辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异42号案外人：孙宇东，男，1965年2月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。申请执行人：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省锦州市古塔区解放路二段3-5号。法定代表人：沈守华,该公司董事长。委托诉讼代理人：马志，该公司员工。委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。被执行人：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住所地辽宁省北镇市沟帮子镇站前社区905-40-787号。负责人：王朝军，该公司经理。被执行人：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司法定代表人，住辽宁省锦州市古塔区。在本院执行锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案中，案外人孙宇东于2020年6月1日对执行盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区Al幢1单元1203号、A1幢1单元1001号、Al幢2单元1203号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙宇东称，请求解除对北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区Al幢1单元1203号、A1幢1单元1001号、Al幢2单元1203号房屋的查封。事实和理由：2011年9月，申请人承包了北镇沟帮子良运华庭小区的部分工程，工程完工后，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司作为开发商拖欠申请人工程款，申请人多次通过信访程序找到沟帮子人民政府索要工程款。后来沟帮子政府找到良运华庭开发商盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司负责人沟通，要求给付拖欠的工程款。2019年6月26日开发商将良运华庭小区Al幢1单元1203号、Al幢1单元1001号、A1幢2单元1203号房屋抵付给申请人作为工程款。申请人拿到房屋后到产权处了解房屋产权情况，得知房屋已被锦州市中级人民法院查封，原因是盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司与锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司有法律官司。申请人又找到开发商质问情况，从开发商处得知盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司与锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的纠纷已经达成和解，开发商已经给付锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司共计200户房屋作为资产清偿了相关债务。申请人认为锦州市中级人民法院对良运华庭小区A1幢1单元1203号、Al幢1单元1001号、Al幢2单元1203号的查封是错误的，应解除对该房屋的查封。理由1:2020年1月13日锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司向锦州市中级人民法院提出恢复执行申请，法院查封了良运华庭小区房屋。盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司作为开发商拖欠申请人工程款，申请人多次通过信访程序索要工程款。政府责令开发公司将房屋给我们顶账，在政府的主持下，申请人得到了本案房屋，拥有沟帮子镇站前街道良运华庭小区房屋的实际权利。所以，沟帮子镇站前街道良运华庭小区Al幢1单元1203号、Al幢1单元1001号、A1幢2单元1203号房屋与本案没有关系。理由2:因盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司与锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司己经达成调解，前后给付共计200户房屋，双方达成和解，不存在欠款。退一步讲，即使盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司仍欠锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司款项，也不应该查封我们的房屋。该房屋是政府责令盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司作为顶账房屋交付给申请人的，是政府指令开发商专门给我们的顶账房，并且已经交付给中请人，申请人依法得到房屋在先，法院查封在后。因此法院对该房屋的查封是错误的。申请人理应得到房屋。申请执行人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司称，申请人的主张无事实和法律依据，其对争议房屋不享有足以排除执行的权利，具体理由如下：第一、申请人虽与被执行人签订商品房买卖合同的形式达成了以案涉房屋抵顶工程及人工费的协议，但尚未办理房屋产权变更登记，案涉房屋仍归被执行人所有。第二、申请人与被执行人签订商品房买卖合同的目的是为了抵债，其身份并非商品房的买受人。其签订合同的实质是以物抵债，抵债协议的目的是为了消灭金钱债权，因此，不应优先于另一个金钱债权的实现。第三、申请人原为被执行人建设工程的施工人，原本享有建设工程优先受偿权，建设工程优先受偿权优先于普通债权甚至抵押权，而申请人并未在法定有效期内行使上述权利，由此导致其丧失特权，债权沦为普通债权，过错应由申请人自担。综上，申请人对争议的房产不享有足以排除执行的权利，其主张无事实和法律依据，请求依法驳回，恢复对争议房屋的执行。被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华均未提交书面意见。本院查明，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司诉盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决：一、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司于判决生效后起十日内给付原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金人民币14144570元及相应利息（其中：以借款本金为人民币4245260元为基数，从2010年9月1日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2000000元为基数，从2010年9月16日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2140000元为基数，从2010年9月20日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币1001650元为基数，从2010年12月3日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币600000元为基数，从2010年12月24日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币3748000元为基数，从2011年3月31日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币409660元为基数，从2011年4月13日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息。同时，以借款本金人民币72300元为基数，从2010年9月1日起至2011年8月16日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息）。二、被告沈守华对上述债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额人民币16168818元的范围内承担保证责任。三、驳回原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币163290元，保全费人民币5000元，公告费人民币600元，共计人民币168890元，由被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司承担，被告沈守华承担连带责任。判决发生法律效力后，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司申请强制执行，本院立案执行。2015年12月28日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，本院（2014）锦民一初字第00032号民事判决书本次执行程序终结。2019年8月5日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，查封包括案涉房产在内的被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅楼共计十四户房产，期限三年。2020年6月1日，案外人孙宇东向本院提出异议。另查明，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司与孙宇东于2011年9月1日签订小区道路施工合同，合同约定承包范围为：以小区规划道路图为依据，水稳180-220mm，结构层600mm（50-150mm鹅卵石）机械碾压，预留70mm沥青砼面层，含道路牙石的镶铺稳定、基础土方外运换填，及部分室外荷兰砖铺设等。承包方式为：包工包料、包质量、包工期、包设备、包安全、包文明施工及验收通过。2019年6月26日，双方达成以物抵债协议，约定盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司用所开发的沟帮子良运华庭小区A1-1-1001、Al-1-1203、Al-2-1203共三户楼房抵顶孙宇东在良运华庭小区施工的工程款及人工费76万元。又查明，孙宇东于2020年6月17日向本院提交商品房买卖合同三份，合同约定孙宇东购买上述三套房屋，付款方式为抵账。合同载明的签订时间为2019年6月26日。本院认为，本案的焦点是案外人孙宇东对本案执行标的（位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1-1-1001、Al-1-1203、Al-2-1203三户房屋）是否享有足以排除执行的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”孙宇东虽与被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司达成了以案涉房屋抵顶工程款及人工费的协议，并签订了相应的商品房买卖合同，但尚未办理产权变更登记，案涉房屋仍归盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是对一般不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护，确立了物之交付的债权优先于金钱债权的原则。但是，孙宇东与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订商品房买卖合同的目的是为了抵债，双方签订的商品房买卖合同实质为以物抵债协议，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，不属于物权期待权的保护范围。案外人孙宇东并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人。此外，孙宇东的施工对象为小区道路，案涉房屋并不在其施工范围之内，孙宇东对案涉房屋并不享有建筑工程价款优先受偿权。综上，孙宇东对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回孙宇东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  庄丽洁审判员  刘艳芬审判员  姚雪峰二〇二〇年六月三十日法官助理韩双书记员秦诗源