广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8469号上诉人（原审原告）：黄永廉，男，1974年8月9日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉瑩，广东伯方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天。上诉人（原审被告）：范镜天，男，1985年4月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。共同委托诉讼代理人：李志坤，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁璐，广东仲衡（南沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谭荣坚，男，1989年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：郭孟记，男，1990年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：戚荣彬，男，1991年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。共同委托诉讼代理人：李志坤，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁璐，广东仲衡（南沙）律师事务所实习律师。上诉人黄永廉、上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）、范镜天因与被上诉人谭荣坚、郭孟记、戚荣彬居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黄永廉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬赔偿黄永廉的损失530万元及资金占用利息（以530万元为基准自2019年3月27日起按年利率6%算至实际给付之日）；2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担。事实和理由：一、远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬违反法定义务，未对涉案房屋的基本情况进行核查，且未书面告知黄永廉房产交易的一般程序及可能存在的风险。具有重大过错，该行为导致黄永廉造成重大损失，应当向黄永廉承担损害赔偿责任。1.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬未核查涉案房屋的基本情况，违反了《广州市房地产中介服务管理条例》规定的法定义务。该条例第十四条规定：“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：…(二)中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”即对涉案房屋进行核查、向黄永廉提供查册、书面告知黄永廉涉案房屋的抵押、使用限制等情况，是远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的法定义务，且根据交易习惯，在买卖双方签订《房屋买卖合同》当天，经纪方应当提供最新的查册告知买方，以保障双方交易的安全。结合黄永廉在一审提供的证据8《远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬出具的购房经过说明》、证据9《远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬出具的证词》和在番禺区分局南村派出所调取的笔录中戚荣彬的陈述：“我没有认真查看房子是何时查询到的”“我们一直联系不上对方后、在4月1日到房管局查询发现该房子是法院查封状态”以及谭荣坚陈述“因为这些查证郭某都主动提供了…所以我们没有进一步查证”等陈述均可得知，在本案房产交易的过程中，远见公司、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬自始至终都没有履行其作为中介方的法定义务，核查房屋的基本情况，对涉案房屋查册;涉案房屋是否被查封以及存在多少个抵押权，均属于房产交易的重大事项，是影响双方签订合同的重要因素，可在签订房屋买卖合同前，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬均未告知黄永廉前述情况，正是因为远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬违反其法定义务，才导致黄永廉损失重大，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬显然具有重大过错。2.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬没有告知黄永廉房产交易的程序和风险，违反了《房产经纪管理办法》规定的法定义务。根据《房产经纪管理办法》第二十一条第四款的规定，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬应当书面告知黄永廉房屋交易的一般程序及可能存在的风险，这是房产经纪方的法定义务。由本案已查明的事实看，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在2019年3月13日把涉案房屋推介给黄永廉，第二天就促使黄永廉与案外人郭某签订《房屋买卖合同》且支付了150万元定金给案外人郭某，直到2019年3月21日黄永廉才得知涉案房屋还存在二次抵押的情况，案外人郭某要求黄永廉替其提前还款，双方交易的时间短，且不断出现新的情况，不符合一般的交易程序。但在整个交易过程中，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬非但没有书面告知黄永廉涉案房屋房产交易程序、涉案房屋设定二次抵押以及直接支付大额房款给案外人郭某提前还款可能存在的风险，还推动黄永廉不断向案外人郭某支付大额房款。远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬是专业的房产经纪人，具有比普通人更高的专业知识、能力和风险防范意识，应当清楚房屋交易过程的交易风险，且有义务告知黄永廉，可正因为远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬违反法定义务，未告知黄永廉可能存在的风险，使得黄永廉对房屋交易情况和购房风险认识不足，轻易支付大额房款，黄永廉的损失是由于远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的过错造成，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬应当承担赔偿责任。3.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬未尽其作为房地产经纪人审慎、勤勉的基本职责，违反合同约定，具有重大过错。涉案《房屋买卖合同》第五条第一款约定“经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务”，顾名思义，勤勉尽职是指本着对客户高度负责的精神，对与服务相关的一切问题进行尽可能全面、详尽、深入的调查，切实履行应尽的职业责任，从而向客户提供具有高度专业见解的意见，以帮助客户进行交易。这是作为房地产经纪方最基本的职业要求，且根据合同约定，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬向黄永廉提供的居间服务是贯穿黄永廉和案外人郭某的整个交易过程，也就是说，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬除了促成买卖双方签订合同，还需要在整个交易过程中勤勉尽责，遵守《广州市房地产中介服务管理条例》《房地产经纪管理办法》《房地产经纪执业规则》规定的职责和义务起到保障买卖双方交易安全、促进交易完成的作用。在本案中，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬并未履行合同义务和相应职责，应当承当相应的赔偿责任。4.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬违反房产经纪执业规则，应当承担赔偿责任。根据《房地产经纪执业规则》第二十五条：“房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，尽职调查标的房产状况……并应当协助其对标的房地产进行查验。”该规定对房地产经纪人员的职责进行了明确的规定，也就说明房地产经纪人员是有必要、有责任、有义务对房产信息进行尽职调查，并如实报告给买方，协助买房查验房地产的情况，应当通过去相关部门进行核验。在本案中，即使案外人郭某已自行提供房产查册，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬也有责任到产权登记部门核验。这是居间方获取高额报酬时应承担的对应义务，否则有悖公平原则。然而，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬自始至终，连涉案房屋最基本的查册都没有去核实。其违背了其作为房地产经纪方执业规则，应当承担黄永廉的损失赔偿责任。二、一审认为导致黄永廉产生损失的主要原因是黄永廉对案外人郭某的轻信，属于认定错误。黄永廉与案外人郭某进行房产交易是基于对远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬专业度的信赖，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的行为是导致黄永廉造成损失的主要原因。需要强调的是，正因为黄永廉不熟悉房屋买卖交易的流程，出于信赖远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的专业知识、能力和风险防范意识，才会支付高额报酬委托远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬提供居间服务。1.案外人郭某是谭荣坚介绍给黄永廉认识的，黄永廉一开始并不认识案外人郭某，只是因为信任远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬，才会与案外人郭某进行交易。2.黄永廉基于信任远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的专业，在整个交易过程中一直由他们跟进，每次案外人郭某提出付款要求，黄永廉都征询远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的意见，并再三请求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬确认交易是否安全，是远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬三番四次和黄永廉说没有问题，黄永廉才向案外人郭某支付房款，黄永廉支付房款的收款收据，也是由远见公司提供，因此从黄永廉的行为可以看出，黄永廉相信的是远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬。3.若远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在黄永廉多次支付购房款期间，能够履行本职工作对涉案房产的权利限制进行核查，就可减少甚至避免黄永廉的大额财产损失。如果黄永廉不是因为相信远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬，他不可能在知道有二押的情况下还和案外人郭某进行交易。因此，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在整个交易过程中的作用突出，若整个交易没有其促成，案外人郭某诈骗目的难以成就，造成黄永廉这么惨重的损失，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬对此有着不可推卸的责任，应当向黄永廉承担损害赔偿责任。三、黄永廉的损失已实际发生，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬应当承担相应的赔偿责任，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担损害赔偿责任后，可向案外人郭某追偿。1.目前案外人郭某逃离海外，因涉嫌诈骗被立案调查，其身负多笔债务，涉案房产设定了两个债权额已超过涉案房产价值的抵押杈，且涉案房屋已被多个法院轮候查封，涉案房屋已无法正常交易过户。黄永廉无法通过涉案房屋变现追回损失。2.黄永廉是借钱买房，黄永廉每个月仍在承担着高额的资金利息，黄永廉支付给案外人郭某的530万元及相应的资金利息即为黄永廉的实际损失，且损失仍在不断增加。3.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬向黄永廉承担损害赔偿责任后，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬可向郭某追偿。综上所述，黄永廉认为，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬是专门从事房地产经纪服务的主体，具有高于常人的专业知识和风险意识，其违反法定义务，未尽中介方勤勉尽责、审慎核查的基本职责到房管局查册核实房屋真实情况，未告知黄永廉房产交易的一般程序和交易风险，在案外人郭某利用房产交易骗取黄永廉巨额钱财的过程中起到至关重要的促进作用，具有重大过错。因此，黄永廉请求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬赔偿黄永廉530万元的损失及相应利息，具有法律依据和事实基础，恳请二审法院依法查明事实，支持黄永廉的请求。远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬共同辩称：一、远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬已向黄永廉如实转交了郭某所签名提供的《广州市不动产登记查册表》及《房地产他项权利明细》并由黄永廉签收。上述两表已清晰、完整地反映了涉案房屋的权利状况及抵押状况。远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬并未违反《广州市房地产中分服务管理条例》等任何规定，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬无义务再次进行查册。黄永廉上诉状中所列举的说明权属、面积、抵押(包括一、二押)等情况，在上述两表中均已有清晰反映，只要黄永廉签认了上述两表，即应视为远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬已告知其相关事项。黄永廉所列举《广州市房地产中介服务管理条例》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等均无任何一条款有规定中介方在签订《房屋买卖合同》当天必须进行再次查册，上述三规定也没有否定上述签认告知的方式。黄永廉声称根据“交易习惯经纪方应提供最新的查册”，但该所谓的“交易习惯”实际并不存在。事实上，市场上的交易惯例一般是由买方亲自查验房产情况，只有卖房未能提供房产权属情况且买方明确提出须要中介协助查询时，中介人员才会陪同或协助买方前往查册。黄永廉列举的《房地产经纪执业规则》第二十五条规定的是“…不得隐瞒所知悉的标的房地产的瑕疵，并应当协助其对标的房地产送行查验。”由此亦可见，买方才是查验房产的主体，中介方仅提供协助；更何况，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在本案中已将其获知的房产情况真实、清晰地向黄永廉转达并由其签认，根本不属于明知情况下的“隐瞒瑕疵”，故黄永廉所称远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬“未勤免尽责”或“存在重大过错”，毫无依据。二、结合本案实际，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在签订合同前没有条件、也无必要对涉案房屋再次查册。1.谭荣坚是2019年3月13日晚19时许才得知涉案房屋出售的消息，由于黄永廉认为郭某所开出房价很优惠，且也有不少其他的意向买家，故黄永廉一直催促要尽快交易。2019年3月14日，郭某提供了上述查册表，当天晚上19时许，黄永廉即与郭某签订《房屋买卖合同》。由于双方是在晚上才决定签合同和支付定金，根本不可能进行签订合同前的查册。试想，一旦远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬此时以未再次查册为由而阻碍合同签订，黄永廉事后亦可能责怪远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬干扰导致其错失交易机会。可见，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬正是由于黄永廉急于交易才导致在签订合同前根本不具备再次查册的时间条件。2.郭某是番禺大石监狱狱警，甚至多次在黄永廉和谭荣坚、郭孟记、戚荣彬亮出工作证，其公职人员身份足以让黄永廉及谭荣坚、郭孟记、戚荣彬对其提供的房产权属情况深信不疑。3.黄永廉作为一名40多岁、有着丰富社会阅历和强大经济实力的成熟购房者，其绝非人生中首次购房，对于房产交易的一般流程和风险是清楚和了解的，不应无故将其交易的风险和过失转嫁到远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬身上。结合上述情况可知，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在签订合同不仅无义务、实际也无条件、无必要对涉案房屋再次查册。三、黄永廉企图将房产瑕疵担保义务强加在仅作为居间方的远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬身上，整份上诉状对郭某的故意犯罪及黄永廉自身的重大疏忽完全避而不谈，恳请二审法院勿被其恶意推托责任的做法所误导，否则将对远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬极度不公。远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬作为居间人仅负责促成交易机会，其不存在《中华人民共和国合同法》唯一关于居间人赔偿责任的第四百二十五条所规定“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之情形，黄永廉全然无视其与郭某才是本案房屋买卖合同当事人的事实，双方《房屋买卖合同》中对于房屋产权合法性、真实性的保证及相应义务等均是各自履行并自行承担风险。更何况，本案郭某的故意欺诈犯罪行为才是本案发生的原因，如非其有此欺诈故意，双方正常交易情况下根本不会出现本案纠纷。奇怪的是，黄永廉在上诉状对其作为买卖双方本身的过错只字不提，实为混淆视听，企图误导二审法院将远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬列为责任主体，望二审法院明察。黄永廉主张由远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担损失赔偿责任的没有法律依据或合同依据。四、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居闻人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条“居闻人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。可见，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬作为中介方，在促成双方签订合同的那一刻，居间服务即告终结，双方对合同的履行情况与远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬无关。黄永廉无权就房款支付等后续履行问题要求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担任何协调或保证义务。首先，黄永廉所称远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬“三番四次说没问题”、“推动其支付大额房款”的说法并不属实。本案各期房款如何支付均是由黄永廉与郭某直接商议和沟通，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬没有给予任何推动性意见。且除了合同签订当天黄永廉支付定金时谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在场外，黄永廉在家实际操作转账支付后续房款时，谭荣坚、郭孟记、戚荣彬均不在场，黄永廉在付款前完全有条件作独立考虑和判断，不受中介方的干预。其次，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，在促成双方签订《房屋买卖合同》后，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬作为经纪方的工作即已完成，居间服务费的支付条件已经成就，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬也没有义务跟进后续房款支付情况，不应要求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬对房款的支付问题提供意见或服务。故黄永廉在支付各笔房款时，通过何种方式和何时支付，均应自行决定和判断风险，此方面根本不属于居间服务范围，更不可能要求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬对房款的支付问题承担任何保证义务。五、黄永廉在本案中主张的实际是郭某诈骗行为及未履行合同导致的损失，根据合同相对性原则，其损失均应全额由郭某承担。黄永廉将远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬当作“救命稻草”而“乱抓一把”的做法完全没有法律及事实依据，二审法院应驳回其全部上诉请求。黄永廉一方面称其“无法通过涉案房屋变现追回损失”，一方面又称远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬“承担损害赔偿责任后，可向郭某追偿”，其逻辑本已自相矛盾。远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬坚持认为，郭某的犯罪行为所导致的损失应由郭某个人承担，郭某的诈骗恶意和行为已经全然阻断了案争居间行为与黄永廉损失之间的任何因果关系。黄永廉企图通过诉讼让远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬为其个人疏忽导致的投资风险埋单、为郭某的诈骗违法行为埋单，不应得到二审法院的支持。因此，远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬恳请二审法院驳回黄永廉的全部上诉请求，以维护远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬合法权益。远见公司、范镜天上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判决，改判驳回黄永廉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄永廉承担。事实与理由：一、在本案远见公司与黄永廉的居间关系中，远见公司作为居间人的居间义务已经完成，而房产能否最终过户，与居间关系无关，一审法院不应以“涉案房屋目前无法办理产权变更登记”为由判决解除双方居间关系。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”这是合同法关于居间人责任的唯一规定，并且要求居间人主观上是“故意”，才承担赔偿责任。本案三方关系属于居间关系，涉案房屋被查封系属案外第三方债权人向法院提出的查封行为，远见公司作为经纪方不可能预料和控制案外人查封的情况，更不可能故意隐瞒该事实。故远见公司在该次交易中根本无任何过错，不符合《中华人民共和国合同法》上述关于居间人承担责任的“故意隐瞒”的心理状态要求。一审法院在毫无法律依据的情况下判令远见公司退还中介费35000元并向黄永廉支付73000元作为补偿，明显于法不合。三、《房屋买卖合同》中如下条款均明确约定了关于产权问题系由卖方(案外人郭某)直接向买方(黄永廉)作出保证并承担责任，远见公司作为经纪方，仅负责促成双方订立合同，相关标的状况及权利义务应由买卖双方直接审慎查证、承担，与远见公司无关。(1)第一条2中约定“甲方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利”；(2)第四条1中约定“买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料”；(3)第四条4约定“如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同的目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失”；(4)第六条2约定“若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，或非因经纪方原因导致本合同终止的，经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，”而该条第1款(3)约定了买卖“任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现”的情况。因此，《合同》上述条款约定的极为明确，黄永廉作为具有独立意志、具有完全民事行为能力的签约主体，在签订合同、接受上述条款前有义务自行对房屋产权情况进行查证，郭某也应自行保证其对房屋所有权的完整性。为此，一审法院错误认为远见公司存在“对郭某身份轻信、未能及时对涉案房屋产权情况进行核查或向黄永廉提醒的情形”，其实这些均非远见公司作为居间人应承担的义务。四、范镜天无须对远见公司在本案中的任何行为承担连带清偿责任。1.一审法院仅因范镜天“是公司法定代表人、唯一股东”便认定范镜天应当对远见公司的“涉案债务责任”承担连带清偿责任，是对《中华人民共和国公司法》第63条中的错误理解及对本案举证责任错误分配：远见公司是依法设立的有限责任公司，有限责任公司是独立法人主体，应以其财产独立承担责任。这是有限公司性质所决定的，不因举证责任的分配是影响公司独立法人的性质。而《中华人民共和国公司法》第63条是以财产混同作为前提的，该条的适用应先要求债权人有初步证据证实一人公司的股东与公司财产混同，然后才能要求一人公司股东就公司财产独立承担举证责任。所以，一审法院实际上是对《中华人民共和国公司法》上述条款作了片面、错误的理解，导致错判。2.一审法院认为远见公司“未提供证据证明其财产独立于范镜天个人的财产”，是对本案基本证据的无视：黄永廉提交的中介费《收款收据》已经证实，在戚荣彬收款后，收到的款项已经交回给远见公司，并由远见公司开具《收款收据》。这一行为本身已经证实远见公司的财产是完全独立于范镜天的。更何况，范镜天根本没有参与《房屋买卖合同》签订的全过程。一审法院无视上述证据和实际情况，直接认定范镜天“未举证”，实属错误。综上所述，一审判决远见公司、范镜天承担相关退费及补偿责任不存在任何事实或法律依据，远见公司、范镜天恳请二审法院改判驳回黄永廉全部诉讼请求，以保障远见公司、范镜天的合法权益。黄永廉辩称：第一，本案审理的是黄永廉与远见公司之间的居间关系，而远见公司作为中介方有相应的法律规范对其行业以及职责进行了规定，居间合同中没有详细的列举中介方的职责，应当参考《广州市房地产中介服务管理条例》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规范》以及《城市房地产中介服务管理规定》明确中介方的职责。在本次交易过程中，黄永廉与案外人郭某之间的交易是在远见公司的促进过程中进行的，黄永廉正是因为不懂得房产交易的流程跟程序以及相应的风险，才会支付高额的中介费用以聘请专业的中介方为其提供服务。远见公司作为中介方理应承担其应承担相应的法律责任。第二，根据《城市房地产中介服务管理规定》第24条：“因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务可以对有关人员追偿”，该规定明确了房地产中介服务人员的法律责任。第三，根据远见公司与黄永廉在房屋买卖合同约定的关于居间方的条款，该条款仅仅是指支付中介费的一个条件，而并非指服务内容，如果仅仅只是促成合同就可以收到高额的中介费，这明显是与其权利义务不平衡的。第四，房地产中介服务机构应当对房产进行核查、核查查册的真实性以及告诉黄永廉涉案房屋抵押、使用、限制的情况，这是其法定义务，而不能仅仅适用合同法的规定而免除其责任。最后，黄永廉产生损失最重要的原因是由黄永廉对远见公司的信任而导致的。如果远见公司在整个交易过程中能够履行其职责，到房管局进行查册就能免除黄永廉现在遭受的经济损失，然而远见公司自始至终，包括在公安局中所做的笔录都陈述其在交易过程中从来没有去查过册，也没有对房产的查封抵押信息进行过核实。综上所述，远见公司应当承担赔偿损失责任。另外，范镜天是远见公司的法定代表人以及唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》规定，其无法证明财产与公司是独立的，应当承担连带责任。其次，远见公司在上诉状中陈述戚荣彬收到款项就交回给远见公司，并没有提供任何的证据证明，因此黄永廉认为范镜天应当对远见公司应当承担的责任承担连带清偿责任。黄永廉于2019年7月31日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄永廉与远见公司的居间合同关系；2.远见公司向黄永廉返还中介服务费3.5万元及资金占用利息（以3.5万元为基准自2019年3月14日起按年利率6％算至实际返还之日）；3.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬赔偿黄永廉的损失530万元及资金占用利息（以530万元为基准自2019年3月27日起按年利率6％算至实际给付之日）；4.远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院经审理查明：黄永廉与范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬均是完全民事行为能力人，远见公司是经营范围为房地产中介服务、房地产咨询服务的有限责任公司，范镜天是远见公司的法定代表人、唯一股东，谭荣坚、郭孟记、戚荣彬是远见公司的员工。远见公司未提供证据证明其财产独立于范镜天自己的财产。涉案房屋现登记在案外人郭某名下，该房产于2019年3月12日被另案查封。郭某现潜逃海外，公安机关已对郭某涉嫌诈骗予以刑事立案，目前公安机关正在侦查处理之中。黄永廉因想购买房屋通过远见公司介绍而认识郭某，并与远见公司员工一同前往涉案房屋查看，后黄永廉与郭某于2019年3月14日在远见公司的门店签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定总房价为730万元，定金为150万元。黄永廉在签订《房屋买卖合同》当天即向郭某支付了购房定金150万元，后又于2019年3月21日支付12万元、在2019年3月26、27日支付368万元给郭某，以上黄永廉共向郭某支付了购房款530万元。黄永廉并于签订《房屋买卖合同》当天向远见公司出具《佣金确认书》一份，该《佣金确认书》约定黄永廉应向远见公司支付73000元作为经纪方的中介代理费及咨询费。黄永廉于2019年3月14日向远见公司员工谭荣坚名下的银行账号支付中介服务费35000元，远见公司并出具收款收据确认收到黄永廉支付的中介服务费35000元。另查明：郭某曾为广州番禺监狱警察，郭某在出售涉案房屋时告知黄永廉及谭荣坚、郭孟记、戚荣彬其是警察，以获得黄永廉及谭荣坚、郭孟记、戚荣彬等信任，郭某并在签订《房屋买卖合同》时提供了其于2019年3月4日查询打印的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，该查册日期为2019年3月4日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋正常，未被查封，没有法院来函摘要内容。后因黄永廉发现涉案房屋已被另案查封，且郭某已潜逃国外，黄永廉遂向公安机关报案，公安机关已对郭某涉嫌诈骗予以刑事立案，目前公安机关仍在侦查处理之中。黄永廉曾于2019年5月10日以房屋买卖合同案由将郭某及远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬一并诉至一审法院，在一审法院所立案号为（2019）粤0113民初6091号。一审法院经审查后，以该案所涉房屋买卖合同纠纷涉及刑事案件，公安机关对此已予立案并正在侦查处理之中为由，裁定驳回黄永廉的起诉。2019年7月31日，黄永廉以居间合同纠纷案由将远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬诉至一审法院。再查明：黄永廉及谭荣坚、郭孟记、戚荣彬均未要求郭某提供涉案房地产原件及最新查册情况，签订《房屋买卖合同》后，黄永廉及谭荣坚、郭孟记、戚荣彬均未对涉案房屋的产权情况进行查册核实。以上事实有黄永廉及远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬所提供的证据及本案一审庭审笔录等予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于涉案房屋已被另案查封，目前无法办理产权变更登记，现黄永廉要求解除与远见公司之间的居间合同关系，合情合理，一审法院对此应当予以支持。根据本案查明的事实，因黄永廉轻信郭某，而与郭某约定了过高的购房定金并支付完毕，后黄永廉因过于轻信又提前支付了大部分购房款，导致在郭某潜逃、涉案房屋被另案查封的情况下，黄永廉已付购房款可能无法收回或无法购得涉案房产，故导致今天局面的主要原因是黄永廉本人对郭某的轻信，黄永廉作为一个完全民事行为能力人，其应当具有相关风险意识，黄永廉因轻信他人而导致的相关损失不应当由远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在本案中并不存在主观故意隐瞒或提供虚假情况，故远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬亦不应当对黄永廉的全部损失承担损害赔偿责任。再退一步分析，因黄永廉所主张的530万元购房款及利息损失可另行向黄永廉向房屋买卖合同的违约方即郭某主张，黄永廉主张的该项损失尚未实际发生，故黄永廉要求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬赔偿其损失530万元购房款及利息，显然缺乏事实及法律依据，一审法院不能予以支持。同时，远见公司与黄永廉仅约定收取73000元中介服务费，且远见公司至今也只收取了35000元中介服务费，若由远见公司承担过高的赔偿责任，则有违风险自担及比例原则，故一审法院综合全案事实，根据公平合理及比例原则，并考虑到远见公司在促成本次房屋买卖合同成立过程中，也存在对郭某身份轻信、未能及时对涉案房屋的产权情况进行核查或向黄永廉提醒的情形，一审法院因此酌情确定由远见公司在退还黄永廉已付中介费35000元及支付相应资金占用利息的基础上，再支付73000元给黄永廉作为补偿。黄永廉的其他诉讼请求，一审法院则均予以驳回。关于远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的责任承担问题。由于谭荣坚、郭孟记、戚荣彬是远见公司的员工，谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在本案中履行的是远见公司的职务行为，其行为所产生的法律责任应当由远见公司承担，故谭荣坚、郭孟记、戚荣彬无需就本案承担责任。范镜天为远见公司的法定代表人、唯一股东，远见公司未提供证据证明其财产独立于范镜天个人的财产，故范镜天应当对远见公司的涉案债务责任承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院于2019年12月18日作出如下判决：一、黄永廉与广州市远见房地产代理有限公司就位于涉案房屋买卖事宜所建立的居间合同关系于本判决生效之日予以解除；二、广州市远见房地产代理有限公司应当于本判决生效之日起七日内返还中介服务费35000元及支付资金占用利息（资金占用利息以35000元为基数，按年利率6%的标准从2019年3月14日计算至实际返还之日止，累计资金占用利息以35000元为限）给黄永廉；三、广州市远见房地产代理有限公司应当于本判决生效之日起七日内支付73000元给黄永廉；四、范镜天对广州市远见房地产代理有限公司在本判决主文第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回黄永廉的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49146元，由黄永廉负担46686元、广州市远见房地产代理有限公司、范镜天共同负担2460元；财产保全费5000元，由黄永廉负担3940元、广州市远见房地产代理有限公司、范镜天共同负担1060元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：黄永廉与远见公司间的居间合同关系应否予以解除；远见公司是否构成违约；如远见公司构成违约，应如何向黄永廉承担违约责任；范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬应否就涉案债务承担责任。关于黄永廉与远见公司间的居间合同关系应否予以解除的问题。远见公司就涉案房屋买卖交易向黄永廉提供中介咨询服务，黄永廉向远见公司支付中介咨询服务费，故二者之间成立居间合同关系。黄永廉与远见公司订立居间合同关系的目的在于促成其与案外人郭某之间的房屋买卖交易。现涉案房屋在涉案买卖合同签订之前已因多笔债务被法院查封，目前无法进行产权变更登记，郭某亦因涉嫌在涉案房屋买卖交易过程中存在诈骗的犯罪行为而被公安部门追逃，黄永廉与郭某间的房屋买卖交易难以继续下去，黄永廉订立居间合同关系的目的已无法实现，其据此主张解除涉案居间合同关系，合法有据。一审判决解除涉案居间合同关系，处理正确，本院予以维持。关于远见公司是否构成违约的问题。居间合同属于双务合同，在涉案居间合同关系中，黄永廉负有向远见公司支付报酬的义务，远见公司则负有向黄永廉报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务、如实报告订立合同相关事项等义务。已查明事实表明，远见公司在向黄永廉提供中介服务过程中，盲目信任郭某的陈述及其公职人员身份，未对郭某所提供的房产信息真实性进行审慎核实，未能就交易中可能存在的风险向黄永廉提供合理建议，其怠于履行勤勉尽责义务的行为已然构成违约。郭某对于涉案房屋瑕疵的保证义务以及黄永廉在房屋买卖交易过程中应尽的审慎义务，属于其在房屋买卖合同中所应负担义务，买卖双方在买卖合同关系中的过错行为，并不能成为远见公司免除居间合同项下违约责任的抗辩依据。因此，本院对于远见公司所称已履行居间合同义务，不存在过错的主张不予采纳。关于远见公司应如何向黄永廉承担违约责任的问题。基于上述分析，远见公司在居间合同履行过程中存在违约行为，依法应承担违约责任。首先，关于已支付中介服务费及利息的返还问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，涉案房屋买卖交易因涉及刑事犯罪行为难以继续履行下去，远见公司关于其已促成买卖合同成立的主张显然不能成立。依据上述法律规定，远见公司未能促成涉案买卖交易，不得要求支付报酬，现亦无证据显示远见公司为涉案居间活动支付了必要费用，故一审判令远见公司向黄永廉返还已收取的中介服务费并支付资金占用利息，合法有据，本院予以维持。其次，关于损失赔偿问题。黄永廉主张远见公司赔偿已付购房款530万元及利息。对此，本院评析如下：其一，530万元是由案外人郭某直接收取的房款，现郭某涉嫌非法占有上述购房款，对于这部分款项及利息黄永廉有权向郭某主张，现所涉刑事案件并未终结，关于黄永廉的实际损失数额尚不确定，黄永廉主张远见公司全额赔偿上述款项，理据并不充分。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，案外人郭某涉嫌诈骗罪，并非远见公司所能预见的情形，如因此而造成530万元购房款最终无法追回的后果，亦已超出远见公司订立居间合同所预见或应当预见到的因违法合同可能造成的损失范畴，要求远见公司承担全额赔偿上述款项的责任，显然不符合上述法律的规定。其三，从公平、等价有偿的原则来看，远见公司基于涉案居间合同所能获得的收益为中介服务费72000元，其所应承担的义务应与所享受的权利相当，要求其承担退赔全部房款的责任，必然造成权利义务的失衡。综上，鉴于案外人郭某已潜逃国外，黄永廉全额追回全部款项可能性较小，再结合居间合同权利义务的内容，以及远见公司违约的情形，本院认为，一审酌定远见公司向黄永廉补偿72000元，并无不妥，本院予以维持。关于范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬应否就涉案债务承担责任的问题。首先，远见公司是一人有限责任公司，在股东范镜天未能就远见公司的财产独立于其本人的财产的事实举证证明的情况下，一审法院依据《中华人民共和国公司法》第63条判令范镜天对远见公司所负涉案债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以维持。远见公司提出应先由黄永廉就范镜天与远见公司存在财产混同的事实进行举证的主张，系对法律理解不当，对其该主张，本院不予采纳。其次，已查明事实表明，谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在居间合同中所实施行为系作为远见公司职工所履行的职务行为，其行为所产生的法律后果应由远见公司承担，黄永廉要求谭荣坚、郭孟记、戚荣彬对涉案债务承担责任，缺乏合法依据。一审法院驳回黄永廉对谭荣坚、郭孟记、戚荣彬所提权利主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄永廉、广州市远见房地产代理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51606元，由黄永廉负担49146元，由广州市远见房地产代理有限公司负担2460元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十八日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳