广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12014号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄鑫，男，1976年7月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林耀云，男，1962年8月26日出生，汉族，住广东省丰顺县。上诉人黄鑫因与被上诉人林耀云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄鑫上诉请求:1.撤销一审判决第三、四项；发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由林耀云承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应依法予以撤销。首先，一审法院没有查清涉案房屋的墙壁、灶台和地板损坏的前因后果，认定事实错误。涉案房屋建于2004年，距今15年，林耀云一直将房屋租予他人使用，到黄鑫租用时，已无从考究是第几任租客，房屋是直接交接到黄鑫手中的，房屋交接时墙壁污损、地板腐烂、灶台开裂，特别是主人房靠洗手间墙壁已渗水发霉，黄鑫考虑到要居住5年，故对房屋进行了全屋翻新，林耀云在一审中对该事实也予以确认。由此，涉案房屋的墙壁、灶台和地板损坏本就是历史原因，黄鑫还进行了维修、维护和翻新，现林耀云还诬陷是黄鑫损坏并索要赔偿，与事实不符。关于房屋渗水情况，目前房顶还在渗水，足以证明房屋质量的普遍性问题。林耀云曾派其子女来过涉案房屋了解地板渗水损坏及漏水情况，但一直没有任何回复及采取处理措施，故林耀云所述未经其同意进行更换瓷砖的表述不成立。此外，林耀云在黄鑫交接了涉案房屋之后且黄鑫不在场的情况下，仅因门口处小部分地板损坏而拆除了全屋地板重新装修，造成现场证据被毁，并要求黄鑫赔偿，有讹诈之嫌。其次，一审法院对林耀云口头表述的搬走三张床、一台冰箱和一台洗衣机并索赔1000元予以认定，该认定事实错误。房屋交接时，黄鑫就已清楚表达不需要以上物品，并表示若不搬离则黄鑫会处理掉，所以在双方签订的租赁合同附件“房屋家私清单”中并没有上述物品，一审对此判决赔偿1000元显然不成立。二、一审法院判决适用法律错误。涉案房屋租赁合同的期限为2014年7月14日至2019年7月14日，约定的押金为6600元。合同到期后，双方在微信友好协商暂续租一年，后因黄鑫有突发情况不能续租，并及时知会林耀云，经双方微信友好协商同意解除租约，未提出任何附加条件，林耀云还允许黄鑫帮其转租，黄鑫于7天后搬离。根据《合同法》第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方当事人对解除合同意思表示一致，不视为违约，林耀云应退还押金6600元。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持黄鑫的上诉请求。被上诉人林耀云二审辩称：一、一审判决认定基本事实清楚，应依法维持。涉案房屋虽建于2004年，但至2014年租给黄鑫之前仅出租过两次，且均未出现过破坏及相关纠纷。房屋出租给黄鑫时并不存在其所称的“脏乱差、墙壁污损、地板腐烂、灶台开裂、渗水发霉”等现象，若存在上述影响居住质量的重大瑕疵，黄鑫不可能视而不见。双方的租赁合同是在自愿的情况下签订的，签订合同前黄鑫已经对承租房屋进行过仔细观察，并未对房屋的墙壁、地板、灶台提出过异议，林耀云在一审中也从未确认过黄鑫曾进行全屋翻新。黄鑫在租住过程中因未合理尽爱护及正常使用义务造成木地板损坏，在未知会林耀云的情况下私自撬掉部分木地板并更换不规则瓷砖，林耀云事后才知道黄鑫的上述行为并表示不满，但为时已晚，无法挽救。林耀云对自有房屋在黄鑫搬离后进行的木地板维修，难道黄鑫不在场就不可以进行了吗？林耀云对木地板的受损情况在维修前及维修过程中均依法予以取证，可证实因黄鑫未合理爱护及正常使用造成主人房木地板受潮并全部发霉，维修时为不影响使用性能及整体美观，且时隔多年已无法寻找同样尺寸、花色的木地板修补，故对铺设木地板的3个房间进行维修。林耀云索赔的数额已合情合理，其中木地板维修费用只计算1/3的数额，墙面油漆及灶台置换酌情让双方各承担1/2的数额，合计20000元，该款项已经没有计算因维修工期及油漆通风散气所需合理期限3个月的租金损失。一审法院酌情判决10000元，尚不足以弥补林耀云的损失。在出租房屋时林耀云提供的三张床、一台冰箱和一台洗衣机，虽未在“房屋家私清单”中体现，但黄鑫在一审庭审中确认了承租时上述物品的存在。黄鑫虽曾表态置换，但双方现场口头约定交还房屋时应将上述物品留在房屋内，且从黄鑫转租涉案房屋的挂网截图可证实其也并未置换，而是将本应属于林耀云的上述物品搬离涉案房屋，林耀云因此需重新购买添置上述物品后方可再出租，一审判决酌情赔偿1000元已是杯水车薪。二、一审判决适用法律正确，应予维持。本案租赁合同于2019年7月14日到期，合同到期后双方协商续租一年，租金按每月3500元计。黄鑫中途不续租虽有微信沟通，但林耀云并未同意，黄鑫也未按合同约定提前7天以书面形式通知，林耀云在微信中表示“谢谢”只是礼貌用语，正面答复“有点尴尬”可见并未同意。即使林耀云同意黄鑫转租，按照《合同法》第224条的规定，也不影响双方协商续租一年的效力，黄鑫提前搬走系违约，按合同约定应没收押金作为赔偿。综上，请求法院驳回黄鑫的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，黄鑫于2019年9月5日诉至一审法院，请求判令：1.林耀云返还黄鑫押金6600元；2.诉讼费用由林耀云承担。林耀云向一审法院提起反诉请求：1.黄鑫支付搬离当月2019年8月15日至2019年9月14日的房租3500元及租赁期间水电、燃气费1018.61元；2.黄鑫赔偿三张床具、一台洗衣机、一台冰箱折合价款1500元，没收黄鑫的押金6600元，黄鑫支付维修费用13400元；3.本案全部诉讼费用由黄鑫承担。一审法院经审理查明：2014年7月11日，黄鑫（乙方）与林耀云（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区盈丰路英豪五横街x号xxx房出租给乙方使用，建筑面积为94.38平方米；月租金为3300元，租赁期自2014年7月15日起至2019年7月14日止，租金按月结算，以转帐形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第15日前缴纳下月租金；乙方2014年7月11日前向甲方缴纳6600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿，如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则以乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前7天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。附件房屋家私清单记载：空调4台（2台坏的）、热水器1台、抽油烟机1台、炊具1套（有一个不好用）、衣柜1个。合同签订后，黄鑫向林耀云支付了押金6600元。根据黄鑫、林耀云之间的微信聊天记录记载，双方于2019年6月29日协商确定由林耀云继续租赁涉案房屋一年，时间自2019年7月5日顺延一年，每月租金3500元。2019年8月11日，黄鑫发微信表示不再续租涉案房屋。2019年8月20日，黄鑫搬出涉案房屋。黄鑫于2019年9月5日提起本案诉讼。一审庭审中，黄鑫、林耀云均确认以下事实：双方于2019年8月21日办理了房屋交接，黄鑫支付租金至2019年8月14日。林耀云表示：在黄鑫承租房屋时，林耀云还交付给了黄鑫三张床、一台冰箱和一台洗衣机，当时黄鑫答应置换上述物品，但是在交还房屋时需留在涉案房屋中，但黄鑫在交还房屋时，上述物品都不在了；反诉请求的维修费用13400元包括维修墙壁、灶台和地板的费用，林耀云已更换了木地板，花费10000多，墙壁和灶台还没有维修，经了解，需20000多元。黄鑫表示：对林耀云反诉请求所述的租赁期间的水电费、燃气费共1018.61元，黄鑫予以确认并同意支付该费用；在黄鑫承租涉案房屋时，确认房屋内有两张床、一台冰箱和一台洗衣机，但是都很旧很破了，黄鑫就跟林耀云说不需要这些物品，会把它们清理掉换上自己的，林耀云对此默认同意，所以家私清单上没有注明这些物品，黄鑫不记得承租时有答应在交还时要将上述物品留在涉案房屋中，但黄鑫搬走时有留下其他物品；涉案房屋的墙壁涂鸦和钉子确认是黄鑫造成的，但黄鑫在承租涉案房屋时已经对墙壁进行全部翻新，后来的涂鸦和钉子也只是让涉案房屋回到承租时的交接状态，对灶台和地板的损害不确认，都是自然损耗，不是人为的。黄鑫为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.照片；2.洗衣机图、冰箱图、大床图。林耀云质证意见：对证据1，当时交付涉案房屋时物品都是完好的，这些都是黄鑫损坏的，黄鑫没有经过林耀云同意敲掉了木地板换上了瓷砖，是不规则的，颜色也不同，下水道阻塞渗水进房间林耀云都无法清理；证据2洗衣机和冰箱都是黄鑫的，不是林耀云交房时留给黄鑫的，大床中的一张像是林耀云的，黄鑫交还房屋时发现三张床都不在了。林耀云为证明其反诉主张，还提交了以下证据：1.缴费记录截图；2.涉案房屋现场照片；3.黄鑫转租涉案房屋挂网截图、原床具、洗衣机和冰箱的位置现场图。黄鑫质证意见：对证据1的真实性没有异议，黄鑫当时现场结算过，同意支付；对证据2，黄鑫对下水道堵塞不知情；涉案房屋门口的木地板确实有损坏，因房屋有渗水泡坏了木地板，黄鑫帮林耀云做了维护保养，将木地板更换为瓷砖，是黄鑫出的费用；灶台在黄鑫租房时就有细微的裂痕，后来的情况是自然损耗；确认墙壁上的涂鸦和钉子是黄鑫造成的，但黄鑫住进涉案房屋时有翻新过墙壁；黄鑫不在现场，不清楚林耀云重铺地板的情况；确认证据3的真实性，但不确认证明内容。一审法院认为：黄鑫、林耀云签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照《租赁合同》约定，租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前7天书面形式通知对方，黄鑫要求提前解除的，林耀云有权没收押金作为赔偿。根据黄鑫、林耀云之间的微信聊天记录可以认定，租赁合同到期前，双方协商一致确认租赁期限顺延一年，对租赁期限和租金重新作了约定，这是对原《租赁合同》的补充和变更，双方应当按照变更后的合同条款切实履行。2019年8月11日，黄鑫表示不再续租涉案房屋，并于2019年8月21日将涉案房屋交还给林耀云，双方的租赁合同于同日解除。黄鑫提前解除合同的行为构成了违约，按照合同约定，林耀云有权没收押金。故黄鑫要求林耀云返还押金6600元缺乏依据，一审法院不予支持。林耀云反诉要求没收押金6600元合法有理，一审法院予以支持。黄鑫于2019年8月21日将涉案房屋交还给林耀云，则黄鑫应向林耀云支付租金及水电费、燃气费至2019年8月21日止，黄鑫也同意支付所欠的水电费和燃气费共1018.61元，故黄鑫应向林耀云支付从2019年8月15日至2019年8月21日的租金（按每月3500元计）、租赁期间所欠的水电费和燃气费共1018.61元。对超过部分的租金反诉请求，一审法院不予支持。林耀云主张黄鑫对涉案房屋的墙壁、灶台和地板造成了损坏，并提交了照片予以证明，故一审法院对此予以采信。结合林耀云提交的证据及黄鑫的过错程度，一审法院酌情判决黄鑫赔偿损失费10000元给林耀云。林耀云主张黄鑫搬走了其三张床、一台冰箱和一台洗衣机，黄鑫确认其在承租时涉案房屋中有两张床、一台冰箱和一台洗衣机，因太破旧予以了置换，则一审法院对黄鑫处置了林耀云两张床、一台冰箱和一台洗衣机的事实予以认定，酌情判决黄鑫赔偿上述物品价款1000元。综上，黄鑫应赔偿林耀云损失费共11000元。对林耀云超过部分的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月4日作出如下判决：一、黄鑫在本判决生效之日起10日内，支付从2019年8月15日至2019年8月21日的租金（按每月3500元计）给林耀云；二、黄鑫在本判决生效之日起10日内，支付租赁期间拖欠的水电费和燃气费共1018.61元给林耀云；三、黄鑫在本判决生效之日起10日内，赔偿损失11000元给林耀云；四、林耀云没收黄鑫的押金6600元不予退还；五、驳回黄鑫的全部诉讼请求；六、驳回林耀云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，全部由黄鑫负担；反诉受理费225元，由黄鑫负担168元，林耀云负担57元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于押金问题。黄鑫与林耀云签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实依约履行。上述合同到期以后，双方通过微信协商确认将租赁期限顺延一年，可视为对租赁期限的重新约定，并作为原《租赁合同》的变更和补充，原《租赁合同》的其他条款对双方仍发生法律效力。黄鑫在2019年8月11日明确表示不再续租涉案房屋，其提交的证据不足以证明双方已就解除租赁关系达成协商一致，故应承担举证不能的不利后果。黄鑫要求提前解除租赁合同的行为已构成违约，根据双方《租赁合同》的约定，林耀云有权没收押金。一审法院对黄鑫要求返还押金的请求不予支持，合法有据，本院予以维持。至于赔偿损失问题。首先，黄鑫确认承租时涉案房屋有两张床、一台冰箱和一台洗衣机，但认为是林耀云同意其进行清理的，林耀云对此不予确认，而黄鑫亦未就此提供证据予以证明，本院对黄鑫的主张不予采信。一审法院根据上述物品情况，酌情支持价款1000元，合情合理，并无不当。其次，关于林耀云主张的墙壁、灶台和地板损坏的维修费用问题，林耀云对上述损坏的维修均未提交票据及款项支付情况予以证明，且其在一审中陈述墙壁和灶台还没有维修，在二审时则称灶台还没有安装，故无法证明其主张的维修费用已经实际发生。此外，双方签订的《租赁合同》中约定涉案房屋正常的维修费用是由林耀云承担的，从双方提交的涉案房屋的现场图片来看，涉案房屋的装修已经非常老旧，除黄鑫自认对主人房中木地板进行了少量拆除以外，林耀云也未提交证据证明黄鑫存在使用不当或故意损害涉案房屋的情形。考虑到涉案房屋装修的使用期限及现状，一审法院酌定黄鑫向林耀云赔偿损失10000元明显过高，本院依法调整为2000元。综上，黄鑫应向林耀云赔偿损失共计3000元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对于赔偿损失金额的认定有误，本院予以改判。黄鑫的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27441号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27441号民事判决第六项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27441号民事判决第三项为：黄鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向林耀云赔偿损失3000元；四、驳回林耀云的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，由黄鑫负担；反诉受理费225元，由黄鑫负担99元，林耀云负担126元。二审案件受理费240元，由黄鑫负担130元，林耀云负担110元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年六月三十日书记员 莫善友郭俏