上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4007号上诉人(原审被告)：朱建平，女，1966年10月4日出生，汉族，住江苏省。被上诉人(原审原告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：江蕾，董事长。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。上诉人朱建平因与被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部集团”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初21517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建平上诉请求：撤销一审法院判决，驳回西部集团的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。西部集团未告知不续租的原因，即起诉主张朱建平清空腾退房屋。朱建平自2011年起使用上海市宜君路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，在使用期间，向原来的二房东、三房东支付过转让费，因房屋漏水等问题进行过维修。西部集团未解决相关问题，不能要求朱建平迁出。西部集团辩称，不同意朱建平的上诉请求，要求维持一审法院的判决。朱建平所称的转让费，与西部集团无关。西部集团与朱建平没有达成过续租的意见，在原有租期到期前，西部集团已通知不再续租，朱建平应及时返还房屋。西部集团是涉案房屋的产权人，有权自行决定处分自己的权益。西部集团向一审法院起诉请求：1.朱建平将上海市宜君路XXX号乙(实际门牌号为宜君路XXX号)房屋清空并返还西部集团；2.朱建平支付西部集团自2019年7月2日起至实际搬离之日止的房屋占用费，以双倍租金的标准(即7,670元/月)计付；3.朱建平支付西部集团迟延注销工商注册登记的违约金(自2019年7月31日起至实际办理完成之日止，以3,835元/月的标准计付)。一审法院认定事实：一、西部集团是涉案房屋产权人。二、2018年2月6日，西部集团作为出租方、朱建平作为承租方，签订《房屋租赁合同》，约定：朱建平租赁涉案房屋作为经营服装使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；西部集团同意朱建平续租该房屋，租赁期为壹年零陆个月，房屋租赁期自2018年1月1日起至2019年6月30日止；租赁期满，合同终止，西部集团有权收回该房屋，朱建平应在叁拾天内注销其以该房屋为地址的工商注册登记，迟延注销的，朱建平将按同等租金水平向西部集团支付违约金，并承担西部集团由此产生的相关损失；该房屋合计每月租金为3,835元，每年租金为46,020元；租赁房屋实行先付租后使用原则，朱建平应提前七日支付下一期租金；双方约定，朱建平应在合同签订后伍天内支付第一期租金的同时支付房屋租赁保证金，保证金为7,670元；租赁关系终止时，西部集团收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由朱建平承担的费用并注销朱建平以该房屋为地址的工商注册登记后，剩余部分无息归还朱建平；朱建平如有违反租赁合同的，保证金视作违约金予以抵扣，不足部分则由朱建平另行支付；西部集团有权从保证金中扣减、抵消任何朱建平应付而未付的租金及其他朱建平依本合同有义务支付的费用，不足部分，西部集团有权向朱建平追讨；朱建平应在合同租期届满后一日内返还该房屋，未经西部集团同意逾期返还房屋的，朱建平应按逾期返还天数的双倍租金向西部集团支付房屋占用费。三、嗣后，西部集团与朱建平按合同约定履行各自义务。2018年10月8日，朱建平以涉案房屋为地址，注册了“上海市普陀区宜家服装店”。四、2019年6月17日，西部集团工作人员向朱建平送达《告知书》，载明：现因我司经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。租赁期满后，我司与贵方的租赁合同到期自然终止，我司有权收回前述租赁房屋，贵方应在租赁合同到期后，将租赁房屋清空并返还我司；配合办理房屋交接手续；结清该房屋租赁期间产生的所有费用，包括但不限于租金、物业费、水电费等费用；且贵方应当在租赁期满后的叁拾天内注销或变更以该房屋地址为工商注册地址的备案登记。迟延搬离、返还房屋、注销或变更注册地址、拖欠我司任何费用或其他违约情形，我司将按合同约定以及实际损失向贵方主张相应费用及违约金，并要求贵方承担由此产生的相关损失。朱建平在该《告知书》上载明“我以(已)知道”并签名。合同期限届满后，朱建平未搬离涉案房屋。五、2019年7月12日，西部集团委托律师向朱建平寄送《律师函》，要求朱建平于收到本函件之日起五日内将租赁房屋清空并按原状返还西部集团，配合办理房屋返还交接手续，并且办理变更或注销以租赁房屋为注册地址的工商备案登记手续；同时结清使用该租赁房屋而产生的所有费用，包括但不限于租金、物业费、水电费、房屋占用使用费等费用。该《律师函》于2019年7月13日被签收。一审审理中，西部集团陈述，租赁合同履行期间，朱建平每三个月向其支付一次租金，按时支付租金至2019年6月30日止。关于房屋地址，西部集团称，涉案房屋最早的门牌号为宜君路XXX号乙，后来为规范门牌号，确定为宜君路XXX号。合同签订时，由于工作人员笔误，将房屋地址写成“70号乙”，实际地址应当为“宜君路XXX号”。一审法院认为，本案中，西部集团、朱建平就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》租期已届满。合同履行完毕后，朱建平理应迁出，对于西部集团要求朱建平清空房屋并返还给西部集团的诉请，予以支持。朱建平自2019年7月起占用涉案房屋至今，未交纳房屋使用费。租赁合同约定，朱建平未经西部集团同意逾期返还房屋的，应按逾期返还天数的双倍租金向西部集团支付房屋占用费。故对于西部集团要求朱建平支付自2019年7月2日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按7,670元/月的标准计付的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于西部集团主张的延迟注销工商登记之违约金，根据合同中关于朱建平不同违约行为应承担的违约责任之内容，可以看出，该项约定之目的在于避免朱建平搬离涉案房屋后仍不注销该地址工商登记，致使西部集团无法另行出租而产生租金损失。本案中，朱建平在合同期限届满后未搬离，而就其占用涉案房屋期间的使用费已在前述内容中支持西部集团主张的按双倍租金标准支付。故在此情况下，西部集团要求朱建平在占用涉案房屋期间承担延迟注销工商登记之违约金，既不符合合同约定目的，亦有失公平原则。鉴此，从维护各方利益出发，结合双方合同约定内容，确定如朱建平自搬离涉案房屋之日未办理注销工商登记相关手续，应按租金标准承担相应违约金。一审法院据此判决如下：一、朱建平应于判决生效之日起十日内将上海市宜君路XXX号(合同地址为宜君路XXX号乙)房屋清空并返还上海西部企业(集团)有限公司；二、朱建平应于判决生效之日起十日内支付上海西部企业(集团)有限公司房屋占用费(自2019年7月2日起至被告实际搬离之日止，按7,670元/月的标准计付)；三、朱建平应于搬离房屋之日注销以涉案房屋为地址的工商注册登记，否则应向上海西部企业(集团)有限公司支付违约金(按3,835元/月的标准，自朱建平搬离涉案房屋之次日起至注销相关工商注册登记手续之日止)。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。西部集团与朱建平所签订的房屋租赁合同，合法有效，对合同当事人有法律约束力。根据该合同的约定，租赁期限至2019年6月30日届满，双方当事人又未达成续租的一致意见表示，故朱建平作为承租人，在租赁期限届满后，应按约返还涉案房屋，未及时返还房屋的，应承担相应的法律责任。一审法院基于查明的事实，判令朱建平限期清空返还房屋、按约支付占用期间的使用费、承担未按时注销工商登记的相应责任，均符合双方合同约定，于法不悖。朱建平上诉，称西部集团未解决其转让费等问题，鉴于西部集团并非收取朱建平转让费的主体，朱建平以此为由不同意清空返还房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，朱建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费279元，由上诉人朱建平负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  邬海蓉二〇二〇年六月二十三日书记员  项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……