四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1512号 原告：凉山州武玉道商贸有限责任公司（统一社会信用代码：91513400MA62H85T3E）。住所地：西昌市西门坡街41号。 法定代表人：黄武，系该公司经理。 委托诉讼代理人:张家兵，系四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陈秀，女，汉族，1986年1月5日出生，四川省西昌市人，村民，住西昌市，现住西昌市。 原告凉山州武玉道商贸有限责任公司（以下简称凉山州武玉道公司）与被告陈秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法由审判员杨平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张家兵、被告陈秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凉山州武玉道公司在庭审中将诉讼请求变更为：1、请求判令解除商铺租赁合同；２、判令被告赔偿原告违约损失5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年被告租用原告月城广场女人街13A号商铺从事服装经营，租期为一年，租期届满后双方未续签合同，双方继续按原合同约定的内容履行，合同履行至2019年12月，被告应交2020年度年租金20000.00元，由于被告未交纳，于是原告委托凉山州春森物业管理公司给予催收，但经多次催收被告均未履行。原告经营管理女人街有40余间商铺，到租金缴纳期后，各商铺均按期交纳2020年度的租金，唯独被告拒不支付，给原告公司的经营管理造成了极为恶劣的影响，为维护原告合法权益。特此依据《民事诉讼法》、《合同法》的规定，诉至法院。 被告陈秀辩称：被告与原告分别于2014年1月26日-2015年2月27日两次与原告签订《月城女人街商铺租赁合同》，租期均为一年（当年2月1日至次年1月30日），2016年至今一直按原合同执行，后原告与被告未签订过任何合同。当时承租商铺时被告交纳了 4100.00元的保证金，原告至今未退还。2017年原告与被告协商，原告自愿为被告每年减租12300.00元（房租减为每月3000.00元）。2017年至2019年被告每年都通过银行转账方式向原告支付房租（每次转入原告账户18000.00元）。2020年1月30日，被告与原告默认的房屋租赁到期日，2019年12月被告电话通知原告委托代管的凉山州春森物业管理公司，钥匙放在了女人街14号商铺，让原告到其商铺去拿钥匙，但原告没有去拿钥匙。后面遇到疫情2020年2、3月被告都未出门，在其期间原告也未通知过被告交纳房租。2020年4月被告收到原告起诉书，同年5月6日被告已将商铺钥匙交给原告的代管人凉山州春森物业管理公司。因被告没有违约，要求法院驳回原告要求被告赔偿违约损失5万元诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、2017年3月29日《月城女人街商铺租赁合同》，证明：1）、双方合同到期后仍然按照合同的约定在履行就没有再签过；2）、交租时间是每年的12月30日就要交第二年的上半年租金或者全年租金，租期从每年的2月1日起算，租金在2019年的时候调整为半年2万元全年是4万元，对原合同减收了部分租金；3）、不按照合同履行要承担全年租金的25%的违约金，以及拖欠金额每天3%的滞纳金，还必须缴纳拖欠的租金；4）、被告没有按照双方的约定履行自己缴纳租金的义务，被告存在违约行为。 2、2020年4月7日凉山州武玉道商贸有限责任公司照片三张、通知1份，证明：1）、被告经多次通知不来交纳租金，原告于2020年的4月7日再次通知被告解除合同；2）、照片证明通知是贴在了被告的门市上，以及被告门市内的情况。 被告陈秀质证意见：对证据１《租赁合同》的真实性提出异议，认为签合同的时间2017年3月29日是原告补上去的，且合同日期有图改，图改处被告未按手印；对证据2真实提出异议，认为自己经营的商品是鞋子，2020年1月20日左右被告就将门市腾空，门市转让信息是2019年贴的。照片中门市内的东西也不是自己的，原告也从未发通知给被告。 审理中，被告陈秀向本院提交了以下证据： 1、转让协议、收条，证明：2014年1月25日女人街13－A号门面是从手中转让来的，并交了117000.00元的转让费。 2、《月城女人街商铺租赁合同》二份，证明2014年1月26日、2015年2月27日，原告凉山州武玉道公司（出租方）与被告（承租方）分别签订租赁合同，被告正式承租经营使用的商铺位于月城女人街内。铺面编号为13－A号，租赁期限：从2014年2月1日至2015年1月30日；每月租金4100.00元，实际上一年交的48000.00元，每月租金是4000.00元。2015年续租是签了合同的。2016年至2019年续租双方未签订合同。 3、中国农业银行交易明细、网上转账凭证，证明：2017年经原、被告双方协商，原告同意减房租，每月房租3000.00元（租金每年36000.00元），半年交一次房租。被告于2019年3月12日、2019年8月20日将2019年的房租全部交清。 4、2014年1月27日收据二张，证明：1）其中一张4100.00元的是保证金，一张48000.00元的是房租。 5、2020年5月6日收据一张，证明：2020年5月6日已交女人街铺面编号为13－A号的钥匙交给了原告。 6、短信截图凭证，证明2019年8月经过短信给管理公司发过短信，自己不准备续租门市。 原告质证意见：认为证据1的转让协议与本案没有关系；证据2的真实性无异议，认为被告提交的合同与原告提交的合同内容是一致的，显然是续租，被告应该知道合同的，不交租金承担应承担的后果；对证据3、4、5的真实性无异议，但认为证据４中被告交保证金一事不清楚，需要核对一下。对证据6证明真实性无异议，但证明内容与被告不交租金没有关系。 根据当事人的举证、质证及本案的庭审情况，本院认为原告提交的证据１中租赁期限有改动，被告不认可，其真实性，本院不予确认；证据２达不到原告的证明目的，本院不予确认。对被告提交的证据１与本案无直接关联，本院不予以确认；对证据2、3、4、５原告无异议，其真实性和证明力，本院予以确认；证据６不能达到被告证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告凉山州武玉道公司（出租方）与被告陈秀（承租方）于201４年1月26日签订《月城女人街商铺租赁合同》，该合同约定：一、承租方承租经营使用商铺位于月城女人街内，商铺的编号为13A（一间）。二、商铺用途：经营鞋子。三、租赁期限：从2014年2月１日起至2015年１月30日止（一年）。若承租方不再续租，则必须提前一个月书面通知出租方。四、租赁费用：该商铺每平方米月租 4100.00元,从2014年２月１日起计租。在签订合同时付清49200.00元。五、违约责任：双方协商一致，除按下列约定承担违约责任外，任何一方违约均应支付守约方该房屋全年租金的25%作为违约金。未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用（含代收的水电费等），除实际拖欠款项外，每天按实际拖欠金额的百分之三标准向出租方支付滞纳金，超过七天视为承租方违约，解除合同。合同签订后，被告向原告交纳了保证金4100.00元，但2014年２月至2015年１月原告实际收取被告租金48000.00元(实际每月4000.00元)。2015年合同到期后原告与被告又续签订一份《月城女人街商铺租赁合同》，双方继续按原合同内容执行，租期为一年，租金按原标准收取(每月4000.00元)。201６年１月租期届满后，原告、被告双方未续签订书面的租赁合同，但双方继续保持租赁关系至2020年１月，被告仍按原约定的标准继续向原告支付租金。 另查明，自2017年1月起原告将被告承租商铺的租金调整为每年租金36000.00元（每月租金3000.00元），被告每年分两次通过转账的方式向原告支付租金。2019年的租金，被告分别于2019年3月`12日、2019年8月20日通过微信、银行转账的方式转入案外人王道春的银行账户，每次转账18000.00元。2019年3月12日，被告在支付租金时曾短信告知案外人王道春不准备续租月城女人街13A商铺的意向，但未按合同的约定提前书面告知原告。2020年１月30日商铺租赁期限届满，受疫情的影响，被告未将涉案商铺及钥匙返还原告。2020年4月24日原告向本院提起诉讼，诉讼中被告于2020年５月６日将月城女人街13A商铺钥匙交付原告。庭审中原告要求被告赔偿原告违约损失５万元，损失计算为：被告从2020年2月1日到2020年5月6日被告占用了原告房租4个月，按每月是 3333.00元，应交房租13000.00元。要求按照合同第十条第一、二款规定，被告应支付违约金10000.00（按年租金的40000.00元的25%计算），支付迟延滞纳金30000.00元（按每天拖欠金额的3%计算，被告迟交租金100天每天按300元计算）。 本院认为：原告凉山州武玉道商贸有限责任公司与被告陈秀于2014年1月26日及2015年2月2日所签订的两份《月城女人街商铺租赁合同》，均系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年１月30日房屋租赁合同期限届满，双方未签订新的租赁合同，被告仍然使用租赁商铺，并按时向原告缴纳租金，应认定双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，不定期合同当事人可以随时解除合同，但被告未书面通知原告，2020年１月被告搬离商铺后未将商铺及钥匙归还原告，存在过错，虽然被告未实际使用商铺，也应支付商铺租金，故原告主张解除商铺租赁合同及支付房租的要求符合法律规定，应予以支持。但原告主张被告占用房租4个月，明显过长，要求按每月3333.00元收取租金，无事实依据，本院不予以支持。自2020年２月以来受疫情的影响，月城女人街商铺尚未正常营业，根据本案的实际情况，本院酌情认定被告给付原告两个月租金（每月按3000.00元支付）。原告要求被告支付违约金、迟延滞纳金的请求，本院不予支持。被告提出曾电话告知原告不续租商铺，但未提供证据，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下： 一、解除原告凉山州武玉道商贸有限责任公司与被告陈秀之间的《月城女人街商铺租赁合同》； 二、被告陈秀于本判决生效之日起10日内支付原告凉山州武玉道商贸有限责任公司自2020年３月至４月的房租共计6000.00元（每月3000.00元支付）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050.00元，减半收取计525.00元，由被告陈秀负担（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判长 杨 平 二〇二０年六月十五日 书记员 徐金梅 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。