湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终740号 上诉人（原审原告、申请执行人）：湖南省第二工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区跃进路135号省石化厅大楼5楼企业发展部。 法定代表人：李永迪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕羽，湖南麓谷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：曹玉明，男，1964年11月3日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：湖南省永昌兴置业有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。 法定代表人：李小平，系该公司执行董事。 上诉人湖南省第二工程有限公司因与被上诉人曹玉明、原审第三人湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称永昌兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2019)湘1003民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 湖南省第二工程有限公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由曹玉明负担。事实和理由：一、一审法院根据“曹玉明购买案涉房屋之前，该房屋已取得了预售许可，且未设立抵押；其购买之后，该房屋被法院多次轮候查封，无法再办理过户登记”，进而认为“曹玉明对于案涉房屋未办理过户登记不存在未履行合理注意义务以及其他归责于曹玉明自身原因的情形”的认定错误。我国现行物权法规定，不动产产权状态应以登记为准。湖南省第二工程有限公司在申请查封涉案房产时，经向不动产登记中心查询，涉案房产的产权人属于原审第三人且无权利负担。涉案房产未办理过户登记的原因，曹玉明并未提供相关证明。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条的规定。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 曹玉明辩称，一、一审法院认定涉案房产被人民法院多次轮候查封无法再办理过户登记，曹玉明在办理过户手续事项上不存在任何过错，系认定事实正确。二、曹玉明在涉案房产查封前已合法实际占有涉案房产。永昌兴公司根据房屋买卖合同向曹玉明履行房屋交付义务，曹玉明在购房款支付完毕的当天就已收房，并实际占有该房屋。房屋的实际占有应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。永昌兴公司也曾出具《证明》，证实曹玉明向其付清购房款后的当日将房屋交付给了曹玉明。三、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定曹玉明享有的物权期待权能够排除执行是适用法律正确。曹玉明认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。 永昌兴公司未提出答辩。 湖南省第二工程有限公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求人民法院在(2018)湘1003财保52、53号裁定书执行中，继续对神憩乾珑商住楼2101-2122号共计22套房产(权证号 716000407-716000428)的查封执行；2、本案诉讼费用由曹玉明负担。 一审法院认定事实： 2013年3月19日，曹玉明与永昌兴公司签订了22份《神憩·乾珑商住楼认购书》，合同约定了曹玉明认购永昌兴公司所开发的位于郴州市郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑项目的商住楼2101-2122号房，并对商品房的建筑面积、单价、总价等进行了相关约定。合同签订后，永昌兴公司分别于2013年3月19日、6月6日向曹玉明就商住楼2101-2122号房开具了购房定金110万元、购房款4,780,275元的收款收据，以及在开具购房款的同一天向曹玉明还开具了代收预告登记费的收款收据，同时，曹玉明亦向该院提交了上述费用相应的银行流水。 2015年8月26日，一审法院在审理谢和平与雷小春、曹玉明及郴州亨利投资有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2015）郴苏民初字第1449-1号民事裁定，一、查封谢和平所有的奥迪牌FV7205LAQWGC车辆一台（车牌号湘LAB766，发动机号029841）；二、冻结雷小春、曹玉明的银行存款人民币3,337,600元，或查封、扣押其价值相当的财产。2015年8月28日，一审法院作出（2015）郴苏民初字第1449号协助执行通知书，协助执行事项为：查封认购人曹玉明、雷小春名下的位于郴州市郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑商住楼2101-2122号房，共22套房产，未经该院许可，不得转移、变卖等手续，待该院处理，查封期限三年，从2015年8月28日至2018年8月27日；并同时向永昌兴公司送达了该《协助执行通知书》和《民事裁定书》。2018年8月14日，一审法院依据（2015）郴苏民初字第1449号协助执行通知书对认购人曹玉明、雷小春名下的位于郴州市郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑商住楼2101-2122号房，共22套房产进行了续查封，查封期限三年，从2018年8月14日至2021年8月13日止。2018年7月5日，郴州市中级人民法院作出（2018）湘10执恢字第57号协助执行通知书，协助执行事项为：查封认购人曹玉明、雷小春名下的位于郴州市郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑商住楼2101-2122号房，共22套房产，未经本院许可，不得转移、变卖、转让，不得办理相关手续，查封期限从2018年7月5日至2021年7月4日。2018年11月14日，郴州市北湖区法院作出（2018）湘1002执保983号协助执行通知书，协助执行事项为：请协助将曹玉明在你单位购买神憩乾珑商住楼的住房2101-2122号房，共22套房予以查封，查封期间未经该院许可，不得办理转让、抵押等改变所有权性质的手续。 2018年2月12日，因湖南省第二工程有限公司与永昌兴公司建设工程合同纠纷一案，一审法院依据生效的（2018）湘1003财保1号、2号民事裁定书，作出（2018）湘1003执保52号、53号协助执行通知书，要求郴州市不动产登记中心协助以下事项：一、请自收到本通知书之日起，查封永昌兴公司所有的位于郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼共计48套（含期房两套、地下室、商住楼），详见附件；二、查封期限三年，从2018年2月12日至2021年2月11日。 2019年3月13日，曹玉明对一审法院依据（2018）湘1003执保52、53号民事裁定书作出的查封位于郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼2101-2122房（权证号7160XXXXX-7160XXXXX）的执行行为不服，向该院提出书面异议，请求中止对该房产的查封。该院经审查，作出了（2019）湘1003执异11号执行裁定，中止对位于郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼2101-2122房（权证号7160XXXXX-7160XXXXX）的查封。2019年4月12日，湖南省第二工程有限公司不服该执行裁定，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，根据本案查明的事实，案涉的位于郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼2101-2122号房屋虽登记在永昌兴公司名下，但在被该院查封之前，曹玉明与永昌兴公司签订了认购协议书认购了该些房屋，认购协议书对房屋面积、单价、总价等进行了确认，且曹玉明已支付了房屋的价款，亦向永昌兴公司缴纳了预告登记费。曹玉明购买案涉房屋之前，该房屋已取得了预售许可，且未设立抵押；其购买之后，该房屋被法院多次轮候查封，无法再办理过户登记。该院据此认为曹玉明对于案涉房屋未办理过户登记不存在未履行合理注意义务以及其他归责于曹玉明自身原因的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款。本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。该院根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件，并据此认定曹玉明享有的物权期待权能够排除执行，曹玉明提出的异议理由成立，应予以支持。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告湖南省第二工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告湖南省第二工程有限公司负担。” 本院二审中，湖南省第二工程有限公司提供1份涉案房屋的现状照片，拟证明涉案房屋现状为毛坯房，没有安装门窗。曹玉明质证认为，对于该照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，该照片不清楚，无法证实房屋的实际地址，没有安装门窗不是事实，门窗已经安装，有开发商提供的收据。曹玉明已实际占有涉案房屋，但因债务问题，该房屋被法院查封，无法办理过户手续。曹玉明提供1份永昌兴公司于2019年8月23日出具的《证明》，拟证明涉案22套房屋在交清购房款当日已交付给曹玉明。湖南省第二工程有限公司质证认为，对该《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，湖南省第二工程有限公司申请查封涉案房产时，永昌兴公司并未提出异议，永昌兴公司应是为了配合曹玉明的需要而出具的《证明》。本院认证如下：湖南省第二工程有限公司提供的涉案房屋现状照片，无法确认是否系涉案房屋，亦不能证明涉案房屋未安装门窗，因此本院对该证据不予采信。对于曹玉明提供的《证明》，该《证明》系永昌兴公司出具，且与曹玉明已提供的《神憩·乾珑商住楼认购书》、购房收据、银行流水等证据相一致，故本院予以采信。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，对涉案22套房产是否继续进行查封执行。本案系申请执行人执行异议之诉。申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提起诉讼，以案外人被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告。本案中，案涉位于郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼2101-2122号房屋是否能继续进行查封执行，应从以下进行分析：一、涉案房屋虽然登记在永昌兴公司名下，但在被一审法院查封之前，曹玉明与永昌兴公司签订了认购协议书认购了涉案房屋，曹玉明已支付了房屋的全部价款，亦向永昌兴公司缴纳了预告登记费；同时涉案房屋在曹玉明交清房屋款项后已由永昌兴公司交付给曹玉明占有。由于曹玉明购买涉案房屋后，该房屋被相关法院多次轮候查封，无法再办理过户登记，因此可以认定系非因曹玉明的原因未办理房屋登记手续。二、在湖南省第二工程有限公司与永昌兴公司建设工程合同纠纷一案查封涉案房屋之前，一审法院已经就谢和平与曹玉明、雷小春及郴州亨利投资有限公司民间借贷纠纷一案查封了涉案房屋，永昌兴公司亦一直都没有提出任何异议，亦更说明曹玉明所购永昌兴公司涉案房屋的事实。三、湖南省第二工程有限公司并未提供证据证明涉案房屋并不存在曹玉明与永昌兴公司签订了认购买卖协议、交付购房款及曹玉明未占有该房屋等事实。基于前述理由，一审法院不应对湖南省第二工程有限公司与永昌兴公司建设工程合同纠纷一案查封执行涉案房屋，因此一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除对涉案房屋的查封执行并无不当。 综上所述，湖南省第二工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人湖南省第二工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年六月十六日 法官助理 肖露华 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。