河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6692号上诉人(原审被告)：陈千惠，女，1988年12月30日出生，汉族，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：李冰，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田霄阳，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州郑报凯夫教育咨询有限公司，住所地郑州市中原区工人路与颍河路交叉口东南角“学府一号”小区6号楼一至三层商业用房。法定代表人：郑东晖，董事长。委托诉讼代理人：田卓，男，1989年9月4日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，系该公司员工。上诉人陈千惠因与被上诉人郑州郑报凯夫教育咨询有限公司（以下简称凯夫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈千惠上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判；2、一审、二审诉讼费由凯夫公司承担。事实和理由：陈千惠与凯夫公司均认可签订租赁合同后陈千惠支付了7200元“诚信履约保证金”，但一审对此未作处理。一审判决陈千惠承担3801.6元物业费无事实依据，涉案双方签订的租赁合同仅约定了物业费，未约定物业服务内容，凯夫公司并未提交证据证明已履行了物业职责。陈千惠在一审时提出反诉，但一审却未将两个案件一并审理，于法无据。一审认定涉案违约金过高，却未计算凯夫公司的实际损失以及因“塔湾路综合管廊系统及道路提升工程”给陈千惠造成的实际损失。凯夫公司经营的商场至今拒不开业，广告承诺无一兑现，因其不履行义务，给陈千惠的经营造成极大影响，故陈千惠有权拒绝支付租金。陈千惠对涉案店铺进行装修装饰共计花费68322元，店铺倒闭后凯夫公司却将店铺出租他人。凯夫公司辩称，一审判决并无不当，凯夫公司没有虚假宣传，陈千惠所称因市政修路造成的损失，与凯夫公司无关。对于陈千惠为涉案店铺进行的装修装饰，租赁合同对此约定明确。凯夫公司向一审法院起诉请求：1、判令陈千惠继续履行合同；2、判令陈千惠支付2018年9月1日至2019年11月18日租金105120元，2018年9月1日至2019年11月18日物业费3801.6元，2018年3月14日至2019年10月22日公摊水费1114.19元，合计110035.79元；3、判令陈千惠支付违约金194832元；4、陈千惠承担本案诉讼费。诉讼过程中，凯夫公司变更第1项诉讼请求为：判令解除涉案房屋租赁合同合同。一审法院认定事实：2018年3月14日，出租方凯夫公司（甲方）与承租方陈千惠（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，主要内容：1．甲方自愿将郑州市管城区商城路6号郑州晚报商都教育城裙楼底商1层商铺，建筑面积72平方米分租给乙方使用，乙方对该房产做了充分了解，愿意承租该房地产；2．租赁期限自2018年3月14日起至2025年6月1日止，租赁期中2018年6月1日至2025年6月1日的租金总额为陆拾捌万陆仟玖佰陆拾陆元肆角，付款周期为季付；3．租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、各类税费等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；4．本合同签订当日，乙方向甲方支付一季度房租人民币21600元，以后每次租金须提前壹个月支付，另外乙方需支付房屋租赁及水、电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金人民币柒仟贰佰元整，该保证金合同到期没有违约全额无息退还；5．乙方违约，视为乙方放弃承租该商铺和其在甲方处的财产及设备以及相关装饰装修，除扣除履约押金外甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取，并且甲方有权解除合同，如有预交房租则不予退还。2019年10月8日，凯夫公司向陈千惠发出《郑州晚报商都教育城租金及物业费催缴通知》，主要载明：请接通知单后于2019年10月16日前缴纳结清房租108000元、物业费3888元，陈千惠在回执单上签名确认。庭审中，双方均认可陈千惠已支付1个季度房租21600元（其中包括房租20180元、装修押金1000元、垃圾清运费420元）。陈千惠称2019年11月8日，其门店不再经营；凯夫公司称2019年11月18日，其公司收回涉案租赁房屋。一审法院认为，凯夫公司与陈千惠之间签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同签订后凯夫公司依约向陈千惠交付了租赁房屋，陈千惠未按合同约定按时交纳房租，构成违约，应承担违约责任，凯夫公司在陈千惠违约后收回租赁房屋，涉案合同已经解除。凯夫公司诉请陈千惠支付租金105120元、物业费3801.6元，事实清楚、证据充分，原审法院予以支持，陈千惠相应答辩意见，原审法院不予采信。凯夫公司诉请陈千惠支付公摊水费1114.19元，未提交证据证明，原审法院不予支持。凯夫公司诉请陈千惠支付违约金194832元，经查，涉案合同中对违约金计算标准约定过高，且在合同履行过程中，租赁房屋门前道路进行“塔湾路综合管廊系统及道路提升工程项目”施工，对陈千惠经营的门店生意造成一定影响，综合本案情况，依据公平原则，该诉请原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、陈千惠于判决生效后十日内支付郑州郑报凯夫教育咨询有限公司租金105120元、物业费3801.6元，共计108921.6元；二、驳回郑州郑报凯夫教育咨询有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5873元，由陈千惠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条第一款规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，陈千惠诉称在签订租赁合同后即向凯夫公司支付了7200元履约保证金，该部分一审未予认定。根据凯夫公司与陈千惠签订的《房地产租赁合同》第六条约定：“合同签订当日，陈千惠向凯夫公司支付一季度房租人民币21600元，以后每次租金须提前壹个月支付，另外陈千惠需支付房屋租赁及水、电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金人民币柒仟贰佰元整，该保证金合同到期没有违约全额无息退还。”陈千惠于合同签订后仅支付2018年6月1日至2018年8月31日期间租金21600元，此后再未支付租金，陈千惠不按时履行合同约定的付款义务，已构成违约，故陈千惠的该主张本院不予支持。陈千惠另诉称，一审判决其承担3801.6元物业费无事实依据。根据凯夫公司与陈千惠签订的《房地产租赁合同》第五条约定：“租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、各类税费等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由陈千惠承担。”第十五条第二款约定：“物业费3元／㎡／月，物业费从2018年6月1日起收。”依据合同约定，自2018年6月1日起至2019年11月18日期间的物业费3801.6元，应由陈千惠承担。陈千惠未能提供证据证明在其店铺营业期间凯夫公司未履行相应的物业职责，故一审判决其承担3801.6元物业费并无不当。陈千惠上诉称，凯夫公司经营的商场至今拒不开业，广告承诺无一兑现，因其不履行义务，故陈千惠有权拒绝支付租金。本案中陈千惠并未提交凯夫公司存在虚假承诺的相关证据，涉案《房地产租赁合同》亦未显示凯夫公司经营商场的情况与陈千惠承租涉案店铺存在何种关联，故陈千惠的该主张本院不予支持。陈千惠另称，对涉案店铺进行装修装饰共计花费68322元，应由凯夫公司赔偿。涉案《房地产租赁合同》第十一条约定：“陈千惠违约，视为其放弃承租该商铺和其在凯夫公司处的财产及设备以及相关装饰装修……并且凯夫公司有权解除合同，如有预交房租则不予退还。”因陈千惠违约在先，视为其放弃涉案房屋的装修装饰，凯夫公司于2019年11月18日收回涉案房屋并解除合同符合涉案《房地产租赁合同》的约定，陈千惠要求凯夫公司赔偿的主张本院亦不予支持。综上所述，陈千惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5873元，由陈千惠负担。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇二〇年六月二十二日书记员  纪东