北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1365号上诉人（原审被告）：张春友，男，1961年6月22日出生，汉族，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：黄维忠，男，1969年4月23日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人张春友因与被上诉人黄维忠租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12833号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法适用独任制进行了审理，上诉人张春友，被上诉人黄维忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春友的上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.黄维忠给付张春友解除合同产生的经济20000元；3.一、二案件受理费有黄维忠承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定张春友为获得圈舍等设施的补助，对养殖场内已出租的圈舍和部分房屋等进行拆除，给黄维忠的经营和生活造成影响与事实不符。张春友拆除圈舍系按照《北京市密云区人民政府关于密云区禁养内畜禽规模养殖场整治工作实施方案的通知》规定，系被迫拆除圈舍和部分房屋设施。系执行政府规定，不属于擅自拆除，黄维忠经营收废品，属于政府整治的范围；二、一审判决错误。判决张春友退还黄维忠租金六万元、押金十万元错误。张春友与黄维忠签订的《租赁协议》第3款约定,如甲方违约,甲方给付乙方违约金10万元并退还乙方押金。本案中,双方签订的合同不能继续履行,属于黄维忠经营收购废品所致。张春友执行政府规定拆除圈舍及房屋无关。黄维忠实际使用张春友场地9个月,每月10000元,其应承担90000元租金。其交付120000元,应判决退付其租金30000元。双方签订的《租赁协议》第2条约定,如乙方有变化,押金不退。张春友与黄维忠在履行合同期间,因国家整治环境,导致乙方发生变化,合同不能继续履行。按照双方签订的合同约定,张春友不应退付黄维忠押金。黄维忠与张春友签订的合同被解除,张春友产生经济损失20000元,法院应予支持。黄维忠换变压器的时候拆掉了张春友西边的厕所，还铲掉了十多颗核桃树和二百多颗白蜡树，还清退了七个租户。黄维忠答辩称：同意一审判决，不同意张春友的上诉请求和理由。张春友的陈述不属实，不存在白蜡树和核桃树，已给了张春友清退补偿一万元。黄维忠向一审法院提出的诉讼请求：1.解除黄维忠和张春友于2019年7月1日签订的《租赁协议》；2.判令张春友退还黄维忠租赁费8万元；3.判令张春友退还黄维忠押金10万元；4.判令张春友给付黄维忠违约金10万元；5.诉讼费由张春友负担。一审法院经审理查明:2019年3月，黄维忠经人介绍与张春友相识并洽商相关租赁事宜；2019年4月10日，黄维忠给付张春友10万元押金，张春友出具了押金收据；黄维忠出资2万元由张春友垒建了西侧院墙，黄维忠自行安装了西大门；黄维忠出资1万元作为张春友解除其他租赁关系的补偿。2019年7月1日，出租方，甲方（春友得利养殖厂，张春友）和承租方，乙方（黄维忠，收购生活性废品物资）签订《租赁协议》，协议约定：“经甲乙双方协商，甲方将韩各庄村西北角（春友得利养殖厂）所有厂房场地办公室等出租给乙方。1.甲方和乙方协议租期10年，租金每年12万（壹拾贰万元），付款方式为年付，押金10万元（壹拾万元）。2.10年内不得涨房租，如乙方有变化押金不退，押金作为最后一年房租。3.如果甲方违约，甲方给付乙方违约金10万元（壹拾万元），不包括乙方押金10万元（壹拾万元），并退还乙方押金。4.如乙方需要改动，需和甲方协商。5.如国家占地需要，占地补偿费甲方占补偿费80%，乙方得20%，不包括甲方原有建筑补偿。6.乙方自己所有建筑，如国家占用，甲方得补偿费20%，乙方得补偿费80%。7.甲方保证乙方现有水、电、道路畅通状况。8.租金于2019年7月1日至2029年7月1日，每年12万元（壹拾贰万元）年付。9.乙方所建活动房（水泥结构，集装箱类等）乙方自行解决，可以吊走。10.如中间国家占地，甲方退还乙方押金。11.如乙方拆除甲方原有建筑，乙方必须恢复。12.甲方现有猪舍一年后拆除，乙方不用恢复。13.乙方所建不动产，乙方不得拆除。14.如有不妥，双方再议。此协议一式四份，双方各执一份，此协议具有法律效力，甲乙双方签字有效。”张春友和黄维忠分别在该协议的甲方乙方处签字并按捺手印。2019年7月1日，张春友出具收据，内容为：“今收到黄维忠房租壹拾贰万元。2019年7月1日至2020年7月1日。”张春友在该收据的收款人处签名并按捺手印。2019年7月1日，黄维忠出具欠条，内容为：“今欠张春友水费肆仟元整（2019-2020）7月1日前。”黄维忠在该欠条上签字并按捺手印。黄维忠实际租占场地后，从事废品物资回收经营，并将部分场地转租他人。2019年10月24日至28日，张春友为获得养殖场清退圈舍等设施补助，自行将出租场地内圈舍和部分房屋拆除，就地挖坑将建筑渣土填埋，并将取出的积土存放在出租场地内（南北各一堆）。另查一，法院于2019年11月18日到密云区西田庄镇人民政府农业中心调取张春友的养殖厂清退情况，根据该农业中心资料显示：张春友系韩各庄村圈舍等设施补助对象，设施建设期间涉及2009年、2010年和2013年；该农业中心证实张春友的圈舍已经过评估估算，且都是参照2016年12月19日《北京市密云区人民政府关于印发密云区禁养区内畜禽规模养殖场整治工作实施方案的通知》实施；根据该文件载明：西田各庄镇作为六个重点镇之一属于整治范围之内；政策标准第二项圈舍等设施补助规定对自愿拆除养殖场（小区）圈舍等设施的，参照2014年密云水库一级保护区规模养殖场清退标准给付建设年份建设成本价拆除补助。另查二，黄维忠在庭审中称曾接到暂停营业通知，法院于2019年11月18日到密云区西田庄镇人民政府城管执法队核实相关情况，该执法队证实曾和工商、公安等部门联合到黄维忠承租场地内的废品收购站进行检查督促整改，且按照疏解整治促提升工作的大环境要求来看，黄维忠经营废品收购属于淘汰和退出的范围。上述事实，有当事人陈述，提交的证据及法院调取的证据等在案佐证。一审法院认为:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人就未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效，但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地属于集体所有，当事人未提交证据证明涉案土地为农村集体建设用地及涉案土地的出租和涉案房屋的建设符合相关法律规定，黄维忠和张春友签订《租赁协议》后进行非农建设经营，违法了法律的强制性规定，《租赁协议》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，法院通知黄维忠于2019年12月31日前腾退完毕，黄维忠和张春友未提出异议，法院确定黄维忠占有使用期间为2019年7月1日至2019年12月31日，故张春友按照《租赁协议》约定的租金标准收取6万元占有使用费后，将剩余6万元退还黄维忠；如黄维忠逾期未腾退完毕，应按照《租赁协议》约定的租金标准向张春友支付占有使用费至腾退完毕。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，黄维忠和张春友均认可押金系保证张春友十年内不涨房租，因《租赁协议》无效导致该押金约定无效，故张春友应将全部押金退还黄维忠。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张春友为获得圈舍等设施补助，对养殖厂内已出租的圈舍和部分房屋等进行拆除，给黄维忠的经营和生活造成了一定的影响，应承担违约责任。法院结合政策背景、张春友的过错程度、黄维忠经营项目和状况及现场勘查情形，酌定张春友给付黄维忠违约金2000元。张春友在庭审中表示提出反诉，但逾期未提交反诉状，法院视为其反诉不成立，但黄维忠同意在本案中一并解决欠付张春友水费问题；双方当事人均认可黄维忠就2019年7月1日至2020年7月1日前的水费出具了4000元的欠条，故黄维忠应向张春友支付2019年7月1日至2019年12月31日占有使用期间的水费2000元。综上所述，一审法院判决：一、确认黄维忠和张春友于二〇一九年七月一日签订的《租赁协议》无效；二、黄维忠于二〇一九年十二月三十一日前将密云区西田各庄镇韩各庄村西北角（春友得利养殖厂）所有厂房场地办公室等腾退完毕，如黄维忠逾期未腾退完毕，应按照每月一万元的标准向张春友支付占有使用费；三、判决生效之日起七日内，张春友退还黄维忠租金六万元和押金十万元，并给付黄维忠违约金二千元，共计十六万二千元；四、判决生效之日起七日内，黄维忠给付张春友水费二千元；五、驳回黄维忠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二千七百五十元（黄维忠已预交），由黄维忠负担一千元（已交纳），由张春友负担一千七百五十元（限判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审中，张春友、黄维忠均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中,当事人未提交证据证明涉案土地的出租和涉案房屋的建设符合相关法律规定，黄维忠与张春友签订《租赁协议》后进行非农建设经营，一审法院认定《租赁协议》无效,并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据本案实际情况及在案证据判决张春友退还黄维忠剩余占有使用费及押金,并无不当，本院予以维持。张春友为获得圈舍等设施补助，对养殖厂内已出租的圈舍和部分房屋等进行拆除，一审法院综合考虑张春友的过错程度、黄维忠经营项目及现场勘查情况，酌情确定张春友给付黄维忠经济损失,并无明显不当，本院予以维持。张春友的上诉主张，本院不予支持。关于张春友要求黄维忠给付经济损失2万元的上诉请求,经本院审查,张春友在一审诉讼中未提起明确的反诉请求,本案二审中，张春友诉请黄维忠给付经济损失，黄维忠亦不同意调解，故张春友的该项上诉请求，本院不予处理，张春友可另行主张。综上，张春友上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由张春友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 弘二〇二〇年六月十日法官助理  王红涛法官助理  吴 琳