河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1077号上诉人（原审原告）固始县兰庭房地产开发有限公司（以下兰庭公司），统一社会信用代码：91411525MA3X6QNP7N。住所地：固始县蓼城大道与312国道交叉口西北角。法定代表人：陈财斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍东禹，该公司法务。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）李扶承，男，1967年2月7日出生，汉族，住固始县。上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司因与被上诉人李扶承房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人对本案进行了审理。现本案已审理终结。上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初7403号民事判决，改判解除双方签订的《天玺华墅预约协议》。2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2017年2月13日签订天玺华墅预约协议书，预约天玺华墅32号房，房屋总价款人民币3539031元，被上诉人在签订预约协议书时共缴纳购房款200000元，除去优惠交二十万抵三十万的优惠后，尚欠房款3239031元。从2017年2月13日截止起诉前，经上诉人公司多次催促，被上诉人既不缴纳购房款，也不与上诉人公司签订正式商品房买卖合同，不履行约定义务，被上诉人行为构成根本违约。一审认定事实错误，预约协议是双方真实意思，合同存在约定不明事项不影响合同效力，根据合同法规定履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。2、一审判决适用法律错误。上诉人公司于2017年12月取得房屋竣工验收报告，于2018年1月不断向被上诉人发出催告，告知其缴纳剩余购房款，签订正式商品房买卖合同，被上诉人不予理睬，也不解除合同，上诉人公司基于诚信未将房源另行销售，但被上诉人拒不履行付款义务，导致双方订立合同的目的不能实现，上诉人有权解除合同。请求二审撤销原判，改判解除《天玺华墅预约协议》。李扶承辩称：房子我还要，我是公司股东，公司应该分给我的钱完全可以抵房款，不需要我另外交钱。我现在没有能力另外筹钱交房款。该小区已开盘，大多数房子已经出售。固始县兰庭房地产开发有限公司向一审法院请求：1.要求解除与被告李扶承的房屋买卖合同关系；2.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2017年2月13日原告兰庭公司与被告李扶承签订《天玺华墅预约协议书》，约定预约优惠：交20万元抵30万元。主协议条款内容如下：1、双方在签署本《天玺华墅预约协议》前，甲方已向乙方告知并解释本《天玺华墅预约协议》相关条款并提请乙注意，在乙方理解并确定的前提下双方签订《天玺华墅预约协议》。签署本预约协议后，乙方不得以任何条件为由，提出异议。2、乙方在本项目正式开盘时，如果因各种原因放弃购买，本公司承诺在乙方提出退款申请后一周内退还全额预约金，并按银行同期存款利率四倍即月息率1%计算利息给客户，按天计算。3、预约时间：2017年1月18日至2017年2月28日；以上所有政策仅限于该时间段预约的客户。4、此协议最终解释权归兰庭房地产公司所有。预约协议签订后，被告李扶承向原告交纳了20万元。后原、被告之间一直未能签订商品房买卖协议，被告对于是否购买商品房也一直未能作出积极地明示。2019年9月20日原告向被告下发的《催告函》，但也只是告知被告应付款项，并未告诉被告签约，也未告知被告所买房屋已竣工，及面积位置、可以签约、按揭等事项；原、被告之间也始终未能真正签订商品房买卖合同。现原告诉至本院，要求解除与被告之间商品房买卖合同。一审法院认为：原、被告之间签订的《天玺华墅预约协议》是预售房优惠措施，实质上属要约邀请，《天玺华墅预约协议》并未约定原、被告之间何时签订商品房买卖协议、被告何时履行支付剩余购房款、应支付的购房款是多少、商品房面积和位置、是否已建成完工等事项。原告虽然在2019年9月20日向被告下发的《催告函》，但也只是告知被告应付款项，并未告诉被告签约，也未告知被告所买房屋已竣工，及面积位置、可以签约、按揭等事项。原告没有证据证明被告违反了合同约定或构成实质性违约的行为，原告也没有证据证明被告有违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的行为。而且原、被告之间没有签订真正的商品房买卖合同。《天玺华墅预约协议》也约定“乙方在本项目正式开盘时，如果因各种原因放弃购买，本公司承诺在乙方提出退款申请后一周内退还全额预约金，并按银行同期存款利率四倍即月息率1%计算利息给客户，按天计算。2、乙方在本项目正式开盘时，如果因各种原因放弃购买，本公司承诺在乙方提出退款申请后一周内退还全额预约金，并按银行同期存款利率四倍即月息率1%计算利息给客户，按天计算。”这表明被告可以选择是否购买房屋。所以，原告要求与被告解除合同的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院依法应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告固始县兰庭房地产开发有限公司要求与被告李扶承解除商品房买卖合同的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。二审期间，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋所在楼盘已于2017年开盘，大部分房屋已出售。本院认为，关于当事人双方签订的《天玺华墅预约协议书》是否应当解除问题。经查，上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司与被上诉人李扶承于2017年2月13日签订《天玺华墅预约协议书》目的是享受优惠价格、固定房源，以及约定双方进一步签订正式的房屋买卖合同。该预约协议第2条约定：“乙方（李扶承）在本项目正式开盘时，如果因各种原因放弃购买，本公司承诺在乙方提出退款申请后一周内退还全额预约金，并按银行同期存款利率四倍即月息率1%计算利息给客户，按天计算。”。现涉案房屋所在楼盘早已在2017年开盘，大部分房屋早已出售，上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司也向被上诉人李扶承发出要求其交纳剩余款项的催告函和短信，被上诉人李扶承虽在短信中表示愿意继续履行该协议，但时隔多年经催告仍未积极履行剩余房款的付款义务，也不签订正式房屋买卖协议，导致双方预约协议合同目的无法实现，上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司根据法律规定可以行使解除权，其要求解除与被上诉人李扶承签订的《天玺华墅预约协议书》的诉讼请求，有法律和事实依据，应当支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。因上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司行使法定解除权，依法应返还被上诉人李扶承预约金20万元，并从起诉之日起按照双方《天玺华墅预约协议书》约定按银行同期存款利率四倍即月息率1%承担利息，按天计算，即从2019年10月14日起按月息率1%承担利息，按天计算至履行判决内容时止。综上所述，上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销固始县人民法院（2019）豫1525民初7403号民事判决；二、解除上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司与被上诉人李扶承2017年2月13日签订《天玺华墅预约协议书》；三、上诉人固始县兰庭房地产开发有限公司退还被上诉人李扶承预约金20万元，并从2019年10月14日起按月息率1%承担利息，按天计算至履行判决内容时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人李扶承负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  李 锋审判员  彭 晨二〇二〇年六月十九日法官助理张中尉书记员熊晓梅