辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7316号上诉人（原审原告）：陈博，男，1979年9月4日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：万桂芝，辽宁迅驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱怡蓓，辽宁迅驰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。法定代表人：纪广民，该公司经理。上诉人陈博因与上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2019）辽0181民初6955号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈博陈述上诉请求及案件事实和理由：1.请求撤销新民市人民法院（2019）辽0181民初6955号民事判决第二项并依法改判；2.请求判令被上诉人赔偿上诉人经济损失（自2019年6月至通水通电之日止，按照每个月1500元的租房标准）；3.本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院不支持上诉人的经济损失没有事实和法律依据。1、上诉人系涉案房屋的所有权人，与所在小区物业之间形成物业服务关系，被上诉人应当尽到物业服务义务。在上诉人数次找被上诉人要求办理入住并通水通电的情况下，被上诉人以种种借口拒不履行义务，导致上诉人所有的房屋不能正常使用，损害了业主的利益，构成了违约。2、关于赔偿损失的标准问题。上诉人合法所有的房屋无法正常使用和居住，必然产生损失，虽然上诉人没有租房合同和支付房租的证明，但上诉人按照1500元每月的标准要求被上诉人承担损失并不过分。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。沈阳市于洪城建物业管理有限公司答辩：不同意陈博的上诉请求。沈阳市于洪城建物业管理有限公司陈述上诉请求：1.请求撤销新民市人民法院（2019）辽0181民初6955号民事判决第一项并依法改判驳回陈博的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、我公司不是本案诉讼主体即“一审被告”，原审法院对本案诉讼主体即“一审被告”没有查清事实、厘清事实；2、本案诉讼主体法院应追加沈阳兆发房地产开发有限公司、沈阳天茂建筑工程有限公司为本案诉讼中一审被告；3、我公司是物业公司，不是房屋产权开发单位，不具有水、电、气工程验收能力，不具备开发资质。陈博答辩：1、被答辩人称双方不存在服务合同关系无事实和法律依据。答辩人取得位于新民市产有事实和法律依据，答辩人为该套房屋的合法所有权人。据此，答辩人与被答辩人应受物业合同约束，答辩人系被答辩人所管理小区的业主，应当享有和该小区其他业主同样的权利。被答辩人称双方不存在服务合同关系没有任何法律和事实依据。2、被答辩人要求追加沈阳兆发房地产开发有限公司、沈阳天茂建筑工程有限公司为一审被告无事实和法律依据。天茂公司是通过沈阳市于洪区人民法院执行拍卖程序取得的案涉房屋，答辩人在沈阳天茂建筑工程有限公司处取得房屋，并办理了房屋所有权证，缴纳了相应税费，双方取得方式均合理合法。本案案由为物业服务合同纠纷，答辩人的诉请是为房屋通水、通电并办理入住手续，与兆发公司和天茂公司均无关系，没有理由追加二公司为本案被告。3、为答辩人的房屋通水、通电并办理入住手续是被答辩人的义务，其要求天茂公司办理衔接水、电、气等入住手续没有法律依据。被答辩人虽不是房屋产权开发单位，但案涉房屋所在小区早已办理入住，说明其具备水、电的使用条件，只是需要被答辩人协助通水通电。陈博向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告立即给付原告所有的位于新民市房屋通水、通电并办理入住手续；2.请求法院判决被告赔偿原告经济损失（自2019年6月至通水通电之日止，按照每个月1500元的租房标准赔偿），暂计算至立案之日为4500元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，原告陈博取得房屋所有权证，证号为辽（2019）新民不动产权第0008808号，原告陈博提供房屋所有权证、完税凭证、增量房申报表、购房发票证明原告是新民市的房屋所有权人，房屋契税已经交完。被告对该份证据有异议，认为房产证是怎么取得的，被告并不知道，没有开发公司的进驻单和验房单，因此不予通水通电。原告陈博为证明房屋取得的来源提供了沈阳市中级人民法院拍卖公告一份和执行裁定书三份，证明原告的房屋是从沈阳天茂建筑工程有限公司购买所得，而沈阳天茂建筑工程有限公司通过法院公开拍卖取得该房产。而被告对原告的该份证据的质证意见为这个房子有没有纠纷我不清楚，没有开发公司通知我，也没有法院通知我，也没有开发公司的进驻单和验房单，这个房子是怎么取得的房产证，我不清楚。原告提供视频光盘一张，证明于洪区人民法院执行局带着原告一起到案涉房屋，找到物业公司开锁物业公司不予配合，所以于洪区人民法院找到开锁公司把锁打开之后，原告方得进入房屋。被告对该份证据发表意见为物业公司没有钥匙，钥匙存放在开发公司售楼处，执行局是怎么开锁的，我物业公司并不知情。原告出示录音光盘一张、文字版三份，证明原告和被告公司协商入住的事情，被告经理说房屋有纠纷，拒绝给原告办理入住手续，原告找水电公司工作人员，水电公司称需要物业公司的人进行配合，业主自己不能办理，被告对该份证据质证意见为物业公司是按照物业法来进行服务的，房子有纠纷，我物业公司不知道，要和我物业公司签订协议，必须有进住单，购房单，法院没有通知我物业公司这个房子手续不全，我公司无法服务，如果我办理了相关服务出现问题，我公司要承担法律责任的。对于原告所主张的诉请第二项经济损失没有提供相应的证据证明其主张。一审法院认为，沈阳天茂建筑工程有限公司作为申请执行人申请执行第三人沈阳兆发房地产开发有限公司、王万春，案号为（2015）年于执字第00803号执行裁定书，查封了第三人的房产，后第三人沈阳兆发房地产开发有限公司提出执行异议，沈阳市于洪区人民法院作出（2016）辽0114执异73号执行裁定书，驳回异议人沈阳兆发房地产开发有限公司的执行异议。后复议人沈阳兆发房地产开发有限公司提出复议，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01执复72号执行裁定书，裁定驳回复议人沈阳兆发房地产开发有限公司的复议申请。后经法院依法进行司法拍卖程序，最终经过三次拍卖，房产均已流拍且经过变卖程序也无人购买，申请人沈阳天茂建筑工程有限公司同意以第三次拍卖起起拍价接受上述六套房产，裁定以191614元抵偿给申请人沈阳天茂建筑工程有限公司，申请人沈阳天茂建筑工程有限公司可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续，该执行裁定书中所列的六套房产其中包括本案中原告所取得的新民市房产。综上，一审法院认为，原告所取得的该套房产虽不是在开发商处购买，但其在沈阳天茂建筑工程有限公司所取得的该套房产有事实和法律依据，被告所提出的答辩及质证意见不能对抗原告所取得房产的合法性，其作为该园区的物业管理人，有义务管理水电，应当尽到物业服务义务，在原告愿意缴纳办理通水、通电等费用，被告应当为其办理，而被告以答辩和质证的意见为由不予办理通水、通电等，影响了原告的正常的房屋使用权，故应当承担相应的责任，故对原告的该请求予以支持。对于原告所主张的经济损失，因原告未提供证据证明其主张，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第六条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《辽宁省物业管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内为原告的房屋（位于新民市办理通水、通电、入住手续；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈阳市于洪城建物业管理有限公司提交：票据（复印件，原件在开发商处），证明：房子2015年又卖给别人了。陈博质证：真实性有异议，是复印件，其没有提供原件，我方不认可。该证据无法确定该房屋是陈博名下购买的房屋，陈博已经取得了房屋所有权证。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于陈博请求沈阳市于洪城建物业管理有限公司立即给其所有的位于新民市案涉房屋通水、通电并办理入住手续的问题。沈阳市于洪城建物业管理有限公司系物业公司，为陈博办理入住手续属于案涉房屋开发单位的义务，并非物业公司的义务；陈博未提供证据证明为案涉房屋通水、通电属于沈阳市于洪城建物业管理有限公司的服务范围。故陈博要求沈阳市于洪城建物业管理有限公司为其所有的案涉房屋通水、通电并办理入住手续依据不足，不予支持。关于陈博请求沈阳市于洪城建物业管理有限公司赔偿损失的问题，陈博就此并未举证，故陈博应承担举证不能的法律后果。综上所述，沈阳市于洪城建物业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销新民市人民法院（2019）辽0181民初6955号民事判决；二、驳回陈博的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由陈博负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十四日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。