河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1995号 上诉人（原审被告）：蔡丽芳，女，1968年5月26日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：蔡志平，男，1969年2月15日出生，汉族，住邯郸市丛台区。系蔡丽芳之弟。 被上诉人（原审原告）：邯郸市体育馆，住所地邯郸市陵园路57号。 法定代表人：方明，该馆馆长。 委托诉讼代理人：高焕彩，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘英，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 原审被告：蔡志平，男，1969年2月15日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人蔡丽芳因与被上诉人邯郸市体育馆、原审被告蔡志平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡丽芳代理人蔡志平、被上诉人邯郸市体育馆代理人高焕彩、原审被告蔡志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡丽芳上诉请求：1.请求二审法院依法撤销邯山区人民法院（2019）冀0402民初3241号民事判决书，并依法改判，驳回对方诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决书认定事实错误。1.上诉人在2014年8月从贾付林手中购买了涉案临时建筑使用权，且用约380万元进行了装修。装修好的酒店就在那里，无需上诉人举证。一审判决书对上诉人提出上述事实不予认定是错误的。一审时，上诉人提出涉案临建房屋及装修附着物进行评估，可一审法院只听信被上诉人一面之词，不予评估，做出该判决，是认定事实错误。2.被上诉人未按合同约定提供免费停车位，造成违约也是不争的事实。次违约必然造成上诉人酒店客源的减少，对次违约责任一审判决书为了袒护被上诉人也未予以认可。这是一审判决书再次认定事实错误。二、适用法律的错误。1.上诉人与被上诉人的租赁合同中约定违约金为36000元。依据最高人民法院关于合同法解释（二）第29条第2款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人不欠付被上诉人。但，一审法院仍如数认定约定违约金的数额，是适用法律错误。2.上诉人对租赁酒店的大规模装修是经被上诉人同意的。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》86条的规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。一审判决书没有援引该项规定，对上诉人装修租赁酒店的装修物视而不见，没有将上诉人的不能拆除的增添附属物折价抵消租赁费用，这是一审判决书适用法律错误。综上，一审判决书认定事实错误，适用法律错误，是以错误判决，望二审法院依法裁判，以维护上诉人的合法权利。 邯郸市体育馆答辩称，蔡丽芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 蔡志平口头述称，我同蔡丽芳的上诉意见。 邯郸市体育馆向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告蔡志平违约并判令解除被告蔡志平与原告邯郸市体育馆签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告蔡志平立即向原告返还租赁房屋；3、依法判令被告蔡志平向原告支付违约金36000元；4、依法判令被告蔡志平支付原告自至止的房屋租金201000元；以及自至实际返还房屋之日止的房屋使用费，以上共计237000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：邯郸市体育馆（甲方）与蔡志平（乙方）于签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将体育场舞厅（原体育训练中心）房屋出租给乙方经营。乙方对甲方所出租的房屋做了充分的了解，愿意承租房屋。甲、乙双方议定的该房屋月租金为人民币（大写）壹万零贰佰元整。租赁期限自到止，水电费另算。如搞装修乙方须向甲方和消防部门先报方案，经甲方和消防部门审核通过后，拿出批准文件方可施工，一切费用乙方负担。，邯郸市体育馆与蔡志平再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自到，其他合同内容同上前份租赁合同。，邯郸市体育馆（甲方）与邯郸市邯山区和金美食庄园（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁房屋地址：邯山区，面积1000平方米，用途为饭店，租赁期限自至，月租金15000元，按月支付。房屋租费期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁，乙方应无条件服从，及时迁出，归还租赁物、甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同……（4）逾期3个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的；（5）拖欠租金累计3个月以上的。租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿相应损失。租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。诉讼过程中，蔡志平于将签订的《房屋租赁合同》约定的剩余房租51000元给付邯郸市体育馆。另查明，邯郸市邯山区和金美食庄园由经营者蔡志平于在邯山区工商局注册登记，后于注销。蔡丽芳于在邯山区园，类型为个体工商户，经营者为蔡丽芳，后邯郸市邯山区和金美食庄园于注销，蔡丽芳经营邯郸市邯山区和金美食庄园期间拖欠邯郸市体育馆房屋租金未付，租赁的房屋现尚未返还邯郸市体育馆。，本院对蔡丽芳庭后询问时，蔡丽芳称，邯郸市体育馆与邯郸市邯山区和金美食庄园签订《房屋租赁合同》是其经营饭店的印章，但是字不知道是谁签的，当时印章一直放在前台，饭店的一切外围都是会计办的。 一审法院认为，根据被告提交的邯郸市建设委员会出具的图纸显示，工程名称为邯郸市体育场旱冰场，故该设施应属于邯郸市体育馆，被告提交的贾付林出具的协议证明，不能证实案涉房屋原系贾付林所有。庭审中，蔡志平虽提出邯郸市体育馆提供的签订于的《房屋租赁合同》并非其签字，但在诉讼过程中，蔡志平依据该租赁合同计算，将所欠付的租金于给付邯郸市体育馆，该合同双方已实际履行完毕，故双方关于合同的权利义务已终止。关于邯郸市体育馆提交的《房屋租赁合同》及蔡志平提交的《房屋租赁合同》，两份合同中均约定租赁房屋的用途为饭店，承租人签名均显示为蔡志平，但《房屋租赁合同》上加盖有邯郸市邯山区和金美食庄园印章，经核查，占用租赁房屋经营确系邯郸市邯山区和金美食庄园，在此期间，邯郸市邯山区和金美食庄园的经营者为蔡丽芳。邯郸市体育馆虽提出蔡志平提交的《房屋租赁合同》上该邯郸市体育馆印章与本单位的印章大小不一致，但该合同在原审开庭时，邯郸市体育馆就已知晓，但邯郸市体育馆并未提交相反的证据证实该合同上的印章不属实，也未向公安机关报案，故对于邯郸市体育馆对该份合同提出的意见不予采信。关于蔡志平在本案二审诉讼期间，称分别签订、的两份《房屋租赁合同》均非其签字。经查，根据蔡丽芳陈述，签订于的《房屋租赁合同》上的印章是其经营饭店的印章，但是不知道是谁签的合同，印章一直放在前台，饭店的一切外围都是会计办的，房子是租的邯郸市体育馆的。故可认定，邯郸市体育馆与邯郸市邯山区和金美食庄园之间实际履行的合同应为签订时间为，加盖有邯郸市邯山区和金美食庄园印章的《房屋租赁合同》，而签订时间为《房屋租赁合同》并未实际履行，上述两份合同上的签名是否是蔡志平本人所书写，并不影响本案处理，蔡丽芳作为邯郸市邯山区和金美食庄园的经营者应当按照签订的《房屋租赁合同》履行合同义务。根据合同约定，邯郸市邯山区和金美食庄园逾期3个月未交纳应当交纳的各项费用的，邯郸市体育馆有权解除合同，邯郸市邯山区和金美食庄园应按照本合同年度租金总额的20%向邯郸市体育馆支付违约金。截至邯郸市体育馆起诉之日，邯郸市邯山区和金美食庄园也于注销，蔡丽芳未交纳自2017年10月起的租赁费用，已构成逾期3个月未缴纳房租，邯郸市体育馆要求解除合同，符合合同约定，应予解除。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。蔡丽芳应当向邯郸市体育馆返还该租赁物。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条规定：个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。并对其欠付邯郸市邯山区和金美食庄园的租赁费及按合同约定所承担违约金36000元债务承担偿还责任，关于双方约定转为不定期租赁关系后的租金过高，可调整仍按月租金15000元给付，至租赁关系解除。对于合同解除后至实际返还租赁物期间占用租赁物的使用费用，参照该房屋租赁合同费用计算。关于被告方提出对案涉租赁物及装修附着物进行评估，以确定是否向邯郸市体育馆支付费用的问题，因蔡丽芳按照合同约定向邯郸市体育馆方支付租金等费用，并不依据对案涉租赁物及装修附着物的评估，故对该意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邯郸市体育馆与原邯郸市邯山区和金美食庄园（经营者：蔡丽芳）于签订的《房屋租赁合同》；二、被告蔡丽芳自本判决生效之日起三十日内返还原告邯郸市体育馆该租赁房屋；三、被告蔡丽芳自本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市体育馆房屋租金（按每月15000元自至本判决生效之日起计算）并支付违约金36000元；四、被告蔡丽芳自本判决生效之日起十日内赔偿原告邯郸市体育馆房屋使用费（按每月15000元自本判决生效之日起至实际返还房屋之日止）；五、驳回原告邯郸市体育馆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4935元，由被告蔡丽芳负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，根据一审卷宗材料和庭审时双方当事人的陈述，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，邯郸市体育馆与原邯郸市邯山区和金美食庄园（经营者：蔡丽芳）于签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按约定履行。关于上诉人上诉称其在2014年从贾付林手中购买了涉案临时建筑使用权，且用约380万元进行了装修，上诉人装修酒店是否经贾付林或邯郸市体育馆同意，对增添附属物是否折价抵消租赁费用或补偿附合装饰装修费用应按照双方《房屋租赁合同》约定处理，没有约定可按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条的规定进行处理。但因上诉人在一审时并未提出反诉，对此本院不予处理，上诉人可就此另行主张权利；上诉人租赁邯郸市体育馆的房屋，因邯郸市体育馆对停车场进行管理，在体育场东门、北门各设置了车辆出入关卡，并非未按合同约定提供免费停车位，不是造成上诉人酒店客源减少的根本性原因，被上诉人邯郸市体育馆不构成违约约，不应承担违约责任，一审判决不存在袒护被上诉人邯郸市体育馆的情形；上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定违约金为36000元，该约定违约金是否过分高于造成的损失，因上诉人在一审时并未向一审法院提出予以调整的请求，在上诉人没有提出调整请求的情况下，一审法院按照双方约定进行判决并无不当。 综上所述，蔡丽芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700.0元，由上诉人蔡丽芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年六月十八日 书记员  张倩文