河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3103号上诉人（原审被告）：许胜利，男，汉族，1971年11月27日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：郭志明，河南诺然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳中富房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区九都西路与太原路交汇处中弘中央广场B区8号楼一楼门面房。法定代表人：蔡仁芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：马青山，河南洛太律师事务所律师。上诉人许胜利因与被上诉人洛阳中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员董鹏公开开庭进行了审理。上诉人许胜利的委托诉讼代理人郭志明，被上诉人中富公司的委托诉讼代理人马青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许胜利上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回中富公司的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由中富公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审法院在中富公司撤销权已经消灭的情况下，仅凭中富公司向公安机关报案的时间即认定其在一年的除斥期间主张了权利，与事实不符。许胜利于2015年6月24日向中富公司交纳案涉房屋认购金50万元，并于2016年9月19日按照变更后的房屋总价款400万元，向中富公司交清余款350万元，并于同日向中富公司交纳装修保证金5000元、装修管理费1406.6元、2016年12月1日至2017年11月30日物业费21380.9元及2016年12月1日至2017年11月30日赠送的两个车位停车服务费1200元。2016年9月19日，许胜利从中富公司处交接案涉房屋钥匙。2016年11月30日，中富公司向许胜利出具320万元购房发票，并且在发票备注栏中明确记载“房款合同总价400万元、合同面积459.39平方米、合同单价8726.19元/㎡，”2016年12月23日，中富公司向许胜利出具剩余80万元购房发票，备注内容与2016年11月30日开具的发票备注内容一致。因此，中富公司应当在2016年9月19日知道案涉房屋以400万元价格出售给许胜利，至少应当在2016年12月23日知道案涉房屋以400万元价格出售给许胜利，即其最迟应当在2017年12月23日提起撤销之诉。中富公司于2018年8月9日提起诉讼，远超行使撤销权的法定期间。中富公司向公安机关报案是因为其员工涉嫌其他犯罪事实，并非在行使撤销权。（二）一审法院认定赵丹将案涉房屋以400万元出售给许胜利属于低价出售与事实不符。1.一审法院仅凭中富公司单方证词就认定构成低价销售，缺乏事实依据。案涉房屋因消防竣工验收未通过，无法及时办理房产手续，中富公司为推销该楼盘，以特价房6500元/㎡宣传案涉楼盘，当时的市场价为8500元/㎡左右。许胜利与中富公司就案涉房屋重新协商了价格，最终以400万元成交，符合同地段同时期同户型房屋的市场售价。2.许胜利向赵丹转账的2万元，系委托赵丹购买健身卡的款项，不是为了以低价购买房屋向赵丹行贿。3.中富公司主张许胜利与赵丹恶意串通，不符合通常经营行为。中富公司作为知名的大型房地产开发公司，应该具有规范的财务管理制度和销售管理制度，在许胜利交纳350万元剩余房款时就应当知道案涉房屋是以400万元成交的，且在发票备注栏注明合同价款400万元。二、一审法院程序违法应予纠正。许胜利在一审庭审过程中，特别提出评估鉴定申请，即对案涉房屋在双方签订合同时的成交价格进行评估鉴定，目的在于确认案涉房屋在双方签订合同时是否符合正常销售价格、是否存在中富公司主张的以所谓的低价出售房屋，进而是否损害到中富公司的合法利益，一审法院未予准许，程序违法。中富公司辩称，1.关于中富公司撤销权是否消灭的问题。2016年12月14日，中富公司与许胜利签订商品房买卖合同，2017年8月12日，中富公司在各部门核对销售数据时，发现赵丹向各个部门报送的销售数据不一致且涉嫌以低价将中富公司房屋销售，向公安机关报案。中富公司主张撤销事由是赵丹与许胜利恶意串通，许胜利利用赵丹采用欺诈手段同中富公司低价订立销售合同。2017年8月12日，中富公司核对数据时发现赵丹该行为应为中富公司知道商品房买卖合同非真实意思表示，许胜利将合同订立和履行时间与撤销事由产生的时间混淆，中富公司在撤销权行使期限内积极主张权利，不存在消灭事由。2.关于案涉房屋以400万元签订销售合同是否是低价出售。1.案涉房屋为大平层附带一楼花园，总房价为606.1万元，优惠后为500万元，不能与一般房屋销售价格对比。一年后，在许胜利违约、案涉房屋价格上涨的情况下，却以400万元价格签订合同，与常理不符，可以认定为低价销售。2.赵丹对受许胜利指使以低价销售案涉房屋并收受贿赂的行为供认不讳，赵丹向中富公司各个部门报送许胜利尚欠尾款180万元，也有公安机关调取的相关报表数据和赵丹的讯问笔录相互印证，许胜利于房屋产权证办理完成后当日下午向赵丹账户转款2万元，目的昭然若揭。因此，从双方认购书与销售合同之间巨大的售价差异及刑事判决书认定低价销售的事实，案涉房屋不需进行评估。中富公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销中富公司与许胜利于2016年12月14日签订的洛龙区五环街1号3幢2单元1-2层2-102号《商品房买卖合同》；2.依法判令许胜利返还洛龙区五环街1号3幢2单元1-2层2-102号房屋；3.本案诉讼费、保全费由许胜利承担。一审法院认定事实：2015年6月24日，许永飞（认购方、乙方）与中富公司（出卖人、甲方）签订《中弘府邸商品房认购书》，甲方出售“中弘府邸”项目商品房位于洛阳市××街××号，乙方认购房号为C座2单元102室，预售建筑面积为468.88㎡，原单价为￥12927元/㎡，原总房款金额为￥6061000元，优惠后总房款金额为￥5000000元，优惠说明申请一次优惠后总价5000000元，赠送地下室89.2㎡，赠送底下车位2个（102、103），花园331.7675㎡，地下室非承重墙可拆除。乙方交付人民币伍拾万元作为认购定金，并同意在签订《中弘府邸商品房认购书》后在甲方规定时间内到甲方营销中心与甲方签订《商品房预售合同》。若乙方单方取消认购或逾期办理，视为自动放弃，乙方已缴纳的商品房认购定金甲方不予退还，甲方有权处置乙方所选商品房不另行通知。乙方同意一次性付款，认购书签订后7日内一次性支付房款。同日，中富公司向许永飞出具收据一份，显示许永飞，伍拾万元整，定金C-2-102。2016年12月14日，中富公司（出卖人）和许胜利（××）签订了合同编号为XS0081524、房屋代码为1357093的《商品房买卖合同》，约定许胜利购买中富公司开发的位于洛阳市××街××号（中弘府邸）3幢2单元1-2层2-102号，该商品房规划用途为公寓式酒店，实测建筑面积为458.39㎡。合同第8页商品房价款第7.2条显示按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8726.19元，总价款为人民币4000000元。签订本合同前，××已向出卖人支付定金人民币10000元，该定金在交付首付款时抵作商品房款。××采取一次性付款方式，应当在2016年12月10日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2016年12月31日前向××交付该商品房。2016年9月19日，中富公司向许胜利出具收据一份，显示许胜利，叁佰伍拾万元整，房款C-2-102。中富公司于当日将案涉房屋交付许胜利。2016年11月30日中富公司向许胜利出具80万元的发票四张，2016年12月23日中富公司向许胜利出具30万元和50万元的发票各一张，发票金额共计400万元，显示为公寓销售（中弘卓越中心），备注：洛阳市新区体育北路以南、王城大道以西中弘卓越中心C座02单元1楼102号房款，房款合同总价4000000元，合同面积453.39㎡，合同单价8726.19元/㎡。许胜利于2017年1月22日在洛阳市国土资源局办理了不动产权证，证号为豫（2017）洛阳市不动产权第00462436号，权利人为许胜利，共有情况为单独所有。国有土地使用权止于2051年11月21日，房屋用途为公寓式酒店。中富公司提交的2017年8月12日向洛阳市公安局古城派出所的报案材料显示赵丹原系中富公司位于洛阳市××街中弘卓越中心及中弘府邸项目销售经理，其有权用已盖章的空白认购书与客户签订认购书、与客户商定正式的买卖合同的容内。关于房屋销售价格，其也是直接向按揭部门、销售部门及财务部门分别报送，几天前公司按揭部、销售部与财务部结合对账时，发现其分别向以上几个部门报送不同的销售数据，不按公司规定的销售价格，以明显不合理的低价或特别优惠的送车位策略向客户销售房屋。目前给公司已造成600多万元的经济损失。2015年6月客户许胜利有意购买中弘府邸3-2-102室，由置业顾问江晶晶接待，于2015年6月24日签订的认购书中约定总价款为优惠后500万元，客户于2015年6月24日交了定金50万元。后来客户没有按照认购书的时间付款，严重超期一年多已经违约。此时原先的置业顾问已经离职，公司让赵丹跟客户沟通，要求客户退房客户不想退，后经过协商总房款定为580万元，要求他尽快付清。客户于2016年9月19日付350万元，还余180万元未付清。赵丹通过QQ向销售总监及财务发送的报表上，该房源总价款为580万元，余180万元未付。2017年2月公司财务人员发现该客户交完400万元房款后，剩余180万元迟迟没有交，多次让赵丹联系客户本人催款，赵丹称跟客户联系过客户很快会来交钱，并且赵丹多次发送催款的最新进度给财务人员，显示客户剩余180万元还未缴纳。但后来公司发现赵丹已经在2016年12月联系公司按揭部，给客户出了总房款为400万元的房屋买卖合同，造成公司直接损失180万元。2017年8月28日，洛阳市公安局古城派出所向中富公司出具了受案登记表。中富公司提交2017年12月1日洛阳市公安局古城分局对赵丹的讯问笔录中，赵丹承认许胜利交完定金后一直没有再交剩余的房款，公司要求解除合同，不卖给许胜利房子，因为许胜利一直不结清尾款450万元，赵丹连续和许胜利联系，许胜利一直不到公司，但称还要该套房子。赵丹向公司反映，公司要求按总价格580万元成交，并且限定时间把钱交清但许胜利还想按当初协议价格500万元成交，并且让赵丹再帮助拖延一段时间。过了一段时间赵丹向许胜利催款，2016年9月份许胜利又交了350万元。后来赵丹又催许胜利交剩余的180万元，但许胜利一直不交也不想再交了。后来许胜利找到赵丹，让赵丹帮他想办法按照400万元的价钱把购房合同出了，并且答应给赵丹2万元好处费。赵丹就给客服部张辉报了一份虚假的信息说许胜利房款400万元已经付清，可以出购房合同了。当时客服部就给许胜利出具了购房合同，许胜利拿着购房合同就办了房产证。同时害怕被公司发现，赵丹就给公司陈佳和报的数据显示许胜利还欠公司180万元。然后在2017年1月份许胜利向赵丹尾号为8268的交通银行卡打了2万元，赵丹将该款都还了自己的信用卡。2018年12月5日，一审法院作出（2018）豫0311刑初434号刑事判决书，其中审理查明部分显示一、非国家工作人员受贿罪，1.2017年1月，赵丹利用担任中富公司“中弘府邸”项目部销售经理的职务便利，将“中弘府邸”小区3栋2单元102室低价卖给许胜利，并收取许胜利“好处费”人民币2万元…。该判决书判决赵丹犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑八个月；犯挪用资金罪，判处有期徒刑六个月，数罪并罚，决定执行有期徒刑一年二个月。中富公司、许胜利发生纠纷后，中富公司诉讼来院，终因双方意见分歧较大，致使无法达成一致调解意见。庭审中，中富公司、许胜利均认可许永飞系许胜利之子。一审法院认为，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。根据一审法院于2018年12月5日做出的（2018）豫0311刑初434号刑事判决书，已经查明赵丹利用担任中富公司“中弘府邸”项目部销售经理的职务便利，将案涉房屋低价卖给许胜利，并收取许胜利“好处费”人民币2万元的事实。许胜利与赵丹恶意串通，利用赵丹的职务之便及中富公司的管理漏洞，让赵丹以低于认购书100万元的价格出具《商品房买卖合同》，该合同的签订并非中富公司真实意思表示，故中富公司有权申请撤销。对于许胜利称中富公司撤销权已消灭的辩解，因撤销权的行使应当是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年，中富公司、许胜利于2016年12月14日签订《商品房买卖合同》，2017年8月12日中富公司向公安机关报案，应视为中富公司在一年的除斥期间内已主张权利，故对许胜利该辩解一审法院不予采纳。合同撤销后对于许胜利支付的400万元房款，中富公司应返还给许胜利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销中富公司与许胜利于2016年12月14日签订的编号XS0081524、房屋代码1357093的《商品房买卖合同》；二、许胜利于本判决生效后三十日内向中富公司返回洛阳市××街××号3幢2单元1-2层2-102号房屋。案件受理费38800元,减半收取19400元，保全费5000元，共计24400元，由许胜利负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，（2018）豫0311刑初434号刑事判决书认定赵丹利用担任中富公司“中弘府邸”项目部销售经理的职务便利，将案涉房屋低价卖给许胜利，并收取许胜利“好处费”人民币2万元的事实。许胜利与赵丹恶意串通，利用赵丹的职务之便及中富公司的管理漏洞，让赵丹以低于认购书100万元的价格出具《商品房买卖合同》，该合同的签订并非中富公司真实意思表示，故中富公司有权申请撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权。”中富公司在2017年内部查账时发现赵丹该行为并向公安机关报案，应视为知道其权利受到侵害之时，许胜利主张应以商品房买卖合同签订或开具发票之日开始计算撤销权行使期间于法无据，本院不予支持。关于案涉房屋是否属于低价销售问题。赵丹利用职务之便及中富公司的管理漏洞，以低于认购书100万元的价格出具《商品房买卖合同》，其低价销售房屋事实已经刑事判决书予以认定，本院予以确认。许胜利申请对案涉房屋销售价格进行鉴定已无必要，一审法院未予准许并无不当。综上，许胜利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由许胜利负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年六月二十六日书记员 麻琳娜