文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4186号上诉人（原审原告）：宁高，男，1976年11月9日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：汪素琴，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁晓霞，女，1979年2月16日生，汉族，该公司员工，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：周萍，女，1976年8月26日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：张乃文，男，1965年8月20日生，汉族，住南京市建邺区。原审第三人：杜长平，男，1966年1月19日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人宁高因与被上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）、周萍、张乃文、原审第三人杜长平车位纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初9324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年5月27日公开开庭审理了本案，上诉人宁高的委托诉讼代理人汪素琴、被上诉人银城物业公司的委托诉讼代理人鲁晓霞、被上诉人周萍、原审第三人杜长平到庭参加诉讼，被上诉人张乃文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁高上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持宁高的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，《融侨玫瑰纪车位租赁协议》系协议甲方江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）的标准模板，该协议第四条约定“乙方承诺本合同约定的车位仅用以停放自己的汽车”。根据该条款的约定，《融侨玫瑰纪车位租赁协议》所约定的车位仅用以停放乙方自己的汽车，不可转租。即使《南京市融侨中央花园业主管理公约》中未有车位不得转租的明确约定，不意味着融侨玫瑰纪的车位可以转租。其次，一审法院认定“涉案车位为地下业主专有停车位，且系张乃文凭业主身份自行选购所得，故非属业主共有”完全错误。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，“能够登记成为特定业主所有权的客体”是认定为物权法第六章所称的专有部分的基本条款，而本案案涉车位完全不符合该情形。第三，宁高为融侨玫瑰纪业主，当然具有主张的权利。第四，根据《合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，出租人的同意是转租的先决条件。本案中，《融侨玫瑰纪车位租赁协议》并无允许转租的约定，也无出租人的追认，周萍将案涉车位转租给第三人的行为明显与法无据。银城物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一、宁高没有提供相应的证据证明案涉车位为业主共有车位，而且所涉的车位也并未由小区业主以外的人使用，该上诉理由不能成立。第二、对于案涉的车位是否可以转租，宁高无权主张。周萍答辩称：该车库并没有包括在房屋的拍卖评估报告之中。房屋被法院拍卖给宁高后，就停车位宁高表示愿意出10000元低价购买，但周萍没有同意，之后宁高就对周萍多次短信或电话骚扰，之后周萍才将该车位给转给邻居杜长平。杜长平述称：尊重一审判决。被上诉人张乃文未到庭、未答辩。宁高向一审法院起诉请求：1、判令银城物业公司配合将融侨中央花园玫瑰街区地下车库第9号停车位使用权交付给宁高使用。2、判令银城物业公司、周萍、张乃文赔偿自2016年9月12日起至实际交付停车之日止宁高在小区周边发生的停车费用约1万元。3、本案诉讼费由银城物业公司、周萍、张乃文承担。一审法院查明事实：2010年上半年，周萍、张乃文共同购买了位于南京市建邺区产（建筑面积204.4平米）。2011年3月，张乃文与融侨公司签订《融侨玫瑰纪停车位租赁协议》，约定：张乃文使用的停车位为融侨中央花园南街区车库9号停车位，张乃文已对该停车位充分了解，自愿选择使用租赁该停车位；租赁期限为20年，自2011年3月30日起至2031年3月30日止；不允许将所租停车位改变用途或转用；该停车位由融侨公司在上述租赁期限内免费提供张乃文使用，使用期间仅需向融侨公司受托管理的物业公司缴纳80元/月的停车位物业管理服务费。2016年7月15日，宁高通过淘宝网司法拍卖平台以626万元价格竞得周萍、张乃文名下位于南京市建邺区产。同年9月13日，一审法院出具（2014）建执字第317号执行裁定书，裁定将该房屋过户登记至宁高名下。2016年10月，张乃文出具委托书委托周萍全权代理其本人处理融侨花园三期地下停车位9号停车位的一切事宜，包括出租和买卖。2017年2月18日，周萍与第三人杜长平（亦系融侨花园业主）签订《融侨中央花园三期玫瑰街区地下车库停车位使用权转让协议书》，约定：杜长平愿意购买周萍融侨中央花园玫瑰街区地下车库第009号停车位之使用权；转让金为5万元；该停车位不办理产权证，只转让使用权等。后周萍将停车位交付第三人杜长平，第三人杜长平实际占有并使用案涉停车位至今。一审法院另查明，2016年3月28日，银城物业公司与南京市融侨中央花园住宅小区业主委员会签订《融侨中央花园小区物业服务合同》，约定银城物业公司自2016年4月1日其负责该小区的物业管理，多层洋房住宅的物业费为1.45元/平方米/月，属于空置房屋的按70%缴纳空置物业服务费和公共区域水电分摊费；露天车位租金150元/个/月（其中停车服务费80元/个/月）、地下业主专有停车位停车服务费80元/个/月、地下人防车位租金240元/个/月（其中停车服务费90元/个/月）一审庭审中，宁高提供一份《南京市融侨中央花园业主管理公约》，载明：共用部分、共用设施设备：本物业区域内全体业主共有的共同部位和共用设施设备，包括道路、路灯、共用车库…等；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，起对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他用于停放汽车停车位的场地属于业主共有。以证明涉案停车位使用权归属于业主，在涉案房屋过户给宁高后基于业主身份的权利则一并转让给了宁高。对此，银城物业公司不予认可，质证意见为涉案停车位并非小区业主共有停车位，且因小区规划问题，停车位数量不可能满足所以业主均配备停车位的需求。周萍亦不予认可，其质证意见为涉案停车位并非购房即可获得，若2010年其购房时未凭优惠登记卡在指定时间内选购停车位则无权享有涉案停车位使用权，另停车位款已含在房价当中。为此，周萍提供一份《融侨玫瑰纪停车位优惠登记卡》加以证明，载明：本卡编号承诺作为停车位开盘当天指定区域选购顺序号，未在指定时间选购停车位，本卡自动失效。一审法院认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，首先，涉案车位为地下业主专有停车位，且系张乃文凭业主身份自行选购所得，故非属业主共有。其次，根据拍卖公告及（2014）建执字第317号执行裁定书可见，涉案停车位并非该次拍卖物之组成部分，故宁高虽通过拍卖取得了涉案房屋所有权，但并不代表其一并取得了涉案停车位的承租权。再次，杜长平作为涉案小区业主与周萍签订转让协议，以5万元的价格取得案涉车位的使用权，而《南京市融侨中央花园业主管理公约》中未有车位不得转租的明确约定，且即便不得转租，主张的主体也非宁高，故周萍与杜长平间的转租行为并无不妥。综上，宁高请求银城物业公司配合将融侨中央花园玫瑰街区地下车库9号停车位使用权交付给其使用的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。因宁高所提供证据不足以证明银城物业公司、周萍、张乃文对满足宁高停车需求负有义务，故宁高要求银城物业公司、周萍、张乃文赔偿其在周边发生的停车费用的诉讼请求亦无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：驳回宁高全部诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由宁高负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。二审中宁高主张，拍卖公告虽然不包括车位，但是其认为其中是包括车位的，且周萍、张乃文应将该车位直接无对价交付给宁高，宁高对该车位具有优先使用权和优先承租权。本案二审争议焦点为，银城物业公司是否应将案涉9号停车位使用权交付宁高，周萍、张乃文、银城物业公司是否应赔偿宁高停车费损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宁高虽通过司法拍卖拍得房屋，但案涉停车位并不包括在拍卖公告公示的拍卖范围内，案涉停车位与宁高拍得的房屋并无连接，也并非房屋的附属物，宁高更无证据证明该车位与房屋为一整体，其上诉主张该车位应随其拍得的房屋无对价交付给宁高，且应一并进行户名变更，并无事实和法律依据。张乃文通过与融侨公司签订车位租赁协议，取得案涉停车位的租赁使用权，但该车位租赁协议中并无该停车位与特定房屋存在对应关系且为一体的约定，宁高也非该车位租赁协议当事人，其上诉主张对案涉停车位具有优先使用权和优先承租权，既无合同依据，也无法律依据，一审法院对宁高要求向其交付案涉停车位使用权的诉讼请求不予支持，并无不当。宁高并无证据证明其为案涉车位的使用权人，一审法院驳回其要求银城物业公司、周萍、张乃文赔偿其另行停车损失的诉讼请求，符合法律规定。宁高的其他上诉主张，并不符合法律规定，本院不予支持。张乃文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利和辩论权利，但法院仍应根据查明的事实依法裁判。综上所述，宁高的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宁高负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年六月二十三日书记员  陈晓君