陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)陕04民终821号 上诉人（原审原告）：杨陵区大寨街道办事处梁氏窑股份经济合作社,住所地杨陵区。 法定代表人：王双科，该股份经济合作社董事长。 委托诉讼代理人：殷炜平，陕西凌达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西安富森房地产开发有限公司，住所地西安市。 法定代表人：李红军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张海博，男，系法定代表人侄子。 上诉人杨陵区大寨街道办事处梁氏窑股份经济合作社（以下简称梁氏窑合作社）与被上诉人西安富森房地产开发有限公司（以下简称富森公司）合同纠纷一案,不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初1525号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理，现已审理终结。 梁氏窑合作社上诉请求：依法撤销杨陵区人民法院（2019）陕0403民初1525号民事裁定书驳回上诉人起诉的裁定内容，对上诉人的原审诉讼请求依法审理并予以支持。事实及理由：1、被上诉人富森公司对上诉人梁氏窑合作社原审主张和诉求内容没有异议，并表示具备条件愿意办理梁氏窑合作社要求的相关合同房产网签备案手续，该事实和诉求并不违反法律强制性规定，也不损害第三方的合法权利，梁氏窑合作社的原审诉求应当得到法庭的确认和支持；2、原审法院认定富森国际商城被公安机关查封，但是并未在案件审理过程中出示过任何的与查封相关的文件或司法手续，显属认定不当，该理由法律依据不足；3、案涉项目虽未竣工验收，但是完全具备进行合同房产网签备案手续的条件，本案涉及的房产在法律上从无明文规定“未竣工验收的房产不得网签备案”，驳回起诉的裁定缺乏法律依据。 富森公司辩称，由于公司涉案项目现已查封，公司法定代表人现于看守所看押，受疫情影响，相关工作无法正常推进，公司也在积极想办法解决该纠纷。 梁氏窑合作社向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告双方在梁氏窑村富森国际商城开发改造项目中原告拥有该富森国际商城的产权份额为“地上一层4800平方米（不足4800平方米在二层商场补足4800平方米）”；2、判令被告及时向有关房屋产权和土地行政管理部门履行相应产权份额的合同备案义务；3、依法判令被告承担本案有关的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年11月28日就关于杨陵街道办事处梁氏窑村富森国际商城开发改造项目，经过反复协商最终达成了有关协议，协议中表明：该开发改造项目位于杨陵区XX路，占地约10亩，是在原建材批发市场的原有建筑全部拆除的原址上拟建设的地下一层地上十七层框架结构综合楼（其中一层至六层为商铺，七层至十七层为写字楼），总建筑面积约为4.32577万平方米；约定杨陵建材批发市场原有建筑由原告负责在2010年11月20日之前全部拆除清理完毕并承担相关费用，同时开发改造的土地由原告负责通过招、拍、挂的形式转为商业用地并转到被告名下[实际上是在保障和确定原告产权份额为“地上一层4800平方米（不足4800平方米在二层商场补足4800平方米）”的事先确认原告产权的项目开发]，协议确认了商场地上一层及部分二层产权归原告所有，其相应的建设和室内装修要求应当符合原告的要求，对于归原告方所有的4800平方米商场及该部分商场所属土地使用权部分明确排除了被告又进行抵押质押等侵害原告利益的权利；被告负有自建材市场拆除当日起至工程交付使用为止每年向原告支付20万元作为村民商铺租赁补偿的责任。协议签订后，被告还向原告交纳了合同保证金200万元，并且协议赋予原告在被告因自身原因（如资金短缺等情况）导致项目无法进行（如工程连续停工30个工作日）时有单方面终止协议停止项目开发的权利。自2015年春节以来，原告发现被告不断违反协议内容和滥用权利违法出卖涉及部分属于原告所有份额产权的楼层，加之被告的法定代表人李红军涉嫌非法吸收公众存款刑事犯罪，现相关行为已经严重违反了双方开发协议并侵害到原告及全体村民的合法权益，故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 一审法院认定事实：经审理查明，2010年11月28日，原杨陵区杨陵街道办事处梁氏窑村民委员会（甲方）与被告富森公司（乙方）签订《杨陵街道办事处梁氏窑村富森国际商城开发改造协议》，双方约定：将原建材批发市场的现有建筑全部拆除，在原址上拟建地下一层地上十七层框架结构综合楼（其中一层至六层为商铺，七层至十七层为写字楼），总建筑面积约4.32577万平方米（以杨凌示范区审批的定点规划批复为准）的富森国际商城；甲方负责于2010年11月20日前将杨陵建材批发市场现有建筑全部拆除清理完毕；开发改造的土地由甲方负责国土资源局通过招、拍、挂的形式转为商业用地并转至乙方名下；项目的规划设计、建筑设计方案由甲乙双方共同协商完成，经双方同意后再报上级有关部门批准；项目的所有建设工程均由乙方负责完成，项目所有建设资金均由乙方承担，在建设过程中，甲方有权派员监督工程质量；项目建成后，地上一层4800平方米商场（不足4800平方米在二层商场补足4800平方米）产权无偿归甲方所有，地下一层及地上二层、三层、四层、五层、六层商场及写字楼产权归乙方所有；政府拆迁补偿款400万元归乙方所有；商城地上一层及二层产权归甲方所有部分的建设及室内装修应符合双方协议要求；乙方不得以归甲方所有的4800㎡商场及该部分商场所属土地使用权部分进行抵押、质押等一切经济业务活动；建材市场现有建筑物至拆除当日起，乙方每年向甲方支付20万元，作为村民商铺租赁补偿费，到工程交付使用为止；协议签订后，乙方向甲方交纳合同保证金200万元，待工程六层封顶，甲方向乙方退回合同保证金140万元，待所有工程交付使用，甲方向乙方退回剩余合同保证金60万元；工期为36个月，即2010年12月1日至2013年12月30日，如遇不可预见或短期不可克服的自然与非自然因素，致使乙方无法如期完工，则乙方有权相应延长合理工期；乙方在项目建设过程中因资金短缺导致工程连续停工30个工作日，甲方有权单方面终止此协议，在建工程已建部分归甲方无偿所有，乙方已出售部分商场的法律责任由乙方承担；如有违约，所造成的一切经济损失及法律责任由违约方承担。2013年11月20日，原杨陵区杨陵街道办事处梁氏窑村民委员会（甲方）与西安富森公司杨凌分公司（乙方）签订《富森国际商城商铺委托经营合同》，双方约定甲方将位于杨凌示范区XX路XX段XX商城XX层商铺（产权面积3290.09平米）及二层商铺（产权面积1510.61平米），含公摊面积合计4800.7平米（最终面积以杨陵区房地公产管理所核定的产权面积为准）委托乙方经营；甲方作为该房屋的所有权人与乙方建立租赁关系，甲方保证房屋在本合同签订前不负有任何担保物权和债权；乙方作为该物业的受托方，在该合同期内有权对该物业进行商运管理、经营以及相关物业管理，并且保证合同期内甲方的合法收益权；双方协商同意房屋交付期限变更为2014年5月1日，该房屋租赁期自2014年5月1日起至2026年4月30日止，共计12年；甲方应按本合同约定时间将租赁房屋交给乙方使用、管理；委托期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续经营、管理该物业的，则应于租赁期限届满前3个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订《房屋委托经营合同》；甲方承诺在本合同期满后，在不改变房屋使用性质的同等条件下乙方享有对该房屋的优先续约权；甲方应按照以上约定的时间与开发商办理物业交接手续，在房屋交付之时，甲方必须将该商品房相关大修基金、契税、房产证工本费等所有收房相关费用结清，若因甲方原因无法正常使用则甲方承担乙方相关经济损失；租赁期自2014年5月1日起至2026年4月30日止，共计12年；每年度租赁租金为（50元×4800.7）×12＝2880420元；双方约定该物业租金每三年在此租金基础之上，上浮10%；租金按季度支付；乙方在租赁甲方商铺期间内，不得以抵押或质押等形式进行银行借贷，以商铺抵债等经济活动，否则造成的一切法律责任及经济损失由乙方承担。另查明，被告富森公司于2011年11月24日通过公开挂牌竞得涉案土地国有建设用地使用权，土地用途为商业用地，土地使用年限40年。2012年7月18日西安富森公司杨凌分公司获得“富森国际”项目建设工程规划许可证。涉案项目尚未竣工验收。被告富森公司的法定代表人李红军因刑事犯罪被判处刑罚，现羁押于看守所。富森国际商城被杨凌示范区公安局杨陵分局查封。被告富森公司未再对外出售一层商铺，亦未办理一层商铺的合同备案手续，二层商铺存在对外出售或给借款提供担保的情形，部分已办理合同备案手续，但具体商铺情况不详。 一审法院认为，富森国际商城现被公安机关查封，案涉项目未竣工验收，不具备确认房产归属以及办理合同备案的条件，故原告起诉暂不符合民事案件受理条件，原告可在条件具备后再行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回原告杨陵区大寨街道办事处梁氏窑股份经济合作社的起诉。案件受理费500元（原告已预交），予以退还。 本院二审期间，富森公司提交杨凌示范区公安局杨陵分局查封决定书一份，梁氏窑合作社对其真实性及证明目的均予以认可，本院对该证据真实性予以采信。 二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，上诉人对原审裁定认定的事实已无异议，一审裁定认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 彬 审判员 陈军伟 审判员 王 磊 二〇二〇年六月十九日 书记员 罗琳娜