新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1352号   上诉人（原审被告）：郑炜，男，1965年11月26日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人:叶文瑞,国浩律师(乌鲁木齐)事务所律师。   被上诉人（原审原告）张子晖，男，1972年1月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人:蔡莉,北京德恒(乌鲁木齐)律师事务所律师。   原审被告：栾鹏，男，1980年3月21日出生，汉族，无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人郑炜因与被上诉人张子晖、原审被告栾鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2127号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年5月7日立案后，依法组成合议庭于2020年6月2日开庭进行了审理。上诉人郑炜的委托诉讼代理人叶文瑞，被上诉人张子晖的委托诉讼代理人蔡莉到庭参加诉讼，原审被告栾鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   郑炜上诉请求：依法改判一审判决第二项，改判为我与栾鹏向张子晖支付2018年4月1日至2018年10月31日租金146,140.01元。事实和理由：涉案租赁房屋的实际交付日期与事实不符，张子晖于2018年3月30日将租赁房屋交付给我(在此之前该房屋一直由张子晖占有使用),我与栾鹏在实际占有使用租赁房屋后，就向长城物业管理有限公司交付了装修履约保证金,而不是像张子晖所说双方在2017年5月就将房屋交付给了我,如若按照张子晖所说的双方于2017年5月10日签订合同并交付房屋,而我与栾鹏却于2018年4月才进行装修,空置房屋时间长达一年,我与栾鹏就要损失235,709.7元，显然不符合客观事实也不符合市场经济规律。根据《房屋租赁合同》第六条规定:“甲方于本合同生效之日起3日内,将该房屋交付给乙方”,根据该条约定,该合同的生效日期应当是租赁房屋实际交付之日,则房屋租赁起始时间也应当是从房屋交付之日起计算。并且,该案租赁合同中并没有写明签订时间,栾鹏也在庭审中明确表示和我签订合同的时间是2018年6月底7月初,并且是在2018年3月30日张子晖交付房屋之后才开始进行的装修，故房屋租赁的起始时间应当是2018年4月1日。认定合同解除时间应当是2018年10底11月初,而不应当是2018年11月30日。在庭审中，张子晖并不能证明其所主张的房屋解除时间,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,否则应当承担不利后果。我收到张子晖解除的通知是2018年10月底,我在收到张子晖解除通知后,于2018年11月初就搬离了租赁房屋,故应当根据我自认的时间来确认合同解除时间,故本案租赁费的截止日期应当是2018年10月31日,而不是2018年11月30日。综上,我及栾鹏应当给付张子晖的房屋租赁费应当期间应当是自2018年4月1日起至2018年10月31日止,费用应当是146，140.01元，一审判决认定的事实与实际不符，请求二审法院依法改判。   张子晖辩称，不同意郑炜的上诉请求，一审法院对房屋交付的时间认定清楚。2017年5月，双方交接钥匙，郑炜和栾鹏出具收条，合同对装修时间有约定，所以租金起算2017年11月1日起。我在2018年11月口头通知解除合同，并于2018年12月发出解除通知，我一审确认合同解除的时间是2018年11月30日，一审法院对欠付租金起算和合同终止时间认定正确。请求驳回上诉，维持原判。   栾鹏未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。   张子晖向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《房屋租赁合同》己解除；2.依法判令郑炜与栾鹏支付欠付的租金245,534元，逾期支付租金的损失24,553元；3.依法判令郑炜与栾鹏支付租赁期间的物业费32,289元。   一审法院认定事实：2017年，张子晖作为甲方与郑炜、栾鹏作为乙方签订房屋租赁合同,约定甲方将位于乌鲁木齐市××区出租给乙方,房屋面积538.15平方米,租赁期限自2017年12月1日至2022年6月30日,租金标准每天1.2元/平方米,租金每半年支付,乙方于2018年2月14日前向甲方支付2017年12月1日至2018年6月30日的租金,2018年6月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金。甲方于本合同生效之日起3日内将该房屋交付给乙方。第十条约定,在房屋租赁期间,房屋内所发生的水、电、煤气、物业及供暖费由乙方承担。第十二条约定,若乙方拖欠租金累计达一个月,甲方可终止合同并收回房屋。第十四条约定,租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,乙方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。2017年5月10日，郑炜出具收条,记载“收到101幢××层(绿地中心)钥匙四个门各一把”。合同签订后,郑炜与栾鹏未支付租金。张子晖已支付绿地中心101栋1206室自2017年8月1日至2017年12月31日物业费13,453.75元,2018年1月1日至2018年12月31日物业费32,289元。栾鹏提交《绿地办公室1206解散协议》,协议中记载上半年房租:2017年12月1日-2018年6月30日,租金538.15*1.2元*212天=136,905.36元。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力,享有合同约定的权利并承担相应的义务。对于张子晖要求确认《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求,张子晖认为其通知郑炜与栾鹏因逾期交付租金而解除合同,合同解除于2018年11月30日,郑炜认为2018年10月底张子晖打电话告知解除合同，2018年10月底11月初搬离房屋,栾鹏认为2018年6月与郑炜解除合伙后栾鹏撤离房屋,一审判决认为,张子晖依约交付房屋,郑炜与栾鹏未依约支付租金,依照双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定,郑炜与栾鹏拖欠租金达1个月则张子晖有权终止合同,张子晖依约有权解除合同。关于合同解除时间,一审法院认为张子晖及郑炜与栾鹏均未出示证据证实张子晖第一次口头通知解除合同的时间,但是郑炜在接到张子晖解除合同的通知后于2018年11月搬离房屋,且张子晖自认合同解除时间为2018年11月30日,一审法院认定双方合同解除于2018年11月30日。对于郑炜与栾鹏主张张子晖于2018年3月交付房屋,未依约交付房屋的抗辩,一审法院不予采纳，其理由，郑炜书写的收条记载2017年5月张子晖已将钥匙交付郑炜,同时栾鹏提交的《绿地办公室1206解散协议》中亦记载租金起算时间为2017年12月1日,证实在2017年12月1日之前张子晖已经将房屋钥匙交付与郑炜,履行房屋交付义务。对于栾鹏辩称2018年6月其与郑炜解除合伙,并告知张子晖,且张子晖未向其发出解除合同通知的辩称,一审法院认为，郑炜与栾鹏是否解除合伙系郑炜与栾鹏之间的法律关系,不影响郑炜与栾鹏作为房屋租赁合同履行一方的主体身份,同时因郑炜与栾鹏之间的关系及张子晖知晓郑炜与栾鹏之间的关系,即使张子晖向一方告知解除合同,亦产生通知郑炜与栾鹏解除合同的效力,同时关于郑炜与栾鹏是否解除合伙协议,解除时对于房屋租金如何协商仅影响郑炜与栾鹏之间的权利义务,不具有对抗第三人的效力。因此,对于张子晖要去确认合同已解除,一审法院予以支持。对于张子晖要求郑炜与栾鹏给付2017年12月1日至2018年11月30日租金245,534元的诉讼请求,一审法院认为,依照双方签订的房屋租赁合同第四条租金标准的约定，2017年12月1日至2018年6月30日租金为每天1.2元/平方米，2018年7月1日起每年递增10%,此期间租金应为245,590.13元，张子晖自行主张245,534元，系张子晖对于自己权利的处分，一审法院不持异议，予以支持张子晖要求郑炜与栾鹏支付2017年12月1日至2018年11月30日租金245,534元的诉讼请求。对于张子晖要求郑炜与栾鹏给付逾期支付租金损失24,553元的诉讼请求,因郑炜与栾鹏逾期支付租金造成违约应当给付违约金,依照租赁合同第十四条违约责任约定,违约方按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金,因此张子晖主张的违约金不违反合同约定,一审法院予以支持。对于张子晖要求租赁期间的物业费32,289元的诉讼请求，依照租赁合同第十条约定应由郑炜与栾鹏承担物业费，张子晖已经向物业公司交纳2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费，郑炜与栾鹏应当承担，一审法院对于张子晖此项诉讼请求，予以支持。判决：一、张子晖与郑炜、栾鹏签订《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、郑炜、栾鹏给付张子晖2017年12月1日至2018年11月30日租金245,534元；三、郑炜、栾鹏给付张子晖违约金24,553元；四、郑炜、栾鹏给付张子晖物业费32,289元。   二审中，当事人未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，张子晖与郑炜、栾鹏之间因涉案房屋租赁合同的解除时间、租金给付数额等问题产生争议。本案的争议焦点为：张子晖主张郑炜、栾鹏给付的租金数额应当如何计算。对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方当事人对于涉案租赁合同均同意解除，但对于租金的起算时间及合同的解除时间存在分歧，郑炜上诉认为涉案房屋的租金应当从2018年4月1日计算至2018年10月31日。根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋租赁合同中虽未载明合同的签订时间，但该合同中载明了租赁期限为2017年12月1日至2022年6月30日,张子晖在一审庭审中出示了郑炜收取涉案租赁房屋钥匙的收条，栾鹏提交的解散协议中亦载明了房租的起算点为2017年12月1日。结合上述合同内容及证据，张子晖主张从2017年12月1日开始计取租金符合合同约定，郑炜在庭审中亦未举证证明双方协商从2018年4月1日开始计取租金的证据，其提交的关于涉案房屋装修履约保证金的证据不足以否定合同约定及上述证据的相关内容。郑炜、栾鹏在承租涉案房屋后，未按照合同约定支付租金，其主张在2018年10月底从涉案房屋搬离，应以该日期作为解除合同的日期并作为租金计算的截止日期，但其未提交对涉案房屋并进行交接、解除涉案租赁合同的相关证据，同时，郑炜、栾鹏未能按期交付租金，解除合同的条件成就，张子晖主张在2018年11月30日解除合同符合合同约定及法律规定。郑炜的上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，郑炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,731.74元（郑炜已预交），由郑炜负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   卫 杨   审  判  员   瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 八 日   书  记  员   赵紫薇