江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2989号上诉人（原审被告）：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李晶晶，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴仔云，男，1983年10月5日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：严娟，女，1985年7月29日出生，汉族，住南京市六合区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张官烨，国浩律师（南京）事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人戴仔云、严娟商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回戴仔云、严娟一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院认定补充协议第十三条无效，属事实认定错误。补充协议第十三条约定“甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准，甲方在前述本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书等发布的广告、宣传资料以及样板间沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料等均以政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准。”本条款仅是对合同双方权利义务内容范围的再次确定，并未免除富力公司义务。况且《商品房预售方案》并非富力公司发布的广告，该预售方案系富力公司为了申请取得预售许可证而向政府主管部门报送的文件之一，政府主管部门依据富力公司的申请核发预售许可证，预售许可证本身才是批准文件。本案中除了该《商品房预售方案》载明了4500元/平方米装修单价外，富力公司无任何广告形式进行宣传或推广。一审法院一方面根据合同法四十条规定认定前述补充协议第十三条属于格式条款无效，另一方面又引用该条款认定《商品房预售方案》中4500元/平方米是双方合同权利义务内容，自相矛盾。属于事实认定不清和错误。二、4500元/平方米并非合同约定的装修交付标准，一审法院将《商品房预售方案》中的装修单价与装修成本等同，并据此认定装修差价，属事实认定错误。补充协议二约定，现双方同意，在符合本协议约定的同时，乙方即可获得甲方为该商品房提供的装饰装修和设备标注服务（以下简称“装修工程”，详见附件之《装饰装修和设备标准》）。补充协议二第一条第1款约定，装修工程应符合本协议和附件规定之标准，满足装修设计的功能要求。由此可见，装修工程的标准双方已有明确约定，即该补充协议二及《装饰装修和设备标准》。富力公司交付的装修工程符合上述标准则已满足合同的约定。如果唐燕宁、魏灵莉认为实际精装修交付标准与补充协议二及《装饰装修和设备标准》不一致的，可以要求富力公司按此标准履行或整改。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米装修单价，首先，该单价的计价面积是建筑面积；其次，该单价顾名思义是价格不是交付标准或者装修成本，二者明显不能等同；第三，该单价是包含富力公司各项人力物力成本，品牌、税金、利润等在内的精装修部分销售单价；第四，该单价是包含在《商品房预售合同》商品房销售单价之内；第五，商品房销售单价系经过南京市物价局核准的，合法有据。因此，一审法院将装修单价等同于交付标准和装修成本，属于事实认定错误。三、案涉房屋装修差价争议已过诉讼时效，一审法院认定事实和适用法律错误。案涉房屋已于2014年11月30日前交付，唐燕宁、魏灵莉也已于2014年底进行验房，对房屋实际状况清楚了解，但并未在两年内提起诉讼，现已超过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持富力公司的诉讼请求。戴仔云、严娟辩称：一、一审对补充协议第13条的认定并不矛盾，符合事实和法律规定。双方签署的补充协议第13条载明涉及的资料、图示数据等均以政府主管部门批准文件为准，而商品房预售方案亦属应批准文件公示的内容，所以一审将补充协议一第13条关于样板间的条款认定为是无效的格式条款。该认定与法不悖。现在由于富力公司已将样板房拆除，且业主未要求按样板房进行整改。关于样板房之说与本案无关联性。二、诉争的商品房预售方案载明的4500元/平方米的装修单价属于开发商的邀约，对富力公司具有法律约束力。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《管理条例》）第13条第二款之规定，商品房预售方案系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料。另外，《管理条例》第15条第一款规定，房地产开发企业销售商品房，应向购房人明示计价方式和计价依据，商品房预售方案载明的4500元/平方米的信息，应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价不是装修标准与上述行政法规不符，没有事实和法律依据。理由不能成立。根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业销售商品房时，应将预售方案中的相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息以及房产管理部门网上公示的信息保持一致。《城市商品房预售管理办法》第七条第四项亦明确规定开发企业申请办理商品房预售许可证，应当提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置装修标准等。商品房预售方案载明的4500元/平方米的装修单价信息属于已批准文件，均在南京市房地产网向全社会进行公示。双方签署的补充协议第13条载明涉及的资料、图示数据等均以政府主管部门批准文件为准，而商品房预售方案属于应批准文件，公示内容为批准结果，故商品房预售方案载明的4500元/平方米的信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，对其具有法律约束力。而一审中所涉的鉴定报告已考虑规费、税金、利润等，富力公司所述没有事实及法律依据。三、本案并未超过诉讼时效，一审认定事实和适用法律并无不当。根据民法总则第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中戴仔云、严娟收房时间在2015年10月1日之后，未超过三年。而戴仔云、严娟并非装修专业人士，在2017年12月31日法院公布再审判决后，戴仔云、严娟才知道房屋的实际装修价值，故戴仔云、严娟诉请并未超过诉讼时效。通知收房和验房时间并不能作为诉讼时效的起算点，因为在房屋实际交付前，富力公司均可对房屋进行维修和整改以达到标准。退一步讲，即便认为收房为戴仔云、严娟应当知道的时间，也应该为房屋实际交付日。四、关联案件的生效判决已充分审查案件相关事实，并作出相应法律认定。相关判决在引导房地产企业诚信经营，进一步促进房地产装修市场健康发展等方面都起到了良好的推动作用，本案判决符合同案同判原则。综上，恳请人民法院依法驳回富力公司的上诉，维持原判。戴仔云、严娟向一审法院起诉请求：1.判令富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值的差价165950.23元；2.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2013年9月26日，戴仔云、严娟（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由戴仔云、严娟认购富力公司开发建设的位于南京市江宁区的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积119.55平方米，其中套内建筑面积97.06平方米，共有共用分摊建筑面积22.49平方米、单价为16263.81元/平方米，总价款为1944339元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协议。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。一审另查明，2013年6月18，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明幢号为67、69、70、71、72、73属第14期(案涉房屋为70幢)，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为119.4平方米，套内建筑面积96.27平方米，共有共用分摊建筑面积23.13平方米。一审再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向一审法院提起诉讼，提出要求判令富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，一审法院均作出判决驳回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服一审法院判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳回上诉，维持原判。上述业主不服二审判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判决撤销本院判决及南京中院二审判决，支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。2019年3月，戴仔云、严娟向一审法院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价165950.23元。审理中，因案涉小区样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋系在同一小区，装修情况基本相同，戴仔云、严娟要求参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装修；富力公司不同意参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为童克亚房屋的鉴定意见指向的是工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成本，而房屋装修价格则是市场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际装修价格也不等同其报备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价格不符合市场规定。但富力公司未向本院提出重新鉴定的申请，并要求一审法院对所要参照的房屋相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合同约定的内容，戴仔云、严娟无权参照该价格计算赔偿金额，双方意见分歧较大，致调解不成。一审法院归纳本案争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；2.戴仔云、严娟是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，一审法院不予采信。一审法院认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被告富力公司具有法律约束力。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与戴仔云、严娟签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。戴仔云、严娟有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，戴仔云、严娟要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，一审法院予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。一审法院认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，戴仔云、严娟所购70幢304室房屋建筑面积119.4平方米，其中套内建筑面积96.27平方米，共有共用分摊建筑面积23.13平方米，按照上述规定，戴仔云、严娟对套内建筑面积96.27平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，戴仔云、严娟虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，戴仔云、严娟不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，戴仔云、严娟仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题，戴仔云、严娟主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其赔偿金额，富力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具体情况，本案关于赔偿装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据鉴定报告确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，参照计算得出，实际用于戴仔云、严娟所购房屋套内建筑面积装修造价为228641.25元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，一审法院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价为4107.8元，按照戴仔云、严娟房屋套内面积计算，实际应用于戴仔云、严娟所购房屋套内建筑面积装修造价为395457.91元，合同约定的装修价格与实际装修差价为166816.66元（395457.91元-228641.25元），富力公司应对此差价向戴仔云、严娟进行赔偿，故对戴仔云、严娟的诉讼请求，一审法院予以支持。关于戴仔云、严娟的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，戴仔云、严娟认为其于法院2017年12月31日公布其他业主诉讼系列案件再审判决后才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其主张未超过诉讼时效；富力公司认为戴仔云、严娟已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其按约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故戴仔云、严娟主张超过法定的两年诉讼时效。一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，与戴仔云、严娟的主张相似的其他业主系列诉讼案件的再审判决（支持上述业主关于赔偿装修差价款主张）作出时间为2017年，戴仔云、严娟从而知晓案涉房屋实际装修价格的计算方式，故戴仔云、严娟据此案涉房屋相关装修差价的主张未超过法定诉讼时效，对富力公司关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：富力南京地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿戴仔云、严娟房屋装修差价165950.23元。一审案件受理费3619元，由富力公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。上述本院再审生效民事判决所处理的是与戴仔云、严娟同时期在富力城购买精装修房后，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，上述业主与富力公司订立的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修单价及诉讼请求也基本一致。本院上述再审生效民事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利要求富力公司按照4500元/平方米装修单价，就套内建筑面积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.80元/平方米，故一审法院以此作为赔偿房屋装修差价标准，并无不当，本院予以支持。富力公司上诉主张一审对《商品房预售合同》载明装修单价为4500元/平方米的定性认定错误，但其未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认，对富力公司提出的异议不予采信。关于本次诉讼是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，戴仔云、严娟自其知道案涉房屋装修价值受到损害时，向一审法院提起本次诉讼，并未超出法定诉讼时效，富力公司以戴仔云、严娟对案涉房屋进行验房时即认定已知道或应当知道案涉房屋存在装修差价为由，主张超过诉讼时效，不能成立，本院不予支持。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由富力南京地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月二十三日书记员 杨文艳