广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再196、206号抗诉机关：广东省人民检察院。196号案外人（申诉人）：严春香，女，1945年11月26日出生，汉族，身份证地址：广东省东源县半江镇积洞村委会中洞小组7号。委托诉讼代理人：孙富宝，广东竞方（紫金）律师事务所律师。206号案外人（申诉人）：张容，女，1984年1月25日出生，汉族，身份证地址：广东省佛山市顺德区北滘镇建设北路雄峰楼9座303号。委托诉讼代理人：孙富宝，广东竞方（紫金）律师事务所律师。被申诉人（一审原告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵飞、罗嘉宇，该公司职员。被申诉人（一审被告）：河源市振邦房地产有限公司。住所地:广东省河源市沿江西路碧水湾花园A17号（一卡）。法定代表人：郭建生。被申诉人（一审被告）河源市鸿大投资集团有限公司。住所地：广东省河源市沿江西路碧水湾花园A17号。法定代表人：郭建生。被申诉人（一审被告）：郭建生，男，1961年10月1日出生,汉族，住广东省东源县。现在广东省花都监狱服刑。被申诉人（一审被告）：胡惠英，女，1964年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。案外人严春香、张容因与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东公司）、河源市振邦房地产有限公司（以下简称振邦公司）、河源市鸿大投资集团有限公司（以下简称鸿大公司）、郭建生、胡惠英债权转让合同纠纷两案，不服本院（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决，向检察机关申诉，广东省人民检察院于2018年11月9日作出粤检民（行）监[2018]44000000244、44000000245号民事（行政）抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2019年2月13日作出（2019）粤民抗18号、19号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广州市人民检察院指派检察员崔秀丽、书记员陈美龄出庭。严春香、张容的委托诉讼代理人孙富宝，信达广东公司委托诉讼代理人赵飞、罗嘉宇到庭参加诉讼，振邦公司、鸿大公司、胡惠英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉（严春香案）认为，原审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。原审判决未查清案涉抵押物在签订抵押合同之前已经出售，商品房买受人支付了全部房款，并实际使用的事实，判决信达广东公司对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权存有不当。第一，严春香是善意买受人，且其签订购房合同在案涉房产被设立抵押之前，严春香对于案涉房产一直未办理产权登记至其名下不存在过错。根据根据(2015)河城法民一初字第1759号民事判决查明案件事实：2014年1月16日，严春香与振邦公司签订《鸿大城认购书》，约定：严春香购买振邦公司承建的鸿大城28栋房屋，房屋总价为4485537元。严春香当天支付购房款300万元，2014年6月19日，支付购房款150915元(其中购房款1485537元，维修基金23598元)。2014年1月17日，振邦公司将房屋交付给严春香使用至今。2014年1月21日，信达广东公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，随后才办理了抵押登记。严春香在付清房款并实际取得涉案房屋后，多次要求振邦公司为其办理房屋产权证，不能办理房屋产权证的原因是涉案房屋设立了抵押权，未能办理房屋过户登记手续的责任不能归咎于严春香。第二，对于商品房善意买受人的住房保障权的保护应当优先于抵押权。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从上述法条的规定可见，已经支付全部购房款的商品房买受人的权利优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权。可见，商品房买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权利受到优先保护，并不一定因为其未进行过户登记，属于普通债权，就不能优先于抵押权。其次，参照《2015年全国民事审判工作纪要》第39条“关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题”规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开放商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。该条确立的法律适用原则是，即使开发商将再建工程进行抵押后再出售房屋的，抵押权人请求行使抵押权，法院也不予支持，更何况本案是在签订了房屋买卖合同，并支付了大部分房款后，开发商才将房屋进行了抵押，本案中买受人的住房保障权应当优先于抵押权。第三，即使法院判处信达广东公司对案涉房产享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，其在执行环节也难以实现抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从上述法条可以看出，最高人民法院在实践中亦确立了对已经支付全部价款并实际占有、未办理过户登记手续但没有过错的房屋买受人的权利予以保护的原则，本案中严春香是善意买受人，其对于未办理房屋登记手续并没有过错，法院不得对案涉房产进行查封、冻结、扣押，信达广东公司的抵押权难以实现。严春香述称，同意抗诉意见。再审请求：1.撤销原审判决第三项；2.驳回信达广东公司对振邦公司名下位于河源市区××西××（××路东边××路南边）鸿大城第28栋房产抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。广东省人民检察院抗诉（张容案）认为，原审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。原审判决未查清案涉抵押物在签订抵押合同之前已经出售，商品房买受人支付了全部房款，并实际使用的事实，判决信达广东公司对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权存有不当。第一，张容是善意买受人，且其签订购房合同在案涉房产被设立抵押之前，张容对于案涉房产一直未办理产权登记至其名下不存在过错。根据根据(2016)粤1602民初151号民事判决查明案件事实：2013年12月19日，张容与振邦公司签订《商品房分期付款协议》，约定：张容购买振邦公司承建的鸿大城66栋房屋，张容当天支付购房款100万元，2014年1月2日，张容支付购房款300万元，2014年4月24日，张容支付购房款3644279元，2014年8月19日支付购房款115万元，2014年9月24日，张容与振邦公司签订了《鸿大城认购书》，将房屋价格调整为8794279元。同日，振邦公司将房屋交付给张容使用至今。2014年1月21日，信达广东公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，随后才办理了抵押登记。张容在付清房款并实际取得涉案房屋后，多次要求振邦公司为其办理房屋产权证，不能办理房屋产权证的原因是涉案房屋设立了抵押权，未能办理房屋过户登记手续的责任不能归咎于张容。第二，对于商品房善意买受人的住房保障权的保护应当优先于抵押权。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从上述法条的规定可见，已经支付全部购房款的商品房买受人的权利优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权。可见，商品房买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权利受到优先保护，并不一定因为其未进行过户登记，属于普通债权，就不能优先于抵押权。其次，参照《2015年全国民事审判工作纪要》第39条“关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题”规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开放商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。该条确立的法律适用原则是，即使开发商将再建工程进行抵押后再出售房屋的，抵押权人请求行使抵押权，法院也不予支持，更何况本案是在签订了房屋买卖合同，并支付了大部分房款后，开发商才将房屋进行了抵押，本案中买受人的住房保障权应当优先于抵押权。第三，即使法院判处信达广东公司对案涉房产享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，其在执行环节也难以实现抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从上述法条可以看出，最高人民法院在实践中亦确立了对已经支付全部价款并实际占有、未办理过户登记手续但没有过错的房屋买受人的权利予以保护的原则，本案中张容是善意买受人，其对于未办理房屋登记手续并没有过错，法院不得对案涉房产进行查封、冻结、扣押，信达广东公司的抵押权难以实现。张容述称，同意抗诉意见。再审请求：1.撤销原审判决第三项；2.驳回信达广东公司对振邦公司名下位于河源市区××西××（××路东边××路南边）鸿大城第66栋房产抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。信达广东公司辩称，1.原审认定信达广东公司对抵押物享有优先权受偿权正确；2.不动产以登记为公示效力，购房人与振邦公司并未办理预售备案登记；3.购房人张容提交相关证据证明在河源无房产，张容丈夫欧伟基在佛山有两套房产，涉案房屋是别墅价格高装修价格也高，不属生活必需品；4，即使购房人享有权利，该权利是物权或债权由法院认定。郭建生称，房地产公司的经营、签约等具体由伍刚总经理负责，严春香、张容是否支付货房款应以公司财务凭证为准。两套房屋应该是已销售，但因资金不足，伍刚向郭建生请示以在建房屋向银行抵押借款。振邦公司、鸿大公司、胡惠英未答辩。信达广东公司向本院起诉请求：1.判令鸿大公司偿还信达广东公司债权本金74725000元及违约金717360元(违约金以债权本金74725000元为基数，按照日万分之六暂计至2015年4月10日，实际计至债权清偿之日止)，合计75442360元。2.判令信达广东公司对振邦公司名下抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.振邦公司、郭建生对上述债务承担连带清偿责任；4.胡惠英在与郭建生共有财产范围内对上述债务承担连带清偿责任。本院原审查明，2014年1月21日，信达广东公司、鸿大集团及案外人立业公司签订《债权收购协议》(编号：信粤-A-2014-010)，约定将立业公司对鸿大集团的8417.5万元债权及从权利全部转让给信达广东公司，收购价款为7000万元，立业公司自权利转移日起对标的债权不再享有任何权利。各方确认，截至本协议签署日，债务人尚未偿还立业公司的到期债务8417.5万元。信达广东公司于2014年1月27日向立业公司支付了收购价款7000万元。2014年1月21日，信达广东公司与鸿大集团签署《债务重组合同》(编号：信粤-A-2014-011)，约定自信达广东公司向立业公司支付债权收购款项之日起，鸿大集团欠信达广东公司8417.5万元（下称“重组债务”）。该合同第1.1约定：债务重组宽限期为18个月，自信达广东公司支付收购款项之日起算。第1.2约定：债务人应于重组宽限期终止前共分六期足额支付8417.5万元，债务人每三个月偿还236.25万元，最后一期偿还7236.25万元。第2.4条约定：履约能力非实质性降低的保证和承诺。为保证本合同的履行，债务人不得实质性降低债务偿还履约能力，债务人作出如下不可撤销的承诺：…（4）合法、正常经营承诺。债务人承诺在本合同有效期间，合法、正常经营，不组织或参与非法集资等违法违规行为，不参与民间借贷等可能影响其偿债能力的行为。第3.1约定：债务人未能按照本合同第1条按时、足额支付任何一期款项，或违反本合同项下的其他义务或承诺，信达广东公司有权选择：…（2）宣布全部未到期重组债务立即到期，债务人应立即向信达广东公司清偿全部未偿还重组债务、违约金和本合同项下其他应付款项，违约金按全部应还未还金额日万分之六自债务人违约之日起计算。2014年1月21日，信达广东公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》(编号：信粤-A-201-011-01)，该抵押合同约定，为保障信达广东公司在《债务重组合同》（信粤-A-2014-011）、《债权收购协议》（信粤-A-2014-010）项下的债权的实现，振邦公司愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为被担保人（立业公司、鸿大集团）在主合同（《债务重组合同》、《债权收购协议》）项下的全部义务及责任设定抵押担保。合同约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下的位于河源市××西片区××路东边××路南边鸿大城21栋别墅(在建工程)，抵押担保的范围为《债务重组合同》、《债权收购协议》约定的主债务及因违反《债务重组合同》、《债权收购协议》而产生的其他应付款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本抵押合同项下的抵押物21栋别墅(在建工程)均已办理抵押登记。2014年1月21日，信达广东公司分别与振邦公司、郭建生签署《债务重组保证合同》(编号分别为：信粤-A-2014-01-02和信粤-A-2014-011-03)，保证合同约定，为保障信达广东公司在主合同（《债务重组合同》（信粤-A-2014-011）、《债权收购协议》（信粤-A-2014-010））项下的债权的实现，振邦公司、郭建生愿意按照本合同的约定提供连带责任保证。保证担保的范围为《债务重组合同》、《债权收购协议》约定的主债务及因违反《债务重组合同》、《债权收购协议》而产生的其他应付款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。《债务重组保证合同》（信粤-A-2014-011-03）附件二为胡惠英签署的财产共有人承诺，承诺：同意保证人(郭建生)为贵司(信达广东公司)重组债务提供连带保证责任，当贵司(信达广东公司)处置其共有财产时，其不提出任何异议。合同签订后，鸿大集团共有四期还款，分别是2014年4月25日还款2362500元、2014年7月24日还款2362500元、2014年10月27日还款2362500元、2015年1月27日还款2362500元，信达广东公司主张以上还款为归还本金。另查明，鸿大集团及振邦公司的实际控制人郭建生现已失联，鸿大集团及振邦公司陷入停业，公司大门紧闭，无员工在岗。信达广东公司于2015年3月25日宣告重组合同项下债务立即到期，并将通知书邮寄给振邦公司、鸿大公司、郭建生、胡惠英，鸿大集团于2015年3月26日签收邮件。信达广东公司于2015年3月26日向河源市中级人民法院提交了诉前财产保全申请。2015年3月27日，河源市中级人民法院作出(2015)河中法立保字第3号民事裁定，依信达广东公司的申请查封了振邦公司、鸿大公司、郭建生、胡惠英相应的财产。信达广东公司称，鸿大集团已于2015年3月24日向河源市中级人民法院申请了破产，后被法院驳回申请。对此，信达广东公司未提交证据证实。本院原审认为：本案为债权转让合同纠纷。信达广东公司与立业公司、鸿大集团、振邦公司、郭建生分别签订的《债权收购协议》（编号：信粤-A-2014-010）、《债务重组合同》（信粤-A-2014-011）、《债务重组抵押合同》（编号：信粤-A-2014-011-01）、《债务重组保证合同》（编号分别为：信粤-A-2014-011-02、信粤-A-2014-011-03），均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同均合法有效，各方当事人均应依照合同的约定切实履行。信达广东公司已经依照合同的约定于2014年1月27日向立业公司支付收购价款人民币7000万元，根据合同的约定自付款日起，信达广东公司对鸿大集团享有8417.5万元的债权。2015年3月24日，鸿大集团及振邦公司的实际控制人失联，信达广东公司于3月25日查实鸿大集团、振邦公司陷入停业状态，鸿大集团已经违反了《债务重组合同》第2.4条约定第（4）项的正常经营承诺，依据该合同第3.1的约定，信达广东公司可以提前宣布所有债权提前到期，信达广东公司据此主张鸿大集团还本付息合法、合理，法院予以支持。关于鸿大集团应偿还本金的问题。本案中，信达广东公司对鸿大集团享有8417.5万元的债权，鸿大集团已于2014年4月25日还款2362500元、2014年7月24日还款2362500元、2014年10月27日还款2362500元、2015年1月27日还款2362500元，信达广东公司均主张为归还本金，未损害鸿大公司、振邦公司、郭建生、胡惠英的利益，归还的款项可按本金认定。因此，鸿大集团应向信达广东公司偿还本金为：8417.5万元-236.25万元×4=7472.5万元。关于本案的违约金。根据《最高人民法院若干问题解释二》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案的违约金应依照合同的约定，按全部应还未还金额日万分之六自债务人违约之日起计算，总额以不超过造成损失的30%（即7472.5×30%=2241.75万元）为限。本案中，鸿大集团应还未还的本金为7472.5万元。信达广东公司于2015年3月25日查实鸿大集团、振邦公司陷入停业状态，于2015年3月26日将债务提前到期通知书送达振邦公司、鸿大公司、郭建生、胡惠英，因此，违约金的起算日期为2015年3月26日。综上，原审法院认为，本案的违约金以本金7472.5万元为基数按日万分之六自2015年3月26日计至还清款之日止，总额以不超过2241.75万元为限。关于抵押担保问题。信达广东公司于2014年1月21日与振邦公司签订《债务重组抵押合同》（编号：信粤-A-2014-011-01），该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同的约定切实履行。根据合同的约定，振邦公司应以其名下位于河源市××西片区××路东边××路南边鸿大城21栋别墅（在建工程）为上述《债权收购协议》（编号：信粤-A-2014-010）、《债务重组合同》（编号：信粤-A-2014-011）项下约定的主债务及因违反《债权收购协议》、《债务重组合同》而产生的其他应付款项提供抵押担保。信达广东公司已经对该21栋别墅（在建工程）办理了相关的抵押登记，其与振邦公司之间的抵押担保法律关系成立。因此，鸿大集团无法偿还债务时，信达广东公司主张对振邦公司名下的抵押折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，法院予以支持。关于振邦公司、郭建生的保证责任。2014年1月21日，信达广东公司分别与振邦公司、郭建生签署《债务重组保证合同》(编号分别为：信粤-A-2014-01-02和信粤-A-2014-011-03)，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同的约定切实履行。信达广东公司与振邦公司、郭建生之间的保证担保法律关系成立。根据合同的约定，振邦公司、郭建生同意对《债权收购协议》（编号：信粤-A-2014-010）、《债务重组合同》（编号：信粤-A-2014-011）项下约定的主债务及因违反《债权收购协议》、《债务重组合同》而产生的其他应付款项承担连带保证责任。因此，鸿大集团无法偿还债务时，信达广东公司主张振邦公司、郭建生承担连带责任，本院予以支持。振邦公司、郭建生在承担连带清偿责任之后，可以依照担保法的规定向鸿大集团追偿。关于胡惠英的连带责任。2014年1月21日，胡惠英自愿签署财产共有人承诺，承诺同意郭建生为信达广东公司债务重组提供连带保证责任，当信达广东公司处置其共有财产时，其不提出任何异议。该财产共有人承诺是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，鸿大集团无法偿还债务时，信达广东公司主张胡惠英在与郭建生共有财产范围内承担连带清偿责任，法院予以支持。胡惠英在承担连带清偿责任之后，可以依照担保法的规定向鸿大集团追偿。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院若干问题解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、河源市鸿大投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司清偿债务本金7472.5万元；二、河源市鸿大投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司支付违约金（违约金以7472.5万元为基数自2015年3月26日计至还清款之日止，总额以不超过2241.75万元为限）；三、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对河源市振邦房地产有限公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、河源市振邦房地产有限公司、郭建生对河源市鸿大投资集团有限公司的7472.5万元债务承担连带清偿责任，并于承担连带责任后，有权向河源市鸿大投资集团有限公司追偿；五、胡惠英在与郭建生共有财产范围内对河源市鸿大投资集团有限公司的7472.5万元债务承担连带清偿责任，并于承担连带责任后，有权向河源市鸿大投资集团有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的其他诉讼请求。如果河源市鸿大投资集团有限公司、河源市振邦房地产有限公司、郭建生、胡惠英未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419012元，诉前保全费5000元（已付至广东省河源市中级人民法院），由河源市鸿大投资集团有限公司负担。河源市振邦房地产有限公司、郭建生、胡惠英的担保责任及于以上受理费、诉前保全费。一审判决后，双方当事人均未上诉。本院再审期间，严春香向本院提交以下证据：1.严春香身份证复印件，拟证实严春香的主体资格。2.信达公司广东分公司及振邦公司工商登记资料，拟证明信达广东公司、振邦公司的主体资格。3.广州市中级人民法院（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决书及(2016)粤01执2475号执行公告各一份，拟证明广州中院执行原审判决，拍卖严春香居住多××、××区东城西片鸿大城第28栋房屋的事实。随之，严春香提出执行异议。4.(2016)粤01执异336号执行裁定书，拟证明严春香的执行异议虽被驳回，但该裁定认为，若严春香认为生效判决有误，应通过审判监督程序救济。5.《鸿大城认购书》、《收款收据》三张、转账凭证及鸿大城房屋交接确认书，拟证明（1）在振邦公司将涉案房屋抵押给信达广东公司之前，即于2014年1月16日，严春香就已与振邦公司签订了《鸿大城认购书》，将鸿大城第28栋房产卖给严春香，房产面积为471.96平方米，当时约定总房价为4485537元。（2）严春香按《鸿大城认购书》约定于2014年6月19日就已付清了全部房款的事实。（3）严春香向振邦公司除支付上述房款外，另向其交纳了首期维修基金23598元，也从而证实严春香对未能办理房产登记并无过错。（4）证实振邦公司于2014年1月17日就已向严春香交付了涉案房屋。6.振邦公司证明，拟证明严春香与振邦公司签订《商品房分期付款协议》后，多次要求振邦公司为其办理网签合同及房产登记手续，而振邦公司一直未给予办理，主要是因该房被振邦公司擅自抵押给了信达公司，其又无能力消除抵押，导致严春香的房产一直无法办理房产登记手续。故严春香购买涉案房屋未能办理房产登记完全是因为振邦公司过错所致，严春香无任何过错。7.《装修施工合同》，拟证明严春香合法取得鸿大城第28栋别墅后，对该房进行了装修，并支付了480万元的装修款项。8.严春香交纳鸿大城第28栋房产的物业费、燃气费、水电费的票据凭证及严春香一家现在在该房居住的照片等，拟证明（1）严春香自2014年1月17日就已接手占有涉案房屋，以及之后陆续交纳物业费、水电费、燃气费等相关费用的事实。（2）该房装修好后，严春香一家自2014年7月就已搬入该房居住，至今长达五年之久，故严春香早已属于该房的业主，对该房享有占有、居住使用的管理权和支配权。9.源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1759号民事判决及执行通知书，拟证明（1）严春香作为消费者购买鸿大城第28栋房产、付清房款及交房后装修并入住使用等事实，已被该生效判决所认定。（2）严春香对已购买的鸿大城第28栋房屋享有合法权益，应受法律保护；并判令振邦公司应按购房认购书继续履行义务。10.广东省人民检察院粤检民（行)监〔2018〕44000000245号民事抗诉书，拟证明严春香申请再审的事实理由已被检察院认定的事实。11.省高院（2015）粤高法民一提字第85号民事判决书，拟证明该生效判决所涉案情与严春香案情基本一致，该案已经省高院提审，撤销原执行的生效判决，支持了案外人付清房款的购房消费者合法权益。12.调取振邦公司关于严春香缴纳房款的转账凭证和收款收据，拟证明严春香于2014年1月16日通过江明转入振邦公司出纳黄凌姬账户购房款300万元，同年6月19日严春香通过公司财务谢少锋转入振邦公司出纳黄凌姬账户购房款及收齐维修基金1509135元（包括剩余购房款1485537元和首期维修基金23598元），足以证实严春香已向振邦公司付清购房款4485537元的事实，该事实已被源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1759号生效民事判决所认定。13.住房登记记录查询，证明严春香仅有涉案一套房，没有其他住房，从而证实严春香属于购房消费者。本院再审期间，张容向本院提交以下证据：1张容身份证复印件，拟证实张容的主体资格。2.信达广东公司及振邦公司工商登记资料，拟证明信达广东公司、振邦公司的主体资格。3.广州市中级人民法院（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决书及(2016)粤01执2475号执行公告各一份，拟证明广州中院执行原审判决，拍卖张容居住多××、××区东城西片鸿大城第66栋房屋的事实。随之，张容提出执行异议。4.(2016)粤01执异333号执行裁定书，拟证明张容的执行异议虽被驳回，但该裁定认为，若张容认为生效判决有误，应通过审判监督程序救济。5.《商品房分期付款协议》、《鸿大城认购书》、《收款收据》六份、提前入伙申请书，拟证明（1）在振邦公司将涉案房屋抵押给信达广东公司之前，即于2013年12月19日，张容就已与振邦公司签订了《商品房分期付款协议》，将鸿大城第66栋房产卖给张容，房产面积为636.25平方米，当时约定总房价为8983403元，后在补签《鸿大城认购书》时总房价调整为8794279元。（2）张容按《商品房分期付款协议》于2014年8月19日就已付清了全部房款的事实。（3）张容除向振邦公司支付上述房款外，另向其交纳了首期维修基金31813元和办理房产证预付款263958元，从而证实张容对未能办理房产登记并无过错。（4）证实振邦公司于2014年4月28日就已向张容交付了涉案房屋。6.振邦公司证明，拟证明严春香与振邦公司签订《商品房分期付款协议》后，多次要求振邦公司为其办理网签合同及房产登记手续，而振邦公司一直未给予办理，主要是因该房被振邦公司擅自抵押给了信达公司，其又无能力消除抵押，导致张容的房产一直无法办理房产登记手续。故张容购买涉案房屋未能办理房产登记完全是因为振邦公司过错所致，张容无任何过错。7.《装修施工合同》、装饰工程预算单及名点公司出具的收款收据，拟证明张容合法取得鸿大城第66栋别墅后，对该房进行了装修，并支付了8710234元的装修款项。8.张容交纳鸿大城第66栋房产的物业费、燃气费、电费、有线电视费的票据凭证；《管道燃气开户登记表》、扣划电费、有线电视的《委托扣款协议书》及张容一家现在在该房居住的照片等，拟证明（1）张容自2014年4月28日就开始缴纳涉案房屋的物业管理费，以及之后陆续交纳水电费、燃气费及有线电视等相关费用的事实。（2）张容自2014年4月28日就开始占有适用该房，装修好后，一家人在此居住长达五年之久，故张容早已属于该房的业主，对该房享有占有、居住使用的管理权和支配权。9.源城区人民法院(2016)粤1602民初151号民事判决，拟证明（1）张容作为消费者购买鸿大城第66栋房产、付清房款及交房后装修并入住使用等事实已该生效判决所认定。（2）张容对已购买的鸿大城第66栋房屋享有合法权益，应受法律保护；并判令振邦公司应按购房认购书继续履行义务。10.广东省人民检察院粤检民（行)监〔2018〕44000000244号民事抗诉书，拟证明张容申请再审的事实理由已被检察院认定的事实。11.省高院（2015）粤高法民一提字第85号民事判决书，拟证明该生效判决所涉案情与张容案情基本一致，该案已经省高院提审，撤销原执行的生效判决，支持了案外人付清房款的购房消费者合法权益。12.银联POS刷卡单四张、张容丈夫欧伟基向振邦公司法定代表人郭建生转账凭证一张及欧伟基结婚证、身份证、户口本、振邦公司2014年8、9月份记账凭证三张，该证据与证据5中的《收款收据》及证据9相互印证，张容向振邦公司全额付清购房款的事实。13.住房登记记录查询，证明张容仅有涉案一套房，没有其他住房，从而证实张容属于购房消费者。14.张容及其全家人户口本复印件，拟证明张容及丈夫欧伟基（又名欧伟建）、儿子欧阳鹏峰全家的户口原均在河源市源城区，于2009年共同迁至佛山市顺德，后回河源发展至今，全家多年来一直在河源生活居住。15.河源市峰基事业投资有限公司、河源市城基睿商实业有限公司及河源市东源县城基睿物业管理有限公司营业执照及企业季度档案登记资料，拟证明2014年张容的丈夫欧伟基陆续在河源投资经营多家公司事实，至今一直在经营；河源市源城区北大附属的德爱国际学校在校学籍证明，拟证明张容的儿子欧阳鹏峰自2014年至今一直在河源源城区北大附属德爱国际学校读书的事实，张容及家人多年生活在河源。16.欧阳鹏峰名下住房登记资料，拟证明张容儿子欧阳鹏峰名下在河源没有房产，其一家人在河源仅有张容其名下的涉案该套房屋，无其他住所，从而证实张容属于购房消费者。17.张容及丈夫欧伟基、儿子欧阳鹏峰在佛山市的住房查询信息，拟证明张容及儿子名下在佛山无住房，仅有欧伟基在佛山发展时在顺德北滘镇曾购买的两套均不足70平米的小房，因多年不在佛山居住，此后打算出售。信达广东公司质证称，对于购房人提交的付款证据有异议，部分只有收据而无银行转账记录。再审对原审查明的事实予以确认。涉案房屋已取得预售证。再审另查，根据严春香提交的相关证据，查明以下事实：（一）合同：2014年1月16日严春香与振邦公司签订《鸿大城认购书》，约定严春香向振邦公司购买鸿大城28栋房屋，价格4485537元；严春香需在2014年1月16日前支付300万元，同时签订商品房买卖合同；严春香同意在签订认购书时支付定金300万元，定金在签订商品房买卖合同时自动转为购房款；双方签订商品房买卖合同后，认购书自动作废。双方至今未签订《商品房买卖合同》。（二）付款证据：1.2014年1月16日建设银行转账凭条，付款人江明，收款人黄凌姬，金额300万元（未提交原件）；振邦公司同日开具编号为0005145的收据，记载收到严春香交来鸿大城28栋房款300万元。2.2014年6月19日建设银行转账凭条，付款人谢少锋，收款人黄凌姬，金额1509135元；振邦公司同日开具编号为0006667的收据，记载收到严春香交来鸿大城28栋房款1485537元，振邦公司同日开具0006472的收据，记载收到严春香交来鸿大城28栋首期维修基金23598元。3.河源市源城区人民法院于2016年2月4日作出（2015）河城法民一初字第1759号民事判决，认定上述付款事实，该案审理中，该院向振邦公司取证，振邦公司开具《证明》，确认上述付款事实。该案判决由双方签订《商品房买卖合同》；驳回张容请求的过户等诉讼请求。4、振邦公司2017年2月出具《证明》确认严春香已付清房款，但因房屋已抵押，未能办理过户。（三）家庭房产情况：1.河源市自然资源局2019年12月17日出具的《住房登记记录查询证明》，记载严春香名下无登记房屋。河源市自然资源局2019年12月23日出具的《住房登记记录查询证明》，记载严春香、郭子光名下无登记房屋。《户口本》复印件，记载户主郭子光，妻子严春香。（四）居住使用情况：1.2014年1月17日振邦公司出具《鸿大城房屋交接确认书》，记载将涉案房屋交严春香使用；2.2014年3月6日与装修公司签订《合同书》；3.2014-2016物管费收据；4.2014年管道燃气开通及付费凭证；5.2015-2016年的水电费凭证。再审另查，根据张容提交的相关证据，再审查明以下事实：（一）合同：1.2013年12月19日，张容与振邦公司签订《商品房分期付款协议》，约定张容向振邦公司购买鸿大城66栋房屋，面积636.25㎡，房款8983403元；首付100万元，2013年12月28日支付300万元，2014年5月30日支付4983403元，张容逾期还款，振邦公司有权单方面解除合同。振邦公司应当于2014年5月30日将房屋交付张容使用。《商品房分期付款协议》未约定面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、振邦公司违约责任等内容。2.2014年9月24日张容与振邦公司签订《鸿大城认购书》，约定张容在2014年9月24日前一次性付清房款8794279元，同时签订商品房买卖合同；双方签订商品房买卖合同后，认购书自动作废。双方至今未签订《商品房买卖合同》。（二）付款证据：1.2013年12月19日张容通过卡号62×××82S向振邦公司付款100万元（签购单）；振邦公司同日开具收据；2.2014年1月2日卡号62×××82S的账号向振邦公司付款300万元，签购单未载明付款人；振邦公司同日开具收据；3.2014年4月28日，通过卡号62×××82S的账号付款270400元，证据上收款人模糊不清；同日振邦公司开具269632元、768元的收据；4.2014年4月28日卡号62×××82S的账号向鸿大物业管理公司付款4390元；张容称该款付管理费；5.张容称于2014年1月2日由其丈夫欧伟基向郭建生转账500万元，提供了转账凭证，记载用途“往来”，盖有“业务办讫”章，但无提供银行流水；张容称振邦公司一直未开具该款收据，后才由郭建生安排财务在2014年8月、9月记账并开具收据。张容提供了振邦公司管理人盖章确认的记账凭证、收据各两份，记载金额分别为2014年8月19日115万元、2014年9月24日3644279元，合计数与500万元有差额。张容又提供了欧伟基的户口本复印件、结婚证复印件等。6.振邦公司2017年2月出具的《证明》，确认已付清房款，但因抵押，未能办理过户。7.河源市源城区人民法院于2016年6月27日作出（2016）粤1602民初151号民事判决，认定上述付款事实，并判决双方继续履行《鸿大城认购书》、签订《商品房买卖合同》；驳回张容请求的如确权、过户等诉讼请求。（三）家庭房产情况1.2019年12月17日河源市自然资源局出具的《住房登记记录查询证明》，记载张容名下无登记房屋。2.户口本，记载户主欧伟基，住址广东省佛山市顺德北镇建设北路雄峰楼9座303号，妻子张容，儿子欧阳鹏峰。3.河源市峰基事业投资有限公司、河源市城基睿商实业有限公司及河源市东源县城基睿物业管理有限公司营业执照及企业机读档案登记资料，欧伟基分别是上述公司股东，河源市峰基事业投资有限公司核准登记日期2015年11月19日。4.河源市源城区北大附属德爱国际学校出具在校学籍证明，内容为欧阳鹏峰自2014年至今一直在河源源城区北大附属德爱国际学校读书。欧阳鹏峰学籍基本资料记载其于2014年3月28日由佛山市顺德北滘美的学校转至北大附属德爱学校。5.2020年4月27日河源市自然资源局出具的《住房登记记录查询证明》，记载欧阳鹏峰名下无登记房屋。6.2020年4月20日佛山市住房查询信息，记载张容及欧阳鹏峰在佛山无住房，欧伟基在顺德有住房两套。（四）居住使用情况：1.张容提交2014年4月28日由张容签署的《提前入伙申请书》，无振邦公司盖章；2.张容提交装修合同及收据，记载装修款800多万元；3.2014-2015物管费收据；4.2014年管道燃气开通及付费凭证；5.2015开始的水电费凭证；6.2015年1月4日的有线电视《委托扣款协议》及发票。本院再审认为，本案争议焦点是房屋购买人对于开发商抵押给其他债权人的同一房屋是否有优于抵押权的权利。原审认定信达广东公司与振邦公司抵押担保合同关系成立。再审争议焦点是严春香、张容各自购买的房屋是否具有优于信达广东公司的抵押物优先受偿权的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。参照上述规定，已经支付全部或大部分款项的购房人的权利优于工程承包人享有的工程价款优先受偿权，而承包人享有的工程价款优先受偿权又优于抵押权，其本意在于保护购房消费者的生存权。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39规定，取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》也将是否签订《商品房买卖合同》作为认定异议是否成立的主要要件。故本案首先应从买卖双方是否签订《商品房买卖合同》及其效力进行认定。关于严春香的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。严春香与振邦公司于2014年1月16日签订《鸿大城认购书》，主要约定所买卖的房屋、价款，定金支付等，但未约定面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、双方违约责任等房屋买卖合同的主要要件，故《鸿大城认购书》并非严格意义上的商品房买卖合同，虽经另案判决双方继续履行《鸿大城认购书》并签订《商品房买卖合同》，但该判决并未查明涉案房屋已抵押的事实，在抵押未涂销前，该房屋存在权利瑕疵，买卖双方事实上难以签订并履行《商品房买卖合同》。关于张容的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。1.张容与振邦公司于2013年12月19日签订《商品房分期付款协议》、2014年9月24日签订《鸿大城认购书》，主要约定所买卖的房屋、价款，定金支付等，但未约定面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、双方违约责任等房屋买卖合同的主要要件，故《商品房分期付款协议》、《鸿大城认购书》并非严格意义上的商品房买卖合同，虽经另案判决双方继续履行《鸿大城认购书》并签订《商品房买卖合同》，但该判决并未查明涉案房屋已抵押的事实，在抵押未涂销前，该房屋存在权利瑕疵，买卖双方事实上难以签订并履行《商品房买卖合同》。严春香、张容与振邦公司签订的《鸿大城认购书》、《商品房分期付款协议》性质上属于预约合同，双方并未签订《商品房买卖合同》，严春香张容不享有商品房买受人的相应合同权利，也不享有可优于抵押权的权利，故对严春香张容的再审诉讼请求本院不予支持。至于严春香、张容与振邦公司因预约合同产生的纠纷，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按不服一审判决的上诉请求数额预交二审案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张卫勇审判员  张一扬审判员  林 娟二〇二〇年六月二十八日书记员  谭晓君高宝韫王思梦