吉林省永吉县人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0221执异18号异议人：赵艳华。委托诉讼代理人：王子臣，吉林兢诚律师事务所律师。被执行人：吉林省昌晟房地产开发有限公司。法定代表人：张永纯，董事长。委托诉讼代理人：刘海涛，公司职员。被执行人：张永纯。本院在执行被执行人吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）、张永纯罚金一案中，异议人向本院提出异议申请，请求解除本院（2017）吉0221执513号执行裁定书对昌晟公司名下坐落于永吉县口前镇金地香山38号楼48套房屋，37号楼3、4单元24套房屋，西典雅苑13号楼47套房屋，共计119套房屋的查封。本院于2019年12月23日作出（2019）吉0221执异55号执行裁定书。被执行人昌晟公司不服，向吉林市中级人民法院申请复议。吉林市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）吉02执复34号执行裁定：撤销本院（2019）吉0221执异55号执行裁定；本案发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭，公开进行了听证。本案现已审查终结。赵艳华诉称：1.昌晟公司名下的119套房屋属于以房抵债特定物，已由法院生效民事判决确认，应当依法解除查封。赵艳华与昌晟公司及法定代表人张永纯自2002年以来形成民间借贷法律关系，2014年4月3日，经过对账确认，昌晟公司与张永纯出具借款总额3912万元的借据。其中27627950元以昌晟公司的119套房屋抵顶借款。2013年11月，双方签订《预定购房协议书》119份，昌晟公司出具《认定金收据》119张，并将119套房屋及钥匙交付给异议人实际占有，等待办理产权过户。2017年6月6日，吉林市中级人民法院作出（2017）吉02民初73号民事判决，确认赵艳华与昌晟公司签订的119份《预购房屋协议书》有效。以房抵债行为在永吉法院作出裁定前已实际完成，其情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。2.昌晟公司名下119套房屋作为以房抵债特定物，不属于刑事裁判涉财产部分执行范围，应依法解除查封。2016年4月13日，永吉县人民法院（2015）永刑初字第38号刑事判决，该判决认定昌晟公司2013年已经以房屋抵顶异议人部分债务，昌晟公司欠异议人的债务，不应计入非吸数额。由此可见，昌晟公司名下119套房屋作为以房抵债特定物，经由法院生效刑事、民事判决依法确认后，既不归入非法吸收公众存款数额，也不属于应予退赔的被害人损失，更不是赃款赃物的指向对象，并且根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条第一款规定，异议人申请解除对119套房屋的查封，完全符合法律规定。昌晟公司辩称：1.赵艳华提出异议的房屋登记在昌晟公司名下，则本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查和裁决。根据吉林市中级人民法院作出的（2017）吉02民初73号判决，可以认定赵艳华提交的119套房屋的协议是预约协议，非正式本约合同，赵艳华与昌晟公司没有签订正式的书面商品房买卖协议。赵艳华主张的119套房屋不是赵艳华购买用来居住的房屋，也不符合赵艳华名下无其他用于居住的房屋情况。吉林市中级法院73号判决明确认定了赵艳华的债权结构中包含了利滚利的结算内容，含有法律不保护的债权部分，该判决也明确不能认定赵艳华支付了119套房屋的价款。2.异议人的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。赵艳华在法院查封前未签订正式的书面的《商品房买卖合同》，未进行实际占有使用，且整个工程都未竣工也无法办理正常的入户手续，也没有证据证明其交纳了119套房屋购房款。3.赵艳华对119套房屋不享有实体权利，也不享有物权。4.赵艳华依据执行异议程序对案涉的119套房屋主张排除执行的权利的裁决属于重复审理，是错误的。张永纯未作答辩。经审查查明：赵艳华与昌晟公司及法定代表人张永纯自2002年以来发生经济往来，包括赵艳华为张永纯经营的酒店供应酒水，委托张永纯代卖房屋款及向张永纯提供借款等，截止2014年4月3日，经双方对账确认，张永纯及昌晟公司共计欠赵艳华本利合计3912万元，并由张永纯为赵艳华出具借据加盖昌晟公司财务印章。经双方协商，昌晟公司以其开发建设的金地香山小区38号楼、37号楼3、4单元，西典雅苑小区13号楼共计119套住宅抵顶给赵艳华，用以偿还部分借款本息27627950元，并分别于2013年11月15日、11月18日、11月26日倒签了119份《预定购房协议书》，昌晟公司为赵艳华开具了119张《认定金收据》。昌晟公司将上述房屋交付给赵艳华。赵艳华领取了其中72套房屋的钥匙，其余47套房屋因工程未完工，赵艳华没有领取到钥匙，赵艳华对上述房屋实际占有。2014年6月4日，赵艳华与昌晟公司民间借贷纠纷向吉林市中级人民法院提起诉讼，在审理过程中，因昌晟公司及张永纯涉嫌非法吸收公众存款犯罪，吉林市中级人民法院将案件移送至公安机关。吉林省永吉县人民检察院于2015年5月6日以昌晟公司、张永纯犯非法吸收公众存款罪向本院提起公诉。本院于2016年4月23日作出（2015）永刑初字第38号判决：“1、被告单位昌晟公司犯非法吸收公众存款罪判处罚金人民币四十万元；2、被告人张永存犯非法吸收公众存款罪判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元；3、继续追缴被告单位昌晟公司非法吸收的资金，发还集资参与人”。该判决同时认定昌晟公司与赵艳华之间的债权债务关系系买卖合同及代买代卖房屋中形成的，也有部分借款，但无法分清，且2013年昌晟公司已经以房屋抵顶了欠赵艳华的债务，欠赵艳华的债务不应计入非吸数额。2017年4月13日，赵艳华就确认其与昌晟公司签订的119份《预定购房协议书》有效，昌晟公司协助办理房屋权属登记手续为由，向吉林市中级人法院提起诉讼。吉林市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）吉02民初73号民事判决，确认赵艳华与昌晟公司签订的119份预定购房协议书有效。该院认为，赵艳华与昌晟公司经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账结算，不违反相关法律规定。涉案协议书是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行的预先安排和承诺。本院所作的（2015）永刑初字第38号刑事判决发生法律效力后，本院刑事审判部门将涉财产部分全案移送立案执行，案号：（2017）吉0221执513号。在执行过程中，本院于2017年6月28日依法对登记在昌晟公司名下包括涉案的119套房屋进行了查封。因本院刑事判决涉财产部分既有罚金刑又包括追缴非法吸收的资金情形，本院依法先行对追缴部分予以执行。赵艳华向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院认为，赵艳华与昌晟公司之间的《预定购房协议书》业经人民法院生效判决认定有效。双方原有的金钱给付之债已转化为房屋买卖合同之债。预定购房协议实际是就条件成就时签订商品房买卖合同作出的预先安排和承诺。昌晟公司已按照协议约定将涉案的房屋（钥匙）交付给赵艳华，赵艳华已实际占有涉案房屋。赵艳华所取得的权利为物权期待权，既待条件成就时，双方具有签订商品房买卖合同，对涉案房屋进行权属转移登记的权利义务，从而实现物权的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，赵艳华与昌晟公司之间的金钱给付之债转化为房屋买卖合同之债，且该合同已被人民法院确认合法有效。赵艳华已实际占有涉案房屋，房屋价款由借款抵顶，未办理房屋过户登记系昌晟公司未取得相关行政许可。故赵艳华的异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在吉林省昌晟房地产开发有限公司名下的金地香山38号楼48套房屋、37号楼3、4单元24套房屋，西典雅苑13号楼47套房屋的执行。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向吉林省吉林市中级人民法院申请复议。审判长 袁 庆审判员 唐雪莲审判员 冯 倩二〇二〇年六月二十八日书记员 李梦瑶