江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终762号 上诉人（原审原告）:王国典，男，1976年12月17日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱锋，江苏祥盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄震，男，1975年3月5日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：石慧芬，女，1988年9月15日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：谢志宇，男，1988年8月2日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人王国典因与被上诉人黄震、原审第三人石慧芬、谢志宇案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初6293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国典上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与石慧芬于2017年10月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定泗洪县青阳街道明某紫郡7幢1单元1801室及储藏室价款420000元，合同签订后首付150000元，房贷由石慧芬交纳，该合同经泗洪县楚声法律服务所见证并出具了见证书。2017年10月31日，石慧芬收到上诉人房屋首付款150000元;2017年11月10日，石慧芬又收到上诉人支付的房款200000元。因案涉房屋无房产证无法办理过户手续，上诉人要求石慧芬出具200000元借条一份，后石慧芬将房屋交给王国典，并将《商品房买卖合同》、购房发票、契税票据、维修基金票据、土地办证费收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书等手续交给王国典。随后上诉人搬进案涉房屋居住，并将案涉房屋水电费用户名变更为王国典，物业公司出具的收据及证明均可证明王国典实际占有使用该房屋至今。上诉人与石慧芬于2017年10月10日签订《房屋买卖合同》，泗洪法院于2018年12月5日作出（2018）苏1324民初9030号民事调解书，签订合同时间在该民事调解书作出之前。因案涉房屋未验收导致不能办证，上诉人根据合同约定及在石慧芬同意的情况下，未支付余款，现上诉人同意将余款58000元交至法院。上诉人在购买案涉房屋时，已向房屋登记部门查询过，当时案涉房屋并无保全，上诉人已尽到谨慎注意义务。 黄震辩称，案涉房屋被泗洪法院保全时，登记在石慧芬、谢志宇名下，在诉讼过程中，谢志宇从未提出案涉房屋已经出售，王国典在执行中才提出异议，要求继续执行案涉房屋。 石慧芬陈述，认可上诉人的上诉请求。 谢志宇未作陈述。 王国典向一审法院起诉请求：1.确认泗洪县青阳街道明某紫郡7幢1单元1801室及储藏室系王国典出资购买，属王国典所有;2.停止对泗洪县青阳街道明某紫郡7幢1单元1801室房屋执行，解除对该房屋查封;3.本案诉讼费用由黄震、石慧芬、谢志宇承担。 一审法院认定事实：2015年2月13日，石慧芬与江苏新秀置业有限公司（以下简称新秀公司）签订《商品房买卖合同（合同备案号4d0e7a7765f25ec9）》，石慧芬以393908元价款购买新秀公司开发的位于泗洪县，其中主房价款392244元，储藏室价款1664元。石慧芬支付房屋首付款后，余款以该房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司泗洪县支行办理房屋按揭贷款方式支付，抵押期限自2015年3月30日至2035年3月29日。该房屋目前尚未办理房屋产权证。 2017年10月10日，石慧芬（甲方）与王国典（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明，甲方将自己享有的泗洪县明某紫郡7幢1单元1801室房屋及8号储藏室转让给乙方，为明确双方权利义务达成以下条款：一、上述房屋面积129.24平方米（建筑面积），储藏室面积16.64平方米;二、上述房屋转让费420000元（房屋全款），于合同签订后7日内付150000元，余款待甲方协助乙方房屋过户时付清;三、因上述房屋系银行按揭房产证亦未下来，本合同签订后乙方付清首次款项150000元后，甲方即向乙方交付房屋和相关凭据。上述房屋在办理过户前房屋所有按揭款由甲方负责交纳，但在房屋能过户时甲方必须协助乙方办理过户，届时甲乙双方互相履行义务;四、上述房屋性质、现状，乙方在签订本合同前对上述房屋属性已充分了解并自愿购买上述房屋;……十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，另一份由见证机关备存，经双方签字或捺印后生效。同日，泗洪县楚声法律服务所对该份合同进行了见证，并出具了《见证书》。 2017年10月31日，石慧芬出具一份150000元购房款收条给王国典。2017年11月10日，石慧芬又出具一份200000元现金借条给王国典，并在借条上注明抵购房款。2017年10月23日、2018年5月23日、2018年9月30日、2018年11月13日，王国典通过微信分别转款6000元、1000元、3000元、2000元，共计12000元给石慧芬。2017年11月，王国典占有使用案涉房屋至今。 另查明，黄震与石慧芬、谢志宇民间借贷纠纷一案，泗洪法院于2018年10月26日立案受理后，在诉讼过程中，黄震向该院申请财产保全，该院于2018年11月8日作出（2018）苏1324民初9030号民事裁定，查封石慧芬名下位于泗洪县房屋。此案经泗洪法院主持调解，于2018年12月5日达成调解协议：一、谢志宇、石慧芬同意偿还黄震借款本息75700元，从2018年12月起至2020年10月，于每月28日前各还款3000元，余款6700元于2020年11月28日前付清。如谢志宇、石慧芬逾期一期未履行，则黄震可就本金68500元及利息（从2018年10月26日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止）一并申请执行，已偿还部分优先扣抵利息；二、案件受理费800元、保全费820元，由谢志宇、石慧芬负担。当日，泗洪法院作出（2018）苏1324民初9030号民事调解书对上述协议予以确认。 2019年5月9日，泗洪法院根据黄震申请对此案立案执行。在执行过程中，泗洪法院于2019年5月20日作出（2019）苏1324执2224号执行裁定，查封石慧芬所有位于泗洪县不动产。王国典以其系该房屋实际所有人为由向该院提出执行异议，要求停止对案涉房屋执行，解除查封。2019年8月21日，泗洪法院作出（2019）苏1324执异76号执行裁定，驳回王国典的异议请求，王国典遂向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案王国典与石慧芬在案涉房屋查封前虽然签订有合法有效的书面合同，在查封前第三人石慧芬也将所售房屋交付给王国典占有使用，但王国典并未支付全部购房款，也未将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，并且王国典明知所购房屋未取得房屋产权证和因办理按揭贷款房屋已设定抵押，存在权利限制，致使所购房屋至今未能办理过户手续，对此，王国典存在过错。综上，王国典对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回王国典的诉讼请求。 二审期间，王国典围绕其上诉请求，提交以下证据： 1.从泗洪县住房和城乡建设局调取的泗洪明某紫郡小区建设工程消防验收意见书、在泗洪县12368政府公共服务平台查询的案涉房屋是否通过消防验收的处理结果、在泗洪县12368政府公共服务平台查询的明某紫郡小区未办理不动产权证的处理结果，拟证明案涉房屋所在的小区在2020年1月14日才通过消防验收，在2020年4月1日才通过综合验收，目前房产证仍未办理，不能过户并非上诉人自身的原因。 2.证人王某2的证言，拟证明石慧芬、谢志宇将案涉房屋卖给上诉人，上诉人支付了150000元购房款； 3.证人王某3的证言以及上诉人与王某3之间的往来记账明细表一份，拟证明上诉人给付石慧芬的150000元购房款中，有王某3的现金还款48000元； 4.证人王某5的证言，拟证明王某5借给上诉人40000元现金用于购买案涉房屋； 5.证人刘某的证言，拟证明刘某借给上诉人50000元现金用于购买案涉房屋； 6.上诉人在江苏泗洪农村商业银行股份有限公司的交易流水一份，拟证明上诉人在2017年10月23日取款20000元，该款系用于交付150000元购房款的资金来源； 7.泗洪县供销农资采购中心刘兴为农服务部于2020年5月8日出具的证明一份以及营业执照复印件一份，拟证明王国典于2017年11月7日出售粮食，获得粮食款32088元； 8.证人王某4的证言，其系上诉人的姐姐，拟证明上诉人在2017年向其借款70000元现金，用于购买案涉房屋。 黄震对上述证据的质证意见为：证据1-5、7，均不认可；证据6、8，认可。 石慧芬对上述证据的质证意见为：证据1，案涉房屋到现在仍然不能办理房产证；对证据2-5，150000元以及200000元的款项给我了，但是上诉人向朋友借钱的情况我不清楚；证据6，认可；证据7、8，未发表质证意见。 本院对上述证据的认证意见将在下文说理部分阐述。 对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 另查明，二审期间，上诉人王国典向泗洪法院交纳58000元。 本案二审争议焦点为：一、案涉房屋及储藏室是否为上诉人王国典所有；二、王国典对案涉房屋及储藏室是否享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋及储藏室尚未登记在上诉人名下，因此，对于其主张案涉房屋及储藏室归其所有的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据一、二审查明的事实，能够认定王国典在案涉房屋及储藏室被查封之前，已经与石慧芬签订了合法有效的书面买卖合同，且占有使用案涉房屋。关于王国典是否已支付全部价款的问题。王国典主张其在2017年10月31日、2017年11月10日分别向石慧芬付款150000元、200000元，其中第一笔150000元的资金来源为银行取款20000元、王某3偿还借款48000元、卖猪款60000元以及家中部分现金，第二笔200000元的资金来源为向王某5借款40000元、向刘某借款50000元、向王某4借款70000元、卖粮食款32088元以及家中部分现金，对于其陈述的内容，有150000元收条、200000元借条、银行交易明细、泗洪县供销农资采购中心刘兴为农服务部出具的证明以及王某2、王某3、王某5、刘某、王某4的证言予以印证，且二审期间石慧芬出庭认可已收到上述350000元款项，故能够认定王国典已经于2017年10月31日、2017年11月10日支付了合计350000元购房款。因王国典在2017年10月23日至2018年11月13日又通过微信转账12000元给石慧芬，案涉房屋及储藏室总价款为420000元，扣除上述已经支付的购房款362000元，尚有58000元未支付，而王国典在二审期间已经向泗洪法院交纳了该款项，故能够认定王国典符合上述规定第（三）项条件。关于是否系王国典自身原因未办理案涉房屋及储藏室过户登记的问题。根据王国典在二审期间提交的泗洪县住房和城乡建设局出具的泗洪明某紫郡小区建设工程消防验收意见书、在泗洪县12368政府公共服务平台查询的案涉房屋是否通过消防验收的处理结果以及在泗洪县12368政府公共服务平台查询的明某紫郡小区未办理不动产权证的处理结果，能够认定泗洪县明某紫郡小区7号楼在2020年1月14日通过消防验收，截止2020年4月1日尚未办理产权证，即案涉房屋及储藏室在被法院查封之前客观上无法办理产权证，亦无法办理过户登记。综上，对于王国典主张停止对案涉房屋及储藏室执行的上诉请求，本院予以支持。但王国典在一审中未能充分提供相关证据，对本案的发生具有明显过错，浪费司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担一、二审诉讼费用。 综上所述，因二审出现新证据，上诉人王国典的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初6293号民事判决； 二、不得执行江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324执2224号执行裁定查封的位于泗洪县不动产； 三、驳回王国典的其他诉讼请求。 一审案件受理费7600元、二审案件受理费7600元，均由上诉人王国典负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。