广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终518号 上诉人（原审被告）：百色市方洲丽园小区业主委员会，住所地：百色市右江区城乡路114号，统一社会信用代码：914501036777073585。 负责人：阮友发，主任。 委托诉讼代理人：杨贵明，广西方园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林永福，男，1975年8月23日出生，汉族，居民身份证住址：浙江省青田县，现住广西百色市右江区。 一审第三人：广西南宁东昇物业服务有限公司，住所地：广西南宁市建政路49-23号北纬28层802号房，统一社会信用代码：614501036777073585。 法定代表人：黄冬生，总经理。 上诉人百色市方洲丽园小区业主委员会（简称业主委员会）因与被上诉人林永福、一审第三人广西南宁东昇物业服务有限公司（简称东昇物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月13日传唤当事人到庭进行法庭调查，上诉人业主委员会的委托诉讼代理人杨贵明到庭参加，被上诉人及一审第三人经本院通知未到庭。本案现已审理终结。 业主委员会上诉请求:1、撤销右江法院(2019)桂1002民初3771号民事判决书。2、确认百色市方洲丽园小区业主委员会选定的物业管理公司公司昇物业公司有效。事实与理由：1、本次选聘物管公司为协议方式；2、选聘数,全体业主的57%,已张榜公布；3、业主委员会选聘,临时物业管理机构报百色市房地产行政主管部备案。因此,希望房地产管理部门和人民法院支持我业委会正义之举。 林永福未作答辩。 东昇物业公司未作陈述。 林永福向一审法院起诉请求：1、判决被告业主委员会于2019年3月3日的选聘物业公司招标活动无效；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告业主委员会于2018年11月18日成立，此前的百色市方洲丽园小区（简称“小区”）物业管理由百色丽园物业服务有限公司与小区开发商签约负责，签约的服务管理期满后，该公司决定于2019年3月14日撤出小区。 2019年3月3日，被告业主委员会进行物业公司选聘招标，列入竞标的公司有：广西南宁东昇物业公司、广西尚利物业公司、广西华泰物业公司，并于同月5日发出《关于对新选聘物业进行投票的公告》，要求小区业主于2019年3月11日至22日对上述三物业公司进行投票表决，投票表决采取上门征询、短信发送、电子邮件、电话录音等形式。因广西华泰物业公司是被告业主委员会根据小区业主提供的信息直接列入竞标公司的范围，广西华泰物业公司对此并不知情，也未实际参与竞标。为此，广西华泰物业公司持有异议，并于同月13日向小区全体业主提出书面声明。 2019年3月13日，被告业主委员会发出《关于临时聘请物业公司的公告》，宣布临时选聘第三人东昇物业公司代理小区的物业管理1年，但被告业主委员会在此前未向小区业主公布选聘物业公司的投票表决结果。同月12日，被告业主委员会与第三人东昇物业公司下属机构百色分公司签订《方洲丽园小区临时物业管理服务合同》，合同约定物业服务管理期限6个月（2019年3月15日至9月15日）等。 百色市方洲丽园小区业主共646户，建筑面积共69276.74平方米，其中，住宅615户，商铺31户。原告是该小区业主之一。 一审法院认为：综合本案原、被告的诉、辩意见，争议焦点为：被告业主委员会的2019年3月涉案选聘物业公司招标活动是否有效。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第三条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。本案中，一，广西华泰物业公司并未参加涉案小区选聘物业公司的投标竞标，小区选聘物业公司的投标人实际少于3人，被告业主委员会未能举证证明投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情形。因此，被告业主委员会的小区选聘物业公司参与投标人数不符合上述《物业管理条例》第二十四条的规定；二，被告业主委员会发出了《关于对新选聘物业进行投票的公告》，但对小区业主的投票表决结果并未公开。被告业主委员会在投票表决结果未公开情况下，决定选聘第三人东昇物业公司为小区物业公司，却与第三人东昇物业公司的下属公司即百色分公司签订物业管理服务合同，并由该分公司实际物业管理小区，而该分公司是不具备独立法人资格，被告业主委员会缺乏证据证明。因此，被告业主委员会的上述小区选聘物业公司行为不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、及《物业管理条例》第三条、第三十二条的规定。综上，被告业主委员会的2019年3月选聘小区物业公司的招标行为无效，原告请求确认无效的诉请，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《物业管理条例》第三条、第二十四条、第三十二条之规定，判决如下：被告百色市方洲丽园小区业主委员会2019年3月的百色市方洲丽园小区选聘物业公司招标活动无效。本案受理费200元，由被告百色市方洲丽园小区业主委员会负担。 二审期间，上诉人向本院提交以下新证据： 证据一、2019年3月3、14日方洲丽园业主委员会两次会议记录及签到表，用于证明上诉人于2019年3月3日召开了业主委员会会议,专门讨论选聘物业管理公司投标的事,一致确认了三家物业管理公司作为候选公司;同月14日上诉人再次召开会议因候选公司之一华泰公司发表声明其未参与投标,系个别业主自行代报名,而原来物业公司已退出,不能招标只能临时选聘； 证据二，《关于临时聘请物业公司的公告》，用于证明2019年3月10日上诉人对全体主业发出《关于临时聘请物业公司的公告》； 证据三，方洲丽园小区业主签名同意材料，用于证明上诉人临时聘请物业公司后,向全体业主发放签字表,其中第3条有选聘物业的内容,业主们的签字最早是2019年5月份,最迟是同年12月份，57%的业主签名同意。 证据四，《关于临时聘请物业公司的报备》，予以证明上诉人是在多数业主签字后即2019年12月25日上报,主管部门以已超期为由未接收报备材料。 林永福、东昇物业公司未予质证。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林永福、东昇物业公司经本院通知未到庭进行质证，视为其放弃质证的权利，对上诉人提交证据的真实性，本院予以采信。对于一审查明事实上诉人没有异议，故本院对一审查明事实予以确认。 另查明，上诉人于2019年3月3日召开了业主委员会会议,专门讨论选聘物业管理公司投标的事,一致确认了三家物业管理公司作为候选公司;同月14日上诉人再次召开会议因候选公司之一华泰公司发表声明其未参与投标,系个别业主自行代报名,而原来物业公司已退出,不能招标只能临时选聘。上诉人临时聘请物业公司后,向全体业主发放签字表,其中第3条有选聘物业的内容,业主们的签字最早是2019年5月份,最迟是同年12月份，57%的业主签名同意。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是:上诉人于2019年3月的百色市方洲丽园小区选聘物业公司招标活动是否合法有效。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”上诉人临时聘请物业公司后,向全体业主发放签字表,其中第3条有选聘物业的内容,57%的业主签名表示同意。关于一审法院认为上诉人选聘物业公司参与投标人数不符合上述《物业管理条例》第二十四条的规定的问题，该规定是：“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”系用于规范“住宅物业的建设单位”选聘物业服务企业的规定，而上诉人业主委员会并非小区的建设单位，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。综上，上诉人选聘物业服务企业程序合法，且经过超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为合法有效。林永福主张上诉人于2019年3月3日的选聘物业公司招标活动无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下: 一、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3771号民事判决； 二、驳回被上诉人林永福的诉讼请求。 一审案件受理费200元，被上诉人林永福已经预交；二审案件受理费200元，上诉人百色市方洲丽园小区业主委员会已经预交，一、二审案件受理费合计400元，由被上诉人林永福负担。上诉人预交的200元案件受理费，由被上诉人于本判决生效之日起3日内付给上诉人。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  玉 江 审判员  凌 除 二〇二〇年六月十一日 书记员  覃 静