浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1227号 上诉人（原审被告）：杨增磊，男，1968年11月6日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：浙江永成物业管理有限公司，住所地宁波市江北区范江岸路198弄3号9A幢703室。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈波，该公司员工。 上诉人杨增磊因与被上诉人浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年2月24日作出的（2019）浙0212民初13491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨增磊上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据《物业管理条例》，业主经业主委员会督促后仍不交纳物业费的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主逾期不交纳物业费的，物业服务企业应当先书面催缴。本案被上诉人没有证据证明其具有起诉前的前置程序，无权起诉。二、被上诉人并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。1.被上诉人自上诉人2009年购房至2019年，并未按物业服务合同约定修复房间外墙渗水问题。2.被上诉人曾承诺3号楼西侧楼下及11号楼后面的停车场地仅作为建筑垃圾场地使用，但从2009年至今，上诉人楼下的垃圾场仍未取消。清运垃圾时间为晚上10点-12点和凌晨4点-6点，严重影响包括上诉人在内的周围居民的睡眠质量，且因清理灰尘满天，附近业主经常无法通风换气和晾晒衣服。3.2018年上诉人楼上业主把下水管道捅漏，被上诉人并未安排修复，最后上诉人自己掏钱修复。4.自2014年起，被上诉人将喷水池关闭至今，导致喷水池变成臭水沟。5.3号楼1单元楼梯间几乎从未打扫，楼道垃圾遍地、墙面脏乱不堪，业主对此反应几年无果。6.由于被上诉人玩忽职守，导致3号楼多数业主违反小区管理规定，在外墙上安装空调外机，影响阳面住户休息。7.其他被上诉人失职违约实例：（1）小区养狗户多，到处都是臭狗屎；（2）楼道内堆放杂物众多；（3）门岗区的电费属于公共费用由业主分摊，但被上诉人却放纵熟人的电动车充电；（4）小区内外的广告费没有公示去向。三、当物业服务企业未能完全履行物业服务义务时，不应为了防止物业单位资金不足而要求业主继续交纳物业费。 浙江永成物业管理有限公司辩称，上诉人所说的催交物业费需要业委会督促，被上诉人认为缴纳物业费是根据合同约定。被上诉人已经经过书面催交，被上诉人程序合法。上诉人认为物业公司没有承担相应的维修、养护、管理义务，应当承担相应的赔偿责任，对上诉人提出的问题，物业公司已经做到相应的责任，对上诉人所说的物业服务不履行或者不完全履行，被上诉人认为上诉人可以通过业委会或者第三方街道督促物业公司。关于上诉人提出的房屋维修问题，被上诉人已经多次对上诉人的房屋进行维修，且房屋质量是建设单位责任，被上诉人已经尽力协调维修义务。关于停车场清运垃圾、建筑垃圾堆放场地，系根据业委会协商确定。关于上诉人下水管道漏水问题，是上诉人与邻居的纠纷，被上诉人已经尽力协调，而且已经帮忙维修。关于空调安装和小区养狗、出租户管理、楼道堆放杂物，物业公司已经在尽力维护，而且空调外机安装系业主所为，物业没有执法权进行拆除。综上，上诉人应当要支付相应物业费和共用设施维修费。 浙江永成物业管理有限公司向一审法院起诉请求：杨增磊支付浙江永成物业管理有限公司2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理综合服务费9652.20元、共用设施维修费1338.70元、能耗费208元，并支付自欠费之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 一审法院审理认定事实：浙江永成物业管理有限公司系宁波市鄞州区鄞州大道中1458号香堤水岸小区的物业管理方。杨增磊系香堤水岸小区3号楼1单元302室业主，房屋建筑面积为125.98平方米。浙江永成物业管理有限公司自2008年起对香堤水岸小区实行物业服务管理。2017年2月4日，浙江永成物业管理有限公司与香堤水岸小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：浙江永成物业管理有限公司为香堤水岸小区提供物业服务，委托管理期限自2017年2月4日起至2019年2月3日止；高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.20元收取物业管理综合服务费、每年每平方米2元收取共用设施维修费。杨增磊未缴纳2013年9月1日至2018年12月31日的物业综合服务费及共用设施维修费，浙江永成物业管理有限公司曾多次向杨增磊发送缴费告知书，要求其及时缴纳物业管理综合服务费等。 一审法院认为，浙江永成物业管理有限公司与香堤水岸小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，浙江永成物业管理有限公司对香堤水岸小区进行了物业管理服务，杨增磊作为该小区的业主，理应及时向浙江永成物业管理有限公司支付物业综合服务费及共用设施维修费。杨增磊提出浙江永成物业管理有限公司提供的物业服务存在不足之处，但未提供充分证据证明浙江永成物业管理有限公司提供的物业服务持续存在瑕疵，或构成重大瑕疵，即使物业服务存在部分不足之处，杨增磊可要求浙江永成物业管理有限公司改进工作、提高服务质量，但不能以此拒付物业综合服务费及共用设施维修费。物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵和不足但未构成根本违约的情况下，部分业主拒缴或少缴的行为，可能会助长另一部分业主恶意欠费不缴的不良行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于社会生活秩序的良好运行。故杨增磊拒交物业费的理由不能成立，但浙江永成物业管理有限公司作为服务方，也应提高服务意识，加强与业主之间的沟通，对业主的建议与意见及时作出回应。浙江永成物业管理有限公司提供的物业服务存在一定欠缺，杨增磊对此不甚满意，说明浙江永成物业管理有限公司在物业服务中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对浙江永成物业管理有限公司要求杨增磊支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。浙江永成物业管理有限公司主张杨增磊支付能耗费208元，但未提供证据予以证明，一审法院不予支持。综上，对浙江永成物业管理有限公司合理的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨增磊支付浙江永成物业管理有限公司浙江永成物业管理有限公司2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业综合服务费9652.20元、共用设施维修费1338.70元，共计10990.90元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果杨增磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费88元，减半收取44元，由浙江永成物业管理有限公司负担6元，由杨增磊负担38元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，涉案小区存在个别业主安装空调外机、楼道堆放杂物等情况。 本院认为，涉案香缇水岸小区业主委员会与被上诉人签订的《香缇水岸小区物业管理委托合同》合法有效，上诉人作为小区业主受该合同约束，双方均应按照合同约定履行相应义务。在被上诉人物业服务期间，上诉人欠缴物业服务费属实，该欠费被上诉人经催讨，再提起本案诉讼，程序合法。但根据上诉人提供的证据，可以证明被上诉人在提供物业服务过程中，对个别业主空调安装、楼道堆放杂物等的管理过程中，存在管理不到位情形，对包括上诉人在内的业主生活品质造成一定影响，上诉人要求酌减物业服务费，理由成立，考虑到被上诉人作为物业公司，不具有强制执行力，对相应的措施采取存在一定障碍的事实，本院酌情由上诉人承担涉案物业服务费的70%。至于上诉人提出因被上诉人原因造成其损失要求赔偿问题，因上诉人未提出相应反诉，本案对此不作审查。上诉人提出的其他业主对其损害问题，也不属本案处理范围，其可向损害方另行主张。 综上所述，杨增磊的上诉请求部分有理，本院予以支持。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13491号民事判决； 二、杨增磊支付浙江永成物业管理有限公司浙江永成物业管理有限公司2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业综合服务费9652.20元、共用设施维修费1338.70元的70%，共计7693.63元，于判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费88元，减半收取44元，由杨增磊负担30元，浙江永成物业管理有限公司负担14元；二审案件受理费88元，由上诉人杨增磊负担38元，浙江永成物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年六月二十三日 书记员  潘芬芬