河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初1760号原告（反诉被告）：赵俊龙，男，汉族，1978年9月21日生，住郸城县。委托代理人：赵锦辉，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人：刘志，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周口市天道实业有限公司。法定代表人：杨智光，该公司经理。统一社会信用代码：91411625062657876X.住所地：郸城县府西路西侧富民路南侧艺苑居4号楼南起108号。委托代理人：周子坤，河南洺水律师事务所律师。委托代理人：张伟，男，汉族，1978年9月20日出生，住郸城县。原告赵俊龙与被告周口市天道实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵俊龙及其委托诉讼代理人赵锦辉、被告周口市天道实业有限公司委托代理人周子坤、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵俊龙向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付案涉房屋并协助原告办理案涉房屋的房地产权属证书；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金暂定额45000元(自2016年7月1日起按同地段房屋月租金1000元标准暂计至2020年4月20日)；三、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金暂定额46724.11元(自2017年7月1日暂计至2020年4月20日，利率按五年期基准利率上浮30％即6．37％)；四、本案诉讼费用全部由被告方承担。事实与理：2015年7月初，原、被告双方签订《商品房买卖合同(合同编号：GF-2000-0171)》，由原告方购买被告方开发的天骄豪庭(暂定名)5幢2单元2602号房，房屋建筑面积124.24平方米，房屋总价款347872元。合同签订后，原告方按照双方约定支付了首付款并向中国农业银行股份有限公司郸城县支行办理了银行按揭贷款。2015年11月20日，贷款人中国农业银行股份有限公司郸城县支行将向原告方出借的资金20万元划入到了被告方账户内。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告方应当与2016年6月30曰前向原告方交付房屋，逾期交付房屋的，被告方应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告方支付已交付房价款的万分之一零点一的违约金。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，被告方应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需要由被告方提供的资料报产权登记机关备案，如因被告方原因，原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告方应当按照原告方已付房价款的百分之零点一向原告方支付违约金。上述逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书违约金的约定具有惩罚性质，约定的标准过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。本案违约金标准可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、第十八条第二款的规定予以确定现案涉房屋已经建成，具备交付条件，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律及司法解释的规定，被告应当履行《商品房买卖合同》设定的交付义务，并承担因逾期交付房屋及逾期办理房地产权属证书而产生的违约金。为维护原告方合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。周口市天道实业有限公司辩称，答辩人与被答辩人商品房买卖合同纠纷，答辩人做如下答辩：一、赵俊龙首付不实，违反《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定，答辩人与被答辩人签订的合同应属无效合同。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第五条第一款第四项规定，购房首付款不得低于全部购房款的30％，赵俊龙购买的房屋总价为347872元，赵俊龙购房款仅为57872元，不足部分由答辩人代替赵俊龙垫付，赵俊龙承诺于2015年12月31目前将答辩人垫付部分支付给答辩人，然至今赵俊龙都没有将垫付部分支付答辩人。答辩人认为赵俊龙签订《商品房买卖合同》承诺在2015年12月31日将分期的首付支付给答辩人，但其以实际行为向答辩人表不了不愿支余款的事实，欺骗答辩人为其出具首付款足额交纳证明。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等有关规定，赵俊龙的行为已属于违反行政法规的行为。《合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一违反法律、行政法规约强制的强制性规定。答辩人认为自己与赵俊龙签订的《商品房买卖合同》应属于无效合同。二、答辩人不存在违约行为，不应当承担违约责任。遵守合同是双方的义务，答辩人虽有交房义务，但是赵俊龙作为购买人有支付房款的义务，其应当将全部购房款交付给答辩人，答辩人才能将房屋交付给赵发龙。事实是俊龙至今都没有将全部购房款支付给答辩人，却要求答辩人按照合同约定交付房屋，并说答辩人违约不交房，赵发龙的说辞让守约的答辩人变成了违约的商家，损害了答辩人的商誉。综上，请贵院依法确认合同效力，驳回赵俊龙的诉求。周口市天道实业有限公司向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金18000元；3、依法判令被反诉人偿还反诉人代还的房贷38000元及利息；4、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：赵俊龙购买房屋时，首付款不够，反诉人当时资金出现困难，为了获得银行贷款，反诉人为赵俊龙垫了9万元首付。赵俊龙购买反诉人房屋采取的方式是分三期付款的方式，分别是首付两期，银行贷款为一期。自赵俊龙缴纳第一期首付款后，至今都没有将剩余首付款缴到反诉人处，根据反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的，出卖人可以解除合同，并要求支付违约金。自赵俊龙签订协议后至今都没有将首付款支付给反诉人，给反诉人带来了巨大经济损失，反诉人要求赵俊龙在获得银行贷款之后，2016年一2018年之间的案涉房屋的贷款38000元都是反诉人代替赵俊龙偿还的，赵俊龙应将反诉人垫付的38000元偿还给反诉人，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。赵俊龙长时间不支付首付款，不偿还房贷，等于是向反诉人表达了不愿继续购买房屋的意思。故反诉人与赵俊龙进行了解除合同的商议，赵俊龙也已经同意解除合同，因为疫情原因一直未办理解除手续。综上，反诉人请求贵院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，被反诉人承担违约责任，赔偿反诉人的损失。赵俊龙辩称，现答辩人就与被答辩人商品房买卖合同纠纷一案，为澄清事实，分清责任，特提出如下答辩意见：一、被答辩人已无权解除诉争双方签订的商品房买卖合同合同解除权是形成权，适用除斥期间。关于解除权的除斥期间，《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使，该权利消灭。”我国目前现行有效的法律或司法解释明确规定解除权除斥期间的有两种情形。第一种情形为房屋租赁合同中承租人非法转租时，出租人解除权的行使期限。第二便是商品房买卖合同中，解除权人解除权的行使期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权应当自不享有解除权一方催告后三个月行使，或者对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。超过上述期限不行使的，解除权消灭。本案中被答辩人的解除权早在几年前就已经消灭，不复存在了。关于解除权的行使期限，实际上新近公布的《民法典》第五百六十四条也进行了明确，该条将上述商品房买卖合同司法解释关于解除权行使期限的规定扩大适用于所有合同。规定解除权行使期限有利于维护正常的交易秩序。因为在一方享有解除权时，该当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方违约导致另一方享有解除权时，权利人可在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择，都应及时确定，不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权，应视为已损失解除权。所以在出现了法定的解除情况和约定的解除条件成就以后，一方享有解除权，但该解除权必须在规定的期限内行使。如果超过合理期限不行使解除权，则解除权消灭，合同关系继续有效。基于以上分析，本案中，被答辩人已不再享有解除权，双方签订的房屋买卖合同继续有效。二、被答辩人代偿房贷行为与本诉不属同一法律关系，其主张不构成反诉根据《民诉法司法解释》第二百三十三条的规定，反诉需与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。而本案被答辩人代偿房贷的行为是其作为答辩人与中国农业银行股份有限公司郸城支行个人购房担保借贷借贷关系保证人履行保证义务的体现，其代偿义务产生依据为相关各方签订的个人购房担保借款合同，其要求答辩人偿还代偿的请求权基础为担保法关于追偿权的规定。本案本诉的法律关系是商品房买卖合同关系，显然被答辩人代偿房贷行为与本诉不属同一法律关系，也不是基于相同事实，不能吸收、合并或抵消本诉的诉讼请求。被答辩人代偿行为恰恰能够从一个侧面反映出，被答辩人是希望继续维持诉争双方商品房买卖合同关系的。三、被答辩人要求支付未付首付款总额20％违约金缺乏法律依据，承担违约金，承担多少违约金需有法律规定或则当时人约定，被答辩人要求支付未付首付款总额20％违约金是缺乏法律依据的。综上，本案中，被答辩人不再享有解除权，要求答辩人偿还代偿款项与本案没有牵连，要求支付未付首付款总额20％违约金缺乏法律依据，望贵院查明事实，依法驳回被答辩人的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院查明认定事实如下：2015年7月，原告赵俊龙与被告周口市天道实业有限公司签订了《商品房买卖合同(合同编号：GF-2000-0171)》，由原告方购买被告方开发的天骄豪庭(暂定名)5幢2单元2602号房，房屋建筑面积124.24平方米，房屋总价款347872元。合同签订后，原告赵俊龙按照双方约定支付了应首付款147872元，实际支付现金57872元，其余90000元由原告周口市天道实业有限公司垫付，原告赵俊龙给被告周口市天道实业有限公司出具了借条一份，被告举证的90000元借条原告赵俊龙认为不是其本人书写，认为其书写的90000元借条在第三方手里，被告不予认可，合同签订后，原告赵俊龙向中国农业银行股份有限公司郸城县支行办理了银行按揭贷款。2015年11月20日，贷款人中国农业银行股份有限公司郸城县支行将向原告方出借的资金200000元划入被告方账户内。后天骄豪庭由于资金问题一直停建，原告赵俊龙也未将第二批款90000元首付款，按约定期间支付给被告周口市天道实业有限公司。被告周口市天道实业有限公司代替原告赵俊龙偿还了2016年-2018年18个月的案涉房屋贷款38000元。以上事实由原告赵俊龙提供的商品房买卖合同、合同补充协议、收据一份、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、中国农业银行借款凭证一份（放款证明）、周口市天道实业有限公司出具的收据一份、照片五张、被告周口市天道实业有限公司收据一份、原告赵俊龙出具的借条一份、还款凭证等证据，在卷佐证。本院认为，原告赵俊龙与被告周口市天道实业有限公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告赵俊龙支付第一批首付款，并按揭贷款200000元，支付了大部分房款，拖欠的90000元房款是与被告协商延迟支付的，基本完全履行了其应尽义务，虽然存在违约，但并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。况且原告赵俊龙迟延支付余款的原因是天骄豪庭处于停建状态，迟迟不能交付，存在不安抗辩的事由，被告周口市天道实业有限公司迟迟无法交付房屋，也存在违约。原告赵俊龙拖欠的房款90000元，原被告双方约定于2015年12月31日付清，被告周口市天道实业有限公司从原告赵俊龙超期未付款之日享有合同解除权，但周口市天道实业有限公司在2015年12月31日解除权发生之日起至2016年12月30日一年内并未行使解除权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权消灭。综上所述，原告赵俊龙要求被告周口市天道实业有限公司交付涉案房屋，并协助办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持，由于原、被告均存在违约行为，双方请求的违约金，本院均不予支持。原告赵俊龙应当限期支付拖欠的房款90000元及利息（利率按年利率6％计算）和被告为其垫付的18个月的房贷38000元，被告周口市天道实业有限公司的反诉请求，本院部分予以支持，驳回被告周口市天道实业有限公司解除原、被告之间商品房买卖合同和要求原告赵俊龙支付违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告周口市天道实业有限公司于本判决生效后十日内，将位于天骄豪庭5幢2单元2602号房交付给原告赵俊龙所有，并协助原告办理房屋登记手续；二、原告赵俊龙于本判决生效后十日内支付被告周口市天道实业有限公司拖欠的房款90000元及利息（利率按年利率6％计算，从2015年12月31日起算至欠款还清之日止）；三、原告赵俊龙于本判决生效后十日内支付被告周口市天道实业有限公司为其垫付的18个月的房贷38000元；四、驳回原告赵俊龙的其他诉讼请求；五、驳回被告周口市天道实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1059元、反诉费600元，原告赵俊龙负担830元，被告周口市天道实业有限公司负担829元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  赵卫杰二〇二〇年六月二十日书记员  张逸远