上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异172号案外人：黄某某，女，1986年2月28日出生，汉族，住湖北省通城县塘湖镇荻田村三组。申请执行人：上海旭明置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：方轶群，总经理。被执行人：陈翔开，男，1968年1月23日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈银美，女，1969年4月21日出生，汉族，户籍地同上。本院在执行申请执行人上海旭明置业有限公司与被执行人陈翔开、陈银美商品房预售合同纠纷一案中，案外人黄某某对本案执行标的提某书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄某某称，本院作出的(2020)沪0113执1359号公告，要求被执行人向申请执行人返还上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，系争房屋的实际使用人自行搬离。但案外人与被执行人陈翔开就系争房屋早在2015年10月27日就签订了房屋租赁合同，租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日。案外人认某，案外人对系争房屋享有合法租赁权，且目前仍在租赁期内，根据买卖不破租赁的原则，房屋权属的变更不能改变租赁合同的效力，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求中止对系争房屋的腾退执行。本院经审查查明，系争房屋坐落于本市潘泾路XXX弄XXX号XXX室，于2013年9月17日核准初始登记在申请执行人名下，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。2012年5月28日，被执行人陈翔开、陈银美在系争房屋上设定预购房屋预告登记，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，中国银行股份有限公司上海市闸北支行在系争房屋上设定预购房屋抵押登记，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为63万元。2019年3月18日，本院对原告上海旭明置业有限公司与被告陈翔开、陈银美商品房预售合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初22259号民事判决，判令：一、解除原告上海旭明置业有限公司与被告陈翔开、陈银美就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告陈翔开、陈银美于判决生效之日起十日内，将系争房屋返还给原告上海旭明置业有限公司；三、被告陈翔开、陈银美于判决生效之日起十日内，协助原告上海旭明置业有限公司撤销上述房屋的登记备案合同及预抵押登记手续；四、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，支付原告上海旭明置业有限公司794,139.94元及利息(自2018年8月31日起至本判决生效之日，以794,139.94元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；五、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，支付原告上海旭明置业有限公司违约金90,519.5元；六、原告上海旭明置业有限公司于判决生效之日起十日内，扣除上述应付款项后将剩余房款(如有剩余)返还给被告陈翔开、陈银美。案件受理费12,646元、保全费4,943.3元、公告费560元，全部由被告陈翔开、陈银美负担。该判决生效后，本院以(2020)沪0113执1359号案件立案执行。执行过程中，本院发出公告，主要内容为：一、被执行人陈翔开、陈银美应予2020年4月20日前向申请执行人旭明公司返还系争房屋。逾期，本院将依法强制执行。二、系争房屋内实际使用人及财产所有人应于2020年4月20日前将所属财产自行搬出，逾期致使财产因强制执行受损，后果自负。三、自2020年4月21日起，系争房屋由申请执行人接管。审查中，案外人向本院提交了其(乙方)与被执行人陈翔开(甲方)于2015年10月27日签订的租赁合同一份，主要内容为甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2015年12月1日起至2023年11月30日止，月租金为1000元，租金以现金或转账方式支付，首期付12个月，另付1000元押金，以后按每12个月结算一次，提前3天支付下次房租。甲方同意乙方装修房屋，不破坏房屋结构，允许乙方转租给第三方。同日，陈翔开出具一张收据，内容为今收到承租人从2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金12000元(押金1000元)。案外人还向本院提交了其代理人管亦民的银行流水、管亦民与被执行人陈翔开的女儿陈诗琴的微信聊天记录、物业费账单，以证明案外人于2017年5月20日向陈诗琴转账10184元，作为案外人缴某的截止2017年底前的系争房屋租金(扣除了案外人代某的物业费等)，后因系争房屋被上海市静安区人民法院查封拟拍卖，故其未再支付租金。以上事实由系争房屋不动产登记簿、(2018)沪0113民初3951号民事判决书、(2019)沪02民终309号民事裁定书、(2019)沪0113执2362号执行裁定书及协助执行通知书的送达回证、(2019)沪0113民初20020号民事判决书、法律文书生效告知书等证据证明。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提某的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是某系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。本案中，案外人认某其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及买卖不破租赁的原则，享有排除申请执行人要求执行返还房屋的权利，对此，本院认某，本案并不适用上述司法解释第三十一条及买卖不破租赁的原则，因为系争房屋的所有权从未发生转让，申请执行人自始至终都是系争房屋的所有权人。作为出租人的被执行人陈翔开、陈银美并非系争房屋的所有权人，而仅仅是系争房屋预告登记的买受人。根据《物权法》及其司法解释的有关规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被解除的，应当认定为债权消灭。因此，预告登记的目的是为了保全一项旨在将来发生物权变动的请求权，是依附于债权而存在的。本案中，被执行人依据其与申请执行人之间就系争房屋达成的《上海市商品房预售合同》而获得系争房屋占某权，并通过与案外人订立房屋租赁合同，将该占某权让渡给案外人。案外人对系争房屋享有的权利应以被执行人享有的权利为限。在本院作出的(2018)沪0113民初3951号民事判决，解除了申请执行人与被执行人之间的《上海市商品房预售合同》后，被执行人丧失了基于买受人对系争房屋享有的包括预告登记权利在内的所有权利，故案外人占某系争房屋也不再有合法依据。案外人并不享有排除申请执行人基于所有权人要求执行返还房屋的权利。同时，案外人自2018年起也没有支付过任何租金，表明其与被执行人之间的租赁协议实际上也已终止履行。综上，案外人黄某某的执行异议不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人黄某某的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 王丽辉审判员 姜玉芳二〇二〇年六月十七日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。