天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1915号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐璆，男，1974年6月26日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：郭文倩，天津张盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡晓珍，女，1971年4月11日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郭文倩，天津张盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市美震房地产开发有限公司，住所地天津市河东区新开路与华捷道交口南侧琛赢大厦15层A区。法定代表人：田慧敏，董事长。委托诉讼代理人：戴森，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙君，女，该公司职员。上诉人徐璆、胡晓珍因与被上诉人天津市美震房地产开发有限公司（以下简称美震公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐璆、胡晓珍上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，发回重审或改判徐璆、胡晓珍不支付租金9205元，美震公司为徐璆、胡晓珍提供适租条件的不动产，退还租金60000元；2．一、二审诉讼费用由美震公司负担。事实及理由：一审法院未对不动产涉及纠纷导致徐璆、胡晓珍未能使用不动产等事实予以查清。涉案不动产自交付至徐璆、胡晓珍之日起，因与美震公司就涉案不动产有纠纷的第三人多次阻挠，徐璆、胡晓珍一直不能对涉诉不动产进行使用、收益，期间徐璆、胡晓珍多次报警。徐璆、胡晓珍在一审申请法院调取有关涉案不动产2018年至2019年存在纠纷的报警出警记录，一审法院未调取，告知徐璆、胡晓珍仅有一次出警记录，与事实情况不符。二、一审未依法将涉及本案关键事实的占有使用涉案不动产的第三方追加为第三人，属于程序错误。三、美震公司作为涉案不动产的出租人应履行担保租赁物无瑕疵的义务，应向徐璆、胡晓珍交付适租条件的不动产。美震公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。美震公司向一审法院起诉请求：1．徐璆支付租金60000元（2019年1月5日至2020年1月4日期间）；2．胡晓珍承担连带给付责任；3．诉讼费由徐璆、胡晓珍负担。徐璆、胡晓珍向一审法院反诉请求：1．美震公司提供适租条件的不动产；2．美震公司退还租金60000元（2018年1月5日至2019年1月4日期间）、履约保证金10000元，合计70000元；3．反诉费由美震公司负担。一审法院认定事实：涉案位于天津市河东区1.10.14-负101号不动产系美震公司所有。2017年5月31日，美震公司（出租人、甲方）与徐璆（承租人、乙方）就租赁上述不动产事宜签订《租赁合同》（编号：美震-裕阳-资产-1706-5），约定：“租赁用途：车库；期限自2018年1月5日至2023年1月4日，共计60个月。甲方应于乙方交付押金和第一期房租后五日内将上述房屋及附属设施交予乙方；年租金：60000元，每年支付一次，合同签订三日内支付2018年1月5日至2019年1月4日租金60000元，2018年12月5日前支付2019年1月5日至2020年1月4日租金60000元，2019年12月5日前支付2020年1月5日至2021年1月4日租金60000元，2020年12月5日前支付2021年1月5日至2022年1月4日租金60000元，2021年12月5日前支付2022年1月5日至2023年1月4日租金60000元；押金：10000元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应于本合同签订三日内将押金交付给甲方”。同日，美震公司（甲方）、徐璆（乙方）、胡晓珍（丙方）签订《担保合同》，约定：“丙方为乙方履行《租赁合同》提供无限连带保证责任；担保期限自《租赁合同》生效日期开始至《租赁合同》约定承租期满之日五年止；担保范围包括：主债权、利息、债务人应支付的违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（诉讼费、律师费等）”。上述合同签订后，徐璆按照约定向美震公司支付押金10000元、租金60000元（2018年1月5日至2019年1月4日期间）。2017年6月2日，美震公司向徐璆交付涉案不动产，徐璆在《交房确认书》中签字，确认涉案不动产水、电、门窗、消防设施齐全。另查明，庭审中美震公司、徐璆均认可涉案不动产自2019年3月1日起被案外人占有使用的事实。一审法院认为，涉案租赁合同、担保合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金．．．．．．”；第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，涉案不动产于2019年3月1日起被案外人占有使用至今，依照上述法律规定，徐璆仅应向美震公司支付涉案不动产其占有使用期间的未付租金（即2019年1月5日至2019年3月1日，年租金60000元/365＊56日=9205元）。另，依照《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，胡晓珍应对上述徐璆欠付的租金承担连带给付责任。美震公司的部分诉讼请求，予以支持。徐璆、胡晓珍的辩解意见，不予采纳。关于徐璆要求美震公司提供适租条件不动产的反诉请求，因涉案不动产被案外人占有非美震公司所能控制，而本案不能一并解决相关物权纠纷，故如徐璆坚持要求继续履行涉案租赁合同，可以权利人身份另案向案外人主张权利。徐璆的该项反诉请求，不予支持。关于徐璆要求美震公司退还2018年1月5日至2019年1月4日期间已付租金60000元的反诉请求，因徐璆于2017年6月2日向美震公司出具《交房确认书》确认收房，故上述期间涉案不动产一直为徐璆占有使用，其应当支付相应租金。徐璆的该项反诉请求，不予支持。关于徐璆要求美震公司退还履约保证金10000元的反诉请求，因双方均未要求提前解除涉案租赁合同且徐璆尚欠付租金，故不符合退还押金的合同约定条件。徐璆的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定，判决：“一、徐璆应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市美震房地产开发有限公司支付2019年1月5日至2019年3月1日期间租金9205元；二、胡晓珍对上述第一项承担连带给付责任；三、驳回天津市美震房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐璆的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由美震公司负担1250元，徐璆、胡晓珍连带负担50元。反诉费775元，由徐璆负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《租赁合同》、《担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方当事人一审中均认可涉诉房屋于2019年3月1日起被案外人强占，故徐璆、胡晓珍应支付2019年3月1日前使用房屋的租金，一审法院对此认定事实清楚，应予维持。徐璆、胡晓珍上诉主张退还2018年1月5日至2019年1月4日房屋租金60000元及不支付2019年1月5日至2019年3月1日的租金9205元，根据徐璆、胡晓珍提交的证据及其一审期间申请法院到公安机关调取涉诉房屋2018年至2019年存在纠纷的出警记录，均不能证明2018年1月5日至2019年3月1日期间徐璆不能使用涉诉房屋进行经营，故徐璆、胡晓珍该项上诉请求，依据不足，不予支持。关于徐璆、胡晓珍要求美震公司提供适租条件的不动产的请求，因涉诉房屋被案外人强占，《租赁合同》已事实解除，徐璆、胡晓珍要求美震公司提供适租条件的不动产属于缔约新合同，不属于本案解决的问题，故对其该项上诉请求，不予支持。综上所述，徐璆、胡晓珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人徐璆、胡晓珍负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月三十日书记员  周晓琳