北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4699号上诉人（原审被告）：樊秀平，女，1972年2月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石新民，男，1977年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京盛泰物业管理有限公司第二分公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于彬，总经理。委托诉讼代理人：张劲，男，北京盛泰物业管理有限公司第二分公司职工。委托诉讼代理人：赵小明，男，北京盛泰物业管理有限公司第二分公司职工。上诉人樊秀平因与被上诉人北京盛泰物业管理有限公司第二分公司（以下简称盛泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人樊秀平的委托诉讼代理人石新民，被上诉人盛泰公司的委托诉讼代理人张劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊秀平上诉请求：1．依法裁定撤销一审法院判决发回重审；2．裁定追加石新民为本案被告；3．本案一审、二审诉讼费用由盛泰公司承担。事实和理由：一、一审法院在审理过程中违反程序法。涉案房屋为案外人石新民所有，双方的租赁合同约定涉案房屋的物业费由案外人承担。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”在樊秀平收到法院传票时，樊秀平立即向一审法院提交了申请追加石新民为被告，但一审法院却未就是否依法追加作出任何决定，属于严重违反法定程序。二、一审法院事实认定错误，涉案房屋为案外人石新民实际所有，应由其承担物业费。1．2013年3月29日石新民借樊秀平的名，向北京市华经房地产开发有限公司购置涉案房屋，并付清全部房款，处于商业目的考虑，涉案房屋登记在樊秀平名下。为了确保石新民为实际所有权人，樊秀平出具了一份《承诺书》明确了该房屋实际所有人为石新民，樊秀平仅为登记所有人，并于2013年5月7日以樊秀平的名义将房屋租给石新民，并签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为20年，物业费由石新民承担。此后樊秀平将房屋买卖合同、房屋产权证、钥匙、各类购房票据，以及涉案房屋交付石新民占有、管理、使用至今。2．涉案房屋前期物业管理服务协议并非樊秀平签订，且没有签订日期。该协议是石新民代为签订，且签订时盛泰公司明知这一事实；且签订服务协议后至2015年7月1日前所有的物业服务费都是石新民交纳的，盛泰公司从未提出任何异议，应追加石新民为被告承担连带责任。3．法院认定事实存在逻辑矛盾。在庭审过程中樊秀平提供了大量证明，盛泰公司提供的物业服务质量不合格，没有达到协议约定的情形，存在严重安全隐患；法院在本院认为中明确了“被告并非恶意欠缴，原告提供的物业服务中确有需要改进之处”，证明了盛泰公司违约在先的情况下，却在判决书中支持了盛泰公司的全部物业费。盛泰公司辩称，不同意樊秀平的上诉，请求驳回上诉，维持原判。1．樊秀平是房屋的唯一买受人及产权人，且樊秀平在购房时知晓并承诺了应对盛泰公司承担的义务，且在购房后与盛泰公司签订了前期物业管理服务协议，现樊秀平是房屋唯一的产权人，也是物业管理协议唯一的履约人。2．直至盛泰公司起诉，樊秀平在欠费过程中自始至终未向盛泰公司提交过房屋产权转移或房屋租赁的相关法律文件，所以盛泰公司依法认定樊秀平为盛泰公司唯一债务人。3．樊秀平要求追加的被告石新民为本案一审的另一被告，据悉石新民因本案外的多起法律纠纷债务缠身，致使房屋被查封，樊秀平将所负债务转移给石新民，势必给执行造成极大难度。樊秀平提交的所有法律文件都无法证明石新民与樊秀平在本案中所欠债务有关，若樊秀平认定她与石新民之间有纠纷，应另案起诉。4．鉴于樊秀平与石新民均在本案中的纠葛，且我公司认为樊秀平坚持追加石新民为被告的动机不良，即使他们之间签署任何文件，我公司均不认可。5．樊秀平提交的《证明》，签字的物业人员并非上述证明事件的知情人，证明无效，且该证明为蒙骗物业人员所得，性质恶劣。盛泰公司向一审法院提出诉讼请求：1．樊秀平向盛泰公司支付XX小区1-3-101、1-4-101、1-4-102、1-4-103四套房屋2015年7月1日至2019年8月30日期间的物业费、利息及违约金共75239．53元；2．由樊秀平承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：盛泰公司为负责北京市朝阳区XX路XX号院XX小区的物业公司，樊秀平系该小区1号楼3单元101室、1号楼4单元101室、1号楼4单元102室、1号楼4单元103室的业主，房屋面积分别为94．69平方米、115．52平方米、55．43平方米、78．9平方米。樊秀平于2013年3月29日购买上述四套房屋，并与盛泰公司签订前期物业管理服务协议，约定物业费为每月每平方米2．2元，若无故拖欠物业费，应按照日千分之三支付违约金。合同签订后，盛泰公司如约提供物业服务，樊秀平至今拖欠2015年7月1日至2019年8月30日期间的物业费、利息及违约金共75239．53元。对于拖欠物业费事实，樊秀平予以认可。樊秀平抗辩称，盛泰公司提供的物业服务不合格，存在严重安全隐患，外来人员可随意进出小区没有任何限制，其房屋的窗户上有铅弹的弹孔并且被乱涂乱写，小区对车位的管理也不规范，存在少给车位及未经许可转租的情况。此外，盛泰公司主张的利息没有依据，违约金标准过高，且是盛泰公司违约在先。前期物业管理服务协议中规定物业费前三年以优惠价每月每平方米1．8元收取，盛泰公司主张的每月每平方米2．2元不合理。就收费标准，盛泰公司提交了一份说明，称该优惠政策是2004年为了促销针对通过预售购房的业主的，而樊秀平是在2013年购买的涉案房屋，不适用该优惠政策，而且樊秀平在2013年买房时对按照每月每平方米2．2元的标准交纳物业费并无异议，并提供了四套房屋的买卖合同予以佐证。樊秀平就盛泰公司提供的物业服务不合格等抗辩提交照片及光盘予以佐证，盛泰公司不予认可。关于涉案房屋，登记在樊秀平名下，樊秀平提交一份承诺书，表示案外人石新民为实际出资人并为涉诉房屋实际使用人。此外，双方另签有租赁协议一份，并提交租赁协议、樊秀平购房付款的单据、涉案房屋交纳燃气等费用的收据、石新民转账汇款的单据予以佐证。经一审法院释明，樊秀平表示四套涉案房屋应为案外人石新民借名买房。盛泰公司表示，四套涉案房屋登记在樊秀平名下，并且系原、樊秀平之间签订的前期物业管理服务协议，故应该由樊秀平支付物业费。樊秀平同时抗辩称，1号楼4单元102号涉案房屋已经于2017年3月22日出售给吕国有，应当将吕国有追加为樊秀平，并提交钱款交付书、樊秀平授权委托书及吕国有身份证复印件予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，樊秀平系涉案房屋产权人，盛泰公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。盛泰公司向樊秀平提供了物业服务，樊秀平应当向盛泰公司支付物业费。盛泰公司主张的物业费，合理合法，有事实依据，一审法院予以支持。关于违约金，前期物业管理服务协议中虽有约定，但考虑其约定数额过高，樊秀平并非恶意欠缴，盛泰公司提供的物业服务中确有需要改进之处，故一审法院对该诉讼请求不予支持。樊秀平的抗辩理由及提供的证据不能证明应当由案外人石新民支付物业费及1号楼4单元102号涉案房屋已经出售给吕国有之证明目的，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、樊秀平于判决生效后七日内支付北京盛泰物业管理有限公司第二分公司XX小区1号楼3单元101室、1号楼4单元101室、1号楼4单元102室、1号楼4单元103室四套房屋二〇一五年七月一日至二〇一九年八月三十日期间的物业费共计37899．4元；二、驳回北京盛泰物业管理有限公司第二分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，樊秀平提交以下新证据：证据1．业主临时公约，其第4章第20条约定“业主转让产业，应与物业管理企业结清物业服务费及相关费用；出租产业，约定由承租人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，证明在涉案房屋出租给石新民的情况下，应当增加石新民为第三人，而且之前涉案房屋的物业费也是石新民交的；证据2．2019年8月26日韦昌进、马其岭签字的证明，证明涉案房屋从买房至今的物业费都是由石新民来交，实际使用人是石新民。盛泰公司发表质证意见：证据1．业主临时公约从买房时就有了，如果由其他人来交纳，应到盛泰公司来办手续，盛泰公司同意才能由其来交，否则盛泰公司只认产权人、签物业服务合同的人。证据2不认可，签字证明的二人都是盛泰公司的员工，但物业公司收费只认产权人、签合同的人，且马其岭是文盲，不会出该证明。盛泰公司提交2020年4月27日韦昌进、马其岭对樊秀平提交证据《证明》的说明，证明此二人2019年8月26日签字的证明是未经过核实签的字。樊秀平不认可，称韦昌进2020年4月20日左右已经离职，与事实不符，应该是伪造的。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，樊秀平系涉案房屋产权人，盛泰公司与樊秀平之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，现盛泰公司提供了物业服务，樊秀平应支付相应的物业费。本院对一审法院核算的数额予以确认。樊秀平上诉称前期物业管理服务协议并非其签订，是由石新民代为签订的，盛泰公司明知这一事实，对石新民长期交纳物业费也未提出任何异议。但其并未提交证据证明其主张，也未申请进行笔迹鉴定；且即使前期物业管理服务协议并非其亲自签订，盛泰公司为涉案房屋提供了物业服务，樊秀平作为房屋登记的产权人亦应当交纳物业费。樊秀平上诉称一审法院未就其申请追加石新民为被告作出任何决定，属于严重违反法定程序。本院认为，本案并不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形；且本案物业费应由房屋登记的产权人樊秀平承担，追加石新民为被告并无必要，故本院对其此项上诉意见不予支持。关于樊秀平主张房屋实际产权人是石新民，双方对物业费的负担另有约定的问题，由双方另行解决。综上所述，樊秀平的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由樊秀平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年六月十日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓