河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1427号原告：肖志锋，男，1979年7月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张绍杰，河南荣望律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵林森，河南荣望律师事务所律师。被告：河南鸿亚文化传播有限公司，住所地郑州市中原区前进路81号院8号楼1-2层附113号。法定代表人：胥宗坦，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶青林，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，河南博风律师事务所律师。原告肖志锋与被告河南鸿亚文化传播有限公司（以下简称鸿亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肖志锋及其委托诉讼代理人闵林森、被告河南鸿亚文化传播有限公司委托诉讼代理人叶青林、张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖志锋向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原、被告于2020年1月18日所签订的《商品房租赁合同》，并判令被告返还原告所缴纳的租金及押金共计人民币26000元（其中三个月租金为19500元，押金为6500元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月18日，原、被告经磋商后达成合意，签订了一份《商品房租赁合同》，租赁房屋位于郑州市中原区××路××院××楼××楼西侧，原告用其经营通讯使用。合同签订后，原告从新闻上了解到武汉市突然爆发新型冠状肺炎，河南省也于1月25日启动了肺炎疫情防控一级应急响应。导致原告所租上述房屋至今未能正常装修、经营和使用。由于此次疫情是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，全国人大常委会法工委发言人亦明确将此次疫情应定性为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人有权解除合同。原告所租房屋为商业用途，疫情发生后导致原告无法装修，亦无法经营，至今没有任何收益，且国内外疫情形势依旧严峻，何时能恢复正常生活、工作秩序仍遥遥无期，原告签订合同的目的无法实现。原告为此多次与被告沟通解决此事，但被告既不愿减免租金，又不肯解除合同，原告现无力承担后续房租，无奈诉至法院，望判如所请。被告鸿亚公司辩称，一、原、被告于2020年1月18日签订的《商品房租赁合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告立即将涉案房屋及钥匙等交给原告，已经按约定履行了合同义务，原告亦应当按照合同约定支付租金。《商品房租赁合同》第六条约定：租赁期满或者双方协商一致合同终止。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“合同约定解除”的条件，也不符合合同法规定的法定解除条件。原告出于经营的目的与被告签订涉案房屋租赁合同，租赁被告房屋使用。合同签订后，原告已经实际占有使用涉案房屋，合同目的已经实现。在本次新型肺炎疫情防控期间，原告仅仅是暂时不能正常装修涉案房屋，并不会因为疫情的影响而导致合同目的不能实现。因此，原告要求解除合同的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、被告已将涉案房屋交付原告使用，已经完成了交付义务，原告要求返还租金及押金的诉讼请求依法不能成立。被告在涉案《商品房租赁合同》签订后，即将涉案房屋交给原告使用，原告实际占用涉案房屋，依约应当支付房屋租金及押金。原告称因新型冠状疫情的发生导致合同目的不能实现，要求解除合同没有任何事实根据。不可抗力仅是免责条款，该规定实际上是规定责任承担，并不是解除合同的理由。合同责任的承担应采用无过错责任原则，即只要一方当事人没有按约履行合同义务，不论其在导致这种不履行的结果中是否存在过错（故意或过失），都需要承担违约责任。因不可抗力引发的损失不能归责于任何一方当事人，因此，其仅仅是免责条款。原告已经占有涉案房屋三个月，其起诉要求返还该三个月的租金及押金，显然属于将损失全部直接转嫁给他人的一种不诚信、不道德的行为。另外，依据合同约定，原告租赁房屋期间应当自行缴纳水电、物业费等。但原告违反合同约定，一直未缴纳物业等费用。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1、2020年1月18日，原、被告签订《商品房租赁合同》一份，主要约定：被告将其位于郑州市中原区××路××院××楼××楼西侧的房屋承租给原告，该房屋建筑面积50平方米，作为商业用途，经营范围作为通讯使用；该房屋租赁期限为36个月，自2020年2月1日至2022年1月31日止；租金为每月6500元，租金按季度支付，原告需提前15天向被告支付当年应付房租的3个月房租。被告收款后应提供给原告书面的收款凭证；原告若逾期支付租金，拖欠租金超过10天，被告有权收回此商铺，原告须按照实际占有日缴纳租金并承担违约责任；原告承租期内，水费、电费、物业费等实际使用的费用均需原告承担；为保证原告合理并善意的使用该商铺及其配套设施，原告应在签订本合同并缴纳首期租金时支付被告6500元作为押金。原告若无违约被告应于商铺租赁期满时将此押金全部归还原告。若原告提前退租，该项押金不予退还；合同的终止：1、租赁期限届满或经原、被告协商一致本合同终止；2、若原、被告双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；免责条款：1、商铺及其附属设施由于不可抗力因素造成的损失，原、被告互不承担责任。2、由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，原、被告互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订当天，原告向被告交纳押金6500元以及2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金19500元。被告按约将涉案房屋交付给原告使用。2、位于郑州市中原区××路××院××楼商业××号的房屋权利人为许轶珊。诉讼中，被告提交其与许轶珊于2018年5月18日签订的《商业房租赁合同》一份，用以证明其将涉案房屋转租给原告经过出租人同意。经质证，原告对该合同的真实性无异议。3、2020年2月28日，原告妻子何肖艳向被告的法定代表人胥宗坦发送短信，内容为“鉴于新冠肺炎特殊时期，原签定的合同起始时间更正于2020年3月1日施实，月租为7000元每月。于疫情稳定后重新签订合同，签合同时承租方补齐房租及押金差价!”，胥宗坦回复“好的”。4、2020年4月10日，在本院对原、被告进行调解时，原告欲将涉案房屋的钥匙交给被告，被告以其与原告之间的租赁合同未解除为由不同意接收。5、2020年5月12日，被告的法定代表人胥宗坦向原告妻子何肖艳发送短信，内容为：“肖志锋，根据你与我公司签订的《商品房租赁合同》第三条的约定，你应于2020年4月15日交付下一季度租金19500元，但你逾期未交纳，限你三日内交纳租金。如你拒不交纳租金，应当在3日内将钥匙交与我方，否则我公司将有权解除合同并采取相应措施，依法追究你的违约责任”。次日，原告妻子何肖艳回复：“当时你在法院做笔录时，说过案件争议尚未解决前你拒绝接收钥匙，如果你现在提前让我们交还钥匙，我们同意但要去法院做笔录进行交接”。2020年5月26日，原告在本院将涉案房屋的钥匙及电卡交付被告，被告收取了原告交付的涉案房屋的钥匙及电卡。以上事实，有原、被告提交的证据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。原、被告于2020年1月18日签订的《商品房租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2020年2月28日，何肖艳向胥宗坦发送短信，内容为“鉴于新冠肺炎特殊时期，原签定的合同起始时间更正于2020年3月1日施实，月租为7000元每月。于疫情稳定后重新签订合同，签合同时承租方补齐房租及押金差价!”，胥宗坦回复“好的”，因何肖艳系原告妻子，原告在诉讼中提交何肖艳出具的《情况说明》中载明“本人与肖志锋（身份证号：）系夫妻关系，本人在肖志锋与河南鸿亚文化传播有限公司签订《商品房租赁合同》后，曾代表肖志锋多次使用158××××9988的手机号与河南鸿亚文化传播有限公司通话联系，要求解除租赁合同关系…”，胥宗坦系被告的法定代表人，故上述短信应视为原、被告协商一致对《商品房租赁合同》中约定的租赁期限的起始日期及月租金金额进行了变更，该变更符合法律规定，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。原、被告签订的《商品房租赁合同》第六条第1款约定：租赁期限届满或经原、被告协商一致本合同终止。诉讼中，被告的法定代表人胥宗坦于2020年5月12日向原告妻子何肖艳发送短信，内容为：“肖志锋，根据你与我公司签订的《商品房租赁合同》第三条的约定，你应于2020年4月15日交付下一季度租金19500元，但你逾期未交纳，限你三日内交纳租金。如你拒不交纳租金，应当在3日内将钥匙交与我方，否则我公司将有权解除合同并采取相应措施，依法追究你的违约责任”。何肖艳回复：“当时你在法院做笔录时，说过案件争议尚未解决前你拒绝接收钥匙，如果你现在提前让我们交还钥匙，我们同意但要去法院做笔录进行交接”。2020年5月26日，原告在本院将涉案房屋的钥匙及电卡交给被告，原、被告之间交付涉案房屋的钥匙的行为应视为原、被告协商一致解除了双方签订的《商品房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据变更后的《商品房租赁合同》约定，租赁期限自2020年3月1日起计算，每月租金为7000元，至2020年5月26日解除合同时止，原告应向被告支付租金20066.67元（7000元×2个月+7000元÷30天×26天）。××疫情防控措施对租赁合同履行的影响程度，结合房屋实际占有使用情况，按照公平原则，本院酌定由原告承担租金的70%，为14046.67元。因原告已向被告支付租金19500元，故被告应向原告退还租金5453.33元。关于原告要求被告退还押金6500元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房租赁合同》约定：为保证原告合理并善意的使用该商铺及其配套设施，原告应在签订本合同并缴纳首期租金时支付被告6500元作为押金。原告若无违约被告应于商铺租赁期满时将此押金全部归还原告。若原告提前退租，该项押金不予退还。由于《商品房租赁合同》视为双方协商一致解除，且被告未提交证据证明涉案房屋存在受到损坏的情形，故被告应将原告交纳的押金6500元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告肖志锋与被告河南鸿亚文化传播有限公司签订的《商品房租赁合同》于2020年5月26日解除；二、被告河南鸿亚文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖志锋租金5453.33元、押金6500元，共计11953.33元；三、驳回原告肖志锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取225元，原告肖志锋负担122元，被告河南鸿亚文化传播有限公司负担103元。本判决为终审判决。审判员  昌晓艳二〇二〇年六月二十八日书记员  荆亚文