吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终322号上诉人（原审原告）：辽源市华盛物业服务有限公司，住所地辽源市西安区。法定代表人：金国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔红，该公司工作人员。被上诉人(原审被告)：宋轶红，女，1977年4月30日生，汉族，住辽源市龙山区，现住辽源市龙山区。上诉人辽源市华盛物业服务有限责任公司（以下简称华盛物业）因与被上诉人宋轶红物业服务合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华盛物业的委托诉讼代理人崔红，被上诉人宋轶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华盛物业上诉请求：一、认定宋轶红只拖欠54个月的物业费不当；二、一审法院认为华盛物业承担60%的违约责任没有依据；三、一审未支持滞纳金没有事实依据；四、由宋轶红承担诉讼费用。事实和理由：1、华盛物业于2013年4月从开发商下属的嘉隆物业公司接管了该小区的物业管理，并将债权债务移交华盛物业（包含部分业主未交纳的物业费）。宋轶红拖欠的物业费是从2012年12月31日至2018年4月30日共计64个月，宋轶红对此节始终没有提出异议，对当事人没有异议的事实原审却擅自扣除，没有事实依据，是认定事实错误。2、原审采信了宋轶红辩称的垃圾堆放如山、清运不及时、楼道从未清扫过、声控灯从来未点亮过，冬季不扫雪。原审仅以几张照片、几句说辞就认定华盛物业承担60％的主要违约责任，是没有事实依据的，显失公平原则，这自由裁量权也太大了。垃圾是每天清理一次的，宋轶红的照片证明不了要证明的目的，有些照片还不是华盛物业管理期间的。本小区不是封闭小区，管理难道较大，小区70％的业主已全额交纳了物业费，说服务管理不到位是没有说服力的。另，本案是物业管理服务合同纠纷，诸多同类案件，原审法院（2017）吉0402民初1494号民事判决书；吉林省高级人民法院（2019）吉民再150、158号民事调解书、（2019）吉民申594号民事调解书，均系全额给付物业费，现原审同案不同判，违反公平原则。3、物业管理服务合同约定了滞纳金，实质是违约金，是符合《合同法》中违约责任相关规定的，原审以上诉人自行承担部分违约责任而不予支持是错误的。请求依法改判，支持华盛物业的诉讼请求宋轶红辩称，华盛物业自接管以来没有提供任何服务，反而造成了严重的损失，多次找物业，来了看看就走不解决问题。华盛物业光收费不干活，如果真为我们提供该有的服务谁能拖欠物业费。华盛物业向一审法院起诉请求：判令宋轶红立即偿还拖欠华盛物业物业费4251元、垃圾外运费256元、公共电费640元、滞纳金29,647.12元，合计34,821.00元；承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月1日，华盛物业与辽源市龙山区检察新村业主委员会签订了《检察新村小区物业服务合同书》，合同约定从2013年11月1日至2018年10月30日，由华盛物业对辽源市龙山区检察新村小区实施物业服务管理，住宅每月每平方米收费0.7元；门市房每月每平方米1.00元，共用电费每户每月10元；生活垃圾处理费每户每月4元，同时约定双方权利和义务。宋轶红系辽源市龙山去检察新村小区6号楼502室业主，房屋建筑面积94.89平方米，2011年3月16日入户，尚欠华盛物业接管后自2013年11月1日至2018年4月30日计54个月的物业服务费合计4342.84元。一审法院院认为，华盛物业具有物业服务企业的资质，故其与检察新村业主委员会签订的服务合同合法有效，合同签订后，双方自2013年11月1日起应按照合同的约定履行各自的义务。宋轶红拖欠物业费属违约行为，所欠华盛物业物业费应当给付。华盛物业做为物业服务企业，应当按照双方签订的《物业服务合同》的约定提供相应的服务，对小区内的设施维修、维护、积雪、垃圾清理、小区的安全保障、环境维护等均负有管理维护的责任。宋轶红辩称小区垃圾堆放如山，清运不及时，楼道从未清扫过，声控灯从未点亮，冬季下雪自然融化，楼顶漏水等，这些情况属华盛物业对小区公用设施维修、维护不到位，在物业服务管理上存在瑕疵，对此华盛物业应承担相应的过错责任。宋轶红辩称楼盖损坏导致漏水造成室内损失，要求华盛物业予以赔修，因该主张不在物业服务合同约定之内，故此本院不予审理，与此同时，关于公共电费及垃圾清运费问题，宋轶红虽然主张该费收取属重复收费，但未能举出确凿证据，本院不予支持，如执意，均可另行主张权利。华盛物业虽然向宋轶红主张给付应自2012年12月31日起期间所拖欠的物业费，因其乃自2013年11月1日起接管提供物业服务，且无证据证明此前期间曾有主张之权利，故接管服务之前期间的物业费，本院不予确认。鉴于双方均都有违约行为，华盛物业亦应自行承担部分违约责任，故华盛物业要求按合同约定的违约金性质的滞纳金本院不予支持。对于宋轶红所拖欠的物业费应视本案具体情况的酌情处理，即所欠物业费4342.84元（2013年11月1日至2018年4月30日，计54个月，房屋面积94.89㎡，每㎡0.7元，垃圾清运费216元，公共电费540元，共计4342.84元），由宋轶红承担40%即1737.14元，华盛物业承担60%即2605.70元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：被告宋轶红于本判决生效后五日内向原告辽源市华盛物业服务有限责任公司交纳物业服务费1737.14元。案件受理费25元，由原告承担15元，被告承担10元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，华盛物业向本院提交证据一份，检察新村小区物业委托协议。证明辽源市嘉隆物业服务有限责任公司与华盛物业于2013年6月5日签订委托协议，将嘉隆物业的相关债权债务转交给华盛物业。宋轶红质证认为2013年之前的物业费在进户时就已经交纳了，是一起交两年的。本院评判认为，该份证据系债权转让的协议，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。现华盛物业未能提供已经将该协议通知宋轶红的相关证据，此证据不能形成完整的证据链条，不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，华盛物业具三级物业服务资质证书。华盛物业与检察新村业主委员会签订的物业服务合同合法有效，宋轶红应在物业合同服务期限内承担交纳物业费的义务。物业费交纳期限应从华盛物业提供物业服务时即2013年11月1日开始计算，一审法院对物业费交纳期间的认定正确；宋轶红未在约定的期限内交纳物业费属于违约行为，应承担相应的违约责任。华盛物业在服务期内应按照物业服务合同书约定的事项进行服务。华盛物业未对检察新村小区实行封闭管理，且提供的物业服务存在瑕疵，亦应承担违约责任。本案双方均存在违约情形，对华盛物业上诉要求宋轶红承担违约责任的请求不予支持。华盛物业提出的辽源市龙山区人民法院生效判决与吉林省高级人民法院民事调解书与本案并非同一法律事实，不存在同案不同判的情形。一审法院认定责任比例划分并无不当。综上所述，辽源市华盛物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费628元，由辽源市华盛物业服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  闫春平审判员  肖翠芳审判员  申 颖二〇二〇年六月二十四日书记员  王瀚莹