宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3484号原告:梁秋艳，女，1987年7月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：原志民，宁夏言成律师事务所律师。被告：吴文馨，女，1980年12月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：吴建国，男，1982年9月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。二被告共同委托诉讼代理人：董平，宁夏昊诺律师事务所律师。第三人：银川第壹置业营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：宋学功，该公司执行董事。委托诉讼代理人：勉立东，男，银川第壹置业营销策划营销公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景湖畔爽夏园8-1-202室。原告梁秋艳与被告吴文馨、吴建国、第三人银川第壹置业营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁秋艳及其委托诉讼代理人原志民、被告吴文馨及被告吴文馨、吴建国的委托诉讼代理人董平、第三人的委托诉讼代理人勉立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁秋艳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告交付位于XXXXXX室房屋，向原告交付该房屋钥匙，并签署房屋交接单；2.判令二被告向原告支付逾期办理房屋产权过户手续违约金34800元；3.判令二被告向原告支付逾期交付房屋对原告造成的经济损失18000元；4.判令二被告向原告支付XXXXXX室房屋欠缴的物业费1485元，水费70元；5.判令XXXXXXX室房屋的物业专项维修资金由二被告承担，二被告立即向原告交付《物业专项维修资金交存凭证》；6.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由二被告承担。庭审中，原、被告认可第1、4、5项诉讼请求可以庭后自行履行，同意本院仅对第2、3项诉讼请求进行处理。事实和理由：2019年12月28日，原告梁秋艳(买方、乙方)与被告吴文馨(卖方、甲方)、第三人银川第壹置业营销策划有限公司(中介方)签订《银川市二手房买卖委托合同》，合同约定原告购买位于XXXXXX室的房屋，房屋价款87万元。该房屋原登记在被告吴建国名下，卖房事宜由被告吴文馨出面磋商，买卖合同也由被告吴文馨签订。合同就逾期交房和逾期办证分别作出约定:甲方应在房屋交付前结清水电物业费等费用，积极配合乙方办理房屋产权交易过户;甲方未按时交付房屋的，应向乙方支付违约金;因甲乙双方一方的原因，逾期未申请办理房屋产权过户手续的，由违约方向对方支付违约金。合同约定，争议由兴庆区人民法院管辖。合同签订后，原告支付了首付款并将贷款手续办理完成，急切地等待办理房屋产权过户。2020年1月16日，中介通知双方办理房屋产权过户，被告以其回老家为由予以拒绝，2020年3月11日中介又通知办理产权过户，被告再次拒绝，一直拖延至2020年3月16日，被告才配合原告办理了房屋产权过户手续。被告拖欠物业费，原告告知被告将物业费缴清，被告非常霸道的反问:“交不交物业费与你有什么关系!”并强行要求原告承担其已经缴纳的物业专项维修资金，拒绝向原告交付《物业专项维修资金交存凭证》。被告始终拒绝办理房屋交付手续。中介公司多次催促被告尽快缴清物业费并交付房屋，被告态度强硬，完全不予理会!原告和孩子原租住的房屋距孩子学校很远，接送孩子非常不便，为方便孩子上学，购买了案涉房屋。被告拖延过户耽误两个月，至今拒不交付房屋，导致原告在7月份房屋租期届满前无法完成装修、通风等基本工作，原告不得不延长承租房屋的租期，造成租金损失。原告认为，当事人应依约诚信履行合同义务，被告拖延办理房屋产权过户、拒不缴清拖欠的物业费、拒不办理房屋交付手续等行为，严重违反合同约定，造成原告经济损失，严重侵害原告合法权益，被告应当为其逾期办证和逾期交房的违约行为承担法律责任。故原告诉至法院。被告吴文馨、吴建国辩称，被告不存在逾期交付房屋的情形。合同第7条约定，被告在收到全部购房款当日将房屋交付，原告于2020年1月9日向被告吴建国付款26.1万元，该笔款项被第三人冻结，被告吴建国并没有收到该款项。2020年4月16日晚19:17，被告收到原告所支付的银行转账的609000元，因收款并非工作时间，故被告于2020年4月17日将水、电、井及两把钥匙交付给第三人，同时，被告于2020年4月16日将该房屋的物业费1377元全部交清，故被告不存在任何逾期交付房屋及违约情形。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人银川第壹置业营销策划有限公司述称，原告于2019年1月9日申请首付贷款，2020年1月16日银行审批通过，因疫情期间，所以银行于2020年4月16日给被告放款。2020年3月12日下午3点，第三人给被告吴文馨进行了预约过户，且提前一日将该情况通知原告。2020年3月12日，被告吴文馨因个人原因，导致3月16日进行过户。2020年4月16日，第三人与银行进行对接，将贷款转账至被告吴文馨的账户，因合同约定，被告吴文馨应当于2020年4月16日前将所欠付的物业费、暖气费用结清。2020年4月16日后，原告到第三人公司对物业储备金提出质疑，2020年4月16日放款后，原、被告之间私下就房屋进行交付发生纠纷，后被告将钥匙放到第三人处，第三人同时要求被告方将相关费用结清。2020年4月17日被告到第三人处发现费用已经结清，第三人于2020年4月16日同时要求原告取房屋。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《银川市二手房买卖委托合同》，约定，经丙方提供信息、线索为甲、乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将坐落于XXXXXX室房屋出售给乙方，总价为870000元。在签订合同当日，乙方支付给甲方定金20000元，并由丙方保管。乙方在合同签订之日起至甲方出证后7日内，乙方将35%首付款存入甲方账户，并由银行冻结。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行制定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款付清给甲方。甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付。在房屋交付前，结清水、电、气、供暖、有线电视、电话、物业费、垃圾处理费等各项费用。甲方应及时提供办理房屋产权交易过户手续所需的证件、材料，并积极配合乙方办理房屋产权过户。乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的,每逾期一日,由违约方付给对方总购房款10%的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的,对方有权解除合同,违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的,每逾期一日,由违约方付给对方总房款10%的违约金。2020年1月9日，原告向被告吴建国支付了261000元首付款，下剩房屋原告向银行申请贷款。2020年3月16日，二被告将房屋过户至原告名下。因疫情影响，原告申请的贷款于2020年1月16日通过审批，但4月16日才放款，原告于4月16日向被告吴建国支付了剩余609000元购房款。被告于2020年4月16日交清了涉案房屋欠付的物业费（2019年1月1日至2020年2月14日，庭审中原告称仍欠付2020年2月14日至3月16日物业费109元，被告当庭将109元交付原告）。4月17日，被告将房屋水、电井及房屋钥匙交给第三人，第三人向被告出具了钥匙收据。故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，第三人称2020年4月16日，第三人就通知原告收房，次日，被告将房屋钥匙交给第三人。另查明，2019年7月15日，原告与马存义签订房屋租赁合同一份，承租马存义位于银川市兴庆区星光华府七号楼1单元三层西室房屋，租金为18000元。租期为2019年7月7日至2020年7月7日。再查明，2020年4月8日，原告申请本院保全二被告价值54355元的财产（银行存款），支付保全申请费564元，保全担保费500元。本院认为，原、被告及第三人签订的《银川市二手房买卖委托合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律的效力性强制规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同，双方仅仅约定被告积极配合原告办理房屋产权过户手续，但并未约定具体时间。被告在原告仅支付了购房款，剩余房款（贷款）未审批到账的情况下已于2020年3月16日将房屋过户至原告名下，被告并不存在逾期办理房屋过户手续的违约行为，故本院对原告要求被告支付逾期办理房屋过户违约金38400元的诉讼请求不予支持。同时，合同约定被告收到全部购房款当天交付房屋，原告就下剩购房款申请银行贷款，原告申请的贷款2020年4月16日才放款，原告于当日向被告支付了剩余609000元购房款。依据庭审中第三人的陈述，第三人在放款当日就通知原告收房，被告也交清了欠付的物业费。次日，被告就就将房屋钥匙交给了第三人由其转交原告。故被告亦不存在逾期交付房屋的违约行为。原告主张其因为被告逾期交房，导致在外租房续租造成了损失，但其在购买涉案房屋（涉案合同签订时间为2019年12月28日）之前就与案外人马存义的签订房屋租赁合同，租期为2019年7月7日至2020年7月7日，该租期固定，并没有因为本案房屋交易而延长租期。被告既没有逾期交房，也没有导致原告对外租房产生损失，故本院对原告要求被告赔偿逾期交房的经济损失18000元的诉讼请求不予支持。被告在本案中不存在违约行为，原告申请保全明显不当，故对其要求被告承担保全费、担保费的诉讼请求本院不予支持。关于原告的其他诉讼请求，庭审中，原、被告认可第1、4、5项诉讼请求可以庭后自行履行，同意本院仅对第2、3项诉讼请求进行处理，本院对原告的其他诉讼请求不再进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告梁秋艳的诉讼请求。案件受理费579元、保全申请费564元，由原告梁秋艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二○二○年六月十九日法官助理 徐敏超书记员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。