吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1265号上诉人（原审原告）：吉林市颗粒圆商贸有限公司。法定代表人：孙某1，经理。委托诉讼代理人：杜某，吉林寒松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，吉林寒松律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司。法定代表人：李某1，董事长。委托诉讼代理人：付某，男，业务员。委托诉讼代理人：梁某，吉林泰旺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：孙某1，男，1960年8月24日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：李某3，男，1970年5月17日出生，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：李某4，女，1963年12月30日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：李某5，男，1954年10月25日出生，住吉林省长春市××区。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：邹某，女，1957年10月19日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：王某，男，1957年3月8日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：李某6，女，1956年7月7日出生，住辽宁省抚顺市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：孙某2，男，1987年6月7日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：孙某3，女，1967年5月25日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：姜某，男，1958年1月11日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某2，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。上诉人吉林市颗粒圆商贸有限公司（以下简称颗粒圆公司）、上诉人沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇公司）因与被上诉人孙某1、李某3、李某4、李某5、邹某、王某、李某6、孙某2、孙某3、姜某租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人颗粒圆公司的委托诉讼代理人杜某、陈某，上诉人铁凇公司的委托诉讼代理人付某、梁某，被上诉人孙某1、李某3、李某4及其共同委托诉讼代理人李某2，被上诉人李某5、邹某、王某、李某6、孙某2、孙某3、姜某共同委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颗粒圆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持颗粒圆公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用及评估费由铁凇公司承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定颗粒圆公司有拒交房租的违约行为是错误的，是铁凇公司违约。1.原审时颗粒圆公司法定代表人孙某1和铁凇公司经理赵少诚之间的通话录音可以证明，双方一直在协商房租缴纳事宜，不存在颗粒圆公司拒交房租的事实。该录音在1799号案件赵少诚出庭时对该录音的真实性表示承认。2.2016年12月23日，铁凇公司对沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉车分公司（以下简称吉车分公司）的批复可以证明，双方当年正在协商房租租赁事宜，同时也可证明铁凇公司违约。（1）该批示原审法院没有认定其真实性是错误的，同样是在1799号案件中，铁凇公司一方已明确承认该批复的真实性，况且颗粒圆公司已提供该批复的复印件，而批复的请示方和批复方均不是颗粒圆公司，颗粒圆公司已完成举证义务。（2）根据该批复的内容可知双方当时正在协商，否则租赁合同当时已签订且租期为五年，按照租赁合同的约定应当在12月1日交纳租金，那么为什么要12月15日还请示呢？（3）在批复中记载第一层租金为50万元，第二层租金为20万元。通过原审出庭证人证言可知，二层漏水无法使用，但铁凇公司仍要求颗粒圆公司交纳二层租金20万元，这也是问题的根源，由于该问题颗粒圆公司当年一直与吉车分公司协商。二、一审判决损失的数额错误。1.关于装饰装潢的费用不应判决50%，应全部支持。如上所述，颗粒圆公司没有任何违约行为，是铁凇公司违约。原审法院判决颗粒圆公司分担责任比例50%是错误的。2.关于营业损失原审法院不支持是错误的。（1）颗粒圆公司是营利法人，有合法的工商登记手续，颗粒圆公司成立了吉玛特商场，对此铁凇公司是知道的，所以铁凇公司违约时应当能预见到其违约行为给当事人造成的经济损失范围包括营业损失。（2）原审法院在判决中也认为铁凇公司有违约行为，那么既然判决装饰装潢损失铁凇公司已承担部分责任，为什么营业损失就不承担了呢？（3）原审认为颗粒圆公司没有与次承租人签订合同，所以可得利益不具有现实性，但实际情况是，所有商户在1月9日铁凇公司强行将他们赶走前一直都在经营，颗粒圆公司考虑到与铁凇公司正在协商租赁事宜，所以暂时没有与商户续签合同。事实上如果不是铁凇公司强行收回房屋，吉玛特商场仍然可以继续经营，收取商户的租赁费用是必然的。综上，颗粒圆公司无违约行为，铁凇公司在双方协商阶段，特别是在展期未满的情况下，强行赶走商户收回房屋责任均在铁凇公司。颗粒圆公司所要求的赔偿数额是根据评估报告得出的，有事实及法律根据，请二审法院支持颗粒圆公司的上诉请求。铁凇公司辩称，颗粒圆公司上诉理由不能成立。颗粒圆公司在租赁合同履行过程中未按照合同约定履行合同，存在违约行为，因此其因违约造成的经济损失应由其自行承担。孙某1、李某3、李某4、李某5、邹某、王某、李某6、孙某2、孙某3、姜某述称，与一审意见相同。铁凇公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回颗粒圆公司对铁凇公司的诉讼请求；三、由颗粒圆公司、孙某1等十名第三人承担一、二审诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定2015年11月9日，颗粒圆公司以十名第三人的名义与吉车分公司签订十份租赁合同，实际承租人为颗粒圆公司是错误的。吉车分公司与孙某1等十个自然人签订的租赁合同的承租人是十名第三人，并不是颗粒圆公司，吉车分公司未与颗粒圆公司签订租赁合同，也无经济往来，吉车分公司不知道也不认同颗粒圆公司以十名第三人名义与吉车分公司签订租赁合同。2.原审判决认定“2017年1月9日，由吉车分公司收回吉玛特商场，吉玛特商场内所有业主停止经营并全部撤出”的事实错误，事实是吉玛特商场于2017年1月15日停业，停业后数日全部撤出的。3.原审法院认定铁凇公司违法解除合同无事实依据和法律根据。从事实上讲，吉玛特商场并非于2017年1月9日撤出，其于2017年1月15日停业，停业后数日才全部撤出的。从法律上说，铁凇公司之所以这么做，完全是由于颗粒圆公司逾期不交租金，存在根本违约，铁凇公司是依法行使抗辩权。二、原审法院错误采信资产评估报告。该资产评估报告缺少事实依据，而且资产评估报告中未见评估机构的资质证书，因此，原审法院采信评估报告错误。三、原审判决适用法律错误。1.原审认定颗粒圆公司具备原告主体资格是错误的。吉车分公司未与颗粒圆公司签订租赁合同，无权利义务关系，因此，颗粒圆公司无权依据案涉租货合同向铁凇公司主张权利。2.本案案涉租货合同的承租人为孙某1等十名第三人，因原审法院错误认定颗粒圆公司应在2016年12月份交纳2017年度租金与物业费及对吉车分公司2017年1月3日作出的吉玛特商场年租金追缴通知的错误理解，故原审法院认定吉车分公司在15天的支付租金的宽限期尚未期满的2017年1月9日将租赁物收回，造成颗粒圆公司及其业主无法继续经营，吉车分公司未按约定履行构成违约，应承担违约责任，原审法院的上述认定属于适用法律错误。3.孙某1等七名第三人（承租人）应于2016年2月1日前交纳2017年度租金，根据案涉租赁合同约定承租人逾期15日交纳租金、物业费、保证金等，吉车分公司有权要求承租人立即撤场。而孙某1等七名第三人至2017年1月9日尚未交纳2017年度租金及水电费、保证金等，因此根据案涉租赁合同约定，吉车分公司有权解除合同，吉车分公司于2017年1月9日通知孙某1等七名第三人于2017年1月15日停业，限其停业后3日内将所有物品撤出，孙某1等七名第三人未提出异议，并于2017年1月15日停业后数日撤出。颗粒圆公司对合同解除也未提出异议，颗粒圆公司于2017年9月26日向法院提起诉讼要求铁凇公司因单方解除合同赔偿颗粒圆公司损失，已超过解除合同异议期，法院不应支持。因此，原审法院判令铁凇公司赔偿颗粒圆公司损失无事实、法律依据，适用法律错误。4.退一步讲，假设吉车分公司没有解除权，但是，2017年1月9日吉车分公司通知孙某1等七名第三人于2017年1月15日停业时孙某1等七名第三人无异议并按通知要求停业撤场，可见，双方已协商解除合同。而案涉租赁合同约定提前终止合同，承租人增添的不可移动附属物无偿归铁凇公司所有。因此，铁凇公司不应承担赔偿承租人的装修损失。原审判决铁凇公司承担50％的赔偿装修损失的责任，缺乏法律依据，没有法律标准。四、孙某1等七名第三人未按期给付2017年度租金，拖欠水电费、保证金、违约金等，违约在先，根据案涉租赁合同约定，吉车分公司有权解除合同，吉车分公司依法解除合同不属于违约行为，铁凇公司无需承担赔偿责任。颗粒圆公司不是案涉租赁合同的承租人，颗粒圆公司无权要求铁凇公司赔偿损失。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院支持铁凇公司的上诉请求。颗粒圆公司辩称，1.原审认定房屋实际承租人是颗粒圆公司正确，理由同意原审法院论述。2.关于停止营业时间，铁凇公司发出的通知载明是2017年1月9日，关于2017年1月15日停止营业通知，铁凇公司在原审法院第一次、第二次审理中均未提供该证据，在第三次一审时才提供，且原审出庭证人证明铁凇公司当时张贴的是1月9日停止营业通知，同时证明1月9日铁凇公司将商场大门关闭、业户从后门将物品取出的事实。3.关于资产评估报告。评估机构是法院组织双方选取的，鉴定过程中原审法院组织双方到现场踏查，相应数据是现场测量结果，另评估报告中有评估机构营业执照，经营范围一项标明有资产评估资质。颗粒圆公司是否违约拖欠房租同颗粒圆公司的上诉意见一致。铁凇公司上诉理由不能成立。孙某1辩称，铁凇公司提供的通知经质证证实是在2017年1月15日停止营业，铁凇公司已经确认该通知真实，但铁凇公司实际在1月9日就关闭商场大门，我们被迫停止营业，对方存在违约。一开始是租用一楼及二楼共计4000平方米，我在2016年9月与铁凇公司协商因二楼漏水无法续租，故约定第二年只租一楼，我与铁凇公司协商第二年租赁费用，铁凇公司曾出具关于2017年租赁要求的文件，这份文件已经提供给法院，以此证明我们不是拖欠房租，而是协商没有结果，铁凇公司的答复是等待领导决定，让我们等答复。我们实际是在等待铁凇公司领导答复后才能明确需要交纳的租金数额。我们主观、客观均不想拖欠，拖欠房租是铁凇公司造成的，不存在拖欠租赁费用的事实。李某3、李某4、李某5、邹某、王某、李某6、孙某2、孙某3、姜某辩称，同意颗粒圆公司上诉意见，驳回铁凇公司上诉。颗粒圆公司向一审法院起诉请求：1.判令铁凇公司赔偿因其单方解除租赁合同造成颗粒圆公司装潢损失及营业损失1,316,929元；2.诉讼费用及鉴定费由铁凇公司承担。一审法院认定事实：2015年11月9日，孙某1（乙方）与吉车分公司（甲方）签订《商场管理及经营服务合同》，约定甲方提供经营场所为吉林站前商场1号区域，该物业为甲方所有，建筑面积为1014平方米。乙方自愿进入吉林站前商场1号区域内进行经营活动，自愿接受甲方提供的有偿商场管理服务。乙方使用该物业用于经营精品美容美发产品、日化洗涤用品、农副产品批发、日用精品等综合项目。经营期限为2016年1月1日起至2020年12月31日止。经营期内的总费用为88万元（包含租金和物业费）。其中第一年的租金为16万元，第二年的租金为17万元，第三年、第四年、第五年的租金均为18万元，各年物业费均为2000元。合同第三条费用缴纳第2项：“租金支付方式：租赁期内每一年度的租金和物业费，承租方均采取预付的方式。2015年12月25日至2015年12月31日必须缴纳第一年度的租金和物业费，第二个租赁年及以后缴纳租金和物业费时，需在前次租金期满前30日缴纳，并一次性汇入甲方指定银行账户。”第四条甲方的权利和义务第2项：“对商场内的消防设施进行管理、维护和保养，二楼屋顶有防水部分由甲方负责。”第3项：“对乙方的装修进行全程监督、检查，装潢材料必须符合国家消防要求，对乙方的违规行为进行纠正。”第五条乙方的权利和义务第8项：“乙方使用该物业时因经营用途需要及相关部门要求，需在租赁该物业现状基础上增添设备、设施及附属物时，投资数额不得超过合同期租金总额的50%（乙方对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造已有预期），费用由乙方承担；增添方案必须经甲方书面同意，并作为本合同的附件。乙方不得擅自扩大范围，如违反此约定，乙方必须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失。乙方增添设备、设施及附属物时，不得损坏商场主体结构，必须符合消防、安全、环保和治安管理等规定，需要地方政府及铁路相关部门审批的，由乙方自行负责办理并承担所有费用，经有关部门验收合格后方可使用。合同期满或提前终止时，乙方增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，乙方增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担赔偿责任。”第六条连带责任：“凡有其他等9家经营业户发生下列情况，由乙方承担。1.业户发生法律纠纷；2.业户出现经济纠纷；3.商场发生防火防盗及其他安全事故；4.商场内的人身伤亡事故；5.所有经营业户的租金和物业费由乙方代收，按时缴纳；6.业户欠缴租金、物业费、水电费及地方所收取的其他费用时，由乙方负责补交。”第七条违约责任：“（二）有下列情形之一的，乙方承担违约责任，甲方有权直接要求其立即撤场。1.不按约定缴纳租金、物业费、保证金、违约金等达15天以上的……”合同还约定了其他条款。同时，双方又签订了经营户装修装饰管理办法等四份附件。同日，铁凇公司分别与李某4、王某、李某6、孙某2、李某5、孙某3、李某3、姜某、邹某签订了《商场管理及经营服务合同》，上述合同的内容除区域位置、建筑面积、租金价格和在孙某1的合同中单独约定第六条连带责任外其他条款均与孙某1所签的合同内容一致。其中李某4合同中约定的区域位置为2号，建筑面积548平方米，第一年租金8万元，第二年租金86,000元，第三年、第四年、第五年的租金均为9万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为446,000元；王某合同中约定的区域位置为3号，建筑面积662平方米，租金、物业费、总费用同李某4一致；李某6合同中约定的区域位置为4号，建筑面积309平方米，第一年租金96,000元，第二年租金10万元，第三年租金115,000元，第四年、第五年的租金均为12万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为561,000元；孙某2合同中约定的区域位置为5号，建筑面积329平方米，租金、物业费、总费用同李某6一致；李某5合同中约定的区域位置为6号，建筑面积492平方米，第一年租金112,000元，第二年租金12万元，第三年、第四年、第五年的租金均为13万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为632,000元；孙某3合同中约定的区域位置为7号，建筑面积229平方米，第一年租金72,000元，第二年租金9万元，第三年、第四年、第五年的租金均为10万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为472,000元；李某3合同中约定的区域位置为8号，建筑面积237平方米，第一年租金8万元，第二年租金10万元，第三年、第四年、第五年的租金均为11万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为520,000元；姜某合同中约定的区域位置为9号，建筑面积21.5平方米，第一年租金12,000元，第二年租金15,000元，第三年租金17,000元，第四年、第五年的租金均为2万元，各年物业费均为2000元，经营期内的总费用为940,000元；邹某合同中约定的区域位置为10号，建筑面积、租金、物业费、总费用同姜某一致。上述合同中，吉车分公司出租的吉林站前商场为两层建筑，吉车分公司将商场划分为10个区域，其中李某4、李某6、王某签订合同的区域为商场二层，其余7人的区域为商场一层。合同签订后，2015年12月25日，李某4向吉车分公司交纳租金50万元；2016年4月11日和5月28日，孙某1分别交纳5万元和1万元，以上合计56万元。颗粒圆公司对租赁物进行装饰、装潢，并购买设备、设施。颗粒圆公司将商场改名为吉玛特商场。颗粒圆公司以吉玛特商场名义对外招商，并与商户签订商铺租赁协议。2016年6月23日，吉车分公司与李某4、李某6、王某签订终止合同协议书，约定因截至2016年5月30日始终未入场，未按规定交纳商场服务管理费（包括租金与物业费），终止了二楼的租赁合同。吉车分公司分别于2016年4月22日、2016年9月7日、2016年9月19日、2016年9月30日作出《吉车分公司关于对吉玛特商场的整改通知书》《吉车分公司关于对吉玛特商场的整改通知》《关于吉玛特商场递交电气设备施工图的通知》《限期整改通知书》，要求对用电、消防安全等问题进行整改，将自行改造的电气设备施工图递交吉车分公司。2016年10月28日和11月25日，吉车分公司分别作出水、电费追缴通知书，要求将水电费交纳给吉车分公司。2016年12月15日，吉玛特商场负责人孙某1向吉车分公司出具欠条，载明：“吉玛特商场自2016年8月份至11月份欠铁凇集团吉车分公司水电费55,039.23元，吉玛特商场于11月29日补交2万元整，还欠水电费35,039.23元尚未交纳。”2017年1月3日，吉车分公司作出《吉玛特商场年租金催缴通知》，载明：“吉玛特商场租户代表孙某1：你租赁的吉林站前商场2017年度租赁费，应于2017年1月1日前按合同约定缴纳，如在合同约定时间内不能按时缴纳并超过15日，我公司将按照双方签订合同的违约条款执行，将你方从租赁的场地撤出，造成的一切损失后果自负，特告知。”2017年1月9日，吉车分公司作出通知，载明：“吉玛特商场已于2016年12月31日合同第一年到期，2017年租金至今未交，2016年尚欠我公司水电费计47,625.25元，鉴于此情况，经公司党政联席会议研究决定，于2017年1月9日停止商场营业，限三日内将所有物品撤出，如不按期撤出后果自负。”同日，由吉车分公司收回吉玛特商场，吉玛特商场内所有业主停止经营，并全部撤出。商场二楼有一间办公室尚有部分私人物品未搬出。另查明：在（2018）吉0202民初243号案件审理过程中，根据颗粒圆公司的申请，一审法院依法委托吉林市百益资产评估事务所对房屋的装潢、装饰投入及营业损失进行了鉴定。2018年10月26日，该资产评估所作出吉市百益评报司鉴字（2018）第009号资产评估报告书，评估结论为：“经评定估算，截至评估基准日2018年7月26日吉林市昌邑区人民法院委托颗粒圆公司房屋装饰装潢投入及相关营业损失价值为1,316,929元。”其中房屋装饰装潢费用为548,960元，营业损失为767,969元。颗粒圆公司支付鉴定费15,800元。再查明：颗粒圆公司于2015年6月4日成立，股东为孙某1、李某4。吉车分公司系铁凇公司的分公司，吉车分公司于2018年10月10日由铁凇公司申请注销。一审法院认为，一、关于颗粒圆公司是否为本案适格原告的问题。一审法院认为，颗粒圆公司是本案适格原告。首先，虽然从案涉租赁合同签订主体来看，是李某3等十名第三人与吉车分公司签订的租赁合同，但颗粒圆公司庭审中主张是其法定代表人孙某1以颗粒圆公司名义与吉车分公司协商商场租赁事宜，后由于铁凇公司不同意整体出租，才找到李某3等十人与吉车分公司签订合同。对此，李某3等十名第三人在庭审中陈述，案涉租赁合同中约定的权利义务应由颗粒圆公司享有和承担，自己只是顶名，其并没有履行合同，合同的相对方应为颗粒圆公司与吉车分公司。顶名的原因是铁路有规定不能由一个单位或个人签订租赁合同。由此可见，李某3等十名第三人的陈述与颗粒圆公司的陈述一致，可以佐证颗粒圆公司提出的上述主张。其次，从履行合同的情况来看，案涉租赁合同的租金是由李某4交纳，物业费是由孙某1交纳，而其他第三人并没有交纳过租金等任何费用。孙某1为颗粒圆公司的法定代表人，颗粒圆公司的股东为孙某1和李某4。李某4庭审中陈述，其向吉车分公司交纳的租金来源是颗粒圆公司收取的商场商户租金，其是履行职务行为，并非是个人行为。孙某1也表示是代表颗粒圆公司交纳的费用。故李某4和孙某1的上述行为，系代表颗粒圆公司履行职务的行为，其法律后果应由颗粒圆公司承担。另一方面，吉车分公司所作出的相关通知均由孙某1签收，而非其他第三人。吉车分公司发出的通知中载明孙某1为承租方代表或吉玛特商场负责人。从第三人的陈述来看，孙某1代表的是颗粒圆公司，并非第三人。而吉玛特商场并没有取得营业执照，其是由颗粒圆公司设立的。据此，从合同履行角度，案涉租赁合同履行权利义务的主体亦为颗粒圆公司。最后，吉玛特商场招租的商户是与颗粒圆公司签订的商铺租赁合同，商户的租金是由颗粒圆公司收取，故这一点亦进一步表明案涉合同的受益主体为颗粒圆公司。综上，案涉租赁合同的合同相对方应为颗粒圆公司与吉车分公司。因此，颗粒圆公司是本案适格原告。二、铁凇公司的行为是否构成违约，是否应赔偿颗粒圆公司损失的问题。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因吉车分公司系铁凇公司的分公司，且吉车分公司已被铁凇公司注销，故其民事责任应由铁凇公司承担。颗粒圆公司以李某3等十名第三人的名义与铁凇公司签订的《商场管理及经营服务合同》，结合合同中约定的权利义务内容，其本质上属于租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。铁凇公司已将案涉商场交给颗粒圆公司，颗粒圆公司就应当按照约定交纳租金等费用。因双方已协商解除商场二层租赁合同，故颗粒圆公司应当在第一年租赁期限期满后按照合同约定交纳第二年即2017年商场一层的租金和物业费。根据案涉租赁合同第三条费用缴纳第2项约定：“租金支付方式：租赁期内每一年度的租金和物业费，承租方均采取预付的方式。2015年12月25日至2015年12月31日必须缴纳第一年度的租金和物业费，第二个租赁年及以后缴纳租金和物业费时，需在前次租金期满前30日缴纳，并一次性汇入甲方指定银行账户。”据此，2017年商场一层的租金和物业费采取预交方式，即在第一年租赁期限届满之日即2016年12月31日前30日缴纳。但颗粒圆公司没有在上述期限内缴纳上述费用。对此，案涉租赁合同第七条违约责任约定：“（二）有下列情形之一的，乙方承担违约责任，甲方有权直接要求其立即撤场。1.不按约定缴纳租金、物业费、保证金、违约金等达15天以上的……”2017年1月3日，铁凇公司向颗粒圆公司发出《吉玛特商场年租金催缴通知》，要求颗粒圆公司于2017年1月1日前按合同约定缴纳2017年度租赁费，并载明：“如在合同约定时间内不能按时缴纳并超过15日，我公司将按照双方签订合同的违约条款执行，将你方从租赁的场地撤出，造成的一切损失后果自负。”由此可见，铁凇公司给颗粒圆公司发出该通知的目的是为了催缴租金，并提示颗粒圆公司如未按约定期限缴纳租金将要产生的违约责任。后铁凇公司于2017年1月9日发出通知，通知中载明：“吉玛特商场已于2016年12月31日合同第一年到期，2017年租金至今未交，2016年尚欠我公司水电费计47,625.25元，鉴于此情况，经公司党政联席会议研究决定，于2017年1月9日停止商场营业，限三日内将所有物品撤出，如不按期撤出后果自负。”结合颗粒圆公司和第三人的陈述以及证人常某、戈某的证言，可以证明铁凇公司是在1月9日张贴的上述通知，并要求商户停止经营。商场的商户也是在当天停止经营并搬出。但庭审中，铁凇公司主张2017年1月9日发出的通知，是要求颗粒圆公司于2017年1月15日停止经营，限三日内搬出。该通知的内容与颗粒圆公司提出的2017年1月9日通知内容除限期停止经营的日期不一致外，其余内容均一致。但该通知不是铁凇公司实际发出的通知，具体理由详见证据分析评判部分。结合租赁合同第七条违约责任条款和铁凇公司于2017年1月3日发出的《吉玛特商场年租金催缴通知》以及铁凇公司所称发出的2017年1月9日通知内容综合分析来看，铁凇公司是按照合同约定给予颗粒圆公司缴纳租金的宽限期至2017年1月15日。但事实上铁凇公司违反上述约定，于2017年1月9日提前解除合同，要求颗粒圆公司停止经营，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴于颗粒圆公司也没有按照合同约定的预交期即第一年租赁期间届满前30日交纳租金，并存在没有按期缴纳水电费和违反安全消防条款等违约行为。综合全案，一审法院认为，颗粒圆公司和铁凇公司对颗粒圆公司所造成的损失应各自承担50%的责任。关于铁凇公司提出本案属于合同第五条第八项中“合同期满或提前终止时，乙方增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，乙方增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担赔偿责任”之情形，因此不应赔偿的问题。因铁凇公司给予颗粒圆公司的宽限期尚未届满，铁凇公司就提前违法解除合同，故本案不应适用上述合同条款。关于赔偿数额问题。颗粒圆公司主张的损失范围包括营业损失767,969元和装饰装潢费用548,960元。对于营业损失。鉴于颗粒圆公司没有在合同约定的预交期内即2016年12月31日前30日交纳租金，且2017年1月9日仍没有与次承租人商户续签租赁合同，说明颗粒圆公司对其可得利益，不具有现实性，故对颗粒圆公司的营业损失，不予支持。对于装修损失。结合颗粒圆公司的陈述、租赁合同相关条款的约定以及证人证言等证据，在履行合同过程中，铁凇公司对颗粒圆公司的装修已进行了监督、检查，且鉴定机构在计算装修损失时已考虑到第一年的使用情况并予以折旧，故一审法院对该装修损失予以确认。按责任划分比例，铁凇公司应赔偿颗粒圆公司装修损失274,480元(装饰装潢费用548,960元×50%)。关于铁凇公司提出颗粒圆公司应给付其尚欠的水电费和占有案涉房屋损失的问题。因铁凇公司对上述损失并没有提出反诉，故不属于本案审理范围，其可另行寻求救济途径解决。判决：一、铁凇公司于本判决生效之日起十日内赔偿颗粒圆公司装修损失274,480元；二、驳回颗粒圆公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉租赁合同主体的问题。一审法院根据各方当事人的陈述、举证、质证情况，并结合租赁合同实际履行的事实，综合判定案涉租赁合同当事人实际为颗粒圆公司与铁凇公司并无不当。该租赁合同系颗粒圆公司及铁凇公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。因在履行合同过程中，双方解除了案涉房屋二层楼的租赁关系，故就下一年度租金等费用的交纳产生矛盾纠纷。根据合同法关于依法成立的合同不得擅自变更或者解除的相关规定，双方在合同内容发生部分变更的情形下，本应遵循诚实信用原则，从鼓励交易、维护交易稳定、安全角度，通过协商妥善处理下一年度房屋租金等费用是否变更的问题。但铁凇公司未考虑双方租赁合同内容在履行中发生部分变更，可能影响租金等费用发生变化的实际情况，即以颗粒圆公司存在欠交第一年度部分水电费用及未依约交纳下一年度租金等费用为由，行使合同的单方解除权，其事实依据及法律根据并不充分。案涉租赁合同虽然于2017年1月9日终止履行，系颗粒圆公司存在一定违约行为及铁凇公司不当行使合同解除权共同所致，故对于案涉租赁合同因终止履行而产生的法律后果应当由双方当事人分担更符合公平原则。此外，一审法院未予支持颗粒圆公司请求赔偿营业损失的诉请符合客观实际，并无不当；一审法院采信资产评估报告书的结论亦无不当。故颗粒圆公司、铁凇公司各自所提上诉理由均因依据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，颗粒圆公司、铁凇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,834元，由吉林市颗粒圆商贸有限公司、沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司各自负担5417元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  任宝君审判员  卢佳欢二〇二〇年六月三十日书记员  张 昊