河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终954号 上诉人（原审被告）：承德兆通物流有限责任公司，住所地河北省承德市双滦区国际物流园区兆通商品城601室。 法定代表人：张晓丽，经理。 委托诉讼代理人：成立伟，河北滦江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付某1，男，2010年1月24日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 法定代理人：付某2（系付某1父亲），男，1980年3月25日出生，满族，住河北承德市隆化县。 委托诉讼代理人：宁子银，承德市隆化县汤头沟镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：王玉莲，女，1952年7月28日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人付学博，男，1956年9月27日出生，满族，住河北省承德市隆化县。系被上诉人王玉莲之夫。 上诉人承德兆通物流有限责任公司（以下简称兆通物流公司）因与被上诉人付某1、王玉莲房屋买卖合同纠纷一案，曾于2019年2月27日诉至承德市双滦区人民法院，承德市双滦区人民法院于2019年4月12日作出（2019）冀0803民初540号民事判决，兆通物流公司不服提起上诉。本院作出（2019）冀08民终2069号民事裁定书，裁定撤销原判，发回承德市双滦区人民法院重审。承德市双滦区人民法院于2019年12月23日作出（2019）冀0803民初1965号民事判决，兆通物流公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人兆通物流公司委托诉讼代理人成立伟、被上诉人付某1及其法定代理人付某2的委托诉讼代理人宁子银、被上诉人王玉莲的委托诉讼代理人付学博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兆通物流公司上诉请求：1、撤销双滦区人民法院（2019）冀0803民初540号民事判决，并改判或发还重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人付某1、王玉莲承担。事实和理由：1、二审法院发回重审认为将王玉莲追加为第三人违反法定程序，故发回重审。一审另行组成合议庭，对二审发还的理由未落实。2、王玉莲为被上诉人付某1购买商铺结合二人的法律关系，我公司可按照民诉法以及总则表见代理规定，所签订的商品房买卖合同有效。一审法院出具判决，撤销该买卖合同的条件不符合法定事由，且已超过撤销诉讼出斥期间。原审原告付某1申请的是撤销权之诉，而非确认合同无效之诉，被上诉人王玉莲为避免购房的过户费用，以其孙子付某1名义签订《购房合同》的行为系无权代理行为，一审法院忽略实际出资人与合同相对人的法律关系，认定合同无效错误；3、被上诉人王玉莲系有独立请求权的第三人，不能由法院追加其参加诉讼，其作为合同的实际出资人，应承担相应的法律责任并继续履行合同；4、本案事实复杂、权利义务关系模糊、争议较大，一审不应适用简易程序审理；5、即使《购房合同》无效，40000.00元定金也不应予以返还。 付某1答辩称，上诉理由第一点，对方所说被上诉人王玉莲为无权代理，应当承担购房合同责任。与其增加的第二个理由是相互矛盾的。其上诉状说不存在重大误解，我们在审理过程中反映的事实以及合同。该合同中明显收到定金，但没有列明。且王玉莲与付某1均不具备贷款的法定条件。其仅指出不符合是错误的。关于定金其认为不应当返还是错误的，该合同都已经无效了，应当返还。我们在一审时并没有主张双倍返还，但该合同具有关联性，因此我方就没有要求，还有对方增加的第一点发回重审，我们查询后，认为是笔误，是法院依职权追加的。由于书记员的失误所以才会成为第三人。兆通物流公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王玉莲答辩称，签订合同时，是王玉莲签订的，当时对方67岁了，也没有问合同相对方的年龄，该合同具有欺瞒性质，且王玉莲已超借贷的年龄，付某1属于限制行为能力人，也不能贷款，且付某1的父亲尚有贷款没有还清，因此不符合借贷款的实际情况。关于40000.00元，一审时问过，不知去向。承德兆通物流有限责任公司与其签订的《购房合同》没有约定定金，交付的40000.00元钱亦没有抵顶房屋价款，应予以返还，且兆通物流公司一直没有将合同交给王玉莲，存在欺诈行为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 付某1向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的《购房合同》无效；2、判令被告返还原告购房款160532.00元，并按月利息1.17%计算至还款日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年5月26日，第三人王玉莲前往被告处咨询购买商铺事情，因第三人年龄已高，准备为其孙子原告付某1购买。经被告单位人员游说下，第三人在没考虑清楚且存在重大误解的情况下，仅听被告工作人员的安排下就在几份文件上签字画押，并按其要求交付定金40000.00元，同时又交纳购房首付款120532.00元，被告以原告的名字为第三人出具收据二张。当时被告并未给第三人合同。2019年1月11日才将合同复印件邮寄给第三人。原告的法定代理人即原告父母知道后，不认可第三人代理原告购房的行为，且通过向银行了解儿童无法办理贷款。原告法定代理人、第三人多次找被告要求解除合同并返还房款，但被告予以拒绝。现诉至法院，希法院判如所请。 一审法院认定事实：2018年5月26日，第三人王玉莲以原告付某1的名义与被告签订《购房合同》一份，合同约定：“买受人（原告付某1）购买出卖人（本案被告）开发的中国（承德）日用消费品物流中心建设项目第7幢3层Ｆ01号商品房一套，建筑面积为23.70平方米，每平方米10149.03元，总价款240532.00元。买受人应当于2018年5月26日前支付首付房价款人民币120532.00元。首付款交清后先行办理不动产登记，登记完后余款人民币120000.00元银行办理现房抵押贷款。”合同签订当日，第三人以原告的名义交付被告定金40000.00元，购房首付款120532.00元，共计160532.00元。2019年1月11日，第三人收到被告方邮寄购房合同复印件一份。另查明，原告付某1现年9周岁，第三人王玉莲系原告付某1的祖母，原告的法定代理人即原告父亲付某2，知道第三人以原告名义买房后，不认可第三人的买房行为。 一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”的规定，本案第三人在没有经过原告法定代理人同意或授权的情况下，以未成年人的名义与被告签订《购房合同》，事后亦未得到原告法定代理人的追认，且该《购房合同》让未成年人原告负担120000.00元的贷款，该合同侵犯了未成年人的合法权益，故该《购房合同》违反法律及行政法规的强制性规定，应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应返还第三人购房款160532.00元。被告主张第三人应按合同约定承担房价款20%的违约金。被告在与第三人签订合同时，明知第三人以未成年人的名义购买房屋，在未确定原告法定代理人是否同意或授权的情况下，就与第三人签订合同，并在合同中约定由原告贷款120000.00元，被告自身存在过错，故对被告该主张，本院不予支持。原告主张被告应支付利息，因房款系第三人交付，原告该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、之规定，判决：一、第三人王玉莲以原告付某1的名义与被告承德兆通物流有限责任公司签订的《购房合同》（合同编号：ＧＦ-2014-0172）无效。二、被告承德兆通物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还第三人王玉莲购房款人民币160532.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告付某1其他诉讼请求。案件受理费3510.64元，减半收取1755.32元，由被告承德兆通物流有限责任公司与第三人各负担877.66元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，被上诉人付某1系限制行为能力人，其只能实施与其年龄智力相符的民事法律行为，其他行为需要得到其法定代理人追认后方具有法律效力。被上诉人王玉莲系被上诉人付某1祖母，非法定代理人。被上诉人付某1的法定代理人是其父母，故被上诉人王玉莲为无代理权。行为人没有代理权实施的代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，被上诉人王玉莲以被上诉人付某1名义与承德兆通物流有限责任公司签订《购房合同》（合同编号：ＧＦ-2014-0172）系无权代理行为，被上诉人付某1法定代理人知悉后，以被上诉人付某1名义起诉要求确认合同无效，予以撤销，并要求承德兆通物流有限责任公司返还购房款，足以证明被上诉人王玉莲的无权代理行为未得到被代理人的法定代理人的追认，一审法院认定合同无效并无不当。上诉人承德兆通物流有限责任公司明知被上诉人王玉莲无代理权限，任由其以被上诉人付某1的名义签订《购房合同》，双方均有过错，原判根据过错程度判令各自承担损失，互不承担赔偿责任符合本案实际。上诉人要求被上诉人王玉莲继续履行合同的主张本院不予支持。原审判决认定合同双方系被上诉人付某1与上诉人承德兆通物流有限责任公司，资金由被上诉人王玉莲支付正确，追加被上诉人王玉莲参加诉讼并无不当，不影响实体判决的正确，本案事实清楚，法律关系明确，适用简易程序审理并无不当。综上所述，上诉人承德兆通物流有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,510.64元，由上诉人承德兆通物流有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李亚平 审判员  张智慧 审判员  冯志宏 二〇二〇年六月二十二日 法官助理王东慧 书记员冯梓蕃