浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5954号 原告：义乌市创动玩具有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道荷叶塘工业区凯旋北路188号2楼（自主申报）。 法定代表人：徐世永，经理。 委托诉讼代理人：陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。 被告：义乌市敏锋工艺品厂，住所地：浙江省义乌市福田街道物华路19号。 投资人：方国丰。 被告：方国丰，男，1976年1月3日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 原告义乌市创动玩具有限公司为与被告义乌市敏锋工艺品厂、方国丰租赁合同纠纷一案，于2020年5月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日、2019年6月23日两次公开开庭进行了审理。原告义乌市创动玩具有限公司及其委托诉讼代理人陈新斌；被告义乌市敏锋工艺品厂、方国丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市创动玩具有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告义乌市敏锋工艺品厂返还160073元并赔偿利息损失（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）；2、被告义乌市敏锋工艺品厂支付违约金180000元；3、被告方国丰对上述款项承担无限清偿责任。事实与理由：原告与被告义乌市敏锋工艺品厂有租赁关系，双方法定代表人于2018年3月20日签订了房屋租赁协议书，约定将被告位于6000平米的房屋出租给原告，同时约定每年租金为90万元，以后每年租金递增5%。因2018年协议签订时房东仅能交付一层、二层房屋（共计1563平米），无法将6000平米交付给原告，同时房东承诺在2019年开始可以将6000平米房屋交付给原告，因而原告在2018年度暂时先租用房屋的一、二层，并将租赁期限约定为2019年3月20日至2022年3月19日。但到了2019年，房东仍然无法将约定的房屋进行交付，导致原告只能继续租用一、层房屋。因被告违约导致原告的合同目的无法实现，原告于2020年3月26日搬离被告房屋，同时经被告单方面结算退还了原告35000元。后原告发现被告多计算了租金159229元，并克扣了844元，被告共计应返还原告160073元。被告义乌市敏锋工艺品厂为个人独资企业，方国丰为投资人，应承担无限清偿责任。因被告无法按约交付6000平米房屋导致原告合同目的无法实现而提前终止协议，被告应承担年租金20%的违约金。 被告义乌市敏锋工艺品厂、方国丰共同答辩称，1、原告违反了租赁协议书第三条关于租金交付的约定。经多次交涉，到2018年11月底再催原告，原告说不租了，才重新出租给了新租客。2、由于原告生产车间的设备漏油事件，违反了租赁协议第六条关于保护租房结构完好无损的约定。3、由于原告的生产效益差，到2018年12月31日止，税额只有一百来万，完全违约了租赁协议中注明的乙方开票税额不得少于500万元的约定。4、2019年初过完年开工时，向原告提出2018年3月20日至2019年3月19日期间既然达不到约定的开票税额，就不能享受租房带税的优惠价，应按工业区租房的行情价补差价。后来原告表示2019年度保证达到500万以上税票额，也没有向原告补2018年的差额款和违约金。5、2020年1月初，通过国税局数据，原告企业在2019年12月31日止开票税额402万，再次违约。其通知原告不再出租，年后原告于2020年3月26日搬离。其一直未向原告索要租房违约金和厂房租金差额款。 原告为证明其诉请，提供以下证据： 1、房屋租赁协议书、原告列举的租金明细单（打印件）各一份，证明：一、原告租了被告6000平方米房屋，被告仅能交付一楼、二楼房屋；二、被告不按协议约定的租金标准计算租金，致使原告多支付了159229元租金。 2、被告制作的水电费、延期房租费、恢复工程费明细一份，证明：一、因被告违约，双方协议于2020年3月26日提前终止；二、延期房租费用不按合同约定租金标准计算；三、被告为了友谊考虑反而克扣了原告844元款项。 经质证，被告对证据1协议书真实性无异议，原告实际承租了一楼480平方、二楼，二楼房产证1××3平方，实际是按1100平方计算租金。因原告未足额支付租金，故未将其他租赁物交付，2018年11月份原告明确不再租赁其他厂房，所以其出租给了案外人。对证据2是其制作的，油污至今尚未清理干净。 被告未提供证据。 本院认证，对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。 经审理查明，2018年3月20日，原告与被告义乌市敏锋工艺品厂签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将坐落于6000平方米的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2019年3月20日至2022年3月19日止，租期三年；租金每年90万元，第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年租金递增5%，在前一年到期日的两个月以前付清；承租人应交纳10万元担保金，如租期内发生设施损害，在担保金中扣除赔偿金额，多退少补。后双方对租赁物及租赁费重新进行了约定，原告仅租赁一、二层房屋，其中一层房屋（480平方米）从2018年3月20日开始租赁，二层房屋（1100平方米）从2018年5月20日开始租赁，被告在《房屋租赁协议书》背面记载了2018年、2019的租金计算清单，其中2018年至2019年3月19日的租金计340000元（含管理费8500元、保证金50000元），2019年3月20日至2020年3月19日的租金计334560元（含管理费18960元），原告已按上述载明的金额将租金交付给被告。后原告于2020年3月26日搬离，经被告结算，扣除了水电费1137元、延期房租费8449元、恢复工程费后，应退还原告35844元保证金，被告已退还35000元。 庭审中，被告明确租金计算方式为：一楼480平方米，按每月25元/平方计；二楼1100平方米，2018年按每月12.5元/平方，2019年按每月13元/平方计。 另查明，被告义乌市敏锋工艺品厂系由方国丰投资的个人独资企业。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予以确认。本案中，原告实际从2018年开始租赁涉案房屋，租赁的范围及租金的支付均与合同约定不同，被告还在《房屋租赁协议书》背面按实际租赁情况记载了租金（含押金、管理费）的计算方式，应视为双方对租赁合同中租赁物、租金、押金等的重新约定，故对原告诉请被告返还租金、支付违约金不予认定。原告实际于2020年3月26日搬离，按照被告明确的租金计算方式，超过租赁期房屋占用费应为6137元。故被告共应返还原告保证金38156元，扣除已返还的35000元，还应返还3156元。个人独资企业由投资人对企业债务承担无限连带责任，被告方国丰应就上述款项承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告义乌市敏锋工艺品厂于本判决生效后十日内返还原告义乌市创动玩具有限公司保证金3156元并赔偿利息损失（从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 二、被告方国丰对上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告义乌市创动玩具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3201元，由原告义乌市创动玩具有限公司负担3171元，被告义乌市敏锋工艺品厂、方国丰共同负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 陈 琳 二〇二〇年六月二十三日 书记员 黄方真