山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终764号上诉人（原审被告）：高×，山西省太原市人，住太原市。委托诉讼代理人：张×，山西德昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹×，山西德昭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱×，山西省交口县人，现住交口县。委托诉讼代理人：周×，山西省太原市人，系朱×近亲属。原审被告：宋×，山西省交口县人，现住交口县。原审被告：交口众济医院。法定代表人：高×，院长。委托诉讼代理人：张×，山西德昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹×，山西德昭律师事务所实习律师。上诉人高×与被上诉人朱×及原审被告宋×、交口众济医院房屋租赁合同纠纷一案，山西省交口县人民法院于2018年12月19日作出（2018）晋1130民初521号民事判决书，宋×不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日作出（2019）晋11民终837号民事裁定书，撤销原判，发回重审。山西省交口县人民法院于2019年12月3日作出（2019）晋1130民初320号民事判决书，高×不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。高×上诉请求：1.撤销山西省交口县人民法院（2019）晋1130民初320号民事判决书第一项；2.改判并驳回被上诉人要求支付租金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审公开询问时，高×当庭变更其上诉请求第二项为改判上诉人支付被上诉人50000元。事实和理由：一审判令上诉人支付被上诉人房屋租赁费113527元不合理，且无证据支持。由一审认定的事实可知，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为六年，自2012年3月6日起至2018年3月5日止，租赁合同到期后，双方并未续签合同。2017年，该租赁房屋被交口县住房保障和城乡建设管理局列入征收范围，导致《租赁合同》无法继续履行，案涉房屋从2017年11月份后再无使用。2017年11月，由于政府拆迁导致双方签订的《租赁合同》履行不能，租赁合同根本目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方签订的租赁合同由于不可抗力致使不能实现合同目的，符合法定解除条件。综上，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应在不可抗力发生即政府拆迁时就应解除，上诉人不应支付这段时间的租赁费。请求二审查明本案事实，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二审公开询问时，上诉人高×补充称，2017年11月因政府拆迁双方之间的房屋租赁合同符合法定解除条件，上诉人已经通知被上诉人解除，此后上诉人不用再支付被上诉人房屋租赁费。上诉人之所以没有搬离租赁房屋的原因，系被上诉人多次阻拦造成上诉人一直无法搬离，至今上诉人的部分医疗设备还在租赁房屋内。朱×辩称，1.不认可2017年11月房屋租赁合同解除，当时房屋处于适租的状态没有被政府列为拆迁范围，即使列为拆迁范围，从列为拆迁范围起到实际拆除之日通常经历1年的时间，该期间不会影响上诉人的经营；2.被上诉人从未收到上诉人要求解除合同的通知，按照合同法第九十六条规定，解除通知送达之后才生效。综上，请求驳回高×的上诉，维持原判。交口众济医院述称，同意高×的上诉请求。宋×经本院传票合法传唤，未到庭参加二审询问，亦未提交书面答辩状。朱×向一审法院起诉请求：1.判令三被告立即将房屋腾空并返还原告；2.判令三被告支付原告租金及利息82125元（包括2017年3月6日至2018年3月5日欠付房屋租金75000元及利息7125元）；从2018年3月6日至2019年7月6日房屋占用费100000元以及从2019年7月7日至实际腾房之日的房屋占用费；3.本案的诉讼费、鉴定费由被告承担；4.判令被告赔偿原告房屋损失51630元。一审法院认定事实：2012年2月6日，经中间人被告宋×介绍原告朱×与被告高×签订了《房屋租赁合同》，约定原告朱×将位于××县面房中的第二、三层租给被告，作为被告高×开办的交口众济医院的经营性用房一部分。2012年3月6日，被告高×为扩大营业面积，又与原告签订了第二份《房屋租赁合同》，双方约定被告高×租赁原告三层门面房（加底层），租赁面积608平方米，年租金75000元，租赁期限6年，从2012年3月6日至2018年3月5日，每年3月5日前付清当年房租，被告交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，后被告高×租金支付至2017年3月5日。合同到期后，因该房产涉及拆迁，双方就拆迁补偿款的分配产生分歧。2018年9月11日被告欲搬离时，原告朱×拦住不让搬，报案后因存在租赁纠纷，交口县水头派出所建议起诉处理。后原告诉至法院，形成本案纠纷。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告将房屋交付被告高×作为被告交口众济医院营业使用后，被告高×理应依合同约定期限交付租金。2017年3月5日后，被告未付租金，2018年3月5日合同到期后双方也未续签合同，被告使用至2018年9月11日搬离。因被告未经原告同意却继续使用房屋拒不腾出，也不交付租金，其行为已构成违约，应承担相应的责任。故原告请求被告停止对原告房屋的非法占用，立即从房屋搬出并给付原告租金75000元的诉求，原审应予支持。关于原告请求支付利息的诉讼请求，因合同未明确约定，故原审不予支持。另原告请求支付从2018年3月6日至2019年7月6日房屋占用费100000元以及从2019年7月7日至实际腾房之日的房屋占用费。因2018年9月11日被告搬离时，原告已经阻拦，原审认为此日应该为被告占用的截止时间，故此前的租赁费被告高×应当予以支付原告，原审计算租赁费为38527元（六个月零五天），以上租赁费合计113527元。关于原告请求被告宋×承担民事责任，因被告宋×非本租赁合同签订人，也无证据证明其为被告交口众济医院合伙人，故原审采纳被告宋×及高×的答辩意见，驳回原告的该项诉讼请求。关于原告请求被告赔偿原告房屋损失51630元，因原告仅提交维修人员的证明材料，未对房屋损失情况及修复进行司法鉴定，故原审不予支持。综上所述，根据原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:（一）被告高×在判决生效后十五日内支付原告朱×房屋租赁费113527元；（二）被告高×在判决生效后十五日内将租赁房屋（房权证2003字第1423330100124号）腾空后交付原告朱×；（三）驳回原告朱×的其他诉讼请求。案件受理费5250元,由被告高×承担2550元，原告朱×承担2700元。二审审理期间，上诉人高×提供房屋补偿方案一份，拟证明2017年9月收到拆迁通知，10月份停水停电，10月上诉人通知被上诉人解除租赁合同。被上诉人朱×质证意见为，对真实性不予认可，方案中无任何主管签字及盖章，征收方案颁布之后并不等于房屋就不可以使用了。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人高×与被上诉人朱×签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上诉人高×作为承租人，应当按照合同约定向出租人朱×支付房屋租赁费。本案双方当事人对合同约定的年租金为75000元、租赁期限自2012年3月6日至2018年3月5日止、每年3月5日前付清当年房租、高×支付租金至2017年3月5日的事实均无争议，本案二审存在争议的是高×应否支付朱×自2017年3月6日至2018年9月11日止的房屋租金。高×上诉称案涉房屋因2017年11月政府拆迁导致无法继续使用、合同无法继续履行，主张对此之后的房屋租金不予支付。被上诉人朱×认可案涉房屋被列入政府拆迁范围，但称直至2018年9月11日上诉人搬离案涉房屋时该房屋仍可正常使用，且被上诉人系在未通知其解除合同的情况下自行搬离。按照“谁主张、谁举证”的举证原则，应由上诉人高×就其主张所依据的事实承担相应的举证责任，一审审理中高×对此未提供证据证明，二审中高×提供的证据不足以证明案涉房屋自2019年11月起不具备正常使用条件、租赁合同因此无法继续履行。退一步讲，即使按照上诉人高×所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案审理中，上诉人高×未提供证据证明其通知被上诉人解除租赁合同，故租赁合同依然有效。综上，上诉人主张其不支付自2017年3月6日至2018年9月11日止房屋租金的抗辩理由证据不足，不予支持。综上所述，上诉人高×的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2571元，由上诉人高×负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳 二〇二〇年六月十日书记员 张亚楠