山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初205号原告：张德全，男，1978年2月20日出生，汉族，居民，住黑龙江省鸡西市麻山区。委托诉讼代理人：王佰禄，山东禄嘉律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。被告：青岛吉兴房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区滨河路1577号-2。法定代表人：蔡军民，该公司总经理。原告张德全诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛吉兴房地产开发有限公司（下称吉兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德全及其委托诉讼代理人王佰禄、被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。被告吉兴公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德全向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将坐落在龙口市东海黄金海岸怡天海景城D16-2-102室交付给原告，并承担购房款173250元自2012年12月31日至交付房屋之日止日万分之二的违约金；2、案件受理费由二被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令二被告将怡天海景城D16-2-102室交付给原告；2、案件受理费由二被告承担。事实与理由:2012年6月16日，原告与二被告签订了《商品房预（销）售合同》，购买位于龙口市东海黄金海岸怡天海景城D16-2-102号房，约定房屋总价款173250元。原告系以吉兴公司应付的佣金抵顶房款，并由吉兴公司出具收款收据。购房合同约定交房时间为2012年12月31日前，但二被告至今未交付房屋。被告海基置业公司辩称，1、从事实来讲，涉案项目属于龙口市市委市政府代管的开发项目，其开发主体吉兴公司于2015年私自撤离后，海基置业公司作为市委市政府指定的协助单位对其项目客户房屋交付等工作进行必要协助，而不是负有向原告交付房屋义务。2、从本案法律关系上来说，根据山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书的认定，结合《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，海基置业公司与吉兴公司签订合作开发书与上述判例中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，土地使用权转让之后吉兴公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。3、从合同内容看，海基置业公司与吉兴公司签订的合作开发合同书第二条、第五条已明确约定吉兴公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险；4、从市场交易习惯以及相对性原则看，原告没有提供与海基置业公司有关的或经海基置业公司盖章确认的收款收据及商品房合同，这不符合房屋销售流程，海基置业公司也并不是原告所持收据及合同的相对方，因此要求海基置业公司承担房屋交付责任于法无据；5、原告主张吉兴公司欠付其销售提成并抵顶涉诉房屋，根据民诉法谁主张谁举证的原则，原告对于其所主张的事实有举证责任。综上，虽然涉诉楼盘的五证均办理在海基置业公司名下，但海基置业公司并非涉诉商品房买卖合同的相对方，也从未收取原告任何款项，出具收款收据的是吉兴公司，并非海基置业公司，海基置业公司与原告之间就涉诉房屋从未形成事实和法律上的商品房买卖合同关系。因此，原告主张海基置业公司交付房屋的诉讼请求于法无据。被告吉兴公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吉兴公司未到庭，视为其放弃了举证和质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《商品房预（销）售合同》1份及收款收据1张，海基置业公司主张，对两份证据的真实性无法确认，该收据系吉兴公司出具的，是否真实无法确认，海基置业公司未收取相关款项，收据金额和合同约定的房款金额不符，不能证明原告主张；该合同并没有出卖人盖章，根据合同相对性原则，该合同对海基置业公司没有任何约束力，对该合同的真实性有异议。本院认为，上述证据系吉兴公司与原告签订并向原告出具的，海基置业公司虽以上述证据中均未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明上述证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定。2、关于海基置业公司提交的山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书、《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》，原告主张，对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，原告对被告提交证据的真实性均无异议，故对证据的真实性予以认定，其证明效力需结合其他证据综合认定。3、关于海基置业公司提交的《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》，原告主张，该证据为复印件，不予质证。本院认为，该证据系复印件，其证明效力需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月16日，原告与吉兴公司签订《商品房预（销）售合同》（NO.A0136808），购买龙口市东海黄金海岸怡天海景D区第16-2-102号房，约定房屋总价为173250元，约定支付方式为一次性付清，合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同首部载明：出卖人为海基置业公司，委托代理机构为吉兴公司，买受人为张德全；合同尾部出卖人一栏仅加盖吉兴公司的公章。2012年6月28日，吉兴公司向原告出具收取房款146500元收据一张。庭审中，原告主张，从2011年年底至2013年年初，王灿成立的公司为吉兴公司代理销售房屋，原告系王灿公司的员工，负责青岛地区的销售业务，原告的销售提成是与王灿进行结算的，因王灿欠付原告销售提成，便以吉兴公司房产抵顶部分提成，本案所涉房屋即是抵顶而来的，所涉合同中买受人的签字是王灿公司其他员工代原告所签。另查明，涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在海基置业公司名下。海基置业公司庭审中陈述涉诉房屋已由吉兴公司交付给其他购房客户。本院认为，吉兴公司与原告就涉诉房屋签订《商品房预（销）售合同》，且吉兴公司向原告出具了金额为146500元的房款收据，事实清楚。但关于房款的支付方式，原告陈述系因王灿欠付其在王灿公司工作的销售提成，便以涉诉房屋抵顶部分提成，并由王灿公司其他员工代原告在涉诉合同上签字。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。据此，原告应对其主张的“以其在王灿公司工作的销售提成抵顶购房款”的基本事实负有举证证明责任。该司法解释第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告对其主张未提交证据予以证明，依法应承担对其不利的法律后果，故对其主张，本院不予采信。因此，原告虽与吉兴公司就涉诉房屋签订了《商品房预（销）售合同》，且持有吉兴公司出具的收据，但其未提交证据证明其已实际履行了支付全部购房款的义务，故其主张吉兴公司交付涉诉房屋的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其主张海基置业公司交付涉诉房屋的诉请，一并不予支持。被告吉兴公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：驳回原告张德全的全部诉讼请求。公告费900元，由原告张德全负担。案件受理费3765元，由原告张德全负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇二〇年六月十八日书 记 员  王玮璐