上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4207号上诉人(原审原告)：黄某某，男，1970年7月23日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：张燕伟，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：厦门邝沛幕墙有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人：邝锦光，董事长。委托诉讼代理人：耿刚，上海顾友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾柱芳，上海顾友律师事务所律师。原审第三人：上海港潮房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏品雄。上诉人黄某某因与被上诉人厦门邝沛幕墙有限公司(以下简称邝沛公司)、原审第三人上海港潮房地产开发有限公司(以下简称港潮公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初21536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄某某的上诉请求：撤销原判；改判停止拍卖位于本市浦东新区申港街道环湖西二路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)并解除对该房屋的查封；一、二审诉讼费用均由被上诉人邝沛公司承担。事实和理由：一审判决认定系争房屋未办理过户登记的原因在于黄某某怠于行使相关权利，并据此判决驳回黄某某的诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。黄某某于2011年5月17日与原审第三人港潮公司签订《上海市商品房出售合同》，向港潮公司购买系争房屋。在签约时，系争房屋已设定在建房屋抵押，在抵押权尚未涤除的情况下，该房屋不具备办理产权过户登记的条件。按照上述合同的约定，港潮公司负有涤除系争房屋的抵押权并办理过户登记的单方义务，但该公司至今既未告知黄某某是否已涤除系争房屋上的抵押权以及何时涤除抵押权，也未履行办理过户登记的义务，故系争房屋未办理过户登记的原因是港潮公司的违约行为，并非黄某某的自身原因。黄某某作为普通购房人，对系争房屋早已具备过户登记条件并不知情，亦无法得知，黄某某曾多次向港潮公司提出办理过户登记的要求，港潮公司并未否认，故黄某某对于该房屋未过户至其名下并无过错。黄某某是否向港潮公司提起诉讼是黄某某的权利，而非义务，将黄某某未提起诉讼视为其怠于行使权利无法律依据。黄某某已履行《上海市商品房出售合同》项下的义务，系争房产不属于港潮公司的责任财产，不应被纳入强制执行的范围。邝沛公司辩称，不同意黄某某的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄某某并不能证明非因其自身原因未办理系争房屋的过户登记，其对此具有过错并应承担法律责任。黄某某购房后，长时间不急于办理产证有悖常理，其对港潮公司的违约行为不闻不问，也无法举证存在不能办理产证的客观原因，在法律行为上已具有过错。黄某某购房时明知系争房屋设定抵押权，其不仅未督促港潮公司及时涤除，而且在港潮公司主动涤除抵押权后的长时间内仍未办理过户登记，显然存在过错。购房合同中明确约定了办理产证的截止时间和违约责任，黄某某从未通过诉讼要求港潮公司履行合同，足以证明系争房屋未办理过户登记的原因在于黄某某怠于行使权利。同时，黄某某提供的证明其已合法占有系争房屋和支付房款的证据存在互相矛盾及不合常理的情况，其与港潮公司之间并非真正的房屋买卖关系。港潮公司未发表陈述意见。黄某某向一审法院起诉请求：停止拍卖系争房屋并解除对该房屋的查封；诉讼费用由邝沛公司承担。一审法院认定事实：1、根据查询日期为2019年12月12日的《上海市不动产登记簿》中记载，系争房屋权利人为港潮公司，权利登记于2011年3月21日，房屋另行为办公楼，房屋用途为办公，无房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、房屋租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录。2、根据一审法院(2018)沪0107执4766号案卷材料，邝沛公司于2018年11月20日根据该院作出的(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、本院(2018)沪02民终4881号民事判决书，向一审法院申请执行，要求上海祥生建筑安装工程有限公司和港潮公司支付工程款及利息、保证金及一、二审案件受理费、工程造价鉴定费、质量鉴定费、修复工程造价鉴定费合计人民币8,596,314.59元(以下币种相同)。一审法院以(2018)沪0107执4766号立案后，于2019年2月27日查封系争房屋，于同年7月15日作出拍卖包括系争房屋在内的港潮公司名下房屋的执行裁定书。2019年8月14日，一审法院裁定终结本次执行程序。3、2019年9月2日，黄某某向一审法院提出书面异议，请求中止对系争房屋的执行。一审法院以(2019)沪0107执异94号立案后，于同月16日作出“驳回案外人黄某某的异议请求”的裁定。2019年10月12日，黄某某向一审法院提起本案诉讼。根据一审法院(2019)沪0107执异94号案卷材料，黄某某在案外人异议审查过程中提供其于2011年5月17日与港潮公司签订的《上海市商品房出售合同》、签购单、销售不动产统一发票(自开)、上海市商品房住宅维修基金收款凭证(购房人专用)、落款时间为2011年9月23日的物业费《收据》、开票日为2011年10月10日、2013年3月20日、2014年11月21日、2019年5月13日的物业费发票、黄某某于2011年9月23日与上海金加园物业管理有限公司签订的《广昊世纪大厦物业管理公约》、上海金加园物业管理有限公司于2011年5月17日出具的载明360室押金(一个月)600元《收据联》并出示房间钥匙两把。在提起本案诉讼时，黄某某向一审法院提交与上述证据相同的证据，并补充提交《上海市装饰工程委托合同》、《滴水湖装修清单》、《收据》、系争房屋照片、《房屋租赁合同》、《借记卡账户历史明细清单》。经质证，邝沛公司对黄某某提供的商品房出售合同、签购单、销售不动产统一发票和维修基金收款凭证的真实性均无异议，但认为不能证明其诉讼主张。对其他证据，邝沛公司表示不清楚相关情况，且该部分证据与黄某某在异议审查中的相关自述相矛盾，也与本案无关。港潮公司对黄某某提供的上述证据均无异议。邝沛公司在一审中提供该院(2019)沪0107执异94号案听证笔录、(2016)最高法民申2754号民事裁定书、(2019)最高法民申2904号民事裁定书。经质证，黄某某和港潮公司对上述证据的真实性均无异议，但不认可邝沛公司的证明目的。一审中，黄某某补充陈述称，虽然根据《上海市商品房出售合同》的约定，若因港潮公司原因致黄某某无法在2011年6月30日前取得系争房屋小产证的，港潮公司应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2011年9月30日起的7日内，黄某某仍无法取得小产证的，黄某某有权单方面解除合同，但其至今未主张解除合同，亦未根据上述约定要求港潮公司承担违约责任，且未就此向法院提起过诉讼。港潮公司对此予以确认。一审法院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书和本院(2018)沪02民终4881号民事判决书均判定，港潮公司应向邝沛公司支付包括邝沛公司承建系争房屋所在广昊世纪大厦建筑幕墙装饰工程款和逾期利息等。一审法院认为，本案的争议焦点在于黄某某所主张对系争房屋的物权期待权能否排除该院因邝沛公司申请执行港潮公司一案对该房屋的执行。根据查明的事实，首先，鉴于邝沛公司与港潮公司对《上海市商品房出售合同》的真实性均不持异议，故应认定该合同为合法有效合同，且签订时间早于一审法院查封系争房屋的时间，该情形符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，尽管邝沛公司不认可港潮公司已将系争房屋交付黄某某，但鉴于黄某某已提供其在一审法院查封前已实际占有该房屋之事实的相关证据，港潮公司对此表示认可，而邝沛公司对此未能提供相反证据，故应认定黄某某在一审法院查封前已实际占有系争房屋，该情形符合“在人民法院查封之前已合法占有该标的出”的规定；再次，鉴于邝沛公司与港潮公司对黄某某提供的关于已全额支付购房款的相关证据不持异议，且因黄某某支付全部购房款的时间早于一审法院查封时间，该情形符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，自黄某某于2011年5月购房、付清全部购房款并已实际占有系争房屋至一审法院于2019年2月查封该房屋，在长达将近八年的时间内，黄某某在早已具备办理房屋过户登记手续条件的情况下仍未办理，也未根据合同约定向港潮公司主张违约责任，或直接向法院提起相关诉讼，上述均表明黄某某并未积极采取相应措施维护自己的合法权益，且其未提供证据证明未办理过户登记系因其他客观原因导致，故系争房屋未办理过户登记的原因在于黄某某怠于行使相关权利，故该情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因黄某某的主张不符合法定情形，且鉴于邝沛公司对港潮公司债权的性质，故黄某某要求停止拍卖系争房屋并依法解除查封于法无据。据此，一审法院于2019年12月26日判决驳回黄某某的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系黄某某主张港潮公司开发的系争房屋的所有权提起的案外人执行异议之诉，因该房屋系办公用房，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据上述条款的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记这四项情形的，人民法院应予支持。本案中，黄某某已提供充足的证据证明其在一审法院查封系争房屋之前，已与港潮公司就该房屋签订书面买卖合同、合法占有该房屋、并支付全部价款的事实，故对上述事实本院予以确认。因此，本案的争议焦点为是否因黄某某的自身原因导致系争房屋未办理过户登记。黄某某为购买系争房屋，于2011年5月17日与港潮公司签订《上海市商品房出售合同》，该合同明确约定了办理房屋小产证的期限及违约责任。上述期限届满后，港潮公司称于2012年2月22日涤除了系争房屋上的抵押权，至此该房屋已具备办理过户登记手续的条件。黄某某作为系争房屋的买受人，有义务了解该房屋的登记状况，在该房屋符合过户条件后应积极督促港潮公司办理过户登记手续，在港潮公司违约的情况下，也应积极通过法律途径保护自身的合法权益。但直至一审法院于2019年2月27日查封系争房屋，黄某某既未向港潮公司主张违约责任，亦未通过法律途径保护自身权益。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的权属以登记为准，黄某某应预知未及时办理过户登记手续可能产生的法律后果，故系争房屋未办理过户有其自身原因。黄某某主张曾多次催促港潮公司办理过户手续，港潮公司对此也未表异议，因黄某某未提供证据加以证实，且即便港潮公司自认也不能免除黄某某的举证责任，故本院不予采信。综上，黄某某对系争房屋主张的所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院在邝沛公司申请执行港潮公司建设工程纠纷一案中对该房屋的执行，其上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,249元，由上诉人黄某某负担。本判决为终审判决。法官助理何冰审判长  胡晓东审判员  朱志红审判员  杨喆明二〇二〇年六月十日书记员  何 冰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……