湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1392号上诉人（原审原告、反诉被告）：林雪峰，男，1989年1月11日出生，彝族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告、反诉被告）：林雪艳，女，1987年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯香兰，女，1979年11月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：长沙市庄邦房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地时代广场5栋1506房。法定代表人郑水兰，该公司销售总监。上诉人林雪峰、林雪艳与被上诉人冯香兰、长沙市庄邦房地产经纪有限公司（以下简称庄邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。林雪峰、林雪艳上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7904号民事判决书第三项、第四项、第五项，依法改判支持林雪峰、林雪艳请求或者将本案发回重审；2、请求一、二审诉讼费用由冯香兰、庄邦公司承担。事实与理由：一、一审判决认定冯香兰无权处分涉案房屋，且交付房屋与租赁合同标的物不一致，属于根本违约，但判决没有承担相应违约的民事责任，责任义务不相适应，违背民法总则规定。二、一审判决认定林雪峰、林雪艳对租赁物的具体情况未尽到审慎的注意义务存在重大过错，林雪峰、林雪艳无任何过错，一审法院事实认定错误。三、一审判决认定林雪峰、林雪艳在将涉案房屋投入经营使用前未申请消防安全检查，被消防部门责令停业，存在重大过错，实际是冯香兰将整体大部分为消防通道的涉案房屋交付给林雪峰、林雪艳经营使用，导致停业整改，而并非林雪峰、林雪艳未申请开业前消防检查所致，一审判决偷换概念，本末倒置，适用法律不当。四、一审判决认定庄邦公司系专业房地产中介机构，在未对涉案房屋的具体情况进行详细了解的情况下盲目促成林雪峰和冯香兰之间签订租赁合同，显然存在过错，但并未判决其返还全部中介费用及承担连带责任，责任义务不对等，判决不公。五、一审判决认定林雪艳并非本案适格原审原告，其无权向冯香兰主张任何合同权利，林雪艳系经营主体法定代表人，一审判决认定事实错误，剥夺了林雪艳的民事权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，作出与事实相悖的认定与判决，请求上级法院查明事实，依法改判。冯香兰辩称：1、该场地是林雪峰通过中介带看了绿地5栋3楼的租赁场地很满意，又无数次找到冯香兰强烈要求租赁此地，才签订租赁合同，且已实际经营餐厅一年多之久，林雪峰作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在签订租赁合同时已对场地查看了不下十遍，对场地的具体情况做了充分了解。2、林雪峰在经营过程在还找了几家中介公司，要求帮林雪峰寻找新的租户转租门面。3、2019年4月3日，长沙市岳麓区公安消防大队对林雪峰经营的餐厅处进行消防检查后出具了一份责令立即改正通知书，责令整改的原因是林雪峰消防通道上摆放桌椅，这是林雪峰自身原因造成的，只要林雪峰不在消防通道上摆放桌椅就可以正常合法经营，而非禁止营业。被上诉人庄邦公司未答辩。林雪峰、林雪艳向一审法院提出诉讼请求：1、冯香兰返还林雪峰、林雪艳所交押金27000元；2、解除林雪峰、林雪艳与冯香兰签订的《房地产租赁合同》；3、冯香兰赔偿林雪峰、林雪艳店面装修款234000元、店面加盟费52703元（加盟时间为2018年8月1日至2021年8月1日，为期三年共计68000元，现已使用了8个月零3天，剩余期限无法经营的费用52703元）；4、冯香兰赔偿林雪峰、林雪艳被消防大队责令停业整顿造成无法经营的损失费共计40000元（按照每天的营业收入2000元，自2019年4月4日停业暂时计算到2019年4月23日，此后的赔偿按照上述标准继续计算直到冯香兰整改好或者解除合同止）以及停业期间的租金不再收取；5、庄邦公司退还林雪峰、林雪艳给付的中介费13500元并对以上债务承担连带责任。冯香兰向一审法院提出反诉请求：1、林雪峰、林雪艳立即支付冯香兰5个月的房租共计60000元；2、林雪峰、林雪艳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、林雪峰、林雪艳系姐弟关系。2、2017年9月23日，冯香兰与案外人李百方签订《房地产租赁合同》一份，约定由李百方将其所有的位于长沙市岳麓区部分）物业，建筑面积为220平方米的房屋出租给冯香兰，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日，租金采用浮动制，2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金9500元；2018年10月1日至2019年9月30日，租金按上年度的5%递增，即每月9975元；2019年10月1日至2020年9月30日，租金按上年度的5%递增，即每月10473元；2020年10月1日至2021年9月30日，租金按上年度的5%递增，即每月10996元；2021年10月1日至2022年9月30日，租金按上年度的5%递增，即每月11545元。3、2017年9月22日，冯香兰（出租方）在居间方庄邦公司的介绍下将上述房屋转租给林雪峰（承租方），并签订了《房地产租赁合同》，约定：“一、租赁双方通过居间方出租及承租长沙市岳麓区部分）物业（下称该房产），建筑面积为320平方米，承租该房屋仅限于作商业用途。出租人保证如实陈述该房产产权情况、坐落、装修等情况，承租人已对上述具体情况做了充分了解，双方在此基础上自愿签订本合同。二、租期自2017年10月1日至2022年9月30日止，出租方应于2017年9月23日前将该房产交付给承租方使用，自交付之日起67日内为免租期，用于承租方进行装修，期间不计租金。三、租金、押金及其他费用（一）租金采用第Ｂ种方式计算……Ｂ.浮动制：1.2017年10月1日至2018年9月30日，租金为每月人民币壹万叁仟伍佰元（小写：13500元）整计租；2.2018年10月1日至2019年9月30日，租金按上年度的5%递增，即按每月人民币壹万肆仟壹佰柒拾伍（小写：14175元）整计租；3.2019年10月1日至2020年9月30日，租金按上年度的5%递增，即按每月人民币壹万肆仟捌佰捌拾叁元（小写：14883元）整计租；4.2020年10月1日至2021年租金按上年度的5%递增，即壹万伍仟陆佰贰拾柒元（15627元）。（二）、租金按季结算，承租方应于每次租金到期前7天支付租金给出租方……（三）、承租方应在本合同签定之日向出租方支付人民币贰万柒仟元（小写：27000元）整作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算本条第（一）、（四）、（五）款所述各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。（四）、上述租金不包含租赁税费。（五）、租赁期间，每月的电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，由承租方支付。四、出租方义务（一）出租方应按照本合同约定的期限交房，并办理相关移交手续。如出租方延期交房，则承租方无需支付迟延期间的租金，同时出租方还应将迟延期内承租方应交租金数额作为违约金偿付给承租方，并赔偿因延期开业造成的损失。（二）在租赁期间，如系正常使用或自然老化所造成的房产及有关设施损毁，出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，履行维修义务，所需费用由出租方承担。（三）出租方在租赁期间，如需出售该房产，需提前三个月通知承租方，在征得承租方同意并补偿承租方损失后方可出售。承租方在同等条件下，享有优先购买权。（四）出租方保证自己有权出租或转租该房产，保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，该房产及有关设施处于良好的可正常使用状态。承租方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏。（五）若因出租方原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房产的，则承租方有权单方解除合同，并向出租方进一步追究责任。五、承租方义务（一）承租方应妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担。（二）承租方使用该房产时，不得储存任何违禁物品，不得从事任何非法活动，未经出租方书面同意不得改变房屋结构和用途。承租方有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并向承租方进一步追究责任。（三）承租方应及时足额交纳租金等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金。如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、水费电费等杂费累计超过人民币壹万叁仟伍佰元（小写：13500元）整，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权进一步追究责任。六、提前终止合同（一）租赁期内，出租方若因非承租方的原因提出提前终止合同，需提前三个月通知承租方，承租方有权要求出租方双倍返还押金及退回多缴纳的租金并赔偿因提出提前终止合同给承租方造成的损失。（二）租赁期内，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前三个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足以弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任。（三）因征地拆迁等不可抗力原因导致合同不能继续履行的，租赁合同自行终止，双方互不承担责任。（四）、租赁期内，承租方无转租权。七、物业及设施的交回……（三）、承租方拒不交回物业钥匙或不搬离物品，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。（四）承租方在租赁期间对该房产的装修，在交回该房产给出租方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构的装修部分，其他部分秉承来装去留的原则处理。八、鉴于居间方已促成租赁合同的成立，在签定本合同时，出租方须支付居间方服务费人民币6750元整，承租方须支付居间方服务费人民币13500元整。签署本合同后，若本合同被取消，解除或未被实际履行，或租赁双方私下或通过其他居间方租赁该房产，均不影响居间方收取上述居间服务费权利的实现……备注：1.补充合同（三）第五年递增，从2021年10月1日至2022年9月30日租金按上年度的5%递增，即按每月人民币壹万陆仟肆佰零捌元（16408元）；2.每月产生的物业管理费由承租方支付。”上述租赁合同签订后，冯香兰将涉案房屋交付给林雪峰使用，林雪峰依约向冯香兰支付了27000元押金。后林雪峰将涉案房屋进行装修完后与林雪艳共同经营其加盟的“蒸浏记”餐厅。4、2019年1月13日，冯香兰（甲方）与林雪峰（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、因各种原因导致乙方未能按期正常开业，甲方同意以降低房屋租金的方式，对乙方的延期开业损失以降租形式作出补偿。此项降幅为800元／月。二、甲方提供给乙方经营所需的水电线路管道，因建筑结构原因，线路管道经由隔壁租户（原绿地影城）后进入营业场地，原绿地影城方在电表显示金额之外，另外收取了电能损耗费。甲方将积极与原绿地影城方进行沟通，减免或取消该费用。在未减免或取消电脑损耗费期间，甲方同意按400元／月标准承担部分电能损耗费，该400元费用由乙方在当月房租中扣除，其余电能损耗费由乙方承担。三、因原绿地影城方对乙方在餐饮主业以外的新增经营范围的提出交涉，乙方位于影城入口位置大约60平米面积未实现最大利用功能，甲方将积极协助乙方与原绿地影城方进行沟通。在乙方未能取得原绿地影城方同意，未能充分利用起该部分经营面积期间，甲方同意按250元／月标准补偿乙方，由乙方在当月房租中扣除。四、甲乙双方一致认同，原绿地影城在经营场地的水电配套方面提供了支持。乙方同意在经营期间如需增加营业范围，须得到原绿地影城意方可进行，餐饮业务则不需要。五、以上降租条款降租日为2018年10月1日起算，房地产租赁合同0000144号，关于房屋租金递增条款，租金递增时间由2018年10月1日更改为至2019年10月1日起，递增基数为减免后的租金12050元／月。六、乙方已知晓甲方无转租权，若后期房东以甲方无转租权为由收回商铺，甲方应赔偿100%损失，不得以已告知乙方为由拒付赔偿。七、经此次协商，乙方不得主张甲方延迟交付、电能损耗费及增加营业范围需要电影院审核为由，向甲方提出任何违约责任及损失。八、乙方在经营期间，如因甲方或房东的原因，造成原绿地影城方不提供水电支持，则甲方承担并赔偿乙方停业期间损失，并尽快重新向乙方提供正常营业标准所需的水电配套，配套费用由甲方承担；如乙方在经营期间，不遵守与原绿地影城方的约定，造成原绿地影城方不提供水电支持，则停业损失及重新配套水电费用由乙方自负。九、若有其他未考虑到的情况发生则由双方共同协商处理。”5、2019年4月3日，长沙市岳麓区公安消防大队对林雪峰经营的餐厅处进行消防检查后出具了一份岳公消即字［2019］第4015号《责令立即改正通知书》，载明：“长沙市岳麓区昕怡餐厅：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2019年4月3日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第5项消防安全违法行为，现责令立即改正：5.占用疏散通道、安全出口。具体问题：该餐厅在公共区域的疏散通道上摆放餐桌，占用部分疏散通道。你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”后涉案餐厅于该日停业并停止经营。林雪峰对涉案房屋2019年4月1日之后的租金未再向冯香兰支付。6、冯香兰在与林雪艳的微信聊天记录中有如下内容：“…林：李总是2016-1-1至2018-6-30共30月，面积320.67平方＊3元＊30月。冯：那就好。那我们每个月只要交960……”合同履行过程中，林雪峰亦是按320.67平方米向涉案房屋所在物业公司交纳物业管理费。7、冯香兰出租给林雪峰的房屋实际为长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场5、6栋313房、314房、315房、321房，上述房屋的产权人为绿地地产集团长沙置业有限公司。8、林雪峰在对涉案租赁场地投入使用前未向当地消防主管部门申请消防安全检查。9、林雪峰停业后一直未与冯香兰办理退租手续，现涉案房屋内仍留存有林雪峰的大量设施设备。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。林雪峰通过居间方庄邦公司与冯香兰签订的《房地产租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。本案中，冯香兰与案外人李百方签订的《房地产租赁合同》中约定的租赁物为长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场5、6栋305房（一部分），建筑面积为220平方米，但冯香兰与林雪峰签订的《房地产租赁合同》中约定的租赁物面积却为320平方米，虽然冯香兰辩称其出租给林雪峰的房屋建筑面积为220平方米，但在其与林雪艳的微信聊天记录中，其已明确认可其出租给林雪峰的租赁物面积为320平方米，且林雪峰亦是按此面积交纳的物业管理费，故对其辩称的出租给林雪峰的房屋面积为220平方米的答辩意见，一审法院不予采纳。根据双方提交的涉案房屋产权登记信息资料显示，冯香兰实际交付给林雪峰的房屋为长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场5、6栋313房、314房、315房、321房，与双方在租赁合同中约定的305房属于相互独立的房屋，且上述313房、314房、315房、321房的产权人为绿地地产集团长沙置业有限公司，而非案外人李百芳。显然，冯香兰未依据其与林雪峰签订的《房地产租赁合同》向林雪峰交付约定的租赁物，显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现因冯香兰未向林雪峰提供符合合同约定的租赁物，林雪峰诉请要求解除双方签订的《房地产租赁合同》并退还其已交的押金27000元，理由正当，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，因林雪峰已于2019年4月3日停止经营，并于2019年6月10日起诉至一审法院，故对双方签订的《房地产租赁合同》解除时间一审法院认定自林雪峰、林雪艳起诉之日为准。关于林雪峰主张的要求冯香兰赔偿其装修款、店面加盟费、经营损失，庄邦公司承担连带责任的诉请。林雪峰作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在与冯香兰签订租赁合同时，未对租赁物的具体情况尽到审慎的注意义务，且其经营的涉案店铺处于公众聚集场所，根据《湖南省实施办法》第二十九条第一款之规定：“宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站以及公共娱乐场所等公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当建立火灾风险防范机制，按照管理权限向公安机关消防机构申请消防安全检查；未经检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”然林雪峰在将涉案房屋投入经营使用前未向当地消防主管部门申请消防安全检查，直接占用了消防通道经营，被消防部门责令停业，亦存在重大过错，故对其前述主张，一审法院不予支持。关于林雪峰主张的要求庄邦公司退还其中介费13500元的诉请。庄邦公司作为一家专门从事房地产中介业务的专业机构，在未对涉案房屋的具体情况进行详细了解的情形下即盲促成林雪峰与冯香兰之间签订租赁合同，显然存在过错，但考虑到林雪峰已实际使用了涉案房屋，且其亦存在过错，故一审法院在综合考量案件实际情况及合同各方当事人过错大小的情形下，酌情认定由庄邦公司退还林雪峰中介费6000元。关于冯香兰要求林雪峰支付租金的诉请，因冯香兰实际交付给林雪峰的房屋为长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场5、6栋313房、314房、315房、321房，上述房屋的产权人为绿地地产集团长沙置业有限公司，并非双方签订的《房地产租赁合同》中约定的租赁物，且冯香兰未提供相应的证据证明其已另行获得绿地地产集团长沙置业有限公司授予的转租权，故其要求林雪峰支付租金，理据不足，一审法院不予支持。关于林雪艳是否具有诉讼主体资格的问题，虽然涉案店铺系林雪艳与林雪峰共同经营，但以承租人名义与冯香兰签订涉案《房地产租赁合同》的系林雪峰，本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，林雪艳并非本案的适格原告，其无权向冯香兰主张任何合同权利，故对林雪艳提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林雪峰与冯香兰于2017年9月22日签订的《房地产租赁合同》于2019年6月10日解除；二、限冯香兰于本判决生效之日起十日内退还林雪峰房屋押金27000元；三、限长沙市庄邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还林雪峰中介费6000元；四、驳回林雪峰的其他诉讼请求；五、驳回林雪艳的全部诉讼请求；六、驳回冯香兰的全部反诉请求。一审案件本诉案件受理费减半收取3404元，反诉案件受理费减半收取650元，由林雪峰、林雪艳负担1554元，由冯香兰负担2000元，由长沙市庄邦房地产经纪有限公司负担500元。二审中，林雪峰、林雪艳提交新证据，2018年8月29日第一次消防检查整改通知书，拟证明如冯香兰交付的房屋为305的一部分时，消防检查会顺利通过。冯香兰质称，对该份证据的真实性不认可。本院对林雪峰、林雪艳提交的上述证据认证如下：该份证据不属于新证据,本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、冯香兰违约责任的认定；2、林雪峰过错的认定；3、林雪艳在本案中是否具备诉讼主体资格。一、关于争议焦点一林雪峰与冯香兰签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。冯香兰实际出租给林雪峰的房屋为绿地地产集团长沙置业有限公司所有的长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场5、6栋313房、314房、315房、321房，与双方合同约定的5栋305（一部分）并非同一房产，冯香兰未依约提供租赁物的行为构成违约，应向林雪峰承担违约责任，故一审判决支持林雪峰要求解除双方合同并要求冯香兰返还押金27000元的诉求并无不当，本院予以支持。二、关于争议焦点二第一，根据涉案《房地产租赁合同》的约定，林雪峰是在对租赁物的具体情况做了充分理解的情况下与冯香兰建立的房屋租赁合同关系，后林雪峰与冯香兰于2019年1月13日签订的《补充协议》第五条约定，“乙方已知晓甲方无转租权……”。从前述内容可知，林雪峰在履行合同过程中对租赁物的产权情况的知悉程度较高，林雪峰自身亦应当承担由此造成的损失。第二，林雪峰主张的装修款、店面加盟费、经营损失等，系因其将涉案房屋投入使用前未向消防主管部门申请安全建设、在经营过程中又实施了占用消防通道等违反行为被消防部门责令停产所致，相应损失应由林雪峰自行承担。第三，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”一审法院参照《湖南省实施办法》第二十九条第一款之规定，认定林雪峰参照重大过错并无不当，一审法院适用法律正确。因此，林雪峰要求冯香兰赔偿其装修款、店面加盟费、经营损失等的上诉请求，本院不予支持。三、关于争议焦点三涉案《房地产租赁合同》的双方当事人是林雪峰与冯香兰，林雪艳并非合同的当事人，林雪峰也并未提交证据证实在前述合同履行过程中林雪艳具备实际承租人的条件，因此，林雪艳与冯香兰之间不存房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，林雪艳在本案中对冯香兰提出的全部诉讼请求均不能得以支持。综上所述，上诉人林雪峰、林雪艳的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6808元，由上诉人林雪峰、林雪艳承担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。