贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1360号上诉人（原审被告）：项万明，男，1977年01月04日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人（原审被告）：付丽，女，1995年09月14日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：项万明，系付丽之夫。被上诉人（原审原告）：贵州顺威物业管理有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇城东路103号云开国际4栋1层。法定代表人：梅和平。上诉人项万明、付丽因与被上诉人贵州顺威物业管理有限公司（以下简称：顺威物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人项万明、付丽上诉请求：1.请求撤销贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初2803号民事判决；2.追究顺威物业公司的违法犯罪行为，要求顺威物业公开向业主付丽赔礼道歉；三、一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、云开国际向业主交房时。全部业主要求房开商和物业公司出示“建设规划许可证”、“商品住宅质量保证书”、“房屋检测验收合格报告”。“商品住宅适用说明书”、“相关设施移交检验报告”等商品正规建设文书，但房开物业公司拒不提供。二、云开国际地下停车场、地面停车场及所有公共部位作为广告收益的归属问题截止今日，房开未能提供上述位置属于房开的依据，依照国家物业管理办法之规定，以上非为止的收益应为业主所有，顺威物业从未公开过次项收益明细。三、顺威物业从未向业主提供等值的服务，主要体现在以下几个方面：一是卫生打扫不彻底，每天只打扫一次；二是电梯故障率高；三是安保服务差。四是顺威物管工作人员服务态度差，并存在违法犯罪行为，经常锁门禁导致业主无法进入，顺威物业工作人员还对业主付丽进行辱骂。五、顺威物业与业主签订的物业管理协议中标明，物业作为一个资质为三级的服务公司，其收费为1.3元每平方米，二根据《国家住宅物业管理公共性服务等级考核及评分细则》第十二条之规定，顺威伟业的收费标准源远远超出了国家物业管理协议所规定的收费标准。6、配电设施极差，严重影响了业主出行。7、云开国际实际建筑与规划图严重不符。顺威物管公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。顺威物管公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告2018年4月28日至2019年4月27日期间的物业服务费1950元，违约金181元（暂从2019年4月28日计算至2019年5月31日，最终以实际违约天数为准），合计2131元。2、案件受理费由被告承担。一审法院认定：二被告系夫妻关系，系云开国际1-12-13号房业主，2017年5月7日，原告与被告项万明签订前期物业服务协议，由原告为被告提供物业服务，约定物业服务内容为1、小区公共事务的综合管理与服务；2、建筑物共有部位及设施的使用、管理、维护；3、公共绿化的维护；4、公共区域环境卫生的维护；5、公共区域的秩序维护。物业服务费用为物业服务费用由业主/使用人按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为，1、居住物业类高层住宅1.3元/平米/月。物业服务费交纳于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，以通知书等形式催告业方在合理期限内交纳，经催告后仍未交纳的，承担3‰违约责任。物业服务费用按半年/次交纳，应在每年1月1日、6月1日履行交纳义务，接房之日缴纳一年物业服务费。同时合同约定了违约责任及其他事项。因被告未按期缴纳2018年4月28日至2019年4月27日物业服务费，故原告起诉如诉请。另查明，云开国际楼盘一直由原告提供物业管理服务。同时查明，在被告逾期未缴纳物业服务费后，原告以张贴催收通知、短信通知等形式进行催收，期满被告未缴纳。审理中，原告撤回违约金诉请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的前期物业服务合同未违反法律强制性规定，未损害国家及第三人利益，签订后即具有法律效力。合同双方系物业经营者与消费者关系，合同签订后，业主应当按合同约定向物业公司支付物业服务费，物业公司应当按照合同约定向业主提供符合约定的物业服务，对约定的物业房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。本案中，二被告接受了原告物业服务且拒绝交纳物业服务费，虽然物业管理协议系被告项万明与原告签订，但该物业实际业主及使用人为二被告，故原告起诉要求二被告交纳，应予支持。对被告的原告公司存在物业服务质量问题，不同意交纳物业服务费的意见。因被告未提交充足证据证明原告服务存在显著的、重大的服务质量问题，且假设物业服务存在显著的、重大的服务质量问题，导致被告权利受损，被告也可另案诉请解决；但是，原告在物业管理过程中虽未存在显著的、重大的服务质量问题，不过也应对物业管理服务积极予以改进、加强，让业主得到更好服务体验；对被告请求的物业服务费1950元，因1.3元/平米系合同约定，且2018年5月10日至2019年5月9日共计12月，应计算为125平米x1.3元/平米x12月=1950元，故原告计算符合合同约定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条第二款（一）项、第七条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告项万明、付丽在本判决书生效后十五日内给付原告贵州顺威物业管理有限公司2018年4月28日至2019年4月27日期间物业服务费1950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告项万明、付丽负担。二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人付丽、项万明是否应当支付应当向被上诉人顺威物管公司支付物管费。依法成立的合同受法律保护，上诉人与被上诉人订立了前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守，被上诉人按照合同约定履行了提供物业服务的义务，上诉人应当按照合同该约定滤芯共支付物业费的义务。上诉人称被上诉人的物业管理服务存在瑕疵，其不应缴纳管理费。本院认为，首先，上诉人未能有效举证证明被上诉人的物业管理服务存在显著的服务质量问题；其次，若被上诉人所提供的物业五福确实存在重大瑕疵，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费。故上诉人应依法另行主张。对于物业费的计收标准，被上诉人诉请的标准符合双方合同约定，一审法院予以支持并无不当。综上，上诉人应当按照双方约定向被上诉人很自负物管费。综上所述，上诉人项万明、付丽的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人项万明、付丽负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年六月二日法官助理王李文书记员何敏