辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1437号上诉人（原审被告）：鞍山市恒治置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区解放东路80号。法定代表人：李莹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李猛，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师被上诉人（原审原告）：鞍山鑫海物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区胜利北路65一S11。法定代表人：于永红，该公司经理。委托诉讼代理人：黄丽红，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人鞍山市恒治置业有限公司（以下简称恒治置业公司）因与被上诉人鞍山鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒治置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鑫海公司全部诉讼请求或发回重审（上诉标的额1285113.6元）；2.本案件一、二审案件受理费由鑫海公司承担。事实和理由：一、案涉恒治新东方小区业主委员会成立程序违法，其代表全体业主与鑫海公司所签署的物业服务合同属于无效合同，故一审法院认为鑫海公司有权依据案涉合同向恒治置业公司收取物业服务费，属于事实认定及适用法律错误。案涉恒治新东方小区业主委员会于2012年9月28日成立，系第一届业主委员会(实际已于2015年9月27日到期，尚未改选）。经恒治置业公司实地调查走访知悉，案涉小区内接近90%的业主当时并未参与成立业主大会及选举业主委员会的工作。鉴于《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……”及第十二条第3款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，而案涉小区业主委员会选举远未达到“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主翻意”的要求，成立程序违法。另鉴于《物权法》第七十八条明确规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，由此可知，案涉小区业主委员会成立程序违法，恒治置业公司作为受侵害的业主有权要求人民法院依法撤销案涉小区第一次业主大会作出成立第一届业主委员会的决定。鉴于《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，非法成立的业主委员会与鑫海公司签署的物业服务合同明显损害全体业主的公共利益，应当属于无效合同。因此，鑫海公司依据其与业主委员会签署的无效合同向恒治置业公司主张物业服务费，没有法律依据。一审法院在未查明事实的基础上错误的认定物业服务合同合法有效，属于事实认定及法律适用错误。二、选聘鑫海公司作为案涉小区物业管理公司并未履行全体业主选聘物业服务企业的法定程序，且属于超越资质等级承接案涉物业项目，因此鑫海公司无权为案涉项目提供物业服务，一审法院事实认定及适用法律错误。鉴于《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……(四）选聘和解聘物业服务企业；……”及第十二条第3款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，而包括恒治置业公司在内的全体业主对案涉《物业管理服务合同》具体签订时间、签订内容均一概不知，鑫海公司无权作为物业管理为案涉项目提供物业服务。据了解，鑫海公司仅为三级资质，而案涉项目总建筑面积为221653平方米，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，其无权承接案涉项目。因此，鑫海公司作为案涉小区物业管理公司并未履行全体业主选聘物业服务企业的法定程序，且属于超越资质等级承接案涉物业项目，其无权为案涉项目提供物业服务。一审法院在未查明事实的基础上错误的认定鑫海公司有权为案涉小区提供物业，属于事实认定及法律适用错误。三、恒治置业公司用于开办大型超市的公建系独立的临街商业网点，鑫海公司实际未向恒治置业公司提供任何物业服务，现鑫海公司全额向恒治置业公司主张支付物业服务费，对恒治置业公司极不公平，一审法院事实认定及法律适用错误。鉴于《物业服务收费管理办法》第二条规定“办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第三条明确规定“本实施办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用，主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容”，案涉公建在规划即是独立临街商业网点，与小区内住宅相互独立，内部与公共区域的日常管理均由超市的经营方鞍山大润发商业有限公司自行委托第三方提供服务。尤其是案涉公建的上下水、供电设施、供暖设施等公用设施设备均是独立于案涉小区，并不与案涉小区共用，水电暖等设施设备不是由鑫海公司维护的，而是由恒治置业公司与相应的公用事业单位签订维修维护合同后由其负责，如案涉项目建筑红线内供水设施由自来水公司即鞍山市自来水总公司及鞍山市铁东自来水公司负责日常维修管理；供电设施的日常维护工作由供电公司负责；采暖设施的日常维修工作由供暖公司即鞍钢房产物业公司长甸热力分公司负责。由此可知，鑫海公司并未提供上述规定所要求的任何服务，在其未提供任何服务情况下，现鑫海公司向恒治置业公司要求全额支付物业服务费，系对恒治置业公司极大的不公平。—审法院错误的认定恒治置业公司提交的一层平面图、地下室主干线配线平面图、地下室采暖平面图、一层给排水平面图、供水设施维修协议书、二次供水加压泵站移交协议书、高压供用电合同、室内采暖设备移交协议书、商业用房（含相关附属场地及设施）租赁合同、光盘等关键证据与本案不具有关联性，属于事实认定严重错误。四、鉴于鑫海公司系2017年3月1日提起的诉讼，其所主张的2014年2月28日之前的物业服务费已过诉讼时效，不应获得支持。《民法总则》第一百八十条规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，鉴于鑫海公司于2017年3月1日起诉时，其所主张的2014年1月1日至2015年2月28日期间物业服务费诉讼时效的二年期限已届满，该期间物业服务费不应获得支持。五、鑫海公司已在鞍山市中院于2014年8月22日作出（2014)鞍民三终字第166号民事判决书中已自认仅按照“19407平方米的面积”收取物业费，一审法院仍按照建筑面积“19832平方米”标准判决向恒治置业公司收取物业费，缺乏事实依据。鉴于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”第九条规定“下列事实当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款（一)、（三)、（四）、（五)、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”，而鑫海公司已在(2014)鞍民三终字第166号民事判决书中已自认仅按照“19407平方米的面积”收取物业费，一审法院仍按照建筑面积“19832平方米”标准收取物业费，缺乏事实依据。鑫海公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于恒治置业公司上诉状中提出的诉讼时效问题在一审时，鑫海公司已经向法庭提供了相应的证据。鑫海公司向一审法院起诉请求：1.判令恒治置业公司立即缴纳物业费1285113.6元及滞纳金(从2014年3月1日、2015年3月1日、2016年3月1日起分别计算至实际给付之日止，按照合同约定日千分之三计算)；2.判令恒治置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：案涉物业位于鞍山恒治新东方小区，建筑面积为19832平方米，性质为商铺，产权人为恒治置业公司。2013年11月30日，鑫海公司与鞍山恒治新东方小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定鑫海公司为该小区提供2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务，收费标准为商铺1.8元/平方米/月、院内住宅0.9元/平方米/月、院外住宅0.5元/平方米/月。2014年1月1日至2016年12月31日期间，恒治置业公司未就涉案物业向鑫海公司交纳物业服务费。一审法院认为，恒治置业公司作为由鑫海公司提供物业管理服务的案涉物业的产权人，理应按照物业管理服务合同的约定按时足额缴纳物业管理费，否则应承当相应的违约责任。本案中，恒治置业公司拖欠2014年1月1日至2016年12月31日期间物业管理费1285113.6元的行为已构成违约，鑫海公司要求判令恒治置业公司支付所拖欠的物业费1285113.6元的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，该院依法予以支持。关于鑫海公司要求判令恒治置业公司支付滞纳金一节，恒治置业公司拒不缴纳物业管理费确系事出有因，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。关于恒治置业公司提出原小区业主委员会至2015年9月27日届满，自2015年9月28日开始无权代全体业主与物业公司签署合同，物业公司自2015年9月28日开始已无权为案涉小区提供物业服务的辩解，该院认为，案涉物业管理服务合同系在原业主委员会任期内签订，任期届满后无任何一方通过合法合规途径提出解除该合同，且包括恒治置业公司在内的小区业主仍在继续接受鑫海公司提供的相关物业服务，依据等价有偿原则，恒治置业公司还应当继续按照合同约定的收费标准向鑫海公司交纳物业费，故对恒治置业公司的此项辩解，该院不予采信。关于恒治置业公司提出物业收费标准过高的辩解，物业收费标准系合同双方自愿订立，已经执行多年，人民法院相关生效判决对此标准也予以了确认，故对恒治置业公司的此项辩解，该院不予采信。关于恒治置业公司提出物业服务存在质量问题的辩解，因恒治置业公司提供的证据不足以证明其此项辩解的成立，故该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、恒治置业公司于该判决生效之日起十日内向鑫海公司支付物业费1285113.6元；二、驳回鑫海公司对恒治置业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16366元，由恒治置业公司负担。二审中，恒治置业公司向本院提交（2019）辽民申4348号民事裁定，用于证明案涉小区物业委员会于2015年9月27日届满，该业主委员会与鑫海公司签订的物业服务合同至2015年9月27日之后已经无法履行，鑫海公司主张之后的物业费没有法律与合同约定。鑫海公司质证意见认为对该裁定真实性没有意见，但不能证明2015年9月27日之后鑫海公司的物业服务不具有合法性。本院对该裁定的真实性予以采信，对关联性不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于恒治置业公司提出案涉小区的业主委员会成立程序违法、业主委员会代表全体业主与鑫海公司签订的物业服务合同无效问题。案涉小区业主委员会成立于2012年9月28日，并将相关资料报社区备案，恒治置业公司称案涉小区业主委员会属于违法成立的证据不足，而且恒治置业公司曾以业主撤销权为由起诉该小区业主委员会请求撤销鞍山市铁东区恒治新东方小区业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定，经过一审、二审、再审，均以第一届主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未成立为由，驳回了恒治置业公司的起诉，至本案鑫海公司提起诉讼，该小区的第一届业主委员会没有被确认违法，因此业主委员会代表全体业主与鑫海公司签订的物业服务合同合法有效，恒治置业公司应当按合同约定履行交付物业服务费的义务。故恒治置业公司的该上诉理由，本院不予支持。关于恒治置业公司提出鑫海公司超越资质等级承接案涉物业项目，因此无权为案涉小区服务问题。鑫海公司是依法成立具有独立法人资格的企业，具有物业服务的经营范围，对物业公司的资质管理属于行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质以及是否备案并不能导致物业服务合同无效，鑫海公司有权为该小区提供物业服务，故恒治置业公司的该上诉理由，本院不予支持。关于恒治置业公司提出鑫海公司未对恒治置业公司进行物业服务问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，恒治置业公司的用房与案涉小区为一个整体，虽然恒治置业公司称案涉公建的上小水、供电设施、供暖设施等公用设施均是独立于案涉小区，由自己进行维护，但物业服务的范围不仅为这些内容，还应包括日常管理与服务、协助维护公共秩序、保洁服务等，恒治置业公司以未享受或者无需接受相关物业服务而拒交物业费不当，故恒治置业公司的该上诉理由，本院亦不予支持。关于恒治置业公司提出鑫海公司主张的2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业费已超过诉讼时效问题。本案中，鑫海公司于2017年3月1日起诉恒治置业公司给付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业费为，现恒治置业公司上诉称2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业费已超过诉讼时效不应该给付，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查阅恒治置业公司在一审时答辩意见以及一审庭审笔录，恒治置业公司在一审应诉及庭审时均未对鑫海公司主张的2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业费提出过诉讼时效的抗辩，恒治置业公司在二审期间提出，但未提交相应证据证明。而鑫海公司提供的《诉前告知函》等证据，可以证明鑫海公司每年均向恒治置业公司进行催收，鑫海公司的诉请没有超过诉讼时效，故恒治置业公司的该上诉理由，本院亦不予支持。关于恒治置业公司提出鑫海公司自认对恒治置业公司物业服务的面积为19407平方米，不应该是19832平方米问题。根据（2013）铁东民三初字第790号及（2014）鞍民三终字第166号民事判决，鑫海公司自认恒治置业公司租赁给鞍山大润发商业有限公司的房屋面积为19407平方米；根据（2014）铁东民三初字第352号民事判决，恒治置业公司租赁给耐克体育（中国）有限公司425平方米，说明恒治置业公司享有的产权面积为19832平方米。现鑫海公司将恒治置业公司的两处房产合并起诉，并未影响恒治置业公司利益。二审期间恒治置业公司称回去核实，本院未收到不同意见。故恒治置业公司的该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，恒治置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16366元，由上诉人鞍山市恒治置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年六月二十三日书记员 赵婷婷