山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民再4号再审申请人（原审被告）：张新义，男，1952年12月24日出生，汉族，济南铁路局济南铁路分局济南机务段退休职工，住济南市天桥区。被申请人（原审原告）：高正金，男，1990年5月29日出生，汉族，山东恒信建设监理咨询有限公司员工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：杜进喜，山东思辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈国禄，山东思辩律师事务所律师。再审申请人张新义因与被申请人高正金房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁0103民初6177号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月4日作出（2019）鲁0103民申32号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张新义，被申请人高正金及其委托诉讼代理人杜进喜、沈国禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新义申请再审称，请求撤销山东省济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初6177号《民事判决书》中第一项、第二项、第三项。事实与理由：申请事由：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十六章第200条第一项。再审申请人张新义与被申请人高正金，于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》真实有效，再审申请人张新义承诺2年内（2017.6-2019.6）不涨价（74万元），在收到被申请人高正金首付款16万元后，配合完成过户手续，被申请人高正金承诺自签订之日起，2年内必须买房，在被申请人高正金取得购房资格后，多次拒绝按合同约定支付首付款16万元，现合同约定2年时间已过，被申请人高正金仍然没有支付首付16万元，导致合同无法进行，责任完全在被申请人高正金一方。理由：1、再审申请人张新义在合同约定期内，因照顾家中病人小孩去上海，十分忙碌，曾告知过被申请人高正金此事，在上海期间，我没收到法院任何传票、电话、短信、通知等，所以没参加法院的庭审(2018.11.22)和判决（2019.1.19），失去了本人说明和申辩的机会。2、在再审申请人张新义无任何过错的情况下，判定双方签定的《房屋买卖合同》解除，有失公正原则，因为不能履行的唯一责任者是被申请人高正金。3、再审申请人张新义在合同期内，无任何过错，也就不应向被申请人高正金赔偿返还定金和房租。再审申请人要求被申请人高正金按双方签定的合同约定，支付违约金22万元，并承租中介费2万元及本案诉讼费。再审申请人要求法院依法解除被申请人高正金提出并已经实施的（2018）鲁0103民初6177号房屋冻结判决。综上，被申请人高正金擅自不履行合同约定的不正当行为和言论，对再审申请人张新义造成很严重的经济损失和不良名誉，为维护合法权益，特诉至本院，请求贵院依法再审。高正金辩称，一、被答辩人事实阐述不属实，合同履行期限届满之前答辩人积极联系被答辩人，要求被答辩人履行合同约定，被答辩人明确表示房屋总款74万太低，不打算卖于答辩人，要涨价94万，在此之前答辩人也多次与被答辩人联系，被答辩人也明确表示不加价20万就不再将房屋卖给答辩人，以后也不再卖，毫无契约精神。为此，答辩人向被答辩人发出催告函，要求被答辩人履行合同，被答辩人依然拒绝履行合同。答辩人从没有拒绝支付首付16万，因被答辩人不配合、拒绝履行合同手续和义务，因此这16万首付款无法支付于被答辩人。以上证据在原审时己全部提交。根据房屋买卖合同第四条第二项约定，答辩人于贷款审批通过后过户前，将首付房款16万元存入甲方指定账户。但是，贷款审批程序首先需要被答辩人配合答辩人办理房屋网签登记后才能启动，被答辩人在原审起诉前一直不配合履行合同，不配合答辩人办理购房手续，无法启动贷款申请手续，根本不符合房屋买卖合同约定的首付款支付条件。且被答辩人从未向答辩人提供指定首付款接受账户，因为被答辩人一直明确表示要涨价到94万，否则不再将房屋卖于答辩人，以后也不再卖。二、被答辩人理由1不能成立，被答辩人未告知答辩人去上海，被答辩人在收到答辩人催告函后，有过一次见面，这也是最后一次见面，之后一直是失踪状态，无法与被答辩人取得联络，最后一次见面被答辩人只是告诉答辩人要去海南工作，如果答辩人不同意涨价，被答辩人就等到合同两年后到期，将房屋收回，期间不会再回来了，21世纪房产中介经纪人关亚辉可以证明上述事实，与被答辩人所阐述的去上海照顾家中病人小孩不符，由此可见，被答辩人满口谎言，毫无诚信。被答辩人阐述不在济南无法接到传票，传票已有法院工作人员贴到被答辩人门上，当时被答辩人房屋由其亲戚居住，法院工作人员也遇到被答辩人亲戚，同时并告知被答辩人亲戚，转告被答辩人参加庭审，法院工作人员也曾打通被答辩人电话，被答辩人拒绝接听。而且法院也已经通过合法程序公告送达了相关手续，由此，被答辩人是为了躲避继续履行合同义务，故意不参加法院庭审。三、被答辩人理由2不能成立，答辩人从没有拒绝支付首付款16万，因被答辩人不同意房屋总款74万，拒绝履行合同的手续，因此答辩人无法支付16万首付款。被答辩人曲解合同内容，歪曲事实，毫无诚信，增加诉累，推卸责任。四、被答辩人理由3不能成立，因被答辩人拒绝履行合同，导致答辩人租房时间延长，理应由被答辩人赔偿损失，所以被答辩人要求答辩人支付违约金22万元、并承担中介服务费2万元及本案诉讼费不合理且不合法，因房屋买卖合同已经贵院作出的（2018）鲁0103民初6177号民事判决书判决认定，该房屋买卖合同于2018年12月1日解除，被答辩人的房屋已经被答辩人申请解除冻结。五、原审时向法庭提交了再审申请人拒绝履行合同的视频材料，并且向再审申请人和21世纪房产发出催告函要求履约，21世纪房产在收到催函后也向再审申请人进行催告履行合同，再审申请人仍然以涨价为由拒绝履行。2017年1月1日被申请人开始缴纳社会保险，根据济南济发{2017}16号文件规定，非本市人员缴纳社会保险满一年以上并签订劳动合同即取得落户资格，至2018年1月1日被申请人已经符合落户条件，2018年1月2日被申请人已经向济南市历下区人才交流中心提交了有关落户材料，2018年1月9日人才交流中心出具人才集体户接受证明，2018年2月8日户籍部门办理落户登记，接受证明和落户登记只是形式登记，被申请人自2018年1月1日至再审申请人收到催告函以后的期间内一直在催促再审申请人履行合同准备手续，再审申请人明确拒绝履行，并表示以后也不再履行，已经构成根本违约。六、本案原审判决后，被答辩人已经执行和解，全部主动履行完毕，可以认为被答辩人对本案判决是认可的，对其违约行为是认可的。现被答辩人提出再审申请，认为自己没有违约，合同不应解除，是由于近期济南房价大幅下跌才产生了这种不良动机，违背诚实守信。综上，原审法院判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决被答辩人对答辩人应承担的违约责任是正确的，答辩人恳请法院驳回再审申请，依法维持原判。张新义向本院起诉请求：一、依法判令解除原、被告双方关于济南市市中区英雄山路224号铁路玉函小区四区1号楼2单元502室的房屋买卖合同；二、依法判令被告返还原告已经交付的定金和房款共2.92万元；三、依法判令被告赔偿原告违约金22.2万元；四、依法判令被告赔偿原告房屋差价损失25万元；五、依法判令被告承担本次房屋买卖的中介服务佣金1万元，并赔偿原告因本案支出的律师代理费2万元；六、诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2017年6月19日，原告（买受人，乙方）、被告（出卖人，甲方）与山东中住地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，约定甲方出售位于济南市市中区的房屋于原告，房屋价款为74万元，房屋面积55.87平方米，合同签订时乙方支付定金1万元，乙方于贷款审批通过后，过户前将首付房款16万元存入甲方指定账户，剩余58万元有银行向甲方支付，房屋产权过户办理完毕并物业交割后结清。如甲乙双方未按照约定履行相关义务，每逾期一日违约方承担合同总价款的30%的违约金，并赔偿相对方因此造成的损失，含律师费、诉讼费等；守约方有权自履行义务期限届满后30日内解除合同。该合同还约定，因乙方目前限购，乙方租甲方房屋，每月租金1200元，每半年支付房租，若两年内政策放开，总房款74万元不变，双方履行合同约定。同日，原告向被告支付定金1万元。2017年9月13日，原告向被告支付21600元，被告向原告出具收条一张，载明“今收到高正金房租18个月，每月1200元，共计（1200*18=21600），租房日期：2017年12月5号至2019年6月5日止。如房屋过户手续办理完，单组起不到，剩余房租冲抵买房款……”2018年2月8日，原告迁入济南市历下区解放路22号。2018年3月14日，原告向被告邮寄发出履约催告函，告知其原告已具有购房资格，要求办理房屋过户手续，该催告函于2018年3月16日由“单位收发章”签收。另查明，原告为购买涉案房屋支付中介服务费2万元，为此诉讼支付律师代理费2万元。原告主张的房屋差价损失25万元系根据链家APP软件房价查询信息估价得出。本院原审认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同成立并有效。原被告双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告于2018年3月14日即向被告发出履行合同通知，但原告提交的证据仅能证明该催告函于2018年3月16日由“单位收发章”签收，无法证明被告已收到该通知。但原告于2018年8月1日提起诉讼后，法院依法对被告进行的送达，该送达行为亦可认定为原告向被告送达解除通知，本院于2018年9月3日登报公告送达包括起诉状在内的应诉材料，2018年11月2日即视为送达，至今被告仍未履行合同义务。被告迟迟不予履行合同，系以行动表明拒绝履行合同义务，对此原告有权要求解除合同，根据合同约定，守约方有权自履行义务期限届满后30日内解除合同，故2018年12月1日视为合同解除之日。因2018年12月1日合同已解除，故被告应向原告退还7个月零4天的房屋租金，即8560元。因被告违约造成合同无法履行，原告有权要求被告返还1万元定金并赔偿损失，原告依据网络平台查询估算房屋差价损失为25万元，被告未提异议，本院对原告该项损失予以确认；根据合同约定，因被告违约，被告应当赔偿原告律师代理费，现原告的该项损失已实际发生；原告为购买涉案房屋已支付中介服务2万元，现因被告违约导致合同目的无法实现，原告有权要求被告赔偿中介服务费。故对原告要求被告返还定金1万元并赔偿房屋差价损失25万元、律师代理2万元、中介服务费2万元的诉求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金22.2万元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”故违约金与赔偿损失均具有赔偿的性质，在损失不过分高于或低于违约金的情况下，二者不可一并主张。原告经法院释明后坚持既主张违约金又主张赔偿损失，因被告主张的赔偿损失数额高于违约金数额，故本院依法支持原告要求被告赔偿上述损失的诉求，驳回原告要求被告支付违约金的诉求。本院原审判决：一、原告高正金与被告张新义签订的关于济南市市中区英雄山路224号铁路玉函小区四区1号楼2单元502室的房屋买卖合同于2018年12月1日解除；二、被告张新义于本判决生效之日起十日内返还原告高正金购房定金1万元、房屋租金8560元；三、被告张新义于本判决生效之日起十日内向原告高正金赔偿损失，包含房屋差价损失25万元、律师代理费2万元、中介服务费2万元；四、驳回原告高正金的其他诉讼请求。案件受理费9120元，由原告高正金负担3160元，由被告张新义负担5960元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2017年6月份，高正金租赁张新义位于济南市市中区的房屋，并一次性支付了半年的房租。2017年6月19日，张新义作为出卖人（甲方）、高正金作为买受人（乙方）与居间人（丙方）山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：一、甲方自愿出售坐落于济南市市中区的房产给乙方，房屋所有权证书号：济中字第091968号；房屋所有权人为张新义；产别：私有房产；房屋建筑面积为55.87平方米；附属设施包含：固定装修；……二、成交价格：74万元；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；……四、付款方式：（二）按揭贷款：乙方于贷款审批通过后，过户前，将首付房款16万元存入甲方指定账户，剩余房款58万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付……；十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……十三、其他约定事项：（手写体部分）1、经甲乙双方协定：①因乙方目前限购，乙方租甲方房屋，每月租金1200元整，付款方式半年付，若两年内政策放开，总房款74万元不变，双方履行合同；若两年后政策原因乙方仍不能购买此房，甲方退还乙方定金，双方均不违约。合同签订当日，高正金向张新义支付定金1万元。2017年9月3日，高正金与山东中住地产经纪有限公司签订佣金确认单，载明收到部分佣金1万元整。2018年11月10日的记账凭证载明收高正金服务费现金2万元。2017年9月13日，高正金又向张新义一次性支付18个月的房租21600元，张新义向高正金出具收条一张，内容为：“今收到高正金房租18个月，每月1200元，共计：（1200×18=21600），租房日期：2017年12月5号至2019年6月5日止。如房屋过户手续办理完，但租期不到，剩余房租冲抵买房款，以上条款经房东张新义和买房者高正金当面确认无误。”另查明，高正金自2017年1月开始在山东恒信建设监理有限公司参保缴纳社会保险费。2018年1月，济南市历下区人才交流服务中心向济南市历下区公安分局出具“人才集体户接收证明”，同意高正金落户人才集体户。2018年2月8日，高正金的户口迁入济南市历下区解放路22号。2018年3月14日，高正金向张新义邮寄发出履约催告函，告知其已于2018年2月8日取得购房资格，请张新义于2018年3月18日前往居间人处协助其办理买卖手续。张新义收到该催告函于2018年3月18日来到了居间人处，在双方交涉期间高正金对张新义进行了录像，并形成两段视频，视频中张新义说了“74万不行，不卖了……84万差点卖给你……100万，你行就行，你不行就去法院告我去”等内容。另，高正金还提供了2018年1月4日双方在居间人处交谈时，其对张新义录像形成的两段视频，视频中张新义说了“合同是无效合同……你愿打官司，你愿找谁找谁……我给你个最低价……你的定金、房租，双倍返还给你，六万零八百，你行就行，不行就算了……你买，我就给你个最低价，94万，最低价，你行就行，不行就算”等内容。四段视频中张新义均没有提到过要求高正金支付16万元首付款的内容。2018年8月1日，本院立案受理了高正金诉张新义房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0103民初6177号，该案卷于8月3日转业务庭后的送达经过如下：8月8日根据高正金提供的张新义159××××2852电话与其联系，电话无法接通；拨打张新义157××××8191电话被挂断。当日又给张新义邮寄送达，8月10日邮件退回。8月13日，再次拨打张新义157××××8191电话，仍被挂断。8月27日，本院两名送达人员来到张新义在济南市天桥区的住址，其外甥女婿在其家中，表示张新义之前确实在此房屋的二楼居住，但外出已有两三个月了，去向不明。送达人员在张新义居住的二楼铁门上张贴了通知，并对楼宇外墙、楼宇编号、一楼、二楼入户门进行拍照，打印存卷。9月3日，山东法制报刊登出了对张新义的送达公告。2018年11月10日，高正金与山东思辩律师事务所签订《委托律师代理合同》，高正金就本案委托山东思辩律师事务所的律师作为代理人，律师代理费收费20000元，于协议签署之日支付。2018年11月20日，山东思辩律师事务所向高正金开具了律师费发票三张，金额合计20000元。还查明，本院（2018）鲁0103民初6177号民事判决生效后，高正金向本院申请执行，张新义应付执行款项为314520元，实际交付300000元，执行案件结案。本院再审认为，张新义与高正金签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。再审申请人张新义主张被申请人高正金取得购房资格后多次拒绝按合同约定支付首付款16万元，导致合同无法继续履行。首先，再审申请人主张高正金拒付首付款没有任何证据予以证实；其次，根据合同约定，首付款的支付条件是“贷款审批通过后，过户前”，该条件尚未成就，而该条件的成就需要再审申请人积极配合履行合同。因此对于再审申请人的该主张，本院不予采纳。相反，2018年1月4日双方交谈时，张新义对高正金说“你买，我就给你个最低价，94万，最低价，你行就行，不行就算”，已明确提出加价20万元，且对高正金如果打官司等表现出无所谓。2018年2月8日，高正金落户济南后，无奈于2018年3月14日向张新义发出履约催告，双方于2018年3月18日来到居间人处再次进行交涉，张新义明确表达了74万元不卖的意思，并加价至100万元，且告诉高正金不同意的话就去法院起诉吧！被申请人提供的证据足以证实再审申请人张新义以自己的言行表明不履行合同义务。原审认为根据合同约定，守约方有权自履行义务期限届满后30日内解除合同，原审根据公告送达情况计算确认2018年12月1日合同解除，又基于2018年12月1日合同解除，判决张新义应向高正金退还7个月零4天的房屋租金8560元，并返还定金1万元、赔偿房屋差价损失25万元、律师代理费2万元，并无不妥。但中介服务费，原审原告高正金的诉求是1万元，原审期间没有增加诉讼请求，庭审笔录中亦无变更记录或调查询问，故原审判决赔偿中介服务费2万元超出诉讼请求，应予以纠正。关于原审送达程序，经查，原审在已采用直接送达、邮寄送达，打电话联系等方式均无法送达的情况下，依法公告送达，程序合法，故对于再审申请人的该再审理由，本院亦不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百条第十一项规定，判决如下：一、维持本院（2018）鲁0103民初6177号民事判决第一、二、四项及案件受理费的负担，即：“一、原告高正金与被告张新义签订的关于济南市市中区英雄山路224号铁路玉函小区四区1号楼2单元502室的房屋买卖合同于2018年12月1日解除；二、被告张新义于本判决生效之日起十日内返还原告高正金购房定金1万元、房屋租金8560元；四、驳回原告高正金的其他诉讼请求。案件受理费9120元，由原告高正金负担3160元，由被告张新义负担5960元。”；二、变更本院（2018）鲁0103民初6177号民事判决第三项为“三、被告张新义于本判决生效之日起十日内向原告高正金赔偿损失，包含房屋差价损失25万元、律师代理费2万元、中介服务费1万元；”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张来安人民陪审员  李顺利人民陪审员  刘阿静二〇二〇年六月三日书 记 员  张 雪