广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8300号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗穗峰，男，1977年3月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢国梁，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，广东实德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李建奎，男，1984年12月22日出生，汉族，身份证住址黑龙江省佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：杨秋玲，广东谨然律师事务所律师。上诉人罗穗峰因与被上诉人李建奎租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。罗穗峰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第五项，并改判为罗穗峰没收李建奎的押金人民币12800元；2.判令李建奎修复房屋尚未修复的部分(更换3203大门木门、更换3303厕所木门、更换3303入门大厅及小房间的木地板)；3.判令李建奎赔偿房屋修复期间的租金损失人民币6096.6元(以月租金人民币7000元为标准，自2019年5月5日起计至2019年5月31日)；4.判令李建奎支付房屋2019年4月和5月的水费人民币178.7元，公用水费分摊人民币23.6元，公用电费分摊人民币89元，电费人民币439.93元，及2019年5月的物业管理费人民币261.9元；5.判令李建奎承担全部诉讼费用。事实和理由：一、李建奎违反了《房屋租赁合同》第十条第3、4款的约定，罗穗峰有权依据合同约定没收李建奎的押金，一审法院认定罗穗峰没收押金缺乏依据，属于事实认定错误。首先，2019年5月4日，李建奎搬离房屋时，己经收到了物业公司2019年4月份的缴费通知单，但是，李建奎并没有缴纳上述已经实际发生的费用。2019年5月13日，罗穗峰向李建奎发出的《律师函》中也明确要求其缴纳上述费用，但是，李建奎依然无动于衷。根据《房屋租赁合同》第十条第3款的约定，罗穗峰有权没收李建奎的押金。其次，根据罗穗峰提交的证据可知，李建奎承租房屋期间造成房屋及屋内家具损坏，罗穗峰发现后多次要求李建奎修复，均被拒绝。至今，李建奎都未曾对受损房屋进行修复。根据《房屋租赁合同》第九条第2款及第十条第4款的约定，罗穗峰亦有权没收押金。二、既然一审法院已认定李建奎损坏了房屋，并要承担赔偿责任，根据《房屋租赁合同》第七条第3款、第十条第4款的约定，李建奎应当对房屋的全部损坏进行修复，并对房屋因修复而产生的额外损失进行赔偿。1.房屋3203大门木门、3303厕所木门及部分地板的损坏是李建奎造成的，应当由李建奎进行修复。一审法院已经认定李建奎损坏了房屋，并判决其赔偿罗穗峰已经修复部分的损失，此情况下，理应判决李建奎对房屋尚未修复的部分继续进行修复。2.房屋维修期间的租金损失、物业管理费等损失是因李建奎造成的，按照合同约定，李建奎应当进行赔偿。李建奎损坏房屋后拒不修复，罗穗峰不得不自行请人对房屋进行修复，从而导致罗穗峰无法按期交付房屋给下一手租户，由此产生了6096.6元的租金损失及房屋维修期间的物业管理费、水费、电费等损失。根据《房屋租赁合同》第十条第4款的约定，罗穗峰有权要求李建奎赔偿房屋维修期间的损失。一审法院在己经认定李建奎损坏了房屋，而上述损失是房屋维修期间必然发生的情况下，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第一百二十二条的规定判决支持罗穗峰的诉请。李建奎辩称：我方已按照《房屋租赁合同》履行其义务，并无罗穗峰诉称的两种违约行为，罗穗峰无事实和法律依据没收押金。首先，罗穗峰的房屋损坏分为房屋主体结构问题造成的损坏以及非房屋主体结构问题的损坏，对于涉案房屋的墙体漏水、墙面脱落等是房屋主体结构出现了问题而造成的，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一点的约定，在租赁期间内，房屋的主体结构问题，由罗穗峰承担维修。其次，对于门锁以及厕所的玻璃损坏，部分墙体的脏乱这些非房屋主体结构问题，李建奎一直是同意修复的，并且也主动联系了装修师傅，进行报价维修，也把与装修师傅的维修合同及工程报价都在微信上发给了罗穗峰，只是罗穗峰不同意而无法对非房屋主体结构的问题进行修复，并非是李建奎恶意不维修，不能因此认定李建奎不履行主动修复义务，更不能因此认定李建奎违约。第三，根据微信聊天记录和房屋交接单可知，双方通过微信协商一致解除租赁合同，罗穗峰同意李建奎在交接房屋时将剩余的租金和押金、水电费一起结算。李建奎离开涉案房屋也是经过罗穗峰同意的，并不存在《房屋租赁合同》第十条擅自离开的情形。而且从该条的约定可知，押金的性质是减损，并非是违约金。李建奎于2019年6月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗穗峰返还李建奎房租押金人民币7742.94元及利息；2.罗穗峰补偿因处理本事件给李建奎造成的误工费2000元；3.罗穗峰承担本案的诉讼费用。罗穗峰一审反诉请求判令：1.李建奎赔偿罗穗峰因修复受损房屋而支出的维修费用人民币5500元；2.李建奎修复房屋尚未修复的部分（更换3203大门木门、更换3303厕所木门、3303入门大厅及小房间的木地板）；3.李建奎赔偿家具、电器的损失共计人民币4547.6元（1.8米折叠沙发一套人民币1289元；1.3米沙发床二套，每套人民币1599元；志高空调遥控器一个，每个人民币12.8元；灯管两根，每根人民币23.9元）；4.李建奎赔偿房屋维修期间的租金损失6096.6元（以月租金7000元为标准，自2019年5月5日起计至2019年5月31日）；5.李建奎支付2018年1月1日至2018年1月10日的租金人民币2133.3元（以月租金人民币6400元为标准）；6.李建奎支付2019年4月份和5月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币291.3元（2019年4月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币150.4元、2019年5月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币140.9元）；7.李建奎支付2019年5月的物业管理费人民币261.9元；8.李建奎支付2019年4月和5月的电费人民币439.24元；9.李建奎支付2019年4月11日至5月4日的租金5120元，罗穗峰没收李建奎的押金人民币12800元；10.李建奎承担本案全部诉讼费用；11.李建奎支付误工费8000元。一审法院经审理认定事实如下：2017年12月30日，李建奎（乙方）与罗穗峰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋的房屋出租给乙方使用，建筑面积为169.47平方米，分为上下两层的复式单位，现上下两层各自独立使用，互不相通；租赁期自2018年1月1日至2021年1月10日止，其中免租期从2018年1月1日至2018年1月10日；乙方承租的房屋将提供给其员工作宿舍使用，下层为男生宿舍，上层为女生宿舍，上下两层独立使用；租期前两年房屋每月租金为6400元，从第三年（即2020年1月10日）起每年租金上涨5%，即每月租金调整为6720元；乙方应于每月10号前将房屋当月租金付至甲方账户；乙方于签订本合同时，向甲方支付首月租金6400元；为保证合同的履行，乙方同意向甲方支付12800元作为押金，除本合同另有约定外，甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金无息退回乙方；乙方应在租赁期内应自行承担房屋的物业管理费、水费、电费、卫生垃圾费以及其他因乙方使用房屋而产生的费用，如因乙方未能按时缴交该等费用而致甲方损失的，甲方有权在押金中直接扣除，甲方可就不足部分向乙方追讨；在租赁期内，房屋主体结构问题由甲方承担维修，其他因乙方造成房屋损坏或日常维护的责任由乙方承担；乙方交接房屋时，甲、乙方应共同对房屋内现有的设备和家私家电等物品进行核实，核对无误后双方签订交接清单；乙方应在接收房屋后合理使用房屋及其附属设施，如因乙方原因造成房屋损毁或损坏、家电家具等设施设备出现故障的，乙方应自行负责修复，无法修复的应当支付相应价值的赔偿；双方协商一致后可变更或终止本合同；（第九条第二款）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：房屋或屋内设施设备出现损坏后，属乙方责任不主动进行修复的；租赁期间，如乙方有本合同第九条第2款约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回该房屋，并没收乙方交付的押金，如乙方的违约行为造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方追讨；等。合同签订后，李建奎向罗穗峰支付了押金12800元。李建奎支付租金至2019年4月10日。2019年3月7日，李建奎、罗穗峰通过微信协商一致同意解除《房屋租赁合同》，并约定4月底交接房屋。其中，2019年4月13日的微信聊天记录记载，李建奎：“罗先生你好！剩余的租金到时候跟押金一起结算吧！”罗穗峰：“可以，什么时候交接？”李建奎：“本月底吧。”2019年5月4日，李建奎将涉案房屋交还给罗穗峰，罗穗峰签署了“已收回3203、3303大门及房间锁匙、门禁，水表度数为1404，缺3203小房空调遥控器”。同日，罗穗峰通过微信向李建奎委托的负责交接涉案房屋的人指出涉案房屋存在“3203大门木门锁不了、沙发泡水发霉、墙体修复、地板泡起”的损坏情况，并发送了照片。后双方因对涉案房屋的损坏修复问题协商不一致而产生纠纷。物业公司出具的收费月份2019年5月的涉案房屋缴费通知单记载，管理费261.9元，水费实际用量为1378-1344，金额99.6元；公用电费摊分39元，公用水费摊分11.8元；注：水费含1.98元/吨水费，0.95元/吨排污费；每月10号抄水电表，预交下月管理费（例：收费月份为4月的缴费单，管理费所属期是4月1日至30日，水电及公摊，水电的所属期是2月10日至3月10日）。物业公司出具的收费月份2019年6月的涉案房屋缴费通知单记载，管理费261.9元，水费实际用量为1405-1378，金额79.1元；公用电费摊分50元，公用水费摊分11.8元。广州供电局出具的欠费停电通知书显示，涉案房屋截止2019年6月欠费439.24元。上述费用罗穗峰已支付。罗穗峰为证明其反诉主张，还提交了如下证据：1.照片、视频。2.装修价格表、结算单、转账记录。其中，结算单记载：工程名称：海英阁3203、3303翻新工程，（1）3203房右面小房间，原被改做厨房，3面漏水墙面铲除剥落墙面、批荡、刷墙体漆处理，地面出水口密封处理，油烟机排气孔密封处理；更换3203房新厕所门；3203厕所门相邻两面外墙漏水墙面铲除剥落墙面、做防水、批荡、刷墙体漆处理；3203房大门损坏的木门锁更换；3303厕所门相邻两面外墙漏水墙面铲除剥落墙面、做防水、批荡、刷墙体漆处理；总价2500元；（2）3203房右面小房间（原被改做厨房）1面墙面批荡、刷墙体漆处理；3203大厅1面墙体批荡、刷墙体漆处理；3303大房间窗户墙体漏水墙面铲除剥落墙面批荡、刷墙体漆处理；3303大房间1面墙体和天花批荡、刷墙体漆处理；总价1500元；（3）3203、3303其他全部墙体批荡修复、刷墙体漆处理，总价1500元；上述所有总计5500元；有维修师傅蒋某杰的签名，日期为5月28日。罗穗峰与“蒋”的微信聊天记录记载罗穗峰于2019年5月26日向“蒋”转账支付5000元，罗穗峰于2019年6月12日向“蒋”转账支付7000元。3.家具电器价格截图。4.罗穗峰与关某晓的租赁合同、存款记录、转账记录、身份证复印件。5.律师函、EMS邮寄单、送达情况查询记录。6.收入证明、提成收入明细。李建奎质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，双方在2019年5月4日有签署交接单，是交接后才出具的交接单，故对交接后房屋及物品的状况都不予确认，对房屋修复的照片，其中一张显示墙面有明显的裂痕，一张是天花板部分，这不可能由人为造成，沙发的照片可以看出沙发是完好的，没有更换的必要；证据2中的结算单有原件，其他无原件，对于无原件的证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，对结算单的名称及工程内容不予确认，但从结算单可以看出工程的名称是翻新工程，有一个防水的项目，原来涉案房屋没有防水的措施，墙体漏水、墙面脱落是因其楼龄长、水管差，未做好防水措施，转账记录显示金额是5000元，并非5500元；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，李建奎提供的照片可以证明家具是完好的，不需要更换，即使沙发有污迹也是正常使用的磨损情况，完全可以通过清洗或更换沙发套等方式处理，且该证据仅是介绍沙发的情况，没有显示购买的情况；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，该期间是罗穗峰自行改造房屋而花费的时间，不应把相关的损失强加给李建奎来承担；证据5的律师函李建奎是在微信上收到的，对其内容的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据6的真实性、合法性和关联性均不予确认，出具该收入证明的律所主任是罗穗峰本人，该证据是罗穗峰自行制作的。李建奎为证明其反诉抗辩意见，提交了如下证据：1.海天花苑视频；2.蒋师傅与李建奎对话的视频；3.黄某勇师傅与李建奎对话的录音；4.维修协议书及黄某勇的身份证。罗穗峰质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明涉案房屋内部墙体存在渗水、漏水的问题，更无法证明房屋的主体结构存在问题；对证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议，这是李建奎偷拍的，李建奎主导着整个谈话内容，但均未得到肯定的回答，蒋师傅对涉案租赁合同内容，特别是双方维修责任上的约定并不知悉，不可能对双方维修责任在法律上由谁承担有准确的判断，蒋师傅的一些回答也证实了罗穗峰主张的合理性；对证据3、4的真实性、合法性和关联性均不予认可。李建奎于2019年6月6日提起本案诉讼。一审庭审中，李建奎、罗穗峰均确认双方的租赁合同已解除，李建奎已于2019年5月4日将涉案房屋交还给罗穗峰。罗穗峰表示维修期间从2019年5月12日到5月28日，第5项反诉请求是合同约定的免租期，是按照合同完全履行情况下才给予的优惠，在李建奎造成房屋损坏的情况下，李建奎应当支付该期间的租金。李建奎同意支付2019年4月的水费、公用电费分摊、公用水费分摊共150.4元和2019年5月3日之前的电费。罗穗峰表示不能明确2019年5月4日之前的电费，涉案房屋现已修复好并租赁给新租户了。一审诉讼中，因罗穗峰表示不同意以押金抵扣李建奎所欠租金和其他费用，故李建奎表示其明确要求罗穗峰退回押金的数额为12800元，其他款项由法院依法判决。一审法院认为：李建奎、罗穗峰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照《房屋租赁合同》约定，如因李建奎未能按时缴交费用而致罗穗峰损失的，罗穗峰有权在押金中直接扣除，罗穗峰可就不足部分向李建奎追讨。根据微信聊天记录和房屋交接单可以认定，李建奎、罗穗峰通过微信协商一致解除租赁合同，罗穗峰同意李建奎在交接房屋时将剩余的租金跟押金一起结算，李建奎支付租金至2019年4月10日；2019年5月4日，李建奎将涉案房屋交还给罗穗峰。故李建奎应向罗穗峰支付租金及水电费、公摊水电费、物业管理费至2019年5月4日止，鉴此，李建奎应向罗穗峰支付从2019年4月11日至2019年5月4日的租金5120元（6400元÷30天×24天）、水费175.8元[（1.98元/吨+0.95元/吨）×（1404度-1344度）]、公用水费分摊13.4元（11.8元÷30天×4天+11.8元）、物业管理费34.92元（261.9元÷30天×4天）。因没有证据证明李建奎交还房屋时的用电额度，故一审法院酌情判决李建奎支付电费和公用电费分摊共400元。罗穗峰反诉要求李建奎支付上述费用合法有理，一审法院予以支持，对超过部分的反诉请求一审法院不予支持。鉴于罗穗峰当庭表示不同意在押金中抵扣所欠租金和其他费用，且罗穗峰亦就李建奎所欠租金和费用提起了反诉，故李建奎明确其要求罗穗峰退回的押金数额为12800元，一审法院予以准许。如前述理由，李建奎要求罗穗峰返还押金12800元符合合同约定和双方解除合同时的约定，故一审法院予以支持。罗穗峰反诉要求没收押金12800元缺乏依据，一审法院不予支持。罗穗峰未及时退回押金是因与李建奎就涉案房屋的损失产生纠纷所致，并非罗穗峰恶意为之，故李建奎要求罗穗峰支付押金的利息无理无据，一审法院不予支持。李建奎要求罗穗峰支付误工费2000元缺乏依据，一审法院不予支持。罗穗峰主张李建奎对涉案房屋及房屋内的物品造成了损坏，并提交了视频、照片和微信聊天记录等证据予以证明，故一审法院对此予以采信。结合罗穗峰提交的证据及李建奎的过错程度，一审法院酌情判决李建奎赔偿损失费8000元给罗穗峰。罗穗峰要求李建奎修复房屋尚未修复的部分、赔偿房屋维修期间的租金损失、支付免租期内的租金（2018年1月1日至2018年1月10日的租金2133.3元）、误工费的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月13日作出如下判决：一、罗穗峰在本判决生效之日起10日内，返还押金12800元给李建奎；二、李建奎在本判决生效之日起10日内，支付拖欠的租金5120元、水费175.8元、公用水费分摊13.4元、物业管理费34.92元、电费和公用电费分摊400元给罗穗峰；三、李建奎在本判决生效之日起10日内，赔偿损失8000元给罗穗峰；四、驳回李建奎其他诉讼请求；五、驳回罗穗峰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费170元，由李建奎负担23元，罗穗峰负担147元；反诉受理费440元，由李建奎负担134元，罗穗峰负担306元。上述本诉受理费已经由李建奎预交，李建奎同意由罗穗峰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给李建奎。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉案租赁房屋为90年代的建筑物，一直由物权人罗穗峰用于出租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本院认为，本案二审争议的焦点是：一、李建奎应否承担租赁物修复义务及涉案租房押金应当返还还是应当予以没收；二、李建奎应否承担支付2019年4月和5月水电费、公摊水电费及物管费的义务；三、涉案租赁物修复期间租金损失的承担。关于李建奎应否承担租赁物修复义务及涉案租房押金应当返还还是应当予以没收的问题。上诉人罗穗峰主张，李建奎违反合同约定，未缴清水电费，也未对损坏的设施设备进行维修即离开，故罗穗峰有权没收押金12800元。对此本院认为，根据查明的事实，2019年3月7日，罗穗峰和李建奎通过微信聊天，达成解除合同的协议。在此过程中，李建奎提出剩余的租金与押金一起结算，罗穗峰表示同意。虽然双方未明确对于4月份的水电费应否在押金中扣除，但鉴于水电费金额明显小于租金金额，且因双方协商时，4月份的水电费尚未发生，故可以理解为罗穗峰对于合同解除时相关费用结算后以押金抵扣的方式支付是认可的。罗穗峰与李建奎于2019年5月4日办理了交接手续后方才离开，并不存在罗穗峰所称未结清费用即擅自离开的情形。而对于涉案租赁房屋内部设施损坏的问题，在双方办理完交接手续后，罗穗峰提出部分设施有损坏，要求李建奎进行维修。李建奎对部分污染的墙壁进行了粉刷，对于其他设施损坏的责任问题，因双方产生争议，在损坏责任未明确的情形下，李建奎拒绝修复并不构成违约。故罗穗峰以李建奎未结清水电费等费用，未对损坏设施进行修复构成违约，12800元押金应当予以没收的理由不能成立，本院予以驳回。一审法院判决罗穗峰返还12800元具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。关于李建奎应否承担支付2019年4月和5月水电费、公摊水电费及物管费的义务问题。罗穗峰、李建奎于2019年5月4日办理涉案物业钥匙交接手续，故涉案物业的水电费、管理费等费用应当截止至2019年5月4日。一审过程中，一审法院根据已经出具的水电费、物业费单据，对该期间内的租金等费用已经做出处理，结果并无错误。由于水电费等相关费用的结算是以整月为结算单位，而涉案物业交接时，未对全部水电表读数进行核对。此后物业交罗穗峰自行管理，亦继续产生水电费用。故一审法院对无法精确计算的水电费部分酌情进行处理亦无不妥，本院予以认同。罗穗峰未有新证据证明该期间内李建奎应承担的水电费用高于一审法院认定的金额，对其该项主张本院不予支持。关于涉案租赁物修复期间租金损失的承担问题。二审中，罗穗峰自述，涉案物业为90年代的建筑物，且一直用于出租。正常情形下，使用逾20年且维护欠妥的房屋存在墙体霉变、门窗受潮变形等问题亦属正常。罗穗峰并未提供证据证明上述损坏现象是承租人认为破坏或使用不当造成。一审法院根据相关事实，也已酌情判令李建奎承担部分修复责任，且依常理，出租人收回租赁物后，均会对出租物业重新装修后再行出租。罗穗峰没有证据证明该装修是针对李建奎的责任造成的损坏而为之。罗穗峰将涉案房屋出租给李建奎作为职工宿舍使用，对于物业收回后要适当进行装修修复有合理预期。一审法院认定该装修期间造成的租金损失由罗穗峰自行承担合理合法，本院予以维持。综上所述，上诉人罗穗峰的上诉主张不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297.20元，由上诉人罗穗峰负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳