湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1434号上诉人（原审原告）：周杰，男，1991年12月23日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人（原审原告）：杨柳彬，女，1992年9月3日出生，汉族，住湖南省洞口县。被上诉人（原审被告）：永州市海通置业有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路333号。法定代表人：唐文彬。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。上诉人周杰、杨柳彬因与被上诉人永州市海通置业有限公司（以下简称海通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103号民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周杰、杨柳彬上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2019）湘1103民初2722号民事判决；二、改判被上诉人因逾期交房暂时向上诉人支付的违约金47,176元；后续违约金以购房款684747元以基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付为止。三、改判被上诉人按《商品房买卖合同》第十条约定为上诉人办理自来水开户手续；四、改判被上诉人按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向上诉人履行房屋交付义务；五、判决《合同补充协议》第三条、第四条、第十六条无效；六、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审的判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效，因上述条款免除了被告的主要义务，排除了原告的主要权利；二、根据《建设设计防火规范》GB50016-2014、《建设工程消防规定》、《消防法》的规定，高层住宅建筑必须要经过消防验收后才能交付使用；三、被上诉人没有给上诉人办理水电开户手续。海通公司辩称：一、上诉人已经收房，根据相关的法律规定视为房屋已交付且符合交付条件。二、上诉人主张的支付违约金缺乏合同依据。一审判决判定支付违约金1980元符合合同的违约约定。也就是说被上诉人逾期交付时间为30天。三、上诉人主张自来水独立户缺乏法律和合同约定，根据相关的规定，自来水达到能开户就可以。包括上诉人在内的已达成了一户一表的开户手续。四、被上诉人已经取得五方验收合格，消防也验收通过。五、双方签订的补充合同系双方真实意思的表示，其中的第三条、第四条、第十六条，不违反强制性的法律规定，应当认定为有效。一审判决正确，认定事实清楚。请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。周杰、杨柳彬向一审法院诉讼请求：一、判令被告逾期交房暂时向原告支付违约金20,861.4元（暂计算时间为2018年12月29日－2019年5月31日止，即681,747元*0.0002*153天）；后续违约金以购房款681,747元为基数按每月万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付为止；二、判令被告按《商品房买卖合同》第十条约定为原告办理自来水独立开户手续；三、判令被告按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务；四、判决《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年9月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于冷水滩区育才路与翠竹路交汇处西北角印象誉峰的一单元6层601号房，购房金额为681,747元。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务。该合同第十二条约定逾期交付责任，逾期在90日之内的，自约定的交房之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2017年9月8日，买卖双方又签订了《合同补充协议》。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务。被告在履行合同过程中，于2018年12月15日向原告发出告知函，告知原告“由于11月份以来持续降雨、气温降幅较大、近日受50年一遇的强冷空气影响，迎来了冰冻天气，给我们的施工带来了极大阻力。为保证高品质交房，我公司决定将原定的2018年12月28日交房推迟至2019年1月27日交房”。被告于2019年1月18日在永州日报发出公告，告知印象誉峰业主：印象誉峰小区第1、2栋已经具备交房条件，请业主于2019年1月27日至28日前来被告公司办理交房手续。原告收到告知书后，没有到原告处接收房屋。2018年4月17日，被告向永州市水务运营发展有限责任公司交纳了业主自来水开户费用27250元，于2017年12月26日交纳了服务费44,125.84元，办理了自来水开户手续，做到一户一表。2018年12月28日，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字、盖章，验收结论均为验收合格，综合验收结论合格。2019年7月1日，永州市住房和城乡建设局受理了被告建设工程消防验收申请。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，系有效合同。原告要求该院认定补充协议第3条、第4条、第16条无效，该院不予支持。关于工程验收，被告已于2018年12月28日取得五方验收合格记录，在没有其他证据否定该证据的情况下，应当认定为工程质量合格。双方在合同中约定交房时间为2018年12月28日，被告实际交房时间为2019年1月27日至28日，应当认定为延期交房30日。依据《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房在90日以内的，按每日万分之一承担违约金，即被告应支付原告违约金1980元。被告辩称双方就违约金1980元的支付已经达成一致意见，双方同意由被告少收原告15个月的物业费抵扣。对此意见，因被告没有提交相关证据证明，且原告未予认可，该院不予采纳。原告提出应判令被告在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告交房，因无法律依据，且与补充协议约定不符，该院不予支持。被告已按照商品房买卖合同及补充协议为原告交纳了自来水开户费用，办理了开户手续，故对于原告要求被告办理自来水独立开户的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依法部分支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限被告永州市海通置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告周杰、杨柳彬延期交房违约金1980元；二、驳回原告周杰、杨柳彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费322元，由原告周杰、杨柳彬负担200元，被告永州市海通置业有限公司负担122元。二审中，上诉人提供了证据一，自拍照片。拟证明涉案房屋消防不合格。证据二、自拍照片。拟证明房屋销售合同附件六第十五页约定：交付房屋时强、弱电需入户，但是被上诉人于2019年12月20日才入户。永州市海通置业有限公司质证：证据一，该照片不能证明系我方项目的照片，也不能证明与消防验收不合格有关联性。对于证据二，1、该照片不能证明系涉案工程项目和上诉人的房屋所照。2、合同约定的强弱电入户，仅仅是留线路。开户是被上诉人自己开户的。本院认证：上诉人提交的两份证据真实性存疑，且不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，该院予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：一、被上诉人因逾期交房的违约金的缴纳问题。当事人双方按照合同约定的交房时间为2018年12月28日，被上诉人实际交房时间为2019年1月27日至28日，故应认定延期交房30日，按照《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房90日内的，按每日万分之一承担违约金，即被上诉人应支付上诉人违约金1980元。二、被上诉人已经按双方当事人签订的商品房买卖合同及合同补充协议办理了自来水开户手续，且永州市海通置业有限公司已经按照双方协议履行了义务，故上诉人提出被上诉人办理自来水开户的理由没有事实依据；三、根据合同补充协议及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和永州市住房和城乡建设局受理的建设工程消防验收申请，上诉人要被上诉人求取得竣工验收报备表、消防验收通过后履行交付义务，与双方约定补充条款不符。四、本案中双方当事人签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当认定合同有效，故上诉人提出依法判决《合同补充协议》第三条、第四条、第十六条无效的理由，本院不予支持。综上所述，周杰、杨柳彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人周杰、杨柳彬负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年六月十五日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。