安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1204民初697号 原告：安徽省阜阳众诚药业有限责任公司，住所地阜阳市颍泉区北京西路花园居A区2幢，统一社会信用代码：913412007117867916。 法定代表人：于付明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许群、卢峰，安徽元祥律师事务所律师。 被告：杨玉喜，男，汉族，1969年9月17日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：石玉顺，安徽金宇律师事务所律师。 原告安徽省阜阳众诚药业有限责任公司（以下简称众诚公司）与被告杨玉喜侵权纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行审理。原告众诚公司的委托代理人许群，被告杨玉喜及委托代理人石玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告杨玉喜赔偿原告损失640896万元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年11月2日，原告与安徽继华置业有限公司（以下简称继华公司）签订一份《购房协议》，约定购买继华公司开发的“华兴滨河苑”小区的门面房，建筑面积约3168平方米，单价为7800每平方米，总价款为2471万元。交房时间为本协议签订之日起26个月之内。若继华公司延期交房，按原告所交房款的同期银行贷款利息的4倍支付违约金。若原告违约，继华公司有权扣留房款的20%作为补偿。合同签订后，原告如期支付了2471万元购房款。合同约定的交房期限到期后，继华公司以工程未按期完工为由，延期交房及办理网签手续。2014年4月5日，继华公司将涉案的房屋交付给原告，但是却迟迟不给原告办理房屋过户登记手续。无奈之下，原告依法提起诉讼，要求继华公司履行协助过户登记手续，并赔偿有关损失。2015年8月12日，阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决书，判决认定原告与继华公司签订的《购房协议》有效。郑永高、刘素侠、张军与继华公司签订的《商品房买卖合同》无效，继华公司支付违约金1484万元，并驳回其他诉求。同时，该判决确认了2014年4月5日，继华公司将涉案的阜阳市华兴滨河苑6幢107、108、109、110、111、112、113、115、116、117号共计10间房屋交付给原告使用的事实。2017年4月14日，安徽省高级人民法院维持一审判决。 于艳丽申请执行阜阳市华兴滨河苑6幢109房屋，被告杨玉喜提出执行异议之诉，2016年12月28日，阜阳市中级人民法院作出（2015）民一初字第00115号民事判决书，宣判后杨玉喜和于艳丽提出上诉，安徽省高级人民法院于2017年9月23日作出（2017）皖民终213号民事裁定书，撤销原判，发回重审。2017年12月2日，原告以案涉房屋归其所有为由，申请参加诉讼。2018年10月30日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民初298号民事判决书，认为案涉房屋已被继华公司于2009年11月2日出售给众诚药业公司，杨玉喜不享足以排除强制执行权利。同时，众诚药业公司已支付全部款项，继华置业公司应交付房屋，案涉房屋未办理过户登记手续，过错并不在众诚药业公司，故人民法院不能对涉房屋进行查封，扣押，冻结。涉案阜阳市华兴滨河苑6幢109房屋，自2014年4月5日继华公司交付给原告使用后，被告于2014年8月份以来不仅非法占用涉案房屋，而且对涉案房进行装修和使用，直至2019年9月份才将涉案房交付给原告，严重侵犯了原告合法权益，给原告造成重大经济损失。因此，为了维护原告的合法权益，特依法提出诉讼，请求判如所诉。庭审中，原告申请增加诉讼请求5000元，即要求杨玉喜赔偿原告众诚公司损失645896元。 被告杨玉喜辩称，答辩人占有使用案涉房屋符合法律及合同约定，答辩人没有非法占用案涉房屋。 2012年8月20日安徽继华置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买继华置业公司开发的华兴滨河苑6#楼109号房屋，（2014）阜民一初字第00082号案件审理中继华置业公司认可该《商品房买卖合同》，承认其与答辩人之间系房屋买卖关系。在2014年3月5日经答辩人与继华置业公司法定代表人张继华联系交房，张继华当时同意了答辩人的交付要求，答辩人在当日就占有使用了案涉房屋（当时在案涉房屋内放置了座椅等物件）。当时张继华同意答辩人占有使用案涉房屋时案涉房屋的卷闸门是敞开的。大约在2014年8、9月份答辩人联系阜阳煜晨门业的老板邢之现安装了案涉房屋的卷闸门电机并支付了电机款及安装费合计1200元。之后，答辩人便在案涉房屋内存放货物用于经营。答辩人在与继华置业公司签订《商品房买卖合同》时并不知道继华置业公司已经与原告签订了《购房协议》，原告也未就其所购房屋办理预告登记或网签合同。在答辩人于2014年3月5日开始合法占用案涉房屋后至2019年8月收到安徽省高院（2019）皖民终485号判决书在合理的宽限期内把案涉房屋退出期间，包括继华置业公司和被答辩人均没有要求过答辩人退出房屋。以上事实说明，答辩人基于与继华置业公司的房屋买卖关系及继华置业公司同意交付房屋，答辩人占有并使用案涉房屋并不违反法律规定，符合《商品房买卖合同》的约定及交易习惯，不构成侵权或侵占。 一、答辩人与被答辩人均是基于商品房买卖合同关系占有使用案涉房屋，答辩人与被答辩人均享有占有使用案涉房屋的权益，被答辩人要求答辩人赔偿损失没有依据。 （2014）阜民一初字第00082号及（2015）皖民四终字第00624号判决书在认定被答辩人与继华置业公司签订的《购房协议》有效的同时并没有否认答辩人与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》的效力，并且驳回了被答辩人请求判决该《商品房买卖合同》无效的诉求，应视为该《商品房买卖合同》真实有效。虽然（2017）皖12民初298号及（2019）皖民终485号判决书认定答辩人与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》系借贷的担保而无效，但判决书生效的时间为答辩人收到该485号终审判决书时起生效。在答辩人收到该485号判决书之前，答辩人与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》仍应视为真实有效。答辩人在收到该485号判决书之后就退出了案涉房屋。 二、本案纠纷是由继华置业公司一房二卖导致，过错方是继华置业公司，应由继华置业公司承担责任。继华置业公司在与被答辩人签订《购房协议》之后，又与答辩人签订《商品房买卖合同》、办理网上合同备案，向答辩人出具了购房款收据，在2014年3月5日同意答辩人占有使用案涉房屋。在（2014）阜民一初字第00082号案件审理过程中继华置业公司隐瞒借条，并认可与答辩人之间系房屋买卖关系，导致到（2019）皖民终485号判决书才最终认定《商品房买卖合同》无效。 三、答辩人也是受害者，被答辩人要求答辩人赔偿损失也不公平。答辩人依据《商品房买卖合同》、办理的网上合同备案、购房款收据，且在答辩人未持有借条的情况下，答辩人有理由且只能相信与继华置业公司系真实的房屋买卖关系，以维护自己的合法权益。答辩人与继华置业公司之间是房屋买卖关系还是借贷关系完全掌握在继华置业公司手中。继华置业公司以商品房买卖的方式，误导答辩人相信是房屋买卖关系以达到其筹集资金的目的。 综上，答辩人是基于房屋买卖关系占有使用案涉房屋，不是非法占用，也不构成侵权。被答辩人诉求没有事实和法律依据，其诉求不能成立。请依法驳回被答辩人诉求。 原告众诚公司围绕诉讼请求向本院提交证据材料如下： 证据一、营业执照；证明原告具有诉讼主体资格。 证据二、众诚药业公司与继华置业公司判决书二份；证明：1、判决认定原告与继华公司签订的《购房协议》有效，继华公司支付违约金1484万元，并驳回其他诉求。2、该判决确认了2014年4月5日，继华公司将涉案的阜阳市华兴滨河苑6幢107、108、109、110、111、112、113、115、116、117号共计10间房屋交付给申请人使用的事实。3、杨玉喜非法占有涉案房的事实。 证据三、众诚药业公司与郑永高判决书二份；证明：1、判决书认定2014年4月5日，继华公司将包括涉案房屋在内的十间门面房交付给众诚药业公司，众诚药业公司占有使用涉案房屋的事实。2、继华公司未将涉案房屋交付给杨玉喜，其系非法占有涉案房屋的事实。 证据四、众诚药业公司与杨玉喜判决书二份；证明：1、杨玉喜不是涉案房屋所有人的事实。2、众诚药业公司是涉案房屋所有人的事实。3、杨玉喜非法占有涉案房屋的事实。 证据五、评估报告书；证明涉案房屋月租金数额，被告赔偿原告损失的依据。 原告众诚公司当庭补充提供二组证据： 补充证据一、评估费发票，证明原告支付评估费5000元，应由被告杨玉喜承担。 补充证据二、民事再审申请书、民事裁定书，证明被告自认从2014年3月份至2019年9月份一直占有涉案房屋的事实。 被告杨玉喜对原告提交的证据资料质证如下： 对原告“证据一、营业执照”质证意见为：没有异议； 对原告“证据二、众诚药业公司与继华置业公司判决书二份”质证意见为：对两份判决书真实性没有异议。该两份判决书证明了被告与继华置业公司是房屋买卖关系（继华置业公司认可），其双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》真实有效，继华置业公司出具了购房款收据，并办理了网上备案，被告在与继华置业公司签订《商品房买卖合同》时并不知道原告已与继华置业公司就案涉房屋签订了《购房协议》，不知道会损害原告的利益（（2014）阜民一初字第00082号判决书第26页）。在（2015）皖民四终字第00624号判决书被告提供的第四组证据“营业执照”、第五组证据“继华置业公司出具的张继华签字的证明”、第六组证据“泉源社区出具的陈新春签字的证明”（该判决书第17页、18页）、及“二审期间省高院组织相关当事人对被告是否对案涉房屋占有、经营情况进行了查看，被告在华兴滨河苑小区6#楼109门面房经营”（该判决书第20页），而且省高院对该三组证据均予以确认或采信（该判决书第19页）。此，足以相互印证证明：在2014年3月5日被告就已经开始合法占有使用案涉房屋。 对该两份判决书对原告的证明目的有异议，异议①：（2014）阜民一初字第00082号判决书没有对原告与继华置业公司之间是否交房进行审理，原告在该判决书提交的证据五（继华置业公司出具的情况说明）、证据六（钥匙、说明）、证据七（《商铺租赁协议》、银行回单）没有被采信（判决书第11页、12页），不能证明涉案房屋实际交付给了原告使用。异议②：（2015）皖民四终字第00624号判决书亦没有对原告与继华置业公司之间是否交房进行审理，原告在该判决书新提交的第一组证据（继华公司与张继华出具的情况说明、原审法院问话笔录）亦没有被采信，对第二组证据（受案登记表、询问笔录）仅认可报案的事实，并没有认定原告占有使用涉案房屋。该终审判决亦不能证明涉案房屋实际交付给了原告使用。异议③：（2014）阜民一初字第00082号判决书认为的是：“众诚药业公司、继华置业公司均认可2014年4月5日继华置业交付房屋”（判决书第27页）。此仅是认可，亦不能证明原告实际占有使用了涉案房屋。 以上事实和证据说明，该两份判决书能够证明继华置业公司在2014年3月5日就把案涉房屋交付给了被告占有使用，并且在该二审期间被告一直在案涉房屋经营。该两份判决书不能够证明继华置业公司把案涉房屋交付给了原告使用，更不能证明被告非法占有案涉房屋。 对原告“证据三、众诚药业公司与郑永高判决书二份”质证意见为：对该两份判决书真实性没有异议。对证明目的有异议，该两份判决书没有涉及被告与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》效力，也没有认定案涉109号房屋交付给原告占有使用。该两份判决书与本案无关联。对于判决书查明的2014年4月5日继华置业公司将案涉房屋的钥匙交付给原告并出具情况说明，及原告将案涉房屋租赁给阜阳市兆林物流公司使用，被告当时并不知情。 对原告“证据四、众诚药业公司与杨玉喜判决书二份”质证意见为：对该两份判决书真实性没有异议。对证明目的有异议，异议为：判决书没有对原告与继华置业公司之间是否交房进行审理，不能证明原告实际占有使用了案涉房屋。因案涉房屋尚没有办理产权转移登记，原告尚不具备产权所有人资格。虽然两份判决书认为被告与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》不能认定为真实有效的合同，但并不能依该两份判决书证明被告在《商品房买卖合同》被认定为无效之前系非法占有案涉房屋。 对原告“证据五、评估报告书”质证意见为： 被告没有非法占有案涉房屋，被告系基于《商品房买卖合同》合法占有案涉房屋，该评估报告书不应作为被告赔偿原告的依据。 对评估发票质证意见同原告证据五的质证意见 被告的民事再审申请书及裁定书真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告在2014年3月5日系合法占用，并非为非法侵占。 被告杨玉喜围绕抗辩意见，向本院提交证据如下： 证据一：被告身份证 证明目的：被告诉讼主体资格； 证据二：《商品房买卖合同》及收款收据、（2014）阜民一初字第00082号判决书、（2015）皖民四终字第00624号民事判决书、2015年8月13日继华置业公司出具的张继华签字的证明、泉源社区出具的陈新春签字的证明、物业费收据、营业执照 证明目的：1、2012年8月20日安徽继华置业公司与被告签订的《商品房买卖合同》，被告购买继华置业公司开发的华兴滨河苑6#楼109号房屋，继华置业公司认可该房屋买卖关系（第00082号判决书第13页、19页、26页），被告在与继华置业公司签订《商品房买卖合同》时并不知道继华置业公司已与原告就涉案房屋签订了《购房协议》（第00082号判决书第26页）；2，继华置业公司于2014年3月5日开始把涉案109号房屋交付给被告占有使用，被告占有使用案涉房屋在先，被告占有使用案涉房屋合法。 原告众诚公司对被告杨玉喜质证意见如下： 对证据一无异议； 对证据二《商品房买卖合同》真实性存在有异议，此合同经两级法院判定为无效的；对82号判决的真实性无异议，但是证明目的有异议，其中对该该判决书第13页关于继华公司与被告之间房屋买卖关系，这是被告与继华公司串通的情况下，代理人做出与事实不符的陈述，所以在于艳丽与被告的执行异议的诉讼中，继华公司法人代表到庭否认的这一事实；对于该组证据中19页及26页，在本案中之所以没有确认继华公司与被告之间的商品房买卖合同无效是基于原告没有证据证明他们之间是借贷关系，所以才驳回的该项的诉求，但是被告与继华公司的真实的借贷关系是真实存在的，并不能因为驳回原告的诉求，而否定事实的存在，所以在于艳丽与被告的执行异议查明了继华公司与被告真实的法律关系，对原告的财产权利予以了保护；对该份判决书也认定了案涉房屋是交付给原告并没有交付给被告；在2014年8月28日被告被追加为第三人之日起，就已经知道案涉房屋已经卖给原告的事实；被告无论是基于何种理由来占用涉案房屋都是没有法律依据的，而事实上在2014年7月份因案涉10间房屋卷闸门的电机被盗，原告于2014年7月30日向派出所报案，这些都是经法院判决认定的；对于继华出具的证明，这份证明写的内容是于2014年3月5日善意的占有使用，所以张继华对此向阜阳市中院进行了说明，纯属没有交付给被告使用房屋，这份证明也与常识不符，在当时的界定的法律关系是不符的；对于物业费收据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 众诚公司提供证据为生效判决书及评估报告和评估费发票，对判决书的真实性、合法性、关联性予以认定。对评估报告被告虽提出异议，并未提供证据证明，也没有申请重新评估，故对原告举证的评估报告和评估费发票证据真实性、合法性、关联性予以认定；对于杨玉喜提供民事判决真实性，合法性，关联性予以认定。对上述证据的证明目的，结合本案争议焦点另行认定。 通过对上述证据的认定，结合庭审中当事人陈述，审理查明的事实为：2009年11月2日，众诚公司与继华公司签订《购房协议》一份，约定众诚公司购买继华公司开发的“华兴滨河苑”的门面房，建筑面积约3168平方米，单价7800元每平方米，总价款2471万元等内容。合同订立后，众诚公司按合同约定，分期将2471万元全部转入继华公司账户。继华公司与众诚公司订立合同后，又与杨玉喜因民间借贷关系，就涉案项目6号楼109房屋订立《商品房买卖合同》，并办理合同网上备案手续。杨玉喜占用了案涉房屋，后杨玉喜出租他人或自已使用涉案房屋至2019年8月份。 另查明，2014年6月30日，众诚公司向阜阳市中级人民法院起诉继华公司，张继华等人房屋买卖合同纠纷案，阜阳市中级人民法院于2014年8月28日追加被告杨玉喜等人为该案第三人参加诉讼。2015年8月12日，阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决书判决；一、众诚公司与继华公司订的《购房协议》有效；二、继华公司分别与郑永高、刘素侠、张军就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》为无效合同；三、继华公司于判决生效之日起三十日内支付众诚公司违约金1484.370883万元；；四、驳回众诚公司其他诉讼请求。因众诚公司不服阜阳市中级人民法院判决，2017年4月14日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民四终字第00624号民事判决书，维持一审判决。 杨玉喜与于艳丽、继华公司执行异议一案，2016年12月28日阜阳市中级人民法院作出（2015）阜民一初字第00115号民事判决书。宣判后，杨玉喜、于艳丽不服向安徽省高级人民法院提出上诉。案经审理，安徽省高级人民法院于2017年9月23日作出（2017）皖民终213号民事裁定书，撤销原判，发回重审。众诚公司于2017年12月2日以案涉房屋归其所有为由向阜阳市中级人民法院申请参加诉讼。2018年10月30日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民初298号民事判决书判决：一、不得对位于安徽省阜阳市颍泉华兴滨河苑6#商住楼109室房屋执行；二、驳回杨玉喜其他诉讼诉求。宣判后，杨玉喜不服提出上诉，2019年7月12日，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民终485号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 又查明，阜阳市华兴滨河苑6幢房屋至今未进行消防和综合验收。案涉房屋建筑面积为308.61平方米。众诚公司委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出皖正评房字（2019）第835号房地产租金评估报告，评估意见载明：2014年8月1日-2015年8月1日年租金109248元，2015年8月1日-2016年8月1日年租金117988元，2016年8月1日-2017年8月1日年租金127431元，2017年8月1日-2018年8月1日年租金137615元，2018年8月1日-2019年8月1日年租金148614元，总计640896元。众诚公司支付评估费5000元。 再查明，被告杨玉喜自认于2014年3月份占用涉案房屋，于2019年8月份将涉案房屋交付给原告众诚公司。原告众诚公司诉求主张2014年8月1日至2019年8月1日的租金损失。 原告众诚公司当庭增加诉讼请求，并补缴诉讼费用，对于增加诉讼请求部分，本院予以准许。综合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：1、被告杨玉喜占有涉案房屋是否构成侵权。2、如杨玉喜构成侵权，赔偿众诚公司损失如何计算。 本院认为，生效民事判决已认定众诚药业公司与继华置业公司订立的购房协议有效，杨玉喜与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，众诚药业公司非因自身原因未能办理房屋产权登记，但其公司基于生效法律文书认定已取得案涉房屋的占有、使用、收益和处分等合法权力，依法应受法律保护。因众诚药业公司与继华置业公司签订的购房协议，直至2017年4月才被生效判决予以确认，在此之前众诚药业公司是否对涉案房屋享有合法权利尚处于不确定状态，故对于众诚药业公司主张的自2014年8月至2017年4月期间损失不予支持。众诚药业公司与继华置业公司等房屋买卖合同纠纷一案，安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00624号民事判决，认定“关于众诚药业公司主张继华置业公司协助办理房屋所有权转移登记手续是否有依据，能否得到支持。众诚药业公司与继华置业公司签订的《购房协议》不违反国家法律、法规禁止性规定，应为有效，继华置业公司应当协助办理案涉6号楼107、108、109、110、111、112、113、115、116、117号房屋所有权转移登记手续，但鉴于案涉房屋未进行综合验收和部分房屋被人民法院查封，客观上不能办理房屋过户登记手续的，判决继华置业公司协助办理房屋过户登记手续目前不具有可执行性，因此，原判驳回众诚药业公司要求继华置业公司协助办理房屋过户登记手续诉请，并无不当。众诚药业公司在办理房屋过户登记手续障碍消除后，可再行主张。”，即生效判决已经确认原告对涉案房屋享有合法权益。杨玉喜与于艳丽、继华公司执行异议一案，2018年10月30日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民初298号民事判决，“不得对位于安徽省阜阳市颍泉华兴滨河苑6#商住楼109室房屋执行”，二审安徽省高级人民法院作出（2019）皖民终485号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再次确认了原告对涉案房产的合法权益。因此，自2017年4月14日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民四终字第00624号民事判决，杨玉喜继续占有案涉109号房屋的行为具有过错，已构成侵权。原告主张侵权的期限，在被告自认占用案涉房屋期限内，本院对原告主张侵权期限部分予以认可。原告主张按照房屋同期租金计算损失的主张不违反法律规定，本院予以支持。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的评估意见，杨玉喜虽提出异议，但未就异议理由提供证据证明，也没有申请重新鉴定，故该评估意见应作为众诚公司损失计算依据。评估费用是在原告为确定损失数额而必然支出的费用，应当由杨玉喜承担。杨玉喜应赔偿众诚公司的损失计算为：其中2017年4月至2017年8月的是（2016年8月1日-2017年8月1日）年租金127431元÷12个月×4个月=42477元；（2017年8月1日-2018年8月1日）年租金137615元，2018年8月1日-2019年8月1日年租金148614元，计328706元，与鉴定费5000元，合计333706元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告杨玉喜于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽省阜阳众诚药业有限责任公司损失合计333706元。 如未按本判决指定期限间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5128元，由原告负担1977元你，被告杨玉喜负担3152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于付春 二〇二〇年六月十五日 书记员  于偌楠 附：本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。