湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6570号上诉人（原审被告）：李志强。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙江山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪98号时代先锋二期1105房。法定代表人：黄俊如，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，系公司法务。委托诉讼代理人：戴永南，系公司法务。上诉人李志强因与被上诉人长沙江山物业管理有限公司(以下简称江山物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志强上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判上诉人无须向被上诉人支付物业管理费；2、维持一审判决第二项；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方未就物业服务问题进行约定，被上诉人无权向上诉人收取物业费用；2、被上诉人未提供物业服务，上诉人自行对涉案房屋进行物业服务，被上诉人无权要求上诉人支付物业管理费；3、一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,要求上诉人支付物业管理费系适用法律错误。江山物业公司辩称，上诉人的涉案房屋系世纪花园小区的组成部分；上诉人所称双方并未另行签订合同而无事实上的合同关系是错误的；上诉人并未提供证据证明在被上诉人未履行合同义务的前提下,其自行处理相关物业服务事项。江山物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李志强支付江山物业公司物业管理费35093元，违约金2000元，共计37093元；2、由李志强承担本案诉讼费、公告费。一审法院认定事实：2016年6月25日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月1日，江山物业公司（乙方）与长沙华野投资有限公司（甲方）四次签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1、由江山物业公司为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业按指导价1.4元／月/平方米进行交纳，商业物业参考价按2.4元／月/平方米进行交纳，实行市场协议价乙方应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议；2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方；3、前述四份《前期物业管理服务合同》的期限自2015年12月1日至2019年12月31日止。李志强系世纪花园小区1栋102室的业主，物业面积分为487.41㎡，其房屋产权登记日期为2012年1月23日，按江山物业公司主张的商业物业费收费标准，李志强欠缴物业管理费487.41㎡×2.4元／月×30个月=35093.52元。另查明，涉案房屋与贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、何战（487.41㎡）所有的房屋（均另案处理）系同一栋，共用楼梯、电梯，已整体出租，用于开办“祺盛养生会所”，四业主与承租人并未就物业费负担作出约定。2017年“祺盛养生会所”缴纳了物业费3000元。再查明，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区后，为小区提供了合同约定的基础服务，但就商业部分提供的服务存在瑕疵。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，江山物业公司与案外人长沙华野投资有限公司四次签订的《前期物业服务合同》对李志强具有约束力。对李志强关于江山物业公司无收取物业费的合同依据的辩解主张，该院不予采信。江山物业公司按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，李志强应当按约向江山物业公司缴纳物业服务费用。但根据合同约定，商业物业参考价按2.4元/元/㎡收取，实行市场协议价江山物业公司应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议。本案中，江山物业公司并未另行与涉案商铺业主李志强或物业使用人进行协商，庭审中，双方当事人关于收费标准也未能达成一致意见。因此，该院根据双方提交的现有证据综合江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费具体情况，酌定李志强按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡缴纳物业服务费。经核算，2016年12月1日至2019年5月30日，李志强应缴纳物业费24565.46元，因“祺盛养生会所”已缴纳3000元，该院酌定该3000元由何战（487.41㎡）、贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）按各自物业面积比例抵扣，李志强抵扣699.6元，尚应缴纳23865.86元，超过部分该院不予支持。关于违约金部分，该院亦不予支持。对何战关于江山物业公司未提供物业服务的辩解主张，该院不予采信；（二）通过庭审调查查明的事实，本案中李志强拒缴物业费的原因主要在于江山物业公司对李志强所有的商铺提供的服务不尽人意。在此需要指出的是，物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，江山物业公司作为物业服务企业要强化服务意识，不断提高管理水平，在提供服务过程中要积极与商铺业主进行沟通，着力解决商铺实际问题，增进互信。另一方面，依托小区而建的商铺，与普通住宅是一个整体，其在实际使用过程中所利用到的公共资源较之普通住宅更多，管理难度也更大，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，共同营造良好的小区环境。据此判决：一、李志强于该判决生效之日起5日内支付江山物业公司2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费23865.86元；二、驳回江山物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费727元，由江山物业公司负担259元，李志强负担468元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，江山物业公司与涉案小区建设单位长沙华野投资有限公司先后四次签订《物业服务合同》，因此该合同对业主李志强具有约束力。江山物业公司按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，李志强应支付相应物业服务费。对于李志强提出江山物业公司提供的服务存在瑕疵，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。如果李志强认为江山物业公司提供的服务存在瑕疵，可以另行起诉要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但没有理由拒绝交纳物业费。二、关于收费标准的问题。《物业服务合同》第六条约定，商业物业参考价按2.4元/元/㎡收取，实际收取价格由江山物业公司另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议确定。由于江山物业公司并未与涉案商铺业主李志强就商业物业费另行协商，双方对商业物业费标准也一直未能达成一致意见，故一审法院综合考虑江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况，以及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费行情，酌定李志强按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡支付物业服务费，系其依法行使自由裁量权的行为，本院予以尊重。综上，李志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费396元，由李志强负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年六月十八日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。