广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终9679号 上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。 法定代表人：陈穗欣，所长。 委托诉讼代理人：陈灿城，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈中民，男，1961年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠区房安一所）因与被上诉人陈中民租赁合同纠纷一案，上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 海珠区房安一所上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.请求判决陈中民按照占用期内房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）总额的100%计算违约金，即按3884元/月缴纳自2019年4月24日起至交还房屋止的违约金。3.请求判决陈中民承担本案的全部诉讼费。事实和理由：广州市海珠区洪德路XX号（旧门牌：××）地下前部房屋为海珠区房安一所管辖直管房非住宅，建筑面积53.94平方米，陈中民为原承租人。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，海珠区房安一所对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条、第二十一条规定，海珠区房安一所有权要求陈中民立即腾空、搬出上述房屋并将其退还给海珠区房安一所；如陈中民拒不交出涉案房屋的，海珠区房安一所除要求陈中民限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取陈中民违约金。当事人在合同中已经明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，所以违约金应该按照合同中约定的以占用期内房屋占用费总额的100%收取，人民法院应予支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决第二项，并改判支持我方的诉讼请求。 陈中民辩称：不同意海珠区房安一所上诉请求，同意一审判决处理。 海珠区房安一所于2019年3月14日向一审法院起诉请求：1.确认海珠区房安一所与陈中民的租赁关系已于2018年12月17日解除；2.陈中民立即腾空并搬出广州市海珠区洪德路54号地下前部房屋，并退还给海珠区房安一所；3.陈中民支付自2018年12月1日起至2018年12月16日止的租金（计算标准为3884元/月）以及自2018年12月17日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为7768元/月）；4.陈中民承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明： 根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。 广州市海珠区洪德路XX号（旧门牌：××）地下前部房屋是国家经租房屋。 2013年3月8日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（出租人、甲方）和陈中民（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将海珠区洪德路54号地下前部房屋出租给乙方作商业使用，面积53.94平方米；租赁期限从2013年3月1日至2015年2月28日；月租金额3884元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前缴付租金给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。 海珠区房安一所提交一张照片，以证明其于2018年12月17日在涉案房屋张贴《关于解除房屋租赁关系的通知》，通知陈中民于2018年12月25日前到海珠区房安一所处办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回及缴清相关费用。陈中民称没有收到该通知。 海珠区房安一所于2019年3月14日提起本案诉讼，陈中民于2019年3月23日签收应诉材料。庭审中，双方确认陈中民交租到2018年11月。 一审法院认为： 广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已被撤销，其权利义务由海珠区房安一所承接，故海珠区房安一所有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与陈中民签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对当事人均有约束力。合同约定的租赁期限已经届满，之后当事人没有继续签订合同，当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系。海珠区房安一所提交照片以证明于2018年12月17日向陈中民发出解除租赁关系的通知，但陈中民予以否认，海珠区房安一所的举证不足以证明该通知已送达陈中民，故海珠区房安一所主张双方的租赁关系已于2018年12月17日解除，一审法院不予采纳。海珠区房安一所于2019年3月14日提起本案诉讼，应视为海珠区房安一所正式向陈中民发出解除合同的通知，陈中民于2019年3月23日签收应诉材料，视为陈中民知悉该通知内容，故一审法院认定租赁关系自2019年3月23日解除。海珠区房安一所通知陈中民解除租赁关系后，应给予陈中民合理的搬迁期限，该期限一审法院酌情确定为一个月，故陈中民应于2019年4月23日前搬迁，2018年12月1日至2019年4月23日的租金应按合同约定的3884元/月支付。陈中民至今未腾退房屋，构成违约，故陈中民应支付2019年4月24日至实际交还房屋之日止的房屋占用费。关于房屋占用费，虽然合同约定海珠区房安一所除比照租金收取占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，但该违约金明显过高，一审法院酌定违约金按租金的20%即776.8元/月计算。海珠区房安一所诉请的其他占用费及违约金，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年1月13日作出判决如下：一、确认广州市海珠区房屋安全和物业一所与陈中民之间关于广州市海珠区洪德路XX号地下前部房屋的租赁关系自2019年3月23日解除；二、陈中民在本判决生效之日起三十日内将广州市海珠区洪德路XX号地下前部房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所；三、陈中民在本判决生效之日起三十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2018年12月1日至2019年4月23日止的租金（按3884元/月计算）以及从2019年4月24日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按租金3884元/月+违约金776.8元/月计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。本案受理费282元，由陈中民负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，双方当事人无新证据提交。海珠区房安一所在二审庭询时表示其一审诉讼请求第3项中主张的“自2018年12月17日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为7768元/月）”实际为“自2018年12月17日起至退还房屋之日止的房屋占用费及违约金共计7768元/月”。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：海珠区房安一所主张按照房屋占用费总额的100%收取违约金是否应当得到支持。 《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，海珠区房安一所对其因陈中民违约造成的损失未提交证据予以证实，且在本案中诉讼中，陈中民认为其应享有优先承租权或海珠区房安一所应在同等条件下对其另行安置，并不属于恶意占用涉案房屋不予交还的情形。因此，一审法院酌情将违约金酌情调整为房屋占用费的20%符合上述法律规定，并无不妥，本院予以确认。海珠区房安一所的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，海珠区房安一所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费282元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担。 本判决为终审判决。 审判长  白小云 审判员  刘 卉 审判员  戴俊英 二〇二〇年六月二十九日 书记员  熊盈颖 黄咏欣