江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1261号上诉人（原审原告）：王龙，男，1987年12月26日生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣（系王龙妻子），1988年7月17日生，汉族，居民，住沛县。被上诉人（原审被告）：李尊敬，男，1981年3月20日出生，汉族，居民，住沛县。被上诉人（原审被告）：韩道峰，男，1986年2月25日出生，汉族，居民，住沛县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王姗姗，江苏时务律师事务所律师。上诉人王龙因与被上诉人李尊敬、韩道峰返还原物纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初6106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙上诉请求，撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由李尊敬、韩道峰承担。事实和理由：1.本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》对租赁合同有明确的规定，即租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在租赁合同关系中承租人的根本义务是向出租人支付租金。涉案租赁合同中的合同当事人对租金交付的时间和承租人不能依约支付租金的法律后果均进行了明确的约定。王龙认为，作为承租人的李尊敬、韩道峰截止本案起诉之日尚未依照合同约定的时间向王龙支付租金的行为，可以认定为违约行为，涉案合同效力已经依法终止。合同约定的租金支付之日经过后，案外人朱广涛及王龙均通过履行函的方式告知李尊敬、韩道峰其违约行为引起的法律后果。一审时，李尊敬、韩道峰以“买卖不破租赁”为由向王龙主张双方之间存在租赁合同关系，李尊敬、韩道峰在得知涉案合同标的物的承包人、所有权人已经变更为王龙后，其应当明知履行义务的主体已经发生变更，但其二人在合同约定的支付租金之日直至日前仍未主动向王龙履行租金支付义务，李尊敬、韩道峰的违约行为已符合合同解除的条件。2.李尊敬、韩道峰称案外人朱广涛恶意拒收租金，蓄意解除涉案合同，与事实不符，其并未就此提供相应证据予以证明，也未提供证据证明其在合同约定的租金支付日前已向王龙履行了支付租金义务。根据李尊敬、韩道峰提供的证据足以证明朱广涛已在合同履行日前通知其二人涉案合同标的物的承包人、所有权人已经变更为王龙，在李尊敬与案外人朱广涛之子朱思儒的通话中，朱思儒也告知李尊敬这一事实。3.《中华人民共和国合同法》第四十五条关于附条件的合同的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。李尊敬提供的其与案外人朱广涛签订的厂房租赁合同中明确约定“每年6月15日交租金30%，7月15日交清钱，如不交清合同解除”，该条款系合同当事人对合同效力终止的约定，现合同出租人已经法定程序变更为上诉人，依照上述约定，李尊敬、韩道峰未能依照合同约定的期限向王龙足额支付租金，涉案合同约定的合同解除条件已经成就，王龙有权要求李尊敬、韩道峰返还涉案土地及地上附作物。4.一审法院认定李尊敬、韩道峰未能依约支付租金的行为尚不构成根本违约，存在事实认定错误。即便一审法院认定涉案合同并非附解除条件的合同，在李尊敬、韩道峰未能依约向王龙支付租金时，王龙亦有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除的规定行使合同解除权。李尊敬、韩道峰辩称，其二人在支付租金时并未违约，是因朱广涛拒收租金，而王龙要求按每月1万元支付租金。李尊敬、韩道峰已于2018年7月12日前将2018年7月15日至2019年7月15日间的租金支付完毕，即使向王龙支付租金，也应支付2019年7月15日之后的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王龙向一审法院起诉请求判令李尊敬、韩道峰：1.立即腾空并向王龙返还案涉土地及地上附着物；2.向王龙支付占用使用费20000元；3.承担本案诉讼费用。一审法院查明，2015年7月15日，案外人朱广涛与李尊敬、韩道峰签订厂房出租合同一份，内容为：“出租方（甲方）：朱广涛承租方（乙方）：李尊敬、韩道峰根据国家有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方拥有的厂房全部出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在本忠养羊厂西边，厂内总面积为10.3亩，建筑面积约为520平方米，厂房类型为钢结构。二、厂房租赁期限十五年。1、厂房租赁自2015年7月15日起至2030年7月15日止，租赁期15年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租赁厂房要求：1、租赁期间甲乙双方不得二次转租。2、乙方不得以甲方厂房作为物资抵押。四、租金支付方式：1、甲乙双方约定，该厂房租赁每年租金为人民币壹万陆仟元。五、国家或集体征用地时：1、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和政府动迁造成本合同无法履行，经甲乙双方协商，国家补偿给乙方经济损失归乙方所有，建筑房屋归甲方所有。2、厂房内所有规划建设的东西归甲方所有，乙方添值的东西归乙方所有。3、电费押金不用时结清。本合同一式两份，甲乙双方各一份。每年6月15日交租金30%，7月15号交清钱，如不交清钱合同解除。甲方：朱广涛乙方：李尊敬韩道峰租赁期满同等条件下，乙方享有优先租赁权。签约时间：2015年7月15日”。2018年9月14日，案外人朱广涛与王龙签订协议书一份，内容为：“协议书甲方：朱广涛乙方：王龙经甲乙双方协商，甲方朱广涛将位于沛县亩的院落及院内两间钢结构厂房出售给乙方王龙，厂房面积为500平方，东北角四间小房，配房及院内甲方自建的所有附属物的所有权及使用权出售乙方王龙，并将甲方与沛县民委员会签订的土地租赁所有权转让给乙方王龙所有。一、乙方按照约定，先付给甲方人民币四千元整，在签订合同时一次性支付给甲方余款人民币壹拾柒万元整，共计人民币壹拾柒万肆仟元整。二、甲方出售之后，所出售的厂房院落及合同附属物的任何事由及权益与甲方无关，由乙方负责。三、签订此合同的日期即为合同生效日期，合同签订，甲乙双方不得以任何理由反悔及违约。违约方将支付交易价格十倍作为违约金。四、本合同一式两份，甲乙双方各一份。厂房内3架钢梁归甲方。甲方签字：朱广涛乙方签字：王龙日期：2018年9月14日甲方出售的是位于亩地面上的自建500平方米两幢钢结构厂房和东北角的四间小配房及3面围墙，共计人民币壹拾柒万肆仟元整。”2018年9月13日，王龙向朱广涛支付定金4000元，朱广涛出具收条一份，内容为：“收条今收到厂房定金（王坑）肆仟元正朱广涛2018年9月13日”。2018年9月14日，王龙向朱广涛支付170000元，朱广涛出具收条一份，内容为：“收条今收到王龙用于购买王坑厂房款壹拾柒万元整朱广涛2018年9月13日”。2019年6月10日，沛县大屯王坑村民委员会与王龙签订土地承包经营权流转合同书一份，内容为：“甲方：王坑村民委员会乙方：王龙甲乙双方经过协商，甲方将位于亩土地承包经营权流转给乙方，用于发展农业生产，具体事项如下：1、流转经营权的土地情况：王本忠场房西侧，面积约10.3亩。2、流转的期限：自2019年6月10日至2031年6月10日。3、流转的价格：土地租金每年每亩1000元，如国家占用土地，地面一切附着物归乙方。4、土地承包经营权流转受益：乙方必须在每年7月10日之前将土地流转的收益全部足额支付给甲方。”合同还对其他事项进行了约定。2019年7月20日，朱广涛分别向李尊敬和韩道峰发出律师函，告知涉案土地及房屋的情况并要求其二人对租赁物进行清理并恢复至租赁时样貌交付给王龙。2019年7月26日，王龙分别向李尊敬和韩道峰发出律师函，告知涉案土地及房屋的情况并要求其二人对租赁物进行清理并恢复至租赁时样貌交付给王龙。2019年7月27日，沛县民委员会向李尊敬、韩道峰发出告知书，内容为：“李尊敬、韩道峰：沛县民委员会现就位于沛县王本忠厂房西土地块（约10.3亩土地）承包经营人变更概况及权利义务向你二人告知：本村民委员会于2011年6月10日与朱广涛就其承包经营位于沛县王本忠厂房西土地块（约10.3亩土地）一事经协商达成一致，后朱广涛以朱思儒的名义与本村民委员会签订土地承包经营权流转合同书一份取得该地块承包经营权，现朱广涛因自身经营发展原因不再继续承包前述地块，而转由王龙承包经营，本村委亦于2019年6月10日与王龙签订了土地承包经营权流转合同书一份同意并认可此事，将前述地块依法承包给王龙进行生产经营。综上所述，王龙现已合法取得该地块的承包经营权，除法律特殊规定外，此后因该地块产生的所有纠纷，均由王龙与你二人协商或通过其他合法方式解决，望你二人能够予以配合。此致王坑村委2019年7月27日”。现涉案的土地厂房由李尊敬、韩道峰处于正常生产经营状态，2018年7月15日至2019年7月15日之间的租金尚未支付。一审法院认为，根据我国物权法的相关规定，王龙通过与案外人朱广涛签订协议书，获得了涉案厂房的产权，可以行使对厂房的收益及处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案外人朱广涛与被告李尊敬、韩道峰签订的厂房出租合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。因王龙取得的涉案厂房负担有租赁关系，故王龙在行使权利时，应当受到该租赁合同的约束。根据涉案厂房出租合同约定内容，每年6月15日交租金30%，7月15号交清钱，如不交清钱合同解除。李尊敬、韩道峰应于每年的7月15日前交付租金，李尊敬、韩道峰未按照合同约定支付租金，构成违约行为。但王龙目前仅有权要求李尊敬、韩道峰支付2018年7月15日至2019年7月15日之间的租金。王龙认为李尊敬、韩道峰未及时支付租金的行为已导致合同的解除，李尊敬、韩道峰辩称其在租金交付期满之前多次与案外人朱广涛和王龙沟通交付租金事宜，但王龙及朱广涛均未及时收取租金。王龙认为李尊敬、韩道峰延期支付租金的行为已构成根本违约应解除合同并不合理，综合考虑本案厂房租赁合同的履行过程及使用现状，且本案的租赁期限较长，李尊敬、韩道峰已使用涉案厂房多年，李尊敬、韩道峰的违约行为尚不够成根本违约，王龙要求李尊敬、韩道峰向其返还案涉土地及地上附着物并支付占用使用费20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。因王龙已与案外人朱广涛签订协议书，获得了涉案厂房的产权，可以行使对厂房的收益及处分的权利，故，李尊敬、韩道峰应向王龙支付2018年7月15日之后的租金。综上所述，遂依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决：驳回王龙的诉讼请求。案件受理费380元，减半收取计190元，由王龙负担。二审期间，上诉人王龙提供以下证据：1.案外人朱广涛与李尊敬的短信聊天记录打印件三张，王龙与李尊敬的微信聊天记录截图打印件一张，证明涉案合同原出租人朱广涛在合同履行期限到期前，已通知李尊敬未按时支付租金的法律后果，也证明李尊敬所述王龙拒收租金与事实不符。李尊敬已知晓租金支付对象已经发生变更，仍拒绝向王龙交纳租金存在恶意。2.李尊敬一审时申请的证孟某,4慧殴打王龙的照片打印件三张及派出所接警处理记录，证明证孟某,4慧与本案处理结果有紧密关系，其在一审时所做证言存在利害关系，不应被采信作为定案依据。3.涉案房屋对比图，证明如果依照合同约定，李尊敬添附的房屋应归王龙所有。李尊敬、韩道峰质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，其应提供原始载体进行佐证，即便上述证据内容属实，也是发生在合同约定的付款期限前，不能证明王龙的举证目的。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，接警处理结果并未涉孟某,4慧，也未提孟某,4慧殴打王龙的情况。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，其应同原始载体进行佐证，一张照片仅能看到王龙，一张照片只能看到二人有拉扯，无法看清二人面部，无法证孟某,4慧与王龙有打架行为。不能证孟某,4慧不具备证明资格。涉案合同仍然有效，并未被解除，李尊敬、韩道峰只是租金交付不能，即便晚交租金也只是显著轻微的违约行为，不构成根本违约，不符合合同解除的条件。本院认证认为，李尊敬、韩道峰对证据1的真实性有异议，本院不予采信。证据2与本案并无关联性，本院不予采信。李尊敬、韩道峰对证据3的真实有异议，该证据与本案并无关联性，本院不予采信。被上诉人李尊敬、韩道峰提供收条一份，证明其于2018年7月2日向案外人朱广涛交纳8200元，结合一审庭审笔录可以确认李尊敬交纳2018年7月15至2019年7月15日间的租金。王龙质证认为，对该证据的真实性有异议，该证据仅载明支付数额和时间，不能证明李尊敬支付的租金是哪个时间段的租金，涉案合同约定李尊敬应支付的租金是16000元，而不是8200元。本院认证认为，一审庭审中王龙对于李尊敬、韩道峰支付2018年7月15日至2019年7月15日间的租金未持异议，对于李尊敬、韩道峰举证上述证据的目的本院予以采信。本院二审认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，王龙主张依照其与案外人朱广涛签订的协议书其已取得涉案厂房产权，有权依照涉案厂房出租合同要求李尊敬、韩道峰依照合同履行合同义务，现李尊敬、韩道峰违反合同约定的租金支付期限，逾期仍未交纳租金的行为已构成违约，要求李尊敬、韩道峰返还涉案土地及地方附作物，并向王龙支付占用使用费20000元。李尊敬、韩道峰则认为，涉案合同并未解除，依法应当继续履行，其在接到朱广涛、王龙邮寄的律师函前，并未知晓涉案厂房已售卖与王龙，其联系朱广涛要求向其交纳租金未果，亦因与王龙协商租金交纳事宜，因王龙要求租金涨至每月一万协商未果，故而一直未能交纳租金，其愿意向王龙支付2019年7月15日之后一年的租金。涉案厂房售卖与王龙后，王龙及案外人朱广涛并未提供相应证据证明其已在出卖涉案厂房之前的合同期限内通知李尊敬、韩道峰，双方提供的微信聊天记录载明内容相同，可以看出在2019年7月15日前，李尊敬向案外人朱广涛表示愿意继续履行合同交纳2019年7月15日至2020年7月15日间的租金，但因朱广涛称厂房已售卖与王龙致使租金交付未能完成。王龙购得涉案厂房后，在2019年7月15日前并未向李尊敬、韩道峰催缴租金，而在涉案合同约定的租金支付期限届满后的7月26日向李尊敬、韩道峰邮寄律师函，以其二人未按约交纳租金为由，要求其二人返还涉案厂房及土地。对此本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案厂房租赁期限长达十五年，李尊敬、韩道峰二人承租后进行投资经营，在李尊敬、韩道峰未知晓朱广涛已将涉案厂房售卖与王龙的情况下，李尊敬仍在下一年度的租金交纳期限前表示愿意继续履行合同向朱广涛交纳租金，如果片面机械解读涉案租赁合同，简单强制解除涉案租赁合同，势必影响其二人正常的生产经营，人为扩大损失。如此对李、韩二人既不公平，也不合理，与维护生产经营稳定、保护交易安全的法律适用理念和诚实守信的契约精神相悖。二审时，李尊敬、韩道峰表示愿意向王龙交纳2019年7月15日之后一年的租金，涉案租赁合同具有继续履行的基础条件，涉案合同的目的依然可以并应当能够实现。一审法院根据涉案厂房租赁过程中出租情况，李尊敬、韩道峰的履行意愿以及其二人的违约情形，认定涉案租赁合同应继续履行，本院予以支持。一审认定李尊敬、韩道峰应向王龙支付2018年7月15日之后的租金存在笔误，根据李尊敬、韩道峰租金交纳及实际使用涉案厂房的情况，应为李尊敬、韩道峰应向王龙支付2019年7月15日之后的租金。综上，王龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人王龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 建审 判 员  周美来审 判 员  李帅胜二〇二〇年六月三十日法官助理  王亚南书 记 员  艾文卿