四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终448号 上诉人（原审原告）:唐伟，男，1988年9月2日出生，汉族，户籍地：四川省德昌县，现住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：谌洪平，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200510195076。 上诉人（原审原告）：张廷琼，女，1987年7月21日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区，现住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：谌洪平，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200510195076。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市万友房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和春天花园易慧苑7#商铺1-30#，统一社会信用代码：91510400595050188M。 法定代表人：何永宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104200110654526。 上诉人唐伟、张廷琼因与被上诉人攀枝花市万友房地产开发有限公司（以下简称万友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 唐伟、张廷琼上诉请求:1.撤销一审判决，改判万友公司支付唐伟、张廷琼购房优惠款9000元及逾期交房违约金66136元，合计75136元；2.一二审案件受理费由万友公司承担。事实和理由：1.双方签订的《【万友·香榭丽都】选房确认单》第2条约定，万友公司应向唐伟、张廷琼赠送9000元全友家私家具卡，唐伟、张廷琼多次要求万友公司履行赠送全友家私家具卡的义务，万友公司未履行，一审庭审中万友公司的委托诉讼代理人也表示无法履行。在合同约定已不能履行的情况下，应当判决万友公司以支付9000元购房优惠款的方式，履行合同义务；一审以唐伟、张廷琼的诉讼请求与双方的约定不符为由驳回该项诉讼请求错误。2.即使万友公司2018年2月6日在攀枝花日报刊登公告于2018年2月10日交房的事实成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、第十六条、第十九条的约定，万友公司仍然要承担逾期交房的违约责任至实际交房之日2018年11月2日。第十五条约定出卖人交房时必须交付《建设工程竣工验收合格证明》和《房屋面积实测报告书》，第十八条第三款约定，如出卖人无法交付《建设工程竣工验收合格证明》和《房屋面积实测报告书》时，买受人有权拒绝接房，出卖人按第十九条的约定承担逾期交房的违约责任。万友公司未在2018年2月10日和2018年11月2日向唐伟、张廷琼交付上述证书。唐伟、张廷琼要求万友公司承担违约责任至实际交房之日2018年11月2日符合合同约定。3.一审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，认定违约金原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内，法律适用错误。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，本案中双方对违约金的计算方式有明确约定，应当首先适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，约定的违约金不超过造成损失的30%就应当支持，现双方约定违约金的最高计算方式为按日万分之三点五，折算成年利率仅为12.775%，在年利率24%以内，双方约定的违约金计算方式并不存在过高。4.一审判决仅认定违约金为40895元，低于按照实际约定计算的违约金66136元。按照万友公司逾期交房时间2016年10月1日至2018年2月10日，一审判决支持4100元违约金，折算为256元/月，参照同地段同类房屋的租金水平，违约金明显过低。 万友公司辩称：1.全友家私家具卡具有特殊性，需要在特定地点购买家具才能实现价值，唐伟、张廷琼要求直接支付9000元的诉请不能成立。2.一审判决对违约金的调整符合法律规定。唐伟、张廷琼的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。 唐伟、张廷琼向一审法院起诉请求：1.万友公司支付唐伟、张廷琼购房优惠款9000元及逾期交房违约金66136元，合计75136元；2.万友公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月22日，唐伟、万友公司签订《【万友·香榭丽都】选房确认单》，确认单中载明唐伟所选房源为万友公司开发的【万友·香榭丽都】项目，房号2幢3层6号，建筑面积91.56平方米，唐伟选择贷款方式支付房款，优惠为3000元/㎡，共计总价为273180元，唐伟在本次选房中，可另获得赠送全友家私家具卡9000元累计的购房优惠。2015年11月17日，唐伟、张廷琼、万友公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，唐伟、张廷琼购买万友公司开发的香榭丽都2幢3层6号房屋一套，总价款273180元。《商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理，逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第四条约定，甲方交付商品房的日期为2016年6月30日，除甲方推迟交房日期外，届时甲方不再另行通知交房日期，交付期限届满时房屋未达到交付条件的，乙方给予甲方三个月的交付宽限期，宽限期内乙方放弃追究甲方的违约责任，但甲方须及时通知乙方。如乙方需在合同约定的交房日期前收房，甲方可在工程竣工验收合格后达到交房条件的情况下对乙方提前收房提供方便。主合同及本补充协议中所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、报纸、《攀枝花市电视台》公告之任意一种通知方式。非甲方原因导致乙方未收到通知，均视为甲方已履行完毕该义务。采取传真、电子邮件、报纸的以发出之日视为收讫，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出5日（含寄出日）后视为收讫。合同签订后，唐伟、张廷琼支付了全部购房款。唐伟、张廷琼、万友公司于2016年10月27日签订《香榭丽都补充协议（二）》，双方对该商品房的交付时间进行了约定，原约定交付时间2016年9月30日变更为2017年3月31日前（含当天），乙方不退房，甲方向乙方支付逾期交房违约金，计算方式为乙方实际已支付购房款（含已放贷款部分）的万分之1.5×逾期天数。时间从2016年10月1日至2017年1月31日共计（123）天的逾期交房违约金。甲方如未能在2017年1月31日前（含当天）向乙方交付房屋，双方约定将交付时间变更为2017年3月31日（含当天），且甲方继续向乙方支付逾期交房违约金，计算方式为乙方实际已支付购房款（含已放贷款部分）的万分之3.5×逾期天数。时间从2017年2月1日至2017年3月31日共计（59）天的逾期交房违约金。甲方根据实际交房时间提前通知乙方，以通知的实际交房时间为准参照执行违约金的标准及违约天数的计算。乙方接到通知后应及时办理交房手续。乙方未及时办理交房手续甲方不产生任何违约责任。万友公司于2018年2月6日在攀枝花日报刊登公告，通知“香榭丽都”2、3、4、5、6幢业主2018年2月10日起在“香榭丽都”售楼部收房。 一审法院认为，唐伟、张廷琼、万友公司所签的《商品房买卖合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案唐伟、张廷琼、万友公司在买卖合同中约定的交房日期是2016年6月30日，在约定的三个月的交付宽限期满后，万友公司未按约定交房，已经违约，应承担违约责任。唐伟、张廷琼要求从2016年10月1日起计算逾期交房违约金，符合合同约定。因万友公司在攀枝花日报刊登公告通知唐伟、张廷琼等业主于2018年2月10日收房，该日期应视为交房日期，也应为计算违约金的截止时间，对唐伟、张廷琼主张的2018年2月10日以后的逾期交房违约金，一审法院不予支持。按照双方约定的违约金标准和违约天数计算违约金为40895元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。本案中，双方在补充协议中约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，万友公司的违约行为给唐伟、张廷琼造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金，万友公司要求下调违约金的意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。综上，一审法院酌情确定万友公司支付唐伟、张廷琼逾期交房违约金为4100元。关于唐伟、张廷琼主张的购房优惠款9000元。《【万友·香榭丽都】选房确认单》中第2条载明“乙方在本次选房中，可另获得赠送全友家私家具卡9000元累计的购房优惠。”依据该约定，唐伟、张廷琼享有的是获赠全友家私家具卡9000元，该卡具有特殊性，需持卡人到指定场所消费方能体现其价值，现唐伟、张廷琼要求万友公司支付其购房优惠款9000元，与双方约定不符，一审法院不予支持。综上所述，唐伟、张廷琼的诉讼请求部分成立。唐伟、张廷琼诉请中未得到支持部分的诉讼费由唐伟、张廷琼自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、攀枝花市万友房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内唐伟、张廷琼支付逾期交房违约金4100元；二、驳回唐伟、张廷琼的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取839元，由唐伟、张廷琼负担428元,攀枝花市万友房地产开发有限公司负担411元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，万友公司是否应当向唐伟、张廷琼支付9000元购房优惠款及违约金的数额是本案的争议焦点。本院分述如下： 一、万友公司是否应当向唐伟、张廷琼支付9000元购房优惠款 唐伟、张廷琼要求万友公司支付的9000元购房优惠款，其主张依据系《【万友·香榭丽都】选房确认单》上载明的购房优惠内容，《【万友·香榭丽都】选房确认单》约定的购房优惠是赠送全友家私家具卡9000元，而非支付9000元的购房优惠款。全友家私家具卡9000元只能在特定商家购买家具才能实现使用价值，与9000元款项存在本质区别。唐伟、张廷琼要求万友公司支付9000元购房优惠款的诉讼请求与双方约定的购房优惠方式不符，其主张无事实依据。一审判决驳回唐伟、张廷琼要求万友公司支付9000元购房优惠款的诉讼请求正确，本院予以维持。 二、违约金的数额 万友公司未在双方约定的宽限期届满前交房，应当向唐伟、张廷琼承担逾期交房的违约责任。本案中，万友公司于2018年2月6日在攀枝花日报刊登公告，通知唐伟、张廷琼等业主2018年2月10日收房，符合双方约定的交房通知方式，一审判决认定2018年2月10日为交房日期是正确的。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，万友公司与唐伟、张廷琼约定了逾期交房违约金的计算方式，万友公司以约定的违约金过高为由请求调减违约金。唐伟、张廷琼未提交证据证明其因万友公司逾期交房造成的实际损失，一审判决综合考虑万友公司的合同履行情况，逾期交房给唐伟、张廷琼造成的影响，酌情判定万友公司向唐伟、张廷琼支付违约金4100元并无不当。 综上所述，上诉人唐伟、张廷琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1576元，由唐伟、张廷琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年六月十五日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 谷梓钇