杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2999号 原告：无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司，统一社会信用代码：91330100074337810G，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路56号3楼。 法定代表人：翟凯杰，总经理。 委托诉讼代理人：蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告：李世博，男，1986年6月10日出生汉族，住杭州市富阳区。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司（以下简称：九龙仓物业公司富阳分公司）与被告李世博物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司富阳分公司的委托诉讼代理人蔡子轩、被告李世博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙仓物业公司富阳分公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费11738.40元，能耗费1759.20元，车位管理费1200元，违约金16775.06元（自上述费用应交之日起按千分之二计算，暂计算至2019年12月31日，要求支付至实际清偿之日止）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系雍景山城15号308室业主，房屋为多层住宅，建筑面积为122.28平方米，C59车位由被告使用。原告与被告签订了《雍景山城前期物业管理服务协议》，约定由原告为雍景山城提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.74元，多层住宅每月每平方米4元。物业服务费按年向原告预交，在每年第一季度第一个月内交纳当年度物业服务费。物业管理服务费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.6元/平方米。车位管理费每个每月60元。如业主不按照约定交纳，原告有权按每逾期一日加收应交费用的2‰作为违约金。原告已经按照合同约定履行了相关义务，但经屡次催交，被告至今尚拖欠原告2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、能耗费，以及2018年5月1日起至2019年12月31日止的车位管理费。故原告诉至法院，要求处理。 被告李世博答辩称：对物业服务费按照4元/平方米/月的收费标准予以认可，对能耗费以及车位管理费的收费标准不予认可。被告不交纳物业服务费的原因如下：1、原、被告签订的前期物业服务协议中明确约定以最终物价局批复为准，但至今仅有住建局的备案。被告多次找物业就物业收费标准了解情况，相关业主也打电话到物价局，物价局把相关责任推给住建局，本案因协商无果而起诉至法院。案涉房屋购买时，销售有承诺为业主提供前往滨江等地区的接送车，但是没有兑现。2、原告提供的服务水平与其收费标准不一致，物业服务没有到位，其服务公司的满意度调查在富阳地区排名倒数第二。3、原告的物业服务进行了外包，现在提供物业服务的并非是原告公司的相关人员。4、原告在签订购房合同的时候，前期物业服务合同是一起签的，有捆绑销售问题。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的《雍景山前期物业管理服务协议》1份，以证明原、被告就案涉房屋的物业服务签订合同，就相关权利义务进行约定的事实。被告质证认为，对真实性无异议，认为合同约定物业服务收费标准应当经过物价局的批复，但至今没有相关部门的批复。 2、被告提交的照片16份，以证明原告提供的物业服务不到位的事实。原告质证认为，对真实性有异议，该组照片没有时间、地点、无法显示拍摄地点，对关联性有异议。被告反映的墙体乳胶漆脱落等问题系房屋建筑质量问题，与物业公司无关。照片反映的是一个瞬间情形，物业服务是一个动态过程，不能以瞬间情形反映整个物业服务的问题。本院审查后认为，原告的异议成立，对该组证据不予认定。 3、被告提交的评分表1份，以证明原告的物业服务评价在富阳地区排名倒数第二的事实。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，原告收取物业服务费是依据合同，并非依据发布的评分表。原告排名甲级物业服务公司的倒数第二名，也说明原告可以按照甲级标准收取相关费用，被告也应当按照标准支付相应的物业服务费。本院审查后对该证据的真实性予以认定。 本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下： 2013年10月31日，原告九龙仓物业公司富阳分公司（乙方）与富汇房产公司（甲方）签订《雍景山城前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将雍景山城项目委托乙方实行物业管理。……第十九条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用。1、本物业的管理服务费收取，参考国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；……3、本物业属低层、多层和高层混合住宅，物业管理服务费标准按房屋交付时当地物价部分的最终批复为准；水泵、水景、电梯等高能耗设施设备运行费按实分摊，每半年预收一次，首次收取标准按0.6元/平方米/月计。……11、物业服务费用交纳方式：首期物业服务费应于交付当日按交付通知书约定标准交纳；之后物业服务费用按年度预交，业主应在每年度第一个月20日前交纳当年度物业服务费用。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的2‰作为滞纳金；……第二十条车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、业主购置的车库车位：按每月每个60元的标准收取管理费。……4、车位服务费交纳方式：首期服务费用应于交付当日按交付通知书约定标准交纳；之后服务费用按年度预交，业主应在每年度第一个月20日前交纳当年度服务费用。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的2‰作为滞纳金。…… 被告李世博系杭州市富阳区业主。该房屋建筑面积为122.28平方米。其自2018年1月1日起至2019年12月31日止并未缴纳物业管理服务费；自2018年5月1日起至2019年12月31日止并未缴纳车位管理服务费。 另查明，原告通过发催缴律师函方式向被告催讨物业服务费及能耗费、车位管理费等。现被告仍未交纳相关费用，故原告现起诉至法院要求处理。 本院认为：原告九龙仓物业公司富阳分公司与富汇房产公司签订的《雍景山城前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告李世博作为野风山城（锦庐组团）小区业主，富汇房产公司与原告九龙仓物业公司富阳分公司签订的《雍景山城前期物业服务合同》对其具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。因原告方对物业管理服务费的收费标准无异议，经计算，自2018年1月1日至2019年12月31日，共计24个月，房屋建筑面积为122.28平方米，按照4元/平方米/月收取，物业服务费应为11738.88元，因原告主张的费用未超出该金额，本院予以确认。关于车位管理费问题。因《雍景山城前期物业服务合同》中明确约定按照60元/月/个标准计算，经计算，自2018年5月1日起至2019年12月31日为20个月，车位管理服务费为1200元。就原告主张的能耗费问题，因《雍景山城前期物业服务合同》中仅约定能耗费按实分摊，每半年预收一次，首次收取标准按0.6元/平方米/月计。原告明确其主张的能耗费并非首次收取，故在原告未提供相应的证据证明非首次收取的能耗费收费标准以及能耗费的实际分摊情况下，该项诉请本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下，对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。 故原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李世博支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司物业服务费11738.40元、车位管理服务费1200元，合计12938.40元，于本判决生效之日起十日内支付。 二、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费587元，减半收取293.50元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司负担232元，被告李世博负担61.50元。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李世博于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 员  孙 娇 二〇二〇年六月二十九日 代书记员  徐昱敏