湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终682号上诉人（原审原告）：王传枝，男，生于1962年11月17日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：彭娟，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋韵，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施市环城置业有限公司，住所地湖北省恩施市小渡船38号金城国际302室，统一社会信用代码91422801665490470L。代表人：彭承贵，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北鹏恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢义东，女，生于1985年9月28日，汉族，住湖北省恩施市，上诉人王传枝因与被上诉人恩施市环城置业有限公司（以下简称环城置业公司）、卢义东确认合同无效纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王传枝上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认被上诉人就恩施市舞阳街道办事处学院路××号环城国际公馆1单元0401号房产签订的《房屋买卖合同》无效；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人因环城置业公司履行《合作开发协议书》约定的还建义务取得案涉房屋，该公司与卢义东就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》损害了上诉人的合法权益，应属无效。上诉人与环城置业公司2011年7月25日签订的《合作开发协议书》合法有效，按照该协议，上诉人将拥有的4727.39平方米国有土地使用权及地面上2386.4平方米房屋交给该公司开发，环城置业公司除在房屋首层预留200平方米商业面积外，余下的商业面积还建给上诉人，二、三、四、五、六层优先满足上诉人的其余应分配面积，在项目开盘时首先将还建部分以与上诉人签署销售合同的形式还建。环城置业公司与上诉人就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》，系履行《合作开发协议书》第二条2.1、2.3、第四条4.1.3约定的还建义务，是对约定还建房屋面积、位置的明确。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，具有类似被拆迁人地位的上诉人有权取得案涉房屋的优先权。上诉人对新建房屋享有的是具有物权性质的特定物的返还请求权。环城置业公司就案涉还建房屋与卢义东签订商品房买卖合同，系擅自处理上诉人的还建房屋，损害上诉人合法权益，应属无效。2、一审认定事实不清，被上诉人系假借购房之名，签订虚假合同骗取上诉人的财产，该《商品房买卖合同》无效。一审查明，卢义东与环城置业公司法定代表人、实际控制人向屹峰长期居住且育有小孩，正是基于此便利条件，二人恶意串通，进行虚假交易，将该按房产向一小额贷款公司融资抵押套取资金（进行了抵押预告登记），其行为损害上诉人合法权益。一审期间，法官要求环城置业公司提供卢义东购房真实有效的付款依据、转账凭证及资金来源，但至一审判决前被上诉人均未能提供，一审庭审笔录中各方陈述和相关资料可以证明。环城置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。卢义东未提交书面答辩意见。王传枝向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告就恩施市舞阳坝街道办事处学院路XX号房产签订的《房屋买卖合同》无效；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月25日，被告环城置业公司（甲方）与原告王传枝（乙方）签订《合作开发协议书》，内容为：“一、合作内容及方式1.1合作内容乙方以其位于学院路138号房产所有权及土地使用权（详见本协议第三条所述，下称“目标土地”）投资，并按房地产项目开发要求将土地使用权过户给甲方，由甲方出资利用目标土地进行房地产开发（下称“项目”），并于项目竣工后将合格的商品房按双方约定数量进行分配。1.2合作方式1.2.1甲方负责目标土地利用规划指标的申报、项目的策划与设计方案及报批、项目的开发建设和竣工验收等。1.2.2乙方负责目标土地上建筑物及附着物的退租。1.2.3甲方负责目标土地建筑物的拆除工作。1.2.4甲方负责项目开发建设所需的全部资金，并自负项目开发的盈亏，但经甲方合理规划和其他努力得以增加的建筑面积和相关利益，乙方不得参与分配。1.2.5甲方按照双方约定的分配方式办理项目的房地产权利初始登记。1.2.6甲方按本协议约定还建给乙方的商品房面积后的剩余部分，由甲方自主销售或作其他处置。1.2.7因土地过户过程中产生的相关税费均由甲方负责缴纳，否则由此产生的经济和法律责任与乙方无关。二、合作分配方式2.1甲方将项目开发完工后，还建5800平米（建筑面积）商品房给乙方超过或不足此数的面积，由双方按当时市价用现金相互补偿。2.2还建给乙方上述房屋面积后，剩余商品房面积全部归甲方所有，由甲方自主处置。2.3乙方还建商品房的具体位置：首层除留给甲方200平米商业面积外，余下商业面积还建给乙方；二、三、四、五、六层优先满足乙方的其余应分配面积剩余的面积和楼层全部由甲方所有和处置。2.4地下车库按审批规划方案设计和建设，地面停车位临街部分使用权由乙方所有（甲方门面前除外），非临街部分乙方拥有60%使用权，并划定相应位置。地下规划的停车位，乙方拥有20%的使用权，并划定具体位置，余下的部分由甲方处置。但乙方需交纳相应物业管理费。三、乙方承诺之目标土地现状（略）四、甲乙双方权利义务（略）。五、违约责任（略）。六、争议解决双方因履行本协议或在合作过程中发生争议或纠纷的，双方应尽量协商解决；协商不能解决的，任何一方可将争端提交目标土地所在地有管辖权的人民法院，以诉讼的方式解决。七、其它7.1本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力7.2本协议自双方签字盖章之日起生效。”合同签订后，原告按照协议将其拥有的位于舞阳街道办事处学院路××号的目标土地及房产转让给被告，并于2012年2月13日向恩施市国土资源局申请注销原土地使用证，变更土地使用权人为被告环城置业公司。2013年8月6日，该宗地使用权获准登记至恩施市环城房地产开发有限公司名下，土地使用权证号为恩市国用（2013）第XX号，该地块面积为4727.39平方米，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2013年10月25日至2083年10月25日。嗣后，环城公司即在该地块上进行商品房建设并命名为“XX公馆”项目。2015年5月5日，被告环城置业公司将其开发承建的“XX公馆”项目1-4层在建工程抵押给案外人湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押债权金额516万元。2015年5月20日，恩施市房地产管理局颁发《房建2015字第××号》他项权证，载明抵押权人为原告湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押人为被告环城置业公司，在建工程坐落于舞阳坝街道办事处学院路X号，债权数额为516万元，登记时间为2015年5月20日。附记为：“该在建工程坐落于学院路XX号，XX公馆1至4层，建筑面积为6111.02平方米。解除第四层商业房在建工程抵押面积：1500.95平方米，变更后在建工程抵押1-3层，面积4610.07平方米，债权金额436万元。”2016年5月31日，案涉房屋所在小区“XX公馆”的楼房陆续向业主交付。2017年5月4日，被告环城置业公司（出卖人）与被告卢义东（买受人）签订《商品房买卖合同》，被告环城置业公司将XX公馆商业幢1单元4层（建筑面积1500.95平方米）出卖给被告卢义东，房屋价款9005700元，付款方式为买受人于2017年签订本商品房买卖合同时支付4505700元，剩余房款4500000元，申请办理银行按揭支付，并于2017年办理完毕，按揭款不能到账的，买受人必须现金补齐所欠房款。交付期限为2016年5月31日前。该房于2017年6月15日办理了预告登记。2017年6月28日（落款日期为2015年5月4日），原告与被告环城置业公司分别签订十份《商品房买卖合同》（简称案涉合同），分别约定：被告将“XX公馆”1单元的101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、201号房、301号房、401号房、402号房、403号房还建给原告；房交房时间分别为：101号房、102号为2017年6月30日，其他房屋为2017年8月31日；付款方式为“该商品房为还建内容，以还建合同协议为准”；产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”另查明，“恩施市环城房地产开发有限公司”于2015年2月5日更名为“恩施市环城置业有限公司”。一审法院认为，原告与被告环城置业公司签订的《合作开发协议书》，按合同约定被告环城置业公司是否应当给原告还建，双方是否属于合作开发，原告应当主张相应权利并予以确认，在此基础上，原告再行主张相应权利。故原告请求二被告就恩施市舞阳坝街道办事处学院路XX号房产签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王传枝的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王传枝负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。现查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王传枝主张环城置业公司与卢义东就恩施市舞阳坝街道办事处学院路XX号的房产签订的《商品房买卖合同》无效，其主要理由是认为按照其与环城置业公司的《合作开发协议》，前述房屋为环城置业公司给其还建的房屋。但是，王传枝和环城置业公司的《合作开发协议》中双方未就还建的房屋作出明确约定。王传枝和环城置业公司认可双方的《商品房买卖合同》的实际签订日期为2017年6月28日，而环城置业公司与卢义东之间的《商品房买卖合同》签订于2017年5月4日。由此可见，环城置业公司与卢义东签订《商品房买卖合同》时，环城置业公司向王传枝还建的房屋尚未明确。因此，现有证据不足以证明环城置业公司与卢义东在签订《商品房买卖合同》时有恶意串通、损害王传枝利益的行为。王传枝关于环城置业公司与卢义东签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，王传枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王传枝负担。本判决为终审判决。审  判  长  刘开平审  判  员  王颖异审  判  员  覃恩洲二〇二〇年六月十八日法官助理杨艳云书记员(兼)  杨艳云