贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终657号上诉人（一审被告）：全大春，男，1976年7月28日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，个体户，户籍所在地镇远县，现住镇远县。委托诉讼代理人：郭斌，贵州行泰律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：周晶晶，女，1981年10月19日出生，汉族，湖北省宜昌市人，大专文化，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾合律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。一审第三人：黄桂芝，女，1961年4月16日出生，侗族，贵州省镇远县人，中专文化，退休职工，住镇远县。一审第三人：唐国梁，男，1992年5月27日出生，侗族，贵州省镇远县人，住镇远县。一审第三人：胡夏斯，女，1987年6月25日出生，汉族，广东省新丰县人，住广东省新丰县。上诉人全大春因与被上诉人周晶晶、一审第三人黄桂芝、唐国梁、胡夏斯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人全大春上诉请求：一、请求依法撤销镇远县人民法院（2019）黔2625民初799号民事判决并依法改判。二、本案一二审诉讼费由被上诉人周晶晶承担。事实和理由：一、一审法院对以下基本事实认定不清。（一）第三人黄桂芝、胡夏斯签订的《房屋及宅基地转让协议》系被上诉人周晶晶是否有权向上诉人全大春收取租金的基础，一审法院未对该组证据的合法性、真实性、关联性进行审查，即认定被上诉人周晶晶有权向上诉人全大春收取租金存在明显错误。（二）一审法院以《公证书》《房屋欠款催收通知书》来认定被上诉人周晶晶已向上诉人全大春履行了催告义务，上诉人全大春未交租金构成违约存在错误。二、一审法院审理程序违法。（一）上诉人全大春在一审开庭时提交录音光盘一个，用以证明自己并未违约交房租，而是履行不能。一审法院未对该组重要证据进行审查，亦未在判决书中进行阐述，程序上存在重大错误。（二）上诉人全大春在一审开庭时明确向一审法院表明被上诉人周晶晶向法院提交的《房屋及宅基地转让协议》系被上诉人为偷税漏税及办理房屋手续而伪造，并不是真实的《房屋及宅基地转让协议》，申请一审法院调取被上诉人周晶晶向房管局、税务局等部门提交的《房屋及宅基地转让协议》来核实，一审法院不但未调取而且也未给出明确回复，作为该案的重要证据一审法院并未审查，程序上存在重大错误。综上所述，一审法院在事实认定、审理程序上均存在重大错误，请求撤销原判，依法改判。被上诉人周晶晶辩称，一、答辩人周晶晶收取房屋租金的基础系答辩人周晶晶享有位于镇远县房屋（房权证号为：黔（2017）镇远县不动产权第××号，以下简称“涉案房屋”）的所有权，而非涉案《房屋及宅基地转让协议》。二、即便《房屋及宅基地转让协议》系答辩人周晶晶是否有权收取租金的基础，该《房屋及宅基地转让协议》亦是合法有效的，答辩人周晶晶基于占有的权利，也有权依据该《房屋及宅基地转让协议》向上诉人全大春收取租金。三、涉案房屋在租赁期间发生所有权变动后，涉案房屋所有权变动前的权利人与涉案房屋所有权变动后的权利人均已履行相应的告知义务，并多次向被上诉人全大春催收房屋租金，上诉人全大春据不履行租赁合同义务的行为，已达到合同解除的条件。因此上诉人全大春应当承担合同解除的法律后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回其上诉，维持原判。一审第三人黄桂芝、唐国梁、胡夏斯未作二审答辩。周晶晶一审起诉请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，在判决生效后立即腾退租赁房屋给原告；2、判令被告支付给原告应支付交纳的三年房屋租金139015元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止），以及利息损失8535.74元（按银行同期利率4.75%计算），以上两项共计：147550.74元；3、判令被告按照每年20万元标准支付解除合同后至实际退还之日的房屋占用费。一审法院认定事实：坐落于镇远县的房屋原系第三人唐国梁所有。2016年8月26日，第三人唐国梁委托其母亲黄桂芝与第三人胡夏斯签订《房屋及宅基地转让协议》，约定将案涉房屋及国有土地使用权转让给第三人胡夏斯，并于2017年11月14日办理了不动产过户登记，将案涉不动产登记在胡夏斯名下，证号为：黔（2017）镇远县不动产权第0000859号。2017年11月17日，第三人胡夏斯以其系受周晶晶委托购买案涉不动产为由，向镇远县不动产权登记中心申请将案涉不动产变更登记至周晶晶名下。2017年12月14日，案涉不动产变更登记为原告周晶晶单独所有，产权证号为：黔（2017）镇远县不动产权第××号。被告全大春（乙方）与第三人黄桂芝（甲方）于2014年9月26日签订一份《合同书》，约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，租期自2015年2月1日至2025年2月1日；2.每年的1月26日至30日前支付当年的租金，租金第一年为40000元，第二年开始递增5%（后续依递增的金额＊5%计算），合同附有一份每年租金表，其中2017年租金为44100元、2018年租金为46300元、2019年租金为48615元、2020年租金为51045元、2021年租金为53597元……；3.用第6年租金48615元抵乙方加层垫付的50000元，2019年无需再交当年的房租给甲方；4.乙方拖欠租金时间超过一个月，甲方有权收回房屋，乙方不能搬走任何设施。合同签订后，案涉房屋交由被告管理使用，被告用于经营“同福客栈”。2017年1月，被告与第三人黄桂芝联系，要求向第三人支付当年租金，第三人黄桂芝告知被告该房屋已出卖给周晶晶，应由周晶晶收取租金，但未向被告告知周晶晶的联系方式。2018年1月，被告又要求向第三人黄桂芝支付房租，第三人黄桂芝再次告知被告向周晶晶支付房租。2017年1月，原告向被告主张要求被告将房租交给原告，但被告一直主张要第三人黄桂芝到场的情况下重新签订协议才能向原告支付房租。2019年7月4日，原告周晶晶与第三人黄桂芝在被告经营的“同福客栈”一楼前台向被告送达了一份《房屋欠款催收通知书》。该通知书告知了案涉房屋的转让情况，并要求被告向周晶晶支付从2017年至2019年的租金及利息，通知书附有周晶晶的银行账户，有原告周晶晶及第三人黄桂芝签名捺印。镇远县公证处对整个送达过程进行了公证。直到原告起诉至该院时，被告仍未支付相应租金。中国人民银行公布的2017年1-3年期贷款基准年利率为4.75%、2018年1-5年期贷款基准利率为4.75%。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三人黄桂芝经第三人唐国梁授权，将案涉房屋对外出租，其与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效的合同。合同双方应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依照此规定，原告在取得案涉房屋的所有权之后，其仍受第三人黄桂芝与被告签订的租赁合同的约束，成为租赁合同中的出租方，则在原告与被告之间存在租赁关系。因此，对于原告要求被告向其支付房屋租金的诉讼请求，该院予以支持。因为租赁合同第三条约定用2019年的租金抵被告为房屋加层而垫付的50000元，则被告只用支付2017年和2018年的房屋租金，共计90400元，对于原告请求超出部分，该院不予支持。对于原告请求被告支付利息损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告没有按照约定的期限支付租金，已构成违约，原告请求被告支付利息损失于法有据，该院予以支持。利息损失应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。则截止到起诉之日，利息损失共计44100元×4.75%＋（44100元＋46300元）×4.75%＋90400元×4.75%÷365天×225天＝9035.74元，原告仅请求8535.74元，这是当事人对自己权利的处分，该院予以确认。对于原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并由被告腾退房屋的诉讼请求。根据被告与第三人黄桂芝签订的租赁合同的约定，乙方即承租方拖欠租金时间超过一个月，出租方有权收回房屋。该内容应视为系合同双方对于合同解除条件的约定。从本案查明的事实来看，被告拖欠租金已超过一个月，达到解除合同的条件，故对于原告要求解除房屋租赁合同关系的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，被告应当将租赁物即案涉房屋腾退给原告。对于原告要求被告按照每年20万元标准支付解除合同后至实际退还之日的房屋占用费的诉讼请求。该院认为，合同解除之后，作为承租方的被告应当退还房屋给原告，若被告在合同解除之后继续占用房屋，将给原告造成损失，该损失应参照租金计算。原告请求按照每年20万元的租金标准计算，但未提供证据证明。该院认为应当参照被告与第三人黄桂芝签订的租赁合同约定的租金计算，则2019年每日房屋占用费为48615元／年÷365天／年＝133.19元／天；2020年每日房屋占用费为51045元／年÷365天／年＝139.85元／天。对原告请求超出部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告周晶晶与被告全大春之间关于镇远县房屋（不动产权证号：黔（2017）镇远县不动产权第××号）的租赁合同关系，被告全大春于本判决生效后十五日内将镇远县房屋腾退给原告周晶晶；二、被告全大春于本判决生效后十五日内向原告周晶晶支付2017年和2018年的房屋租金共计90400元，以及截止到2019年8月13日止的利息损失8535.74元；三、若被告全大春未在本判决确定的期限内将案涉房屋腾退给原告周晶晶，则应从履行期限届满之次日起至实际退还房屋之日止向原告周晶晶支付房屋占用费（房屋占用费的计算标准为：当年的年租金÷365天×实际占用天数）；四、驳回原告周晶晶的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，减半收取1625元，由被告全大春负担1137元，由原告周晶晶负担488元。二审期间上诉人全大春提交如下证据材料：第一组，2019年9月上诉人全大春与被上诉人商谈交付房租相关事宜的录音及文字说明。拟证明上诉人全大春从2017年1月就开始联系第三人黄桂芝交付房租，第三人黄桂芝不愿收取，也不配合上诉人全大春办理房屋交接手续，导致上诉人全大春无法交付房租，上诉人系客观上履行不能，而非一审法律所查明的上诉人未即时履行交租义务，一审法院认定事实存在重大错误。第二组，《房屋及宅基地转让协议》、第三人胡夏斯向舞阳国土资源所、顺城社区委员会提交的涉案房屋产权《变更登记申请》、涉案房屋已由第三人唐国梁名下变更在第三人胡夏斯名下的《不动产权证书》、第三人胡夏斯提交的《房屋宅基地转移变更申请》、涉案房屋已登记在被上诉人周晶晶名下的《不动产权证书》，共同拟证明《房屋及宅基地转让协议》系被上诉人周晶晶缴纳税款，办理不动产变更登记手续的基础，亦是被上诉人周晶晶是否有权向上诉人全大春主张房租的基础，若该《房屋及宅基地转让协议》存在无效等效力问题，则被上诉人周晶晶无权主张租金，从被上诉人向一审法院提交的《房屋及宅基地转让协议》来看，该协议系被上诉人周晶晶与第三人唐国梁、黄桂芝、胡夏斯恶意串通损害国家利益、上诉人全大春利益而签订的。该涉案房屋当时市场价值120万元，但《房屋及宅基地转让协议》载明：该转让房屋及宅基地成交价为人民币陆万贰仟捌佰元整（62800元整）。可知，该涉案房屋的成交价远远低于市场价值。另外，被上诉人也未向法院提交支付购房款的凭证。这样被上诉人就存在偷税漏税（损害国家利益），恶意串通损害上诉人全大春利益的行为。一审法院法院未审查该《房屋及宅基地转让协议》的合法性，存在重大错误。第三组，镇远县综合行政执法局受理书及举报书，拟证明2018年、2019年周晶晶未经全大春许可，私自违建房屋后面的违法建筑，严重影响经营。被上诉人周晶晶及一审第三人黄桂芝、唐国梁、胡夏斯均未提交二审新证据。经本院审查，上诉人全大春二审提交的证据材料有些已经在一审提交，有些虽未在一审提交，但与本案待证事实及审理裁判并无关联性，不属于二审新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院二审围绕上诉人全大春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院认为，黄桂芝与全大春就案涉房屋订立的租赁合同在先，合同履行期间，周晶晶基于买卖关系取得房屋的所有权。本案中，黄桂芝在房屋转让给周晶晶之后不久便将该涉案房屋产权变动事实如实告知了全大春，而全大春在一审庭审亦自认2017年1月23日曾向黄桂芝反映交租金的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，据此，全大春就应当及时的向新的房屋产权人周晶晶履行租金支付义务。周晶晶在就欠付租金多次催收无果的情况下，于一审诉前的2019年7月4日经镇远县公证处现场公证，再次向全大春公证送达《房屋欠款催收通知书》，在场的原房主黄桂芝亦劝导全大春应当依约向周晶晶交纳欠付租金，然而全大春直至一审庭审结束及至本案二审审理阶段，都尚未交纳。故上诉人全大春上诉所称的“无法交付房租，客观上履行不能”的上诉理由明显有悖于日常生活常理，有违租赁合同缔约诚信，也于法不符。一审法院综合本案事实，根据周晶晶的诉请，据此判决解除双方之间的租赁合同关系并判令全大春腾退房屋，支付欠付租金及其利息损失、实际退还房屋前的房屋占用费，符合法律规定，并无不当。至于上诉人全大春提出周晶晶存在与本案第三人恶意串通，偷税、漏税损害国家利益以及房屋违建的问题。本院认为，全大春并未就其主张的前述行为的真实存在提供证据加以印证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由其自行承担举证不能的法律后果。而且就前述行为的性质而言，均属于行政机关的管理事项，应当由相关行政职能部门进行认定，而不属于本案民事诉讼审查范围，本院对此不作审查。同时从法律关系的特征来看，前述行为也与本案民事房屋租赁合同的成立与否并无关联，亦不对租赁合同的效力及其履行产生实质影响。据此，本院对上诉人全大春的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人全大春的上诉理由不能成立，本院二审予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，由上诉人全大春负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年六月一日法官助理罗维书记员杨正英