江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1855号上诉人（原审被告）：胡峰，男，1974年12月6日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省洪泽湖农场集团有限公司，统一社会信用代码91320000704035770J，住所地江苏省泗洪县车路口。法定代表人：李火头，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文兵，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人胡峰因与江苏省洪泽湖农场集体有限公司（以下简称洪泽湖农场）排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡峰的上诉请求为：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：2006年12月21日，胡峰与洪泽湖农场签订一份《产权出售合同》，该合同约定洪泽湖农场将其所有的加油站相关设备作价132000元出卖给胡峰，并约定加油站的经营用房屋、围墙和场地等出租给胡峰。洪泽湖农场于2015年4月29日以加油站搬迁为由向泗洪县人民政府汇报未果，未再与胡峰签订租赁合同，默认胡峰使用加油站的经营用房屋、围墙及场地至今。胡峰购买加油站资产的目的就是使用加油站，该资产与加油站系一个整体不可分割，如果分割资产将毫无价值，故胡峰基于对洪泽湖农场的信任可以长久使用该加油站（除国家政策需要拆除或者改造无法继续经营外）购买加油站相关设备，胡峰没有义务配合将自己的经营物品搬出。洪泽湖农场要将加油站搬迁，就涉及到对胡峰的补偿问题，双方就补偿问题未达成一致意见，故2014年12月17日场地租赁合同到期后洪泽湖农场未继续与胡峰签订租赁合同。因为洪泽湖农场不再与胡峰签订租赁合同，致使加油站无法通过年审，胡峰被逼无奈于2018年6月27日申请注销加油站营业执照。鉴于此后胡峰无法正常使用购买的加油站设备，加油站无法正常经营，故胡峰不应支付此后的场地租金。被上诉人洪泽湖农场发表答辩意见称：胡峰称场地租赁协议到期后双方未继续签订租赁合同洪泽湖农场系默认其继续使用场地无事实及法律依据。因上级单位考虑到安全的问题要求洪泽湖农场不再出租涉案场地，故双方的场地租赁合同于2014年12月17日到期后，洪泽湖农场未再与胡峰继续签订场地租赁合同。后洪泽湖农场多次通知，要求胡峰离开涉案场地，但其拒不同意搬离占有场地至今。因胡峰非法占用洪泽湖农场的资产故洪泽湖农场提起诉讼要求排除妨害，胡峰也应向洪泽湖农场支付占用场地的租金。洪泽湖农场向一审法院提出诉讼请求：1.判令胡峰立即将租赁洪泽湖农场原河西加油站全部经营用房及场地返还洪泽湖农场，将其自身购买的物品全部迁离场地，排除妨害；2.判令胡峰赔偿洪泽湖农场从2014年12月17日起至交还加油站全部经营用房及场地止的租金，按年租金15000元计算。一审法院查明事实如下：2006年12月21日，胡峰与洪泽湖农场签订了产权销售合同及租赁合同，约定洪泽湖农场将原江苏省洪泽湖农场供销公司的加油站的机器设备、部分设施【CS-30CA电脑加油机3台、1.5匹空调1台、可型海狮加油机1台（报废）、15吨油罐2台、10吨和5吨的油罐各一台、MFTZ35型灭火器2台、MFZ-8灭火器5台、防爆灯7个、避雷针1套、大棚（现状出售）】及资质转让给胡峰，同时将该供销公司加油站的房屋、围墙、场地租赁给胡峰经营加油站使用，期限为三年，自2006年12月18日起至2009年12月17日止，三年租金为45300元。涉案产权出售合同第七条约定：“甲乙双方签订本合同的同时签订加油站房屋（含围墙）和场地等租赁合同，在乙方经营期限内，甲方为乙方提供房屋（含围墙）和场地，不得中途变更用途”，同时该合同第九条约定：“当事人双方协商一致，可以变更或解除合同”。上述租赁合同的第四条同时约定：“三年期满后，若乙方继续经营加油站，甲方继续为乙方提供房屋、围墙和场地，租金甲乙双方重新商定（原则上不高于本次租金）”。后胡峰在涉案场地经营加油站，并于2008年10月13日投资经营河西加油站（个人独资企业）。在2006年12月21日签订的租赁合同期限届满后，洪泽湖农场与胡峰投资经营的河西加油站分别于2010年1月8日、2011年1月11日、2013年12月11日、2013年12月17日签订租赁合同四份，之后每次合同约定的租赁期限均为一年，租金均为1.5万元/年。最后一份合同期限届满之日为2014年12月17日。且上述四份租赁合同均约定，河西加油站如要对租赁物进行装潢、改建、扩建以及其他辅助性建设等，须先行征得洪泽湖农场书面同意，且所有费用由胡峰投资经营的河西加油站承担。同时合同约定胡峰投资经营的加油站应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还洪泽湖农场。洪泽湖农场与胡峰投资经营的河西加油站于2013年12月17日签订的租赁合同期限届满后，洪泽湖农场于2015年1月14日向河西加油站及胡峰发出告知书，告知已终止加油站房屋及土地租赁合同，要求胡峰将加油站属于胡峰的设备迁出。2018年6月27日，河西加油站注销，同年10月18日该加油站成品由零售经营资格被注销。但胡峰之间未将其经营加油站的相关设施、设备搬出涉案场地。经当事人确认，一审确认本案的争议焦点为：1.胡峰是否实施了占有洪泽湖农场相应资产或是非法占有使用洪泽湖农场所主张涉案场地的行为，应否予以排除妨害；2.洪泽湖农场所主张的要求胡峰赔偿租金损失的请求应否得到支持，如胡峰应向洪泽湖农场赔偿损失，则洪泽湖农场主张的租金损失数额如何进行确定。一审法院认为，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。双方之间的原租赁合同合法有效。胡峰与洪泽湖农场签订租赁合同后，投资经营河西加油站，该加油站与洪泽湖农场继续签订租赁合同，双方所签订的原租赁合同合法有效。租赁合同期限届满后，胡峰及其投资经营的加油站在洪泽湖农场发出告知书后仍继续占有使用洪泽湖农场的经营用房（含围墙）、场地，该行为妨害了洪泽湖农场对涉案房屋（含围墙）、场地等物权的行使。胡峰投资经营的河西加油站系个人独资企业，且已在2018年6月27日注销，现胡峰仍继续占有涉案房屋（含围墙）、场地，洪泽湖农场起诉要求胡峰排除妨害的诉求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于洪泽湖农场所主张的租金损失，可参照租赁期间的租金标准即每年15000元计算，自租赁期限届满之次日即2014年12月18日起计算至胡峰返还全部经营用房（含围墙）及场地之日止。胡峰主张产权出售合同与租赁合同是一体的，是附条件的购买，根据双方产权出售合同的约定，在胡峰经营期限内，洪泽湖农场应为胡峰提供房屋和场地，不得中途变更用途，即洪泽湖农场在出售资产的同时要保障胡峰的场地及房屋使用，且要与胡峰签订租赁合同。最后一份合同到期后是洪泽湖农场拒绝与胡峰继续签订租赁合同，违反了双方的合同约定。胡峰的上述主张与之后洪泽湖农场与胡峰投资经营的河西加油站所签订的租赁合同约定内容不符。且根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，胡峰的上述主张也不符合法律规定。故对胡峰的上述主张本院依法不予采信。另，在本案诉讼过程中，胡峰提出反诉，要求洪泽湖农场赔偿其损失，但其并未按期预缴反诉案件受理费，一审法院已裁定按其撤回反诉处理，故对其主张的损失，一审法院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、胡峰将其自己购买的经营物品等从位于洪泽湖农场原河西加油站内全部搬出，并向洪泽湖农场返还全部经营用房（含围墙）及场地，于判决生效后十日内履行完毕；二、胡峰赔偿洪泽湖农场租金损失【自2014年12月18日起按照每年15000元计算至胡峰实际返还全部经营用房（含围墙）及场地之日止】，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，由胡峰负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。二审中，本案的争议焦点为：1.洪泽湖农场要求胡峰排除妨害的理由能否成立；2.胡峰应否向洪泽湖农场支付租金损失。关于第1个争议焦点。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，洪泽湖农场主张其与胡峰的租赁合同早已到期，胡峰应当根据洪泽湖农场的要求将其经营物品从涉案房屋（含围墙）及场地搬离。胡峰辩称其购买的设备与加油站为一体无法分割，其系基于对洪泽湖农场可以长久使用该加油站的信任购买加油站的设备，故其不同意将经营物品搬离。本院认为，双方在签订产权销售合同中约定“双方签订本合同的同时签订加油站房屋（含围墙）和场地等租赁合同”，故胡峰承租涉案场地的期限应当依据双方另行签订的租赁合同约定的期限确定，在洪泽湖农场与胡峰多次续签的租赁合同期限届满后，胡峰应当根据洪泽湖农场的要求腾让其占有的经营用房（含围墙）和场地。胡峰辩称上述租赁合同到期后洪泽湖农场默认其继续承租涉案房屋（含围墙）及场地未得到洪泽湖农场认可，且其未提交证据证明，本院对其上述主张不予采信。胡峰投资经营的河西加油站作为个人独资企业已在2018年6月27日注销，胡峰自认其早已停止经营，其继续占用涉案房屋（含围墙）和场地无事实及法律依据，洪泽湖农场要求其排除妨害、搬离涉案经营用房（含围墙）及场地有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于第2个争议焦点。胡峰主张其经营的加油站于2018年6月27日已经注销，故此后的租金其不应向洪泽湖农场支付。本院认为，虽胡峰已将其经营的个人独资企业注销，但胡峰迄今为止未将其经营用品从涉案房屋、场地搬离，妨害了洪泽湖农场对涉案房屋（含围墙）及场地的利用，故洪泽湖农场要求胡峰参照租赁期间的租金标准向其支付租金损失的主张应予支持。综上所述，上诉人胡峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人胡峰负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年六月十六日书记员  苏 淼