天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1412号上诉人（原审原告）：浙江中联建设集团有限公司天津分公司，住所地天津市东丽区昆仑路与满江道交口溪水湾花园501-506。主要负责人：张魁，总经理。委托诉讼代理人：夏明汉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘志勇，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘德军，男，1955年3月10日出生，回族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：马云双，天津天关律师事务所律师。上诉人浙江中联建设集团有限公司天津分公司（以下简称浙江中联天津分公司）因与被上诉人刘德军房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。浙江中联天津分公司上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，改判支持浙江中联天津分公司一审的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由刘德军承担。事实及理由：一、本案虽然事实清楚，权利义务关系明确，但是双方对争议的事实陈述不一致，一审法院不应适用简易程序审理本案。二、一审判决认定涉案《房屋租赁协议书》无效，属于认定事实错误。三、浙江中联天津分公司在一审中主张的仓库装修、地面硬化费用，一审未支持，属于认定事实错误，适用法律错误。四、为了仓库内存放物资的安全，浙江中联天津分公司为了减少财物被盗的损失，聘用保安人员支出的费用应由刘德军承担。刘德军辩称，请求驳回上诉，维持原判。浙江中联天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令刘德军赔偿各项经济损失共计222,000元；2．本案诉讼费由刘德军负担。一审法院认定事实：2013年5月1日，浙江中联天津分公司与刘德军签订《房屋租赁协议书》，约定浙江中联天津分公司承租刘德军所有的北辰区院落做仓库使用，租期10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止；租金为每年12万元，浙江中联天津分公司负责仓库装修、地面硬化，费用共计40万元，由浙江中联天津分公司先行垫付，平均每年从租金中扣减4万元，每年实际支付租金8万元；围墙高度、场地硬化需满足浙江中联天津分公司使用要求；协议另约定其他条款。2017年4月19日，双方另行签订《房屋租赁补充协议》作为原协议的补充，具有同等效力，约定因租赁面积增加一套住宅房屋，自2017年1月1日起租金每年增加2万元，租金为每年10万元。2019年5月8日，因租赁面积范围有所减少，双方签订《房屋租赁补充协议（二）》作为原协议补充，约定租金由原来的每年10万元调整为每年5.5万元。2019年9月2日，双方签订《房屋租赁终止协议》，约定因浙江中联天津分公司租用范围需平改和调整，目前无法满足承租条件，双方协商一致，于2019年8月31日终止履行双方于2013年5月1日签订的《房屋租赁协议》。双方均认可案涉厂房已交接完毕，刘德军需退还租金数额为36,600元。浙江中联天津分公司陈述，2019年3月19日，双街镇人民政府向案涉厂房张贴公告，告知因双创工作需要整治铁路沿线房屋，后案涉厂房围墙被拆除，因仓库物资安全需要，经与刘德军协商，其于2019年6月15日至2019年7月31日期间聘用三名安保人员看护仓库，支出费用15,750元，后双方终止租赁协议，其主张的40万元仓库装修、地面硬化费用系协议明确约定，并以该协议证实其实际投入相应费用。刘德军陈述，案涉厂房系其所建，无建设工程规划许可证，亦无产权证，所涉土地系其从双街镇朗园村村委会承租来的。一审法院认为，本案争议焦点：刘德军应否赔偿浙江中联天津分公司所主张的仓库装修、地面硬化的费用损失及聘用安保人员所支出的相关费用损失。对此，一审法院分析如下：根据相关法律规定，本案案涉厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。双方均确认刘德军需退还房屋占有使用费36,600元，对此，一审法院予以支持。关于浙江中联天津分公司所主张的仓库装修、地面硬化费用损失一节。首先，从该项费用的约定来看，双方约定案涉厂房围墙高度、场地硬化需满足浙江中联天津分公司使用要求，浙江中联天津分公司负责仓库装修、地面硬化，约定费用40万元，由浙江中联天津分公司先行垫付，该费用从每年租金扣减4万元，由此可知，浙江中联天津分公司就该项费用支出享受相应的租金优惠，具体装修及地面硬化工作由浙江中联天津分公司自行负责，在浙江中联天津分公司支付8万元年租金情形下，其应自行承担实际装修及地面硬化的成果，刘德军无须对此负责。其次，从该项费用的实际发生来看，经一审法院多次释明，浙江中联天津分公司坚持主张以租赁协议关于40万元装修及地面硬化的费用约定来证实该项费用的实际支出，刘德军对此不予认可，一审法院认为，浙江中联天津分公司现有证据尚不足以证实其实际支出了40万元装修及地面硬化费用。最后，从案涉厂房实际使用来看，浙江中联天津分公司使用案涉厂房逾六年，亦应实际享受了其主张的装修及地面硬化成果。综上，其主张40万元装修及硬化地面费用未履行部分的损失，因未提供充分证据，一审法院不予支持。关于浙江中联天津分公司所主张的聘用安保人员支出费用损失一节。首先，浙江中联天津分公司陈述其聘用安保人员系经过与刘德军协商，刘德军对此不予认可，其陈述对浙江中联天津分公司聘用安保一事并不知情，浙江中联天津分公司对此未提供相关证据。其次，浙江中联天津分公司陈述双街镇人民政府于2019年3月在案涉厂房张贴整改公告，其主张于2019年6月13日聘用安保人员，于2019年8月31日终止与刘德军的租赁协议，一审法院认为，在上述期间内，浙江中联天津分公司在明知案涉厂房存在拆改的情形下，应有足够时间采取将案涉厂房物品予以转移等应对措施，其主张聘用安保人员必要性不足。综上，对刘德军相关抗辩意见，一审法院予以采信，对浙江中联天津分公司该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告刘德军于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告浙江中联建设集团有限公司天津分公司房屋占有使用费36,600元；二、驳回原告浙江中联建设集团有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,315元，由原告浙江中联建设集团有限公司天津分公司负担1,933元，被告刘德军负担382元（此款由被告刘德军于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告浙江中联建设集团有限公司天津分公司）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉诉厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议书》为无效合同，该合同自始无法律约束力。浙江中联天津分公司依据该协议第八条“装修及地面硬化等相关费用自退租之日到合同租赁截止日期，由甲方按每年肆万元计算退还给乙方，不足一年，每月按伍仟元计算”，主张刘德军应给付装修及地面硬化费用165,000元。因双方签订的《房屋租赁协议书》无效，故该条款亦无效，浙江中联天津分公司应举证证明其实际投入的损失。浙江中联天津分公司已经实际使用涉诉厂房6年多，每年在使用费中已经实际扣除4万元装修及地面硬化费用，因浙江中联天津分公司没有提供足以证实支出的相关证据，且在一、二审期间亦不申请鉴定，故其该项请求依据不足，不予支持。关于浙江中联天津分公司主张的保安费15,750元，因涉诉厂房被政府拆改，围墙被拆除，浙江中联天津分公司使用涉诉厂房的目的不能实现，刘德军应承担相应责任。浙江中联天津分公司提交其与天津市猎暴保安服务有限公司签订的《保安服务协议书》、发票、银行客户电子回单证明其已支付保安费15,750元，其主张该笔费用由刘德军承担，理由充分，应予支持。关于刘德军退还房屋占有使用费问题，双方均认可刘德军需退还36,600元，本院予以确认。综上所述，浙江中联天津分公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7862号民事判决第一项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7862号民事判决第二项；三、刘德军于本判决发生法律效力之日起五日内给付浙江中联建设集团有限公司天津分公司保安费15,750元；四、驳回浙江中联建设集团有限公司天津分公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,315元，由浙江中联建设集团有限公司天津分公司负担1,769元，刘德军负担546元。二审案件受理费2,315元，由浙江中联建设集团有限公司天津分公司负担1,769元，刘德军负担546元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月二十八日书记员  周晓琳