湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2645号上诉人（原审被告、反诉原告）：余家桥，男，1957年3月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审被告）：余波，男，1984年7月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王福浩，男，1962年6月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审被告）：王慧，女，1982年11月29日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王福浩，男，1962年6月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨柳，女，1985年8月13日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师。委托诉讼代理人：付翔，湖北扬子律师事务所律师。上诉人余家桥、余波、王慧因与被上诉人杨柳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余家桥上诉请求：一、撤销原判，确认余家桥与杨柳签订的《房屋出售协议书》于2019年5月11日解除；二、本案一、二审诉讼费由杨柳承担。事实与理由：第一、余家桥与杨柳签订《房屋出售协议书》时便告知其该房屋不属于余家桥一人所有，所以约定了附条件解除条款及违约责任的内容。第二、该协议签订时，该房屋系余家桥的母亲杨腊梅名下的宅基地房屋拆迁的补偿，余家桥无权处分其母亲的财产。余家桥的妻子张凤琴不是诉争房屋的权利人，在签订房屋出售协议书的时候也不具备权利人的资格。第三、余家桥及其家人不存在不正当地促成附条件合同条件成就行为。房屋出售协议第四条的约定实际上是物权的撤销权的解除权约定，应尊重合同自由约定的撤销解除。余波、王慧上诉请求：一、撤销原判，确认余家桥与杨柳签订的《房屋出售协议书》无效。二、本案一、二审诉讼费由杨柳承担。事实与理由：第一、一审法院要求杨柳当庭变更诉讼请求没有给余波、王慧足够的举证时间。本案杨腊梅才是房屋的真实权利人，余家桥无权处分该房屋。《沌口街蔡家村拆迁户新居资金结算一览表》中杨腊梅的名字是因为其不愿意放弃自己的财产所以后来要求蔡家村委会将杨腊梅的名字事后加进去。杨柳在明知该房屋不是余家桥所有的情况下执意购买房屋，这也是有了该出售协议第四条的原因。该房屋不是余家桥单独所有，还应该有和其他民事主体的共有，即和杨腊梅的共有。第二、本案因为余家桥和杨柳签订《房屋出售协议书》时处分的标的物归杨腊梅所有，所以除斥期间在本案不应适用。且本案的证人证言不应采信。第三、诉争房屋在2005年的成交价格不到市场价值的70%，价格明显过低。杨柳不构成善意取得，余波继承该房屋经过合法公证取得，受法律保护，公证书的公信力毋庸置疑，一审法院判令我方协助过户于法无据。杨柳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨柳履行了大部分的支付义务，且房屋已经交付杨柳使用至今，余家桥是负有协助杨柳的办理房屋过户的义务。本案余家桥是房屋初始登记所有权人。杨腊梅并未在所有权证上有共有人的登记信息。在2009年登记的时候，杨腊梅并未去世，其未在房屋权属登记上。张凤琴及余波、王慧对本案房屋处分给杨柳是知情的。余家桥不具有单方解除权，也不符合合同约定的解除条件。房屋成交的价格在2005年属合理的价格。杨柳系本案善意取得房屋。本案余家桥属于恶意违约。杨柳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令杨柳与余家桥签订的《房屋出售协议书》有效，余家桥继续履行该协议书；2、判令余家桥、余波、王慧协助杨柳办理位于武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室的房屋过户登记手续，将该房屋变更登记至杨柳名下；3、本案诉讼费由余家桥、余波、王慧承担。余家桥向一审法院提出反诉请求：1、请求确认2005年8月12日余家桥与杨柳之间签订的《房屋出售协议书》已于2019年5月11日解除；2、本诉和反诉的诉讼费均由杨柳承担。一审法院经审理查明，2003年，余家桥取得位于武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室拆迁还建房。2005年8月12日，余家桥（甲方）与杨柳（乙方）签订《房屋出售协议书》，载明甲方将碧湖村7栋102室房屋（即武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室）出售给乙方；出售金额80,000元整；乙方进住房屋前一次性付75,000元，下欠5,000元待房屋产权证手续过户后结算付清；办理过户手续费用，甲乙双方各承担百分之五十；乙方进住房屋后，如有甲方家人干涉，由甲方负责调解，如调解不成造成不能居住，甲方退还乙方购房金额80,000元等内容。协议尾部有甲方余家桥和乙方杨柳的签字捺印。合同签订后，杨柳向余家桥支付购房款75,000元，余家桥将涉案房屋交付给杨柳居住使用至今。后因余家桥索要剩余购房款，案外人杨传本（系杨柳之父）代替杨柳向余家桥支付购房款4,000元，余家桥于2009年2月26日出示收条一张，载明今收到杨传本现金4,000元整。此后，杨柳与余家桥协商办理房屋权属转移登记无果，杨柳遂诉至一审法院，请求依诉予判。余家桥认为诉争房屋在签协议时登记在余家桥及其母亲案外人杨腊梅名下，同时还是余家桥与其配偶案外人张凤琴的夫妻共同财产，案外人张凤琴和余波对其卖房行为不知情。《房屋出售协议书》已符合解除条件且已解除，余波已通过合法遗产继承获得了诉争房屋的所有权，余家桥已不是房屋产权人无法配合过户，协议已无法实际履行，故当庭提起反诉，请求判如所请。一审另查明：余家桥与案外人张凤琴于1981年1月登记结婚，余波与王慧于2012年4月26日登记结婚。2007年4月26日，案外人张凤琴因病去世。2009年10月21日，武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋办理房地产权属初始登记，登记房屋所有权人和土地使用权人均为余家桥。2019年4月17日，余家桥、余波和案外人沈祥英（系案外人张凤琴之母）在湖北省武汉市车都公证处办理公证，（2019）鄂车都内证字第1831号公证书载明：“案外人张凤琴的父亲先于其死亡，案外人张凤琴遗留的位于湖北省武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋（系案外人张凤琴生前与其配偶余家桥未约定份额的夫妻共有财产）由余波一人继承，案外人沈祥英、余家桥自愿放弃上述遗产继承权。”2019年4月22日，诉争房屋变更登记权利人为余家桥、余波，共有情况为按份共有，余波占50%，余家桥占50%。2019年4月24日，诉争房屋再次变更登记权利人为余波，共有情况为单独所有。一审再查明，上述诉争房屋尚欠1,000元购房款未付，杨柳在一审庭审中表示同意在房屋过户后将该款支付给余家桥。一审法院认为，杨柳与余家桥签订的《房屋出售协议书》未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。杨柳已按协议约定履行了大部分付款义务，且诉争房屋亦已交付给杨柳居住使用十几年，仅是受当时政策所限未能及时办理房屋权属转移登记。诉争房屋具备办理权属转移登记条件后，作为房屋初始登记时最终确定的房屋权利人即出售人余家桥负有协助杨柳办理诉争房屋权属转移登记的义务，但余家桥未及时履行协助义务，由此酿成本案纠纷，应承担全部法律责任。杨柳要求余家桥协助办理房屋权属转移登记的诉讼请求，故予以支持。因杨柳在案外人张凤琴去世前已支付给余家桥大部分购房款，并已完成了房屋交付手续且居住使用至今，故诉争房屋在案外人张凤琴去世前就已存在其他权利人，余波不能通过法定继承的方式实际继承诉争房屋。同时，案外人张凤琴的继承人在时隔十几年后通过家庭内部协商的方式约定诉争房屋权属的合意之效力亦不能及于第三人杨柳。现因诉争房屋变更登记至余波名下，故杨柳要求余波及其配偶王慧履行房屋过户协助义务的主张，亦予以支持。关于余波认为余家桥卖房时候其母亲案外人张凤琴和自己均不知情，余家桥属于无权处分等抗辩意见，一审法院认为诉争房屋交易时余波已成年，结合案外人张凤琴、余波与余家桥的家庭成员关系，对于房屋此类大宗家庭财产被他人占有、使用长达十几年的时间，案外人张凤琴生前和余波在2019年之前均未提出任何异议，其不知情的抗辩意见不符合生活经验和常情常理，故应推定案外人张凤琴生前和余波对余家桥的卖房行为是明知且认可的。此外，2009年诉争房屋初始登记在余家桥名下，这是发生在案外人张凤琴离世后，亦可以推定余波、余家桥及案外人张凤琴的继承人等对诉争房产的权属在家庭权利人内部之间的再次析产，故余波的该项抗辩意见无事实和法律依据，故不予支持；关于余家桥认为其已以通知形式解除了与杨柳之间《房屋出售协议书》的主张，一审法院认为余家桥自述的解除行为既不是约定解除也不符合法定解除条件，该行为不具备法律效力，故余家桥的反诉诉请无事实和法律依据，亦不予支持；关于余波认为《房屋出售协议书》系杨柳与余家桥签订的，自己不是合同相对人，不是适格的被告，一审法院认为余家桥的卖房行为系家事代理行为，其效力及与其配偶，并在其配偶去世后，继承人及房屋权利登记人余波应代其父母履行协助义务，故余波的该项抗辩意见于法无据，不予支持。综上，余家桥、余波、王慧应协助杨柳办理诉争房屋的房地产权属转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、杨柳、余家桥于2005年8月12日签订的《房屋出售协议书》合法有效；二、余家桥、余波、王慧于判决生效之日起10日内协助杨柳办理武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋的房地产权属转移登记手续，即将该房屋的房地产权属转移登记至杨柳名下；杨柳于该房屋过户后5日内向余家桥支付尚欠的购房款1,000元；三、驳回余家桥的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费200元，减半收取计100元，由余家桥、余波、王慧负担；反诉案件受理费200元，减半收取计100元，由余家桥负担。二审期间，余波、王慧向本院提交三份证据，证据一，武蔡家工贸有限公司出具的证明，拟证明杨腊梅在2000年因拆迁获得的三套房屋，证据二，涉案房屋房查档案，拟证明三套房屋的分配情况和分配时间，证据三，网页信息，证明2005年9月的房产交易价格。余家桥质证认可该三组证据的三性及证明目的。杨柳质证认为：第一组证据，该公司出具的证明三性均有异议，该公司并不是蔡家村村委会，并不能证明房屋系杨腊梅拆迁所有，该证据不能证明其证明目的，第二组证据在一审中提交了，只是还有余家桥三室三厅的补充材料，我们的质证意见同一审，该一览表记载的时间是2008年，但是余家桥是2009年办理的房屋所有权证，在该证书上没有房屋共有权人的状况。另外两份补充的材料与本案无关，第三组证据，照片截图的真实性不予认可，本案的房屋是拆迁还建房屋，不能按照商品房来计算，在公证书中，房屋的重置价格为三万余元，我们认为房屋价格合理。本院认为杨柳的质证理由成立，对余波、王慧所提交证据不予采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于余家桥对涉案房屋是否有权处分的问题。余家桥、余波、王慧认为涉案房屋系余家桥母亲杨腊梅与其共有，余家桥与杨柳签订《房屋出售协议书》未经杨腊梅同意，余家桥的配偶张凤琴也不知情，余家桥的卖房行为属无权处分。本院认为，余家桥在2009年办理涉案房屋初始登记时，并未登记杨腊梅为权利人，仅登记余家桥为权利人，并且杨腊梅与张凤琴均知晓涉案房屋为拆迁还建房屋，对于杨柳在涉案房屋长期居住而并未提出异议，可推定为杨腊梅与张凤琴对余家桥的卖房行为知晓且认可，故余家桥、余波、王慧上诉认为余家桥无权处分涉案房屋的观点本院不予采纳。二、关于涉案房的成交价格是否明显过低的问题。因余波、王慧所提交证据不足以证明当时成交价格明显过低，故对余波、王慧的该上诉观点本院亦不予采纳。三、关于余家桥认为其有权解除《房屋出售协议书》的问题。《房屋出售协议书》第四条约定“乙方进住房屋后，如有甲方家人干涉，由甲方负责调解，如调解不成造成不能居住，甲方退还乙方购房金额80,000元整”，根据本案事实余家桥要求解除并不符该条约定。四、关于余波、王慧应否协助办理涉案房屋过户的问题。余家桥、余波在明知涉案房屋已出卖给杨柳的情况下，将房屋权利人变更为余波，一审法院基于家事代理行为，判决余波、王慧协助办理涉案房屋过户符合法律规定。综上所述，余家桥、余波、王慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由余家桥负担100元、余波、王慧负担100元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月二十九日书记员  余文婷