广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5338号上诉人（原审原告、反诉被告）：张千仁，男，1959年11月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄海平、唐智，均系广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：广州市联万房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道中恒隆街14号101房自编之一。法定代表人：张千仁，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：蓝海骐（曾用名蓝海骑），男，1972年7月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人张千仁、广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人广州市联万房地产咨询有限公司（以下简称联万公司）、原审第三人蓝海骐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张千仁代理人梁明辉、被上诉人恒隆公司代理人黄海平、被上诉人联万公司代理人梁明辉到庭参加诉讼。蓝海骐经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张千仁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将原第一判项“自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司补偿原告（反诉被告）张千仁装修损失468585.81元，”改判为“自本判决发生法律效力之日起15日内，恒隆公司补偿张千仁装修损失4659457元”；2.判令恒隆公司支付本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对装修过错的责任分摊认定有误，导致错误判定装修损失的分摊比例和数额分配。本案应由恒隆公司承担全部责任和损失，或承担大部分责任和损失。1.恒隆公司明知涉案物业二楼规划用途为餐饮，却与张千仁签订《房屋租赁协议》约定不能从事餐饮经营用途，故必然导致张千仁违反涉案物业的规划用途，造成张千仁无法实现实质经营行为。张千仁违反规定进行装修，是恒隆公司的故意和放任造成，恒隆公司作为租赁合同的起草方及租赁关系的主导方，应承担主要或全部责任。2.由于恒隆公司未履行《房屋租赁协议》约定的出租方应共同办理租赁登记的随附义务，且拒不提供涉案物业权属资料（恒隆公司将涉案房屋办理了抵押贷款，因此房产证被银行抵押，故其无法办理租赁登记），故张千仁无法申请装修报建，因恒隆公司不延长免租期，张千仁不得不先行装修，同时催促恒隆公司提供房产证原件配合办理租赁登记以办理装修工程申报手续。恒隆公司存在过错，其应对其造成的损失承担全部赔偿责任。3.恒隆公司对张千仁手续未完善就开展装修的情况是明知和同意的，并一直积极配合，正因如此张千仁才能开展装修。二、一审认定的装修损失总额有误。1.广州市宏正工程造价咨询有限公司（以下简称宏正公司）的评估未包括二楼土建工程造价，在宏正公司遗失张千仁提交的装修设计图电子文档的情况下，根据现有的评估水平，张千仁申请法院委托有资质的设计公司复原装修设计图电子文档并评估确定装修损失总额，以4659457元（具体以复原装修设计图电子文档进行评估的数额为准）责令恒隆公司向张千仁作出赔偿。2.即使二审阶段无法复原装修设计图并对装修数额重新认定，一审认定的装修损失总额存在明显错误，电梯是两台而非一台（一台已安装，一台未完成安装），应按两台电梯即一审认定的损失数额加上另一台电梯的造价154944元，合计2029287.25元认定装修损失。恒隆公司二审答辩称：1.不同意张千仁的上诉请求与事实和理由。一审判决张千仁承担75%的责任错误，其应承担100%的责任，造成本案经济损失的责任方是张千仁。涉案合同已经明确约定张千仁清楚知晓租赁物业的情况，且合同约定在装修之前，张千仁必须经过有关部门批准及经过恒隆公司的批准后才能进行施工和装修，同时装修需符合政府核准规划的用途，同时还需遵守合同第5.1条的规定，不能做娱乐餐饮，生产加工场所，不得经营违禁品。然而，合同签订后，张千仁故意违反涉案合同的约定，既没有遵守规划部门的规划要求，也未经过恒隆公司同意就按照酒店模式对涉案房屋进行了装修，故不符合合同约定的用途。根据合同第9.2条约定，因乙方的原因导致本协议被解除的，甲方不予退还租赁保证金及定金，乙方已完成的装修及乙方的用品及货物全部归甲方所有。本案中由于张千仁的违约，根据合同的约定，张千仁或联万公司投入的设备及装修损失由其本人负责，一审判决忽略了涉案合同第9.2条的约定。2.在装修方面，一审宏正公司是根据各方当事人在现场的确认才对涉案房屋的装修造价进行核算的，且在出具正式鉴定报告之前出具了初稿和调整稿，在鉴定过程中，要求各方补充相关的施工资料，经双方的质证后才出具正式的鉴定报告。现张千仁用设计图纸，而非已完工的竣工图纸或施工图纸来左右工程造价的鉴定范围及金额，恒隆公司在一审诉讼中已否定了该主张，鉴定机构也未采纳该主张。鉴定机构是按照现场勘验的且经各方确认的数据进行核算，得出鉴定结论的，恒隆公司认为完全正确。3.关于电梯方面，现场只有一台电梯，这是经双方现场勘验确定的，另一台电梯订货后没有送到现场，发回重审后，各方到现场再次核实也是同样的情形，故恒隆公司认为张千仁的上诉请求与事实理由均不成立。联万公司二审答辩称其同意张千仁的上诉意见。蓝海骐二审未答辩。恒隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为：（1）驳回张千仁一审诉讼请求；（2）判令联万公司向恒隆公司清偿租金534万元（从2014年2月18日起计至2015年11月20日止；其中2014年2月18日至2015年2月17日，每月租金25万元，2015年2月18日至2015年11月20日，每月租金26万元）；（3）判令联万公司支付逾期交租的违约金1006430元（从2014年2月18日起以每月租金25万元标准按5?/日计算，从2015年2月18日起以每月租金26万元标准按5?/日计算至联万公司清偿租金之日止，暂计至2015年11月20日止，违约金为1006430元）；（4）由张千仁、联万公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审查明事实错误。1.一审在查明认定涉案物业的承租方及实际承租人或实际使用人的问题上存在明显错误。首先，联万公司于2013年3月30日才注册成立，虽然2013年2月8日，恒隆公司收取了张千仁交付的租赁定金75万元。2013年2月18日，恒隆公司与张千仁及蓝海骐签订了《房屋租赁协议》，但同日张千仁明确在《租赁场地交接书》上注明接收方为联万公司。故涉案物业的实际使用人以及使用承租方是联万公司。其次，联万公司成立后就涉案物业以其自身名义对外签订并履行一系列的施工合同、购买建筑材料的合同等，因涉案物业被政府部门勒令停工，从而被材料商追讨材料款、被农民工追讨劳动报酬，从广州市天河区人民法院在执行（2014）穗天法民四初字第264-300号协助执行通知书中，将恒隆公司向张千仁收取的租赁定金75万元认定为是联万公司所交付并予以执行的行为来看，是认定在联万公司成立后，其承接了张千仁在《房屋租赁协议》中约定的义务成为涉案物业的承租主体。再次，一审未对2013年2月18日联万公司接收了涉案物业后，房屋租赁关系即成立并应开始履行的事实予以查明，而是错误的以免租期不算租赁关系的开始，以缴租开始才是租赁关系的开始作为错误观点导致一审查明事实错误。一审认定张千仁是《房屋租赁协议》的合同主体错误，从而错误认定其在本案中有主张诉求的权利，请二审法院予以纠正。二、一审适用法律错误。1.一审未将联万公司认定为实际的承租方是适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二、三条的规定以及现有证据，证明2013年3月30日之后，联万公司实际履行了2013年2月18日的《房屋租赁协议》，故其应是该《房屋租赁协议》的合同相对人，根据合同相对性原则，张千仁不具备向恒隆公司提起诉讼的权利。2.一审错误的将租赁期间的免租期不视为合同期，将缴付租金开始之日视为合同开始履行的观点没有法律依据，涉案物业被联万公司占据造成恒隆公司无法正常收取租金，严重损害了恒隆公司的合法权益。3.恒隆公司对涉案物业享有使用、处分、收益等权利，一审认定恒隆公司无权对涉案物业进行出租，严重违背了《物权法》及其他相关法律规定，剥夺了房屋所有权人对房屋行使所有权的权利。小区配套设施仅仅是行政部门对该房屋在小区中的规划设定，只对使用权进行限制而非对房屋所有权的限制。一审混淆上述概念，认定恒隆公司应承担25%的责任错误。恒隆公司对履行《房屋租赁协议》没有任何过错，无需承担任何法律责任。张千仁针对恒隆公司的上诉，二审答辩称：1.张千仁不同意恒隆公司的上诉意见，恒隆公司存在明显过错。2.张千仁在免租期内及时提起本案诉讼，没有放任损失扩大的实际行为。3.张千仁是根据法院的安排配合进行评估的，法院也认为本案比较复杂，且面积较大，所以在评估公司最后一次勘查现场后，张千仁也及时进行了交接，这是法院的诉讼活动，并非我方过错。4.张千仁从未使用涉案房屋用于经营，也未取得收益。联万公司针对恒隆公司的上诉，二审答辩称其除了同意张千仁的上述答辩意见外认为联万公司并非合同的签署方及相对方，已经履约的行为中，定金是张千仁于2013年2月8日支付的，恒隆公司交付房屋给张千仁装修的时间是2013年2月18日，而联万公司虽然是作为经营酒店的目的而成立的，但成立的时间是2013年3月30日，且从未实际经营酒店，没有参与经营酒店的事实行为，而因为工人工资问题，一审法院向恒隆公司送达了协助执行通知书划扣定金，恒隆公司划出定金的行为也未取得张千仁的同意，张千仁对此是不认可的。在本案中张千仁提出恒隆公司应返还75万元的诉讼请求，该事实是对恒隆公司主张的有利反驳。虽然一审认为该75万元是张千仁与联万公司的内部关系而不予调处，据此驳回张千仁对该75万元的诉讼请求，但一审也未认定该75万元定金是联万公司的，故联万公司不是涉案合同的当事人或涉案房屋的实际使用人。蓝海骐针对恒隆公司的上诉，二审未答辩。张千仁于2017年4月10日向一审法院起诉请求：1.解除张千仁、恒隆公司于2013年2月18日签订的《房屋租赁协议》；2.恒隆公司向张千仁返还定金750000元；3.恒隆公司向张千仁赔偿装修款4659457元；4.恒隆公司承担本案诉讼费用。恒隆公司向一审法院反诉请求：1.张千仁、联万公司连带承担支付2014年2月18日起至2015年11月20日的租金534万元（其中2014年2月18日至2015年2月17日每月租金为25万元，2015年2月18日至2015年11月20日每月租金为26万元）给恒隆公司；2.张千仁、联万公司支付逾期支付上述租金的违约金（以当月租金为本金，按每日万分之五的标准计，自当月18日起计至付清之日止）；3.张千仁、联万公司承担本案本诉、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：恒隆公司是广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房（首层，建筑面积1632.42平方米，规划用途为商场、干衣店；简称101房）、广州市天河区黄埔大道恒隆街16号201房（二层，建筑面积2624.18平方米，规划用途为餐饮；简称201房）、广州市天河区黄埔大道恒隆街14号B201（地下二层，建筑面积6224.82平方米，规划用途为商业）的登记产权人。上述房屋均位于广州市天河区“天一庄”小区内。联万公司于2013年3月30日经工商部门批准成立，《企业注册基本资料》载明：业户地址“广州市天河区黄埔大道中恒隆街14号101房自编之一”，法定代表人“张千仁”，经营范围“房地产信息咨询；场地出租”。2013年2月18日，恒隆公司（出租方、甲方）与张千仁、蓝海骐（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其位于广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房（约1632平方米）和16号201房（约2624平方米）、天一庄商住小区A1幢负二层出入口范围（约150平方米）及B1幢负二层肉菜市场范围（约400平方米）共约4800平方米的物业（统称涉案物业）出租给乙方使用。租赁物业与其所在的建筑物于2007年前已经政府有关部门验收合格，甲方已清晰告知乙方租赁物业的状况及物业各部位的用途，乙方已清楚了解和掌握。租赁期自2013年2月18日起至2028年2月17日止，其中2013年2月28日至2014年2月17日期间为免租期，2014年2月18日至2015年2月17日期间租金为250000元/月，2015年2月18日至2016年2月17日期间租金为260000元/月……在租赁期的第一年为免租期，租赁期的第二年每月租金为250000元，租赁期的第三年起每年递增一次，递增幅度为4%。签约当日乙方向甲方支付750000元作为租赁定金，免租期满该定金中的250000元转为第一个月租金，500000元即转为租赁保证金。若乙方在签订协议后至免租期满前单方解除协议或违约时，定金归甲方所有；若乙方在起租日至协议期满前，因违反本协议之约定欠付租金10天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金；在租赁期满时，如乙方无拖欠租金、水电费或无拖欠其它税费及乙方无其它违约情形，甲方应在乙方将租赁场地交还甲方后十天内将租赁保证金无息退给乙方，每延迟退款一天，甲方每天按应退金额的0.5‰向乙方给付违约金。租金按月支付，乙方在每月的8–13号向甲方支付下一个月租金。乙方逾期支付租金的，则从应付日起至付清之日止向甲方支付违约金，违约金每日按欠款额的0.5‰计收。甲方在收到乙方支付的750000元租赁定金后三天内，向乙方按现状移交租赁物业并签订《场地交接书》。乙方所承租物业的使用功能应与甲方获得规划局批准的使用功能相一致，乙方在租赁物业内的经营范围除必须经政府有关部门批准外，还必须遵守下列约定……不得作餐饮、娱乐经营用。乙方对租赁物业装修及安装设备、设施，必须取得政府部门的批准才能进行，并取得其验收合格的证明文件后，租赁场地才能投入使用。本协议期限内，在不影响建筑物结构安全和不影响公共设施安全及符合消防安全规定的前提下，经甲方同意且报政府有关部门批准后乙方可在租赁物业内进行以经营为目的的装修或安装、改装、维修装置。乙方的设计、图纸和施工方案应报甲方备案，并报政府有关部门批准办妥手续后方能实施，同时应特别注意以下几点：（1）不得破坏建筑物的主体结构；（2）不得改变排水道的位置，不得设置室外水龙头；（3）乙方如需对外立面进行整饰包括安装太阳蓬等，须向甲方提供设计整饰方案并经得有关部门批准方可进行；（4）不得占用公共场地、占用消防通道。凡违反上述约定，甲方有权要求乙方立即停工并恢复原状；如乙方未能在限期内改正，则视为乙方违约，按违约处理并视情况赔偿甲方的损失。本合同签订后，在开业前或合同履行期间，因甲方的原因甲方不得单方解除合同；如甲方强行解除合同，造成乙方无法正常经营的，甲方除应将定金双倍退还乙方外，还须赔偿乙方已完成的装修损失（以评估公司评估的价值为准）。因乙方的原因使本协议在合同期满前被解除，甲方不予退回乙方已缴定金或租赁保证金，且乙方已完成的装修及已安装的设备、用品和货物等全部归甲方所有。如任何一方违反本协议并且未能及时纠正，守约方有权要求违约方赔偿损失，并有权要求继续全面正确履行本协议。赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5‰支付滞纳金。如非甲方原因，乙方逾期10天仍未缴清应缴租金时，甲方有权解除合同并立即收回租赁物业。本协议期限届满或解除时，乙方应在期限届满或通知解除本协议后的三十日内将租赁物业腾空清理完毕后交还给甲方，在此三十日内，乙方继续按租赁期内最后一个月的租金标准向甲方支付租金；乙方若逾期仍未交出承租租赁物业，甲方有权以租赁期内最后一个月的租金标准的双倍，根据乙方逾期天数向乙方收取逾期迁出占用费。租赁物业内所有由乙方安装的设备、设施以及镶嵌物，采用来装去留的原则处理：本协议期限届满或解除时，乙方不可拆走租赁物业内所有由乙方安装的设备、设施以及镶嵌物，但可搬走乙方所经营的货物及可搬动的设施。本协议经双方法人代表或授权代表签署且甲方收到乙方支付的租赁定金后生效。等等。2013年2月8日，恒隆公司收取租赁定金750000元。2013年2月18日，恒隆公司交付涉案物业。当日《租赁场地交接书》载明乙方（接收方）为联万公司（但未加盖联万公司公章），经办人为张千仁、蓝海骐。此后，承租方对涉案物业进行装修，装修用途为经营连锁旅业。后因天一庄小区业主认为涉案物业属小区会所，要求停止装修施工，并聚集反映诉求。相关政府部门介入处理，上述装修行为被叫停。2013年10月24日，广州市天河区人民政府员村街道办事处（员村街道办）向天一庄小区业主作出穗天员信访复［2013］15号《关于天一庄小区有关物业纠纷问题的答复意见》（简称《答复意见》），主要内容：一、经天河区房管局核查，101房、201房产权人为恒隆公司，101房规划用途为商场、干衣店，201房规划用途为餐饮。二、经天河区规划局核查，天一庄小区A1A2幢建筑物已取得规划部门核发的穗规验证［2006］2979号《建设工程规划验收合格证》，使用功能为商业、住宅楼（其中首层为商业，二层为餐厅）。该地块规划部分商业及餐饮业是作为地块内居住小区的配套所需，改变这部分商业及餐饮对外作连锁店（旅业）与用地性质不符。建设单位若要改变建筑物的规划使用功能必须向规划部门提出申请，在没有得到规划部门批复许可之前，擅自改变原规划使用功能进行装修的，涉嫌构成违法建设。三、根据天河区城管执法局穗天执函［2013］347号意见，现承租方的改造、装修属于建筑施工行为，因其建筑施工面积达1500平方米以上，按照国务院《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，建设单位在开工前应当依照该办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。此外，该处的改造、装修涉及改变原有建筑使用性质及建筑外观，按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条规定，建筑物如涉及改变使用性质，建设单位或者个人应当取得城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证，方可施工。经检查，承租方未能提供该工程规划许可证、施工许可证，城管综合执法部门按照有关法律、法规进行制止和查处，现该处已停止施工。关于部分业主反映开发商在销售宣传中称“小区设有会所”，认为会所功能被更改、构成违约欺诈行为的问题，建议通过法律途径解决。2014年3月12日，张千仁提起本案诉讼，恒隆公司亦提起反诉；一审法院将本诉、反诉合并审理。案件审理过程中，一审法院向员村街道办发函调查，该街道复函称：1、上述《答复意见》是我街道接到投诉件后多次调查了解，并根据有关法律法规给信访人作出的答复意见。2、关于天一庄会所拟改建为酒店引发集会维权的问题，我街曾多次组织相关部门及业主方、承租方召开协调会议，会议中要求业主方、承租方依法依规办理有关审批手续，依法申领有关批文和证照。由于双方无法达成一致意见，我街建议通过法律途径解决。上述复函的附件中有日期分别为2013年9月13日、2013年10月13日的《重大纠纷、群体性事件情况登记表》各一份及日期分别为2013年10月23日、2013年10月24日的会议签到表各一份。其中2013年9月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》载明：接报时间“2013年9月13日”，主要原因“2013年9月13日上午10时，员村家乐福超市门前有100多名天一庄赛拉维小区业主聚集，反映小区内A1与A2栋在2006年年底至2007年年初交楼使用，当时开发商称两栋物业的夹层为会所，前面空地为游泳池。但至今，会所未建成、泳池未投入使用，而是在未经业主同意下，开发商在该区域改建施工，拟改建为酒店。业主认为坚决不同意开发商的行为，提出两点诉求：一是施工方立即停止施工，施工人员退场；二是相关部门必须在十个工作日内作出答复，并组织施工方清场，将改建部分恢复原状。”，处理结果“我街听取业主诉求后并经研究后，现场作出初步答复：一是在员村街城管执法队于10月8日向施工方发出停工通知的基础上，强令施工方立即停工，并安排工作人员在施工点值班监管。二是我街抓紧跟区规划、国土、建设、城管等相关职能部门进行协调，进一步核实情况。三是10个工作日内，向业主作出相关答复。现场业主代表对初步答复较满意，聚集人群于当日12时左右离开”。2013年10月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》载明：接报时间“2013年10月13日”，主要原因与上述2013年9月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》记载的一致，处理结果“10月24日晚，我街组织天一庄小区业主代表就其提出的诉求问题当面进行了答复，就有关情况作了解释说明，并给予书面答复意见。业主代表对答复意见表示满意，并对我街高度重视小区业主的诉求，及时依法依规协调处理问题表示感谢。《答复意见》已于10月25日张贴在天一庄小区公告栏内”。关于租赁定金750000元，恒隆公司称因联万公司拖欠工人工资，其已根据一审法院（2014）穗天法民四初字第264–300号协助执行通知书将上述750000元转入一审法院账户，用以清偿联万公司拖欠的工人工资，因此不存在再返还的问题。恒隆公司对其主张提供一审法院（2014）穗天法民四初字第264–300号协助执行通知书、广东省人民法院案款收据等予以证实。经质证，张千仁、联万公司对上述证据的真实性均无异议。案件审理过程中一审法院到涉案房屋现场勘察，张千仁指出其装修施工的主要项目和内容包括：一楼抬高地面、砌墙、批荡、二次消防、水电、电梯、主供电缆（由负三层拉到三楼）。恒隆公司不认可张千仁所述的以上施工内容，认为应以现场的实际施工情况为准。后张千仁申请对涉案房屋的装修造价进行评估，一审法院摇珠确定宏正公司为评估机构。宏正公司经现场勘查后作出造价鉴定意见书，确定涉案房屋装修工程造价分别为方案一1445113.85元［按照2013年《工程量清单项目计量规范》计算规则、广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）及广州市相关规范编制］、方案二1495745.63元［按照《建筑砌砖工程协议》编制］，另外双方争议的消防喷淋系统造价为274285.4元。张千仁认为宏正公司作出的上述造价鉴定意见书遗漏了电梯工程，其已在涉案房屋完成了电梯安装配置工程，其中一台电梯已安装至涉案房屋并通过安全运行测试；对此，宏正公司、恒隆公司均确认现场安装了一台电梯。因宏正公司未将涉案房屋现场安装的电梯等相关费用纳入涉案房屋装修工程造价范围内，一审法院根据张千仁的申请，依法选定广州德高价格评估有限公司（简称德高公司）作为涉案房屋电梯部分工程造价的评估机构。经现场勘查发现，涉案房屋仅有一台电梯已安装。后德高公司作出评估报告书，确定涉案房屋电梯单价为129120元，电梯安装费单价为25824元。又，恒隆公司表示，联万公司成立后租赁合同承租方为张千仁、联万公司；张千仁则表示，张千仁成立联万公司管理租赁的涉案房屋，租赁合同的承租方为张千仁。另，恒隆公司确认其已于2015年11月20日接管了涉案房屋。一审法院认为：关于本案租赁合同承租人主体问题。第一，张千仁、蓝海骐均在《房屋租赁协议》上乙方落款处签名，但本案中张千仁称蓝海骐已退出租赁合同，故将蓝海骐列为第三人，而蓝海骐并未到庭应诉及主张权利，而恒隆公司提起反诉亦未将蓝海骐列为被告。因此，在张千仁、恒隆公司均确认蓝海骐并非本案租赁合同相对方且蓝海骐也未到庭应诉及主张权利的情况下，一审法院认定蓝海骐并非租赁合同的相对方。第二，恒隆公司认为张千仁、联万公司为共同承租人，但按查明的事实，联万公司成立于2013年3月30日，涉案房屋的租赁定金支付时间为2013年2月8日，恒隆公司交付涉案房屋的时间为2013年2月18日，且涉案房屋的装修在装修期间因遭到小区业主集会抗议而被相关政府部门叫停，此时涉案房屋的起租时间尚未届满，即承租方尚未有实际使用及交租的履约行为，在此情况下恒隆公司称联万公司已成为实际承租人，理据不足，一审法院不予采信，本案租赁合同的承租方仍为张千仁。恒隆公司、张千仁双方签订的《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒隆公司作为出租方确认其已于2015年11月20日收回涉案房屋，双方合同已于该日实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。关于张千仁要求恒隆公司退还租赁定金750000元的诉讼请求。本案中恒隆公司已举证其根据一审法院（2014）穗天法执字第264–300号协助执行通知书要求将上述750000元转入一审法院账户，用以清偿联万公司拖欠的工人工资。鉴于联万公司为张千仁担任法定代表人成立的公司，且张千仁自述成立联万公司的目的为管理涉案房屋，张千仁与联万公司之间为内部关系，在恒隆公司已根据一审法院要求将上述定金转入一审法院账户用于清偿联万公司拖欠的工人工资的情况下，一审法院对张千仁要求恒隆公司返还上述定金的诉请不予支持。至于张千仁、联万公司之间的内部关系，属另一法律关系，本案不予调处。关于张千仁要求恒隆公司赔偿装修款的诉讼请求。根据查明的事实，一方面，涉案房屋中的101房规划用途为“商场、干衣店”、201房的规划用途为“餐饮”，合同约定“甲方已清晰告知乙方租赁物业的状况及物业各部位的用途，乙方已清楚了解和掌握”及“乙方对租赁物业装修及安装设备、设施，必须取得政府部门的批准才能进行”，但根据2013年10月24日员村街道办的《答复意见》，张千仁作为承租方在未依法经规划部门审批同意的情况下便改变涉案房屋的规划用途进行连锁酒店用途的装修，且在建筑施工面积超过1500平方米的情况下也未依法申领施工许可证便入场装修，导致装修行为后来被涉案房屋所在小区业主集会抗议后被政府有关部门叫停。由此可见，张千仁作为承租方未依法报批擅自进场装修，对造成本案合同无法继续履行负有主要责任。另一方面，涉案房屋产权虽登记在恒隆公司名下，但恒隆公司同时是涉案房屋所在小区的开发商，恒隆公司明知涉案房屋为小区配套设施，仍将涉案房屋出租给张千仁使用，且在张千仁接收房屋后对张千仁未经行政部门审批同意便进行以酒店为用途的装修未尽到出租方应尽的注意义务，对张千仁的装修行为被小区业主集会抗议后被政府有关部门叫停从而导致双方合同无法继续履行负有次要责任。至于张千仁装修造价的确定，考虑到张千仁是在未经依法报批的情况下擅自入场装修的，结合现场勘察情况，一审法院认为装修造价除宏正公司评定的方案一1445113.85元加上消防喷淋系统部分造价274285.4元外，还应计入涉案房屋已安装的一台电梯的造价即154944元（129120元+25824元），以上合计1874343.25元。综合本案案情，遵循公平合理原则，一审法院酌情判令上述装修损失应由张千仁负担75%即1405757.44元、恒隆公司负担25%即468585.81元。关于恒隆公司要求张千仁支付租金及违约金的反诉请求。如上所述，恒隆公司作为小区开发商，明知涉案房屋为小区配套设施，其对外出租收益可能牵涉小区全体业主利益，在此情况下恒隆公司仍将涉案房屋出租给张千仁，且在张千仁接收房屋后对张千仁未经行政部门审批同意便进行以酒店为用途的装修未尽到出租方应尽的注意义务，对涉案房屋装修被有关部门叫停后双方合同无法继续履行负有一定责任。另一方面，张千仁虽对其未依法报批便擅自入场装修导致合同无法履行负有主要过错，但考虑到张千仁作为承租方并未实际使用涉案房屋进行经营收益，张千仁在其装修行为被政府相关部门叫停时免租期尚未届满，张千仁在双方产生纠纷后亦及时提起本案诉讼，且涉案房屋的装修评估涉及面积较大，张千仁、恒隆公司双方对相关事项存在较大争议，评估机构宏正公司于2015年11月20日最后一次勘察现场，当日恒隆公司便收回了涉案房屋。综上，恒隆公司要求张千仁支付涉案房屋租金及违约金的理据不足，一审法院不予支持。蓝海骐经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院于2019年9月17日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司补偿原告（反诉被告）张千仁装修损失468585.81元。二、驳回原告（反诉被告）张千仁的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费49670元，由原告（反诉被告）张千仁负担41340元，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担8330元。一审反诉受理费31940元，由被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担。评估费63894.3元，由原告（反诉被告）张千仁负担47920.73元，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担15973.57元经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，张千仁向本院提交：证据一、（2017）粤71行终975号行政判决书，拟证明恒隆公司2015年收回涉案房屋后，于2016年对涉案房屋进行了装修，这是现场另一台尚未安装电梯设备丢失的原因，因此另一台电梯的设备款和安装款均应计算在装修损失总额之内。证据二、广州市天河区人民法院（2014）天法执字第264-330号《冻结/查封/扣押财产清单》，拟证明查封涉案房屋是有两台电梯，而非一台电梯，一审认定事实错误。恒隆公司质证认为张千仁提交的证据不是新证据，对于证据一的真实性、合法性予以确认，但恒隆公司认为与本案无关，不能证明张千仁拟证明的事实。对于证据二的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，查封期间是2013年11月19日至2014年12月18日，恒隆公司接管场地的时间是2015年11月20日，即使在查封期间，对两台电梯的保管人是张千仁及联万公司，联万公司对于电梯的丢失负有保管责任。行政判决书是2016年作出的，是恒隆公司接管场地后发生的行政诉讼，因此与本案无关。联万公司质证称其同意张千仁提交的证据和证明内容，证据一显示装修时间是2016年4、5月份，进行建设的当事人是恒隆公司，其同样没有施工许可证，本案恒隆公司指责张千仁有过错，事后其自身也犯了同样的过错，亦证明违反规划是其主观故意造成的。涉案房屋查封截止时间是2014年12月18日，鉴定机构宏正公司接受一审法院的委托时间是2014年10月29日，评估期间涉案设备既受张千仁管理也受恒隆公司的监控，若张千仁想要搬离设备的话也需恒隆公司出具准出证明，但恒隆公司并未提交准出证的底单，证明另一台电梯仍在现场，其丢失的原因是恒隆公司造成的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张千仁、恒隆公司的上诉请求与张千仁、恒隆公司、联万公司的答辩意见，分析如下：关于承租主体问题。根据一审查明的事实可知，涉案《房屋租赁协议》是张千仁、蓝海骐与恒隆公司签订，一审认定蓝海骐并非租赁合同的相对方后，张千仁与恒隆公司对此均未向本院提起上诉，视为其服从一审判处，前述《房屋租赁协议》约束合同相对方为张千仁与恒隆公司。恒隆公司上诉主张联万公司应与张千仁共同承担承租人的责任，但联万公司成立于2013年3月30日，涉案房屋的租赁定金支付时间为2013年2月8日，恒隆公司交付涉案房屋的时间为2013年2月18日，且涉案房屋的装修在装修期间因遭到小区业主集会抗议而被相关政府部门叫停，此时涉案房屋的起租时间尚未届满，即承租方尚未有实际使用及交租的履约行为，在此情况下恒隆公司主张联万公司已成为实际承租人缺乏依据，本院不予采纳。关于张千仁与恒隆公司之间的责任分担问题。根据查明的事实，涉案房屋中的101房规划用途为“商场、干衣店”、201房的规划用途为“餐饮”。根据张千仁与恒隆公司所签订的《房屋租赁协议》中的约定“甲方已清晰告知乙方租赁物业的状况及物业各部位的用途，乙方已清楚了解和掌握”及“乙方对租赁物业装修及安装设备、设施，必须取得政府部门的批准才能进行”。从2013年10月24日员村街道办出具的《答复意见》内容可知，张千仁作为承租方在未依法经规划部门审批同意的情况下便改变涉案房屋的规划用途进行连锁酒店用途的装修，且在建筑施工面积超过1500平方米的情况下也未依法申领施工许可证便入场装修，导致装修行为后来被涉案房屋所在小区业主集会抗议后被政府有关部门叫停。为此，一审法院认为张千仁作为承租方未依法报批擅自进场装修，对造成本案合同无法继续履行负有主要责任并无不当。涉案房屋产权登记在恒隆公司名下，恒隆公司亦是涉案房屋所在小区的开发商，恒隆公司应明知涉案房屋为小区配套设施，但该司仍将涉案房屋出租给张千仁使用，且恒隆公司对张千仁未经行政部门审批同意即进行以酒店为用途的装修的行为并未尽到出租方应尽的注意义务，故一审法院据此认定恒隆公司对合同无法继续履行负有次要责任亦无不当。对张千仁、恒隆公司上诉各自主张对方应承担更大的责任，本院不予采纳。关于张千仁装修的造价问题。根据本院发回重审裁定，原一审判决是对当事人提出异议的涉案房屋现场安装的电梯等相关费用未纳入装修工程造价评估及损失赔偿范围未予审查认定而被发回重审。结合现场勘察情况，现一审法院重审认为装修造价除宏正公司评定的方案一1445113.85元加上消防喷淋系统部分造价274285.4元外，还应计入涉案房屋已安装的一台电梯的造价即154944元（129120元+25824元），以上合计1874343.25元无误。根据张千仁二审提交的查封笔录，涉案房屋内二台广日电梯查封时保管义务人为张千仁，但现场勘察仅有一台电梯，故张千仁对另一台电梯并未尽保管义务，因此所造成的损失应由其自行承担，因此，对张千仁上诉主张应增加一台未安装电梯造价，本院不予采纳。如上所述，张千仁对合同不能继续履行负有主要责任，恒隆公司负有次要责任，根据公平合理原则，一审法院酌情判令上述装修损失应由张千仁负担75%即1405757.44元、恒隆公司负担25%即468585.81元于法无悖，本院予以维持。关于恒隆公司要求张千仁支付租金及违约金问题。再如上所述，本案张千仁、恒隆公司对合同不能继续履行均负有相应的责任。而从本案查明事实来看，张千仁作为承租方并未实际使用涉案房屋进行经营收益。张千仁在其装修行为被政府相关部门叫停时，其免租期尚未届满。在双方产生纠纷后张千仁亦及时提起了本案诉讼，且评估机构宏正公司于2015年11月20日最后一次勘察现场的当日，恒隆公司便收回了涉案房屋。故，本案恒隆公司要求张千仁支付涉案房屋租金及违约金的理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，张千仁、恒隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80597元，由张千仁负担40327元，由广州市恒隆房地产投资有限公司负担40270元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏