天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初212号原告：沈静静，女，1985年4月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：甄如悦，天津天法律师事务所律师。被告：韩跃，男，1982年8月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。第三人：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区泰鸿大厦720。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：曹月庆，男，该公司员工。原告沈静静与被告韩跃及第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司（以下简称鼎盛亿嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈静静的委托诉讼代理人甄如悦，被告韩跃，第三人鼎盛亿嘉公司的委托诉讼代理人曹月庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈静静向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并由被告交还坐落天津市河北区房屋；2.依法判令被告向原告支付2019年11月16日起至2020年5月11日期间的房屋租金7000元及按每月1200元标准支付至实际腾交房屋之日止的房屋使用费；3.依法判令被告向原告支付违约金2880元及至实际腾房之日止的违约金；4.依法判令被告向原告支付2019年至2020年的采暖费837元；5.依法判令被告结清在上述房屋居住期间的水、电、煤气等实际生活费用；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月15日，原、被告经中介方鼎盛亿嘉公司介绍并签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于天津市河北区房屋出租给被告，租金为每月1200元，押一付三，原告于当日收到第一季度租金及押金共4800元。2019年9月16日原告催交第二季度租金时，被告以手头紧为由，与原告约定暂交纳两个月租金，剩余一个月租金于下月交纳。但原告于2019年10月15日催要时，被告拒不交纳租金。经原告与中介方多次沟通，被告表示退租，但至今仍拒不腾交房屋，也未支付房租。鉴于被告违反双方租赁合同中关于逾期支付房租的约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金及相应损失。为此，原告于2019年11月20日向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。被告韩跃辩称，该租赁合同不是我签订的，该房屋的租赁过程我本人并不清楚，我也没有过委托其他人去签订租赁合同。我现在住在蓬莱新里小区，这是我自己承租的房屋。综上，我不认可原告提出的诉讼请求。第三人鼎盛亿嘉公司述称，据当时的店员反应，是被告韩跃的女朋友拿着被告韩跃的身份证原件去签订的租赁合同，签约人并不是被告韩跃本人。针对原告的诉讼请求，我方服从法院判决。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区房屋权利人登记为原告沈静静。2019年6月15日经第三人鼎盛亿嘉居间介绍，原告沈静静委托天津的朋友作为甲方，与被告韩跃委托的案外人持被告韩跃的身份证原件作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同落款乙方处签有“韩跃”字样姓名并预留了被告韩跃的电话。合同约定，甲方将上述房屋出租给乙方，租期为12个月，自2019年6月16日至2020年6月15日，租金为每月1200元，押金为1200元，但对于租金的支付时间双方未作约定。双方还约定乙方承担租赁期内的水、电、煤气等实际使用费用；为保证乙方合理并善意使用该房屋，乙方应在签订合同及支付首期租金的同时向甲方支付1200元作为押金，待租期届满，乙方不再续租并结清一切管理费、电话费、煤气、水、电等费用后甲方将押金全部归还；乙方逾期支付租金，甲方有权终止合同，并可要求乙方按年租金的20%支付违约金，如违约金不足以弥补甲方损失，乙方应另行据实赔偿；租赁期间，乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费、暖气费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果等。合同签订后，原告及该案外人分别向第三人支付了各自佣金。当日，该案外人通过微信转账向原告支付了前三个月租金及押金共4800元。2019年6月17日、6月18日该案外人就屋内有异味、通下水等问题通过微信与原告进行沟通。2019年9月16日，原告通过微信向该案外人催要房租，该案外人提出暂支付两个月房租并与原告进行商定后，通过微信于2019年9月17日向原告转账支付二个月的房屋租金2400元。2019年10月5日，被告韩跃与原告加为微信好友，并就上述欠付的一个月房租与煤气费数额冲抵后的应付数额为1064元进行确认，但此后被告韩跃未向原告支付该款项。2019年10月15日，原告与该案外人仍通过微信协商提前退租的解决等问题。当日，原告还通过微信向被告韩跃催要房租及协商退租事宜，并将签有各方姓名的半页租赁合同拍照后发送给被告韩跃，被告韩跃未作回复。此后，因欠付房屋租金，原告于2019年11月20日向涉案房屋处邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，内容为通知被告韩跃解除租赁合同等，但该邮件被邮政部门以“拒收要求退回”为由退回。本案诉讼期间，前述案外人的微信中在2020年5月12日仍传出被告韩跃的视频，视频中该案外人对被告韩跃以亲近称谓相称。另，原告于2019年12月4日支付涉案房屋2019-2020年采暖费837元。现原告尚未从承租人或第三人鼎盛亿嘉公司处收回涉案房屋。现原告以诉称为由起诉来院，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、腾交房屋、结清水、电等各项生活费用，并支付自2019年11月16日起拖欠的房屋租金、房屋使用费、违约金及采暖费。庭审中，原告表示签订合同时其本人并未到场，而是委托天津的朋友签订，因此合同对方的实际签约人其并不清楚。被告则表示其本人并未签订租赁合同，亦未委托他人签订，该合同签订时案外人“赵春红”为其女友，租期内被告曾在涉案房屋居住两个月左右，后因与“赵春红”于2019年10月中旬分手故已搬离该房屋，该房屋的承租人应为“赵春红”，因此不同意原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告提交2020年5月12日“赵春红”在微信中仍传出被告韩跃的视频，被告韩跃对此解释为庭审后曾找到“赵春红”询问租房一事并共同进餐，因此存在上述视频，同时又称与“赵春红”于2019年5月分手。第三人鼎盛亿嘉公司则表示，签订合同前，被告韩跃曾参与看房和协商，签约时甲方是原告的朋友持原告身份证、房屋产权证复印件来签订合同，其公司已电话与原告进行确认，而签订合同的乙方为一女性，当时持被告韩跃的身份证原件，但被告韩跃本人当时并未在场，其公司未要求出具委托签约材料，亦未审查、留存实际签约人的身份关系及证件材料。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被告韩跃是否为涉案租赁合同的承租人。本案中，租赁房屋前被告韩跃曾参与看房及协商，签约时案外人曾持被告韩跃的身份证原件订立租赁合同并代被告签名及预留了被告的电话，租赁合同履行期间被告韩跃曾居住在租赁房屋并参与房租数额的协商及确认，原告通过微信将签有被告姓名的半页租赁合同拍照并发送给被告韩跃后，被告韩跃并未提出质疑。而被告韩跃在诉讼中对于其所述与案外人分手的时间前后不一，直到2020年5月12日该案外人仍通过微信传送被告韩跃的视频且称谓亲近，被告韩跃在视频中也并未提出异议。综合上述事实，被告韩跃的抗辩意见，本院不予采信。对于被告韩跃曾委托案外人与原告订立涉案房屋租赁合同的事实，本院予以认定，该租赁合同合法有效并对被告韩跃发生约束力。涉案租赁合同中，双方虽未就支付租金的时间作出约定，但结合被告首次支付三个月的租金及押金，在合同履行中商定第二季度暂支付二个月租金并在此后就欠付的一个月租金的折抵给付进行协商、确认的事实，可以确定双方对于租金的支付方式已约定为按季支付，同时该支付方式也符合房屋租赁行业经常采取“押一付三”的交易习惯。现被告韩跃自2019年11月16日拖欠房屋租金未付，已构成违约。由于诉讼期间双方租赁合同已租期届满终止，因此原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不再支持。租赁期间届满后，被告韩跃应当返还租赁物，因此对于原告要求被告腾交租赁房屋、支付拖欠的房屋租金、按租金标准给付至实际腾房之日止的房屋使用费，均于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付的2019年至2020年采暖费837元，依据双方合同约定逾期交费达一个月时原告有权以租赁押金支付上述采暖费，因该采暖费数额低于押金数额，因此原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，因被告韩跃在租赁合同履行期间存在违约，原告依照双方合同中关于违约责任的约定，要求被告按年租金20%的标准支付违约金2880元，本院予以支持，但原告还要求被告支付至实际腾房之日止的违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告结清居住期间的水、电、煤气等实际生活费用，因上述费用的具体数额尚未确定且双方租赁合同约定以租赁押金作为上述相关费用结算的保障，目前该项诉讼请求本院暂不予支持，如扣减采暖费后的押金余额363元及被告韩跃应支付的违约金2880元总和仍不足结清上述相关费用，原告可就超出部分的损失数额确定后另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告韩跃将坐落河北区康桥里13-508-510房屋腾交原告沈静静；二、本判决生效后十日内，被告韩跃按每月1200元标准向原告沈静静支付2019年11月16日起至实际腾交房屋之日止拖欠的房屋租金及房屋使用费；三、本判决生效后十日内，被告韩跃向原告沈静静支付违约金2880元；四、原告沈静静的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告韩跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年六月十六日书记员  王 杰附：本裁判文书适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。