新疆生产建设兵团第九师中级人民法院   民事判决书     （2020）兵09民终32号   上诉人（一审原告）：肖卫军，男，1972年9月11日出生，住第九师。   委托诉讼代理人：胡光，新疆西陲律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：肖宴华，男，1990年3月19日出生，住第九师。   被上诉人（一审被告）：陈墁坭（肖宴华妻子），女，1989年11月11日出生，住址同上。   被上诉人（一审被告）：李采鸿，女，1989年11月8日出生，住额敏县。   上诉人肖卫军因与被上诉人肖宴华、陈墁坭房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2020）兵0901民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖卫军的委托诉讼代理人胡光、被上诉人李采鸿到庭参加诉讼，肖宴华、陈墁坭依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   肖卫军上诉请求：要求二审改判李采鸿与肖宴华、陈墁坭共同承担连带责任。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，以至于做出错误判决。因为一审法院认为李采鸿与陈墁坭于2018年1月23日退伙，肖卫军依据其与李采鸿、陈墁坭签订的2017年至2022年租房合同索要2018年10月至2019年10月遥房屋租赁费，肖卫军对于二被上诉人的合伙是善意第三人，李采鸿没有任何证据证明向肖卫军提出解除合同。因此在二被上诉人作为合伙人在租房期间发生的违约责任，理应由李采鸿承担连带责任，且肖宴华在欠条上签字系债务加入，所以三被上诉人应承担给付房租的连带责任。因此一审判决认定事实，适用法律错误，请求撤销新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2019）兵0901民初1002号民事判决并依法改判或发回重审。   被上诉人李采鸿辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，因为上诉人索要的房屋租赁费用是其退伙后发生的，与自己没有关系，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   被上诉人陈墁坭、肖宴华经依法送达未到庭，视为放弃答辩。   一审法院认定事实： 2017年10月，原告肖卫军与被告陈墁坭、李采鸿签订了一份租房合同，合同中约定原告将位于绿晨花园步行街112号门面房出租给被告，租期五年，2017-2019年房租金为70 000元/年，2020年之后的租金随行就市；房屋租赁期间契税、水电费、物业费等由被告方承担，同时双方就违约责任等事宜作了约定；涉案房屋由被告李采鸿与陈墁坭共同合伙经营美容院，2018年1月，双方因内部管理问题产生矛盾，李采鸿退伙并对资产进行清算，本院在（2018）兵0901民初290号判决书中对双方解除合伙关系这一事实进行了确认。2018年肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军出具了一份欠条，载明欠涉案门面房2018年10月至2019年10月的房租70 000元，并约定2018年12月31日前付清。2019年5月30日肖宴华、陈墁坭搬离涉案房屋。上述事实，有房屋租赁合同、欠条及当事人陈述在案佐证，足以认定。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1、本案承担责任的主体；2、欠付租金的数额；3、物业费是否应由被告方承担；4、违约金的确定。针对焦点一：李采鸿辩称其于2018年1月23日退出合伙，并出示了（2018）兵0901民初290号判决书证明其退出合伙，因该判决书本院认为判决书中对二被告解除合伙关系进行了确认，故本院对李采鸿主张已退出合伙的意见予以采信。而被告肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军出具的欠条明确载明所欠房租系2018年10月至2019年10月，该期间的债务并非被告李采鸿与陈墁妮合伙期间的债务，李采鸿对该债务不承担责任，应由肖宴华、陈墁妮对外承担责任。针对焦点二：欠付租金的数额。虽肖宴华、陈墁坭向肖卫军出具的欠条金额为70 000元，但诉状及庭审中原告认可被告已于2019年5月30日搬离涉案房屋，故欠付租金应计算为70 000元÷12个月×6.5个月=37 917元。针对焦点三：双方在合同中约定承租房屋期间的物业费由被告方承担，而第九师热电公司出具的催款单有明确的欠款金额，被告辩抗称在其租赁期间物业公司未入驻，但未提供证据证明其主张，故对被告的辩抗意见本院不予采纳，被告理应承担其在承租房屋期间的物业费3 793.86元。针对焦点四：对原告主张的违约金问题。 因合同提前解除的责任系被告未能依约支付租金，故原告要求被告承担违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但双方在合同中约定的违约金过高，违约金应以实际损害为基础，以填补当事人的实际损失。鉴于被告已于2019年5月30日搬离了涉案房屋，降低了原告的损失，违约金本院酌定为10 000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军支付租金37 917元、违约金10 000元，于本判决生效之日起三日内付清；二、被告肖宴华、陈墁坭于本判决生效之日起三日内向原告肖卫军支付涉案房屋物业费3 793.86元；三、驳回原告肖卫军的其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提出新的证据。本院认定的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，被上诉人李采鸿未提供证据证实在与陈墁坭解除合伙协议后向肖卫军解除房屋租赁合同，也没有证据证实肖卫军知道其与陈墁坭于2018年1月23日解除合伙协议。   本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人李采鸿与被上诉人陈墁坭、肖卫军承担房屋租赁费37917元、违约金10000元、物业费3793.86元的连带责任是否有法律事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中李采鸿与陈墁坭系合伙经营“梵玛茜”美容店期间共同与上诉人肖卫军签订了房屋租赁合同，租期为2017年10月15日至2022年10月15日。针对肖卫军房屋租赁合同的相对方应是陈墁坭和李采鸿二人，因此房屋租赁合同约束着合同签订的双方当事人。2018年1月23日，陈墁坭与李采鸿解除合伙协议，但李采鸿未提供证据证实其向上诉人肖卫军解除其合伙期间的房屋租赁合同，也未能提供证据证实其向肖卫军告知其已与陈墁坭解除合伙经营“梵玛茜”美容店。2019年5月30日“梵玛茜”美容店搬离涉案出租门面，肖卫军陈墁坭与其丈夫肖宴华共同向肖卫军出具欠条，视为肖宴华对房屋租赁费的担保及承担房屋租赁费的加入，作为上诉人肖卫军在即没有与李采鸿解除房屋租赁与不知陈墁坭与李采鸿的解除合伙关系解除的情况下有理由相信该房屋租赁是由李采鸿与陈墁坭二人共同经营“梵玛茜”美容店所用。因此上诉人肖卫军向三位被上诉人主张2018年10月至2019年5月30日期间的房屋租赁费、违约金及物业费应予支持，针对李采鸿抗辩其在2018年10月至2019年10月期间已解除合伙未使用涉案房屋可以向陈墁坭另案诉讼。故上诉人肖卫军的上诉理由应予支持。陈墁坭、肖宴华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证等权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，陈墁坭、肖宴华拒不到庭，不影响案件的审理，本案现缺席判决。   综上所述，上诉人肖卫军的上诉理由成立，应予支持。本案中一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2019）兵0901民初1002号民事判决第三项即驳回原告肖卫军的其他诉讼请求。   二、变更新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2019）兵0901民初1002号民事判决第一项、第二项为被上诉人肖宴华、陈墁坭、李采鸿向上诉人肖卫军支付租金37 917元、违约金10 000元、物业费3793.86元，于本判决生效之日起三日内付清。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1688元，由被告肖宴华、陈墁坭、李采鸿承担（此款肖卫军已预交）。二审案件受理费1093元，由被上诉人李采鸿承担（肖卫军已预交）。   本判决为终审判决。             审判长  葛阳   审判员  邹彦君   审判员  杜鸿章     二〇二〇年六月十九日     书记员  武浩杰      1