江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终609号上诉人（原审原告）：王升清，男，1963年10月4日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈连兵，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：余桂玲，女，1963年5月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈连兵，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港东碧房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区开发区某路1号东方之珠售楼中心。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾雅情，该公司员工。上诉人王升清、余桂玲因与被上诉人连云港东碧房地产开发有限公司（以下简称东碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王升清、余桂玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判东碧公司给付赔偿金50000元。事实与理由：1.一审认定事实错误。东碧公司并未在售楼处公示栏张贴《国有土地使用权证》等相关售房许可资料，只是上诉人在提起诉讼后才张贴各项售房资料，存在严重欺诈，隐瞒了售房房源存在很多缺陷以欺骗上诉人；2.原审适用法律错误。东碧公司开发的房屋存在土地使用权缩水，且在上诉人购买楼房时没有明确告知，事后狡辩，上诉人要求赔偿因此造成的损失有事实和法律依据，江苏省高级人民法院最新商品房买卖合同纠纷司法政策（三）关于土地使用权缩水赔偿的规定明确了赔偿依据，但一审没有采纳该条款，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。东碧公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.东碧公司销售中心已经公示土地使用年限，上诉人不存在认识错误。东碧公司一审时提交连云港市住建局发布的《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》，国有土地使用权证、本项目商品房买卖合同示范文本等属于连云港市商品房销售现场必须公示的内容。某小区小区的地块使用年限均有明确的公示。双方签订的商品房买卖合同第一条项目建设依据条款记载了国有土地证号，可以清楚查询到国有建设用地的使用年限，自2007年1月16日起至2077年1月15日止；2.上诉人要求东碧公司赔偿5万余元没有事实及法律依据。上诉人不存在任何损失，物权法第149条规定住宅建设用地使用期间届满的自动续期。国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函中明确住宅建设用地使用权期间届满的不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易与登记手续。现行国家法律政策已经对土地使用权到期后续期作出了明确的规定，无论上诉人以何理由均不存在任何损失，上诉人未证明损失的存在、损失的计算依据，于法无据。上诉人一审要求赔偿损失206489元，上诉请求改判赔偿5万元，均未提供损失存在证明与损失的计算依据，上诉人依据的江苏省高级人民法院最新商品房买卖合同纠纷司法政策（三）仅为江苏省高级人民法院民一庭撰写的文章，并非现行有效的法律或司法解释，该文章对出卖人是否承担违约责任并无定论，实践中出现土地使用权期间届满的情形时，仍是自动续期不收取任何费用。王升清、余桂玲向一审法院提出诉讼请求：判决东碧公司赔偿其损失206489元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年2月25日，东碧公司作为出卖人，王升清、余桂玲作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：王升清、余桂玲购买东碧公司开发的连云港某某小区第7号楼幢2单元2-201室房屋，该房屋建筑面积共144.81平方米，每平方米单价为8317.91元，总金额为1204517元。付款方式及期限为（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.26%给出卖人，即123614元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年3月26日前，付该商品房总房价款的20%给出卖人，即240903元整；（3）买受人必须在2019年5月26日前，付该商品房总房价款的69.74%（银行按揭贷款）给出卖人，即840000元整。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同中还约定东碧公司以出让方式取得位于高新区某路1号的地块土地使用权，该地块土地面积为25442.1平方米，规划用途为城镇住宅用地。但在土地使用年限起止时间这一栏中空白。合同中双方还就其他事项进行了约定。同日，王升清、余桂玲与东碧公司还签订了一份《协议书》，双方约定：买受人购买了出卖人开发的位于连云港某某小区第7号楼2单元2-201室的商品房（以下简称该商品房）。因当地政府资金监管，买卖双方暂时无法通过政府网签系统签订该商品房《商品房买卖合同》及附件、附录（下称网签版买卖合同），故买卖双方于2019年2月25日签订的该商品房《商品房买卖合同》及附件、附录为暂未递交政府审核的线下版本（下称线下版买卖合同）。该线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签版买卖合同一致。待政府网签系统具备签约条件后，买卖双方再另行签订该商品房的网签版买卖合同。双方经协商，就最终通过政府网签系统签订该商品房的网签版买卖合同事宜订立如下协议：一、根据当地政府要求，该商品房可正式网签的时间不确定，故为尽快确定双方的交易关系，双方同意先行签订线下版买卖合同，待可正式网签后，再由出卖人另行通知买受人签订网签版买卖合同。若买受人未按照出卖人另行通知确定的时间签订网签版买卖合同的，则该商品房不能正式办理备案、申请按揭手续、办理权属登记等的后果均由买受人承担；因买受人的上述行为给出卖人造成损失的，买受人应赔偿出卖人因此遭受的损失。二、买受人应按照线下版买卖合同的约定按时支付该商品房的楼款及税费（包括但不限于契税、住宅专项维修资金、预告登记费用和印花税）。若买受人逾期支付前述楼款及税费的，则买受人应按照线下版买卖合同的约定承担逾期付款责任以及相应的法律后果。网签版买卖合同生效后，线下版买卖合同自行终止，双方无需履行；而买受人已经支付的楼款、税费则分别自动无息转为网签版买卖合同下买受人应支付的楼款、税费。三、买卖双方一致同意：因按揭贷款利率、首付款成数等与各级政府发布的调控政策密切相关，若买受人选择按揭贷款方式支付楼款的，买受人因购买该商品房所应承担的按揭贷款利率、首付款成数等以买受人选择的按揭银行输出的为准，出卖人对此不作任何承诺。买受人不得以签订本协议时银行利率、首款付成数等与办理网签手续时有差异而向出卖人主张退楼、赔偿或提出其他要求。协议中还对其他事项进行了约定。上述合同及协议签订后，王升清、余桂玲按约定向某公司支付了首付款364517元。2019年4月期间，东碧公司通知王升清、余桂玲签订网签版买卖合同时，王升清、余桂玲发现，网签版买卖合同中写明了土地使用权起止年限一栏中写明自2007年至2077年。王升清、余桂玲认为东碧公司开发的土地使用权是从2007年取得，而在商品房买卖合同签订时王升清、余桂玲并没有告知东碧公司相关信息，所以王升清、余桂玲存在违约行为，因此拒绝签订网签版买卖合同，要求坚持以之前已签订的线下版买卖合同为准，并要求东碧公司对于减少的12年土地使用年限进行赔偿。同时王升清要求继续履行合同。东碧公司则表示如果不签订网签版买卖合同则无法办理按揭贷款手续。2019年5月29日，东碧公司向王升清、余桂玲发送了《已到期应缴款通知书》，东碧公司通知王升清、余桂玲根据合同约定，剩余的840000元付款期限已于2019年5月26日届满。截止至2019年5月29日，按合同约定产生逾期缴纳楼款违约金504元。收到本通知后于2019年6月5日前将上述房价款及违约金支付到楼款专用账户，以免扩大损失。通知书中载明了账户信息和联系人、联系电话。2019年6月4日，王升清、余桂玲向某公司发送了一份通知书，内容为：东碧公司，我们与贵单位在2019年2月10日签订购买位于连云港某某小区第-201室的商品房认购书，因你单位存在欺诈，贵单位的土地使用权是2007年1月15日取得，土地使用权限70年，至2077年1月15日。我们在购买你单位房屋时并没有告知我们，现土地使用权限仅有58年，根据江苏省高院相关规定，应对我方购买的房屋的土地使用权缩水的年限给予赔偿，请你单位接到通知后一周内与我们协商解决，否则将向人民法院提起诉讼来解决赔偿纠纷。2019年8月31日，王升清在连云港市不动产登记中心查询，王升清、余桂玲购买的涉案房屋已在不动产登记中心作了网签备案登记。一审法院另查明，东碧公司根据政府要求在售楼处公示栏张贴了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证件复印件，其中《国有土地使用证》中记载：国有建设用地使用权2077年1月15日止。一审法院认为，王升清、余桂玲与东碧公司签订的《房屋买卖合同》及《协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议约定，线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签版买卖合同一致。但在东碧公司提供给王升清、余桂玲要求签署的网签版《房屋买卖合同》中关于土地使用权年限与线下版买卖合同的内容不一致。东碧公司对此解释为打印机故障漏写了土地使用权的起至年限。双方对此产生争议。根据已查明的事实，东碧公司也未改变土地性质、用途，且已在其售楼处对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证件进行了公示，即东碧公司以公示的方式向购房者告知了其土地使用年限。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。东碧公司在双方签订的线下版《房屋买卖合同》中未注明土地使用权年限，并未给王升清、余桂玲造成实际损害。因此，王升清、余桂玲要求东碧公司赔偿土地使用权年限缩水损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王升清、余桂玲的诉讼请求。案件受理费2199元，由王升清、余桂玲负担。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人王升清、余桂玲提出的上诉理由，经查：东碧公司已经采取公示的方式向购房者告知了其土地使用年限，且未改变相关土地的性质、用途，东碧公司已经履行了告知义务，王升清、余桂玲仍然购买涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》等规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。虽然东碧公司在双方签订的线下版《房屋买卖合同》中未注明土地使用权年限，但并未给王升清、余桂玲造成实际损害，王升清、余桂玲要求东碧公司赔偿土地使用权年限缩水损失的诉讼请求无事实和法律依据。故对王升清、余桂玲提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人王升清、余桂玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（王升清、余桂玲已预交），由上诉人王升清、余桂玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年六月十八日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。