文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初448号原告：重庆博道京百润商业有限责任公司。住所地重庆市渝北区人和镇龙寿路448号2-1-103，统一社会信用代码915000003527776816。法定代表人：**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：余先军，男，1979年7月29日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣律师事务所律师。第三人：邱武纲，男，1975年11月20日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告重庆博道京百润商业有限责任公司(以下称“京百润公司”)诉被告余先军、第三人邱武纲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波独任审判，公开开庭进行了审理。原告京百润公司的委托诉讼代理人蒲旭，被告余先军及其委托诉讼代理人曾兰芳、第三人邱武纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京百润公司提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年12月10日解除；2、判令被告支付租金354946元及逾期付款违约金（以71511为基数，自2019年3月11日起；以170061为基数，自2019年6月11日起；以113374为基数，自2019年9月11日起；均按0.1%/日计算）；3、判令被告已支付的租赁保证金20万元作为违约金支付给原告，并另支付原告惩罚性违约金10万元；4、判令被告支付律师服务费25000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年12月17日签订了《租赁合同》，约定由原告将位于重庆市梁平区×××号商铺租赁给被告经营使用，租赁期10年。该租赁商铺自2016年1月11日开始计租。合同履行中，被告本应于2019年3月11日、2019年6月11日、2019年9月11日分别向原告支付租金170061元，共计510183元，但被告仅累计向原告支付98550元，剩余租金经原告多次催告被告仍拒不支付。后原告于2019年12月9日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《租赁合同》，该通知于2019年12月10日送达被告。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告余先军辩称：关于合同的解除时间，被告认为，已于2019年7月14日经双方协商解除；关于尚欠租金，被告认为仅欠184885元，扣减第三人支付的98850元；原告诉请了迟延支付违约金也诉请了保证金扣除，外加10万元；被告认为上述各项性质均为违约金，不应重复诉请，且违约金要求过高，请法庭依法酌减；被告诉请的律师费未见合同相关约定；从第三人的陈述和被告稍后的举证可知，第三人实际已经与原告建立事实不定期租赁关系，就第三人实际承租部分与租金及相关违约责任，原告应另案起诉。请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：第三人从2018年10月开始从被告手上分租过来，在这个过程中，原告的诉状上陈述的水电费、房租费，第三人都已经结清，从2019年第三个季度开始，第三人和原告的负责人蔡总达成了一个协议，第三人申请免租，65000元一个季度，也是按照这个标准支付的租金。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2015年12月17日签订《租赁合同》一份，约定“由原告将位于重庆市梁平区×××号商铺租赁给被告经营使用，商铺面积为528.78平方米，合同期限为10年，自2016年1月1日起至2025年11月30日止。先支付租金后使用商铺，租金叁个月支付一次，双方签署商铺租赁合同后3个工作日内，乙方一次性向甲方支付首个周期租金135000元，之后的租金支付时间为：每期租赁费用到期日的壹个月前支付下个租赁周期费用。租金：第一年年租金540000元，从第二年起逐年递增8%，即第二年年租金583200元，第三年年租金629856元，第四年年租金680244元……。乙方向甲方支付租赁保证金200000元；合同期满且乙方无违约行为并按合同约定办理完相关手续、结清相关费用后无息退还。第6.1约定：若有下列情形之一者，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付100万元违约金，并赔偿给甲方造成的实际损失：……②乙方未按合同约定按时足额支付应付租金超过30日的……。第6.2约定：乙方未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按照应付未付租金总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应无条件撤离甲方物业，且乙方另向甲方支付惩罚性违约金100万元。第6.3约定：任何一方在对方无其它违约情况下单方解除合同，作如下处理：①若甲方单方解除合同：除应退回乙方已付还未到期的租金外，还应向乙方支付惩罚性违约金100万元，另须对乙方固定装修按折旧价进行补偿。②若乙方单方解除合同：乙方除对已付的租金无权请求甲方退回外，还应向甲方支付100万元作为惩罚性违约金。第6.6约定：如乙方违约，甲方可在乙方所交的租赁保证金中直接扣除该违约金，乙方应在缴纳下一支付周期租金中补足被甲方扣除的部分；如乙方违约导致本合同无法继续履行，甲方有权不予退还乙方已付租金，并可在乙方所交的保证金中直接扣除违约金及应付给甲方的款项（赔偿款等费用），若乙方原缴纳的保证金不足抵扣时，乙方承诺以其经营场所内的营业款现金、物资或设备及其它财产作为抵偿；同时甲方也有权通过法律程序追偿，所有费用（包括诉讼费、律师费、差旅费及其为诉讼所产生的一切费用）均由乙方承担。”该合同签订后，原告将合同所约定商铺交给被告经营，被告按照合同约定向原告缴纳了保证金20万元。被告（甲方）于2018年8月20日与第三人邱武纲（乙方）签订《房屋转租合同》一份，约定被告将其中253平方米商铺转租给第三人经营，租赁期为2018年9月1日至2025年11月30日，首期租金（2018年9月1日--2018年11月30日）在8月31日前按照91250元支付给甲方，以后租金直接按季度支付给原告。此转租合同签订后，被告按照转租合同约定，将其中253平方米商铺交给第三人经营。被告自2019年4月11日起，未再向原告缴纳租金。2019年6月16日，被告以微信方式向原告的管理人员蔡学海表示撑不下去了，要求撤场，同月30日，被告以微信方式向蔡学海递交撤场申请书，申请于2019年7月4日闭店。2019年7月14日，被告关闭了其经营的商铺，并于当日以微信方式告知了蔡学海。此后，被告余先军用微信和电话与蔡学海联系，要求与原告完善解除合同的相关手续，2019年8月19日，原告通过上海段和段（重庆）律师事务所向被告发出了催收租金的“律师函”，同年10月，被告以电话方式与蔡学海联系，要求完善合同解除的相关手续，2019年11月11日，被告通过重庆鼎圣律师事务所向原告发出了律师函，要求以尚存于原告处的保证金抵缴租金。2019年11月25日，被告向原告交回了本案诉争商铺（仅限于被告余先军实际使用的部分）的钥匙，同年12月2日，原告将该商铺出租给了广州唯品会商业有限公司，并于同月30日补签了商铺租赁合同，同月10日，原告以被告拖欠租金为由，向被告发出了解除合同通知书，要求被告于次日向原告返还商铺，支付所有租金，并支付违约金100万元。另查明：第三人邱武纲从被告处转租的部分，由第三人经营至今。原告知晓被告将前述部分商铺转租给第三人的事实，第三人以银行转帐的方式直接向原告的工作人员支付完毕了2018年12月1日至2019底的租金（其中第一、二季度各98550元，第三、四季度各65000元），原告公司负责管理的人员蔡学海在与被告余先军的通话中明确表示第三人已缴纳完此期间的租金，并表示被告欠租金与第三人向原告直接支付租金无关联。上述事实，有原告提供的书证、证人当庭证词和被告提供的书证、证人证词,原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人及第三人的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。被告余先军虽然于2019年6月16日后数次向原告的经办人蔡学海要求解除与原告签订的租赁合同，也于2019年11月25日向原告交回了诉争商铺的钥匙，原告一直未表态同意解除合同，同年12月2日，原告将该商铺出租给了广州唯品会商业有限公司，原告以此行为表明同意与被告余先军解除了该租赁合同中涉及余先军经营部分的租赁关系，原告于同月10日以被告拖欠租金为由向被告发出通知书，要求解除全部租赁合同，因此对于原告要求确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月10日解除的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬”，第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。据此，被告应当全面履行与原告签订的合同，向原告支付尚欠的租金。由于原告知晓被告将前述部分商铺转租给第三人的事实，原告方将其工作人员的银行账号告知第三人，第三人以银行转帐的方式直接向原告的工作人员支付完毕了2018年12月1日至2019底的租金，原告公司负责管理的蔡学海在与被告余先军的通话中明确表示第三人已缴完此期间的租金，并表示被告欠租金与第三人向原告直接支付租金无关联，结合本次诉讼中原告要求确认合同已解除的理由是被告欠付租金，及原告并未在本次诉讼中要求被告及第三人返还第三人所转租的部分商铺的事实，可以确认原告同意第三人在2018年12月1日后直接向其缴纳租金及其他费用，直接与原告处理该部分商铺的租赁事宜。因此被告实际使用的商铺占其与原告所签合同约定的商铺面积比例为：528.78平方米-253平方米=275.78平方米÷528.78平方米=52.15%，被告在2019年全年应缴的租金为680244元×52.15%=354747.24元（精确为354747元），平均每季度为88686.75元，每天为971.909元，被告欠付的租金应从2019年4月11日起计算至2019年12月1日止，共计2季度×88686.75=177373.5元+52天×971.909元（50539.26）=227912.76元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告迟延向原告支付租金，应该依约向原告支付违约金，但被告的违约行为，给原告造成的损失为资金利息的损失，按照前述法律和司法解释之规定，本案的违约金超过损失的30%的部分为过分高于造成的损失，违约方可以请求适当减少，本案的被告在庭审中认为诉争租赁合同约定的违约金过高，请求调低，根据前述法律和司法解释之规定，本案被告应以到期租金额为基数，按同期贷款利率（2019年8月20日以前为中国人民银行规定的同期贷款基准利率，以后为全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率）130%的标准向原告支付违约金，原告的请求中高于此标准的部分，本院不予支持。被告因经营亏损，向原告方提出撤场申请，要求终止合同，原告于2019年12月2日将诉争商铺另行出租给了广州唯品会商业有限公司，以其行为同意了被告要求终止该租赁合同中涉及被告使用部分商铺的租赁关系，本院确认被告支付租金的期限截止于2019年12月1日，第三人使用的部分，也并未拖欠原告的租金，因此被告要求终止合同中涉及被告使用部分商铺的租赁关系，并未给原告造成除拖欠租金及因此产生的违约金外的其他任何损失；因此，对于原告主张的惩罚性违约金，本院酌定为10000元。原告主张由被告支付因此次诉讼支出的律师费25000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告向原告所缴纳的保证金200000元，系担保的性质，依法可以此优先偿付上述违约金、租金，双方在合同中也进行了相同的约定，故对于原告要求将此全部作为违约金支付给原告的诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原、被告的租赁合同于2019年12月10日解除；二、由被告余先军向原告支付租金227912.76元；三、由被告以应向原告支付的到期租金金额为基数，按同期贷款利率（2019年8月20日以前为中国人民银行规定的同期贷款基准利率，以后为全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率）130%的标准向原告支付违约金，付至租金付清时止；四、由被告向原告支付惩罚性违约金10000元；五、以上第二、三、四项中的违约金、租金从被告向原告所缴的保证金200000元中优先支付；六、由被告向原告赔偿律师损失费25000元；上述被告向原告支付的款项，限被告于本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5243.70元，减半收取2621.85元，由被告余先军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇二〇年六月十七日书记员  冯显莉