新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终52号   上诉人（原审被告）：新疆恒润实业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京南路370号银通大厦9楼。   法定代表人：李成功，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王丽英，女，该公司职员。   委托诉讼代理人：孙业传，女，该公司职员。   被上诉人（原审原告）：李忠杰，男，汉族，1986年9月16日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：袁波，新疆思睿律师事务所律师。   上诉人新疆恒润实业有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人李忠杰房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人王丽英、孙业传，被上诉人李忠杰的委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   恒润公司的上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判我公司向李忠杰支付定金300,000元；2．请求撤销一审判决第二项，改判我公司返还李忠杰房款276,160元，不承担利息。事实和理由：一、一审判决对定金罚则条款适用错误。李忠杰同意与我公司解除《定金协议》，故我们双方之间定金合同关系也因该协议的解除一并终止，基于解除协议后我公司应向李忠杰返还定金300,000元，不应双倍返还定金。二、一审判决我公司支付购房款利息错误。我公司与李忠杰自愿解除《定金协议》，双方之间的购房意向约定也随之解除，现基于双方购房意向解除，我公司应当返还李忠杰购房款，且我们在合同中并没有对利息进行约定，故我公司不应向李忠杰支付利息。   李忠杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1．我起初预购的是位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××路房屋），缴纳了230,000元的定金。次日，经销售人员杨卫东的推销，我最终选择了面积更大、房款总价更高的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××路房屋），在当日缴纳了70,000元购房定金，合计缴纳300,000元定金，与涉案房屋的《定金协议》中的购房定金相一致。2．由于恒润公司将涉案房屋于2015年5月出售于他人，双方无法签订《商品房买卖合同》，因此恒润公司应当向我双倍返还定金。3．恒润公司主观存在恶意，骗取我的资金，其应承担利息。请求驳回上诉，维持原判。   李忠杰向一审法院起诉请求：1．判令解除我与恒润公司签订的《定金协议》（已自愿放弃）；2．判令恒润公司双倍返还购房定金600,000元；3．判令恒润公司返还购房款276,160元及利息18,583元（2017年12月30日至2019年5月29日为18,583元，2019年5月30日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日）。   一审法院认定事实，2017年10月15日，李忠杰与恒润公司签订《定金协议》约定，购买1-1-501号房屋，房款总价为2,846,160元，建筑面积为237.18平方米。上述合同约定：“签订定金协议时李忠杰须向恒润公司缴纳购房定金300,000元，如恒润公司擅自出售该房屋，即视为违约，李忠杰可要求双倍返还定金。”恒润公司收到定金300,000元（定金所属的房屋，恒润公司有异议），房款276,160元。恒润公司向李忠杰出具的收据中所写的房屋坐落是御宫华府9-1-502号房屋（两张，金额分别为230,000元、70,000元）。2015年5月8日，涉案房屋预告登记在案外人李强名下。李忠杰就本案交纳因申请保全的申请费为4,993.72元、诉讼财产保全责任保险费1,790元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恒润公司未按定金合同约定，与李忠杰签订商品房买卖合同，涉案房屋目前预告登记在案外人名下，其构成违约，应当双倍返还李忠杰定金600,000元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”房屋买卖合同属于要式合同，李忠杰、恒润公司最终未签订书面合同，双方房屋买卖合同不成立，李忠杰诉请退还房款276,160元、支付利息（自2017年12月31日至2019年5月30日，18,583元；2019年5月31日起按照4.75%计算至付清之日），原审法院予以支持。李忠杰因保全产生的申请费，由恒润公司承担。李忠杰诉请诉讼财产保全责任保险费1,790元，与恒润公司违约无因果关系，原审法院不予支持。据此判决：一、新疆恒润实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还李忠杰定金600,000元；二、新疆恒润实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李忠杰房款276,160元、利息（自2017年12月31日至2019年5月30日，18,583元；2019年5月31日起按照4.75%计算至付清之日）；三、驳回李忠杰其他诉讼请求。   二审中，恒润公司提交新证据：1．《定金协议》3份，用于证实李忠杰向我公司购买了2套房屋9-1-502号、1-1-501号，分别签订了《定金协议》，两套房屋的销售经办人不是同一人，是分别签订的《定金协议》。2．定金收据3份，用于证实李忠杰支付的是9-1-502号房屋的定金共计300,000元，1-1-501号房屋的定金截至目前一直未支付，定金合同系实践性合同，以定金的交付为合同的成立要件，由于李忠杰未支付定金，1-1-501号房屋的定金合同并未成立。3．房款收据，用于证实李忠杰支付的是1-1-501号房屋的房款，不是支付的1-1-501号房屋的定金。4．我公司与新疆天山农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房贷款楼盘项目合作协议书》，用于证实根据合同第三条，购房者首付款需达到总房款的30%比例，银行才给予办理房屋按揭贷款，并且满足签订的《商品房预售合同》的条件，李忠杰首付款支付比例未达到总房款的30%。5．购买时与李忠杰的房屋处于同样状态和性质的其他客户的《商品房预售合同》2份，用于证实客户蔡强、陈美芳在购房时，房屋也是在其他人名下，蔡强、陈美芳按时履行完定金和支付相应房款后，我公司为他们办理完了房屋的解押手续，房屋已办理登记到他们名下，这两人与李忠杰的性质一样，在购房者按时支付定金和相应房款后，我公司有能力为购房客户办理房屋解押手续，按时履行合同义务。6．我公司为其他购房客户办理退房、回购房屋的协议3份，用于证实若客户对房屋户型不满意要求退房，在双方协商一致的情况下，我公司同意与客户退房，签订书面退房协议并协助办理相关的后续事宜。李忠杰对证据1《定金协议》的真实性认可，确实是我签的字，第一次开庭提供300,000元经办人是杨卫东，当时我看的是9-1-502号房屋，后经办人又给我推荐的1-1-501号房屋，签完字就收回去了，后来让我补，我缴纳了230,000元的定金，数额是匹配的，我就把房屋变更到1-1-501号房屋了，经办人杨卫东也是认可这个事实的。对证据2定金收据、证据3房款收据认可，我交纳的是1-1-501号房屋的房款。对证据4《个人购房贷款楼盘项目合作协议书》、证据5《商品房预售合同》2份、证据6退房、回购房屋的协议3份的真实性、合法性、关联性均不认可，没有见过商品房的合同，30%、70%是他们内部约定，当时他们说我首付20%，贷款80%。本院认为，李忠杰对恒润公司提交的《定金协议》、定金收据、房款收据的真实性、合法性、关联性认可，本院对该三份证据的真实性和关联性予以确认。虽然李忠杰不认可恒润公司提交的《个人购房贷款楼盘项目合作协议书》、《商品房预售合同》、退房、回购房屋的协议的真实性，但该合同均为恒润公司与第三方签订，恒润公司认可，本院对其真实性予以确认，但上述证据与本案的关联性不予认定，该组证据不能证实恒润公司不存在违约行为。李忠杰未提交新证据。   双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。   本院认为：围绕恒润公司提出的上诉意见和李忠杰的答辩意见，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：   一、关于恒润公司是否应向李忠杰双倍返还定金的问题。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。它是债权担保的一种方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照＜中华人民共和国担保法＞约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，从恒润公司与李忠杰签订的《定金协议》来看，李忠杰向恒润公司支付300,000元定金实质是为将来订立《房屋买卖合同》所做的担保，该《定金协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均产生约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，恒润公司将李忠杰预定的房屋预告登记在他人名下，导致双方之间未能订立商品房买卖合同，且双方在《定金协议》中明确约定“如恒润公司擅自出售该房屋，即视为违约，李忠杰可要求双倍返还定金”，故依照定金罚则，恒润公司应该将定金双倍返还李忠杰。恒润公司上诉认为李忠杰并未交纳1-1-501号房屋的定金，其不应双倍返还定金，李忠杰与恒润公司在2017年10月14日签订《定金协议》，李忠杰订购了9-1-502号房屋，同时李忠杰向恒润公司交纳定金70,000元。2017年10月15日李忠杰与恒润公司又签订了两份《定金协议》，分别是9-1-502号房屋定金230,000元、1-1-501号房屋300,000元，当日，李忠杰仅向恒润公司交纳9-1-502号房屋定金230,000元。后恒润公司收取李忠杰交纳的1-1-501号房屋的房款276,160元。根据上述证据，并结合恒润公司销售人员杨卫东的证人证言，可以证实李忠杰与恒润公司实际履行的是1-1-501号房屋的《定金协议》，李忠杰所交纳的300,000元系支付的是1-1-501号房屋的定金。故对于恒润公司的该上诉理由，证据不足，本院不予采纳。   二、关于恒润公司是否应向李忠杰支付房款利息的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，本案中，李忠杰主张房款利息损失，其未能就损失提交相应的证据予以证实，且双倍返还定金已经能够弥补其损失，故对李忠杰主张要求恒润公司支付房款利息的诉求，本院不予支持。一审对该部分认定有误，本院给予重新认定并予以纠正。恒润公司上诉要求不支付房款利息的请求，本院予以采纳。   综上，恒润公司的部分上诉请求成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但对于利息的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8570号民事判决第一项新疆恒润实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还李忠杰定金600,000元；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8570号民事判决第三项驳回李忠杰其他诉讼请求；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8570号民事判决第二项新疆恒润实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李忠杰房款276,160元、利息（自2017年12月31日至2019年5月30日，18,583元；2019年5月31日起按照4.75%计算至付清之日）为：新疆恒润实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李忠杰房款276,160元；   四、驳回李忠杰其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼标的894,643元，给付标的876,060元，给付标的占诉讼标的的97.92%。一审案件受理费12,747.43元（李忠杰已交），由恒润公司负担97.92%即12,482.28元、李忠杰负担2.08%即265.15元。本案上诉标的318,583元，支持标的18,583元，支持标的占上诉标的的5.83%。二审案件受理费6,078.74元（恒润公司已交），由李忠杰负担5.83%即354.39元、恒润公司负担94.17%即5,724.35元。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   柳 燕   审  判  员   焦 玉   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 八 日   书  记  员   刘 晓