辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终607号上诉人（原审原告）：张春朋，男，1979年5月17日生，满族，无职业，住抚顺市清源满族自治县。被上诉人（原审被告）：李文竹，女，1992年5月1日生，朝鲜族，无职业，住西丰县。上诉人张春朋因与被上诉人李文竹买卖合同纠纷一案，不服西丰县人民法院（2019）辽1223民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张春朋，被上诉人李文竹到庭参加询问。本案现已审理终结。张春朋上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实严重错误，适用法律不正确。1、本案一审法院认定商品房买卖一般情况，在按揭贷款未偿还完毕是无法办理不动产权证的，而实际情况是可以办理不动产权属证书，只是在未偿还贷款之前，该证书暂时压在房产局2、被上诉人一直并未进行办理杨宝文不动产证书，依据卖房协议约定上诉人无法进行后面约定的偿还银行贷款。3、法院提出，关于不动产权的变更(落户及过户)所有费用上诉人与被上诉人在卖房协议中并没有明确规定与事实不符，卖房协议中约定十分清晰明确，要求撤销卖房协议毫无理由根据。4、被上诉人要求返还46400元，而实际情况是在2017年9月4日重新签订的卖房协议中，已将过去6个月产生的费用重新计算并签订，签订《卖房协议》时，上诉人早已将被上诉人所交定金及偿还贷款清算完毕。5、被上诉人称自己不知房屋为二手房及落户过户费与事实不符，在2017年3月22日被上诉人要求做的公证书，其内容实为一份委托公证，被上诉人有权限办理房屋更名过户的一切事项。而被上诉人所有说的其中30000元借款是装修用的，实为办理落户及过户的费用。上诉人与被上诉人原有易合房产中介签订的买卖房屋合同中约定，2017年4月30日前办理落户及过户，被上诉人在办理过程中更是知道所有程序及费用的事，因被上诉人拒绝办理房屋更名过户、落户，故产生第一次违约，合同中第三条明确表明乙方违约，定金1万不予返还。所以被上诉人没有上诉人收到1万元定金的凭证。后经几个月的协商，上诉人与被上诉人达成二次卖房协议，取消原有合同。新协议中的事项约定更加清晰，明确写明所有费用(落户及过户)由被上诉人承担，以及违约后应得承担的责任和代价，6、在被上诉人无故违约并霸占房屋的两年多时间里，上诉人代被上诉人偿还贷款约4万余元(大部分为利息)，所以被上诉人必须赔偿上诉人4万元的直接损失。李文竹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张春朋向一审法院起诉请求：原告是西丰县鸿瀚皇家水岸家园小区30号楼实际施工人。因开发商拖欠原告施工款项，同意用西丰县鸿瀚皇家水岸家园小区30号楼房1单元901室（以下简称争议楼房）抵顶部分施工款项。因原告不是西丰户籍，无法办理银行贷款，故而原告以杨宝文、李双柳夫妻名义办理西丰县鸿瀚皇家水岸家园小区30号楼房1单元901室产权（双方签署《房产权属协议书》佐证），并且办理相关银行抵押楼房贷款。2017年9月4日原告将争议楼房以29万元价格出卖给被告，双方签订《买房协议》，该协议约定“如乙方未能按期交付房款，此房屋所有权归属甲方，乙方此前发生的一切费用均有乙方承担。…在乙方办理过户及过户期间，银行贷款由乙方负责还款”。被告依据《买房协议》，首付原告定金2万元，实际占有争议楼房并依约偿还原告楼房抵押贷款几个月后，被告拒绝按《买房协议》履行办理落户及过户，以及偿还剩余的争议楼房原银行贷款。为防止给杨宝文、李双柳产生不良金融信用记录，原告代为偿还后续20多个月的抵押银行贷款，约3万余元。根据《中华人民共和国合同法》及《买房协议》约定，原告诉讼请求：1、被告腾倒西丰县鸿瀚皇家水岸家园小区30号楼1单元901室，并赔偿原告经济损失人民币3万元，2、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月20日，张春朋以出卖方甲方名义通过丙方易合房地产（西丰）营销策划有限公司和买受方乙方李文竹签订房屋买卖合同，约定：第一条房屋基本情况，甲方自愿将其所有的房屋即座落于西丰县鸿瀚皇家水岸30号1单901房屋出售给乙方，第二条出售价格，甲、乙双方同意该房屋的成交价格贰拾捌万贰仟元整，第三条共同约定，…，4、乙方负责支付丙方6000元作为中介服务费，5、甲乙双方约定交验日期在2017年4月30日，第四条其他费用约定，1.签订本合同之日，乙方向甲方交付人民币壹万元整作为购房定金，甲方应向乙方出示收据，丙方作为居间方见证签字，该定金在甲、乙办理该房屋过户之日即抵作购房款，待2017年4月30日过户后交清全部尾款即人民币贰拾柒万贰仟元整，2、甲乙双方约定在房屋买卖过户过程中，所需交纳的评估费、公证费、查档费、契税、交易税、工本费、个人所得税等均有乙方承担，如有营业增值税则由乙方承担。当日，李文竹交付定金10000元。2017年4月13日，李文竹向张春朋交付首笔购房款40000元，张春朋将鸿瀚皇家水岸30号1单901房屋交给李文竹。2017年7月30日，李文竹向铁岭鸿瀚房地产开发有限公司交付了物业费2182元、电梯运输费500元、清运费80元、电视初装费350元、电费300元、取暖费2364元，2017年8月3日交水费115元。2017年7月30日至9月13日期间，李文竹对房屋进行了部分装修（未入住），花装修费12000元，期间，张春朋借给李文竹30000元进行装修。2017年3月至11月期间，李文竹以杨宝文名义开始向银行交款偿还房屋贷款，每月1600元，9个月共计偿还房屋贷款14400元。2017年9月4日，张春朋找到李文竹，双方重新签订了《卖房协议》，约定：甲方张春朋，乙方李文竹，甲方将位于鸿瀚皇家水岸小区30#-1-901商品房出售给乙方，房屋总价290000元整。乙方已付定金20000元整，尚欠270000元整，其中银行贷款180000元整。经甲乙双方协商约定，乙方负责该房屋的不动产权的办理及日后不动产权的变更（落户及过户）所有费用。乙方在取得该房屋不动产权证后，甲方负责还清银行贷款，甲方还完银行贷款后，15日内乙方需一次性支付甲方270000元房款。如乙方未能按期交付房款，此房屋所有权归属与甲方，乙方在此前发生的一切费用（房屋装修款、配户费、产权办理费等）均由乙方承担，甲方概不负责。协议签订之日起，此前在易合房产中介签署的协议终止作废。在乙方办理落户及过户期间，银行贷款由乙方负责还款，如果乙方未能及时还款，此房屋所有权归属与甲方。由于…，双方发生争议，李文竹从2017年12月以后未再向银行交款偿还房屋贷款。2017年12月10日开始，张春朋以杨宝文陆续向银行交款偿还房屋贷款，共计32736元。案在2019年12月9日第二次开庭审理时，张春朋陈述又偿还4个月房屋贷款6240元。另查明，2015年8月4日，杨宝文和铁岭鸿瀚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：120）一份，杨宝文以313639.5元价格购买铁岭鸿瀚房地产开发有限公司开发出售的商品房（即本案争议房屋）一处，首付款113639.5元由张春朋交付。2015年8月18日，杨宝文在中国银行股份有限公司铁岭西丰支行办理了房屋按揭贷款，贷款金额200000元，贷款期限180个月。2015年8月26日，张春朋以乙方名义和甲方杨宝文、李双柳（甲方配偶）签订《房产权归属协议书》，约定：乙方购买铁岭鸿瀚房地产开发公司皇家水岸小区30#楼1单元901室商品房一套，因本人是外市户口银行无法给予办理购房贷款，因此乙方以甲方身份名义购买并向银行办理贷款，甲、乙双方就此有关事宜友好协商，达成如下条款共同遵守:一、乙方授权甲方以本人名义办理购买鸿瀚皇家水岸小区30号楼1单元901室手续，并向银行办理一切应有的贷款手续。此房屋首付款实为乙方支付的，此房贷款所发生的一切费用也均由乙方承担，此房屋实际产权归乙方所有（甲方实为乙方授权的购房代理人并无此房产权）。…，甲方杨宝文签名，乙方张春朋签名，甲方配偶李双柳签名。案在第二次开庭审理中，李文竹陈述其不履行2017年9月4日“卖房协议”的原因：1、张春朋没有履行合同中的第一步偿还银行贷款，2、张春朋并未向其提供杨宝文的房产证，其没有办法办理房产证，3、其去房产局办理过户，办理过程中房产局说税钱将近四万元左右，因为一手房未满年限，三年后才允许进行二手房买卖，故其对房屋买卖产生异议，要求撤销该“卖房协议”。张春朋对此予以否认，表示其所要陈述的都在“卖房协议”中。一审法院认为：根据原、被告双方的陈述及经庭审质证核实采信的证据，双方争议的事实焦点在于对2017年9月4日“卖房协议”的履行问题。按双方“卖房协议”的约定，乙方（李文竹）负责该房屋的不动产权的办理及日后不动产权的变更（落户及过户）所有费用。乙方在取得该房屋不动产权证后，甲方（张春朋）负责还清银行贷款，甲方还完银行贷款后，15日内乙方需一次性支付甲方270000元房款。根据商品房买卖的一般情况，在按揭贷款未偿还完毕之前，“杨宝文”是无法确切取得其所购买的鸿瀚皇家水岸小区30号楼1单元901室房屋所有权证的，进而乙方李文竹也就无法取得“杨宝文”的房屋所有权证并办理李文竹和“杨宝文”之间的房屋买卖（所有权转移）过户。且双方约定“甲方（张春朋）负责还清银行贷款，甲方还完银行贷款后，15日内乙方需一次性支付甲方270000元房款”，而张春朋并没有按约定还清（杨宝文名下的）银行贷款。根据本案的实际情况，不动产权的变更（落户及过户）所有费用应包括两部分，一是“杨宝文”和开发商之间房屋买卖所发生的交易税费，二是李文竹和“杨宝文”之间房屋买卖所发生的交易税费，而原、被告在“卖房协议”中并没有明确约定，现被告对“杨宝文”和开发商之间房屋买卖所发生的交易税费提出异议不予承担，原告要求按“卖房协议”的约定履行，对此，属于双方约定不明。综前述，原、被告双方签订的“卖房协议”存在重大误解，被告请求撤销该“卖房协议”的请求合法，应予准许。根据本案的实际情况，原告要求返还房屋的诉讼请求应予支持，但被告交付给其的定金10000元、购房款40000元，偿还银行（杨宝文名下的房屋）贷款14400元，扣除被告向原告借款30000元进行装修剩余的18000元，合计46400元，原告应向被告予以返还，原告要求赔偿30000元损失的诉讼请求，无相应的事实依据和合法理由，不予支持。关于被告所述其所交付的物业费、电梯运输费、清运费、电视初装费、电费、取暖费等入住费用及水费等合计5891元，期间，901室房屋在被告实际控制、管理之下，该部分费用应由被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告张春朋和被告李文竹对西丰县鸿瀚皇家水岸30号1单901号房屋的买卖合同；二、被告李文竹返还原告张春朋西丰县鸿瀚皇家水岸30号1单901号房屋；三、原告张春朋返还被告李文竹购买房屋款46400元；四、驳回原告张春朋的其他诉讼请求。上述判决内容，于本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，原告张春朋承担275元，被告李文竹承担275元。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在卖房协议中对涉案房屋变更的费用约定不明，系存在重大误解，被上诉人请求撤销该卖房协议，符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审根据本案的实际情况判决李文竹返还张春朋案涉房屋，张春朋返还李文竹购买房屋款，并无不当。上诉人提出赔偿损失的主张，无事实和法律依据，不予支持。故对上诉人的上诉理由，不予支持。原审判决并无不当，应予维持综上所述，张春朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张春朋负担。本判决为终审判决。审 判 长 宿中顺审 判 员 陈 晶审 判 员 贾春红二〇二〇年六月二十二日法官助理 张鹏飞书 记 员 黄博超