北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终113号上诉人（一审被告、反诉原告）：北京北方荣鑫服装商城有限公司，住所地为北京市丰台区和义久敬庄通久路北侧东1号。法定代表人：王招楣，总经理。委托诉讼代理人：刘玲，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：北京天海联国际商贸有限责任公司，住所地为北京市东城区永定门外大街101号1号楼6层。法定代表人：高华良，总经理。委托诉讼代理人：陈天元，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱定祎，北京京安律师事务所律师。上诉人北京北方荣鑫服装商城有限公司（以下简称北方荣鑫公司）因与被上诉人北京天海联国际商贸有限责任公司（以下简称天海联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北方荣鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项判决，依法改判退还北方荣鑫公司多交租金387.4万元（未含个人抵扣320万元），赔偿装修损失14194429元，赔偿代为赔偿款13122052.82元，赔偿租金损失约1200万元；共计43190481.82元。2.调整本案一审诉讼费用为减半收取。3.本案一审、二审诉讼费用全部由天海联公司承担。事实与理由：一、一审判决程序错误，一审应将百荣投资控股集团有限公司（以下简称百荣集团公司）和百荣世贸商城管理有限公司（以下简称商城管理公司）追加为反诉被告。本案中，租赁场地产权方系百荣集团公司，北方荣鑫公司的租金均系在缴纳给百荣集团公司，由百荣集团公司出具票据。且在2015年1月29日火灾事故发生后，提起的诉讼向第三方侵权人主张赔偿责任是百荣集团公司。商城管理公司负责租赁场地所在的整个商城的日常管理，包括安保、物业等。天海联公司只是在签订合同时出现，在合同履行过程中并未参与，且在与北方荣鑫公司签订合同时并未出具合法有效的授权委托手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第402条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十一条之规定，应当将租赁场地的产权方百荣集团公司以及负责商城日常管理的商城管理公司追加为反诉被告，以便全面真实地查清案件事实。二、一审判决认定事实错误。（一）一审判决将本案合同解除的原因认定为北方荣鑫公司构成根本违约明显错误。1.双方合同解除的根由系因火灾事故造成的损失重大，一直未能补偿到位，加之，由于非首都功能疏解和整个经济形势不好等因素致使北方荣鑫公司的履约能力受到严重影响。为继续履行合同，北方荣鑫公司垫付上千万资金对租赁场地进行了重新装修。北方荣鑫公司想方设法筹资向百荣集团公司交租，同时多次找百荣集团公司协商赔偿事宜。2.2016年12月24日，天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订的《补充协议》，表面上看系给予北方荣鑫公司全面的补偿，其实北方荣鑫公司未从中获得任何优惠，反而多交了房租。火灾系发生在2015年1月29日，火灾发生后商城无法正常使用全部停业重装，历时4个月直至2015年5月底才重新开业。2015年8月28日之前的租金，北方荣鑫公司在上一年度已经按照9.5元/天/平方米的标准全部支付给百荣集团公司。本应该退还北方荣鑫公司4个月停业期间的租金（约550万）并未退还，应减免期间（2015年5月28日至8月28日）租金（约400万）并未减免。《补充协议》第二条给出的优惠政策是“免82天+6个月租金”，该优惠政策是在众商户集体找百荣集团商讨火灾赔偿事宜，百荣集团公司为了维护市场秩序承诺给商户的优惠，北方荣鑫公司也均已给到商户，也就是说自2015年8月28日至11月18日的租金商户无需支付租金。因此，此期间的租金也不应由北方荣鑫公司另行支付。另，本应由百荣集团公司赔偿商户的库房损失6076218元，也是由北方荣鑫公司代为支付给商户。《补充协议》第三条约定2015年8月28日至2016年9月6日期间的租金及综合管理费用第二条的优惠政策冲抵。从表面上看是北方荣鑫公司拿出6076218元冲抵了2015年8月28日至2016年9月6日租金，实际是北方荣鑫公司在“免82天+6个月租金”不能收取的情况下又支付了6076218元，并且，2015年1月29日至2015年8月28日的租金均已经支付，重新装修停业期间4个月的租金没有返还，且2015年5月28日至8月28日租金没有减免。《补充协议》对2016年9月7日至2018年8月27日的租金虽然作出优惠，但在此期间商户的交租意愿仍然不强，北方荣鑫公司仍然无法正常收取租金，从双方2018年8月10日的《补充协议》的内容也能看出市场经营状况并不乐观。自火灾发生后北方荣鑫公司一直未能正常收取租金，即使如此，仍然在想办法给百荣集团公司交租。同时，还要配合百荣商城进行二次装修，两次装修资金均是北方荣鑫公司自行垫付。并且，对商户的库房及商铺损失进行垫付赔偿。在处理火灾事故善后赔偿事宜上，百荣集团公司将其应承担的责任全部推给北方荣鑫公司承担，北方荣鑫公司作为处于弱势地位的乙方，只能听之任之，这严重违背了公平原则。（二）在通过合法途径解除合同之前，天海联公司通过派驻保安队、停电、强行锁门关停铺位、封锁破坏北方荣鑫公司办公室门致其无法进入等暴力措施控制租赁场地，致使北方荣鑫公司对场地失控的非法手段，一审法院对于天海联公司的违法行为未予以认定。合同解除的直接原因系百荣集团公司及商城管理公司作为案涉租赁场地的产权人及管理方，在与北方荣鑫公司发生纠纷时，采取驱赶、封锁等非法强制措施将场地收回。该行为严重侵犯了北方荣鑫公司及商户的合法权益。因此，房屋租赁合同的解除由天海联公司单方强制解除，具有明显的毁约过错，应承担由此给北方荣鑫公司造成的损失赔偿责任。（三）一审法院对租金支付情况认定错误，应当返还。根据双方于2018年8月10日签订的《补充协议》第三条“乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额补交2018年8月28日至2018年12月10日期间拖欠的租金、综合管理费3035017.89元，同时向甲方交纳因以上拖欠金额产生的资金占用费37255.88元”，第四条第1项“乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额支付2018年12月11日至2019年12月10日期间的租金和综合管理费共计1060万元”，北方荣鑫公司于2018年12月10日至2019年1月4日期间交纳的租金除了补齐2018年12月10日之前的13672.273.77元租金，还交纳了2018年12月11日至2019年12月10期间的514万元。一审时认定错误，将514万租金（尚未包含双方存在争议的王招海个人佣金抵扣部分320万）的租期起始时间错误地认为是2018年8月28日，实则是2018年12月11日，依此计算，截至2019年1月23日合同解除，天海联公司应返还北方荣鑫公司的租金为387.4万元。2007年4月19日双方签订的《商铺租赁经营合同》为天海联公司提供的格式条款，并且在合同解除前天海联公司已经将场地全部控制收回，并未给其造成任何损失。根据《合同法》第三十九条、第四十条之规定，租赁合同12.3条的规定明显加重了乙方的责任，排除了乙方的主要权利，在签订合同时并未对北方荣鑫公司进行告知，该条款应属无效条款，在本案中不能作为裁判依据。（四）火灾后对场地装修并非北方荣鑫公司的义务，为了合同履行的必要，根据《合同法》的规定，装修损失应由天海联公司承担。2015年1月29日火灾发生后，导致整个租赁场地被损坏严重，已经无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，及《补充协议》中并没有明确约定维修费用由北方荣鑫公司承担。加之，在百荣集团公司向火灾的侵权行为人韩朋永主张赔偿时，已经对房屋的损失主张了赔偿。因此，火灾后商城装修费用应由百荣集团公司方承担。（五）对于北方荣鑫公司向承租商户支付的赔偿款系代天海联公司支付的，应由天海联公司承担。2016年12月24日，天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订的《补充协议》第二条约定由“因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。”实际甲方并未对乙方进行救助该笔款项，而是由乙方直接对商户进行了现金补偿，该笔款项理应由天海联公司承担。（六）天海联公司应赔偿北方荣鑫公司提前解除合同的营业损失。火灾发生后，为了能正常经营，只得垫付资金对场地重新装修，同时又要给天海联公司交纳租金，为了缓解资金压力，北方荣鑫公司对部分商户的租金进行了提前收取至2022年双方合同到期日。以及2019年年初，北方荣鑫公司也将当年从商户处收取的租金全部交纳给了天海联公司，天海联公司对商户进行了强行清退，导致商户纷纷起诉北方荣鑫公司退还房租并赔偿损失，使北方荣鑫公司本来就窘迫的境地更是雪上加霜。该部分损失应由天海联公司承担。三、一审判决诉讼费收取错误，应予以调整。根据《诉讼费交纳办法》第十八条，一审中，本案本诉、反诉合并审理的，诉讼费应分别减半交纳，一审法院分别全额收取的，请求二审法院予以调整纠正。四、本案中还要考虑天海联公司与北方荣鑫公司解除合同的根本原因。2015年1月29日发生火灾，给北方荣鑫公司和商户造成严重损失，在损失未得到赔偿的情况下，还先行垫付赔偿款，并对商城进行重新装修，并且，也难以从商户处收取租金，北方荣鑫公司多次找百荣集团公司协商，足以看出北方荣鑫公司的履约诚意。火灾发生后，北方荣鑫公司北方荣鑫公司将收取的租金全部用于向百荣交租金以及商城的装修和运营。为了继续履行合同，北方荣鑫公司想尽办法筹集资金，尽力向百荣交付租金，截至2019年1月23日合同解除日，北方荣鑫公司已经向百荣集团公司缴纳了下一年度期间514万的租金，该笔租金完全覆盖了自2018年12月11日至2019年1月23日的租金，并且超出387.4万元，且北方荣鑫公司还在积极筹措资金以备继续交纳，因此，难以认定北方荣鑫公司构成根本违约。合同解除的根本原因是火灾事故发生后，加之非首都功能疏解，百荣世贸商城的业态被列为疏解行列。为了逃避火灾及疏解而给北方荣鑫公司的赔偿责任，天海联公司以北方荣鑫公司拖欠租金为借口提前解除合同。综上，一审认定事实错误，程序存在瑕疵，望法院对北方荣鑫公司的上诉请求予以支持。天海联公司辩称，一审判决认定正确，程序正当，同意一审判决，不同意北方荣鑫公司的上诉请求，请求二审法院依法驳回北方荣鑫公司的上诉请求。天海联公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除我公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》(合同总标的额:161383643.18元)，判令北方荣鑫公司立即撤出租赁场地，将办公用房腾空并交还我公司。2.判令北方荣鑫公司承担本案诉讼费用。北方荣鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.请求返还在百荣世贸商城二期二层北区帝豪童装城被锁商铺及办公室内未搬走的所有物品（因已无法进入，需现场清点）；2.请求返还多交的租金871000元；3.请求赔偿装修损失14194429元；4.请求赔偿代为赔偿款13122052.82元；5.请求赔偿租金损失69810183元；（以上总计97997764.82元）6.由天海联公司承担本案诉讼费、评估费等全部诉讼费用。一审法院查明事实：天海联公司（甲方）与北方荣鑫公司（乙方）于2007年4月19日签订《商铺租赁经营合同》。合同约定：【第1条合同目的】1.1甲方有意将其经营的百荣世贸商城二期市场北区内的商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方经营服装市场，乙方有意承租上述商铺经营服装批发、零售市场，按本合同约定招商，并按约定支付租金及其他费用。【第2条乙方的经营方式和经营范围】2.1乙方的经营方式为向第三方承租人（以下简称“商户”）出租乙方依据本合同承租的商铺，向承租的商户收取租金和物业管理费。【第3条承租商铺的位置和面积】3.1乙方承租的商铺位于百荣世贸商城二期市场二层北区，具体商铺数量和位置见附件“楼层平面图”所示。承租区域不包括通道、走廊等商铺之外的公共区域和其他区域。3.2乙方承租的商铺面积为商城二期市场二层北区内商铺的总面积，暂定四千平方米（4000㎡），以实际交付乙方的商铺面积为准。商铺面积为实测使用面积，已经过双方确认，以后不再重新测绘和调整；但如有新增商铺，新增商铺的实测使用面积以双方书面确认为准。3.7本合同履行期间，乙方如需对商铺及承租区域内的设备、设施进行改造，应事先征得甲方书面同意，所发生的改造费用由乙方承担。【第4条租赁期限】4.1租赁期限为十五年，自2007年8月28日（起租日）开始，满十五年终止。4.2自起租日起每满十二个月的期间为一个租赁年度。4.3租赁期届满后，乙方在同等条件下享有本合同项下商铺的优先租赁权。【第5条商铺租金的标准】5.8第八年度即2014年8月28日至2015年8月27日，租金标准为每天每平方米人民币玖圆五角（￥9.5）。5.9第八年以后至本合同终止期间的租金标准封顶，仍按第八年度的标准执行，不再递增。【第6条租金的计算及交纳】6.1年应收租金=当期租金标准×商铺总面积×360天。当期租金标准见本合同第5条所示。6.2租金每年度交纳一次。乙方应于本合同签订当日按第3.2条中约定的暂定面积向甲方足额缴纳第一年度百分之五十的租金及物业管理费，剩余第一年度百分之五十的租金及物业管理费在乙方商户开始进入商铺时一次足额交纳。第二年度的租金应于该租赁年度开始前至少提前45日一次足额交纳；以后每租赁年度的租金应于该租赁年度开始前至少提前90日一次足额交纳。【第9条商铺的装修】9.1商铺的装修已由甲方完成，乙方可允许商户根据其自身需要进行精装修。【第12条违约责任】12.2甲方有下列情形之一的，视为其根本违约，乙方有权提前终止本合同，要求甲方退还其已交纳的合同终止日之后的租金和物业管理费；甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失：12.2.1甲方迟延提供本合同项下商铺超过45日；12.2.2甲方违反本合同的约定，于承租期限内单方提前终止本合同的；12.2.3甲方未能履行物业管理的义务，致使乙方承租的商铺整体无法正常经营超过30日的。12.3乙方有下列情形之一的，视为其根本违约，甲方有权提前终止本合同，收回商铺，乙方已交纳的租金、物业管理费作为对甲方各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还；乙方应赔偿甲方因此遭受的损失：12.3.1乙方未能按本合同的约定交纳租金和物业管理费超过15日的；12.3.2承租经营期间，乙方所承租的商铺中超过半数的商铺在正常营业时间擅自关门或罢市，持续超过3日或年累计超过15日的；12.3.3乙方或商户有第12.5条约定的行为之一的；12.3.4乙方迟延支付违约金超过30日或累计金额达50000元。12.4乙方迟延支付租金及物业管理费，每迟延一天，应当按照迟延支付金额的千分之三向甲方支付迟延付款违约金。2015年1月29日，案外人造成百荣世贸商城二期C区7、8层部分库房起火。经公安消防部门扑救，大火扑灭，但因火灾及灭火导致部分商户商品被烧毁或淹损。2016年12月24日，天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订《补充协议》，第二条载明：2、甲方同意因2015年1月29日火灾事故，给予乙方免交82天的租金和综合管理费优惠政策和在此基础之上再给予乙方免交6个月的租金优惠政策。因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关。3、甲方同意由本条第2款优惠政策和救助款冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间乙方拖欠的租金及综合管理费。4、甲方同意乙方承租第一条第1-2款商铺2016年9月7日至2017年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格600万元整收取。5、甲方同意2017年8月28日至2018年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格700万元整收取。6、乙方按政府和甲方的要求，对现有卖场管理和货品质量进行升级，调整低端品类商户，符合甲方商城整体运营管理要求和发展规划要求，产生费用由乙方自行承担。2018年4月20日天海联公司向北方荣鑫公司发出《缴费提示通知》，“贵司承租商铺所交纳的租赁费用截止日期为2018年8月27日，按照合同约定贵司应在2018年5月27日前完成下一年度续费，请贵司知悉并做好下一年度交费准备，届时请于2018年5月27日前全额交纳租金及综合管理费。依照合同约定租金应交金额为15052503.40元整，综合管理费将依照我司的统一标准交纳1620820.40元，合计交纳为16673323.80元。”2018年5月28日天海联公司向北方荣鑫公司发出《费用催交通知》以及明细，“贵司应提前90天向我公司交纳2018年-2019年度的相应房屋租金及综管费共计16673323.80元。我司早已将相应交费通知下发给贵司，并多次与贵司负责人协商、催交上述费用，但贵司至今未予交纳，按照合同6.2条规定，贵司应在2018年5月27日前全额缴纳租金及综管费，按照合同12.4条规定，我司有权收取迟延支付金额的千分之三作为迟延付款违约金。”2018年6月17日天海联公司向北方荣鑫公司发出《告知书》，“根据合同6.2条规定及12.3.1条规定，贵司应在2018年5月27日前全额交纳租金及综管费，现北方荣鑫公司已产生根本性违约，并给我司造成了巨大的经济损失，现我司要求贵司相关负责人务必妥善解决欠费事宜，否则我司将根据合同约定做相应处理，直至收回场地。”2018年8月10日天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订了《补充协议》，约定：一、乙方于2019年1月31日前向甲方交还承租商铺项下的部分场地，交还面积不少于300平方米。如乙方未依约交还上述场地，甲方有权收取上述场地的租金和综合管理费，计收标准为：10.5元每天每平方米，计收起始日期为2018年8月28日至乙方交还上述场地日止。二、甲、乙双方协商一致同意，乙方承租商铺自2018年8月28日起至租赁合同到期日止租金和综合管理费合计按照优惠价格1060万元/年向甲方缴纳。三、乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额补交2018年8月28日至2018年12月10日期间拖欠的租金、综合管理费3035017.89元人民币，同时向甲方交纳因以上拖欠金额产生的资金占用费37255.88元（以中国人民银行现行一年期限贷款利率为基准，按照103天核算）。四、经双方协商一致，乙方的租金及综合管理费缴纳周期和缴纳方式明确如下：1、乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额支付2018年12月11日至2019年12月10日期间的租金和综合管理费共计1060万元人民币。2、自本协议生效之日起至2021年12月10日，租金和综合管理费缴费周期为每年的12月11日至次年的12月10日。租赁合同的最后一个租金和综合管理费缴费周期为2021年12月11日至2022年8月27日。乙方在每个租赁周期结束前90天，向甲方一次性足额支付下一租赁年度的租金和综合管理费。五、本协议作为甲、乙双方《商铺租赁经营合同》的补充，是《商铺租赁经营合同》不可分割的部分，与其具有同等法律效力。除本补充协议有约定的按本补充协议履行外，原合同条款继续有效并适用于本补充协议。2018年12月18日天海联公司向北方荣鑫公司发出《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》：2007年4月19日，贵公司与我公司签署《商铺租赁经营合同》，2018年8月，贵公司又与我公司签署了《补充协议》。但贵公司至今仍未完成相应费用的足额缴纳。根据合同第12.3.1条规定，如贵公司未能按合同约定缴纳租金和物业管理费超过15日的，即构成合同根本性违约，我公司有权提前终止合同，收回商铺，同时贵公司须另赔偿给我公司造成的其他损失。有鉴于此，我司正式通知贵公司，请贵公司按期与我司妥善协商欠费事宜，逾期未处理完成的，我司将依据合同行使相关权利，因此产生的一切后果和损失由贵公司自行承担。2019年1月3日北方荣鑫公司向百荣世贸集团发出《申请书》：就我公司北方荣鑫公司尚欠贵单位2019年租金8332273.77元，因我公司未及时缴纳该租金，特向贵单位说明情况及申请如下内容：受各种因素影响，导致童装商户一直拖欠我公司租金，导致我公司不能按时向贵单位缴足租金。现我公司关于余下租金做以下缴纳方案，望贵单位能再次给予支持。1.我公司于2019年1月5日前，缴纳贵司3000000.00元租金；2.我公司于2019年1月22日前，缴纳贵司5332273.77元租金；3.我公司承诺按以上申请方案及时缴纳以上租金，如遇困难或商户不积极缴纳，我公司也愿对外借款直至完成租金缴纳事宜。若未按申请方案执行，贵我双方按照合同约定履行。2019年1月17日，天海联公司向北方荣鑫公司发出《解除租赁合同通知函》：截止至发函日，贵司上述款项已逾期支付43天，构成根本性违约。我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：一、贵司与我司的签订的《租赁合同》于2019年1月23日解除，双方间的房屋租赁关系终止。二、贵司应于2019年1月29日前，在不破坏我司房屋原有装修及结构的前提下处理贵司出资进行的装修，将商铺及办公用房腾空并交还我司，否则我司有权按《租赁合同》第13条款约定，视为贵司放弃商铺及办公用房内所有物品。四、我司有权自2019年1月29日起，停止向贵司办公用房供应水电暖煤气在内的有关公共设施，而造成的一切后果将由贵司自行承担。2019年1月26日，北方荣鑫公司向百荣世贸商城、天海联公司发出《保证书》：截止2019年1月25日尚欠贵司5332273.77元，现就剩余该租金缴费情况，保证以下并做具体说明：一、本公司于2019年1月22到28号前，尽量收取铺位租金，如收费困难，本公司将对商户铺位清空，我公司尽量通过其他渠道筹齐一百万交给贵公司。以上为保证内容。二、剩余租金4332273.77元的情况说明：2019年1月28日，本公司领导和百荣集团董事长蒋柏荣就承租事宜再次交谈，如交谈顺利，按蒋总和我公司双方决定的措施继续履行合作。如未能和蒋总顺利碰面交谈，年后开市，本公司向贵司缴清剩余租金仍非常困难，本公司希望在贵我双方履行合作的前提下，做出承租场地划分归还的措施决定。贵我双方合理协商，由本公司划分相应的承租场地归还贵司，具体细节由贵我双方再次协议。百荣集团公司系百荣世贸商城产权方，百荣世贸商城管理有限公司系商城物业管理方。天海联公司称其系百荣集团公司的一级子公司，受百荣集团公司的授权与北方荣鑫公司签订房屋租赁合同，涉案场地由天海联公司出租运营。百荣世贸商城管理有限公司也是百荣集团公司的子公司。经查，北方荣鑫公司的租金和相关费用缴纳到百荣集团公司账户。一审庭审中，天海联公司与北方荣鑫公司均认可《商铺租赁经营合同》于2019年1月23日解除。对于北方荣鑫公司未缴租金及物业管理费，天海联公司认可与北方荣鑫公司2019年1月26日发出的《保证书》中记载的金额一致，即尚欠5332273.77元。现北方荣鑫公司已撤离商铺，仍有部分物品放置于百荣世贸商城二期二层北区四间办公用房，房间分别为CG204、CG205、CG206、CG207。天海联公司于2019年5月4日对四间办公用房进行了封门。北方荣鑫公司称因天海联公司原因未能拿出其在上述四间房屋中放置的物品。一审法院认为，天海联公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现双方均认可合同于2019年1月23日解除，对此不持异议。关于合同解除的责任，双方存在争议。因在2019年1月3日北方荣鑫公司向百荣世贸集团发出的《申请书》、2019年1月26日北方荣鑫公司向百荣世贸商城、天海联公司发出的《保证书》中，北方荣鑫公司明确认可其拖欠租金的事实，同时结合2018年12月18日天海联公司向北方荣鑫公司发出的《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》、2019年1月17日天海联公司向北方荣鑫公司发出的《解除租赁合同通知函》等证据及双方当庭陈述，一审法院认定北方荣鑫公司存在拖欠租金的行为，构成根本违约。故合同解除的责任应由北方荣鑫公司承担。北方荣鑫公司辩称其拖欠租金系因天海联公司应承担的火灾事故赔偿款未到位，不构成违约。因火灾事故系案外人犯罪行为所致，天海联公司、北方荣鑫公司对此均无责任。双方于2016年12月24日签订的《补充协议》已就火灾事故的后续处理进行了约定，天海联公司亦通过冲抵北方荣鑫公司租金及综合管理费的方式履行完毕。且2019年1月3日《申请书》、2019年1月26日《保证书》中，北方荣鑫公司并未提及拖欠租金系由于火灾事故赔偿款未到位或因天海联公司一方的原因所致。故对于北方荣鑫公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。关于天海联公司请求北方荣鑫公司撤出租赁场地，将办公用房腾空并予以交还的诉讼请求及北方荣鑫公司要求将办公用房内的物品搬走的反诉请求。因北方荣鑫公司已撤出租赁商铺，四间办公用房现亦置于天海联公司的控制之下，故天海联公司要求北方荣鑫公司撤出租赁场地，将办公用房交还的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。经双方确认，四间办公用房内目前仍放置北方荣鑫公司的部分物品。现天海联起诉要求将办公用房腾空，北方荣鑫公司反诉请求搬走物品，双方该诉求并不矛盾，故一审法院对关于将办公用房腾空，搬走物品的诉求，予以支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司返还租金871000元的反诉请求。根据双方于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》第12条，北方荣鑫公司根本违约，天海联公司有权提前终止合同，收回商铺，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对天海联公司各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还。故北方荣鑫公司要求天海联公司返还租金，缺乏合同依据，不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿装修损失14194429元的反诉请求。北方荣鑫公司称其进行了两次装修，第一次系因2015年发生火灾而进行的装修，第二次系对商铺改造升级而进行的装修。北方荣鑫公司（乙方）与天海联公司（甲方）于2016年12月24日签订的《补充协议》中约定，“甲方同意因2015年1月29日火灾事故，给予乙方免交82天的租金和综合管理费优惠政策和在此基础之上再给予乙方免交6个月的租金优惠政策。因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关”、“甲方同意乙方承租第一条第1-2款商铺2016年9月7日至2017年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格600万元整收取。”、“甲方同意2017年8月28日至2018年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格700万元整收取。”可知天海联公司因火灾事故已给予北方荣鑫公司租金和综合管理费的优惠政策，并进行救助。北方荣鑫公司要求天海联公司承担火灾后的装修费用，依据不足。同时，《补充协议》还约定，“乙方按政府和甲方的要求，对现有卖场管理和货品质量进行升级，调整低端品类商户，符合甲方商城整体运营管理要求和发展规划要求，产生费用由乙方自行承担。”故北方荣鑫公司对商铺改造升级而进行的装修，该费用应由其自行承担。综合上述认定以及《商铺租赁经营合同》系北方荣鑫公司违约导致解除的事实，对于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿装修损失14194429元的反诉请求，不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿代为赔偿款13122052.82元的反诉请求。北方荣鑫公司（乙方）与天海联公司（甲方）于2016年12月24日签订的《补充协议》中约定，“因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关。”、“甲方同意由本条第2款优惠政策和救助款冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间乙方拖欠的租金及综合管理费。”北方荣鑫公司已明确承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与天海联公司无关。现优惠政策和救助款已冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间北方荣鑫公司拖欠的租金及综合管理费，即天海联公司已履行了《补充协议》中的相应义务。同时，北方荣鑫公司亦无证据证明其因发生火灾向承租商户以抵扣租金的方式另行赔偿的705万元，系经天海联公司指示或取得其同意。故北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿其向承租商户的代为赔偿款，缺乏合同依据，不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿租金损失69810183元的反诉请求。因《商铺租赁经营合同》的解除系因北方荣鑫公司违约所致。故北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿租金损失69810183元，缺乏事实及法律依据，一审法院对北方荣鑫公司的该项反诉请求不予支持。北方荣鑫公司就租金损失所做鉴定的费用，应自行承担。本案系房屋租赁合同纠纷，《商铺租赁经营合同》系天海联公司与北方荣鑫公司签订，百荣集团公司与百荣世贸商城管理有限公司非合同一方当事人，北方荣鑫公司要求追加其为本案被告，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决：1.天海联公司与北方荣鑫公司2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》于2019年1月23日解除；2.北方荣鑫公司于一审判决生效之日起十日内将其在位于北京市东城区永定门外大街甲101号百荣世贸商城二期二层北区CG204、CG205、CG206、CG207四间办公用房内放置的物品搬离并将该四间办公用房腾空，天海联公司对此予以协助；3.驳回天海联公司的其他诉讼请求；4.驳回北方荣鑫公司的其他反诉请求。一审案件受理费848718元，由天海联公司负担424359元（已交纳），由北方荣鑫公司负担424359元（于本判决生效后10日内交纳）。反诉案件受理费530550元，由北方荣鑫公司负担（已交纳）。二审审理中，北方荣鑫公司提交四组新证据。第一组证据为陈登顺中国民生银行个人账户对账单，证明自2015年12月22至2018年1月30日，北方荣鑫公司通过陈登顺个人账户，分53笔，向商铺7、8层库房商户支付补偿金4609203元。证据二为四份生效裁判文书，（2017）京0101民初22361号民事判决书、（2018）京02民终12803号民事判决书、（2019）京民申2243号民事裁定书、（2019）京民申1043号民事裁定书。证明北方荣鑫公司向其分租商户支付了50万元的赔偿款。证据三为百荣集团与王招海个人签订的《协议书》，证明百荣集团与王招海之间存在雇佣关系，百荣集团向王招海支付佣金，王招海将其中320万元的佣金代北方荣鑫公司抵扣应向天海联公司交纳的租金。该部分为北方荣鑫所交的租金费用，天海联应予退还，并要求天海联直接退还该320万元至王招海个人账户。证据四为民事起诉资料12套，证明百荣集团强行驱赶商户，商户王俊彦、彭九凤等12人均向东城区人民法院提起民事诉讼，主张赔偿损失共计1205000元。天海联公司质证。首先，北方荣鑫公司提交的所有证据均不属于新证据。该证据均是在2019年11月13日一审庭审之前产生，北方荣鑫公司已经取得的情况下，未向一审法院提交，不符合民诉法相关二审新证据的规定，法院应依法不予采信。其次，对于第一组证据的真实性、合法性、关联性三性均不予认可，属于北方荣鑫公司与其他案外人之间的转账行为，与天海联公司无关。第二组证据，时间上均是在本案一审庭审结束之前已经产生，该诉讼即财产损害纠纷，与本案案由没有关联性，真实性合法性认可。第三组证据真实性、合法性认可，关联性不认可。对于该协议书所约定的佣金事宜，一审在庭审笔录过程中予以明确，因该事宜与本案合同的解除没有关联性，故一审法院未予核查。第四组证据其中的4套关于饶宠亮、张准、胡翠芳、张秀兰这四个当事人的诉讼资料被上诉人从未见过，真实性合法性关联性均不认可。另几份起诉书，因天海联公司系案件当事人，参与诉讼，合法性、真实性认可，关联性不认可。上述案件于2010年10月在东城区法院完成了一审谈话，原告当庭将天海联公司变更为第三人，不再向天海联公司主要赔偿责任。本院二审查明事实与一审查明事实一致。二审谈话中，北方荣鑫公司明确上诉请求中要求天海联公司退还的租金数额为707.4万元，其中387.4万元退还北方荣鑫公司，另320万元退还王招海个人。北方荣鑫公司的该项上诉请求与一审反诉请求的数额87.1万元相比，增加了620.3万元。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本院释明多于起诉请求的620.3万元，为北方荣鑫公司二审中新增加的诉讼请求。经本院询问，双方不同意调解，且天海联公司于2020年6月8日谈话时，当庭表示同意对北方荣鑫公司增加的该部分诉讼请求在本案二审中一并审理，后于2020年6月9日向本院提交情况说明，表示不同意北方荣鑫公司二审中变更诉讼请求，不同意二审法院一并审理。本院对北方荣鑫公司二审中新增加的620.3万元的诉讼请求，不予处理。本院认为：天海联公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订《商铺租赁经营合同》、于2016年12月24日签订的《补充协议》、于2018年8月10日签订的《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，系双方真实意思表示，合同均合法有效。依据合同的相对性原则，天海联公司系租赁关系中的出租方，北方荣鑫公司为承租方，天海联公司系本案适格当事人。天海联公司、百荣集团公司、商城管理公司为独立法人，本案不应追加百荣集团公司、商城管理公司为反诉被告。依据《商铺租赁经营合同》第12.3条、第12.3.1条，承租方北方荣鑫公司未能按合同约定交纳租金和物业管理费超过15日的，构成根本违约，出租方天海联公司有权提前终止本合同，收回商铺，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对天海联公司各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还；北方荣鑫公司应赔偿天海联公司因此遭受的损失。天海联公司依据于2018年12月18日向北方荣鑫公司发出的《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》、于2019年1月17日向北方荣鑫公司发出《解除租赁合同通知函》，写明北方荣鑫公司支付天海联公司租金和物业管理费已逾期43天，认为北方荣鑫公司构成根本性违约。北方荣鑫公司于2019年1月3日向百荣世贸集团发出的《申请书》、于2019年1月26日向百荣世贸商城、天海联公司发出的《保证书》中，确认其拖欠租金的事实，并未提及其拖欠租金系由于火灾事故赔偿款未到位或因天海联公司一方的原因所致。针对自2018年12月11日起至2019年12月10日止的租期，北方荣鑫公司依约应于2018年12月10日前支付租金和综合管理费共计1060万元。诉讼中，北方荣鑫公司主张已支付租金834万元，天海联公司主张已收取租金5237726.23元。本院认为无论认定哪方的主张，北方荣鑫公司均未足额支付1060万元的租金和综合管理费。依据合同约定，北方荣鑫公司未能按合同约定交纳租金和物业管理费，并已超过15日，构成根本违约，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对天海联公司各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还。故北方荣鑫公司要求天海联公司退还多交租金87.1万元的请求不成立。一审判决认定正确，本院予以维持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿其装修损失14194429元、代为赔偿款13122052.82元的上诉请求。依据北方荣鑫公司与天海联公司于2016年12月24日签订的《补充协议》及于2016年12月24日签订的《补充协议》。北方荣鑫公司按相关政府和天海联公司的要求，对商铺改造升级而进行的装修费用应由北方荣鑫公司自行承担。火灾后，天海联公司救助北方荣鑫公司6076218元，并给予北方荣鑫公司一系列的免租期及租金、综合管理费优惠政策，且以上优惠政策和救助款，天海联公司通过冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间北方荣鑫公司拖欠的租金及综合管理费方式已实际履行。北方荣鑫公司明确承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与天海联公司无关。天海联公司已依据两份《补充协议》的约定，实际履行了相应义务。北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿装修损失14194429元、代为赔偿款13122052.82元缺乏依据，不应予以支持。一审判决正确，本院予以维持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿其租金损失约1200万元的上诉请求。《商铺租赁经营合同》的解除系因北方荣鑫公司根本违约。北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿租金损失1200万元，缺乏事实及法律依据，不应予以支持，一审法院认定正确，本院予以维持。关于北方荣鑫公司应交纳的反诉案件受理费的数额问题。依据《诉讼费用交纳办法》第十八条，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。一审法院计取北方荣鑫公司一审反诉请求案件受理费为530550元错误，应减半收取265275元，本院予以纠正。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。反诉案件受理费265894.17元，由北京北方荣鑫服装商城有限公司公司负担（已交纳，多交纳的265894.17元由一审法院退还）。二审案件受理费257752.41元，由北京北方荣鑫服装商城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇二〇年六月二十四日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思