山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1481号 上诉人（原审被告）：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。 法定代表人：房兴军，总经理。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张涛，男，1981年1月21日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：冯滨，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱秀秀，女，1984年1月27日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：冯滨，山东宇慧律师事务所律师。 原审被告：孟宪奎，男，1969年12月10日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。 原审被告：陈依速，女，1973年1月26日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安宏成置业有限公司因与被上诉人张涛、朱秀秀及原审被告孟宪奎、陈依速不当得利纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 泰安宏成置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张涛、朱秀秀负担。事实与理由：一、一审判决认定双方之间系不当得利是错误的。2018年11月7日，泰安宏成置业有限公司与张涛签订了商品房买卖合同，同日将涉案房屋交付了张涛，办理了网签登记，后续办理了不动产登记证书，张涛理应支付相应价款。二、张涛与孟宪奎之间的房屋买卖合同是无效的，孟宪奎向张涛转让涉案房屋时，涉案房屋尚未竣工，属于预购房屋，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第四十六条规定，该房屋不能进行转让，故其房屋买卖合同无效。并且，孟宪奎出售涉案房屋时，尚未取得涉案房屋的物权，其只是享有合同债权，其转让房屋的行为属于无权处分行为，泰安宏成置业有限公司对此并未追认，故孟宪奎与张涛的房屋买卖合同无效。三、孟宪奎与泰安宏成置业有限公司的房屋买卖合同已解除，部分房款未退还是因为孟宪奎所承接的工程质量不合格，孟宪奎一直未履行维修义务所导致的，一审判决对不当得利的认定是错误的。 张涛、朱秀秀辩称，一、本案定性为不当得利纠纷是成立的。从时间进程看，2016年1月份孟宪奎与泰安宏成置业有限公司订立《商品房预售合同》并办理了网签登记，之后在建行办理贷款750000元，将泰安宏成置业有限公司应支付的工程款和该750000元合计1100008元用于购买涉案房产（含配房）；2018年6月20日，张涛与孟宪奎订立《不动产买卖合同》，孟宪奎将涉案房产以1580000元转让给张涛，张涛自2018年6月20日开始陆续向孟宪奎支付房款，截止至2019年2月28日，共计向孟宪奎支付房款1240000元。在此期间，2018年7月2日，孟宪奎用张涛支付的房款结清了其建行的贷款。2018年7月18日，泰安宏成置业有限公司与孟宪奎签订《商品房预售合同解除协议书》且双方办理了网签注销登记；网签撤销后，2018年11月7日，泰安宏成置业有限公司与张涛、朱秀秀签订了《山东省新建商品房买卖合同》，房屋总价款（含配房）共计1100008元，泰安宏成置业有限公司亦为之出具了1100008元的发票；2019年1月9日，张涛、朱秀秀向建行公积金贷款600000元支付于泰安宏成置业有限公司的银行账户，除该600000元外，张涛并未向泰安宏成置业有限公司支付任何的购房款。另外，2019年1月31日，张涛、朱秀秀向泰安宏成置业有限公司购买车位价款155000元，该款项张涛、朱秀秀亦未向泰安宏成置业有限公司支付。从款项的收支看，泰安宏成置业有限公司和孟宪奎虽已解除合同并撤掉网签，但经一审审理查明，泰安宏成置业有限公司并未向孟宪奎返还1100008元的购房款；且一审也查明，张涛与孟宪奎均认可泰安宏成置业有限公司与孟宪奎撤销网签的目的是为了张涛与泰安宏成置业有限公司订立房屋买卖合同及泰安宏成置业有限公司为张涛办理房产登记。一审也查明张涛除支付泰安宏成置业有限公司公积金贷款的600000元外，并未向泰安宏成置业有限公司支付任何的款项。综上两个方面，泰安宏成置业有限公司在已经通过孟宪奎获取了张涛、朱秀秀支付的房款1100008元的情况下，继续占用张涛、朱秀秀600000元的款项不予返还实为不当得利，在扣除张涛、朱秀秀的车位款155000元的基础上，应将剩余款项445000元向张涛、朱秀秀返还。 孟宪奎、陈依速未作答辩。 张涛、朱秀秀向一审法院起诉请求：l.泰安宏成置业有限公司立即返还张涛、朱秀秀款项445000元及利息（利息自2019年1月9日起按照银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）；2、本案诉讼费等实现债权的费用由泰安宏成置业有限公司负担。 一审法院认定事实：张涛、朱秀秀系夫妻关系。孟宪奎、陈依速系夫妻关系。2016年1月12日，泰安宏成置业有限公司与五岳园林公司、孟宪奎签订《协议书》一份，由五岳园林公司购买泰安宏成置业有限公司宏成御苑C4号楼2单元402号房，房屋单价7549.74元/平方米，储藏室23868元，总价1100008元。该房款自泰安宏成置业有限公司应支付五岳园林公司工程款中扣除抵顶孟宪奎应交房款。房款不足部分由孟宪奎补足。该房屋手续办理至孟宪奎名下，孟宪奎交纳涉及该房屋的税费等一切费用。泰安宏成置业有限公司与孟宪奎签订《商品房预售合同》后，办理了《商品房预售合同》备案、预购商品房抵押权登记等，孟宪奎在中国建设银行股份有限公司泰安分行办理了总金额75万元的个人贷款。2018年6月20日，孟宪奎与张涛签订《不动产买卖合同》，张涛购买孟宪奎坐落于泰安市房屋，附属物包括室内墙面及墙上固定装修、配房一间一并出售给张涛。成交价款为人民币1580000元整。合同还约定了其他相关事项。同日，张涛向孟宪奎支付定金10000元。2018年6月25日，张涛向孟宪奎支付定金90000元。2018年7月2日，张涛向孟宪奎支付购房款690000元。2018年7月2日，孟宪奎结清贷款。2018年7月18日，泰安宏成置业有限公司与孟宪奎签订《商品房预（销）售合同解除协议书》，并就泰安宏成置业有限公司与孟宪奎间签订的《商品房预售合同》，双方申请办理了《商品房预售合同》备案注销手续。2018年7月19日，张涛向孟宪奎支付购房款90000元。2018年8月24日，张涛向孟宪奎支付购房款100000元。2018年11月7日，泰安宏成置业有限公司与张涛、朱秀秀就宏成御苑C4号楼2单元4层402号房屋买卖事宜签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，约定该商品房单价为每平方米7549.74元，总价款为1076140元，买受人采取贷款方式付款：公积金贷款600000元，买受人应当于2018-11-07前支付首期房价款476140元，占全部房价款的44%。配房（地下室、储藏室）总价款为23868元。同日，泰安宏成置业有限公司向张涛、朱秀秀出具了公共维修基金、物业费及有线电视初装费收据，入住应交费用明细中有手写“物业从2016年1月份到2018年10月底”字样。2018年11月20日，泰安宏成置业有限公司向张涛出具货物或应税劳务、服务名称为“*不动产*其他住房”、“*不动产*房地产开发住宅”发票一张，金额分别为23686元、1076140元，合计1100008元。2018年11月23日，张涛、朱秀秀向税务部门缴纳房屋买卖契税16500.12元。2018年11月28日，泰安市国土资源局对张涛、朱秀秀共同共有的泰安市双龙路以东、谢过城街以北宏成御苑C4号楼2单元402号颁发了鲁（2018）天使不动产权第0039660号证书。2019年1月31日，泰安宏成置业有限公司向张涛、朱秀秀出具车位款收据一张，金额为155000元。2019年2月1日，泰安宏成置业有限公司与张涛签订《宏成御苑车位所有权转让合同》一份。期间，张涛、朱秀秀与中国建设银行股份有限公司泰安分行签订《个人公积金住房贷款借款合同》，向该行借款600000元，借款期限自2019年1月9日至2044年1月9日。该借款由受托银行支付至泰安宏成置业有限公司37001697208050156401账号。除60万元住房公积金贷款款项外，张涛、朱秀秀未向泰安宏成置业有限公司缴纳首期房价款项。2018年12月1日，张涛向孟宪奎支付购房款50000元。2019年1月31日，张涛向孟宪奎支付购房款150000元。2019年2月28日，张涛向孟宪奎支付购房款60000元。含定金张涛共计已支付孟宪奎1240000元。庭审中，对泰安宏成置业有限公司提交的退购房款的中国农业银行网上银行电子回单，孟宪奎提出异议，主张其名下无回单显示的账号，其未收到该笔返还款项。张涛、朱秀秀主张泰安宏成置业有限公司与孟宪奎申请备案注销系因其时案涉房产未办理房产证，为了协助其办理案涉房产网签备案等事宜，与泰安宏成置业有限公司协商后签订的《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，并办理了合同备案及不动产权登记。就泰安宏成置业有限公司提交的中国农业银行网上银行电子回单显示的交易款项，一审法院责成泰安宏成置业有限公司予以核实，并就该回单的真实性向回单载明的孟宪奎名下账号62×××11开户行中国农业银行泰安龙泽支行进行了调查。经核实，该账号在中国农业银行泰安龙泽支行不存在。泰安宏成置业有限公司经核实后亦认可该回单载明款项未实际交易，回单系为配合撤销其与孟宪奎间的《商品房预售合同》备案共同制作的。泰安宏成置业有限公司主张该退款未实际交易并不能否认泰安宏成置业有限公司与孟宪奎之间《商品房预售合同》已经解除的事实。因主张泰安宏成置业有限公司扣留张涛、朱秀秀向银行的贷款属不当得利，泰安宏成置业有限公司应返还其上述600000元住房公积金贷款中扣减车位款155000元后剩余445000元部分款项，张涛、朱秀秀提起本案诉讼。一审法院认为，泰安宏成置业有限公司虽主张其与孟宪奎签订的《商品房预售合同》已解除，且其已将孟宪奎缴纳的购房款返还给孟宪奎，但对泰安宏成置业有限公司该主张，孟宪奎不予认可，经一审法院对泰安宏成置业有限公司提交的网上银行电子回单显示的孟宪奎账号开户行中国农业银行泰安龙泽支行的调查，回单显示的孟宪奎名下账号在该行不存在，泰安宏成置业有限公司经核实后亦认可回单载明的购房款未实际返还，应认定泰安宏成置业有限公司已由其与孟宪奎之间签订的《商品房预售合同》中实际取得案涉房屋价款的事实。综合双方陈述及提交的证据，张涛、朱秀秀及孟宪奎提出的与泰安宏成置业有限公司协商办理撤销泰安宏成置业有限公司与孟宪奎间《商品房预售合同》备案登记，由张涛、朱秀秀与泰安宏成置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，系为办理案涉买卖房屋登记事宜的主张，一审法院予以采信。泰安宏成置业有限公司在其与孟宪奎间签订的《商品房预售合同》中已实际取得其与张涛、朱秀秀间签订的《山东省新建商品房买卖合同（现售）》中确定的案涉房屋全部购房款的情况下，继续占有张涛、朱秀秀在中国建设银行泰安分行的住房公积金贷款款项已无事实和法律依据，属不当得利，应予返还。张涛、朱秀秀主张泰安宏成置业有限公司在扣减其应缴纳的车位转让款155000元后返还其剩余445000元款项及利息（自2019年1月9日起按照银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）的诉讼请求，依法应予支持。孟宪奎、陈依速未实际获取占有上述《借款合同》住房公积金贷款项，未在该贷款款项中获得利益，对该款项不承担返还责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、泰安宏成置业有限公司于被判决生效之日起十日内返还张涛、朱秀秀445000元及利息（以445000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2019年1月9日起计算至实际付清之日止）；二、驳回张涛、朱秀秀对孟宪奎、陈依速的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3988元（已减半收取），保全费2820元，合计6808元，由泰安宏成置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，孟宪奎在将涉案房屋卖给张涛时，虽未取得涉案房屋的所有权，但并不因此导致该房屋买卖合同无效，且孟宪奎和张涛均未对合同的履行产生争议，故泰安宏成置业有限公司关于孟宪奎与张涛之间房屋买卖合同无效的理由，于法无据，本院不予支持。泰安宏成置业有限公司已将涉案房屋于2016年1月12日以1100008元的价格出卖给了孟宪奎，应视为双方对于孟宪奎所承接的工程已完成了结算，其已实际收取了涉案房屋的全部价款，故泰安宏成置业有限公司在本案中主张孟宪奎承接的工程质量不合格，证据不足，本院不予采信。综上，泰安宏成置业有限公司在已从孟宪奎处取得了全部购房款的情况下，继续将张涛的贷款60万元予以占有，无法律依据，构成不当得利。 综上所述，泰安宏成置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7976元，由泰安宏成置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年六月二十二日 书记员  梁 壮