广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10517号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏能亮，男，1979年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：刘依强，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓欣，广东期待律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天壹实业有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。原审第三人：广州市脉动频道餐饮有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：廖文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐寿，该公司职工。原审第三人：廖文伟，男，1968年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。上诉人苏能亮因与被上诉人广州市天壹实业有限公司（以下简称天壹公司）、原审第三人广州市脉动频道餐饮有限公司（以下简称脉动公司）、廖文伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。苏能亮上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判苏能亮无需向天壹公司支付占有使用费；2.判令天壹公司向苏能亮返还总计269130.37元的按金；3.判令由天壹公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定苏能亮要求天壹公司返还的按金与本诉不属于同一法律关系，不予处理这一诉求，不符合法律规定。苏能亮的反诉是基于其在向天壹公司承租广州市海珠区XX东路XX号（以下简称涉案商铺）时，向其支付了押金，而要求天壹公司返还该押金；天壹公司的本诉，则同样是基于其与苏能亮的租赁关系而要求苏能亮支付占用费和管理费。本诉和反诉均是基于双方之间存在的租赁关系所产生，两个诉讼之间存在明显的因果关系。同时，涉案商铺位于广州市海珠区，本诉与反诉也均由广州市海珠区人民法院受理，也符合专属管辖的规定。其次，苏能亮的反诉早在第一次庭审中就已正式提出，而一审法院也已根据苏能亮的反诉状向苏能亮开具了《预缴费通知单》，苏能亮随即按照要求缴交了反诉费用，此后，在一审两次开庭审理过程中，各方当事人对此从未提出过异议，并均进行了答辩。由此，苏能亮的反诉完全符合相关法律规定，依法应当进行审理。苏能亮的反诉完全符合《民事诉讼法》及最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》的相关规定，依法应进行审理。更何况，即使法院不认可苏能亮的反诉，在已正式受理苏能亮的起诉，且经过两次庭审，已足以确定苏能亮提起的诉讼与天壹公司提起之诉讼存在关联性，为有利于纠纷的一次性解决，也为免各方诉累，两案依法也应合并审理。因此，一审判决以“苏能亮要求天壹公司返还的269130.37元的反诉请求与本诉不属于同一法律关系”为由，不予处理苏能亮的反诉，明显不符合上述事实和规定。二、一审判决对于苏能亮的鉴定申请不予理会，明显有违法律规定。针对天壹公司在一审时提供的证据--《第三人致原告的函》及《声明书》，原审第三人当庭否认该签名的真实性，并明确表示从未拖欠过天壹公司的租金，也从未授权过任何人代为缴交，而苏能亮对于所谓的“授权”“代为缴交租金”一事毫不知情，也从未接受过委托。鉴于该函件及声明书将关系到本案事实的查明，苏能亮在庭审后已及时递交了鉴定申请，请求对上述证据的真实性进行鉴定，这一鉴定很显然将有利于案件事实的查明。然而，一审判决对于苏能亮的鉴定申请却不予理会，对于上述函件及声明的真实性、合法性等问题，也未作任何查明，一审判决更是从未提及这些关键证据及鉴定申请。一审判决的这一处理方式明显不符合相关法律规定。三、一审关于“管理费实际是租金部分”的认定没有依据。无论是从双方合同的约定、天壹公司收取的保证金之名称、开具的相关发票、收据的内容来看，涉案管理费的意思很明确，并无“管理费实际是租金部分”的这一说法，一审判决天壹公司所收取且须退还给苏能亮的其中一部分就是“管理费保证金”。因此，一审判决中有关“管理费实际是租金部分”的认定没有任何依据。四、一审判决苏能亮须按5108.87元的标准向天壹公司支付占有使用费，这一判决同样没有事实和法律根据。实际上，在双方签订的《租赁合同》到期后，苏能亮要求天壹公司将原向苏能亮收取的总计269130.37元的款项返还给苏能亮，而天壹公司却拒绝返还，双方对此存在较大争议，这也是苏能亮暂时未有将涉案商铺退还给天壹公司的根本原因，苏能亮只是在天壹公司拒绝返还款项时行使不安抗辩权，并非恶意占有涉案商铺。不仅如此，从天壹公司在一审庭审时提交的证据来看，这些证据也足以证明，天壹公司在合同到期后即擅自停水、停电，这一行为显然已导致苏能亮无法正常使用涉案商铺。在此情况下，天壹公司依法应无权向苏能亮收取所谓的占用费用。更何况，天壹公司也不具备物业管理的相关资质，也未提供相关物业管理服务，更无权向苏能亮收取管理费。然而，一审判决却无视上述事实和相关规定，武断认定苏能亮占有涉案商铺，并认定“管理费实际是租金部分”，进而判令苏能亮须按5108.87元的标准向天壹公司支付占有使用费，这一判决同样没有事实和法律根据。五、一审判决未就苏能亮已支付的2738.98元的反诉费用作出处理，存在明显遗漏。综上，一审判决对于苏能亮的反诉请求及鉴定申请不予处理，不符合相关法律规定，对于管理费的认定也不符合客观事实，且对于天壹公司擅自停水停电的事实未有作出认定，未就苏能亮已支付的反诉费用作出处理，这些事实方面均存在明显的遗漏。故请求二审依法公正裁判。天壹公司辩称，不同意苏能亮上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一、关于苏能亮的反诉请求与本诉是否属于同一法律关系由法院认定。一审已就苏能亮主张的269130.37元发表意见并提交反诉证据，该部分款项是原审第三人委托苏能亮交纳的欠费，具体背景详见一审中反诉证据8，故即便在实体层面进行处理，该诉求也不应得到支持。二、关于苏能亮的鉴定申请也由法院依法认定并予以处理。三、关于管理费实际是租金部分，根据《补充协议》6.13条规定，商铺一共17.38平方米，其中后面的7.15平方米作为仓库使用，收取的费用是以管理费的名义，按照99.44元每平方米收取，从该表述就可以看出，对于7.15平方米的租金，实际上是名为管理费、实为租金。且第二点可以看出，如99.44元每平方米属于管理费，那显然对比日常交易中的物业管理费标准明显过高，在日常生活中收取的物业管理费，通常只是几块钱每平方米，该约定中达到99.44元每平方米，显然不可能是物业管理费。综上，该部分管理费实际是租金的一部分，一审法院的认定合法合理。四、关于占有使用费的标准。苏能亮主张涉案商铺被停水停电，天壹公司仅对涉案商铺停电，但是苏能亮仍然持续在白天开门营业，其经营状态和停电之前完全一致，未受影响，且过了一段时间后，苏能亮直接在商铺中安装了发电机，自行用电。即便是按照租赁合同约定、补充协议第5.4条的约定，甲方有权按照完成清理弃置物实际时间收取场地占用费。由于苏能亮一直拒不清场，所以天壹公司根本无法清理弃置物，按照该合同约定，场地占用费也仍应计算至苏能亮清空交还场地的日期。五、关于苏能亮主张的反诉费用由法院依法认定并予以处理。脉动公司述称，对一审判决没有意见。廖文伟经本院依法传唤本人未到庭应诉，由脉动公司授权委托代理人徐寿提交有廖文伟签名的授权委托书，但未提交徐寿与廖文伟之间的关系证明。天壹公司于2019年4月15日向一审法院起诉请求：1.苏能亮向天壹公司支付自2018年11月1日起至2019年8月29日的房屋占用使用费（参照租赁合同约定的场地使用费4397.87元/月、管理费711元/月，共计5108.87元/月计算）；2.苏能亮向天壹公司支付2018年11月1日至2019年3月30日的电费31.62元；3.苏能亮向天壹公司支付因苏能亮违法占用场地导致天壹公司酒店外立面装修改造工程受到影响的损失43500元；4.苏能亮缴纳的租金保证金7978元及管理费保证金1422元共9400元归天壹公司所有，用于抵扣前述诉请1至诉请3的款项；5.苏能亮承担本案的诉讼费。苏能亮反诉请求：1.天壹公司向苏能亮返还总计269130.37元的按金及7978元的合同保证金、1422元的管理费保证金（合计278530.37元）；2.天壹公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：据广州市不动产登记查册表记载，涉案商铺权属人为广州市总工会，所有权取得方式为购买，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为全民。广州市总工会于2005年11月10日及2019年8月28日分别出具《场地使用证明》，载明：广州市总工会于2003年4月经拍卖竞标，购得坐落于海珠区××××广东省XX贸易中心大厦（现更名“XX广场”），有关产权过户登记事宜已经全部办理完毕。经广州市总工会研究决定，同意由下属广州市第二工人文化宫和广州市工贸发展总公司合资成立广州市天壹实业有限公司，负责XX文化广场的具体运作。广州市天壹实业有限公司办公和经营使用场地设在XX文化广场，属广州市总工会所用。广州市总工会自2005年起委托广州市天壹实业有限公司对该场地进行出租、招商、管理和使用。2015年10月29日，天壹公司（出租人、甲方）与苏能亮（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在海珠区XX东路XX号自编首层XX铺的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积10.23平方米；租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，其中，2015年11月1日至2016年10月31日月租金额为3989元，2016年11月1日至2017年10月31日月租金额为4188.45元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金额为4397.87元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按划账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳7978元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。同日，双方还签订《补充协议》，约定：乙方租赁期满后不再续约，将租赁场地按规定完好地归还甲方，并清付所有租金、杂费后5日内，甲方将租赁保证金无息原额返还予乙方（凭原收据正本办理）；如乙方拖欠甲方租金或其他费用（包括但不限于物业管理费、电费、水费等）超出一个月时间，甲方为避免自身损失的进一步扩大，有权对乙方租赁场地采取停水、停电、停空调等措施，由此产生的一切损失概由乙方自行承担；在甲方对乙方租赁场地采取停水、停电、停空调等措施达七天，乙方仍未能清缴欠款的，甲方有权即时解除合同，并可直接收回租赁场地，乙方已缴付租赁保证金不予退还，甲方保留追讨乙方所欠款项和违约金的权利；商铺合共17.38㎡，前铺面积10.23㎡作为商铺使用，租金按389.93元/㎡收取，后面7.15㎡作为仓库使用，管理费按99.44/㎡收取；等。合同签订后，天壹公司将涉案商铺交付苏能亮使用，苏能亮则按合同约定于2016年10月30日向天壹公司交付租金押金（两个月）7978元和管理费押金（两个月）1422元，并支付租金及管理费至2018年10月31日止。合同期限届满后，苏能亮继续使用涉案商铺，但没有支付任何费用给天壹公司。2019年3月11日，天壹公司向苏能亮发出《场地占用交款通知书》，载明：苏能亮已于2018年10月31日合同期届满，应撤离所租赁场地，但至今贵司仍未离场，继续占用本公司物业场地，故需缴纳场地占用费及合同期届满前应交的水电费，2018年11月至2019年3月每月场地占用费5181.75元，共计25908.75元；2018年10月电费31.62元。一审诉讼中，苏能亮于2019年8月29日将涉案商铺交还给天壹公司，且对2018年10月的电费为31.62元无异议。天壹公司主张因苏能亮拒绝撤场而导致其酒店装修改造工程受到影响，造成经济损失42635元，并提供与广东天伟建设有限公司签订的《XX酒店东侧外立面装修改造工程施工合同》和广东天伟建设有限公司出具的《关于XX酒店东侧外立面装修改造工程由于商户不肯搬迁造成无法施工的情况说明》，该合同约定由天伟公司承包XX酒店东侧外立面装修工程，工期30天，自2018年11月8日至2018年12月7日。情况说明则载明“XX酒店东侧外立面装修改造工程自2018年11月10日进场施工，为保证施工安全，我方根据施工现场搭设外脚手架。由于一楼商户不肯搬迁，我方脚手架搭设完成后一直不能进场施工。按租赁合同约定，我方需每个月向租赁单位支付脚手架租金4050元/月，由于一直不能进场施工，导致外脚手架产生额外租金费用，等”。苏能亮认为证据中“一楼商户不肯搬迁”指向不明，不足以证明涉案商铺未有交还已经影响到天壹公司外立面的装修，并造成所谓的损失。另苏能亮述称其向天壹公司支付269130.37元按金后，天壹公司保证其对涉案商铺有8年的承租期限，但租赁合同期限届满后，天壹公司却不与其续租，反而不断威逼要求其马上交回商铺，甚至自2018年的11月7日起即擅自采取停水、停电的方式，威逼苏能亮退场。天壹公司没有对停水、停电问题作出回应，但从天壹公司提交的证据可知涉案商铺至起诉时只欠2018年10月的电费，之后并无产生水电费。一审法院认为：天壹公司与苏能亮签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。天壹公司受涉案商铺产权人委托对涉案商铺进行出租、招商、管理和使用，且是租赁合同补充协议的出租人，故天壹公司有权就涉案商铺主张权利。合同约定至2018年10月31日的租赁期限已届满，天壹公司要求苏能亮迁出，苏能亮却继续占用涉案商铺，故天壹公司要求苏能亮支付自2018年11月1日起至2019年8月29日交还商铺之日止的占有使用费合法合理，一审法院予以支持。关于占有使用费的计算方式，天壹公司要求按照原租赁合同约定的最后一期租金及管理费数额即每月5108.87元计算，苏能亮认为合同约定的最后一期租金标准为4397.87元/月，管理费每月711元天壹公司无权收取；但根据双方签订的《补充协议》，约定商铺合共17.38㎡，前铺面积10.23㎡作为商铺使用，租金按389.93元/㎡收取，后面7.15㎡作为仓库使用，管理费按99.44/㎡收取，这里虽表述为管理费，但实际是租金部分，故天壹公司的主张合理，一审法院亦予以支持。关于2018年10月期间产生的电费31.62元，苏能亮无异议，一审法院予以支持。关于天壹公司要求苏能亮支付因苏能亮违法占用场地导致天壹公司酒店外立面装修改造工程受到影响的损失。天壹公司提交的证据不足以证明苏能亮的行为导致天壹公司损失结果的发生，一审法院不予支持。关于苏能亮缴纳的7978元租金保证金及1422元的管理费保证金，天壹公司主张不予返还，将其用于抵扣苏能亮所欠的款项，苏能亮则反诉要求天壹公司返还。鉴于双方租赁合同期间已届满，苏能亮亦已将涉案商铺交还天壹公司，所以天壹公司应将上述保证金退还给苏能亮。故对于苏能亮该反诉请求一审法院予以支持。关于苏能亮要求天壹公司返还269130.37元的反诉请求，由于该反诉请求与本诉不属于同一法律关系，故本案不予处理，苏能亮可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年1月13日作出如下判决：一、苏能亮在本判决生效之日起10日内，按每月5108.87元的标准向天壹公司支付自2018年11月1日起至2019年8月29日的房屋占有使用费；二、苏能亮在本判决生效之日起10日内向天壹公司支付2018年10月的电费31.62元；三、天壹公司在本判决生效之日起10日内向苏能亮返还租金保证金7978及管理费保证金1422元；四、驳回天壹公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费1343.5元，由天壹公司负担838.5元，苏能亮负担505元。反诉受理费25元，由天壹公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，关于作为仓库使用的7.15㎡面积租金的问题，苏能量主张双方并无约定仓库租金，补充协议约定的99.44元/㎡是管理费，该管理费一直向天壹公司支付；天壹公司称因双方租赁合同约定的作为商铺使用的面积仅是10.23㎡，不包括仓库；补充协议约定商铺后7.15㎡作为仓库使用，在程序上属于未公开招标，故通过管理费的名义来收取该部分租金，仓库的租金也低于涉案商铺租金。关于苏能亮支付给天壹公司的269130.37元，苏能亮坚持主张系天壹公司口头承诺租赁合同期满可续租而要求其支付的押金，应予以返还；天壹公司主张是苏能亮代原审第三人支付的相关费用，并在一审时提供有脉动公司盖章、廖文伟签名的《声明书》和致天壹公司关于授权苏能亮交费的书面声明，在该两份声明中，脉动公司表示其欠天壹公司269130.37元，授权苏能亮处理缴纳欠费及退押金之事宜。一审庭审中，原审第三人脉动公司及廖文伟主张廖文伟与脉动公司没有关系，故对廖文伟签名与脉动公司印章放在一起的真实性不予确认；二审庭询中，脉动公司委托诉讼代理人承认上述《声明书》和书面声明中脉动公司的印章和廖文伟的签名均为真实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，依据苏能亮的上诉主张，结合各方的诉辩意见，本案二审需要处理的问题是：第一，苏能亮是否应支付2018年11月1日至2019年8月29日的房屋占有使用费及支付标准。因涉案租赁合同已在2018年10月31日期满终止，终止后苏能亮继续使用涉案商铺至2019年8月29日，故一审据此认定苏能亮应支付该期间占有使用费理据充分，本院予以确认。至于支付标准，双方主要争议的是商铺后7.15㎡仓库的使用费问题。从租赁合同实际履行情况看，苏能亮确有租赁使用该7.15㎡仓库，并在合同存续期间内直接向天壹公司按99.44元/㎡的标准交纳费用，且天壹公司在二审中亦对为何在补充协议中对此约定为“管理费”作出了合理解释，故本院对天壹公司主张该部分实际为租金予以采信。据此，一审认定苏能亮按照5108.87元支付上述期间的使用费系参照双方租赁合同期限届满时的租金标准，并无不当，本院予以确认。苏能亮上诉以天壹公司尚未退还其269130.37元为由不支付上述占有使用费，没有依据，本院不予支持。第二，关于天壹公司是否应返还苏能亮269130.37元的问题。苏能亮主张该269130.37元是天壹公司承诺可续租而支付的押金，则应就双方存在该约定举证。但苏能亮未能就此举证，且苏能亮也按照双方租赁合同的约定支付了保证金7978元，而269130.37元的数额已超过其租赁期间内租金，不合常理。同时，脉动公司在一审中对盖有其印章的《声明书》和书面说明主张廖文伟签名与其公司印章在一起不真实，并未直接回应其印章是否真实，表达含糊，在二审又直接承认印章真实性，可见苏能亮替脉动公司向天壹公司支付2169130.37元具有较高可能性。故结合双方一审证据情况及各方庭审陈述，尚不足以证实该269130.37元系涉案案租赁合同项下的押金，故一审认定该笔款项与本案不属于同一法律关系而对苏能亮要求天壹公司返还该269130.37元的反诉请求不予处理并无不妥，本院予以认可，苏能亮就该笔款项争议可另行主张。因一审不处理该请求，苏能亮请求鉴定的内容与该请求相关，与本案审查的事实和结果没有直接关联，一审未受理苏能亮的鉴定申请并无违法之处，一审判决亦未就该笔款项涉及的诉讼请求计收受理费，二审亦未就该部分金额计收上诉费用，苏能亮可依据生效判决依法申请退费。综上所述，苏能亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由苏能亮负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十九日法官助理白晶刘丹红书记员苏劲丹