湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2777号上诉人（原审被告）：肖锋，男，1990年3月3日，汉族，现住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南湘水郡生活服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道东同升湖湘水郡11栋1057号。法定代表人：孔雄，总经理。委托诉讼代理人：王伟臻，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。上诉人肖锋因与被上诉人湖南湘水郡生活服务有限公司（以下简称湘水郡公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初7037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖锋的上诉请求：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与长沙市观澜湖物业服务有限公司（以下简称观澜湖公司）之间虽签订了前期物业服务合同，但合同中约定的服务和收费标准是针对观澜湖公司的，并不适用被上诉人；长沙兴旺房地产开发有限公司（以下简称兴旺公司）虽然重新选聘被上诉人作为涉案小区物业服务单位并签订前期物业服务合同，但合同中没有明确服务标准这一合同根本条款，事后双方也没有任何补充约定，因此，合同不具备应有的法律效力。二、涉案小区物业费没有相应的行政主管部门定价，没有政府审批通过的收费依据和标准，单位资质也存在严重问题，因此，不能按照之前的1.9元/月/平方米收取物业费。同时，被上诉人自始至终没有对业主提供过与其物业费价额相符的物业服务。三、被上诉人进驻涉案小区没有通过投标方式，也没有通过行政部门批准采取协议的方式，显然违法；且被上诉人与开发商同属一个法人代表，其在小区内的工作只是开发商售后服务。此外，一审判决还存在资料交接遗漏，随意性等问题。四、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。湘水郡公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。湘水郡公司的一审诉讼请求：1、肖锋向湘水郡公司支付物业费6217元；2、肖锋向湘水郡公司支付逾期交纳物业费产生的滞纳金11190元（截止2018年12月31日）；3、肖锋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：肖锋与兴旺公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定肖锋购买了兴旺公司开发建设的位于长沙市雨花区房屋一套，并约定兴旺公司以公开招标方式选聘观澜湖公司对该房屋进行前期物业管理，期限至小区业主委员会成立时止，收费标准为1.9元每平方米每月，其他事项详见《前期物业服务合同》。2015年10月28日，肖锋与观澜湖公司签订《前期物业管理协议》一份，约定由观澜湖公司为涉案小区提供物业服务，期限至业主委员会与物业企业签订的物业管理服务合同生效时止，电梯洋房暂定收费标准为1.9元每平方米每月，业主逾期交纳物业费，应从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2017年9月4日，观澜湖公司与兴旺公司签订《金石雅苑小区前期物业管理服务合同解除协议书》，约定因观澜湖自身原因，双方原物业合同于2017年8月15日起解除，并对费用结算等其他事项进行了约定。2017年7月28日，湘水郡公司（乙方）与兴旺公司（甲方）签订《金石雅苑前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为金石雅苑小区提供前期物业管理服务，期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止；收费标准高层住宅为1.9元每平方米每月，按年预付的方式交纳，具体时间为物业费到期前十五日预付下年的物业管理费；业主逾期交纳物业费等费用，应当按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金；合同还对物业服务内容等其他事项进行了约定。湘水郡公司进驻金石雅苑小区后，与观澜湖公司签订《债权转让协议》一份，约定观澜湖公司将金石雅苑小区业主应交纳截止2017年8月15日止的物业费债权，以及该债权项下的一切权益转让给湘水郡公司。另查明，就物业公司更换的事实，兴旺公司于2017年12月在涉案小区发布《公告》对业主进行了告知。就观澜湖公司转让物业费债权事宜，湘水郡公司于2018年9月在涉案小区发布《公告》对业主进行告知，后又于2019年3月向肖锋发出《债权转让通知书》，再次就上述债权转让告知肖锋。湘水郡公司提交的《欠费明细表》显示，肖锋未交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费6217元，湘水郡公司催收无果后，遂向一审法院提起诉讼。在本案审理过程中，肖锋辩称湘水郡公司诉讼请求欠费金额与湘水郡公司诉状事实部分金额不一致，湘水郡公司对此陈述称系诉状装订有误所致，其主张的欠费金额以诉请请求载明金额为准。肖锋还当庭陈述称其物业费已经交纳至2016年7月，但肖锋未按一审法院指定期限对此提交证据进行佐证。一审法院认为，湘水郡公司在观澜湖公司退出涉案小区后，依据与兴旺公司签订的前期物业服务协议进驻涉案小区提供物业管理服务，肖锋作为小区业主，接受了湘水郡公司所提供的物业服务，应当按照约定向湘水郡公司交纳物业管理费。观澜湖公司已将肖锋欠交2017年8月15日前物业费债权转让给湘水郡公司，且湘水郡公司对此已经通知肖锋，故湘水郡公司向肖锋主张此前的物业费有合同依据，一审法院予以支持。肖锋对湘水郡公司主张的欠付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费6217元的事实未提供反证，一审法院对此予以认定，肖锋应当向湘水郡公司履行支付义务。湘水郡公司主张肖锋按照合同约定承担逾期交费的滞纳金，一审法院认为根据庭审查明事实，肖锋拒交物业费系因对物业服务质量不满而为，并非出于恶意，从衡平双方权利义务关系角度考虑，一审法院对湘水郡公司主张的滞纳金依法不予支持。肖锋辩称观澜湖公司及湘水郡公司所提供的物业服务质量与合同约定不符，一审法院认为肖锋所举证据对此不能进行充分佐证，该理由不构成肖锋拒交物业费的合法理由，故一审法院对该项抗辩意见依法不予采信。肖锋辩称原、肖锋之间不存在合同关系，一审法院认为观澜湖公司与涉案小区开发建设单位兴旺公司所签订的物业合同经双方协议解除后，兴旺公司重新选聘湘水郡公司作为涉案小区物业服务单位并签订前期物业合同符合法律规定，该合同对业主具有约束力，肖锋该项抗辩意见无法律依据，一审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、肖锋于本判决生效之日起10日内支付湘水郡公司2016年1月1日月至2018年12月31日期间的物业服务费6217元；二、驳回湘水郡公司的其他诉讼请求。如果肖锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费235元，因适用简易程序减半收取117.5元，由肖锋负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，湘水郡公司与兴旺公司签订《金石雅苑前期物业服务合同》合法有效，且依法对肖锋具有约束力；同时，肖锋作为小区业主，亦接受了湘水郡公司所提供的物业服务；此外，该合同中约定了物业服务标准，且涉案小区1.9元/月/平方米的物业收费标准亦为物价部门审批的指导价，因此，一审法院认为肖锋应按约定向湘水郡公司交纳相应的物业管理费，并无不当。此外，虽然肖锋在一审中提交的证据能反应物业服务存在瑕疵，但一审法院已对湘水郡公司主张的滞纳金未予支持。故一审判决并无不当，应予维持。综上，肖锋的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人肖锋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月十八日书记员 肖佳敏