辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1140号上诉人（原审原告）：刘春华，男，满族，1966年10月9日出生，农民，现住辽宁省新宾满族自治县。被上诉人（原审被告）：夏暖溪，男，1951年8月30日出生，汉族，农民，现住辽宁省新宾满族自治县。委托诉讼代理人：夏京源（夏暖溪儿子），男，汉族，1980年2月12日出生，住沈阳市于洪区。上诉人刘春华因与被上诉人夏暖溪租赁合同纠纷一案，新宾满族自治县人民法院于2019年3月29日作出（2019）辽0422民初3号民事判决。夏暖溪不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月6日作出（2019）辽04民终1368号民事裁定，将此案发回一审法院重审。一审法院重审后，作出（2019）辽0422民初1233号民事判决。刘春华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘春华，被上诉人夏暖溪的委托诉讼代理人夏京源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘春华上诉请求：1、撤销一审判决，纠正重审法院的错误判决，还原告公正，还社会诚信，还法律严肃公平，惩恶扬善；2、本案的诉讼费用由被告承担。上诉理由：1、重审法院认定事实不清，罔顾事实，避重就轻，法庭既已认定租赁合同有效合法，就应严格严肃执行所有条款，而被告丧失诚信，原定长期合约，只干一年就随意毁约。2、《中华人民共和国合同法》第七章违约责任第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同约定上交租金为上拿租，被告无赖恶意拒付尚欠部分租金，法院竟然无理支持，无视事实存在。3、被告于2017年春违反约定，私自扩充面积1200平方米，证据充分，合约规定北至河为界线，被告私自跨河以外宽20余米，长60-80余米架设围栏，致使鸡将这一区域生态破坏。证据己交法庭，法官竟视而不见。另外，2019年12月9日下午2时，法官孙铭璐与另二人会同原告到达现场勘验，只丈量拍照地基面积，因扩充现场痕迹依在，我要求指认现场勘验提取证据，而法官等人置之不理，视而不见，并在庭审时故意一带而过，偏听被告之律师否认事实与真相，逃避违约责任。4、被告将地基以上部分拆除出售，无知否认钢筋混凝土地基与房屋一体，违反合约之规定，将建筑物拆除，恢复原状的条款，致使原告无法使用，出租此地块两年，两年来违占应该支付3万元租地费用，并赔偿损失（因为两年来己有多人欲租用此场地，年租金2万元）。5、重审法院偏听偏信被告无理辩解，租赁合约之前的合伙己经终止，一审偏听一面之词，无视事实与真相。6、一审违规准许不得代理诉讼的人即被上诉人儿子代理被上诉人诉讼。综上所述，被上诉人理应将欠款付清，承担违约责任，支付违约金4.5万元，支付两年来的占地费用3万元和损失。夏暖溪辩称，不同意上诉人上诉请求，我已将租赁期间的租赁费用全部给付上诉人，上诉人向我索要违约金、租金均无合同依据和法律依据，二审应驳回上诉人上诉请求。另，我对一审判决也不满意，但没有提出上诉，请求二审法院依法裁判。刘春华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认刘春华与夏暖溪于2016年8月18日签订的租地协议有效；2、夏暖溪给付刘春华2017年8月18日至2018年8月18日租地所欠租金5,000.00元；3.由夏暖溪将养鸡建筑物设施全部拆除，恢复土地原状；4.夏暖溪支付刘春华违约金4.5万元，并承担本案诉讼费。刘春华当庭增加诉请要求夏暖溪给付2018年8月19日起至今的租金3万元，即要求夏暖溪给付租金3.5万元。事实与理由：2016年8月18日，刘春华与夏暖溪签订了书面租赁协议，约定刘春华将坐落在黑瞎子沟的山场出租给夏暖溪养鸡，四至为东至红松、西至道、北至河、南至高丽沟道；协议条款如下：一、2016年8月18日至2017年8月18日，年租金1万元，协议签订之日付款5,000.00元，余款5,000.00元在2017年8月18日之前付清；二、2017年8月18日以后，刘春华将此块山地长期出租给夏暖溪，年租金1.5万元，每年8月18日付款1万元，余款5,000.00元到次年的8月18日之前付清；三、刘春华违约，赔偿夏暖溪违约金5万元，刘春华可以正常修剪果树，但不能使用对鸡有害的农药；四、夏暖溪违约，刘春华有权收回出租地，夏暖溪自行将地面建筑物拆除，赔偿刘春华出租金额3倍的违约金。协议签订后，2016年8月18日至2017年8月18日的租金夏暖溪已经履行，2017年8月18日至2018年8月18日的租金，夏暖溪于2017年8月18日给付1万元，余款5,000.00元应于2018年8月18日之前给付。夏暖溪于2018年4月25日将养鸡建筑物地上部分拆除，单方解除协议，时至今日仍未支付所欠3.5万元租金，其行为已构成违约，依法应给付所欠租金，并承担违约责任。故诉讼至法院。一审法院认定事实：2016年春季，夏暖溪与刘春华协商要在刘春华位于该村黑瞎子沟的山场建养鸡场，双方达成了合伙经营的共识，由刘春华出地出人工，由夏暖溪投资建鸡场，共同经营。夏暖溪投资建成养鸡场后，购进了一批幼鸡进行养殖，在饲养过程中，刘春华与夏暖溪因合伙相关事务产生意见分歧，刘春华决定撤出合伙。为了继续经营养鸡场，夏暖溪以租赁方式继续使用刘春华承包林地。2016年8月18日，刘春华与夏暖溪签订了《租地协议》，约定：“甲方刘春华，乙方夏暖溪。乙方在甲方坐落在黑瞎沟山场东至红松、西至道、北至河、南至高丽沟道建养鸡场。一、2016年8月18日至2017年8月18日，年租金1万元，签协议之日付款5,000.00元，余款5,000.00元在2017年8月18日之前付清；二、2017年8月18日以后，甲方此块山地长期出租给乙方，年租金1.5万元，每年8月18日付款1万元，余款5,000.00元到次年的8月18日之前付清；三、甲方无故违约，不租地给乙方,甲方赔偿乙方违约金5万元。甲方在出租给乙方地块中的果树，可以正常修剪，但不能使用对鸡有害的农药，但乙方不能阻拦甲方正常修剪、施肥；四、如乙方到交款日期，没有将租地款交付，甲方有权将出租地收回，终止协议，乙方自行将地面建筑物拆除，赔付甲方人民币出租金额的三倍。甲方签字：刘春华，乙方签字：夏暖溪。”协议签订后，2016年8月18日至2017年8月18日的租金夏暖溪已经履行完毕。2017年8月18日至2018年8月18日的租金，夏暖溪于2017年8月18日给付1万元。2018年春季，夏暖溪因经营不利，在卖完最后一茬鸡后决定不继续养鸡。夏暖溪找到刘春华询问是否能以养鸡场折价兑给刘春华，刘春华表示不同意。2018年4月25日夏暖溪将养鸡建筑物地上部分拆除。刘春华为索要剩余租金、违约金、清除地上残余建筑物诉讼来院。另查明：夏暖溪拆除部分养鸡建筑物后，剩余钢筋混凝土地基150平方米，及为建地基铺设的沙石，清除残余需钩机和农用车完成。双方均不申请对部分清除费用进行评估，本院依职权对拆除该部分基地及沙石的市场价格进行调查，确定拆除费用5,000.00元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、夏暖溪解除租赁协议是否构成违约？二、夏暖溪是否应拆除遗留在租赁物上的地基和沙石？三、夏暖溪是否应向刘春华给付租赁物上遗留的地基占地使用费？关于争议焦点一，夏暖溪解除租赁协议是否构成违约？刘春华与夏暖溪签订的租地协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。双方协议约定2017年8月18日以后，刘春华此块山地长期出租给夏暖溪。双方没有明确约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方签订的租赁协议为不定期租赁。双方均可以随时解除租赁协议，夏暖溪在2018年春季因经营不利找到刘春华询问是否能以养鸡场折价兑给刘春华，刘春华不同意承兑夏暖溪的养鸡场后，夏暖溪于2018年4月25日将养鸡建筑物地上部分拆除，以上事实能够认定夏暖溪已经通知刘春华解除租赁协议，故夏暖溪解除双方租赁协议的行为不够成违约。刘春华要求夏暖溪继续给付租金及违约金的诉请于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，夏暖溪是否应拆除遗留在租赁物上的地基和沙石？双方协议约定终止协议后，夏暖溪自行将地面建筑物拆除，此协议约定的地面建筑是否应包含地基一节，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁物在刘春华出租给夏暖溪前是山场，并没有建筑物，为建设养鸡场才铺设的地基，因此双方合同解除后，夏暖溪作为承租人应将其建设的鸡舍及地基一并拆除。关于夏暖溪辩称鸡舍及地基是双方合伙期间建设，合伙还未结算，双方均负有拆除的责任一节，双方在签订租赁协议之前确实为合伙关系，由刘春华投入场地和人力，由夏暖溪投入资金共同经营合伙生意，后刘春华退伙，双方经协商后均同意将合伙关系转化为租赁关系，至此双方合伙关系已经解除，由夏暖溪承租刘春华的山场独立经营鸡舍，因此双方租赁关系解除时夏暖溪负有拆除鸡舍，将租赁物恢复原状的义务。关于拆除鸡舍地基及沙石的费用，双方就该费用未能达成一致，本院根据新宾地区钩机和农用车的市场价格确定拆除费用为5,000.00元，故夏暖溪应向刘春华支付清除场地费用5,000.00元。关于争议焦点三，夏暖溪是否应向刘春华给付租赁物上遗留的地基占地使用费？双方租赁协议虽然已经解除，但夏暖溪一直未将150平方米的地基拆除，在此期间刘春华对该150平米林地无法正常使用，故夏暖溪应向刘春华给付该部分的占地使用费，夏暖溪承租刘春华林地约10亩左右，租金为每年1.5万元，参照该标准从2018年4月5日至今，夏暖溪给付刘春华150平方米的占地使用费为547.00元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、夏暖溪于本判决生效之日起十日给付刘春华清理场地费用5,000.00元，占地使用费547.00元，合计5,547.00元；二、驳回刘春华的其他诉讼请求。如果刘春华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由刘春华负担1000元，夏暖溪负担50元，此款随上述款项一并付清。二审中，双方未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是：一、被上诉人是否有权解除案涉租赁协议？二、被上诉人是否应给付上诉人租金3.5万元？三、被上诉人是否应给付上诉人违约金4.5万元？四、上诉人称被上诉人违约私自扩充面积1200平方米二审应否审理？五、上诉人提出被上诉人应赔偿其建筑物未及时拆除导致不能租地损失3万元是否有依据？关于焦点一，案涉租赁协议没有明确租赁具体期限，文字载明是长期租赁，一审根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，认定租赁协议没有明确约定租赁期限，故本案租赁协议为不定期租赁协议正确。对于不定期租赁协议，当事人依法可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述法律规定，承租人夏暖溪有权在合理期限内通知刘春华而解除租赁协议。通过庭审调查，刘春华认可夏暖溪于2018年春季时口头与其协商过解除合同的事情，并且2018年4月25日夏暖溪以实际行动拆除养鸡建筑物，即被上诉人夏暖溪以自己的实际行动表明其不再履行租赁协议，故应认定2018年4月25日案涉租赁协议正式解除。夏暖溪解除合同属于合法解除合同，上诉人上诉状中称被上诉人是随意毁约，本院不予采信。关于焦点二，被上诉人实际租赁期间为：第一年是2016年8月18日至2017年8月17日，租金1万元已实际履行完毕，双方对此无异议。第二年实际租赁期间是2017年8月18日至2018年4月25日，双方租赁协议约定第二年租赁费用为1.5万元，被上诉人实际租赁8个月零7天，被上诉人按照实际租赁期间给付上诉人1万元租赁费符合公平原则。现上诉人要求被上诉人给付解除租赁协议后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，因被上诉人系合法解除双方租赁协议，上诉人向被上诉人主张违约金3.5万元没有法律依据，合法解除合同不存在违约行为，故不存在违约金给付问题，上诉人此项诉请本院亦无法支持。关于焦点四，上诉人在上诉状中称被上诉人私自扩充面积1200平方米，其主张被上诉人构成违约。经二审审查，一审中刘春华未提及此项诉请，二审中被上诉人否认上诉人此节主张，二审无法直接审理上诉人此节诉讼主张。关于焦点五，一审根据双方租赁协议约定一年租金1.5万元，以及实际测量养鸡建筑物地基实际占用土地面积是150平方米，据此计算被上诉人应给付上诉人地基150平方米占地使用费547元公平合理。上诉人现主张3万元赔偿款没有依据，本院不予支持。综上所述，刘春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费911元，由上诉人刘春华负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年六月八日书记员 王 炜