浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1461号 原告（反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市三江街道官河南路卧龙·山水绿都B区。 负责人：裘子健。 委托诉讼代理人：任别克，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：沈占，男，1963年11月7日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：李毅明，浙江世纪方正律师事务所律师。 原告绿城物业服务集团有限公司嵊州分公司（以下简称“绿城物业”）与被告沈占物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，被告沈占在答辩期间提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告绿城物业的委托诉讼代理人任别克，被告沈占及其委托诉讼代理人李毅明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6122.4元，（B195）车位费1800元，违约金5977.56元，以上合计13899.96元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第1项诉讼请求中的违约金从每年的1月11日起至付清日止按每日万分之五计算，2018年1月11日起至付清日止以2018年物业费3061.2元为基数计算违约金，2019年1月11日起至付清日止以2019年物业费3061.2元为基数计算违约金。事实与理由：2013年12月29日办理领房手续，房屋建筑面积约为141.73平方米，商品房买卖合同里明确约定由绿城物业服务集团有限公司进行前期物业管理，前期物业服务协议，协议的内容为：收费标准：高层住宅1.8元/月平方米（含能耗）；叠排/联排住宅2.5元/月平方米；商业用房2.0元/月平方米；地下车位50元/月个；物业服务费及运行能耗费每12个月预缴一次；缴纳费用时间为每12个月的第一个月上交；被告逾期支付物业服务费，按应付金额每日万分之五支付违约金等约定，协议签订后，原告作为隶属绿城物业服务集团有限公司的分公司为该小区业主一直提供实际的物业服务，为被告提供了完善的物业服务，但被告未按约支付物业费等费用，拖欠原告2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6122.4元，（B195）车位费1800元，违约金5977.56元，以上合计13899.96元。原告多次打电话并发律师催讨，但被告仍未支付，另2016年9月13日小区业主委员会成立，其代表小区所有业主认可原告一直为小区提供物业管理服务，并继续与原告签订聘用合同，委托原告继续进行物业管理服务工作，为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特向贵院起诉，望依法判决。 被告沈占辩称：1、原告违约在先，被告不承担违约责任；2、原告诉请的金额不对，18年该小区因物业用房收入对全体业主有物业费标准的减免，18年的物业费标准是1.2元/月平方米；3、违约金是原告当庭变更诉请，应该有明确的日期，要在诉状中有明确数额，给出具体计算方式。17年物业费减免了600元，物业承诺通气管道会通掉才交了17年物业费，但是至今没通掉，18、19年物业费确实没交，车位费17年跟物业费一起交了，18年、19年车位费没交。 被告沈占向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告因未履行《物业服务合同》约定的物业服务给反诉原告造成的损失8000元，违约金6000元；2、本案的诉讼费有反诉被告承担。庭审中反诉原告变更第1项诉讼请求中的违约金以8000元为基数从2018年1月11日起到付清日止按每日万分之五计算。事实与理由：反诉原告于2013年12月29日办理了中大剡溪花园10-2-302室的交房手续，并同意由绿城物业服务集团有限公司进行前期物业管理。后由本案反诉被告提供本小区物业服务。2014年上半年，反诉原告向物业反映房屋室内空气臭味异常并要求物业人员到现场查看，后物业人员经核实告知反诉原告系同幢同单元18楼业主将内卫改成储藏室并擅自拆除楼层内卫通气管造成。后物业通知18楼业主整改，18楼业主未予理会。2015年至2017年间，反诉原告不断向物业反映该问题未解决，严重影响了反诉原告实际使用房屋的权益。2017年上半年，反诉原告再次寻求物业解决此问题，当时物业刘经理一口承诺一星期内予以解决此问题。后反诉原告基于对物业的信任支付了至2017年的物业费。2018年，反诉原告基于用房需求，准备对房屋进行装修，再次寻求物业解决该项问题，物业不予理会，并要求反诉原告支付物业费用。时至今日，该问题仍未予解决，反诉原告认为，物业公司应当勤勉尽责的履行其物业服务责任。首先，物业公司未尽到装修期间的监督责任，导致18楼业主肆意破坏楼层公用设施，其次，在业主未予理会其整改通知后，不作为，未尽到物业管理者应尽的责任，无视反诉原告的实际居住利益。基于上述，反诉原告提起反诉,恳请法院依法裁判。 原告绿城物业针对被告沈占的反诉请求答辩称：物业公司在服务期间恪尽职守，根据《物业服务合同》积极履行应尽的义务，18楼住户的侵权行为是事实，这点认可的。但是侵权行为应有侵权行为人承担责任，反诉被告已多次口头及书面通知18楼要求其整改，并且报告有关部门，已尽义务，且多次向反诉原告提出帮其室内打洞安装排气扇来解决，还提出反诉原告如起诉，反诉被告将积极的配合提供证据及说明，但是均被反诉原告拒绝。反诉原告要对其提出的损失和违约金负举证责任。 原告绿城物业为证明自己的主张，在本诉中向本院提交以下证据：证据1.不动产登记查询证明及房屋验收单各一份，证明沈占是中大剡溪花园10幢二单元302、303室的事实；证据2.《中大剡溪花园物业服务合同》三份，证明原告与中大剡溪花园业主委员会签订了物业服务合同，约定了物业费标准，逾期缴纳的违约责任的事实；证据3.催讨函与快递单各一份，证明原告已向被告催讨过物业费。 被告沈占质证认为，对证据1、证据3真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为《物业服务合同》中第二章第三条：在物业管理区域内，乙方(绿城物业)提供的物业服务包括以下内容：第2点、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；第7点、装饰装修管理服务，印证被告提出的物业公司在共用设施设备及装饰装修中有管理监督的服务。 被告沈占在本诉及反诉部分均向本院提交如下证据：证据4、证据5.沈占身份证信息和反诉被告执业执照，证明双方主体资格；证据6.物业违章违规整改通知单一份，证明自2014年8月开始物业公司已经发现违规违章行为，至今未解决未履行物业管理服务，违约在先；证据7.照片一组2张，证明目前通风管的现状。 原告绿城物业质证认为，证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6、证据7的真实性，合法性无异议，对证明目的有异议，对18楼业主把通风管截断至今未修复的事实无异议，但是反诉原告提供的违章违规整改通知单恰证明了反诉被告在积极要求18楼整改，已尽其应尽的义务。 原告绿城物业对反诉部分向本院提交如下证据：证据8.违章违规整改通知单三份，证明从2014年6月24日到2017年的4月22日向18楼业主发了3次书面通知，要求其整改，物业公司已尽其应尽的义务；证据9.《绿城物业服务集团有限公司嵊州分公司住宅装饰装修管理协议》一份，明确约定了不得改变房屋原有设计用途，切勿拆除、封堵厨房间内的共用烟管和卫生间的通风排气管道，在装修前已经告知禁止行为。 被告沈占质证认为，对证据8的真实性，合法性无异议，对关联性有异议，通知单业主签收这一栏，均没有签字，不清楚是否实际送达；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，恰印证了反诉原告提出的物业公司的责任，根据协议第二点第一小点甲方权利和义务的第1点，第6点，第三点第一小点的第9点，第二小点的第2点印证物业公司违约在先，未尽到管理职责，物业完全的管理职责是对业主提起诉讼，不履行向法院申请强制执行，通知书不能说明尽到管理职责。 本院认证认为，对原、被告双方在本诉与反诉中提交的证据的真实性、合法性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与嵊州中大剡溪花园业主委员会签订三份《中大剡溪花园物业服务合同》，约定原告为嵊州中大剡溪花园小区提供物业服务，物业服务期限分别自2017年1月1日起至2017年12月31日止，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米1.8元，排屋每月每平方米2.5元，商业用房每月每平方米2.0元，地下车位每月每个50元，物业服务费每12个月预缴一次，预缴时间为每12个月的第1个月上旬。业主逾期支付，则按照每日千分之二支付违约金。被告系中大剡溪花园10幢二单元302、303室的业主，其房屋面积为141.73平方米，房屋结构为高层住宅，地下机动车位编号为C195，其已拖欠2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6122.4元。原、被告双方在庭审中对中大剡溪花园10幢二单元1802业主将内卫改成储藏室并擅自拆除了楼层内卫通气管这一事实陈述一致。 本院认为，原告与嵊州中大剡溪花园业主委员会签订的《中大剡溪花园物业服务合同》，主体适格、意思表示真实、内容合法，依法具有法律效力。按照合同约定，被告应于2018年1月11日前交纳2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3061.368元，2019年1月11日前交纳2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3061.368元，2017年至2019年的车位费1800元。但被告以同幢同单元1802业主将内卫改成储藏室并擅自拆除楼层内卫通气管造成被告房屋室内空气臭味异常，反映给原告，原告至今未能解决，未尽到物业管理的责任为由拒交物业费。本院认为，内卫通气管虽然也属于业主共有，但其具有一定的特殊性，除顶端和底端外，只有通过业主专有部分才能接触到，这就使其不像小区道路、设备井等这些共有设备一样，物业公司可以很容易地发现问题并进行检修和维护。原告与1802业主签订了《住宅装饰装修管理协议》，履行了装修前的告知义务。在得知内卫通气管被拆除后，向1802业主发了三次书面整改通知单，要求其进行整改。故原告已尽到了物业公司相应的管理义务，不存在违约的情形，故被告提出的上述拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出2018年小区因物业用房收入对全体业主物业费标准有减免和2017年的车位费已交的答辩意见，因其未能提供相应的证据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付物业服务费6122.4元的诉请，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。对于违约金的计算标准和起止期限，原告已在庭审中作出调整，调整后的违约金计算方式符合法律规定，本院予以支持。对于反诉部分，如上所述，反诉被告已按物业服务合同的约定履行了物业管理服务义务，故反诉原告要求反诉被告支付损失及违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、沈占支付绿城物业服务集团有限公司嵊州分公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6122.4元及相应违约金（2018年1月10日前应支付的物业服务费3061.2元自2018年1月11日起至付清日止按每日万分之五计算违约金，2019年1月10日前应支付的物业服务费3061.2元自2019年1月11日起至付清日止按每日万分之五计算违约金）及车位费1800元。款限本判决生效后十日内付清。 二、驳回沈占的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费148元，减半收取74元，由本诉被告沈占负担（限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）；反诉案件受理费150元，减半收取75元，由反诉原告沈占负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 张 颖 二〇二〇年五月二十七日 书记员 单依炜