江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1028号上诉人（原审原告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓凤，女，1978年9月17日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘梅，北京盈科(宿迁)律师事务所律师。上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）因与被上诉人王晓凤买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华希南岸公司上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判；案件诉讼费用和保全费用均由王晓凤负担。事实和理由：1.王晓凤在支付房屋首付款500000元以后，一直未支付购房余款750000元，华希南岸公司已发出催告函催要购房余款，但王晓凤一直未向华希南岸公司履行支付购房余款的义务。华希南岸公司已向王晓凤发出《解除合同通知书》，通知解除双方之间的商品房买卖合同关系，涉案合同已经依法解除。另外，王晓凤在法庭辩论终结后向一审法院银行账户打款750000元的行为并非是向华希南岸公司履行支付购房款的义务。2.涉案房屋已被人民法院依法查封，在法律上已经不能继续履行，华希南岸公司当然享有法定的合同解除权。王晓凤二审辩称：1.守约方才享有合同解除权。案涉合同约定房屋余款750000元以按揭贷款方式支付，但因华希南岸公司欠债太多，导致其客观上无法为王晓凤办理按揭贷款担保手续，这是华希南岸公司违约所致，其无权解除合同。王晓凤之所以选择将购房余款750000元汇入一审法院银行账户，是因为华希南岸公司欠债太多，案涉房产已被案外人保全，如余款直接交给华希南岸公司，其存在钱房两空的巨大风险。2.案涉房产目前所有权仍未发生转移，不属于法律上或事实上不能履行的情况，案外人保全案涉房产是为了实现债权，只要华希南岸公司依法偿还债务，案涉房产就失去了查封的前提条件，华希南岸公司拒不偿还债务导致案涉房产被保全，其进而以此理由要求解除与王晓凤已经履行的合同，显然有悖于法理和情理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华希南岸公司向一审法院起诉，请求判令：双方之间就沭阳县沭城街道华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋的商品房买卖合同于2019年7月5日解除。庭审中，华希南岸公司增加一项诉讼请求为：判令王晓凤立即将沭阳县沭城街道华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋恢复原状并返还给华希南岸公司。一审法院认定事实：2018年5月4日，王晓凤认购华希南岸公司开发的沭阳县华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋，房屋单价为8961元/平方米，面积约为139.5平方米，总房款1250000元，付款方式为首付款500000元，按揭750000元。双方在认购协议中约定，王晓凤应当在华希南岸公司通知签订《商品房买卖合同》后三日内办理完银行按揭贷款手续。王晓凤于协议签订当日向华希南岸公司交付了500000元首付款。华希南岸公司于2018年12月18日向王晓凤发出催告函，要求王晓凤付清剩余购房款。一审法院另查明，因华希南岸公司对外所欠债务太多，无法为购房人提供办理按揭贷款担保。王晓凤于2019年12月5日将涉案房屋剩余购房款750000元缴存于一审法院专用账户。一审法院归纳的案件争议焦点为：华希南岸公司是否享有法定解除权。一审法院认为，双方之间经一审法院生效判决确认成立商品房买卖合同关系。王晓凤在该合同中的主要义务是给付购房款，双方在达成的认购协议中约定涉案购房款支付方式为首付款500000元、按揭750000元。但华希南岸公司未与王晓凤签订书面的商品房买卖合同，且华希南岸公司对外所欠债务太多，无法为购房人提供按揭贷款担保，导致王晓凤未能办理按揭贷款。因此,华希南岸公司在未履行自身义务的前提下，无权催告王晓凤给付剩余购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，王晓凤因华希南岸公司的原因未能办理按揭贷款手续，导致其未能按时支付剩余购房款。王晓凤不存在故意违约的情形，华希南岸公司不能取得合同解除权。无论华希南岸公司向王晓凤发出的解除合同通知书是否送达王晓凤，均不能产生合同解除的效果，一审法院对该证据的真实性也不再赘述。另，虽然王晓凤在庭审中表示不愿意直接支付剩余购房款750000元，但其庭后于2019年12月5日仍将剩余购房款750000元缴存于一审法院专用账户，王晓凤的行为表明其仍愿意继续履行双方之间的商品房买卖合同。综上所述，华希南岸公司要求确认双方之间关于涉案房屋的商品房买卖合同于2019年7月5日解除并要求王晓凤返还涉案房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回华希南岸公司的诉讼请求。一审案件受理费8025元，由华希南岸公司负担。二审中，围绕上诉请求，华希南岸公司未向法庭提供新证据。经审理，本院对一审法院审理查明的事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：就案涉买卖合同，华希南岸公司是否享有合同解除权。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，商品房担保贷款合同未能订立的原因不在于王晓凤存在过错，而在于华希南岸公司所欠外债太多，致使无法为购房人提供按揭贷款担保，才会出现王晓凤逾期支付剩余购房款情况，华希南岸公司作为过错方无权要求解除案涉买卖合同。华希南岸公司还主张因案涉房产已被案外人保全故案涉买卖合同已无法履行，进而主张案涉买卖合同应当解除，本院认为，无论案涉房产是否已被案外人保全，责任并不在于王晓凤，且王晓凤与华希南岸公司之间合同订立在前并已部分履行，华希南岸公司作为有过错的违约一方，其无权据此要求解除案涉买卖合同。综上所述，华希南岸公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年六月十日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。