贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5964号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：陈强，男，1988年10月11日生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄朝林，男，1977年7月26日生，陕西省平利县人，现住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人陈强商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任的情形，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。陈强向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付自2016年12月31日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款538755元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年12月31日，共计1095天，合计违约金58994元（原告主动放弃2016年3月30日至2016年12月30日期间过诉讼时效部分违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年1月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区利海.米兰春天二期15栋701号房一套，建筑面积130.92㎡，总价款538755元。首付款161755元，余款377000元通过银行贷款方式支付给被告。但原告在庭审中及一审法院指定时间内未提交足额支付购房尾款的证据。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2016年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”。由于被告至今未向原告办理转移登记文书，侵犯了原告的合法权益，故原告诉来一审法院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，被告至今未取得案涉房屋的所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，故被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。审理中，被告提出根据《补充协议》约定办证时间和条件不成就不应支付违约金等辩解主张。一审法院认为，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权的初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年3月30日前，与被告的上述辩解意见不一致，故对于被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。对被告关于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该《补充协议》系格式条款，被告没有尽到明确的提示义务，且该《补充协议》的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，加之双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条对《补充协议》的相关内容进行了限制，为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述协议为无效协议，故对被告的该项辩解意见，一审法院亦不予采纳。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案原、被告双方合同约定的违约金为按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，被告一旦违约，原告就应当知道其权利受到侵害，其就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效，原告于2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼，未提供充分的证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故一审法院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效，一审法院不予支持，故被告的该项辩解意见成立。截止2020年1月6日，一审法院应支持的违约金为：538755元×0.01%/天×365天/年×3年＝58994元。从2020年1月7日起的违约金应以54元/日为标准计算至被告合纵置业向原告陈强交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、六十四条之规定，判决：一、由被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈强支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金58994元（截止2020年1月6日的违约金为58994元，从2020年1月7日起以54元/日为标准计算违约金至被告贵阳合纵置业有限公司向原告陈强交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告陈强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年六月十八日法官助理陈瑶书记员左文艳