山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3074号 上诉人（原审被告）：王炜,女，1972年2月26日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 上诉人（原审被告）：王本源，男，1997年3月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 两上诉人共同委托诉讼代理人:王战烈，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王胜正，男，1970年6月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：朱金芳，女，1972年8月14日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：**，山东雅圣律师事务所实习律师。 原审第三人：青岛市黄岛区珠海街道办事处，住所地山东省青岛市黄岛区铁橛山路1635号。 负责人：刘在军，主任。 委托诉讼代理人：胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。 上诉人王炜、王本源因与被上诉人王胜正、朱金芳、原审第三人青岛市黄岛区珠海街道办事处（以下简称珠海街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年4月30日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王炜及其与王本源的共同委托诉讼代理人王战烈，被上诉人王胜正、朱金芳的共同委托诉讼代理人刘新丽、**，原审第三人珠海街道办事处的委托诉讼代理人胡文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王炜、王本源上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，判决王胜正与王洪栋于2003年9月21日签订的《协议书》无效；2、本案上诉费用由王胜正、朱金芳承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。王胜正与王洪栋于2003年9月21日所签订《协议书》中所涉位于黄岛区人民路140交通警察大队501房屋属于王炜与王洪栋在婚姻关系存续期间的共同财产。我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间取得财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。王炜与王洪栋于1995年4月21日在原胶南市婚姻登记处登记结婚，1995年12月25日，双方作为承租人以成本价共同申请购买了人民路140交通警察大队501公有住房，即使该房屋登记在王洪栋一人名下，但在法律上，该房屋仍然属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”及《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”因此，王洪栋在未经王炜同意的情况下，无权单方处分该房产，王胜正、朱金芳亦没有提供证据证实王炜事后对于王洪栋与其所签订《协议书》进行过追认，王洪栋出售行为系无权处分行为，我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在王炜未对《协议书》进行追认的情况下，一审法院判决《协议书》有效，不符合法律规定。况且，涉案房屋在王洪栋去世之后，已通过法定继承，于2018年7月31日将涉案房屋所有权变更登记为王炜和王本源，本案应优先保护房屋所有权人的利益，若确认协议有效，将会损害到房屋所有权人的利益。 王胜正、朱金芳共同辩称，王洪栋出售涉案房屋的行为是有权处分，该协议书有效。一、从时间节点和离婚协议内容来看，结合王洪栋与王炜的结婚时间（1995年4月21日），签订本协议书的时间（2003年9月21日），交钥匙时间（2004年5月），腾房时间（2004年6月），签署离婚协议的时间（2004年11月25日）以及离婚协议书的内容充分证明了王炜和王洪栋是在婚姻关系存续期间共同处分了涉案房屋，取得了涉案房屋房款，向王胜正、朱金芳交付了房产证、钥匙之后腾房。因此涉案房屋买卖协议已经实际履行且王胜正、朱金芳的合同义务已经履行完毕。二、从购买涉案房屋相关原始凭证来看，与涉案房屋买卖、纳税、相关的房地产转移登记申请表、房改房上市交易确认申请表、房地产买卖契约、契税完税证、房屋发票、税收缴款书等关键性原始凭证皆由王胜正、朱金芳持有，也证明了王胜正、朱金芳系涉案房屋真实所有权人。三、从居住情况来看，涉案房屋交付后在长达十六年的时间内，一直由王胜正、朱金芳实际占用使用并居住至今，居住期间王炜、王本源从未向王胜正、朱金芳主张过涉案房屋系自己所有，也从未向王胜正、朱金芳主张过任何涉案房屋权益，更未踏足过涉案房屋。四、从涉案房屋再次变更登记时间来看，王洪栋于2009年去世，王炜、王本源在王洪栋去世后长达九年的时间里没有变更房屋产权登记，却在涉案房屋拆迁前（2018年7月31日）恶意变更，其行为明显是为了侵占涉案房屋拆迁补偿利益。五、从涉案房屋初始登记所有权证来看，所有人为王洪栋，所有权比例为100％，即王洪栋出卖登记在其个人名下的房屋，王胜正、朱金芳基于不动产登记的公信力，与王洪栋签订协议书，支付了合同约定的对价且对价合理，未办理房屋所有权登记手续，不影响协议效力。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王炜、王本源的上诉请求。 王胜正、朱金芳向一审法院起诉请求：1、确认2003年9月21日王洪栋与王胜正签订的房屋买卖协议书有效，位于青岛市黄岛区公安局家属院x号楼x单元x户房屋与附属物的拆迁补偿款1364181元归王胜正、朱金芳所有；2、判令王炜、王本源协助王胜正、朱金芳办理黄岛区灵山湾路x号x栋x单元x室不动产权证鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第0130559号的注销手续；3、本案诉讼费用由王炜、王本源承担。 一审法院认定事实： 王胜正与朱金芳系夫妻关系，于1995年10月5日结婚。 王炜与王洪栋（2009年故）于1995年4月21日登记结婚，涉案房屋系双方于1995年12月25日申请购买的公有住房。王洪栋与王炜于2004年11月25日协议离婚，双方子女安排和财产处分进行了约定，其中关于财产处理：男女双方婚姻关系存续期间形成共同财产作如下分配：1）现住房座落在黄山路台东，建筑面积133.4平方米）归男方王洪栋所有。该房银行按揭贷款由男方王洪栋负责偿还。家中所有动产也归男方王洪栋所有。2）男方王洪栋于二00五年十二月三十日前一次性付给女方王炜六万元（RMB）。逾期不付男方向女方支付违约金一万元。3)男、女双方的各自的生活用品归各自所有。4）本协议是对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方决不反悔。 王胜正、朱金芳提交的1996年10月5日的涉案房屋所有权证载明：所有权人：王洪栋，所有权占有比例：100%。2003年9月21日，王洪栋作为甲方与王胜正作为乙方签订了《协议书》，约定王胜正购买王洪栋名下的涉案房屋，合同约定：甲方将位于人民路140号楼501住宅（75㎡）及一楼储藏室（14.4㎡）出售给乙方，价格为人民币捌万元整。产权归乙方。过户等其它费用由乙方负担。自本协议签订之日起，乙方首付甲方陆万元，甲方将房产证交给乙方进行过户等。甲方于2004年4月1号前搬出。乙方在甲方搬出时再付壹万元给甲方。其余欠款1万元乙方两年内付清。未尽事宜双方协商解决。协议原式抄写两份，双方各执一份。本协议双方签字有效。上述协议书签订当日，王洪栋收到了王胜正现金6万元，并出具了收条，王洪栋将涉案房屋产权证交付给王胜正。2003年11月13日，王胜正再次向王洪栋支付购房款1万元，王洪栋为王胜正出具了收条。2004年5月份，王洪栋将该房屋钥匙交付给王胜正，王胜正、朱金芳一直在该房屋居住至今。 2007年12月，王胜正、朱金芳与王洪栋为办理涉案房屋产权过户，共同申请了该房屋的产权转移登记，并经原产权单位原胶南市公安局交通警察大队批准同意上市交易，王胜正、朱金芳与王洪栋据此签订了《房地产买卖契约》，王胜正、朱金芳向原胶南市财政局缴纳了房屋契税，并由胶南市地方税务局珠山税务所根据涉案房屋的评估价格代开了发票，王洪栋缴纳了财产转让所得税。 2018年7月31日，王炜、王本源以继承方式取得了涉案房屋的不动产登记证书，证号为：鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第0130559号。 2019年9月18日，珠海街道办事处与王胜正、朱金芳签订《公安局家属院搬迁改造安置补偿协议书》，确认房产证在王胜正、朱金芳处。协议约定被拆迁人应得补偿金1364181元，补偿金在被拆迁人注销房产手续并将房屋腾空交付给珠海街道办事处后三个工作日内支付。目前房屋未腾空，未注销房产，未付补偿金。珠海街道办事处称，只要具备房屋腾空和注销房产证，补偿金即可在三个工作日内发放。根据王胜正、朱金芳的申请并提供担保，一审法院查封了涉案房屋，王胜正、朱金芳支出保全费5000元。 王胜正、朱金芳称，其于2004年5月份将剩余的1万元购房款给付了王洪栋，王洪栋将房屋钥匙交付给王洪栋，故双方签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，未办理物权登记并不影响协议的效力。王胜正、朱金芳支付了购房款，王炜、王本源交付了房屋和房产证书，王胜正、朱金芳在该房屋居住至今，故买卖协议已实际履行。王炜、王本源质证称，协议及收条上面的签名不能确认。涉案房屋即使登记在王洪栋名下，亦应属其与王炜共同共有。协议书事后未经王炜追认，王洪栋的单方处分行为无效，且该协议尚未履行完毕，王胜正、朱金芳未提交证据证明最后一笔款项已支付，亦未办理变更登记手续，故王胜正、朱金芳尚未最终取得该房屋的所有权。按照物权大于债权，应当保护房屋所有权人的利益。王洪栋与王炜一直在该房屋居住，在离婚前搬走，离婚时想留给王本源，故未对该房屋进行处分。 一审法院认为：本案争议的焦点是，王胜正与王洪栋签订《协议书》的真实性及效力。王胜正、朱金芳提交王胜正与王洪栋签订的协议书有署名王洪栋的收条，王炜、王本源虽对其真实性不予认可，但并未举证证明，且其不申请对真实性进行鉴定，故一审法院对其真实性予以确认。关于协议书的效力。首先，《协议书》签订于王洪栋与王炜离婚前，双方离婚时并未对涉案房屋进行分割，且离婚协议载明：“本协议是对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方决不反悔。”，结合涉案房屋所有权证登记所有权人为王洪栋，所有权占有比例100%的事实，王炜主张其对王洪栋出售涉案房屋不知情，亦未经其追认，明显不符合常理。其次，王洪栋与王胜正于2003年签订《协议书》，次年其与王炜离婚，并将涉案房屋交付给王胜正居住至今已逾15年，王洪栋于2009年去世，王炜未举证证明其在此期间向王胜正主张过任何权利，亦不符合常理。再则，从王胜正、朱金芳提交的胶南市房地产转移登记申请表、胶南市房改房上市交易确认申请表、房地产买卖契约、契税完税证、涉案房屋发票联、涉案房屋税收缴款书等证据看，王胜正、朱金芳主张其与王洪栋签订协议并实际履行协议内容，具有较高可信性。综上，一审法院认为，王胜正主张王炜知道并同意其与王洪栋签订的协议书并已实际交付，具有较高可信性，故协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其效力予以确定。 关于王胜正、朱金芳要求王炜、王本源撤销房屋产权证的诉求，一审法院认为，王胜正、朱金芳该项诉求不属人民法院民事案件的受理范围，一审法院不予处理。关于涉案房屋拆迁补偿权益的归属，一审法院认为，案涉房屋因旧城改造，且王胜正、朱金芳仅与珠海街道办事处签订了《公安局家属院搬迁改造安置补偿协议书》，现王胜正、朱金芳主张补偿款归其所有，并无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王胜正与王洪栋于2003年9月21日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回王胜正、朱金芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17078元，减半收取8539元，保全费5000元，共计13539元，由王胜正、朱金芳负担6770元，王炜、王本源负担6769元，并于判决生效之日起十日内给付王胜正、朱金芳。 二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，二审期间，王炜、王本源对王胜正、朱金芳提交的现金6万元收条中“王洪栋”的签字不予认可，对于王洪栋收到现金6万元的事实亦不予认可。因王炜、王本源在一审期间经一审法院询问后明确表示对“王洪栋”的签名不申请鉴定，由此导致的不利法律后果应由王炜、王本源承担，故一审认定王洪栋收到了王胜正现金6万元并出具了收条，并无不当，本院予以确认。王炜、王本源在二审期间对该事实提出异议，违反诚实信用原则，其关于一审期间对签名未申请鉴定的理由，不符合法律规定，不足以推翻其在一审期间的诉讼行为所导致的法律后果，本院不予采纳。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，涉案房屋购买于王炜与王洪栋婚姻关系存续期间，因王洪栋已去世，王胜正、朱金芳亦未提交证据证明王炜与王洪栋对其二人在婚姻关系存续期间所得财产有特殊约定，根据《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释关于夫妻共同财产的规定，涉案房屋应视为王炜与王洪栋的夫妻共同财产。涉案房屋虽登记在王洪栋个人名下，但王洪栋处分涉案房屋应征得王炜的同意。故，本案的争议焦点问题是王炜是否知晓王洪栋出卖涉案房屋。王炜上诉主张其不知晓王洪栋出卖涉案房屋，但是在其与王洪栋离婚时，其双方并未就涉案房屋进行分割，且在离婚协议中明确写明“本协议是对夫妻共同财产的一次性处理”，由此可知，王炜在与王洪栋离婚时已认可涉案房屋不属于夫妻双方的共同财产。王炜上诉主张其欲将涉案房屋留给其儿子王本源，故在离婚协议中未对涉案房屋进行处分，该主张明显不符合常理。王炜作为王本源的母亲，其在与王洪栋离婚时努力为儿子争取权益符合常理，正因如此，根据日常生活经验法则，其更应该要求在离婚协议中对涉案房屋作出明确处分，而非王炜所主张的未作处分。其次，即使如王炜所主张涉案房屋系其与王洪栋留给儿子王本源的财产，2009年王洪栋去世后，王炜、王本源应对涉案房屋的状况极其关注，但王炜、王本源在本案一、二审期间均未提交证据证明其曾向王胜正、朱金芳主张过权利，更未对涉案房屋的房地产权证主张过权利，王炜关于其以为房地产权证书被偷而未寻找的主张明显不符合常理。故，即使王洪栋在出卖涉案房屋时未征得王炜的同意，王胜正、朱金芳在涉案房屋内居住近十五年的时间内，王炜无论是在其与王洪栋离婚时还是在王洪栋去世后，均未对涉案房屋提出过明确的权利主张，该行为既可以证明王炜对王洪栋处分涉案房屋的行为知晓，又可以视为王炜对王洪栋处分涉案房屋行为的追认。综上，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一审根据已知的事实和日常生活经验法则推定王炜知道并同意王洪栋与王胜正签订协议书，并认定该协议书有效，并无不当，本院予以确认。王炜、王本源上诉主张涉案协议书无效，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，王炜、王本源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王炜、王本源负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  甘玉军 二〇二〇年六月九日 法官助理 王莉莉 书记员国莹莹 书记员胡浩东