山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初730号原告：吕梁市恒驰房地产开发有限公司。法定代表人：刘×1。委托诉讼代理人：刘×2，山西翰儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘×3，山西翰儒律师事务所律师。被告：吕×，山西省临县人。原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司与被告吕×商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘×2、刘×3，被告吕×均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付剩余购房款170000元，同时支付利息13940元（注：从2019年8月5日起至实际支付剩余购房款之日按月利率2%的标准计算利息，暂算至2019年12月5日），合计183940元；2、请求判令被告承担原告为实现债权所产生的律师代理费5100元；3、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年10月31日，原被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告向原告购买位于××区第2幢2单元13层A2号房屋一套，房屋总价345000元，被告采取按揭付款的方式按期付款：“本协议签订三日内付首批款，首批房款按总房价的50%支付，计175000元，剩余50%，计170000元，做银行按揭”。2018年11月3日，被告按照协议向原告支付了房屋首付款175000元并接收了房屋。因原告所售房屋暂时不满足办理银行按揭贷款条件，2018年10月31日原被告双方就剩余房款的支付还另行签订了一份《欠款协议》，约定“房屋满足办理银行按揭贷款条件后，甲方（原告）通知乙方（被告）。甲方通知乙方后3日内，乙方到银行办理房屋按揭贷款手续”；关于违约责任的条款中约定：“1、若乙方（被告）在甲方（原告）通知后7日内不向银行提交房屋按揭贷款材料，甲方可随时主张乙方支付剩余房款；2、若乙方的按揭贷款申请未通过，且未能在15日内向甲方支付剩余房款的，则甲方从第16日开始计算利息。本金为乙方尚未支付的剩余房款，利息为每月2%；3、若乙方即不按期按要求向银行提交申请房屋按揭贷款材料，也不向甲方支付剩余房款，甲方即有权要求乙方支付剩余房款及利息，并由乙方承担全部损失，也有权解除房屋买卖合同，收回房屋，由乙方承担一切损失。”当原告房屋满足办理银行按揭贷款条件后，原告于2019年5月18日以电话通知的形式通知被告到银行办理房屋按揭贷款手续，但被告却置若罔闻。迫于无奈，2019年7月20日，原告在文华苑小区的大门处张贴《告全体业主通知书》，再次通知被告依照《房屋买卖协议》、《欠款协议》的约定履行义务，同时明确告知“不再主张之前所产生的欠款利息”。但是，即便如此被告仍旧没有按照约定及时履行自己的义务。故提起诉讼，望判如所请。原告向法庭提交以下证据：1、营业执照、被告身份证复印件各一份，证明原、被告主体资格；2、房屋买卖协议、收款收据、欠款协议，证明被告欠款事实及利息约定；3、建设用地规划许可证、国有建设用地使用证、晋建房字（2015）215号文件、吕建审函（2016）143号文件、非税收入一般缴款书（收据）1支、吕城管执罚字（2018）第6号行政处罚决定书、非税收入一般缴款书（收据）2支、山西省商品房预售许可证、吕审管工程函（2020）34号吕梁市行政审批服务管理局关于预售许可证有效期的回复，证明原告具备出售商品房的资格；4、不动产登记证明2份，证明原告能为住户办理预告登记；5、商品房销售贷款合作协议，证明原告所售房屋已具备办理按揭的条件；6、告全体业主通知书、行政起诉状、行政裁定书、（2020）晋11行终1号行政裁定书，证明被告于2019年7月20日收到原告的催收通知；7、律师委托代理合同、发票，证明原告为实现债权已支出的律师代理费5100元。被告吕×辩称，对于原告所说的我有异议。当初在购买房屋时我是根据传单和路边的广告买的，买时说是大产权、大红本，而且说的红本下来再付另一半钱。付了部分房款后，上面写的预备按揭，我问是什么意思，销售员说大红本下来开始按揭。我问一起买房的住户，都和销售员说的一致。后来去年7月份原告给我打电话，让我过去了解情况，了解到他们证没有办下来，如果证办不下我们不可能按揭。说不成，我们就走了，今年就把我们起诉了。被告吕×未向法庭出示证据。经庭审质证：被告对原告出示的七组证据的真实性无异议，但对原告所出售的房屋认为“五证”不齐全，不能办理大红本。本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的七组证据内容真实、形式来源合法，与本案具有关联性且被告吕×无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定如下：2018年10月31日，原、被告签订《房屋买卖协议》，合同约定被告购买原告开发建设的文华苑小区第2幢2单元13层A2号楼房一套，楼房建筑面积约为93.19㎡，3702.11元/㎡，总房款345000元，协议签订三日内付首批款，首批房款按总房价的50%支付，计175000元，剩余50%计170000元，做银行按揭。同日，原、被告双方还签订了《欠款协议》，约定在办理按揭贷款之前，被告不支付剩余房款，并且剩余房款没有任何利息。在剩余房款支付完毕之前，被告有权居住该房屋。房屋在满足办理银行按揭贷款条件后，原告通知被告3日内到银行办理房屋按揭贷款手续；若被告按揭贷款申请未能通过，被告应当在15日内向原告支付全部剩余房款；若被告的按揭贷款申请未通过，且未能在15日内向原告支付剩余房款的，则原告从第16日开始计算利息，本金为被告尚未支付的剩余房款，利率为每月2%，并由被告承担全部损失。《协议》签订后，被告向原告支付首付款175000元并接收了房屋。由于原告当时不具备办理银行按揭贷款条件，被告剩余房款170000元未能及时办理按揭贷款。2019年5月13日原告与中国建设银行签订了《商品房销售贷款合作协议》，中国建设银行吕梁分行同意为文华苑小区的商品房发放个人住房贷款。2019年5月18日原告以电话通知的形式通知被告到银行办理房屋按揭贷款手续，被告却以原告未能办理产权证为由拒绝办理按揭贷款。2019年7月20日，原告在文华苑小区大门口张贴《告全体业主通知书》，再次督促被告等人于接到通知7日内提交按揭贷款的全部资料。被告收到通知书后，至今未办理按揭贷款，亦未支付原告剩余购房款170000元。同时查明，该工程已经办理了《建设用地规划许可证》（地字第1411002015LD001（补）号）、《国有土地使用证》,未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2015年10月12日，山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局联合出台了晋建房字【2015】215号关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见，意见要求对“不具备房屋竣工验收备案条件的，由建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定，出具房屋安全鉴定报告书或工程质量检测报告。符合安全使用条件的，由住房城乡建设部门出具认定意见，房屋权属登记机构凭认定意见办理房屋权属登记”。2016年10月15日，吕梁市住房保障和城乡建设管理局向吕梁市房地产管理局出具了吕建审函【2016】143号《关于解决吕梁市恒驰房地产开发有限公司文华苑住宅小区遗留问题的意见》。意见内容为，“根据《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字【2015】215号）和专家联席会通过的《离石区后王家坡文华苑教师公寓项目规划鉴定报告》、《离石区文华苑住宅小区1#-5#楼主体结构现状质量检测报告》，认为该项目的建设符合城市规划，主体结构现状质量检测能够满足房屋正常安全使用要求。”并由原告补缴了城市基础设施配套费。2018年12月24日，吕梁市城市管理综合执法局作出（吕城管执罚字【2018】第6号）行政处罚决定书，对原告未取得建设工程规划许可证进行建设的行为以及未取得施工许可擅自施工等行为进行了行政罚款处理。2019年2月1日涉案房屋取得了商品房预售许可证。2019年7月15日，原告在规划和自然资源局办理了文华苑住宅小区《不动产登记证明》。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》和《欠款协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。被告吕×在付清首付款后，对于剩余170000元购房款因被告的原因未按照协议约定办理按揭贷款，被告亦未通过其它方式向原告支付，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告主张被告支付170000元购房款及从2019年8月5日起至实际支付剩余购房款之日按月利率2%的标准计算利息的请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付为实现债权所产生的律师代理费，因《欠款协议》中约定由被告承担全部损失，故原告的该项请求，本院亦于支持。依照《欠款协议》约定，房屋在满足办理银行按揭贷款条件后，由被告提交按揭贷款全部资料，若被告按揭贷款申请未能通过，应在15日内支付原告全部剩余房款，故被告辩称原告向其承诺办理下产权证后再办理银行按揭，与事实不符，被告的辩解本院不予采纳，据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定判决如下：一、被告吕×于本判决生效后十五日内支付原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司剩余购房款170000元及利息（利息按月利率2%计息，从2019年8月5日起算，计算至履行之日止）；二、被告吕×于本判决生效后十五日内支付原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司为实现债权所产生的律师代理费5100元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3979元，减半收取1989.5元，由被告吕×负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判员 李建忠 二〇二〇年六月三日书记员 李欣鸿