浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终44号 上诉人（原审被告）：杭州宇盛塑料制品有限公司，住所地杭州市萧山区所前镇新达路156号。统一社会信用代码：91330109790923589A。 法定代表人：毛昌荣，执行董事。 委托诉讼代理人：王紫健、王坤，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州志励实业有限公司，住所地杭州市萧山区所前镇联谊村（张家桥自然村）4号。统一社会信用代码：91330109MA2CCPYP6H。 法定代表人：文相嘉，总经理。 委托诉讼代理人：杨淑斌，浙江萧和律师事务所律师。 上诉人杭州宇盛塑料制品有限公司（以下简称宇盛公司）与被上诉人杭州志励实业有限公司（以下简称志励公司）房屋租赁合同纠纷一案，宇盛公司不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2018年12月15日，志励公司（甲方）与宇盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方的案涉房屋用作办公、仓储、生产，租赁面积含公摊约一楼1600平方米、二楼3131平方米。租赁期限9年，自2018年12月15日至2027年3月31日。本合同签订后24小时内，乙方须向甲方支付房屋第一期总费用636121.5元，其中包括第一期租金375399元、物业管理费35482.5元及押金。在房屋交付后合同定金支付作为押金，押金无利息、不能冲抵房屋租金使用，由甲方保管，合同到期或解除时，待乙方结清承租房屋水电费并甲方确认乙方无任何违约行为后15日内无息返还乙方，第二期房租于2019年4月14日前交纳。一楼年租金每平方米250元，二楼每平方米160元，第1-3年不递增，第4-6年递增6%，7-9年环比递增10%。物业管理费由甲方代收，由甲方委托第三方物业管理公司管理，物业管理费前二年为每月每平方米1.5元。支付方式为第一期押三个月付五个月，后每期半年付，租金和物业管理费为先付租后使用，于上年度租期到期日提前30日支付。房屋交付后，乙方需7日内进场装修，1个月内装修完毕，否则甲方有权单方面解除合同，定金或押金及已收的租金、物管费不予退还。乙方在签订本合同前对甲方该房屋场地、使用性质、情况已充分详细了解清楚后，签订本合同，乙方不得以任何理由条件不符为由要求甲方承担任何责任。乙方对该租赁房屋、场地、现状有异议的，应在签订合同之日起，3日内书面提出，否则视为对本合同无异议。“违约责任”约定乙方违反本合同约定或条款或者存在以下行为之一：（1）未按约定交纳租金，经甲方催告在合理期限内仍拒不交付的；……（6）乙方未按合同约定按时足额支付物管费及水电费等其他一切费用，甲方有权随时解除合同并停止水、电等的供应，乙方应按照年租金10%的标准向甲方支付违约金，如违约金不足补偿甲方损失，甲方可另行要求乙方补偿损失等内容。当日，双方签订交付确认书，约定双方就前述租赁面积的房屋场地进行了验收，并确认自签署之日起，甲方已正式将租赁房屋场地移交给乙方，双方经现场核实确认，乙方对该场地无异议等。2019年7月18日，志励公司诉至一审法院，请求判令：1.宇盛公司支付志励公司租金、物业管理费等共计838180.5元[第一期自2018年12月15日至2019年5月14日的租金为375399元，物业费35482.5元，押金225240元，总计636121.5元；第二期自2019年5月15日至2019年11月14日的租金为450480元，物业费42579元，总计493059元。两期合计1129180.5元，减去已付的318000元（包括志励公司主张支付至其他合同中的租金27000元，一并计算为本案已付款），实际尚欠811180.5元]；2.宇盛公司支付志励公司违约金90096元（按照自2018年12月15日至2019年11月14日的租金总额标准，计算整年度租金的10%）；3.本案包括但不限于诉讼费、财产保全费等费用由宇盛公司承担。 庭审中双方确认宇盛公司已付款为318000元。因宇盛公司欠付款项，志励公司以书面形式催讨未果。其间，宇盛公司曾单方委托进行租赁房屋建筑面积的测绘，并主张面积差异等问题。因案涉争议，志励公司遂起诉至一审法院，案经调解无效。 一审法院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，志励公司承租后再行转租，权利人在其租赁合同中已书面认可，且宇盛公司作为承租人并非“因未经同意转租”而主张案涉合同无效的权利主体，故案涉合同并不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，一、关于合同交付面积及宇盛公司能否对抗租金支付的认定。案涉合同及交付确认书中，双方均对租赁面积及标的物情况等进行确认，且经现场核实，宇盛公司明确无异议。同时，双方在签订合同时即明知案涉房屋系转租且没有相应产权证面积，宇盛公司未提出，其于庭审中陈述在2019年1月份进行装潢时已发现面积问题，但亦未在合理期限内及时提出。此外，合同中已明确该面积系包括公摊面积在内的租赁面积，故即使产生实际使用面积差异，也应属合理，志励公司据约定面积主张租金等费用，并无不当，故予以认定。另外，关于宇盛公司主张的合同变更，双方在案涉合同中并未明确约定合同可变更的内容，或者本案存在志励公司系欺诈等可裁判变更的情形，抑或存在符合法定变更的情形，其该项辩称于法无据，故不予采信。二、对于合同履行中的违约情形及责任认定、违约金是否过高及调整等问题。本案志励公司主张前两期欠付的租金、物业管理费及未付的押金，经审查，宇盛公司应付第一期租金375399元、物业管理费35482.5元及押金225240元；第二期租金450480元、物业管理费42579元，合计1129180.5元，减去双方所确认已付的318000元，尚欠811180.5元未付。前述款项除押金（不计息）部分外，双方未发生面积争议前，合同签订时即应付的第一期租金及物业管理费，宇盛公司亦未按约履行，明显构成违约，应承担相应违约责任。本案中，志励公司主张按合同约定解除条件成就时年租金10%的标准计算的违约金，考虑到志励公司的实际损失主要是未按期付款的利息（押金部分除外），其就损失没有提供相应证据予以证实，且双方均表示继续履行合同，不行使解除权，而前述标准系解除条件成就时的违约金标准。综上，一审法院考虑志励公司实际损失、合同履行情况及违约情形等因素，酌情确定违约金按志励公司所主张计算方式之一个月租金标准计算违约金，经审核为75080元。故对志励公司主张该项诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州宇盛塑料制品有限公司在判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司租金及物业管理费共计585940.5元；二、杭州宇盛塑料制品有限公司在判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司押金225240元；三、杭州宇盛塑料制品有限公司在判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司违约金75080元；四、驳回杭州志励实业有限公司的其余诉讼请求。如杭州宇盛塑料制品有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13082元，减半收取计6541元，诉讼财产保全申请费5000元，合计11541元，由杭州志励实业有限公司承担522元，杭州宇盛塑料制品有限公司负担11019元。 宣判后，宇盛公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定基本事实不清。第一，一审法院未查清实际租赁面积。宇盛公司在一审中提交测绘成果1份，测绘的租赁面积为3955.98㎡，与合同约定的4731㎡相差775.02㎡，面积差达到19.59%。该测绘成果虽系宇盛公司单方委托完成，但其能够初步证明志励公司提供给宇盛公司的租赁标的物面积不足。一审判决面对如此大的面积差，同时也是本案争议的起因，仅用一句“该证据与前述合同及确认书的约定明显不符，且系单方委托完成，故不予认定”一笔带过，明显违背了《民事诉讼法》第六十四条的规定，没有全面、客观地审查核实证据。另外，一审判决认为，“合同中已明确该面积系包括公摊面积在内的租赁面积，故即使产生实际使用面积差异，也应属合理，原告据约定面积主张租金等费用，并无不当，故予以认定。”将近20%的面积差认为是合理的公摊面积显然是不合理的。如果实际租赁面积与合同约定一致甚至相差不大，双方都不会有争议，甚至不会产生一审之诉。实际面积与合同约定面积是否一致是查清本案事实的关键，故此，请二审法院查清该事实依法改判，或发回重审。第二，《房屋租赁合同》第六条第1款的约定并不能免除志励公司提供的实际租赁面积少于合同面积的责任。该条款的表述为“对该租赁房屋、场地、现状有异议的，应在签订合同之日起，三日内书面提出”，其中并没有对租赁面积异议的表述。该条款约定的提出异议应当认为是针对房屋场地的使用性质，其本身的装饰装修及配套设施情况，而不是针对租赁面积此类无法直接通过目测、敲击等一般检验手段核查的差异。宇盛公司发现租赁场地实际面积不足即向志励公司提出，双方一直在对此进行协商。因为志励公司不同意委托第三方测量，宇盛公司才不得不自行委托第三方对租赁场地面积进行测量。一审判决因宇盛公司未在三日内提出面积差异议就推定宇盛公司无异议，且不能再提出异议是错误的。第三，本案中合同约定的租赁面积总计4731m，宇盛公司测绘的租赁面积为3955.98㎡，折算成租金，一层年租金差异为（1600㎡-1382.888㎡）×250元=54278元，二层年租金差异为（3131㎡-2573.088㎡）×160元=89265.92元。按合同约定的租赁面积，宇盛公司一年要多支出143543.92元。每年多支付近十五万元的租金，一审法院在未查清相应事实的情况下，认为属于合理误差，明显有误。 二、就违约责任部分，一审法院适用法律错误。从上述分析看，本案系志励公司未按照《房屋租赁合同》要求，向宇盛公司交付足够符合约定的租赁标的。宇盛公司也因此一直要求与志励公司之间确认租赁面积，协商房租的支付问题，但志励公司一直以各种方式推诿、拖延。宇盛公司完全有理由相信《房屋租赁合同》已不能全面履行，其拒绝交付租金以保护自身权益，符合先履行抗辩权的规则，志励公司要求宇盛公司支付违约金的主张，不应被支持。 三、一审中双方都表示愿意继续履行合同，查清租赁场地的实际面积，纠正合同约定面积的错误，有利于双方更好的履行该租赁合同。宇盛公司将向二审法院提出申请，委托第三方机构对租赁场地面积进行测量，实际面积以测量结果为准。宇盛公司也会按测量结果支付相应面积的租金。 四、宇盛公司于2019年11月28日向志励公司支付了租金53700元。宇盛公司于2020年3月5日向志励公司支付租金和物业费合计388300元。宇盛公司到此已经将以3955.98平方米为计算基数的11个月的租金全部支付给志励公司。综上，宇盛公司上诉请求：1.裁定撤销一审判决，发回重审，或查清事实依法改判按照实测面积3955.98㎡支付租金、物业费、押金，并不承担违约金，驳回志励公司其他诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由志励公司承担。 志励公司发表答辩意见称：第一，一审判决认定事实清楚。1.根据双方之间签订的房屋租赁合同第一条第三款明确约定宇盛公司的承租租赁面积是包括公摊面积约为4731平方米。而合同是双方真实意思表示，据此一审判决，根本无需依照实际面积，本应按照约定的租赁面积支付租金。至于宇盛公司提交的测绘成果与本案之间毫无关联，也根本不存在审查的必要。2.在双方之间对于租赁面积没有明确约定的情况下，宇盛公司实际也无权提出异议。3.按照市场惯例的租赁面积，包括公摊面积也实属合理。第二，本案一审判决适用法律正确。宇盛公司未按月支付租金，理应承担违约金。宇盛公司拒付违约金、拒付租金的理由根本不能成立，也根本无权行使抗辩权。第三，宇盛公司提出的租赁面积的测量申请与本案之间无关，根本不应予支持。综上，宇盛公司的诉请缺乏事实和法律依据，恳请驳回宇盛公司的上诉诉请，维持原判。 二审期间，志励公司未向本院提交证据，宇盛公司向本院提交以下证据：证据一、产权证所附争议区域示意图、机房照片，欲证明：1.宇盛公司委托杭州联圣测绘有限公司对租赁房屋建筑面积进行测绘，实测面积共2层，为3955.98平方米，与合同约定的面积差距很大；2.一审法院未能查清宇盛公司的实际租赁面积，导致本案重大事实不清；3.阴影部分的机房是房屋产权人在占用，不应算入租赁面积，阴影部分的面积，一层是166.538㎡，二层是163.631㎡；证据二、收款收据，欲证明宇盛公司于2019年11月28日向志励公司支付租金53700元；证据三、杭州银行现金交款单和业务凭证，欲证明宇盛公司于2020年3月5日向志励公司支付租金和物业费388300元，宇盛公司已经按照实际承租面积3955.98平方米支付了11个月的租金和物业费；证据四、《省经信厅关于确定疫情防控重点保障企业第二批地方性名单的函》及附件截图，欲证明宇盛公司被列为疫情防控重点保障企业，一审法院于2020年3月5日解除了对宇盛公司采取的财产保全措施；证据五、志励公司与其他承租方签订的案涉场地房屋租赁合同两份、证据六、志励公司关联公司与其他承租方签订的案涉场地房屋租赁合同两份，共同欲证明：1.志励公司及其关联企业对外出租杭州市萧山区所前镇新达路156号的房屋场地时使用了同一合同文本，案涉合同由志励公司提供；2.志励公司及其关联企业在对外出租合同中规定了格式条款，即合同第六条第1款均约定了三天的异议期；3.该格式条款严重损害了宇盛公司的权益，给宇盛公司每年造成的损失高达15万，且在第4-6年递增6%，在第7-9年环比递增10%；4.对于该格式条款应当对志励公司作不利的解释，即异议范围不应当包括对面积的异议，宇盛公司在签订该合同时，主要关注点在于该房屋系危房改造而来，不应包括面积存在巨大差异情形。 对宇盛公司提交的证据材料，志励公司认为：证据一不属于二审新证据，对证据一中的争议区域示意图形式真实性和合法性无异议，对关联性有异议，此份争议区域示意图是建筑平面图纸范围内的租赁面积，并不能证明宇盛公司实际承租的面积，总的承租面积应当按照平面图纸面积加上1、2层之间的办公区域以及公摊面积，故该证据并不能达到其证明目的；对证据一中的机房照片形式真实性和合法性无异议，对关联性有异议，机房面积本身志励公司就并未计算在实际面积内（计算中已经予以剔除），而是作为公共部位计算在公摊面积中；对证据二的三性无异议，的确收到这笔钱；对证据三真实性和合法性无异议，对于关联性有异议，宇盛公司仅支付部分租金，并未付清租赁合同项下的11个月租金与物业费；对证据四的三性均不予认可；对证据五、证据六，并非二审新证据，提交系在二审举证期限届满以及二审调查程序结束后，依法并不应当予以采纳，否则举证期限制度将没有任何法律意义；首先，宇盛公司提交的是复印件，并未提供原件，故对真实性不予以认可；其次，就关联性而言，即便真实，宇盛公司主张志励公司提交的合同第六条第一款约定系格式条款，且不论条款性质，在双方对于租赁面积有明确且准确的约定下，根本不存在任何的异议和歧义，而且在《交付确认书》中宇盛公司又再次对于租赁面积确认，故根本不存在任何异议和歧义，故条款实际根本没有任何使用的情形，而且当时宇盛公司也的确没有任何异议；从该两组证据来看，每份租赁合同的租赁面积都有准确的数字，而且均包括公摊面积，也正好说明公摊面积的约定是符合交易习惯和客观常理的，故证据五、证据六并不能证明其待证对象。 对宇盛公司提交的证据，本院经审查后认为：由于志励公司对证据一的形式真实性无异议，本院对此予以确认；志励公司对证据二的三性无异议，本院对证据二予以采信；对证据三真实性予以确认；证据四与本案无关联性，本院不予采信；证据五、六不能达到宇盛公司的证明目的。 经审理查明，宇盛公司于2019年11月28日向志励公司支付租金53700元，于2020年3月5日向志励公司支付租金和物业费388300元。对一审查明的其余事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。（一）关于是否应减少房屋租金、物业费、押金。案涉合同约定：“租赁面积：面积含公摊约……”且该合同第六.1条明确约定：“……乙方在签订本合同前对甲方该房屋场地、使用性质、情况已充分详细了解清楚后，签订本合同。乙方不得以任何理由条件不符为由要求甲方承担任何责任。乙方对该租赁房屋、场地、现状有异议的，应在签订合同之日起，三日内书面提出，否则视为对本合同无异议。”作为合同当事人的宇盛公司应当对作为合同标的物租赁房屋进行了解，且从案涉合同约定来看，在签订合同时宇盛公司已充分详细了解租赁房屋场地情况，且宇盛公司不但未在合同约定的期间内书面提出异议，也无证据证明其在合理期限内提出异议。宇盛公司主张上述条款为志励公司与其关联企业对外出租合同中的格式条款，本院认为该条款并不符合格式条款的特征，且案涉场地经双方现场核实，双方签订的《交付确认书》中亦载明：“双方经现场核实确认，乙方对该场地无异议”。故，一审法院按约定面积支持租金等费用并无不当。另，二审期间宇盛公司又主张案涉房屋交付时并未完成危房改造，应减少相应的租金，对此宇盛公司并无有效证据证明其对案涉房屋的正常使用受此影响，且宇盛公司认可目前其在正常使用案涉房屋，故对宇盛公司该主张，本院不予支持。故，对宇盛公司关于减少相应租金、物业费、押金的主张，本院不予支持。二审期间，宇盛公司向本院提出的调查取证申请，因不符合《最高人民法院关于适用的解释》的规定，本院对该申请不予准许。（二）关于违约金。宇盛公司未按约履行合同构成违约，一审法院综合考虑志励公司实际损失、合同履行情况及违约情形等因素，酌情确定违约金数额并无不当。 综上，宇盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因一审判决后宇盛公司支付了相应数额的租金和物业费，基于该新事实应扣减相应项目的金额，但一审判决并非错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11535号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分； 二、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11535号民事判决第一、四项； 三、杭州宇盛塑料制品有限公司在本判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司租金及物业管理费共计143940.5元； 四、驳回杭州志励实业有限公司的其余诉讼请求。 二审案件受理费5130元，由杭州宇盛塑料制品有限公司负担。杭州宇盛塑料制品有限公司已预交二审案件受理费13082元，应退7952元，于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年六月一日 法官助理朱创威 书记员周杨