江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3434号上诉人（原审被告）：南京润丰物业管理有限公司，住所地南京市玄武区小营北路2-4号三楼。法定代表人：侯建清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董昊，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊旺，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市东湖丽岛住宅小区业主委员会，住所地南京市东湖丽岛住宅小区物业管理大楼。负责人：焦敏杰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周洁，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅明华，江苏冠文律师事务所律师。上诉人南京润丰物业管理有限公司（以下简称润丰物业公司）因与被上诉人南京市东湖丽岛住宅小区业主委员会（以下简称东湖丽岛业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法由审判员钮丽娜独任审理，本案现已审理终结。润丰物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回东湖丽岛业委会一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由东湖丽岛业委会负担。事实与理由：一、东湖丽岛业委会不具备诉讼主体资格。提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，即本案业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。一审法院在未审查东湖丽岛业委会是否有业主同意起诉的决议就认定其诉讼主体资格及审查其诉求，无法律依据，应当予以驳回。二、一审法院事实认定错误。(一）润丰物业公司已将全部能够提供的资料（一审判决3、5、6、7项）移交给东湖丽岛业委会，不存在再移交任何资料的义务。1、润丰物业公司所有能够提供的资料均在物业服务楼内保存，该场所及资料已由东湖丽岛业委会实际控制、使用，即润丰物业公司己完成了所有能提供材料的交付义务。根据南京市公安局宁公复决字[2019]009号《行政复议决定书》认定事实以及东湖丽岛业委会《有关南京润丰物业管理有限公司物业移交的情况说明》的自认：2018年1月23日双方有关人员进行物业交接时发生冲突，导致物管楼一片混乱，公安人员随即控制了现场，且劝导双方当事人离开事发现场。同时，南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁区住建局）对润丰物业公司作出行政处罚决定并责令润丰物业公司所有人员不得进入小区及物业楼。即双方1月23日发生争执后，因东湖丽岛业委会非文明的进入物业服务大楼方式，导致润丰物业公司己撤出物业管理区域并被迫交付服务大楼及所有能提供的材料。2、东湖丽岛业委会己取得上述材料。《情况说明》东湖丽岛业委会自认：2018年2月8日，在街道、社区及派出所指导下，顺利进驻物业楼，并完成了物品清点、登记和搬移，同时接管了电力总控、电力分控和电信通讯机柜。即东湖丽岛业委会己实际接管并顺利开展物业服务工作。如润丰物业公司存放于物业服务大楼的所有物品中无东湖丽岛业委会所诉材料，东湖丽岛业委会也无法正常开展物业服务工作。(二）建设单位及前期物业服务企业并未向润丰物业公司提交资料(一审判决第1、2、4项），润丰物业公司无法提供。1、建设单位与前期物业服务企业并未依据相关法律规定向润丰物业公司提供全部资料，润丰物业公司已将从前任物业接收资料滞留给东湖丽岛业委会，并未自留。如自留上述资料，对润丰物业公司并无意义。且如润丰物业公司自留以上证据，在面临江宁区住建局高额罚款时，润丰物业公司必将及时提供。故润丰物业公司无法提供未曾拥有的相关资料。2、“法律不强人所难”。一审法院不顾润丰物业公司对事实的举证、说明与解释，机械认定润丰物业公司对不曾所有的物具有返还义务，系对事实的审查不清，同时必将导致的履行不能也系对法律权威性的损害。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判，维护润丰物业公司的合法权益。东湖丽岛业委会辩称：一、东湖丽岛业委会具备本案的诉讼主体资格。首先，江苏省高级人员法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十四条规定，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。其次，根据《江苏省物业管理条例》第五十六、五十七条的规定，被解聘的物业服务企业在退出物业管理区域时应履行交接义务，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。因此，润丰物业公司被解聘后拒绝履行物业管理资料交接义务侵犯了全体业主利益，东湖丽岛业委会在本案中具备诉讼主体资格。二、润丰物业公司未履行移交物管资料的义务，一审法院认定事实清楚。1、2018年1月23日的物业交接活动是润丰物业公司提出的，但出尔反尔，未能主动履行，反而出现了润丰物业公司员工主动挑衅的行为，江宁区住建局因此前已多次与润丰物业公司沟通交接事宜无果后对润丰物业公司作出行政处罚，润丰物业公司在处罚后仍未完全撤出东湖丽岛小区且未履行交接义务。2、润丰物业公司在上诉状中提及的有关润丰物业公司物业移交的情况说明，一审中双方均未作为证据提交，因此不构成自认。更何况情况说明中已经清楚的写明东湖丽岛业委会在政府部门的指导及润丰物业公司员工的见证下接管了部分固定资产，而本案起诉要求移交的材料润丰物业公司均未移交。3、润丰物业公司在东湖丽岛小区进行物业服务时间长达八年，本案中东湖丽岛业委会要求润丰物业公司移交的材料均是润丰物业公司履行物业服务合同过程中必须保有或制作的材料。且润丰物业公司在承接物业服务时也应当主动查验接收相关材料。综上，润丰物业公司的上诉请求不成立，请求维持一审判决。东湖丽岛业委会向一审法院起诉请求：判令润丰物业公司移交南京市江宁区东湖丽岛住宅小区下列物业管理资料：1.规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料；3.共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.业主名册；6.电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；7.物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；8.物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；9.物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；10.利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；11.物业管理档案；12.近三年的物业服务管理费用收支明细。一审法院认定的事实：位于南京市江宁区湖丽岛花园别墅小区（以下简称东湖丽岛小区）于2002年建成并交付后，由江苏爱涛物业管理有限公司提供前期物业服务。2009年12月，润丰物业公司与该小区建设单位签订物业服务合同。2013年5月1日，东湖丽岛业委会与润丰物业公司签订了《物业服务合同》，约定由润丰物业公司为东湖丽岛小区提供物业服务，服务期限三年。合同到期后，该小区业主对润丰物业公司进行续聘并于2016年4月30日签订了《物业服务合同》，服务期限三年。按照双方所签订的物业服务合同约定，润丰物业公司应当建立物业管理档案，并于合同终止、润丰物业公司退出小区时，及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案全部资料，结清全部账目，双方为此还约定了违约责任。2017年7月29日，东湖丽岛业委会将业主大会决议解聘润丰物业公司一事告知润丰物业公司，并要求润丰物业公司一周内撤离、交接，并移交案涉物业管理资料。同年8月4日，南京市江宁区汤山街道物业管理办公室（以下简称汤山街道物管办）作出《指导意见书》，认定业主大会决议有效，由其指导东湖丽岛业委会办理物业移交工作。同年10月22日，东湖丽岛业委会再次向润丰物业公司发函，要求润丰物业公司移交案涉物业管理资料。当月29日，双方与汤山街道物管办三方召开联合会议，达成如下协议：润丰物业公司于2017年10月29日上午10时进行门岗交接，交接后，原润丰物业公司工作人员可以进入小区；润丰物业公司提供该小区所有物业收费账目明细给东湖丽岛业委会，其中，小区业主所欠润丰物业公司物业费及公摊水电费等款项，东湖丽岛业委会承诺协助润丰物业公司收回欠款，有疑义部分需经第三方评估确认……。后因润丰物业公司未按约定移交任何资料，江宁区住建局于2018年1月22日作出行政处罚决定，责令立即改正上述违法行为，并处以10万元罚款的行政处罚。另查明，润丰物业公司于2017年4月24日起诉业主李刚物业服务合同纠纷一案，要求李刚支付物业费12355元、公摊水电费4176元、垃圾清运费540元、天然气转换费300元等，一审法院于2017年12月16日作出（2017）苏0115民初6158号民事判决书，判决认定按七折支付物业费计6766.76元，公摊水电费等费用因未提供证据证实，故未予支持。此后，润丰物业公司又起诉22位业主支付物业费。又查明，2018年8月2日，东湖丽岛业委会向南京市玄武区人民法院起诉润丰物业公司物业服务合同纠纷一案，该院工作人员至润丰物业公司位于南京市秦淮区白下路273号海院伯利兹科技园A1幢的实际办公地点，该地点系名为“加成健康”的办公室。一审法院认为，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理所必需的资料交还给业主委员会。本案中，润丰物业公司自2009年12月起至2017年7月止为东湖丽岛小区物业服务企业，其应当按照规定制作并保有物业管理所必须的资料，并于物业服务合同终止后向东湖丽岛业委会移交，润丰物业公司未按规定移交，构成违约，依法应当承担违约责任。润丰物业公司关于其未接收前一物业公司的移交材料，且已接受行政处罚的抗辩意见，因根据规定属于其承接物业时应当查验接收并予以保管的材料，其应当予以接受和保管；且其接受行政处罚与承担民事责任并不矛盾，故对于该抗辩意见，一审法院不予采信。因润丰物业公司未按《江苏省物业管理条例》第四十一条的规定办理备案手续，无承接查验协议、移交清单等证据证明该小区电梯、消防、监控等共用设施设备的有无、名称和数量，致无法确定相应的设备资料范围，且取决于共用设施设备清单，即东湖丽岛业委会要求移交的部分项目有所重叠，故对于其请求移交的部分项目，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十六条、第三十八条第一款、《江苏省物业管理条例》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：南京润丰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京市东湖丽岛住宅小区业主委员会移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料；（三）共用设施设备清单及相应设施设备的使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；（七）近三年物业管理服务收支明细。本案案件受理费80元，减半收取40元，由润丰物业公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，润丰物业公司提供2020年3月在案涉小区公示墙上拍摄的东湖丽岛小区工程平面图照片打印件一份，证明润丰物业公司已经向东湖丽岛业委会提供了所有能够提交的资料（一审判决记载的第1、3项），否则东湖丽岛业委会不可能制作出该工程平面图。东湖丽岛业委会质证意见为：该平面图是自来水公司设计制作，是对小区自来水管道进行改造后的状况，由自来水公司牵头，街道配合，平面图如何形成不清楚，和东湖丽岛业委会无关，也无法因此得出润丰物业公司已经移交了全部材料的结论，且该材料在一审中已经出现，不属于新的证据。东湖丽岛业委会提交：1、物品清单照片打印件两份，证明业委会进驻物业楼当天物品移交情况，当时有街道以及润丰物业公司员工在场，润丰物业公司仅交接了部分固定资产，所有物业资料没有移交。2、东湖丽岛住宅小区业主大会议事规则，证明如遇属于全体业主权益被不法侵害时，业委会应代表全体业主负责维权；该议事规则于2018年12月26日报送街道物管办备案。润丰物业公司质证意见如下：1、对物品清单的真实性无法确认，所有的清单均在东湖丽岛业委会，不清楚其向法庭提交的清单是否完整。2、对议事规则的真实性无法确认，合法性不予认可。因润丰物业公司坚称建设单位与其承接案涉小区之前的前期物业服务企业并未依据相关法律规定向其提供全部资料，其无法提供未曾拥有的相关资料，判决无法履行。为此，本院向南京市城市建设档案馆、南京市江宁区档案馆、江宁区住物管办查询，上述单位均未保存有东湖丽岛小区有关竣工验收等相关资料。同时，本院根据东湖丽岛业委会提供的东湖丽岛住宅小区建设单位江苏嘉华实业有限公司办公场所的线索，至该地址进行了调查。东湖丽岛业委会提供的江苏嘉华实业有限公司办公地址目前为银城地产集团股份有限公司的办公地点，该公司法务人员告知本院，银城地产集团股份有限公司原系江苏嘉华实业有限公司的股东之一，几年前已将其持有的股份转让，对于江苏嘉华实业有限公司是否保存有东湖丽岛小区的相关资料，银城地产集团股份有限公司不知情。该公司法务人员向本院提供了目前江苏嘉华实业有限公司的股东之一南京新苑实业投资集团有限公司管理人员的联系电话，经本院电话联系，该管理人员表示，南京新苑实业投资集团有限公司只是江苏嘉华实业有限公司的股东之一，东湖丽岛住宅小区的相关资料其无法找到。目前本院亦无法与东湖丽岛小区建设单位江苏嘉华实业有限公司取得联系。本院审理中，东湖丽岛业委会表示，其要求润丰物业公司移交的“环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料”系依据《南京市住宅物业管理条例》第四十条第二款的规定。本院查明，东湖丽岛业委会提供的东湖丽岛住宅小区业主大会议事规则（2018年12月1日修订版）第十五条业主委员会的职责载明：……（十六）确认公共物业设施归属（包括产权），如遇属于全体业主权益被不法侵害时应代表全体业主负责追索及维权，并可以代表业主大会聘请律师及参与诉讼，以确保其权益归属全体业主。本院另查明，东湖丽岛业委会与润丰物业公司签订的物业服务合同约定，润丰物业公司违反合同约定，未能达到约定的服务标准，造成经济损失的，润丰物业公司应给予经济赔偿。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，东湖丽岛业委会与润丰物业公司在物业服务合同中约定，“本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案全部资料，结清账目”。现双方的物业服务合同已经终止，润丰物业公司应移交相关资料。《南京市住宅物业管理条例》第二十条规定，业主委员会履行下列职责：……（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。根据东湖丽岛住宅小区业主大会议事规则的规定，业主委员会如遇属于全体业主权益被不法侵害时应代表全体业主负责追索及维权，并可以代表业主大会聘请律师及参与诉讼。润丰物业公司虽对东湖丽岛业委会提交的业主大会议事规则不予认可，但未能提交相应证据予以反驳，本院对东湖丽岛住宅小区业主大会议事规则的证明力予以确认。润丰物业公司主张东湖丽岛业委会不具备诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。东湖丽岛业委会要求润丰物业公司移交相关资料，符合合同约定及法律规定，也是履行业主大会赋予业主委员会的相关职责。《江苏省物业管理条例》第四十二条以及《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照法律规定和合同约定办理移交手续，并移交相关资料。润丰物业公司作为东湖丽岛小区的前期物业服务企业，之后又接受东湖丽岛业委会委托对该小区进行物业服务，其有义务按照法律规定及合同约定建立物业管理档案。润丰物业公司在物业服务合同终止后，未按规定向东湖丽岛业委会移交相关档案资料，其行为有违法律规定及合同约定。一审判令润丰物业公司向东湖丽岛业委会移交相关资料并无不当，但以下情况除外。润丰物业公司上诉称建设单位及前期物业服务企业并未向其移交一审判决的竣工总平面图等竣工验收资料、环境保护资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件，其无法提供未曾拥有的相关资料。二审中，润丰物业公司又提供东湖丽岛小区工程平面图照片打印件证明其已将小区竣工验收资料、共用设施设备维保资料移交给东湖丽岛业委会，因其不能说明该平面图的来源、用途等具体情况，且无其他证据佐证，故润丰物业公司仅以该照片打印件证明其已移交相关资料，依据不足，且与其所称未曾拥有竣工验收等相关资料的上诉理由相互矛盾，故对该证据的证明力，本院不予确认。鉴于润丰物业公司未按规定向东湖丽岛业委会移交相关物业管理资料，在被江宁区住建局做出行政处罚后，仍未能向东湖丽岛业委会移交相关资料。经本院向相关单位查询，目前亦尚未查询到东湖丽岛小区竣工验收资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件有档案留存。一审判决润丰物业公司移交（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件，因上述资料暂无档案可供复制，判决内容现客观上无法执行。但润丰物业公司未尽管理职责，未按规定建全物业档案，其应当承担违约责任，因此给东湖丽岛小区业主造成的损失，东湖丽岛小区业主可另行主张。东湖丽岛业委会要求润丰物业公司移交的“环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料”，系依据2016年7月1日起施行的《南京市住宅物业管理条例》的有关规定，该资料系建设单位应当向前期物业服务企业移交的资料。润丰物业公司2009年12月承接东湖丽岛住宅小区物业服务时，《南京市住宅物业管理条例》尚未出台，目前尚无证据证明建设单位曾保有该资料，并将该资料移交给物业服务企业，故东湖丽岛业委会要求润丰物业公司移交“环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料”，客观上履行不能。综上所述，润丰物业公司关于无法提供环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料的上诉请求有相应的依据，本院予以支持。同时结合东湖丽岛业委会要求润丰物业公司移交相关竣工验收资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件目前无法执行的客观事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《南京市住宅物业管理条例》第二十条之规定，判决如下：一、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9436号民事判决内容为：南京润丰物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向南京市东湖丽岛住宅小区业主委员会移交：（一）共用设施设备清单及相应设施设备的使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（二）业主名册；（三）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；（四）近三年物业管理服务收支明细；二、驳回南京市东湖丽岛住宅小区业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回南京润丰物业管理有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费80元，由润丰物业公司负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年六月二十二日书记员  张 毅