上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2408号上诉人（原审原告）：韩昊辰，男，汉族，1978年9月22日出生，户籍地上海市杨浦区，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：褚轶雯，女，汉族，1981年4月12日出生，户籍地上海市徐汇区，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：上海同瑞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路1340号。法定代表人：俞卫中，该公司董事长。上诉人韩昊辰、褚轶雯因与被上诉人上海同瑞房地产开发有限公司（以下简称同瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31350号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。韩昊辰、褚轶雯上诉请求：撤销一审判决，发回重审，由被上诉人同瑞公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：被上诉人同瑞公司一审委托代理人非其员工，属无权代理，一审审理无效；上海富申房地产估价有限公司情况说明无效；所谓上诉人明知房屋交付现状及被上诉人已尽合理告知义务，与事实不符。同瑞公司未答辩。韩昊辰、褚轶雯向一审法院起诉请求：判令同瑞公司赔偿韩昊辰、褚轶雯房产价值贬损人民币50,000元（具体损失以鉴定为准）。一审法院认定事实：2018年3月25日由韩昊辰、褚轶雯作为买方（合同乙方）、同瑞公司作为卖方（合同甲方）签订上海市商品房预售合同，合同约定：第二条乙方向甲方购买XX路XX弄XX号XX层XX室《XX二期》，政府批准的规划用途为居住。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二：该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。合同的补充条款一载明：第一条关于签约提示的补充约定：1.1买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果，行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形；1.2在《买卖合同》签署前，出卖人向买受人公示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、购房贷款政策、《买卖合同》示范文本及本补充协议、销售依据、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《臻心公告》以及价格信息等，并做了必要的解释说明，买受人对上述情况及文本均已清楚知晓且无异议。2.6特别提示：1）XX一期、二期为同一物业管理区域，两者互通；另在XX公馆项目周边不利环境因素提示臻心公告第11项亦载明：项目东侧约50米为一期XX小区，已建成，一期、二期由XX物业进行分区差异化管理；一期、二期的物业服务标准及物业服务费用收费标准均有差异，具体以备案的价格为准；另在韩昊辰、褚轶雯签署的销售服务提示函第10条一载明：XX一期与XX二期属一个物业管理区域范围，为一个小区，两者互通，XX一期已交付使用。3）本项目北侧漕宝路为规划高架快速线，会造成视觉、噪音等方面影响；第三条本项目周边情况的确认：3.1买受人对项目周边的已建、在建或规划假设的公建、市政设施以及人为自然环境状况自行进行了踏勘了解或已向相关主管部门进行了求证，买受人认可前述情形因素可能对该商品房使用产生的遮挡、污染（噪音、震动、气味、反光等）等不利影响，非由出卖人投资建设的项目外围配套出现未建成或者未投入运营的情形或者周边环境发生改变的，不属于出卖人违约情形。9.7如本项目分期开发建设的，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付，配套项目交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外。由于建设项目系分期开发，绿化率、容积率、建筑密度或车位配比率等项目配套建设指标，均按各期项目全部竣工时综合计算的结果为准。17.1在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，出卖人可以自行对买受人所购买的该商品房所属楼幢、组团或分期以外的其他楼幢、组团或分期套型结构进行调整，对不适应市场需求的住房户型做出调整，并相应调整或降低项目绿地率和停车率，出卖人无需征得买受人同意，但需按规定报经相关主管部门批准。17.3小区平面布局最终以政府部门核发的《建设工程规划许可证》为准，在不影响买受人所购商品房质量及小区整体功能及规划指标的前提下，出卖人有权在房屋建造过程中适当优化调整现有项目和后续项目小区总平面规划和设计。出卖人无需通知或取得买受人的同意，买受人不得由此主张解除《买卖合同》或要求赔偿。一审审理过程中，韩昊辰、褚轶雯提出要求对涉案房屋市场价值贬损进行评估，一审法院接受韩昊辰、褚轶雯的申请后通过上海市高级人民法院指定上海富申房地产估价有限公司进行价值评估。该公司接受委托后，于2019年10月8日向一审法院作出关于终止估价的情况说明，该说明载明：该公司注册房地产估价师是在遵循独立、客观、公正的工作原则下，根据估价目的和法定估价程序，充分考虑估价对象的区位状况、实物状况、权益状况、市场状况等因素的影响下对房地产的客观的市场价值的估价。通过对案情的了解与判断，本案评估的房产价值贬损是基于申请人个人主观感受上认为的价值贬损，并不等同于客观上的房地产价格的贬损，更不具有普遍的客观上的事实上的房地产价值贬损。按现行《房地产估价规范》不属于房地产估价范畴之内，故此评估无法进行。一审法院认为，韩昊辰、褚轶雯与同瑞公司所签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。现韩昊辰、褚轶雯已经支付完毕全部的房款，同瑞公司业已向韩昊辰、褚轶雯交付了涉案房屋。然韩昊辰、褚轶雯认为同瑞公司未能尽合理的说明义务，侵害了韩昊辰、褚轶雯的知情权及选择权，遂提起本案起诉，同时要求一审法院对韩昊辰、褚轶雯所主张的诉请予以鉴定评估。但结合双方所提供的证据可以说明韩昊辰、褚轶雯在签约前及签约之时均是明知涉案房屋位于XX二期内，而XX公馆仅是同瑞公司对外销售所使用的案场名称，从合同约定的特别提示中也是载明XX一期、二期为同一物业管理区域，两者互通，但一期、二期由XX物业进行分区差异化管理，同时在合同所附的臻心公告也是明确告知了上述内容。既然是互通，即意味着一期与二期之间存在相互贯通，空间上并非彼此独立，但即使存在XX一期与二期项目之间相互贯通也并非必然会对韩昊辰、褚轶雯使用房屋造成价值上的贬损。故从韩昊辰、褚轶雯提供的证据中难以说明同瑞公司未能尽到合理的说明义务，相反可以说明韩昊辰、褚轶雯对于房屋交付的现状是明知的，同瑞公司在签约前与签约之时是尽到了客观真实的披露义务，并不存在违约的行为。而且结合评估机构所作的情况说明，韩昊辰、褚轶雯所提出的房产价值贬损是基于韩昊辰、褚轶雯个人主观感受上认为的价值贬损，并不等同于客观上的房地产价格的贬损，更不具有普遍的客观上的事实上的房地产价值贬损。故难以通过评估方式确定韩昊辰、褚轶雯所主张的损失诉请。鉴于此，一审法院认为韩昊辰、褚轶雯所主张的诉请缺乏相应的事实及法律依据，对该诉请一审法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二〇一九年十二月九日作出判决：驳回韩昊辰、褚轶雯的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由韩昊辰、褚轶雯负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。审理期间，被上诉人同瑞公司于2020年4月1日以《情况说明》致函本院，说明：该公司一、二审诉讼代理人何某系Z公司（原B有限公司）职员，后者公司属XX房地产集团有限公司子公司；被上诉人同瑞公司股东之一为上海XX集团有限公司，后者为XX华北发展集团有限公司子公司，XX华北发展集团有限公司为XX房地产集团有限公司子公司。同瑞公司原一审代理人颜某系上海C有限公司职员，上海C有限公司股东（之一）为XX集团（香港）有限公司，XX中国控股有限公司（香港联合交易所上市公司）于2013年收购后者股份，上海XX集团有限公司系XX中国控股有限公司中国大陆境内子公司。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人韩昊辰、褚轶雯与被上诉人同瑞公司2018年3月25日签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的商品房预售合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。查双方当事人已履行付款、交房义务，一、二审争议者为：出卖方同瑞公司是否未尽合理说明义务，侵害买方韩昊辰、褚轶雯的“知情权、选择权”；共用小区是否对买方居住环境产生重大不利影响，造成标的房屋市场价值贬损。根据查明事实，上诉人韩昊辰、褚轶雯明知：涉案房屋位于XX二期，XX一、二期为同一物业管理区域，两者互通，但进行分区差异化管理，“XX公馆”系同瑞公司销售使用案场名称等。就从两上诉人一审主张及举证不能证明被上诉人同瑞公司未尽到合理说明义务或隐瞒、未披露与标的房屋有关、影响对其交易价值判断的信息，上诉相关主张缺乏依据。其次，根据本案一审司法鉴定人函告，本案标的房屋未有所谓房地产价值客观之贬损，上诉人所谓损失缺乏基本依据。另关于同瑞公司一、二审代理人查系其关联公司职员，委托意思真实，其未提交劳动人事关系之证明确有瑕疵，但不构成重大程序违法，所谓“无权代理”显属无据，本院不能采信。综上，韩昊辰、褚轶雯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由韩昊辰、褚轶雯负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月八日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……