天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终789号上诉人（原审被告、反诉原告）：周生良，男，1986年7月27日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路427号。法定代表人：车建兴，执行董事。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人周生良因与被上诉人红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周生良上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求并依法支持上诉人反诉请求；2．一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违反了诚实信用原则。根据上诉人经营项目的特点，如租期太短上诉人根本不会入驻。双方当时商量好的租期最少是3年。上诉人多次催促签订正式合同，但被上诉人一直故意拖延不签订租赁合同。故一审法院认定租赁期限是5个月不符合实际情况；二、被上诉人违反了先合同义务，应承担缔约过失责任。本案中，被上诉人故意隐瞒马上总体退场的事实，并拖延不签订合同，致使上诉人入住并装修，还没有开张就面临关门。被上诉人应承担缔约过失责任；三、自2019年9月1日后被上诉人不应当再收取上诉人周生良租金，并且对于上诉人周生良已经缴纳的9月份租金应该返还。红星美凯龙公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院依法驳回上诉人上诉请求并维持原判决。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1．判令周生良立即腾退其占用的10072-AF05-T8-45018号展位并交还红星美凯龙公司；2．判令周生良支付自2019年10月1日起至实际交还10072-AF05-T8-45018号展位期间的占有使用费（2019年10月1日至2019年11月13日为单倍，之后为双倍），其中截至2019年11月14日为2274.38元；3．判令本案诉讼费由周生良承担。周生良向一审法院反诉请求：1．同意腾退展位，要求判令红星美凯龙公司赔偿损失37,793.5元；2．诉讼费由红星美凯龙公司承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，红星美凯龙公司（出租方）与周生良（承租方）签订《天津东丽红星美凯龙商户准入审核程序表》，约定：周生良承租红星美凯龙公司E8187、E8226号展位，经营品牌为卡丽维尼，经营面积为60.65平方米，租金单价为25元/平方米/月，月租金1,516.25元，物业费优惠。租赁期限自2019年4月1日起至2019年8月31日止。后周生良对展位进行了装修。到期后，双方就续租未达成一致意见。后红星美凯龙公司向周生良邮寄了落款为2019年10月14日的《告知函》，主要内容为：现合同期已满，因经营规划调整，红星美凯龙公司决定对合同所涉展位暂不对外出租，双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年8月31日期限届满合同终止；自2019年9月1日起至2019年11月13日止期间为清场过渡期，过渡期内不收取租金、管理费用；按照告知函中的时间节点提前办理离场手续，并将展位内物品全部搬离；2019年11月13日之后，如展位仍有物品，视为放弃该遗留物品的所有权，并由红星美凯龙公司自行处理，不再另行通知。周生良收到该《告知函》后未腾退租赁展位。后红星美凯龙公司再次向周生良邮寄了落款为2019年11月8日的《告知函》，主要内容为：双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，如需继续签订下一期合同，请于11月13日前与红星美凯龙公司签订租赁合同；如不继续签订下一期合同，按照10月14日《告知函》，双方合同已于2019年8月31日终止，红星美凯龙公司给予周生良73天（2019年9月1日至2019年11月13日）清场过渡期。现清场过渡期临界到期，再次函告：1．请周生良于2019年11月13日前腾退展位；2．如未能于2019年11月13日前腾退展位，红星美凯龙公司将取消给予的清场过渡期优惠，依据通用条款第19.8条约定，按每日租金和管理费的两倍要求周生良支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日的违约金。周生良称没有收到第二次的告知函，但已通过红星美凯龙公司工作人员发送的微信知悉了告知函的内容。现展位内仍有周生良的家具等物品，周生良明确表示如红星美凯龙公司给予损失赔偿后，展位的物品可以由红星美凯龙公司自行处理。一审法院认为，红星美凯龙公司与周生良于2019年3月8日签订的《天津东丽红星美凯龙商户准入审核程序表》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《天津东丽红星美凯龙商户准入审核程序表》的实质内容亦为双方就租赁事宜达成合意，租赁合同关系成立，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现租赁期限已于2019年8月31日届满，周生良继续使用涉诉展位，红星美凯龙公司没有提出异议，原约定条款继续对双方产生约束力，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。红星美凯龙公司于2019年10月16日向周生良邮寄《告知函》，其内容要求周生良于2019年11月13日前腾退展位，故双方之间的不定期租赁合同于2019年11月13日解除。合同解除，合同的权利义务终止，周生良未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位，清场过渡期优惠取消，因周生良已交纳9月份租金，故周生良尚需支付自2019年10月1日起至2019年11月13日的不定期租赁合同期间的租金计2,274.38元。庭审中，周生良自认其租用的展位尚未腾空，故其应向红星美凯龙公司支付占有使用费，起算时间自2019年11月14日起计算。虽然红星美凯龙公司主张应当按照通用条款第19.8条约定要求周生良双倍支付租金和管理费，但因双方对此并无书面约定，且红星美凯龙公司亦未提供相关证据，故红星美凯龙公司要求周生良支付双倍占有使用费的请求，一审法院不予支持，占有使用费参照双方约定的租金标准支付为宜。关于周生良的反诉请求，租赁期限届满后，双方当事人未续签合同，原约定的条款继续对双方产生约束力，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，红星美凯龙公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知周生良，红星美凯龙公司于2019年10月16日向周生良邮寄的《告知函》中，已经明确给予了搬离时间，属合理期限。庭审中，红星美凯龙公司对于周生良交纳的押金2,000元同意退还，一审法院照准。依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故周生良以红星美凯龙公司的不诚信行为为由，要求赔偿其损失的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周生良于本判决发生法律效力之日起十日内将其租用的E8187、E8226号展位腾退给原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司；二、被告（反诉原告）周生良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月13日的租金计2,274.38元；三、被告（反诉原告）周生良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位并交还给红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司之日止期间的占有使用费（按月租金1,516.25元计算）；四、驳回原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）周生良押金2,000元；六、驳回被告（反诉原告）周生良的其他反诉请求。案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担。反诉费减半收取370元，由被告（反诉原告）周生良负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系双方当事人因不定期租赁合同解除成讼，本案的争议焦点为：双方当事人是否存在违约行为以及应承担的违约责任。红星美凯龙公司与周生良于2019年3月8日签订的《天津东丽红星美凯龙商户准入审核程序表》实质上就租赁事宜达成合意，约定的租赁期间为2019年4月1日至2019年8月31日。租赁合同到期后，周生良继续使用租赁物，红星美凯龙公司未提出异议，双方形成不定期租赁法律关系。因不定期租赁合同终止时间的不确定，法律赋予当事人随时解除合同的权利。合同解除后，承租人应当返还租赁物。红星美凯龙公司向周生良邮寄送达了落款为2019年10月14日的《告知函》，其内容要求周生良于2019年11月13日前腾退展位，故一审法院认定双方之间的不定期租赁合同于2019年11月13日解除并无不当。该份《告知函》给予周生良自2019年9月1日至2019年11月13日的清场过渡期，亦属给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。然，周生良未在指定期限内腾空租赁物并返还展位，故其应当承担清场过渡期租金及2019年11月14日之后的占有使用费。《天津东丽红星美凯龙商户准入审核程序表》中双方约定的月租金为1,516.25元，因周生良已经支付9月份租金1,516.25元，故周生良还需向红星美凯龙公司支付10月份租金1,516.25元、11月1日至13日租金657.04元（1516.25÷30×13），共计2,173.29元。一审法院对于2019年10月1日起至2019年11月13日的租金计算有误，本院予以调整。周生良关于红星美凯龙公司违反诚实信用原则和先合同义务，未提交充分的证据证明，本院对其该项主张不予采信。综上所述，上诉人周生良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9554号民事判决第一、三、五、六项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9554号民事判决第四项；三、变更天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9554号民事判决第二项“被告（反诉原告）周生良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月13日的租金计2,274.38元”为“周生良于本判决发生法律效力之日起十日内向红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月13日的租金计2,173.29元”；四、驳回红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司其他诉讼请求；五、驳回周生良其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担。反诉费减半收取370元，由周生良负担。二审案件受理费790元，由周生良负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月二十二日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……