海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼民终147号 上诉人（原审被告、申请执行人）：汕头市建筑工程总公司。住所地：广东省汕头市中山路62号。 法定代表人：杨某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，海南威盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：闫波，男，1980年6月26日出生，汉族，住海南省三亚市西沙海景花园。 委托诉讼代理人：田某，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：三亚大同房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市吉阳区榆亚路榆林煤场东侧（428号西沙海景花园海尚逸品一楼）。 法定代表人：许某，该公司董事长。 上诉人汕头市建筑工程总公司（以下简称汕头公司）因与被上诉人闫波、三亚大同房地产开发有限公司（以下简称大同公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼02民初168号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人汕头公司的委托诉讼代理人陈某，被上诉人闫波的委托诉讼代理人田某、张某到庭参加诉讼。被上诉人大同公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汕头公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人闫波的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由闫波与大同公司负担。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，闫波提交的证据不足以证实其对位于海南省三亚市××区、918号房（以下简称案涉两套房产）享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：一、本案存在闫波与大同公司互相串通虚假陈述的情况，请求法院依法予以查明并追究有关人员的法律责任。二、闫波提交的证据不能证明其已向大同公司交付购房款，应承担举证不能的法律责任。闫波提交的《网上银行电子回单》，显示付款方为王春梅，收款方为朱美良，显然不能证明闫波已向大同公司支付了购房款。三、如第一项所述，本案存在闫波与大同公司互相串通虚假陈述的情况，因此，闫波提供的大同公司出具的收据不能证明闫波已实际支付购房款。四、闫波提交的《证明》与《三亚海上时光海景度假酒店2017-2018年未付业主租金明细汇总表》无相应的付款凭证与其印证，不足以证明其已实际支付案涉两套房屋的购房款。五、在一审法院受理的（2019）琼02执异26号案件的听证中，闫波自认其购买案涉两套房屋用于投资，明显与执行异议和复议规定第二十九条规定的“系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”不相符合。六、一审法院违法确认案涉两套房屋归闫波所有，违法通过司法进行确认。七、一审法院违反限购规定，助长炒房投机行为。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 闫波辩称，一、根据九民会议纪要规定和最高人民法院、海南省高级人民法院案例的精神，在被执行人系房地产开发商的情形下，买受人闫波提起的执行异议即便不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，但只要符合第二十八条的规定，其对案涉两套房产也同样享有排除强制执行的民事权益。二、闫波在一审中提交的证据足以证明其所提异议符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，完全可以排除法院的强制执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，案涉两套房屋在一审法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。大同公司已取得了案涉楼盘的预售许可证，闫波与大同公司于2017年2月19日签订八份《[海上时光]楼盘认购书》，购买大同公司开发的包含案涉两套房产在内的八套房产，该协议书虽然是认购书，但该协议书中明确约定了房屋的位置、面积、价款、房号、违约金等，且约定了交付时间和办理产权证等问题，符合《商品房销售管理办法》所规定的内容，闫波也一次性支付了案涉两套房产的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，前述《[海上时光]楼盘认购书》足以被认定为正式的商品房买卖合同。闫波购买的包含案涉两套房产在内的八套房产未违反任何限购政策。其次，闫波已支付包含案涉两套房产在内的八套房产的全部购房款5850510元，汕头公司主张闫波没有证据证明已支付购房款不能成立。合同签订后，闫波委托王春梅于2017年2月24日将包含案涉两套房产在内的八套房产购房款5850510元转入朱美良的账户，朱美良又于2017年2月27日将上述款项转入李永康名下的团购账户，同日，李永康将上述款项转入三亚市城郊人民法院、三亚市中级人民法院、三亚长庚小额贷款有限责任公司和三亚农村商业银行股份有限公司，上述款项全部用来替大同公司偿还数个申请执行人的执行款和三亚长庚小额贷款有限责任公司的借款以及三亚农村商业银行股份有限公司的贷款。以上事实已形成一个完整的证据链条，足以证明闫波已向大同公司支付包含案涉两套房产在内的八套房产的全部购房款。再次，在案涉两套房产被查封之前，闫波已合法占有案涉两套房产并对外出租，大同公司对此明知。最后，案涉两套房产未办理过户的原因系大同公司未按照规定缴纳税费所导致，闫波对未过户不存在过错。三、一审法院判决案涉两套房产归闫波所有正确。《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》第119条规定，至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。本案中，闫波对案涉两套房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，闫波对案涉两套房产享有所有权。四、汕头公司经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，放弃质证和法庭辩论的权利，法院缺席判决，其因自身原因造成不利后果应当由其自行承担。五、闫波不存在与大同公司恶意串通并肆意炒房的情形。相反，汕头公司涉嫌存在与大同公司恶意串通的情形，目的是替郑涛、大同公司保全房产，避免被其他债权人查封，为此闫波已多次向公安机关进行控告。综上，上诉人汕头公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 大同公司未提交书面答辩意见。 闫波向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉两套房产，并解除查封；2.判令汕头公司与大同公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的双方无争议的事实：本院作出的（2015）琼民一终字第45号汕头公司与大同公司、蒋江德追偿权纠纷一案的民事判决已发生法律效力。因大同公司逾期未履行该判决书确定的向汕头公司支付欠款6223513.84元、一审案件受理费55386元、二审案件受理费55387.3元及逾期付款的债务利息义务，汕头公司向一审法院申请强制执行。2018年4月13日，一审法院作出（2016）琼02执4号之七执行裁定，查封大同公司名下的位于三亚市××区榆林煤场东侧的西沙海景花园（海上时光）317房及案涉两套房产。2017年2月19日，闫波与大同公司签订《[海上时光]楼盘认购书》8份，认购大同公司开发的西沙海景花园项目共计八套房产，其中包含案涉两套房产。其中917号房产认购书第一条约定，一、认购物业：海南省三亚市××道物业单位，该物业单位面积为63.94平方米，建筑面积单价（人民币）10700元/平方米，总房款计人民币陆拾捌万肆仟壹佰伍拾捌元整[小写：684158元整]。二、付款及优惠方式：一次性付款：按照公布定价的特殊优惠执行，付款方式：签订该认购书之日付清总房款。三、签订该认购书之日，乙方支付选房认购金（人民币）陆拾捌万肆仟壹佰伍拾捌元整[小写：684158元整]，该认购金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款……。第四条约定，乙方于签订《三亚市商品房买卖合同》之时必须支付国家规定之相关税费、代收费和办理按揭相关费用及提交按揭所需相关手续等等。918号房认购书约定的内容除房号不同外，其他内容与917号房的内容均相同。合同签订后，大同公司将案涉两套房产交付给闫波，闫波将案涉两套房产出租，2017年3月13日，大同公司向闫波转账支付房屋租金2万元。2017年12月26日，闫波与海上时光酒店管理有限公司签订《2018年1月份房屋返租协议》，2018年11月5日，闫波与三亚凯瑞莱酒店管理有限公司签订《委托管理合同》。2019年7月10日，闫波对一审法院查封的大同公司名下的案涉两套房产提出书面异议。一审法院经审查后认为其提出的异议理由不成立，于2019年7月24日作出（2019）琼02执异26号执行裁定，驳回闫波的异议请求。闫波不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审法院认定的双方有争议的事实：关于闫波是否支付购房款的问题。闫波主张签订认购书后，其委托王春梅于2017年2月24日向朱美良账户支付其购买的8套房产购房款5850510元，2017年2月27日，朱美良向李永康支付5850510元，李永康先后将其收到的款项支付至一审法院、三亚市城郊人民法院、三亚农村商业银行、三亚长庚小额贷款有限责任公司等用于偿还大同公司对外拖欠的债务，其中2017年2月27日，李永康向一审法院代大同公司交纳（2016）琼02执4号案300万元。闫波提交了王春梅出具的证明，申请一审法院从山东省邹平市公安局调取的朱美良向李永康的转账记录、李永康向一审法院转账支付300万元的转账凭证、一审法院出具的代管款专用收据以及西沙海景业委会出具的收款证明等证据证明。大同公司则认为，调取的银行转账凭证无法证明交易款项是本案所述的购房款。一审法院认为，王春梅已提交《证明》，自认其是代闫波支付案涉8套房产的购房款5850510元，并将现金汇进了朱美良的银行账号，与从朱美良转给李永康的转账金额一致，而李永康又从其账户向大同公司的债权人转账还款，而朱美良为案涉小区的业主，李永康为业委会主任，且大同公司也于2017年2月24日向闫波出具了收到购房款5850510元的收据。故足以认定案涉购房款5850510元闫波已向大同公司支付完毕。大同公司的抗辩不成立，不予采信。关于双方签订的认购协议书是否解除的问题。大同公司主张双方之间的协议已经解除，并提交2017年11月10日大同公司与闫波签订的《退房协议》以及《三亚市房产交易业务收件收据（网签解除）》两份予以证明。闫波反驳称，双方签订《退房协议》及办理网签解除是为了办理更名，且大同公司已收取闫波每套房更名费5万元。经查，2017年9月20日，双方签订《销售合同更名协议》，约定大同公司为闫波办理202、917、918、1017、1315、1316、1504、1509八套房产销售合同更名事宜，大同公司收取每套房间5万元更名费，同时将27间客房免租金使用三个月，免租时间从2017年9月20日至2017年12月19日。2017年11月10日，双方签订《退房协议》，内容为由于闫波不具备购买条件，提出退房，大同公司考虑到闫波认购该物业时，未签买卖合同，未付款，由于政策原因不能购买，所以同意其退房。2017年11月10日，双方向三亚市房管部门申请解除对案涉两套房产的网签。2018年3月28日，大同公司出具收据收到闫波现金10万元。2019年6月8日，大同公司向闫波出具《关于聘请律师费用的承诺》，内容为大同公司与闫波共同聘请律师，就闫波名下房产202、917、918、1017、1315、1316、1504、1509八套房的解除抵押、解除查封、恢复网签、备案办证，本次所有律师费用由大同公司及郑涛承担。从上述事实来看，闫波既已办理案涉两套房产的网签，则其享有购房资格，双方在退房协议中认为闫波不具备购房资格约定的内容不符合实际情况，对其载明的内容不予采信。而且如果闫波与大同公司之间的认购书已经解除，则闫波不应再支付10万元。在大同公司2019年6月8日的承诺中也载明共同办理为闫波恢复网签。故闫波的主张更符合逻辑和常理，予以采信，双方之间的认购书未解除。关于案涉两套房产买卖是否违反三亚限购政策的问题。闫波主张其购买案涉两套房产未违反三亚市限购政策，案涉两套房产的认购协议系2017年2月19日签署，《海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房[2017]96号）于2017年4月14日出台，本案不受该通知的约束。大同公司则抗辩称，2011年3月3日，三亚市人民政府出台的《三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》（三府[2011]31号）第六条第二项规定，自该通知发布之日起原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房，以此认为闫波不符合可以购房的条件。但该条规定的是在本市主城区限购，大同公司未提交证据证明案涉两套房产位于本市主城区，故对大同公司的抗辩不予采纳。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉两套房产的认购书能否被认定为商品房买卖合同；二、闫波对案涉两套房产是否享有所有权，足以排除强制执行。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案认购书明确约定了房屋的位置、面积、价款、房号等，并约定一次性交付购房款，而且闫波也一次性支付了约定的全部购房款，符合上述司法解释的规定，本案两份《[海上时光]楼盘认购书》应当认定为商品房买卖合同。案涉两份认购书及购房合同附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二，执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉两套房产于2018年4月13日查封，2017年2月19日，闫波与大同公司签订认购书，并支付了全部购房款，同年，大同公司将案涉两套房产交付给闫波，闫波用来出租。而本案亦无证据证明系闫波自身原因导致案涉两套房产不能办理过户登记。因此，根据上述司法解释的规定，闫波对案涉两套房产享有所有权，足以排除强制执行。闫波诉求确认案涉认购书及购房合同附件有效以及要求大同公司协助办理过户手续，该部分诉求均不属于本案执行异议之诉的审理范围，一审法院不予审查。综上，一审法院依照执行异议和复议规定第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、确认案涉两套房产归闫波所有；二、不得执行案涉两套房产；三、驳回闫波其他的诉讼请求。一审案件受理费18014.84元，由大同公司负担。 二审期间，上诉人汕头公司向本院提交两份书面证据：1.三亚市住房和城乡建设局局长答记者问，拟证明案涉两套房产在限购政策规定的主城区内；2.《三亚市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》，拟证明闫波与大同公司之间不存在商品房买卖合同关系。 被上诉人闫波质证认为：证据1系新闻媒体的网上报道，不属于三亚市人民政府颁布的限购政策的文件和规定，故其不能作为证据使用；证据2未加盖三亚市住房和城乡建设局的公章，对其真实性不予认可，且该证据亦不能证明闫波购买案涉两套房产的认购协议已被解除。 被上诉人大同公司未发表质证意见。 针对上诉人汕头公司二审提交的证据，结合被上诉人闫波的质证意见，本院认证认为：证据1属于媒体对三亚市限购政策的解读，故不能作为证据使用；证据2无原件予以核对，且其内容亦不能证明闫波购买案涉两套房产的认购协议已被解除，故本院对该份证据不予采信。 对于一审法院查明的无争议的事实，本院予以确认；对于有争议的事实，本院将在本院认为部分进行论述。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，上诉人汕头公司对一审法院作出的不得执行案涉两套房产的判决不服，故本案的争议焦点为闫波对案涉两套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，故从法律逻辑上来看，本案可参照执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定予以判断。该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，第二十八条系对一般买受人物权期待权的保护，第二十九条系对消费者物权期待权的保护。又因为本案中，闫波购买了两套房产，且购买房产的目的并非用于居住，故本案应参照适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。因此，一审法院参照适用执行异议和复议规定第二十八条的规定是正确的。据此，闫波提起的执行异议只有在同时符合执行异议和复议规定第二十八条规定的四个要件的情况下，其对执行标的才享有足以排除强制执行的民事权益，其中第一个要件即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是其他三个要件的基础和前提。具体到本案，根据已经查明的案件事实，在一审法院查封案涉两套房产之前，闫波与大同公司并未签订正式的商品房买卖合同，而是签订了两份《[海上时光]楼盘认购书》。双方当事人之间围绕该两份《[海上时光]楼盘认购书》有两个争议问题：一是该两份《[海上时光]楼盘认购书》是否已被解除；二是该两份《[海上时光]楼盘认购书》能否被认定为正式的商品房买卖合同。据此，本院将围绕前述两个争议问题对闫波提起的执行异议是否符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件进行分析论证。 首先，关于闫波与大同公司签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》是否已被解除的问题。一审中，闫波主张其与大同公司签订《退房协议》及办理网签解除是为了办理更名，且大同公司已收取闫波每套房更名费5万元，并非真正地解除了两份《[海上时光]楼盘认购书》。一审法院认为《退房协议》约定的两份《[海上时光]楼盘认购书》的解除理由与客观实际不符，且闫波后来又向大同公司支付10万元，大同公司在2019年6月8日的承诺中也载明为闫波恢复网签，故认定闫波的主张更符合逻辑和常理，双方签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》并未解除。本院认为，判断闫波与大同公司签订的《退房协议》是否产生解除双方签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》的法律效力需从两个方面进行分析：一是双方签订的《退房协议》是否代表双方的真实意思表示；二是双方签订《退房协议》后是否存在继续履行两份《[海上时光]楼盘认购书》的行为。其一，针对第一个问题，本院认为，虽然闫波主张其与大同公司签订《退房协议》的目的是为了办理更名，但该理由并不能否定双方解除两份《[海上时光]楼盘认购书》的真实意思表示。商品房买卖合同更名是指，商品房的开发商解除与原购房者签订的合同后，再同新购房者重新签订一份合同，但合同的内容与原合同一致，只是更换购房者姓名。据此，闫波要办理更名则必须先解除其与大同公司签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》，然后再由大同公司与新的购房者重新签订一份商品房买卖合同。因此，闫波与大同公司签订《退房协议》的真实意思表示是解除两份《[海上时光]楼盘认购书》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。据此，只要双方当事人对解除合同的事宜达成一致，那么便可以解除合同。因此，两份《[海上时光]楼盘认购书》已被解除。其二，针对第二个问题，闫波主张其与大同公司存在继续履行两份《[海上时光]楼盘认购书》的行为的证据为大同公司于2019年6月8日出具的为闫波恢复办理网签的承诺，该证据亦为一审法院认定双方继续履行合同的主要依据。本院认为，因为案涉两套房产被查封的时间为2018年4月13日，故大同公司作出上述承诺的时间系在一审法院查封案涉两套房产之后。又因为当事人不能对查封之后的财产进行处置且根据执行异议和复议规定第二十八条规定，案外人执行异议之诉主要审查在人民法院查封之前，案外人与被执行人履行双方之间签订的买卖合同的情况。因此，大同公司于2019年6月8日出具的为闫波恢复办理网签的承诺不能证明闫波与大同公司签订《退房协议》后存在继续履行两份《[海上时光]楼盘认购书》的行为，故其应当承担举证不能的责任。综上，因闫波与大同公司签订的《退房协议》系双方的真实意思表示，且闫波提交的证据亦不足以证明双方签订《退房协议》后存在继续履行两份《[海上时光]楼盘认购书》的行为，故闫波与大同公司签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》已被解除。一审法院认定双方之间的认购书未解除没有事实依据，本院予以纠正。 其次，关于两份《[海上时光]楼盘认购书》能否被认定为正式的商品房买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，商品房的认购协议只有在既具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的情形下，才能够被认定为商品房买卖合同。具体到本案，根据已经查明的案件事实，闫波与大同公司签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》明确约定了房屋的位置、面积、价款、房号等主要内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故根据前述司法解释的规定，判断两份《[海上时光]楼盘认购书》能否被认定为正式的商品房买卖合同应分析闫波是否已向大同公司支付了案涉两套房产的购房款。本案中，闫波主张其委托王春梅将包含案涉两套房产在内的八套房产的购房款5850510元通过银行转账的方式支付给朱美良，朱美良将上述款项转给李永康，李永康又从其账户向大同公司的债权人转账还款，且大同公司也向闫波出具了收到5850510元购房款的收据，故其已向大同公司支付了全部的购房款。本院认为，因闫波并未将包含案涉两套房产在内的八套房产的5850510元购房款直接支付给大同公司，而是通过王春梅、朱美良、李永康等人支付的，故闫波提供的证据只有在证明上述每个付款环节均真实的情况下才能证明其已支付了全部购房款。闫波据以证明其委托王春梅支付购房款的证据为王春梅于2019年7月26日向一审法院出具的书面的《证明》。本院认为，该《证明》不能证明闫波委托王春梅支付购房款，理由为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案中，王春梅作为证人应当出庭作证，接受审判人员和当事人的询问，但其在没有正当理由的情况下以书面的方式作证，根据前述司法解释的规定，其出具的书面的《证明》不得作为认定案件事实的根据。并且闫波并未提供任何证据证明王春梅代其支付购房款的原因，其委托诉讼代理人在庭审中亦明确表示闫波并未将5850510元购房款支付给王春梅。因此，闫波提交的证据不能证明其委托王春梅支付购房款，也即其提交的证据不能组成完整的证据链证明其已向大同公司支付了案涉两套房产的购房款，其应当承担举证不能的责任。一审法院认定闫波支付了全部购房款事实依据不足，本院予以纠正。因此，根据前文的分析可知，闫波与大同公司签订的两份《[海上时光]楼盘认购书》不能被认定为商品房买卖合同。 综上，闫波并未在一审法院查封案涉两套房产之前与大同公司签订了合法有效的书面买卖合同，且其未支付案涉两套房产的购房款，故其提起的执行异议不符合执行异议和复议第二十八条的规定，也即其对案涉两套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 此外，案外人执行异议之诉解决的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否阻却执行，故司法实践中通常将案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的一般债权进行比较，进而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，在物权外观上仍登记在被执行人名下的情况下，一般从案外人是否享有物权期待权进行分析判断。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。据此，正因为物权期待权的终极目的为实现物权，故法律赋予其优先于一般债权的效力。本案中，闫波在未签订正式的商品房买卖合同且未办理过户登记的情形下便与大同公司签订《销售合同更名协议》，约定大同公司为闫波办理销售合同更名时间从闫波销售工作开始至办理完毕八套房产更名为止，也即闫波在未获得案涉两套房产的所有权的情形下，便对外销售房产。由此可见，闫波对最终获得案涉两套房产的物权并没有期待，故其对案涉两套房产不享有物权期待权，也即其对大同公司享有的债权不能优先于汕头公司对大同公司享有的债权。 关于闫波对案涉两套房产是否享有所有权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”与第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，除法律另有规定的情形外，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，大同公司并未将案涉两套房产过户登记至闫波名下，故案涉两套房产的所有权未发生变动，闫波未取得所有权。一审法院认定闫波对案涉两套房产享有所有权不当，本院予以纠正。 关于闫波购买案涉两套房产是否违反限购政策的问题。本院认为，2011年3月3日，三亚市人民政府出台的《三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》（三府[2011]31号）规定的是在三亚市主城区限购，因汕头公司提交的证据不能证明案涉两套房产系在三亚市主城区，其应当承担举证不能的责任，故一审法院认定闫波购买案涉两套房产不违反限购政策并无不当。 关于本案诉讼是否应中止的问题。闫波主张因大同公司、郑涛涉嫌合同诈骗罪，山东省邹平市公安局已决定对郑涛进行刑事立案侦查，该案的侦办影响本案事实的认定，故申请中止审理本案，但其未提交任何证据证明前述刑事案件影响本案的审理，导致本案诉讼应当中止的情形，故其应当承担举证不能的责任，本院对其该项请求不予支持。 综上所述，闫波对案涉两套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。汕头公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销海南省三亚市中级人民法院（2019）琼02民初168号民事判决； 二、驳回闫波的诉讼请求。 一审案件受理费18014.84元，二审案件受理费18014.84元，均由被上诉人闫波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪忠学 审 判 员 夏伟伟 审 判 员 林秋婷 二〇二〇年六月二日 法官助理 徐欣瑞 书 记 员 庞 馨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。 双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。 无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。