上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3579号上诉人(原审被告)：上海天屹房地产经营开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘伟民，总经理。上诉人(原审被告)：徐洲，男，1983年12月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘帅，上海仁良律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王琴韵，女，1985年11月9日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：徐洲(系王琴韵丈夫)，男，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：上海市虹口区新大陆小区业主委员会，地址上海市虹口区。负责人：潘家玲，主任。委托诉讼代理人：郑伟宏。委托诉讼代理人：李树祥。上海市虹口区新大陆小区业主委员会(以下简称新大陆业委会)与上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称天屹公司)排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月25日作出(2015)沪二中民二(民)终字第1694号民事判决。天屹公司不服该判决，向上海市高级人民法院(以下简称市高院)申请再审。市高院于2018年11月27日作出(2017)沪民申1206号民事裁定，指令本院再审。本院于2019年1月23日作出(2018)沪02民再126号民事裁定，撤销本院(2015)沪二中民二(民)终字第1694号民事判决和上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)(2015)虹民三(民)初字第307号民事判决，将本案发回虹口法院重审。虹口法院重审中，新大陆业委会申请追加陈建国、王琴韵、徐洲为本案被告，后申请撤回对陈建国的起诉，虹口法院依法予以准许。虹口法院经审理于2020年2月25日作出(2019)沪0109民初6672号民事判决，现天屹公司、王琴韵和徐洲均不服，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。天屹公司法定代表人刘伟民、徐洲代表本人及王琴韵、徐洲委托诉讼代理人刘帅、新大陆业委会委托诉讼代理人郑伟宏、李树祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天屹公司上诉称：请求撤销上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初6672号民事判决,改判驳回被上诉人新大陆业委会原审诉讼请求,或发回重审；本案诉讼费及其他费用由被上诉人新大陆业委会承担。理由如下：一、原审认定事实不清,程序错误,适用法律、法规不适格。被上诉人以2014年的签名单,以本不存在的“屋顶平台”为诱饵骗居民签名,该签名单上房屋产权人签名者不到规定要求,签名单上的业主变更,承租人和他人代签,且该名单为上届业委会所为。今业委会改选后,本次起诉原被告主体及事由已变更,又未召开业主大会的重新起诉,并未履行必要程序,也未经业主大会讨论决议,程序违法。事实认定错误在于一审法院将补证图作为房屋竣工交付原状的依据是错误的,申照图与建筑施工设计图和竣工图不完全一致,是建设工程在不同阶段的表示,也是建设过程的真实反映。房屋是按设计施工图施工的,根据国家规定：绘制的竣工图是建筑物竣工验收的依据,按竣工图及实样作为交付给业主房屋的依据。而补证图是图纸,不是房子,该图示也不是房屋竣工交付的原状。二、证据规则运用错误,补证图是为办理建设规划许可时所使用的图纸,是办理证照的依据,是办证照的证据图;竣工图是根据建筑施工设计图施工建设后绘制的图纸,表示建筑施工后的形态,是实物。交付房屋不是按补证图而是按竣工图交付。竣工图与物相符时该竣工图是真实建设的表示,其证据效力大于之前的任何图纸,而一审法院要求按补证图所示恢复进户门的要求,是不符合房屋交付事实的。三、被上诉人的主张违反了物权法,侵犯了天屹公司的建设权和房屋产权人的物权。系争商品房是天屹公司开发建设销售的商品房项目,在该房的建设申请至房屋竣工、销售、交付使用前,拥有对该项目规划许可申请、建筑、施工、销售等诸项权利;同时拥有项目建设阶段中证照申办,施工图设计,施工至销售交付前的各阶段不相符之处进行修正的权力。而本案业委会以规划局查到的补证图为据,主张要按该图“恢复该门”位置的请求是侵犯了房屋建设期间建设单位拥有的合法权利,房屋销售前和销售后的房屋所有人的权利。如像本案中的无理诉求得到法院的支持,将会造成建筑业、房地产业、房屋竣工验收、销售交付政策的重大改变。任何时候买进房屋的业主,都可以到有关部门查找到办理证照的图纸,如与交付及竣工图不符之处,都可以据此进行诉讼,而法院未查明事实及相关行业规定,对现业主的不合法诉求以此为据进行判决,剥夺了开发商权利,造成行业混乱。四、原审判决内容对房屋及房屋设施的权属不清,将801室权证范围内独有权属随意界定为公共使用,801室所涉门窗也变成公共所有。将套内面积作为到“屋顶平台”的公共通道,房屋及门窗也成了公共的,意欲侵占属801室房屋面积,据此判决可以随意侵入属801室权属的房屋。该诉判侵害了801室业主的房地产权益。另外本案原系市高院审理后发出(2017)沪民申1206号裁定书指令上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)再审，二中院发出(2018)沪02民再126号裁定书作出撤销(2015)沪一中民二(民)终字第1694号判决书和(2015)虹民三(民)初字第307号民事判决书的判决,发回原审法院重审案件。现经法院重新立案,该案在涉讼主体,诉求事项都已变化,诉讼又未经业主大会决议,存在事实不清、程序不符,适用法律错误的问题,请求二审法院查清事实,维护上诉人天屹公司的合法权益。王琴韵、徐洲上诉称：请求撤销(2019)沪0109民初6672号民事判决,驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审;本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。理由为：一审法院认定事实严重错误,适用法律不正确。根据上海市《物业管理条例》第十一条、十二条相关规定,业委会提起诉讼,必需召开业主大会,进行公示,业委会全体成员签订协议,并征求全体业主意见,需三分之二以上业主签名同意。被上诉人提出诉讼征求意见表于2014年11月30日签订,而上诉人于2016年4月18日购得该房,购得该房屋后,未对进户门进行位置变更,对房屋进行装修内容均于《上海市房地产权证》(沪房地虹字(2016)第005942号)所标红线范围内,未有违法违规行为。祥德路XXX号XXX室进户门位置从房屋建成交房以来,始终位于现在所在位置,未有变更,符合当时规划要求。祥德路XXX号8楼仅801室一户,801室进户门位置并未对该楼其他住户造成妨害。综上,请求二审法院依法查清事实,维护上诉人的合法权益。天屹公司、王琴韵和徐洲均同意各方的上诉理由和请求。新大陆业委会针对两上诉人上诉意见辩称：不同意两上诉方的上诉意见。关于诉讼征求意见表是否合乎规定问题，我们多年来跟天屹公司还有它的一个物业公司十几个官司里面，都是2/3以上同意，远远超过了1/2的标准。在这次重新起诉的时候，又重新制作了诉讼征求意见表，也征得了2/3以上的业主同意。因这个案件是2014年的延续，虹口法院没有叫我们要提交新的意见表，所以就不交了，但我们做了准备。关于第三扇门是否要按照规土局的意见恢复，这个原审判决书有了详尽的事实，有新的证据，有更充分的法律依据。开发商每改动一次施工方案，都应该是先持有建筑设计院发出的更改书，但是1999年改动至今天屹公司未能出示建筑设计院的更改书。这说明开发商搞阴阳建筑，侵占了全体业主的所有的公用部位，恢复通往平台的门，天屹公司难逃责任。请求维持原审判决。新大陆业委会向原审法院起诉请求：判令天屹公司、王琴韵和徐洲封闭本市祥德路XXX号XXX室(以下简称801室)现有进户门(坐西朝东)，按竣工图纸恢复801室进户门和公共通道。原审法院认定事实如下：新大陆业委会系本市祥德路XXX号小区现届业主委员会，于2018年5月15日向上海市虹口区欧阳路街道办事处备案。天屹公司系本市祥德路XXX号商住楼的建设方。王琴韵、徐洲于2016年4月18日通过买卖取得801室房屋产权(房屋用途为居住)，并实际居住生活。天屹公司开发建设的本市祥德路XXX号商住楼于2002年6月经原上海市虹口区城市规划管理局以沪虹建2002-0035号核准补证，该楼7、8层系扩建部分。该楼801室位于该大楼顶层，该户进户门位于其门前走道的最北边，坐西朝东由外向内开启。王琴韵、徐洲在装修房屋时，将室内原本位于朝南墙面且靠近大楼扶梯一侧，通往屋顶的一扇门(王琴韵、徐洲自认系落地玻璃门)拆除，并在此处改建出一间卫生间，卫生间的窗户与被拆除门的位置基本一致。新大陆业委会以三被告“违法改建、重建公用设施，长期占用本应由全体业主共有的屋顶平台”为由，多次要求天屹公司及王琴韵、徐洲按801室规划图纸恢复重建进户门和通往大楼屋顶的门，未果。新大陆业委会遂起诉来院。另查明：原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关祥德路XXX号商住楼八层框架平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》显示，801室进户门应在该户门前走道的最南边且坐西朝东由外向内开启；801室户内位于朝南墙面且靠近通往大楼屋顶扶梯一侧有一扇门，该门系通往大楼屋顶的唯一出入口。2014年11月30日新大陆业委会出具《关于维护楼顶平台公共利益诉讼征求意见表》一份，内容为业委会将代表全体业主，向虹口法院起诉上海天屹房地产经营开发有限公司违法改建、重建公用设施，长期占用应由全体业主共有的屋顶平台，侵犯全体业主公共利益。该征求意见表经三分之二以上业主的同意。2015年2月2日新大陆业委会向虹口法院提出诉讼，要求天屹公司排除妨害等，案号为(2015)虹民三(民)初字第307号(以下简称307号案)即原一审。审理中，天屹公司陈述：祥德路XXX号大楼于2002年竣工，2003年上半年完成配套，2003年7月取得大产证并对外销售。天屹公司按1998年4月5日江苏省南通华达建筑安装发展总公司编制的《竣工图》建造801室，图纸上标注的M10就是801室进户门，该图纸经房管局测绘认可。新大陆业委会向法庭提供的801室规划图纸，是天屹公司于1998年向虹口规划局申请办理建筑施工的图纸，可能会出现标记错误的情况。事实上，801室目前的进户位置与该楼2至7层06室的进户位置一致，且2至7层06室的卫生间及污水管道位置位于新大陆业委会要求801室恢复的进户门处，上下贯通直至屋顶，无法恢复至原状。审理中，徐洲称，妻子王琴韵长期在国外工作，不便回国，委托其作为诉讼代理人，并提供了王琴韵经中华人民共和国驻奥克兰总领事馆出具《公证书》的《委托书》。原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就本案当事人的举证、质证和陈述意见并结合查明的事实，对新大陆业委会诉讼主体资格、801室进户门的位置是否应当按照补证的规划图纸予以恢复以及进入祥德路XXX号大楼屋顶的门是否应恢复三个方面的问题作如下分析：一、新大陆业委会具有本案诉讼主体资格新大陆业委会作为全体业主选任的维护业主权益的组织，有权依据相关规定，对本小区业主违反业主公约、有损坏房屋承重结构、损害其他业主、使用人合法权利等违反《上海市住宅物业管理规定》规定的行为，予以劝阻、制止，直至依法维权。2015年新大陆业委会为全体业主的公共利益，在征得全体业主三分之二以上同意的情况下，提起诉讼，符合法律和相关政策的规定。本案中，新大陆业委会以自己的名义参加诉讼，是本案适格的诉讼主体。二、天屹公司和801室产权人应当按照规划许可核准的图纸恢复进户门根据《上海市城乡规划条例》第五十一条的规定，建设单位和个人应当按照规划许可的要求进行建设。天屹公司作为祥德路XXX号大楼的建设者应当对自己开发建设的房屋负责。原上海市虹口区城市规划管理局出具的有关祥德路XXX号商住楼八层框架平面之建设工程规划许可核准图纸及其竣工图，具有法律效力。天屹公司自认801室进户门系其按照由江苏省南通华达建筑安装发展总公司编制，并且经上海黄河建筑设计所审核通过的施工图纸建设。该进户门的位置显与规划管理部门《建设工程规划许可核准图纸(补证)》所示位置不符，存在阴阳施工现象。现新大陆业委会依据上述经许可核准的图纸，要求天屹公司负责恢复801室的进户门位置，具有事实和法律依据，本院予以支持。天屹公司主张应以实际交房时状态为准以此抗辩新大陆业委会的诉讼请求，明显缺乏法律效力。王琴韵、徐洲通过买卖取得801室产权，虽未参与对801室进户门的违规建设，但作为产权人应协助天屹公司恢复进户门位置，由此造成的经济损失可以依法追偿。三、王琴韵、徐洲应当按照规划许可核准图纸恢复出入上海市虹口区祥德路XXX号大楼屋顶的门在房屋装修中，王琴韵、徐洲擅自将801室室内位于朝南墙面且靠近大楼扶梯一侧通往屋顶的一扇门拆除，其行为违反了《上海市住宅物业管理规定》相关规定。由于该扇门系用于维护、保养整栋大楼屋顶等处理应急事宜的唯一通道，现新大陆业委会依照经原上海市虹口区城市规划管理局规划许可核准图纸以及相关规定，要求801室产权人即王琴韵、徐洲予以恢复，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，原审认为，新大陆业委会对自己的主张提供了相应的证据予以佐证，予以采信。天屹公司和王琴韵、徐洲虽对其抗辩也予以了举证，但证明效力不足以阻却新大陆业委会的主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、上海天屹房地产经营开发有限公司、王琴韵、徐洲应于本判决生效之日起30日内，拆除上海市虹口区祥德路XXX号XXX室现有进户门，并按由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关祥德路XXX号商住楼八层框架平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》恢复进户门；二、王琴韵、徐洲应于本判决生效之日起30日内，按由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关祥德路XXX号商住楼八层框架平面图《建设工程规划许可核准图纸(补证)》恢复上海市虹口区祥德路XXX号出入屋顶的门。案件受理费40元，由上海天屹房地产经营开发有限公司，王琴韵、徐洲各负担20元。本院二审审理中，新大陆业委会确认，本案原审新大陆业委会的诉讼请求和原一审307号案的诉讼请求一致。经查，新大陆业委会原307号案诉请要求拆除的三扇门，分别为7楼到8楼的楼梯口安装的楼道铁门、8楼平台东面水箱边一扇坐北朝南的门及801室进户门，在原诉讼程序进行中除801室进户门其余两扇门已拆除，故本案原审请求是要求拆除801室进户门。在307案中表述为：通往8楼屋顶平台的门，将此门朝南平移到楼梯口原位。本案原审阶段，新大陆业委会递交的起诉状诉请为：判令天屹公司、王琴韵和徐洲封闭本市祥德路XXX号XXX室现有进户门(坐西朝东)，按竣工图纸恢复801室进户门和公共通道。原审庭审中，经法官要求新大陆业委会明确诉请为：“按规划图纸恢复进户门和通往无订单门”(据2019年11月18日庭审笔录记载)，后半内容语焉不详。另查明，系争祥德路XXX号大楼于2002年竣工，于2003年7月17日取得沪房地虹字(2004)第007264号大产证，产证显示的建筑面积4573.94与2002年12月天屹公司与上海市虹口区房屋土地管理局签署的沪房地(2002)出让合同(虹)字第09号《上海市国有土地使用权出让合同补充合同》约定的建筑面积一致。因系争大楼原规划为六层，上述合同为加盖七至八层所签，故该补充合同约定的面积中包括了801室的建筑面积。天屹公司取得大产证后现房对外销售，新大陆业委会也确认系争房产销售时801室已为现状。又查明，王琴韵、徐洲于2016年4月18日通过二手房买卖取得801室房屋产权，之后未对801室结构及进户门予以改动，801室进户门位置与其购入时一致。新大陆业委会审理中并未对王琴韵、徐洲改动801室进户门位置进行举证。另外，新大陆业委会审理中确认其主张的通往8楼屋顶平台公共通道系801室的室内面积，明确其诉求实际是要求801室进户门平移后从801室分割相应面积开辟一条公共通道。本院经审理查明，重审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。关于新大陆业委会主体资格的争议。本院认为,本案系307号案再审后发回重审案件，2015年新大陆业委会起诉时出具的《关于维护楼顶平台公共利益诉讼征求意见表》征得全体业主三分之二以上同意，本案原审是307号案审理程序的延续，原审法院认定新大陆业委会符合本案主体资格的理由，本院亦予认同。关于新大陆业委会原审诉请是否应予支持问题。本院认为，我国《物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案系排除妨害纠纷，新大陆业委会提出相关主张首先应明确是否拥有相关权利。根据查明的事实，天屹公司开发建造祥德路XXX号竣工后，根据竣工资料依法取得房地产权利凭证并且现房销售，801室与系争大楼同步竣工销售。祥德路XXX号在天屹公司作七八层扩建后，大楼屋顶作为公共部位的功能更多体现在建筑结构遮风避雨上。祥德路XXX号业主购房时应该注意到该物业因为801室房屋的建造使屋顶使用功能存在瑕疵及不便，即客观上并不存在用于休闲娱乐等便捷的公共通道，仅专业维修人员借助扶梯等可以完成维修养护工作。故如果追求屋顶具有休闲、晾晒等最大化功能，应在物业购置时充分认识该物业客观上存在将屋顶作平台使用有局限性，不应在购入物业后通过请求拆除其他合法建筑主张权利。现新大陆业委会审理中明确其诉求是要求801室进户门平移后从801室室内分割相应面积开辟一条公共通道，显然侵犯了上诉人王琴韵、徐洲对801室物业的合法物权。业主有权利合理利用公共部位，但不得违反法律、法规，或者损害他人合法权益。本院注意到天屹公司建造系争801室房屋过程中存在规划图纸和竣工实体房屋有变动的情况，而新大陆业委会未提供证据佐证该变化为非法。另801室进户门确与其他楼层6室进户门位置相同，新大陆业委会诉请移位的位置现有电力管线和排水管道设置，且天屹公司建设系争房屋规划变动的合法性审查亦不属本案审理范围。故新大陆业委会原审诉请理由缺乏事实及法律依据，相关诉讼请求应予驳回。综上所述，上诉人天屹公司、王琴韵、徐洲的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。原审法院判决认定事实有遗漏，适用法律不当，所作判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初6672号民事判决；二、驳回被上诉人上海市虹口区新大陆小区业主委员会原审全部诉讼请求。原审案件受理费为人民币40元、二审案件受理费为人民币80元，均由被上诉人上海市虹口区新大陆小区业主委员会负担。本判决为终审判决。法官助理周加佳审判长  王亚勤审判员  承怡文审判员  周 晶二〇二〇年六月十九日书记员  李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……