上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4100号上诉人(原审原告、反诉被告)：吴潇潇，女，1991年7月31日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：黄艾燕，上海蓝白律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：易明兰，女，1973年2月28日生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪阳，上海兰迪律师事务所律师。上诉人吴潇潇因与被上诉人易明兰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴潇潇上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判为吴潇潇无需支付易明兰补偿款、租金及律师费，吴潇潇愿意支付易明兰解约违约金人民币(以下币种均为人民币)70,000元；事实和理由：一、上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)价格自签订合同日2018年11月至今并没有下降，反而略有上升。一审法院询价并不准确，由于该套一楼房屋带花园，比小区均价高出很多，事实上该房屋价格实际正以4,000,000元挂牌出售，故法院酌情确定的违约金500,000元过高。二、吴潇潇认为《买卖合同补充协议》约定的补偿款60,760元/月及每个月4,000元的租金损失合计计算的违约金过高，应当调整。且由于吴潇潇已经支付了60,760元，所以无需支付117,600元补偿款及每月4,000元的租金。1、关于该份补充协议中的违约金是依据《房屋买卖合同》补充条款(一)第13条的约定，乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金。按贷款未批准的导致未支付给易明兰造成的损失计算方法为245万*0.008*31天=60,760元/月。此部分违约金万分之八的标准过高，应当调整。2.系争房屋至今从未交房，仍由易明兰占有使用，何来租金损失。而违约金和租房损失同时计算明显损害了吴潇潇的利益，故吴潇潇认为已经支付的60,760元足以弥补易明兰此期间的所有损失，故拒绝支付此部分的违约金。3、一审庭审中吴潇潇清楚的表达了关于《买卖合同补充协议》约定的违约金是“当时答应给的”，但是现在认为违约金过高不能叠加，应和本案违约金过高，一并考虑调整降低违约金。而非一审法官所认为的吴潇潇对此117,600元补偿款无异议。三、关于律师费的损失问题。本案中，双方早于2019年1月3日即开始沟通协商易明兰配合重新办理网签合同及重新贷款事宜否则取消合同。但是由于易明兰的不配合、违约的行为，导致后续购房合同无法履行，只能通过诉讼产生律师费，同时吴潇潇也产生了高额的律师费。易明兰提出反诉部分的律师费系其滥诉导致，应当由其本人承担。本案的合同标的为3,770,000元，在房价并未下调的情况下，一审判决的违约金和损失赔偿加上吴潇潇已经支付的违约金60,670元，按合同标的计算违约金已经高达26%，恳请法院予以调整。请求支持吴潇潇的上诉请求。易明兰辩称，不同意吴潇潇的上诉请求。一、关于违约金：本案争议的房屋价格现在由于疫情原因大幅跌落，根据安居客等售楼平台上的数据显示，系争房屋均价跌落至30,000元每平米。解除合同对易明兰不利，目前房屋损失远远大于500,000元，一审法院根据询价结果酌定判决为500,000元已经是下调之后的结果，不存在吴潇潇所说违约金过高的情况。二、关于补偿款和租金：1、根据2018年11月26日《买卖合同补充协议》：“乙方自愿补偿支付甲方因推迟交易过户手续所造成的各项损失，2018.10.1至2018.10.31之前支付第一部分共60,760元；2018.12.31之前支付剩余部分”。协议签署后吴潇潇自愿支付了第一部分补偿款60,760元无异议，剩余的自愿补偿款共计117,600元本应于2018年12月31日前支付，拖欠至今理应支付且承担合同约定的违约金。2、易明兰早在2018年8月就提前清退系争房屋租户等待过户交房，而吴潇潇两次违约导致无法办理过户一直空置至今。故提前清退租户的租金系易明兰产生的实际损失，吴潇潇应当按照合同约定按4,000元整/月标准支付租金补偿金。三、关于律师费：按照补充条款(一)第13条明确规定，“因违约方未履行合同义务导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用”，本案由于吴潇潇违约导致合同解除，一审本诉律师费100,000元，反诉律师费120,000元均按照上海市律师费收费标准优惠收取，按约理应由吴潇潇承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴潇潇向一审法院起诉请求：一、判令吴潇潇、易明兰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、判令易明兰返还吴潇潇1,320,000元。易明兰向一审法院提起反诉请求：判令吴潇潇继续履行《上海市房地产买卖合同》，立即支付购房余款2,450,000元。2、判令吴潇潇支付逾期付款违约金自2019年1月1日起至付清购房款余款之日止，以未付房款2,450,000元为基数，每日按万分之八的违约金暂计算至2019年4月30日为233,240元，之后每天违约金为1,960元。3、判令吴潇潇支付自2018年11月1日至2018年12月31日的自愿补偿款共计117,600元。4、判令吴潇潇支付租金补偿金自2018年10月1日起至办理房地产交易过户手续之日止，按照4,000元/月支付暂计至2019年4月30日，7个月共计28,000元，之后每月为4,000元。5、判令吴潇潇承担律师费220,000元(包括本诉律师费100,000元，反诉律师费120,000元)。一审法院认定事实：2018年5月3日，陈翔(买受方、乙方)与易明兰(出卖方、甲方)签订《定金协议》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，成交价为3,770,000元；定金200,000元，待双方签订买卖合同后，该定金直接转为第一笔购房款；2018年7月2日之前，乙方支付甲方第二笔购房款1,120,000元；自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方贷款2,430,000元，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续之前，补足该不足部分；甲方将该房地产内迁出且甲方双方办妥交房及相关更名手续之日，乙方支付甲方剩余购房款20,000元；本协议未尽事宜，以双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定为准。当日，陈翔向易明兰转账支付200,000元定金。2018年7月21日，吴潇潇(陈翔之妻)向易明兰转账支付首付款1,119,500元，陈翔向易明兰转账支付500元。2018年7月26日，吴潇潇作为买受方与易明兰就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定以3,770,000元的价格买卖系争房屋；双方在2018年9月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2018年11月26日，易明兰(出售方、甲方)与陈翔、吴潇潇(买受方、乙方)签订《买卖合同补充协议》一份，约定：关于系争房屋买卖事宜，甲、乙双方于2018年7月26日签订了关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》。依买卖合同约定，双方应于2018年9月30日之前至房地产交易中心办理该房地产交易过户手续。现因乙方原因，无法按照买卖合同约定办理该房地产交易过户手续，经双方协商一致，同意由乙方自愿补偿支付甲方因推迟交易过户手续所造成的各项损失，该补偿款的支付方式为：2018年10月1日至2018年10月31日之前支付第一部分共60,760元，2018年12月31日之前支付剩余部分。甲方收到全部补偿款后同意将该房地产交易过户手续的时间延长至2018年12月31日并将办理房地产交易流程时间相应顺延。任何一方未按照本协议约定办理的，均须按买卖合同约定承担违约责任。另双方协商一致，乙方须支付甲方自2018年10月1日至办理该房地产交易过户手续之前的房屋租金补偿，租金补偿金额按照人民币4,000元/月计算，不足一个月的，按照实际时间计算。陈翔于2018年11月6日向易明兰转账支付违约金32,736元。陈翔于2018年11月30日向易明兰转账支付28,024元。2018年11月7日，易明兰(出售方、甲方)与吴潇潇(买受人、乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款3,770,000元；双方在2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定付款方式为：a、2018年5月3日，乙方支付甲方购房定金200,000元整，合同签署后，该笔定金自动转为第一笔购房款；b、2018年7月25日前，乙方支付甲方第二笔购房款1,120,000元整；c、自以乙方为权利人的不动产权证书搬出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证书复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款2,430,000元；d、甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款20,000元整。合同补充条款约定：1、若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售该房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；2、若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金；3、有关乙方贷款的特别约定：a)若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；b)乙方应于自甲乙双方签订本合同之日起20日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按本合同约定承担违约责任；4、甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续之日起5个工作日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续并按规定积极办理缴税事宜；……13、甲、乙双方中若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金；因违约方未履行合同义务导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用；14、本合同中补充条款与格式条款有冲突的，以补充条款约定为准。因吴潇潇的个人原因，系争房屋的贷款未能在合同约定的过户时间之前审批通过。吴潇潇要求易明兰再次重签网签合同未果，遂涉讼。一审审理中，易明兰表示若吴潇潇确定其办理贷款没有问题，其可以配合重新签订网签合同，但吴潇潇应先支付逾期办理过户的违约金。吴潇潇表示其没有把握贷款可以审批通过，也没有能力现金补足剩余房款，要求解除合同，并表示愿意承担解约违约金，但认为合同约定的总房款20%的违约金过高，远远超过了易明兰的损失，应按照实际损失予以调整，同意支付500,000元作为解约违约金。经法院释明，易明兰表示若合同解除，要求吴潇潇支付总价款的20%作为解约违约金，该违约金与房屋差价损失相当；其主张的反诉请求的补偿款和租金损失与解约违约金并无冲突，仍坚持主张，租金损失主张至合同解除之日；律师费符合收费标准且系因吴潇潇违约而产生，应予赔付。一审审理中，因双方对于系争房屋目前的市场价意见不一，法院向上海中原物业顾问有限公司进行了询价，上海中原物业顾问有限公司于2019年11月12日向法院提交咨询意见书，称2019年11月系争房屋的总价为3,300,000元至3,510,000元之间，折算单价为33,000元-35,000元/平方米间。一审法院认为,吴潇潇与易明兰签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按约履行。现因吴潇潇自身原因致贷款审批未能在合同约定的过户登记时间之前通过，吴潇潇也自述没有能力现金补足剩余房款2,450,000元，并表示愿意承担解除合同的违约责任，要求解除双方之间的房屋买卖合同。考虑到合同约定的付款方式及总房款的金额，在贷款未获审批的情况下，要求吴潇潇现金补足剩余房款2,450,000元对于普通买房人而言确有困难，系争的买卖合同存在不能履行的风险，为避免扩大双方当事人的损失，在吴潇潇愿意承担违约责任的情况下，法院认为系争房屋的买卖合同不宜继续履行，应予解除，吴潇潇应承担解除合同的违约责任。合同解除后，吴潇潇已支付的房款1,320,000元易明兰应予以返还。吴潇潇对于易明兰主张的至2018年12月31日的补偿款117,600元没有异议，法院予以照准。易明兰主张的租金损失系因吴潇潇延迟履行合同而造成的客观损失，故易明兰要求按双方约定的标准计算至合同解除之日合法有据，法院予以支持。合同因吴潇潇违约而解除，易明兰要求吴潇潇给付解约违约金合法有据，鉴于易明兰已另行主张了延迟履行的补偿款及租金损失，且明确表示解约违约金应与房屋差价损失相当，故法院根据系争房屋目前的市场价，结合吴潇潇的抗辩意见，酌情确定吴潇潇应给付易明兰解约违约金500,000元。合同约定违约方应承担守约方为实现债权而支付的律师费等费用，故易明兰要求吴潇潇承担律师费合法有据，且其主张的律师费未超过相关的收费标准，故法院予以照准。易明兰的其他反诉请求均以合同继续履行为前提，故法院不予支持。判决：一、解除吴潇潇与易明兰就上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、易明兰应于判决生效之日起十日内返还吴潇潇已付房款1,320,000元；三、吴潇潇应于判决生效之日起十日内给付易明兰补偿款117,600元；四、吴潇潇应于判决生效之日起十日内给付易明兰自2018年10月1日至合同解除之日的租金损失(按4,000元/月计算)；五、吴潇潇应于判决生效之日起十日内给付易明兰解约违约金500,000元；六、吴潇潇应于判决生效之日起十日内赔付易明兰律师费220,000元；七、驳回易明兰其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案所涉《上海市房地产买卖合同》因吴潇潇原因解除，其也愿意承担解除合同的违约责任。关于违约金，一审法院根据系争房屋2019年11月的市场价，酌情确定吴潇潇给付易明兰解约违约金500,000元，并无不当。根据双方《买卖合同补充协议》约定，吴潇潇须支付易明兰自2018年10月1日至办理该房地产交易过户手续之前的房屋租金补偿，租金补偿金额按照4,000元/月计算，不足一个月的，按照实际时间计算。现双方《上海市房地产买卖合同》解除，一审判决吴潇潇给付易明兰自2018年10月1日至合同解除之日按4,000元/月计算的租金损失，并无不当。关于补偿款117,600元，根据双方补充协议约定，应由吴潇潇于2018年12月31日前支付。一审法院支持易明兰要求吴潇潇支付该笔补偿款的反诉请求，并无不当。对于律师费，合同约定违约方应承担守约方为实现债权而支付的律师费等费用，且律师费未超过相关收费标准，故一审法院判决违约方吴潇潇承担律师费，亦无不当。综上，吴潇潇的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,680元，由上诉人吴潇潇负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月十九日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……