广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1786号 上诉人（原审被告）：广西斯柳冶化有限责任公司，住所地广西壮族自治区融安县浮石镇。统一社会信用代码：9145022475653407X7。 法定代表人：黄喆，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：龙维勇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃贤达，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州富石科贸有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市三中路193号1栋。统一社会信用代码：91450205759766263X。 法定代表人：蒋石玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。 上诉人广西斯柳冶化有限责任公司（以下简称斯柳公司）因与被上诉人柳州富石科贸有限公司（以下简称富石公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 斯柳公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二、第三项；改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院未将被上诉人在合同期满后违法占用房屋14个月的收入与被上诉人主张的19个月经营利润损失相冲抵是错误的。本案既存在上诉人收回房屋19个月的事实，也存在被上诉人在2017年8月31日租赁合同期满后违法占用房屋14个月的事实。该14个月期间被上诉人是正常营业的，能够产生合理利润。故被上诉人的经营利润损失只能按5个月计算。二、一审法院认为合同期满后被上诉人占用房屋14个月经营属于另外的法律关系，应当另案处理的意见是错误的。同理，既然被上诉人认为上诉人收回房屋的19个月有经营损失，那么被上诉人违法占用房屋14个月，上诉人也存在经营损失（根据合同约定，租赁期满后酒店交由上诉人经营）。上诉人完全具备要求被上诉人赔偿其占用房屋14个月经营利润损失的法律权利。但是上诉人为了节约司法成本，避免诉累，认为上诉人与被上诉人之间的损失应当直接冲抵，不足部分才另外赔偿。故一审法院不采纳上诉人该观点，违背了立法目的。三、一审法院判决上诉人应向被上诉人支付违约金230000元是错误的。首先，根据双方签订的《广西斯柳公司柳州招待所经营合同》第五条第2点约定，只有在合同终止的情况下，被上诉人才能够主张半年的违约金，但本合同在违约发生后仍继续履行，并未终止，故被上诉人不能主张违约金。其次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金不具有惩罚性，其目的为了赔偿守约方的损失。按照本案的案情分析，上诉人违约将房子收回导致被上诉人的经济损失就是经营利润损失，根据一审法院的判决，法院已支持了被上诉人主张的经营利润损失，故不能再主张违约金。最后，本案中认定被上诉人的经营利润损失为482956元，那么该经营利润的损失的30%为144886.8元，故一审法院支持的230000元超过了经营利润的损失的30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，依法应当予以降低。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。 富石公司辩称，一、被上诉人未按时交还房屋是另外一个法律关系，上诉人已经向一审法院另行起诉主张租赁期满后未按时交付房屋所造成的损失，有法院生效的（2018）桂0205民初4895号民事判决确认。上诉人现在又主张是没有理由的，也不成立。二、关于违约金的问题。1.上诉人的行为就是提前终止租赁合同的行为，按照双方签订的《广西斯柳公司柳州招待所租赁经营合同》第五条第2项规定，要承担支付半年租金的违约责任。至于后面租赁合同继续履行是另外一个关系。一审判决支付230000元的违约金是符合合同约定的。2.上诉人的损失不止经营的损失，还有装修和购买物品（包括空调、被子等）的损失约200多万元，因没有评估装修的造价，一审法院才没有支持这部分损失。19个月也是上诉人在使用，上诉人应该补偿这一部分。一审法院判决支持230000元的违约金并不过高。 富石公司向一审法院起诉请求：1、判令斯柳公司赔偿富石公司经济损失1100993元；2、判令斯柳公司支付富石公司装修、物品、设备、设施购置费用1313727元；3、判令斯柳公司向富石公司支付违约金230000元（2015年租金的一半）；以上合计：2644720元。4、鉴定费47000元由斯柳公司承担；5、本案诉讼费由斯柳公司支付。 一审法院认定事实：富石公司作为乙方，斯柳公司作为甲方，于2007年8月31日签订《广西斯柳公司柳州招待所租赁经营合同》，约定甲方将自有的位于广西壮族自治区柳州市三中路193号1栋建筑面积3946㎡的整栋楼房和该楼房内斯柳公司自有招待所现使用的客房设备、物品、材料等物资，以及与该栋楼房配套的院内属于招待所用地的场地（公共通道除外）和后院餐厅所在的二层楼房（包括二楼全部及一楼餐厅，斯柳公司保留一间办公室和车库）等全部租赁给乙方用于宾馆经营，租赁期限为10年，即从2007年9月1日至2017年8月31日止；第一年租金40万元，第二年至第十年，每年租金在上一年租金的基础上再递增1万元；乙方向甲方缴纳租赁保证金共计40万元；租赁期满后，乙方对所租赁楼房的装修、经营投资添置的设备、物品、材料等，不计折旧，归甲方所有（空气源热泵系统除外）；甲乙双方不得无故提前终止合同，如甲方无故提前终止合同，应向乙方偿付乙方的前期投资即装修、所购物品、设备等（按使用时间折旧评估）的资金及赔偿乙方半年租金的违约金，并不得向第三方出租；乙方无故提前终止合同，应向甲方支付半年租金的违约金，乙方的前期投资，即装修、所购置物品、设备等的任何东西无权要回，归甲方所有。合同同时对其他相关权利义务进行了约定。2013年12月9日，斯柳公司以富石公司未按时交纳租金为由单方解除合同并收回租赁房屋，后经一审法院和柳州市中级人民法院两审判决，2014年12月16日柳州市中级人民法院终审判决确认斯柳公司公司解除行为无效，至2015年7月3日，斯柳公司将案涉房屋交回富石公司继续使用。另案查明，2018年10月31日，富石公司已将房屋返还斯柳公司。 另查明：1.经委托中众益（广西）会计师事务所有限公司进行评估测算，2013年12月9日至2015年7月3日期间富石公司经营酒店的经营收入测算为共计2738441.42元，其中房租收入（含钟点房）2092679.26元，门面出租收入589300元，付费品及其他56462.16元；此次测算未涉及随收入产生的经营成本、费用及税金。2.经委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限责任公司进行资产评估，在评估基准日2008年3月31日的评估价值为967268元。3.经委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，案涉爱尔久久商务酒店于2013年12月9日至2015年7月3日时段的经营利润在评估基准日2015年7月3日的评估价值合计为人民币482956元。4.富石公司为前述经营收入测算司法评估支出评估费27000元，为前述装修价值评估支出评估费20000元，为经营利润损失评估支出鉴定费28000元。 一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。富石公司与斯柳公司签订的《广西斯柳公司柳州招待所租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据富石公司与斯柳公司的诉辩，本案的争议焦点为：一、富石公司的起诉是否超过诉讼时效？二、富石公司主张的各项赔偿是否有事实和法律依据？ 对于争议焦点一：柳州市中级人民法院对斯柳公司单方解除合同、收回房屋无效的判决时间为2014年12月16日，且此后斯柳公司直到2015年7月3日方将房屋返还给富石公司继续经营，富石公司起诉时间为2016年12月12日，未超过法律规定的诉讼时效。 对于争议焦点二：1.对于富石公司主张的经济损失：一审法院认为，斯柳公司无理解除合同，致使2014年12月16日至2015年7月3日期间富石公司未能使用租赁房屋，给富石公司造成了损失，斯柳公司对此应当赔偿。对赔偿数额的认定上，经一审法院通过柳州市中级人民法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，案涉爱尔久久商务酒店于2013年12月9日至2015年7月3日时段的经营利润在评估基准日2015年7月3日的评估价值合计为人民币482956元。富石公司认为此评估价格过低，对此一审法院认为，该评估经合法程序，委托专业机构作出，富石公司虽认为此评估价格过低，但未能提供相应的反驳证据，故一审法院对此评估价格予以采信，认定富石公司因斯柳公司违约收回租赁房屋给富石公司造成的经济损失为482956元，对富石公司主张超出此数额的部分，不予采信。 2.对富石公司主张的装修、物品、设备、设施购置费用，一审法院认为，首先，根据富石公司与斯柳公司的合同约定，租赁期满后，富石公司对所租赁楼房的装修、经营投资添置的设备、物品、材料等，不计折旧，归斯柳公司方所有；其次，斯柳公司的违约收房行为，确实导致富石公司在一段时间内未能使用租赁房屋，但根据现有证据，在斯柳公司占有该房屋期间，并未能证明斯柳公司存在损坏上述装修或物品、设备，导致富石公司在后续经营中必须重新装修或加以修缮才能正常经营的情形，因此，一审法院对富石公司主张的装修、物品、设备、设施购置费用不予支持。 3.对富石公司主张的违约金230000元，一审法院认为，根据富石公司与斯柳公司签订的合同约定，违约方解除合同方应向守约方支付半年租金作为违约金。本案中，斯柳公司违约收回房屋，致使2014年12月16日至2015年7月3日期间未能使用租赁房屋，遭受经济损失，此经济损失至今未获补偿，结合鉴定机构认定的经济损失数额，以及2015年至今损失未获补偿所造成的资金占用损失，以及当前法律保护的民间资本流通利率上限，一审法院认为，富石公司主张按2015年租金的一半即230000元计付违约金，有合同依据，且未超过其因斯柳公司违约行为所遭受的损失，对此一审法院予以支持。 4.对于鉴定费，本案富石公司为鉴定诉争相关事项共计支出鉴定费75000元，根据对本案富石公司诉请的支持程度，一审法院酌情认定由斯柳公司负担19865.25元，由富石公司自行负担55134.75元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、斯柳公司向富石公司赔偿经济损失482956元；二、斯柳公司向富石公司支付违约金230000元；三、斯柳公司向富石公司支付鉴定费19865.25元；四、驳回富石公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27958元，保全费5000元，合计32958元（富石公司已预交），由斯柳公司负担8880元，由富石公司自行负担24078元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初4895号民事判决书，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人主张的被上诉人在合同期满后违法占用14个月的收入应否在本案中与被上诉人赔偿给上诉人其占用租赁房屋19个月的利润损失相冲抵？二、上诉人是否应向被上诉人支付违约金230000元？ 关于争议焦点一，对于被上诉人在合同期满后仍继续占用租赁房屋未返还给上诉人，这属于另一法律关系，上诉人已另案向一审法院提起诉讼，案号为（2018）桂0205民初4895号；且对于该期间的收入大小以及是否同意冲抵、应冲抵的金额，双方当事人均有争议，在本案中上诉人亦未在一审中对此提出反诉，被上诉人亦不同意在本案中冲抵，故本院在本案中不予审理，上诉人可另行解决。 关于争议焦点二，双方在《广西斯柳公司柳州招待所租赁经营合同》第五条第2项约定：“若甲方（斯柳公司）或者乙方（富石公司）中途因故提前终止合同，应提前一个月同对方商议，经双方同意签字确认后方可执行，否则：A.甲方应向乙方偿付乙方的前期投资即装修、所购置物品、设备等（按使用时间折旧评估）的资金及赔偿乙方半年租赁金的违约金，并不得向第三方出租……”。从该条款来看，上诉人赔偿半年租金的违约金的前提是提前解除合同造成合同终止、未能继续履行完整个合同租赁期限而承担的违约责任，而在本案中，本院生效判决已确认上诉人提前解除租赁合同行为无效，上诉人于2015年7月3日已将案涉房屋交回被上诉人继续使用，被上诉人一直使用租赁房屋至合同期满，双方租赁合同最终实际并未提前终止。而且对于被上诉人在租赁期间无法使用的19个月的利润损失，法院已予以支持，判决上诉人向被上诉人赔偿该期间利润损失，被上诉人已获得相应补偿。因此，被上诉人诉请上诉人向其支付提前解约的违约金230000元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，斯柳公司的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；部分请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初5626号民事判决第一项、第三项，即：“一、广西斯柳冶化有限责任公司向柳州富石科贸有限公司赔偿经济损失482956元”、“三、广西斯柳冶化有限责任公司向柳州富石科贸有限公司支付鉴定费19865.25元”； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初5626号民事判决第二项、第四项；即：“二、广西斯柳冶化有限责任公司向柳州富石科贸有限公司支付违约金230000元”、“四、驳回柳州富石科贸有限公司的其他诉讼请求”； 三、驳回柳州富石科贸有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费27958元，保全费5000元，合计32958元（柳州富石科贸有限公司已预交），由柳州富石科贸有限公司负担26000元，广西斯柳冶化有限责任公司负担6958元；二审案件受理费11128元（广西斯柳冶化有限责任公司已预交），由上诉人广西斯柳冶化有限责任公司负担7638元，被上诉人柳州富石科贸有限公司负担3490元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月八日 书记员 覃 溪