上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终391号上诉人（原审被告，反诉原告）：博然能汽车技术（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇曹安公路5666号1楼108室。法定代表人：刘振华（CHARLESDOMINICPAGLEE），总经理。委托诉讼代理人：吴瑞雪，女，公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：姚露玲，女，1963年10月23日生，台湾地区居民，住台湾地区新北市永和区。委托诉讼代理人：蔡晶，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人博然能汽车技术（上海）有限公司（以下简称博然能公司）因与被上诉人姚露玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博然能公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、七项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。二审庭审中上诉人表示愿意支付房屋使用费，但不同意被上诉人主张的金额。事实与理由：1、被上诉人姚露玲在签订2016年《房屋租赁合同》及续签2017年合同时存在上涨租金不合理、胁迫上诉人签订的情形，上诉人有理由相信被上诉人将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋（以下简称系争房屋）承包给其代理人刘某，故上述两份合同应认定为无效合同，根据相关房屋租赁数据报告，系争房屋租金与市场平均租金存在差异，被上诉人应返还上诉人相应的租金差额；2、被上诉人主张诉讼过程中的相应费用，均系被上诉人自行产生，其未与上诉人协商调解方案，亦未与上诉人进行有效沟通，是被上诉人的原因导致本案诉讼发生，故其应自行承担相应的费用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人姚露玲辩称，不同意上诉人博然能公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姚露玲向一审法院提起诉讼，请求：1.博然能公司立即停止非法占用系争房屋，将其返还予姚露玲；2.博然能公司支付姚露玲非法占用系争房屋期间的占用费（自2018年10月1日至2019年1月23日止，计人民币32,017元）（以下币种同）；3.博然能公司支付姚露玲从台湾往返上海的飞机票及在上海期间的住宿费8,452元；4.博然能公司支付姚露玲聘请律师的律师费用16,000元；5.本案诉讼费由博然能公司承担。一审审理中，姚露玲变更诉讼请求为：1.博然能公司立即停止非法占用系争房屋，将房屋返还予姚露玲；2.博然能公司支付姚露玲非法占用系争房屋期间的占用费（自2019年1月1日至房屋实际返还之日，以每月8,500元计）；3.博然能公司支付姚露玲为主张权利，从台湾往返上海的飞机票及在上海期间的住宿费、交通费、餐饮费用计9,198.78元；4.博然能公司支付姚露玲聘请律师的律师费用16,000元；5.博然能公司支付姚露玲为取证而支付的公证费用2,098元；6.博然能公司支付姚露玲因其非法占用而造成的违约损失赔偿金（含空置费等）17,000元，以博然能公司已支付的押金抵扣；7.诉讼费由博然能公司承担。博然能公司向一审法院提起反诉，请求：1.判定2016年9月21日双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判定在2016年合同基础上续签的2017年合同无效；3.姚露玲返还博然能公司2016年至2018年年底年租金差额72,622元。一审审理中，博然能公司变更第三项反诉诉讼请求中的金额为72,431元。一审法院认定的事实：姚露玲是系争房屋登记的权利人。2017年10月6日，姚露玲（甲方）与博然能公司（乙方）订立《房屋租赁合同》一份，约定，乙方向甲方承租系争房屋，租期为2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金8,500元；承租保证金17,000元（已于2016年10月1日-2017年9月30日租赁期间缴纳），本合同期满，乙方可在付清全部租金、电话费及其他与本合同规定相关之费用后，甲方应在三个工作日内向乙方办理退还全额承租保证金手续（不计利息）。合同第7条约定，乙方应按照本合同规定支付租金、承租保证金及其他费用，若逾期10日未付，除及时支付所欠费用外，每逾期一天，乙方应支付甲方按月租金额0.3%的滞纳金，逾期超过三十天的视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，没收乙方全额承租保证金，并保留向乙方追款及索赔的权利。合同第9条约定，若乙方在租期期满前需提前终止合同，应提前一个月以书面形式通知甲方，经甲方同意后方可提前退租，但乙方不能收回已交付的承租保证金，亦不能用承租保证金抵付月租金。合同第12条约定，如发生下列事项，甲方有权单方面提前终止合同，没收承租保证金或暂时留置乙方的个人财物（以减少甲方的损失），并有权向乙方或其继承人、权利义务承担人追索欠租金，并保留索赔权利。（1）违反本合同任何条款并在甲方发出的违反条款警告后十天内仍不纠正补救。（2）因违反被扣留、受审、逮捕，或其财产被封查、扣押、冻结，或因法院、政府机关、其他有关部门之文件责令乙方解散、清盘破产或关闭。合同签订后，双方均按约履行。2018年9月14日，姚露玲方人员向系争房屋地址发送租赁合同到期不再续租通知书，称合同期满不再续租，要求博然能公司到期搬离并交还房屋等。通知书以邮政快递形式寄出，显示因拒收被退回。2018年12月12日，姚露玲方人员再次以邮政快递形式向系争房屋发送上述通知书，快递显示因拒收被退回。2018年12月19日，姚露玲自台湾向系争房屋寄送邮局存证信函，载明，姚露玲代理人刘某代表姚露玲本人处理有关出租事宜，2018年9月14日、12月12日两次发函要求博然能公司2018年12月31日前返还房屋，原合同租期至2018年9月30日止，新租赁合同租期2018年10月1日至2019年3月31日，每月租金9,800元。自本存证信函送达起三日内，博然能公司不愿签署新租赁合同又不愿意搬离的，即将提起诉讼。该信函首部显示副本寄送刘某。2019年1月2日，刘某将该信函以邮政快递形式寄送博然能公司。博然能公司表示未收到。后姚露玲提起本案诉讼。根据一审中双方提供的经公证的微信记录显示，刘某和吴瑞雪在2018年8、9月间，就系争房屋续租价格进行了沟通，刘某在2018年9月11日发送微信信息表示续租租金价格为9,800元/月。吴瑞雪在之后的交流中表示8,500元的价格不算低了，要求刘某提供房东联系电话，由博然能公司法定代表人与房东本人沟通。刘某表示已与房东联系，房东不同意提供电话，由刘代表姚露玲全权处理。2018年11月27日，吴瑞雪发送微信信息，认为姚露玲方已同意博然能公司使用至2018年11月底，姚露玲方在有效期内不得断水断电。博然能公司方在庭审中另陈述，在刘某断水断电后次日博然能公司自行予以了恢复。一审庭审中，双方确认，博然能公司方租金（房屋使用费）付至2018年12月底。博然能公司陈述，2019年1月开始的费用，博然能公司曾向姚露玲支付，但因姚露玲注销了收款账户，故被退还。姚露玲确认，因租期到期故注销了收款账号。博然能公司陈述，自2019年1月后，姚露玲不再为博然能公司修理系争房屋中的设备，博然能公司法定代表人自己进行了修理。姚露玲表示，没有收到博然能公司要求修理的请求。一审另查明，2016年9月21日，双方曾签署《房屋租赁合同》一份，租赁房屋为系争房屋，租期为2016年10月1日至2017年9月30日，租金为每月8,500元。双方确认，双方之间租赁合同关系存续多年，双方就系争房屋订立过多份合同，在2016年签署的这期租赁合同之前一期合同的租金为每月6,100元。一审法院认为：双方争议焦点在于，双方租赁合同的效力。博然能公司主张，2016年9月的合同存在欺诈、胁迫情形。依据现有证据，无法确定姚露玲方在签约过程中存在欺诈、胁迫致使损害国家利益的情形，也无法确定姚露玲方存在足以导致博然能公司违背真实意思签约的欺诈、胁迫行为。双方在2016年9月、2017年9月订立的两份租赁合同业已履行完毕，期间博然能公司并未就合同的效力提出异议。故博然能公司的该项主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。姚露玲认为2016年9月的合同不在本诉范围之内，一审法院认为，双方确认租赁关系存续多年，签署过多份租赁合同，且2017年9月的合同中，也确认保证金系在前一期合同内支付，应当认为两份合同存在关联，均系双方租赁合同关系存续期间形成，博然能公司反诉要求确认2016年9月的合同效力，未超出本诉范畴，故姚露玲的该项意见，一审法院不予采信。双方签署的两份租赁合同，均系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，当属有效，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。博然能公司认为姚露玲按照合同约定收取的租金超出区域平均增长水平，应当予以返还。一审法院认为，本案双方签署的租赁合同对租金有明确约定，本案不适用合同法第六十二条的规定，博然能公司要求参照其他标准确定月租金金额，缺乏法律依据，一审法院不予采信。需要指出的是，双方之间系房屋租赁合同关系，房屋所在地、合同履行地均在本市，姚露玲系中国台湾地区居民，博然能公司亦是中国法人，故本案纠纷处理应适用中华人民共和国法律相关规定，博然能公司提出的其他国家法律规定，不适用本案。故博然能公司的反诉请求，一审法院不予支持。现双方租赁合同已履行到期，姚露玲已明确不再续租，博然能公司继续占有使用系争房屋已没有法律依据，故姚露玲要求博然能公司搬离房屋并将房屋返还给姚露玲的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋使用费，姚露玲要求参照租赁合同约定的标准计算，于法不悖，一审法院予以支持。博然能公司抗辩的维修费用，缺乏事实依据，一审法院难以采信。关于姚露玲主张的飞机票、交通费、住宿费、餐饮费，因姚露玲系台湾地区居民，为提起诉讼必然支出的费用，一审法院应予支持。上述费用中，有些费用无法确定系姚露玲一人所开支，结合以一般合理的标准为原则，一审法院酌定损失金额为5,000元。律师费并非纠纷必然导致的费用，双方合同中也未有相应约定，故不应由博然能公司承担。关于公证费用，系姚露玲为本次诉讼支出，且系依据法律规定必须承担的举证费用，故一审法院予以支持。关于违约赔偿金，并无合同约定，姚露玲的主张以保证金抵扣也无合同依据，故一审法院难以支持。保证金依据合同约定，应返还给博然能公司。一审法院于2019年9月6日作出民事判决：一、博然能汽车技术（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX号楼XX室房屋并将房屋返还给姚露玲；二、博然能汽车技术（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内按照每月8,500元的标准向姚露玲支付自2019年1月1日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；三、博然能汽车技术（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向姚露玲赔偿损失5,000元；四、博然能汽车技术（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向姚露玲支付公证费用2,098元；五、姚露玲应于判决生效之日起十日内向博然能汽车技术（上海）有限公司返还保证金17,000元；六、驳回姚露玲其余本诉诉讼请求；七、驳回博然能汽车技术（上海）有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,757.20元，由姚露玲负担834.70元，博然能汽车技术（上海）有限公司负担922.50元。反诉案件受理费人民币807.80元（已减半收取），由博然能汽车技术（上海）有限公司负担。二审审理期间，上诉人向本院申请调取上海市110报警中心的出警记录，以证明被上诉人存在断水断电的行为。经审查，该节事实不影响本案审理，上诉人亦自认其于次日自行恢复了供水供电，故对其该项申请，本院不予准许。上诉人又提供一份其法定代表人刘振华的陈述作为证据，被上诉人表示该陈述不符合证据形式，非二审新证据，与本案无关。经审查，该陈述系上诉人法定代表人的单方意见，故本院对此不作认定。二审庭审中，上诉人、被上诉人双方一致确认，一审判决第二页第十七行所载地址及被上诉人起诉状中所载地址“上海市长宁区XX路XX弄XX号XX号楼XX室”系笔误，本案系争房屋应为“上海市长宁区XX路XX弄XX号XX座XX室”，即该房屋产证上的地址。双方亦确认“上海市长宁区XX路XX弄XX号XX座XX室”与双方签订的《房屋租赁合同》上所载地址“上海市XX路XX号XX花园XX#XX室”为同一地址，均指本案系争房屋。一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、上诉人主张2016、2017年的租赁合同无效，并要求被上诉人返还相应的房租差价是否有相应的依据；2、上诉人拒绝返还系争房屋、拒绝承担房屋使用费及被上诉人因诉讼产生的费用是否有相应的依据。关于争议焦点1，上诉人与被上诉人于2016年及2017年签订的《房屋租赁合同》均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应属有效，双方当事人均应按约履行。上诉人主张两份《房屋租赁合同》签署时存在胁迫的情形，且被上诉人存在承包转让的情况，应为无效合同，但其未提供充分、确实、有效的证据予以证明，两份合同亦未损害国家利益，且两份合同已经履行完毕，上诉人在此期间并未提出异议，故对上诉人的该项意见，本院不予采信。上诉人主张双方租金的涨幅超过长宁区中等住房的租金涨幅标准，应返还超出部分的租金，对此本院认为，两份《房屋租赁合同》对房租均有明确约定，上诉人对租金金额亦签字盖章确认，故对其该项意见，本院亦不予采信。关于争议焦点2，根据2017年双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期满后一方若有意续订合同，应当以书面形式提前45天通知对方，并征得双方同意。上诉人主张其以微信方式向被上诉人提出过续租，但未征得被上诉人的同意，被上诉人亦多次向上诉人寄送书面函件表示不再续租，双方未对续租事宜达成一致，已无合同关系。现上诉人仍占有并使用系争房屋，故其拒绝返还系争房屋，拒绝按照租金标准承担相应的房屋使用费依据不足，本院不予支持。鉴于本案诉讼因上诉人未及时返还系争房屋所产生，一审法院根据实际情况，酌定上诉人承担被上诉人因诉讼产生的费用并无不当，本院依法予以认同。鉴于一审判决对系争房屋地址认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人博然能汽车技术（上海）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初2217号民事判决第三、四、五、六、七项；二、变更上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初2217号民事判决第一项为博然能汽车技术（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋并将房屋返还给姚露玲；三、变更上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初2217号民事判决第二项为博然能汽车技术（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币8,500元的标准向姚露玲支付自2019年1月1日起至实际返还上海市长宁区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决及一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1,757.20元，由姚露玲负担834.70元，博然能汽车技术（上海）有限公司负担922.50元。一审反诉案件受理费人民币807.80元（已减半收取），由博然能汽车技术（上海）有限公司负担。二审案件受理费人民币1,730.3元，由上诉人博然能汽车技术（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……