安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1765号上诉人（原审被告）：陈杰，男，1962年8月6日出生，汉族，住安徽省固镇县。上诉人（原审被告）：陈波（陈杰之子），男，1983年10月25日出生，汉族，住安徽省固镇县。两位上诉人共同的委托诉讼代理人：李广阔，固镇县新马桥镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈宝春（曾用名陈保春），男，1964年1月6日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：马雪春，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。上诉人陈杰、陈波因与被上诉人陈宝春农村建房施工合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈杰、陈波及其共同的委托诉讼代理人李广阔，被上诉人陈宝春及其委托诉讼代理人马雪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杰、陈波上诉请求：1．撤销安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初562号民事判决，依法改判驳回陈宝春的全部诉讼请求或者发回重审；2．本案一、二审诉讼费用全部由陈宝春负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，陈杰、陈波的房子是土地换的，陈杰、陈波与陈宝春之间的合同已经履行。陈杰、陈波将土地交给陈宝春建房，陈宝春已经将案涉房屋交付给陈杰、陈波。另外，案涉房屋陈杰、陈波已经装修入住使用，陈杰、陈波不同意退房。是陈宝春私自买卖土地，违法开发建房，没有经过任何审批手续，政府曾几次前去通知拆除，没有经过验收。在上述情况下，一审判决陈杰、陈波退还案涉房屋，对陈杰、陈波的合法权益没有真正的维护，使陈杰、陈波不能服判。一、陈宝春已经将案涉房屋交付给陈杰、陈波，且陈杰、陈波已经入住使用，且装修，陈杰、陈波不同意退房。陈杰、陈波的房子是土地换的，陈杰、陈波与陈宝春之间的合同已经履行，陈杰、陈波将土地交给陈宝春建房，陈宝春已经将案涉房屋交付给陈杰、陈波。另外，案涉房屋陈杰、陈波已经装修入住使用。二、案涉协议实为将他人耕地买卖，存在土地违法买卖行为。陈杰、陈波持有陈宝春签订的案涉协议书，非法耕地买卖开发房屋出售，严重违反了《中华人民共和国土地法》及《农村土地承包法》严禁买卖土地和承包地的规定。同时，一审法院认定是未取得房屋规划许可证、无施工图纸、无施工资质、没有经过验收，属于四无的违法建筑。三、陈杰、陈波如果退还房屋，要求拆除案涉房屋，将耕地恢复原状退还陈杰、陈波，然后赔偿给陈杰、陈波造成的一切损失。四、陈宝春的违法建房，属于四无的违法建筑，违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》关于非农建设禁止占有耕地及在乡、村庄规划区内进行建设不得占有农用地，并需土申请核发乡村规划许可证的强制性规定，损害了国家对土地及规划方面的管理秩序，造成国家税费流失，损害国家和集体利益，应当予以拆除。综上，请求二审法院支持陈杰、陈波的上诉请求。陈宝春辩称，陈杰、陈波的上诉理由不能成立。根据双方签订的协议可以看出陈宝春依约建房，且协议上有明确建房款约定，并不是陈杰、陈波所称房屋是土地所换。协议上也明确记载陈杰、陈波是委托人，其提供土地，委托陈宝春建房，规划许可证、准建证应由陈杰、陈波办理，其没有办理的行为导致合同无效，陈杰、陈波因合同无效取得的财产应予以返还。陈宝春向一审法院起诉请求：1．判令陈杰、陈波给付陈宝春建房款168850元及利息（以168850元为基数，自2015年11月1日起按年利率6%计算至实际付清建房款之日止，利息暂计32925.75元）；2．由陈杰、陈波承担本案诉讼费用及其他相关费用。一审庭审中，陈宝春变更诉讼请求为：1．确认陈宝春与陈杰、陈波签订的委托建房协议无效；2．判令陈杰、陈波返还购买陈宝春所建的房屋（房屋价款190850元）；3．陈波、陈杰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈宝春与陈波签订《委托建房协议》一份，载明“陈杰、陈波委托陈宝春在南陈街北建连体房，主房价壹拾陆万伍千元，楼梯加叁千，院墙和小房加贰万伍，电入户捌佰伍。陈杰（陈波）、陈志耐、陈志香部分土地在内，地折价共计陆万元。房屋建成后，西第一户归陈杰、陈波所有，不包括任何附加工程和装修。本协议任何人不得反悔。”陈宝春在协议建房人处签名，陈波在协议委托人处签“陈杰、陈波”并捺印，协议落款日期为2015年10月26日。另查明，案涉房屋已建成并交付陈杰、陈波使用，案涉房屋包含两间两层楼房、两间小房及院墙。陈宝春自认陈杰、陈波已付房款22000元（包含陈波自行给房屋安装门窗的2000元）。陈宝春建造房屋占用了陈杰兄弟四人承包经营的土地1.17亩，陈宝春建造案涉房屋没有取得乡村建设规划许可证。一审法院认为，陈宝春与陈波签订的委托建房协议，是一份包含村集体土地非法买卖及房屋买卖的混合合同，该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》关于非农业建设禁止占用耕地以及在乡、村庄规划区内进行建设不得占用农用地，并需申请核发乡村规划许可证的强制性规定。损害了国家对于土地及规划方面的管理秩序，造成国家税费流失，损害国家和集体利益，应属无效。合同无效首要的法律后果即是返还因该合同取得的财产；不能返还或者没有必要返还的，才考虑折价补偿。有损失的，合同双方按照过错分担损失。因此，陈宝春返还房屋的诉讼请求有法律依据，可以支持；当然陈宝春也应当将已收取的购房款返还给陈杰、陈波。陈杰、陈波作为共同生活的家庭成员，共同占有使用案涉房屋，负有共同返还义务。陈宝春与陈波签订的协议无效，但该协议是双方真实意思表示，经陈杰、陈波同意后陈宝春在案涉土地上建造房屋，现房屋已建造完成，陈杰、陈波要求陈宝春返还土地目前来看既不合理也不具有可行性。经释明后陈杰、陈波同意如判决不退还土地，要求按照陈宝春提出的每年1500元的标准支付1.17亩土地的占用费用。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，第三十六条第二款，第四十三条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，判决：一、陈宝春与陈波签订的委托建房协议无效；二、陈杰、陈波返还陈宝春建造的位于王庄镇陈渡村的包括两间两层楼房、两间小房及院墙的房屋一套；三、陈宝春返还陈杰、陈波购房款22000元；四、陈宝春按照每年1500元的标准支付陈杰、陈波1.17亩2011年至2019年的土地占用费用12000元，自2020年起，每年的土地占用费用于当年的10月31日前付清。上述二、三、四项，陈宝春、陈杰、陈波于同日向对方负责返还（支付），于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费4117元，陈宝春负担2882元，陈波负担1235元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是陈杰、陈波应否将案涉房屋返还陈宝春。本案中，案涉协议虽因违反法律的强制性规定而无效，但陈宝春已将案涉房屋交付陈杰、陈波占有使用，陈杰、陈波不同意返还房屋，并要求继续占有、使用案涉房屋，陈宝春二审中亦同意由陈杰、陈波折价补偿，因此，再判令陈杰、陈波返还案涉房屋不仅有违当事人签订协议时的本意，还会扩大损失、增加当事人诉累，故对陈杰、陈波不返还案涉房屋的上诉理由，本院予以采纳。双方协议建造的房屋未经相关部门规划审批，不具有合法性，但在该房屋已由陈杰、陈波占有使用且不同意返还的情况下，应由陈杰、陈波对陈宝春的建房费用予以相应补偿。陈宝春请求陈杰、陈波按照签订的协议书内容支付建房款168500元。经审查，参照案涉《委托建房协议》约定内容，双方约定的建房费用共计133850元［主房价16.5万元＋楼梯3000元+院墙和小房2.5万元+电入户850元-陈波（陈杰）、陈志耐、陈志香部分土地折价6万元]，扣除陈波已支付陈宝春的2万元房款、陈波自行安装门窗抵扣房款2000元、陈宝春欠陈杰干活（立壳子）款抵扣3000元，陈杰、陈波还欠陈宝春建房款108850元，故本案由陈杰、陈波按照108850元对陈宝春进行补偿为宜。对陈宝春超出108850元之外的补偿款，本院不予支持。陈杰、陈波诉讼中虽辩称案涉房屋是用其1.17亩土地折抵购房款的，平房两间和院墙费用2.5万元已经支付，但该辩称意见与案涉《委托建房协议》中“陈波（陈杰）、陈志耐、陈志香部分土地在内折价共计陆万元”的记载内容和“除了2万元房款没有支付其他款项”的庭审陈述矛盾，故对该辩称意见，本院不予采纳。综上所述，陈杰、陈波的上诉请求成立，但应补偿陈宝春的建房费用。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初562号民事判决第一项，即“陈宝春与陈波签订的委托建房协议无效”；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初562号民事判决第二项、第三项、第四项；三、陈杰、陈波于本判决生效之日起十日内给付陈宝春108850元；四、驳回陈宝春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4117元，由陈宝春负担1769元，陈杰、陈波负担2348元。二审案件受理费4117元，由陈杰、陈波负担2348元（已交纳），陈宝春负担1769元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年六月三十日法官助理祁克轩书记员毛婉月附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。