上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7736号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海长风游艇俱乐部有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：姚建，董事长。委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玮丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海长风生态商务区投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。原审第三人：上海德萃文化发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：褚夏，总经理。委托诉讼代理人：邹侠，男。上诉人上海长风游艇俱乐部有限公司(下简称游艇俱乐部)因与被上诉人上海长风生态商务区投资发展有限公司(下简称长风公司)、原审第三人上海德萃文化发展有限公司(下简称德萃公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初29962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。游艇俱乐部上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持上诉人一审本诉的全部诉讼请求，本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉租赁房屋所在地块的土地使用权人均是上海市普陀区国有资产经营有限公司(下简称普陀国资公司)。普陀国资公司在有权使用的情况下，经上海市房屋土地资源管理局批准，取得临时规划许可证文件，依法建设案涉房屋并将相关房屋出租给上诉人使用。此后各方签订补充协议将租赁方变更为被上诉人，系各方真实意思表示。被上诉人明示其对案涉租赁房屋享有使用权和出租权，并对上诉人承租案涉房屋将开设餐厅、酒吧等服务设施是明知的，被上诉人理应保障上诉人的合同目的实现。结合一审各方提交的证据，并不能证明案涉租赁房屋已被认定为违章建筑，故案涉租赁合同应属合法有效。一审法院损失认定不当，径行按照《司法鉴定报告》认定上诉人的直接损失，并未结合所约定的租赁期限予以折算，人为的缩短了上诉人资产的使用年限，直接导致上诉人损失的扩大。此外，油画、办公家具、游艇均是为满足游艇俱乐部项目经营所需而专门定制的，并非一般易于流通变现的物品，即使强行转卖变现，也会因交易价格极低，从而导致上诉人遭受巨大经济损失，而该部分损失一审法院仅以上述物品为可移动物品为由未予支持上诉人损失主张，明显利益衡平不当。另外，一审法院未认定游艇俱乐部需退还会员的人民币(以下币种均为人民币)30,387,469元会员费为经营损失，实属错误。该会员费并非预缴性质，上诉人均向会员提供了发票，并缴纳了税金，计入经营收入。为了能满足会员的服务，上诉人前期与后期均投入了大量资金，不论是设备设施投放，游艇购买和维护，还是人员的配备和管理，以及环境的治理改善。现会员已发生多起诉讼，要求上诉人退还会员费，因此，该会员费理应作为经营损失得到法院的支持。上诉人经营的上海左岸餐饮有限公司(下简称左岸公司)因被上诉人提前终止租赁协议导致损失，上诉人针对左岸公司的相关损失主张均合法有据，一审法院对该部分损失不予审查认定，明显不当。德萃公司在一审中作为第三人到庭，且明确表示“德萃公司的损失以游艇俱乐部在本案中予以主张的方式处理”，然一审法院在各方当事人均到庭参与审理的情况下，对该部分损失仍未认定处理，既增加当事人诉累，又浪费司法资源，明显不当。上诉人根据与上海德必投资管理有限公司(下简称德必公司)签订的《合作经营合同》中约定年合作收益及游艇俱乐部与被上诉人之间所约定的租金，两者之间的差额乘以剩余租赁年限，应属合理，一审法院在认可上诉人该损失依据的情况下，仅认定上诉人损失5,800,000元明显不合理。上诉人基于合法使用租赁房屋、开展经营，后与原审第三人合作经营，并另行由原审第三人引入合作经营方，相关合作经营方因被上诉人提前终止租赁关系导致损失，其中部分损失已经人民法院生效判决认定，一审法院怠于查清案件事实，对该部分损失仍未予以审查认定，明显不当。上诉人与被上诉人在租赁合同中对违约行为进行了书面约定，千分之五的违约金标准清楚明确，系各方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，应属合法有效，一审法院对约定的违约金不予认定于法无据。长风公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。合同效力的问题，应当由法院审定。关于一审法院损失认定的问题，针对油画、办公家具和游艇这些物品的折价处理，一审判决对这部分的理由已阐述清楚。关于会员费问题，上诉人与会员所签订的合同以及收据、发票上已载明，上诉状里也表述为退还会员费而非赔偿会员费，因此无法计入实际损失。关于会员费是否计入经营收入，它是附带条件的经营收益，一审法院对会费作为预缴性收入认定，符合事实和法律规定，也符合目前的财务会计管理制度。上诉人与左岸公司是两个独立的法人，在承租的2号房屋内是由左岸餐饮公司独自经营餐饮。一审法院关于德萃公司的认定是符合事实和法律规定的，德萃公司目前应是游艇俱乐部的债权人，在其债权债务没有经过法定程序的情况下，本案无法将德萃公司的债权作为上诉人的经济损失予以认定。关于上诉人所主张的，根据与德必公司所签《合作经营合同》计算的损失，属于预期利润，一审法院已将其纳入580万的预期利益中考量。一审法院已就上诉人的损失进行了充分的审查，并已考虑到被上诉人是上诉人的股东，上诉人在经营租赁期间确实由于其他原因停止经营并产生损失，上诉人在所承租的经营房屋里面确有投入等因素，酌情认定了赔偿金额。请求驳回上诉，维持原判。德萃公司述称，同意上诉人的上诉请求。游艇俱乐部向一审法院起诉请求：一、判令长风公司赔偿因违约终止租赁合同而造成游艇俱乐部的经济损失99,498,395.45元；二、判令长风公司向游艇俱乐部支付违约金497,491.98元；三、诉讼费由长风公司承担。审理中，游艇俱乐部申请变更第一项诉讼请求中的经济损失数额为91,917,030.12元，变更第二项诉讼请求中的违约金数额为459,585.15元。长风公司向一审法院提出反诉请求：一、判令游艇俱乐部立即归还长风2号绿地内的2(3)号、7号、1号、6号房屋；二、判令游艇俱乐部付清至移交之日之前上述承租场地的租金、场地使用费。一审法院认定事实：长风2号绿地所在土地宗地号为普陀区长风新村街道177街坊(村)1/1宗地，土地使用权人为普陀国资公司，划拨方式取得，土地用途为瞻仰景观、休闲用地，后经上海市房屋土地资源管理局批准进行长风2号地块绿化工程。2011年4月20日，普陀国资公司申请并获批在长风2号绿地内建造临时建筑，项目名称为长风2号地块游艇码头管理用房，建筑物共五幢，总建筑面积为2,250平方米，使用性质均为配套管理，其中1号楼建筑面积为203平方米、2(3)号楼建筑面积为978平方米、6号楼建筑面积为119平方米、7号楼建筑面积为492平方米。2006年12月31日，普陀国资公司作为出租人(甲方)，与作为承租人(乙方)的游艇俱乐部签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁房屋为长风2号绿地2(3)号、7号房屋，建筑面积1,463平方米；甲方明确告知，乙方已知悉，房屋系长风2号绿地内保留建筑，目前尚无法办理产证，甲方拥有房屋的使用权和出租权，乙方愿意租赁上述房屋；租赁房屋系长风游艇游船展示区建筑群的组成部分，主要用于游艇俱乐部会所，可以开设餐厅、酒吧等服务设施，不得用于公司办公；甲方于2007年1月1日前交付房屋，装修期4个月为免租期，租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止；2007年5月1日至2011年12月31日期间，每平方米日租金为4元，5年租金总额为9,967,900元；2012年1月1日至2016年12月31日期间，每平方米日租金为4.2元，5年租金总额为11,213,900元；2017年1月1日至2026年12月31日期间租金按市场行情确定；租金每半年一付，每年的1月10日和7月10日为租金支付日；乙方在签订合同时支付租赁押金360,000元，待合同解除或终止后由甲方无息返还给乙方；甲方允许乙方在不损害其利益的前提下，自行以合作方式，将房屋内的酒吧、餐厅等交由第三方经营，乙方应向第三方披露合同并要求第三方遵守合同约定的内容；合同一旦解除，乙方无条件搬离租赁房屋，每延迟一日，按合同约定除应赔付违约金和实际损失外，还应当按照每日10,000元支付实际使用费；若任何一方在租赁期内，非因合同约定的情形擅自解除合同的，擅自解除方应承担违约金，赔偿由此造成对方的一切经济损失，并向对方支付损失金额5‰的违约金。该合同签订后，普陀国资公司、游艇俱乐部、长风公司分别作为甲、乙、丙方，签订《补充协议》，约定上述《房屋租赁合同》中的租赁方变更为长风公司。2008年5月15日，普陀国资公司作为出租人(甲方)，与作为承租人(乙方)的游艇俱乐部签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁房屋为长风2号绿地1号、6号房屋，建筑面积320平方米；甲方明确告知，乙方已知悉，房屋系长风2号绿地内保留建筑，目前尚无法办理产证，甲方拥有房屋的使用权和出租权，乙方愿意租赁上述房屋；租赁房屋系长风游艇游船展示区建筑群的组成部分，主要用于游艇俱乐部开设特殊餐饮和游艇相关产品卖品部等服务功能，不得用于公司办公；租赁期限自2008年6月1日起至2027年12月31日止；2008年6月1日至2012年12月31日期间每平方米日租金为4元，2013年1月1日至2017年12月31日期间每平方米日租金为4.2元，2018年1月1日至2027年12月31日期间租金按市场行情确定；乙方在签订合同时支付租赁押金100,000元。该合同其余内容，与上述签订日期为2006年12月31日的《房屋租赁合同》基本一致。2010年，普陀国资公司与长风公司又签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2010年7月1日起至2029年12月31日止，其余内容与上述签订于2008年5月15日的《房屋租赁合同》基本一致。2014年11月5日，长风公司作为甲方，游艇俱乐部作为乙方签订《房屋使用补充合同》。该合同约定：自2014年10月1日起至2015年9月30日止，统一将长风2号绿地2(3)号、7号、1号、6号房屋的每平方米日租金调整为2.5元；2015年10月1日起至2016年9月30日的每平方米日租金调整为2.63元；2016年10月1日起至2017年9月30日的每平方米日租金调整为2.76元；2017年10月1日起至2018年9月30日的每平方米日租金调整为2.89元；2018年10月1日后的租金价格双方按所在区域当时的市场行情另行商定；乙方在补充协议签订后十个工作日内全部缴纳完成2014年9月30日前的租金679,575元及物业管理费、水、电、燃气等费用，否则，补充合同自然作废。上述《房屋租赁合同》签订后，长风公司向游艇俱乐部交付房屋，游艇俱乐部向长风公司支付租赁保证金合计460,000元，并按照合同约定给付租金直至2016年12月。游艇俱乐部于2006年8月30日注册成立，股东分别为阳光圣伦娜(北京)游艇有限公司、上海天鸿置业投资有限公司及长风公司。游艇俱乐部出资对承租房屋范围内的场地进行装修改造，并购置包括游艇、油画、办公家具等在内的设施及物品。游艇俱乐部采取会员制经营模式，吸纳个人会员及公司会员，收取会费后向会员提供免费使用游艇等各项服务。游艇俱乐部于2008年设立子公司左岸公司，在承租房屋范围内经营餐饮服务。2014年12月，游艇俱乐部(甲方)与德必公司(乙方)签订《合作经营合同》，约定：双方以合作经营方式经营游艇会项目，包括经营使用长风2号绿地内的相关房屋、游艇码头、游艇及配套或附属设施设备；长风2号绿地2(3)号、7号房屋的合作期限自2015年1月1日至2026年12月31日止，长风绿地1号、6号房屋、场地、游艇、码头等所有与该项目相关物业及其配套或附属设施的合作期限自2015年1月1日至2029年12月31日止，甲方承诺协助乙方与普陀国资公司续签长风2号绿地2(3)号、7号房屋的租赁至2029年12月31日止；乙方同意每年支付2,900,000元作为合作收益，以后根据甲方与房屋产权方租金成本变动同步浮动；乙方在合同签署后，将设立一家乙方控股的具有独立企业法人地位的项目公司，负责游艇会项目的独立运营，该公司成立后，乙方将合同项下的权利义务转让给该公司；合同签署30日内，左岸公司法定代表人变更为乙方指定人选，变更完成后，该公司由乙方承包经营，乙方在承包经营过程中的权利、义务、收益、法律责任、客户赔偿、经济债务均与甲方及左岸公司股东无涉。后德必公司设立合作经营的项目公司即德萃公司，三方签订《补充协议》，约定上述《合作经营合同》中德必公司的所有权利义务无偿转让给德萃公司。德萃公司经营后，对长风2号绿地2(3)号楼进行装饰装修改造工程。后德萃公司在经营过程中，又与案外人进行合作经营。罄玉酒庄有限公司合作经营范围为长风2号绿地7号房屋，上海商源汇文化发展有限公司合作经营范围为长风2号绿地1号房屋，上海天御广华投资有限责任公司合作经营范围为长风2号绿地2(3)号房屋(涉及建筑面积123平方米)。上述三家合作经营方在经营后，均对各自经营范围内的场地进行装饰装修改造工程。2016年5、6月间，国家土地督察上海局经例行督察发现上海市普陀区长风2号地块公共绿地存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题。2016年11月21日，长风公司向游艇俱乐部出具《关于长风游艇俱乐部停业整顿的函》，告知因长风2号绿地2(3)号、7号、1号、6号房屋存在高档经营问题，根据政府部门有关文件，要求游艇俱乐部在2016年11月20日至2017年1月19日期间进行停业整顿。2016年12月，长风公司作为甲方，与作为乙方的游艇俱乐部签订《房屋租赁合同终止协议》。该协议载明，鉴于政府有关部门整改通知的要求，双方经协商约定如下内容：一、双方同意所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2016年10月1日起终止；二、甲方同意一次性退还乙方已付的2016年10月至2016年12月三个月租金合计452,739.36元以及押金460,000元；三、乙方承诺协议签订之日起不得继续开展生产经营活动，除留守人员外不得随意进出租赁房屋；四、乙方承诺上述第二条的退款作为清退乙方员工之用，不得挪作他用，若退款不足由乙方先行垫付；五、乙方同意上述第二条之款项仅是为了乙方妥善解决员工问题的垫付款；六、若甲方发现乙方恢复经营的，乙方除需支付上述第二条之退款，由此导致一切后果由乙方自行承担……九、因终止租赁合同产生的后续问题，由双方成立的工作小组继续推进解决……该协议签订后，长风公司向游艇俱乐部退还上述协议中载明的租金452,739.36元以及押金460,000元，游艇俱乐部停止经营活动。因游艇俱乐部停止经营，部分会员申请退还会费。另有部分会员通过诉讼方式向游艇俱乐部主张退还剩余会员期内的会费，其中上海圣微电子科技发展有限公司诉游艇俱乐部服务合同纠纷一案，上海圣微电子科技发展有限公司主张退还会费的诉讼请求获法院判决支持；宋芸芸诉游艇俱乐部服务合同纠纷一案，经法院主持双方达成调解协议。案外人罄玉酒庄有限公司于2017年5月18日起诉德萃公司、德必公司至上海市浦东新区人民法院，游艇俱乐部作为第三人参加诉讼，上海市浦东新区人民法院于2018年7月2日作出一审(2017)沪0115民初39223号民事判决。该判决中载明法院查明事实如下：2015年7月17日，罄玉酒庄有限公司与德萃公司签署《独家合作经营协议》，约定双方合作经营长风2号绿地7号房屋，用于产品展示、红酒品鉴等……协议签订后，德萃公司向罄玉酒庄有限公司交付了房屋，罄玉酒庄有限公司装修了房屋，并购置了桌椅、红酒柜、吧台等物品，开始红酒会的经营……审理中，万隆建设工程咨询集团有限公司对长风2号绿地7号房屋进行装修工程造价评估，鉴定意见为7号房屋硬装部分造价为2,812,581元，到2016年12月16日停止营业，按80%计算装修现值为2,250,065元；7号房屋可剥离部分工程造价为800,517元，到2016年12月16日停止营业，按80%计算装修现值为640,414元……2015年10月，金恪投资控股股份有限公司受罄玉酒庄有限公司委托，购买游艇一艘，价款3,200,000元……罄玉酒庄有限公司自2016年12月16日起停止营业，人员撤出房屋……依据以上事实，法院认为：德萃公司因第三人原因收回场地，致使合同目的无法实现，显然构成违约，应赔偿罄玉酒庄有限公司由此造成的损失。法院判决：德萃公司应于判决生效之日起十日内退还罄玉酒庄有限公司保证金180,000元、赔偿损失3,367,479元，德必公司承担连带清偿责任，驳回罄玉酒庄有限公司其他诉讼请求。该判决现已生效。德萃公司及德必公司为该案委托上海市海华永泰律师事务所代理案件诉讼相关事宜，为此支付律师费合计1,748,344.17元。一审法院审理中，法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对长风2号绿地2(3)号、7号、1号、6号房屋装修造价及残值进行工程造价审计。2018年10月30日，上海东方投资监理有限公司出具《司法鉴定报告》，认定上述装修工程造价为20,381,927.73元，残值为9,581,237.93元，汇总项目合计20项，项目名称及工程造价、残值分别为：7号楼装饰工程，工程造价819,321元，残值273,107元；7号楼安装工程，工程造价450,221元，残值150,073.67元；2号楼装饰工程，工程造价2,184,371元，残值728,123.67元；2号楼安装工程，工程造价996,207元，残值332,069元；1、6号楼装饰工程，工程造价731,693元，残值243,897.67元；1、6号楼安装工程，工程造价245,371元，残值81,790.33元；其他安装工程，工程造价1,013,564元，残值243,255.36元；2号楼二层室内设计费420,000元，残值420,000元；1号楼和7号楼室内设计费210,000元，残值210,000元；长风1号码头外部景观、家具、标志设计费，工程造价220,000元，残值220,000元；2号楼家具配置、1号楼室内、6号楼室内咨询费，工程造价300,000元，残值300,000元；油画，工程造价27,402元，残值5,480.40元；办公家具，工程造价1,083,817.53元，残值216,763.51元；游艇三艘(名称分别为“天鸿”、“塞纳”、“俱乐部1”)及帆船一艘，工程造价7,938,647.53元，残值2,804,988.79元；2号楼室内外改造装饰工程，工程造价1,898,989元，残值1,645,790.47元；2号楼室内外改造安装工程，工程造价603,307元，残值522,866.07元；景观、园林工程，工程造价644,648元，残值603,820.29元；1号楼改造装饰工程，工程造价310,175.67元，残值310,175.67元；3号楼改造装饰工程，工程造价186,728元，残值176,769.17元；3号楼改造安装工程，工程造价97,465元，残值92,266.87元。反诉事实查明与本诉同。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。长风2号绿地2(3)号、7号、1号、6号房屋系在公共绿地上建造的临时建筑物，除曾获批临时建筑建设工程许可外，并未取得建设工程规划许可证，亦未进行不动产登记。游艇俱乐部与长风公司签订《房屋租赁合同》、《房屋使用补充合同》及《补充协议》，承租上述房屋用于经营游艇会项目，所约定的租赁期限均超过临时建筑的使用年限，同时所从事的经营内容亦被有关行政机关认定为存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题，故上述合同均违背法律强制性规定，应属无效。长风公司作为出租人，应确保所出租的房屋可满足合同约定的使用用途；而作为承租人的游艇俱乐部，为避免经营风险，亦应对所承租房屋的状况进行充分了解。但在合同中明确载明租赁房屋系绿地内保留建筑，且无法办理产证的情况下，游艇俱乐部仍与长风公司缔结了租赁合同。因此，长风公司应对导致合同无效的过错承担主要责任，游艇俱乐部亦应承担一定责任。针对本诉部分游艇俱乐部主张应由长风公司承担的损失及违约金，结合已查明的事实及双方的过错程度，按不同类别逐一述评如下：一、游艇俱乐部直接损失部分1、装修费、固定资产购置费、固定设施维修费等各类支出游艇俱乐部主张该部分金额共计20,210,710.75元。上海东方投资监理有限公司接受委托对游艇俱乐部所承租房屋范围内的装修造价予以鉴定，法院对鉴定后所出具《司法鉴定报告》的内容均予以采纳。该报告所载明的鉴定内容已涵盖游艇俱乐部主张的该部分支出，并对各项装修项目造价予以认定；同时，结合不同装修项目及物品的实际使用寿命，以折旧年限分别确认目前“残值”，而非依据所约定的租赁期限予以折算，故鉴定报告中所载明的“残值”应理解为“现值”。《司法鉴定报告》中所涉及的2号楼室内外改造装饰工程(第15项)、2号楼室内外改造安装工程(第16项)、1号楼改造装饰工程(第18项)、3号楼改造装饰工程(第19项)、3号楼改造安装工程(第20项)均系德萃公司及德萃公司的合作经营方所进行的二次装修，故应在计算游艇俱乐部的损失时予以排除。同时，涉及的油画、办公家具、游艇均系可移动的物品，并非与建筑物形成附合的装饰装修物，故也应予以排除。因此，由游艇俱乐部进行装修并与建筑物形成附合的装饰装修物的现值合计3,806,136.98元。根据长风公司的过错程度，法院酌情确定长风公司应承担现值损失3,000,000元。针对油画、办公家具、游艇，游艇俱乐部主张均系为满足游艇俱乐部项目经营所需而专门定制，因无法继续经营，故应由长风公司承担全部损失。法院认为，该三类物品均系游艇俱乐部为经营需要自行购置，均为游艇俱乐部的自有物品，且均可在公开市场上流通交易，脱离租赁场地并不丧失其使用价值，故游艇俱乐部的意见依据不足。同时，该三类物品均为可移动物品，其中游艇虽为特殊类型的动产，但目前系停泊于可通航的水域，并不存在转移至他处的障碍。因此，在长风公司并未同意利用的情况下，主张长风公司予以赔偿损失缺乏法律依据。长风公司应在返还房屋时将上述物品自行搬离。2、退还会员的会员费游艇俱乐部认为，因无法继续经营，需向会员退还所收取的会员费，部分会员已提出退还申请，另有部分会员通过诉讼方式主张退还，鉴于长风公司存在违约，故应按照实际收取的会员费承担损失，金额合计30,387,469元。法院认为，在游艇俱乐部停止经营后，因无法继续向会员提供服务，会员有权主张退还剩余服务期内的会员费，但会员费系预缴性质的服务费用，游艇俱乐部即使退还会员费，亦不应认定系其经营损失，故法院对该部分损失主张难以支持。需要指出的是，游艇俱乐部在本案中还同时对预期利益损失予以主张，考虑到停止会员服务必然影响实际收益，故对该部分损失在预期利益损失部分一并考虑。二、左岸公司的经济损失游艇俱乐部主张左岸公司的经济损失包括两部分，其一系员工遣散费及工资等，合计1,077,731.60元，其二系预期利益损失，金额为8,531,123.88元。法院认为，左岸公司虽系游艇俱乐部的子公司，但其具有独立法人的主体资格，损失应由其直接主张，游艇俱乐部在并无证据已对左岸公司的损失予以赔偿的情况下，直接向长风公司提出赔偿主张，显然缺乏事实和法律依据，法院对此难以支持。三、德萃公司的经济损失游艇俱乐部主张德萃公司发生的损失有两部分构成，包括德萃公司总投入的损失(包括工程款、固定资产损失、招商费用、租金及押金、开办费用、财务费用等)7,520,992.96元及德萃公司的预期利益损失7,340,690元。德萃公司与游艇俱乐部之间存在合作经营关系，但并无证明表明与长风公司存在任何法律关系，故游艇俱乐部在德萃公司的损失尚未实际赔付的情况下，向长风公司主张予以赔偿，亦缺乏事实和法律依据，法院对此难以支持。四、游艇俱乐部的预期利益损失因经营无法继续，游艇俱乐部主张预期利益损失9,729,186.76元，对此，长风公司认为确有损失发生并同意承担，要求法院予以酌定。鉴于约定的租赁期限并未届满，经营无法继续必然导致收益损失，故法院结合当事人的意见，确认游艇俱乐部存在预期利益损失，且长风公司应承担损失赔偿责任。针对预期利益损失的数额，游艇俱乐部主张的依据为，根据游艇俱乐部与德必公司签订的《合作经营合同》中约定的年合作收益及游艇俱乐部与长风公司之间所约定的租金，两者之间的差额乘以剩余租赁年限。考虑到游艇俱乐部所经营项目的特殊性，存在前期固定投入数额大及回报周期较长的特点，故法院部分采纳游艇俱乐部的意见，计算游艇俱乐部与长风公司所约定的租赁期限内扣除应给付租金后的年合作收益，以此作为预期利益损失。租金自2017年1月1日起算，计算至双方约定的租赁期限届满时为止，其中自2018年10月1日起的租金标准因双方未明确约定，参照双方约定的上一个付款周期内租金标准计算。结合导致合同无效的过错程度，并适当考虑经营风险，酌情确定长风公司承担预期利益损失5,800,000元。五、合作经营方的经济损失该部分损失包括三部分，即罄玉酒庄有限公司依据判决已主张的损失3,547,479元及德萃公司与罄玉酒庄有限公司诉讼中发生的律师费1,748,344.17元、上海商源汇文化发展有限公司的损失893,782元、上海天御广华投资有限责任公司的损失929,520元。该三家公司均为德萃公司引入的合作经营方，与游艇俱乐部、长风公司均无直接合同关系，即使系已有生效判决确认的损失部分，亦无证据表明已由游艇俱乐部实际承担，故游艇俱乐部径行向长风公司予以主张该部分损失，缺乏依据，法院不予支持。六、游艇俱乐部主张的违约金游艇俱乐部按照合同约定，主张按照实际损失的5‰计算违约金，金额为459,585.15元。鉴于游艇俱乐部与长风公司之间的合同无效，故游艇俱乐部再行依据合同约定主张违约金，显然无法支持。针对反诉部分，因所依据的合同系无效合同，游艇俱乐部应将房屋内物品腾空向长风公司返还房屋。长风公司主张游艇俱乐部还应结算租金并给付占有使用费，但依据双方签订的《房租租赁合同终止协议》，双方经协商后长风公司自愿退还部分已支付的租金及押金，同时约定游艇俱乐部停止经营活动，因此，考虑双方的上述约定及合同无效的原因，长风公司再行主张租金及占有使用费，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海长风生态商务区投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海长风游艇俱乐部有限公司装修损失人民币3,000,000元及预期利益损失人民币5,800,000元；二、对上海长风游艇俱乐部有限公司的其余诉讼请求，均不予支持；三、上海长风游艇俱乐部有限公司应于判决生效之日起十日内腾空，并向上海长风生态商务区投资发展有限公司返还上海市普陀区长风生态商务园区2号绿地内的2(3)号、7号、1号、6号房屋；四、对上海长风生态商务区投资发展有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。本院二审期间，上诉人提交入会费发票以及相关判决书，以证明其因需要退还会员费用，遭到税收389万元以及利息、诉讼费等数十万元的损失。被上诉人对此不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，长风2号绿地2(3)号、7号、1号、6号房屋系在公共绿地上建造的临时建筑物，曾获批临时建筑建设工程许可，临时建筑具有使用年限，游艇俱乐部与长风公司签订《房屋租赁合同》、《房屋使用补充合同》及《补充协议》，承租上述房屋用于经营游艇会项目，所约定的租赁期限均超过临时建筑的使用年限，故一审法院认定合同应属无效，并无不当，可以维持。对于无效的过错，一审法院认定长风公司应对导致合同无效的过错承担主要责任，游艇俱乐部亦应承担一定责任，该意见亦属合理，可以维持。至于游艇俱乐部所主张的损失除却一审法院已经认定部分，游艇为特殊类型的动产，其利用范围狭窄，游艇俱乐部停止经营后长期空置导致其价值下降，该部分损失应当适当记取。关于会员费损失，在游艇俱乐部停止经营后，游艇俱乐部会员起诉退还剩余服务期内的会员费，生效判决已有多起。入会费为系取得会籍而支付，会员可以获得相关会员权益，但此外会员的消费支出仍需支付，而非自会员费中抵扣，因此会员费并非单纯的预缴款性质。同时考虑到生效判决系按会员剩余年份退还会员费，会员费包含的部分收益已经在预期利益部分考虑，但会员费退还所产生的其他实际损失应当计入。游艇俱乐部作为承租人，其将承租的房屋用于开办左岸公司经营餐饮，以及与德萃公司进行合作经营。左岸公司、德萃公司的经济损失系因游艇俱乐部与长风公司间租赁合同无效所导致，左岸公司、德萃公司与长风公司并不存在直接的法律关系，其损失的赔偿方为直接法律关系的相对人，故游艇俱乐部主张的损失可以包括左岸公司与德萃公司的损失。况且德萃公司已经明确同意游艇俱乐部主张中包含其损失，故该部分损失应当一并处理。《司法鉴定报告》中所涉及的2号楼室内外改造装饰工程、2号楼室内外改造安装工程、1号楼改造装饰工程、3号楼改造装饰工程、3号楼改造安装工程均系德萃公司及德萃公司的合作经营方所进行的二次装修，应当计入损失。左岸公司、德萃公司不能经营的损失以及德萃公司应赔偿联营方的损失，也应当计入损失一并考量。综合本案实际情况、游艇俱乐部的损失构成情况以及合同无效的过错程度，本院酌定长风公司应承担损失14,800,000元。至于违约金，鉴于合同无效，故游艇俱乐部依据合同约定主张违约金，显然无法支持。综上所述，上诉人上海长风游艇俱乐部有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初29962号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初29962号民事判决第一项；三、上海长风生态商务区投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海长风游艇俱乐部有限公司损失人民币14,800,000元。一审案件受理费本诉受理费人民币503,683元，由上海长风游艇俱乐部有限公司负担人民币423,093.72元，由上海长风生态商务区投资发展有限公司负担人民币80,589.28元。反诉受理费人民币7,800元，由上海长风生态商务区投资发展有限公司负担人民币7,720元，由上海长风游艇俱乐部有限公司负担人民币80元。鉴定费人民币490,000元，由上海长风游艇俱乐部有限公司负担人民币155,490元，由上海长风生态商务区投资发展有限公司负担人民币334,510元。二审案件受理费人民币423,093.72元，由上诉人上海长风游艇俱乐部有限公司负担392,582.16元，上海长风生态商务区投资发展有限公司负担30,511.56元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇二〇年六月九日书记员  李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……