上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异156号案外人：上海高境资产经营管理有限公司，住所地上海市宝山区殷高西路XXX号。法定代表人：路治华，总经理。委托诉讼代理人：印文欣，上海政明律师事务所律师。申请执行人：上海新宝建筑安装工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张洋，董事长。委托诉讼代理人：刘宗礼。委托诉讼代理人：朱伟国，上海铭森律师事务所律师。被执行人：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：朱霈雯。委托诉讼代理人：陈虎明。本院在执行申请执行人上海新宝建筑安装工程有限公司(以下简称新宝公司)与被执行人上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)建设工程施工合同纠纷一案中，案外人上海高境资产经营管理有限公司(以下简称高境资产公司)对本案执行标的提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高境资产公司称，2010年10月26日，上海市宝山区高境镇人民政府(以下简称高境镇政府)与被执行人胜通公司签订《上海市宝山区高境镇江杨南路东侧配套商品房建设项目协议书》，约定胜通公司建造位于本市宝山区高境镇江杨南路东侧地块配套商品房项目，该项目为区属动迁安置房，建造后由高境镇政府一次性回购。此后，双方又于2011年10月18日签订了《回购协议书》。根据《关于加强宝山区动迁安置房建设管理的实施意见》等政策文件规定，动迁安置房基地的配套设施建成后，应由建设基地所在街镇、园区负责接管、开办和运营，其中经营性公建配套设施由街镇、园区或区属国有企业按成本价收购，产权纳入国有(集体)资产管理范畴。案外人高境镇政府下属资产管理企业于2016年3月23日与胜通公司签订了7份《上海市商品房出售合同》，约定案外人以4,768元/平方米向胜通公司购买上述动迁安置房项目中的配套商铺，即本市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室、XXX室；121号101室、201室；133号101室、201室；145号101室(以下简称系争房屋)。该行为属代高境镇政府持有系争房产。后本院以(2019)沪0113执4976号案件将系争房屋查封，并拟将系争房屋拍卖。为此，胜通公司出具一份《情况说明》，确认上述事实，并认可高境镇政府已经向胜通公司结清了上述房屋的购房款，且系争房屋早在2016年5月前已经交付给案外人使用管理至今，只是由于胜通公司税务上的原因，一直未能开具系争房屋销售发票而导致无法办理产权过户手续。且胜通公司欠高境镇政府的土地征收成本费及城市基础设施配套费远远大于高境镇政府应支某胜通公司的各类房款、征地费等各项费用。故案外人认某，其情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求法院中止执行系争房屋，解除对系争房屋的查封。申请执行人新宝公司称，首先，案外人并未支某系争房屋房款，胜通公司开发建设的动迁安置房项目房款总计为8.5亿余元，系争房屋的房款并非包含在高境镇政府已经支某的回购资金约6.2亿余元中，而是在未付的动迁安置房回购资金226,286,506元中。这体现在高境镇政府与胜通公司之间正在上海市第二中级人民法院(以下简称市二中院)审理的案件中由胜通公司递交的反诉状第一项诉讼请求。且本案中也无案外人支某系争房屋房款的任何凭证或者委托付款证据及事实，高境镇政府付款不代表高境资产公司付款。其次，系争房屋至今未过户至案外人名下，系由于案外人自某某于行使权利，并非由于胜通公司税务问题。系争房屋买卖合同约定，案外人应于2016年3月31日前向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领系争房屋小产证，但案外人并未举证其提交相关价格申报或递交过户申请的资料。即便胜通公司不愿配合办理过户手续，案外人也可以通过司法途径主张权利，但案外人并未进行主张。第三，案外人于2013年就通过与胜通公司前老总利益勾结获得系争房屋的占有权，其占有系争房屋缺乏移交凭证和法律依据。故申请执行人不同意案外人的异议请求。被执行人胜通房产称，该公司出具《情况说明》系重大误解，该情况说明系案外人起某，由胜通公司行政部门盖章，但其行政部门并不了解情况。案外人并未支某过系争房屋的购房款。关于涉案动迁安置房基地，高境镇政府至今欠胜通公司2.2亿余元房款，其中包括系争房屋。且高境镇政府在高境全部基地项目上尚欠胜通公司4.5亿余元，目前该案尚在审理中，最终以法院判决为准。系争房屋至今未办理过户手续，也并非因为被执行人不能开具发票的原因，而是由于案外人或者高境镇政府未按约支某任何系争房屋款项造成。被执行人虽然在2015年税务“营改增”前欠税1.7亿余元，且至今仍欠税2亿余元(包括滞纳金)，但其已经向税务机关出具了还款计划。“营改增”以后，根据不得欠税的税务新规定，针对新开具的发票，胜通公司申请多少发票就要缴纳多少税金。因此，对动迁安置用房，只要老百姓申请，胜通公司仍然会开具发票，说明胜通公司还是可以开具发票的，被执行人的税务问题不是不能办理过户的原因。至今案外人都某让胜通公司开具过系争房屋的发票。胜通公司在高境镇的商品房基地有6套商铺，胜通公司与高境镇政府针对该6套商铺就有明确的抵扣协议，并通过法院达成调解协议，对此胜通公司是认可的。但本案系争房屋并没有抵扣协议。系争房屋的交付也没有任何手续，是高境镇政府通过行政手段占有的。故其亦不同意案外人的异议请求。本院经审查查明，系争房屋坐落于本市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室。根据上海市不动产登记簿记载，系争房屋于2015年5月7日被初始登记在被执行人胜通公司名下，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房屋类型为店铺，竣工日期2013年，为动迁安置房，其文件登记信息记载，根据宝山房管(2015)第XXXXXXXX号销售方案备案证明，该商业用房由高境镇政府回购。2019年8月20日，本院对原告新宝公司与被告胜通公司建设工程施工合同纠纷一案出具(2019)沪0113民初15309号民事调解书，确认：一、被告胜通公司拖欠原告新宝公司下列工程款项：商品房项目32,870,052元、经济适用房项目1,988,924元、此前所有工程款利息4,259,753元及1,076,007元，上述各项共计金额为40,194,736元；二、被告胜通公司承诺于本调解书生效之日起15个工作日内，向原告新宝公司一次性付清拖欠的上述工程款及利息；三、被告胜通公司承诺如未按上述第二条协议约定的期限付款，则愿以34,858,976元为本金，自应付款之日的次日起按照年10%的比例向原告新宝公司承担逾期付款的违约金，同时原告新宝公司有权申请一并执行；四、原告新宝公司、被告胜通公司就本案纠纷再无其他争议；五、案件受理费减半收取为30,000元，由被告胜通公司负担。后新宝公司向本院申请强制执行，本院以(2019)沪0113执4976号案件立案执行。执行过程中，本院于2019年11月27日将系争房屋查封，查封期限自2019年11月27日至2022年11月26日止。另查明，2010年10月26日，高境镇政府(甲方)与胜通公司(乙方)签订《上海市宝山区高境镇江杨南路东侧配套商品房建设项目协议书》，约定乙方通过招投标取得上海市宝山区高境镇江杨南路东侧地块(基地范围：南至规划路、西至江杨南路、北至一二八纪念路、东至高境路)配套商品房(即动迁安置房)建设项目开发经营权，该地块配套商品房仅限于高境江杨村基地内的动拆迁安置，乙方不得自行销(预)售。2011年10月18日，高境镇政府(甲方)与胜通公司(乙方)签订回购协议书，约定上述协议书项下配套商品房项目总建筑面积123,301.3平方米，项目建成后，由甲方于2013年5月31日之前一次性回购，回购价格的确定以配套商品房项目建设中实际发生的成本作为回购结算依据，暂定金额为8亿元，包括土地出让金、综合建安成本、基础设施配套费、财务成本、3%微利和相关税费，最终以审计为准。2015年1月12日，胜通公司向上海市宝山区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)出具一份《〈高杨佳苑〉动迁安置房源销售方案备案说明》，主要内容为坐落于宝山区高境镇恒高路127弄的高杨佳苑为区属动迁安置房，其中C1—C8为住宅98,278.12平方米，共计1,040套，备案类型为用于销售；地下车库17,010.17平方米，备案类型为保留自用；S1—S4为商铺2,491.75平方米——宝山区高境镇恒高路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，共计7间，备案类型为用于销售。本次申请办理备案的主体结构为钢混结构并已全部结构封顶，并已于2013年6月底交付使用。胜通公司承诺按照国家和本市有关动迁安置销售管理的规定，住宅以认定价4,768元/平方米销售；商铺部分依据胜通公司与高境镇政府签署的《回购协议书》，按相关审定价格由高境镇政府整体进行回购；经高境镇政府同意，地下车库暂由胜通公司保留自用。2015年1月19日，区房管局向胜通公司出具动迁安置房源认定单，认定上述高杨佳苑1,040套住宅均价4,768元/平方米。2016年3月23日，胜通公司(甲方，卖方)与案外人高境资产公司(乙方，买方)就系争房屋网签了7份《上海市商品房出售合同》，约定乙方以4,768元/平方米的价格向甲方购买系争7套房屋，乙方于2016年3月23日一次性支某房款，乙方如未按约付款，应按日万分之1支某违约金至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担总房价款5%的赔偿金。如甲方不解除合同，逾期超过30天后的违约金按总房价款日万分之五计算至实际付款之日止。合同签署之日起30天内，甲方向乙方交付房屋，房屋交付标志为甲方向乙方发出入住通知书。甲乙双方商定于2016年3月31日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领系争房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2016年5月31日前取得小产证，甲方应承担总房价1%的违约金，2016年5月31日之日起60日内，乙方仍无法取得小产证，则乙方有权单方面解除合同。双方还约定了其他内容。又查明，2013年12月31日，案外人高境资产公司(甲方)与上海高杨资产管理有限公司(以下简称高杨公司，乙方)签订一份协议书，约定甲方委托乙方对包括系争房屋在内的恒高路商业街相关商铺进行经营管理，委托期限为18年(不含免租期)，鉴于商业街尚不成熟，甲方给予乙方半年免租期，免租期自商业用房房产证办妥之日起算。租金前三年按照1元/天/平方米计算，第四年按照1.2元/天/平方米计算，以后每两年递增5%。2016年4月15日，案外人高境资产公司(甲方)与高杨公司(乙方)签订一份《关于恒高路商业街配套商业用房的补充协议》，约定系争房屋大产证已办理成功，按照双方约定，去除半年装修免租期，乙方于2015年11月7日起按照产证面积2,491.75平方米支某房租，具体金额为75,790元/月，今后每年5月1日、11月1日为租金付款日。此后，高杨公司陆续向高境资产公司支某了系争房屋的租金。另查明，2017年4月，高境镇政府曾以其他合同纠纷起诉胜通公司，要求将胜通公司欠高境镇政府的经济适用住房部分土地征收成本(前期费用)、城市基础设施配套费与高境镇政府欠胜通公司的征地包干费、农民动迁配套房款、经济适用房转动迁房房款等进行债务抵销，并判令胜通公司支某高境镇政府欠款22,538,273,075元。市二中院以(2017)沪02民初417号案件立案受理。审理中，高境镇政府撤回起诉。2019年，高境镇政府再次以其他合同纠纷一案起诉胜通公司，请求判令胜通公司向高境镇政府支某经济适用住房土地征收成本947,401,526.496元，支某城市基础设施配套费24,246,140元。市二中院以(2019)沪02民初3号案件立案受理。胜通公司在该案中提起反诉，请求判令高境镇政府：1、支某动迁配套商品房房款226,286,506元；2、返还垫付的征地费22,142,985.25元；3、支某经济适用房转动迁安置房房款203,776,284元；4、返还垫付的农民动迁费23,107,624.43元；5、支某回购经适房配套商铺款46,657,219.18元；6、返还垫付的红线外排管费17,856,035.82元；7、返还城市基础设施配套费33,881,620元；8、若法院认定高境镇政府向胜通公司收取经济适用房前期土地成本的付款条件已具备，则请求判令高境镇政府赔偿直接损失或分享土地增值收益530,342,285.08元。目前，该案尚在审理中。再查明，根据2015年12月3日上海市宝山区住房保障和房屋管理局下发的《关于加强宝山区动迁安置房建设管理的实施意见》第二十一条规定，动迁安置房基地的配套设施建成后，应由建设基地所在街镇、园区负责接管、开办和运营，其中经营性公建配套设施由街镇、园区或区属国有企业按成本价收购，其产权纳入国有(集体)资产管理范畴。又查明，根据国家税务总局上海市宝山区税务局2019年第四季度欠税公告，截止2019年12月31日，胜通公司欠缴各类税金合计163,471,275.69元(不含罚款、滞纳金)。审查中，胜通公司曾向本院出具一份情况说明，就系争七套商铺应为高境资产公司所有作说明如下：一、2010年10月26日，高境镇政府与胜通公司签订协议，约定由胜通公司开发建造位于本市宝山区高境镇江杨南路东侧地块配套商品房项目，建造后由高境镇政府一次性回购，系争七套商铺是该配套商品房项目的一部分；二、2016年3月23日，高境镇政府委托高境资产公司与胜通公司就系争七套商铺签订了《上海市商品房出售合同》，胜通公司于2016年5月将系争七套商铺交付给高境资产公司，由高境资产公司经营管理至今；三、系争七套商铺的配套商品房项目的回购资金约8.5亿元，现高境镇政府已付约6.2亿元，胜通公司确认系争七套商铺的房款已付清(包含在已付的6.2亿元里)，所以该公司与高境镇就整个基地开发往来资金结算的诉讼中(该案在市二中院)，胜通公司不再就系争七套商铺的货款提出给付请求；四、因胜通公司税务上的原因，胜通公司一直未能开出系争七套商铺的销售发票，所以胜通公司和高境资产公司就该七套商铺虽已在房产登记部门办理了相关买卖登记手续，但商铺产权的变更登记手续因没有销售发票的原因一直无法办理。审查中，高境镇政府向本院出具说明一份，主要内容为因该单位系政府机关，无法有效地经营、管理商铺，故该单位委托镇属企业高境资产公司代为持有并对系争房屋进行管理。因该单位与胜通公司之间在“江扬基地”开发、建设过程中，互有债权债务，经该单位核算，在系争商铺款已结清的基础上，胜通公司尚欠该单位数亿元，故该单位不应再向胜通公司支某任何款项，同时就欠款，该单位已于2017年诉至市二中院，现该案尚在审理中。以上事实由系争房屋不动产登记簿、(2019)沪0113民初15309号民事调解书、(2019)沪0113执4976号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、《上海市宝山区高境镇江杨南路东侧配套商品房建设项目协议书》、《回购协议书》、《〈高杨佳苑〉动迁安置房源销售方案备案说明》、《动迁安置房源认定单》、《上海市商品房出售合同》7份、协议书、《关于恒高路商业街配套商业用房的补充协议》及银行收款通知、宝山区税务局2019年第四季度欠税公告、民事起诉状、反诉状、高境镇政府出具的情况说明、胜通公司出具的情况说明、《关于加强宝山区动迁安置房建设管理的实施意见》、宝山房管(2015)第XXXXXXXX号销售方案备案证明、听证笔录等证据证明。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支某全部价款，或者已按照合同约定支某部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，系争房屋属于根据相关协议应由高境镇政府回购的区属动迁安置房，相关销售方案备案证明已经在系争房屋房地产登记簿的文件登记信息中予以记载。案外人高境资产公司作为高境镇政府下属资产管理的国资企业，与胜通公司就系争房屋于2016年3月23日签订了上海市商品房出售合同。其签约主体获得高境镇政府的认可，并符合相关政策的规定。双方签约行为实际就是在履行胜通公司与高境镇政府之间的回购协议，故应认定在本院查封系争房屋之前，案外人与被执行人已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据2015年1月12日，胜通公司向区房管局出具的《〈高杨佳苑〉动迁安置房源销售方案备案说明》、高境资产公司与高杨公司之间的协议书、《关于恒高路商业街配套商业用房的补充协议》及相关租赁费交付证据等可以证实证明，胜通公司于2013年6月底已经将系争房屋交付，并由案外人实际占有经营管理至今，该事实亦发生在本院查封系争房屋之前。同时，高境资产公司对系争房屋的占有，系基于胜通公司与高境镇政府之间的回购协议及胜通公司与高境资产公司之间的上海市商品房出售合同，该占有行为合法有效。第三，关于案外人是否已经全额支某系争房屋房款一节，案外人认某系争房屋的房款系含在高境镇政府已支某的6.2亿余元动迁安置房房款中，而申请执行人新宝公司及被执行人胜通公司则认某系争房屋房款应包括在高境镇政府未支某的2.26亿余元动迁安置房房款中。同时，申请执行人认某高境镇政府的付款行为不代表案外人，案外人并未支某过系争房屋的任何款项。对此，本院认某，案外人作为高境镇政府下属资产管理公司根据相关政策规定及高境镇政府授权代持系争房屋，高境镇政府的付款行为应认定为系代案外人付款行为。但高境镇政府支某6.2亿元的房款是针对整个动迁安置房项目的房款，并未将这些房款特定化到具体哪些动迁安置房上，因此，仅凭高境镇政府已经支某6.2亿元动迁安置房房款的事实，难以证明系争房屋的房款已经付清。但高境镇政府向市二中院对胜通公司提起的(2017)沪02民初417号民事案件诉状中，明确有将高境镇政府对胜通公司的债权与高境镇政府欠胜通公司包括涉案动迁安置房房款在内的债务进行抵销的意思表示。此后，虽然高境镇政府撤回起诉，但并不意味着其放弃抵销的权利。后高境镇政府又于2019年再次向市二中院对胜通公司提起(2019)沪02民初3号民事诉讼，胜通公司亦提起反诉，目前该案正在法院审理过程中。因法律、司法解释并未禁止以抵债方式支某房屋价款，且债务抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时。故关于系争房屋的房款是否在本院查封之前已经全额支某，需待高境镇政府与胜通公司之间的前述案件审理结果而定。第四，关于系争房屋未办理过户登记手续是否因买受人自身原因一节，本院认某，未办理过户的原因应当结合个案综合考量。基于现阶段案外人有无支某系争房屋房款尚无定论，故暂无法判断案外人是否因自身原因未办理过户登记手续。综上，鉴于目前现有证据尚不足以证明案外人已经全额付清了系争房屋的房款，该节事实有待相关民事案件的审理结果加以确定，故案外人的异议请求在本次执行异议程序中难以成立。案外人可通过案外人执行异议之诉的实体审理程序寻求进一步权利救济。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人上海高境资产经营管理有限公司的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 葛宝琴审判员 姜玉芳二〇二〇年六月十二日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。