浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2548号 上诉人（原审被告）：朱泉松，男，1962年4月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：李航，浙江商祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江登峰交通集团有限公司管理人，住所地：杭州市萧山区体育路33号208室登峰集团管理人处。 负责人：徐起平。 委托诉讼代理人：诸国忠，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楠楠，浙江星韵律师事务所律师。 上诉人朱泉松因与被上诉人浙江登峰交通集团有限公司（以下简称登峰公司）管理人破产撤销权纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院作出的（2019）浙0109民初18180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人朱泉松上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案原审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人认为被上诉人的破产撤销权除斥期间已过，被上诉人的撤销权已灭失，原审法院适用法律错误。2015年11月3日，原审法院裁定受理登峰公司的破产申请，并指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所为联合破产管理人。2016年在清理债权债务期间，被上诉人已经明确知晓登峰公司与上诉人之间签订的房屋转让协议，其应当在知晓该房屋转让事宜一年内行使撤销权，但被上诉人直到2019年12月2日才向法院提起撤销权诉讼。根据合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，被上诉人在明知该房屋已经转让的情况下未在一年除斥期间内向法院申请撤销，其享有的撤销权因除斥期间经过而灭失了，原审法院应当驳回被上诉人的起诉。二、原审法院判决认定“案涉房屋系以明显不合理的价格低价转让”的事实错误。1.本案案涉房屋在转让时，系基于交易背景及市场行情进行定价转让的，被上诉人未提供证据证明在房屋转让时存在以转让对价明显不合理的情形。案涉房屋在2015年初，该房屋的用途为仓库，土地性质为划拨土地，且无产权证，基于此双方将房屋作价80万元转让。根据《根据民事诉讼法》第九十一条，被上诉人应当提供证据证明案涉房屋系以不合理的对价转让的，而在原审中被上诉人提供的证据是以2017年6月1日为基准日所作的《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》（以下简称《评估报告》），2015年与2017年虽然仅仅存在2年的时间差，但两年时间房屋的价值亦在不断上涨过程中，该评估价格并不能充分证明案涉房屋在交易时的准确价格。原审法院在认定事实时，忽略了房价上涨、房屋价值提升、评估时的政府参与因素等情况，将2017年的评估报告作为参考标准，错误认定了事实。第一，2015年至2017年之间，杭州房价处于大幅度上涨趋势，因而以2017年6月1日为基准日的评估报告的价格显然是明显高于2015年时的价格；第二，装修导致了房屋价值提升。在案涉房屋交易后，上诉人通过装修、扩建等方式将房屋从客车仓库改装成了精装loft，大大提升了案涉房屋的价格，虽然原审法院认为装修价格已经在拆迁协议中已经通过装修价格予以补偿了，但不可否认，上诉人的装修行为使得案涉房屋在评估时价值得到了提升。上诉人通过查询2017年间在案涉房屋周边的商品房司法拍卖情况（证据一），发现商品房拍卖均价与案涉房屋的评估均价相近，可以证明在2017年评估之时，评估公司是按照商品房价格进行评估的。而案涉房屋系划拨土地上的无证房产，其价格理应是低于商品房价格的，显然在评估报告中，案涉房屋的价格是被大幅度抬高了的。第三，拆迁过程中的政府介入因素。案涉房屋在拆迁过程中，上诉人及其他被拆迁人多次向政府部门进行信访，提升了该房产的价格。上诉人认为，在拆迁过程中，拆迁房产的价格与商品房的市场交易价格并不能同类比较，拆迁房产的评估价格是在多方因素作用下而产生的，市场价格因素仅仅是其中考量的一个部分。结合本案案情，案涉房屋的评估时点系2017年6月1日，而价格评估报告在2019年8月20日出具。正是因为政府因素的介入，导致了本次评估报告花费了两年时间才出具，其评估价格已经超出了市场价格的控制范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题司法解释（二）》第十九条规定，明显不合理的低价应当是以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价指导部门或者市场价，结合其他相关因素综合考虑确定的。而本案中案涉房屋的对比价格是以2015年市场交易价格和2017年介入了政府因素的拆迁价格进行比较，显然将两者不具可比性的价值进行对比是违背公平原则的，更违反了相关法律规定。综合上述因素，原审法院未进行深入调查，仅仅因为评估时点与交易时点相距时间较短，粗略地参考了案涉房屋的地理位置、面积，就认定交易价格80万系明显不合理的价格，认定事实错误。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判或发回重审。 被上诉人登峰公司管理人辩称：一、原审法院适用法律正确,管理人行使撤销权在法定期间内。1.管理人于2019年10月18日收到另案的证据材料（包括《评估报告》、《房屋收购补偿协议书》）后遂知晓债务人在破产申请受理前一年内将案涉房屋以明显不合理的低价转让给上诉人的事实。管理人于2019年12月4日向原审法院提起破产撤销权之诉,是在知道撤销事由之日起一年内且在房屋转让行为发生之日起五年内行使的,符合合同法第七十五之规定,在撤销权行使的法定期间内。2.根据破产法第一百二十三条之规定，在破产程序终结后2年内,若发现存在因债务人可撤销行为应予追回的财产,债权人可请求法院追回,进行追加分配。因此,管理人行使破产撤销权的期间应当自管理人开始执行职务时起,至破产程序终结、管理人依法停止执行职务时止。二、原审法院判决认定“案涉房屋系以明显不合理的低价转让”的事实正确。1.案涉房屋因征迁已被拆除,无法评估交易时的价值,但根据《评估报告》,房屋在估价时点2017年6月1日价值高达800余万元,与2015年1月9日的交易价格80万元相比,即便考虑2年多时间差仍过于悬殊,显然属于以明显不合理低价转让的情形。且根据安居客、链家等门户网站历史房价数据显示,萧山区或者杭州市在2015年1月至2017年6月之间房价平均涨幅在60%左右,2015年1月9日的交易价格80万元与评估价格即便考虑2年多时间差仍过于悬殊,显然属于“明显不合理的低价”。2.原审法院认定“案涉房屋系以明显不合理的低价转让”正确。第一，原审法院判决认为“交易时间与估价时点虽有2年多的时间差,但交易价格80万元与房屋评估价格800多万元,两者差价即便考虑2年多的时问差仍过于悬殊,结合案涉房屋的地段位置、面积等因素,可以认定80万元的交易价格系明显不合理的低价”,原审法院已考虑时间差、考虑房价上涨的因素。第二，原审法院已考虑装修导致房屋价值提升的因素。原审法院认定事实参考的评估报告以及补偿协议书已明确区分了房屋价值、装修价值、附属物价值,上诉人所谓“装修导致房屋价值提升”己在评估报告以及补偿协议书中作为装修价值和附属物价值另行单独评估,共计88万元左右。况且,原审法院在判决中已写明“被告虽提出对案涉房屋进行了改建、装修,但装修价格估值658668元、附属物价格估值233080元系另外单独估价,并不包含在8041911元内”,可见原审法院已考虑装修导致房屋价值提升的因素。第三，原审法院已考虑拆迁过程中的政府介入因素。结合评估报告和补偿协议书来看,上诉人与北干街道办事处签订的补偿协议书已明确补偿款包括评估补偿总额、其他补偿总额、奖励补偿总额,其中评估补偿总额对应由第三方杭州汇余房地产士地评估有限公司客观公正出具的评估报告中的评估金额,其他补偿总额和奖励补偿总额是由北干街道办事处与上诉人依据相关政策协商确定的,这也是上诉人与其他被拆迁人信访的结果,是拆迁过程中政府介入产生的。原审法院在认定事实时,将评估报告作为参考,不过多涉及其他补偿、奖励补偿等,实则已考虑了政府介入因素。综上,原审法院认定事实清楚，适用法律正确,请求贵院依法驳回上诉人朱泉松的全部上述请求。 被上诉人登峰公司管理人向原审法院起诉请求：一、撤销登峰集团与朱泉松签订的《房屋转让协议》；二、朱泉松将上述《房屋转让协议》项下房屋的补偿款8041911元支付给登峰公司管理人。审理中，鉴于补偿款8041911元已被该院冻结，杭州市萧山区北干街道办事处未能发放给朱泉松，故登峰公司管理人撤回第二项诉讼请求。 原审法院认定事实：2015年1月9日，登峰集团与朱泉松签订《房屋转让协议》，主要约定：登峰集团因资金紧张需要，将坐落于萧山汽车西站综合楼底楼靠西站围墙整幢楼底层（除住户自行车库外）转让给朱泉松；转让价为80万元；该楼地块土地所有权属于登峰集团，房屋所有权属朱泉松所有，该楼涉及拆迁赔偿，所有赔偿属于朱泉松所有。因登峰集团不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务，已经具备破产原因，该院于2015年11月3日裁定受理登峰集团的破产申请，并依法指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所担任联合管理人。2017年，上述房屋列入杭州市萧山区北干街道拆迁范围，杭州市萧山区人民政府北干街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估。2019年8月20日，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具《评估报告》，估价时点为2017年6月1日，估价作业时间为2017年6月1日至2019年8月17日，估价结果：房屋估价8041911元，附属物估价233080元，装修估价658668元，临时安置费等其他补偿合计310755元，成套房奖励402096元。2019年8月31日，杭州市萧山区人民政府北干街道办事处与朱泉松签订《房屋收购补偿协议书》，双方就上述客运西站配套综合楼的房屋实施收购补偿协议事宜达成如下协议：杭州市萧山区人民政府北干街道办事处补偿被告9646510元，其中房屋补偿8041911元，装修补偿658668元，附属物补偿233080元，临时安置费等其他补偿合计310755元，一次性奖励补偿402096元；朱泉松在协议签订后2019年9月5日前搬迁完毕。 另查明，案外人徐天才于2019年9月25日向原审法院起诉朱泉松，认为案涉拆迁补偿款的权益归其享有，登峰集团、杭州市萧山区人民政府北干街道办事处列为第三人，该院于2019年10月18日立案受理，案号为（2019）浙0109民初16561号。后该案徐天才撤回起诉，该院于2019年12月10日裁定准许撤诉。 原审法院认为：破产撤销权是指债务人在破产申请受理前一定时期内，实施有害于债权人整体利益的行为，管理人请求人民法院撤销该行为，并使因该行为转让的财产或利益回归债务人财产的权利。破产撤销权的目的在于恢复债务人财产上的损失，系民法所规定的债权人撤销权在破产法上的扩张适用。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。具体到本案，第一，该院于2015年11月3日裁定受理登峰集团的破产申请，登峰集团与朱泉松签订《房屋转让协议》的时间为2015年1月9日，即登峰集团将案涉房屋以80万元价格转让给朱泉松的行为发生在人民法院受理破产申请前一年内。第二，本案主要争议焦点为《房屋转让协议》中涉及的房屋交易价格80万元是否可以认定为明显不合理的低价。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。案涉房屋因征迁已被拆除，无法在诉讼中对交易时的价值进行评估，但基于房屋征迁，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司受杭州市萧山区人民政府北干街道办事处委托对案涉房屋进行了评估，并出具了《评估报告》，其中房屋价值估价就高达8041911元。《评估报告》虽然于2019年8月20日出具，但估价时点为2017年6月1日，交易时间与估价时点虽有2年多的时间差，但交易价格80万元与房屋评估价格800多万元，两者差价即便考虑2年多的时间差仍过于悬殊，结合案涉房屋的地段位置、面积等因素，可以认定80万元的交易价格系明显不合理的低价。朱泉松虽提出对案涉房屋进行了改建、装修，但装修价格估值658668元、附属物价格估值233080元系另外单独估价，并不包含在8041911元内。第三，根据合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《评估报告》于2019年8月20日出具，《房屋收购补偿协议书》于2019年8月31日签订，案外人于2019年9月向原审法院提起合同纠纷之诉，起诉朱泉松以及第三人登峰集团、杭州市萧山区人民政府北干街道办事处，该院于2019年10月18日立案受理后向登峰集团管理人送达《房屋收购补偿协议书》等证据材料。登峰公司管理人于2019年12月4日向该院提起破产撤销权之诉，是在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内且在房屋转让行为发生之日起五年内行使。因此，登峰公司管理人行使撤销权在法定期间内。综上分析，登峰公司管理人要求撤销登峰集团与朱泉松签订的案涉《房屋转让协议》的诉讼请求，证据充分，于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下:撤销浙江登峰交通集团有限公司与朱泉松在2015年1月9日签订的《房屋转让协议》。案件受理费68094元，减半收取34047元，财产保全申请费5000元，合计39047元，由朱泉松负担。 二审中，上诉人朱泉松和被上诉人登峰公司管理人均未向法院提交新的证据。 上诉人朱泉松和被上诉人登峰公司管理人均对原审判决认定的事实无异议。故本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：争议焦点一，登峰公司管理人提起本案诉讼是否已超过撤销权的除斥期间；争议焦点二，朱泉松与登峰公司的房屋转让是否构成以明显不合理价格交易的行为。 关于争议焦点一，登峰公司管理人系依据破产撤销权申请撤销朱泉松与登峰公司的房屋转让行为。朱泉松依据合同法关于撤销权的规定来主张登峰公司管理人提起本案诉讼时已超过除斥期间，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，虽登峰公司管理人提供的《评估报告》中确定的估价时点与房屋转让行为发生的时间间隔了两年多，但该时间差不足以造成评估价格800多万元与交易价格80万元的差距。故对原审法院作出的80万元的交易价格属于明显不合理低价的认定，本院予以支持。朱泉松还主张价格的差异系装修及拆迁等因素导致。对此，本院认为，登峰管理人提供的《评估报告》已将案涉房屋的价值和装修的价值分别评估，且管理人并未向朱泉松主张装修的补偿款，因此对于朱泉松主张的系装修导致房屋增值的观点，本院不予支持。拆迁等因素亦不足以导致房屋在两年多的时间里升值十倍。 综上，上诉人朱泉松的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68094元，由上诉人朱泉松负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏文杰 审判员  梁 琦 审判员  魏之薏 二〇二〇年五月十三日 书记员  钟祖名