云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0628民初702号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司，住所地：云南省昭通市彝良县角奎镇西正丽街四区三楼物业服务中心，统一社会信用代码：915306283231065208。负责人：任德军，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖恒荣，女，生于1970年9月15日，汉族，云南省大关县人，系公司项目经理，住云南省大关县，委托权限：特别授权。被告：丁勤，女，生于1972年5月2日，汉族，云南省彝良县人，住云南省彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与被告丁勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越公司）的委托代理人肖恒荣、被告丁勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德飞越公司向本院提出诉讼请求：1、被告丁勤支付拖欠原告1月×2元×22.51㎡×50月＝2251元物业公共服务费（2015年11月1日至2019年12月31日）；2、被告支付拖欠原告物业公共服务费违约金202.59元（按从逾期之日起按每天应交公共物业服务费的千分之三交纳）；3、被告承担25元诉讼费。事实和理由：原告正德飞越公司通过邀标，于2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和彝良县腾达物业管理有限公司共同签订三方物业管理移交协议，我公司先后与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和小区业主委员会签订《物业服务合同》。管理期间，原告多次向被告上门和电话催缴及张贴催缴通知和发律师函等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴费广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，起诉请求支持原告的诉讼请求。被告丁勤辩称：1、原告所签订的合同内容不明确，从原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》内容看，该公司签订的是小区物业管理服务合同，合同并未明确涉及彝良县西正丽街6区1楼21号商业街店铺服务事项。2、原告服务的主体不同，小区与街道是两个概念，原告是小区物业管理服务公司，不是街道公共服务管理职能部门，而小区物业服务与街道店铺的服务是不同的职能，小区公共服务是物业管理公司在服务，而街道店铺公共服务是地方政府相应的职能部门在服务。3、彝良县西正丽街6区21号店在客观事实上属街道店铺。无论原告与小区业主委员会签订什么协议或服务合同，都无法改变西正丽街是一条商业街，西正丽街6区1楼21号店铺是商业店铺这一客观事实，街道管理服务一直由彝良县人民政府相应的职能部门在服务，这是有据可查的。彝良县西正丽街6区21号店铺是属商业街店铺，不属小区住宅，不适合《物业服务合同》。街道店铺也没有小区具备的功能，如电梯、保卫、草坪绿化等事项，以上陈述是“众所周知的事实”。4、原告未按物业服务合同约定的事项提供物业服务，违约在先。原告与彝良县盛鑫房地产开发经验有限责任公司等签订的协议，和小区业主委员会签订的《物业服务合同》。协议和合同中明确规定了原告应履行的公共服务，但事实上并未针对街道店铺，从职能上也无法履行。那么，西正丽街6区1楼21号店铺的公共服务谁在做呢，陈述如下：①原告未履行公共保洁义务，公共保洁一直由彝良县城管大队、彝良县垃圾清运处理有限责任公司服务，城管大队已经向被告收了垃圾清理费，并开具收款收据；②原告未履行绿化管理义务，彝良县商业街道的绿化管理一直是彝良县建设局市政办提供绿化管理服务，这是“众所周知的事实”；③原告未履行公用设施维护义务，西正丽街6区21号属于商业店铺，商铺所在位置街道路灯的更换、公共设施的维修，一直由建设局市政办在服务，这是“众所周知的事实”。④原告未履行公共安全义务，西正街为开放性的商业街道，有大量的人群和各种车辆来往，公共安全管理一直由彝良县公安局、交警部门、消防部门、城管部门等行政机关在服务，这是“众所周知的事实”。⑤原告未履行水、电设施维护义务，该店铺的水和电力一直由县自来水公司和电力公司在服务，这是众所周知的事实。答辩状中多次提到“众所周知的事实”，被告认为无需举证，原因是“根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实当事人无需举证证明（一）众所周知的事实”。据以上陈述，被告认为就《物业服务合同》而言，其合同性质为双方服务合同，即原告必须向被告提供符合双方约定的管理与服务，被告才有按照约定交纳物业费的义务。根据合同法规定，被告有权主张先履行抗辩权，在原告未正确履行服务之前，被告有权拒绝支付其服务费，综上，因原告不能履行合同范围内的服务义务，该店铺公共服务是政府相应的职能部门在服务，且被告已经支付了该店铺的保洁、维护等多项费用。原告在未履职的情况下，向被告收取小区物业公共服务费，这在逻辑上，客观事实上都是不成立的，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告正德飞越公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1、总公司营业执照复印件1份，2、总公司法人身份证明1份，3、分公司营业执照复印件1份，4、分公司负责人身份证明1份，5、总公司法人、分公司负责人身份证复印件1份，证据1-5用以证明公司的合法性；6、三方协议复印件1份，用以证明前腾达物业公司移交物业服务归原告管理；7、2015年前期物业委托合同复印件1份，用以证明公司管理小区的合法性；8、2016年物业服务委托合同复印件1份，用以证明原告对小区管理的合法性；9、物业服务员代管协议（2017年10月1日至2017年12月31日）复印件1份，用以证明在2017年9月30日到期后，原告与业主委员会签了一份代管协议的事实；10、2018年度彝良县物业服务合同书复印件1份，用以证明原告对小区管理的合法性；11、物业公司缴费通知单、催费通知单各一份，用以证明我公司已上门催缴所欠物业费；12、业主委员会备案成立资料复印件共计45页（复印于彝良县住房与城乡建设规划建设局），用以证明业主委员会成立的合法性；13、更换消防设施图片2张，用以证明小区消防设施是我公司在维护；14、清掏化粪池管道图片2张，用以证明该小区化粪池是由我公司清理；15、疏通污水管道图片2张，用以证明该小区卫生是我公司在维护；16、小区电费票据1份，用以证明小区公共区域电费是由我公司交付；17、电路管理图片2张，用以证明该小区电路是我公司在管理；18、监控维修图片2张，用以证明该小区监控是由我公司负责。19、2014年12月23日彝良县人民政府会议纪要1份，用以证明由于不能进行封闭式管理，西正丽街的部分基础设施由政府安排交由县直相关单位进行管理维护，同时我单位也负责管理其他相应部分的公司设施。经庭审质证，被告丁勤对所有证据均无异议，对原告方做过的公共服务也没有异议，但认为原告方针对被告门面上落实到位的服务是微乎其微的。被告丁勤为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：20、收款收据复印件1份，用以证明卫生是城管大队在做，我方已经缴纳过相应费用；21、照片2张，用以证明6区21号门面街道的维护是建设局维护的；22、6区21号门面外观照片2张，用以证明6区21号门面是商业街道；23、消防设施图片2张，用以证明消防设施是我方针对交警队的要求自己配备的灭火器。经庭审质证，原告对证据无异议，认为针对被告交给城管大队的费用，我方相信城管大队收取的是垃圾清理费，是中国黄金旁边那个垃圾箱清理垃圾的费用，而街道的清扫6区21号的位置确实划分给城管大队清扫；6区21号商业门市，不管位置如何，它始终属于，是属于我方管辖的；灭火器是属于私人物品，与本案无关。本院认为，证据1、2、3、4、5营业执照、总公司及分公司负责人身份证复印件、总公司及分公司法定代表人身份证明来源合法，内容客观真实，能证明原告的主体资格及负责人身份情况，本院予以采信；证据6、7、8、9、10相互印证，能证明原告系的合法物业服务公司；证据11能够证明原告已向被告催收物业费，本院予以采信；证据12来源于彝良县住房和城乡建设局，能够证明业主管理委员会成立的合法性，本院予以采信；证据13-18相互印证，能证明原告对提供了物业服务的事实，被告无异议，予以采信；证据19被告对该会议纪要无异议，该证据能够证明彝良县人民政府决定西正街的道路设施、路灯照明及绿化休闲等设施移交县住建局负责管理和维护，卫生保洁等由县城管综合执法大队负责，垃圾清运费用由县城管综合执法大队按照有关规定收取以及小区的其他部分基础设施交由县直相关单位进行管理维护，本院予以采信；证据20被告无异议，本院予以采信；证据21无法看出施工地点以及施工单元，不能达到被告的待证目的，本院不予采信；证据22照片中的门面客观存在，本院予以采信；证据23照片中的灭火器系店铺内部自备的消防设施，与本案物业服务内容不具关联性，本院不予采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：彝良县西正丽街原物业管理公司系彝良县腾达物业管理有限公司。2015年11月30日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为甲方与彝良县腾达物业管理有限公司作为乙方、原告正德飞越公司作为丙方签订协议，约定乙方腾达物业管理有限公司退出西正丽街前期物业服务，丙方正德飞越公司承接乙方腾达物业管理有限公司之前开展的前期物业服务中所有事项及后续事项，包括继承乙方前期物业服务期间产生的债权债务以及各种责任。2015年12月1日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为委托方与原告正德飞越公司作为受委托方签订了“西正丽街”前期物业委托服务合同，合同约定：原告正德飞越公司服务事项包括共用的给水管道、排水管道、化粪池、沟渠、楼内消防设施设备等等，物业收费标准为西正街1楼临街门市按建筑面积2元／月／平方米收取，合同期限为2015年12月1日起至2016年11月30日止。2016年8月5日，彝良县住房和城乡建设局备案登记证明第1届业主委员会于2016年7月30日成立，任期3年。2016年10月20日，业主管理委员会与原告正德飞越公司签订物业服务委托合同，合同约定：原告正德飞越公司的物业服务事项包括共用设施设备的维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备等等，物业收费标准为西正丽街商住小区临街门市按建筑面积2元／月／平方米收取等，合同期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止。2017年10月1日，业主管理委员会与原告正德飞越公司签订代管协议，约定在业主委员会未找到新的物业公司签订合同之前，继续由原告正德飞越公司代管服务小区。2018年1月26日，原告正德飞越公司与业主委员会签订2018年度彝良县物业服务合同书，合同约定：物业服务事项包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统等等，物业收费标准为商业物业一层按建筑面积2元／月／平方米收取，合同期限自2018年1月20日起至2020年12月31日止。被告丁勤系门面业主。经原告多次催收，被告丁勤仍未缴纳自2015年11月1日至2019年12月31日的物业管理费，原告便诉至法院。另查明，2014年12月23日，彝良县人民政府第61期会议纪要（角奎镇西正街片区基础设施移交管理工作会会议纪要）载明，经会议决定：西正街片区内市政道路、管线、路灯照明和亮化、绿化等市政设施，移交给县人民政府，由县住建局统筹管理……；西正街车行道、人行道等的卫生保洁等，由县城管综合执法大队负责。垃圾清运费用由县城管综合执法大队按照有关规定收取。化粪池和隔油池的日常管理维护及沉积物的清运，由盛鑫公司下属物业管理公司负责……；西正街、田坝街交通秩序管理、乱停乱放车辆查处、禁停标志标识设置，由县公安交警大队负责管理和维护……；西正街片区地下给水管道、供电线路等由管线及配套设施，按只能分别移交县自来水公司、县供电公司等负责管理和维护；西正街片区建筑区域内的设施管理维护、卫生保洁，以及墙面、天桥亮化工程设施管理等，由盛鑫公司下属物业管理公司负责，并承担相关费用……。本院认为，前期物业服务系腾达物业管理公司提供物业服务。后腾达物业管理公司退出西正丽街物业服务，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订前期物业委托服务合同，委托原告对进行物业服务。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”及《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，无论原告是与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》或是后期与业主委员会两次签订的物业服务合同，都对的所有业主具有约束力，而被告丁勤系彝良县商铺的业主，其也应受以上合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务后，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告请求被告支付自2015年11月1日至2019年12月31日欠缴的物业管理服务费2251.00元，本院予以支持。关于被告丁勤辩称其门店属于商业街道而不属于，本院认为，本是商住小区，即集商铺与住房于一体的小区，且该店铺位于，本就属于小区的一部分，而被告也未提交证据证明该店铺不属于，因此对被告的该抗辩理由本院不予支持。被告丁勤认为原告与业主委员会签订的《物业服务合同》，并未明确涉及彝良县西正丽街6区1楼21号商铺，本院认为，依照上述《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，而被告丁勤系彝良县西正丽街6区1楼21号商铺的业主，因此，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》理应对被告丁勤具有约束力。对被告丁勤的该抗辩理由，本院不予支持。被告丁勤辩称原告未按物业服务合同约定的事项提供物业服务，而是由政府相应的职能部门在履行街道店铺的服务，原告存在违约。本院认为，彝良县人民政府于2014年12月23日发布的第61期会议纪要已经明确部署，的部分基础设施已经交由县直相关单位进行管理维护，而原告无论是与盛鑫房地产签订的前期物业合同，还是之后与西正丽街业主委员会签订的物业服务合同，均发生于该会议纪要之后。并且对会议纪要中载明应由物业管理公司负责的事项，被告未提供证据证明原告未履行该服务。因此，对于被告抗辩原告未履行街道的公共保洁、绿化管理、公共设施维护、公共安全以及水电设施维护，而是由政府相应的职能部门在履行，以此来主张原告违约，本院不予支持。被告丁勤辩称原告对其店铺未进行服务，但在庭审中又对原告提供的原告更换消防设施、清掏化粪池、疏通下水管道等服务的证据不持异议，足以证明原告不仅对被告的门店提供了以上服务，也对整个提供了服务，因此，对被告丁勤的该抗辩主张，本院不予支持。原告请求被告支付违约金202.59元的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定具体的违约责任，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁勤支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费共计2251.00元，定于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告丁勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  彭应连二〇二〇年六月十九日法官助理杨琳书记员徐朝麒