上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1644号上诉人(原审原告)：上海颉能电子有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：颜维能。被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。被上诉人(原审被告)：林文书,男,1973年1月14日生,汉族,住福建省永泰县。被上诉人(原审被告)：上海嘉永酒店用品商场有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：王金水，总经理。被上诉人(原审被告)：曾强，男，1979年3月16日生，汉族，住江西省抚州市。上列四被上诉人之共同委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。上诉人上海颉能电子有限公司(以下简称“颉能公司”)因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“南北干货公司”)、上海嘉永酒店用品商场有限公司(以下简称“嘉永酒店公司”)、林文书、曾强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颉能公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持颉能公司的一审诉请。事实与理由：第一，自2008年起颉能公司即在上海电子商城现址营业，上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争商铺”)在出租给林文书前一直都单独使用，林文书租赁后亦通过个人账户支付租金，租期届满颉能公司收回系争商铺，现颉能公司作为系争商铺的产权人对商铺具有使用权，有权收回系争商铺自用。系争商铺属于独立式产权商铺，与其他商铺在空间上有明确的区隔及界限，非虚拟式或分割式商铺，一审判决系争商铺不宜返还无法律依据。第二，南北干货公司曾于2014年10月的《电子商城转型可行性报告》中提及将取得业主授权后再使用业主的商铺。颉能公司在向上海市电子商城业主委员会(以下简称“业委会”)的复函中明确表示系争商铺将做自用，不委托业委会与其他第三方就系争商铺签订租赁合同。现亦未有文件可证明90.2%的业主已授权同意由业委会管理店铺。第三，系争商铺需缴纳高额房产税，现系争商铺所在楼层较林文书租用时出租状况更好，但一审判决认定的租金标准却低于颉能公司与林文书所签订合同之租金标准，明显不合理。第四，南北干货公司现欠付颉能公司租金，并将属于颉能公司的店铺使用权进行倒卖，系不当得利。被上诉人南北干货公司、嘉永酒店公司、林文书、曾强辩称：不同意颉能公司的上诉请求。首先，目前系争商铺所在的市场内大多数的商铺业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同，由南北干货公司继续经营管理商铺。合法成立的业委会亦根据大多数业主的意见签订了《协议书》、《委托管理合同》。由此可见南北干货公司对该市场的经营管理行为体现了大多数业主的意志，约束力及于业主之一的颉能公司。现系争商铺已与其他商铺合并进行整体出租经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，亦可能影响其他商铺业主的利益，故系争商铺不宜分割返还。其次，根据业委会、上海电子商城有限公司及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”)的约定，系争商铺所在二楼的租金标准为人民币(以下币种均为人民币)1元/平方米/天，之后5年按每年递增5%的标准计算，同川物业委托南北干货公司管理系争商铺。现南北干货公司已按照上述标准向颉能公司支付了系争商铺2017年1月20日至2019年12月31日止的租金共计40,158.6元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。颉能公司向一审法院起诉请求：1、判令南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强停止侵害、排除妨害并将系争商铺恢复原状后返还颉能公司；2、判令南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强赔偿房屋占用费(按1.25元/平方米/天的标准自2017年1月20日起计算至实际返还之日止)。一审法院认定事实：系争商铺系颉能公司于2007年5月购得并于2008年4月7日取得上海市房地产权证，该商铺建筑面积36.8平方米，位于上海电子商城2楼。2016年1月20日，颉能公司与南北干货公司股东之一的林文书签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给林文书使用，租期1年(自2016年1月20日至2017年1月19日)，租金为1.25元/天/平方米。合同签订后，颉能公司将系争商铺交付林文书，林文书亦按约支付了租金。该合同履行期限届满后，因系争商铺实际由嘉永酒店公司转租曾强使用，颉能公司要求收回商铺无果，遂诉至法院。一审法院另查明：1、上海电子商城原由上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”)管理。2014年11月27日，系争商铺所在的上海市电子商城业主委员会(甲方)与上海电子商城有限公司(乙方)及上海同川物业管理有限公司(丙方)签订一份《协议书》，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，协议中简称为“市场”)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年2月5日，中汇公司变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即南北干货公司)。之后，业委会与同川物业、南北干货公司签订一份《委托管理合同》：鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托南北干货公司管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托南北干货公司处理，并同意南北干货公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托南北干货公司管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。《委托管理合同》签订后，上海电子商城转变经营模式为南北干货市场，由南北干货公司统一经营管理，超过90%的业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理。目前市场内所有店铺已经改变了电子商城的原有布局，并经过重新装修且基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等。2、2015年11月25日，南北干货公司与嘉永酒店公司签订《租赁合同》，将包括系争商铺在内的总建筑面积为25139平方米的商铺出租给嘉永酒店公司使用，租期自2015年12月5日起至2035年1月11日。后嘉永酒店公司将承租商铺中面积为294平方米的商铺(含本案系争商铺)转租给了曾强用以酒店用品经营，该294平方米由包括系争商铺在内的8个商铺组成并统一装修，目前正常经营中，租金由南北干货公司收取。3、根据《协议书》及《委托管理合同》的约定,系争商铺位于2楼，租金在2015年1月12日至2019年1月11日期间以1元/天/平方米的标准计算,之后5年按每年递增5%的标准计算。一审法院认为：1、颉能公司虽然为系争商铺的所有人，但其所有的商铺位于原上海电子商城内。为保证上海电子商城整体市场物业功能的发挥，位于该市场内的商铺所有人行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前该市场内大多数的商铺业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理，合法成立的业主委员会亦根据大多数业主的意见以签订《协议书》、《委托管理合同》的方式将市场交由南北干货公司经营管理，由此可见南北干货公司对该市场的经营管理行为体现了南北干货市场内大多数业主的意志，约束力及于业主之一的颉能公司。目前系争商铺已与其他商铺合并整体出租经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，亦可能影响其他商铺业主的利益，故系争商铺不宜分割返还。综上，对颉能公司主张恢复原状、返还商铺的诉请，不予支持。2、关于系争商铺的租金收益。虽然颉能公司主张恢复原状、返还商铺的诉请，一审法院不予支持，但颉能公司有权主张系争商铺的租金收益，现系争商铺已出租取得租金收益，租金由南北干货公司收取，故南北干货公司应向颉能公司支付租金收益，租金收益标准参照《协议书》、《委托管理合同》中关于租金标准的约定，该租金标准亦符合目前整个市场绝大部分商铺的租金支付标准，尚属合理，故一审法院确定南北干货公司应向颉能公司支付租金收益(其中2017年1月20日至2019年1月11日期间的租金收益按照36.8元/天的标准计算，2019年1月12日至判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)。而颉能公司要求林文书、嘉永酒店公司、曾强支付上述款项，因缺乏相应依据，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海颉能电子有限公司租金收益(其中2017年1月20日至2019年1月11日期间的租金收益按照36.8元/天的标准计算，2019年1月12日起至判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)；二、上海颉能电子有限公司其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。颉能公司购买的属于分割商铺，其购得系争商铺后也曾与商城内其他商铺业主一同将商铺交与他人统一管理经营，以保证物业整体功能、效益的发挥。由于购买的是分割商铺，故颉能公司行使其权利客观上受到其他商铺业主整体意志的限制。业委会与上海电子商城有限公司、同川物业、南北干货公司签订的《协议书》及《委托管理合同》已经生效法律文书确认合法有效，故颉能公司所称无证据证明90.2%的业主已授权同意由业委会管理店铺的意见，本院不予采纳。现系争商铺已与其它商铺整体出租经营，若单独处置系争商铺势必对整体格局造成影响，亦可能影响其他商铺业主的利益，故一审法院关于系争商铺不宜分割返还的认定意见，本院予以认同。南北干货公司将系争商铺与其他商铺整体出租并获得租金收益，故应当向颉能公司支付相应的租金收益。由于《协议书》、《委托管理合同》确定的租金标准符合目前整个市场绝大部分商铺的租金支付标准，故一审法院参照该标准判定南北干货公司应当向颉能公司支付的租金收益，尚属合理，可予维持。综上所述，颉能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,490.5元，由上海颉能电子有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年六月三日书记员 姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……