江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12760号原告：**龙，男，1969年出生，汉族。原告：黄裕香，女，1970年出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师。被告：顾敏，男，1970年出生，汉族。被告：**，男，1973年出生，汉族。被告：刘名名，男，1977年出生，汉族。被告：范梦玲，女，1993年出生，汉族。原告**龙、黄裕香与被告顾敏、**、刘名名、范梦玲物权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，后转为普通程序并组成合议庭,于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告黄裕香及两原告的共同委托诉讼代理人马涛，被告顾敏、**、刘名名，均到庭参加诉讼，被告范梦玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告**龙、黄裕香向本院提出诉讼请求：1、确认张家港市杨舍镇景巷花苑14幢601室、01阁楼和5#车库所有权为原告所有；2、被告**与被告顾敏之间的《房地产买卖契约》、顾敏取得的杨舍镇景巷花苑14幢601室、01阁楼和5#车库的房产证无效；3、被告顾敏与被告范梦玲之间的《张家港市存量房买卖合同》、范梦玲取得的杨舍镇景巷花苑14幢601室、01阁楼和5#车库的房产证无效；4、被告范梦玲修理其损坏大门，并赔偿原告精神损失10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年5月向刘名名借款，并提供张家港市杨舍镇景巷花苑14幢601室为借款进行担保，且办理了相关手续，但原告没有借到相应的款项。根据被告刘名名的要求，原告在抵押合同、授权委托书上签名，被告刘名名带原告到张家港市公证处，以**的名义对授权委托书进行了公证。被告**利用公证的授权委托书，在2010年7月14日将上述房屋卖给被告顾敏，并办理了产权证书。2017年8月2日，被告顾敏又将此房屋卖给了被告范梦玲，并办理了产权证书。2017年8月7号，被告范梦玲带人要求原告从居住的上述房屋内搬走，原告经查询才知房屋被过户的情况，原告即向公安机关报案。四被告以非法的方式，将原告的房屋进行买卖并办理产权证，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告顾敏辩称：1、原告提交的《借款合同》、《抵押合同》均有原告的签名，原告认为其不清楚合同内容的主张不成立；2、原告亲自到公证处办理委托书的公证，明确知道公证书的内容和效力，公证书合法有效；3、钱晓军因向其借款140万元无法归还，才将案涉房屋和景巷花苑14幢203室过户到其名下用于抵债，其取得案涉房屋所有权有合法依据；4、其经中介联系将案涉房屋以115万元的价格卖给范梦玲，不存在恶意串通，买卖合同有效。请求驳回原告的诉请。被告**辩称，原告自愿与其一起到公证处办理了委托书的公证,公证书合法有效,其与顾敏签订的《房地产买卖契约》合法有效。被告刘名名辩称，原告及潘林一起来向钱晓军、蔡宏借钱，其根据钱晓军的要求，与原告签订了借款合同、抵押合同，并办理抵押登记，蔡宏已根据原告的指令将72万元打到了潘林的账上，借款真实。被告范梦玲书面答辩称：1、其与顾敏签订的《张家港市存量房买卖合同》真实有效，其按约支付了相应的购房款，且取得了房产证；2、案涉房屋系其所有，其不存在损坏原告财产的行为。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2006年8月29日，**龙因老宅拆迁由张家港市城市投资发展有限公司安置购得2套拆迁安置房，分别是张家港市杨舍镇景巷花苑14幢203室、11#车库以及张家港市车库,并取得产权证，房屋所有权人为**龙和黄裕香。其中，景巷花苑14幢601室房屋一直由**龙、黄裕香夫妇居住使用至今。2009年5月21日，**龙、黄裕香（甲方）与刘名名（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款25万元，借款期限自2009年5月21日至2009年8月20日；甲方同意将景巷花苑14幢601室（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）抵押给乙方，作为归还借款的保证。双方还对借款利率、违约责任等作了约定。同日，**龙、黄裕香（甲方）与刘名名（乙方）就上述房屋签订《抵押合同》，并办理抵押登记，抵押权人刘名名，抵押额为25万元。在此之前，上述房屋已经为其他债权设定抵押额度30万元。同日，**龙、黄裕香出具《委托书》，委托**办理景巷花苑14幢601室、203室房屋出售的相关手续，授权范围包括下列事项：1.签署上述房屋买卖合同。2.代为办理抵押登记手续及解除抵押手续。3.代为办理归还银行贷款并签署相关文本；4.代为办理该房屋的过户手续及领取房产证、土地证、他项权证等资料；5.代为收取房款。并约定，受托人在委托范围内所签署的一切文本和办理的相关手续，委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。同日，**龙、黄裕香将上述委托书在张家港市公证处办理了公证，张家港市公证处出具了（2009）苏张证民内字第3186号《委托书公证书》。2010年7月14日，**以**龙、黄裕香委托代理人的身份与顾敏签订《房地产买卖契约》，将**龙名下出售给顾敏，成交价为925000元，顾敏于2010年7月14日前一次性付清，付款方式为现金。后该房产登记在顾敏名下，房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号。审理中，顾敏陈述其在签订《房地产买卖契约》前知道上述房屋由**龙、黄裕香实际居住、使用，也未去现场看房，其拿到房产证和土地证后，将房产证及土地证交给了钱晓军。另查明，刘名名、**均系张家港市东安投资顾问有限公司（以下简称东安公司）工作人员，东安公司成立于2008年11月14日，钱晓军为唯一股东，也是法定代表人。2018年7月2日，东安公司被吊销营业执照。顾敏与钱晓军系朋友关系。再查明，2017年8月2日，顾敏与范梦玲在张家港市房产交易中心网签了《张家港市存量房买卖合同》（编号为：张房存0061515），约定由顾敏将上述房屋出售给范梦玲，成交价为135万元，由范梦玲于2017年8月2日前一次性付清，房屋交付日期为2017年8月2日。同日，顾敏办理了不动产产权变更，将上述房屋变更登记至范梦玲名下，不动产权证号为：苏（2017）张家港市不动产权第0074443号。2017年8月4日，顾敏向范梦玲出具收条，内容为：今收到范梦玲委托赵建通过银行转账代付购买景巷花苑14幢601室购房款共计150万元，其中115万元为转账，另有35万元为现金支付。又查明，2017年8月2日，沈翔打给赵建70万元，赵建分2笔打给顾敏50万元、20万元。2017年8月3日，沈翔又打给赵建20万元。2017年8月4日赵建打给顾敏45万元。2017年8月3日，顾敏支付宝转账给倪彩敏1万元，2017年8月4日，顾敏转账给钱晓军31万元，转账给倪彩敏78万元。2017年8月17日，范梦玲要求**龙、黄裕香搬离景巷花苑14幢601室房屋，双方发生争执并报警，民警告知双方协商解决或通过司法途径解决。后范梦玲又于8月20日、8月28日二次叫人去撬门，但**龙、黄裕香拒绝迁出。2017年8月28日，范梦玲在派出所调解时称，房屋是其135万元买的，顾敏说要一次性付清135万元，不一次性付清就要150万元。2017年9月4日，范梦玲向本院提起诉讼，要求**龙、黄裕香将景巷花苑14幢601室腾退给范梦玲，本院于2018年2月26日作出（2017）苏0582民初9836号民事判决，范梦玲不服该判决上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2018）苏05民终3965号民事裁定，撤销上述判决，发回本院重审。本院即于2018年10月8日重新立案，经审理作出（2018）苏0582民初12159号民事判决，判决驳回原告范梦玲的全部诉讼请求，范梦玲不服该判决上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2019）苏05民终4603号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案审理中，黄裕香向张家港市公安局以信访的形式反映东安公司蔡宏、谭成武、**、刘名名、顾敏涉嫌合同诈骗罪，张家港市公安局经过调查后未予立案。公安部门在调查中向黄裕香、潘林、**龙、蔡宏、刘名名、**、顾敏、钱晓军、谭成武等人做了询问笔录。询问笔录反映：2009年5月21日，**龙、黄裕香向东安公司借款，东安公司安排其工作人员刘名名与**龙、黄裕香办理了借款手续和景巷花苑14幢203室和景巷花苑14幢601室房屋的抵押手续，同时，东安公司还安排其工作人员**办理了委托公证卖房的手续，如果**龙、黄裕香无法按期还款，则由东安公司处置两套房屋。2010年7月，东安公司法定代表人钱晓军指令**将房屋转让给了顾敏，后顾敏找**龙、黄裕香协商房屋赎回事宜未果，顾敏遂将2套房屋出售。关于钱晓军为何将案涉房屋过户给顾敏，钱晓军、顾敏在笔录中称：顾敏是钱晓军朋友，钱晓军向顾敏借了100万元帮同学还贷款，后来银行只放了300万元出来（原来向银行借款400万元），后来这100万元钱晓军认了下来，为了让顾敏放心，就把黄裕香、**龙的房子先过户到顾敏名下，等钱晓军有钱了再赎回。关于景巷花苑14幢601室房屋上的30万元抵押贷款，顾敏在笔录中称是其还掉的，包括过户费用10万余元，刘名名、谭成武则称是东安公司还掉的。范梦玲于2017年11月10日接受本院调查时称：2013年8月范梦玲到张家港市房屋交易产权登记中心工作，是合同制工人，现在借调到不动产登记中心大厅柜台工作。2017年经做房产中介的老冯介绍，顾敏有一套房子要卖，后范梦玲和顾敏见面，顾敏开价150万元，范梦玲没有还价就马上网签了合同，并办理了过户，也未去现场看房子。签合同后，范梦玲问顾敏要房子钥匙，顾敏说买这个房子七年了没去住过，钥匙早就丢了。房款35万元是范梦玲付的，是范梦玲父亲给的，他在东湖苑菜场边上开一个小饭店，他一个眼睛不好，平时营业款都放家里；115万元是范梦玲男友许珉凡付的，许珉凡也是叫他朋友赵建汇款的，115万元中90万元是范梦玲同事沈翔打到赵建卡上的，6万元是许珉凡自己的，剩余的是赵建的钱。2017年12月22日，范梦玲到庭陈述：2017年7月份，其在网上看到系争房屋在出售，挂牌价170万元，8月1日其从做房产中介的冯亚宇处得知该房产现在只要150万元，其即同意购买，并于8月2日与顾敏在房产交易大厅见了面，因为时间紧且价格便宜，其怕房子被其他人抢着买去，就没有去现场看房子，顾敏还说房子从来没去住过，钥匙早就没有了，让其自己去配一把钥匙。范梦玲在房产交易部门工作，对房屋价格、户型、面积都很清楚，其结婚要赶着装修做新房，手里没有钱买学区房，所以得知顾敏所售房屋价格150万元的时候，就果断地交易、过户，其当场就给了顾敏35万元现金，现金是其父亲给的，其父亲眼睛不好所以开饭店收到的现金不去存银行的，其还向同事沈翔借了90万元（未出具借条），其根据男友许珉凡的要求让沈翔将90万元打给了赵建，另有25万元是其男友许珉凡负责解决的,其总共通过赵建向顾敏支付房款115万元。办完过户手续，顾敏即给其打了收条，因为当时尾款还没有付清，所以顾敏收条上写的时间是8月4日，后来房款是在8月4日付清的，实际付款金额是150万元，为避税，在合同上写的价格是135万元。2019年1月17日，范梦玲到庭陈述：2017年8月2日，范梦玲在房产交易大厅直接和顾敏签订了房产交易中心的网签合同，范梦玲先给了顾敏35万元现金，该35万元是范梦玲请假回家拿的，是其父亲给的，其父亲开饭店有营业款现金。签订合同后，范梦玲支付顾敏50万元，顾敏将房屋过户到范梦玲名下后，范梦玲支付了尾款。范梦玲在购买房屋时并不知道房屋内有其他人居住，没有去现场看过房，付款是范梦玲男朋友许珉凡负责的，房款都打到许珉凡朋友赵建的卡上再支付给顾敏的。上述事实，有房地产买卖契约、委托书、公证书、存量房买卖合同、不动产登记簿查询记录、公安机关的询问笔录、本院调查笔录、本院（2018）苏0582民初12159号民事判决书、苏州市中级人民法院（2019）苏05民终4603号民事判决书、当事人陈述等证据证实。本案有以下主要争议焦点：一、关于公证委托书的性质与效力。从**龙、黄裕香向**出具出卖房屋的公证委托书来看，该委托应基于的是**龙、黄裕香与东安公司的借款关系，是出借人收回借款的保障手段，即如果**龙、黄裕香无力偿还借款，则由东安公司工作人员**处置房屋。由此可见，东安公司在向借款人**龙、黄裕香出借款项时，安排工作人员作为借款人和抵押权人办理了**龙、黄裕香所有房屋的抵押登记，但为了规避抵押权实现的程序，即《物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，东安公司在设定抵押的同时，又安排另一工作人员办理了公证出卖抵押房屋的委托书，该委托书名为“委托”，实则系**龙、黄裕香向东安公司提供的一种担保，担保的方式即为东安公司取得包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。该担保方式系非典型担保，类似于《物权法》第一百八十六条规定的“流押条款”，违反了法律禁止性规定，规避了抵押权实现的法定方式，系以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。二、关于**代理**龙、黄裕香与顾敏签订的《房地产买卖契约》的性质与效力。从**与顾敏签订房屋买卖合同的过程看，**系东安公司工作人员，顾敏系东安公司法定代表人钱晓军的朋友，**与顾敏签订房屋买卖合同，系根据钱晓军的安排所完成，因此，**与顾敏之间存在重大利害关系。**按照钱晓军的指示将景巷花苑14幢601室房屋过户给顾敏，未通知**龙、黄裕香，事后也未得到**龙、黄裕香的追认，而顾敏受让房屋时明知受让房屋系**龙、黄裕香提供担保的房屋以及**龙、黄裕香仍居住在内等情况，而且顾敏在接受本院调查时，关于房屋交易过程、房款有无支付的陈述，与其在公安部门的陈述前后矛盾。因此，本院有理由相信，**作为代理人与相对人顾敏签订《房地产买卖契约》，并非房屋买卖的真实意思表示，而是在东安公司法定代表人钱晓军安排下的恶意串通行为，损害了被代理人**龙、黄裕香的合法权益，合同无效。三、关于顾敏与范梦玲签订的《张家港市存量房买卖合同》的效力。本院认为，案涉房地产的交易，由于其经济价值巨大，涉及当事人的基本生活需要,且与房地产政策调控、户口迁移、子女入学和生活舒适度等诸多因素密切相关，在正常情况下,交易双方均会充分了解相关信息并审慎作出决定。范梦玲本身是张家港市不动产登记中心的工作人员,作为业内人士其更应该熟悉房屋买卖的常规操作流程及相关的风险,然而其在购买涉案房屋时,明知房屋价款明显低于市场价格,在未到现场实地查看房屋状况及标的物是否存在租赁等权利负担的情况下,当天即签订房屋买卖合同、支付购房款并办理产权过户手续，明显不符合常理，其在诉讼中所作的解释说明亦无法令人信服。因双方约定的转让价格不合理，且范梦玲主观上存在过错，范梦玲的行为不构成善意取得。顾敏将案涉房屋登记至自己的名下，系通过非法途径，涉案房屋一直由**龙、黄裕香居住、使用，顾敏对自己无法向范梦玲完成交付是明知的，其在房屋买卖合同签订当天、购房款尚未完全支付的情况下，即无条件配合范梦玲完成产权过户登记，双方急于办理产权变更手续的行为目的完全一致，不具有正当合理性。结合范梦玲、顾敏关于房款数额、支付过程和房款来源的陈述不一且相互矛盾，根本无法自圆其说，以及范梦玲不是向顾敏主张交付房屋，而是舍近求远要求**龙、黄裕香排除妨害等实际情况，双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，本院认定顾敏与范梦玲签订的《张家港市存量房买卖合同》无效。综上，本院认为，被告**代理**龙、黄裕香与被告顾敏于2010年7月14日签订的《房地产买卖契约》及被告顾敏与被告范梦玲于2017年8月2日签订的《张家港市存量房买卖合同》，因恶意串通损害了原告**龙、黄裕香的利益，合同无效。被告顾敏、范梦玲由此取得的财产应当予以返还。现案涉房屋由原告**龙、黄裕香实际占有，不存返还的情形，但房屋产权现登记在被告范梦玲名下，被告范梦玲有义务配合原告**龙、黄裕香将案涉房屋恢复登记至原告**龙、黄裕香名下。原告**龙、黄裕香未提交景巷花苑14幢601室大门被范梦玲损坏的相关证据，原告提出的对大门进行修复、赔偿精神损失费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告范梦玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告**代理**龙、黄裕香与被告顾敏于2010年7月14日签订的《房地产买卖契约》无效。二、被告顾敏与被告范梦玲于2017年8月2日签订的《张家港市存量房买卖合同》无效。三、被告范梦玲于本判决生效后10日内配合原告**龙、黄裕香将位于张家港市车库（房屋建筑面积146.07平方米，阁楼建筑面积85.18平方米，车库建筑面积27.47平方米）的产权恢复登记至原告**龙、黄裕香的名下。四、驳回原告**龙、黄裕香的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由被告**、顾敏、范梦玲负担。限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  施玉芳人民陪审员  黄元元二〇二〇年六月五日书 记 员  沈 云