浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13839号 原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队。住所地：宁波市北仑区小港红联外塘路402号。 诉讼代表人：丁建国，该大队大队长。 委托诉讼代理人：宋敬、仰长斌,浙江秉清律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余凤兰，女，1949年10月29日出生汉族,退休，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：范云（系被告女儿），1976年8月30日出生汉族，事业单位工作人员，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张英,浙江导司律师事务所律师。 原告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队（以下简称海警宁波大队）为与被告余凤兰物权纠纷一案，于2019年9月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员戎绒适用简易程序独任审理。本案审理期间，被告在法定期限内提出反诉，本院经审查予以准许，并决定与本诉合并审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员戎绒一人独任审理。本案于2019年11月26日、2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告海警宁波大队的委托诉讼代理人宋敬（仅参加第一次庭审）、仰长斌（仅参加第二次庭审），被告余凤兰的委托诉讼代理人范云、张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海警宁波大队以被告未按《执行和解协议》约定履行交付房产、地下车位、车棚并协助办理产权过户手续为由，诉请判令：一、确认坐落于宁波市鄞州区房屋及地下车位（Ｆ024）、车棚归原告所有，被告腾退上述房产；二、被告配合原告办理宁波市鄞州区过户手续。 被告余凤兰答辩暨反诉称：其与原中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第二支队（以下简称原海警第二支队）签订的《执行和解协议》属实，根据该协议约定，原海警第二支队支付给其的房款中扣除了土地出让金244862.40元，但该笔土地出让金仅为预估的金额，应在过户前由原海警第二支队负责缴纳。现因原海警第二支队一直未及时缴纳土地出让金，宁波市政府出台新的政策，土地出让金根据该政策计算仅需28653元，原海警第二支队据此缴纳了该笔费用。因此，土地出让金的计算标准出现了双方无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合合同法司法解释关于情势变更的相关规定，继续按照原合同履行显失公平，故原海警第二支队要求办理过户手续前应将差额部分216209.40元返还。为此，反诉请求判令（变更后）：被反诉人海警宁波大队返还土地出让金216209.40元。 反诉被告海警宁波大队答辩称：本案不适用情势变更原则，理由：一、双方签订的《执行和解协议》系余凤兰在专业律师参与下与其协商后作出，双方意思表示真实，内容合法有效，其根据当时土地出让金的补缴政策确定扣减金额后，已将剩余款项支付给余凤兰，余凤兰理应协助办理过户手续；二、情势变更适用的前提是发生了当事人不能预见的重大变化，而政策本身就会存在变化，应属于可以预见的情形；三、《执行和解协议》不能及时履行系因余凤兰拒不协助办证及过户手续导致；四、《执行和解协议》第二条约定的由其承担的过户费用应包含土地出让金，故无论土地出让金是否因政策变动发生变化，均与余凤兰无关，无需返还。 经审理，本院对本案事实认定如下： 2008年12月1日，原海警第二支队（作为拆迁人，合同甲方）与余凤兰（作为被拆迁人，合同乙方）签订《宁波市江东区兴宁路459弄私有住宅拆迁直接安置协议》（以下简称《拆迁协议》），该协议约定，乙方名下坐落在宁波市江东区经济适用住房工程建设项目拆迁范围，乙方选择产权调换并直接安置的方式，甲方将坐落在459弄（拆迁地）的宁波片边防部队经济适用住房工程建设项目4号楼（18层）1303室的住房提供给乙方作为安置用房，该房为期房；甲方负责办理安置房的“三证”，办理期限为提供安置房后一周年内；等等。协议签订后，拆迁房及安置房均交接完毕，但因原海警第二支队未按约办理安置房产权证书，余凤兰于2014年11月4日向原宁波市江东区人民法院起诉［（2014）甬东民初字第1660号民事调解书（以下简称1660号调解书）］，请求判令：一、解除双方于2008年12月1日签订的《宁波市江东区兴宁路459弄私有住宅拆迁直接安置协议》；二、原海警第二支队赔偿余凤兰经济损失2700000元；三、原海警第二支队向余凤兰支付协议约定的违约金9297.90元，暂算至2014年10月21日，以后按协议约定标准算至拆迁安置协议解除。该案经调解，双方达成如下协议：一、原海警第二支队于2015年12月10日前办理属余凤兰所有的位于宁波市江东区的安置房所有权证、国有土地使用证及契证，地下车位（Ｆ024）一个按相关规定予以办理证件；二、若原海警第二支队未按时办理安置房所有权证、国有土地使用证及契证，则原海警第二支队要按照2015年12月10日的市场评估价回购位于宁波市江东区及地下车位（Ｆ024）、车棚各一个；余凤兰与原海警第二支队应于2015年12月20日前共同委托评估公司对安置房及车位进行评估，若原海警第二支队不予以配合，则余凤兰自行委托评估公司进行评估，原海警第二支队对其评估结果予以认可；评估结果出来后三个工作日内支付给余凤兰回购款；评估费用由原海警第二支队承担；三、原海警第二支队于2014年1月24日起至余凤兰实际取得安置房所有权证、国有土地使用证及契证止或回购款全部支付完毕之日止，每日按被拆房结算价评估金额的万分之一支付违约金，原海警第二支队应于余凤兰实际取得安置房的相关证件或实际支付完毕全部回购款之日的十日内支付违约金给余凤兰。协议签订后，涉案房产仅办理了房屋所有权证书，证书载明的建筑面积为149.07平方米。2016年3月，余凤兰委托宁波市豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋市场价格进行评估，该公司于2016年3月10日出具房地产估价报告，确定该房产在估价价值时点2016年3月1日的市场价为14471元／平方米，结合房屋建筑面积确定该房屋价值为2157191.97元。因原海警第二支队未能履行1660号调解书约定的义务，故余凤兰申请强制执行。2017年11月，原海警第二支队委托宁波天润资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，同年11月30日，该公司出具评估报告书，确定涉案房屋在评估基准日2015年12月10日的评估价值为2180298元，同时该报告说明，估价对象目前无《国有土地使用权证》，根据宁波市国土资源局江东分局出具的情况说明，该宗地原为国有划拨土地，权属为原海警第二支队所有，估价对象的土地如土地使用权人申请划拨补办出让，根据《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发【2004】65号），住宅用地权益价按宗地评估核定后地价20%计算。经2015年第9期地价会审确定，估价对象所在小区的土地使用权楼面地价为8213元／平方米，则估价对象需补缴土地使用权出让金为244862元。2017年12月20日，原海警第二支队、余凤兰签署《执行和解协议》一份，协议约定：一、按余凤兰提交的评估报告，扣除应补交的土地出让金244862.40元，原海警第二支队应支付余凤兰回购房屋款1912329.57元（评估价2157191.97元-出让金244862.40元），车位款33000元，评估费6393元，违约金44783元，延期利息210046.96元，合计2206552.53元，该款于协议签订当日支付；二、余凤兰应该配合原海警第二支队将位于宁波市鄞州区名下，过户产生的费用由原海警第二支队负担。协议签订后，原海警第二支队按约履行了第一项付款义务，但该房产的土地使用权证书及过户手续至今未办理。2018年11月22日，原海警第二支队与宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，该协议约定的出让宗地面积为339.39平方米，宗地用途为住宅，使用权出让价款为1117125元，等等。原海警第二支队据此缴纳土地出让金，其中涉及涉案房屋的土地出让金金额为28653元。 另查明，中国人民武装警察部队海警总队浙江支队证明，因海警部队机构改革，原海警第二支队于2019年5月10日撤销，同日成立中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队，原海警第二支队名下宁波市内财产以及相应的权益由宁波大队享有和处分。余凤兰对涉案房产的债权债务概括转让无异议。 再查明，《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发【2004】65号）规定，对面积大于500平方米（包括500平方米）的工业用地和面积不小于50平方米（包括50平方米）的其他用地申请划拨补办出让的，需进行地价评估并经地价会审后确定，其中居住用地按会审地价的20%予以计算。2018年7月20日发布的《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》规定，关于拆迁安置房用地补缴土地出让金标准变更为按现行基准楼面地价的3%补缴土地出让金。 以上事实由原告提供的证明、（2014）甬东民初字第1660号民事调解书、《执行和解协议》、结案通知书、《不动产权证书》、评估报告书，被告余凤兰提供的《拆迁协议》、公证书、房产证、《国有建设用地使用权出让合同》、浙江省海警第二支队36套拆迁安置房土地出让金缴费清单、情况说明及原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为，原海警第二支队因部队机构改革撤销后，其权利义务概括转让给新成立的海警宁波大队，被告余凤兰对此无异议，故原告作为本案诉讼主体适格。《执行和解协议》约定，涉案房产由原海警第二支队回购，原海警第二支队并据此支付了相应的回购款，故该房产应归原海警第二支队所有，余凤兰对此并无异议，故原告申请确权并要求余凤兰限期腾退，符合法律规定，本院予以支持。原海警第二支队已与宁波市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，并据此缴纳了包含涉案房屋在内的36套拆迁安置房所涉宗地的土地出让金，故余凤兰有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证，并协助将其过户至原告名下，根据《执行和解协议》约定及庭审双方一致陈述，办证及过户产生的费用均由原告负担，故对原告的本诉请求，本院均予以支持。 本案争议焦点为，反诉原告提出《执行和解协议》第一条约定的应付房款中扣除的土地出让金，是否适用情势变更原则。根据合同法司法解释二的相关规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。本案中，《执行和解协议》尚未履行完毕，且未履行的原因在于原海警第二支队。《执行和解协议》第一条扣除的土地出让金244862.40元在协议签订时并未实际缴纳，能否缴纳、何时缴纳均不受余凤兰控制。该协议第二条约定由余凤兰配合办理房产过户手续，但过户手续未能及时办理系因原海警第二支队迟迟未能就包含涉案房产在内的36套房屋所涉划拨用地统一补办土地使用权出让手续并交纳土地出让金所致。《执行和解协议》约定的土地出让金的计算标准系根据《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发【2004】65号）计算所得，而原海警第二支队在2018年11月缴纳的36套房产所涉土地出让金系依据2018年7月20日发布的《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》的相关规定计算，即土地出让金的计算方式发生了订立合同时无法预见、不可归责于双方当事人的重大变化，即政策性变化，若仍按照原土地出让金计算方式在房款中扣除，对于余凤兰一方明显不公平，现其诉请变更《执行和解协议》中土地出让金条款，按照原海警第二支队实际缴纳金额予以扣减，要求原告返还两者之间的差额部分216209.40元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、确认现登记在被告余凤兰名下的位于宁波市鄞州区（房屋产权证号为：甬房权证江东字第××号）及地下车位（Ｆ024）、车棚归原告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队所有，被告余凤兰限在本判决生效后十五日内腾退上述房产； 二、被告余凤兰于本判决生效后七日内办理上述宁波市鄞州区的不动产权证书，并在取得该不动产权证书之日起三日内协助原告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队办理产权过户手续，办证及过户过程中发生的一切税、费均由原告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队负担； 三、反诉被告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队返还反诉原告余凤兰土地出让金差额216209.40元，限于本判决生效后五日内履行完毕。 如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费21990元，由被告余凤兰负担；反诉案件受理费减半收取计2271.50元，由反诉被告中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  戎 绒 二〇二〇年六月十九日 代书记员  张黎妮