广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民12138号上诉人（原审原告）：邓士林，男，1987年4月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：贺敏哪，广东天一星际律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市航里房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇花畔二街9号。法定代表人：吴晓勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：李静、蔡毓，均系广东沁森律师事务所律师。上诉人邓士林因与被上诉人广州市航里房地产开发有限公司（以下简称航里公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5803号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。邓士林在一审的诉讼请求：一、请求判令航里公司向邓士林支付逾期交楼违约金（违约金计算标准为以1174558元为本金，按每日万分之二的标准自2019年3月1日起计至实际符合收楼之日止）；二、请求判令航里公司按50元/日的标准自2019年3月1日起至实际收楼之日止向邓士林支付违约金；三、航里公司支付邓士林在航里公司未按约定交楼期间的损失（自2019年3月1日起暂计至2019年6月30日止），租金及物业管理费损失（房屋租赁合同约定租金699.62元/月，邓士林支付的租赁房屋管理费16.45元/月）；四、请求将房屋入户门由木质门更换为钢制门。一审法院判决如下：驳回邓士林的全部诉讼请求。一审案件受理费370元，由邓士林负担。判后，上诉人邓士林不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判航里公司向邓士林支付逾期交楼、逾期装修违约金暂计共34759.22元，计算方式如下：1.逾期交楼违约金以1174558元为本金，按每日万分之二的标准自2019年3月1日起暂计至2019年6月30日，违约金为28659.22元；2.逾期装修违约金按50元/日的标准自2019年3月1日起暂计至2019年6月30日，违约金为6100元。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋已具备永久通气条件有误，证据不足。1.广州东部发展燃气有限公司（以下简称东部燃气公司）复函（东部燃气函〔2019〕60号）明确涉案房屋符合供气服务条件的时间为2019年4月19日。2.认定航里公司取得《燃气工程交工验收证书》则具备通气条件有误。《燃气工程交工验收证书》仅证明中航城花园小区内燃气管道工程已竣工验收，不能据此证明涉案房屋已具备通气条件。小区内燃气管道工程完工后，要具备通气条件，还需要航里公司向东部燃气公司申请管道接驳，完成小区内外燃气管道接驳后，东部燃气公司出具《点火作业通知单》，此时邓士林才能向燃气公司申请报装通气。燃气管道未接驳前，东部燃气公司不受理燃气报装业务。故虽航里公司取得《燃气工程交工验收证书》，但在中航城花园小区内燃气管道未与小区外燃气管道接驳的情况下，邓士林仍无法报装通气，涉案房屋不具备通气条件，一审法院认定事实有误。同时，《燃气工程交工验收证书》上竣工验收日期为空白，无法证明具体验收日期。3.目前涉案房屋供气方式为LNG瓶组站供气，并非永久通气，一审法院认定涉案房屋已具备永久通气条件，认定事实有误。二、一审判决未查明涉案房屋通邮情况，事实不清。《广州市商品房买卖合同》第十五条约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。本案中，一审法院仅对涉案房屋所在小区的供水、供电、通气情况进行查明，未对通邮情况进行查明，事实不清。根据中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年8月29日作出的《关于广州市增城区中新镇花畔一街四号、五号、六号的房屋通邮情况复函》可知，涉案房屋于2019年7月29日通邮。该通邮日期晚于购房合同约定的交楼日期，不具备通邮证明材料。航里公司存在逾期交楼行为，应承担违约责任。三、涉案房屋存在严重质量问题，不具备居住条件。涉案房屋为精装修交楼，房屋交付时存在多处裂缝，导致邓士林无法居住使用。二审庭审中，邓士林补充事实与理由如下：一、关于涉案房屋交付时是否具备供气服务条件的问题。1.涉案房屋的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证）》仅有开工日期，竣工及落款日期均为空白，不能据此证明燃气工程实际竣工日期。2.东部燃气公司出具的复函东部燃气函〔2019〕73号与复函东部燃气函〔2019〕60号、其张贴在中航城的温馨告知关于涉案房屋具备供气服务条件的日期有矛盾，而根据本案一审中提交的涉案业主通过12345官方投诉取得的回复，涉案房屋燃气管道接驳的时间为2019年4月19日，该时间与温馨告知的一致，故涉案房屋具备供气服务条件的时间应为2019年4月19日。3.航里公司并未提交东部燃气函〔2019〕73号文中所提到的《燃气工程交工验收证书》作为证据，无法证明该复函中记载的涉案房屋取得该证书之日即具备供气服务条件。二、关于涉案房屋交付时是否取得永久通邮的问题。根据增城区邮政局的回复，涉案房屋取得通邮的时间为2019年7月29日，航里公司存在逾期交楼的行为。三、针对涉案房屋存在严重质量问题导致业主无法居住使用这一情形，我方已提供相应证据予以证明。综合涉案房屋不具备供气服务条件、未按时取得永久通邮的证明、存在严重质量问题导致业主无法居住使用等情形，我方认为航里公司交付的房屋不符合涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修工程协议书》的约定，请求二审法院查明案件事实，维护我方的合法权益。被上诉人航里公司服从一审判决，不同意邓士林的上诉请求。具体答辩意见如下：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方的真实意思表示，其内容及形式均没有违反法律法规的规定，合法有效。补充协议对《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付标准作出修改，对双方均具有法律约束力，双方应遵守履行。邓士林以已被修改替代的条款主张航里公司承担逾期交楼违约责任，并无事实及法律依据。1.双方最终约定交付条件为商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用，涉案房屋交付时已满足上述交付条件，航里公司亦按约定通知邓士林收楼，即航里公司已完成合同约定的交付义务，无需承担逾期交楼违约责任。2.根据双方约定，供气、通邮不再作为交付条件，而是转为一般合同义务。涉案房屋交付时已满足供气条件，东部燃气公司亦已在东部燃气函〔2019〕73号、82号司法回函中对此予以确认并已实际向涉案小区提供燃气，邓士林可正常居住使用。另根据航里公司在一审提交的快递单等证据，涉案小区在合同约定的交楼日期前已实际通邮，涉案房屋亦不存在因通邮问题影响实际居住使用的情形。二、涉案房屋装修已在交付前验收合格，航里公司并不存在逾期未完工的违约行为。而装修质量问题，根据《房屋装修工程协议书》的约定及相关法律法规的规定，属于保修责任而非约定及法定拒绝收楼的理由，航里公司也对此进行积极处理，本案并不存在逾期交楼、逾期装修的情况。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审另查明，中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年8月19日作出《关于广州市增城区中新镇花畔一街四号、五号、六号的房屋通邮情况复函》，记载涉案房屋于2019年7月29日通邮。一审诉讼期间，航里公司提交以下证据，拟证明涉案小区在该日期前已具备通邮条件：《申领门牌确认通知书》及《房号备案明细表》。邓士林的质证意见：航里公司并未提供原件，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，亦不能证明涉案小区已具备通邮条件。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现对邓士林的上诉请求分析如下：一、关于涉案房屋是否具备永久通气条件问题。1.涉案房屋已在约定交楼时间前取得《燃气工程交工验收证书》，在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件，具体的接驳通气时间根据用户申请用气的时间而定。2.涉案小区的供气工程由航里公司委托东部燃气公司代为完成建设，而东部燃气公司采取何种供气方式并不由航里公司控制。现东部燃气公司明确为涉案小区提供的是LNG瓶组站供气，而对该供气方式，邓士林亦无证据证明被收取的费用比一般燃气管道供气收取的费用高，故并不影响涉案房屋的居住使用。故，邓士林上诉主张涉案房屋在约定的交楼时间尚未具备永久通气条件，依据不足，本院不予采纳。二、关于涉案房屋是否通邮问题。根据一审诉讼中，航里公司提供的证据可知，航里公司在约定的交楼时间之前已向公安部门申请涉案房屋的门牌号，速递公司已可依据门牌号寻找到具体业主房屋。邮政部门虽然回复一审法院涉案小区于2019年7月29日具备通邮条件，但涉案房屋在约定的交楼时间并不因未通邮而影响实际居住使用。而且，航里公司也为涉案小区提供邮件收发代收登记业务，亦有邮政速递公司在邮政部门回复的通邮时间前通过航里公司代收送达邮件。故，对邓士林上诉认为涉案房屋在约定的交楼时间未永久通邮而认为航里公司构成逾期交楼的违约，本院不予支持。三、关于逾期装修违约金问题。根据邓士林与航里公司签订的《房屋装修工程协议书》第五条第1点有关本装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内，航里公司对本工程出现的质量问题承担保修责任的约定，以及第3点中有关因航里公司原因导致航里公司未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，航里公司应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按50元的标准向邓士林支付违约金的约定可知，航里公司在约定的期限内未完成房屋装修工程的，该司才应承担相应的违约责任，否则应承担的是保修义务。现据航里公司提供的《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，涉案房屋的装修验收日期未晚于合同约定的交付时间，即使涉案房屋装修确实存在质量问题，航里公司亦是应依上述《房屋装修工程协议书》第五条第1点约定承担保修义务而非违约责任。故，一审法院对邓士林主张逾期装修违约金不予支持，并无不当，本院予以认可。综上，上诉人邓士林虽向本院提起上诉，但本院审理期间，其主张的理由不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明自己的主张。故，上诉人邓士林的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人邓士林负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年六月二十九日书记员 古嘉玲张海燕