湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终195号上诉人（原审被告）：武汉竣邦物业管理有限公司，住所地洪山区鲁磨路207号洪山科技创业大厦17楼。法定代表人：黄桂生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建，湖北秋筠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐慧荣，女，1984年1月22日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。上诉人武汉竣邦物业管理有限公司（以下简称竣邦物业公司）因与被上诉人徐慧荣房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人竣邦物业公司的委托诉讼代理人李建，被上诉徐慧荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竣邦物业公司上诉请求：1.依法撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初470号民事判决，并将该案发回重审或直接改判；2.本案一、二审诉讼费用由徐慧荣承担。事实与理由：第一，一审认定竣邦物业公司的法定代表人黄桂生与徐慧荣的聊天记录同意了徐慧荣解除合同，搬出货物是错误的。黄桂生并未同意无条件解除合同，这是一审法院认定错误，即使同意解除合同，也是附条件需要扣除保证金。第二，双方签订的《房屋租赁合同》没有解除。根据法律规定，解除合同有协议解除和法定解除，双方既未协议解除又不构成法定解除，因此徐慧荣单方面解除合同属于违约行为。其一，合同约定的租赁期限为一年，租期为2018年8月1日至2019年7月30日，徐慧荣在未取得竣邦物业公司的同意下搬离，属于违约。其二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，竣邦物业公司不符合法定解除的五种情形。即使竣邦物业公司有出现法定解除合同的情形，徐慧荣也应当提前向竣邦物业公司发出催告，竣邦物业公司未履行的，才能够行使解除权。但是直至徐慧荣诉讼至法院，竣邦物业公司也未收到徐慧荣的催告函，徐慧荣属于违法行使权利。第三，一审判决认定徐慧荣搬出货物并腾空厂房的行为符合《房屋租赁合同》第十二条第四款的约定，即使未完全达到条件也视为竣邦物业公司默认放弃相关条件，属于认定事实错误。徐慧荣一审中并未提交竣邦物业公司放弃权利的证据，一审认定事实错误。因为徐慧荣提前搬离的行为，违反了合同约定，竣邦物业公司为维护自己的权益才扣押徐慧荣的保证金。第四，一审法院认定徐慧荣有依据退还保证金错误。合同约定期限为一年，合同未到期，竣邦物业公司也未同意解除合同，更没有法定解除的情形，一审法院认定退还保证金有依据，属于认定错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或予以改判。徐慧荣辩称：一审法院认定事实清楚，我方是在与房东协商后，付清房租的情况下搬出的，搬出后房东不与我协商就扣押了保证金。搬出仓库后，现仓库已经拆除，应当退还我的保证金。徐慧荣向一审法院起诉请求：1.竣邦物业公司立即向徐慧荣退还保证金54000元；2.诉讼费由竣邦物业公司承担。一审法院认定的事实：2018年5月27日，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（竣邦物业公司）将位于鄂州市××店开发区××号，建筑面积共计3600平方米厂房租赁给乙方（徐慧荣）使用，租赁该房屋仅作为仓储物流使用；房屋维修：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全及该房屋属于甲方投资设施的维修；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；2、甲方在对房屋进行维修和检查活动时，乙方应给予积极协助配合；3、装修物、添加物、附属物及被装修过的房屋部位维修的，由乙方自行维修；租赁期限：租赁期限为一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止；租金及缴纳方式和时间：房屋租金单价为每月15元/平方米（不含税费），房屋租金每季度交一次，金额为162000元，结算期满前五日内交下季度的租金，房屋租金价格一年不变，甲方每年根据市场行情调整租金；在房屋租赁期间乙方应按时缴纳以下费用：水、电费按表结算，房屋租金15元/平方米/月（不含税费）；合同保证金：乙方在确认租赁甲方房屋时应向甲方支付保证金54000元，租赁期满且办理退房手续后退还，保证金无利息；合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商可以变更或终止本合同；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日徐慧荣向武汉竣邦物业管理有限公司支付54000元保证金。2018年12月4日上午，徐慧荣发现租赁房屋有部分漏水，遂与竣邦物业公司联系维修事宜未果，随后，徐慧荣与竣邦物业公司法定代表人黄桂生以微信方式于2019年1月28日就其搬离租赁房屋、腾空厂房及相关事项达成一致，但徐慧荣提出要求退还保证金的请求对方未予回复。徐慧荣遂向法院起诉，要求竣邦物业公司退还保证金54000元。本案争议焦点：《房屋租赁合同》是否已解除？徐慧荣要求竣邦物业公司退还合同保证金是否有依据？一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题。依据合同约定，双方解除合同须满足以下条件：房屋租赁期间任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商可以变更或终止本合同。双方对租赁期间租赁房屋有漏水情况均予认可，徐慧荣与竣邦物业公司通过微信方式协商的情况下，搬出货物并腾空厂房，竣邦物业公司法定代表人黄桂生明确表示没问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第4项约定：乙方违约提前退租的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并缴足三个月的房租。在未结清房租、物业费、水电费、垃圾费之前，严禁搬走房屋里的任何物品。由此可认定，徐慧荣搬出货物并腾空厂房的行为符合该条约定的条件，即使未完全达到条件，也应视为竣邦物业公司默认放弃相关权利，另徐慧荣搬出货物并腾空厂房系因其租赁房屋漏水问题未得到解决，无法达到租赁房屋用途，才与竣邦物业公司协商并实际解除租赁合同，不能认定徐慧荣违约提前退租。关于徐慧荣要求竣邦物业公司退还合同保证金是否有依据的问题。一审法院认为，由于《房屋租赁合同》双方已协商实际解除，根据《房屋租赁合同》第八条的约定：1、乙方在确认租赁甲方房屋时应向甲方支付保证金54000元，租赁期满且办理退房手续后退还，保证金无利息；2、乙方违约或造成甲方直接损失的，甲方有权将保证金充抵违约金或赔偿金。以本案现有证据不能证实徐慧荣有违约行为或造成竣邦物业公司直接损失，故徐慧荣有权要求竣邦物业公司退还合同保证金54000元。综上所述，对于徐慧荣的诉讼请求，依法予以支持；竣邦物业公司认为徐慧荣终止合同不符合合同约定，徐慧荣存在违约在先、保证金不予退还等辩称意见，无证据证实，不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：武汉竣邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向徐慧荣退还保证金54000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由武汉竣邦物业管理有限公司负担。二审期间，徐慧荣为支持其诉讼请求，向本院提交了一组仓库拆迁前后的照片，用以证明徐慧荣搬离后，仓库拆迁的事实。经庭审质证，竣邦物业公司对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据无法显示拍摄时间及地点，无法证实其真实性。对有异议的证据，本院认为，该组照片无法说明拍摄的时间及前后对比情况，且无其他证据予以佐证，本院依法不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，徐慧荣与武汉竣邦物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，不违反国家禁止性规定，系双方自愿平等签订，双方均应按照合同约定恪守义务履行职责。《房屋租赁合同》第四条第一款约定，在租赁期内，甲方（武汉竣邦物业管理有限公司）应保证出租房屋的使用安全及该房屋属甲方投资设施的维修，乙方（徐慧荣）向甲方提出维修申请后，甲方应及时提供维修服务。乙方在发现仓库漏水后第一时间通知了甲方，甲方在知晓仓库漏水后长达一周内未予以修复，甲方的迟缓修复造成乙方仓库库存货物受损。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟缓履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。武汉竣邦物业管理有限公司迟延履行合同义务的行为，导致徐慧荣库存货物受损，影响其正常经营，后双方通过协商，武汉竣邦物业管理有限公司同意徐慧荣提前搬离仓库，则视为双方协商达成提前解除合同，故不存在徐慧荣单方违约提前解除合同。关于本案中退还合同保证金的问题。租赁合同的保证金，是房屋出租时出租人根据租赁物性质及租赁期限、租金支付、房屋用途、维修责任等因素与承租人进行约定收取的租赁押金，是一种履约保证的措施。保证金是一种单项担保，只能由承租人提供，结果也只是返还或抵扣，不具惩罚性。徐慧荣与武汉竣邦物业管理有限公司双方协商提前解除合同，且武汉竣邦物业管理有限公司也当庭承认双方已办理了交接手续，则应按合同约定退还徐慧荣交纳的保证金54000元。武汉竣邦物业管理有限公司诉称“一审法院认定事实错误”，本院依法不予支持。综上所述，武汉竣邦物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150.00元，由武汉竣邦物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  **军审判员  陈 萍二〇二〇年六月十七日法官助理李思书记员尹瑞