广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1703号 原告：唐伟坚，男，1974年6月12日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原告：李代红，女，1974年8月6日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 两原告的委托诉讼代理人：范德普，广西三益律师事务所律师。 被告：广西玉林田丰房地产有限公司，住所地：广西玉林市人民中路118号。统一社会信用代码：91450900619723843H。 法定代表人：杜朝信，执行董事。 第三人：苏乙强，男，1960年5月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告唐伟坚、李代红与被告广西玉林田丰房地产有限公司（以下简称：田丰房地产公司）、第三人苏乙强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李代红及原告唐伟坚、李代红的委托诉讼代理人范德普到庭参加诉讼，被告田丰房地产公司、第三人苏乙强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐伟坚、李代红向本院提出诉讼请求：1、请判决被告立即将玉林市“田丰商厦”二号楼1904号房（价值352950元人民币）交付给原告二人并依法办理房产证给原告，同时必须赔偿原告二人因被告迟延交房造成的经济损失18000元（以每月1500元计算房租损失，从2019年1月起暂计至起诉之日止，以后发生的继续计算至交房之后三个月止）给原告；2、请判决第三人对被告的交房及赔偿经济损失义务必须负连带责任；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年6月22日，被告（甲方）及第三人代表的田丰房地产公司“田丰商厦”项目部（乙方）与原告二人及李代勇（丙方）签订了一份“协议书”，约定由乙方代甲方将“田丰商厦”二号楼1904号房以销售的形式（实际是由被告归还2003年10月9日由原告的父亲李世全购买被告位于玉林市人民西路开发区地块所交款项98325元及被告必须支付的补偿款构成该套商品房的购房款）交付给原告。但被告及第三人在“田丰商厦”二号楼的其他房屋基本销售完毕的情况下，经原告多次催促，都没有要将该套商品房交付给原告的意思，甚至连原告的电话都不接听，被告及第三人企图赖账不予交房的意图明显。由于被告一再违约（2003年10月9日，原告李代红的父亲、唐伟坚的岳父李世全购买了被告的一块地皮后，被告将该地转卖给他人，后李世全将购地款及补偿的权利转给原告李代红。之后原告二人及李代勇（现李代勇已明确放弃本案的一切权利）经与被告及第三人代表的“田丰商厦”项目部协商达成上述协议，现被告严重损害原告的合法权益，为此，原告依法提起诉讼。 被告田丰房地产公司辩称，1、原告与被告没有签订任何《房屋买卖合同》，原告的诉讼请求根本不成立。按法律规定，房屋买卖必须签订《房屋买卖合同》或是买卖的房屋实际交付给买受人，相关房款支付后办理相关手续才能成为合法、有效的房屋交易。本案从《协议书》可知，是被告田丰房地产或苏业忠本人欠有李世全90000多元，应属于民间借贷方面的法律关系，所以原告认为已形成房屋买卖与法律规定相违背；2、按《协议书》规定被告田丰房地产公司在2016年9月要支付100000元给第三人苏乙强，于封顶后30个工作日内支付完余款252950元。但被告没有支付过任何款项给第三人苏乙强，该《协议书》根本没有履行，其房屋买卖也没有成立；3、按《协议书》本案遗漏原告，李代勇作为合同的丙方，与本案处理有利害关系，应作为本案当事人予以追加。综上，原告诉请没有任何法律依据，应驳回原告所有的诉讼请求。 第三人苏乙强述称，1、原告与被告及田丰房地产“田丰商厦”项目部从来没有签订过任何《房屋买卖合同》，按法律规定，房屋买卖必须签订买卖合同或交易的房屋实际交付使用，所有房款支付后办理必要的手续才能成为合法、有效的房屋买卖。按《协议书》规定田丰房地产公司在2016年9月要支付100000元给苏乙强，于封顶后30个工作日内支付完余款252950元。但第三人从来就未收到田丰房地产任何款项，田丰房地产向第三人支付房款是必要的前提条件。所以，原告认为已形成房屋买卖合同并要求第三人承担责任没有任何法律依据；2、原告提出的诉请要求交付“田丰商厦在”二号楼1904号房、办理房产证、赔偿经济损失18000元等，没有任何事实和法律依据。按照房屋交易至少要满足签订《房屋买卖合同》、支付房款、办理必要手续等条件，但本案中原告没有支付过任何房款，田丰房地产公司也没有履行其义务，房屋买卖合同没有成立。综上，原告的诉请没有任何法律依据，请求驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年10月5日，被告田丰房地产公司（甲方）与乙方李世全（李代红的父亲）签订一份《有偿转让建设用地代建房屋协议》，约定甲方将依法取得的位于玉林市人民西路开发区地块国有土地使用权，有偿转让给乙方作为房屋建设用地。乙方在合同签订时，按总金额的50%缴交第一期地款98325元，其余的款项待楼房底层盖顶后，10日内付清。2003年10月9日，李世全交纳了98325元给田丰房地产公司。2008年9月，李世全作出书面声明，将上述地块以100000元转给了其女儿李代红，转让款已付清，以后该地块的所有权全部归李代红，其他人一律不得有争议。后来因被告田丰房地产未交付土地使用权，原告才得知位于玉林市人民西路开发区地块已被转让给他人。之后，经多次协商，于2015年6月22日，被告（甲方）田丰房地产公司与田丰房地产公司“田丰商厦”项目部（乙方）、原告（丙方）唐伟坚、李代红签订《协议书》，约定：为了处理好甲方原购地客户李世全（已故）的遗留问题，三方协商一致同意一、乙方把“田丰商厦”二号楼1904号房，建筑面积约117.65平方米，按成本价3000元/平方米，合计金额352950元销售给丙方唐伟坚名下，此套商品房的房款全部由甲方现金支付，支付时间为2016年9月支付100000元，乙方封顶后30个工作日内一次性付清余款252950元；二、乙方转给丙方的商品房，办好销售手续后，即归还了2003年10月9日甲方客户李世全购买甲方土地的98325元，以及全部的补偿费，双方不再追究经济补偿问题；三、本协议一式三份，三方签字盖章即生效，任何一方违约即赔偿因违约造成对方的损失。由于被告及第三人一直未将“田丰商厦”二号楼1904号房办好销售手续给原告，故原告向法院起诉。 另查明，原告唐伟坚、李代红是夫妻关系，李世全是李代红的父亲已于2014年9月过世。田丰房地产公司“田丰商厦”项目部的负责人为苏乙强。 又查明，田丰房地产开发公司开发的“田丰商厦”已封顶，因经济纠纷“田丰商厦”项目的建设用地及全部在建工程被玉林市玉州区人民法院依法拍卖、抵债给了广西至尊房地产开发有限公司，并已办理了产权人为广西至尊房地产开发有限公司的不动产登记证书。 本院认为，原告唐伟坚、李代红与被告田丰房地产公司及田丰房地产公司“田丰商厦”项目部签订的《协议书》是在三方自愿、平等协商的基础上订立，并没有违反法律、法规的相关禁止性规定，该《协议书》合法有效。本案中，虽然原、被告双方没有签订《商品房买卖合同》，但是该《协议书》属于缔约阶段的合意，相当于商品房买卖中的“认购书”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预认等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。由于该《协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，双方当事人应当按照《协议书》的内容履行。因第三人苏乙强作为田丰房地产公司“田丰商厦”项目部的负责人，而该项目部属于田丰房地产公司的临时机构不具备法人资格，其签订的合同所产生权利义务应由被告田丰房地产公司承担。因此，被告田丰房地产公司应当为原告办好“田丰商厦”二号楼1904号房的销售手续。但因被告田丰房地产公司涉其他经济纠纷，其开发的“田丰商厦”项目的建设用地及全部在建工程于2019年8月14日被玉林市玉州区人民法院依法拍卖、抵债给了广西至尊房地产开发有限公司，并已办理了产权人为广西至尊房地产开发有限公司的不动产登记证书。原告诉请要求交付“田丰商厦”二号楼1904号房并办理房产证给原告已经客观履行不能，双方的合同目的不能实现，本院对原告的诉请不予支持，应当依法驳回。被告田丰房地产公司、第三人苏乙强经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告唐伟坚、李代红的诉讼请求。 案件受理费6864元，减半收取3432元，由原告唐伟坚、李代红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年六月十七日 书记员  陈礼婷