江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3031号上诉人（原审原告、反诉被告)：田昕，女，1968年1月29日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：白欣悦，女，1990年3月16日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐武胜，男，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘沐龙，江苏华成律师事务所律师。原审第三人：南京天居房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区风虹苑9号01幢101室。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朝银，男，该公司员工。上诉人田昕因与被上诉人白欣悦，原审第三人南京天居房地产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田昕上诉请求：1、依法撤销一审判决中第一、二、四项，依法改判支持其原审诉请，驳回被上诉人的反诉请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以重大误解为由撤销《房地产买卖合同》(编号0054)无事实和法律依据。1、2018年4月14日，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》（编号0054)中约定了交易标的物的门牌号为××、418,在签订合同时，已经出示部分不动产权证，不动产权证中载明了所有房屋的具体位置，附图中也标明了401、402的位置，合同没有将401、402囊括其中，被上诉人白欣悦不存在有任何的误解。2、2018年3月14日签订《房地产买卖合同》（编号0046)之后又分别就413、414、415室等签订了合同，这些合同并不包括401室和402室，被上诉人白欣悦仍然支付定金，说明被上诉人白欣悦很清楚购买的房屋不包括401室和402室，所以，被上诉人白欣悦很清楚所购买的标的物，不存在重大误解。3、2018年4月14日的《房地产买卖合同》（编号0054)是一个独立的合同，标的物位于南京市，因为该四层房屋分别属于不同的主体，被上诉人白欣悦与他人签订的合同是否最终履行，能否最终实现白欣悦购得其所理解的“整层”，都不能作为撤销《房地产买卖合同》（编号0054)的理由。4、本案不适用重大误解条款，按照被上诉人所述以为包括401和402室，但是从401和402的面积来计算，也就在10%左右。5、根据《民法总则》第一百五十二条的规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。被上诉人早就已经知道出售对象不包括401室和402室，理由如下：（1)2018年3月14日签订的《房地产买卖合同》（编号0046)作废，再签其他合同时，就没有提及出售的对象包括401和402室。（2)案涉房屋交付后，被上诉人白欣悦入场装修时就被责令恢复401室和402室隔墙。现被上诉人以重大误解为由要求解除合同，超过法律规定的3个月撤销权行使的除斥期间。2019年7月2日，南京正旺置业有限公司发函也不能改变被上诉人白欣悦至少在2018年4月知道出售的房屋中不包括401和402室。二、《房地产买卖合同》（编号0054)合法有效，被上诉人白欣悦存在违约行为，应承担违约责任。1、《房地产买卖合同》（编号0054)不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房地产买卖合同》（编号0054)第四条约定，被上诉人于2018年5月31日前将购房款4697456元直接交付至上诉人，但是被上诉人并没有按照约定履行，已构成违约。同时，合同第六条约定，如逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同。在被上诉人根本违约情况下，上诉人发出了解除合同通知，双方合同依法解除。2、一审法院不能将双方的合同一撤了之，回避上诉人的实际损失问题。因为被上诉人的违约，导致房屋现在仍无法出售，如果法院不采信租赁合同的租金标准，合同继续履行的情况下，按照利息计算都远远高于上诉人所主张的损失，上诉人的损失应得到支持。白欣悦辩称：一、关于重大误解问题。被上诉人在一审中提交了关于原审第三人发布的案涉房屋销售宣称的都是整层销售的证据，还提交了46号合同当事人庆巴图本人书写的定金收条注明为整层。如果扣减401室、402室，400多平方米的走廊等公共区域无法进行利用，对经营场所产生重大影响，对被上诉人购房的目的产生了根本性的影响。被上诉人在收到南京正旺置业有限公司的《通知函》才明确得知401室、402室不属于上诉人所有。一审法院以此为时间节点，认定被上诉人的撤销权并没有丧失，于法有据。二、关于上诉人收回房屋时间。被上诉人2019年5、6月份装修后，上诉人在2019年6月就实际收回。一审法院经法庭询问，认定房屋收回时间为2019年9月5日，上诉人当庭认可。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。天居公司述称：1、被上诉人主张是看到其广告才得知房源信息，但并未举证证明。2、2018年6月28日，其与白欣悦微信聊天记录中，白欣悦表示已与开发商沟通过，知道401、402室存在问题，但表示先把贷款办理下来，剩下的事情自己去解决。该聊天记录已经提交一审法庭。3、关于白欣悦主张的2018年11月26日的录音问题，原审法院也已查明，该录音并非全部录音，只是截取了部分。录音中，白欣悦提出已经找到了买家接盘，所以其当时是配合白欣悦在陈述，才会表示整层出售。田昕向一审法院起诉请求：1.判令白欣悦将位于南京市鼓楼区房屋退还田昕，并承担自2019年6月16日起至实际退还之日止，按每日4630元计算的损失；2.判令白欣悦承担违约责任，赔偿田昕损失83万元(自2018年5月3日至2019年6月15日，按4630元/天计算，扣除白欣悦已支付的100万元，约为83万元)；3.判令白欣悦承担本案诉讼费用。白欣悦向一审法院反诉请求：1.判令撤销2018年4月14日白欣悦和田昕签订的东宝路8号3幢××室、418室的《房地产买卖合同》；2.判令田昕返还白欣悦定金40万元；3.判令田昕返还白欣悦支付的首付款100万元；4.判令田昕承担140万元的利息，该利息自2018年4月14日起至实际支付之日止；5.判令田昕承担房屋设计费88000元；6.判令田昕承担房屋拆除费10万元；7.本案诉讼费用由田昕承担。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层共有18间房屋，其中××室、418室登记产权人为田昕；415室、416室、417室登记产权人为庆巴图、贾晓霞。2018年3月14日，庆巴图、施俊、天居公司（经纪方）签订编号为0000046号的《房地产买卖合同》，该合同载明：买卖双方就位于南京市整层的所有买卖达成一致意见；该物业建筑面积为951平方米；该物业总房款人民币壹仟贰佰壹拾柒万贰仟捌佰元整；订立本合同时买方支付定金人民币肆拾万元整给卖方（定金最终冲抵房款）。当日，庆巴图出具收条一张，载明：今收到施俊购买庆巴图位于南京市整层房屋定金人民币肆拾万元。2018年4月14日，田昕、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为0000054号的《房地产买卖合同》，合同约定，田昕将东宝路8号3幢××室、418室共计11套房屋，以8547456元的价格出售给白欣悦，签订合同时，白欣悦支付定金40万元，首期房款4697456元应于2018年5月31日前直接支付给田昕，买卖双方应于2018年4月22日前办理买方银行贷款预审批手续，买方贷款340万元在银行放款后由银行直接支付给田昕，房屋尾款5万元于双方物业交验当日直接支付给田昕。合同签订后，田昕出具收条一份，确认收到施俊、白欣悦定金40万元。同日，庆巴图、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为0000053号的《房地产买卖合同》，合同约定，庆巴图将东宝路8号3幢415室、416室、417室房屋，以2218752元的价格出售给白欣悦。该合同备注栏载明：“①2018年3月14日签房地产买卖合同NO:M0000046自动作废，②东宝路8号3幢414室、413室许杰以过户包含中介费以及所有税费”。2018年4月27日，田昕、白欣悦、天居公司签订协议一份，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路3幢4楼整层所有房屋正式交付给白欣悦，后期房屋产生的所有水、电、物业费及法律纠纷均由白欣悦承担。之后，白欣悦在对东宝路3幢4楼包含401室、402室在内的房屋进行拆除、装修时被物业公司阻止。2019年6月14日，田昕委托律师向白欣悦发函称，白欣悦向田昕购买东宝路8号3幢××室、418室共11套房屋，及东宝路8号3幢415室、416室、417室共3套房屋，因白欣悦严重违反合同，田昕特通知解除编号为53号、54号的《房地产买卖合同》，要求白欣悦三日内结清上述房屋物业费、水电费等费用，并将14套房屋退还田昕。2019年6月25日，白欣悦回函称，其签订合同系受田昕、庆巴图、贾晓霞和天居公司恶意欺诈，白欣悦同意解除合同，条件是田昕、庆巴图、贾晓霞退还其支付的180万元及利息，赔偿白欣悦付出的设计费20万元、拆除费20万元，除414室房屋外，其他房屋所有权并未转移，白欣悦也未实际占有使用，不存在交还房屋问题。2019年7月2日，南京正旺置业有限公司向白欣悦发函称，南京正旺置业有限公司系401室、402室产权人，白欣悦未经南京正旺置业有限公司许可,擅自将401室、402室墙面破坏,已严重损害了南京正旺置业有限公司的权益，故要求白欣悦在收到函件的15日内将401室、402室恢复原状。另查明，庆巴图、田昕在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，上述房屋由田昕整层出租给南京普雷英之辅语言培训学校使用，房屋进行了打通改造装修。2016年4月，南京正旺置业有限公司曾向南京市鼓楼区人民法院起诉，要求田昕、南京普雷英之辅语言培训学校返还东宝路8号3幢401室、402室房屋，案件审理过程中，田昕明确表示不购买401室、402室。一审法院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，白欣悦与田昕、天居公司签订的编号为53、54号的《房地产买卖合同》，实际上是施俊与庆巴图、天居公司签订的编号为46号的《房地产买卖合同》的细化，虽然编号为53、54号的《房地产买卖合同》对交易房屋的房号、数量等进行了明确约定，交易的房屋中确实不包括401室、402室房屋，但因编号为46号的《房地产买卖合同》及2018年4月27日白欣悦、田昕签订的协议中，对交易标的物的记载均为4楼整层，从而使白欣悦对交易房屋的数量、面积发生误解，白欣悦购买不动产的目的是为了对东宝路8号3幢4楼进行整体综合利用，该误解已影响合同目的之实现，故应认定为重大误解，白欣悦有权请求人民法院撤销合同。2019年7月2日，南京正旺置业有限公司发函告知白欣悦，其系401室、402室产权人，并要求白欣悦将房屋恢复原状，故白欣悦在本案中行使撤销权并未超过法律规定的期限。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故田昕应当返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，白欣悦应当向田昕返还南京市鼓楼区东宝路8号3幢××室、418室房屋。白欣悦提出其已将房屋交还田昕，但并未提供证据加以证明，故一审法院不予采纳。本案中，田昕、白欣悦在合同签订、履行过程中均有过错，各自所受到的损失，由各自承担。对于田昕、白欣悦提出的要求对方赔偿损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销田昕、白欣悦于2018年4月14日签订的编号为0000054号的《房地产买卖合同》；二、田昕于本判决发生法律效力之日起十日内返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，合计140万元；三、白欣悦于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市鼓楼区东宝路8号3幢403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、418室房屋返还田昕；四、驳回田昕的其他诉讼请求；五、驳回白欣悦的其他诉讼请求。本诉案件受理费12100元，由田昕负担6050元，白欣悦负担6050元；反诉案件受理费41306元、财产保全费5000元，合计46306元，由白欣悦负担25653元，田昕负担20653元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，该整层房屋进行了打通改造装修，且就该房屋发布的信息也表明系整层房屋出售，相关合同签订后，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路8号3幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦。综合以上事实，可以认定上诉人田昕是整层出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋。上诉人在上诉理由中单独就0000054号《房地产买卖合同》约定的交易标的物及建筑面积不是整层，而否定上述足以造成被上诉人重大误解的事实，本院不予采信。因2019年7月2日南京正旺置业有限公司发函给被上诉人，明确告知401室、402室产权为其所有，故一审法院认定被上诉人行使撤销权未过法律规定的期限，符合法律规定。上诉人虽主张被上诉人此前早已知晓401室、402室产权归属，但未能提供证据证明，本院不予采信。因上诉人田昕、天居公司隐瞒部分房屋产权归属的重要事实，导致被上诉人签订房屋买卖合同时存在重大误解，被上诉人也未尽到审慎注意义务，故一审法院认定合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，并无不当。上诉人主张被上诉人应承担违约及损失赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，田昕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24640元，由上诉人田昕负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年六月二十九日法官助理 闫宇虹书 记 员 杨文艳