无效情形，其诉讼请求应予驳回。关于孟繁盛权利救济方式，其在合同继续履行过程中若认为宏佳公司违反合同约定，可依合同违约责任条款持相关证据主张权利；或认为宏佳公司存在侵权事实造成损失，亦可直接主张赔偿责任。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条规定，判决：驳回孟繁盛的诉讼请求。案件受理费5290元，保全费1850元，由孟繁盛自行负担。宣判后，孟繁盛不服，向本院提起上诉。孟繁盛上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持孟繁盛原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由宏佳公司承担。事实与理由：孟繁盛与宏佳公司之间系租赁合同关系，而非使用权转让关系，其签订的超过20年租期部分应属无效。首先，原审判决认定本案为使用权转让法律关系非合同双方当事人的意思表示。依据双方签订的《商铺长期租赁合同》第一条第1款可确定孟繁盛承租商铺用于商业经营,宏佳公司本着对商铺的所有权以出租方式,划定商铺用途，出租于孟繁盛进行经营盈利，足见双方意愿为商铺租赁法律关系。原审中,宏佳公司主张双方为使用权转让关系,既未能举证证明已签订合同非合同双方当事人真实意愿，或有其他协议约定足以推翻已签订合同所表达意愿。结合双方签订《商铺长期租赁合同》后,随即与孟繁盛签订《商铺委托投资经营合同》的意愿，以及放眼宏佳公司在本项目运营中与众多商铺租赁户所签订的短期租赁合同、委托投资经营合同的商业目的,均为投资者将其对商铺的所有权出租，收取租金，租户委托经营，从中获取收益。结合整个商业经营方式，并未有宏佳公司单纯转让使用权，而孟繁盛使用商铺的意思表示。综合以上两点,原审判决未考量合同签订双方当事人的意愿，也未站在商业运营的角度平衡合同当事人权益，有失公允。其次，原审判决认定使用权转让法律关系为适用对象错误。使用权转让的概念适用于城市土地使用权,而并不适用商铺。依据《物权法》第47条，城市的土地属于国家所有。我国《城市房地产管理法》用以规范城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权交易秩序。即纳入市场交易主体的仅为土地使用权,而商铺纳入市场交易主体即为所有权,而非使用权。再次，原审判决认定使用权转让法律关系为混淆商铺所有权与租赁，属权属概念不清。根据《物权法》第39条及《合同法》212条规定，使用权属于所有权的一种权能，买卖和出租均是所有权人转让使用权的一种方式。原审判决仅认定其为所有权转让法律关系,而回避是买卖方式还是租赁方式，有损双方当事人的合法权益。最后，原审判决认定为商铺使用权转让，并未涵盖《商铺长期租赁合同》的全部权能，属于明显错误。实际孟繁盛与宏佳公司签订《商铺委托投资经营合同》，从中获取部分收益，即为孟繁盛的收益权能。原审判决仅认定孟繁盛的使用权能明显不能涵盖其实际使用权能，与实际不符，存在明显错误。二、无论将双方签订的《商铺长期租赁合同》认定为何种法律关系，孟繁盛承租该商铺的目的均为经营使用，而在现今情况下，整个商场均未开展营业，合同目的已然不能实现，该合同继续履行只能单方面扩大包括孟繁盛在内的广大承租人的损失。一审中，孟繁盛已经提供证据证明整个商场均未正常营业,并非原审所称只是商铺空置。退一步讲，即使合同尚未达到合同目的无法实现的标准，本案情形完全符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神，如继续履行将显失公平;3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。而本案情形完全符合会议纪要之精神，如继续履行将对孟繁盛十分不公平。宏佳公司辩称：一、一审判决认定事实正确，两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》性质为商铺使用权转让。1.双方于2017年8月19日签订两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》的真实意思表示是对时代大道商铺三十七年使用权的转让。因时代大道商场能转让所有权的是面积为42平方米以上的商铺，价格较高，部分买受人无法承受。但分割成9平方米之后再转让使用权，价格较低，又可以让资金不足的买受人获得经营权，双方均能获益，本案双方对此达成意思一致后才签订的合同。2.案涉合同的内容特征符合使用权的转让。合同的内容中有关十年后甲方加价10%回购商铺的条款（合同第二条第2款）及孟繁盛与时代大道公司签订的《商铺委托投资经营合同》、《授权委托书》中委托时代大道公司为其购买的案涉商铺办理交接等相关事宜，并将其在时代大道商业街项目搁有所有权的铺位的全部投资经营管理权委托给乙方（经营合同第二条），经营期限至2018年8月19日，约定之后甲方可继续委托乙方代为出租或选择自己出租，另外从宏佳公司与深圳先锋居善科技有限公司签订的《时代大道先锋居善团购服务合同》、深圳先锋居善科技有限公司向孟繁盛发出的《先锋居善会员购房优惠告知书》约定了“团购渠道服务”、“购房优惠”，这均体现了孟繁盛购买商铺使用权。3.使用权的转让与租赁的交易习惯不同。双方在同一天签订了长达三十七年的合同，且一次性交纳全部费用，并且未约定随着市场经营状况或政策性调整等变动价款，这种以租代售的形式，并不符合租赁的交易习惯，而是使用权的转让。孟繁盛对案涉商铺可以自由经营，合同目的已经实现，无权主张解除案涉合同。孟繁盛取得了案涉商铺的使用权，时代大道商街（现更名为网红大道）一直处于营业状态，随时能入场经营。宏佳公司于2017年8月19日将商铺交付于孟繁盛，孟繁盛委托时代大道公司对商铺经营管理，在其双方结束委托经营之后亦可自行经营，可见合同目的已经实现，不存在因合同目的无法实现而解除合同的情形。另外，本案不符合最高人民法院(2019)254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条的规定，原因是案涉合同性质为转让而非租赁。同时，违约方提出解除合同的前提必须是出现合同僵局，本案并未出现合同僵局，案涉合同可继续履行，孟繁盛对商铺的使用权可以自由行使。孟繁盛怠于行使合同权利、恶意违反合同约定，违反诚实信用原则，又损害宏佳公司额合法利益，不利于市场交易的公平与稳定。综上，原审认定事实正确，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2017年8月6日，甲方宏佳公司与乙方孟繁盛签订了《认购书协议》，第一条约定付款方式为一次性，1万抵2万，一口价；第四条第2项约定乙方所付房款自双方签署《商品房买卖合同》之日起自动转为房款。本院认为：双方签订的《认购书协议》约定孟繁盛的付款方式为一次性，并享有1万抵2万的折扣；两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》中约定若孟繁盛不再租赁该商铺，宏佳公司同意按该商铺租金总金额基础上加价10%收回，从上述约定内容看，双方签订的租赁合同实质是商铺使用权的转让合同。从双方约定的付款方式看，孟繁盛一次性支付了四十年的租金，不符合常规的租赁合同情形。从双方实际履行情况看，宏佳公司将案涉铺位交付给孟繁盛，孟繁盛享有占用、使用、收益、处分的权利。孟繁盛取得案涉商铺的使用权后，是否能够产生收益，取决于经营状况及周边市场环境等因素，即存在一定的经营风险，但该风险的发生不能归责于出卖人，同时双方在合同中亦未约定发生经营风险可解除案涉合同的情形，据此，孟繁盛主张解除案涉《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》既无法律依据亦无事实依据，原审未支持其诉讼请求并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孟繁盛的上诉请求不成成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5283元，由上诉人孟繁盛负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年六月十日书记员  李 贺