浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5712号原告：李杰，男，1963年7月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：谢城飞，浙江海昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴依依，浙江海昌律师事务所律师。被告：温州市永泰砂轮有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾中心工业区(武术馆内)，统一社会信用代码：91330303737799937L。法定代表人：陈建妹，该公司经理。被告：潘永林，男，1961年1月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。两被告共同委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。原告李杰与被告温州市永泰砂轮有限公司（以下简称：永泰公司）、潘永林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢城飞、两被告的共同委托诉讼代理人张炘到庭参加诉讼。证人邓某、楚志友出庭作证。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告永泰公司签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令两被告退还原告厂房押金50000元、未使用厂房租金350000元（2019年6月17日至2020年1月15日）及利息损失（以400000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准，从2019年6月17日起计算至实际履行完毕止）；3.判令两被告支付原告李杰搬迁费82436元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告以个人名义承租被告坐落于温州市龙湾区武术馆的厂房（建筑面积1800平方米，以下简称：涉案厂房），用以开办温州加和包装有限公司（以下简称：加和公司）。双方签订《厂房租赁合同》（以下简称：《合同》），约定被告将涉案厂房出租给原告使用，租期从2019年1月16日至2022年1月15日止，年租金600000元。《合同》签订前，原告已缴纳押金50000元；《合同》签订后，原告支付租金600000元，均由被告潘永林出具收据。此后，原告对涉案厂房进行简单整理装潢并开始使用。因涉案厂房没有相应规划许可手续，不符合办理营业执照条件，后又于2019年4月列入政府征收范围，《合同》无法继续履行，原告遂要求退还涉案厂房、退还押金和未使用厂房租金，但遭到被告拒绝。2019年6月16日，原告为减少损失搬离涉案厂房并电话告知被告。此后，原告一再要求被告退还相应租金，但未果。原告认为，涉案厂房没有产权证和规划许可，《合同》无效，应退还押金和未使用厂房租金并支付搬迁费；涉案厂房系被告潘永林所建，《合同》有两被告签字盖章，款项系被告潘永林收取，两被告系共同出租人，故应由两被告共同承担责任。原告为此起诉。两被告共同答辩称：一、李杰与潘永林主体均不适格。《合同》双方是永泰公司与加和公司，潘永林是永泰公司经办人，李杰是加和公司经办人，个人并非《合同》当事人，不具有诉讼主体资格。二、关于《合同》效力。武术馆所在土地为集体土地，面积约1000平方米，土地使用权登记在孙钢军名下，地上建筑物系孙钢军于1986年前建造，整体建筑面积约2600平方米。1999年6月，潘永林从孙钢军处购买武术馆后整体出租给永泰公司。2018年12月，永泰公司再将其中部分（建筑面积1800平方米）转租给加和公司。涉案厂房虽至今未办理产权证，但因建造年代较早，当时并无规划部门，不需要办理规划许可，故拆迁中视同合法，并非违法建筑，《合同》并不因此无效。三、关于退还租金的诉请。涉案厂房列入征收范围属实。2019年4月，政府召开拆迁动员会议，但并未要求立即腾空，可以正常使用至2019年底。加和公司腾空时并没有通知永泰公司，也没有办理交接手续，其具体何时腾空不清楚。永泰公司发现其腾空后，经与拆迁办协商，于2019年9月19日腾空涉案厂房其余部分。因此，2019年9月19日之前的租金不应退还；至于之后的租金，同意由永泰公司退还给加和公司。四、关于搬迁费的诉请。拆迁办预估的82436元是针对全部设备的搬迁费，里面既有永泰公司的设备搬迁费（共四项，打头机、推车、太阳能热水器、洗衣机），也有加和公司的设备搬迁费（其余设备），且最终金额拆迁办尚未确定，也未实际支付，需待拆迁办确定并实际支付后处理。综上，应驳回李杰的起诉。审理中，原告补充称：一、李杰作为原告主体适格。虽《合同》承租方列明为加和公司，但同时注明李杰身份证号码，因当时加和公司正在筹备阶段（发起人即李杰），尚未成立，故没有盖章，相关款项均是李杰支付。李杰原拟在涉案厂房处设立加和公司，但因没有产权证和规划许可，无法办理营业执照，无奈于2019年6月16日腾空涉案厂房，搬到新租的龙湾区海滨街道沙南村南岸路20号并于2019年6月17日在新租地点注册成立加和公司（一人有限公司），加和公司也同意由李杰主张本案权利。二、潘永林作为被告主体适格。1.潘永林是永泰公司股东，并曾担任永泰公司法定代表人，后法定代表人变更为其配偶陈建妹。签订《合同》前，潘永林自称土地是其购买，厂房是其自建，原本拟由潘永林作为出租方签订《合同》，但考虑到永泰公司已将涉案厂房注册为经营地址，加和公司尚未成立，故《合同》将永泰公司列为共同出租方并约定原告可无偿使用永泰公司营业执照进行生产，直到加和公司营业执照办好为止。2.虽《合同》出租方列明永泰公司，但同时注明潘永林身份证号码，租金与押金付至潘永林账户，故其是共同出租方。3.从拆迁补偿清单来看，注明企业名称为永泰公司（潘永林），系共同的被拆迁人。三、关于《合同》效力。武术馆所在土地面积约1000平方米，整体建筑面积约2500平方米，租给原告的1800平方米已是大部分建筑，剩余小部分建筑被告用来堆放杂物，并没有生产经营。整体建筑有371平方米在拆迁中视为合法（有补偿），但不在租赁范围；其余2169平方米在拆迁中认定为违法建筑（仅有清障服务费），租赁部分全部是违法建筑，因此《合同》无效。四、关于退还租金与押金。1.原告于2019年6月16日腾空，主要是因为涉案厂房系违法建筑，无产权证和规划许可，无法办理营业执照，《合同》无效。即使没有拆迁，《合同》无效也要腾空，故2019年6月17日起的已付未用租金应当退还。至于被告腾空时间，与原告无关。2.押金已付，应当退还。五、关于搬迁费。1.经了解，搬迁费明细中确有四项针对被告的设备，该四项原告没有搬过，如被告愿意协商，被告的设备搬迁费可按10000元处理，其余设备是原告搬走，其余设备搬迁费应支付给原告。2.虽拆迁补偿款尚未支付，但原告的搬迁损失已经产生，不影响原告主张。审理中，两被告补充称：一、李杰作为原告主体不适格。《合同》列明承租方是加和公司，加和公司现已设立，应由加和公司主张，至于注明李杰身份证号码，是因其系加和公司发起人。二、潘永林作为被告主体不适格。1.《合同》列明出租方是永泰公司，至于注明潘永林身份证号码是写错了，并不代表其是共同出租方。2.虽租金及押金付至潘永林账户，但款项已用于永泰公司，且收据是永泰公司出具。3.永泰公司现法定代表人为潘永林配偶陈建妹，潘永林曾担任永泰公司法定代表人属实，但原法定代表人个人不承担责任。三、关于《合同》效力。武术馆所在土地已办理登记，建筑年代较早，无规划许可不代表违法建筑，拆迁中有371平方米视为合法（均在租赁范围内），《合同》有效。四、关于退还租金与押金。1.原告并非因为无法办理营业执照而搬走，其一直正常使用，只是因听闻拆迁才搬走，实际拆迁办没有要求立即腾空，仍可继续使用一段时间。2.押金同意退还。五、关于搬迁费。1.被告的设备搬迁费同意按10000元处理。2.拆迁补偿款尚未发放，支付条件未成就。本院经审理事实认定如下：原瓯海县人民政府于上世纪八十年代颁发的一本《宅基地使用证》载明“户主姓名孙钢军，土地权属集体，土地座落白水乡度山村神道门处，批准面积1000平方米”等。潘永林持有的一份《度山武术馆场地转让协议书》载明“出让方（甲方）温州孙钢军武术学馆，代表孙春娒；受让方（乙方）温州市永中度山村太极馆，代表潘永林。今因馆会多年失修，当地村委提出清理。有潘永林要求，系将馆会场地修改使用，接受退还当时助资建馆的尚欠部分本金，经双方协商，制订如下条款，作为转让规则。一、本馆场地转让金额（即为助资尚欠部分本金）共计20500元。二、本馆会场地，坐落度山镇度山村岙底神道门安着，内有砖石建构，坐西朝东二层平楼三间，又坐东朝西单层平屋四间，因当时建构质量差，今破漏不堪。三、甲方对有关场地的证书等手续交给乙方，以便办理登记过户。四、乙方付清20500元本金后，该场地全部由乙方管业修改使用。五、本协议书一式三份，甲乙双方各执一份，存度山村一份。1999年6月1日”等。2002年4月15日，永泰公司成立，潘永林持股90%并担任法定代表人。2010年8月4日，永泰公司登记住所地变更至温州市龙湾中心工业区（武术馆内）。2017年5月24日，永泰公司法定代表人变更为潘永林配偶陈建妹，潘永林担任监事。2018年11月18日，李杰通过其名下尾号4773银行账户向潘永林名下尾号7576银行账户转账50000元，注明房租定金。李杰持有的一份《领款凭证》载明“领款日期2018年11月18日，每年租金600000元，领款部门潘永林，领款原因今收到李杰老板武术馆定金50000元，领款人潘永林”等。2018年12月16日签署的一份《厂房租赁合同》载明“出租方（甲方）永泰公司，证件号码3303211961××××××××；承租方（乙方）加和公司，证件号码3303021963××××××××。甲乙双方在自愿互利的基础上，就甲方将其合法拥有的厂房土地租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订租赁合同如下：一、出租厂房情况。1.甲方租赁给乙方的厂房坐落于度山村武术馆，租赁面积为1800平方米，甲方承诺在2019年1月15日前腾空厂房交付乙方使用（包括全封闭阻隔断现厂房西面的一扇有其他户出入的门）。2.甲方同意乙方无偿使用永泰公司营业执照进行生产，直至乙方的营业执照迁入为止。二、租赁期限。1.装修期15天，自2019年1月1日至2019年1月15日，装修期不计租金。租期三年，即2019年1月16日至2022年1月15日止。三、租金标准600000元／年，按年支付。押金50000元……六、其他约定。3.厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，租金则按实际使用日期计算。2018年12月16日”等。抬头甲方一栏有永泰公司盖章；落款甲方一栏有潘永林签名，乙方一栏有李杰签名。2018年12月21日，李杰通过其名下尾号4773银行账户向潘永林名下尾号7576银行账户转账600000元，注明付租金。李杰持有的一份《统一收款收据》载明“开票日期2018年12月23日，缴款单位或个人加和公司，款项内容2019年1月16日至2020年1月15日第1年租金600000元。收款单位盖章永泰公司发票专用章，收款人签章潘永林”等。李杰已按约对涉案厂房进行使用。2019年4月8日，拆迁办发布《工业企业征收工作动员会议通知》，涉案厂房所在土地列入政府征收范围。受拆迁办委托，温州信义房地产评估有限公司作出《度山工业区（小叮当）征收与补偿评估汇总表（预估单）》载明“企业：永泰砂轮；地址：度山临编002号；价值时点：2019年4月1日征收公告之日；建筑物视为合法面积：简25.91平方米，砖混345.81平方米（合计371.72平方米）”等，作出《资产评估明细表》载明“评估基准日2019年4月22日，可移动资产设备共数十项（双方一致确认其中四项为被告设备，其余为原告设备），搬迁费合计82436元”等。拆迁办制作的《工业用地货币补偿清单》载明“企业名称：永泰砂轮（潘永林）……视为合法面积371.72平方米补偿款305668元……违章面积2169.88平方米清障费433976元……可移动资产设备搬迁费82436元……（仅供参考，以协议数据为证）”等。2019年6月17日，李杰在温州市龙湾区注册成立加和公司，系一人有限公司，李杰持股100%。2019年8月30日，李杰向本院起诉，即本案。2019年9月19日，潘永林将涉案厂房内剩余的自有设备腾空；同日，拆迁办出具的《房屋腾空验收合格证》载明“经验收，房屋所有权人潘永林，座落永中街道度山临编002号房屋，已于2019年9月19日腾空完毕”等。上述事实，有当事人一致陈述及《宅基地使用证》、《度山武术馆场地转让协议书》、工商登记信息、银行转账记录、《领款凭证》、《厂房租赁合同》、《统一收款收据》、《工业企业征收工作动员会议通知》、《度山工业区（小叮当）征收与补偿评估汇总表（预估单）》、《资产评估明细表》及照片、《工业用地货币补偿清单》、《房屋腾空验收合格证》等证据在卷佐证。对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：原告提供了搬迁过程照片2张（2019年6月16日拍摄）、监控视频14段（2019年6月15日至2019年6月16日）并申请了证人邓某（搬运人）、楚志友（搬运人）出庭作证，拟证明原告于2019年6月15日开始腾空涉案厂房内的自有设备，2019年6月16日腾空完毕。两被告质证认为，照片未显示拍摄时间，真实性、合法性及关联性均有异议，监控视频反映的可能是运输原材料或成品，并不能反映是腾空搬迁，两证人是否搬运人身份不明，并不能证明腾空搬迁，即使已腾空搬迁，也没有通知永泰公司。本院审查认为，原告提供的上述证据能够相互印证，加上两证人当庭提供的微信记录显示的运费支付情况，足以证实原告于2019年6月15日开始腾空涉案厂房内的自有设备，并于2019年6月16日腾空完毕，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。本院认为：本案双方存在诸多争议，本院逐一分析。关于李杰的原告主体资格。根据审理查明的事实，首先，《合同》列明的乙方“加和公司”在当时尚未成立；其次，《合同》列明的乙方除“加和公司”外，还列明了李杰公民身份号码；第三，《合同》项下的押金及租金均系李杰支付；第四，加和公司并未在涉案厂房内注册成立，而是在李杰搬离涉案厂房后才在他处注册成立；第五，注册成立后的加和公司也同意由李杰主张本案权利。综上，李杰作为原告主体适格。关于潘永林的被告主体资格。根据审理查明的事实，首先，涉案厂房系潘永林从孙钢军处购买，永泰公司系潘永林创办，虽潘永林称其将涉案厂房出租给永泰公司，但未就此提供证据；其次，押金系潘永林个人账户收取，《领款凭证》系潘永林个人出具；第三，《合同》列明的甲方除永泰公司外，还列明了潘永林的公民身份号码；第四，租金系潘永林个人账户收取，虽《统一收款收据》系永泰公司出具，且潘永林称所收款项由用于永泰公司开支费用，但未提交永泰公司证据证明上述款项收支计入永泰公司账册；第五，拆迁办制作的《工业用地货币补偿清单》载明的企业名称为“永泰砂轮（潘永林）”。综上，潘永林作为被告主体适格，其应与永泰公司共同承担。关于《合同》效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽涉案厂房所在土地在征收前系集体土地，但根据上述司法解释第一条第二款规定，亦可参照该司法解释处理。根据审理查明的事实，涉案厂房出租给李杰时的地上建筑物未办理房屋所有权登记，也未办理建设工程规划许可，虽被告辩称地上建筑物建系早年建造，未登记无许可不代表违法建筑，在拆迁中视为合法，但根据拆迁办调查情况，整体建筑仅371.72平方米视为合法面积，其余2169.88平方米均系违法面积，表明涉案厂房大部分系违法建筑，原告诉请确认《合同》无效，本院予以支持。关于退还租金与押金的诉请。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告支付了租金600000元并开始使用涉案厂房，后于2019年6月16日腾空搬离，实际使用5个月，其诉请退还2019年6月17日之后已付未用的租金350000元，合法有据，本院予以支持。至于被告提出的涉案厂房实际可继续使用，故2019年9月19日前的租金不予退还的主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于押金50000元，被告同意退还，本院予以确认。原告诉请的利息损失，合法有据，但从2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于搬迁费的诉请。根据拆迁办委托的评估机构作出的《资产评估明细》记载，可移动资产设备共数十项，经双方核对确认，除其中四项系被告设备外，其余为原告设备。根据拆迁办制作的《工业用地货币补偿清单》显示，可移动资产设备搬迁费82436元，双方一致确认被告的设备搬迁费按10000元处理，原告搬迁费损失可参照72436元确定。至于被告提出的上述搬迁费金额仅为预估且拆迁办尚未实际支付问题，因原告已将自有设备腾空搬迁，搬迁费损失已经产生，并不以被告是否已经实际取得搬迁费补偿为前提，被告该节主张本院不予采纳。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李杰与被告温州市永泰砂轮有限公司、潘永林于2018年12月16日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告温州市永泰砂轮有限公司、潘永林于本判决生效之日起十日内返还原告李杰租金350000元、押金50000元，合计400000元并赔偿利息损失（以400000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准，从2019年6月17日起计算至2019年8月19日，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至实际履行之日止）。三、被告温州市永泰砂轮有限公司、潘永林于本判决生效之日起十日内赔偿原告李杰搬迁费损失72436元。四、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，由原告李杰负担207元，被告温州市永泰砂轮有限公司、潘永林负担4193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  金 丛二〇二〇年六月二日代书记员  刘金瑶