贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7554号原告张和平，男，1958年5月7日生，汉族，贵州省黄平县人，住黄平县。委托代理人（特别授权）：杨洋，男，贵州龙在田律师事务所律师。委托代理人：潘莎莎，女，1986年1月4日生，汉族，住凯里市。系张和平儿媳。被告李学英，女，1950年11月17日生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托代理人（特别授权）：吴永龙，男，贵州万木律师事务所律师。原告张和平诉与被告李学英合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张和平的委托诉讼代理人杨洋，被告李学英及其委托诉讼代理人吴永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年8月26日签订的《房屋修建合同》。2、判决被告退还原告保证金10万元。3、判决被告支付原告在凯里市国用（2013）第09437号土地上修建房屋所花去的房屋测绘费、测量费、工人工资、材料款、危房撤除费用等合计1840077.52元。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年8月26日，原、被告签订《房屋修建合同》，约定被告出土地，原告在凯土字86第0000315号〔现为凯里市国用（2013）第09437号〕土地上修建房屋，修建完成后房屋及土地双方各占一半，后原告按照约定完成修建，原告要求被告前往登记部门办理登记和过户手续，但被告一直推诿，现该房屋无法办理所有权登记手续，故而房屋不能分割给原告，原告无奈只得解除合同，要求被告支付原告因修建房屋所花费的一切费用。为维护原告的合法权益，特诉诸法院，依法判决如上述诉请。被告辩称：一、双方于2013年8月26日签订的《房屋修建合同》不具备约定解除条件和法定解除条件，原告要求解除合同的诉请不能成立。1、涉案合同系双方真实意思表示，依法成立并有效。2、被告不具有违反涉案合同约定的行为，原告所诉称理由不成立。双方约定建房六层，但涉案房屋现状仅为四层，故平均分割的条件并未成就。3、就原告所提供的证据材料，没有证据证明被告拒绝对涉案房屋及土地进行分割，应承担举证不能的不利法律后果。二、原告诉请要求被告退还10万元保证金，完全不尊重客观事实以及合同约定。被告收取原告10万元保证金系客观事实。被告收取保证金后于2014年7月9日，应原告儿媳的要求取出了62000元用于缴纳建筑面积保证金和城市基础设备配套费。前述两笔费用为原告当天取出现金，与原告儿媳一同去相关部门办理缴纳。原告儿媳负责办理手续，被告负责支付费用，被告实际上剩余的保证金为38650.30元。根据合同第四条的约定，因原告未能在2014年3月至2015年3月期间完成建房义务，故剩余的保证金被告可不予退还，相反原告还应向被告补足保证金，且需要补足的保证金被告同样无须再退还。三、就涉案房屋的四层现状来看，原告的修建行为实际上并没有全部完成。涉案房屋的楼顶四周以及中间的天井，至今原告并未修建围栏，存在极大的安全隐患。为了防止发生人身安全事故，被告不得不将左右两边的楼顶进口用简易的木板进行隔挡。原告作为涉案房屋的修建义务人，有义务对尚未完工的部分进行复工，以消除房顶存在的安全隐患。综上所述，被告愿意对涉案房屋及土地进行分割，但如何进行分割应当结合原告修建的涉案房屋不符合合同约定的现状予以确定，在仅修四层的前提下，仍然按合同约定平均分割对被告并不公平。如果本案无法达成调解，被告希望法院驳回原告的诉请。经审理查明：2013年8月26日，原、被告签订《房屋修建合同》，约定被告出土地，原告在凯土字86第0000315号〔现为凯里市国用（2013）第09437号〕土地上修建房屋共六层（-2+4），建成后房屋及土地各一半，对面马路（面对公路）左侧的土地及房屋归甲方（被告），右侧土地及房屋归乙方（原告）。在定房屋修建合同时，乙方（原告）向甲方（被告）交纳2万元保证金，如原告未按时开工，保证金予以没收，如按时开工，保证金全额退还。乙方在拆除房屋时将剩余的8万保证金交齐，如乙方未能保质保量交房（交房时间：2014年3月-2015年3月），10万保证金归甲方所有，修建完工后甲方验收合格，保证金全额退还。该合同约定后，原告与案外人杨某某签订了《房屋拆除施工合同》，由案外人杨某某对涉案土地上的原先老房屋进行了拆除，工程造价为97600元。原告也向被告交纳了10万元工程保证金，被告用该10万元保证金去办理涉案房屋修建的相关手续（向凯里市规划管理局交纳城市基础设施配套费16949.7元，向凯里市城市管理行政执行局交纳建筑保证金44400.00元），现仅剩余38651元。2014年7月25日，凯里市规划管理局出具《建设工程规划许可》，李学英危房改造房屋建筑面积888m2,-1+3层。原告按照该规划许可在涉案土地上修建了四层房屋（包括地下负一层）。原告于2015年4月份完成涉案四层房屋的主体建筑工程。被告于同年12月份搬入涉案房屋居住至今并收取涉案房屋出租的租金。2015年8月6日，涉案房屋在凯里市准捷房屋测绘有限公司进行了《房屋面积测绘报告》。原、被告均认可涉案房屋至今无法办理房屋产权证。原告认为在无法分割涉案房屋的情况下，被告应支付其修建房屋的费用，故起诉至本院。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：庭审结束后，原、被告在本院的组织下，对涉案房屋：房屋主体造价、旧房拆除费、测绘费、城市基础设施配套费委托了黔东南名阳价格评估事务有限公司进行了评估，该评估公司作出了凯里市华联路5号房屋一栋价格评估结论书“名阳价估字2020第06号”评估结论为：房屋造价及相关费用的总计金额为1542732.70元。该金额包括了向凯里市规划管理局交纳城市基础设施配套费16949.7元，没有包括向凯里市城市管理行政执行局交纳建筑保证金44400.00元，评估公司的理由为该44400元保证金待工程完工并验收合格后可以全额退还，故不属于房屋工程费用。原告为此次评估先行垫付的评估费为19200元。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：依法签订的合同，不违反法律规定，应当予以保护。本案中，原、被告签订房屋修建合同，双方约定修建成涉案房屋后房屋及土地各一半，原告必须修建的房屋为六层（平马路以下两层，平马路以上修建四层）。而在原、被告履行合同过程中，凯里市规划管理局仅给予了涉案房屋修建的范围是-1+3层的批准（即四层）。故原告按照该规划修理四层房屋符合规定，被告辩称原告未履行修建六层房屋的义务属于违约，本院不予采纳。如原告不按照该规则修建房屋，将造成涉案房屋存在违章建筑的可能。而在原告修建四层房屋之后，涉案房屋却未能办理房屋产权证，就造成了原、被告不能对涉案房屋进行分割，原告想通过修建涉案房屋来获得涉案房屋的一半产权是不能实现的，故原告诉请解除与被告签订的《房屋修建合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因该合同予以解除后，原告在不能得到涉案房屋一半产权的情况下，被告就应该支付原告修建房屋所支出的所有费用。经评估机构对涉案房屋的造价进行了评估，金额为1542732.70元，故被告应向原告支付涉案房屋的造价款1542732.70元。对于原告诉请被告退还保证金10万元，因被告收取原告保证金是为了保证《房屋修建合同》的履行，现该合同已予以解除，故被告就应退还原告保证金，因该10万保证金中，被告将其中的16949.70元向凯里市规划管理局交纳城市基础设施配套费，而该费用已经计算在了房屋造价里面，故原告应退还保证金为83050.30元。对于评估费用19200元的承担问题？本院认为，原、被告不能继续履行涉案修建合同均不存在过错，而评估费的产生系原、被告都没有足够的证据予以证明涉案房屋到底造价是多少，故本院认为该评估费应由原、被告平均分摊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下：一、解除原告张和平与被告李学英于2013年8月26日签订的《房屋修建合同》。二、被告李学英于本判决书生效后十五日内退还原告张和平保证金83050.30元。三、被告李学英于本判决书生效后十五日内支付原告在修建涉案房屋上所花费的费用1542732.70元。四、驳回原告张和平的其余诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为11130元，由原告张和平负担1803元,被告李学英负担9327元。评估费为19200元，原告张和平负担9600元，被告李学英负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。被告李学英拒不履行义务的，原告张和平可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇二〇年六月五日法官助理石本媛书记员姜秋妹