贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终412号上诉人（原审被告）：胥乾斌，男，1988年12月19日出生，汉族，住贵阳市花溪区。上诉人（原审被告）：胥志高，男，1956年1月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：令狐克英，女，1962年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。三上诉人共同委托诉讼代理人：廖家源，贵州思九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳小河区恒景物业管理有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河南路汇景苑B栋B单元1层12号。法定代表人：蔡廷建，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小梅，女，系该公司员工。上诉人胥乾斌、胥志高、令狐克英因与被上诉人贵阳小河区恒景物业管理有限公司（以下简称恒景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人胥乾斌、胥志高、令狐克英上诉请求：1、依法撤销（2019）黔0111民初10374号民事判决并依法发回重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院适用法律错误，一审判决依照的《委托物业管理合同》签订违反法律相关规定。业委会与被上诉人签订的《汇景苑小区物业服务合同》没有通过法定业主大会合议也没有经过委托，损害全体业主的利益，应归于无效，上诉人与被上诉人双方之间并未建立有效的物业服务关系。2、物业收费标准等事项没有对业主公布，每个月的收费标准没有依据。3、一审法院遗漏审理2019年3月至2019年6月期间被上诉人是否有收取费用权利的法律依据及事实依据，业委会于2019年3月成立，被上诉人与该小区业委会于2019年6月才签订所谓的《汇景苑小区物业服务合同》，故在此期间被上诉人没有提供物业服务的义务及收取物业费的权利，属于强迫得利。4、合同中约定公共部分利润中的50％支付给小区业委会，其受益人是业委会成员，不是业主，该约定是恶意串通损害全体业主利益。被上诉人恒景物业公司辩称，物业公司是与房开公司签订了合同的，至于房开公司为何没有在商品房买卖合同中约定物业管理与被上诉人无关。业委会是在3月份成立的，在业委会成立的时候不可能马上成立合同，需要时间商议，在3到6月份被上诉人一直在提供服务，没有中断，不是强迫得利。业委会成立是合法的，经过备案的，是否公开物业服务合同是业委会的问题，与被上诉人也没有任何关系。50％的收益只是针对公共部分，公共部分是属于业主所有，所以被上诉人抽取50％的管理费，剩余的反馈给业主。关于收费标准1.5元的问题，开始经营的时候是政府定价，政府没有定价之后是进行问卷调查的，且调查结果也是进行了公示的，上诉人也依照1.5元的价格缴纳物业费到了2016年，所以对收费标准是知晓的。恒景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告物业费7,750.42元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区，建筑面积132.13平方米，属于汇景苑小区。二、房屋所有权人：2009年11月29日被告胥乾斌购买涉案房屋，胥志高、令狐克英系共有人。三、物业服务合同签订情况：（1）2011年3月4日，原告作为乙方（受委托方）与小区开发建设单位贵州德尔房地产开发有限公司作为甲方（委托方）签订《委托物业管理合同》，约定原告为汇景苑小区提供物业服务，实行统一管理、综合服务，物业服务期限自合同签订之日至汇景苑业主委员会成立之日止，物业费标准约定由甲方负责确定管理服务费标准。合同履行过程中，原告向所在小区业主发放《物业服务满意度调查问卷》、公布《物业服务满意度调查问卷回复》的方式确定物业费收取标准为1.5元每月每平方米。（2）2019年6月1日，原告作为乙方（受托方）与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会作为甲方（委托方）签订《汇景苑小区物业服务合同》，约定原告为汇景苑小区提供物业服务，物业服务期限自2019年6月1日至2020年5月31日止，物业费按1.5元每月每平方米收取。四、原告2011年起为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述《委托物业管理合同》及《汇景苑小区物业服务合同》向被告收取物业费。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2017年1月1日至2019年6月30日，共计30个月，在此期限之前的物业费被告已经缴纳至2016年12月；原告陈述其诉请的物业费包括被告应缴水费2003元。六、原告通过追缴通知书方式向被告书面催缴过物业费。七、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称。（1）原、被告之间没有物业服务合同关系，原告对被告提供的物业服务系强迫得利，被告损失应向贵州德尔房地产开发有限公司主张，并提供证据为《商品房买卖合同》，拟证明其与贵州德尔房地产开发有限公司签订的该合同中未约定物业服务条款。（2）2019年3月11日汇景苑业主委员会成立，但2019年3月11日至2019年6月1日期间被告未与业主委员会签订物业服务合同，此期间原告所提供的物业服务系强迫得利，并提供《业主委员会备案通知书》复印件拟证实其主张。（3）被告主张原告滥用物业服务权利与汇景苑业主委员会恶意串通损害全体业主利益，并提供停车场照片拟证实其主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。结合本案的庭审情况，整理本案争议焦点为：1.原、被告之间是否具有物业服务合同关系；2.被告应否向原告支付物业费，金额如何确定。关于焦点一，原告于2011年3月4日与贵州德尔房地产开发有限公司签订《委托物业管理合同》，后又于2019年6月1日与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》，原告从签订《委托物业管理合同》后至今为涉案小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，对被告关于其与原告不存在物业服务合同关系的辩称，法院不予支持。据此，原告与贵州德尔房地产开发有限公司签订《委托物业管理合同》及与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》对原、被告及所在小区的业主具有拘束力，故法院认定原、被告之间具有物业服务合同关系。对被告关于原告提供的物业服务系强迫得利的意见，法院不予采纳。关于焦点二。原告主张物业费标准按1.5元每平方米每月进行计算，虽然在《委托物业管理合同》未约定该标准，但原告在履行合同期间通过发放《物业服务满意度调查问卷》及公布《物业服务满意度调查问卷回复》方式将收取标准向被告进行了公示，被告亦按照标准缴纳了截止至2016年12月前的物业费。原告与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》亦约定了按1.5元每平方米每月进行计算。上述双方通过实际履行及合同约定形成的物业费收费标准，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，对被告辩称法院不予采纳，故对原告主张被告缴纳的2017年1月1日至2019年6月30日（30个月）期间的物业费为5,945.85元（即1.5×132.13×30=5,945.85）。对原告要求被告应缴纳2,003元水费的主张，双方合同中并无相关规定，且原告未举证予以证实，故法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胥乾斌、胥志高、令狐克英于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区恒景物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费5,945.85元；二、驳回原告贵阳小河区恒景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告胥乾斌、胥志高、令狐克英承担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定,贵州德尔房地产开发有限公司有权与被上诉人签订的《委托物业管理合同》，且该《委托物业管理合同》及业委会与物业公司签订的《汇景苑物业服务合同》均对业主具有约束力。对于上诉人主张，业委会与被上诉人签订的《汇景苑物业服务合同》违反法律规定，且有恶意串通损害全体业主利息的情形，其并未举证证明该合同存在可撤销或者无效的情形，且业主认为业委会签订物业服务合同存在违法情形，应积极对业委会提出主张，追究业委会责任，在物业合同并未被撤销或者确认无效前，该合同即为合法有效亦对业主具有约束力，故一审以《委托物业管理合同》及《汇景苑物业服务合同》为依据判令上诉人向被上诉人支付物业费并无不当。对于上诉人主张2019年3月到2019年6月被上诉人无收取物业费的依据，虽2019年3月11日业委会成立后，2019年6月份才与被上诉人签订物业服务合同，但在该期间被上诉人实际提供了物业服务，且新的业委会成立合同磋商需要时间也系合理，故该期间被上诉人收取物业费有理据。对于上诉人主张物业费收取标准1.5元/平方米无依据，业委会与被上诉人签订的物业服务合同约定的物业收费标准为1.5/平方米，且在该合同成立前，上诉人亦按照该标准交费到2016年12月，故虽《委托物业管理合同》未约定收费标准，但根据双方实际履行合同及《汇景苑物业服务合同》约定，物业费1.5元/平方米应系双方真实意思表示。综上，上诉人的胥乾斌、胥志高、令狐克英上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胥乾斌、胥志高、令狐克英负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月二十九日法官助理盛美书记员王珊珊