广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2061号 原告（反诉被告）：吴忠明，男，1982年8月21日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：甘卫勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁昉恒，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：覃清莲，女，1990年5月28日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：曾华山，广西国锐律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴忠明与被告（反诉原告）覃清莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘卫勇、梁昉恒、被告覃清莲及其委托诉讼代理人曾华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2020年1月20日签订的《房产转让合同书》；二、判令被告退还原告10万元定金；三、判令被告向原告赔偿57万元违约金；四、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2020年初，被告出售位于广西玉林市别墅。经人介绍，原被告双方于2020年1月20日，签订了《房产转让合同书》，约定：卖方对该交易房产拥有完全、合法的房屋所有权，原告将以190万元的总房款，购买被告所有的该套236.64平方米的别墅，不含车位。买方应将10万元购房定金于签订合同前交付至卖方指定账户；之后分期以60万元作为第一期首付款，在2020年3月20日交付；第二期房款为20万元，于2020年6月20日前交付；剩余房款为100万元，应通过银行按揭贷款方式支付至卖方指定账户。同时双方约定了违约责任，若因卖方违约则退还所有购房款给买方，同时以合同总价的30%计算违约赔偿金付给买方。若买方违约则按合同总价30%计算违约赔偿金支付给卖方，若是买房已支付购房款后违约，则已收受的购房款不予退还，房屋可由卖方自由处置。双方若因合同产生争议，约定由玉林市玉州区人民法院管辖。原告根据被告要求，将10万元购房定金通过刷消费POS机的方式，共分两笔每笔5万元，分别刷给了被告指定的玉林市玉州区毅力红木馆账户和陆川县意华电器店账户，被告在认可已收到定金后双方签订了《房产转让合同书》。后来因为被告个人过错违约，双方签订的《房产转让合同书》不能履行，被告应按合同约定将10万元购房定金退还，并按合同190万的30%计算违约金支付57万元给原告。要求判如所请。 被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回，本案的合同不能履行是原告的责任，应由原告赔偿被告的损失。 反诉原告向本院提出反诉请求：一、判令解除双方于2020年1月20日签订的《房产转让合同书》；二、判令被反诉人交纳的定金10万元不予退还；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金57万元；四、本案诉讼费用概由被反诉人负担。 事实和理由：反诉原告是玉林奥园房地产开发有限公司的员工，员工购房有一定优惠政策，根据该公司的购房优惠政策，反诉原告于2019年11月29日与玉林奥园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于玉林市，并依约支付了首期房款168000元。反诉原告和反诉被告于2020年1月20日签订了《房产转让合同书》，合同约定反诉被告以190万元购买反诉原告所购买的上述商品房。反诉被告在签订《房产转让合同书》前已交付10万元购房定金，双方约定第一期首付款60万元在2020年3月20日交付；第二期房款20万元于2020年6月20日前交付；剩余房款100万元通过银行按揭贷款方式支付至指定账户。同时，双方约定了违约责任，其中，若买方违约则按合同总价30%计算违约赔偿金支付给卖方，若是买方已支付购房款后违约，则已收受的购房款不子退还，房屋可由卖方自由处置。双方若因合同产生争议，约定由玉林市玉州区人民法院管辖。本案双方签订的合同名义为房屋买卖合同，实质为购房合同权利的转让合同，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房产转让合同书》签订后，反诉原告即协调玉林奥园房地产开发有限公司办理相应《商品房买卖合同》换签事宜，之后该公司置业顾问即与反诉被告联系落实《商品房买卖合同》换签事务，但反诉被告在与置业顾问协商换签过程中一直以各种理由拒不交纳首付款，也不签订《商品房买卖合同》，导致双方签订的《房产转让合同书》无法履行。反诉被告的上述行为，有违诚实信用，已经构成严重违约，并导致反诉原告的合同目的不能实现。要求驳回本诉原告诉讼请求的同时，支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告辩称，同意解除双方的房产转让合同，其他诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告（反诉被告）提供的证据 证据1、《房产转让合同书》。被告对该证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为这份合同名为房产转让协议，实为房屋购买名额转让。本院对其真实性予以确认。 二、被告（反诉原告）提供的证据 证据2、玉林奥园房地产开发有限公司文件。原告认为该证据真实性由法院认定，对合法性、关联性不予认可，是公司内部的请示，与本案无关。请示报告明确约定了仅包括下属集团总部人员及分公司员工及项目合作单位能购买房屋，且政策有效期是2019年12月30日，双方签订房屋买卖合同的时间是2020年1月20日，因此即使认为是合同权利买卖的法律关系，被告也构成无权处分。 证据3、玉林奥园房地产开发有限公司预售许可证及情况说明。原告对预售许可证真实性、合法性无异议，关联性不予认可，与本案被告卖房屋给原告没有关系，对情况说明三性不予认可。 证据4、劳动合同。原告对该证据关联性有异议。 证据5、商品房买卖合同及付款依据。原告对该证据关联性有异议，认为要买的是房屋不是更名权，被告没有取得真正所有权。 证据6、微信聊天记录截屏。原告对该证据关联性有异议，认为与本诉没有关联，在聊天记录的倒数第七页2020年3月12日7点1分，原告主张的是购买房屋不是房屋的购买权。 证据7、催款通知书及邮寄凭证。原告对该证据证明内容有异议，只能说明被告向原告催收的是购房款，证明被告清楚双方是买卖房屋关系，而不是购买权利。 本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2020年1月20日，原告与被告签订《房产合同转让书》，合同约定：一、甲方覃清莲转让位于玉林市别墅，购房合同登记产权面积236.64平方米给乙方吴忠明；……三、1、双方约定该套房屋转让价格为人民币1900000元整（¥壹佰玖拾零万零仟零佰零拾零元整）；2、乙方吴忠明于2020年1月20日预付100000元定金给甲方覃清莲，一期首付款600000元于2020年3月20日前付清，二期首付款200000元2020年6月20日前付清，剩余购房款乙方吴忠明通过银行按揭方式支付人民币1000000元整；四、1、签订本协议并支付房款后，若甲方覃清莲违约不同意转让该房屋给乙方吴忠明，甲方覃清莲必须退还所有购房款给乙方吴忠明，同时向乙方支付合同总价30%作为违约金；2、乙方吴忠明不能按合同约定买入该物业，或因违约本合同约定而无法买入该物业，应向甲方覃清莲支付合同总价30%作为违约金。合同签订前，原告向被告支付了定金10万元。合同签订后，原告以被告尚未拥有涉案房屋完全产权为由，拒绝支付剩余款项。原告遂诉至本院，要求解除涉案房屋买卖合同。 另查明，被告覃清莲为玉林奥园房地产开发有限公司的员工。被告分别于2020年4月2日、4月11日向原告发出《关于未按期付购房款的催告函》，告知原告应在规定期限内支付首付款并办理房屋更名手续，否则构成违约。原告未按该催告函限定的期限支付首付款，亦未办理更名手续。 本院认为，原告与被告签订的《房产合同转让书》是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。根据该合同内容，被告覃清莲转让的是房屋，而不是房屋购买权利。 关于定金的问题。双方在履行合同过程中，因被告尚未对其转让的房产拥有完全所有权，原告依据合同约定要求解除该合同，被告亦同意，本院依法予以准许。原告要求被告退还已支付的10万元定金符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金的问题。被告未按约定转让尚未拥有完全所有权的房屋，原告要求被告按合同约定支付违约金57万元。但原告未按合同约定支付剩余房款，被告亦以此提起反诉要求原告支付违约金57万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本院认为《房产合同转让书》未能全面履行属原、被告双方违约造成的事实，双方都存在过错。因此，原、被告双方要求对方支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张解除与被告签订的《房产合同转让书》、被告退还定金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，其余诉讼请求不予支持。反诉原告主张解除与反诉被告签订的《房产合同转让书》的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，其余反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百二十条，判决如下： 一、解除原告吴忠明与被告覃清莲于2020年1月20日签订的《房产合同转让书》； 二、被告覃清莲应退还原告吴忠明定金10万元； 三、驳回原告吴忠明其余的诉讼请求； 四、驳回反诉原告覃清莲其余的反诉请求。 案件受理费10500元，减半收取计5250元（原告已预交），由原告吴忠明负担4750元，被告覃清莲负担500元；反诉案件受理费10500元，减半收取计5250元（反诉原告已预交），由反诉原告覃清莲负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨燕玲 二〇二〇年六月十七日 法官助理 甘雨田 书 记 员 吕雪梅