广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5702号原告：深圳市新世界物业管理有限公司，住所深圳市福田区梅林新村4号楼A1，统一社会信用代码91440300279353451E。法定代表人：张宇，董事长。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1979年12月3日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系该公司员工。被告：周家明，男，1972年5月9日出生，中国港澳居民，证件号码：K282932（0）。共同委托诉讼代理人：李瑶，广东丹柱律师事务所律师，执业证号：14403201911749711。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋超、刘莉，被告周家明的委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告支付自2016年4月1日暂计至2020年5月31日拖欠的物业管理费人民币16344.65元、住宅专项维修基金人民币1056.42元；2.被告支付逾期上述费用的违约金人民币6769.64元。被告周家明答辩称，一、原告2019年10月10日向贵院提起诉讼，主张答辩人支付2016年1月以来的物业管理费及违约金，但原告主张的2016年1月份至2016年10月份期间的物业管理费和违约金，均已过诉讼时效，应驳回原告该部分请求。二、答辩人已经交清2020年3月31日前产生的所有水电费、排污费、垃圾处理费，原告无权再主张。三、原告在案涉房屋未达到入住、交付条件时，单方强行向答辩人发送入伙通知书，故原告主张自2016年1月开始收取物业费，缺乏事实根据和法律依据。四、原告提供的物业服务内容和质量均未达到合同约定的标准，其行为已经构成多项重大违约，答辩人不支付物业管理费系行使合同同时履行抗辩权的合法行为，原告主张违约金于法无据。五、答辩人不存在违约行为，无需向原告支付违约金，同时原告主张的违约金计算标准违反法律规定，严重高于法律规定的标准，且计算方式和计算金额存在明显的错误，也不应支持。六、原告在案涉小区内区分业主身份违法实行双重收费标准，且其作为具有一级资质的物业服务企业私下将物业服务转包给其他仅具有三级资质的公司进行管理，其服务质量与收费价格严重不符，应当适当调减。七、原告擅自在小区公共区域设置广告牌进行营利活动，未依法将广告收益分配给业主，且其擅自控制案涉小区水电供应，导致广大业主生活不便，原告未全面、适当地履行合同约定义务，其管理服务存在重大瑕疵。八、《前期物业服务合同》期满后，小区多数业主多次明确表示与原告不再续约，并拒绝由其继续提供服务，原告无权收取2019年11月20日以后的物业服务费。本案相关事实一、被告周家明系位于深圳市罗湖区××小区××房的业主。该房屋属于高层房屋、用途为住宅，建筑面积为79.73平方米。该案涉小区至今未成立业主委员会。二、根据被告与案外人深圳市新世界房地产开发有限公司及案外人深圳市西岭股份合作公司于2015年4月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》的约定，由原告对案涉小区进行前期物业管理服务。三、2015年6月7日，案外人深圳市新世界房地产开发有限公司向被告作出《入伙通知书》，主要内容为，被告购买的新世界四季御园6-3402号单位已具备入伙条件，入伙时间为2015年6月7日，请被告本人或委托他人携带相关材料办理入伙手续，请被告在本通知书明确的入伙日期起15日内办理入伙手续，否则视为同意收楼，自动入伙。管理处将从正式交房时间2015年9月1日起收取物业管理费。《入伙通知书》通过EMS的方式邮寄给被告。2015年8月22日，被告出具《承诺书》，主要内容为，被告确认已详细阅读《新世界四季御园业主临时管理规约》，同意接受由发展商委聘的深圳市新世界物业管理有限公司进行的物业管理服务，并在发展商通知的物业交付使用日期期限内办理入伙手续，逾期没办理则视本人已办理有关手续，同意于发展商通知的物业交付使用日起缴纳有关物业管理服务费用。四、原告与被告于2015年8月22日签订《前期物业管理服务协议》，约定管理期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米4.1元；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费等代收代缴收费服务；物业管理区域内的全体业主用户按照规定缴纳物业专项维修资金；协议对双方其他权利义务亦做有约定。根据物价部门发布的深圳市物业专项维修资金的交纳标准，高层按0.25元/月/平方米交纳。五、2016年至2020年，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收管理费及本体维修基金。六、原告按79.73平方米计算出被告2016年4月1日至2020年5月31日的物业管理费为16344.65元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金为1056.42元。判决结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订有《前期物业管理协议》，双方存在物业服务合同关系，均应依约履行。被告抗辩称：一、2016年1月至2016年10月的物业管理费及违约金已过诉讼时效；二、原告单方向被告发送入伙通知书，案涉房屋在2016年4月并未达到入伙条件，原告主张自2016年4月起收取物业管理费缺乏事实依据；三、2019年12月19日之后的物业管理费无合同依据；四、原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准，物业管理费收费标准应当调低，原告行为违约在先，被告无需缴纳违约金。对于被告的抗辩理由，本院逐一分析如下：首先，2016年至2020年间，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收案涉物业的物业管理费及本体维修基金，原告的催收行为，产生了诉讼时效中断的法律后果，被告抗辩的2016年4月至2016年10月的物业管理费及违约金已过诉讼时效的理由不成立。其次，结合《入伙通知书》及被告出具的《承诺书》内容来看，被告已确认案涉物业在2016年1月之前具备了入伙条件，现被告并无提交充分有效的证据证明案涉物业在2016年4月并未达到入伙条件，应承担举证不能的不利后果。再次，《前期物业管理协议》合同到期后,原被告之间虽未续签合同,但事实上原告仍在为涉案物业提供物业服务，原、被告之间仍存在事实上的物业管理合同关系，被告应当缴纳物业管理费。最后，《前期物业管理协议》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告以原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准作为调低物业管理费收费标准的抗辩理由缺乏合同依据。综上，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业管理费、本体维修基金已构成违约，原告请求被告支付2016年4月1日至2020年5月31日的物业管理费人民币16344.65元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金人民币1056.42元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为案涉物业的物业管理服务单位，应依法依约妥善履行自己的物业管理义务，提升自身的服务水平。关于原告请求的违约金，依据本案被告提交的业主投诉信、照片等证据，可以证实原告在提供物业服务中确存在瑕疵，且经被告及其他多名业主的多次反映仍未有改进，本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周家明应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界物业管理有限公司支付四季御园6座3402房2016年4月1日至2020年5月31日的物业管理费16344.65元、2016年1月1日至2020年5月31日的住宅专项维修基金人民币1056.42元；二、驳回原告深圳市新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费364元，由原告深圳市新世界物业管理有限公司负担124元、被告周家明负担240元。原告已预付的案件受理费364元，由本院予以退回原告240元。被告周家明应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费240元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭弘卫二〇二〇年六月十八日书记员  赵清娜