湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初6号原告:利川市建新物业管理有限责任公司，住所地：利川市东城街道办事处关东社区，统一社会信用代码：91422802MA4920A82F。法定代表人：贺忠豪，该公司总经理，委托代理人：陈沭升，东城法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人：李方敏，利川市丽川律师事务所律师。特别授权代理。被告：向志剑，男，生于１９７2年9月２４日，土家族，湖北省人，户籍地利川市，现住利川市。委托代理人：谭俊峰，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。原告利川市建新物业管理有限责任公司(以下简称建新公司)与被告向志剑债权转让纠纷一案，本院立案后，依法由审判员周涛独任审判，分别于2020年1月10日、5月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人陈沭升、冯国志，被告向志剑及其委托代理人谭俊峰到庭参加了诉讼，后原告解除了对冯国志的委托，重新委托了诉讼代理人。第二次庭审，原告由其委托代理人李方敏，被告向志剑出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建新公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费11076元、水费2077.20元，并支付违约金。事实及理由：2011年底，利川市福欣房地产开发有限公司聘请利川市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚公司）提供福欣腾龙国际小区的物业服务，金诚公司随即进驻该小区，从事物业管理和服务，并于2012年5月24日签订了《前期物业服务合同》。2017年11月24日，东城办事处和关东社区组织利川市福欣地产开发有限公司、金诚公司、建新公司协商，决定金诚公司把福欣腾龙国际小区的物业移交建新公司管理，由建新公司提供物业服务，金诚公司与建新公司管理签订了物业移交协议，协议约定包括金诚公司的债权债务概括的转移给建新公司收取和结算，金诚公司将收取物业管理费的债权转移通知于被告，建新公司开始对福欣腾龙国际小区提供物业服务。被告从2013年开始，没有交纳物业管理费、欠金诚公司的物业管理费7384元、水费2077.20元，欠建新公司物业管理费3692元。原告多次催收，被告拒不交费。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2016年1月1日至2017年11月30日期间共计23个月，按照1元/平方米标准，合计物业服务费2948.83元。原告建新公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了前期物业服务合同、物业服务合同、公告、通知、物业移交协议、债权转移通知书、补充通知、特快专递、物业管理费催缴通知书、利川市人民法院民事裁定书、财务移交表、收据、行政判决书一份、物业管理服务合同一份、意见征询函一份、关东社区居委会出具的情况说明及业主代表名册、腾龙国际小区业主委员会出具的业主最近几年各自拖欠物业服务费的明细等证据佐证。被告向志剑辩称，原告的诉讼主体不适格。物业管理费及违约金计算标准有误，主张水费原告也不是适格主体。原告主张被告欠原告公司3692元的物业管理费的计算标准有误。2018年所交物业管理费1846元超过该年的标准，请求在2019年应收物业费的基础上抵扣。多收的电梯费和装修期间多收的费用要退回给我们。金诚物业公司吊销执照之后，没有和我签订新的物业合同，2017年的费用我是不认可的。建新物业进驻没召开业主大会，选聘的业主委员会我们不认可。被告为支持自己的诉讼主张向本院提交了商品房买卖合同复印件、利川市行政处罚决定书复印件、利川市公安局的立案告知单、受案回执、询问笔录复印件、水费收据、物业费收据等证据佐证。经审理查明，金诚公司成立于2010年9月26日，经营范围为物业管理。2012年5月15日，该公司因逾期未参加2010年度企业年检，被利川市工商行政管理局吊销营业执照。2014年11月10日，金诚公司再次进行了公司登记办理了营业执照，登记内容完全一致。2012年5月24日，利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）与金诚公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发的腾龙国际商住小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至业主大会选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，物业管理服务费收取的项目和金额按国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定执行，国家、省、市物业管理收费无明确规定的，按利川同行业的中等价位收取。同时对委托管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务及违约责任等进行了约定。被告（甲方）与金诚公司（乙方）签订了《业主公约》、《业主公约承诺书》《物业管理服务合同》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》，上述合同乙方与2011年12月31日签字盖章，甲方于2012年2月2日签字、捺印。服务事项约定为：乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；管理事项包括物业共用部位、共用设备设施的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共环境卫生及业主生活垃圾收集清运。维护区域交通秩序和公共秩序，实行24小时巡逻、门岗值班等；物业管理费用事项约定为：电梯房住宅按建筑面积1元/月/m标准计算；二次供水业主自来水费按二次供水运行成本核算均价标准和实际用量收取；共用部位照明电费按实际用量金额由业主均摊；业主或物业使用人不得以任何理由拖延拒交物业服务费等。违约责任约定为：物业管理方违反合同，未履行物业服务项目，业主方有权要求物业管理方限期整改，逾期未改正给业主方造成损失的，物业管理方应承担相关法律责任；业主违反合同，不按时交纳合同约定费用，物业管理方有权通过各种合法方式催交……等内容。合同签订后，被告按照1元/平方/月的标准给金诚公司支付了至2012年12月31日前的物业服务费。2013年10月，福欣腾龙国际小区业主成立了业主委员会，2014年11月13日，该业主委员会经市住建局同意备案。因福欣国际业委会成立时不符合法定程序，于2015年7月1日被市住建局依法撤销其于2014年11月13日的备案。由于金诚物业公司在该小区从事物业管理服务过程中，与部分业主为物业管理及物业服务费的收取等问题发生矛盾，2014年12月30日，金诚物业公司提出其将定于2014年12月31日终止该小区的物业服务。至此，该小区于2014年12月31日起处于无物业管理的状态。为此，经东城办事处、市住建局多次协调无果，直至2015年1月30日，在福欣腾龙国际小区一直未与新的物业企业签订新的物业服务合同的情况下，东城办事处、市住建局联合向金诚物业公司发出《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》，要求金诚物业公司立即恢复小区正常物业服务工作，全面履行物业服务合同约定的义务。通知还要求“在业主大会尚未选聘新的物业企业、业主委员会尚未与新的物业企业签订物业服务合同之前，贵公司仍应依照物业管理服务合同履行合同义务。”利川市福欣腾龙国际业主委员会认为东城办事处、市住建局向金诚物业公司发出该通知时干涉了业主对选择小区物业服务企业的自主权，是一种乱作为的行政行为，并提起行政复议申请。市政府经审查认为，市住建局、东城办事处所作出的该行政通知，认定事实清楚，程序合法，证据充分，适用依据正确，处理适当，决定维持2015年1月28日作出的《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。原告不服向本院提起行政诉讼，要求撤销《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》。本院于2015年11月2日作出(2015)鄂利川行初字第00058号行政判决书，判决驳回利川市福欣腾龙国际业主委员会的诉讼请求。后至金诚公司将案涉小区物业移交给建新公司期间，金诚公司按照《关于敦促纠正违法终止物业服务的通知》的要求为案涉小区提供物业服务。被告以小区服务不到位为由与金诚公司产生矛盾，拒交物业服务费。现欠金诚公司2016年1月1日至2017年11月30日的物业服务费。经金诚公司多次催收，被告以金诚公司提供物业服务有瑕疵等理由拒绝支付。2017年11月30日，金诚公司（甲方）与建新公司（乙方）签订了《物业移交协议》，约定：金诚公司在福欣腾龙国际小区的物业管理经营权从2017年11月30日全面移交给建新公司；甲方移交的福欣腾龙国际小区的物业，根据移交时福欣腾龙国际小区的物业的现状移交；乙方有关福欣腾龙国际小区的物业管理权的取得由乙方与关东社区、开发商或者业主委员会协商，与甲方无关；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用1323392.59元，归甲方所有，应退还给业主的各项费用106000元，亦由甲方支付（祥见移交表）；乙方负责代收甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用，代付甲方应退还给业主的各项费用。甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理收取的权利包括但不限于诉讼权利概括转移给乙方。甲方对移交表包括移交的电子表格所涉的业主欠费金额的真实性负全部责任；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间所购置的各项办公设施、设备全部赠与给乙方（祥见移交清单）。当日，双方在关东社区、东城街道办事处的组织下办理了移交，此后至今案涉小区一直由建新公司提供物业管理服务，且被告给原告建新公司交清了移交后至今的物业管理费。后金诚公司分别于2017年12月5日、2019年10月9日给被告送达债权转移通知书、债权转移补充通知书，告知被告尚欠金诚公司的物业服务费9461.20元由建新公司负责收取。后原告因收取上述物业服务费无果，诉至本院提出上述请求。另查明，(2017)鄂2802民初919号金诚公司诉向志剑物业服务合同纠纷一案,通过本院数字化业务系统查询,该案为撤诉案件,并未进行判决。原告曾于2019年就收取被告尚欠金诚公司的物业服务费纠纷向本院提起过诉讼，后因原告未到庭参加诉讼，本院作出(2019)鄂2802民初4712号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中,利川市金诚物业管理有限公司系依法成立的进行物业服务的公司,并经工商登记。虽然2012年5月25日因未参与2010年度企业年检被吊销其营业执照,但本院(2015)鄂利川行初字第00058号行政判决书已认定其被吊销营业执照后重新办理了营业执照,履行了相关手续,属经营合法,本院予以确认。同时，金诚公司与被告之间签订《物业管理服务合同》时及2016年1月1日至2017年11月30日提供物业服务期间，金诚公司已经重新办理了营业执照，具有提供物业管理服务的主体资格。双方签订的《物业管理服务合同》不违反法律、法规强制性规定，应属有效合同，对双方均具有约束力。上述《物业管理服务合同》约定合同期限为二年，期限届满后合同终止。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因金诚公司与被告签订的《物业管理服务合同》到期后，案涉小区虽于2013年成立的业主委会，但后被撤销，基本处于没有业主委员会的状态，金诚公司受利川市住房和城乡建设局、利川市东城街道办事处的监管，在2016年1月1日至2017年11月30日期间仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，继续履行物业服务合同约定的义务。金诚公司与被告之间成立事实上的物业服务合同关系，金诚公司按照规定履行了物业服务的义务,被告应当给金诚公司交纳物业服务费；故金诚公司与被告之间债权、债务关系成立。2011年双方签订的《物业管理服务合同》约定物业服务费按照1元/平方/月计算，后双方未签订合同，亦未对物业服务费收费标准进行约定，故可参照双方之前签订的《物业管理服务合同》约定的物业服务费收取标准计算2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费。因金诚公司与被告在合同中并没有明确约定物业服务费具体交纳时间，被告拖欠物业服务费是持续性的行为，金诚公司可随时主张权利；被告辩称金诚公司提供的物业管理服务存在物业服务不到位及瑕疵等，被告提交了部分证据证实了金诚公司的服务具有瑕疵及家里曾被盗过的情形，但这不能完全否认金诚公司提供的全部服务，不能证明金诚公司存在根本违约的情形，对被告的该理由部分予以采信，金诚公司的服务存在部分瑕疵，根据公平原则，本院确认折扣20%物业服务费。2016年1月1日至2017年11月30日期间金诚公司为案涉小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。被告应付金诚公司2016年1月1日至2017年11月30日物业服务费2359.06元[128.21平方×1元/平方/月×23月×（1-20%）]。根据《合同法》第七十九条、第八十条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的应当通知债务人。2017年11月30日，金诚公司与原告签订《物业移交协议》，将被告所在小区业主所欠物业服务费的收取权利的转让给原告建新公司所有，并将该权利的转让等事宜向被告进行了告知，故《物业移交协议》中关于权利部分转让的约定对被告产生法律效力。《物业移交协议》中关于义务转移的约定未经被告同意，对被告不产生法律效力。因此原告享有向被告收取其尚欠金诚公司物业服务费的权利，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年11月30日期间所欠金诚公司的物业服务费的请求，本院予以支持。被告抗辩原告进驻案涉小区提供物业服务不合法，对其不予认可，被告作为小区业主，可通过召开业主大会等方式行使权力，重新选聘新的物业服务公司，其不影响原告对金诚公司权利的承接。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告向志剑于本判决生效之日起五日内向原告利川市建新物业管理有限责任公司支付所欠利川市金诚物业管理有限公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2359.06元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告向志剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周涛二〇二〇年六月十五日法官助理赵红玲书记员钱江