广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0902民初2759号 原告：陈平，男，1973年5月20日出生，汉族，住湖北省监利县。 委托代理人：陈承华，广西团鼎律师事务所律师。 被告：玉林市德林房地产开发有限公司。住所地：玉林市庆丰小区西南侧西城里C238号，企业注册号：450900200024296（1-1）。 法定代表人：钟任。 第三人：刘军，男，1978年11月6日出生，汉族，住玉林市玉州区。 第三人：刘海，男，1985年4月22日出生，汉族，住玉林市玉州区。 两个第三人的委托代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 原告陈平与被告玉林市德林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈平向本院提出请求：1、确认原告与被告于2014年10月11日签订预售德林.万和家园10（幢）-01号56.77平方米商铺的《玉林市商铺买卖合同》（合同编号：10#01）合法有效；2、确认被告与第三人刘军、刘海于2014年12月16日签订预售德林-万和家园10幢01号56.77平方米商铺的《玉林市商铺买卖合同》（合同编号：刘军、刘海）并备案登记，属于被告向第三人刘军、刘海借款20万元提供的担保，被告与第三人刘军、刘海存在的是民间借贷法律关系而非商品房买卖关系；3、判令被告履行与原告订立的《玉林市商铺买卖合同》，把原告购买的德林-万和家园小区10幢01号56.77平方米商铺，在有关部门验收合格后正式交付给原告，并在三个月内办理房屋产权变更登记到原告名下所有。价值30万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案10幢01号商铺由被告分别与原告及第三人先后签订预售《玉林市商铺买卖合同》事实和过程。2014年10月被告把其在玉林市城西开发区开发建设的德林•万和家园商住小区一期23间沿街铺面预售给原告及杜旭东等人，并分别订立了《玉林市商铺买卖合同》，被告依合同约定价格收取了各人的购房款。其中，被告与原告于2014年10月11日订立《玉林市商铺买卖合同》一份，约定被告把德林•万和家园商住小区10幢01号商铺一间（玉房预售证第2014-82号、商辅编号：10（幢）－01号、合同编号：10#01、建筑面积56.77平方米）销售给原告，价格30万元。合同约定：本合同自双万签订之日起生效。自本合同生效之日起90天内，由出卖人申请登记备案。原告于当日即2014年10月11日交购房款人民币现金30万元给被告，被告出具收据一张交原告收执。之后被告并没有依约向有关部门申请商品房买卖合同登记备案。由于被告原因原告所购10幢01号商铺至今未通过验收和正式交付，也未能办理房产所有权过户手续。原告从2019年8月起至今对所购商铺已作装修使用。前两年被告与该商住小区承建方公司发生工程款纠纷。原告获知被告将上述沿街23间铺面预售给原告及杜旭东等人之后，为了向第三人借款460万元，与第三人签订《玉林市商铺买卖合同》，将已预售给原告及杜旭东等人的沿街23间铺面以每间商铺20万元价格再卖给第三人，作为该笔借款的担保，并办理了商品房买卖合同登记备案。其中，被告于2014年12月16与第三人签订《玉林市商铺买卖合同》一份，以20万元价格把已卖给原告的10幢01号商铺再卖给第三人，并办理了商品房买卖合同登记备案。原告及杜旭东等购房人对被告一房二卖违法行为向有关部门投诉和反映，2019年9月28日被告分别向玉林市住建委、玉林市玉州区人民法院呈交《关于〈德林•万和家园〉一期沿街商铺未能给杜旭东等业主办理登记有关情况的说明》，证实其为向第三人借款460万元，与第三人签订买卖23间商铺的《玉林市商铺买卖合同》并办理备案登记，作为460万元借款的担保。双方约定如还清借款本息则解除相应买卖商铺合同及撤销备案登记。后被告先后支付借款利息（月息四分）66.8万元给第三人。由于被告未能还清该笔借款，至使未能解除与第三人签订的买卖商铺合同及撤销备案登记。二、被告与原告2014年10月11日订立预售10幢01号商铺《玉林市商铺买卖合同》依法有效，应受到法律保护。该合同是在被告取得商品房预售许可证，经双方自愿协商一致订立的合同，并不违反法律强制性规定，依法有效，应受到法律保护。虽然被告沒有依约定在合同订立90天内申办商品房买卖合同登记备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条关于当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持规定，并不影响该合同的效力。原告所购商铺虽未登记办证在原告名下，根据《物权法》第十五条关于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，本案商铺未过户登记不影响原告与被告订立《玉秣市商铺买卖合同》的效力。三、被告与第三人刘军、刘海2014年12月16日签订预售10幢01号商铺的《玉林市商铺买卖合同》并备案登记，属于被告向第三人刘军、刘海借款20万元提供担保，被告与第三人存在民间借贷法律关系而非商品房买卖法律关系。四、若本案经审理查明被告与第三人订立的商铺买卖合同属于一房二卖情形，则应分别进行处理。基于上述事实和理由，被告与原告于2014年10月11日签订预售德林•万和家园10(幢)-01号56.77平方米商铺的《玉林市商铺买卖合同》（合同编号：10#01)合法有效，受法律保护。被告应全面继续履行，在有关部门验收合格后把该商铺正式交付给原告，并在三个月内办理房屋产权变更登记到原告名下所有。被告与第三人刘军、刘海签订的《玉林市商铺买卖合同》，是被告向第三人借款20万元提供的担保，依法不能享有本案商铺的物权。如果属于一房二卖且先后合同均有效情况，根据梠关规定应依买卖合同成立或付款先后顺序确定权利保护顺位，原告先于第三人享有本案商铺铹权。为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼。 经审理查明，被告玉林市德林房地产开发有限公司所有的房屋已经被本院查封并被采取强制执行措施。 本院经审查认为，涉案房屋被本院另案查封，现原告的诉讼请求涉及涉案房屋办理所有权登记过户，实质是主张涉案房屋权属，参照《最高人民法院印发〈关于执行权合理配置和科学运行的若干意见〉的通知》（法发[2011]15号）第二十六条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”及《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》[法发（2018）9号]第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉。”及同时告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定。本案中，根据被告玉林市德林房地产开发有限公司所有的房屋已经被本院查封并被采取强制执行措施的实际情况，应当裁定驳回起诉，以免影响原告的其他诉权。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）、第一百五十四条第一款第（三）项和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告陈平的起诉。 案件受理费2900元退回原告陈平。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员 梁 波 二〇二〇年六月二十四日 书记员 王唯宇