上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异66号案外人：张某1，女，汉族，户籍地山东省东营市。委托诉讼代理人：张志勇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，山东恒岳律师事务所律师。申请执行人：上海颂超企业营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张页帆，董事长。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被执行人：山东辰浩地产有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：于某某，男。委托诉讼代理人：张某2，女。被执行人：李孝玉，男，汉族，户籍地山东省东营市。本院在执行(2017)沪0104民初11867号上海颂超企业营销策划有限公司(以下简称颂超公司)与山东辰浩地产有限公司(以下简称辰浩公司)、李孝玉股权转让纠纷一案中，查封了山东省东营市东四路XXX号唐正丽日小区XX幢X单元X-XXX室及XX幢-X-XX室不动产(以下简称系争房屋)，张某1提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。张某1称，张某1于2011年5月10日与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定辰浩公司将系争房屋出售给张某1，张某1已付清全部款项，于2012年合法占有了系争房屋，现系争房屋无法办理过户非因张某1的原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，张某1就系争房屋享有排除强制执行的民事权益，请求中止对系争房屋的执行。颂超公司辩称，张某1陈述的购房、实际居住情况无异议，但系争房屋尚有差额150,000元无支付凭证，故不同意其请求。辰浩公司辩称，张某1陈述的购房情况属实，相应款项已付清，也已实际居住，同意张某1的请求。李孝玉未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。本院查明，2011年5月10日，张某1与辰浩公司签订《商品房预售合同》，约定张某1购买系争房屋，总价为1,526,900元，付款方式为按揭付款：2011年4月20日支付房款526,900元，剩余1,000,000元房款30日内贷款付清；辰浩公司应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书及达到装修条件，并符合本合同约定的商品房交付张某1使用；辰浩公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。后张某1与辰浩公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定系争房屋增加建筑面积1.51平方米，补缴7,272元，总房款应为1,314,172元。2011年12月23日，张某1与中国工商银行股份有限公司东营东城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款900,000元，用于购买系争房屋。当日，中国工商银行股份有限公司出具个人借款凭证，记载借款人为张某1，收款人为辰浩公司，金额为900,000元。2010年1月25日，张某1的丈夫孙某某通过POS机支付辰浩公司191,000元，当日辰浩开具金额为200,000元的收据，载明“房款(刷卡191000)+现金9000”。2011年4月20日、10月15日，孙某某先后通过POS机支付辰浩公司100,000元、250,000元，辰浩公司出具了相应的收据。2011年11月1日、11月4日，孙某某先后通过银行汇款、POS机支付38,000元、39,500元。辰浩公司于2011年11月4日开具金额为80,000元的收据，载明“房款(刷39500+现金2500+工行户38000)”。2011年12月28日，辰浩公司以“贷款”的名义回款给孙某某380,000元。辰浩公司于2011年12月26日出具领款单，记载退房款380,000元，并于次日开具金额为520,000元的收据。2014年12月23日，孙某某汇款给辰浩公司7,272元。同日，辰浩公司开具金额为7,272元的收据。辰浩公司另于2011年5月5日开具金额为6,900元的收据，2011年10月20日开具金额为150,000元的收据，均载明现金。2014年12月27日，辰浩公司开具《销售不动产统一发票(自开)记账联》，金额为1,314,172元。另查明，《接管验收表》载明张某1验收日期为2012年3月1日。张某1持有东营唐正物业服务有限公司开具的2015年3月5、3月6日、2018年5月27日、2019年1月21日代收物业费、电费及水费等收据。张某1另持有2012年4月18日的钥匙委托单。东营唐正物业服务有限公司出具落款日期为2019年4月15日的《入住证明》，证明张某1于2012年3月接收住宅及储藏室，入住使用至今。2018年4月8日，东营唐正物业服务有限公司出具《通知》，内容为：“全体业主：山东辰浩地产有限公司开发的唐正丽日小区，在办理产权证书过程中，因涉及到房产证与不动产权证书的衔接问题，相关政策尚未明确等原因，产权证书一直暂停办理。截至目前，不动产产权证书办理的相关政策和程序已经明确，开发商将于近期提交分割土地的相关手续，将大土地证分割为小土地证，待分割完毕，具备办理房产过户手续的条件后，将另行通知各位业主。”2018年4月11日，辰浩公司向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局不动产登记中心提交土地分割手续。此后，辰浩公司未通知张某1办理系争房屋的过户手续。《东营市市区房屋网签备案信息》载明，系争房屋买受人为张某1，备注载明“预售备案，存在查封”。再查明，颂超公司与辰浩公司、李孝玉股权转让纠纷一案，本院于2018年1月5日作出(2017)沪0104民初11867号民事判决，判令：一、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司股权转让款1,776万元；二、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司自2012年5月12日起至2013年5月12日止的逾期付款违约金722,444元；三、辰浩公司于本判决生效之日起十日内支付颂超公司自2013年5月13日起至2017年5月12日止的逾期付款利息损失5,802,823元，并支付以1,776万元为基数，自2017年5月13日起至实际支付日止的逾期付款利息损失，按年息7.38%为标准计付；四、辰浩公司、李孝玉于本判决生效之日起十日内连带支付颂超公司土地滞纳金1,124万元；五、驳回颂超公司的其余诉讼请求。该判决生效后，辰浩公司、李孝玉未履行该判决确定的义务，颂超公司向本院申请强制执行，案号为(2018)沪0104执791号。2019年2月26日，本院在执行期间查封辰浩公司名下的系争房屋，期限为2019年2月26日起至2022年2月25日止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，张某1与辰浩公司于2011年5月10日签订《商品房预售合同》，《接管验收表》、《入住证明》及收据等证据也显示张某1已于2012年合法占有系争房屋，故张某1在本院查封系争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有了系争房屋。但辰浩公司于2011年10月20日开具金额为150,000元的收据，载明该笔房款以现金方式支付，颂超公司对此持有异议，考虑到该笔金额数额较大，以现金方式支付不符合交易常规，且张某1也未就该笔房款的支付进一步提供证据证明，本院对该笔房款的支付不予确认，颂超公司认为未全部支付房款，本院予以采信。本院认为，张某1的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其要求中止对系争房屋的执行，异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回张某1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋凤莲人民陪审员  刘梅娟人民陪审员  薛 英二〇二〇年六月九日书 记 员  何幸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。