湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1022号上诉人（原审被告）：襄阳市前方房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区焦家台路5号。统一社会信用代码：91420600767433661F。法定代表人：李镇方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：沙东生，男，1962年11月28日出生，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：余凤香，女，1966年5月16日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。原审第三人：中城建第十三工程局有限公司，住所地:江苏省泰州市海陵区。法定代表人：陆正华，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永乐，尹莉，湖北思扬律师事务所律师。上诉人襄阳市前方房地产开发有限公司（以下简称前方公司）、上诉人沙东生因与被上诉人余凤香、原审第三人中城建第十三工程局有限公司（以下简称中城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人前方公司的委托诉讼代理人张国平、上诉人沙东生，被上诉人余凤香的委托诉讼代理人张和声，原审第三人中城建公司的委托诉讼代理人丁永乐、尹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前方公司上诉请求：一、请求撤销襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2750号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人同被上诉人之间的商品房买卖合同应属无效。二、上诉人同被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，上诉人向被上诉人发出的解除合同的通知是有效的。三、被上诉人一审起诉上诉人是错误的，上诉人并非适格被告。四、一审判决认定被上诉人余凤香的《商品房买卖合同》优先于第三人沙东生《商品房买卖合同》是错误的。五、一审判决上诉人协助被上诉人办理不动产权属登记没有事实和法律依据。沙东生上诉请求：请求撤销原审判决第二项，改判前方公司将诉争房屋不动产权属登记于上诉人沙东生名下。一、原审认定事实错误。1.被上诉人余凤香与前方公司之间的合同已经实际解除。2.上诉人沙东生是善意第三人且已实际合法占有使用诉争房屋至今，被上诉人余凤香签订的房屋买卖合同目的已经不能实际。3.原审判决认定被上诉人余凤香存在优先合法占有权是错误的。4.因前方公司一房二卖导致余凤香的损失，余凤香可以依法请求前方公司退款及一倍赔偿。二、原审判决适用法律不准确。余凤香房屋买卖合同不能实际履行而造成的经济损失，应当适用合同法等相关法律规定。余凤香辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中城建公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余凤香向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理产权证；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月21日，泰州五建公司企业名称变更为中城建公司。2013年10月8日，甲方前方公司与乙方泰州五建公司签订补充协议，双方约定：“针对甲乙双方2011年签订的锦江园项目工程建设施工合同，目前工程已进入工程收尾阶段，根据施工合同及审查合格的图纸，为了及时完成整个工程的收尾工作，甲乙双方经协商，自愿达成以下补充协议：1、在本协议签订后一个月内，甲方支付乙方工程款肆佰万元整（4000000.00元），款付至乙方指定账号。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。2、在本协议签订后一个月内，由乙方向甲方报送竣工资料结算文件，并由甲乙双方共同委托有造价资质的公司编制出具工程造价决算书，该决算书作为双方最终结算的依据。委托有相关资质的公司出具编制工程造价决算书所需相关的费用由甲乙双方各承担一半。3、本工程造价决算书出具后两个月内，余款按建设工程施工合同的约定支付。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。4、在本协议签订后15个工作日内，乙方准备齐全工程竣工验收所需的全部资料（涉及乙方的资料），并提交给甲方，在资料合格的情况下，甲方不得无故拒收。文件由甲方报送质监部门审查合格有效，甲乙双方应办理书面交接手续。交接后甲方在组织竣工验收办理相关手续时，若相关部门要求涉及乙方补充相关资料的，乙方应及时补充。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。5、甲方保证按期付款，若逾期付款超过3个月以上，甲方同意用锦江园项目未售商品房抵偿给乙方。抵偿价格：4500元/平方米，双方据实结算，甲乙双方签定商品房买卖合同。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。6、乙方应保证工程实体能在2个月内完成政府质检部门的质量监督认可签证。（非乙方过失除外）若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。7、在甲方及甲方所分包的项目达到竣工备案条件后，乙方应保证实体工程能在3个月内取得竣工备案。（非乙方过失的除外）若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。8、在本协议签订一个月内，原施工合同约定范围内房屋返工、维修等收尾工程由乙方全部完工。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。9、本协议签订后乙方不得阻碍甲方交房及业主装修。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。10、本协议签订后，甲方应监督乙方进行房屋返工、维修等收尾工作；在乙方报送的相关资料及工程合格的情况下，乙方要求相关单位签字盖章时，甲方应积极配合，不得阻挠。11、本补充协议未约定事项及发生争议与原建设工程施工合同表示的意思不符的仍按原合同执行。12、本协议一式三份，双方签字盖章后生效，双方各持一份”。《补充协议》由甲方前方公司捺印，项目经理李汉昌签名，乙方泰州五建公司捺印，项目经理余幸福签名。2014年8月24日，出卖人前方公司与买受人余凤香签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：“第一条项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于襄城建锦路、编号为襄樊国用（2012）第310253099号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】鄂XY-2011-00031-出让。该地块土地面积8600平方米，规划用途为居住配套商业，土地使用年限自2011年6月28日至2081年6月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】锦江园。建设工程规划许可证号为zhjS2012010010，施工许可证号为420601201204170501。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为襄阳市住房保障和房屋管理局，商品预售许可证号为鄂襄房售证字（2012）026号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢1单元201号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房【合同约定】建筑面积共116.71平方米，其中，套内建筑面积97.71平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4500元，总金额人民币伍拾贰万伍千壹佰玖拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人一次性付款伍拾贰万伍千壹佰玖拾伍元整。第八条交付期限。出卖人应当在2013年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……第十一条交接。商品房达到本合同第八条第5款条件后，买受人不得拒绝交接，买受人来合同履行地领取出卖人发出的《入住通知书》。买受人不在此期间领取《入住通知书》办理入住的，承担拒不收楼的责任。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人1份、买受人1份，其他相关部门2份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向襄阳市住房保障和房屋管理局申请登记备案”。前方公司在出卖人签章处签了合同专用章，余凤香在买受人签章处签名。2014年9月1日，中城建公司委托案外人余坚向前方公司出具了收条一份，内容为：“今收到锦江园工地工程款叁佰叁拾叁万零玖佰玖拾元整（3330990元）。注：2014年9月1日开收据173万元未付；2013年10月28日开收据400万元中160万元未付”，该3330990元系前方公司用锦江园小区六套商品房抵偿工程款的作价款，本案争议房屋包含在六套商品房之内。2014年9月1日，前方公司向余凤香出具收据一份，内容为：“今收到1-1-201余凤香购房款金额大写伍拾贰万伍千壹佰玖拾伍元（￥525195）”，前方公司在收据上加盖财务专用章。前方公司与余凤香签订合同后，中城建公司为争议房屋安装了入户门，前方公司将争议房屋交付给余凤香。2015年6月8日，争议房屋的实际居住人张凤梅向锦江园小区物业管理公司湖北哥瑞特物业服务有限公司交纳了入住费用、装修电梯费、垃圾转运费、出入证费、电卡费，张凤梅对争议房屋进行装修后入住了争议房屋。张凤梅在使用房屋过程中又向湖北哥瑞特物业服务有限公司交纳了物业费、水电费、车辆服务费等费用。2016年10月8日，前方公司在争议房屋门口张贴了解除合同通知，并向张凤梅的丈夫赵光明发送了解除合同短信。此后，前方公司更换了争议房屋的门锁导致张凤梅无法居住，余凤香遂诉至一审法院。2017年7月28日，前方公司与沙东生签订《商品房买卖合同》，约定将锦江园第1栋1单元201号房出售给沙东生，房屋建筑面积为116.71平方米，总价876000元（房款价为676000元，装修款200000元）。双方约定于《商品房买卖合同》签订当天付款536000元（含之前付款333000元），余款340000元于2017年9月28日前付清。沙东生于2016年12月23日支付购房款330000元，于2017年7月26日支付购房款203000元，于2017年10月26日支付购房款160000元，于2017年11月15日支付购房款180000元。《商品房买卖合同》签订后，前方公司将锦江园1栋1单元201号房屋交付给沙东生，沙东生入住后居住至今。2018年1月16日，李汉昌因涉嫌非法侵入住宅罪，在庞公派出所讯问笔录中陈述，其子李镇方是前方公司登记注册的法定代表人，公司实际经营者是李汉昌，前方公司在开发锦江园小区过程中，与施工方泰州五建公司签订补充协议，“我公司用六套房子抵付剩余的工程款。于2014年我公司与崔桂杰、崔桂波……六家签订房屋购买合同，并为这六家出具了收款收据，把房款交给余幸福、余坚抵付工程款”、“余幸福、余坚未履行合同义务，违约了……我公司有权不履行用房款抵工程款这一条，我与六户合同作废，收款收据作废，我要收回我的六套房子，于是，2016年9月8日，我安排当时锦江园物业经理张红，在六户家门口张贴了解除合同通知，同时通知当时王电工把当时已住的崔桂杰、崔桂波、余凤香三家的电表拆除。2017年2月21日，……通知三户人家清理个人家中物品，我要收回我的房子变现”。因强行更换包括本案原告在内的三户住户门锁并搬走室内物品，李汉昌因犯非法侵入住宅罪，于2018年12月25日被襄城区人民法院判处有期徒刑一年三个月。一审法院认为，本案争议的认定，1.关于原告余凤香与被告前方公司签订的《商品房买卖合同》的效力。被告前方公司与第三人中城建公司（原泰州五建公司）因建设施工合同关系，对于工程款的支付双方签订2013年10月8日《补充协议》，约定用锦江园项目未出售的商品房抵偿中城建公司的工程款，以上约定系形成原告余凤香与被告前方公司商品房买卖的基础。在此前提下，2014年8月24日，前方公司与原告余凤香签订《商品房买卖合同》将锦江园1幢1单元201室房屋出售给原告余凤香，总价款525195元。2014年9月1日，中城建公司向前方公司出具工程款收据，共计3330990元为锦江园六套房屋抵偿。同日，前方公司向原告余凤香出具525195元购房收据。以上事实说明，被告前方公司与第三人中城建公司以房抵债的约定已进行了履行，原告余凤香作为诉争商品房买卖合同的买受人已支付了相应房屋对价。原告余凤香与被告前方公司形成商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。2.原告余凤香与被告前方公司签订的《商品房买卖合同》是否解除。根据合同法第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，同时双方当事人按约定全面履行合同义务。除因合同解除才具有不再履行的后果。2016年10月8日，被告前方公司向原告余凤香发出解除合同通知书，原告余凤香未对该解除通知的效力提起诉讼。但该解除通知是否产生解除的效果，应依法判断。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”以及最高人民法院对于关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十四条的理解与适用作出（2013）79号答复，“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才发生解除合同的法律效力”。以上规定，确定了合同双方当事人有权依据合同法第九十六条的规定向合同相对方作出解除合同的意思表示，但是否产生合同解除的法律效果，应当对解除合同当事人提出的解除事由是否符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的解除条件进行审查。本案中被告前方公司提出解除合同事由为原告余凤香未按商品房买卖合同约定支付购房款。而根据本案查明的事实，原告余凤香的购房款由前方公司所欠中城建公司工程款抵偿而来，被告前方公司与第三人中城建公司对工程款抵付购房款进行了结算并由被告前方公司确认并出具了购房款收据。故而被告前方公司提出的解除合同事由不成立。从而被告前方公司发出的解除合同通知书不产生解除的法律效果。原告余凤香与被告前方公司签订的《商品房买卖合同》未解除。3.诉争房屋履行优先性。基于以上认定，原告余凤香与被告前方公司签订的《商品房买卖合同》有效并未解除，具有继续履行的法律效果。但诉争房屋被告前方公司于2017年7月28日出卖于第三人沙东生，造成一房二卖的情形，而本案诉争房屋为特定物，只能履行其中一份《商品房买卖合同》。本案原告余凤香及第三人沙东生作为买受人，均未取得标的物的物权，即房屋产权登记，仅与被告前方公司形成债权合同关系，故而原告与第三人沙东生之间均不具有物权的优先性。通过本案查明的事实，原告余凤香签订的《商品房买卖合同》形成于2014年8月24日；第三人沙东生签订的《商品房买卖合同》形成于2017年7月28日。原告余凤香具有履行合同的时间顺序上优先性。其次，房屋的交付占有具有履行合同效果上的优先性。诉争房屋向第三沙东生进行了交付，现由沙东生占有。但诉争房屋在沙东生交付、占有之前已先行交付于原告余凤香占有使用，经被告前方公司的不当行为（断水、断电、开锁入户等）阻止了原告余凤香持续占有的情形。故而应当保护优先合法占有人的权益。综上，在原告余凤香与被告前方公司签订有《商品房买卖合同》合法有效且未解除的情形下，原告余凤香先于第三人沙东生签订《商品房买卖合同》，且先于第三人沙东生占有、使用该房屋，故诉争房屋应当向原告余凤香继续履行。对于原告余凤香的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、原告余凤香与被告襄阳市前方房地产开发有限公司于2014年8月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告襄阳市前方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告余凤香办理位于襄阳市××“××”××单元××号房屋的不动产权属登记，登记于原告余凤香名下。案件受理费11970元，诉讼保全费3145元，由被告襄阳市前方房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人前方公司与第三人中城建公司达成以商品房抵偿所欠工程款的协议后，前方公司与余凤香签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给余凤香。中城建公司向前方公司出具工程款收据，同时，前方公司向余凤香出具购房款收据。这表明前方公司与中城建公司之间以房抵债的协议已经履行，余凤香亦支付了相应的房屋价款，余凤香与前方公司之间形成商品房买卖合同关系，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前方公司上诉称，双方之间的合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于双方之间的合同是否解除问题，虽然前方公司于2016年10月8日向余凤香发出了解除合同的通知书，但余凤香并不存在违反合同约定的违约行为，同时，本案合同亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的解除条件，因此，前方公司发出的解除合同通知书并不产生解除合同的法律效果。且前方公司一方面主张合同无效，一方面又主张合同解除，显然其主张相互矛盾。故前方公司与沙东生上诉主张合同已解除的理由不能成立，本院不予支持。关于余凤香是否具有合同履行的优先权问题。本院经审查认为，前方公司与余凤香签订合同后，已将房屋交付给余凤香，并由余凤香占有使用，房屋已进行了装修，双方合同主要权利义务已履行完毕。前方公司后来采取断水、断电、开锁入户等方式阻止余凤香继续占有房屋，这并不妨碍房屋已交付使用的事实，也不影响余凤香基于合同所享有的权利，且相关责任人，也分别受到了相应的刑事制裁和行政处罚。虽然前方公司此后将房屋出售给沙东生，并由沙东生占有案涉房屋。但基于余凤香占有使用房屋在先，一审法院认定余凤香具有履行合同时间顺序上的优先性，并判决前方公司协助余凤香办理权属登记，处理适当。综上，前方公司与沙东生的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。综上所述，前方公司、沙东生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，前方公司交纳11970元，沙东生交纳11970元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  严庭东审判员  刘丹丹二〇二〇年六月四日书记员  陈磊然