河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6142号上诉人（原审原告）：马卫娇，女，1988年2月17日出生，汉族。住河南省辉县，现住郑州市。委托诉讼代理人：陈金侃，系马卫娇亲属。被上诉人（原审被告：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路18号院504室。统一社会信用代码：914101060778447542。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：崔易娜，河南红达律师事务所律师。上诉人马卫娇与被上诉人郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联公司）商品房预售合同纠纷一案，上街区人民法院于2019年9月12作出（2019）豫0106民初2136号民事判决，马卫娇不服提起上诉，本院审理后于2019年12月30作出（2019）豫01民终20359号民事裁定，发回上街区人民法院重审。上街区人民法院重审后于2020年4月23日作出（2020）豫0106民初110号民事判决，马卫娇仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马卫娇上诉请求：撤销一审民事判决，改判被上诉人向上诉人支付自2015年7月31日起至2017年1月10日止的逾期交房违约金63124元；改判被上诉人向上诉人支付自2015年7月31日至2017年10月12日止的逾期办理产权初始登记违约金27115元。事实和理由：一、一审判决仅依据涉案房屋已经由上诉人实际接收且入住就认定双方以实际行为变更了合同约定的房屋交付条件，并且认为上诉人仅逾期交房十天，属于明显的认定事实错误。上诉人的实际接房行为，不应当影响被上诉人继续承担从实际交房后至竣工验收备案前这一期间的逾期交房违约责任，上诉人主张被上诉人严格按照日万分之三的标准来支付逾期交房违约金具有明显的合理性。二、一审判决认定逾期办理房屋初始登记的违约责任起算日认定事实错误。上诉人认为该起算日应当是2015年7月31日，此外，一审判决将被上诉人在2016年8月20日之后不能办理房屋所有权初始登记的原因，一律规则为情势变更，这属于认定事实不清和适用法律错误，同时违反公平原则。三、一审判决回避上诉人提交的住宅质量保证书中的关键事实争点，没有围绕质量保证书进行任何的释法说理，存在明显的审理程序不当。故上诉人上诉至贵院，请求贵院查清事实并判如所请。兴联公司辩称:一、关于逾期交房的时间点问题。合同约定，答辩人应当于2015年7月30日前交房，实际于2015年8月10日向上诉人交付了房产。上诉人验房完毕后签署了“交付（入住）资料接收清单”，收取了钥匙，将该房产装修入住，即自2015年8月10日该房产已经实际由上诉人占有、使用。虽然合同约定有“该商品房建筑工程已经验收合格并依法向有关部门备案”的条款，但双方交房时上诉人没有对交房提出任何异议。一审法院认定双方以实际行为变更了交房条件符合事实，从而认定答辩人违约交房时间为10天，按照合同约定赔偿上诉人逾期交房违约金1191元，公平合理，并无不妥。答辩人认为上诉人所说的直到2017年1月10日才算完成交房，完全无视自己早已实际占用入住的事实，企图达到一方面享受占用房产的好处。关于逾期办证问题。根据合同约定答辩人应当于2015年7月30日（房屋交付使用后60日内）报送办理房产证的相关材料。一审认定双方于2015年8月10日交房，进而认定自2015年10月10日为违约金起算日是正确的。众所周知，向相关部门交材料程序繁琐，并非一天可以完成，所以在括号内特别注明为“房屋交付使用后60日内”，该约定符合事实，也符合对该合同条款的通常理解。2016年8月20日因相关部门变更，且将土地问题纳入不动产登记的审核范围，导致答辩人不能办理相关业务，属于答辩人不可预见的情势变更，属于不可抗力。一审根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”之规定，将2016年8月20日至2017年10月12日期间认定为不可抗力予以免责完全符合事实。认定自2015年10月10日至2016年8月20日答辩人构成违约，并完全根据合同约定判决答辩人支付上诉人12506元的违约金。答辩人认为一审法院关于逾期办证的问题认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不妥。马卫娇向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年1月10日止的逾期交房违约金63124元；2．判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年10月17日止的产权初始登记逾期违约金32157元。一审法院认定事实：2014年10月30日，马卫娇与兴联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ140××××7812）一份，约定马卫娇以397012元的价格购买兴联公司开发的位于上街区××东路××院××单元××商品房××套。合同签订后，马卫娇依约向兴联公司支付了首付款127012元，余款采用银行按揭贷款的形式向兴联公司履行了付款义务。该合同附件四中第四条约定兴联公司应当在2015年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。若兴联公司在约定的期限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向马卫娇支付总房款0.01％的违约金。第八条关于房屋交付期限约定，兴联公司应当在2015年7月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（马卫娇）使用，第5种条件为：该商品房建筑工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第一项约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2015年8月10日，被告通过物业公司向原告交付涉案房屋，原告接收《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《房屋质量保证书》等资料。2016年8月12日郑州市上街区政府发布统一通告，因政府职能部门调整，郑州市统一由不动产登记中心办理房产证。自2016年8月20日起，上街区房管局停止办理不动产登记业务；同月25日起，上街区不动产登记窗口开始按照新规办理不动产登记业务。另查明，上街区住房和城乡建设局答复陈金侃来信载明：雅园小区12号楼竣工验收备案的时间为2017年1月11日。一审法院认为，原告与被告兴联公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，其合法性应予维护。签订合同的双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马卫娇在《商品房买卖合同》签订后依约，已经履行了缴纳了购房款的义务。兴联公司应当按照合同的约定于2015年7月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但兴联公司于2015年8月10日才将涉案房屋向马卫娇交付已经构成违约，双方对逾期交房违约金争议的焦点在于逾期交房期限的截止时间。根据上街区住房和城乡建设局答复陈金侃来信载明的内容，该房屋交付时并没有经过合同约定的合法验收手续，但原审法院认为，涉案房屋已经由马卫娇实际接收并占有且已经装修入住，房屋交付行为事实上已经完成，应视为双方以实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，逾期交房违约金应计算至2015年8月10日，逾期交房违约金应为1191元（总房款397012元、按日万分之三计算10天）。关于逾期登记违约金，合同约定兴联公司应当自房屋交付使用后60日内报送相关材料。兴联公司于2015年8月10日交付了涉案房屋，按照合同约定，被告应在60日内报送初始登记资料，故原审法院确认2015年10月10日作为被告逾期办理房屋初始登记的违约责任的起算日。根据本案查明的事实，上街区房管局于2016年8月20日暂停受理业务，于同月25日开始按照新规办理不动产登记。不动产中心按新规定将土地问题也纳入了不动产登记的审核范围，导致被告不能办理相关业务。故被告在2016年8月20日之后不能办理房屋所有权初始登记，系因被告不可预见的情势变更所造成，不构成违约，应予免责。故被告的违约期间为2015年10月10日至2016年8月20日，共计315天，根据合同约定违约金应为12506元（总房款397012元、按日0.01％计算315天）。上述逾期交房违约金1191元，逾期办理房屋初始登记的违约金12506元，共计13697元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告马卫娇支付违约金13697元；二、驳回原告马卫娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2182元，按照诉权适度原则，原告马卫娇负担314元，被告郑州兴联置业有限公司负担1868元（原告预交诉讼费不退，待被告履行上述判决确定的义务时一并向原告支付）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实一审认定事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋已由马卫娇实际接收并入住，应视为双方以实际行为变更合同约定的房屋交付条件和方式，故马卫娇上诉主张2015年8月10日收房之后的逾期交房违约金依据不足。双方签订合同附件四第四条约定“兴联公司应当在2015年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。兴联公司在约定的时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向马卫娇支付总房款0.01％的违约金”，案涉房屋于2015年8月10日交付，一审将逾期办理房屋权属初始登记的违约责任起算日定在房屋交付后60日即2015年10月10日符合双方约定。鉴于上街区房管局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心进行首次登记，双方在合同中对上述情况并未约定，故一审将逾期办理产权初始登记违约金支持至2016年8月20日并无不当，马卫娇上诉主张逾期办理产权初始登记违约金支持至2017年10月12止的依据不足。一审审理程序并无不当之处。综上所述，马卫娇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2182元，由上诉人马卫娇负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇二〇年六月三十日书记员 米 彦