上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4906号上诉人（原审被告）：庄振新，男，1976年12月7日出生，汉族，住福建省连江县。上诉人（原审被告）：吴昌珠，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。上诉人（原审被告）：张晔，男，1986年4月17日出生，汉族，住上海市松江区。三上诉人共同委托诉讼代理人：马寒晖，上海全程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海勋盈实业有限公司,住所地上海市松江区泗泾镇文化路298号。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：杜名清，男，该公司工作人员。上诉人庄振新、吴昌珠、张晔因与被上诉人上海勋盈实业有限公司（以下简称勋盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初20698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄振新、吴昌珠、张晔共同上诉请求：撤销一审判决第五项，改判酌情降低上诉人向被上诉人支付的违约金。事实和理由：一审中上诉人已经阐明合同约定三个月租金为违约金的标准过高，且上诉人已经提交了案外人上海A有限公司的工商登记信息，该工商注册地即为上海市松江区XX路XX号XX层房屋（以下简称涉案房屋），注册时间为2018年8月30日，按照常理推测该涉案房屋在被上诉人解除租赁合同并收回之日即2018年6月28日后不久即转租他人，因此上诉人违约导致被上诉人的损失远远小于三个月租金。根据合同法司法解释的规定，违约金约定超过实际损失百分之三十的，视为过高，上诉人在一审中已经提出违约金过高的抗辩，故应当酌情降低违约金的判罚。被上诉人陈述给予案外人免租期，是新缔结合同中都会有的情况，不应作为考量实际损失的依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。勋盈公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。2018年8月30日确实在涉案房屋上注册了案外人的公司，确实给予了案外人三个月的免租期，如上诉人与被上诉人正常履行合同，则不存在免租期的情况，该损失还是由于上诉人违约在先导致的。请求驳回上诉，维持原判。勋盈公司向一审法院起诉请求：1.解除勋盈公司、庄振新、吴昌珠、张晔于2018年2月2日签订的关于上海市松江区XX路XX号XX层房屋的房屋租赁合同；2.庄振新、吴昌珠、张晔向勋盈公司支付计至2018年7月31日的房屋租金人民币139,489元（以下同）；3.庄振新、吴昌珠、张晔向勋盈公司支付代交电费及滞纳金5,029.51元；4.庄振新、吴昌珠、张晔向勋盈公司支付代缴的物业费19,318.42元；5.庄振新、吴昌珠、张晔向勋盈公司支付违约金175,695元。一审法院认定事实：一、房屋权属及合同签订情况涉案房屋的权利人为案外人杜某。勋盈公司与杜某就涉案房屋签定有《上海市房屋租赁合同》，租期自2013年2月10日起至2021年2月9日止。2013年6月5日，勋盈公司与杜某签订了《房屋租赁补充协议书》，约定勋盈公司可将涉案房屋进行转租。2018年2月2日，勋盈公司（甲方）和上海B有限公司（以下简称B公司、现已注销，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，载明甲方将涉案房屋租赁给乙方作经营使用，租赁期限自2018年2月10日起至2021年2月9日止，乙方属续租，本租赁合同签订时即向乙方交付涉案房屋；2018年2月10日至2019年2月9日期间的租金标准为三个月175,695元，支付租金日期分别为2018年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日；其后按年递增；租金的支付方式为先付后用，按每3个月为一期支付，乙方应提前10日内支付每期租金，首期租金签订当日内付清；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金117,000元、经营保证金20,000元，保证金不计息；乙方承担物业费，物业费2.58元/平方米/月(按1,069.68平方米由甲方代收代缴；租赁期限内，乙方逾期不支付租金、物业管理费或水电费等费用经甲方或物业公司书面催收，催收之日起逾期超过15日仍未缴纳的，甲方有权经书面通知乙方解除合同，并有权通知物业部分停止物业服务，采取停电、停水、关闭大门等措施收回房屋，并有权要求乙方支付违约金且不予返还租赁保证金；租赁期间内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金；反之亦然。二、款项支付情况租赁合同签订前，B公司向勋盈公司支付过经营保证金20,000元、房屋押金52,000元；租赁合同签订后，B公司向勋盈公司补交了房屋押金65,000元。勋盈公司另收取了2018年2月10日起的租金175,695元。三、租赁合同的解除2018年5月25日，B公司向勋盈公司口头提出要求提前终止合同，并由其工作人员张某出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺所有余款结清后，再搬健身器材。”2018年6月28日，勋盈公司向B公司、张某、庄某发送《通知》一份，称B公司于2018年5月25日在合同未解除的情况下已搬离室内相关动产，所拖欠的房租、物业费、水电费未缴纳，已构成违约，限其至本通知之日起七日内，前来本公司办理解除租赁合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在涉案房屋内的部分动产，如逾期未办理视为同意解除合同，遗留在涉案房屋内的财产将视为废弃物予以处理，勋盈公司有权将涉案房屋重新招租。四、涉案房屋的返还勋盈公司于2018年6月28日向B公司、张某、庄某发送《通知》后，B公司并未与勋盈公司办理房屋的交接、费用的结算等。勋盈公司自述于2018年7月中下旬自行清理了涉案房屋内的物品并收回了涉案房屋，故勋盈公司自认于2018年7月31日收回涉案房屋。五、物业费、电费情况2018年8月3日，勋盈公司向涉案房屋的物业公司支付了自2018年1月起至2018年7月止的物业费19,318.42元。庄振新、吴昌珠、张晔对于勋盈公司支付的上述物业费的起算日期、单价、面积均无异议，但辩称庄振新、吴昌珠、张晔仅应承担截至2018年7月5日的物业费。2018年7月，勋盈公司为庄振新、吴昌珠、张晔代交电费合计5,029.51元（其中含滞纳金72.66元）。庄振新、吴昌珠、张晔辩称同意支付电费本金，但滞纳金不应由庄振新、吴昌珠、张晔承担。关于电费缴纳，勋盈公司主张原应由庄振新、吴昌珠、张晔自行缴纳，因庄振新、吴昌珠、张晔未按期缴纳才由勋盈公司垫付。庄振新、吴昌珠、张晔对此予以确认。六、B公司的注销情况2019年5月26日，庄振新、吴昌珠、张晔作为B公司的股东共同召开股东会，并做出同意B公司解散的决议。2019年8月19日，庄振新、吴昌珠、张晔向工商行政管理部门提交《注销清算报告》，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2019年8月23日，B公司被核准注销。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。B公司已注销，合同相关的权利义务由庄振新、吴昌珠、张晔继受。在合同履行过程中，B公司因自身原因主动提出提前解除合同，理应承担相应的违约责任。在B公司提出解除合同后，勋盈公司于2018年6月28日发送《通知》要求B公司于七日内前来办理解除合同的手续，故一审法院认定租赁合同于2018年6月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于勋盈公司主张的拖欠房屋租金。鉴于勋盈公司在通知中声明七日后可以自行处分B公司遗留在涉案房屋内的物品，B公司对此未作反对，并表示愿意支付2018年7月5日前的租金或房屋使用费，故一审法院对此予以支持。结合双方确认的日租金标准1,952.17元，扣除庄振新、吴昌珠、张晔已经支付的175,695元，一审法院确定庄振新、吴昌珠、张晔则还需支付的租金及使用费款项为105,417.18元；对于2018年7月6日至7月31日止的相关房屋使用费，系勋盈公司自行扩大之损失，一审法院对此不予支持。对于勋盈公司主张的违约金175,695元，确有合同依据，一审法院一并予以支持，虽然庄振新、吴昌珠、张晔抗辩违约金标准过高，但未提供证据予以证明，一审法院对此不予采信。关于物业费和电费。其中物业费，庄振新、吴昌珠、张晔抗辩因计算至7月5日确有所据，一审法院予以支持，经核算，庄振新、吴昌珠、张晔应支付勋盈公司物业费17,003.74元。电费，根据勋盈公司提供的发票，金额无误，且相关滞纳金亦因庄振新、吴昌珠、张晔未按时缴纳而产生，勋盈公司要求庄振新、吴昌珠、张晔支付电费及滞纳金5,029.51元的诉讼请求，一审法院予以支持。另，庄振新、吴昌珠、张晔在勋盈公司处的租赁保证金117,000元和经营保证金20,000元。其中经营保证金勋盈公司愿意在应付费用中抵扣，双方争议主要在于租赁保证金是否应当抵扣。一审法院认为，合同第八条违约责任中二项第3点约定了勋盈公司有权要求乙方支付违约金且（两个月）不予返还租赁保证金。然本案合同之解除系基于B公司要求提前解除租赁合同而提出解约主张，并不属于上述条款约定的情形。同时，合同第八条第三项对该情形下各方应承担的违约责任明确约定为应支付相当于三个月租金的违约金。故一审法院认为双方在合同订立之时即对不同原因的合同解除的相关违约责任作出了明确约定，勋盈公司于本案中亦按三个月租金标准主张了违约金，其要求再行没收租赁保证金缺乏依据，一审法院不予支持。对于庄振新、吴昌珠、张晔已付的租赁保证金及经营保证金，一审法院均在庄振新、吴昌珠、张晔应付款中予以扣除。一审法院判决：一、确认上海勋盈实业有限公司与上海B有限公司于2018年2月2日签订的关于上海市松江区XX路XX号XX层的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；二、庄振新、吴昌珠、张晔于判决生效之日起十日内向上海勋盈实业有限公司支付欠付的租金和房屋使用费105,417.18元；三、庄振新、吴昌珠、张晔于判决生效之日起十日内向上海勋盈实业有限公司支付代缴的物业费17,003.74元；四、庄振新、吴昌珠、张晔于判决生效之日起十日内向上海勋盈实业有限公司支付代缴的电费及滞纳金5,029.51元；五、庄振新、吴昌珠、张晔支付上海勋盈实业有限公司违约金175,695元，扣除庄振新、吴昌珠、张晔在上海勋盈实业有限公司处的租赁保证金117,000元及经营保证金20,000元，余款38,695元于判决生效之日起十日内支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,473元，减半收取计3,236.50元，由上海勋盈实业有限公司负担1,665.50元（已付），由庄振新、吴昌珠、张晔负担1,571元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人主张违约金过高、应予调低是否合法有据。根据合同法司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。对此，本院认为，首先，B公司因其自身原因提出提前解除合同，应承担相应违约责任，且双方租赁合同中明确约定违约金金额相当于三个月租金；其次，双方对于被上诉人已给予案外承租人相应免租期均不持异议，被上诉人因上诉人提前解约亦必然另行承担招租成本，难言本案约定的违约金过分高于造成的损失。一审判决综合考量本案实际情况，认定违约金不存在显著过高的情形，尚属合理，本院予以认同。上诉人认为租赁合同约定的违约金过高、应予调整的意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人庄振新、吴昌珠、张晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,814元，由上诉人庄振新、吴昌珠、张晔负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年六月十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……