广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12039号上诉人（原审原告）：广州南粤物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路155号2410房。法定代表人：黄学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市天河区雅心幼儿园，住所地广州市天河区南环街13号。法定代表人：简斯达。委托诉讼代理人：张逸扬，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柏润，广东信德盛律师事务所实习律师。上诉人广州南粤物业管理有限公司（以下简称南粤公司）因与被上诉人广州市天河区雅心幼儿园（以下简称雅心幼儿园）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。南粤公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持南粤公司于一审诉中提出的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由雅心幼儿园承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先，广州市天河区XX街X号（以下简称涉案房屋）的权属人并非广州市保障性住房事务中心（以下简称保障房中心），该房屋的权属人是广州市住房保障办公室（以下简称住房保障办）。《xx花园（一期）前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）第六条第1款约定“乙方按上述标准收取的物业管理费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用”，但涉案房屋并不属于甲方产权的公配用房。其次，一审法院及雅心幼儿园错误理解前期物业服务合同第六条的相关条款。南粤公司与房屋权属方及其委托管理单位签署物业服务合同之初，已经约定了涉案房屋属于收取管理费的范畴，第六条只是概述，并未阐述清楚具体是哪些公共用房属于免收管理费的范畴。权属方及其委托单位认为南粤公司有权向雅心幼儿园收取涉案房屋的管理费，并与南粤公司签订了《xx花园前期物业服务合同补充协议》（以下简称补充协议），协议明确约定“乙方按上述标准收取的物业服务费，已包含小区公共用房［包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房（除已经交付使用的幼儿园、托儿所、肉菜市场以外）等的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。”再次，雅心幼儿园在一审提供的证据《广州市天河区教育局xx路段xx地区新社区配套幼儿园承办租赁合同》第五条“在开办幼儿园期间，配套幼儿园的物业服务费由幼儿园或乙方承担”，该条款也明确约定了幼儿园是需要承担缴交物业管理费的义务。综上，一审判决认定事实错误，处理不当，请求二审依法予以纠正，改判支持南粤公司在一审中提出的诉讼请求。雅心幼儿园辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求二审依法驳回南粤公司的上诉请求。一、如涉案房屋权属人是住房保障办，则前期物业服务合同无效，南粤公司据此请求雅心幼儿园支付物业管理费没有理据；二、如住房保障办委托保障房中心签订涉案前期物业服务合同，则根据该合同第六条约定，雅心幼儿园无需支付物业管理费。该条已明确约定公配用房免收物业管理费；三、南粤公司并无提供补充协议，且教育局与雅心幼儿园的租赁合同约定物业管理费用支付问题，并不意味雅心幼儿园应支付物业管理费；四、雅心幼儿园是独立区域，不从小区进出，且南粤公司并无为雅心幼儿园提供物业服务。即使南粤公司提供了物业服务，根据前期物业服务合同，雅心幼儿园也无需支付物业管理费。南粤公司于2018年11月20日向一审法院起诉请求：1.雅心幼儿园支付2017年4月11日至2018年10月31日的物业管理费96167.87元（按每月5151.85元计，共计拖欠18个月20天）及滞纳金（以每月5151.85元为本金，按每日1‰计，从次月1日开始计至实际付清之日止）；2.雅心幼儿园承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋查册时间为2019年8月23日的《广州市不动产登记簿查册表》载明：涉案房屋建筑面积为3596.7964平方米；登记附注显示涉案房屋的规划用途为幼儿园、托儿所，该房屋属于公建配套。2015年12月24日，南粤公司（乙方）与案外人保障房中心（甲方）签订前期物业服务合同，约定：双方就甲方选聘乙方对xx花园（一期）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称：xx花园（南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，肉菜市场，幼儿园、托儿所、垃圾站、商业，以下简称涉案小区）；（第六条）物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.45元/平方米/月；商业：3.50元/平方米/月；乙方按上述标准收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2018年10月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止等。2018年9月11日，南粤公司向雅心幼儿园发出《催费通知单》，要求雅心幼儿园缴清2017年4月11日至2018年8月31日期间的物业管理费等。雅心幼儿园确认收到该《催费通知单》。现南粤公司以雅心幼儿园未缴纳物业管理费为由提起本案诉讼。雅心幼儿园称其为非营利法人，且南粤公司并未提供相关物业服务，并提交以下证据：1.《民办非企业单位登记证书》，载明雅心幼儿园的业务范围为学前教育等；2.显示广州市天河区教育局与广东涞馨实业投资集团有限公司签订的《广州市天河区教育局天河区xx路地段xx地区新社区配套幼儿园承办租赁合同》，约定广州市天河区教育局将天河区xx路地段xx地区新社区配套幼儿园（地址：广州市天河区xx南环街13号）出租给广东涞馨实业投资集团有限公司，用于举办普惠性民办幼儿园等，雅心幼儿园称广东涞馨实业投资集团有限公司是其举办单位；3.相关照片，显示雅心幼儿园有独立的区域等；4.发票多张，显示雅心幼儿园缴纳了相关垃圾处理费等。南粤公司对上述证据质证称雅心幼儿园使用的垃圾清运场所是南粤公司公共的垃圾清运的场所，没有分开的独立使用，对雅心幼儿园的专有垃圾清运不在南粤公司的物业服务范围之内等等。南粤公司另提交《灭鼠杀虫服务合同书》、《消防系统维护保养合同》、《xx花园生活垃圾清运协议》及发票等证明其有提供相关物业服务。雅心幼儿园对上述证据质证称南粤公司所提供的服务是在生活小区里面，不涉及到雅心幼儿园。南粤公司另提交资质证书证明其具有物业服务资质。在本案中，南粤公司、雅心幼儿园双方均确认以下事实：涉案小区没有成立业主大会及业主委员会，涉案房屋在涉案小区范围内，产权属于保障房中心，雅心幼儿园从2017年4月11日开始使用涉案房屋，雅心幼儿园并无向南粤公司支付物业管理费。关于对前期物业服务合同第六条的理解。南粤公司称幼儿园不属于公共用房，幼儿园具有一定的营利性质。雅心幼儿园表示幼儿园属于公共配套，幼儿园由教育局管理，但不改变前期物业服务合同关于公建配套的约定。另在本案中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函调查以下事项：涉案房屋是否属于涉案小区的小区公共用房？广州市规划和自然资源局回函称：涉案房屋规划用途为幼儿园、托儿所，为公共服务设施，属于小区规划配建的公建配套。一审法院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可选聘物业服务企业进行物业管理。南粤公司与保障房中心签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。南粤公司、雅心幼儿园双方确认涉案小区并未成立业主大会及业主委员会，且雅心幼儿园为涉案小区内物业的使用人，前期物业服务合同应对南粤公司、雅心幼儿园具有约束力。前期物业服务合同约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，乙方收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。关于涉案房屋是否属于小区公共用房，一审法院向广州市规划和自然资源局进行发函调查。广州市规划和自然资源局就此回函称：涉案房屋规划用途为幼儿园、托儿所，为公共服务设施，属于小区规划配建的公建配套。南粤公司、雅心幼儿园双方亦确认涉案房屋的权属人为保障房中心。前期物业服务合同已明确约定南粤公司向涉案小区业主或物业使用人收取的物业服务费已包含小区公共用房（包括属保障房中心产权的公配用房等）的管理费用，南粤公司不向物业使用人收取小区公共用房的管理费用。根据广州市规划和自然资源局的回函及上述合同约定，南粤公司诉请雅心幼儿园支付涉案房屋的物业管理费及逾期支付物业管理费的滞纳金缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年12月4日作出如下判决：驳回南粤公司的诉讼请求。一审案件费1400元，由南粤公司负担。本院二审期间，南粤公司提交了广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称城投公司）与南粤公司在2019年10月签订的《xx花园前期物业服务合同》及城投公司出具的《关于xx花园南环街13号幼儿园情况说明的复函》（以下简称复函），拟证明雅心幼儿园不属于涉案小区公共用房的范畴。城投公司未到庭。雅心幼儿园认为上述证据与本案没有直接关联性。因城投公司与南粤公司签订的上述《xx花园前期物业服务合同》形成于一审诉前，不属于二审新证据，且双方争议的物业费缴纳期限不在该合同约定期限内，故该合同与本案缺乏关联性，本院不予采纳。至于城投公司出具的复函，属于证人证言性质，雅心幼儿园不予确认、城投公司亦未到庭接受本院及双方询问，故该复函不能单独作为认定案件事实的根据，本院不予采纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市规划和自然资源局向一审法院出具的复函信息核查时间为2019年10月16日。二审庭询中，双方均确认雅心幼儿园承租的涉案房屋属于公配用房。南粤公司称涉案房屋的所有权人为住房保障办，由住房保障办委托保障房中心签订前期物业服务合同，但未向本院提供相应证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据南粤公司的上诉主张，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：雅心幼儿园是否应向南粤公司支付2017年4月11日至2018年10月的物业管理费及滞纳金。对此，本院分析如下：首先，前期物业服务合同已明确约定南粤公司向涉案小区业主收取的物业服务费包含小区公共用房的管理费，不得再另行收取；亦明确公共用房包含公配用房，可见小区公配用房的物业服务费实际上已由业主或物业使用人摊分，而南粤公司主张的物业服务费期间内，雅心幼儿园仍然属于小区公配用房范围，故南粤公司主张雅心幼儿园另外支付2017年4月至2018年10月的物业服务费及滞纳金没有合同依据。其次，南粤公司主张涉案房屋产权属于住房保障办，不属于前期物业服务合同的甲方，即保障房中心，但未能提供证据予以证实，应承担相应举证不能的后果。即使涉案房屋确属住房保障办所有，但按照南粤公司自认，住房保障办委托保障房中心与其签订前期物业服务合同，并无违反法律规定，该合同合法有效，对南粤公司具有约束力。故南粤公司关于涉案房屋所有权不属于保障房中心的抗辩理由，不构成其向雅心幼儿园收取物业管理费的原因，本院对此不予采纳。至于雅心幼儿园承租的部分后续是否需要交纳物业管理费，应由后续物业服务合同确定。综上所述，南粤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由广州南粤物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日法官助理白晶刘丹红