广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12167号上诉人（原审原告）：广州拜高物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区八旗二马路11号1402房。法定代表人：高翔，职务:总经理。委托诉讼代理人:郑中民，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市东山国有资产经营有限公司，住所地：广州市越秀区先烈中路65号802-805房。法定代表人：陈周兴，职务:经理。委托诉讼代理人：杨洁渝、钟正华，均系广东翔信律师事务所律师。上诉人广州拜高物业管理有限公司（以下简称拜高公司）因与被上诉人广州市东山国有资产经营有限公司（以下简称东山公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人拜高公司代理人郑中民、被上诉人东山公司代理人杨洁渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拜高公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令东山公司向拜高公司支付物业服务费人民币381125.57元（自2009年8月1日计算至2019年7月30日，其中2009年8月1日至2014年10月31日按3.8元/平米计算，2014年11月1日至2019年7月31日按4.5元/平米计算，物业建筑面积752.08平方米）；3.东山公司向拜高公司支付更换电梯分摊费用19930.56元；4.东山公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、东山公司关于其未与拜高公司签订物业服务协议的抗辩不成立，一审判决采纳该抗辩是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物权法》第七十八条的规定，拜高大厦因历史原因未成立业主大会及业委会，根据《物业管理条例》第十条、第十一条的规定，本案属于业主共同履行业主大会职责的情形，拜高公司与业主签订的物业服务协议，人数和物业面积均超过50%，其法律效力等同于业主大会签订的物业服务协议，对东山公司有约束力。二、拜高公司已经按照物业服务协议的约定提供了物业服务，东山公司关于其未享受、无需接受物业服务的抗辩不成立，一审判决采纳该抗辩是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，东山公司没有对拜高公司是否按照协议的约定提供物业服务提出异议，仅称其未享受及无需接受相关物业服务，其抗辩不应被支持。一审判决将业主是否享受物业服务作为裁判依据，违背了上述法律规定。三、拜高大厦3-4层的通行和水电现状是东山公司造成的，其私通水电的行为违法，其自行出入、私拉水电的行为不是拒绝交纳物业费的理由，一审判决以违法行为造成的现状作为判决依据明显不当。拜高公司确有提供可以出入的电梯和消防通道，东山公司系出于自身原因不愿使用。四、一审判决混淆了使用水电、进出房屋与物业服务内容的区别。一审判决仅以东山公司未从拜高大厦公共区域出入、未使用拜高大厦水电为由，认定拜高公司实际上没有向东山公司提供物业服务的理由错误。无论东山公司是否愿意接受，东山公司均已实际享受了拜高公司为其所有权的共有部分提供的服务。即使东山公司为拒绝拜高公司的物业服务，愿意放弃所有权的共有部分，法律也不允许出现该种权利状态。五、东山公司拒绝缴纳物业费及电梯安装费，私拉水电，变更设计规划，损害了全体业主的利益。六、东山公司损害全体业主的利益，可能导致其他业主提起第三人撤销之诉。东山公司二审答辩称：一、拜高大厦3、4层自始具备独立性，与其他楼层并不相通，拜高公司未提供任何物业服务，其要求东山公司支付物业服务费没有任何依据。二、东山公司从未使用过拜高大厦电梯，也无法使用电梯，理应无须承担更换电梯的费用。三、东山公司使用的拜高大厦3、4层物业因具备独立性，区别于其他楼层，拜高公司据此认为东山公司损害其他业主的利益毫无依据。拜高公司于2019年7月31日向一审法院起诉请求：1.东山公司向拜高公司支付物业服务费381125.19元（自2009年8月1日计算至2019年7月30日，其中2009年8月1日至2014年10月31日按3.8元/平方米计算，2014年11月1日至2019年10月31日按4.5元/平方米计算，物业建筑面积752.08平方米）。2.东山公司向拜高公司支付更换电梯分摊费用19930.56元。一审法院认定事实：拜高公司于2009年9月21日经广州市工商行政管理局越秀分局核准成立。2009年8月13日，翟春燕、邓畅荣与广州拜高酒店管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由广州拜高酒店管理有限公司为拜高大厦提供物业管理费服务，合同期限自2009年8月1日起至2013年7月31日止，物业服务费标准是3.8元每月每平方米。据广州市越秀区第三土地房屋管理所2014年2月25日出具的“越秀区物业服务合同备案回执”记载，越秀区八旗二马路11号小区物业服务合同已备案。另据原广州市东山区人民政府2000年5月31日出具的东府办（2000）28号《关于东山侨胞之家管理问题的通知》记载，经区政府研究，决定将东山侨胞之家（沿江中路333号，建筑面积2598.6平方米）和八旗二马路11号3-4楼（建筑面积760平方米）物业交由东山公司管理。一审庭审中，拜高公司陈述八旗二马路11号东山公司使用的3-4楼没有与其签订物业管理服务合同，大部分业主亦与拜高公司签订了物业管理协议。并提供了1、《物业管理服务协议》若干份；2、2014年12月23日2015年9月23日、2018年10月22日和10月30日向东山公司发出的催缴物业管理费的函件，要求东山公司支付2009年8月1日起的物业管理费；3、拜高公司2018年12月7日发出的涉案大厦电梯设备更换公示，及拜高公司垫付电梯更换费用回单、新装电梯工程分摊换算表。东山公司对证据1的真实性、合法性不予确认。证据2的函件东山公司没有收到。证据3真实性、合法性不予确认，东山公司没有使用过电梯。东山公司陈述沿江中路333号与八旗二马路11号3-4楼之间有廊桥连接，八旗二马路11号5-7层、11-15层作酒店经营，一楼也设置为酒店前台，东山公司从未在八旗二马路11号一楼及3-4楼的电梯出入，一直以来是在沿江中路333号通过廊桥出入涉案大厦的3-4层，且水电闸被设置于沿江中路333号，3楼作侨胞之家的办公室，4楼空置。另涉案大厦3-4层的消防通道及电梯口被拜高公司封闭，并堆放了垃圾。一审法院认为：物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业管理服务内容包括物业公共部位和共用设施设备的日常维护和管理、区域内日常环境卫生和绿化管理、管理区域内公共秩序等。据本案证据显示，拜高公司与东山公司没有签订物业管理服务合同，且据东山公司实际使用涉案房屋的状况反映，东山公司是通过沿江中路333号“侨胞之家”与八旗二马路11号之间的廊桥出入涉案大厦的3-4层，且该3-4层的消防通道及电梯口被封闭，水电表的设置亦不在涉案大厦内，致使3-4层与涉案大厦的其他楼层没有相通，成各自独立的空间，也就是说拜高公司实质上没有向东山公司提供的物业服务，根据公平合理和等价有偿原则，拜高公司请求东山公司支付涉案大厦3-4层的物业服务费和更换电梯费用没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，一审法院于2020年1月21日作出判决：驳回原告广州拜高物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7316元，由原告广州拜高物业管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对拜高公司的上诉请求与东山公司的答辩意见，分析如下：物业管理费是物业使用人或所有人在享受了物业管理公司提供的物业服务后，应当依据物业管理服务合同向物业管理公司支付的费用。根据一审查明的事实可知，本案双方并未签订物业管理合同，且根据本案证据显示，东山公司是通过沿江中路333号“侨胞之家”与八旗二马路11号之间的廊桥出入涉案大厦的3-4层，且该3-4层的消防通道及电梯口被封闭，水电表的设置亦不在涉案大厦内，致使3-4层与涉案大厦的其他楼层没有相通，成各自独立的空间。据此，东山公司实质上未享受拜高公司提供的物业服务。根据公平合理和等价有偿原则，本案拜高公司请求东山公司支付涉案大厦3-4层的物业服务费和更换电梯费用没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。至于拜高公司上诉提出东山公司更改规划问题，因与应否支付物业管理服务的费用无关联，本案本院不予采纳。综上所述，拜高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7316元，由广州拜高物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏