河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申677号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈良才，男，1962年12月12日出生，汉族，住河南省渑池县，现住河南省渑池县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳宝龙置业发展有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：张洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师。再审申请人陈良才因与被申请人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）豫03民终221号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈良才申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项、第九项、第十一项、第十三项之规定申请再审。事实与理由：一、有新证据足以推翻一审、二审判决。1.二审法院以陈良才没有证据证明在与宝龙公司签订《商品房预售合同》时受到威胁。现有张宝庆、张拴景二人出具的证明材料，证明宝龙公司存在威胁，逼迫的行为。2.新搜集到宝龙公司宣传页二张，上面明确载明“发展商三年包租稳赚21%”、“带租约旺铺销售”、“一次性付款，三年租金折房款”的允诺。能够证明宝龙公司存在售后包租和返本销售的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条；房地产开发企业不得采取返本销售和变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的规定。三年租金折房款，涉嫌偷税、漏税，是严重损害国家利益的违法犯罪行为。3.老证据中发现新证据。在己提交一审、二审法院作为证据的宝龙公司宣传页中，新发现宣传页（2）中举例说明的商铺建筑面积56.69㎡，营业面积44㎡的内容能够印证陈良才《商品房预售合同》中约定的建筑面积56.69平方，“套内建筑面积44平方米”，由此可以证明合同中约定的套内建筑面积指的是营业面积。4.宝龙公司没有按二审法院在庭审时的要求，在庭审后三日内向法院提交双方签订的《商品房验收交接书》或类似文件。该事实证明宝龙公司没有按约定交房，而是长期掌控、霸占陈良才的商铺，并强行代为出租，构成违约侵权行为。证明陈良才无法了解商铺的内部情况。5.新发现宝龙公司的售房合同有三种名称，分别是《商品房预售合同》《商品房买卖合同》《商品房现房买卖合同》，其中内容条款各不相同，从陈良才的《商品房预售合同》附件四补充协议第一条：《商品房买卖合同》签订时，……。证明该附件四补充协议只针对《商品房买卖合同》，不适用陈良才的《商品房预售合同》。6.新发现该附件四补充协议没有约定生效日期的内容，也没有显示签订协议的具体时间。在房管局备案的《商品房预售合同》中，亦没有该补充协议的存在，是无效的协议。二、一审、二审法院认定事实的主要证据未经质证。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据，当事人在审理前的准备阶段认可的证据，经审判人员在庭审中说明后，视为质证过的证据。二审开庭时，庭审法官未经陈良才同意，提前和宝龙公司代理人许文约好，直接将陈良才的案件与其他人案件合并审理，导致庭审无法进行，只好另行择日开庭，存在徇私舞弊现象。又未对陈良才当庭提交的证据进行质证，二审判决却写明：本院二审期间，陈良才提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。实际上双方质证的过程根本不存在。在庭审中，陈良才要求宝龙公司提供所购商铺的原始设计图纸，以及增加夹层的设计变更相关文件和商铺《验收交接书》，宝龙公司不能提供，法庭限宝龙公司庭审后三曰内提交法庭，至今陈良才没见到过上述证据，也未得到过法官的任何提示。陈良才向法庭提交的宝龙公司宣传光盘、河南政法频道播出宝龙公司霸占，拆改商铺的新闻报道录像光盘、洛阳市××区政法委书记李安民回复业主信访内容的录音光盘、涉案商铺照片等证据，未经质证和认定。综上所述，二审法院严重违反法律程序，所作出的判决应予撤销。三、一审、二审认定的基本事实缺乏证据证明。1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《商品房预售合同》第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。宝龙公司应该按照该条款明确约定的内容向陈良才办理商铺验收交接手续并提供该商品房经验收合格的证明文件，但是宝龙公司没有向陈良才交房，也没有交接手续，宝龙公司未向法庭提供由双方签订的房屋交接单，陈良才至今都没有拿到所购商铺的钥匙，更不曾见过商铺验收合格的文件。宝龙公司虽然给陈良才办了产权证，但宝龙公司仍然非法占有着陈良才的商铺并对该商铺进行了直接的实际控制和掌握。宝龙公司的行为构成严重的违约和侵权，应该承担不能举证的不利后果。陈良才的《商品房预售合同》第二条中明确约定，所购商铺的用途为商业用房，层高为6米，建筑层数地上3层，建筑面积为56.69平米，套内建筑面积为44平米。宝龙公司在本属于陈良才的房屋中增加一层，导致地上3层，变为地上5层，层高降为不足3米，己构成违约和侵权。又用私自增加的不具备商用功能的“夹层面积”代替“营业面积”，导致陈良才的商铺营业面积减少一半，骗取了陈良才一半的房款，构成欺诈犯罪。宝龙公司没有向法庭提供原始设计中有夹层的证明材料，也没有提供经陈良才同意的设计变更的证明材料，违反了《商品房预售合同》第十条，规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的约定。构成违约，应当承担不能举证和违约侵权的不利后果。宣传页（1）中明确说明的“买一层，送一层”优惠的允诺具体确定，构成要约，但宝龙公司没有兑现，构成虚假宣传和欺诈犯罪行为。一审判决以双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定，宝龙公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准且附件三中明确载有关于对商铺夹层、墙面、天棚、地面装修标准的约定内容。《商品房预售合同》第十三条的约定内容与附件的约定内容能够相互印证。该条款的内容是约定该商品房的装饰、设备标准的违约责任，没有约定夹层面积、高度及价格，更没有约定夹层面积计算营业面积还要收费。且宝龙公司宣传广告中的允诺证明是“买一层，送一层优惠”。在陈良才看来，“夹层”就是装修的吊顶而己，是对装修面积有关事项的约定。因此，该条款无法印证夹层的面积、高度、价格，不能印证夹层面积就是营业面积或套内建筑面积，不能引起陈良才的注意。二审法院以此为据，对《商品房预售合同》第十三条的理解明显超出了该条款约定的范畴和内涵，理解错误，证据不足，没有法律依据。这种推理反而证明了宝龙公司掩盖以夹层面积代替营业面积并诈骗陈良才巨额房款的事实真相，不是陈良才当时签订《商品房预售合同》时的真实意思，陈良才所说的不知道夹层，是指不知道夹层面积被计算为营业面积还要付钱购买。根据合同法第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其它违背诚实信用原则的行为。一审、二审法院应该作出不利于宝龙公司的解释。该事实符合合同法第四十二条：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，印证了宝龙公司构成欺诈的行为事实，宝龙公司应当依法承担责任，赔偿陈良才的损失。符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条(七）、《中华人民共和国合同法》第五十三条（三）“以合法形式掩盖非法目的”情形；违反了《民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件；（二）意思表示真实。因此该合同无效。3.双方签定的《商品房预售合同》附件四补充协议第六条：根据购房合同第六条规定，买受人应按期向出卖人支付房价款，买受人付款可以现金、支票或银行转帐等形式进行。以支票或银行转帐方式付款的，均以出卖人指定银行的到帐通知作为买受人己付款及付款时间的证明，其它付款证明（如收据、发票等）与其相矛盾的，以上述银行到帐通知为准。一审法院用宝龙公司开具的“销售不动产统一发票”日期，作为认定陈良才的房款交款时间，不符合上述约定，调查事实不清，证据不足，应以银行到帐通知时间为准，由宝龙公司提供证据。四、一审、二审判决适用法律错误。在陈良才提供的宝龙公司宣传页中，明确说明了：“买一层，送一层优惠，送高档装修”、“独立产权旺铺”、“关林首家40年独立产权旺铺”、“购铺既返21%”、“带租约旺铺销售”、“一次性付款，三年21%租金折房款”，“发展商包租三年稳赚21%”、“投资三年稳赠21%”；“3.5万平米全国最大的室内主题游乐场”；5000平米演艺广场；凡购买国际批发中心交易区的客户享受“千余户商定己签约（与狼共舞、格力电器、海尔电器……）”，“宝龙公司每年百万推广费用”、“为您投入千万广告宣传”、“统一招商、统一推广、统一运营、统一服务管理”、“洛阳市政府重点工程”、“新区重点工程，政府保驾护航，生意做的体面又安心”、“洛阳市招商局与宝龙联合对外招商”、“宝龙特有3/7经营模式，风险共担”等等。这些广告宣传，具体确定，但有的没有兑现，有的子虚乌有，纯属胡说八道，恶意欺骗。对此，一审法院统统没有调查认定的结论。二审法院认定该宣传未载入合同，属于正常的商业宣传，不属于欺诈行为，不影响购房合同效力。《中华人民共和国广告法》第三条：广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。第四条：广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。第五条：广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、行政法规，遵循公平、诚实信用的原则。第七条：广告不得有下列情形：（二）使用国家机关和国家机关工作人员的名义。第三十八条：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权利受到损害的，由广告主依法承担民事责任。在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在宝龙公司的宣传页中和宣传光盘中，宝龙公司所作的说明和允诺，都是非常具体确定的，而且对商铺的价格有重大的影响，如果没有这些具体确定的说明和允诺，陈良才决不会购买该商铺，这些说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，宝龙公司应该兑现允诺，但是现在，宝龙公司不但没有兑现允诺，反而利用这些允诺，骗取陈良才大量钱财。这些宣传页和光盘的广告内容，从虚假宣传开始，以诈骗完成结束，给陈良才带来巨大的经济损失和精神痛苦。一审、二审法院无视这些事实和证据，无视法律法规的规定，认定这些宣传未载入合同，属于正常的商业宣传，不属于欺诈行为，不影响购房合同的效力，显然适用法律错误，没有法律依据。2.《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情况之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其它违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情况之一的，合同无效。（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益，集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律，行政法规的强制性规定。第五十三条：合同中的下列免责条款无效:（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。陈良才所购商品房是商铺，合同第三条约定“该商品房的用途是商业用房”，层高6米，建筑层数地上3层，建筑面积共56.69平米，套内建筑44平方米。该商铺的面积必须是能够用来经商的“营业面积”，这是陈良才购买商铺的真实意思。按照通常理解商铺面积就是营业面积。在宝龙公司的宣传页中举例载明的商铺面积也说明了套内建筑面积就是“营业面积”。宝龙公司用一个在原始设计中没有的，自己改造的“夹层面积”，来顶替陈良才所购商铺的“营业面积”，这不是我的真实意思，而且这个夹层在合同中没有明确的约定，却要在合同的第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，经过一番推理去“印证”才能知道，同时《附件三》中也没有说明和约定夹层的面积、高度、价格，更没有明示“夹层面积可以顶替营业面积”，这完全背离该条款的真实意思，充其量也只是一个装修面积的约定而已。改造的夹层导致申请人的商铺一层变成两层，层高降为不足4米，地上建筑层数3层变为5层，严重违反合同约定，而且夹层面积，不能用于营业，已经背离了陈良才购买商铺的真实意愿，在宝龙公司宣传页中也证明了该夹层属于是被申请人承诺的“买一层、送一层”的优惠。夹层面积占整个商铺面积的一半，对商铺的价值以及陈良才决定是否购买该商铺有重大影响。宝龙公司必须明示并加以约定，但宝龙公司却用刻意隐瞒和欺诈的卑鄙手段，骗得陈良才购买了商铺，导致了陈良才直接损失148641元的重大经济损失，该事实完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）以合法形式掩盖非法目的的情形。符合第四十二条第（二）款“故意隐瞒与订立合同有关的重大事实，或者提供虚假情况”的情形。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款有两种以上解释的，应该作出不利于提供格式条款一方解释。宝龙公司作为格式条款的提供者，违反了诚实守信的原则，应当承担不利后果。另合同附件四第一条载明《商品房买卖合同》签订时，买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况，并了解整个项目经审批的规划情况。该条例在新证据中已作陈述，不适用陈良才的情况，同时该条款旨在免除宝龙公司的责任，加重陈良才的责任，排除陈良才的主要权利。根据《合同法》第四十条的规定，是无效条款。陈良才曾多次到现场以及找到宝龙公司售房人员要求看房，但都被宝龙公司以各种理由推诿拒绝，陈良才作为一般的公民，没有条件了解商铺内部和整个项目的全部情况。一审、二审法院以知悉有夹层和“互相印证”作出的推理判决，明显是主观臆断，调查事实不清，适用法律错误。3.宝龙公司从售房宣传开始到一审二审结束，一直强调其所售商铺是“独立产权商铺”，早在洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1976号民事判决、洛阳市中级人民法院（2015）洛民终字第1222号民事判决中己认定陈良才所购商铺是产权式商铺。宝龙公司已构成赤裸裸的欺诈行为。为掩盖宝龙公司的欺诈犯罪事实，现一审、二审法院现又将商铺性质认定为“商业”，“商业”是用途而非性质（己在合同中明确约定）。这是简单的常识，一审法院只所以犯这样的常识性错误认识，就是为了回避宝龙公司和早先法院对商铺产权性质认定而产生的矛盾，不惜张冠李戴，偷换概念，没有法律依据，纯属徇私舞弊。4.中华人民共和国建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。在宝龙的广告宣传页3中可以看到；“购铺即返21%”、“带租约旺铺销售”、“三年21%租金折房款”说明，在宣传页7页可以看到“发展商三年包租稳赚21%”说明，在宣传页1、6可以看到“投资三年稳赚21%”说明。在购房合同附件四补充协议第十四条6中约定：若该房屋为商业用房的买受人保证该房屋的商业用途符合甲方的整体商业规划，并保证于签订购房合同时，应按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》或类似文件。陈良才于2009年8月10日签订购房合同时，同时也按宝龙公司的要求，与其指定的华龙商业地产管理有限公司(现改名为洛阳宝龙商业物业管理有限公司），签订了《委托租赁协议》（当时陈良才有异议），租赁的期限、租金的计算方式和租金的多少都和宝龙公司的宣传允诺相符。从华龙公司的工商注册登记中可查知，该公司成立于2007年9月30日。在2013年8月16日由宝龙公司和洛阳春之龙物业管理有限公司发给我的《通知》（见证据）中看到，“受洛阳宝龙置业发展有限公司委托”并要求陈良才尽快和春之龙签约的内容。陈良才因不同意签约曾起诉到法院（详见河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙初字第1976号民事判决书）。2014年9月30日，陈良才被迫与洛阳春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》。从华龙公司即现在的洛阳宝龙商业物业管理有限公司的注册登记中可知法人代表也是许健康。在宝龙公司的宣传广告中（见宣传页7）赫然写明；“带租约旺铺销售火爆”、“购铺即返21%”，“一次性付款；三年租金折房款”、“发展商三年包租稳赚21%”等说明。宝龙公司明知这些宣传允诺属于国家明令禁止的。为了逃避违规违法行为，又在购房合同附件四补充协议第十四条6中制定：若该房屋为商业用房的，买受人保证该房屋的商业用途符合甲方的整体商业规划，并保证于签订购房合同时，应按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》，或类似文件；故意制造与第三方签订商铺租赁协议的假象。陈良才在签订购房合同的同时，只能按宝龙公司的要求与宝龙公司指定的华龙商业地产管理公司签订了《委托租赁协议》，当时购房合同和委托租赁协议都是由宝龙公司的置业顾问李静出示的，没有华龙公司的人在场，因陈良才认为不符合宝龙公司的宣传承诺，不愿意和华龙公司签约，应该和宝龙公司签订租赁协议，当时李静解释说华龙是宝龙的子公司，经营管理经验更丰富。到现在陈良才也从未见过华龙公司的任何人。华龙公司成立于2007年9月30日，陈良才与宝龙公司签订的《商品房预订书》是2007年8月6日，也就是说陈良才购房时，华龙公司还没有成立。陈良才签订《商品房预售合同》是2009年8月10日，与华龙签订的《租赁协议》也是同一天。在《委托租赁协议》第三条3,4中双方约定，自2008年12月1日起开始计收租金，也就是说宝龙公司的房子还没有竣工，陈良才和宝龙公司还没有签订《商品房预售合同》，而华龙公司就向陈良才支付租金了，这种情况只能是在宝龙公司和华龙公司互相串通或者同是一家公司的情况下才能做到。这恰恰证明了宝龙公司成立的华龙公司其实就是为了逃避法律，制造“售租分离”而成立的。即是售租分离也掩盖不了“代为出租”的售后包租之事实。这种行为严重违反了社会诚信原则，给社会良俗带来严重伤害，危害极大，应予严厉打击，同时也证明了宝龙公司故意制造“售租分离”的形式，但又强行代为出租，目的之一是掌握和霸占陈良才的商铺，符合合同法第五十二条（三）：“以合法形式掩盖非法目的”的情形。以上证据和事实完全可以证实洛阳宝龙置业发展有限公司，具备了采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的特征，违反了《商品房销售管理办法》的相关规定。同时，证明了宝龙公司与华龙公司恶意串通，偷税、漏税、损害国家利益。6.因宝龙公司多计算了房款，造成陈良才的契税和维修基金多缴一倍，故应由宝龙公司负责赔偿多缴的契税和维修基金，共计10404.87元。五、原判决遗漏诉讼请求。陈良才在起诉书和上诉书中都是以：不知道夹层被计算到了建筑面积之内，起诉宝龙公司存在欺诈。不知道夹层和不知道夹层算面积有着本质的区别，而一审和二审法院断章取义，偷换概念，都以陈良才不知道夹层为由判决宝龙公司存在欺诈理由不成立，一审、二审法院认定诉求内容属于遗漏诉讼请求。回顾购买宝龙商铺的整个过程，就是宝龙公司精心设计的一个巨大的骗局，这个骗局从虚假宣传开始，一环连一环，环环相接，直至形成欺诈，把买受人的购房款骗取到手。其中欺瞒手段，阴险老辣，蒙敝性很强，常人难以辨别。又打着政府的旗号，利用官方媒体，借用社会名流的鼓舌，一直以大公司自栩，骗取了陈良才的高度信任，再加上一直不予实地验房交接，采取封闭商铺的手段，导致陈良才一直不能进入商铺之内察看，陈良才做为一个一般的公民，也实在无法了解到整个项目的全部情况。上当受骗的不是陈良才一人，其中有军人、律师、公务员、政府官员、大学教授等各行各业的人士。其中有位律师说道：“真是愧对职业”。有的家庭因受骗而夫妻反目，家庭破裂，有的被骗返贫，负债困苦，购买宝龙公司的商铺，钱财受到浩劫，身心受到伤害，就像经历一场灾难，这些人总有在沉默中爆发的时候。相比较一般的诱骗，宝龙公司采用的手段，隐敝性强，诱惑力大，其危害性也就更强，严重的影响到中华民族优良传统，给社会主义精神文明和诚实守信的公序良俗带来了沉重的打击。对于这样的一个不法公司，不打击不足以平民愤，不打击不足以维护公平正义，不打击不足以彰显法律的威严。一审、二审法院对申请人提供的证据，不作质证认定，不说明有无效力，主观臆断，断章取义，罔顾事实真相。对宝龙公司恶意隐瞒并采取各种欺诈手段的重要事实以及违反合同约定，诈骗陈良才巨额房款的事实，装咙作哑，一意偏护。一审、二审法院不依据法律规定，仅用推理印证而作出的枉法判决，没有公平公正性。恳请法院深入现场实地明查秋毫，查明事实真相，揭开宝龙的虚伪面纱，严惩背后包庇宝龙的官僚。以事实为依据，以法律为准绳，为上当受骗饱受欺诈的陈良才和广大业主主持公道。宝龙公司提交意见称：1.《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，本案是申请人委托第三人河南华龙商业地产管理有限公司统一进行商业规划、租赁三年，而非洛阳宝龙置业发展有限公司包租，所以不违反该禁止性规定。2.河南省洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1419号判决，已以终审判决方式确认本案涉及的格式《商品房预售合同》合法有效，并认定答辩人自持全部三层商铺的事实。综上所述，陈良才已在2009年9月20日商铺验收单上签字确认答辩人履行了商铺交付义务，陈良才已在2010年10月办理了涉案房屋所有权证，并委托洛阳春之龙物业公司经营此商铺10年，订立了从2013年8月1日至2023年7月31日十年的租赁合同。2009年8月双方订立购房合同，该合同约定房屋交付日期为2009年12月，可知夹层当时早已建好，答辩人一审提交的证据已经证实不存在欺诈，陈良才主张房屋买卖合同无效难以成立。本案即使存在虚假宣传，应在一年内主张撤销合同，现在已经10多年，依据《民法通则》152条撤销权已经消灭，故请求驳回再审申请，维持一审公正判决。本院经审查认为：（一）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《商品房销售管理办法》并非法律或行政法规，无论宝龙公司是否存在售后包租或者变相售后包租的行为，均不影响双方之间《商品房预售合同》的效力。申请人如认为宝龙公司存在违规销售的行为，可向有关行政主管部门反映。（二）双方签订的《商品房预售合同》对案涉商品房的面积有明确约定，申请人作为理性、正常的购买人，其在有条件了解所购房屋现状的情况下，出于经营的目的，理应对所购房屋的坐落、朝向、面积、结构等尽到基本的注意义务，其对房屋是否存在夹层、夹层的面积是否计入房屋总面积之中理应是知悉的。双方合同附件四第一条也明确载明：购房合同签订时，买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况，并了解整个项目经审批的规划情况。申请人申请再审称其不知晓夹层面积计入房屋总面积之中缺乏证据支持。况且，案涉房屋已经办理了房屋所有权证，房屋所有权证中对于房屋的结构及面积等有详细的记载，申请人作为房屋所有权人理应知晓案涉房屋存在夹层以及夹层面积已计入房屋总面积之中。申请人主张宝龙公司构成欺诈，缺乏证据证明。况且，即使构成欺诈，根据法律规定，当事人自知道或者知道之日起一年内没有行使撤销权，或者当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，双方签订合同至申请人提起诉讼早已超过了撤销权的行使期限。申请人申请再审称合同条款为格式条款，但是并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，其主张条款无效缺乏法律依据。申请人申请再审称，在签订《商品房预售合同》时，宝龙公司存在威逼、胁迫的行为，但其亦未在法定期间内行使撤销权，本院对其该主张不予采纳。（三）根据一、二审查明的事实，2009年8月10日，申请人与河南华龙商业地产管理有限公司签订了委托租赁协议，将案涉房屋委托河南华龙商业地产管理有限公司统一招租和管理，并于2009年9月20日与河南华龙商业地产管理有限公司办理了商铺验收交接手续。此后，申请人又与洛阳春之龙物业管理有限公司签订了商铺委托租赁合同。以上事实足以表明宝龙公司已经履行了房屋交付义务，且申请人接收房屋后也对外进行了委托租赁。申请人申请再审称宝龙公司未履行房屋交付义务，与事实不符。申请人如认为其房屋的物权受到侵害，可以另行主张权利。（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，宝龙公司宣传的“发展商三年包租稳赚21%”、“带租约旺铺销售”等内容均属于经营性宣传，并非对房屋及相关设施所作的说明和允诺，原审认定该宣传属于正常的商业宣传且不影响合同效力并无不当。（五）申请人以本案与其他案件合并审理为由主张二审判决认定事实的主要证据未经质证和剥夺其辩论权利，并不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十九条和第三百九十一条规定的情形，其该再审事由不能成立。申请人关于原判决遗漏诉讼请求的主张，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条规定的情形，本院不予支持。综上，陈良才的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈良才的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二〇年六月二十四日书记员 姚显营