上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2981号上诉人（原审原告）：桂戎华，女，1972年4月30日出生，汉族，户籍地上海市松江区。上诉人（原审原告）：顾宏羚，男，1971年8月25日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙梦娴，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海新古北物业管理有限公司，住所地上海市青浦区天辰路2801-2809号5幢3层B区339室。法定代表人：李奕，董事长。委托诉讼代理人：刘臻儿，上海翁理平律师事务所律师。原审第三人：上海古北（集团）有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1438号1幢3003。法定代表人：凌晓洁，董事长。委托诉讼代理人：王力豪，上海市方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶俊，上海市方达律师事务所律师。原审第三人：吴文伟，男，1969年10月24日出生，汉族，住上海市长宁区。原审第三人：蔡剑影，女，1970年4月11日出生，汉族，住上海市长宁区。原审第三人：吴兴源，男，1996年5月8日出生，汉族，住上海市长宁区。以上三原审第三人之共同委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。以上三原审第三人之共同委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。上诉人桂戎华、顾宏羚因与被上诉人上海新古北物业管理有限公司（以下简称新古北公司），原审第三人上海古北（集团）有限公司（以下简称古北集团）、吴文伟、蔡剑影、吴兴源占有排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初23307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人桂戎华、顾宏羚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：被上诉人以系争小区业委会组织的业主表决结果为由拒绝恢复系争房屋原状、支付使用费是错误的。楼内其他业主不知情，并不改变其非法占用上诉人房屋的事实。房屋产权不随着合同内容而改变，上诉人是系争房屋的合法产权人，被上诉人没有使用系争房屋的合法授权。被上诉人新古北公司辩称：产权登记与事实情况不符，上诉人不享有物权，上诉人也没有经过物权确认的诉讼程序。上诉人的房屋买卖合同的实际标的是违章搭建的商铺，102室房屋在其购买时就已经不存在了。至于未能交付房屋的问题，上诉人应当与房屋出售方解决纠纷。被上诉人目前使用的空间是为了全体业主的共同利益，不需要支付使用费。请求二审法院维持原判。原审第三人古北集团述称：在向吴文伟、蔡剑影、吴兴源出售房屋前，其就对楼盘进行了改造，102室就已经被实际拆除，标的物并不存在，该房屋原有的空间已经被肢解，成为了楼道大堂与物业办公室，部分面积也可能划入了其他房屋内。该房屋原有的规划面积已经完全丧失了独立性，吴文伟等三人向其购买房屋时就已经明知102室不存在了，上诉人通过合同继受的权利不能超过前手。上诉人购买房屋时也明知102室的实际状态，故尽管其合同记载了102室，但实际针对的仅仅是产权登记与搭建的商铺。上诉人主张恢复102室的规划状态是没有现实可行性的。请求二审法院依法裁判。原审第三人吴文伟、蔡剑影、吴兴源共同述称：部分拆除并不导致物权消灭，虽然其向古北集团购买房屋的时候，102室已经实际变成了大堂，但是依然就该房屋办理了单独的产权登记，说明该房屋的物权依然存在，并不会因为房屋的外墙拆除而消灭。因此，现在外部搭建的违章建筑已经拆除，故102室房屋的规划原状也应当恢复。违法改建的状态应当纠正，不能因违法状态长达十余年就变成合理。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。桂戎华、顾宏羚向一审法院起诉请求：1.新古北公司为桂戎华、顾宏羚房屋（上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室，即本案系争房屋）恢复原状，返还给桂戎华、顾宏羚使用，并承担恢复原状产生的全部费用；2.新古北公司承担占用该房屋期间的使用费（按当地平均出租价格人民币（下同）10,000元计，从2018年8月1日开始支付至实际返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由新古北公司承担。审理中，桂戎华、顾宏羚最终确定变更诉讼请求为：1.新古北公司为桂戎华、顾宏羚房屋排除妨害，将占用的部分和作为6号楼进出大堂的部分返还给桂戎华、顾宏羚使用，并承担恢复原状的费用；2.新古北公司承担房屋占用费从2018年8月1日至2019年10月31日，按照月租金标准10,000元计算。一审法院认定事实如下：2002年6月14日，古北集团（甲方）与吴文伟、蔡剑影、吴兴源（乙方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买XX道XX弄《XX花园》XX、XX、XX、XX幢，建筑面积15,814.37平方米和50个地下车位、719.7平方米地下室，总房价款119,161,277.95元。双方同意办理产证时每一套物业办一个小产证，共计122套。2015年9月15日，吴文伟、蔡剑影、吴兴源（甲方）与桂戎华、顾宏羚（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积81.21平方米，转让价款5,800,000元。合同附件二中载明，设备：现状交房；装饰：面积分割按现状交房。附件五中载明，租赁情况：现为美甲店。2016年1月22日，桂戎华、顾宏羚核准登记为系争房屋产权人。2018年7月，系争房屋所在楼号北侧、西侧搭建物被拆除。后桂戎华、顾宏羚提起本案诉讼。经一审法院现场查看，系争房屋分为东西两部分，东侧为物业办公室及卫生间，西侧为6号楼大堂，大堂由南面进出，大堂北面与电梯间相连通。各方确认，该状态自古北集团向吴文伟、蔡剑影、吴兴源出售房屋时已存在。古北集团陈述，系争房屋所在小区未规划物业用房。系争房屋所在楼层竣工图的底层平面图显示，系争房屋所在6号楼进出口及大堂位于大楼北侧。审理中，关于桂戎华、顾宏羚所述其他使用区域的问题，桂戎华、顾宏羚陈述，大楼朝北、朝西临街原先搭建了商铺，2018年7月已被拆除；桂戎华、顾宏羚通过物业公司取得租金收益，但收取租金的店铺数量不清楚，具体收益的金额和期间不稳定，桂戎华、顾宏羚也不清楚；现违章搭建已被拆除，系争房屋应当返还给桂戎华、顾宏羚。吴文伟、蔡剑影、吴兴源陈述，原违章搭建是古北集团统一运作，由古北租赁公司对外招租、出租，除去管理费用等，由吴文伟、蔡剑影、吴兴源收取；房屋出售给桂戎华、顾宏羚后，收益由桂戎华、顾宏羚收取，但具体几间商铺没有统计；违章搭建的收益与吴文伟、蔡剑影、吴兴源和桂戎华、顾宏羚的买卖合同无关，即使收取了，也不构成物权消灭。经各方当事人同意，一审法院对系争房屋作为正常住宅物业2018年8月至今的市场租金价格进行询价，询价结果为月租金9,000元。桂戎华、顾宏羚认可该询价结果。新古北公司对此不予认可，认为该价格系独立成套物业租金价格，新古北公司使用的只是一小部分，无法适用该价格；新古北公司也不应当支付任何费用。古北集团对市场租金情况不清楚，不发表意见。吴文伟、蔡剑影、吴兴源认可该询价结果。一审法院认为，双方主要争议焦点在于，新古北公司使用系争房屋东侧部分是否构成侵权。依据现场查看和各方陈述，系争房屋被分割为两部分，东侧由物业使用、西侧为6号楼大堂。该状态自古北集团出售给吴文伟、蔡剑影、吴兴源时已经存在。物业办公室使用至今已十余年，新古北公司基于原物业公司使用状态延续使用，难以认定新古北公司具有侵权的故意。6号楼大堂作为进出通道，由小区业主共用，并非新古北公司占用，小区业主购入时，无法知晓系争房屋的原始情况，按照现状对大堂使用至今，也不具有侵权故意。桂戎华、顾宏羚在购房时明知系争房屋原始状态已改变，房屋不具备正常使用功能，但从未提出异议。系争房屋未实际交付给桂戎华、顾宏羚，其主张因违章建筑被拆除而导致的损害后果与新古北公司行为之间并无因果关系。若桂戎华、顾宏羚主张其与原物业、原业主达成过协议，应当另寻合法救济途径解决。桂戎华、顾宏羚认为新古北公司构成侵权，要求排除妨害，新古北公司返还房屋、承担恢复费用及使用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，于二○一九年十二月三十一日作出判决：驳回桂戎华、顾宏羚全部诉讼请求。一审案件受理费550元，由桂戎华、顾宏羚负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，原审第三人吴文伟、蔡剑影、吴兴源陈述，其向古北集团购买房屋时，系争102室已经一部分作为大堂，一部分被物业使用。上诉人陈述，其向原审第三人吴文伟、蔡剑影、吴兴源购买房屋时看过房，物业公司已经在实际使用了，产权证显示系争102室依然存在产权，当时有其他商铺的租金收益补偿，后来商铺被拆，租金收益就不存在了。古北集团陈述，规划图纸不能显示其对系争102室的改造行为取得了相应的许可手续。本院认为，古北集团在对外出售前就对系争102室房屋进行了改造，将其空间分割作为楼宇大堂及物业办公使用，原审第三人吴文伟、蔡剑影、吴兴源及上诉人在购买房屋均已明知系争102室空间的实际利用状态。鉴于系争102室空间的特殊情况，本院在本案中对该房屋的物权状态不作最终认定。但是，即使上诉人依然就该房屋享有物权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条之规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。系争102室当前的空间利用状态已经长达十余年，上诉人购买房屋时也已经实际认可了物业服务企业及楼宇业主共同使用该部分空间的权利，并通过原有的外部搭建商铺获得了相应的收益。即使上诉人现已经无法取得外部搭建商铺的收益，其亦不能否定其已经在先认可的物业服务企业及其他业主使用该部分空间的权利。因此，上诉人主张被上诉人恢复该房屋原状，支付使用费，均缺乏事实与法律依据，本院难以支持。上诉人如认为其存在其他损失，可另行通过合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人桂戎华、顾宏羚负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月十二日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……