湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3028号原告：刘俊，女，1976年12月25日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：谭维平，男，1969年11月27日出生，系原告刘俊丈夫。代理权限：特别授权。被告：恩施市盈昌商业管理有限公司。组织机构代码：30978917-7，统一社会信用代码：91422801309789177L,住所地：湖北省恩施市舞阳大街80号。法定代表人：郑洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周平，女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，住浙江省临海市，系公司职工。特别授权。原告刘俊与被告恩施市东源房地产有限公司、恩施市盈昌商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，原告刘俊申请撤回对恩施市东源房地产有限公司的起诉，本院作出（2019）鄂2801民初619号民事裁定，不准许原告刘俊撤回对恩施市东源房地产有限公司的起诉。恩施市东源房地产有限公司的管理人提出管辖权异议，本院审查认为异议成立，于2019年3月11日作出（2019）鄂2801民初619号之一民事裁定移送恩施州中级人民法院处理。原告刘俊不服（2019）鄂2801民初619号之一民事裁定，上诉至恩施州中院，恩施州中院审查后于2019年8月9日作出（2019）鄂28民辖终11号民事裁定：一、撤销恩施市人民法院（2019）鄂2801民初619号之一民事裁定；二、刘俊与恩施市盈昌商业管理有限公司租赁合同纠纷一案由恩施市人民法院继续处理。经本院院长提交审委会讨论，于2020年1月23日作出（2020）鄂2801民监4号民事裁定：一、撤销恩施市人民法院（2019）鄂2801民初619号民事裁定；二、准许原审原告刘俊撤回对恩施市东源房地产有限公司的起诉。遂本院对该案以（2020）鄂2801民初3028号重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊及其委托诉讼代理人谭维平、被告恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称恩施盈昌公司）的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年第二季度至2018年7月的租金36242元；2、要求国美电器、飓风电竞、快学教育的房屋租金直接划到原告账户；3、要求国美电器、飓风电竞、快学教育停止向被告支付属于业主方的租金；4、要求判令被告支付违约金1296元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月29日，原告与恩施东源公司签订《商品房买卖合同》购买了恩施市东源锦华苑二层02134号商铺。同日，原告与恩施盈昌公司签订了《商铺租赁委托协议》，后改为《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为13年，自2015年12月18日至2028年12月17日止，第一年（2015年12月18日—2016年12月17日）租金为0元，第二年（2016年12月18日—2017年12月17日）租金为39542元，第三年（2017年12月18日—2018年12月17日）租金为39542元，第四年（2018年12月18日—2019年12月17日）租金为39542元……租金结算周期为3个月一次，分别为每季度满后一个月内付清，逾期按万分之一每日支付“滞纳金”。截止2018年7月，被告恩施市盈昌商业管理有限公司尚欠原告租金36242元未付。恩施东源公司与恩施盈昌公司签订委托书，委托恩施盈昌公司对商铺整体招租和经营，现恩施东源公司已申请破产，恩施盈昌公司应当支付租金。恩施盈昌公司一直未支付租金，遂原告诉至本院要求判准前述诉讼请求。本案在审理过程中，原告于2019年3月8日提出变更诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，收回租赁商铺；2、请求被告按《商铺租赁合同》约定的租金支付标准向原告支付商铺租金至其返还商铺之日止。恩施盈昌公司辩称，对原告诉求第一项的起算时间无异议，对租金金额有异议，应扣除已支付的部分。违约金计算方式不明确，2018年12月28日被告已发出书面解除通知，解除租赁合同收回商铺，不存在返还商铺一说，之后所有商铺已退出经营，钥匙交予东源破产管理公司，被告并已撤场。从2018年12月28日后我方未收取到任何租户租金，不存在说要我方二楼商铺租金划给原告。返还商铺租金截止2018年12月28日，2019年1月我方已将东源一、二楼已返还给东源破产管理公司，我方已退场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告购买位于恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑项目第二层第02134号商铺，建筑面积20.15㎡，于2015年11月29日与恩施东源公司签订《商品房买卖合同》。同日，恩施盈昌公司（乙方、受托方）与原告（甲方、委托方）就该商铺签订了《商铺租赁委托协议》，约定甲方将该商铺租赁给乙方，由乙方统一经营管理，并授以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，乙方有权根据市场运作需要对该商铺自行经营或对外转租。约定租赁期限为13年，自2015年12月18日至2028年12月17日止，合同期内乙方向甲方支付固定回报收益。按商铺总金额的7%至8.5%（含税）/每年计算，收益金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，即第一年（2015年12月18日—2016年12月17日）租金为0元，第二年（2016年12月18日—2017年12月17日）租金为39542元，第三年（2017年12月18日—2018年12月17日）租金为39542元，第四年（2018年12月18日—2019年12月17日）租金为42367元，第五年（2019年12月18日—2020年12月17日）租金为42367元……。合同第七条违约责任及处理约定“1、甲方擅自解除对乙方的委托或在合同期间对商铺进行转让、出典、抵押或涉及任何他项权利、干涉乙方行使经营管理权等行为导致本合同无法继续履行的，以单方面终止合同同论……；2、乙方未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”。协议签订之后，原告将案涉商铺交给恩施盈昌公司经营管理使用，恩施盈昌公司将商铺统一租赁给“国美电器”、“快学教育”、“飓风电竞”等租赁经营。后原告与恩施盈昌公司签订了《补充协议》一份，约定因税务开票所需，双方补签《商铺租赁合同》，该合同与原协议不相冲突，仅用于税务开票。两份合同内容基本一致，《商铺租赁合同》显示签订日期依然为2015年11月29日。后，恩施盈昌公司向原告支付了2016年12月18日-2017年12月17日的租金9885.50元，又分两次支付了租金5800元（3300元+2500元），其余租金再未支付。另查明：1、2015年5月4日，恩施东源公司与恩施盈昌公司签订委托书，约定：兹委托恩施市盈昌商业管理有限公司代我公司对恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑一、二楼商业部分进行整体招租和经营。委托人：恩施市东源房地产有限公司。同日，双方签订了租赁合同（该合同已被之后的合同替代）。2017年4月11日，因经营出现困难，恩施东源公司（甲方）与恩施盈昌公司（乙方）在租赁合同基础上签订《补充协议》一份，第三条约定：甲方在前期商铺销售过程中采取了“返租13年”的销售策略，并承诺买家固定年回报率。该回报率也是远远高于当地租金水平，超出了乙方承受范围。但乙方为了配合甲方的商铺销售，还是与商铺买家签订了《商铺租赁合同》，并按买家与甲方约定的金额向买家支付租金。现因甲方原因造成东源天街无法经营，乙方无法向商铺买家支付约定的租金金额。经双方一致协商，乙方所欠商铺买家的租金，由甲方负责支付。之后，因欠付租金问题，恩施东源公司分别于2017年7月4日、2017年8月17日、2017年9月19日、2017年12月13日多次作出承诺书，承诺在一定期间内向商铺业主支付合同约定已到期的租金。2017年7月13日，恩施东源公司（甲方）与恩施盈昌公司（乙方）重新签订《东源商业租赁合同》，约定甲方将位于恩施市××大道××“××.××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方。租赁期限为13年，即自2015年5月31日至2029年5月30日止，甲方给乙方共免租12个月，计租时间从2016年5月31日时起。乙方承诺将该商铺作为经营百货用途，品牌名称为东源天街，乙方有权变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人及业态，无需告知甲方。第三条约定：租赁费用：本合同租赁费用是指租金（55%）、物业费（5%）、管理费（40%）之和。租赁费用：租金：租金标准：按贰佰万元/年收取（单价为27.1/平方米/月收取）。该租赁合同中对装修、水电及其他费用、税收和费用以及各自的其他权利义务也进行了约定。2、恩施州中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理恩施市东源房地产有限公司的破产清算申请；指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司担任恩施市东源房地产有限公司管理人。2018年12月28日，恩施盈昌公司向原告发出《解除商铺租赁协议通知书》，表示2015年11月29日与原告签订《商铺租赁合同》，因恩施市东源开发有限公司宣告破产，破产管理人决定不再让被告继续承租恩施市东源开发有限公司所有的位于东源锦华苑的一、二层商铺，并对前述商铺进行司法拍卖，导致被告已无权也无法对前述一、二层商铺进行统一经营，故决定于2018年12月29日解除与原告签订的《商铺租赁合同》。原告收到该通知书后，未提出异议。本院认为，原告与恩施市盈昌商业管理有限公司签订的《商铺租赁委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、恩施东源公司、恩施盈昌公司以及原告之间的法律关系；2、恩施盈昌公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已经返还；3、租赁费的给付金额；4、违约金是否支持。一、恩施东源公司、恩施盈昌公司以及原告之间的法律关系。恩施东源公司与恩施盈昌公司之间签订的《东源商业租赁合同》、《补充协议》，约定恩施东源公司将东源.锦华苑的一、二层商铺交由恩施盈昌公司统一招租经营，双方对合同期间、租赁费用进行了明确约定，恩施盈昌公司在租赁期内可以任意转租而无需征得恩施东源公司同意，双方应为租赁合同关系。虽然恩施东源公司、恩施盈昌公司之间签订补充协议，对返租商铺的租金支付主体进行了约定，但该约定只是恩施东源公司、恩施盈昌公司之间的内部约定，不能约束第三人。恩施盈昌公司系与原告所签订的《商铺租赁合同》的合同相对方，应当按约承担合同义务。原告只要求恩施盈昌公司承担合同义务，符合法律规定及双方的约定，本院予以确认。二、恩施盈昌公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，恩施盈昌公司基于与恩施东源公司签订的《东源商业租赁合同》及恩施东源公司出具的由恩施盈昌公司对恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑一、二楼商铺进行整体招租和经营的委托书，与原告签订《商铺租赁合同》，现恩施东源公司已申请破产，造成《东源商业租赁合同》不能按约定履行，恩施盈昌公司已无法对东源.锦华苑一、二楼商铺进行统一经营管理，恩施盈昌公司以此为由要求解除与原告签订的租赁合同，应属于合同法第九十四条第一项规定的不可抗力，属于法定解除的情形。故原告与被告恩施市盈昌公司的案涉合同已于2019年12月29日解除，本院予以采纳。因东源.锦华苑一、二楼商铺系整体，结合案涉商铺的实际情况，双方解除合同后即应当视为被告恩施盈昌公司一并交付了案涉商铺。三、租赁费的给付金额问题。原告与被告恩施盈昌公司之间的租赁合同已于2018年12月29日解除，被告恩施盈昌公司应当依约向原告支付2018年12月29日之前的欠付租金。根据双方签订的案涉商铺租赁协议约定，即2016年12月18日-2017年12月17日和2017年12月18日-2018年12月17日的收益金金额均为39542元，2018年12月18日-2019年12月17日收益金金额42367元。故租金金额计算如下：（1）2016年12月18日-2017年12月17日的租金29656.50元（39542元/年-9885.50元）；（2）2017年12月18日-2018年12月17日的租金39542元；（3）2018年12月18日至28日的租金42367元/年÷365天×11天=1276.81元。上述三项共计70475.31元,再扣除恩施盈昌公司已经支付的3300元、2500元，尚应支付64675.31元。故截止2018年12月29日盈昌公司尚欠原告租金64675.31元。四、违约金是否支持的问题。本案原告与恩施盈昌公司签订《商铺租赁合同》后，原告按合同约定履行了将案涉租赁商铺交付恩施盈昌公司的义务，但恩施盈昌公司未按照合同约定于每季度期满后一个月内付清租金，恩施盈昌公司的行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，恩施盈昌公司应当承担赔偿损失的违约责任。原告的租金被恩施盈昌公司拖欠支付，其遭受的是利息损失。恩施盈昌公司与原告签订《商铺租赁合同》中违约责任及处理中约定“每延迟一日支付万分之一的滞纳金”符合常理、不违反公平原则，本院对该标准予以确认。据此，恩施盈昌公司应当以64675.31元为基数从2018年12月29日起按照日万分之一支付滞纳金至实际还清之日止。原告要求恩施盈昌公司将租赁给国美电器、飓风电竞、快学教育的房屋租金直接划到原告的账户上及停止向恩施盈昌公司支付属于业主方租金的诉讼请求经庭审查明无事实依据，且不符合法律规定，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、确认原告刘俊与被告恩施市盈昌公司2015年11月29日签订的《商铺租赁合同》已于2018年12月29日解除。二、被告恩施市盈昌商业管理有限公司支付原告刘俊租金64675.31元，并自2018年12月29日起以64675.31元为基数按照日万分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止，限于本判决生效后十五日内履行。三、驳回原告刘俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由被告恩施市盈昌商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 蔡 妮审判员 向 涛审判员 区海玲二〇二〇年六月十九日书记员 刘 燕