广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12197号上诉人（原审原告）：陈树均，男，1958年9月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：区成伟，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司职员。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员。上诉人陈树均因与被上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈树均上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审诉讼费由广协公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据双方签订的《永迁安置补偿协议书》第三条约定，双方签订本协议七天内陈树均支付15000元给广协公司用于购买增大的面积，同时广协公司应交付x房套间钥匙给陈树均使用。协议第四条约定，待陈树均向广协公司交购房款达5万元时，广协公司负责办理上列地址房屋交易证手续，将有建积62.6126㎡房屋办理权属登记于陈树均名下，陈树均应支付购买增大面积部分的税收及有关费用（按房屋交易所规定标准），产权证手续在6个月内完成，同时陈树均付清余款15000元。据此可知，双方明确约定陈树均仅需支付增大面积（37.9451㎡）的款项即可，非增大面积不需要支付任何款项的，在陈树均支付15000元的义务时，广协公司即履行交付x房套间钥匙给陈树均使用。综上，恳请二审法院判如所请。广协公司二审辩称，同意一审判决，不同意陈树均的上诉请求。陈树均于2019年5月8日向一审法院起诉请求：1.判令陈树均、广协公司继续履行《永迁安置补偿协议书》，即陈树均向广协公司支付购房款35000元时，广协公司负责办理黄石路××花园××房的过户交易手续，相关税费由陈树均负担，办妥房产过户手续的同时陈树均付清余款15000元给广协公司；2.广协公司返还陈树均已代为垫支的管理费1307.90元（自2002年5月23日起，按同期银行贷款利率计至还清之日止，该款可从陈树均支付的购房款中予以抵扣）。一审法院认定事实：广协公司作为申诉人，曾以征地拆迁房屋补偿安置纠纷协商不成为由，以陈树均（即本案原告）为被诉人、案外人徐熹为第三人，向广州市房地产管理局仲裁办公室申请仲裁。1988年，广州市房地产管理局仲裁办公室作出了（87）穗房仲字第××号仲裁书，其中查明了广协公司经广州市城市规划局（85）城地批字第961号文批准征拨纸行新街3号等地段房屋兴建综合楼；徐x是纸行新街3号的公房原承租户，原租用面积11.7平方米，该房由陈树均户及徐x之子两人居住等事实，并裁决：陈树均户应于该裁决发生法律效力之日起七天内迁往x房（使用面积20平方米）临时居住，并将现有住房交给广协公司拆建，临迁期间按民用公房租金标准七折计纳房租；广协公司应在纸行新街3号地段兴建的新楼第九层向北方位安排居住面积8平方米的一个房间供陈树均一人回迁居住，双方订立租约，陈树均应从回迁之日起按照房管部门评定的民用公房住宅租金数额缴纳房租。同年8月11日，陈树均、广协公司签订《补充协议》约定：广协公司在光塔路回迁新建大楼九楼向北方向给陈树均安排使用面积13平方米。此后，陈树均将上述房屋交由广协公司拆除。因广协公司未安置房屋给陈树均回迁居住，故陈树均曾于2002年向一审法院提起诉讼。陈树均、广协公司双方在该案审理过程中进行调解并于2002年5月18日签订《永迁安置补偿协议书》，其中载明：广协公司（为甲方）与陈树均（为乙方）双方在（87）穗房仲字第××号仲裁书基础上双方签订补充协议书，乙方回迁安置原征用地段新建大楼九楼北向，有厨厕使用面积13平方米套间。使用面积化为建筑面积计算方式：13平方米（使积）×1.38=17.94平方米（建积），现经双方友好协商就乙方永迁安置达成如下协议：一、乙方同意放弃原征用地段回迁安置套间，要求一次性永迁安置，甲方根据乙方实际情况同意永迁安置到黄石路××花园××房，单元建筑面积62.6126平方米房间一套。二、甲方根据市房屋拆迁办公室核定祥景花园该地段异地永迁增幅为25%，楼层递增为10%，甲方应永迁安置乙方面积：计算17.94平方米（建积）×1.25×1.1=24.6675平方米（建积），而甲方实际安置乙方建积62.6126平方米，两者相差建积37.9451平方米，经双方协商，相差部分乙方愿以65000元向甲方购买。三、甲、乙双方签订本协议七天内乙方先付给甲方15000元用于购买增大的面积。同时甲方应交付祥景花园C15栋801房套间锁匙给乙方使用（室内水、电设施齐全）。进住前的水、电及管理费等费用与陈树均无关。四、待乙方向甲方交购房款达伍万元时，甲方负责办理上列地址房屋交易证手续，将有建积62.6126平方米房屋办理登记属乙方陈树均名下，乙方应支付购买增大面积部份的税收及有关费用，（按房屋交易所规定标准），产权证手续在6个月内完成，同时乙方即付清余款15000元给甲方。五、双方同意取消1988年8月11日签订的补充协议，乙方将该协议原件交还甲方，放弃追究拆迁期内发生一切经济纠纷。根据双方自愿达成的协议，一审法院于2002年5月22日作出的（2002）越法房初字第××号民事调解书，对如下协议予以确认：广协公司在该调解书送达之日起三日内安排陈树均永迁至广州市黄石路××花园××房（建筑面积62.6126平方米）居住。此后，陈树均入住黄石路××花园××房至今。2002年5月23日，广协公司向白云区黄石街派出所出具《入户证明》，载明其为黄石路祥景花园的开发商，大楼已竣工进行安置工作，陈树均已办理安置在C15栋801房的回迁确认手续，需办理入户。同日，陈树均向广协公司支付增大面积款（37.9451平方米，祥景花园15幢801）首期15000元，广协公司为此开具《收据》1张。另查明，广州市房地产档案馆于2019年9月3日开具的《广州市不动产登记查册表》显示，白云区祥景路54号801、802，805-808房单位名为广协公司，所有权来历为向广州市白云城市建设开发有限公司买；本案没有他项权利内容。2019年11月12日，广州市不动产登记中心向陈树均出具《依申请信息公开答复书》，载明暂无黄石公路海南老干所北侧、x房的有效查封信息，信息核查时间为2019年11月4日。2019年10月30日，祥景花园社区居委会出具《证明》，载黄石路××花园××房房与白云区x房为同一地址。落款处，载明了“经查情况属实”的意见并加盖了广州市公安局白云区分局黄石派出所公章。庭审中，陈树均、广协公司双方一致确认并未在《永迁安置补偿协议书》对24.6675平方米的处理进行约定，双方也未能就该部分面积的房价款标准达成一致协议。陈树均主张因双方未约定需要就该部分面积支付房款故该部分面积应直接过户至其名下，其无需支付房款；即使要支付面积差价款，也应以每平方米3238.40元计付。广协公司回应称，据了解如办理房屋登记过户手续需按照现时商品房交易价格缴纳税费，故其认为基于公平原则，陈树均应按现时案涉房屋的市场评估价向其支付购房款，或与其共有案涉房屋的产权。陈树均为证明其已代广协公司垫支管理费1307.90元，提交了以下证据：1.广协公司的法定代表人李x作为证明人之一于2002年5月23日向陈树均开具《证明》1份，载明“广协房地产公司欠x房管理费至2002年5月至共壹仟叁佰零柒元玖角正，现有陈树均代交，至交房款时一并扣除，此证。发票号x”。2.广协公司于2002年6月1日填发的发票1份，载明项目为C15-801房综合服务费2000年-2002年5月1307.90元。3.落款时间为2003年3月18日，由为广东尚之信律师事务所霍永基律师向广协公司发出的《律师函》1份，内容主要为要求广协公司于十天内清还1307.90元管理费等。广协公司对上述证据的质证意见为：确认《证明》中其法定代表人李x签名的真实性，但认为即使陈树均已经垫付，其主张的利息标准过高；对发票的真实性、合法性及关联性无异议，对《律师函》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。一审法院认为，陈树均与广协公司签署的《永迁安置补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。广协公司将广州黄石路××花园××房房其中的建筑面积37.9451平方米出卖给陈树均，依法依约均负有转移标的物所有权的义务，即办理涉讼房屋不动产权证的义务。根据《永迁安置补偿协议书》约定，陈树均负有向广协公司先行支付购房款35000元的义务，陈树均在诉讼中表示同意支付，一审法院予以照准，故陈树均诉请广协公司办理州广州黄石路××花园××房房其中的建筑面积37.9451平方米的不动产权证，合法合理，一审法院予以支持。根据《永迁安置补偿协议书》约定，陈树均应在过户登记手续办妥之日同时支付房款余款15000元，并按房屋交易所规定标准，负责支付购买该增大面积部份即37.9451平方米的税收及有关费用。至于该房屋其他面积部分的处理，因双方至今未达成一致意见，故陈树均诉请办理其他面积部分的过户登记手续，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。此外，关于陈树均要求广协公司返还管理费1307.90元的诉讼请求，应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年。因此，广协公司认为陈树均的该项诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，于2020年4月3日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起三十日内，陈树均向广协公司支付房款35000元；二、自陈树均履行上述第一项判项之日起六个月内，广协公司为陈树均办理广州市白云区x房（即《永迁安置补偿协议书》约定的原址广州黄石路××花园××房房）中建筑面积37.9451平方米属陈树均所有的不动产权证（有关税收等所需登记费用由陈树均负担）。同日，陈树均应向广协公司支付房款15000元；三、驳回陈树均的其他诉讼请求。一审案件受理费208元，由陈树均负担104元，广协公司负担104元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈树均基于《永迁安置补偿协议书》的约定，要求广协公司为其办黄石路××花园××房房屋全部产权的过户登记手续是否成立。对此，本院认为，案涉《永迁安置补偿协议书》的订立实际源于广协公司在1988年期间对陈树均居住房屋进行了拆建，从而按照广州市房地产管理局仲裁办公室87）穗房仲字第××号号仲裁书的裁决内容对其作出拆迁安置补偿。故在陈树均对原拆迁房屋并不享有产权的前提下，其是否可无偿获得安置房屋产权，应当以双方当事人达成明确的意思表示为准。具体于本案而言，首先，根据87）穗房仲字第××号号仲裁书裁决内容，“广协公司应在纸行新街3号地段兴建的新楼第九层向北方位安排居住面积8平方米的一个房间供陈树均一人回迁居住，双方订立租约，陈树均应从回迁之日起按照房管部门评定的民用公房住宅租金数额缴纳房租。”即陈树均对于裁决书项下的安置回迁房屋仅享有租赁权而非无偿获得产权。其次，广协公司与陈树均在1988年8月11日签订的关于安排其回迁至光塔路地段房屋的《补充协议》，也仅表明广协公司提供该房给予陈树均搬迁居住，同样未确定给予其产权。再次，从《永迁安置补偿协议书》整体约定内容来看，广协公司在陈树均同意放弃原征用地段回迁安置房的情况下，将其永迁安置到讼争房屋内，并仅约定对增大部分面积可由陈树均以65000元的对价购买，也未约定陈树均可无偿获得永迁安置面积24.6675平方米房屋的产权。因此，陈树均上诉认为对非增加部分的永迁安置面积无需支付购房对价即可取得产权，明显不符合双方在拆迁安置过程中所达成的一系列协议内容，也缺乏合同依据和法律依据，更有违公平合理原则，本院不予确认。本案正如一审法院所认定，陈树均与广协公司对于案涉房屋剩余24.6675平方米产权处置问题约定不明，在诉讼中亦无法就该部分房屋产权的买卖合同条款达成一致，故陈树均要求广协公司办理该项产权变更登记手续，理据不足，本院不予支持。双方可就该部分面积的房屋产权处理方式自行协商并另循法律途径解决。综上所述，陈树均的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费208元，由上诉人陈树均负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年六月二十八日书记员  杨希谢金泽