江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初383号原告（反诉被告）：吴宏奎，男，1979年8月3日生，汉族，住仪征市。原告（反诉被告）：赵宏梅，女，1978年2月3日生，汉族，住仪征市。被告（反诉原告）：江苏晟泰置业有限公司，住所地仪征市真。法定代表人：汪兆明，董事长。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司扬州分行，住所地扬州市。负责人：殷明虎，行长。委托诉讼代理人：钟鸣，男，系该行员工。原告（反诉被告）吴宏奎、赵宏梅与被告（反诉原告）江苏晟泰置业有限公司（下称晟泰置业公司）、第三人兴业银行股份有限公司扬州分行(下称兴业银行扬州分行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴宏奎、赵宏梅，被告（反诉原告）晟泰置业公司的委托诉讼代理人李俊，第三人兴业银行扬州分行的委托诉讼代理人钟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宏奎、赵宏梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还房款2002157元；3、被告支付违约金200215.7元；4、被告自2018年9月20日至实际给付之日止，按中国人民银行贷款利率支付原告已付购房款利息；5、解除与第三人签订的贷款担保合同；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年9月20日与被告签订了商品房买卖合同，向被告购买位于晟泰一品小区56号楼1单元1702号房屋。原告房款已支付完毕，被告应于2019年8月30日前交付房屋，但被告至今未能书面通知原告交付，经原告多次催促才口头通知可以交房。被告已违约超过60日，现原告要求解除购房合同，返还房款，并支付违约金及承担银行利息。原告吴宏奎、赵宏梅提供的证据有：1、购房合同一份、补充协议一份，证明双方于2018年9月20日与被告签订购房合同；2、收据一张，证明交纳维修基金；3、增值税发票三张，证明房款已支付完毕。被告晟泰置业公司的质证意见：1、对购房合同及补充协议的真实性无异议，但是我方对合同的签订时间有异议，该合同备案的时间是2018年6月29日，合同约定的付款方式是签订之日支付首付款604687元，在2018年7月20日之前支付剩余房款1390000元。从该份证据来看，不能证明原告有权解除合同；2、对维修基金收据无异议，该收据的出具时间是2018年6月15日，从该时间来看，合同的成立时间是2018年6月15日；3、对三张发票的真实性无异议，第一张发票6月15日，正好与商品房买卖合同约定的首付款交纳时间相吻合，进一步证明双方的买卖合同成立于2018年6月15日。第三人兴业银行扬州分行的质证意见：因我方不是房屋买卖合同的一方当事人，故我方不发表质证意见。被告晟泰置业公司辩称，不同意解除合同，因为约定解除合同的条件未成就；违约金与逾期利息不能重复主张。被告晟泰置业公司提供的证据有：1、扬州市住房和城乡建设局文件二份，文件规定，每月10日为停工“自查日”，这是政府行为。按照合同第八条的规定，应该据实予以延期；2、快递查询单一份，证明我方按照合同约定的地址于2019年10月31日发出通知，要求原告来收房，但原告拒收。按照补充协议第五条的约定，我方已履行了通知交房义务。原告吴宏奎、赵宏梅的质证意见：1、对停工文件的真实性无异议，但对证明目的不认可，停工文件中说明的自检自查的天数，应在开发商建筑房屋时计算在内的，不应另行计算；2、快递单中反应是2019年10月30日邮寄出，入伙通知书中说10月30日交房，怎么能反应当天邮寄当天交房，不能保证我们当天就能收到该份文件。根据合同第八条交付条件的说明，房屋验收合格和房屋综合验收合格等文件，我方没有看到，故10月30日不符合交房条件。邮寄运输单打印件充分说明2019年10月31日16点31分56秒揽件，证明该时间快递员才拿到此快件，该邮件的实际邮寄日期是2019年10月31日。第三人兴业银行扬州分行述称，原告与我方及被告签订三方贷款担保合同是事实。该案请求法院依法处理，保护第三人的利益。如果解除合同，那么第三人的贷款本金与利息要依法得到保障。第三人兴业银行扬州分行未向本院提供证据。反诉原告晟泰置业公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金61295元；2、由反诉被告承担反诉受理费。事实和理由：2018年6月15日，反诉原告晟泰置业公司与反诉被告吴宏奎、赵宏梅签订商品房买卖合同，反诉被告吴宏奎、赵宏梅除按合同约定支付首期房款外，余款的支付已超过合同约定的付款时间，构成违约，反诉被告吴宏奎、赵宏梅应当支付逾期付款违约金。反诉原告晟泰置业公司提供的证据有：1、2018年5月1日定金收据一份，证明2018年5月1日反诉被告交付定金20000元；2、产权人名称变更申请书一份，证明反诉被告吴宏奎在2018年6月15日向反诉原告申请将反诉被告赵宏梅增加为产权人；3、对账明细查询结果及POS单一份，证明反诉被告按照合同约定在2018年6月15日向反诉原告交付首期房款以及维修基金计592157元，证据2、3证明双方的买卖合同成立于2018年6月15日，并且实际履行，这也与反诉被告提交的2018年6月15日的首付款发票相吻合；4、2018年9月29日反诉被告交付195000元房款，根据买卖合同中的7月20日应支付房款的约定，该笔195000元逾期71天；5、银行流水一份，反诉被告于2018年10月19日通过按揭的方式支付房屋尾款1195000元。根据买卖合同第六条第三款的约定，反诉被告逾期付款。关于违约责任的计算，应按照合同第七条第二款的约定。反诉被告吴宏奎、赵宏梅的质证意见：当时晟泰一品房屋属于紧俏产品，要排队买房，置业顾问的所有陈述，我们都一一执行，置业顾问要求我们交的款项，我们不问缘由直接交出，只想快速选房，我们默认为当时交的所有款项都属于定金，置业顾问当时提供的房屋没有比较满意的楼层，我们就等下一次开盘，故置业顾问要求我们提前支付其所述的金额来锁定价格，防止涨价，我们在定下该房屋之前交的款项都属于定金，我们于2018年9月20日正式与反诉原告签订了购房合同，具体合同中约定交款日期已经和签订日期产生冲突，置业顾问说这个不要管，要求我们按照银行的具体要求抓紧办理贷款，故我们认为反诉原告所述我们逾期付款无法采纳。反诉被告吴宏奎、赵宏梅辩称，双方于2018年9月20日正式签订该商品房买卖合同，我们默认为从此日开始交付首付款。合同第六条第二项中约定，买受人应于2018年7月20日前向出卖人支付剩余房款1390000元整，该条规定与我们签订的商品房买卖合同的日期是冲突的，该合同是格式化合同，故我们认为该交款日期与我们无关。另外一笔195000元是我方于2018年9月29日交给卖方，是第三人通知我们要求补充首付款，因为商业贷款不能全部贷到位，银行审核下来，需要我们补交195000元，我们补交了该款，我方认为这是商业银行进行贷款审核所必须的时间和要求造成的，故我们没有逾期交付。反诉被告吴宏奎、赵宏梅未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，原告（反诉被告）吴宏奎、赵宏梅与被告（反诉原告）晟泰置业公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告吴宏奎、赵宏梅购买被告晟泰置业公司位于仪征市，建筑面积186.76平方米，房款2002157元(含公共部位维修基金7470元)。合同还对房款支付、交房时间、双方的违约责任等进行了约定。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议，协议对通知方式等进行了约定。合同签订前后，原告共支付首付款807157元（合同约定首付款604687元，后补交195000元，维修基金7470元），其余房款原告按揭贷款1195000元。原、被告双方对房款已支付完毕不持异议。2019年10月31日，被告以邮政特快专递方式通知原告交房的快件揽投。另查明，2019年5月7日，扬州市住房和城乡建设局发布《关于做好全市建筑工地停工“自查日”安全生产工作的通知》，该通知载明，从2019年5月份起，每月10日为全市建筑工地停工“自查日”。停工“自查日”当天，施工现场严禁进行施工作业活动。2019年7月5日，扬州市住房和城乡建设局再次发布文件，重申上述规定。上述事实，有原告提供的购房合同、补充协议、维修基金收据、房款增值税发票，有被告提供的扬州市住房和城乡建设局文件、快递查询单等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不利擅自解除合同。本案，原、被告双方签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照约定，全面履行自己的义务。关于原告方解除合同的条件是否成就。本院认为，双方约定的交房时间是2019年8月30日，这此期间的5月10日、6月10日、7月10日、8月10日是政府部门通知的工程停工“自查日”，依照合同第八条约定，出现出卖方无法控制的政策变动、政府行为影响施工导致出卖人不能按照合同约定的时间交付房屋的，出卖人可据实予以延期，故交房时间应当向后延期4日，延期后的交房时间为2019年9月3日，被告的交房通知快件于2019年10月31日揽投，11月2日上午到达合同约定的原告地址处，但原告拒绝签收，根据补充协议第五条通知方式的约定，应当视为原告11月2日上午收到交房通知。如果原告当时签收交房通知快件，便可知道快件里交房通知载明的交房日期为10月30日，交房日期已届满，原告只需当日下午去被告处收房即可完成房屋交接，然原告拒不签收交房通知快件，实质是拒不接收房屋，有违商业诚信。自2019年9月4日至11月2日，计60日，故本院确定被告交房逾期60日。按合同第九条约定，逾期不超过60日，合同继续履行。不超过60日，即小于或等于60日。因约定的原告方解除合同的条件未成就，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告要求返还房款并支付利息、解除与第三人签订的贷款担保合同的诉讼请求，本院予以驳回。关于被告晟泰置业公司是否违约及违约金的计算。本院认为，被告逾期60日交房，构成违约。违约金应当按照合同第九条约定，按原告交付房款的万分之二计算，故被告应向原告支付违约金24025.88元(60天×2002157元×2／10000)，故对原告要求被告支付违约金200215.7元的诉讼请求，本院支持24025.88元，超出部分予以驳回。关于反诉被告吴宏奎、赵宏梅是否逾期付款。本院认为，反诉原告晟泰置业公司与反诉被告吴宏奎、赵宏梅双方签订商品房买卖合同的时间是2018年9月20日，此后反诉被告需凭该商品房买卖合同办理按揭贷款，反诉被告支付完首付款后，按揭贷款1195000元经商业银行审核于2018年10月19日支付给反诉原告。从合同正式签订到商业银行按揭款发放，仅一个月时间便办理完毕，反诉原告未能举证证明反诉被告逾期支付房款，故对反诉原告晟泰置业公司要求反诉被告支付逾期付款违约金61295元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告认为双方的房屋买卖合同于2018年6月15日成立，因未能向本院提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原告吴宏奎、赵宏梅的诉讼请求，除支持部分违约金外，其余驳回；反诉原告晟泰置业公司的反诉诉讼请求，予以驳回。原被告双方签订的涉案房屋买卖合同及其补充协议、原被告双方及第三人签订的涉案房屋贷款担保合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏晟泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴宏奎、赵宏梅支付违约金24025.88元；二、驳回原告吴宏奎、赵宏梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江苏晟泰置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24418.98元，依法减半收取12209元，由原告吴宏奎、赵宏梅负担12076元(已交纳)，由被告江苏晟泰置业有限公司负担133元，被告负担的部分原告已垫付，由被告江苏晟泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴宏奎、赵宏梅133元；反诉案件受理费1332元，依法减半收取666元，由反诉原告江苏晟泰置业有限公司负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 杜志宏二〇二〇年六月十二日法官助理 徐美菊书 记 员 周 瑾