黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终679号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司。法定代表人：吕妍蓓，该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，该公司职员。委托诉讼代理人：陶崇平，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐维红。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎涛。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人徐维红、阎涛房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九鼎公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1993号民事判决书，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1.原判决认定被上诉人徐维红、阎涛案涉房屋的首付款存在折抵是错误的。徐维红在原审庭审时仅提供了其与北京西点精英谷企业管理有限公司签订的《房地产转让合同意向书》，但没有提供相关证据证明该意向书已经实际履行。意向书是双方有达成相关房地产转让的意向，但该意向书是否履行，本案原审时二被上诉人并没有提供相应的证据，而且该意向书是徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司签订的，该意向书与上诉人没有任何关系，而且，北京西点精英谷企业管理有限公司与上诉人之间没有任何协议约定由上诉人来履行该意向书，因此，根据合同相对性原则，被上诉人徐维红、阎涛不能仅仅依据与上诉人没有任何关系的《房地产转让合同意向书》来折抵涉案房屋的首付款，原审判决在没有证据证明徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司签订的《房地产转让合同意向书》已经实际履行、且该意向书对上诉人没有任何约束了证据的情况下，认定徐维红、阎涛案涉房屋的首付款存在折抵明显是错误的。2.本案中根本不存在折抵涉案房屋首付款的事实。第一，徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》并没有实际履行，因此不存在折抵徐维红、阎涛首付款的事实，更不存在“另一部分为回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维红母亲）四套房中的33.16平方米数”折抵涉案房屋首付款的事实。而且实际上，上诉人公司是以3320万元的价格以挂牌出售的方式从齐齐哈尔十国土资源局购买的原齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校所占用的土地的开发使用权，徐维红无权将该原齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校所占用的土地使用权出售给北京西点精英谷企业管理有限公司。第二，徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》对上诉人没有任何约束力，徐维红、阎涛无权要求上诉人公司折抵案涉房屋的首付款。第三，阎涛2013年7月20日与上诉人公司签订的《商品房买卖合同》，其办理购房贷款的时间是2013年9月6日，而黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑民终字第72号民事调解书的时间是2015年8月28日，被上诉人阎涛在签订合同时即2013年7月20日就应当向上诉人交付购房首付款，因此，二被上诉人以2015年8月28日的调解书来抗辩折抵2013年9月6日应交付的购房首付款明显不成立。第四，原审法院已经查明“西点公司曾经以借款的形式向九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金”，因此，原审法院查明的事实证明了西点公司并没有取得《房地产转让合同意向书》约定的土地使用权，西点公司更没有将意向书约定的土地使用权交付给上诉人公司进行开发，西点公司及吕妍蓓向上诉人提供资金与被上诉人徐维红、阎涛没有任何关系。3.原审判决既认定徐维红、阎涛回迁取得本案争议的房屋又认定徐维红、阎涛购买涉案房屋存在折抵首付款的情形明显互相矛盾。依据常理，徐维红如果符合回迁条件，根本不需要向上诉人缴纳一分的购房款，更没有必要以阎涛名义与上诉人签订《商品房买卖合同》，也无需办理贷款。既然签订了《商品房买卖合同》，办理了贷款手续，徐维红、阎涛就应当按照合同约定向上诉人缴纳首付款，而原审判决在既认定徐维红、阎涛能够依据《房地产转让合同意向书》取得本案争议的房屋，又仅认定徐维红、阎涛有折抵首付款的依据，一套房屋以两种方式获取明显互相矛盾。4.原审判决举证责任分配错误，应当由徐维红、阎涛承担举证不能的法律后果。《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据”依据该规定，原判决中认定徐维红、阎涛完成举证责任是错误。徐维红、阎涛虽向法庭提交徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司签订了《房地产转让合同意向书》，但该意向书是否实际履行，及上诉人应当折抵涉案房屋首付款，被上诉人徐维红、阎涛均没有向法庭提供证据来证实。根据上述谁主张谁举证的民事诉讼规则，应当由承担举证责任的徐维红、阎涛承担举证不能的法律后果。而原审判决认定“九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况”，将本应由徐维红、阎涛承担的举证责任错误的分配给了上诉人，因此，原审判决书举证责任分配错误，应当由徐维红、阎涛承担举证不能的法律后果。5.徐维红、阎涛应当按照合同约定向上诉人支付涉案房屋首付款353,214.00元。徐维红、阎涛既然认可与上诉人2013年7月20日签订的《商品房买卖合同》合法、有效，就应当按照合同约定诚实、全面的履行合同义务，给付上诉人涉案房屋首付款353,214.00元。6.原审法院驳回上诉人司法鉴定申请是明显错误的，且严重侵害了上诉人的合法权益。本案在原审过程中，上诉人曾向原审法院提交司法鉴定申请，要求对徐维红、阎涛提交的《回迁协议》中具体落墨时间和九鼎公司盖章时间进行鉴定，但是原审法院以“该《协议》的时间并非本案争议焦点，与本案是否用其他方式折抵涉案房屋首付夸关联性不强。”驳回了上诉人的鉴定申请，但是原审法院在驳回上诉人的鉴定申请后，在上诉人对该《回迁协议》真实性存在异议的情况下，又将该《回迁协议》作为认定徐维红以回迁方式获得涉案房屋的关键性证据，原审法院明显是以两个标准来对待该《回迁协议》，因此，原审法院驳回上诉人司法鉴定申请是明显错误的，而且严重侵害了上诉人依法享有的申请司法鉴定的合法权益。徐维红、阎涛辩称，1.其不欠购房首付款，该首付款是通过用阎涛位于红岸办事处向阳小区4号楼8单元4层2号房屋替九鼎公司偿还拖欠广宇公司的工程款30万元的方式抵顶的，以及用动迁获得的33.16平方米房产抵顶部分首付款10万余元，两项合计数额已经远超过首付款。因此，二答辩人并不拖欠该争议房屋的首付款。2.根据徐维红与吕妍蓓经营的北京西点精英谷企业管理有限公司于2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》及2012年1月1日《回迁协议》所约定的权利义务，以及回迁房分配明细可知，在分配680平方米的房屋面积之时，额外剩余33.16平方米的房屋面积给了徐维红、阎涛夫妻二人，因此，阎涛用该回迁房屋的面积数抵顶首付款也合情合理合法，因此答辩人并不拖欠首付款。3.九鼎公司与北京西点精英谷企业管理有限公司存在人格混同，事实清楚。九鼎公司口口声称徐维红与北京西点公司签订的《房地产转让合同意向书》对上诉人没有任何约束力，属于掩盖事实，逃避责任的无理说辞。九鼎公司的最初法定代表人就是吕妍蓓，是后期变更成徐维红的，而当时的北京西点公司的法定代表人也是吕妍蓓，而且是富区政府为了开发晨光学校地段，招商来的投资公司，后期为了承建开发晨光学校，才成立的九鼎房地产置业有限公司。吕妍蓓以北京西点公司的名义低价在徐维红处购买了晨光学校，又高价卖给了富区政府；再以九鼎公司的名义从政府手中购买了晨光学校及文体局办公楼，开发建设了富拉尔基区晨光嘉苑小区。所以说北京西点公司与九鼎公司二者有着不可分割的联系，明显存在着人格混同。此事实有富拉尔基区人民政府的情况说明可以证实。因此九鼎公司不管如何狡辩，都无法推脱此事实。4.北京西点公司与徐维红的《房地产转让合同意向书》已经履行完毕。1250万的土地转让款已经部分给付，其中有400万元以用于对九鼎公司出资入股的形式给付的，徐维红起初占九鼎公司20%的股权，有九鼎公司的章程予以证实。九鼎公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告徐维红、阎涛交付坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋的首付款353,214.00元；2.本案诉讼费由徐维红、阎涛承担。一审法院认定事实：原告九鼎公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、被告徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月月份将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司（以下简称西点公司）登记的法定代表人也为吕妍蓓。原晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰，吕景兰为徐维红之母。徐维红与阎涛曾系夫妻关系，其二人于1994年4月7日登记结婚，于2014年5月16日登记离婚。2010年11月10日，吕妍蓓代表西点公司与被告徐维红代表晨光学校签订《房地产转让合同意向书》，约定将位于齐齐哈尔市富拉尔基区繁华委的晨光学校占用的一块土地转让给西点公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权（划拨土地属晨光学校，出让土地属徐维红），该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，约定先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。2012年1月29日，被告徐维红代表原告九鼎公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原晨光学校占用土地的开发使用权，进行了涉案房屋所在的齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区的开发建设。原告九鼎公司与被告徐维红、吕景兰及徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订《回迁协议》1份，落款时间为2012年1月1日。内容为公司履行2010年1月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。之后，徐维红还与吕景兰、徐维东、徐维德、徐昊签订过一份《回迁房分配明细》，其中约定案涉房屋（晨光嘉苑小区3号楼2单元101号）分给徐维红（吕景兰女儿）。2013年7月20日，原告九鼎公司与被告阎涛签订《商品房买卖合同》，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼2单元101号房屋以1,163214.00元的价格卖给阎涛，其中首付353,214.00元，余款81万元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买受人处为阎涛签名。此后，阎涛并未交付该首付款，但九鼎公司为其开具了专用票据等相关购房材料，证明阎涛首付款已交纳，并在银行成功办理了购房贷款。2013年9月6日，涉案房屋剩余购房款81万元由贷款银行转入九鼎公司账户。现涉案房屋由阎涛居住，涉案购房贷款由阎涛偿还。另查明，西点公司曾经以借款的形式向原告九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出九鼎公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。再查明，2015年8月28日，黑龙江省高级人民法院做出（2015）黑民终字第72号民事调解书，原告九鼎公司给付广宇公司工程款及质量保证金合计800余万元，九鼎公司用相关资产以物抵债，其中一处抵债房产坐落于齐齐哈尔市××区××办事处××＃楼××单元××号（建筑面积84.12平方米），该房屋原所有权人系被告阎涛。该调解书中载明，上述抵债房屋的义务已经履行完毕。庭审后，原告九鼎公司向本院提交鉴定申请，申请对被告徐维红、阎涛提交的《回迁协议》中具体落墨时间和九鼎公司盖章时间进行司法鉴定。一审法院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列两点：（一）本案原告主体是否适格？（二）涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任？关于本案原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十条的规定，“法人的法定代表人以依法登记的为准，……”。本案中，原告九鼎公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定。被告徐维红主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张，并无事实及法律依据。故本案原告主体适格。关于涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任的问题。被告徐维红、阎涛抗辩称涉案房屋的首付款用两部分债权进行的折抵，一部分为（2015）黑民终字第72号民事调解书中载明的阎涛所有的房屋替原告九鼎公司抵顶广宇公司工程款，另一部分为回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维红母亲）四套民房中的33.16平方米数。并向法庭提交了民事调解书、房屋所有权证、《房地产转让合同意向书》予以佐证，徐维红和阎涛已完成了抗辩的举证责任。九鼎公司仍应对其主张拖欠首付款未予给付的成立承担举证证明责任，即证明阎涛替九鼎公司抵顶的工程款已经通过偿还或补偿等其他方式予以解决完毕，以及证明《意向书》已经予以解除、变更等效力问题或已用其他方式解决完毕。庭审中，九鼎公司未能举证证明阎涛替其抵顶的工程款，已经用其他方式予以解决；另外，《意向书》主要内容涉及九鼎公司开发涉案的晨光小区工程，西点公司和九鼎公司的法定代表人均为吕妍蓓，二公司既是关联企业又有业务往来，九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况，然而九鼎公司未能对该《意向书》的法律效力及解决情况进行举证证明。所以，徐维红和阎涛已经完成了已用其他方式折抵涉案房屋首付款的举证责任，而九鼎公司未能完成对其主张拖欠首付款未予给付的举证证明责任。另外，原告九鼎公司向本院提交的司法鉴定申请，其事项为被告徐维红、阎涛提交的《回迁协议》中具体落墨时间和九鼎公司盖章时间。该《协议》的时间并非本案争议焦点，与本案是否用其他方式折抵涉案房屋首付款关联性不强。故对该司法鉴定申请，本院不予准许。综上所述，原告九鼎公司与被告阎涛签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。在签订涉案合同时，徐维红与阎涛处于婚姻关系存续期间，涉案房屋当时属于共同财产，故徐维红应承担相应的法律责任。徐维红和阎涛已经举证证明涉案房屋首付款已经用其他方式予以折抵，而九鼎公司无证据证实折抵款项并非涉案房屋首付款。故九鼎公司的诉讼请求，证据不足，本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求；案件受理费6,598.20元，由原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为徐维红、阎涛是否拖欠九鼎公司案涉房屋的首付款。2013年7月20日,九鼎公司与阎涛签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。现九鼎公司起诉徐维红、阎涛要求支付案涉房屋首付款，徐维红、阎涛燕向法院提交了《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》、民事调解书、房屋所有权证，以上证据与《商品房买卖合同》已形成完整的证据链条，证明徐维红、阎涛购买了案涉房屋，并用回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维红母亲）四套民房中的33.16平米数以及（2015）黑民终字第72号民事调解书中载明的阎涛所有的房屋替九鼎公司抵顶广宇公司工程款折抵了首付款。九鼎公司主张《房地产转让合同意向书》没有履行，因该意向书主要内容涉及开发晨光嘉苑小区工程，并约定“晨光学校原有房产有四处房产为民宅为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平米给予返还”，虽然最后开发该小区的为九鼎公司，但是九鼎公司与徐维红、崔起燕、吕景兰、徐维德签订的《回迁协议》系根据意向书的约定进行的约定，是对返还680平米数的再一次明确，应由九鼎公司履行返还680平米的义务。九鼎公司申请对本案中徐维红、阎涛提交的2012年1月1日签订的《回迁协议》的具体落墨时间和九鼎公司盖章时间进行司法鉴定，本院认为，《回迁协议》上的公章确系九鼎公司的公章，原审法院认为回迁协议的时间并非本案争议焦点，与本案是否用其他方式折抵案涉房屋首付款关联性不强并无不当。因九鼎公司未能提供充分的证据证明阎涛替九鼎公司抵顶的工程款已经通过其他方式解决完毕以及折抵平米数并非案涉房屋首付款，故本院对九鼎公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,598.20元，由上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  马冰莹二〇二〇年六月十八日书记员  杨子旋