贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3649号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，1989年3月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：周恒，男，汉族，1986年6月11日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓倩，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人周恒商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金截至2019年1月31日止；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案双方约定办证日期为2017年11月21日前。上诉人于2019年1月29日取得案涉房屋初始登记，并于2019年1月31日通过电话、张贴公告等方式通知被上诉人办理转移登记，已履行通知义务，本案逾期办证违约金应截至2019年1月31日止。被上诉人周恒答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周恒向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，从2017年10月21日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付办证违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2017年10月21日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为41,345.85元）;四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月24日，原告以804394.00元向被告购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区,2Ｃ-1栋1单元25层1号房屋，房屋建筑面积143.95平方米。合同约定被告在2016年5月30日前向原告交房。合同第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年11月21日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日,原、被告签订《补充协议》第十六条约定“合同签订时，买受人应按贵阳市相关规定交清专项维修资金。办理合同备案时，买受人必须提交专项维修资金的缴交凭据作为合同预售备案的必要条件，否则出卖人不承担逾期办理合同预售登记备案及逾期办理房屋产权的责任。”“买受人未按约定办理预告登记的，出卖人办理商品房转移登记的时间相应顺延。”“第二十二条第三款提及的“并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知。”第二十条约定“就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：1、按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份证地址邮寄送达；2、按照合同买受人电话通知或短信通知；3、在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告。”2016年6月3日，原、被告双方完成了房屋交接。因原告认为被告未在2017年11月21日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，遂向法院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，2019年1月29日，被告办理完毕包含案涉房屋在内的不动产权证，取得初始登记，具备办理产权转移登记的条件。2019年1月31日，被告在案涉房屋小区内张贴《关于办理不动产权证书的公告》，内容为通知恒大金阳新世界2Ａ2Ｃ地块（玲珑组团）业主，其开发的房屋经验收合格，已具备办理不动产权证书条件，现其开始协助业主办理不动产权证书，具体事宜敬请查看《贵阳恒大金阳新世界不动产权证办理通知书》，庭审中原告确认看到该公告并已按要求向被告提供办理不动产权证的相关资料，但至今被告未将原告专属的不动产权证交付原告。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于逾期办证违约金计算方式、期间问题。当事人对交付办理商品房转移登记有关文书事项在商品房买卖合同中进行了明确约定,应依照合同约定诚实履行。被告未在约定时限前交付转移登记文书，已违反合同约定，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第十六条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，法院对《补充协议》第十六条的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。被告于2019年1月29日取得案涉房屋初始登记，具备办理产权转移登记的条件。但其仅于2019年1月31日在小区内张贴公告通知业主办理产权转移登记手续，此种方式不符合合同约定，法院不予采信。但在庭前质证当日，通过被告举证，原告对其所购房屋具备办证条件应已知悉，则原告主张的逾期办证违约金，应自2017年11月22日起计算至庭前质证当日（即2019年6月24日），共计逾期580天，经计算违约金为46,654.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周恒截止2019年6月24日的逾期办证违约金人民币46,654.85元；二、驳回原告周恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，因本案双方当事人签订的商品房买卖合同《补充协议》第十六条中约定：“第二十二条第三款提及的‘并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人’是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知”、第二十条中约定“就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：1、按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份证地址邮寄送达；2、按照合同买受人电话通知或短信通知；3、在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告。”，因此，上诉人在具备履行协助办证义务的条件后应当按照约定的方式向被上诉人履行书面通知的义务。但本案中，上诉人仅提交了其于2019年1月31日在小区内张贴公告通知业主办理产权转移登记手续的证据材料，而此种通知方式并不符合合同约定。至于上诉人提出的其已通过电话方式通知被上诉人的主张，因其未能举证证明，本院对其不予采信。因此，上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年六月四日法官助理陈瑶书记员左文艳