上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3047号上诉人(原审原告)：浙江海盐力源环保科技股份有限公司，住所地浙江省。法定代表人：沈万中，董事长。委托诉讼代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪胜伟，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。上诉人浙江海盐力源环保科技股份有限公司(以下简称“海盐公司”)上海金土木置业有限公司(以下简称“金土木公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1710X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海盐公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请，或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且法庭调查程序存在违法情形。(一)本案项目南区与北区的区别在于《预售许可证》的办理时点不同。南区2014年12月办理《预售许可证》时，临时门牌号还是“胜辛南路XXX号(临时)”，因而相关房屋《预售许可证》登记的房屋门牌号皆为“胜辛南路门牌号”。北区2015年4月办理《预售许可证》时，临时门牌号变更为“崇文路”的门牌号，因而相关房屋《预售许可证》登记的房屋门牌号皆为“崇文路门牌号”，与最终正式门牌号相符。这最终导致北区已办出大产证，而南区由于采用旧的“胜辛南路门牌号”因而尚未办出大产证。(二)一审未能查明和揭示金土木公司的重大过错。作为一个有经验的开发商，理应在2015年3月公安机关将“胜辛南路门牌号”变更为“崇文路门牌号”之时，及时将本案项目南区的《预售许可证》进行相应的变更。但是，其并没有做变更。(三)房地产初始登记与网签不存在关联性，网签情况不影响大产证的办理，一审相关事实认定错误。(四)门牌号变动的可以变更合同，而不是一定要撤销合同，一审相关事实认定错误。(五)《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》不影响大产证的办理，一审相关认定错误。倘若南区门牌号不存在冲突，那南区房屋办理大产证一样毫无问题，也根本不存在变更网签合同的事情，与类住宅整顿没有任何关系。(六)一审的法庭调查程序违法。一审法院致电房地产交易中心问询的内容，未经过正式的法庭质证程序，本案己方没有任何机会就上述问询及相关结果提出质证意见，但一审法院却将该等未经质证的内容作为重要的事实予以认定。二、一审判决存在适用法律错误之情形。(一)认定的违约金过低,与金土木公司的过错不相适应，亦难以弥补己方的损失。(二)违约金限额条款属格式条款，应判无效，或作出对于提供格式条款一方不利的解释。上诉人金土木公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海盐公司诉讼请求。事实和理由：对于本案项目目前的两难现状，属于政府原因及政策性原因所导致己方无法办理大产证，故一审法院判决己方承担高额的违约金于法无据。一审判决适用法律不当，违反了法律的公平原则，严重损害了己方的合法权益。海盐公司向一审法院起诉请求：1、判令金土木公司立即协助己方将位于上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层101室房屋(以下简称“涉案房屋”)产权过户至己方名下；2、金土木公司向己方支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金(以已付房价款人民币11,700,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即[4.75%×(1＋50%)÷360]及实际逾期天数，自2018年3月30日起计算至实际取得上述房屋的不动产权证之日止)。一审法院认定事实如下：2017年5月26日，海盐公司(买方、乙方)与金土木公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款人民币(以下币种均为人民币)11,700,000元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、项目完成竣工备案，甲方对该房屋设定的抵押已撤销。第十一条约定，甲方定于2017年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第十七条第(四)项约定：买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。合同另对其他事项作了约定。2017年6月23日，双方签订《商品房预售合同》补充协议，约定海盐公司自预售合同网上签订之日，支付全部房价款的50%，金额5,850,000元；在2017年6月23日或之前，支付全部房价款的50%，金额5,850,000元。嗣后，海盐公司分别于2017年4月28日、2017年5月26日、2017年6月23日向金土木公司支付了购房款500,000元、5,350,000元、5,850,000元，合计11,700,000元。2017年6月30日，金土木公司向海盐公司交付了涉案房屋。至今，金土木公司尚未取得涉案房屋的大产证，海盐公司亦未取得涉案房屋的小产证，双方涉诉。一审另查明：1.2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：“金土木公司申请的马陆星级宾馆地块项目编订的门牌号码为胜辛南路XXX号(临时)。”2.2014年12月4日，金土木公司就马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房，即办公区南区项目取得预售许可证。3.2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所再出具《证明》：“上海金土木置业有限公司位于崇文路南侧、胜辛南路北侧、宝安公路东侧、崇福路(规划中)西侧的和盈商务广场门牌号码(临时)编订如下：办公区南区：崇文路XXX弄XXX-XXX号其中：办公--X-X号；地下车--X号；辅助房—X号。办公区北区：一层商业及办公—崇文路XXX弄XXX-XXX号(单号)，XX号；X号、X号、X-X号(双号)；崇文路XXX弄XXX-XXX号；大楼主体—崇文路XXX号；地下车库—崇文路XXX号；沿街商业—崇文路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号(单号)、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX-XXXX号(单号)。以上均为临时门牌。”4.2015年4月17日，金土木公司就办公区北区项目取得预售许可证。5.2017年5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。6.2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《证明》：“因上海金土木置业有限公司在项目开发期间，受规划道路崇文路未建成影响，只能申请临时门弄牌。公安机关已按照《上海市门弄号管理办法》之规定，为和盈商务广场项目编订了嘉定区崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX-XXX号(临)。后期，待崇文路全线贯通并经过审核，由区地名办命名后，公安嘉定分局人口办将会把上述临时门弄号转编为正式门弄号牌，编号不改变。”嗣后，因和盈商务广场临近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理项目北区房屋大产证的申请，金土木公司最终于2018年4月13日就北区项目取得大产证。一审中，一审承办人致电上海市嘉定区房地产交易中心汤姓工作人员询问涉案房屋所在的项目南区的大产证办理事宜，其称金土木公司已同小业主就涉案房屋办理网签，但网签合同中的涉案房屋的门牌号(胜辛南路XXX号)与实际门牌号(崇文路)不一致，因此无法为其办理房地产初始登记(大产证)。其称，通常情况下，门牌号变动的，可以撤销原来的网签合同，按照实际门牌号重新网签，但因上海市开展类住宅整顿，类住宅房屋网签合同的撤销需要开发商按类住宅整顿的相关要求整顿后再行申请撤销，具体关于类住宅网签合同的撤销事宜，其建议承办人询问市场科。随即，承办人致电市场科胡姓工作人员，其称涉案房屋确属类住宅整顿范围之内，业主及开发商共同同意后可撤销网签合同，但一经撤销无法再行办理网签。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，房地产开发企业不仅负有将所出售房屋实际交付买受人使用的义务，同时也负有转移标的物所有权于买受人的义务。房屋权属登记的通常做法，是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记(即取得大产证)后，再告知买受人情况，由买受人向房管部门提出申请，经审查后，房管部门向买受人颁发权属证书(小产证)。因此，就项目整体取得大产权虽是开发商的权利，但也是小业主后续取得小产权的前提条件。经查明，目前金土木公司不符合登记机构为其办理初始登记的条件，即其尚不能就涉案项目办出大产证，亦无法协助海盐公司取得涉案房屋的小产证。故对海盐公司要求金土木公司协助办理涉案房屋产权过户手续之诉请，暂无法支持。金土木公司至今未取得涉案项目大产证，是海盐公司未取得涉案房屋小产证的直接原因。根据合同相对性，不管是因金土木公司的原因还是第三人的原因导致金土木公司无法办理出大产证，金土木公司均应向海盐公司承担因此造成海盐公司小产证逾期办理的违约责任。本案中，《上海市商品房预售合同》第十四条的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，对于合同有约定的，应当从其约定。因合同中未对大产证办理的具体日期进行约定，但海盐公司在签订合同时并未就此提出异议，应当视为海盐公司同意金土木公司在合理期限内办理大产证。至于合理期限如何确定的问题，结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作以及公安机关对涉案项目正式门牌号的确定时间等实际情况，一审法院认为，金土木公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前。按照金土木公司与海盐公司签订的《上海市商品房预售合同》的约定，金土木公司本应最晚于2018年8月13日前协助海盐公司办理涉案房屋的产权过户手续，其至今未能协助海盐公司办理产权过户手续，理应承担违约责任。关于该违约金的计算标准，双方在合同中并未对此明确约定，根据相关司法解释，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但双方在合同补充条款中已明确约定，《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。海盐公司主张的违约金标准有悖于合同约定，对其主张的违约金标准，不予采纳。结合双方合同约定，酌情确定金土木公司向海盐公司支付逾期办证违约金234,000元(相当于总房价款的2%)。一审法院判决如下：一、上海金土木置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付浙江海盐力源环保科技股份有限公司逾期办证违约金234,000元；二、浙江海盐力源环保科技股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人金土木公司申请撤回上诉。本院认为，上诉人金土木公司自愿申请撤回上诉，予以准许。根据预售合同约定，金土木公司应当为海盐公司协助办理涉案房屋过户手续，金土木公司至今未履行前述合同义务，对此应承担违约责任。涉案房屋所涉项目大产证办理情况可以通过公开渠道查询获知，海盐公司提起本案诉讼前即应已知悉涉案房屋所涉项目尚未取得大产证。对于前述事实，海盐公司可以诉请解除预售合同并要求金土木公司承担违约责任。现海盐公司诉请要求金土木公司继续履行合同义务协助办理涉案房屋产权过户，其对于自身诉讼权利的慎重选择应予尊重。但由于涉案房屋所涉项目尚未取得大产证的客观事实，一审未支持海盐公司该项诉请，并无不当。需要指出的是，金土木公司对于项目未能取得大产证的具体原因进行了陈述，一审法院对此亦作核查。海盐公司对此有异议，可自行向相关机构及其经办人员进行查证。本案二审主要争议在于违约金标准。一审对此所作分析认定，符合合同约定，双方协商签约真实意思表示应予尊重。有关违约金限额标准的约定，意思表示明确，不存在两种以上解释。海盐公司认为该条款是格式条款应属无效的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。综上，海盐公司所主张的违约金标准，与合同约定不符，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,238.06元，由上诉人浙江海盐力源环保科技股份有限公司负担12,065.56元，由上诉人上海金土木置业有限公司负担7,172.5元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年六月一日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……