安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终587号 上诉人(原审被告、反诉原告)：合肥市跨越速运有限公司，住所地安徽省合肥市高新区火龙地路303号合肥新桥物流有限公司仓库306、305、101、201、301，统一社会信用代码91340100MA2MU3GL6U（1-1）。 法定代表人：徐英明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兰欣，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金梁，男，汉族，1973年9月8日出生，安徽省淮南市人，初中文化，农民,住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人合肥市跨越速运有限公司（以下简称：跨越速运公司）因与被上诉人张金梁房屋租赁合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合肥市跨越速运有限公司的委托诉讼代理人张兰欣、被上诉人张金梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 跨越速运公司上诉请求：1、撤销淮南市田家庵区人民法院作出的（2019）皖0403民初4173号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由张金梁承担。事实和理由：一、原审法院程序错误，就案涉房屋被烧，公安机关在火灾后受理了跨越速运公司报警的曹庵站点防火案一案（淮山公（刑）受案字【2018】1233号），当前在侦查阶段，应先处理刑事案件，本案应中止审理。二、原审法院适用法律存在错误，案涉《房屋租赁合同》应是无效合同，而不是原审法院所认定的有效合同。三、原审法院事实认定存在矛盾且错误。对案涉房屋发生火灾的原因，原审法院做了两种相互矛盾的事实认定。案涉房屋发生火灾的原因不是原审法院认定的无法确定，公安机关以放火案进行立案侦查，说明火灾是由第三人的行为导致的。四、原审法院责任认定错误，即使案涉《房屋租赁合同》有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，跨越速运公司也不应继续支付火灾放生后的房屋租金。应驳回张金梁主张的支付房屋租金24000元的诉讼请求，支持跨越速运公司的返还上诉人火灾发生后已支付未使用的租金1600元。综上所述，跨越速运公司认为原审法院在审理本案过程中，事实认定不清，法律适用错误。为维护跨越速运公司的合法权益，特提起上诉，希望二审法院支持跨越速运公司的上诉请求。 张金梁辩称，1.跨越速运公司与张金梁之间承租合同事实清晰；2.一审法院的判决适用法律条文恰当、合理，保护了人民群众的合法权益；3.请求二审法院依法驳回跨越速运公司不合理的请求，维护合法公民的权益，维护法律的公正。 张金梁向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告的房屋恢复原状；2.判令被告赔偿原告房屋损失（待评估后计算）；3.判令被告支付原告租金24000元（承租期2018年12月至2019年12月）4.被告承担本案全部诉讼费用。2019年10月30日，张金梁向本院提交撤回申请，撤回了本次诉请的第一项“判令被告将原告的房屋恢复原状”和第二项“判令被告赔偿原告房屋损失（待评估后计算）”并要求另案主张权利。 跨越速运公司向一审法院提出反诉请求：1.认定《房屋租赁合同》无效；2.判令张金梁退还反诉原告已支付但未实际使用房屋期间租金1600元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失40400.58元；4.本案诉讼费以及律师费用由反诉被告承担。 一审法院查明事实：2017年12月14日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，张金梁将位于淮南市的自建房出租给跨越速运公司作为仓库使用，合同约定：房屋面积200平方米，租赁期间自2017年12月13日至2019年12月14日止，租金2000元／月，付款周期每半年支付，每个付款周期的租金原则上提前5日支付。合同签订后，原告张金梁把房屋交付给被告跨越速运公司，被告支付了2018年12月14日之前的全部租金。2018年11月19日，案涉房屋发生火灾致使房屋电路烧坏、门窗、房屋的墙体损坏、存储货物损毁。2018年11月20日，跨越速运公司搬离案涉房屋，但双方一直没有达成解除租赁合同的合意。后双方因租赁房屋烧毁后的租金及赔偿等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年7月15日，张金梁起诉至本院，要求：1.判令被告将原告的房屋恢复原状；2.判令被告赔偿原告房屋损失（待评估后计算）；3.判令被告支付原告租金24000元（承租期2018年12月至2019年12月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。2019年10月30日，张金梁向本院提交撤回申请，撤回了本次诉请的第一项“判令被告将原告的房屋恢复原状”和第二项“判令被告赔偿原告房屋损失（待评估后计算）并要求另案主张权利”。原告于2019年10月30日变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告租金24000元（承租期2018年12月至2019年12月）2.被告承担本案全部诉讼费用。2019年8月6日，跨越速运公司向本院提起反诉，要求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.判令张金梁退还反诉原告已支付但未实际使用房屋期间租金1600元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失40400.58元；4.本案诉讼费以及律师费用由反诉被告承担。 另查明，2018年11月29日，淮南市公安局山南新区分局出具立案告知书，“陈国苏：跨越速运公司曹庵站点放火案一案（淮山公（刑）受案字[2018]1233号），我局经审查认为符合立案条件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零九条之规定，决定立案。” 一审法院认为：鉴于张金梁、跨越速运公司对案涉房屋租赁合同的签订及租金已付至2018年12月14日的事实均无异议，故归纳的争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》是否合法、有效；2.案涉房屋发生火灾的原因能否确定，跨越速运公司应否支付火灾发生后租金；3.双方关于租金的相关的本反诉请求应否予以支持；4.跨越速运公司要求张金梁赔偿损失40400.58元的反诉请求应否予以支持。 针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，一审法院评判如下： 一、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否合法、有效的问题。 本案中，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉《房屋租赁合同》有原、被告签字、盖章确认，系原、被告真实意思表示，且内容没有明显违反法律、行政法规强制性规定，应系合法有效。虽然原告在庭审中自认案涉房屋没有建设工程规划许可证、宅基地证，但案涉房屋性质属于淮南市的农村自建房屋并非城镇房屋，且原、被告也均认可案涉房屋仅用于跨越速运公司存放快递等物品使用、未用于其他经营活动，故案涉《房屋租赁合同》不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中认定房屋租赁合同无效的情形。对跨越速运公司主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证、双方房屋租赁合同无效的辩解意见，于法无据，不予支持。对跨越速运公司要求确认《房屋租赁合同》无效的反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于案涉房屋发生火灾的原因能否确定，跨越速运公司应否支付火灾发生后租金的问题。 关于发生火灾的原因问题。本案中，虽然公安机关在火灾发生后立案受理了跨越速运公司报警的曹庵站点放火案一案（淮山公（刑）受案字[2018]1233号），但至今未向原、被告出具书面的调查结果，且原、被告在庭审中均未提交证据证明案涉房屋发生火灾的具体原因，故对案涉房屋发生火灾的原因无法确定。 关于跨越速运公司应否支付火灾发生后租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。本案中，跨越速运公司租赁张金梁房屋，负有保证租赁房屋安全的义务，在房屋租赁期间发生火灾，致张金梁房屋毁损，其理应及时维修房屋并继续支付租金或者要求解除租赁合同并赔偿房屋损失，但跨越速运公司至今既未修复房屋，也未主张解除租赁合同，又未办理房屋交接手续，其明显违反诚实信用原则和双方租赁合同的约定，其理应继续支付火灾发生后的租金。对跨越速运公司主张原告承担赔偿责任的辩解意见，因造成火灾发生的原因至今未能查清，原告张金梁是案涉房屋的出租人并非侵权人，且承租人跨越速运公司在承租期间发生火灾致使货物毁损的风险应由跨越速运公司向实际侵权人主张权利，而非张金梁，故对跨越速运公司的辩解意见，不予采信。 三、关于双方关于租金的相关的本诉和反诉请求应否予以支持的问题。 虽然已确定跨越速运公司在火灾发生后仍需继续支付张金梁租金，但跨越速运公司在火灾发生后未实际使用案涉房屋，且案涉房屋发生火灾原因至今无法确定，故本院酌情确定被告自火灾发生次日即2018年11月20日开始按照双方租赁合同约定2000元/月的一半即1000元/月继续支付张金梁租金。因本院已确定跨越速运公司自2018年11月20日开始按照1000元/月继续支付张金梁租金，且双方确定跨越速运公司已按2000元/月的标准支付租金至2018年12月14日，同时，房屋租金应计算至本院判决的时间2019年11月14日为宜，故本院按照双方已付租金的数额及时间计算双方应付、应退租金数额。因跨越速运公司租金已付至2018年12月14日，故跨越速运公司自2018年12月15日应付张金梁租金数额为11000元（自2018年12月15日至2019年11月14日，1000元/月×11个月）。同时，张金梁应按照1000元/月的标准退还跨越速运公司已按照2000元/月标准支付2018年11月20日至12月14日的租金800元（24天×1000元/月÷30天）。对张金梁要求跨越速运公司支付租金24000元（承租期2018年12月至2019年12月）的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持11000元。对跨越速运公司要求张金梁退还已支付但未实际使用房屋期间租金1600元的反诉请求，部分符合法律规定，仅支持800元。 四、关于跨越速运公司要求张金梁赔偿损失40400.58元的反诉请求应否予以支持的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，跨越速运公司提交的证据不足以证明其具体损失的数额，且跨越速运公司也未提交证据证明张金梁对案涉房屋发生火灾有明显过错，其应当承担举证不利的法律后果。故跨越速运公司要求张金梁赔偿损失40400.58元的反诉请求，证据不足，不予支持。 综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法、有效。协议签订后，双方均按照协议约定履行了合同义务，后因房屋发生火灾双方就后期租金给付和赔偿损失等问题发生纠纷，双方应本着诚实信用的原则处理双方纠纷。故张金梁要求跨越速运公司支付租金的诉讼请求的合理部分，予以支持。对跨越速运公司要求张金梁退还租金、赔偿损失反诉请求的合理部分，予以支持，对其不合理部分，不予支持。据此，判决：一、合肥市跨越速运有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付张金梁租金11000元；二、张金梁于本判决生效之日起十五日内一次性退还合肥市跨越速运有限公司租金800元；三、驳回张金梁的其他诉讼请求；四、驳回合肥市跨越速运有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费400元（已由张金梁预交），由张金梁负担217元，由合肥市跨越速运有限公司负担183元；反诉费850元（由合肥市跨越速运有限公司补交），由合肥市跨越速运有限公司负担833元，由张金梁负担17元。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，现无证据证明本案当事人在公安机关立案的放火案中涉嫌刑事犯罪，跨越速运公司也在上诉状中认为火灾应为第三人的行为引起，那么刑事案件的处理并不影响本案租赁合同纠纷的处理。案涉房屋的性质和租赁后的用途显示，案涉《房屋租赁协议》并不属于跨越速运公司上诉状中所称的无效合同。跨越速运公司在火灾发生后既未主张解除租赁合同，又未办理房屋交接手续，理应继续支付房租，一审法院酌情确定跨越速运公司自火灾发生次日开始按照双方租赁合同约定2000元/月的一半即1000元/月继续支付张金梁租金，并无不妥。综上，跨越速运公司的上诉请求，本院不予采纳。 综上所述，合肥市跨越速运有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63元，由上诉人合肥市跨越速运有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶春雨 审判员  岳文超 审判员  代 奇 二〇二〇年六月十九日 法官助理朱启凡 书记员巫祖悦 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。