浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终814号上诉人（原审原告）：浙江申花医疗用品有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区新丰镇永丰村同义路北侧。统一社会信用代码：91330402669182854U。法定代表人：闻瑞祥，总经理。委托诉讼代理人：闻建尧，公司员工。被上诉人（原审被告）：齐建南，男，1975年11月28日出生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：吴录丁，余干县瑞洪法律服务所基层法律服务工作者。上诉人嘉兴市申花车业制造有限公司因与被上诉人齐建南房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二审审理过程中，上诉人嘉兴市申花车业制造有限公司的名称变更为浙江申花医疗用品有限公司（以下简称申花公司）。本案现已审理终结。申花公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对申花公司提供的四组证据均予以认定，但在说理部分却未以该证据作为说理的依据，仅以合理性为由对相关事实予以判断，明显依据不足。1.双方于2016年12月7日签订《厂房租赁协议》，后齐建南支付50000元并要求申花公司开始清理房屋。申花公司清理完毕之后交付齐建南使用，齐建南以其作为法定代表人并以案涉房屋作为住所地注册登记了“嘉兴月欧家居有限公司”，后因经营过程中合作商的撤资而经营中断，故齐建南于2017年5月10日书面向申花公司解除合同。如果案涉房屋未实际交付，齐建南不可能注册成立公司，也不可能书面要求解除合同。2.证人证言不具备任何证明力。证人与齐建南关系特殊，且其并非与本案有实际关联，其所述事实均是从齐建南处听到的，明显缺乏证明力，应不予认定。3.不管申花公司是在出现纠纷时起诉还是在时隔一年后起诉，均不能以此认定申花公司未与齐建南进行过协商或放弃相关权利，更不能以此缺乏合理性而就此认定双方未实际交付房屋。齐建南在中途退租后实际已将房屋腾退，故申花公司无需请求其腾退，一审以申花公司未请求腾退不合理，进而推断申花公司未实际交付房屋，显然缺乏依据。二、申花公司有新证据能够证实案涉房屋已实际交付。《厂房租赁协议》约定租金自2017年3月1日起算，因申花公司提前完成清理工作并实际交付，以至于齐建南在2016年12月就实际占有使用并注册成立嘉兴月欧家具有限公司。因距离计算租金期限尚有2个多月，齐建南以嘉兴月欧家具有限公司名义向申花公司出具情况说明，证实齐建南已收到租赁房屋。因立项且要求延后支付租金等原因，齐建南同意如违约则自愿自交付之日起算租金，并赔偿三个月租金作为违约金。上述事实再次证实案涉房屋已经交付且已经由齐建南实际开展经营活动。齐建南答辩称：一、案涉房屋租赁合同大部分无效。齐建南承租的房屋包括后边三楼厂房、河边底楼厂房、员工宿舍6间、三楼办公室一半，其中后边三楼厂房和三楼办公室一半是有建设工程规划许可证，而河边底楼厂房（整层）和员工宿舍6件（即河边楼厂房三楼）则没有建设工程规划许可证，其中无证的厂房占租赁厂房的3／5，请求确认该部分租赁合同无效。二、申花公司没有履行房屋交付手续，齐建南也未实际使用案涉厂房，租赁合同于2017年3月1日之前就已解除。2017年2月11日齐建南带投资商查看厂房，但由于申花公司当时还未开始清理厂房，且清理厂房需要一段时间，进厂开工之前需要装修一个月的时间，因为时间来不及，导致齐建南的投资商撤资，齐建南无力租赁案涉厂房，就当场提出解除合同，其责任不能归责于齐建南。同时，申花公司根本没有证据证明已将房屋交付，未能说明交付的相关过程。当时的厂房堆满了杂物（主要是电动车），齐建南无法搬入设备和进驻人员，导致投资商撤资。三、签订租赁合同中的“齐建南”是自然人个人，申请中的“齐建南”是嘉兴月欧家具有限公司的股东，这是两个不同主体不同的法律行为，不能强行作为租赁合同交付房屋的证据。签订租赁协议是个人行为，是2016年12月7日，当时公司还没有成立。后申请中的齐建南是公司行为，其公司的住所只是南湖区，注册公司是由闻建尧托人代办，后嘉兴月欧家具有限公司的营业执照和公章等一切材料均由申花公司留存。公司成立之后，由于每月要报税，而报税则是由申花公司的会计代替完成，齐建南因远在苏州就要求注销，后闻建尧称有人要购买公司，约定2017年5月10日到嘉兴市南湖区行政审批局办理转让手续，申花公司的会计张美芳代替办理，期间让齐建南签署了很多材料，其中包括此《申请》。齐建南当时并没有看清具体内容，因当天未办理成功转让手续，张美芳告知齐建南签完字就行，后续的事由她代办，在此情况下，齐建南就在《申请》下方留存了联系地址。再后，由于公司一直没有转让就决定注销，齐建南曾向申花公司要求归还营业执照、公章和转让手续等材料，但闻建尧和张美芳不予配合，齐建南无奈重新办理营业执照和公章，后于2018年12月28日申请公司注销。《申请》上留下的地址就是齐建南办厂的营业地址，也证明申花公司没有交付厂房，齐建南还是在原来的地方办厂。四、根据一审查明的事实，都能证明申花公司没有交付房屋。根据租赁合同，押金为2万元，租金则半年一交，先交后用，实际上齐建南都未支付，申花公司则长时间未催收，申花公司也未提供清理完成再交付的证据。而且一审证人证言也都证实申花公司没有交付房屋。申花公司向一审法院起诉请求：齐建南支付拖欠的租金27808.19元（按日租金1095.89元，自2017年3月1日计算至2017年5月10日，扣除已付50000元），并补偿申花公司3个月的租金100000元。一审法院认定事实：2016年12月7日，申花公司授权代表闻建尧与齐建南签订《厂房租赁协议》，约定：齐建南租用申花公司后边三楼厂房、河边底楼厂房、员工宿舍6间、三楼办公室一半；租用时间从签订日计算，租用时间从2017年3月1日至2023年2月29日止共6年；年租金合计每年400000元，租金每年一交，先交后用，首期租金缴纳时间为2017年3月1日前交清200000元，作为前半年的租金；如齐建南提前退租须提前六个月通知申花公司，申花公司不予经济补偿，并由齐建南补偿三个月租金给申花公司。《厂房租赁协议》在“备注”处约定：2016年12月8日之前打入闻建尧农行卡50000元整，申花公司收到50000元后开始清理所有的房屋。齐建南于《厂房租赁协议》签订后将50000元交付申花公司。2017年5月10日，齐建南向申花公司发出《申请》，提出因合作商违约，不再租赁房屋并提出解约申请。齐建南认为申花公司未于2016年年底前清理案涉房屋，导致合作商撤资，故于2017年2月就向申花公司提出退租要求，并认为申花公司未实际向齐建南交付房屋。2016年12月23日，齐建南向嘉兴市南湖区行政审批局申请注册“嘉兴月欧家具有限公司”，注册地址为嘉兴市南湖区新丰镇同义路北侧三楼301室，即案涉房屋所在地址，“嘉兴月欧家具有限公司”于2016年12月28日核准登记，于2018年12月28日注销。另查明，案涉房屋未进行房产登记。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：申花公司是否已向齐建南交付案涉房屋。首先，《厂房租赁协议》签订时案涉房屋并未清理，申花公司未提供之后已清理完毕及交付使用的证据；其次，《厂房租赁协议》约定齐建南须于2017年3月1日前交付200000元作为前半年的租金，但在齐建南仅交付50000元及齐建南向申花公司发出《申请》之后，直至申花公司起诉，申花公司在长达两年半的时间内未向齐建南催讨租金，明显不合常理；再次，若申花公司已交付房屋，齐建南应占有、使用此房屋，但申花公司却未要求齐建南腾退，亦不合常理；最后，证人证言亦提到申花公司未及时清理案涉房屋。综上，申花公司主张已交付房屋的证据不足，故对其的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回申花公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1428元，由申花公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，齐建南未提供新的证据。申花公司提供嘉兴月欧家具有限公司于2016年12月28日出具的《申请》1份，证明房屋已经由申花公司在2016年12月交付给了嘉兴月欧家具有限公司。该《申请》载明如下内容：今有嘉兴月欧家具有限公司收到嘉兴市申花车业制造有限公司租赁房屋于12月交付，并房屋租金要求延后支付，等办好手续后一并支付，立项、环保大约需要6个月左右，如我公司违约房租愿意从交付之日算起，并愿意赔偿3个月的违约金。对于上述证据，齐建南的质证意见：1.对其关联性有异议。签订租赁协议的当事人是齐建南个人，此申请是嘉兴月欧家具有限公司的公司行为。由于嘉兴月欧家具有限公司只租用了301室的一间办公室，法律主体不同，租用办公室的数量也不同，故该证据与是否交付厂房没有关联。2.对其真实性有异议。（1）该申请是闻建尧利用其手中持有的嘉兴月欧家具有限公司公章的便利所为，其形成时间应在2020年1月20日左右。（2）该申请没有公司代表签字。（3）双方的矛盾产生于2017年2月11日之后，现嘉兴月欧家具有限公司在2016年12月28日出具该《申请》，与客观事实不符。（4）按照合同约定，齐建南需在2017年3月1日之前支付剩余租金，可见齐建南有足够时间，没有必要在2016年12月28日申请延后支付。（5）双方的合同已约定赔偿三个月的租金，而《申请》中再次重申，没有必要，且《申请》的租金起算时间与合同约定相互矛盾。（6）该《申请》落款日期在一审其提交的《申请》之前，但纸张却较新，明显是申花公司根据其一审败诉原因而有意制作，不具有真实性。3.对其合法性有异议。该申请系申花公司利用其持有的他人公章为制作的，对其合法性有异议。本院认证认为：对该申请，本院不予认定，理由如下：1.该《申请》出具的主体是嘉兴月欧家具有限公司，而本案《厂房租赁协议》的签订主体则是齐建南，是否已经齐建南同意，尚无证据佐证。2.该《申请》明确了房屋已于2016年12月交付，但一审中在双方对房屋是否交付问题存在很大争议的情况下，申花公司并未进行举证，与常理不符，而申花公司对此并不能作出合理解释。3.根据该《申请》，如果嘉兴月欧家具有限公司违约，申花公司则有权从房屋交付之日起起算租金，但实际上申花公司一方面主张齐建南违约，一方面又并未以该《申请》为据主张租金起算时间应前移至2016年12月，与常理不符。因此，对该《申请》，本院不予认定。二审中，齐建南还申请对2016年12月28日《申请》的形成时间进行鉴定。对此，如上所述，本院对该《申请》不予认定，故齐建南的该项鉴定申请，已没有必要，本院不予准许。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议在于：一是关于合同未能继续履行的责任方问题；二是关于损失的赔偿问题。关于争议焦点一。经查，齐建南于2017年5月10日向申花公司出具的《申请》，载明“因我的合作商违约，故不能再租，故向贵公司提出解约申请”。由此可以看出，是齐建南因案外人的原因无法再行履行案涉《厂房租赁协议》，便向申花公司主动提出解除合同，此种情形下，应认定合同未能继续履行的责任方是齐建南。齐建南主张案涉房屋尚未交付，并因申花公司未及时清理房屋导致其合作商撤资，进而主张申花公司是导致合同未能继续履行的责任方。对此，齐建南在《申请》中并未提起房屋的清理及交付问题是导致其解除合同的原因，其表述的理由仅为合作商违约，且根据合同有关租金先付后用的约定，齐建南已付的租金并未达到合同约定租金，故即使申花公司未交付房屋，也不能将其归责于申花公司。现齐建南以上述主张进行抗辩，明显与其《申请》的意思表示相悖，也没有其他充分证据予以证实，不予采信。因此，申花公司有权要求齐建南赔偿租金等损失。关于争议焦点二。本案中，申花公司主张齐建南应支付2017年3月1日至5月10日期间的租金77808元（未扣除已付的50000元）及合同约定提前解约赔偿金100000元，合计177808元。如上所述，案涉合同未能继续履行的责任方是齐建南，故申花公司有权要求齐建南承担相应的赔偿责任。但是根据双方的陈述、证人证言及本案实情，本案中申花公司确实存在未能及时清理房屋的问题。考虑到清理问题属于合同特别约定而为齐建南所关注的重要事项，故该问题的存在一定程度上影响齐建南对继续履行合同的预期，可以相应减轻齐建南的赔偿责任。且本案中，虽然齐建南于2017年5月10日才向申花公司正式提出解除合同，但根据本案实情，齐建南早在2017年3月1日前就曾向申花公司提出不再履行问题，而齐建南客观上也确实未实际使用案涉厂房，故申花公司也应当及时采取措施防止损失的扩大。另外，在租赁的房屋中确实存在部分房屋未取得建设工程规划许可的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该部分应认定为无效，而对于该部分无效，双方均有一定的过错。综上理由，本院酌情确定齐建南应赔偿给申花公司租金及损失90000元，扣除已付的50000元，齐建南尚需赔偿申花公司40000元。综上，申花公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7609号民事判决；二、齐建南于本判决生效之日起十日内赔偿浙江申花医疗用品有限公司租金及损失40000元；三、驳回浙江申花医疗用品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1428元，由浙江申花医疗用品有限公司负担981元，齐建南负担447元；二审案件受理费2856元，由浙江申花医疗用品有限公司负担1962元，齐建南负担894元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月五日书记员 王家慧