宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初4383号原告：宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：任彦虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆志刚，男，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：刘蕾，女，1983年3月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘国庆（系被告之父），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王书琴（系被告之母），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏汇融物业服务有限公司（以下简称汇融公司）与被告刘蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇融公司的委托诉讼代理人陆志刚及被告刘蕾的委托诉讼代理人刘国庆、王书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇融公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费38457.6元，违约金6922.36元，合计45379.96元（以上费用周期为2009年10月1日至2020年5月31日止）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年10月，原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该公司开发的“新时代商贸中心”提供物业服务。根据合同约定，原告根据物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人、受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系XXXXXX号营业房产权所有人，该房屋面积120.18㎡。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务，合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截止2020年5月31日，被告尚拖欠128个月（自2009年10月至2020年5月）的物业服务费共计38457.6元，经原告多次催要未果，故原告诉至法院。刘蕾辩称，第一、原、被告之间未签订任何物业服务合同，原告主体不适格；第二、原告主张了近十一年的物业费，但在2019年之前原告并未向被告催要过物业费，故诉讼时效已过。并且在十一年间，被告的租户均已搬走且有部分租户交纳过物业费，原告此时起诉有恶意、虚假诉讼之嫌；第三、资料显示的服务内容与实际不符，涉案物业不涉及绿化、修理草坪、打扫楼梯、擦拭楼道护栏及更换灯泡，原告实际并未提供物业服务，新时代商贸中心是旧货市场，环境脏、乱、差，被告所有的房屋门口甚至出现粪便也无人清理。并且原告将属于业主的公共区域围起来盈利，导致业主进出和停车都不方便，影响了被告对房屋的出租和使用，原告直至诉讼时才刻意打扫干净卫生，企图蒙混过关，故原告不应收取物业费；第四、涉案物业原本的规划为大型商业综合体，但最后并未建好且招商失败，空闲几年后沦为旧货市场，大多数业主的房屋只能作为库房使用，房屋的实际情况与规划差距巨大，原告依照当时规划的商业综合体和小吃一条街的收费标准收费于法无据，更不应主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汇融公司原称银川金福地物业服务有限公司，于2013年10月9日核准变更，经营范围为物业管理及服务。2008年12月25日，原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：“甲方：宁夏汇融房地产开发有限公司，乙方：银川金福地物业服务有限公司；物业名称：新时代商贸中心，物业类型：商业物业；物业服务内容及质量按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》规定的二级标准执行；合同期限自2009年1月1日至2010年12月30日，在此期间，业主委员会代表全体业务与物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止；乙方提供对物业公共部位及配套设施的养护及管理，负责物业管理区域内公共区域的卫生保洁、垃圾清运以及机动车和非机动车的停放、管理等；业主应于工程竣工验收合格业主接到入住通知书之日起交纳物业服务费用；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，办公楼：2.5元/月·平方米，商业物业：2.5/月·平方米。合同到期后，双方继续签订了《物业服务合同》并在银川市兴庆区物业管理办公室办理了备案登记，服务期限分别为2011年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日、2017年12月30日至2019年12月30日，物业类型与收费标准均同首次签订的合同。被告系XXXXXX号营业房登记所有人，该房屋建筑面积120.18㎡。现原、被告就应否支付物业费产生争议，故原告诉至本院，请求依法判如所请。另查明，被告提供的证据及本院受理的宁夏汇融物业服务有限公司起诉新时代商贸中心的其他业主物业服务合同纠纷案中其他业主提交的证据显示，“新时代商贸中心”内存在机动车和非机动车辆随意停放、垃圾随意堆放及占用公共通道等情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，虽然原告未提供自2020年1月1日起的物业服务合同，但仍由原告持续提供物业服务，故双方形成了事实上的物业管理服务关系，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。关于原告主张的2009年10月1日至2020年5月31日期间的物业费，原告提供的物业服务存在问题，依法应予承担减少价款的违约责任，但自2020年1月起，因疫情需要等原因，原告的物业服务在不断完善，故本院酌定被告按80%向原告支付2009年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费28903.29元（2.5元/月?㎡×120.18㎡×120.25个月×80%），按85%向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1276.91元（2.5元/月?㎡×120.18㎡×5个月×85%），以上合计30180.2元。被告称租户已交纳部分物业费，并提交了房屋租赁合同及照片。因原告对此并不认可，而被告与租户之间关于物业费的约定不能阻却原告向被告主张权利，且被告提供的证据也不足以证明具体的交费时间及金额，故本院不予采信。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故本院对此不予支持。被告辩称，原告的主张已过诉讼时效且对收费标准有异议。对于诉讼时效，因物业服务合同属于长期性、继续性合同,物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，业主没有支付某一期的物业费,物业公司没有及时追索和主张,并非怠于行使权利，因此,同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权,诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。对于收费标准，原告可另行主张，本院不予处理。综上，对于被告的上述抗辩主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘蕾于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司自2009年10月1日至2020年5月31日期间的物业费30180.2元；二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计467元，由原告宁夏汇融物业服务有限公司负担156元，由被告刘蕾负担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二〇二〇年六月二十八日法官助理 朱敏斌书记员 纪梅艳 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。