杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1461号 原告：杭州瑞德物业管理有限公司，住所地：杭州市下城区回龙路231号736室。 法定代表人：叶红杰。 委托诉讼代理人：张传竞，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州市石桥经济合作社，住所地：杭州市下城区石祥路86号。 法定代表人：马明富。 委托诉讼代理人：汪涛，浙**盛律师事务所律师。 被告：杭州市下城区石桥街道石桥社区居民委员会，住所地：杭州市下城区石桥街道石祥路86-2号。 负责人：郭斌。 原告杭州瑞德物业管理有限公司（以下简称瑞德物业公司）为与被告杭州市石桥经济合作社（以下简称石桥经合社）、被告杭州市下城区石桥街道石桥社区居民委员会（以下简称石桥社区居委会）服务合同纠纷一案，于2020年3月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年5月15日组织证据交换，于2020年6月15日公开开庭进行审理。原告瑞德物业公司的委托诉讼代理人张传竞，被告石桥经合社的委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。被告石桥社区居委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告石桥经合社支付原告管理服务费498440.26元；2、判令被告石桥经合社支付原告商铺物业管理费46666元、安置户物业费差价47065元、一次性维修费用60782元、办公用房及设施折旧后款项60000元，四项合计214513元；3、判令被告石桥经合社支付原告违约损失124053.87元（合同约定每日千分之三，现比照中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自2018年9月1日起算至2019年8月31日，暂计一年，712953.26＊4.35％＊4＝124053.87，2019年9月1日至本判决确定履行之日按此标准另行计算）；4、被告石桥社区居委会对以上请求承担连带清偿责任：5、本案诉讼费用由被告石桥经合社、被告石桥社区居委会承担。事实与理由：新鼎家园位于杭州市下城区，系被告石桥经合社在农村集体用地上所建，后分配给本村居民使用。2015年12月18日，被告石桥经合社找到原告，要求原告按照杭州市物业管理服务的标准管理服务本小区，双方签订了服务合同，服务期三年。合同签订后，原告对新鼎家园小区进行了管理服务，提供的服务与一般物业管理服务无异。被告石桥经合社委托原告向使用房屋的村民收取管理服务费，用以冲抵被告石桥经合社应当向原告支付的管理费用。然而在合同履行过程中部分使用房屋的村民以本小区房屋不属于物业、原告无权收取为由拒绝支付服务费用。原告认为，本小区房子系被告石桥经合社在农村集体用地上所建，本小区由于每个居民并没有办理产权证，小区居民不属于法律规定意义上的业主，合同中所指的业主只能是被告石桥经合社，而服务合同又是和被告石桥经合社所签订，被告石桥经合社应当履行合同义务。2018年7月31日，双方协商对原合同的终止。原告自行向小区住户收取管理服务费用至今，尚有总计498440.26元未付。依据双方服务委托合同约定：“当业主、物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，石桥经合社协助瑞德物业公司催缴或者以其它方式偿付”，原告现已经退出管理服务工作，被告石桥经合社也没有尽到协助催缴的义务，原告在法律和事实上向本小区住户催缴已经不能实现，现原告选择被告石桥经合社通过其它方式偿付，被告石桥经合社理应自行向原告偿付管理服务费用498440.26元。依据“物业终止协议”，被告石桥经合社应当向原告支付商铺物业管理费46666元、安置户物业费差价47065元、一次性维修费用60782元、办公用房及设施折旧后款项60000元，这四项合计214513元。被告石桥经合社是一人有限公司，被告石桥社区居委会系被告石桥经合社唯一的股东，所以被告石桥社区居委会应当就本案的请求承担连带清偿责任。 被告石桥经合社辩称：1、原被告之间无物业服务合同关系，原告是和新鼎家园的各居民分别建立了物业服务合同关系，应驳回原告的第一项诉讼请求。第一、从新鼎家园的产权登记看，答辩人并非房屋的业主。新鼎家园小区登记在杭州市下城区多层农居建设管理中心名下，故原告诉称“合同中的业主只能是被告一杭州市石桥经济合作社”本身错误，且没有事实依据，与房屋的登记不符。第二、新鼎家园交付后原告与小区每一户业主签订过物业服务合同，原告系与新鼎家园小区的每一户的使用权人成立了物业服务关系。新鼎家园小区于2012年交付后，原告作为甲方、各户的使用权人作为乙方，分别一一签订了《新鼎家园前期物业服务协议》，其中第五章第3条第②项约定“乙方应按物业服务费标准的100%比例向甲方交纳物业服务费用”、第⑤项约定“如业主/物业使用人委托物业代缴水电费,业主/物业使用人应及时结清账目”，该签约行为及合同条款的约定说明：新鼎家园的各户的实际使用权人才是原告管理新鼎家园时产生物业费的付款义务人，也是案涉合同所定义的新鼎家园的“业主”，答辩人并非业主，依据合同并无物业费的交款义务。第三、根据新鼎家园交付后原告直接向各户业主收取物业费的商业习惯，原告也不应向答辩人主张物业费。新鼎家园小区交付后基于上述由原告和各户业主签订的《新鼎家园前期物业服务协议》,历年物业费也都是由本案原告直接向各户业主收取，而从未直接向答辩人收取,也未通过答辩人向各户业主收取。故答辩人认为，新鼎家园交付使用以来，原告和各户业主之间收取及缴纳物业费的方式和习惯，也充分说明了物业服务关系形成于原告和各户业主之间，而并非形成于原告和两被告之间。原告收取物业费之后的收据都是直接由原告开具给房屋的实际使用人。第四、合同约定的协助催缴义务不等于连带付款责任，原告本案的诉讼请求一也没有合同依据。案涉合同约定:“当业主、物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时,石桥经合社协助瑞德物业公司催缴或以其他方式偿付”，答辩人认为：该条约定，以业主不付物业费为前提，以答辩人协助催缴为法律后果，一是进—步明确了“石桥经合社”和“业主”是两个不同的法律主体概念，厘清了石桥经合社并非业主的事实；二是明确限定了答辩人的义务,只是协助催缴而非承担连带责任。至于该条约定中称“以其他方式偿付”，依法属于对履行方式约定不明的合同条款。根据我国合同法第六十一条对约定不明的履行方式，应当按补充协议或交易习惯确定。如前述，新鼎家园收取物业费的习惯，就是由原告直接向接受服务的一方即各户业主收取，故原告亦不能据该条约定要求两被告承担责任。第五、双方在协商解除合同时签订的终止协议，亦能说明答辩人无付款义务。2018年7月31日原告与答辩人签订了《新鼎家园物业终止协议》，协商解除了双方之间的原合同。该终止协议说明，原告与答辩人之间的权利义务已经过结算，如答辩人确实欠原告第一项诉请中的物业服务费未支付，根据常理应在结算时列明，或在原告应付被告的其他款项中抵扣。而根据《新鼎家园物业终止协议》,不但未体现出两被告要向原告承担业主欠缴的物业费的意思表示，也未从原告依据协议第3条应付答辩人的其他款项中抵扣，都体现出解约时原告并不认为本案第一项诉讼请求中的数额是真实合法的债权。另值得注意的是，双方不但未约定协议终止前各户业主未交纳的费用应由被告承担，双方甚至还约定，协议终止后即至2019年1月31日的交接过渡期的物业费，按约都应由原告径直向各户业主收取，并交给被告指定的新物业公司，进一步说明根据双方的真实意思表示，各业主才是物业费的付款义务人,答辩人无付款义务。2、《新鼎家园物业终止协议》第13-16条约定的四笔费用已与原告的实际控制人结清，第二项诉讼请求也应当依法驳回。根据《新鼎家园物业终止协议》第3条，瑞德物业公司在2018年8月31日前应付答辩人的款项为935465元。根据该协议的13-16条，答辩人应付瑞德物业的四项费用合计214513元，即原告在本案中的第二项诉讼请求，将双方互负债务、互享债权数额进行抵销后，原告瑞德物业公司还应付答辩人720952元。瑞德物业公司系由叶正杰实际控制的企业，叶正杰另还挂靠在杭州二建建设有限公司，承接了新华二期、新鼎家园的工程项目，《新鼎家园物业终止协议》第12条还约定,因瑞德物业公司与新华广场二期施工单位为同一项目负责人叶正杰，如瑞德物业公司未做好涉及费用，在新华广场剩余工程款中扣除。新华广场二期项目竣工后,按约可在工程完工后退还工程保证金。2018年12月30日，叶正杰代表原告瑞德物业公司与被告签订了《付款确认书》，同意从可向答辩人处领取的工程质量保证金中扣减720952元，视为瑞德物业公司结清了基于《新鼎家园物业终止协议》还应支付的720952元，故该协议13-16条约定的四笔费用实际上已按授权结算完毕。原告在本案的第二项诉讼请求也应当驳回。3、关于第一项诉讼请求，原告提起本案诉讼不但实体上没有依据，程序上也存在不当。不论付款义务人应当是答辩人还是业主，管理服务费究竟有无发生，是否欠付，以及是否存在其他可以延期付款的抗辩理由，都是涉及到每一户的实际使用人的利益，原告如果抛开每一户实际使用人，在其没有参加诉讼的情况下，法院对上述事实无法做出精准认定。 被告石桥社区居委会未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1《物业服务委托合同》、证据2《新鼎家园物业终止协议》、证据3律师函没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告瑞德物业公司提交的证据4物业费明细表，被告石桥经合社有异议，该份明细系原告自行制作，未经确认，本院不予认证；2.被告石桥经合社提交的证据1《房屋所有权证》，原告对真实性、合法性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认；2.被告石桥经合社提交的证据2《付款确认书》、《承诺书》，原告对真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为该两份文书系叶正杰签署，叶正杰签署当时已经不是原告的法定代表人，不能代表原告，在原告不追认的情况下，对原告不发生效力。本院对原告的质证意见予以采纳，对该两组证据不予认证；3.被告石桥经合社提交的证据4《前期物业服务协议》，原告瑞德物业公司对真实性没有异议，但提出并非所有的房屋使用人都与之签订了服务协议。该组协议涉及案外人的利益，本院不做评价。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 坐落于杭州市下城区回龙90号新鼎家园住宅小区于2012年11月交付使用，小区住宅的所有权人为杭州市下城区多层农居建设管理中心，实际使用人为石桥经合社的社员。新鼎家园住宅小区交付的同时，被告石桥经合社即与原告瑞德物业公司签订《物业委托合同》，委托瑞德物业公司为该小区提供物业管理服务，时间三年。到期后，双方再次签订《物业委托合同》，由瑞德物业公司继续为该小区提供物业管理服务，直至双方于2018年7月31日签署《新鼎家园物业终止协议》，明确《物业委托合同》于2018年8月31日终止。 《物业委托合同》的委托方系石桥经合社（甲方），受托方为瑞德物业公司（乙方）。《物业委托合同》第二条约定，乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用权人，本物业的全体业主和物业使用权人均应对履行本合同承担相应的责任；第三.5条约定，业主是物业所有权人；第三.6条约定，物业使用权人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；第二十二.1条约定，委托管理期限自2016年2月1日起至2019年1月31日止；第二十三.8条约定，当业主、物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时间，协助乙方催缴或以其他方式偿付。 石桥经合社作为甲方与乙方瑞德物业公司签署的《新鼎家园物业终止协议》约定，2018年8月1日-8月31日为物业交割缓冲期，合同终止时间8月31日。《新鼎家园物业终止协议》第3条对物业费的收取做出约定，协议签订后，乙方仍须完成前期物业费、能耗费、车位管理费等收取工作，即2018年度物业费相关费用（2018年2月1日至2019年1月31日），其中物业费673432.5元、能耗费120872.5元、车位管理费130000元、子母位2750元、储藏室管理费8410元，共计935465元，该款项在2018年8月31日前由乙方直接支付甲方指定的杭州石祥物业管理有限公司账户，同时乙方需将物业管理中的清单名册、人员信息、收据凭证等资料明细移交甲方；第13条至第16条对甲方应支付乙方的费用进行约定，甲方需支付乙方商铺物业管理费46666元、安置户物业费差价47065元、维修费60782元、物业办公用房及设施折旧后费用60000元。瑞德物业公司的时任法定代表人叶红杰及前任法定代表人叶正杰均在协议上签名。 瑞德物业公司受托对新鼎家园小区提供物业管理服务后，由瑞德物业公司直接向物业使用人收取物业管理服务费。因未能全数收到至2019年1月31日的物业管理费，瑞德物业公司遂提起本案诉讼，要求与之签署《物业委托合同》的甲方石桥经合社直接向其支付，并要求石桥社区居委会承担连带清偿责任。 本院认为，原告瑞德物业公司与被告石桥经合社签署了《新鼎家园物业终止协议》，将双方此前签署的《物业委托合同》约定的权利义务终止。至此，双方的纷争应以《新鼎家园物业终止协议》约定解决。经审查，瑞德物业公司主张的第一项请求，即石桥经合社需向其支付物业管理费498440.26元，并未体现在协议中。对此，本院不予支持。瑞德物业公司主张的第二项请求，即石桥经合社需向其支付商铺物业管理费等共计214513元。被告石桥经合社对此并无异议，但辩解应与瑞德物业公司的债务抵销。按照《新鼎家园物业终止协议》约定，瑞德物业公司与石桥经合社之间互负债务，其中石桥经合社对瑞德物业公司负担的债务金额214513元（46666元+47065元+60782元+60000元），而瑞德物业公司对石桥经合社负担的债务金额为935465元，大于其对石桥经合社享有的债权。根据我国合同法第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，被告石桥经合社主张将应支付给瑞德物业公司的214513元与瑞德物业公司的债务抵销的理由成立，本院予以采纳，故本院对瑞德物业公司的该项请求亦不予支持。 综上，原告瑞德物业公司的请求并无依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州瑞德物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费12170元，减半收取6085元，由原告杭州瑞德物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  俞瑛 二〇二〇年六月十八日 法官助理 沈丹 兼书记员