贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1966号上诉人（原审原告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘飘，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毓嘉，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王忠华，男，1963年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开公司）因与被上诉人王忠华返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中泓房开公司上诉请求：1．依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未与上诉人就案涉房屋签订正式的房屋买卖合同，被上诉人也未交纳房款，不能认定被上诉人与上诉人之间存在房屋买卖关系。上诉人员工借钥匙给被上诉人并非对案涉房屋进行物权上的处分，被上诉人占有案涉房屋系无权占有，被上诉人对房屋擅自装修侵害了上诉人的合法权益。上诉人请求被上诉人停止侵权、返还房屋、恢复原状的诉请有事实和法律依据。被上诉人的妻子在购买案涉房屋隔壁房屋时经历了完整的购房、交房流程，被上诉人在明知该流程的情况下不与上诉人签订正式的商品房买卖合同，还利用其购买的隔壁房屋的便利，恶意占有案涉房屋至今，应当承担赔偿责任。从上诉人提供的2014年4月30日之后一段时间签订的认购书看，房屋价格没有上涨，被上诉人辩称多次到上诉人售楼部要求签约均被以房屋涨价的理由遭到拒绝与事实和常理不符。上诉人要求被上诉人支付占用使用期间的租金合乎情理。王忠华辩称，被上诉人在签订认购协议时就已告知售楼人员丁浩要将案涉房屋和4号房屋一起进行装修，被上诉人获得案涉房屋的钥匙经过售楼人员同意。被上诉人得到钥匙后即进行装修，被上诉人的行为并不违法。被上诉人将房屋装修完毕后到上诉人的售楼部要求签订购房合同，但因丁浩已离开售楼部，无人接待被上诉人。被上诉人入住案涉房屋至今从未接到任何人关于签订商品房买卖合同的通知，直到2019年6月17日才看到上诉人张贴的还房通知。被上诉人此后几次到上诉人销售部要求按照认购协议签订购房合同，均被拒绝。因此并非被上诉人不愿意履行继续购房的合同义务，是上诉人违约不与被上诉人签订正式的商品房买卖合同。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中泓房开公司向一审法院起诉请求：1.判令被告对原告所有的中国铁建国际城C组团7幢1层3号商品房停止侵权、返还原物、恢复原状；2.判令被告按照3,500元/月的标准支付从2014年11月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年7月1日为199,500元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月30日，原告中泓房开公司（甲方）与被告王忠华（乙方）签订《中国铁建·国际城认购书》，约定由王忠华购买原告开发的中国铁建·国际城C组团7幢1层3号房屋，建筑面积101.79平方米，单价为5,850.72元，定金20,000元。合同第二条约定“买方保证在本认购书签订之日起，接卖方通知三日内携此认购书、购房定金收据、首期房款及卖方要求的其他资料（包括按揭资料）到卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》”；合同第三条约定“买方在签订认购书后，卖方不得将其认购的房屋另售他人，否则卖方需双倍返还买方购房定金；如买方不按第二款所规定的时间与卖方签订《商品房买卖合同》或未按第二款规定向卖方交纳首期购房款，则卖方有权将买方认购的商品房无偿收回并转售，并无须另行通知，同时卖方不予退还其购房定金”。合同签订当天，被告王忠华通过刷卡支付了定金20,000元，中泓房开公司出具了定金收据一张给被告王忠华。2014年3月31日，王忠华向原告的物管人员借用103号房屋钥匙，在《贵阳国际城C组团钥匙借用登记表》显示，经手人为陈小群，备注上载明“7-104借，丁浩电话确认借走”，归还日期为空白。王忠华借走钥匙后将103、104号房屋打通进行装修，并入住至今。2014年10月20日，被告妻子皮露露（104号房业主）向中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司作出《承诺书》，承诺望水苑C组团7栋1层04号房屋装修过程中，物管公司已经尽到了因业主装修房屋产生违规行为告知整改内容，若出现禁止行为，其自愿承担一切经济与法律责任。2019年6月17日，中泓房开公司向被告送达《告知函》一份，认为王忠华于2014年3月31日非法入住C组团7栋1单元1层3号房屋，限期于收到通知之日起十日内搬离该房屋，否则将追究王忠华相应责任。王忠华认可收到上述通知，但不认为其构成侵权，双方产生争议，原告诉至一审法院，诉请如前。另查明：丁浩曾是中泓房开公司员工，在职时间为2012年5月25日至2014年12月7日，其于2019年6月28日向中泓房开公司出具证明一份，陈述其曾在该公司就职，以及与王忠华于2014年3月30日签订认购合同书，王忠华认购C7-1-3号房屋；在2014年4月至2014年12月多次电话通知王忠华交首付签约，但王忠华一直未来交首付签约的经过。原告及丁浩并未能提供相应的联系王忠华的通信记录及信息往来等证据。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原、被告就涉案的中国铁建·国际城C组团7幢1层3号房屋签订认购合同，被告王忠华按约支付了购房定金20,000元。后原告的工作人员丁浩、陈小群因被告装修C幢7栋1层4号房屋时，向被告交付C幢7栋1层3号房屋钥匙，被告由此装修并入住涉案C幢7栋1层3号房屋。现原告以被告非法强占C幢7栋1层3号房屋为由主张被告停止侵权、返还房屋、恢复原状，根据侵权责任的构成要件为一：具有侵犯他人权益或者合法利益的侵权加害行为；二、他人财产或者人身权益遭受损害；三、侵权行为和损害后果之间具有因果联系；四、侵权人有无过错。而本案中，原、被告签订有房屋买卖认购合同书，被告支付了认购金20,000元，且涉案房屋的钥匙系原告的工作人员交付被告使用。从2014年签订认购合同书到2019年6月17日原告向被告发出告知函长达5年多的时间，原、被告双方并未签订正式的房屋买卖合同。原告自述其工作人员丁浩多次电话通知被告，并无证据。故原告主张被告构成侵权，一审法院不予认定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：驳回原告贵州中泓房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2,145元，由原告贵州中泓房地产开发有限公司自行承担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中泓房开公司提交下列3组证据：1．《贵阳国际城望水苑钥匙借用登记表》、贵阳市公安局南明分局对被上诉人所作的询问笔录，上诉人拟证明签订认购书后上诉人销售人员丁浩多次通知被上诉人签订商品房买卖合同；被上诉人以购房为借口借走钥匙，并于次日（2014年4月1日）将钥匙归还，并更换门锁，说明被上诉人侵占房屋系有预谋，以被上诉人妻子的名义购买案涉房屋隔壁的房屋也有预谋。被上诉人王忠华质证表示上诉人的前销售人员丁浩在签订认购书后没有通知过被上诉人签订购房合同；上述证据不能证明被上诉人是以买房为名恶意占有案涉房屋；被上诉人购买案涉房屋就是为了和隔壁的房屋一道装修，归还钥匙是应物管公司的要求。2．案涉房屋水费、电费户名信息截屏各一张及截屏过程记录视频、上诉人员工刘念通过户号查询户名的过程记录视频及文字整理稿，上诉人拟证明水电费收缴单位为地方政府相关部门，不需要通过房开及物管公司，业主可以自行开通并交纳水电费；物业费收缴单位为上诉人自己的物管公司，但被上诉人占有期间从未向物管公司缴纳过物业费，说明其故意避开监管，更进一步证明其系恶意占有。被上诉人王忠华质证表示达不到上诉人的证明目的；被上诉人缴纳水费、电费是通过微信、支付宝缴纳的。3．上诉人财务人员与中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司工作人员签署的《2014年空置房费用结算总表及明细》、C组团2018年1-12月空置房费用汇总表及明细，中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司2015年1月10日出具的请款报告、发票及上诉人付款银行进账单、转账支票存根，上诉人与中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司2015年11月30日签订的《车位及商铺合作经营协议》，2017年12月1日双方盖章确认的《审核定案表》及《各组团车位租赁返还明细表》，上诉人拟证明上诉人空置房并非案涉房屋一套，且自2014年起一直在向物管公司交纳案涉房屋作为空置房屋的管理费，支付的方式为转账支付及合作协议方式进行抵扣；案涉房屋一直是空置房，上诉人未将案涉房屋的所有权进行处置，被上诉人是无权占有。被上诉人王忠华质证表示物管公司和上诉人是一家公司，物管公司出具证据的法律效力待定；证明不了上诉人不知道被上诉人在案涉房屋内居住的事实。被上诉人王忠华提交水电费票据及手机缴费的截屏十四页、案涉房屋内的水、电、煤气表及标号图片四张，被上诉人拟证明被上诉人入住案涉房屋后按时缴纳了水、电、煤气费。上诉人质证表示真实性无异议，但不认可证明目的；案涉房屋的户名是上诉人和物管公司，上诉人提供的通话录音及户号、电表号都是可以通过房屋地址和电表号的条形码查询，上诉人从未向被上诉人提供关于户号的信息。本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订有案涉房屋的认购合同，被上诉人也向上诉人交纳了购房定金20,000元，案涉房屋的钥匙也系物管公司工作人员经上诉人工作人员同意交给被上诉人，因此上诉人与被上诉人之间关于案涉房屋的纠纷系合同法律关系并非侵权法律关系，故对上诉人以侵权为由要求被上诉人停止侵害、返还原物、恢复原状并支付房屋占用费的主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人在上诉人通知签订正式商品房买卖合同后，恶意拖延不签订合同，但上诉人并未向本院提交充分的证据证明其已履行了前述通知义务，故对上诉人的该主张本院不予支持。原判驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，贵州中泓房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,290元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 黄智静审判员 李云鹤二〇二〇年六月五日法官助理钟钦书记员王健均