广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1693号 原告：廖文双，女，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：黄建清，女，汉族，住广西容县。 两原告委托诉讼代理人：韦莉莉，广西五行律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所律师。 被告：玉林润嘉房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市城西街道大北路493号，统一社会信用代码：9145090005953551X3。 法定代表人：顾松林，执行董事。 委托诉讼代理人：陈海珍，女，1989年10月25日出生，汉族，住广西桂平市，系该公司员工。 原告廖文双、黄建清与被告玉林润嘉房地产开发有限公司（以下简称：润嘉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖文双、黄建清的委托诉讼代理人韦莉莉及被告润嘉房地产公司的委托诉讼代理人陈海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖文双、黄建清向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告返还给原告购房首付款368183元；3、请求判令被告向原告支付资金占用期间利息（利息计算办法：以368183元为基数，按照年利率6%计算，自2015年6月21日起计至本息还清之日止，利息暂计至起诉之日为99410元）；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年6月21日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买玉林润嘉商业广场7栋2层01号商铺，原告于2015年6月21日向被告交纳了购房首付款人民币368183元。原告向被告支付购房首付款后，被告一直没有将原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》送到房产局进行备案，被告也没有将《商品房买卖合同（预售）》文本交付给原告，该份合同被告也没有办理房产登记，导致原告无法完成办理按揭贷款手续。被告在预售玉林润嘉商业广场7栋2层01号商铺时，曾向原告承诺由玉林市闽嘉商贸有限责任公司返租该商铺，原告购买该商铺后即可每月收到商铺的租金。事实上，玉林润嘉商业广场7栋2层01号商铺一直是由玉林市闽嘉商贸有限责任公司承租使用，原告仅于2017年9月30日收到上述商铺3个月（2017年7月至9月）租金人民币7363.66元，原告一直向被告和玉林市闽嘉商贸有限责任公司催收租金未果。按照商品房买卖合同的约定，被告应向原告交付符合约定的房屋，但直至起诉之日被告都未将约定的房屋（或房租）交付给原告，同时被告逾期未到房产局办理房产备案登记，被告也逾期没有办理房产登记手续，亦导致原告逾期未能办理按揭贷款手续。鉴于被告存在上述的违约行为，商品房买卖合同的目的已经无法实现。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，望判如请。 被告润嘉房地产公司辩称，1、原告主张解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。原、被告双方在签订商品房买卖合同时，也签订了一份委托经营管理协议，由被告委托玉林市闽嘉商贸有限责任公司经营管理，原告收取返租租金。在返租期限内，原告应当按照协议履行，不能解除商品房买卖合同，否则应承担违约责任；2、原告未依约办理银行按揭贷款，至今未支付购房余款360000元，已构成严重违约，原告无权解除合同。 本院经审理认定事实如下：2015年6月21日，原告廖文双、黄建清与被告润嘉房地产公司签订了一份合同编号为：RJ2015070017的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由被告将其公司开发的位于玉林市间（建筑面积：69.17平方米）卖给原告，房屋总价款为728183元。双方约定商铺交付时间为2015年12月30日前。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任条款中还约定了除不可抗力外，出卖人未按照上述时间将商品房交付给买受人逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照6.25%年利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向原告支付违约金。原告在合同签订当日支付购房首付款368183元给被告，被告出具收据给原告收执。由于被告于2016年6月14日变更法定代表人，致使该《商品房买卖合同（预售）》不能办理备案登记，原、被告于2018年重新签订一份合同编号为：RJ20180700008的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定商铺的交付时间为2018年8月31日前。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任条款中约定：出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照4.9%年利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向原告支付违约金。因被告未能在约定的时间交付商铺给原告，也未将合同交到房产部门办理备案登记，原告于2019年11月28日发函给被告，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还原告支付的首付款368183元及违约金。 另查明，原、被告双方在2015年6月21日签订合同编号为：RJ2015070017《商品房买卖合同（预售）》的同时，由原告与玉林市闽嘉商贸有限责任公司签订了一份《委托经营管理协议》，该协议约定：由原告将购买的位于玉林市间（建筑面积：69.17平方米）委托给玉林市闽嘉商贸有限责任公司经营管理，委托经营管理期限五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。前18个月的租金，在签订《商品房买卖合同》已直按在总房款中抵扣，之后的42个月的租金按季度支付。截至2017年9月30日，原告收取了2017年7月1日至2017年9月30日的租金共7363.66元。后因被告未将购房合同送房产局备案登记，原告未能办理按揭贷款，无法支付购房余款，玉林市闽嘉商贸有限责任公司停止支付租金。 本院认为，原、被告双方于2015年签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方于2018年重新签订了合同编号为：RJ20180700008的《商品房买卖合同（预售）》是对2015年签订的合同重新确认，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定被告应于2018年8月31日前将符合约定的商铺交付给原告，由于被告未按合同约定的期限交付商铺，其行为已构成违约。被告抗辩因原告不协助办理银行按揭致使未能支付购房余款，是原告违约在先，且该商铺原告已与第三人签订《委托经营管理协议》收取了租金，在返租期限内原告应按协议履行，不能解除合同，否则应承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，应及时履行各自的义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。原、被告双方在签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告一直未将合同送房产管理部门备案登记，按商品房办理按揭贷款的程序，银行贷款审批的前置条件是办理商品房预售合同登记备案手续，被告应当先及时将双方签订的合同送到房产管理部门进行备案登记后，银行才会与买受人签订借款合同发放按揭贷款，明显被告的行为违约在先。被告未能将合同备案登记，也未能按合同约定期限交付商铺，依法应当承担违约责任。根据合同的约定，原告请求与被告解除上述合同，要求被告退还已支付的首付款符合法律规定，本院予以支持。资金占用期间的利息应当以368183元为基数，从2015年6月21日起至退完购房款之日止，按年利率4.9%计算。对被告要求原告继续履行合同并承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告廖文双、黄建清与被告玉林润嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告玉林润嘉房地产开发有限公司退还购房首付款368183元给原告廖文双、黄建清； 三、被告玉林润嘉房地产开发有限公司支付资金占用利息给原告廖文双、黄建清（利息计算方法：以368381元为基数，从2015年6月21日起至退完购房首付款之日止，按年利率4.9%计算）。 上述判决，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费8313元，减半收取4157元，由被告玉林润嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈礼婷