河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终709号上诉人（原审被告）：何伟伟，男，汉族，1980年8月22日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞洁，女，汉族，1982年2月9日出生，住河南省漯河市召陵区。被上诉人（原审原告）：阎玉玲，女，汉族，1954年6月10日出生，住址同上。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓丽，河南蓝标律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张闯，河南蓝标律师事务所实习律师。上诉人何伟伟因与被上诉人庞洁、阎玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何伟伟及其委托诉讼代理人吕海涛，被上诉人阎玉玲及其委托诉讼代理人张晓丽、张闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何伟伟上诉请求：1、撤销河南省漯河市源汇区人民法院(2019)豫1102民初4521号民事判决书,改判驳回被上诉人的全部上诉请求。2、本案一审、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。案涉商铺并非何伟伟一个人租赁,只是以何伟伟的名义签订的租赁合同，论是第一次签订租赁合同,还是2016年签订续租协议,均是由代万珍参与谈判并与被上诉人最终商定相关合同条款后由何伟伟具体办理。代万珍每年均承担案涉商铺50%的租金。上诉人并未将案涉商铺转让给代万珍。该商铺实际为上诉人和代万珍共同租赁,双方之间不存在转让，从法律上讲,不能简单的凭营业执照的变更认定商铺转让。案涉商铺现仍由上诉人经营使用，及到商铺日常经营所需的物业管理、联网报警费、电话费、网络宽带费、水费等费用现仍由何伟伟交纳。2、一审法院适用法律错误。一审法院仅凭工商营业执照的注销和登记认定商铺转让缺乏法律依据。合同条款排序来看,并未将拒不支付转让费作为应当承担违约责任的违约情形之一,因此,一审法院判决支持违约金缺乏合同依据，尚未确定上诉人是否构成转让的情况下,径行判决上诉人支付违约金缺乏事实基础。便构成转让房屋,一审判决支持违约金9万元没有法律。首先,根据《合同法》第114条和最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定,确定违约金应当以因违约行为给非违约方造成的实际损失为基础和前提,本案中,被上诉人并未举证证实其上诉人因未支付转让费给其造成的实际损失的证据;其次,房屋租赁合同第九条约定的“违约金30万元”并非被上诉人的实际损失,只是双方约定的违约惩罚性赔偿条款;再次,一审法院酌定支持违约金9万元没有法律依据,不应以约定的违约金30万元的30%来确定,此项判决缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院判如所请。庞洁、阎玉玲答辩称，1、上诉人将案涉商铺转让事实清楚。上诉人承租房屋，于2012年8月27日办理工商登记，成立漯河市源汇区桂琴服装店。第三人受让房屋后，于2017年11月16日注册成立漯河市源汇区万珍服装店。经营场所没有变化，但企业名称及经营者发生了变化，这说明统一房子先后被不同的个人所使用。上诉人主张其与第三人代万珍是采取统一的商业模式来经营，并以此为由主张案涉合同可以由除自己以外的第三人来使用，显然与合同约定不符。2、双方签订的房屋租赁合同中对房屋转让款五万元的约定是双方真实意思表示，上诉人转让房屋客观事实存在，其不支付转让费的行为构成违约。3、一审法院对违约金的数额判决明显过低。双方约定的违约金是何伟伟签订合同时手写的，是当事人真实意义表示。上诉人将房屋自2017年11月转让后未支付转让费，构成违约。案涉房屋位于漯河市新天地，女装生意繁荣，长期而固定的经营店面是店里盈利的基础，基于此，合同签订时上诉人主动提出要求房东按约履行，并约定了30万元的违约金，这是对双方的约束和对店铺正常经营的保障。上诉人转让房屋又不支付转让费有违诚实信用原则。答辩人作为房东，在对房屋的安全承担责任的同时有权利知道是谁在使用其房屋，上诉人的做法侵犯了房东的权益，综合各方因素，涉案房屋应适用30万违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。庞洁、阎玉玲向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋转让费5万元、违约金30万元，共计35万元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月15日，原告作为出租方（甲方），被告何伟伟作为承租方（乙方）签订一份房屋租赁合同，该合同第一条约定，原告作为出租人，将其合法所有的位于漯河市人民路新天地步行街快捷酒店29幢1层1-A17号房屋租赁给被告使用。合同第十条约定出租方同意承租方可以转让，无论承租方转让多少钱，承租方付出租方五万元转让费。合同第九条约定如双方任何一方违约，另一方有权要求违约方赔偿违约金叁拾万元。另查明，原、被告双方于2016年9月13日又签订了补充协议，将原合同时间延长至2022年10月5日止。再查明，被告于2017年单方将案涉房屋转让给案外人，同年11月13日将漯河市源汇区桂琴服装店予以注销。案外人于2017年11月16日办理了工商登记手续，注册成立了漯河市源汇区万珍服装店。目前，案涉房屋已不再是被告经营使用。上述事实，房屋租赁合同、微信聊天记录、银行转账记录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。被告与案外人私下对经营店铺分别进行了工商信息的注销和登记，应当认定为被告未经原告同意私自将房屋转让他人使用；被告辩称和其提供的证据达不到证据认证的法定要求，对此不予采信；故原告要求被告按照合同约定支付房屋转让费50000元的请求，符合法律的规定，一审法院依法予以支持；《中华人民共和国合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说，合同违约金上限不超过实际损失的30％，但是如果过高或者过低，可以请求法院给予减少或者增加的。结合本案整个合同履行过程，被告的行为已经构成违约，被告理应支付原告违约金，但原告按照合同约定主张被告支付违约金300000元明显过高，结合原告所称，因被告的行为所造成的经济损失数额，一审法院酌情予以支持违约金90000元为宜。原告诉请未得到全额支持，应当承担一定诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告何伟伟于本判决生效后十日内支付原告庞洁房屋转让费50000元；二、被告何伟伟于本判决生效后十日内支付原告庞洁违约金90000元；三、驳回原告庞洁、阎玉玲的其他诉讼请求。本案案件受理费3275元，由被告何伟伟负担2620元；原告负担655元。本院二审期间，上诉人向本院提交以下三组证据：第一组证据：漯河市联网报警服务合同二份,中国联通漯河分公司客户账单十份,漯河新天地物业公司收取水电费的收据三张,漯河市联网报警服务费的收据四份,证明:在案涉商铺的经营者变更为杨靖（代万珍的丈夫)以后,何伟伟仍然在承担该商铺的相关费用,实际是何伟伟在继续使用该商铺，不存在转租行为。第二组证据：孙战果证明一份，证明：1、案涉商铺是由原经营者孙战果于2012年7月16日转让给代万珍，被上诉人阎玉玲知晓并同意这一转让行为；2、代万珍于2012年7月16日通过银行转账向孙战果支付转让费20万元；3、为证实阎玉玲和庞洁的身份关系，孙战果向代万珍提供了阎玉玲和庞洁的身份证复印件并附相应的承诺和说明。第三组证据：桂琴涛2015年6月4日至2017年6月4日的银行交易记录，证明：在此期间，桂琴涛定期和不定期向代万珍账户汇款，交易网点均为建设银行漯河源汇支行营业部和文化路北段支行，双方在漯河存在真实合作关系。被上诉人对上述证据的质证意见为，第一组证据：1、上诉人提交的该组证据不属于新证据,一审法院在2019年12月9日对本案进行了公开审理,上诉人所提交的该组证据形成时间均早于一审的开庭时间，2、对该证据的真实性有异议,在2019年12月13日的、2019年9月6日、2019年8月8日的三张收据中所显示的何伟伟均是在交款人处的特殊注明，与上诉人想要证明的该费用由何伟伟缴纳，是何伟伟在使用房屋不能相互印证。该份证据显示收到意外99三店联网报警费用,证据内容中显示与被上诉人所主张的该店工商档案所显示的万珍服装店是相互印证,因为该房屋转让后的门头依然是意外99三店。另外其他证据不属于新证据我们不予质证。第二组证据：对孙战果证人证言的真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明孙战果介绍上诉人租用被上诉人的房屋，与本案房屋转让法律问题无关。第三组证据：上诉人妻子桂琴涛与第三人代万珍的银行转账记录仅能证明双方存在资金往来，而资金往来事由无法证明，更不能因为资金往来就推定双方不存在转让行为。根据上述证据并结合一审双方提交的相关证据，本院认定如下：上述证据均与本案有关联性，可以作为定案依据。结合一审证据，可以认定案涉房屋由原租赁者孙战果转租给上诉人，代万珍支付给孙战果店铺装修转让费和三个月租金共计贰拾万元。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，代万珍参与协商租金事宜。上诉人何伟伟与代万珍于2012年10月1日签订《投资合作协议》，约定双方形成联合经营体，各占股50%，按股权比例分享利润、分担亏损，由何伟伟代表联合经营体签订房屋租赁合同。此后，每年向被上诉人缴纳租金前，代万珍或其丈夫杨靖均向何伟伟之妻桂琴涛账户汇款，汇款金额即为租金的50%，桂琴涛每年定期或不定期向代万珍分红。案涉房屋的工商登记信息于2017年11月16日由漯河市源汇区桂琴服装店变更为漯河市源汇区万珍服装店，虽然名称及经营者发生了变化，但该店门头及经营内容未发生任何变化。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，一、二审证据显示：案涉商铺由原经营者孙战果转租，代万珍向孙战果支付转让费，并和上诉人一起就房租、租赁期限等问题与被上诉人进行协商，被上诉人阎玉玲对于代万珍参加房屋租赁及续租的协商过程是明知的。根据代万珍与上诉人签订的《投资合作协议》、代万珍向上诉人妻子桂琴涛的银行转账记录及桂琴涛向代万珍的银行转账记录可以认定上诉人与代万珍共同经营使用此商铺，代万珍承担50%的房租并分享商铺收益。一审法院认定上诉人将商铺转让给代万珍经营使用与事实不符。同时，上诉人已经向被上诉人支付了2019至2020年的房租，并未给被上诉人造成租金损失。被上诉人也未向法院提供证据证实因上诉人的行为给其造成了何种损失以及损失的具体数额，其应当承担举证不能的法律后果。即被上诉人主张的房屋转让费及违约金请求没有事实与法律依据。本院综合上述事实及法律规定，对被上诉人的辩解理由不予采信，对上诉人的请求予以支持。综上所述，一审判决认定事实错误，应予纠正。上诉人何伟伟的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初4521号民事判决；二、驳回庞洁、阎玉玲的诉讼请求。一审案件受理费3275元由庞洁、阎玉玲负担，二审案件受理费921.89元，由庞洁、阎玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  **刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年六月二十三日法官助理刘珂馨书记员杨阳