江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初411号原告：涂海霞，女，1987年1月18日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。委托诉讼代理人：张围强，男，1990年11月2日出生，汉族，住江西省九江市湖口县，系原告丈夫。委托诉讼代理人：魏子红，江西灜洪仁律师事务所律师。被告：江西皓润投资有限公司，住所地：江西省南昌市经济技术开发区。法定代表人：徐建民，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师。原告涂海霞与被告江西皓润投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张围强、魏子红，被告委托诉讼代理人胡晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂海霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告已支付的租金、履约保证金等共计112920元；3、判令被告赔偿原告装修等各项经济损失共计1257902.5元（详见赔偿清单），合计1370822.5元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用由被告承担。事实和理由：2018年4月1日原、被告签订了《租赁合同》1份，约定被告将位于南昌市经开区英伦联邦3Ｆ-001号商铺出租给原告经营使用，租赁期自2018年10月1日起至2023年9月30日止，该《租赁合同》对商铺装修期限、租金、履约保证金等进行了约定，合同签订后，原告依约给付了租金和履约保证金。被告让原告先行装修，称商场会按时开业，但时至起诉之日商场一直未按约开业，致使原告合同目的无法实现，被告构成根本违约。现原告为维护自身合法权益，向贵院起诉，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告江西皓润投资有限公司辩称，一、被答辩人诉称与事实不符，被答辩人主张解除《租赁合同》没有事实和法律依据，法院应驳回被答辩人解除《租赁合同》的诉请。首先，双方并未在《租赁合同》中约定商场开业的时间，且答辩人也从未向被答辩人承诺过商场开业的时间，以及商场会按时开业。因此，被答辩人诉称“答辩人称商场会按时开业”与事实不符；其次，被答辩人经营的是教育培训行业，于商场经营业态没有关联性。商场是否开业，并不会对被答辩人教育培训经营行为产生重大影响；再次，《租赁合同》签订后，被答辩人的培训机构如期装修、开业并经营至今。同时，答辩人也从各方面努力提供条件以保障被答辩人的正常经营，因此，被答辩人的“合同目的无法实现”之说与事实不符，答辩人构成“根本违约”没有事实依据；二、被答辩人要求答辩人返还租金、履约保证金等各项费用没有事实和法律依据，人民法院应依法驳回被答辩人的该诉请；三、被答辩人主张答辩人赔偿各项损失没有事实和法律依据，人民法院应依法驳回被答辩人要求赔偿损失的全部诉请。根据合同法的规定“一方当事人违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大”。本案中，被答辩人在认为答辩人违约后，仍将相关设备空置于租赁房屋内，未积极采取适当措施防止损失进一步的扩大，因此，被答辩人就扩大的损失部分无权向答辩人主张权利。综上，答辩人恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的编号为3F-001的《租赁合同》、《智高点教育合作授权合同》、转账回单、增值税普通发票、《赣江新区行政审批局关于设立临时存款账户的通知》、建设银行转账汇款凭证等，被告提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；对原告提供的收据8张及华盈物业英伦联邦分公司出具的收据1张，被告提出异议，因物业公司出具的收据1张不属于被告公司出具的，故本院不予采纳，对其他收据8张的真实性、合法性予以确认；对原告提供的翰轩教育广告投入单2份及转账凭证3份、《装修合同书》及工程预算单、聊天记录及转账凭证、银行流水、微信转账凭证及设备等购买记录、转账凭证、银行流水、教育员工工资转账银行流水、代理记账委托协议书、开户凭证、图片若干等，被告提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；对原告提供的涉案房屋室内装修工程造价鉴定意见书，被告提出异议，本院对鉴定意见书中“分部分项工程量清单计价合计331807.39元，单价措施项目清单计价合计3083.31元，总价措施项目清单计价合计13347.25元”予以确认，即确认涉案房屋装修造价为348237.95元；对被告提交的房产证、建设工程消防验收意见书2份、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证2份等，上述证据真实有效、来源合法，原告对其关联性有异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；对被告提供的专用电梯、电力照明的现场照片及原告于2019年4月20日、2019年5月11日、2019年5月18日、2019年5月25日正常营业的视频及视频截图照片等，原告提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对被告提供的原告开设的南昌市西湖区翰轩托辅教学中心的工商查询信息，原告提出异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原、被告签订了《洪客隆英伦联邦广场商铺租赁合同》（编号：3Ｆ-001）1份，合同约定：原告承租被告位于南昌市经开区商铺作为教育培训经营使用，面积为636㎡，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，具体月租金为：第一年2018年10月1日至2019年9月30日，月租金为人民币9540元；第二年2019年10月1日至2020年9月30日，月租金为人民币10017元；第三年2020年10月1日至2021年9月30日，月租金为人民币11022元；第四年2021年10月1日至2022年9月30日，月租金为人民币12675元；第五年2022年10月1日至2023年9月30日，月租金为人民币14577元。装修期从2018年4月1日至2018年6月10日止。合同签订后，原告向被告支付租金76320元、履约保证金25440元、装修押金5000元、保证金500元、装修垃圾清运费3180元，以及装修工人工牌费100元。后原告对案涉商铺进行了装修，被告给原告装修施工人员办理了工牌，并将原告交纳的装修垃圾清运费支付给了有关建筑装修垃圾清运部门将原告装修垃圾清运干净。另查明，2018年4月15日，南昌昌北经济技术开发区翰轩文化艺术培训学校作为甲方与河南精诚电子工程有限公司南昌分公司作为乙方签订《消防改造合同》，约定工程名称为翰轩文化艺术培训学校消防改，工程地点为洪客隆英伦联邦16栋商场3Ｆ-001，合同建筑面积为636平方米，验收合同费用总价格为57240元，施工日期为2018年4月15日开工至2018年9月15日。且原告对该房屋的空调管道进行了改造。2018年4月20日，原告涂海霞按照《赣江新区行政审批局关于开立临时存款账户的通知》要求，将注册验资款300000元存入户名为南昌经济技术开发区翰轩教育文化培训学校、账号为36×××43的中国建设银行南昌赣江新区支行账户内。2018年5月22日，原告的丈夫张围强作为乙方与案外人北京智点辉煌投资管理有限公司作为甲方签订了《智点教育合作授权合同》（直盟授权协议书），明确约定：“第一部分总则…第三条授权经营期限授权经营期限自2018年5月22日至2023年12月31日终止。期限为5年。第四条授权经营期限单店授权：甲方授权乙方在江西省南昌市；乙方办校地址需在甲方备案，在该地址3公里内为‘智高点个性化教育’培训项目保护区域。区域代理：甲方授权乙方在江西省南昌市赣江新区范围内使用‘智高点个性化教育’培训项目作为其经营内容。…第六部分费用与支付第十八条授权使用费和其他费用1、签约时一次性全额支付‘智高点个性化教育’培训项目授权使用费人民币100000元整（大写壹拾万元整）。…4、除了法定或本协议约定的情况以外，以上费用除保证金外，一旦交纳，概不退还。…”，乙方付款后，于2018年8月21日，北京智高点辉煌投资管理有限公司向江西省翰智轩教育咨询有限公司出具北京增值税普通发票1张，票面金额为100000元。后原告为该教育培训机构的正常开业，采购了多媒体展示台、办公用纸、记事本、书皮、锁、小黑板、写字板、饮水机、考勤机、课桌椅、监控摄像头、投影布、工作服、广告笔、水杯、书包、钢琴、古筝、吉他、二胡共计200000余元等，并与江西鼎元有限公司达成宣传物资合作，进行了前期开业宣传，花费20000余元。此外，原告办理工商执照、刻章、验资报告、报税等花费共计4903元。之后，原告仅在租赁的房屋内进行了几场咨询活动，一直未正常开业。又查明，2019年1月21日，被告与案外人南昌市天虹商场有限公司签订了《南昌市英伦联邦16号商业楼项目房屋租赁合同》，合同约定被告将英伦联邦项目16号商业楼地上1层至5层场地（建筑面积为41348平方米）租赁给了南昌市天虹商场有限公司用于开设经营天虹商场。该租赁场地包含了案涉租赁场地在内。再查明，江西中正工程造价咨询有限责任公司受本院委托，对案涉房屋室内装修工程中涉及的有关工程造价进行了鉴定。2020年3月20日，江西中正工程造价咨询有限责任公司出具赣正价鉴字[2020]第001号《南昌市经开区天虹商场三层翰轩教育室内装修工程工程造价鉴定定稿意见书》，鉴定结果为南昌市经开区天虹商场三层翰轩教育室内装修工程工程造价鉴定结果为392520.14元（其中包括规费11872.27元,税金32409.92元）。且载明“五、其他说明…5.由于无原始主体施工图纸，导致本项目开工前的前期消防改造、空调风管改造工程我方无法计算工程量，该项未计入本次鉴定范围，按照现行劳务市场行情，商场消防改造、空调风管的改造及安装价格一般在90—135元/㎡左右，该价格仅为一般市场参考价，具体价格需以实际图纸及实际拆、装情况为计算依据。6.施工现场中摆放的学生课桌、板凳、教师办公桌、小黑板、古筝、吉他、钢琴、净水器等可移动的二次物件不属于建筑实体的鉴定内容，该块工程量未计入本次鉴定范围。”本次司法鉴定费用为15700元，原、被告各预付了7850元。本院认为，原、被告于2018年4月1日签订的《洪客隆英伦联邦广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。合同签订后，由于被告商场一直未开业，致使原告无法正常使用案涉租赁房屋，合同目的无法实现，被告构成根本违约，且在2019年1月21日，被告将包含案涉租赁场地在内的英伦联邦16号楼整体租赁给了案外人南昌市天虹商场有限公司，现原告诉请解除案涉租赁合同，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告已支付的租金76320元、履约保证金25440元、装修押金5000元、保证金500元、工人工号牌100元、装修垃圾清理费3180元、电费充值费100元、消防改造放水费400元及二次加压向物业支付的27元等损失共计112920元的诉讼请求，因被告已给原告办理了装修工人工牌，清运了原告装修产生的装修垃圾，并在消防改造时已经防水实验，故原告要求被告返还装修垃圾清运费3180元、装修工人工牌费100元，消防改造防水费400元，本院不予支持；二次加压27元费用是向物业支付的，本院不予支持；电费100元是原告实际产生的费用，本院不予支持，故本院对租金76320元、履约保证金25440元、装修押金5000元、保证金500元，共计107260元，依法予以支持。关于原告提出赔偿装修等各项经济损失共计1257902.5元，其中，加盟及加盟管理费148000元、教育局验资款300000元、装修费用392063元、空调风管改造35100元、消费改造57240元、广告宣传投资费用26348元、教师员工工资30350元、投影仪摄像头及安装费用15584.6元、钢琴、吉他、古筝、二胡等乐器240000元、教师打卡机、饮水机、锁、黑板、书包、办公用纸、小黑板等共3233.9元、购买教材4080元、办理工商执照、刻章、验资报告、报税等共计4903元。因原告只提供了北京智高点辉煌投资管理有限公司开具的面额为100000元的增值税发票1张，故本院对该加盟费100000元予以确认，加盟管理费48000元因未提供证据证明，本院不予支持；因教育主管部门已将验资款300000元退回原告，故本院不予支持；江西中正工程造价咨询有限责任公司出具赣正价鉴字[2020]第001号《南昌市经开区天虹商场三层翰轩教育室内装修工程工程造价鉴定定稿意见书》中南昌市经开区天虹商场三层翰轩教育室内装修工程工程造价鉴定结果为392520.14元，其中规费11872.27元、税金32409.92元不应计算为装修的直接损失，故装修损失为348237.95元；因原告提供的证据不能证明项目消防改造、空调风管的改造及安装费用，根据司法鉴定意见书中载明“按照现行劳务市场行情，商场消防改造、空调风管的改造及安装价格一般在90—135元/㎡左右，该价格仅为一般市场参考价，具体价格需以实际图纸及实际拆、装情况为计算依据”，本院酌定为112.5元/㎡，故消防改造、空调风管的改造及安装损失为71550元（112.5元/㎡×636㎡）；原告现有证据不能证实其主张的广告宣传投资费用26348元、教师员工工资30350元、投影仪摄像头及安装费用15584.6元、钢琴、吉他、古筝、二胡等乐器为240000余元、教师打卡机、饮水机、锁、黑板、书包、办公用纸、小黑板等费用3233.9元、购买教材费用4080元、办理工商执照、刻章、验资报告、报税等费用4903元等损失存在，并且被告对原告主张的上述各项损失也不予认可，且根据相关法律规定，即便存在损失，损失赔偿范围不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，在被告发生违约行为后，原告也具有减损的义务，因此，本院对于原告主张的上述损失金额酌定为60000元。综上，被告应给付原告的款项为：租金76320元、履约保证金25440元、装修押金5000元、保证金500元、加盟费100000元、装修损失348237.95元、消防改造、空调风管的改造及安装损失71550元、其他损失60000元，合计687047.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告涂海霞与被告江西皓润投资有限公司于2018年4月1日签订的《洪客隆英伦联邦广场商铺租赁合同》（合同编号：3F-001）；二、被告江西皓润投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告涂海霞人民币687047.95元。三、驳回原告涂海霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17137元，减半收取计8568.5元，司法鉴定费为15700元，共计24268.5元，由原告涂海霞负担11746元，被告江西皓润投资有限公司负担12522.5元（上述费用中除被告预付了一半的司法鉴定费7850元外，其他费用由原告预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  孔庆波二〇二〇年六月四日书记员  涂 文