浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初8090号原告（反诉被告）：绍兴依家养老服务有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路515号1-5层。法定代表人：范菁华，董事长。委托诉讼代理人：薛春晓、陈君英，浙江凯富律师事务所律师。被告（反诉原告）：张璐，女，1988年1月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘文虎，浙江元培律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卿，女，1977年10月25日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告姐姐。原告绍兴依家养老服务有限公司（以下至判决主文前简称“依家养老公司”）与被告张卿、张璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛春晓，被告张卿、张璐及二被告共同委托诉讼代理人刘文虎到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请撤回对被告张卿的起诉，本院已裁定予以准许。被告张璐于2019年11月5日向本院提起反诉。后本案依法转为普通程序，于2019年12月3日和2020年3月25日对本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛春晓，被告张璐及委托诉讼代理人刘文虎、张卿均到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2020年1月15日至3月16日，庭外和解时间为40天。本案经本院院长审批，延长审限一个月，现已审理终结。原告依家养老公司向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告之间的租赁合同合法有效；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告之间存在租赁关系。事实与理由：被告为润和世纪广场350-1产权商铺业主，取得了房屋产权证，但该商铺相对于独立专有的房屋而言具有一定的特殊性。该商铺是将大商场分割成若干很小面积，它没有墙体与其他部分进行区分，是按照地上的瓷砖来划分的，没有单独水电，无法满足单独居住的功能。原告为润和世纪广场整体承租人。润和世纪广场原为绍兴杭州大厦润和购物中心，由省农发集团开发卖给531户小业主，再返租给杭州大厦润和购物中心运营。在杭州大厦润和购物中心商业体于2016年9月全面停业，并在2018年7月宣布破产后，润和世纪广场业委会决定统一招租、统一管理。经介绍，邀请浙江蓝天清水湾旅业有限公司（杭州）投资，作为1.5亿招商引资项目—医养结合养老项目落户到绍兴杭州。2018年1月，润和世纪广场业主委员会与浙江蓝天清水湾旅业有限公司达成1000万元整体租赁协议。2018年7月11日，绍兴润和世纪广场业主委员会和浙江蓝天清水湾旅业有限公司及原告签订了《绍兴润和世纪广场房屋租赁合同补充协议》，该协议第一条对租赁合同双方主体进行了变更，经各方同意将原合同承租方由浙江蓝天清水湾旅业有限公司变更为原告依家养老公司，原合同权利义务由原告承受。业委会提供了98%的业主的租赁合同，原告已及时支付了已签订合同的租金。因此，为了不影响其他业主的利益，业委会在达到90%以上签约率后，就将整幢房屋交付给原告占有、使用。原告依照招商协议的要求，整改房屋并投资建设。但剩余不到2%的业主不认可整体租赁的事实，一直未来签订合同，且业委会一直努力通知小业主来领取租金。原告于2019年7月收到当地派出所要求被告控告原告侵占罪的调查通知。原告认为，包括剩余不到2%的业主的租赁合同虽未签订，但仍然合法有效。因为商铺的特殊性决定了其所有权的行使应当受到一定的限制，其表现形式就是商铺所有权与经营权分离。业委会向原告提供了《润和世纪广场议事规则》和《润和世纪广场管理规约》等证明业委会有权统一招租，商铺租赁采用集中管理。特别是管理规约第三章商业经营和物业使用明确了“鉴于本物业所具有的特殊性，即（1）业主人数众多，商铺产权分散。如果不能进行统一管理和经营，将会造成整个世纪广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。（2）业主之间利益的相互依赖性。每一位业主的利益都有赖于其他业主的支持和帮助，整个商业广场各业主之间的利益事实上是互相依存的。（3）全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理。有鉴于此，本物业作为一个不可分割的整体”；“业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理”。因此，原告已经与业委会对租赁达成一致，收到业委会提供的98%以上业主的租赁合同是合法有效的情况下，包括被告在内的不足2%的小业主，也应当遵守业委会的决议，遵守业主管理规约。被告张璐辩称：一、原、被告没有签订合同，不存在合同效力审查基础。二、案涉房屋性质为商用，本身就不是用于居住的，现原告装修，平面中间的房间没有自然采光，完全不符合人的自然生理需要。从原告房屋买卖合同附件图纸中可以看出，原告所有的商铺和其他产权商铺是有墙体、门区别开的。被告的私自装修毁坏了商铺的原有状况，现状不代表无法与其他商铺进行区隔。（2019）浙0602民初1067号绍兴润和购物中心有限公司与依家养老公司的民事裁定书中，绍兴润和购物中心有限公司地址为润和世纪广场118-2室（原润和购物中心大楼一楼北门进），该工商登记情况就表明了案涉广场的房屋是可以单独使用的。参照绍兴市越城区解放北路515号润和世纪广场一楼117-1号司法拍卖的照片可以看出，商铺原是进行了分割。三、业委会的行为自被告知晓时至今，被告不予认可。所谓的业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理，该约定是无效的，业主委员会无权代表被告对专有部分进行处置。另外招商的含义不等于能够签租，招商仅仅是要约邀请。在原告的《润和世纪广场管理规约》第十九条规定了业主委员会的职责，“（二）代表业主与经营单位进行租赁事宜的协商”，字眼是协商，决定权在业主。被告并未委托业主委员会对商铺进行经营及管理，且小区业主委员会与业主大会所能够共同决定的应是有关共有和共同管理权利的重大事项，而不应包含对业主专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。在《润和世纪广场议事规则》中第五条规定了业主大会的议事内容，被告认为该部分内容不能违反法律之规定，内容不得超过物权法第76条范围，76条中对于议事范围有其他字眼的规定是：“（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项”。该其他重大事项也有着“共有和共同管理权力”在前限制。根据《物权法》第70条，该共有和共同管理部分的范围是专有部分以外的共有部分。所以业委会的权利不能基于被告专有部分所有权的租赁权。即使根据管理规约，业委会的职责也很明确规定为拟定选聘、续聘程序和方案，报业主大会决定，业委会无权代表业主、业主大会对外签订协议。原告是否有权使用被告的商铺，原告在2019年5月电视台的采访中，原告代表已有陈述提前使用了没有签订合同的商铺，不妥，房屋可以复原。四、双方之间无书面租赁合同，目前已超过六个月，即便双方存在租赁关系，现被告正式通知原告解除合同。原告系与非法的业委会达成的协议，相关租赁也是与该业委会达成的。反诉原告张璐向本院提出以下反诉请求：一、反诉被告支付反诉原告自2018年1月1日至2019年9月24日占用商铺的租金109949元（174.24元/天，631天）；二、反诉被告将反诉原告商铺恢复原状（与房屋买卖合同图纸一致，和相邻商铺有墙体分隔，有门），并腾退；三、反诉被告对侵占反诉原告商铺一事进行赔礼道歉，并将道歉内容在润和大厦一楼、与绍兴日报上张贴、刊登；四、反诉被告承担反诉原告应诉、反诉而发生的律师费4000元。诉讼中，反诉原告明确第一项诉讼请求中的占用商铺的租金指占用费，标准参考与润和的协议。事实与理由：反诉原告是绍兴润和世纪广场350-1号的业主。反诉原告从未与反诉被告或者浙江蓝天清水湾旅业有限公司签订过租赁合同。反诉被告自称承接了自2018年1月浙江蓝天清水湾旅业有限公司租赁合同的权利义务，毁坏了反诉原告的商铺结构、并长期占用，试图将商铺改造成养老院。绍兴电视台2018年12月、2019年5月对于反诉被告的行为进行过报道，反诉被告代表在2019年5月报道中陈述提前使用了没有签订合同的商铺，公司行为不妥，房屋可以复原。2019年8月14日，反诉被告对反诉原告提起诉讼，要求确认和反诉原告之间的租赁合同有效。在反诉被告的起诉状中，反诉被告自认与反诉原告没有签订租赁合同。反诉原告认为，自2018年1月起浙江蓝天清水湾旅业有限公司擅自使用原告房屋，反诉原告承诺自愿承担浙江蓝天清水湾旅业有限公司的义务，并且在知晓自身无权使用房屋，没有合同的情况还起诉反诉原告，导致反诉被告应诉，发生律师费用，反诉被告也没有将使用期间的费用支付给反诉被告过，反诉被告系滥用诉讼权利。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》规定：当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。所以，反诉被告应承担反诉原告的律师费。综上，反诉被告侵占商铺，变更结构，应恢复原状，支付租金，反诉原告无意租赁，反诉被告应腾退，并对侵占赔礼道歉，承担滥用诉讼致使反诉原告支付的律师费。反诉被告依家养老公司辩称：反诉原告诉称与反诉被告不存在租赁关系，被告侵占原告商铺不是事实。事实是虽然双方并未直接签署书面的房屋租赁合同，但因原告商铺产权性质的特殊性，以及业主委员会对反诉原告的代理行为，双方已存在事实上的房屋租赁关系。一、反诉原告持有的商铺有别于独立商铺，属于分割销售、统一返租经营的类型。形式上，该商铺与其他商铺没有物理间隔墙，没有封闭空间和独立水电，仅以空旷地面的瓷砖进行概念上的面积分割。经营上，该商铺必须与其他商铺一并使用方达到经营目的。事实上，润和世纪广场分割销售的531个商铺，均由绍兴润和购物中心有限公司进行返租经营，返租期后也是由业主委员会进行统一招商管理。可见，该商铺的专有权部分的使用无法像独立的隔断商铺一样，从购买开始就是受到限制的。二、商铺的权利行使依附于业主委员会的统一管理，业主行使商铺所有权受到《润和世纪广场管理规约》《润和世纪广场议事规则》的约束。《润和世纪广场管理规约》明确规定531户商铺作为一个不可分割的整体，在返租期后受业主委员会统一招商管理。且对业主权益优先级作出约定为“当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会作出的符合大多数业主权益的决议”。依家养老公司是通过当地政府招商来投资整幢大楼的，又是在政府的引荐下和润和世纪广场的业主委员会谈判，业委会又向依家养老公司提供了业委会备案的文件，明确了自己的授权。依家养老公司有理由相信业委会是得到全体业主授权，该幢物业是统一出租的。因此业主的个人利益让步于整体物业的利益，进一步印证业主行使所有权的限制。三、反诉被告已与超过98%的业主签署《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。根据合同约定，全体业主作为甲方合同主体，该合同约束包含原告在内的全体业主。在《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》中，绍兴润和世纪广场业主委员会也对承租事宜签字盖章确认，可见由反诉被告承租润和世纪广场是绝大多数业主的真实意思表示，且由业主委员会统一招商，反诉被告与全体业主达成租赁协议，也与反诉原告成立了房屋租赁关系。四、业委会已经将整幢物业全部移交给依家养老公司，依家养老公司是基于房屋租赁合同装修商铺，属于有权使用，并非非法侵占。综上，反诉被告认为，反诉原告反诉状陈述的内容与事实完全不符，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依家养老公司提交的证据：1.润和世纪广场商铺现场照片打印件1份（2019年5月20日拍摄）；2.浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户协议复印件1份（办事处盖章）；3.绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书1份；4.绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议1份；5.润和世纪广场管理规约打印件1份；6.润和世纪广场议事规则打印件1份；7.关于润和续租情况的通报（业委会向所有的业主作的通报）、关于润和商铺续租签订的通知、关于润和签约延时的通知各1份；8.已支付租金情况打印件1份；9.绍兴润和购物中心有限公司、浙江省房地产开发有限公司、浙江润和房产集团有限公司的工商信息打印件各1份；10.绍兴润和世纪广场房屋租赁补充协议1份；11.关于润和商铺的续租通报1份；12.原业委会的情况说明1份；13.依调查令调取的润和世纪广场业委会备案资料1组（含备案通知书、印章刻制证明、成立换届备案表、议事规则、会议纪要、成立流程、管理规约）；14.依调查令调取的发改委情况说明1份；15.依调查令调取的绍兴市不动产查询证明1组（房产607份、土地465宗）；16.租金支付凭证1组（附统计情况表供参考）；17.证人钟某、王某证言各1份。张璐对证据9真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，质证如下：证据1的拍摄时间系依家养老使用期间，不能代表房屋应有的状况，结构已被破坏，应以商品房买卖合同的图纸为准。对证据2的真实性有异议，招商不代表原告与被告的租赁协议有关联性。证据3是他人与依家养老公司之间的合同，不能代表全体业主的租赁意思表示，张璐未在上面签字。对证据4，若合同发生效力，也仅限于甲方2和乙方1、2之间，根据合同第4条的约定，补充协议是没有生效的，原告的人员有代签字的行为，另据了解依家养老公司与不同业主签订的合同租金是不一致的；证据5、6系打印件，对真实性不予认可，业主大会的权利不能超过法定的权利，业主大会可以决定的部分是共有的部分，不能处置专有权部分的权利，议事规则中对业委会的职责有明确约定，是没有权利对外签订协议的，不能代表业主；同时根据证据5管理规约中的第9条，依家养老公司已破坏了房屋的承重、擅自改变了用途等。对证据7的真实性认可，但内容是要求业主签订合同，而不是对合同进行追认，业委会是没有权利签订合同的，是要业主自行签订合同的；续签通知中业委会没有说明签订协议的权利。证据8系原告自行制作，不予认可。对证据10中业委会作为甲方签订补充协议，认为主体是不适格的，即使业委会和乙方拟定了相关的条款，也应该报业主大会进行决定。证据11续租通报3可以证明业委会未经过业主的同意通过了合同条款。证据12情况说明载明收到了85%的业主委托，对比例有异议，并没有经过全部业主或张璐的委托。证据13，对该组证据中的备案通知书真实性没有异议；换届备案表中确定了总套数为451套，反映了发改委的情况说明中的数量与原告的自述有异；对议事规则真实性没有异议，对关联性有异议，业委会的成员的候选人票数是一致的，不符合常理，业委会的成员的选定未经过业主的投票选举。对证据14的真实性没有异议，但内容中载明收到租赁合同复印件527份，对合同是有异议的，与起诉状中记载的业主是531户，仅2%的业主没有签订租赁合同的陈述是矛盾的，与规约记载的业主数量也不相同，故认为备案时伪造了相关合同。证据151的真实性没有异议，商铺权证登记时间大部分在2011年之前，也就是业主大会成立前就登记了，但成立（换届）备案表上套数是451套，故业委会成立时登记的总面积不合法。证据16，付款凭证是在依家养老公司起诉后的付款情况，统计后共计打了562笔租金，与其要证明的507户业主不一致；同时付款不代表业主对租赁事实的认可，若付款到张璐帐户，也不认可租赁的事实，单凭付款记录不能印证其他业主对租赁情况的认可，应出示合同原件。证据17，证人不清楚议事规则的内容，根据规约的职责，拟定好方案是要经过业主大会通过的，但证人陈述没有就签订合同召开过业主大会，也未提供委托书；业委会咨询了律师没有权利对外签订合同，是要独立签订合同的，根据合同相对性，依家养老公司与单独业主的合同不能制约其他业主；业委会成立投票人数没有达到67%，根据证据15，2013年应有550户以上的业主，备案表上的数量也未达到应有业主人数，故业委会成立不合法，业委会不具有对外协商签订协议的资格和权利。对有争议的证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4、7、9、10、11的真实性予以确认。对证据13、15、16予以认定。证据5、6，与证据13调取材料一致，予以认定。证据8，结合证据15、16，对以按铺号对应同一业主的方式统计的数据予以确认。对证据12、14本身的真实性予以确认。证据17，本院结合其他证据综合予以认定。张璐提交的证据：1.购房合同2份、房屋所有权证2份、商铺租赁经营合同2份；2.2019年10月31日拍摄的照片1张；3.商品房买卖合同、商铺租赁经营合同、房屋权证各1份（同证据1）；4.民事起诉状复印件1份；5.委托代理人合同、律师费发票各1份；6.2019年8月31日商铺现状照片2份；7.与街道工作人员录音资料1份；8.与发改委工作人员录音资料1份；9.土地使用权证1份。依家养老公司对证据4、6、9真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，质证如下：对证据1、3中买卖合同的关联性不认可，买卖合同虽登记了面积，但与分户图的面积是不同的；商场实际是没有围墙的，房产证附图中可以看出该商铺与其他商铺是相连的，是相互依存的事实；案涉商铺仅能根据地上的铁片去区分，且租赁合同明确是租给杭州大厦经营，故商铺不可能隔离，此类商铺的专有权是受到限制的；对租赁经营合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该合同系业主与润和购物中心签订的，但该中心已倒闭，合同中可以看出统一经营、收益共有，及具体与业委会协商履行的问题；房产证未针对专有部分做特殊的图纸，与平常图纸不一样，故专有权是受限制的；租赁合同与本案无关。对证据2的关联性不认可，但可以证明图中的沿街商铺是独立墙体分割，独立出售的，本案是不包含照片中的商铺的。对证据5关联性不认可，与本案无关。对证据7三性均有异议，谈话人身份未确定，即便真实，其个人表述也非事实，该录音证据并无其他证据相互印证，不能证明其目的；根据调取的业委会备案资料，可以证明业委会备案是合法的。对证据8三性均不认可，录音必须完整、身份明确，且通过合法手段取得，该录音与本案无关，也不是事实；调取证据当时，只是要求发改委数一下有多少份合同。对有争议的证据，本院认定如下：对证据1、3、4、5、6、9的真实性予以确认。证据2，照片中的商铺系沿街商铺，非案涉广场内商铺，本院对关联性不予认定。证据7，结合依家养老公司调取的证据13备案资料，本院不予认定。证据8，结合依家养老公司调取的证据14，对案涉项目曾向发改委备案租赁合同复印件的事实予以确认。本院调取的证据：1.（2019）年浙0602民初1067号起诉状、撤诉报告及民事裁定书各1份；2.经张璐申请鉴定，本院委托的鉴定机构出具的退鉴报告1份。依家养老公司、张璐对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年至2018年，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜进行接洽商谈。2018年1月左右，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜达成意向（第一年整体租赁费1000万元/年，以后每三年递增5%），润和世纪广场业主委员会组织各业主陆续签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。2018年3月21日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁补充协议》一份，约定绍兴润和世纪广场负地下二层、五楼办公室唯一使用权归乙方所有，使用期限与房屋租赁期限一致；乙方有权自主决定经营范围和经营模式，依法经营、自负盈亏；乙方享有对以上物业进行重新分割、布局、装修、增设他物的权利。租赁期满时，在甲乙双方不再继续租赁关系时，乙方承诺恢复至原有状态，全部费用由乙方承担。补充协议还对其他事项进行了约定。2018年7月11日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方二）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方一）、依家养老公司（乙方二）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书补充协议》，对甲方一（指小业主）及乙方一之间签订的绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书达成补充协议，约定原合同租赁双方主体分别是甲方一及乙方一，现各方同意，原合同承租方由乙方一变更为乙方二，原合同的权利义务由乙方二承受；乙方一为乙方二履行原合同及本补充协议提供连带责任保证担保。原合同第四条租赁期限条款明确为：本合同租赁期限为20年，自2018年5月1日起开始计算到2038年8月31日止，其中2018年5月1日至2018年8月31日为4个月装修免租期；各方明确，乙方二支付给甲方一租金的租税由乙方二承担。原合同第十三条合同生效及其他条款明确为：完成全体业主90%签约后，乙方二支付第一年租金，甲方一给予乙方二4个月的装修免租期，次年9月前10个工作日内完成次年租金支付。对于目前仍未与乙方签约的业主，甲方二应协助乙方做该业主的工作，促使其与乙方尽快签订绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同。补充协议还对其他事项进行了约定。目前，润和世纪广场已整体移交依家养老公司运营，依家养老公司已向业主支付租金达90%以上。另查明，绍兴润和世纪广场三楼350-1商铺（建筑面积40.3平方米）于2005年4月12日登记于张璐名下，张璐未签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。润和世纪广场由浙江润和房地产开发有限公司开发，原由绍兴润和购物中心有限公司向各业主租赁经营作商场使用。案涉润和世纪广场商铺以地面嵌入的铁片标注的商铺号来对各商铺坐落进行区分。经张璐申请，本院依法委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉350-1号商铺租金标准进行评估，该公司出具《退鉴报告》一份，载明因润和世纪广场整个三楼处于非营业状态，案涉商铺在整层三楼中所占面积比例较小，故该商铺的租金水平主要由其所处区域地理位置和大环境客流量决定；经初步市场调查，该公司未能找到与案涉商铺类似情况的租赁实例，无法按评估准则进行评估，故将案件退还法院。经由绍兴市越城区房地产管理处调取的润和世纪广场业主委员会备案资料显示：2013年8月24日，绍兴市润和世纪广场第一届业主委员会成立。2013年10月21日经统计，《润和世纪广场管理规约》《润和世纪广场议事规则》共计发放选票451张，实收选票289张，其中有效票289张，共计建筑面积14396平方米占总建筑面积67%。《润和世纪广场管理规约》第五条规定，“鉴于本物业所具有的特殊性，即（1）业主人数众多，商铺产权分散。如果不能进行统一管理和经营，将会造成整个世纪广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。（2）业主之间利益的相互依赖性。每一位业主的利益都有赖于其他业主的支持和帮助，整个商业广场各业主之间的利益事实上是互相依存的。（3）全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理。有鉴于此，本物业作为一个不可分割的整体，在润和购物中心有限公司返租6年期限届满后，按照有关规定，成立润和世纪广场业主委员会。业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。本款所称“本物业作为一个不可分割的整体”是指在第二章第三条中在本物业管理区域内包括所有的供电、供水、设备、设施、卫生间、门厅、中央空调、电梯、消防系统及外墙等所有的场地等，不因产权的分割而进行场地的分割，不因权利的不同而施以不同的管理方式；业主依据自己的投资充分行使表决权和收益权。本款所称统一规划，统一招商，统一管理，是指业主委员会根据业主大会有关决定，统一规划世纪广场的经营管理、发展模式，统一与承租企业（户）进行招商；统一决定本物业的管理或物业服务企业的招聘。保障全体业主按照投资份额比例获取租金收益”。第十三条规定，“业主履行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；……（五）当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议……”。2018年5月4日，绍兴市越城区办事处（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户协议》一份，双方就在共同推进浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户建设达成协议，约定乙方负责于2018年6月底之前在注册成立项目实体企业，注册资金不低于500万元人民币；乙方项目总投资不低于（含）1.5亿元人民币，2年内完成项目投资、建设等内容。本院认为，本案争议焦点为原、被告之间是否存在租赁关系。对此，本院评析如下：一、润和世纪广场原由绍兴润和购物中心有限公司以商业广场形式统一对外经营，商场整体呈现开放式空间。根据依家养老公司提交的照片显示，润和世纪广场商铺间系以地面嵌入的铁片标注的商铺号进行区分；结合证人证言，经本院核实，润和世纪广场一至四层商铺间没有隔离设施，系由开发商将润和世纪广场进行面积概念分割后，产权登记在业主名下。故，案涉润和世纪广场商铺属于无实体物理分割的虚拟产权式商铺。产权式商铺是指由开发商将整体商业建筑分割为若干独立部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。产权式商铺多作为大型商场等整体使用，都需要进行统一的规划和经营，单独或少数商铺并不具备独自经营的条件。由于产权式商铺的特殊性，该类商铺业主的权利不同于传统的物权，业主对其所有的商铺不享有完全的直接支配和排他的权利，因此只能对业主权利作类似物权的认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。而本案虚拟产权式商铺虽办理了产权登记，但不完全符合建筑物区分所有权的特征，亦不完全符合物权法关于专有部分的特征，故其“专有部分”权利的行使应区别于传统物权专有部分权利的行使，受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”张璐虽对案涉商铺享有产权，但其权利的行使受制于润和世纪广场整体业主的利益；同时，张璐作为业主在购买案涉商铺时明知润和世纪广场实行统一经营模式，也应该知道自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的意志。基于产权式商铺特殊性下的“业主专有权应当予以限制”和“禁止权利滥用”原则，产权式商铺的业主在行使“专有部分”权利时不得损害其他业主的合法权益。二、根据《润和世纪广场管理规约》第五条规定，业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。第十三条规定，业主的义务包括遵守业主管理规约、业主大会议事规则；当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议。本案中，润和世纪广场业主委员会已就润和世纪广场整体出租事宜与依家养老公司达成合意并交付使用，大多数业主已与依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书，对自己的专有权进行了处分，已形成了业主多数意见。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；第八十三条第一款规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。张璐作为业主，应当遵守管理规约、业主委员会和绝大多数业主的决定。三、根据依家养老公司提交的不动产查询证明、银行支付明细和证人证言等现有证据可以认定，润和世纪广场业主签约达90%以上，符合《润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》关于合同生效的约定。依家养老公司与张璐之间虽未签订书面房屋租赁经营合同，但案涉商铺与润和世纪广场其他业主商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，如割裂个别产权式商铺，不加限制地认为依家养老公司与未签约商铺业主不存在租赁关系，从而不得使用案涉商铺，那么势必将影响整个润和世纪广场的整体经营，也势必对绝大多数其他业主的合法权益造成影响和损害。综合上述分析，依家养老公司要求确认与张璐之间存在租赁关系的诉请，本院予以支持。张璐认为即便存在租赁关系，因已超过六个月且无书面租赁合同，故其通知依家养老公司解除租赁关系的意见。本院认为根据前述分析，产权式商铺业主虽对商铺享有所有权，但因其特殊性，其权利的行使必然受到限制，故解除权的行使亦相应受限；如要解除与依家养老公司的租赁关系，需经产权式商铺面积占总面积2/3以上的业主且人数占总人数2/3以上的业主同意后，方可依法解除，故本院对张璐的该意见不予采信。针对张璐的反诉请求，因张璐系以依家养老公司侵占案涉商铺、非法占用案涉商铺为由，按其与绍兴润和购物中心有限公司的合同标准向依家养老公司主张商铺占用费，但根据上述分析，依家养老公司与张璐之间存在租赁关系，故张璐可另行就租金向依家养老公司进行主张，本院对张璐主张的商铺占用费，不予支持。同理，张璐要求依家养老公司将案涉商铺恢复原状、腾退、赔礼道歉，并承担律师费的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绍兴依家养老服务有限公司与被告张璐之间存在租赁关系；二、驳回反诉原告张璐的诉讼请求。案件受理费80元，由被告张璐负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取1290元，由反诉原告张璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  万春霞人民陪审员  程 静二〇二〇年六月二十三日书 记 员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。