广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终113号上诉人（原审原告）：广州市番禺区市桥建筑工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥清河中路18-22号。法定代表人：郭志刚。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧咏君，女，1976年8月28日出生，香港特别行政区居民，A），委托诉讼代理人：谷露苗，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人广州市番禺区市桥建筑工程有限公司（以下简称市桥建筑公司）因与上诉人欧咏君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。市桥建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回欧咏君的诉讼请求；2.改判欧咏君支付拖欠2017年7月至2019年3月的租金共计1095000元；3.改判欧咏君按拖欠租金每日1‰的标准向市桥建筑公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年10月31日的违约金为210980元（实际应支付至欧咏君付清租金之日止）；4.案件受理费由欧咏君承担。事实和理由：一、一审程序错误，对城管执法局复函未经庭审质证，即作为认定案件事实的依据。二、市桥建筑公司于2017年10月17日欧咏君寄出解除合同通知书之前，已向一审法院递交起诉状，说明双方对合同效力、欧咏君是否应当承担违约责任存有争议，案涉租赁合同未经法院、仲裁机构认定无效或者解除，则不能认定为解除请求函送达之日即为合同解除之日。三、案涉租赁合同部分有效，市桥建筑公司无需退回该部分保证金。四、案涉租赁合同不能实现合同目的并非是市桥建筑公司的过错。双方对于案涉场地的使用用途有特殊约定，只能作为餐饮、酒吧、休闲办公等用途，如要改变用途需经过市桥建筑公司同意；欧咏君在2016年7月26日向工商局申请的核准名称为游艺公司，与双方约定不符；合同明确约定办理营业执照时间为“签约后一个月内”，还约定了欧咏君应该在期限内向市桥建筑公司提交相关资料以便市桥建筑公司协助其办理工商执照，但欧咏君从合同签署之日到获得工商名称核准时，均未依约定向市桥建筑公司提交相关资料。五、案涉场地系违法建筑，并不代表欧咏君可以肆意拆除、破坏而不用承担任何责任。综上，请求二审法院查明后将本案发回重审或改判。对于市桥建筑公司上诉请求及事由，欧咏君辩称，不同意对方的上诉请求。根据一审查明的事实，双方之间的租赁合同已于2017年10月17日解除，之后发生的水电费不应由欧咏君承担。市桥建筑公司称欧咏君超出合同范围使用租赁物是不存在的，欧咏君注册游艺公司是用作办公场所，没有超出合同约定使用范畴。导致欧咏君无法使用租赁物的原因是因为市桥建筑公司提供的租赁物未办理规划报建手续，所以欧咏君解除合同于法有据，市桥建筑公司上诉请求不应得到支持。欧咏君上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、七项；2.改判欧咏君无需向市桥建筑公司支付3个月的占有使用费150000元；3.改判欧咏君无需向市桥建筑公司支付2017年10月17日以后发生的水费2659.14元；4.改判市桥建筑公司赔偿欧咏君经济损失764800元；5.案件受理费由市桥建筑公司承担。事实和理由：一、一审法院认定欧咏君对市桥建筑公司拒绝接收案涉场地存在过错，从而判令欧咏君承担3个月的场地占用费以及该期间的水费，缺少事实和法律依据。欧咏君两次发函通知市桥建筑公司收回案涉场地，诉讼过程中也一再表示合同目的无法实现，要求解除退还案涉场地，市桥建筑公司明知仍拒绝接收，应对此自行承担损失。至于欧咏君在装修过程中拆除和改建部分建筑物与合同解除后市桥建筑公司是否接受案涉场地无关，如因该拆除和改建造成损失，市桥建筑公司可就其损失金额进行举证，而不是拒绝收回，欧咏君无须对其拒绝接收案涉场地导致的扩大损失承担责任。二、案涉场地被立案查处与市桥建筑公司是否赔偿欧咏君因履行案涉租赁合同遭受的损失二者之间并无关联，一审法院据此驳回欧咏君在案涉场地投入的设计、装修、施工损失，于理不合。综上，请求二审法院查明，支持欧咏君的上诉请求。二审诉讼中，欧咏君向法庭申请撤回关于改判欧咏君无需向市桥建筑公司支付2017年10月17日以后发生的水费2659.14元的上诉请求，本院经审查予以准许。对于欧咏君的上诉请求及事由，市桥建筑公司辩称：一、双方所签的租赁合同明确约定交付标准为现场现状交付，对合同无效的部分欧咏君也应承担相应的责任，支付使用费。二、双方在2019年3月6日对场地进行交接，在此之前市桥建筑公司无法实际使用或控制案涉场地，欧咏君有义务承担该期间所发生的使用费和水电费。三、双方在合同中并无约定欧咏君有权直接将钥匙快递到市桥建筑公司，该行为并不意味着把案涉场地交还市桥建筑公司。2017年10月17日欧咏君寄出的邮件未有证据显示市桥建筑公司已经收取，且市桥建筑公司在此之前已向法院提起本案一审诉讼，故双方对于合同效力以及责任承担已经产生争议，不应以该邮件到达时间视为合同解除时间。市桥建筑公司向一审法院起诉请求：1.欧咏君立即支付拖欠的2017年7月至2019年3月的租金共计1095000元；2.欧咏君立即支付拖欠的水电费共计4018.4元；3.欧咏君按拖欠租金每日1‰的标准向市桥建筑公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年10月31日的违约金为210980元（实际应支付至欧咏君付清租金之日止）；4.欧咏君立即将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿市桥建筑公司损失1000000元；5.本案诉讼费由欧咏君承担。一审法院以（2017）粤0113民初8731号案件立案审理，欧咏君应诉后向一审法院提起反诉，请求：1.请求确认市桥建筑公司与欧咏君于2016年5月7日签订的《租赁合同》为无效；2.市桥建筑公司退还欧咏君保证金200000元；3.市桥建筑公司赔偿欧咏君经济损失764800元；4.本案的诉讼费由市桥建筑公司承担。一审法院于2018年4月20日裁定驳回市桥建筑公司的起诉及欧咏君的反诉。双方不服提起上诉，本院经审查，以（2018）粤01民终16597号案裁定撤销一审法院（2017）粤0113民初8731号民事裁定、驳回市桥建筑公司关于“欧咏君立即将拆毁的建筑物回复原状，并赔偿原告损失1000000元”的起诉、指令一审法院对市桥建筑公司其他诉讼请求及欧咏君的反诉请求继续审理。一审法院认定事实：2016年5月7日，市桥建筑公司（甲方、出租方）与欧咏君（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市xx区xx街xx路53号地块及地上构筑物整体出租给乙方使用；该物业的国有土地证号01××58，土地面积3082平方米（实测3300平方米），该地块上有历史遗留构筑物：（1）单层钢结构约1500平方米，（2）一座二层的砖混结构房，（3）正门入口处东西两面各有一座砖屋，均无建筑工程规划许可证等报建文件；在合同签订前，乙方已经查阅并了解该物业的产权文件，实地勘察了该物业，同意按现状承租，乙方符合自身使用用途，自行完善该物业配套设施；该物业乙方只能用作餐饮、酒吧、休闲、办公、商场、轿车专卖场等使用，如要改变用途，须经甲方同意；该物业地块范围内的附属设施，乙方均不能拆除，装修或改造由乙方负责和承担风险与收益；租赁期限共8年，从2016年5月9日起至2024年5月8日止；租赁期内首年每月租金50000元，租金从租赁期开始每两年为递增周期，每一递增周期比上一周期月租金标准递增10%，直至合同期满，其中2016年8月9日至2018年5月8日的月租金为50000元，2018年5月9日至2020年5月8日的月租金为55000元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前将当月租金一次性全部支付；租赁保证金200000元，由乙方在签订合同当天支付，该保证金的性质为履约保证金；双方在签订合同之日已将该物业（含门锁匙）交付乙方使用，从合同签订日起该物业即视为已交付给乙方；乙方在租赁期限，使用租赁物业所产生的费用及一切税费由乙方自行承担，包括可能产生的管理费、水电费等一切相关费用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按应付租金的千分之一向甲方支付逾期支付租金违约金，直至缴清逾期租金及其违约金止，逾期超过30日，视为乙方根本性违约；等等。2016年7月26日，原广州市番禺区工商行政管理局核发《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准欧咏君等人出资的企业名称为广州市美君游艺有限公司，核准的企业名称保留期至2016年10月24日。2016年8月9日，双方就涉案物业的出租情况办理房屋租赁登记备案证明。2016年11月25日，桥南街道办事处出具《〈临时经营场所使用证明〉申请不予受理通知书》，告知欧咏君：根据桥南街城建中心核查后的情况，涉案物业属于违法建设的房屋，光明大桥即将建设，在建设规划红线范围内，故不符合发放《临时经营场所使用证明》的规定。欧咏君支付租金至2017年6月，自2017年7月开始未再支付。欧咏君于租赁过程中拆除正门入口处东西两面各一座砖屋，同时对钢结构建筑物等进行部分改造加装。欧咏君为证明自己的投入，自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案物业已完工的钢筋混凝土地梁工程、灰砂砖砌体工程、墙面抹灰工程、水电安装工程等项目重置成本进行了评估测算，价值时点2017年10月11日，经评估，确认估价对象于价值时点的评估总价为764800元。市桥建筑工程公司不确认上述评估报告的真实性、合法性、关联性，认为欧咏君未经行政机关许可，也未经其同意进行建设，且合同约定投入使用后风险及收益均由欧咏君自行承担。2017年10月17日，欧咏君向市桥建筑公司邮寄函件：我与贵公司于2016年5月7日签订关于广州市xx区xx街xx路53号的《租赁合同》（编号：20160103），现我方拟解除与贵司的租赁关系并将租赁物退还给贵司，请于2017年10月18日早上10点安排人员到广州市xx区xx街xx路53号交接。邮寄收件人为郭志刚，单位为市桥建筑公司，收件地址为市桥建筑公司的注册地址。该邮件于当天由他人代为收取。2017年10月20日，市桥建筑公司向一审法院提起诉讼，要求欧咏君支付拖欠的租金、违约金、恢复建筑物原状、赔偿损失等，欧咏君提起反诉，要求确认合同已解除、退还保证金、支付违约金、赔偿损失等，案号为（2017）粤0113民初8731号。2017年12月1日，欧咏君委托律师向市桥建筑公司发送律师函，再次要求办理交接手续。该案诉讼中，关于交还场地的问题，欧咏君称在发函通知解除合同后，要求市桥建筑公司办理交接手续，但对方不予回应，涉案场地并无上锁，现场放置无法拆除搬走的建设设施。市桥建筑公司则主张继续履行合同，同时认为涉案场地交付给欧咏君后无法进入场地查看现状。该案经审查，涉案物业均未办理建设工程规划许可证，一审法院向双方当事人释明涉案合同涉及合同无效，询问当事人是否变更诉请，市桥建筑公司坚持原诉请，欧咏君变更诉请为确认合同无效、退还保证金及赔偿经济损失。一审法院遂作出裁定，驳回市桥建筑公司的起诉及欧咏君的反诉，双方不服提起上诉，本院二审裁定撤销原一审裁定，驳回市桥建筑公司关于“欧咏君立即将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿原告损失1000000元”的起诉，同时指令一审法院对市桥建筑公司其他诉请及欧咏君反诉请求进行审理。其后，一审法院立案继续审理双方当事人的上述诉请，于2019年3月6日的庭审中，市桥建筑公司、欧咏君确认了本诉请求及反诉请求。一审法院询问涉案场地是否仍有未处理的相关物品时，欧咏君陈述“除了钢结构上无法搬走的装修以及空地上的地砖外我方都搬走了，现场并未遗留建筑垃圾或钢材”，市桥建筑公司陈述“我方并未现场查看，因为双方合同关系并未解除，也没有被法院或仲裁机构认定为无效，租赁物的交接，也不是说由被告采取随意抛弃的方式就视为已经交还给原告的”。当天，双方同意由一审法院组织到涉案物业进行现场交接。2019年3月6日，双方交接涉案场地，欧咏君放弃涉案场地中可搬移物品的所有权，市桥建筑公司收回涉案场地。2019年3月22日，广州市番禺区城市管理和综合执法局回函告知一审法院，涉案物业均未取得建设工程规划许可证，涉嫌违法建设，已立案调查尚未最终处理。市桥建筑公司主张水电费共4018.4元，提供了水费、电费等票据凭证，其中电费发票显示2016年9月1日至2016年11月1日、2017年3月1日至2017年5月1日的电费共1289.06元，水费相关凭证显示2016年9月28日至2018年2月前的水费共2659.14元。欧咏君主张水电费已支付至2017年6月，但未提供相关证据。一审法院认为，市桥建筑公司与欧咏君签订的《租赁合同》涉及的租赁物部分为土地，部分为地上建筑物。关于地上建筑物部分的租赁效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，用于租赁的地上建筑物均未取得建设工程规划许可证，市桥建筑公司将其出租给欧咏君，该部分租赁合同内容无效。土地部分租赁内容，是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该部分租赁内容合法有效，对当事人具有约束力。虽然涉案合同内容存在部分有效、部分无效，但是欧咏君承租涉案土地及地上建筑物整体用于经营商业项目，不能机械割裂两部分内容分开履行。由于涉案地上建筑物均未办理报建，桥南街道办事处也以此为由拒绝为欧咏君办理临时经营场所使用证明，导致欧咏君承租的合同目的不能实现，欧咏君提出解除合同符合合同约定及法律规定。欧咏君于2017年10月17日向市桥建筑公司发出解除合同的通知，并要求市桥建筑公司于10月18日办理交接手续。市桥建筑公司于2017年10月17日当天收到上述通知，该通知自到达时生效，故租赁合同涉及土地使用部分的解除时间为2017年10月17日。欧咏君承租涉案土地及地上建筑物期间，应按照约定支付土地租金，及参照约定支付地上建筑物的使用费，欧咏君自2017年7月开始未支付上述租金及占有使用费，故应按照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费至2017年10月17日，合同约定租赁周期为当月9日至次月8日，则上述期间的租金及占有使用费共164516元（50000元×3个月+50000元/31天×9天）。合同约定每月10日前缴纳当月租金，未支付的应担按照日1‰的标准支付违约金。一审法院认为，上述违约金标准过高，欧咏君请求予以调整，故一审法院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率。欧咏君逾期支付上述占有使用费，亦应当支付相应利息。则上述应支付的租金及占有使用费，均应自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日。合同解除后，欧咏君多次书面通知市桥建筑公司办理交接手续，市桥建筑公司均予以拒绝，市桥建筑公司对未能及时收回场地存在过错，欧咏君在承租期间对涉案建筑物部分拆除、部分改建，也是造成市桥建筑公司不能及时收回场地原因之一，欧咏君对此亦存在过错，但综合整案情形，市桥建筑公司一直拒绝协商及办理交接手续是导致场地未能及时收回的主要原因。市桥建筑公司于2019年3月6日按现状收回场地，2017年10月18日至2019年3月6日期间场地的占有使用费，根据双方过错程度，一审法院酌情支持3个月，其余部分属于市桥建筑公司过错导致的扩大损失，一审法院不予支持。因此，按照合同约定租金标准，欧咏君还应向市桥建筑公司支付占有使用费共150000元（50000元/月×3个月）。关于水电费4018.4元，其中电费1289.06元属于欧咏君租赁期间产生的费用，欧咏君未提供证据证明已支付该费用，故市桥建筑公司关于电费的主张，一审法院予以支持。其余水费，部分产生时间发生在合同解除后，根据上段论述，一审法院酌情支持市桥建筑公司3个月的占有使用费，则该期间的水费2659.14元，应由欧咏君承担，该期间之后发生的水费，属于市桥建筑公司自身造成的扩大损失，一审法院不予支持。关于合同解除后履约保证金是否应当退还的问题。因合同部分有效、部分无效，合同无效部分的保证金应当予以退还，合同有效部分的保证金，应当根据双方对于解除合同的过错责任来认定是否应当退还。本案中，市桥建筑公司作为出租人应当提供符合合同目的的租赁物，因涉案建筑物涉嫌违章建筑导致欧咏君无法正常经营，市桥建筑公司对此存在过错。而欧咏君作为承租人，明知涉案建筑物未办理任何报建手续仍愿意承租，欧咏君对此亦存在过错，双方过错相当。因此，在双方对于合同解除均有过错的情形下，市桥建筑公司无权没收保证金，应当返还给欧咏君。综上，合同无效及有效部分的保证金共200000元，市桥建筑公司均无权没收，应当全额退还给欧咏君。关于市桥建筑公司要求欧咏君将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿损失的诉请，（2018）粤01民终16597号民事裁定已驳回市桥建筑公司该项诉请的起诉。关于欧咏君要求市桥建筑公司赔偿其对涉案建筑物加建、装修部分的投入损失问题。由于涉案建筑物未办理建设工程规划许可证已被立案查处，涉案建筑物是否能够保留使用尚未作出认定，而欧咏君该项诉请需以该认定结果作为依据，故现阶段该诉请暂不具备处理的条件。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认市桥建筑公司与欧咏君于2016年5月7日签订的《租赁合同》关于土地租赁部分合同有效，关于建筑物租赁部分合同无效；二、欧咏君应于判决发生法律效力之日起十日内向市桥建筑公司支付2017年10月17日之前的租金及占有使用费共164516元及利息（自应支付的当月11日起，以应支付金额为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；三、欧咏君应于判决发生法律效力之日起十日内向市桥建筑公司支付3个月的占有使用费共150000元；四、欧咏君应于判决发生法律效力之日起十日内向市桥建筑公司支付电费1289.06元、水费2659.14元；五、市桥建筑公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧咏君返还保证金200000元；六、驳回市桥建筑公司的其余诉讼请求；七、驳回欧咏君其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23592元，由市桥建筑公司承担20012元、欧咏君承担3580元；反诉费6724元，由市桥建筑公司承担1394元、欧咏君承担5330元。一审法院查明事实无误，本院予以确认。经查明，一审法院就案涉场地上盖构筑物是否属于违章建筑以及相关查处情况，函询广州市番禺区城市管理和综合执法局。具体函询构筑物包括：1.单层钢结构约1500平方；2.一座二层砖混结构房；3.正门入口处东西两面各有一座砖屋。2019年3月22日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向一审法院复函，函复内容为：广州市xx区xx街xx路53号地块共有两幢建筑物涉嫌违法建设。1.地块南侧有一幢一层钢结构建筑物，占地面积1500平方米，建筑面积1500平方米；2.地块西北角有一幢二层混合结构建筑物，占地面积50平方米，建筑面积100平方米。上述两幢建筑物均未取得建设工程规划许可证，涉嫌违法建设，广州市番禺区城市管理和综合执法局已立案调查，该案尚未作出最终处理。暂未发现一审法院去函提及的其他建（构）筑物。一审法院就案涉场地是否属光明大桥建设规划红线范围内、上盖建筑物的现状能否继续保留使用，函询广州市规划和自然资源局番禺区分局。2019年7月16日广州市规划和自然资源局番禺区分局向一审法院复函，函复内容为：案涉场地地块不涉及光明大桥红线范围；经核查，案涉场地曾于2003年5月取得建筑设计要点，但未查到地块内建筑物的《建设工程规划许可证》及产权登记资料，根据《广州市违法建设查处条例》第二条规定，案涉地块内建筑物涉嫌违法建设。违法建设查处属于城市管理和综合执法部门职能范畴，广州市规划和自然资源局番禺区分局在职责范围内协助提供规划意见。目前，广州市规划和自然资源局番禺区分局未收到城市管理和综合执法部门征询案涉地块内建筑物规划意见的书面材料。关于案涉地块内建筑物的现状是否能够继续保留使用，以城市管理和综合执法部门意见为准。对上述复函，市桥建筑公司认为：1.两份复函均系行政机关对法院的内部答复，非正式的行政处罚决定书。2.既然该两份复函并非正式行政处罚决定书，法院应慎重考虑是否采信且作为认定事实的依据。3.广州市番禺区城市管理和综合执法局复函核心结论是未作最终处理意味着存在“能够继续保留使用”的可能性。4.广州市规划和自然资源局番禺区分局实际上授权了广州市番禺区城市管理和综合执法局对案涉场地上盖建筑物是否“能够继续保留使用”作出最终结论。5.双方当事人均确认合同约定案涉场地是依照现状交付使用的，承租方在明知道的情况下，也应对此承担过错责任。欧咏君认为：广州市番禺区城市管理和综合执法局和广州市规划和自然资源局番禺区分局均确认案涉场地上盖建筑物没有取得建设工程规划许可证，即市桥建筑公司租予欧咏君的是违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该租赁合同无效，一审判决中关于合同效力的认定符合法律规定。本院二审期间向广州市番禺区城市管理和综合执法局征询案涉场地上盖建筑物的后续处理情况，广州市番禺区城市管理和综合执法局答复尚未作出最终处理。另，关于承租案涉场地后进行的装修、改建内容，欧咏君主张按照广州业勤资产评估入地昌地产估价有限公司于2017年11月9日出具的《房地产估价报告》上列明范围为准，该估价报告列明估价对象及范围为：番禺区xx路53号南郊儿童乐园已完的钢筋混泥土地梁工程、灰砂砖砌体工程、墙面抹灰工程、水电安装工程等内容。对此，市桥建筑公司表示收回案涉场地时的现状与该估价报告所列基本一致，但称其中部分项目造成墙体拆坏、承重结构受破坏，属于合同中约定的不得拆除原有建筑物的情形的，具体明确为该估价报告所列的第10、16项。对估价报告中除第10、16项外其余14项评估价格是否确认的问题，法庭经多次询问及要求市桥建筑公司明确及举证，市桥建筑公司未予表态。对于法庭询问及要求明确是否申请评估以证明其主张，市桥建筑公司亦不予答复。本院认为，本案是市桥建筑公司与欧咏君依据双方之间房屋租赁合同主张权利而发生的纠纷。因欧咏君是香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点在于以下几个方面：一是欧咏君应否支付2017年10月18日至2019年3月6日期间的场地占有使用费；二是市桥建筑公司是否应对欧咏君装修、改建案涉场地的费用损失承担责任。关于欧咏君应否支付2017年10月18日至2019年3月6日期间的场地占有使用费的问题。因案涉场地未取得建设工程规划许可证，双方当事人订立的涉案租赁合同涉地上构筑物部分无效，对此，一审查明认定准确，双方当事人也并无异议。虽然合同无效对当事人没有约束力，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系，仍然会引起相应的法律后果，也即我国合同法第五十八条所规定的合同无效所发生的返还财产和赔偿损失的民事责任，即承租人返还案涉场地及占有使用期间的财产利益，该财产利益返还一般参照合同中约定的租金标准支付占有使用费的方式体现。根据案涉租赁合同反映，本案租赁双方当事人对于案涉场地地上构筑物未取得建设工程规划许可证均知晓，欧咏君并明确同意按现状承租，因此对案涉租赁合同部分无效双方均存在过错，应承担相应的责任。对于涉案场地于2019年3月6日返还交接的事实，一审法院查明认定准确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。一审法院综合整案情形并根据双方过错程度，对2017年10月18日至2019年3月6日期间场地的占有使用费，酌情判处欧咏君按照双方约定的3个月的租金标准支付15000元的占有使用费并无不当，本院予以确认。当事人双方均上诉主张该段期间的场地占有使用费由对方全部负担，缺乏理据，本院均不予支持。市桥建筑公司主张欧咏君对案涉构筑物拆除、改建未征得其同意，造成的损失应由欧咏君自行承担；欧咏君主张称合同无效全部归责于市桥建筑公司，造成的装修改建损失应由市桥建筑公司全部承担。对此，本院认为，合同是双方当事人确定权利义务的最根本依据，案涉合同明确约定“该物业交付标准为现场现状，由乙方根据自己使用功能进行装修”、“乙方可根据经营需要对该物业进行装修和装饰，一切装修费用由乙方自行承担”、“乙方的装修不能影响租赁物业的主体结构”、“该物业原则上不可加建，即不能违反政府有关规定搭建或改建”等等内容，据此分析，欧咏君有权根据经营需要对案涉租赁物进行装修装饰，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述法律规定及双方当事人合同约定，结合导致案涉租赁合同无效的双方过错，欧咏君对其承租后对案涉租赁物已形成附合的装饰装修应由双方按过错分担。欧咏君对该装饰装修价值，提交了估价报告作为证明；市桥建筑公司对相关装饰装修价值不予确认，但未能提供相反证据予以推翻，且经法庭释明和询问，未提出申请法院委托评估鉴定，应对此承担举证不能的法律后果。据查明事实，对欧咏君承租案涉租赁物后进行的装修、改建内容与广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作出的估价报告上载估价对象和范围一致，租赁双方均无异议。市桥建筑公司关于欧咏君违约加建、改建部分应自行承担损失的主张，有合同为据，且该估价报告中第10、16项施工内容“钢筋切割”“原墙体拆除”等的确已产生影响主体结构、违约改建等后果，市桥建筑公司上诉主张中涉及上述两项施工内容部分合理有据，应予支持，欧咏君主张的装修损失应剔除该两项，即764800-3800-60300=700700元。如前所述，对案涉租赁合同部分无效双方均存在过错，应承担相应的责任，根据等价有偿和公平合理原则，酌定市桥建筑公司承担60%责任、欧咏君承担40%责任，故市桥建筑公司应当承担装饰装修损失为420420元。因案涉合同部分无效的双互返还法律后果，案涉租赁物应返还予市桥建筑公司，形成附合的装饰装修损失已然产生，是否能够保留使用对双方当事人责任承担并无影响，一审法院以案涉租赁物是否能够保留使用尚未作出认定而欧咏君该项装饰装修损失需以认定结果作为依据为由不予处理，欠缺理据，应予纠正。市桥建筑公司关于一审法院未就城管执法局复函组织质证的上诉主张，二审诉讼期间已组织双方予以质证；关于合同解除时间认定及双方责任归究等方面的上诉主张，一审判决已详细阐述，认定准确，本院不予赘述。市桥建筑公司的上述上诉主张无据，本院不予采纳。至于市桥建筑公司欧咏君应对拆除的违法建筑承担赔偿责任的主张，已由本院生效裁定驳回起诉，现市桥建筑公司再行主张，属重复主张，本案不予调处。综上所述，广州市番禺区市桥建筑工程有限公司上诉理由不成立，予以驳回；欧咏君的部分上诉请求成立，本院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10967号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10967号民事判决第七项；三、广州市番禺区市桥建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向欧咏君赔偿装修损失420420元；四、驳回欧咏君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费23592元，由广州市番禺区市桥建筑工程有限公司承担21341元、欧咏君承担2251元；反诉费6724元，由广州市番禺区市桥建筑工程有限公司承担3803元、欧咏君承担2921元。二审案件受理费26501元，由上诉人广州市番禺区市桥建筑工程有限公司负担24159元、欧咏君负担2342元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年六月二十八日书记员  刘嘉欣陈蕴琦