上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终173号上诉人（原审被告）：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：李亮，男，1988年8月14日生，汉族，住上海市松江区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶榕，上海嘉钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马仁桂，男，1961年1月3日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：马继杰，上海幕恩律师事务所律师。原审第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区文翔路6000号。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。上诉人沈蓓蕾、李亮（以下简称沈蓓蕾方）因与被上诉人马仁桂、原审第三人上海市松江区小昆山镇人民政府（以下简称小昆山镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈蓓蕾方上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回马仁桂一审的相应诉讼请求。事实和理由：1、沈蓓蕾方从未同意马仁桂在2019年8月30日之后继续使用上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号（以下简称涉案房屋），故上述日期之后马仁桂系非法占用涉案房屋，其无权向沈蓓蕾方主张涉案房屋的拆迁补偿利益。2、动迁补偿发放适用的时空条件，应是拆迁行为影响的涉案房屋正常经营之后的时空；拆迁补偿发放适用的对象，应是有资格与小昆山镇政府签订补偿协议的合同相对人以及被拆迁行为影响经营的涉案房屋合法占有的其他人。根据上述条件，马仁桂不能取得相关拆迁补偿。3、关于装修补偿。马仁桂自认其无法举证证明其对涉案房屋进行过装修，应承担举证不能的法律后果。一审法院仅以涉案房屋的购买时间、起租日、承租用途等因素推导出涉案房屋是由马仁桂装修，过于牵强，系属认定事实错误。4、关于停产停业损失。马仁桂没有证据证明其在2019年8月30日前或一审庭审前发生过停产停业的事实或具体经营损失范围，实际上动迁尚未实施，小昆山镇政府陈述其未对涉案房屋进行断水断电，并未影响马仁桂经营。据此，马仁桂本不应获得停产停业损失，一审判决停产停业损失由马仁桂一人独享，更有失公平。5、一审判决以马仁桂继续占有使用房屋，认定其合同目的已经全部实现，故对马仁桂提出的装修费损失不予支持，但却对搬场费4,709元予以支持，判决标准相互矛盾。6、沈蓓蕾方系与小昆山镇政府签订补偿协议，根据合同相对性，该协议约定的补偿费与马仁桂无关。马仁桂辩称：不同意沈蓓蕾方的上诉请求。沈蓓蕾方与小昆山镇政府动迁安置办公室签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》（以下简称《补偿协议》）时，尚在沈蓓蕾方和马仁桂的房屋租赁期间。马仁桂从2011年开始使用涉案房屋，涉案房屋交付时为毛坯状态，马仁桂进行了两次装修。虽然马仁桂不是补偿协议的相对方，但对房屋增值起到一定作用。动迁事宜客观上对马仁桂的正常经营造成一定影响。停产停业损失、搬场费、装修费补偿均应由实际经营的承租人享有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。小昆山镇政府述称：不同意沈蓓蕾方的上诉请求。沈蓓蕾方与马仁桂之间的纠纷与小昆山镇政府无关，请求法院依法判决。马仁桂向一审法院起诉请求：判令沈蓓蕾方支付拆迁补偿安置款1,205,550元（包括：装饰补偿款28,300元、停产停业损失补偿706,350元、搬场费470,900元）。一审法院认定事实如下：2009年11月21日，沈蓓蕾方与案外人上海XX公司签订一份《小昆山玉昆小区配套商品房出售合同》（以下简称《出售合同》），约定由沈蓓蕾方向案外人购买涉案房屋。2016年9月，沈蓓蕾方委托案外人沈某与马仁桂签订房屋租赁合同。2016年9月3日，案外人沈某作为甲方、马仁桂作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年8月30日至2019年8月30日；征得甲方同意后，乙方可对租赁房屋进行装修、添置设施，至合同期满，乙方可将添置的可拆部分自行拆除，但不得影响房屋的结构和其他设施。该合同另对租金、违约责任等进行了约定。2018年11月19日，小昆山镇政府的动迁安置办公室作为甲方、沈蓓蕾方作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订一份《补偿协议》，载明的房屋装饰补偿款为28,300元、停产停业损失补偿为706,350元、搬场费为470,900元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。一审中，沈蓓蕾方陈述涉案房屋无产权证或建设工程规划许可证。经释明《房屋租赁合同》系无效后，马仁桂表示诉请不作变更，沈蓓蕾方在本案中亦不提反诉。一审中，马仁桂陈述：其2011年承租涉案房屋时系毛坯，其承租房屋用于羊毛衫的生产和销售，其为经营需要进行了两次装修，包括作了吊顶、隔墙、涂料粉刷，并改造了卫生间和楼梯，但装修凭证已丢失；《房屋租赁合同》对于拆迁补偿并未约定，其诉请的依据在于其是实际承租人；涉案房屋其经过多年市场经营培育，因拆迁导致其无法正常经营，存在实际停产停业损失；截止至2019年9月23日，其仍未搬离涉案房屋。沈蓓蕾方陈述：涉案房屋其在2009年购买后一直用于出租，2009年至2010年期间出租给案外人，故在出租给马仁桂之前装修已存在，但其无法提供其在2009年、2010年期间出租给案外人的证据；马仁桂确实自2011年开始承租涉案房屋。小昆山镇政府陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米；涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定，《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米，参照该规定，小昆山镇政府将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”。《补偿协议》中的“停产停业损失补偿”包括了2,650元/平方米的房屋和土地补偿，“搬场费”包括了1,980元/平方米的房屋和土地补偿。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈蓓蕾方出租给马仁桂的涉案房屋，未经合法批准建造，故马仁桂、沈蓓蕾方之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。关于马仁桂要求沈蓓蕾方支付拆迁补偿安置款的诉请，一审法院认为：涉案房屋被拆迁后，沈蓓蕾方因房屋拆迁所取得的停产停业损失补偿及搬场费补偿应归房屋实际占有使用人所有。关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，小昆山镇政府已经向一审法院作出说明，经一审法院审查，小昆山镇政府的说明符合上海市及松江区的有关政策和文件规定，故一审法院依法对小昆山镇政府的说明内容予以确认。现马仁桂主张《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿706,350元”及“搬场费470,900元”全部归其所有，缺乏法律依据，也不符合客观事实。根据本案的实际情况，一审法院确定沈蓓蕾方支付马仁桂停产停业损失补偿82,407.50元（235.45平方米×每平方米350元）、搬场费4,709元（235.45平方米×每平方米20元）。关于马仁桂主张的装修补偿款，虽然马仁桂未能提供装修凭证，但其自2011年起承租涉案房屋，沈蓓蕾方称其在2009年年底购买涉案房屋后即出租他人、装修系由该承租人所做，但未提供相关证据证明。综合考虑涉案房屋的购买时间、马仁桂起租日、承租用途等因素，一审法院认定在小昆山镇政府就涉案房屋进行评估之时，涉案房屋上的装修系马仁桂所做。现马仁桂主张的装修补偿款属于涉案房屋装饰装修损失，虽然双方《房屋租赁合同》无效，但合同明确约定租赁期限于2019年8月30日届满。根据小昆山镇政府的陈述，其在2017年11月7日就装修现状进行了评估，虽然评估的时点及签订《补偿协议》的时点均在租期内，但因截止至2019年9月23日，马仁桂仍实际占有使用涉案房屋，马仁桂的合同目的已经全部实现。因此，关于马仁桂要求沈蓓蕾方赔偿其装修损失28,300元的诉请，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2019年9月25日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、沈蓓蕾、李亮于判决生效之日起十日内支付马仁桂停产停业损失补偿82,407.50元；二、沈蓓蕾、李亮于判决生效之日起十日内支付马仁桂搬场费4,709元；三、驳回马仁桂的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,650元，减半收取7,825元，由马仁桂负担6,836元，由沈蓓蕾、李亮负担989元。经本院审理查明：关于涉案房屋内的装修事宜，双方于本案中均未提供证据佐证己方主张，故一审法院认定系由马仁桂对涉案房屋进行装修，并无事实依据。本院于本案中对涉案房屋由谁装修的事实不作认定。本院另查明，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，因沈蓓蕾方出租给马仁桂的涉案房屋未取得建设工程规划许可，故双方所签《房屋租赁合同》无效。根据小昆山镇政府的陈述，《补偿协议》中的“停产停业损失补偿”和“搬场费”金额中实际包含了房屋和土地补偿费用，据此，一审法院在该两项费用中扣除实质为房屋和土地补偿的部分，确定停产停业损失补偿为82,407.50元、搬场费为4,709元，并无不当。就沈蓓蕾方的上诉主张，本院认为，虽然双方之间房屋租赁合同已到期且涉案房屋尚未实际拆迁，但鉴于对涉案房屋的动迁补偿的相关评估等程序均系发生在双方租赁期间，故马仁桂占有使用涉案房屋进行生产经营的现状对动迁补偿费用的分配会产生一定程度的积极的影响和作用。根据相关规定，征收补偿协议的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订补偿协议的主体资格，但补偿协议约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，如本案所涉停产停业损失及搬迁费用，故不能以承租人并非补偿协议主体为由，否定承租人应当享有的补偿利益。沈蓓蕾方和马仁桂就补偿利益的具体分割并无事先约定，故一审判决将停产停业损失补偿和搬场费判归作为实际经营者的马仁桂所有，符合公平原则。一审中，马仁桂主张装修损失补偿28,300元应归其所有，鉴于双方对涉案房屋内装修由谁实施的事实各执一词，但均无证据予以证明，本院对装修主体不作认定，一审判决对该项事实的认定有误，本院不予认同。但退一步讲，即便涉案房屋系马仁桂装修，鉴于其合同目的已经全部实现，装修损失补偿亦不归马仁桂所有，故一审判决对装修损失补偿的处理结果，并无不当。综上所述，沈蓓蕾方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,978元，由上诉人沈蓓蕾、李亮共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月十一日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……