上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3702号上诉人(原审原告)：张勇平，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人(原审原告)：赵青，女，1970年8月14日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：赵越，上海智鼎律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。上诉人张勇平、赵青因与上诉人上海启贤置业有限公司(以下简称“启贤公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵青，上诉人张勇平、赵青的共同委托诉讼代理人赵越，上诉人启贤公司的委托诉讼代理人孙睿、吴辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇平、赵青上诉请求：1.维持一审判决第二项,撤销一审判决第一、三项；2.改判一审判决第一项为启贤公司向张勇平、赵青支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)41,101.20元；3.改判一审判决第三项为启贤公司向张勇平、赵青支付空置费，按照月7,000元计算支付到烟道按照图纸实际修复完毕之日止；4.判决启贤公司支付张勇平、赵青烟道维修费用。事实和理由：张勇平、赵青购买的上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》13号3层302(复式，以下简称“系争房屋”)的交房程序和各种质量都存在问题。系争房屋在内的整个楼盘烟道未按照图纸施工，造成烟道严重漏烟，房屋无法正常使用。张勇平、赵青通过各种渠道要求维修，于2019年2月诉至法院，至2019年9月司法鉴定机构对系争房屋进行鉴定之日，启贤公司都没有对房屋的烟道问题进行有效维修。一审法院既然认定启贤公司逾期交房14天，应按照合同约定承担相应的违约责任。启贤公司辩称，不同意张勇平、赵青的上诉请求。启贤公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回张勇平、赵青要求启贤公司支付逾期交房违约金、赔偿空置损失的诉讼请求。事实和理由：一、启贤公司于2018年12月10日向张勇平、赵青发出交楼通知书,张勇平、赵青于2018年12月12日签收,张勇平、赵青称因系争房屋存在质量问题拒绝收房。系争房屋存在的烟道问题,能够根据鉴定机构出具的修复方案予以解决,该质量问题并不能导致张勇平、赵青合同目的无法实现,故张勇平、赵青不能以此为由拒绝接收房屋。维修基金缴纳时间并不构成对房屋交付的障碍,也不会给张勇平、赵青造成任何损失或影响。虽在《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)制式条款中有房屋交付时启贤公司须缴纳了物业维修基金的表述,但启贤公司与张勇平、赵青签订的预售合同补充条款一第十五条明确的补充约定：“双方确认,甲方实际缴纳物业维修基金的时间为甲方办理大产证时,房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。”综上，启贤公司已按照合同约定履行了交房义务,不存在逾期交房。一审法院对双方当事人就房屋交付的约定视而不见,认定启贤公司必须缴纳维修基金后才满足房屋交付条件,在启贤公司已经按约履行完交房义务的情况下仍然判决启贤公司承担逾期交房的违约责任,应予以纠正。二、预售合同第二十二条、补充条款一第二十七条对于房屋存在的质量瑕疵约定以修复作为救济途径。如果张勇平、赵青在采用上述救济途径后，仍有实际损失无法衡平,则应当就实际损失进行举证。系争房屋烟道的质量瑕疵经鉴定机构确定为通过修复行为即可解决,该质量瑕疵不会导致张勇平、赵青对房屋不能使用、利用的后果,故而系争房屋的烟道质量瑕疵与张勇平、赵青所谓的房屋空置损失不具有因果关系。张勇平、赵青主观放任房屋空置却向启贤公司要求赔偿所谓“空置损失”的主张不应得到法院的保护。启贤公司已经提交证据证明张勇平、赵青对系争房屋进行了装修及居住使用,张勇平、赵青早在2019年2月28日接收房屋后于3月6日向物业公司申请了对系争房屋进行装修，足以说明系争房屋是可以正常使用、利用的，且张勇平、赵青也已对房屋进行了实际使用、利用。一审法院参考租金标准认定空置损失，罔顾事实，毫无根据。一审法院的本案判决可能引发群诉。张勇平、赵青辩称，不同意启贤公司的上诉请求。张勇平、赵青向一审法院起诉请求：1.启贤公司向张勇平、赵青支付逾期交房违约金(以5,871,593元为基数，按照日万分之五，自2019年1月11日计算至烟道修复完毕之日止)；2.启贤公司按照鉴定报告出具的修复方案修复烟道问题；3.启贤公司支付张勇平、赵青房屋漏水漏烟期间的空置费损失暂计70,000元(以现房地产中介公司挂牌的租金标准即7,000元/月，自2019年1月10日计算至漏水漏烟问题修复之日止)。一审法院认定事实如下：启贤公司(甲方)与张勇平、赵青(乙方)于2018年2月1日签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定房屋总价款为5,871,593元。第十条约定房屋的交付必须符合下列条件：取得住宅交付使用许可证、甲方对房屋设定的抵押已注销、甲方按规定缴纳维修基金。第十一条约定甲方定于2019年1月10日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条约定逾期交房违约金按乙方已支付房款的日万分之五计算。第十三条约定房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书。合同还约定了其他内容。2018年9月29日，启贤公司就系争房屋取得交付使用许可证。2019年1月25日，启贤公司缴纳了物业维修基金。合同签订后，张勇平、赵青按约支付了全部房款。2018年12月10日，启贤公司向张勇平、赵青发交楼通知书。张勇平、赵青于2018年12月12日签收该通知书，但以房屋存在质量问题为由未按通知时间办理交房手续。2019年2月28日，张勇平、赵青与启贤公司办理房屋交接手续。因张勇平、赵青与启贤公司无法就烟道问题的成因、修复方案达成一致，张勇平、赵青就上述问题申请鉴定。2019年7月11日，法院根据张勇平、赵青的申请委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年9月23日，该公司出具源正司鉴【2019】建鉴字第138号司法鉴定意见书，载明系争房屋室内烟道未按设计图纸进行施工，室内烟道井未贯通，未形成有效排烟路径，烟道排烟不畅，导致烟道阻塞漏烟。建议修复方案：按原设计要求恢复烟道，闷顶层混凝土楼板(对应二层烟道井位置)开300mm*300mm孔(切割成孔)，采用成品排烟道沿屋面板敷设至出屋面烟道，施工缝采用1：2水泥砂浆封堵严密，详见图4：系争房屋建筑竣工图-出屋面烟道详图。鉴定人员出庭接受质询表示修复期为2个月。张勇平、赵青为此支付鉴定费15,000元。张勇平、赵青变更诉请要求启贤公司支付修复费自行修复并申请对修复费进行审价，不再要求启贤公司修复。对此，启贤公司不同意支付修复费，并表示同意按鉴定机构出具的修复方案修复。一审法院认为，张勇平、赵青与启贤公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同约定启贤公司应于2019年1月10日前交房，但必须符合如下交付条件：取得交付使用许可证、注销抵押、缴纳维修基金。然，启贤公司于2019年1月25日缴纳维修基金，故在此之前系争房屋不符合交付条件。启贤公司理应承担14天的逾期交房之违约责任。因张勇平、赵青并未举证证明启贤公司逾期缴纳维修基金对其造成损失或影响，启贤公司表示不构成逾期交房，即使构成逾期交房也要求调低违约金的标准。故法院考虑启贤公司的违约程度及对张勇平、赵青造成的损失，酌定启贤公司赔偿张勇平、赵青逾期交房违约金2,000元。关于房屋存在的质量问题，张勇平、赵青是否有权拒绝接收房屋。法院认为，开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者亦可拒收房屋。本案中，房屋存在的烟道问题，能够根据鉴定机构出具的修复方案予以解决，该质量问题并不能导致张勇平、赵青合同目的无法实现，故张勇平、赵青不能以此为由拒绝接收房屋。鉴定意见书明确启贤公司未按竣工图施工，故启贤公司理应按鉴定意见书出具的修复方案进行修复，张勇平、赵青应予以配合。张勇平、赵青后变更诉请不要求启贤公司维修而要求启贤公司支付修复费并申请审价，法院认为启贤公司并未拒绝修复且修复行为可能涉及其他业主利益，应由启贤公司修复为宜，故对张勇平、赵青变更诉请及审价的申请不予准许。关于张勇平、赵青主张启贤公司赔偿空置费损失，法院认为根据鉴定意见书，系争房屋的质量问题虽未根本导致房屋无法使用，但仍在一定程度上影响使用，该损失应根据系争房屋的实际情况，按一定比例参考租金标准，因张勇平、赵青与启贤公司均不申请对系争房屋的租金进行评估，故法院酌定启贤公司赔偿张勇平、赵青每月空置费损失2,000元。一审法院判决如下：一、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿赵青、张勇平逾期交房违约金2,000元；二、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起60日内按源正司鉴【2019】建鉴字第138号司法鉴定意见书出具的修复方案对赵青、张勇平位于上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》13号302室(复式)房屋的烟道进行修复；三、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿赵青、张勇平空置费损失(以每月2,000元为标准，自2019年1月25日计算至上海启贤置业有限公司修复完毕之日止)。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，预售合同补充条款一第十五条约定：“正文第十条增加一款：双方确认,甲方实际缴纳物业维修基金的时间为甲方办理大产证时,房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。”预售合同补充条款一第二十四条约定：“在房屋交付过程中，发现的质量问题或装修或设备标准达不到合同附件约定的标准的不影响交接手续的办理，甲方不构成延期交房。乙方应在房屋交付后根据本合同规定要求甲方承担修复责任。如乙方拒绝交接，甲方不承担延期交房的责任，自约定的交接之日起由乙方承担该房屋的物业管理费用且房屋的风险责任转移至乙方。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张勇平、赵青与启贤公司签订的预售合同补充条款约定，启贤公司实际缴纳物业维修基金的时间为启贤公司办理大产证时,房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。启贤公司于2019年1月25日缴纳维修基金，不影响系争房屋的正常交付。启贤公司于2018年12月10日向张勇平、赵青发交楼通知书，张勇平、赵青应按约接受房屋。张勇平、赵青提出房屋存在入户门一侧无边套、另一侧边套断裂，电源漏电、大面积地板松动等质量问题，系房屋的瑕疵，非严重影响使用的质量问题，其无权拒绝交接房屋。一审法院关于启贤公司在系争房屋交付前未缴纳维修基金，系交付系争房屋不符合条件的观点，与合同约定不符，本院予以纠正。张勇平、赵青要求启贤公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。司法鉴定意见书认为，系争房屋室内烟道未按设计图纸进行施工，室内烟道井未贯通，未形成有效排烟路径，烟道排烟不畅，导致烟道阻塞漏烟。可见，对烟道进行修复可能涉及其他业主利益，故一审法院对张勇平、赵青变更诉请要求自行修复，由启贤公司按审价予以赔偿费用的申请不予准许，本院予以认同。启贤公司未按设计图纸进行烟道施工，确有过错，且修复烟道，亦对张勇平、赵青的正常生活造成影响。根据修复建议，法院酌情启贤公司赔偿张勇平、赵青空置费损失共计4,000元。综上，张勇平、赵青的上诉请求不能成立，应予驳回；启贤公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9780号民事判决第二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9780号民事判决第一、三项；三、上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿赵青、张勇平空置费损失人民币4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币775元，由赵青、张勇平负担人民币507元，由上海启贤置业有限公司负担人民币268元；鉴定费人民币15,000元，由上海启贤置业有限公司负担。二审案件受理费人民币1,550元，由赵青、张勇平负担人民币775元，由上海启贤置业有限公司负担人民币775元。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  王晓梅二〇二〇年六月十日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……