广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1226民初76号 原告：广西玖鼎商泰资产管理有限公司，住所地南宁市兴宁区友爱路8号金之岛城市广场A座2105室，社会统一信用代码：91450102348534644L。 法定代表人：韦素兰，公司董事长。 特别授权委托代理人：覃江波，男，壮族，1982年12月19日出生，住广西环江毛南族自治县，系原告公司总经理。 委托代理人：郝显东，广西济顺律师事务所律师。 被告：河池市惠民时代广场商贸有限公司，住所地环江县思恩镇城西新区城市综合体商城第一、二层（毛南酒店旁），社会统一信用代码：91451226MA5NB1LT03。 法定代表人：杜昌平，公司总经理。 特别授权委托代理人：谭洪峰，广西桂都律师事务所律师。 原告广西玖鼎商泰资产管理有限公司（以下简称玖鼎商泰公司）与被告河池市惠民时代广场商贸有限公司（以下简称惠民商贸公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告特别授权委托代理人覃江波、委托代理人郝显东与被告特别授权委托代理人谭洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玖鼎商泰公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《惠民明代购物广场招商运营管理合同》，要求被告承担下列给付责任和违约责任：1．所欠原告招商佣金40.87万元并承担违约金343695元（以所欠佣金为基数以各承租人租赁时间为计算起点自起租日起按日千分之一计算15日，自15日后按日百分之一计算至2019年11月20日），之后违约金以40.87万元为基数按日百分之一计算直至给付完毕止。2．所欠原告管理服务费4.5万元。总计：797395元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年6月3日自愿签订《惠民时代购物广场招商运营管理合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任，原告按合同约定进行招商运用管理工作，如期完成招商目标，但被告只支付了9万元运营管理费，其他原告应得款项被告以各种理由推脱拒绝履行，导致原告工作无法进行，在多次与被告协商未果的情况下，原告于2019年10月25日暂时停止招商及运营管理工作，继续与被告协商解除合同事宜，但被告拒绝履行合同义务，原告认为被告的行为构成违约，即诉至法院请求判如所请。 原告玖鼎商泰公司向法庭提交了如下证据： 1、原告营业执照一份，证明原告主体资格； 2、惠民时代购物广场招商运营管理合同一份，证明原被告存在合同关系并且合同合法有效； 3、佣金计算表一份，证明被告所欠原告佣金； 4、惠民时代广场场地租赁合同及租户交款情况合计266页，证明原告如约履行招商运营管理工作； 5、微信聊天记录，证实原告方已向被告方催款并存有记录； 6、工商营业执照，证实被告一楼商层的儿童游乐场合法经营； 7、环江惠民时代购物广场儿童游乐场合作协议一份，证实儿童游乐场生意是与被告方老板法人合作经营； 8、奥特莱斯百货商务函件一份，证实奥特莱斯与被告没有解除合同，被告存在违约行为。 被告惠民商贸公司辩称，1、原、被告签订的合同显失公平，应予撤销；2、若合同有效，在履行合同过程中原告存在合同违约，要求被告支付佣金及违约金于法无据。按照双方签订的合同第九条第9.4规定，原告要为被告提供租前、租中、租后全过程营销专业服务，根据合同第三条约定原告服务内容从市场调研至开业后的经营管理共16个项目，现场进驻的商家大部分是被告自己引进，原告引进仅寥寥无几几家，约定的16个服务项目，原告未完成任何一项，要求支付佣金无依据。3、按照原被合同第七条7.2.1项规定，奥特莱斯百货虽于2019年8月16日与被告签订租赁合同，但奥特莱斯在合同签订后未支付合同保证金，该招商项目不能视为成功租赁；奥特莱斯百货与被告签订合同后仅10天即解除了租赁合同，奥特莱斯的招商项目并不成功；按照原被告合同第四条4.3.1条规定招商佣金的计算是以实合同实际反映实际起租日为时间点，奥特莱斯的实际起租日是2019年11月1日，原告在2019年11月1日之前已撤离，要求支付奥特莱斯招商佣金没有依据。4、原告要求支付343695元违约金没有依据。合同履行过程中，原告存在根本性违约，没有完成约定的服务内容，无权主张支付佣金违约责任，另合同约定的违约金明显超过合理范围，该约定应属无效。5、原告诉请要求管理服务费45000元没有依据。如上所述，原告对被告的购物广场未进行任何管理，16个服务项目一个没有实施，无权要求支付管理服务费。6、合同签订后，被告已分4次支付给原告合计14万元，原告的严重违约及造成被告的损失，被告保留追偿的权利。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告惠民商贸公司向法庭提供了如下证据： 请求解除惠民时代购物广场奥特莱斯百货租赁协议书的申请报告一份，证实奥特莱斯百货于2019年8月16日与被告签订租赁合同，合同签订后仅10天，即2019年8月26日奥特莱斯百货就与被告解除了租赁合同。奥特莱斯的招商项目并不成功，原告要求支付奥特莱斯招商佣金没有依据； 电子回单及转账凭证四份，证实被告于2019年6月17日支付给原告5万元，同年7月14日支付2万元，7月16日支付给2万元，9月3日支付5万元，被告先后共已支付给原告14万元。 惠民时代广场商贸城一楼目前状况照片8张，证实因原告违约未按照约定完成招商，同时未按合同约定进行管理，导致被告一楼门面大量闲置，原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失。 经过法庭举证、质证，本院对对方当事人无异议的事实和证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认为，被告主张涉案合同内容显失公平应予撤销应另行起诉，本院不予一并审理；涉案合同来源合法、内容客观真实，与本案有关，且双方当事人已部分履行，可以作为定案依据；原告提供的《佣金计算表》虽为单方制作，但对结算数额中与相关租赁合同、转账凭据等证据相印证的部分本院予以确认，可以作为定案依据。关于双方争议的原告是否已成功招商20家商户的问题，原告只认可被告招商成功16家，其他4家中的“二楼火锅”为原告自行招商，“一楼奧特莱斯百货”未交保证金不算招商成功，“一楼老中医”只签合同未履行义务不算招商成功，“一楼蓝鲸主题乐园”为原、被告私下合伙经营不应支付招商佣金，本院对原告认可被告招商成功16家商户的事实予以确认，对有争议的另外4家，本院认为，根据双方签订的涉案合同第二条第三款及第七条第一款第一项的约定，甲方自行招商成功的视为乙方成功招租的一部分，故“二楼火锅”亦应作为被告招商成功的商户；“一楼老中医”为被告招商成功的事实有原告公司与商户签订的租赁合同及押金（包括租金）收据予以证实，可以确认；“一楼奧特莱斯百货”是否属于招商成功，以及被告是否应支付“一楼蓝鲸主题乐园”佣金的问题，本院另述于后。 原告玖鼎商泰公司在庭后申请证人陈某出庭作证，以证明陈某与被告公司签订租赁合同及履行的真实情况，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十七条第一款规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出”，原告未在举证期限届满前向本院提出申请证人出庭作证，且举证内容不影响本院对本案基本事实的认定，故本院口头驳回该申请。 综合全案证据，本院认定如下事实： 2019年6月3日，原告作为乙方与被告作为甲方共同签订《惠民时代购物广场招商运营管理合同》，合同约定被告委托原告自2019年6月9日至2020年1月31日止独家代理招租及运营管理惠民时代广场所有商业面积，原告可获取因商业运营管理产生的收益，同时被告自行招商的面积视为原告成功招商，被告同意支付全额服务费；服务内容包含从市场调研至隆重开业后的经营管理共16个部分；其中合同第四条对“招商佣金、运营管理费用结算及费用承担”进行了约定，即招商佣金按项目商业总建筑面积计算，收费标准为2.0个月租金，按商铺租赁合同反映的实际起租日的标准租金金额为准（联营扣点商户及租赁客户不以优惠租金及优惠条件计算，招商佣金按照建筑面积计算，不低于50元/平方米/月），乙方以签约合同为依据向甲方提供招商成果，甲方3个工作日完成审核，5个工作日内支付佣金；招商、策划、运营管理月服务费3万元/月，签订合同后5个工作日内提前支付3个月9万元的服务费，后期甲方每月25日前支付下一个月度的招商服务费；运营管理费按项目实际商业总面积计算5元/平方米/月收取，项目开业后，甲方每月5日前支付给乙方上一月度的运营管理费。第七条第二款“成功招租的界定”约定：“1、项目的招租以套为租赁单位。承租人签署租赁合同或者联营合同并支付合同保证金，该套单位视为成功租赁。2、甲乙双方同意：若由于甲方原因造成承租人已签订租赁合同的无法支付租金和押金、无法办理合法开业登记、特许经营登记或者退租的，该单元视为乙方已成功招租的单元计入乙方的租赁指标，并计提佣金；若由于乙方的原因造成退租的，该单位不计入乙方租赁指标，仍作为代理单元由乙方代理租赁”。第七条第一款第一项“独家招租权”约定：“甲方确认本项目所有商业及办公部分由乙方独家代理招租。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行招租或委托第三方招租，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在代理期限内，甲方违反本条约定自行招租或委托第三方招租的商业及办公部分，视作乙方成功招租的一部分，并按照合同约定支付乙方招商佣金”。第八条第一款“佣金结算”约定：“甲乙双方同意，以实际租赁面积为单位结算。在成功招商后5个工作日内支付佣金。甲方确认核对请佣报告无误后，按应付佣金总额的90%向乙方支付佣金，剩余10%作为保证金留存甲方，待承租方进场装修后，甲方向乙方支付剩余的10%招商佣金。若甲方无合理原因拒绝结算的视为已在结算日确认乙方提交的材料、报表所列的金额”。第十一条“违约责任”第一款约定：“如果甲方未按约定日期支付相应款项，则每延期一日，按应付金额的1‰计提违约金；超过15个工作日，按应付金额每日1%计提违约金；超过1个月，乙方有权认定甲方单方面违约，本合同自动终止”。 合同签订后，原告为惠民时代广场一楼及二楼的铺面成功招租了华为、“老中医”等17个商户，租赁面积979平方米，同时被告自行招租了“二楼火锅”，租赁面积214平方米，上述商户与被告签订了租赁合同并支付了合同保证金。2019年8月1日，案外人覃江涛、蒋云声与被告公司的法定代表人杜昌平共同出资承租惠民时代广场一楼743平方米的商铺用于合伙经营“蓝鲸主题乐园”，并由覃江涛（乙方）与被告公司（甲方）签订租赁合同，租赁合同中约定甲方租金、物业费及其他费用按照游乐场实际经营的净利润分成支付，甲方占比40%，乙方占比60%，甲方不得再以任何名义变相收取其他费用等。同年8月16日，原告向案外人陈某招商“奥特莱斯百货”项目后，由被告公司与陈某签订了《环江惠民时代购物广场奥特莱斯百货租赁协议》，约定：由陈某承租惠民时代广场一楼2000平方米的商铺用于经营“奥特莱斯百货”，陈某按月以一定比例的销售营业额（即第一年6%，第二年开始按正价商品8%，特价商品6%的标准计算，之后每两年递增1%）向被告交纳租赁合作费用，被告给予陈某一定的装修补贴和免租、免物业费、垃圾清运费等的政策（具体以合同为主），第一笔装修费用在陈某出具店铺图纸经双方确认后三个工作日内支付，第二笔在陈某施工队进场装修后三个工作日内支付，第三笔在陈某的商品上货后三个工作日内支付。上述两份协议签订后，覃江涛和陈某未向被告公司交纳合同保证金。之后“蓝鲸主题乐园”已实际进场并营业，而陈某则在租赁协议签订的10天后即8月26日，以其实际未取得奥特莱斯百货公司的经营资质等为由，向被告公司书面申请解除双方签订的租赁协议，并请求被告适当补助其装修投入的费用，当日被告公司即同意解除合同，并于2019年9月9日通过“方永梅”的账户汇付了5万元给陈某。由于被告仅于2019年6月至9月间共分4次向原告支付14万元（其中9万元为3个月的管理服务费）的费用后，一直未再付费，原告遂于2019年11月22日诉至本院，按照3936平方米的租赁面积计算，请求解除双方签订的涉案合同，并由被告支付拖欠的招商佣金40.87万元并承担违约金，以及管理服务费4.5万元，引起本案诉讼。 2020年4月16日，在庭审过程中，原告以涉案合同期限已届满为由，请求撤回解除合同的第一项诉讼请求，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、涉案合同即《惠民时代购物广场招商运营管理合同》是否合法、有效；2、被告是否应支付“蓝鲸主题乐园”和“奥特莱斯百货”的招商佣金，该招商佣金应当如何计算；3、在履行涉案合同过程中是谁存在违约，被告是否应支付违约金；4、被告是否应支付原告管理服务费4.5万元。 本院认为，一、关于合同效力的问题。原、被告于2019年6月3日签订的《惠民时代购物广场招商运营管理合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法、有效的合同。 依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。如前所述，原告为被告的惠民时代广场成功招租华为、“老中医”等17个商户，租赁面积979平方米，同时被告自行招租了“二楼火锅”，租赁面积214平方米，上述商户与被告签订了租赁合同并支付了合同保证金，根据双方签订的涉案合同第二条第三款及第七条第一款第一项的约定，被告自行招商成功的视为乙方成功招租，故被告应当按照合同约定支付相应的招商佣金。 二、关于双方主要争议的被告是否应支付“蓝鲸主题乐园”和“奥特莱斯百货”招商佣金的问题，本院认为，根据原、被告签订的涉案合同约定，原告对惠民时代广场的所有商业及办公部分享有独家代理招租权，除该合同另有约定外，非经原告书面同意，被告不得自行招租或委托第三方招租，否则被告自行招租的部分视作原告成功招租的一部分，并应当支付原告招商佣金；成功招租的界定是：“项目的招租以套为租赁单位。承租人签署租赁合同或联营合同并支付合同保证金，该套单元视为成功租赁”，“若由于甲方原因造成承租人已签订租赁合同的无法支付租金和押金、无法办理合法开业登记、特许经营登记或者退租的，则该单元视为乙方已成功招租的单元计入乙方的租赁指标，并计提佣金……”。而被告与覃江涛、陈某分别签订的相关租赁协议中，“蓝鲸主题乐园”和“奥特莱斯百货”采用抽成承租方一定比例的净利润或营业额抵扣租赁费用的租赁方式，虽然两家商户均未向被告支付合同保证金，但“蓝鲸主题乐园”已实际进场经营，租赁合同已经实际履行，因此，原告请求被告按涉案合同支付“蓝鲸主题乐园”的招商佣金有事实依据，本院予以支持；被告以“蓝鲸主题乐园”系其公司法人代表杜昌平与覃江涛等人入股合作经营为由不予支付招商佣金，与“除该合同另有约定外，非经原告书面同意，被告不得自行招租或委托第三方招租，否则被告自行招租的部分视作原告成功招租的一部分，并应当支付原告招商佣金”的合同约定不符，对其抗辩本院不予采纳；“奥特莱斯百货”是经原告招商后促成了与被告的签约，虽然承租人陈某未支付合同保证金，但从陈某书面请求被告解除租赁合同，且被告按其请求支付了5万元装修投入的费用这一事实来看，陈某在签订租赁合同后亦部分履行了合同，被告虽同意解除了与陈某的租赁合同，但这系被告与陈某之间的贸易自由，并非是由于原告的招商不力而导致租赁无法继续，不可归责于原告并作为不予支付招商佣金的理由，且涉案合同第七条第二款第二项约定：“甲乙双方同意：若由于甲方原因造成承租人已签订租赁合同的无法支付租金和押金、无法办理合法开业登记、特许经营登记或者退租的，该单元视为乙方已成功招租的单元计入乙方的租赁指标，并计提佣金；若由于乙方的原因造成退租的，该单位不计入乙方租赁指标，仍作为代理单元由乙方代理租赁”，故对被告的这一抗辩本院亦不予采信，原告请求被告按合同支付“奥特莱斯百货”的招商佣金有事实依据，本院予以支持。 三、关于“蓝鲸主题乐园”和“奥特莱斯百货”原告应得的招商佣金如何计算的问题，本院认为，涉案合同第四条对“招商佣金、运营管理费用结算及费用承担”约定招商佣金按项目商业总建筑面积计算，收费标准为2.0个月租金，按商铺租赁合同反映的实际起租日的标准租金金额为准（联营扣点商户及租赁客户不以优惠租金及优惠条件计算，招商佣金按照建筑面积计算，不低于50元/平米/月），故本院按照上述条款的约定，确认原告方主张的按建筑面积50元/平方米/月的标准计算两个月为原告的招商佣金，且被告未就实际租赁面积提供房地产交易中心出具的登记面积文件予以反驳，故本院认为可以按照被告与商户签订的租赁合同上记载的租赁面积为结算依据，故“蓝鲸主题乐园”和“奥特莱斯百货”原告应得的招商佣金分别为7.43万元、20万元。 因此，被告应当向原告支付招商成功上述20家商户的佣金共计45.87万元，扣除被告已付的5万元后，尚欠40.87万元。 四、关于被告是否违约的问题，本院认为，根据涉案合同的约定，被告应当在原告成功招商后5个工作日内支付佣金，被告未按合同约定向原告支付相应的合同价款，构成合同的根本性违约，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付欠付佣金的违约责任于法有据，本院予以支持；但由于原告未提供充分有效的证据证明原告已提供请佣报告、双方进行结算确认或被告明确拒绝结算的具体日期，故本院仅支持自原告起诉之日即2019年11月22日起计算的违约金；原告请求按合同约定的逾期15日内按每日1‰、15日后按每日1%计算的违约金，被告主张违约金过高请求调整，本院认为，原告请求逾期15日后按每日1%计算违约金确实过高，在无证据证明该违约金约定合理的情况下，支持该违约金将导致原、被告双方利益失衡，综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，本院酌情调整为按年利率24%计算，因此，本院支持从2019年11月22日起，以40.87万元（按原告请求的基数）为计算基数，按年利率24%的标准计算至清偿之日止的违约金，对超出部分不予支持。被告主张原告未如约履行提供16项服务内容而抗辩不予支付合同价款理由不成立，本院不予支持，被告可就该主张另行诉讼请求原告承担相应违约责任。 五、关于被告是否应支付管理服务费4.5万元的问题，本院认为，被告在签订涉案合同后仅向原告支付了9万元的管理服务费后未再支付余下的管理服务费，至原告起诉之日，尚余一个半月的管理服务费未付，原告请求按合同约定的3万元/月支付管理服务费4.5万元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，原告请求被告支付尚欠的招商佣金40.87万元及相应违约金，以及管理服务费4.5万元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条，第八条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款、第四十四条、第四十五条第二款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告河池市惠民时代广场商贸有限公司应于本案判决生效之日起10日内支付原告广西玖鼎商泰资产管理有限公司招商佣金40.87万元及相应的违约金（违约金计算标准：以40.87万元为基数，按年利率24%计算至本息清偿之日止）、管理服务费4.5万元； 驳回原告广西玖鼎商泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11774元，由原告广西玖鼎商泰资产管理有限公司承担4337元，被告河池市惠民时代广场商贸有限公司承担7437元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  李冬萍 人民陪审员  罗海渊 人民陪审员  覃重耀 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  李 贯 书 记 员  蒙媛媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 第四十四条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理： （一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩； （二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。 第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。 权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。