上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2894号上诉人（原审原告）：搜候（上海）投资有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢558室。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京融通汇佳科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里一区8号楼（成了未来孵化器2322号）。法定代表人：张岚，总经理。委托诉讼代理人：李梅，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：金亮，上海东座律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐友瑞，女，1986年6月5日出生，汉族，户籍地河南省固始县。上诉人搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候公司）与被上诉人北京融通汇佳科技有限公司（以下简称融通公司）、徐友瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人搜候公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，改判：1.融通公司向搜候公司支付自2018年8月1日至2018年10月31日的应付未付租金或者房屋使用费及物业管理费192,099.42元以及延迟支付上述租金和物业管理费的滞纳金91，631.42元(自2018年7月25日暂计至2019年1月31日,最终计算至实际清偿之日)；2.融通公司向搜候公司支付相当于保证金金额的违约金192,099.42元；3.徐友瑞对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：一、双方签订合同的解除时间应为2018年10月31日。被上诉人没有单方解除权，被上诉人方工作人员王某2虽未在微信上拒绝提前解除的请求，亦未明确同意解除合同，且其并不具有解除合同的权限，故一审认定双方在2018年7月30日已经合意解除合同不符事实。二、被上诉人在仅租赁了9个月后就无故拖欠上诉人的房租及物业管理费,且在未按照合同约定办理解除、交接手续及履行相应义务的情况下,擅自逃租并遗留了大量物品在上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）内,导致涉案房屋一直处于空置状态,给上诉人造成了巨大损失，严重损害了上诉人的预期利益,一审法院关于仅没收保证金就足以弥补上诉人损失的认定属于事实认定错误及法律适用错误，在合同尚未解除的情况下，被上诉人应支付截止到10月31日的租金、使用费及滞纳金。被上诉人融通公司辩称，不同意搜候公司的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于合同解除时间，双方应系在2018年7月30日协商一致解除，双方微信沟通合同解除的人员均为合同事宜负责人，足以代表各方意思表示，上诉人主张工作人员王某2没有授权系其内部管理问题，不应由被上诉人承担风险；关于使用费，2018年8月7日之后被上诉人不再实际控制房屋了，上诉人可以收回房屋，不应再行收取；关于违约金和保证金，系上诉人重复主张，保证金已经足以弥补对方的损失，对方应提供相应证据证明其要求逾期支付违约金的主张；2018年8月-10月的损失系因对方未及时止损产生，应由对方承担。被上诉人徐友瑞未作答辩。搜候公司的一审诉讼请求：1.确认搜候公司与融通公司、徐友瑞签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年10月31日解除；2.判令融通公司支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金及物业费192,099.42元以及迟延支付上述租金及物业费的滞纳金，其中，以2018年8月租金及物业费64,033.14元为本金，自2018年7月25日起算，以2018年9月租金及物业费64,033.14元为本金，自2018年8月25日起算，以2018年10月租金及物业费64,033.14元为本金，自2018年9月25日起算，均算至实际付清之日止，按每日千分之三标准计算；3.判令融通公司已支付的租金及物业费保证金192,099.42元归搜候公司所有；4.判令融通公司支付违约金192,099.42元；5.判令徐友瑞对融通公司上述义务承担连带保证责任。一审法院认定事实：搜候公司系涉案房屋的权利人。2017年11月6日，搜候公司（出租方，甲方）与徐友瑞（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋，租赁面积为376.06平方米出租给乙方，租赁期自2017年11月6日起至2019年11月5日止；在租赁期内，日租金为4.58元/日/平方米，而增值税为0.23元/日/平方米，月租金为52,388.29元，而增值税为2,619.41元，本合同项下的租金未包含增值税，管理费为22.86元/公历月/平方米，而增值税税率为6%，本合同项下的管理费未包含增值税；保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和192,099.42元，乙方应于签署日起五个工作日内向甲方支付租金保证金165,023.10元，并向管理公司支付管理费保证金27,076.32元；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额55,007.70元，首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税9,025.44元;除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它一切在本合同项下应当支付的款项;若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下,乙方应按应付未付款项金额每日千分之三的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金，滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算;乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索），在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在该等情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，并向甲方支付相当于保证金金额之违约金，同时，甲方有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该权利的标志；甲方有权在租期届满日或提前解除日或其后的任何时间进入并收回该房屋，而乙方届时放置于该房屋内的一切物品将被视为放弃物，甲方有权自由处置乙方遗弃物（包括但不限于以甲方自行录像拍照、公证或邀请第三方见证的方式将乙方遗弃物转移至其它地点存放、出售或转让）、向乙方就乙方遗弃物收取仓储费用、及将乙方遗弃物处置所得用于偿付乙方应付之款项（包括但不限于甲方为处置乙方遗弃物而产生的一切费用），届时甲方亦有权选择保留该房屋内的乙方遗弃物，而甲方无须为此给予乙方任何补偿，乙方亦不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方遗弃物。租赁合同中载明搜候公司的联系人为王某2。2018年1月9日，搜候公司作为出租方与徐友瑞作为转让方、融通公司作为受让方共同签订《补充协议》，约定：各方同意自签署日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，而受让方成为租赁合同项下的合法承租方并承受转让方在租赁合同项下的全部权利义务，转让方不可撤销地承诺就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任；转让方于租赁合同项下缴纳的保证金于签署日起自动转为受让方于租赁合同及本补充协议项下向出租方及管理公司缴纳保证金；除本补充协议所涉及的租赁合同的变更外，租赁合同中的其它条款及约定均保持不变并在租赁合同的租赁期内持续有效。一审审理中，徐友瑞陈述，由其在补充协议上加盖了融通公司的公章。徐友瑞向搜候公司支付保证金165,023.10元及预付2017年11月6日至2017年12月5日的首月租金55,007.70元。此后，融通公司向搜候公司支付了涉案房屋的租金及物业管理费至2018年7月31日。一审审理中，双方均确认搜候公司收到租金及物业管理费保证金192,099.42元。徐友瑞提供融通公司人员王某1与搜候公司的联系人员王某2的微信聊天记录，其中，截屏时间为2018年7月30日的微信聊天记录中，王某1提到“你好，我们那房子还是不能租了，下个月房租付不了款了”，王某2回复“这个和电话内说的情况一样，你们公司要承担违约责任的”，王某1问到“押金不退再交三个月违约金？”，王某2回复“嗯对的”，王某1提到“我们现在先把房子交给你吧，现在下个月房租交不上了”，王某2回复“钥匙给叶某吧”，王某1提到“好，去物业交吗，我安排人过去”；截屏时间为2018年8月7日的微信聊天记录中，王某2问到“那你们现在的租约怎么办”，王某1回复“我们现在业务停了，之前不是说交房嘛，你们看看能不能租出去”，王某2提到“单元我会安排人带看，但是你们确认要不租，是需要承担违约责任的”。2018年10月26日，搜候公司向融通公司所在涉案房屋地址以及北京联系地址，发送《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，称因融通公司自2018年8月起拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用及相应的滞纳金，双方的租赁合同于2018年10月31日提前解除。北京联系地址未妥投被退回。审理中，搜候公司陈述因超过一年，无法从网上查询到涉案房屋地址的送达情况，融通公司、徐友瑞则表示没有收到上述函件。一审审理中，搜候公司陈述，2018年9月发现涉案房屋内无人办公，便发出催款函，此后发送的解除函被退回后，因涉案房屋没转租出去，搜候公司未再进入涉案房屋查看。一审另查明，2017年9月29日，融通公司成立，法定代表人为徐友瑞，2018年9月11日，法定代表人变更为张岚。一审法院认为，搜候公司与徐友瑞签订的《房屋租赁合同》，以及与徐友瑞、融通公司就上述租赁合同签订的《补充协议》，系当事人各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。关于租赁合同及补充协议的解除时间，根据融通公司人员王某1与王某2的微信聊天内容和租赁合同中载明搜候公司的联系人员为王某2，可以认定，微信聊天所涉王某2应为搜候公司的联系人员，从截屏时间为2018年7月30日的微信聊天记录来看，融通公司至少在该日以前，就向搜候公司的联系人员王某2明确提出过不再继续承租涉案房屋和无法支付下个月房租，而王某2回复时对此并未提出异议，仅表达了融通公司要承担违约责任，即押金不退再交三个月违约金，且在融通公司人员进一步提到先把涉案房屋交还搜候公司时，王某2回复“钥匙交给叶某吧”。据此，融通公司已明确表示不履行主要债务而要求提前退租，其虽不享有合同解除权，但是，上述微信聊天内容，应视为搜候公司已认可提前解除双方租赁合同，只是并未放弃追究融通公司违约责任的权利。上述微信聊天记录虽已删除无法判断具体形成时间，但鉴于对该记录的截屏时间为2018年7月30日，一审法院认定搜候公司与融通公司至少于该日以前已经协商一致解除合同，为此，确认租赁合同及补充协议于2018年7月30日解除。关于解除后的法律后果，1.关于搜候公司要求融通公司支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金及物业管理费和欠付上述租金及物业管理费而产生的滞纳金。双方的租赁关系已于2018年7月30日解除，合同解除后，融通公司已无权继续占有使用涉案房屋，徐友瑞虽辩称融通公司、徐友瑞的委托人员已于2018年7月24日将钥匙归还搜候公司并办理交接手续，却未有相应证据证明，故一审法院不予采纳。然而，从截屏时间为2018年8月7日的微信聊天记录来看，搜候公司的联系人员王某2问到融通公司的租约怎么办时，融通公司人员王某1回复“现在业务停了，之前不是说交房嘛，你们看看能不能租出去”，王某2回复“单元我会安排人带看，但是你们确认要不租，是需要承担违约责任的”，该记录与截屏时间为2018年7月30日的微信聊天记录因已删除无法确认形成时间，但根据该记录的截屏时间以及结合双方对话的语境和语义，可以确定的是，至少在截屏当日2018年8月7日，融通公司已不再实际控制涉案房屋，而搜候公司也提出会安排人带看涉案房屋，即着手另行出租涉案房屋，只是仍要追究融通公司的违约责任。据此，在双方已经合意提前解约而融通公司也不存在妨碍搜候公司收回涉案房屋的情况下，搜候公司完全可于2018年8月7日之后自行收回控制涉案房屋以减少损失。相反，搜候公司怠于行使相应权利，在明知融通公司已无履约意思表示且其同意提前解除租赁合同的情况下，于2018年9月还以发现涉案房屋内无人办公为由，发送催款函要求融通公司缴纳欠付租金，直至2018年10月26日才发送解除函，但未收回涉案房屋。虽然搜候公司主张，因融通公司遗留大量物品在涉案房屋故而房屋仍在空关，但其一，搜候公司并未就融通公司在租赁房屋遗留大量物品提供相应证据；其二，即便有证据证明留有物品，根据租赁合同的相关约定，合同提前解除后，搜候公司享有自行收回涉案房屋并自行处置遗留物品的权利。为此，搜候公司因其没有及时收房而产生的占用费损失，属于本可避免而自行扩大的损失，应由搜候公司自行负担。鉴于融通公司已将租金及物业管理费付至2018年7月31日，故一审法院认定融通公司应按合同约定的月租金及物业管理费标准，向搜候公司支付2018年8月1日至2018年8月7日期间的房屋占有使用费14,736.39元。融通公司另辩称，其未实际经营和使用涉案房屋，而是从原股东徐友瑞处接手公司，作为现有公司，不应承担原股东的债务。一审法院认为，融通公司系补充协议的受让方，承接徐友瑞在租赁合同项下的权利义务，该公司在补充协议上加盖公章，且实际向搜候公司支付了涉案房屋租金及物业管理费，至于其法定代表人变更，属于公司内部事项，并不妨碍融通公司为涉案房屋的承租方。据此，搜候公司该辩称意见，一审法院不予采纳。另外，基于搜候公司与融通公司于2018年7月30日合意解除租赁关系，故搜候公司主张欠付2018年8月至10月租金及物业管理费而产生的滞纳金，也缺乏事实和法律依据，不予支持。2.补充协议约定，徐友瑞缴纳的保证金自动转为融通公司缴纳的保证金，且搜候公司、徐友瑞、融通公司均确认搜候公司收到保证金192,099.42元，没收保证金是针对融通公司提前退租导致的解约之违约行为，且符合租赁合同之约定，本案系因融通公司违约导致租约提前终止，故搜候公司要求没收融通公司已缴纳的保证金192,099.42元，予以支持。3.关于搜候公司主张相当于保证金金额的违约金，一审法院认为，如前分析，搜候公司在与融通公司已经协商提前解约、完全可以收回涉案房屋的情况下，其完全可以采取积极的措施，通过追究违约责任的方式来防止自己损失的扩大，却怠于收回涉案房屋，由此产生的相应损失和风险，搜候公司应自负其责，且现有证据无法证明没收保证金尚不足以弥补搜候公司的损失，而违约金和没收保证金的主张性质同一，如再支持违约金，将导致双方利益失衡，搜候公司的该项诉讼请求，不予支持。关于搜候公司要求徐友瑞对融通公司上述义务承担连带保证责任，徐友瑞原为涉案房屋的承租方，后搜候公司与融通公司、徐友瑞签订补充协议，约定由融通公司受让徐友瑞在租赁合同项下的全部权利义务，徐友瑞不可撤销地承诺就融通公司履行租赁合同向搜候公司承担连带保证责任，徐友瑞对此也无异议，故搜候公司要求徐友瑞对融通公司的上述义务承担连带保证责任，符合约定，于法不悖，应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》之第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款之规定，于2019年12月30日作出判决如下：一、搜候（上海）投资有限公司与徐友瑞就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》以及搜候（上海）投资有限公司与北京融通汇佳科技有限公司、徐友瑞签订的《补充协议》于2018年10月31日解除；二、北京融通汇佳科技有限公司应于判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付2018年8月1日至2018年8月7日期间的房屋占有使用费14,736.39元；三、北京融通汇佳科技有限公司已缴的租金和物业管理费保证金192,099.42元，归搜候（上海）投资有限公司所有；四、徐友瑞对北京融通汇佳科技有限公司的上述第二、三项付款义务承担连带保证责任；五、驳回搜候（上海）投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费9,562.98元，由搜候（上海）投资有限公司负担6,130.79元，北京融通汇佳科技有限公司、徐友瑞负担3,432.19元。二审中，上诉人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方均确认一审判决主文第一项关于合同解除时间的表述系笔误，应为“2018年7月30日”。据此，上诉人明确表示对于一审判决认定的合同解除时间亦提出上诉，要求确认合同解除时间为2018年10月31日。被上诉人融通公司则认为该合同解除时间为2018年7月30日。二审中，被上诉人融通公司向本院表示，其自愿按一个月租金标准支付上诉人违约损失人民币52,388.29元。本院认为，本案二审争议焦点在于：1.租赁合同的解除时间；2.融通公司应付的房屋占有使用费及管理费的期间；3.除保证金被没收之外，融通应否承担其他违约责任。关于租赁合同的解除时间。根据融通公司与搜候公司相关工作人员的微信聊天记录显示，2018年7月30日之前，双方已就融通公司提出的提前解约事宜进行过沟通；且2018年7月30日的微信截屏记录显示，融通公司再次提出提前解约并明确表示无法再支付下个月房租时，搜候公司对此并未提出异议，仅告知融通公司应就此承担合同约定的违约责任；在融通公司要求交还房屋时，搜候公司亦告知了具体的交接人员。据此，一审法院认定双方至少在2018年7月30日之前已就提前解除租赁合同协商一致，并据此认定涉案租赁合同及补充协议于该日解除，并无不当，本院予以认同。搜候公司虽然在2018年10月又先后发函，催讨租金及告知解约，但结合双方工作人员2018年8月7日截屏的微信往来记录，至少在该时，搜候公司已同意安排人员带看房屋另行出租，故搜候公司在10月再以融通公司未支付2018年8月起的租金及管理费为由进行催讨，并以此为由行使合同解除权，显然有违诚实信用原则。故搜候公司要求确认合同解除时间为2018年10月31日，与本案事实不符，本院不予采纳。关于融通公司应付的房屋占有使用费及管理费的期间。如上所述，结合双方2018年7月30日及8月7日的两次微信往来截屏记录，至少在2018年8月7日，搜候公司已同意安排人员带看房屋另行出租，融通公司也已不再实际控制涉案房屋，故一审据此认定搜候公司完全可以在2018年8月7日后及时收回房屋以减少损失扩大，本院予以认同。鉴于融通公司的租金及管理费已付至2018年7月31日，故一审判决融通公司还需向搜候公司支付2018年8月1日起至2018年8月7日止按合同约定标准计算的房屋占有使用费及管理费共计14,736.39元，符合双方约定，本院予以认同。一审判决在主文表述中遗漏“管理费”项目，但数额计算正确，故本院依法予以更正。搜候公司虽主张融通公司有大量遗留物品在涉案房屋，但根据双方租赁合同约定，合同提前解除后，搜候公司有权自行收回房屋并处置遗留物品，故搜候公司上诉要求融通公司支付截止于2018年10月31日的房屋使用费、管理费，以及相应的迟延支付的滞纳金，本院不予支持。关于融通公司所应承担的违约责任。本案系融通公司提前解约构成根本违约，融通公司理应就此向搜候公司承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，提前解约的情况下，融通公司作为违约方其已付保证金将被没收，并再需支付相当于保证金金额的违约金。现搜候公司要求没收保证金，一审法院对此予以支持，并无不当。至于融通公司是否还应承担相当于保证金金额的违约金，一审法院结合已没收的保证金之数额、搜候公司未及时收回房屋止损等本案实际情况调整违约金的数额以保证金为限，即除保证金被没收外融通公司无需再承担其他违约责任，尚属合理。搜候公司要求融通公司在已付保证金被没收的情况下再支付相当于保证金数额之违约金，本院不予支持。现融通公司在二审中自愿在保证金被没收的情况下，再支付搜候公司违约金52,388.29元，本院依法予以准许。综上，一审法院判决结果正确，但主文表述有误，本院依法予以更正。上诉人搜候公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13488号民事判决第三、五项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13488号民事判决第一、二、四项；三、确认搜候（上海）投资有限公司与徐友瑞就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》以及搜候（上海）投资有限公司与北京融通汇佳科技有限公司、徐友瑞签订的《补充协议》于2018年7月30日解除；四、北京融通汇佳科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付2018年8月1日至2018年8月7日期间的房屋占有使用费及管理费共计人民币14,736.39元；五、徐友瑞对北京融通汇佳科技有限公司上述第四项及原审判决第三项确定的义务承担连带保证责任；六、北京融通汇佳科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付违约损失人民币52,388.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费9,562.98元，由搜候（上海）投资有限公司负担6,130.79元，北京融通汇佳科技有限公司、徐友瑞负担3,432.19元。二审案件受理费人民币8,216.4元，由上诉人搜候（上海）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年六月五日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……