浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初342号原告：朱文权，男，1973年5月27日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：韩芝芳，女，1974年7月28日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。被告：湖州恒睿房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道新湖村。法定代表人：陈中原，该公司董事长。委托代理人：杨虹亮，该公司员工。原告朱文权、韩芝芳与被告湖州恒睿房地产开发有限公司（湖州恒睿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年4月3日、2020年6月10日公开开庭进行了审理。朱文权及朱文权、韩芝芳共同委托代理人薛卫海，湖州恒睿公司的委托代理人杜康、梁俊熠（于2020年6月10日解除委托）到庭参加了2020年4月3日的诉讼。朱文权、韩芝芳共同委托代理人薛卫海及湖州恒睿公司的委托代理人杨虹亮到庭参加了2020年6月10日的诉讼。本案现已当庭宣判。朱文权、韩芝芳的诉讼请求：1.湖州恒睿公司返还朱文权、韩芝芳购房款1496222元及利息52368元（从2019年7月1日期按年息6%暂计算至2020年1月31日，之后利息继续计算至本金付清之日）；2.本案诉讼费由湖州恒睿公司负担。事实与理由：2018年6月23日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《恒大悦龙台商品房认购书》一份，约定朱文权、韩芝芳购买湖州恒睿公司开发的长兴恒大悦龙台楼盘18幢2单元1701室商品住宅一套（建筑面积116.45平方米）。2018年6月28日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定该房屋单价每平方米12848.62元，总价为1496222元，付款方式为一次性付款，在2018年6月28日前付清。因湖州恒睿公司已向社会公开承诺客户可以无理由退房，故当日朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》各一份，约定如朱文权、韩芝芳已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的义务，且无任何违约行为，则自双方签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，朱文权、韩芝芳均享有无理由退房的权利，在双方办理完毕有关手续后，湖州恒睿公司退还朱文权、韩芝芳所缴购房款。截止签约当日，朱文权、韩芝芳已付清全部购房款。后朱文权、韩芝芳经实地查看，对房屋不满意，在2019年6月17日向湖州恒睿公司提出无理由退房，湖州恒睿公司表示同意，并将朱文权、韩芝芳所持有的购房合同、发票和认购书等全部资料收回，双方办妥了相关手续。不料不久之后湖州恒睿公司反悔，拖延至今仍未将购房款退还。朱文权、韩芝芳认为，湖州恒睿公司关于无理由退房的承诺合法有效，应根据朱文权、韩芝芳的要求，按约及时退还购房款。湖州恒睿公司迟延退款的行为已构成违约，并造成朱文权、韩芝芳利息损失，依法应承担相应的民事责任。朱文权、韩芝芳为维护自身的合法权益，故提起诉讼。湖州恒睿公司辩称：朱文权、韩芝芳在购房时对付款方式进行变更，在进行退房时，湖州恒睿公司销售人员告知其不适用无理由退房，协商扣除10%的购房款后退还金额为1346600元，并签订相关解除协议，湖州恒睿公司同意退还朱文权、韩芝芳1346600元，但退款之前，朱文权、韩芝芳应配合办理房屋备案注销手续。朱文权、韩芝芳为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.商品房认购书一份，拟证明朱文权、韩芝芳于2018年6月23日认购湖州恒睿公司开发的恒大悦龙台18-2-1701室房屋。2.商品房买卖合同一份，拟证明朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订书面合同购买恒大悦龙台18-2-1701室房屋，对各自权利义务进行约定。3.无理由退房承诺书一份、无理由退房协议书一份、售楼部照片四份，拟证明湖州恒睿公司承诺朱文权、韩芝芳可以无理由退房，双方约定无理由退房的条件和办法。4.银行交易明细单一份、收据一份、发票一份，拟证明朱文权、韩芝芳于2018年6月分三次付清全部购房款1496222元。5.收条一份，拟证明湖州恒睿公司在2019年6月17日收回认购书、购房合同、购房发票等资料。6.光盘一份、谈话录音文字记录一份，拟证明朱文权、韩芝芳在签订解除买卖合同及认购书的协议、委托书、收款凭据时金额部分是空白，系事后添加。湖州恒睿公司经质证后认为：对证据1-5的真实性没有异议，但对证明对象有异议，虽然湖州恒睿公司与朱文权、韩芝芳签订无理由退房协议书，但朱文权、韩芝芳对付款方式由按揭变更为一次性付款，不符合无理由退房的约定。对证据6的真实性及合法性有异议，录音不是在他人知情下采集，录音音质模糊、缺乏完整性，且系孤证，法院不应采信。湖州恒睿公司向本院提交以下证据材料：7.解除商品房买卖合同及认购书的协议一份、委托书一份、收款凭据一份，拟证明朱文权、韩芝芳在退房时已经与湖州恒睿公司就退款金额1346600元达成合意。8.商品房买卖合同补充协议一份，拟证明朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司约定解除合同的违约责任。朱文权、韩芝芳经质证后认为：对证据7中朱文权、韩芝芳签字真实性没有异议，但朱文权、韩芝芳签字时金额及落款时间均是空白的，签字的时间应该是湖州恒睿公司收回购房合同及购房发票同一天，即2019年6月17日。对证据8真实性没有异议，朱文权、韩芝芳并不存在违约行为，可以无理由退房。为查明本案事实，本院对湖州恒睿公司徐三珊进行调查，并制作调查笔录一份。徐三珊陈述：徐三珊从2008年4月份开始到现在系恒大悦龙台的置业顾问。朱文权、韩芝芳曾经购买恒大悦龙台18幢2单元1701室房屋，觉得买贵了，想买一套洋房，就把以前那套退了重新买了一套。因为之前那套房屋变更了付款方式，不再享受无理由退房，对此朱文权、韩芝芳也是清楚的，也接受了不享受无理由退房。当时跟朱文权、韩芝芳说好扣10%购房款办理退房审批手续，朱文权、韩芝芳同意扣10%购房款后在解除商品房买卖合同及认购书的协议、委托书及收款凭据签字，徐三珊收回了购房合同、购房发票后出了一份收据。后来恒大集团没有同意扣10%购房款退房，所以没有把剩余购房款退给朱文权、韩芝芳。朱文权、韩芝芳找过徐三珊很多次要求退还购房款，后来听说到法院起诉了就没有来过。朱文权、韩芝芳经质证后认为：徐三珊系湖州恒睿公司员工，系利害关系人，其陈述内容不可信，具体表现在：1.朱文权、韩芝芳退房的原因在于房屋套型结构不佳、装修效果差，并非是房屋买贵了；2.徐三珊以变更付款方式认为朱文权、韩芝芳不享受无理由退房是完全错误的观点，一次性付款写入商品房买卖合同，因此并非违约行为，且在签订商品房买卖合同当天签订无理由退房承诺书及无理由退房协议书，该付款方式的变更并没有违反无理由退房承诺书和协议；3.徐三珊陈述朱文权、韩芝芳对其不享有无理由退房是清楚的及同意扣除10%购房款，这仅仅是一面之辞，并非事实；4.徐三珊否认事后在解除商品房买卖合同及认购书的协议、委托书及收款凭据添加日期及金额是撒谎，办理退房手续时在2019年6月17日，徐三珊在法院笔录中陈述朱文权、韩芝芳签好上述三份材料后收回购房合同、购房发票后出具收据，收据上时间是2019年6月17日，上述三份材料上时间确实2017年6月24日，明显不合常理，只能是事后添加。湖州恒睿公司经质证后认为：1.徐三珊在笔录中陈述朱文权、韩芝芳接受不享受无理由退房及同意扣除10%购房款，能够与书面证据印证；2.徐三珊在笔录中陈述公司没有审批同意，系其理解偏差，湖州恒睿公司已经盖章，认可扣除10%房款后的解除效力。本院对朱文权、韩芝芳和湖州恒睿公司提交的证据及本院制作的调查笔录，经庭审质证，并经审查后认证如下：（1）朱文权、韩芝芳提交的证据。湖州恒睿公司对证据1-5的真实性没有异议，可以作为定案的依据；虽然湖州恒睿公司对证据6不予认可，但徐三珊在调查笔录中对证据6真实性没有提出异议，可以作为定案的依据。（2）湖州恒睿公司提交的证据。朱文权、韩芝芳对证据7中解除商品房买卖合同及认购书的协议、委托书及收款凭据签名的真实性认可，但对退款金额及时间有异议，系事后添加，本院对其签名的真实性予以认可，至于金额及时间是否系事后添加，本院将结合已采信的证据及徐三珊的调查笔录进行综合认定。朱文权、韩芝芳对证据8的真实性没有异议，可以作为定案依据。（3）本院制作的调查笔录。该笔录系本院依职权制作，合法有效，应予认定。徐三珊作为湖州恒睿公司恒大悦龙台项目置业顾问，承办朱文权、韩芝芳退房事宜，其陈述朱文权、韩芝芳认可不享受无理由退房及同意扣除10%购房款后解除合同，结合朱文权在庭审中陈述“2019年6月17日一个月后，我当时是同意的，但是被告一致没有退，后来我又去找被告，被告又说扣除20%、30%，现在我也不同意扣除10%了。”实际上朱文权、韩芝芳于2019年6月17日确在解除商品房买卖合同及认购书的协议、委托书及收款凭据签名，在签名前双方对退款事宜肯定已经达成一致，可见朱文权、韩芝芳应是认可扣除10%房款后解除合同。但委托书及收款凭据上落款时间为2019年6月24日，与徐三珊出具收据时间2019年6月17日相冲突，可见委托书及收款凭据上落款时间系事后添加。对于退款金额是否系事后添加，徐三珊在录音中陈述“因为这个是退款啊……然后今天你们先在这儿签个字，其他的我再慢慢地补好了……”可见该金额应是已经谈好，也在事后添加。综上，对于徐三珊陈述内容中不符合事实部分不予采信。依据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2018年6月23日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《恒大悦龙台商品房认购书》一份，约定朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司认购期开发的长兴恒大悦龙台楼盘18幢2单元1701室商品住宅一套（建筑面积116.45平方米），付款方式为按揭付款。2018年6月28日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定该房屋单价每平方米12848.62元，总价为1496222元，付款方式为一次性付款，在2018年6月28日前付清，湖州恒睿公司于2020年6月30日前交付房屋。因湖州恒睿公司已向社会公开承诺客户可以无理由退房，故当日朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》各一份，约定如朱文权、韩芝芳已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的义务，且无任何违约行为，则自双方签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，朱文权、韩芝芳均享有无理由退房的权利，在双方办理完毕有关手续后，湖州恒睿公司退还朱文权、韩芝芳所缴购房款。同日，朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司付清购房款1496222元。后朱文权、韩芝芳因对涉案房屋结构不满意，再次长兴恒大悦龙台楼盘购买一套房屋。经朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司协商，朱文权、韩芝芳同意扣除10%购房款情况下解除18幢2单元1701室商品房买卖合同。2019年6月17日，朱文权、韩芝芳在湖州恒睿公司提供的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》、《委托书》及《收款凭据》上签字，载明双方同意解除涉案房屋买卖合同，朱文权、韩芝芳将涉案房屋退还湖州恒睿公司，湖州恒睿公司将相关金额退还至朱文权、韩芝芳指定账户。同日，湖州恒睿公司经办人员徐三珊收回《恒大悦龙台商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》及发票，向朱文权、韩芝芳出具收据一份。2019年6月24日，湖州恒睿公司经办人员徐三珊在《解除商品房买卖合同及认购书的协议》、《委托书》及《收款凭据》添加退款金额1346600元及日期2019年6月24日。后朱文权、韩芝芳多次要求退款未果，故纠纷成诉。本院认为，朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司购买房屋后，双方协商解除商品房买卖合同，并签订解除协议，双方的商品房买卖合同在签订协议之日解除，即朱文权、韩芝芳在《解除商品房买卖合同及认购书的协议》、《委托书》及《收款凭据》签字的2019年6月17日。商品房买卖合同解除后，湖州恒睿公司应按照解除协议的约定退还朱文权、韩芝芳购房款。朱文权、韩芝芳认为其符合无理由退房条件，要求湖州恒睿公司退还其全部购房款1496222元，因双方签订协议未按照退还全款处理，应以解除协议约定为准，故湖州恒睿公司应退还朱文权、韩芝芳购房款1346600元。但湖州恒睿公司未按照约定退还购房款，朱文权、韩芝芳多次催讨未果，湖州恒睿公司属违约，应承担违约责任。湖州恒睿公司辩称未退还购房款的原因系朱文权、韩芝芳未办理备案注销手续，因解除协议并未约定在办理备案注销手续后退还购房款，办理备案注销手续系协助义务，湖州恒睿公司也未举证朱文权、韩芝芳未履行配合义务，故对该项辩解本院不予采纳。根据朱文权、韩芝芳的主张，本院确定湖州恒睿公司以1346600元为基数，支付自2019年6月18日起至生效判决确定的履行之日止的逾期付款利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。朱文权、韩芝芳其余诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖州恒睿房地产开发有限公司退还原告朱文权、韩芝芳购房款1346600元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告湖州恒睿房地产开发有限公司以1346600元为基数，支付原告朱文权、韩芝芳自2019年6月18日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回原告朱文权、韩芝芳其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9369元、财产保全费5000元，合计14369元，由原告朱文权、韩芝芳负担1437元，被告湖州恒睿房地产开发有限公司负担12932元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  马立平二〇二〇年六月十日法官助理李成毅书记员江文欣