青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终845号上诉人（原审被告）：青海天誉汇新能源开发有限公司，统一社会信用代码91632900579942637X，住所地：西宁市城东区西宁经济技术开发区金桥路36号。法定代表人：杨贤东，董事长。委托诉讼代理人：白恒玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵德胜，青海磐佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海中小企业创业发展有限责任公司，统一社会信用代码91632900710527892H，住所地：西宁市城东区西宁经济技术开发区民和路33号。法定代表人：文向怀，执行董事。委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。上诉人青海天誉汇新能源开发有限公司（以下简称天誉汇公司）因与被上诉人青海中小企业创业发展有限责任公司（以下简称中小企创业发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天誉汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中小企创业发展公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由中小企创业发展公司承担。事实和理由：第一，一审判决认定2017年8月4日合同期满后，双方未签订书面租赁合同，但天誉汇公司一直占有租赁的房屋，并未腾退，属事实认定错误。双方约定的租期于2017年8月4日届满，故租赁合同于2017年8月4日终止。此后双方并未续签合同，也无续租的意思表示，双方权利义务就此终止。第二，天誉汇公司已退还案涉厂房，但因拖欠租金，中小企创业发展公司行使留置权，将厂房内的设备扣押，致使天誉汇公司无法完全履行退房义务。在此期间，天誉汇公司仅派员看守厂房内的设备仪器，并未占有使用设备仪器所在的厂房。故一审判决认定2017年8月4日后双方形成不定期租赁关系，进而判决天誉汇公司承担留置期间的租金，有悖于法律规定。另，双方约定合同到期后，天誉汇公司应按合同截止时间将房屋交还，逾期任何滞留物均视为放弃，由中小企创业发展公司处置。2017年8月4日为合同终止日，中小企创业发展公司应行使收回房屋并处置滞留物的权利，并非要求天誉汇公司继续交纳租金。一审认定天誉汇公司承担2017年8月5日至2019年8月4日的租金有违双方约定也不符合事实。第三，依据租赁合同第六条第一款约定，如连续三年考核未达到相应经济指标，则自动退园。现天誉汇公司连续三年未达到相应经济指标，租赁合同终止的条件已经成就，合同自动终止，无需向出租人通知解除合同。第四，一审法院判决天誉汇公司承担违约金无事实及法律依据。案涉租赁合同并未约定天誉汇公司逾期支付租金应承担违约金。依据相关法律规定，违约金的承担前提是有书面约定或给守约方造成直接经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，天誉汇公司已经承诺支付2017年8月4日以前的租金，属于继续履行合同，则不应再赔偿任何损失。况且案涉租赁合同于2017年8月4日终止后，双方未再续签合同，更未约定违约金。根据租赁合同第三条约定，天誉汇公司逾期交纳租金，每逾期一日，中小企创业发展公司有权按年租金的5‰加收滞纳金，但逾期超过十五日后，中小企创业发展公司没有继续计收滞纳金的权利，而是享有终止合同并收回房屋的权利。且滞纳金并不等同于违约金，因此一审计算违约金错误。最后，一审未认定合同解除的时间，天誉汇公司认为合同解除的时间是2017年8月27日。而解除权属于形成权，受一年除斥期间的限制，超过期限行使不应得到支持。中小企创业发展公司辩称，第一，关于天誉汇公司主张的双方约定如该公司连续三年未达相应经济指标，应自动退园。此处自动退园并非解除合同，而是天誉汇公司不再享受园区内相关优惠政策。根据该条约定，天誉汇公司应在入园后，积极组织生产以达到享受园区优惠政策的条件，但天誉汇公司从未提及其经营状况。故天誉汇公司依据该条约定主张合同解除条件成就错误。且案涉房屋一直由天誉汇公司占有使用，其应按合同约定支付租金，而不能依据退园约定拒付租金。第二，双方之间的合同（2016年8月5日至2017年8月4日）到期至今，天誉汇公司既不续签合同也不腾退房屋，而是持续派员看守其设备，并未交还钥匙。中小企创业发展公司无法强行处分屋内财产，若强行处置则可能引发其他纠纷，导致其公司既不能自行使用房屋，也不能出租收益。但鉴于中小企创业发展公司对此并未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系。另，在另案物业服务合同纠纷中，天誉汇公司认可物业费计算至2019年12月15日，即认可其一直占有使用案涉房屋的事实。综上，天誉汇公司主张双方之间的租赁合同于2017年8月27日解除，没有事实依据。第三，关于违约金，双方约定的每日按年租金5‰计收滞纳金即违约金标准过高，一审判决按月利率2%计算合情合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。中小企创业发展公司向一审法院起诉请求：1.解除《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）；2.判决天誉汇公司支付拖欠的租金共计729000元（截至2019年8月4日）及违约金218700元，合计947700元；3.判令天誉汇公司腾退××区北侧1350㎡的厂房；4.本案诉讼费由天誉汇公司负担。一审法院认定事实：2016年8月5日，中小企创业发展公司与天誉汇公司签定了《房屋租赁合同》，约定天誉汇公司租赁中小企创业发展公司××区北侧1350㎡的厂房，租期为一年，年租金为243000元。合同签订后，中小企创业发展公司依约交付房屋，但天誉汇公司未付房屋租金。2017年8月4日合同期满后，双方未续签书面租赁合同，但天誉汇公司一直占有租赁的房屋，并未腾退。一审法院认为，中小企创业发展公司与天誉汇公司签订的2016年8月5日至2017年8月4日的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。合同期满后，天誉汇公司继续占用租赁的厂房至今，应当认定双方形成不定期租赁关系。天誉汇公司至今不予支付租金，已构成违约。为此，中小企创业发展公司要求解除租赁合同的主张，予以支持；要求天誉汇公司支付拖欠的租金729000元的主张，因天誉汇公司从2016年8月6日至2017年8月4日合同期内的租金243000元及此后至2019年8月4日不定期租赁期间的租金486000元，合计729000元均未支付，亦予支持；要求天誉汇公司支付违约金218700元的主张，因双方约定的违约金过高，应当从2017年8月5日起以之前拖欠租金243000元为基准按月利率2%计算至2019年8月4日即243000元×2%×24个月=116640元，从2018年8月5日起以2017年8月5日至2018年8月4日期间拖欠的租金243000元为基准按月利率2%计算至2019年8月4日即243000元×2%×12个月=58320元，合计为174960元较为合理；要求天誉汇公司腾退所租赁厂房的主张，天誉汇公司表示同意，予以支持。天誉汇公司反驳认为合同期满后因中小企创业发展公司限制搬迁，造成案涉厂房至今未退还，此期间的租金不应支付的主张，因不能提交未退还租赁物的责任在于中小企创业发展公司的相应证据，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中小企创业发展公司与天誉汇公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、天誉汇公司于判决生效后十日内支付中小企创业发展公司房屋租金729000元及违约金174960元；三、天誉汇公司于判决生效后二十日内腾退××区北侧1350㎡的厂房；四、驳回中小企创业发展公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6639元，由天誉汇公司负担，与上述款项一并支付中小企创业发展公司。二审中，中小企创业发展公司提交（2019）青0102民初4788号民事调解书（复印件），欲证明天誉汇公司认可物业费计至2019年12月15日，即认可其在2017年8月4日之后一直占有使用案涉房屋。天誉汇公司质证认可该调解书的合法性和真实性，但认为调解系自愿给付行为，天誉汇公司自愿给付物业费不能证明其与中小企创业发展公司之间形成不定期租赁合同关系的案件事实。本院认为，天誉汇公司对该调解书的合法性、真实性不持异议，依法予以确认；但当事人为达成调解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，故天誉汇公司的质证意见成立，该份调解书不能证明天誉汇公司认可其自2017年8月4日以后一直占有使用案涉房屋的事实。二审中，除天誉汇公司对一审认定的2017年8月4日合同期满后其公司一直占有租赁房屋的事实有异议以外，双方对一审查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，予以确认。二审中，天誉汇公司陈述，2017年8月4日以后其公司仍持有案涉厂房的钥匙，且双方并未履行物业交割、物品清点等腾退手续。对2017年8月4日以后，天誉汇公司的设备仍存放于案涉厂房内并由天誉汇公司派员看守的事实，天誉汇公司也不持异议。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，天誉汇公司与中小企创业发展公司之间的最后一份《房屋租赁合同》约定的租赁期间于2017年8月4日届满。此后，天誉汇公司仍使用案涉租赁厂房放置机械设备并派员看守，且未交还厂房钥匙。对此，天誉汇公司主张2017年8月4日以后其公司未再生产，且因欠付租金，其公司要求撤场时遭到中小企创业发展公司阻挠并扣留机械设备，故上述占有状态并不等同于使用租赁厂房。本院认为，对天誉汇公司要求撤场、遭受阻挠、被扣设备的事实主张，中小企创业发展公司不予认可，而天誉汇公司又未提供证据加以证明，不予认定。天誉汇公司于租期届满后占有租赁厂房用于放置机械设备，其是否生产经营并不影响占有使用的事实，而中小企创业发展公司也未提出异议，符合前述法律规定的情形，故双方之间的《房屋租赁合同》（2016年8月5日-2017年8月4日）继续有效，租期为不定期。天誉汇公司主张双方之间的租赁合同于2017年8月4日期满终止的意见，有违案件事实及法律规定，不能成立。又，天誉汇公司依据双方之间《房屋租赁合同》关于“合同到期后，乙方（天誉汇公司）应按合同截止时间将房屋交还甲方（中小企创业发展公司），逾期任何滞留物均视为放弃，由甲方处置，乙方决无异议”的约定，主张2017年8月4日以后租赁厂房中的机械设备已归中小企创业发展公司所有，故放置机械设备并不属于天誉汇公司占有厂房，更不涉及腾退问题。本院认为，从天誉汇公司持续派员看守机械设备且控制厂房钥匙的事实可见，天誉汇公司在租赁期限届满后，既未交还厂房，还对厂房内的机械设备积极行使权利。中小企创业发展公司主张其在此种情况下不能处置厂房内设备，若强行处置恐引发其他纠纷的意见符合实际和常理，予以采纳。再，天誉汇公司根据《房屋租赁合同》第三条的约定，主张其逾期支付租金时，中小企创业发展公司按日5‰收取滞纳金，逾期十五日则有权终止合同，故双方合同已于2017年4月2日解除。本院认为，暂且不论天誉汇公司该项主张与其自持“案涉合同于2017年8月4日期满终止”的观点相悖，仅从约定本身分析，该条约定在天誉汇公司未按约定的期限支付租金时，赋予中小企创业发展公司解除合同的权利，并非苛以中小企创业发展公司应当履行的义务，中小企创业发展公司对是否行使上述合同权利具有选择权。本案中，中小企创业发展公司显然并未选择行使上述合同解除权，而是选择接受天誉汇公司继续占有使用租赁厂房，并向其主张租金，而该选择并不违反合同约定或法律规定。反而天誉汇公司主张中小企创业发展公司受该条约定的约束而应当解除合同且只能计收逾期十五日内的滞纳金，系对合同约定的曲解，不能成立。最后，天誉汇公司提出因其连续三年考核未达经济指标，已经按合同约定自动退园，即合同已经自动终止。本院认为，该条款关于“连续三年考核不达标则自动退园”的约定设置于《房屋租赁合同》第六条“合同的终止和解除”项下，确实属于合同终止的约定情形，但此处“退园”系对承租方提出的要求，即天誉汇公司在连续三年考核不达标的情况下应当退园，合同终止，其退园义务当然包含腾退租赁厂房的内容。天誉汇公司在租期届满后仍然占有使用厂房两年之久，即使其经营确实三年未达标，也是其自身未履行退园义务，现其公司以此条约定为依据拒付租金，既是对合同约定的曲解，也有悖于诚信原则。综上，一审判决认定双方之间于2017年8月4日之后形成不定期租赁关系正确。基于天誉汇公司欠付2016年8月5日之后的租金之事实，一审判决对中小企创业发展公司主张的2016年8月5日至2019年8月4日的租金共计729000元予以支持，有充足的事实和法律依据，应予维持。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，中小企创业发展公司享有解除合同的权利，一审判决对此诉求予以支持并判令天誉汇公司限期腾退厂房，亦无不当。第二，根据合同约定，“租金于签订合同之日起7日内足额交清，逾期不交，甲方（中小企创业发展公司）除按规定收取租金外，每逾期一天，按年租金的5‰加收滞纳金。”该条款是对天誉汇公司不按期支付租金后应承担责任的约定，中小企创业发展公司以该条约定为依据要求天誉汇公司承担违约金，应予支持。天誉汇公司提出在其逾期交付租金15日后，中小企创业发展公司应当终止合同，终止合同后，天誉汇公司无须按照约定支付滞纳金。如前所述，中小企创业发展公司并未行使合同解除权，在此情况下，该条约定并不能免除天誉汇公司逾期交纳租金的违约责任。关于违约金的计付标准，鉴于天誉汇公司承担支付拖欠租金的责任以后已经可以弥补中小企创业发展公司的实际损失，一审法院按年利率24%确定过高，参照中国人民银行同期贷款利率确定为年利率4.75%较为妥当。据此计算，2017年8月5日起以之前拖欠租金243000元为基数按年利率4.75%计算至2019年8月4日为243000元×4.75%×2年=23085元；从2018年8月5日起以2017年8月5日至2018年8月4日期间拖欠的租金243000元为基数按年利率4.75%计算至2019年8月4日为243000元×4.75%×1年=11542.5元，合计为34627.5元。综上，天誉汇公司的部分上诉理由成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4789号民事判决第一、三、四项，即“一、青海中小企业创业发展有限责任公司与青海天誉汇新能源开发有限公司签订的《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》予以解除；三、青海天誉汇新能源开发有限公司于判决生效后二十日内腾退××区北侧1350㎡的厂房；四、驳回青海中小企业创业发展有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4789号民事判决第二项为青海天誉汇新能源开发有限公司于判决生效后十日内支付青海中小企业创业发展有限责任公司房屋租金729000元及违约金34627.5元。一审案件受理费6639元，由青海天誉汇新能源开发有限公司负担5608元，由青海中小企业创业发展有限责任公司负担1031元；二审案件受理费13278元，由青海天誉汇新能源开发有限公司负担11217元，由青海中小企业创业发展有限责任公司负担2061元。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年六月二十八日（法官助理 岳文伟书记员 冶秀花 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；