云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2524民初1040号原告：建水县安居物业服务有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇仁和路（大水塘旁）富康名邸12幢1层3号。法定代表人：李宏莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙云波，系该公司经理。代理权限：特别授权。被告：黄继先，男，1965年5月8日生，汉族，居民，住云南省建水县。原告建水县安居物业服务有限公司与被告黄继先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建水县安居物业服务有限公司的法定代表人李宏莉及委托诉讼代理人孙云波、被告黄继先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建水县安居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年4月至2019年2月物业管理费1,032元、生活垃圾处置费110元、二次加压费110元、电梯检验费92元、电梯运行费394元，合计1,738元；2.支付2019年3月至2020年2月物业管理费1,126元、生活垃圾处置费120元、二次加压费120元、电梯运行费340元，合计1,706元；3.由被告支付2018年度综合费用（1,738元）的违约金，按银行年利率24%计算，暂计至2020年3月31日止，共逾期2年，违约金为834元（1,738元×24%×2年）；4.由被告支付2019年度综合费用（1,706元）的违约金，按银行年利率24%计算，暂计至2020年3月31日止，共逾期1年，违约金为409元（1,706元×24%×1年），以上四项合计4,687元。事实及理由：被告系建水县广慈湖壹号小区业主。2016年4月28日，被告与原告签订《广慈湖壹号物业管理服务协议》，协议约定被告每月按0.75元/平方米的价格向原告交纳物业服务费，协议同时约定被告应交纳的生活垃圾处置费、二次加压费、电梯检验费等相关费用，约定了逾期支付按每天3%支付违约金的违约责任。合同签订后，原告提供服务，但被告拖欠原告2018年4月至今的物业费用及其他约定费用一直不付。被告的行为已构成违约，并造成恶劣影响，故起诉请求支持原告诉讼请求。被告黄继先辩称：原告第一项、第二项诉讼请求中主张被告拖欠费用的时间、项目及金额符合，但原、被告双方是2016年签订合同，合同涉及的相应费用被告已交纳。从2018年起双方没有签订合同，故被告不愿支付原告主张的第一项、第二项费用。因被告没有违约，被告不愿支付原告主张的第三项、第四项费用。根据物业管理条例规定，双方没有签字的合同无效。根据物业服务方案第19页第2条规定，2单元门大厅门升级改造实行刷卡出入，而该设施至今只是摆设；根据合同第六条、第二十一条及小区业主公约第六条第（七）款规定，在原告服务期间，与小区业主房屋配套的电缆被盗，长达半年之久无结果；根据物业服务合同第五章最后一页服务方案第二款规定，小区内一楼业主私自乱建，将绿化区改成庭院；根据物业服务方案第十三条规定，小区消防完好率100%，实际为零，因此原告方已构成违约。本院经审理认定事实如下：原告建水县安居物业服务有限公司系从事物业、家政等服务的有限责任公司。2013年9月24日，委托方建水县中源房地产开发有限公司（甲方）与受托方建水县安居物业服务有限公司（乙方）签订《广慈湖壹号物业服务合同》，建水县中源房地产开发有限公司将自己开发建设的建水县广慈湖壹号商住小区委托原告进行前期物业服务。委托期限为建水县广慈湖壹号商住小区业主委员会选聘确定物业管理企业之前，甲方委托乙方在小区内开展管理服务工作。根据合同第九条约定，物业的综合管理服务费，住宅房屋按建水县发改委核定价向业主收取。根据建水县发展和改革局文件｛建发改价[2013]19号｝《建水县发展和改革局关于广慈湖壹号小区前期物业服务收费标准的批复》，广慈湖壹号小区高层住宅（带电梯）前期物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.90元。但原告对该小区高层住宅（带电梯）前期物业服务收费标准降价按每月每平方米建筑面积0.75元收取。被告系建水县广慈湖壹号小区电梯房3幢1106号房屋（建筑面积125.16平方米）的业主。2016年4月28日，被告黄继先（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《广慈湖壹号物业管理服务协议》，协议约定被告每月按0.75元/平方米的价格向原告交纳物业管理费，协议同时约定被告应交纳的生活垃圾处置费、二次加压费、电梯检验费等相关费用，约定了逾期支付按每天3%支付违约金的违约责任。建水县广慈湖壹号小区业主委员会成立后，2019年3月1日，建水县广慈湖壹号小区业主委员会（合同甲方）与原告建水县安居物业服务有限公司（乙方）签订《广慈湖壹号小区物业管理服务合同》，合同约定，甲方将广慈湖壹号小区委托乙方进行物业管理。第二章委托管理事项中第十三条物业管理费中约定别墅、电梯房按建筑面积每月每平方米0.75元向业主收取。合同同时还约定生活垃圾处置费、二次加压费、电梯使用费、维修费等等费用的收费标准。合同第二章第十三条第四项约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加违约金。在原告提供物业服务过程中，被告黄继先在2018年4月至2019年2月期间欠原告物业管理费1,032元、生活垃圾处置费110元、二次加压费110元、电梯检验费92元、电梯运行费394元，合计1,738元；在2019年3月至2020年2月期间欠原告物业管理费1,126元、生活垃圾处置费120元、二次加压费120元、电梯运行费340元，合计1,706元，两项合计3,444元。原告经向被告打电话催交未果后诉讼来院要求解决。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年9月24日、2019年3月1日，原告建水县安居物业服务有限公司先后与建水县中源房地产开发有限公司、建水县广慈湖壹号小区业主委员会签订物业服务合同，受托对建水县广慈湖壹号商住小区进行前期物业管理服务及之后小区业主委员会所委托的物业服务管理。2016年4月28日，原告与被告黄继先签订《广慈湖壹号物业管理服务协议》。上述合同约定了订立合同双方当事人的权利义务，约定原告对别墅、电梯房按建筑面积每月每平方米0.75元纳物业管理费，同时约定生活垃圾处置费、二次加压费、电梯检验费等各项费用的收费标准。原告按照合同约定以及相关规定提供了服务。被告黄继先在2018年4月至2019年2月期间欠原告物业管理费1,032元、生活垃圾处置费110元、二次加压费110元、电梯检验费92元、电梯运行费394元，合计1,738元；在2019年3月至2020年2月期间欠原告物业管理费1,126元、生活垃圾处置费120元、二次加压费120元、电梯运行费340元，合计1,706元。上述两项合计3,444元，被告至今未缴纳，其行为损害了原告的合法权益，对原告要求被告给付上述项目费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告按年利率24%计算支付2018年度综合费用（1,738元）、2019年度综合费用（1,706元）分别至2020年3月31日止的违约金834元、409元，合计1,243元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。对被告主张原告对小区环境、设施及安全没有尽到管理义务，不同意支付原告主张的费用之辩解理由，依据不足，本院不予认定和支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告黄继先于判决生效后三日内给付原告建水县安居物业服务有限公司2018年4月至2019年2月期间欠原告的物业管理费1,032元、生活垃圾处置费110元、二次加压费110元、电梯检验费92元、电梯运行费394元，合计1,738元；2019年3月至2020年2月期间欠原告的物业管理费1,126元、生活垃圾处置费120元、二次加压费120元、电梯运行费340元，合计1,706元，两项合计3,444元。二、驳回原告建水县安居物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄继先负担。本判决为终审判决。审判员  陆昱文二〇二〇年六月四日书记员  董秋月