宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0211民初3559号原告：李宏君，男，1969年7月17日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：施周，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄景，浙江波宁律师事务所律师。被告：宁波合生创展房地产有限公司（统一社会信用代码：913302117960128660），住所地宁波市镇海区庄市街道兆龙路184号。法定代表人：夏雩川，该公司总经理。委托诉讼代理人：周海平，男，该公司员工。被告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司（统一社会信用代码：9133021167472059XQ），住所地宁波市镇海区庄市街道钟包路1号。主要负责人：胡保龙，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王海霞，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：张敬楠，女，该分公司员工。原告李宏君与被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生公司）、广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李宏君的委托诉讼代理人施周、被告合生公司的委托诉讼代理人周海平、被告康景公司的委托诉讼代理人王海霞、张敬楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏君向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告30000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告赔偿30000元；2.判令两被告支付鉴定费20000元。事实和理由：原告向合生公司购买了宁波市的联排别墅。该房屋交付后不断出现质量问题：进户门楼梯严重下沉，导致楼梯开裂；西面花园墙根处下沉严重，房屋向西面下沉，地面瓷砖断裂，连接西面花园墙根处室外的排污口沉降塌落导致排水排污不畅，出现污水倒灌现象。此外还存在一些其他的质量问题。被告康景公司是合生国际城的物业管理公司，原告多次向康景公司反映问题，希望得到解决，但均未果。被告康景公司还推诿说是被告合生公司的质量问题，说会联系合生公司维修，但均未实际维修。原告认为合生公司和康景公司互相推诿，原告问题一直未能得到解决，为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告合生公司答辩称，1.原告与被告合生公司之间形成商品房买卖合同关系，住宅质量保证书属于商品房买卖合同的附件，按照住宅质量保证书的约定和《建设工程质量管理条例》的规定，案涉房屋已过保修期，合生公司无需承担维修责任；2.司法鉴定意见书认定案涉房屋的倾斜率和沉降在合理范围内，原告擅自开挖景观水池是导致地面沉降的主要原因，故合生公司认为案涉房屋损坏是原告自身原因造成；3.司法鉴定意见书所列的入户停车位并非法院委托的司法鉴定范围，属于超范围鉴定，该部分修复费用应排除在鉴定结论之外。被告康景公司答辩称，1.康景公司收到原告报修后，积极安排维修人员到原告家维修，同时与合生公司就原告报修事宜进行了沟通和反馈，康景公司已尽到物业公司的维修管理义务，不应承担责任；2.其他答辩意见同合生公司一致。原告李宏君向本院提交了下列证据：1.房产证、土地使用权证复印件各1份，拟证明原告购买了案涉房屋的事实。两被告均无异议，本院予以认定。2.合生国际城售房信息网页打印件1份，拟证明合生公司系案涉房屋开发商，康景公司系案涉房屋物业管理公司的事实。两被告均无异议，本院予以认定。3.照片4页、光盘1个，拟证明案涉房屋的入户楼梯、排水沟等部位存在下沉、断裂、损坏的事实。两被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，质证称从该组证据看不出案涉房屋下沉、断裂，且不能证明是案涉房屋。本院认为该组证据与司法鉴定意见书能相互印证，故对该组证据予以认定。4.《合生国际城77幢04室存在的问题》、《关于77-4房屋质量问题情况说明》复印件各1份，拟证明原告曾就案涉房屋存在的质量问题向康景公司反映，康景公司承诺维修，但未实际维修的事实。两被告对该组证据的形式真实性无异议，质证称《合生国际城77幢04室存在的问题》系原告自己陈述，康景公司曾上门查看，认为排水沟有堵塞，经维修师傅疏通已不存在排水不畅问题。本院对该组证据的真实性予以认定。5.康景公司工作联系单复印件2份、合生公司回函复印件1份，拟证明两被告相互推诿，导致原告问题一直未能解决的事实。两被告对该组证据形式上的真实性无异议，质证称原告反映问题后，物业公司查看后经过疏通解决了问题，且已过保修期，应由原告自行维修。本院对该组证据的真实性予以认定。6.鉴定费发票，拟证明原告已预付鉴定费用20000元的事实。两被告对其真实性无异议，质证称案涉房屋损坏原因是原告擅自开挖景观池，司法鉴定意见书的鉴定超出了法院委托鉴定的范围。本院对该证据的真实性予以认定。据此，本院认定原告已预付鉴定费20000元。被告合生公司向本院提交了下列证据：1.房屋买卖合同1份，拟证明原告购房时与合生公司就房屋保修事宜达成一致的事实。被告康景公司无异议。原告认为该证据与本案无关，无实质内容。本院对该证据真实性予以认定。2.宁波市住宅质量保证书1份，拟证明案涉房屋维修质保期的事实。被告康景公司无异议。原告对其三性均有异议。本院认为该证据真实合法，故予以认定。3.房屋交付书1份，拟证明案涉房屋的交付时间和已过保修期的事实。被告康景公司无异议。原告对其真实性无异议，但质证称与本案无关。本院认为该证据真实合法，故予以认定。4.照片3页，拟证明原告装修时擅自改变房屋和楼梯结构，房屋质量问题是原告自己造成的事实。被告康景公司无异议。原告对其真实性不能确认，不能确认照片中的房屋是原告房屋。本院认为该组证据与司法鉴定意见书能相互印证，对该组证据的真实性予以认定。被告康景公司未向本院提交证据。本案审理过程中，依原告申请，本院依法委托宁波科集技术服务有限公司（以下简称科集公司）进行司法鉴定，委托内容为：1.对合生国际城77幢04室联排别墅的质量问题（进户门楼梯出现严重下沉，导致楼梯开裂，房屋西面花园墙根处下沉严重，房屋向西面下沉，地面瓷砖断裂，链接西面花园墙根处室外的排污口也沉降塌落导致排水排污不畅，出现污水倒灌现象等质量问题）造成的原因进行鉴定。2.如两被告与造成的原因存在因果关系，则对该别墅质量问题的修复方案及修复费用等事项进行鉴定。2020年4月30日，科集公司出具甬集鉴字[2020]18号司法鉴定意见书，载明：合生国际城77幢04室联排别墅入户梯沉降开裂原因是因为路面在荷载持续作用下地基土层的压缩量较大引起路面沉降是导致入户梯沉降开裂的主要原因，房屋西面花园墙根处下沉严重，地面瓷砖断裂，链接西面花园墙根处室外的排污口也沉降塌落原因为房屋西面花园开挖有景观水池，一定程度上会导致水池周围土体变形、流动，及地基土压缩引起地面沉降导致。卫生间污水倒灌现象原因为因地面沉降可能引起室外排污管性状发生改变所导致。花园修复费用为2254元，入户停车位修复费用为7590元，入户楼梯为3345元，PVC下水管为500元，地下室管道溢水补偿为1800元，垃圾清理600元、成品保护费800元、材料运输费及搬运费350元、家政500元，以上工程直接费共计17739元，管理费10%计1774元，修复费用总计19513元。合生公司对该司法鉴定意见书提出书面异议，科集公司于2020年6月18日出具《回复函》1份，载明：入户梯不属于主体结构，属于室外工程项目，其入户梯与主体的脱开原因为地面沉降引起；挖水池无围护设计，挖水池为导致散水开裂的主要原因，地面沉降为次要原因；室内卫生间污水倒灌的原因为地面沉降引起；垃圾清理、成品保护费、材料运输费及搬运费、家政包含整个工程；入户停车位修复费用现场查勘测量时双方签字认可，原因为地面沉降导致。对于司法鉴定意见书和回复函，本院组织双方质证。原告对鉴定意见书和回复函真实性无异议，质证称修复费用评估金额偏低，案涉房屋质量问题是合生公司造成的，西面花园散水开裂的主要原因是地面沉降，而非原告开挖景观水池，原告最多承担30%的比例。两被告对鉴定意见书和回复函真实性无异议，质证称鉴定意见书对成因分析是比较正确的，案涉房屋地面沉降是由于原告擅自开挖景观水池造成的，鉴定意见书应补充说明：入户楼梯开裂是由于原告对室外楼梯改动和违章装修导致荷载增加，楼梯结构受损，继而加速室外楼梯沉降，系导致楼梯开裂的主要原因。房屋西面花园墙根处下沉严重，地面瓷砖断裂，链接西面花园墙根处室外的排污口也沉降塌落原因需补充水池开挖或使用过程中的降水引起的沉降分析，原告在花园擅自违章开挖建造景观水池是导致地面沉降的直接原因。修复费用详表所列的入户停车位超出了法院委托的司法鉴定范围，应排除在鉴定范围之外，且修复费用过高，地下室管道溢水的补偿费用不应列入修复费用。本院认为，1.本次鉴定由本院依法组织，科集公司及其鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论也不存在明显依据不足或不能作为证据使用的情况，原告和两被告虽提出异议，但未提供证据予以推翻；2.本院委托鉴定的内容是案涉房屋质量问题的原因和修复费用。入户停车位破裂属于房屋质量问题，科集公司依照本院委托对入户停车位质量问题原因和修复费用进行鉴定，并未超出本院委托鉴定的范围。综上，本院对司法鉴定意见书和回复函予以认定。本院经审理认定事实如下：2008年12月30日，原告与被告合生公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告向合生公司购买位于宁波市的联排别墅，建筑面积为266.76平方米，总金额为233万元。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《宁波住宅质量保证书》载明：住宅自竣工交付之日起公司承担保修责任；屋面防水保修期8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；保温工程5年；地基基础和主体结构在设计文件规定的合理使用年限内承担保修。2009年12月20日，合生公司将案涉房屋交付原告。案涉房屋的物业管理公司为康景公司。原告入住案涉房屋后，曾多次向康景公司反映房屋质量问题。合生公司和康景公司曾对案涉房屋进行过一次维修。合生公司于2017年12月12日向康景公司出具回函1份，载明：关于A、B区台阶沉降问题，2010年合生公司同四川南充市第四建筑工程有限公司签订维修合同，由康景公司负责管理对A、B区台阶增加桩基后进行全面维修。根据原、被告提供的证据及原、被告的质辩意见，本院对双方的争议焦点审查确认如下：一、被告合生公司是否应承担维修责任？本院认为，案涉房屋的质量问题没有超出保修期。理由如下：首先，经司法鉴定，案涉房屋西面花园散水开裂的次要原因是地面沉降，入户梯沉降开裂、卫生间污水倒灌、入户停车位地面破裂均是地面沉降引起，不属于花园散水、入户楼梯、卫生间、入户停车位本身的质量问题，而地面沉降属于《宁波市住宅质量保证书》和《建设工程质量管理条例》规定的地基基础的质量问题，其保修期间在设计文件规定的合理使用年限内，故本院认为案涉房屋的质量问题没有超过保修期；其次，原告入住后曾多次向康景公司反映房屋质量问题，被告合生公司和康景公司亦曾组织人员予以维修，但未实际解决，据此亦可认定案涉房屋的质量问题没有超过保修期。法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，应当按照当事人的约定承担违约责任。原告与合生公司签订的《商品房买卖合同》约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。故本院认为合生公司应当对案涉房屋的质量问题承担维修责任。因被告合生公司拒绝维修，故本院认为合生公司应支付原告相应的维修费用和补偿费用。二、被告合生公司应支付的维修费用金额问题。本院认为，1.因入户楼梯沉降破裂、卫生间污水倒灌、入户停车位路面破裂的原因均是地面沉降，故本院认为入户停车位修复费用7590元、入户楼梯修复费用3345元、PVC下水管修复费用500元和地下室管道溢水补偿费用1800元应由合生公司承担；2.因花园散水开裂主要原因是原告擅自开挖景观水池，次要原因是地面沉降，故本院酌情认定合生公司应承担花园修复费用2254元的30%，计676元；3.因垃圾清理600元、成品保护费800元、材料运输费及搬运费350元、家政500元合计2250元包含整个工程，本院根据原告和合生公司应承担直接工程费的比例，酌定合生公司承担垃圾清理、成品保护费、材料运输费及搬运费、家政等费用合计2021元；4.因工程管理费按工程直接费的10%计算，故合生公司应承担工程管理费1593元。综上，本院认定合生公司应承担维修和补偿费用17525元。对于20000元鉴定费，本院认为应由原告和被告合生公司根据过错比例予以分担，本院酌定由被告合生公司承担14000元，原告自行负担6000元。三、被告康景公司是否应承担赔偿责任？本院认为，首先，原告主张的案涉房屋损坏问题属于房屋质量问题，不能证明是因为被告康景公司的责任造成；其次，原告向康景公司反映质量问题后，康景公司与合生公司进行了沟通和反馈，原告未能举证证明康景公司没有尽到物业服务的职责。故本院对原告要求被告康景公司承担赔偿责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告李宏君维修和补偿费用17525元、鉴定费14000元，合计31525元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告李宏君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告李宏君负担194元（已预交），被告宁波合生创展房地产有限公司负担331元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 谢朝宏二〇二〇年六月三十日代书记员 沈 娜