河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2009号 上诉人（原审被告）：泰海新，男，1990年1月26日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：王鹏，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江姗姗，女，1985年11月15日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡倩，女，1977年1月25日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，现住北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：李祥平，女，1975年1月6日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市景东彝族自治县，现住河北省涿州市。 原审被告：刘倩，女，1990年3月6日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区。 原审被告：于春波，男，1981年10月11日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。 上诉人泰海新因与被上诉人江姗姗、胡倩、李祥平，原审被告刘倩、于春波房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰海新及其委托诉讼代理人王鹏、被上诉人江姗姗的委托诉讼代理人杨学春、被上诉人胡倩、被上诉人李祥平到庭参加诉讼。原审被告刘倩、于春波经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰海新上诉请求：1.撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或发还重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“泰海新向胡倩、李祥平支付款项与本案非同一法律关系”，属于认定事实错误。本案系房屋买卖合同纠纷，原审被告于春波的庭审陈述可以证实，被上诉人胡倩系借用于春波名义购买枫情水岸4-1-504号房屋后加价出售给被上诉人江姗姗，胡倩系该套房屋的实际购买人及再次转让的主体。一审中泰海新也已举证证实胡倩在再次转让房屋过程中从江姗姗处实际获利105000元。一审判决认定《枫情水岸更名协议》无效后，承担退还购房款的义务主体应为房屋实际出售人胡倩，泰海新非该套房屋的出售主体，只是部分款项的经手人，一审法院将泰海新代收款项行为与实际收款主体相分割，以“泰海新向胡倩、李祥平支付款项与本案非同一法律关系为由”判决泰海新承担房屋买卖合同无效后返还全部款项义务，认定事实错误。二、一审法院判决泰海新承担向江姗姗退还全部款项并支付利息，属于认定事实及适用法律错误。首先，泰海新只是本案房屋买卖的居间介绍人而非房屋买卖主体，泰海新只为江姗姗及房屋实际出售人胡倩签订房屋买卖协议提供订约机会，至于胡倩所出售的房屋是否合法及双方所签订的协议是否有效，审查的义务主体为购房人江姗姗。现江姗姗与实际购买人胡倩已达成房屋买卖协议且房屋已实际更名，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人只要促成合同成立，就有权获取居间报酬，故泰海新实际获取8123元居间费用合法有据，江姗姗无权要求泰海新退还任何款项。其次，江姗姗明知其所购买的房屋存在重大法律瑕疵仍加价购买，其在协议签订及履行过程中未尽到审查义务、注意义务及重大缺陷的规避义务，自身存在重大过错，故其无权索要所支付款项的利息，一审法院不但判决泰海新向江姗姗退还143123元，同时判决泰海新承担相应款项的利息，属于认定事实及适用法律错误。 江姗姗辩称，不同意泰海新的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。泰海新依据不真实的更名协议向江姗姗要求加价，明显涉嫌合同欺诈，有可能涉嫌诈骗罪。江姗姗和胡倩根本不认识，江姗姗从签订更名协议至一审庭审时，根本不知道胡倩与本案有关，签订更名协议及收款均为泰海新。案涉房屋无预售许可证且开发商涉嫌刑事犯罪，导致案涉房屋买卖合同及更名协议无效，泰海新作为开发商股东之一泰春利之子，且又属于职业房产中介，对案涉房产不具备出售条件理应明知，且泰春利因涉嫌非法吸收公众存款已被公安机关刑事拘留。泰海新对这些情况理应明知，但仍与江姗姗居间服务，明显具有合同无效的过错，因此在合同无效之后返还费用，应当由泰海新承担，至于泰海新与其他人员的法律纠纷，与江姗姗无关。 胡倩辩称，最初是泰海新告诉我这套房子可以押房，让我给他105000元，当时我并没有去，当时我的身份证找不到，他说可以用别人的身份证，于是我就把朋友于春波的身份证拍照传给他，所有的手续都是泰海新办的。105000元是我用微信直接转给泰海新的，后来我一直没有管这事，中间所有的手续都是泰海新弄的，我都不清楚，我也不懂，就是最后泰海新转给我205000元。泰海新说我是中间人、介绍人，又说我是买房人，我也不懂。 李祥平辩称，江姗姗想买房找到了我，我认识泰海新的妻子刘倩，刘倩以前跟我说过他们那有押下的差价房，我就介绍江姗姗到售楼处找的泰海新，所有的手续都是泰海新办的。泰海新转账给我3万元的当天，我就给了江姗姗12000元，因为我不会操作，还是江姗姗协助操作取钱，每次5000元，取了两次，另外2000元现金是我包里就有的，取款的过程应该有视频监控。 刘倩、于春波未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。 江姗姗向一审法院起诉请求：1.判令解除与于春波于2017年3月4日签订的《枫情水岸更名协议》；2.判令泰海新向其返还其支付的2万元及支付对应的利息；3.判令刘倩向其返还其支付的143123元及支付对应的利息；4.诉讼费由泰海新、刘倩、于春波共同承担。后泰海新向一审法院申请追加胡倩、李祥平为被告参加本案诉讼。一审庭审中，江姗姗将上述诉讼请求第2、3项变更为由泰海新、刘倩共同返还其163123元并支付对应的利息，利息自2017年3月4日起至款项付清之日止。 一审法院认定事实：泰海新从事房产中介工作。泰海新与刘倩系夫妻。江姗姗欲购买涿州市茂都房地产开发有限公司开发的枫情水岸小区房屋，泰海新帮助其联系房源。泰海新称于春波想转售已购买的房屋，但需支付加价费，江姗姗表示同意。2017年2月26日，江姗姗向泰海新交纳订金2万元，泰海新出具收据，载明：“今收到江姗姗交来4-1-504房屋订金2万元整”。2017年3月4日，泰海新将甲方处已有“于春波”签名捺印的《枫情水岸更名协议》交给江姗姗，该协议载明：“……1.本房源为甲方购买的枫情水岸的优惠房源，开发商涿州市茂都房地产开发有限公司只收取房款总价721959元（人民币），大写柒拾贰万壹仟玖百伍拾玖元整。2.乙方自愿加价137561元整（人民币），大写壹拾叁万柒仟伍佰陆拾壹元整。以总价859520元购买甲方房屋……”江姗姗在乙方处签名捺印。2017年3月4日，江姗姗按照泰海新的要求，向户名刘倩的6222020409028267659账号转账243123元，其中10万元为房屋预付款。当日，江姗姗到涿州市茂都房地产开发有限公司办理了更名并与涿州市茂都房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定江姗姗购买涿州市茂都房地产开发有限公司开发的枫情水岸4号楼1单元504室房屋，预售建筑面积93.7平方米，每平米售价7705元，总价款721959元，付款方式为首付221959元，贷款50万元。2018年5月，涿州市茂都房地产开发有限公司因其开发枫情水岸项目涉嫌非法经营罪被涿州市公安局立案侦查，所涉楼盘亦未取得商品房预售许可证。现江姗姗要求泰海新、刘倩返还收取的订金2万元及加价费143123元并支付利息。另查，2017年3月4日，泰海新向李祥平支付茂都枫情水岸4-1-504房屋差价3万元，李祥平出具了收据。2017年3月6日，泰海新通过银行转账支付胡倩205000元，胡倩出具收据，载明：收到泰海新茂都房地产（枫情水岸）4-1-504房屋差价205000元。庭审中，于春波称其与胡倩系朋友，其不认识江姗姗，也不认识除胡倩外的其他被告。胡倩说想买房子需要借用其身份证，其遂将自己的身份证交给胡倩使用，其没有为购房交纳过任何款项，也没有收取过款项，《枫情水岸更名协议》甲方署名处“于春波”及《枫情水岸内部认购协议》中乙方署名处“于春波”均非其本人所签。江姗姗对于春波陈述无异议。泰海新称其与胡倩系朋友，胡倩亦从事房产中介工作，《枫情水岸更名协议》是胡倩交给其的，交给其时上面甲方署名处已签有“于春波”三字，涉案房屋交易是其为江姗姗与胡倩联系接洽，其与胡倩约定支付胡倩205000元，交易过程中于春波并未出现过。以上事实，有《枫情水岸更名协议》《房屋买卖合同》、银行交易明细、婚姻关系证明、收据三张、刘倩借记卡账户历史明细清单及庭审笔录在卷为证。 一审法院认为，泰海新为江姗姗购买枫情水岸项目房屋提供房源信息并促成更名协议及房屋买卖合同订立等服务，江姗姗支付费用，双方成立居间合同关系。国家实行商品房预售许可制度，涉案房屋所在的枫情水岸项目销售时未取得预售许可证，且因该项目开发涿州市茂都房地产开发有限公司涉嫌非法经营罪已被立案侦查，故就涉案房屋签订的《枫情水岸更名协议》因违反法律强制性规定，应被认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。江姗姗要求泰海新返还2017年2月26日支付的订金2万元并提交了收据照片，泰海新辩称在签订更名协议后其已将该2万元退还江姗姗并提交了2017年2月26日收据原件，江姗姗称泰海新书写该收据后未将收据交付给其。双方对收据真实性均无异议，江姗姗未能就泰海新持有收据原件做出合理解释，故对泰海新提供的2017年2月26日收据及主张的2万元订金已退还的抗辩予以采信，江姗姗要求泰海新退还订金2万元证据不足，不予支持。江姗姗要求泰海新返还2017年3月4日支付的加价费143123元并提交了银行交易明细等证据，事实清楚，泰海新应当返还，对江姗姗要求泰海新返还143123元的诉讼请求予以支持。对于泰海新关于此143123元系其与胡倩、李祥平共同收取的居间服务费、不应退还的辩解，因《枫情水岸更名协议》违反法律强制性规定而无效，泰海新基于该合同收取的143123元费用应当返还，泰海新向胡倩、李祥平支付款项与本案并非同一法律关系，应另行处理，故泰海新的辩解不成立，不予采信。泰海新作为房产中介人员，对提供的房源信息未进行必要的核实，销售不符合销售条件的商品房，导致协议因违反法律强制性规定而无效，存在过错，应赔偿因其过错给江姗姗造成的经济损失，江姗姗要求泰海新支付143123元资金占用期间利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。江姗姗向泰海新支付的款项虽然转入刘倩的账户，但江姗姗提供的证据不足以证明刘倩对泰海新居间、收款行为存在合意，故要求刘倩承担共同返还义务无据，不予支持。胡倩经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为自动放弃抗辩权，并自行承担由此引起的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：“一、原告江姗姗2017年3月4日签订的甲方署名于春波的《枫情水岸更名协议》无效；二、被告泰海新于本判决生效之日起十日内返还原告江姗姗143123元并支付利息（利息自2017年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告江姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3562元，由原告江姗姗负担430元，由被告泰海新负担3132元。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋系被上诉人胡倩借用原审被告于春波名义，经由上诉人泰海新从开发商涿州市茂都房地产开发有限公司处购买。该事实有胡倩、于春波、泰海新陈述为证。 本院认为，本案二审的审理焦点是：一、应当向被上诉人江姗姗承担责任的主体是谁；二、对江姗姗主张的利息损失应否予以支持。 关于第一个焦点，因上诉人泰海新并未以自己的名义与江珊珊实施房屋买卖行为，且根据被上诉人胡倩系案涉房屋的原始购房人，其实际收取了房屋差价款的事实，应当认定案涉房屋二次买卖即《枫情水岸更名协议》的双方主体为江珊珊与胡倩。被上诉人李祥平和泰海新为此次房屋买卖提供了媒介服务，均系居间人。 《枫情水岸更名协议》因违反法律强制性规定而无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，胡倩应当将其依据该更名协议取得的款项返还给江珊珊。胡倩在向泰海新出具的收条中虽然将其收到的205000元写为“房屋差价”，但因其在认购本套房屋时向涿州市茂都房地产开发有限公司交纳了10万元预付款，故应将该10万元从205000元中扣除，即胡倩应向江珊珊返还的款项数额为105000元。至于其在二审审理中所述认购房屋时向泰海新转款数额为105000元，系其与泰海新之间的法律关系，本案不予审理。 李祥平和泰海新作为居间人，并未最终促成江珊珊与胡倩之间房屋买卖的成功，故应将各自取得的居间费用返还给江珊珊。泰海新给付李祥平3万元，李祥平主张其已返还给江珊珊12000元，但江珊珊并不认可，而李祥平亦未提交证据证明其主张，故其应当向江珊珊返还的数额为3万元。江珊珊共计向泰海新支付243123元，扣除泰海新转给胡倩的205000元及李祥平的3万元，剩余的8123元为泰海新应向江珊珊返还的数额。 关于第二个焦点，购房者在购买房屋过程中，对于所购房屋是否符合预售条件负有注意义务。案涉房屋所属项目未取得预售许可即进入市场销售，江珊珊未能举证证明其在买卖过程中尽到了注意义务，自身亦具有过错。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对江珊珊主张的利息损失不应予以支持。 综上所述，泰海新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4113号民事判决第一项，即“一、原告江姗姗2017年3月4日签订的甲方署名于春波的《枫情水岸更名协议》无效”； 二、撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4113号民事判决第二、三项，即“二、被告泰海新于本判决生效之日起十日内返还原告江姗姗143123元并支付利息（利息自2017年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告江姗姗的其他诉讼请求”； 三、被上诉人胡倩于本判决生效之日起十日内返还被上诉人江姗姗105000元； 四、被上诉人李祥平于本判决生效之日起十日内返还被上诉人江姗姗30000元； 五、上诉人泰海新于本判决生效之日起十日内返还被上诉人江姗姗8123元； 六、驳回被上诉人江姗姗其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3562元，由上诉人泰海新负担188元，被上诉人胡倩负担2286元，被上诉人李祥平负担658元，被上诉人江姗姗负担430元。二审案件受理费3562元，由上诉人泰海新负担210元，被上诉人胡倩负担2564元，被上诉人李祥平负担738元，被上诉人江姗姗负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  王红哲 审判员  翟乐光 审判员  郭 潇 二〇二〇年六月十九日 法官助理李冰洁 书记员佟铁铮