四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1802民初1302号 原告：四川汇德物业服务有限公司雅安分公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道385号。 法定代表人：刘德波，副总监。 委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。 被告：韩林，男，1981年9月21日出生，身份证住址四川省雅安市雨城区；现住四川省雅安市雨城区。 原告四川汇德物业服务有限公司雅安分公司(以下简称汇德物业公司)与被告韩林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告汇德物业公司的委托诉讼代理人费文华、被告韩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6305.8元（自2018年1月1日起至2020年6月30日）,滞纳金1891.74元，合计8197.54元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所有的房屋位于雅安正黄金域首府9-1-802号，产权面积为127.39平方米。2015年8月31日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《金域首府前期物业管理服务合同》，该合同第四条约定：1、甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金；2、物业服务费计收标准：高层电梯住宅每月每平方米1.65元，商业一楼每月每平方米2.5元，其余商业每月每平方米1.8元；住改商业主房屋按每月每平方米2.5元收取物业服务费用；3、乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠物业服务费或其他应由乙方承担的费用的，甲方可以通过电话催收等方式通知乙方按时交纳，超过半年还未缴纳物业服务费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追缴相关费用，同时乙方应承担甲方追缴相关费用所发生费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等）。合同第十三条违约责任也约定：乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将自逾期之日起按当月应交费总额的5%每天收取滞纳金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告作为业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》及双方签订的物业管理协议规定向原告交纳物业服务费。但被告从2018年1月1日起便拖欠物业管理费，原告多次催收，被告至今仍拖欠不交,遂提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告韩林辩称:被告从2018年1月1日起就未交纳过物业费是事实，购买的房屋为雅安正黄金域首府9-1-802号也是事实。开始的物业费，被告是按时交纳了的，但是由于被告房屋空调处的外墙防水存在问题，造成房屋渗水、硅藻泥脱落，给被告造成了4200元的损失，被告要求原告解决，原告一直未能解决。另外，小区的垃圾原告不及时处理、保安是乱放人进小区、广告到处乱贴、停车场不开灯、电梯维护不力等，还有被告的车位上方也存在漏水。综上，被告有理由拒交物业费。 本院经审理认定事实如下:韩林系雅安正黄金域首府9-1-802号房屋所有人，该房屋产权面积为127.39平方米。2015年8月31日，作为甲方的汇德物业公司与作为乙方的韩林签订了一份《金域首府前期物业管理服务合同》，合同的主要内容为：甲方对金域首府的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理。其中，第三条约定甲方应提供的物业管理服务为十项，包括：房屋外观、设备运行、共用设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序及车辆停放、秩序维护、消防、共用设备小修和急修、乙方室内的报修等。第四条主要约定甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金；物业服务费计收标准为：高层电梯住宅每月每平方米1.65元，商业一楼每月每平方米2.5元，其余商业每月每平方米1.8元，住改商业主房屋按每月每平方米2.5元收取物业服务费用；乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠物业服务费或其他应由乙方承担的费用的，甲方可以通过电话催收等方式通知乙方按时交纳，超过半年还未缴纳物业服务费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追缴相关费用，同时乙方应承担甲方追缴相关费用所发生费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等）。 合同签订后，汇德物业公司依约履行合同义务，韩林作为该小区的业主之一，也接受了汇德物业公司的相关服务。双方合同履行到2017年12月31日，韩林以其房屋外墙渗水造成其4200元的损失，汇德物业公司不予赔偿和其他辩称理由，从2018年1月1日起拒绝向汇德物业公司交纳物业服务费（2018年1月1日起至2020年6月30日，韩林共拖欠汇德物业公司物业服务费6305.8元，即：127.39平方米×1.65元×30个月＝6305.8元）。汇德物业公司催收无果，遂提起诉讼。 上述事实有经庭审质证的证据予以证明：汇德物业公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份信息复印件、《金域首府前期物业管理服务合同》，以及原、被告的当庭陈述笔录。 本院认为：汇德物业公司与韩林签订的《金域首府前期物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对本案的当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，汇德物业公司对雅安正黄金域首府小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，韩林作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务，韩林未及时交纳物业服务费的行为构成违约，汇德物业公司据此向韩林主张拖欠的物业服务费，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。由于合同约定的滞纳金为应缴总金额的5%每日累计收取，该滞纳金过高，汇德物业公司自动调减，按照韩林所欠物业费的30%主张1891.74元（6305.8元×30%＝1891.74元）滞纳金，不违反法律规定，本院予以准许，即从2018年1月1日起至2020年6月30日止的滞纳金为1891.74元。韩林以房屋外墙渗水造成其损失，汇德物业公司应当赔偿的抗辩理由，属另一法律关系，不属于本案审理范围。 物业服务具有群体性、广泛性、公共性等特点，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，大部分用于小区公共部位的维修养护及其他公共开支。业主拖欠物管费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终业主利益受到损害。汇德物业公司作为物业服务企业，应在职责范围内不断提高服务标准与水平，韩林作为房屋业主，也应支持、理解物业公司的工作，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 由被告韩林在本判决发生法律效力之日起五日内向四川汇德物业服务有限公司雅安分公司支付从2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6305.8元、滞纳金1891.74元，合计8197.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告韩林负担。此款原告四川汇德物业服务有限公司雅安分公司已垫付，被告韩林在履行时一并支付给四川汇德物业服务有限公司雅安分公司。 本判决为终审判决 审 判 员 姜旭 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 侯雯 书 记 员 程苒