河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1434号上诉人(原审被告)：宝丰县中州煤化有限公司，住所地宝丰县张八桥镇河湾村。注册号：410421100001423。法定代表人：高光耀，总经理。委托诉讼代理人：张英利，河南武兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨青伟，女，1974年12月22日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：李东辉，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律服务工作者。上诉人宝丰县中州煤化有限公司（以下简称中州煤化公司）因与被上诉人杨青伟租赁合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2020）豫0423民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中州煤化公司的法定代表人高光耀及其委托诉讼代理人张英利，被上诉人杨青伟及其委托诉讼代理人李东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中州煤化公司上诉请求：1.依法撤销(2020)豫0423民初471号民事判决,改判解除双方2013年4月11日签订的《场地租赁合同》及2013年4月16日签订《补充合同》，杨青伟恢复场地南北77.3米院墙及场地原貌；杨青伟支付宝丰县中州煤化有限公司的违约金16万元。2.本案诉讼费由杨青伟承担。事实和理由：一审法院认定事实错误,适用法律错误。一、一审法院认定杨青伟通过手机短信通知中州煤化公司法人高光耀提供银行账户支付租金,高光耀未作回应这一事实认定错误。2019年2月21日和同年6月,杨青伟分两次支付32376元租金，收据上明确记载有收款账户，杨青伟若有意支付租金,汇至账户即可,且高光耀从未收到其短信,也未看到，法院对这一事实认定错误。二、一审法院认定2019年2月杨青伟支付两年租金时出现纠纷,该事实认定错误。依据双方签订的《场地租赁合同》及《补充合同》,即使鲁山钢铁厂门口出现纠纷,也是因杨青伟在租赁场地违建引起,中州煤化公司予以帮忙处理,与中州煤化公司无关，且不在中州煤化公司与杨青伟的合同约定范围内,不是杨青伟不支付租金违约的理由。三、一审认定中州煤化公司出具收到杨青伟租金是对杨青伟分期支付租金的认可,视为合同的变更，这一事实认定错误。2019年2月，杨青伟依据合同应支付两年租金,后其分两次支付一年租金,中州煤化公司出具收据是结算证明,中州煤化公司始终不认可、不同意杨青伟分期支付租金。合同第十三条明确约定，合同变更应采取书面形式，中州煤化公司始终没有对合同进行变更。中州煤化公司依约将场地交付杨青伟使用,相反杨青伟违反合同约定，不按时支付租金且将场地转租，恶意拖欠租金,是不诚信的表现。一审法院仅依据中州煤化公司出具的收据认定合同要约与承诺，视为合同变更，认定错误，严重损害了中州煤化公司的合法权益。况且,杨青伟占用中州煤化公司合同外的6亩土地,达六年之久,但不予承认也是不诚信的表现。四、一审法院适用法律错误。双方签订的《场地租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示,属有效合同。一审法院已予认定,依据《合同法》第6条、第8条规定，双方应诚实、守信履行义务,应当按照约定履行自己的义务。杨青伟不按照合同约定履行义务,不按照约定支付租金、私自转租,违反合同约定,已构成违约，依据《场地租赁合同》第九条、第十条规定，中州煤化公司的诉讼请求应予支持。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误,作出了对中州煤化公司不公正的判决,请求支持中州煤化公司的上诉请求。杨青伟辩称，中州煤化公司的上诉理由不能成立，应予驳回，维持原判。一、中州煤化公司收取租金的账户和人员不确定，都是临时指定，高光耀在判刑期间是谢俊勇来收取租金，不是该公司或法定代表人的账户,在中州煤化公司没有确定的账户和固定的人员情况下,杨青伟无法且不敢按以往账户履行。后因高光耀拒接杨青伟的电话,在疫情特殊时期，为个人健康和公共利益，无奈杨青伟只能发送短信(发送到高光耀两个号码上)要求其提供账号支付租金，故杨青伟已在租金交付期内通知了高光耀。二、中州煤化公司向政府提供的材料显示在2018年6月份,原钢厂职工100多人在钢厂门口和××用铲车××沟、××、××门、××土、动乱，当时张店派出所多次出警制止，纷争持续不断，租赁土地出现了权属争议,挖沟、断路、堆土、堵门等行为长达半年之久,导致全体商户无法经营，80多名员工无法正常上班，杨青伟损失数十万元。故杨青伟在2019年分两次支付了租金，中州煤化公司也没有提出异议，杨青伟的行为并未影响合同目的的实现，不存在违约行为。相反，中州煤化公司要求变更合同租赁期限为1年，逼迫杨青伟同意变更租赁期限是不诚信的行为。三、杨青伟2019年两次支付租金，支付到2020年4月16日是经过中州煤化公司同意的，虽然合同约定变更需要书面形式，但中州煤化公司接受了杨青伟支付的租金，且是由于该公司的原因导致杨青伟没有严格按照合同约定支付租金。中州煤化公司称杨青伟占用合同之外的土地纯属无稽之谈，是为解除合同找理由。四、一审判决结果正确，中州煤化公司的上诉请求不成立。若中州煤化公司非要解除合同，应按照合同第十条第二款约定，提前一年通知杨青伟，并对杨青伟的投资进行评估，赔偿杨青伟的一切损失，退还已经收取的租金余额。杨青伟向一审法院起诉请求：1.要求中州煤化公司继续履行2014年签订的《租赁合同》，位于鲁山县钢厂院内合同约定的土地继续由杨青伟使用；2.诉讼费由中州煤化公司承担。中州煤化公司向一审法院反诉请求：1.判令解除中州煤化公司与杨青伟签订的《场地租赁合同》及《补充合同》，杨青伟恢复场地南北77.3米院墙及场地原貌；2.杨青伟支付自2019年2月11日至2020年2月10日的违约金160000元（32376元／年租金X5％=1618.80元／天X335天=542298元）；3.杨青伟支付非法占用中州煤化公司场地的赔偿金60000元（年租金10000元X6年）；4.本案诉讼费由杨青伟承担。一审法院认定事实：2013年4月11日，杨青伟与中州煤化公司签订了《场地租赁合同》，主要约定杨青伟租用中州煤化公司位于原鲁山县钢铁公司（现鲁山县热力实业有限公司）院内土地7亩和部分房屋；租赁期限自2013年4月11日至2033年4月11日止，共计20年；租金每亩每年2500元，在此基础上每五年上浮25％，先付前两年租金，以后付款依此类推，杨青伟不支付或不按照合同约定支付租金达6日的，中州煤化公司有权单方解除合同、收回该场地，杨青伟每天按年租金的5％向中州煤化公司支付违约金；中州煤化公司允许杨青伟在场地使用权范围内建造钢架结构厂房、办公用房、安装机器等生产经营场所必须的设施，租赁期满或合同解除后应在60日内拆除，超出60日不能拆除，归中州煤化公司所有或提前一个月协商卖给中州煤化公司；租赁期内，中州煤化公司若提前收回场地，应提前一年通知杨青伟，将已收取的租金余额退还，并按杨青伟投资资产评估的损失进行赔偿。2013年4月16日，杨青伟与中州煤化公司又签订了《补充合同》，主要约定在原合同基础上往北扩租4.2亩，租金每亩每年2500元，每五年上浮25％，每次付两年租金，提前两个月支付。上述合同签订后，杨青伟和中州煤化公司分别向对方交付了土地及租金并开始按合同约定履行。2018年6月，鲁山钢铁厂职工在中州煤化公司门口挖沟、堵路、堵门而出现纷争；2018年6月25日，中州煤化公司行文，向鲁山县委、县政府报告，要求解决并恢复公司正常工作秩序；2018年11月10日，鲁山县人民政府办公室印发《关于成立解决鲁山钢铁厂问题工作专班明确工作职责的通知》。2019年2月21日和6月13日，杨青伟两次向中州煤化公司支付租金32376元（每次支付半年租金16188元），中州煤化公司均给杨青伟出具了收据。2020年2月10日和2月14日，杨青伟通过手机短信两次通知中州煤化公司法定代表人高光耀提供银行账户交付租金，中州煤化公司均未作出回应。2020年3月11日，杨青伟向一审法院提起诉讼。一审另查明，1.2003年12月3日，郑州市高新区发展总公司鲁山钢铁有限公司与平顶山市宝丰县宝源选煤焦化厂（后更名为“宝丰县中州煤化有限公司”）在鲁山县经济贸易委员会签证下签订《租赁转制经营合同》，约定由平顶山市宝丰县宝源选煤焦化厂租赁郑州市高新区发展总公司鲁山钢铁有限公司生产区东西两院内全部固定资产，机械厂、电厂全部固定资产及红楼院职工住房土地，红楼院由郑州市高新区发展总公司鲁山钢铁有限公司负责管理；租赁期限自合同签订之日起至郑州市高新区发展总公司鲁山钢铁有限公司破产终结止。2004年12月7日，双方又在鲁山县经济贸易委员会签证下签订《租赁转制经营合同补充合同》，约定郑州市高新区发展总公司鲁山钢铁有限公司与平顶山市宝丰县宝源选煤焦化厂在租赁期间可以对租赁财产实行转租、转包经营。2.2013年至2016年间，平顶山市鲁山钢铁厂与宝丰县中州煤化有限公司就租赁转制经营合同纠纷形成诉讼，最终因该合同的签订、修改及履行受政府部门的影响、制约和干预，不属人民法院受理民事案件范围，被法院驳回起诉。3.合同履行期间，杨青伟于2014至2015年间，在租赁场地范围内投资建设彩钢房14间约4000平方米。一审法院认为，杨青伟与中州煤化公司签订的《场地租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。本案主要争执是涉案合同是继续履行还是解除问题。合同履行期间，杨青伟在2019年未按合同约定向中州煤化公司提前交付两年租金，而是在2019年2月和6月分两次支付了一年的租金，后在交付下余租金时出现纠纷。对此，杨青伟称，其未按合同约定提前交付两年租金，是因土地权属出现问题，与中州煤化公司协商一致分期支付的租金。中州煤化公司对分期支付租金协商一致不予认可，但其在收取杨青伟分期交付的租金时并未拒收或提出反对意见；该行为对杨青伟来说，属于其在履行合同中向中州煤化公司提出对租金支付方式临时变更发出要约的意思表示，对中州煤化公司来说，其两次分别收取租金并开具收据，属于其对杨青伟分期支付租金的认可，双方的行为符合合同要约与承诺的成立要件，应当遵照执行；同时，杨青伟提交的证据材料可以证明2018年下半年该土地权属出现纷争的事实确实存在，且涉及到其租赁场地及经营活动能否继续正常运行，并非无正当理由拒不交付租金。另外，中州煤化公司称，杨青伟在租赁期间擅自占用其厂房作为厕所使用的事实，因无充足证据证明，且与本案不是同一法律关系，故一审法院不予认定。综上所述，涉案租赁合同履行期间，杨青伟和中州煤化公司以要约与承诺方式就涉案合同租金支付方式临时变更的客观原因及事实确实存在，杨青伟的行为并非致使合同目的不能实现；同时，考虑到本案双方租赁合同约定的租赁期限及实际占有使用、资金投入等特殊情况，在杨青伟没有根本性违约的前提下解除合同，既不利于维护合同关系的稳定也有违诚信、公平原则。故杨青伟本诉主张继续履行合同的理由成立，一审法院予以支持；中州煤化公司反诉主张解除合同及支付违约金等缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十六条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、杨青伟与宝丰县中州煤化有限公司继续履行2013年4月11日签订的《场地租赁合同》及2013年4月16日签订的《补充合同》。二、驳回宝丰县中州煤化有限公司的反诉请求。案件受理费100元、反诉费2300元，由宝丰县中州煤化有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中州煤化公司提供六组证据，证据一、二、三是鲁山华东盛购物广场、平顶山市顺鑫家纺有限公司、鲁山县万客来建筑工程有限公司三家公司工商登记的企业基本信息及经营场所，证据四是杨青伟转租场地的照片，拟证明杨青伟私自转租，违反合同第七条的规定；证据五是证据一、二、三的租赁场所和杨青伟拆除中州煤化公司院墙77.3米两头南北坐标；证据六是高光耀与杨青伟的录音，拟证明杨青伟不和高光耀见面也不协商合同履行问题；证据七是2019年6月13日杨青伟的转账记录，拟证明杨青伟有中州煤化公司的账户，杨青伟称给高光耀打电话发短信让其提供账户是不属实的。杨青伟对中州煤化公司提交证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性无异议，该三组证据说明杨青伟租赁场地后，对空地进行了投资建设，其把建筑好的商场交于他人进行经营，这是杨青伟的一种经营方式，而不是简单的把空地转租给他人，所以中州煤化公司所称的转租不符合事实。对照片证据的真实性无异议，证实了杨青伟的主张。对录音证据，杨青伟没有听到该录音，杨青伟没有不和高光耀见面，不然就不会多次电话联系高光耀并将租金支付到2020年4月16日。对证据七的真实性无异议，该证据收款账户为高月仁，并非公司账户和法人账户，中州煤化公司和其他租赁户之间多次发生纠纷，中州煤化公司不讲究诚信讹诈其他租赁户几十万元，所以杨青伟是不敢将租金在未经中州煤化公司同意的情况下转入该账户的，另外,高光耀判刑期间是谢俊勇收取租金的，中州煤化公司的主张不能成立。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同及补充合同是否应予解除；二、杨青伟是否应当支付中州煤化公司违约金160000元。针对上述焦点，本院评析如下：虽然案涉租赁合同约定杨青伟应当“每次付两年租金，提前两个月支付”，但杨青伟在2019年未按照合同约定的方式支付租金，而是分两次支付了该年的租金，中州煤化公司并未拒收，而是分别接收了该两笔租金并为杨青伟开具了收据，故一审认为该公司对杨青伟分期支付租金的认可，属于双方对租金支付方式的临时变更并无不当。由于该临时变更租金的支付方式并未导致中州煤化公司收取租金的目的不能实现，且二审庭审中，杨青伟主动支付应付年度租金，但中州煤化公司不予配合，故该公司以杨青伟违约并主张解除案涉租赁合同的依据不足，一审不予支持其该诉求并无错误。由于中州煤化公司主张解除案涉租赁合同的诉请不予支持，故中州煤化公司主张杨青伟应承担的违约责任无事实及法律依据，一审不予支持该公司主张杨青伟承担违约责任的诉请并无错误。中州煤化公司上诉称杨青伟存在不按照合同约定支付租金、私自转租,违反合同约定,已构成违约，按照合同约定，应予解除该租赁合同。因杨青伟之前支付租金的银行账号并非中州煤化公司的账号或法人高光耀的账号，杨青伟有理由与高光耀重新确认接收租金的银行账号后再支付租金，但高耀光在收到杨青伟的短信之后并未回复，导致杨青伟无法继续支付租金，遂诉至法院。虽然高耀光称其并未收到杨青伟发送的短信，但高耀光一审提起反诉时所提供的手机号为133××××5828，与杨青伟给高耀光发送短信的手机号一致，故高耀光的该理由不成立。作为承租人，按约支付租金是杨青伟的义务，但义务人履行义务时，权利人中州煤化公司应予积极进行配合，否则义务人无法履行义务的责任便不在义务人这一方。综合以上两点，杨青伟就支付租金方面不存在违约情形，故中州煤化公司的该上诉理由不能成立。关于杨青伟是否存在私自转租的问题。杨青伟在租赁土地上进行了投资建设，建造了房屋租赁给其他商户使用，应为一种对土地的利用方式，杨青伟并未直接将所租赁土地转租给他人，故杨青伟不存在私自转租行为，并未违反涉案租赁合同的约定，中州煤化公司的该上诉理由亦不能成立。至于宝丰县中州煤化有限公司上诉称杨青伟占用其合同外6亩地的问题，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，宝丰县中州煤化有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500.00元，由宝丰县中州煤化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  李华亮二〇二〇年六月十一日法官助理朱斐斐书记员  刘莹莹附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。