上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异174号案外人：上海宏益百货经营有限公司，住所地上海市宝山区月罗路XXX号XXX幢XXX楼。法定代表人：李佐招，董事长。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：杨兴华，行长。委托代理人：宗林海，该行员工。被执行人：上海源盛汽车销售服务股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐保源。被执行人：徐保源，男，1957年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源金融借款合同纠纷一案中，案外人上海宏益百货经营有限公司向本院提某书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人上海宏益百货经营有限公司称，案外人于2017年12月8日与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司签订《房屋租赁合同》，此后因双方发生争议，在月新派出所的调解下，双方于2018年12月29日、2019年2月27日签订了两份补充协议，上述合同及补充协议约定了案外人以年租金人民币150万元(以下币种均为人民币)，承租位于上海市宝山区月罗路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2018年5月10日至2028年2月28日止；案外人自2017年12月8日进入系争房屋进行装修，装修费用共计花费了660余万元，在征得被执行人的同意后，案外人将系争房屋、场地对外招租经营建材市场，现有小租户28户，目前均在场内正常经营；根据补充协议约定租金自2019年3月1日起算，截止目前案外人共向被执行人支付租金280万元(含押金30万元)，经过折算，租金已支付至2020年8月底；本院至系争房屋处张贴了(2019)沪0113执3199号公告，案外人作某系争房屋、场地合法的承租人对此提某书面异议，即使系争房屋涉及执行，案外人的租赁关系也应当受到保护，租赁合同应当继续履行，故请求确认案外人为系争房屋、场地的合法承租人，并继续承租使用系争房屋、场地。案外人上海宏益百货经营有限公司向本院提交了房屋租赁合同、补充协议、进场通知书、支付租金及押金的收据、装修费用统计表、案外人与中国邮政集团公司上海市宝山区分公司签订的房屋租赁合同、案外人与28位小业主签订的承包协议等证据以证明其主张。本院经审查查明，本案系争房屋上海市宝山区月罗路XXX号的权利人登记为被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，上海农村商业银行股份有限公司宝山支行于2016年7月20日经核准在系争房屋上设立了抵押权，债权数额为30,000,000元，债务履行期限为2016年7月22日至2025年12月26日，抵押证明号为宝XXXXXXXXXXXX。上海农村商业银行股份有限公司宝山支行与上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源之间系金融借款合同纠纷，本院于2018年9月5日作出(2018)沪0113民初11922号民事判决书：一、上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司宝山支行合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》项下借款28,500,000元；二、上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海农村商业银行股份有限公司宝山支行计算至2018年6月4日的借款利息853,305.61元、利息罚息18,314.06元、复利262.44元并支付自2018年6月5日至借款本金及利息实际付清之日止的利息、罚息、复利(按照合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》计算)；三、上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海农村商业银行股份有限公司宝山支行律师费100,000元；四、如上海源盛汽车销售服务股份有限公司未履行上述第一至三项付款义务，上海农村商业银行股份有限公司宝山支行有权对上海源盛汽车销售服务股份有限公司名下位于上海市宝山区月罗路XXX号的房产行使抵押权；五、徐保源对上海源盛汽车销售服务股份有限公司的上述第一至三项付款义务承担连带责任；六、徐保源承担保证责任后有权向上海源盛汽车销售服务股份有限公司追偿；如果上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费189,159元(上海农村商业银行股份有限公司宝山支行已预缴)由上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源共同负担。上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源不服该判决而提起上诉，因未在指定期限内缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2019年1月18日作出(2019)沪02民终520号民事裁定书：本案按上诉人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源自动撤回上诉处理；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力；本裁定为终审裁定。因上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，上海农村商业银行股份有限公司宝山支行向本院申请执行，本院以(2019)沪0113执3199号予以立案执行。被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源一直未能履行付款义务，本院于2019年10月23日作出(2019)沪0113执3199号执行裁定书，明确因被执行人抵押的房产已在评估、拍卖中，变现需较长时间，无其他财产可供执行，致使本案短期内难于执行，遂裁定如下：终结本次执行程序；申请执行人发现被执行人有可供执行财产的可以再次申请执行。2020年4月3日本院至系争房屋处张贴(2019)沪0113执3199号公告，明确：一、被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源(使用)人于2020年4月20日前自行迁出上海市宝山区月罗路XXX号的房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行，由此而产生的费用由被执行人负担，财产因强制执行而遭到损坏、灭失的，后果由被执行人自负；二、上述房屋的合法承租人应在本公告公布之日起十五日内向本院提某书面异议，并将承租上述房屋以及履行相应协议的全部材料交由本院审核；三、上述房屋的无权占用者应在本公告公布之日起七日内全部撤离并腾空该房屋内的相关财物，逾期本院将依法采取强制措施。案外人上海宏益百货经营有限公司遂向本院提某书面异议。以上事实，有本院调取的系争房屋的房地产登记信息、(2018)沪0113民初11922号民事判决书、(2019)沪02民终520号民事裁定书、(2019)沪0113执3199号执行裁定书、(2019)沪0113执3199号公告等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中案外人上海宏益百货经营有限公司主张的对系争房屋所享有的租赁权发生在申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行在系争房屋上设定抵押权之后，故本案被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司和案外人上海宏益百货经营有限公司之间的租赁关系不得对抗之前申请执行人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行已在该房屋上设立的抵押权。据此，案外人提某的异议请求依据不足，本院对此难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人上海宏益百货经营有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 须桃根审 判 员 姜玉芳审 判 员 李 洁二〇二〇年六月二十三日法官助理 史雅丽书 记 员 陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。