辽宁省阜新市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽09民终331号 上诉人（原审原告）刘丽春，女，1967年5月4日生，住阜新市细河区。 委托代理人：顾贵学，辽宁海泉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）阜新市细河区玉龙新城建设服务中心（简称玉龙建设中心），住所地阜新市细河区东风路44-8。 法定代表人霍长飞，主任。 委托代理人尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。 上诉人刘丽春与被上诉人玉龙建设中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，细河区人民法院作出（2019）辽0911民初668号民事判决。刘丽春、玉龙建设中心均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。刘丽春及委托代理人顾贵学，玉龙建设中心法定代表人霍长飞及委托代理人尤铭川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：原告刘丽春原有的位于阜新市细河区家子，混合结构共4层的房屋，登记面积1056㎡。原告刘丽春与曹俊祥系夫妻关系，曾在此经营“阜新市细河区蓝海鼎月楼洗浴中心”。2011年4月8日，原告刘丽春与阜新市细河区动迁管理办公室签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，协议第一条约定原有房屋有照建筑面积1056㎡；第二条约定安置户型网点建筑面积暂定为1556㎡(最终以市房屋产权产籍管理部门审核为准)；第三条约定回迁安置应缴纳的费用，新旧房屋差价款1056000元(免收)，原告要求增加商品价格部分应交房款200万元；第五条约定阜新市细河区动迁管理办公室应支付原告搬家补助费400元/户，过渡期临时安置补助费400元/户/月，奖金3000元。原告要求增加商品价格部分应交房款200万元，原告已交纳50万元，剩余150万元未交纳。原矿第17组18号安置补偿调查记录记载，上述房屋的主房实测面积1560㎡。经过玉龙新城回迁区建设工程总指挥部办公室招标，阜新市商业建筑工程有限责任公司于2014年9月9日中标，项目名称阜新市细河区东风路以北、工业街以东，建筑面积1586.14㎡，工程日期自2014年9月30日至2014年11月30日止，工程规模为大众浴池综合楼1586.14㎡。但在此后的建设中，该项目建筑面积变更为1974.57㎡。原告的丈夫曹俊祥于2016年9月分包了部分工程，但整体工程至今未完全施工完毕，不具备交付条件。经阜新市中级人民法院技术处委托，辽宁圣岳资产评估事务所作出辽圣岳评报字[2019]第37号资产评估报告，房屋租金评估价值为19.4元/㎡/月。阜新市细河区动迁管理办公室经过重新组建，其权利义务由被告阜新市细河区玉龙新城建设服务中心承继。2011年3月12日，阜新市细河区动迁管理办公室出台《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》，第三条第一款规定回迁安置地点为东风路以南、原纺织厂以北、107队以东、正阳街以西区域，第二款规定搬迁期限为2011年3月20日至2011年5月20日，第三款规定回迁期限为自搬迁交房之日起多层住宅18个月回迁，高层住宅24个月。第四条第(一)款第五项规定，利用合法住宅房屋进行生产经营活动的，按照住房房屋安置，并依据其合法经营照章纳税情况，按实际经营房屋的建筑面积增加80元/㎡的经营补偿。第四条第(一)款第七项3)规定，产权调换安置的，过渡期临时安置补助费和搬家补助费在回迁时一次性结清，也可以抵顶个人应交房款。2012年2月17日，《阜新市“玉龙新城”区域征地安置补偿细则(征求意见稿)》出台，第一条规定安置补偿范围为东洼子村辖区内部分土地及地上附着物。第三条第二款征收时间为2012年2月17日至2012年6月21日。本院所确认的上述事实，有房产证复印件、房屋拆迁产权调换安置协议书、结婚证复印件、资产评估报告书、营业执照复印件、原矿第17组18号安置补偿调查记录、招标公告、中标通知书、收条、《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》、《阜新市“玉龙新城”区域征地安置补偿细则(征求意见稿)》等证据及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，原告刘丽春与阜新市细河区动迁管理办公室签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，均为合法有效，原、被告应当按照协议的约定履行各自义务。被告应自回迁房屋符合交付条件后，按照《房屋拆迁产权调换安置协议书》的约定向原告交付房屋，原告亦应按上述约定向被告交纳原告要求增加商品价格部分的剩余房款150万元。关于原告主张的过渡期临时安置补助费，原告要求按照《阜新市“玉龙新城”区域征地安置补偿细则(征求意见稿)》第四条的规定按照每㎡16元的标准计算，但原告的房屋征收并不在该细则规定的征收范围及征收时间内，故对其主张，本院不予认可。被告应按照协议的约定，给付原告过渡期安置补助费7200元(400元/户/月×18月)。关于原告主张的逾期交房的租金损失，因被告未按照协议约定的时间交付房屋，导致原告无法经营，造成了原告的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款中商品房买卖合同损失赔偿额的标准计算。依据资产评估报告，原告的租金损失为1741344元(1056㎡×85个月×19.4元/㎡/月)。因原告要求增加商品价格部分尚有150万元未交纳，故对其增加面积部分的租金损失，本院不予支持。评估费依据评估费收据确定为19000元。关于原告主张的过渡期临时安置补助费的逾期利息，原告主张依据《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》第四条第(一)款第七项3)中“过渡期临时安置补助费和搬家补助费在回迁时一次性结清”的规定，要求被告支付逾期利息，但该条款并未规定逾期利息的给付及计算方法，且该动迁房屋至今未回迁，双方均未完全履行其自身义务，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告主张的商户经营补偿，原告主张依据《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》第四条第(一)款第五项中“按实际经营房屋的建筑面积增加80元/㎡的经营补偿”的规定计算商户经营补偿，但该条款中约定的补偿“利用合法住宅房屋进行生产经营活动的”，而原告的动迁房屋并不属于住宅房屋，其原有房屋所有权证所标明的房屋使用性质即为“商业”，故原告的房屋不应适用该条款，对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告阜新市细河区玉龙新城建设服务中心于回迁房屋符合交付条件后的十日内，按照《房屋拆迁产权调换安置协议书》的约定向原告刘丽春交付回迁房屋；二、被告阜新市细河区玉龙新城建设服务中心给付原告刘丽春过渡期安置补助费7200元；三、被告阜新市细河区玉龙新城建设服务中心给付原告刘丽春租金损失1741344元；四、评估费19000元，由被告阜新市细河区玉龙新城建设服务中心负担；五、驳回原告刘丽春其他诉讼请求。 以上金钱给付义务于本判决发生法律效力后十日内给付。 刘丽春上诉称：（一）原判认定刘丽春应在玉龙建设中心交付增加房屋面积时交付剩余房款150万元，属于认定事实错误。 刘丽春拆迁之前原有房屋面积为1560㎡，且该房屋面积并非擅自扩建，那么拆迁之后本应免费置换同等面积的回迁房1560㎡，再加上刘丽春增加购买的500㎡，一共应补偿2060㎡。最终实际建成的房屋面积为1974.56㎡，误差为85.44㎡，该误差面积应按照刘丽春购买增加面积的价格予以扣减(即4000元/㎡x85.44㎡)341760元，剩余应支付房款应为1158240元。（二）一审法院认定逾期交付房屋的租金损失以1056㎡为基准计算，属于认定事实错误。 首先，玉龙建设中心应于法定的回迁期限届满时即2012年10月8日向刘丽春交付全部约定房屋面积，无论是原有面积还是增加面积，只能同时交付房屋1974.56㎡，租金损失也应按1974.56㎡计算。至少也应该按照上诉人原有面积1560㎡予以赔偿。（三）原判认定过渡期安置补助费按照普通民宅的400元户/月的标准补偿错误。刘丽春的房屋是1560㎡的商业网点，如按该标准赔偿显失公平。过渡期安置补偿费是法律明确赋予被拆迁人的受偿权，该权利不能因为拆迁单位制定拆迁安置须知出现漏洞没有规定即予减少或剥夺。刘丽春被拆迁房屋与《阜新市“玉龙新城区域征地安置补偿细则(征求意见稿》项下的安置区域毗邻，两地同属玉龙新城整体项目规划范围，经济发展水平相当，商业网点的过渡期安置补偿费应予参照适用，而不应适用普通民宅补偿标准。（四）原判认定刘丽春不应得到商户经营补偿错误。所谓经营补偿，即被拆迁人在拆迁前使用自身房屋进行商业经营，因拆迁导致停止经营而造成的损失，拆迁主体应予补偿。原审不予支持的理由是《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》中仅仅规定了“民改商这种形式的商户如何补偿，而没有规定商业性房屋进行经营的商户如何补偿，就机械、简单的判决不予补偿。上诉人利用商业房屋进行经营完全合法，其应得补偿本应比利用民宅改商户理由更多。综上，原判存在大量认定事实错误，剥夺上诉人的合法权利，请求撤销原判第二、三项判决，改判玉龙建设中心给付刘丽春租金损失3195616元，过渡期安置补助费449280元及利息，商户经营补偿124800元。 玉龙建设中心上诉称：案涉房屋还没有交付，房款没有结清，在此之前，原判“给付原告过渡期安置补助费7200元”是错误的。造成回迁房屋没有交付的责任不在玉龙建设中心，判决玉龙建设中心给付租金损失1741344元错误，进而评估费19000元也不应由玉龙建设中心承担。请求撤销原判第二、第三、第四项，依法改判或发回重审。 本院审理查明事实与原审认定一致。 本院认为：（一）关于玉龙建设中心应向刘丽春交付回迁房屋的面积及价款结算问题。双方均确认按实际建成的房屋面积1974.56㎡交付回迁房屋。但对价款结算存在分歧。刘丽春认为房屋拆迁之前原有面积为1560㎡，拆迁后应免费置换同等面积的回迁房1560㎡，加上刘丽春增加购买的500㎡，一共应补偿2060㎡。但实际建成房屋面积1974.56㎡，误差为85.44㎡，该误差应按增加面积价格予以扣减(即4000元/㎡x85.44㎡)341760元，剩余应支付房款应为1158240元。而玉龙建设中心则认为刘丽春被拆迁房屋有照面积1056㎡，回迁安置增加500㎡即为1556㎡，该1056㎡至1556㎡之差500㎡应按每㎡4000元缴费200万元。1556㎡至实际建成面积1974.56㎡之差418.57㎡仍应按每㎡4000元缴费。根据双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定：原房屋有照建筑面积1056㎡，安置网点建筑面积暂定为1556㎡（最终以市房屋产权产籍管理部门审核为准），回迁安置应缴费用其中新旧房屋差价款1056㎡×1000=1056000元（免收），要求增加商品价格部分应交房款500㎡×4000=200万元。可见，回迁房屋面积主要是以被拆迁人房照登记面积为参照，新旧房屋差价也是以房照登记面积为基准。双方约定增加面积500㎡，价款200万元，而协议记载有照面积1056㎡，安置面积暂定1556㎡，两者之差恰好500㎡。故应认定玉龙建设中心该项主张成立，双方协议约定增加的500㎡指的是1056㎡至1556㎡之间的差额500㎡。该500㎡增加面积部分刘丽春应按约定4000元/㎡结算。至于1556㎡之外超出的418.57㎡面积价款如何结算，双方约定不明。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因此，约定安置面积1556㎡之外的418.57㎡面积误差，扣除3%，应为371.89㎡，该371.89㎡房价款应由玉龙建设中心承担，所有权归刘丽春。 (二)关于逾期交付房屋租金损失计算基数与期限。刘丽春主张应以实际交付房屋面积1974.56㎡为基数，计算至实际交付房屋之日止。理由是无论原有面积还是增加面积，只能同时交付房屋1974.56㎡，租金损失也应按1974.56㎡计算。至少也应该按照刘丽春原有面积1560㎡予以赔偿。玉龙建设中心则称刘丽春的丈夫曹俊祥于2016年9月分包了部分工程，回迁房屋没有交付的责任不在于玉龙建设中心，造成的损失也不应由玉龙建设中心承担。依照双方协议约定，玉龙建设中心应在2012年10月交付回迁房屋，但玉龙建设中心至今仍未交付回迁房屋，构成严重违约，导致刘丽春无法经营并造成经济损失。原判依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条三款规定，并依据资产评估报告确定租金损失正确。至于计算基数，鉴于双方协议明确约定安置网点面积暂定1556㎡，而且刘丽春被拆迁网点房屋实际面积为1560㎡，刘丽春又已交纳增加面积部分房款，原判对增加面积部分租金未予支持不当。租金损失应以协议约定的1556㎡计算为宜。至于计算损失期限，刘丽春主张应计算至2020年6月合理合法，应予支持。玉龙建设中心作为拆迁人，按期安置回迁房屋责无旁贷，逾期交付即应承担违约责任。如因建设方违约逾期交工，则与本案非同一法律关系，可另行主张权利。 （三）关于过渡期安置补助费，刘丽春认为自己的房屋是1560㎡的商业网点，按照普通民宅的400元户/月的标准补偿显失公平。应参照适用《阜新市“玉龙新城区域征地安置补偿细则(征求意见稿》的规定执行。对此，双方协议有明确约定，且刘丽春的房屋并不在上述细则规定的征收范围及征收时间内，原判按双方协议约定执行正确。 （四）关于刘丽春主张的商户经营补偿。根据阜新市细河区动迁管理办公室制定的《矿山机械厂北棚户区改造拆迁安置须知》第四条第(一)款第五项规定“利用合法住宅房屋进行生产经营活动的（应提供有效的营业执照和税务登记证），按照住宅房屋位置，并根据其合法经营照章纳税情况，按实际经营范围的建筑面积增加80元/㎡的经营补偿”。该《须知》规定了民改商经营形式的补偿办法，对本身为商业性经营房屋如何补偿却未作规定。刘丽春的房屋属于商业网点房屋，从事合法经营，证照手续齐全，依照《须知》的制定目的和安置原则，同时参考“举轻以明重”的当然解释方法，刘丽春的商业网点房屋较之《须知》所规定的“民改商”则更有适用理由。原判以刘丽春的动迁房屋不属于住宅房屋，故不应适用该条款的处理有失公允。刘丽春的此项诉讼请求合理合法，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下： 一、撤销细河区人民法院（2019）辽0911民初668号民事判决。 二、阜新市细河区玉龙新城建设服务中心于回迁房屋符合交付条件后的十日内，向刘丽春交付回迁房屋1974.56㎡；刘丽春同时对1056㎡至1556㎡之间的差额500㎡，按增加面积每㎡4000元予以结算（扣除已付50万元）。对1556㎡之外的面积误差，扣除3%为371.89㎡的房价款，由阜新市细河区玉龙新城建设服务中心自行承担。 三、阜新市细河区玉龙新城建设服务中心给付刘丽春过渡期安置补助费7200元（400元/户/月×18个月）。 四、阜新市细河区玉龙新城建设服务中心给付刘丽春租金损失2777148.8元（1556㎡×92个月×19.4元/㎡)。 五、阜新市细河区玉龙新城建设服务中心给付刘丽春商户经营补偿124800元（实际经营建筑面积1560㎡×80元/㎡）。 六、驳回刘丽春的其他诉讼请求。 以上三、四、五项判决内容于本判决发生法律效力后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费58065元，由阜新市细河区玉龙新城建设服务中心负担38065元，刘丽春负担20000元；评估费19000元，由阜新市细河区玉龙新城建设服务中心负担。二审案件受理费116130元，由阜新市细河区玉龙新城建设服务中心负担76130元，刘丽春负担40000元。 本判决为终审判决。 审判长  常广俊 审判员  吕艳秋 审判员  郭 茸 二〇二〇年六月二十九日 书记员  庞 湃