河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7404号原告：赵宏军，男，1969年10月19日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人：刘家铭，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。被告：李国生，男，1968年12月28日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住南阳市宛城区。被告：李红武（又名李通），男，1970年3月26日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住南阳市。被告：郭天辉，男，1975年11月24日出生，汉族，住社旗县。原告赵宏军诉被告李国生、李红武、郭天辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宏军的委托代理人刘家铭，被告李国生、李红武到庭参加了诉讼，被告郭天辉参与了庭前证据交换质证，但庭审时缺席。本案现已审理终结。原告赵宏军诉称，2014年9月30日被告李国生向原告借款2000000元，月息4.5分，期限2个月，由被告李红武，即李通提供担保。借款到期后，经原告多次催要，二被告共支付近8个月利息，下余本息以种种理由推诿扯皮。2017年8月原告将被告李国生、李红武起诉至贵院，被告李国生、李红武称该借款实际转由被告郭天辉使用，且被告郭天辉与原告已达成了《购房协议》将海南省澄迈的房屋一套抵偿给原告，被告李国生、李红武与原告达成了《调解书》一份，原告随撤诉。该房屋系被告郭天辉按揭贷款所购买，其谎称10年贷款期限，且李国生、李红武约定自愿支付该房屋银行按揭贷款，但至今从未支付过银行按揭贷款。近日突然得知该房屋的按揭银行——中国银行股份有限公司海南省分行已将被告郭天辉起诉至海口市龙华区人民法院，且已查封该房屋，目前案件已进入执行程序，尤其是国家已将海南省确定为国际旅游岛，实行了房屋限购政策，出现重大情势变化，该抵偿房屋无法履行。特诉至法院，请求依法判令：1．判令三被告十日内偿还原告借款2000000元及各项费用及利息，利息自2015年7月16日起按月息2%计算至借款全部还清之日止（暂时计算至起诉日2019年9月1日本息及费用共计约4500000元）。2．判令被告承担诉讼等费用。后追加诉讼请求依法终止郭天辉与原告于2015年11月24日签订的《购房协议》，依法终止第一、二被告于2017年9月25日与原告达成的《调解书》。原告为了支持其主张，向本院提交如下证据1．原告身份证一份，用以证实原告基本身份信息。2．借条一份及银行原始转款凭据三份，用以证实被告李国生、李红武向原告借款的约定及向被告转款1910000元的情况。3．保证书两份，用以证实原告要求被告李国生还款时，被告李红武向原告出具的担保还款承诺。4．购房协议及公证书、委托书及公证书各一份，用以证实被告郭天辉自愿将房屋抵偿给原告，后因重大情势变更无法实现抵偿。5．调解书一份，用以证实此前原告与被告李国生、李红武达成的调解协议，后因重大情势变化、违法等无法履行。6．澄迈商品房买卖合同、海口市龙华区人民法院民事判决书各1份，用以证实被告郭天辉签定抵偿的购房协议时编造事实，且该房屋已被查封，导致购房协议无法履行。7．原告为抵偿的案涉房屋垫支的各种费用票据、银行刷卡单十二份、海口房贷物业等费用垫支明细表一份，用以证实被告李国生、李红武存在不垫付房贷的违约行为，被告郭天辉存在编造10年按揭、实际为20年的欺诈行为，造成原告方对抵偿房屋垫支各种款项共计394786.11元，且该房屋已被查封，购房协议和调解书均无法履行。8．银行流水，用以证实原告垫付房贷、物业等相关费用。被告李国生辩称，借款2000000元属实，答辩人参与其中。但是原告与其他被告后来签购房协议及去海南看房子答辩人没有参与，在宛城区人民法院与原告签订调解书答辩人也参与了。实际用款人是被告郭天辉，且郭天辉已经与原告签订了以物抵债的协议并经过公证，被告李国生与原告已经不再有联系了，也没有责任了，自以物抵债之后不应再计算利息。被告李国生在举证期限内未向本院提交证据。被告李红武辩称，是郭天辉与答辩人联系说需要使用3000000元，因答辩人手里没钱，便找到与原告一起开投资担保公司的王小超，答辩人不认识原告，是向王小超借款3000000元，王小超说公司有2000000元，月息4.5分。答辩人与被告李国生联系，让被告李国生去办的手续，钱直接打给被告李国生，被告李国生又转给郭天辉。利息在打钱时候已经扣了2个月利息9万元。郭天辉每月支付利息是9万元，都是现金交给答辩人，答辩人交给原告。已经付息80多万元。后来郭天辉不能支付利息了，答辩人与郭天辉联系，郭天辉说愿意用自己在海南的房子抵偿。随后答辩人、郭天辉还有原告一行五人去海南看房子。经询问售房部及物业后，原告同意以房抵债。回南阳后原告与被告郭天辉去办理公证，用海南的房子以物抵债2000000元，但具体不知道签订购房协议时候是多少金额。答辩人签担保时候只管担保还按揭款。购房协议签订后，郭天辉按月还剩余贷款，后郭天辉因寻衅滋事被判刑两年多，郭天辉的妻子找到王小超，要求其将贷款按揭利息还上，王小超还了10个多月后与答辩人联系，答辩人分两次支付王小超共计200000元。后接到南阳市宛城区人民法院通知，原告代理人写了个调解书，由答辩人与被告王国生担保偿还海南房子的银行按揭。过了不久，郭天辉出狱。海南的房子涨价，社旗有人想买这个房子，但是原告本人不愿意卖，郭天辉说利息出了80多万元，本金只剩100多万，房子卖了的话就可以结清了，不用再月月还按揭款，但是原告坚持要房子。截至目前，郭天辉还在还着房子按揭款。本次起诉前，王小超告诉答辩人海南的房子被银行查封了，且王小超说需要经过司法程序起诉三被告，然后拿着法院判决书才能执行海南的房子。被告李红武在举证期限内未向本院提交证据。被告郭天辉经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证的相关权利。对原告举证，三被告共同发表质证意见如下：对证据的真实性均无异议，确实是三被告本人签订的协议，但对原告的证明方向有异议：1、被告不存在欺诈行为，2015年11月24日郭天辉与原告签订购房协议时，当时开发商说的确实是10年按揭贷款，郭天辉也确实在履行银行的按揭贷款，《澄迈商品房买卖合同》中没有明确记载按揭时间是多少年，被告和原告一起去海南售房处核实房屋的情况的时候，才知道按揭是20年，当时原告在场，所以被告方不存在欺诈原告的情况。2、李红武已经直接向原告还款了200000元，原告递交的第七组证据中，垫付的房款及各项费用中就含有这200000元。3、在实际使用原告的借款后，被告已经按照约定向原告支付了720000元利息。4、案涉房产因限购导致无法买卖及房屋贬值责任不在被告，因2018年10月，被告给原告以及愿意买房的第三人，共八九人在社旗一酒店协商海南房屋的买卖事宜，当时未出台限购政策，房产价值600多万，第三人愿意购买该房屋，房屋卖给第三人后，不仅能还清银行按揭贷款，还能还清原告的借款，还剩余一部分房款，但是因为当时原告不同意将房屋卖给第三人后，在2019年海南出台限购政策，房屋编制且无法过户转让，因此，因房屋限购政策导致的损失责任不在于被告方，而在原告。总之被告既不存在欺诈行为，房屋限购政策导致的损失也不应由被告承担，被告方不存在违约。2015年11月24日，赵宏军和郭天辉签订购房协议并做公证时，原告与被告的债权债务关系已经消灭，原告无权再向被告催要欠款，应驳回原告的诉讼请求。对于原告的第8组证据，被告李国生、李红武均无异议，但认为包括被告李红武支付的200000元。原告赵宏军所举证据，三被告对真实性均无异议，本院予以确认，对其证明方向，本院将在评理部分予以评析。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，结合庭审调查，确认以下事实：2014年7月，被告李国生、李洪武向原告借款2000000元，双方口头约定利息4.5分，期限为两个月。2014年7月30日，原告赵宏军向被告李国生账户转款1200000元，7月31日向被告李国生账户转款210000元，并通过李金菽账户向被告指定的鲜喜强账户转款500000元，共计向被告支付1910000元。2014年9月30日，借款到期后，因被告未按约还款，被告李国生、李红武向原告出具《借条》一份，内容为“借条今借赵宏军现金贰佰万元整（2000000.00），借款期限2个月（9月30日-11月30日）。李国生，158××××7888，2014.9.30。担保人：李通、李红武，30/9号185××××5555。李国生河南省南阳市宛城区新华路后街7号，”。2015年5月15日，被告李红武出具《保证书》一份，内容为“保证书本人李通2014年11月30号担保李国生借赵宏军现金贰佰万元整（2000000.00元），现李国生无偿还能力，由本人李通（185××××5555）承诺保证在2015年7月16号前偿还，若到期无能力偿还，愿以本人独山冯楼房子议价偿还。本人：李通2015年15/5号。”2015年8月18日，被告李红武又给原告出具《保证书》一份，内容为“保证书本人李通于2014年8月29日向赵宏军借款贰佰万元整（2000000元）用于本人承包工程，现因资金周转困难，致使原承诺还款不能兑现，经朋友协调，特作出如下承诺：①2015年8月31日前还款伍拾万元￥（500000元）；②2015年9月5号双方再协商还款计划；③若本次承诺不能兑现，本人保证全部兑现上述承诺。保证人：李通，见证人徐某，2015年18/8号”。后因到期后被告仍未还款，被告李国生、李红武向原告披露称借款实际由被告郭天辉使用，经原、被告几方协商，2015年11月24日，经南阳市汉都公证处公证，原告与被告郭天辉签定《购房协议》一份，内容为“购房协议甲方（卖方）：郭天辉，身份证号：412928197511241697乙方（买方）：赵宏军，身份证号：310104196910194053根据《合同法》及相关法律规定，为了明确甲乙双方的权利、义务，经双方协商，特订立协议如下：一、甲方自愿将自己所有的坐落于海南澄迈富力红树湾C-06区DB型独栋住宅6栋（幢）1-3层房产一套（建筑面积253.17平方米）卖给乙方所有。二、乙方一次性向甲方支付全部房款，共计贰佰玖拾肆万元整。三、甲方保证该房产产权清晰，无纠纷，无转卖等相关情形。四、在合同签订之前，该房屋如有应缴纳的一切费用应由甲方承担。该房屋买卖成立之后，在办理房产转移登记时，甲方应提供有关证件，积极配合乙方办理过户手续，过户时的一切费用由甲方承担。五、以上条款甲乙双方自愿订立，签字生效。如任何一方违反此协议，将承担相关法律责任。六、注：双方约定的其他事项：因该房屋甲方于2013年在中国银行办理按揭贷款手续（还款卡号：62×××63），贷款金额为壹佰肆拾柒万圆整，期限为十年，余款及利息仍由甲方承担，若在此期限内甲方不按时归还银行按揭贷款，由保证人李红武偿还。甲方（卖方）：郭天辉乙方（买方）：赵宏军担保方：李红武2015年11月24日”。并于同日经过公证处公证，委托人郭天辉给原告出具《委托书》一份，内容为“委托书委托人：郭天辉，性别：男，出生日期：1975年11月24日，身份证号码：412928197511241697家庭地址：河南省社旗县晋庄镇崔官庄枣园63号受托人：赵宏军，性别：男，出生日期：1969年10月19日，身份证号码：3101041969l0194053家庭地址：河南省南阳市卧龙区文化宫街52号我是郭天辉，现委托赵宏军为我的代理人，全权办理如下事项：办理坐落于海南澄迈富力红树湾C-06区DB型独栋住宅6栋（幢）1-3层房屋的交房、出租、买卖及与该房产相关的一切手续。（合同编号为：CML000022186）委托期限：从2015年11月24日至办理完以上委托事宜止。受委托人在委托权限内所实施的法律行为，我均承认。受托人有转委托权。委托人郭天辉2015年11月24日”。2017年8月10日原告赵宏军以李国生、李红武为被告向本院提起诉讼，在审理过程中，2017年9月25日，原告赵宏军特别授权委托代理人刘家铭与被告李国生、李洪武自愿达成调解协议，内容为：“调解书甲方：赵宏军，身份证号310104196910194053代理人刘家铭乙方：李国生，身份证号，手机158××××7888，李红武，身份证号，手机158××××8888。就甲乙双方民间借贷纠纷一案，双方自愿达成如下协议，共同遵守：一、双方一致认可经南阳市汉都公证处（2015）南市证民字第2279号《公证书》公证的2015年11月24日案外人郭天辉与赵宏军签订的、位于海南澄迈富力红树湾C-06区DB型独栋住宅6栋1-3层的《购房协议》，本案借款已用该房以房抵债给甲方，但抵偿房屋需支付银行按揭贷款，乙方自愿支付该房屋银行按揭贷款。二、若抵偿房屋按揭贷款不能按时支付，甲方可随时向法院申请支付令。三、甲乙双方此前的借据全部作废。四、双方签字即生效，一式四份，各方及法院卷宗各一份。甲方：刘家铭，乙方：李红武、李国生2017年9月25日。”本院于2017年9月27日作出（2017）豫1302民初3815号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。另查明，原告赵宏军持经过公证的《购房协议》及《委托书》到抵偿的房屋开发商海南三林旅业开发有限公司，以郭天辉的名义在2016年1月15日缴纳了该房屋的住宅专项维修基金15190.2元、有线电视和燃气初装费3950元、物业管理费13645.83元、抵押登记和权证办理费860元、水电周转金500元、代缴契税300元；此后又缴纳契税44100元（2018年2月20日）、物业管理费32253.78元（2018年8月1日）、4962.12元（2018年12月4日）、21089.01元（2019年5月15日）。以上各项共计136850.94元。由于被告郭天辉未按照约定支付该房屋按揭贷款，原告通过郭存改账户于2016年9月30日、2016年11月29日、2016年12月30日分别向被告郭天辉266266442029账户转款9500元、9700元、9800元；2016年10月30日通过何朝账户向被告郭天辉266266442029账户转款9500元；2017年1月25日、2017年3月28日、2017年4月28日、2017年5月25日、2017年6月29日、2017年7月29日、2017年8月28日、2017年9月28日、2017年10月30日，通过何朝账户分别向被告郭天辉266266442029账户转款9671.31元，共计九次；2017年12月1日、2017年12月29日、2018年1月29日、2018年2月28日、2018年3月28日、2018年4月28日、2018年5月28日、2018年6月30日、2018年7月29日、2018年9月3日，原告赵宏军分别每次向郭天辉该账户转款9671.31元，共计十次。以上原告共计垫付被告郭天辉银行按揭贷款222254.89元。期间被告李红武分两次支付给原告200000元。原告后从抵偿的房屋开发商海南三林旅业开发有限公司获得了被告郭天辉于2014年3月10日与该公司签订的《澄迈商品房买卖合同》，合同显示被告郭天辉采用银行按揭形式购买该公司开发的海南澄迈富力红树湾C-06区DB型独栋住宅6栋（幢）1-3层房产一套，建筑面积253.17平方米，总金额294万元。再查明，2017年11月1日，中国银行股份有限公司海南省分行以郭天辉未按约定时间还本付息5期、且与第三人签订调解书将抵押房产抵债于他人为由，将郭天辉、海南三林旅业开发有限公司起诉至海口市龙华区人民法院，该院于2017年11月9日作出作出（2017）琼0106民初15313号民事裁定书，查封被告郭天辉名下位于澄迈富力红树湾C-06区DB型独栋住宅6栋（幢）1-3层的房产，期限为三年。随后该院作出（2017）琼0106民初15313号民事判决书，判决：一、确认原告中国银行股份有限公司海南省分行与被告郭天辉、海南三林旅业开发有限公司签订的合同编号为2014消房字218号的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》项下贷款本息全部提前到期；二、限被告郭天辉于本判决生效之日十日内向原告中国银行股份有限公司海南省分行偿还借款本金1315823.53元及支付利息、罚息（计算方式：以1315823.53元为本金，自2018年4月3日起至债务付清之日止，按年利率4.9%计付）；三、限被告郭天辉于本判决生效之日十日内向原告中国银行股份有限公司海南省分行支付财产保全费5000元、律师费2500元；四、被告海南三林旅业开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告海南三林旅业开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郭天辉追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。本院针对原告的诉讼请求逐一进行评析。一、关于终止原、被告签订的购房协议、调解书的问题。通过庭审调查和双方举证、质证，可以查明原告赵宏军与被告郭天辉签订的购房协议，外观上虽为房屋买卖协议，实则为以房抵债协议，是以债务人转移房屋所有权替代原来的金钱给付义务的协议。以房抵债协议虽为无名合同，但也是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，故在法律适用上适用合同法总则的相关规定。案涉购房协议系原、被告自愿达成，且无证据证明该协议具有合同法第五十二条规定的无效情形，因此该购房协议应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”。本案中，被告郭天辉未按照协议约定履行按时归还银行按揭贷款的义务，而原告与被告李国生、李洪武签订的调解书，是以购房协议为基础的，可视为对购房协议的补充，在该调解书中被告李国生、李洪武承诺自愿支付该房屋银行按揭贷款，但最终也未按时支付；三被告未按照约定按时支付银行按揭贷款的行为致使案涉房产被其他法院查封，同时海南省于2019年已发布房屋限购政策，该房产无法变更登记到原告名下，导致以房抵债合同目的无法实现，原告可主张解除该购房协议及调解书，从而终止购房协议和调解书的履行。故对原告的诉请本院予以支持。二、关于三被告应否承担原借款合同的还款义务、如何承担还款义务的问题。由于购房协议及调解书作为实践合同，无法继续履行，原告未依法取得抵偿房屋的所有权，该以房抵债清偿方式不能产生消灭原有债务人偿还债务的效力，故原债务人仍对本案借款债务具有偿还义务。借款合同由原告与被告李国生所签订，合同合法有效，在借款人与出借人之间形成借款合同关系，根据合同相对性的原则，原告作为出借人应向借款人李国生追究还款责任。被告李洪武通过保证书的形式自认该借款用于本人承包工程，实际仍是对李国生借款行为的担保，故应当承担连带清偿责任。三被告庭审中自认案涉借款由李国生从原告处借出后，又转借给被告郭天辉使用，郭天辉以房抵债的行为，可认定为郭天辉对本案借款本息自愿承担偿还义务。李国生为名义借款人、郭天辉为实际借款人，虽然之后名义借款人、担保人向出借人披露了实际借款人，但出借人并没有免除名义借款人和担保人的义务，名义借款人李国生、担保人李洪武又与原告签订调解书，自愿支付以房抵债房屋的银行按揭贷款，从而促成实现以房抵债，可以看出郭天辉的加入并自愿承担偿还义务的行为，并未免除李国生、李洪武的相关义务，故应将郭天辉的加入认定为债的加入。债的加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的义务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式，债的加入并不导致原债务人退出债务关系。故被告李国生、郭天辉对本案借款承担共同偿还义务，被告李洪武承担连带清偿责任。三、关于借款金额及利息的确定。原告赵宏军诉称被告李国生于2014年9月30日向其借款2000000元，庭审中，各方均认可约定利息为月息4.5分，根据原告提供的银行转账流水可知，原告实际转账给被告李国生的款项为1910000元，对此各方均无异议。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”故本院认定原、被告双方的实际借款金额为1910000元。庭审中，被告称偿还利息八九十万元，但原告只认可收到被告支付的720000元利息，因被告未提供相关支付利息的证据，故本院对原告自认予以认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”本案被告已支付利息720000元按照年利率36%、本金1910000元，折算支付利息377天，即2014年9月30日至2015年10月12日，自此以后按照本金1910000元，年利率24%计算，从2015年10月13日计算至借款还清之日止。四、关于原告垫付的案涉房屋相关款项。由于三被告与原告协商用被告郭天辉购买的房屋抵债给原告，原告为办理房屋抵偿事宜而实际垫付房屋银行按揭贷款222254.89元、以及支出案涉房屋的大修基金、物业费、契税等各项费用136850.94元均系为了履行消灭三被告债务而为，均应由三被告共同负担，但该房屋实际投入费用最终受益者为被告郭天辉，被告李红武、李国生履行后可向被告郭天辉追偿。李红武先后两次共转给原告200000元，应当予以扣减。原告主张三次去海口支出的费用60000元，无证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：终止被告郭天辉与原告赵宏军于2015年11月24日签订的购房协议；终止被告李红武、李国生于2017年9月25日与原告赵宏军签订的调解书。被告李国生、郭天辉在本判决生效后十日内，偿还原告赵宏军借款本金1910000元，并自2015年10月13日起按照月利率2％计付利息至款付清之日止。被告李洪武对被告李国生、郭天辉的上述第二项给付义务承担连带清偿责任。被告郭天辉在本判决生效后十日内，偿还原告赵宏军垫支的住宅专项维修基金、有线电视和燃气初装费、物业管理费、抵押登记和权证办理费、水电周转金、代缴契税、契税、银行按揭垫付款等共计359105.83元（需扣减李红武转给原告的200000元）。驳回原告赵宏军的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费42800元、保全费5000元，共计47800元，由原告负担2151元，被告李红武、李国生、郭天辉负担45649元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  周 丹人民陪审员  罗献党人民陪审员  冀玉梅二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王兆南