河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终235号上诉人（原审被告）：罗志文，男，1978年12月23日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：孙玉华，河南黄国胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司河南省罗山县分公司。住所地：河南省罗山县城关东大街23号。统一社会信用代码：91411521706760570Y。法定代表人：姚荻，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋万伟，河南竞远律师事务所律师。上诉人罗志文因与被上诉人中国邮政集团公司河南省罗山县分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗志文的委托诉讼代理人孙玉华，被上诉人中国邮政集团公司河南省罗山县分公司的委托诉讼代理人曾辉、宋万伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗志文上诉请求：1.依法撤销罗山县人民法院作出的（2019）豫1521民初1869号民事判决书，改判驳回被上诉人要求上诉人给付租赁费221,568元，给付违约金221,568元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决从上诉人应该交纳的租赁费中扣除2016年11月1日至2017年4月4日被上诉人应有交付的两间客房26平方米的租赁费用即2,943元是错误的。而本案双方签订租赁合同是2010年11月1日至2017年10月31日，合同是每年一签，从2010年11月1日双方签订合同后，被上诉人上述的两间客房一直没有交付，直到2017年4月4日才交付给上诉人使用，故此应该扣除2010年11月1日至2017年4月4日7年没有交付两间客房的租赁费用，而不是只扣除2016年11月1日至4月4日期间没有交付两间客房的租赁费用。2.原审法院判决上诉人承担违约责任错误。如上所述，原审法院在审理查明部分确认被上诉人在2010年双方签订合同之后一直没有完全交付房屋，违约在先，依据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。而本案是因为被上诉人自2010年双方签订合同之后，一直有两间客房没有交付给上诉人使用，违约在先，上诉人有权拒付房租，双方为此才发生纠纷。而原审法院在判决时却本末倒置，判决上诉人承担违约责任，于情于法于理都相悖。3.原审中上诉人主张的装修费用没有予以扣除是错误的。上诉人在一审中主张的装修费用是因为被上诉人三楼的房屋漏水导致二楼客房不能使用才导致的重新装修，该部分费用应该从租赁费中予以扣除，上诉人主张的该部分费用有相关的证据予以证实，且被上诉人上一任的局长也认可这一事实，故一审法院没有支持上诉人的该项辩称理由是错误的。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司辩称，第一，被答辩人上诉理由中提到的2801号房、2802号房不存在未交付的事实，故在本案中要求扣除2010年11月1日至2017年4月4日间的租赁费没有依据；而被答辩人上诉理由所称的2017年1月之前连续多年签订的其他多份合同，虽有前后延续性，但是各个合同之间不存在从属性，均是相互独立、单独履行的，更何况双方早已非常平稳的履行完毕，在该多份合同履行过程中和履行之后被答辩人均未就租赁房屋的具体数量提出过任何异议，充分说明被答辩人对租赁房屋的具体数量是认可的，而被上诉人在2019年7月22日也就是本案开庭的当天才对其他早已履行完毕的合同提出异议，不仅与双方之间合同实际履行情况不符，而且也因为与本案审理的2017年1月签订房屋租赁合同没有关联，不应当是本案的审理范围，更超过了相应的诉讼时效；第二，答辩人不存在违约在先的事实，答辩人与被答辩人之间纠纷起因在于2017年签订的房屋租赁合同期满后被答辩人拒不返还房屋，而非上诉人拒不支付房租，期间案涉租赁房屋也一直是被答辩人经营使用，期满被答辩人未返还房屋，答辩人在无奈之下才诉至一审法院，因此，被答辩人上诉所称所谓“纠纷起因”“答辩人违约在先”均与客观事实明显不符；第三，被答辩人主张装修费用在租赁费用中予以扣除没有事实和法律依据；双方租赁合同明确约定“租赁房屋，自行装修”“重新装修，双方协商”，而答辩人从未收到过被答辩人反映三楼漏水的情况，被答辩人也没有就重新装修问题与答辩人进行过协商，被答辩人也未提供证据证实其进行过装修及装修的具体花销。请求二审法院依法驳回被答辩人上诉请求，维持一审判决。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按每日384元给付租赁期满后即2017年11月1日起至2019年5月31日的占用费用221,568元；按上日占用费标准，判决给付从2019年6月1日起至交付房屋之日止期间的实际占用费用；2.判令被告每延迟一天，按日租金384元的1倍即每日384元给付违约金，违约金从2017年11月1日起至2019年5月31日止的违约金221,568元；按上日违约金标准，判决给付从2019年6月1日起至交付房屋之日止期间的违约金；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告原称为罗山县邮政局，2015年4月变更为现称谓。原告在罗山县城关××大街××号有一处临街房屋，部分用于开办“邮电宾馆”。2013年至2016年，原被告双方每年均签订《房屋租赁合同》，均约定原告将“邮电宾馆”一、二层（邮政局使用房屋除外共计26间，起脊房2间，门面房7间）租赁给被告经营，租赁期1年，租金14万元／年。2017年1月，原被告双方再次签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将原“邮电宾馆”租赁给被告使用。其中，该合同第一条（二）房屋位置：罗山县城关××大街××号（原邮电宾馆），面积为521.4㎡（具体以房屋产权证照及图纸红线实测为准）；（三）用途：宾馆住宿；（四）租赁期限：一年，自2016年11月1日至2017年10月31日；租赁期届满，原告有权收回房屋；如被告继续租赁的，应提前90日书面提出续租要求，在同等条件下被告享有优先承租权；双方同意后，重新签订租赁合同。该合同第二条（一）房屋租金为年租金14万元；（四）双方约定的其他事项：租赁房屋，自行维修。该合同第三条（七）双方约定的其他事项：被告重新装修，由双方共同协商。该合同第四条（二）租赁期届满，被告不再承租本合同房屋的，应当按照本合同约定及时将房屋完好地交付给原告，否则，每迟一天，应按照本合同房屋日租金的5倍向原告支付违约金（租金／天=月租金／30天）。合同签订后，被告按约定使用租赁的房屋，并由陈顺梅（被告亲戚）注册成立经营“罗山县城关镇邮电宾馆”进行经营，至2019年7月1日被告将所租赁房屋全部交还给了原告。庭审中，原告提供2017年8月4日及同年8月21日、2019年5月5日及同年5月14日的原告公司交房通知或告知以及罗山县电视台情况说明及费用发票，证明原告根据上级公司有关文件精神，先后多次通知、催告被告交房，并于2017年8月21日至同年8月27日将交房通知的书面内容在罗山县电视台全频道、全天滚动字幕播出，但被告未能限时交房，构成违约；被告对此均不予认可。被告提供“罗山县城关镇邮电宾馆”经营者陈顺梅2018年3月16日与丁文庆邮电宾馆装修《简单协议》1份、丁文庆邮电宾馆装修明细1份及丁文庆装修费收条复印件2份，证明被告租赁房屋期间，因房屋漏水，被告修补、装修房屋，花费相关费用要求扣除；原告对此也均不予认可。一审法院另查明，被告辩称在经营宾馆期间，原告欠住宿费用6.5万元应从租赁费用中扣除，但该费用已以“罗山县城关镇邮电宾馆”名义为另案原告，起诉被告至本院，本院已作出判决，由被告付清欠“罗山县城关镇邮电宾馆”住宿费42,396元。2019年7月30日，经本院派员现场勘查，“罗山县城关镇邮电宾馆”除一楼临街的1个房间用作宾馆的大厅和公共通道，“罗山县城关镇邮电宾馆”经营的客房数量共计为26间（一楼6间、二楼南侧9间、北侧11间）；其中，宾馆二楼南侧的两间（2801号、2802号）客房，约26㎡，双方均认可本案租赁合同签订后，原告于2017年清明节前（2017年4月4日）才交付给被告使用；该两间房屋2017年交付原告后，一间被被告整修为客房营业使用，另一间闲置。双方均认可2017年租赁费已经支付，但2017年10月份以后租赁费被告没有支付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，严格按照约定全面履行自己的义务。本案双方于2017年1月签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告邮电宾馆有关事宜，不违反相关法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，属有效合同，本院予以确认。本案双方的主要争议是：被告给付原告租赁费的数额、双方各自是否构成违约情况、被告是否给付原告违约金及数额以及被告主张的相关装修费用是否扣除等问题。一、关于被告给付原告租赁费数额问题。双方在租赁合同中约定房屋面积为521.4㎡，年租金14万元，租金具体为383.56元／日、0.74元／㎡／日。2016年11月1日至2017年4月4日，被告实际使用房屋面积为495.4㎡（521.4㎡-26㎡），被告未使用的两间约26㎡客房的租赁费应当扣除，具体为26㎡×0.74元／㎡／日×153日（按月30天计算）=2,943.72元。2017年11月1日至2019年7月1日，被告应支付租赁费232,054.4元（14万元／年﹢8个月﹤按月30天计算﹥×383.56元／日），故被告应给付原告租赁费为229,110.68元（232,054.4元-2,943.72元）。二、关于双方各自违约问题。被告辩称在履行合同中无违约行为，并主张2019年6月才收到交房通知，原告虽未提供被告已收到2017年8月4日等交房通知的证据，但2017年8月21日至同年8月27日，原告已将交房通知的书面内容在罗山县电视台全频道、全天滚动字幕播出，应当视为原告于2017年8月27日已通知被告交房，原出租房屋不再续租，但被告至2019年7月1日才将所租赁房屋交还给原告，故可以认定被告存在违约，依法被告除应按原租赁合同约定的标准支付租赁费外，还应承担相应的违约责任。关于原告违约问题，因双方在2013年至2016年签订的《房屋租赁合同》中均约定原告将“邮电宾馆”一、二层共计26间的房屋租赁给被告经营，结合本院现场勘查“罗山县城关镇邮电宾馆”的客房数量共计26间的情况，可以认定原告在本案租赁合同签订后，至2017年4月4日前，没有将26间房屋全部交付给被告使用，故原告也存在一定程度的违约，也应承担一定的违约责任。三、关于被告给付违约金的数额问题。原告要求支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的违约金221,568元，并主张按该标准由被告2019年6月1日起至交付房屋之日止期间的违约金，本院不予支持，但被告可以适当给予原告违约金3万元；依据：1.双方《房屋租赁合同》第四条（二）约定，合同租赁期届满，被告不再承租本合同房屋的，应当按照本合同约定及时将房屋完好地交付给原告，否则，每迟一天，应按照本合同房屋日租金的5倍向原告支付违约金，本案非系被告不再承租原告房屋，而是原告根据上级公司有关文件精神房屋对外不再出租；2.原告没有就因被告违约给其造成损失的具体情况进行举证，双方约定按照房屋日租金的5倍支付违约金过高，本院依法予以适当减少；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本案原告也存在一定程度的违约，依法也应承担一定的责任；因此，结合本案双方的违约情况、2013年至2016年双方合同签订及履行情况、被告迟延交房的原因及时间以及被告延迟交房造成的后果等综合情况，本院酌定由被告适当给予原告违约金3万元。四、关于被告主张相关装修费用扣除问题，本院不予采纳。依据：1.证据形式上，被告没有提供丁文庆的身份证件及费用收据原件，且证人未到庭接受质证；2.证据内容上，相关装修协议是由陈顺梅签订，收据复印件也记载系收到陈顺梅款；3.双方《房屋租赁合同》第二条（四）约定：租赁房屋，自行维修；第三条（七）约定：被告重新装修，由双方共同协商；因此，原告提供的证据均不足以证实其证明目的。被告另辩称的原告欠住宿费用6.5万元，因所涉当事人已另案诉讼解决，本院在本案中不予审理。原告在庭审中，撤回第一项诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告罗志文在本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政集团公司河南省罗山县分公司房租费229,110.68元；二、被告罗志文在本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政集团公司河南省罗山县分公司违约金30,000元；三、驳回原告中国邮政集团公司河南省罗山县分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,948元，由原告中国邮政集团公司河南省罗山县分公司负担2,948元，被告罗志文负担5,000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗志文提交了2010年11月3日罗山县邮政局出具的承诺书一份，拟证明被上诉人承诺的房屋租期9年，合同一年一签，如果单位违约导致上诉人不能使用9年，按照预算装修报价赔偿。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司质证称，对承诺书的真实性有异议，落款日期和纸张清晰度来看真实性是存疑的，九年的九字有涂改印记。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。罗志文提交了2011年10月23日双方签订的房屋租赁合同，拟证明约定租赁房屋的间数为26间，被上诉人只交付24间房屋。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司质证称，租赁合同真实性无异议，关联性有异议，一审诉请是基于2017年1月签订的房屋租赁合同，2011年的合同早已履行完毕，与本案无关联，达不到其证明目的。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司提交了罗山县邮电宾馆出具的结算清单，显示2801和2802号房屋结算费用，拟证明16年以前这两间房屋早已交付给上诉人，不存在没有交付的事实。罗志文质证称，第一组证据与一审查明事实不符，一审承办人亲自去宾馆进行勘查，被上诉人认可2801、2802号房屋没有交付；不能证明就是本案审理中的房间号，不排除在经营过程中房屋重新排号，达不到其证明目的。本院认为，该证据与一审人民法院现场勘查的结论相矛盾，且无其他证据相印证，对证据不予采信。中国邮政集团公司河南省罗山县分公司提交了照片一组，拟证明被上诉人起诉后，上诉人交付房屋时对房屋进行了报复损害性拆除。罗志文质证称，照片与本案无关联性，上诉人交付房屋时拆除装修不违反合同约定。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于罗志文是否应当支付房屋租赁费用229,110.68元和违约金30,000元。本案中，罗志文上诉称“故此应该扣除2010年11月1日至2017年4月4日7年没有交付两间客房的租赁费用，而不是只扣除2016年11月1日至4月4日期间没有交付两间客房的租赁费用。”经查，中国邮政集团公司河南省罗山县分公司向人民法院起诉请求的是2017年11月1日起至2019年5月31日的占用费用221,568元及以后至交付房屋之日止期间的实际占用费用，故罗志文的该上诉理由不能成立；罗志文上诉称“原审法院判决上诉人承担违约责任错误。”，经查，中国邮政集团公司河南省罗山县分公司于2017年8月21日至8月27日期间将交房通知的书面内容在罗山县电视台进行了播出，应视为其2017年8月27日通知罗志文交房，案涉房屋不再续租，但罗志文迟至2019年7月1日才将所租赁房屋交还，故罗志文的行为已构成违约，故一审判决根据其过错程度等综合情况酌定其支付30,000元违约金并无不当；罗志文上诉称“原审中上诉人主张的装修费用没有予以扣除是错误的。”经查，本案系中国邮政集团公司河南省罗山县分公司起诉的房屋租赁合同纠纷，罗志文所主张的装修费用与本案无关联，故罗志文的该上诉理由不能成立。综上所述，罗志文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,948元，由上诉人罗志文负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年六月十日书记员 汪玉娇