上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终744号上诉人（原审原告）：庞星原，男，1958年3月11日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：上海新长宁集团天山物业有限公司，住所地上海市长宁区茅台路180号。法定代表人：朱健健，董事长。委托诉讼代理人：杜毓丽，女，上海新长宁集团天山物业有限公司员工。被上诉人（原审被告）：上海新长宁（集团）有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路618号。法定代表人：倪尧，董事长。委托诉讼代理人：沈华强，男，上海新长宁（集团）有限公司员工。被上诉人（原审被告）：上海市房屋管理局，住所地上海市浦东新区世博村路300号。法定代表人：王帧，局长。委托诉讼代理人：朱明黄，男，上海市房屋管理局员工。上诉人庞星原因与被上诉人上海新长宁集团天山物业有限公司（以下简称天山物业公司）、上海新长宁（集团）有限公司（以下简称新长宁集团）、上海市房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初18263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庞星原上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人天山物业公司提交的《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》不是《上海市房屋买卖合同》及《房屋所有权证》的附随材料，上诉人在起诉本案之前完全不知情，故《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》不能约束于上诉人。一审法院对该份证据材料未查明核实真实性情况下予以采信是错误的。2.上海市房屋管理局与原先的上海市房产管理局之间的关系应由被上诉人上海市房屋管理局举证，一审法院将举证责任归于上诉人也是错误的。3.既然被上诉人方对《上海市房屋买卖合同》中的建筑面积45.16平方米如何计算无法说清，因此发给上诉人的《房屋所有权证》中的建筑面积45.16平方米数据也是错误的，上诉人要求重新测绘并纠正错误的建筑面积。上诉人认为，在被上诉人方对《房屋所有权证》及附随的《房屋平面图》无异议情况下，对“标注5”面积是否应计入产权面积应由被上诉人方举证，然一审法院将举证责任归于上诉人错误；上诉人认为在无证据证明“标注5”等是不合法的建筑面积或者不可以计入建筑面积情况下，应计入《上海市房屋买卖合同》和《房屋所有权证》中。4.在《上海市房屋买卖合同》落款处并无上海市房产管理局的印章，且被上诉人天山物业公司也没有出具授权委托书，故被上诉人天山物业公司是否具有上海市房产管理局的委托代理人身份应由被上诉人天山物业公司举证，然一审法院再次以上诉人对此明知为由未要求被上诉人天山物业公司举证，对上诉人来说是极其不公平的，故上诉人要求认定该份《上海市房屋买卖合同》无效并重新测绘后认定上海市长宁区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的建筑面积为55.16平方米。被上诉人天山物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉讼房屋原系公房，由原XX房管所管理，各区房管所得到房产管理局授权签约是众所周知的，无需被上诉人天山物业公司举证。另外上诉人也是在知晓购房政策情况下与XX房管所签约的，故该份买卖合同是合法有效的。原XX房管所也是根据上级的通知及建筑面积摊算办法进行的测算和分摊，在房屋平面图中的红线标注部位是上诉人的使用部位，但天井上面没有顶，故不计入建筑面积，因此该份买卖合同及房屋所有权证中记载的建筑面积并未存在错误。被上诉人新长宁公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。各区房屋管理所肯定是得到授权才会办理签约手续，如果没有得到授权就是私自出售国有资产，是违法的，然至今没有哪一家单位提出异议，说明原XX房管所是得到授权的，故该份买卖合同应属有效。被上诉人上海市房屋管理局未作答辩。庞星原向一审法院起诉请求：1.确认上海市长宁区住房保障和房屋管理局原所属上海市长宁区房产管理局天山路房管所于1995年3月18日与庞星原所签订的《公有住房买卖合同》无效；2.确认上海市长宁区XX村XX号XX室房屋的原建筑面积45.16平方米为55.16平方米（暂计，实际建筑面积以测量数据为准）；3.案件受理费由天山物业公司、新长宁集团共同承担；4.上海市房屋管理局对第一项、第二项请求承担连带责任。一审法院认定事实：1991年10月10日，上海市长宁区房产管理局天山房管所向庞星原发放涉讼房屋的租用公房凭证，该凭证载明：出租人为该房管所，承租人为庞星原，独用部位为底层4室23.90平方米，公用部位为底北灶间、卫生间、浴间，发证类别为原租户。在房屋租赁使用管理手册中载明：涉讼房屋居住部位南14.50平方米、北9.40平方米、走道1.40平方米，非居住部位灶间3.10平方米，天井7.90平方米，马桶独用。在商品房分户（单元）建筑面积测算表中载明：涉讼房屋使用面积（不含阳台）为14.50+9.40+1.40+3.10+2.80=31.20平方米，分摊系数为1.447477，涉讼房屋建筑面积为45.16平方米。1993年4月15日，XX房管所向上海市长宁区房产管理局提交《关于建立上海天山物业公司的请示》。同年4月20日，上海市长宁区房产管理局作出《关于同意组建上海天山物业公司的批复》。1993年5月，上海天山物业公司成立，后更名为上海新长宁集团天山物业有限公司。1995年3月14日，庞星原向上海市房产管理局支付涉讼房屋的购房款6,108.58元。1995年3月18日，庞星原与XX房管所签订《公有住房买卖合同》，合同约定：出售人为上海市房产管理局（甲方），代理人为XX房管所（甲方），购房人为庞星原（乙方）。甲方同意将涉讼房屋计建筑面积45.16平方米出售给乙方。房屋实际付款金额5,401.50元、首期维修基金611.01元、其他手续费96.07元，总计6,108.58元。该合同尾部甲方签章处加盖XX房管所公章，代表人处加盖刘某印鉴，乙方处加盖庞星原印鉴。1995年5月7日，上海市长宁区房产管理局向庞星原发放涉讼房屋所有权证，其中载明：房屋建筑面积45.16平方米。根据房屋管理卡记载，涉讼房屋建筑面积45.16平方米，居住情况为南14.50平方米、北9.40平方米，使用情况为灶间3.1平方米、天井7.9平方米。1996年6月，上海市长宁区房产管理局下发《长宁区房产管理局组建新长宁集团改制方案》，方案明确：房管所向物业公司转制，转制后的八个物业管理公司，直接隶属新长宁企业集团领导，是企业集团的全资子公司，原有的房管所及大楼所、绿化所取消。上述需转制的房管所中就包括XX房管所。2018年3月，庞星原致函上海市长宁区不动产登记事务中心，请该中心就45.16平方米是经庞星原标注编号的房屋平面图中1-6块合计建筑面积还是1、2、3、4、6块建筑面积等问题进行答复。2018年6月16日，上海市长宁区不动产登记事务中心向庞星原作出书面回复，明确：经查阅庞星原于1995年3月申请关于涉讼房屋房地产登记的原始凭证，其中《公有住房买卖合同》表明房屋建筑面积为45.16平米。庞星原反映的天井不计房屋建筑面积……。2018年6月19日，上海市长宁区不动产登记事务中心向庞星原作出书面回复，明确：经查测绘资料，涉讼房屋建筑面积45.16平方米，与庞星原申请产权登记时提供的《公有住房买卖合同》内容相一致，故该坐落房屋所有权证建筑面积记载为45.16平方米并无不当。2019年1月，上海铁路运输法院受理庞星原诉上海市不动产登记局房屋登记行政登记一案，案号为（2019）沪7101行初125号。庞星原要求上海市不动产登记局将涉讼房屋原登记的建筑面积45.16平方米更正为55.16平方米（实际建筑面积以测量数据为准）。上海市不动产登记局辩称，庞星原起诉超过法定期限，不同意其诉请。此后，庞星原撤回该案起诉。2019年3月，上海铁路运输法院受理庞星原诉上海市长宁区住房保障和房屋管理局一案，案号为（2019）沪7101行初308号。庞星原要求确认上海市长宁区住房保障和房屋管理局所属XX房管所于1995年3月18日与庞星原所签订的《公有住房买卖合同》无效。上海市长宁区住房保障和房屋管理局辩称，该局并非该案适格被告，上海市长宁区房产管理局在政企改革中，涉案的《公有住房买卖合同》的权利义务由新长宁集团承受，该集团下属天山物业依然负责公有住房出售工作，且保留有当时公有住房出售资料。涉案《公有住房买卖合同》早已履行完毕并办理房地产权证，庞星原主张无效缺乏事实依据和法律依据，请求驳回庞星原诉讼请求。上海铁路运输法院经审理认为，庞星原起诉主张的事项不属于人民法院行政诉讼受案范围。2019年4月29日，上海铁路运输法院作出裁定：驳回庞星原的起诉。2019年5月，一审法院受理庞星原诉上海市长宁区住房保障和房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）沪0105民初9730号。庞星原要求确认其与上海市长宁区房产管理局天山路房管所于1995年3月18日签订的《公有住房买卖合同》无效；确认涉讼房屋原建筑面积45.16平方米为55.16平方米（暂计，实际建筑面积以测量数据为准）。一审法院经审理，认为上海市长宁区住房保障和房屋管理局并非《公有住房买卖合同》的相对方，庞星原以该局为被告提起诉讼缺乏依据。2019年8月5日，一审法院作出判决：驳回庞星原的全部诉讼请求。2019年9月23日，上海市长宁区人民政府收到庞星原要求获取《上海市房产管理局》的申请。2019年10月11日，上海市长宁区人民政府向庞星原发送《政府信息公开申请答复书》，答复如下：经审查，您（单位）所申请公开信息不属于本机关负责公开（非长宁区政府职责范围）。建议您（单位）向上海市政府相关部门咨询。一审另查明，1993年1月8日，上海市房产管理局下发《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》，要求各区、县房管局，各区、县房产登记发证办公室、各房产开发经营公司遵照执行《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》。该办法明确：一.摊算原则：异产同幢房屋是指同一幢房屋内结构相连并具有共有、共用部位而为不同所有人所有的房屋。异产同幢房屋建筑面积的摊算，有合法的产权分割文件或协议的，按文件或协议办理；无产权分割文件、协议或协议含糊不清的，按本办法办理。二.摊算办法：S1=(A1+C1)×[S/(A+C)]+B1。S1—某产权人的房屋建筑面积；A1—某产权人独用部位的使用面积，包括独用的客厅、卫生间、灶间、箱子间、壁橱、扶梯间等辅助部位的使用面积（不包括凹、挑阳台）；C1—某产权人应分得的非全幢房屋产权人共有共用部位的使用面积（不包括凹、挑阳台）；S—全幢房屋的建筑面积（不包括凹、挑阳台、地下室、地下架空层、非居住的半地下室的建筑面积）；A—各产权人独用的使用面积之和；C—非全幢房屋产权人共有共用部位的使用面积之和；B1—某产权人凹、挑阳台的建筑面积。三.几点说明：1.房屋内外墙体和共用门厅、走廊通道、电梯井道、电梯机房间、垃圾道、烟道、屋顶水箱间、配电间、水泵房等为全幢房屋全体产权人共有共用部位，建筑面积按各产权人各自的房屋使用面积所占的比例分摊。2.客厅、箱子间、壁橱、灶间、卫生间、楼梯间等凡由非全幢房屋产权人共同使用的部位，其使用面积按该部位共同使用的产权人户数平均分摊。3.凹、挑阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，合用的凹、挑阳台按合用的产权人户数平均分摊建筑面积。4.原始设计的封闭式阳台以及通过统一设计、统一施工、统一用料而改建成的封闭式阳台应视作房间，参与全幢房屋建筑面积分摊……。一审法院认为：上海市房产管理局收取庞星原支付的涉讼房屋购房款，委托XX房管所与庞星原就涉讼房屋签订《公有住房买卖合同》，该合同中明确载明：出售方为上海市房产管理局，代理人为XX房管所。据此可以认定，XX房管所是以上海市房产管理局代理人的身份与庞星原签订《公有住房买卖合同》，而非以涉讼房屋所有人的身份与庞星原签订《公有住房买卖合同》，且庞星原在签订合同时对此应为明知。1995年5月7日，庞星原取得涉讼房屋的房屋所有权证，《公有住房买卖合同》已履行完毕，进一步证明上海市房产管理局对于委托XX房管所代其与庞星原签订《公有住房买卖合同》、将涉讼房屋出售给庞星原是认可的。现被告新长宁集团对该合同亦无异议。综上，《公有住房买卖合同》合法有效。庞星原关于该合同无效的诉讼请求缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。庞星原另对涉讼房屋的建筑面积确定为45.16平方米存在异议。鉴于《公有住房买卖合同》及产权证中均载明涉讼房屋的建筑面积为45.16平方米，而《公有住房买卖合同》及产权证均合法有效，故无需对该建筑面积另做测绘。此外，被告天山物业公司提供了《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》，也证明《公有住房买卖合同》中所确定的涉讼房屋建筑面积并无不当。综上，庞星原关于重新测量涉讼房屋建筑面积并进行确认的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。庞星原另主张被告上海市房屋管理局就是《公有住房买卖合同》中载明的上海市房产管理局，并要求其承担连带责任。因庞星原未能就此提供相应证据，故其该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回庞星原的全部诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由庞星原负担。二审中，庞星原提交证据：1.上海市房屋管理局2018年度决算，记载的主要职能与上海市住房保障和房屋管理局的主要职责内容一致，以此证明两局实为同一个单位；2.上海市住房保障和房屋管理局文件，记载的工作职能与第一份证据中的主要职能内容一致，以此证明两局为更名关系；3.XX房管所在1994年和1995年提供给上诉人的购买公有住房通知单及通知，在两份材料中并没有说明XX房管所的出售行为得到上海市房产管理局的委托。经质证，被上诉人天山物业公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；其无需对授权问题予以举证，因为这是常规操作；天井面积不计入建筑面积中也是各房管所统一的操作口径。被上诉人新长宁集团同意被上诉人天山物业公司的质证意见。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：上诉人庞星原与原XX房管所签订的《公有住房买卖合同》是否无效？是否需对涉讼房屋的建筑面积重新测算？关于买卖合同的效力问题，本院认为，根据已查明的事实，在上诉人庞星原与原XX房管所1995年3月8日签订的《公有住房买卖合同》中，虽然记载出售人为上海市房产管理局，XX房管所为代理人，然事后是由上海市长宁区房产管理局向上诉人庞星原发放了涉讼房屋的所有权证，显然双方签订的该份《公有住房买卖合同》是可以履行的，且双方实际履行了合同中约定的各自义务，即从双方履行合同的事实行为来看，XX房管所应已获得授权，否则上海市长宁区房产管理局不可能向上诉人庞星原发放房屋所有权证。另外，被上诉人新长宁集团在一审审理中提交了上海市长宁区房产管理局转制组建为新长宁集团以及原XX房管所已隶属于新长宁集团领导并改称为天山物业公司的相关证据，并且被上诉人新长宁集团在一审中对上海市长宁区房产管理局颁发给上诉人庞星原的涉讼房屋所有权证的真实性合法性未持异议，因与发证行为相关的签约行为已得到被上诉人新长宁集团的确认，则也能说明XX房管所在与上诉人庞星原签约时具有代理权限。据此，上诉人庞星原要求被上诉人天山物业公司就授权事项予以举证的上诉意见，本院不予采纳。鉴于并无证据证明该份《公有住房买卖合同》的签订违反了相关法律规定，故应系双方当事人的真实意思表示，一审法院认定该份《公有住房买卖合同》合法有效，并无不当，本院予以认同。上诉人庞星原坚持认为该份《公有住房买卖合同》无效，因缺乏依据，故本院不予采信。关于涉讼房屋的建筑面积问题，本院认为，被上诉人天山物业公司在一审中提交了上海市房产管理局下发的《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》，此摊算办法属于法律性文件，也是本市相关职能部门对房屋建筑面积进行测算认定的依据，故被上诉人天山物业公司向一审法院提交该份材料，一审法院予以采信并作为本案事实予以查明认定，并无不当。上诉人庞星原认为一审法院未对该份证据的真实性予以审查的上诉意见，本院不予采纳。此外，被上诉人天山物业公司在一审中提交的房屋租赁使用管理手册以及商品房分户（单元）建筑面积测算表等证据，涉及的是被上诉人天山物业公司对涉讼房屋建筑面积如何测算的依据，即便上诉人庞星原对证据的真实性不予认可，然其也无反驳证据佐证，故在此情况下，一审法院作为本案事实查明认定，亦无不妥。至于上诉人庞星原提出的在房屋所有权证中所附的平面图将天井划入红线标注，即意味着天井面积也应计入产权面积中，对此被上诉人天山物业公司也予以解释，且与摊算办法中的相关规定相符，一审法院予以采信亦无不妥。据此，上诉人庞星原要求对涉讼房屋的建筑面积进行重新测量数据后确定的上诉意见，本院亦不予采纳。关于上诉人庞星原提出的上海市房产管理局与本案被上诉人上海市房屋管理局为同一单位的问题，因被上诉人上海市房屋管理局在一审中明确与上海市房产管理局并非同一单位，上诉人庞星原提交的证据也不足以证明其该项主张，故上诉人庞星原提出的异议不能成立。综上所述，上诉人庞星原上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人庞星原负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月二日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……