广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1226民初288号 原告（案外人）：韦诚，男，1985年9月6日生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人：覃健保，广西协约律师事务所专职律师。 被告（申请执行人）：覃仁义，男，1963年6月6日生，壮族，户籍所在地广西环江毛南族自治县，住环江毛南族自治县。 第三人（被执行人）：蒙盛宇，男，1982年9月15日生，壮族，住广西环江毛南族自治县， 原告韦诚与被告覃仁义、第三人蒙盛宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人覃健保、被告覃仁义到庭参加诉讼。第三人蒙盛宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销环江毛南族自治县人民法院（2019）桂1226执异24号执行裁定书（以下称执行裁定书），中止对第三人名下位于环江毛南族自治县集贸商住小区东北面（原红茂三中南面）不动产（不动产产权证号为：桂[2018]环江县不动产权第0001223号）的执行，并解除对上述不动产的查封。2.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：依法请求终止对第三人名下位于环江毛南族自治县集贸商住小区东北面（原红茂三中南面）不动产（不动产产权证号为：桂[2018]环江县不动产权第0001223号）的执行。事实和理由：一、执行裁定查封涉案不动产第三人已经转让，原告已支付全部转让价款，所有权属于原告所有。2018年3月22日，原告与第三人签订《住宅基地转让协议书》，约定以400万元将第三人名下案涉不动产转让给原告，4月19日间，原告三次向第三人支付共130万元。2018年5月23日，双方重新签订协议，约定以300万元将案涉不动产转让给原告，并约定更名前，第三人同意原告用该宗地为抵押贷款。至2018年10月23日，原告向第三人支付170万元。至此，300万元转让费全部付清。此后，原告即入场清理，签订建房合同、建设工程勘查合同、挖桩协议书，前期投资数百万元。根据物权法第十条规定“当事人设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，24号执行裁定认定案涉不动产属于第三人所有，缺乏事实依据。二、2018年5月23日，原告与第三人再次签订《住宅基地转让协议书》合法有效，应当受到法律保护。执行裁定认定，原告明知空地皮不能转让仍与第三人签订《住宅地基地转让协议书》违反自治县相关政策规定的认定与合同法第五十二条相抵触，与最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条背道而驰，属于无效认定。执行裁定认定提前支付定金100万元其中现金50万元违背常理，缺乏事实依据，与中院生效裁定相抵触。三、原告对案涉不动产虽然不能直接确认为所有权，但对该不动产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据被告对案涉不动产强制执行请求权。1.原告的请求权基于2018年5月23日签订的转让协议书产生，被告的请求权基于2019年8月21日申请强制执行产生，被告在时间上不具有优先性。2.原告享有对案涉不动产请求变更登记所有权人的请求权，而被告是一般金钱债务，在性质上不具人优先性。3.原告不办理更名手续是基于转让时投资达不到办证机关的要求，现已对涉案不动产进行投资，被告无权申请执行原告的财产。故根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定起诉。 原告为其陈述向本院提供如下证据：1.（2019）桂1226执异24号执行裁定书，旨在证明原告对被告申请查封案涉不动产提出异议被驳回，是原告提出异议之诉的依据。2.住宅基地转让协议书，旨在证明原告与第三人签订不动产转让，约定转让价400万元。3.支付费用单据、收条，旨在证明原告与第三人签订协议后，三次向被告支付价款130万元，双方开始履行合同。4.转让协议书，原告与第三人第二次签订协议，约定转让价300万元。更名前，第三人同意用该宗地为抵押，并约定之前签订的转让协议作废。重新签订的协议是对原协议的变更，是合法有效的合同。5.支付费用单据、收条，旨在原告四次向第三人支付转让费170万元，转让费履行完毕。6.个人借款合同，旨在证明原告与信用社签订个人借款合同，约定借款185万元，系支付不动产转让费部分来源。7.抵押担保合同，旨在证明第三人用案涉土地使用权为原告借款135万元作担保。原告作借款担保，仅是更名前灵活方式，也证实被告不协助办理解除抵押、更名手续，不予配合的表现。8.转让土地投资相关合同，旨在原告支付全部转让款项后，进行前期投资的事实，原告已经全面履行转让合同。9.执行通知书，旨在证明（2019）桂1226执447号执行通知书，执行案涉不动产抵偿债务。被告执行请求权较晚，原告请求权对被告请求权具有排除效力。10.（2019）桂12民终1226民事裁定书，旨在证明对被告申请确认住宅转让协议书无效，被驳回。同时证明（2019）桂1226执异24号执行裁定书认定转让款大额现金不合常理没有依据。11.不动产登记证，旨在2018年3月22日，第三人与原告签订合同合同时，已经取得转让不动产登记证。 经质证，被告除对证据3、5的真实性有异议之外，对其他证据的真实性、合法性无异议。 覃仁义辩称：（2019）桂1226执异24号执行裁定书的裁定有事实依据，是合法的。第三人拒绝履行生效裁判文书，被告依照民事诉讼法第二百四十二条规定申请人民法院对登记在其名处的不动产进行查封，有法律依据。1.原告明知土地管理部门不允许转让空地皮，仍与第三人签订住宅基地转让协议，不可能受到法律保护，也不可能办理登记。原告援引《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用合同责纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条，属适用法律错误。该合同违反合同法第一百三十二条规定，应当认定为无效合同。2.物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案不动产登记在第三人名下，且无其他其有人，该不动产属于第三人。3.原告称，被告的金钱债权请求权与原告的所有权登记请求权相比较，在时间、性质和内容上不具有优先性。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，原告并非不动产的权利人，权利人属于本案的第三人。 本院经审理查明：原告韦诚与第三人蒙盛宇订立《住宅基地转让协议书》，约定蒙盛宇将其名下位于环江毛南族自治县集贸商住小区东北面（红茂三中南面）不动产产权证号“桂（2018）环江县不动产权第0001223号”国有建设用地使用权转让给韦诚。期间，本院在执行申请执行人覃仁义与被执行人蒙盛宇借款合同纠纷一案中，于2019年10月15日作出（2019）桂1226执447号执行裁定书，查封上述土地。案外人韦诚不服，提出书面异议。本院经审查后于2020年3月16日作出（2020）桂1226执异24号执行裁定书，驳回案外人韦诚的异议请求。案外人韦诚不服，提出本案之诉。 本案争议焦点：原告享有的变更登记请求权能否够排除本院强制执行。 本院认为：首先，原告在民事诉状中的事实和理由部分提出对案涉不动产享有变更登记为所有权人的请求权、该请求权可以排除人民法院根据被告对案涉不动产强制执行请求权的理由。但根据（2020）桂1226执异24号执行裁定书，可知申请执行人覃仁义申请执行被执行人蒙盛宇借款合同纠纷案属于金钱债权执行。作为买受人的韦诚对登记在被执行人蒙盛宇名下的不动产享有足以排除人民法院的强制执行时，应当同时具备以下条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等。经查，上述不动产仍登记在第三人蒙盛宇名下，未办理过户登记，双方对该事实均无异议，且有原告提供的证据11佐证，足以认定。但究其因何种原因未办理过户登记？原告在民事诉状中陈述，称不办理更名手续是基于转让时投资达不到办证机关的要求。同时原告提供的证据2中《第一次住宅基地转让协议书》第三程序也载明：因受空地皮不能转让的政策限制，所以甲方（蒙振宇）留五个月的时间（不含雨天无法施工的日子），让乙方（韦诚）申请办报建手续、地质钻探、绘制图纸、打桩等到起好第一二层，后经过住建局验收后达到具备转让条件，甲方把地房的权属过户到乙方的名下时，乙方把购地余款全部付给甲方。显然，在订立住宅基地转让协议书时，原告已充分知晓空地皮不能转让的政策规定，但没有起到应有的注意义务，也忽视了政策的规定，仍然订立合同，致使本院查封时仍未能办理过户登记。显然，未能过户登记系原告自身没有遵守政策规定所造成。故其请求排除本院强制执行，因存在自身原因未办理过户登记的事实，故其所提出的主张并未符合排除本院强制执行的条件，本院对其诉讼请求不予支持。 综上所述，原告诉称案涉不动产第三人已经转让给原告并支付全部价款，其所有权属于原告所有的意见。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。然而，本案中，原告与第三人转让不动产法律行为，显然不属于物权法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的因特殊原因、因继承或受遗赠、因事实行为而导致物权变动的情形。故上述未经登记的案涉不动产，并不发生物权效力的法律效果。另外，原告诉称与第三人于2018年5月23日再次签订《住宅基地转让协议书》合法有效、应当受到法律保护的意见。根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，如该合同成立有效，也不必然产生物权变动的法律效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告韦诚的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告韦诚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  廖清照 人民陪审员  覃文韬 人民陪审员  林 萍 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  蒙晓丽 书 记 员  梁继纯 附：参考法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。