杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1197号 原告：李成洪，男，1951年9月11日出生，汉族,住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王敏星，浙江世元律师事务所律师。 被告：竹彩凤，女，1972年2月21日出生，汉族,住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：竹鲁明，浙江君策律师事务所律师。 原告李成洪与被告竹彩凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成洪的委托诉讼代理人王敏星，被告及其委托诉讼代理人竹鲁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房租55000元；2.被告支付原告代付水电费、调门匙、来回车费及工资、清理费等1308元；3.被告支付原告代付的物业费810元；4.被告支付原告违约金（55000+1308+810）*0.24=13708元；5.被告承担本案案件受理费。事实和理由：2018年9月2日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将房屋出租给被告，合同期三年，第一年租金105000元，一次性付清。但被告再三讲好话，要求分二次付，第一次只付房租50000元，尚有剩余55000元没有付。然租期一年快到了。什么时候搬走也不打招呼，被告贴出房屋转让，想赚转让费，且水电、物业费不交，墙面破坏、门钥匙带走，房子里到处垃圾。被告所欠原告费用，原告催讨时被告理都不理。故原告诉至本院请求依法判决。原告于庭审中陈述，对于政府关停餐饮商铺这件事情原告是知道的，被告拿了十几万补偿款。但原告认为合同没有约定具体用途，作为房东原告只管出租，当时通知改业之后，被告也可以改变用途，并不是关停这个房屋。原告也曾接到过被告电话，说要协商，但没谈好。后来被告什么时候搬走原告不知道，原告从来没有接到过被告的通知，所谓被告发过的短信也没有收到过。因为原告不在租赁物所在地附近居住，被告之前也没有联系其，原告到2019年9月份去的时候才知道关门了，到2019年12月15日原告就直接换门了。原告于庭后提交书面材料称，原告收到被告缴纳的保证金5000元，但认为根据合同约定，该保证金应作为违约金处理，租期未满，租金及保证金不退还。 被告辩称，原告所陈诉的与事实不符。被告承租案涉房屋不久，就因案涉房屋不符合政策要求，导致被告无法继续开展经营。被告于2018年12月20日就按照政策要求关停。被告实际上无法实际使用该租赁房屋，事实上也腾退了该房屋。而且在关停前，当地政府也已经告知原告该事实，被告也履行了告知义务。但原告在明知被告无法继续使用该租赁款房屋的情况下，没有退还被告剩余房租及押金。被告承租租赁房屋支付了高额的转让费及装修费用，但才过了三个月左右就无法使用，对被告的损失是极其巨大的。原告至今未退还剩余房租和押金，被告保留要求原告退还剩余租金、押金及赔偿损失的权利。如上所述，原告未出租的损失不应当归咎于被告，原告要求被告支付下半年租金、承担违约责任的诉讼请求没有法律依据。被告于庭审中陈述，2018年11月份当地政府已告知原告案涉租赁房屋不符合政策要求关店，被告在2018年12月份也告知过原告。被告曾联系原告，但好几次原告电话不接，好不容易接通了，原告说让被告来协商下，但当时没有提到具体哪天搬走，被告说他不会来，不关他的事，钱不会退。被告于2018年12月20日晚上搬走，当时就把钥匙放在卷帘门地下压着。被告没跟原告说。原告电话不接。因为匆忙，被告也没跟物业说。当时被告里面还留有一些东西，来不及带走，当时被告以为还会再联系的，但之后一直没联系过，被告也一直没去了。后被告于庭审中又陈述，曾在搬走后一个礼拜左右，发短信给原告过，说了这个事情，还说让原告再租出去也好，被告转租出去也好，门上被告也贴了转租的，留了原告和被告两个人的电话。 本院经审理认定如下案件事实： 2018年9月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其位于杭州市商铺加阁楼及楼上的房屋出租给被告，合同还约定：租期三年，自2018年9月16日起至2021年9月15日；水电费、物业管理费、有线电视费及有关国家规定的规费，乙方及时交纳相关单位，并交甲方租房保证金伍仟元；每年租金现金支付，一次付清，提早一个月支付；租金第一年壹拾万伍仟元，第二年拾壹万壹仟叁佰元，第三年壹拾元捌仟元；在租赁期间，乙方不得转租、转让、抵押、出售；如租赁期未满乙方不能履行合同条款，该保证金作为违约金处理；租期未满，租金及保证金不退还；房屋租金双方约定提前一个月支付清；若承租方逾期付款的，双方约定承租方从逾期当日起，每日以拖欠租费金额的10%，递增计算，支付给出租房作为追加租金；特殊情况，甲方同意转让，双方约定转让费甲乙双方各50%分成；乙方租期内提早退出，已付租金、押金不退还，做违约金处理；上家的物业费及水电费由乙方与上家结清，与甲方无涉。后被告向原告交纳租金50000元和保证金5000元。2020年5月22日，杭州市三墩镇水月社区出具《证明书》，证明被告在城北商贸园49幢115号王记老鸭粉丝汤，因根据相关要求小区不符合餐饮于2018年11月15日通知2018年12月20日关停。 另查明，开票日期为2019年2月25日的增值税发票显示案涉租金房屋供电电费价税合计157.86元，备注年月为201902。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉租金房屋供电电费价税合计41.01元，备注年月为201903。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉租金房屋水费、违约金等价税合计273.33元，备注费用日期20181016，上期行至1210，本期行至1260。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉租金房屋水费、违约金等价税合计35.40元，备注费用日期20190213，上期行至1260，本期行至1268。浙江亿邦保安服务有限公司于2019年10月15日出具的《收据》，显示单位名称49-115，物业费45㎡*1.5*12，2019年度（2019.1.1-2019.12.31）共交纳810元。 上述事实有《房屋租赁协议》、收据、发票、房屋所有权证、《证明书》、网页截图等证据及原告的庭审陈述加以证实。 本院认为：案涉《房屋租赁协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在租赁合同履行期内曾提出了解除合同的要求,原告在其自身不存在违约情况下未与被告达成一致意见。合同应否解除应当考虑相对方继续履约所需的财力、物力是否超过了合同双方基于合同履行所能获得的利益。虽然双方租赁合同未明确约定租赁物使用目的，但该租赁房产系商铺，原告也明确表示知晓该地区商铺在当时被政府关停的事情。被告租赁房屋的目的是餐饮经营,现非因被告过错导致无法继续,其经营目的已无法实现，合同已不具备继续履行的条件,为衡平双方当事人利益,可以允许其违约解除合同。但必须由违约方向对方承担违约及损失赔偿责任,以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，被告于庭审中自认，其搬走前后未能联系上原告告知搬走时间，钥匙也只是放在卷帘门下。被告虽陈述其在搬走后一周左右短信告知过原告，然未提交有效证据予以证实，且被告在该陈述之前曾当庭陈述搬走后没有联系过原告。故本院对被告陈述的该事实不予认定。被告称搬走时把钥匙压在卷闸门下，但被告未能举证证明原告已知晓该事实且实际拿到了钥匙。原告称其一直未接到被告通知，也没有拿到钥匙，直至2019年9月份原告才发现店铺已关门，于2019年12月15日找人换门。因被告未有效通知原告，而自行搬离，未办理交接，搬走后也未及时联系告知原告，导致原告无法实际占有使用房屋,存在出租收益等实际损失。故原告的相应损失仍应由被告承担。被告已支付原告保证金5000元以及租金50000元。原告明确表示，在已付租金50000元的基础上，要求被告再支付剩余至2019年9月15日的租金55000元，保证金5000元按合同约定作为违约金处理。本院审查认为，对原告主张保证金5000元作为违约金处理，予以认可，该5000元作为违约金抵扣后无需另行退还被告。在违约金不足以弥补原告损失的情况下，被告仍应另行赔偿原告租金损失。被告庭后提交的代理词中提到，认为从原告提交的电费单、水费单等证据，也可能证明事实上原告已经在2018年12月20日之后将案涉房屋出租给了他人。本院审查认为，虽然从原告提交的发票可以看出在2019年2月和3月份案涉租赁房屋下有电费等发生，但无法证明费用由谁实际使用发生，在被告未能举证证明其已将租赁房屋交付原告实际占有的情况下，仍应由被告承担相应责任。对被告的相应抗辩不予采信。综上，本院结合被告的违约情形以及当事人在庭审中的陈述，经综合审查，酌定被告在扣除已付租金后仍需另行支付原告租金55000元。原告诉请主张的物业费，本院审查认为，原告自认于2019年9月份发现被告店铺关门，且原告主张的租金也是至2019年9月15日的，故对于原告的物业费损失，本院依法调整酌定为574元。原告诉请主张被告支付电费157.86元和41.01元，合计198.87元，本院经审查予以支持。原告诉请主张被告支付水费等273.33元和35.40元，本院经审查对其中35.40元予以支持，对其中273.33元由于产生于2018年10月16日，原告庭后表示是2018年8月15日起至2018年10月16日的两个月水费，而被告实际于2018年9月16日起租，而此后至2019年2月13日的水费等金额仅35.40元，在原告无法具体明确被告租赁期内实际发生水费金额的情况下，本院对该273.33元的主张不予支持。原告诉请主张的调门匙、来回车费及工资、清理费等，本院审查认为，其证据不足，不予认定。原告诉请主张的违约金13708元，本院审查认为，在被告违约提前退租的情况下，前述认定的以保证金抵扣的违约金以及相应的租金损失赔偿、物业费等损失赔偿金额等足以弥补原告的损失，本院经综合审查，对原告的该项诉讼请求不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 竹彩凤于本判决生效之日起十日内支付李成洪租金55000元； 竹彩凤于本判决生效之日起十日内支付李成洪物业费574元； 竹彩凤于本判决生效之日起十日内支付李成洪电费198.87元； 竹彩凤于本判决生效之日起十日内支付李成洪水费35.40元， 驳回李成洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取785元，由李成洪负担187元，由竹彩凤负担598元。 李成洪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；竹彩凤于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 张杨清 二〇二〇年六月五日 代书记员 金 婕