云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初882号原告：马梓淞（曾用名：马荣选），男，1980年6月16日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被告：李卓恒，男，1989年7月17日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵艳，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。原告马梓淞诉被告李卓恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告马梓淞，被告李卓恒的委托诉讼代理人赵艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马梓淞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还11万元购房预付款；2、判令被告向原告支付房屋总价款980000.00元20%的违约金196000.00元（诉状上系笔误）；3、判令被告向原告支付资金占用费20000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告方经朋友介绍达成购房协议并支付了首付款150000.00元（大写：拾伍万元整）给被告方，协议期满被告方告知原告他还没有办完抵押合同解除，还需要二个月时间可办好，在此期间被告以资金周转为由于11月份借了现金2万元1月份借了现金1万元，并在承诺期间赔付。二个月后被告方又跟原告方协商他在装修盛唐城的新房，装修完搬走就立即跟原告办理过户手续，过完春节原告从朋友处得知被告方春节前就把双方签订购买的房产卖掉了，原告和被告对质后被告承诺三个月把原告支付的首付款赔付给原告，并赔付5万元违约金，被告于4月份赔付了4万元之后一直以各种理由推脱，原告方认为被告方构成合同诈骗，原告方请求维护个人经济损失。被告李卓恒辩称，第一，原告未向被告支付购房款，因此被告也没有履行合同的义务，故被告没有违约责任，不应返还款项，不应支付违约金。第二，原告与被告没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间的房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系借贷合同的担保，因违反中华人民共和国担保法第40条以及物权法第186条的规定，因此合同无效，被告请求支付违约金及资金占用费没有事实和法律依据。原告马梓淞围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、按揭房屋买卖协议；2、中国农业银行卡交易明细清单、税收缴款书、云南省地方税务局通用机打发票、收据；3、商品房购销合同、备案登记表。被告李卓恒围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、身份证复印件；2、银行流水；3、通话录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的通话录音，原告不予认可，本院认为被告提交的通话录音欲证明原告与被告之间的款项系借款，签订房屋买卖合同实际是为该笔借款作为担保，并非买卖，但并没有其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信；被告提交的微信支付交易明细证明，拟证明被告通过案外人向原告还款20000元，原告认可案外人向其转账20000元，但不认可这20000元系被告的还款，本院认为该份微信支付交易明细证明系案外人的账户，且没有其他证据予以佐证，故本院不予采信。综合本案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《按揭房屋买卖协议》，约定：甲方将位于云南省昆明市盘龙区房屋转卖给乙方，转让价格为人民币980000元，签订合同时，乙方应向甲方支付首付款150000元，并在30日内取到房屋产权证并配合甲方办理过户手续，该房屋能够办理房屋过户手续时，甲方应负责为提前归还该房屋的银行按揭贷款及利息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应由甲方负责缴纳；甲方办理完产权证应在30日内为乙方办理过户手续，过户完后乙方应向甲方支付购房余款。甲方如果在此期限内不能办好房产相关手续，视为甲方违约。合同签订后即对甲乙双方产生法律约束力，在乙方办理过户之前甲方不得向乙方主张对房屋的所有权，也不得向第三人公示对此房屋享有所有权，更不得再次出售该房屋。同时约定甲方中途违约，应向乙方以该房屋总价款20%的违约金，另以乙方实支总款按银行同期2018年定期利率的4倍支付乙方资金占用费。原告于2018年7月9日分两次向被告转款共120000元，又于2018年7月10日向被告转款10000元。原被告在庭审中确认被告于2019年4月27日向原告还款40000元，并且被告提供了相应的转账记录，被告于2018年12月26日又向微信名为“蓝”微信转账两笔共计14000元，2019年1月20日向微信名为“蓝”微信转账6000元，2019年2月1日向微信名为“蓝”微信转账10000元，经原被告在庭审确认微信名为“蓝”的是原告。现原告认为合同目的不能实现，故诉至本院主张权利。另查明，被告与云南城欣置业有限公司于2011年8月5日签订《商品房购销合同》，约定被告购买云南城欣置业有限公司建设的天怡峰景花园第2幢第18层1504号房屋，并于2011年9月9日办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2011090939192）。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：（一）本案系房屋买卖合同纠纷还是借贷关系？（二）原告支付被告的款项以及被告应返还的款项？（三）本案被告是否构成违约以及违约金、资金占用费是否应予支持？（一）关于本案系房屋买卖合同纠纷还是借贷关系的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。本案中，被告主张本案系借贷关系，但原告在庭审中明确表示与被告之间没有借条，且被告并未提供证据予以证明，并且双方签订的《按揭房屋买卖协议》形式合法，内容真实，故本案按照房屋买卖合同纠纷审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方在庭审中均同意解除双方签订的《按揭房屋买卖协议》，故原、被告双方签订的《按揭房屋买卖协议》应予解除。但对于合同解除时间，双方未有约定，因原、被告双方同意解除合同的时间是庭审之日，故本院确认原、被告双方签订的《按揭房屋买卖协议》于庭审之日（即2020年6月10日）解除。（二）关于原告支付被告的款项以及被告应返还的款项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《按揭房屋买卖协议》解除后，被告应将款项返还原告，原告主张向被告支付了150000元款项，被告主张已经还款90000元，但从原、被告提交的证据来看，原告仅向被告支付了130000元，其余的20000元原告称系现金支付，但没有证据予以证明，被告也仅向原告还款70000元，故被告应将剩余款项60000元返还原告。（三）本案被告是否构成违约以及违约金、资金占用费是否应予支持的问题。本案中，原、被告双方签订的《按揭房屋买卖协议》形式合法，内容真实，双方应当恪守履行，原告已经支付了部分购房款，但原、被告在庭审中确认被告已将涉案房屋出售给案外人，合同目的已不能实现，故被告构成违约，应当承担违约责任。对于原告主张被告支按照房屋总价款980000元的20%支付196000元违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中因双方约定的违约金过高，本院予以调整，对于违约金本院支持以60000元为基数，自2018年7月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对于原告主张被告支付资金占用费20000元的诉讼请求，因资金占用费仅限于损失，本案中原告仅支付了部分购房款，且本院已经支持了违约金，足以弥补原告的损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告马梓淞与被告李卓恒于2018年7月9日签订的《按揭房屋买卖协议》于2020年6月10日解除；二、被告李卓恒于本判决生效之日起十日内向原告马梓淞返还购房款人民币60000元；三、被告李卓恒于本判决生效之日起十日内向原告马梓淞支付以60000元为基数，自2018年7月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告马梓淞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6190元，由原告马梓淞承担人民币4955元，被告李卓恒承担人民币1235元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年六月二十三日书记员  杨璐