河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初727号原告：樊保山，男，1956年10月21日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：周明明，河南首问律师事务所律师。被告：河南星懿房地产开发有限公司。住所地：舞阳县舞泉镇牛市口街。统一社会信用代码：91411121551607167E。法定代表人：王付成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴桂林，该公司员工。原告樊保山与被告河南星懿房地产开发有限公司（以下简称星懿房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月13日诉讼来院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊保山及其委托诉讼代理人周明明，被告星懿房地产开发公司的委托诉讼代理人吴桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊保山向本院提出的诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告星懿房地产开发公司返还原告购房款121628元和损失4433元以及利息58731元，以及赔偿原告房屋上涨溢价损失10万元和违约金，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计406420元。3.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年6月24日，原告与被告星懿房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告开发的“盛世华府小区”第5幢2单元5层东户商品房一套，面积为83㎡，房屋总价款为121628元。合同签订后，原告于2011年6月25日交付购房定金10000元，2011年7月6日又交付房款44628元；另60000元购房款双方约定通过公积金贷款支付，并在2013年6月27日支付完毕，现公积金贷款已经还清。之后，原告按照被告的要求在2014年6月22日交付购房款7000元和水电燃气费4200元，以及测绘费113元和房屋登记费120元。原告交付房款后，被告从未通知原告何时交付房屋。2020年4月，原告准备办理房产证时，被告给原告的预告登记证与原告购买的房屋不一致，并且预告登记证是手写的，原告发现房子有问题，就到舞阳县公积金中心和舞阳县房管局查实，结果为原告所购买的房屋在别人的名下。原告和被告协商，被告不予解决问题。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，望判如所请。庭审中，原告明确自己的第2项诉讼请求为：（1）退还购房款121628元；（2）给付损失4433元（住房登记费120元，测绘费113元，水、电、燃气费计4200元）；（3）支付购房款的利息58731元；（4）支付溢价损失94142.75元；（5）给付违约金1216.28元；（6）支付已购房屋一倍的价款121628元；以上共计406420元。被告辩称：已收到原告的购房款121628元；原告的各项请求应当有证据予以证明。根据原告的起诉、被告的答辩，本院归纳争议焦点如下：1、原告请求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》的事实依据与法律依据是什么；2、原告所主张的赔偿事项的事实依据与法律依据是什么。针对本院所归纳的争议焦点，原告围绕自己的主张，提供证据如下：第一组证据:《商品房买卖合同》1份（在漯河市住房公积金中心舞阳业务部调取）、购房款收据4张、销售统一不动产发票1张、漯河市住房公积金中心个人贷款系统结清证明1份；该组证据证明原、被告于2012年6月24日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定将位于舞阳县盛世华府第5幢2单元5层502东户以每平方1465.75元出卖给原告，合同总价121628元；买受人于2011年7月6日付清首付546287元，余款67000元通过公积金贷款支付；出卖人应当在2012年6月1日前将商品房交付给买受人使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。原告已经将购房款全部支付给被告（2011年6月25日支付10000元，2011年7月6日支付44628元，2013年6月27日支付60000元，2014年6月22日支付7000元）。以上证据证明原告已按照合同约定履行了自己的全部付款义务。第二组证据：舞阳县房屋产权交易管理中心的收据2份、被告公司开出的收据1份；该组证据证明原告在2012年8月15日交付120元的住房登记费，于2012年8月16日交付113元的测绘费；于2014年6月22日支付水、电、燃气费计4200元。以上证明原告已经完全履行了自己备案登记缴费的义务。第三组证据：《商品房买卖合同》1份(从舞阳县不动产登记中心调取的)、房屋预告登记证明1份；该组证据证明被告在舞阳县不动产登记中心备案的合同与原告签署的合同不一致；被告在没有经过原告同意的情况下，私自修改合同内容，将原本签署的盛世华府第5幢2单元5层502东户修改为盛世华府第3幢2单元5层502东户。被告私自修改的行为，严重侵犯了原告的合法权益。经原告实地调查，上述盛世华府第5幢2单元5层502东户已经由被告出售给其他人，现案外人已经装修居住，被告的行为完全符合“一房二卖”的欺诈行为。第四组证据：录音材料2份、刘鹏晓的《商品房买卖合同》的第1、2页；该组证据证明盛世华府5号楼2单元5楼东户在2012年已由被告出售给刘鹏晓，涉案房屋存在“一房二卖”。针对原告所提供的证据，经本院组织质证，被告发表以下质证意见：原告所称的房屋确实已经卖给刘鹏晓了，是否入住不太清楚；该房屋已经无法向原告交付。缴纳燃气费属实，测绘费是代收的；原告的购房款已全部付清，被告也愿意退还购房款，但就赔偿损失的部分需要老板决定。认可原告所提供的房屋预告登记证明以及从不动产登记中心调取的《商品房买卖合同》有涂改痕迹。被告针对本院所归纳的争议焦点，也提供与原告签订的《商品房买卖合同》一份，该合同经本院组织质证，原告发表以下质证意见：合同末页的签名是原告本人签的，但与原告所持有的合同不完全一致，应当以公积金处备案的《商品房买卖合同》为准。经审理查明：一、根据原告的申请，本院向原告签发了律师调查令，原告代理律师持本院所签发的律师调查令从漯河市住房公积金中心调取《商品房买卖合同》一份，合同编号：GF-2000-0171，合同备案号52602。该合同主要内容显示：“2012年6月24日，原告与舞阳县星懿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买舞阳县星懿房地产开发有限公司开发的位于舞阳县××镇××西××北侧‘××华府’××单元××东××商品房××套，房屋面积为83㎡，约定单价为1465.75元∕㎡，房屋总价款为121658元，付款方式为按揭，交付期限为2012年6月1日前。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告履行的义务有：1、2011年6月25日支付购房款10000元，2011年7月6日支付购房款44628元，2013年6月27日支付购房款60000元，2014年6月22日支付购房款7000元；以上共计121628元。2、2012年8月15日交付120元的住房登记费；2012年8月16日交付113元的测绘费；2014年6月22日交付水、电、燃气费计4200元。二、原告陈述其于2020年4月份准备办理房产证时，被告给原告一个商品房预告登记证，该证房屋坐落有明显笔迹涂改，把幢数改为“3”、层数改为“5”。原告持该证到舞阳县不动产登记中心办理房产证时被告知不能办理。在诉讼过程中，原告代理律师持本院所签发的律师调查令调取原告在舞阳县不动产登记中心备案的《商品房买卖合同》一份，备案的合同显示原告的备案房屋为3幢2单元5层502东户。庭审时，被告也认可5幢2单元5层东户商品房一套已卖给了案外人刘鹏晓。原告陈述该房已被刘鹏晓予以装修，且已入住。三、关于利息损失，原告主张利息按照给付购房款时间的先后顺序（4次），分别按照银行同期贷款利率6%予以请求9年、9年、7年、6年，数额分别为5400元、24099.12元、25200元、4032元；共计58731元（详见赔偿清单）。其中第4笔的基数为11200元（原告把交纳水、电、燃气费的4200元与最后交纳的房款7000元加在一起）。关于溢价损失的问题，原告认为同地段平均房价为2600元/㎡，溢价损失为94142.75元（计算公式见赔偿清单）；对该主张，原告除自己的陈述外，未提供证据予以证明。四、舞阳县星懿房地产开发有限公司于2016年1月14日变更为河南星懿房地产开发有限公司。本院认为：根据庭审查明，原告与舞阳县星懿房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》所指向的房屋为舞阳县舞泉镇新华路西段北侧“盛世华府”第5幢2单元5层东户，现该房已被舞阳县星懿房地产开发有限公司卖于案外人刘鹏晓，且刘鹏晓已装修入住，存在交付不能，舞阳县星懿房地产开发有限公司作为卖方，应当承担违约责任。故对原告请求解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。在舞阳县星懿房地产开发有限公司变更为河南星懿房地产开发有限公司之后，舞阳县星懿房地产开发有限公司的权利与义务应由变更后的河南星懿房地产开发有限公司，即本案的被告予以承继。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，原告所请求的第2项诉讼请求中的（1）、（2）、（5）、（6）项诉请，即退还购房款121628元；给付损失4433元（住房登记费120元，测绘费113元，水、电、燃气费计4200元）；给付违约金1216.28元；支付已购房屋一倍的价款121628元均有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告所请求的返还购房款利息的问题，原告的该项请求符合法律规定，但利率的计算与起止日的计算存在不当，应予纠正。利息应当自每笔购房款的支付之日开始计算至本判决生效之日止（其中第4笔应以7000元为基数）；开始计算之日【10000元自2011年6月25日开始；44628元自2011年7月6日开始；60000元自2013年6月27日开始；7000元自2014年6月22日开始】至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后至本判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告所请求的溢价损失问题，该请求事项存在，但赔偿项目需更正为“房屋差价损失”。所谓“房屋差价损失”是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人能够协商确定的除外。本案中，合同中没有约定，当事人之间也不能协商确定，原告所主张的房屋现在市场价格2600元/平方米在没有证据予以支持下，本院不予采信。对原告的该项请求，本案暂不处理，原告可在有证据支持的情况下，另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告樊保山与被告河南星懿房地产开发有限公司于2012年6月24日所签订的指向的新华路西段北侧“盛世华府”第5幢2单元5层东户的《商品房买卖合同》。二、被告河南星懿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊保山返还购房款121628元并支付利息（10000元自2011年6月25日开始计算；44628元自2011年7月6日开始计算；60000元自2013年6月27日开始计算；7000元自2014年6月22日开始计算；以上各项开始计算之日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后至本判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告河南星懿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊保山返还住房登记费120元，测绘费113元，水、电、燃气费计4200元；给付违约金1216.28元；支付已购房屋一倍的价款121628元。以上共计127277.28元。四、驳回原告樊保山的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7396元，原告樊保山负担1713元（已缴纳），被告河南星懿房地产开发有限公司负担5683元（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  徐宏伟审 判 员  郭亚静人民陪审员  效保军二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张小燕附：上诉费在递交上诉状时预交，至迟在上诉期满七日内预交。非自然人上诉的，营业执照副本、组织机构代码复印件、判决书复印件五份、法人代表证明、送达地址确认书、缴纳上诉费回单等材料于缴费期满之日前一并交本院立案庭，否则视为放弃上诉。缴费收款人：漯河市财政局国库科，账号：039500020005100000106，开户银行：中原银行漯河黄山路支行。上诉人是非自然人的，必须以非自然人的账户转账，并在转账时注明是诉讼费。