辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7338号上诉人（原审被告）：李晓青，女，1957年3月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙著华，辽宁满诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石洪涛，男，1983年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：修文超、薛昕坪，辽宁隆宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修桂敏，女，1955年6月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审第三人）：杨天辉，男，1973年1月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：李国星，男，1971年1月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人李晓青因与被上诉人石洪涛、修桂敏、原审第三人杨天辉、李国星房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晓青陈述上诉请求及案件事实和理由：一、依法撤销沈阳市铁西区人民法院作出的（2019）辽0106民初15136号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院知错不改，错误的认定事实。首先：此案属发回重审的案件，沈阳市中级人民法院（2019）辽01终字13221号民事裁定书要求原审法院重审查明，案涉房屋从2017年12月29日至2018年8月30日这段期间租金是如何计算出来的。其次：关于《合同法》224条和229条在本案的适用问题。租赁合同的效力是针对合同能否履行而言，合同法规定合同效力分四种（1）有效合同（2）无效合同（3）效力待定合同（4）合同不成立。法律并未规定有效合同中的承租人仅指原承租人，而不包括次承租人。最后，沈河法院向李国星下达截取租金的裁定及要求李国星退腾涉案房屋的执行认定。本案支付房屋租金实际履行人为李国星，依法突破合同相对性，李国星向孙长飞直到后来的被上诉人交付租金并不损害被上诉人的利益。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正，请二审法院查明事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。石洪涛答辩：一、本案系不同于原执行程序的新的法律关系，石洪涛对此有独立的诉权，不属于执行程序解决的问题，应当在审判程序中解决。二、原审法院认定事实无误，举证责任分配及适用法律正确。1、本案诉争的法律关系为租赁合同纠纷并非侵权责任纠纷，诉争标的物系房屋租金而非房屋占用费，因而应当依据租赁关系确认租金给付的责任主体，不应依据侵权责任追究房屋实际使用人。2、李晓青、修桂敏的出兑行为未取得原房屋所有权人的同意，且承兑人既未与原房屋所有人孙长飞建立租赁关系，也未与现房屋所有人石洪涛建立租赁关系，依据合同的相对性，其二人与转租方之间的权利义务与原告无关，因此该所谓的“出兑”行为对原告不发生效力。3、即使认定李晓青的出兑行为系合法转租，出兑合同合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，石洪涛仍然有权依据租赁合同向李晓青主张租金。4、本案原审法院举证责任分配正确，应当由上诉人李晓青、修桂敏对腾空房屋的时间承担举证责任。三、上诉人的主张逻辑不清，无理推论，缺少事实和法律依据。1、石洪涛因司法拍卖取得诉争房屋所有权，继而取得出租人的法律地位，理应收取房屋租金。2、执行卷宗中，李国星的笔录系发生于2017年4月21日，石洪涛不可能于2017年3月31日参加拍卖时查阅复印该笔录。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法维持原判。杨天辉答辩：李国星应该承担责任。修桂敏、李国星未答辩。石洪涛向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告对从2017年3月31日起至2018年8月31日止按照每年40万元计算的房屋租金的支付并承担连带责任，共计56.67万元；2.请求判令二被告支付从2017年3月31日起至2018年8月31日止每月加算年租金10%的违约金并承担连带责任，共计68万元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、评估鉴定费等一切相关费用。一审法院认定事实，2013年12月31日，案外人孙长飞与被告李晓青、修桂敏签订《房屋租赁合同》，双方约定坐落于沈阳市铁西区房屋出租给二被告使用。租赁期6年，从2013年12月31日至2019年12月31日止。租金为每年40万元，采用上打租方式。如果承租方逾期不交房屋租金，每月加全年租金的10%作为违约金。2017年12月28日，沈阳市沈河区人民法院做出（2016）辽0103执812-1号执行裁定书，裁定“登记在被执行人孙长飞名下坐落于沈阳市铁西区轴）房产，建筑面积1028.75平方米，石洪涛以743.132万元购得，上述房产的财产权及相应的其他权利归其所有。上述房产的财产权自本裁定送达石洪涛时起转移。”2017年12月29日，该裁定送达原告石洪涛。2018年8月30日，原告石洪涛从沈阳市沈河区人民法院收到腾空的案涉房产。另查明，原审被告沈阳市铁西区爱发发酒店于2019年6月14日注销，该酒店为个体工商户，经营者为被告李晓青。一审法院认为，孙长飞与被告李晓青、修桂敏签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的强制性规定，依法予以确认。依据我国法律规定，私有房屋在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对于承租人和新房主继续有效。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告于2017年12月29日取得案涉房产的所有权后，即依法取得了收取该房产租金的权益。承租人李晓青、修桂敏应当向其支付租金。被告未举证证明其腾空案涉房屋时间，故原告要求被告支付2017年12月29日至2018年8月30日房屋租金的诉请，有事实及法律依据，予以支持。原告要求从2017年3月31日起支付租金，因2017年12月29日起原告方才取得案涉房屋所有权，进而成为房屋租赁合同相对人，因此原告要求被告支付2017年3月31日至2017年12月28日租金缺乏法律及事实依据，对于原告该部分诉讼请求，不予支持。关于违约金问题，因沈阳市沈河区法院要求沈阳市铁西区爱发发酒店及第三人李国星不得支付租金，因此不应认定被告存在违约行为，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。第三人杨天辉、李国星与原告石洪涛无合同关系，故对被告主张应由上述当事人承担责任的抗辩理由，不予支持。关于被告及第三人的关于2008KTV的出兑等问题，因系其他法律关系，可另行主张。关于被告的原告诉请已过诉讼时效的主张，原告原审时系2018年9月30日向一审法院提起诉讼，因此原告诉讼请求并未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由没有法律依据，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告李晓青、修桂敏于本判决生效之日起十日内给付原告石洪涛2017年12月29日至2018年8月30日房屋租金267397元（400000元/365天×244天）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费16020元，由被告李晓青、修桂敏承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳市沈河区人民法院于2017年4月21日给案涉房屋的占有人李国星制作执行笔录，李国星陈述“铁西区爱发发酒店现在由我经营，我从爱发发酒店兑过来的…但我保证拍卖后腾房子”。本院认为，关于案涉房屋实际占用人的确定问题。沈阳市沈河区人民法院于2017年4月21日向案涉房屋的占有人李国星制作执行笔录，李国星陈述“铁西区爱发发酒店现在由我经营，我从爱发发酒店兑过来的…但我保证拍卖后腾房子”。结合上诉人提交的与李国星的《出兑协议》，可以确定最晚从2017年4月21日开始，案涉房屋已经由李国星占有使用。关于由哪方承担向石洪涛支付案涉房屋租金的问题。从2017年4月21日开始，案涉房屋已经由李国星占有使用。上诉人以及案涉房屋的实际占用人李国星对于沈阳市沈河区人民法院的腾房公告并无异议，则沈阳市沈河区人民法院的腾房公告在本案中具有解除案涉房屋租赁合同的法律效力。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，李国星作为负有腾房义务的次承租人应承担向石洪涛支付案涉房屋2017年12月29日后租金的义务。李晓青、修桂敏并非石洪涛主张支付租金期间的案涉房屋占有人，其不负有支付案涉房屋租金的义务。综上所述，李晓青的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15136号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15136号民事判决第一项为李国星于本判决生效之日起十日内给付石洪涛2017年12月29日至2018年8月30日房屋租金267397元（400000元/365天×244天）；三、驳回本案各方的其他诉讼请求。一审案件受理费16020元，二审案件受理费16020元，均由李国星负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月十九日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。