吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1024号上诉人（原审原告）：张某，女，1983年9月23日出生，长久实业集团有限公司监管员,住吉林省农安县。委托诉讼代理人：李某，吉林市船营区法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：信某，男，1975年4月19日出生，无职业，住吉林省吉林市。上诉人张某因与上诉人信振害因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人李某，被上诉人信某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判信某赔偿张某租金损失26万元，判决信某承担违约金5.2万元。事实和理由：一、信某没有履行交付租赁房屋义务，信某应返还房屋租金26万元。1.张某租赁房屋是船营区青岛街北大小区M号楼，房证号为吉林市房权证船字第XXXX号房屋整体租赁，但在签订租赁合同后,信某应将该房屋整体交付给张某使用，但至今信某没有将房屋交付给张某，致使张某无法实现合同目的，张某请求返还全部租金26万元，应当予以支持。2.一审认定张某占有使用一层房屋，属认定事实错误。张某与信某签订合同时，租赁房屋的一层为农贸市场，有经营户占有，二层有刘洋占有经营跆拳道馆。张某为了实现合同目的，曾经努力的协助信某清空房屋，但至今仍有业户占有。退一步讲，一层房屋即使清空,亦不能认定张某占有使用。张某与黄春元签订的租赁合同，租赁物并非是信某的房屋。不能以此认定张某占有使用了一层房屋。二、信某未交付房屋，构成根本性违约，张某请求支付违约金5.2万元应予支持。租赁合同出租人的基本义务是交付租赁的房屋。本案中,信某没有证据证明按照合同约定交付了房屋，一层仍有业户占有，已经查明二层有刘洋占有使用，这一事实，信某在签订合同时就知道，还将房屋出租给张某，实属违约。签订合同时，张某知道租赁房屋已经有人承租使用，但《房屋租赁协议书》并没有约定由承租人自己清退原承租人，所以并不能免除信某交付租赁房屋的义务。信某应该将租赁的房屋,全部交付给张某,方尽到交付租赁房屋的基本义务。信某辩称，不同意张某的上诉请求，租金损失不应当支持，信某没有违约，也不应当承担违约金。信某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某的诉讼请求。事实与理由：张某与信某签订的房屋租赁协议不但具有房屋租赁合同的一般性权利义务,还具有其特殊性。在双方履行房屋租赁协议过程中，信某没有任何违约事项，而在双方微信通信中记载张某已经自认违约，所以一审判决信某赔偿13万元是错误的。1.信某出租的房屋是作为农贸市场使用的,承租人均是二房东，承租人通过对实际使用人收取摊位租金,并对市场进行管理而取得利益。张某对房屋承租时，已经对房屋内存在摊位使用人的现状是明知并认可的。双方在签订房屋租赁协议时已经充分考虑到,房屋使用现状(包括其中有第三方承租使用人),所以租金价格确定为26万元，实际签订协议时间为2019年5月23日而双方权利义务从2019年3月15日起算的,也就是说张某从3月15日就有权收取摊位费。2.张某没能与二楼的使用人签订新的合同,并不是信某违约，也不是双方签订的房屋租赁协议部分没能履行的原因。信某签订协议后,即取得了对房屋内摊位使用者收取租金的权利,而且该权利需提前到2019年3月15日，但张某需承接摊位使用者没到期合同，行使二房东的权利,这一点张某以及房屋内摊位使用者均是明知的。正是由于张某不当要求二楼使用者提高没到期期间的租金标准或撤离,所以张某没能与二楼使用者达成新的合同，这一原因是张某自己导致的。3.张某作为二房东身份承租房屋,而且签订协议时间为2019年5月23日，而双方权利义务约定时间为2019年3月15日，就是张某已经对房屋现状明了，并以管理市场收取租金为目的，并非自用。信某出租房屋给二房东管理，就是信某让渡租金收益从而减少自己亲自管理摊位使用者及招商的一系列工作。而张某作为二房东承租房屋并对市场进行管理,其协议目的就是支付租金给信某，并取得对市场的管理和收取摊位使用者租金的权利。张某做为二房东承租房屋后,通过其努力能收取远超其支付给信某的租金,则是其盈利所在,而如果招商管理出现问题其收取的租金较少,则是其应承担的经营风险。本案中，信某并没有任何违约事项，出现的问题均是张某在行使二房东权利过程中因自己的原因而产生的，本着公平原则，相应责任均应由张某自行承担。张某辩称：1.张某租赁房屋是用于开办餐饮业。虽然没有租赁合同中说明，但是信某是明知的。该房屋系经营水果、蔬菜不景气，才整体出租是不争的事实，不然信某不能重新租赁房屋给张某。2.双方签订合同实际日期为2019年5月23日。双方在2019年3月15日初步达成协议，而事实上近两个月，信某没有实际交付房屋。原因就是未清空原租赁的摊位摊主。此事拖至2019年5月23日，信某口头承诺到期一定将房屋全部交付给张某，张某才签字、交租金。3.信某关于张某做二房东的主张，是无事实依据的猜测。张某向一审法院起诉请求：1.判令解除张某与信某于2019年5月23日签订的房屋租赁协议；2、判令信某向张某返还租金26万元；3.判令信某向张某支付违约金5.2万元。一审法院认定事实：坐落于吉林市××区，建筑面积402平方米（共计二层）的所有权人为信某，该房产为一、二层结构，建筑面积均为201平方米。信某利用此房产出租，承租人经营农贸市场，分租给业主形成摊位。2019年5月23日，信某（甲方）与张某（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：一、租赁的房屋：坐落于吉林市××区，建筑面积402平方米房屋（房证号：吉林市房权证船字第XXXX号）。二、租赁期限：2019年3月15日至2020年3月14日。三、租金及租金交付：1.年租金为26万元，签订本协议书后立即一次性交付；2.租金价款不包含税金，一切相关税费均由乙方承担并负责缴纳。四、乙方承租甲方房屋必须合法经营，乙方不准私自改动甲方房屋。乙方经甲方同意对房屋进行改造、装潢的，在乙方租赁期满后归甲方所有。五、乙方承租期间发生的各项房屋费用（包括但不限于水、电、热等）均由乙方承担。六、乙方承诺：乙方不准超租赁期限向第三方分租。乙方如分租，则必须向第三方分租承租人明示本协议乙方权利义务，而且第三方分租承租人受本协议约束，否则乙方不准进行分租。七、如乙方租赁期满后仍要租赁该房屋，乙方应在租赁期满前两个月向甲方提出书面申请，否则视为乙方放弃承租请求。租赁期内如房屋动迁，则乙方无条件退出房屋，甲方将租赁期未满的相应租金返还给乙方。乙方承诺其分租的承租人，也必须遵守本协议的一切约定，如发生纠纷由乙方承担一切责任。八、租赁合同到期或乙方违约甲方提前解除时，乙方应于3日内无条件将房屋清空，由甲方收回房屋。乙方存放在租赁房屋内的一切物品均视为乙方放弃所有权，归甲方任意处置，由此产生的一切责任、损失均由乙方承担。九、违约责任：违约方向守约方承担租金总额20％的违约责任，并承担给守约方造成的实际损失的赔偿责任。十、特别说明：1.因乙方于2019年3月15日起已经实际占有使用租赁房屋，所以本协议租赁期限从2019年3月15日起算；2.乙方交付协议履行保证金2万元，当租赁协议到期乙方没有违约及各项欠费事项（水、电、热等费用）甲方将保证金返还给乙方。十一、本协议经甲乙双方签字后生效，双方各持一份，均具有同等法律效力。同日，张某以手机银行转账的方式向信某交付房屋租金26万元。信某与张某签订房屋租赁合同时，租赁房屋的一层为农贸市场，由原承租业户以摊位形式经营。二层由孔祥荣出租给承租人刘洋承租经营“乾奥武道”跆拳道馆，租赁期间为2018年7月1日至2021年7月1日，年租金为6万元（含供热费），刘洋已向孔祥荣交纳了2019年7月1日之前的租金。张某此后清退了一层的业户，2019年3月15日，张某与一层承租人之一黄春元签订摊位租赁合同，约定租期一年，年租金1.3万元。张某在与信某签订租赁合同后，找到刘洋要求腾房或增加租金标准，因刘洋与孔祥荣的租赁合同未到期，且不同意在原租金标准基础上增加租金，双方协商不成，张某未能占有使用二层租赁房屋。另查：信某与陈超曾于2013年3月14日签订房屋租赁协议，约定陈超承租本案案涉房产，租赁期限2013年3月15日至2018年3月14日，租期5年；年租金为26万元。陈超占有使用了承租的房产。张某与陈超原系夫妻关系，双方于2014年4月7日办理离婚登记。一审法院认为：一、张某、信某于2019年5月23日签订的房屋租赁协议是否应当解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。信某将其正在出租的房产出租给张某，其中一层原承租人经营农贸市场，二层原承租人刘洋经营跆拳道馆。因在合同实际履行过程中，刘洋经营跆拳道馆租赁期至2021年7月1日，经张某与刘洋协商，张某未能取得二楼201平方米租赁房屋使用权，导致合同目的不能完全实现，因此张某关于解除其与信某于2019年5月23日签订的房屋租赁协议的诉讼请求应当予以支持。二、张某关于信某返还租金26万元、支付违约金5.2万元的诉讼请求。鉴于张某未能取得二层承租房产的使用权系因承租人刘洋已经占有二层租赁房屋，且正在租赁期间内，并承租人刘洋已交纳了2019年7月1日之前的租金，对此信某应当向张某赔偿未能使用承租房屋的损失。虽然房屋租赁协议约定违约方承担租金总额20％的违约责任，并承担给守约方造成的实际损失的赔偿责任，但张某在签订房屋租赁合同时明知承租房产的实际经营状况及所承租房产已经有承租人使用的情况，在房屋租赁合同签订后实际清退了一楼原摊位的承租人，并与原在一层经营粮油的业主黄春元签订租赁合同，应当认定张某占有使用了所承租一层房产，其一层未能正常经营使用所造成的相应损失应当自行承担。鉴于信某并非根本性违约，张某主张返还已付全部租金、按租金总额20％支付违约金的诉讼请求不予支持。信某因违约行为赔偿张某13万元经济损失为宜。信某主张张某承租房屋的目的为做二房东获利，且明知二楼经营跆拳道馆，因此应当继续履行合同的抗辩意见，因张某未与刘洋形成二次租赁合同关系，刘洋亦未向张某实际交纳租金，且刘洋经营跆拳道馆租赁期并未届满，据此对信某的此项抗辩意见不予采纳。一审判决：一、判决生效之日解除张某与信某于2019年5月23日签订的房屋租赁协议；张某于判决生效之日将承租的房产退还给信某；二、信某赔偿张某经济损失13万元，于判决生效之日支付；三、驳回张某的其他诉讼请求。案件受理费2990元由信某、张某各负担1495元；信某负担的部分于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张某与信某在双方签订的《房屋租赁协议书》中明确写明张某于2019年3月15日起已经实际占有使用租赁房屋，说明张某签订合同明对承租房产的实际使用情况是清楚的，但鉴定于张某对部分房屋本案在一审判决时合同尚未到期，故一审判决解除双方签订的房屋租赁协议，虽在二审审理时合同约定的履行期限已经届满，但一审判决解除合同，并无不当。综上所述，张某、信某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张某预交的二审案件受理费3940元，由上诉人张某负担；信某预交的二审案件受理费2900元，由上诉人信某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年六月二十三日书记员  刘一凝