浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1803号上诉人（原审被告）：金忠平，男，1969年2月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审原告）：麻献芬，女，1979年10月27日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审原告）：麻仙青，女，1988年1月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴鹏，浙江欧凯律师事务所律师。上诉人金忠平因与被上诉人麻献芬、麻仙青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金忠平上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院存在认定事实错误、适用法律错误、程序不当的情形。一、本案合同并没有解除，被上诉人作为违约的一方，无权单方解除合同。涉案合同系租赁合同，租赁合同的合同目的是使用租赁物，被上诉人没有任何证据证明上诉人要求解除合同或合同目的不能实现而解除合同，其称是因为村里改造而不能履行合同，从而解除。但上诉人的房子至一审判决时都没有被拆除，可以正常使用。村里还有大批没有拆除的房屋，银海路上的修车厂、饭店等还在正常营业，被上诉人主张合同解除没有事实和法律依据。二、一审法院认定双方协商一致解除合同错误。上诉人从未明确认可解除合同，在被上诉人自行搬离的情况下，上诉人无奈愿意协商处理此事，但被上诉人一方蛮横无理，强行要退还35000元，上诉人对此不认可，故本案合同并未协商解除。三、退还租金的前提是合同已解除或可以解除。而本案中，合同并未解除或至今还不得解除，房屋拆除时方可解除，租金显然不能退。即使如一审法院认为合同已解除，退租时间亦应从被上诉人腾退完毕、恢复原状、交还租赁物时开始计算。被上诉人于2019年12月25日才还给上诉人钥匙，至今没有给水电费的存折及合同，无权要求从11月开始退还房租。四、对于房屋的现状，一审法院在审理时可以进行现场勘查。房屋现状是否发生在合同解除后，不代表被上诉人清退房屋的义务免除，合同解除与否与腾空无关。对于被上诉人堆积物品、不还钥匙的行为，应该按其仍在占用租赁物进行处理。五、根据合同约定，租赁期间承租方违约的，押金不予退还。本案中既没有法定理由也没有约定理由，改造工作未对被上诉人造成任何影响，被上诉人不得提前解除合同，故被上诉人的行为是一种单方违约，押金不得返还。二审中，上诉人当庭补充：厂房的厨房里原有一个不锈钢的7-8米长放厨具的架子，价值500元，当时厂房租给被上诉人用，该架子是借给他们用的，现在被他们拿走了，他们应该付这笔钱。被上诉人麻献芬、麻仙青辩称：1、因涉案房屋所在村进行旧村改造，被上诉人被当地政府要求限期搬离，导致被上诉人无法继续使用涉案房屋。另，《租赁协议》第七条约定，在租赁期间，如遇政策性强制拆迁包括旧村改造，上诉人应退还剩余租金。因此，涉案租赁协议的解除，符合协议约定，属约定解除。且，上诉人在一审庭审中，也明确承认涉案租赁协议已经双方口头协商解除。一审认定涉案租赁协议已经双方协议解除，认定事实清楚。2、我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁协议解除后，上诉人同意于2020年1月10日之前退还房租35000元及押金10000元，亦符合法律规定及合同约定。3、上诉人无故不按约定退还租金及押金的行为，违背契约精神，违反诚实信用原则。在本案诉讼前，上诉人也仅以资金紧缺为由拖延拒不退还租金及押金，从未以租房内有遗留物品未清理干净为由不予退还款项或要求被上诉人清理遗留物品。上诉人诉讼期间提出的不予退还租金及押金的理由均不成立。4、上诉人所谓价值500元装厨具的架子，当时出租给被上诉人时，厂房内是没有该物品的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。麻献芬、麻仙青向一审法院起诉请求：金忠平立即退还房租及押金合计45000元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）。一审法院认定，双方曾就案涉房屋签订租赁合同，后于2019年2月1日重新签订《租房协议》一份，约定麻献芬、麻仙青承租被告厂房6间6层，其中二、三、四、五、六层给麻献芬、麻仙青办厂使用，租期三年，自2019年2月1日至2022年1月30日，租金第一年168000元，押金1万元；协议第七条约定，在租赁期间，如遇政策性强制拆迁包括旧村改造，金忠平应退还麻献芬、麻仙青剩余租金，但不赔偿任何经济损失。麻献芬、麻仙青于2018年12月7日、2018年12月8日共向金忠平支付第一年租金168000元。押金1万元于2017年1月3日支付。2019年8月，案涉厂房所在廿三里街道下华店村开始旧村改造，麻献芬、麻仙青无法继续使用案涉房屋。麻献芬、麻仙青于2019年10月搬迁。双方曾达成口头协议，由金忠平在2020年1月10日前退还麻献芬、麻仙青租金35000元及押金1万元。后金忠平未按约退还租金及押金，麻献芬、麻仙青诉至该院。另，案涉房屋的水费1283.9元，2018年10月份电费565.99元，11月份电费60元，12月份电31.55元，共计1941.44元，由金忠平缴纳，麻献芬、麻仙青同意在本案中予以扣除。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现案涉房屋所在的村进行旧村改造，麻献芬、麻仙青无法继续使用该房屋，麻献芬、麻仙青已实际搬出，现有证据可以证明金忠平同意在2020年1月10日前退还麻献芬、麻仙青租金35000元及押金10000元，可见双方已协议解除合同，并对退款金额予以确认，金忠平应按约履行，及时退回租金35000元，未及时退还的，尚应赔偿相应的利息损失。关于押金1万元，应扣除水、电费1941.44元，其余8058.56元应退还给麻献芬、麻仙青，该部分的损失不予支持。综上，麻献芬、麻仙青之诉的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、金忠平于判决生效后十日内退回麻献芬、麻仙青房租35000元及押金8058.56元并支付利息损失（以房租35000元为基数自2020年1月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。二、驳回麻献芬、麻仙青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元（已减半），由麻献芬、麻仙青负担23元，由金忠平负担440元。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院对一审判决认定的事实予以认定。本院认为：一、从双方之间的微信聊天记录、通话录音及双方的庭审陈述来看，因上诉人所在村开展旧村改造，被上诉人无法继续使用涉案房屋，双方曾达成口头协议解除合同，上诉人同意在2020年1月10日前退还被上诉人租金35000元及押金10000元。现被上诉人已于2019年10月实际搬迁，上诉人理应依约履行承诺，退还相应款项。上诉人主张双方未达成协商解除合同与上述证据所反映的事实不符，本院不予采信。二、上诉人主张被上诉人于2019年12月25日才交还钥匙及未清退房屋，租金不应从2019年11月开始退。本院认为，微信聊天记录可以体现被上诉人在搬迁后曾数次联系上诉人交还钥匙，上诉人也认可被上诉人在2019年10月21日至22日大部分搬空，且涉案租赁合同系因旧村改造房屋要被拆除而协商解除，上诉人亦作出承诺同意退还租金35000元，其在2020年1月13日与被上诉人一方的通话录音中也未对交还钥匙、清退房屋等问题提出异议，故上诉人的该项主张不能成立，本院不予采信。三、关于价值500元厨房架子的问题，上诉人并未提供证据证明涉案厂房出租时其将该物品一并交付给被上诉人使用，其主张被上诉人将该物品搬离缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人金忠平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人金忠平负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇二〇年六月五日代书记员 吕倩茜