江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终751号上诉人（原审被告）：马济习，男，1963年12月10日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：郑家双（系上诉人马济习妻子），女，1969年5月19日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：胡广德，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐进茂，男，1965年8月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人马济习因与被上诉人徐进茂房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马济习上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人承担赔偿装修、木门款及租金，合计7990元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人返还被上诉人定金4400元无事实和法律依据。《房屋租赁合同》第12条约定：双方签约后乙方付定金1万元，此定金抵第一年的房租，被上诉人交付上诉人1万元定金后，合同就已履行，上诉人已经把租赁房屋交给了被上诉人，1万元定金已转为第一年租金，合同约定的内容大部分履行完毕，更何况因不可抗力因素致铁挡拉网无法建设，责任不在于上诉人，一审适用定金罚责是不当的。二、一审判决上诉人返还被上诉人租金7800元显失公平。合同签订后，上诉人已经将房屋交付给被上诉人，被上诉人已进行了装修，并实际占有该租赁房屋三年之久，被上诉人以自己的行为表明不履行合同义务，上诉人才在2018年把涉案房屋出租给他人使用，被上诉人尚欠租金没有支付给上诉人，一审法院判决上诉人返还被上诉人租金7800元，违反了公平原则和过错原则，明显显失公平。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修及木门损失9200元缺乏依据。一审法院仅以被上诉人提交的厉庄镇某装饰建材开具的《收款收据》及购买室内木门六套的《收款收据》认定做隔断及内墙粉刷共开支8160元，证据应以正规发票为准，收据到处都可以开。被上诉人仅做了51平方米的隔断，每平方米也就50元，费用应为2550元，旧木门最贵的每套也不超过100元，按60元每套计算，共计240元，两项合计2950元。一审判决上诉人赔偿被上诉人9200元属证据不足。被上诉人徐进茂答辩称：一审判决合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐进茂向一审法院起诉，请求判令：1.马济习归还徐进茂定金违约双倍返还款20000元，室内装修款8160元，以及其它损失1840元，共计30000元整；2.由马济习承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年5月21日，徐进茂作为乙方，与作为甲方的马济习，就马济习所有的位于连云港市赣榆区首的楼房租赁，签订《房屋租赁合同》。合同约定：1.甲方出租给乙方6间楼房三层，乙方使用一、二两层、卧室卫生间、厨房及前院，供乙方办幼儿园使用；……；3.前院水泥地及院内围墙墙体、大门墙柱等，由甲方投资施工；4.铁挡拦网有乙方投资购买，甲方负责安装，合同期满后，铁网为甲方所有；……；6.乙方租期为五年，时间从2015年9月1日起一一2020年9月1日止；7.年租金为1.10万元合同签订后，徐进茂和马济习即按合同约定开始履行。徐进茂对租赁房屋的室内隔墙进行了施工，并安装了部分室内门。马济习对合同约定的一二楼上楼扶手等进行了施工，并在约定的十日内施工完毕。马济习在进行合同约定的院落围墙墙体和大门墙柱施工时，因施工的墙体和门柱占用集体土地，建设在道路的人行道上，属非法建筑，被当地的连云港市赣榆区黑林镇建设管理所强制拆除两次，并终未建成。徐进茂也即未能使用该房屋开办的所谓幼儿园。徐进茂向马济习索要已交付的所谓定金和施工开支的费用未果，徐进茂遂诉至一审法院。一审庭审中，徐进茂向一审法院举证了以下证据：1、连云港市赣榆区黑林镇建设管理所出具的《证明》及照片各一份，欲证明马济习占用集体土地，并违规在人行道上建设围墙和门柱并被拆除的事实；2、马济习出具的收到徐进茂支付定金10000元的《收条》一份，欲证明马济习收取徐进茂定金的事实；3、徐进茂请厉庄镇某装饰建材对租赁房屋进行轻钢龙骨板墙隔断和内墙粉刷施工的《收款收据》一份，该《收款收据》加盖出具收据方的印章，并有收款人签名，欲证明对租赁房屋进行间墙做隔断及内墙粉刷共开支费用8160元的事实；徐进茂向厉庄镇某装饰建材购买室内木门六套的《收款收据》一份，该《收款收据》加盖出具收据方的印章，并有收款人签名，欲证明开支购门费用每套260元，合计费用1560元；4、徐进茂购买大门、购买护栏网、购买空调等的收据各一份，欲证明已购买空调、护栏网等设施，将安装在所承租的房屋处。一审庭审中徐进茂认可室内门系旧门六套；大门在马济习处尚未安装；空调和护栏网现仍在徐进茂处。一审庭审中，马济习认可由于占用集体土地及在人行道上建设围墙和大门墙柱，被当地管理部门强制拆除的事实。一审庭审中马济习陈述，徐进茂租赁房屋的二层出租给徐进茂的是三间而非六间；由徐进茂购买的大门一套在马济习处尚未安装；徐进茂只是安装了四套旧的室内门，并做了室内的两道隔断，隔断面积为51平方米，每平方价款50元，总费用应为2550元，而非徐进茂所称的装修款8160元。马济习并于一审庭后提交了就所陈述的间墙隔断施工情况所作的书面《情况说明》。马济习并举证了2018年9月1日与租赁马济习房屋的服装厂的承租人签订的《房屋租赁合同》，欲证明马济习将一层房屋六间重新出租给该承租人使用三年的事实。一审法院认为，徐进茂与马济习经协商签订了《房屋租赁合同》。合同中约定了租赁物所在位置、租赁房屋的层数和间数、用途；双方应施工的项目和完成时间；租赁费用和定金的交付时间等等。徐进茂、马济习均在合同上签名、捺印。合同签订后，徐进茂向马济习交纳了合同约定的所谓定金10000元，徐进茂、马济习即按合同约定开始履行。该合同系徐进茂、马济习自愿协商后签订且符合法律规定，徐进茂、马济习并按合同约定实际开始履行。徐进茂、马济习间房屋租赁合同关系依法成立。由于徐进茂未能实际使用马济习出租的房屋，双方产生纠纷。一、关于违约责任。房屋租赁合同签订后，徐进茂、马济习均对租赁房屋依约进行了部分整修。马济习在建设围墙和门柱时，占用集体土地和违规建设围墙被管理部门拆除，致使徐进茂不能使用租赁的房屋和院落，即徐进茂不能实现开办幼儿园的合同目的。又房屋租赁合同约定对马济习出租的楼房，徐进茂即乙方“使用一、二层”，马济习一审庭审中称实际向徐进茂出租的是楼房的一层和二层六间房屋的其中三间，也致马济习不能依约向徐进茂交付合同确定的标的物。马济习未能实际向徐进茂依约交付合同约定的租赁物，即租赁合同未能按约完全实际履行。马济习因此应承担违约责任。二、马济习应赔偿徐进茂的损失。因马济习违约，至本案一审诉讼时，马济习未能向徐进茂交付出租的房屋，且马济习将租赁合同未解除的租赁物另行出租予他人，致徐进茂开办幼儿园的合同目的无法实现，徐进茂与马济习间的房屋租赁合同无法继续履行，马济习也未就该租赁合同的履行采取补救措施。故马济习依法应承担赔偿损失的违约责任。、定金。徐进茂与马济习间签订的房屋租赁合同约定的年租金为11000元。按照徐进茂与马济习的约定，其定金依法应不超过年租金的百分之二十，即不超过2200元（11000元×20%）。本案中马济习向徐进茂出具的收条虽书写定金为10000元，其中的定金依法为2200元，其余7800元应为徐进茂向马济习预交的第一年的租金。故马济习应向徐进茂双倍返还的定金依法应为4400元（2200元×2倍）。、租金。徐进茂依租赁合同向马济习交纳的房屋租金为7800元，因马济习未能向徐进茂交付租赁物，徐进茂未实际使用租赁房屋，徐进茂向马济习支付的房屋租金7800元马济习应予返还。、徐进茂的装修损失。徐进茂对承租马济习的房屋进行装修，开支了部分费用。1、租赁房屋的间墙即隔断的材料和施工费用。徐进茂向一审法院提交的《收款收据》载明实际开支的轻钢龙骨板墙和内墙粉刷款项为8160元。马济习虽称间墙隔断费用徐进茂支出偏高，马济习并自行进行了核算。但马济习自行核算的《情况说明》对间墙隔断施工未能提供可信的参照依据或指导价格，且徐进茂施工的内墙粉刷费用马济习未予计算。马济习就间墙隔断和内墙粉刷的费用提出的说明无法律和事实依据，一审法院对此说明依法不予采信。故马济习应赔偿徐进茂装修费用为8160元。2、徐进茂购买并安装的室内木门的费用。徐进茂向一审法院提交的《收款收据》中所载为六套旧室内木门，单价每套260元，合计为1560元。马济习称在其出租的房屋内只有四套旧木门。因对该旧木门数量双方意见不一，且无法确认，对所租赁房屋内徐进茂安装的旧木门数量应以马济习认可的数量为准。故在马济习处旧木门数量应按四套计算，合计费用为1040元。3、大门一套。一审庭审中徐进茂与马济习均认可该大门现在仍在马济习处未安装。该门应由马济习向徐进茂返还。徐进茂所称护栏网即空调等物品，一审庭审中徐进茂认可尚在徐进茂处，该物品不应计算徐进茂损失。综上所述，由于马济习违约，依法应向徐进茂双倍返还定金计4400元；向徐进茂返还租金7800元；赔偿徐进茂开支的装修费用8160元、安装的旧木门款1040元，合计9200元；马济习应返还徐进茂尚未安装的大门一套。故对徐进茂要求马济习支付货款及利息的诉讼请求，一审法院依法部分予以支持。马济习辩称的徐进茂诉讼已超过诉讼时效；马济习违建系不可抗力；租赁房屋已交徐进茂使用，徐进茂告知马济习不再使用租赁房屋。以上马济习所称均无事实和法律依据，一审法院对其辩称依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马济习于判决发生法律效力之日起十日内向徐进茂返还定金4400元、返还租金7800元、赔偿装修及木门损失9200元，共计21400元。二、马济习于判决发生法律效力之日起十日内向徐进茂返还由徐进茂购买且尚在马济习处的大门一套。三、驳回徐进茂的其他诉讼请求。案件受理费550元，由徐进茂负担50元，由马济习负担500元（徐进茂已预交，马济习于判决生效之日起十日内将上述费用支付徐进茂）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案房屋所在的土地为建设用地，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本案二审争议焦点为：1、一审法院关于定金罚责的适用是否正确；2、被上诉人是否应当支付上诉人租金；上诉人是否应当返还被上诉人房屋租金，如需返还，金额是多少；3、一审法院关于上诉人赔偿被上诉人装修及木门损失的认定是否正确。本院认为，因涉案房屋所在的土地为建设用地且涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人马济习与被上诉人徐进茂签订的《房屋租赁合同》无效。关于第一个争议焦点，本院认为，被上诉人按照合同的约定向上诉人支付了1万元的定金，上诉人向被上诉人出具了相应的收条。但是鉴于本案的《房屋租赁合同》即主合同无效，那么定金合同作为主合同的从合同也应无效。因此一审法院关于定金罚责的适用是错误的，本院依法予以纠正。关于第二个争议焦点，本院经审查认为，涉案的《房屋租赁合同》第3条约定：前院水泥地及院内围墙墙体、大门墙柱等，由甲方投资施工，而赣榆区黑林镇建设管理所出具的证明显示涉案的院墙因违法建设被赣榆区黑林镇建设管理所拆除两次，因此上诉人主张院墙未建成的责任不在于上诉人明显不能成立。因上诉人未能按照合同约定完成建设围墙等义务，致使被上诉人开办幼儿园的合同目的不能实现，应承担相应的责任。上诉人还主张已把租赁房屋交付给被上诉人，并被被上诉人实际占有达三年之久，被上诉人应向上诉人支付欠付的租金，但是被上诉人对此不予认可，且对上诉人在一审提供的上诉人与案外人签订的时间为2018年9月1日《房屋租赁合同》也不予认可，认为时间应是2015年10月份左右，上诉人也并未提供其他证据证明被上诉人实际占有涉案房屋直到2018年9月1日。另外，上诉人在一审中认可其仅将涉案房屋二层中的三间交付给被上诉人装修，而根据合同约定，被上诉人承租的是二层的所有房屋即六间，由此也可以证明上诉人并未按照合同约定履行自己的义务。因此上诉人关于被上诉人应当支付欠付的租金的主张不能成立，本院依法不予支持。鉴于被上诉人并未实际使用涉案房屋，加之合同无效，被上诉人实际支付的1万元，上诉人应当予以返还。关于第三个争议焦点，上诉人在二审期间向本院递交了书面鉴定申请，申请对涉案的四套旧木门和隔断的价格进行鉴定，本院经审查认为，结合被上诉人主张的四套旧木门和隔断的价格及鉴定收费标准、鉴定费用的分担等情况，从经济性角度以及可能的鉴定结论对本案最终认定结果的影响等角度考虑，对上诉人关于四套旧木门和隔断价格的鉴定申请不予准许。上诉人上诉主张涉案的隔断、粉刷及旧木门的价格过高且被上诉人提供的并非是正规的发票，二审期间经询问，被上诉人表示其可以开具正规的发票，上诉人也未提供证据证明涉案的隔断、粉刷及旧木门的价格应为其所主张的2950元，因此本院对上诉人的该项主张不予支持。鉴于被上诉人对涉案房屋进行装修后并未实际使用，且上诉人已经将被上诉人装修后的涉案房屋出租给案外人使用，一审法院按被上诉人主张的金额确认被上诉人的装修损失符合实际情况，并无不当，本院依法予以确认，因此上诉人应赔偿被上诉人隔断及粉刷费用8160元，4套旧木门1040元，合计9200元。综上，上诉人马济习的上诉请求部分能够成立，一审判决存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7478号民事判决第二、三项；二、变更连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7478号民事判决第一项为：上诉人马济习于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人徐进茂返还款项1万元，赔偿装修及木门损失9200元，共计19200元。一审案件受理费550元（徐进茂已预交），由上诉人马济习负担350元，被上诉人徐进茂负担200元；二审案件受理费550元（马济习已预交），由上诉人马济习负担450元，被上诉人徐进茂负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年六月二十九日法官助理  蒋 寻书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。