北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6329号上诉人（原审被告）：北京万意嘉菜市场有限公司，住所地北京市朝阳区劲松八区808号楼一层。法定代表人：赵君，执行董事。委托诉讼代理人：靳天雄，北京市威灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭广春，男，1967年8月11日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：冯飞，北京远翔律师事务所律师。上诉人北京万意嘉菜市场有限公司（以下简称万意嘉公司）因与被上诉人郭广春租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后适用独任制，开庭进行了审理。上诉人万意嘉公司的委托诉讼代理人靳天雄，被上诉人郭广春的委托诉讼代理人冯飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万意嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭广春的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郭广春负担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，以民事判决处理刑事纠纷错误。王某1非法变更其为万意嘉公司的法定代表人，冒用万意嘉公司的名义与郭广春签订合同，对郭广春实施诈骗。郭广春将全部租金70万元直接支付给了王某1个人，应当向王某1主张权利。2.万意嘉公司不是本案适格主体，一审法院认定万意嘉公司为适格被告并应承担还款责任无事实与法律依据。王某1任职已被行政判决撤销，其任职自始无效，无权代表万意嘉公司签订合同。3.烧饼店租赁期间为2006年2月至今，租金为5万元/年。2015年3月起，郭广春以抵扣70万元为由未付租金。郭广春作出的《情况说明》证明其认可承租了万意嘉公司的房屋经营烧饼店，且认可为抵扣70万元没有支付租金。烧饼店的租金应当从还款金额中予以扣除。郭广春辩称，同意一审判决，不同意万意嘉公司的上诉请求。万意嘉公司是本案的适格被告，应向郭广春返还相应款项。烧饼店系在承租范围之内，不应抵扣。郭广春向一审法院起诉请求：1.判令万意嘉公司返还租金35万元；2.判令万意嘉公司支付资金占用利息，以35万元为基数，自2018年9月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。一审法院认定事实：2014年11月12日，郭广春（承包方、乙方）与万意嘉公司（发包方、甲方）签订《承包经营协议书》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区×××七区×××由乙方承包经营；承包金为每年65万元，采取先缴纳后使用原则；乙方应在签订协议时向甲方缴纳风险保证金人民币5万元整；承包期限为5年，从2015年1月16日到2020年1月15日止。2014年11月14日，郭广春向王某1名下6222080200018994981中国工商银行账户转账支付70万元。万意嘉公司表示王某1并未将70万元支付给万意嘉公司。2014年12月18日，郭广春（乙方、承租方）与万意嘉公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租房屋坐落地址为朝阳区×××八区×××一层部分房屋（以下简称涉案商铺），以甲方指定面积范围为准；乙方租赁房屋用途为商用；租赁期为2年，自2015年3月1日至2017年2月28日止；甲方从2015年3月1日起将出租的房屋交给乙方使用；房屋租金为10万元每年；付款方式为乙方向甲方一次性付清全年房租；乙方应在合同签署之日向甲方支付房屋租赁保证金2万元整；房屋租赁期间乙方使用中产生的水、电、煤气、天然气、上网费、电话费、有线电视费、保安费、卫生费、供暖费等费用由乙方向相关单位或甲方及时支付；未经甲方同意，乙方不得将该房屋整体转租、转让；甲方未按合同约定时间向乙方交付出租房屋，逾期交付每超过一天，乙方可获取未交付使用房屋租金总额1%的违约金。乙方若要求在租赁期满后能继续租赁该处房屋，应在租赁期满前2个月通知甲方，如甲方同意续租，双方应当重新订立承租合同；本合同自双方签字盖章，乙方交付并甲方收到合同约定的租金之日起生效；本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。经询，郭广春表示因万意嘉公司无法履行《承包经营协议书》，遂双方另行签订《房屋租赁合同》，《承包经营协议书》中约定已支付的70万元款项作为《房屋租赁合同》租金。双方均认可涉案商铺经郭广春承租后另行转租他人，实际承租期间自2015年3月1日至2018年9月1日，2018年9月1日由王某1收回涉案商铺。另询，万意嘉公司表示郭广春除承租涉案商铺外，自万意嘉公司处另承租一处房屋自行经营烧饼店，双方口头约定租金为每年5月，从2015年3月起至今，郭广春一直使用烧饼店并未交还给万意嘉公司，且没有向万意嘉公司支付烧饼店的租金，因此郭广春要求返还的租金应与烧饼店的租金进行抵扣。而郭广春表示烧饼店属于《房屋租赁合同》约定的朝阳区×××八区×××一层部分房屋，且郭广春、万意嘉公司并未就烧饼店签订过其他合同，烧饼店也与涉案商铺一同被万意嘉公司收回，因此不同意万意嘉公司主张。经查，赵君与王某1均系万意嘉公司股东，二人原系夫妻关系，后离异。2014年7月1日，万意嘉公司向朝阳区工商局提交工商变更登记申请，变更登记申请事项包括法定代表人由赵君变更为王某1、股东由王某1和赵君变更为王某1，备案申请事项包括董事成员及经理由赵君变更为王某1。2014年7月7日，万意嘉公司获得了变更后的营业执照正本及副本。2016年，赵君作为原告向一审法院提出行政诉讼，被告为北京市工商行政管理局朝阳分局（以下简称朝阳区工商局），第三人为王某1和万意嘉公司。赵君要求撤销朝阳区工商局于2014年7月1日作出的股东、法定代表人变更登记事项的行政行为。2018年4月27日，一审法院作出（2016）京0105行初360号行政判决书，撤销朝阳区工商局于2014年7月1日作出的将万意嘉公司法定代表人由赵君变更为王某1、股东由王某1和赵君变更为王某1的变更登记。后王某1不服该判决，提出上诉。本院于2018年10月11日作出（2018）京03行终584号行政判决书，驳回王某1上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点，王某1作为万意嘉公司的法定代表人期间，郭广春、万意嘉公司签订的《承包经营协议书》和《房屋租赁合同》的效力。一审法院认为万意嘉公司系合法成立的公司，按照我国民事诉讼法的规定，公司系独立的民事主体，在上述两份合同中后均加盖章了公司的公章和时任法定代表人王某1的签名，该合同合法有效，对签约双方产生约束力。万意嘉公司法定代表人及股东的变更系万意嘉公司内部人员的变化，不影响万意嘉公司作为独立的民事主体对外作出的法律行为的效力。故一审法院对于万意嘉公司的主体抗辩意见不予采纳。《承包经营协议书》签署后，郭广春向万意嘉公司支付了承包金、押金共计70万元。后由于万意嘉公司该《承包经营协议书》中约定的经营场所，双方另行签署了《房屋租赁合同》，双方约定的新的租金标准及租赁地点，此前郭广春已经支付的70万元用于抵扣该租赁合同的租金。通过本案查明的事实可知，郭广春使用房屋的期间为2015年3月1日至2018年9月1日，万意嘉公司已经收取的70万元尚未抵扣完毕。现对于未抵扣的部分郭广春有权要求万意嘉公司返还。关于万意嘉公司抗辩意见中的郭广春另行使用的一处房屋用作经营烧饼店，房租每年五万元，要求抵扣租金。郭广春对此不予认可，表示上述租赁地点属于《房屋租赁合同》中约定的涵盖的范围。万意嘉公司没有证据显示上述烧饼店系与郭广春独立于《房屋租赁合同》的另一租赁关系，故一审法院对其意见不予采纳。针对郭广春主张的资金占用利息，缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京万意嘉菜市场有限公司于判决生效后七日内退还郭广春租金三十五万元；二、驳回郭广春的其他诉讼请求。本院二审期间，万意嘉公司围绕其上诉请求依法向本院提交了以下证据：1.证人王某2出具的证言1页，证明郭广春通过《房屋租赁合同》承租的北京市朝阳区×××八区×××一层部分房屋，全部转租给了王某2，王某2使用该房屋销售电动车，郭广春自2005年起承租万意嘉公司的房屋经营烧饼店，经营烧饼店的房屋与《房屋租赁合同》中的房屋并不相邻，属于两个不同的租赁关系。2.房屋租赁协议3页，证明郭广春通过《房屋租赁合同》承租的北京市朝阳区×××八区×××一层部分房屋，全部转租给了王某2，王某2与郭广春之间存在房屋租赁关系。3.照片5张，证明郭广春承租的烧饼店的房屋与《房屋租赁合同》中的房屋并不相邻。上述证据共同证明烧饼店不在郭广春和万意嘉公司签订的房屋租赁合同内。郭广春未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭广春对万意嘉公司提交的上述证据持有异议，首先认为上述证据均不属于新证据，其次对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为证人应出庭作证但未出庭，且王某2与万意嘉公司存在利害关系，王某2不是万意嘉公司与郭广春《房屋租赁合同》的签约主体，其并不了解《房屋租赁合同》的情况；对证据2的真实性无法确认，关联性及证明目均不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院经审查认为，证人应当出庭作证，接受审判人员和当事人的询问，王某2无正当理由未出庭，其证言不能作为认定案件事实的根据，故本院对证据1不予确认；证据2、3的真实性、关联性均无法确认，即使是真实的，也无法达到其证明目的，故本院对证据2、3均不予确认。本院二审期间补充查明：2019年8月1日，郭广春出具《情况说明》，载明“2014年12月18日，北京万意嘉菜市场有限公司与本人签订了《房屋租赁合同》，该合同约定北京万意嘉菜市场有限公司将北京市朝阳区×××八区×××一层部分房屋出租给本人使用，年租金10万元。该合同中约定的房屋本人实际使用了三年（2015年、2016年、2017年），而约定的应由本人向北京万意嘉菜市场有限公司支付的30万元房屋租金，本人认为应当冲抵本人被王某1骗走的70万元房租，所以本人没有向北京万意嘉菜市场有限公司或其他人支付任何租金。另，本人有一烧饼店，是租用的北京万意嘉菜市场有限公司的房屋，年租金5万元。从2015年3月起，本人便没有向北京万意嘉菜市场有限公司或其他人支付过任何租金，理由也是本人认为该租金应当冲抵王某1骗走的70万元租金。该烧饼店本人仍在经营。”一审时，郭广春称烧饼店属于《房屋租赁合同》标的范围内。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，《承包经营协议书》、《房屋租赁合同》均是由万意嘉公司与郭广春签订，上述两份合同中均加盖了万意嘉公司的公章和时任法定代表人王某1的签名，应系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现万意嘉公司主张王某1无权代表万意嘉公司签订合同，应由其个人承担责任，对此本院认为公司内部法定代表人及股东的变更属公司内部纠纷，不影响公司对外作为独立的民事主体承担相应民事责任，故万意嘉公司的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于万意嘉公司认为本案涉及刑事犯罪，应按照刑事纠纷处理的意见，对此本院认为，万意嘉公司并未提供公安机关已刑事立案或其他能证明王某1涉嫌犯罪的证据，本案不属于应当移送公安机关或检察机关查处的情形，故本院对万意嘉公司的该项上诉意见不予采信。本案中，郭广春在一审时主张其根据《承包经营协议书》向万意嘉公司支付70万元，但万意嘉公司未能将《承包经营协议书》项下房屋交付给郭广春，郭广春另行与万意嘉公司签订《房屋租赁合同》，因《承包经营协议书》实际未履行而转化为《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》实际承租期间自2015年3月1日至2018年9月1日，故万意嘉公司应返还剩余租金。根据郭广春的诉讼请求，现根据《房屋租赁合同》约定的租金标准及郭广春的实际承租期限，郭广春实际应付租金为35万元，郭广春要求抵扣万意嘉公司已收取的70万元，并要求万意嘉公司予以返还剩余租金，应予支持。关于万意嘉公司主张郭广春与万意嘉公司还存在标的物为烧饼铺的租赁合同关系，亦应予以抵扣的意见，因即使存在万意嘉公司所主张的标的物为烧饼铺的租赁合同关系，该租赁合同关系亦与本案所涉《房屋租赁合同》并非同一法律关系，万意嘉公司在本案中亦未就此提起相应反诉，万意嘉公司如认为其与郭广春之间在《房屋租赁合同》之外还存在标的物为烧饼铺的租赁合同关系，可另行解决。综上，万意嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由北京万意嘉菜市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 慧二〇二〇年六月九日法官助理  魏 举法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥-10--9-