内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终1840号上诉人（原审原告）：杨某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：内蒙古美联财富广场商业投资有限公司。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古法易律师事务所律师。上诉人杨某因与被上诉人内蒙古美联财富广场商业投资有限公司（以下简称美联投资公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初1741号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，上诉人杨某，被上诉人美联投资公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求：撤销原判，改判支持杨某的全部诉讼请求，本案诉讼费由美联投资公司承担。事实与理由：在租赁合同签订之日，杨某即就涉案商铺向美联投资公司交纳了半年的租赁费13779.48元及物业费9815.52元，后以36000元对涉案商铺进行了装修，在租赁期未满的情况下，美联投资公司先行违约，致杨某不能正常经营，应当退还杨某物业费9815.52元、房屋租金13779.48元，并承担装修损失36000元。美联投资公司辩称，杨某称李明是财富广场的负责人不属实，美联投资公司的法定代表人是张某1。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。杨某一审诉讼请求：判令美联投资公司赔偿杨某装修损失36000元，退还杨某物业费9815.52元及房屋租金13779.48元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2017年10月19日，美联投资公司（甲方）与杨某（乙方）签订了《美联财富广场场地使用合同》，主要内容为：甲方同意将美联财富广场1层A-15号商铺供乙方有偿使用，期限自2017年11月16日起至2018年11月15日止；商铺套内建筑面积62.92平方米，场地使用费按每日每平方米1.2元人民币，合同签订后2日内乙方应缴2017年11月16日至2018年11月15日的场地使用费27558.96元、物业服务费9815.52元；装修期为进场日起算15日，自2017年10月22日起至2017年11月7日；乙方装修前应缴纳装修保证金2000元……。合同签订当日杨某向美联投资公司交纳了半年的租赁费13779.48元、物业费9815.52元，对涉案商铺进行了装修，杨某提供的《装修合同》中载明了装修费为36000元，但其未提供给付装修费的证据。2018年6月24日下午3时40分许，杨某报案称美联财富广场1层A-15号商铺被人撬门装修，店内的物品不知去向，新华街派出所民警调查得知是美联财富广场经营管理者为开展免税区域招商，强行动员未到期经营商户提前撤场，强行拆除装修。杨某声称美联财富广场老总李明给所有商户承诺“如摊位不满、客流上不去，不收各商铺租金。”但其提供的证明及微信圈中证言的证人均未出庭作证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨某称美联财富广场老总李明给所有商户承诺“如摊位不满、客流上不去，不收各商铺租金。”但其提供的证明及微信圈中证言的证人均未出庭作证，不能充分证明其诉称理由成立，故对杨某该诉称意见不予支持。杨某提供的证据载明合同履行期自2017年11月16日起至2018年11月15日止，美联投资公司于2018年6月24日便强行拆除装修，应承担相应责任。截止2018年6月24日双方之间租赁合同已履行218天，美联投资公司应退还杨某物业费3872元（9815.52元/年÷12月÷30天×142天）。杨某未能提供给付装修费的证据，对其赔偿装修费36000元的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项、第九十七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、内蒙古美联财富广场商业投资有限公司退还杨某物业费3872元；二、驳回杨某的其他诉讼请求。案件受理费645元，杨某已预交645元，由杨某负担603元，内蒙古美联财富广场商业投资有限公司负担42元。二审中，围绕诉讼请求，杨某申请王某、白晓山出庭作证。王某陈述其于2017年秋天对杨某租赁的美联财富广场一层的商铺进行了装修，双方签订了书面装修合同，约定连工带料36000元，包括墙体造型、柜体、吊顶、部分木地板、灯具。杨某分三次付清了装修费，均为现金支付。白晓山陈述其为美联财富广场的商户，杨某确实装修了在美联财富广场的商铺，对租赁费、装修费是否交清不清楚；美联财富广场负责人承诺在正式营业前，不向商户收取房租。经质证，杨某认可证人证言，认为能够证明其对涉案商铺进行了装修，支出装修费36000元，美联财富广场承诺正式营业前免收租金，但杨某交了半年的租金。美联投资公司主张，庭前杨某未按相关法律规定递交证人出庭申请，白晓山与杨某都是财富广场的租户，与杨某有利害关系，证人陈述也不符合事实，李明并未承诺免除房租，证人王某并不能提供购买材料的单据及给装修工人发放工资的单据，也不能提供王海珍向其支付工资的凭证，不能证明实际装修费的数额。本院经审理查明：杨某承租涉案商铺后，于2017年10月25日与王某签订《装修合同》，约定杨某将美联财富广场1层A-15号商铺承包给王某进行装修，包工包料，装修内容包括木工、电工、水暖工、刮腻子、美工等，装修费为36000元。王某按合同约定对该商铺进行了装修。二审中，王某出庭陈述杨某分三次支付其装修费36000元。其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于美联投资公司应否退还杨某房屋租金13779.48元及物业费9815.52元的问题。杨某主张美联财富广场负责人承诺正式营业前免收租金，但却向杨某收取了半年的租金13779.48元，故应予退还。对此，美联投资公司否认作出过如此承诺，杨某亦未能提供充分、有效证据予以佐证，故不予支持。关于杨某请求全额退还物业费问题，经查，双方所签《美联财富广场场地使用合同》约定的使用期限为一年，杨某实际使用了218天，期间杨某接受了美联投资公司提供的物业服务，故一审判决美联投资公司返还杨某未使用的142天物业费3872元，并无不妥。关于装修费的认定问题。美联投资公司认可双方签订《美联财富广场场地使用合同》后，杨某对案涉商铺进行了装修，对杨某主张的装修费36000元存疑。根据审理查明的事实，在合同履行期间，美联财富广场经营管理者为开展免税区域招商，强行动员未到期经营商户提前撤场，并于2018年6月24日对案涉商铺强行拆除装修，美联投资公司提前终止合同并强行拆除装修的行为已构成违约，应当向杨某承担装修损失。依据杨某提供的与王某所签《装修合同》及王某出庭陈述，能够认定杨某支出案涉商铺装修费36000元，但装修后杨某实际使用了218天，故由美联投资公司承担50%的装修损失即18000元，符合案件事实及法律规定的公平原则。综上所述，杨某的上诉请求合理部分，应予支持，一审判决认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（三）项，第二百五十三条之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初1741号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初1741号民事判决第二项；三、内蒙古美联财富广场商业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿杨某装修费损失18000元；四、驳回杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计1290元，由内蒙古美联财富广场商业投资有限公司负担473元，由杨某负担817元。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  张莉萍二〇二〇年六月十日书记员  贾 剑附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……”