山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2691号 原告：王靖远，男，1990年8月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。 被告：枣庄新中兴房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区北马路8号。 法定代表人：杨晓峰，总经理。 原告委托诉讼代理人：龚献伟，山东明公律师事务所律师。 原告王靖远与被告枣庄新中兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王靖远委托诉讼代理人皮庆汉到庭参加了诉讼。被告枣庄新中兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王靖远向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并按日计算向原告支付全部已付购房款336061元万分之一的违约金，自2017年10月2日起至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月27日，原告与被告签订了编号为“YS0098713”的《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为(枣)房预售证第1661号，合同约定被告将枣庄市市中区中兴木兰广场小区10号楼1单元502室出售给原告，合同总价款为336061元，交房日期为2017年5月31日前。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办讫房屋所有权登记，如逾期不能办理房屋产权证，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告2017年7月4日交付房屋。此后，原告多次要求被告办理房产证并支付逾期办理房产证的违约金，但被告均以种种理由推托，至今未能办理房屋所有权登记。综上，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告的生活等造成了极大影响，为维护自身合法权益，特依据相关法律规定和《商品房买卖合同》中约定的条款，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告枣庄新中兴房地产开发有限公司提交答辩状辩称：1、本案楼盘是棚户区改造项目，被告方逾期办证系外界多种原因造成，属于不可抗力，被告不应承担违约责任；2、退一步讲，被告逾期办证的情形，也符合《合同法》的“情势变更”原则，请求人民法院对办证期限进行适当变更。3、原告主张的违约金比例过高，按日计取方法获得的赔偿远远超过原告的实际损失，请求予以调减改变，按一次性计算支付的方法计取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、《销售不动产统一发票》一份；3、《物业费》、《施工费》、《有线电视开通证明》各一份。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》合同编号为“YS0098713”，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第二十条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。．.．.．买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款336061元，被告于2017年7月4日将涉案房屋交付给原告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显示公平，从而允许变更或解除合同，本案被告关于合同情势变更范畴的辩称理由，因未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，被告提出的应依照情势变更原则对办证期限进行适当变更的抗辩理由不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告违约行为应自2017年7月4日房屋交付使用90日后即2017年10月2日一直延续至今。原告于2020年5月18日诉至本院，诉请被告支付2017年10月2日之后的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因此本院确认该违约金自2017年10月2日开始计算。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄新中兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理坐落于市中区广济路66号中兴沐兰广场10号楼1单元5层502室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王靖远办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄新中兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王靖远违约金（以336061元为基数，自2017年10月2日起至将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费590元，减半收取计295元，由被告枣庄新中兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年六月二日 法官助理  王福营 书 记 员  王 点