江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终981号上诉人(原审被告):宝应县黄金海岸酒店，住所地宝应县五洲国际小区。负责人：袁贵敏，该酒店经理。委托诉讼代理人：盛金荣，江苏安宜律师事务所律师。被上诉人(原审原告):江苏温馨物业服务有限公司，住所地宝应县东方花园1-68号。法定代表人：问先荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：问泽箫，该公司经理。原审被告：袁贵敏，男，1986年7月30日出生，汉族，住高邮市。上诉人宝应县黄金海岸酒店（以下简称黄金海岸酒店）因与被上诉人江苏温馨物业服务有限公司（以下简称温馨物业公司）、原审被告袁贵敏物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2019）苏1023民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄金海岸酒店上诉请求：1.维持一审判决的第二项。2.撤销一审判决第一项，依法改判按50%计算案涉费用。事实与理由：一审法院认为“因原告服务确实存在一定瑕疵”是事实认定不清，温馨物业公司在物业管理中基本上就是“只收费，轻服务”，若干项目压根儿就不提供服务，温馨物业公司的行为就是根本性的违约，一审法院对物业服务费90%的认定，违反了诚实信用和公平的原则。按照《物业委托协议》第十八条的约定，温馨物业公司实现目标管理(参照《扬州市物业管理实施办法》，四级标准进行管理），而《扬州市物业管理实施办法》第三十三条第二款明确规定：物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定；按照《江苏省住宅物业管理服务标准》的四级标准要求，在公共服务中，巡检细则明确，要有记录，建筑物外立面因施工原因致使外立面有明显污迹，应当及时清洗、粉饰；给、排水设施要建立检修制度；水泵、供配屯系统要对每日运行进行检查并有记录；弱电系统要有工作、维修、养护记录;避雷接地系统要有检查维护记录；电梯运行、维护、保养等要有纪录;道路、消防箱（栓）等配套设施的损坏及时修补；白天、夜间的巡逻等；每日喷淋管网水压的检测、运行等等，上述仅是少数例举，一审中，黄金海岸酒店要求温馨物业公司提供证据来证明其提供了服务，温馨物业公司在一审两次庭审中均未提供证据；相反，黄金海岸酒店提供了若干照片并申请证人出庭作证，足以证明温馨物业公司未提供服务是客观存在的；一审法院片面认为温馨物业公司服务确实存在一定瑕疵，主观上扩大了“瑕疵”认定的范围，进而作出物业服务费90%的认定，对黄金海岸酒店是极不公平的，也违反了诚实信用和公平的原则。温馨物业公司辩称，一审判决按90%计算我公司认可，希望二审维持原判。袁贵敏述称，2017年8月1日到2018年7月31日期间的物业费我们是在2017年12月16日交纳的，因为当时我们装修已经进入尾期，准备开业，但是物业一直阻扰我们开业，无奈之下我们在开业前20天左右交纳的物业费，当时收缴的物业经理口头承诺来年会给我们折扣收取，但是我们经营的这一年期间物业服务很不到位，有的根本就没有提供服务，与我们交纳的费用完全不符。温馨物业公司向一审法院起诉请求:1.判令黄金海岸酒店给付所欠物业服务费169200元、公摊费200元、滞纳金24703元，合计194103元；2.本案诉讼费用由黄金海岸酒店承担。事实和理由：温馨物业公司系2013年初签订了物业委托管理服务协议，从2018年8月以前温馨物业公司一直按照物业服务协议履行自己的相关权利和义务，黄金海岸酒店2018年8月以前的物业费也及时交纳。但是，从2018年8月份开始至2019年7月，黄金海岸酒店作为商铺承租户没有履行业主义务及时交纳物业费，按照黄金海岸酒店的房屋建筑面积（商铺9400平方米）和物价部门批准的收费标准，黄金海岸酒店物业费合计169200元（9400平方米×1.5元/月×12月）未交。温馨物业公司多次派人上门向黄金海岸酒店催交，黄金海岸酒店都已各种理由拒绝缴纳物业费，由此产生滞纳金24703元（169200元×0.0005×365天×0.8），按合同约定八折收取。温馨物业公司作为物业服务公司，依法履行了与开发商签订的物业服务协议，黄金海岸酒店不履行缴纳物业费的义务。为此，温馨物业公司特依据《物业管理条例》的相关规定，提起诉讼，请求依法判如诉请。黄金海岸酒店一审辩称，温馨物业公司未按照物业合同的规定履行权利和义务，没有按照江苏省物业管理服务标准为黄金海岸酒店提供物业服务，违约在先，主要体现在建筑物外立墙面及房屋装修等管理方面存在严重缺陷，不履行安全保卫义务、未做到安全巡检、固定设岗、保安设施、24小时巡行、保安及保洁人员设置空白，车库监控虚设，消防等公用设施未履行维护义务，对小区其他商户装修未进行管理，直接对黄金海岸酒店营业产生重大影响，黄金海岸酒店已先行垫付物业相关费用23230元，要求一并处理。袁贵敏一审辩称，温馨物业公司没有提供与其金额相符的物业服务，其保洁、安保一片空白，每逢周末及法定假日，南进口处车辆长时间处于拥堵状态，拥堵状态没有人员及时进行疏通，对本店营业造成很大影响。一审法院经审理查明，2013年4月13日，江苏万康房地产有限公司与扬州市温馨物业服务有限公司签订《物业委托管理服务协议》，合同对宝应县五洲国际小区物业服务相关事项作出了约定。委托管理期限自2013年4月30日至2016年4月29日，协议到期时如业主委员会未成立或成立未签订时本协议继续履行生效；物业服务收费选择包干制方式，按照业主拥有物业面积交纳，标准为商业物业1.5元/平方米/月；物业服务费按年交纳，逾期未交纳按规定加收每日万分之五的滞纳金；入住流程及业主手册载明公摊水电费200元/年，2013年4月24日，上述收费标准经宝应县物价局备案。2017年7月5日，袁贵敏与王龙英签订《宝应五洲国际商业广场租赁合同》，合同约定租赁面积9400平方米（实际使用面积+公摊面积），租赁期限自2018年1月26日至2028年1月25日止，租赁期间产生的水电费、物业管理费等由承租人承担。2019年7月，温馨物业公司与黄金海岸酒店短信协商物业费交纳事宜未果，2019年8月1日温馨物业公司向黄金海岸酒店送达催缴通知单并张贴于门口，黄金海岸酒店未缴纳2018年8月至2019年7月期间物业服务费及水电公摊费。温馨物业公司索要未果，遂引起本诉。另查明，温馨物业公司于2013年将原名称扬州市温馨物业服务有限公司变更为江苏温馨物业服务有限公司。一审法院认为，温馨物业公司是宝应县五洲国际小区建设单位江苏万康房地产有限公司所签约的物业管理服务公司，该建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因黄金海岸酒店系个体工商户，故以营业执照登记的字号为黄金海岸酒店并注明经营者信息，黄金海岸酒店黄金海岸为该物业的承租人且约定由其交纳物业费，符合法律规定。温馨物业公司按约为该小区提供物业服务后，黄金海岸酒店黄金海岸理应及时缴纳相应的物业管理服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。因温馨物业公司服务确实存在一定瑕疵，黄金海岸酒店拒交物业费与此有关联性，故一审法院对温馨物业公司要求黄金海岸酒店支付2018年8月至2019年7月期间物业服务费的90%及水电公摊费予以支持。对于温馨物业公司主张的滞纳金因温馨物业公司在物业服务过程中确有瑕疵，未能完全履行合同约定的义务，故一审法院对该项请求不予支持。对黄金海岸酒店提出的已先行垫付物业相关费用23230元，其实际为黄金海岸酒店自用部位自行维修、委托物业垃圾清运费用，故对黄金海岸酒店该答辩意见不予采纳。综上，黄金海岸酒店黄金海岸向温馨物业公司支付物业管理服务费152280元（9400平方米×1.5元/月/平方米×12个月×90%）、水电公摊费200元，合计人民币152480元。据此，《依照最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百一十八条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条之规定，判决：一、黄金海岸酒店于判决生效之日起十日内支付温馨物业公司物业管理服务费、水电公摊费合计152480元；二、驳回温馨物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4182元，减半收取2091元，由温馨物业公司负担448元，黄金海岸酒店负担1643元。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：本案中黄金海岸酒店上诉认为应按照50%比例交纳案涉费用，该主张是否应予支持？本院认为，黄金海岸酒店上诉主张温馨物业公司在服务中存在建筑外立面管理、安保、公用设施维护、工作记录等方面的问题，未提供服务是客观存在的，故黄金海岸酒店应按照50%的比例交纳案涉费用。对此，本院认为，其一，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，黄金海岸酒店提交的证据虽然能够反映出温馨物业公司的工作存在一定问题，黄金海岸酒店未缴纳案涉费用具有一定的正当性，但尚不足以形成完整的证据链，不足以支撑黄金海岸酒店关于温馨物业公司未提供服务、黄金海岸酒店应按照50%的比例交纳案涉费用的主张。其二，黄金海岸酒店已经缴纳过上一期的物业费用，其在一审中提交的证人也陈述存在保安巡逻、保洁打扫卫生、物业疏导通道堵塞以及查看报修的情况，再结合黄金海岸酒店在二审中提出的交纳半数案涉费用的主张，可见温馨物业公司并非未提供任何服务。其三，一审法院已经在综合本案事实和证据的基础上，认定温馨物业公司服务存在瑕疵，并酌情减少了黄金海岸酒店应交纳的费用数额，该认定并无明显不当。综上所述，黄金海岸酒店的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4182元，由宝应县黄金海岸酒店承担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年六月十八日书记员 施   亚   芹