广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7111号上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚，职务：总经理。委托诉讼代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林波，男，1959年1月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称世君公司）因与被上诉人林波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人世君公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令世君公司和林波签订的房屋租赁合同于2019年7月31日终止，林波腾空交还涉案房屋给世君公司；3.林波支付2019年5月1日至2019年7月31日租金48737元及自2019年8月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以14280元/30天的日租金标准计算实际使用天数），保证金21520元不予退还；4.林波支付逾期付款违约金，以48737元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；5.本案一、二审诉讼费由林波承担。事实与理由：一、穗郊石字第NO0121791号《农村（墟镇）宅基地使用证》是在完成合法报建、获得合法规划许可的基础上核发的，一审法院不能在没有查清为何档案材料“未查到、未保存”的情况下认定涉案商铺没有合法规划许可证，上述宅基地使用证的档案资料及相关的报建许可资料由国家政府部门依法审批和保管，世君公司根据法律规定领取合法的宅基地使用证，但可能是因为历史原因导致档案遗失，一审不能因此而让世君公司承担不利后果，涉案商铺已经取得合法报建手续和合法规划许可，才会有政府部门颁发的使用证，不能因为楼层记载不一致就认定租赁合同无效。二、租赁合同合法有效。即使实际楼层与宅基地证记载的楼层不一致，但不一致的部分不在林波的承租范围内，不能认定涉案商铺所在建筑物没有取得合法规划许可，也不能与以超出部分的楼层来否认宅基地证记载楼层的合法性，更不能据此认定整个租赁合同无效。故涉案商铺经合法报建、有合法规划许可、产权合法，且涉案商铺的楼层在证载核定的楼层范围内，因此涉案租赁合同合法有效。因涉案租赁合同有效，林波拒不支付租金的行为严重损害世君公司的合法权益，请法院依据林波违约的事实，支持世君公司的全部上诉请求。被上诉人林波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。世君公司向一审法院起诉，请求判令：1.世君公司、林波签订的房屋租赁合同于2019年7月31日终止，林波腾空交还涉案房屋给世君公司；2.林波支付2019年5月1日至2019年7月31日租金48737元及自2019年8月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以14280元÷30天的日租金标准计算实际使用天数）；世君公司已收取的保证金21520元不予退还；3.林波支付逾期付款违约金，以48737元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；4.本案诉讼费由林波承担。一审法院经审理查明：2017年11月15日，世君公司（甲方）与林波（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区世联金沙里1层A79号商铺，使用面积161.49平方米；2017年11月15日至2018年12月31日租金为9627.12元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为14280元/月，2020年1月1日至2020年12月31日为15708元/月，2021年1月1日至2021年12月31日为17278.8元/月，每月第7日前支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至下一工作日；租赁保证金为21520元，乙方应于签署本合同之日起3日内支付；租期自2017年11月15日至2021年12月31日；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金；乙方中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金损失的，乙方还应赔偿；乙方逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任，（3）逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至欠款付清之日止；（4）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；…等等。同日，世君公司将涉案商铺交付给林波。2019年7月19日，世君公司委托广东广和律师事务所向林波发出律师函，向林波催缴租金32840元、管理费3398.64元。该律师函因收件人拒收被退回。世君公司为证实涉案商铺具有合法产权，出示：1.穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，记载发证日期为1996年9月20日，使用人为陈威琦，地址为石井镇沙凤村第六生产队，建筑层数为6层，面积216平方米；2.证明，记载穗郊石字第NO0121791号原地址为石井镇政府沙凤村第六生产队，现新门牌为金沙街沙凤向南街2号、4号、6号、8号、186号、188号、190号、192号、194号、196号，该证明下方广州市白云区石井镇沙凤村民委员会于2007年9月18日盖章确认，广州市公安局白云区分局金沙派出所于2007年9月19日盖章确认。2019年9月26日，一审法院分别向广州市规划和自然资源局白云区分局、广州市白云区石井街道办事处发函询问穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年10月12日，广州市规划和自然资源局白云区分局向一审法院出具复函，记载经查无穗郊石字第0121791号农村（墟镇）宅基地使用证档案资料，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；等等。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石井街道办事处向一审法院复函，记载因沙凤村现属金沙街，且本单位2002年前的档案资料已移交至白云区档案局，故本单位没有存放函中所提及的材料。2019年10月31日，一审法院向广州市白云区档案局发函询问穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料。2019年11月4日，白云区国家档案馆向一审法院复函，记载未接收石井镇的宅基地权证，未保存贵单位上述所需档案资料；等等。一审审理中，世君公司称涉案宅基地使用证现址建筑物为9层，涉案商铺位于宅基地使用证范围内的的一层；林波实际拖欠2018年6月1日至2018年6月30日租金1617.7元、2019年4月1日至2019年4月30日租金4280元、2019年5月1日至2019年5月31日租金14280元、2019年6月1日至2019年6月13日租金6188元；另称林波于2019年6月13日拆除空调设备，世君公司报警后将涉案商铺上锁，后林波在当日夜晚破坏门锁强行搬离，世君公司次日发现后再行上锁，现商铺内仍有林波部分物品。以上事实有《世联金沙里商铺租赁合同》、律师函、快递单、穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证、证明、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，世君公司、林波就涉案商铺签订《世联金沙里商铺租赁合同》，但经一审法院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物现楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故世君公司、林波签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。故世君公司要求确认该合同终止于法无据，一审法院不予支持。合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还。世君公司主张林波尚有物品存放于涉案商铺，林波未到庭提出异议亦未提供相反证据予以反驳，故一审法院对世君公司上述主张予以采信。世君公司要求林波腾空搬离涉案商铺合法合理，一审法院予以支持；但因涉案商铺世君公司已上锁，故林波在搬离涉案商铺时世君公司应履行配合放行义务。关于租金即占有使用费，因世君公司已于2019年6月13日将涉案商铺上锁，故上锁后的占有使用费不应由林波承担；但在上锁前林波仍应向世君公司支付2019年5月1日至2019年6月12日的占有使用费共19992元（14280元+14280元÷30天×12天）。关于租赁保证金，因合同无效，世君公司依据合同约定主张租赁保证金21520元不予退还，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的条款亦属无效，故世君公司要求林波按照合同约定标准支付违约金于法无据，一审法院不予支持。但考虑林波未按时支付占有使用费，实际占用世君公司资金，造成世君公司利息损失，一审法院酌情调整违约金标准为中国人民银行同期贷款利率，故林波应向世君公司支付违约金，以19992元为基数自2019年8月2日起计算至付清之日止。林波因下落不明，经一审法院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2019年11月26日作出如下判决：一、自本判决生效之日起3日内，林波腾空搬离广州市白云区世联金沙里1层A79号商铺；二、自本判决生效之日起三日内，林波向世君公司支付2019年5月1日至2019年6月12日的占有使用费共19992元；三、自本判决生效之日起三日内，林波向世君公司支付逾期付款违约金，以19992元为基数自2019年8月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、驳回世君公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1018.4元，由世君公司负担600.6元，由林波负担417.8元。林波负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向世君公司直接支付。二审中，世君公司提交三份证据。证据1为《石井镇村镇建房用地报建申请书》，拟证明涉案房屋已经报建申请，并经石井镇政府核准；证据2为《石井区村镇建房许可证》，拟证明白云区石井镇政府对涉案房屋核发建房许可证，涉案房屋合法建设；证据3为《农村（墟镇）宅基地普查登记表）》，拟证明白云区石井镇政府对涉案房屋进行普查并核准登记。世君公司表示上述三份证据均无原件。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、世君公司、林波就涉案商铺签订的《世联金沙里商铺租赁合同》的效力问题。二、世君公司、林波签订的房屋租赁合同的终止时间及合同终止后的法律后果问题。对前述争议焦点，本院认定如下：一、世君公司、林波就涉案商铺签订的《世联金沙里商铺租赁合同》的效力问题。世君公司已向一审法院提交了穗郊石字第NO0121791号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证记载涉案房屋建筑层数为6层，建筑物面积为1296平方米，虽一审法院多次发函均未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，仍具有法律效力，即使涉案房屋现楼层数与该证记载楼层数不一致，但林波承租的一楼及承租的面积均未超出该证的记载范围，故世君公司、林波签订的《世联金沙里商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审认定该合同无效不当，本院予以纠正。二、世君公司、林波签订的房屋租赁合同的终止时间及合同终止后的法律后果问题。世君公司诉请要求确认双方签订的房屋租赁合同已终止实质上是诉请要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除。虽根据双方签订的租赁合同的约定，林波因拖欠租金，属于违约方，并不享有合同约定的解除权，但根据世君公司一审中的陈述，实际上林波确于2019年6月13日欲腾空及搬离涉案商铺，但因世君公司的阻拦而未果，世君公司此时已控制了涉案商铺，林波此后亦无法使用涉案商铺，因此本院确认双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》于2019年6月13日实际解除，世君公司诉请要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，本院予以支持，但其诉请要求确认的解除时间有误，本院予以调整，即世君公司、林波签订的《世联金沙里商铺租赁合同》已于2019年6月13日解除。一审对此处理不当，本院予以纠正。关于世君公司要求林波腾空搬离涉案商铺，一审已对此进行认定，一审的认定合法合理，本院予以维持。关于租金金额的问题。因世君公司要求林波支付2019年5月1日至2019年7月31日的租金48737元，但根据一审查明的事实，世君公司已于2019年6月13日将涉案商铺上锁，林波此后亦无法使用涉案商铺，故上锁后的占有使用费不应由林波负担，但在上锁前林波仍应向世君公司支付2019年5月1日至2019年6月12日的租金共19992元（14280元+14280元÷30×12天），一审认定该段期间的费用性质为占有使用费不妥，本院对此予以纠正。关于保证金的问题。根据双方签订的租赁合同的约定，林波中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给世君公司，因此，世君公司要求租赁保证金21520元不予退还符合合同的约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。鉴于双方所签订的租赁合同约定，每逾期一日支付租金，应按逾期交付金额的3%支付违约金，虽世君公司主张每日按3‰计算，但该违约金标准过高，本院酌情调整违约金标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计，故林波应按上述标准，以19992元为基数，向世君公司支付自2019年8月2日起计算至付清之日止的违约金。至于世君公司在二审中提交的证据，因均无原件，故本院不予接纳。综上所述，世君公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27824号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27824号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27824号民事判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，林波向广州世君房地产咨询有限公司支付2019年5月1日至2019年6月12日的租金共19992元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27824号民事判决第三项为：自本判决生效之日起三日内，林波向广州世君房地产咨询有限公司支付自2019年8月2日起至付清之日止的逾期付款违约金（以19992元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、确认广州世君房地产咨询有限公司与林波签订的《世联金沙里商铺租赁合同》于2019年6月13日解除；六、广州世君房地产咨询有限公司不予退还林波已支付的租赁保证金21520元；七、驳回广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1556.43元，由广州世君房地产咨询有限公司负担636.8元，由林波负担919.63元。二审案件受理费1556.43元，由广州世君房地产咨询有限公司负担636.8元，由林波负担919.63元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏