四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终846号 上诉人（原审原告）:肖燕，女，1977年7月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）:谭秀志，男，1957年7月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 上诉人肖燕因与被上诉人谭秀志房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖燕上诉请求：1.撤销原判决，改判谭秀志退还肖燕20,100元；2.本案一审、二审案件受理费由谭秀志负担。事实和理由：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金主要用于填补守约方的损失，其性质以补偿性为主。本案中，双方认可的实际损失为2900元，一审法院判决肖燕支付谭秀志违约金20,000元既不合理也不合法，请求二审法院予以改判。 谭秀志辩称，1.本案纠纷系肖燕无故违约造成，肖燕应承担违约责任。违约金20,000元是肖燕与谭秀志自愿协商确定，未超过合同总价款的20%合法有效，该违约金不足以弥补谭秀志的损失。谭秀志因案涉房屋事宜的损失包括租房损失、因肖燕导致房屋受损的维修费用以及相关交通食宿费等共计13,000元，还包括给谭秀志造成的精神损失。2.肖燕与谭秀志签订的房屋买卖合同，除违约金外，还约定定金50,000元并实际支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，针对肖燕的违约行为，谭秀志可以选择适用违约金或者定金条款。如选择定金罚则，只需返还定金14,000元。谭秀志为减少肖燕的损失，选择违约金和租金损失，已退还肖燕定金27,000元。一审法院调解时，谭秀志考虑肖燕家的具体情况，同意最多再退5000元，并未多收肖燕的钱。但如果肖燕一味胡搅蛮缠，谭秀志将考虑定金罚则追究肖燕的责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 肖燕向一审法院起诉请求：1.判令谭秀志偿还借款本金23,000元以及自起诉之日起至付清之日止按照年利率6%计算的利息；2.本案案件受理费由谭秀志负担。庭审中，肖燕变更诉讼请求为：1.解除其与谭秀志签订的《房屋买卖合同》；2.要求谭秀志返还其23,000元房款；3.案件受理费由谭秀志负担。 一审法院认定事实：2018年10月20日，肖燕与谭秀志签订《房屋买卖合同》，肖燕购买谭秀志位于岳池县××的住房，合同约定：房屋总价180000元，肖燕预交定金50000元，剩余款项于办完过户手续后付清，违约金20000元。合同签订当日，肖燕通过银行转账方式向谭秀志支付50000元。2018年11月1日，谭秀志退还了房屋租客2900元。2019年1月28日，谭秀志通过微信与肖燕的丈夫谭某某联系，希望肖燕要讲诚信，双方可在1月31日去办理手续，否则按照合同约定执行，同日谭红林回复称“你不要去跑这些了”。2019年2月11日，肖燕的丈夫谭红林通过微信联系谭秀志表明不愿购买其房屋，希望谭秀志能将已收款项退还40000元，同日谭秀志通过微信向肖燕表明应当按照合同约定扣除违约金20000元及退还房客的租金3000元，只应退还肖燕27000元。双方就退款事宜发生争议。2019年2月24日，谭秀志退还肖燕27000元，肖燕于当日向谭秀志出具《收条》载明“收到谭秀志退回定金二万七千元”。之后，双方就剩余款项退还事宜发生争议，肖燕遂诉至一审法院请求依法判决如诉所请。 一审法院认为，本案主要争议焦点是：一、房屋买卖合同内容？二、房屋买卖合同是否解除？三、违约金约定是否合理？该院结合双方提供的证据及当事人陈述，综合评判如下： 一、房屋买卖合同内容。虽然肖燕、谭秀志未提供书面的房屋买卖合同，但经双方一致认可，曾有房屋买卖合意且签订书面合同，合同在谭秀志退还27,000元时已经撕毁。关于合同内容，通过双方陈述以及肖燕丈夫谭红林与谭秀志微信谈话内容可以认定，双方签订合同主要有“购房总价180,000元，定金50,000元，违约金20,000元”等事项。故该院依法认定肖燕与谭秀志之间房屋买卖合同关系成立。 二、房屋买卖合同是否解除？2019年1月28日、2月11日，肖燕的丈夫谭红林与谭秀志的微信谈话内容证实他们已明确表明不愿购买谭秀志的房屋，不愿意再履行合同义务，要求退还预交的款项。谭秀志于2019年2月11日告知肖燕其同意解除合同，但肖燕应按照合同约定的违约情形承担违约责任。2019年2月24日，谭秀志退还肖燕27,000元款项，肖燕收到款项后向谭秀志出具了收条。至此，双方之间所签订房屋买卖合同已经解除，故肖燕提出解除合同的主张，该院依法不予支持。 三、违约金约定是否合理？违约金的主要作用是为了保障双方当事人更好的履行合同，保护当事人的合法权益，具有震慑及惩罚性质，也能够填补守约方因违约方的违约行为而产生的损失。在肖燕与谭秀志签订合同之后，谭秀志为更好履行合同而腾出房屋，退还租客2900元，该款系已经实际产生的损失，兼顾双方履行合同的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，双方约定的违约金20,000元并非不合理，故肖燕提出违约金过高应予扣减的主张，该院依法不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人在行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。肖燕与谭秀志在签订合同后，谭秀志一直积极履行合同，肖燕明确表示不再履行合同义务，其行为已经违背了诚实信用原则，构成了违约，依法应当承担违约责任。考虑到双方约定的违约金足以填补谭秀志退房租的2900元损失，不宜重复主张，故谭秀志应当退还肖燕2900元。另，谭秀志当庭表明愿意一共退还5000元，符合法律规定，该院依法予以准许。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭秀志于判决生效之日起十日内退还肖燕5000元；二、驳回肖燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由肖燕负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人谭秀志向本院提交了《收条》一份，用以证实谭秀志将案涉房屋交付给肖燕后，肖燕对房屋造成了损坏，由此产生了维修等费用共计5400元。 上诉人肖燕质证认为，她没有损坏案涉房屋，该费用不属于本案的实际损失。 对被上诉人谭秀志提交的《收条》，本院认为，仅凭该收条不能证明案涉房屋系肖燕损坏，达不到谭秀志的证明目的，本院不予采信。 二审听证后，谭秀志明确其选择适用定金条款，不再主张肖燕的违约责任。 二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。2018年10月20日，肖燕与谭秀志签订《房屋买卖合同》，约定肖燕购买谭秀志位于坪滩镇××的住房，并约定房屋总价180000元，预交定金50000元，违约金20000元，该合同合法有效。签订合同后，肖燕已支付谭秀志定金50000元。2019年2月11日，肖燕单方表示不愿再继续履行合同并要求退还定金，其行为构成违约，谭秀志可以选择适用违约金或者定金条款。2019年2月24日，谭秀志退回肖燕的定金27000元。一审中谭秀志愿意再退还肖燕5000元，即收取定金18000元（50000元-27000元-5000元）,符合《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定。故一审法院判决谭秀志退还肖燕5000元并无不当，本院予以维持。本案中，肖燕要求谭秀志退回的是定金，谭秀志已退回的27000元在《收条》中载明的性质亦是定金，且二审中谭秀志明确其选择适用的是定金条款而非违约金条款，故肖燕关于谭秀志主张的违约金过高请求适当减少的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，肖燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由肖燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年六月十日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲