广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6993号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟百成，男，1984年3月15日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏玲，系钟百成的妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）莫健斌，男，1981年9月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓梅，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑璇，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟敏华，女，1985年11月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓梅，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑璇，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行。法定代表人：钟德胜，行长。原审第三人：广州市朴邻房产经纪有限公司，住所地广州市荔湾区桥中南路170号101房。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：司坤华，公司职员。委托诉讼代理人：李凌宇，公司职员。上诉人钟百成因与被上诉人莫健斌、钟敏华及原审第三人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）、广州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称朴邻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。钟百成上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判莫健斌、钟敏华继续履行涉案房屋买卖合同，剩余的房款将一次性付清，不用按揭。二、本案所有诉讼费用由莫健斌、钟敏华承担。事实与理由：一、原审法院根据涉案合同机械地认定莫健斌、钟敏华的解除条件成就，并未充分考虑莫健斌、钟敏华先行违约并违反诚实信用原则，以及钟百成未支付赎契款的原因、事后积极采取措施等具体情节，认定事实、适用法律错误，钟百成方不构成根本违约，涉案房屋买卖合同不应当解除。1.莫健斌、钟敏华未委托第三方人员办理赎契手续违反合同约定，且滥用业主的优势地位主导赎契进程，导致钟百成无法在银行审批同意的时间内支付赎契款。根据《房地产买卖合同附件》第二条第（二）款第3项的约定，卖方必须于本合同签署后三日内不可撤销地全权委托经纪方或双方指定的按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、卖方业主身份证等原件资料交由经纪方保管并协助经纪方或者金融按揭公司人员办理赎契手续。卖方同时应签署公证委托书，委托经纪方或金融按揭公司人员办理提前还贷及取回产权证书、文件、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托或在未得到经纪方书面同意的情况下擅自从抵押贷款银行取回产权证书、文件，否则视为严重违约。然而，莫健斌、钟敏华并未按照上述合同约定委托第三方人员办理赎契手续，而是自行到原抵押贷款银行办理申请提前还贷，严重违反上述合同约定。涉案房屋买卖合同之所以特别约定不能由莫健斌、钟敏华本人办理赎契手续而应当由其委托第三方人员办理，是因为该约定与240天的赎契时间紧密结合并相互衔接。由第三方人员办理申请提前还贷手续，一方面既可以防止莫健斌、钟敏华滥用自身优势地位主导赎契进程，另一方面，也可以兼顾钟百成资金到账进度。2.涉案房屋买卖合同之所以约定合同签订后240天内办理赎契，是由于钟百成自有资金短期内无法到账，经与莫健斌、钟敏华协商，双方对赎契时间约定为240天。但莫健斌、钟敏华在未和钟百成充分沟通协商的情况下，滥用业主的优势地位擅自申请提前还贷，严重违反诚实信用原则。《房地产买卖合同附件》第二条第（二）款第3项约定，卖方（同时，根据合同约定卖方本人不能办理申请提前还贷事项，应当委托第三方人员办理）应当在签订本合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷手续。钟百成与莫健斌、钟敏华双方之所以约定合同签订后240天内申请提前还贷，是由于钟百成在签订房屋买卖合同前明确告知莫健斌、钟敏华，在支付了前期购房款77万（即定金37万及首期款余款40万）后自有资金暂不足以支付赎契款61万余元，如果钟百成以现金方式支付赎契款，自有资金最快在2019年7月份到账，最晚在2019年9月份到账。故钟百成在签订合同期间向莫健斌、钟敏华提出以下两项要求：第一，将莫健斌、钟敏华申请提前还贷的时间延长至2019年9月前（即《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项约定的“卖方在合同签订后240天内申请提前还贷”），以便于钟百成筹集资金；第二，钟百成在自有资金未到账的情况下可能需要委托第三方担保公司垫资赎契，赎契费用由钟百成承担。莫健斌、钟敏华对钟百成所提要求均表示认可，并同意配合钟百成签署相关文件。因此，钟百成与莫健斌、钟敏华在第三人朴邻公司的居间下，于2019年1月21日签订了《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710)及《房地产买卖合同附件》，但因该合同是朴邻公司提供的格式合同，钟百成基于对莫健斌、钟敏华、朴邻公司的信任，并未就该两项要求的内容在前述合同的相关条款处进行细化和明确。莫健斌、钟敏华不顾对钟百成的承诺，房产证办出后在未和莫健斌、钟敏华充分协商的情况下立即向原抵押贷款银行申请提前还贷，利用钟百成资金未到位的劣势故意造成钟百成违约的事实，严重违反诚实信用原则。3.钟百成在筹集到赎契款后积极与莫健斌、钟敏华沟通赎契事项，筹集到款项时还在合同约定的赎契期间内，莫健斌、钟敏华还可重新申请提前还贷，赎契事项还可以在合同约定的240天内顺利完成，但此要求遭到莫健斌、钟敏华的拒绝。莫健斌、钟敏华方原抵押贷款银行通知的还款（支付赎契款）时间至2019年6月26日届满，钟百成虽未在银行审批的时间内支付该款项，但其后历尽千辛万苦终于在2019年7月筹集到了赎契款60余万元，筹集到款项后，钟百成积极与莫健斌、钟敏华沟通协商希望继续完成交易，但莫健斌、钟敏华以案件已经提起诉讼为由，拒绝继续履行合同。涉案房屋买卖合同仅是笼统约定了钟百成应在合同签订后240天内完成赎契义务，并未明确莫健斌、钟敏华申请提前还款及钟百成支付赎契款的具体时间和方式，因此只要双方在合同签订后的240天内完成赎契事项即可，赎契的具体时间、方式应由双方另行协商来解决，而非由莫健斌、钟敏华单方决定，且根据《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项的约定，在本次涉案房产赎契的过程中，出资赎契是钟百成的义务，赎契的进度应当由钟百成根据自身资金情况在240天内完成，莫健斌、钟敏华仅是处于协助和配合的地位，仅需按照钟百成赎契的要求出具相关文件即可，因钟百成资金原因而无法在240天内完成赎契的，则由钟百成承担相应违约责任，钟百成筹集到赎契款时（2019年7月）合同约定的240天赎契时间并未届满。根据合同约定赎契时间为240天之内，钟百成与莫健斌、钟敏华双方于2019年1月21日签订购房合同，赎契时间至2019年9月18日才届满。二、莫健斌、钟敏华方原抵押贷款银行通知的还款（支付赎契款）期限至时间2019年6月26日止，钟百成虽未在该期间履行付款义务但始终积极沟通协商并采取补救措施解决问题，但是莫健斌、钟敏华拒绝沟通、拒绝协商，对钟百成方采取无视、不予理睬等消极对抗态度，并径行于2019年7月5日向法院提起诉讼主张解除合同等。钟百成的种种行为充分表明其并非真心实意出售房产，反而故意造成钟百成违约以达到解除合同没收定金的非法目的。三、莫健斌、钟敏华没有履行解除合同的通知义务。本案当中，莫健斌、钟敏华并未按照《合同法》第九十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定向钟百成发出解除合同的通知催告钟百成履行，也并未给予钟百成履行的合理期限，而是直接起诉至法院要求解除合同、没收定金等。四、涉案房屋已于签订涉案房屋买卖合同当月（即2019年1月）交付钟百成使用，钟百成的父母及小孩也在涉案房屋内居住生活，早已熟悉涉案房屋周围的生活环境，且钟百成已经筹集到剩余全部购房款具备一次性付款的能力，钟百成也愿意一次性支付剩余全部购房款完成全部房产交易，从鼓励交易的角度出发，本案宜判决合同继续履行。根据2017年《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定，当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的。补充上诉意见：一、一审判决事实查明不清，对于房款构成认定是错误的。真实的房款构成是：定金37万元+首期（赎契款）30万元+首期余款（赎契款）40万元，按揭贷款100万元=207万元。一审时，业主向法院提交一份与中介的微信聊天记录，上面记载着业主发送的“按揭100万元，本来说是按揭70万元，首期137万元，你非要这么写”，中介随后回复“现在赎契是帮你解决你的按揭还款，是卖家的银行按揭”，可以看出业主和中介都知道合同约定的定金加首付款是107万，剩余100万元为按揭贷款。二、买方没有违约，买方作为守约方，业主无权单方要求解除合同。合同未能正常履行，是由于业主超出合同范围要求买方付款、以及买卖双方对首期款支付金额存在争议导致，而不是买方的行为导致的。因业主的要求本身就是违反合同约定的，因此我方未按其要求付款根本不能构成违约，业主无权要求解除合同。双方产生争议的情况下，我方作为善意履行的一方，从未提出过解除合同。由始至终都是秉着解决问题的态度去履行合同，在反诉中仍然要求一次性付款继续履行合同。三、合同完全具备继续履行的条件，买方作为守约方，有权要求继续履行。买方是守约方，有权要求业主继续履行合同。买方早已具备一次付款的能力，且具备广州市购房资格，房屋剩余的贷款买方愿意剩余房款中代为偿还，合同继续履行不存在障碍。加之买方购买该房屋的目的就是在广州市定居，目前买方的孩子已经入读了案涉物业小区的幼儿园，从维护交易稳定的角度出发，案涉房屋买卖合同不宜解除。四、为主不诚信，主观恶意明显。据买方了解，业主曾于2018年3月15日与案外人陈晓仪也签订了房屋买卖合同，后因双方在赎契的环节出现了问题，最终业主没收了陈晓仪23万定金。如果维持一审判决，业主在房屋还没卖出的情况下，就已经获得了60万的收益。从业主提交的负债情况，我方甚至有理由怀疑，业主已经挪用了我方支付的40万元赎契款。即使合同解除，他也没有能力向我方返还房款，不利于交易稳定。一审判决后，在疫情最为严重的期间，业主曾两次停电，还到物业管理处停掉了买方的门禁卡，试图逼迫买方搬离案涉房屋。综上所述，一审判决查明的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并改判双方继续履行合同。莫健斌、钟敏华辩称：我方没有任何违反合同的约定，我方在240天内向银行申请还贷。向银行申请还贷是莫健斌、钟敏华的义务，莫健斌、钟敏华履行自己的义务是没有违约的。合同明确约定了出资赎契款项是由钟百成支付，钟百成签订合同时应当对款项履约的能力进行评估。不应当在还款时才筹集资金。钟百成要求改变资金的支付方式就是由原本约定钟百成出资赎契变为由莫健斌、钟敏华向第三方借款垫资赎契，这是钟百成违约的主要原因，不可以归责于莫健斌、钟敏华。根据合同条款关于首付以及赎契资金的约定，合同的定金37万元是不包含在赎契资金里。合同附件2第5点明确约定首期房款余额40万元不包含在赎契款项中首期楼款（不含定金）的30万元，合同约定于抵押银行通知还贷3天内支付至莫健斌、钟敏华供款账户，钟百成向莫健斌、钟敏华支付的首期楼款是不包含赎契的款项的。否则，钟百成也不可能通过中介公司对莫健斌、钟敏华进行长达将近一个月的联系，要求莫健斌、钟敏华违反合同的约定为钟百成借款进行赎契。关于赎契手续办理的问题，合同虽然约定在三天内向中介方或者双方指定的按揭公司办理，但是本案房屋交易有个特殊的事项，签订合同时房产证尚未办出，但是莫健斌、钟敏华领取房产证后第一时间通知钟百成房产证已经出来了，并履行自身提前还贷的义务。且同时询问中介公司究竟选取那一家按揭公司办理手续，但是钟百成一直以让莫健斌、钟敏华向第三方垫资赎契为由，未配合莫健斌、钟敏华进行办理。本案之所以会产生纠纷根本原因就是钟百成没有足够资金的能力，没有按照合同条款的约定进行出资赎契一直到莫健斌、钟敏华提出诉讼，钟百成仍发函要求莫健斌、钟敏华，以莫健斌、钟敏华的名义向第三方借款解决出资赎契的问题。钟百成主张的积极采取补救措施，其所谓的补救措施就是改变出资赎契的约定，本身就是违约的。而钟百成声称有相应的履行能力，但是在本案提起诉讼时没有支付过一分钱的赎契款，这是根本违约的表现。所以莫健斌、钟敏华坚决要求解决合同。莫健斌、钟敏华向一审法院提交的文件中表达的意见是因为家中小孩生病才出售房屋，是没有选择，内心也是不想出售，但是为了解决小孩生病的问题，将房屋出售并且期待尽快进行交易以解决自身的问题，但是没有想到钟百成拖延支付赎契款项，导致莫健斌、钟敏华大量负债，并非莫健斌、钟敏华不诚信或者是没有诚意交易，而是钟百成从签约以来的态度非常不友好。没有抱着解决问题的态度进行沟通，莫健斌、钟敏华之前出售房屋的情况与本案没有直接的关联性。该案是由于对方不想购房，所以解除合同。双方在友好协商的基础上解决的问题，最终案件没有进入正式的开庭审理以撤诉结案。我方同意原审判决，不同意钟百成的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。朴邻公司述称：我方的意见与一审的意见一致，这是属于房屋买卖合同关系，我方对其履行行为没有担保义务。招商银行广州分行经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。钟敏华、莫健斌向一审法院起诉请求：1.判令解除钟敏华、莫健斌与钟百成之间签订的《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）；2.判令钟敏华、莫健斌没收《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）的定金370000元；3.判令钟百成向钟敏华、莫健斌支付使用房屋期间的租金（占用费）18000元。4.判令钟百成立即将案涉房屋交归钟敏华、莫健斌；5.本案的诉讼费用由钟百成全部承担。钟百成向一审法院提出反诉请求：一、请求法院判决钟敏华、莫健斌继续履行《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）及《房地产买卖合同附件》，具体包括：1.配合钟百成办理网签；2.配合钟百成提交申请100万购房款按揭贷款所需的卖方资料并签署按揭银行要求的所有法律文件；3.配合钟百成还清涉案房屋贷款并办妥注销抵押登记手续并于注销抵押登记后两日内将房地产证原件交予钟百成；4.在完成提前还贷手续、涂销抵押登记及买方获得银行出具的贷款承诺函或相关意向回复之日起七日内备齐交易所需材料到房屋登记机关申请交易过户；5.为保障合同目的实现的其他义务。二、本案所有诉讼费用由钟敏华、莫健斌承担。一审法院查明事实：粤（2019）广州市不动产权第06035939号不动产权证载明：坐落在广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房（以下简称：“涉案房屋”），权利人为钟敏华，建筑面积为95.38平方米，登记字号为19登计05351497。2016年5月12日，借款人、抵押人钟敏华、莫健斌与贷款人（抵押权人）招商银行广州分行签订一份编号为8160510483002《个人购房借款及担保合同》，约定借款用途为：借款人或抵押人钟敏华、莫健斌从广州知识城置业发展有限公司处购买广州市黄埔区福里街2号（自编J7栋）2306房向招商银行广州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行广州分行同意提供68万元贷款，贷款期限为240个月，即从2016年5月12日至2036年5月12日止，本合同执行利率以4.9为基准利率。2019年1月21日，卖方钟敏华、莫健斌与买方钟百成在朴邻公司签订一份编号为M1740710的《存量房屋买卖合同》及附件（以下简称：“涉案合同”）约定：卖方将涉案房屋以现状按套转让给买方，转让总价为2070000元。涉案合同备注第1点约定，双方同意由朴邻公司代办此交易；第3点约定，出资赎契款项由买方支付；合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期支付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款百分之十的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的金额）。涉案合同附件约定，买方须在2019年2月4日前向卖方支付定金370000元，卖方应在签订本合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或双方指定的按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、卖方业主身份证等原件资料交给经纪方保管并协助经纪方或金融按揭公司人员办理赎契手续；卖方同时应签署公证委托书，委托经纪方或金融按揭公司人员代办提前还贷及取回产权证书、文件、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托或在未得到经纪方书面同意的情况下擅自从抵押贷款银行取回产权证书、文件，否则视为严重违约；买方应在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内将赎契资金存入卖方供款账户内，买方赎契资金一旦进入卖方供款账户，即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用；首期楼款（不含定金）300000元，买方应于原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内由买方付至卖方供款账户内；2019年3月20日支付首期楼款余款400000元，买方按揭付款1000000元整须在合同签订后240天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，卖方必须提供资料与协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内。2019年1月21日，钟百成向钟敏华支付定金20000元，2019年1月23日，钟百成向钟敏华支付定金100000元，2019年1月26日，钟百成向钟敏华支付定金250000元，2019年3月19日，钟百成向钟敏华支付购房款350000元，2019年3月20日，钟百成向钟敏华支付购房款50000元。2019年1月28日，钟敏华将涉案房屋交付给钟百成使用至今。涉案合同签订后，2019年5月20日，钟敏华将其当天已向招商银行广州分行申请提前归还贷款的情况及银行账号告知钟百成，并要求钟百成以银行审批还款金额按时付款。2019年6月19日，钟敏华将当日招商银行广州分行同意提前还贷及还款截止时间为2019年6月26日的通知告知钟百成。钟百成确认于2019年5月20日及2019年6月19日收到钟敏华的上述告知信息。庭审时，钟百成确认因当时没有赎契资金，与钟敏华商量，要求以钟敏华的名义向其他担保公司借款支付赎契资金，但钟敏华不同意，故至今赎契资金没有支付，因为没有办理赎契手续涂销抵押，至今钟百成也无法以其名义向银行申请房屋贷款。钟敏华确认钟百成曾经要求以钟敏华名义向担保公司借款支付赎契资金，但钟敏华以该方式变更了合同的约定为由不予同意。庭审中，经一审法院释明，要求双方明确如经法院审查涉案合同符合解除条件时，合同解除的法律后果双方是否要求在本案中一并处理，钟敏华、莫健斌表示坚持诉讼请求，钟百成表示坚持反诉请求，双方均无对钟百成支付的400000元购房款在本案中主张权利。一审法院当庭告知因双方均未对钟百成支付的400000元购房款在本案中主张权利，双方均可另案主张权利。经钟百成申请，一审法院于2019年9月9日出具（2019）粤0112民初7600号《民事裁定书》，裁定查封涉案房屋。一审法院认为：钟敏华、莫健斌与钟百成于2019年1月21日签订的涉案合同为双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。关于违约问题，钟敏华、莫健斌在2019年1月21日签订的涉案合同中约定钟敏华应在签订本合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，故钟敏华在2019年5月20日向原抵押贷款的银行即招商银行广州分行申请提前还贷符合合同约定。钟百成作为买方，应依照合同的约定准备好购房资金并按约定足额支付购房款，但钟百成在银行通知可以提前归还贷款时，以自己资金不足为由要求变更合同对赎契资金由其负责支付的约定，要求由钟敏华向其他担保公司借款支付赎契资金，在钟敏华明确表示不同意，双方对涉案合同未予以变更的情况下，钟百成没有依照涉案合同的约定在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内支付赎契资金及300000元首期楼款（不含定金），钟百成上述逾期付款的行为同时导致原抵押无法提前涂销和钟百成无法依据涉案合同的约定在合同签订后240天到贷款银行签署《购房抵押贷款合同》以按揭的方式向钟敏华支付1000000元购房款，钟百成对其逾期付款的单方违约行为应承担违约责任，钟敏华、莫健斌要求解除合同于法有据，一审法院予以支持，涉案合同于钟百成收到一审法院送达的起诉书副本之日起，即2019年8月1日起解除。钟百成的违约行为导致涉案合同的解除，钟敏华、莫健斌要求钟百成返还涉案房屋并没收定金370000元的诉讼请求符合法律规定及合同的约定，一审法院予以支持，钟百成应将涉案房屋返还给产权人钟敏华，定金370000元归钟敏华、莫健斌共同所有。钟百成已向钟敏华、莫健斌支付的购房款（不包含定金37万元）400000元，经一审法院释明，双方均无在本案中主张该项权利，双方均可另案主张权利。关于钟百成主张双方在签订涉案合同前以口头方式约定钟敏华申请提前还贷的时间为2019年9月的问题，一审法院认为，即使双方在签订涉案合同前有对提前还贷时间进行口头协商，但双方在签订的涉案合同中对钟敏华向银行申请提前还贷的时间明确约定为合同签订后240天内，证实双方已对签订书面合同前口头协商的内容作出了变更，双方均应按书面合同的约定履行，一审法院对钟百成的该项主张不予采信。因钟百成逾期付款的违约行为导致涉案合同解除，钟百成提供的证据不足以证实钟敏华与莫健斌违约，故钟百成以钟敏华、莫健斌违约为由提出的所有反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。虽然钟敏华、莫健斌已自愿于2019年1月28日将涉案房屋交给钟百成使用至今，但鉴于钟敏华、莫健斌没收钟百成定金370000元已足以弥补钟敏华、莫健斌因涉案合同解除造成的损失，故对钟敏华、莫健斌要求钟百成支付房屋使用期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、钟敏华、莫健斌与钟百成于2019年1月21日签订的编号为M1740710的《存量房屋买卖合同》于2019年8月1日解除；二、钟百成已付定金370000元归钟敏华、莫健斌共同所有；三、钟百成于本判决生效之日起二十日内将坐落于广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房房屋返还给钟敏华；四、钟敏华、莫健斌的其他诉讼请求。五、驳回钟百成的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，由钟敏华、莫健斌共同负担330.31元，钟百成负担6789.69元；反诉受理费3560元及诉讼保全费5000元均由钟百成负担。二审期间，钟百成提交证据七份：证据1.钟百成与中介微信聊天记录，证实案涉合同签订后，中介没有将合同给钟百成，钟百成曾于2019年3月、5月、7月多次询问中介方关于房款构成的问题，但中介均没有正面答复；证据2.钟百成与莫健斌、钟敏华微信聊天记录（2019年3月18日），证实钟百成曾于2019年3月18日询问过莫健斌、钟敏华房款构成问题，但莫健斌、钟敏华没有任何回应。证据3.群微信聊天记录，证实莫健斌、钟敏华要求钟百成按银行审批还款金额付款，还款金额为61万元，超出合同约定范围。证据4.钟百成身份证、户口本、无房证明、银行流水，证实钟百成具备购房资格，并具备一次性支付房款的能力。证据5.钟百成两个孩子的身份证、户口本，证实钟百成购买案涉房屋的目的是在广州定居，目前大儿子已经入读案涉物业小区的幼儿园。证据6.报警回执，证实一审判决后，莫健斌、钟敏华曾两次停水停电，还到物业管理处停掉了钟百成的门禁卡，试图逼迫钟百成搬离案涉房屋。证据7.解除合同协议书，证实莫健斌、钟敏华曾于2018年3月15日与案外人陈晓仪也签订了房屋买卖合同，并没收了陈晓仪的定金，该事实与莫健斌、钟敏华在一审提到的“2018年5月的时候不愿意卖掉自己的房子”陈述相违背。钟敏华、莫健斌发表质证意见如下：我方对证据1-5均不予质证，因为该证据不属于新证据，其中的内容多数是钟百成与第三方的聊天，我方对证据1-5的真实性予以确认，关联性不予确认。从钟百成一审时提交的录音显示其本人是完全清楚房款的构成，其本人是多次提出要多贷款，所以合同上写明按揭金额是100万元，钟百成本人作为案件当事人其在签订合同时应当对房款十分清楚，其一审没有提出异议，二审就没有合理的理由推翻一审的说法。证据6的真实性我方予以确认，但是关联性我方不予确认，曾经停过水电，是因为钟百成不及时交纳水电费，但是停水电只是一个小时。报警的理由与本案无关。证据7.我方认为是另案已经处理完的纠纷，与本案无关。朴邻公司发表意见如下：对于证据1-3的真实性予以确认，关联性有异议，房款的构成问题是买卖双方才了解，至于中介当时什么口径，需与当事人核实。其他证据，我方不是该证据的当事人，所以无法发表意见。钟敏华、莫健斌提交其与案涉房屋物业公司的微信记录以南方电网发给其的邮件截图，拟证明，其采取停水、电措施是因钟百成欠缴相关费用导致。钟百成对上述证据真实性予以确认，但认为因为钟敏华、莫健斌利用业主身份将其移出了缴纳水电的APP群，所以没有及时交水电。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于案涉合同应否解除的问题。钟百成未在约定的期限内将首期楼款300000元及赎契款交付给钟敏华、莫健斌是否构成违约并应解除合同。根据本案证据，在签订书面合同前，2019年1月20日双方在中介公司的主导下曾就合同条款进行了协商，双方对于钟百成在2019年9月才有足够的支付能力是知悉的，双方亦约定在2019年3月20日前支付定金370000元、首期款400000元，并协商由钟百成负责赎契（约600000元），由于钟百成欲留1000000元贷款额度，双方协商赎契款由钟百成支付300000元，余下300000元找“过桥”资金，即找垫资公司垫资。次日，双方签订书面合同，根据合同约定，双方约定签订合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷款手续；2019年3月20日前支付定金370000元、首期款400000元；在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内支付赎契资金及300000元首期款；买方按揭付款1000000元须在合同签订后240天贷款银行办理按揭贷款申请。在合同履行过程中，双方对于如何付款赎契产生分歧，钟百成认为因钟敏华提前办理的还贷手续，导致提前赎契，约600000元赎契款应找垫资公司“过桥”形式进行支付，即以钟敏华、莫健斌名义以房产担保形式借款；钟敏华、莫健斌认为依合同约定钟百强应付300000元首期款及支付300000元赎契款，双方因此产生分歧成讼。对此，本院认为，从上述合同约定钟百成应支付款项的金额可知，若钟百成需用现金支付300000元赎契款及300000元首期款，即其向银行贷款前共需支付137万元（定金370000元+首期款400000元+赎契款300000元+300000元首期款），这显然与合同约定钟百强还需贷款10000000元交尾款相矛盾，结合双方在之前协商的录音记录，双方书面合同约定的内容应是，即在赎契条件成就时，钟百成支付300000元，及以钟敏华、莫健斌名义向垫资公司借款300000元，合计共600000元进行赎契。但需要指出的是，从双方在2019年1月20日口头协商的过程来看，莫健斌对于垫资付款如何操作不是很清楚，故其在实际履行过程中，系明确不同意以其名义向垫资公司借款。综上所述，双方产生分歧主要原因系合同签订的条款不明确所致，在产生分歧的情形下，双方应本着诚实信用原则进一步协商，故在此情形下，钟敏华、莫健斌以对方未支付赎契款为由要求解除合同依据不足，由于钟百成不同意解除合同，案涉合同理应继续履行，一审判决解除合同不妥，应予以纠正。从以上事实可知，现有证据不足以认定钟敏华、莫健斌“恶意”提前还贷导致钟百成违约。本案产生分歧系因合同签订的条款不明确所致，故本案不宜认定钟百强违约并应承担没收定金的违约责任。钟百成于2019年6月19日收到钟敏华、莫健斌发出的审批贷款通过通知，依双方合同约定，其应支付赎契（本金608282.77元及利息），由于双方存在上述争议，赎契未能及时完成，并发生相关利息损失，本案考虑到钟百成已实际接收案涉房屋并一直使用，而钟百成尚有房款未付，根据公平的原则，该部分利息损失由钟百成承担，即承担自2019年6月19日至提前还贷之日止期间发生的还款利息（不含提前还款违约金及办理费用等）。综上所述，一审判决查明事实清楚，但适用法律错误，导致案件处理结果不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7600号民事判决；二、钟百成于本判决送达之日起五日内向招商银行股份有限公司广州分行代付钟敏华、莫健斌提前还贷尚欠本息及所需全部费用，具体数额以代付当日招商银行股份有限公司广州分行确定的数额为准；三、招商银行股份有限公司广州分行于收到钟百成代付的提前还款全部费用之日起三日内协助钟百成办理广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房涂销抵押登记手续；四、钟百成于上述第二项判决履行五日内向钟敏华、莫健斌一次性支付剩余房款（剩余房款为1300000元与上述第二项判决中代付款项的差额）；五、钟敏华、莫健斌于钟百成付清全部房款当日协助钟百成办理广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房的递件过户手续，将涉案房屋过户至钟百成名下。六、钟百成于上述第二项判决履行五日内向钟敏华、莫健斌一次性支付自2019年6月19日至提前还贷之日止期间发生的利息，具体数额以代付当日招商银行股份有限公司广州分行确定的数额为准。七、驳回钟敏华、莫健斌的其他诉讼请求。一审案件受理费23360元，由钟百成负担11680元、钟敏华、莫健斌负担11680元；诉讼保全费5000元由钟百成负担2500元、钟敏华、莫健斌负担2500元二审受理费23360元，由钟百成负担11680元、钟敏华、莫健斌负担11680元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十三日书记员 王日平郭丽淳