广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3034号上诉人（原审原告）：张宏宇，男，1971年3月13日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京博泰和信国际货运代理有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院2号楼15层2单元1503。法定代表人：朱铁成，职务：经理。委托诉讼代理人：邹汉锋，广东睿广律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶，系该公司监事。被上诉人（原审被告）：赵彦哲，男，1983年12月4日出生，汉族，身份证住址内蒙呼和浩特市回民区。上诉人张宏宇因与被上诉人北京博泰和信国际货运代理有限公司（以下简称博泰公司）、赵彦哲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张宏宇上诉请求：1.博泰公司、赵彦哲向张宏宇退还租赁押金和转让费共54000元；2.本案一、二审诉讼费用由博泰公司、赵彦哲承担。事实和理由：一、一审法院以案涉合同没有押金的约定及从证据收条载明24000元是两个月的租金为由驳回张宏宇要求返还24000元押金的诉讼请求是错误的。在《收条》中，将24000元表述为“最后两个月的租金”，从字面上理解，这“最后两个月”指的是租赁期限的最后两个月即2018年11月和12月。在前期租金未支付的情况下，预交最后两个月的租金不符合交易习惯。博泰公司也没有向上一手出租人广州华某酒店物业管理有限公司（以下简称华某公司）支付这两个月的租金，这两个月的租金都是张宏宇直接向华某公司支付的。由此可见，“最后两个月的租金”24000元实际上就是租赁押金。且张宏宇与博泰公司签订的合同没有押金的约定这一事实证明了博泰公司在没有合同和法律依据的情况下乱收费的事实。二、案涉合同没有关于转让费的约定，博泰公司在没有任何合同和法律依据的情况下收取3万元转让费，是因博泰公司作出了可续租3年的承诺。现张宏宇根本无法续租案涉商铺，博泰公司已构成欺诈，其因欺诈所得的利益应当返还。综上，特向二审法院提起上诉，请求依法改判。博泰公司辩称，张宏宇的上诉请求不符合事实，不应该得到支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，为维护博泰公司的合法利益，请求二审法院维持原判，驳回上诉。赵彦哲未到庭发表辩论意见，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，张宏宇于2019年5月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.博泰公司、赵彦哲向张宏宇退还租赁押金24000元和转让费30000元（共54000元）；2.本案诉讼费用由博泰公司、赵彦哲承担。一审法院认定事实：2017年1月8日，博泰公司委托公司股东朱某娟与案外人华某公司签订《某某路117号一楼10号铺租赁合同》，约定，华某公司将其位于某某路117号一楼10号铺租赁给博泰公司经营；租赁期限为两年，从2017年1月20日至2018年12月31日止；月租金为11000元等内容。2018年1月28日，博泰公司委托公司员工赵彦哲（甲方）与张宏宇（乙方）签订租赁合同，约定，乙方租赁甲方房屋，商铺坐落地址某某路117号-10档，租期2018年2月21日至2018年12月31日，租赁金额每月12000元等内容。2018年1月29日，赵彦哲出具收条，载明“今收到717库房张宏宇支付某某路117号-10档口转让费及最后两个月租金伍万肆仟元整”。一审庭审中，关于张宏宇支付的24000元和30000元，张宏宇认为24000元是押金，30000元是博泰公司承诺可续租3年才交纳的转让费，但均只是口头约定；博泰公司确认收到上述款项，但其认为24000元是张宏宇支付的2018年2月21日至2018年4月20日两个月的租金，30000元是张宏宇对博泰公司铺位装修费用的补偿。另，张宏宇陈述其2018年2月21日开始使用案涉商铺，2018年12月31日合同期满后即退出了案涉商铺。一审法院认为：张宏宇与博泰公司签订租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合同依法成立有效，双方均应依约履行。博泰公司将案涉商铺交付给张宏宇使用，张宏宇亦应按合同向博泰公司交纳租金。关于张宏宇要求退押金24000元的诉讼请求，张宏宇、博泰公司双方签订的合同没有对于押金的约定，从张宏宇提交的证据收条载明24000元是两个月的租金，故张宏宇认为24000元是押金没有合同和事实的依据，其该诉讼请求不予支持。关于张宏宇要求退30000元转让费的诉讼请求，张宏宇在合同期内已使用案涉商铺，张宏宇主张该30000元是博泰公司承诺可续租3年才交纳的转让费依据不足，且合同亦没有约定博泰公司所收的该30000元转让费在合同期满后需要退回，故该诉讼请求缺乏合同和法律依据，不予支持。赵彦哲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2019年10月31日作出判决如下：驳回张宏宇全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由张宏宇负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，张宏宇向本院提交华某公司于2020年4月26日出具的一份《情况说明》，主要内容为博泰公司自2017年12月起开始拖欠华某公司案涉商铺租金，华某公司发现现博泰公司私自将商铺转租给张宏宇后，要求张宏宇直接向华某公司缴纳租金，自2018年3月起至2018年12月，该商铺的租金是张宏宇直接向华某公司缴纳。博泰公司质证认为该《情况说明》属于证人证言，证人未出庭不具有证明力，且已过法定举证期限。另查明，一审过程中，张宏宇提供的华某公司盖章出具的收据记载：张宏宇支付案涉商铺租金从2018年3月5日至2018年12月31日共计123478元，以上租金每月张宏宇按时支付。博泰公司和华某公司合同约定，博泰公司每月5日前将租金支付到华某公司指定账户。二审庭审中，双方均确认，张宏宇除了案涉54000元之外，并无就案涉房屋向博泰公司支付过其他款项。博泰公司确认赵彦哲签订案涉合同并收取张宏宇54000元款项的行为均属于职务行为，赵彦哲收取该款项后已经交给博泰公司。张宏宇另认为从2018年2月21日至2月28日是免租期，租金从2018年3月起算，由于博泰公司和华某公司约定的交租日期为每月5日，故华某公司开具的收据载明从2018年3月5日起其每月向华某公司缴纳了租金，其共向华某公司缴纳10个月的租金，每个月租金根据华某公司和博泰公司签订的合同计算为11550元，10个月共计115500元，其余款项为水电费，故收据载明共收取123478元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为张宏宇在案涉租赁期限开始之前向博泰公司支付的54000元应否退还的问题，由于该54000元涉及两种不同性质的款项，故本院分述如下：首先，关于30000元转让费的问题。虽然案涉合同并未约定转让费，但张宏宇在签订合同后已经向博泰公司支付了该笔费用，博泰公司在开具的收据中载明该笔费用的性质为转让费，张宏宇并未提出异议，故张宏宇主张该30000元为转让费，本院予以确认。张宏宇上诉认为博泰公司收取该转让费的前提是要续租3年，但该说法无论是在双方签订的租赁合同中，还是在博泰公司员工赵彦哲收取该费用时开具的收据中，均无相关约定。张宏宇所主张的该30000元转让费的收取条件并无任何证据证明，且在商铺租赁合同中，上一手承租人收取次承租人转让费的情况也比较常见，现张宏宇在双方约定的合同履行期限届满、合同已经履行完毕的情况下主张博泰公司退还30000元转让费，并无依据，本院不予支持。其次，关于24000元的问题。张宏宇二审提交的《情况说明》和一审提供的收据内容能够互相印证，本院予以采信。根据张宏宇在一、二审过程中提供的证据，其已经直接将2018年3月到12月的租金交给博泰公司的上一手出租人华某公司，博泰公司在本案中并未提供证据证明其对此提出过异议，可见，双方当事人在履行合同的过程中变更了履行方式，由张宏宇直接向华某公司交付租金。现张宏宇已经提供证据证明其向华某公司交清了2018年3月到2018年12月期间的租金，故其主张博泰公司退还收取的“最后两个月的租金”即2018年11月和12月期间的租金有理，本院予以支持，但退还金额应扣除如下两个部分：一是2018年2月21日至2月28日租金共3200元（12000元/月÷30天×8天），张宏宇主张该段时间是免租期，但案涉合同对此并无约定，张宏宇在2018年1月28日签订案涉合同，明确约定租赁期限从2018年2月21日起算，如果是张宏宇主张的从2018年3月1日才开始起算租金，合同应对此有明确约定，故张宏宇应向博泰公司支付该段时间的租金；二是张宏宇直接向华某公司支付租金的差额部分共4500元［（12000元/月-11550元/月）×10个月］，根据张宏宇和博泰公司签订的合同，张宏宇每月应支付租金为12000元，现其在二审过程中确认其直接向华某公司支付的租金为每月11550元，故差额部分应继续向博泰公司支付。综上，扣除上述两项费用后，博泰公司还应向张宏宇退还16300元。综上所述，张宏宇的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4263号民事判决；二、北京博泰和信国际货运代理有限公司应自本判决生效之日起七日内一次性返还张宏宇16300元；三、驳回张宏宇其他诉讼请求。本案一、二审受理费各1150元，由张宏宇各负担803元，北京博泰和信国际货运代理有限公司各负担347元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月二十八日书记员  眭 翘郭蔚琳