江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏13民终1667号上诉人（原审原告）：王政广，男，1980年11月5日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审原告）：赵丽丽，女，1981年11月20日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王政广，系赵丽丽丈夫。二上诉人委托诉讼代理人：张正亮，江苏欣扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐春岭，男，1975年12月6日出生，住宿迁经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：陆银凤，女，1972年8月11日出生，住宿迁经济技术开发区。上诉人王政广、赵丽丽因与徐春岭、陆银凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5669号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王政广、赵丽丽上诉请求：撤销原审裁定，发回原审法院继续审理。事实和理由：1.涉案房屋被法院多次查封，徐春岭为使房屋不被执行拍卖，准备对外出售房屋，并将该房屋委托给案外人曹某某出售。待曹某某将涉案房屋上的权利瑕疵涤除并出售给王政广后，徐春岭又反悔不卖了，但其反悔王政广并不知情，也未获得王政广同意。因此，本案实质上是两个独立的法律关系，一审法院裁定双方名为房屋买卖行为实为曹某某与徐春岭借贷合同的担保，该认定不合理。2.即使本案房屋买卖行为系担保，但涉案房屋已变更登记在王政广名下，亦属于以房抵债的实践行为。该行为已经完成，则曹某某与徐春岭之间的债权债务同时消灭。根据物权法相关规定，王政广应享有该房屋所有权，亦可有权排除妨害并主张徐春岭交付房屋。徐春岭、陆银凤二审辩称，曹某某安排将徐春岭房屋过户到王政广、赵丽丽名下，徐春岭就配合过户的。徐春岭和曹某某之间是借贷关系，徐春岭借曹某某89万多元，当时房子被法院查封了，借曹某某钱是用来解决房屋被查封事宜的。徐春岭和两上诉人之间不存在房屋买卖关系，是虚假的，徐春岭和曹某某私下做了一份协议，房子先过户给别人，等还清借款的时候房子再过户回来，在此之前徐春岭一直不认识王政广。王政广、赵丽丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐春岭、陆银凤继续履行合同，立即搬离希望城C9-2-402室及C9-2-15储藏室，并将上述房屋现状交付王政广、赵丽丽；2.判令徐春岭、陆银凤支付王政广、赵丽丽违约金（暂定10000元，以900000元为基数，按月利率2%，自2018年5月22日起计算至徐春岭、陆银凤将房屋交付之日或户口迁出之日止，以最后一项完成之日为准）；3.本案诉讼费用由徐春岭、陆银凤负担。一审法院经审查认为，徐春岭、陆银凤因欠付他人款项，共有房屋被人民法院先后两次查封并拟处置，找到案外人曹某某借款以归还欠款。曹某某系“乐园房地产经纪宿迁有限公司”（以下简称乐园公司）的股东、法定代表人。王政广与赵丽丽系夫妻关系，王政广系乐园公司的员工。2018年5月1日，双方在乐园公司的居间下签订了关于涉案房屋的买卖合同一份，约定徐春岭、陆银凤将涉案房屋以90万元的价格出卖给王政广、赵丽丽，王政广、赵丽丽应于2018年5月30日前支付首付款15万元，徐春岭、陆银凤协助王政广、赵丽丽办理过户，余款75万元待王政广、赵丽丽贷款后支付。房屋应在产权过户后交付王政广、赵丽丽，户口应在房款付清时迁出等。双方当事人在合同上签名，乐园公司未签章，但曹某某认可其当时在签订现场。2018年5月1日，东吴村镇银行开立户名为“徐春岭”的个人账户，该银行卡为曹某某所持有使用。2018年5月6日，徐春岭、陆银凤与案外人曹某某签订“承诺保证书”一份，在第一段中约定“本人保证原徐春岭、陆银凤希望城C9幢2单元402室及储藏室现过户到王政广、赵丽丽名下后于2019年12月31日前在双方约定归还借款不许转户，如转户曹某某承担一切责任。注：2018年6月30日前还曹某某叁拾万元，2019年6月30日前还曹某某贰拾万元，2019年12月31日前还清所有欠款、在不违约情况下配合过户到徐春岭、陆银凤名下”。2018年5月9日，曹某某向其持有的徐春岭帐户转入100元，同日，曹某某向王政广帐户转入31万元，该款随即从王政广帐户转入曹某某持有的徐春岭的帐内，并再即转入曹某强的账户内，一天之内完成了从曹某某帐户到王政广帐户再到徐春岭帐户最后回到曹某某帐户的流转，该31万元的资金流向形成环形闭合。曹某某在一审法院依职权调查谈话时称，该31万元就是为走帐需要，刷出来替徐春岭还之前两个案件的帐。2018年5月21日，曹某某持徐春岭、陆银凤的委托书将涉案房屋过户到王政广、赵丽丽名下，但一直由徐春岭、陆银凤占有使用至今。2018年5月29日，王政广贷款发放后将60万元转入曹某某持有的徐春岭银行行卡内，当日该60万元即以消费的形式转入乐园公司，后所有余额均进入乐园公司帐户。通过一审法院依职权调取的王政广帐户的交易明细，至少可以认定王政广名下的的贷款前两期系曹某某超额转账支付。从本案王政广与案外人曹某某的关系、资金来源和流向、合同约定履行期限、金额与实际履行的差异、贷款还款情况、曹某某的承诺等事实，可以认定本案双方之间的房屋买卖合同系对民间借贷的担保，双方没有关于涉案房屋的买卖合意，转移涉案房屋的所有权只是设定担保目的法律手段。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案中，王政广、赵丽丽坚持以房屋买卖合同关系主张权利，拒绝由曹某某以民间借贷主张权利，根据上述司法解释的规定，应当驳回王政广、赵丽丽的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项之规定，裁定：驳回王政广、赵丽丽的起诉。案件受理费80元，退回王政广、赵丽丽。二审中王政广提供三份证据。证据1.提交一份王政广于2017年6月-2018年3月份的银行流水，证明王政广在该期间一直在可功科技公司上班，并非为乐园公司员工。证据2.提交一组银行员工当时到涉案房屋核实的情况图片，证明涉案房屋买卖的真实性。证据3.2018年5月9日涉案房屋二手房按揭贷款当天，徐春岭向王政广出具收到35万元收条一张，也证明买卖房屋是真实的。徐春岭质证意见：证据1是王政广个人的银行流水明细，不发表意见；对证据2不知道银行工作人员什么时候去拍的，对真实性无法确认；证据3收条不是徐春岭写的，上面的名字是不是徐春岭写的记不清了。收条写好后，钱就汇入徐春岭的账户了，但是又被曹某某转走了。本院认证意见：该三份证据结合本案其他证据综合再予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，王政广虽与徐春岭签订房屋买卖合同，但双方并未形成对涉案房屋买卖真实意思表示。主要理由如下：1.从双方签订房屋买卖合同及交付来看，双方对涉案房屋的价款并未进行协商确认，王政广仅是与乐园公司股东及法定代表人曹某某协商，这与正常的房屋交易习惯明显不符。在房屋完成过户之后，徐春岭没有将房屋交付给王政广而是继续居住，王政广也未向徐春岭要求交付房屋，在双方均称不认识对方的情况下亦不符合常理。2.从款项的交付来看，首付款31万元由曹某某转给王政广，后王政广转给曹某某持有的徐春岭卡后又转入到曹某某账户内，而贷款60万元也是转给曹某某持有的徐春岭卡后又转入到乐园公司账户内，上述款项转账完成闭环后均被曹某某实际控制。二审王政广虽提供三份证据以证实涉案房屋买卖是真实的，但证据1、2分别是王政广的银行流水和银行工作人员现场拍照的材料，而这无法达到双方房屋交易的真实性，对该两份证据本院不予采信。证据3因为该款项系由曹某某提供并且该款又回到曹某某的账户内，而王政广对该31万主张是其个人的款项亦未能提供证据加以证实，故仅凭证据3不足以证实双方系真实买卖关系。3.曹某某与两被上诉人签订的“承诺保证书”从另一方面亦可证明系曹某某与徐春岭之间是民间借贷关系，而实际用涉案房屋来作为其与徐春岭民间借贷合同的担保。综上所述，王政广、赵丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费160元，退还王政广、赵丽丽。本裁定为终审裁定。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年六月十一日书记员  陈莹