贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7405号原告：王思科，男，1965年1月11日出生，汉族，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：余秋梅（系王思科之妻），现住址同上。原告：余秋梅，女，1973年7月11日出生，苗族，现住址同上。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金山大道59号。统一信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，该公司综合管理部经理。原告王思科、余秋梅与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告余秋梅，被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王思科、余秋梅向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2015年签订的《商品房买卖合同》第十二条中“供电、供水、闭路电视等，需要买受人自行办理开通使用手续”及附件十二第三条无效；二、被告十日内返还原告代办费628元（包含测绘费161元、交易费237元、两书费30元、手续费200元）、电表开户费520元、燃气管道开通费2400元、水表开户费1145元、有线电视开通费880元，合计5573元；三、被告十日内支付原告资金占用利息997元（按年利率6%自2017年6月5日起计算至2020年5月20日）；四、被告向原告支付资金占用利息至全部款项实际支付完毕之日止。事实和理由：原告与被告于2015年7月27日签订《商品房买卖合同》。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房开企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取。原告因与房地产和法律工作接触较少，直至2020年3月份才知晓上述文件。被告在交房时向原告收取了天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费等，系重复收取。被告应从2017年6月5日原告向被告交纳上述费用起，按年利率6%向原告支付资金占用利息。被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已过诉讼时效。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中没有对供水开户费、供电开户费、广电开户费、测绘费、交易费、两书费进行约定，仅在附件十二补充协议中就燃气开户费作了约定，故诉讼时效应当从被告公司收到原告交纳的以上费用之日起算，除了王思科、余秋梅和刘丹两原告外，其余原告交纳的以上费用已超过三年诉讼时效，法院应依法予以驳回。关于燃气开户费问题。因2009年5月1日实施《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》时，整个贵州省的燃气管道尚未进行有效规划，所以该条例仅对水、电的建设安装费作了规定，并未涉及天然气内容。2018年7月1日贵州省发改委才出台《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》，第十九条明确规定：城镇居民新建住宅燃气工程安装费等纳入房价，不得再向业主另行收取。即在2018年7月1日之后，房开企业不得再向业主收取天然气开户费。被告公司与原告签订的《商品房买卖合同》在2016年以前，被告公司在开发本案商品房项目时，未将天然气的建设安装费纳入成本。故双方在补充协议中约定燃气开户费由原告承担，合法有效。水、电的开户费不属于建设安装费，建设安装费是由相关的施工单位收取，被告公司没有向原告另外收取建设安装费。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定只是一种原则性规定，并非效力强制性规定。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月17日作出的关于有关问题询问的答复，仅明确新建商品房配套设施的建设安装费应包含在商品房销售价格中，本案商品房却是在2013年7月开始修建的。根据原告所签署的《委托书》和《入伙手续书》，证明原告自愿委托我公司办理水、电、天然气开户等相关手续并代缴其相关费用，所交费用也为自愿行为。现有票据证实被告公司已将相关开户费交到了相关部门，已为原告办理好相关的开户手续，履行了合同约定的义务。被告公司代收的广电开户费应当包含两部分，即广播电视用户终端设施费和高清节目费用，该两项费用分别为580元和300元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用。测绘费是具有房产测绘资格的单位实地测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记所产生的费用，是由测绘公司收取。交易费属经营服务性收费，由房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取。这两项费用我公司只是代收和代交，并已交到财政局和测绘公司。原告所主张的两书费为发放给原告的《质量保证书》和《使用说明书》工本费，合同也未约定此项费用为被告公司承担。综上，请求法院查明事实真相，并依法予以驳回。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定，依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，及第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，应当包含在商品房价格中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力，违反该条例规定的情形应视为违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告订立的《商品房买卖合同》发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。被告在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条中用格式条款将已包含在商品房价款中的燃气安装费（开户费）转嫁给原告承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效。原告诉请确认《商品房买卖合同》第十二条中约定的“供电、供水、闭路电视等，需要买受人自行办理开通使用手续”无效，该条约定符合客观实际，且并未涉及费用的承担问题，故条约定有效。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，原告诉请被告退还燃气开户费，应予以支持。原告诉请被告退还水、电、闭路电视开户费，该费用合同虽无约定，但综上所述，应予以退还。关于闭路电视开户费的退费数额，被告向本院提交了被告公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司于2015年4月24日签订的《黔东南地区小区有线电视安装协议书》，该协议第二条第一款明确每户的广电设施费为580元，第三条约定“基本收视维护费按贵州省物价局、贵州省广播电视局《关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）核定的标准从入住当日计收，由乙方（即广电公司）自行向用户收取”，故对原告诉请被告退还电视开户费880元，予以支持。原告诉请的代办费628元（包含测绘费161元、交易费237元、两书费30元、手续费200元）合同虽无约定，但没有过诉讼时效。关于测绘费，《房产测绘管理办法》第十条规定“房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。”，被告向原告收取房屋面积测绘费违反法律规定，依法应予以退还。交易费是住房转让手续费，并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用,且原告未提交交易费不应收取的相关证据，故交易费不在退还款项范围内，原告要求退还交易费的诉求，本院不予支持。两书费是指《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》产生的工本费用，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第四十一条“房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：……；（二）住宅质量保证书和使用说明书；……”的规定，房地产开发企业在商品房交付使用时应当向购买人提供住宅质量保证书和使用说明书，因此，在双方没有约定两书费由谁负担的情况下，被告单方将两书费转移给原告负担，加重了原告的购买责任，原告要求被告退还两书费30元的诉求，本院应予以支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中关于水、电、广电、天然气开户费由买受人承担的约定无效，办理水、电、广电、天然气开户相关手续及代缴相关费用不应由原告承担，但该委托中关于办理产权登记等相关手续及代缴相关费用的委托系原告的自愿委托并自愿另行支付手续费，根据合同法的规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。至于该手续费200元是委托办理一项委托事物还是几项事物的总和，举证责任应在原告，因此，关于原告要求退还手续费200元的主张，本院不予支持。对原告主张的资金占用损失，因被告收取上述费用缺乏合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告王思科、余秋梅与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条的约定无效；二、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告王思科、余秋梅交纳的燃气开户费2400元、水开户费1145元、电开户费520元、电视开户费880元、测绘费161元、两书费30元，合计5136元，并以5136元为基数从2017年6月5日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；三、驳回原告王思科、余秋梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁再亮二〇二〇年六月三十日法官助理吴铭春书记员刘成仲