山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终3123号上诉人（原审被告）：孙杜春，男，1975年3月5日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：解天男，山东临正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟祥珍，女，1980年2月4日出生，汉族，住山东省费县。委托诉讼代理人：邵丽友，山东国曜（临沂）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：魏国栋，男，系该公司职工。原审被告：沈自彩，女，1974年9月11日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：解天男，山东临正律师事务所律师。上诉人孙杜春因与被上诉人孟祥珍、鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟公司）及原审被告沈自彩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院(2019)鲁1392民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙杜春上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1392民初2058号判决，发回重审或依法予以改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人孟祥珍承担。事实和理由：一、上诉人处分的房产为上诉人与沈自彩共同共有，上诉人单独处分该不动产所订立的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而孙杜春对于共有房产的处分构成对沈自彩所占份额物权的无权处分，且事后也未得到沈自彩的追认，处分房产的合同应认定为无效合同。二、孟祥珍、鲁盟公司对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人未经共有权人同意处分房屋，侵犯了共有权人的利益；被上诉人孟祥珍对于房屋的产权状况未调查清楚就签订买卖合同，对于合同无效也负有相应的责任；被上诉人鲁盟公司作为房产中介，对于存在合同无效的风险应当有预见力，且有义务对买卖双方提示说明，而在本案中，被上诉人鲁盟公司未对双方作出提示，且收到定金后未告知上诉人，致使上诉人判断错误，被上诉人鲁盟公司应对合同无效的结果负责。孟祥珍、鲁盟公司对于合同无效均有过错，应当承担相应的责任。三、被上诉人鲁盟公司未将收付定金告知上诉人，上诉人对被上诉人支付定金之事并不知情。被上诉人只支付了定金，未支付其他房款，其实际损失较小，一审法院对于孟祥珍的实际损失的认定过高。被上诉人将5万元的定金交付至鲁盟公司，而鲁盟公司未将收付定金之事告知上诉人，其责任在鲁盟公司。同时，被上诉人仅支付了5万元定金，并未支付其他房款，未履行房屋买卖合同约定的主体义务，因此，被上诉人实际损失，仅仅是同期银行存款利息，一审法院认定损失过高。四、定金与损失不能同时并用。一审法院同时支持定金与损失与法不符。五、被上诉人委托评估机构对涉案房屋进行评估，系单方委托，其评估所得的房屋价值与实际不符。该评估报告载明房屋价值明显高于市场公允价格，不应以此为据进行判决。涉案房屋实际出售价格也明显低于评估价值，更说明评估结果不具有参考性。孟祥珍辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鲁盟公司辩称，1.本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，与居间服务合同纠纷并非同一法律关系，我方不应列为被上诉人；2.上诉人与被上诉人孟祥珍签订涉案合同，是双方真实意思的表现，双方在明确知该房屋的真实情况下，签订了该份买卖合同；3.我方作为居间人已经履行完居间人的义务，向上诉人与被上诉人孟祥珍之间如实告知涉案房产真实归属情况；4.我方按照合同约定代为保管定金是我方作为居间人履行自己义务的行为，且已经通知上诉人孙杜春；5.上诉人孙杜春与被上诉人孟祥珍之间签署的合同却已实际履行，被上诉人孟祥珍已经将定金交与我方，我方也已经履行完居间人的义务，涉案合同已经成立。沈自彩述称，同上诉人意见。孟祥珍向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院依法判决被告双倍返还原告定金款100000元，并赔偿房屋溢价款609775元，共计709775元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月18日，原告孟祥珍（乙方）与被告孙杜春（甲方）、鲁盟地产经纪连锁有限公司（丙方）签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，合同约定，原告孟祥珍购买由被告孙杜春所有的位于临沂市经济区房屋一套，建筑面积为约414平方米，房屋总价为2800000元。乙方于合同签订之日支付50000元，作为购房定金交由丙方保管。第三条约定，乙方支付首付款560000元交由监管账户监管，剩余房款2200000元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并支付给甲方。剩余房款40000元作水电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。第六条约定，本合同签订后，甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿。各方还对其他事项进行了约定。各方均在合同中签字盖章予以确认。合同签订次日，原告按照合同约定将购房定金50000元交由居间方鲁盟地产经纪连锁有限公司保管。后涉案房屋一直未交付，原告单方委托山东天诺价格评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估价值为3409775元。原告多次向被告主张权利未果，遂诉至一审法院。另查明，鲁盟地产经纪连锁有限公司于2019年5月8日变更为鲁盟地产集团有限公司。被告孙杜春、沈自彩系夫妻关系，本案所涉房屋为孙杜春、沈自彩共同共有。2019年7月9日，孙杜春、沈自彩将涉案房屋另行出售，并已登记于他人名下。一审法院认为，原告孟祥珍与被告孙杜春、被告鲁盟公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按合同约定履行了交付购房定金的义务，被告孙杜春在合同履行期间将房屋另行出售于他人，并办理了不动产权变更登记，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。涉案合同目的无法实现，已符合法定解除条件，故原告要求解除《鲁盟地产房屋买卖合同》，理由正当，予以支持。原告依照定金条款要求双倍返还定金100000元，理由正当，予以支持。原告主张被告应赔偿房款溢价款609775元及评估费2000元，对此，原告单方委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估房屋价值为3409775元，与双方约定的房款2800000元之间的差价为609775元。相对于合同约定的房屋价款2800000元,原告支付的50000元定金仅为少量定金,原告在未考虑自身履约程度的前提下,主张被告赔偿全部房屋溢价损失609775元,有违公平,综合考虑本案合同的履行情况及已判令被告依据定金罚则承担双倍返还定金100000元等情况,根据公平原则,对于原告主张的溢价损失,一审法院酌定为120000元。原告主张过高的部分,不予支持。原告主张评估费2000元，该费用系因被告违约造成的原告确定损失所支付的必要、合理费用，应由被告承担。被告孙杜春、沈自彩共同辩称，被告沈自彩作为房屋共有人，对涉案合同自始不认可也未追认，故涉案合同应为无效合同。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故该辩称不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告孟祥珍与被告孙杜春、被告鲁盟地产集团有限公司于2019年6月18日签订的编号为1902409的《鲁盟地产房屋买卖合同》；二、被告鲁盟地产集团有限公司于判决生效后十日内返还原告孟祥珍定金50000元；三、被告孙杜春于判决生效后十日内偿付原告孟祥珍定金差额50000元；四、被告孙杜春于判决生效后十日内赔偿原告孟祥珍损失120000元；五、被告孙杜春于判决生效后十日内偿付原告孟祥珍评估费2000元；六、驳回原告孟祥珍的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10898元，保全费4220元，均由被告孙杜春负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人虽单方处分夫妻共同财产，在订立涉案合同中存在过错。但对上诉人关于涉案合同因无权处分而无效的主张，本院依法不予支持。因为根据现行法律规定，因无权处分而导致合同无效的请求权在守约方及实际权利所有人。上诉人作为过错方，并无该权利。上诉人关于孟祥珍、鲁盟公司对于涉案合同的无效均有过错、不认可涉案房产的评估报告及一审判决数额高于被上诉人孟祥珍实际损失的主张，均因未提交证据予以证明，本院依法不予采信。上诉人关于其不知收取定金及定金与损失赔偿不能同时适用的主张，也无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人孙杜春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10898元，由上诉人孙杜春负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年六月二十八日书记员  张 寒