广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初90号 原告：刘小娟，女，1969年9月5日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 原告：陈治杰，男，1962年2月23日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：罗艺，广西顺通律师事务所律师。 被告：金旺角实业发展集团有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住大厦3层6号，统一社会信用代码：91450000782118854J。 法定代表人：冼广庆，总经理。 委托诉讼代理人：牟庆君，男，该公司员工。 被告：黄保强，男，1988年12月30日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：李威，广西中司律师事务所律师。 被告：陈家胜，男，1986年4月26日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈承华，广西团鼎律师事务所律师。 被告：蒙洪杰，男，1978年1月12日出生，汉族，住广西北流市。 原告刘小娟、陈治杰与被告金旺角实业发展集团有限公司（以下简称金旺角公司）、黄保强、陈家胜、蒙洪杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘小娟、陈治杰及两原告共同委托诉讼代理人罗艺，被告金旺角公司的委托诉讼代理人牟庆君，被告黄保强的委托诉讼代理人李威，被告陈家胜的委托诉讼代理人陈承华到庭参加诉讼，被告蒙洪杰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小娟、陈治杰向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘小娟与被告金旺角公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：天湖·御林湾1911603）；2、判令被告金旺角公司双倍返还定金20000元给原告；3、判令被告金旺角公司返还购房款391429.5元给原告；4、判令被告金旺角公司支付利息给原告（利息计算：以391429.5元为基数，自2017年11月29日起至实际付清购房款止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止，利息合计35533元）；5、判令被告金旺角公司支付鉴定费4100元给原告；6、被告黄保强、陈家胜、蒙洪杰应对被告金旺角公司所负的上述债务承担连带责任；7、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告金旺角公司支付利息给原告（利息计算：以391429.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年11月29日起至实际付清购房款止）。事实与理由：原告二人系夫妻关系。2017年11月27日，经过朋友詹彩红介绍到天湖御林湾销售部看房，因詹彩红是天湖御龙湾的业主，介绍购房有折扣优惠，所以原告到天湖御林湾售楼部看房，由詹彩红的销售顾问黄保强接待。经过黄保强的推荐，原告确定当天购买天湖·御林湾19栋1单元1603号房并交付定金现金人民币1万元给工作人员黄保强，并由黄保强出具收条给原告收执。2017年11月29日，原告再次到该楼盘的售楼部找到黄保强协商购房事宜，黄保强声称如果原告能够一次性付清房款可以按照3850元/m2计算，即101.67m2×3850元/m2=391429.5元。原告觉得价格合适就按照黄保强提供的账号将约定房款391429.5元转账到黄保强指定的账户内（户名：黄保强，账号：62×××52）。到账后，被告黄保强带原告到该楼盘的财务出具收到刘小娟交来19-1-1603房人民币406680元的收据给原告收执，该收据盖有被告金旺角公司的财务专用章。2017年11月30日，原告到售楼部签订认购协议书，并于当日与被告金旺角公司的工作人员在售楼部签订了合同编号为：天湖·御林湾1911603的《商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买位于玉林市。建筑面积为101.67平方米，其中套内建筑面积81.35平方米，分摊共有面积20.32平方米。按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米4180元，总价为424981元。买受人一次性付款。出卖人应当自本合同签订之日起30日内在买受人按本合同约定付清款项并把登记备案资料提交齐全的前提下办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。除上述约定外，双方还就交付期限、逾期交付等其他方面也进行了约定。原告与被告签订《商品房销售合同》后，因被告一直不出具购房发票给原告，故原告再次到该售楼部询问情况，经该售楼部的另一员工黄琼查询电脑得知，天湖御林湾19栋1单元1603号房的购房人为原告刘小娟，但是定金数为2万元。被告黄保强、陈家胜于2018年4月27日与原告一起到被告金旺角公司售楼部找到被告蒙洪杰，蒙洪杰向原告承诺于2018年4月28日前将购房款退给原告。后原告再次找到被告金旺角公司的员工即被告黄保强、陈家胜，二人承诺帮原告办理购买天湖御林湾19栋1单元1603房，期限为2018年5月15日办理完。现三人作为被告金旺角公司的员工未能在该期限为原告办理，故应对被告金旺角实业发展集团有限公司所负的债务承担连带清偿责任。 被告金旺角公司辩称，对诉请的第一点有异议，根据鉴定意见，原告出示的《商品房销售合同》上面所盖金旺角公司的公章是伪造的，该合同不成立，所以其公司也不认可原告后面到期的诉请。 被告黄保强辩称，1、原告陈治杰不是本案适格原告；2、其不是商品房买卖合同的当事人，只是一名中介，其在本案中已经履行了中介的义务；3、其没有收取过原告支付的10000元，这10000元也不是定金，而是诚意金；4、原告诉请其承担连带责任没有事实和法律依据；5、本案当事人蒙洪杰涉嫌诈骗罪，本案的审理有赖于蒙洪杰诈骗案的审理结果，故本案应依法中止审理。 被告陈家胜辩称，其既不是金旺角公司的员工，也不是公司委托的置业顾问，而是本案购房的居间中介人，其已经按照原告的要求促成了买卖双方，并订立了商品房买卖合同，虽然原告提供的买卖合同的印章是虚假的，但是从原告与公司订立的认购书和公司收到5000元的定金和公司出具了40多万元的购房收据，从这三点可以证实原告与公司存在商品房买卖合同关系，所以其是本案买卖商品房的中介人，不是合同的签约人，不应承担本案的连带责任，至于黄保强出具的承诺书，同意在28日16时30分之前退还给原告，是因为第二天原告找不到蒙洪杰就找到了其和黄保强，在这种情况下，黄保强才出具了承诺书，这个承诺书只是要协助退款，并不是答应退款，另外本案在黄保强出具承诺书后，其第二天就向城站派出所报案，后来公司又向南江派出所报案，根据刑事优先的规定，本案应中止审理，待公安机关作出结案后，再按照法律规定进行处理。 被告蒙洪杰未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告黄保强曾经担任金旺角公司玉林分公司的置业顾问，金旺角公司玉林分公司出具的《离职证明》载明：“我公司员工黄保强，身份证号码：，在我公司担任置业顾问岗位工作，于2017年8月28日与我公司解除劳动关系。”刘小娟、陈治杰的朋友詹彩红于2017年6月份到金旺角公司开发的天湖·御林湾售楼部看房，置业顾问黄保强负责接待。经黄保强介绍，詹彩红有意购买金旺角公司开发的天湖·御林湾19栋1单元1903号房。同年6月22日，詹彩红支付了房产证代收费、预先登记费等共1040元给金旺角公司，该公司出具《收据》给詹彩红收执，收据上盖有金旺角玉林分公司的财务专用章，经手人是蒙洪杰。同年9月28日，詹彩红与金旺角公司签订《商品房买卖合同》，合同落款盖有金旺角公司的合同专用章和法定代表人冼光伟的印章。黄保强于2017年8月28日与金旺角公司解除劳动关系后，于2017年9月1日与玉林市博报棠房地产销售代理有限公司签订劳动合同，在该公司营销部从事置业顾问工作，负责销售天湖·御林湾的楼盘。陈家胜于2016年6月进入金旺角公司从事房产销售工作，系该公司的置业顾问。2017年4月30日从金旺角公司玉林分公司离职后，于2017年9月1日与玉林市博报棠房地产销售代理有限公司签订劳动合同，在该公司营销部从事置业顾问工作，负责销售天湖·御林湾的楼盘。黄保强向刘小娟夫妇介绍陈家胜时，称陈家胜系其领导，陈家胜则称黄保强为黄经理。据黄保强和陈家胜陈述，玉林市博报棠房地产销售代理有限公司是天湖·御林湾楼盘的代销公司。 刘小娟与陈治杰系夫妻关系，其二人亦有意在天湖·御林湾购房。在了解到朋友詹彩红在该楼盘定购有房子，系该楼盘的业主，经其介绍购房有折扣优惠后，便与詹彩红联系商量购房事宜。2017年11月26日，刘小娟和詹彩红等人与黄保强取得联系后，刘小娟和黄保强互相加了微信，成为微信朋友。次日，刘小娟、陈治杰在詹彩红的陪同下，到天湖·御林湾售楼部找到黄保强看房。经黄保强推介，刘小娟、陈治杰有意购买该楼盘19栋1单元1603号房，黄保强做好《置业计划表》给原告考虑，是选择全款购买还是分期付款购买。当日，刘小娟支付了定金10000元给黄保强。黄保强出具《收条》给刘小娟、陈治杰收执。《收条》的内容有：今收到陈治杰先生购买天湖御林湾19栋1单元1603号房定金10000元整。 同年11月29日，刘小娟等人再次来到天湖·御林湾售楼部找到黄保强，黄保强告知刘小娟如全款购买可以享受更多优惠，101.67平方米的房子只需要再支付391429.5元即可。刘小娟、陈治杰经考虑后决定选择一次性付款的方式购买上述房屋，并于当日通过银行转账的方式将391429.5元房款转账到黄保强中国工商银行尾号为2652的账户，金旺角公司于当日出具《收据》给刘小娟收执。《收据》的内容有：兹收到刘小娟交来19-1-1603房款406680元。《收据》上盖有金旺角公司的财务专用章，收款人是蒙洪杰。经广西众邦司法鉴定中心鉴定，《收据》上盖的金旺角公司的财务专用章与金旺角公司送检的公司财务专用章的印文是同一印章盖印。同年11月30日，刘小娟再次到天湖·御林湾售楼部，与金旺角公司签订《天湖·御林湾认购协议书》，约定由刘小娟认购金旺角公司位于玉林市，认购总价为508350元，单价为4180元，实际认购总价为424981元，购房定金5000元。金旺角公司在出售方栏盖章，吴夏梦在经办方栏签字，刘小娟在认购方栏签字。协议书上还有金旺角公司员工黄琼的签字。金旺角公司承认上述认购协议书是真实的，并认可收到刘小娟购房定金5000元。同日，黄保强将365678元转给陈家胜，附言栏注明是天湖·御林湾19栋1单元1603购房款。陈家胜在收到款后于当日将335678元转给蒙洪杰，附言栏注明是天湖·御林湾19栋1单元1603购房款。蒙洪杰曾系金旺角公司玉林分公司的财务人员，2017年6月30日与金旺角公司解除劳动关系后，在天湖·御林湾楼盘的物业管理公司玉林市华盛物业服务有限公司工作，同年10月26日申请离职，但陈家胜、黄保强称其一直在金旺角公司玉林分公司的财务部工作。 几天后，黄保强通知刘小娟夫妇到天湖·御林湾售楼部签订《商品房买卖合同》（合同编号为天湖·御林湾1911603）。合同约定由刘小娟购买金旺角公司位于玉林市，每平方米4180元，价款共424981元，一次性付款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。金旺角公司在合同的出卖人栏盖有金旺角公司的合同专用章和法定代表人冼光伟的印章。经广西众邦司法鉴定中心鉴定，《商品房买卖合同》上盖的金旺角公司的合同专用章与金旺角公司送检的公司合同专用章的印文不是同一印章盖印。“冼光伟印”印文与金旺角公司送检的样本“冼光伟印”印文不是同一印章盖印。为了办理合同备案登记需要，黄保强、陈家胜要求刘小娟在合同上只签字、捺指印，不签写日期。 刘小娟在《商品房买卖合同》签字后，不断地向黄保强索要《商品房买卖合同》和购房发票。2018年2月，刘小娟了解到黄保强不在金旺角公司工作和《商品房买卖合同》尚未办理备案登记手续后，要求黄保强尽快办理好购房手续。同年4月27日，黄保强仍然未能办理好购房手续给刘小娟，为了对刘小娟有所交待，黄保强和陈家胜要求蒙洪杰立下《承诺书》，作出保证。《承诺书》的内容有：“收到刘小娟购买19-1-1603房款共计391430元正，因无法办理购房的相关手续，现承诺该购房款及购房款利息共计430570元正，于2018年4月28日16时30分前退还给刘小娟。本人承诺以本人天湖·御林湾1幢A单元302房作为抵押，如无法兑现承诺，将该房过户给刘小娟并到公证处公证。”蒙洪杰在承诺书上签字、捺指印确认，陈家胜、黄保强在见证人栏签字、捺指印确认。在刘小娟的要求下，黄保强和陈家胜二人立下《承诺书》给刘小娟收执，《承诺书》的内容有：“本人黄保强于2017年11月30日收了刘小娟391429.5元，现本人承诺用这笔钱帮刘小娟购买天湖·御林湾二期19栋1单元1603号房，限制日期2018年5月15号办理完，本协议承诺，另加陈家胜一起承担这笔费用。”黄保强、陈家胜分别在《承诺书》上承诺人栏签字、捺指印确认。陈家胜、黄保强解释《承诺书》中“本协议承诺，另加陈家胜一起承担这笔费用”的意思是如果在2018年5月15日前办不完购房手续给刘小娟，刘小娟买不到该房子的，黄保强和陈家胜一起负责返还这笔钱给刘小娟。之后，刘小娟委托侄儿陈江铭拿缴费收据到金旺角公司玉林分公司询问了解购房情况。金旺角公司玉林分公司财务部告知陈江铭，收据是公司财务部出具的，是真实的。2018年9月26日，刘小娟到玉林市不动产登记中心查档，上述中心出具《证明》给刘小娟，该证明载明刘小娟名下除了玉林市玉东大道666号恒大御景4幢2单元1803号房的房产外，无其他不动产。 另查明，陈家胜在陈述刘小娟购房的过程时称，刘小娟先转了10000元定金给黄保强，黄保强再转给其，其又转给蒙洪杰。《商品房买卖合同》盖好金旺角公司的印章后，是黄保强亲自交给刘小娟的侄儿陈江铭。黄保强称其三次接待刘小娟的地点均是在天湖·御林湾售楼部。在庭审中，金旺角公司明确表示，刘小娟欲购买的天湖·御林湾19栋1单元1603号房因其他案件已被法院查封，买卖合同已无法履行。庭审结束后，金旺角公司向本院提交了两份缴费发票和刷卡记录。缴费发票的内容分别载明金旺角公司于2017年11月30日、2018年4月9日收到刘小娟交来天湖御林湾19幢-1-1603房定金5000元、楼款15000元。该两笔款均是刷金旺角公司的POS机支付，持卡人签名处签的是刘小娟的名字，但刘小娟否认该两笔款是其刷卡支付，黄保强和陈家胜认为是蒙洪杰支付。该两份发票，金旺角公司均没有交给刘小娟。2018年5月，金旺角公司以蒙洪杰涉嫌诈骗为由，向公安机关报案，公安机关已立案侦查。玉林市民主南路85号天湖·御林湾19栋于2015年7月7日取得预售许可证，证号为玉房预售证第2015-29号。到交房时间后，原告多次与黄保强和金旺角公司交涉交房事宜未果后，要求黄保强、陈家胜、蒙洪杰、金旺角公司退还购房款并双倍返还定金，但亦无果。原告为此向本院提起诉讼。 本院认为，本案的《商品房买卖合同》是否成立并发生法律效力的问题。首先，黄保强和陈家胜分别在2017年8月、2017年4月与金旺角公司解除劳动关系前，均是金旺角公司玉林分公司的置业顾问，负责天湖·御林湾楼盘的销售工作。其二人从金旺角公司玉林分公司离职到玉林市博报棠房地产销售代理有限公司营销部从事置业顾问工作后，仍然在天湖·御林湾售楼部销售销售天湖·御林湾的楼盘。黄保强和陈家胜称金旺角公司委托玉林市博报棠房地产销售代理有限公司代理销售天湖·御林湾的楼盘。黄保强没有将其换公司的事情告知刘小娟，向刘小娟夫妇介绍陈家胜时，称陈家胜系其领导，陈家胜则称黄保强为黄经理。黄保强和陈家胜没有向刘小娟夫妇明确说明其二人是玉林市博报棠房地产销售代理有限公司的置业顾问，而不是金旺角公司的置业顾问，从黄保强与刘小娟的微信聊天记录可看出，刘小娟是在2018年2月才知道黄保强不在金旺角公司工作。其次，据黄保强陈述，刘小娟等人三次到天湖·御林湾售楼部办理购房事宜均是黄保强负责接待。第三，刘小娟支付10000元定金给黄保强是在天湖·御林湾售楼部支付，刘小娟支付房款391429.5元给黄保强后，黄保强交给刘小娟的缴费收据是金旺角公司出具的收款《收据》，盖有该公司的财务专用章和蒙洪杰的签字，且该印章经鉴定是真实的。第四，黄保强和陈家胜拿金旺角公司提供的《商品房买卖合同》给刘小娟签字、捺指印也是在天湖·御林湾售楼部进行，至于金旺角公司安排什么人盖章，盖什么样的公章及什么时候盖章，刘小娟是无法知晓的。第五，刘小娟于2017年11月29日将购房款391429.5元交给黄保强，金旺角公司当日就出具《收据》给刘小娟收执，而黄保强将购房款转给陈家胜，陈家胜再转给蒙洪杰则是在次日。 综上，双方从接洽推介商品房、选定楼层房号、制定置业计划表开始，到敲定付款方式，支付定金和购房款，领取购房款收据，签订《认购协议书》，签订《商品房买卖合同》，整个购房流程均是在天湖·御林湾售楼部完成。黄保强在金旺角公司玉林分公司离职后，继续在天湖·御林湾售楼部销售天湖·御林湾的楼盘，没有将离职实情告知刘小娟，继而与刘小娟在天湖·御林湾售楼部签订《商品房买卖合同》，从刘小娟与黄保强的微信聊天记录也可以看出刘小娟是在2018年2月才知道黄保强不在金旺角公司工作，以上事实足以让刘小娟相信黄保强与其签订《商品房买卖合同》是职务行为，其是与金旺角公司交易，黄保强的行为构成表见代理，虽然《商品房买卖合同》上盖的金旺角公司的合同专用章和法定代表人“冼光伟”的印章经鉴定，与金旺角公司送检的公司合同专用章、“冼光伟印”印文不是同一印章盖印，但这是金旺角公司内部管理的事情，不能对抗善意的购房者刘小娟，刘小娟已按约定支付了全部的购房款，履行了合同全部义务，黄保强将盖好金旺角公司合同专用章的《商品房买卖合同》交给刘小娟时，该合同即发生法律效力。 本案虽然是以刘小娟的名义签订购房合同，但购房定金是陈治杰支付，上述房屋应认定为是刘小娟和陈治杰共同购买，故陈治杰是本案适格的原告。购房合同签订后，刘小娟、陈治杰已按合同约定履行了义务，但金旺角公司未按约定为《商品房买卖合同》办理备案登记手续，也未在约定的2018年12月31日前将房屋交付给刘小娟、陈治杰使用，已构成违约，应承担违约责任。因刘小娟、陈治杰欲购买的天湖·御林湾19栋1单元1603号房因其他案件已被法院查封，金旺角公司在庭审中明确表示《商品房买卖合同》已无法履行，故原告请求解除上述合同并要求金旺角公司返还购房款391429.5元，双倍返还购房定金20000元合法有据，本院予以支持。因金旺角公司违约造成原告购房款利息损失，原告要求其公司自2017年11月29日（即刘小娟将购房款391429.5元转账给黄保强之日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息合法有理，本院予以支持。鉴定费4100元属于原告的举证成本，要求金旺角公司赔偿没有法律依据，本院予以驳回。 黄保强、陈家胜出具有《承诺书》给原告收执，自愿承担退还购房款给原告的责任。蒙洪杰出具有《承诺书》给原告收执，自愿承担退还购房款及资金占用利息给原告的责任。此乃债的加入，不违反法律的规定，本院准许。原告要求黄保强和陈家胜与金旺角公司连带返还购房款，要求蒙洪杰与金旺角公司连带返还购房款及利息有理，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘小娟与被告金旺角实业发展集团有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告金旺角实业发展集团有限公司返还购房款391429.5元给原告刘小娟、陈治杰； 三、被告金旺角实业发展集团有限公司双倍返还购房定金20000元给原告刘小娟、陈治杰； 四、被告金旺角实业发展集团有限公司给付资金占用利息给原告刘小娟、陈治杰（利息的计算：以391429.5元为基数，自2017年11月29日起至购房款及定金还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）； 五、被告黄保强、陈家胜对上述第二项的债务承担连带清偿责任； 六、被告蒙洪杰对上述第二项、第四项的债务承担连带清偿责任； 七、驳回原告刘小娟、陈治杰的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8065元（原告缓交），公告费750元，合计8815元，由被告金旺角实业发展集团有限公司、黄保强、陈家胜、蒙洪杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  李小翔 人民陪审员  谢日林 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  黄贵海 书 记 员  黄承柱