广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10798号上诉人（原审被告）：廖从香，女，1964年7月14日出生，汉族，住湖北省钟祥市。被上诉人（原审原告）：杨玲，女，1960年9月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：雷志容，广东广信君达律师事务所律师。上诉人廖从香因与被上诉人杨玲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人廖从香上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回杨玲的全部诉讼请求；2.一审和二审案件受理费由杨玲承担。事实和理由：廖从香在2010年委托何利标转账21.6万购房款后，杨玲夫妇已将涉案房屋交与廖从香装修及居住。当时杨玲夫妇告知，因为开发商外逃后涉案房屋所在的小区成烂尾楼小区，管理很混乱，购房证件不齐，仅能提供一份“房屋认购书”复印件以证明涉案房屋登记在杨玲名下，以及提供一份杨玲的结婚证复印件以证明指定的收款账户所有人与杨玲是夫妻关系。因为廖从香与杨玲夫妇是多年的朋友关系，故相信了其说法，后因房子不断升值，其以各种理由逼迫廖从香加钱才能办理过户手续。杨玲陈述在2019年7月24日才知道廖从香霸占其房子及偷取其房屋的登记资料，纯属污蔑及欺诈。杨玲经过10年时间仍逃避过户，早已超过诉讼时效。廖从香在2000年认识杨玲时，其就居住在岗贝路××房（小区第一排），在屋内做服装加工，因是同行故经常往来，杨玲在2003年与沈涛结婚后还是一直住在那里，共同经营过多种生意，后其丈夫沈涛婚内死亡。被上诉人杨玲二审辩称：一、同意一审判决，请求维持原判。二、根据购房合同和房管局出具的查册表，涉案房屋的权利人为杨玲，为杨玲的婚前财产。三、本案中，廖从香并未提供房屋买卖的相关依据，事实上，杨玲未向廖从香出售涉案房屋，而廖从香在本案中所述的21.6万元购房款与广州市白云区人民法院作出的（2017）粤0111民初6811号民事判决书认定的事实相矛盾，上述判决书已经确认该21.6万元为案外人沈涛的借款。由此可见，廖从香既未与杨玲达成房屋买卖的合意，也未支付房屋的房款。因本案纠纷，杨玲于2019年10月11日诉至一审法院，请求判令：1.廖从香将位于广州市白云区乐得花园乐天阁10层I（1001）房的房屋腾退并完好返还给杨玲；2.廖从香将购房合同、收据等材料完好返还给杨玲；3.廖从香向杨玲赔偿侵占涉案房屋的占有使用费（从2019年7月24日起计算，按每月2100元的标准支付到涉案房屋返还给杨玲为止）；4.本案诉讼费用由廖从香承担。一审法院经审理查明：杨玲与案外人沈启富系夫妻关系，两人于2003年7月14日登记结婚。杨玲、廖从香一致确认沈启富是沈涛的曾用名。廖从香与杨玲及沈涛均是朋友关系。2001年2月15日，杨玲向案外人广州乐得房产开发有限公司购买了位于广州市白云区新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园乐天阁10层I房房产，并于2001年3月1日办理了预售登记，但至今未办理正式的产权登记手续，该房产建筑面积为73.15平方米。杨玲称后广州乐得房产开发有限公司将上述房产交付给杨玲使用。2017年5月31日，廖从香曾向一审法院起诉沈涛，要求其偿还借款24万元并支付借款利息。2017年7月17日，一审法院依法作出（2017）粤0111民初6811号民事判决书，判决沈涛向廖从香偿还借款本金240000元及该款利息（利息从2010年4月9日起按银行同期贷款利率计算至借款实际清偿之日止）。该判决现已发生法律效力。依该生效判决查明，该案诉讼中，廖从香陈述其与沈涛系朋友关系，沈涛从2010年开始以投资急需资金为由向其借款，廖从香便向朋友何利标借款后再借给沈涛，何利标于2010年4月9日向沈涛转账216000元，另外还支付了24000元现金给沈涛。该案另查明，廖从香与沈涛曾于2015年7月4日在广州市公安局白云区分局嘉禾派出所签订《调解书》，其中部分内容如下：“甲方（即沈涛）和乙方（即廖从香）是男女关系且同居已久，现双方因债务纠纷到派出所调解，乙方要求甲方归还34万元欠款，甲方只承认其中一笔24万元，剩下10万元甲方不承认……”2017年10月23日，沈涛去世。2019年7月22日，杨玲、廖从香因涉案房屋的返还事宜发生争执，廖从香向广州市公安局白云区分局鹤龙派出所报警。杨玲在接受公安机关询问时称廖从香侵占了其拥有的涉案房产。廖从香在接受公安机关询问时称：涉案房产是2010年的时候沈涛向其借了24万元抵押给她的，当时已经将部分房子的资料交给了她；2015年沈涛因为投资想要卖房子，廖从香不同意，被沈涛多次殴打后，廖从香就逃到乐得花园对面的朋友家去住；此后其就向法院起诉沈涛，要求其偿还24万元及利息；2017年至今一直联系不上沈涛，廖从香就又回到涉案房屋居住。诉讼中，廖从香确认曾与沈涛同居，并自2010年起在涉案房产内居住，其称是杨玲和沈涛将该房产交给其使用的；廖从香确认现涉案房产仍由其实际占有使用，未出租给他人，此前只是因担心沈涛的儿子沈志鹏威胁，让一个老乡帮忙看管。廖从香否认杨玲诉请所涉的购房合同、收据由其占有，称仅有涉案房产的认购书复印件并在本案中已作为证据提交。廖从香另称涉案房产是向杨玲及沈涛购买的，双方未签订房屋买卖合同，其支付了216000元，是委托案外人何利标通过银行转账给沈涛的。杨玲另称其因与沈涛之间存在感情矛盾早已离开广州回安徽老家生活，直至2019年6月才得知涉案房产被廖从香侵占。另查，广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日发布的《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》中所载涉案乐得花园小区的租金参考价为:电梯楼30元/建筑面积平方米/月。杨玲主张参考上述租金价格酌定占有使用费的计算标准为2100元/月。一审法院在诉讼中另在涉案房产张贴通知，告知如涉案房产存在其他实际使用人或承租人，可在限定期限内向一审法院申报权利，但无人向一审法院申报。以上事实，有结婚证、居民死亡医学证明、房地产登记情况表、认购书、商品房预售合同、依申请信息公开答复书、民事判决书、询问笔录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，结合涉案房产的认购书、房地产登记情况表所载内容以及廖从香在诉讼中陈述确认的事实，足以认定涉案房产原系杨玲向广州乐得房产开发有限公司购买，该房产已实际交付给杨玲，廖从香称是杨玲和沈涛将该房产交给其使用，则据此足以认定在廖从香占有使用涉案房产之前，杨玲系该房产的合法占有人。涉案房产虽尚未办理正式产权登记并登记在杨玲名下，但杨玲作为合法占有人，其合法权益仍受法律保护。现杨玲要求廖从香腾空并返还涉案房产，廖从香拒绝返还，则其应提出合法的抗辩事由并就此相关事实承担举证证明责任。廖从香在诉讼中称已向杨玲及沈涛购买涉案房产，但并未有房屋买卖合同等直接证据证实，且该陈述与廖从香在接受公安机关询问时称涉案房产是沈涛向其借了24万元抵押给她的陈述相矛盾；其称曾委托其朋友何利标支付了购房款216000元，但在一审法院（2017）粤0111民初6811号中廖从香则称何利标向沈涛转账的216000元是出借给沈涛的借款，廖从香的上述陈述亦明显前后不一，故一审法院对廖从香以已向杨玲及沈涛购买了涉案房产为由不同意返还该房产的抗辩意见不予支持。杨玲要求廖从香腾空及返还涉案房产符合法律规定，一审法院对此予以支持。关于占有使用费。杨玲在2019年7月22日已明确要求廖从香返还涉案房产，而廖从香至今仍在使用该房产，杨玲要求廖从香支付自2019年7月24日至涉案房产实际返还之日止的占有使用费以赔偿其相应损失合法合理，一审法院对此予以支持。广州市房地产租赁管理所《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》中所载涉案乐得花园小区的租金参考价为：电梯楼30元/建筑面积平方米/月，杨玲主张参考上述租金价格酌定占有使用费的计算标准为2100元/月，一审法院对此予以认可。杨玲未能提供证据证实购房合同、收据等资料由廖从香实际占有，其要求廖从香返还部分材料的诉请无事实依据，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月23日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三十日内，廖从香将位于广州市白云区新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园乐天阁10层I房（1001房）房产腾空并返还给杨玲；二、自本判决生效之日起三十日内，廖从香向杨玲支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月2100元的标准，自2019年7月24日起计算至上述房产实际返还之日止）；三、驳回杨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元，由廖从香负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，廖从香当庭提交证据1刘丽东的证人证言及身份证明，拟证明涉案房屋当年是出租屋，腾空交给廖从香装修使用，并非是杨玲所说的自己居住；证据2李某的证人证言及身份证明，拟证明当年杨玲夫妇在新市“萧岗商住楼”小区开设火疗并卖保健品，廖从香就在该处协商购买涉案房屋，当时廖从香被火疗烧得大病一场，迷迷糊糊信了朋友，转账买下了涉案房屋；证据3证人李某的证据，拟证明李某当年在火疗养生馆购买保健品的清单；证据4安装网线收据，拟证明杨玲将涉案房屋交给廖从香使用，杨玲的丈夫还以办房产证为名多次逼迫廖从香加钱以及房屋的升值款项。杨玲对此质证称：该四项证据不属于新证据，违反证据提交规则，二审法院不应予以采纳；对于该四项证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且证人证言都没有提到当时廖从香所称的购买房屋的情况，其中证人李某在证言中还称对具体情况不清楚。廖从香庭后提交证据1借款支付委托书及银行进账单，拟证明2010年廖从香向杨玲购买房屋时，委托何利标转账21.6万元到杨玲指定的账户上，该账户是其丈夫沈涛名下，杨玲夫妇收到此款项后腾空涉案房屋交付给廖从香装修及居住；证据2广州市公安局白云区分局调解书，拟证明沈涛以房屋升值及过户为由多次逼廖从香补交24万，并说杨玲死了已过不了户，廖从香要再提房子过户或者退还补交款的事沈涛就打廖从香并伤及廖从香的孩子。经廖从香多次报警，沈涛才签下调解书愿意退还廖从香补交过户款24万，调解书里说的男女关系纯属污蔑，为了拿到当时的报警回执，廖从香就签了字；证据3房产认购书，拟证明涉案房屋是在杨玲名下；证据4结婚证书，拟证明杨玲与其指定的转账账户所有人是夫妻关系；证据5通话记录，拟证明沈涛与前妻的儿子沈志鹏要求收回涉案房屋办理继承或者让廖从香补钱；证据6照片，拟证明杨玲2019年7月23号与廖从香就涉案房屋之事宜进行协商，双方协商不成，杨玲要求收回房屋；证据7杨玲的信息，拟证明杨玲夫妇经常换电话及名字逃避廖从香追讨房屋过户及补交的款项。杨玲对此质证称：上述7份证据已过举证期限，且不属于二审新证据，不应予以采纳；证据1为廖从香与何利标、沈涛之间的债权债务关系，与杨玲无关，杨玲并未收到廖从香的该笔款项，也未指示廖从香将款项支付至沈涛账户。廖从香就该债权债务己向白云区人民法院提起诉讼，生效判决认定该笔款项为廖从香对沈涛的借款；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据证明廖从香与沈涛为男女关系，并且同居已久，沈涛确认欠廖从香24万元，沈涛与廖从香的债权债务关系与杨玲无关；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据仅能证明杨玲为涉案房屋的合法权利人；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据仅能证明杨玲与沈涛为夫妻关系，但涉案房屋为杨玲的婚前财产，并且杨玲也并未向廖从香出售房屋，更未指示廖从香向沈涛支付款项；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予以认可，与本案没有关系；证据6的照片过于模糊，无法确认其真实性、合法性、关联性，但杨玲是与廖从香有商谈过，内容为要求廖从香归还房屋，廖从香认为是沈涛留给她的房子，拒绝归还；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，与本案没有关系，并且廖从香与沈涛为男女关系，不存在廖从香所说的逃避的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：廖从香在本案二审阶段提交的证据均发生在一审之前，也没有证据显示其在一审中提交存在障碍，故本院不作为新证据予以认定。本案争议的焦点是杨玲与廖从香之间就涉案房屋是否存在买卖关系的问题，这可以从双方是否存在买卖的合意、购房款的交付以及涉案房屋的交付予以分析。首先，从本案查明的事实来看，杨玲与廖从香之间就涉案房屋没有签订过任何的书面买卖协议，廖从香提交的证据亦无法证明双方存在买卖房屋的合意。其次，廖从香在本案二审中陈述其支付的购房款共计45.6万元，其中包括通过何利标转账支付的21.6万元以及现金支付的24万元，该陈述与其在一审中的陈述明显不符，且其对现金支付的24万元没有提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，而对于通过何利标转账支付的21.6万元为购房款的陈述亦与其在（2017）粤0111民初6811号案件中的陈述相互矛盾，故本院对廖从香关于已经支付了全部购房款的主张不予采信。再次，关于涉案房屋的交付问题，廖从香主张是杨玲夫妇交给其使用的，但考虑到廖从香和沈涛在广州市公安局白云区分局嘉禾派出所签订的《调解书》中显示两人是“男女关系且同居已久”，廖从香占有使用房屋的事实不能反推得出杨玲夫妇基于买卖关系而将涉案房屋交付给其合法使用的结论。综合考虑上述因素，廖从香提交的证据均无法证明其与杨玲之间就涉案房屋存在买卖关系并实际交付了购房款，故一审对杨玲要求廖从香腾空及返还涉案房屋予以支持，并据此支持杨玲要求廖从香支付占有使用费的请求，有事实和法律依据，处置得当，本院予以维持。综上所述，廖从香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人廖从香负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年六月二十九日书记员 莫善友