上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4416号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海汇得餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：汤荪，董事长。委托诉讼代理人：王兴华，男。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海南新雅大酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈喆，总经理。委托诉讼代理人：李佳芳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐颖，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海汇得餐饮有限公司(以下简称“汇得餐饮”)因与被上诉人上海南新雅大酒店有限公司(以下简称“南新雅大酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇得餐饮上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持汇得餐饮的全部诉讼请求。事实和理由：汇得餐饮在一审法院审理中提出了充分的证据证明在《租赁合同》解除后，南新雅大酒店存在恶意封堵店门的情况，阻碍汇得餐饮进入租赁房屋,导致汇得餐饮无法取回房屋中的物品、设备，并且提供了汇得餐饮为在该房屋内经营专门采购的物品和设备清单及付款凭证，证明对汇得餐饮造成了实际损失。一审法院对此均未予以认定,属于对案件基本事实认定不清。南新雅大酒店阻碍汇得餐饮进入房屋，汇得餐饮客观上无法在合同解除后至2017年5月20日期间完成南新雅大酒店所要求的“恢复装修原状。南新雅大酒店自合同解除后实际占有控制涉案房屋。一审法院错误地将该期间内南新雅大酒店无法经营的原因归咎于汇得餐饮显然属于因果关系错误。因此,一审法院判决汇得餐饮承担该期间内的占有使用费，缺乏事实依据和法律依据。南新雅大酒店辩称，一审法院认定事实清楚，依据法律正确，应驳回汇得餐饮的上诉请求。汇得餐饮从始至终未提供任何证据证明南新雅大酒店拒绝其进入房屋取回物品和设备。南新雅大酒店作为一家酒店经营者，不可能存在拒绝汇得餐饮进入的情形。相反，南新雅大酒店发送的通知书，以及之前提起的诉讼，均要求汇得餐饮尽快搬离物品。南新雅大酒店提供的证据足以证明为解决合同解除后的后续问题已做了大量的工作及沟通，并尽到充分的通知及告知义务。合同解除后，汇得餐饮未履行合同项下的搬离义务，导致涉案场地空置，严重影响南新雅大酒店的正常经营，给南新雅大酒店造成巨大损失。汇得餐饮应当支付占有使用费。汇得餐饮向一审法院起诉请求：南新雅大酒店赔偿汇得餐饮设备、装修损失人民币(以下币种均为人民币)2,385,500元。南新雅大酒店向一审法院提出反诉诉讼请求：汇得餐饮赔偿南新雅大酒店场地占用经营损失费1,824,900元(按租金标准每月248,850元，期间为2017年5月1日至12月11日，共计7个月10天)。一审法院认定事实如下：2013年5月6日，南新雅大酒店(出租方、甲方)与汇得餐饮(承租方、乙方)签订《租赁合同》。合同约定：第一条招商物业，甲方将南新雅大酒店二楼的原金莱自助餐厅、金象泰菜馆及玛丽亚西餐厅经营场地出租给乙方经营。租赁场地的估测建筑面积约为2230.99平方米。第二条准许用途，租赁场地的准许用途为：喜多屋自助餐厅，乙方不得在租赁期内更改用途。乙方在对外营业前必须提供给甲方有效的营业执照、税务登记证及其它必须的营业证照。第三条租赁期，租赁期第一阶段为五年，自2013年6月1日至2018年5月31日。上述第一阶段的租赁期满后，如乙方切实的履行了本合同的各项条款，在同等条件下，乙方可优先续租三年，以同等的租金条件订立相关的续租合同。租赁期满或任何一方根据本合同提前解除租约的，乙方应于本合同期满或终止后(7)日内，将租赁场所内所有设备和物品搬离，如在此期限内乙方未将上述设备和物品搬离，乙方认可并同意，甲方自行处理(包括变卖)该等物品，由此造成的任何损失及费用均由乙方承担。第七条免租期，甲方将租赁场地交付乙方的2013年6月1日至8月31日为装修免租期。第十三条保证金及押金，乙方须于签订本合同之日，向甲方缴付1,000,000元的款项作为乙方依约履行本合同的保证金等。合同签订后，汇得餐饮对上述房屋装修后经营使用。2014年11月26日，南新雅大酒店(出租方、甲方)与汇得餐饮(承租方、乙方)签订《补充合同》。双方经平等协商，就乙方退还部分二楼经营场地达成一致意见签署补充条款，并对原在2013年5月6日签订的《租赁合同》的部分条款作出如下修定。第一条招商物业，租赁场地的测算建筑面积(包括冷库)为1220.18平方米。第四条租金及支付方式，租赁期内，乙方的租金保底数为：乙方第一、二年的保底租金为每年租金2,844,000元，每月保底租金237,000元。第三、五、七年每年的保底租金，为按上二年的保底租金额分别按5%、6%、7%的比例递增。租金尾差在各租赁年内的末月清算。补充合同还约定除明确作出修改或补充的条款内容外，原租赁合同约定的其他未修改条款仍然有效。本补充协议与原租赁合同同具有法律效力，如补充协议与原租赁合同存在内容不一致或相冲突时，应以补充协议的内容为准。此补充合同从2014年12月1日起执行。2017年3月31日，南新雅大酒店(甲方)与汇得餐饮(乙方)签订《协议补充书》，甲方于2017年3月1日至4月30日授权乙方经营二楼喜多屋自助餐，5月1日起甲方自行营业。合作方式：甲方按乙方营收的10%收取租赁费，期间乙方因经营使用的水、电、煤、空调等物业费仍应由乙方支付。支付时间：2017年3月份延至2017年4月7日之前结算；2017年4月份延至2017年5月7日之前结算。甲方同意于2017年4月15日前将押金返还乙方，授权经营期间若遇异议时，以原合同内容处理。2017年5月2日，安保部工作人员出具收条：“根据南新雅大酒店有限公司要求喜多屋上缴C通道厨房门钥匙叁把。”2017年5月5日，南新雅大酒店出具《关于解除双方租赁关系、限期搬离告知函》，告知双方租赁关系至2017年4月30日正式解除，按照租赁合同的约定，汇得餐饮应于2017年5月7日前搬离，现最终期限将至，请务必于2017年5月9日前完成搬离交接手续。南新雅大酒店寄送三封快递至汇得餐饮注册地址徐家汇路XXX号XXX-XXX-XXX室，另寄送三封快递至涉案场地地址九江路XXX号2F喜多屋国际海鲜料理，收件人分别为孙鹰、汤荪(法定代表人)、王兴华(公司员工)。2017年5月10日，南新雅大酒店出具《关于限期恢复装修原状告知函》，要求汇得餐饮于2017年5月20日前恢复装修原状。南新雅大酒店寄送三封快递至陆家嘴西路XXX号正大广场7楼04-06号铺、徐家汇路XXX号XXX-XXX-XXX室，收件人分别为孙鹰、王兴华。2017年5月27日，南新雅大酒店出具《催办通知》，要求汇得餐饮在2017年6月2日前提交相关行政许可已办结变更登记材料。南新雅大酒店寄送四封快递至陆家嘴西路XXX号正大广场7楼04-06号铺、徐家汇路XXX号XXX-XXX-XXX室，收件人分别为孙鹰、王兴华。上述快递留有租赁合同承租方的固定电话、王兴华及孙鹰的手机号码，但均未送达，部分快递未送达原因显示为拒收。庭审中，王兴华确认快递件上手机号码为其本人号码，但称未收到相关来电。2017年8月11日，南新雅大酒店以汇得餐饮、上海汇得餐饮有限公司九江路分公司为被告在法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，2017年12月14日以被告无法送达、起诉无实际意义等由，向法院提出撤诉申请，法院依法准许。南新雅大酒店自2017年12月起，在涉案场地内实际经营至今，汇得餐饮的装修未拆除，部分物品、设备仍在使用。汇得餐饮确认租赁保证金已退还。汇得餐饮向法院申请对涉案场地内的装修残值进行评估鉴定，法院予以准许。评估机构上海中世建设咨询有限公司在与汇得餐饮沟通后向法院出具情况说明，因申请人要求出具的剩余装修价值实际为涉案工程内部装修拆除变卖废品价值，不属于工程造价司法鉴定工作范围。2019年10月15日，汇得餐饮撤回对上述评估鉴定的申请。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。汇得餐饮、南新雅大酒店签订的《租赁合同》、《补充合同》、《协议补充书》均系双方当事人真实意思表示，各方均应恪守履行。根据协议补充书约定，双方租赁关系于2017年4月30日协议解除。该份协议补充书对合同解除后装修、设备的处理无特别约定，双方当事人均认可按原合同即《租赁合同》内容处理。根据《租赁合同》第3.03条约定，租赁期满或任何一方根据本合同提前解除租约的，乙方应于本合同期满或终止后7日内，将租赁场所内所有设备和物品搬离，如在此期限内乙方未将上述设备和物品搬离，乙方认可并同意，甲方自行处理(包括变卖)该等物品，由此造成的任何损失及费用均由乙方承担。汇得餐饮称南新雅大酒店阻止其取回装修设备及物品并恶意侵占，然其提供的证据仅能证明5月2日南新雅大酒店收回厨房门钥匙。双方租赁关系解除后，南新雅大酒店有权收回涉案场地钥匙及控制房屋。汇得餐饮未提供其它有效证据证明2017年4月30日租赁合同解除后其试图与南新雅大酒店沟通办理物品设备等交接手续被拒的事实。相反，南新雅大酒店自2017年5月5日起即向汇得餐饮包括注册地在内的地址寄送告知函、通知书十余封，要求汇得餐饮搬离并办理交接手续。2017年8月，南新雅大酒店以汇得餐饮为被告向法院就涉案场地提起诉讼。虽然上述快递未送达、诉讼因汇得餐饮无法送达而撤诉，但是足以证明南新雅大酒店在合同解除后试图与汇得餐饮沟通处理合同解除后续问题并尽到充分的通知及告知义务。综上，法院认为双方租赁合同协议解除后，汇得餐饮未在合同解除后及时搬离涉案场地内设备物品，根据双方合同约定，南新雅大酒店有权自行处理，汇得餐饮现要求南新雅大酒店赔偿设备物品损失无合同依据，法院不予支持。关于涉案场地内的装修，合同就租赁关系解除后的装修处置无明确约定，根据司法解释相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。根据上述规定，汇得餐饮在合同解除后仅对未形成附合的装饰装修物有权予以拆除，但合同解除后，汇得餐饮从未就上述未形成附合的装修主张过拆除，且南新雅大酒店多次要求汇得餐饮恢复装修原状均未果，现汇得餐饮要求南新雅大酒店赔偿其装修损失缺乏合同与法律依据，法院不予支持。南新雅大酒店反诉要求汇得餐饮赔偿场地占用经营损失费，法院认为汇得餐饮、南新雅大酒店于2017年4月30日协议解除合同后应及时办理房屋交接手续，然合同解除后，汇得餐饮未及时取回物品设备、恢复装修。根据约定，汇得餐饮在合同解除后七日内未搬离设备物品的，南新雅大酒店有权自行处分，但关于装修部分如何处理合同并未明确。南新雅大酒店基于审慎处理的原则，以快递方式催告汇得餐饮于2017年5月20日前恢复装修原状，系合理履行通知义务，汇得餐饮未及时恢复装修原状，期间造成房屋的空置损失应由汇得餐饮承担，具体金额由法院根据租金标准酌情确定。南新雅大酒店在充分履行通知义务后，有权就汇得餐饮未取回的设备、装修自行处分，但仍然长期空置涉案场地系扩大损失。南新雅大酒店辩称，因物品、设备、证照等原因无法正常使用涉案场地，然现南新雅大酒店实际在涉案场地内经营，亦未提供因汇得餐饮未办理交接导致房屋无法使用的相关证据，故就上述扩大损失应由南新雅大酒店自行承担。一审法院判决如下：一、上海汇得餐饮有限公司要求上海南新雅大酒店有限公司赔偿设备、装修损失2,385,500元的诉讼请求，不予支持；二、上海汇得餐饮有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海南新雅大酒店有限公司场地占用经营损失费100,000元；三、上海南新雅大酒店有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。汇得餐饮、南新雅大酒店于2017年3月31日签订了《协议补充书》，约定2017年5月1日起南新雅大酒店自行营业；双方当事人在一审庭审中均认可之前签订的《租赁合同》、《补充合同》于2017年4月30日解除。房屋租赁合同解除后，承租人应按约搬离设备，腾退房屋等。《租赁合同》第3.03条约定，租赁期满或任何一方根据本合同提前解除租约的，汇得餐饮应于本合同期满或终止后7日内，将租赁场所内所有设备和物品搬离，如在此期限内汇得餐饮未将上述设备和物品搬离，汇得餐饮认可并同意，南新雅大酒店自行处理(包括变卖)该等物品，由此造成的任何损失及费用均由汇得餐饮承担。南新雅大酒店发函，要求汇得餐饮于2017年5月9日完成搬离交接手续，催告汇得餐饮于2017年5月20日前恢复装修原状，但汇得餐饮未予回复，未在期限内将设备和物品(包括未形成附合的装饰装修物)搬离。汇得餐饮提供的证据不足以证明其关于南新雅大酒店存在恶意封堵店门的情况、阻碍汇得餐饮进入租赁房屋,导致汇得餐饮无法取回房屋中的物品、设备的主张，汇得餐饮应承担南新雅大酒店自行处理(包括变卖)设备和物品而造成的任何损失及费用的后果。一审法院对汇得餐饮要求南新雅大酒店赔偿设备、装修损失的诉讼请求不予支持，本院予以认同。汇得餐饮未及时腾退房屋，未及时注销《食品经营许可证》等，南新雅大酒店自认于2017年12月起恢复在涉案场地内正常使用。期间，南新雅大酒店因房屋无法使用产生的场地占用经营损失，应由汇得餐饮赔偿。汇得餐饮提供的《设备、生产工具、装修等明细》以及付款凭证，无法证明已形成附合的装饰装修物的残值，其要求赔偿装修损失，法院不予支持。一审法院参照租金标准，合理的空置期间，以及南新雅大酒店实际使用了部分设备和已形成附合的装饰装修物的残值，酌情确定南新雅大酒店的场地占用经营损失费100,000元，体现了公平原则。综上，汇得餐饮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,554.05元，由上诉人上海汇得餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年六月十日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……