北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终5921号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘崇，男，1994年6月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：王莉莉，北京市京悦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵四海，男，1971年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘永江，河南联高律师事务所律师。上诉人刘崇因与上诉人赵四海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘崇上诉请求撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条、第十条之约定，赵四海连续数月不缴纳房租，其行为构成了违约，应承担违约金；二、2018年12月16日—2019年12月4日因赵四海自身经营不善，其将房屋出租给非法组织造成房屋被查封，赵四海应承担被查封期间的房屋租金，一审将房租酌减为10万元缺乏法律依据。赵四海上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审诉讼请求，并退还我方房屋押金19747元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院仅凭刘崇的陈述就认定其交钥匙时对房屋状态是不知情属事实认定错误，刘崇在收钥匙之前已经对房屋被查封的状态知悉，且我方与刘崇的合同解除时间应该是双方达成解除意见一致的时间，即2018年12月18日，而非房屋解封的时间，刘崇要求我方继续支付合同解除后的房屋租金没有事实和法律依据；二、一审法院审理程序错误。本案开庭后一审法院依职权主动向西红门派出所调取的证据未经法庭程序说明，也没有听取当事人的意见，进而导致一审法院向派出所核实情况的内容不是本案的争议焦点。刘崇向一审法院起诉请求：1.判令赵四海支付拖欠2018年12月16日到2019年12月4日期间的房屋租金230382元；2.判令赵四海支付违约金19747元；3.诉讼费由赵四海承担。赵四海向一审法院提出反诉，请求：1.判令刘崇返还赵四海2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元、押金19747元、律师费10000元，以上共计88988元；2.本案诉讼费由刘崇承担。一审法院经审理认定事实如下：刘崇为21107房屋产权人。2018年1月25日，刘崇（甲方）与赵四海（乙方）、北京申家房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于1107；租赁期限自2018年3月16日至2020年3月15日；租金标准为19747元/月，支付方式为季付。押金为19747元。租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条约定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第九条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。合同第十条第一款约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，刘崇为赵四海出具授权委托书，载明，因本人工作繁忙不能亲自办理21107房屋租赁及收款事宜，特授权赵四海作为我的合法代理人全权代表我办理该房屋的租赁及收款，对被委托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件我均已认可。落款处有委托人刘崇的签名按印，被委托人赵四海的签名按印。2018年1月29日，赵四海（出租方，甲方）、江敏杰（承租方，乙方）与北京卓道商业地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给江敏杰。租赁期自2018年3月1日至2020年3月15日，租金标准为23861元/月，租金总计584600元。支付方式为押一付三。2018年10月24日，赵四海向刘崇交纳2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元。2018年12月18日，赵四海与刘崇之父刘广超微信聊天，聊天记录中显示：赵四海说“房子不租了，您往外租”。刘广超说“好的，你把钥匙交给王爱平吧”。王爱平系北京申家房地产经济有限公司业务员。赵四海提交电话录音证明其于2018年12月18日晚将涉案房屋钥匙交付给王爱平。2019年3月8日，刘崇之父刘广超与赵四海通电，告知涉案房屋因不能正常使用，无法往外出租，要求赵四海继续履行合同，支付后续的房租。法院电话联系王爱平，王爱平称：“赵四海是把钥匙给我了，但是具体时间不清楚，大概是冬天。业主也跟我说同意赵四海把钥匙放在我这里。他们具体有没有商量退房我不清楚”。经法院与大兴区西红门派出所核实，该房屋的查封时间为2018年7月20日，解封时间为2019年12月4日。经与刘崇核实，其主张房屋租赁合同关系于2019年12月4日解除。经与赵四海核实，其表示如法院判决其补交后续房租，其要求法院对房租予以酌减，但仍坚持双方房屋租赁合同关系已经于2018年9月15日解除。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同是否于2018年12月18日解除问题。本案中，刘崇与赵四海签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行义务。赵四海主张房屋租赁合同关系于2018年9月15日解除，但未提交证据证明，故法院对该主张不予采信。2018年12月18日，赵四海因涉案房屋被查封要求不租涉案房屋了，刘崇之父刘广超表示同意，并授意赵四海将钥匙交给房屋中介王爱平，赵四海将钥匙交付王爱平。刘崇称，赵四海告知其房屋可以正常使用，可以往外出租，其才同意赵四海不租房的，但是涉案房屋因查封无法正常使用，无法往外出租。法院认为，刘崇同意赵四海交付钥匙是在能往外出租的前提下，现因赵四海交付的房屋无法正常使用，不能往外出租，故房屋租赁合同关系并未于2018年12月18日解除。涉案房屋直至2019年12月4日解封，赵四海交付房租至2018年12月15日，刘崇主张房屋租赁合同关系于2019年12月4日解除，并要求赵四海支付2018年12月16日至2019年12月4日期间的房租，法院予以认可。综合考虑刘崇向赵四海电话催要租金的时间、涉案房屋被查封不能正常使用的情形，法院对赵四海应支付的房租依法酌减为100000元。关于违约金。赵四海并非故意迟延支付租金，刘崇同意其交付房屋钥匙，赵四海认为双方合同已经解除而不支付租金，故对刘崇要求赵四海支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。赵四海因次承租人的违法行为所受到的损失可向次承租人主张权利。关于赵四海的反诉请求。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵四海主张其与刘崇之间的房屋租赁合同关系于2018年9月15日解除，但未提交证据证明，故法院对该主张不予采信。2018年9月16日至2018年12月15日期间房屋租赁合同关系尚未解除，赵四海交纳房租，刘崇收取房租有法律依据，故对赵四海反诉要求刘崇返还2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元的反诉请求，法院不予支持；《北京市房屋租赁合同》中约定，租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。房屋租赁合同已经解除，刘崇应返还赵四海房屋押金。从赵四海应支付给刘崇的租金中抵扣刘崇应返还给赵四海的押金，赵四海还应支付给刘崇租金80253元；赵四海要求刘崇返还律师费10000元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、赵四海于判决生效后十日内支付刘崇2018年12月16日至2019年12月4日期间的房租80253元；二、驳回刘崇的其他诉讼请求；三、驳回赵四海的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘崇与赵四海签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2018年12月18日，赵四海因涉案房屋被查封要求不再承租涉案房屋，刘崇之父刘广超虽然表示同意，但当时并不知晓涉案房屋因查封无法正常使用。赵四海交付的房屋客观上亦无法正常使用及出租。后涉案房屋直至2019年12月4日解封。一审法院认定房屋租赁合同并未于2018年12月18日解除，而应于2019年12月4日房屋解封时解除，并无不当。故赵四海应当支付房租至2019年12月4日。一审法院综合考虑刘崇向赵四海电话催要租金的时间、涉案房屋被查封不能正常使用的情形，对赵四海应支付的房租酌情确定为100000元，亦无不妥，本院对此予以维持。赵四海上诉不同意支付后续房租，本院不予支持。因赵四海实际支付租金至2018年12月15日，并于2018年12月18日经刘崇之父刘广超同意后，将钥匙交给房屋中介王爱平，此后不再控制涉案房屋。故刘崇上诉要求赵四海支付违约金，依据不足，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，刘崇应返还赵四海房屋押金。因赵四海还应支付刘崇部分房租，故将该押金予以抵扣后，赵四海还应支付给刘崇租金80253元。赵四海上诉要求退还押金，本院不予支持。综上所述，刘崇、赵四海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7352元，由刘崇负担5052元（已交纳），由赵四海负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年六月二十四日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯-8--7-