贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2967号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永定，男，1985年12月17日出生，汉族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：尹咏梅，贵州朗维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维维，贵州朗维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖献锋，男，1978年5月20日出生，汉族，住广东省五华县。原审第三人：贵州金桥汇不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路碧海花园丽阳天下D4栋负1层9号。法定代表人：满小梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡恒，女，1992年3月23日出生，汉族，住湖北省钟祥市，系该公司员工。上诉人刘永定因与被上诉人赖献锋、原审第三人贵州金桥汇不动产经纪有限公司（以下简称金桥汇经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永定上诉请求：1.依法撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的(2019)黔0115民初2000号民事判决第三项、第四项判决。2.依法改判由赖献锋返还刘永定支付的购房定金及首付款50万元并支付违约金15万元，共计65万元。3.依法判令本案一审案件受理费及反诉案件受理费、二审案件受理费由赖献锋承担。事实与理由：1.本案涉案合同不能继续履行，责任不在刘永定。根据《不动产登记暂行条例》的有关规定及赖献锋在购房时已经在银行办理了抵押这一实际情况，通过变更买房人名字从而直接办理房产证及过户手续的交易方式是不被法律允许的，在收到可以办理房产证的通知后，上诉人希望赖献锋先去办理房产证再来与上诉人办理过户手续，但赖献锋仍然要求按照第三人之前提供的违法的交易方式继续履行合同，刘永定不愿承担该法律风险，故主张解除合同。赖献锋明知约定的交易方式依法无效却要求刘永定继续履行，也不同意变更交易方式，解除合同的不利后果当然由其自身承担与刘永定无关。2.本案支付购房尾款的条件未成就，刘永定有权拒绝先支付尾款，一审法院以刘永定未按时支付尾款判定违约，系认定事实错误。赖献锋答辩称，本案因刘永定认为房价下跌而不愿购买房屋，要求变更为系刘永定违约导致的纠纷。原审第三人金桥汇经纪公司述称，针对刘永定与赖献锋的上诉，其二审意见与一审庭审中发表的意见一致。刘永定向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋买卖合同；2.判令赖献锋返还刘永定支付的定金及首付款50万元，支付违约金15万元（合计65万）；3.诉讼费用由赖献锋承担。赖献锋向一审法院提出反诉请求：1.判决刘永定继续履行合同编号0029789的房屋买卖合同，支付赖献锋购房剩余款58.6万元及合同违约后的（2018年10月16日起至房款全部付清之日止）按年利率24%的利息承担违约责任，按合同约定支付反诉原告违约金22万元，以上合计80.6万元及利息；2.判决刘永定从合同签订之日起，支付赖献锋代缴交的银行按揭贷款及从刘永定提起本诉之日起，由刘永定履行缴交银行按揭款的义务；3.判决第三人因未能按合同约定履行居间义务造成赖献锋损失2万元；4.刘永定承担本案的诉讼费及承担赖献锋因处理此案而产生的误工费2000元及交通费2000元。一审法院认定事实：2018年7月1日，被告赖献锋（甲方）与原告刘永定（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，居间方为第三人金桥汇经纪公司。合同约定，甲方将座落于贵阳市观山湖区美的林城时代A38栋2单元1701号面积72.03平方米的房屋(预售合同登记号：Y15053334)，以1086000元的价格卖给乙方。合同第三条付款方式约定，乙方签约当日向甲方支付定金10万元，本合同签订之日起20天内向甲方交付首期购房款40万元，剩余房款58.6万元于委托公证当日一次性交付甲方。合同第八条还约定，甲乙双方协商一致，甲方同意将房屋产权证委托公证给乙方，乙方在接受委托公证当日付清最后剩余房款58.6万元给甲方，同时甲方同意过户给乙方指定过户第三人。甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证。合同第五条违约责任约定，在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按已支付金额双倍的标准向对方支付违约金。如乙方不能按时付清房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向甲方支付200元/天标准的滞纳金。合同签订后，原告在2018年6月30日支付了1万元，2018年7月1日支付了9万元，合计支付10万元定金给被告，在2018年7月3日支付了20万元，2018年7月21日支付了20万元，合计支付购房首期款40万元给被告，被告收到定金及首期款50万元后将该套房屋交付给原告，且将办理房屋更名手续的相关材料及委托书交给了第三方金桥汇经纪公司。双方均在庭审中认可原约定的交易方式为到房开公司更名，后未能办理，原告要求将交易方式变更为被告办理房产证后过户、尾款支付方式变更为银行按揭贷款，被告不同意。双方因此发生争议，诉至我院，提出诉请如前。另，案涉房屋现尚有按揭贷款未还完，未办理房屋产权证。房开已向被告赖献锋发出可以去办理房屋产权证的通知。以上事实，有当事人陈述、身份证明、《房屋买卖合同》、商品房预售备案登记表、收条、银行流水凭证、房屋按揭合同及相关资料、委托书、证件（物件）委托书、微信聊天记录、通话录音、证人证言等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、应否解除合同？二、违约责任如何承担？关于案涉合同应否解除的问题，本案中，原告刘永定主张其未按合同约定支付房屋尾款系因被告不配合其办理相关手续，但办理相关手续并非双方约定的支付尾款的条件，故原告的主张，一审法院不予采纳，其未按时支付尾款的行为构成违约。现被告赖献锋反诉要求原告继续履行合同，但因双方原约定的交易方式为到房开公司进行更名，该交易方式现无法完成，原告要求被告先将房屋产权证办理后过户并改变尾款支付方式为银行按揭贷款，被告不同意此意见，坚持不办理房产证，到房开公司更名，双方陷入僵局，案涉《房屋买卖合同》的合同目的已不能实现。一审法院认为，虽作为违约方的原告不享有单方解除合同的权利，但因案涉合同原约定的交易方式不能完成，合同目的不能实现，对原、被告双方均不利。故，一审法院对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请予以支持。关于违约责任该如何承担的问题，虽一审法院支持了原告解除合同的诉请，但原告作为违约方，应当承担的违约责任不因解除合同而免除。因一审法院已支持解除案涉合同的诉请，故对反诉原告的支付剩余房款、逾期付款违约金及按揭贷款的诉请，不予支持。本案中，双方约定“如甲方或乙方中途违约，则由违约方按已支付金额双倍的标准向对方支付违约金。”，原告已支付金额为50万元，如支付该金额双倍的违约金过分高于其违约给原告造成的损失。虽原告未对违约金请求调整，但其认为其未构成违约的抗辩视为其对违约金过高的概括性抗辩，一审法院结合本案违约情况及被告已将房屋交由原告使用的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持120000元。合同解除后，原告需将案涉房屋交还原告，被告需将原告所付房款500000元返还给原告，为减少当事人诉累，被告可在返还原告已付房款时扣除原告应向其支付的违约金120000元。至于原告诉请的损失20000元、误工费2000元、交通费2000元，反诉原告并未提交相关证据证实实际发生金额，故，一审法院对其该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘永定与被告赖献锋、第三人金桥汇经纪公司于2018年7月1日签订的《房屋买卖合同》；二、原告刘永定于本判决生效之日起三日内将贵阳市观山湖区美的林城时代A38栋2单元1701号交还被告赖献锋；三、反诉原告赖献锋于本判决生效之日起三日内返还反诉被告刘永定已交房款500000元；反诉被告刘永定于本判决生效之日起三日内向反诉原告赖献锋支付违约金120000元（为减少当事人诉累，反诉原告赖献锋可在其应当返还的房款中扣除反诉被告刘永定应当向其支付的违约金）；四、驳回原告刘永定的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告赖献锋的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5250元（原告刘永定已预交），由原告刘永定负担；反诉案件受理费6098元（反诉原告赖献锋已预交），由反诉被告刘永定负担871元，由反诉原告赖献锋负担5227元。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，刘永定与赖献锋于2018年7月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审争议焦点为：谁应当承担本案合同的违约责任。根据《房屋买卖合同》内容及各方当事人在一审庭审中的陈述，刘永定与赖献锋在签订本案合同时，双方约定通过到房开商处更名的方式完成交易，并约定在赖献锋委托第三人金桥汇经纪公司将房屋产权证公证给刘永定的当日一次性付清房屋尾款580000元。但合同签订后，刘永定以案涉房屋已办理抵押不能更名为由，要求变更交易方式为：先过户后以按揭贷款方式支付房屋尾款，因双方无法协商一致导致纠纷。本院认为，从双方提交的证据及庭审陈述来看，赖献锋于签订合同的次日遂向第三人出具《委托书》及提交相关材料，委托第三人代为办理更名及委托公证等事项，积极履行合同义务，并不存在违约行为。但刘永定在签订合同时明知案涉房屋已由赖献锋办理抵押仍然同意以更名的方式完成交易，此后，刘永定在并未实际履行办理更名手续的情况下，又以房屋存在抵押不能更名为由单方要求变更交易方式与尾款支付方式，并通过第三人金桥汇经纪公司向赖献锋表明不能履行一次性支付房屋尾款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，刘永定擅自要求变更合同履行方式，且明确表示不能履行一次性支付房屋尾款的合同主要义务，显然构成违约，故一审法院认定刘永定违约，并判决刘永定支付违约金，并无不当，本院予以维持。对刘永定上诉主张系赖献锋违约并诉请赖献锋承担违约金，不予支持。综上所述，上诉人刘永定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由刘永定负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年六月二十四日法官助理陈跃霄书记员彭永耀