湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1891号上诉人（原审被告）：彭玲静，男，汉族，1972年7月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳市八字门电信花园。法定代表人：武占祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人彭玲静因与被上诉人湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称昱鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人彭玲静，被上诉人昱鸿物业公司的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭玲静上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9898号民事判决，裁定中止审理或改判上诉人少承担物业费40%；2、判令昱鸿物业公司与开发商签订的物业服务合同无效，并择期中止物业服务；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定物业服务合同有效不合理，该合同双方法人代表没有签字，只盖有公章；二、被上诉人没有通过合格的物业服务维系本小区的正常生活秩序和环境秩序，上诉人多次指出被上诉人的工作欠缺与失职，但被上诉人置若罔闻，上诉人认为被上诉人的工作只完成了份内的60%；三、本小区的收费标准有三种，但提供的服务却是相同的，上诉人不同意该差别化的收费标准；四、上诉人拒缴物业费是因为被上诉人未提供正常的物业服务。综上，上诉人认为被上诉人管理混乱、服务人员不足、服务意识淡薄、差别化对待业主、收费标准不统一，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人昱鸿物业公司辩称，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，答辩人是通过合法的招投标程序进入新岳嘉园小区，并与新岳房地产司签订的《新岳嘉园前期物业管理服务合同》，双方主体适格，内容合法有效，对被答辩人具有法律约束力。其次，答辩人已按约履行物业服务义务，被答辩人对物业服务不满意要求减少物业费无事实和法律依据。从答辩人在一审中提交的证据来看，答辩人为被答辩人小区提供了绿化、保洁、安保、公共设施设备维修、电梯维保等一系列物业服务，有相关合同和服务记录为证。答辩人已尽到合同约定的义务。再次，关于新岳嘉园小区的收费标准有且只有一个，即合同中约定的1.34元/㎡/月，答辩人在实际收费中根据具体情况给予不同业主适当优惠是其对自身权益的合理处分，并不能成为被答辩人拒交物业费或要求减免物业费的理由。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确、判决结果公平公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2019年11月7日，昱鸿物业公司向一审法院起诉请求：1、判令彭玲静支付物业管理费共计10176元，并按照年利率6%的标准支付逾期利息1074.8元（利息计算至2019年7月31日）；2、判令彭玲静承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月，昱鸿物业公司与湖南新岳房地产开发有限公司签订《新岳嘉园前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理费按照招投标结果高层住宅为1.34元/月/平方米；多层住宅为0.68元/月/平方米，商业用房为3.05元/月/平方米；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月的8日前履行缴费义务；合同还约定昱鸿物业公司提供的常规物业服务内容包括：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾收集、清运及排水管道，污水管道的疏通；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序安全、消防等事项的协助管理和服务等。双方还就物业管理眼务质量、权利义务及违约责任等进行了明确约定。彭玲静为新岳嘉园B1-1303房业主，其房屋面积为176.61平方米，每月应交物业管理费236.66元。彭玲静自2016年1月1日开始欠繳物业费，截至2019年7月31日止，彭玲静共拖欠昱鸿物业公司物业费为10176元。另查明昱鸿物业公司于2019年8月委托湖南昌言律师事务所向彭玲静张贴了律师函。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中昱鸿物业公司与湖南新岳房地产开发有限公司签订《新岳嘉园前期物业管理服务合同》对彭玲静具有约束力，双方均应按照协议的约定履行合同义务。根据上述物业服务合同，昱鸿物业公司提供的物业服务包括多种项目，并通过物业服务维系小区的正常生活秩序和环境秩序。物业服务合同系双务合同，即昱鸿物业公司有义务按照合同约定提供物业服务，彭玲静有义务接照合同约定交纳相对应的物业服务费，但在履行中，因物业服务具有零散性、多面性、持续性等特点，导致义务的履行存在不及时等滞后性特点，但这些情形的出现不能作为合同相对人拒绝交纳物业费的理由，即作为仅需承担交费义务一方的业主，在没有证据证明物业公司存在不履行任何义务或主要义务的情形下，不能以拒绝交纳物业费的方式予以对抗履行。至于彭玲静所称的昱鸿物业公司的其他情形，其可以另行主张。关于物业费的计算：彭玲静应向昱鸿物业公司交纳2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业费，经计算为10176元(1.34元×176.61平方米×43个月)，故对昱鸿物业公司的主张予以支持。关于利息，因合同中并无约定，且彭玲静是因对收费标准有异议，并非恶意欠费，对昱鸿物业公司的该项请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：彭玲静在本判决生效后十日内向昱鸿物业公司支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费10176元。驳回昱鸿物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取41元，由彭玲静负担。二审期间，被上诉人昱鸿物业公司向本院提交了如下证据：住建局文件一份，拟证明2018年以前涉案小区存在三种收费标准，是因为对国家电网电力公司的内部职工和非国家电网的职工有区别，但区别的原因是内部职工有国家电网补贴。2019年1月1日以后，对物业费都是采用同一个标准，只有楼梯房和电梯房的物业费标准不一样。上诉人彭玲静质证认为没有看到原件，对真实性有异议，被上诉人称国家电网有补贴，但是没有证据证明。本院经审查认为被上诉人昱鸿物业公司向本院提供的证据真实、合法且与本案有关，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《新岳嘉园前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，盖有双方当事人公章，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人主张被上诉人与开发商签订的物业服务合同无效，于法无据，本院不予支持。至于上诉人要求择期中止物业服务的主张系另一法律关系，不属于本案审理范围，上诉人可通过召开业主大会的形式行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如上所述，上诉人作为新岳嘉园的业主，受物业合同约束，且一直以来享受了昱鸿物业公司提供的物业服务，应当履行按时足额缴纳物业服务费的义务。关于上诉人提出的应根据被上诉人提供的服务情况相应减免物业费的请求，由于未得到被上诉人的认可，不能发生合同变更的法律效力，上诉人应当按照合同约定的金额履行缴费义务。另外，上诉人主张小区存在多种收费标准的问题，被上诉人根据物业服务合同约定的物业服务费标准收取物业费，有合同依据，并无不当，至于被上诉人对其他业主给予的物业费优惠系对自己权利的处分，与上诉人无关，上诉人不能以物业公司对其他业主的优惠对抗物业服务合同的约定，故上诉人以物业公司存在不同标准收取物业费为由拒缴物业费无正当依据，本院不予支持。且在本案中，上诉人所提供的证据不能充分证明物业公司未履行合同约定的义务，鉴于物业服务具有整体性、长期性等特征，上诉人不能仅以特定时期、特定地点存在的短期情形作为物业公司不履行主要义务或履行瑕疵的依据，更不能通过拒缴物业费的方式进行对抗。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项至规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭玲静负担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇二〇年六月十七日书记员 许子恒