北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3249号上诉人（原审被告）：刘建新，男，1971年11月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京宣房投资管理集团有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人：任伟，董事长。委托诉讼代理人：窦君燕，女，北京宣房投资管理集团有限公司工作人员。委托诉讼代理人：张英奎，男，北京宣房投资管理集团有限公司工作人员。原审第三人：王红红，女，1963年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人刘建新因与被上诉人北京宣房投资管理集团有限公司及原审第三人王红红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘建新上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京宣房投资管理集团有限公司（下称宣房公司）的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、宣房公司诉讼主体不适格。案涉《北京市公有住宅租赁合同》甲方为北京市宣武区陶然亭房管所，而非宣房公司，房屋所有权证上所列所有权人为北京市宣武区房地产管理局，我和宣房公司之间没有房屋租赁关系。二、一审判决违反《合同法》、《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，违背北京市腾退工作有偿腾退、自愿协商的基本原则。合同项下的平房是计划经济体制下遗留的福利分房，不是市场经济下的房屋租赁关系。如果需要腾退，需按照北京市直管公房腾退的相关政策，在自愿协商的基础上有偿腾退。无论出于何种目的，无偿解除合同和限期强制腾退均无法律依据。宣房公司回避腾退补偿问题，试图通过诉讼，强行解除合同的目的不是为了完成文物保护任务，而是压榨我应得的合理补偿。三、一审法院曾至房屋现场勘验，实测房屋实际使用面积是13.76平米，并当场做了笔录，由宣房公司和我共同签字确认，但一审判决完全不提勘验结果，判决交付房屋的总使用面积是11.4平米。四、我早在2017年底的腾退公告期内就已搬离案涉房屋，因为宣房公司执意要求先签补偿协议再接收房屋才导致案涉房屋没有交付。一审法官在明知我因为孩子上学和照顾老人等问题无法使用宣房公司提供的临时周转房，希望按照腾退公告由宣房公司提供临时安置费的情况下，仍判决宣房公司提供周转房，置腾退补偿办法以及我的诉求于不顾，客观上为宣房公司提供了侵占或挪用专项安置费用的便利。五、评估中存在问题：1.评估机构的选择应严格按照相关法律流程执行、招投标流程应该公开；2.案涉房屋实际使用面积13.76平米，评估面积只有11.4平米，偏差达20%以上；3.评估报告引用的评估标准房屋市场价格为90133元/建筑平米，远低于市场同期价格。综上，请求二审法院依法支持我的上诉请求。宣房公司辩称，同意一审判决。腾退初期，2017年4月西城区人民政府通过了腾退补偿方案及相关房源配合方案，我公司张贴了公告及致居民的一封信，公示了腾退相关政策。关于房屋面积，宣武区陶然亭房管所与刘建新签订《北京市公有住宅租赁合同》时，案涉房屋使用面积是11.4平米，刘建新与我们签订合同时，认定房屋面积是11.4平米。关于临时安置费，该费用基于已签署腾退协议，临时安置费是腾退款的其中一项，我公司不另外支付临时安置费，刘建新与我公司没有协商达成一致，为了保证刘建新及王红红的住房，我公司才为其安置了周转房。王红红未提出上诉。宣房公司向一审法院起诉请求：1、判令解除宣房公司与刘建新正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；2、判令刘建新及王红红立即将位于北京市西城区（原宣武区）珠朝街4号西房1间平房并交付给宣房公司；3、本案的诉讼费和公告费由刘建新承担。一审法院认定事实如下：北京市西城区（原宣武区）珠朝街4号19号房屋（砖木结构，居室西1间，总使用面积11.4平方米，其中居室面积11.4平方米）系直管公房。案涉房屋所处位置为云南新馆的组成部分，云南新馆位于北京市西城区珠朝街4号、甲4号，为清代中期云南籍人士增建的会馆，因此称“云南新馆”。此处是维新派联络活动的重要场所。1898年，云南维新派在康有为、梁启超的直接帮助下，在此成立了“滇学会”，后又成立“保滇会”。科举制度废除后，在此成立云南旅京同乡会，并在新馆内设立“滇籍学堂”，作为旅京同乡子女读书场所。现为一般不可移动文物。2000年5月25日，刘建新与北京市宣武区陶然亭房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》（宣房陶字第9-0282号）（房屋类别为：直管公房）。现该房屋空置，户门钥匙在刘建新手中，刘建新及王红红的户籍登记在此。宣房公司（原北京宣房投资管理公司，于2016年6月30日变更为现北京宣房投资管理集团有限公司名称）自2001年1月1日成立后，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签定的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由宣房公司及下属房屋经营公司继续履行。2017年7月17日，北京市西城区文化委员会向宣房公司发出《北京市西城区文化委员会关于施行云南新馆文物保护措施的函》（西文化委函[2017]56号）。该函载明以下主要内容：云南新馆位于西城区珠朝街4号、甲4号。为清代中期云南籍人士增建的会馆，因此称“云南新馆”。此处是维新派联络活动的重要场所。1898年，云南维新派在康有为、梁启超的直接帮助下，在此成立了“滇学会”，后又成立“保滇会”。科举制度废除后，在此成立云南旅京同乡会，并在新馆内设立“滇籍学堂”，作为旅京同乡子女读书场所。现为一般不可移动文物。云南新馆现为你单位直管公房，多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重、隐患突出，严重危害文物建筑安全，文物的历史文化价值无法实现。《国务院关于进一步加强文物工作的指导意见》指出：任何文物利用都要以利于文物保护为前提，以服务公众为目的，以彰显文物历史文化价值为导向。为了彻底改善文物保护状况，实现传承优秀历史文化的目的，根据《中华人民共和国文物保护法》第十五条“县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行”和《北京市实施＜中华人民共和国文物保护法＞办法》第八条“区、县文物行政部门负责组织制定区、县级文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行”的规定，我委提出以下具体保护措施，请遵照执行。一、根据《中华人民共和国文物保护法》第二十一条“国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养”，第二十六条“使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得毁损、改建、添建或者拆除不可移动文物。对危害文物保护单位安全、破坏文物保护单位历史风貌的建筑物、构筑物，当地人民政府应当及时调查处理，必要时，对该建筑物、构筑物予以拆迁”的规定，请你单位尽快将文物建筑内居民依法迁出，同时制定整体修缮方案，彻底解决文物建筑存在的安全、消防隐患。二、你单位应在实施文物腾退和修缮过程中，依法做好文物本体、环境和历史风貌保护工作，确保文物安全。三、你单位应认真研究腾退后文物的合理使用。文物的利用应有利于文物保护，有利于服务公众、有利于展现文物历史文化价值。特此致函。2017年12月4日，宣房公司分别在案涉房屋所在地区公示、张贴了公告、致居民的一封信，公示了腾退房屋的依据、腾退计划、腾退范围、被腾退人、腾退房屋面积的认定标准、补偿安置方式、程序、腾退签约期限和其他以下主要内容：云南新馆（珠朝街4号、甲4号）是宣房公司管理的直管公房。依据《中华人民共和国文物保护法》以及北京市西城区文化委员会《关于施行安徽会馆文物保护措施的函》，经西城区政府同意，现决定对上述院落范围内的承租户实施腾退。并成立了腾退办公室具体负责腾退签约工作，时间自2017年12月4日起至2018年1月17日止，该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。另查，双方现未就安置、腾退及补偿问题达成一致意见。诉讼中，宣房公司已为刘建新、王红红另提供了北京市西城区住房和城市建设委员会调拨的北京市房山区稻田一路1号院5号楼2单元403房屋一套（一居室），供刘建新及王红红临时周转居住。一审法院认为：《中华人民共和国文物保护法》规定：文物建筑安全受国家保护。一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。文物工作贯彻保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理的方针。县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行。刘建新要求追加北京市西城区文化委员会、北京市西城区人民政府作为本案的第三人参加诉讼，本案案由为房屋租赁合同纠纷，涉及的当事人主体范围为房屋租赁关系中的当事人，北京市西城区文化委员会、北京市西城区人民政府并非房屋租赁关系中的当事人，不应作为本案的第三人参加诉讼。法院在此向刘建新予以释明，并决定不再追加北京市西城区文化委员会、北京市西城区人民政府作为本案的第三人参加诉讼。本案中，案涉的北京市西城区珠朝街4号19号房屋所在院落系云南新馆的组成部分，为一般不可移动文物。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑年久失修损坏严重，消防安全隐患突出，危害文物建筑安全。现依据北京市西城区文化委员会向宣房公司发出《北京市西城区文化委员会关于施行云南新馆文物保护措施的函》（西文化委函[2017]56号），为履行文物保护的义务，宣房公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案，并与刘建新进行了房屋腾退安置的洽商。但截至法院庭审完毕，宣房公司、刘建新未就腾退安置问题达成一致。文物建筑是祖先留给我们的宝贵遗产，也是我们生存环境的重要组成部分。文物建筑是中华民族的象征之一，具有很高的艺术、研究、欣赏和历史价值，保护好文物古迹，能够促进现今的精神文明建设，给后人留下宝贵的文化财富。文物建筑作为一个国家、一个民族文明程度的有效载体，代表着这个国家的历史和底蕴，显示着这个民族的渊源和风采，文物建筑的保护工作有着十分重要的意义和作用。西城区是北京营城建都的肇始之地，文化底蕴深厚，文物资源丰富，加快不可移动文物建筑的腾退保护，传承好历史文化名城的物质载体，每一个居民都应积极配合。在上述情形下，宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，依法履行文物保护职责，并向法院提出解除《北京市公有住宅租赁合同》以及腾退案涉房屋的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。但宣房公司在依法履行文保职责的同时，亦有义务保障相对人的合法居住利益。而在本案中，双方未能就腾退安置问题达成一致意见。有鉴于此，宣房公司为相对人提供了不低于正式承租房屋居住面积的临时周转用房，可以判定已经具备腾退房屋的条件。对于刘建新及王红红的安置、补偿问题，宣房公司、刘建新应当依法另行予以协商妥处。王红红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理，法院视为王红红放弃其当庭陈述、举证、质证、辩论及最后陈述的权利，依法缺席判决。另需说明的是，宣房公司作为文保履责单位，应当承担本案案件受理费及公告费。据此，一审法院于2019年10月判决：一、确认解除刘建新与北京宣房投资管理集团有限公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房陶字第9-0282号，房屋管理类别：直管）。二、刘建新、王红红于判决生效之日起三十日内，将北京市西城区（原宣武区）珠朝街4号19号房屋（居室西1间，总使用面积11.4平方米）腾空后交予北京宣房投资管理集团有限公司，同时搬至北京市房山区稻田一路1号院5号楼2单元403房屋内居住。三、驳回北京宣房投资管理集团有限公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据《中华人民共和国文物保护法》的相关规定，一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。案涉房屋所处位置为云南新馆的组成部分，云南新馆位于北京市西城区珠朝街4号、甲4号，为清代中期云南籍人士增建的会馆，因此称“云南新馆”。现为一般不可移动文物。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑年久失修损坏严重，消防安全隐患突出，危害文物建筑安全。北京市西城区文化委员会向宣房公司发出《北京市西城区文化委员会关于施行云南新馆文物保护措施的函》（西文化委函[2017]56号），为履行文物保护的义务，宣房公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案，鉴于上述情况，宣房公司作为辖区内直管公房的管理单位诉请解除租赁合同不违反我国合同法的相关规定。考虑到刘建新承租的是公有住房，因此宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，有义务保障刘建新的居住权利。虽然双方未能就腾退安置问题达成一致意见，但是宣房公司为刘建新提供了不低于正式承租房屋居住面积的其他住房，因此可以认定已经具备腾退房屋的条件。宣房公司经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签定的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由宣房公司及下属房屋经营公司继续履行。案涉《北京市公有住宅租赁合同》项下的权利义务由宣房公司承继，故对于刘建新上诉所称宣房公司主体不适格的意见，本院不予采纳。关于刘建新的房屋面积及评估价格等安置、补偿问题，宣房公司与刘建新应当依法另行妥处。综上所述，刘建新的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘建新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥