宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初5826号 原告：浙江海涛文化传媒有限公司，统一社会信用代码为91330283144910150U，住所地：宁波市奉化区江口街道民营科技园聚英路8号。 法定代表人：陈海涛,系该公司总经理。 委托代理人：陈宏勇，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 委托代理人：吴宜红，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 被告：宁波市奉化区旅游集散中心有限公司，统一社会信用代码为9133028356703288XB，住所地：浙江省宁波市奉化区锦屏街道大成路658号(临)。 法定代表人：成尧光，系该公司董事长。 委托代理人：毛海波，浙江求是行律师事务所律师。 原告浙江海涛文化传媒有限公司为与被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员张远金适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。2020年1月23日,因全国发生新型冠状病毒××疫情,本案中止诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江海涛文化传媒有限公司以被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司未及时签订《商品房买卖合同》为由向本院提起诉讼,要求:1、判令被告履行原被告签订的四份《销售订购书》中约定的印象奉化商业6#01-04号房屋的《商品房买卖合同》的义务；2、如被告不能签订《商品房买卖合同》的，则要求判令被告双倍返还定金352万元，退还预付款24万元，赔偿损失130424元（其中设计费49000元，拆除及清运费42000元，围挡20000元，材料款19424元），合计389.0424万元。 被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司答辩称：《销售订购书》中的订购人是陈海涛、支付定金的也是陈海涛,并非是原告浙江海涛文化传媒有限公司，所以原告浙江海涛文化传媒有限公司无权提起本案诉讼；商业6﹟01、商业6﹟02、商业6﹟03早已可以签订正式的《商品房买卖合同》，不存在任何签约障碍，且《销售订购书》也未约定签约时间，如陈海涛要求签约，答辩人也表示同意，所以答辩人无需双倍返还定金；《购房补充协议》明确约定“如乙方因种种原因无法购买该房屋，甲方同意无条件退回乙方房款，乙方改为支付甲方租金”，现原告浙江海涛文化传媒有限公司出于某种目的而不愿意与答辩人签订《商品房买卖合同》，故答辩人只需退还购房款，而不需要双倍返还定金；陈海涛出面购买的四套房屋未依法签订过《商品房买卖合同》，答辩人更未向原告浙江海涛文化传媒有限公司办理过房屋交付手续，而原告浙江海涛文化传媒有限公司却擅自进场装修，故所有责任应当由原告浙江海涛文化传媒有限公司自行承担。 原告浙江海涛文化传媒有限公司为证明自己的主张,向本院提供了如下证据: 1.《销售订购书》、《签约确认表》各4份，用以证明原告向被告购买房屋的事实，以及所购房屋的面积、位置、金额、定金等事项。 2.《购房补充协议》、《收据》(定金)各1份，用以证明双方约定所购房屋的面积、定金支付、余款支付等事项。 3.《协议书》1份，用以证明原告曾多次催促被告办理签订《商品房买卖合同》等手续以及被告时任经理**的承诺等。 4.《装饰设计合同》、《宁波银行网上银行交易凭证》各1份，用以证明原告签订了设计合同以及已经支付了设计费49000元的事实。 5.《外协单位制作安装承揽协议书》（胡良善）、《工程项目完工验收结算单》、《宁波增值税普通发票》、《企业网上银行电子回单》各1份，用以证明原告为装修需要，支付了拆墙、清运垃圾费42000元的事实。 6.《外协单位制作安装承揽协议书》（赖小连）、《中国建设银行网上银行电子回执》各1份以及照片3张，用以证明原告因装修需要安装围挡而支付了20000元的事实。 7.《外协单位制作安装承揽协议书》（宋利军）、照片4组、《宁波增值税专用发票》4份、支付凭证5份，用以证明原告因装修需要而支出钢材购买款、运输费19424元的事实。 经质证，被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司认为： 1.对第1组证据的真实性没有异议，但是《销售订购书》、《签约确认表》的订购方均显示为陈海涛而非本案的原告，且陈海涛也没有提供原告对其的委托手续，而陈海涛和原告在法律关系上是独立的。《销售订购书》上并没有约定双方签订《商品房买卖合同》的时间，所以被告任何时候签约都不能算违约。涉案4套房屋是相互独立，分别出售的，现在6号楼01、02、03都可以签订商品房买卖合同，只有6号楼04不可以签订。 2.对第2组证据的真实性没有异议。《购房补充协议》上的购买人是原告，但《收据》(定金)显示的交款人是陈海涛。结合前述《销售订购书》、《签约确认表》的内容，涉案房屋的买受人应当是陈海涛。《购房补充协议》第3条特别约定“如乙方（原告）因种种原因无法购买该房屋，甲方（被告）同意无条件退回乙方房款，乙方改为支付甲方租金”，现原告不能购买涉案4套房屋，故被告按照约定只需要退还购房款，无需再承担其他责任。 3.对证据3中《协议书》的真实性不清楚，因为被告之前从未见过，公司的档案里也没有。而且，《协议书》里明确写明甲方为原告、乙方为**，所以即使《协议书》是真实的，那也是**个人承诺的，与被告无关。再者，6号楼01、02、03现在均可以签订《商品房买卖合同》。 4.对证据4、证据5、证据6、证据7的真实性不清楚，因为这是原告与案外人所签订的合同，是否真实发生，被告并不清楚。而且，即使是真实的，但被告从未给原告办理过交房手续，现原告在未交房的情况下即擅自与他人签订《装饰设计合同》等，相关损失也应当由原告自行承担。 本院认为：证据1、证据2的真实性应予以确认；因被告并无证据显示证据3、证据4、证据5、证据6、证据7系伪造，故本院对前述证据本身的真实性予以确认。 本院查明的事实： 2018年11月26日，被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司开具了4份以原告浙江海涛文化传媒有限公司的法定代表人陈海涛作为定购方的《销售订购书》和《签约确认表》。该4份《销售订购书》的“定购协议”部分均为以下内容：本定购书已确定双方买卖要约，定购方为取得本定购房屋的购买权，在填写本表时自愿交付定金50万元；购买方签定本书后，在20／年／月／日前，本公司有义务为购买方保留定购房屋，此期间如本公司擅自另行出售该房屋即为违约，应按双倍定金额罚赔定购方；购买方签定本书后应在20／年／月／日前与本公司签订《商品房买卖合同》并预付购房首期款，同时办理相关手续；购买方未能按时与本公司签定《商品房买卖合同》的，视为购买方违约，放弃定购权利，本定购书自行失效，其已付定金不予退还，购买方对此结果在填写本定购书时已明白并没有异议；《商品房买卖合同》签订时，已付定金将全数转为应付部分首期款，本定购书自行失效；本定购书一式四份，购买方持有一份，本公司持有三份，经双方签字，定购方支付定金后本定购书生效。同时，该4份《销售订购书》和《签约确认表》还载明：商业6﹟01建筑面积320.51㎡、合同总价220万元；商业6﹟02建筑面积307.18㎡、合同总价220万元；商业6﹟03建筑面积317.26㎡、合同总价220万元；商业6﹟04建筑面积220.71㎡、合同总价220万元。 2018年11月26日，被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司（甲方）和原告浙江海涛文化传媒有限公司（乙方）签订了1份《购房补充协议》，主要内容有：乙方向甲方购买“印象奉化”地块6号楼01-04﹟整栋(产权登记显示的坐落为:宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04)，建筑面积共1165.66平方米，详见签约确认表及销售订购书；甲方原则同意优先租用B2-180﹟附近车位20只，作为乙方停车使用；费用按照甲方规定办理，经甲方同意另外再租用靠近电梯的地下500平方场地，作为乙方制作使用，租金1万元每年；房款共为880万元人民币，双方同意乙方先预付定金200万元，房屋交付给乙方使用，余款支付待乙方厂房拆迁补偿款到位；如乙方因种种原因无法购买该房屋，甲方同意无条件退回乙方房款，乙方改为支付甲方租金，每年租金按甲方统一回租政策即房款的6%结算支付，并享有头6个月的免租期；乙方同意甲方要求配合部分房屋回租给经营户，价格及租赁条件经乙方同意，乙方与印象奉化商业管理公司签订，经营户与印象奉化商业管理公司签订合同，租金不在乙方未来房屋款中扣除；本协议生效后，即成为正式合同书不可分割的组成部分，具有同等的法律效力，与本协议条款有相互冲突时，以本协议为准。 2018年11月26日，原告浙江海涛文化传媒有限公司的法定代表人陈海涛向被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司支付了前述4套房屋的定金共计200万元。 2019年7月1日，原告浙江海涛文化传媒有限公司起草了1份以浙江海涛文化传媒有限公司、陈海涛为甲方、**为乙方的《协议书》，主要内容为：乙方承诺在2019年7月15日前保证甲方向宁波市奉化区旅游集散中心有限公司购买的“印象奉化”地块6号楼01-04整栋房屋的所有手续全部办理完毕（包括但不限于合同、备案、开具发票、办理权证等）；如乙方无法完成承诺要求的所有手续，今后甲方为维护权益支付的费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、财产保全担保费、律师费等）。案外人**未在《协议书》落款处的“乙方”处签名，但在《协议书》尾部添注了1句话，即“同意6号楼04房-01房在本月30日前办理好所有手续”，并予以签名。现被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司自认案外人**时任公司经理职务。 2019年2月28日，原告浙江海涛文化传媒有限公司和宁波市鄞州汇亚炬人装饰有限公司签订了1份《装饰设计合同》，约定由原告浙江海涛文化传媒有限公司委托宁波市鄞州汇亚炬人装饰有限公司对奉化印象奉化商业街6号楼01-04号商铺一至三楼承担设计任务，合同总价款249000元，合同签订后预付49000元，设计费支付至夏陈才名下的银行账户。2019年3月21日，原告浙江海涛文化传媒有限公司的法定代表人陈海涛向夏陈才的银行账户汇款49000元。 2019年3月份左右，原告浙江海涛文化传媒有限公司就印象奉化6号楼的拆墙、垃圾清运事项和宁波安质垃圾清运有限公司签订了1份《外协单位制作安装承揽协议书》。2019年5月24日，原告浙江海涛文化传媒有限公司向宁波安质垃圾清运有限公司支付了42000元的拆墙、垃圾清运费。 2019年4月5日，原告浙江海涛文化传媒有限公司就印象奉化6﹟商业楼内钢结构楼梯、钢结构楼承板工程和朱利军签订了1份《外协单位制作安装承揽协议书》。原告浙江海涛文化传媒有限公司为此支付材料款和运费等合计人民币19424元。 2019年4月15日，原告浙江海涛文化传媒有限公司就印象奉化6号楼的喷绘围挡椼架广告安装和神龙丝印（赖小连）签订了1份《外协单位制作安装承揽协议书》。2019年4月26日，原告浙江海涛文化传媒有限公司向赖小连支付了2万元的安装费。 经查，宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04均已由被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司进行了初始登记，但宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04已经由被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司和案外人王立丽于2017年10月22日签订了1份《商品房买卖合同》，并已经进行了备案登记。现被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司明确同意就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03和原告浙江海涛文化传媒有限公司签订《商品房买卖合同》。 本院认为：被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司和原告浙江海涛文化传媒有限公司于2018年11月26日签订《购房补充协议》的事实清楚。虽然《销售订购书》和《签约确认表》上的定购方显示为陈海涛，定金《收据》显示的交款人也为陈海涛，但鉴于陈海涛系原告浙江海涛文化传媒有限公司的法定代表人，且陈海涛在庭审中也明确其行为是代表原告浙江海涛文化传媒有限公司，所以本院认定《销售订购书》和《签约确认表》的当事人为被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司和原告浙江海涛文化传媒有限公司,故被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司就合同主体所提出的抗辩理由不能成立,本院不予采纳。按照《购房补充协议》的约定“如乙方因种种原因无法购买该房屋，甲方同意无条件退回乙方房款，乙方改为支付甲方租金……”，该条显然是指如果由于原告浙江海涛文化传媒有限公司的原因导致无法购买房屋的，则被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司需要向原告浙江海涛文化传媒有限公司退回购房款。所以如果是由于被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司的原因导致原告浙江海涛文化传媒有限公司无法购买房屋的，则被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司理应按照《销售订购书》的约定双倍返还定金。由于每套房屋的合同总价均为220万元，而定金数额均为50万元，故本院对仅对44万元的数额适用定金罚则，超出的6万元视为预付款。虽然《销售订购书》上未明确约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，但原告浙江海涛文化传媒有限公司曾经进行过催促，且被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司现已经就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03办理了办理初始登记,而其又明确表示愿意和原告浙江海涛文化传媒有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，故本院认为被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司应当及时就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03和原告浙江海涛文化传媒有限公司签订相应的《商品房买卖合同》。根据本案的实际情况，本院给双方指定三个月的签约期。如因被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司的原因导致未能在本院指定期间内签约的，则其应当就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01双倍返还定金88万元并退还预付款6万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02双倍返还定金88万元并退还预付款6万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03双倍返还定金88万元并退还预付款6万元。如原告浙江海涛文化传媒有限公司未在本院指定的签约期间内提出签约要求或者因为原告浙江海涛文化传媒有限公司的原因导致未能在本院指定的签约期间内签约的，则被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司应当在指定的签约期满后两个月内就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元,同时原告浙江海涛文化传媒有限公司无权再要求购买上述房屋。对宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04，因被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司将其出售给了案外人王立丽，已经不再具备签约条件，故其理应双倍返还定金。鉴于宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04的合同总价为220万元，而定金数额为50万元，故本院仅对44万元定金适用定金罚则，剩余6万元视为预付款，所以被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司应当双倍返还定金88万元，同时退回预付款6万元。现原告浙江海涛文化传媒有限公司认为自己当时是购买整个6幢，所以如果被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司不能就6幢的所有4套房屋签订《商品房买卖合同》，则原告浙江海涛文化传媒有限公司就有权要求取消整幢楼的购买计划，并要求被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司双倍返还4套房屋的定金。对此，本院认为，《购房补充协议》（2018年11月26日）上并未约定如果有任何一套房屋不能出售则原告浙江海涛文化传媒有限公司就有权要求全部退房，且6幢的4套房屋在物理空间上可以进行区分，而宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04就位于边间，现原告浙江海涛文化传媒有限公司也未能向本院提供证据证明该套房屋出售给案外人王立丽后会严重影响其对宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03的使用，故原告浙江海涛文化传媒有限公司的该主张明显缺乏事实依据，本院不予支持。对原告浙江海涛文化传媒有限公司请求的130424元损失，现因个别合同尚未履行完毕，故原告浙江海涛文化传媒有限公司的损失尚未最终确定。再者,参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，现原告浙江海涛文化传媒有限公司所主张的损失金额也并未超过罚赔的定金数额。综上所述,原告浙江海涛文化传媒有限公司所请求的损失可待最终确定后一并予以解决，本案暂不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下： 一、被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司于本判决生效之日起三个月内就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02、宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03和原告浙江海涛文化传媒有限公司签订《商品房买卖合同》【买卖价款等应依据《购房补充协议》、《销售订购书》、《签约确认表》的约定】；如因被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司的原因导致未能在本判决生效之日起三个月内签订《商品房买卖合同》的，则被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司应当就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01向原告浙江海涛文化传媒有限公司双倍返还定金88万元并退还预付款6万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02向原告浙江海涛文化传媒有限公司双倍返还定金88万元并退还预付款6万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03向原告浙江海涛文化传媒有限公司双倍返还定金88万元并退还预付款6万元；如原告浙江海涛文化传媒有限公司未在本判决生效之日起三个月内向被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司提出签约要求或者因为原告浙江海涛文化传媒有限公司的原因导致未能在本判决生效之日起三个月内签订《商品房买卖合同》的，则被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司应当在前述签约期满后两个月内就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业01向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业02向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元、就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业03向原告浙江海涛文化传媒有限公司返还50万元； 二、被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司于本判决生效之日起一个月内就宁波市奉化区印象奉化城6幢特色商业04向原告浙江海涛文化传媒有限公司双倍返还定金88万元、退还预付款6万元； 三、驳回原告浙江海涛文化传媒有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费37923元，减半收取18961.5元，由被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营养部；如邮政汇款，收款人为宁波市。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审判员  张远金 二〇二〇年六月十七日 书记员  郑明洲