广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9682号上诉人（原审第三人）：洪秋妮，女，1983年4月19日出生，汉族，住广州市增城区，现羁押于广州市增城区看守所。被上诉人（原审原告）：黄志勇，男，1992年9月25日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉绮，广东来信律师事务所律师。原审被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，职务：总经理。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍帆，广东穗益律师事务所实习律师。原审第三人：刘湛枝，男，1937年9月20日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人洪秋妮因与被上诉人黄志勇、原审被告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）、原审第三人刘湛枝房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人洪秋妮上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令黄志勇支付洪秋妮代其支付给保值公司的中介服务费16500元；3.本案诉讼费由黄志勇负担。事实及理由如下：在本案中，黄志勇的父亲黄永强将涉案房屋委托予洪秋妮出售，并于增城区司法公证处办理委托公证，委托销售价为110万元整（委托销售价有黄永强在公安部门录的笔录为证，且黄永强也在笔录中签名确认，该案案号为（2019）粤0118刑初1431号），后洪秋妮将涉案房屋售予刘湛枝，成交价为118万元。现本案具有争议的问题是实际销售价比委托销售价高出的8万元的归属问题，一审判决洪秋妮需将该8万元返还给黄志勇。洪秋妮受黄志勇的委托并替其完成委托事宜，付出劳动，收取劳动服务费也符合情理，洪秋妮本就从事房地产中介业务，收取佣金是合情合法的，但一审判决则意味着洪秋妮在付出劳动服务后不但得不到任何劳动报酬，且替黄志勇支付了本该由其支付给保值公司的中介服务费，损害了洪秋妮的合法权益。被上诉人黄志勇二审辩称：洪秋妮与黄志勇及保值公司签订的《房地产买卖合同》上明确约定了涉案房屋的对价为118万元，洪秋妮告知黄志勇销售价格为110万元，这与事实不符，实际高出的8万元洪秋妮与黄志勇并未有书面约定为佣金。且洪秋妮要求一审法院调取的刑事案件（2019）粤0118刑初1431号的笔录中，无法证明洪秋妮的陈述，一审法院对此不予采信，故高出的8万元房价款应由洪秋妮返还给黄志勇。黄志勇与洪秋妮之间的房屋买卖合同的总价款为118万元，洪秋妮收到该款项后应当全额的支付给黄志勇，并不存洪秋妮所述的其中8万元为佣金的事实，因此洪秋妮的上诉请求是不成立的，一审判决认定的事实和适用法律正确，请求驳回洪秋妮的上诉请求，维持一审判决。原审被告保值公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其二审庭询后向本院提交书面意见，述称：一、对一审判决没有意见，本案系洪秋妮与黄志勇之间的个人纠纷，与保值公司无关，保值公司不需要承担任何责任，一审认定保值公司无需承担责任，属查明事实清楚，适用法律正确，理应维持。二、本案黄志勇并未提起上诉，而洪秋妮上诉认为该8万元差价系其和黄志勇一家人私底下谈好的个人佣金，以上两点可证明本案系洪秋妮与黄志勇之间的个人纠纷，与保值公司无关，保值公司亦不清楚洪秋妮与黄志勇之间存在的内部约定。原审第三人刘湛枝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面意见，述称：黄志勇与洪秋妮之间存在的金钱纠纷，其不知情，也无法提供证据。黄志勇于2019年1月11日向一审法院起诉，请求：1.保值公司、洪秋妮连带支付购房款18万元；2.保值公司、洪秋妮连带返还中介费3.3万元；3.本案诉讼费由保值公司负担。一审法院经审理查明：2016年4月19日，黄志勇、黄永强与洪秋妮到增城区公证处办理公证委托并签订《委托合同》，委托人黄志勇；受托人黄永强、洪秋妮；黄志勇委托黄永强、洪秋妮办理坐落在增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑12座701房及坐落在增城区××路××锦绣××品名××房如下手续：1.出售上述房产……签订房地产网签买卖合同及相关文件。2.收取上述房产的买卖价款。……委托期限至办妥上述事项时止。……2016年4月29日，黄志勇（卖方）、刘湛枝（买方）、保值公司签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城市××路××锦绣××品名××房的买卖条件达成一致意见……成交价格买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰壹拾捌万元整……付款方式为签订合同时支付人民币壹拾万元作为定金。首期楼价款含定金贰拾万元应在2016年7月5日前支付。双方同意在2016年10月31日前到房管部门办理过户递件手续，剩余楼价款980000元应在当天支付。……”。该合同卖方处黄志勇签名捺印，买方处刘湛枝签名捺印。居间方处加盖保值公司合同专用章，并由洪秋妮签名。2016年8月10日，就位于增城区××路××锦绣××品名××、××房签订的《存量房买卖合同》，卖方代理人处由洪秋妮签名；买方代理人处由陈铭波签名。关于款项情况，查明如下：一、2016年7月2日，陈铭波汇入黄志勇账户100000元。2016年11月8日，洪秋妮汇入黄志勇账户150000元。2017年1月24日，洪秋妮汇入黄志勇账户100000元。2017年4月29日，洪秋妮汇入黄志勇账户200000元。2017年12月18日，洪秋妮汇款50000元至黄永强账户。2017年12月20日，洪秋妮汇款40000元至黄永强账户。2018年1月12日，洪秋妮汇款250000元至黄永强账户。2018年2月14日，洪秋妮汇款93500元至黄永强账户。二、2017年3月22日17时35分，温艳斐汇款给黄志勇50000元。2017年3月22日17时37分，温艳斐汇款给黄志勇50000元。2017年3月22日17时39分，温艳斐汇款给黄志勇5300元。上述转账汇款经一审法院调取银行开户信息，显示上述三笔汇款黄志勇的公民身份号码：；与本案黄志勇的公民身份号码不相符合。三、2018年9月10日，洪秋妮出具《收据》，载明“本人洪秋妮今收到谢益连现金人民币壹拾万元正，于办理锦绣三期12座701房、702房产权转移登记手续后三天内归还。备注：以银行转账入账为准。划款账号62×××98洪秋妮建行增城支行”。同日，黄志勇向上述《收据》载明的洪秋妮银行账号转款100000元。2018年10月5日，洪秋妮通过《收据》所载明的账号，汇款给黄志勇100000元。一审审理中，黄志勇陈述以下事实：1.黄志勇与保值公司口头约定中介服务费3.3万元，黄志勇在2016年4月29日签订房地产买卖合同时现金支付1.65万元，由洪秋妮收取。剩余1.65万元约定在保值公司支付的房款中直接予以扣减。2.黄志勇认可收取的款项为：2016年7月2日，陈铭波汇入黄志勇账户100000元。2016年11月8日，洪秋妮汇入黄志勇账户150000元。2017年1月24日，洪秋妮汇入黄志勇账户100000元。2017年4月29日，洪秋妮汇入黄志勇账户200000元。2017年12月18日，洪秋妮汇款50000元至黄永强账户。2017年12月20日，洪秋妮汇款40000元至黄永强账户。2018年1月12日，洪秋妮汇款250000元至黄永强账户。2018年2月14日，洪秋妮汇款93500元至黄永强账户。合计983500元。3.黄志勇委托黄永强到保值公司就涉案房屋放盘销售。4.黄志勇与洪秋妮、黄永强的委托手续，是在将涉案房屋在保值公司放盘后1、2天内签订的。5.根据公证书是委托洪秋妮个人收款，但实际上黄志勇信任洪秋妮是因为洪秋妮是保值公司的员工，因此实际上是委托保值公司收款。6.2018年10月5日的10万元是洪秋妮归还谢益连的借款，因为借据中没有约定洪秋妮还款后就要归还借据原件，所以洪秋妮还款后没有归还。7.洪秋妮欺骗黄志勇说涉案房屋没有过户。所以才签订借条约定过户后三天内返还借款。保值公司陈述以下事实：1.保值公司已收取涉案房屋中介服务费35400元，但上述中介费是由洪秋妮支付，而非黄志勇支付。2.在签订涉案房屋买卖合同时，洪秋妮是保值公司的员工。3.不清楚黄志勇与黄永强、洪秋妮之间的委托关系，是保值公司在收到法院应诉材料、申请调查令后到公证处调取的。4.保值公司是作为中介方在涉案房屋买卖合同上盖章，但是没有收取任何购房款。洪秋妮在涉案房屋买卖合同上签字是中介行为，至于其他的行为不代表保值公司。5.根据银行调取的开户信息，保值公司核实确认一审庭审提交的温艳斐汇款105300元的黄志勇，不是本案黄志勇。刘湛枝陈述以下事实：1.刘湛枝去过保值公司就涉案房屋买卖商谈过两次，第一次没有出示公证委托书，第二次洽谈房屋买卖的细节，洪秋妮就出示了公证委托书，说是由公证部门公证且还代表保值公司，可以放心买卖。刘湛枝在签订合同之前没见过黄永强，也不认识公证委托书上的委托人和受托人。2.合同没有约定房款支付给谁，但是口头约定是支付给保值公司的洪秋妮，因为洪秋妮有委托合同，且是保值公司的持牌经纪人，所以刘湛枝将定金、首期款、尾款全部支付给洪秋妮。3.共支付了118万房款，定金10万元是在2016年4月28、29日支付给洪秋妮的，2016年7月2日支付10万元给黄志勇，2016年8月的98万元在过户当天支付给洪秋妮。过户当天只有洪秋妮在场，黄志勇不在场。洪秋妮陈述以下事实：1.洪秋妮收到刘湛枝支付的108万元房款。2016年4月29日两笔由陈铭波及其妻子各支付5万元给洪秋妮，该笔10万元是黄永强作为答谢金支付给洪秋妮的。从该笔10万元中划扣了15400元给保值公司作为中介费。2016年8月，刘湛枝将98万元房款转给洪秋妮。因为按照黄永强和洪秋妮的约定，要两年内支付全部楼价款及办理房屋权属转移手续。但是因为黄永强说急用钱，洪秋妮分八次转给黄永强和黄志勇，分别为：2016年11月8日转了15万，2017年1月24日转了10万，2017年4月29日转了20万，2017年12月18日转给黄永强账户5万，2017年12月20日转给黄永强账户4万，2018年1月12日转给黄永强账户25万，2018年2月14日转给黄永强账户93500元。2018年10月5日转到黄志勇账户10万，这原本是答谢费。黄永强委托的房屋销售价格是110万，所以中介费是3.3万，实际售价是118万，所以洪秋妮直接支付给保值公司的中介费是3.54万。如果按照原本减去的10万答谢金及3.3万中介费，实际上洪秋妮已经转回给黄志勇的价款是983500元。2.黄志勇在9月10日向洪秋妮转账的10万元是洪秋妮向谢益连的借款，谢益连通过其儿子黄志勇汇给洪秋妮。该10万元款项与本案没有关联。洪秋妮目前尚未偿还上述借款。3.双方只是口头约定8万元佣金的事宜，没有书面协议。4.与黄志勇办理公证委托手续的时候，洪秋妮是以个人身份接受委托的。5.洪秋妮没有向保值公司借款105300元。6.洪秋妮与黄志勇之间没有其他债权债务关系，与谢益连之间有13万元的债权债务关系。7.洪秋妮收取上述款项是基于与洪志勇之间的公证委托，而非是因为洪秋妮是保值公司的员工。因为保值公司作为中介方是不允许收取房款的。8.在（2019）粤0118刑初1431号案件的笔录中，是有相应显示黄志勇同意支付洪秋妮8万元佣金的。一审法院认为：黄志勇与刘湛枝之间就位于广州市增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑12座701-702房的房屋买卖合同已经履行完毕。经查明，刘湛枝已经支付完毕购房款，涉案房屋业已过户登记至刘湛枝名下。现黄志勇认为其没有全部取得涉案房屋的购房款而提起本案诉讼，要求保值公司、洪秋妮承担给付购房款的责任，现一审法院对此分析如下：首先，关于本案承担责任主体问题。黄志勇与刘湛枝就涉案房屋签订买卖合同之前，即已办理公证委托手续，授权洪秋妮有权出售涉案房屋并收取涉案房屋的房款。经审查上述公证委托合同记载的内容无法合理得出洪秋妮是以保值公司员工的身份接受委托，黄志勇也没有证据证明上述公证委托手续是授权给保值公司、洪秋妮是作为保值公司的代表在上述公证委托书上签名确认。故一审法院认定洪秋妮是以个人身份接受委托。保值公司并非上述公证委托书的受托人。其次，刘湛枝与黄志勇之间的《房地产买卖合同》由黄志勇、刘湛枝签名确认。洪秋妮作为中介方员工签名且加盖保值公司的公章，因此，保值公司在涉案合同中只是中介公司，洪秋妮提供涉案房屋买卖合同的中介行为所产生的法律后果，当然及于保值公司。但是在本案中，黄志勇已经授权洪秋妮个人收取房款的权利。在黄志勇没有证据证明保值公司为实际受托人，也没有证据证明保值公司与洪秋妮之间串通收取涉案房款的情况下，洪秋妮基于黄志勇的授权而收取涉案房屋的房款后，拒不返还给黄志勇，则产生的后果当然不能归责于保值公司。应为黄志勇与洪秋妮之间就委托关系而产生的争议。综上，一审法院认定上述归还款项的义务人为洪秋妮而非保值公司。故黄志勇要求保值公司与洪秋妮承担连带责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。基于上述公证委托合同，刘湛枝向洪秋妮支付了涉案房屋的购房款，合计108万元整。根据黄志勇与刘湛枝之间的《房地产买卖合同》约定房价款也为118万元。洪秋妮认为黄志勇实际委托其销售价格为110万，实际销售高出的8万元作为佣金的抗辩理由，并无证据予以支撑，一审法院不予采信，至于洪秋妮所陈述的（2019）粤0118刑初1431号案中笔录有8万元佣金的记录，但一审法院调取上述笔录后，其内容无法完整合理地佐证洪秋妮的陈述，故一审法院不予采信。至于洪秋妮陈述黄志勇答应10万元作为答谢金的理由，亦无证据予以佐证，一审法院不予采纳。故洪秋妮应当将收取的108万元款项返还给黄志勇。至于应当返还的金额，根据黄志勇陈述，其自认已经收到983500元，抵减中介服务费16500元，合计1000000元。尚余180000元。现争议为2018年10月5日，洪秋妮汇款给黄志勇100000元，是涉案房屋的房款还是洪秋妮偿还谢益连的借款。根据双方提供的证据显示不出洪秋妮支付上述10万元款项的性质，但是在庭审中，洪秋妮陈述其向谢益连借款10万元并未偿还，而上述借款收据也仍然保留在黄志勇处，若为洪秋妮偿还借款，则洪秋妮理应会收回上述收据。同时根据收据中的还款时间，也无法与洪秋妮汇款10万元的时间对应一致。故一审法院认定上述10万元为归还本案涉案房屋房款。至于黄志勇或者谢益连是否与洪秋妮存在民间借贷法律关系，可另循途径解决。综上，洪秋妮尚需返还黄志勇8万元购房款。至于黄志勇要求保值公司返还3.3万元中介服务费，如上文论述，保值公司不应是本案房款的返还主体，黄志勇也没有证据证明保值公司与洪秋妮之间存在恶意串通。故保值公司不应在买卖合同法律关系中承担责任。黄志勇在本案中要求保值公司承担责任的法律基础依据不足。至于保值公司作为本案房屋买卖合同提供中介服务的一方，是否在提供居间服务中存在过错、能否足额收取中介服务费等问题，属于居间合同法律关系，因此，黄志勇与保值公司的居间合同法律关系，应另案起诉。一审法院在此不予处理。至于洪秋妮应否返还中介服务费的问题，因中介服务费的收取方为保值公司，且洪秋妮是作为保值公司的员工履行职能。故黄志勇要求洪秋妮支付中介服务费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年3月11日作出如下判决：一、洪秋妮在本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款80000元给黄志勇；二、驳回黄志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由黄志勇负担2807元，由洪秋妮负担1688元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据洪秋妮的上诉意见，归纳本案争议焦点为洪秋妮应否向黄志勇支付剩余房款80000元，本院对前述争议焦点认定如下：洪秋妮主张该80000元应作为洪秋妮的劳务佣金，但其并未提交证据予以证明双方对佣金的相关事宜进行约定，故一审法院不予采信洪秋妮认为实际销售高出的80000元作为佣金的抗辩理由并根据本案一审查明的事实判令洪秋妮在判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款80000元给黄志勇，并无不当，本院予以维持。至于洪秋妮上诉主张要求黄志勇支付洪秋妮代其支付给保值公司的中介服务费16500元的问题，因本案一审中洪秋妮未提起反诉请求，故本案对此不予调处，当事人可另循途径解决。综上所述，洪秋妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由洪秋妮负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年六月十七日书记员 冯 韵彭诗敏