金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初186号 原告：米阳物联网技术（金华）有限公司，住所地浙江省金华市金东区东孝街道赤松路308号厂房。 法定代表人：鲍蓉。 委托诉讼代理人：高小平，浙江首睿律师事务所律师。 被告：东精集团有限公司，住所地浙江省金华市东孝工业区。 法定代表人：吴东明。 委托诉讼代理人：向李明、王雅玲，浙江婺中律师事务所律师。 原告米阳物联网技术（金华）有限公司（以下简称米阳公司）诉被告东精集团有限公司（以下简称东精公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理。依法由审判员张靖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告米阳公司的委托代理人高小平、被告东精公司的委托代理人向李明、王雅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米阳公司诉称：1、确认双方厂房租赁合同于2019年11月26日解除；2、判令被告返还租金397891.95元和保证金200000元，共计597891.95元；3、判令被告承担因违约造成的损失372500元，总计970391.95元。4、判令诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年5月8日，原被告双方签订厂房租赁合同一份，约定由原告承租被告方位于金华市厂房，建筑面积11533.1平方米，作为原告方仓储物流使用。租赁期限为五年，自2019年6月8日至2020年9月7日止，其中2019年6月8日至2019年9月7日为免租期，租金按15元／月／平方米标准计算，即年租金为2075958元，租金每半年支付一次，第一年租金自2019年9月8日起算，被告应在收到租金后开具增值税专用发票给乙方，并由原告向被告支付200000元履约保证金，被告方应在收到租金后开具增值税发票给乙方，并由原告向被告支付200000元履约保证金，被告方负责租赁物的维修、养护；另外补充约定厂房为租用部分，原告可出租给第三方，但不得影响原告的正常运营，被告相应的改造应以不影响原告为前提。合同签订后，原告就着手装修事宜。然在10月4日凌晨被告偷偷将园区内路挖断，致使原告方车辆无法进出，原告因此无法继续经营仓储物流业务，期间多次要求被告处理此事，被告一直敷衍了事，未予处理。为避免损失的扩大，原告已于12月29日整体搬出。根据合同约定，一方未尽到合同约定的责任，对方有权解除合同，并且交付至今厂房一直有多处漏雨未曾修补。被告的此种违约的行为，致使原告订立此合同的目的也无法实现，已严重侵害原告的合法权益，无奈诉至贵院，请求依法判如所请。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、厂房租赁合同、发单、回单，证明原告存在租赁关系，原告已按约交纳房租及保证金的事实。 2、装修工程项目合同、发票，证明原告于同日对涉案房屋进行装修，因被告的违约行为所造成的损失的事实。 3、照片，证明被告将租赁房屋唯一路挖掉，并在路中随意放建筑材料，导致原告无法经营，违反合同约定的事实。 4、法律服务合同，证明因被告违约造成原告损失的事实。 5、光盘，证明被告的改造行为已严重影响到原告方对厂房的使用，本合同原先签订的目的无法达到。 6、快递回单、微信截图、通知函，证明我们于2019年11月26日已向被告发函通知解除合同，也通过微信方式通知被告方办理厂房移交手续。 被告东精公司辩称：一、被告不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，应受法律保护，原告请求解除合同无约定事由，也无法定解除事由，双方应按合同约定履行。合同签订后，应原告的要求，被告拆除了部分厂房供原告车辆通行造成被告损失600000元，并改造道路花费14179元。所有的改造，都是为了确保原告履行租赁合同时的便利。二、被告不存在违约行为，因此无须赔偿原告诉请的损失，双方签订的《厂房租赁合同》及约定的补充条款第4条约定“乙方未全部租用甲方赤松路308号的厂房，未租用部分，甲方建设后可出租给第三方，甲方保证第三方承租区域不影响乙方公司正常运营”及第5条约定“租赁期间内甲方有权对场地进行改造，但相应改造应以不影响乙方的正常使用为前提，前期乙方可通过现有出入口进出，若甲方开始改造，甲方负责为乙方开具其他出入口”，通过以上两个条款可以看出，在签订合同之时，原告就知道不该对厂房还需改造，因此，原告是同意不该厂房改造的行为。被告在开始改造之前，就协调原告与另一承租人关于厂房出入口使用的相关事宜签订了《协议书》一份，约定的内容都是关于原告车辆出入的事宜，因此，被告已尽其职责，厂房改造并不影响原告的生产经营。综上，被告认为其不存在违约行为，要求继续履行合同，请求驳回原告的诉请。 被告东精公司向本院提供以下证据，1、协议书，证明原告同意被告在租赁场地进行修建，经被告协商，原告与另一承租人关于厂房出入口事宜达成协议的事实。 2、费用清单，证明应原告要求，被告拆除及修建道路所花费用的事实。 3、光盘，证明被告不存在违约行为。 当事人质证及本院认证。 被告对原告提供的证据质证认为。对证据1三性无异议，厂房租赁合同第十条其他特别约定事项中明确约定，租赁期内甲方有权对场地进行改造。对证据2三性均有异议，真实性无法核实，被告并不存在违约行为，二标进行改造，原告是知道且允许的，不然双方不会在租赁合同中特别约定条款予以约定。对证据3三性均有异议，案涉房屋共有两条路可以通行。租赁房屋并不是只有唯一条路。对证据4三性均有异议，代理费没有转账记录，被告没有违约合同，双方签订的合同中也未对代理费、诉讼费用等进行约定。对证据5光盘三性均有异议，是片面的，没有整个拍进去，被告进行改造，原告是知道允许的，不然双方不会在租赁合同中特别约定条款予以约定，且被告进行改造后，也协调原告与另一租户关于房屋出入口使用达成协议。对证据6三性均有异议，没有看到原件，从微信聊天复印件可以看出没有回应这个事情。也没有约定单方解除的约定事由。本院认为，原告提交的证据1经被告质证无异议，本院予以确认；对证据2、3、4、5原告质证对证据三性均提出异议，本院认为证据2系原告与案外人的法律关系，其效力在本案中无法确定故本院不予确认；对证据3真实性本院予以确认，但不能证实涉案现场的全部事实；对证据4本院予以确认；对证据5的真实性本院予以确认，但只涉及施工部分；对证据6的真实性本院予以确认，但不能证明合同解除的事实； 原告对被告提交的证据质证认为，对证据1真实性无异议，协议书的基础是原先在签订合同的时候，改造的行为应在2020年之后的。对证据2费用清单的三性均有异议，被告拆除及修建道路所花费用的这个事实不存在。对证据3三性均有异议，这个是在开庭前几天拍的，到目前为止，建筑材料还是原告大门口的，另外一个大门是有停车的，原告的货车完全不能从这个门口进入的。本院认为，原告对被告提交的证据1无异议，本院予以确认；对证据2改造费用清单，不能证明与本案具有关联性，故本院不予确认；对证据3本院予以确认； 经审理查明：2019年5月8日原告米阳公司与被告东精公司签订《房屋租赁合同》一份，被告（甲方）将登记在自己名下的位于金华市厂房，建筑面积11533.1平方米（前面二层办公楼，后面车间）出租给原告（乙方）作为仓储物流使用，租期为5年。自2019年6月8日至2024年9月7日止，其中2019年6月8日至2019年9月7日为免租期。第一年租金自2019年9月8日起正式起算，租金每平方米每月15元。年租金为2075958元，租金每半年支付一次。第一年：2019年6月8日至2020年3月7日的租金原告应于2019内5月13日前支付1037979元……。约定原告（乙方）向被告（甲方）支付200000元，作为履约保证金……。合同第六条：变更和解除合同第（2）项约定由于一方原因中途要终止合同，可提前三个月书面通知另一方，经过双方协商签字同意后方可终止合同，并退还或补足相关的租金费用差额。如一方未经另一方签字同意后自行终止合同，违约方向守约方支付伍万元的违约金，违约金不足以补偿损失的，违约方仍需承担赔偿损失的相关义务……。其他双方约定是补充条款：第4条约定：乙方未全部租用甲方赤松路308号的厂房，未租用部分，甲方建设后可出租给第三方，甲方保证第三方承租区域不影响乙方公司正常运营。如因第三方造成乙方有任何损失的，乙方有权向第三方索赔，如因乙方造成第三方损失的，第三方也可直接向乙方索赔，甲方可负责协调工作。第5条约定：租赁期间内甲方有权对场地进行改造，但相应改造应以不影响乙方的正常使用为前提，前期乙方可通过现有出入口进出，若甲方开始改造，甲方负责为乙方开具其他出入口……。合同签订后，原告于2019年5月13日支付被告第一期租金1037979元、履约保证金200000元。2019年10月，被告对未出租的场地进行施工建房，在施工前协助原告与案外人签订原告车辆通行协议，并对通道进行了修整，满足了普通货车的通行。2019年11月26日，原告向被告发出通知函，解除与被告签订的《房屋租赁合同》。被告不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》遂成诉。 本院认为：原告米阳公司与被告东精公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。合同对被告未出租的场地进行施工建房进行了特别约定，施工期间被告按约履行义务，为原告另行开辟通道，且对通道进行了修整，满足了普通货车的通行。合同履行期间未出现解除合同的条件，原告以施工道路太窄，车辆无法进出为由，发函被告解除合同，与事实不符。原告擅自退租的行为，对被告构成违约。鉴于原告已实际退租，合同目的已无法实现，《房屋租赁合同》应自第一年租金到期日即2020年3月7日予以解除。被告要求继续履行合同的陈述，本院不予采纳。原告诉求被告返还保证金200000元，本院予以支持。原告请求被告承担损失的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款（二）、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告米阳物联网技术（金华）有限公司与被告东精集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日予以解除。 二、被告东精集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告米阳物联网技术（金华）有限公司保证金200000元。 三、驳回原告米阳物联网技术（金华）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6752元（原告已预交），由原告米阳物联网技术（金华）有限公司负担4600元，被告东精集团有限公司负担2152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员  张 靖 申请执行时效二年 二〇二〇年六月二十日 代书记员  傅琳红