吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终192号上诉人（原审被告）：刘玉东，男,住东丰县。委托诉讼代理人：宋伟，吉林秉责律师事务所律师。上诉人(原审被告)：东丰县京西北0房地产开发有限公司,住所地吉林省东丰县东丰镇西城区。法定代表人:陆国忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李书平，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李文锋，男,住吉林省东丰县。被上诉人（原审原告）：徐丽，女，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：王书利，吉林望侯律师事务所律师。被上诉人(原审被告):康安石，男,住吉林省东丰县。上诉人刘玉东、东丰县京西北房地产开发有限公司（以下简称京西北公司）因与李文锋、徐丽、康安石民间借贷纠纷一案，不服东丰县人民法院（2019）吉0421民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭行了审理，现已审理终结。刘玉东上诉请求：一、撤销东丰县人民法院(2019）吉0421民初1136号民事判决，依法改判上诉人不承担担保责任；二、全部诉讼费用由李文锋、徐丽承担。事实及理由：1.一审判决事实不清、证据不足。刘玉东与李文锋、徐丽之间无任何提供担保的意思表示，更无任何与担保有关的协议及签字，刘玉东与李文锋、徐丽之间不存在任何担保关系;2.刘玉东与徐丽之间仅是存在着房屋认购的法律关系，既不存在担保关系，亦不存在一审判决认为的“当事人以签订买卖合同为民间借贷合同的担保，借款人到期后不能偿还出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按民间借贷法律关系审理”的所谓“买卖合同”关系，双方只是一种意向性的认购行为，徐丽在没有交付购房款的情况下，是不能根据此认购合同来取得认购房屋的，徐丽不能以签订此认购协议而达到担保作用的。3.一审庭审可以看出李文锋对康安石的借款约定利息是月息2分5，因该利息超出国家规定，故双方签订的借款协议书有意规避了该部分内容，这就说明李文锋对民间借贷的相关法律知识十分了解，故对民间借贷相关联的担保法律知识亦应很清楚，如刘玉东有为此笔借款担保的意思表示，李文锋、徐丽理当让刘玉东签订担保协议或在文书上签具担保人的字样，仅是签订房屋认购书用以进行担保有悖于常理。4.本案民间借贷关系系李文锋借款给康安石，与刘玉东无关，刘玉东和京西北公司只是与徐丽签订了一份《文成银河湾项目房屋认购协议书》，刘玉东与徐丽之间有认购房屋的法律关系，与李文锋无任何法律关系，虽然李文锋借给康安石的款应康安石要求转到了刘玉东的账户上,但那只是康安石借用刘玉东账户而已，这在康安石出具的证明中已明确说明，根本不存在担保的问题。5.一审判决无视本案书面证据的存在，而非要采信与李文锋、徐丽有着非常亲近的朋友关系且存在着利害关系的证人证言，违反证据使用规则的。6.一审判决对康安石2019年7月9日所出具的证明采取了断章取义的方法，只认定该证言证实了借款时是徐丽要求开具门企认购书的事实，而未能全面公正的采信该证明的内容，而该证明明确表示徐丽签订认购书后未向京西北公司付款，同时该证明还明确表明吉林省××县企，从始至终系吉林大正建设集团有限公司（以下简称大正公司）所有，同时还说明其与徐丽间的债务由其自行偿还，与大正公司东丰县文成银河湾项目部无关。本案债务人康安石的证明已足以说明刘玉东及京西北公司并未为其向李文锋、徐丽的借款提供担保的事实。二、一审判决适用法律不当。1.一审判决认为“本案中的担保形式不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保形式。不适用抵押的法律规定。而属于一种非典型的担保。而本案不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，因为刘玉东并未与李文锋、徐丽签订买卖合同，只是由京西北公司与徐丽签订了依法房屋认购协议,这份协议只是一个意向性的协议，是有待于进一步履行，即实际交付房款方能实际转换成真正的买卖合同,故本案适用以上法律条文是明显错误的。2.一审判决引用《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理也不适用于本案，意向性认购合同是不足以让人有理由相信刘玉东、京西公司是承诺了担保的。此法条引用在本案是适用不当，过于牵强。京西北公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判。二、本案的一审、二审诉讼费由李文锋、徐丽承担。事实和理由:（一）一审法院认定事实有误。1.京西北公司没有以签订买卖合同的形式为李文锋、徐丽与康安石的债务提供担保的意思表示。东丰县东风镇文成银河湾小区1号楼16号门企房为京西北公司所有，案涉房屋登记在京西北公司名下,现为京西北公司占有。京西北公司无意用案屋为康安石的债务提供担保,也未默许其他方用案涉房屋为康安石的债务提供担保，京西北公司与李文锋、徐丽和康安石的民间借贷纠纷一案无关。首先，京西北公司与徐丽签订认购合同，是京西北公司履行相关的抵房流程。大正公司是京西北公司相关工程的总承包方，刘玉东作为大正公司的代表，在施工过程中代表大正公司。2019年9月6日及2018年6月29日,京西北公司代表王慧明与大正公司代表刘玉东同意以案涉房屋抵顶部分工程款，后京西北公司应大正公司（刘玉东代表)的要求，与徐丽签订了房屋认购合同。按照京西北公司现行工程款的抵房流程,京西北公司应付工程款后，施工方的部分工程款以房支付(抵房)的(双方的施工合同中会约定抵房的房源、价格确定方式、比例等)，施工方从事先约定的房源中选择以房支付的房屋，京西北公司与施工方签订抵房协议或确认单,并应同时执行购房整套流程。施工方选择以房支付的房屋,可以要求京西北公司登记到其指定的第三人名下，故在施工方确定具体人员后，京西北公司将按照购房流程,与施工方指定的人员签订认购合同、房屋买卖合同、办理合同备案等后续购房整套流程。案涉房屋，就是按照上述流程,京西北公司与大正公司指定的徐丽签订了房屋认购合同（后续房屋买卖合同还未签订)。京西北公司只是在履行与大正公司约定的抵房程序，不是以该套房为康安石个人债务提供担保。其次,京西北公司没有在任何场合表达过愿意或同意其他人以涉案房屋为大正公司或康安石的债务提供担保的意思表示,未在任何担保文件上签过字、盖过章。再次，李文锋、徐丽提供的所有证据显示，各方与李文锋、徐丽未签订任何抵押或质押的文件，相反，所有的文件（销售信息表、销售确认单、认购协议等）都显示，大正公司、京西北公司，都只是在卖房，无抵押或质押的意思表示。而且，按照一般现行的民间做法，只有以签订房屋买卖合同的方式代替抵押登记(若为抵押，一般价格会比正常价格低一半左右，而本案中的房屋价格为正常价格，明显不是抵押)，未有以签订认购书的方式办理抵押的。最后，从李文锋、徐丽在庭上所诉及证人证言，也可以证明,京西北公司未有拿涉案房屋进行担保的意思表示,京西北公司只是按照大正公司的要求，与大正公司指定的买受人签订认购协议。故即使意向买受人有以涉案房屋为其债权提供担保的意思表示,但因京西北公司没有以涉案房屋为其债权提供担保的意思表示，各方意思表示不真实，认购协议无效、担保亦无效，且该无效与京西北公司无关，相关责任应由责任方承担。2.徐丽不能成为本案的原告。即使徐丽与李文锋为夫妻关系，按照法律规定，徐丽不能成为本案的原告，其无诉权。3.法院未能查明李文锋放贷资金的由来，未能查清是否存在职业放贷行为。4.一审中，京西北公司就是否存在虚假诉讼提示过法院，但法院未能认真对待。李文锋、徐丽出示的证据（康安石手写的借条）显示借到的是现金，且金额为50万元，而本案李文锋、徐丽提供的证据是通过转账的方式提供的借款，且为48万多元，两者不符，可能存在虚假诉讼。二、一审法院适用法律错误。1.按照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，即使以签订买卖合同的方式提供担保的，出借人亦也只能在判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务，而无法律规定可以直接要求买卖合同的出卖方承担还款责任。2.按照一审判决说理部分，认为存在表见代理行为，按照法律规定，存在表见代理的,相关责任应由被代理人承担,而不应代理人与被代理人都承担责任。三、一审判决存在不少错误，比如徐丽的性别为男，引用法律条文(表见代理的条文）出错等等。李文锋、徐丽向一审法院起诉请求：1.判令康安石偿还借款437,500.00元及利息(自2018年10月29日起按年息24%计算实际结清之日止);2.判令刘玉东、京西北公司在××镇企房，建筑面积153.71平方米）价值范围内承担连带担保责任;3、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月29日，康安石以完成大正公司东丰县文成银河湾项目部工程需购买苯板材料但缺少资金为由，向徐丽借款，徐丽要求康安石开具门企认购书，康安石找到大正公司东丰县文成银河湾项目部负责人刘玉东。并由刘玉东出具了销售确认函、抵房销售信息表、施工方抵房批准单，京西北公司将原本抵账给吉林××县企（建筑面积158.92平方米，单价每平方米6,800.00元，总价1,080,656.00元）以京西北公司名义与徐丽签订了《文成银河湾项目房屋认购协议书》。协议书签订同日（2018年6月29日，因李文锋与徐丽系夫妻关系）李文锋（甲方）与康安石（乙方）签订了《借款协议书》约定，一、乙方自愿向甲方借款现金伍拾万元（500,000.00元）。二、借款期限为四个月，即2018年6月29日起至2018年10月28日止（以借条日期为准）。三、还款方式为借款本金于到期日一次性还清。四、借款期满，乙方保证马上还清全部本金，否则每月按借款总额3‰向甲方支付违约金，直至还清全部借款。五、本协议履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成，向东丰县人民法院提起诉讼。六、协议一式二份，自甲乙双方签字之日起生效，甲乙双方各执一份具有同等法律效力。甲方双方分别为李文锋、康安石签字，康安石于同日出具了50万的借条。康安石于2018年9月6日偿还本金5万元。同日(2018年6月29日)李文锋从中国工商银行股份有限公司东丰县支行扣除利息，12,500.00元后转到中国建设银行股份有限公司东丰县支行刘玉东账户487,500.00元。刘玉东于同日将此款分多笔转给周华等人，未转给康安石。2018年9月6日康安石将偿还李文锋借款本金5元后，刘玉东又给徐丽出具了抵房销售信息表、销售确认函，徐丽又与京西北公司签订了第二份《文成银河湾项目房屋认购协议书》将第一份协议书中认购房屋2号楼19号变更为东丰县文成银河湾1号楼16号门企（建筑面积153.71平方米，单价每平方米7,000.00元，总价款1,075,970.00元）。房屋认购协议书除填写以上内容外其他内容均为空格。此认购协议书签订后，李文锋未向京西北公司及刘玉东交纳房款。一审法院认为，（一）李文锋与康安石之间的借贷关系成立，李文锋请求康安石给付借款本金437,500.00元及利息的诉讼请求应予以支持。李文锋与康安石双方签订了《借款协议》在协议中明确约定了借款金额。借款时间等李文锋通过转账的方式向刘玉东支付了借给康安石的借款。关于利息问题。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率。出借人主张借款人自逾期还款之日起给付利息的主张，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条（一）款的规定，康安石应向李文锋返还借款本金437,500.00元及利息。利息从借款到期之日的次日起至借款全部给付之日按年利率6%的标准给付。（二）刘玉东、京西北公司对李文锋、徐丽与康安石之间借款，应在担保物价值范围内承担担保责任，对刘玉东、京西北公司关于案涉房屋是出卖给徐丽的辩解意见与事实不符，不予采信。本案中的担保形式不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保形式。不适用抵押的法律规定。而属一种非典型的担保。即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“当事人以签订买卖合同为民间借贷合同的担保，借款人到期后不能偿还出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按民间借贷法律关系审理。”故对刘玉东、京西北公司在抵押房屋范围承担连带担保责任的诉讼请求不予支持，但刘玉东、京西北公司应当以案涉房屋价值为限承担担保责任。其理由如下：2018年6月29日，康安石以完成大正公司东丰县文成银河湾项目部工程需购进苯板材料但缺少资金为由，向徐丽借款。徐丽要求康安石开具门企认购书作担保。当日，康安石找到大正公司。东丰县文成银河湾项目部负责人刘玉东，并由刘玉东出具了销售确认函，抵房销售信息表，施工方抵房批准单，京西北公司与徐丽签订了第一房屋认购协议书后，李文锋与康安石签订了借款合同，李文锋与康安石签订的《借款协议》中并没有刘玉东、京西北公司提供担保的签字盖章。但依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，刘玉东出具了销售确认函、抵房销售信息表、京西北公司出具的认购协议书的行为。使李文锋有理由相信刘玉东、京西北公司的承诺担保。因此，即使刘玉东及京西北公司所言，无意为借款提供担保，刘玉东及京西北公司也要为其出具销售确认函，抵房销售信息表，认购书所产生的法律效果承担责任。本案中，刘玉东及京西北公司的行为是对李文锋与康安石借款的非典型担保。即在康安石不能按时归还借款的情况下，李文锋可以通过拍卖或变更涉案房屋的方式确保其债权实现。如果康安石能够按时偿还借款，则李文锋不能就案涉房屋主张权利。抵房销售信息表、施工方抵房批准单、销售确认函、房屋认购协议书、《借款协议》已经形成了完整的证据链条。足以认定刘玉东、京西北公司以签订房屋买卖合同的方式为康安石向李文锋借款437,500.00元提供担保的事实成立。刘玉东、京西北公司应该承担相应法律担保和法律责任。即对康安石不能清偿的借款，由刘玉东、京西北公司在担保财产的价值范围内向李文锋承担偿还责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决：一、康安石于判决生效后十日内偿还李文锋借款437,500.00元及利息（利息从2018年10月29日至全部实际给付完毕之日止，按年利率6%的标准计算）。二、刘玉东、京西北公司对以上借款437,500.00元及利息，在其提供的××县东侧门企号1-3，房屋编号040504510001003，建筑面积153.71平方米）的价值范围内承担还款责任。三、驳回李文锋、徐丽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案借贷关系是否成立的问题。李文锋与徐丽系夫妻关系，根据李文锋与康安石签订的《借款协议》、银行转款、康安石返还5万元本金等事实证据，可以认定双方借贷关系成立，且双方对此存在民间借贷关系的事实均予认可。因此，京西北公司认为本案可能存在虚假诉讼的主张证据不足，不能成立。关于房屋认购协议属意向性认购行为的问题，该认购协议很多重要条款没有约定，也不具有可执行性，而是更符合李文锋、徐丽与康安石之间的民间借贷提供保证的法律特征。一审判决对此已论述十分明确，本院不再重复阐述。关于刘玉东、京西北公司是否应当对437,500.00元借款及利息，在其提供的××县东侧门企号1-3，房屋编号040504510001003，建筑面积153.71平方米）的价值范围内承担还款责任的问题。虽然刘玉东出具了销售确认函、抵房销售信息表、施工方抵房批准单，京西北公司与徐丽签订了《文成银河湾项目房屋认购协议书》，但上述行为包括李文锋的银行转账行为均发生在李文锋与康安石签订《借款协议书》的同一天，且根据后续康安石还款事实以及刘玉东又重新给徐丽出具抵房销售信息表、销售确认函，京西北公司与徐丽签订的第二份《文成银河湾项目房屋认购协议书》变更了认购房屋等事实看，刘玉东与京西北公司的行为，实质上则是为了担保债务的履行。同时结合本案的事实，李文锋、徐丽有理由相信刘玉东、京西北公司的行为是担保行为，亦符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定。李文锋、徐丽既没有证据证实其有购房意思表示，也没有缴纳相应的购房款项，亦未取得销售不动产统一发票，李文锋、徐丽实际上无法取得案涉房屋并办理登记的。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，本案所涉及的认购房屋并未办理物权登记，物权未发生变动，其形式也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式。所以，尽管李文锋、徐丽未与刘玉东、京西北公司签订房屋买卖合同，但刘玉东出具销售确认函、抵房销售信息表、施工方抵房批准单以及京西北公司与徐丽签订《文成银河湾项目房屋认购协议书》的行为足以在双方当事人之间成立一种非典型的让与担保关系，且京西北公司承认将案涉房屋抵账给大正公司，但却与刘玉东签订了抵房协议，后刘玉东以此与李文锋、徐丽签订了抵房销售协议。故刘玉东和京西北公司的行为应认定为非典型的担保方式。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，应遵循物权法有关禁止流质的原则，在康安石不能履行还款义务时，以拍卖或者变卖的方式偿还李文锋、徐丽借款。综上所述，刘玉东、京西北公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,800.00元，由刘玉东负担8,900.00元，东丰县京西北房地产开发有限公司负担8,900.00元。本判决为终审判决。审判长  何芳松审判员  屈永国审判员  张 闯二〇二〇年六月二十三日书记员  宿宏岩