辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3781号上诉人（原审被告）：沈阳天与电梯制造有限公司，住所地沈阳市沈北新区七星大街69-29号。法定代表人：樊宗锋，该公司经理。委托诉讼代理人：李刚，辽宁同宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳恒天机器人制造股份有限公司，住所地沈阳市沈北新区七星大街61号29号楼。法定代表人：李华茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪洪波，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李纬，女，该公司经理。上诉人沈阳天与电梯制造有限公司因与被上诉人沈阳恒天机器人制造股份有限公司买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳天与电梯制造有限公司上诉请求：1.撤销沈阳市沈北新区人民法院（（2019）辽0113民初6271号民事判决书，依法改判驳回被上诉人上诉讼请求或裁定将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决漏列诉讼主体，导致认定事实不清；本案双方虽是因房屋买卖合同产生纠纷，但本案所涉的房屋是被上诉人以抵账的方式从该房屋的开发单位沈阳太平洋实业有限公司取得，那么，为了查清本案事实，一审法院在当事人未申请追加的情况下，应依职权依法追加沈阳太平洋实业有限公司参加诉讼，但是，原审遗漏诉讼主体，以致原审判决对案件基本案件事实认定错误、不清。二、上诉人与被上诉人签订的《办公楼及厂房买卖合同》属无效合同。1、《民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”、《城市房屋产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：（六)未依法登记领取权属证书的；该条规定属于强制性、禁止性规定，不得违反，因此在没有取得房产证，上诉人的房子属于“未依法登记领取权属证书的”，是法律明确规定的不得转让的房产，其与被上诉人的合同又怎么可能是“合法有效”?如果让没有权属证书的房屋在市场上流转，同时会损害国家的税收利益，法律所禁止，合同应当无效，一审法院认定该合同合法有效，显属错误。2、上诉人对涉案房产没有处分权。上诉人认为在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产证，无权卖房，根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，上诉人才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，上诉人还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为属无权处分当然无效。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条（房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭正）的规定，上诉人没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，就无权对房屋行使处分的权利。按照《物权法》第十七条（不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明)的规定，没有“不动产权属证书”，也无从证明上诉人拥有该房产。而按照《物权法》第二条（本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、和担保物权）和第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利)的规定，物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以被上诉人是不可能对房产有处分权，上诉人的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。3、原审判决对合同无效的处理适用法律错误。根据合同法的有关规定，合同无效是自始无效，从一开始就不产生法律效力。就本案而言，双方签订的《办公楼及厂房买卖合同》为无效合同，就应当恢复到以前的状态，原审法院判决给付被上诉人利息，其适用法律错误。三、即使合同有效，法院也应当支持上诉人要求解除合同的请求。1、上诉人的合同目的无法实现，上诉人与被上诉人签订合同的目的是为了尽快在在该地段购房，上诉人与被上诉人签订合同后期间，多次催告被上诉人办证，但一直未能如愿，客观情形的变化致使上诉人无法实现合同的目的。2、客观情形的变化致使原合同无法履行。上诉人与被上诉人签订合同时的情况是，涉案房屋房产证正在办理中，但现在了解的情况是，被上诉人已被沈北新区人民法院列为失信企业，被上诉人及企业法定代表人均被限制高消费，根据合同法第六十八条规定，先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的，有权中止履行。3、上诉人致函表示不再履行合同的行为，是依法行使法律规定的不安抗辩权，而不是一审判决认为的违约行为。根据法律规定，作为先履行方，在发现原告经营状况严重恶化的情况下，如继续履行合同将有造成不能对待给付的危险，以不安抗辩为由，立即中止履行合同，在被上诉人未能提供相应担保情况下，中止履行给付义务，上诉人已有证据证明被上诉人经营状况严重恶化，完全有丧失或可能丧失履行合同的能力，上诉人的不安抗辩理由成立。上诉人有权行使不安抗辩权，主张有合法的根据和理由。补充意见：1.双方签订的房屋买卖合同第六条第二款有约定，如果上诉人给付被上诉人购房款逾期6个月，则该房屋自动转为租赁形式，租金为每年100万元，超过租金部分被上诉人无偿返还，所以根据该条规定即使上诉人逾期给付被上诉人购房款也不应当承担违约责任。2.由于涉案房屋登记在第三方太平洋公司名下，上诉人与被上诉人在履行合同中上诉人多次找到涉案房屋的产权人太平洋公司，太平洋公司均表示不能给被上诉人和上诉人过户，因为被上诉人与太平洋公司存在债务纠纷。沈阳恒天机器人制造股份有限公司二审辩称，一、原审并未遗漏诉讼主体：原审主体适格，并且事实清楚，证据确实充分，并未遗漏诉讼主体。二、双方签订的《办公楼及厂房买卖合同》（以下简称“合同”）有效：（一）上诉人引用《城市房地产管理法》第38条、《城市房屋权属登记管理办法》第5条、《物权法》第2条、第17条、第39条的规定，试图说明合同无效。首先，《城市房屋权属登记管理办法》已经于2008年7月1日被《房屋登记办法》废止。其次，《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，其所规范的应当是在房产登记部门的不动产变更登记的行政行为，即“没有权属证书房产的不得办理房产权属变更登记”，其与不动产买卖合同的生效与否无关。（二）《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，缔约时未办理物权登记，不影响合同效力，况且本案的证据完全可以证明答辩人对涉案房产有处分权。上诉人以答辩人没有所有权或处分权主张合同无效，也不应得到法院的支持。因此，本案合同合法有效。三、本案合同无法定解除事由，应继续履行合同：（一）上诉人称“签订合同多次催告答辩人办证，但一直未能如愿，致使合同目的无法实现，于是应当解除合同”。首先，合同中并未约定“上诉人催告，答辩人就得办理备案手续”。相反，合同第四条第5点已经明确约付款达到相应比例办理相应的备案，而上诉人已经违约没有约定付款，也没有达到相应比例，答辩人无义务为上诉人办理备案。（二）上诉人称“答辩人被沈北新区人民法院纳入失信名单并且对法定代表人限制高消费，从而认定答辩人经营状况严重恶化，从而导致合同无法履行，行使不安抗辩权，应当解除合同”。首先，本案当事人双方系买卖合同法律关系，上诉人作为买方承担付款义务，答辩人作为卖方承担的合同义务是上诉人付款后配合上诉人办理备案，因此答辩人的履行能力与企业的经营状况无关。其次，答辩人因执行案件被法院纳入失信名单（该案的执行标的额1万余元），并不能证明企业经营状况严重恶化，更不能证明本案的合同目的无法实现。四、二审法院对上诉人的上诉请求不应审理，上诉人针对上诉请求应另案起诉：原审中，答辩人起诉的是要求上诉人偿还2108年7月1日以前所欠购房款，而上诉人上诉请求为合同无效和解除合同，一审时上诉人并未提起反诉，并且一审法院明确告知上诉人另行起诉。上诉人自签订合同以来，一直占有该房产，在严重违约的情况下，在涉案房产处继续经营，不断装修，从未间断，尤其是在一审期间，为引进大型电梯制造设备，在场地内不断改建，挖地基，并且现在仍然在继续生产经营。综上，希望法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳天与电梯制造有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还所欠原告购房包括厂房、办公楼、土地使用权款3096000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：沈阳大京机械制造有限公司于2015年5月13日变更为现原告，该公司于2014年购买了沈阳太平洋实业有限公司（下简称太平洋公司）位于沈阳市沈北新区两处厂房及土地使用权，占地面积为14160平方米。厂房及办公楼8293平方米，单价2730元每平方米，总价款为22639890元。2018年2月8日，原、被告就上述办公楼及厂房签订买卖合同。交易价格为2300万元。付款方式为分期付款，第一笔2017年9月22日付款200万元；之后于2017年10月、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日、2021年1月1日各付款300万元；从2018年1月1日起以余款为基数按月利率0.7递减计算。合同签订后，原告自述按合同约定履行交付义务，被告则主张在2018年4月完全交付。被告于2017年9月22日和2017年10月支付两笔共计500万元购房款。原告本次起诉为2018年7月1日以前被告所欠的购房款300万元及2018年6月份应付利息96000元。审理中，被告主张原告延期交付厂房，因原告未结清水、电、物业费用导致停电，并造成被告损失，且不同意办理三方交接，拖欠被告发票，被告没有享受到物业服务，对厂房的漏雨自行修复。原告主张按合同约定交付房屋，水、电、物业费均在2018年3月22日结清，造成停电时被告未交付费用导致；因被告坚持要设备发票，原告无法开具；关于水、电、物业按照合同约定不存在移交的情形，被告对上述主张未提供充分证据证明。被告另主张即使购房款全部支付完毕，涉案房产也不能办理产权证，因此不再支付剩余购房款，按合同约定买卖合同已自行终止，要求按合同约定进行结算。但未提供相关证据。原告则主张被告从未提出过解除合同的要求，其主张涉案厂房不能办理房证没有证据证明，要求被告继续履行合同。一审法院认为，原、被告间的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告按照合同约定，如期交付了厂房，被告在支付两期购房款后，以多种理由拒绝支付剩余购房款，被告主张原告违反合同约定延期交房、拖欠水、电、物业费，不予办理三方交接以及认为涉案房产不能办理产权手续，因均无证据证明，且与双方签订的合同相悖。被告主张没有事实和法律依据，被告无当理由违反合同中付款约定，原告作为守约方有权要求被告继续履行合同义务，故原告要求被告支付购房款及利息的请求一审法院予以支持，原告主张2018年7月1日应该支付的300万元购房款，2018年6月份应付利息96000元，一审法院准予。被告主张解除买卖合同并按照合同条款进行清算，因其未提起反诉，应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七规定，判决：被告沈阳天与电梯制造有限公司给付原告沈阳恒天机器人制造股份有限公司购房款3000000元（2018年7月1日应付款）及2018年6月利息96000元，合计3096000元，此款于本判决发生法律效力后二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31568.00元，减半收取15784元，由沈阳天与电梯制造有限公司承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交：1.沈阳市沈北新区人民法院发出的限制消费令，证明：被上诉人被人民法院定为失信企业，要求被上诉人提供履行合同的保障。经审查本院认为该证据与本案争议事实缺乏关联性，对涉及相关事实二审不予认定。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为,依照我国民事诉讼法及相关解释规定，人民法院审理二审民事案件应当围绕当事人的诉讼请求审理，故本院依法围绕上诉人的上诉请求审理本案。关于上诉人主张一审法院未追加案外人沈阳太平洋实业有限公司属于遗漏诉讼主体的问题。本院审查后认为，本案系买卖合同纠纷，沈阳太平洋实业有限公司并非本案买卖合同相对人，不属于依法必须追加的必要共同诉讼主体，故对上诉人该主张不予支持。关于上诉人主张其与被上诉人之间签订的《办公楼及厂房买卖合同》无效的问题。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人以被上诉人系无权处分为由主张合同无效，与法律规定相悖，本院不予支持。至于上诉人以涉案合同违反法律强制性规定（《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项）为由主张涉案合同无效的问题。本院审查后认为，该条款不影响本案合同效力，“未依法登记领取权属证书的”的房地产转让无法取得物权变动效果，但针对合同效力并无影响。故，本院对上诉人提出涉案合同无效的主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人经营情况严重恶化，其要求行使不安抗辩权的问题。上诉人提供限制高消费令一份证明被上诉人被人民法院列为失信被执行人，并以此主张被上诉人经营情况严重恶化。本院认为，仅以该证据尚不足以证明被上诉人经营情况严重恶化，只能证明被上诉人存在未及时履行人民法院确定的债务。而且，本案所涉债权债务是特定标的物交付和协助办理登记手续，现涉案房产已经实际交付，被上诉人只是需要在合同约定的条件满足后协助办理相关登记手续。目前，无证据显示被上诉人无法配合办理手续，同时，被上诉人一审提供的《证明》也载明沈阳太平洋实业有限公司认可已经收到被上诉人交付的房款。综上，上诉人行使不安抗辩权的前提条件尚不具备，故其主张不能成立。上诉人无合法理由拒不履行到期合同义务，一审法院裁判其承担相应违约责任具有事实和法律依据，本院予以维持。关于上诉人主张双方合同约定如上诉人逾期给付购房款超过特定时间则自动转为租赁的问题。本院审查双方合同认为，该条款系双方约定上诉人违约时的一种违约责任承担方式，被上诉人有权选择是否要求上诉人按该约定方式承担违约责任，被上诉人无权选择违约责任承担方式。被上诉人所谓“自动”转为“租赁”合同关系的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的解除合同问题。本院认为，解除合同属于反诉范围，超出抗辩范围，上诉人在本案中未提起反诉，故对其该部分请求不予审理。综上所述，沈阳天与电梯制造有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31568元，由沈阳天与电梯制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 朱闻天审判员 赵春玲二〇二〇年六月二十二日法官助理谢日恒书记员白欣鹭