河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1447号上诉人（原审被告）：平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司，住所地平顶山市湛河区湛南路与沁园西路交叉口南50米。法定代表人：王风英，总经理。委托诉讼代理人：辛伟华，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李车站，男，汉族，住平顶山市卫东区。上诉人平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司（以下简称“丰源达房地产公司”）因与被上诉李车站房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丰源达房地产公司的法定代表人王风英及该公司的委托诉讼代理人辛伟华，被上诉人李车站到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰源达房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决将案件发回重审或查清事实后依法改判驳回李车站的诉讼请求;二、本案的一、二审诉讼费用由李车站承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。2012年10月31日的《商品房买卖合同》并非当事人的真实意思表示，不应作为计算涉案房屋面积的依据。2012年9月21日,丰源达房地产公司与李车站签订《商品房预约保留协议书》，该协议书第一条约定涉案房屋建筑面积暂测为83.12平方米。因李车站购房时，仅能支付82668元保留总价款，其为能筹措资金要求丰源达房地产公司在2012年10月31日的《商品房买卖合同》加上盖公章以便其办理贷款，随后李车站使用该《商品房买卖合同》在平顶山市住房公积金管理中心办理贷款。当时双方均不清楚涉案房屋的具体建筑面积,该份《商品房买卖合同》仅为李车站办理贷款所用，该份《商品房买卖合同》并非双方为设立商品房买卖合同关系而签订的合同，不是双方设立商品房买卖合同的真实意思表示。至今，丰源达房地产公司处也没有该份2012年10月31日的《商品房买卖合同》，双方在2012年9月21日签订的《商品房预约保留协议书》第三条第4款明确约定:预约保留物业建筑面积为出售方暂测面积，签订《商品房买卖合同》建筑面积以平顶山房管局测绘面积为准。因此，双方对于涉案房屋面积的测算均认可是以平顶山房管局测绘面积为标准,不能以李车站提供的《商品房买卖合同》作为计算房屋面积的依据。二、一审法院认定李车站起诉未超过诉讼时效属事实认定错误。李车站起诉已丧失胜诉权，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案中，丰源达房地产公司自2014年办理涉案楼盘大证后，就向新兴佳苑小区业主发出可以办理房屋产权证书的通知，且李车站在诉状中已表示明知丰源达房地产公司已于2014年9月17日办理了涉案房屋的大证,此后，丰源达房地产公司也多次通知李车站办理房屋网签及登记手续，但李车站以其正在办理离婚手续等各种理由推脱，拒绝配合办理房屋网签及登记手续。丰源达房地产公司于2016年4月30日为其开具了不动产发票,但李车站一直拒绝办理下余手续，若丰源达房地产公司一直推脱不愿为其办理房屋网签及登记手续，则无需在2016年4月30日就为李车站开具发票，李车站至迟是于2016年4月30日前知晓涉案房屋在房产登记部门的计算面积为77.93平方米。若李车站认为房屋实际面积存在3%以上的误差，其也应当在2017年4月30日前行使解除权，该解除权作为除斥期间，李车站在一年内未行使权利的，即消灭，不应适用民事诉讼中关于时效中断的相关规定。三、一审法院要求丰源达房地产公司返还物业费及装修垃圾清运费缺乏法律依据。涉案房屋已于2012年交付，李车站为装修使用才交纳了装修垃圾清运费，且其交纳物业费后，也行使了其作为业主的相关权利，交纳物业费及垃圾清运费是其享受装修使用房屋权利所应当承担的义务，且物业部门已按照与李车站《物业服务合同》的相关约定为其提供了服务，李车站无权再要求丰源达房地产公司进行返还。另外，李车站主张的物业费、垃圾清运费，与本案不属于同一法律关系，并不属于商品房买卖合同的内容，与本案非同一法律关系，不应在本案中解决。四、即便丰源达房地产公司与李车站合同解除,上诉人也不应承担自2012年11月31日起的利息及任何违约金。李车站入住涉案房屋7年有余，丰源达房地产公司自2014年办理涉案楼盘大证后就通知各业主办理分户房屋所有权证,各业主也均按照上诉人的通知办理了房屋所有权证,李车站收到通知后未办理房屋所有权证系其自身原因导致，其本人原因导致了利息及其他损失的扩大,其本身应当承担利息及其他损失扩大的责任,丰源达房地产公司不应承担由此产生的法律责任。李车站辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。一、因丰源达房地产公司出卖给李车站的涉案房屋，预售建筑面积与实测建筑面积误差比绝对值超出了3%，符合双方当事人签署的《商品房买卖合同》解除条件，一审判决解除合同并返还房款及利息是正确的。二、关于诉讼时效问题。其一，李车站从未懈怠行使自己的权利，在一审中，丰源达房地产公司的答辩状已经自认相关事实；其二，丰源达房地产公司于2014年9月17日就已经办理了涉案房屋的大证，此时丰源达房地产公司在明知涉案房屋的实际建筑面积是77.93平方米的情况下，为达到不退多收李车站购房款的目的，恶意隐瞒涉案房屋的实际建筑面积，在2014年11月6日办理住房专项维修基金时出具建筑面积83.12平方米证明，不让李车站发现。并且为达到其不可告人的目的，丰源达房地产公司还擅自提高不动产发票中购房单价，以各种理由一直推拖办理网签合同，不向李车站交付早已开好的不动产发票。直到李车站2018年底到税务部门投诉和2018年底在新兴佳苑购房者20多人集体找丰源达房地产公司理论后，李车站才见到不动产发票，知晓了所购商品房的实际建筑面积。丰源达房地产公司严重违反了诚实信用的契约精神。一审法院依据查明的事实不予支持丰源达房地产公司关于诉讼时效超期的判决是正确的。三、丰源达房地产公司事先收取李车站的物业费和装修垃圾清运费，由于李车站未对涉案房屋进行装修和入住，现仍为毛坯房，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决丰源达房地产公司退还李车站物业费和装修垃圾清运费是正确的。李车站向一审法院起诉请求：1.判令解除李车站和丰源达房地产公司所签订的《商品房买卖合同》；2.判令丰源达房地产公司向李车站返还已经实际支付的购房款252668元及利息107064元；因购房支付的贷款担保金2380元，物业费、装修保证金和垃圾清运费4670元；违约金96768元，诉讼财产保全担保保险费1390元，合计：464932元（暂截止到起诉之日，最终计算以房款、利息及违约金汇到李车站账户上之日止）；3.判令解除李车站与丰源达房地产公司因购房与第三人平顶山市住房公积金管理中心所签订的编号为12-91310《住房公积金借款合同》及相关担保协议书；4.本案诉讼费用由丰源达房地产公司负担。一审法院认定事实：2012年10月31日，丰源达房地产公司作为出卖人与李车站作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定丰源达房地产公司将位于平顶山市新华区××与××路交叉口东南侧的新兴佳苑东单元17层东南户商品房出售给李车站，该商品房建筑面积为83.12㎡,按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3040元，总价款为252668元，付款方式为住房公积金贷款，首付房款为82668元，贷款金额为17000元。李车站在合同签订的当日缴纳首付款82668元。2012年12月12日，李车站作为借款人与平顶山市住房公积金管理中心作为贷款人、中国建设银行股份有限公司平顶山分行作为受托贷款人、平顶山市信友投资担保有限公司作为保证人签订《住房公积金借款合同》（编号为12-91310）,借款金额为170000元，并约定本合同生效后，受托贷款人将款项一次性划入借款人指定的丰源达房地产公司的账户，且该借款的借款期限为2012年12月12日至2027年12月12日。2014年11月6日，李车站缴纳涉案房屋的住房专项维修资金6439元。因平顶山市信友投资担保有限公司作为前述借款合同的担保人，故李车站作为甲方与平顶山市信友投资担保有限公司作为乙方签订《担保协议书》，且李车站向平顶山市信友投资担保有限公司支付担保费2380元。李车站所购买的丰源达房地产公司的涉案商品房实测建筑面积为77.93㎡，现李车站以丰源达房地产公司恶意隐瞒出售给其商品房实测建筑面积差绝对值己经达到6.2439%为由，提起诉讼。一审另查明：1.李车站向法庭提交收据四份证明其物业费、装修保证金和垃圾清运费花费。编号为028676的收据显示收到李车站物业费1157元，该票据仅在收款人处签“付”；编号为028675的收据显示收到李车站物业费1000元，该票据仅在收款人处签“付”；编号为0267419的收据显示收到李车站装修垃圾清运费249元，该票据仅在收款人处签“付”；编号为0265748的收据显示收到李车站物业费和装修垃圾清运费2264元，该票据由丰源达房地产公司物业管理部盖章予以确认。2.丰源达房地产公司于2013年5月18日出具承诺书一份，其主要内容为：新兴佳苑各位业主，本公司郑重承诺，新兴佳苑项目自交房之日起四年内达到办理商品房房产证的条件，若到期无法达到，每逾期一年赔偿已交房款的百分之二十作为违约金，亦可提交平顶山市房地产仲裁委员会。一审法院认为，涉案争议的房屋为平顶山市新华区××与××路交叉口东南侧的新兴佳苑东单元17层东南户。丰源达房地产公司作为出卖人将涉案房屋出卖给李车站，双方合同约定的房屋建筑面积为83.12㎡，但是实测建筑面积为77.93㎡，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”故对于李车站要求解除其和丰源达房地产公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于丰源达房地产公司辩称李车站的起诉已经超过诉讼时效的意见，其在辩称意见中提到“在2018年年底李车站与丰源达房地产公司对房屋误差问题进行过协商”，由此可知李车站并未怠于行使自己的权利，故丰源达房地产公司的该辩称理由不予支持。对于李车站要求丰源达房地产公司支付因购房支付的贷款担保金2380元，因该担保费用系李车站向涉案房屋借款的担保人所支付，且并非购房房款花费亦非购房必须花费费用，故一审法院认为李车站的该诉讼请求，缺乏事实与法律依据，故不以支持。对于李车站要求丰源达房地产公司返还物业费、装修保证金和垃圾清运费4670元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故李车站主张的前述费用属于其实际损失的范围，丰源达房地产公司应当负有赔偿责任，但是根据李车站提交的证据，除编号为0265748的收据显示系丰源达房地产公司收到李车站物业费和装修垃圾清运费2264元外，其他三份收据均无法证明系由丰源达房地产公司收取该费用，故一审法院认为丰源达房地产公司负有其收取李车站物业费和装修垃圾清运费2264元的返还义务。对于李车站要求丰源达房地产公司诉讼财产保全担保保险费1390元，因缺乏法律依据，不予支持。对于李车站要求丰源达房地产公司房款252668元的利息，且要求丰源达房地产公司按照出具的承诺书中“自交房之日起四年内达到办理商品房房产证的条件，若到期无法达到，每逾期一年赔偿已交房款的百分之二十作为违约金”的承诺支付其违约金96768元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，因利息与违约金均系对丰源达房地产公司违约的惩罚性措施，本案中李车站主张的违约金明显过高，故一审法院认为丰源达房地产公司的违约赔偿应当自首付款支付之日即2012年11月31日起以房款252668元为基数按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算计算利息至2019年8月20日，之后的利息以252668元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿完毕之日止。对于李车站要求解除其与丰源达房地产公司因购房与第三人平顶山市住房公积金管理中心所签订的编号为12-91310《住房公积金借款合同》及相关担保协议书，因该诉讼请求系与本案所审理的买卖合同法律关系并非同一法律关系，故本案对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、解除李车站与平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》;二、平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内向李车站返还购房预付款252668元并支付利息（利息计算自2012年11月31日起以房款252668元为基数按照按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月20日，之后的利息以252668元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿完毕之日止）；三、平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向李车站返还物业费和装修垃圾清运费共计2264元；四、驳回李车站的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8274元，保全费2845元，由平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司负担8868元，由李车站负担2251元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要体现在以下几个方面：一、涉案《商品房买卖合同》是否系当事人的真实意思表示，是否符合解除条件；二、本案是否已过诉讼时效；三、丰源达房地产公司应否返还李车站购房款及相应利息；四、原审判决丰源达房地产公司返还李车站物业费及装修垃圾清运费2264元是否适当。对此，结合一、二审查明的事实及双方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于涉案《商品房买卖合同》是否系当事人的真实意思表示，是否符合解除条件的问题。经查，2012年10月31日，丰源达房地产公司与李车站签订《商品房买卖合同》，合同约定丰源达房地产公司将涉案房屋出售给李车站，合同条款对房屋位置、房屋面积、房屋价款、付款方式、违约责任等商品房买卖的相关事项进行了明确约定，丰源达房地产公司在该合同上盖章，李车站在该合同上签字。合同签订后，李车站依约支付了房款，丰源达房地产公司依约交付了房屋，现丰源达房地产公司主张该合同并非当事人真实意思表示，但其不能提供有效证据证明该合同并非当事人真实意思表示，李车站对此也不予认可，因此丰源达房地产公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案《商品房买卖合同》合同约定涉案房屋的建筑面积为83.12㎡，但根据查明的事实，涉案房屋的实测建筑面积为77.93㎡，实测面积与合同约定的面积误差超过3％，故一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”之规定，对于李车站要求解除其和丰源达房地产公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。二、关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案中，丰源达房地产公司未提供充分有效证据证明其在向李车站交付涉案不动产发票前将涉案房屋的实测面积告知了李车站，在李车站对涉案房屋实测面积不明知的情况下，诉讼时效尚不能起算。李车站主张其于2018年底通过购房发票才知晓涉案房屋实测面积与合同约定面积存在超出3%的误差，并提供了其与其他业主当时与丰源达房地产公司的法定代表人交涉时的录音资料予以证明，该录音资料明确记载有：“……李车站：发票没有，你没有给我开，为啥要给我收呀？王风英：你补窗户钱，不是，不就给你了……购房业主：你问题是，现在不动产发票给我们开出来没有，这么多年了？王风英：那给你查下，你说怨俺？……”等内容，可以推定当时丰源达房地产公司尚未向李车站交付案涉不动产发票，且丰源达房地产公司的法定代表人对该录音资料的形成时间及内容予以认可。另外，丰源达房地产公司在一审辩称意见中也提到“在2018年年底李车站与丰源达房地产公司对房屋误差问题进行过协商”。综上，应予认定李车站于2018年年底才知晓案涉房屋面积存在误差，其在交涉无果的情况下，于2019年4月15日起起诉主张权利，并未超过一年的除斥期间。故丰源达房地产公司上诉称本案已过诉讼时效，李车站丧失解除权的上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于丰源达房地产公司应否返还李车站购房款及相应利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，因涉案《商品房买卖合同》解除，丰源达房地产公司应当返还李车站已经支付的购房款。关于李车站要求丰源达房地产公司房款252668元利息的问题。因李车站自认已于2012年接受涉案房屋，期间李车站也缴纳了装修基金和物业费、垃圾清运费等费用，尽管李车站未实际装修入住，但是否装修入住系购买人对房屋的自行处置，并不影响李车站在此期间对涉房屋的占有控制。综合考虑丰源达房地产公司已经将涉案房屋交付给李车站近八年之久，李车站也主张在2015年至2018年期间其一直就涉案房屋办证事宜与丰源达房地产公司进行协商，丰源达房地产公司在此期间无法将涉案房屋再次出售、亦存在相应损失这一客观情况，在平衡双方利益的基础上，结合涉案合同的履行及解除的后果，对李车站要求丰源达房地产公司支付利息的诉请，应不予支持为宜。一审对此问题处理不当，本院予以纠正。四、关于原审判决丰源达房地产公司返还李车站物业费及装修垃圾清运费2264元是否适当的问题。虽然涉案《商品房买卖合同》应予解除，但在合同解除前，李车站一直实际占有控制该涉案房屋，其在享有对房屋占有使用权利的同时，亦负有支付涉案房屋服务管理费用的义务。故其占有涉案房屋期间所产生的物业费及装修垃圾清运费等费用应由其本人承担。丰源达房地产公司关于不应承担涉案物业费及装修垃圾清运费的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，上诉人丰源达房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初1419号民事判决；二、解除李车站与平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》;三、平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向李车站返还购房预付款252668元；四、驳回李车站的其他诉讼请求。一审案件受理费8274元，保全费2845，由平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司负担7342元，李车站负担3777元；二审案件受理费6750元，由平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司负担3668元，由李车站承担3082元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年六月二十三日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。