河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6367号上诉人（原审原告）：璩海祥，男，汉族，1993年9月10日出生，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：袁武强，北京市瑞（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟霞，北京市瑞（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州新和润置业有限公司，住所地郑州市金水区南阳路226号富田丽景花园38号楼6层609号。法定代表人:王斌斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈蕾，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人璩海祥因与被上诉人郑州新和润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。璩海祥上诉请求：l、依法撤销河南省郑州市金水区(2020)豫0105民初1785号民事判决,改判支持上诉人的诉讼请求;2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审民事判决以上诉人与被上诉人之间的《美好城邦房源认购书》为依据,认定上诉人要求返还195000元转让费无事实和法律依据,驳回上诉人的诉讼请求,该判决适用法律错误。理由如下:一、被上诉人收取所涉“转让费”违反法律规定,违反各级政府的房地产限价政策,严重侵害社会公共利益。1、收取案涉转让费,是被上诉人针对商品房价格的“价外加价”行为。庭审中,被上诉人明确指出:“转让费属于购房款的组成部分”,之所以收取“转让费”,是因为“美好金苑小区所在的金水区房地产行政主管部门对楼盘销售采取均价限价备案。无奈之下只能将购房款拆分为备案合同价与转让费两部分”。被上诉人提供的证人也证实:商品房销售现场的价格公示牌显示的价格为备案合同价,不包括“转让费”。被上诉人的这种价格行为属于《国家发改委商品房明码标价规定》中的“在标价之外加价销售商品房”的行为。2、“价外加价”违反法律关于明码标价的强制性规定。本案被上诉人在明码标价之外“价外加价”收取“转让费”的行为,违反了《中华人民共和国价格法》第十三条、《国家发改委商品房明码标价规定》第六条规定，属于违法行为。3、“价外加价”违反部门规章的规定和地方文件关于商品房限价政策。为遏制城市房产价格过快上涨,规范房地产销售者的价格行为,我国各级政府及主管部门,出台一系列政策,采取多种行动,严格禁止房地产销售者“价外加价”销售房地产。其中国务院发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》,国家发改委颁布了《商品房明码标价规定》,河南省住房和城乡建设厅、河南省土地资源厅联合下发了《关于贯彻落实建房【2017】80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,河南省住建厅等九部门联合实施了《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》,郑州市政府下发了《关于对新建商品房销售价格实行备案管理的通知》,郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局下发了《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》等。以上文件及措施,都将商品房销售“价外加价”列为严格禁止的违法违规行为,予以严厉打击。4、“价外加价”行为严重损害国家利益和社会公共利益。商品房“明码标价”和禁止“价外加价”,是为了落实国家和省、市房地产市场政府调控政策,是为了房地产市场的平稳、健康、可持续发展,也是法律明确予以规范和禁止的。二、案涉房屋的价格,应当以《商品房买卖合同》为准。1、一审判决认定《美好城邦房源认购书》合法有效,并依据该认购书做出判决是错误的。(1)该认购书条款内容第6条明确约定:“双方签署的《商品房买卖合同》生效后,本认购书自动失效。”本案中的《商品房买卖合同》已经生效,该认购书的条款对双方不再有约束力。(2)依据该认购书,上诉人购买房屋的价款为1454182元,而上诉人实际向被上诉人支付的款项为1589182元(含按揭贷款)。即使按照一审法院的认定,被上诉人仍多收取房款135000元。一审判决依据失效的《认购书》做出判决,且对超出《认购书》的135000元房款未做认定,该认定是错误的。2、2018年6月30日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是双方意思表示的最终体现,本案房屋的价格应当以《商品房买卖合同》为准,上诉人的房屋总价款为1394182元(其中首付款424182元),实际向被上诉人付款1589182元(含按揭贷款)。三、一审判决将被上诉人的“价外加价”行为认定为“交易习惯”,这是错误的。被上诉人的“价外加价”行为,违反了《价格法》的规定,在庭审中,被上诉人并未提出“转让费”系“交易习惯”的主张,更没有提交证据证明该认定。四、一审判决认定上诉人主张返还“转让费”,有违诚实信用原则，该认定是对“诚实信用原则”的错误运用。上诉人主张返还“转让费”,是基于《价格法》、《民法总则》、《合同法》的规定,是基于双方的《商品房买卖合同》,是基于各级政府对商品房销售中“明码标价”行为的管控,是对合法权益的保护和对不法行为的纠正。五、一审判决将导致违法行为合法化,产生恶劣的社会效果。“价外加价”是一种侵害国家利益和社会利益的违法行为,而一审法院以判决形式将其确认为合法行为，直接导致《价格法》以及各级政府调控政策无效。该判决一旦公示,必然助长商品房销售企业无视国家的价格制度,利用商品房资源的稀缺性和消费者的弱势地位,在“明码标价”之外肆意抬高商品房销售价格,而且可以对抗行政主管机关的价格调控措施。六、“转让费”应当依法返还上诉人。1、《中华人民共和国价格法》第四十一条明确规定:“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”因此,被上诉人应当退还因其违反《价格法》第十三条规定收取的“转让费”。2、根据双方的《商品房买卖合同》,上诉人应付购房款为1394182元(其中首付款424182元),被上诉人多收取的195000元,该部分费用没有法律上的依据。《民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”据此,上诉人请求被上诉人返还多收取的195000元理应得到支持。综上,一审判决适用法律错误,请依法予以撤销,改判支持上诉人的上诉请求。郑州新和润置业有限公司辩称，一、一审法院已查明案涉房屋买卖合同的缔约、履约过程，璩海祥及其代理人也当庭明确认可购房时清楚且明知购房款的组成和金额，双方在完全自愿、自由的情况下缔结合同。璩海祥本人到庭参与一审庭审，法庭调查中璩海祥本人及代理人均确认购房时已知晓195000元转让费实际系购房款，在明知购房款组成及用途的前提下，璩海祥先支付了定金及转让费，后支付首付款、办理按揭贷款。即，璩海祥在充分了解案涉房屋交易信息的情况下签约、履约，并已取得案涉房屋。其在收房入住后又反悔要求返还购房款的行为，违反了诚实信用原则。二、璩海祥以“一审判决适用法律错误”为由提起上诉不能成立，应驳回其上诉请求。（一）《价格法》中有关价格管制的规定，属于管理性规定，不影响合同效力认定；超出备案价收取购房款的行为不违反法律强制性规定，并未损害国家利益和社会公共利益。根据《最高人民法院关于印发的通知》第30条【强制性规定的识别】：“关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为管理性强制性规定”，《价格法》中有关价格管制或明码标价的规定属于对交易方式的管理性规定。根据《价格法》第四章第十三条规定，市场价格出现显著上涨、异常波动等情形时，政府可采取价格干预措施等调控手段。价格干预措施虽然具有保护社会公共利益之目的，可其立法意旨并不是调整单个合同的价格约定，而是规范市场价格总水平。而且，违反价格管制的合同并没有损害交易相对方的利益，也没有损害交易双方以外第三方利益，更没有损害社会公共利益，对市场价格总水平影响也极其有限。《价格法》中有关价格管制的规定，属于管理性规定，不影响合同效力认定，据此不能否认本案中超出备案价的购房款组成部分195000元的有效性。（二）部门规章及政策文件，在民事案件裁判中不能作为法律依据。璩海祥在上诉状中引用的《国家发改委商品房明码标价规定》属于部门规章，《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件均属于政策性文件。商品房价格备案、限价限贷属于价格管控中的阶段性、临时性干预措施，是一种行政管理措施。各级政府或相关行政机关在调控房地产市场过热状况时，都发布过“限价限贷政策”，形式上基本都是“通知”，此类“通知”为政策性文件，在民事案件裁判中，不能作为法律依据，璩海祥以此主张返还该部分购房款于法无据。（三）商品房销售价格是市场调节价，案涉房屋的销售价格是交易中由买卖双方协商确定的，是双方真实意思表示的合意，为有效约定。商品房销售价格属于市场调节价，是由经营者自主制定，通过市场竞争形成，最终由交易双方在交易中协商确定，不属于政府定价或政府指导价，未列入国家发改委《中央定价目录》或河南省发改委《河南省定价目录》，在价格管控体系中政府管控力度最弱，商品房销售定价仍应以市场调节作为首要因素。房屋备案价属于向社会公开的信息，上诉人并无获取上的障碍，销售现场也进行了公示。购房人在大宗商品交易中有谨慎注意义务，郑州新和润置业有限公司也在售卖房屋过程中履行了关于价格真实情况的告知义务，璩海祥在明确知道房屋备案价的情况下，仍然接受案涉房屋的实际交易总价并向郑州新和润置业有限公司支付房款，足以证明璩海祥对超出备案价的转让费是交易价格的组成部分是认可的，案涉房屋的销售价格是双方真实意思表示的合意，为有效约定。（四）上诉人主张的认购书失效以及交易习惯问题，存在错误理解，于法无据。第一，认购书是购房过程中的交易文件之一，用于初步确认交易意向。璩海祥在2018年8月7日签订认购书当天共交纳346984元，包括了首付款首次交纳部分、195000元购房款以及维修基金、登记费等购房费用。第二，上诉人对于本案一审判决中有关交易习惯的认定理解错误。《合同法》司法解释二第七条有关交易习惯的适用是在法律没有规定，双方没有约定的情况下，本案双方关于商品房买卖交易的实际成交价已经双方多次明确确认。而一审判决中引用交易习惯，是指交易双方在商品房此类大宗商品交易中对交易价格有审慎注意义务，原告在支付购房款过程中，并未对销售价格提出异议，可以确定本案双方对交易价格明知且意思表示一致。三、郑州新和润置业有限公司已按照实际成交价足额交纳房屋销售相关所有税款，没有任何非法获益，也不存在任何侵害国家利益或社会公共利益的情形。美好金苑小区所在的金水区房地产行政主管部门对楼盘销售采取均价限价备案，但涉案房屋的实际市场价高于均价限价，郑州新和润置业有限公司无奈之下只能将购房款拆分为备案合同价与转让费两部分。2018年8月、2018年10月，新和润置业已按照税收管理制度分别就当月预收全部购房款足额预缴增值税款，包含璩海祥购房款对应的增值税款，不存在任何非法获益，未侵害璩海祥的利益，更未侵害国家利益或社会公共利益。根据《民事诉讼法》的举证规则，上诉人主张郑州新和润置业有限公司侵害国家利益和社会公共利益，应当就此承担举证责任，否则应自行承担不利后果。四、郑州新和润置业有限公司收取的全部购房款都有合法依据，不构成不当得利。璩海祥在上诉状中引用的《民法总则》第一百二十二条是关于不当得利的法律规定，是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。在本案中，双方在案涉房屋交易中的口头约定、签订的系列文件，均是双方交易合意的体现，都是房屋买卖合同的有效组成部分，郑州新和润置业有限公司依据双方约定收取房款，合法有效。综上，商品房买卖属于市场行为，应本着公开、公平、自愿的民事法律原则进行，郑州新和润置业有限公司超出备案价收取195000元购房款是双方真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。郑州新和润置业有限公司已按照实际成交价格足额缴税，未损害国家利益和社会公共利益。本案中璩海祥先签约获取房屋，在收房入住后又反悔要求返还购房款，缺乏事实依据和法律依据，违反诚实信用原则。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。璩海祥向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还多收取的购房款195000元（人民币大写：壹拾玖万伍仟元），并支付占用期间的利息16604元（自2018年8月7日计算至2020年1月7日）；2、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、2018年8月7日，原告与被告签订《美好城邦房源认购书》一份，认购书显示：客户姓名璩海祥，认购房源3号楼2单元2202户，认购价格总价1454182元，认购定金为50000元。同日，原告签订《亚新美好城邦房源确认单》一份，确认单显示，认购房号3-2-2202，客户名称璩海祥，认购总价1454182元，定金50000元，另房源确认单右下角有19.5万元字样。2、2018年8月5日，原告分三次向被告转款10000元、50000元和40000元，被告向原告出具收据一份显示收到璩海祥壹拾万元整，收款事由为美好金苑诚意金。2018年8月7日，原告分四次向被告转款6286元、107530元、195000元和38168元，被告向原告出具收据四份，编号为8857601的收据显示收到璩海祥424182元，收款事由为美好金苑3号楼2单元22层2202房款；编号为8857602的收据显示收到璩海祥5642元，收款事由为美好金苑3-2-2202维修基金；编号为8857603的收据显示收到璩海祥160元，收款事由为美好金苑3-2-2202登记费；编号为8857605的收据显示收到璩海祥195000元，收款事由为美好金苑3-2-2202。2018年10月9日，户名为璩海祥的账户（开户银行为兴业银行）向被告转款970000元，2018年10月10日被告向原告出具编号为5657700的收据显示收到璩海祥970000元，收款事由为美好金苑3-2-2202按揭款。2018年12月16日，原告向被告转款139000元。2019年6月18日，原告向被告转款139000元。另庭审中，原告称如不缴纳上述19.5万元购房款，被告就不与原告签订购房合同，不把房子卖给原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《美好城邦房源认购书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告双方具有约束力。商品房买卖对于购房人而言是生活中的大宗买卖行为，应当有合理的注意义务。原告诉称195000元为多支付款项，应当予以返还，但结合房屋买卖交易习惯和双方签订及履行过程来看，原告在支付购房款过程中，并未对被告的销售价格提出异议，可以确定原、被告双方对涉案房屋的实际成交价格是明知且意思表示一致，庭审中，原告又称“如果不交的话，被告就不与我们签订购房合同，不把房子卖给我们”，原审法院认为原告支付的195000元比之总房款来讲，数额较少，如对该笔款项存在异议，完全可以不与被告进行交易，且原告未提供证据证明被告存在胁迫情形。故原告要求被告返还原告购房资金195000元并支付占用期间的利息的诉讼请求，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告璩海祥的诉讼请求。案件受理费减半收取2237元，由原告璩海祥承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，在商品房交易过程中，购房者需要对合同价格进行综合考量，并对影响商品房买卖价格的条件进行充分考虑和磋商后作出购买与否的意思表示。上诉人认为案涉房屋的价格应当以《商品房买卖合同》为准，房屋总价款为1394182元,上诉人实际向被上诉人付款1589182元,195000元转让费实为商品房销售中的“价外加价”行为，要求被上诉人返还购房款195000元及利息，因上诉人璩海祥购房时已知晓购买案涉房屋需要在房屋备案价之外支付转让费195000元，对开发商根据市场情况收取的该笔费用，上诉人作为购房者有接受或者不接受交易的选择。璩海祥在充分了解案涉房屋交易条件的情况下与被上诉人签约、履约，先支付了定金及转让费195000元，后支付首付款、办理按揭贷款。即上诉人璩海祥在明确知道房屋备案价的情况下，仍然接受案涉房屋的实际交易总价包含转让费195000元，并向被上诉人郑州新和润置业有限公司支付房款，可以视为上诉人璩海祥对被上诉人郑州新和润置业有限公司超出备案价收取195000元购房款的情况了解和认可，故此，上诉人要求被上诉人返还购房款195000元及利息，不符合案件的事实情况和法律的规定，本院不予支持。综上所述，璩海祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4474元，由璩海祥负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年六月十九日书记员 陈明真